ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД СУМСЬКОЇ ОБЛАСТІ
РІШЕННЯ

20.02.2020 Справа № 920/1042/19
м. Суми

Господарський суд Сумської області у складі судді Джепи Ю.А., при секретарі судового засідання Галашан І.В., розглянувши матеріали справи № 920/1042/19

за позовом - Товариства з обмеженою відповідальністю "Алаверди", с. Токарі Сумського району Сумської області,

до відповідача - Сумської міської ради, м. Суми,

про визнання права користування земельною ділянкою та зобов`язання укладення договору оренди,

представники сторін:

від позивача - не з`явився;

від відповідача - Хижняк А.В. (довіреність від 28.12.2019 № 2479/03.02.02-08).

ВСТАНОВИВ:

Суть спору: 11.10.2019 До Господарського суду Сумської області звернулося Товариство з обмеженою відповідальністю "Алаверди" з позовною заявою б/н, б/д (Вх.№ 3191 від 11.10.2019) до Сумської міської ради, відповідно якої просить суд визнати за позивачем право користування на умовах оренди земельною ділянкою площею 0,0986 га, розташованої за адресою: АДРЕСА_2, кадастровий номер :06:019:0034; зобов`язати відповідача укласти договір оренди земельної ділянки площею 0,0986 га, розташованої за адресою: АДРЕСА_2, кадастровий номер :06:019:0034 строком на 5 років, на умовах, визначених попереднім договором оренди, укладеним 06.07.2010 між Сумською міською радою (орендодавцем) та Приватним виробничо-комерційним підприємством "Терра" (орендарем); стягнути з відповідача понесені судові витрати.

Ухвалою Господарського суду Сумської області від 16.10.2019 № 920/1042/19 позовну заяву б/н, б/д (Вх.№ 3191 від 11.10.2019) ТОВ "Алаверди" залишено без руху, позивачу надано час для усунення недоліків.

23.10.2019 позивачем усунуто недоліки позовної заяви.

Ухвалою Господарського суду Сумської області від 28.10.2019 прийнято позовну заяву до розгляду, відкрито провадження у справі № 920/1042/19 та призначено підготовче засідання на 10.12.2019, 12:00.

Сумська міська рада подала до суду відзив на позовну заяву від 21.11.2019 № 514/19юр, згідно з яким представник відповідача просить суд відмовити у задоволенні позовних вимог у повному обсязі.

Ухвалою Господарського суду Сумської області від 10.12.2019 продовжено строк проведення підготовчого провадження у справі № 920/1042/19 на 30 днів.

Ухвалою Господарського суду Сумської області від 23.01.2020 закрито підготовче провадження та призначено розгляд справи по суті на 20.02.2020.

Представник позивача в судове засідання 20.02.2020 не з`явился, про дату, час та місце розгляду справи повідомлена належним чином, що підтверджується розпискою про повідомлення учасників судового процесу про дату, час та місце наступного засідання (а.с. 65).

20.02.2020 на адресу суду електроною поштою надійшло клопотання представника позивача Д`якової О.А. про відкладення судового засідання. Враховуючи, що дане клопотання не підписано електроним цифровим підписом, що унеможливлює ідентифікацію справжності підпису особи, суд протокольною ухвалою залишає дане клопотання без розгляду на підставі ч.4 ст. 170 Господарського процесуального кодексу України із занесенням до протоколу судового засідання згідно із ч.5 ст. 233 цього Кодексу.

Враховуючи зазначене, суд не вбачає підстав для відкладення розгляду справи № 920/1042/19 по суті.

Представник відповідача в судове засідання 20.02.2020 з`явився, проти позову заперечував та просив суд відмовити в задоволенні позовної заяви ТОВ "Алаверди" з підстав, що викладені у відзиві.

Оцінивши та дослідивши матеріали справи, докази, надані сторонами на підтвердження своїх позицій по суті спору, заслухавши пояснення представника відповідача, вчинивши всі необхідні дії, суд дійшов висновку про відмову у задоволенні позову виходячи з наступного.

Згідно нотаріально посвідченого договору купівлі-продажу від 18.05.2016 позивач - Товариство з обмеженою відповідальністю «Алаверди» (далі-ТОВ «Алаверди») придбало у власність у Приватного виробничо-комерційного підприємства «Терра» (далі - ПВКП «Терра») незавершене будівництвом кафе з літньою площадкою готовністю 90%, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_2.

