ПІВНІЧНО-ЗАХІДНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

20 грудня 2019 року Справа № 918/1092/16

Північно-західний апеляційний господарський суд у складі колегії:

Головуючого судді Гудак А.В.

судді Олексюк Г.Є.

судді Філіпова Т.Л.

секретар судового засідання Орловська Т.Л.

за участю представників:

позивача: не з"явився

відповідача: Ярмольчук В.С. адвокат, Чуйко В.М. директор

розглянувши у відкритому судовому засіданні у приміщенні Північно-західного апеляційного Господарського суду апеляційну скаргу Здолбунівської міської ради Рівненської області на рішення Господарського суду Рівненської області від 28.10.2019 у справі №918/1092/16 (суддя Романюк Ю.Г., м.Рівне, повний текст складено 05.11.2019 р.)

за позовом Здолбунівської міської ради Рівненської області

до Приватного підприємства фірми "Інтерфейс"

про внесення змін до договору оренди земельної ділянки

ВСТАНОВИВ:

І. Короткий зміст вимог і рішення суду першої інстанції.

1. Здолбунівська міська рада Рівненської області з урахуванням заяви про зменшення позовних вимог від 01.10.2019 звернулась до Господарського суду Рівненської області з позовом про внесення зміни до договору оренди земельної ділянки від 18.02.2003 року ВАЕ №294412, виклавши частину 1 пункту 2.3 договору в наступній редакції:

"Оренда землі є платною. Орендна плата за користування землею розраховується згідно рішення міської ради №1102 від 23.04.2014 року "Про затвердження Порядку надання в оренду земельних ділянок із земель Здолбунівської міської ради" і справляється в розмірі 5% від нормативної грошової оцінки земель міста Здолбунів в рік.

Орендна плата вноситься у такі строки: 1/12 частина річної орендної плати на розрахунковий рахунок 7172, МФО 899998, Банк: Казначейство України (ЕАП), Отримувач: УК у Здолбунівському районі, код платежу: 18010600 щомісячно, не пізніше 15 числа наступного місяця".

2. В обґрунтування своїх позовних вимог позивач посилається на рішення сесії шостого скликання Здолбунівської міської ради від 05.06.2013 року №844 "Про затвердження технічної документації з нормативної грошової оцінки земель міста Здолбунова" якою затверджено технічну документацію з нормативної грошової оцінки земель м. Здолбунова із показниками базової вартості та грошової оцінки 1м.кв. забудованих земель в розрізі економіко - планувальних зон з показниками наведеними в додатку №1 та рішення сесії шостого скликання Здолбунівської міської ради від 23.04.2014 року "Про затвердження порядку надання в оренду земельних ділянок із земель Здолбунівської міської ради", яким затверджено річний розмір орендної плати за земельні ділянки комерційного використання, а також встановлено розміри орендної плати на рік у відсотках від нормативної грошової оцінки землі в залежності від виду цільового використання земельної ділянки.

3. Рішенням Господарського суду Рівненської області від 28.10.2019 у справі №918/1092/16 в задоволені позову Здолбунівської міської ради Рівненської області до Приватного підприємства фірми "Інтерфейс" про внесення змін до договору оренди земельної ділянки - відмовлено.

4. Рішення господарського суду мотивоване тим, що одностороннє збільшення позивачем ставки орендної плати по договору оренди землі порушувало б загальні принципи цивільного законодавства, визначені ст. 3 Цивільного кодексу України принципи справедливості, добросовісності та розумності. Зокрема, позивач не має права в односторонньому порядку збільшувати ставку орендної плати по договору оренди землі, оскільки це не передбачено нормами чинного законодавства.

5. Суд першої інстанції встановив, що рішення Здолбунівської міської ради про затвердження нових ставок орендної плати може бути підставою для внесення змін до Договору оренди землі лише тоді, якщо безпосередньо в самому Договорі оренди землі вказано таку підставу для перегляду розміру орендної плати. Згідно п .3.1. Договору Орендодавець має право вимагати від Орендаря зміни розмірів орендної плати у разі зміни, відповідно до законодавства, земельного податку та інших мотивів, визначених, у п.2.3. договору. Згідно ж п. 2.3. цього Договору, розмір орендної плати щорічно переглядається у випадках і з моменту підвищення цін і тарифів у тому-числі внаслідок інфляційних процесів. Відтак, в Договорі оренди землі, укладеному між сторонами у справі, відсутня така підстава для перегляду розміру орендної плати, як рішення Здолбунівської міської ради про затвердження нових ставок орендної плати. З огляду на викладене вище, суд першої інстанції вважав, що відсутні правові підстави для внесення змін до договору оренди земельної ділянки з вищевказаних підстав та у спосіб, обраний позивачем, шляхом встановлення в договорі оренди землі, укладеному між сторонами у даній справі, ставки орендної плати в розмірі 5%.

6. В обґрунтування нового розміру орендної плати за земельну ділянку загальною площею 900 кв.м, наданої ППФ "Інтерфейс" для обслуговування будівлі кафе та облаштування міні-ринку позивачем надано Витяг з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки №01/13-08 від 21.01.2016 року, розроблений Управлінням Держгеокадастру у Здолбунівському районі Рівненської області. Оскільки у витязі з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки №01/13-08 від 21.01.2016 року, відсутній кадастровий номер земельної ділянки, суд зазначає про відсутність всіх даних для ідентифікації конкретної земельної ділянки та відповідно, відсутність підстав для внесення змін до договору оренди даної земельної ділянки з посиланням на вказаний витяг.

ІІ. Короткий зміст вимог апеляційної скарги.

7. Не погоджуючись з прийнятим рішенням, Здолбунівська міська рада Рівненської області звернулась до суду з апеляційною скаргою, в якій просить суд скасувати рішення Господарського суду Рівненськоі? області від 05листопада 2019 року та ухвалити нове, яким позовні вимоги Здолбунівськоі? міськоі? ради до Приватного підприємства "Інтерфеи?с" про внесення змін до договору оренди земельноі? ділянки задовольнити в повному обсязі.

