ПІВНІЧНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"27" лютого 2020 р. Справа№ 910/11184/19

Північний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:

головуючого: Козир Т.П.

суддів: Коробенка Г.П.

Кравчука Г.А.

при секретарі Вага В.В.

за участю представників сторін:

від позивача: Бугай А.Г. дов. №34-юр від 18.12.2019р;

від відповідача: Патраманського В.І. голова правління;

від третьої особи: Коломієць Н.Г. дов. №107-13/236 11.01.2020р.;

розглянувши у відкритому судовому засіданні в м.Києві апеляційну скаргу Комунального підприємства "Керуюча компанія з обслуговування житлового фонду Святошинського району м. Києва"

на рішення Господарського суду міста Києва від 04.12.2019 (повний текст складено 10.12.2019)

у справі №910/11184/19 (суддя Данилова М.В.)

за позовом Комунального підприємства "Керуюча компанія з обслуговування житлового фонду Святошинського району м. Києва"

до Організація ветеранів Святошинського району м. Києва

за участю третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору, на стороні позивача - Святошинської районної державної адміністрації в місті Києві

про виселення,

УСТАНОВИВ:

У серпні 2019 року Комунальне підприємство "Керуюча компанія з обслуговування житлового фонду Святошинського району м. Києва" (далі - позивач) звернувся у Господарський суд міста Києва з позовом до Організації ветеранів Святошинського району м. Києва (далі - відповідач) та просив суд виселити відповідача з нежитлового приміщення загальною площею 37,30 кв.м. за адресою м. Київ, вул. Підлісна, 3.

Позовні вимоги обґрунтовані тим, що між Святошинською районною державною адміністрацією в місті Києві (далі - третя особа), відповідачем і позивачем був укладений Договір №559 про передачу майна територіальної громади міста Києва в оренду від 10.05.2016, за яким відповідачу було передано в оренду приміщення, зі строком дії до 29.03.2018, однак після закінчення строку дії договору відповідач приміщення не повернув.

Заперечуючи проти позову у суді першої інстанції, відповідач посилався на те, що не було дотримано порядку припинення договору оренди комунального майна, порушено переважне право відповідача на укладення договору на новий строк, порушено законодавство щодо статусу ветеранів війни і їх соціального захисту, а позовна заява підписана не уповноваженою особою.

Рішенням Господарського суду міста Києва від 04 грудня 2019 року у задоволенні позовних вимог відмовлено повністю.

Не погоджуючись з прийнятим рішенням суду, Комунальне підприємство "Керуюча компанія з обслуговування житлового фонду Святошинського району м. Києва" звернулось з апеляційною скаргою, у якій просить скасувати оскаржуване рішення та прийняти нове рішення, яким задовольнити позов у повному обсязі.

Апеляційна скарга мотивована тим, що судом порушено норми матеріального та процесуального права, а висновки суду не відповідають фактичним обставинам справи, оскільки матеріалами справи підтверджується факт належного повідомлення відповідача про відсутність наміру продовжувати договірні відносини за спірним договором; сторонами не було укладено угоду про продовження строку дії договору; позивачу надано право звертатись до суду із позовом про виселення орендарів з приміщень, які передані позивачу на праві господарського відання.

Відповідач у відзиві на апеляційну скаргу заперечує проти її задоволення та просить залишити оскаржуване рішення без змін, посилаючись на те, що ні позивач ні третя особа не повідомили відповідача у встановлені строки про відсутність наміру продовжувати договір оренди спірного приміщення; рішення щодо укладення спірного договору було прийнято постійною комісією Київської міської ради, тому укладення договору не залежало від волевиявлення позивача і третьої особи; приміщення передано відповідачу для здійснення його статутних завдань і використовується ним за цільовим призначенням.

Представник відповідача у підготовчій частині судового засіданні заявив усне клопотання про відкладення розгляду справи у зв`язку із хворобою адвоката, однак вказане клопотання відхилено судом, оскільки у даному випадку відсутні підстави для відкладення розгляду справи, передбачені ст. 270 ГПК України.

