РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

м. Київ

04.12.2019Справа № 910/11265/19

Господарський суд міста Києва у складі головуючого судді: Ломаки В.С.,

за участю секретаря судового засідання: Вегера А.В.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні матеріали справи

за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю «Столиця»

до Київської міської ради

третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору на стороні відповідача Департамент земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради

(Київської міської державної адміністрації)

про розірвання договору

Представники учасників справи:

від позивача: Іванов О.В. за довіреністю від 22.01.2019;

від відповідача: Власенко І.І. за довіреністю № 225- КМГ-6885 від 25.11.2019;

від третьої особи: Геращенко В.І. за довіреністю 225-КМГ-5108 від 10.09.2019.

ОБСТАВИНИ СПРАВИ:

Товариство з обмеженою відповідальністю «Столиця» (далі - позивач) звернулось до господарського суду міста Києва з позовом до Київської міської ради (далі - відповідач) про розірвання договору оренди земельної ділянки від 27.03.2017, укладеного між Товариством з обмеженою відповідальністю «Столиця» та Київською міською радою, посвідченого та зареєстрованого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Кравченко Наталією Петрівною в реєстрі за № 48, предметом оренди за яким є земельна ділянка загальною площею 0,0145 га за кадастровим номером :72:133:0011.

Позовні вимоги обґрунтовані тим, що 27.03.2017 року між позивачем (орендарем) та відповідачем (орендодавцем) був укладений договір оренди землі, на виконання умов якого орендодавець передав, а орендар прийняв в строкове платне користування земельну ділянку для будівництва житлового комплексу з вбудовано-прибудованими нежитловими торгово-офісними приміщеннями та підземним паркінгом (довідведення до основної ділянки). Проте, у зв`язку із завершенням будівництва житлового комплексу та його передачею на баланс Товариства з обмеженою відповідальністю «Житлово-будівельна компанія «Управдом», позивач, як добросовісний орендар земельної ділянки має право на припинення (розірвання) договору оренди землі відповідно до частини 2 статті 19 Закону України «Про оренду землі».

Ухвалою господарського суду міста Києва від 03.09.2019 відкрито провадження у справі № 910/11265/19, вирішено здійснювати розгляд справи за правилами загального позовного провадження, на підставі статті 50 Господарського процесуального кодексу України залучено до участі у справі в якості третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору на стороні відповідача Департамент земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації), підготовче засідання призначено на 24.09.2019 року.

16.09.2019 року через відділ діловодства господарського суду міста Києва представником відповідача подано відзив на позов в порядку статті 165 Господарського процесуального кодексу України, відповідно до змісту якого відповідач проти задоволення позову заперечує, посилаючись на те, що:

- дострокове розірвання договору за згодою сторін можливе при виникненні відповідного права на земельну ділянку у нових власників розташованої на земельній ділянці нерухомості, тоді як матеріали справи не містять жодних доказів того, що ТОВ «Житлово-будівельна компанія «Управдом» були вчинені необхідні дії щодо оформлення права користування спірною земельною ділянкою в установленому законом порядку;

- укладаючи оспорюваний Договір відповідач передбачав відповідні надходження орендної плати до міського бюджету, у зв`язку з чим розірвання договору оренди землі потягне за собою припинення цих надходжень до бюджету, чим будуть завдані збитки відповідачу;

- дія укладеного з позивачем Договору не вичерпується терміном будівництва нерухомого майна на земельній ділянці, що свідчить про те, що після закінчення будівництва не припиняється обов`язок позивача сплачувати орендну плату;

- відповідач не надавав згоду на розірвання Договору і не приймав відповідного рішення про припинення права користування земельною ділянкою;

- позивачем не надано належних доказів на підтвердження припинення користування наданою для будівництва земельною ділянкою, а згідно з інформацією з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно позивачу на праві приватної власності належить трансформаторна підстанція (ТП4292) (літ. В) загальною площею 46,2 м.кв., що розташована на спірній земельній ділянці;

- враховуючи умови Договору а також те, що за змістом Договору закінчення будівництва не є безумовною підставою для припинення, оскільки саме лише передання на баланс іншої організації житлового комплексу з вбудовано-прибудованими нежитловими торгово-офісними приміщеннями та підземним паркінгом по вул. Урицького, 16-А (вул. Митрополіта Литківського, 16-А) у м. Києві не є підставою для розірвання договору оренди землі за рішенням суду за відсутності доказів фактичного припинення користування земельною ділянкою;

- позивачем невірно обраний спосіб захисту, оскільки норми статей 7 та 31 Закону України «Про оренду землі» передбачають припинення договору оренди земельної ділянки в частині оренди попереднім орендарем земельної ділянки, на якій розташований набутий житловий будинок, будівля або споруда, а не договору в цілому;

- посилання позивача на положення статті 141 Земельного кодексу України щодо добровільної відмови від права користування земельною ділянкою є необґрунтованими, адже в ній йдеться про підстави припинення права користування земельною ділянкою, а не про підстави розірвання договору. Главою 22 Земельного кодексу України передбачено випадки та порядок реалізації кожного способу припинення прав на землю, що визначені у статті 141 Земельного кодексу України. Зазначений розділ не містить механізму припинення орендного права користування землею, лише у статті 142 Земельного кодексу України передбачені випадки добровільної відмови від постійного права користування земельною ділянкою, що є інакшим видом користування в порівнянні з орендними правовідносинами.

