ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ДОНЕЦЬКОЇ ОБЛАСТІ
Р І Ш Е Н Н Я

іменем України

20.09.2019 м. Харків Справа № 905/879/19

Господарський суд Донецької області у складі судді Ніколаєвої Л.В.,

при секретарі судового засідання Ісаковій А.В.,

розглянувши справу № 905/879/19

за позовом Фізичної особи-підприємця Цепелєва Андрія Валерійовича

до відповідача Святогірської міської ради

про визнання укладеною додаткову угоду до договору оренди землі,

за участю представників:

від позивача: не з`явився

від відповідача: не з`явився

Суть спору: ФОП Цепелєв А.В. звернувся до господарського суду Донецької області з позовом до Святогірської міської ради, в якому просить суд визнати укладеною додаткову угоду до договору оренди землі від 09.02.2009р., зареєстрованого у ДП «Донецька регіональна філія земельного кадастру» при Держкомземі України, про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 09.02.2009р. за № 18, укладеного між Святогірською міською радою та ФОП Цепелєвим А.В. у наступній редакції:

«Додаткова угода

до договору оренди землі № 18 від 09.02.2009р.

м.Святогірськ «___» березня 2019р.

Орендодавець: Святогірська міська рада, в особі ________________________________

______________________________________________________________, діючого на підставі ______________________________________________________________, з одного боку, та Орендар: Фізична особа - підприємець Цепелєв Андрій Валерійович, що мешкає за адресою: АДРЕСА_1 , РНОКПП НОМЕР_1 , який діє на підставі паспорту України, з другого, уклали додаткову угоду до договору оренди землі № 18 від 09.02.2009р. про нижченаведене:

П. 1 після слів «яка знаходиться…» викласти в наступній редакції: м. Святогірськ, вул. Івана Мазепи, 25.

Керуючись ч. ч. 6, 8-9 ст. 33 Закону України «Про оренду землі», підписанням цієї Додаткової угоди Сторони засвідчують, що договір оренди землі № 18 від 09.02.2009 року, на земельну ділянку кадастровий номер :01:001:0658, починаючи з 10 лютого 2019 року, є поновленим на той самий строк, тобто до 09 лютого 2029 року, та на тих самих умовах, які були передбачені Договором.

Сторони цим зобов`язується вчинити усі юридично необхідні дії для реєстрації за Орендарем належного йому права оренди, що виникло на підставі Договору та цієї Додаткової угоди, зокрема, шляхом підписання в подальшому інших додаткових угод щодо внесення до Договору змін, що вимагаються для приведення його положень у відповідність їх вимогами законодавства.

Всі інші умови вищевказаного Договору залишаються незмінними.

Ця Додаткова угода набирає чинності з дати її підписання Сторонами.

Ця Додаткова угода є невід`ємною частиною договору оренди землі № 18 від 09.02.2009р. та набирає чинності після підписання сторонами та її державної реєстрації.

Додаткова угода укладена у трьох екземплярах, що мають однакову юридичну силу, один - для Орендодавця, другий - для Орендаря, третій - для реєстрації права оренди.

РЕКВІЗИТИ СТОРІН

Орендодавець Орендар

Святогірська міська рада, Цепелєв Андрій Валерійович,

84130, Донецька обл., м. Святогірськ, фізична особа - підприємець,

вул. Володимира Сосюри, 8 АДРЕСА_3

Код 34686605 РНОКПП НОМЕР_1

________________________________ __________________________________».

В обґрунтування позовних вимог позивач посилається на те, що договір оренди землі є поновленим на той самий строк та на тих самих умовах на підставі ч. 6 ст. 33 ЗУ «Про оренду землі», але відповідач безпідставно відмовився від підписання додаткової угоди.

Ухвалою суду від 21.05.2019р. прийнято позову заяву до розгляду та відкрито провадження у справі за правилами загального позовного провадження, призначено підготовче засідання на 11.06.2019р. об 11:15 год.

Ухвалами суду від 11.06.2019р., від 03.07.2019р., від 24.07.2019р., від 06.08.2019р. підготовчі засідання відкладались на 03.07.2019р. о 12:30 год., на 24.07.2019р. об 11:30 год., на 06.08.2019р. о 10:45 год., на 21.08.2019р. об 11:00 год., строк проведення підготовчого провадження продовжений до 21.08.2019р.

У підготовчому засіданні 21.08.2019р. відповідач надав до суду відзив за вх. № 16802/19 від 21.08.2019р., в якому просить суд відмовити у задоволенні позовних вимог, з посиланням на те, що відповідачем в межах повноважень та у спосіб, передбачений чинним законодавством, були здійснені усі заходи та дії для розгляду звернення позивача. Зокрема, розроблено та оприлюднено проект рішення Святогірської міської ради «Про продовження терміну оренди земельної ділянки ФОП Цепелєву А.В.», який погоджено на засіданні постійної комісії з питань землекористування, містобудування, екології та питань депутатської діяльності. Водночас, на пленарному засіданні ХХХV сесії Святогірської міської ради 7 скликання рішення щодо питання «Про продовження терміну оренди земельної ділянки ФОП Цепелєву А.В.» не прийнято, оскільки не набрало необхідної кількості голосів, та про такі обставини позивача повідомлено відповідним листом.

