ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ХАРКІВСЬКОЇ ОБЛАСТІ
_______________________________________________________________________
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"13" лютого 2020 р.м. ХарківСправа № 922/3573/19

Господарський суд Харківської області у складі:

судді Бринцева О.В.

при секретарі судового засідання Гула Д.В.

розглянувши в порядку загального позовного провадження справу

за позовом Шевченківської селищної ради
до Товариства з обмеженою відповідальністю "Шевченківський елеватор"
про визнання договору укладеним
за участю представників:

позивача - Колеснік О.Г.;

відповідача - Крайз О.І.

ВСТАНОВИВ:

05.11.2019 Шевченківська селищна рада звернулася до Господарського суду Харківської області з позовною заявою до ТОВ "Шевченківський елеватор", в якій просить суд визнати укладеним Договір оренди землі між позивачем та відповідачем у редакції, викладеній у позовній заяві.

КОРОТКИЙ ЗМІСТ ПОЗОВНИХ ВИМОГ ПОЗИВАЧА

Фактичними підставами позову позивач вказує, що ТОВ "Шевченківський елеватор" є власником нерухомого майна, яке розташоване на земельній ділянці площею 7,5956 га з кадастровим номером :02:000:0265 по вул. Харківський шлях, 1 (колишня вул. Кірова), смт. Шевченкове, Шевченківського р-ну, Харківської області. В порушення вимог законодавства України відповідач не уклав договір оренди вищевказаної земельної ділянки.

Юридичними підставами позову є положення статей 179-181, 187 ГК України, статей 116, 112, 124, 129, 152, 156, 157, 206 ЗК України, статей 16, 377 ЦК України.

Позивач та його представник присутній у судовому засіданні 13.02.2020 позов підтримують в повному обсязі.

КОРОТКИЙ ЗМІСТ ЗАПЕРЕЧЕНЬ ВІДПОВІДАЧА

Відповідач проти позову заперечує, посилаючись на такі обставини:

- звернення до суду з вимогою про визнання договору укладеним здійснюється всупереч порядку, встановленому ГК України для укладення господарських договорів;

- відповідає не є користувачем усієї земельної ділянки, щодо якої позивач має намір укласти договір оренди, а лише частини цієї ділянки;

- позивач не має підстав вимагати від відповідача укладення договору оренди на земельну ділянку, яка відповідачем не використовується;

- жодним нормативно-правовим актом не передбачено обов`язку укласти договір оренди земельної ділянки;

- в редакції договору відсутні істотні умови договору, а також сама редакція не відповідає вимогам законодавства, а також суперечить умовам Типового договору, від змісту якого сторони не можуть відступати.

Відповідач та його представник в судовому засіданні по суті 13.02.2020 проти задоволення позову заперечують.

ОБСТАВИНИ СПРАВИ

Дослідивши матеріали справи, всебічно і повно з`ясувавши фактичні обставини, на яких ґрунтуються позовні вимоги та заперечення проти них, об`єктивно оцінивши надані суду докази, які мають значення для розгляду справи і вирішення спору по суті, суд установив наступне.

Між Шевченківською селищною радою (Орендодавець) та ТОВ "Гутянський елеватор" (Орендар) було укладено Договір оренди землі від 21.01.2014 (т. I, а.с. 29-31), згідно з умовами якого Орендодавець надає, а Орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку несільськогосподарського призначення загальною площею 7,5956 га, кадастровий номер 020000265, яка знаходиться на території Шевченківської селищної ради Харківської області в смт. Шевченкове по вул. Кірова, 1. Договір укладено на 5 років (пункти 1, 2, 8 Договору).

15.03.2019 між Шевченківською селищною радою та ТОВ "Гутянський елеватор" було підписано Додаткову угоду до вищенаведеного Договору оренди землі (т. I, а.с. 34), відповідно до якої сторони домовились продовжити термін дії договору оренди земельної ділянки в смт. Шевченкове по вул. Харківський шлях, 1, площею 7,5942 га, кадастровий номер :02:000:0265.

02.05.2019 на підставі Акту приймання-передачі нерухомого майна (т. I, а.с. 130-131) ТОВ "Гутянський елеватор" передало, а ТОВ "Шевченківський елеватор" прийняло у власність об`єкт нерухомого майна - комплекс, який розташований за адресою: Харківська обл., Шевченківський р-н, смт. Шевченкове, вул. Харківський шлях, буд. 1, що належить ТОВ "Гутянський елеватор" на підставі договору купівлі-продажу, посвідченого 16.12.2011 приватним нотаріусом Полтавського міського нотаріального округу Полєжаєвою Н.П., зареєстрованого в реєстрі за №4960. Майно передається у власність відповідно до Розподільчого балансу, затвердженого Загальними зборами учасників ТОВ "Гутянський елеватор, протокол від 26.04.2019.

