РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

м. Київ

10.12.2019Справа № 910/13362/19

За позовом Товариства з обмеженою відповідальністю "ЖКГ Лівобережжя"

до Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "Південна Брама 26-Г"

про розірвання договору оренди приміщення

Суддя Котков О.В.

Секретар судового засідання Кошляк М.І.

Представники учасників справи:

від позивача Горбань Р.О. (адвокат);

від відповідача Пеклун Ю.Г. (керівник).

В судовому засіданні 10.12.2019 року, відповідно до положень ст.ст. 233, 240 Господарського процесуального кодексу України, було оголошено вступну та резолютивну частину рішення, повідомлено представників учасників справи, що повне рішення буде складено 24.12.2019 року.

СУТЬ СПОРУ:

26 вересня 2019 року до Господарського суду міста Києва від Товариства з обмеженою відповідальністю "ЖКГ Лівобережжя" (позивач) надійшла позовна заява б/н від 20.09.2019 року до Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "Південна Брама 26-Г" (відповідач), в якій викладені позовні вимоги, щоб в судовому порядку розірвати договір оренди № 168 від 20.07.2019 року.

Позовні вимоги обґрунтовані тим, що відповідач не мав достатніх правових підстав укладати договір оренди № 168 від 20.07.2019 року, оскільки нежитлове приміщення, яке є предметом договору не належить відповідачу.

Ухвалою Господарського суду міста Києва від 30.09.2019 року у справі № 910/13362/19 позовну заяву б/н від 20.09.2019 року Товариства з обмеженою відповідальністю "ЖКГ Лівобережжя" до Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "Південна Брама 26-Г" про розірвання договору оренди приміщення залишено без руху, надано Товариству з обмеженою відповідальністю "ЖКГ Лівобережжя" строк для усунення встановлених недоліків позовної заяви протягом 5 (п`яти) днів з дня вручення даної ухвали.

Так, поштове відправлення з ухвалою суду у даній справі було направлене Товариству з обмеженою відповідальністю "ЖКГ Лівобережжя" за адресою: 02072, м. Київ, пр-т Миколи Бажана, 16, оф. 115, яка вказана в позовній заяві та відповідає адресі місцезнаходження товариства у Єдиному державному реєстрі юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань.

У відповідності до відомостей з офіційного веб-сайту Державного підприємства "Укрпошта" за поштовим ідентифікатором № 200 вбачається, що поштове відправлення з ухвалою суду від 30.09.2019 року у справі № 910/13362/19 вручене уповноваженому представнику позивача - 02.10.2019 року.

Відповідно до положень ч. 1 ст. 116 Господарського процесуального кодексу України перебіг процесуального строку починається з наступного дня після відповідної календарної дати або настання події, з якою пов`язано його початок.

Тобто, строк для усунення встановлених недоліків позовної заяви до 07.10.2019 року (включно).

07 жовтня 2019 року через відділ діловодства суду від Товариства з обмеженою відповідальністю "ЖКГ Лівобережжя" надійшла заява б/н від 07.10.2019 року "Про усунення недоліків".

Ухвалою Господарського суду міста Києва від 08.10.2019 року прийнято позовну заяву до розгляду та відкрито провадження у справі, ухвалено розгляд справи № 910/13362/19 здійснювати в порядку загального позовного провадження, підготовче засідання призначено на 05.11.2019 року.

29.10.2019 року через відділ діловодства суду від відповідача надійшов відзив на позовну заяву, в якому відповідач проти позовних вимог заперечив, посилаючись на необґрунтованість вимог позивача, вказуючи, що позивачем не доведено порушення його прав, поданий позивачем позов спрямований на ухилення від обов`язку щодо сплати орендної плати.

За ч. 4 ст. 233 Господарського процесуального кодексу України ухвали суду, які оформлюються окремим документом, постановляються в нарадчій кімнаті, інші ухвали суд може постановити, не виходячи до нарадчої кімнати.

Так, в підготовчому засіданні 05.11.2019 року судом постановлено ухвалу про закриття підготовчого провадження, яка занесена до протоколу судового засідання, та призначено справу № 910/13362/19 до судового розгляду по суті на 10.12.2019 року.

