Господарський суд
Житомирської області
_________________________________________
______________________________________________________________________
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"18" лютого 2020 р. м. Житомир Справа № 906/755/19

Господарський суд Житомирської області у складі:

судді Соловей Л.А.

при секретарі судового засідання: Пеньківській О.В.,

за участю представників сторін:

від позивача-1: не з`явився;

від позивача-2: не з`явився;

від відповідача-1: Кононенко А.А., довіреність №26/891 від 16.11.18;

від відповідача-2: Гуртовенко Р. М., ордер серія ЖТ №23944 від 30.07.19;

від третьої особи: не з`явився;

за участю прокурора Ільченка П.Л., посвідчення №038633 від 11.01.16;

розглянувши у відкритому судовому засіданні в м.Житомирі справу

за позовом Заступника керівника Житомирської місцевої прокуратури в інтересах держави в особі 1. Головного управління Держгеокадастру у Житомирській області (м.Житомир); 2. Департаменту освіти Житомирської міської ради (м.Житомир)

до 1. Житомирської міської ради (м.Житомир);

2. Фізичної особи-підприємця Рудківського Віктора Казимировича (м.Житомир)

за участю у справі у якості третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, на стороні позивача - Житомирської загальноосвітньої школи І-ІІІ ступенів №26 (м.Житомир)

про визнання незаконними та скасування рішень органу місцевого самоврядування №316 від 06.09.16 та №1083 від 26.06.18, визнання недійсним договору оренди землі від 04.09.18, зобов`язання повернути земельну ділянку.

Заступник керівника Житомирської місцевої прокуратури в інтересах держави в особі Головного управління Держгеокадастру у Житомирській області та Департаменту освіти Житомирської міської ради звернувся до Господарського суду Житомирської області з позовом до Житомирської міської ради, Фізичної особи-підприємця Рудківського Віктора Казимировича, в якому просить суд:

- визнати незаконним та скасувати рішення дванадцятої сесії Житомирської міської ради сьомого скликання №316 від 06.09.16 в частині надання дозволу ОСОБА_3 та Рудківському В.К. на укладання договору оренди земельної ділянки площею 0,2569 га;

- визнати незаконним та скасувати рішення тридцять шостої сесії Житомисркьої міської ради сьомого скликання №1083 від 26.06.18 в частині внесення змін до рішення Житомирської міської ради №316 від 06.09.16;

- визнати недійсним договір оренди землі від 04.09.18, укладений між Житомирською міською радою та фізичною особою-підприємцем Рудківським Віктором Казимировичем, внесений у книгу записів договорів оренди землі за №335 від 04.09.18;

- зобов`язати Фізичну особу-підприємця Рудківського Віктора Казимировича повернути Житомирській міській раді земельну ділянку площею 0,2569 га з кадастровим номером :06:006:0018, що розташована за адресою: АДРЕСА_1.

Ухвалою від 29.07.19, зокрема, залучено до участі у справі у якості третьої особи без самостійних вимог щодо предмета спору на стороні позивача - Житомирську загальноосвітню школу І-ІІІ ступенів №26.

У відзиві на позовну заяву відповідач - Рудківський Віктор Казимирович вважає позов безпідставним, необґрунтованим та таким, що не підлягає задоволенню. Зазначає, що оскаржуваними рішеннями Житомирської міської ради та укладеним договором оренди не порушені права та інтереси загальноосвітньої школи І-ІІІ ступенів №26 м.Житомира, оскільки земельна ділянка з кадастровим номером :06:006:0018 не має жодного відношення до землі, визначеної державним актом на право користування землею Б№022725, яка була надана на постійне користування загальноосвітній школі І-ІІІ ступенів №26, натомість така земельна ділянка як окремий об`єкт нерухомого майна за відомостями з Державного земельного кадастру та Державного реєстру прав на нерухоме майно на час укладення спірного договору була та станом на час розгляду справи перебуває у комунальній власності Житомирської міської об`єднаної територіальної громади. Орган місцевого самоврядування має повне право надавати в оренду земельну ділянку, яка перебуває у його власності, і навіть у випадку, якщо земельна ділянка була утворена з іншої земельної ділянки, яка станом на час визначення конфігурації і меж нинішньої ділянки, не існувала, дана обставина не є підставою для визнання недійсним договору оренди зазначеної земельної ділянки і не може обмежувати орендодавця у своєму праві надавати земельну ділянку в оренду. Вважає, що в будь-якому випадку, права осіб, в інтересах яких прокурор звернувся з позовом, захищені не будуть, оскільки сторонами оспорюваного договору оренди є Житомирська міська рада як орендодавець та Рудківський В.К. , а предметом його є окрема земельна ділянка, до якої загальноосвітня школа І-ІІІ ступенів №26 м.Житомира жодного відношення не має.

Крім того зауважує, що прокурор у позові не оспорює правовстановлюючі документи про виділення та утворення земельної ділянки з кадастровим номером :06:006:0018 площею 0,2330га, яка належить територіальній громаді м.Житомира в особі Житомирської міської ради.

