ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

19 грудня 2019 року

м. Київ

Справа № 904/7821/17

Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:

Малашенкової Т.М. (головуючий), Бенедисюка І.М. і Булгакової І.В.,

за участю секретаря судового засідання Барвіцької М.Т.,

представників учасників справи:

позивача - Акціонерного товариства "Українська залізниця" в особі Регіональної філії "Придніпровська залізниця" Акціонерного товариства "Українська залізниця" (далі - Товариство, Укрзалізниця) - не з`явилися,

відповідача - фізичної особи-підприємця Ментій Тетяни Миколаївни (далі - Підприємець, скаржник) - не з`явилися,

третьої особи - Регіональне відділення Фонду державного майна України по Дніпропетровській, Запорізькій та Кіровоградській областях (далі - Фонд державного майна) - не з`явилися,

розглянув касаційну скаргу Підприємця

на рішення Господарського суду Дніпропетровської області від 21.03.2019 (суддя Петрова В.І.) та

постанову Центрального апеляційного господарського суду від 04.09.2019 (головуючий - суддя Подобєд І.М., судді: Кощеєв І.М. і Дармін М.О.)

та касаційну скаргу Укрзалізниці

на постанову Центрального апеляційного господарського суду від 04.09.2019 (головуючий - суддя Подобєд І.М., судді: Кощеєв І.М. і Дармін М.О.)

зі справи № 904/7821/17

за позовом Товариства

до Підприємця

про виселення з приміщення нежитлової будівлі та стягнення заборгованості по пені та орендній платі у сумі 265 799,70 грн,

третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, на стороні відповідача - Фонд державного майна.

ІСТОРІЯ СПРАВИ

1. Короткий зміст позовних вимог

1.1. У серпні 2017 року Українська залізниця звернулася до Господарського суду Дніпропетровської області з позовом до Підприємця про стягнення (з урахуванням заяви про зменшення позовних вимог) 86 531, 48 грн заборгованості з орендної плати за січень-травень 2017 року та 98 670, 70 грн неустойки за квітень-травень 2017 року за договором оренди від 15.09.2009 № 12/02-3596-ОД та виселення з об`єкта оренди - нежитлового вбудованого приміщення з прибудовою площею 347,4 м2 за адресою: Дніпропетровська область, м. Кривий Ріг, вул. Кириленка (Магістральна), 14, прим. 77.

1.2. Позовні вимоги мотивовані тим, що: строк дії договору оренди майна сплив 31.03.2017 та більше не продовжувався, а відповідач не звільнив займане приміщення та не повернув майно після припинення договору; пунктом 10.13 договору оренди передбачено неустойку за невиконання орендарем обов`язку щодо повернення майна. Крім того, позивач зазначав, що з січня 2017 року орендарем не сплачувалась орендна плата відповідно до умов договору.

2. Короткий зміст рішення суду першої інстанції та постанови суду апеляційної інстанції

2.1. Справа розглядалася судами неодноразово.

2.2. За наслідками нового розгляду справи, рішенням Господарського суду Дніпропетровської області від 21.03.2019: позов задоволено; виселено Підприємця з нерухомого майна, а саме, нежитлового вбудованого приміщення з прибудовою площею 347,4 кв.м, за адресою: Дніпропетровська область, м. Кривий Ріг, вул. Кириленка (Магістральна), буд. 14 прим. 77, яке належить Акціонерному товариству "Українська залізниця"; стягнуто з Підприємця на користь Укрзалізниці заборгованість з орендної плати за укладеним договором оренди від 15.09.2009 № 12/02-3596-ОД у розмірі 86 531,48 грн, неустойку у розмірі 98 670,70 грн, судовий збір у розмірі 4 378,03 грн.

2.3. Рішення суду першої інстанції мотивовано тим, що: в силу вимог закону та договору відбулась заміна сторони у зобов`язанні, внаслідок чого до позивача перейшли права та обов`язки орендодавця за Договором оренди №12/02-3596-ОД від 15.09.2009; додаткові угоди до договору оренди, укладені між Укрзалізницею та Підприємцем, не визнані недійсними, є чинними та підлягають виконанню; Підприємець не звертався до Укрзалізниці із заявою про продовження строку дії договору; строк дії договору припинився 31.03.2017; у період з січня по травень 2017 року у відповідача утворилась заборгованість з орендної плати; доказів повернення спірного майна відповідачем не надано; відповідно до пункту 10.13 Договору позивач отримав право вимоги від орендаря сплати неустойки у розмірі подвійної орендної плати за поточний місяць користування майном за час прострочення; доказів сплати неустойки позивачу в період з 01.04.2017 по 31.05.2017 у розмірі 98670,70 грн відповідачем не надано.

2.4. Постановою Центрального апеляційного господарського суду від 04.09.2019: апеляційну скаргу Підприємця задоволено частково; рішення Господарського суду Дніпропетровської області від 21.03.2019 у справі №904/7821/17 скасовано у частині про виселення, стягнення неустойки та розподілу судових витрат; прийнято в цій частині нове рішення, яким у позовних вимогах Укрзалізниці до Підприємця про виселення з нерухомого майна відмовлено, у вимогах Укрзалізниці до Підприємця про стягнення 98670,70 грн неустойки відмовлено; у решті рішення Господарського суду Дніпропетровської області від 21.03.2019 у справі №904/7821/17 залишено без змін.

