ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ЛЬВІВСЬКОЇ ОБЛАСТІ
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

12.12.2019 справа № 914/1258/18

За первісним позовом: Приватного підприємства Зорепад-Люкс, м. Львів,

До відповідача: Управління комунальної власності Департаменту економічного розвитку Львівської міської ради, м. Львів,

про: зобов`язання укласти договір оренди на новий термін,

за зустрічним позовом: Управління комунальної власності Департаменту економічного розвитку Львівської міської ради, м. Львів,

до відповідача: Приватного підприємства Зорепад-Люкс, м. Львів,

про: зобов`язання повернути об`єкт оренди шляхом виселення.

Суддя Ділай У.І.

Секретар Куць М.Я.

За участю представників:

Від позивача (за первісним позовом): Гомзяк О.П. - директор

Від відповідача (за зустрічним позовом): Чернобай С.С. головний спеціаліст

У судовому засіданні оголошено вступну та резолютивну частини рішення.

Постановою Верховного Суду у складі Касаційного господарського суду від 22.05.2019 у справі № 914/1258/18 постанову Західного апеляційного господарського суду від 18.02.2019 та рішення Господарського суду Львівської області від 13.11.2018 скасовано, справу №914/1258/18 вирішено передати на новий розгляд до Господарського суду Львівської області в іншому складі суду.

Ухвалою від 17.07.2019 прийнято справу до розгляду за правилами загального позовного провадження. Розгляд справи призначено на 30.07.2019.

29.07.2019 позивач подав до суду клопотання про зупинення провадження до набрання законної сили постановою Західного апеляційного господарського суду у справі №914/284/19.

Представник позивача в судовому засіданні 30.07.2019 підтримав клопотання про зупинення провадження.

Представник відповідача в судовому засіданнф 30.07.2019 заперечив проти зупинення провадження та подав письмові пояснення з урахуванням позицій Верховного суду.

Ухвалою суду від 30.07.2019 підготовче судове засідання відкладено на 17.09.2019.

29.07.2019 позивачем (за первісним позовом) подано до суду клопотання вх. № 2065/19 про зупинення провадження до набрання законної сили постановою Західного апеляційного господарського суду у справі №914/284/19 про визнання договору оренди поновленим (продовженим) за позовом ПП «Зорепад Люкс» до Управління комунальної власності Департаменту економічного розвитку Львівської міської ради.

16.09.2019 за вх.№38036/19 від позивача (за первісним позовом) надійшли письмові пояснення з врахуванням постанови Верховного Суду у складі Касаційного господарського суду від 22.05.2019 у справі №914/1258/18.

Представник позивача (за первісним позовом) в судовому засіданні 17.09.2019 надав суду усні пояснення, підтримав клопотання про зупинення провадження.

Представник відповідача (за первісним позовом) в судове засідання 17.09.2019 надав суду усні пояснення, заперечив проти зупинення провадження.

Ухвалою суду від 17.09.2019 продовжено строк підготовчого судового засідання та відкладено на 08.10.2019.

Представник позивача (за первісним позовом) в судовому засіданні 08.10.2019 надав суду усні пояснення, просив позовні вимоги задоволити.

Представник відповідача (за первісним позовом) в судове засідання 08.10.2019 надав суду усні пояснення, проти позову заперечив.

Ухвалою від 08.10.2019 підготовче провадження закрито та призначено справу до судового розгляду по суті на 12.11.2019.

У судовому засіданні 12.11.2019 оголошено перерву до 12.12.2019.

Представник позивача в судовому засіданні 12.12.2019 підтримав первісний позов, з підстав наведених у позовній заяві та з посиланням на матеріали справи. При цьому заперечив проти зустрічного позову.

У судовому засіданні 12.12.2019 представник відповідача проти задоволення первісного позову заперечив та просив задоволити зустрічний позов.