Представник позивача (апелянта) у судовому засіданні підтримала доводи, викладені у апеляційній скарзі, просила її задовольнити.

Представник позивача у судовому засіданні заперечив проти задоволення апеляційної скарги з підстав, викладених у відзиві.

Представник третьої особи у судовому засіданні підтримала апеляційну скаргу позивача, просила її задовольнити.

Заслухавши пояснення представників сторін і третьої особи, дослідивши матеріали справи, розглянувши апеляційну скаргу, Північний апеляційний господарський суд вважає, що апеляційна скарга не підлягає задоволенню з наступних підстав.

Як вбачається з матеріалів справи та вірно встановлено судом першої інстанції, 10 травня 2016 року між Святошинською районною в місті Києві державною адміністрацією, Орендодавцем, Організацією ветеранів Святошинського району, як Орендарем, та Комунальним підприємством "Керуюча компанія з обслуговування житлового фонду Святошинського району", як Балансоутримувачем, було укладено Договір № 559 про передачу майна територіальної громади міста Києва в оренду (далі - договір), за умовами якого Орендодавець передає, а Орендар приймає в оренду нерухоме майно (нежитлові приміщення) - загальною площею 37,30 кв.м. на першому поверсі що знаходиться за адресою: м. Київ, вул. Підлісна, 3 (далі - об`єкт оренди), для розміщення громадської організації ветеранів.

Пунктом 3.1 договору встановлено,що орендна плата визначена на підставі Методики розрахунку орендної плати за майно територіальної громади міста Києва, яке передається в оренду, затвердженої рішенням Київської міської ради від 21.04.2015 №415/1280 і становить без ПДВ - 1 грн. на рік.

Зазначений договір діє з 31.03.2015 року до 29.03.2018 року (п.9.1 договору).

Відповідно до умов п. 9.7 договору, у разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну умов договору оренди протягом одного місяця після закінчення терміну дії договору він вважається продовженим на той самий термін і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Факт передачі Орендодавцем та Балансоутримувачем відповідачу об`єкту оренди підтверджується тристороннім Актом прийому-передачі від 10 травня 2016 року.

10 січня 2018 року позивач направив відповідачу лист від 09.01.2018 за вих.№34, у якому вказав, що договори оренди ряду приміщень, у тому числі за адресою: м. Київ, вул. Підлісна, 3, дія яких закінчується 29.03.2018, продовжуватись не будуть.

22 січня 2018 року відповідач подав третій особі заяву, у якій просив продовжити термін дії договорів оренди нежитлових приміщень, у тому числі за адресою: м. Київ, вул. Підлісна, 3.

25 січня 2018 року третя особа направила відповідачу лист від 24.01.2018 за вих. №30/575, у якому повідомила про те, що договори про передачу майна територіальної громади міста Києва в оренду, у тому числі від 10.05.2018 №559, термін дії яких закінчується 29.03.2018, не буде продовжено.

Листом від 29.01.2018 за вих. №107-30/664 третя особа, у відповідь на заяву відповідача від 22.01.2018, повідомила, що договори не буде продовжено.

У зв`язку із викладеними обставинами, оскільки відповідач не повернув приміщення з оренди, позивач звернувся до суду із даним позовом та просив суд виселити відповідача з нежитлового приміщення загальною площею 37,30кв.м. за адресою м. Київ, вул. Підлісна, 3.

Відмовляючи у задоволенні позовних вимог, суд першої інстанції прийшов до висновку щодо їх безпідставності і не обґрунтованості, оскільки позивачем і третьою особою було пропущено строк попередження про намір використовувати майно для власних потреб, а після закінчення строку дії договору орендарю не було направлено заяву про припинення договору оренди; з огляду на цільове використання приміщення відсутня необхідність у замовленні експертної оцінки нежитлового приміщення; позивачем не доведено порушення його прав відповідачем.

