ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ХМЕЛЬНИЦЬКОЇ ОБЛАСТІ
_________________________________________________________________
РІШЕННЯ

"22" січня 2020 р. Справа № 924/478/18

м. Хмельницький

Господарський суд Хмельницької області у складі судді Танасюк О.Є., секретаря судового засідання Тлустої У.О., розглянувши матеріали справи

за позовом товариства з обмеженою відповідальністю „Ріелтер 7К м. Хмельницький

до публічного акціонерного товариства „Дельта Банк м. Київ

до управління з питань реєстрації Хмельницької міської ради м. Хмельницький

за участю третіх осіб, які не заявляють самостійних вимог на предмет спору на стороні відповідачів державних реєстраторів відділу державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень Управління з питань реєстрації Хмельницької міської ради:

- Савчук Наталії Сергіївни,

- ОСОБА_1 ,

- ОСОБА_2

про скасування внесених до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно записів про державну реєстрацію права власності

Представники сторін:

позивача: Мельник О.Д. адвокат за довіреністю від 02.07.2018р.

відповідача-1: не з`явився

відповідача-2: Іщук В.О. за довіреністю №294 від 21.06.19р.

третя особа - ОСОБА_3 : не з`явився

третя особа - ОСОБА_1 : Іщук В.О. за довіреністю №294 від 21.06.19р.

третя особа - ОСОБА_2 : не з`явився

У судовому засіданні згідно зі ст. 240 ГПК України судом проголошено вступну та резолютивну частини рішення.

Процесуальні дії по справі.

Товариство з обмеженою відповідальністю „Ріелтер 7К звернулося з позовом до суду про скасування рішень про державну реєстрацію прав та їх обтяжень.

Ухвалою господарського суду Хмельницької області від 11.06.2018р. (суддя Гладій С.В.) відкрито провадження у справі № 924/478/18.

Ухвалою суду від 16.07.2018р. задоволено частково заяву позивача про забезпечення позову. Зокрема, заборонено особам, які здійснюють організацію та проведення відкритих торгів (аукціонів), вчинення будь-яких дій з організації, проведення відкритих торгів (аукціонів), в т.ч. електронних, з продажу перелічених нижче об`єктів нерухомого майна: нежилого приміщення (магазин) загальною площею 498,7 кв.м., розташоване за адресою: Хмельницька область, Полонський район, м. Полонне, вул. Українки Л. (вул. Леніна) буд. 136 (рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер: 40332663 від 27.03.2018р.; номер запису про право власності: 25443832; дата державної реєстрації 21.03.2018р.); нежилого приміщення (магазин "7 континент") загальною площею 356,5 кв.м., розташоване за адресою: Хмельницька область, Білогірський район, смт. Білогір`я, вул. Шевченка (вул. Леніна) буд. 58а (рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер: 40336489 від 27.03.2018р.; номер запису про право власності: 25443832; дата державної реєстрації 21.03.2018р.; номер запису про право власності: 25447795); нежилого приміщення (приміщення магазину "Сьомий континент") загальною площею 646,9 кв.м., розташоване за адресою: АДРЕСА_1 смт. Стара Синява АДРЕСА_2 , буд АДРЕСА_3 1 (рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер: 40317059 від 26.03.2018р.; дата державної реєстрації 21.03.2018р.; номер запису про право власності:25429200); нежилого приміщення (універсальний магазин промислових та продовольчих товарів) загальною площею 6043,5 кв.м., розташоване за адресою: Хмельницька область, Дунаєвецький район, м. Дунаївці. вул. Шевченко (вул. Шевченка) буд. 59/1-А (рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер: 40317210 від 26.03.2018р.; дата державної реєстрації 21.03.2018р.; номер запису про право власності: 25429337). В задоволенні іншої частини заяви про забезпечення позову відмовлено.

Ухвалою господарського суду Хмельницької області від 05.10.2018р. провадження у справі №924/478/18 за позовом товариства з обмеженою відповідальністю Рієлтер 7К до публічного акціонерного товариства „Дельта Банк, управління з питань реєстрації Хмельницької міської ради, за участю третіх осіб, які не заявляють самостійних вимог на предмет спору на стороні першого відповідача державних реєстраторів відділу державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень Управління з питань реєстрації Хмельницької міської ради: Савчук Наталії Сергіївни, Іщука Вадима Олександровича, Гурницької Оксани Володимирівни про скасування рішень про державну реєстрацію прав та їх обтяжень закрито.

Скасовано заходи забезпечення позову, вжиті судом ухвалою від 16.07.2018р. у справі №924/478/18, щодо заборони особам, які здійснюють організацію та проведення відкритих торгів (аукціонів), вчиняти будь-які дії з організації, проведення відкритих торгів (аукціонів), в т.ч. електронних, з продажу перелічених нижче об`єктів нерухомого майна:

- нежилого приміщення (магазин) загальною площею 498,7 кв.м., розташоване за адресою: Хмельницька область, Полонський район, м. Полонне, вул. Українки Л. (вул. Леніна) буд. 136 (рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер: 40332663 від 27.03.2018р.; номер запису про право власності: 25443832; дата державної реєстрації 21.03.2018р.);

- нежилого приміщення (магазин "7 континент") загальною площею 356,5 кв.м., розташоване за адресою: Хмельницька область, Білогірський район, смт. Білогір`я, вул. Шевченка (вул. Леніна) буд. 58а (рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер: 40336489 від 27.03.2018р.; номер запису про право власності: 25443832; дата державної реєстрації 21.03.2018р.; номер запису про право власності: 25447795);

- нежилого приміщення (приміщення магазину "Сьомий континент") загальною площею 646,9 кв.м., розташоване за адресою: Хмельницька АДРЕСА_4 , Старосинявський район, смт. Стара Синява, вул. Ватутіна, буд. 26/1 (рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер: 40317059 від 26.03.2018р.; дата державної реєстрації 21.03.2018р.; номер запису про право власності: 25429200);

- нежилого приміщення (універсальний магазин промислових та продовольчих товарів) загальною площею 6043,5 кв.м., розташоване за адресою: Хмельницька область, Дунаєвецький район, м. Дунаївці. вул. Шевченко (вул. Шевченка) буд. 59/1-А (рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер: 40317210 від 26.03.2018р.; дата державної реєстрації 21.03.2018р.; номер запису про право власності: 25429337).

Постановою Північно-Західного апеляційного господарського суду від 28.11.2018р. апеляційну скаргу товариства з обмеженою відповідальністю „Рієлтер 7К на ухвалу господарського суду від 05.10.2018р. у справі №924/478/18 задоволено, ухвалу господарського суду від 05.10.2018р. у справі №924/478/18 скасовано, справу №924/478/18 направлено для продовження розгляду до господарського суду Хмельницької області.

Постановою Великої Палати Верховного Суду у складі колегії суддів Касаційного господарського суду від 18.06.2019р. касаційну скаргу публічного акціонерного товариства „Дельта Банк в особі уповноваженої особи Фонду гарантування вкладів фізичних осіб на ліквідацію акціонерного товариства „Дельта Банк залишено без задоволення, а постанову Північно-Західного апеляційного господарського суду від 28.11.2018р. у справі №924/478/18 без змін.

Відповідно до протоколу передачі судової справи раніше визначеному складу суду від 20.08.2019р. справу №924/478/18 передано судді Гладію С.В.

У зв`язку із задоволенням самовідводу судді Гладія С.В. у справі №924/478/18, згідно протоколу повторного автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 05.09.2019р. дану справу передано на розгляд судді Танасюк О.Є.

Ухвалою господарського суду Хмельницької області від 10.09.2019р. справу №924/478/18 прийнято до провадження, постановлено дану справу розглядати за правилами загального позовного провадження, призначено підготовче засідання.

Ухвалою господарського суду від 24.10.2019р. прийнято зміну предмету позову у справі №924/478/18, викладену у заяві товариства з обмеженою відповідальністю Ріелтер 7К від 18.10.2019р. №15, у зв`язку з чим предметом позову є скасування внесених до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно записів про державну реєстрацію права власності. Даною ухвалою продовжено строк підготовчого провадження на 30 днів.

Ухвалою суду від 03.12.2019р. закрито підготовче провадження, справу призначено до судового розгляду по суті на 12:00 год. 24.12.2019р.

В судових засіданнях 24.12.2019р. та 03.01.2020р. постановлялися ухвали про відкладення судового засідання, які занесені в протоколи судових засідань від 24.12.2019р. та 03.01.2020р.

Ухвалою суду від 13.01.2020р. розгляд справи в судовому засіданні по суті відкладено на 10:00 год. 22.01.2020р.

Позиція позивача.

Товариство з обмеженою відповідальністю „Ріелтер 7К з урахуванням зміни предмету позову, просить скасувати внесені до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно записів про державну реєстрацію права власності:

- запис номер 25429200, внесений до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно 21.03.2018р. (дата державної реєстрації) державним реєстратором Відділу державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень Управління з питань реєстрації Хмельницької міської ради Савчук Наталією Сергіївною, на підставі якого за публічним акціонерним товариством „Дельта Банк було зареєстровано право власності на нежиле приміщення (приміщення магазину "Сьомий континент") загальною площею 646,9 кв.м., розташоване за адресою: Хмельницька область, Старосинявський район, смт. Стара Синява, вул АДРЕСА_2 , буд АДРЕСА_3 1;

- запис номер 25447795, внесений до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно 21.03.2018р. (дата державної реєстрації) державним реєстратором Відділу державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень Управління з питань реєстрації Хмельницької міської ради Іщуком Вадимом Олександровичем, на підставі якого за публічним акціонерним товариством „Дельта Банк було зареєстровано право власності на нежиле приміщення (магазин "7 континент") загальною площею 356,5 кв.м., розташоване за адресою: Хмельницька область, Білогірський район, смт. Білогір`я. вул. Шевченка (вул АДРЕСА_5 Леніна), буд. 58а;

- запис номер 25443832, внесений до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно 21.03.2018р. (дата державної реєстрації) державним реєстратором Відділу державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень Управління з питань реєстрації Хмельницької міської ради Іщуком Вадимом Олександровичем, на підставі якого за публічним акціонерним товариством „Дельта Банк було зареєстровано право власності на нежиле приміщення загальною площею 498,7 кв.м., розташоване за адресою: Хмельницька область, Полонський район, м. Полонне, вул. Українки Л. (вул. АДРЕСА_6 ), буд АДРЕСА_7 ;

- запис номер 25429337, внесений до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно 21.03.2018р. (дата державної реєстрації) державним реєстратором Відділу державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень Управління з питань реєстрації Хмельницької міської ради Гурницькою Оксаною Володимирівною, на підставі якого за публічним акціонерним товариством „Дельта Банк було зареєстровано право власності на нежиле приміщення (універсальний магазин промислових та продовольчих товарів) загальною площею 6043,5 кв.м., розташоване за адресою: Хмельницька область, Дунаєвецький район, м. Дунаївці, вул. Шевченко (вул. Шевченка), буд. 59/1-А.

В обґрунтування позовних вимог зазначає, що право позивача, який вважає себе власником вищевказаних об`єктів нерухомого майна, порушено внаслідок внесення до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно відомостей про право власності публічного акціонерного товариства „Дельта Банк на такі об`єкти. Повідомляє, що 29.08.2008р. між ТОВ „Ріелтер 7К та ПАТ „Дельта Банк було укладено договір кредитної лінії №НКЛ-595/4, на підставі якого позивач отримав кредит в сумі 22400000,00грн. З метою забезпечення виконання зобов`язання за кредитним договором 29.08.2008р. між сторонами було укладено низку іпотечних договорів, за умовами яких позивач передав а відповідач 1 отримав в іпотеку нежитлові приміщення. Зазначає, що згідно п.п. 7.4.1. п. 7.4. ст. 7 іпотечних договорів, ПАТ „Дельта Банк набуває права власності на предмети іпотеки відповідно до вимог іпотечного договору та у визначеному чинним законодавством порядку.

