ПІВНІЧНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"10" лютого 2020 р. Справа№ 910/4760/19

Північний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:

головуючого: Козир Т.П.

суддів: Агрикової О.В.

Кравчука Г.А.

при секретарі Вага В.В.

за участю представників сторін:

від позивача: Проценко Р.В. дов. від 11.04.2018р.

від відповідача: Гадзюк Т.Р. дов. від 25.10.2018р.

від третьої особи: Аблішев В.А. дов.№05703-22385 від 29.11.2019р.

розглянувши у відкритому судовому засіданні в м.Києві апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "ЖК МАЙОРОВА"

на рішення Господарського суду міста Києва від 30.07.2019 (повний текст складено 09.08.2019)

у справі № 910/4760/19 (суддя: Гулевець О.В.)

за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю "ЖК МАЙОРОВА"

до Київської міської ради

третя особа без самостійних вимог на предмет спору на стороні відповідача - Департамент земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації)

про припинення дії договору шляхом його розірвання,

УСТАНОВИВ:

У квітні 2019 року Товариствло з обмеженою відповідальністю "ЖК МАЙОРОВА" (далі - позивач) звернувся у Господарський суд міста Києва з позовом до Київської міської ради (далі - відповідач) та просив припинити дію договору оренди земельної ділянки, кадастровий номер :78:134:0045, укладеного 27.02.2015 між Київською міською радою та Товариством з обмеженою відповідальністю "ЖК МАЙОРОВА", посвідченого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Дем`яненко Т.М. 27.02.2015 та зареєстрованого в реєстрі за №110, шляхом його розірвання.

Позовні вимоги мотивовані тим, що у зв`язку із закінченням будівництва багатоквартирного будинку та передачею його на баланс іншій експлуатуючій організації позивач має право на припинення дії договору шляхом його розірвання, однак відповідач безпідставно відмовив у достроковому розірванні договору.

Рішенням Господарського суду міста Києва від 09 квітня 2019 року у позові відмовлено.

Не погоджуючись з прийнятим рішенням суду, Товариство з обмеженою відповідальністю "ЖК МАЙОРОВА", звернулось з апеляційною скаргою, у якій просить скасувати оскаржуване рішення та постановити нове, яким позов задовольнити.

Апеляційна скарга мотивована тим, що судом порушено норми матеріального та процесуального права, а висновки суду не відповідають фактичним обставинам справи, оскільки позивач припинив фактичне користування земельною ділянкою у зв`язку із передачею багатоквартирного будинку на баланс іншій експлуатуючій організації, що є підставою для припинення дії договору шляхом розірвання і позивачем обрано належний спосіб захисту.

Відповідно до ст. 216 ГПК України у судовому засіданні оголошувалась перерва з 12 грудня 2019 року по 10 лютого 2020 року.

Представник позивача (апелянта) у судовому засіданні підтримав доводи, викладені у апеляційній скарзі, просив її задовольнити.

Представники відповідача і третьої особи у судовому засіданні заперечили проти доводів апеляційної скарги та просили відмовити у її задоволенні, посилаючись на те, що розірвання договору є передчасним, оскільки із новим балансоутримувачем будинку не укладено відповідний договір щодо земельної ділянки.

Заслухавши пояснення представників сторін і третьої особи, дослідивши матеріали справи, розглянувши апеляційну скаргу, Північний апеляційний господарський суд вважає, що апеляційна скарга підлягає задоволенню з наступних підстав.

Як встановлено матеріалами справи, 27 лютого 2015 року між Київською міською радою, як орендодавцем, та Товариством з обмеженою відповідальністю "ЖК МАЙОРОВА", як орендарем, був укладений договір оренди земельної ділянки, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Дем`яненко Т.М. 27.02.2015 та зареєстрований в реєстрі за №110 (далі - договір).

У відповідності до умов договору, на підставі рішення Київської міської ради №757/757 від 26 грудня 2014 року, за актом приймання-передачі, орендодавець передає, а орендар приймає в оренду (строкове платне користування) земельну ділянку загальною площею 0,4621 га (кадастровий номер :78:134:0045) для будівництва, експлуатації та обслуговування багатоквартирного житлового будинку на вул. Михайла Майорова, 6 в Оболонському районі м. Києва (п.п.1.1, 2.1 договору).

Пунктом 3.1 договору визначено, що договір укладений на 10 років.