Повідомляє, що Рудківський В.К. набув відповідно до ч.2 ст.120 ЗК України право на користування земельною ділянкою, яка вже була виділена в існуючих межах і конфігурації з існуючим цільовим призначенням для будівництва та обслуговування інших будівель громадської забудови у зв`язку з придбанням об`єкта незавершеного будівництва готовністю 30% (загальна площа 199,8 кв.м.) за адресою АДРЕСА_1 за нотаріально посвідченим договором купівлі-продажу, який не скасовано та не визнано недійсним. Право власності на даний об`єкт майна зареєстровано у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, за вказаних обставин, безпідставними є посилання прокурора на ту обставину, що оскаржуваними рішеннями органу місцевого самоврядування порушено ст.ст. 124,134 Земельного кодексу України, оскільки земельна ділянка Рудківському В.К. була передана без проведення конкурсу. При цьому звертає увагу, що спірна земельна ділянка є комунальною власністю, тобто не є земельною ділянкою сільськогосподарського призначення та не належить до агропромислового комплексу, тому Держгеокадастр у цьому разі не наділений повноваженнями розпорядника з усіма повноваженнями власника на захист права власності, а надані законом функції державного нагляду (контролю) в агропромисловому комплексі в частині дотримання земельного законодавства не наділяють Головне управління Держгеокадастру у Житомирській області правом контролю за реалізацією органом місцевого самоврядування повноважень щодо розпорядження землями територіальної громади, що виключає можливість звернення до суду з позовними вимогами, заявленими у цій справі (т.1, а.с.77-94).

У відзиві на позовну заяву відповідач - Житомирська міська рада - зазначає, що в даному випадку прокурор не має повноважень щодо звернення до суду із вказаним позовом, оскільки прокурором не подано доказів в обґрунтування підстав для здіснення судового захисту інтересів Головного управління Держгеокадастру у Житомирській області та департаменту освіти Житомирської міської ради, а також наявності обставин, які перешкоджають здійсненню захисту прав та інтересів позивачами особисто.

Вказує, що Рудківський В.К. набув право користування спірною земельною ділянкою на тих же підставах і з тим цільовим призначенням, що й було у попереднього землекористувача - Європейського університету - відповідно до ч.2 ст.120 Земельного кодексу України. Земельна ділянка площею 0,2569га з цільовим призначенням для будівництва та обслуговування інших будівель громадської забудови, що розташована за адресою: АДРЕСА_1 перебуває у комунальній власності Житомирської міської об`єднаної територіальної громади, яка на даний час знаходиться в оренді Рудківського В.К. , є сформованою (межі і конфігурація якої визначені у відповідності до законодавства) не має жодного відношення до земельної ділянки, визначеної державним актом на право користування землею Б №022725, яка була надана у постійне користування загальноосвітній школі І-ІІІ ступенів №26. Враховуючи, що третя особа не є стороною оспорюваного договору оренди землі від 04.09.18, а також не є користувачем земельної ділянки площею 0,2569 га, відсутні підстави стверджувати, що оскаржуваними рішеннями порушуються права ЗОШ №26. Вважає позов повністю безпідставним, необґрунтованим, таким, що не підлягає задоволенню, та поданий прокурором за відсутності підстав для процесуального представництва інтересів держави в суді (т.1, а.с.129-136).

У письмових поясненнях Головне управління Держгеокадастру у Житомирській області на позовну заяву повідомив, що земельна ділянка з кадастровим номером :06:006:0018 відноситься до земель, які перебувають на праві постійного користування на підставі державного акта на право користування землею Б№022725, який є чинним, що свідчить про порушення відповідачами ч.5 ст.116 ЗК України, оскільки земельні ділянки, які перебувають у власності чи у користуванні громадян або юридичних осіб, передаються у власність чи користування за рішенням органів виконавчої влади чи органів місцевого самоврядування лише після припинення права власності чи користування ними в порядку, визначеному законом. Позивач зазначив, що у даному випадку не міг приймати будь-які рішення у справі; у вирішенні спору покладається на розсуд суду (т.1, а.с.176-178).

У відповіді на відзиви на позовну заяву заступник керівника Житомирської місцевої прокуратури з вищевикладеними позиціями відповідачів не погоджується у повному обсязі, не вбачає у відзивах жодного належного та обґрунтованого доводу на заперечення позовних вимог (т.1, а.с.189-198).

Відповідач ФОП Рудківський В.К. подав до суду клопотання про залишення позову без розгляду на підставі п.1 ч.1 ст.226 ГПК України, яке обґрунтовано тим, що позов поданий прокурором за відсутності підстав для процесуального представництва інтересів держави в особі ГУ Держгеокадастру у Житомирській області, оскільки вказаний державний орган не має жодного відношення до спірних правовідносин, та в особі Департаменту освіти Житомирської міської ради, який є органом місцевого самоврядування, а не органом державної влади, є самостійною юридичною особою і не позбавлений права на звернення до суду з даним позовом (т.1, а.с.213-220).

У запереченнях на клопотання про залишення позову без розгляду прокурор не погоджується з висновками ФОП Рудківського В.К. через безпідставність доводів та зазначає, що при зверненні до суду в якості позивачів визначив Головне управління Держгеокадастру у Житомирській області, оскільки останнє хоч і не виконує функції розпорядника земельних ділянок комунальної форми власності, однак це не обмежує його у здійсненні державного нагляду (контролю) за використанням та охороною земель такої категорії, та Департамент освіти Житомирської міської ради, оскільки стверджує, що положеннями ст.23 Закону України "Про прокуратуру" прямо передбачено можливість звернення прокурора до суду в інтересах держави в особі органу місцевого самоврядування, у випадку, якщо таким органом не забезпечено виконання контрольних функцій у спірних правовідносинах (т.1, а.с.229-235).

Також Житомирською місцевою прокуратурою подано клопотання про призначення у справі земельно-технічної експертизи (т.2., а.с.2-3).

Відповідачами подано заперечення на клопотання про призначення у справі судової земельно-технічної експертизи, відповідно до яких відповідачі вважають клопотання прокурора необґрунтованим, безпідставним та таким, що не підлягає задоволенню (т.2, а.с.151-153).

