ПІВНІЧНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"15" січня 2020 р. Справа№ 910/10752/19

Північний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:

головуючого: Євсікова О.О.

суддів: Чорногуза М.Г.

Агрикової О.В.

за участю:

секретаря судового засідання: Гузир І.А.,

представників сторін:

позивача: Іванов О.В.,

відповідача: Гандзюк Т.О.,

третьої особи: Воєводіна А.О.,

розглянувши апеляційну скаргу

Київської міської ради

на рішення Господарського суду міста Києва від 14.11.2019 (повний текст складено 21.11.2019)

у справі № 910/10752/19 (суддя Селівон А.М.)

за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю "Градбуд-1"

до Київської міської ради,

третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, на стороні відповідача: Департамент земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради,

про розірвання договору оренди,

В С Т А Н О В И В :

Рішенням Господарського суду міста Києва від 14.11.2019 позов задоволено повністю: розірвано договір оренди земельної ділянки, укладений між Товариством з обмеженою відповідальністю "Градбуд-1" та Київською міською радою, зареєстрований Головним управлінням земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) відповідно до запису від 22.08.2006 за № 78-6-00387 у книзі записів державної реєстрації договорів, в редакції Договору про внесення змін до договору оренди від 25.12.2008 № 78-6-00387 та Договору про внесення змін та доповнень до договору оренди земельної ділянки відповідно до запису від 31.01.2012 за № 78-6-00673 у книзі записів державної реєстрації договорів, предметом оренди за яким є земельна ділянка загальною площею 0,8830 га за кадастровим номером :78:041:0113. Присуджено до стягнення з Київської міської ради на користь Товариства з обмеженою відповідальністю "Градбуд-1" 1.921,00 грн судового збору.

Рішення місцевого суду мотивоване тим, що після завершення будівництва на земельній ділянці та отримання акта готовності об'єкта до експлуатації від 20.12.2013, сертифікату від 24.12.2013, яким засвідчена відповідність закінченого будівництвом об'єкта проектній документації та підтверджена його готовність до експлуатації, а також передачі збудованих об'єктів на баланс для обслуговування експлуатуючій організації ТОВ "ЖБК "Управдом", позивач припинив використання орендованої земельної ділянки для будівництва, обслуговування та експлуатації житлового комплексу, що свідчить про наявність правових підстав для припинення спірного Договору оренди в судовому порядку у зв'язку з закінченням будівництва на підставі ч. 2 ст. 19 Закону України "Про оренду землі" та добровільною відмовою від права користування земельною ділянкою згідно зі ст. 141 Земельного кодексу України.

Не погодившись із прийнятим рішенням, Київська міська рада звернулась до Північного апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою, в якій рішення місцевого суду просить скасувати та прийняти нове рішення, яким в задоволенні позову відмовити повністю.

Згідно з витягом з протоколу автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 10.12.2019 сформовано колегію суддів у складі: головуючий суддя Євсіков О.О., судді Агрикова О.В., Чорногуз М.Г.

Ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 16.12.2019 відкрито апеляційне провадження за апеляційною скаргою Київської міської ради на рішення Господарського суду міста Києва від 14.11.2019 у справі № 910/10752/19, розгляд справи призначено на 15.01.2020.

Вимоги та доводи апеляційної скарги мотивовані тим, що місцевий суд не надав належної оцінки тому, що ані спірним договором оренди, ані положеннями законодавства України не передбачено такої підстави розірвання договору оренди як перехід права оренди земельної ділянки від одного землекористувача до іншого в силу закону, який мав місце у даних правовідносинах.

У відзиві на апеляційну скаргу позивач проти задоволення апеляційної скарги заперечив, зазначив, що рішення місцевого суду прийняте з дотриманням норм матеріального та процесуального права та просив залишити вказане рішення без змін.

В судовому засіданні 15.01.2020 представник відповідача надав усні пояснення у справі, відповів на запитання суду, просив задовольнити апеляційну скаргу.

Представники позивача та третьої особи надали усні пояснення у справі, відповіли на запитання суду, просили у задоволенні апеляційної скарги відмовити повністю.

Частинами 1, 4 ст. 269 ГПК України встановлено, що суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними у ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги, суд апеляційної інстанції не обмежений доводами та вимогами апеляційної скарги, якщо під час розгляду справи буде встановлено порушення норм процесуального права, які є обов'язковою підставою для скасування рішення, або неправильне застосування норм матеріального права.

