ПІВНІЧНО-ЗАХІДНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

22 січня 2020 року Справа № 924/369/19

Північно-західний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:

головуючий суддя Василишин А.Р., суддя Грязнов В.В. , суддя Розізнана І.В.

при секретарі судового засідання Першко А.А.

розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Хмельницька універсальна компанія" на рішення Господарського суду Хмельницької області від 18 жовтня 2019 року (суддя - І.М. Грамчук)

час та місце ухвалення: 18 жовтня 2019 року; м. Хмельницький, майдан Незалежності, 1; вступна і резолютивна частина проголошена о 14:40 год; повний текст рішення складено 23 жовтня 2019 року

за позовом Хмельницької міської ради

до Товариства з обмеженою відповідальністю "Хмельницька універсальна компанія"

Комунального підприємства "Подільський реєстраційний центр" Сахновецької сільської ради

про скасування запису про проведену державним реєстратором реєстрації права власності на приміщення складів-магазинів площею 428,6 кв.м.

за участю представників сторін:

від Позивача - Крамар А.В.;

від Відповідача 1 - Мартинкова О.Л.;

від Відповідача 2 - не з'явився.

ВСТАНОВИВ:

Хмельницька міська рада (надалі - Позивач) звернулася до Господарського суду Хмельницької області з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю «Хмельницька універсальна компанія» (надалі - Відповідач 1) та Державного реєстратора Комунального підприємства «Центр державної реєстрації» Сахновецької сільської ради Старокостянтинівського району Панасюк Наталії Каролівни (надалі - Відповідач 2) в якому просила скасувати запис про проведену Відповідачем 2 державну реєстрацію права власності на приміщення складів-магазинів загальною площею 428,6 кв.м. по вул. Купріна, 54/2-В за Відповідачем 1, реєстраційний номер об'єкта нерухомого мана 101, 44242116 від 26 листопада 2018 року.

В обґрунтування своїх позовних вимог Позивач посилався на те, що на підставі договору № 10 від 26 травня 2010 року купівлі-продажу права оренди земельної ділянки Позивачем було укладено договір оренди землі № 37 із Відповідачем 1 щодо оренди земельної ділянки у м.Хмельницькому площею 600 кв.м. під будівництво об`єкту комерційного призначення терміном на три роки. В подальшому дія даного договору додатковими угодами неодноразово продовжувалась, востаннє - до 26 травня 2019 року.

Наразі згідно з інформацією з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно Позивачу стало відомо, що Відповідачем 2 здійснено реєстрацію права власності 21 листопада 2018 року за Відповідачем 1 на приміщення складів-магазинів загальною площею 428,6 кв.м. по вул. Купріна, 54/2В у м.Хмельницькому. Підставою зазначеної реєстрації вказано договір купівлі-продажу з Дочірнім підприємством "Сервіс плюс" та Відповідачем 1.

Проте, на думку Позивача, договір купівлі-продажу від 18 листопада 2003 року не міг бути укладений, оскільки земельна ділянка по вул. Купріна, 54/2-В, вільна від забудови та була включена в перелік ділянок, право на оренду яких може бути отримано на земельному аукціоні. Як вказує Позивач, згідно пункту 3 договору оренди земельної ділянки № 37 від 27 липня 2010 року, укладеного між Відповідачем 1 та Позивачем, на зазначеній земельній ділянці відсутні об`єкти нерухомого майна, а також інші об`єкти інфраструктури. Відсутність будь-яких об`єктів нерухомості на вказаній земельній ділянці підтверджує і кадастровий план, який є невід`ємним додатком до договору. Тобто, Позивач наголошує, що станом на 2010 рік жодних об`єктів нерухомого майна на земельній ділянці по вул. Купріна, 54/2В не було.

Ухвалою Господарського суду Хмельницької області від 19 червня 2019 року було замінено первісного Відповідача 2 належним відповідачем 2 - Комунальним підприємством «Подільський реєстраційний центр» Сахновецької сільської ради Старокостянтинівського району Хмельницької області (том 1, а.с. 122; надалі - Відповідач 2).

Рішенням Господарського суду Хмельницької області від 18 жовтня 2019 року позов задоволено (том 1, а.с. 188-191).

Скасувано запис № 29101401 про проведену Відповідачем 2 державну реєстрацію права власності на приміщення складів-магазинів загальною площею 428,6 кв.м. по вул Купріна, 54/2В у м. Хмельницький за Відповідачем 1: реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна - 101, підстава внесення запису - рішення № 44242116 від 26 листопада 2018 року.

Приймаючи дане рішення, місцевий господарський суд виходив з того, що беручи до уваги фактичні обставини справи, пов`язані з проведенням аукціону 15 квітня 2010 року перед передачею земельної ділянки в оренду за договором, яким підтверджений факт відсутності об`єктів нерухомого майна на вказаній земельній ділянці станом на час проведення самого аукціону та укладення вказаного договору, що підтверджується і проведеним аукціоном, і підтверджено Позивачем та Відповідачем 1 в договорі оренди.

Суд першої інстанції вказав, що зважаючи на отриману державним реєстратором довідку БТІ про відсутність забудови на запитуваній земельній ділянці, прийшов до висновку про задоволення позовних вимог та скасування запису про проведену державним реєстратором державної реєстрації права власності на приміщення складів-магазинів загальною площею 428,6 кв.м. по вул. Купріна, 54/2В за Відповідачем 1, який на переконання місцевого господарського суду вчинений всупереч фактичним обставинам справи без врахування стану орендованої товариством земельної ділянки комунальної власності Хмельницької міської ради як вільної від забудови.

Відповідач 1 не погоджуючись з винесеним судом першої інстанції рішенням, звернувся до Північно-західного апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою (том 2, а.с. 4-8), в якій з підстав, висвітлених в ній, просив суд рішення місцевого господарського суду скасувати та прийняти нове, яким відмовити в задоволенні позовних вимог.