У підготовчому засіданні 21.08.2019р. оголошено перерву до 21.08.2019р. о 15:00 год. Поряд з цим, ухвалою суду від 21.08.2019р. закрито підготовче провадження та призначено справу до судового розгляду по суті на 17.09.2019р. о 10:45 год.

У судовому засіданні щодо розгляду справи по суті 17.09.2019р. оголошено перерву до 20.09.2019р. об 11:00 год. Поряд з цим, у судовому засіданні щодо розгляду справи по суті 20.09.2019р. оголошено перерву до 20.09.2019р. о 15:00 год. Після перерви, у судове засідання щодо розгляду справи по суті 20.09.2019р. о 15:00 год. представники сторін не з`явились.

На підставі ст. 240 ГПК України у судовому засіданні щодо розгляду справи по суті 20.09.2019р. судом складено та підписано вступну та резолютивну частини рішення.

Розглянувши матеріали справи та заслухавши пояснення представників сторін, господарський суд встановив:

Рішенням Святогірської міської ради від 30.01.2009р. № 16-ХХХІ-5 «Про затвердження проекту землеустрою щодо відведення та надання в оренду земельної ділянки» затверджено ФОП Цепелєву А.В. проект землеустрою щодо відведення в оренду земельної ділянки площею 0,5000га для будівництва та функціонування торгівельного та офісного центру по вул. Островського, 25 у м. Святогірськ; надано ФОП Цепелєву А.В. земельну ділянку площею 0,5000 га (кадастровий номер :01:001:0658) в оренду терміном на 10 років для будівництва та функціонування торгівельного та офісного центру по вул. Островського, 25 у м. Святогірськ із земель запасу рекреаційного призначення Святогірської міської ради; рекомендовано ФОП Цепелєву А.В. в місячний термін укласти договір оренди у встановленому законом порядку; використання земельної ділянки проводити за умов збереження зелених насаджень, виконувати умови договору, укладеного з КП «Святогірське ЛПГ», в разі зрізування дерев, відшкодувати збитки у встановленому законом порядку.

09.02.2009р. між Святогірською міською радою (орендодавець, відповідач) та ФОП Цепелєвим А.В. (орендар, позивач) укладено договір оренди землі № 18, згідно з яким орендодавець надає, а орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку несільськогосподарського призначення із запасу земель рекреаційного призначення Святогірської міської ради, яка знаходиться у м. Святогірськ, вул. Островського,25. (п. 1 договору).

Відповідно до умов п. п. 2 - 4 договору в оренду передається земельна ділянка загальною площею 0,5000 га (кадастровий номер :01:001:0658), в т.ч.: під зеленими насадженнями 0,5000 га. На земельній ділянці знаходиться об`єкти нерухомого майна: вільна від забудови, а також інші інфраструктури (перелік, характеристика і стан лінійних споруд, інших об`єктів): інженерні мережі знаходяться в доброму технічному стані. Земельна ділянка передається в оренду разом з (перелік, характеристика і стан будинків, будівель, споруд та інших об`єктів): немає.

За умовами п. п. 14 - 16 договору земельна ділянка передається в оренду для будівництва та функціонування торгівельного та офісного центру. Цільове призначення земельної ділянки: землі рекреаційного призначення. Умови збереження стану об`єкту оренди: забороняється самовільна забудова земельної ділянки, земельну ділянку використовувати за цільовим призначенням.

У п. п. 17 - 19 договору передбачено, що передача земельної ділянки в оренду здійснюється з розробленням проекту її відведення. Підставою розроблення проекту відведення земельної ділянки є: рішення Святогірської міської ради № 23 - ІХ-5 від 27.10.2006р. Інші умови передачі земельної ділянки в оренду: заборона зміни цільового призначення земельної ділянки. Передача земельної ділянки орендарю здійснюється у тижневий термін - 7 днів після державної реєстрації цього договору за актом її приймання - передачі.

Відповідно до умов п. п. 9 - 11 договору орендна плата вноситься орендарем у формі та розмірі: у грошовій формі, у вигляді 5 відсотків від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, що складає: до вводу в експлуатацію: всього річна 12 776,25 грн. (2,55 грн. за 1 кв.м), після вводу в експлуатацію: всього річна: 63 888,75 грн. (12,77 грн. за 1 кв. м.). Обчислення розміру орендної плати за земельні ділянки державної або комунальної власності здійснюється з урахуванням їх цільового призначення та коефіцієнтів індексації, визначених законодавством, за затвердженими Кабінетом Міністрів України формами, що заповнюються під час укладання або зміни умов договору оренди чи продовження його дії. Орендна плата вноситься у такі строки: щомісячно у розмірі: до вводу в експлуатацію: 1 064,68 грн., після вводу в експлуатацію: 5 324,06 грн., що становить 1/12 частини річної орендної плати.

