ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ХАРКІВСЬКОЇ ОБЛАСТІ
_______________________________________________________________________
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"09" січня 2020 р. Справа № 922/2415/19

Господарський суд Харківської області у складі:

судді Байбака О.І.

при секретарі судового засідання Джерелій В.В.

розглянувши в порядку загального позовного провадження справу

за позовом Харківської міської ради
до Товариства з обмеженою відповідальністю "Авто Тех Інвест", м. Харків
про стягнення 1436962,58 грн.
за участю представників сторін :

позивача - Мовчан М.В. (довіреність № 08-21/509/2-19 від 19.02.2019)

відповідача - Олесів Н.Я. (ордер № 1000081 від 20.09.2019)

ВСТАНОВИВ:

Харківська міська рада (далі за текстом - позивач) звернулась до господарського суду Харківської області з позовною заявою, в якій просить суд стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю "Авто Тех Інвест", м. Харків (далі за текстом - відповідач) безпідставно збережені кошти у розмірі орендної плати у сумі 1436962,58 грн.

Позов обґрунтовано з посиланням на те, що відповідач без правовстановлюючих документів в період з 01.08.2018 по 30.06.2019 використовував земельну ділянку з кадастровим номером :06:001:0053 за адресою: АДРЕСА_1 з метою обслуговування належних останньому нежитлових будівель, внаслідок чого відповідач зберігає кошти, не сплачуючи орендної плати за користування земельною ділянкою за відсутності укладеного договору, тим самим збільшує вартість власного майна, а позивач втрачає належне йому майно (кошти від орендної плати), тобто відбувається факт безпідставного збереження коштів у розмірі орендної плати за рахунок позивача.

Ухвалою господарського суду Харківської області від 09.08.2019 зазначену позовну заяву прийнято до провадження за правилами загального позовного провадження та призначено підготовче судове засідання на 09.09.2019.

Протокольними ухвалами від 09.09.2019, від 07.10.2019, від 21.10.2019 підготовче судове засідання відкладалось.

Ухвалою господарського суду Харківської області від 07.10.2019 продовжено строк проведення підготовчого засідання у справі на 30 днів.

В процесі розгляду справи на стадії підготовчого провадження відповідач надав суду відзив на позовну заяву (вх. № 21768 від 12.09.2019), в якому просить суд у задоволенні позовних вимог відмовити повністю з посиланням на те, що відповідач в повному обсязі сплачує земельний податок за користування земельною ділянкою; що позивачем не доведено належними та допустимими доказами факт використання відповідачем всієї земельної ділянки з кадастровим номером :06:001:0053 за адресою: АДРЕСА_1.

Позивач надав суду відповідь на відзив (вх.. № 22606 від 23.09.2019) в якому наполягає на задоволенні позовних вимог. Позивач вказує, що відповідач не є ані власником ані постійним користувачем земельної ділянки з кадастровим номером :06:001:0053 за адресою: АДРЕСА_1, а тому не є суб`єктом який має сплачувати за землю земельний податок, при цьому єдина можлива для нього форма здійснення оплати за землю є орендна плата. Також позивач наполягає на тому, що відповідач використовує всю зазначену земельну ділянку, докази чого він надав суду при поданні позову, тоді як відповідач не довів того, що він є володільцем лише частини будівель які розташовані на цій земельній ділянці, та використовує не всю земельну ділянку. На думку позивача, відповідач набувши право власності на будівлю не звільняється від обов`язку оформлення права користування земельною ділянкою на якій вона розташована, та не залежно від того, чи звертався від до позивача з приводу такого оформлення, зобов`язаний вносити плату за весь час користування цією земельною ділянкою.

Відповідач надав суду заперечення (вх.. № 26431 від 04.11.2019) в яких просить суд відмовити позивачу в задоволенні позову. На думку відповідача, у нього при набутті права власності на нежитлові будівлі які розташовані на земельній ділянці з кадастровим номером :06:001:0053 за адресою: АДРЕСА_1 на підставі ст. 120 Земельного Кодексу України виникло право користування цієї земельною ділянкою на таких же умовах як і у попереднього їх власника. При цьому відповідач вказує, що у попереднього власника цих будівель - ТОВ «Сава-21» були наявні договірні орендні правовідносини з позивачем щодо користування земельною ділянкою. Зазначене, на думку відповідача, унеможливлює застосування до спірних правовідносин положень 1212-1214 ЦК України, та свідчить про необґрунтованість вимог позивача про стягнення безпідставно збережених коштів у розмірі орендної плати.