Північний апеляційний господарський суд погоджується із цим висновком суду першої інстанції з огляду на наступне.

Відповідно до статті 11 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України) цивільні права та обов`язки виникають із дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, а також із дій осіб, що не передбачені цими актами, але за аналогією породжують цивільні права та обов`язки. Підставами виникнення цивільних прав та обов`язків, зокрема, є договори та інші правочини, інші юридичні факти.

Права та обов`язки між позивачем та відповідачем у даній справі виникли на підставі Договору №559 про передачу майна територіальної громади міста Києва в оренду від 10 травня 2016 року, який за правовою природою є договором оренди комунального майна.

Предметом розгляду даного спору є вимоги позивача, як балансоутримувача, про виселення відповідача, як орендаря, з приміщення у зв`язку із закінченням строку дії договору.

Спірні врегульовані положеннями Цивільного кодексу України, Господарського кодексу України (далі - ГК України), Законом України "Про оренду державного та комунального майна", а також Законом України "Про статус ветеранів війни, гарантії їх соціального захисту".

Статтею 283 ГК України, яка кореспондується зі статтею 759 ЦК України, встановлено, що за договором оренди одна сторона (орендодавець) передає другій стороні (орендареві) за плату на певний строк у користування майно для здійснення господарської діяльності.

Частиною 6 ст. 283 ГК України встановлено, що до відносин оренди застосовуються відповідні положення Цивільного кодексу України з урахуванням особливостей, передбачених цим Кодексом.

Оскільки передане за договором майно є комунальним, на спірні правовідносини поширюється також і дія Закону України "Про оренду державного та комунального майна".

Відповідно до положень Цивільного кодексу України, Господарського кодексу України та Закону України "Про оренду державного та комунального майна" сторонами договору найму (оренди) з відповідними правами та обов`язками є наймодавець (орендодавець) та наймач (орендар).

З матеріалів справи вбачається, що був укладений тристоронній договір про передачу майна територіальної громади міста Києва в оренду, за умовами якого орендодавцем є Святошинська районна державна адміністрація в місті Києві, орендарем - Організація ветеранів Святошинського району м. Києва.

Третьою стороною зазначеного договору є балансоутримувач - Комунальне підприємство "Керуюча компанія з обслуговування житлового фонду Святошинського району м. Києва", на якого договором покладено обов`язок лише проводити необхідний огляду та перевірку виконання орендарем умов договору; стягнути з орендаря заборгованість з орендної плати; у разі несплати орендарем орендної плати протягом 3 місяців підряд або виявлення факту використання об`єкту оренди не за цільовим призначенням вжити необхідні заходи для примусового виселення оерндаря та стягнення заборгованості (пункти 5.2.1, 5.2.2, п.5.2.3 договору).

Відповідно до частини першої статті 317 ЦК України власникові належать права володіння, користування та розпоряджання своїм майном.

Таким чином саме власникові належать права володіння, користування та розпорядження своїм майном, які він може реалізовувати на власний розсуд. Тобто, лише власник має право на визначення юридичної долі свого майна, у тому числі й шляхом надання майна іншим особам, а також повернення (вилучення) цього майна від відповідних суб`єктів.

Аналогічна правова позиція викладена у постанові Великої Палати Верховного Суду від 22.01.2019 у справі № 910/12224/17 та підтримана у низці постанов Верховного Суду, зокрема, від 17.10.2019 у справі №910/6977/18.

Оскільки чинне законодавство не надає право позивачу-балансоутримувачу виступати орендодавцем щодо спірного нерухомого майна та мати права орендодавця, то балансоутримувач не вправі заявляти вимогу про зобов`язання орендаря повернути орендоване майно, та, відповідно, балансоутримувач не має права замість власника (орендодавця) вимагати виселення орендаря.