Розглянувши доводи апеляційної скарги, дослідивши докази, проаналізувавши на підставі встановлених фактичних обставин справи правильність застосування судом першої інстанції норм чинного законодавства, Північний апеляційний господарський суд вважає, що апеляційна скарга підлягає задоволенню з таких підстав.

Як підтверджується матеріалами справи та встановлено судом першої інстанції, на підставі рішення Київської міської ради від 24.11.2005 №433/2894 "Про передачу земельної ділянки Товариству з обмеженою відповідальністю "Градбуд-1" для будівництва житлових будинків з вбудованими торговельно-офісними приміщеннями на вул. Богатирській, 6 в Оболонському районі м. Києва" між Київською міською радою (орендодавець за договором, відповідач у справі) та Товариством з обмеженою відповідальністю „Градбуд-1" (орендар за договором, позивач у справі) 16.08.2006 був укладений Договір оренди земельної ділянки (далі - Договір), посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Кравченко Н.П. 16.08.2006 за реєстровим № 1299.

Згідно з п. 1.1 Договору орендодавець на підставі рішення Київської міської ради від 24.11.2005 № 433/2894 за актом приймання-передачі передає, а орендар приймає в оренду (строкове платне користування) земельну ділянку (далі - об'єкт оренди або земельна ділянка), визначену цим Договором.

Об'єктом оренди відповідно до цього Договору є земельна ділянка із наступними характеристиками: місце розташування вул. Богатирська, 6 в Оболонському районі м. Києва; розмір - 0,5930 га; цільове призначення - для будівництва житлових будинків з вбудованими торговельно-офісними приміщеннями; кадастровий номер :78:041:0113 (п. 2.1 Договору).

Згідно з витягом з технічної документації № Ю-39190/2006 Головного управління земельних ресурсів виконавчого органу Київради (Київської міської державної адміністрації) від 14.08.2006 нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить 1.283.456,83 грн (п. 2.2 Договору).

Згідно п. 3.1 Договору договір укладено на 3 (три) роки.

Відповідно до п. 11.1 Договору всі зміни та/або доповнення до вказаного договору вносяться за згодою сторін. Згодою або запереченням орендодавця на зміни та/або доповнення до вказаного договору є його рішення, прийняте в установленому законодавством порядку.

Умовами розділів 4-13 Договору сторони узгодили оренду плату, умови використання та обмеження щодо використання земельної ділянки, умови і строки передачі земельної ділянки в оренду, умови її повернення, права та обов'язки сторін, страхування об'єкта оренди, зміну умов договору, його припинення і поновлення, відповідальність сторін, суборенду земельної ділянки тощо.

Договір підписаний представниками орендаря та орендодавця та засвідчений печатками сторін.

Згідно зі ст. 9 Земельного кодексу України до повноважень Київської міської ради належить, зокрема, розпорядження землями територіальної громади міста, передача земельних ділянок у власність громадян та юридичних осіб, надання земельних ділянок у користування, а також здійснення контролю за використанням і охороною земель.

Відповідно до ст. 13 Закону України "Про оренду землі" договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Згідно ст. 125 Земельного кодексу України право оренди земельної ділянки виникає з моменту державної реєстрації права.

Договір зареєстрований Головним управлінням земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) в книзі записів державної реєстрації договорів 22.08.2006 за №78-6-00387.

Рішенням Господарського суду міста Києва від 02.09.2008 у справі №18/275, яке набрало законної сили, визнано укладеним договір про внесення змін до Договору оренди земельної ділянки від 22.08.2006 №78-6-00387 в редакції, яка підписана Товариством з обмеженою відповідальністю „Градбуд-1", з моменту набрання чинності судового рішення на умовах, визначених договором, а саме:

« 1. В пункті 2.1 Договору слова та цифри „0,5930 (нуль цілих і п'ять тисяч дев'ятсот тридцять десятитисячних) га" замінити на слова та цифри „0,8830 (нуль цілих і вісім тисяч вісімсот тридцять десятитисячних) га".

2. Інші умови Договору залишаються без змін, окрім площі Земельної ділянки.

3. Дана угода набуває чинності з дня її державної реєстрації.

