СХІДНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"10" лютого 2020 р. Справа № 922/1584/19

Колегія суддів у складі: головуюча суддя Терещенко О.І., суддя Сіверін В.І. , суддя Слободін М.М.

при секретарі Пархоменко О.В.

за участю:

позивача - не з`явився;

відповідача - адвокат Мазепа Г.Б., ордер АХ №1006791 від 10.01.2020 року, свідоцтво ДН №5302 від 26.12.2018 року;

адвокат Лимар О.В., свідоцтво №1711 від 02.04.2009 року, ордер АХ №1007606 від 10.01.2020 року;

розглянувши у відкритому судовому засіданні у приміщенні Східного апеляційного господарського суду апеляційну скаргу Торгівельно-комерційного товариства з обмеженою відповідальністю з іноземними інвестиціями фірма "Харків - Москва", с.Шарівка, Харківської області (вх. № 167 Х/1-18)

на рішення господарського суду Харківської області від 16.09.2019 року у справі №922/1584/19 ухвалене в приміщенні господарського суду Харківської області (суддя К.В. Аріт) повний текст якого складено 26.09.2019 року

за позовом Покотилівської селищної ради, смт.Покотилівка, Харківської області

до Торгівельно-комерційного товариства з обмеженою відповідальністю з іноземними інвестиціями фірма "Харків - Москва", с.Шарівка, Харківської області

про стягнення 503188,65 грн.

ВСТАНОВИЛА:

Рішенням господарського суду Харківської області від 16.09.2019 року у справі №922/1584/19 позов задоволено повністю; стягнуто з Торгівельно-комерційного товариства з обмеженою відповідальністю з іноземними інвестиціями фірма "Харків - Москва" на користь Покотилівської селищної ради Харківського району Харківської області безпідставно збережені кошти у розмірі орендної плати у сумі 503188,65 грн. та 7547,83 грн. судового збору.

Торгівельно-комерційне товариство з обмеженою відповідальністю з іноземними інвестиціями фірма "Харків - Москва" з рішенням суду першої інстанції не погодилось та звернулось до Східного апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою, в якій просить скасувати рішення господарського суду Харківської області від 16.09.2019 року у справі та ухвалити нове рішення, яким у позові відмовити повністю, судові витрати у справі покласти на позивача.

Апелянт в обгрунтування доводів апеляційної скарги вказує таке.

Рішенням від 31.03.2016 року Покотилівська селищна рада надала дозвіл на укладення договору оренди землі між Покотилівською селищною радою та Торгівельно-комерційним товариством з обмеженою відповідальністю з іноземними інвестиціями фірма "Харків - Москва", з 01.03.2016 року, тобто, Покотилівська селищна рада мала намір укласти договір оренди землі "попередньою датою".

Укладення договору "попередньою датою" суперечить положенням ст. 640 ЦК України, оскільки неможливо укласти договір у минулому; цей договір вважався б неукладеним та не створював би жодних правових наслідків.

Посилається на правові висновки, викладені у постанові Верховного Суду у складі колегії суддів Касаційного господарського суду від 19.06.2018 року у справі №922/3655/17, де вказано на те, що новий власник об`єкта нерухомості, якому переходить право оренди набуває права оренди за чинним договором оренди, а не у порядку повторного надання земельної ділянки, а тому відчуження частини об`єкта нерухомості, розташованого на орендованій земельній ділянці не є підставою для внесення змін до договору оренди, зокрема, в частині розміру орендної плати, зважаючи на те, що договір у відповідній частині припиняється щодо відчужувача, однак діє на тих самих умовах щодо особи, яка, набувши право власності на нерухоме майно, розміщене на орендованій земельній ділянці, з моменту набуття такого права набуває також права оренди земельної ділянки, на якій це майно розміщене, а отже й відповідні права та обов`язки, зокрема, зі сплати орендної оплати за користування земельною ділянкою, а тому після відчуження частини об`єкта нерухомості та його державної реєстрації за іншими особами, не повинна сплачуватись орендна плата за частину земельної ділянки, користувачем якої не є.

Також, посилається на правові висновки, викладені у постанові Верховного Суду у складі колегії суддів Касаційного господарського суду від 07.11.2018 року у справі №910/20774/17, де зазначено, що у разі переходу права власності на нерухомість заміна орендаря земельної ділянки у відповідному чинному договорі оренди землі відбувається автоматично, в силу прямої норми закону, незалежно від того чи відбулось документальне переоформлення орендних правовідносин шляхом внесення змін у договір щодо орендаря, оскільки переоформлення лише формально відображає те, що прямо закріплено в законі.

В порушення ст. 19 Конституції України, ч. 2 ст. 120 ЗК України, ч. 2 ст. 16 Закону України "Про оренду землі", Покотилівська селищна рада надала дозвіл на укладення договору оренди землі виключно з умовою сплати орендної плати за землю у розмірі 10% від нормативної грошової оцінки землі.

Рішення Покотилівської селищної ради суперечить вимогам закону та є нікчемним, а тому звернення до суду з позовом про визнання такого рішення недійсним не є доцільним, оскільки вказане рішення є недійсним в силу закону, тобто, є нікчемним.

