ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ЧЕРНІВЕЦЬКОЇ ОБЛАСТІ
Р І Ш Е Н Н Я

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

27 січня 2020 року Справа № 926/2428/19
м. Чернівці

Суддя Господарського суду Чернівецької області Дутка В.В., при секретарі судового засідання Боднарчук В.В. розглянувши матеріали справи

за позовом Чернівецької міської ради, м. Чернівці

до товариства з обмеженою відповідальністю БУК ТБ, м. Чернівці

про стягнення безпідставно збережених коштів-орендної плати у сумі 1129421,26 грн.

Представники сторін:

від позивача Юзьків М. І., довіреність від 24.10.2019

від відповідача Дрищенюк М.М., ордер серія ЧЦ №38781 від 25.11.2019

ВСТАНОВИВ :

Чернівецька міська рада звернулася до Господарського суду Чернівецької області з позовом до товариства з обмеженою відповідальністю БУК ТБ про стягнення безпідставно збережених коштів орендної плати у сумі 1129421,26 грн.

В обґрунтування своїх вимог позивач посилається на те, що в період з 22.07.2016 по 28.02.2018 відповідач не оформив право оренди на земельну ділянку площею 2,1162 га розташованою за адресою: м. Чернівці, вул. Зелена, 5-Б, не вносив плату за користування даною ділянкою, внаслідок чого позивач недоотримав дохід у вигляді орендної плати на загальну суму 1129421,26 грн. Відтак, позивач в порядку ст.1212 Цивільного кодексу України просить захистити порушене право.

Ухвалою від 01.11.2019 відкрито провадження у справі за правилами загального позовного провадження. Розгляд справи призначено на 21.11.2019.

Ухвалою від 21.11.2019 відкладено підготовче засідання на 09.12.2019, запропоновано відповідачу надати відзив на позовну заяву.

26.11.2019 до суду від представника відповідача надійшло клопотання про ознайомлення з матеріалами справи.

06.12.2019 до суду від представника відповідача надійшов відзив на позовну заяву, в якому зазначається, що позовна заява є безпідставною, необґрунтованою та не підлягає задоволенню з підстав викладених у відзиві.

09.12.2019 до суду від представника позивача надійшло клопотання про долучення до матеріалів справи копії витягу з ДЗК про земельну ділянку.

11.12.2019 від представника позивача надійшла відповідь на відзив, в якій позивач посилаючись на висновки Великої Палати Верховного Суду від 23.05.2018 у справі №629/4628/16-ц, зазначає що до спірних правовідносин щодо використання відповідачем земельної ділянки норми цивільного та земельного законодавства про відшкодування шкоди (збитків) застосуванню не підлягають.

17.12.2019 до суду від представника відповідача надійшло заперечення на відповідь на відзив.

Ухвалою від 27.12.2019 закрито підготовче провадження, розгляд справи по суті призначено на 27.01.2020.

У судовому засіданні 27.01.2020 представник позивача просив задовольнити позовні вимоги в повному обсязі.

Представник відповідача у судовому засіданні просив відмовити у задоволенні позовних вимог.

З`ясувавши всі фактичні обставини, на яких ґрунтуються позовні вимоги, дослідивши матеріали справи, заслухавши пояснення представників сторін, всебічно та повно дослідивши докази, суд встановив наступне.

Відповідно до витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності від 25.09.2014 №27254796, за відповідачем зареєстроване право власності на нежитлову будівлю корпусу цеху з адміністративно-побутовими приміщеннями літ. «А» загальною площею 12333,4 кв.м. за адресою: АДРЕСА_1 .

Вищевказаний об`єкт нерухомого майна знаходиться на земельній ділянці комунальної власності територіальної громади м. Чернівці, кадастровий номер: :27:002:0118, площею 2,1162 га, цільове призначення земельної ділянки - для розміщення та експлуатації основних, підсобних і допоміжних будівель та споруд підприємств переробної, машинобудівної та іншої промисловості.