4. Усі спори, пов'язані з виконанням умов цієї Угоди, вирішуються судами України, при неможливості досудового врегулювання спорів, що виникають при виконанні умов цієї Угоди.

5. Ця Угода є невід'ємною частиною Договору і складена у двох примірниках. Один примірник для Орендодавця, один - для Орендаря».

Зазначена Додаткова угода до Договору зареєстрована Головним управлінням земельних ресурсів виконавчого Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації), про що зроблено запис в книзі записів державної реєстрації договорів від 25.12.2008 за № 78-6-00580.

Також Київською міською радою прийнято рішення від 09.07.2009 №792/2894 "Про передачу земельної ділянки Товариству з обмеженою відповідальністю „Градбуд-1" для будівництва житлових будинків з вбудованими торговельно-офісними приміщеннями на вул. Богатирській, 6 в Оболонському районі м. Києва, яким внесено зміни до пункту 2 рішення №4332894, а саме: слова та цифри "в короткострокову оренду на 3 роки" замінено словами та цифрами "в довгострокову оренду на 15 років".

На підставі зазначеного рішення від 09.07.2009 № 792/2894 між Київською міською радою та ТОВ "Градбуд-1" 17.01.2012 укладений Договір про внесення змін та доповнень до Договору, який був зареєстрований Головним управлінням земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації), про що зроблено у книзі записів державної реєстрації договорів від 31.01.2012 за № 78-6-00673.

Відповідно до умов Договору про внесення змін у п.п. 3.1 п. 3 Договору слова та цифру "на 3 роки" замінено на слова та цифри "на 15 років"; п.п. 11.3 п. 11 Договору викладено в новій редакції: "Договір оренди припиняється у разі: закінчення строку, на який його було укладено; викупу земельної ділянки для суспільних потреб та примусового відчуження земельної ділянки з мотивів суспільної потреби в порядку, встановленому законодавством України; поєднання в одній особі власника земельної ділянки і орендаря; ліквідації юридичної особи - орендаря; набуття права власності на об'єкт нерухомості, що розташований на орендованій іншою особою земельній ділянці. В даному випадку в договорі про відчуження об'єктів нерухомості, що розташовані на земельній ділянці, що є предметом цього Договору визначається суб'єкт (орендар за цим Договором або новий власник об'єктів нерухомості), який сплачує орендну відповідно до розмірів встановлених цим Договором та несе відповідальність за зобов'язаннями, передбаченими цим Договором для Орендаря, до моменту оформлення новим власником нерухомості правовстановлюючих документів на дану земельну ділянку; Договір припиняється також в інших випадках передбачених законом".

Згідно зі ст. 765 Цивільного кодексу України наймодавець зобов'язаний передати наймачеві майно у користування негайно або у строк, встановлений договором найму.

Відповідно до умов Договору сторони підписали акт приймання-передачі земельної ділянки від 22.08.2006, згідно з яким орендодавець передав, а орендар прийняв у своє володіння та користування вказану земельну ділянку.

За змістом частиною 1 ст. 763 Цивільного кодексу України договір найму укладається на строк, встановлений договором.

Враховуючи умови спірного Договору та укладені Договори про внесення змін до нього, Договір оренди укладений сторонами на 15 (п'ятнадцять років), тобто до 16.08.2021.

Як свідчать матеріали справи та зазначає позивач, будівництво об'єкта на спірній земельній ділянці завершилося, що підтверджується актом готовності об'єкта до експлуатації від 20.12.2013, згідно з яким Об'єкт будівництва - Будівництво житлових будинків з вбудованими торговельно-офісними приміщеннями на вул. Богатирська, 6 в Оболонському районі м. Києва" (1, 2 черги) вважається закінченим будівництвом та готовим до експлуатації.

В подальшому на підставі акта готовності об'єкта до експлуатації від 20.12.2013 позивач отримав Сертифікат відповідності закінченого будівництвом об'єкта серії ІУ №57 від 24.12.2013, виданий Державною архітектурно-будівельною інспекцією України.

Тобто, станом на 24.12.2013 позивач завершив забудову земельної ділянки площею 0,8830 га за кадастровим номером :78:041:0113.

