СХІДНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"17" грудня 2019 р. Справа № 922/2413/19

Колегія суддів у складі:

головуючий суддя Медуниця О.Є., суддя Гребенюк Н.В. , суддя Чернота Л.Ф.

при секретарі Казаковій О.В.

за участю представників сторін:

позивача Коваль Г.Ю., довіреність № 08-21/3530/2-19 від 11.10.19 р.,

відповідача Олесів Н.Я., свідоцтво про право на заняття адвокатською діяльністю №001008 від 07.03.2015р.; ордер на надання правової допомоги серія АХ №1000081 від 30.09.19 р.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні у приміщенні Східного апеляційного господарського суду апеляційну скаргу позивача (вх.3636) на рішення господарського суду Харківської області від 07.11.2019 (суддя Жиляєв Є.М., повний текст складено 13.11.2019) у справі №922/2413/19

за позовом Харківської міської ради, м.Харків

до Товариства з обмеженою відповідальністю "Сава-21", м.Харків

про стягнення 2062601,37 грн.,

ВСТАНОВИЛА:

Позивач, Харківська міська рада, звернулася до господарського суду Харківської області із позовом до ТОВ "Сава-21", в якому просила суд стягнути з відповідача безпідставно збережені кошти у вигляді несплаченої орендної плати за користування земельною ділянкою без укладення договору оренди землі за період з 01.07.2016 по 30.04.2018 в розмірі 2 062 601,37 грн.

Позовні вимоги мотивовано тим, що відповідач, набувши 22.10.2013 право власності на об`єкти нерухомості, розташовані на земельній ділянці комунальної форми власності, по вул.Ейдемана Роберта (перейменовано на вул.Руслана Плоходька), 13-Б у м.Харкові, належним чином не оформив та не зареєстрував речові права на землю, в період з 01.07.2016 по 30.04.2018 не вносив плату за користування земельною ділянкою, внаслідок чого зберіг у себе безпідставно набуте майно - грошові кошти у розмірі орендної плати.

Правовою підставою заявлених позовних вимог визначено статті 1212-1214 Цивільного кодексу України.

Рішенням господарського суду Харківської області від 07.11.2019 у справі №922/2413/19 в позові відмовлено.

В наведеному рішенні суд першої інстанції встановив, що на час набуття відповідачем права власності на нерухоме майно, на земельну ділянку під цим майном обліковувався договір оренди землі від 16.07.2004, укладений між Харківською міською радою та ФОП Шайкіним В.І., строком до 01.04.2029. Місцевий господарський суд, посилаючись на приписи ст.120 Земельного кодексу України, ст.377 Цивільного кодексу України, дійшов висновку про те, що з моменту набуття відповідачем права власності на нежитлові будівлі літ. Б-1, літ. Г-1, літ. Д-1, літ. Е-1, та літ. Ж-1, у останнього автоматично виникло право оренди земельної ділянки з кадастровим номером :06:001:0053 по вул. Ейдемана Роберта, 13-Б в м. Харкові та, відповідно обов`язок сплачувати орендну плату. Як зазначив господарський суд Харківської області в оскаржуваному рішенні, договірний характер правовідносин між Харківською міською радою та відповідачем унеможливлює застосування до спірних правовідносин положень статтей 1212-1214 Цивільного кодексу України.

Позивач із вказаним рішенням не погодився та звернувся до Східного апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою, в якій посилаючись на неповне з`ясування судом першої інстанції обставин справи, неправильне застосування норм матеріального права, просить це рішення скасувати та ухвалити нове, яким позовні вимоги задовольнити повністю.

В апеляційній скарзі позивач зазначає, що суд першої інстанції при прийнятті рішення не врахував наявні в матеріалах справи докази, які підтверджують факт припинення права ФОП Шайкіна В.І. на оренду земельної ділянки, а саме, рішення суду у справі №922/238/15, яким розірвано договір оренди землі від 16.07.2004, укладений між останнім та Харківською міською радою.