Мотивуючи дану апеляційну скаргу, Відповідач звертає увагу апеляційного суду на те, що позовна заява ґрунтується на припущеннях Позивача та спрямована на позбавлення Відповідача 1 законного права власності з метою рейдерського захоплення як земельної ділянки, так і складів-магазинів, що на ній розміщені. Відповідач 1 також в апеляційній скарзі зазначає, що необхідність купівлі права оренди землі виникла саме у зв`язку із набуттям права власності на нежитлове приміщення, про що Позивач у позові не зазначає.

Відповідач 1 наголошує, що реєстрація речових прав була вчинена на підставі укладеного договору купівлі-продажу, який наразі є чинним, ніким не оспорений та не скасований. При цьому, на думку Відповідача 1, Позивач не звертався до суду із вимогою про знесення об`єкту, що свідчить про намір заволодіти зазначеним майном. Вважає, що відсутність запису у договорі про наявність об`єкту нерухомості на земельній ділянці не може слугувати підставою для позбавлення права власності. Пояснює, що єдиним поясненням, чому у договорі не зазначено відомостей про розміщений на земельній ділянці об`єкт нерухомості, є вчинена помилка з боку органу місцевого самоврядування під час його оформлення, а це не може слугувати підставою для втручання у право власності.

Ухвалою Північно-західного апеляційного господарського суду від 25 листопада 2019 року було відкрито апеляційне провадження за апеляційною скаргою Відповідача 1 на рішення Господарського суду Хмельницької області від 18 жовтня 2019 року. Запропоновано Відповідачу 2 та Позивачу надати відзив на апеляційну скаргу Відповідача 1 та докази його надсилання апелянту.

4 грудня 2019 року на адресу Північно-західного апеляційного господарського суду надійшов відзив від Позивача, в котрому з підстав, наведених у даному відзиві. Позивач просив відмовити в задоволенні апеляційної скарги, а рішення місцевого господарського суду залишити без змін. Позивач зауважив, що якби на зазначені земельній ділянці знаходився об'єкт нерухомості, належний Відповідачу 1 на праві власності, земельний аукціон щодо неї не проводився б, а Відповідач 1 мав би право при належному зверненні до Позивача отримати таку земельну ділянку в оренду для обслуговування зазначеного об'єкту.

Ухвалою Північно-західного апеляційного господарського суду від 11 грудня 2019 року було призначено справу № 924/369/19 до розгляду на 22 січня 2020 року об 14:00 год..

Ухвалою Північно-західного апеляційного господарського суду від 16 січня 2019 року було задоволено клопотання Позивача про участь в судовому засіданні в режимі відеоконференції та призначено розгляд справи в режимі відеоконференції з Господарським судом Хмельницької області.

В судове засідання від 22 січня 2019 року представник Відповідача 2 не з'явився, про причини неявки суд не повідомив.

З наявних в матеріалах справи рекомендованих повідомлень про вручення поштового відправлення вбачається, що сторони були належним чином повідомлені про час та дату судового засідання .

Частиною 1 статті 202 ГПК України передбачено, що неявка у судове засідання будь-якого учасника справи за умови, що його належним чином повідомлено про дату, час і місце цього засідання, не перешкоджає розгляду справи по суті, крім випадків, визначених цією статтею.

Разом з тим, суд констатує, що ухвалою суду від 11 грудня 2020 року, сторони повідомлялися про дату, час та місце розгляду справи (в розумінні частини 2 статті 120 ГПК України) та не викликалися (в розумінні частини 1 статті 120 ГПК України). З огляду на що, колегія апеляційного господарського суду вбачає за можливим розглядати дану апеляційну скаргу без участі уповноважених представників Відповідача 2, за наявними в матеріалах справи доказами, тим більше з огляду на закінчення стоку розгляду апеляційної скарги.

В судовому засіданні від 22 січня 2020 року представник Відповідача 1 підтримав доводи апеляційної скарги, просив задоволити апеляційну скаргу та скасувати рішення місцевого господарського суду. Зазначив, що на його переконання судом першої інстанції було досліджено лише, ті докази, що подані Позивачем, при цьому залишено поза увагою докази подані іншими сторонами. Також, зазначив, що підставою для вчинення реєстраційної дій був договір купівлі-продажу такого майна. А наявність такого майна на зазначеній земельній ділянці підтверджується окрім договору купівлі-продажу й іншими доказами долученими до матеріалів справи.

В судовому засіданні від 22 січня 2020 року представник Позивача заперечив проти доводів, наведених в апеляційній скарзі, з підстав, наведених у відзиві, просив рішення суду першої інстанції залишити без змін, а апеляційну скаргу Відповідача 1 без задоволення. При цьому Позивач зауважив, що на даній земельній ділянці відсутнє нерухоме майно, про яке говорить відповідач 1, що підтверджується договором оренди та експертним висновком до нього.

Заслухавши пояснення представника Позивача, Відповідача 1, дослідивши матеріали справи та обставини на предмет повноти їх встановлення, надання їм судом першої інстанції належної юридичної оцінки, вивчивши доводи апеляційної скарги Відповідача 1 стосовно дотримання норм матеріального і процесуального права судом першої інстанції, колегія суддів Північно-західного апеляційного господарського суду дійшла висновку, що апеляційну скаргу слід задоволити, а оскаржуване рішення скасувати та прийняти нове рішення, яким відмовити в задоволенні позовних вимог. При цьому колегія виходила з наступного.

Із наявних у справі та досліджених судом доказів слідує, що згідно інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна від 21 листопада 2019 року, сформованої Позивачем, Відповідачем 2 за Відповідачем 1 на підставі договору купівлі-продажу від 18 листопада 2003 року, укладеного між ДП "Сервіс плюс" ТОВ "Техбудінвестпроект" та Відповідачем 1, зареєстровано право власності на приміщення складів-магазинів загальною площею 428,6 кв.м. (том 1, а.с. 10-12).