Позивач як замовник на підставі Договору № 19/11/13-Б на утримання та експлуатаційне обслуговування житлових будинків №1 та №2 з вбудованими торгівельно-офісними приміщеннями по вул. Богатирська, 6 в Оболонському районі м. Києва, укладеного 19.11.2013 з Товариством з обмеженою відповідальністю "Житлово-будівельна компанія "Управдом" (виконавець за договором), відповідно до частини 12 статті 39 Закону України "Про регулюванняня містобудівної діяльності" за дорученням власників квартир (інвесторів) передав, а виконавець прийняв для утримання та експлуатаційного обслуговування житловий та нежитловий фонд та прибудинкову територію з усіма внутрішньобудинковими мережами (в т.ч електропостачання, водопостачання, каналізації, центрального опалення, теплопостачання, газопостачання тощо) у складі житлових будинків №1 та №2 з вбудованими торгівельно-офісними приміщеннями по вул. Богатирська, 6 у Оболонському районі м. Києва (далі - житловий комплекс) згідно з актами приймання - передачі.

Балансоутримувачем житлового будинку, споруди, житлового комплексу, тобто юридичною особою, яка за договором з власником утримує на балансі відповідне майно, визначено Товариство з обмеженою відповідальністю "Житлово-будівельна компанія "Управдом".

Факт передачі житлових будинків №1 та №2 з вбудованими торгівельно-офісними приміщеннями по вул. Богатирська, 6 у Оболонському районі м. Києва в управління та експлуатаційне обслуговування ТОВ "ЖБК "Управдом" підтверджується наявними в матеріалах справи копіями відповідних актів приймання-передачі житлового комплексу для утримання та експлуатаційного обслуговування від 24.01.2014.

Оскільки починаючи з 24.12.2013 позивач не проводить забудови земельної ділянки 0,8830 га за кадастровим номером :78:041:0113 та не використовує її для будівництва об'єкта, а починаючи з 24.01.2014 не обслуговує збудованих на ньому об'єктів, ТОВ "Градбуд-1" листом №12-07/19-1 від 12.07.2019 звернулося до відповідача із заявою про дострокове припинення Договору на підставі ч. 2 ст. 19 Закону України "Про оренду землі", долучивши до вказаного листа відповідні докази введення будинків в експлуатацію та передачу їх на обслуговування іншій організації.

Проте заява залишена відповідачем без відповіді та реагування, питання про розірвання Договору вирішено не було.

Згідно зі ст. 291 Господарського кодексу України (далі - ГК України) одностороння відмова від договору оренди не допускається.

Частинами 1, 2 статті 651 ЦК України встановлено, що зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.

Відповідно до ч. 1 ст. 31 Закону України "Про оренду землі" договір оренди землі припиняється в разі, зокрема, набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій земельній ділянці, іншою особою, а також в інших випадках, передбачених законом.

У свою чергу умовами пункту 11.4 Договору передбачена можливість припинення договору шляхом розірвання цього договору за рішенням суду в порядку, встановленому законом.

Положеннями частини 1 статті 32 Закону України "Про оренду землі" передбачено, що на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов'язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об'єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України.

Таким чином, припинення земельних орендних правовідносин може відбуватися як у добровільному порядку за згодою сторін, за їх волевиявленням, так і у встановлених законодавством випадках на вимогу однієї з сторін за рішенням суду незалежно від волевиявлення іншої сторони, в тому числі й органу місцевого самоврядування, як органу розпорядження землею.

При цьому відповідно до частини 2 статті 19 Закону України "Про оренду землі" після завершення будівництва та прийняття об'єкта в експлуатацію добросовісний орендар земельної ділянки, наданої для потреб будівництва та обслуговування відповідного об'єкта, має право на першочергове укладення договору оренди землі на строк до 50 років або припинення дії договору оренди землі.

Як зазначено Верховним Судом в постанові від 27.03.2019 у справі №925/315/18, сам факт завершення будівництва не свідчить про факт припинення користування орендарем наданою йому для будівництва земельною ділянкою, що є підставою для розірвання договору оренди землі на підставі закону та ці події, як правило, не співпадають в часі. Факт припинення користування земельною ділянкою може бути підтверджений, зокрема, доказами передачі права власності на новозбудований об'єкт нерухомості іншій особі, передачі новозбудованого багатоквартирного будинку на баланс ОСББ чи іншої експлуатуючої організації, оформлення права власності, оренди чи постійного користування на земельну ділянку в порядку, встановленому статтями 41, 42 Земельного Кодексу України.

