ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ДОНЕЦЬКОЇ ОБЛАСТІ
_____________________________________________________________________________
Р І Ш Е Н Н Я

іменем України

20.02.2020 Справа № 905/1999/19

Господарський суд Донецької області у складі:

Судді Фурсової С.М.,

при секретарі судового засідання Корецькій А.П.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в приміщенні господарського суду справу за позовом Управління муніципального розвитку Бахмутської міської ради (84500, Донецька область, місто Бахмут, вулиця Миру, будинок №44; )

до Товариства з обмеженою відповідальністю «Біо-Медіка» (69118, місто Запоріжжя, вулиця Новокузнецька, будинок №20-А, приміщення №7; )

про розірвання договору оренди, -

за участю представників сторін:

від позивача: Отюніна Н.С. начальник управління

від відповідача: Шустова В.Ю., адвокат

вільний слухач: ОСОБА_1

С У Т Ь С П О Р У

До Господарського суду Донецької області надійшла позовна заява Управління муніципального розвитку Бахмутської міської ради до Товариства з обмеженою відповідальністю «Біо-Медіка» про розірвання договору оренди №105/18 від 05.03.2018.

Позов обґрунтований тим, що між позивачем та відповідачем укладено договір оренди майна комунальної власності №105/18 від 05.03.2018, а саме: нежитлового приміщення, яке знаходиться на балансі комунального некомерційного підприємства «Центр первинної медичної допомоги міста Бахмута» строком до 05.02.2021.

КНП «ЦПМД м. Бахмута» звернулось до позивача щодо необхідності використання спірного приміщення для власних потреб, в зв`язку з чим Управління муніципального розвитку Бахмутської міської ради звернулось до Товариства з обмеженою відповідальністю «Біо-Медіка» з вимогою дострокового розірвання договору оренди, однак відповідач направив на адресу позивача лист про незгоду розірвання вказаного договору.

Управління муніципального розвитку Бахмутської міської ради зазначає, що відповідачем порушено умови договору оренди та вимоги чинного законодавства у сфері договірних орендних правовідносин, а саме: нездійснення страхування орендованого майна, несплата орендної плати, крім того мала місце істотна зміна обставин - до роботи приступили 5 лікарів та медичні сестри для кожного з лікарів, тому виникла необхідність у додаткових площах для облаштування кабінетів.

Ухвалою суду від 19.11.2019 прийнято позовну заяву до розгляду та відкрито провадження у справі №905/1999/19, яку вирішено розглядати за правилами загального позовного провадження. Призначено підготовче засідання на 03.12.2019 та встановлено строк сторонам для подання заяв по суті справи та з процесуальних питань, всіх наявних доказів.

У зв`язку з неявкою представників сторін у судове засідання 03.12.2019, відсутністю в матеріалах справи доказів отримання відповідачем ухвали від 19.11.2019 про відкриття провадження у справі, судом вирішено відкласти підготовче засідання на 17.12.2019, продовжено сторонам строк на подання заяв по суті справи та з процесуальних питань, всіх наявних доказів.

Від представника позивача 16.12.2019 надійшла заява про розгляд справи без його участі.

Представником відповідача 17.12.2019 через канцелярію суду подано клопотання про відкладення підготовчого засідання на іншу дату та продовження строку на подання відзиву на позовну заяву, у зв`язку з тим, що ухвала суду про відкриття провадження у справі від 19.11.2019 була отримана останнім лише 06.12.2019, а тому

Ухвалою суду від 17.12.2019 продовжено строк підготовчого провадження на тридцять днів до 18.02.2020, відкладено підготовче засідання на 30.01.2020, продовжено відповідачу до 20.01.2020 строк на подання відзиву на позовну заяву, позивачу до 25.01.2020 - на подання відповіді на відзив, а також всіх письмових доказів.

Через канцелярію суду 21.01.2020 представником відповідача подано відзив на позовну заяву.

Від представника позивача 30.01.2020 надійшла заява про проведення судового засідання без його участі, зазначив, що станом на 28.01.2020 позивачем відзив на позовну заяву не отримано.

Ухвалою суду від 30.01.2020 відкладено підготовче засідання на 10.02.2020, продовжено позивачу до 05.02.2020 строк для надання відповіді на відзив, відповідачу до 10.02.2020 - на подання заперечень на відповідь на відзив, а також всіх письмових доказів.

На адресу суду 10.02.2020 від представника позивача надійшла відповідь на відзив. За змістом відповіді на відзив останній зазначив, що матеріали справи місять два примірники Акта приймання-передачі об`єкта оренди, які мають різні дати складання, подані кожною зі сторін та засвідчені належним чином.

У підготовче засідання 10.02.2020 представник відповідача з`явився, зауважив, що станом на дату судового засідання відповідачем не отримано відповідь на відзив. На запитання суду щодо наданої ним копії Акту приймання-передачі об`єкта оренди, повідомив про можливість надати оригінал зазначеного документа для огляду у судовому засіданні. Зазначив, що не заперечує проти закриття підготовчого провадження та призначення справи до розгляду по суті.