Протоколом автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 10.01.2020 року, суддею - доповідачем у справі визначено суддю Терещенко О.І. та сформовано колегію суддів у складі: головуюча суддя Терещенко О.І., суддя Сіверін В.І., суддя Слободін М.М.

Ухвалою Східного апеляційного господарського суду від 14.01.2020 року клопотання Торгівельно-комерційного товариства з обмеженою відповідальністю з іноземними інвестиціями фірма "Харків - Москва" про поновлення пропущеного строку на апеляційне оскарження задоволено; поновлено строк на подання апеляційної скарги; відкрито апеляційне провадження за апеляційною скаргою Торгівельно-комерційного товариства з обмеженою відповідальністю з іноземними інвестиціями фірма "Харків - Москва" на рішення господарського суду Харківської області від 16.09.2019 року у справі; позивачу встановлено строк до 07.02.2020 року на протязі якого він має право подати відзив на апеляційну скаргу; призначено справу до розгляду на 10.02.2020 р.; до розгляду апеляційної скарги дію рішення господарського суду Харківської області від 16.09.2019 року у справі зупинено.

03.02.2020 року на адресу суду від позивача надійшов відзив на апеляційну скаргу, в якому останній просить справу розглянути за відсутності представника; апеляційну скаргу залишити без задоволення, рішення господарського суду Харківської області від 16.09.2019 року залишити без змін (вх.№980), який долучено до матеріалів справи.

Позивач в обгрунтування відзиву вказує таке.

Як фактичний користувач земельної ділянки, що без достатньої правової підстави за рахунок власника цієї ділянки зберігав у себе кошти, які мав заплатити за користування нею, відповідач зобов`язаний повернути ці кошти власнику земельної ділянки на підставі ст. 1212 ЦК України.

Відповідач не є власником та постійним землекористувачем земельної ділянки, а тому не є суб`єктом плати за землю у формі земельного податку, при цьому, єдина можлива форма здійснення плати за землю для нього, як землекористувача, є орендна плата.

Не сплачуючи орендну плату за користування земельною ділянкою за відсутності укладеного договору відповідач фактично збільшив свої доходи, а позивач втратив належне йому майно.

У судовому засіданні 10.02.2020 року представники відповідача підтримали доводи, викладені в апеляційній скарзі, просили скасувати рішення господарського суду Харківської області від 16.09.2019 року у справі та ухвалити нове рішення, яким у позові відмовити повністю.

Представник позивача у судове засідання 10.02.2020 року не з`явився, хоча належним чином повідомлявся про дату, час та місце його проведення, про що свідчить штамп на зворотньому боці ухвали, якою було призначено розгляд апеляційної скарги в даному судовому засіданні про відправлення її копій сторонам і є доказом належного повідомлення учасників спору про дату, час та місце судового засідання відповідно до пунктів 3.5.2., 3.5.11 Інструкції з діловодства в господарських судах України.

На підтвердження направлення копії ухвали суду від 14.01.2020 року позивачу у справі додано рекомендоване повідомлення про вручення поштового відправлення УДППЗ "Укрпошта": №563, згідно з яким позивач отримав копію ухвали 18.01.2020 року; у відзиві на апеляційну скаргу від 03.02.2020 року позивач просив справу розглянути за відсутності представника.

Процесуальні документи у даній справі направлялись на адресу позивача в порядку приписів ст. 242 ГПК України та із дотриманням вимог ч. 4 ст. 120 ГПК України.

Крім того, вказану ухвалу суду від 14.01.2020 року було у встановленому порядку внесено до Єдиного державного реєстру судових рішень та інформація у справі, що розглядається була розміщена за веб-адресою https://court.gov.ua/fair/ та www.hra.arbitr.gov.ua/sud5039.

Зважаючи на те, що в ході апеляційного розгляду справи судом апеляційної інстанції було створено сторонам необхідні умови для встановлення фактичних обставин справи і правильного застосування законодавства, зокрема, було надано достатньо часу та створено відповідні можливості для реалізації кожним учасником своїх процесуальних прав, передбачених статтею 42 ГПК України, колегія суддів вважає за можливе закінчити розгляд апеляційної скарги в даному судовому засіданні.

Розглянувши матеріали справи, заслухавши пояснення представників апелянта, перевіривши повноту встановлення судом першої інстанції неоспорених обставин справи, колегія суддів встановила таке.

12.12.2005 року між Покотилівською селищною радою (орендодавець) та Публічним акціонерним товариством "Харківський машинобудівний завод "Світло шахтаря" (орендар) був укладений договір оренди землі, відповідно до п. 1 якого орендодавець на підставі рішення Покотилівської селищної ради від 31.08.2005 року надає, а орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку несільськогосподарського призначення - землі охорони здоров`я і соціальних послуг, які знаходяться по вул. Ульянівська, 71-80 (теперішня назва - вул. Культури), сел. Покотилівка на території Покотилівської селищної ради Харківського району Харківської області, загальною площею 16065 га.

У пункті 8 договору оренди землі сторонами погоджено, що договір укладено на 25 років та, що після закінчення строку дії договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк.

Згідно з п. 5 Додаткової угоди до договору оренди землі від 29.06.2011 року, нормативно грошова оцінка земельної ділянки становить 316268,60 грн.