Позивач наголошує, що всупереч ч. 1 ст. 35 Закону України „Про іпотеку та п. 61 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 25.12.2015р. №1127, він не отримував від Банку письмову вимогу про усунення порушень. При цьому, докази (документи), що підтверджують сплив 30-денного строку після отримання позивачем зазначеної письмової вимоги, є однією з підстав, за наявності якої могла відбутися державна реєстрація права власності на підставі іпотечних договорів. Також вказує, що позивач не отримував рішення відповідача-1 про перехід до нього права власності на об`єкти нерухомого майна, які були предметом іпотечних договорів. Крім того, зазначає, що всупереч вимогам п.п. 7.4.1. п. 7.4. ст. 7 іпотечних договорів та ст. 37 Закону України „Про іпотеку ПАТ „Дельта Банк не повідомив ТОВ „Ріелтер 7К про вартість предметів іпотеки, яка мала бути визначена на момент набуття відповідачем-1 права власності на іпотечне майно та підтверджена висновком про оцінку, виготовленим суб`єктом оціночної діяльності. Позивач також вважає, що у рішеннях про державну реєстрацію прав та їх обтяжень не вірно визначено правову підставу для реєстрації за ПАТ „Дельта Банк права власності на іпотечне майно, оскільки з урахуванням ч. 1 ст. 37 Закону України „Про іпотеку такою підставою є не самі іпотечні договори, а застереження, які містяться у ст. 7 цих договорів. Звертає увагу суду, що станом на час прийняття рішень про державну реєстрацію прав та їх обтяжень між сторонами існував невирішений судовий спір про стягнення з позивача заборгованості за кредитним договором в сумі 1838431,48 грн. Однак, не зважаючи на цю обставину, відповідач 1 задовольнив свої вимоги, які виникли з кредитного договору, шляхом набуття права власності на вказані в іпотечних договорах об`єкти нерухомого майна.

Позиція відповідача-1 - ПАТ„Дельта Банк.

Представник відповідача-1 у відзивах на позов від 14.06.2018р. №02.3-2508 та від 23.09.2019р. №02.3-3924 проти позову заперечує. Вказує, що відповідно до п. 4.1.5. договорів іпотеки іпотекодержатель має право звернути стягнення на предмет іпотеки у випадку, якщо при настанні строку (терміну) виконання зобов`язання (або тієї чи іншої частини) воно не буде виконане. Зазначає, що звернення стягнення на майно здійснено на підставі переходу до відповідача 1 права власності на предмет іпотеки в рахунок погашення зобов`язання в порядку, встановленому ст. 37 ЗУ „Про іпотеку та умовами договору. Повідомляє, що 24.10.2017р., 02.01.2018р. та 05.01.2018р. ПАТ „Дельта Банк надіслало на юридичну адресу ТОВ „Ріелтер 7К вимоги про усунення порушення кредитного договору (претензія), в яких надало останньому строк для погашення заборгованості протягом 30 календарних днів з моменту направлення вимоги. Вимоги були отримані позивачем, про що свідчать повідомлення про вручення поштового відправлення. Наголошує, що позивач належним чином не виконав взяті на себе зобов`язання за кредитним договором, у зв`язку із чим в останнього утворилась заборгованість, що підтверджується розрахунком заборгованості. Звертає увагу, що державними реєстраторами здійснено державну реєстрацію прав на нерухоме після спливу лише 26.03.2018р. та 27.03.2018р., тобто майже через 5 та 2 місяців з дня надіслання вимоги.

Вважає, що дії державних реєстраторів щодо прийняття рішень про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, згідно яких право власності на нежитлові приміщення було зареєстровано за ПАТ „Дельта Банк є правомірними. Враховуючи викладене, у задоволенні позовних вимог просить відмовити у повному обсязі, у зв`язку із їх безпідставністю.

Відповідь позивача на відзив на позов відповідача-1.

Позивач у відповіді на відзив від 17.09.2018р. №44 вказує, що жодних вимог про усунення порушень (претензій) від Банку він не отримував. Звертає увагу суду, що між позивачем та ПАТ „Укрпошта укладено договір, згідно умов якого лише директор позивача (Музика В.І.) є уповноваженим представником, якому доручається вчиняти підпис щодо одержання відправлень, які надходять на адресу позивача. Зауважує, що два рекомендовані повідомлення про вручення поштового відправлення, виплату поштового переказу, надані відповідачем-1 в якості доказу отримання позивачем вимог про усунення порушення, не містять прізвища особи, яка отримала поштові відправлення, а лише підпис невстановленої особи. Два інших рекомендованих повідомлення містять прізвище Сарбей і підпис. Згідно доповідної Сарбей В.В. вона не отримувала вищевказаних вимог банку, оскільки не є уповноваженою на це особою, більше того, у той час ОСОБА_4 перебувала у відрядженні. Таким чином, позивач вважає, що надані Банком для державної реєстрації права власності на вказані в іпотечних договорах об`єкти нерухомого майна не можуть вважатись документами, які підтверджують факт завершення 30-денного строку з моменту отримання іпотекодавцем письмової вимоги іпотекодержателя.

Також, позивач зазначає, що згідно п. 57 Порядку про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень для державної реєстрації права власності та інших речових прав на майно, яке набувається у зв`язку із виконанням умов правочину, з якими закон та/або відповідний правочин пов`язує можливість виникнення, переходу, припинення таких прав, також подається документ, що підтверджує наявність факту виконання відповідних умов правочину. Таким чином, банк зобов`язаний був подати документ, що підтверджує заборгованість позивача за кредитним договором. Крім того, позивач звертає увагу суду, що в порушення умов, укладених між сторонами іпотечних договорів, а також ст. 37 Закону України „Про іпотеку, банк, станом на час реєстрації права власності не провів оцінку об`єктів нерухомості, що передані в іпотеку, що в свою чергу призвело до неможливості встановлення суми, що погашається за рахунок предметів іпотеки.

Заперечення відповідача-1 на відповідь на відзив позивача.

Відповідач-1 в запереченнях на відповідь на відзив від 27.09.2018р. №02.3-2718 з приводу доводів позивача про неотримання вимог, які надсилалися банком зазначає, що вимоги про усунення порушення (претензії) були надіслані на юридичну адресу позивача 24.10.2017р. та 05.01.2018р. та отримані ним, про що свідчать повідомлення про вручення поштового відправлення та роздруківки з офіційного сайту ПАТ „Укрпошта. Вказує, що державний реєстратор не може перевіряти хто і яким чином отримує вхідну кореспонденцію на підприємстві. В повідомленнях про вручення поштового відправлення зазначено, що кореспонденція вручена особі за довіреністю, перевіряти повноваження особи отримувача має працівник ПАТ „Укрпошта, а не державні реєстратори.

З приводу твердження позивача про те, що банком не надано всі необхідні документи для проведення державної реєстрації, відповідач-1 посилаючись на позицію Верховного Суду, викладену у постанові від 27.02.2018р. у справі №826/4194/16 зазначає, що Закон України „Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень та Порядок №1127 (п. 61) вичерпно встановлюють обсяг документів, які подаються заявником для проведення реєстраційних дій щодо державної реєстрації права власності на предмет іпотеки за іпотекодержателем на підставі договору іпотеки, що містить відповідне застереження. Інші документи не вимагаються. Зазначає, що кожен окремий пункт розділу Порядку №1127 передбачає окремий перелік документів, необхідних для відповідної реєстрації. Відтак, реєстрація права власності на підставі договору іпотеки, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, не проводиться на підставі п. 57 Порядку і до спірних правовідносин не застосовується. Вважає безпідставним посилання позивача на необхідність при реєстрації прав власності на нерухоме майно на підставі договору іпотеки здійснювати перевірку факту виконання умов кредитного договору та надання оцінки вартості майна.

З приводу твердження позивача, що державними реєстраторами не правильно визначено правову підставу для реєстрації права власності ПАТ „Дельта Банк вказує, що відповідно до ст. 37 ЗУ „Про іпотеку правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, яке є предметом іпотеки, є договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками та передбачає передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання. Тому, стверджує, що державними реєстраторами правильно визначено правову підставу для державної реєстрації. Додатково звертає увагу, що відповідачі та треті особи в судових засіданнях надавали пояснення з приводу того, що в Державному реєстрі відсутня технічна можливість зазначення саме підставою реєстрації „іпотечне застереження, наявна лише підстава „іпотечний договір.

Позиція відповідача-2 - управління з питань реєстрації Хмельницької міської ради.

Представник відповідача-2 у відзивах від 17.08.2018р. №321 та від 18.09.2019р. проти позову та вважає його таким, що не підлягає задоволенню. Повідомляє, що ПАТ „Дельта Банк для державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень були подані документи, передбачені п. 61 Порядку про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, яким встановлено вичерпний перелік документів, необхідних для здійснення реєстраційної дії. Звертає увагу, що подані Банком рекомендовані листи з повідомленням мають встановлену чинним законодавством форму, з чітким зазначенням назви одержувача, його адреси (м. Хмельницький, вул. Чорновола, 88) та містять підписи одержувача та працівника пошти, а також штамп ПАТ „Укрпошта. Зазначає, що в ході розгляду заяв державними реєстраторами було перевірено подані документи на відповідність Закону України „Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень. За результатами такої перевірки прийнято відповідні рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень №40317210, №40317059 від 26.03.2018р., №40336489 від 27.03.2018р. та №40332663 від 27.03.2018р., згідно яких право власності на вищевказані приміщення магазинів було зареєстровано за ПАТ „Дельта Банк.

Позиції третіх осіб.

Державний реєстратор відділу державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень Управління з питань реєстрації Хмельницької міської ради Савчук Н.С. у відзиві на позов від 18.09.2019р. вказує, що ПАТ „Дельта банк звертаючись із заявою про державну реєстрацію права власності на приміщення магазину подало усі необхідні для здійснення державної реєстрації права власності документи (передбачені п.61 Порядку про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень). Зазначає, що під час розгляду заяви державним реєстратором встановлено, що банк звертався до ТОВ „Ріелтер 7К з вимогою погасити заборгованість за договором кредитної лінії №НКЛ-595/4 від 29.08.2008р. протягом 30 днів з моменту направлення вказаної вимоги, а також попередженням, що у разі невиконання зазначеної вимоги банк розпочне процедуру звернення стягнення на майно, передане в іпотеку за іпотечним договором №1684 від 29.08.2018р. Вимога отримана товариством 05.01.2018р. Враховуючи відповідність поданих банком документів Закону України „Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень державним реєстратором було прийнято рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень №40317210 від 26.03.2018р., згідно якого право власності на приміщення магазину, площею 646,9 кв.м., що розташоване в Хмельницькій АДРЕСА_3 1 було зареєстровано за ПАТ „Дельта Банк.

