РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

м. Київ

09.12.2019Справа № 910/7137/19
За позовом Товариства з обмеженою відповідальністю "ЗАММЛЕР УКРАЇНА" до Товариства з обмеженою відповідальністю "АКСЕПТ-БУД" про стягнення 183464,74 грн.

та за зустрічним позовом Товариства з обмеженою відповідальністю "АКСЕПТ-БУД" до Товариства з обмеженою відповідальністю "ЗАММЛЕР УКРАЇНА" про стягнення 898888,39 грн.

Суддя Сташків Р.Б.

Секретар судового засідання Гукун Н.В.

Представники сторін:

від позивача - Задворна Н. М., адвокат;

від відповідача - Хіміч Б. С., адвокат.

СУТЬ СПОРУ:

На розгляд Господарського суду міста Києва передано указаний позов, у якому Позивач просить суд:

- зобов`язати Відповідача прийняття у Позивача з оренди приміщення IV (четвертого) поверху будівлі за адресою у місті Києві: вул. Григорія Андрющенка, 4 у літері "Г", згідно Договору оренди нежилих приміщень від 15.04.2016 за № 1504-16 та оформити (підписати) акт приймання-передачі приміщення;

- стягнути з Відповідача на користь Позивача грошові кошти у розмірі 183464,74 грн. в якості повернення забезпечувального платежу.

Відповідач вимоги позову не визнав, пославшись у відзиві зокрема на те, що Позивач не звертався до нього із повідомленням про відмову від продовження строку дії договору, та продовжував користуватися орендованими приміщеннями до 03.07.2019, при чому акт приймання-передачі приміщень з оренди ним до сьогодні не підписаний. У той же час, за Позивачем рахується заборгованість з орендної плати та комунальних платежів.

Наведене зумовило подання зустрічного позову про стягнення заборгованості з орендної плати та збитків внаслідок погіршення майна в сумі 898888,39 грн., а з урахуванням заяви про збільшення розміру позовних вимог - про стягнення 632340 грн. заборгованості з орендної плати, 202295 грн. збитків, 27315,24 грн. заборгованості з комунальних послуг, 4093,61 грн. інфляційних втрат, 2798,24 грн. 3 % річних, 39033,21 грн. пені та 632340 грн. неустойки за неповернення майна з оренди.

У відзиві на зустрічний позов Позивач зазначив, що Відповідач уникав прийняття орендованого приміщення з оренди, у зв`язку з чим Позивач направляв йому акт приймання-передачі засобами поштового зв`язку. Крім того, заявлений Відповідачем розмір збитків є необґрунтованим, оскільки у відповідному звіті експертом зазначено про «добрий» стан приміщень та фізичний знос елементів на рівні 0-20 %, що з урахуванням користування приміщенням 3 роки є нормальним фізичним зносом.

Відповідач у відповіді на відзив на зустрічний позов вказав, що Позивач не направив своїх представників для складання акту про розмір збитків, а тому складений Відповідачем звіт про розмір збитків є обов`язковим та вважається Позивачем погодженим.

У запереченнях на відповідь на відзив Позивач посилався на те, що спірне приміщення одразу після виїзду з нього Позивача передано в оренду іншому товариству, у зв`язку з чим Відповідач незаконно просить стягнути грошові кошти з Позивача.

Суд також розглянув клопотання Відповідача про постановлення окремої ухвали та дійшов висновку про його необґрунтованість, а також про відсутність обставин, з якими положення ст. 246 ГПК України пов`язують постановлення окремої ухвали.

Розглянувши матеріали справи, заслухавши пояснення представників сторін, дослідивши надані докази та оцінивши їх в сукупності, суд

ВСТАНОВИВ:

15.04.2016 між Позивачем, як орендарем, та Відповідачем, як орендодавцем, укладено договір № 1504-16 оренди нежилих приміщень (далі разом із додатковими угодами - договір), за умовами пункту 1.1 якого орендодавець передав, а орендар прийняв в оренду, тобто в тимчасове і платне користування, нежитлові приміщення на четвертому поверсі офісного центру за адресою: Україна, м. Київ, вул. Григорія Андрющенка, 4-Г, загальною площею 702,60 кв.м.

Пунктом 1.2 договору визначено характеристику приміщень, які на момент передачі мають все необхідне оздоблення (підлогове покриття, обклеєні шпалерами стіни, підвісну стелю «Armstrong», встановлені двері та вікна, встановлені та підключені всі необхідні сантехнічні, освітлювальні прилади, проведені всі необхідні комунікації (електроенергія, гаряче та холодне водопостачання, водовідведення, опалення), встановлені та підключені опалювальні пристрої, змонтовані системи кондиціювання та вентиляції). Стан приміщень дозволяє їх нормальне використання і не потребує проведення поточного або капітального ремонту.