20.09.2019 року через відділ діловодства господарського суду міста Києва представником позивача в порядку статті 166 Господарського процесуального кодексу України подано відповідь на відзив, відповідно до змісту якої позивач вважає аргументи відповідача безпідставними, оскільки внаслідок передачі збудованого об`єкта нерухомого майна на баланс ТОВ «Житлово-будівельна компанія «Управдом» позивач починаючи з 01.03.2018 року у жодний спосіб не використовує земельну ділянку, не обслуговує та не володіє збудованими ним об`єктами. Правомірність обраного позивачем способу захисту як і його обґрунтованість підтверджується постановами Верховного Суду від 06.06.2018 у справі № 910/17652/17, від 12.06.2018 № 910/18941/17, від 27.03.2019 № 925/315/18. Також позивач зазначає, що до спірних правовідносин не підлягають застосування положення статті 120 Земельного кодексу України.

У підготовчому засіданні 24.09.2019 року представником третьої особи подані письмові пояснення щодо заявлених позовних вимог в порядку статті 168 Господарського процесуального кодексу України, відповідно до змісту яких треті особа вказує на те, що відповідно до статті 120 Земельного кодексу України та статті 377 Цивільного кодексу України виникнення права власності на об`єкт нерухомості не є підставою для автоматичного укладення (поновлення) договору оренди земельної ділянки, а правочини, що тягнуть перехід права власності на об`єкт нерухомості одночасно є підставою для переходу права власності на землю, проте оформлення такого права здійснюється у встановленому порядку. Таким чином, дострокове розірвання договору оренди за згодою сторін можливе при виникненні відповідного права на земельну ділянку у нових власників розташованої на земельній ділянці нерухомості. Проте, доказів оформлення новим власником або експлуатуючою організацією правовстановлюючих документів на об`єкт будівництва позивачем не надано, а відтак, і на земельну ділянку передану за спірним договором.

Ухвалою господарського суду міста Києва від 24.09.2019 відповідно до частини 2 статті 183 Господарського процесуального кодексу України підготовче засідання відкладено на 22.10.2019 року.

Ухвалою господарського суду міста Києва від 22.10.2019 відповідно до статті 185 Господарського процесуального кодексу України закрито підготовче провадження та призначено справу № 910/11265/19 до судового розгляду по суті на 12.11.2019 року.

У судовому засіданні 12.11.2019 року оголошено перерву до 04.12.2019 року.

Представник позивача у судовому засіданні 04.12.2019 року позовні вимоги підтримав у повному обсязі.

Представник відповідача у судовому засіданні 04.12.2019 року проти задоволення позову заперечив.

Представник третьої особи у судовому засіданні 04.12.2019 року надав пояснення щодо заявлених позовних вимог.

Судом враховано, що в силу вимог ч. 1 ст. 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод, кожен при вирішенні судом питання щодо його цивільних прав та обов`язків має право на судовий розгляд упродовж розумного строку.

Обов`язок швидкого здійснення правосуддя покладається, в першу чергу, на відповідні державні судові органи. Розумність тривалості судового провадження оцінюється в залежності від обставин справи та з огляду на складність справи, поведінки сторін, предмету спору. Нездатність суду ефективно протидіяти недобросовісно створюваним учасниками справи перепонам для руху справи є порушенням ч. 1 ст. 6 даної Конвенції (§ 66 69 рішення Європейського суду з прав людини від 08.11.2005 у справі «Смірнова проти України»).

Відповідно до Листа Верховного Суду України головам апеляційних судів України № 1-5/45 від 25 січня 2006 року у цивільних, адміністративних і господарських справах перебіг провадження для цілей статті 6 Конвенції розпочинається з моменту подання позову і закінчується винесенням остаточного рішення у справі.

Критерії оцінювання «розумності» строку розгляду справи є спільними для всіх категорій справ (цивільних, господарських, адміністративних чи кримінальних). Це - складність справи, поведінка заявника та поведінка органів державної влади (насамперед, суду). Відповідальність держави за затягування провадження у справі, як правило, настає у випадку нерегулярного призначення судових засідань, призначення судових засідань з великими інтервалами, затягування при передачі або пересиланні справи з одного суду в інший, невжиття судом заходів до дисциплінування сторін у справі, свідків, експертів, повторне направлення справи на додаткове розслідування чи новий судовий розгляд.

Всі ці обставини судам слід враховувати при розгляді кожної справи, оскільки перевищення розумних строків розгляду справ становить порушення прав, гарантованих пунктом 1 статті 6 Конвенції про захист прав і основних свобод людини, а збільшення кількості звернень до Європейського суду з прав людини не лише погіршує імідж нашої держави на міжнародному рівні, але й призводить до значних втрат державного бюджету.

У судовому засіданні 04.12.2019 року проголошено вступну та резолютивну частини рішення.

