ПІВНІЧНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"17" грудня 2019 р. Справа№ 910/6373/19

Північний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:

головуючого: Тищенко А.І.

суддів: Скрипки І.М.

Михальської Ю.Б.

секретар судового засіданні: Бендюг І.В.,

за участю представників учасників справи: згідно протоколу судового засідання від 17.12.2019,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в м. Києві апеляційну скаргу Київської міської ради

на рішення Господарського суду міста Києва

від 29.07.2019 (повний текст складено 01.08.2019)

у справі №910/6373/19 (суддя Марченко О.В.)

за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю "Квадрат - Гната Юри"

до Київської міської ради

про визнання договору оренди земельної ділянки від 08.05.2003 поновленим та визнання укладеною додаткової угоди до договору оренди земельної ділянки від 08.05.2003,

ВСТАНОВИВ:

Короткий зміст позовних вимог

У травні 2019 року Товариство з обмеженою відповідальністю "Квадрат - Гната Юри" звернулось до Господарського суду міста Києва з позовом до Київської міської ради про визнання поновленим договору оренди земельної ділянки від 08.05.2003, укладеного Товариством з обмеженою відповідальністю "Квадрат - Гната Юри" та Київською міською радою, посвідченого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Щербаковим В.З. за №496 та зареєстрованого Головним управлінням земельних ресурсів Київської міської державної адміністрації за №75-6-00078 та визнання укладеною додаткової угоди до договору про поновлення договору на той самий строк, на тих самих умовах, в редакції, викладеній у позовній заяві.

Позовні вимоги мотивовано тим, що:

- 08.05.2003 Київською міською радою (орендодавець) та Товариством з обмеженою відповідальністю "Квадрат - Гната Юри" (орендар) укладено договір, за умовами якого на підставі рішення КМР від 26.12.2002 №206/366 орендодавець передає, а орендар приймає у довгострокову оренду на 15 років земельну ділянку, місце розташування якої вул. Гната Юри, 20 у Святошинському районі міста Києва, розміром 1,1422 га (далі - земельна ділянка) для завершення будівництва, подальшої експлуатації та обслуговування торгового центру у межах, які перенесені в натуру (на місцевість) і зазначені на плані, що є невід`ємною частиною Договору;

- договір набув чинності з 04.09.2003 та діяв до 04.09.2018;

- протягом дії договору позивач належно виконував обов`язки орендаря, сплачував орендну плату та у повній відповідності до цільового призначення земельної ділянки завершив будівництво торгівельного центру і здійснив 27.04.2004 державну реєстрацію права власності на нежилий будинок торговий центр "Квадрат -Гната Юри" площею 15245,2 кв.м., розташований на орендованій земельній ділянці;

- позивач 16.03.2018 звернувся до відповідача із листом-повідомленням про поновлення договору, яким просив поновити договір та до якого долучив проект додаткової угоди про поновлення договору;

- проте КМР станом на 17.05.2019 (дата підписання позовної заяви) не підписано додаткової угоди про поновлення договору та не надано жодних заперечень щодо поновлення договору;

- після спливу строку договору позивач продовжує користуватись земельною ділянкою та сплачувати належним чином орендну плату;

- Товариство з обмеженою відповідальністю "Квадрат - Гната Юри" отримало листи від Департаменту земельних ресурсів виконавчого органу КМР (Київської міської державної адміністрації; далі - Департамент), зокрема: від 20.06.2018 вих. №057028- 13218, в якому останній вимагав надати додаткові документи; та від 14.09.2018 вих. №7, в якому пропонував уточнити цільове призначення земельної ділянки або аргументувати необхідність поновлення договору зі старим цільовим призначенням; позивачем виконано вимоги Департаменту;

- отже, оскільки позивач продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку оренди і КМР протягом одного місяця з моменту спливу строку дії договору (з 04.09.2018) не надала позивачу свого заперечення проти такого користування, то договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах.

Короткий зміст рішення місцевого господарського суду та його мотиви

Рішенням Господарського суду міста Києва від 29.07.2019 у справі №910/6373/19 позовні вимоги Товариства з обмеженою відповідальністю "Квадрат - Гната Юри" задоволено повністю: визнано поновленим договір оренди земельної ділянки від 08.05.2013, укладений Товариством з обмеженою відповідальністю "Квадрат - Гната Юри" та Київською міською радою, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Щербаковим В.З. за №496 та зареєстрований Головним управлінням земельних ресурсів Київської міської державної адміністрації 04.09.2003 за №75-6-00078.