2.5. Постанова суду апеляційної інстанції мотивована тим, що позивач, як новий власник, набув право власності на орендоване нерухоме майно з 14.09.2016 та саме з цієї дати Укрзалізниця вважається зареєстрованим власником майна та, як наслідок, належним орендодавцем за договором оренди від 15.09.2009 №12/02-3596-ОД у розумінні статті 770 ЦК України та статей 15, 23 Закону України "Про оренду державного та комунального майна". За таких обставин, укладення між позивачем та відповідачем Додаткового договору від 10.03.2016 до Договору оренди нерухомого (або іншого) майна №12/02-3596-ОД від 15.09.2009 було передчасним, проте відповідач не надав суду доказів того, що ним було вчинено дії про визнання Додаткового договору від 10.03.2016 недійсним в судовому порядку, так само як і додаткових угод від 18.07.2016, від 25.10.2016, від 29.11.2016.

Суд апеляційної інстанції зазначив, що оскільки лист позивача від 13.04.2017 містив не лише пропозицію про зміну умов означеного договору оренди на умовах, які повинні бути викладені в проекті відповідного додаткового договору, а також попередження про необхідність повернення орендованого приміщення після закінчення строку дії договору оренди, то таке попередження - не може бути розцінене як чітка вимога, яка свідчить про однозначне волевиявлення позивача спрямоване на припинення правовідносин сторін за цим договором за спливом строку його дії.

З огляду на те, що лист позивача від 01.06.2017 був отриманий відповідачем вже після спливу місячного терміну з моменту закінчення строку дії договору оренди, яким є 31.03.2017, то суд апеляційної інстанції дійшов висновку про те, що цей договір слід вважати таким, що автоматично продовжив свою дію на той самий термін, тобто на 4 місяці, і на тих самих умовах.

Крім того, оскільки суд апеляційної інстанції виходив з того, що з 01.04.2017 Договір оренди був автоматично поновлений на той самий термін та на тих самих умовах, то позовні вимоги позивача про виселення відповідача станом на момент пред`явлення позову (09.08.2017) є необґрунтованими.

Щодо стягнення суми боргу за орендну плату, суд апеляційної інстанції виходив з обґрунтованості наданого позивачем розрахунку.

Також, суд апеляційної інстанції дійшов висновку про відсутність підстав для нарахування позивачем неустойки за квітень-травень 2017 року, з огляду на встановлення факту продовження строку дії договору на цей період.

3. Короткий зміст вимог касаційних скарг

3.1. У касаційній скарзі до Верховного Суду Підприємець просить скасувати постанову Центрального апеляційного господарського суду від 04.09.2019 у частині залишення без змін рішення Господарського суду Дніпропетровської області від 21.03.2019 про стягнення з Підприємця на користь Товариства заборгованості з орендної плати у розмірі 86 531,48 грн; відмовити у задоволенні позовних вимог в цій частині; в частині відмови у задоволенні позовних вимог постанову апеляційної інстанції залишити без змін.

3.2. У касаційній скарзі до Верховного Суду Укрзалізниця просить скасувати постанову Центрального апеляційного господарського суду від 04.09.2019 зі справи № 904/7821/17 в частині відмови у виселенні; в частині відмови у стягненні неустойки за квітень-травень 2017 року у розмірі 98 670,70; залишення без змін рішення Господарського суду Дніпропетровської області від 21.03.2019 в зазначених частинах.

АРГУМЕНТИ УЧАСНИКІВ СПРАВИ

4. Доводи осіб, які подали касаційні скарги

4.1.1. Підприємець вважає, що господарським судом першої інстанції проігноровано доводи відповідача та третьої особи, не взято до уваги надані відповідачем письмові докази.

4.1.2. На думку Підприємця суд апеляційної інстанції вдався до вибіркового застосування норм законодавства України, застосовуючи його тільки на користь позивача.

4.1.3. Підприємець зазначає, що суд апеляційної інстанції не застосував до додаткового договору від 10.03.2016 до договору від 15.09.2009 №12/02-3596-ОД статтю 530 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України), яка, на думку скаржника, мала бути застосована.

4.1.4. Скаржник вказує на те, що додатковий договір від 10.03.2016 діяв лише до 31.03.2016 (мав строковий характер), а тому і оплата 100 % орендної плати на користь Укрзалізниці мала здійснюватися саме до 31.03.2016.

4.1.5. Підприємець вважає, що оскільки Центральний апеляційний господарський суд встановив, що зміст правочину (Додаткового договору від 10.03.2016) суперечить інтересам держави (що, на думку скаржника, є тотожним та поглинає в себе поняття «правочин, що порушує публічний порядок»), то суд апеляційної інстанції мав дійти висновку про нікчемність цього правочину.

4.1.6. Також скаржник вважає, що судом апеляційної інстанції надано невірну оцінку додатковому договору від 19.06.2017.

4.1.7. Підприємець зазначає, що суди не взяли до уваги той факт, що в період з 01.01.2016 по вересень 2016 (включно) Підприємець фактично сплатила на користь позивача більш як 100% орендної плати, що в судових засіданнях визнавалося сторонами судового спору в тому числі і ПАТ «Укрзалізниця», Фондом держмайна України, що в силу вимог статті 75 Господарського процесуального кодексу України (далі - ГПК України) взагалі було підставою для звільнення сторін від доказування зазначених обставин.

4.1.8. Скаржник зазначає, що загальна сума оплати з січня по вересень (включно) 2016 року, становила 229 371,54 грн, тоді як згідно з пунктом 3.6 Основного договору, Підприємець повинна була сплатити на користь Укрзалізниці лише - 68 811,46 грн, що становить 30% загальної суми орендної плати передбаченої Договором. Тобто, на думку скаржника, переплата орендної плати становила - 160 560,08 грн, з огляду на вказане у судів не було підстав для стягнення заборгованості зі сплати орендної плати.