Відповідно до п. 9 Додаткової угоди до договору оренди землі від 29.06.2011 року, орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі на рахунок Покотилівської селищної ради в розмірі 3% від грошової оцінки земельної ділянки, в загальній сумі 9488,06 грн. на рік.

Згідно договору купівлі-продажу від 17.02.2016 року № 301, укладеного між Публічним акціонерним товариством "Харківський машинобудівний завод "Світло шахтаря" (продавець) та Торгівельно-комерційним товариством з обмеженою відповідальністю з Іноземними інвестиціями фірмою "Харків-Москва" (покупець), відповідач є власником нежитлових будівель Дитячого оздоровчого табору "Берізка", що складається з 6 об`єктів: спальний корпус, літ. "А-2" загальною площею 1036,50 кв.м., умивальники та душові літ. "В-1" загальною площею 63,10 кв.м., вбиральня, літ. "В-1" загальною площею 22,60 кв.м., адміністративний корпус та ізолятор, літ. "Ж-1" загальною площею 161,00кв.м., ігротека, літ. "Д-Г загальною площею 47,10 кв.м., їдальня, літ. "Е-12" загальною площею 456,00 кв.м. по вул. Культури (колишня Ульянівська) 71-80 у смт.Покотилівка Харківської області.

Рішенням Покотилівської селищної ради від 18.02.2016 року "Про упорядкування розміру ставок за оренду земельних ділянок на території Покотилівської селищної ради" вирішено встановити розмір орендної плати за землю у розмірі 10 % від нормативної грошової оцінки землі для фізичних та юридичних осіб.

26.02.2016 року відповідач звернувся з заявою до Покотилівської селищної ради надати дозвіл на укладення договору оренди земельної ділянки по вулиці Культури (колишня вулиця Ульянівська), будинок 71-80 у смт.Покотилівка Харківської області.

Рішенням V сесії VII скликання Покотилівської селищної ради від 31.03.2016 року відповідачу було надано дозвіл на укладення договору оренди та встановлено розмір орендної плати у розмірі 10% від нормативної грошової оцінки землі.

Площа земельної ділянки з кадастровим номером 6006009:0029 за адресою: Харківська обл., смт.Покотилівка, вул.Культури (колишня Ульянівська) 71-80 складає 1,6065 кв.м. згідно інформації ГУ Держгеокадастру у Харківському району та м.Люботин Харківської області від 26.12.2018 року №18-20-0.23,062-2037/186-18.

Згідно витягів з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки з кадастровим номером 6006009:0029 за адресою: Харківська обл., смт.Покотилівка, вул.Культури (колишня Ульянівська) 71-80, нормативна грошова оцінка складає: станом на 01.01.2016 року - 1695306,92 грн., станом на 01.01.2017 року -1796870,25 грн., станом на 01.01.2018 року - 1796870,25 грн., станом на 01.01.2019 року -1796870,25 грн.

За актом комісії №10 від 08.04.2019 року, складеним відповідно до затвердженого Покотилівською селищною радою Порядку визначення та відшкодування збитків, заподіяних власникам землі та землекористувачам внаслідок порушення земельного законодавства від 12.09.2013 року, нараховано відповідачу збитки за користування земельною ділянкою без виникнення права користування та без державної реєстрації цих прав площею 1,6065 га за адресою: Харківська обл., смт.Покотилівка, вул.Культури (колишня Ульянівська) 71-80, за період з 01.06.2016 року по 31.03.2019 року на суму 503188,65 грн.

08.04.2019 року відповідачу було направлено повідомлення №10 та копію акту про визначення збитків власнику землі, яким запропоновано у 10-денний термін з дня його надходження його розглянути та про результати розгляду інформувати у письмовій формі Покотилівську селищну раду.

Відповідач посилається на те, що відповідно до договору оренди землі від 12.12.2005 року, укладеного між Покотилівською селищною радою та Публічним акціонерним товариством "Харківський машинобудівний завод "Світло шахтаря" та Додаткової угоди від 29.06.2011 року до договору, розмір орендної плати становить 3% від грошової оцінки земельної ділянки.

Позивач посилається на те, що з моменту виникнення права користування на нерухоме майно, у відповідача виник обов`язок оформити та зареєструвати речове право на відповідну земельну ділянку, розтошовану під нерухомим майном, цього обов`язку він не виконав, а тому без законних підстав зберіг у себе майно - кошти за оренду землі у сумі 503188,65 грн. за бездоговірне користування земельною ділянкою, які підлягають стягненню на підставі ст. ст. 1212-1214 ЦК України.

16.09.2019 року господарським судом Харківської області ухвалене оскаржуване рішення, з підстав викладених вище.

Переглянувши справу за наявними у ній та додатково поданими доказами та перевіривши законність і обґрунтованість рішення господарського суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги, колегія суддів дійшла висновку, що апеляційна скарга підлягає до задоволення з огляду на таке.

Після ратифікації Верховною радою України Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод 1950 року, остання, відповідно до статті 9 Конституції України набула статусу частини національного законодавства.