Визнано укладеною додаткову угоду про поновлення договору оренди земельної ділянки від 08.05.2013 на той самий строк, на тих самих умовах, в редакції, викладеній у резолютивній частині рішення.

За рішенням суду присуджено до стягнення з відповідача на користь позивача 3 842,00 грн. судового збору.

Короткий зміст вимог апеляційної скарги, письмових пояснень та узагальнення їх доводів

Не погодившись з прийнятим рішенням, відповідач звернувся до Північного апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою, в якій просить скасувати вказане рішення та прийняти нове, яким в задоволенні позовних вимог відмовити, мотивуючи свої вимоги тим, що оскаржуване рішення прийнято з порушенням норм матеріального та процесуального права, при неповному з`ясуванні обставин, що мають значення для справи.

Доводи апелянта зводяться до того, що оскільки Департаментом земельних ресурсів не подано на розгляд Комісії відповідних документів та не підготовлено проекту висновку щодо можливості поновлення договору оренди, Комісія з урахуванням положень статей 29-30 Регламенту, затвердженого рішенням Київської міської ради від 07.07.2016 № 579/579, була позбавлена можливості реалізувати свої повноваження щодо розгляду питання поновлення договору по суті, адже саме Департаментом земельних ресурсів не передано на розгляд Комісії відповідного проекту висновку з відповідними матеріалами (кадастрової справи). Відтак, відповідач вважає, що Київська міська рада не зволікала в розгляді питання поновлення договору, а також не могла створити перешкоди позивачеві у користуванні земельною ділянкою.

Узагальнені доводи відзиву на апеляційну скаргу та заперечень проти пояснень відповідача

Заперечуючи проти вимог апеляційної скарги, позивачем подано відзив, у якому Товариство з обмеженою відповідальністю "Квадрат - Гната Юри" погоджується з рішення суду першої інстанції як законним, обґрунтованим, ухваленим з дотриманням норм процесуального та матеріального права. Відтак, позивач просить залишити апеляційну скаргу без задоволення, оскаржуване рішення - без змін.

Обставини справи встановлені судом першої інстанції та перевірені судом апеляційної інстанції

Як підтверджено матеріалами справи, 08.05.2003 Товариством з обмеженою відповідальністю "Квадрат - Гната Юри" (орендар) та Київською міською радою (орендодавець) було укладено договір оренди земельної ділянки, за умовами якого:

- орендодавець на підставі рішення Київської міської ради від 26.12.2002 за №206/366 передає, а орендар приймає у довгострокову оренду на 15 (п`ятнадцять) років земельну ділянку, місце розташування якої вул. Гната Юри, 20 у Святошинському районі м. Києва, розміром 1,1422 га для завершення будівництва, подальшої експлуатації та обслуговування торгового центру у межах, які перенесені в натуру (на місцевість) і зазначені на плані, що є невід`ємною частиною договору (пункт 1 договору);

- за оренду земельної ділянки орендар сплачує орендодавцю орендну плату у грошовій формі незалежно від результатів своєї діяльності (пункт 2.1 договору);

- річна орендна плата за земельну ділянку встановлюється у розмірі 4% від її нормативної грошової оцінки (пункт 2.2 договору);

- орендна плата вноситься орендарем щомісячно впродовж тридцяти календарних днів, наступних за останнім календарним днем звітного місяця (пункт 2.5 договору);

- орендар має право:

приступити до використання земельної ділянки відповідно до її цільового призначення після набрання чинності договором;

переважного придбання у власність земельної ділянки, а також за рівних інших умов на поновлення договору після закінчення строку дії Договору;

за згодою орендодавця у порядку, передбаченому законодавством України, зводити будівлі і споруди без зміни цільового призначення земельної ділянки (пункт 7.1 договору);

- орендар зобов`язаний:

використовувати земельну ділянку відповідно до її цільового призначення;

своєчасно вносити орендну плату (пункт 7.2 договору);

- договір набирає чинності з дня його державної реєстрації (пункт 15 договору).