4.1.9. Також скаржник стверджує, що позивачем не надано до матеріалів справи доказів на підтвердження виконання ним вимог статі 517 ЦК України.

4.1.10. Крім того, Підприємець вказує на невиконання судами попередніх інстанцій вказівок Верховного Суду, наданих під час направлення цієї справи на новий розгляд.

4.1.11. Скаржник зазначає про порушення судами попередніх інстанцій норм: статей 204, 626, 627, 629, 631, 759, 762, 763, 764 ЦК України; статті 291 Господарського кодексу України (далі - ГК України); частини другої статті 17, статті 26 Закону України «Про оренду державного та комунального майна»; статей 2, 14, 42, 46, 75, 214, 236, 237, 316 ГПК України.

4.2.1. У касаційній скарзі Укрзалізниця зазначає, що оскаржувану постанову прийнято в порушення статті 236 ГПК України на підставі неповного дослідження доказів, з порушення норм матеріального права при недотриманні норм процесуального права.

4.2.2. Укрзалізниця вказує на те, що відповідно до умов додаткової угоди від 29.11.2016 сторони погодили строк дії договору оренди з 01.11.2016 по 31.03.2017 включно. Листом від 13.04.2017 позивач повідомив відповідача про продовження дії договору оренди до 31.05.2017 включно, до названого листа додано додаткові договори. Укрзалізниця вважає, що з огляду на те, що відповідач не підписав додаткові угоди та не надав один підписаний примірник позивачу, то позивач вважає строком закінчення договірних відносин саме 31.03.2017.

4.2.3. Укрзалізниця наголошує на тому, що норми законодавства щодо автоматичної пролонгації договірних відносин містять лише умови щодо відсутності письмового повідомлення однієї зі сторін договору про припинення або зміну умов договору та не містить імперативної вказівки, що таке повідомлення сторона повинна отримати до кінця місячного строку. Крім того, позивач зазначає, що істотне значення у цьому випадку має факт направлення (а не отримання відповідачем) такого повідомлення в межах місячного строку після закінчення терміну дії договору, а також зміст повідомлення.

4.2.4. З огляду на те, що відповідач не прийняв пропозицію позивача щодо продовження строку дії договору та не повернув майно, Укрзалізниця, в силу пункту 10.13 Договору та статті 785 ЦК України, вважає, що має право на стягнення неустойки у розмірі подвійної орендної плати.

4.2.5. Скаржник зазначає про те, що навіть якщо припустити, що Договір оренди автоматично пролонгований на 4 місяці, то лист позивача від 01.06.2017 №268/ДН-2 можна вважати заявою про припинення умов договору, яка відповідно до пункту 7.3 Договору повинна бути надіслана не пізніше 30 днів до закінчення строку дії Договору. Тобто, навіть при такому припущенні, вимоги позивача про виселення відповідача з підстав закінчення строку дії договору оренди станом на момент звернення з позовною заявою (09.08.2017) є законними та обґрунтованими.

5. Позиції, викладені у відзивах на касаційні скарги

5.1. Від учасників справи відзиви на касаційні скарги не надходили.

6. РОЗГЛЯД СПРАВИ ВЕРХОВНИМ СУДОМ

6.1. Від Укрзалізниці 18.12.2019 надійшла заява, в якій позивач просить зупинити провадження у справі №904/7821/17 до вирішення об`єднаною палатою Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду справи № 918/792/18.

6.2. Назване клопотання мотивоване тим, що підприємцем у касаційній скарзі висловлена позиція, яка полягає у невизначенні переходу права власності на спірне майно до Укрзалізниці, а також той факт, що на розгляд об`єднаної палати Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду передано справу № 918/792/18, під час розгляду якої буде розглянуто питання, зокрема, щодо визначення моменту переходу права власності на майно, яке увійшло до статутного капіталу ПАТ «Укрзалізниця».

6.3. Дослідивши доводи касаційних скарг Підприємця та Укрзалізниці, розглянувши клопотання Укрзалізниці щодо зупинення провадження у справі суд касаційної інстанції не вбачає підстав для його задоволення з огляду на предмет спору цієї справи та заявлений до стягнення період.

7. СТИСЛИЙ ВИКЛАД ОБСТАВИН СПРАВИ, ВСТАНОВЛЕНИХ СУДАМИ ПЕРШОЇ ТА АПЕЛЯЦІЙНОЇ ІНСТАНЦІЙ

7.1. Фондом державного майна України (орендодавцем) та Підприємцем (орендарем) 15.09.2009 укладено договір оренди нерухомого майна, що належить до державної власності № 12/02-3596-ОД (далі - Договір), за умовами якого орендодавець передає, а орендар приймає в строкове платне користування державне окреме нерухоме майно - нежитлове вбудоване приміщення з прибудовою площею 347,4 м2, за адресою: м. Кривий Ріг, вул. Кириленко, 14/77, на 1-му поверсі, що перебуває на балансі ДП "Придніпровська залізниця", вартість якого визначена згідно зі звітом про оцінку/актом оцінки на 07.09.2009 і становить за незалежною оцінкою залишковою вартістю 970 908 грн.

7.2. Відповідно до пункту 2.5 Договору у разі його припинення майно повертається орендарем балансоутримувачу. Майно вважається поверненим балансоутримувачу з моменту підписання сторонами акта приймання-передачі, копія якого надається орендарем орендодавцю у місячний термін з дати його підписання.