Позивач додав до апеляційної скарги новий доказ акт приймання-передачі земельної ділянки від 09.11.2015 №239/15.

В апеляційній скарзі позивач посилається на цей акт, як на доказ припинення правовідносин з ФОП Шайкіним І.В., а отже, відсутність правовідносин з оренди спірної земельної ділянки із відповідачем, оскільки ця земельна ділянка за вказаним актом повернута до земель запасу міста.

Судова колегія зазначає, що позивач, в порушення ч.2 ст.80 ГПК України, не подав цей доказ разом із позовною заявою.

Відповідно до ч.3 ст.269 ГПК України, докази, які не були подані до суду першої інстанції, приймаються судом лише у виняткових випадках, якщо учасник справи надав докази неможливості їх подання до суду першої інстанції з причин, що об`єктивно не залежали від нього.

Позивачем не обґрунтовано та не доведено неможливість подання доказу суду першої інстанції.

Посилання позивача на необхідність детальнішого дослідження обставин припинення договору оренди не є об`єктивною причиною неможливості подання цього доказу під час розгляду справи судом першої інстанції.

За вказаних обставин, доданий до апеляційної скарги акт приймання-передачі земельної ділянки від 09.11.2015 №239/15 не приймається судом до розгляду.

Відповідач надав суду відзив на апеляційну скаргу, в якому зазначає про законність та обґрунтованість рішення суду першої інстанції, заперечує проти доводів позивача, зокрема, з тих підстав, що після набуття відповідачем права власності на нерухоме майно, між ним та позивачем склалися договірні правовідносини, що унеможливлює застосування до них положень глави 83 Цивільного кодексу України.

Просить апеляційну скаргу позивача залишити без задоволення, оскаржуване рішення суду без змін.

Дослідивши матеріали справи, вислухавши пояснення представників позивача та відповідача, перевіривши правильність застосування господарським судом першої інстанції норм матеріального та процесуального права, колегія суддів Східного апеляційного господарського суду встановила наступне.

27.08.2013 учасник ТОВ «Сава-21» - Шайкін В.І. передав ТОВ «Сава-21» за актом приймання-передачі нежитлові будівлі літ. Б-1 загальною площею 333,8 кв.м., літ. Г-1 загальною площею 386,0 кв.м., літ. Д-1 загальною площею 13,3 кв.м., літ. Е-1 загальною площею 80,0 кв.м. та незавершену будівництвом літ. Ж-1 (а.с.202 т.1).

22.10.2013, на підставі свідоцтва про право власності №11442729 від 23.10.2013, проведено державну реєстрацію права власності ТОВ Сава-21 на нежитлові будівлі літ. Б-1 загальною площею 333,8 кв.м., літ. Г-1 загальною площею 386,0 кв.м., літ. Д-1 загальною площею 13,3 кв.м., літ. Е-1 загальною площею 80,0 кв.м. та незавершену будівництвом літ. Ж-1, готовність якої складає 34% по вул. Ейдемана Роберта, 13-Б у м. Харкові.

Вказане підтверджується витягом з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності №174785218 від 23.07.2019 (а.с.22 зворот т.1).

В подальшому, 07.05.2018 право власності на вказані об`єкти нерухомого майна було зареєстровано за ОСОБА_1 Тетяною ОСОБА_2 , а з 26.07.2018 за ТОВ «Авто Тех Інвест», про що свідчать дані витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності №174785218 від 23.07.2019 (а.с.22 т.1).

Отже, в період з 22.10.2013 по 06.05.2018 відповідач був власником нерухомого майна, яке розміщене по вул. АДРЕСА_1 .

Згідно з розпорядженням голови Харківської обласної державної адміністрації від 17.05.2016 № 181, вулиця Ейдемана Роберта перейменована на вулицю Руслана Плоходька (а.с.30-32 т.1).