Даний договір посвідчено приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Щербаковим В.З. 08.05.2003 та зареєстровано в реєстрі за №496.

Договір зареєстровано Головним управлінням земельних ресурсів Київської міської державної адміністрації, про що зроблено запис від 04.09.2003 за №75-6-00078 у книзі записів державної реєстрації договорів.

Згідно із свідоцтвом від 27.04.2004 серія САА №102202 нежилий будинок - торговий центр "Квадрат - Гната Юри" площею 15245,20 кв.м., який розташований в м. Києві за адресою: вул. Гната Юри, 20 (літера А), належить на праві власності Товариству з обмеженою відповідальністю "Квадрат - Гната Юри".

Судом першої інстанції встановлено, що 16.03.2018 позивачем було подано відповідачу повідомлення про поновлення договору разом з проектом додаткової угоди.

Листом від 20.06.2018 №8 Департамент повідомив Товариство про те, що:

- у Департаменті розглянуто лист-повідомлення позивача про поновлення Договору;

- з наданих документів вбачається, що на земельній ділянці розташована нежитлова будівля, у зв`язку з чим з метою дотримання вимог статті 40 Закону України "Про регулювання містобудівної діяльності" до листа-повідомлення необхідно надати документи, що підтверджують законність розміщення (будівництва) нежитлової будівлі на земельній ділянці, а також щодо вирішення питання пайової участі;

- вирішення питання пайової участі здійснюється забудовниками згідно з Законом України "Про регулювання містобудівної діяльності" та Порядку визначення розмірів пайової участі (внесків) забудовників (інвесторів) у створенні соціальної та інженерно-транспортної інфраструктури м. Києва, затвердженого в додатку 16 рішення КМР від 30.12.2010 №573/5385 (дію подовжено рішенням КМР від 04.02.2014 №6/10152), в частині, що не суперечить Закону України "Про регулювання містобудівної діяльності" та Порядку залучення, розрахунку розміру і використання коштів пайової участі замовників у розвитку інфраструктури міста Києва, затвердженого рішенням КМР від 15.11.2016 №411/1415;

- відповідно до вказаних Закону та Порядку всі забудовники (інвестори), що здійснюють, здійснили або мають намір здійснити будівництво, реконструкцію, перепланування, перепрофілювання тощо будь-яких об`єктів на території м. Києва, зобов`язані перерахувати пайову участь на створення соціальної та інженерно-транспортної інфраструктури міста Києва;

- пунктами 4.5 і 4.6 вказаних Порядків передбачено, що сплата пайових коштів здійснюється за договором, укладеним з містом (в особі Департаменту економіки та інвестицій) на підставі відповідного звернення забудовника (інвестора) та наданих ним документів;

- враховуючи викладене, Департамент повернеться до підготовки проекту рішення КМР про поновлення договору після надання зазначених документів.

Позивач стверджує, що ним було виконано вимоги Департаменту земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (київської міської державної адміністрації).

Листом від 14.09.2018 №7 Департамент повідомив Товариство з обмеженою відповідальністю "Квадрат - Гната Юри" про те, що: у Департаменті опрацьовується питання поновлення договору; враховуючи, що на земельній ділянці на вул. Гната Юри, 20 проведено реконструкцію торговельного центру, позивачу запропоновано уточнити цільове призначення зазначеної земельної ділянки або аргументувати необхідність поновлення договору з цільовим призначенням "для завершення будівництва, подальшої експлуатації та обслуговування торгового центру".

Згідно з довідкою Головного управління Державної фіскальної служби у м. Києві від 11.05.2019 Товариство з обмеженою відповідальністю "Квадрат - Гната Юри" станом на 11.05.2019 не має податкового боргу, недоїмки зі сплати єдиного внеску, іншої заборгованості з платежів (у тому числі розстроченої; відстроченої; реструктуризованої), контроль за справлянням яких покладено на контролюючі органи.

Як вбачається з матеріалів справи, Київська міська рада в порушення частини п`ятої статті 33 Закону протягом місяця (і до дати звернення позивача до суду) не розглянула таке повідомлення позивача.

Крім того, після спливу строку дії договору позивач продовжив користуватися земельною ділянкою та сплачувати за її використання орендну плату.

У свою чергу, відповідач протягом одного місяця після закінчення строку договору не надіслав позивачу жодних заперечень у поновленні договору, що стало підставою для звернення Товариством з обмеженою відповідальністю "Квадрат - Гната Юри" з даним позовом до суду.