В процесі розгляду матеріалів справи суд

встановив:

25.06.2015 між Управлінням комунальної власності Департаменту економічного розвитку Львівської міської ради та Приватним підприємством «Зорепад-Люкс» укладено договір оренди нерухомого майна №Г-9664-15, відповідно до умов якого орендодавець (зустрічний позивач) передає, а орендар (первісний позивач, зустрічний відповідач) приймає в строкове платне користування нерухоме майно, що знаходиться на балансі ЛКП «Старий Львів». Об`єктом оренди є приміщення, що знаходяться за адресою: м. Львів, пл.Ринок,35, загальною площею 23,0 м2, у тому числі: з індексами приміщень 2-1, 2-2, 2-3 відповідно до даних технічного паспорта ЛМБТІ від 19.07.1996р., інвентарний номер 862. Цільове призначення об`єкта оренди склад (п.2.1 договору).

Термін договору оренди сторони погодили у п.4.1 договору -2 роки 364 дні з 25 червня 2015 року до 24 червня 2018 року.

Відповідно до п.4.5 договору, орендар, який належно виконує свої обов`язки за договором, після спливу строку договору має переважне право перед іншими особами на укладення договору на новий строк. Орендар, який має намір скористатися таким правом, повинен повідомити про це орендодавця до спливу строку дії договору оренди нерухомого майна через скерування на адресу управління комунальної власності ДЕР заяви з документами у порядку, визначеному відповідними нормативними документами міської ради.

У разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну умов договору оренди протягом одного місяця після закінчення терміну його дії, договір вважається продовженим на той самий термін і на тих самих умовах, які були передбачені цим договором (п.4.7 договору).

22.12.2016 між ПП «Зорепад-Люкс» та Управлінням історичного середовища ЛМР укладено Попередній договір про укладення в майбутньому охоронного договору на пам`ятку культурної спадщини №51/16.

Первісним позивачем подано первісному відповідачу заяву про приватизацію приміщення шляхом викупу, що підтверджується копією документа №2-19642/АП-Л-2302, зареєстрованому у ЦНАП 28.07.2017.

05.04.2018 орендарем (первісним позивачем) подано до УКВ ДЕР ЛМР заяву про продовження договору оренди.

Листом №2302-4226 від 22.06.2018 УКВ ДЕР ЛМР повідомив ПП «Зорепад-Люкс» про те, що на засіданні комісії з підготовки пропозиції для надання в оренду майна територіальної громади м. Львова, яке відбулося 06.06.2018, вирішено відмовити в продовженні договору оренди №Г-9664-15 від 25.06.2015. Тому орендодавець (УКВ) просив вивільнити орендоване приміщення у найкоротші терміни та повернути його балансоутримувачу ЛМП «Старий Львів» за актом приймання-передачі.

Листом №2302-вих-4462 від 11.07.2018 УКВ ДЕР повідомило ПП «Зорепад-Люкс» про припинення договірних відносин у зв`язку із закінченням терміну дії договору оренди».

Рішенням Господарського суду Львівської області від 13.11.2018, залишеним без змін постановою Західного апеляційного господарського суду від 18.02.2019, у задоволенні позову ПП "Зорепад-Люкс" відмовлено, зустрічний позов Управління задоволено. Зобов`язано ПП "Зорепад-Люкс" повернути об`єкт оренди шляхом виселення з нежитлового приміщення загальною площею 23 кв. м, що знаходиться за адресою: м. Львів, пл. Ринок, 35.

Постановою Верховного Суду у складі Касаційного господарського суду від 22.05.2019 у справі № 914/1258/18 постанову Західного апеляційного господарського суду від 18.02.2019 та рішення Господарського суду Львівської області від 13.11.2018 скасовано, справу №914/1258/18 вирішено передати на новий розгляд до Господарського суду Львівської області в іншому складі суду.

Як зазначено в постанові Верховного Суду у складі Касаційного господарського суду від 22.05.2019 у справі № 914/1258/18 при вирішенні спору, судами попередніх інстанцій у контексті спірних правовідносин і встановленого чинним законодавством та умовами договору оренди переважного права орендаря на укладення договору оренди комунального майна на новий строк, не було належним чином встановлено та надано правової оцінки тому, чи скористався позивач переважним правом на укладення договору оренди майна на новий строк після спливу строку договору, чи дотримано ПП "Зорепад-Люкс" порядку повідомлення орендодавця про своє переважне право у строк, визначений у договорі, або в розумний строк до закінчення строку договору оренди; чи належним чином виконував орендар свої обов`язки за договором, зокрема, щодо сплати орендних платежів; чи своєчасно та в належний спосіб, визначений частиною 3 статті 17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", орендодавець комунального майна повідомив орендаря про намір використовувати зазначене майно для власних потреб і з якою саме метою буде використовуватися нерухоме майно, що є предметом договору, оскільки ця обставина, у разі з`ясування, що майно буде знову передаватися в оренду, свідчитиме про порушення власником вимог, встановлених частиною 3 статті 17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна".