27.05.2019 відповідач ТОВ "Шевченківський елеватор" звернувся до Шевченківської селищної ради із заявою від 27.05.2019 вих. №3 (т. I, а.с. 36), в якій у зв`язку з набуттям права власності на об`єкти нерухомого майна - будівлі та споруди, що знаходяться на земельній ділянці площею 7,5942 га, кадастровий номер :02:000:0265, просило замінити первісного орендаря ТОВ "Гутянський елеватор" на нового орендаря - ТОВ "Шевченківський елеватор" з правами та обов`язками, що виникли з основного договору в обсязі та на умовах, що існують на момент укладення договору, про що укласти додатковий договір.

Рішенням LУ сесії VII скликання Шевченківської селищної ради "Про розірвання договору оренди земельної ділянки в смт. Шевченкове вул. Харківський шлях, 1" від 04.07.2019 (т. I, а.с. 42), зокрема:

- розірвано за згодою сторін договір оренди землі, який укладений 21.01.2014 між Шевченківською селищною радою та ТОВ "Гутянський елеватор", який зареєстрований в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права, номер запису про інше речове право 4493196, кадастровий номер земельної ділянки :02:000:0265, в смт. Шевченкове по вул. Харківській шлях, 1;

- доручено селищному голові укласти про розірвання договору оренди землі, який укладений 21.01.2014 між Шевченківською селищною радою та ТОВ "Гутянський елеватор", який зареєстрований в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права, номер запису про інше речове право 4493196.

Також, рішенням LУ сесії VII скликання Шевченківської селищної ради "Про передачу на умовах оренди земельної ділянки для розміщення та експлуатації будівель промисловості в смт. Шевченкове вул. Харківський шлях, 1" від 04.07.2019 (т. I, а.с. 43), зокрема:

- передано ТОВ "Шевченківський елеватор" на умовах оренди земельну ділянку для розміщення та експлуатації будівель та споруд підприємств промисловості в смт. Шевченкове вул. Харківський шлях, 1, площею 7,5956 га, кадастровий номер :02:000:0265, терміном на 10 років;

- встановлено оренду плату за користування земельною ділянкою в розмірі 5% від нормативної грошової оцінки;

- доручено селищному голові укласти договір оренди землі для розміщення та експлуатації будівель промисловості в смт. Шевченкове вул. Харківський шлях, 1, площею 7,5956 га, кадастровий номер :02:000:0265, терміном на 10 років.

Виконавчий комітет Шевченківської селищної ради листом від 06.08.2019 №895 (т. I, а.с. 44-49) надіслав на адресу ТОВ "Шевченківський елеватор" для підписання проекти договорів оренди на земельні ділянки в смт. Шевченкове вул. Шевченка, 2 та Харківський шлях, 1. Даний лист отриманий відповідачем 06.08.2019 про що свідчить підпис представника останнього, проте запропонований проект договору оренди ТОВ "Шевченківський елеватор" не підписало.

Такі обставини на думку позивача свідчать про порушення його прав та охоронюваних законом інтересів і є підставою для їх захисту шляхом визнання укладеним договору оренди землі в редакції позивача.

ДЖЕРЕЛА ПРАВА Й АКТИ ЇХ ЗАСТОСУВАННЯ

Надаючи правову кваліфікацію викладеним обставинам, з урахуванням фактичних та правових підстав позовних вимог, суд виходить з наступного.

Конституція України (стаття 19) встановлює, що правовий порядок в Україні ґрунтується на засадах, відповідно до яких ніхто не може бути примушений робити те, що не передбачено законодавством.

Пункт 3 частини першої статті 3 ЦК України визначає серед загальних засад цивільного законодавства свободу договору. Поряд з цим, частиною третьої статті 6 ЦК України передбачено, що сторони в договорі не можуть відступити від положень актів цивільного законодавства, якщо в цих актах прямо вказано про це, а також у разі, якщо обов`язковість для сторін положень актів цивільного законодавства випливає з їх змісту або із суті відносин між сторонами.

Розкриваючи зміст засади свободи договору у статтях 6 і 627 ЦК України визначає, що свобода договору полягає у праві сторін вільно вирішувати питання при укладенні договору, виборі контрагентів і погодженні умов договору.

Згідно зі статтею 792 цього Кодексу за договором найму (оренди) земельної ділянки наймодавець зобов`язується передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування за плату. Земельна ділянка може передаватися у найм разом із насадженнями, будівлями, спорудами, водоймами, розташованими на ній, або без них. Відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.

За змістом статей 1 і 13 Закону України "Про оренду землі" оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності. Договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Істотними умовами договору оренди землі згідно зі статтею 15 Закону України "Про оренду землі" є: об`єкт оренди (кадастровий номер, місце розташування та розмір земельної ділянки); строк дії договору оренди; орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату. За згодою сторін у договорі оренди землі можуть зазначатися інші умови.