В судовому засіданні 10.12.2019 року представник позивача позовні вимоги підтримав та просив суд задовольнити позов. Представник відповідача проти задоволення позову заперечив та просив відмовити в задоволені позову в повному обсязі.

Розглянувши подані документи і матеріали, заслухавши пояснення представників учасників справи, всебічно і повно з`ясувавши всі фактичні обставини, на яких ґрунтується позов, об`єктивно оцінивши докази, які мають юридичне значення для розгляду справи і вирішення спору по суті, Господарський суд міста Києва

ВСТАНОВИВ:

20.07.2019 року між Товариством з обмеженою відповідальністю "ЖКГ Лівобережжя" (надалі - позивач, орендар) та Об`єднанням співвласників багатоквартирного будинку "Південна Брама 26-Г" (надалі - відповідач, орендодавець) укладено договір оренди № 168 (надалі - договір), відповідно до п. 1.1. якого, орендодавець передає, а орендар приймає в строкове платне користування нежитлове приміщення (надалі - приміщення) № 168, загальною площею 75,3 кв.м, яке знаходиться на першому поверсі, другої секції будинку № 26-Г по вулиці Дніпровська набережна в місті Києві.

В п. 1.2. договору визначено, що приміщення, що передається в оренду є власністю Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "Південна Брама 26-Г".

За умовами п. 4.2.2. договору, орендодавець зобов`язаний надати орендареві копії документів щодо свого права передавати у оренду приміщення.

Згідно з п. 2.1. договору, приміщення передається в оренду шляхом підписання сторонами акту прийняття-передачі № 1.

На виконання умов договору згідно акту приймання-передачі № 1 від 20.07.2019 року орендодавець передав, а орендар прийняв у строкове платне користування нежитлове приміщення (надалі - приміщення) № 168, загальною площею 75,3 кв.м, яке знаходиться на першому поверсі, другої секції будинку № 26-Г по вулиці Дніпровська набережна в місті Києві. Вказаний акт приймання-передачі підписаний обома сторонами без заперечень та скріплений печатками сторін (копія міститься в матеріалах справи).

В листі № 07/1-19 від 23.07.2019 року позивач просив відповідача на виконання умов п. 4.2.2. договору надати завірені копії документів щодо підтвердження права на передачу приміщення в оренду.

Листом № 18 від 01.08.2019 року (у відповідь на лист № 07/1-19 від 23.07.2019 року) відповідач повідомив позивача, що приміщення № 168 у будинку № 26-Г по вулиці Дніпровська набережна в місті Києві належить ОСББ на праві спільної власності. Відповідно до протоколу загальних зборів ОСББ від 12.02.2017 року правління наділене повноваженнями укладати договори оренди нежитлових приміщень, що належить до спільного майна.

В обґрунтування заявлених позовних вимог позивач посилається на те, що приміщення № 168 у будинку № 26-Г по вулиці Дніпровська набережна в місті Києві, яке є об`єктом оренди за договором № 168 від 20.07.2019 року, відповідачу не належить, у зв`язку з чим відповідач не мав правових підстав для передачі приміщення в оренду, що є підставою для розірвання договору на підставі ст. 651 Цивільного кодексу України.

Відповідач проти позовних вимог заперечив, мотивуючи це тим, що приміщення № 168 у будинку № 26-Г по вулиці Дніпровська набережна в місті Києві, належить ОСББ на праві спільної власності, правом на укладення спірного договору відповідач наділеним рішенням загальних зборів ОСББ, оформлених протоколом від 12.02.2017 року, отже позивачем не доведено порушення його прав.

Спір у даній справі стосується наявності підстав для розірвання договору оренди № 168 від 20.07.2019 року, оскільки позивач вважає, що на момент укладення договору оренди відповідач не був власником переданого в оренду приміщення та не мав правових підстав для його передачі в оренду.

Оцінюючи подані докази та наведені обґрунтування за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному і об`єктивному розгляді в судовому засіданні всіх обставин справи в їх сукупності, суд дійшов висновку, що позовні вимоги не підлягають задоволенню, з наступних підстав.

Відповідно до ст. 509 Цивільного кодексу України зобов`язання виникають з підстав, встановлених ст. 11 цього Кодексу.