Ухвалою господарського суду Харківської області від 04.11.2019 закрито підготовче провадження та призначено справу до судового розгляду по суті на 18.11.2019.

В судових засіданнях 18.11.2019 та 28.11.2019 оголошувалася перерва.

Відповідач надав суду додаткові пояснення (вх.. № 28735 від 27.11.2019) в яких висловлює власну правову позицію у спорі по даній справі.

Позивач надав суду заяву (вх.. № 29052 від 29.11.2019) в якій просить суд залучити до матеріалів справи копію документа.

Ухвалою господарського суду Харківської області від 02.12.2019 провадження у справі зупинено до набрання законної сили судовим рішенням по справі № 922/2413/19.

Ухвалою господарського суду Харківської області від 03.01.2020 провадження у справі поновлено, та призначеної її розгляд на 09.01.2020.

На судове засідання 09.01.2020 прибули представники позивача та відповідача.

Представник позивача просить суд заявлений позов задовольнити.

Представник відповідача просить суд в задоволенні позову відмовити.

Перевіривши матеріали справи, оцінивши надані суду докази та доводи, суд встановив:

Як свідчать матеріали справи, 16.07.2004 року між Харківською міською радою (орендодавцем) та Фізичною особою-підприємцем Шайкіним В.І., м. Харків (орендарем) було укладено Договір оренди землі, зареєстрований 16.07.2004 року за № 7570/04 у Харківській регіональній філії Державного підприємства "Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті по земельних ресурсах".

Відповідно до умов п. 1.1 Договору, орендодавець на підставі рішення XXI сесії Харківської міської ради XXIV скликання від 28.04.2004 року № 66/04 "Про надання юридичним та фізичним особам земельних ділянок для будівництва (реконструкції) та подальшої експлуатації об`єктів" надає, а орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку несільськогосподарського призначення - землі житлової та громадської забудови, яка знаходиться в АДРЕСА_1.

Пунктом 3 Договору, передбачено, що на земельній ділянці знаходяться об`єкти нерухомого майна, які належать орендареві на праві приватної власності - нежитлові будівлі літ. „Б-1". літ. ,,В-1 ", літ. „Г-1 ", а також інші об`єкти інфраструктури.

Відповідно до п. 15 Договору, земельна ділянка передається в оренду для будівництва складських приміщень, гаражів, автомийки та кафе та її подальшої експлуатації.

Згідно з п. 8 договору, вказаний договір укладено строком: на період будівництва - до 01.04.2006 року (але не пізніше прийняття об`єкту до експлуатації), на період експлуатації - до 01.04.2029 року.

22.10.2013 року за Товариством з обмеженою відповідальністю «Сава-21» було зареєстровано право власності на об`єкти нерухомого майна, що розташовані на орендованій позивачем земельній ділянці.

В зв`язку з набуттям Товариством з обмеженою відповідальністю «Сава-21» права власності на об`єкти нерухомості, Фізична особа-підприємець Шайкін В.І. звернувся до господарського суду Харківської області з позовом до Харківської міської ради про розірвання договору оренди землі від 16.07.2004 року.

Рішенням господарського суду Харківської області від 24.03.2015 по справі № 922/238/15 позов Фізичної особи-підприємця Шайкіна В.І. задоволено повністю. Розірвано договір оренди землі, укладений 16.07.2004 року між Харківською міською радою та Фізичною особою-підприємцем Шайкіним В.І., зареєстрований 16.07.2004 року за № 7570/04 у Харківській регіональній філії Державного підприємства "Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті по земельних ресурсах".

Зазначене рішення в передбаченому законом порядку набрало законної сили, та мотивовано з посиланням на приписи ст. ст. 7, 31 Закону України "Про оренду землі", ст. 120 Земельного кодексу України, перехід право користування земельною ділянкою до Товариства з обмеженою відповідальністю «Сава-21», як набувача права власності на нежитлові будівлі, які знаходяться на земельній ділянці яка є предметом оренди за цим договором.

Актом приймання-передачі земельної ділянки (кадастровий номер :06:001:0053) від 09.11.2015 Фізична особа-підприємець Шайкін В.І. передав орендодавцю в особі Департаменту земельних відносин згадану земельну ділянку до земель запасу міста, інше речове право припинено 25.09.2015.

Відповідно до інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно від 23.07.2019 № 174877570 на земельну ділянку з кадастровим номером :06:001:0053 зареєстроване право власності з 28.08.2015 за Харківською міською радою на підставі Закону України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо розмежування земель державної та комунальної власності"

Згідно цієї ж інформації датою державної реєстрації земельної ділянки по АДРЕСА_1 у м. Харкові площею 0,5992 га з кадастровим номером :06:001:0053 є 30.08.2004.