Ухвалою суду від 16.12.19 відмовлено повністю у задоволенні клопотання Фізичної особи-підприємця Рудківського Віктора Казимировича про залишення позову без розгляду; відмовлено повністю у задоволенні клопотання заступника керівника Житомирської місцевої прокуратури про призначення експертизи у справі з підстав, зазначених в ухвалі; закрито підготовче провадження та призначено справу №906/755/19 до судового розгляду по суті (т.2, а.с.168-170).

В судовому засіданні прокурор позовні вимоги підтримав в повному обсязі з підстав, викладених у позовній заяві.

Представник позивача-1 в судове засідання не з`явився, в адресованому господарському суду клопотанні від 18.02.20 просить подальший розгляд справи проводити без участі представника; при винесенні рішення покладається на розсуд суду.

Представники позивача-2 та третьої особи в судове засідання не з`явились, про причину неявки суд не повідомили.

Представники відповідачів проти позову заперечили з мотиві, викладених у відзивах на позовну заяву та запереченнях на відповідь на відзив.

Заслухавши пояснення прокурора та представників відповідача, дослідивши матеріали справи, господарський суд

ВСТАНОВИВ:

З матеріалів справи вбачається, що рішенням Житомирської міської ради народних депутатів №519 від 09.09.93 "Про інвентаризацію земельних ділянок, які знаходяться в користуванні підприємств, видачу державних актів на право користування землею та передачу земельних ділянок в приватну власність" Житомирській середній школі №26 надано у постійне користування земельну ділянку площею 3,10га по АДРЕСА_1 (т.2, а.с.156-157).

На підставі вказаного рішення Житомирській середній школі №26 видано державний акт Б№022725 на право користування земельною ділянкою площею 3,1га для розміщення навчальної бази (т.2, а.с.160-163).

Відповідно до договору купівлі-продажу від 05.05.04 Регіональне відділення Фонду державного майна України по Житомирській області (продавець) передало у власність Вищому закладу освіти "Європейський університет фінансів, інформаційних систем, менеджменту і бізнесу" у формі товариства з обмеженою відповідальністю (покупець) незавершений будівництвом об`єкт державної власності - прибудову до школи №26, що перебуває на балансі квартирно-експлуатаційного управління Західного оперативного командування і знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 (т.2, а.с.85-87).

У зв`язку із придбанням вказаного майна, дирекція Відокремленого підрозділу Європейського університету у м.Житомирі звернулась до Житомирської міської ради із заявою №587 від 04.08.04 про надання в оренду земельної ділянки загальною площею 1,0271 га для подальшого обслуговування (т.2, а.с.54).

27.10.04 виконавчим комітетом Житомирської міської ради прийнято рішення №637 "Про затвердження актів вибору та обстеження земельних ділянок для попереднього погодження місця розташування об`єктів архітектури, надання дозволів на розроблення проектів нового будівництва, реконструкції існуючих об`єктів архітектури, передачі функції замовника, внесення змін і доповнень до рішень міськвиконкому", яким, зокрема, надано дозвіл Приватному вищому навчальному закладу "Європейський університет" на розроблення проектної-кошторисної документації з реконструкції власного незавершеного будівництвом корпусу прибудови загальноосвітньої школи №26 по АДРЕСА_1 під навчальний заклад університету (т.2, а.с.60-61).

На підставі рішення Житомирської міської ради від 17.02.06 №664 "Про вилучення і надання права користування земельними ділянками, надання дозволу на складання проектів відведення юридичним та фізичних особам" вилучено земельну ділянку площею 1,0271га за адресою: АДРЕСА_1 із постійного землекористування Житомирської середньої школи №26 відповідно до договору купівлі-продажу незавершеної будівництвом прибудови до школи №26 від 05.05.04. Залишено за даною установою у постійному користуванні земельну ділянку площею 2,0729га за вищевказаною адресою (п.1.8 рішення); надано дозвіл на передачу земельних ділянок загальною площею 1,0271га за адресою: АДРЕСА_1 у довгострокову оренду терміном на 10 років Приватному вищому навчальному закладу "Європейський університет" для громадського призначення (вища освіта), за рахунок вилученої земельної ділянки згідно з п.1.8 даного рішення (п.п.2.2.7 рішення).

На виконання вказаного рішення, 20.04.06 між Житомирською міською радою (орендодавець) та Європейським університетом (орендар) укладено договір оренди земельної ділянки, за умовами якого в оренду передано земельні ділянки, які знаходяться за адресою: АДРЕСА_1, загальною площею 1,0271 га, в тому числі:

- земельна ділянка 1, кадастровий номер :06:006:0017, площею 0,7624га;

- земельна ділянка 2, кадастровий номер :06:006:0018, площею 0,2569га;

- земельна ділянка 3, кадастровий номер :06:006:0019, площею 0,0078га (т.1, а.с.46-49).

07.04.16 Приватний вищий навчальний заклад "Європейський університет" (продавець) передав, а ОСОБА_2 (покупець) прийняв у власність об`єкт нерухомого майна: незавершене будівництво, за адресою об`єкта: АДРЕСА_1 , про що свідчить договір купівлі-продажу незавершеного будівництва, загальною площею 199,8 кв.м; відсоток готовності 30% (т.1, а.с.44-45).

