ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

05 грудня 2019 року

м. Київ

Справа № 912/3401/18

Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:

Зуєва В. А. - головуючого, Багай Н. О., Дроботової Т. Б. ,

секретар судового засідання - Савінкова Ю. Б.,

за участю представників:

позивача - Гулий А. В.,

відповідача - Шуба Я. С.,

третіх осіб - не з`явились,

розглянувши у відкритому судовому засіданні касаційну скаргу Головного управління Держгеокадастру у Кіровоградській області

на постанову Центрального апеляційного господарського суду від 08.07.2019 (судді: Антоніка С. Г., Іванова О. Г., Дарміна М. О.,

та рішення Господарського суду Кіровоградської області від 24.04.2019 (Макаренко Т. В.).

за позовом Фермерського господарства "ЕДЕМ-777"

до Головного управління Держгеокадастру у Кіровоградській області

треті особи, які не заявляють самостійних вимог щодо предмета спору, на стороні відповідача:

1. Олександрійська районна державна адміністрація

2. Улянівська сільська рада Олександрійського району Кіровоградської області

про визнання укладеною додаткової угоди,

ВСТАНОВИВ:

1. Короткий зміст і підстави позовних вимог

1.1. Фермерське господарство "ЕДЕМ-777" (далі - ФГ "ЕДЕМ-777") звернулося до Господарського суду з позовом до Головного управління Держгеокадастру у Кіровоградській області про визнання укладеною між Головним управлінням Держгеокадастру у Кіровоградській області та ФГ "Едем-777" додаткової угоди до договору оренди землі, укладеного між ФГ "ЕДЕМ-777" і Олександрійською районною державною адміністрацією Кіровоградської області від 11.12.2007, загальною площею 40,0 га, кадастровий номер :02:000:9007, для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, що розташована на території Улянівської сільської ради Олександрійського району на умовах проєкту додаткової угоди, зазначеної в пункті 1 прохальної частини позовної заяви, з покладанням на відповідача судових витрат.

1.2. В обґрунтування позовних вимог ФГ "ЕДЕМ-777" зазначає, що продовжує користуватись орендованою земельною ділянкою, у визначеному законом порядку скористався своїм переважним правом на поновлення договору оренди, звернувшись до Головного управління Держгеокадастру у Кіровоградській області у встановленому законом порядку з відповідними листами, однак, відповідач відмовив у підписанні додаткової угоди та продовженні терміну дії договору.

2. Короткий зміст судових рішень у справі

2.1. Рішенням Господарського суду Кіровоградської області від 24.04.2019, залишеним без змін постановою Центрального апеляційного господарського суду від 08.07.2019, позов задоволено повністю.

2.2. В обґрунтування прийнятих рішень, господарські суди, посилаючись на норми чинного законодавства України, практику Європейського суду з прав людини, дійшли висновку, що матеріалами справи підтверджено виконання позивачем належним чином умов договору та вчинення ним дій необхідних для його поновлення, натомість відповідачем не дотримано положення вимог статті 33 Закону України "Про оренду землі" та вчинено дії, направлені на поділ земельної ділянки, та її передачу у майбутньому у власність іншим особам.

3. Короткий зміст вимог касаційної скарги

3.1. У своїй касаційній скарзі Головне управління Держгеокадастру у Кіровоградській області просить рішення Господарського суду Кіровоградської області від 24.04.2019 та постанову Центрального апеляційного господарського суду від 08.07.2019 скасувати, передати справу на новий розгляд.

3.2. На думку скаржника, судами попередніх інстанцій неправильного застосовано положення статті 33 Закону України "Про оренду землі", не враховано, що сам факт надіслання орендарем повідомлення про намір поновити договір оренди не означає його автоматичне поновлення. Орендодавець наділений правом на законних підставах заперечувати проти поновлення договору оренди землі.

3.3. Головне управління Держгеокадастру у Кіровоградській області розглянувши лист-повідомлення позивача щодо поновлення договору оренди листом від 05.12.2017 №27-11-0.332-10780/0/2-17 повідомило про заперечення стосовно поновлення спірного договору оренди землі.

3.4. Таким чином, на думку скаржника, договір оренди землі, що зареєстрований 24.12.2007 №207, припинив свою дію в силу статті 31 Закону України "Про оренду землі", додаткова угода між сторонами укладена не була, у зв`язку з чим у позивача відсутні підстави для користування спірною земельною ділянкою.

3.5. У зв`язку з недосягненням домовленості щодо істотних умов договору, переважне право за договором є припиненим.