Цільове призначення земельної ділянки з кадастровим номером :06:001:0053 - землі житлової та громадської забудови, для експлуатації складських приміщень, гаражів, автомийки та кафе та її подальшої експлуатації.

Згідно з інформацією Департаменту земельних відносин Харківської міської ради від 13.04.2018 № 2411/0/225-18 на земельну ділянку по АДРЕСА_1 у м. Харкові договори оренди на земельну ділянку за вказаною адресою не обліковуються, рішення міської ради щодо надання у користування та рішення щодо продажу земельної ділянки за вказаною адресою не приймалося.

З урахуванням викладеного, та враховуючи вимоги ст. ст. 12, 80, 83 Земельного кодексу України земельна ділянка площею 0,5992 га з кадастровим номером :06:001:0053 по АДРЕСА_1 у м. Харкові перебуває у власності територіальної громади міста Харкова в особі Харківської міської ради.

Найменування АДРЕСА_1 перейменовано на АДРЕСА_1 згідно з розпорядженням голови Харківської обласної державної адміністрації від 17.05.2016 № 181.

Згідно з інформацією Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно від 23.07.2019 № 174785218:

1) З 22.10.2013 по 07.05.2018 право власності на нежитлові будівлі літ. "Б-1" загальною площею 333,8 кв.м., літ. "Г-1" загальною площею 386,0 кв.м., літ. "Д-1" загальною площею 13,3 кв.м., літ. "Е-1" загальною площею 80,0 кв.м. та незавершену будівництвом літ. "Ж-1" готовність якої складає 34% по АДРЕСА_1 у м. Харкові було зареєстроване за Товариством з обмеженою відповідальністю "Сава-21" на підставі свідоцтва про право власності від 23.10.2013 № 11442729;

2) З 07.05.2018 по 26.07.2018 право власності на нежитлові будівлі літ. «Б-1» загальною площею 333,8 кв.м., літ. «Г-1» загальною площею 386,0 кв.м., літ. «Д-1» загальною площею 13,3 кв.м., літ. «Е-1» загальною площею 80,0 кв.м. та незавершену будівництвом літ. «Ж-1» готовність якої складає 34% по АДРЕСА_1 у м. Харкові було зареєстроване за громадянкою ОСОБА_3 на підставі акту приймання-передачі нерухомого майна серія, номер 1046, 1047 від 07.05.2018;

3) З 26.07.2018 право власності на нежитлові будівлі літ. «Б-1» загальною площею 333,8 кв.м., літ. «Г-1» загальною площею 386,0 кв.м., літ. «Д-1» загальною площею 13,3 кв.м., літ. «Е-1» загальною площею 80,0 кв.м. та незавершену будівництвом літ. «Ж-1» готовність якої складає 34% по АДРЕСА_1 у м. Харкові зареєстроване за ТОВ «Авто Тех Інвест» на підставі акту приймання-передачі нерухомого майна від 25.07.2018, б/н.

Матеріали справи також свідчать, що Департаментом територіального контролю Харківської міської ради 23.07.2019 проведено обстеження земельної ділянки та встановлено, що ТОВ «Авто Тех Інвест» з 26.07.2018 використовує земельну ділянку з кадастровим номером :06:001:0053 (категорія земель - землі житлової та громадської забудови, цільове призначення - для експлуатації складських приміщень, гаражів, автомийки та кафе та її подальшої експлуатації) по АДРЕСА_1 для експлуатації та обслуговування нежитлових будівель літ. «Б-1», літ. «Г-1», літ. «Д-1», літ. «Е-1», літ. «Ж-1», право власності на які було зареєстровано за ТОВ «Авто Тех Інвест».

За результатами обстеження складено акт обстеження земельної ділянки по АДРЕСА_1 від 23.07.2019.

При зверненні до суду з позовом по даній справі Харківська міська рада вказує, що ТОВ «Авто Тех Інвест» набувши право власності на об`єкт нерухомого майна, розташовані по АДРЕСА_1 (кадастровий номер :06:001:0053), належним чином та у встановленому порядку не оформило речового права на вказану земельну ділянку.

