ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ХАРКІВСЬКОЇ ОБЛАСТІ
_______________________________________________________________________
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"15" січня 2020 р.м. ХарківСправа № 922/2865/19

Господарський суд Харківської області у складі:

судді Лавровой Л.С.

при секретарі судового засідання Бєсєдіній М.М.

розглянувши в порядку загального позовного провадження справу

за позовом Заступника керівника Первомайської місцевої прокуратури Харківської області, м. Первомайський в інтересах держави, в особі Сахновщинської селищної ради, смт. Сахновщина
до Товариства з обмеженою відповідальністю "Слобожанське джерело", м. Харків третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору на стороні відповідача: Пубічне акціонерне товариство "САХНОВЩИНСЬКИЙ МОЛОКОЗАВОД", м. Мерефа
про внесення змін до договору оренди
за участю представників:

прокуратури - Хряк О.О.,

позивача - не з`явився,

відповідача - Синєпольська О.В.,

третьої особи - не з`явився.

ВСТАНОВИВ:

У вересні 2019 року до господарського суду звернувся заступник керівника Первомайської місцевої прокуратури Харківської області в інтересах держави, в особі Сахновщинської селищної ради, смт. Сахновщина з позовом про внесення змін до договору оренди землі від 21.01.2008 року, який зареєстрований у Сахновщинському районному відділі Харківської регіональної філії Центру ДЗК за № 07 від 13.03.2008 шляхом визнання укладеною додаткової угоди між Сахновщинською селищною радою та Товариством з обмеженою відповідальністю "Слобожанське джерело" до договору оренди землі у редакції, наданій до позовної заяви. Судові витрати прокурор просив покласти на відповідача.

Ухвалою суду від 05.09.2019 р. було прийнято позовну заяву до розгляду в порядку загального позовного провадження, підготовче засідання по справі призначено на 01.10.2019 р. о 12:00, встановлено сторонам строк на подання заяв по суті справи.

Підготовче засідання неодноразово відкладалося з метою виконання завдання підготовчого провадження та забезпечення процесуальних прав сторін.

Ухвалою, занесеною до протоколу судового засідання від 04.12.2019 р. було закрито підготовче провадження та призначено розгляд справи по суті на 24.12.2019 р. о 10:00. В подальшому судове засідання з розгляду справи по суті було відкладено на 09:00 15.01.2020 р.

В судовому засіданні 15.01.2020 р. прокурор підтримав заявлені позовні вимоги та просив суд позов задовольнити.

Присутній в судовому засіданні представник відповідача проти позову заперечував з підстав, викладених у заявах по суті справи.

Позивач та третя особа своїх представників у судове засідання не направили.

Неявка у судове засідання будь-якого учасника справи за умови, що його належним чином повідомлено про дату, час і місце цього засідання, не перешкоджає розгляду справи по суті, крім випадків, визначених ст. 202 ГПК України. Відповідно до п. 1 ч. 1 ст. 202 ГПК України якщо учасник справи або його представник були належним чином повідомлені про судове засідання, суд розглядає справу за відсутності такого учасника справи у разі неявки в судове засідання учасника справи (його представника) без поважних причин або без повідомлення причин неявки.

З матеріалів справи вбачається, що ухвали суду надсилалися третій особі за адресою, яка вказана у витязі з Єдиного державного реєстру юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань, але не були отримані та повернулися до суду у зв`язку із закінченням строку зберігання, про що свідчать довідки АТ «Укрпошта». Окрім того, направлення ухвал позивачу та третій особі підтверджується відмітками на зворотніх частинах ухвал суду, що наявні в матеріалах справи.

З огляду на вищевикладене, суд вважає, що ним вжито необхідні заходи для належного повідомлення учасників про час та місце розгляду справи, тому відсутні перешкоди для розгляду спору за наявними матеріалами та за відсутності позивача та третьої особи.

Щодо представництва прокурором інтересів держави у даній справі, суд виходить з наступного.

Відповідно до ст. 131-1 Конституції України на органи прокуратури покладено функцію представництва інтересів держави в суді у виключних випадках і в порядку, що визначені законом.

Статтею 23 Закону України «Про прокуратуру» визначені підстави представництва прокурором інтересів держави в суді, а саме, у разі порушення або загрози порушення інтересів держави, якщо захист цих інтересів не здійснює або неналежним чином здійснює орган державної влади, орган місцевого самоврядування чи інший суб`єкт владних повноважень, до компетенції якого віднесені відповідні повноваження, а також у разі відсутності такого органу.

Відповідно до рішення Конституційного Суду України від 08.04.1999 у справі №1-1/99, державні інтереси закріплюються як нормами Конституції України, так і нормами інших правових актів. Інтереси держави відрізняються від інтересів інших учасників суспільних відносин. В основі перших завжди є потреба у здійсненні загальнодержавних (політичних, економічних, соціальних та інших) дій, програм, спрямованих на захист суверенітету, територіальної цілісності, державного кордону, гарантування державної економічної інформаційної, екологічної безпеки, охорону землі як національного багатства, захист прав усіх суб`єктів права власності та господарювання тощо.

Із врахуванням того, що «інтереси держави» є оціночним поняттям, прокурор у кожному конкретному випадку самостійно визначає з посиланням на законодавство, на підставі якого подається позов, в чому саме відбулося чи може відбутися порушення матеріальних або інших інтересів держави, обґрунтовує у позовній заяві необхідність їх захисту та зазначає орган, уповноважений державою здійснювати відповідні функції у спірних правовідносинах.