Вищезазначене нерухоме майно розташоване на земельній ділянці Сумської міської ради, кадастровий номер :06:019:0034, площею 0,0986 га.

Незавершене будівництвом кафе з літньою площадкою готовністю 90%, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_2, належало ПВКП «Терра» на підставі договору купівлі-продажу, укладеного 31.03.2009 з громадянами ОСОБА_2. та ОСОБА_3., яка діяла від себе особисто та від громадянки ОСОБА_1 за дорученням.

Рішенням Сумської міської ради від 23.12.2009 року № 3377-МР «Про припинення та перехід права користування земельними ділянками» на підставі вищевказаного договору купівлі-продажу незавершеного будівництвом кафе з літньою площадкою готовністю 90% від 31.03.2009, прийнято надати ПВКП «Терра» в оренду земельну ділянку площею 0,0986 га до 15.07.2015, цільове призначення земельної ділянки: «землі комерційного використання під розміщення кафе та майданчиком для літнього відпочинку, АДРЕСА_2).

Згідно договору оренди земельної ділянки від 06.07.2010, укладеного між Сумською міською радою (орендодавець) та ПВКП «Терра» (орендар) на підставі рішення Сумської міської ради від 23.12.2009 № 3377-МР, передано в оренду земельну ділянку площею 0,0986 га, яка знаходиться за, адресою: АДРЕСА_2, кадастровий номер не зазначено.

Відповідно до п. 2.2. цього Договору він укладений терміном до 15.07.2015. Після закінчення терміну дії договору Орендар, за умови належного виконання своїх обов`язків відповідно до умов цього договору, має за інших рівних умов, переважне право на поновлення договору. У цьому разі Орендар повинен повідомити письмово Орендодавця про бажання щодо продовження дії договору на новий термін не пізніше, ніж за два місяці до його закінчення.

Як встановлено судом, й сторонами не заперечено у судових засіданнях, ПВКП «Терра» не було продовжено дію договору у встановленому вище порядку після закінчення строку його дії 15.07.2015. Автоматичної пролонгації даний договір не передбачає.

В свою чергу, після укладення 18.05.2016 з ПВКП «Терра» договору купівлі-продажу незавершеного будівництвом кафе з літньою площадкою готовністю 90%, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_2, позивач - ТОВ "Алаверди" зверталось до відповідача - Сумської міської ради, зокрема із заявою № 100 від 20.07.2017, з проханням надати в оренду земельну ділянку, на якій розташоване придбане за договором купівлі-продажу незавершене будівництво, однак рішенням від 27.07.2017 № 2452-МР в цьому відмовлено. Також про відмову повідомлялось листами від 14.06.2017 № 06.01-18/1248 та від 01.09.2017 № 06.01-18/4753.

Тому ТОВ "Алаверди" звернулось до суду із позовом про визнання за позивачем права користування на умовах оренди земельною ділянкою площею 0,0986 га, розташованої за адресою: АДРЕСА_2 , кадастровий номер :06:019:0034 та зобов`язання укласти договір оренди земельної ділянки площею 0,0986 га, розташованої за адресою: АДРЕСА_2, кадастровий номер :06:019:0034, строком на 5 років, на умовах, визначених попереднім договором оренди, укладеним 06.07.2010 між Сумською міською радою (орендодавцем) та Приватним виробничо-комерційним підприємством "Терра" (орендарем).

В обгрунтування своєї позиції позивач посилається на положення ст.120 Земельного кодексу України та ст. 337 Цивільного кодексу України, а також на правові висновки, викладені у постановах Верховного Суду від 27.02.2019 у справі № 913/661/17 та від 07.11.2018 у справі № 910/20774/17, а також постанові Великої Палати Верховного Суду від 04.12.2018 у справі № 910/18560/16.

Частина перша статті 93 Земельного кодексу України встановлює, що право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності.

Згідно з ст. 16 Закону України "Про оренду землі" особа, яка бажає отримати земельну ділянку в оренду із земель державної або комунальної власності, подає до відповідного органу виконавчої влади чи органу місцевого самоврядування за місцем розташування земельної ділянки заяву (клопотання). Розгляд заяви (клопотання) і надання земельної ділянки в оренду проводяться у порядку, встановленому Земельним кодексом України. У разі згоди орендодавця передати земельну ділянку в оренду сторони укладають договір оренди землі відповідно до вимог цього Закону.

Стаття 124 Земельного кодексу України визначає, що передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування шляхом укладення договору оренди земельної ділянки.