Враховуючи, що всі питання, передбачені ст. 182 ГПК України вирішено, ухвалою суду від 10.02.2020 закрито підготовче провадження та призначено справу до розгляду по суті на 20.02.2020.

З огляду на те, що в матеріалах справи дійсно наявні дві копії акту прийому-передачі датовані різними числами судом витребувано від Управління муніципального розвитку Бахмутської міської ради оригінал Акту приймання-передачі нежитлового приміщення для огляду у судовому засіданні та визнано явку представника позивача у судове засідання обов`язковою.

У судове засідання з`явився представник позивача, просив долучити до матеріалів справи лист Начальника управління муніципального розвитку Бахмутської міської ради Отюніної Н.С. №01-0187-08 від 06.02.2020; лист головного лікаря КНП «Центр первинної медичної допомоги м. Бахмут» Шабаліної С.В. №248 від 07.02.2020; лист головного лікаря КНП «ЦПМД м. Бахмут» Шабаліної С.В. №266 від 11.02.2020; Наказ начальника управління «Про затвердження Стратегічного плану розвитку КНП «ЦПМД м. Бахмута» №106 від 02.05.2019 з додатком, копії з журналу реєстрації договорів.

За приписами статті 80 Господарського процесуального кодексу України позивач, особи, яким законом надано право звертатися до суду в інтересах інших осіб, повинні подати докази разом з поданням позовної заяви. Якщо доказ не може бути поданий у встановлений законом строк з об`єктивних причин, учасник справи повинен про це письмово повідомити суд та зазначити: доказ, який не може бути подано; причини, з яких доказ не може бути подано у зазначений строк; докази, які підтверджують, що особа здійснила всі залежні від неї дії, спрямовані на отримання вказаного доказу. Докази, не подані у встановлений законом або судом строк, до розгляду судом не приймаються, крім випадку, коли особа, яка їх подає, обґрунтувала неможливість їх подання у вказаний строк з причин, що не залежали від неї.

З огляду на викладене, господарським судом відмовлено у прийнятті вказаних документів, оскільки позовна заява надійшла до суду 28.10.2019, залишалась судом без руху, провадження у справі відкрито 19.11.2019, підготовчі засідання неодноразово відкладались, термін підготовчого провадження продовжувався, разом з цим сторонам продовжувався строк на подання доказів.

Подані документи, на думку представника позивача, мають підтвердити доводи позивача про те, що Акт приймання-передачі був підписаний саме 05.03.2018,а також те, що спірне приміщення необхідне для потреб лікарні.

Однак, щодо спірності дати підписання Акту приймання-передачі нежитлового приміщення позивачу стало відомо з відзиву на позовну заяву, а тому позивач мав можливість подати відповідні докази разом з відповіддю на відзив. Крім того, відзив на позовну заяву, як встановлено судом, отриманий позивачем 28.01.2020, а не 03.02.2020, як зазначає позивач.

Датування більшості документів, які просить долучити позивач до матеріалів справи, вказує на те, що позивач мав можливість їх подати до закриття судом підготовчого провадження у справі.

У судових дебатах представник позивача наполягав на задоволенні позову з підстав викладених у позовній заяві, наголошував на тому, що відповідачем не виконано зобов`язання з перерахування авансового платежу, передбаченого п.п. 3.2., 4.2.1. договору оренди, а договір страхування укладено з порушенням визначеного в договорі строку.

Представник відповідача заперечував проти задоволення позову, зазначав, що зобов`язання з перерахування авансового внеску виконані відповідачем своєчасно та в повному обсязі. Наголошував на тому, що спірний Акт приймання-передачі нежитлового приміщення було підписано саме 30.03.2018, що підтверджується розміром орендної плати за березень 2018 року у виставленому самим позивачем рахунку на оплату №21 від 17.04.2018. Наголошував, що доказів істотної зміни обставин у відповідності до положень ст.652 Цивільного кодексу України позивачем взагалі суду не надано. Договір страхування об`єкта оренди відповідачем був укладений, однак з порушенням визначеного в договорі строку.

Розглянувши подані документи, дослідивши матеріали справи, господарський суд -

В С Т А Н О В И В

Відповідно до пункту 3.1. Положення про оренду майна комунальної власності територіальної громади м. Артемівська, затвердженого рішенням Артемівської міської ради (після перейменування Бахмутської міської ради) №6/76-1357 від 23.12.2015 (надалі - Положення), з метою підвищення ефективності використання державного та комунального майна, комунальні підприємства, установи та організації, в повному господарському віданні або в оперативному управлінні яких знаходиться комунальне майно, що не використовується ними, зобов`язані протягом 10 робочих днів з моменту виявлення такого майна, надавати до Управління інформацію для його внесення до переліку об`єктів, які можуть бути передані в оренду.

На виконання вимог пункту 3.1. цього Положення, КНП «Центр первинної медичної допомоги м. Бахмута» листом за вих. №77 від 16.01.2018 повідомило власника комунального майна - Управління муніципального розвитку Бахмутської міської ради про наявність площі розміром 17,5 кв. м за адресою м. Бахмут вул. О.Сибірцева, 15, що не використовується балансоутримувачем.

Відповідна інформація була розміщена на офіційному веб-сайті Бахмутської міської ради.