Захищати інтереси держави повинні насамперед відповідні суб`єкти владних повноважень, а не прокурор. Щоб інтереси держави не залишилися незахищеними, прокурор виконує субсидіарну роль, замінює в судовому провадженні відповідного суб`єкта владних повноважень, який всупереч вимог закону не здійснює захист або робить це неналежно. У кожному такому випадку прокурор повинен навести причини, які перешкоджають захисту інтересів держави належним суб`єктом, і які є підставами для звернення прокурора до суду.

Прокурор набуває право на реалізацію своїх функцій, визначених законом, якщо відповідний суб`єкт владних повноважень не здійснює захист або здійснює його неналежно.

Згідно ч. 3-4 ст. 53 ГПК України у визначених законом випадках прокурор звертається до суду з позовною заявою, бере участь у розгляді справ за його позовами, а також може вступити за своєю ініціативою у справу, провадження у якій відкрито за позовом іншої особи, до початку розгляду справи по суті, подає апеляційну, касаційну скаргу, заяву про перегляд судового рішення за нововиявленими або виключними обставинами. Прокурор, який звертається до суду в інтересах держави, в позовній чи іншій заяві, скарзі обґрунтовує, в чому полягає порушення інтересів держави, необхідність їх захисту, визначені законом підстави для звернення до суду прокурора, а також зазначає орган, уповноважений державою здійснювати відповідні функції у спірних правовідносинах. Невиконання цих вимог має наслідком застосування положень, передбачених статтею 174 цього Кодексу.

На виконання зазначених вимог при зверненні до суду з позовом прокурором було обґрунтовано, в чому полягає порушення інтересів держави, необхідність їх захисту, визначені законом підстави для звернення до суду прокурора, а також зазначено орган, уповноважений державою здійснювати відповідні функції у спірних правовідносинах. Доводи прокурора були визнані обґрунтованими та позов прокурора в інтересах держави в особі Сахновщинської селищної ради судом було прийнято до розгляду.

На виконання ч.4 ст.23 Закону України «Про прокуратуру» місцевою прокуратурою попередньо повідомлено Сахновщинську селищну раду про представництво інтересів держави в її особі при зверненні із позовною заявою до господарського суду Харківської області (лист-повідомлення №39/5-11вих-19 від 20.08.2019 р., а.с. 59).

Розглянувши матеріали, з`ясувавши обставини справи та дослідивши надані сторонами докази та викладені доводи, судом встановлено наступне.

21 січня 2008 між Сахновщинською селищною радою та ЗАТ «Сахновщинський молокозавод» було укладено договір оренди (надалі - Договір оренди) земельної ділянки площею 2,9467 га кадастровий № :00:018:0003 за адресою: смт. Сахновщина, вул. Шевченка, 2 строком на 49 років, який зареєстрований у Сахновщинському районному відділі Харківської регіональної філії Центру ДЗК за №07 від 13.03.2008. Нормативна грошова оцінка земельної ділянки відповідно до п.3.3 вказаного договору складає 302 626,09 грн. Орендна плата відповідно до п.5.1 Договору оренди складає 15% відсотків від нормативної грошової оцінки земельної ділянки.

На вказаній земельній ділянці розташовані нежитлові будівлі, які належали ЗАТ «Сахновщинський молокозавод». Згідно даних Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень в 2013 році з прилюдних торгів, організованих відділом державної виконавчої служби Сахновщинського районного управління юстиції Харківської області, вищевказане нерухоме майно придбано ТОВ «Транс-Авіа Плюс». В подальшому вказані нежитлові приміщення на підставі договорів купівлі-продажу від 30.08.2013 №2007, 2010, 2013, 2016, 2019, 2022, 2025 було відчужено на користь ТОВ «Слобожанське джерело».

Прокурор стверджував, що виходячи з положень ст.377 ЦК України, 30.08.2013 у ТОВ «Слобожанське джерело» автоматично виникло право користування (оренди) земельною ділянкою комунальної власності площею 2,9467 га, кад. № :00:018:0003, яка розташована за адресою смт. Сахновщина, вул. Шевченка, 2, на підставі договору оренди землі від 21.01.2008. У зв`язку з чим, 11.05.2019 Сахновщинською селищною радою на юридичну адресу ТОВ «Слобожанське джерело» було направлено проект додаткової угоди про внесення змін до п. 2.1, 3.3, 5.1, 5.2 вказаного договору оренди землі. Водночас, проект додаткової угоди ТОВ «Слобожанське джерело» не було підписано. Поштове відправлення повернуто Сахновщинській селищній раді у зв`язку із закінченням встановленого строку зберігання.

Прокурор зазначав, що зміни до договору оренди землі від 21.01.2008 мають бути внесені шляхом визнання укладеною додаткової угоди, виходячи з наступного.

У відповідності до статті 377 Цивільного кодексу України до особи, яка набула право власності на житловий будинок (крім багатоквартирного), будівлю або споруду, переходить право власності, право користування на земельну ділянку, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення в обсязі та на умовах, встановлених для попереднього землевласника (землекористувача). Статтею 120 Земельного кодексу України передбачено, що у разі набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, що перебувають у власності, користуванні іншої особи, припиняється право власності, право користування земельною ділянкою, на якій розташовані ці об`єкти. Якщо жилий будинок, будівля або споруда розміщені на земельній ділянці, що перебуває у користуванні, то в разі набуття права власності на ці об`єкти до набувача переходить право користування земельною ділянкою, на якій вони розміщені, на тих самих умовах і в тому ж обсязі, що були у попереднього землекористувача.

Таким чином, оскільки ст.120 Земельного кодексу України починаючи з 2007 року передбачає автоматичний перехід права оренди на земельну ділянку під нерухомістю до нового власника нерухомості, в даному випадку право оренди вказаною земельною ділянкою автоматично в силу положень закону перейшло до ТОВ «Слобожанське джерело».