Відповідно до витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності №174785218 від 23.07.2019 (а.с.20 зворот-21 т.1; 24 зворот т.1), за земельною ділянкою за адресою м. АДРЕСА_1 , АДРЕСА_2 Ейдемана Роберта, 13-Б (кадастровий номер :06:001:0053) обліковувався договір оренди землі від 16.07.2004, укладений між Харківською міською радою та ФОП Шайкіним В.І. для експлуатації складських приміщень, гаражів, автомийки та кафе та її подальшої експлуатації строком на період будівництва - до 01.04.2006, на період експлуатації - до 01.04.2029 року. Право оренди припинено 25.09.2015 на підставі рішення господарського суду Харківської області від 24.03.2015 № 922/238/18.

До матеріалів справи надано рішення Харківської міської ради від 28.04.2004 №66/04, яким ФОП Шайкіну В.І. надано в оренду земельну ділянку площею 0,5992 га по вул АДРЕСА_3 Ейдемана Роберта, 13-Б для будівництва складських приміщень, гаражів, автомийки та кафе до 01.04.2006 (але не пізніше прийняття об`єкту до експлуатації) та її подальшої експлуатації - до 01.04.2019 (а.с.167-170 т.1).

16.07.2004 між Харківською міською радою та ФОП Шайкіним В.І. укладено договір оренди земельної ділянки площею 0,5992 га по вул.Ейдемана Роберта, 13-Б (а.с.171 т.1).

Відповідно до п.8 вказаного договору, він укладений: на період будівництва до 01.04.2006 (але не пізніше прийняття об`єкту до експлуатації), на період експлуатації до 01.04.2029.

Рішенням Харківської міської ради від 06.03.2006 №52/06 ФОП Шайкіну В.І. продовжено строки будівництва складських приміщень, гаражів, автомийки та кафе по Ейдемана Роберта, 13-Б до 06.03.2007 (а.с.181 т.1).

Рішенням господарського суду Харківської області від 24.03.2015 у справі №922/238/15 задоволено позов ФОП Шайкіна В.І. до Харківської міської ради про розірвання договору оренди землі від 16.07.2004 (а.с.184-189 т.1).

Вказане рішення залишено без змін постановою Харківського апеляційного господарського суду від 03.06.2015 та постановою Вищого господарського суду від 23.09.2016 (а.с.190-200 т.1).

23.07.2019 року Департаментом територіального контролю Харківської міської ради здійснено обстеження земельної ділянки та складено акт обстеження, визначення меж, площі та конфігурації земельної ділянки за адресою: м.Харків, вул.Руслана Плоходька, 13-Б, в якому зафіксовано, що ТОВ «Сава-21» використовувало земельну ділянку площею 0,5922 га без виникнення права власності/користування та без державної реєстрації цих прав у відповідності до ст.ст.125,126 Земельного кодексу України (а.с.36 т.1).

Позивач зазначає про те, що згідно з інформацією Департаменту земельних відносин Харківської міської ради від 13.04.2018 №2411/0/225-18 на земельну ділянку по вул. Ейдемана АДРЕСА_1 , АДРЕСА_1 . Харкові договори оренди не обліковуються, рішення міської ради щодо надання у користування та рішення щодо продажу земельної ділянки за вказаною адресою не приймалося (а.с.27 т.1).

Головне управління Державної фіскальної служби у Харківській області в листі від 30.03.2018 повідомило про те, що ТОВ «Сава-21» сплачено земельний податок: у 2016 році - в розмірі 145444,80 грн., у 2017 році - 167198,14 грн., у 2018 році (по 28.02.2018) 13999,22 грн. (а.с.28-29 т.1).

Позивачем здійснено розрахунок розміру безпідставно збережених відповідачем коштів у розмірі орендної плати на підставі витягу від 11.06.2019 №786/0/45-19 з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки по вул. Ейдемана Роберта, 13-Б у м. Харкові та з урахуванням сплачених відповідачем сум земельного податку.

Відповідно до здійсненого позивачем розрахунку, розмір безпідставно збережених відповідачем коштів за період з 01.07.2016 по 30.04.2018 складає 2 062 601,37 грн. (а.с.33-35 т.1).

