РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

м. Київ

21.01.2020Справа № 910/8075/19

За позовомІнституту фізіології імені О.О. Богомольця НАН України
до Фізичної особи-підприємця Василевська-Ридікова Тетяна Вікторівна
третя особа, без самостійних вимог на предмет спору на стороні позивача - Національна академія наук України про стягнення 159 783,91 грн.
Суддя Борисенко І.І.

Секретар судового засідання Холодна Н.С.

Представники сторін: згідно протоколу судового засідання.

ОБСТАВИНИ СПРАВИ:

Інститут фізіології ім. О. О. Богомольця Національної академії наук України (далі - позивач) звернувся до Господарського суду міста Києва з позовом до Фізичної особи-підприємця Василевська-Ридікова Тетяна Вікторівна (далі-відповідач) про стягнення заборгованості у розмірі 159 783,91 грн.: з яких 79 515,05 грн. - основна заборгованість за договором №202015; 22 654,04 грн. - заборгованість з відшкодування податку на землю за договором №202015; 12 401,69 грн. - заборгованість з відшкодування експлуатаційних витрат за договором №20215к; 138,22 грн. - заборгованість з відшкодування комунальних послуг (водовідведення) за договором №20215к; 3 913,43 грн. - відшкодування за електроенергію (по лічильнику) за договором №20215к; 14 944,42 грн. - відшкодуванні за теплопостачання за договором №20215к; 15 043,91 грн. - заборгованість з оренди за договором №102015; 8820,23 грн. - заборгованість з відшкодування податку на землю за договором №102015; 1978,48 грн. - заборгованість з відшкодування експлуатаційних витрат за договором №10215к; 54,75 грн. - заборгованість з відшкодування комунальних послуг (водовідведення) за договором №10215к; 319,69 грн. відшкодування за електроенергію (по лічильнику).

Також позивачем заявлені наступні вимоги про:

- виселення Фізичної особи-підприємця Василевську-Ридікову Тетяну Вікторівну (РНОКПП: НОМЕР_1 ) із займаного нею орендованого приміщення за адресою: місто Київ, вулиця Академіка Богомольця, будинок 4, приміщення їдальні на першому поверсі 16-ти поверхового лабораторного корпусу, загальною площею 178,34 кв.м.

- виселення Фізичну особи-підприємця Василевську-Ридікову Тетяну Вікторівну (РНОКПП: НОМЕР_1 ) із займаною нею орендованою терасою, яка знаходиться за адресою: місто Київ, вулиця Академіка Богомольця, будинок 4, біля 16-ти поверхового лабораторного корпусу (літера "Р", "Р1"), загальною площею 64,00 кв.м.

Позовні вимоги обґрунтовані неналежним виконанням відповідачем своїх зобов`язань за договорами оренди №202015 від 20.12.2015, №102015 від 01.06.2015, та договорами на відшкодування витрат балансоутримувача на утримання орендованого нерухомого майна та надання комунальних послуг орендарю №202015к від 20.12.2015 та №102015к від 01.06.2015.

Ухвалою Господарського суду міста Києва від 19.06.2019 прийнято позовну заяву до розгляду та відкрито провадження у справі. Розгляд справи №910/8075/19 ухвалено здійснювати у порядку загального позовного провадження. Підготовче засідання призначено на 30.07.2019. Залучено до участі у справі в якості третьої особи, без самостійних вимог на предмет спору на стороні позивача Національну академію наук України (01030, м. Київ, вул. Володимирська, буд. 54).

В підготовче засідання призначене на 30.07.2019 третя особа не з`явилась, проте була повідомлена належним чином про час, дату та місце судового засідання.

30.07.2019 Відповідач подав до суду відзив на позовну заяву, в якому повністю заперечує проти позову, з тих підстав, що позивач не довів наявність перед ними заборгованості за спірними договорами.

09.08.2019 позивачем подана відповідь на відзив на позовну заяву.

Представник позивача в підготовчому засіданні підтримав подану 26.07.2019 через загальний відділ діловодства суду заяву про збільшення частини позовних вимог, відмову від частини позовних вимог, а саме просив суд:

- прийняти відмову від позовних вимог в частині виселення Відповідача із раніше орендованих приміщень, оскільки після відкриття провадження у даній справі, сторони 03.07.2019 підписали відповідні Акти приймання - передачі нежитлових приміщень.

- постановити Ухвалу про повернення судового збору Позивачу у розмірі 1595,66 грн.

- Стягнути з Відповідача Фізичної особи - підприємця Василевської-Ридікової Тетяни Вікторівни заборгованість у розмірі 309 538 грн. 60 коп. на користь Позивача Інституту фізіології імені О.О. Богомольця НАН України.

- Судові витрати понесені Позивачем у зв`язку з розглядом цієї справи стягнути з Відповідача Фізичної особи - підприємця Василевської - Ридікової Тетяни Вікторівни на користь Позивача Інституту фізіології імені О.О. Богомольця НАН України.

Суд розглянувши в підготовчому засіданні заяву Позивача про збільшення частини позовних вимог, відмову від частини позовних вимог та заслухавши думку сторін, вирішив задовольнити заяву позивача частково:

- в частині вимоги про збільшення розміру позовних вимог про стягнення з відповідача заборгованості по орендним платежам за Договором №202015 у сумі 12 912,04 грн. та відшкодування податку на землю у сумі 4 141,06 грн., за Договором 102015 про стягнення з відповідача заборгованості по орендним платежам у сумі 17 365,84 грн. та відшкодування податку на землю у сумі 10 211,46грн та приймає її до розгляду. Отже має місце нова ціна позову 204 414,31грн. (159 783,91грн.+ 12 912,04грн.+ 4 141,06грн.+ 17 365,84грн.+10 211,46грн).

В частині заявлених Позивачем вимог про стягнення з Відповідача за Договором №202015 неустойки у подвійному розмірі за користування майном (п.10.9 договору) у сумі 82 408,46грн., 2 772,81грн. 3% штрафу та 10 641,77грн. пені та за Договором №102015 неустойки у подвійному розмірі за користування майном (п.10.9 договору) у сумі 31 929,72грн., 520,97грн. 3% штрафу та 1 894,70грн. пені суд не приймає їх до розгляду, оскільки зазначені вимоги не були заявлені в позовній заяві від 20.06.2019р., фактично це нові вимоги.

Відповідно до п. 2 ч. 2 ст. 46 ГПК України позивач вправі збільшити або зменшити розмір позовних вимог - до закінчення підготовчого засідання або до початку першого судового засідання, якщо справа розглядається в порядку спрощеного позовного провадження.

Суд вважає, що неправомірно під виглядом збільшення позовних вимог висувати нові вимоги, які не були зазначені у тексті позовної заяви.

Заявлена Позивачем відмова від позову в частині виселення Відповідача з орендованих приміщень за адресою: м. Київ, вул. Академіка Богомольця, буд.4, приміщення їдальні на першому поверсі 16-ти поверхового лабораторного корпусу, загальною площею 178,34 кв.м. та за адресою: м. Київ, вул. Академіка Богомольця, буд.4, біля 16-ти поверхового лабораторного корпусу (літера Р , РІ) , загальною площею 64,00 кв.м. прийнята судом.

Відповідно до п.1 ч.2 ст. 46 ГПК України позивач вправі відмовитися від позову (всіх або частини позовних вимог на будь - якій стадії судового процесу.

Ухвалою суду від 30.07.2019 прийнято відмову Позивача від позову в частині виселення Відповідача з орендованих приміщень за адресою: м. Київ, вул. Академіка Богомольця, буд.4, приміщення їдальні на першому поверсі 16-ти поверхового лабораторного корпусу, загальною площею 178,34 кв.м. та за адресою: м. Київ, вул. Академіка Богомольця, буд.4, біля 16-ти поверхового лабораторного корпусу (літера Р , РІ) , загальною площею 64,00 кв.м. Прийнято вимоги позивача в частині збільшення розміру позовних вимог про стягнення з відповідача заборгованості по орендним платежам за Договором №202015 у сумі 12 912,04грн. та відшкодування податку на землю у сумі 4 141,06грн., за Договором 102015 про стягнення з відповідача заборгованості по орендним платежам у сумі 17 365,84грн. та відшкодування податку на землю у сумі 10 211,46грн. Решту частину вимог про стягнення неустойки у подвійному розмірі за користування майном (п.10.9 договорів), 3% штрафу та пені судом не прийнято до розгляду. Підготовче засідання відкладено на 01.10.2019.