Відповідно до статті 141 Земельного кодексу України право користування земельною ділянкою припиняється, зокрема, набуттям іншою особою права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, які розташовані на земельній ділянці. Відповідно до абзацу 7 частини першої статті 31 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі припиняється в разі: набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій іншою особою земельній ділянці.

Згідно положень частини третьої статті 7 Закону України «Про оренду землі» до особи, якій перейшло право власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій земельній ділянці, також переходить право оренди на цю Земельну ділянку. Договором, який передбачає набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, припиняється договір оренди земельної ділянки в частині оренди попереднім орендарем земельної ділянки, на якій розташований такий житловий будинок, будівля або споруда.

Аналіз положень наведених норм дає підстави для висновку про те, що у разі переходу права власності на майно, що знаходиться на орендованій земельній ділянці, до нового власника з моменту набуття права власності на це майно переходить право оренди земельної ділянки, на якій вказане майно розміщене у тому самому обсязі та умовах, які були у попереднього власника. Отже, з моменту набуття права власності на нерухоме майно особа, яка стала новим власником такого майна, одночасно набуває права оренди земельної ділянки, на якій розміщене це майно у зв`язку з припиненням права власності на нього та, відповідно, припиненням права користування попереднього власника земельною ділянкою, на якій це майно розміщене, згідно з частиною другою статті 120 Земельного кодексу України. Тобто особа, яка набула права власності на це майно, фактично стає орендарем земельної ділянки, на якій воно розміщене у тому ж обсязі та на умовах, як і у попереднього власника. При цьому договір оренди цієї земельної ділянки у частині щодо попереднього її користувача (попереднього власника нерухомого майна) припиняється відповідним договором, на підставі якого новим власником набуто право власності на розташоване на цій земельній ділянці майно.

Таким чином, при виникненні в іншої особи права власності на жилий будинок, будівлю або споруду право попереднього власника або користувача припиняється автоматично, в силу закону, без оформлення припинення права будь-якими актами та документами. При цьому відповідний договір оренди землі припиняється щодо попереднього власника майна, однак діє на тих самих умовах щодо особи, яка, набувши право власності на нерухоме майно, розміщене на орендованій земельній ділянці, з моменту набуття такого права набуває також права оренди земельної ділянки, на якій це майно розміщене, а отже й відповідні права та обов`язки, зокрема із сплати орендної плати за користування земельною ділянкою, тобто Договір оренди не припиняється в цілому, має місце заміна сторони в зобов`язанні.

Зазначена правова позиція викладена у постанові Верховного Суду від 20.06.2018 по справі №913/661/17 та у постанові від 03.03.2018 по справі №904/6296/17.

Згідно даних Державного реєстру речових прав на нерухоме майно у власності ТОВ "Слобожанське джерело" перебуває нерухоме майно, яке територіально зосереджене на Земельній ділянці комунальної власності площею 2,9467 га кадастровий № :00:018:0003 за адресою: смт. Сахновщина, вул. Шевченко 2. Вказане майно набуте ТОВ «Слобожанське джерело» відповідно до договорів купівлі-продажу від 30.08.2013 №2007, 2010, 2013, 2016, 2019, 2022, 2025 укладених між ТОВ «Слобожанське джерело» та ТОВ «Транс-Авіа Плюс». Таким чином, враховуючи вищенаведені положення законодавства, 30.08.2013 у ТОВ «Слобожанське Джерело» автоматично виникло право користування (оренди) земельною ділянкою комунальної власності площею 2,9467 га, кадастровий №:00:018:0003, яка розташована за адресою смт. Сахновщина, вул. Шевченко 2, відповідно до договору оренди землі від 21.01.2008.

Прокурор посилався на аналогічну правову позицію, викладену в постановах Верховного Суду від 23.05.2019 у справі № 922/109/18, від 18.04.2019 у справі №913/210/18, від 19.06.2018 у справі №922/3655/17, від 05.09.2018 у справі №904/9027/17, від 07.11.2018 у справі №910/20774/17, від 29.11.2018 у справі № 915/1416/17, від 06.12.2018 у справі № 902/1592/15, від 27.02.2019 у справі №913/661/17, від 06.03.2019 у справі №914/2687/17, від 04.04.2019 у справі № 910/7197/18, щодо того, що у розумінні наведених положень законодавства при виникненні в іншої особи права власності на жилий будинок, будівлю або споруду (відповідно до договору, який містить необхідні за законом істотні умови), право попереднього власника або користувача припиняється в силу прямої вказівки закону без припинення у цілому договору оренди земельної ділянки, відповідно новий власник об`єкта нерухомості, якому переходить право оренди, набуває права оренди за чинним договором оренди, а не у порядку повторного надання земельної ділянки, тобто має місце заміна сторони у зобов`язанні, і що після відчуження об`єктів нерухомості позивачі попередні власники майна не повинні сплачувати орендну плату за земельну ділянку, користувачем якої вони вже не є, а зобов`язання з такої сплати автоматично виникає у нового власника нерухомості.

Враховуючи викладене, прокурор наголошував, що станом на 2019 рік, ТОВ «Слобожанське джерело» є належним користувачем земельної ділянки кадастровий № :00:018:0003, яка розташована за адресою смт. Сахновщина, вул. Шевченко 2, відповідно до договору оренди землі від 21.01.2008, у зв`язку з чим ТОВ «Слобожанське джерело» і визначено відповідачем за даним позовом.

Заперечуючи проти заявлених прокурором вимог, відповідач вказував, що враховуючи положення ч.2 ст.120 ЗК України можна зробити висновок про те, що у ПАТ «Сахновщинський молокозавод» припинилося право користування земельними ділянками, які знаходяться під будівлями, які були відчужені, оскільки відповідачу належить лише частина будівель, які знаходяться на Земельній ділянці, а решта будівель до теперішнього часу залишається у власності ПАТ «Сахновщинськнй молокозавод».