Листом за вих.. №01-22-18 від 22.01.2018 ТОВ «Біо-Медіка» звернулось до Управління муніципального розвитку Бахмутської міської ради з проханням надати в оренду 17,5 кв.м в нежитловому приміщенні на першому поверсі денного стаціонару амбулаторії № 1, за адресою м. Бахмут, вул. О.Сибірцева, 15, для розміщення пункту забору біоматеріалів.

З метою визначення вартості орендної плати на зазначене майно - нежитлове приміщення загальною площею 17,5 кв.м, між фізичною особою - підприємцем Антиповою І.М. (Виконавець), КНП «Центр первинної медичної допомоги м. Бахмута» (Замовник) та ТОВ «Біо-Медіка» (Платник) укладено Договір на виконання послуг з оцінки вартості майна №9/18 від 16.01.2018 року.

Враховуючи зазначене, відсутність інших осіб, які виявили бажання орендувати вказане приміщення, між власником комунального майна - Управлінням муніципального розвитку Бахмутської міської ради (орендодавець) та ТОВ «Біо-Медіка» (орендатор) 05.03.2018 укладений договір оренди майна комунальної власності за №105/18.

За умовами п.1.1. договору Орендодавець передав, а Орендар прийняв в строкове платне користування майно комунальної власності територіальної громади м.Бахмута нежитлове приміщення (далі - Об`єкт оренди) на підставі наказу Управління муніципального розвитку Бахмутської міської ради №22и від 08.02.2018 для використання його з метою розміщення пункту збору біоматеріалів, загальною площею 17,5 кв. м., яке знаходиться на балансі Комунального закладу охорони здоров`я «Центр первинної медичної (медико-санітарної) допомоги Бухмутської міської ради» та розташоване в будинку №15 по вул. О.Сибірцева м.Бахмута у відповідності з технічним паспортом або викопіюванням плану приміщення.

Відповідно до п.2.1. договору за користування Об`єктом оренди Орендар сплачує орендну плату, розрахунок якої здійснюється на підставі Методики розрахунку і порядку використання плати за оренду майна комунальної власності територіальної громади м. Артемівська, затвердженої рішенням Артемівської міської ради №6/33-581 від 26.12.2012 і складає 2 747,00 гривень в місяць без ПДВ.

Розмір орендної плати за кожний наступний місяць визначається шляхом коригування розміру орендної плати за попередній місяць на індекс інфляції попереднього місяця, що визначається Державною службою статистики України (п.2.4. договору).

Згідно з п.3.1. договору передача Об`єкта оренди здійснюється одночасно з укладенням договору та оформлюється Актом приймання-передачі об`єкта оренди, який підписується між Балансоутримувачем і Орендарем та затверджується Орендодавцем.

Після підписання договору та прийняття Об`єкту оренди за Актом приймання-передачі Орендар протягом 10 банківських днів з дня надання платіжного доручення Балансоутримувачем здійснює на поточний рахунок Балансоутримувача авансовий платіж, у розмірі двохкратного платежу за перший місяць оренди, встановленого п.2.1. договору. Авансовий платіж зараховується Балансоутримувачем у рахунок останніх платежів за оренду (п.3.2. договору).

Розділом 4 договору визначено права та обов`язки Орендаря.

Так, у відповідності до п.4.2.1. Орендар зобов`язався здійснити зарахування на поточний Балансоутримувача авансового платежу, передбаченого п.3.2. договору у встановлених розмірах протягом 5 банківських днів після підписання договору та прийняття Об`єкту оренди за Актом приймання-передачі.

Протягом місяця після укладення цього договору застрахувати Об`єкт оренди на користь Орендодавця на весь строк дії цього договору від вогнетривких ризиків, ризиків стихійних явищ та інших майнових ризиків на суму, не менше, ніж вартість Об`єкта оренди.

У договорі страхування (страховому полісі) Орендодавець повинен бути вказаний як вигодо набувач страхового відшкодування.

Орендар зобов`язаний надати Орендодавцю копію договору страхування (страхового полісу) та копії платіжних доручень про сплату страхових платежів в десятиденний термін з дня укладення такого договору. Постійно поновлювати договір страхування таким чином, щоб увесь строк оренди Об`єкт оренди був застрахованим (п.4.2.7. договору).

У відповідності до п.6.1 договору, він укладений строком на 2 роки 11 місяців - з 05.03.2018 до 05.02.2021.

Зміна або розірвання Договору можуть мати місце за погодженням сторін (п.6.3 Договору).

Зміни та доповнення, що вносяться, розглядаються сторонами протягом одного місяця і оформляються додатковими угодами, які є невід`ємними частинами цього Договору. Одностороння відмова від виконання Договору та внесення до нього змін не допускається (п.6.4. Договору).

Пунктом 6.6. Договору передбачено, що договір оренди може бути розірвано за погодженням сторін. На вимогу однієї з сторін договір оренди може бути достроково розірвано за рішенням суду у разі невиконання сторонами своїх зобов`язань та з інших підстав, передбачених законодавчими актами України.

Договір підписаний уповноваженими представниками сторін без зауважень, підписи скріплені печатками підприємств.