За висновками місцевого суду, наявні в матеріалах справи документи, а саме акти передачі об'єктів будівництва з балансу позивача на баланс інших осіб (ТОВ "ЖБК "Управдом") свідчать про припинення орендарем використання орендованої земельної ділянки для будівництва, експлуатації та обслуговування житлових будинків з вбудованими торгівельно-офісними приміщеннями та неможливість використання її позивачем.

Оскільки пунктом "а" частини 1 статті 141 Земельного кодексу України однією з підстав припинення права користування земельною ділянкою визначено добровільну відмову від такого права, місцевий суд дійшов висновку про наявність підстав для задоволення позову та розірвання спірного Договору оренди в зв'язку з добровільною відмовою позивача як орендаря від права користування земельною ділянкою.

Колегія суддів вважає вказані висновки місцевого суду помилковими з огляду на таке.

Як вірно зазначив місцевий суд, сам факт завершення будівництва не свідчить про факт припинення користування орендарем наданою йому для будівництва земельною ділянкою, що є підставою для розірвання договору оренди землі на підставі закону та ці події, як правило, не співпадають в часі. Факт припинення користування земельною ділянкою може бути підтверджений, зокрема, доказами передачі права власності на новозбудований об'єкт нерухомості іншій особі, передачі новозбудованого багатоквартирного будинку на баланс ОСББ чи іншої експлуатуючої організації, оформлення права власності, оренди чи постійного користування на земельну ділянку в порядку, встановленому статтями 41, 42 Земельного Кодексу України.

Згідно з умовами Договору № 19/11/13-Б від 19.11.2013 на утримання та експлуатаційне обслуговування Товариство з обмеженою відповідальністю "Градбуд-1" - власник житлового комплексу (надалі - замовник) передало, а виконавець - Товариство з обмеженою відповідальністю "Житлово-будівельна компанія "Управдом" прийняло для утримання та експлуатаційного обслуговування житловий та нежитловий фонд та прибудинкову територію з усіма внутрішньобудинковими мережами (в т.ч електропостачання, водопостачання, каналізації, центрального опалення, теплопостачання, газопостачання тощо) у складі житлових будинків №1 та №2 з вбудованими торгівельно-офісними приміщеннями по вул. Богатирська, 6 у Оболонському районі м. Києва (далі - житловий комплекс) згідно з актами приймання-передачі.

У розділі «Терміни та визначення» Договору № 19/11/13-Б від 19.11.2013 зафіксовано таке:

Власник житлового будинку, споруди, житлового комплексу або комплексу будинків і споруд (далі - власник) - юридична особа (ТОВ «Градбуд-1»), якій належить право володіння, користування та розпорядження приміщенням, будинком, спорудою, житловим комплексом або комплексом будинків і споруд, зареєстроване в установленому законом порядку;

Балансоутримувач житлового будинку, споруди, житлового комплексу або комплексу будинків і споруд (далі - балансоутримувач) - юридична особа (ТОВ «ЖБК «Управдом»), яка за договором з власником утримує на балансі відповідне майно, а також веде бухгалтерську, статистичну та іншу передбачену законодавством звітність, здійснює розрахунки коштів, необхідних для своєчасного проведення капітального і поточного ремонтів та утримання і несе відповідальність за його експлуатацію згідно з законом.

Як вбачається з договору на утримання та експлуатаційне обслуговування та не спростовується сторонами, позивач станом на час розгляду спору місцевим судом визначає себе власником житлового комплексу, який третім особам не відчужений, в оренду чи інше користування не переданий.

Таким чином, висновок місцевого суду про те, що позивач припинив користування наданою йому земельною ділянкою, не підтверджується матеріалами справи, оскільки житловий комплекс, власником якого є позивач, розташований на орендованій земельній ділянці, що свідчить про те, що позивач продовжує користуватися цією ділянкою.

Відповідно до ст. 42 Земельного кодексу України земельні ділянки, на яких розташовані багатоквартирні будинки, а також належні до них будівлі, споруди та прибудинкові території державної або комунальної власності, надаються в постійне користування підприємствам, установам і організаціям, які здійснюють управління цими будинками.

Земельні ділянки, на яких розташовані багатоквартирні будинки, а також належні до них будівлі, споруди та прибудинкова територія, що перебувають у спільній сумісній власності власників квартир та нежитлових приміщень у будинку, передаються безоплатно у власність або в постійне користування співвласникам багатоквартирного будинку в порядку, встановленому Кабінетом Міністрів України.