Розглянувши подані документи і матеріали, заслухавши пояснення представників учасників справи, всебічно і повно з`ясувавши фактичні обставини, на яких ґрунтується позов, об`єктивно оцінивши докази, які мають значення для розгляду справи і вирішення спору по суті, господарський суд міста Києва, -

ВСТАНОВИВ:

Рішенням Київської міської ради № 699/1703 від 20.12.2016 було вирішено передати Товариству з обмеженою відповідальністю «Столиця» за умови виконання пункту 3 цього рішення в оренду на 5 років земельну ділянку площею 0,0145 га, кадастровий номер :72:133:0011, витяг з Державного земельного кадастру про земельну ділянку № НВ-015) для будівництва житлового комплексу з вбудовано-прибудованими нежитловими торгово-офісними приміщеннями та підземним паркінгом (довідведення до основної ділянки) на вул. Миколи Островського, 7-а у Солом`янському районі м. Києва із земель комунальної власності територіальної громади міста Києва у зв`язку з переходом права власності на майно (договір купівлі-продажу від 16.04.2014 № 885).

27.03.2017 року між Київською міською радою (Орендодавець) та Товариством з обмеженою відповідальністю «Столиця» (Орендар) було укладено Договір оренди земельної ділянки, відповідно до пункту 1.1. якого Орендодавець на підставі рішення Київської міської ради від 20.12.2016 № 699/1703 передає, а Орендар приймає в оренду (строкове платне користування) земельну ділянку, визначену цим Договором, для будівництва житлового комплексу з вбудовано-прибудованими нежитловими торгово-офісними приміщеннями та підземним паркінгом (довідведення до основної ділянки). Земельна ділянка, яка є об`єктом оренди, належить до земель комунальної власності територіальної громади міста Києва на підставі Земельного кодексу України з урахуванням Закону України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо розмежування земель державної та комунальної власності» від 06.09.2012 № 5245-VI. Реєстрація права власності на об`єкт оренди здійснюється згідно із Законом України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» від 01.07.2004 № 1952-VI одночасно з державною реєстрацією права оренди.

Пунктом 2.1. Договору передбачено, що об`єктом оренди відповідно до відомостей Державного земельного кадастру, рішення Київської міської ради від 20.12.2016 № 699/1703 та цього Договору є земельна ділянка з наступними характеристиками:

- кадастровий номер :72:133:0011;

- місце розташування - вулиця Мстислава Скрипника Патріарха (колишня назва - вулиця Миколи Островського), 7-а у Солом`янському районі м. Києва;

- цільове призначення - 02.07 для іншої житлової забудови;

- вид використання - для будівництва житлового комплексу з вбудовано-прибудованими нежитловими торгово-офісними приміщеннями та підземним паркінгом (довідведення до основної ділянки);

- розмір (площа) - 0,0145 га.

За умовами пункту 3.1. Договору цей Договір укладено на 5 років.

Відповідно до пункту 8.4 Договору Орендар зобов`язаний завершити забудову земельної ділянки в строки, встановлені проектною документацією на будівництво, затвердженою в встановлено порядку та використовувати земельну ділянку відповідно до її цільового призначення.

Положеннями пункту 11.4 Договору передбачено, що договір може бути достроково розірваний за взаємною згодою сторін, за рішенням суду, в порядку встановленому законом.

Достроково Договір оренди може бути розірвано у разі виконання або неналежного виконання позивачем обов`язків визначених пунктами 5.1. та 8.4. цього договору (пункт 11.5 Договору).

Позивач вказує, що земельна ділянка забудована житловим будинком на підставі проектної документації, що була розроблена та затверджена у передбаченому законодавством спосіб, будинок переданий на баланс обслуговування експлуатуючій організації та не використовується і не може бути використана позивачем згідно існуючого цільового призначення.

Згідно з Актом готовності об`єкта до експлуатації від 25.10.2016 об`єкт будівництва - будівництво житлового комплексу з вбудовано-прибудованими нежитловими торгово-офісними приміщеннями та підземним паркінгом на вул. Урицького, 16-А у Солом`янському районі м. Києва вважається закінченим будівництвом та введеним до експлуатації (1 черга будівництва будинки № 1, 2, 3).

17.11.2016 року позивачу видано Сертифікат відповідності закінченого будівництвом об`єктів проектній документації та їх готовності до експлуатації серії ІУ № 63.

Таким чином, Державна архітектурно-будівельна інспекція України засвідчила відповідність закінчених будівництвом об`єктів проектній документації та підтвердила їх готовність до експлуатації.

17.11.2016 року позивач передав об`єкт будівництва - житловий комплекс на підставі Договору № 17/11/16-У на утримання та технічне експлуатаційне обслуговування будинків житлового комплексу з вбудовано-прибудованими нежитловими торгово-офісними приміщеннями та підземним паркінгом по вул. Урицького, 16-А (вул. Митрополита Липківсського,16-А) у Солом`янському районі міста Києва (1 черга ж/б № 1, № 2, № 3) Товариству з обмеженою відповідальністю «Житлово-будівельна компанія «Управдом», що підтверджується відповідними актами приймання-передачі від 17.11.2016.