За змістом статті 14 Закону України "Про оренду землі" договір оренди землі укладається у письмовій формі і за бажанням однієї із сторін може бути посвідчений нотаріально. Типова форма договору оренди землі затверджується Кабінетом Міністрів України.

На виконання вимог статті 14 Закону України "Про оренду землі" постановою Кабінету Міністрів України від 03.03.2004 №220 (зі змінами) затверджено Типовий договір оренди землі.

Згідно з частиною 1 статті 124 ЗК України передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування шляхом укладення договору оренди земельної ділянки.

У відповідності до статті 649 ЦК України розбіжності, що виникли між сторонами при укладенні договору на підставі правового акта органу державної влади, органу влади Автономної Республіки Крим, органу місцевого самоврядування та в інших випадках, встановлених законом, вирішуються судом. Розбіжності, що виникли між сторонами при укладенні договору не на підставі правового акта органу державної влади, органу влади Автономної Республіки Крим, органу місцевого самоврядування, можуть бути вирішені судом у випадках, встановлених за домовленістю сторін або законом.

Закріпивши принцип свободи договору у ЦК України, законодавець разом із тим визначив, що свобода договору не є безмежною, оскільки відповідно до абзацу 2 частини 3 статті 6 та статті 627 цього Кодексу при укладенні договору, виборі контрагентів, визначенні умов договору сторони не можуть діяти всупереч положенням цього Кодексу та інших актів цивільного законодавства (постанова Верховного Суду України від 10.10.2012 у справі № 6-110цс12).

ОЦІНКА АРГУМЕНТІВ СТОРІН І ВИСНОВОК СУДУ

З урахуванням цитованих правових норм, а також ст.ст. 13, 74 ГПК України (судочинство у господарських судах здійснюється на засадах змагальності сторін. Кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених законом. Кожна сторона несе ризик настання наслідків, пов`язаних з вчиненням чи невчиненням нею процесуальних дій) суд приходить до висновку про те, що позивач в даній справі повинен, крім іншого, довести наявність правових підстав для укладення договору оренди землі в редакції, запропонованій останнім.

На підставі встановлених обставин справи та з урахуванням наведених вище правових норм, суд дійшов висновку, що позивач доказів наявності таких фактів суду не надав.

По-перше, правовідносини, що виникли між сторонами даного спору, не регулюються положеннями ГК України в силу абзацу 2 частини першої статті 4 цього Кодексу (не є предметом регулювання цього Кодексу земельні, гірничі, лісові та водні відносини, відносини щодо використання й охорони рослинного і тваринного світу, територій та об`єктів природно-заповідного фонду, атмосферного повітря).

Натомість відносини щодо передачі земельних ділянок в користування (оренду) та укладення відповідних договорів оренди регулюються спеціальними нормами законодавства, закріпленими, зокрема, в ЗК України та Законі України "Про оренду землі", а також іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них (аналогічний висновок викладений у постанові Великої Плати Верховного Суду від 04.12.2018 у справі №32/563).

Відтак, застосування позивачем до спірних правовідносин положень статей 181, 187 ГК України є помилковим.

По-друге, в матеріалах відсутні докази звернення відповідача ТОВ «Шевченківський елеватор» із заявою про надання в оренду земельної ділянки загальною площею 7,5956 га кадастровий номер :02:000:0265 до 04.07.2019 (дати прийняття рішення LУ сесії VII скликання Шевченківської селищної ради "Про передачу на умовах оренди земельної ділянки для розміщення та експлуатації будівель промисловості в смт. Шевченкове вул. Харківський шлях, 1").

В матеріалах справи наявна інша заява відповідача від 27.05.2019 про заміну первісного орендаря ТОВ "Гутянський елеватор" за Договором оренди від 21.01.2014 на нового орендаря - ТОВ "Шевченківський елеватор", у зв`язку з набуттям права власності на об`єкти нерухомого майна - будівлі та споруди, що знаходяться на земельній ділянці площею 7,5942 га, кадастровий номер :02:000:0265.

А отже, твердження позивача про те, що відповідач ТОВ "Шевченківський елеватор" звертався до нього із заявою про укладення договору оренди землі та наразі ухиляється від його підписання не відповідають наявним матеріалам справи.

Також суд зазначає, що при виникненні в іншої особи права власності на жилий будинок, будівлю або споруду (відповідно до договору, який містить необхідні за законом істотні умови), право попереднього власника або користувача припиняється в силу прямої вказівки закону без припинення у цілому договору оренди земельної ділянки. Відповідно, новий власник об`єкта нерухомості, якому переходить право оренди, набуває права оренди за чинним договором оренди, а не у порядку повторного надання земельної ділянки, тобто має місце заміна сторони у зобов`язанні (правова позиція викладена в постановах Верховного Суду від 29.08.2018 у справі №920/675/17, від 07.11.2018 у справі №910/20774/17, від 27.02.2019 у справі №913/661/17, від 13.06.2019 у справі №922/2427/18).