Порядок використання земельних ділянок, на яких розташовані багатоквартирні будинки, а також належні до них будівлі, споруди та прибудинкові території, визначається співвласниками.

Розміри та конфігурація земельних ділянок, на яких розташовані багатоквартирні будинки, а також належні до них будівлі, споруди та прибудинкові території, визначаються на підставі відповідної землевпорядної документації.

У разі знищення (руйнування) багатоквартирного будинку майнові права на земельну ділянку, на якій розташовано такий будинок, а також належні до нього будівлі, споруди та прибудинкова територія, зберігаються за співвласниками багатоквартирного будинку.

Згідно з абз. д ч. 2 Земельного кодексу України права постійного користування земельною ділянкою із земель державної та комунальної власності набувають, зокрема, співвласники багатоквартирного будинку для обслуговування такого будинку та забезпечення задоволення житлових, соціальних і побутових потреб власників (співвласників) та наймачів (орендарів) квартир та нежитлових приміщень, розташованих у багатоквартирному будинку.

Як зазначено у ст. 120 Земельного кодексу України, у разі набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, що перебувають у власності, користуванні іншої особи, припиняється право власності, право користування земельною ділянкою, на якій розташовані ці об'єкти. До особи, яка набула право власності на жилий будинок, будівлю або споруду, розміщені на земельній ділянці, що перебуває у власності іншої особи, переходить право власності на земельну ділянку або її частину, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення.

Якщо жилий будинок, будівля або споруда розміщені на земельній ділянці, що перебуває у користуванні, то в разі набуття права власності на ці об'єкти до набувача переходить право користування земельною ділянкою, на якій вони розміщені, на тих самих умовах і в тому ж обсязі, що були у попереднього землекористувача.

У разі переходу права власності на будинок або його частину від однієї особи до іншої за договором довічного утримання право на земельну ділянку переходить на умовах, на яких ця земельна ділянка належала попередньому землевласнику (землекористувачу).

У разі набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду кількома особами право на земельну ділянку визначається пропорційно до часток осіб у праві власності жилого будинку, будівлі або споруди.

У разі набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду фізичними або юридичними особами, які не можуть мати у власності земельних ділянок, до них переходить право користування земельною ділянкою, на якій розташований жилий будинок, будівля або споруда, на умовах оренди.

Істотною умовою договору, який передбачає набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, є кадастровий номер земельної ділянки, право на яку переходить у зв'язку з набуттям права власності на ці об'єкти, крім об'єктів державної власності, що підлягають продажу шляхом приватизації.

Укладення договору, який передбачає набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, що пов'язане з переходом права на частину земельної ділянки, здійснюється після виділення цієї частини в окрему земельну ділянку та присвоєння їй окремого кадастрового номера.

У разі набуття права власності на жилий будинок (крім багатоквартирного), який розташований на землях державної або комунальної власності, що перебувають у користуванні іншої особи, та необхідності поділу земельної ділянки площа земельної ділянки, що формується, не може бути меншою, ніж максимальний розмір земельних ділянок відповідного цільового призначення, визначених статтею 121 Земельного кодексу України (крім випадків, коли формування земельної ділянки в такому розмірі є неможливим).

Колегія суддів відзначає, що Договір № 19/11/13-Б від 19.11.2013 на утримання та експлуатаційне обслуговування не передбачає переходу до Товариства з обмеженою відповідальністю "Житлово-будівельна компанія "Управдом" права власності чи оренди (користування) як житловим комплексом, так і самою земельною ділянкою.

Відтак, згідно з умовами вказаного договору право користування житловим комплексом та земельною ділянкою залишається у позивача як власника житлового комплексу. Доказів зворотнього матеріали справи не містять.

Як зазначалось вище, згідно з п.п. 11.3 п. 11 Договору оренди він припиняється, зокрема, у разі набуття права власності на об'єкт нерухомості, що розташований на орендованій іншою особою земельній ділянці. В даному випадку в договорі про відчуження об'єктів нерухомості, що розташовані на земельній ділянці, що є предметом цього Договору визначається суб'єкт (орендар за цим Договором або новий власник об'єктів нерухомості), який сплачує орендну відповідно до розмірів встановлених цим Договором та несе відповідальність за зобов'язаннями, передбаченими цим Договором для Орендаря, до моменту оформлення новим власником нерухомості правовстановлюючих документів на дану земельну ділянку.

