ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ВОЛИНСЬКОЇ ОБЛАСТІ
РІШЕННЯ

09 січня 2020 р. Справа № 903/946/19

Господарський суд Волинської області у складі:

головуючого судді - Гарбара Ігоря Олексійовича

секретар судового засідання - Коваль Олександр Миколайович

за участю представників сторін:

від позивача: Шевчук Я.Ю.- в.о. обов`язків директора (наказ №09 від 31.12.2019, довіреність від 08.07.2019)

від відповідача: Загоруйко О.С.- довіреність від 05.06.2019

розглянувши у відкритому судовому засіданні в м. Луцьку у приміщенні Господарського суду Волинської області справу №903/946/19 за позовом Публічного акціонерного товариства "Спектр" до Луцької міської ради про визнання поновленим договору оренди землі,

ВСТАНОВИВ:

04.12.2019 Публічне акціонерне товариство "Спектр" звернулося в суд з позовною заявою до Луцької міської ради про визнання поновленим договору оренди землі.

Заява обґрунтована тим, що ПАТ "Спектр" належно виконувало свої обов`язки орендаря по договору оренди, повідомивши орендодавця за 30 днів до закінчення договору оренди землі про намір скористатися переважним правом на продовження його дії тане отримавши протягом 30 днів заперечень стосовно поновлення договору на той самий строк і на тих самих умовах, вважає, що Луцька міська рада порушила переважне право ПАТ "Спектр" на поновлення договору оренди землі.

Ухвалою суду від 05.12.2019 позовну заяву прийнято до розгляду та відкрито провадження у справі за правилами загального позовного провадження.

Публічне акціонерне товариство «Спектр» 17.12.2019 подало заяву про забезпечення позову.

Ухвалою суду від 18.12.2019 заяву задоволено частково. Заборонено Луцькій міські раді передавати у власність, користування (оренду, суборенду), здійснювати поділ, об`єднання або будь-яким іншим способом відчужувати земельну ділянку з кадастровим номером :11:051:0012, яка розташована за адресою: м. Луцьк, вул. Іови Кондзелевича, 24, або її частини; Заборонено Луцькій міській раді (вулиця Богдана Хмельницького,19, місто Луцьк, 43025, ) здійснювати поділ земельної ділянки з кадастровим номером :11:051:0012, яка розташована за адресою: м. Луцьк, вул. Іови Кондзелевича, 24, та реєструвати в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно право постійного користування, або оренди на новоствореної земельні ділянки; Заборонено Луцькій міській раді вносити зміни до Державного земельного кадастру щодо земельної ділянки з кадастровим номером :11:051:0012, яка розташована за адресою: м. Луцьк, вул. Іови Кондзелевича, 24; в іншій частині заяви відмовлено.

Протокольною ухвалою від 23.12.2019 суд закрив підготовче провадження у справі та призначив розгляд справи по суті.

Представник позивача в судовому засіданні позовні вимоги підтримав повністю та просить суд позов задовольнити.

Представник відповідача в судовому засіданні просить суд відмовити у задоволенні позову.

Заслухавши пояснення представників сторін, дослідивши матеріали справи, суд прийшов до наступного висновку.

Як вбачається з матеріалів справи, 04.07.2007 між Луцькою міською радою (орендодавець, відповідач) та Відкритим акціонерним товариством «Спектр» (орендар, позивач) укладено договір оренди землі (а.с.10-12), згідно п.п.1-3 якого орендодавець надає, а орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку для будівництва та обслуговування житлового комплексу, яка знаходиться за адресою: вул. Іови Кондзелевича, 24, кадастровий номер 110510012 (далі - Договір оренди землі).

В оренду передається земельна ділянка загальною площею 8650 кв.м. На земельній ділянці знаходяться будівлі та споруди, які належать орендарю на праві власності.

Договір оренди укладено строком на п`ять років (п.8 договору) та зареєстровано в Державному реєстрі земель 31.07.2007 за №02.

Земельна ділянка передана орендарю за актом прийому-передачі земельної ділянки від 31.07.2007 (а.с.13).