Вказану суму грошових коштів позивач просив суд стягнути з відповідача на підставі статтей 1212-1214 Цивільного кодексу України.

Судова колегія враховує наступне.

Частиною 1 статті 377 Цивільного кодексу України визначено, що до особи, яка набула право власності на житловий будинок (крім багатоквартирного), будівлю або споруду, переходить право власності, право користування на земельну ділянку, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення в обсязі та на умовах, встановлених для попереднього землевласника (землекористувача).

Згідно з частинами 1, 2 статті 120 Земельного кодексу України у разі набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, що перебувають у власності, користуванні іншої особи, припиняється право власності, право користування земельною ділянкою, на якій розташовані ці об`єкти. До особи, яка набула право власності на жилий будинок, будівлю або споруду, розміщені на земельній ділянці, що перебуває у власності іншої особи, переходить право власності на земельну ділянку або її частину, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення. Якщо жилий будинок, будівля або споруда розміщені на земельній ділянці, що перебуває у користуванні, то в разі набуття права власності на ці об`єкти до набувача переходить право користування земельною ділянкою, на якій вони розміщені, на тих самих умовах і в тому ж обсязі, що були у попереднього землекористувача.

За змістом частини 3 статті 7 Закону України "Про оренду землі" до особи, якій перейшло право власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій земельній ділянці, також переходить право оренди на цю земельну ділянку. Договором, який передбачає набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, припиняється договір оренди земельної ділянки в частині оренди попереднім орендарем земельної ділянки, на якій розташований такий житловий будинок, будівля або споруда.

З аналізу наведених законодавчих норм вбачається, що при виникненні в іншої особи права власності на жилий будинок, будівлю або споруду (відповідно до договору, який містить необхідні за законом істотні умови), право попереднього власника або користувача припиняється в силу прямої вказівки закону без припинення у цілому договору оренди земельної ділянки.

Відповідно, новий власник об`єкта нерухомості, якому переходить право оренди, набуває права оренди за чинним договором оренди, а не у порядку повторного надання земельної ділянки, тобто має місце заміна сторони у зобов`язанні.

Після відчуження об`єкту нерухомості попередній власник не повинен сплачувати орендну плату за земельну ділянку, користувачем якої він вже не є, а зобов`язання з такої сплати автоматично виникає у нового власника нерухомості.

При цьому, у разі переходу права власності на нерухомість заміна орендаря земельної ділянки у відповідному чинному договорі оренди землі відбувається автоматично, в силу прямої норми закону, незалежно від того, чи відбулося документальне переоформлення орендних правовідносин шляхом внесення змін у договір стосовно орендаря, оскільки переоформлення лише формально відображає те, що прямо закріплено в законі.

Аналогічна правова позиція викладена в постановах Верховного Суду від 04.07.2019 у справі №911/2244/18, від 04.06.2019 у справі №914/1925/18, від 23.05.2019 у справі №922/109/18, від 18.04.2019 у справі №913/210/18, від 27.02.2019 у справі №913/661/17 від 06.03.2019 по справі №914/2687/17, від 04.04.2019 у справі № 910/7197/18.

Як свідчать матеріали справи, в період з 22.10.2013 по 06.05.2018 відповідачу належали на праві власності нежитлові будівлі, розміщені на земельній ділянці загальною площею 0,5992 га з кадастровим номером :06:001:0053 по АДРЕСА_1 .

Вказана земельна ділянка була предметом договору оренди від 16.07.2004, укладеного між ФОП Шайкіним В.І. та Харківською міською радою (а.с.171 т.1).

Відповідно до п. 8 вказаного договору, він укладений на період експлуатації - до 01.04.2029 року.

27.08.2013 Шайкін ОСОБА_3 І. передав ТОВ «Сава-21» за актом приймання-передачі нежитлові будівлі по вул. Ейдемана Роберта, 13-Б в місті Харкові.