Державний реєстратор відділу державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень Управління з питань реєстрації Хмельницької міської ради Гурницька О.В. у відзиві на позов від 18.09.2019р. вказує, що ПАТ „Дельта банк звертаючись із заявою про державну реєстрацію права власності на приміщення магазину подало усі необхідні для здійснення державної реєстрації права власності документи, а саме: письмову вимогу банку, що надіслана до товариства про усунення порушення від 05.01.2018р. №136; документ, що підтверджує завершення 30-денного строку з моменту отримання іпотекодавцем письмової вимоги; іпотечний договір №1682 від 29.08.2018р. Саме на підставі цих документів та в порядку передбаченому Законом України „Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень було прийнято рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень №40317210 від 26.03.2018р., згідно якого право власності на приміщення магазину, площею 6043,5 кв.м., що розташоване в Хмельницькій обл., м АДРЕСА_8 , 59/ АДРЕСА_9 було зареєстровано за ПАТ „Дельта Банк.

Державний реєстратор відділу державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень Управління з питань реєстрації Хмельницької міської ради Іщук В.О. у відзиві на позов від 18.09.2019р. заперечує щодо задоволення позовних вимог, у зв`язку із дотриманням норм чинного законодавства під час винесення рішень про державну реєстрацію прав та їх обтяжень №40332663 від 27.03.2018р. та №40336489 від 27.03.2018р., згідно яких право власності на приміщення магазину, площею 498,7 кв.м., що розташоване в Хмельницькій АДРЕСА_10 Полонне АДРЕСА_7 та на нежитлове приміщення, магазин „7 континент, загальною площею 356,5 кв.м., що розташоване в АДРЕСА_11 А було зареєстровано за ПАТ „Дельта Банк. Крім того, вказує, що твердження позивача про те, що державним реєстратором було визначено неправильно правову підставу для реєстрації за відповідачем-1 права власності на іпотечне майно, у вигляді іпотечного договору, а не застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься у п.7 іпотечного договору, є безпідставним, оскільки п. 61 Порядку про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень передбачає державну реєстрацію права власності саме на підставі іпотечного договору, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя шляхом набуття права власності на предмет іпотеки.

Дослідивши фактичні обставини справи, зміст спірних правовідносин, надані по справі докази та пояснення, судом встановлено таке.

29.08.2008р. між товариством з обмеженою відповідальністю „Комерційний банк „Дельта (кредитор) та товариством з обмеженою відповідальністю „Ріелтер 7К (позичальник) укладено договір кредитної лінії №НКЛ-595/4 (далі - договір), згідно п. 1.1 якого кредитор зобов`язується надавати позичальнику грошові кошти у тимчасове користування на умовах забезпеченості, повернення, строковості, платності та цільового характеру використання (далі - кредит).

Пунктом 1.1.1. договору передбачено, що надання кредиту буде здійснюватись окремими частинами, за письмовою згодою позичальника на умовах визначених цим договором в межах невідновлювальної кредитної лінії з максимальним лімітом заборгованості 22400000,00грн., кожна окрема частина „Транш, а у сукупності „Транші, з кінцевим терміном повернення заборгованості за усіма траншами до 26.08.2011р., на умовах визначених цим договором, зі сплатою процентів за користування кредитом в розмірі:

- з дати укладення цього договору по 31.08.2009р. включно 17% річних;

- з 01.09.2009р. по 31.08.2010р. включно 20% річних;

- з 01.09.2010р. по 26.08.2011р. включно 25% річних.

У разі прострочення терміну повернення відповідного траншу позичальник сплачує кредитору за користування кредитом за цим договором 28% річних від суми простроченого траншу, починаючи з першого дня прострочення, а у разі прострочення кінцевого терміну повернення заборгованості за всіма траншами 36% річних, починаючи з першого дня прострочення.

Згідно п. 1.2 договору кредит надається позичальнику для поповнення обігових коштів.

Відповідно до п. 1.3. договору надання кредитором коштів здійснюється окремими траншами в період з 29.08.2008р. по 01.10.2008р.

Пунктом 1.4 договору сторони передбачили, що погашення траншів кредиту буде здійснюватися в наступному порядку: починаючи з 01.10.2008р. щомісячно, до 10 числа кожного місяця, рівними частинами, по 640000,00грн., а останній платіж сплачується до 26.08.2011р. Розмір останнього платежу дорівнює сумі фактичної заборгованості за кредитом, що залишилася після сплати всіх попередніх платежів (п. 1.4.1 договору).

Згідно п. 1.5 договору забезпеченням позичальником виконання своїх зобов`язань щодо повернення кредиту, сплати нарахованих процентів, можливих штрафних санкцій, а також інших витрат на здійснення забезпеченої заставою (іпотекою) вимоги за цим договором виступає забезпечення, яке не суперечить вимогам кредитора та діючого законодавства України, про що укладаються відповідні договори застави (іпотеки).

За умовами п. 2.6. договору нарахування процентів за користуванні кредитом (траншем кредиту) здійснюється у валюті кредиту щомісячно, в останній робочий день поточного місяця, за фактичну кількість днів користування відповідним траншем кредиту в періоді (28-29-30-31/360). При розрахунку процентів враховується день надання та не враховується день погашення траншу кредиту.

Відповідно до п. 8.3. договір набирає чинності з дати його укладення та діє до остаточного виконання сторонами прийнятих на себе зобов`язань.

Договір підписано сторонами та скріплено відтиском печаток сторін.

08.10.2008р., 11.12.2008р. та 04.08.2009р. до договору кредитної лінії №НКЛ-595/4 укладено додаткові угоди, якими змінено графік погашення кредиту та проценти за користування кредитом.

29.08.2008р. між товариством з обмеженою відповідальністю „Комерційний банк „Дельта (далі - іпотекодержатель) та товариством з обмеженою відповідальністю „Ріелтер 7К (далі - іпотекодавець) укладено чотири іпотечні договори (далі іпотечні договори та кожен з яких окремо: перший договір, другий договір, третій договір та четвертий договір).

Згідно розділу 1 іпотечних договорів терміни та скорочення, що у них вживаються використовуються в наступному значенні:

Кредитний договір договір кредитної лінії №НКЛ-595/4, що укладений 29.08.2008р. між ТОВ „Комерційний банк Дельта та ТОВ „Ріелтер 7К, а також усі додаткові правочини до нього, додатки, зміни та доповнення до нього, які чинні на момент укладення цих договорів та можуть бути укладені після його укладення (п. 1.1. договорів). Позичальник сторона кредитного договору, на яку покладено обов`язок виконати зобов`язання. Відповідно до умов цього договору позичальником є іпотекодавець (п. 1.2. договорів).

Відповідно до п. 2.1. першого іпотечного договору (від 29.08.2008р. зареєстрованого в реєстрі за №1684) іпотекодавець, з метою забезпечення належного виконання зобов`язання, що випливає з Кредитного договору, передає, а іпотекодержатель приймає в іпотеку в порядку і на умовах, визначених цим договором, нерухоме майно, а саме: нежиле приміщення (приміщення магазину „Сьомий континент) загальною площею 646,9 кв.м., яке розташоване за адресою: Хмельницька область, Старосинявський район, смт. Стара Синява, вулиця Ватутіна, будинок №26/1 (далі - предмет іпотеки або нерухоме майно). Предмет іпотеки належить іпокодавцю на підставі свідоцтва про право власності на нерухоме майно від 30.05.2005р., виданого Старосинявською селищною радою на підставі рішення Старосинявської селищної ради №7 від 25.05.2005р., серія САА №237463 та зареєстрованого Хмельницьким бюро технічної інвентаризації за реєстраційним номером 109289696 від 30.05.2005р., про що надано витяг за №7381390.

Ринкова вартість предмету іпотеки згідно з експертним висновком суб`єкта оціночної діяльності про вартість об`єкта оцінки, що виданий суб`єктом оціночної діяльності, станом на 21.08.2008р. становить 2171460,00грн. (п. 2.2.1 першого договору).

Відповідно до п. 2.2.3 першого іпотечного договору загальна вартість предмету іпотеки за погодженням сторін становить 990000,00грн.

Згідно п. 2.1. другого іпотечного договору (від 29.08.2008р. зареєстрованого в реєстрі за №1686) іпотекодавець, з метою забезпечення належного виконання зобов`язання, що випливає з кредитного договору, передає, а іпотекодержатель приймає в іпотеку в порядку і на умовах, визначених цим договором, нерухоме майно, а саме: нежиле приміщення (магазин) загальною площею 498,7 кв. м., що розташоване за адресою Хмельницька область, Полонський район, м. Полонне, вул. Л. Українки (Леніна), буд. 136 (далі - предмет іпотеки або нерухоме майно). Предмет іпотеки належить іпокодавцю на підставі свідоцтва про право власності на нерухоме майно від 04.12.2006р., виданого Полонською міською радою на підставі рішення Полонської міської ради №1317 від 23.11.2006р., серія ЯЯЯ №572596 та зареєстрованого Полонським бюро технічної інвентаризації за реєстраційним №9381161 від 04.12.2006р., про що надано витяг за номером 12753901.

Ринкова вартість предмету іпотеки згідно з експертним висновком суб`єкта оціночної діяльності про вартість об`єкта оцінки, що виданий суб`єктом оціночної діяльності, станом на 21.08.2008р. становить 1318270,00грн. (п. 2.2.1 другого іпотечного договору).

Відповідно до п. 2.2.3. другого іпотечного договору загальна вартість предмету іпотеки за погодженням сторін становить 1186000,00грн.

Згідно п. 2.1. третього іпотечного договору (від 29.08.2008р. зареєстрованого в реєстрі за №1675) іпотекодавець, з метою забезпечення належного виконання зобов`язання, що випливає з кредитного договору, передає, а іпотекодержатель приймає в іпотеку в порядку і на умовах, визначених цим договором, нерухоме майно, а саме: нежиле приміщення (магазин „7 континент) загальною площею 356,5кв. м., будівля магазину А-2, яке розташоване за адресою: Хмельницька область, Білогірський район, смт. Білогір`я, вул. Шевченка (Леніна), буд. 58а (далі - предмет іпотеки або нерухоме майно). Предмет іпотеки належить іпокодавцю на підставі свідоцтва про право власності на нерухоме майно від 11.04.2007р., виданого Білогірською селищною радою на підставі рішення виконавчого комітету №58 від 22.03.2007р., зареєстрованого Білогірським бюро технічної інвентаризації за реєстраційним №18478868 від 11.04.2007р., про що надано витяг за №14198092.

Ринкова вартість предмету іпотеки згідно з експертним висновком суб`єкта оціночної діяльності про вартість об`єкта оцінки, що виданий суб`єктом оціночної діяльності, станом на 21.08.2008р. становить 1401130,00грн. (п. 2.2.1 третього іпотечного договору).

Відповідно до п. 2.2.3 третього іпотечного договору загальна вартість предмету іпотеки за погодженням сторін становить1261000,00грн.

Згідно п. 2.1 четвертого іпотечного договору (від 29.08.2008р. зареєстрованого в реєстрі за №1682) іпотекодавець, з метою забезпечення належного виконання зобов`язання, що випливає з кредитного договору, передає, а іпотекодержатель приймає в іпотеку в порядку і на умовах, визначених цим Договором, нерухоме майно, а саме: нежиле приміщення (універсальний магазин промислових та продовольчих товарів) загальною площею 6043,5кв.м., яке розташоване за адресою: Хмельницька область, Дунаєвецький район., м. Дунаївці, вул. Шевченка, буд. 59/1-А (далі - предмет іпотеки або нерухоме майно). Предмет іпотеки належить іпотекодавцю на підставі свідоцтва про право власності на нерухоме майно від 12.08.2008р., виданого виконавчим комітетом Дунаєвецької міської ради на підставі рішення виконавчого комітету Дунаєвецької міської ради №207 від 24.07.2008р., серія САС №019811 та зареєстрованого Дунаєвецьким малим комунальним підприємством „Інвентарбюро за реєстраційним №17711629.