Відповідач зазначав, що згідно з даними Державного реєстру прав власності на нерухоме майно Публічному акціонерному товариству «Сахновщинський молокозавод» () належить нерухоме майно (тип майна - Сахновщинський молокозавод»), що знаходиться за адресою: Харківська обл., Сахновщинськнй р-н., смт Сахновшина, вул. Шевченка, буд.2 (внесення запису про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно відбулося 31.07.2012 р.). Зазначений об`єкт нерухомості знаходиться на Земельній ділянці, що передана в оренду ПАТ «Сахновщинський молокозавод» згідно Договору оренди. Зазначене, на думку відповідача, свідчить про те, що ПАТ «Сахновщинський молокозавод» з 31.07.2012 р. є власником нерухомого майна - Сахновщинський молокозавод, який є цілісним майновим комплексом.

Також, відповідач вказував, що згідно копії технічного паспорта №1а-161 на виробничий будинок з господарськими (допоміжними) будівлями та спорудами до складу майнового комплексу «Сахновщинський молокозавод» входили наступні об`єкти нерухомості загальною площею 2,9745 га:

1. Адміністративна будівля - «А 1»;

2. Будівля прохідної - «М»;

3. Будівля молокозаводу - «Б»;

4. Службові будівлі: «З», «в», «Д», «С», «Е», «Т», «І»;

5. Огорожа №1;

6. Ворога №2, №3;

7. Споруди «Ю», «Г».

Згідно розділу 2 Договору оренди землі, укладеного між ПАТ «Сахновщинський молокозавод» та Сахновщинською селищною радою, земельні ділянки, що передаються в оренду, знаходяться під наступними об`єктами:

1. Капітальна забудова - 0,52085 га;

2. Проходи, площадки, під`їзди - 0,83150 га;

3. Зелені насадження - 1,55445 га;

4. Споруди - 0,02775 га;

5. Інше - 0,00547 га.

При цьому, як зазначав відповідач, загальна площа нерухомого майна, яке йому належить, становить 0,34413 га, а загальна площа земельної ділянки, що передана в оренду за Договором оренди - 2,9467 га.

Частина нерухомого майна, загальною площею 3441,3 кв.м., що належало ПАТ «Сахновщинський молокозавод» та 18.07.2013 р. було відчужено в порядку реалізації нерухомого майна з прилюдних торгів і перейшло у власність ТОВ «Транс-Авіа Плюс», складається із наступного:

1. Будівля контори «А 1» загальною площею 258,4 кв.м;

2. Будівля Молокозаводу «Б2» загальною площею 2 565,7 кв.м;

3. Будівля мийки «О» загальною площею 68,6 кв.м;

4. Будівля майстерні «Ж» загальною площею 71,2 кв.м;

5. Будівля майстерні «В» загальною площею 118,9 кв.м;

6. Будівля гаражу «У» загальною площею 328,5 кв,м;

7. Будівля прохідної «М» загальною площею 30,0 кв.м.

13.08.2013 р. вказані будівлі перейшли у власність ТОВ «Слобожанське джерело» на підставі відповідних договорів купівлі-продажу, копії яких долучені до матеріалів справи. Таким чином, відповідач стверджував, що загальна площа будівель, які належать відповідачу - 34413 кв.м, що становить 0,34413 га. Із даних технічного паспорта 1а-161 станом на 10.07.2012р. ПАТ «Сахновщинський молокозавод» належало 15 об`єктів нерухомості, тоді як на теперішній час відповідачу належать лише 7 об`єктів.

З огляду на викладене, відповідач вказував, що Договір оренди не підлягає зміні в частині заміни орендаря, так як на теперішній час ПАТ «Сахновщинський молокозавод» продовжує володіти частиною приміщень, розташованих на земельній ділянці. В розділі 2 Договору оренди зазначено, що в оренду передаються землі, на яких розташовані об`єкти капітального будівництва загальною площею 2,9467 га, в той час як відповідачу належать об`єкти площею всього 0,34413 га, а інші об`єкти нерухомості, зазначені в розділі 2 Договору оренди: зелені насадження, проходи, площадки, під`їзди тощо відповідачу не належать, ним не використовуються. Отже, відповідач вважає, що він не є правонаступником прав орендаря ПАТ «Сахновщинськнй молокозавод» за Договором оренди, оскільки під належним йому нерухомим майном знаходиться незначна частина земельної ділянки, яка є предметом Договору оренди, значна частина нерухомості залишилася у власності ПАТ «Сахновщннськнй молокозавод», а отже, спірна Земельна ділянка підлягає поділу з подальшим укладанням окремих договорів оренди щодо кожної виділеної земельної ділянки.

У запереченнях від 21.12.2019 р. (вх. 31176) відповідач наголошував, що договір оренди земельної ділянки між відповідачем та Сахновщинською селищною радою не може бути укладений до формування окремої земельної ділянки площею 0,34413 га зі встановленням меж по периметру об`єктів нерухомого майна відповідача та присвоєння їй окремого кадастрового номера.

У відповіді на відзив, прокурор вказував, що технічній інвентаризації підлягають в складі основної будівлі, зокрема, і ті об`єкти, які не можуть вважатися окремими об`єктами нерухомого майна. Згідно з нормами чинного законодавства, зокрема положеннями статей 182, 331, 334 ЦК, основною умовою для визначення статусу нерухомого майна будь-якого об`єкта нерухомості є державна реєстрація прав на нього. Водночас, чинним законодавством України не передбачено можливості державної реєстрації права власності на огорожу, ворота та інші споруди, які відображені у наданій відповідачем копії технічного паспорту, оскільки вказані об`єкти не є самостійними нерухомими речами. Технічний паспорт на об`єкт нерухомості не є правовстановлюючим документом, а технічним документом, який не створює будь-які права чи обов`язки.