Отже, на час набуття відповідачем 22.10.2013 права власності на нерухоме майно, яким раніше володів ФОП Шайкін В.І., договір оренди на земельну ділянку, на якій це майно розташоване, був діючим.

За таких обставин, судова колегія приходить до висновку, що 22.10.2013 у ФОП Шайкіна В.І. автоматично припинилося, а у ТОВ «Сава-21» автоматично виникло право користування (оренди) спірною земельною ділянкою площею 0,5992 га за адресою: м.Харків, вул. Ейдемана Роберта, 13-Б.

При цьому, договір оренди землі, укладений 16.07.2004 між ФОП Шайкіним В.І. та Харківською міською радою, не припинив 22.10.2013 свою дію в цілому, а в цей день відбулася заміна сторони в зобов`язанні, а саме орендаря, з ФОП Шайкіна В.І на ТОВ «Сава-21».

Враховуючи, що відбулась заміна сторони у зобов`язанні, після набуття ТОВ «Сава-21» права власності на нерухоме майно, у останнього виникло зобов`язання зі сплати орендної плати.

Стосовно доводів позивача про те, що договір оренди землі від 16.07.2004 є розірваним в судовому порядку, а тому відповідач не набув права оренди спірної земельної ділянки, судова колегія зазначає наступне.

Як свідчать матеріали справи, ФОП Шайкін В.І. звертався до господарського суду Харківської області з позовом до Харківської міської ради про розірвання договору оренди землі від 16.07.2004.

Рішенням господарського суду Харківської області від 24.03.2015 у справі №922/238/15, залишеним без змін постановою Харківського апеляційного господарського суду від 03.06.2015 та постановою Вищого господарського суду від 23.09.2015, позовні вимоги ФОП Шайкіна В.І. було задоволено (а.с.184-200 т.1)..

Підставою для задоволення позову було те, що договір оренди землі від 16.07.2004 є припиненим, а право користування земельною ділянкою перейшло до іншої особи- ТОВ «Сава-21», про що зазначено у вказаних рішеннях.

Судова колегія враховує, що частина 1 статті 32 Закону України "Про оренду землі" передбачає припинення договору оренди землі шляхом розірвання у наступних випадках: на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору; у разі випадкового знищення чи пошкодження об`єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки; на підставах, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України.

Вказана норма не передбачає припинення договору оренди землі шляхом його розірвання у разі набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій іншою особою земельній ділянці.

Враховуючи викладене, відчуження об`єкта нерухомості, що знаходиться на орендованій земельній ділянці призводить до припинення договору оренди земельної ділянки з попереднім власником. Однак, договір діє на тих самих умовах щодо особи, яка набула право власності на нерухоме майно, розміщене на орендованій земельній ділянці.

При цьому, якщо внаслідок відчуження нерухомого майна, розташованого на орендованій земельній ділянці, відчужувач повністю вибуває з орендних правовідносин за відповідним договором оренди, його подальші дії як їх учасника, спрямовані на припинення цих правовідносин, не тягнуть настання правових наслідків для нового власника майна як орендаря земельної ділянки.

Аналогічна правова думка викладена в постанові Верховного Суду від 30.10.2019 у справі №914/1925/18.

Оскільки на час звернення ОСОБА_4 Шайкіна до суду з позовом про розірвання договору від 16.07.2004, він вже не був його стороною, наявність судового рішення у справі №922/238/15 не припиняє зобов`язання за договором оренди для нового власника нерухомого майна ТОВ «Сава-21» та не припиняє права та обов`язки останнього як орендаря.

Враховуючи, що з моменту переходу права власності на нерухоме майно сторонами орендних правовідносин стали Харківська міська рада та новий власник майна ТОВ «Сава-21», обставини щодо припинення договору оренди від 16.07.2004 для попереднього землекористувача шляхом його розірвання, не впливають на обсяг прав відповідача щодо спірної земельної ділянки, оскільки відповідно до частини 3 статті 7 Закону України "Про оренду землі" договором про відчуження нерухомого майна припиняється договір оренди земельної ділянки в частині оренди попереднім орендарем земельної ділянки, на якій розташоване таке нерухоме майно.