Ринкова вартість предмету іпотеки згідно з експертним висновком суб`єкта оціночної діяльності про вартість об`єкта оцінки, що виданий суб`єктом оціночної діяльності, станом на 21.08.2008р. становить 34609330,00грн. (п.2.2.1 четвертого іпотечного договору).

Відповідно до п. 2.2.3. четвертого іпотечного договору загальна вартість предмету іпотеки за погодженням сторін становить 31148000,00грн.

Згідно п. 2.3. іпотечних договорів сторони погоджуються, що у випадку використання свого права на позасудове задоволення вимог іпотекодержателя за рахунок предмета іпотеки при здійсненні незалежної експертної оцінки предмета іпотеки, суб`єкта оціночної діяльності, що здійснюватиме таку оцінку, обиратиме на свій розсуд іпотекодержатель.

Відповідно до п. 4.1.5. договорів іпотеки іпотекодержатель має право, зокрема, звернути стягнення на предмет іпотеки у випадку, якщо при настанні строку (терміну) виконання зобов`язання (або тієї чи іншої його частини), воно не буде виконане.

Пунктом 4.1.11. іпотечних договорів сторони передбачили, що іпотекодержатель має право: звернути стягнення та реалізувати предмет іпотеки на підставах, умовах і в порядку, передбаченому цим Договором, кредитним договором та чинним законодавством України.

Згідно п. 6.2 договорів іпотеки у випадку невиконання чи неналежного виконання Іпотекодавцем зобов`язання в цілому або в частині, а також у інших випадках, передбачених цим договором, кредитним договором або чинним законодавством, іпотекодержатель має право задовольнити свої вимоги за рахунок предмета іпотеки в порядку передбаченому цим договором та чинним законодавством.

Відповідно до п. 6.3. іпотечних договорів іпотекодержатель вправі задовольнити за рахунок предмета іпотеки свої вимоги, передбачені кредитним договором та цим договором в повному обсязі.

Пунктом 7.1. іпотечних договорів сторони передбачили, що іпотекодержатель набуває право на задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки у випадку, якщо у момент настання строку (терміну) виконання зобов`язань, вони не будуть виконані (виконані неналежним чином) та у випадку, якщо інформація або документи, надані іпотекодавцем при укладенні цього договору, виявляється недостовірним та/або недійсними, у випадку не виконання та/або неналежного виконання зобов`язань за кредитним договором та цим договором, а також у інших випадках передбачених кредитним договором, цим договором та чинним законодавством України.

Відповідно до п. 7.2. договорів іпотеки звернення стягнення на предмет іпотеки здійснюється на підставі:

- рішення суду;

- виконавчого напису нотаріуса;

- переходу до іпотекодержателя права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання зобов`язання в порядку, встановленому статтею 37 Закону України „Про іпотеку та умовами цього договору;

- продажу іпотекодержателем від свого імені предмета іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу в порядку передбаченому ст. 38 Закону України „Про іпотеку та умовами цього договору.

Відповідно до п. 7.3. договорів іпотеки іпотекодержатель має право на свій розсуд обрати порядок звернення стягнення на предмет іпотеки в межах, передбачених п.7.2. цього договору.

У п. 7.4. іпотечних договорів сторони домовилися про те, що іпотекодержатель має право звернути стягнення на майно, згідно із застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя в позасудовому порядку. На підстав цього договору, шляхом, зокрема, переходу до іпотекодержателя права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання зобов`язання згідно із цим застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя відповідно до наведених нижче умов.

У випадку набуття іпотекодержателем права звернення стягнення на предмет іпотеки іпотекодавець підписанням цього іпотечного договору підтверджує свою згоду на передачу у власність іпотекодержателю предмета іпотеки. Іпотекодержатель набуває предмет іпотеки у власність за вартістю визначеного на момент такого набуття на підставі оцінки предмета іпотеки суб`єктом оціночної діяльності, якого обирає іпотекодержатель для здійснення такої оцінки. Витрати щодо здійснення такої оцінки предмета іпотеки несе іпотекодавець.

Підписанням цього договору іпотекодавець засвідчує, що він надає іпотекодержателю згоду на прийняття іпотекодержателем одностороннього рішення про перехід права власності на предмет іпотеки до іпотекодержателя (придбання предмету іпотеки у власність) у випадку виникнення в іпотекодержателя права звернення стягнення на предмет іпотеки відповідно до умов цього договору, кредитного договору та вимог чинного законодавства України.

Іпотекодавець підписанням цього договору також засвідчує, що наявності будь-яких інших документів, крім цього договору та письмового рішення іпотекодержателя про перехід права власності на предмет іпотеки до іпотекодержателя, для реєстрації права власності іпотекодержателя на предмет іпотеки не вимагається.

Цей договір має силу правовстановлюючого документу та надає право іпотекодержателю подати заяву про реєстрацію права власності на предмет іпотеки та право продати предмет застави. Право власності на предмет іпотеки переходить до іпотекодержателя у порядку, що передбачений чинним законодавством України.

Відповідно до п. 7.5. іпотечних договорів за рахунок предмета іпотеки іпотекодержатель має право задовольнити свої вимоги в повному обсязі, що визначається на момент фактичного задоволення і складаються включаючи, але не обмежуючись, з суми заборгованості по кредиту, що наданий згідно з кредитним договором, несплачених процентів за користування кредитом, комісій, інших платежів, що передбачені цим договором та кредитним договором, збитків, завданих прострочкою виконання, штрафних санкцій, передбачених умовами кредитного договору та цим договором, витрат пов`язаних з пред`явленням вимоги за зобов`язанням і зверненням стягнення на предмет іпотеки, витрат на утримання і збереження предмета іпотеки, витрат на страхування предмета іпотеки, у випадку, передбаченому в розділі 5 (п`ять) договору, збитків, завданих внаслідок порушення умов цього договору та умов кредитного договору, витрати на здійснення оцінки предмета іпотеки суб`єктом оціночної діяльності, які поніс іпотекодержатель.

У відповідності до п. 7.6. договорів іпотеки підписанням цього договору іпотекодавець засвідчує, що згідно з цим договором іпотекодержатель має право подати та отримувати заяви, довідки, витяги з різних Державних та інших реєстрів та документи, які необхідні для підготовки предмета іпотеки до продажу або перереєстрації права власності на предмет іпотеки.

Згідно з п. 8.1. іпотечних договорів у випадку невиконання або неналежного виконання зобов`язань за цим договором сторони несуть відповідальність згідно з цим договором та чинним законодавством.

Цей договір набирає чинності з моменту його підписання сторонами договору, скріплення його печаткою іпотекодержателя та іпотекодавця та його нотаріального посвідчення і діє до повного виконання позичальником зобов`язань по кредитному договору та іпотекодавцем за цим договором (п. 10.1 іпотечних договорів).

Пунктом 10.3 договорів передбачено, що будь-які повідомлення, які направляються сторонами одна одній в рамках цього договору, повинні бути здійснені в письмовій формі та будуть вважатися поданими належним чином, якщо вони надіслані рекомендованим листом на замовлення або доставлені особисто на адресу сторін.

Іпотечні договори підписані, скріплені печатками сторін, а також посвідчені приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Літвіновим А.В. 29.08.2008 року та зареєстровані в реєстрі: перший іпотечний договір за № 1684, другий №1686, третій №1675, та четвертий - за №1682.

ПАТ „Дельта банк у вимозі про усунення порушення (претензії) від 24.10.2017р. вихідний №7389, адресованій ТОВ „Ріелтер 7К, вказував про наявність в останнього заборгованості за договором кредитної лінії №НКЛ-595/4 від 29.08.2008р. в сумі 99805788,19грн. Нагадував, що згідно п. 2.1. іпотечного договору від 29.08.2008р., реєстровий №1686 в іпотеку передано нежиле приміщення (магазин) загальною площею 498,7 кв. м., що розташоване за адресою Хмельницька область, Полонський район., м. Полонне, вул. Л. Українки (Леніна), буд. 136 (далі - Предмет іпотеки або нерухоме майно). Крім того, попередив, що у разі непогашенням товариством протягом 30 календарних днів, з моменту направлення цієї претензії, в повному обсязі заборгованості за договором кредитної лінії №НКЛ-595/4 від 29.08.2008р., банк розпочне стягнення суми заборгованості за кредитним договором, нарахованих відсотків за користування кредитом та штрафних санкцій, нарахованих відповідно до норм чинного законодавства та умов кредитного договору та розпочне процедуру звернення стягнення на майно передане в іпотеку банку в забезпечення виконання зобов`язань ТОВ „Ріелтер 7К за кредитним договором. Вибір способу звернення стягнення на предмет іпотеки здійснюватиметься на розсуд банку.

На підтвердження отримання ТОВ „Ріелтер 7К вищевказаної вимоги, Банк надав рекомендоване повідомлення про вручення поштового відправлення №288, згідно якого вимога отримана 26.10.2017р. уповноваженим Сарбей В.В., міститься підпис отримувача та підпис працівника поштового зв`язку, а також опис вкладення у цінний лист від 24.10.2017р.

Аналогічні вимоги про усунення порушення (претензії) були адресовані ТОВ „Ріелтер 7К з посиланням на: іпотечний договір від 29.08.2008р., реєстровий №1675 (вимога від 24.10.2017р. вих. №7390), іпотечний договір від 29.08.2008р., реєстровий №1684 (вимога від 02.01.2018р. №19), іпотечний договір від 29.08.2008р., реєстровий №1682 (вимога від 05.01.2018р. №136). У вимогах ПАТ „Дельта банк вимагав, погасити в повному обсязі протягом 30 днів з моменту направлення претензій.

На підтвердження отримання ТОВ „Ріелтер 7К вимоги від 24.10.2017р. вих. №7390, Банк надав рекомендоване повідомлення про вручення поштового відправлення №296, в якому вказано про отримана вимоги уповноваженим ОСОБА_5 В.В. 26.10.2017р., міститься підпис отримувача та підпис працівника поштового зв`язку, а також опис вкладення у цінний лист від 24.10.2017р.

На підтвердження отримання ТОВ „Ріелтер 7К вимог від 02.01.2018р. №19 та від 05.01.2018р. №136, ПАТ „Дельта банк подав рекомендовані повідомленні про вручення поштових відправлень №810 №798 та описи вкладення у цінний лист від 05.01.2018р. У повідомленнях про вручення поштових відправлень зазначено про вимоги 09.01.2018р. представнику за довіреністю, наявний підпис отримував (не зазначено особу) та підпис працівника поштового зв`язку.

Крім того, матеріали справи містять інформацію з сайту ПАТ «Укрпошта», згідно якої вказано, що поштові відправлення №296 та №288 прийняті у поштове відділення 24.10.2017 року та 26.10.2017 року вручені представнику за довіреністю. Поштові відправлення №810 та №798 прийняті у відділення поштового зв`язку 05.01.2018 року та вручені 10.01.2018 року.

Позивач, заперечуючи отримання вищевказаних вимог, надав договір про доставку вручення поштових відправлень та періодичних друкованих видань від 13.07.2017р., укладений між ПАТ „Укрпошта та ТОВ „Ріелтер 7К. Відповідно до п. 2.2.3. договору сторони визначили, що уповноваженим представником, якому доручається вчиняти підпис щодо одержання відправлень, зазначених у розділі 1 цього договору на підставі довіреності є директор Музика Віталій Ігорович.