15 квітня 2010 року Позивачем в особі управління земельних ресурсів та земельної реформи проведено аукціон щодо права на оренду земельної ділянки площею 0,06 га по вул. Купріна, 54/2В під будівництво об`єкту комерційного призначення.

26 травня 2010 року між Позивачем та Відповідачем було укладено договір № 10 купівлі-продажу права оренди земельної ділянки (том 1, а.с. 15-16; надалі - Договір).

В силу дії пункту 1.1 Договору, Позивач на підставі рішення 28-ї сесії Позивача від 23 вересня 2009 року №58 "Про затвердження переліку земельних ділянок, право на оренду яких може бути отримано на земельному аукціоні та внесення змін до рішень сесій міської ради", протоколу засідання постійно діючої комісії № 2 від 15 квітня 2010 року та протоколу земельного аукціону на право оренди земельної ділянки по лоту № 13 від 15 квітня 2010 року, продав право оренди на земельну ділянку Відповідачу 1, а Відповідач 1 купив право оренди на земельну ділянку площею 0,06 га по вул. Купріна, 54/2В під будівництво об`єкту комерційного призначення, і має сплатити відповідну грошову суму за вказану земельну ділянку, визначену у пункті 2.1 Договору. Договір підписаний та скріплений печатками сторін.

27 липня 2010 року між Позивачем та Відповідачем 1 укладено договір оренди землі № 37 (надалі - Договір оренди; том 1, а.с. 17-18).

Згідно пункту 1 Договору оренди, Позивач надає, а Відповідач 1 приймає в строкове платне користування земельну ділянку на підставі рішень 28-ї сесії Позивача від 23 вересня 2009 року № 58 "Про затвердження переліку земельних ділянок, право на оренду яких може бути отримано на земельному аукціоні та внесення змін до рішень сесій міської ради", 33-ї сесії Позивача від 26 лютого 2010 року № 41 "Про затвердження технічних паспортів земельних ділянок та продаж права оренди земельних ділянок", протоколу засідання постійно діючої конкурсної комісії № 2 від 15 квітня 2010 року, договору купівлі-продажу права оренди земельної ділянки від 26 травня 2010 року №10, із земельної житлової та громадської забудови, яка знаходиться в місті Хмельницькому по вул. Купріна, 54/2В.

В силу дії пункту 2 Договору оренди, в оренду передається земельна ділянка загальною площею 600 кв. м, землі відведені під будівництво.

Відповідно до пункту 3 Договору оренди, на земельній ділянці знаходяться об`єкти нерухомого майна - відсутні, а також інші об`єкти інфраструктури - відсутні.

Пунктом 15 Договору оренди передбачено, що земельна ділянка передається в оренду під будівництво об`єкту комерційного призначення (автотехобслуговування, оптова торгівля та складське господарство, роздрібна торгівля та комерційні послуги, ринкова інфраструктура, дослідження та розробки).

Договір підписаний та скріплений печатками сторін та зареєстрований державним підприємством "Центр державного земельного кадастру" Хмельницької регіональної філії про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 27 липня 2010 року за №137.

Також, Позивачем в підтвердження своїх позовних вимог було долучено до матеріалів справи довідку Виконавчого комітету Хмельницького бюро технічної інвентаризації Хмельницької міської ради від 23 листопада 2018 року №1965/01-18 (том 1, а.с. 37), в змісті котрої зазначено, що за вказаною адресою (м. Хмельницький, вул. Купріна, 54/2В) значиться земельна ділянка вільна від забудови, яка перебуває в комунальній власності міста Хмельницького.

Окрім того, Позивачем в підтвердження своїх позовних вимог було долучено висновок на відведення земельної ділянки на будівництво № 869 від 7 грудня 2009 року Хмельницької міської санітарно-епідеміологічної станції Державного санітарно-епідеміологічного нагляду Міністерства охорони здоров`я України в якому зазначено, що земельна ділянка, яка знаходиться за адресою м. Хмельницький, вул. Купріна, 54/2В вільна від забудови (том 1, а.с. 80).

Позивач, вважаючи, що вказане рішення Відповідача 2 порушує його права, оскільки на переконання останнього, земельна ділянка, відносно якої прийнято вказане рішення вільна від будь-якої забудови, звернувся до суду з позовом про визнання недійсним та скасування в судовому порядку рішення Відповідача 2.

Розглядаючи спірні правовідносини саме з огляду на предмет позову та матеріально-правове обгрунтування підставності позовних вимог, колегія суддів зазначає наступне.

Зважаючи на предмет позовної вимоги котрий полягає у скасуванні запису про проведену державну реєстрацію речового права, колегія суддів приходить до висновку, що такий спір є приватноправовим і за суб'єктним складом сторін підлягає розгляду за правилами цивільного судочинства, оскільки його вирішення впливає на права та обов'язки цієї фізичної особи. При цьому колегія суддів звертає увагу на те, що спір у цій справі стосується виключно проведення державної реєстрації права власності на майно, а не підстав набуття такого права, що не може бути підставою для розгляду спору адміністративними судами, оскільки формально предметом спору хоча і є правомірність дій Відповідача 2 щодо реєстрації права, проте фактично позов заявлено з метою захисту цивільного права.

Поряд з тим, колегією суддів приймається до уваги, що відповідно до пункту 1 частини першої статті 2 Закону України від 1 липня 2004 року № 1952-IV «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень - офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

Отже, право або інтерес Позивача, який вважає себе власником земельної ділянки, може бути порушено внесенням до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно відомостей про наявність права оренди іншої особи. При цьому, колегія суддів констатує, що рішення суб'єкта державної реєстрації прав про державну реєстрацію прав із внесенням відповідного запису до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно вичерпує свою дію.