Відповідно до пункту 1.4 договору вступ орендаря у тимчасове користування приміщенням настає з моменту підписання акту прийому-передачі (додаток № 1), який є невід`ємною частиною даного договору.

Як передбачено сторонами в договорі пунктами 1.5, 3.8, 4.2.8, 7.7 повернення орендодавцю приміщення здійснюється за актом приймання-передачі, до дня фактичного повернення якого за відповідним актом орендар сплачує орендну плату.

У випадку припинення дії цього договору, його розірванні, орендар зобов`язаний не пізніше дати такого припинення звільнити приміщення від свого майна, власного обладнання, що може бути відділене без нанесення шкоди приміщенню та передати його у стані не гіршому, ніж визначений в акті прийому-передачі, з урахуванням звичайного зносу, а орендодавець зобов`язаний прийняти це приміщення. Орендодавець звільняється від компенсації орендарю за поліпшення, виконані в приміщеннях (пункт 2.5 договору).

Згідно з пунктом 2.6 договору в разі коли при поверненні приміщень буде виявлено погіршення приміщень порівняно до стану, визначеному в акті приймання-передачі, понад нормальний фізичний знос у триденний строк із представників сторін утворюється комісія, яка складає в двох примірниках акт про розмір збитків, завданих орендодавцю внаслідок погіршення приміщень. На підставі вказаного акту про розмір збитків орендодавець відшкодовує із суми забезпечувального депозиту, вказаного в пункті 3.6 договору, завдані збитки. Якщо суми депозиту не вистачає для повного відшкодування збитків, орендар зобов`язаний перерахувати орендодавцю суму, якої недостатньо для повного відшкодування збитків, протягом 5 календарних днів з моменту пред`явлення відповідної вимоги орендодавцем.

Пунктом 2.7 договору сторони погодили, що у випадку відмови орендаря від участі в складанні акту про розмір збитків, орендодавець залучає незалежного акредитованого експерта з метою встановлення розміру збитків, а складений ним звіт про розмір збитків є обов`язковим для орендаря та вважається погодженим останнім. Один примірник звіту про розмір збитків орендодавець надсилає орендарю поштою цінним листом з описом вкладення. На підставі вказаного звіту орендодавець відшкодовує збитки за визначеним пунктом 2.6 порядку.

Відповідно до пункту 3.2 договору (у редакції додаткової угоди) розмір орендної плати за всі приміщення за базовий місяць складає 316170 грн. з ПДВ.

Орендар зобов`язаний сплачувати орендну плату в розмірі, вказаному в п. 3.2 цього договору, не пізніше 15 числа кожного поточного місяця (пункт 3.5 договору).

Згідно з пунктами 3.2, 3.6.1, 3.7 договору забезпечувальний депозит у розмірі 210780 грн. може бути зарахований для виконання грошового зобов`язання в повному обсязі в разі недостатності коштів у наступній черговості: сплата процентів та неустойки, збитків, суми орендної плати.

Також сторони погодили за відповідною угодою строк дії договору до 29.04.2019 року (пункт 7.1 договору).

Між сторонами, крім того, укладався договір від 29.04.2016 № 1504-16/1 про відшкодування витрат на утримання орендованого нерухомого майна та надання комунальних послуг орендарю, за умовами пунктами 1.1, 1.2, 1.3 якого орендар має оплачувати (компенсувати) частину витрат орендодавця, пов`язаних з утриманням будівлі, інженерних мереж та обладнання, території, зовнішнього освітлення, місць загального користування, утримання території, трубопроводів, та іншими експлуатаційними витратами, вивезенням побутового сміття, електроенергії, гарячої та холодної води, теплової енергії.

Позивач посилається на те, що оскільки день припинення договору та повернення приміщень з оренди припадав на 29.04.2019, тобто на вихідний день, позивач погоджував із представником відповідача підписати акт повернення 26.04.2019. Однак, представник відповідача у визначений час не з`явився, у зв`язку з чим позивач склав акт повернення самостійно із фотофіксацією приміщення та показників лічильника.

Наведене було відображено у вимозі про прийняття приміщень з оренди, на направлення якої разом із актом повернення позивач посилається як на належне виконання обов`язку з повернення приміщень після закінчення строку дії договору.

У той же час, оцінюючи подані позивачем докази з боку їх вірогідності, суд не може вважати доведеною обставину направлення відповідачу відповідної вимоги із актом повернення приміщень з оренди з огляду на відсутність поштового чеку (квитанції) на здійснення такого відправлення та чіткого зображення календарного штемпелю на описі вкладення, що в сукупності з умовами договору про повернення приміщення з оренди лише за відповідним актом не дає підстав вважати такий обов`язок Позивача виконаним.

