ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ЗАКАРПАТСЬКОЇ ОБЛАСТІ
РІШЕННЯ

19.02.2020 м. Ужгород Справа № 907/689/18

Господарський суд Закарпатської області у складі:

головуючого судді Ушак І.Г.,

за участю секретаря судового засідання Лазар С.Л.

розглянув у відкритому судовому засіданні справу

за позовом департаменту міського господарства Ужгородської міської ради, м. Ужгород (департамент)

до приватного підприємства "Никіта", м. Ужгород (ПП Никіта)

про визнання укладеною додаткової угоди до договору оренди землі від 2.08.10 в редакції позивача

представники:

позивача - Гомза Д.В., представник за довіреністю

відповідач - Радь І.І., адвокат

Позивач звернувся до суду з позовом до відповідача про визнання укладеною додаткової угоди до договору оренди землі від 2.08.10 в редакції позивача, оскільки на його пропозицію від 1.06.18 укласти додаткову угоду до договору оренди відповідач не відповів. Представник позивача у ході судового розгляду справи наполягає на задоволенні позовних вимог та визнанні укладеною додаткової угоди у зв`язку зі зміною нормативно-грошової оцінки землі та у зв`язку зі змінами, внесеними до Типового договору оренди землі

Відповідач письмовим відзивом, а також усними поясненнями представника у ході судового розгляду проти позову заперечує. Посилається, зокрема, на те, що не одержував від позивача пропозицію про укладення чергової додаткової угоди, тому вважає позов заявленим передчасно. Заперечує також про внесення змін до положень договору щодо відповідальності сторін, порядку зміни розміру орендної плати, прав та обов`язків орендаря, умов розірвання договору. Вважає безпідставним посилання позивача на приписи постанови КМУ №№ 843, 890, якими затверджено зміни до типового договору, оскільки зазначеними актами не передбачено обов`язку сторін приводити умови уже укладеного договору у відповідність до типової форми договору.

Суд, вивчивши матеріали справи, заслухавши у ході судового розгляду справи пояснення представників сторін, встановив наступне:

Сторони перебувають у договірних відносинах, оскільки 02.08.10 департамент - позивач у справі - як орендодавець та ПП Никіта - відповідач у справі - як орендар уклали договір оренди земельної ділянки площею 5,43 га по вул. Університетській у м. Ужгороді для будівництва готельно-торговельно-житлового комплексу строком на 10 років.

Укладенню договору передувало прийняття 15.05.09 рішення Ужгородської міської ради за № 1115 про надання ПП Никіта в районі вул. Університетської в м. Ужгород в оренду строком на 10 років земельної ділянки площею 5,43 га кадастровий номер :30:001:0101 для будівництва готельно-торговельно-житлового комплексу.

19.03.15 та 24.03.16 сторони укладали додаткові угоди до договору оренди.

За умовами договору в останній редакції сторони, виходячи з нормативно-грошової оцінки земельної ділянки - 20068737,00 грн. узгодили щомісячну вартість орендної плати в розмірі 50171,84 грн.

Умовами договору оренди (п.12 договору) встановлено, що у разі збільшення відповідно до законів України розміру земельного податку, підвищення цін і тарифів, зміни коефіцієнтів індексації, визначених законодавством, орендодавець має право на збільшення орендної плати в односторонньому порядку, про що оформляється додаткова угода, яка є невід`ємною частиною до цього договору.

01.01.15 набула чинності нова технічна документація по нормативній грошовій оцінці земель населеного пункту м. Ужгорода, з урахуванням якої, а також з урахуванням встановлених індексів споживчих цін за 2016р. - 1,06, за 2017р. - 1,0, нормативно-грошова оцінка земельної ділянки - предмету оренди за даним договором - у 2017-2018рр. становить 106364469,00 грн.

01.06.18 позивач, посилаючись на наведене та на внесені 23.11.16 та 22.11.17 постановами Кабінету Міністрів України № 843, 890 зміни до Типової форми договору оренди землі, прийняте Ужгородською міською радою рішення від 30.08.2016р. № 356 «Про Тимчасове Положення про порядок надання земельних ділянок, що знаходяться у розпорядженні Ужгородської міської ради, в оренду фізичним та юридичним особам», яким затверджено типову форму договору оренди землі, надіслав відповідачу проект додаткової угоди про внесення змін до договору та запропонував у 20-денний строк підписати та повернути примірник угоди департаменту міського господарства.