Доказів відчуження позивачем житлового комплексу у порядку, передбаченому п.п. 11.3 п. 11 Договору оренди, позивач до матеріалів справи не надав.

Колегія суддів враховує, що пунктом "а" частини 1 статті 141 Земельного кодексу України однією з підстав припинення права користування земельною ділянкою визначено добровільну відмову від такого права.

Водночас, враховуючи наявність між сторонами укладеного договору оренди земельної ділянки, добровільній відмові орендаря від права користування земельною ділянкою має кореспондувати згода орендодавця, оскільки відповідно до ч. 3, ч. 4 ст. 31 Закону України "Про оренду землі" договір оренди землі може бути розірваний за згодою сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний за рішенням суду в порядку, встановленому законом.

Крім того, як вбачається зі змісту заяви позивача від 12.07.2019 № 12-07/19-1 (а. с. 62) про дострокове припинення договору оренди, позивач просив Київську міську раду та Департамент земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради достроково припинити договір оренди земельної ділянки від 16.08.2006 №1299 виключно з підстав завершення будівництва, прийняття об'єкта в експлуатацію та його передачі на баланс обслуговуючій організації.

Однак у вказаній заяві позивач жодним чином не зазначав про добровільну відмову від права користування наданою йому земельною ділянкою.

Оскільки матеріали справи не підтверджують того факту, що позивач припинив користуватися наданою йому в оренду земельною ділянкою, колегія суддів не вбачає підстав для розірвання спірного договору та, відповідно, для задоволення позовних вимог.

Окремо колегія суддів відзначає, що за змістом частини 3 статті 7 Закону України "Про оренду землі" до особи, якій перейшло право власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій земельній ділянці, також переходить право оренди на цю земельну ділянку. Договором, який передбачає набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, припиняється договір оренди земельної ділянки в частині оренди попереднім орендарем земельної ділянки, на якій розташований такий житловий будинок, будівля або споруда.

У розумінні наведених положень законодавства при виникненні в іншої особи права власності на жилий будинок, будівлю або споруду (відповідно до договору, який містить необхідні за законом істотні умови), право попереднього власника або користувача припиняється в силу прямої вказівки закону без припинення у цілому договору оренди земельної ділянки. Відповідно, новий власник об'єкта нерухомості, якому переходить право оренди, набуває права оренди за чинним договором оренди, а не у порядку повторного надання земельної ділянки, тобто має місце заміна сторони у зобов'язанні.

Аналогічна правова позиція викладена у постановах Верховного Суду від 07.11.2018 у справі №910/20774/17, від 27.02.2019 у справі №913/661/17.

При цьому Верховний Суд у постанові від 06.03.2019 у справі №914/2687/117 зазначив, що у разі переходу права власності на нерухомість заміна орендаря земельної ділянки у відповідному чинному договорі оренди землі відбувається автоматично, в силу прямої норми закону, незалежно від того, чи відбулося документальне переоформлення орендних правовідносин шляхом внесення змін у договір стосовно орендаря, оскільки переоформлення лише формально відображає те, що прямо закріплено в законі.

Разом з тим, як зазначалось вище, доказів переходу права власності на згаданий вище комплекс нерухомості матеріали справи не містять. Водночас позивачем не додержано умов Договору, визначених п. 11.3 в редакції Договору від 17.01.2012 про внесення змін та доповнень до Договору оренди, за яким серед іншого позивач погодився на оенду земельної ділянки до 2021 року.

Відповідно до ст. 74 ГПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається, як на підставу своїх вимог та заперечень.

Згідно зі ст. ст. 76, 77 ГПК України належними є докази, на підставі яких можна встановити обставини, які входять в предмет доказування. Суд не бере до розгляду докази, які не стосуються предмета доказування. Обставини справи, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватись іншими засобами доказування.

Інших належних доказів на підтвердження своїх доводів та заперечень, викладених у відзиві на апеляційну скаргу, позивач не надав суду апеляційної інстанції.