Згідно з Актом готовності об`єкта до експлуатації від 17.01.2018 року об`єкт будівництва - будівництво житлового комплексу з вбудовано-прибудованими нежитловими торгово-офісними приміщеннями та підземним паркінгом на вул. Урицького, 16-А у Солом`янському районі м. Києва вважається закінченим будівництвом та введеним до експлуатації (2 черга будівництва будинок № 4).

16.02.2018 року позивачу видано Сертифікат відповідності закінченого будівництвом об`єктів проектній документації та їх готовності до експлуатації серії ІУ № 966.

Таким чином, Держана архітектурно-будівельна інспекція України засвідчила відповідність закінчених будівництвом об`єктів проектній документації та підтвердила їх готовність до експлуатації.

01.03.2018 року позивачем на підставі Договору № 01/03/2015-У/О-ІІ на утримання та технічне обслуговування передано Товариству з обмеженою відповідальністю «Житлово-будівельна компанія «Управдом» для утримання та експлуатаційного обслуговування житлові будинки з прибудинковими територіями та усіма внутрішньобудинковими мережами у складі житлового комплексу, що розташований по вул. Урицького, 16-А (вул. Митрополита Липківського, 16-А) у Солом`янському районі міста Києва (ІІ черга ж/б № 4).

Передача житлового комплексу з вбудовано-прибудованими нежитловими торгово-офісними приміщеннями та підземним паркінгом по вул. Урицького, 16-А (вул. Митрополита Липківського , 16-А) у Солом`янському районі міста Києва (ІІ черга ж/б № 4) підтверджується Актом приймання-передачі житлового комплексу (ІІ черга, буд. № 4) від 01.03.2018.

Позивач стверджує, що станом на 01.03.2018 ним завершено забудову земельної ділянки з кадастровим номером :72:133:0011 площею 0,0145 га, розташованої по вулиці Мстислава Скрипника Патріарха (колишня назва - вулиця Миколи Островського), 7-а у Солом`янському районі м. Києва, яка була відведена до основної земельної ділянки з кадастровим номером :72:133:0013, розташованої по вулиці Митрополита Липківського (Урицького), 16-а у Солом`янському районі м. Києва (відповідно до Договору оренди земельної ділянки від 05.01.2005 № 72-6-00320 та Угоди про укладення договору оренди від 27.03.2013 № 3943, строк яких було закінчено).

Таким чином, починаючи з 16.02.2018 року позивач не проводить забудову земельної ділянки з кадастровим номером :72:133:0011 та не використовує її через завершення будівництва об`єкту, а починаючи з 01.03.2018 позивач у жодній інший спосіб не використовує земельну ділянку, не обслуговує її та не володіє збудованими об`єктами.

Листом № 11-07/19-1 від 11.07.2019 позивач звернувся до відповідача із заявою про дострокове припинення договору оренди на підставі частини 2 статті 19 Закону України «Про оренду землі» та просив достроково припинити Договір оренди земельної ділянки від 27.03.2017 № 48.

Відповідачем, у свою чергу, означені вимоги позивача задоволені не були.

Враховуючи добровільну відмову від користування земельною ділянкою, позивач вважає, що існують правові підстави для розірвання Договору оренди, у зв`язку з чим звернувся до суду з даним позовом за захистом своїх прав та законних інтересів.

Оцінюючи подані сторонами докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному і об`єктивному розгляді всіх обставин справи в їх сукупності, суд вважає, що вимоги позивача не підлягають задоволенню з наступних підстав.

Згідно з положеннями частини 2 статті 11 Цивільного кодексу України підставами виникнення цивільних прав та обов`язків, зокрема є договори та інші правочини.

Порядок та умови набуття права користування земельною ділянкою на умовах оренди встановлено Земельним кодексом України та Законом України «Про оренду землі».

Статтею 1 Закону України «Про оренду землі» визначено, що право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі термінове платне володіння та користування земельною ділянкою, необхідною орендарю для ведення підприємницької та іншої діяльності.

Відповідно до статті 2 Закону України «Про оренду землі» відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.

За змістом частини 2 статті 792 Цивільного кодексу України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.

Законом України «Про оренду землі» визначено умови укладення, зміни, припинення і поновлення договору оренди землі. Статтею 13 Законом України «Про оренду землі» передбачено, що договором оренди землі є договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Частинами 1, 2 статті 651 Цивільного кодексу України встановлено, що зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.

Стаття 31 Закону України "Про оренду землі" визначає, що договір оренди землі припиняється в разі: закінчення строку, на який його було укладено; викупу земельної ділянки для суспільних потреб та примусового відчуження земельної ділянки з мотивів суспільної необхідності в порядку, встановленому законом; поєднання в одній особі власника земельної ділянки та орендаря; смерті фізичної особи - орендаря, засудження його до позбавлення волі та відмови осіб, зазначених у статті 7 цього Закону, від виконання укладеного договору оренди земельної ділянки; ліквідації юридичної особи - орендаря; відчуження права оренди земельної ділянки заставодержателем; набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій іншою особою земельній ділянці; припинення дії договору, укладеного в рамках державно-приватного партнерства (щодо договорів оренди землі, укладених у рамках такого партнерства).

Договір оренди землі припиняється також в інших випадках, передбачених законом (частина 2 статті 31 Закону України "Про оренду землі").