Враховуючи зазначені обставини, Харківська міська рада вказує, що ТОВ «Авто Тех Інвест» без правовстановлюючих документів в період з 01.08.2018 по 30.06.2019 використовувало земельну ділянку з кадастровим номером :06:001:0053 по АДРЕСА_1 з метою обслуговування належних їй нежитлових будівель, внаслідок чого ТОВ «Авто Тех Інвест» зберігає кошти, не сплачуючи орендної плати за користування земельною ділянкою за відсутності укладеного договору, тим самим збільшує вартість власного майна, а Харківська міська рада втрачає належне їй майно (кошти від орендної плати), тобто відбувається факт безпідставного збереження коштів у розмірі орендної плати за рахунок Харківської міської ради. Як наслідок, Харківська міська рада вважає, що ТОВ «Авто Тех Інвест», як фактичний користувач земельної ділянки, на підставі ст.ст. 1212-1214 ЦК України зобов`язане повернути збережені кошти власнику земельної ділянки - територіальній громаді м. Харкова в особі Харківської міської ради.

Відповідно до інформації ГУ ДФС у Харківській області від 05.07.2019 № 21281/9/20-40-12-03-17 ТОВ «Авто Тех Інвест» є платником земельного податку у Московському районі м. Харкова. Загальна сума надходжень земельного податку становить: у 2018 - 70 449,18 грн., у період з 01.01.2019 по 30.06.2019 - 159 019,38 грн. Податковий борг по земельному податку станом на 30.06.2019 відсутній.

Оскільки земельна ділянка по АДРЕСА_1 розташована саме у Московському районі м. Харкова, то сплата ТОВ «Авто Тех Інвест» земельного податку була врахована Харківською міською радою при здійсненні розрахунку розміру безпідставно збережених коштів.

Сам розрахунок розміру безпідставно збережених ТОВ «Авто Тех Інвест» коштів у розмірі орендної плати здійснювався Харківською міською радою на підставі витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки по АДРЕСА_1 у м. Харкові (кадастровий номер :06:001:0053) від 11.06.2019 № 786/0/45-19, виданого Відділом у м. Харкові ГУ Держгеокадастру у Харківській області.

Згідно з наданими Харківською міською радою розрахунками, розмір збережених ТОВ «Авто Тех Інвест» коштів від безпідставно набутого майна, який підлягає відшкодуванню останнім за період користування земельною ділянкою з 01.08.2018 по 30.06.2019 становить 1436962,58 грн.

Харківська міська рада вважає, що грошові кошти в зазначеному розмірі ТОВ «Авто Тех Інвест» зобов`язане відшкодувати на користь Харківської міської ради. Обставини щодо стягнення зазначених грошових коштів стали підставами для звернення позивача до суду з позовом у даній справі. Позов обґрунтовано наявністю підстав для застосування ст.ст. 1212-1214 ЦК України.

Разом з тим, як свідчать матеріали справи, попередньо Харківська міська рада також звернулася до господарського суду Харківської області з аналогічним позовом до попереднього користувача земельної ділянки - Товариства з обмеженою відповідальністю "Сава-21" в якому з посиланням на положення ст. ст. 1212-1214 ЦК України просила суд стягнути з останнього на свою користь безпідставно збережені кошти у розмірі орендної плати в сумі 2062601,37 грн. за користування цією ж земельною ділянкою по АДРЕСА_1 (кадастровий номер :06:001:0053) за період користування з 01.07.2016 по 30.04.2018.

Однак, рішенням господарського суду Харківської області від 07.11.2019 по справі № 922/2413/19 в задоволенні зазначеного позову відмовлено.

Постановою Східного апеляційного господарського суду від 17.12.2019 по цій же справі апеляційну скаргу Харківської міської ради залишено без задоволення, рішення господарського суду Харківської області від 07.11.2019 року залишено без змін.

Вказані рішення та постанова є такими, що набрали законної сили.

Як свідчать зазначені судові рішення, відмовляючи Харківській міській раді в задоволенні позову суди виходили з того, що з урахуванням вимог ст. 377 ЦК України, ст. 120 ЗК України, ст. 7 ЗУ "Про оренду землі" на час набуття ТОВ "Сава-21" 22.10.2013 права власності на нерухоме майно, яким раніше володів ФОП Шайкін В.І., договір оренди на земельну ділянку від 16.07.2004 укладений між останнім та Харківською міською радою, на якій це майно розташоване, був діючим; що 22.10.2013 у ФОП Шайкіна В.І. автоматично припинилося, а у ТОВ "Сава-21" автоматично виникло право користування (оренди) спірною земельною ділянкою, при цьому, договір оренди землі від 16.07.2004 не припинив 22.10.2013 свою дію в цілому, а в цей день відбулася заміна сторони в зобов`язанні, а саме орендаря, з ФОП Шайкіна В.І на ТОВ "Сава-21". Суд першої інстанції вказав, що договірні відносини щодо оренди земельної ділянки по АДРЕСА_1 залишилися лише між Харківською міською радою та ТОВ "Сава-21". Суди вказали, що оскільки відбулась заміна сторони у зобов`язанні, після набуття ТОВ "Сава-21" права власності на нерухоме майно, у останнього виникло зобов`язання зі сплати орендної плати, що виключає можливість застосування до спірних правовідносин положень ст. ст. 1212-1214 ЦК України, якими обґрунтовано заявлений позов.