Також в матеріалах справи наявна доповідна Сарбей В.В. від 10.09.2018р., адресована директору ТОВ „Ріелтер 7К, згідно якої остання повідомляє, що поштові відправлення від 26.10.2017р. та 09.01.2018р. вона не отримувала, а підписи, які в них містяться їй не належать. Крім того, вказує, що у період з 22.10.2017р. по 27.10.2017р. вона перебувала у відрядженні за межами міста.

Згідно розрахунку заборгованості за договором кредиту №НКЛ-595/4 від 29.08.2008р., станом на 21.03.2018р. заборгованість ТОВ „Ріелтер 7К становить 33845923,39грн., з яких 20316000,00грн. - заборгованість за кредитом та 13529923,39грн. - заборгованість за відсотками.

На виконання ухвали суду від 30.07.2018р. згідно супровідного листа №321 від 08.08.2018р., відділ державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень Хмельницької міської ради надав в матеріали справи копії документів, що знаходяться в електронній формі в реєстраційних справах №44, №203, №36 та №18, на підставі яких державними реєстраторами приймалися рішення про державну реєстрацію за ПАТ „Дельта Банк прав власності на об`єкти нерухомого майна, серед яких: відомості із бази даних про реєстрацію заяв та запитів Державного реєстру речових прав від 26.03.2018р. та 27.03.2018р.; інформація з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо суб`єкта №118482663 від 26.03.2018р., №118626473 від 27.03.2018р.; іпотечні договори від 29.08.2008р., довіреність від 19.03.2018р., вимоги про усунення порушення (претензії) №19 від 02.01.2018р., №7389, №7390 від 24.10.2017р., №136 від 05.01.2018р. та докази їх надіслання на адресу ТОВ „Ріелтер 7К.

21.03.2018р. (дата державної реєстрації) державним реєстратором Відділу державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень Управління з питань реєстрації Хмельницької міської ради Савчук Наталією Сергіївною до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно внесений запис про право власності №25429200, згідно якого за публічним акціонерним товариством „Дельта Банк було зареєстровано право власності на нежиле приміщення (приміщення магазину "Сьомий континент") загальною площею 646,9 кв.м., розташоване за адресою: АДРЕСА_12 . Підставою виникнення права власності зазначено іпотечний договір №1684 від 29.08.2008р., видавник: приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Літвінов А.В. Підстава внесення запису: рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер: 40317059 від 26.03.2018р., Савчук Н.С., Хмельницька міська рада, Хмельницька область.

21.03.2018р. (дата державної реєстрації) державним реєстратором Відділу державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень Управління з питань реєстрації Хмельницької міської ради Гурницькою Оксаною Володимирівною до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно внесений запис про право власності №25429337 згідно якого за публічним акціонерним товариством „Дельта Банк було зареєстровано право власності на нежиле приміщення (універсальний магазин промислових та продовольчих товарів позначений літерою „А-1) загальною площею 6043,5 кв.м., розташоване за адресою: Хмельницька АДРЕСА_8 район АДРЕСА_8 , АДРЕСА_13 . Шевченко АДРЕСА_14 . Підставою виникнення права власності зазначено іпотечний договір №1682 від 29.08.2008р., видавник: приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Літвінов А.В. Підстава внесення запису: рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер: 40317210 від 26.03.2018р., Гурницька О.В., Хмельницька міська рада, Хмельницька область.

21.03.2018р. (дата державної реєстрації) державним реєстратором Відділу державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень Управління з питань реєстрації Хмельницької міської ради Іщуком Вадимом Олександровичем до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно внесений запис про право власності №25447795, згідно якого за публічним акціонерним товариством „Дельта Банк було зареєстровано право власності на нежиле приміщення (магазин "7 континент") загальною площею 356,5 кв.м., розташоване за адресою: АДРЕСА_15 . вул. АДРЕСА_11 а. Підставою виникнення права власності зазначено іпотечний договір №1675 від 29.08.2008р., видавник: приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Літвінов А.В. Підстава внесення запису: рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер: 40336489 від 27.03.2018р., Іщук В.О., Хмельницька міська рада, Хмельницька область.

Також 21.03.2018р. (дата державної реєстрації) державним реєстратором Відділу державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень Управління з питань реєстрації Хмельницької міської ради Іщуком Вадимом Олександровичем до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно внесений запис про право власності №25443832, згідно якого за публічним акціонерним товариством „Дельта Банк було зареєстровано право власності на нежиле приміщення загальною площею 498,7 кв.м., розташоване за адресою: АДРЕСА_7 . Підставою виникнення права власності зазначено іпотечний договір №1686 від 29.08.2008р., видавник: приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Літвінов А.В. Підстава внесення запису: рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер: 40332663 від 27.03.2018р., Іщук В.О., Хмельницька міська рада, Хмельницька область.

На підставі договору щодо проведення оцінки №632018 від 11.05.2018р., укладеного між АТ „Дельта Банк (замовник) та ЗАТ „Консалтингюрсервіс (оцінювач), що має сертифікат ФДМУ №378/18 від 07.05.2018р., суб`єктом оціночної діяльності було проведено оцінку ринкової вартості майна-активів АТ „Дельта Банк згідно з переліком, визначеним у додатку до договору.

Як вбачається із звіту про оцінку майна-активів АТ „Дельта Банк згідно з переліком, визначеним у додатку до договору, складеного 15.05.2018р., суб`єктом оціночної діяльності ЗАТ „Консалтингюрсервіс зроблено висновок, що ринкова вартість об`єкта оцінки - майна-активів АТ „Дельта Банк згідно з переліком, визначеним у додатку до договору, станом на 21.03.2018р. становить (без ПДВ з округленням) 19170250 грн., в т.ч.: 1046330 грн. - ринкова вартість нежитлового приміщення, магазин „7 континент, площею 356,50 кв.м., місце розташування: Хмельницька область, смт. Білогір`я, вул. Шевченка, 58а; 14927450 грн. - ринкова вартість нежитлового приміщення, універмаг промислових та продовольчих товарів, площею 6043,50 кв.м., місце розташування: Хмельницька область, м. Дунаївці, по вул. Шевченко, 59/1А; 1412320 грн. - ринкова вартість нежитлового приміщення площею 498,70 кв.м.м, місце розташування: Хмельницька область, м. Полонне, вул. Українки Л., 136; 1784150 грн. - ринкова вартість нежитлового приміщення, магазин „7 континент, площею 646,90 кв.м., місце розташування: Хмельницька область, смт. Стара Синява, вул. Ватутіна, 26/1.

Зі звіту слідує, що оцінювачем під час розрахунку вартості об`єкта оцінки використовувався порівняльний та доходний підходи. Огляд нерухомого майна (об`єктів іпотеки) не проводився, оскільки замовником не забезпечено доступ. Стан об`єктів визначався на підставі інформації замовника. Ознайомлення з об`єктом оцінки і його ідентифікація у відповідності з п.п. 51., 56 Національного стандарту №1 „Загальні засади оцінки майна і майнових прав проводилася в документарній формі на підставі інформації, наданої замовником оцінки.

Позивач, посилаючись на те, що внесення до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно відомостей про право власності публічного акціонерного товариства „Дельта Банк відбулося з порушенням умов іпотечних договорів та вимог чинного законодавства, звернувся з позовом про скасування вказаних записів.

Надаючи правову кваліфікацію спірним правовідносинам, суд зазначає наступне.

Відповідно до ч. 1 ст. 546 Цивільного кодексу України виконання зобов`язання може забезпечуватися неустойкою, порукою, гарантією, заставою, притриманням, завдатком.

Іпотекою є застава нерухомого майна, що залишається у володінні заставодавця або третьої особи (ч. 1 ст. 575 ЦК України).

Згідно положень ст. 572 ЦК України, в силу застави кредитор (заставодержатель) має право у разі невиконання боржником (заставодавцем) зобов`язання, забезпеченого заставою, одержати задоволення за рахунок заставленого майна переважно перед іншими кредиторами цього боржника якщо інше не встановлено законом (право застави).

Відповідно до ст. 1 Закону України "Про іпотеку" (далі Закон) іпотека - це вид забезпечення виконання зобов`язання нерухомим майном, що залишається у володінні і користуванні іпотекодавця, згідно з яким іпотекодержатель має право в разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов`язання одержати задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторами цього боржника у порядку, встановленому цим Законом.

Як вбачається з матеріалів справи, 29.08.2008р., з метою забезпечення належного виконання позивачем договору кредитної лінії №НКЛ-595/4 від 29.08.2008р., між товариством з обмеженою відповідальністю „Комерційний банк „Дельта та товариством з обмеженою відповідальністю „Ріелтер 7К укладено чотири іпотечні договори, зареєстровані за № 1684, №1686, №1675, №1682, предметом яких є чотири нежитлові приміщення (магазини), зокрема: магазин „Сьомий континент, загальною площею 646,9 кв.м., розташований в Хмельницькій області, смт. Стара Синява, вул. Ватутіна, 26/1; магазин загальною площею 498,7 кв. м., розташований за адресою Хмельницька область, м. Полонне, вул. Л. Українки (Леніна), буд. 136; магазин „7 континент, загальною площею 356,5кв. м., будівля магазину А-2, розташована за адресою: Хмельницька область, смт. Білогір`я, вул. Шевченка (Леніна), буд. 58а; універсальний магазин промислових та продовольчих товарів, загальною площею 6043,5кв.м., розташований за адресою: Хмельницька область, м. Дунаївці, вул. Шевченка, буд. 59/1-А.

Статтею 589 Цивільного кодексу України передбачено, що у разі невиконання зобов`язання, забезпеченого заставою, заставодержатель набуває право звернення стягнення на предмет застави. За рахунок предмета застави заставодержатель має право задовольнити в повному обсязі свою вимогу, що визначена на момент фактичного задоволення, включаючи сплату процентів, неустойки, відшкодування збитків, завданих порушенням зобов`язання, необхідних витрат на утримання заставленого майна, а також витрат, понесених у зв`язку із пред`явленням вимоги, якщо інше не встановлено договором.

Невиконання зобов`язань ТОВ „Ріелтер 7К за договором кредитної лінії №НКЛ-595/4 від 29.08.2008р. підтверджується розрахунком заборгованості ПАТ „Дельта Банк, судовими рішеннями у справі №924/16/17, а також не заперечується позивачем.

Згідно з ч. ч. 1, 3 ст. 33 Закону України "Про іпотеку" у разі невиконання або неналежного виконання боржником основного зобов`язання іпотекодержатель вправі задовольнити свої вимоги за основним зобов`язанням шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки, якщо інше не передбачено законом. Право іпотекодержателя на звернення стягнення на предмет іпотеки також виникає з підстав, встановлених статтею 12 цього Закону. Звернення стягнення на предмет іпотеки здійснюється на підставі рішення суду, виконавчого напису нотаріуса або згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя.

Положеннями ч. ч. 1, 2, 3 ст. 36 Закону передбачено, що сторони іпотечного договору можуть вирішити питання про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору. Позасудове врегулювання здійснюється згідно із застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в іпотечному договорі, або згідно з окремим договором між іпотекодавцем і іпотекодержателем про задоволення вимог іпотекодержателя, що підлягає нотаріальному посвідченню, який може бути укладений одночасно з іпотечним договором або в будь-який час до набрання законної сили рішенням суду про звернення стягнення на предмет іпотеки.

Договір про задоволення вимог іпотекодержателя, яким також вважається відповідне застереження в іпотечному договорі, визначає можливий спосіб звернення стягнення на предмет іпотеки відповідно до цього Закону. Визначений договором спосіб задоволення вимог іпотекодержателя не перешкоджає іпотекодержателю застосувати інші встановлені цим Законом способи звернення стягнення на предмет іпотеки.

Договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками, може передбачати: передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання у порядку, встановленому статтею 37 цього Закону.

Згідно з ч. 1 ст. 37 Закону України „Про іпотеку іпотекодержатель може задовольнити забезпечену іпотекою вимогу шляхом набуття права власності на предмет іпотеки. Правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, яке є предметом іпотеки, є договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками та передбачає передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання.

Пунктом 4.1.5. іпотечних договорів сторони передбачили, що іпотекодержатель має право звернути стягнення на предмет іпотеки у випадку, якщо при настанні строку (терміну) виконання зобов`язання (або тієї чи іншої частини) воно не буде виконане.

У п. 7.4.1. іпотечних договорів визначено, що цей договір має силу правовстановлюючого документу та надає право іпотекодержателю подати заяву про реєстрацію права власності на предмет іпотеки та право продати предмет застави. Право власності на предмет іпотеки переходить до іпотекодержателя у порядку, що передбачений чинним законодавством України.

Відповідно до ч. 2 ст. 37 Закону України „Про іпотеку (станом на момент звернення з позовом до суду) рішення про реєстрацію права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, що є предметом іпотеки, може бути оскаржено іпотекодавцем у суді.

Таким чином, законодавством передбачено право іпотекодавця оспорити в суді державну реєстрацію права власності на предмет іпотеки за іпотекодавцем, набутого в позасудовому порядку.

Судом враховується правовий висновок Великої Палати Верховного Суду, викладений у постанові від 04.09.2018р. у справі №915/127/18, відповідно до якого рішення суб`єкта державної реєстрації прав про державну реєстрацію прав із внесенням відповідного запису до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно вичерпує свою дію. Тому належним способом захисту права або інтересу позивача у такому разі є не скасування рішення суб`єкта державної реєстрації прав про державну реєстрацію прав, а скасування запису про проведену державну реєстрацію права (частина друга статті 26 Закону України „Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень).

Отже, позивачем вірно (з урахуванням зміни предмету позову) обрано спосіб захисту шляхом пред`явлення вимоги про скасування внесених до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно записів про державну реєстрацію права власності.

Як вбачається із змісту укладених між позивачем та відповідачем-1 іпотечних договорів, зокрема п. 7.3., сторони погодили, що банк має право на свій розсуд обрати порядок звернення стягнення на предмет іпотеки в межах, передбачених п. 7.2 цього договору.

Пунктом 7.2. іпотечних договорів сторони передбачили можливість звернення стягнення на предмет іпотеки на підставі переходу до банку права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання зобов`язань в порядку, встановленому статтею 37 Закону України „Про іпотеку та умовами цього договору.

Щодо порядку державної реєстрації прав та документів, необхідних для її здійснення.

Згідно ст. 182 ЦК України право власності та інші речові права на нерухомі речі, обтяження цих прав, їх виникнення, перехід і припинення підлягають державній реєстрації. Державна реєстрація прав на нерухомість є публічною, здійснюється відповідним органом, який зобов`язаний надавати інформацію про реєстрацію та зареєстровані права в порядку, встановленому законом.

Відповідно до ч. 2 ст. 3 ст. 3 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" (в редакції, чинній станом на момент виникнення спірних правовідносин) речові права на нерухоме майно та їх обтяження, що підлягають державній реєстрації відповідно до цього Закону, виникають з моменту такої реєстрації.

Положеннями ч. ч. 2, 4 ст. 18 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" передбачено, що перелік документів, необхідних для державної реєстрації прав, та порядок державної реєстрації прав визначаються Кабінетом Міністрів України у Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень, а державній реєстрації підлягають виключно заявлені речові права на нерухоме майно та їх обтяження, за умови їх відповідності законодавству і поданим документам.

Згідно з пунктом 57 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 року №1127 (далі Порядок), для державної реєстрації права власності та інших речових прав на майно, яке набувається у зв`язку з виконанням умов правочину, з якими закон та/або відповідний правочин пов`язує можливість виникнення, переходу, припинення таких прав, також подається документ, що підтверджує наявність факту виконання відповідних умов правочину.

Відповідно до пункту 61 цього Порядку для державної реєстрації права власності на підставі договору іпотеки, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя шляхом набуття права власності на предмет іпотеки, також подаються: 1) копія письмової вимоги про усунення порушень, надісланої іпотекодержателем іпотекодавцеві та боржникові, якщо він є відмінним від іпотекодавця; 2) документ, що підтверджує наявність факту завершення 30-денного строку з моменту отримання іпотекодавцем та боржником, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмової вимоги іпотекодержателя в разі, коли більш тривалий строк не зазначений у відповідній письмовій вимозі; 3) заставна (якщо іпотечним договором передбачено її видачу).

У наведених правових нормах визначено вичерпний перелік обов`язкових для подання документів та обставин, що мають бути ними підтверджені, на підставі яких проводиться державна реєстрація права власності на предмет іпотеки за договором, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, і з огляду на закріплені у статтях 10, 18 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" та статті 37 Закону України „Про іпотеку порядок державної реєстрації та коло повноважень державного реєстратора у ході її проведення ця особа приймає рішення про державну реєстрацію прав лише після перевірки наявності необхідних для цього документів та їх відповідності вимогам законодавства. Аналогічний правовий висновок міститься у постанові Великої Палати Верховного Суду від 20.03.2019р. у справі №306/2053/16-ц.

Частиною 4 ст. 236 ГПК України передбачено, що при виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування норм права, викладені в постановах Верховного Суду.

Таким чином, враховуючи правовий висновок Верховного Суду, викладений у постанові від 20.03.2019р. у справі №306/2053/16-ц, державна реєстрація права власності на предмет іпотеки за договором, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя проводиться на підставі документів, передбачених п. 57 та п. 61 Порядку №1127.

З огляду на зазначене, судом не беруться до уваги доводи ПАТ „Дельта Банка про те, що п. 57 Порядку не застосовується до спірних правовідносин, а також неможливість застосування обох пунктів Порядку одночасно. Крім того, судом береться до уваги те, що правова позиція зазначена в постанові Великої Палати Верховного Суду від 20.03.2019р. у справі №306/2053/16-ц, яка враховується судом під час розгляду даного спору, за датою прийняття є пізнішою в часі , від постанов, на які посилається відповідач-1 (постанови Верховного Суду від 27.02.2018р. у справі №826/4194/16, від 02.05.2018р. у справі №815/3357/17, від 21.02.2018р. у справі №824/950/16а).

Як вбачається з матеріалів справи (копій документів, що знаходяться в електронній формі в реєстраційних справах №44, №203, № НОМЕР_1 , №18) 21.03.2018р. ПАТ „Дельта Банк звернувся до управління з питань реєстрації Хмельницької міської ради із заявами про державну реєстрацію прав та їх обтяжень на нежилі приміщення, які були предметом іпотечних договорів від 29.08.2008р., що укладені між позивачем та відповідачем-1. До заяв Банком додано: іпотечні договори від 29.08.2008р., які містять застереження про задоволення вимог іпотекодержателя в позасудовому порядку; довіреність представника банку від 19.03.2018р.; вимоги про усунення порушення (претензії) №19 від 02.01.2018р., №7389, №7390 від 24.10.2017р., №136 від 05.01.2018р.; докази їх надіслання на адресу позивача та докази отримання позивачем вищевказаних вимог (поштові повідомленні про вручення поштових відправлень та описи вкладення у цінний лист).

Таким чином, відповідачем-1 для здійснення державної реєстрації права власності на підставі договору іпотеки, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя шляхом набуття права власності на предмет іпотеки було подано лише документи, які передбачені п. 61 Порядку.

З приводу доводів позивача про неотримання ним вимог про усунення порушення.

Позивач в обґрунтування позовних вимог зазначає про порушення п.п. 2 п. 61 Порядку при здійсненні реєстрації права власності, оскільки Банк не надав належних доказів, що підтверджують наявність факту завершення 30-денного строку з моменту отримання іпотекодавцем письмової вимоги іпотекодержателя, з огляду на те, що позивач не отримував вищевказані вимоги банку.

На підтвердження вказаних доводів, позивач подав в матеріали справи договір про доставку/вручення поштових відправлень та періодичних друкованих видань від 13.07.2017р., згідно якого уповноваженою особою на отримання вхідної кореспонденції є лише директор, а також доповідну Сарбей В.В., яка заперечує отримання банківських вимог.

Вищевказані доводи та надані докази судом до уваги не приймаються, з огляду на наступне.

Як вбачається з матеріалів справи відповідач-1, звертаючись із заявами про проведення державної реєстрації на предмети іпотеки, на підтвердження завершення 30-денного строку з моменту отримання позивачем письмової вимоги, до заяви додав вимоги про усунення порушення (претензії) №7389, №7390 від 24.10.2017р., №19 від 02.01.2018р., №136 від 05.01.2018р., які надсилались на юридичну адресу ТОВ „Ріелтер 7К та докази їх отримання останнім, зокрема поштові повідомленні про вручення поштових відправлень та описи вкладення у цінний лист №810 та №798, згідно яких дві вимоги отримані 26.10.2017р. уповноваженою Сарбей В.В., а дві вимоги вручено 09.01.2018р. представнику за довіреністю, про що свідчить підпис одержувача.

Порядок надання послуг поштового зв`язку, права та обов`язки операторів поштового зв`язку і користувачів послуг поштового зв`язку, а також регулювання відносин між ними врегульовано Правилами надання поштового зв`язку, які затверджено Постановою Кабінету Міністрів України від 05.03.2009р. №270.

Відповідно до п. 8 Правил №270 оператори поштового зв`язку надають послуги з пересилання внутрішніх та міжнародних поштових відправлень, поштових переказів. До внутрішніх поштових відправлень належать, зокрема листи - прості, рекомендовані, з оголошеною цінністю. Згідно п. п. 11, 19 вказаних Правил поштові відправлення залежно від технології приймання, обробки, перевезення, доставки/вручення поділяються на такі категорії: прості, рекомендовані, без оголошеної цінності, з оголошеною цінністю. Внутрішні поштові відправлення з оголошеною цінністю можуть прийматися для пересилання з описом вкладення та/або з післяплатою.

Згідно п. п. 59, 61 Правил №270 внутрішні поштові відправлення з оголошеною цінністю з описом вкладення подаються для пересилання відкритими для перевірки їх вкладення. У разі приймання внутрішніх поштових відправлень з оголошеною цінністю з описом вкладення бланк опису заповнюється відправником у двох примірниках. Працівник поштового зв`язку повинен перевірити відповідність вкладення опису, розписатися на обох його примірниках і проставити відбиток календарного штемпеля. Один примірник опису вкладається до поштового відправлення, другий видається відправникові. На примірнику опису, що видається відправникові, працівник поштового зв`язку повинен зазначити номер поштового відправлення.

Пунктом 104 Правил №270 передбачено, що поштові перекази, посилки, листи чи бандеролі з оголошеною цінністю, а також прямі контейнери, згруповані поштові відправлення з позначкою "Консигнація", відправлення "EMS", міжнародні поштові відправлення з оголошеною цінністю, дрібні пакети, мішки "M" видаються адресату за умови пред`явлення ним документа, що посвідчує особу, або уповноваженій ним особі за умови пред`явлення нею документа, що посвідчує особу, та відповідної довіреності, засвідченої в установленому законодавством порядку.

Таким чином, саме на працівника поштового відділення покладено обов`язок перевірки повноважень особи, що отримує відповідний лист. Водночас, подані державному реєстратору вимоги, поштові повідомлення та описи вкладення у цінний лист містили інформацію, яка підтверджувала пропуск позивачем 30-денного строку з моменту отримання останнім письмової вимоги та стала підставою для проведення державної реєстрації.