При цьому суд враховує, що статтею 3 ЦК України визначено свободу договору, однак положення договору, який укладено між орендодавцем, балансоутримувачем і орендарем, не можуть суперечити закону, зокрема, тому, що лише у наймодавця (орендодавця) є право звертатися до суду з позовом про повернення об`єкта оренди.

Така ж правова позиція стосовно прав орендодавця і балансоутримувача відповідно до договору оренди комунального майна викладена у постановах Верховного Суду України від 07.06.2017 у справі № 910/9480/16, від 07.06.2017 у справі № 910/9482/16 та у постанові Об`єднаної палати Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 06.09.2019 у справі №910/7364/18.

Відповідно до ч. 2, 3 ст.17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", у разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну умов договору оренди протягом одного місяця після закінчення терміну дії договору він вважається продовженим на той самий термін і на тих самих умовах, які були передбачені договором. Після закінчення терміну договору оренди орендар, який належним чином виконував свої обов`язки за договором, має переважне право, за інших рівних умов, на укладення договору оренди на новий термін, крім випадків, якщо орендоване майно необхідне для потреб його власника. У разі якщо власник має намір використовувати зазначене майно для власних потреб, він повинен письмово попередити про це орендаря не пізніше ніж за три місяці до закінчення терміну договору.

Зазначені норми також кореспондуються з положеннями статей 284 ГК України та 764 ЦК України.

Системний аналіз вказаних норм, свідчить про те, що після закінчення строку дії договору оренди він може бути продовжений на такий самий строк, на який цей договір укладався, за умови, якщо проти цього не заперечує орендодавець. Відтак, якщо протягом місяця після закінчення строку договору оренди щодо поновлення договору мало місце заперечення, то такий договір припиняється. Крім того, орендодавець не пізніше ніж за три місяці до закінчення терміну договору повинен повідомити про намір використовувати зазначене майно для власних потреб.

Разом з тим чинне законодавство не надає право балансоутримувачу виступати орендодавцем щодо орендованого нерухомого майна та мати права орендодавця, то відповідно балансоутримувач не вправі заявляти вимогу про зобов`язання орендаря повернути орендоване майно та повідомляти відповідача про відсутність наміру продовжити договір.

Строк дії договору був встановлений до 29.03.2018, отже, орендодавець (третя особа) повинен був повідомити відповідачу у строк не пізніше ніж 29.12.2017 про намір використовувати майно для власних потреб, або у строк з 30.03.2018 до 30.03.2018 направити орендарю заяву про припинення договору.

Однак, як вірно встановлено судом першої інстанції, орендодавець не повідомив у встановлений строк (до 29.12.2017) орендарю про намір використовувати майно для власних потреб, направивши лише 25.01.2018 та 29.01.2018 листи у яких вказав, що договір не буде продовжено, без будь яких обґрунтувань цього, а у строк з 30.03.2018 до 30.04.2018 не повідомив орендаря про припинення договору.

Отже, є вірний висновок суду першої інстанції про те, що як позивачем, так і третьою особою пропущено трихмісячний строк попередження орендаря про намір використовувати майно для власних потреб.

Згідно положень ст. 285 ГК України, які кореспондуються зі ст. 777 ЦК України та ст. 17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", орендар має переважне право перед іншими суб`єктами господарювання на продовження строку дії договору оренди.

Відповідно до ч. 2 ст. 20 Закону України "Про статус ветеранів війни, гарантії їх соціального захисту", центральні та місцеві органи виконавчої влади, органи місцевого самоврядування, Рада міністрів Автономної Республіки Крим у межах своєї компетенції надають ветеранським організаціям фінансову підтримку, кредити з коштів відповідних бюджетів, а також безплатно надають будинки, приміщення, обладнання та інше майно, необхідне для здійснення їх статутних завдань. Ветеранські організації звільняються від плати за користування комунальними послугами (газом, електроенергією та іншими послугами) в межах середніх норм споживання (надання), телефоном у приміщеннях та будинках, які вони займають.