Частиною 1 статті 377 Цивільного кодексу визначено, що до особи, яка набула право власності на житловий будинок (крім багатоквартирного), будівлю або споруду, переходить право власності, право користування на земельну ділянку, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення в обсязі та на умовах, встановлених для попереднього землевласника (землекористувача).

Згідно з частинами 1, 2 статті 120 Земельного кодексу України (далі - ЗК) у разі набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, що перебувають у власності, користуванні іншої особи, припиняється право власності, право користування земельною ділянкою, на якій розташовані ці об`єкти. До особи, яка набула право власності на жилий будинок, будівлю або споруду, розміщені на земельній ділянці, що перебуває у власності іншої особи, переходить право власності на земельну ділянку або її частину, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення. Якщо жилий будинок, будівля або споруда розміщені на земельній ділянці, що перебуває у користуванні, то в разі набуття права власності на ці об`єкти до набувача переходить право користування земельною ділянкою, на якій вони розміщені, на тих самих умовах і в тому ж обсязі, що були у попереднього землекористувача.

За змістом частини 3 статті 7 Закону України "Про оренду землі" до особи, якій перейшло право власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій земельній ділянці, також переходить право оренди на цю земельну ділянку. Договором, який передбачає набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, припиняється договір оренди земельної ділянки в частині оренди попереднім орендарем земельної ділянки, на якій розташований такий житловий будинок, будівля або споруда.

Згідно з правовим висновком, викладеним у постанові Верховного Суду від 27.02.2019 у справі 913/661/17, у розумінні наведених положень законодавства при виникненні в іншої особи права власності на жилий будинок, будівлю або споруду (відповідно до договору, який містить необхідні за законом істотні умови), право попереднього власника або користувача припиняється в силу прямої вказівки закону без припинення у цілому договору оренди земельної ділянки. Відповідно, новий власник об`єкта нерухомості, якому переходить право оренди, набуває права оренди за чинним договором оренди, а не у порядку повторного надання земельної ділянки, тобто має місце заміна сторони у зобов`язанні. Аналогічна правова позиція викладена у постанові Верховного Суду від 07.11.2018 у справі № 910/20774/17.

При цьому Верховний Суд наголошує, що у разі переходу права власності на нерухомість заміна орендаря земельної ділянки у відповідному чинному договорі оренди землі відбувається автоматично, в силу прямої норми закону, незалежно від того, чи відбулося документальне переоформлення орендних правовідносин, шляхом внесення змін у договір стосовно орендаря, оскільки переоформлення лише формально відображає те, що прямо закріплено в законі.

У постанові від 04.12.2018 у справі № 910/18560/16 (провадження № 12- 143гс18) Велика палата Верховного Суду дійшла висновку, що за змістом статей 120, 140 та 141 ЗК України законодавець встановив імперативний припис щодо переходу права на земельну ділянку у разі набуття права на жилий будинок, будівлю або споруду та передбачив відповідну підставу для припинення права користування земельною ділянкою у випадку набуття іншою особою права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, які розташовані на земельній ділянці. Перехід права на земельну ділянку до нового набувача жилого будинку, будівлі або споруди відбувається в силу прямого припису закону, незалежно від волі органу, який уповноважений розпоряджатися земельною ділянкою. Чинне земельне та цивільне законодавство імперативно передбачає перехід права на земельну ділянку в разі набуття права власності на об`єкт нерухомості, що відображає принцип єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованої на ній будівлі або споруди, який хоча безпосередньо і не закріплений у загальному вигляді в законі, тим не менш знаходить свій вияв у правилах статті 120 ЗК України.

Згідно ст. 152 Земельного кодексу України захист прав громадян та юридичних осіб на земельні ділянки здійснюється, зокрема, шляхом визнання прав, визнання недійсними рішень органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування, а також застосування інших, передбачених юридичних і фізичних осіб, що виникають в результаті рішень, дій чи бездіяльності органів або посадових осіб місцевого самоврядування, в судовому порядку, що передбачено п. 2 ст. 77 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні".

Стаття 15 Цивільного кодексу України визначає об`єктом захисту порушене, невизнане або оспорюване право чи цивільний інтерес. Порушення права пов`язано із позбавленням його володільця можливості здійснити (реалізувати) своє право повністю або частково. При оспорюванні або невизнанні права виникає невизначеність у праві, спричинена поведінкою іншої особи. Таким чином, порушення, невизнання або оспорювання суб`єктивного права є підставою для звернення особи за захистом цього права із застосуванням відповідного способу захисту.