За наведеного, доводи позивача в апеляційній скарзі про те, що відповідач не набув права оренди спірної земельної ділянки є безпідставними.

Позовні вимоги позивача про стягнення з відповідача безпідставно збережених коштів у вигляді орендної плати обґрунтовані положеннями статтей 1212-1214 Цивільного кодексу України.

Предметом регулювання глави 83 Цивільного кодексу України є відносини, що виникають у зв`язку з безпідставним отриманням чи збереженням майна і не врегульовані спеціальними інститутами цивільного права.

Відповідно до частин першої та другої статті 1212 Цивільного кодексу України особа, яка набула майно або зберегла його у себе за рахунок іншої особи (потерпілого) без достатньої правової підстави (безпідставно набуте майно), зобов`язана повернути потерпілому це майно. Особа зобов`язана повернути майно і тоді, коли підстава, на якій воно було набуте, згодом відпала. Положення глави 83 Цивільного кодексу України застосовуються незалежно від того, чи безпідставне набуття або збереження майна було результатом поведінки набувача майна, потерпілого, інших осіб чи наслідком події.

Кондикційні зобов`язання виникають за наявності одночасно таких умов: набуття чи збереження майна однією особою (набувачем) за рахунок іншої (потерпілого); набуття чи збереження майна відбулося за відсутності правової підстави або підстава, на якій майно набувалося, згодом відпала.

У разі виникнення спору стосовно набуття майна або його збереження без достатніх правових підстав договірний характер спірних правовідносин унеможливлює застосування до них судом положень глави 83 Цивільного кодексу України.

З урахуванням статті 120 Земельного кодексу України, статті 377 Цивільного кодексу України (якими передбачено автоматичний перехід права оренди земельної ділянки у разі переходу права власності на майно, яке розміщено на такій земельній ділянці) між Харківською міською радою та ТОВ «Сава-21» склалися договірні правовідносини.

Враховуючи договірний характер правовідносин сторін, судова колегія приходить до висновку про неможливість застосування до них положень статтей 1212-1214 Цивільного кодексу України.

За наведених обставин, судом першої інстанції правомірно відмолено в задоволенні позову.

Позивач в апеляційній скарзі наполягає на тому, що судом першої інстанції «безпідставно та з порушенням процесуального законодавства» на стадії першого судового засідання з розгляду справи по суті були прийняті заперечення відповідача на позовну заяву, до яких приєднано докази.

З цього приводу судова колегія зазначає, що зазначене позивачем порушення при розгляді справи не призвело до прийняття неправильного рішення та не є обов`язковою підставою для скасування рішення суду.

За таких обставин, враховуючи положення абз.2 ч.2 ст.277 ГПК України, судова колегія не приймає доводи апелянта.

Доводи апеляційної скарги позивача не спростовують висновків господарського суду Харківської області.

Приймаючи до уваги всі наведені обставини в їх сукупності, судова колегія дійшла висновку, що суд першої інстанції ухвалив рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права, що є підставою для залишення апеляційної скарги позивача без задоволення, а рішення господарського суду Харківської області від 07.11.2019 року у справі №922/2413/19 без змін.

З урахуванням приписів статті 129 ГПК України, судові витрати за подання апеляційної скарги покладаються на позивача.

Враховуючи викладене, керуючись ст.270, п.1 ч.1 ст. 275, ст.ст.276, 282, Господарського процесуального кодексу України, колегія суддів

ПОСТАНОВИЛА:

Апеляційну скаргу позивача залишити без задоволення

Рішення господарського суду Харківської області від 07.11.2019 року у справі №922/2413/19 залишити без змін.

Постанова набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена безпосередньо до Верховного Суду в порядку ст.ст.287-289 Господарського процесуального кодексу України.

Повний текст постанови складено 21.12.2019р.

Головуючий суддя О.Є. Медуниця

Суддя Н.В. Гребенюк

Суддя Л.Ф. Чернота