Відповідно до частин 3, 4 статті 31 Закону України "Про оренду землі" договір оренди землі може бути розірваний за згодою сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний за рішенням суду в порядку, встановленому законом. Розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку не допускається, якщо інше не передбачено законом або цим договором.

Положеннями частини 1 статті 32 Закону України "Про оренду землі" передбачено, що на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об`єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України.

Отже, припинення земельних орендних правовідносин може відбуватися як у добровільному порядку за згодою сторін, за їх волевиявленням, так і у встановлених законодавством випадках на вимогу однієї з сторін за рішенням суду незалежно від волевиявлення іншої сторони, в тому числі й органу місцевого самоврядування, як органу розпорядження землею комунальної власності.

Згідно з пунктом 3 частини 1 статті 416 Цивільного кодексу України право користування земельною ділянкою для забудови припиняється у разі відмови землекористувача від права користування.

У разі припинення права користування земельною ділянкою, на якій була споруджена будівля (споруда), власник земельної ділянки та власник цієї будівлі (споруди) визначають правові наслідки такого припинення (ч. 1 ст. 417 ЦК України).

За змістом частини 2 статті 19 Закону України "Про оренду землі" після завершення будівництва та прийняття об`єкта в експлуатацію добросовісний орендар земельної ділянки, наданої для потреб будівництва та обслуговування відповідного об`єкта, має право на першочергове укладення договору оренди землі на строк до 50 років або припинення дії договору оренди землі.

Таким чином, право позивача, як добросовісного орендаря, на дострокове припинення дії договору оренди землі у зв`язку із завершенням будівництва на підставі частини 2 статті 19 Закону України "Про оренду землі" способом його розірвання диспозитивно унормовано законом.

Також пунктом а) частини 1 статті 141 Земельного кодексу України однією з підстав припинення права користування земельною ділянкою визначено добровільну відмову від такого права.

Таким чином, після завершення будівництва та прийняття об`єкта в експлуатацію в орендаря, на підставі ч. 2 ст. 19 Закону України "Про оренду землі", виникає право на дострокове припинення дії договору оренди.

Верховний Суд у постанові від 12.06.2018 у справі № 910/18941/17 зазначив, що аналіз положень статті 651 Цивільного кодексу України та частини 2 статті 19 Закону України «Про оренду землі» дає підстави для висновку про те, що завершення будівництва та прийняття до експлуатації об`єкта будівництва є підставою для припинення на вимогу орендаря договору оренди земельної ділянки, на якій здійснювалось будівництво, що може бути вчинено також шляхом розірвання договору оренди в судовому порядку, у тому числі і в разі відсутності згоди на припинення договору з боку орендодавця.

При цьому, суд вважає слушними аргументи позивача, що положення статті 120 Земельного кодексу України не підлягають застосуванню до спірних правовідносин, оскільки у частинах першій та другій зазначеної норми матеріального права встановлено, що у разі набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, що перебувають у власності, користуванні іншої особи, припиняється право власності, право користування земельною ділянкою, на якій розташовані ці об`єкти. До особи, яка набула право власності на жилий будинок, будівлю або споруду, розміщені на земельній ділянці, що перебуває у власності іншої особи, переходить право власності на земельну ділянку або її частину, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення. Якщо жилий будинок, будівля або споруда розміщені на земельній ділянці, що перебуває у користуванні, то в разі набуття права власності на ці об`єкти до набувача переходить право користування земельною ділянкою, на якій вони розміщені, на тих самих умовах і в тому ж обсязі, що були у попереднього землекористувача.

Стаття 120 Земельного кодексу України не врегульовує питання переходу права власності на багатоквартирний будинок. Правове регулювання даної статті стосується жилого будинку, будівлі або споруди. Багатоквартирний будинок є специфічним об`єктом права власності, визначення якого наведено в статті 1 Закону України "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку" - багатоквартирний будинок - житловий будинок, в якому розташовано три чи більше квартири. Крім того, за змістом частини 6 статті 120 Земельного кодексу України у разі набуття права власності на жилий будинок (крім багатоквартирного), який розташований на землях державної або комунальної власності, що перебувають у користуванні іншої особи, та необхідності поділу земельної ділянки площа земельної ділянки, що формується, не може бути меншою, ніж максимальний розмір земельних ділянок відповідного цільового призначення, визначених статтею 121 цього Кодексу (крім випадків, коли формування земельної ділянки в такому розмірі є неможливим). Тобто, стаття 120 Земельного кодексу України у частині 6 містить виключення щодо багатоквартирних будинків.

Водночас, Верховний Суд у постанові від 27.03.2019 у справі № 925/315/18, осмислюючи теоретичні положення законодавства, він здійснює їх тлумачення крізь призму їх реального застосування. Отже, у даному випадку, завершення будівництва має розглядатися в контексті припинення орендарем користування наданою йому для будівництва земельною ділянкою. В той же час, сам факт завершення будівництва не свідчить про факт припинення користування орендарем наданою йому для будівництва земельною ділянкою, що є підставою для розірвання договору оренди землі на підставі закону та ці події, як правило, не співпадають в часі. Факт припинення користування земельною ділянкою може бути підтверджений, зокрема, доказами передачі права власності на новозбудований об`єкт нерухомості іншій особі, передачі новозбудованого багатоквартирного будинку на баланс ОСББ чи іншої експлуатуючої організації, оформлення права власності, оренди чи постійного користування на земельну ділянку в порядку, встановленому статтями 41, 42 Земельного Кодексу України.