З прийняттям у 2006 році Закону України «Про виконання рішень та застосування практики Європейського суду з прав людини», Конвенція та практика Суду застосовується судами України як джерело права.

Відповідно до вимог ст. 6 Конвенції про захист прав людини та основних свобод справи про цивільні права та обов`язки осіб, а також справи про кримінальне обвинувачення мають бути розглянуті у суді впродовж розумного строку. Ця вимога спрямована на швидкий захист судом порушених прав особи, оскільки будь-яке зволікання може негативно відобразитися на правах, які підлягають захисту. А відсутність своєчасного судового захисту може призводити до ситуацій, коли наступні дії суду вже не матимуть значення для особи та її прав.

У рішеннях Європейського суду з прав людини у справах «Ryabykh v.Russia» від 24.07.2003 року, «Svitlana Naumenko v. Ukraine» від 09.11.2014 року зазначено, що право на справедливий судовий розгляд, гарантоване частиною 1 статті 6 Конвенції, повинно тлумачитись у світлі Преамбули Конвенції, яка проголошує верховенство права спільною спадщиною Високих Договірних Сторін.

Господарський суд першої інстанції задовольняючи позов виходив з того, що відповідач як фактичний користувач земельної ділянки, що без достатньої правової підстави за рахунок власника цієї ділянки зберіг у себе кошти, які мав сплатити за користування нею, зобов`язаний повернути ці кошти власнику земельної ділянки на підставі ч. 1 ст. 1212 ЦК України та стягнув з відповідача суму 503188,65 грн., нараховану позивачем за актом комісії №10 від 08.04.2019 року, складеним відповідно до затвердженого Покотилівською селищною радою Порядку визначення та відшкодування збитків, заподіяних власникам землі та землекористувачам внаслідок порушення земельного законодавства від 12.09.2013 року.

Колегія суддів з такими висновками місцевого господарського суду не погоджується та зазначає таке.

Відповідно до ч. 2 ст. 16 Закону України "Про оренду землі", укладення договору оренди земельної ділянки із земель державної або комунальної власності здійснюється на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування - орендодавця, прийнятого у порядку, передбаченому ЗК України, або за результатами аукціону.

З матеріалів справи слідує, що рішенням Покотилівської селищної ради від 18.02.2016 року "Про упорядкування розміру ставок за оренду земельних ділянок на території Покотилівської селищної ради" вирішено встановити розмір орендної плати за землю у розмірі 10 % від нормативної грошової оцінки землі для фізичних та юридичних осіб.

26.02.2016 року до голови Покотилівської селищної ради від генерального директора Торгівельно-комерційного товариства з обмеженою відповідальністю з іноземними інвестиціями фірма "Харків - Москва" було направлено лист - звернення з проханням надати дозвіл на укладення договору оренди землі на відповідну земельну ділянку.

Рішенням від 31.03.2016 року Покотилівська селищна рада надала дозвіл на укладення договору оренди землі між Покотилівською селищною радою та Торгівельно-комерційним товариством з обмеженою відповідальністю з іноземними інвестиціями фірма "Харків - Москва", з 01.03.2016 року, тобто, Покотилівська селищна рада мала намір укласти договір оренди землі за попередньою датою.

Укладення договору за попередньою датою не відповідає вимогам ст. 640 ЦК України, відповідно до якої договір є укладеним з моменту одержання особою, яка направила пропозицію укласти договір, відповіді про прийняття цієї пропозиції.

Неможливо укласти договір у минулому, та такий договір не може вважатись укладеним, оскільки не може створювати правових наслідків.

Згідно з п.14.1.136 ст. 14 ПК України, оренда плата за земельні ділянки державної та комунальної власності - обов`язковий платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою.

Пунктами 288.1., 288.2, 288.3 ст. 288 ПК України визначено, що підставою для нарахування орендної плати за земельну ділянку є договір оренди такої земельної ділянки; платником орендної плати є орендар земельної ділянки; об`єктом оподаткування є земельна ділянка, надана в оренду.

Статтею 13 Закону України "Про оренду землі" визначено, що договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Однією із істотних умов договору оренди землі, передбачених ст. 15 Закону України "Про оренду землі" є орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату. При цьому, за згодою сторін у договорі оренди землі можуть зазначатися інші умови.

Згідно з п. 288.4 ст. 288 ПК України, розмір та умови внесення орендної плати встановлюються у договорі оренди між орендодавцем (власником) і орендарем.

За змістом ч. 1 ст. 93 ЗК України та статті 1 Закону України "Про оренду землі" право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності.

Положеннями пунктів "а", "е" ч. 1 статті 141 ЗК України визначено, що підставами припинення права користування земельною ділянкою є, у тому числі, добровільна відмова від права користування земельною ділянкою та набуття іншою особою права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, які розташовані на земельній ділянці.

Згідно з ч. 1 ст. 31 Закону України "Про оренду землі" договір оренди землі припиняється у разі, зокрема, набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій іншою особою земельній ділянці.

Питання переходу права на земельну ділянку у разі набуття права на жилий будинок, будівлю, споруду, що розміщені на ній, регулюються, зокрема ст. 120 ЗК України і статтею 377 ЦК України .