Рішенням сесії Чернівецької міської ради VII скликання від 19.05.2016 №215 погоджено відповідачу проект поділу земельної ділянки за адресою вул. Зелена, 5, 5-Б, 5-Д вул. Декабристів, 16-А площею 4,7192 га на 5 земельних ділянок та надано земельні ділянки за адресами: м. Чернівці, вулиця Зелена, 5, площею 1,9690 га; вулиця Зелена, 5 Д вул. Декабристів, 16-А, площею 0,5704 га в оренду терміном 10 років. Зобов`язано відповідача укласти впродовж 90 календарних днів договори оренди за фактичне користування земельними ділянками.

06.07.2016 позивач листом звернувся до відповідача про необхідність укладання договорів оренди. При цьому вказав, що у разі неукладення договорів оренди до 16.08.2016, рішення буде вважитися нечинним.

Пізніше, 01.03.2018 між Чернівецькою міською радою (продавець) та ТОВ «БУК ТБ» (покупець) укладено договір купівлі-продажу земельної ділянки, посвідчений приватним нотаріусом Чернівецького міського нотаріального округу Лірниченко Н.М. Згідно якого, продавець передає у власність продає із земель комунальної власності, що знаходяться у віданні та розпорядження територіальної громади м. Чернівці, а покупець набуває у власність- купує земельну ділянку площею 2,1162 га, кадастровий номер - :27:002:0118, що розташована за адресою: Чернівецька обл., м. Чернівці, вулиця Зелена, 5-Б (п. 1.1. договору).

Відповідно до Витягу з Державного земельного кадастру про земельну ділянку, дата державної реєстрації земельної ділянки 09.09.2015; форма власності - комунальна (п. 1.3. договору).

Згідно п. 1.4. договору, право комунальної власності продавця на земельну ділянку зареєстроване в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно державним реєстратором Чернівецької міської ради Чернівецької області Товарницькою А.А. 07.06.2017, номер запису про право власності 20867017.

У Витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності від 01.03.2018 №115876973, за відповідачем право власності на земельну ділянку з кадастровим номером :27:002:0118, що розташована за адресою: Чернівецька обл., м. Чернівці, вулиця Зелена, 5-Б зареєстроване 01.03.2018.

Надаючи правову кваліфікацію викладеним обставинам справи, з урахуванням фактичних та правових підстав позовних вимог і заперечень проти них, суд виходить з наступного.

Предметом позову у справі, є вимога позивача про стягнення з відповідача як власника об`єкта нерухомого майна безпідставно збережених коштів у вигляді орендної плати, на підставі статей 1212-1214 ЦК України, за фактичне користування без належних на те правових підстав земельною ділянкою комунальної власності, на якій розміщене нерухоме майно, за період з 22.07.2016 по 28.02.2018.

Відповідно до положень статті 80 Земельного кодексу України суб`єктами права на землі комунальної власності є територіальні громади, які реалізують це право безпосередньо або через органи місцевого самоврядування.

У відповідності до статей 122, 123, 124 Земельного кодексу України міські ради передають земельні ділянки у власність або користування із земель комунальної власності відповідних територіальних громад для всіх потреб. Надання земельних ділянок державної або комунальної власності у користування здійснюється на підставі рішень органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування. Передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності здійснюється на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування згідно з їх повноваженнями, визначеними статтею 122 цього Кодексу шляхом укладення договору оренди земельної ділянки чи договору купівлі - продажу права оренди земельної ділянки.

Як вбачається з положень статті 120 Земельного кодексу України, виникнення права власності на об`єкт нерухомості не є підставою для автоматичного виникнення права власності чи укладення (продовження, поновлення) договору оренди земельної ділянки.

Частина 1 статті 93 Земельного кодексу України встановлює, що право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності. Землекористувачі також зобов`язані своєчасно сплачувати орендну плату (пункт «в» частини першої статті 96 Земельного кодексу України).

Водночас за змістом статті 125 Земельного кодексу України право власності на земельну ділянку, а також право постійного користування та право оренди земельної ділянки виникають з моменту державної реєстрації цих прав.