8. Вважає, що з набранням чинності Податкового кодексу Украі?ни річнии? розмір орендноі? плати за земельні ділянки державноі? та комунальноі? власності, якии?? підлягає перерахуванню до бюджету, має відповідати вимогам підп. 288.5.1 п. 288.5 ст. 288 цього Кодексу та є підставою для перегляду встановленого розміру орендноі? плати. При цьому, враховуючи принцип пріоритетності норм Податкового кодексу України над нормами інших актів у разі і?х суперечності, якии? закріплении? у п. 5.2 ст. 5 Податкового кодексу Украі?ни, до моменту внесення до такого договору відповідних змін розмір орендноі? плати в будь-якому разі не може бути меншим, ніж встановлении? підп. 288.5.1 п. 288.5 ст. 288 ПК Украі?ни.

9. Крім того, звертає увагу суду на те, що оскільки нормативна грошова оцінка земельноі? ділянки є регульованою ціною, що в свою чергу, свідчить про наявність підстав для перегляду розміру орендноі? плати у разі зміни (визначення) нормативноі? грошовоі? оцінки земельноі? ділянки, яка є основою для визначення розміру орендноі? плати, то Здолбунівська міська рада має правові підставі для внесення змін до договору.

ІІІ. Узагальнені доводи особи, яка подала апеляційну скаргу та заперечень інших учасників справи.

10. Ухвалою Північно-західного апеляційного господарського суду від 03.12.2019 відкрито апеляційне провадження за апеляційною скаргою Здолбунівської міської ради Рівненської області на рішення Господарського суду Рівненської області від 28.10.2019 р. у справі №918/1092/16 та розгляд апеляційної скарги призначено на 20 грудня 2019 року.

11. На адресу суду 17.12.2019 від Приватного підприємства-фірми «Інтерфейс» надійшов відзив в якому просить суд винести постанову про залишення рішення Господарського суду Рівненської області від 28.10.2019 без змін, а апеляційну скаргу Здолбунівської міської ради Рівненської області, без задоволення.

12. На адресу суду 19.12.2019 від Здолбунівської міської ради надійшов лист в якому просить суд розглянути дану справу зазначену справу без представника Здолбунівськоі? міськоі? ради та скасувати рішення Господарського суду Рівненськоі? області від 05листопада 2019 року і ухвалити нове, яким позовні вимоги Здолбунівськоі? міськоі? ради до Приватного підприємства "Інтерфеи?с" про внесення змін до договору оренди земельноі? ділянки задовольнити в повному обсязі.

13. В судовому засіданні 20.12.2019 адвокат та директор Приватного підприємства-фірми «Інтерфейс» апеляційну скаргу заперечили в повному обсязі з підстав викладених у відзиві.

14. Адвокат відповідача зазначив, що безпідставним є покликання апелянта, що не можна погодитися з висновком суду про що «одностороннє збільшення позивачем ставки орендноі? плати по договору оренди порушувало б загальні принципи цивільного законодавства, принципи справедливості, добросовісності та розумності». Є безпідставним покликання позивача як підставу внесення змін до договору оренди п.288.5 ст.288 Податкового кодексу Украі?ни, ст.21 Закону Украі?ни «Про оренду землі». Адвокат відповідача вважає, що місцевии? суд правомірно діи?шов до висновку, що "Зміна розміру орендноі? плати (у відсотках від нормативно-грошовоі? оцінки), оформлена додатками до рішень селищноі? ради не може вважати« законодавчою підставою для внесення змін до договору оренди землі в частині розміру орендноі? плати, оскільки цими рішеннями законодавчо не встановлюються граничні (мінімальнии? та максимальнии?) розміри орендноі? плати за земельні ділянки комунальноі? власності. Водночас, зазначені рішення ради можуть бути підставою для внесення змін до договору оренди землі, якщо сторони договору оренди визначили безпосередньо в самому договорі таку підставу для перегляду розміру орендноі? плати, що узгоджується з принципом свободи договору, встановленим статтями 3, 6, 627 Цивільного кодексу Украі?ни. Вказана правова позиція висловлена Судовою палатою для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаціи?ного господарського суду у складі Верховного Суду у справі №910/7905/17. Договір оренди не передбачає зміни розміру орендноі? плати в зв`язку з затвердженням нових ставок орендноі? плати. Відсутні докази і істотного порушення умов договору оренди або істотних змін обставин, якими сторони керувалися під час укладення договору (ч.ч. 1,2 ст.651 ЦК Украі?ни). Це не було підставою для внесення змін до договору оренди.

15. Крім того, адвокат відповідача звертає увагу суду на те, що позивач просить розмір орендноі? плати визначити в розмір 5 %. Однак цеи? розмір суперечить договору оренди, меті використання земельноі? ділянки, рішенню Здолбунівськоі? міськоі? ради Рівненськоі? області від 23 квітня 2014 року №1102, Порядку надання в оренду земельних ділянок із земель Здолбунівськоі? міськоі? ради.

16. Разом з тим, адвокат відповідача звернув увагу суду на те, що у витязі з технічноі? документаціі? про нормативну грошову оцінку земельноі? ділянки №01/13-08 від 21.01.2016 року, відсутніи? кадастровии? номер земельноі? ділянки. Тому місцевии? суд правильно вказав на те, що відсутні всі дані для ідентифікаціі? конкретноі? земельноі? ділянки, та відповідно, відсутність підстав для внесення змін до договору оренди даноі? земельноі? ділянки з посиланням на вказании? витяг. Дані пояснення підтримані також директором Приватного підприємства-фірми «Інтерфейс»

17. Враховуючи, що наявні матеріали справи є достатніми для всебічного, повного і об`єктивного розгляду справи, судова колегія визнала за можливе розглянути апеляційну скаргу за відсутності представника Здолбунівськоі? міськоі? ради.