Пунктом 1 частини 2 статті 11 Цивільного кодексу України передбачено, що однією із підстав виникнення цивільних прав та обов`язків є договори та інші правочини.

Згідно положень ст.ст. 283, 286 Господарського кодексу України за договором оренди одна сторона (орендодавець) передає другій стороні (орендареві) за плату на певний строк у користування майно для здійснення господарської діяльності, орендна плата - це фіксований платіж, який орендар сплачує орендодавцю незалежно від наслідків своєї господарської діяльності.

Статтею 759 Цивільного кодексу України передбачено, що за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов`язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк. За користування майном з наймача справляється плата, розмір якої встановлюється договором найму (ч.1 ст. 762 Цивільного кодексу України).

Відповідно до ст.ст. 2, 18, 19, 29 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» орендою є засноване на договорі строкове платне користування майном, необхідним орендареві для здійснення підприємницької та іншої діяльності; орендар за користування об`єктом оренди вносить орендну плату встановлену договором своєчасно і у повному обсязі незалежно від наслідків господарської діяльності; за невиконання зобов`язань за договором оренди сторони несуть відповідальність, встановлену законодавчими актами України та договором.

Статтею 10 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» визначено істотні умови договору оренди: об`єкт оренди (склад і вартість майна з урахуванням її індексації); термін, на який укладається договір оренди; орендна плата з урахуванням її індексації; порядок використання амортизаційних відрахувань, якщо їх нарахування передбачено законодавством; відновлення орендованого майна та умови його повернення; виконання зобов`язань; забезпечення виконання зобов`язань - неустойка (штраф, пеня), порука, завдаток, гарантія тощо; порядок здійснення орендодавцем контролю за станом об`єкта оренди; відповідальність сторін; страхування орендарем взятого ним в оренду майна; обов`язки сторін щодо забезпечення пожежної безпеки орендованого майна.

Згідно з ч. 3 ст. 26 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» договір оренди може бути достроково розірваний на вимогу однієї із сторін за рішенням господарського суду у разі невиконання сторонами своїх зобов`язань та з інших підстав, передбачених законодавчими актами України.

Водночас, положенням ч.1 ст. 627 Цивільного кодексу України передбачено, що відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

Зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства (ч.1 ст. 628 Цивільного кодексу України).

Згідно зі ст. 629 Цивільного кодексу України договір є обов`язковим для виконання сторонами.

Підставами для дострокового розірвання договору оренди майна комунальної власності територіальної громади м. Бахмута №105/18 від 05.03.2018 позивач вказує:

- необхідність використання спірного приміщення для власних потреб, що є, на думку заявника, є істотною зміною обставин;

- невиконання орендарем зобов`язання, передбаченого п.4.2.1. договору, в частині внесення авансового платежу;

- невиконання орендарем зобов`язання, передбаченого п.4.2.7. договору, щодо страхування об`єкта оренди.

Щодо розірвання договору оренди у зв`язку з необхідністю використання спірного приміщення для власних потреб.

Як зазначає позивач, необхідність використання спірного приміщення для власних потреб викликана тим, що до роботи у Комунальному некомерційному підприємстві «Центр первинної медичної допомоги міста Бахмута» приступили 5 лікарів, які створили свої команди з надання медичної допомоги - лікар та 2 медичні сестри.

Прийом пацієнтів здійснюється лікарями у дві зміни, тому виникла потреба у додаткових площах для облаштування кабінетів.

Пунктом 6.31. Положення про оренду майна комунальної власності територіальної громади м. Артемівська (Бахмута), затвердженого рішенням №6/76-1357 від 23.12.2015 Артемівської міської ради 76 сесії 6 скликання, визначено, що після закінчення терміну договору оренди орендар, який належним чином виконував свої обов`язки за договором, має переважне право, за інших рівних умов, на укладення договору оренди на новий строк та на нових умовах за погодженням сторін, крім випадків, якщо орендоване майно необхідне для потреб орендодавця або з інших підстав, визначених законодавством.

За приписами п.6.33. Положення у разі, якщо орендодавець має намір використовувати зазначене майно для власних потреб, він повинен письмово попередити про це орендаря не пізніше ніж за три місяці до закінчення терміну договору.

Так, п.6.33. Положення про оренду майна комунальної власності територіальної громади м. Артемівська (Бахмута) визначено лише строк повідомлення орендаря орендодавцем про намір використовувати орендоване майно для власних потреб, як підставу втрати орендаря переважного права на укладення договору оренди на новий строк.

Проте, Управління муніципального розвитку Бахмутської міської ради помилково вдалось до вільного тлумачення вказаного пункту Положення, визначивши необхідність використання спірного приміщення для власних потреб як самостійну підставу для розірвання договору оренди, а тримісячний термін - як строк для повідомлення орендаря про розірвання договору оренди.

Договір оренди майна комунальної власності територіальної громади м. Бахмута №105/18 від 05.03.2018 укладено строком на 2 роки 11 місяців - з 05.03.2018 до 05.02.2021.