30.09.2019 відповідачем подані письмові пояснення по справі, які долучені судом до матеріалів справи.

В підготовчому засіданні 01.10.2019 остаточно визначено предмет спору та характер спірних правовідносин, позовних вимог. З`ясовані всі питання визначені ст. 182 Господарського процесуального кодекс України.

Суд в підготовчому судовому засіданні поставив на обговорення питання про можливість завершення підготовчого провадження, та призначення справи до судового розгляду по суті.

Представники сторін зазначили про можливість закрити підготовче провадження та призначити справу до судового розгляду по суті.

Ухвалою суду від 01.10.2019 закрито підготовче провадження у справі №910/8075/19. Призначено розгляд справи №910/8075/19 по суті на 24.10.2019.

18.11.2019, 05.12.2019 позивачем подані письмові пояснення з відповідними доказами разом з клопотанням про поновлення строку на подання вказаних доказів. Доводи щодо необхідності подання таких пояснень, причини пропуску строку на подання доказів визнані судом обґрунтованими, а пояснення разом з долученими додатковими доказами прийняті судом до розгляду.

У судових засіданнях 19.12.19, 26.12.2019 судом оголошувались перерви.

Відповідно до ст. 194 ГПК України завданням розгляду справи по суті є розгляд і вирішення спору на підставі зібраних у підготовчому провадженні матеріалів, а також розподіл судових витрат.

При розгляді справи по суті в судовому засіданні 21.01.2020 судом було заслухано вступне слово позивача та відповідача, з`ясовано обставини справи та досліджено докази відповідно до ст.ст. 208-210 ГПК України, після чого суд перейшов до судових дебатів.

Враховуючи вищевикладене, суд дійшов до висновку, що наявні у матеріалах справи документи достатні для прийняття повного та обґрунтованого судового рішення.

У судовому засідання 21 січня 2020 року було оголошено вступну та резолютивну частини рішення.

Розглянувши надані учасниками судового процесу документи і матеріали, з`ясувавши обставини, на яких ґрунтуються позовні вимоги та заперечення проти нього, об`єктивно оцінивши в сукупності докази, які мають значення для розгляду справи і вирішення спору по суті, Господарський суд міста Києва, -

ВСТАНОВИВ:

20 грудня 2015 року між сторонами укладено Договір оренди нерухомого майна № 202015 від 20 грудня 2015 року, що належить до майнового комплексу НАН України (далі - Договір оренди-1), за умовами якого, орендодавець передає, а орендар приймає в строкове платне користування державне майно: а саме приміщення їдальні на 1-ому поверсі 16-ти поверхового лабораторного корпусу (літера "Р", "Р1"), загальною площею 178,34 кв.м., далі майно, що перебуває на балансі Інституту фізіології ім. О.О.Богомольця НАН України за адресою: 01024, м. Київ, вул. Академіка Богомольця, 4, вартість якого згідно з висновком про вартість майна (актом оцінки) від 31.07.2015 і становить за незалежною оцінкою (залишковою вартістю) станом на 31.07.2015 року і загальною площею 178,34 кв.м. становить 1 012 228 грн.

Відповідно до акта приймання-передачі від 20.12.2015 позивач передав відповідачу орендоване майно за договором №202015.

Майно передається в оренду з метою розміщення кафе, які не здійснюють продаж товарів підакцизної групи (п. 1.2 Договору оренди-1).

Відповідно до п. 2.1. договору оренди-1, орендар вступає у строкове платне користування майном у термін, указаний у договорі, але не раніше дати підписання сторонами цього договору (у разі оренди нерухомого майна на строк не менше ніж три роки - не раніше дати державної реєстрації договору) та акта приймання-передачі майна.

Згідно п. 3.1. договору оренди-1, орендна плата визначена на підставі Методики розрахунку орендної плати за державне майно та пропорції її розподілу, затвердженої постановою Кабінету Міністрів України від 4 жовтня 1995 року 786 зі змінами і становить без ПДВ станом на грудень 2015 року місяць (базовий місяць) - 6 895,30 гpн. в тому числі ПДВ.

Відповідно до п. 3.2 Договору оренди-1 крім орендної плати орендар сплачує орендодавцю по розрахункам орендодавця відшкодування комунальних платежів, відшкодування податку на землю, витрати на утримання будинку та прилеглої території, інші витрати за Договором про відшкодування витрат балансоутримувача на утримання орендованого нерухомого майна та надання комунальних послуг орендарю.

Пунктами 3.3, 3.4. договору оренди-1, визначено, що орендна плата за кожний наступний місяць визначається шляхом коригування орендної плати за попередній місяць на індекс інфляції на наступний місяць. Індекси інфляції розраховуються Державною службою статистики України. Орендна плата перераховується орендарем у повному обсязі (незалежно від наслідків своєї господарської діяльності) відповідно до вимог чинного законодавства за весь час фактичного користування приміщенням щомісячно не пізніше 30 числа поточного місяця.

Відповідно до п. 3.11 договору оренди-1, у разі припинення (розірвання) договору оренди орендар сплачує орендну плату до дня повернення майна за актом приймання-передачі включно. Закінчення строку дії договору оренди не звільняє орендаря від обов`язку сплатити заборгованість за орендною платою, якщо така виникла, у повному обсязі, враховуючи санкції, орендодавцю.

Цей Договір укладено сторонами на 2 роки 11 місяців, що діє з 01.12.2015 року до 30.10.2018 року включно (п. 10.1. договору оренди-1).

Згідно з п.5.13 договору оренди-1, на Орендаря покладався обов`язок щомісячного проведення звіряння взаєморозрахунків по орендних платежах та оформлення відповідних актів звіряння.

Згідно з п.10.1 договору оренди-1, його було укладено на строк 2 роки і 11 місяців, і діяв з 20 грудня 2015 року до 30 жовтня 2018 року.

Згідно з п.10.2 Договору оренди-1, умови цього Договору зберігають силу протягом усього терміну дії цього Договору, у тому числі у випадках, коли після укладення законодавством встановлено правила, що погіршують становище орендаря, а в частині зобов`язань щодо сплати орендної плати та нанесення збитків - до виконання зобов`язань.

Згідно п.10.7 договору оренди-1, у разі припинення, або розірвання цього Договору, орендоване Майно повертається Орендарем Орендодавцю протягом трьох робочих днів.

Згідно з п.10.8 договору оренди-1, майно вважається поверненим з моменту підписання Сторонами Акту прийому-передачі. Обов`язок складання такого акту покладається на Орендаря (Відповідача).

Після закінчення строку дії Договору оренди №202015, Відповідач не виконав свого обов`язку, передбаченого п.5.14, 10.7, 10.8 Договору оренди №202015 та не повернув орендоване приміщення Позивачу.

Позивач вказує на наявність заборгованості відповідача перед позивачем за договором №202015 в розмірі 119 222,19 грн., з яких: 102169,09 - сума заборгованості, яка нарахована за первісним позовом (орендна плата за період з 01.11.2018 - 01.06.2019, відшкодування податку на землю за період з 01.12.2018 - 01.06.2019); 11743,55 - заборгованість зі сплати оренди приміщення за період з 01.06.2019 - 30.06.2019; 3775,67 - заборгованість зі сплати податку на землю за період з 01.06.2019 - 30.06.2019; 1168,49 - заборгованість зі сплати оренди приміщення за період з 01.07.2019 - 03.07.2019; 365,39- заборгованість зі сплати податку на землю за період з 01.07.2019- 03.07.2019.

20 грудня 2015 року між сторонами укладено Договір про відшкодування витрат балансоутримувача на утримання орендованого нерухомого майна та надання комунальних послуг орендарю №202015к (далі - Договір про відшкодування витрат-1), за умовами якого балансоутримувач забезпечує обслуговування, експлуатацію та ремонт будівлі, що знаходиться за адресою: 01024, м. Київ, вул. Академіка Богомольця, 5, а саме приміщення їдальні на 1-му поверсі 16-ти поверхового лабораторного корпусу літера ("Р", "Р1"), загальною площею 178,34 кв.м., що перебуває на балансі Інституту фізіології ім. О.О. Богомольця, а також утримання прибудинкової території, а орендар бере участь у витратах балансоутримувача на виконання вказаних робіт, якщо інше не випливає з характеру послуг, наданих балансоутримувачем за цим Договором.