При цьому, інші надані Позивачем докази не спростовують визначеного договірного обов`язку передати приміщення за актом приймання-передачі Відповідачу.

Таким чином, матеріали справи не містять доказів вчинення Позивачем всіх дій для повернення майна з оренди, а отже, відсутні підстави вважати спірне нерухоме майно поверненим станом на 26.04.2019.

У зв`язку з цим, позовна вимога про зобов`язання Відповідача прийняти та оформити (підписати) акт приймання-передачі приміщення не є доведеною, та, крім того, не є чітко визначеною, оскільки Позивачем не зазначено станом на яку дату такий акт, на думку Позивача, має бути складений.

З огляду на те, що позовна вимога про повернення забезпечувального платежу в розмірі 183464,74 грн. має похідний характер, остання задоволенню також не підлягає.

Щодо вимог зустрічного позову, які ґрунтуються на наявності заборгованості з орендної плати за Позивачем за період травень-червень 2019 року, тобто до моменту фактичного повернення приміщення з оренди, боргу за комунальні послуги, а також нарахованих санкцій, суд дійшов висновку про наступне.

Обов`язок зі сплати орендної плати до дня фактичного повернення приміщень з оренди сторонами передбачено в пунктах 1.5, 3.8, 4.2.8, 7.7 договору, який з огляду на ст. 526, 629 ЦК України є обов`язковим до виконання сторонами.

Матеріалами справи підтверджується, що Позивачу угода про розірвання договору була направлена 03.07.2019, однак докази її підписання останнім відсутні. При цьому, до вказаної дати Відповідачем також направлялися рахунки на оплату послуг з оренди за період травень-червень 2019 року та відшкодування витрат на утримання майна за квітень 2019 року.

Із матеріалів справи також слідує, що Позивач проти витрат на утримання майна, що складаються з 10956,44 грн. за теплову енергію, 4782,24 грн. за постачання холодної та гарячої води та 11576,56 грн. за електроенергію, не заперечував та відраховував ці суми із заявленої до стягнення суми у первісному позові.

Також судом встановлено, що розмір забезпечувального платежу в сумі 210780 грн. Відповідачем при розрахунку заборгованості в зустрічному позові відраховано саме із заборгованості Позивача з орендної плати.

Таким чином, суд дійшов висновку про обґрунтованість вимог зустрічного позову в частині наявності заборгованості Позивача в розмірі 421560 грн. з орендної плати та 27315,34 грн. з комунальних послуг.

Крім того, беручи до уваги відсутність у матеріалах справи доказів повернення Відповідачу приміщень з оренди - відповідного акту приймання-передачі, судом визнається обґрунтованою вимога про стягнення з Позивача 623340 грн. неустойки на підставі ч. 2 ст. 785 ЦК України.

Також, з огляду на наведене та виходячи з положень ст.ст. 610, 611, 612 ЦК України, ч. 2 ст. 193 ГК України, Позивач є порушником грошового зобов`язання, що є підставою для застосування до нього правових наслідків, встановлених договором або законом, та зокрема у вигляді нарахування та стягнення пені відповідно до статей 546, 549 ЦК України та на підставі умов 6.3. Договору, а також 3 % річних на підставі ст. 625 ЦК України та п. 4.9.4. Договору.

Перевіривши наданий Відповідачем розрахунок вказаних штрафних санкцій та компенсаційних виплат, з урахуванням заяви про збільшення розміру позовних вимог, п. 3.5 договору, суд зазначає, що з Позивача підлягає стягненню 26682,44 грн. пені та 2312,81 грн. 3 % річних. В іншій частині вказаних сум суд дійшов висновку відмовити. Також не підлягають стягненню інфляційні втрати, оскільки останні нараховуються за повний місяць прострочення грошового зобов`язання. Так, за перерахунком суду, здійсненого з урахуванням п. 3.5 договору та в межах визначеного Відповідачем періоду (нарахування санкцій щомісячно, а не за весь позовний період), період прострочення за кожним актом становив з 16 числа відповідного поточного місяця та до 15 числа наступного місяця, що є меншим, ніж повний місяць прострочення.

У той же час, щодо вимоги про стягнення збитків, суд дійшов висновку про наступне.

Відповідно до ст. 22 ЦК України, що кореспондується з положеннями ст. 224, 225 ГК України, особа, якій завдано збитків у результаті порушення її цивільного права, має право на їх відшкодування. Збитками, зокрема, є втрати, яких особа зазнала у зв`язку зі знищенням або пошкодженням речі, а також витрати, які особа зробила або мусить зробити для відновлення свого порушеного права (реальні збитки).