18. Відповідно до статті 269 ГПК України, суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними у ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги. Суд апеляційної інстанції досліджує докази, що стосуються фактів, на які учасники справи посилаються в апеляційній скарзі та (або) відзиві на неї. Докази, які не були подані до суду першої інстанції, приймаються судом лише у виняткових випадках, якщо учасник справи надав докази неможливості їх подання до суду першої інстанції з причин, що об`єктивно не залежали від нього. Суд апеляційної інстанції не обмежений доводами та вимогами апеляційної скарги, якщо під час розгляду справи буде встановлено порушення норм процесуального права, які є обов`язковою підставою для скасування рішення, або неправильне застосування норм матеріального права. У суді апеляційної інстанції не приймаються і не розглядаються позовні вимоги та підстави позову, що не були предметом розгляду в суді першої інстанції.

ІV. Мотивувальна частина постанови.

19. Заслухавши пояснення адвоката та директора Приватного підприємства-фірми «Інтерфейс» в судовому засіданні 20.12.2019, обговоривши доводи апеляційної скарги, дослідивши матеріали справи, перевіривши правильність застосування господарським судом першої інстанції норм матеріального та процесуального права при прийнятті оскарженого рішення, оцінивши висновки суду першої інстанції на відповідність дійсним обставинам справи, судова колегія дійшла висновку, що апеляційну скаргу Здолбунівської міської ради Рівненської області слід залишити без задоволення, а рішення Господарського суду Рівненської області від 28.10.2019 у справі №918/1092/16, без змін, виходячи з наступного.

20. Як вбачається з матеріалів справи, на підставі рішення виконавчого комітету Здолбунівської міської ради від 26 вересня 2001 року №308, 18 лютого 2003 року між Здолбунівською міською радою (Орендодавець) та ППФ "Інтерфейс" (Орендар) було укладеного договір оренди земельної ділянки (далі за текстом - договір) який посвідчено приватним нотаріусом Здолбунівського районного нотаріального округу Собіною О.А. (а.с.12-13 т.1).

21. За умовами договору Орендодавець передав, а Орендар прийняв в оренду земельну ділянку, яка знаходиться в межах м. Здолбунів, вул. Базарна. №10. Рівненської області, загальною площею 0.09 га (901 кв.м.) (п.1.1 договору).

22. Згідно п.2.1 договору, земельна ділянка передається в оренду для несільськогосподарського використання з метою обслуговування кафе та влаштування міні-ринку.

Договір укладено терміном на 49 років (п.2.2 Договору).

23. Відповідно до п.2.3 договору, загальна сума орендної плати за весь строк оренди становить 60130, 35 грн. Орендна плата за землю площею 0,09 га (901 м.кв.) вноситься, орендарем у грошовій формі в сумі трикратного розміру земельного податку на розрахунковий рахунок орендодавця.

24. Згідно п.3.1. договору орендодавець має право вимагати від орендаря зміни розмірів орендної плати у разі зміни, відповідно до законодавства, земельного податку та інших мотивів, визначених, у п.2.3. договору. Згідно п.2.3.договору розмір орендної плати щорічно переглядається у випадках і з моменту підвищення цін і тарифів у тому-числі внаслідок інфляційних процесів.

25. Рішенням сесії шостого скликання Здолбунівської міської ради від 05.06.2013 року №844 "Про затвердження технічної документації з нормативної грошової оцінки земель міста Здолбунова" затверджено технічну документацію з нормативної грошової оцінки земель м. Здолбунова із показниками базової вартості та грошової оцінки 1м.кв забудованих земель в розрізі економіко - планувальних зон з показниками наведеними в додатку №1. (а.с.15-16 т.1).

26. В подальшому, рішенням сесії шостого скликання Здолбунівської міської ради від 23.04.2014 "Про затвердження порядку надання в оренду земельних ділянок із земель Здолбунівської міської ради" затверджено річний розмір орендної плати за земельні ділянки комерційного використання, а також встановлено розміри орендної плати на рік у відсотках від нормативної грошової оцінки землі в залежності від виду цільового використання земельної ділянки (а.с.17-21 т. 1).

27. Згідно з указаним рішенням міської ради, після затвердження порядку надання в оренду земельних ділянок із земель Здолбунівської ради необхідно провести перерахунок орендної плати суб`єктам господарської діяльності.

28. Згідно з порядком надання в оренду земельних ділянок із земель Здолбунівської міської ради, річний розмір орендної плати за земельні ділянки комерційного використання, встановлюються: Обслуговування кіоску, павільйону, магазину, бару, аптеки, платних лікувальних закладів, платних навчальних закладів, павільйони по наданню платних послуг населенню площею до 100 кв. м.. - 10 % від нормативної грошової оцінки; Обслуговування літнього майданчика з розміщенням морозильної камери, бочки, лотка - 12 % нормативної грошової оцінки; Розміщення АЗС - 5 % від нормативної грошової оцінки; Розміщення СТО, майданчика для миття автомашини - 5 % від нормативної грошової оцінки; Розміщення та обслуговування водонапірних башт - 7 % від нормативної грошової оцінки; Обслуговування банківських установ - 10 % від нормативної грошової оцінки; Обслуговування ангарів, складів - 5 % від нормативної грошової оцінки; Обслуговування ринку - 4 % від нормативної грошової оцінки; Обслуговування готелів, офісних приміщень - 4 % від нормативної грошової оцінки; Обслуговування об`єктів побуту (пошиття та ремонт одягу, взуття, хімчистки, пральні, лазні, ремонт годинників) - 5 % від нормативної грошової оцінки; Розміщення автостоянки - 4 % від нормативної грошової оцінки; За земельні ділянки під об`єктами, діяльність яких є реалізація (продаж) друкованих видань - 3 % від нормативної грошової оцінки; За земельні ділянки зайняті під торгівлю виключно хлібобулочними та молочними виробам, дитячим харчуванням - 5 % від нормативної грошової оцінки; За земельні ділянки виробничої діяльності площа яких становить до 0,5000 га 5% від нормативної грошової оцінки; За земельні ділянки виробничої діяльності площа яких становить понад 0,5000 га 4% від нормативної грошової оцінки; Розміщення та обслуговування підприємств енергопостачання та газопостачання 5% від нормативної грошової оцінки; Розміщення та обслуговування підприємств поштового та телефонного зв`язку - 5 % від нормативної грошової оцінки; За земельні ділянки що виробляють та реалізують продукти харчування власного виробництва 4 % від нормативної грошової оцінки; За земельні ділянки на яких розташовані державні установи - 3 % від нормативної грошової оцінки; За земельні ділянки, що не ввійшли до даного переліку - 5 % від нормативної грошової оцінки; За земельні ділянки, які надані для промислового риборозведення - 3 % від нормативної грошової оцінки; За земельні ділянки, які надані для обслуговування житлового будинку (присадибної земельної ділянки) - 3 % від нормативної грошової оцінки.