У відповідності до п. 2.1.1 Договору про відшкодування витрат-1 балансоутримувач зобов`язується забезпечити виконання всього комплексу робіт, пов`язаних з обслуговування та утримання будівлі і прибудинкової території та створення необхідних умов для здійснення господарської діяльності, у тому числі орендарю і його співробітникам згідно з вимогами чинного законодавства про користування будівлями.

Перелік таких робіт та послуг, порядок та умови їх оплати встановлюється додатками до цього Договору.

Розмір плати за обслуговування і ремонт будівлі, прибудинкової території, утримання допоміжних приміщень будівлі залежить від складу робіт і послуг, які надаються балансоутримувачу житлово-експлуатаційними, ремонтно-будівельними організаціями та іншими суб`єктами господарювання, і визначається розрахунком щомісячних платежів (кошторисом витрат) за обслуговування та ремонт будівлі, комунальні та інші послуги балансоутримувача.

За умовами п. 2.2.3 Договору про відшкодування витрат-1 орендар зобов`язується не пізніше 5 числа місяця, наступного за звітним місяцем отримати рахунки та в повному обсязі внести плату на рахунок балансоутримувача (або організації, що обслуговує майно) за санітарне обслуговування прибудинкової території та допоміжних приміщень будівель, технічне обслуговування майна, на ремонт відповідно до відновної вартості майна, за комунальні послуги.

Пунктом 2.2.7 Договору про відшкодування витрат-1 передбачено обов`язок орендаря оплачувати балансоутримувачу (або організації, що обслуговує майно) в повному обсязі, передбачені послуги за цим Договором та додатками до нього, на підставі виставлених рахунків, включно до дня повернення орендованого майна за актом приймання-передачі, який є невід`ємною частиною договору оренди від 20.12.2015 № 202015.

Згідно з пунктом 3.2 Договору про відшкодування витрат-1 орендар має право вимагати при потребі від балансоутримувача позапланового огляду з метою встановлення стану конструкцій і технічного обладнання майна; у разі незабезпечення виконання вимог пункту 2.1.1 і неприйняття необхідних заходів щодо підприємств, що обслуговують майно, припинити внесення платежів за обслуговування та ремонт будівлі до усунення виявлених недоліків; у випадку перерв у наданні комунальних послуг з вини балансоутримувача понад нормативні строки зменшувати платну за комунальні послуги згідно з порядком, встановленим чинним законодавством; у разі перебоїв у наданні комунальних послуг з вини балансоутримувача (подача води, тепла, електроенергії) строком як на два доби, що підтверджується відповідними документами (актом, записом в журналі, заяв тощо), зменшити місячну плату за таким видом послуг на %; вимагати від балансоутримувача відшкодування збитків, понесених орендарем внаслідок неналежного виконання балансоутримувачем договірних обов`язків за цим Договором, в судовому порядку.

Строк дії цього Договору не може бути більшим, ніж строк дії Договору оренди від 20.12.2015 № 202015 (п. 5.1 Договору про відшкодування витрат-1).

Пунктом 5.2 Договору про відшкодування витрат-1 сторони визначили і дійшли згоди, що цей Договір укладено строком , що діє з 20.12.2015 по 30.10.2018 включно.

Додатком № 2 до Договору про відшкодування витрат-1 сторонами викладено перелік послуг, що надаються:

1) комунальні послуги:

- електроенергія - встановлений лічильник, показники необхідно знімати та передавати в експлуатаційно-технічний відділу інституту до 20 числа поточного місяця. В акті приймання-передачі повинен бути вказаний ти лічильника та начальні показники;

- вода і водовідведення - встановлений лічильник, показники необхідно знімати та передавати в експлуатаційно-технічний відділ інституту до 20 числа поточного місяця. В акті приймання-передачі повинен бути вказаний ти лічильника та начальні показники ;

- опалення - відшкодування за опалення проводиться тільки в опалювальний період пропорційно займаної площі із розрахунку 0,01 Гкал за 1 кв.м. площі, що становить 1,7834 Гкал.;

2) експлуатаційні послуги:

- санітарне обслуговування включає в себе: послуги з утримання будинків і споруд та прибудинкової території, прибирання внутрішньобудинкових приміщень, місць загального користування та прибудинкової території, освітлення місць загального користування, витрати на дератизацію, зарплата технічному персоналу;

-санітарно-технічне обслуговування включає в себе: обслуговування внутрішньобудинкових мереж;

- охорона приміщень.

Додатком № 3/2 до Договору про відшкодування витрат-1 узгоджено розрахунок комунальних послуг:

1) розрахунок комунальних послуг:

№Найменування послугКількісні показникиТариф станом на 20.04.2016Вартість грн.
1Електроенергія, квтЛічильник2,02
2Вода та водовідведення, м.куб.лічильник8,688
3Опалення, Гкалвідсутнє
4Всього за комунальні послуги
Всього згідно розрахунку сплата за комунальні послуги складає згідно показників лічильників.

2) розрахунок експлуатаційних послуг:

№Найменування послугВартість грн.
1Санітарне обслуговування прибудинкової території та місць загального користування, в тому числі вивіз побутових відходів762,00
2Технічне обслуговування інженерних комунікацій, електромереж, електрообладнання та їх ремонт857,25
3Внутрішня та зовнішня охорона152,40
Всього за експлуатаційної послуги1771,65
Всього згідно розрахунку сплата за експлуатаційно-технічні послуги складає 1771,65 грн. без ПДВ.

Позивач вказує, на наявність заборгованості відповідача перед позивачем за договором №202015к в розмірі 31 397,76 грн. (12 401,69 грн. - заборгованість з відшкодування експлуатаційних витрат; 138,22 грн. - заборгованість з відшкодування комунальних послуг (водовідведення); 3 913,43 грн. - відшкодування за електроенергію (по лічильнику; 14 944,42 грн. відшкодуванні за теплопостачання).

Судом встановлено, що сторони 03.07.2019 підписали акт приймання-передачі майна (повернення майна). Так, відповідно до акта передачі майна від 03.07.2019 Інститут фізіології ім. О.О. Богомольця в особі директора Інституту академіка Кришталя О.О., надалі „Орендодавець", та фізична особа-підприємець Василевська-Ридікова Тетяна Вікторівна, надалі „Орендар", з другої сторони, провели обстеження та уклали цей акт передачі про таке:

Орендар передав, а Орендодавець прийняв приміщення їдальні, загальною площею 190,5 кв.м., надалі майно., яке розташоване на 1-му поверсі 16-типоверхового лабораторного корпусу (літера «Р»,»Р1»),(далі - Майно), за адресою: 01024, м. Київ, вул. академіка Богомольця, 4.

Стан Майна на момент передачі в оренду: задовільний.

Приміщення кухні складається з роздавальні та мийки. Кухня обладнана тепло та водопостачанням, зливною каналізацією. Під мийками в наявності З жироулавливачі. Стіни біля мийки виложені кахелькою плиткою, з іншого боку покриті шпалерами. Стіни в кухні покриті кахельною плиткою. Вінка дерев`яні в кількості 2 шт. Підлога в роздавальні та кухні покрита маленькими кахельними плитками, в задовільному стані. Приміщення обідньої зали. Двері вхідні дерев`яні, темного кольору. Стіни покриті шпалерами в доброму стані. Підлога паркет, в задовільному стані. Стеля підвісна побілена білою фарбою, поділена на сектори. Вікна дерев`яні, покрашені фарбою в кількості 8 одиниць. На стелі встановлено 3 люстри із керамічними світильниками та 2 маленькі керамічні люстри, в задовільному стані. На стелі встановлено 3 люстри, в задовільному стані. Електро Розетки в кількості 2 шт., в задовільному стані. Розетка для телефону в наявності. Радіатори в кількості 8 шт. Приміщення кабінету. Стеля побілена, стіни покриті шпалерами в задовільному стані, підлога вкрита лінолеумом в задовільному стані, двері дерев`яні. Коридор між роздавальнею, мийкою, кухнею та запасним виходом покрашений (стіни) фарбою, підлога лінолеум. Показання електричного лічильника (лічильник належить інституту) в коридорі - 15318 кВт в приміщенні кухні - 13864 кВт, лічильник води в кухні - 196 куб.