Згідно з частинами 1, 2, 4 статті 120 ЗК України у разі набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, що перебувають у власності, користуванні іншої особи, припиняється право власності, право користування земельною ділянкою, на якій розташовані ці об`єкти. До особи, яка набула право власності на жилий будинок, будівлю або споруду, розміщені на земельній ділянці, що перебуває у власності іншої особи, переходить право власності на земельну ділянку або її частину, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення.

Якщо жилий будинок, будівля або споруда розміщені на земельній ділянці, що перебуває у користуванні, то в разі набуття права власності на ці об`єкти до набувача переходить право користування земельною ділянкою, на якій вони розміщені, на тих самих умовах і в тому ж обсязі, що були у попереднього землекористувача.

У подальшому Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо спрощення порядку набуття прав на землю" від 05.11.2009 року N 1702-VI (набрав чинності 10.12.2009 року) внесено ряд уточнюючих змін, зокрема до ЗК України, ЦК України, Закону України "Про оренду землі", якими вдосконалено регулювання порядку переходу права користування земельною ділянкою у разі переходу до іншої особи права власності на розташоване на ній нерухоме майно.

Законодавство у вказаній редакції є чинними і на час розгляду справи.

Відповідно до положень статей 125 і 126 ЗК України право власності на земельну ділянку, а також право постійного користування та право оренди земельної ділянки виникають з моменту державної реєстрації цих прав.

Згідно зі ст. 377 ЦК України до особи, яка набула право власності на житловий будинок (крім багатоквартирного), будівлю або споруду, переходить право власності, право користування на земельну ділянку, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення в обсязі та на умовах, встановлених для попереднього землевласника (землекористувача).

Згідно з частиною 3 та 4 статті 334 ЦК України, право власності на майно за договором, який підлягає нотаріальному посвідченню, виникає у набувача з моменту такого посвідчення або з моменту набрання законної сили рішенням суду про визнання договору, не посвідченого нотаріально, дійсним. Права на нерухоме майно, які підлягають державній реєстрації, виникають з дня такої реєстрації відповідно до закону.

У відповідності до ч.3 ст. 7 Закону України "Про оренду землі", до особи, якій перейшло право власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій земельній ділянці, також переходить право оренди на цю земельну ділянку. Договором, який передбачає набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, припиняється договір оренди земельної ділянки в частині оренди попереднім орендарем земельної ділянки, на якій розташований такий житловий будинок, будівля або споруда.

Зі змісту приписів чинного законодавства України слідує, що при виникненні в іншої особи права власності на жилий будинок, будівлю або споруду (відповідно до договору, який містить необхідні за законом істотні умови), право попереднього власника або користувача припиняється в силу прямої вказівки закону без припинення у цілому договору оренди земельної ділянки.

Відповідно, новий власник об`єкта нерухомості, якому переходить право оренди, набуває права оренди за чинним договором оренди, а не у порядку повторного надання земельної ділянки, тобто має місце заміна сторони у зобов`язанні.

Після відчуження об`єкта нерухомості, розташованого на орендованій земельній ділянці, договір оренди землі у відповідній частині припиняється щодо відчужувача, однак діє на тих самих умовах стосовно нового власника нерухомості, який з моменту набуття такого права набуває також права оренди земельної ділянки, на якій це майно розміщене, а отже й відповідні права та обов`язки орендаря, у тому числі зі сплати орендної плати за користування земельною ділянкою.

У разі переходу права власності на нерухомість заміна орендаря земельної ділянки у відповідному чинному договорі оренди землі відбувається автоматично, в силу прямої норми закону, не залежно від того, чи відбулося документальне переоформлення орендних правовідносин шляхом внесення змін у договір стосовно орендаря, оскільки переоформлення лише формально відображає те, що прямо закріплено в законі.

Так, вище зазначено та слідує з матеріалів справи, 12.12.2005 року між Покотилівською селищною радою (орендодавець) та Публічним акціонерним товариством "Харківський машинобудівний завод "Світло шахтаря" (орендар) укладений договір оренди землі, відповідно до якого, в редакції Долаткової угоди від 29.06.2011 року, орендодавець на підставі рішення Покотилівської селищної ради від 31.08.2005 року надає, а орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку несільськогосподарського призначення - землі охорони здоров`я і соціальних послуг, які знаходяться по вул. Ульянівська, 71-80 (теперішня назва - вул. Культури), сел. Покотилівка на території Покотилівської селищної ради Харківського району Харківської області, загальною площею 16065 га: орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі на рахунок Покотилівської селищної ради в розмірі 3% від грошової оцінки земельної ділянки, в загальній сумі 9488,06 грн. на рік.

17.02.2016 року між Публічним акціонерним товариством "Харківський машинобудівний завод "Світло шахтаря" (продавець) та Торгівельно-комерційним товариством з обмеженою відповідальністю з Іноземними інвестиціями фірмою "Харків-Москва" (покупець) укладено договір купівлі-продажу нежитлових будівель приміщень Дитячого оздоровчого табору "Берізка", що розташовані за адресою: вул.Ульянівська, 71-80, смт. Покотилівка, Харківська обл.