7.3. Згідно з пунктом 3.6 Договору орендна плата перераховується до державного бюджету та балансоутримувачу у співвідношенні 70% до державного бюджету по місцю реєстрації орендаря у податковій інспекції на рахунки, відкриті відділенням казначейства - 30% балансоутримувачу щомісяця не пізніше 15 числа місяця відповідно до пропорцій розподілу, установлених Кабінетом Міністрів України і чинних на кінець періоду, за який здійснюється платіж.

7.4. Відповідно до пункту 3.11 Договору зобов`язання орендаря за сплатою орендної плати забезпечуються у вигляді завдатку в розмірі не меншому, ніж орендна плата за три (базових) місяці оренди, який вноситься в рахунок плати за три останні місяці оренди.

7.5. Згідно з пунктом 3.12 Договору у разі припинення (розірвання) договору оренди орендар сплачує орендну плату до дня повернення майна за актом приймання-передавання включно. Закінчення строку дії договору оренди не звільняє орендаря від обов`язку сплатити заборгованість за орендною платою, якщо така виникла, у повному обсязі, враховуючи санкції, до державного бюджету та балансоутримувачу.

7.6. Пунктом 5.18 Договору передбачено, що орендар у разі наміру продовжити строк дії договору оренди, зобов`язаний не пізніше ніж за місяць до закінчення терміну дії договору подати орендодавцю та балансоутримувачу про це заяву з документами щодо виконання умов договору (дозвіл пожежників, копія договору страхування державного майна, платіжні доручення про сплату страхового платежу та ін.). У разі неподання орендарем до орендодавця заяви протягом встановленого цим пунктом договору терміну, або відмови орендодавця від продовження строку дії договору оренди на новий термін, договір припиняє свою дію, а орендар зобов`язаний виселитися у день, визначений за договором, як кінцевий термін дії договору оренди, та надати орендодавцю акт повернення орендованих площ балансоутримувачу. У разі невиконання цієї умови договору оренди орендар сплачує неустойку у розмірі подвійної орендної плати за поточний місяць користування майном за час прострочення.

7.7. Відповідно до пункту 7.3 Договору орендодавець зобов`язаний письмово повідомити орендаря не пізніше ніж за 30 діб про свій намір щодо завершення, припинення або розірвання цього договору.

7.8. Пунктом 10.1 Договору сторони визначили, що у разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну умов договору оренди протягом одного місяця після закінчення терміну дії договору, повній оплаті за договором і при наданні інформації щодо виконання умов цього договору, а саме: наявності договору страхування, дозволу або декларації, наданої органом пожежного нагляду та узгодження балансоутримувача, договір, за заявою орендаря щодо продовження терміну дії, може бути продовжений на тих самих умовах, які передбачені у договорі.

7.9. Пунктом 10.7 Договору передбачено, що реорганізація орендодавця або перехід права власності на орендоване майно третім особам не є підставою для зміни або припинення чинності договору, і він зберігає свою чинність для нового власника орендованого майна (його правонаступників).

7.10. Пунктом 10.9 Договору обумовлено, що чинність цього договору припиняється внаслідок закінчення строку, на який його було укладено.

7.11. Згідно з пунктом 10.13 Договору якщо орендар не виконує обов`язку щодо повернення майна після припинення договору, орендодавець має право вимагати від орендаря сплати неустойки у розмірі подвійної орендної плати за поточний місяць користування майном за час прострочення.

7.12. На виконання Договору між Фондом державного майна та Підприємцем 15.09.2009 підписано акт приймання-передачі в оренду нежитлового вбудованого приміщення їдальні, що знаходиться на балансі ДП "Придніпровська залізниця".

7.13. Крім цього, між Фондом державного майна та Підприємцем укладені додаткові угоди до договору: від 15.09.2011 якою визначено, що: "договір є пролонгованим з 15.09.2011 по 14.09.2013"; від 19.03.2014 якою визначено, що: "договір є пролонгованим з 01.01.2014 по 31.12.2014"; від 14.11.2014 якою визначено, що: "договір є пролонгованим з 01.01.2015 по 31.03.2015"; від 26.02.2015 якою визначено, що: "договір є пролонгованим з 01.04.2015 до моменту створення (реєстрації) ПАТ "Українська залізниця", але не більш ніж по 28.02.2018".

7.14. У подальшому між ПАТ "Українська залізниця" (орендодавцем) та Підприємцем (орендарем) 10.03.2016 укладено додатковий договір до договору оренди нерухомого (або іншого) майна від 15.09.2009 № 12/02-3596-ОД, яким визначено, що: "орендодавцем майна за договором від 15.09.2009 є ПАТ "Укрзалізниця". Термін дії договору оренди продовжено по 31.03.2016."

7.15. На виконання додаткового договору від 10.03.2016 між ПАТ "Українська залізниця" та Підприємцем підписано «акт приймання-передачі в оренду нерухомого (або іншого) майна».

7.16. Крім цього, між Укрзалізницею та Підприємцем укладені додаткові угоди до договору: від 18.03.2016 якою визначено, що: "договір діє до 30.06.2016 включно"; від 18.07.2016 якою визначено, що: "договір діє з 01.07.2016 по 31.07.2016"; від 25.10.2016 якою визначено, що: "орендна плата з 01.10.2016 становить 23 367 грн. без ПДВ; пролонгованого до 31.10.2016"; від 29.11.2016 якою визначено, що: "договір діє з 01.11.2016 по 31.03.2017 включно".