Стосовно доводів Харківської міської ради про те, що договір оренди землі від 16.07.2004 є розірваним в судовому порядку суд апеляційної інстанції вказав, що оскільки на час звернення ФОП Шайкіна до суду з позовом в межах справи № 922/238/15 про розірвання договору від 16.07.2004, він вже не був його стороною, наявність судового рішення у справі №922/238/15 не припиняє зобов`язання за договором оренди для нового власника нерухомого майна - ТОВ "Сава-21" та не припиняє права та обов`язки останнього як орендаря.

Надаючи правову кваліфікацію існуючим між сторонами правовідносинам суд виходить з наступного.

Відповідно до ч. 1 ст. 74 ГПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень.

Згідно зі ст. 73 ГПК України доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи. Ці дані встановлюються такими засобами: 1) письмовими, речовими і електронними доказами; 2) висновками експертів; 3) показаннями свідків.

Згідно зі ст. 76 ГПК України, належними є докази, на підставі яких можна встановити обставини, які входять в предмет доказування. Суд не бере до розгляду докази, які не стосуються предмета доказування. Предметом доказування є обставини, які підтверджують заявлені вимоги чи заперечення або мають інше значення для розгляду справи і підлягають встановленню при ухваленні судового рішення.

Згідно зі ст. 77 ГПК України, обставини, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватися іншими засобами доказування.

Згідно з ч. 1, 2 ст. 86 ГПК України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності.

За змістом ст. 125 ЗК України право власності на земельну ділянку, а також право постійного користування та право оренди земельної ділянки виникають з моменту державної реєстрації цих прав.

Таким чином, з моменту виникнення права власності на нерухоме майно у власника виникає обов`язок оформити та зареєструвати речове право на відповідну земельну ділянку, розташовану під цією будівлею.

Судом встановлено, набувши право власності на нежитлові будівлі по АДРЕСА_1 (кадастровий номер :06:001:0053) ТОВ «Авто Тех Інвест» не оформило право користування земельною ділянкою, на якій перебувають зазначені будівлі, та не уклало з Харківською міською радою відповідного договору оренди.

Разом з тим, як вже було зазначено вище, в період з 22.10.2013 по 06.05.2018 ТОВ «Сава-21» належали на праві власності нежитлові будівлі, розміщені на земельній ділянці загальною площею 0,5992 га з кадастровим номером :06:001:0053 по АДРЕСА_1.

Вказана земельна ділянка була предметом договору оренди від 16.07.2004, укладеного між ФОП Шайкіним В.І. та Харківською міською радою.

Відповідно до п. 8 вказаного договору, він укладений на період експлуатації - до 01.04.2029 року.

27.08.2013 Шайкін В. І. передав ТОВ "Сава-21" за актом приймання-передачі нежитлові будівлі по АДРЕСА_1.

Отже, на час набуття відповідачем 22.10.2013 права власності на нерухоме майно, яким раніше володів ФОП Шайкін В.І., договір оренди на земельну ділянку, на якій це майно розташоване, був діючим.

Господарський суд Харківської області в рішенні від 07.11.2019 та Східний апеляційний господарський суд в постанові від 17.12.2019 по справі № 922/2413/19 які набрали законної сили, з посиланням на зазначені вище обставини дійшли висновку, що 22.10.2013 у ФОП Шайкіна В.І. автоматично припинилося, а у ТОВ "Сава-21" автоматично виникло право користування (оренди) спірною земельною ділянкою площею 0,5992 га за адресою: АДРЕСА_1; при цьому, договір оренди землі, укладений 16.07.2004 між ФОП Шайкіним В.І. та Харківською міською радою, не припинив 22.10.2013 свою дію в цілому, а в цей день відбулася заміна сторони в зобов`язанні, а саме орендаря, з ФОП Шайкіна В.І на ТОВ "Сава-21". Суд першої інстанції вказав, що договірні відносини щодо оренди земельної ділянки по АДРЕСА_1 залишилися лише між Харківською міською радою та ТОВ "Сава-21". Суди вказали, що оскільки відбулась заміна сторони у зобов`язанні, після набуття ТОВ "Сава-21" права власності на нерухоме майно, у останнього виникло зобов`язання зі сплати орендної плати. Суди зазначили, що з урахуванням статті 120 Земельного кодексу України, статті 377 Цивільного кодексу України (якими передбачено автоматичний перехід права оренди земельної ділянки у разі переходу права власності на майно, яке розміщено на такій земельній ділянці) між Харківською міською радою та ТОВ "Сава-21" склалися договірні правовідносини.