Відповідно до ч. 2 ст. 19 Конституції України, п. 1 ст. 10 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні» органи державної влади та органи місцевого самоврядування, їх посадові особи зобов`язані діяти лише на підставі, в межах повноважень та у спосіб, що передбачені Конституцією та законами України.

Одним із основних принципів діяльності органів місцевого самоврядування є законність, що визначено ст. 4 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні». Зокрема, відповідно до п. 34 ч. 1 ст. 26 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні» виключною компетенцією міських рад є вирішення питань регулювання земельних відносин.

Згідно з ч. 2 ст. 124 Земельного кодексу України передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється за результатами проведення земельних торгів, крім випадків, встановлених ч. 2 та 3 ст. 134 цього Кодексу.

Відповідно до ч. 2 ст. 134 Земельного кодексу України, не підлягають продажу на конкурентних засадах (земельних торгах) земельні ділянки державної чи комунальної власності або права на них у разі: розташування на земельних ділянках об`єктів нерухомого майна (будівель, споруд), що перебувають у власності фізичних або юридичних осіб.

Таким чином, однією з підстав для передачі земельних ділянок державної або комунальної власності у позаконкурентний спосіб є розміщення на них об`єктів нерухомого майна (будівель, споруд), що перебувають у власності фізичних або юридичних осіб.

В той же час, суд звертає увагу на той факт, що позивачем за договором купівлі-продажу від 18.05.2016 придбане не нерухоме майно - жилий будинок, будівля або споруда, а об`єкт незавершеного будівництва, а тому до даних правовідносин не можуть бути застосовані норми ст. 120 Земельного кодексу України та ст. 337 Цивільного кодексу України, а також вищезазначені правові висновки Верховного Суду, з огляду на той факт, що правовідносини не є подібними через суттєву різницю у об`єкті правового регулювання (в усіх зазначених судових справах мова йде про оформлення земельної ділянки під нерухомими об`єктами, оформленими як такі відповідно до чинного законодавства України).

Згідно з ч. 2 ст. 331 Цивільного кодексу України право власності на новостворене нерухоме майно (житлові будинки, будівлі, споруди тощо) виникає з моменту завершення будівництва (створення майна). Якщо законом передбачено прийняття нерухомого майна до експлуатації, право власності виникає з моменту його прийняття до експлуатації. Якщо право власності відповідно до закону підлягає державній реєстрації, право власності виникає з моменту державної реєстрації.

Отже, новостворене майно набуває юридичного статусу «нерухомого майна» після прийняття його до експлуатації і з моменту державної реєстрації права власності на нього. До цього об`єкт незавершеного будівництва є сукупністю будівельних матеріалів, тобто речей як предметів матеріального світу, що може бути об`єктом цивільних прав, але не є об`єктом нерухомості.

В результаті системного аналізу вищевказаних правових норм, необхідно зробити висновок про те, що вимоги ст. 377 Цивільного кодексу України, ст. 120 Земельного кодексу України, ст. 7 Закону України «Про оренду землі» не регулюють спірні правовідносини, тому не обґрунтовують позовні вимоги, і не можуть бути застосовані під час прийняття рішення по даній справі по суті.

Крім того, суд звертає увагу на той факт, що відповідно до вимог вищезазначених норм та судової практики Верховного Суду заміна орендаря земельної ділянки у разі переходу права власності на нерухомість відбувається автоматично лише у відповідному чинному договорі оренди землі, в той час як на момент укладення договору купівлі-продажу об`єкта незавершеного будівництва від 18.05.2016 між ТОВ «Алаверди» та ПВКП «Терра», договір оренди землі, в якому останне було орендарем, припинив свою дію у зв`язку із закінченням 15.07.2015 строку, на який його укладено.

Крім іншого, судом встановлено, що земельна ділянка, що є предметом даного судового спору, розташована в природоохоронній захисній смузі озера Чеха, тому на її використання існують обмеження, передбачені ст.ст. 60, 61 Земельного кодексу України.

Відповідно до пп. 3.1.1 п. 3.1. та пп. 3.2.1 п. 3.2. розділу III Положення про департамент забезпечення ресурсних платежів Сумської міської ради (далі по тексту Департамент), затвердженого рішенням Сумської міської ради від 05.06.2019 року № 5111-МР, завданнями саме цього Департаменту є реалізація державної та міської політики в галузі управління та розпорядження майном комунальної власності, регулювання земельних відносин, підтримки розвитку промисловості та підприємництва. Департамент, відповідно до покладених на нього завдань, розробляє нормативно-правові документи згідно з покладеними на нього завданнями та функціями, і забезпечує їх внесення на розгляд Сумської міської ради та виконавчого комітету Сумської міської ради в установленому порядку.