7.17. Як зазначено судом апеляційної інстанції вказані додаткові угоди до договору оренди, укладені між Укрзалізницею та Підприємцем, недійсними не визнані, є чинними та підлягають виконанню.

7.18. Підприємець не зверталася до Укрзалізниці із заявою про продовження строку дії договору у порядку передбаченому пунктом 5.18 Договору.

7.19. Укрзалізниця листом від 13.04.2017 №НКМ-07/316 повідомила Підприємця про те, що протокольним рішенням засідання ПАТ "Українська залізниця" від 29.03.2017 №Ц-57/25 ухвалено рішення про продовження дії договору оренди від 15.09.2009 № 12/02-3596-ОД до 31.05.2017. При цьому відповідачу було запропоновано погодити внесення змін до договорів і повернути підписані і скріплені печаткою додаткові договори до 24.04.2017 шляхом передачі через балансоутримувача орендованого майна. У разі незгоди підписати додаткові договори орендар повинен повернути майно балансоутримувачу протягом трьох робочих днів шляхом підписання акту приймання-передачі з одночасним погашенням заборгованості з орендної плати та відшкодування витрат балансоутримувача. До листа були додані додаткові договори.

Судами попередніх інстанцій вказано, що направлення вказаного листа 21.04.2017 підтверджується відповідним фіскальним чеком, а отримання цього листа 05.05.2017 відповідачем підтверджено рекомендованим відправленням, які є в матеріалах справи

7.20. Листом від 01.06.2017 №268/ДН-2 Укрзалізниця повідомляє Підприємця про те, що ним не отримані надіслані додаткові договори до Договору оренди, а тому термін дії договору, згідно з додатковою угодою Укрзалізниця вважає закінченим 31.03.2017 та просить Підприємця повернути майно балансоутримувачу протягом трьох робочих днів, шляхом підписання акту приймання-передачі з одночасним погашенням заборгованості з орендної плати та відшкодування витрат балансоутримувача.

7.21. Матеріалами справи, а саме: розрахунками заборгованості, рахунками-фактурами підтверджено, що за період користування майном з січня по травень 2017 у відповідача перед позивачем виникла заборгованість з орендної плати та з відшкодування витрат балансоутримувача у загальному розмірі 86 531,48 грн (з урахуванням заяви позивача про зменшення розміру позовних вимог). Ця обставина не спростована відповідачем належними доказами.

8. Межі розгляду справи судом касаційної інстанції

8.1. З урахуванням меж розгляду справи судом касаційної інстанції, визначених статтею 300 ГПК України, не можуть бути взяті до уваги аргументи скаржника про необхідність встановлення обставин справи, про достовірність чи недостовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими.

8.2. Згідно з компетенцією, визначеною законом, Верховний Суд в межах доводів та вимог касаційної скарги та на підставі встановлених фактичних обставин справи перевіряє правильність застосування судом першої чи апеляційної інстанції норм матеріального і процесуального права.

ПОЗИЦІЯ ВЕРХОВНОГО СУДУ

9. Джерела права та оцінка аргументів учасників справи і висновків попередніх судових інстанцій

9.1. Причиною виникнення спору в цій справі стало питання про наявність або відсутність підстав стягнення заборгованості за договором оренди від 15.09.2009 № 12/02-3596-ОД (з урахуванням всіх додаткових угод) та виселення з приміщення орендаря після припинення дії вказаного договору.

9.2. Спір виник у справі у зв`язку з незгодою відповідача визнати факт припинення дії договору оренди за закінченням строку його дії 31.03.2017 (дата вказана за твердженням позивача) та зволікання орендаря щодо повернення позивачеві орендованого майна, а також несплата орендної плати з січня 2017 року та неустойки за прострочення повернення майна.

Відповідно до частин першої та шостої статті 283 ГК України за договором оренди одна сторона (орендодавець) передає другій стороні (орендареві) за плату на певний строк у користування майно для здійснення господарської діяльності. До відносин оренди застосовуються відповідні положення ЦК України з урахуванням особливостей, передбачених цим Кодексом.

Відповідно до частини першої статті 759 ЦК України за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов`язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк.

У частині першій статті 761 цього Кодексу передбачено, що право передання майна у найм має власник речі або особа, якій належать майнові права.

За змістом статті 5 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" орендодавцями є: Фонд державного майна України, його регіональні відділення та представництва - щодо цілісних майнових комплексів підприємств, їх структурних підрозділів та нерухомого майна, а також майна, що не увійшло до статутного (складеного) капіталу господарських товариств, створених у процесі приватизації (корпоратизації), що є державною власністю, крім майна, що належить до майнового комплексу Національної академії наук України та галузевих академій наук, а також майна, що належить вищим навчальним закладам та/або науковим установам, що надається в оренду науковим паркам та їхнім партнерам; органи, уповноважені Верховною Радою Автономної Республіки Крим та органами місцевого самоврядування управляти майном, - щодо цілісних майнових комплексів підприємств, їх структурних підрозділів та нерухомого майна, яке відповідно належить Автономній Республіці Крим або перебуває у комунальній власності; державне підприємство із забезпечення функціонування дипломатичних представництв та консульських установ іноземних держав, представництв міжнародних міжурядових організацій в Україні Державного управління справами - щодо нерухомого майна та іншого окремого індивідуально визначеного майна цього підприємства, що передається дипломатичним представництвам та консульським установам іноземних держав, представництвам міжнародних міжурядових організацій в Україні; підприємства, установи та організації - щодо нерухомого майна, загальна площа якого не перевищує 200 квадратних метрів на одне підприємство, установу, організацію, та іншого окремого індивідуально визначеного майна.