У запропонованій редакції позивачем з урахуванням нормативно-грошової оцінки землі, індексу споживчих цін за 2016-2017рр. встановлено розмір місячної орендної плати за земельну ділянку у 2019 році у сумі - 265911,17 грн. за місяць; крім того, запропоновано внести зміни до п.п. 12, 13, 27, 29, 30, 33, 35, 36 договору щодо випадків щорічного перегляду розміру орендної плати, відповідальності за невнесення орендної плати у встановлені строки та обов`язків орендаря щодо реєстрації права оренди у 20-ти денний строк та відповідальності за прострочення такого, про односторонню зміну умов договору, про розірвання договору в односторонньому порядку, про розповсюдження дії п. 1 додаткової угоди щодо нормативно-грошової оцінки землі та розмірів річної і місячної орендної плати на період з 01.01.17, п. 4 щодо відповідальності за невнесення орендної плати у встановлені строки - з 01.01.18р.

Надісланий орендарю проект додаткової угоди відповідачем не був підписаний та повернутий, що послугувало підставою звернення позивача з даним позовом до суду.

Суд, вирішуючи даний спір керується наступним.

Договором, відповідно до приписів ст. 626 ЦК України, є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.

Зміст договору, відповідно до ст. 628 ЦК України, становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства.

Ст. 654 ЦК України передбачено, що зміна або розірвання договору вчиняється в такій самій формі, що й договір, що змінюється або розривається, якщо інше не встановлено договором або законом чи не випливає із звичаїв ділового обороту.

Пунктом 33 договору про оренду землі укладеного сторонами спірних відносин у даній справі встановлено, що зміна його умов здійснюється у письмовій формі за взаємною згодою сторін, у разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору спір розв`язується у судовому порядку.

Такі ж правила щодо змін умов договору оренди землі за взаємною згодою сторін містить і стаття 30 Закону України "Про оренду землі", якою передбачено, що у разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору оренди землі спір вирішується в судовому порядку.

Вирішуючи даний спір, суд враховує, що нормативна грошова оцінка земель є основою для визначення розміру орендної плати для земель державної і комунальної власності, а зміна нормативної грошової оцінки земельної ділянки є підставою для перегляду розміру орендної плати, який не може бути меншим, ніж встановлено положеннями статті 288 Податкового кодексу України .

Рішенням Ужгородської міської ради від 14.07.2014 року № 1398 затверджено технічну документацію з нормативно-грошової оцінки земель населеного пункту м. Ужгорода, з урахуванням якої відповідно до витягу виданого ГУ Держгеокадастру у Закарпатської області від 26.01.17, 12.02.18 з технічної документації про нормативну грошову оцінку спірної земельної ділянки така становить 106364469,00 грн., розмір місячної орендної плати за договором оренди повинен становити 265911,17 грн. за місяць.

Отже, нормами чинного законодавства передбачено можливість зміни умов договору за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у випадках встановлених договором або законом.

Оскільки, сторонами в договорі оренди передбачена можливість збільшення розміру орендної плати, а орендна плата за земельні ділянки державної та комунальної власності є регульованою ціною, то законодавча зміна граничного розміру цієї плати є підставою для перегляду встановленого умовами договору розміру орендної плати.

Відтак, позовні вимоги щодо внесення змін до договору оренди в частині зміни нормативно-грошової оцінки спірної земельної ділянки, розміру річної та місячної орендної плати є правомірними та підлягають задоволенню.

Щодо пропозиції позивача про розповсюдження дії пункту 1 угоди, починаючи з 01.01.2017р., то така не підлягає затвердженню судом з огляду на те, що договір вважається зміненим з дня набрання чинності даним рішенням, якщо іншого строку набрання чинності не встановлено рішенням суду.

Суд дійшов такого висновку з огляду на приписи ст.ст. 3, 651 ЦК України, згідно яких загальними засадами цивільного законодавства є свобода договору; сторони можуть за взаємною згодою встановити, що умови договору застосовуються до відносин між ними, які виникли до його укладення, однак така згода відсутня у даних спірних відносинах.