29. Таким чином, відповідачу листом №02/11-157 від 15.02.2016 було запропоновано внести зміни до договору, виклавши ч.1 п.2.1. в наступній редакції:

"Оренда землі є платною. Орендна плата за користування землею розраховується згідно рішення міської ради №1102 від 23.04.2014 року "Про затвердження Порядку надання в оренду земельних ділянок із земель Здолбунівської міської ради" і справляється в розмірі 5% від нормативної грошової оцінки земель міста, що на даний час становить 48 410,71 грн. (сорок вісім тисяч чотириста десять грн. 71 коп.).

Орендна плата вноситься у такі строки: 1/12 частина річної орендної плати на розрахунковий рахунок 0172, місцевий бюджет м. Здолбунів, УДК у Рівненській області, 37993013, МФО833017, код платежу: 18010600 щомісячно, не пізніше 15 числа наступного місяця"(а.с. 24 т.1).

30. Однак, відповідач згідно заяви б/н від 16.03.2016 не погодився внести зміни до вищезазначеного договору(а.с. 26 т.1).

31. Враховуючи викладене, Здолбунівська міська рада Рівненської області звернулась до Господарського суду Рівненської області з позовом до Приватного підприємства-фірми «Інтерфейс» про внесення зміни до договору оренди земельної ділянки від 18.02.2003 ВАЕ №294412, виклавши ч.1 п.2.3 договору в наступній редакції:

«Орендна землі є платною. Орендна плата за користування землею розраховується згідно рішення міської ради №1102 від 23.04.2014 року «Про затвердження порядку надання в оренду земельних ділянок із земель Здолбунівської міської ради» і справляється в розмірі 5% від нормативної грошової оцінки земель міста, що на даний час становить 48410,71 грн. згідно розрахунку, що додається (додаток №1)

Орендна плата вноситься у такі строки: 1/12 частина річної орендної плати на розрахунковий рахунок 0172, місцевий бюджет м.Здолбунів, УДК Рівненської області, 37993013, МФО 833017, код платежу: 18010600 щомісячно, не пізніше 15 числа наступного місяця».

32. В подальшому позивачем 27.02.2019 подано заяву №02/11-140 від 20.02.2019 про збільшення позовних вимог, а саме: внести зміни до договору оренди земельної ділянки від 18.02.2003 року ВАЕ №294412, виклавши частину 1 пункту 2.3 договору в наступній редакції:

"Оренда землі є платною. Орендна плата за користування землею розраховується згідно рішення міської ради №1102 від 23.04.2014 року "Про затвердження Порядку надання в оренду земельних ділянок із земель Здолбунівської міської ради" і справляється в розмірі 5% від нормативної грошової оцінки земель міста, що на даний час становить 51 372, 32 грн. (п`ятдесят одна тисяча триста сімдесят дві грн., 32 коп.)

Орендна плата вноситься у такі строки: 1/12 частина річної орендної плати на розрахунковий рахунок 7172, МФО 899998, Банк: Казначейство України (ЕАП), Отримувач: УК у Здолбунівському районі, код платежу: 18010600 щомісячно, не пізніше 15 числа наступного місяця"(а.с.89-90 т.2).

33. Разом з тим, 01.10.2019 позивачем подано до суду першої інстанції лист в якому просить заяву про збільшення розміру позовних вимог від 20.02.2019 №02/11-140 не брати до уваги та не розглядати її(а.с. 191 т.2)

34. Також, позивачем подано до суду першої інстанції заяву №02/11-915 від 30.09.19 про зменшення позовних вимог, а саме: внести зміни до договору оренди земельної ділянки від 18.02.2003 року ВАЕ №294412, виклавши частину 1 пункту 2.3 договору в наступній редакції:

"Оренда землі є платною. Орендна плата за користування землею розраховується згідно рішення міської ради №1102 від 23.04.2014 року "Про затвердження Порядку надання в оренду земельних ділянок із земель Здолбунівської міської ради" і справляється в розмірі 5% від нормативної грошової оцінки земель міста Здолбунів в рік.

Орендна плата вноситься у такі строки: 1/12 частина річної орендної плати на розрахунковий рахунок 7172, МФО 899998, Банк: Казначейство України (ЕАП), Отримувач: УК у Здолбунівському районі, код платежу: 18010600 щомісячно, не пізніше 15 числа наступного місяця"(а.с. 192 т. 2).

35. Ухвалою Господарського суду Рівненської області від 08.10.2019 року вказану заяву про зменшення позовних вимог прийнято судом до розгляду та заяву позивача, подану 27 лютого 2019 року про збільшення позовних вимог - залишено без розгляду(ас. 205-206 т.2).

36. Перевіривши повноту встановлених судом першої інстанції обставин справи та правильність їх юридичної оцінки, колегія суддів зазначає наступне.