Відтак, колегія суддів приходить до висновку, що належним способом захисту права або інтересу Позивача у даній справі є не визнання недійсним та скасування рішення суб'єкта державної реєстрації прав про державну реєстрацію прав, а скасування саме запису про проведену державну реєстрацію права оренди (частина друга статті 26 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень»).

Дана правова позиція наведена в Постановах Великої Палати Верховного Суду від 4 вересня 2018 року по справі № 915/127/18; від 16 січня 2019 року по справі № 755/9555/13 та постанові від 29 травня 2019 року по справі № 367/2022/15-ц.

Водночас, відносини, що виникають у сфері державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, регулюються Законом України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень».

Згідно з частиною другою статті 3 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» речові права на нерухоме майно та їх обтяження, що підлягають державній реєстрації відповідно до цього Закону, виникають з моменту такої реєстрації.

У Державному реєстрі прав реєструються речові права та їх обтяження на земельні ділянки, а також на об`єкти нерухомого майна, розташовані на земельній ділянці, переміщення яких неможливе без їх знецінення та зміни призначення, а саме: підприємства як єдині майнові комплекси, житлові будинки, будівлі, споруди, а також їх окремі частини, квартири, житлові та нежитлові приміщення (частина перша статті 5 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень»).

Відповідно до частини п`ятої статті 12 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» відомості Державного реєстру прав вважаються достовірними і можуть бути використані у спорі з третьою особою, доки їх не скасовано у порядку, передбаченому цим Законом. Будь-які дії особи, спрямовані на набуття, зміну або припинення речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, зареєстрованих у Державному реєстрі прав, вчиняються на підставі відомостей, що містяться в цьому реєстрі.

Згідно з положеннями частини сьомої статті 16 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» державна реєстрація прав проводиться на підставі заяви власника, іншого право набувача, сторони правочину, за яким виникло право, уповноваженої ними особи або державного кадастрового реєстратора у випадках, передбачених цим Законом.

В силу дії частини третьої статті 17 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» документи, що встановлюють виникнення, перехід, припинення прав на нерухоме майно та їх обтяжень, і подаються для державної реєстрації прав, повинні відповідати вимогам, встановленим цим Законом та іншими нормативно-правовими актами.

При цьому, відповідно до пункту 1 частини другої статті 9 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» державний реєстратор: встановлює відповідність заявлених прав і поданих документів вимогам законодавства, а також відсутність суперечностей між заявленими та вже зареєстрованими правами на нерухоме майно та їх обтяженнями, зокрема: відповідність обов'язкового дотримання письмової форми правочину та його нотаріального посвідчення (у випадках, встановлених законом); відповідність повноважень особи, яка подає документи на державну реєстрацію прав та їх обтяжень; відповідність відомостей про нерухоме майно, наявних у Державному реєстрі прав та поданих документах; наявність обтяжень прав на нерухоме майно, зареєстрованих відповідно до вимог цього Закону; наявність факту виконання умов правочину, з якими закон та/або договір (угода) пов'язує можливість проведення державної реєстрації виникнення, переходу, припинення прав на нерухоме майно або обтяження таких прав.

Системний аналіз наведених правових норм дає підстави прийти до висновку, що право власності на об'єкти нерухомого майна підлягають обов'язковій державній реєстрації. Державна реєстрація здійснюється за заявою власника майна та доданими до неї правовстановлюючими документами, що підтверджують набуття права власності на відповідні об'єкти. При цьому, державний реєстратор, приймаючи рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, про відмову в державній реєстрації, про її зупинення, внесення змін до Державного реєстру прав, зобов'язаний перевірити відповідність поданих документів вимогам законів та інших нормативно-правових актів, перевірити відсутність суперечностей між наявною в Державному реєстрі інформацією та поданими документами, встановити відсутність заборон та обмежень щодо об'єктів нерухомого майна.

Вичерпний перелік підстав для відмови у проведенні державної реєстрації визначений у частині першій статті 24 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень».

Зокрема, у державній реєстрації прав та їх обтяжень може бути відмовлено у разі, якщо: заявлене речове право, обтяження не підлягають державній реєстрації відповідно до цього Закону; заява про державну реєстрацію прав подана неналежною особою; подані документи не відповідають вимогам, встановленим цим Законом; подані документи не дають змоги встановити набуття, зміну або припинення речових прав на нерухоме майно та їх обтяження; наявні суперечності між заявленими та вже зареєстрованими речовими правами на нерухоме майно та їх обтяженнями; наявні зареєстровані обтяження речових прав на нерухоме майно; заяву про державну реєстрацію обтяжень щодо попереднього правонабувача подано після державної реєстрації права власності на таке майно за новим правонабувачем; після завершення строку, встановленого частиною третьою статті 23 цього Закону, не усунені обставини, що були підставою для прийняття рішення про зупинення розгляду заяви про державну реєстрацію прав; заяву про державну реєстрацію прав та їх обтяжень під час вчинення нотаріальної дії з нерухомим майном, об'єктом незавершеного будівництва подано не до нотаріуса, який вчинив таку дію; заяву про державну реєстрацію прав та їх обтяжень в електронній формі подано особою, яка згідно із законодавством не має повноважень подавати заяви в електронній формі; заявником подано ті самі документи, на підставі яких заявлене речове право, обтяження вже зареєстровано у Державному реєстрі прав; заявника, який звернувся із заявою про державну реєстрацію прав, що матиме наслідком відчуження майна, внесено до Єдиного реєстру боржників.

Згідно з частиною другою статті 26 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» у разі скасування на підставі рішення суду рішення про державну реєстрацію прав, документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав, скасування записів про проведену державну реєстрацію прав, а також у випадку, передбаченому підпунктом «а» пункту 2 частини шостої статті 37 цього Закону, до Державного реєстру прав вноситься запис про скасування державної реєстрації прав.