Частиною 4 ст. 75 ГПК України передбачено, обставини, встановлені рішенням суду в господарській, цивільній або адміністративній справі, що набрало законної сили, не доказуються при розгляді іншої справи, у якій беруть участь ті самі особи або особа, стосовно якої встановлено ці обставини, якщо інше не встановлено законом.

Вказані обставини встановлені стосовно Харківської міської ради, як власника земельної ділянки по АДРЕСА_1, та сторони за договором договір оренди землі, укладеного 16.07.2004. Також даними судовими встановлено правові підстави користування зазначеною земельною ділянкою після відчуження ФОП Шайкіним В.І. нежитлових будівель які розташовані на цій земельній ділянці.

Разом з тим, частиною 1 статті 377 ЦК України визначено, що до особи, яка набула право власності на житловий будинок (крім багатоквартирного), будівлю або споруду, переходить право власності, право користування на земельну ділянку, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення в обсязі та на умовах, встановлених для попереднього землевласника (землекористувача).

Згідно з частинами 1, 2 статті 120 Земельного кодексу України у разі набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, що перебувають у власності, користуванні іншої особи, припиняється право власності, право користування земельною ділянкою, на якій розташовані ці об`єкти. До особи, яка набула право власності на жилий будинок, будівлю або споруду, розміщені на земельній ділянці, що перебуває у власності іншої особи, переходить право власності на земельну ділянку або її частину, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення. Якщо жилий будинок, будівля або споруда розміщені на земельній ділянці, що перебуває у користуванні, то в разі набуття права власності на ці об`єкти до набувача переходить право користування земельною ділянкою, на якій вони розміщені, на тих самих умовах і в тому ж обсязі, що були у попереднього землекористувача.

За змістом частини 3 статті 7 Закону України "Про оренду землі" до особи, якій перейшло право власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій земельній ділянці, також переходить право оренди на цю земельну ділянку. Договором, який передбачає набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, припиняється договір оренди земельної ділянки в частині оренди попереднім орендарем земельної ділянки, на якій розташований такий житловий будинок, будівля або споруда.

З аналізу наведених законодавчих норм вбачається, що при виникненні в іншої особи права власності на жилий будинок, будівлю або споруду (відповідно до договору, який містить необхідні за законом істотні умови), право попереднього власника або користувача припиняється в силу прямої вказівки закону без припинення у цілому договору оренди земельної ділянки.

Відповідно, новий власник об`єкта нерухомості, якому переходить право оренди, набуває права оренди за чинним договором оренди, а не у порядку повторного надання земельної ділянки, тобто має місце заміна сторони у зобов`язанні.

Після відчуження об`єкту нерухомості попередній власник не повинен сплачувати орендну плату за земельну ділянку, користувачем якої він вже не є, а зобов`язання з такої сплати автоматично виникає у нового власника нерухомості.

При цьому, у разі переходу права власності на нерухомість заміна орендаря земельної ділянки у відповідному чинному договорі оренди землі відбувається автоматично, в силу прямої норми закону, незалежно від того, чи відбулося документальне переоформлення орендних правовідносин шляхом внесення змін у договір стосовно орендаря, оскільки переоформлення лише формально відображає те, що прямо закріплено в законі.

Аналогічна правова позиція викладена в постановах Верховного Суду від 04.07.2019 у справі №911/2244/18, від 04.06.2019 у справі №914/1925/18, від 23.05.2019 у справі №922/109/18, від 18.04.2019 у справі №913/210/18, від 27.02.2019 у справі №913/661/17 від 06.03.2019 по справі №914/2687/17, від 04.04.2019 у справі № 910/7197/18.

В справі, яка розглядається, судом встановлено, що попередній землекористувач земельної ділянки по АДРЕСА_1, ТОВ «Сава-21» 07.05.2018 здійснив відчуження права власності на нежитлові будівлі літ. «Б-1» загальною площею 333,8 кв.м., літ. «Г-1» загальною площею 386,0 кв.м., літ. «Д-1» загальною площею 13,3 кв.м., літ. «Е-1» загальною площею 80,0 кв.м. та незавершену будівництвом літ. «Ж-1» готовність якої складає 34% які знаходяться на вказаній земельній ділянці, на користь громадянки ОСОБА_3 .

