РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

м. Київ

09.12.2019Справа № 925/730/19

Господарський суд міста Києва у складі судді Ковтуна С.А., секретар судового засідання Мамонтова О.О., дослідивши матеріали справи

за позовом приватного підприємства «Міськбуд-Плюс»

до Обласного комунального підприємства «Готельний комплекс «Дніпро»

Черкаської обласної ради

про стягнення 2325348,89 грн. збитків,

Представники:

від позивача не прибули

від відповідача-1 не прибули

від відповідача-2 Сторчак М.В. (за дов.)

ОБСТАВИНИ СПРАВИ:

До суду звернулося з позовом приватне підприємство (далі - ПП) «Міськбуд-Плюс» до Обласного комунального підприємства (далі - ОКП) «Готельний комплекс «Дніпро» (відповідача-1) та Черкаської обласної ради (відповідача-2) про стягнення солідарно 1730453,17 грн. збитків.

Позовні вимоги мотивовані тим, що відповідачі не надали згоди на здійснення невід`ємних поліпшень та покращень переданого позивачу Обласним комунальним підприємством «Готельний комплекс «Дніпро» за договором оренди від 07.05.2015 майна (комплексу будівель та споруд), внаслідок чого орендоване майно не може бути використане, так як потребує капітального ремонту, а тому сплачені протягом оренди кошти у розмірі 1730453,17 грн. у вигляді орендної плати за період з червня 2016 року по червень 2019 року є, на думку позивача, збитками, що підлягають стягненню солідарно з відповідачів.

Документом, що фіксує непридатність до використання предмету оренди за його призначенням, є акт приймання-передачі, складений 12.05.2015 комісією ОКП «Готельний комплекс «Дніпро» за участі керівника ПП «Міськбуд-Плюс». Відповідно до акту:

- готель, 2А (підвальне приміщення в стані ремонту; розібрана бетонна підлога, перегородки та стеля потребують оздоблювальних робіт; одна кімната другого поверху підтоплена та потребує оздоблювальних робіт) - об`єкт в неробочому стані, потребує ремонту;

- будинок обслуговуючого персоналу, 1Б - об`єкт в неробочому стані, потребує ремонту;

- котельня, 1В - об`єкт в неробочому стані, потребує ремонту;

Господарський суд міста Києва своєю ухвалою від 23.07.2019 відкрив провадження у справі № 925/730/19, постановив розглядати справу в порядку загального позовного провадження.

Обласне комунальне підприємство «Готельний комплекс «Дніпро» (відповідач-1) заперечуючи проти позовних вимог, послався на таке:

- комплекс будівель міг використовуватись згідно з умовами договору, а його невикористання відбулось виключно з ініціативи позивача. Обґрунтовуючи ці доводи відповідач-1 зазначає, що незважаючи на дефекти, з якими позивач був обізнаний, стан будівель був задовільний, договір оренди укладений за результатами конкурсу, позивач бажав перемогти у конкурсі, протягом оренди позивач щорічно укладав договори добровільного страхування орендованого майна не змінюючи вартість майна;

- ремонт об`єкту оренди це право позивача (як орендаря), передбачене п. 6.4 договору (за умови письмової згоди відповідача-1 як орендодавця). Вказане право узгоджується з обов`язками позивача, встановленим в 5 розділі Договору. Умовами договору та чинного законодавства не передбачений обов`язок відповідача-1 або відповідача-2 надавати згоду на здійснення невід`ємних поліпшень орендованого майна - це їх право, а не обов`язок.

Черкаська обласна рада (відповідач-2) також відхилила позов зі схожих підстав, зокрема:

- позивач був обізнаний про недоліки майна, про що свідчать дані акту приймання-передачі майна про те, що окреме майно потребує ремонту. Акт підписаний позивачем без заперечень;

- стаття 762 Цивільного кодексу України не може бути застосована, оскільки проведення поточного ремонту є обставиною (обов`язком), за яку відповідає саме позивач, а капітального ремонту - його правом, яке могло бути ним реалізовано і ніяким чином не обмежено відповідачами. Протягом терміну дії договору (більше 4 років) позивач не звертався до відповідача-1 про надання дозволу на проведення капітального чи поточного ремонту майна, а лише про здійснення невід`ємних поліпшень, як і не звертався з клопотанням про розірвання договору.