Висновки суду апеляційної інстанції за результатами розгляду апеляційної скарги

Колегія суддів погоджується з висновком суду першої інстанції щодо задоволення позову, з огляду на таке.

Відповідно до ч.1 статті 202 ЦК України правочином є дія особи, спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.

Згідно з ч.1 статті 509 ЦК України зобов`язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов`язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від певної дії, а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов`язку.

Частина 2 статті 509 ЦК України передбачає, що зобов`язання виникають з підстав, встановлених статтею 11 цього Кодексу.

Відповідно п.1 ч. 2 статті 11 ЦК України підставами виникнення цивільних прав та обов`язків, зокрема, є договори та інші правочини.

Частиною першою статті 626 ЦК України визначено, що договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.

Згідно із статтею 792 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України) за договором найму (оренди) земельної ділянки наймодавець зобов`язується передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування за плату.

Земельна ділянка може передаватись у найм разом з насадженнями, будівлями, спорудами, водоймами, які знаходяться на ній, або без них.

Відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.

Відповідно до частини першої статті 124 Земельного кодексу України передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється, зокрема, шляхом укладання договору оренди земельної ділянки.

Законом України "Про оренду землі" визначено умови укладення, зміни, припинення і поновлення договору оренди землі, а статтею 13 передбачено, що договором оренди землі є договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Відповідно до частини першої статті 79 Земельного кодексу України земельна ділянка - це частина земної поверхні з установленими межами, певним місцем розташування, з визначеними щодо неї правами.

Частиною першою статті 31 Закону передбачено, що договір оренди припиняється в разі, зокрема, закінчення строку, на який його було укладено.

Згідно з частиною першою статті 777 ЦК України наймач, який належно виконує свої обов`язки за договором найму, після спливу строку договору має переважне право перед іншими особами на укладення договору найму на новий строк.

Наймач, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору найму на новий строк, зобов`язаний повідомити про це наймодавця до спливу строку договору найму у строк, встановлений договором, а якщо він не встановлений договором, - в розумний строк.

Умови договору найму на новий строк встановлюються за домовленістю сторін. У разі недосягнення домовленості щодо плати та інших умов договору переважне право наймача на укладення договору припиняється.

Відповідно до частин першої - третьої статті 33 Закону України «Про оренду землі» по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі).

Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі. У разі смерті орендодавця до спливу строку дії договору оренди землі орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це спадкоємця земельної ділянки протягом місяця з дня, коли йому стало відомо про перехід права власності на земельну ділянку.

До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди.

Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення із проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення (частина 5 статті 33 Закону України "Про оренду землі").

У разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. У цьому випадку укладання додаткової угоди про поновлення договору оренди землі здійснюється із:

власником земельної ділянки (щодо земель приватної власності);

уповноваженим керівником органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування без прийняття рішення органом виконавчої влади або органом місцевого самоврядування про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної або комунальної власності).

Аналіз наведених норм матеріального права дає підстави для висновку, що для застосування положень частини 1 статті 33 Закону України "Про оренду землі" та визнання за орендарем переважного права на поновлення договору оренди необхідно встановити такі юридичні факти: орендар належним чином виконує свої обов`язки за договором; орендар до спливу строку договору повідомив орендодавця у встановлені строки про свій намір скористатися переважним правом укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди; орендодавець протягом місяця не повідомив орендаря про наявність заперечень і своє рішення.

Як встановлено судом першої інстанції, позивач скористався своїм переважним правом на поновлення договору, оскільки більш ніж за 30 днів до закінчення строку його дії подав Київській міській раді повідомлення про поновлення договору оренди землі разом із проектом відповідної додаткової угоди, а також інші документи, то орендар належним чином виконав свій обов`язок щодо повідомлення орендодавця не пізніше ніж за 30 днів до закінчення строку дії договору про намір його поновити, як це передбачено умовами договору та не суперечить вимогам частини другої статті 33 Закону України «Про оренду землі».