Верховний Суд неодноразово наголошував, що у разі переходу права власності на нерухомість заміна орендаря земельної ділянки у відповідному чинному договорі оренди землі відбувається автоматично, в силу прямої норми закону, не залежно від того, чи відбулося документальне переоформлення орендних правовідносин шляхом внесення змін у договір стосовно орендаря, оскільки переоформлення лише формально відображає те, що прямо закріплено в законі (правова позиція викладена в постановах Верховного Суду від 07.11.2018 у справі №910/20774/17, від 27.02.2019 у справі №913/661/17).

За таких обставин, твердження позивача про те, що відповідач незаконно та безкоштовно користується земельною ділянкою (всупереч положенням статті 206 ЗК України) не відповідає дійсності в силу прямої норми закону.

По-третє, в листі позивача від 06.08.2019 №895 (т. I, а.с. 44) строк надання відповіді на пропозицію вказаний не був.

За положеннями частини другої статті 644 ЦК України якщо пропозицію укласти договір, в якій не вказаний строк для відповіді, зроблено у письмовій формі, договір є укладеним, коли особа, яка зробила пропозицію, одержала відповідь протягом строку, встановленого актом цивільного законодавства, а якщо цей строк не встановлений, - протягом нормально необхідного для цього часу.

А отже, за наведеними вище матеріалами справи не підтверджується порушення відповідачем будь-якого строку надання відповіді на пропозицію позивача укласти договір оренди землі.

По-четверте, істотними умовами договору оренди землі згідно зі статтею 15 Закону України "Про оренду землі" є, зокрема, строк дії договору оренди. Натомість, позивачем належним чином необґрунтовано збільшення строку дії договору оренди з 5 років (як це було передбачено для попереднього орендаря ТОВ "Гутянський елеватор") до 10 років, що суперечить положенням статті 120 ЗК України (якщо жилий будинок, будівля або споруда розміщені на земельній ділянці, що перебуває у користуванні, то в разі набуття права власності на ці об`єкти до набувача переходить право користування земельною ділянкою, на якій вони розміщені, на тих самих умовах і в тому ж обсязі, що були у попереднього землекористувача).

По-п`яте, у разі визначення сторонами змісту договору на основі типового договору, вони можуть лише уточнити пункти укладеного між ними договору, при цьому не виключаючи пункти, які передбачені типовим договором.

Оцінюючи пункт 13 запропонованого позивачем проекту договору оренди землі, суд дійшов висновку, що вказаний пункт проекту договору оренди землі не відповідає пункту 14 Типового договору оренди землі, оскільки позивач самостійно, всупереч умов типового договору, звільнив відповідача від можливої відповідальності у вигляді штрафу за несвоєчасну сплату орендної плати, що відступає від змісту типового договору.

Крім цього безпідставним є включення позивачем до проекту договору оренди землі розділу «Умови і строки передачі земельної ділянки в оренди» з пунктами 18, 19, 20. Оскільки такі пункти виключено з Типового договору оренди землі на підставі постанови Кабінету Міністрів України «Про внесення змін до Типового договору оренди землі» від 23.11.2016 №843.

Також, позивачем необґрунтовано включення до проекту договору оренди землі пункту 26, абзацу 5 пункту 37 (невиконання Орендарем пунктів 9, 17, 31 цього Договору), які відсутні в Типовому договорі оренди землі.

Зважаючи на викладене, договір оренди землі у редакції позивача не відповідає умовам типового договору, затвердженого Постановою Кабінету Міністрів України від 03.03.2004 №220.

За таких обставин, з урахуванням приписів наведених правових норм та на підставі матеріалів справи, суд приходить до висновку про те, що позовні вимоги задоволенню не підлягають.

Витрати по сплаті судового збору відповідно до статті 129 Господарського процесуального кодексу України залишаються за позивачем.

На підставі викладеного, керуючись статтями 124, 129-1 Конституції України, статтями 1, 4, 20, 73, 74, 76-79, 86, 129, 236-238 Господарського процесуального кодексу України, суд -

ВИРІШИВ:

1. В позові відмовити повністю.

2. Витрати зі сплати судового збору залишити за позивачем.

Рішення набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано.

Апеляційна скарга на рішення суду подається до Східного апеляційного господарського суду через Господарський суду Харківської області протягом двадцяти днів з дня складення повного судового рішення.

Повне рішення складено "20" лютого 2020 р.

Суддя О.В. Бринцев