Вказаний договір оренди був поновлений Додатковою угодою від 21.03.2013 (а.с.14-19), укладеною на підставі рішення Луцької міської ради від 31.10.2012 №33/48, зареєстрованою в Державному реєстрі речових прав від 10.02.2014, на той же самий строк (5 років).

Враховуючи викладене, дія договору оренди земельної ділянки комунальної власності на вул. Іова Кондзелевича, 24, кадастровим номером :11:051:0012, площею 0,8650 га, закінчилась 10.02.2019.

Відповідно до п. 8 Договору оренди землі, викладеного в новій редакції, Договір укладено на п`ять років. Після закінчення строку дії Договору Орендар має переважне право поновити його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 30 днів до закінчення строку дії Договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.

Як вбачається з матеріалів справи, 08.01.2019 ПАТ «Спектр» звернулося з заявою до Луцької міської ради про продовження строку дії договору оренди землі (а.с.23-25).

На адресу ПАТ «Спектр» надійшов лист №6.4-7/647/2019 від 27.09.2019 (а.с.26), яким Луцька міська рада повідомила, що підготовлене Управлінням земельних ресурсів Луцької міської ради рішення: «Про поновлення договору оренди землі ПАТ «Спектр» для будівництва та обслуговування житлового комплексу на вул. Іови Кондзелевича, 24» передане у відділі секретаріату Луцької міської ради для включення до переліку питань, що пропонуються для почергового розгляду на засіданні постійної комісії з питань земельних відносин та земельного кадастру та сесії Луцької міської ради.

Відповідно до витягу з протоколу пленарного засідання шістдесят п`ятої сесії міської ради сьомого скликання від 30.10.2019 (а.с.27), рішення про поновлення договору оренди землі ПАТ «Спектр» для будівництва та обслуговування житлового комплексу на вул. Іови Кондзелевича, 24 (площею 0,8650 га) не прийнято, у зв`язку з відсутністю необхідної кількості голосів.

Крім того, після виїзного засідання постійної комісії міської ради з питань земельних відносин та земельного кадастру, 04.11.2019 комісією було прийнято рішення, яким ПАТ "Спектр" рекомендовано надати пропозиції щодо поділу орендованої земельної ділянки кадастровим номером :11:051:0012 (а.с.35).

Спеціальним законом, що регулює питання оренди землі є Закон України "Про оренду землі", яким встановлено, що відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.

Частиною першою статті 124 Земельного кодексу України (далі - ЗК України) передбачено, що передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування згідно з їх повноваженнями, визначеними ст. 122 цього Кодексу, чи договору купівлі-продажу права оренди земельної ділянки (у разі продажу права оренди) шляхом укладення договору оренди земельної ділянки чи договору купівлі-продажу права оренди земельної ділянки.

Згідно із ч.1 ст. 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав і обов`язків.

Сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (ч.1 ст. 627 ЦК України).

За змістом ст. 792 ЦК України майнові відносини, що виникають з договору найму (оренди) земельної ділянки, є цивільно-правовими, ґрунтуються на засадах рівності, вільного волевиявлення та майнової самостійності сторін договору та крім загальних норм цивільного законодавства, щодо договору, договору найму регулюються актами земельного законодавства Земельним кодексом України, Законом України "Про оренду землі".

Законом України "Про оренду землі" визначаються умови укладення, зміни, припинення і поновлення договору оренди землі.

Відповідно до ст. 13 ЗУ "Про оренду землі" під договором оренди землі розуміється договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства. За змістом ст.79 ЗК України земельна ділянка - це частина земної поверхні з установленими межами, певним місцем розташування, з визначеними щодо неї правами.

Згідно ст. 31 ЗУ "Про оренду землі" договір оренди припиняється в разі, зокрема, закінчення строку, на який його було укладено.

Пунктом 8 "Строк дії договору" додаткової угоди від 21.03.2013, зареєстрованої 10.02.2014 (а.с.22) передбачено, що після закінчення строку дії договору орендар має переважне право на поновлення його на новий строк.

Це положення додаткової угоди узгоджується із загальною нормою ч.1 ст. 777 ЦК України та ст. 33 ЗУ "Про оренду землі".