Так, в процесі розгляду заяви позивача про надання йому в користування земельної ділянки по АДРЕСА_2 у місті Суми, Департамент звернувся до управління архітектури та містобудування Сумської міської ради із запитом щодо відповідності зазначеної вище земельної ділянки містобудівній документації для вирішення питання про надання її в оренду позивачу.

Листом від 16.05.2017 № 380/08.01.01-23 управління архітектури та містобудування Сумської міської ради повідомило Департамент про те, що згідно з Планом зонування території м. Суми, затвердженим рішенням сесії Сумської міської ради від 06.03.2013 №2180-МР, земельна ділянка кадастровий номер :06:019:0034, площею 0,0986 га знаходиться в ландшафтно-рекреаційній зоні Р-1 - прибережній захисній смузі навколо озера Чеха, встановленій відповідною документацією із землеустрою. У вказаній зоні розміщення стаціонарних об`єктів торгівлі не передбачено.

На землях рекреаційного призначення забороняється діяльність, що перешкоджає або може перешкоджати використанню їх за призначенням, а також негативно впливає або може вплинути на природний стан цих земель (ч. 3 ст. 52 Земельного кодексу України).

В ландшафтно-рекреаційній зоні Р-1 дозволяються наступні види використання території:

1) переважні види використання:

- озеленені території;

- навчально-туристичні та екологічні стежки;

- водно-оздоровчі комплекси;

- будівлі та споруди для науково-дослідницьких цілей з питань навколишнього природного середовища, забезпечення екологічної безпеки, раціонального використання і відтворення природних ресурсів;

2) супутні види дозволеного використання:

- споруди, шляхи, лінійні та інші об`єкти транспорту і зв`язку, пов`язані з обслуговуванням даної зони;

- відповідні обладнані експозиційні зони, що встановлюються адміністрацією;

- малі архітектурні форми;

3) допустимі види використання, які потребують спеціальних погоджень:

- пересувні тимчасові споруди для здійснення підприємницької діяльності (крім споруд із продажу алкогольних (слабоалкогольних! та тютюнових виробів);

- фізкультурні майданчики;

- човнові станції, яхтові клуби;

- інші будівлі для конторських та адміністративних цілей, пов`язаних з обслуговуванням даної зони.

При цьому основні види використання можуть здійснюватися лише за умови, що така діяльність не суперечить встановленим вимогам щодо охорони, відтворення та використання їх природних комплексів та окремих об`єктів.

Відповідно до ст. 73 Господарського процесуального кодексу України, доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи. Ці дані встановлюються такими засобами: письмовими, речовими і електронними доказами; висновками експертів; показаннями свідків.

Частина 1 ст. 74 Господарського процесуального кодексу України встановлює, що кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень.

Відповідно до ст. 86 Господарського процесуального кодексу України, суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності. Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів).

Таким, чином суд дійшов висновку, що заявлені позовні вимоги ТОВ "Алаверди" щодо визнання права користування земельною ділянкою та зобов`язання укладення договору оренди - задоволенню не підлягають.

Відповідно до положень ст.ст. 123, 129 Господарського процесуального кодексу України судові витрати, зокрема зі сплати судового збору, у разі відмови у позові покладаються на позивача.

Керуючись ст.ст. 123, 129, 236-238, 240, 241 Господарського процесуального кодексу України, суд

УХВАЛИВ:

1. В задоволенні позову відмовити.

Відповідно до ст. 241 Господарського процесуального кодексу України рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Згідно зі ст.ст. 256, 257 Господарського процесуального кодексу України апеляційна скарга на рішення суду подається протягом двадцяти днів з дня його проголошення. Оскільки в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини рішення суду, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення. Учасник справи, якому повне рішення не були вручені у день його проголошення, має право на поновлення пропущеного строку на апеляційне оскарження рішення суду - якщо апеляційна скарга подана протягом двадцяти днів з дня вручення йому повного рішення суду. Строк на апеляційне оскарження може бути також поновлений в разі пропуску з інших поважних причин. Апеляційна скарга подається безпосередньо до суду апеляційної інстанції.

Повний текст рішення складено 02.03.2020.

Суддя Ю.А. Джепа