08.04.16 між ОСОБА_2 (продавець) та ОСОБА_3 , Рудківським Віктором Казимировичем (покупці) укладено договір купівлі-продажу незавершеного будівництва, посвідчений приватним нотаріусом Житомирського міського нотаріального округу Сєтаком В.Я. та зареєстрований в реєстрі за №3491, відповідно до якого продавець передав у власність покупців в рівних частках об`єкт нерухомого майна: незавершене будівництво за адресою: АДРЕСА_1 . Об`єкт нерухомого майна розташований на земельній ділянці площею 0,2569 га без урахування сервітуту, кадастровий номер :06:006:0018, загальною площею 199,8кв.м.; відсоток готовності 30% (т.1, а.с.110-111).

30.06.16 Приватний вищий навчальний заклад "Європейський університет" після закінчення строку дії договору оренди повернув орендодавцю - Житомирській міській раді земельну ділянку площею 1,0271га, яка заходиться за адресою АДРЕСА_1, про що свідчить акт приймання-передачі об`єкта оренди (т.1, а.с.43).

Оскаржуваним рішенням Житомирської міської ради №316 від 06.09.16 "Про вилучення, припинення, надання права користування земельними ділянками фізичних особам-підприємцям, внесення змін до рішень міської ради" ОСОБА_3 та Рудківському Віктору Казимировичу надано дозвіл на укладання договору оренди земельної ділянки площею 0,2569га з кадастровим номером :06:006:0018 за адресою: АДРЕСА_1 (т.1, а.с.56-57).

11.09.17 за договором купівлі-продажу ОСОБА_3 передав, а співвласник Рудківський Віктор Казимирович прийняв у власність (купив): 1/2 частку незавершеного будівництва готовністю 30%, загальною площею 199,8кв.м., що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 (т.1, а.с.113-114).

Відповідно до рішення Житомирської міської ради №1083 від 26.06.18 "Про внесення змін до рішень Житомирської міської ради" в рішення №316 від 06.09.16 внесено зміни шляхом виключення ОСОБА_3 з числа осіб, яким надається право на укладання договору оренди земельної ділянки по АДРЕСА_1 (т.1, а.с.59).

На підставі рішень Житомирської міської ради №316 від 06.09.16 та №1083 від 26.06.18 між Житомирською міською радою (орендодавець) та ФОП Рудківським Віктором Казимировичем (орендар) укладено договір оренди землі від 04.09.18, відповідно до якого останньому в тимчасове платне користування, строком на 5 років, надано земельну ділянку для будівництва та обслуговування інших будівель громадської забудови за адресою: АДРЕСА_1 площею 0,2569га (в тому числі під будівлями та спорудами - 0,0239га, проходами та площадками - 0,2330га), оскільки на земельній ділянці розташований належний Рудківському Віктору Казимировичу об`єкт нерухомого майна: незавершене будівництво готовністю 30% загальною площею 199,8кв.м. (договори купівлі-продажу від 08.04.16 №3491, від 11.09.17 №1208). Кадастровий номер земельної ділянки: :06:006:0018 (т.1, а.с.52-55).

Позовні вимоги прокурора обґрунтовані тим, що вказані рішення Житомирської міської ради та укладений на їх підставі договір оренди не тільки порушують права загальноосвітньої школи І-ІІІ ступенів №26 м.Житомира, а також грубо суперечать законодавчо встановленому порядку передачі земельних ділянок комунальної власності у користування, адже порушено ст.124 Земельного кодексу України, яка передбачає передачу в оренду земель державної та комунальної власності на підставі проведених земельних торгів, які проведені не були. Прокурор вважає, що договір купівлі-продажу об`єкта незавершеного будівництва від 08.04.16, згідно з яким Рудківським В.К. придбано у приватну власність незавершену будівництвом прибудову до школи №26, а також договір оренди землі №17 від 12.05.06 не можуть бути підставою для звільнення Житомирської міської ради від обов`язку проведення земельних торгів при продажі прав на цю земельну ділянку.

Дослідивши матеріали справи, подані докази та наведені обґрунтування господарський суд дійшов висновку, що позовні вимоги прокурора не підлягають задоволенню виходячи з наступного.

Так, предметом доказування в даній справі є відповідність рішень Житомирської міської ради №316 від 06.09.16 та №1083 від 26.06.18 вимогам законодавства з огляду на наведені прокурором підстави невідповідності.

За змістом статті 12 Земельного кодексу України розпорядження землями територіальної громади міста, у тому числі надання їх у користування, належить до повноважень міської ради та здійснюється відповідно до вимог цього Кодексу. Зазначена норма Земельного кодексу кореспондується із положеннями Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні", відповідно до пункту 34 статті 26 якого питання регулювання земельних відносин вирішуються виключно на пленарних засіданнях міської ради.

Відповідно до пункту другого статті 77 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" питання регулювання земельних відносин, (у тому числі надання земельної ділянки в оренду та поновлення договору оренди земельної ділянки), вирішується на пленарному засіданні ради - сесії, а спори про поновлення порушених прав юридичних і фізичних осіб, що виникають в результаті рішень, дій чи бездіяльності органів або посадових осіб місцевого самоврядування, вирішуються в судовому порядку.

Згідно ст.59 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" рада в межах своїх повноважень приймає нормативні та інші акти у формі рішень.

Способом волевиявлення ради, яка здійснює право власності від імені відповідної територіальної громади, щодо регулювання земельних відносин є прийняття рішення сесії.

Згідно із частиною першою статті 124 Земельного кодексу передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування шляхом укладення договору оренди земельної ділянки.

Оспорюваними рішеннями відповідачем-1 надано відповідачу-2 дозвіл на укладання договору оренди земельної ділянки площею 0,2569га з кадастровим номером :06:006:0018, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1.