Договір укладено на 10 років (рішення міської ради № 16-ХХХІ-5 від 30.01.2009р.). Після закінчення строку договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 60 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію. (п. 8 договору).

Цей договір набирає чинності після підписання сторонами та його державної реєстрації (п. 42 договору).

Договір зареєстрований у ДП «Донецька регіональна філія земельного кадастру» при Держкомземі України, про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 09.02.2009р. за № 18.

Додатками до договору є План (схема) меж земельної ділянки, збірний кадастровий план, акт встановлення в натурі (на місцевості) та погодження зовнішніх меж земельної ділянки, розрахунок розміру орендної плати за земельну ділянку, розрахунок розміру орендної плати.

На виконання умов договору відповідач передав, а позивач прийняв у користування на умовах оренди земельну ділянку площею 0,5000 га кадастровий номер :01:001:0658 із земель рекреаційного призначення Святогірської міської ради для будівництва та функціонування торгівельного та офісного центру по вул. Островського, 25 терміном на 10 років, про що свідчить відповідний акт про передачу та прийом земельної ділянки.

Згідно з витягом з Державного земельного кадастру про земельну ділянку № НВ-018 від 28.08.2018р. цільове призначення земельної ділянки кадастровий номер :01:001:0658, яка знаходиться за адресою Донецька обл., м. Святогірськ, вул. Островського, 25 - комерційне використання, категорія- рекреаційне призначення, вид використання - для будівництва та обслуговування торгівельного та офісного центру, форма власності - комунальна, власник - Святогірська міська рада.

Розпорядженням Донецької обласної державної адміністрації від 20.05.2016р. № 415 перейменовано вулиці та інші об`єкти топоніміки в межах населених пунктів Донецької області згідно з додатком, зокрема, у м. Святогірськ вул. Островського перейменовано на вул. Івана Мазепи.

Також, судом встановлено, що 10.12.2018р. позивач звернувся до відповідача із заявою про подовження терміну оренди земельної ділянки площею 0,5 га кадастровий номер :01:001:0658. Заява отримана відповідачем 10.12.2018р., про що свідчить відповідна відмітка останнього на заяві.

27.12.2018р. на офіційному сайті Святогірської міської ради розміщено проект рішення «Про подовження терміну оренди земельної ділянки ФОП Цепелєву А.В.», відповідно до якого пропонувалося подовжити позивачу на 10 років (з 09.02.2019р. по 09.02.2029р.) термін оренди земельної ділянки площею 0,5000 га (кадастровий номер :01:001:0658) в м. Святогірськ по вул. Івана Мазепи, 25 для будівництва та функціонування торгівельного та офісного центру, а також рекомендувалося позивачу укласти додаткову угоду до договору оренди землі № 18 від 09.02.2009р., згідно п. 1 даного рішення. Разом з цим проектом рішення на сайті розміщено пояснювальну записку до нього.

28.01.2019р. на засіданні постійної комісії з питань землекористування, містобудування, екології та питань депутатської діяльності Святогірської міської ради погоджено проект рішення міської ради «Про подовження терміну оренди земельної ділянки ФОП Цепелєву А.В.».

31.01.2019р. на засіданні ХХХV сесії Святогірської міської ради 7 скликання розглянуто питання про продовження позивачу терміну оренди земельної ділянки, але рішення не прийнято. Згідно підсумків поіменного голосування «за» проголосувало 5, «проти» - 4, «утрималось» - 2, «не голосувало» - 0, «відсутні» - 3.

19.02.2019р. за позивачем зареєстровано право власності на недобудовану будівлю торгівельного центру готовністю 70%, площею 113,4 кв. м., що знаходиться на земельній ділянці кадастровий номер :01:001:0658 за адресою Донецька обл., м. Святогірськ , вул. Мазепи Івана (Островського), 25, про що свідчить витяг з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності № 157291434 від 22.02.2019р.

18.03.2019р. позивач звернувся до відповідача із листом - повідомленням про підписання додаткової угоди до договору оренди № 18 від 09.02.2009р. з посиланням на продовження користування земельною ділянкою та здійснення орендних платежів, та, відповідно, на поновлення договору на той же самий термін на тих же самих умовах. До цієї заяви було додано проект додаткової угоди, за умовами якої пропонувалося відповідачу внести до договору зміни в частині зміни назви вулиці (у зв`язку із перейменуванням), на якій знаходиться земельна ділянка, а також поновити договір оренди на той самий строк, тобто до 09.02.2029р., та на тих самих умовах, які передбачені договором. Заява з додатковою угодою отримана відповідачем 18.03.2019р., про що свідчить відповідна відмітка останнього на заяві.

12.04.2019р. відповідач надав позивачу відповідь, в якій зазначено, що до заяви позивача від 10.12.2018р. не додано проект додаткової угоди до договору оренди землі відповідно до ч. 3 ст. 33 ЗУ «Про оренду землі», а також повідомлено про те, що на засіданні сесії міської ради рішення щодо подовження терміну оренди земельної ділянки не прийнято, у зв`язку з чим договір на новий строк не поновлено та підстави для розгляду та підписання додаткової угоди відсутні.