Рішенням Покотилівської селищної ради від 18.02.2016 року "Про упорядкування розміру ставок за оренду земельних ділянок на території Покотилівської селищної ради" вирішено встановити розмір орендної плати за землю у розмірі 10% від нормативної грошової оцінки землі для фізичних та юридичних осіб.

26.02.2016 року відповідач звернувся з заявою до Покотилівської селищної ради з проханням надати дозвіл на укладення договору оренди земельної ділянки по вулиці Культури (колишня вулиця Ульянівська), будинок 71-80.

31.03.2016 року рішенням сесії Покотилівської селищної ради відповідачу було надано дозвіл на укладення договору оренди до 01.03.2016 року та встановлено розмір орендної плати за землю у розмірі 10% від нормативної грошової оцінки землі.

Зі змісту договору оренди землі від 12.12.2005 року в редакції Додаткової угоди від 29.06.2011 року, укладеного між Покотилівською селищною радою та Публічним акціонерним товариством "Харківський машинобудівний завод "Світло шахтаря" та Додаткової угоди від 29.06.2011 року слідує, що орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі в розмірі 3% від грошової оцінки земельної ділянки.

Отже, сторонами, при укладенні відповідного договору від 12.12.2005 року було погоджено його істотні умови, а саме розмір орендної плати за користування земельною ділянкою та строк дії договору.

Відповідно до статті 19 Конституції України, органи державної влади та органи місцевого самоврядування, їх посадові особи зобовязані діяти лише на підставі, в межах повноважень та у спосіб, що передбачені Конституцією та законами України.

Втім, Покотилівська селищна рада рішенням від 31.03.2016 року безпідставно змінила відповідачу ставку орендної плати, зазначивши замість розміру 3% від грошової оцінки земельної ділянки, розмір - 10% від нормативної грошової оцінки землі, а за таких обставин заслуговують на увагу аргументи апелянта щодо того, що відповідач обгрунтовано розраховував саме на ставку орендної плати у розмірі 3% від грошової оцінки земельної ділянки, що є порушенням ст. 19 Конституції України, ч. 2 ст. 120 ЗК України, ч. 2 ст. 16 Закону України "Про оренду землі", оскільки Покотилівська селищна рада надала дозвіл на укладення договору оренди землі виключно з умовою встановлення орендної плати за землю у розмірі 10% від нормативної грошової оцінки землі.

Між тим, договір оренди землі від 12.12.2005 року, укладений між Покотилівською селищною радою та Публічним акціонерним товариством "Харківський машинобудівний завод "Світло шахтаря" в редакції Додаткової угоди від 29.06.2011 року є припиненим в частині оренди попереднім орендарем земельної ділянки та діє на тих самих умовах з новим власником нерухомості - Торгівельно-комерційним товариством з обмеженою відповідальністю з Іноземними інвестиціями фірмою "Харків-Москва", який з моменту набуття такого права набув також права оренди земельної ділянки, на якій це майно розміщене та відповідні права та обов`язки орендаря, у тому числі зі сплати орендної плати за землю в розмірі 3% від грошової оцінки земельної ділянки.

Отже, після набуття права власності на об`єкти нерухомості, за умовами укладеного договору оренди землі від 12.12.2005 року в редакції Додаткової угоди від 29.06.2011 року, у відповідача не виникло обов`язків сплачувати орендну плату за земельну ділянку у розмірі 10% від нормативної грошової оцінки землі для фізичних та юридичних осіб.

Колегія суддів враховує правові висновки, викладені у постановах Верховного Суду від 19.06.2018 року у справі №922/3655/17 та від 07.11.2018 року у справі №910/20774/17.

Також, відповідно до ч.1 та ч.2 ст. 1212 ЦК України особа, яка набула майно або зберегла його у себе за рахунок іншої особи (потерпілого) без достатньої правової підстави (безпідставно набуте майно), зобов`язана повернути потерпілому це майно. Особа зобов`язана повернути майно і тоді, коли підстава, на якій воно було набуте, згодом відпала.

Положення глави 83 ЦК України застосовуються незалежно від того, чи безпідставне набуття або збереження майна було результатом поведінки набувача майна, потерпілого, інших осіб чи наслідком події.

Кондикційні зобов`язання виникають за наявності одночасно таких умов: набуття чи збереження майна однією особою (набувачем) за рахунок іншої (потерпілого); набуття чи збереження майна відбулося за відсутності правової підстави або підстава, на якій майно набувалося, згодом відпала.

У разі виникнення спору щодо набуття майна або його збереження без достатніх правових підстав договірний характер спірних правовідносин виключає можливість застосування до них судом положень глави 83 ЦК України.

Колегія суддів враховує правові висновки, викладені у постанові Верховного Суду України 02.10.2013 року у справі № 6-88цс13.

За змістом приписів глав 82 і 83 ЦК України для деліктних зобов`язань, які виникають із заподіяння шкоди майну, характерним є, зокрема, зменшення майна потерпілого, а для кондикційних - приріст майна в набувача без достатніх правових підстав. Вина заподіювача шкоди є обов`язковим елементом настання відповідальності в деліктних зобов`язаннях. Натомість для кондикційних зобов`язань вина не має значення, оскільки важливим є факт неправомірного набуття (збереження) майна однією особою за рахунок іншої.