37. Частиною 1 статті 632 Цивільного кодексу України визначено, що ціна в договорі встановлюється за домовленістю сторін. У випадках, встановлених законом, застосовуються ціни (тарифи, ставки, тощо), які встановлюються або регулюються уповноваженими органами державної влади або органами місцевого самоврядування.

38. Орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою згідно з договором оренди землі. Розмір умови і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди, крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Податкового кодексу України (частини 1 та 2 ст. 21 Закону України "Про оренду землі").

39. Згідно з пунктом 3 частини 1 статті 15 цього ж Закону істотною умовою договору оренди землі є орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення, перегляду та відповідальності за її несплату.

40. Згідно з пунктом 288.5 статті 288 Податкового кодексу України розмір орендної плати встановлюється у договорі оренди, але річна сума платежу: не може бути меншою розміру земельного податку, встановленого для відповідної категорії земельних ділянок на відповідній території; не може перевищувати 12 відсотків нормативної грошової оцінки.

41. Таким чином, з урахуванням положень статті 632 Цивільного кодексу України, статті 288 Податкового кодексу України і статей 15, 21 Закону України "Про оренду землі" нормативна грошова оцінка земель є основою для визначення розміру орендної плати, а зміна нормативної грошової оцінки земельної ділянки є підставою для перегляду розміру орендної плати.

Відповідна правова позиція висвітлювалась Верховним Судом України у постановах № 3-34гс13 (5009/3430/12) від 03.12.2013, № 3-481гс15(922/3871/14) від 07.10.2015, № 3-476гс15 (922/583/14) від 02.03.2016, № 6-325цс16 від 18.05.2016.

42. Разом з тим, частиною 2 статті 651 ЦК передбачено, що договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.

43. Відповідно до частини 2 статті 632 цього ж Кодексу зміна ціни після укладення договору допускається лише у випадках і на умовах, встановлених договором або законом.

44. Статтею 30 Закону України "Про оренду землі" визначено, що зміна умов договору оренди землі здійснюється за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору оренди землі спір вирішується в судовому порядку.

45. Згідно ч. 1 п. 2.3 договору оренди земельної ділянки від 18.02.2003, Орендна плата. Загальна сума орендної плати за весь строк оренди становить 60130,35 грн. Орендна плата за землю площею 0,09 га (901 кв. м.) вноситься орендарем у грошовій формі в сумі трикратного розміру земельного податку на розрахунковий рахунок № НОМЕР_1 , місцевий бюджет, міська рада, МФО 833017, банк одержувача УДІД в Рівненській області, щомісячно, не пізніше 15 числа наступного місяця.

46. Розділом 4 договору оренди земельної ділянки від 18.02.2003 сторони домовились, що зміна умов договору можлива за взаємною згодою сторін.

47. Проте, у позовній заяві позивач, з урахуванням заяви про зменшення позовних вимог, наполягає на тому, щоб встановити в спірному договорі оренди землі ставку орендної плати в розмірі 5 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, тобто наполягає на зміні самої ставки орендної плати.

48. В обґрунтування своїх позовних вимог позивач посилається на рішення сесії шостого скликання Здолбунівської міської ради від 05.06.2013 року №844 "Про затвердження технічної документації з нормативної грошової оцінки земель міста Здолбунова" якою затверджено технічну документацію з нормативної грошової оцінки земель м. Здолбунова із показниками базової вартості та грошової оцінки 1м.кв. забудованих земель в розрізі економіко - планувальних зон з показниками наведеними в додатку №1 та рішення сесії шостого скликання Здолбунівської міської ради від 23.04.2014 року "Про затвердження порядку надання в оренду земельних ділянок із земель Здолбунівської міської ради", яким затверджено річний розмір орендної плати за земельні ділянки комерційного використання, а також встановлено розміри орендної плати на рік у відсотках від нормативної грошової оцінки землі в залежності від виду цільового використання земельної ділянки.

49. Колегія суддів вважає, що одностороннє збільшення позивачем ставки орендної плати по договору оренди землі порушувало б загальні принципи цивільного законодавства, визначені ст.3 Цивільного кодексу України принципи справедливості, добросовісності та розумності.

50. Зокрема, позивач не має права в односторонньому порядку збільшувати ставку орендної плати по договору оренди землі, оскільки це не передбачено нормами чинного законодавства.

51. Виходячи зі змісту ст.ст. 632, 651 ЦК та ст.30 Закону України "Про оренду землі" за загальним правилом зміна умов договору, в тому числі в частині розміру орендної плати, здійснюється за взаємною згодою сторін. За відсутності такої згоди такий договір може бути змінений за рішенням суду лише у випадках, встановлених умовами договору або в силу закону.

52. Відповідно до частини 1 статті 652 ЦК у разі істотної зміни обставин, якими сторони керувалися при укладенні договору, договір може бути змінений або розірваний за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або не випливає із суті зобов`язання. Зміна обставин є істотною, якщо вони змінилися настільки, що якби сторони могли це передбачити, вони не уклали б договір або уклали б його на інших умовах.

53. У разі коли сторони не досягли згоди щодо приведення договору у відповідність з обставинами, які істотно змінилися, або щодо його розірвання, договір може бути розірваний, а з підстав, встановлених частиною 4 статті 652 ЦК, змінений за рішенням суду на вимогу заінтересованої сторони за наявності одночасно таких умов: 1) в момент укладення договору сторони виходили з того, що така зміна обставин не настане; 2) зміна обставин зумовлена причинами, які заінтересована сторона не могла усунути після їх виникнення при всій турботливості та обачності, які від неї вимагалися; 3) виконання договору порушило би співвідношення майнових інтересів сторін і позбавило б заінтересовану сторону того, на що вона розраховувала при укладенні договору; 4) із суті договору або звичаїв ділового обороту не випливає, що ризик зміни обставин несе заінтересована сторона.