Пунктом 1 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень передбачено, що цей порядок визначає умови, підстави та процедуру проведення відповідно до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» державної реєстрації речових прав на нерухоме майно, об`єкти незавершеного будівництва та їх обтяжень (далі - державна реєстрація прав), перелік документів, необхідних для її проведення, права та обов`язки суб`єктів у сфері державної реєстрації прав, а також умови, підстави та процедуру взяття на облік безхазяйного нерухомого майна.

Відповідно до положень пункту 12 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень розгляд заяви та документів, поданих для державної реєстрації прав, здійснюється державним реєстратором, який встановлює черговість розгляду заяв, що зареєстровані в базі даних заяв на таке майно, відповідність заявлених прав і поданих документів вимогам законодавства, відсутність суперечностей між заявленими та вже зареєстрованими речовими правами та їх обтяженнями, а також наявність підстав для проведення державної реєстрації прав, зупинення розгляду заяви, зупинення державної реєстрації прав, відмови в державній реєстрації прав.

Колегія суддів досліджуючи позовні вимоги Позивача в розрізі поданих ним до матеріалів справи доказів, зважаючи при цьому на заперечення Відповідача 1, зазначені в апеляційній скарзі щодо підставності та законності дій державного реєстратора Відповідача 2 зазначає наступне.

Управлінням з питань реєстрації Позивача було долучено до матеріалів справи копію реєстраційної справи № 101 приміщення складів-магазинів в м. Хмельницький по вул. Купріна, 54/2В (том 1, а.с. 149-155).

З дослідження даної реєстраційної справи вбачається, що державним реєстратором були вчинені всі дії відповідно до пункту 1 частини другої статті 9 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», а саме: встановлено відповідність заявлених прав і поданих документів вимогам законодавства, а також відсутність суперечностей між заявленими та вже зареєстрованими правами на нерухоме майно та їх обтяженнями, зокрема: відповідність обов'язкового дотримання письмової форми правочину та його нотаріального посвідчення (у випадках, встановлених законом); відповідність повноважень особи, яка подає документи на державну реєстрацію прав та їх обтяжень; відповідність відомостей про нерухоме майно, наявних у Державному реєстрі прав та поданих документах; наявність обтяжень прав на нерухоме майно, зареєстрованих відповідно до вимог цього Закону; наявність факту виконання умов правочину, з якими закон та/або договір (угода) пов'язує можливість проведення державної реєстрації виникнення, переходу, припинення прав на нерухоме майно або обтяження таких прав.

При цьому, покликання Позивача (так саме як суду першої інстанції в оскаржуваному рішенні) на довідку Хмельницького бюро технічної інвентаризації за № 2707/01-03/11 від 21 листопада 2018 року, як доказ на підтвердження того, що зазначене земельна ділянка вільна від забудови, а відтак дане є підставою для скасування запису державного реєстратора Відповідача 2, суд апеляційної інстанції оцінює критично, з огляду на таке.

По-перше, з переліку документів внутрішнього опису реєстраційної справи № 101 (том 1, а.с. 150) не вбачається, що державним реєстраторам Відповідача 2, під час вчинення оскаржуваної реєстраційної дії, було здійснено відповідний запит, відповідь на який була долучена Позивачем до матеріалів справи та яка (на переконання Позивача) мала б бути підставою для відмови у вчинені реєстраційної дії. Відповідно, колегія суду наголошує на тому, що Позивачем не доведено, а в матеріалах справи відсутні докази того, що даний лист був відповіддю саме на звернення державного реєстратора Відповідача 2 та був залишений ним поза увагою під час вчинення реєстраційної дії.

По-друге, зі змісту вказаного листа вбачається, що Хмельницьке бюро технічної інвентаризації повідомило, що за зазначеною адресою знаходиться земельна ділянка вільна від забудови, при цьому, колегія суддів зауважує, що бюро технічної інвентаризації є тим органом, котрий здійснював реєстрацію права власності, а не ведення обліку земельних ділянок (вільних від забудови) та їх огляд щодо наявності чи відсутності там нерухомості.

Відтак, суд апеляційної інстанції відхиляє даний доказ, як неналежний і допустимий доказ щодо підставності позову Позивача в цій справі.

По-третє, суд наголошує на тому, що з огляду на те, що Відповідач 2 вчинив запис про проведену реєстрацію за Відповідачем 1 права власності на приміщення складів-магазинів (що оспорюється Позивачем в даній справі) лише 26 листопада 2018 року (з огляду на факт того, що це є першою реєстрацією вказаного майна), то апріорі лише з даної дати вказані приміщення внесені в реєстр, як об'єкт нерухомого майна (котрий належить Відповідачу 1), і лише з даної дати Хмельницьке бюро технічної інвентаризації (як і інші органи) мало законні підстави вказувати, що на даній земельній ділянці знаходиться об'єкт нерухомого майна, і відповідно, що на переданій Позивачем Відповідачу 1 земельній ділянці є забудова.

Відтак, видаючи довідку № 2707/01-03/11 від 21 листопада 2018 року (дата що передувала реєстрації) Хмельницьке бюро технічної інвентаризації апріорі не могло вказувати про наявність забудови на вказаній земельній ділянці (об'єкту нерухомості), а відтак, з огляду на вищевказане (попередні чотири абзаци), дана довідка не може слугувати (належним та допустимим) доказом в підтвердження доводів позовної заяви (до висновків про що прийшов місцевий господарський суд).

Крім того, дослідивши Договір № 10 купівлі-продажу права оренди земельної ділянки (том 1, а.с. 15) суд констатує, що предметом даного договору є: право оренди на земельну ділянку площею 0, 06 га по вулиці Купріна, 54/2В під будівництво об'єкту комерційного призначення.

При цьому уже в Договорі оренди в розділі Об'єкт оренд зазначено (на що місцевий господарський суд уже звернув увагу), що: на земельній ділянці знаходиться об'єкт нерухомого майна - відсутні, а також інші об'єкти інфраструктури - відсутні (том 1, а.с. 17).