Таким чином, обов`язок набувача повернути потерпілому безпідставно набуте (збережене) майно чи відшкодувати його вартість не є заходом відповідальності, оскільки набувач зобов`язується повернути тільки майно, яке безпідставно набув (зберігав), або вартість цього майна.

Так, обґрунтовуючи заявлені позовні вимоги позивач зазначає, що відповідач, набувши право власності на будівлі, розташовані на земельній ділянці, не оформив державну реєстрацію права користування або оренди на цю земельну ділянку відповідно до вимог чинного законодавства, що призвело до використання її без правовстановлюючих документів, у зв`язку з чим позивач позбавлений права одержати дохід у вигляді орендної плати, який міг би одержати в разі оформлення договору оренди землі; при цьому, також, посилається на положення ч. 3 ст. 7 Закону України "Про оренду землі" та ст. 120 ЗК України.

Аналіз положень наведених норм дає підстави для висновку про те, що у разі переходу права власності на майно, що знаходиться на орендованій земельній ділянці, до нового власника з моменту набуття права власності на це майно переходить право оренди земельної ділянки, на якій вказане майно розміщене у тому самому обсязі та умовах, які були у попереднього власника.

Отже, з моменту набуття права власності на нерухоме майно особа, яка стала новим власником такого майна, одночасно набуває права оренди земельної ділянки, на якій розміщене це майно у зв`язку з припиненням права власності на нього та, відповідно, припиненням права користування попереднього власника земельною ділянкою, на якій це майно розміщене, згідно з частиною другою ст. 120 ЗК України.

Тобто, особа, яка набула права власності на це майно фактично стає орендарем земельної ділянки, на якій воно розміщене у тому ж обсязі та на умовах, як і у попереднього власника.

При цьому, договір оренди цієї земельної ділянки щодо попереднього її користувача (попереднього власника нерухомого майна) припиняється відповідним договором, на підставі якого новим власником набуто право власності на розташоване на цій земельній ділянці майно, отже договір не підлягає розірванню.

Колегія суддів враховує правові висновки, викладені у постанові Верховного Суду України від 08.06.2013 року у справі № 21-804а16, де зазначено, що у разі набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, що перебувають у власності, користуванні іншої особи, припиняється право власності, право користування земельною ділянкою, на якій розташовані ці об`єкти. До особи, яка набула право власності на жилий будинок, будівлю або споруду, розміщені на земельній ділянці, що перебуває у власності іншої особи, переходить право власності на земельну ділянку або її частину, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення. Якщо жилий будинок, будівля або споруда розміщені на земельній ділянці, що перебуває у користуванні, то в разі набуття права власності на ці об`єкти до набувача переходить право користування земельною ділянкою, на якій вони розміщені, на тих самих умовах і в тому ж обсязі, що були у попереднього землекористувача.

Отже, у разі переходу права власності на нерухоме майно, розміщене на земельній ділянці, яка знаходилась в користуванні відчужувача цього майна, новий власник майна набуває відповідне право користування цією ділянкою у тому ж обсязі та умовах, які були у попереднього власника, що, відповідно, передбачає припинення права користування цією ділянкою у попереднього землекористувача.

При цьому, враховуючи, що відповідний договір, укладений з попереднім власником, розірванню не підлягає, а продовжує діяти на тих самих умовах і в тому самому обсязі для нового власника майна, тобто фактично відбувається заміна сторони у зобов`язанні, відповідні обставини виключають можливість застосування до таких правовідносин ст. 1212 ЦК України, оскільки в такому разі не йдеться про набуття або збереження майна за відсутності правової підстави або підстава, на якій майно набувалося, згодом відпала, що є однією з обов`язкових ознак для кваліфікації кондикційних зобов`язань.

За таких обставин, також, не підлягає застосуванню до спірних позадоговірних (кондикційних) правовідносин Порядок визначення та відшкодування збитків, заподіяних власникам землі та землекористувачам внаслідок порушення земельного законодавства, затверджений Покотилівською селищною радою від 12.09.2013 року, на підставі якого нараховано відповідачу збитки за Актом №10 від 08.04.2019 року, щодо використання земельної ділянки без проведення плати за неї, які (правовідносини) склалися між сторонами з приводу збереження відповідачем майна (грошових коштів у розмірі орендної плати) без достатньої правової підстави, на який посилається господарський суд першої інстанції.

Таким чином, доводи позивача про те, що він був позбавлений можливості отримувати орендну плату за користування спірною земельною ділянкою у вказаний період не підтверджені належними та допустимими доказами у розумінні ст.ст.76-79 ГПК України, а тому підстав для застосування до спірних правовідносин ст. 1212 ЦК України не має.

А отже, позивачем не доведено наявності підстав для стягнення з відповідача суми безпідставно збережених коштів орендної плати за час використання земельної ділянки без правовстановлюючих документів відповідно до ст. 1212 ЦК України.

Пунтком 21 рішення Європейського суду з прав людини у справі "Федоренко проти України" від 30.06.2006 року, суд акцентував увагу на рішенні Європейського суду з прав людини "Stretch v United Kingdom", виходячи зі змісту пунктів 32-35 якого, звертаючись з заявою до уповноважених органів та, виконуючи визначені чинним законодавством умови та дотримуючись відповідного порядку, відповідач мав право очікувати про набуття майнового права в значенні статті 1 Першого Протоколу Конвенції.