Так, у ч.1 ст. 777 ЦК України законодавець закріпив переважне право наймача, який належно виконує свої обов`язки за договором, на укладення договору на новий строк та передбачив певну процедуру здійснення цього права.

Стаття 33 Закону України "Про оренду землі" фактично об`єднує два випадки пролонгації договору оренди.

Так, у ч.ч. 1-5 ст. 33 цього Закону передбачено, що по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк.

Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі.

До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди.

При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.

Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

Реалізація переважного права на поновлення договору оренди, яка передбачена ч.6 ст. 33 ЗУ "Про оренду землі", можлива лише за умови дотримання встановленої цією нормою процедури та наявності волевиявлення сторін.

Отже, для застосування ч.1 ст. 33 Закону України "Про оренду землі" та визнання за орендарем переважного права на поновлення договору оренди необхідно встановити такі юридичні факти: орендар належно виконує свої обов`язки за договором, орендар до закінчення строку дії договору повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди, орендодавець протягом місяця не повідомив орендаря про наявність заперечень та своє рішення.

Частиною 6 статті 33 Закону України "Про оренду землі" передбачена інша підстава поновлення договору оренди: у разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

При цьому необхідно звернути увагу, що повідомлення орендарем орендодавця про намір скористатися правом на поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених ч. 6 ст.33 ЗУ "Про оренду землі", не вимагається. Суть поновлення договору оренди згідно з цією частиною статті саме і полягає у тому, що орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку оренди, а орендодавець, відповідно, не заперечує у поновленні договору, зокрема у зв`язку з належним виконанням договору оренди землі.

Відсутність такого заперечення, як уже зазначалося, може мати прояв у "мовчазній згоді".

У контексті поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених частиною 6 статті 33 Закону України "Про оренду землі", необхідно зауважити, що такий договір може бути поновлено виключно на тих самих умовах і на той самий строк. Тобто орендар не може вимагати поновлення договору оренди землі на інших умовах. Щодо прав та обов`язків орендодавця слід акцентувати, що він має право заперечити стосовно поновлення згідно із цією частиною статті 33 Закону України "Про оренду землі", і таке заперечення має бути заявлено саме протягом одного місяця після закінчення дії договору оренди землі, що безпосередньо випливає зі змісту частини 6 зазначеної статті.

У подальшому, якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення дії договору оренди і орендодавець не надав заперечень стосовно поновлення цього договору протягом одного місяця після його закінчення, орендар має право звернутися із вимогою про визнання укладеною угоди про поновлення договору на тих самих умовах і на той самий строк. Орендодавець, у свою чергу, в будь-який час до укладення додаткової угоди стосовно поновлення договору на той самий строк і на тих самих умовах може звернутися із вимогою про звільнення земельної ділянки. Тобто договір оренди землі вважатиметься поновленим лише у разі укладення додаткової угоди, про що безпосередньо зазначено у частині 8 статті 33 Закону України "Про оренду землі". При цьому відмову або зволікання в укладенні додаткової угоди до договору оренди землі може бути оскаржено у суді.

Правову позицію щодо розрізнення цих підстав було сформульовано Верховним Судом України, зокрема, у постанові від 25.02.2015 у справі № 6-219цс14 і Великою Палатою Верховного Суду у постановах від 10.04.2018 у справі № 594/376/17-ц та від 10.09.2018 у справі №920/739/17.

З матеріалів справи вбачається, що позивач скористався своїм переважним правом на поновлення договору оренди, оскільки до закінчення строку дії договору направив до Луцької міської ради лист про поновлення договору оренди землі разом із проектом відповідної Додаткової угоди. Отже, орендар належним чином виконав свій обов`язок щодо повідомлення орендодавця не пізніше ніж за 30 днів до закінчення строку дії договору про намір його поновити, як це передбачено умовами договору оренди землі від 04.07.2007, умовами додаткової угоди від 21.03.2013 та не суперечить вимогам ч. 2 ст. 33 ЗУ "Про оренду землі".