Ухвалою від 04.12.2019 р. судом було задоволено клопотання представника відповідача та витребувано у Сахновщинського малого госпрозрахункового комунального підприємства технічної інвентаризації (Сахновщинське БТІ) (64501, Харківська обл., Сахновщинський район, смт. Сахновщина, вул. Центральна, будинок 7) наступну інформацію:

1. Номер інвентаризаційної справи, що знаходиться у Сахновщинському малому госпрозрахунковому комунальному підприємстві технічної інвентаризації (Сахновщинське БТІ), щодо нерухомого майна, що розташоване за адресою: Харківська обл., смт Сахновщина, вул. Шевченка, буд.2 , власник нерухомого майна - Публічне акціонерне товариство «Сахновщинський молокозавод» ().

2. Скільки об`єктів нерухомого майна на теперішній час належать ПАТ «Сахновщинський молокозавод» за адресою: Харківська обл., смт Сахновщина, вул. Шевченка, буд.2 (за даними інвентаризаційної/реєстраційної справи).

3. Які об`єкти нерухомого майна, розташованого за адресою: Харківська обл., смт Сахновщина, вул. Шевченка, буд.2 , належать ПАТ «Сахновщинський молокозавод» (за даними інвентаризаційної/реєстраційної справи).

4. Надати належним чином завірені копії витягу з інвентаризаційної/реєстраційної справи щодо нерухомого майна, розташованого за адресою: Харківська обл., смт Сахновщина, вул. Шевченка, буд.2 , власник нерухомого майна - Публічне акціонерне товариство «Сахновщинський молокозавод» (), а саме:

a. копії правовстановлюючих документів про право власності ПАТ «Сахновщинський молокозавод» на нерухоме майно, що знаходиться за адресою: Харківська обл., смт Сахновщина, вул. Шевченка, буд.2.

b. копії матеріалів технічної інвентаризації щодо об`єктів нерухомого майна, що знаходиться за адресою: Харківська обл., смт Сахновщина, вул. Шевченка, буд.2 та належить ПАТ «Сахновщинський молокозавод».

На виконання ухвали Господарського суду Харківської області від 04.12.2019 у справі №922/2865/19 МП Сахновщинське БТІ було надано суду копії матеріалів інвентаризаційної справи №1а-161 та письмові пояснення з приводу порушених питань. МП Сахновщинське БТІ зазначало, що з 01 січня 2013 року запроваджений та введений в дію Державний реєстр речових прав на нерухоме майно, який включає в себе вже все нерухоме майно (квартири, будинки, приміщення, комплекси, об`єкти незавершеного будівництва, земельні ділянки тощо), реєстрацію в якому проводять нотаріуси та державні реєстратори. При цьому, відповідно до даних проведеної останньої поточної інвентаризації, станом на дату її проведення (2012 рік) та дату видачі технічного паспорту, інвентаризаційний об`єкт «Сахновщинський молокозавод» складався з 23 будівель та споруд: А1-будівля контори, а-ганок, а-ганок, Б2-будівля молокозаводу, б-гадок, б-ганок, б-ганок, б-ганок, М-будівля прохідної, О-будівля мийки, Ж-будівля майстерні, Д-будівля дизельної, В-будівля майстерні, И-будівля кладової, У-будівля гаражу, З-будівля котельні-дизельної, Ю-градилка, Г-Градилка, Е-сарай, Є-сарай, Л-сарай, С-вбиральня, К - вбиральня.

МП Сахновщинське БТІ звертало увагу, що господарсько-побутові будівлі та споруди (ганки, сараї, вбиральні тощо), що розташовані на одній земельній ділянці і призначені для забезпечення власника необхідними засобами благоустрою, вважаються приналежністю головної речі і не є самостійними нерухомими речами, у зв`язку з чим право власності на такі будівлі як на окремі об`єкти визнаватися не може. Крім того, відповідно до супутникових знімків із загальнодоступної програми Google Earth можливо встановити, що частина будівель об`єкту «Сахновщинський молокозавод» перестала існувати, зокрема, будівля кладової (літ. И), будівля котельні-дизельної літ. З, будівля сараю літ. Є, будівля сараю літ. Е., у зв`язку з чим, перебувати у власності будь-яких осіб вказані об`єкти не можуть.

Розглядаючи позовні вимоги прокурора та надаючи оцінку запереченням відповідача щодо суті позовних вимог, суд виходить з наступного.

Положеннями пунктів "а", "е" частини 1 статті 141 Земельного кодексу України визначено, що підставами припинення права користування земельною ділянкою є, у тому числі, добровільна відмова від права користування земельною ділянкою та набуття іншою особою права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, які розташовані на земельній ділянці.

Згідно з частиною 1 статті 31 Закону України "Про оренду землі" договір оренди землі припиняється у разі, зокрема, набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій іншою особою земельній ділянці.

Питання переходу права на земельну ділянку у разі набуття права на жилий будинок, будівлю, споруду, що розміщені на ній, регулюються статтею 120 Земельного кодексу України і статтею 377 Цивільного кодексу України.

Відповідно до статті 377 Цивільного кодексу України до особи, яка набула право власності на житловий будинок (крім багатоквартирного), будівлю або споруду, переходить право власності, право користування на земельну ділянку, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення в обсязі та на умовах, встановлених для попереднього землевласника (землекористувача).

Статтею 120 Земельного кодексу України передбачено, що у разі набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, що перебувають у власності, користуванні іншої особи, припиняється право власності, право користування земельною ділянкою, на якій розташовані ці об`єкти. Якщо жилий будинок, будівля або споруда розміщені на земельній ділянці, що перебуває у користуванні, то в разі набуття права власності на ці об`єкти до набувача переходить право користування земельною ділянкою, на якій вони розміщені, на тих самих умовах і в тому ж обсязі, що були у попереднього землекористувача.