01 червня 2015 року між Інститутом фізіології ім. О.О. Богомольця НАН України (далі - орендодавець, відповідач) та Фізичною особою-підприємцем Василевською-Ридіковою Тетяною Вікторівною (далі - орендар, позивач) укладено Договір оренди нерухомого майна №102015, що належить до майнового комплексу НАН України (№ 102015 далі - Договір оренди-2), за умовами якого, орендодавець передає, а орендар приймає в строкове платне користування державне майно: а саме частину тераси біля 16-типоверхового лабораторного корпусу (Літера "Р", "Р1"), загальною площею 64 кв.м., (далі-майно), що перебуває на балансі Інституту фізіології ім. О.О. Богомольця НАН України за адресою: 01024, м. Київ, вул. Академіка Богомольця, 4, вартість якого згідно з висновком про вартість майна (актом оцінки) від 31.03.2015 становить за незалежною оцінкою (залишковою вартістю) станом на 31.03.2015 загальною площею 64 кв.м. становить 167 928,00 грн.

Майно передається в оренду з метою розміщення кафе, які не здійснюють продаж товарів підакцизної групи (п. 1.2 Договору оренди-2).

Відповідно до п. 3.2 Договору оренди-2 крім орендної плати орендар сплачує орендодавцю по розрахункам орендодавця відшкодування комунальних платежів, відшкодування податку на землю, витрати на утримання будинку та прилеглої території, інші витрати за Договором про відшкодування витрат балансоутримувача на утримання орендованого нерухомого майна та надання комунальних послуг орендарю.

Згідно п.3.3, договору оренди-2 орендна плата за кожний наступний місяць визначається шляхом коригування орендної плати за попередній місяць на індекс інфляції на наступний місяць. Індекси інфляції розраховуються Державною службою статистики.

Згідно п.3.4 договору оренди-2, орендна плата перераховується Орендарем у повному обсязі (незалежно від наслідків своєї господарської діяльності) відповідно до вимог чинного законодавства за весь час фактичного користування приміщенням щомісячно, не пізніше 30 числа поточного місяця.

Згідно п.5.14 договору оренди-2, на Орендаря покладався обов`язок щомісячного проведення звіряння взаєморозрахунків по орендних платежах та оформлення відповідних актів звіряння.

Згідно п.10.1 договору оренди-2, його було укладено на строк 2 роки і 9 місяців, і діяв з 01 червня 2015 року.

Згідно п.10.2 договору оренди-2, умови цього Договору зберігають силу протягом усього терміну дії цього Договору, у тому числі у випадках, коли після укладення законодавством встановлено г правила , що погіршують становище Орендаря, а в частині зобов`язань щодо сплати орендної плати та нанесених збитків - до виконання зобов`язання.

Згідно п.10.7 договору оренди-2, у разі припинення, або розірвання цього Договору, орендоване Майно повертається Орендарем Орендодавцю протягом трьох робочих днів.

Згідно п.10.8 договору оренди-2, Майно вважається поверненим з моменту підписання Сторонами Акту прийому-передачі. Обов`язок складання такого акту покладається на Орендаря і Відповідача).

Позивач вказує на наявність заборгованості відповідача перед позивачем за договором №102015 в розмірі 27 577,30 грн., з яких: 15043,91 грн., заборгованість за орендною платою за період з 1 жовтня 2018 - 1 червня 2019; 8820,23 грн. - заборгованість з відшкодування податку на землю за період з 1 листопада 2018 - 1 червня 2019; 2321,93 грн. - заборгованість за орендною платою за період з 1 червня 2019 року - 03 липня 2019 року; 1391,23 - заборгованість з відшкодування податку на землю за період з 1 червня 2019 - 3 липня 20196 року.

01 червня 2015 року між сторонами укладено Договір про відшкодування витрат балансоутримувача на утримання орендованого нерухомого майна та надання комунальних послуг орендарю №102015к (далі - Договір про відшкодування витрат-2), за умовами якого балансоутримувач забезпечує обслуговування, експлуатацію та ремонт будівлі, що знаходиться за адресою: 01024, м. Київ, вул. Академіка Богомольця, а саме частини тераси біля 16-ти поверхового лабораторного корпусу літера ("Р","Р1"), загальною площею 64,0 кв.м., що перебуває на балансі Інституту фізіології ім.. О.О. Богомольця, а також утримання прибудинкової території, а орендар бере участь у витратах балансоутримувача на виконання вказаних робіт, якщо інше не випливає з характеру послуг, наданих балансоутримувачем за цим Договором.

У відповідності до п. 2.1.1 Договору про відшкодування витрат-2 балансоутримувач зобов`язується забезпечити виконання всього комплексу робіт, пов`язаних з обслуговування та утримання будівлі і прибудинкової території та створення необхідних умов для здійснення господарської діяльності, у тому числі орендарю і його співробітникам згідно з вимогами чинного законодавства про користування будівлями.

Перелік таких робіт та послуг, порядок та умови їх оплати встановлюється додатками до цього Договору.

Розмір плати за обслуговування і ремонт будівлі, прибудинкової території, утримання допоміжних приміщень будівлі залежить від складу робіт і послуг, які надаються балансоутримувачу житлово-експлуатаційними, ремонтно-будівельними організаціями та іншими суб`єктами господарювання, і визначається розрахунком щомісячних платежів (кошторисом витрат) за обслуговування та ремонт будівлі, комунальні та інші послуги балансоутримувача.

За умовами п. 2.2.3 Договору про відшкодування витрат-2 орендар зобов`язується не пізніше 5 числа місяця, наступного за звітним місяцем отримати рахунки та в повному обсязі внести плату на рахунок балансоутримувача (або організації, що обслуговує майно) за санітарне обслуговування прибудинкової території та допоміжних приміщень будівель, технічне обслуговування майна, на ремонт відповідно до відновної вартості майна, за комунальні послуги.

Пунктом 2.2.7 Договору про відшкодування витрат-2 передбачено обов`язок орендаря оплачувати балансоутримувачу (або організації, що обслуговує майно) в повному обсязі, передбачені послуги за цим Договором та додатками до нього, на підставі виставлених рахунків, включно до дня повернення орендованого майна за актом приймання-передачі, який є невід`ємною частиною договору оренди від 01.06.2015 № 102015.

Згідно з пунктом 3.2 Договору про відшкодування витрат-2 орендар має право вимагати при потребі від балансоутримувача позапланового огляду з метою встановлення стану конструкцій і технічного обладнання майна; у разі незабезпечення виконання вимог пункту 2.1.1 і неприйняття необхідних заходів щодо підприємств, що обслуговують майно, припинити внесення платежів за обслуговування та ремонт будівлі до усунення виявлених недоліків; у випадку перерв у наданні комунальних послуг з вини балансоутримувача понад нормативні строки зменшувати платну за комунальні послуги згідно з порядком, встановленим чинним законодавством; у разі перебоїв у наданні комунальних послуг з вини балансоутримувача (подача води, тепла, електроенергії) строком як на два доби, що підтверджується відповідними документами (актом, записом в журналі, заяв тощо), зменшити місячну плату за таким видом послуг на %; вимагати від балансоутримувача відшкодування збитків, понесених орендарем внаслідок неналежного виконання балансоутримувачем договірних обов`язків за цим Договором, в судовому порядку.

Строк дії цього Договору не може бути більшим, ніж строк дії Договору оренди від 01.06.2015 № 102015 (п. 5.1 Договору про відшкодування витрат-2).

Пунктом 5.2 Договору про відшкодування витрат-2, сторони визначили і дійшли згоди, що цей Договір укладено строком , що діє з 01.06.2015 по 28.02.2018

Додатком №2 до Договору про відшкодування витрат-2 сторонами викладено перелік послуг, що надаються:

1) комунальні послуги:

- електроенергія - встановлений лічильник, показники необхідно знімати та передавати в експлуатаційно-технічний відділу інституту до 20 числа поточного місяця. В акті приймання-передачі повинен бути вказаний ти лічильника та начальні показники;

- вода і водовідведення - проводиться пропорційно чисельності працівників користувача і становить 2,1 куб.м. із розрахунку 2 працюючих;

- опалення - відсутнє;

2) експлуатаційні послуги:

- санітарне обслуговування включає в себе: послуги з утримання будинків і споруд та прибудинкової території, прибирання внутрішньобудинкових приміщень, місць загального користування та прибудинкової території, освітлення місць загального користування, витрати на дератизацію, зарплата технічному персоналу;

-санітарно-технічне обслуговування включає в себе: обслуговування внутрішньобудинкових мереж;

- охорона приміщень.