У листі ГУ ДФС у Донецькій області № 41115/10/05-99-47-20 від 23.05.2019р. повідомлено про відсутність у позивача заборгованості з орендної плати станом на 21.05.2019р. Також у матеріалах справи наявні квитанції та дублікати квитанцій № 0.0..1 від 11.01.2019р., № від 11.02.2019р., № від 28.02.2019р., № 0.0..1 від 16.04.2019р., № 0.0..1 від 22.04.2019р., № 0.0..1 від 09.05.2019р., № 0.0..1 від 20.06.2019р., № 0.0..1 від 16.07.2019р. про сплату орендної плати.

Позивач не погоджується з відмовою відповідача щодо підписання додаткової угоди та вважає, що договір оренди землі є продовженим на той самий строк та на тих самих умовах, що ним передбачені, оскільки після закінчення строку дії договору позивач продовжував користуватися спірною земельною ділянкою за призначенням та сплачувати орендні платежі за таке користування, а відповідач у будь-який формі не висловив незгоду у поновленні договору оренди землі у встановлений законом строк.

Такі обставини стали підставою для звернення позивача до суду з даним позовом.

Проаналізувавши наявні у справі докази та надавши їм правову оцінку, суд дійшов висновку про часткове задоволення позову, виходячи з наступного:

Відповідно до п.1 ч.2 ст.11 ЦК України однією із підстав виникнення цивільних прав та обов`язків є договір, який в силу вимог ч.1 ст.629 ЦК України є обов`язковим для виконання сторонами.

За змістом ч. 2 ст. 792 ЦК України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.

У ЗУ «Про оренду землі» визначено умови укладення, зміни, припинення і поновлення договору оренди землі, а ст. 13 цього Закону передбачено, що договором оренди землі є договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

У ч.1 ст.631 ЦК України встановлено, що строком договору є час, протягом якого сторони можуть здійснити свої права і виконати свої обов`язки відповідно до договору.

Як вище встановлено господарським судом, строк дії договору оренди землі № 18 від 09.02.2009р., який укладений між сторонами у справі, закінчився 09.02.2019р.

Водночас, у договорі сторони погодили, що після закінчення строку договору позивач має переважне право поновлення його на новий строк та у цьому разі позивач повинен не пізніше ніж за 60 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово відповідача про намір продовжити його дію.

Відповідно до ст. 33 ЗУ «Про оренди землі» по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі) (ч.1).

Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі (ч. 2).

До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди (ч.3).

При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється (ч.4).

Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення (ч.5).

У разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. У цьому випадку укладання додаткової угоди про поновлення договору оренди землі здійснюється із:

власником земельної ділянки (щодо земель приватної власності);

уповноваженим керівником органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування без прийняття рішення органом виконавчої влади або органом місцевого самоврядування про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної або комунальної власності) (ч.6).

Керівник органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування, який уповноважений підписувати додаткову угоду до договору оренди землі щодо земельної ділянки державної або комунальної власності, визначається рішенням цього органу (ч. 7).

Додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов`язковому порядку (ч.8).

Відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди до договору оренди землі може бути оскаржено в суді (ч.11).

Тобто, ст. 33 ЗУ «Про оренду землі» регламентовано поновлення договору оренди землі на новий строк як у випадку реалізації переважного права орендаря перед іншими особами (ч.ч. 1- 5 цієї норми), так і у випадку, коли орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди (ч. 6 цієї норми).

Аналіз наведених норм матеріального права дає підстави для висновку, що для застосування положень ч. 1 ст. 33 ЗУ «Про оренду землі» та визнання за орендарем переважного права на поновлення договору оренди необхідно встановити такі юридичні факти: орендар належним чином виконує свої обов`язки за договором; орендар до спливу строку договору повідомив орендодавця у встановлені строки про свій намір скористатися переважним правом укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди; орендодавець протягом місяця не повідомив орендаря про наявність заперечень і своє рішення.

Законодавцем у ч. 5 ст. 33 ЗУ «Про оренду землі» визначено алгоритм дій, який зобов`язує орендодавця після отримання листа-повідомлення орендаря:

1) розглянути лист-повідомлення на відповідність вимогам закону;

2) узгодити з орендарем (за необхідності) істотні умови договору;

3) за відсутності заперечень прийняти рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності);

4) укласти з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі.

За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендареві направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

Зазначені положення слід розуміти таким чином:

а) орендодавець у разі невідповідності змісту листа-повідомлення та умов проекту додаткової угоди вимогам закону повинен протягом місяця із дати його отримання повідомити орендареві про такі невідповідності, що, у свою чергу, може бути підставою для заперечення у задоволенні заяви орендаря;

б) може запропонувати свою редакцію істотних умов договору оренди землі.