Як було встановлено судом, 21 січня 2008 між Сахновщинською селищною радою та ЗАТ «Сахновщинський молокозавод» було укладено договір оренди земельної ділянки площею 2,9467 га кадастровий № :00:018:0003 за адресою: смт. Сахновщина, вул. Шевченка, 2, на якій розташовані нежитлові будівлі, які належали ЗАТ «Сахновщинський молокозавод». В 2013 році з прилюдних торгів, організованих відділом державної виконавчої служби Сахновщинського районного управління юстиції Харківської області, вищевказане нерухоме майно придбано ТОВ «Транс-Авіа Плюс», в подальшому вказані нежитлові приміщення на підставі договорів купівлі-продажу від 30.08.2013 №2007, 2010, 2013, 2016, 2019, 2022, 2025 було відчужено на користь ТОВ «Слобожанське джерело».

Як вбачається з наявних в матеріалах справи копій договорів купівлі-продажу нерухомого майна ТОВ «Слобожанське джерело», п. 1 договорів містить посилання на земельну ділянку, на якій розміщено об`єкти нерухомості, які переходять у власність ТОВ «Слобожанське джерело»: земельна ділянка за адресою Харківська область, Сахновщинський район, смт. Сахновщина, вулиця Шевченко, 3, кадастровий номер :00:018:0003, площа 2,9467 га, форма власності - державна власність.

В п. 12 умов договорів купівлі-продажу від 30.08.2013 №2007, 2010, 2013, 2016, 2019, 2022, 2025 сторонами було закріплено, що зміст ст. 120 Земельного кодексу України, ст. 377 Цивільного кодексу України їм роз`яснено.

Таким чином, зі змісту укладених ТОВ «Слобожанське джерело» та ТОВ «Транс-Авіа Плюс» договорів купівлі-продажу вбачається, що сторони укладали договори з урахуванням положень ст. 120 ЗК України та ст. 377 ЦК України (щодо переходу права на земельну ділянку у разі набуття права на жилий будинок, будівлю або споруду) та закріпили в укладених договорах кадастровий номер і розмір земельної ділянки, право на яку переходить у зв`язку з набуттям права власності на ці об`єкти.

Окрім того, п. 4.3.6 Договору оренди від 21.01.2008 р. було визначено, що у разі закриття юридичної особи - ЗАТ «Сахновщинський молокозавод» право орендаря на оренду цієї земельної ділянки на умовах цього договору переходять правонаступникам орендаря або до інших осіб, які використовують цю земельну ділянку разом з орендарем, або особою, що буде володіти нерухомістю, яка розташована на ділянці, повідомивши про це селищну раду в письмовій формі.

Згідно з частинами 1, 2, 4 статті 120 Земельного кодексу України у разі набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, що перебувають у власності, користуванні іншої особи, припиняється право власності, право користування земельною ділянкою, на якій розташовані ці об`єкти. До особи, яка набула право власності на жилий будинок, будівлю або споруду, розміщені на земельній ділянці, що перебуває у власності іншої особи, переходить право власності на земельну ділянку або її частину, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення.

З огляду на викладене, суд визнає обґрунтованими доводи прокурора про те, що виходячи з положень ст. 120 ЗК України, ст.377 ЦК України, 30.08.2013 разом із укладенням договорів кіпівлі-продажу нерухомого майна у ТОВ «Слобожанське джерело» автоматично виникло право користування (оренди) земельною ділянкою комунальної власності площею 2,9467 га, кадастровий номер :00:018:0003, яка розташована за адресою смт. Сахновщина, вул. Шевченка, 2 та на якій розміщене придбані будівлі, на підставі договору оренди землі від 21.01.2008 р.

Відповідно до положень статей 125 і 126 Земельного кодексу України право власності на земельну ділянку, а також право постійного користування та право оренди земельної ділянки виникають з моменту державної реєстрації цих прав.

За інформацією з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень за адресою смт. Сахновщина, вул. Шевченка, 2 зареєстрована земельна ділянка площею 2,9467 га кадастровий № :00:018:0003 та нежитлові приміщення, що були придбані ТОВ «Слобожанське джерело» 30.08.2013 р. Інформації про наявність інших нежитлових приміщень, право власності на які зареєстровано за іншими особами, в реєстрі відсутня, тому суд вважає безпідставними посилання відповідача на те, що на земельній ділянці розміщенні приміщення, які належать третій особі. Окрім того, суд враховує, що господарсько-побутові будівлі та споруди (ганки, сараї, вбиральні тощо), що розташовані на одній земельній ділянці і призначені для забезпечення власника необхідними засобами благоустрою, вважаються приналежністю головної речі і не є самостійними нерухомими речами, у зв`язку з чим право власності на такі будівлі як на окремі об`єкти визнаватися не може.

Ураховуючи викладене, суд зазначає, що відчуження об`єктів нерухомості, розташованих на орендованій земельній ділянці, є підставою для внесення змін до договору оренди, зважаючи на те, що договір у відповідній частині припиняється щодо відчужувача, однак діє на тих самих умовах стосовно особи, яка, набувши право власності на нерухоме майно, розміщене на орендованій земельній ділянці, з моменту набуття такого права набуває також права оренди земельної ділянки, на якій це майно розміщене, а отже й відповідні права та обов`язки.

Розглядаючи обґрунтування прокурора щодо необхідності укладення додаткової угоди у визначеній в прохальній частині позовної заяви редакції, суд враховує наступне.