Відповідно до частини першої статті 23 зазначеного Закону передача майна в оренду не припиняє права власності на це майно. В разі переходу права власності до інших осіб договір оренди зберігає чинність для нового власника.

Згідно з частиною другою статті 15 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" у разі зміни власника майна, переданого в оренду, до нового власника переходять права і обов`язки за договором оренди. Сторони можуть встановити в договорі оренди, що в разі відчуження власником об`єкта договір оренди припиняється.

Аналогічні положення викладено у частині першій статті 770 ЦК України, за змістом якої у разі зміни власника речі, переданої у найм, до нового власника переходять права та обов`язки наймодавця.

У розумінні наведених положень саме наявність нового власника майна, тобто особи, якій належить право власності на майно, а не будь-яке інше речове право, визначається як умова переходу прав і обов`язків орендодавця.

Отже, якщо у договорі відсутня умова про те, що в разі відчуження власником об`єкта оренди договір оренди припиняється, то у такому разі новий власник майна автоматично в силу закону набуває прав та обов`язків орендодавця за договором оренди, і цей договір для нього зберігає чинність, незалежно від того, укладали сторони додаткові угоди чи ні.

9.3. Частиною першою статті 10 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» передбачено, що термін, на який укладається договір оренди є істотною умовою договору оренди.

Відповідно до частини сьомої статті 179 ГК України господарські договори укладаються за правилами, встановленими Цивільним кодексом України з урахуванням особливостей, передбачених цим Кодексом, іншими нормативно-правовими актами щодо окремих видів договорів.

Статтею 17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" передбачено, що термін договору оренди визначається за погодженням сторін.

У разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну умов договору оренди протягом одного місяця після закінчення терміну дії договору він вважається продовженим на той самий термін і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Юридичний аналіз статті 17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" дозволяє зробити висновок про те, що спеціальні норми регламентують здачу в оренду державного та комунального майна та в імперативному порядку визнають продовженим договір оренди на той же строк та на тих же умовах, якщо орендодавець протягом одного місяця після закінчення терміну дії договору оренди не заявить про припинення або зміну умов договору оренди.

Норма зазначеної статті має диспозитивний характер, оскільки не вказує на те, що відповідна вимога про припинення договору оренди має називатися виключно заявою. Така заява може бути направлена однією із сторін у формі листа, телеграми, факсограми тощо. Істотне значення у даному випадку має зміст такої заяви, оскільки вона обов`язково повинна бути спрямована на припинення або зміну умов договору оренди.

Ухвалюючи рішення у цій справі суди попередніх інстанцій виходили з того, що у період заявлений до стягнення заборгованості з орендної плати (з січня по травень 2017 року) до Укрзалізниці перейшли права та обов`язки орендодавця за Договором оренди від 15.09.2009, у тому числі і право вимагати сплату орендних платежів.

Крім того, суд першої інстанції, дійшовши висновку про припинення Договору оренди 31.03.2017, оскільки сторонами не було укладено додаткових договорів про продовження строку дії договору оренди, не навів обґрунтованих підстав для стягнення з Підприємця заборгованості з орендної плати за квітень - травень 2017 року, з огляду на те, що за змістом статей 759, 762 ЦК орендна плата сплачується в межах строку дії договору оренди, а Договір оренди №12/02-3596-ОД не містить умов, які б покладали на орендаря обов`язок сплачувати плату за фактичне користування майном після припинення цього договору до дати повернення об`єкта оренди за актом приймання-передачі.

Натомість, суд апеляційної інстанції виходив з того, що строк дії договору припинився 31.07.2017, посилаючись на таке.

Листом від 13.04.2017 №НИМ-07/316 позивач повідомив відповідача про те, що протокольним рішенням засідання ПАТ "Українська залізниця" від 29.03.2017 № Ц-57/25 ухвалено рішення про продовження дії Договору оренди № 12/02-3596-ОД від 15.09.2009 та інших договорів, при цьому запропоновано погодити внесення змін до договорів і повернути підписані і скріплені печаткою додаткові договори до 24.04.2017 шляхом передачі через балансоутримувача орендованого майна. До листа були додані відповідні додаткові договори. Також, у листі вказано про повідомлення Підприємця про необхідність після завершення терміну дії договору оренди повернути майно балансоутримувачу протягом трьох робочих днів, шляхом підписання акта приймання-передачі, з одночасним погашенням заборгованості по орендній платі та відшкодуванням витрат балансоутримувача.

Суд апеляційної інстанції, проаналізувавши зміст названого листа, дійшов висновку про те, що лист позивача від 13.04.2017 містив дві пропозиції: першу - про внесення змін до договору оренди на інших умовах, викладений в проекті додаткової угоди, яка додається до цього листа, та другу - по терміну завершення договору оренди за вимогою позивача повернути майно.

За таких обставин, суд апеляційної інстанції, вказавши на те, що лист позивача від 13.04.2017 не може бути розцінений як чітка вимога, яка вказує про однозначне волевиявлення позивача спрямоване на припинення правовідносин сторін за договором оренди, залишив без обґрунтування те, чи є названий лист заявою позивача про припинення або зміну умов договору, поданою протягом місяця після закінчення терміну дії договору, та, з огляду на його зміст, а саме пропозицію позивача щодо внесення змін до договору, чи може бути продовженим Договір оренди на той самий термін та на тих самих умовах, з огляду на положення частини другої статті 17 Закону України «Про оренду державного та комунального майна».