В свою чергу, відповідач після отримання повідомлення позивача був зобов`язаний відповідно до частини п`ятої статті 33 Закону України «Про оренду землі» протягом місяця розглянути дане повідомлення, узгодити з орендарем істотні умови договору, прийняти рішення та укласти додаткову угоду про поновлення договору оренди, або повідомити орендаря про відмову в продовженні договору в разі недосягнення згоди щодо істотних умов договору, що Київською міською радою зроблено не було.

Обставини, на які посилається відповідач в обґрунтування апеляційної скарги, жодним чином не спростовують факту, що Київською міською радою порушено порядок розгляду питання про поновлення договору оренди. Неузгодженість дій структурних підрозділів із Київською міською радою, невиконання відповідачем своїх контрольних функцій за діями Департаменту земельних ресурсів жодним чином не звільняють відповідача від обов`язку додержання вимог Закону України «Про оренду землі».

Відтак, позовні вимоги Товариства з обмеженою відповідальністю "Квадрат - Гната Юри" є обґрунтованими, документально підтвердженими, а відтак підлягають задоволенню у повному обсязі.

Висновки суду апеляційної інстанції за результатами розгляду апеляційної скарги

З огляду на викладене, колегія суддів погоджується з висновками суду першої інстанції щодо задоволення позову та визнання поновленим договору оренди земельної ділянки від 08.05.2013 відповідно до додаткової угоди у редакції, викладеній у резолютивній частині рішення.

Статтею 74 Господарського процесуального кодексу України передбачено, що кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень. Докази подаються сторонами та іншими учасниками справи.

Відповідно до статті 86 Господарського процесуального кодексу України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтуються на всебічному та повному і об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів.

Колегія суддів також зазначає, що хоча пункт 1 статті 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод зобов`язує суди обґрунтовувати свої рішення, це не може розцінюватись як вимога детально відповідати на кожний аргумент апеляційної скарги (рішення ЄСПЛ у справі Трофимчук проти України, № 4241/03, від 28.10.2010 р.).

Європейський суд з прав людини вказав, що пункт 1 статті 6 Конвенції зобов`язує суди давати обґрунтування своїх рішень, але це не може сприйматись як вимога надавати детальну відповідь на кожен аргумент. Межі цього обов`язку можуть бути різними залежно від характеру рішення. Крім того, необхідно брати до уваги, між іншим, різноманітність аргументів, які сторона може представити в суд, та відмінності, які існують у державах-учасницях, з огляду на положення законодавства, традиції, юридичні висновки, викладення та формулювання рішень. Таким чином, питання, чи виконав суд свій обов`язок щодо подання обґрунтування, що випливає зі статті 6 Конвенції, може бути визначено тільки у світлі конкретних обставин справи (Проніна проти України, № 63566/00, § 23, ЄСПЛ, від 18 липня 2006 року).

Враховуючи вищевикладене, апеляційний господарський суд погоджується із висновками місцевого суду як законними, обґрунтованими обставинами й матеріалами справи, детальний аналіз яких, як і нормативне обґрунтування прийнятого судового рішення наведено місцевим судом, підстав для скасування його не знаходить. Доводи апелянта по суті його скарги в межах заявлених вимог, як безпідставні й необґрунтовані не заслуговують на увагу, оскільки не підтверджуються жодними доказами по справі й не спростовують викладених в судовому рішенні висновків.

Оцінюючи вищенаведені обставини, колегія приходить до висновку, що рішення Господарського суду міста Києва від 29.07.2019 у справі №910/6373/19 обґрунтоване, відповідає обставинам справи і чинному законодавству, а отже, підстав для його скасування не вбачається, у зв`язку з чим апеляційна скарга не підлягає задоволенню.

Керуючись статтями 267, 270, 275, 276, 281-285 Господарського процесуального кодексу України, Північний апеляційний господарський суд, -

П О С Т А Н О В И В:

Апеляційну скаргу Київської міської ради на рішення Господарського суду міста Києва від 29.07.2019 у справі №910/6373/19 залишити без задоволення.

Рішення Господарського суду міста Києва від 29.07.2019 у справі №910/6373/19 залишити без змін.

Матеріали справи №910/6373/19 повернути до Господарського суду міста Києва.

Постанова набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена у касаційному порядку відповідно до ст.ст. 288 ГПК України.

Повний текст складено: 26.12.2019.

Головуючий суддя А.І. Тищенко

Судді І.М. Скрипка

Ю.Б. Михальська