У позовній заяві прокурор просить визнати незаконними та скасувати зазначені рішення посилаючись на те, що вони прийняті з порушенням вимог ч.1 ст.116, ч.2 ст.124 Земельного кодексу України, ч.3 ст.331 Цивільного кодексу України та всупереч законодавчо встановленій процедурі набуття права оренди земельної ділянки, оскільки, на думку прокурора, незавершене будівництво не є нерухомим майном, а відтак підлягає передачі в оренду на конкурентних засадах, тобто на земельних торгах.

Як встановлено судом, відповідач-2 є власником нерухомого майна (об`єкта незавершеного будівництва), розташованого за адресою: АДРЕСА_1, загальною площею 199,8кв.м., відсоток готовності 30%.

Незавершене будівництво зареєстроване в установленому законом порядку в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно та є нерухомим майном у розумінні чинного законодавства України.

При цьому суд зауважує, що право власності є найбільш фундаментальним речовим правом, яке створює основну юридичну передумову для нормального функціонування цивільного обороту, тому закон спеціально регулює як підстави набуття права власності, так і підстави його припинення. Зокрема, за нормами Цивільного кодексу України підставами виникнення (набуття) права власності є різні правопороджуючі юридичні факти, або правовідносини. Право власності може набуватися різними способами, які традиційно поділяють на дві групи: первинні, тобто такі, що не залежать від прав попереднього власника на майно, та похідні, за якими право власності на майно переходить до власника від його попередника в порядку правонаступництва.

Відповідно до ч.2 ст.331 ЦК України право власності на новостворене нерухоме майно (житлові будинки, будівлі, споруди тощо) виникає з моменту завершення будівництва (створення майна). Якщо договором або законом передбачено прийняття нерухомого майна до експлуатації, право власності виникає з моменту його прийняття до експлуатації. Якщо право власності на нерухоме майно відповідно до закону підлягає державній реєстрації, право власності виникає з моменту державної реєстрації.

Відповідно до абз.1 ч.3 ст.331 ЦК України до завершення будівництва (створення майна) особа вважається власником матеріалів, обладнання тощо, які були використані в процесі цього будівництва (створення майна).

У разі необхідності, особа, зазначена в абзаці першому цієї частини, може укласти договір щодо об`єкта незавершеного будівництва після проведення державної реєстрації права власності на нього відповідно до закону (абз.2 ч.3 ст.331 ЦК України).

Згідно із ч.4 статті 334 ЦК України права на нерухоме майно, які підлягають державній реєстрації, виникають з дня такої реєстрації відповідно до закону.

Таким чином, об`єкти незавершеного будівництва є різновидом об`єктів цивільних прав, що набувають оборотоздатності у разі проведення державної реєстрації прав власника об`єкта незавершеного будівництва у встановленому законом порядку, що узгоджується з приписами частин 2,3 статті 331 та частиною 4 статті 334 ЦК України.

За приписами частини 3 статті 3 Закону України "Про запобігання впливу світової фінансової кризи на розвиток будівельної галузі та житлового будівництва" суб`єктам господарської діяльності, що здійснюють будівництво (забудовникам), дозволяється проводити державну реєстрацію права власності в бюро технічної інвентаризації на об`єкти незавершеного будівництва та їх частини з метою подальшого продажу чи передачі в іпотеку.

Як вбачається з матеріалів справи, право власності на незавершене будівництво об`єкта - прибудову до школи №26 29.03.16 року було зареєстровано приватним нотаріусом Житомирського міського нотаріального округу Сєтаком В.Я. спочатку за Приватним вищим навчальним закладом "Європейський університет" на підставі дублікату декларації про початок виконання будівельних робіт серія та номер: ЖТ49, виданої 01.04.14 Інспекцією ДАБК у Житомирській області; дублікату договору купівлі-продажу, незавершеної будівництвом прибудови до школи №26, посвідченого приватним нотаріусом Житомирського міського нотаріального округу Слюсар В.В. 05.05.04 за р.№2197, серія та номер 479, виданий 15.03.16.

В подальшому, право власності на незавершене будівництво об`єкта перейшло до Рудківського Віктора Казимировича на підставі договору купівлі-продажу незавершеного будівництва, серія та номер 3491, виданий 08.04.16 приватним нотаріусом Житомирського міського нотаріального округу Сєтаком В.Я.; договору купівлі-продажу, серія та номер: 1208, виданий 11.09.17 приватним нотаріусом Житомирського міського нотаріального округу Білецькою Н.С.; договору про розірвання договору купівлі-продажу, серія та номер:1205, виданий 11.09.17, приватним нотаріусом Житомирського міського нотаріального округу Білецькою Н.С., що підтверджується витягом з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності №170266563 від 12.06.19 (т.1, а.с.39-42).

Згідно із ч.ч.1-4 ст.120 ЗК України, у разі набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, що перебувають у власності, користуванні іншої особи, припиняється право власності, право користування земельною ділянкою, на якій розташовані ці об`єкти. До особи, яка набула право власності на жилий будинок, будівлю або споруду, розміщені на земельній ділянці, що перебуває у власності іншої особи, переходить право власності на земельну ділянку або її частину, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення. Якщо жилий будинок, будівля або споруда розміщені на земельній ділянці, що перебуває у користуванні, то в разі набуття права власності на ці об`єкти до набувача переходить право користування земельною ділянкою, на якій вони розміщені, на тих самих умовах і в тому ж обсязі, що були у попереднього землекористувача. У разі переходу права власності на будинок або його частину від однієї особи до іншої за договором довічного утримання право на земельну ділянку переходить на умовах, на яких ця земельна ділянка належала попередньому землевласнику (землекористувачу). У разі набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду кількома особами право на земельну ділянку визначається пропорційно до часток осіб у праві власності жилого будинку, будівлі або споруди.