При цьому необхідно мати на увазі, що заперечення орендодавця щодо невідповідності листа-повідомлення із проектом додаткової угоди вимогам закону мають бути обґрунтованими і містити конкретні посилання на порушення закону, зазначені у листі-повідомленні або проекті додаткової угоди, або містити конкретні істотні умови договору, щодо яких орендодавець пропонує зміни.

Якщо орендар та орендодавець у процесі погодження фактично дійшли згоди щодо нових істотних умов договору оренди землі, але не уклали додаткової угоди, то способом захисту прав орендаря буде саме його звернення до суду із позовом про укладення додаткової угоди на нових узгоджених істотних умовах, а не автоматична пролонгація на попередніх умовах.

Частиною 6 ст. 33 зазначеного Закону врегульовано пролонгацію договору на той самий строк і на тих самих умовах, що були передбачені договором, за наявності такого фактичного складу: користування орендарем земельною ділянкою після закінчення строку оренди і відсутність протягом одного місяця заперечення орендодавця проти такого користування (що можна кваліфікувати як «мовчазну згоду» орендодавця на пролонгацію договору).

При цьому, необхідно звернути увагу, що повідомлення орендарем орендодавця про намір скористатися правом на поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених ч. 6 ст. 33 ЗУ «Про оренду землі», не вимагається. Суть поновлення договору оренди згідно з цією частиною статті саме і полягає у тому, що орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку оренди, а орендодавець, відповідно, не заперечує у поновленні договору, зокрема у зв`язку з належним виконанням договору оренди землі.

Відсутність такого заперечення, може мати прояв у «мовчазній згоді».

У контексті поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених ч. 6 ст. 33 ЗУ «Про оренду землі», необхідно зауважити, що такий договір може бути поновлено виключно на тих самих умовах і на той самий строк. Тобто орендар не може вимагати поновлення договору оренди землі на інших умовах. Щодо прав та обов`язків орендодавця слід акцентувати, що він має право заперечити стосовно поновлення згідно із цією частиною ст. 33 ЗУ «Про оренду землі», і таке заперечення має бути заявлено саме протягом одного місяця після закінчення дії договору оренди землі, що безпосередньо випливає зі змісту частини 6 зазначеної статті.

У подальшому, якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення дії договору оренди і орендодавець не надав заперечень стосовно поновлення цього договору протягом одного місяця після його закінчення, орендар має право звернутися із вимогою про визнання укладеною угоди про поновлення договору на тих самих умовах і на той самий строк. Орендодавець, у свою чергу, в будь-який час до укладення додаткової угоди стосовно поновлення договору на той самий строк і на тих самих умовах може звернутися із вимогою про звільнення земельної ділянки. Тобто договір оренди землі вважатиметься поновленим лише у разі укладення додаткової угоди, про що безпосередньо зазначено у ч. 8 ст. 33 ЗУ «Про оренду землі». При цьому відмову або зволікання в укладенні додаткової угоди до договору оренди землі може бути оскаржено у суді.

Отже, підстави для поновлення договору оренди земельної ділянки, передбачені у ч.ч. 1- 5 і ч. 6 ст. 33 ЗУ «Про оренду землі», не пов`язані одна з іншою.

Така правова позиція викладена Верховним Судом у складі палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду від 10.09.2018р. у справі № 920/739/17.

Як вище встановлено господарським судом, у строк, встановлений договором, а саме за 60 днів до закінчення строку дії договору, - 10.12.2018р., позивач повідомив відповідача про намір подовження договору оренди земельної ділянки шляхом надіслання відповідачу відповідної заяви, яка тією ж датою ним отримана.

Після отримання вказаної заяви відповідач не повідомив позивача про наявність заперечень щодо поновлення договору оренди землі, а 27.12.2018р. на офіційному сайті Святогірської міської ради було розміщено проект рішення «Про подовження терміну оренди земельної ділянки ФОП Цепелєву А.В.», відповідно до якого пропонувалося подовжити позивачу термін оренди земельної ділянки на 10 років (з 09.02.2019р. по 09.02.2029р.) та рекомендувалося йому укласти додаткову угоду до договору оренди землі, та який було погоджено 28.01.2019р. на засіданні постійної комісії з питань землекористування, містобудування, екології та питань депутатської діяльності Святогірської міської ради.

Разом з цим, після закінчення строку дії договору (09.02.2019р.) позивач продовжував користуватися земельною ділянкою та сплачувати орендні платежі відповідно до умов договору, а також зареєстрував право власності на недобудовану будівлю торгівельного центру готовністю 70%, площею 113,4 кв. м., що знаходиться на спірній земельній ділянці. Такі обставини жодним чином не заперечуються відповідачем.

Вважаючи договір оренди землі поновленим на той самий строк та на тих самих умовах в порядку ч. 6 ст. 33 ЗУ «Про оренду землі» позивач звернувся до відповідача з відповідним листом - повідомленням від 18.03.2019р. із доданням проекту додаткової угоди для її розгляду та підписання.