Додатком № 3 до Договору про відшкодування витрат-2 узгоджено розрахунок комунальних послуг:

1) розрахунок комунальних послуг:

№Найменування послугКількісні показникиТариф станом на 01.12.2014Вартість грн.
1Електроенергія, квтЛічильник1,7166
2Вода та водовідведення, м.куб.2.18,6918,25
3Опалення, Гкалвідсутнє
4Всього за комунальні послуги 18,25
Всього згідно розрахунку сплата за комунальні послуги складає 18,25 грн. без ПДВ.

2) розрахунок експлуатаційних послуг:

№Найменування послугВартість грн.
1Санітарне обслуговування прибудинкової території та місць загального користування, в тому числі вивіз побутових відходів256,00
2Технічне обслуговування інженерних комунікацій, електромереж, електрообладнання та їх ремонт288
3Внутрішня та зовнішня охорона51,20
Всього за експлуатаційної послуги595,20
Всього згідно розрахунку сплата за експлуатаційно-технічні послуги складає 595,20 грн. без ПДВ.

Позивач вказує, на наявність заборгованості відповідача перед позивачем за договором №102015к в розмірі 2 352,92 грн. (1978,48 грн. - заборгованість з відшкодування експлуатаційних витрат; 54,75 грн. - заборгованість з відшкодування комунальних послуг (водовідведення); 319,69 грн. - відшкодування за електроенергію (по лічильнику).

Судом встановлено, що сторони 03.07.2019 підписали акт приймання-передачі майна. Так, відповідно до акта передачі майна від 03.07.2019 Інститут фізіології ім. О.О. Богомольця в особі директора Інституту академіка Кришталя О.О., надалі „Орендодавець", та фізична особа-підприємець Василевська-Ридікова Тетяна Вікторівна, надалі „Орендар", з другої сторони, провели обстеження та уклали цей акт передачі про таке:

Орендар передає, а Орендодавець приймає частину тераси (асфальтне покриття), загальною площею 64,0 кв.м., надалі майно, яке розташоване біля 16-типоверхового лабораторного корпусу (літера «Р»,»Р1»), за адресою: 01024, м. Київ, вул. академіка Богомольця, 4. Стан Майна на момент передачі: задовільний. Показання електричного лічильника (лічильник належить інституту) Лічильник тип СО - ЄЄ6706 заводський № XI - 875001 показники 1574 кВт.

Позивач звернувся до відповідача з претензією від 08.08.2018 №104/1/569 з вимогою про погашення заборгованості за договором №202015 від 20.12.2015.

13.08.2018 відповідачем подано гарантійний лист, в якому відповідач гарантував погасити всю заборгованість по претензії від 08.08.2018 по договору оренди від 20.12.2015.

В подальшому, позивачем також подавалась претензія від 20.08.2018 №104/1-605 про погашення заборгованості. Вказана претензія була направлена 23.08.2018 та отримана відповідачем 28.08.2018, про що свідчать рекомендовані повідомлення про вручення поштового відправлення та фіскальний чек.

Листом від 05.10.2018 №104/1-764 позивач зазначив, що підтверджує свою відмову продовжити дію Договору №202015 від 20.12.2015.

Повідомленням №104/1-823 від 26.10.2016 позивач повідомив про закінчення дії договорів та звільнення орендованого приміщення.

В подальшому позивачем надсилались вимоги про виселення з займаних приміщень від 28.01.2019 №104/1-73 (опис вкладення від 29.01.2019 та фіскальний чек), від 28.02.2019 №104/1-158 (опис вкладення від 28.02.2019 та фіскальний чек 28.02.2019).

Вказані договори є підставою для виникнення у його сторін господарських зобов`язань, а саме майново-господарських зобов`язань згідно ст. ст. 173, 174, 175 Господарського кодексу України, ст. ст. 11, 202, 509 Цивільного кодексу України, і згідно ст. 629 Цивільного кодексу України є обов`язковим для виконання сторонами.

При цьому, зобов`язання в силу вимог ст.ст. 525, 526 Цивільного кодексу України має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог даного Кодексу і інших актів законодавства. Одностороння відмова від зобов`язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом. Аналогічна за змістом норма міститься у ч. 1 ст. 193 Господарського кодексу України.

Як встановлено судом, після закінчення строку дії Договорів оренди №202015, №102015 позивач не виконав свого обов`язку щодо повернення орендованого майна, і лише під час розгляду справи 03.07.2019, тобто вже після відкриття провадження у даній справі, сторони 03.07.2019 підписали двосторонні відповідні Акти приймання-передачі нежитлових приміщень за спірними договорами про повернення орендованого майна. Таким чином, відповідач займав спірні приміщення фактично до 03.07.2019. Окрім того, відповідач отримував від позивача та фактично споживав комунальні та експлуатаційні послуги.

Посилання відповідача на відсутність акта приймання-передачі по договору №102015, як на підставу для звільнення його від обов`язку сплати орендної плати за орендованим приміщенням, судом визнається необґрунтованим, оскільки судом встановлено, що між сторонами було укладено договори оренди, відповідач користувався спірними приміщеннями, сплачував орендну плату та комунальні витрати, а повернення майна відбулось 03.07.2019 на підставі укладених між сторонами актів повернення майна, в тому числі за договором №102015.

Також, в матеріалах справи наявні акти наданих послуг за договором №102015, які підписані між сторонами у червні, серпні 2015 року. Дані обставини підтверджують той факт, що Відповідачем приміщення було прийняте та використовувалось за призначенням.

Щодо акта передачі майна за договором №202015 від 10.12.2018, суд вказує наступне.

Відповідно до листа від 104/1-979 від 10.12.2018 позивач направив два примірники акта передачі майна до договору оренди №202015 від 20.12.2015 у зв`язку з закінченням орендних правовідносин між сторонами за договором №202015, з метою повернення орендованого майна позивачу та пропонував підписати їх відповідачем та повернути позивачу.

Як вбачається з наданого представником Відповідача листа про направлення вказаного Акту передачі майна до Договору оренди нерухомого майна №202015 від 20.12.2015, його було направлено поштовим відправленням за вихідним №104/1-979 від 10.12.2018 (даний вихідний номер є внутрішнім номером документообігу Інституту).

При цьому сам супровідний лист разом з Актом передачі майна було здано на пошту лише 11.12.2018 року та відправлено цінним листом з описом вкладення за поштовим ідентифікатором 596 (докази направлення наявні в справі). Таким чином, у зв`язку з тим, що наданий Відповідачем підписаний з обох сторін Акт передачі майна було направлено Відповідачу 11.12.2018 він фізично не міг бути підписаний 10.12.2018.

В подальшому, матеріали справи не мітять доказів відправлення відповідачем позивачу вказаного підписаного акта передачі майна від 10.12.2018.

Крім того, матеріали справи свідчать, про те, ще 06.12.2018 Відповідач особисто звернувся до Позивача із повідомленням про неможливість передати (повернути) орендоване приміщення їдальні згідно договору оренди нерухомого майна від 20.12.2015 №202015, що належить до майнового комплексу НАН України. Згідно вказаного повідомлення, відповідач зазначав, що до вирішення справи №910/14291/18 по суті та ухвалення судового рішення по справі №910/14291/18 передати орендоване приміщення їдальні Інституту не вбачається можливим, оскільки орендні відносини по своїй суті є продовженими та цей факт може бути спростований лише після ухвалення законного судового рішення у справі №910/14291/18 в Господарському суді міста Києва.

Судом встановлено, що в Господарському суді міста Києва, розглядались спори зокрема про продовження дії договору оренди нерухомого майна, що належить до майнового комплексу НАН України від 20 грудня 2015 року №202015 (справа №910/17569/18) та зобов`язання укласти додаткову угоду до договору оренди (№910/14291/18 - справу залишено без розгляду).

Зокрема, в обґрунтування позову у справі №910/17569/18, №910/17569/18 ФОП Василевська-Ридікова Т.В. посилалась на те, що оскільки ФОП Василевська-Ридікова Т.В. належним чином виконувала взяті на себе зобов`язання за договором оренди нерухомого майна №202015 від 20 грудня 2015 року, що належить до майнового комплексу НАН України, а тому у відповідності до статті 17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" після закінчення терміну договору оренди, позивач мав переважне право на укладення договору оренди на новий термін.