Повертаючи справу на новий розгляд Верховний Суд у своїй постанові вказував на необхідність, зокрема, достеменно встановити, чи є лист від 13.04.2017 заявою однієї зі сторін договору оренди про припинення дії договору в розумінні ч. 2 ст. 17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", та чи був він направлений в межах строку, передбаченого положеннями зазначеної статті.

При цьому, як судом першої інстанції так і судом апеляційної інстанції встановлено, що названий лист від 13.04.2017 направлений позивачем 21.04.2017, що підтверджується відповідним фіскальним чеком, проте, в матеріалах справи відсутній вказаний доказ, на який посилалися суди попередніх інстанцій, натомість в матеріалах справи міститься копія рекомендованого повідомлення про вручення поштового відправлення, яке, як вказано судами попередніх інстанцій, підтверджує отримання відповідачем названого листа саме 05.05.2017. Проте з вказаного рекомендованого повідомлення про вручення не є можливим встановити, який саме лист вручений відповідачу, крім того на поштовому повідомленні відсутній номер (штрих код) відправлення даного листа, що створює обґрунтовані сумніви щодо достовірності цього доказу у справі.

Крім того, суд касаційної інстанції звертає увагу на те, що у листі від 13.04.2017 встановлено строк для повернення підписаних Додаткових угод до Договору до 24.04.2017, тоді як відповідач отримав цей лист 05.05.2017, що позбавляло Підприємця об`єктивної можливості повернути підписаний проект додаткового договору у строк, визначений позивачем.

9.4. Також, суд касаційної інстанції вважає за необхідне зазначити про те, що суди попередніх інстанцій не надали жодної правової оцінки доводам та доказам наданим третьою особою у справі, таким як повідомлення Фондом державного майна Підприємця про відмову від Договору оренди у зв`язку з невиконанням обов`язків щодо сплати орендної плати, направленого відповідачу листом від 18.07.2016 №18-02-03914.

9.5. Крім того, судами залишено поза увагою та не досліджено наявний в матеріалах справи лист позивача, адресований Підприємцю від 06.03.2019 №139/ДН-2 відповідно до якого, Укрзалізниця вказує на те, що станом на 01.03.2019, відповідно до Договору оренди від 15.09.2009 №12/02-3596-ОД, Підприємцем не виконанні умови в частині укладення договорів добровільного страхування державного майна та договорів цивільну відповідальність відповідно до статті 10 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» та вказано про необхідність їх виконання належним чином.

З огляду на все вищезазначене, суд касаційної інстанції дійшов висновку про передчасність висновків судів попередніх інстанцій щодо припинення Договору оренди та дати його припинення, адже залишивши поза увагою наведене та не надавши всім зазначеним обставинам справи оцінки у їх сукупності не можливо дійти однозначного висновку про строк дії цього договору оренди та наслідки його припинення для сторін договору.

9.6. Крім того, судами попередніх інстанцій не дано належної оцінки пункту 3.11 Договору, та не виконано вказівки Верховного Суду викладеної у постанові від 30.05.2018 у цій справі, відповідно до якої судам необхідно було дослідити, чи здійснювався відповідачем відповідний платіж в якості завдатку та чи був він врахований при укладенні додаткового договору від 10.03.2016 до договору оренди нерухомого (або іншого) майна від 15.09.2009 № 12/02-3596-ОД. Проте, наведеного знову не було досліджено та не враховано при стягненні заборгованості з орендної плати під час нового розгляду цієї справи.

9.7. Також суд касаційної інстанції вважає за необхідне звернути увагу на те, що відмовляючи у задоволенні позовної вимоги про виселення Підприємця, суд апеляційної інстанції лише зазначив про їх необґрунтованість з огляду на висновок цього суду про автоматичне продовження строку дії договору до 31.07.2017.

Проте, апеляційний господарський суд не врахував, що зазначена позовна вимога є за своєю природою негаторним позовом, який містить вимогу про усунення перешкод у користуванні майном, позивачем за яким може бути власник майна.

Негаторний позов - це позов власника, який є фактичним володільцем майна, до будь-якої особи про усунення перешкод, які ця особа створює у користуванні чи розпорядженні відповідним майном. Позивач за негаторним позовом вправі вимагати усунути існуючі перешкоди чи зобов`язати відповідача утриматися від вчинення дій, що можуть призвести до виникнення таких перешкод. Означений спосіб захисту спрямований на усунення порушень прав власника, які не пов`язані з позбавленням його володіння майном.

Відповідно до статті 41 Конституції України кожен має право володіти, користуватися і розпоряджатися своєю власністю. Право приватної власності набувається в порядку, визначеному законом. Ніхто не може бути протиправно позбавлений права власності. Право приватної власності є непорушним.

Статтею 391 ЦК України визначено, що власник майна має право вимагати усунення перешкод у здійсненні ним права користування та розпоряджання своїм майном.

Згідно з частиною першою статті 316 ЦК України правом власності є право особи на річ (майно), яке вона здійснює відповідно до закону за своєю волею, незалежно від волі інших осіб. Відповідно до частини першої статті 319 ЦК України власник володіє, користується, розпоряджається своїм майном на власний розсуд. Право власності є непорушним. Ніхто не може бути протиправно позбавлений цього права чи обмежений у його здійсненні (стаття 321 ЦК України).

Підставою для подання негаторного позову є вчинення третьою особою перешкод власнику в реалізації ним повноважень розпорядження або (та) користування належним йому майном. При цьому, для задоволення вимог власника достатньо встановити факт об`єктивно існуючих перешкод у здійсненні власником своїх правомочностей.