Рішенням XXIV позачергової сесії Сахновщинської селищної ради VI скликання №599-VI від 10.07.2012 «Про затвердження технічної документації з нормативної грошової оцінки земель селища Сахновщина, села Жовтень, села Чорнолозка та зела Германівка» затверджено нормативно грошову оцінку земель селища Сахновщина. Відповідно до пункту 4 зазначеного рішення, зміна нормативної грошової оцінки земель є підставою для внесення змін до договорів оренди землі. Станом на 01.01.2019 нормативно грошова оцінка земельної ділянки кадастровий №:00:018:0003 складає 4 474 694,97 грн.

Відповідно до рішення XXVIII сесії VI скликання Сахновщинської селищної ради від 25 вересня 2013 року № 1294-VI «Про затвердження розмірів орендної плати за користування землями несільськогосподарського призначення по населених пунктах смт Сахновщина, с.Чорнолозка, с. Жовтень, с.Германівка» (зі змінами відповідно до рішення від 25 грудня 2013 року №1448-VI) встановлено ставку орендної плати за користування землями промисловості в межах населеного пункту в розмірі 3% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки. Відповідно до пункту 4 рішення Сахновщинської селищної ради від 25 грудня 2013 року №1448-VI встановлено обов`язок керуватись вказаним рішенням при укладанні договорів оренди на землю та додаткових угод до них.

Вищезазначені рішення Сахновщинської сільської ради є чинними й у встановленому законом порядку незаконними не визнавалося, є обов`язковими для виконання всіма розташованими на відповідній території органами виконавчої влади, об`єднаннями громадян, підприємствами, установами та організаціями, посадовими особами, а також громадянами, які постійно або тимчасово проживають на відповідній території.

Рішенням Сахновщинської селищної ради від 10.03.2004 затверджено проект відведення ЗАТ «Сахновщинський молокозавод» земельної ділянки площею 2,9467 га на території Сахновщинської селищної ради за адресою вул. Шевченка 2, смт Сахновщина. Відповідно до витягу з Державного земельного кадастру про земельні ділянку, цільове призначення земельної ділянки кад. №:00:0l8:0003 - землі для розміщення та експлуатації основних, підсобних і допоміжних будівель та споруд підприємств переробної, машинобудівної та іншої промисловості. В свою чергу відповідно до договору оренди від 21.01.2008 ставка орендної плати складає 5% від нормативно грошової оцінки, що суперечить вищевказаному рішенню селищної ради.

За приписами статті 13 Закону України "Про оренду землі" та статті 288 Податкового кодексу України, основною метою укладання договору оренди земельної ділянки є отримання орендодавцем орендної плати у розмірі, не меншому, ніж встановлено законодавством. Згідно зі статтею 21 названого Закону орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою. Розмір, форма і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Податкового кодексу України). За змістом статті 1 Закону України "Про оцінку земель", нормативна грошова оцінка земельних ділянок - капіталізований рентний дохід із земельної ділянки, визначений за встановленими і затвердженими нормативами. Відповідно до пункту 289.1 статті 289 Податкового кодексу України, для визначення розміру податку та орендної плати використовується нормативна грошова оцінка земельних ділянок.

Таким чином, у разі зміни нормативної грошової оцінки землі, яка є базою оподаткування для плати за землю, змінюється й річна сума податкового зобов`язання по земельному податку та орендній платі за земельні ділянки державної та комунальної власності.

Враховуючи викладене, Сахновщинською селищною радою, як орендарем, було запропоновано орендарю, ТОВ «Слобожанське джерело», укласти додаткову угоду до договору оренди землі від 21.01.2008 №07 в частині нормативно грошової оцінки земельної ділянку, зміни ставки орендної плати, розміру орендної плати та відомостей про земельну ділянку. Водночас, орендар вказану додаткову угоду не підписав, що і стало підставою для пред`явлення даного позову.

За приписами статті 13, частини 1 статті 15 та статті 18 Закону України "Про оцінку земель", нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться у разі визначення розміру орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності за рішенням органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування. Нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться у межах населених пунктів незалежно від їх цільового призначення - не рідше ніж один раз на 5 - 7 років. Згідно з частиною 1 статті 23 цього ж Закону технічна документація з нормативної грошової оцінки земельних ділянок у межах населених пунктів затверджується відповідною сільською, селищною, міською радою.

Статтею 144 Конституції України передбачено, що органи місцевого самоврядування в межах повноважень, визначених законом, приймають рішення, які є обов`язковими до виконання на відповідній території. За змістом статті 73 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" акти ради, сільського, селищного, міського голови, голови районної в місті ради, виконавчого комітету сільської, селищної, міської, районної у місті (у разі її створення) ради, прийняті в межах наданих їм повноважень, є обов`язковими для виконання всіма розташованими на відповідній території органами виконавчої влади, об`єднаннями громадян, підприємствами, установами та організаціями, посадовими особами, а також громадянами, які постійно або тимчасово прожинають на відповідній території.

Таким чином, впровадження нового розміру нормативної грошової оцінки земель смт Сахновщина з 01.01.2013 є підставою для зміни розміру орендної плати за договором оренди землі від 21.01.2008 № 07. Крім того, в пункті 12.2 договору оренди землі від 21.01.2008 № 07 сторони передбачили можливість внесення змін в судовому порядку у разі не досягнення згоди щодо зміни умов договору оренди землі.

Оскільки орендна плата за земельні ділянки державної та комунальної власності є регульованою ціною, а нормативна грошова оцінка земель є основою для визначення розміру орендної плати, зміна розміру нормативної грошової оцінки земельної ділянки є обов`язковою підставою для перегляду розміру орендної плати, встановленої сторонами в Договорі оренди землі від 21.01.2008 р.