54. З огляду на те, що за змістом п. 288.5 ст. 288 Податкового кодексу та ст. 21 Закону України "Про оренду землі" орендна плата за земельні ділянки державної та комунальної власності є регульованою ціною, то згідно з умовами договору оренди підставою для перегляду розміру орендної плати, встановленої умовами цього договору, має бути саме законодавча зміна граничного (мінімального чи максимального) розміру цієї плати або зміна розміру земельного податку, а не визначення рішенням Здолбунівської міської ради.

55. Колегія суддів наголошує, що до переліку повноважень Здолбунівської міської ради у галузі земельних відносин, визначеного статтею 9 Земельного кодексу України, не входить законодавче встановлення або зміна граничного (мінімального та максимального) розміру орендної плати за земельні ділянки комунальної власності, оскільки такі повноваження в силу приписів ст. 288 Податкового кодексу України належать Верховній Раді України - єдиному органу законодавчої влади в Україні (стаття 75 Конституції України).

56. Таким чином, у контексті спірних земельних правовідносин, пов`язаних зі зміною розміру орендної плати за земельну ділянку комунальної власності, норми статей 632, 651 Цивільного кодексу України, статті 288 Податкового кодексу України та статті 30 Закону України "Про оренду землі" повинні розумітися і застосовуватися таким чином: "Зміна розміру орендної плати (у відсотках від нормативно-грошової оцінки), оформлена додатками до рішень міської ради не може вважатися законодавчою підставою для внесення змін до договору оренди землі в частині розміру орендної плати, оскільки цими рішеннями законодавчо не встановлюються граничні (мінімальний та максимальний) розміри орендної плати за земельні ділянки комунальної власності. Водночас, зазначені рішення міської ради можуть бути підставою для внесення змін до договору оренди землі, якщо сторони договору оренди визначили безпосередньо в самому договорі таку підставу для перегляду розміру орендної плати, що узгоджується з принципом свободи договору, встановленим статтями 3, 6, 627 Цивільного кодексу України".

Дана правова позиція висловлена Судовою палатою для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду у постанові від 16.04.2018 у справі № 910/7905/17, Верховним Судом у складі колегії суддів Касаційного господарського суду у постановах від 27.11.2018 у справі № 910/21685/17, від 19.02.2019 у справі № 910/21590/17, від 13.06.2019 у справі № 910/11764/17.

57. Отже, враховуючи вищевикладене колегія суддів вважає, що рішення Здолбунівської міської ради про затвердження нових ставок орендної плати може бути підставою для внесення змін до договору оренди землі лише тоді, якщо безпосередньо в самому договорі оренди землі вказано таку підставу для перегляду розміру орендної плати.

58. З матеріалів справи вбачається, що в п. 2.3 договору оренди земельної ділянки від 18.02.2003 сторони визначили такі підстави для перегляду розміру орендної плати:

- зміна умов господарювання, передбачених договором;

- підвищення цін, тарифів у тому числі внаслідок інфляційних процесів;

- зміни розмірів ставки земельного податку;

- в інших випадках, передбачених законодавчими актами України.

59. Згідно п .3.1. даного договору, орендодавець має право вимагати від орендаря зміни розмірів орендної плати у разі зміни, відповідно до законодавства, земельного податку та інших мотивів, визначених, у п.2.3. договору.

60. Дослідивши підстави для перегляду розміру орендної плати передбачені договором оренди земельної ділянки від 18.02.2003, колегією суддів встановлено, що у вказаному договорі оренди відсутня така підстава для перегляду розміру орендної плати, як рішення Здолбунівської міської ради про затвердження нових ставок орендної плати.

61. Разом з тим, колегія суддів відзначає, що відповідно до ч. 2 ст. 651 ЦК України договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору. У разі односторонньої відмови від договору у повному обсязі або частково, якщо право на таку відмову встановлено договором або законом, договір є відповідно розірваним або зміненим.

62. Оцінка порушення договору як істотного здійснюється судом відповідно до критеріїв, установлених зазначеною нормою. Вирішуючи питання про оцінку істотності порушення стороною договору, суди повинні з`ясувати не лише наявність істотного порушення договору, але й наявність шкоди, завданої цим порушенням другою стороною, яка може бути виражена у виді реальних збитків та (або) упущеної вигоди, її розмір, який не дозволяє потерпілій стороні отримати очікуване при укладенні договору, а також установити, чи є справді істотною різниця між тим, на що має право розраховувати сторона, укладаючи договір, і тим, що в дійсності вона змогла отримати.

Аналогічна правова позиція викладена у постанові Верховного Суду України від 18.09.2013 №6-75цс13, а також підтримується у постановах Верховного Суду від 10.10.2018 №910/21862/17, від 16.10.2018 №910/23976/16, від 29.01.2019 у справі №926/708/18, від 26.02.2019 №926/709/19.

63. В матеріалах справи відсутні докази того, що відповідач порушував вимоги договору або невчасно виконував свої зобов`язання щодо сплати орендної плати.

64. Отже, колегія суддів дослідивши обставини та зібрані у справі докази, надавши оцінку умовам договору та урахувавши положення законодавства, які регулюють порядок зміни договору за рішенням суду за ініціативою однієї зі сторін, не установила обставин, які передбачали б можливість зміни умов договору оренди земельної ділянки від 18.02.2003 з підстав, заявлених у позові, та свідчили б про істотність порушення відповідачем умов договору у розумінні положень ч. 2 ст. 651 ЦК України.

65. Крім того, колегія суддів відзначає, що відповідно до ч. 1 ст. 652 ЦК України, у разі істотної зміни обставин, якими сторони керувалися при укладенні договору, договір може бути змінений або розірваний за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або не випливає із суті зобов`язання.

66. Водночас, істотними умовами договору оренди землі є: кадастровий номер, місце розташування та розмір земельної ділянки, строк дії договору оренди, орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату. За згодою сторін у договорі оренди землі можуть зазначатися інші умови(ст. 15 Закону України "Про оренду землі").