В подальшому, з 26.07.2018 право власності на зазначені нежитлові будівлі на підставі акту приймання-передачі нерухомого майна від 25.07.2018, б/н набуло ТОВ «Авто Тех Інвест».

З урахуванням висновків, які викладені в рішенні господарського суду Харківської області від 07.11.2019 та постанові Східного апеляційного господарського суду від 17.12.2019 по справі № 922/2413/19 щодо правових підстав використання земельної ділянки попереднім землекористувачем - ТОВ «Сава-21» (а саме, наявності договірних відносин та обов`язків сплачувати орендну плату), вимог ч. 1 статті 377 ЦК України, ч. 1, 2 статті 120 Земельного кодексу України, ч. 3 статті 7 Закону України "Про оренду землі", суд приходить до висновку що з 07.05.2018 до громадянки ОСОБА_3 , а в подальшому з 26.07.2018 до ТОВ «Авто Тех Інвест» виникло право користування (оренди) спірною земельною ділянкою площею 0,5992 га за адресою: АДРЕСА_1.

При цьому, оскільки як зазначив господарський суд Харківської області та Східний апеляційний господарський суд в зазначених рішенні та постанові по справі № 922/2413/19, договір оренди землі, укладений 16.07.2004 між ФОП Шайкіним В.І. та Харківською міською радою, не припинив 22.10.2013 свою дію в цілому, а в цей день відбулася заміна сторони в зобов`язанні, а саме орендаря, з ФОП Шайкіна В.І на ТОВ "Сава-21", і наявність судового рішення у справі № 922/238/15 не припиняє зобов`язання за договором оренди для нового власника нерухомого майна - ТОВ "Сава-21" та не припиняє права та обов`язки останнього як орендаря, в даному випадку на підставі вказаних вище положень закону суд також приходить до висновку, що з набуттям ОСОБА_3 а в подальшому і ТОВ «Авто Тех Інвест» права власності на нежитлові будівлі які знаходяться на земельній ділянці площею 0,5992 га за адресою: АДРЕСА_1 , у останніх виникло зобов`язання зі сплати орендної плати.

Стосовно доводів позивача про те, що договір оренди землі від 16.07.2004 є розірваним в судовому порядку, а тому відповідач не набув права оренди спірної земельної ділянки, суд зазначає наступне.

Частина 1 статті 32 Закону України "Про оренду землі" передбачає припинення договору оренди землі шляхом розірвання у наступних випадках: на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору; у разі випадкового знищення чи пошкодження об`єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки; на підставах, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України.

Вказана норма не передбачає припинення договору оренди землі шляхом його розірвання у разі набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій іншою особою земельній ділянці.

Враховуючи викладене, відчуження об`єкта нерухомості, що знаходиться на орендованій земельній ділянці призводить до припинення договору оренди земельної ділянки з попереднім власником. Однак, договір діє на тих самих умовах щодо особи, яка набула право власності на нерухоме майно, розміщене на орендованій земельній ділянці.

При цьому, якщо внаслідок відчуження нерухомого майна, розташованого на орендованій земельній ділянці, відчужувач повністю вибуває з орендних правовідносин за відповідним договором оренди, його подальші дії як їх учасника, спрямовані на припинення цих правовідносин, не тягнуть настання правових наслідків для нового власника майна як орендаря земельної ділянки.

Аналогічна правова думка викладена в постанові Верховного Суду від 30.10.2019 у справі №914/1925/18.

Як вже було зазначено вище, ФОП Шайкін В.І. звертався до господарського суду Харківської області з позовом до Харківської міської ради про розірвання договору оренди землі від 16.07.2004.

Рішенням господарського суду Харківської області від 24.03.2015 у справі № 922/238/15, залишеним без змін постановою Харківського апеляційного господарського суду від 03.06.2015 та постановою Вищого господарського суду від 23.09.2015, позовні вимоги ФОП Шайкіна В.І. було задоволено.

Підставою для задоволення позову було те, що договір оренди землі від 16.07.2004 є припиненим, а право користування земельною ділянкою перейшло до іншої особи - ТОВ "Сава-21", про що зазначено у вказаних рішеннях.