У разі надання земельної ділянки в оренду укладається договір оренди земельної ділянки, яким за положенням частини 1 статті 21 Закону України «Про оренду землі» визначається орендна плата за землю як платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою.

Судом встановлено, що відповідач з 22.09.2014 є власником нежитлової будівлі загальною площею 12333,4 кв.м., що розташована за адресою: Чернівецька обл. м. Чернівці, вул. Зелена, будинок 5-Б, на підставі ухвали господарського суду Чернівецької області у справі №12/5027/230-б/2011 від 12.06.2013, що підтверджується витягом з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності.

Перехід права на земельну ділянку не відбувається автоматично, а потребує оформлення. Набуттю права користування передує волевиявлення особи, яка виявила бажання набути таке право, і лише після цього здійснюється волевиявлення відповідного органу місцевого самоврядування. За змістом указаних приписів виникнення права власності на будинок, будівлю, споруду не є підставою для виникнення права оренди земельної ділянки, на якій вони розміщені. Право оренди земельної ділянки виникає на підставі відповідного договору з моменту державної реєстрації цього права.

Лише 01.03.2018 відповідач набув у власність земельну ділянку площею 2,1162 га за адресою: Чернівецька обл., м. Чернівці, вулиця Зелена, 5-Б (інформація з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно).

При цьому матеріали справи не містять доказів належного оформлення права користування вказаною земельною ділянкою, зокрема, укладення відповідних договорів оренди з Чернівецькою міською радою та державної реєстрації такого права у період з 22.07.2016 по 28.02.2018 роки.

Отже, відповідач користувався спірною земельною ділянкою без достатньої правової підстави.

Відповідачем не спростовано факт користування спірною земельною ділянкою.

Відповідач у відзиві посилається на неправильний розрахунок позивачем розміру завданих ним збитків за користування земельною ділянкою, що в свою чергу є порушенням ст. 19 Конституції України. Крім того, на думку відповідача, позивач обрав невірний спосіб захисту свого права як власника спірних земельних ділянок застосувавши ст. 1212 ЦК України, натомість необхідно брати до уваги загальні положення ст.22 ЦК України.

Відповідно до частини другої статті 152 Земельного кодексу України власник земельної ділянки може вимагати усунення будь-яких порушень його прав на землю, навіть якщо ці порушення не пов`язані з позбавленням права володіння земельною ділянкою, і відшкодування завданих збитків.

Предметом регулювання глави 83 Цивільного кодексу України є відносини, що виникають у зв`язку з безпідставним отриманням чи збереженням майна і не врегульовані спеціальними інститутами цивільного права.

Статтею 1212 Цивільного кодексу України передбачено, що особа, яка набула майно або зберегла його у себе за рахунок іншої особи (потерпілого) без достатньої правової підстави (безпідставно набуте майно), зобов`язана повернути потерпілому це майно. Особа зобов`язана повернути майно і тоді, коли підстава, на якій воно було набуте, згодом відпала. Положення глави 83 Цивільного кодексу України застосовуються незалежно від того, чи безпідставне набуття або збереження майна було результатом поведінки набувача майна, потерпілого, інших осіб чи наслідком події.

Згідно з статтею 1214 Цивільного кодексу України особа, яка набула майно або зберегла його у себе без достатньої правової підстави, зобов`язана відшкодувати всі доходи, які вона одержала або могла одержати від цього майна з часу, коли ця особа дізналася або могла дізнатися про володіння цим майном без достатньої правової підстави. З цього часу вона відповідає також за допущене нею погіршення майна.

Таким чином, з часу виникнення права власності на нерухоме майно, тобто з 22.09.2014 у відповідача виник й обов`язок укласти та зареєструвати договір оренди на вищезазначену земельну ділянку. Цього обов`язку відповідач не виконав, а отже без законних підстав зберіг у себе майно - кошти за оренду землі.