Як зазначено у п. 41 висновку № 11 (2008) Консультативної ради європейських суддів до уваги Комітету Міністрів Ради Європи щодо якості судових рішень, обов'язок суддів наводити підстави для своїх рішень не означає необхідності відповідати на кожен аргумент захисту на підтримку кожної підстави захисту. Обсяг цього обов'язку може змінюватися залежно від характеру рішення. Згідно з практикою Європейського суду з прав людини очікуваний обсяг обґрунтування залежить від різних доводів, що їх може наводити кожна зі сторін, а також від різних правових положень, звичаїв та доктринальних принципів, а крім того, ще й від різних практик підготовки та представлення рішень у різних країнах. З тим, щоб дотриматися принципу справедливого суду, обґрунтування рішення повинно засвідчити, що суддя справді дослідив усі основні питання, винесені на його розгляд.

Колегія суддів також зазначає, що хоча пункт 1 статті 6 Конвенції зобов'язує суди обґрунтовувати свої рішення, це не може розумітись як вимога детально відповідати на кожен довод. (рішення Суду у справі Трофимчук проти України, no. 4241/03 від 28.10.2010).

Європейський суд з прав людини вказав, що пункт 1 статті 6 Конвенції зобов'язує суди давати обґрунтування своїх рішень, але це не може сприйматись як вимога надавати детальну відповідь на кожен аргумент. Межі цього обов'язку можуть бути різними залежно від характеру рішення. Крім того, необхідно брати до уваги, між іншим, різноманітність аргументів, які сторона може представити в суд, та відмінності, які існують у державах-учасницях, з огляду на положення законодавства, традиції, юридичні висновки, викладення та формулювання рішень. Таким чином, питання, чи виконав суд свій обов'язок щодо подання обґрунтування, що випливає зі статті 6 Конвенції, може бути визначено тільки у світлі конкретних обставин справи (Проніна проти України, № 63566/00, § 23, ЄСПЛ, від 18 липня 2006 року).

У справі, що розглядається, колегія суддів доходить висновку, що суд першої інстанції не надав вичерпної відповіді на всі істотні питання, що виникають при кваліфікації спірних відносин, як у матеріально-правовому, так і у процесуальному сенсах, а доводи, викладені в апеляційній скарзі, спростовують висновки місцевого господарського суду.

Відповідно до ч. 1 ст. 277 ГПК України підставами для скасування судового рішення повністю або частково та ухвалення нового рішення у відповідній частині або зміни судового рішення є:

1) нез'ясування обставин, що мають значення для справи;

2) недоведеність обставин, що мають значення для справи, які суд першої інстанції визнав встановленими;

3) невідповідність висновків, викладених у рішенні суду першої інстанції, встановленим обставинам справи;

4) порушення норм процесуального права або неправильне застосування норм матеріального права.

Оскільки колегія суддів встановила відсутність підстав для розірвання спірного договору, рішення місцевого суду підлягає скасуванню з постановленням нового рішення про відмову в задоволенні позову.

Згідно зі ст. 129 ГПК України витрати зі сплаті судового збору за розгляд справи місцевим судом у розмірі 1.921,00 грн. та за подання апеляційної скарги в розмірі 2.881,50 грн. покладаються на позивача.

Керуючись ст.ст. 74, 129, 269, 275, 276, 277, 281 - 284 ГПК України, суд -

ПОСТАНОВИВ:

1. Апеляційну скаргу Київської міської ради на рішення Господарського суду міста Києва від 14.11.2019 у справі № 910/10752/19 задовольнити.

2. Рішення Господарського суду міста Києва від 14.11.2019 у справі №910/10752/19 скасувати.

3. Прийняти нове рішення, яким в задоволенні позову відмовити повністю.

4. Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю "Градбуд-1" (вул. Г. Сталінграду, буд. 20-А, м. Київ, 04210, ) на користь Київської міської ради (вул. Хрещатик, 36, м. Київ, 01044, ) 1.921,00 грн судових витрат зі сплати судового збору за розгляд справи судом першої інстанції, 2.881,50 грн судових витрат зі сплати судового збору за подачу апеляційної скарги.

5. Видачу наказу доручити Господарському суду міста Києва.

6. Повернути до Господарського суду міста Києва матеріали справи №910/10752/19.

Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її прийняття.

Постанова апеляційної інстанції може бути оскаржена до Верховного Суду в порядку та в строк, передбачені ст.ст. 287 - 289 ГПК України.

Повний текст постанови складений 16.01.2020.

Головуючий суддя О.О. Євсіков

Судді М.Г. Чорногуз

О.В. Агрикова