Рішенням Київської міської ради від 21 квітня 2015 року № 415/1280 було затверджено Методики розрахунку орендної плати за майно територіальної громади міста Києва, яке передається в оренду, згідно якої відбувається розрахунок розміру орендної плати.

У відповідності до п. 8 Методики, у разі оренди нерухомого або іншого окремого індивідуально визначеного майна розмір річної орендної плати визначається за формулою, крім об`єктів, за які встановлена орендна плата в розмірі 1 грн. на рік.

Отже, формула для розрахунку орендної плати не застосовується для визначення орендної плати, у разі, якщо за предмет оренди сплачується 1 грн. на рік. Тобто, в такому випадку, відсутня необхідність у замовленні експертної оцінки нежитлового приміщення (висновку про вартість майна), оскільки розмір орендної визначений у фіксованому розмірі та не залежить від визначеної вартості нерухомого майна.

Згідно п. 18 Методики, розмір річної орендної плати за оренду нерухомого майна становить 1 гривню на рік, в тому числі, громадських та благодійних організацій, які здійснюють безкоштовну психологічну, соціальну допомогу, реабілітацію та адаптацію дітей-інвалідів, дітей з вадами розвитку, інвалідів та інших осіб-учасників АТО, якщо орендована площа становить до 100 кв. м та не використовується для провадження підприємницької діяльності.

Відповідач є відокремленим підрозділом Організації ветеранів України, яка є всеукраїнською добровільною неприбутковою громадською організацією, що об`єднує ветеранів Другої Світової війни, інших локальних війн і військових конфліктів, а тому, зважаючи на свій статус та напрямки діяльності, у відповідності до п. 18 Методики, орендує нежитлове приміщення згідно спірного договору оренди, за умовами якого орендна плата встановлена у розмірі 1 грн. на рік.

За вказаних обставин суд першої інстанції дійшов обґрунтованого висновку про те, що посилання позивача і третьої особи на те, що відповідач за три місяці до закінчення договору зобов`язаний був надати орендодавцю новий звіт з незалежної оцінки об`єкту є безпідставними.

Відповідно до ст. 86 ГПК України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному та повному і об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів.

Оцінивши докази у справі в їх сукупності, враховуючи наведені норми чинного законодавства та правові позиції Верховного Суду з аналогічних позовів, апеляційний господарський суд погоджується з висновком суду першої інстанції про відсутність підставі для задоволення позовних вимог.

За таких обставин доводи апелянта по суті його скарги в межах заявлених вимог свого підтвердження в судовому засіданні не знайшли, оскільки не спростовують висновків суду першої інстанції та не можуть бути підставами для скасування рішення господарського суду першої інстанції.

Суд першої інстанції повно встановив суттєві для справи обставини, дослідив та правильно оцінив надані сторонами докази, вірно кваліфікував спірні правовідносини та правильно застосував до них належні норми матеріального і процесуального права, а тому рішення Господарського суду міста Києва законне та обґрунтоване, отже, підстави для його скасування відсутні.

Оскільки цією постановою суд апеляційної інстанції не змінює рішення та не ухвалює нового, розподіл судових витрат судом апеляційної інстанції не здійснюється.

Керуючись ст. ст. 267-285 Господарського процесуального кодексу України, Північний апеляційний господарський суд

ПОСТАНОВИВ:

1. Апеляційну скаргу Комунального підприємства "Керуюча компанія з обслуговування житлового фонду Святошинського району м. Києва" залишити без задоволення, а рішення Господарського суду міста Києва від 04 грудня 2019 року - без змін.

2. Справу повернути до Господарського суду міста Києва.

3. Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена до Верховного Суду протягом двадцяти днів з дня складення повного судового рішення.

Повний текст постанови складено 02.03.2020.

Головуючий суддя Т.П. Козир

Судді Г.П. Коробенко

Г.А. Кравчук