При прийнятті рішення суд виходить і такого:

Висновки суду касаційної інстанції, у зв`язку з яким скасовано судові рішення, є обов`язковими для суду першої чи апеляційної інстанції під час нового розгляду справи (ч. 5 ст. 310 ГПК України).

Підставами виникнення цивільних прав та обов`язків, зокрема, є договори та інші правочини (ст. 11 ЦК України).

Як підтверджується матеріалами справи, позивач та відповідач уклали договір оренди нерухомого майна №Г-9664-15 від 25.06.2015, у зв`язку із чим набули взаємних прав і обов`язків.

За приписами статті 2 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" орендою є засноване на договорі строкове платне користування майном, необхідним орендареві для здійснення підприємницької та іншої діяльності.

Відповідно до ч.1 ст.41 Конституції України, кожен має право володіти, користуватися і розпоряджатися своєю власністю, результатами своєї інтелектуальної, творчої діяльності.

Стаття 129 встановлює основні засади судочинства, якими, зокрема, є забезпечення права на апеляційний перегляд справи та у визначених законом випадках - на касаційне оскарження судового рішення (пункт 8 частини 1 цієї статті).

Стаття 124 регламентує, що правосуддя в Україні здійснюють виключно суди. Юрисдикція судів поширюється на будь-який юридичний спір та будь-яке кримінальне обвинувачення.

Згідно зі ст. 143 Конституції, майном, що є в комунальній власності, управляють територіальні громади села, селища, міста безпосередньо або через утворені ними органи місцевого самоврядування.

Відповідно до ч. 1 ст. 631 ЦК України строком договору є час, протягом якого сторони можуть здійснити свої права і виконати свої обов`язки відповідно до договору.

Частиною 1 ст. 763 ЦК України передбачено, що договір найму укладається на строк, встановлений договором.

Згідно з ч. 1 ст. 17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", термін договору оренди визначається за погодженням сторін.

Відповідно до ч. 4 ст. 284 ГК України строк договору оренди визначається за погодженням сторін. У разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну умов договору оренди протягом одного місяця після закінчення строку дії договору він вважається продовженим на такий самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Стаття 764 ЦК України, по суті, передбачає поновлення договору найму на той самий строк без укладення нового договору за умови, по-перше, що наймач продовжує користуватися майном після закінчення строку договору найму, та, по-друге, відсутні заперечення наймодавця протягом одного місяця.

Крім цього, ч. 2 ст. 17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" передбачає, що у разі відсутності заяви однієї зі сторін про припинення або зміну умов договору оренди протягом одного місяця після закінчення терміну дії договору він вважається продовженим на той самий термін і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Таким чином, для продовження дії договору оренди на підставі ч. 2 ст. 17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" необхідна наявність таких юридичних фактів: орендар продовжує користування орендованим майном; відсутнє письмове повідомлення однієї зі сторін договору, у встановлений строк, про припинення або зміну умов договору.

Отже, Закон визначає можливість продовження договору оренди на той самий термін і на тих самих умовах без проведення конкурсу. При цьому, для такого автоматичного продовження договору оренди державного та комунального майна передбачена особливість - відсутність заяви (повідомлення) однієї із сторін про припинення чи зміну умов договору протягом місяця після закінчення терміну його дії.

Істотне значення має факт направлення такого повідомлення в межах місячного строку після закінчення терміну дії договору, а також зміст самого повідомлення, оскільки воно обов`язково повинно бути спрямоване на припинення або зміну умов договору оренди, як відповідно форма вираження волевиявлення орендодавця.