Для застосування передбаченої ч.1 ст.623 ЦК України, ч.1 ст.224 Господарського кодексу України такої міри відповідальності, як відшкодування збитків, потрібна наявність усіх елементів складу цивільного правопорушення: протиправна поведінка, дія чи бездіяльність особи; наявність збитків; причинний зв`язок між протиправною поведінкою та збитками; вина правопорушника.

На обґрунтування понесених збитків Відповідач посилається на звіт про незалежну оцінку вартості майнового збитку від 14.05.2019 (дата оцінки - 26.04.2019), складений ТОВ «Ай Експерт», згідно з яким вартість майнового збитку становить 413075 грн. Також, Відповідач надає укладений із ТОВ «Корнел Груп» договір підряду від 05.07.2019 № 05072019 із складеними до нього локальним кошторисом та актом КБ-2 на суму 462076 грн. та платіжними дорученнями щодо здійснення оплати.

Оскільки «погіршення» об`єкта оренди означає втрату чи зменшення його корисних властивостей, зменшення його вартості, Відповідачем не доведено яким чином зазначені в звіті пошкодження елементів об`єкту вплинули на корисні властивості об`єкта оренди.

Так, згідно наданого звіту, фізичний знос конструкцій та обладнання встановлений на рівні 0-20 %, зазначено про наявність поодинокий пошкоджень шару фарби, волосяних тріщин в рустах, місцях примикання стелі і стін, а також відставання і пошкодження крайок місцями, що усувається шляхом підклеювання окремих крайок. Загальний фізичний стан об`єкту визначений оцінювачем як «добре», із встановленням коефіцієнту фізичного зносу на рівні 0-20 %, у загальній характеристиці щодо цього зазначено, що пошкоджень та деформацій немає, а є окремі несправності, що не впливають на експлуатацію елемента і усуваються під час ремонту.

Отже, із наведеного в звіті опису фізичного стану приміщень станом на 26.04.2019 не вбачається наявність суттєвих пошкоджень і зносу, який би виходив за категорію нормального амортизаційного зносу, як визначено п. 2.5 договору, та впливав би на корисні властивості об`єкта оренди.

Крім того, Відповідачем не обґрунтовано складання вказаного звіту саме на 26.04.2019, ураховуючи що за п. 2.6 такий акт чи звіт про розмір збитків складається саме на момент повернення приміщень з оренди, який Відповідачем визначено 03.07.2019.

За наведених обставин у їх сукупності, суд дійшов висновку про недоведеність Відповідачем наявності усіх чотирьох елементів складу цивільного правопорушення, у зв`язку з чим відсутні підстави для стягнення визначених Відповідачем збитків у розмірі 202295 грн.

Інші пояснення сторін та докази у справі судом розглянуті, проте на результат вирішення спору за обома позовами не вплинули.

Згідно з положеннями ст. 129 ГПК України судові витрати щодо сплаченого судового збору та витрат на правничу допомогу адвоката залишаються за Позивачем, а за зустрічним позовом судові витрати зі сплати судового збору покладаються на Відповідача за таким позовом пропорційно розміру задоволених позовних вимог.

Керуючись ст.ст. 86, 129, 232, 233, 237, 238, 240 ГПК України, суд

ВИРІШИВ:

У первісному позові відмовити повністю.

Зустрічний позов задовольнити частково.

Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю "ЗАММЛЕР УКРАЇНА" (м. Київ, вул. Провіантська, 3; ідентифікаційний код 35007717) на користь Товариства з обмеженою відповідальністю "АКСЕПТ-БУД" (м. Київ, вул. Гната Юри, 9, кв. 414; ідентифікаційний код 34998726) 421560 (чотириста двадцять одну тисячу п`ятсот шістдесят) грн. заборгованості з орендної плати, 26682 (двадцять шість тисяч шістсот вісімдесят дві) грн. 44 коп. пені, 2312 (дві тисячі триста дванадцять) грн. 81 коп. трьох процентів річних, 27315 (двадцять сім тисяч триста п`ятнадцять) грн. 24 коп. заборгованості з оплати комунальних послуг, 623340 (шістсот двадцять три тисячі триста сорок) грн. неустойки, а також 16653 (шістнадцять тисяч шістсот п`ятдесят три) грн. 16 коп. судового збору.

У іншій частині у задоволенні зустрічного позову відмовити.

Рішення набирає законної сили відповідно до статті 241 ГПК України, і може бути оскаржено в порядку та строк встановлені статтями 254, 256, 257 ГПК України.

Повне рішення складено 16.12.2019.

Суддя Р.Б. Сташків