Право на оренду земельної ділянки виникає з моменту державної реєстрації цього права(п. 6.2 Договору).

Умовами пункту 8.4 договору передбачено, що у випадку, якщо орендар має намір припинити право користування земельною ділянкою (її частиною), цей договір розривається за згодою сторін або до цього договору вносяться відповідні зміни при виникненні відповідного права на землю у нового власника об`єктів, які були відчужені.

Згідно з п.11.3 договору він припиняється також в інших випадках, передбачених законом.

Відповідно до п.11.4 договору він може бути розірваний за рішенням суду, в порядку, встановленому законом.

Згідно Витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права, право на оренду зареєстровано 27.02.2015.

Відповідно до Акту приймання-передачі земельної ділянки від 27.02.2015 вказана земельна ділянка передана відповідачем позивачу у строкове платне користування.

20 жовтня 2015 року Державна архітектурно-будівельна інспекція Українаи видала позивачу Дозвіл на виконання будівельних робіт №ІУ 15, як замовнику "Будівництва багатоквартирного житлового будинку на вул. Михайла Майорова, 6 в Оболонському районі м. Києва".

На орендованій позивачем земельній ділянці - кадастровий :78:134:0045 було збудовано багатоквартирний житловий будинок, загальна площа квартир - 20 214,7 кв.м.; житлова площа квартир - 9 278,1 кв.м.; кількість квартир - 378 квартир; поверховість - 27 поверхів; трансформаторна підстанція (ТП) - 156,6 кв.м.

Розпорядженням Оболонської районної в місті Києві державної адміністрації № 411 від 07.07.2017 присвоєно житловому будинку на вул.Михайла Майорова, 6, поштову адресу: м. Київ, вул. Петра Калнишевського, буд. 14,

Згідно із Сертифікатом серії ІУ № 73 від 23.05.2017, виданим Державною архітектурно - будівельною інспекцією України, багатоквартирний житловий будинок, що розташований за адресою: м. Київ, вул. Петра Калнишевського, 14, введено в експлуатацію.

01 березня 2018 року між ТОВ "ЖК МАЙОРОВА", як забудовником, та ТОВ "ФУНДАМЕНТ СЕРВІС", як балансоутримувачем, був укладений договір №03/03-2018Б про передачу на баланс вищевказаного багатоквартирного житлового будинку.

На підставі Акту приймання - передачі житлового будинку з балансу на баланс від 01.03.2018 до договору № 03/03-2018Б від 01.03.2018 ТОВ "ЖК МАЙОРОВА" передано, а ТОВ "ФУНДАМЕНТ СЕРВІС" прийнято на баланс багатоквартирний житловий будинок за адресою: Київ, вул. Петра Калнишевського, буд. 14.

Оскільки позивач не є власником вказаного багатоквартирного житлового будинку, 28 лютого 2019 року позивач звернувся до відповідача із листом №28/02-2019, в якому просив припинити дію договору оренди земельної ділянки № 110 від 27.02.2015, посвідченого 27.02.2015 приватним нотаріусом КМНО Дем`янченко Т.М. на підставі ч. 2 ст. 19 Закону України "Про оренду землі" та п. "а" ст. 141 Земельного кодексу України у зв`язку із завершенням будівництва та прийняттям об`єкта в експлуатацію і запропонував відповідачу укласти додатковий договір про припинення вищевказаного договору оренди земельної ділянки, який був підписаний зі сторони позивача та долучений до листа.

У відповідь на лист позивача № 28/02-2019 від 28.02.2019, Департамент земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) листом вих. № 05716-6167 від 27.03.2019 повідомив позивача про те, що дострокове розірвання договору оренди можливе при виникненні відповідного права на земельну ділянку у нового власника розташованої на земельній ділянці нерухомості.

Не погоджуючись із вказаною відповіддю позивач звернувся до суду із даним позовом та просив припинити дію договору шляхом його розірвання.

Позовні вимоги мотивовані тим, що земельна ділянка бралась в оренду для будівництва, експлуатації та обслуговування багатоквартирного житлового будинку, будинок був зданий в експлуатацію та переданий на баланс ТОВ "Фундамент Сервіс", у зв`язку із чим позивач має право на припинення дії договору шляхом його розірвання, однак відповідач безпідставно відмовив у достроковому розірванні договору.