Нормами ст. 11 Цивільного кодексу України встановлено, що підставами виникнення цивільних прав та обов`язків, зокрема, є договори та інші правочини, завдання майнової (матеріальної) та моральної шкоди іншій особі, інші юридичні факти.

Відповідно до статті 526 Цивільного кодексу України зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства.

За приписами ст. 193 Господарського кодексу України суб`єкти господарювання та інші учасники господарських відносин повинні виконувати господарські зобов`язання відповідно до закону, інших правових актів, договору, а за відсутності конкретних вимог щодо виконання зобов`язання - відповідно до вимог, що у певних умовах звичайно ставляться.

Частиною 1 статті 509 Цивільного кодексу України передбачено, що зобов`язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов`язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від певної дії, а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов`язку.

Положеннями статті 628 Цивільного кодексу України визначено, що зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства

Стаття 629 Цивільного кодексу України передбачає, що договір є обов`язковим для виконання сторонами. Одностороння відмова від зобов`язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом (ст. 525 Цивільного кодексу України).

Судом встановлено, що укладений між сторонами договір за своєю правовою природою є договором оренди.

За змістом частини першої статті 759 Цивільного кодексу України за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов`язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк.

Так, предметом оспорюваного договору оренди № 168 є нежитлове приміщення № 168, загальною площею 75,3 кв.м, яке знаходиться на першому поверсі, другої секції будинку № 26-Г по вулиці Дніпровська набережна в місті Києві та яке, як визначено в п. 1.2. договору, є власністю Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "Південна Брама 26-Г".

Законом України "Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку" визначено правові та організаційні засади створення, функціонування, реорганізації та ліквідації об`єднань власників жилих та нежилих приміщень багатоквартирного будинку, захисту їхніх прав та виконання обов`язків щодо спільного утримання багатоквартирного будинку.

Статтею 2 Закону України "Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку" визначено, що цей Закон регулює відносини суб`єктів права власності щодо користування та розпорядження спільним майном співвласників у об`єднанні.

Згідно зі ст. 4 Закону України "Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку" об`єднання створюється для забезпечення і захисту прав співвласників та дотримання їхніх обов`язків, належного утримання та використання спільного майна, забезпечення своєчасного надходження коштів для сплати всіх платежів, передбачених законодавством та статутними документами. Основна діяльність об`єднання полягає у здійсненні функцій, що забезпечують реалізацію прав співвласників на володіння та користування спільним майном співвласників, належне утримання багатоквартирного будинку та прибудинкової території, сприяння співвласникам в отриманні житлово-комунальних та інших послуг належної якості за обґрунтованими цінами та виконання ними своїх зобов`язань, пов`язаних з діяльністю об`єднання. Об`єднання є юридичною особою, що створюється відповідно до закону.

Відповідно до ч. 1 ст. 6 Закону України "Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку", об`єднання може бути створено лише власниками квартир та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку (багатоквартирних будинках).

Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "Південна Брама 26-Г" створено власниками квартир та нежитлових приміщень багатоквартирного будинку № 26-Г по вулиці Дніпровська набережна в місті Києві.

Протоколом загальних зборів Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "Південна Брама 26-Г" від 07.01.2019 року затверджено нову редакцію Статуту Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "Південна Брама 26-Г", яким визначаються права та обов`язки учасників та механізм їх взаємовідносин.

Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "Південна Брама 26-Г" створене з метою забезпечення і захисту прав співвласників, дотримання ними своїх обов`язків, належне утримання та використання спільного майна будинку, забезпечення своєчасного надходження коштів для сплати всіх платежів, передбачених законодавством та цим Статутом.

Згідно зі ст. 16 Закону України «Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку», об`єднання має право відповідно до законодавства та статуту об`єднання, зокрема, визначати порядок користування спільним майном відповідно до статуту об`єднання; укладати договори; встановлювати сервітути, здавати в оренду допоміжні приміщення та інше спільне майно багатоквартирного будинку.

Відповідно до ст. 21 Закону України «Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку», кошти об`єднання складаються, зокрема, з коштів, отриманих об`єднанням у результаті здавання в оренду допоміжних приміщень та іншого спільного майна багатоквартирного будинку.