Водночас, в підтвердження своїх позовних вимог Позивачем долучено висновок на відведення земельної ділянки на будівництво № 869 від 7 грудня 2009 року Хмельницької міської санітарно-епідеміологічної станції Державного санітарно-епідеміологічного нагляду Міністерства охорони здоров`я України, в пункті 9 (Використання ділянки в минулому (протягом останніх ста років) - на якому акцентує увагу Позивач) зазначено, що земельна ділянка, яка знаходиться за адресою м. Хмельницький, вул. Купріна, 54/2В - вільна від забудови (том 1, а.с. 80).

Разом з тим суд констатує, що у даному висновку експертизи зазначено, що дана земельна ділянка придатна для будівництва об'єкту комерційного призначення і вважається за можливе бути погодженою (том 1, а.с. 80 на звороті).

Поряд з тим, дослідивши Витяги з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки, подані Позивачем (том 1, а.с. 27, 32, 35), суд констатує, що в розділі назва земельної ділянки зазначено: під будівництво об'єкту комерційного призначення (автотехобслуговування, оптова торгівля та складське господарство, роздрібна торгівля та комерційні послуги, ринкова інфраструктура, дослідження та розробки).

Разом з тим, оцінивши вищевказані докази (Договір оренди, висновок на відведення земельної ділянки від 7 грудня 2009 року Хмельницької міської санітарно-епідеміологічної станції) апеляційний господарський суд наголошує на тому, що всі ці документи, як і довідка БТІ також датуються датою, що передує реєстрації складу-магазину, як нерухомого майна, яка проведена лише 26 листопада 2018 року (з огляду на факт того, що це є першою реєстрацією вказаного майна), то відповідно лише з даної дати вказані приміщення внесені в реєстр, як об'єкт нерухомого майна (котрий належить Відповідачу 1), і лише з даної дати вбачається, що на даній земельній ділянці знаходиться об'єкт нерухомого майна, і відповідно, що на переданій Позивачем Відповідачу 1 земельній ділянці є забудова.

Дане в свою чергу, призводить апеляційний господарський суд до висновку про те, що і ці докази подані Позивачем не є належними та допустимими доказами, які б могли б встановлювати факт наявності чи відсутності об'єкту нерухомого майна на спірній ділянці, та відповідно не можуть доводити підставність поданого Позивачем позову.

Все вищевказане стосується і долученої Позивачем копії технічного паспорта (том 1, а.с. 83-89) об'єкта продажу (земельної ділянки право на оренду якої може бути отримано на земельному аукціоні), де в розділі відомості про природній та господарський стан земельної ділянки вказано - вільна від забудови.

Водночас досліджуючи вищевказані докази, подані Позивачем суд вважає за доцільне оцінити і докази, подані Відповідачем 1 в заперечення позовних вимог (чого місцевим господарським судом в оспорюваному рішенні зроблено не було).

При цьому, дослідивши технічний паспорт, виданий Хмельницьким бюро технічної інвентаризації від 6 грудня 2013 року (том 1, а.с. 60-64), який засвідчений та підписаний відповідними посадовими особами, суд апеляційної інстанції констатує, що у ньому зазначено наступне: технічний паспорт виданий на приміщення складів-магазинів за адресою м. Хмельницький вул. Купріна, 54/2В.

Відповідно, колегія суддів звертає увагу, що Відповідачем 1 стверджується про існування на зазначеній земельній ділянці, яка в свою чергу була відведена саме під будівництво об'єкту комерційного призначення (автотехобслуговування, оптова торгівля та складське господарство, роздрібна торгівля та комерційні послуги, ринкова інфраструктура, дослідження та розробки), саме й такого виду нерухомого майна як склад-магазин, що в свою чергу не суперечить цільовому призначенню такої земельної ділянки.

Вказане в свою чергу, зважаючи на власника такого нерухомого майна, опосередковано пояснює чому саме Відповідач 1 придбав право оренди на таку земельну ділянку з відповідним призначенням.

Окрім того, Відповідачем 1 було долучено до матеріалів справи Звіт Державного підприємства «Подільський експортно-технічний центр Держгірпромнагляду України» від 16 листопада 2012 року, з котрого вбачається, що при проведенні технічного обстеження будівлі було встановлено склад-магазин площею 422,4 м.кв. Відповідача 1, що розміщений на території ДП «Ринок Дубово» по вулиці Купріна, 54/2 в м. Хмельницький. Рік забудови - 2002 р. (том 1, а.с. 107-110).

До даного висновку долучено кваліфікаційний сертифікат відповідального виконавця робіт (послуг) експерта (том 1, а.с. 111).

Окрім того, Відповідачем 1 було долучено до матеріалів справи звіт про проведення технічного обстеження об'єкту - Склад-магазин площею 422,4 м.кв. Відповідача 1 по вул. Купріна, 54/2В м. Хмельницький (том 1, а.с. 112-115), за висновками якого зазначено, що вказана споруда (склад-магазин) побудована ще у 2002 році, разом з тим у 2006 році було зроблено поліпшення зазначеного об'єкта і проведена поточна інвентаризація.

До такого висновку було долучено поверховий план та фото зазначеного об'єкта, а також кваліфікаційний сертифікат відповідального виконавця експерта (том 1, а.с. 119).

При цьому, колегія суддів дослідивши такі докази Відповідача 1, в контексті заперечення Позивача щодо факту існування на такій земельній ділянці саме складу-магазину (як нерухомого майна), зазначає, що Позивач зважаючи на свою позицію щодо відсутності майна, не був позбавлений долучити до матеріалів справи (чи клопотати у суду) висновок будівельно-технічної експертизи щодо наявності чи відсутності складу-магазину на орендованій Позивачем земельній ділянці як нерухомого майна, в розрізі висновків, поданих Відповідачем 1 щодо наявності на такій земельній ділянці такого нерухомого майна.