У пункті 4.7. договору сторони погодили умову, за якої договір оренди може бути продовженим, зокрема, відсутність заяви однієї зі сторін про припинення цього договору або зміни його умов після закінчення строку його чинності протягом одного місяця.

До матеріалів справи долучено лист УКВ ДЕП ЛМР №2302-вих-4462 від 11.07.2018, в якому повідомлено ПП «Зорепад-Люкс» про припинення договірних відносин у зв`язку із закінченням терміну дії договору оренди. Позивач за первісним позовом підтвердив отримання такого листа.

Отже, власник майна висловив заперечення стосовно продовження дії договору, про що був повідомлений орендар. Зазначені дії були вчинені в межах одного місяця з дня закінчення дії договору (діяв до 24.06.2018 включно).

Також суд вважає за необхідне зазначити, що орендар має переважне право перед іншими особами на продовження строку дії договору оренди на новий термін, якщо належним чином виконував зобов`язання за договором оренди тільки в тому разі, коли після його закінчення орендодавець має намір передати об`єкт оренди іншій особі. Проте доказів передачі такого майна іншій особі судом не надано.

Згідно з ч. 3 ст. 17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" після закінчення терміну договору оренди орендар, який належним чином виконував свої обов`язки за договором, має переважне право, за інших рівних умов, на укладення договору оренди на новий термін, крім випадків, якщо орендоване майно необхідне для потреб його власника. У разі якщо власник має намір використовувати зазначене майно для власних потреб, він повинен письмово попередити про це орендаря не пізніше ніж за три місяці до закінчення терміну договору.

Під час нового розгляду Управління комунальної власності ДЕП ЛМР повідомило суд про відсутність намірів використовувати спірне майно для власних потреб.

Законодавчі приписи передбачають можливість для добросовісного орендаря реалізації переважного права на укладення договору оренди на новий термін перед іншими претендентами на оренду цього ж майна і за інших рівних з ними умов, а не автоматичного продовження договору оренди на той самий строк і на тих самих умовах, за умови, якщо проти цього не заперечує орендодавець.

При цьому, слід мати на увазі, що відсутність наміру орендодавця продовжувати орендні відносини, право на що передбачено положеннями закону, не можуть вважатись чи свідчити про обмеження, заперечення чи оспорення права орендаря сподіватися на продовження дії договору.

При виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування норм права, викладені в постановах Верховного Суду (ч. 5 ст. 236 ГПК України).

Аналогічна норма передбачена ч. 6 ст. 13 Закону України «Про судоустрій та статус суддів», зокрема, висновки щодо застосування норм права, викладені у постановах Верховного Суду, враховуються іншими судами при застосуванні таких норм права.

У постанові Верховного Суду у складі Касаційного господарського суду від 18.01.2019 у справі №910/12017/17 викладена наступна правова позиція.

Відповідно до ч.1 ст.777 ЦК України, наймач, який належно виконує свої обов`язки за договором найму, після спливу строку договору має переважне право перед іншими особами на укладення договору найму на новий строк. Наймач, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору найму на новий строк, зобов`язаний повідомити про це наймодавця до спливу строку договору найму у строк, встановлений договором, а якщо він не встановлений договором, - в розумний строк. Умови договору найму на новий строк встановлюються за домовленістю сторін. У разі недосягнення домовленості щодо плати та інших умов договору переважне право наймача на укладення договору припиняється.

Згідно з ч.1 ст.285 ГК України, орендар має переважне право перед іншими суб`єктами господарювання на продовження строку дії договору оренди.

Крім того з частини 3 ст.17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" вбачається, що після закінчення терміну договору оренди орендар, який належним чином виконував свої обов`язки за договором, має переважне право, за інших рівних умов, на укладення договору оренди на новий термін, крім випадків, якщо орендоване майно необхідне для потреб його власника. У разі якщо власник має намір використовувати зазначене майно для власних потреб, він повинен письмово попередити про це орендаря не пізніше ніж за три місяці до закінчення терміну договору."