Тобто, продовження користування земельною ділянкою за відсутності будь-яких заперечень відповідача щодо поновлення договору оренди землі та вимоги відповідача про звільнення земельної ділянки протягом одного місяця після закінчення строку дії договору, дало позивачу підстави розраховувати на можливість поновлення договору оренди землі в силу закону, а саме ч. 6 ст. 33 ЗУ «Про оренду землі».

Лише 12.04.2019р., тобто більше трьох місяців після одержання заяви позивача від 10.12.2018р. та більше двох місяців після закінчення строку дії договору (09.02.2019р.), відповідач повідомив позивача про те, що останнім не додано до заяви від 10.12.2018р. проекту додаткової угоди та про результати розгляду питання щодо подовження терміну оренди земельної ділянки на засіданні сесії міської ради, яке відбулось 31.01.2019р., та, відповідно, про не поновлення договору оренди землі на новий строк та відсутність підстав для розгляду та підписання додаткової угоди, яку додано до листа від 18.03.2019р.

При цьому, рішення щодо подовження позивачу терміну земельної ділянки не прийнято на засіданні сесії міської ради, яке відбулось 31.01.2019р., оскільки не набрало необхідної кількості голосів, а отже не може бути розцінене, як заперечення відповідача проти поновлення договору оренди землі.

Такі обставини свідчать про недобросовісну поведінку відповідача та про зволікання щодо поновлення договору оренди землі та підписання відповідної додаткової угоди.

Відповідно до ст. 3 ЦК України принципи справедливості, добросовісності та розумності є однією із фундаментальних засад цивільного права, спрямованою, у тому числі, на утвердження у правовій системі України принципу верховенства права. При цьому добросовісність означає прагнення особи сумлінно використовувати цивільні права та забезпечити виконання цивільних обов`язків, що зокрема підтверджується змістом ч. 3 ст. 509 цього Кодексу. Отже, законодавець, навівши у тексті ЦК України зазначений принцип, установив у такий спосіб певну межу поведінки учасників цивільних правовідносин, тому кожен із них зобов`язаний сумлінно здійснювати свої цивільні права та виконувати цивільні обов`язки, у тому числі передбачати можливість завдання своїми діями (бездіяльністю) шкоди правам та інтересам інших осіб. Цей принцип не є суто формальним, оскільки його недотримання призводить до порушення прав та інтересів учасників цивільного обороту. Саме тому у конкретних правовідносинах, зокрема щодо поновлення договору оренди землі на підставі ст.33 ЗУ «Про оренду землі», добросовісність орендодавця по суті становить гарантію дотримання прав менш захищеної сторони, якою у спірних правовідносинах є орендар.

Згідно зі ст. 17 ЗУ «Про виконання рішень та застосування практики Європейського суду з прав людини» суди застосовують при розгляді справ Конвенцію та практику Суду як джерело права.

Перша та найважливіша вимога ст. 1 Першого протоколу до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод полягає в тому, що будь-яке втручання публічних органів у мирне володіння майном повинно бути законним, а держави мають право здійснювати контроль за використанням майна шляхом введення законів.

У рішенні Європейського суду з прав людини у справі Стретч проти Об`єднаного Королівства Великобританії та Північної Ірландії встановлено, що особа (орендар) мала принаймні законне сподівання на реалізацію передбаченого договором права на продовження договору оренди і в цілях ст. 1 Першого протоколу таке сподівання можна вважати додатковою частиною майнових прав, наданих їй муніципалітетом за орендним договором, та зазначено, що наявність порушень з боку органу публічної влади при укладенні договору щодо майна не може бути підставою для позбавлення цього майна іншої особи, яка жодних порушень не вчинила.

У рішенні Європейського суду з прав людини у справі Девелопмент ЛТД та інші проти Ірландії зазначено, що ст. 1 Першого протоколу до Конвенції можна застосувати до захисту правомірних очікувань щодо певного стану речей (у майбутньому), оскільки їх можна вважати складовою частиною власності. Правомірні очікування виникають у особи, якщо нею було дотримано всіх вимог законодавства для отримання відповідного рішення уповноваженого органу, а тому вона мала усі підстави вважати, що таке рішення є дійсним та розраховувати на певний стан речей. З наведеного слідує висновок про те, що по-перше, особа, якій відповідним рішенням надано право користування земельною ділянкою, набуває право власності на майно у вигляді правомірних очікувань щодо набуття у майбутньому права володіння майном (право оренди) ще до укладення відповідного договору оренди на виконання даного рішення, по-друге, після укладення відповідного договору оренди у особи виникає право мирно володіти майном, яким є майнові права (право оренди) протягом певного строку. При цьому, право власності на майно у вигляді як правомірних очікувань, так і майнового права (права оренди), є об`єктом правового захисту згідно зі ст.1 Першого протоколу до Конвенції та національного законодавства України.