Вищевказане ще раз вказує на необгрунтованість поданого Позивачем позову будь-якими належними та допустимими доказами, та по суті, про голослівність тверджень Позивача щодо незаконності дій Відповідача 2 при реєстрації складу-магазину Відповідача 1, як нерухомого майна.

Водночас, зважаючи на предмет позовної вимоги, а саме скасування запису державної реєстрації, колегія суддів досліджує вимоги та заперечення сторін саме в межах позовної вимоги, і при цьому не має процесуальної можливості виходити за межі позовних вимог та розглядати інші вимог чи заперечення що не входять в предмет такого дослідження зважаючи на предмет позову.

Апеляційний господарський суд констатує, що оскаржуючи дії державного реєстратора Позивач акцентує увагу на тому, що реєстратор- вчиняючи оскаржувану реєстраційну дію, повинен був перевірити факт виникнення та переходу права власності на майно, проте не здійснив таких дій.

Однак, колегія суддів дослідивши Закон України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (а саме статтю 9), а також Порядок державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, не вбачає яким пунктом чи статтею передбачено вчинення таких дій державним реєстратором як перевірка факту набуття речових прав продавця.

При цьому, Позивачем не зазначене й про таку пряму норму закону і в самій позовній заяві.

Поряд з тим, колегією суддів досліджено виконання державним реєстратором, під час вчинення оскаржуваної реєстраційної дії, саме статті 9 даного Закону, що й було описано вище у даній постанові та не знайдено відхилення чи невиконання таким реєстратором певних дій до вчинення реєстраційної дії, що й підтверджується доказами, долученими до матеріалів справи.

Разом з тим суд констатує, що Позивач покликається на статтю 24 Закон України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», як на підставу відмови у вчиненні реєстраційної дії, а саме якщо подані документи не відповідають вимогам, встановленим цим Законом, або не дають змоги встановити відповідність заявлених прав документам, що їх посвідчують.

Між тим, колегія суддів звертає увагу Позивача що дана стаття містить посилання саме на Закон України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», а не будь-який інший закон.

Окрім того, колегія суддів звертає увагу, що статтею 22 Закон України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» зазначено, що відповідальність за достовірність даних, що містяться в документах, поданих для державної реєстрації прав, несе заявник, якщо інше не встановлено судом.

Підсумовуючи усе вищеописане, колегія суддів звертає увагу, що Позивачем не зважаючи на заявлену позовну вимогу щодо скасування запису, всіма доказами та поясненнями намагався довести не порушення державного реєстратора під час вчинення реєстраційної дії, а факт відсутності майна на такій земельній ділянці Відповідача 1. При цьому, колегія суддів звертає увагу, що предмет позову не може відрізнятися від викладу обставин, якими Позивач обгрунтовує свої позовні вимоги.

З огляду на зазначене, колегія суддів звертає увагу, що така реєстрація речового права була вчинена на підставі договору купівлі-продажу від 18 листопада 2003 року, підписаного та скріпленого відтисками печаток сторін (том 1, а.с. 57-58) та акту приймання-передачі об'єкта нерухомого майна від 18 листопада 2003 року (том 1, а.с. 59).

При цьому, аналіз таких документів, поданих для реєстратора, показує, що даний договір купівлі-продажу укладений в простій письмовій формі відповідно до вимог статті 44 Цивільного кодексу УРСР.

Поряд з тим, матеріали справи не містять підтвердження факту відсутності у продавця права продажу цього об'єкту так як і не містять доказів визнання у встановленому законом порядку такого договору недійсним.

суд наголошує, що згідно зі статтею 128 Цивільного кодексу УРСР (який діяв на момент укладення договору купівлі-продажу) право власності у набувача майна по договору виникає з моменту передачі майна, якщо інше не встановлено законом або договором.

При цьому, лише договір купівлі-продажу житлового будинку підлягав обов'язковій державній реєстрації.

Аналіз договору купівлі-продажу свідчить, що в ньому відсутні інші положення щодо моменту виникнення у покупця права власності на об'єкт.

При цьому, помилковим вважається посилання суду першої інстанції в обгрунтування своїх висновків (так як і Позивача) на відсутність реєстрації спірного майна, оскільки, якщо сторонами угоди, пов'язаної з переходом права власності (окрім переходу права власності саме на житловий будинок) на майно, не дотримано вимог нормативних актів стосовно реєстрації майна, наприклад, правил державної реєстрації об'єктів нерухомого майна, то сама лише ця обставина не є підставою визнання такої угоди недійсною, а в цілому для відхилення у вчиненні реєстраційної дії, оскільки реєстрація майна не є елементом форми угоди. Зважаючи на зазначене, відсутність державної реєстрації спірного об'єкту нерухомості жодним чином не впливає на відповідність договору купівлі-продажу нерухомого майна чинному саме на той час цивільному законодавству та не позбавляє покупця права власності на це майно, набуте на підставі договору купівлі-продажу, який на переконання колегії суддів є належним відповідним правовстановлюючим документом.

Наведеної правової позиції дотримується також Верховний Суд України при здійсненні касаційного перегляду судових рішень у справах про визнання угод недійсними (постанови ВСУ від 27 вересня 2005 у справі N 13/529пд та від 25 липня 2006 року в справі N 69/8-05).

Поряд з тим апеляційний господарський суд наголошує на тому, що на час вирішення судом даного спору правомірність договору купівлі-продажу ніким не оспорена, у встановленому законом порядку договір купівлі-продажу недійсним не визнано, що сторонами не заперечується. Водночас, встановлення недійсності цивільно-правового правочину не належить до предмета доказування в даній справі.

Окрім того, дослідивши Інформацію з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно (том 1, а.с. 10-12), вбачається, що така реєстрація нерухомого майна за Відповідачем 1 була вчинена ще й за існування відповідного речового права Відповідача 1 на земельну ділянку на котрій й знаходиться таке нерухоме майно.