3.6. Крім того, скаржник звертає увагу, що фактично існування земельної ділянки за кадастровим номером :02:000:9007, площею 40,0 га, право на оренду якої просить поновити позивач, припинено у зв`язку зі зміною фактичних площ та меж земельних ділянок з присвоєнням їм нових кадастрових номерів, що унеможливлює пролонгацію укладеного раніше договору з позивачем.

3.7. У відзиві на касаційну скаргу ФГ "ЕДЕМ-777" просить залишити її без задоволення, судові рішення попередніх інстанцій - без змін, наголошуючи на правомірності висновків господарських судів і безпідставності доводів, викладених у касаційній скарзі.

4. Розгляд касаційної скарги та встановлені судами обставини справи

4.1. Заслухавши суддю-доповідача, пояснення присутніх у судовому засіданні представників позивача та відповідача, дослідивши доводи, наведені у касаційній скарзі, відзиві на неї, перевіривши правильність застосування судами норм матеріального і дотримання норм процесуального права, колегія суддів вважає, що касаційна скарга підлягає задоволенню з таких підстав.

4.2. Суди попередніх інстанцій установили, що між ФГ "ЕДЕМ-777" (орендар) та Олександрійською районною державною адміністрацією Кіровоградської області (орендодавець) 11.12.2007 укладено договір оренди земельної ділянки (далі - договір), відповідно до якого орендодавець надає, а орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, яка знаходиться на території Улянівської сільської ради, загальною площею 40,00 га, в тому числі ріллі - 40,00 га. Кадастровий номер :02:000:9007.

4.3. Сторонами погоджено істотні умови договору оренди земельної ділянки.

4.4. Судами попередніх інстанцій також встановлено, що договір укладено на 10 років. Після закінчення строку дії договору орендар має право поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 30 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.

4.5. Відповідно до пункту 37 договору він набирає чинності після його підписання сторонами та державної реєстрації.

4.6. Державна реєстрація договору відбулася у Кіровоградській філії ДП "Центр державного земельного кадастру", про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 24.12.2007 № 207.

4.7. Пунктом 43 договору передбачено, що він набирає чинності після його державної реєстрації.

4.8. Суди встановили, що перебіг строку дії договору розпочався після його реєстрації та закінчувався 24.12.2017.

4.9. 06.10.17 ФГ "ЕДЕМ-777" звернулось до Головного управління Держгеокадастру у Кіровоградській області з листом-повідомленням про поновлення договору оренди земельної ділянки на новий строк шляхом укладення додаткової угоди.

4.10. До вказаного листа ФГ "ЕДЕМ-777" було додано проєкт додаткової угоди із зазначенням про поновлення договору оренди землі на той самий строк - 10 років, та на тих самих умовах.

4.11. Головне управління Держгеокадастру у Кіровоградській області листом-повідомленням від 26.10.17 № Ф-20533/0-14297/0/6-17 запропонувало узгодити істотні умови договору оренди землі, а саме встановити розмір орендної плати на рівні 12% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки на рік з урахуванням коефіцієнта індексації.

4.12. 10.11.17 ФГ "ЕДЕМ-777" звернулось до відповідача з новим листом-повідомленням, із прикладенням проєкту додаткової угоди про поновлення договору оренди землі на той самий строк - 10 років, з урахуванням розміру орендної плати 12% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки на рік з урахуванням коефіцієнта індексації.

4.13. Головне управління Держгеокадастру у Кіровоградській області листом-повідомленням від 05.12.18 № 27-11-0.332-10780/2-17 відмовило у поновленні договору оренди землі на умовах, запропонованих ним же у попередньому листі.

4.14. ФГ "ЕДЕМ-777" вважаючи таку відмову у поновлені договору оренди шляхом укладення додаткової угоди незаконною та порушенням із боку відповідача переважного права позивача на продовження дії договору оренди, звернулося до суду з позовом, в якому просило визнати незаконною відмову ГУ Держгеокадастру у поновленні договору оренди та визнати укладеною додаткову угоду № 3 про поновлення терміну дії зазначеного договору на умовах поданого позивачем проєкту у редакції, наведеній у позовній заяві.

5. Позиція Верховного Суду

5.1. За змістом частини другої статті 792 Цивільного кодексу України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.

5.2. Законом України "Про оренду землі" визначено умови укладення, зміни, припинення і поновлення договору оренди землі, а статтею 13 передбачено, що договором оренди землі є договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

5.3. Правові підстави поновлення договору оренди землі визначено у статті 33 Закону України "Про оренду землі", яка фактично об`єднує два випадки продовження дії (пролонгації) договору оренду землі.