Заперечуючи проти позову у суді першої інстанції, відповідач посилався на те, що у зв`язку із закінченням будівництва житлового будинку орендар земельної ділянки, на якій розташовано об`єкт будівництва, має право ініціювати питання про дострокове припинення договору, однак питання щодо дострокового розірвання договору можливе лише за умови оформлення балансоутримувачем або новим власником об`єкта будівництва права користування земельною ділянкою.

Третя особа, заперечуючи проти позову у суді першої інстанції, посилалась на те, що дострокове розірвання спірного договору можливе при виникненні відповідного права на земельну ділянку у нових власників розташованої на ній нерухомості.

Відмовляючи у задоволенні позовних вимог, суд першої інстанції прийшов до висновку, що закінчення будівництва не є безумовною підставою для припинення дії договору, оскільки саме лише передання на баланс іншій організації багатоквартирного житлового будинку не є підставою для розірвання договору оренди землі за рішенням суду за відсутності доказів фактичного припинення користування земельною ділянкою. Також суд вказав, що заявлена позивачем позовна вимога не відповідає ефективному способу захисту.

Проте, Північний апеляційний господарський суд не погоджується із цим висновком суду першої інстанції з огляду на наступне.

Права та обов`язки сторін у даній справі виникли на підставі договору оренди земельної ділянки від 27 лютого 2015 року, який за своєю правовою природою є договором оренди землі, положення якого врегульовані нормами Цивільного кодексу України (далі - ЦК України), Земельного кодексу України, а також Законом України "Про оренду землі".

Договір укладений належним чином, підписаний повноважними особами, у встановленому порядку не визнаний недійсним, отже, був чинним і обов`язковим для сторін.

Предметом розгляду даної справи є вимоги позивача, як орендаря, про припинення дії договору шляхом його розірвання.

Частинами 1, 2 статті 651 ЦК України встановлено, що зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.

Згідно з ч.1 ст.32 Закону України "Про оренду землі", яка прямо називається "Припинення договору оренди землі шляхом його розірвання", на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об`єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України.

Відповідно до частини 2 ст. 19 Закону України "Про оренду землі" після завершення будівництва та прийняття об`єкта в експлуатацію добросовісний орендар земельної ділянки, наданої для потреб будівництва та обслуговування відповідного об`єкта, має право на першочергове укладення договору оренди землі на строк до 50 років або припинення дії договору оренди землі.

З матеріалів справи вбачається, що багатоквартирний житловий будинок був прийнятий в експлуатацію, а позивач є добросовісним орендарем, що підтверджується довідкою Головного управління ДФС у м.Києва від 17.04.2019 щодо відсутності заборгованості зі сплати податків та обов`язкових платежів.

Таким чином, право позивача, як добросовісного орендаря, на дострокове припинення дії договору оренди землі у зв`язку із завершенням будівництва та прийняттям об`єкта в експлуатацію на підставі окремої спеціальної норми, а саме, наведеної частини 2 статті 19 Закону України "Про оренду землі", способом саме його розірвання диспозитивно унормовано законом.

Пунктом 11.4 договору також передбачена можливість дострокового розірвання цього договору за рішенням суду в порядку, встановленому законом.

Відповідно до Сертифікату відповідності закінченого будівництва об`єкта проектній документації та його готовності до експлуатації серії ІУ №73 від 23.05.2017, виданого Державною архітектурно-будівельною інспекцією України, позивач повністю завершив будівництво на земельній ділянці відповідно до містобудівної та проектної документації.

Сам факт завершення будівництва не свідчить про факт припинення користування орендарем наданою йому для будівництва земельною ділянкою, що є підставою для розірвання договору оренди землі на підставі закону та ці події, як правило, не співпадають в часі.

Факт припинення користування земельною ділянкою може бути підтверджений, зокрема, доказами передачі права власності на новозбудований об`єкт нерухомості іншій особі, передачі новозбудованого багатоквартирного будинку на баланс ОСББ чи іншої експлуатуючої організації, оформлення права власності, оренди чи постійного користування на земельну ділянку в порядку, встановленому статтями 41, 42 Земельного Кодексу України.

Згідно Акту прийняття-передачі житлового будинку з балансу на баланс від 01 березня 2018 року позивач передав будинок на баланс для обслуговування та утримання експлуатуючій організації - ТОВ "ФУНДАМЕНТ СЕРВІС".