З матеріалів справи слідує, що за актом приймання-передачі № 1 від 20.07.2019 року відповідач передав, а позивач прийняв у строкове платне користування вищезазначене нежитлове приміщення.

Як вже зазначалося вище, в п. 4.2.2. договору сторони визначили, що орендодавець зобов`язаний надати орендареві копії документів щодо свого права передавати у оренду приміщення.

Судом встановлено, що з метою отримання документів у підтвердження права відповідача на передачу приміщення в оренду позивач звертався до відповідача з листом № 07/1-19 від 23.07.2019 року, у відповідь на який, відповідач в листі № 18 від 01.08.2019 року повідомив, що приміщення № 168 у будинку № 26-Г по вулиці Дніпровська набережна в місті Києві належить ОСББ на праві спільної власності, повноваженнями укладати договори оренди нежитлових приміщень, що належить до спільного майна відповідач наділений відповідно до протоколу загальних зборів ОСББ від 12.02.2017 року.

На думку позивача, ненадання відповідачем витребуваних документів свідчить про відсутність у відповідача правових підстав на передачу приміщення № 168 у будинку № 26-Г по вулиці Дніпровська набережна в місті Києві в оренду, тому що, як вказує позивач, об`єкт оренди відповідачу не належить, що, на твердження позивача, є підставою для розірвання договору на підставі ст. 651 Цивільного кодексу України. Додатковою підставою для розірвання договору позивач визначає відсутність у Реєстрі речових прав на нерухоме майно інформації про об`єкт оренди, яке є предметом оспорюваного договору.

В той же час, відповідач вказує, що у відповідності до Статуту ОСББ "Південна Брама 26-Г" вищим органом управління об`єднання є загальні збори.

У статті 3 Статуту визначено, що до виключної компетенції загальних зборів належать, зокрема, питання про використання спільного майна. Джерелами фінансування є кошти об`єднання, які складаються, зокрема, з коштів, отриманих об`єднанням у результаті здавання в оренду допоміжних приміщень та іншого спільного майна багатоквартирного будинку.

Так, відповідач зазначає, що рішенням загальних зборів ОСББ, оформленим протоколом від 12.02.2017 року, вирішено доручити правлінню укладати договори оренди нежитлових приміщень, що належать до спільного майна та використовувати такі надходження, згідно з кошторисом, та утвореним резервним фондом, доручено правлінню пошук таких орендарів на конкурсній основі.

Як стверджує відповідач, ОСББ мало всі законні підстави для здачі приміщення в оренду, у зв`язку з чим проти розірвання договору заперечує, при цьому зазначаючи, що даний позов спрямований на ухилення від сплати орендних платежів за оспорюваним договором.

Відповідно до п. 9.5. договору, умови припинення дії договору: за спільною згодою сторін; розірвання договору в односторонньому порядку забороняється.

При вирішенні позову про розірвання правочину підлягають застосуванню загальні приписи зазначених статей Цивільного кодексу України та Господарського кодексу України, які передбачають право кожної особи на судовий захист саме порушеного цивільного права.

В силу положень ч. 1 ст. 651 Цивільного кодексу України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом.

В той же час, згідно з положеннями ч. 2 ст. 651 Цивільного кодексу України договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Як вбачається із змісту ч. 2 ст. 651 ЦК України, чинним законодавством України під істотним розуміється таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладені договору.

Як зазначено у постанові судових палат у цивільних та у господарських справах Верховного Суду України від 18 вересня 2013 року у справі № 6-75цс13, оцінка порушення договору як істотного здійснюється судом відповідно до критеріїв, що встановлені вказаною нормою. Оціночне поняття істотності порушення договору законодавець розкриває за допомогою іншого оціночного поняття - "значної міри" позбавлення сторони того, на що вона розраховувала при укладенні договору. Це (друге) оціночне поняття значно звужує сферу огляду суду. Істотність порушення визначається виключно за об`єктивними обставинами, що склалися у сторони, яка вимагає розірвання договору. В такому випадку вина (як суб`єктивний чинник) сторони, що припустилася порушення договору, не має будь-якого значення і для оцінки порушення як істотного, і для виникнення права вимагати розірвання договору на підставі частини другої статті 651 ЦК України.