З урахуванням викладеного та встановлення наявності фактичного складу, необхідного для пролонгації договору оренди землі в порядку ч. 6 ст. 33 ЗУ «Про оренду землі», а саме користування позивачем земельною ділянкою після закінчення строку оренди, належне виконання ним обов`язків за договором та відсутність протягом одного місяця заперечення відповідача проти такого користування, господарський суд дійшов висновку, що договір оренди землі № 18 від 09.02.2009р., який укладений між сторонами у справі, є поновленим на той самий строк, тобто до 09.02.2029р., і на тих самих умовах.

Згідно ч.3 ст.179 ГК України укладення господарського договору є обов`язковим для сторін, якщо він заснований на державному замовленні, виконання якого є обов`язком для суб`єкта господарювання у випадках, передбачених законом, або існує пряма вказівка закону щодо обов`язковості укладення договору для певних категорій суб`єктів господарювання чи органів державної влади або органів місцевого самоврядування.

За змістом ст.187 ГК України спори, що виникають при укладанні господарських договорів за державним замовленням, або договорів, укладення яких є обов`язковим на підставі закону та в інших випадках, встановлених законом, розглядаються судом.

Поновлення договору оренди землі в судовому порядку у передбачений ч. 6 ст. 33 ЗУ «Про оренду землі» спосіб вимагає укладення додаткової угоди між сторонами як єдиної підстави продовження орендних прав і обов`язків.

За змістом ч. 9 ст. 238 ГПК України у спорі, що виник при укладанні або зміні договору, в резолютивній частині вказується рішення з кожної спірної умови договору, а у спорі про спонукання укласти договір - умови, на яких сторони зобов`язані укласти договір, з посиланням на поданий позивачем проект договору.

За таких обставин, суд дійшов висновку про задоволення позову шляхом визнання укладеною додаткової угоди до договору оренди землі від 09.02.2009р., зареєстрованого у ДП «Донецька регіональна філія земельного кадастру» при Держкомземі України, про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 09.02.2009р. за № 18, укладеного між Святогірською міською радою та ФОП Цепелєвим А.В. у наступній редакції:

«Додаткова угода

до договору оренди землі № 18 від 09.02.2009р.

м. Святогірськ «___» березня 2019р.

Орендодавець: Святогірська міська рада, в особі ________________________________

______________________________________________________________, діючого на підставі ______________________________________________________________, з одного боку, та Орендар: Фізична особа - підприємець Цепелєв Андрій Валерійович, що мешкає за адресою: АДРЕСА_1 , РНОКПП НОМЕР_1 , який діє на підставі паспорту України, з другого, уклали додаткову угоду до договору оренди землі № 18 від 09.02.2009р. про нижченаведене:

П. 1 договору після слів «яка знаходиться…» викласти в наступній редакції: «м. Святогірськ, вул. Івана Мазепи, 25».

Керуючись ч. ч. 6, 8 ст. 33 Закону України «Про оренду землі», підписанням цієї Додаткової угоди Сторони засвідчують, що договір оренди землі № 18 від 09.02.2009 року, на земельну ділянку кадастровий номер :01:001:0658, починаючи з 10 лютого 2019 року, є поновленим на той самий строк, тобто до 09 лютого 2029 року, та на тих самих умовах, які були передбачені Договором.

Сторони цим зобов`язуються вчинити усі юридично необхідні дії для реєстрації за Орендарем належного йому права оренди, що виникло на підставі Договору та цієї Додаткової угоди.

Всі інші умови вищевказаного Договору залишаються незмінними.

Ця Додаткова угода є невід`ємною частиною договору оренди землі № 18 від 09.02.2009р. та набирає чинності після підписання сторонами та її державної реєстрації.

Додаткова угода укладена у трьох екземплярах, що мають однакову юридичну силу, один - для Орендодавця, другий - для Орендаря, третій - для реєстрації права оренди.

РЕКВІЗИТИ СТОРІН

Орендодавець Орендар

Святогірська міська рада, Цепелєв Андрій Валерійович,

84130, Донецька обл., м. Святогірськ, фізична особа - підприємець,

АДРЕСА_2

Код 04053001 РНОКПП НОМЕР_1

________________________________ _________________________________».

При цьому, внесення змін щодо місця розташування земельної ділянки в частині зміни найменування вулиці є правомірним, оскільки згідно приписів ст. 15 ЗУ «Про оренди землі» істотними умовами договору оренди землі є об`єкт оренди (кадастровий номер, місце розташування та розмір земельної ділянки), а розпорядженням Донецької обласної державної адміністрації від 20.05.2016р. № 415 перейменовано вулиці та інші об`єкти топоніміки в межах населених пунктів Донецької області, зокрема, у м. Святогірськ вул. Островського - на вул. Івана Мазепи. Внесення таких змін не суперечить вимогам ч. 6 ст. 33 ЗУ «Про оренду землі» в частині поновлення договору оренди землі на тих самих умовах.

Правомірним також є включення до додаткової угоди умови «Сторони цим зобов`язуються вчинити усі юридично необхідні дії для реєстрації за Орендарем належного йому права оренди, що виникло на підставі Договору та цієї Додаткової угоди», оскільки право оренди земельної ділянки підлягає обов`язковій державній реєстрації в силу вимог ЗУ «Про оренду землі», Земельного кодексу України, ЗУ «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень».