В свою чергу, позивачем на підтвердження своїх позовних вимог надано:

- Акт готовності об`єкта до експлуатації від 25.10.2016;

- сертифікат серії IУ № 63, виданий Державною архітектурно-будівельною інспекцією України;

- договір № 17/11/16-У на утримання та технічне експлуатаційне обслуговування будинків житлового комплексу з вбудовано-прибудованими нежитловими торгово-офісними приміщеннями та підземним паркінгом по вул. Урицького, 16-А (вул. Митрополита Липківського, 16-А) у Солом`янському районі міста Києва (1 черга ж/б № 1; № 2; № 3) від 17.11.2016, укладений між позивачем та Товариством з обмеженою відповідальністю «Житлово-будівельна компанія «Управдом»;

- Акти приймання-передачі житлового комплексу або його частини для утримання та експлуатаційного обслуговування від 17.11.2016;

- акт готовності об`єкта до експлуатації від 17.01.2018;

- сертифікат серії IУ № 66, виданий Державною архітектурно-будівельною інспекцією України 16.02.2018;

- договір № 17/03/18-У/О-ІІ на утримання та технічне експлуатаційне обслуговування будинків житлового комплексу з вбудовано-прибудованими нежитловими торгово-офісними приміщеннями та підземним паркінгом по вул. Урицького, 16-А (вул. Митрополита Липківського, 16-А) у Солом`янському районі міста Києва (ІІ черга ж/б № 4) від 01.03.2018, укладений між позивачем та Товариством з обмеженою відповідальністю «Житлово-будівельна компанія «Управдом»;

- акт приймання-передачі житлового комплексу або його частини для утримання та експлуатаційного обслуговування від 01.03.2018.

Проте, суд зазначає, що надані позивачем сертифікати лише засвідчують відповідність закінченого будівництвом об`єкта проектній документації та підтверджують його готовність до експлуатації, що не свідчить про припинення права користування позивачем земельною ділянкою.

Надані позивачем договори, укладені з Товариством з обмеженою відповідальністю «Житлово-будівельна компанія «Управдом» та Акти приймання-передачі також не підтверджують фактичного припинення користування позивачем орендованою земельною ділянкою, враховуючи розміщення на ній об`єкта нерухомості - трансформаторної підстанції (ТП4292) (літ. В) площею 46,2 м.кв., яка відповідно до Інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо суб`єкта № 180922329 від 13.09.2019, належить позивачу на праві приватної власності на підставі Договору купівлі-продажу № 885 від 16.04.2014, виданого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Прокопенко Л.В.

Водночас, пунктом 11.3. Договору визначено, що договір оренди припиняється у разі: закінчення строку, на який його було укладено; викупу земельної ділянки для суспільних потреб та примусового відчуження земельної ділянки з мотивів суспільної необхідності в порядку, встановленому законодавством України; поєднання в одній особі власника Земельної ділянки та орендаря; ліквідації юридичної особи - орендаря; набуття права власності іншою особою на об`єкти нерухомості, що розташовані на орендованій земельній ділянці. В даному випадку в договорі про відчуження об`єктів нерухомості, що розташовані на земельній ділянці, що є предметом цього договору визначається суб`єкт (орендар за цим договором або новий власник об`єктів нерухомості), який сплачує орендну плату відповідно до розмірів встановлених ним договором та несе відповідальність за зобов`язаннями передбаченими цим договором для орендаря, до моменту оформлення новим власником нерухомості відповідного права на дану земельну ділянку.

Договір припиняється також в інших випадках, передбачених законом.

При цьому, за умовами пункту 4.15. Договору у випадку відчуження об`єкта нерухомого майна, що належало Орендарю та розташовано на земельній ділянці, орендар зобов`язаний сплачувати орендну плату до моменту державної реєстрації в установленому законодавством порядку переходу або припинення права оренди даної земельної ділянки, а пунктом 8.4. Договору на Орендаря покладено обов`язок письмово повідомити Орендодавця про відчуження об`єктів (їх частин), що розташовані на земельній ділянці і належать Орендарю, протягом десяти днів з моменту вчинення відповідного правочину, а також сплачувати орендну плату до моменту державної реєстрації в установленому законодавством порядку переходу або припинення права оренди даної земельної ділянки.

Враховуючи вищевикладене, суд дійшов висновку, що закінчення будівництва не є безумовною підставою для припинення, оскільки саме лише передання на баланс іншій організації будинків житлового комплексу з вбудовано-прибудованими нежитловими торгово-офісними приміщеннями та підземним паркінгом не є підставою для розірвання договору оренди землі за рішенням суду за відсутності доказів фактичного припинення користування позивачем земельною ділянкою з огляду на наявність на цій земельній ділянці належної позивачу на праві власності трансформаторної підстанції (ТП4292) (літ. В) площею 46,2 м.кв.