67. У свою чергу, орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою згідно з договором оренди землі. Розмір, умови і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до ПК України). Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції, якщо інше не передбачено договором оренди (ст. 21 Закону України "Про оренду землі").

68. Частиною 1 ст. 30 Закону України "Про оренду землі" передбачено, що зміна умов договору оренди землі здійснюється за взаємною згодою сторін.

69. Водночас, із змісту позовної заяви вбачається, що Здолбунівська міська рада обґрунтовуючи свої вимоги посилається на ст.288 ПК України відповідно до якої, підставою для нарахування орендної плати за земельну ділянку є договір оренди такої земельної ділянки, платником орендної плати є орендар земельної ділянки, об`єктом оподаткування є земельна ділянка, надана в оренду.

70. За змістом пункту 289.1 статті 289 Податкового кодексу України і частини першої статті 13 Закону України "Про оцінку земель" для визначення розміру орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності обов`язково проводиться та використовується нормативна грошова оцінка земельних ділянок, яка являє собою капіталізований рентний дохід, визначений за встановленими і затвердженими нормативами (стаття 1 Закону України "Про оцінку земель").

71. За приписами ст.288 Податкового кодексу України підставою для нарахування орендної плати за земельну ділянку є договір оренди такої земельної ділянки. Платником орендної плати є орендар земельної ділянки. Розмір та умови внесення орендної плати встановлюються у договорі оренди між орендодавцем (власником) і орендарем, але річна сума платежу не може бути меншою трикратного розміру земельного податку, не може перевищувати 12 відсотків нормативної грошової оцінки.

72. Частиною 1 статті 632 Цивільного кодексу України визначено, що ціна в договорі встановлюється за домовленістю сторін. У випадках, встановлених законом, застосовуються ціни (тарифи, ставки, тощо), які встановлюються або регулюються уповноваженими органами державної влади або органами місцевого самоврядування.

73. Таким чином, з урахуванням положень статті 632 ЦК України, статті 288 Податкового кодексу України і статей 15, 21 Закону України "Про оренду землі" нормативна грошова оцінка земель є основою для визначення розміру орендної плати, а зміна нормативної грошової оцінки земельної ділянки є підставою для перегляду розміру орендної плати.

Відповідна правова позиція викладена в постановах Верховного Суду України № 3-34гс13 (справа №5009/3430/12) від 03.12.2013, № 3-481гс15 (справа №922/3871/14) від 07.10.2015, № 3-476гс15 (справа №922/583/14) від 02.03.2016, № 6-325цс16 від 18.05.2016, постановах Верховного Суду від 20.11.2018 у справі №908/4582/15, від 13.06.2019 у справі №910/11764/17, від 11.12.2019 у справі №904/6810/17.

74. Статтями 5, 20 Закону України "Про оцінку земель" встановлено, що нормативна грошова оцінка земельних ділянок використовується, зокрема, для визначення розміру орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності. Дані про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки оформляються як витяг з технічної документації з нормативної грошової оцінки земель.

75. Таким чином, нормативна грошова оцінка земель є основою для визначення розміру орендної плати для земель державної і комунальної власності, а зміна нормативної грошової оцінки земельної ділянки є підставою для перегляду розміру орендної плати, який не може бути меншим, ніж встановлено положеннями статті 288 ПК України.

Аналогічна правова позиція викладена у постанові Верховного Суду від 03.12.2019 у справі №924/925/18.

76. Відповідно до положень статті 144 Конституції України та статті 73 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" органи місцевого самоврядування в межах повноважень, визначених законом, приймають рішення, які є обов`язковими до виконання на відповідній території.

77. Згідно з п.п.34, 35 ч.1 ст.26 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" до виключної компетенції міської ради належить вирішення на пленарних засіданнях питань регулювання земельних відносин; затвердження відповідно до закону ставок земельного податку, розмірів плати за користування природними ресурсами, що є у власності відповідних територіальних громад.

78. Як вбачається з матеріалів справи, рішенням №844 сесії VI скликання Здолбунівської міської ради від 05.06.2013 "Про затвердження технічної документації з нормативної грошової оцінки земель міста Здолбунова" затверджено технічну документацію з нормативної грошової оцінки земель міста Здолбунова із показниками базової вартості та грошової оцінки 1 м.кв. забудованих земель в розрізі економіко-планувальних зон з показниками наведеними в додатку №1. В даному додатку затверджено базову вартість 1-го квадратного метру землі у розмірі 131,87 грн.(а.с. 15-16 т.1).

79. Згідно з ч.1 ст.13, ч.2 ст.20, ч.3 ст.23 Закону України "Про оцінку земель" нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться у разі визначення розміру орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності. Дані про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки оформляються як витяг з технічної документації з нормативної грошової оцінки земель. Витяг з технічної документації про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки видається центральним органом виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері земельних відносин.

80. Згідно з частинами 1-4 статті 791 ЗК України формування земельної ділянки полягає у визначенні земельної ділянки як об`єкта цивільних прав. Формування земельної ділянки передбачає визначення її площі, меж та внесення інформації про неї до Державного земельного кадастру. Формування земельних ділянок здійснюється: у порядку відведення земельних ділянок із земель державної та комунальної власності; шляхом поділу чи об`єднання раніше сформованих земельних ділянок; шляхом визначення меж земельних ділянок державної чи комунальної власності за проектами землеустрою щодо впорядкування територій населених пунктів, проектами землеустрою щодо впорядкування території для містобудівних потреб, проектами землеустрою щодо приватизації земель державних і комунальних сільськогосподарських підприємств, установ та організацій; за проектами землеустрою щодо організації території земельних часток (паїв). Сформовані земельні ділянки підлягають державній реєстрації у Державному земельному кадастрі. Земельна ділянка вважається сформованою з моменту присвоєння їй кадастрового номера. Формування земельних ділянок (крім випадків, визначених у частинах шостій - сьомій цієї статті) здійснюється за проектами землеустрою щодо відведення земельних ділянок.