Заперечення відповідача проти позову з посиланням на неодержання від позивача пропозиції про укладення спірної додаткової угоди, судом не приймається, оскільки матеріалами справи підтверджено надіслання відповідачеві такої пропозиції. Крім того, суд приймає до уваги, що, навіть у разі, якщо сторона спору не скористалася процедурою його позасудового врегулювання, це не позбавляє її права реалізувати своє суб`єктивне право на зміну чи припинення договору та вирішити наявний конфлікт у суді відповідно до прямої вказівки, встановленої частиною другою статті 651 ЦК України. При цьому право особи на звернення до суду для внесення змін до договору (чи його розірвання) у передбаченому законом випадку відповідає статті 16 ЦК України, способам, визначеним нею (зміна чи припинення правовідношення) та не може залежати від поінформованості про позицію іншої сторони чи волевиявлення іншої сторони.

В іншій частині позов не підлягає задоволенню з огляду на наступне.

Статтями 651, 652 Цивільного кодексу України передбачено, що договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом; а також у разі істотної зміни обставин, якими сторони керувалися при укладенні договору.

Вимоги позивача щодо внесення інших змін до договору оренди землі обґрунтовано прийняттям постанови Кабінету міністрів України від 22.11.2017р. за № 890, якою внесено зміни до типового договору оренди землі, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 03.03.2004р. № 220, а також прийняттям Ужгородською міською радою рішення від 30.08.2016р. № 356 «Про Тимчасове Положення про порядок надання земельних ділянок, що знаходяться у розпорядженні Ужгородської міської ради, в оренду фізичним та юридичним особам», яким затверджено типову форму договору оренди землі.

За приписами ст. 630 ЦК України договором може бути встановлено, що його окремі умови визначаються відповідно до типових умов договорів певного виду, оприлюднених у встановленому порядку; якщо у договорі не міститься посилання на типові умови, такі типові умови можуть застосовуватись як звичай ділового обороту, якщо вони відповідають вимогам статті 7 цього Кодексу.

Кабінет Міністрів України, уповноважені ним або законом органи виконавчої влади, згідно ст. 179 ГК України можуть рекомендувати суб`єктам господарювання орієнтовні умови господарських договорів (примірні договори), а у визначених законом випадках - затверджувати типові договори.

Відповідно до ст. 14 Закону України "Про оренду землі" договір оренди землі укладається у письмовій формі і за бажанням однієї із сторін може бути посвідчений нотаріально; типова форма договору оренди землі затверджується Кабінетом Міністрів України.

Постановою Кабінету Міністрів України від 03.03.2004 № 220 "Про затвердження Типового договору оренди землі" затверджено типовий договір оренди землі.

Постановою Кабінету Міністрів України від 22.11.2017 № 890 "Про внесення змін до деяких постанов Кабінету Міністрів України" внесено зміни до вищевказаної постанови, зокрема, в частині встановлення відповідальності за несвоєчасну сплату орендної плати за землю у розмірі 100% річної орендної плати.

Договір оренди землі сторонами спірних відносин було укладено 02.08.10 (з урахуванням додаткових угод від 19.03.15 та 24.03.16) на підставі типового договору, форма якого діяла на дату укладення такого договору.

Постановою КМУ, якою внесено зміни до форми типового договору оренди землі, зокрема, в частині встановлення відповідальності за несвоєчасну сплату орендної плати за землю, не вимагається приведення у відповідність до нових вимог типового договору договорів, укладених раніше.

За фактичних обставин справи та з огляду на наведені приписи чинного законодавства, суд дійшов висновку про відсутність підстав для задоволення позову про внесення змін до договору оренди землі в частині п.п. 12, 13, 27, 29, 30, 33, 35, 36 договору щодо випадків щорічного перегляду розміру орендної плати, відповідальності за невнесення орендної плати у встановлені строки та обов`язків орендаря щодо реєстрації права оренди у 20-ти денний строк та відповідальності за прострочення такого, про односторонню зміну умов договору, про розірвання договору в односторонньому порядку.

При цьому суд виходить з того, що у ході судового розгляду справи не доведено наявності підстав зміни договору за рішенням суду на вимогу однієї із сторін за змістом ст.ст. 651, 652 ЦК України, оскільки не доведено наявності істотного порушення договору другою стороною, даний випадок не передбачений ні умовами договору, ні законом; не доведено також наявності істотної зміни обставин, якими сторони керувалися при укладенні договору.