Крім того, на земельній ділянці знаходиться нерухоме майно ПАТ «Спектр» - будівля заводоуправління та незавершене будівництво житлового комплексу, що унеможливлює вилучення земельної ділянки з користування ПАТ «Спектр». Отже, відповідачем також порушено принцип цілісності об`єкту нерухомості із земельною ділянкою, на якій цей об`єкт розташований, який відображений в ст. 377 Цивільного кодексу України та ст. 120 Земельного кодексу України,

Будівництво житлового комплексу ПАТ «Спектр» проводить на підставі дозволу на виконання будівельних робіт від 17.11.2010 № 595 (а.с.28), який відповідно до п. 8 прикінцевих положень Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» є чинним до завершення будівництва.

Матеріалами даної судової справи та поясненнями представника ПАТ «СПЕКТР» підтверджується, що позивач протягом строку дії договору оренди землі, а також після закінчення строку дії договору оренди, сплачував орендну плату за користування спірною земельною ділянкою та продовжує користуватись земельною ділянкою на даний час (станом на 05.09.2019 заборгованість по сплаті орендної плати за землю по ПАТ «СПЕКТР» відсутня, а.с.30).

Доводи відповідача про те, що неможливість поновлення договору оренди землі пов`язана з тим, що сфера повноважень щодо розпорядження землями комунальної власності визначена ст.ст. 26, 33 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні". Згідно даних норм Закону, до виключних повноважень міських, селищних, сільських рад належить вирішення питань регулювання земельних відносин, та, зокрема, надання під забудову та для інших потреб земель, що перебувають у власності територіальних громад.

Керуючись даними нормами законодавства, на засіданні Луцької міської ради 30.10.2019 рішення про поновлення договору оренди прийняте не було.

Крім того, як зазначає, що після виїзного засідання постійної комісії міської ради з питань земельних відносин та земельного кадастру, 04.11.2019 комісією було прийнято рішення, яким ПАТ "Спектр" рекомендовано надати пропозиції щодо поділу орендованої земельної ділянки кадастровим номером :11:051:0012. Така пропозиція у членів комісії виникла у зв`язку з можливістю більш раціонального використання даної земельної ділянки. Прийняті комісією рекомендації узгоджуються з нормами Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" та не порушують земельні права позивача, суд відхиляє з огляду на наступне.

Як вбачається з досліджених в судовому засіданні матеріалів справи, позивач з дотриманням строків, передбачених пунктом 8 договору, звернувся до відповідача з листом від 08.01.2019, в якому просив поновити договір. Законодавством визначено, що орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди.

Разом з тим, на земельній ділянці знаходиться нерухоме майно, а будівництво житлового комплексу ПАТ «Спектр» проводить на підставі дозволу на виконання будівельних робіт від 17.11.2010 № 595 (а.с.28), який відповідно до п. 8 прикінцевих положень Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» є чинним до завершення будівництва.

Суд зауважує, що доводи відповідача, щодо неналежного виконання умов договору, не завершене будівництво, а також той факт, що додаткова угода зареєстровано не вчасно (з порушенням строку), а також вважає, що слід враховувати строк дії додаткової угоди не з моменту реєстрації, а з моменту укладення спростовуються тим, що як досліджено в судовому засіданні позивач належно виконує умови договору, заборгованість по сплаті орендної плати за землю відсутня.

Щодо незавершеного будівництва позивач зазначив, що будівництво здійснюється в межах фінансування. Щодо того факту, що додаткова угода зареєстрована з порушенням строків суд зауважує, що терміну для реєстрації додаткової угоди не встановлено, а також Луцька міська рада у листі встановила строк для поновлення договору оренди не пізніше до 09.01.2019 подати документи, що позивачем порушено не було.

Решта заперечень відповідача на пред`явлений позов відхиляються судом як безпідставні та необґрунтовані, не підтверджені відповідними доказами.