Одночасно, умова «Ця Додаткова угода набирає чинності з дати її підписання Сторонами» додаткової угоди судом виключена, оскільки за далі текстом додаткової угоди викладена аналогічна за змістом умова.

Умова додаткової угоди «…шляхом підписання в подальшому інших додаткових угод щодо внесення до Договору змін, що вимагаються для приведення його положень у відповідність їх вимогами законодавства» також виключена судом, оскільки у п. 35 договору передбачено, що зміна умов договору здійснюється у письмовій формі за взаємною згодою сторін, у разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору спір вирішується у судовому порядку. Тобто, договором передбачено порядок внесення змін до нього, а отже додаткове погодження такого порядку у додатковій угоді не є необхідним.

Поряд з цим, судом встановлено невідповідність коду ЄДРПОУ відповідача у розділі «Реквізити Сторін» додаткової угоди відомостям ЄДР юридичних осіб, фізичних осіб - підприємців та громадських формувань щодо відповідача та внесено відповідні зміни шляхом зазначення правильного коду ЄДРПОУ відповідача - 04053001.

Крім того, суд дійшов висновку про недоцільність зазначення у додатковій угоді ч.9 ст. 33 ЗУ «Про оренду землі» та, відповідно, про її виключення, як таку, що не має жодного відношення до спірного питання, з огляду на те, що цією нормою встановлено, що у разі смерті орендодавця перебіг строків, визначених частинами другою, п`ятою, шостою, восьмою цієї статті, зупиняється до моменту повідомлення орендаря про перехід права власності на земельну ділянку.

Витрати позивача по сплаті судового збору та на правничу допомогу у даній справі не розподіляються судом на підставі відповідної заяви позивача за вх. № 19078/19 від 20.09.2019р.

Керуючись ст. ст. 232, 233, 236-238, 240, 241 Господарського процесуального кодексу України, суд -

В И Р І Ш И В:

1.Позов Фізичної особи-підприємця Цепелєва Андрія Валерійовича задовольнити частково.

2.Визнати укладеною додаткову угоду до договору оренди землі від 09.02.2009р., зареєстрованого у Державному підприємстві «Донецька регіональна філія земельного кадастру» при Держкомземі України, про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 09.02.2009р. за № 18, укладеного між Святогірською міською радою та Фізичною особою - підприємцем Цепелєвим Андрієм Валерійовичем у наступній редакції:

«Додаткова угода

до договору оренди землі № 18 від 09.02.2009р.

м.Святогірськ «___» березня 2019р.

Орендодавець: Святогірська міська рада, в особі ________________________________

______________________________________________________________, діючого на підставі ______________________________________________________________, з одного боку, та Орендар: Фізична особа - підприємець Цепелєв Андрій Валерійович, що мешкає за адресою: АДРЕСА_1 , РНОКПП НОМЕР_1 , який діє на підставі паспорту України, з другого, уклали додаткову угоду до договору оренди землі № 18 від 09.02.2009р. про нижченаведене:

П. 1 договору після слів «яка знаходиться…» викласти в наступній редакції: «м. Святогірськ, вул. Івана Мазепи, 25».

Керуючись ч. ч. 6, 8 ст. 33 Закону України «Про оренду землі», підписанням цієї Додаткової угоди Сторони засвідчують, що договір оренди землі № 18 від 09.02.2009 року, на земельну ділянку кадастровий номер :01:001:0658, починаючи з 10 лютого 2019 року, є поновленим на той самий строк, тобто до 09 лютого 2029 року, та на тих самих умовах, які були передбачені Договором.

Сторони цим зобов`язуються вчинити усі юридично необхідні дії для реєстрації за Орендарем належного йому права оренди, що виникло на підставі Договору та цієї Додаткової угоди.

Всі інші умови вищевказаного Договору залишаються незмінними.

Ця Додаткова угода є невід`ємною частиною договору оренди землі № 18 від 09.02.2009р. та набирає чинності після підписання сторонами та її державної реєстрації.

Додаткова угода укладена у трьох екземплярах, що мають однакову юридичну силу, один - для Орендодавця, другий - для Орендаря, третій - для реєстрації права оренди.

РЕКВІЗИТИ СТОРІН

Орендодавець Орендар

Святогірська міська рада, Цепелєв Андрій Валерійович,

84130, Донецька обл., м. Святогірськ, фізична особа - підприємець,

вул. Володимира Сосюри, 8 АДРЕСА_3

Код 04053001 РНОКПП НОМЕР_1

________________________________ _______________________________».

3.В решті позову відмовити.

Рішення господарського суду набирає законної сили в порядку ст.241 Господарського процесуального кодексу України і може бути оскаржено в апеляційному порядку до Східного апеляційного господарського суду через господарський суд Донецької області шляхом подачі апеляційної скарги протягом 20 днів з дня складання повного рішення.

Повне рішення складено 30.09.2019р.

Суддя Л.В. Ніколаєва