Листом №01-0731-08 від 29.05.2019 Управління муніципального розвитку Бахмутської міської ради повідомило ТОВ «Біо-Медика», що договір оренди №105/18 від 05.03.2018 буде розірвано 31.08.2019 та направило відповідну Додаткову угоду про розірвання договору оренди.

З огляду на викладене, відповідач правомірно листом від 27.06.2019 за вих.№82/19 відмовився від дострокового розірвання договору оренди.

Крім того, власником комунального майна (Орендодавецем) за умовами договору є Управління муніципального розвитку Бахмутської міської ради, а не Комунальне некомерційне підприємства «Центр первинної медичної допомоги міста Бахмута» (Балансоутримувач), а тому необхідність використання спірного приміщення має бути обумовлена саме власними потребами у Орендодавця.

Цивільний кодекс України базується на принципі обов`язкового виконання сторонами зобов`язань, прийнятих на себе за договором. Можливість розірвання договору у зв`язку з істотною зміною обставин, з яких сторони виходили при укладанні договору, Кодекс пов`язує з певними визначеними випадками, на які безпосередньо вказується в ст.652 ЦК України.

З огляду на викладене, слід звернути увагу, що ч.1 ст.652 ЦК України, зокрема на підставі якої пред`явлено даний позов, передбачено, що у разі істотної зміни обставин, якими сторони керувалися при укладенні договору, договір може бути змінений або розірваний за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або не випливає із суті зобов`язання.

Частиною 2 ст.652 ЦК України встановлено, якщо сторони не досягли згоди щодо приведення договору у відповідність з обставинами, які істотно змінились, або щодо його розірвання, договір може бути розірваний, а з підстав, встановлених частиною четвертою цієї статті, змінений за рішенням суду на вимогу заінтересованої сторони за наявності одночасно таких умов:

1) в момент укладення договору сторони виходили з того, що така зміна обставин не настане;

2) зміна обставин зумовлена причинами, які заінтересована сторона не могла усунути після їх виникнення при всій турботливості та обачності, які від неї вимагалися;

3) виконання договору порушило б співвідношення майнових інтересів сторін і позбавило б заінтересовану сторону того, на що вона розраховувала при укладенні договору;

4) із суті договору або звичаїв ділового обороту не випливає, що ризик зміни обставин несе заінтересована сторона.

Зі змісту вказаної норми вбачається, що укладаючи договір сторони розраховують на його належне виконання і досягнення поставлених ним цілей.

Проте, в ході виконання договору можуть виявлятися обставини, які не могли бути враховані сторонами при укладенні договору, але істотно впливають на інтереси однієї чи обох сторін. При укладенні договору та визначені його умов сторони повинні розумно оцінювати ті обставини, при яких він буде виконуватися.

Позивачем на надано до суду доказів настання «істотної зміни обставин», як то прийняття на роботу до Комунального некомерційного підприємства «Центр первинної медичної допомоги міста Бахмута» зазначених у позовній заяві п`яти лікарів та медичних сестер після укладення договору оренди, вжиття заходів щодо виявлення вільних приміщень з метою їх розміщення тощо.

Слід зазначити, що позивач не звертався до відповідачаз метою досягнення згоди щодо приведення договору у відповідність з обставинами, які істотно змінились, або щодо його розірвання саме з посиланням на положення ст.652 ЦК України.

З наданого позивачем листа Комунального некомерційного підприємства «Центр первинної медичної допомоги міста Бахмута» №667 від 17.05.2019, вбачається, що останній звернувся до Управління муніципального розвитку Бахмутської міської ради з проханням вирішити питання про розірвання договору оренди №105/18 від 05.03.2018 у зв`язку з закінченням дії договору №16 від 02.01.2019 на лабораторні дослідження, укладеного між КНП «ЦПМД м. Бахмут» та ТОВ «Біо-Медика».

Щодо розірвання договору оренди з підстав невиконання орендарем зобов`язання, передбаченого п.4.2.1. договору, в частині внесення авансового платежу.

У відповідності до п.4.2.1. Орендар зобов`язався здійснити зарахування на поточний Балансоутримувача авансового платежу, передбаченого п.3.2. договору у встановлених розмірах протягом 5 банківських днів після підписання договору та прийняття Об`єкту оренди за Актом приймання-передачі.

Після підписання договору та прийняття Об`єкту оренди за Актом приймання-передачі Орендар протягом 10 банківських днів з дня надання платіжного доручення Балансоутримувачем здійснює на поточний рахунок Балансоутримувача авансовий платіж, у розмірі двохкратного платежу за перший місяць оренди, встановленого п.2.1. договору. Авансовий платіж зараховується Балансоутримувачем у рахунок останніх платежів за оренду (п.3.2. договору).

Згідно з п.2.1. договору за користування Об`єктом оренди Орендар сплачує орендну плату, розрахунок якої здійснюється на підставі Методики розрахунку і порядку використання плати за оренду майна комунальної власності територіальної громади м. Артемівська, затвердженої рішенням Артемівської міської ради №6/33-581 від 26.12.2012 і складає 2 747,00 гривень в місяць без ПДВ.

Тобто, авансовий платіж обчислюється від платежу за перший місяць оренди та становить його двохкратний розмір.