- витрачені позивачем грошові кошти є орендною платою, яку орендар зобов`язаний сплачувати орендодавцю незалежно від наслідків своєї господарської діяльності;

- відповідач-1 не порушував господарські зобов`язання, визначені договором;

- відсутні докази бездіяльності відповідача-2, оскільки на пленарному засіданні вісімнадцятої сесії Черкаської обласної ради VII скликання 18.12.2017 розглянуто питання про надання згоди приватному підприємству «Міськбуд-Плюс» на здійснення невід`ємних поліпшень орендованого майна та позитивне рішення обласної ради не прийняте.

До закінчення підготовчого засідання 23.09.2019 позивач подав заяву про збільшення розміру позовних вимог, в якому просить стягнути солідарно з відповідачів 2325348,89 грн. збитків.

Також позивач подав клопотання про призначення у справі судової експертизи, на вирішення якої поставити питання:

- чи відповідав державним будівельним нормам та стандартам технічний стан комплексу будівель та споруд площею 626,9 кв. м., розміщених за адресою: м. Черкаси, вул. Менделєєва, 4, які передані в оренду ПП «Міськбуд-Плюс» за договором оренди комплексу будівель від 07.05.2015 як готель літ. А-2, житловий будинок літ. Б-1, котельня літ. В-1, погреб літ. Г-1, сходи набірні бетонні до р. Дніпро в період з 07.05.2015 по даний час?

- чи можливо було використовувати та експлуатувати згідно з цільовим призначенням комплекс будівель та споруд площею 626,9 кв.м., розміщених за адресою: м. Черкаси, вул. Менделєєва, 4, які передані в оренду ПП «Міськбуд-Плюс» за договором від 07.05.2015 як готель літ. А-2, житловий будинок літ. Б-1, котельня літ. В-1, погреб літ. Г-1, сходи набірні бетонні до р. Дніпро в період з 07.05.2015 по даний час без проведення поліпшень та невід`ємних поліпшень, ремонтних робіт?

- яка вартість об`єкта комплексу будівель та споруд площею 626,9 кв.м., розміщених за адресою: м. Черкаси, вул. Менделєєва, 4, які передані в оренду ПП «Міськбуд-Плюс» за договором від 07.05.2015?

- чи потребував комплекс будівель та споруд площею 626,9 кв. м., розміщених за адресою: м Черкаси, вул. Менделєєва, 4, які передані в оренду ПП «Міськбуд-Плюс» за договором від 07.05.2015 здійснення поліпшень та експлуатації в період з 07.05.2015 по даний час? Якщо так, то зазначити яких саме?

Черкаська обласна рада заперечила проти проведення експертизи.

Суд 24.10.2019 на місці ухвалив протокольну ухвалу про відмову у задоволенні клопотання про призначення експертизи.

Відмовляючи в задоволенні цього клопотання суд виходив з того, що обставини, для встановлення яких, на думку позивача, потрібні спеціальні знання, у сфері, іншій ніж право, не мають значення для справи.

У судове засідання 09.12.2019 представник позивача не прибув, подав клопотання про відкладення розгляду справи, оскільки представник позивача буде брати участь в іншому судовому засіданні.

Суд на місці ухвалив протокольну ухвалу про відмову у задоволенні клопотання про відкладення розгляду справи, оскільки неявка представника позивача не перешкоджає розгляду справи по суті.

Розглянувши надані документи і матеріали, заслухавши пояснення представника відповідача-2, всебічно та повно з`ясувавши обставини, на яких ґрунтуються позовні вимоги та заперечення, об`єктивно оцінивши в сукупності докази, які мають значення для розгляду справи і вирішення спору по суті, суд встановив:

У 2015 році обласне комунальне підприємство «Готельний комплекс «Дніпро» провело конкурс на право оренди комплексу будівель загальною площею 626,9 кв.м. за адресою: м. Черкаси, вул. Мендєлєєва, 4. За результатами конкурсу переможцем стало приватне підприємство «Міськбуд-Плюс».