5.4. Так, згідно з частиною першою статті 33 цього Закону по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі).

5.5. Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі (частина 2 статті 33 Закону України "Про оренду землі").

5.6. До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проєкт додаткової угоди (частина третя статті 33 зазначеного Закону).

5.7. При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється (частина четверта статті 33 Закону України "Про оренду землі").

5.8. Частиною п`ятою статті 33 цього Закону передбачено, що орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проєктом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

5.9. Для застосування положень частин першої-п`ятої статті 33 Закону України "Про оренду землі" та визнання за орендарем переважного права на поновлення договору оренди необхідно встановити такі юридичні факти: орендар належним чином виконує свої обов`язки за договором; орендар до спливу строку договору повідомив орендодавця у встановлені строки про свій намір скористатися переважним правом укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проєкт додаткової угоди; орендодавець протягом місяця не повідомив орендаря про наявність заперечень і своє рішення.

5.10. Тобто реалізація переважного права на поновлення договору оренди, передбачена у наведеній нормі, можлива лише за умови дотримання встановлених такою нормою процедури і строків.

5.11. Згідно з частиною шостою статті 33 Закону України "Про оренду землі" у разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. У цьому випадку укладання додаткової угоди про поновлення договору оренди землі здійснюється із: власником земельної ділянки (щодо земель приватної власності); уповноваженим керівником органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування без прийняття рішення органом виконавчої влади або органом місцевого самоврядування про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної або комунальної власності).

5.12. Отже, для продовження договірних відносин необхідно волевиявлення на це сторін договору, досягнення ними згоди щодо продовження договору із застосуванням переважного права орендаря на продовження договору оренди, у тому числі на змінених умовах (частина перша - п`ята статті 33 Закону України "Про оренду землі") або мовчазна згода сторін договору стосовно поновлення договору на тих самих умовах на той самий строк (частина шоста статті 33 Закону України "Про оренду землі").

5.13. У розумінні наведених положень законодавства основними відмінностями у застосуванні положень частин першої - п`ятої та частини шостої Закону України "Про оренду землі" є умови додаткової угоди (відмінні від попередніх, або ті самі чи тотожні (частини перша - п`ята статті 33 цього Закону) та наявність погодження обох сторін щодо істотних умов договору, або ті самі (частина шоста статті 33 цього Закону)) та строк, в який орендодавець повинен повідомити орендаря про відсутність наміру продовжувати або поновлювати договір оренди (у місячний строк після повідомлення орендаря про намір продовжувати договір оренди земельної ділянки (частини першої - п`ятої статті 33 цього Закону) чи у місячний строк після закінчення строку дії договору (частина шоста статті 33 цього Закону)).

5.14. Проте задовольняючи позовні вимоги про визнання укладеною додаткової угоди про поновлення строку дії спірного договору, суди попередніх інстанцій не врахували, що відповідно до частин першої - п`ятої статті 33 Закону України "Про оренду землі" умови договору оренди землі можуть бути змінені лише за згодою сторін, а у разі недосягнення такої домовленості щодо істотних умов переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється; недосягнення сторонами домовленостей щодо істотних умов договору при їх зміні виключає поновлення договору оренди землі з підстав переважного права (частина четверта статті 33 Закону України "Про оренду землі").

5.15. Здійснюючи судовий розгляд, суди установили, що з пропозицією про поновлення спірного договору оренди землі та з проєктом додаткової угоди про поновлення терміну дії такого договору позивач звернувся до закінчення строку дії договору, як це передбачено його умовами.

5.16. Суди зазначили, що орендар земельної ділянки належним чином виконав свій обов`язок щодо повідомлення орендодавця не пізніше ніж за 2 місяці до закінчення строку дії договору про намір його поновити, як це передбачено умовами договору оренди від 11.12.2007 та не суперечить положенням частини другої статті 33 Закону України "Про оренду землі".

5.17. Однак, як встановлено господарськими судами, відповідач листом-повідомленням від 05.12.2018 відмовив у поновленні договору оренди землі на умовах, запропонованих ним же у попередньому листі, а саме: встановлення орендної плати на рівні 12%. При цьому відповідачем не було встановлено невідповідності змісту листа-повідомлення та умов проєкту додаткової угоди вимогам закону.

5.18. Суди попередніх інстанцій дійшли висновку про те, що відповідач фактично ухилився від укладення додаткової угоди про продовження дії договору на нових узгоджених сторонами умовах, тому позивач у цьому випадку має право на поновлення спірного договору оренди землі на цих нових фактично погоджених сторонами умовах.