Рішенням у справі №910/17569/18 від 09.04.2018 в позові відмовлено. Постановою Північного апеляційного господарського суду від 29.07.2019 рішення суду залишено без змін, а отже рішення набрало законної сили.

Крім того, факт знаходження майна та відсутність перешкод у вивезенні свого майна після 10.12.2019, підтверджується також наступними обставинами.

Так, відповідач посилається на те, що неодноразово намагався вивезти своє майно з орендованих приміщень, проте не міг зробити це через те, що не користувався спірним майном.

Проте, вищевказані твердження відповідач не підтвердив жодними належними доказами у справі.

Разом з тим, згідно з п.5.21 Договору №202015 встановлено, що Орендар окрім інших правил, встановлених цим Договором зобов`язується вивозити належне йому майно з орендованих приміщень Орендодавця за письмовим дозволом останнього на клопотанні Орендаря.

Матеріали справи не містять відповідних клопотань до Позивача від Відповідача на вивезення власного майна з Орендованих приміщень. Також не надано жодного належного допустимого доказу у розумінні ст.ст. 76, 77 ГПК України про те, що Відповідачу, або його представнику чинились перешкоди у вивезенні її майна.

Надані представником Відповідача Договір №03/12 від 03.12.2018 на транспортно-експедиційне обслуговування, заявки на подачу машини від 10.12.2018 року і від 30.03.2018 і листи - пояснення про неможливість виконання заявки, не можуть свідчити про те, що представниками Позивача чинились перешкоди, адже жодної вимоги про надання допуску до приміщень що орендуються від Відповідача не надходило.

Натомість, як встановлено судом, 22 січня 2019 року, Відповідач особисто звернувся до дирекції Інституту із проханням про надання дозволу на вивезення морозильної камери (вказані обставини підтверджені сторонами у справі). У той самий день, за підписом Директора Інституту, такий дозвіл було надано та вказане майно було передано Відповідачу за Актом передачі обладнання (заява про надання дозволу на вивезення майна, акт передачі обладнання, акт прийому-передачі обладнання №216).

В подальшому, у зв`язку з не звільненням орендованого приміщення 29.01.2019 позивачем надсилалась вимога від 28.01.2019 №104/1-73 про виселення відповідача з займаних нежитлових приміщень (опис вкладення від 29.01.2019 та чек).

28.02.2019 позивачем також надсилалась вимога від 28.02.2019 №104/1-158 про виселення відповідача з займаних нежитлових приміщень (опис вкладення від 28.02.2019 та чек).

Отже, за наявними у справі доказами, відповідачем не доведено факт звільнення спірного приміщення за актом передачі майна 10.12.2018.

Натомість, суд встановив факт передання спірних орендованих приміщень лише 03.07.2019 на підставі підписаних обома сторонами актів приймання-передачі майна.

Щодо площі орендованого приміщення за договором №202015.

В п. 1.1. Договору оренди нерухомого майна №202015 від 20.12.2015, що належить до майнового комплексу НАН України площа орендованого приміщення зазначена 178,34 кв.м., проте в акті передачі (повернення) майна від 03.07.2019 до договору оренди нерухомого майна №202015 від 20.12.2015 зазначена площа орендованого приміщення складає 190,5 кв.м.

Суд вбачає, що визначення площі 178,34 кв.м. є помилкою. Згідно плану БТІ площа орендованого приміщення за договором складає 190,5 кв.м. При цьому, сторонами було укладено Додаткову угоду про внесення змін до п.1.1 Договору. Зазначеною додатковою угодою було змінено зазначену площу орендованого приміщення з 178,34 на 190,5 кв.м.

Отже, судом встановлено, що після закінчення строку дії договорів оренди №202015 та №101015, Відповідач продовжував використовувати спірні приміщення.

Згідно з ч. 1 ст. 759 Цивільного кодексу України встановлено, що за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов`язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк.

У відповідності до ст. 760 Цивільного кодексу України, предметом договору найму може бути річ, яка визначена індивідуальними ознаками і яка зберігає свій первісний вигляд при неодноразовому використанні (неспоживна річ). Законом можуть бути встановлені види майна, що не можуть бути предметом договору найму. Предметом договору найму можуть бути майнові права.

Відповідно до положень 1, 6 ст. 762 Цивільного кодексу України за користування майном з наймача справляється плата, розмір якої встановлюється договором найму. Плата за користування майном вноситься щомісячно, якщо інше не встановлено договором.

Згідно ст. 283 Господарського кодексу України, за договором оренди одна сторона (орендодавець) передає другій стороні (орендареві) за плату на певний строк у користування майно для здійснення господарської діяльності. У користування за договором оренди передається індивідуально визначене майно виробничо-технічного призначення (або цілісний майновий комплекс), що не втрачає у процесі використання своєї споживчої якості (неспоживна річ).

Частинами 1, 4 ст. 286 Господарського кодексу України визначено що орендна плата - це фіксований платіж, який орендар сплачує орендодавцю незалежно від наслідків своєї господарської діяльності. Розмір орендної плати може бути змінений за погодженням сторін, а також в інших випадках, передбачених законодавством. Строки внесення орендної плати визначаються в договорі.

Договір, відповідно до ст. 629 Цивільного кодексу України, є обов`язковим для виконання сторонами.

Відповідно до ст.ст. 525, 526 Цивільного кодексу України одностороння відмова від зобов`язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом. зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Цивільного кодексу України, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

Відповідно до п. 3 ст. 18 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» орендар зобов`язаний вносить плату своєчасно та в повному обсязі.

Відповідно до ч. 1 ст. 19 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" орендар за користування об`єктом оренди вносить орендну плату незалежно від наслідків господарської діяльності.

Відповідно до ст. 10 Закону України "Про оренду державного та комунальна майна", істотними умовами договору оренди є, зокрема об`єкт оренди (склад і вартість майна з урахуванням її індексації); термін, на який укладається договір оренди; орендна плата з урахуванням її індексації.

Статтею 29 Закону, передбачена відповідальність сторін за невиконання зобов`язань за договором оренди, відповідно до законодавчих актів України.

Згідно із ст. 27 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" у разі розірвання договору оренди, закінчення строку його дії та відмови від його продовження або банкрутства орендаря він зобов`язаний повернути орендодавцеві об`єкт оренди на умовах, зазначених у договорі оренди.

Таким чином, за приписами ч. 1 ст. 785 Цивільного кодексу України та ст.27 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" у разі припинення дії договору оренди та відмови від його продовження, відповідач втрачає статус орендаря і, у нього виникає зобов`язання передати орендоване приміщення орендодавцеві.

Відповідно до п. 2 ст. 795 ЦК України повернення наймачем предмета договору найму оформляється відповідним документом (актом), який підписується сторонами договору. З цього моменту договір найму припиняється.

Відповідно до п. 3.4 договорів оренди №202015 від 20.12.2015, №102015 від 01.06.2015, орендна плата перераховується орендарем у повному обсязі (незалежно від наслідків своєї господарської діяльності) відповідно до вимог чинного законодавства за весь час фактичного користування приміщення щомісячно не пізніше 30 числа поточного місяця.

Відповідно до ст. 599 Цивільного кодексу України зобов`язання припиняється виконанням, проведеним належним чином.

З огляду на викладене, сторони домовились про обов`язок відповідача сплачувати на користь позивача орендну плату до фактичного повернення об`єкту оренди, яке буде оформлене шляхом підписання сторонами акта приймання - передачі, тобто і після закінчення строку дії Договорів оренди.

А отже, не зважаючи на закінчення строку дії Договору зобов`язання відповідача по сплаті орендної плати залишились до фактичного передання спірного приміщення позивачу за актом приймання-передачі або примусового повернення спірного орендованого приміщення, тобто до 03.07.2019.

Таким чином, з урахуванням того, що приміщення кафе та тераса фактично було повернуті 03.07.2019, то розрахунок заборгованості слід проводити за час фактичного використання об`єктів оренди.

Щодо зауважень відповідача по взаєморозрахункам за Договором №202015.

Представник Відповідача посилається на те, що за 2018 рік заборгованість Позивача складає 41644,65. При цьому, як вбачається з наданого представником Відповідача Акту взаєморозрахунків по всім статтям фінансування за період 01.01.2018-31.10.2018 за даний період значення "кредит" є більшим від значення "дебет", проте станом на 01.01.2018 дебетове сальдо складало 41859,66. Тобто, вже станом на 01.01.2018, Відповідач мав заборгованість перед Позивачем за Договором №202015. У зв`язку з тим, що станом на 01.11.2018, Відповідачем здійснювались оплати на загальну суму 220523,57, Позивачем зазначені суми зараховувались на покриття заборгованості, яка утворилась раніше.