81. В даному випадку розмір нормативно грошової оцінки земельної ділянки станом на 2016 рік, визначений позивачем в додатковій угоді в сумі 968214,24 грн.(а.с.29 т.1), обґрунтовується даними, відображеними у Витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки від 21.01.2016 №01/13-08(а.с.27 т.1).

82. Як вбачається з зазначеного Витягу, нормативна грошова оцінка спірної земельної ділянки складає 968 214,24 грн., нормативна грошова оцінка кв.м. земельної ділянки - 131,87 грн., коефіцієнт Км2 - 1,72, коефіцієнт Км3 - 1,06, коефіцієнт Кф - 2,5, коефіцієнт індексації станом на 01.01.2015 року - 1,433, коефіцієнт індексації станом на 01.01.2016 року - 900. При цьому, будь-яких відомостей щодо кадастрового номеру земельної ділянки в зазначеному витязі не міститься.

83. Крім того, факт відсутності кадастрового номеру земельної ділянки за адресою: м.Здолбунів, вул. Базарна, 10 підтверджено позивачем в листі №02/11-457 від 20.05.2019 на виконання вимог ухвали Господарського суду Рівненської області від 13.05.2019, в якому позивач повідомив суд першої інстанції про неможливість надання витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки за адресою: м.Здолбунів, вул. Базарна, 10 станом на 2019 рік у зв`язку з тим, що зазначений документ не виготовлявся та не може бути виготовлений з причини відсутності кадастрового номеру зазначеної ділянки(а.с. 146 т.2).

84. Відповідно до частин 1, 2, 3 статті 16 Закону України "Про Державний земельний кадастр" земельній ділянці, відомості про яку внесені до Державного земельного кадастру, присвоюється кадастровий номер. Кадастровий номер земельної ділянки є її ідентифікатором у Державному земельному кадастрі. Система кадастрової нумерації земельних ділянок є єдиною на всій території України.

85. Враховуючи положення статті 791 ЗК України та статей 20, 23 Закону України "Про оцінку земель", колегія суддів звертає увагу, що в матеріалах справи відсутній та позивачем не надано належним чином оформлений витяг із технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянок площею 0,09 га.(901 кв.м.) за адресою: м.Здолбунів, вул. Базарна,10.

86. Отже, оскільки у витязі з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки №01/13-08 від 21.01.2016 року відсутній кадастровий номер земельної ділянки, колегія суддів погоджується з висновком суду першої інстанції про відсутність всіх даних для ідентифікації конкретної земельної ділянки та відповідно, відсутність підстав для внесення змін до договору оренди даної земельної ділянки з посиланням на вказаний витяг.

87. Водночас, як вбачається з матеріалів справи та установлено апеляційним господарським судом, в матеріалах справи відсутні докази на підтвердження того, що сторони вносили зміни до умов договору оренди земельної ділянки від 18.02.2003 в частині визначення розміру орендної плати відповідно до зміненої нормативно-грошової оцінки.

88. Враховуючи вищевикладене, суд апеляційної інстанції погоджується з висновком суду першої інстанції, що відсутні правові підстави для внесення змін до договору оренди земельної ділянки від 18.02.2003 з вищевказаних підстав та у спосіб, обраний позивачем, шляхом встановлення в договорі оренди землі, укладеному між сторонами у даній справі, ставки орендної плати в розмірі 5%.

89. З огляду на викладене, доводи апеляційної скарги не знайшли свого підтвердження при перевірці рішення в апеляційному порядку.

90. Відповідно до пункту 1 частини першої статті 275 та статті 276 Господарського процесуального кодексу України суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права.

91. За викладених обставин, колегія суддів суду апеляційної інстанції вважає, що суд першої інстанції всебічно, повно й об`єктивно розглянув всі обставини справи в їх сукупності і керуючись законом, який регулює спірні правовідносини, дійшов обґрунтованого та правомірного висновку про задоволення позовних вимог.

92. Тому підстав для задоволення апеляційної скарги та скасування або зміни оскарженого у даній справі судового рішення немає.

93. При цьому слід зазначити, що ЄСПЛ неодноразово наголошував, що згідно з його усталеною практикою, яка відображає принцип, пов`язаний із належним здійсненням правосуддя, у рішеннях судів та інших органів з вирішення спорів мають бути належним чином зазначені підстави, на яких вони ґрунтуються. Хоча п. 1 ст. 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод зобов`язує суди обґрунтовувати свої рішення, його не можна тлумачити як такий, що вимагає детальної відповіді на кожен аргумент. Міра, до якої суд має виконати обов`язок щодо обґрунтування рішення, може бути різною залежно від характеру рішення (рішення ЄСПЛ у справі «Руїс Торіха проти Іспанії»).

94. Зважаючи на відмову у задоволенні апеляційної скарги, судові витрати на оплату судового збору, понесені у зв`язку із апеляційним оскарженням, відповідно до статті 129 Господарського процесуального кодексу України, покладаються на заявника у скарзі і відшкодуванню не підлягають.

Керуючись ст.ст. 129, 269, 270, 273, 275, 276, 281-284 Господарського процесуального кодексу України, суд

УХВАЛИВ:

1. Апеляційну скаргу Здолбунівської міської ради Рівненської області залишити без задоволення, а рішення Господарського суду Рівненської області від 28.10.2019 у справі №918/1092/16 без змін.

2. Справу №918/1092/16 повернути Господарському суду Рівненської області.

3. Постанова набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена протягом двадцяти днів з моменту складення повного тексту в порядку, передбаченому главою 2 розділу IV Господарського процесуального кодексу України.

Повний текст постанови складений "23" грудня 2019 р.

Головуючий суддя Гудак А.В.

Суддя Олексюк Г.Є.

Суддя Філіпова Т.Л.