Відтак, відповідач (набувач), не сплачуючи орендну плату за користування земельною ділянкою за відсутності укладеного договору, фактично збільшив свої доходи, а позивач (потерпілий) втратив належне йому майно (кошти від орендної плати). До моменту оформлення власником об`єкта нерухомого майна права власності на земельну ділянку, на якій розташований цей об`єкт, відносини з фактичного користування земельною ділянкою без укладеного договору оренди та недоотримання її власником доходів у вигляді орендної плати є за своїм змістом кондикційними. Фактичний користувач земельної ділянки, який без достатньої правової підстави за рахунок власника цієї ділянки зберіг у себе кошти, які мав сплатити за користування нею, зобов`язаний повернути ці кошти власнику земельної ділянки на підставі частини першої статті 1212 Цивільного кодексу України.

Об`єктивними умовами виникнення зобов`язань із набуття, збереження майна без достатньої правової підстави виступають: 1) набуття або збереження майна однією особою (набувачем) за рахунок іншої (потерпілого); 2) шкода у вигляді зменшення або не збільшення майна у іншої особи (потерпілого); 3) обумовленість збільшення або збереження майна на стороні набувача шляхом зменшення або відсутності збільшення на стороні потерпілого; 4) відсутність правової підстави для вказаної зміни майнового стану цих осіб.

Тобто, незалежно від наявності вини в поведінці відповідача, сам факт несплати відповідачем за користування земельними ділянками у встановленому законодавчими актами розмірі, свідчить про втрату позивачем майна, яке у спірних правовідносинах підпадає під визначення Європейського суду з прав людини "виправдане очікування" щодо отримання можливості ефективного використання права власності.

Аналогічна правова позиція викладена в постановах Великої Палати Верховного Суду від 04.12.2019 № 917/1739/17 (12-161гс19), від 23.05.2018 №629/4628/16-ц, від 20.11.2018 №922/3412/17, від 14.01.2019 у справі №912/1188/17, від 21.01.2019 у справі №902/794/17, від 29.01.2019 у справі №922/536/18.

Відповідно до статті 206 Земельного кодексу України використання землі в Україні є платним. Об`єктом плати за землю є земельна ділянка. Плата за землю справляється відповідно до закону.

Статтею 14 Податкового кодексу України визначено, що плата за землю - це обов`язковий платіж у складі податку на майно, що справляється у формі земельного податку та орендної плати за земельні ділянки державної і комунальної власності.

Відповідач в спірному періоді не був власником чи постійним землекористувачем земельної ділянки, а тому не є суб`єктом плати за землю у формі земельного податку, при цьому, єдина можлива форма здійснення плати за землю для нього, як землекористувача, є орендна плата (стаття 14.1.72 Податкового кодексу України).

Податковим кодексом України визначено, що орендна плата за земельні ділянки державної та комунальної власності є обов`язковим платежем, а його розмір визначається на підставі законодавчих актів, тобто є регульованою ціною (статті 14.1.125, 14.1.136, 288.5 Податкового кодексу України).

Відповідно до вимог ст. 271 Податкового кодексу України базою оподаткування є нормативна грошова оцінка земельних ділянок з урахуванням коефіцієнта індексації, визначеного відповідно до порядку, встановленого цим розділом; площа земельних ділянок, нормативну грошову оцінку яких не проведено.

Нормативна грошова оцінка земель є основою для визначення розміру орендної плати для земель державної і комунальної власності, а зміна нормативної грошової оцінки земельної ділянки є підставою для перегляду розміру орендної плати, який в будь-якому разі не може бути меншим, ніж встановлено положеннями пункту 288.5.1 статті 288 Податкового Кодексу України (аналогічна правова позиція викладена у постанові Верховного Суду від 10.09.2018 по справі №920/739/17).

Згідно п.288.5 ст.288 Податкового кодексу України річна сума орендної плати не може бути меншою 3 процентів від нормативної грошової оцінки даної земельної ділянки та не може перевищувати 12 % нормативної грошової оцінки.