07 травня 2015 року обласне комунальне підприємство «Готельний комплекс «Дніпро» (орендодавець) та приватне підприємство «Міськбуд-Плюс» (орендар) уклали договір оренди комплексу будівель (далі - Договір).

Предметом оренди є комплекс будівель та споруд (далі - майно) площею 626,9 кв.м., розміщених за адресою: м. Черкаси, вул. Менделєєва, 4, що належить Черкаській обласній раді, територіальній громаді (п.1.1 Договору).

Майно передається в оренду з метою облаштування місць відпочинку для громадян (п. 1.2 Договору).

Згідно з п. 3.1 Договору орендна плата визначена за результатами конкурсу на право оренди комунального майна і становить з ПДВ за перший місяць оренди травень 2015 року -4500 грн., в тому числі ПДВ 7416,67 грн., за рік без ПДВ 444999,96 грн., з ПДВ - 534000,00 грн.

Орендна плата за кожний наступний місяць визначається шляхом коригування орендної плати за попередній місяць на індекс інфляції за наступний місяць (п. 3.3. Договору).

Відповідно до п. 3.5 Договору, орендна плата перераховується на рахунок орендодавця щомісячно не пізніше двадцятого числа місяця, наступного за звітним.

Стан майна на момент укладення Договору, як визначили сторони у п. 1.4 Договору, підлягав визначенню в акті приймання-передачі з узгодженим висновком балансоутримувача і орендаря.

Відповідний акт приймання-передачі сторонами підписано 12.05.2015. Цей акт містить характеристику всіх об`єктів, які були передані та прийняті позивачем в оренду, які, за винятком огорожі, перебували в неробочому стані та потребували ремонту.

Вказане свідчить про те, що позивач, як орендар, був обізнаний з фактичним станом майна на час його передачі, та прийняв його, тобто властивості і якості майна не були тими обставинами, які б унеможливлювали здійснення ним своїх прав та обов`язків за Договором.

Після приймання майна позивач приступив до його використання, сплачуючи щомісячно орендну плату та виконуючи інші обов`язки орендаря, зокрема, його страхування (п. 5.9 Договору). Ці обставини сторонами не оспорюються та визнаються.

Також відразу ж після укладення Договору позивач звернувся до орендодавця - Обласного комунального підприємства «Готельний комплекс «Дніпро» з проханням надати погодження для здійснення невід`ємних поліпшень (листи від 16.05.2015, від 27.07.2015), та до Черкаської обласної ради (лист від 26.08.2016).

Питання про надання згоди приватному підприємству «Міськбуд-Плюс» на здійснення невід`ємних поліпшень орендованого майна було розглянуто 28.11.2017 на пленарному засіданні Черкаської обласної ради, за результатами якого позитивного рішення не прийнято.

Вирішуючи можливість повернення сплачених позивачем коштів внаслідок ненадання відповідачами погодження для здійснення невід`ємних поліпшень орендованого майна суд виходить з такого.

Право наймача на звільнення від плати за весь час, протягом якого майно не могло бути використано ним через обставини, за які він не відповідає, передбачено ч. 6 ст. 762 ЦК України. Умовами застосування зазначених положень закону є те, що обставини з якими пов`язується істотне зменшення можливості користування майном, або неможливість його використання протягом певного часу, повинні бути об`єктивними, а не наслідком винної поведінки наймача.

Оскільки стан майна не стосується прихованих недоліків, критерій об`єктивності залежить від дій сторін при укладенні Договору та оцінки поведінки відповідачів при вирішенні питання надання згоди щодо поліпшення майна.

Одним із основних обов`язків наймодавця за договором майнового найму є передача наймачеві майна в належному стані та комплектності. Стан і комплектність майна, що передаються у найм, мають бути обумовлені договором найму (ст. 767 ЦК України).

Зазначене правило про належний стан майна, яке передається в найм, не означає, що не може бути предметом оренди майно, яке має недоліки. Передача такого майна в найм можлива, але лише за умови погодження цього в договорі.