На відміну від більш вдалої конструкції ч.3 ст.17 Закон України "Про оренду державного та комунального майна" частина 1 статті 285 Господарського кодексу України та частина 1 статті 777 Цивільного кодексу України не містять зазначення, що після закінчення терміну договору оренди орендар, який належним чином виконував свої обов`язки за договором, має переважне право на укладення договору оренди на новий термін:

1. саме за інших рівних умов та

2. крім випадків, якщо орендоване майно необхідне для потреб його власника.

Разом з тим, застосована в ч.1 ст.285 Господарського кодексу України та ч.1 ст.777 Цивільного кодексу України фраза, що орендар має переважне право перед іншими особами, свідчить, що переважне право може бути лише в разі наявності інших осіб, що мають намір взяти в оренду той самий предмет, і волі та бажання орендодавця передати даний предмет в оренду.

Намір власника використовувати орендоване майно для власних потреб означатиме відсутність інших претендентів на отримання в оренду майна, а отже і повну відсутність, як такого, переважного права у попереднього наймача перед такими претендентами.

Аналогічно переважне право стосовно оренди приватного майна може бути лише за інших рівних умов для всіх претендентів на орендоване майно, оскільки інакше суперечило б праву та інтересу власника здати в оренду майно на більш сприятливих умовах.

Відповідно до ч.1 ст.41 Конституції України, кожен має право володіти, користуватися і розпоряджатися своєю власністю, результатами своєї інтелектуальної, творчої діяльності.

Згідно з ч.1 ст.319 ЦК України власник володіє, користується, розпоряджається своїм майном на власний розсуд. Власник має право вчиняти щодо свого майна будь-які дії, які не суперечать закону. При здійсненні своїх прав та виконанні обов`язків власник зобов`язаний додержуватися моральних засад суспільства.

Вищевикладене та положення ч.1 ст.41 Конституції України, ч.ч.1,2 ст.319 Цивільного кодексу України свідчать, що право вибору власника здавати своє майно в оренду чи використовувати для власних потреб є повним, безумовним та необмеженим.

Отже, відповідач за первісним позовом не був зобов`язаний автоматично укласти договір оренди на новий строк після отримання повідомлення орендаря про намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк, незалежно від наміру використовувати орендоване майно для власних потреб.

Разом з тим, за наявності наміру передати майно в оренду та наявності попереднього орендаря, який належно виконував свої обов`язки за договором оренди, за інших рівних умов право вибору орендодавцем орендаря прямо обмежено передбаченим ч.1 ст.285 Господарського кодексу України та ч.1 ст.777 Цивільного кодексу України переважним правом такого попереднього орендаря.

Дане обмеження узгоджується з загальним положенням ч.2 ст.319 Цивільного кодексу України, згідно якої власник має право вчиняти щодо свого майна будь-які дії, які не суперечать закону.

Таким чином, в окремих випадках розсуд власника може бути обмежений законом, як в даному випадку ч.1 ст.285 Господарського кодексу України та ч.1 ст.777 Цивільного кодексу України.

При цьому, суд враховує, що Верховним Судом України в постановах по справах №911/1707/15 (3-312гс16) від 25 травня 2016 року, №6-219цс14 від 25 лютого 2015 року був зроблений правовий висновок, що порушення переважного права орендаря, яке підлягає захисту відповідно до статті 3 ЦК України, матиме місце при укладенні договору оренди:

- із новим орендарем при отриманні письмового повідомлення попереднього орендаря про намір реалізувати переважне право;

- у випадку недосягнення згоди щодо плати за новим договором та інших умов договору з іншим наймачем на більш сприятливих умовах та укладення з ним договору на тих самих умовах, які запропоновані попереднім наймачем при реалізації переважного права;

- укладення договору з новим орендарем за умови, що підставою відмови попередньому орендарю у поновленні договору оренди було повідомлення орендодавця про необхідність використовувати об`єкт оренди для власних потреб.

Проте, суд у цій справі вважає за необхідне конкретизувати, що порушенням переважного права орендаря буде також укладення договору з новим орендарем на умовах, які були б прийнятними для попереднього орендаря.

Виходячи із вищенаведеного, оскільки орендодавець майна висловив заперечення стосовно продовження дії договору та новий конкурс на орендну спірного майна ще не оголошений - у суду відсутні підстави для задоволення первісного позову.