Згідно зі ст. 19 Конституції України правовий порядок в Україні ґрунтується на засадах, відповідно до яких ніхто не може бути примушений робити те, що не передбачено законодавством.

До загальних принципів господарювання відноситься заборона незаконного втручання органів державної влади та органів місцевого самоврядування, їх посадових осіб у господарські відносини (ст. 6 ГК України).

Згідно з п. 3 ч. 1 ст. 3 Цивільного кодексу України однією із загальних засад цивільного законодавства є свобода договору.

Статтею 627 Цивільного кодексу України встановлено, що відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

Судові витрати позивача у даній справі за змістом ст. 129 ГПК України покладаються на відповідача, який безпідставно ухилявся від укладення додаткової угоди до Договору оренди землі, що спричинило даний судовий спір.

З огляду на викладене та керуючись ст. ст. 11, 13, 14, 73- 79, 86, 129, 210, 220, 233, 236, 237, 238, 240, 241 Господарського процесуального кодексу України,

СУД УХВАЛИВ:

1. Позов задоволити частково.

2. Визнати укладеною додаткову угоду про внесення змін до договору оренди землі від 02.08.10 наступного змісту:

«Територіальна громада міста Ужгорода в особі Ужгородської міської ради від імені якої діє Департамент міського господарства Ужгородської міської ради, в особі директора департаменту Бабидорича Володимира Івановича, що діє на підставі Положення, затвердженого рішенням Ужгородської міської ради від 10.03.2017р. № 624 (надалі - Орендодавець), приватне підприємство «Никіта», код 322098264, в особі керівника ОСОБА_1 , (надалі Орендар), з другого боку, уклали цю додаткову угоду до договору про нижченаведене:

1. На виконання пунктів 11, 12 договору у зв`язку із змінами коефіцієнту індексації у 2016 році внести зміни до пунктів 5, 9, 10 Договору та викласти їх у новій редакції, а саме:

« 5. Нормативна грошова оцінка земельної ділянки станом на 2017 - 2018 роки з кадастровим номером :30:001:0101 становить 106 364 469,00 гри. (сто шість млн. триста шістдесят чотири тисяч чотириста шістдесят дев`ять гри. 00 коп.) згідно витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки виданої відділом в Ужгородському районі Головного управління Держгеокадастру в Закарпатській області № 391 від 07.08.2017 року.

« 9. Орендна плата вноситься Орендарем у розмірі 3 % від нормативної грошової оцінки землі у грошовій формі та становить 3 190 934,07 гри. (три млн. сто дев`яносто тисяч дев`ятсот тридцять чотири гри. 07 коп.) на рік.

« 10. Орендна плата вноситься щомісячно протягом 30 календарних днів за останнім календарним днем податкового (звітного) місяця в розмірі 265 911,17 гри. (двісті шістдесят п`ять тисяч дев`ятсот одинадцять гри. 17 коп.)

Додаткова угода про внесення змін до договору оренди землі укладена у 3-х примірниках, які мають однакову юридичну силу. Дана додаткова угода є невід`ємною частиною Договору оренди земельної ділянки від 02.08.2010 року.

Реквізити сторін

Орендодавець:

Територіальна громада міста Ужгорода

в особі Ужгородської міської ради

Департамент міського господарства

Ужгородської міської ради

м. Ужгород пл. Поштова, З, 88000

р/р 7002,

одержувач: УК у м. Ужгороді 18010600,

банк ГУДКСУ у Закарпатській області

Орендар:

Приватне підприємство

"Никіта"

вул. Минайська, 67/191, м. Ужгород, 88008

»

3. В іншій частині позову - відмовити.

4. Стягнути з приватного підприємства "Никіта" (вул. Минайська, 67/191, м. Ужгород, 88008, ) на користь Департаменту міського господарства Ужгородської міської ради (пл. Поштова, 3, м. Ужгород, 88000, код 36541721) суму 1762,00 грн. (одна тисяча сімсот шістдесят дві грн.) у відшкодування судових витрат.

Відповідно до приписів ст. 241 ГПК України рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Рішення може бути оскаржено до суду апеляційної інстанції в порядку та строки, встановлені статтями 254-257 Господарського процесуального кодексу України. Повний текст рішення складено 5.03.20.

Головуючий суддя Ушак І.Г.