Як зазначено вище, за умовами Договору (п. 1.2) майно передавалось в оренду з метою облаштування місць відпочинку для громадян. На момент укладення Договору за замовленням обласного комунального підприємства «Готельний комплекс «Дніпро» товариством з обмеженою відповідальністю «Земельне бюро» проведено оцінку майна, що зазначено у Договорі (п. 1.2). При прийманні майна у оренду 12.05.2015 сторони у акті також послались на цю незалежну оцінку, зазначивши, що майно відповідає технічному стану на час незалежної оцінки.

Комплекс будівель та споруд, що є предметом оренди, складається з будівлі готелю літ. «А-2», житлового будинку літ. «Б-1», котельні літ. «В-1», погребу лі. «Г-1», огорожі та замощення. Звіт про оцінку містить характеристики комплексу будівель та споруд, які відповідають тим, що наведені у акті приймання-передачі від 12.05.2015.

З огляду на це, суд дійшов висновку, що фактичний стан об`єкту був обумовлений сторонами Договору. Прийняття позивачем майна в оренду свідчить про відсутність заперечень щодо його стану, а отже і про відсутність об`єктивних обставини з якими пов`язується істотне зменшення можливості користування майном.

Користування річчю за договором найму не передбачає зміни стану речі. Наймач має використовувати річ в тому стані, в якому вона була йому передана, й повернути наймодавцеві після закінчення строку найму в тому ж стані з урахуванням нормального зносу. Будь-яка зміна стану речі, в тому числі і її поліпшення, може бути проведена наймачем виключно за згодою наймодавця (ч. 3 ст. 773 ЦК України).

Положення частини 3 ст. 773 ЦК України щодо порядку поліпшення майна конкретизовані у ст. 778 ЦК України, відповідно до якої наймач має право змінювати, поліпшувати стан речі, переданої йому в найм, лише за згодою наймодавця.

Поліпшення найнятої речі означає проведення певних її змін, завдяки яким значно покращується її стан, корисність, комфортабельність, зовнішній вигляд тощо порівняно з тим станом, у якому річ перебувала до передачі майна наймачеві. При поліпшенні майна воно набуває нових додаткових якостей, які не змінюють його призначення, але підвищують цінність та ефективність використання.

Однією з обставин, від яких залежить юридична доля поліпшень, є згода наймодавця на проведення поліпшень, тобто вияв його бажання на таку зміну майна. Отже, відповідно до закону, згода є критерієм характеристики суб`єктивного відношення наймодавця до якісних змін майна, і стосується його суб`єктивного права, а не обов`язку.

Схожим чином Договором врегульовано порядок проведення поліпшень майна, який відносить надання згоди на здійснення поліпшень до прав, а не до обов`язків орендодавця.

Зокрема, згідно з п. 4.3 Договору для отримання згоди орендодавця на здійснення невід`ємних поліпшень орендар подає заяву і матеріали згідно з Положенням про надання орендарю погодження власника та орендодавця майна обласної комунальної власності на здійснення невід`ємних поліпшень орендованого майна затвердженим рішенням обласної дали від 24.06.2011 № 6-13/VI, обов`язково надає експертний висновок на проектно-кошторисну документацію на здійснення невід`ємних поліпшень.

Сторони погодили, що орендар має право:

- з дозволу власника та орендодавця вносити зміни до складу орендованого майна, проводити його реконструкцію, технічне переоснащення, що зумовлює підвищення його вартості (п.6.3);

- з письмової згоди орендодавця проводити переобладнання, перепланування, ремонт об`єкта оренди, вести будівельні роботи на прибудинковій території. Дозвіл на виконання таких робіт оформляється листом орендодавця, в якому зазначається про надання дозволу, погодження проекту (якщо його наявність передбачена законодавством України), кошторису витрат та термін виконання робіт. Будівельні роботи на об`єкті оренди виконуються тільки на підставі проектно-кошторисної документації, розробленої та затвердженої в установленому чинними нормативними актами порядку, та при наявності дозволу на ведення будівельних робіт, отриманого в установленому порядку (п. 6.4).