Східний апеляційний господарський суд в постанові від 17.12.2019 по справі № 922/2413/19, з посиланням на ст. 24, 25, ч. 1 ст. 32 Закону України «Про оренду землі», зокрема зазначив, що оскільки на час звернення ФОП Шайкіна до суду з позовом про розірвання договору від 16.07.2004, він вже не був його стороною, наявність судового рішення у справі № 922/238/15 не припиняє зобов`язання за договором оренди для нового власника нерухомого майна - ТОВ "Сава-21" та не припиняє права та обов`язки останнього як орендаря. Враховуючи, що з моменту переходу права власності на нерухоме майно сторонами орендних правовідносин стали Харківська міська рада та новий власник майна - ТОВ "Сава-21", обставини щодо припинення договору оренди від 16.07.2004 для попереднього землекористувача шляхом його розірвання, не впливають на обсяг прав відповідача щодо спірної земельної ділянки, оскільки відповідно до частини 3 статті 7 Закону України "Про оренду землі" договором про відчуження нерухомого майна припиняється договір оренди земельної ділянки в частині оренди попереднім орендарем земельної ділянки, на якій розташоване таке нерухоме майно.

З урахування викладеного, доводи позивача про те, що відповідач не набув права оренди спірної земельної ділянки є безпідставними. Зазначене в свою чергу також спростовує доводи позивача про відсутність за відповідачем зареєстрованого права користування земельною ділянкою, як того вимагає ст. 125 ЗК України.

У справі, яка розглядається, Харківська міська рада, звертаючись до суду з відповідним позовом, як на правову підставу своїх вимог посилається на положення статей 1212-1214 ЦК, а обґрунтовуючи свої вимоги про стягнення 1436962,58 грн., зауважує, що ця сума є сумою несплаченої ТОВ «Авто Тех Інвест» орендної плати за використання земельної ділянки, яка перебуває у комунальній власності, без укладення договору оренди, внаслідок чого Харківська міська рада позбавлена можливості отримати дохід у такому розмірі від здачі спірної земельної ділянки в оренду.

Статтею 1212 ЦК України передбачено, що особа, яка набула майно або зберегла його у себе за рахунок іншої особи (потерпілого) без достатньої правової підстави (безпідставно набуте майно), зобов`язана повернути потерпілому це майно. Особа зобов`язана повернути майно і тоді, коли підстава, на якій воно було набуте, згодом відпала. Положення цієї глави застосовуються незалежно від того, чи безпідставне набуття або збереження майна було результатом поведінки набувача майна, потерпілого, інших осіб чи наслідком події.

Положення цієї глави застосовуються також до вимог про:

1) повернення виконаного за недійсним правочином;

2) витребування майна власником із чужого незаконного володіння;

3) повернення виконаного однією із сторін у зобов`язанні;

4) відшкодування шкоди особою, яка незаконно набула майно або зберегла його у себе за рахунок іншої особи.

Стаття 1212 ЦК досить широко визначає підстави виникнення зобов`язань у зв`язку з набуттям, збереженням майна без достатньої правової підстави.

Предметом регулювання інституту безпідставного отримання чи збереження майна (глава 83 ЦК України) є відносини, що виникають у зв`язку з безпідставним отриманням чи збереженням майна і не врегульовані спеціальними інститутами цивільного права.

Кондикційні зобов`язання виникають за наявності одночасно таких умов: набуття чи збереження майна однією особою (набувачем) за рахунок іншої (потерпілого); набуття чи збереження майна відбулося за відсутності правової підстави або підстава, на якій майно набувалося, згодом відпала. У разі виникнення спору стосовно набуття майна або його збереження без достатніх правових підстав договірний характер спірних правовідносин унеможливлює застосування до них судом положень глави 83 Цивільного кодексу України.

Оскільки, як вже було зазначено вище, з набуттям ТОВ «Авто Тех Інвест» права власності на нежитлові будівлі які знаходяться на земельній ділянці площею 0,5992 га за адресою: АДРЕСА_1, у останнього , як і в попередніх землекористувачів, виникло зобов`язання зі сплати орендної плати зазначене свідчить про неможливість застосування до спірних правовідносин положень статей 1212-1214 ЦК України, та є підставами для прийняття судом рішення про відмову в задоволенні позову.

З урахуванням вимог ст. 129 ГПК України, судові витрати у справі підлягають покладенню на позивача.

Керуючись ст. ст. 13, 73-74, 76-80, 123, 126, 129, 231-233, 237-238, 240-241, 247 ГПК України, господарський суд, -

ВИРІШИВ:

В задоволенні позову відмовити.

Рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Апеляційну скаргу на рішення суду може бути подано в строки та в порядку визначеному ст. 256, 257 ГПК України з врахуванням п. 17.5 Перехідних Положень ГПК України.

Повне рішення складено "15" січня 2020 р.

Суддя О.І. Байбак