Платіж за перший місяць оренди обраховується безпосередньо за фактичну кількість днів користування орендарем об`єктом оренди.

Факт передачі об`єкта оренди в користування орендаря має підтверджуватись Актом-приймання передачі.

У матеріалах справи наявні дві копії Акту приймання-передачі.

Поданий позивачем Акт приймання-передачі датований 05.03.2018, відповідачем доданий до відзиву на позовну заяву Акт приймання-передачі датований 30.03.2018.

У судовому засіданні 20.02.2020 судом оглянуто оригінали двох Актів приймання-передачі, будь-яких слідів виправлення або затирання дати його підписання при візуальному огляді не було виявлено.

Згідно з п.3.1. договору передача Об`єкта оренди здійснюється одночасно з укладенням договору та оформлюється Актом приймання-передачі об`єкта оренди, який підписується між Балансоутримувачем і Орендарем та затверджується Орендодавцем.

Акти приймання-передачі підписані уповноваженими представниками балансоутримувача і орендаря, підписи скріплені печатками підприємств.

На Актах міститься відмітка про затвердження орендодавцем (Управлінням муніципального розвитку Бахмутської міської ради), підпис начальника - Отюніної Н.С., проте відсутня дата такого затвердження.

Відповідно до ст. 2 Господарського процесуального кодексу України основними засадами (принципами) господарського судочинства є, зокрема, рівність усіх учасників судового процесу перед законом і судом, а також змагальність сторін.

За приписами ст.ст. 73,74,76 Господарського процесуального кодексу України доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи.

Кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень.

Предметом доказування є обставини, які підтверджують заявлені вимоги чи заперечення або мають інше значення для розгляду справи і підлягають встановленню при ухваленні судового рішення.

Згідно зі ст.78 Господарського процесуального кодексу України наявність обставини, на яку сторона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, вважається доведеною, якщо докази, надані на підтвердження такої обставини, є більш вірогідними, ніж докази, надані на її спростування.

Питання про вірогідність доказів для встановлення обставин, що мають значення для справи, суд вирішує відповідно до свого внутрішнього переконання.

Матеріали справи містять рахунок №21 від 17.04.2018 в якому зазначена орендна плата за березень 2018 року у сумі 418,73 гривень.

Пунктом 2.1. договору визначено розмір орендної плати - 2 747,00 гривень в місяць без ПДВ.

З огляду на розмір орендної плати за березень 2018 року визначений самим балансоутримувачем, більш вірогідним є той факт, що Акт приймання-передачі об`єкта оренди саме 30.03.2018.

Відсутність дати затвердження орендодавцем Акту приймання-передачі унеможливлює встановити факт додержання позивачем умов п.3.1. договору щодо передачі Об`єкта оренди одночасно з укладенням договору.

Таким чином, на переконання суду, більш вірогідними є доводи відповідача, що Акт приймання-передачі об`єкта оренди підписаний саме 30.03.2018.

За Актом прийому-передачі від 30.03.2018 року Балансоутримувачем - Комунальним закладом охорони здоров`я «Центр первинної медичної (медико-санітарної) допомоги Бахмутської міської ради» передано Орендарю - ТОВ «Біо-Медика» нежитлове приміщення загальною площею 17,5 кв.м., з них 10,1 кв.м. основна площа, 7,5 кв.м - допоміжна площа, що розташоване за адресою: м. Бахмут, вул. О.Сибірцева, 15.

Рахунком №21 від 17.04.2018 в визначено орендна плата:

за березень 2018 року у сумі 418,73 гривень;

за квітень 2018 року у сумі 2 777,22 гривень.

Враховуючи, що відповідно до Акту прийому - передачі орендоване майно було фактично передано відповідачу лише 30.03.2018, орендна плата за перший місяць оренди склала 209, 36 гривень, у зв`язку з чим відповідач вважав, що двократний платіж за перший місяць оренди становить 418,73 гривень.

Згідно з квитанцією ПриватБанку №0.0..1 (код квитанції 1236-7479-8022-5075) від 21.05.2018 року рахунок №21 від 17.04.2018 був оплачений на загальну суму 3195,95 гривень.

Матеріали справи містять також рахунок №26 від 16.05.2018, яким визначена орендна плата за травень 2018 року у розмірі 2 799,44 гривень.

Вказаний рахунок був також оплачений 21.05.2018, що підтверджується квитанцією ПриватБанку №0.0..1 (код квитанції 1236-7519-7573-9140 ) на суму 2 799,44 гривень.

Щодо строку внесення авансового платежу, суд зазначає, що за твердженням відповідача рахунки №21 від 17.04.2018 та №26 від 16.05.2018 були ним отримані одночасно 16.05.2018.

Позивач проти цього не заперечив, доказів отримання рахунків в інший період часу суду не надав.

На виконання підпункту 4.2.1. договору відповідач протягом п`яти банківських днів після отримання від балансоутримувача розрахунку орендної плати сплатив на поточний рахунок КНП «ЦПМСД Бахмутської міської ради» (балансоутримувач) авансовий платіж у розмірі двократного платежу за перший місяць оренди за наданим Балансоутримувачем Рахунком від 17.04.2018 року № 21.