Орендодавець зобов`язується:

- передати орендарю в оренду майно згідно з цим Договором по акту приймання-передачі майна після державної реєстрації Договору (п. 7.1);

- не вчиняти дій, які б перешкоджали орендарю користуватися орендованим майном на умовах цього Договору (п. 7.2);

- у випадку реорганізації орендаря до припинення чинності цього Договору переукласти цей Договір на таких самих умовах з одним з правонаступників, якщо останній згоден стати орендарем (п. 7.3);

- у разі здійснення орендарем невід`ємних поліпшень орендованого майна орендодавець зобов`язаний здійснювати контроль за виконанням таких поліпшень (п. 7.4);

- в разі розірвання Договору відшкодувати орендарю вартість зроблених останнім невідокремлюваних поліпшень орендованого майна, за наявності дозволу власника та орендодавця на такі поліпшення в межах суми приросту вартості орендованого майна в результаті таких поліпшень (п.7.5).

Отже, враховуючи, що фактичний стан об`єкту був обумовлений сторонами Договору і не є об`єктивною обставиною, з якою закон пов`язує істотне зменшення можливості користування майном, а надання згоди на поліпшення орендованого майна є суб`єктивним правом наймодавця, а не обов`язком, до спірних відносин не можуть бути застосовані правила щодо звільнення позивача від плати (ч. 6 ст. 762 ЦК України).

З огляду на це сплачена орендна плата не є збитками, понесеними позивачем, що свідчить про необґрунтованість його вимог.

Закон, у разі порушення наймачем свого обов`язку щодо проведення капітального ремонту речі, надає наймачу ряд інших повноважень з метою захисту його інтересів.

Зокрема, за приписами ч. 1 ст. 776 ЦК України поточний ремонт речі, переданої в найм, здійснюється за його рахунок, якщо інше не встановлено договором або законом. Частиною 2 цієї статті передбачено, що капітальний ремонт речі, переданої у найм, провадиться наймодавцем за його рахунок, якщо інше не встановлено договором або законом.

Отже, порядок здійснення як поточного, так і капітального ремонту носить диспозитивний характер, відповідно до якого договором може бути встановлений інший порядок виконання та фінансування цих робіт.

Якщо наймодавець не провів капітального ремонту речі, що перешкоджає її використанню відповідно до умов договору, наймач має право:

- відремонтувати річ, зарахувавши вартість ремонту в рахунок плати за користування річчю, або вимагати відшкодування вартості ремонту;

- вимагати розірвання договору та відшкодування збитків.

Заявлені позовні вимоги не стосуються наслідків, визначених ст. 776 ЦК України.

Підсумовуючи викладене, позов є не обґрунтованим та задоволенню не підлягає.

Враховуючи необґрунтованість заявлених позовних вимог, суд не оцінює доводи щодо позовної давності та не вирішує питання застосування наслідків її спливу, передбачених ст. 267 Цивільного кодексу України.

Відповідно до ст. 129 ГПК України судові витрати покладаються на позивача.

На підставі викладеного, керуючись статтями 129, 202, 232, 233, 236, 237, 238, 240 Господарського процесуального кодексу України, суд

ВИРІШИВ:

Відмовити у позові приватного підприємства «Міськбуд-Плюс» до Обласного комунального підприємства «Готельний комплекс «Дніпро» та Черкаської обласної ради.

Судові витрати покласти на приватне підприємство «Міськбуд-Плюс».

Відповідно до ст. 241 Господарського процесуального кодексу України, рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закритті апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Згідно з ч. 1 ст. 256 Господарського процесуального кодексу України, апеляційна скарга на рішення суду подається протягом двадцяти днів з дня його проголошення. Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини рішення суду або у разі розгляду справи (вирішення питання) без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.

Апеляційна скарга на рішення може бути в порядку, передбаченому підпунктом 17.5 пункту 17 розділу XI «Перехідні положення» Господарського процесуального кодексу України.

Повний текст рішення складено 04.02.2020.

Суддя С. А. Ковтун