Таким чином, нормативно грошова оцінка земельної ділянки, ставка орендної плати у договорі оренди землі від 21.01.2008, підлягають зміні шляхом визнання укладеною додаткової угоди до вказаного договору оренди землі.

Крім того, прокурор зазначав, що підлягає доповненню п. 2.1 Договору оренди від 21.01.2008 відомостями щодо адреси та кадастрового номеру земельної ділянки, оскільки, відповідно до приписів статті 15 Закону України "Про оренду землі", така істотна умова договору оренди землі як об`єкт оренди повинна містити відомості щодо кадастрового номеру, місця розташування та розміру земельної ділянки.

Вказана інформація міститься в плані земельної ділянки, що є невід`ємною частиною договору оренди та її закріплення в умовах самого договору не порушує прав та законних інтересів орендаря, а дозволяє привести зміст договору у відповідність до вимог чинного законодавства.

Враховуючи встановлені обставини, зазначені положення діючого законодавства України, наявність в матеріалах справи належних та достатніх доказів на підтвердження обґрунтованості позовних вимог, суд задовольняє вимоги прокурора у повному обсязі.

З урахуванням приписів ст. 129 Господарського процесуального кодексу України судові витрати по сплаті судового збору по даній справі покладаються на відповідача.

Враховуючи викладене та керуючись статтями 6, 8, 19, 124, 129 Конституції України, статтями 1, 2, 5, 7, 11, 13, 14, 15, 73, 74, 80, 86, 129, 238 Господарського процесуального кодексу України, суд -

ВИРІШИВ:

Позовні вимоги задовольнити.

Внести зміни до договору оренди землі від 21.01.2008, який зареєстрований у Сахновщинському районному відділі Харківської регіональної філії Центру ДЗК за №07 від 13.03.2008 шляхом визнання укладеною додаткової угоди між Сахновщинською селищною радою та Товариством з обмеженою відповідальністю «Слобожанське джерело» до договору оренди землі у такій редакції:

«ДОДАТКОВА УГОДА

до договору оренди землі від 21 січня 2008 року зареєстрованого у Сахновщинському районному відділі Харківської регіональної філії Центру ДЗК за №07 від 13.03.2008 (далі - Договір)

смт Сахновщина «_________» «________» ______ р.

Сахновщинська селищна рада в особі селищного голови Сидоренка Віктора Володимировича (орендодавець), з одного боку та Товариство з обмеженою відповідальністю «Слобожанське джерело» в особі керівника ________________, (орендар) з іншого боку, які разом іменуються «Сторони», уклали цю Додаткову угоду про наступне:

- Пункти 2.1, 3.3, 5.1, 5.2 Договору викласти в наступній редакції:

п.2.1. В оренду передається земельна ділянка кадастровий номер :00:018:0003 загальною площею 2,9467 га, яка знаходиться за адресою вул. Шевченка 2, смт. Сахновщина, Харківської області, у тому числі:

п. 3.3. Нормативна грошова оцінка земельної ділянки станом на 01.01.2019 відповідно до витягу з технічної документації 566/179-19 від 06.05.2019 становить 4474694,97 гривень.

п.5.1. Орендна плата становить 3% від нормативно грошової оцінки та складає 134240,85 гривень на рік.

п.5.2 Орендна плата вноситься щомісячно у грошовій формі на рахунок управління Державної казначейської служби України у Сахновщинському районі не пізніше 15 числа місяця наступного за звітним. Інформація щодо реквізитів отримується у відповідному органі державної податкової служби за місцем знаходження земельної ділянки. Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється орендарем самостійно кожен рік з урахуванням коефіцієнтів індексації нормативної грошової оцінки земельної ділянки без внесення змін до договору оренди землі.

Всі інші умови Договору залишаються без змін, сторони підтверджують по них свої зобов`язання.

Ця додаткова угода являється невід`ємною частиною Договору оренди землі від 21 січня 2008 року зареєстрованого у Сахновщинському районному відділі Харківської регіональної філії Центру ДЗК за №07 від 13.03.2008 і складена в 3-х примірниках, які мають однакову юридичну силу:

перший - орендарю,

другий - орендодавцю,

третій - органу, який здійснив державну реєстрацію даного додатку.

Повні юридичні адреси та банківські реквізити сторін:

Орендодавець:

Сахновщинська селищна рада

64501, смт. Сахновщина, вул. Поштова 3, Код

в особі Сахновщинського селищного голови

Сидоренко В.В. _______

Орендар:

Товариство з обмеженою відповідальністю "Слобожанське джерело"

61058, Харківська обл., місто Харків, вулиця Данилевського, будинок 20, квартира 56 Код

в особі керівника ______ ».

Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю "СЛОБОЖАНСЬКЕ ДЖЕРЕЛО" (61058, Харківська обл., місто Харків, Дзержинський район, ВУЛИЦЯ ДАНИЛЕВСЬКОГО, будинок 20, квартира 56, ідентифікаційний код особи 38773172) на користь Прокуратури Харківської області (61001, Харківська обл., місто Харків, Основ`янський район, ВУЛИЦЯ БОГДАНА ХМЕЛЬНИЦЬКОГО, будинок 4, ідентифікаційний код особи 02910108, реквізити: прокуратура Харківської області, код 02910108, банк отримувач: Державна казначейська служба України м. Київ, код 820172, рахунок 7171, код класифікації видатків бюджету - 2800) 1921,00 грн судового збору.

Видати наказ після набрання рішенням законної сили.

Рішення може бути оскаржене протягом двадцяти днів з дня складення його повного тексту. Рішення набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. Апеляційна скарга на рішення суду подається в строки та в порядку визначеному ст.ст. 256, 257 ГПК України з урахуванням п. 17.5 Перехідних положень ГПК України.

Повне рішення складено "17" січня 2020 р.

Суддя Л.С. Лаврова