До інших критеріїв істотності порушення договору законом віднесено розмір завданої порушенням шкоди, який не дозволяє потерпілій стороні отримати очікуване при укладенні договору. При цьому, йдеться не лише про грошовий вираз завданої шкоди, прямі збитки, а й випадки, коли потерпіла сторона не зможе використати результати договору. Вирішальне значення для застосування зазначеного положення закону має співвідношення шкоди з тим, що могла очікувати від виконання договору сторона. Аналогічна правова позиція викладена у постанові Верховного Суду від 13.02.2018 року у справі № 924/522/17.

Таким чином, за результатами розгляду такого спору має бути встановлено не лише наявність підстав для розірвання правочину, що передбачені законом, але й визначено, чи було порушено цивільне право особи, за захистом якого позивач звернувся до суду, яке саме право порушено, в чому полягає його порушення, оскільки в залежності від цього визначається належний спосіб захисту порушеного права, якщо воно мало місце.

Відтак, оскільки позивачем не доведено заявленого ним «істотного порушення» відповідачем умов договору, в розумінні ст. 651 Цивільного кодексу України, а саме, що внаслідок ненадання відповідачем витребуваних документів у підтвердження права відповідача на передачу в оренду приміщення № 168 у будинку № 26-Г по вулиці Дніпровська набережна в місті Києві, позивач значною мірою позбавився того, на що він розраховував при укладенні договору, то позивачем не доведено наявності підстав для розірвання договору в силу ст. 651 Цивільного кодексу України, тому судом до уваги, як на обґрунтування розірвання договору у зв`язку з істотним порушенням його умов, доводи позивача не приймаються.

Більше того, позивачем не надано до суду доказів на підтвердження відсутності у Реєстрі речових прав на нерухоме майно відомостей щодо нерухомого майна, яке є предметом оспорюваного договору, тоді як на зазначені докази позивач посилається, як на підставу заявлених позовних вимог.

За таких обставин, оскільки позивач не довів порушення його прав чи законних інтересів відповідачем, за захистом яких він звернувся до суду з даним позовом, не довів наявність визначених законом (ст. 651 ЦК України) підстав для розірвання договору, суд дійшов висновку про недоведеність та безпідставність позовних вимог, у зв`язку з чим відмовляє в їх задоволенні.

При цьому, договором одностороннє розірвання договору не передбачено, а інших визначених загальними вимогами підстав для розірвання договору судом не встановлено.

Разом з цим, суд зауважує, що за змістом частин першої та другої статті 761 Цивільного кодексу України право передання майна у найм має власник речі або особа, якій належать майнові права. Наймодавцем може бути також особа, уповноважена на укладення договору найму.

Положеннями ч. 1, 3 ст. 215 Цивільного кодексу України унормовано, що підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою-третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього Кодексу. Якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин).

Тобто, у випадку встановлення відсутності у сторони правових підстав для укладання договору, такий правочин може бути визнаний судом недійсним, у випадку звернення до суду з відповідним позовом та за умови доведеності відповідних обставин.

Статтею 86 Господарського процесуального кодексу України передбачено, що суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності. Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів).

Суд зазначає, що обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні, з наданням оцінки всім аргументам учасників справи (ч. 5 ст. 236 Господарського процесуального кодексу України).

Підсумовуючи викладені вище фактичні обставини, суд дійшов висновку про те, що позовні вимоги задоволенню не підлягають, з підстав недоведеності та необґрунтованості факту порушення відповідачем прав позивача та охоронюваних законом інтересів, в аспекті ст. 78, 79 Господарського процесуального кодексу України, за викладених в позовній заяві обставин.

Судові витрати по сплаті судового збору, відповідно до ст. 129 Господарського процесуального кодексу України, покладаються на позивача.

Керуючись ст. 73, 86, 129, 219, 233, 236, 238, 241 Господарського процесуального кодексу України, Господарський суд міста Києва

ВИРІШИВ:

В позові відмовити повністю.

Рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Апеляційна скарга на рішення суду подається протягом двадцяти днів. Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини рішення суду, або у разі розгляду справи (вирішення питання) без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.

Повне рішення складено 24.12.2019р.

Суддя О.В. Котков