Рішенням Чернівецької міської ради від 23.10.2008 № 715 затверджено Положення про оренду та порядок розрахунку орендної плати за земельні ділянки у м. Чернівцях. На підставі п. 5 рішення сесії делеговано департаменту містобудівного комплексу та земельних відносин міської ради повноваження з: проведення розрахунків орендної плати; укладання, реєстрації, внесення змін, припиненню дії, розірвання Договорів оренди землі; поновлення договорів землі, які придбані на конкурентних засадах; передачі земельних ділянок в суборенду; при необхідності змінювати Типовий договір оренди.

Положенням про оренду та порядок розрахунку орендної плати за земельні ділянки у м.Чернівцях, визначено розмір орендної плати та основні ставки орендної плати. Пунктом 6.1 Положення, передбачено, що розмір річної орендної плати щороку станом на 1 січня уточнюється на коефіцієнт індексації, відповідно до чинного законодавства.

Відповідно до витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки (кадастровий номер :27:002:0118), сформованого управлінням Держгеокадастру у м. Чернівцях Чернівецькій області, нормативна грошова оцінка за земельну ділянку площею 21162 кв.м. (2,1162 га), становить у 2016 році 22453305 грн. Станом на 01.01.2017 з врахуванням коефіцієнту індексації 1,06 за 2016 рік, грошова оцінка становить 23800503,30 грн. Станом на 01.01.2018 з врахуванням коефіцієнту індексації 1,0 за 2017 рік, грошова оцінка становить 23800503,30 грн.

Згідно розрахунку безпідставно збережених коштів, затвердженого директором департаменту містобудівного комплексу та земельних відносин Чернівецької міської ради від 22.07.2019, відповідачу нараховано у період з 22.07.2016 до 31.12.2016 року 299990,91 грн орендної плати; з 01.01.2017 до 31.12.2017 714015,10 грн орендної плати; з 01.01.2018 до 28.02.2018 115416,15 грн орендної плати.

Отже, департамент містобудівного комплексу та земельних відносин Чернівецької міської ради правомірно провів даний розрахунок.

Здійснивши перерахунок розміру безпідставно збереженої орендної плати, суд прийшов до висновку про правильність нарахування коштів за період з 22.07.2016 по 28.02.2018 у сумі 1129421,26 грн. Зважаючи на те, що відповідач, як фактичний користувач земельної ділянки, що без достатньої правової підстави за рахунок власника цієї ділянки зберіг у себе кошти, які мав заплатити за користування нею, він зобов`язаний повернути ці кошти власнику земельної ділянки на підставі частини 1 статті 1212 Цивільного кодексу України (аналогічна правова позиція викладена у постанові Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 08.01.2019 у справі № 916/2927/17).

Частиною 1 статті 74 ГПК України встановлено, що кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень.

Відповідно до ст.76 ГПК України обставини, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватися іншими засобами доказування.

Відповідно до ст.86 ГПК України, суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності.

Враховуючи наведене, суд прийшов до висновку, що позовні вимоги підлягають задоволенню у сумі 1129421,26 грн безпідставно збережених коштів у вигляді несплаченої орендної плати за користування земельною ділянкою площею 2,1162 га за період з 22.07.2016 року по 28.02.2019 року без достатньої правової підстави за рахунок власника цієї землі.

Згідно ст.129 Господарського процесуального кодексу України судовий збір покладається на відповідача.

Керуючись ст.ст. 232-233, 238-241 Господарського процесуального кодексу України, суд

В И Р І Ш И В :

1. Позов задовольнити

2. Стягнути з товариства з обмеженою відповідальністю БУК ТБ (м. Чернівці, вул. Зелена, 5-Б, ) на користь Чернівецької міської ради (м. Чернівці, Центральна площа, 1, ) безпідставно збережені кошти орендну плату в сумі 1129421,26 грн та судовий збір в сумі 16941,32 грн.

Рішення набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. Апеляційна скарга може бути подана протягом двадцяти днів з дня складення повного тексту рішення відповідно до ст.ст. 240-241 Господарського процесуального кодексу України.

Повний текст рішення складено і підписано 31.01.2020.

Суддя В.В.Дутка