До особи, яка набула право власності на житловий будинок (крім багатоквартирного), будівлю або споруду, переходить право власності, право користування на земельну ділянку, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення в обсязі та на умовах, встановлених для попереднього землевласника (землекористувача)(ст.377 Цивільного кодексу України).

Частиною 1 статті 116 Земельного кодексу України передбачено, що громадяни та юридичні особи набувають права власності та права користування земельними ділянками із земель державної або комунальної власності за рішенням органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування в межах їх повноважень, визначених цим Кодексом або за результатами аукціону.

Відповідно до частини 1 статті 122 Земельного Кодексу України сільські, селищні, міські ради передають земельні ділянки у власність або у користування із земель комунальної власності відповідних територіальних громад для всіх потреб. Аналогічно врегульовано повноваження рад щодо передачі земельної ділянки в оренду ч.2 ст.4 Закону України "Про оренду землі".

Приписами статті 124 Земельного кодексу України встановлено, що передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування згідно з їх повноваженнями, визначеними статтею 122 цього Кодексу, чи договору купівлі-продажу права оренди земельної ділянки (у разі продажу права оренди) шляхом укладення договору оренди земельної ділянки чи договору купівлі-продажу права оренди земельної ділянки.

Як вже зазначалось, прокурор у позові вказує, що на земельній ділянці, щодо якої прийнято оскаржувані рішення Житомирської міської ради №316 від 06.09.16 та №1083 від 26.06.18, знаходиться лише незавершене будівництво, яке не може рахуватись нерухомим майном, а відтак його наявність не є випадком, за якого допускається передача земельної ділянки комунальної власності не на конкурентних засадах.

Надаючи правову оцінку дефініції "нерухоме майно (нерухомість)" судом враховується наступне.

За змістом ч.1 ст.5 Закону України "Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та їх обтяжень" у Державному реєстрі прав реєструються речові права та їх обтяження на земельні ділянки, а також на об`єкти нерухомого майна, розташовані на земельній ділянці, переміщення яких неможливе без їх знецінення та зміни призначення, тобто об`єкти, переміщення яких без непропорційної шкоди їх призначенню неможливе, в тому числі будівлі, споруди, а також їх окремі частини, квартири, житлові та нежитлові приміщення.

За приписами статті 1 Закону України "Про іпотеку", нерухоме майно (нерухомість) - земельні ділянки, а також об`єкти, розташовані на земельній ділянці і невід`ємно пов`язані з нею, переміщення яких є неможливим без їх знецінення та зміни їх призначення.

Згідно зі статтею 3 Національного стандарту №1 "Загальні засади майна та майнових прав", затвердженого постановою Кабінету Міністрів України №1440 від 10.09.03, нерухоме майно (нерухомість) - земельна ділянка без поліпшень або земельна ділянка з поліпшеннями, які з нею нерозривно пов`язані, будівлі, споруди, їх частини, а також інше майно, що згідно із законодавством належить до нерухомого майна.

При цьому, відповідно до статті 2 Національного стандарту №2 "Оцінка нерухомого майна", затвердженого постановою Кабінету Міністрів України №1442 від 28.10.04 об`єктами незавершеного будівництва є будівлі, споруди або передавальні пристрої, які фактично не експлуатуються внаслідок того, що перебувають у недобудованому стані.

Господарський суд зазначає, що Закони України "Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та їх обтяжень", "Про іпотеку", Національний стандарт №1 "Загальні засади майна та майнових прав" використовують термін "нерухоме майно".

Разом з цим, за приписами частини 1 статті 181 Цивільного кодексу України, до нерухомих речей (нерухоме майно, нерухомість) належать земельні ділянки, а також об`єкти, розташовані на земельній ділянці, переміщення яких є неможливим без їх знецінення та зміни їх призначення.

Судом враховується, що вказане визначення "нерухомої речі" за Цивільним кодексом України є універсальним, оскільки воно містить ознаки нерухомого майна, які повинні бути притаманні тому чи іншому об`єкту при визначенні його належності до нерухомого майна.

Виходячи з системного аналізу вищенаведеного, суд дійшов висновку, що головною ознакою нерухомого майн є складність його переміщення, що є неможливим без його знецінення або зміни призначення, зокрема і внаслідок руйнування та неможливості відновлення.

Отже, на відміну від рухомих речей, нерухомість має безпосередній та нерозривний правовий зв`язок із земельною ділянкою, на якій вона розташована. В силу особливого правового статусу нерухомого майна чинне земельне законодавство передбачає і особливий пріоритетний порядок набуття законним власником нерухомості речового права на земельну ділянку, зокрема, автоматичний перехід речового права на землю (стаття 120 ЗК України), отримання земельної ділянки у власність поза конкурсом (частина 2 статті 134 ЗК України) тощо. У той же час такий порядок відсутній щодо власників рухомого майна, які можуть набути прав на земельну ділянку на загальних підставах у порядку, встановленому чинним законодавством.

Державна реєстрація права власності як на об`єкт незавершеного будівництва, так і на нерухоме майно здійснюється в порядку встановленому Законом України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень".

Відповідно до абз.2 ч.1 ст.1 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" державна реєстрація речових прав на об`єкт незавершеного будівництва та їх обтяжень проводиться у порядку, визначеному цим Законом, з урахуванням особливостей правового статусу такого об`єкта.

Статтею 2 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" визначено поняття державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень як офіційне визнання та підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

Державній реєстрації прав підлягає право власності на об`єкт незавершеного будівництва (пункт 3 частини 1 статті 4 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень").