Таким чином, суд вважає недоведеними доводи позивача про порушення відповідачем п.4.2.1. договору, а тому наведені обставини не є підставою для розірвання договору оренди майна комунальної власності територіальної громади м. Бахмута №105/18 від 05.03.2018.

Щодо розірвання договору оренди з підстав невиконання орендарем зобов`язання, передбаченого п.4.2.7. договору.

У відповідності до п.4.2.7. договору оренди майна комунальної власності територіальної громади м. Бахмута №105/18 від 05.03.2018 протягом місяця після укладення цього договору застрахувати Об`єкт оренди на користь Орендодавця на весь строк дії цього договору від вогнетривких ризиків, ризиків стихійних явищ та інших майнових ризиків на суму, не менше, ніж вартість Об`єкта оренди.

У договорі страхування (страховому полісі) Орендодавець повинен бути вказаний як вигодонабувач страхового відшкодування.

Орендар зобов`язаний надати Орендодавцю копію договору страхування (страхового полісу) та копії платіжних доручень про сплату страхових платежів в десятиденний термін з дня укладення такого договору. Постійно поновлювати договір страхування таким чином, щоб увесь строк оренди Об`єкт оренди був застрахованим.

На виконання підпункту 4.2.7. Договору, 01.12.2019 року ТОВ «Біо-Медіка» (Страхувальник) зі Страховиком - Товариством з додатковою відповідальністю Страхова компанія «Альфа-Гарант» в інтересах Вигодонабувача - балансоутримувача споруди КНП «Центр первинної медичної допомоги м. Бахмута» укладений Договір добровільного страхування майна в оренді юридичної особи №101-О/_14-301-М0005, строком з 10 грудня 2019 року по 09 грудня 2020 року, згідно з яким орендоване майно - будівля, розташована за адресою: 84500, Донецька обл., м. Бахмут, вул. О.Сибірцева, буд. 15: площею 17,5 кв.м., є застрахованим від наступних ризиків: пожежа, протиправні дії третіх осіб, аварії опалювальної, водопровідної, протипожежної та каналізаційної систем, затоплення (проникнення води з сусідніх приміщень).

Пунктом 1 частини 2 статті 11 Цивільного кодексу України передбачено, що однією із підстав виникнення цивільних прав та обов`язків є договори та інші правочини.

Згідно положень ст.ст. 283, 286 Господарського кодексу України за договором оренди одна сторона (орендодавець) передає другій стороні (орендареві) за плату на певний строк у користування майно для здійснення господарської діяльності, орендна плата - це фіксований платіж, який орендар сплачує орендодавцю незалежно від наслідків своєї господарської діяльності.

Статтею 759 Цивільного кодексу України передбачено, що за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов`язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк. За користування майном з наймача справляється плата, розмір якої встановлюється договором найму (ч.1 ст. 762 Цивільного кодексу України).

З огляду на те, що орендоване майно є комунальним, тому на спірні правовідносини поширюється також дія Закону України «Про оренду державного та комунального майна».

Відповідно до ст.ст. 2, 18, 19, 29 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» орендою є засноване на договорі строкове платне користування майном, необхідним орендареві для здійснення підприємницької та іншої діяльності; орендар за користування об`єктом оренди вносить орендну плату встановлену договором своєчасно і у повному обсязі незалежно від наслідків господарської діяльності; за невиконання зобов`язань за договором оренди сторони несуть відповідальність, встановлену законодавчими актами України та договором.

Статтею 10 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» визначено істотні умови договору оренди: об`єкт оренди (склад і вартість майна з урахуванням її індексації); термін, на який укладається договір оренди; орендна плата з урахуванням її індексації; порядок використання амортизаційних відрахувань, якщо їх нарахування передбачено законодавством; відновлення орендованого майна та умови його повернення; виконання зобов`язань; забезпечення виконання зобов`язань - неустойка (штраф, пеня), порука, завдаток, гарантія тощо; порядок здійснення орендодавцем контролю за станом об`єкта оренди; відповідальність сторін; страхування орендарем взятого ним в оренду майна; обов`язки сторін щодо забезпечення пожежної безпеки орендованого майна.

Із системного аналізу вищенаведених правових норм слідує, що договір оренди комунального майна може бути за рішенням суду достроково розірваний у випадку істотного порушення умов договору другою стороною.

Статтею 651 Цивільного кодексу України встановлено, що розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

Вищим господарським судом України у постанові від 06.02.2017 у справі №909/932/15 звернуто увагу на те, що оцінка порушення договору як істотного здійснюється судом відповідно до критеріїв, що встановлені вказаною нормою. Оціночне поняття істотності порушення договору законодавець розкриває за допомогою терміну «значної міри» позбавлення сторони того, на що вона розраховувала при укладенні договору. Істотність порушення визначається виключно за об`єктивними обставинами, що склалися у сторони, яка вимагає розірвання договору.

Іншим критерієм істотності порушення договору у законі зазначається термін «шкода», який слід тлумачити з урахуванням ч.2 ст. 22 ЦК України, а істотний негативний вплив на інтереси потерпілої сторони визначається виходячи з розміру завданої порушенням шкоди, який не дозволяє цій стороні отримати очікуване при укладенні договору.