При цьому, суд зазначає, що матеріали справи не містять жодних доказів на підтвердження того, що вказана трансформаторна підстанція використовується виключно для обслуговування збудованого позивачем житлового комплексу, як і не містять доказів на підтвердження вчинення позивачем дій, спрямованих на передачу підстанції на баланс третьої особи.

За приписами частин 2 та 3 статті 13 Господарського процесуального кодексу України учасники справи мають рівні права щодо здійснення всіх процесуальних прав та обов`язків, передбачених цим Кодексом. Кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених законом.

Обов`язок доказування та подання доказів відповідно до статті 74 Господарського процесуального кодексу України розподіляється між сторонами, виходячи з того, хто посилається на певні юридичні факти, які обґрунтовують його вимоги та заперечення.

Відповідно до статті 73 Господарського процесуального кодексу України доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи. Ці дані встановлюються такими засобами: письмовими, речовими і електронними доказами; висновками експертів; показаннями свідків.

Згідно з приписами статті 76 Господарського процесуального кодексу України належними є докази, на підставі яких можна встановити обставини, які входять в предмет доказування. Суд не бере до розгляду докази, які не стосуються предмета доказування. Предметом доказування є обставини, які підтверджують заявлені вимоги чи заперечення або мають інше значення для розгляду справи і підлягають встановленню при ухваленні судового рішення.

Обставини, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватися іншими засобами доказування. Докази, одержані з порушенням закону, судом не приймаються (стаття 77 Господарського процесуального кодексу України).

Відповідно до статті 78 Господарського процесуального кодексу України достовірними є докази, створені (отримані) за відсутності впливу, спрямованого на формування хибного уявлення про обставини справи, які мають значення для справи.

За змістом статті 79 Господарського процесуального кодексу України наявність обставини, на яку сторона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, вважається доведеною, якщо докази, надані на підтвердження такої обставини, є більш вірогідними, ніж докази, надані на її спростування. Питання про вірогідність доказів для встановлення обставин, що мають значення для справи, суд вирішує відповідно до свого внутрішнього переконання.

За приписами статті 86 Господарського процесуального кодексу України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також вірогідність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності. Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів).

Таким чином, виходячи зі змісту наведених правових норм, кожна сторона на підставі належних, допустимих, вірогідних, достовірних доказів повинна довести правомірність заявлених нею вимог або заперечень.

З урахуванням наведеного, оскільки матеріали справи не містять належних доказів фактичного припинення користування позивачем спірною земельною ділянкою з огляду на наявність на цій земельній ділянці належної позивачу на праві власності трансформаторної підстанції (ТП4292) (літ. В) площею 46,2 м.кв., суд дійшов висновку, що заявлені позивачем вимоги є передчасними та недоведеними належним чином.

При цьому, суд зазначає, що позивач не позбавлений права повторно звернутись до суду з вимогою про розірвання спірного договору оренди земельної ділянки, оскільки він наділений таким правом відповідно до закону, проте за умови подання доказів на підтвердження факту припинення користування земельною ділянкою.

Посилання відповідача на те, що він як сторона договору не надавав своєї згоди на його розірвання, тобто не приймав відповідного рішення про припинення права користування земельною ділянкою, у той час як відповідно до статті 31 Закону України "Про оренду землі" розірвання договору в односторонньому порядку не допускається, суд відхиляє, оскільки відповідне право на припинення Договору оренди передбачене нормою статті 19 зазначеного Закону, що узгоджується також з приписами частин 2, 3 статті 31 Закону України "Про оренду землі".

Доводи відповідача про те, що розірвання Договору потягне за собою збитки для місцевого бюджету, а також посилання на належне виконання Орендодавцем умов Договору оренди не можуть бути прийняті до уваги, оскільки не стосуються правомірності або безпідставності розірвання Договору оренди з підстав, заявлених у позові, а вказані наслідки не можуть бути підставою для відмови позивачу у реалізації його законного права на розірвання цього Договору оренди. За таких обставин, суд відхиляє як неналежні також аргументи відповідача щодо обов`язковості звернення до міської ради із відповідною заявою щодо оформлення права на землю, а також посилання на частину 1 статті 116 Земельного кодексу України, яким відповідач обґрунтовує свою компетенцію щодо прийняття рішень, які стосуються права власності або права користування земельною ділянкою.

Надаючи оцінку доводам всіх учасників судового процесу судом враховано, що обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні, з наданням оцінки всім аргументам учасників справи (частина 5 статті 236 Господарського процесуального кодексу України).

Відповідно до пункту 3 частини 4 статті 238 Господарського процесуального кодексу України у мотивувальній частині рішення зазначається, зокрема, мотивована оцінка кожного аргументу, наведеного учасниками справи, щодо наявності чи відсутності підстав для задоволення позову, крім випадку, якщо аргумент очевидно не відноситься до предмета спору, є явно необґрунтованим або неприйнятним з огляду на законодавство чи усталену судову практику.