Відповідно до частини 1 статті 5 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" у Державному реєстрі прав реєструються речові права та їх обтяження на земельні ділянки, а також на об`єкти нерухомого майна, розташовані на земельній ділянці, переміщення яких неможливе без їх знецінення та зміни призначення, а саме: підприємства як єдині майнові комплекси, житлові будинки, будівлі, споруди, а також їх окремі частини, квартири, житлові та нежитлові приміщення.

Частиною 2 статті 5 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" передбачено, якщо законодавством передбачено прийняття в експлуатацію нерухомого майна, державна реєстрація прав на таке майно проводиться після прийняття його в експлуатацію в установленому законодавством порядку, крім випадків, передбачених статтею 31 цього Закону.

Згідно з ч.5 ст.12 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" відомості Державного реєстру прав вважаються достовірними і можуть бути використані у спорі з третьою особою, доки їх не скасовано у порядку, передбаченому цим Законом.

Відповідно до частини 3 статті 27-1 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" державна реєстрація права власності на об`єкт незавершеного будівництва, набутого на підставі договору, здійснюється на підставі такого договору.

Відтак, на підставі наведено, внесені до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно відомості про проведення державної реєстрації прав власності Рудківського Віктора Казимировича на незавершене будівництво об`єкта нежитлової нерухомості, загальною площею 199,8 кв.м. з відсотком готовності - 30% (тридцять відсотків), розташоване на земельній ділянці площею 0,2569га, кадастровий номер земельної ділянки :06:006:0018, цільове призначення: для будівництва та обслуговування інших будівель громадської забудови є достовірними, як такі, що не скасовані цим Законом порядку та підтверджують наявність у відповідача-2 прав власника об`єкта нерухомості, збудованого на спірній земельній ділянці.

Матеріалами справи підтверджується, що 11.09.17 за відповідачем-2 - Рудківським Віктором Казимировичем зареєстровано на праві власності на об`єкт незавершеного будівництва, який знаходиться на земельній ділянці, кадастровий номер :06:006:0018, із внесенням державним реєстратором відомостей до Державного реєстру речових прав, що підтверджується витягом з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності.

Матеріали справи не містять доказів скасування реєстрації в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно права власності за відповідачем-2 чи визнання недійсними реєстраційних дій з внесення до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно записів щодо речових прав Рудківського Віктора Казимировича на об`єкт незавершеного будівництва. Також до матеріалів справи не подано доказів визнання недійсним договорів купівлі-продажу об`єкта нерухомого майна: незавершеного будівництва за адресою: АДРЕСА_1 .

Відтак, внесені до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно відомості про проведення державної реєстрації права власності Рудківського Віктора Казимировича на незавершене будівництво є достовірними, як такі, що не скасовані у визначеному цим законом порядку та підтверджують наявність у відповідача-2 прав власника об`єкта нерухомості, що знаходиться на земельній ділянці кадастровий номер :06:006:0018.

Відповідно до пункту 1 частини 2 статті 134 Земельного кодексу України, не підлягають продажу на конкурентних засадах (земельних торгах) земельні ділянки державної чи комунальної власності або права на них у разі: розташування на земельних ділянках об`єктів нерухомого майна (будівель, споруд), що перебувають у власності фізичних або юридичних осіб.

Враховуючи вищенаведене, прийняття Житомирською міською радою рішення №316 від 06.09.16 "Про вилучення, припинення, надання права користування земельними ділянками фізичним особам-підприємцям, внесення змін до рішень міської ради" та №1083 від 26.06.18 "Про внесення змін до рішень" в частині надання дозволу на укладення договору оренди земельної ділянки площею 0,2569га за адресою: АДРЕСА_1, з кадастровим номером :06:006:0018 є реалізацією органом місцевого самоврядування повноважень щодо розпорядження земельними ділянками комунальної власності, зокрема, передання їх в оренду юридичній особі-власнику об`єкта нерухомості, розміщеному на такій ділянці, та спрямовані на забезпечення права власника новоствореного майна на набуття прав орендаря земельної ділянки, на якій таке майно знаходиться.

При цьому суд вважає безпідставними доводи прокурора, стосовно того, що вказані рішення порушують права загальноосвітньої школи №26, як постійного землекористувача земельною ділянкою площею 3,10га на підставі державного акта на право постійного користування землею Б№022725 з огляду на наступне.

Судом встановлено, що у зв`язку з придбанням Приватним вищим навчальним закладом "Європейський університет" нерухомого майна - незавершеної будівництвом прибудови до школи №26, Житомирська міська рада прийняла рішення від 17.02.06 №664 "Про вилучення і надання права користування земельними ділянками, надання дозволу на складання проектів відведення юридичним та фізичним особам міста", п.1.8 якого земельну ділянку загальною площею 1,0271га вилучено з постійного користування Житомирської середньої школи №26 та залишено за школою в користуванні земельну ділянку площею 2,0729га. Пунктом 2.2.7 цього ж рішення, за рахунок вилученої земельної ділянки згідно з п.1.8, земельну ділянку загальною площею 1,0271га за адресою: АДРЕСА_1 передано в довгострокову оренду терміном на 10 років ПВНЗ "Європейський університет" для громадського призначення (вища освіта).

Рішення Житомирської міської ради 17.02.06 №664 в частині вилучення з постійного користування Житомирської середньої школи №26 земельної ділянки площею 1,0271га є чинним, адже в установленому законом порядку не визнано незаконним та не скасовано.