З приводу дотримання (недотримання) Банком п. 57 Порядку №1127 при поданні заяв про державну реєстрацію права власності.

Як було зазначено вище, з урахуванням правового висновку Великої Палати Верховного Суду, викладеного у постанові від 20.03.2019р. у справі №306/2053/16-ц, державна реєстрація права власності на предмет іпотеки за договором, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя проводиться на підставі документів, передбачених п. 57 та п. 61 Порядку №1127.

Відповідно до п. 57 Порядку №1127, для державної реєстрації права власності та інших речових прав на майно, яке набувається у зв`язку з виконанням умов правочину, з якими закон та/або відповідний правочин пов`язує можливість виникнення, переходу, припинення таких прав, також подається документ, що підтверджує наявність факту виконання відповідних умов правочину.

Позивач однією із підстав позову зазначає недотримання відповідачем-1 вимог абз. 4 п. 7.4.1 іпотечних договорів.

Як слідує з абз. 4 п. 7.4.1. договорів іпотеки, для реєстрації права власності Банку на предмет іпотеки вимагається письмове рішення іпотекодержателя про перехід права власності на предмет іпотеки до іпотекодержателя. Однак, як слідує з матеріалів справи (копій документів, що знаходяться в електронній формі в реєстраційних справах №44, №203, № НОМЕР_1 , № НОМЕР_2 ), АТ „Дельта Банк звертаючись із заявами про державну реєстрацію прав та їх обтяжень на нежилі приміщення, які були предметом іпотечних договорів від 29.08.2008р., не подавав до управління з питань реєстрації Хмельницької міської ради письмові рішення іпотекодержателя про перехід права власності на предмет іпотеки до Банку. Відповідні рішення відсутні в матеріалах справи, що свідчить про їх неприйняття.

Таким чином, АТ „Дельта Банк не було виконано умови абз. 4 п. 7.4.1 іпотечних договорів, що є обовязковим для реєстрації права власності іпотекодержателя на предмет іпотеки.

Також позивач обґрунтовуючи позовні вимоги зазначає про порушення відповідачем-1 вимог п. 7.4.1 іпотечних договорів та положень ст. 37 Закону України „Про іпотеку, якими передбачено необхідність проведення оцінки предметів іпотеки на момент їх набуття у власність іпотекодержателем.

Заперечуючи проти вказаної підстави позову ПАТ „Дельта банк зазначає, що Закон України „Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень та п. 61 Порядку №1127 вичерпно встановлюють обсяг документів, які подаються заявником для проведення реєстраційних дій щодо державної реєстрації права власності на предмет іпотеки за іпотекодержателем на підставі договору іпотеки, що містить відповідне застереження.

Як було встановлено судом, відповідачем-1 для проведення державної реєстрації права власності на предмет іпотеки були подані лише документи, встановлені п. 61 Порядку №1127. Однак вимоги чинного законодавства та умови укладених між сторонами іпотечних договорів передбачають процедуру та певні умови, які мають бути дотримані при переході до іпотекодержателя права власності на предмет іпотеки в позасудовому порядку. При цьому, в п. 4.1.11. іпотечних договорів сторони передбачили, що іпотекодержатель має право звернути стягнення та реалізувати предмет іпотеки на підставах, умовах і в порядку, передбаченому цим Договором, кредитним договором та чинним законодавством України.

Щодо проведення оцінки предмета іпотеки.

Процедура передачі іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки визначена ст. 37 Закону України „Про іпотеку.

Так, відповідно до ч. 3 ст. 37 Закону (станом на момент виникнення спірних правовідносин), іпотекодержатель набуває предмет іпотеки у власність за вартістю, визначеною на момент такого набуття на підставі оцінки предмета іпотеки суб`єктом оціночної діяльності. У разі набуття права власності на предмет іпотеки іпотекодержатель зобов`язаний відшкодувати іпотекодавцю перевищення 90 відсотків вартості предмета іпотеки над розміром забезпечених іпотекою вимог іпотекодержателя.

Розділ 7 іпотечних договорів від 29.08.2008р. містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя в позасудовому порядку та умови переходу до іпотекодержателя права власності на предмет іпотеки.

Зокрема, абз. 2 п. 7.4.1. іпотечних договорів сторони передбачили, що іпотекодержатель набуває предмет іпотеки у власність за вартістю визначеною на момент такого набуття на підставі оцінки предмета іпотеки суб`єктом оціночної діяльності, якого обирає іпотекодержатель для здійснення такої оцінки. Витрати щодо здійснення такої оцінки предмета іпотеки несе іпотекодавець.

Отже і законом, і договорами іпотеки прямо визначена необхідність саме при передачі іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки встановлення вартості предмету іпотеки на момент такого набуття на підставі оцінки предмета іпотеки суб`єктом оціночної діяльності.

Даний висновок підтверджується постановою Великої Палати Верховного Суду від 20.03.2019 у справі №306/2053/16-ц, в якій зазначено, що суди зробили обґрунтований висновок, що у матеріалах справи, зокрема, відсутні відомості про інформацію про вартість майна, за якою відбулося зарахування вимог, оскільки ціна набуття права власності на предмет іпотеки є істотною обставиною.

Предметом розгляду справи №306/2053/16-ц також було скасування реєстрації речового права, права власності на іпотечне майно і позов, зокрема, обґрунтовувався відсутністю інформації про вартість майна, за якою відбувалося зарахування вимог.

Верховний Суд у постанові від 04.12.2019р. №917/2101/17 наголосив на необхідності застосування вищевказаного правового висновку Великої Палати Верховного Суду при розгляді спорів про скасування державної реєстрації права власності на іпотечне майно за іпотекодержателем внаслідок набуття ним права власності на предмет іпотеки у позасудовий спосіб.

Таким чином, з урахуванням положень абз. 2 п. 7.4.1. іпотечних договорів, оскільки набуття іпотекодержателем (АТ „Дельта Банк) права власності на майно, передане в іпотеку відбулося 21.03.2018р., що підтверджується витягами з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, тому оцінки предмета іпотеки суб`єктом оціночної діяльності повинна була бути здійснена станом на 21.03.2018р. Однак, в матеріалах справи відсутня інформація про вартість майна, за якою відбулося зарахування вимог та передача у власність іпотекодержателя (АТ „Дельта Банк) права власності на іпотечне майно.

ПАТ „Дельта Банк надано в матеріали страви звіт про оцінку майна-активів АТ „Дельта Банк згідно з переліком, визначеним у додатку до договору, складеного суб`єктом оціночної діяльності ЗАТ „Консалтингюрсервіс відповідно до якого ринкова вартість об`єкта оцінки - майна-активів АТ „Дельта Банк згідно з переліком, визначеним у додатку до договору, станом на 21.03.2018р. становить (без ПДВ з округленням) 19170250 грн. Однак, вказаний звіт про оцінку майна датований 15.05.2018р., тобто майже через два місяці після здійснення реєстрації права власності на нерухоме майно (предмет іпотеки) за Банком, що свідчить про порушення відповідачем-1 умов абз. 2 п. 7.4.1. іпотечних договорів та положень ч. 3 ст. 37 Закону України „Про іпотеку.

Враховуючи, що на момент набуття відповідачем-1 права власності на нежитлові приміщення, передані в іпотеку, оцінка даного майна не проводилася, суд приходить до висновку, що ПАТ „Дельта Банк порушив вимоги іпотечних договорів та ст. 37 Закону України „Про іпотеку щодо процедури звернення стягнення на предмети іпотеки у позасудовому порядку, оскільки ціна набуття права власності на предмет іпотеки є істотною обставиною і повинна погоджуватися з власником майна, недобросовісно використав своє право звернення стягнення на предмети іпотеки нежитлові приміщення (приміщення магазинів) та поспішно вчинив дії щодо переходу права власності на нежитлові приміщення, передані в іпотеку, чим порушив право власності позивача на нерухоме майно, яке було передано в іпотеку.

Згідно з нормами ч.ч. 1, 4 ст. 41 Конституції України кожен має право володіти, користуватися і розпоряджатися своєю власністю; ніхто не може бути протиправно позбавлений права власності; право приватної власності є непорушним.

Відповідно до частини першої статті 9 Конституції України чинні міжнародні договори, згода на обов`язковість яких надана Верховною Радою України є частиною національного законодавства України.

Законом України „Про ратифікацію Конвенції про захист прав і основних свобод людини 1950 року, Першого протоколу та протоколів № 2, 4, 7 та 11 до Конвенції ратифіковано Конвенцію про захист прав і основних свобод людини 1950 року. Перший протокол та протоколи № 2, 4, 7, 11 до Конвенції.

Відповідно до ст.17 Закону України „Про виконання рішень та застосування практики Європейського суду з прав людини суди застосовують при розгляді справ Конвенцію та практику Європейського суду з справ людини як джерело права.

Стаття 1 Протоколу №1 до Європейської конвенції про захист прав і основних свобод людини гарантує право на вільне володіння своїм майном: „Кожна фізична або юридична особа має право мирно володіти своїм майном. Ніхто не може бути позбавлений свого майна інакше як в інтересах суспільства і на умовах, передбачених законом або загальними принципами міжнародного права.

Мирне володіння майном з необхідністю зумовлює також і безперешкодне його використання та розпорядження таким майном відповідно до вимог чинного законодавства.

Враховуючи порушення права власності позивача на нерухоме майно, яке було передано в іпотеку відповідачу-1 внаслідок державної реєстрації права власності на таке майно за Банком вимоги ТОВ „Ріелтер 7К до ПАТ „Дельта банк про скасування внесених до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно записів про державну реєстрацію права власності є обґрунтованими, підтверджені матеріалами справи, тому підлягають задоволенню.

З приводу вимог до управління з питань реєстрації Хмельницької міської ради.

Відповідно до частини другої статті 19 Конституції України органи державної влади та органи місцевого самоврядування, їх посадові особи зобов`язані діяти лише на підставі, в межах повноважень та у спосіб, що передбачені Конституцією та законами України.

Положеннями п. 1 ч. 3 ст. 10 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" (в редакції, чинній станом на момент внесення записів про державну реєстрацію прав) передбачено, що державний реєстратор встановлює відповідність заявлених прав і поданих/отриманих документів вимогам законодавства, а також відсутність суперечностей між заявленими та вже зареєстрованими речовими правами на нерухоме майно та їх обтяженнями, зокрема, наявність факту виконання умов правочину, з якими закон та/або відповідний правочин пов`язує можливість виникнення, переходу, припинення речового права, що підлягає державній реєстрації; перевіряє документи на наявність підстав для проведення реєстраційних дій, зупинення розгляду заяви про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, зупинення державної реєстрації прав, відмови в державній реєстрації прав та приймає відповідні рішення; здійснює інші повноваження, передбачені цим Законом.

З огляду на закріплені у статтях 10, 18 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" та статті 37 Закону України „Про іпотеку порядок державної реєстрації та коло повноважень державного реєстратора у ході її проведення, ця особа приймає рішення про державну реєстрацію прав лише після перевірки наявності необхідних для цього документів та їх відповідності вимогам законодавства. Аналогічний правовий висновок міститься у постанові Великої Палати Верховного Суду від 20.03.2019р. у справі №306/2053/16-ц.