Врахувавши наведене, суд апеляційної інстанції, навіть зважаючи на те, що ним було встановлено припинення Договору саме 31.07.2017, а позов у справі подано 09.08.2017, дійшов необґрунтованого та передчасного висновку про відсутність підстав для задоволення позовної вимоги про виселення Підприємця з орендованого приміщення з підстав, передбачених статтею 391 ЦК України, за умови що у Підприємця (орендаря) відсутні правові підстави для використання майна з огляду на припинення спірного договору оренди, а позивач у справі є власником орендованого Підприємцем нежитлового приміщення.

9.8. Враховуючи викладене у розділі 8 цієї постанови, частково беруться до уваги доводи касаційних скарг Підприємця та Укрзалізниці.

9.9. Що ж до тверджень Підприємця про недійсність/нікчемність укладених з Укрзалізницею додаткових договорів до Договору, суд касаційної інстанції зазначає таке.

Відповідно до статті 228 ЦК України правочин вважається таким, що порушує публічний порядок, якщо він був спрямований на порушення конституційних прав і свобод людини і громадянина, знищення, пошкодження майна фізичної або юридичної особи, держави, Автономної Республіки Крим, територіальної громади, незаконне заволодіння ним.

Правочин, який порушує публічний порядок, є нікчемним.

У разі недодержання вимоги щодо відповідності правочину інтересам держави і суспільства, його моральним засадам такий правочин може бути визнаний недійсним.

Таким чином, доводи скаржника про те, що вказані додаткові договори є нікчемними, є необґрунтованими та такими, що ґрунтуються на власному тлумаченні норм закону, оскільки такий правочин є оспорюваним та недодержання вимоги щодо відповідності правочину інтересам держави може бути підставою для визнання його недійсним, а не є нікчемним в силу закону.

Доводи скаржника щодо недійсності додаткових договорів виходять за межі предмета доказування цієї справи, оскільки предметом спору у цій справі не було визнання названих додаткових договорів недійсними, а доказів визнання цих додаткових договорів сторонами також суду не надано.

9.10. За таких обставин Верховний Суд дійшов висновку, що суд апеляційної інстанції за результатами нового розгляду даної справи належним чином не встановив обставин даної справи, вичерпно не з`ясував усі фактичні обставини справи, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, неправильно застосував статтю 17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", не з`ясував усі обставини, пов`язані з вирішенням даної справи; на порушення статті 316 ГПК України належним чином не виконав вказівки, які містилися в постанові Верховного Суду від 30.05.2018, припустившись у зв`язку з цим порушення вимог статей 86, 236 ГПК України щодо прийняття судового рішення на підставі всебічного, повного і об`єктивного розгляду в судовому процесі всіх обставин справи в їх сукупності, керуючись законом. Суди попередніх інстанцій належним чином не дослідили усі зібрані у справі докази, що унеможливило встановлення тих фактичних обставин, які мають значення для правильного вирішення спору з даної справи.

Водночас суд касаційної інстанції згідно з частиною другою статті 300 ГПК України не має права встановлювати або вважати доведеними обставини, що не були встановлені у рішенні або постанові суду чи відхилені ним, вирішувати питання про достовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими, збирати чи приймати до розгляду нові докази або додатково перевіряти докази.

Частиною третьою статті 310 ГПК України встановлено, що підставою для скасування судового рішення та направлення справи на новий розгляд є також порушення норм процесуального права, що унеможливило встановлення фактичних обставин, які мають значення для правильного вирішення справи, якщо, зокрема, суд не дослідив зібрані у справі докази. Згідно ж з частиною четвертою цієї статтісправа направляється на новий розгляд до суду апеляційної інстанції, якщо порушення норм процесуального права допущені тільки цим судом.

10. Висновки за результатами розгляду касаційної скарги

10.1. З огляду на викладене касаційні скарги Укрзалізниці та Підприємця підлягають частковому задоволенню, оскаржувані судові рішення, відповідно до частини третьої статті 310 ГПК України, підлягають скасуванню, а справа - передачі на новий розгляд до суду першої інстанції.

10.2. У такому розгляді суду необхідно врахувати викладене, встановити обставини та оцінити докази, зазначені в цій постанові, у залежності від цього перевірити доводи учасників справи і прийняти в останній законне та обґрунтоване рішення.

11. Судові витрати

11.1. Враховуючи, що рішення та постанова судів попередніх інстанцій підлягають скасуванню з передачею справи на новий розгляд, розподіл судових витрат у справі, в тому числі, й сплаченого за подання апеляційної та/або касаційної скарги, здійснює господарський суд, який ухвалює рішення за результатами нового розгляду справи, керуючись загальними правилами розподілу судових витрат.

Керуючись статтями 300, 301, 308, 310, 314, 315, 317 Господарського процесуального кодексу України, Касаційний господарський суд

ПОСТАНОВИВ:

1. Касаційні скарги Акціонерного товариства "Українська залізниця" в особі Регіональної філії "Придніпровська залізниця" Акціонерного товариства "Українська залізниця" та фізичної особи-підприємця Ментій Тетяни Миколаївни задовольнити частково.

2. Рішення Господарського суду Дніпропетровської області від 21.03.2019 та постанову Центрального апеляційного господарського суду від 04.09.2019 у справі № 904/7821/17 скасувати.

Справу № 904/7821/17 передати на новий розгляд до Господарського суду Дніпропетровської області.

Постанова набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною і оскарженню не підлягає.

Суддя Т. Малашенкова

Суддя І. Бенедисюк

Суддя І. Булгакова