5.19. Проте зазначений висновок судів попередніх інстанцій, колегія суддів вважає передчасним, оскільки суди не звернули увагу на те, що реалізувати переважне право на поновлення договору оренди, передбачене у частинах першій - п`ятій статті 33 Закону України "Про оренду землі", можливо лише за умови дотримання встановлених такою нормою процедури і строків, а також за наявності волевиявлення на це сторін договору, у зв`язку з чим оскаржувані судові рішення про поновлення строку дії спірного договору не можна визнати законними та обґрунтованими.

5.20. Отже, доводи, викладені у касаційній скарзі, щодо неправильного застосування положень статті 33 Закону України "Про оренду землі" отримали підтвердження.

5.21. Поза тим колегія суддів зазначає, що законодавець у частині п`ятій статті 33 Закону України "Про оренду землі" визначив алгоритм дій, який зобов`язує орендодавця після отримання листа-повідомлення орендаря: розглянути лист-повідомлення на відповідність вимогам закону; узгодити з орендарем (за необхідності) істотні умови договору; за відсутності заперечень прийняти рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності); укласти з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендареві направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

5.22. Відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди до договору оренди землі може бути оскаржено в суді (частина одинадцята статті 33 Закону України "Про оренду землі").

5.23. В той же час, колегія суддів зазначає, що саме лише визнання відмови протиправною не може бути підставою для поновлення договору оренди землі за частинами першою - п`ятою статті 33 Закону України "Про оренду землі", оскільки для поновлення договору оренди за цими частинами необхідне погодження обох сторін щодо істотних умов договору.

5.24. Аналогічна правова позиція викладена у постанові Верховного Суду 16.09.2019 у справі №908/2314/18.

5.25. Проте зазначене залишено судами першої та апеляційної інстанцій поза увагою. Судами не враховувано, що для продовження договірних відносин необхідно волевиявлення на це сторін договору (частина перша-п`ята статті 33 Закону України "Про оренду землі"), а також погодження усіх істотних умов договору.

5.26. За таких підстав, колегія суддів вважає, що висновки судів першої та апеляційної інстанцій про задоволення позову є передчасними, тому ухвалені у справі судові рішення необхідно скасувати з направленням справи на новий розгляд до Господарського суду Кіровоградської області.

5.27. Під час нового розгляду справи суду необхідно урахувати наведене, дослідити та об`єктивно оцінити аргументи учасників справи і всі зібрані у справі докази в їх сукупності, всебічно і повно з`ясувати фактичні обставини справи та, залежно від встановленого, прийняти обґрунтоване і законне судове рішення.

6. Висновки Верховного Суду

6.1. Відповідно до частин першої, другої, п`ятої статті 236 Господарського процесуального кодексу України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права при дотриманні норм процесуального права. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні, з наданням оцінки всім аргументам учасників справи.

6.2. За змістом частин третьої, четвертої статті 310 Господарського процесуального кодексу України підставою для скасування судового рішення та направлення справи на новий розгляд є також порушення норм процесуального права, що унеможливило встановлення фактичних обставин, які мають значення для правильного вирішення справи, якщо, зокрема, суд не дослідив зібрані у справі докази. Справа направляється на новий розгляд до суду апеляційної інстанції, якщо порушення норм процесуального права допущені тільки цим судом.

6.3. Ураховуючи викладене, ухвалені у справі, рішення суду першої інстанції та постанову апеляційного суду необхідно скасувати із направленням справи на новий розгляд до Господарського суду Кіровоградської області, а касаційну скаргу задовольнити.

7. Розподіл судових витрат

6.1. Оскільки у цьому випадку суд касаційної інстанції не змінює та не ухвалює нового рішення, розподіл судових витрат судом касаційної інстанції не здійснюється (частина чотирнадцята статті 129 Господарського процесуального кодексу України).

Керуючись статтями 300, 301, пунктом 2 частини першої статті 308, статтями 310, 314, 315, 316, 317 Господарського процесуального кодексу України, Верховний Суд

1

ПОСТАНОВИВ:

1. Касаційну скаргу Головного управління Держгеокадастру у Кіровоградській області залишити без задоволення.

2. Постанову Центрального апеляційного господарського суду від 08.07.2019 і рішення Господарського суду Кіровоградської області від 24.04.2019 у справі № 912/3401/18 скасувати, справу передати на новий розгляд до Господарського суду Кіровоградської області.

Постанова набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною та оскарженню не підлягає.

Головуючий В. А. Зуєв

Судді Н. О. Багай

Т. Б. Дроботова