Згідно з п.8.1 Договорів 102015, 202015 на Орендодавця покладався обов`язок здійснювати контроль за виконанням умов цих Договорів. Отже, на Орендодавця покладався обов`язок виставлення рахунків на оплату орендних платежів та згідно п.3.2 Договорів розрахунок відшкодування податку на землю, відшкодування комунальних платежів, витрати на утримання прилеглої території та інші витрати.

За договорами 202015 та 102015 Позивачем щомісячно виставлялись окремі 2 рахунки за орендну плату та за відшкодування податку на землю.

Також, позивачем долучені судом до матеріалів справи акти звіряння взаєморозрахунків за період з 15.12.2015 - 03.07.2019. Натомість, в порушення п.5.13 Договору №202015, п.5.14 Договору №102015 власного акту звіряння взаєморозрахунків Відповідачем не надавалось.

З матеріалів справи вбачається, що за надані позивачем орендні послуги відповідач у повному обсязі не розрахувався, внаслідок чого за відповідачем утворилась заборгованість:

- за договором №202015 у розмірі 119 222,19 грн., з яких: 102169,09 - сума заборгованості, яка нарахована за позовом (орендна плата за період з 01.11.2018 - 01.06.2019, відшкодування податку на землю за період з 01.12.2018 - 01.06.2019); 11743,55 - заборгованість зі сплати оренди приміщення за період з 01.06.2019 - 30.06.2019; 3775,67 - заборгованість зі сплати податку на землю за період з 01.06.2019 - 30.06.2019; 1168,49 - заборгованість зі сплати оренди приміщення за період з 01.07.2019 - 03.07.2019; 365,39 - заборгованість зі сплати податку на землю за період з 01.07.2019- 03.07.2019.

- за договором №10215 в розмірі 27 577,30 грн., з яких: 15043,91 грн., заборгованість за орендною платою за період з 1 жовтня 2018 - 1 червня 2019; 8820,23 грн. - заборгованість з відшкодування податку на землю за період з 1 листопада 2018 - 1 червня 2019; 2321,93 грн. - заборгованість за орендною платою за період з 1 червня 2019 року - 03 липня 2019 року; 1391,23 - заборгованість з відшкодування податку на землю за період з 1 червня 2019 - 3 липня 2019 року.

Суд зазначає, що факт наявності заборгованості відповідача перед позивачем за Договорами №202015 у розмірі 119 222,19 грн. та за договором №102015 у розмірі 27 577,30 грн. підтверджується матеріалами справи.

Враховуючи умови п. 3.4. договорів, відповідач зобов`язаний був перераховувати орендну плату (незалежно від наслідків своєї господарської діяльності) відповідно до вимог чинного законодавства за весь час фактичного користування приміщенням щомісячно не пізніше 30 числа поточного місяця.

Відповідно до ст. 610 Цивільного кодексу України, порушенням зобов`язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов`язання (неналежне виконання).

Частиною 1 ст. 614 Цивільного кодексу України визначено, що особа, яка порушила зобов`язання, несе відповідальність за наявності її вини (умислу або необережності), якщо інше не встановлено договором або законом. Особа є невинуватою, якщо вона доведе, що вжила всіх залежних від неї заходів щодо належного виконання зобов`язання. При цьому відсутність своєї вини відповідно до ч. 2 ст. 614 Цивільного кодексу України доводить особа, яка порушила зобов`язання.

Отже, суд зазначає, що відповідач, в порушення вищезазначених норм Цивільного кодексу України та умов договорів №№202015, №102015 не здійснив оплату орендних платежів та податку на землю, тобто не виконав свої зобов`язання належним чином, а тому позовні вимоги щодо стягнення 119 222,19 грн. - за договором №202015 та 27 577,30 грн. за договором №102015 суми основної заборгованості є обґрунтованими та такими, що підлягають задоволенню.

Щодо вимоги позивача про стягнення з відповідача за договором №202015к боргу в розмірі 31 397,76 грн. (12 401,69 грн. - заборгованість з відшкодування експлуатаційних витрат; 138,22 грн. - заборгованість з відшкодування комунальних послуг (водовідведення); 3 913,43 грн. - відшкодування за електроенергію (по лічильнику; 14 944,42 грн. відшкодуванні за теплопостачання) та за договором №102015к в розмірі 2 352,92 грн. (1978,48 грн. - заборгованість з відшкодування експлуатаційних витрат; 54,75 грн. - заборгованість з відшкодування комунальних послуг (водовідведення); 319,69 грн. - відшкодування за електроенергію (по лічильнику), суд відзначає наступне.

Згідно з п.2.1.1 Договору №202015к, Позивач зобов`язувався забезпечити виконання всього комплексу робіт, пов`язаних з обслуговуванням та утриманням Будівлі і прибудинкової території, та створення необхідних умов для здійснення господарської діяльності, у тому числі Орендарю і його співробітникам, згідно з вимогами чинного законодавства про користування будівлями. Перелік таких робіт та послуг, порядок та умови їх оплати встановлюються додатками до цього Договору.

Також, згідно п.2.1.2 Договору №202015к, Позивач зобов`язувався забезпечити постачання комунальних послуг за діючими тарифами.

Згідно з п.2.2.3, Договору №202015к Орендар (Відповідач) зобов`язувався не пізніше 5 числа місяця, наступного за звітним місяцем, отримати рахунки та в повному обсязі внести плату на рахунок Балансоутримувача (або організації, що обслуговує майно) за санітарне обслуговування прибудинкової території та допоміжних приміщень Будівлі, технічне обслуговування Майна, на ремонт відповідно до відновної вартості Майна, за комунальні послуги.

Також, згідно з п.2.1.1 Договору №102015к, Позивач зобов`язувався забезпечити виконання всього комплексу робіт, пов`язаних з обслуговуванням та утриманням Будівлі і прибудинкової території, та створення необхідних умов для здійснення господарської діяльності, у тому числі Орендарю і його співробітникам, згідно з вимогами чинного законодавства про користування будівлями. Перелік таких робіт та послуг, порядок та умови їх оплати встановлюються додатками до цього Договору.

Також, згідно з п.2.1.2, Позивач зобов`язувався забезпечити постачання комунальних послуг за діючими розцінками і тарифами.

Згідно з п.2.2.3 Договору №102015к , Орендар (Відповідач) зобов`язувався не пізніше 5 числа місяця, наступного за звітним місяцем, отримати рахунки та в повному обсязі внести плату на рахунок Балансоутримувача (або організації, що обслуговує майно) за санітарне обслуговування прибудинкової території та допоміжних приміщень Будівлі, технічне обслуговування Майна, на ремонт відповідно до відновної вартості Майна, за комунальні послуги.

Відповідно до ст. 901 Цивільного кодексу України, за договором про надання послуг одна сторона (виконавець) зобов`язується за завданням другої сторони (замовника) надати послугу, яка споживається в процесі вчинення певної дії або здійснення певної діяльності, а замовник зобов`язується оплатити виконавцеві зазначену послугу, якщо інше не встановлено договором.

Частиною 2 ст. 901 Цивільного кодексу України визначено, що положення глави 63 Цивільного кодексу України можуть застосовуватись до всіх договорів про надання послуг, якщо це не суперечить суті зобов`язання.

Частиною 1 статті 903 Цивільного кодексу України встановлено, що якщо договором передбачено надання послуг за плату, замовник зобов`язаний оплатити надану йому послугу в розмірі, у строки та в порядку, що встановлені договором.

Основні засади організаційних, господарських відносин, що виникають у сфері надання та споживання житлово-комунальних послуг між їхніми виробниками, виконавцями і споживачами, а також їхні права та обов`язки визначає Закон України "Про житлово-комунальні послуги".

Відповідно до статей 12, 13 Закону України "Про житлово-комунальні послуги", житлово-комунальні послуги поділяються за: функціональним призначенням; порядком затвердження цін/тарифів.