Згідно з усталеною практикою Європейського суду з прав людини, яка відображає принцип, пов`язаний з належним здійсненням правосуддя, у рішеннях судів та інших органів з вирішення спорів мають бути належним чином зазначені підстави, на яких вони ґрунтуються. Хоча п. 1 ст. 6 Конвенції зобов`язує суди обґрунтовувати свої рішення, його не можна тлумачити як такий, що вимагає детальної відповіді на кожен аргумент. Міра, до якої суд має виконати обов`язок щодо обґрунтування рішення, може бути різною в залежності від характеру рішення (рішення від 09.12.1994 Європейського суду з прав людини у справі "Руїс Торіха проти Іспанії"). Крім того, вмотивоване рішення дає стороні можливість оскаржити його та отримати його перегляд вищестоящою інстанцією.

Аналізуючи питання обсягу дослідження доводів учасників справи та їх відображення у судовому рішенні, суд спирається на висновки, що зробив Європейський суд з прав людини від 18.07.2006 у справі "Проніна проти України", в якому Європейський суд з прав людини зазначив, що п. 1 ст. 6 Конвенції зобов`язує суди давати обґрунтування своїх рішень, але це не може сприйматись як вимога надавати детальну відповідь на кожен аргумент. Межі цього обов`язку можуть бути різними в залежності від характеру рішення. Крім того, необхідно брати до уваги різноманітність аргументів, які сторона може представити в суд, та відмінності, які існують у державах-учасницях, з огляду на положення законодавства, традиції, юридичні висновки, викладення та формулювання рішень. Таким чином, питання, чи виконав суд свій обов`язок щодо подання обґрунтування, що випливає зі ст. 6 Конвенції, може бути визначено тільки у світлі конкретних обставин справи.

У рішенні Європейського суду з прав людини "Серявін та інші проти України" (SERYAVINOTHERS v.) вказано, що усталеною практикою Європейського суду з прав людини, яка відображає принцип, пов`язаний з належним здійсненням правосуддя, у рішеннях судів та інших органів з вирішення спорів мають бути належним чином зазначені підстави, на яких вони ґрунтуються. Хоча пункт 1 статті 6 Конвенції зобов`язує суди обґрунтовувати свої рішення, його не можна тлумачити як такий, що вимагає детальної відповіді на кожен аргумент. Міра, до якої суд має виконати обов`язок щодо обґрунтування рішення, може бути різною в залежності від характеру рішення (див. рішення у справі "Руїс Торіха проти Іспанії" (Ruiz Torija v. Spain) від 9 грудня 1994 року, серія A, N 303-A, п. 29). Хоча національний суд має певну свободу розсуду щодо вибору аргументів у тій чи іншій справі та прийняття доказів на підтвердження позицій сторін, орган влади зобов`язаний виправдати свої дії, навівши обґрунтування своїх рішень (див. рішення у справі "Суомінен проти Фінляндії" (Suominen v. Finland), N 37801/97, п. 36, від 1 липня 2003 року). Ще одне призначення обґрунтованого рішення полягає в тому, щоб продемонструвати сторонам, що вони були почуті. Крім того, вмотивоване рішення дає стороні можливість оскаржити його та отримати його перегляд вищестоящою інстанцією. Лише за умови винесення обґрунтованого рішення може забезпечуватись публічний контроль здійснення правосуддя (див. рішення у справі "Гірвісаарі проти Фінляндії" (Hirvisaari v. Finland), № 49684/99, п. 30, від 27 вересня 2001 року).

З огляду на вищевикладене, всі інші заяви, клопотання, доводи та міркування учасників судового процесу залишені судом без задоволення та не прийняті до уваги як необґрунтовані та безпідставні.

Оскільки судом встановлено необґрунтованість позовних вимог, вони не підлягають задоволенню з урахуванням наведеного.

Відповідно до статті 129 Господарського процесуального кодексу України витрати по сплаті судового збору покладаються на позивача.

Керуючись статтями 73 - 74, 76 - 79, 86, 129, 232, 233, 237 - 238, 240 - 241, 247 - 252 Господарського процесуального кодексу України, суд, -

ВИРІШИВ:

1. Відмовити у задоволенні позову Товариства з обмеженою відповідальністю «Столиця» до Київської міської ради про розірвання договору оренди земельної ділянки від 27.03.2017, посвідченого та зареєстрованого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Кравченко Наталією Петрівною в реєстрі за № 48, предметом оренди за яким є земельна ділянка загальною площею 0,0145 га за кадастровим номером :72:133:0011.

2. Відповідно до статті 241 Господарського процесуального кодексу України рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

3. Згідно з частиною 1 статті 256 Господарського процесуального кодексу України апеляційна скарга на рішення суду подається протягом двадцяти днів з дня його проголошення. Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини рішення суду, або у разі розгляду справи (вирішення питання) без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.

4. Відповідно до підпункту 17.5. пункту 17 розділу ХІ "Перехідні положення" Господарського процесуального кодексу України в редакції Закону України від 03.10.2017 № 2147-VІІІ до дня початку функціонування Єдиної судової інформаційно-телекомунікаційної системи апеляційна скарга на рішення суду подається до Північного апеляційного господарського суду через господарський суд міста Києва за правилами, що діяли до набрання чинності цією редакцією Кодексу.

Повне рішення складено та підписано 16.12.2019 року.

Суддя В.С. Ломака