Відтак, дослідивши перелік підстав для відмови у проведенні державної реєстрації визначений у частині першій статті 24 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» в розрізі доказів, що були надані Відповідачем 1 для здійснення такої державної реєстрації та обгрутованості підстав Позивачем щодо відмови у здійсненні такої реєстрації, колегія суддів приходить до висновку, що реєстратором були вчинені всі реєстраційні дії перед вчинення такої реєстрації (що підтверджується реєстраційною справою та переліком реєстраційних дій) і саме на підставі документів які подаються для вчинення такої реєстраційної дії (зважаючи на докази долучені до матеріалів справи).

Таким чином, надаючи перевагу одному доказу над іншим (в тому числі й виданих тією ж самою юридичною особою) місцевим господарським судом не перевірено обставин справи, що мають значення для вирішення спору (зокрема, наявність технічного паспорту щодо нерухомого майна на зазначеній земельній ділянці), у зв`язку з чим місцевий господарський суд дійшов передчасного висновку про допустимість та прийняття одного доказу над іншим (не обгрунтувавши причини відхилення та не прийняття іншого доказу поданого Відповідачем 1).

У рішенні Європейського суду з прав людини у справі «Кузнєцов та інші проти Російської Федерації» зазначено, що одним із завдань вмотивованого рішення є продемонструвати сторонам, що вони були почуті, вмотивоване рішення дає можливість стороні апелювати проти нього, нарівні з можливістю перегляду рішення судом апеляційної інстанції. Така позиція є усталеною у практиці ЄСПЛ (рішення у справах «Серявін та інші проти України», «Проніна проти України») і з неї випливає, що ігнорування судом доречних аргументів сторони є порушенням статті 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод.

Суд в оскаржуваному судовому рішенні у достатній мірі не виклав мотиви відхилення поданих доказів, адже право на захист може вважатися ефективним тільки тоді, якщо зауваження сторін насправді «заслухані», тобто належним чином судом вивчені усі їх доводи, орган влади зобов`язаний виправдати свої дії, навівши обґрунтування своїх рішень (рішення ЄСПЛ у справах «Мала проти України»; «Суомінен проти Фінляндії»).

Відповідно колегія суддів зважючи на основний довід Позивача щодо відсутності майна на спірній земельній ділянці, котрим Позивач обґрунтовує підставність своїх позовних вимог та зважаючи на докази, долучені Відповідачем 1 до матеріалів справи в заперечення такої позиції Позивача, зазначає, що судова колегія не наділена правом приймати до уваги тільки докази, подані Позивачем, що є в свою чергу є порушенням «балансу інтересів», а відтак досліджує всі доказ у сукупності з іншими доказами, поданими як Позивачем так і Відповідачем.

Відповідно до статті 86 Господарського процесуального кодексу України, суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об'єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв'язок доказів у їх сукупності.

Підсумовуючи усе вищеописане, колегія суддів зауважує, що з огляду на все вищевказане у даній постанові Північно-західний апеляційний господарський суд констатує про відсутність підстав для задоволення позову Позивача, та відповідно повністю відмовляє в його задоволенні.

Відтак, Північно-західний апеляційний господарський суд, вважає подану Відповідачем 1 апеляційну скаргу підставною та обгрунтованою, що знайшло своє підтвердження в даній судовій постанові.

Відповідно суд скасовує рішення Господарського суду Хмельницької області від 18 жовтня 2019 року.

Згідно частини 1 статті 269 ГПК України: суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними у ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги.

Водночас, Північно-західним апеляційний господарський суд приходить до висновку про неповне з'ясування місцевим господарським судом обставин, що мають значення для справи та невідповідність висновків, викладених в рішенні суду першої інстанції обставинам справи, що в силу дії пунктів 1, 2 та 3 частини 1 статті 277 ГПК України є підставою для скасування оспорюваного рішення на підставі пункту 2 частини 1 статті 275 ГПК України.

З огляду на усе вищевказане в даній судовій постанові, суд апеляційної інстанції приходить до висновку про скасування рішення місцевого господарського суду та прийняття нового рішення, котрим повністю відмовлено в задоволенні позовних вимог.

Судові витрати, в силу дії приписів статті 129 ГПК України, за розгляд апеляційної скарги, суд покладає на Позивача.

Керуючись статтями 129, 269-276, 280, 281-284 Господарського процесуального кодексу України, суд -

ПОСТАНОВИВ:

1. Апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Хмельницька універсальна компанія" на рішення Господарського суду Хмельницької області від 18 жовтня 2019 року в справі № 924/369/19 - задоволити.

2. Рішення Господарського суду Хмельницької області від 18 жовтня 2019 року в справі № 924/369/19 - скасувати.

3. Прийняти нове рішення, яким відмовити в задоволенні позовних вимог Хмельницької міської ради про скасування запису.

4. Стягнути з Хмельницької міської ради (м. Хмельницький, вул. Гагаріна, буд. 3, ідентифікаційний код 33332218) на користь Товариства з обмеженою відповідальністю "Хмельницька універсальна компанія" (Хмельницька обл., селище Богданівці, ідентифікаційний код 01883177) - 2881 грн 50 коп. витрат по сплаті судового збору за розгляд апеляційної скарги.

5. Господарському суду Хмельницької області видати відповідний наказ.

6. Постанова набирає законної сили з дня її прийняття.

7. Постанову апеляційної інстанції може бути оскаржено у касаційному порядку до Верховного Суду протягом двадцяти днів з дня складення повного судового рішення.

8. Справу № 924/369/19 повернути Господарському суду Хмельницької області.

Повний текст постанови виготовлено 24 січня 2020 року.

Головуючий суддя Василишин А.Р.

Суддя Грязнов В.В.

Суддя Розізнана І.В.