Залежно від функціонального призначення житлово-комунальні послуги поділяються на:

1) комунальні послуги (централізоване постачання холодної та гарячої води, водовідведення, газо- та електропостачання, централізоване опалення, а також вивезення побутових відходів тощо);

2) послуги з утримання будинків і споруд та прибудинкових територій (прибирання внутрішньобудинкових приміщень та прибудинкової території, санітарно-технічне обслуговування, обслуговування внутрішньобудинкових мереж, утримання ліфтів, освітлення місць загального користування, поточний ремонт, вивезення побутових відходів тощо);

3) послуги з управління будинком, спорудою або групою будинків (балансоутримання, укладання договорів на виконання послуг, контроль виконання умов договору тощо);

4) послуги з ремонту приміщень, будинків, споруд (заміна та підсилення елементів конструкцій та мереж, їх реконструкція, відновлення несучої спроможності несучих елементів конструкцій тощо).

Відповідно до вимог статті 1 Закону України "Про житлово-комунальні послуги" балансоутримувач - це власник або юридична особа, яка за договором з власником утримує на балансі відповідне майно, а також веде бухгалтерську, статистичну та іншу передбачену законодавством звітність, здійснює розрахунки коштів, необхідних для своєчасного проведення капітального і поточного ремонтів та утримання, а також забезпечує управління цим майном і несе відповідальність за його експлуатацію згідно з законом;

виконавець - це суб`єкт господарювання, предметом діяльності якого є надання житлово-комунальної послуги споживачу відповідно до умов договору;

виробник - суб`єкт господарювання, який виробляє або створює житлово-комунальні послуги;

споживач - фізична чи юридична особа, яка отримує або має намір отримати житлово-комунальну послугу.

Відповідно до ст. 19 Закону України "Про житлово-комунальні послуги" відносини між учасниками договірних відносин у сфері житлово-комунальних послуг здійснюються виключно на договірних засадах.

Відповідно до п. 3 ст. 16 Закону України "Про житлово-комунальні послуги" комунальні послуги надаються споживачу безперебійно, за винятком часу перерв. Згідно п. 3 ст. 20 Закону України "Про житлово-комунальні послуги", споживач зобов`язаний оплачувати житлово-комунальні послуги у строки, встановлені договором або законом.

Як встановлено судом, за договорами №102015к, №202015к позивачем щомісячно виставлялись рахунки за експлуатаційно-технічне обслуговування, відшкодування комунальних послуг: холодна вода, електроенергія, опалення (лише за договором).

З матеріалів справи не вбачається, а відповідачем не надано доказів існування будь-яких заперечень щодо обсягу, якості послуг, обумовлених означеними Договорами, протягом спірних періодів.

При цьому, суд зазначає, що згідно з договором про надання послуг важливим є не сам результат, а дії, які до нього призвели. З урахуванням наведених особливостей слід зазначити, що стаття 177 Цивільного кодексу України серед переліку об`єктів цивільних прав розглядає послугу як самостійний об`єкт, при цьому її характерною особливістю, на відміну від результатів робіт, є те, що послуга споживається замовником у процесі вчинення певної дії або здійснення певної діяльності виконавцем. Тобто, характерною ознакою послуги є відсутність результату майнового характеру, невіддільність від джерела або від одержувача та синхронність надання й одержання послуги.

Оскільки відповідач користувався комунальними послугами, отримував експлуатаційні та інші послуги у будівлі, які надавалися Інституту фізіології ім. О. О. Богомольця Національної академії наук України, як балансоутримувачу будівлі, при цьому, заяви про відмову від користування послугами відповідач не подавав, скарг щодо обсягу та якості наданих послуг від відповідача не надходило, то, відповідно до частини 1 статті 8 Цивільного кодексу України, він зобов`язаний відшкодувати вартість отриманих послуг, що і є предметом позовної заяви, а тому вимоги позивача про відшкодування її вартості є правомірними.

Надані відповідачем платіжні доручення про сплату послуг, які надавались Позивачем не вбачається за які саме періоди були сплачені вказані суми. Відповідач сплачував платежі сумами, які не відповідали виставленим рахункам, тобто Відповідач сплачував послуги оренди, відшкодування податку на землю та комунальні платежі сумами на власний розсуд. В деяких платіжних дорученнях, Відповідачем взагалі не вказувались за які періоди вносилась оплата та згідно якого саме рахунку.

У зв`язку з цим, Позивач, внесені суми в рахунок погашення комунальних платежів Позивач на власний розсуд розподіляв отримані від Відповідача кошти на покриття заборгованостей за кожним видом послуги (водопостачання, електроенергія, опалення, за експлуатаційно-технічне обслуговування).

Таким чином, суд зазначає, що відповідач, в порушення вищезазначених норм Цивільного кодексу України та умов договорів, не здійснив оплату комунальних та експлуатаційних послуг, тобто не виконав свої зобов`язання належним чином, а тому позовні вимоги щодо стягнення з відповідача за договором №202015к боргу в розмірі 31 397,76 грн. (12 401,69 грн. - заборгованість з відшкодування експлуатаційних витрат; 138,22 грн. - заборгованість з відшкодування комунальних послуг (водовідведення); 3 913,43 грн. - відшкодування за електроенергію (по лічильнику; 14 944,42 грн. відшкодуванні за теплопостачання) та за договором №102015к в розмірі 2 352,92 грн. (1978,48 грн. - заборгованість з відшкодування експлуатаційних витрат; 54,75 грн. - заборгованість з відшкодування комунальних послуг (водовідведення); 319,69 грн. - відшкодування за електроенергію (по лічильнику), є обґрунтованими та такими, що підлягають задоволенню.

Отже, позовні вимоги є обґрунтованими та такими, що підлягають задоволенню.

Витрати по сплаті судового збору відповідно до ч. 4 ст. 129 Господарського процесуального кодексу України, покладаються на відповідача пропорційно розміру задоволених позовних вимог.

Окрім того, відповідно до ч. 1 ст. 130 Господарського процесуального кодексу України у разі укладання мирової угоди до прийняття рішення у справі судом першої інстанції, відмови позивача від позову, визнання позову відповідачем до початку розгляду справи по суті суд у відповідній ухвалі чи рішенні у порядку, встановленому законом, вирішує питання про повернення позивачу з державного бюджету 50 відсотків судового збору, сплаченого при поданні позову.

Оскільки позивач відмовився від позову в частині двох немайнових вимог до початку розгляду справи по суті, суд враховуючи положення ч. 1 ст. 130 Господарського процесуального кодексу України, суд дійшов до висновку про повернення з Державного бюджету на користь позивача судовий збір в сумі 1921,00 грн.

Керуючись статтями 74, 76-80, 129, 130, 236-238, 247-252 Господарського процесуального кодексу України, Господарський суд міста Києва.

ВИРІШИВ:

Позовні вимоги Інституту фізіології ім. О. О. Богомольця Національної академії наук України задовольнити повністю.

Стягнути з Фізичної особи-підприємця Василевська-Ридікова Тетяна Вікторівна ( АДРЕСА_1 , ідентифікаційний номер - НОМЕР_1 ) на користь Інституту фізіології ім. О. О. Богомольця Національної академії наук України (01024, м. Київ, вул. Академіка Богомольця, буд. 4, ідентифікаційний код - 05417093) 119 222 (сто дев`ятнадцять тисяч двісті двадцять дві) грн. 19 коп. заборгованості за договором №202015 від 20.12.2015, 27 577 (двадцять сім тисяч п`ятсот сімдесят сім) грн. 30 коп. заборгованості за договором №102015 від 01.06.2015, 31 397 (тридцять одну тисячу триста дев`яносто сім) грн. 76 коп. заборгованості за договором №202015к від 20.12.2015, 2 352 (дві тисячі триста п`ятдесят дві) грн. 92 коп. заборгованості за договором №102015к від 01.06.2015, 2 708 (дві тисячі сімсот вісім) грн. 24 коп. судового збору.

Повернути Інституту фізіології ім. О. О. Богомольця Національної академії наук України (01024, м. Київ, вул. Академіка Богомольця, буд. 4, ідентифікаційний код - 05417093) з Державного бюджету України судовий збір у розмірі 1921 грн. (одну тисячу дев`ятсот двадцять одну) грн. на підставі платіжного доручення №500 від 14.06.2019.

Наказ видати відповідно до ст. 327 Господарського процесуального кодексу України.

Рішення набирає законної сили в порядку в порядку встановленому в ст. 241 Господарського процесуального кодексу України.

Рішення може бути оскаржене в апеляційному порядку та в строки, встановлені ст. 257 Господарського процесуального кодексу України.

Повне рішення складено: 31.01.2020

Суддя І.І. Борисенко