Крім того, під час виготовлення ПВНЗ "Європейський університет" технічної документації щодо передачі в оренду земельної ділянки, Житомирська загальноосвітня школа №26 не заперечувала щодо вилучення земельної ділянки площею 1,0271га та погодила протокол встановлення та узгодження зовнішніх меж земельної ділянки від 16.09.05 без будь-яких зауважень (т.2, а.с.72-73).

Згідно довідки від 02.12.05 №313А-05 земельним ділянкам, що надані в користування ПВНЗ "Європейський університет" та знаходяться за адресою: АДРЕСА_1, присвоєно кадастрові номери: :06:006:0017, :06:006:0018, :06:006:0019 (т.2, а.с.112).

Матеріалами справи підтверджено, а прокурором не спростовано, що земельна ділянка площею 0,2569га з кадастровим номером :06:006:0018, яка розташована за адресою: АДРЕСА_1 , та передана в оренду Рудківському В .К. , належить територіальній громаді м.Житомира в особі Житомирської міської ради на підставі свідоцтва про право власності на нерухоме майно серія та номер 23142894 від 18.06.18 (т.1, а.с.37), є сформованою, відповідно до ст.79-1 Земельного кодексу України.

За вказаних обставин, враховуючи, що загальноосвітня школа І-ІІІ ступенів №26 м.Житомира не є користувачем земельної ділянки площею 0,2569 га, відсутні підстави вважати, що оскаржуваними рішеннями порушуються права ЗОШ №26.

За таких обставин, прокурором не доведено обставин, покладених в основу заявлених позовних вимог про визнання незаконним та скасування рішень Житомирської міської ради №316 від 06.09.16 та №1083 від 26.06.18.

При вирішенні спору щодо визнання недійсним договору оренди землі від 04.09.18, укладеного між Житомирською міською радою та Фізичною особою-підприємцем Рудківським Віктором Казимировичем та застосування наслідків недійсності правочину суд враховує наступне.

Відповідно до частини я статті 203 Цивільного кодексу України зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також моральним засадам суспільства.

Частини 1, 3 статті 215 Цивільного кодексу України визначають, що підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частиною першою-третьою, п`ятою, шостою статті 203 Цивільного кодексу України. Якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин).

Згідно з ч.1 ст.74 ГПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень.

Посилання прокурора на ч.4 ст.80 Закону України "Про освіту", якою передбачено, що об`єкти та майно державних і комунальних закладів освіти не підлягають приватизації чи використанню не за освітнім призначенням, суд вважає безпідставними, оскільки оскаржуваними рішеннями №316 від 06.09.16, №1083 від 26.06.18 та оспорюваним договором оренди від 04.09.18 не визначалось та не змінювалось цільове призначення земельної ділянки площею 0,2569га; відповідач - 2 набув права на оренду земельної ділянки, що уже була виділена із цільовим цільовим призначенням - будівництво та обслуговування інших будівель громадської забудови, у зв`язку із придбання ним об`єкту нерухомого майна, в порядку, визначеному ч.2 ст.120 ЗК України.

При цьому, в даному випадку, прокурор не оскаржує рішення органу місцевого самоврядування про встановлення цільового призначення земельної ділянки, яке визначене під будівництво та обслуговування інших будівель громадської забудови.

Враховуючи вищевикладене, суд дійшов висновку, що оскільки оспорювані рішення №316 від 06.09.16 "Про вилучення, припинення, надання права користування земельними ділянками фізичним особам-підприємцям, внесення змін до рішень міської ради" та №1083 від 26.06.18 "Про внесення змін до рішень" в частині надання дозволу на укладення договору оренди земельної ділянки площею 0,2569га за адресою: АДРЕСА_1, з кадастровим номером :06:006:0018 прийняті Житомирською міською радою в межах наданих законом повноважень у відповідності до приписів Земельного кодексу України у суду відсутні підстави для визнання договору оренди землі від 04.09.18 недійсним та застосування наслідків недійсності правочину.

Статтею 76 ГПК України визначено, що належними є докази, на підставі яких можна встановити обставини, які входять в предмет доказування. Суд не бере до розгляду докази, які не стосуються предмета доказування. Предметом доказування є обставини, які підтверджують заявлені вимоги чи заперечення або мають інше значення для розгляду справи і підлягають встановленню при ухваленні судового рішення.

Відповідно до ч.1 ст.77 ГПК України обставини, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватися іншими засобами доказування.

За приписами ч.1 ст.86 ГПК України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів.

В даному випадку, прокурор згідно ст.74 ГПК України не довів обґрунтованість позову.

За таких обставин, виходячи з вищевикладеного у сукупності, суд дійшов висновку щодо відмови в задоволенні позовних вимог.

Керуючись статтями 123, 129, 233, 236-238, 240, 241 Господарського процесуального кодексу України, господарський суд

ВИРІШИВ:

В задоволенні позову Заступника керівника Житомирської місцевої прокуратури в інтересах держави в особі Головного управління Держгеокадастру у Житомирській області, Департаменту освіти Житомирської міської ради до Житомирської міської ради та Фізичної особи-підприємця Рудківського Віктора Казимировича відмовити повністю.

Рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано.

Апеляційна скарга на рішення суду подається протягом двадцяти днів.

Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини рішення суду, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.

У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Повне рішення складено: 28.02.20

Суддя Соловей Л.А.

Віддрукувати:

1- у справу;

2- Житомирська місцева прокуратура;

3 - 4 - позивачам (рек. з повід.);

5 - 6- відповідачам (рек. з повід.);

7- третій особі (рек. з повід.) (10004, Житомирська обл., місто Житомир, проспект Миру, будинок 59).