Суди повинні встановити не лише наявність істотного порушення договору, але й наявність шкоди, завданої цим порушенням другою стороною, яка може бути виражена у вигляді реальних збитків та/або упущеної вигоди, а її розмір не дозволяє потерпілій стороні отримати очікуване при укладенні договору; а також установити, чи є дійсно істотною різниця між тим, на що має право розраховувати сторона, укладаючи договір, і тим, що в дійсності вона змогла отримати.

Саме по собі порушення строку страхування орендованого приміщення не є достатньою підставою для розірвання договору оренди, оскільки позивачем не доведено належними та допустимими доказами завдання останньому збитків.

Наведена позиція узгоджується з висновками Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 17.10.2019 у справі №907698/18.

Таким чином, суд вважає що порушення відповідачем визначеного п.4.2.7. договору оренди строку на укладення договору страхування об`єкту оренди не є підставою для розірвання договору оренди майна комунальної власності територіальної громади м. Бахмута №105/18 від 05.03.2018.

Основною метою орендодавця при укладенні договору щодо передання нерухомості в оренду є отримання прибутку у вигляді орендної плати, орендаря - отримання прибутку, шляхом використання орендованого приміщення для ведення своєї господарської діяльності.

А тому укладаючи договір оренди №105/18 від 05.03.2018 Управління муніципального розвитку Бахмутської міської ради розраховувало на отримання орендної плати за договором, а не страхового відшкодування за настання страхового випадку, який міг би не настати.

Європейський суд з прав людини у своїх рішеннях, зокрема у справах: «Меллахер та інші проти Австрії» від 19.12.1998 та «Пайн Велі Девелопмент Лтд» та інші проти Ірландії» від 23.10.1991 визначив, що під поняттям «майно» розуміється не лише майно, яке належить особі на праві власності згідно із законодавством країни, в якій виник спір, а також під даним поняттям можуть бути прибутки, що випливають з власності, кошти, належні заявникам на підставі судових «рішень, «активи», які можуть виникнути, «правомірні очікування»/ «законні сподівання» особи.

При цьому, у рішенні «Пайн Велі Девелопмент Лтд» та інші проти Ірландії» від 23.10.1991 Європейський суд з прав людини зазначив, що «Правомірні очікування» виникають у особи, якщо нею було дотримано всіх вимог законодавства для отримання відповідного рішення уповноваженого органу, а тому вона мала усі підстави вважати, що таке рішення є дійсним та розраховувати на певний стан речей. …право власності на майно у вигляді як правомірних очікувань, так і майнового права (права оренди), є об`єктом правового захисту згідно зі ст. 1 Першого протоколу до Конвенції та національного законодавства України.»

Так, укладаючи договір оренди майна комунальної власності територіальної громади м. Бахмута №105/18 від 05.03.2018 ТОВ «Біо-Медика» мало очікувані сподівання на дію вказаного договору оренди протягом визначеного в ньому строку - 2 роки 11 місяців (з 05.03.2018 до 05.02.2021) та, відповідно, використання переданого за цим договором приміщення для ведення своєї господарської діяльності з метою отримання прибутку.

А тому право відповідача у вигляді майнового права (права оренди), є об`єктом правового захисту згідно зі ст. 1 Першого протоколу до Конвенції та національного законодавства України.

За наведених обставин, суд дійшов висновку про відмову у задоволенні позовних вимог Управління муніципального розвитку Бахмутської міської ради про розірвання договору оренди майна комунальної власності територіальної громади м. Бахмута №105/18 від 05.03.2018.

Відповідно до ст. 129 Господарського процесуального кодексу України витрати по сплаті судового збору покладаються на позивача у зв`язку з відмовою у задоволенні позовних вимог.

Керуючись статтями 12, 13, 73, 74, 76-79, 86, 91, 96, 129, 178, 185, 191, 236-238 Господарського процесуального кодексу України, господарський суд -

В И Р I Ш И В

У задоволенні позовних вимог Управління муніципального розвитку Бахмутської міської ради до Товариства з обмеженою відповідальністю «Біо-Медіка» про розірвання договору оренди №105/18 від 05.03.2018 - відмовити.

У судовому засіданні 20.02.2020 проголошено та підписано вступну та резолютивну частини рішення.

Повний текст рішення складено та підписано 02.03.2020.

Згідно із ст.241 Господарського процесуального кодексу України рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Апеляційна скарга відповідно до ст.256 Господарського процесуального кодексу України на рішення суду подається протягом двадцяти днів з дня складення повного судового рішення.

Апеляційна скарга може бути подана учасниками справи до Східного апеляційного господарського суду через Господарський суд Донецької області (п.17.5 Перехідних положень Господарського процесуального кодексу України).

Позивач: Управління муніципального розвитку Бахмутської міської ради (84500, Донецька область, місто Бахмут, вулиця Миру, будинок №44; )

Відповідач: Товариство з обмеженою відповідальністю «Біо-Медіка» (69118, місто Запоріжжя, вулиця Новокузнецька, будинок №20-А, приміщення №7; )

Суддя С.М. Фурсова