Крім цього, Господарський суд Львівської області звертає увагу на положення ч. 2 ст. 11 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", якою передбачено, що у разі якщо на момент продовження дії договору оренди остання оцінка об`єкта оренди була зроблена більш як три роки тому, для продовження (поновлення) договору оренди провадиться оцінка об`єкта оренди.

У розділі 1 спірного договору оренди зазначено, що звіт про експертну оцінку складений станом на 31 березня 2015 року та затверджений наказом Управління комунальної власності ДЕП ЛМР №1631-е від 17.06.2015.

Отже, укладення нового договору оренди у спірних правовідносинах було б можливим лише за умови визначення відповідних істотних умов та виконання умов, передбачених приписами статті 11 Закону України "Про оренду державного і комунального майна".

Щодо зустрічного позову Управління комунальної власності Департаменту економічного розвитку Львівської міської ради

Приписами частини 1 статті 27 Закону України Про оренду державного та комунального майна встановлено, що у разі розірвання договору оренди, закінчення строку його дії та відмови від його продовження або банкрутства орендаря він зобов`язаний повернути орендодавцеві об`єкт оренди на умовах, зазначених у договорі оренди.

У разі припинення договору найму наймач зобов`язаний негайно повернути наймодавцеві річ у стані, в якому вона була одержана, з урахуванням нормального зносу, або у стані, який було обумовлено в договорі (ч. 1 ст. 785 Цивільного кодексу України).

Згідно положеннь п.п. 9.1, 9.3 договору об`єкт оренди повинен бути переданий орендарем та прийнятий орендодавцем (чи за його дорученням балансоутримувачем) протягом 15 днів з часу закінчення терміну дії договору.

Як зазначено вище спірний договір оренди нерухомого майна (будівель, споруд, приміщень) за № Г-9664-15 від 25.06.2015 припинений з 24.06.2018, відтак Господарський суд Львівської області приходить до висновку зустрічний позов задоволити та зобов`язати ПП «Зорепад-Люкс» повернути об`єкт оренди шляхом виселення з нежитлових приміщень площею 23 кв.м, що знаходиться за адресою: м. Львів, пл.Ринок, 35.

Судовий збір за первісним та зустрічним позовом покладається на ПП «Зорепад-Люкс».

Керуючись статтями 4, 7, 13, 14, 73, 74, 76-79, 120, 123, 129, 233, 236, 238, 240, 241 Господарського процесуального кодексу України, суд

ВИРІШИВ:

1.У задоволенні первісного позову відмовити повністю.

2.Судові витрати за первісним позовом залишити за Приватним підприємством «Зорепад-Люкс»

3.Зустрічний позов задоволити повністю.

4.Зобов`язати Приватне підприємство «Зорепад-Люкс» (адреса: 79049, м. Львів, вул. Драгана, буд.26, кв.13, ідентифікаційний код 25228655) повернути об`єкт оренди шляхом виселення з нежитлових приміщень загальною площею 23кв.м, що знаходиться за адресою: м. Львів, пл. Ринок, 35. Стягувач: Управління комунальної власності Департаменту економічного розвитку Львівської міської ради (79008, м. Львів, пл. Галицька, 15, ідентифікаційний код 25558625).

5.Стягнути з Приватного підприємства «Зорепад-Люкс» (адреса: 79049, м. Львів, вул. Драгана, буд.26, кв.13, ідентифікаційний код 25228655) на користь Управління комунальної власності Департаменту економічного розвитку Львівської міської ради (79008, м. Львів, пл. Галицька, 15, ідентифікаційний код 25558625) 1762,00 грн. судового збору за подання зустрічного позову.

6.Наказ видати після набрання судовим рішенням законної сили.

Рішення суду набирає законної сили в порядку та строки передбачені ст.ст. 241, 256, 257 ГПК України та може бути оскаржено в порядку, визначеному розділом IV Господарського процесуального кодексу України.

Інформацію по справі, яка розглядається можна отримати за наступною веб-адресою: http://lv.arbitr.gov.ua/sud5015.

Повне рішення складено 23.12.2019.

Суддя Ділай У.І.