Європейський суд з прав людини зазначив, що наявність порушень з боку органів публічної влади при укладенні договору щодо майна не може бути підставою для позбавлення цього майна іншої особи, яка жодних порушень не вчинила. Оскільки особу позбавили права на його майно лише з тих підстав, що порушення були вчинені з боку публічного органу, а не громадянина, в такому випадку мало місце непропорційне втручання у право заявника на мирне володіння своїм майном та, відповідно, відбулось порушення статті 1 Першого протоколу Конвенції.

Отже, висновок місцевого господарського суду про задоволення позову не відповідає принципам справедливого судового розгляду у контексті частини 1 - статті 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод 1950 року.

Аналізуючи питання обсягу дослідження доводів скаржника та їх відображення у судових рішеннях, питання вичерпності висновків суду, суд апеляційної інстанції ґрунтується на висновках, що їх зробив Європейський суд з прав людини у справі "Проніна проти України" (Рішення Європейського суду з прав людини від 18.07.2006 року).

Зокрема, Європейський суд з прав людини у своєму рішенні зазначив, що пункт 1 статті 6 Конвенції зобов`язує суди давати обґрунтування своїх рішень, але це не може сприйматись як вимога надавати детальну відповідь на кожен аргумент. Межі цього обов`язку можуть бути різними в залежності від характеру рішення. Крім того, необхідно брати до уваги різноманітність аргументів, які сторона може представити в суд, та відмінності, які існують у державах-учасницях, з огляду на положення законодавства, традиції, юридичні висновки, викладення та формулювання рішень.

Таким чином, питання, чи виконав суд свій обов`язок щодо подання обґрунтування, що випливає зі статті 6 Конвенції, може бути визначено тільки у світлі конкретних обставин справи.

Відповідно до статті 73 ГПК України, доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи.

Стаття 74 ГПК України встановлює, що кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень.

Гарантуючи право на справедливий судовий розгляд, стаття 6 Конвенції в той же час не встановлює жодних правил щодо допустимості доказів або їх оцінки, що є предметом регулювання, в першу чергу, національного законодавства та оцінки національними судами (рішення Європейського суду з прав людини у справі Трофимчук проти України, no. 4241/03 від 28.10.2010 року)

Питання справедливості розгляду не обов`язково постає у разі відсутності будь-яких інших матеріалів на підтвердження отриманих доказів, слід мати на увазі, що у разі, якщо доказ має дуже вагомий характер і якщо відсутній ризик його недостовірності, необхідність у підтверджувальних доказах відповідно зменшується (рішення Європейського суду з прав людини у справі Яременко проти України, no. 32092/02 від 12.06.2008 року)

Таким чином, доводи викладені в апеляційній скарзі знайшли своє підтвердження при апеляційному перегляді оскаржуваного рішення, у зв`язку з чим апеляційну скаргу слід задовольнити.

Згідно з п. 2 ч.1 ст. 275 ГПК України суд апеляційної інстанції за результатами розгляду апеляційної скарги має право скасувати судове рішення повністю або частково і ухвалити нове рішення у відповідній частині або змінити рішення.

Отже, місцевий господарський суд неповно з`ясував обставини, що мають значення для справи та за умов недоведеності обставин справи, що місцевий господарський суд визнав встановленими, а тому рішення господарського суду Харківської області від 16.09.2019 року у справі №922/1584/19 слід скасувати та ухвалити нове рішення, яким в позові відмовити повністю, поклавши судовий збір відповідно до статті 129 ГПК України на позивача.

Керуючись ст. ст. 269, 270, ч.2 ст. 275, п. 1, 2 ч. 1 статті 277, 282 Господарського процесуального кодексу України, колегія суддів

ПОСТАНОВИЛА:

Апеляційну скаргу Торгівельно-комерційного товариства з обмеженою відповідальністю з іноземними інвестиціями фірма "Харків - Москва" задовольнити.

Рішення господарського суду Харківської області від 16.09.2019р. у справі №922/1584/19 скасувати.

Ухвалити нове рішення.

В позові відмовити повністю.

Стягнути з Покотилівської селищної ради, смт.Покотилівка, Харківської області (62458, Харківська область, смт. Покотилівка, вул. Незалежності, 3, ) на користь Торгівельно-комерційного товариства з обмеженою відповідальністю з іноземними інвестиціями фірма "Харків - Москва", с.Шарівка, Харківської області (63030, Харківська область, Валківський район, с. Шарівка, ) 11 321,74 грн. судового збору за подання апеляційної скарги.

Доручити господарському суду Харківської області видати відповідний наказ.

Постанова набирає законної сили з дня її прийняття і може бути оскаржена у касаційному порядку до Верховного Суду у строк протягом двадцяти днів з дня її проголошення, який обчислюється з дня складення повного судового рішення.

Повний текст постанови складено 17.02.2020 року.

Головуюча суддя О.І. Терещенко

Суддя В.І. Сіверін

Суддя М.М. Слободін