Також суд приймає до уваги висновки, викладені у рішеннях Європейського суду з прав людини: за обставинами справи "Стретч проти Сполученого Королівства" вирішуючи питання про те, чи був дотриманий сторонами справедливий баланс між інтересами суспільства та правами заявника Європейський суд з прав людини у своєму рішенні від 24.06.2003 відзначив, що місцева влада отримала узгоджену з заявником орендну плату і не стояло питання про те, що дії органу були спрямовані проти інтересів суспільства чи що порушувалися інтереси якоїсь третьої сторони, або що продовження терміну оренди могло бути всупереч з якою-небудь передбаченою законом функцією органу влади. Оскільки сама місцева влада при укладенні договору вважала, що вона має право продовжити терміни його дії, то заявник міг на розумних підставах сподіватися на виконання цих умов. Він не тільки мав право законного очікування отримання майбутніх доходів від зроблених ним капіталовкладень, але можливість продовження терміну дії договору оренди була важливим елементом його підприємницької діяльності з огляду на зобов`язання, взяті ним на себе, і взагалі періоду часу, що скоротився, за який він міг розраховувати на відшкодування своїх витрат; у рішенні Європейського суду з прав людини від 24.06.2003 у справі "Стретч проти Об`єднаного Королівства Великобританії та Північної Ірландії" встановлено, що особа (орендар) мала принаймні законне сподівання на реалізацію передбаченого договором права на продовження договору оренди і в цілях ст. 1 Першого протоколу таке сподівання можна вважати додатковою частиною майнових прав, наданих їй муніципалітетом за орендним договором.

За вказаних обставин, враховуючи те, що позивач належним чином продовжує виконувати свої обов`язки за договором оренди землі після закінчення строку його дії, позивач у встановлені законодавством строки звернувся до відповідача з листом повідомленням про поновлення строку дії договору оренди, до листа повідомлення було додано проект додаткової угоди, в матеріалах справи відсутні докази відмови орендодавця в поновленні договору у встановлений законодавством місячний строк та беручи до уваги законодавчі приписи ч.6 ст.33 Закону України "Про оренду землі" щодо поновлення договорів оренди землі, суд дійшов висновку про задоволення позовних вимог в повному обсязі.

Оскільки спір до розгляду суду доведено з вини відповідача, то витрати по сплаті судового збору в сумі 1921,00 грн. відповідно до ст. 129 ГПК України слід покласти на нього.

Керуючись ст. ст. 129, 232, ст. ст. 236-242 ГПК України, суд,-

ВИРІШИВ:

1. Позов задовольнити.

2. Договір оренди землі загальною площею 0,8650 га по вулиці Іови Кондзелевича, 24 у місті Луцьку (кадастровий номер 110510012), для будівництва та обслуговування житлового комплексу, укладений 04 липня 2007 року між Луцькою міською радою (місто Луцьк, вулиця Богдана Хмельницького, 19, ) та Відкритим акціонерним товариством «Спектр» (Волинська область, Ковельський район, село міського типу Голоби, вулиця Вокзальна 1, ) та зареєстрований в Державному реєстрі земель 31 липня 2007 року за №02, з додатковою угодою від 21 березня 2013 року про поновлення договору оренди землі, зареєстрованого у Державному реєстрі земель від 31 липня 2007 року за №02, визнати поновленим на тих самих умовах строком на п`ять років з 10 лютого 2019 року по 10 лютого 2024 року.

2. Стягнути з Луцької міської ради (вулиця Богдана Хмельницького, 19, місто Луцьк, ) на користь Публічного акціонерного товариства «Спектр» (вулиця Вокзальна 1, село міського типу Голоби, Ковельський район, Волинська область, ) 1921,00 грн. (одна тисяча дев`ятсот двадцять одна гривня) витрат по сплаті судового збору.

Рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Рішення суду може бути оскаржене до Північно-західного апеляційного господарського суду відповідно до ст. 255-256, п. 17.5 Перехідних положень ГПК України.

Повний текст рішення складено

10.01.2020

Примірник рішення суду направити:

- Луцькій міській раді за адресою: вулиця Богдана Хмельницького, 19, місто Луцьк, 43025.

- Публічному акціонерному товариству «Спектр`за адресою: вулиця Вокзальна 1, село міського типу Голоби, Ковельський район, Волинська область, 45070.

Суддя І. О. Гарбар