Отже, цим підтверджується факти припинення користування позивачем спірною земельною ділянкою, а відповідачем не надано доказів того, що позивач здійснює будь-яке інше будівництво на земельній ділянці, яка надавалась йому в оренду за спірним договором.

З урахуванням викладеного, апеляційний господарський суд прийшов до висновку, що завершення будівництва та прийняття до експлуатації об`єкта будівництва є підставою для припинення на вимогу орендаря договору оренди земельної ділянки, на якій здійснювалось будівництво, що може бути вчинено також шляхом розірвання договору оренди в судовому порядку відповідно до п.11.4 договору оренди земельної ділянки та ст. 19 Закону України "Про оренду землі", а тому позовні вимоги є доведеними, обґрунтованими і підлягають задоволенню.

Частиною 4 ст. 236 ГПК України, яка кореспондується з положеннями ч.6 ст.13 Закону України "Про судоустрій і статус суддів", встановлено, що при виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування норм права, викладені в постановах Верховного Суду.

Північним апеляційним господарським судом враховані правові позиції Верховного Суду щодо застосування ст. 19 Закону України "Про оренду землі" при розгляді спорів про розірвання договорів оренди землі після закінчення будівництва багатоквартирних житлових будинків, які викладені, зокрема, у постановах від 22.03.2018 у справі №909/560/17, від 06.06.2018 у справі №910/17652/17, від 12.06.2018 у справі №910/18941/17, від 27.11.2019 у справі №910/4540/19.

Щодо посилань суду першої інстанції на обрання позивачем не ефективного способу захисту, то вони є безпідставними, оскільки припинення дії договору шляхом його розірвання за рішенням суду передбачено як умовами договору, так і наведеними нормами чинного законодавства.

Частиною 1 статті 74 ГПК України встановлено, що кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень.

Відповідно до ст. 86 ГПК України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному та повному і об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів.

З огляду на викладене, оцінивши докази у справі в їх сукупності, Північний апеляційний господарський суд прийшов до висновку, що рішення Господарського суду міста Києва від 30 липня 2019 року прийняте із невідповідністю висновків, викладених у рішенні суду, фактичним обставинам справи та з неправильним застосуванням норм матеріального права, а тому відповідно до положень ч. 1 ст. 277 ГПК України підлягає скасуванню з прийняттям нового рішення про задоволення позову.

Отже, апеляційна скарга підлягає до задоволення.

У зв`язку із задоволенням апеляційної скарги та, відповідно, позову, з відповідача на користь позивача підлягають стягненню 1921,00 грн. витрат по сплаті судового збору за подання позовної заяви та 2881,50 грн. витрат по сплаті судового збору за подання апеляційної скарги.

Керуючись ст. ст. 267-285 Господарського процесуального кодексу України, Північний апеляційний господарський суд

ПОСТАНОВИВ:

1. Апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "ЖК МАЙОРОВА" задовольнити.

2. Скасувати рішення Господарського суду міста Києва від 30 липня 2019 року.

3. Позов задовольнити повністю.

4. Припинити дію договору оренди земельної ділянки, кадастровий номер :78:134:0045 укладеного 27.02.2015 між Київською міською радою та Товариством з обмеженою відповідальністю "ЖК МАЙОРОВА", посвідченого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Дем`яненко Т.М. 27.02.2015 та зареєстрованого в реєстрі за №110, шляхом його розірвання.

5. Стягнути з Київської міської ради (01044, м. Київ, вул. Хрещатик, буд. 36, ідентифікаційний код 22883141) на користь Товариства з обмеженою відповідальністю "ЖК МАЙОРОВА" (02081, м. Київ, вул. Дніпровська набережна, буд. 19-А, ідентифікаційний код 39220426) - 1921,00 грн. витрат по сплаті судового збору за подання позовної заяви та 2881,50 грн. витрат по сплаті судового збору за подання апеляційної скарги.

6. Видачу наказу доручити Господарському суду міста Києва.

7. Справу повернути до Господарського суду міста Києва.

8. Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена до Верховного Суду протягом двадцяти днів з дня складення повного судового рішення.

Повний текст постанови підписаний 24.02.2020, після виходу з відпустки судді Кравчука Г.А.

Головуючий суддя Т.П. Козир

Судді О.В. Агрикова

Г.А. Кравчук