Однак, як вбачається з матеріалів справи державними реєстраторами відділу державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень Управління з питань реєстрації Хмельницької міської ради - Савчук Н.С., Іщуком В.О., Гурницькою О.В. під час проведення державної реєстрації за ПАТ „Дельта банк права власності на нежилі приміщення, які були передані позивачем в іпотеку, не було перевірено виконання заявником умов іпотечних договорів від 29.08.2008р. та вимог законодавства, зокрема, щодо необхідності надання письмового рішення іпотекодержателя про перехід права власності на предмет іпотеки до іпотекодержателя та проведення оцінки предметів іпотеки (з метою визначення вартості, за якою Банк набуває предмет іпотеки у власність).

Відповідно до п. 1 ч. 1 ст. 23 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" подання документів для державної реєстрації прав не в повному обсязі, передбаченому законодавством є підставою для зупинення державним реєстратором розгляду заяви про державну реєстрацію прав.

Проте, незважаючи на те, що ПАТ „Дельта банк було подано документи для державної реєстрації прав не в повному обсязі, передбаченому законодавством (п. 57 та 61 Порядку №1127), державні реєстратори Управління з питань реєстрації Хмельницької міської ради з порушенням вимог чинного законодавства здійснили державну реєстрацію за Банком права власності на майно, що було передано позивачем в іпотеку відповідачу-1, чим порушили право власності останнього.

Європейський суд з прав людини в рішенні у справі "Серявін та інші проти України" вказав, що згідно з його усталеною практикою, яка відображає принцип, пов`язаний з належним здійсненням правосуддя, у рішеннях, зокрема, судів мають бути належним чином зазначені підстави, на яких вони ґрунтуються. Хоча пункт 1 статті 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод зобов`язує суди обґрунтовувати свої рішення, його не можна тлумачити як такий, що вимагає детальної відповіді на кожний аргумент. Міра, до якої суд має виконати обов`язок щодо обґрунтування рішення, може бути різною залежно від характеру рішення.

Суд зазначив, що, хоча пункт 1 статті 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод зобов`язує суди обґрунтовувати свої рішення, це не може розумітись як вимога детально відповідати на кожен довід (рішення Європейського суду з прав людини у справі "Трофимчук проти України").

Пунктом 1 статті 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод гарантовано, що кожен має право на справедливий і публічний розгляд його справи упродовж розумного строку незалежним і безстороннім судом, встановленим законом, який вирішить спір щодо його прав та обов`язків цивільного характеру.

Важливим елементом верховенства права є гарантія справедливого судочинства. Так, у рішенні у справі "Белле проти Франції" ("Bellet v. France", заява N 13343/87) від 04.12.1995 Європейський суд з прав людини зазначив, що „стаття 6 Конвенції містить гарантії справедливого судочинства, одним з аспектів якого є доступ до суду. Рівень доступу, наданий національним законодавством, має бути достатнім для забезпечення права особи на суд з огляду на принцип верховенства права у демократичному суспільстві.

У рішенні Конституційного Суду України №15-рп/2004 від 02.11.2004р. зазначено: "Відповідно до ч. 1 ст. 8 Конституції України в Україні визнається і діє принцип верховенства права. Верховенство права - це панування права в суспільстві. Верховенство права вимагає від держави його втілення у правотворчу та правозастосовну діяльність, зокрема у закони, які за своїм змістом мають бути проникнуті передусім ідеями соціальної справедливості, свободи, рівності тощо. Одним з проявів верховенства права є те, що право не обмежується лише законодавством як однією з його форм, а включає й інші соціальні регулятори, зокрема норми моралі, традиції, звичаї тощо, які легітимовані суспільством і зумовлені історично досягнутим культурним рівнем суспільства. Всі ці елементи права об`єднуються якістю, що відповідає ідеології справедливості, ідеї права, яка значною мірою дістала відображення в Конституції України. Таке розуміння права не дає підстав для його ототожнення із законом, який іноді може бути й несправедливим, у тому числі обмежувати свободу та рівність особи. Справедливість - одна з основних засад права, є вирішальною у визначенні його як регулятора суспільних відносин, одним із загальнолюдських вимірів права."

Правову позицію щодо дотримання справедливості Конституційний Суд України висловив у рішенні від 30.01.2003р. № 3-рп/2003 у справі про розгляд судом окремих постанов слідчого і прокурора: "Правосуддя за своєю суттю визнається таким лише за умови, що воно відповідає вимогам справедливості і забезпечує ефективне поновлення в правах."

Європейський суд з прав людини у своєму рішенні від 29.06.2006 року у справі "Пантелеєнко проти України" зазначив, що засіб юридичного захисту має бути ефективним, як на практиці, так і за законом.

Згідно з рішенням Європейського суду з прав людини від 31.07.2003 року у справі "Дорани проти Ірландії" поняття "ефективний засіб" передбачає запобігання порушенню або припиненню порушення, а так само встановлення механізму відновлення, поновлення порушеного права. Причому, ефективний засіб - це запобігання тому, щоб відбулося виконання заходів, які суперечать Конвенції, або настала подія, наслідки якої будуть незворотними.

Верховний Суд у постанові від 06.06.2018р. під час розгляду справи №922/2810/17 констатував, що встановивши наявність порушеного права позивача, суд повинен при прийнятті рішення враховувати мету звернення позивача до суду та забезпечити поновлення порушеного права, а у разі неможливості такого поновлення - гарантувати особі можливість отримання нею відповідного відшкодування. Рішення суду має бути ефективним інструментом поновлення порушених прав.

Таким чином, враховуючи, що судом встановлено наявність порушеного права ТОВ „Ріелтер 7К внаслідок державної реєстрації за ПАТ „Дельта банк права власності на майно, що було передано позивачем в іпотеку відповідачу-1, під час вирішення даного спору, прийняте рішення повинне забезпечити поновлення порушеного права позивача.

З огляду на вищезазначене, вимоги ТОВ „Ріелтер 7К до ПАТ „Дельта банк та Управління з питань реєстрації Хмельницької міської ради про скасування внесених до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно записів про державну реєстрацію права власності є обґрунтованими, підтверджені матеріалами справи, тому підлягають задоволенню.

Щодо заходів забезпечення позову.

Відповідно до п. 6 ч. 1 ст. 237 ГПК України при ухваленні рішення суд вирішує питання чи є підстави для скасування заходів забезпечення позову.

В судовому засідання представник позивача зазначив, що на момент ухвалення рішення відсутні підстави для скасування заходів забезпечення позову.

Положеннями п. 7 ст. 145 ГПК України передбачено, що у разі ухвалення судом рішення про задоволення позову заходи забезпечення позову продовжують діяти протягом дев`яноста днів з дня набрання вказаним рішенням законної сили або можуть бути скасовані за вмотивованим клопотанням учасника справи.

Враховуючи, що суд дійшов висновку про задоволення позовних вимог, підстави для скасування заходів забезпечення позову, вжитих ухвалою господарського суду Хмельницької області від 16.07.2018р., відсутні

Розподіл судових витрат між сторонами.

З урахуванням положень ст. 129 Господарського процесуального кодексу України судові витрати покладаються на відповідачів у рівних частинах у зв`язку із задоволенням позову.

Позивачем було сплачено судовий збір в розмірі 7929,00 грн., з яких: 7048,00 грн. - за подання позову (згідно платіжного доручення №313 від 07.06.2018р. та 881,00 грн. - за подання заяви про забезпечення позову (згідно платіжного доручення №372 від 10.07.2018р.).

Таким чином, на користь позивача підлягає відшкодуванню судовий збір з відповідачів у рівних частинах по 3964,50 грн. з кожного.

Керуючись ст. ст. 2, 20, 24, 73, 74, 129, 232, 237, 238, 240, 241 Господарського процесуального кодексу України, суд

ВИРІШИВ:

Позов задовольнити.

Скасувати внесені до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно записи про державну реєстрацію права власності:

- запис номер 25429200, внесений до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно 21.03.2018р. (дата державної реєстрації) державним реєстратором Відділу державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень Управління з питань реєстрації Хмельницької міської ради Савчук Наталією Сергіївною, на підставі якого за публічним акціонерним товариством „Дельта Банк було зареєстровано право власності на нежиле приміщення (приміщення магазину "Сьомий континент") загальною площею 646,9 кв.м., розташоване за адресою: Хмельницька область, Старосинявський район, смт. Стара Синява, вул АДРЕСА_2 буд АДРЕСА_3 1;

- запис номер 25447795, внесений до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно 21.03.2018р. (дата державної реєстрації) державним реєстратором Відділу державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень Управління з питань реєстрації Хмельницької міської ради Іщуком Вадимом Олександровичем, на підставі якого за публічним акціонерним товариством „Дельта Банк було зареєстровано право власності на нежиле приміщення (магазин "7 континент") загальною площею 356,5 кв.м., розташоване за адресою: Хмельницька область, Білогірський район, смт. Білогір`я. вул. Шевченка (вул АДРЕСА_5 Леніна), буд. 58а;

- запис номер 25443832, внесений до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно 21.03.2018р. (дата державної реєстрації) державним реєстратором Відділу державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень Управління з питань реєстрації Хмельницької міської ради Іщуком Вадимом Олександровичем, на підставі якого за публічним акціонерним товариством „Дельта Банк було зареєстровано право власності на нежиле приміщення загальною площею 498,7 кв.м., розташоване за адресою: Хмельницька область, Полонський район, м. Полонне, вул. Українки Л. (вул. АДРЕСА_6 ), буд АДРЕСА_7 ;

- запис номер 25429337, внесений до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно 21.03.2018р. (дата державної реєстрації) державним реєстратором Відділу державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень Управління з питань реєстрації Хмельницької міської ради Гурницькою Оксаною Володимирівною, на підставі якого за публічним акціонерним товариством „Дельта Банк було зареєстровано право власності на нежиле приміщення (універсальний магазин промислових та продовольчих товарів) загальною площею 6043,5 кв.м., розташоване за адресою: Хмельницька область, Дунаєвецький район, м. Дунаївці, вул. Шевченко (вул. Шевченка), буд. 59/1-А.

Стягнути з публічного акціонерного товариства „Дельта Банк (01014, м. Київ, вул. Щорса, 36-Б, ) на користь товариства з обмеженою відповідальністю „Ріелтер 7К (29000, м. Хмельницький, вул. Чорновола, 88, ) 3964,50 грн. (три тисячі дев`ятсот шістдесят чотири гривні 50 коп.) витрат по оплаті судового збору.

Стягнути з управління з питань реєстрації Хмельницької міської ради (29000, м. Хмельницький, вул. Пилипчика, 3, ) на користь товариства з обмеженою відповідальністю „Ріелтер 7К (29000, м. Хмельницький, вул. Чорновола, 88, ) 3964,50 грн. (три тисячі дев`ятсот шістдесят чотири гривні 50 коп.) витрат по оплаті судового збору.

Видати накази після набрання рішенням законної сили.

Рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду (ст. 241 ГПК України)

Апеляційна скарга на рішення суду подається протягом двадцяти днів після його проголошення. Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини рішення суду, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення (ст. 256 ГПК України).

Апеляційна скарга подається в порядку визначеному ст. 257 ГПК України до Північно-західного апеляційного господарського суду.

Повне рішення складено 31.01.2020р.

Суддя О.Є. Танасюк

Віддрук. 7 примірників:

1 - до справи,

2 - позивачу, (м. Хмельницький, вул. Чорновола,88);

3 - відповідачу 1 (01014, м. Київ, вул. Щорса, 36-Б);

4- відповідачу 2 (29000, м. Хмельницький, вул. Пилипчука, 3);

5, 6, 7 - третім особам - (29000, м. Хмельницький, вул. Пилипчика,3).

Всім рекомендованим з повідомленням про вручення.