ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД КИЇВСЬКОЇ ОБЛАСТІ
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"20" листопада 2019 р. м. Київ Справа № 911/1751/19

Розглянувши матеріали справи за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю «Стар Реалті»

до Товариства з обмеженою відповідальністю «Акко Груп»

Товариства з обмеженою відповідальністю «Сіті-Стейт»

Товариства з обмеженою відповідальністю «Сітістейтсервіс»

за участі третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні позивача - Акціонерне товариство «СБЕРБАНК»

про визнання недійсними договорів оренд

За участю секретаря судового засідання Беркут Я.О.

Суддя Карпечкін Т.П.

За участю представників:

від позивача: Осадча Н.О. (ордер КВ № 746419 від 13.05.2019 року);

від відповідача 1: Самборська Г.М. (довіреність б/н від 17.05.2019 року);

від відповідача 2: не з`явився;

від відповідача 3: не з`явився;

від третьої особи: не з`явився.

обставини справи:

В провадженні Господарського суду Київської області знаходиться справа за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю «Стар Реалті» до Товариства з обмеженою відповідальністю «Акко Груп», Товариства з обмеженою відповідальністю «Сіті-Стейт», Товариства з обмеженою відповідальністю «Сітістейтсервіс» за участю третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні позивача - Акціонерного товариства «СБЕРБАНК» про визнання недійсними договорів оренди.

Ухвалою Господарського суду Київської області від 13.08.2019 року відкрито провадження у справі № 911/1751/19, справу № 911/1751/19 призначено за правилами загального позовного провадження, підготовче засідання призначено на 09.09.2019 року.

06.09.2019 року представником третьої особи подано клопотання про відкладення розгляду справи.

Представником позивача 06.09.2019 року подано клопотання про долучення доказів та 09.09.2019 року клопотання про відкладення розгляду справи.

Позивач, відповідачі 2, 3 та третя особа, належним чином повідомлені про дату, час і місце підготовчого засідання, в судове засідання 09.09.2019 року не з`явилися, відповідачі та третя особа вимог ухвали Господарського суду Київської області від 13.08.2019 року не виконали, відповідачі 2, 3 про причини неможливості виконання вимог цієї ухвали та про причини неприбуття до суду не повідомили.

Розглянувши в судовому засіданні 09.09.2019 року клопотання представників позивача та третьої особи про відкладення розгляду справи № 911/1751/19, проти якого представник відповідача 1 не заперечував, суд дійшов висновку про поважність причин неявки позивача та третьої особи в судове засідання та про задоволення відповідного клопотання.

Ухвалою Господарського суду Київської області від 09.09.2019 року підготовче засідання відкладалось на 23.09.2019 року.

17.09.2019 року від відповідача1 надійшов відзив на позовну заяву, яким останній проти позову заперечує, та просить відмовити в задоволенні позовних вимог повністю.

19.09.2019 року третьою особою подано письмові пояснення по суті спору, якими остання позовні вимоги підтримує.

23.09.2019 року від відповідача1 надійшов супровідний лист з додатками.

Відповідачі 2, 3 та третя особа, належним чином повідомлені про дату, час і місце підготовчого засідання, в судове засідання 23.09.2019 року не з`явилися, відповідачі 2, 3 вимог ухвали Господарського суду Київської області від 13.08.2019 року не виконали, про причини неможливості виконання вимог цієї ухвали та про причини неприбуття до суду не повідомили.

Ухвалою Господарського суду Київської області від 23.09.2019 року підготовче засідання відкладалось на 09.09.2019 року.

09.10.2019 року від позивача надійшло клопотання про відкладення підготовчого засідання.

Позивач, відповідачі 2, 3 та третя особа, в судове засідання 09.10.2019 року не з`явилися, відповідачі 2, 3 вимог ухвали Господарського суду Київської області від 13.08.2019 року не виконали, про причини неможливості виконання вимог цієї ухвали не повідомили.

Ухвалою Господарського суду Київської області від 09.10.2019 року підготовче засідання відкладалось на 21.10.2019 року.

21.10.2019 року представником відповідача1 було подано письмові пояснення по суті спору.

Відповідачі 2, 3 та третя особа, в судове засідання 21.10.2019 року не з`явилися, відповідачі 2, 3 вимог ухвали Господарського суду Київської області від 13.08.2019 року не виконали, про причини неможливості виконання вимог цієї ухвали не повідомили.

Ухвалою Господарського суду Київської області від 21.10.2019 року підготовче засідання відкладалось на 06.11.2019 року.

В судовому засіданні 06.11.2019 року позивач позовні вимоги, з підстав викладених у позовній заяві, підтримав в повному обсязі, також зазначив і про те, що позивачем повідомлено про всі обставини справи, які йому відомі, та надані суду всі наявні в нього докази.

Представник відповідача1 в судовому засіданні 06.11.2019 року проти позову заперечував з підстав викладених у відзиві, поданому 17.09.2019 року. Зазначив, що докази, на які він посилається у відзиві, додані до нього. Також зазначив і про те, що ним повідомлено про всі обставини справи, які відомі.

Відповідачі 2 та 3 належним чином повідомлені про дату, час і місце підготовчого засідання, в судове засідання 06.11.2019 року не з`явилися, про причини неможливості прибуття до суду не повідомили, відзив на позовну заяву не надали.

Третя особа, належним чином повідомлена про дату, час і місце підготовчого засідання, в судове засідання 06.11.2019 року не з`явилася, про причини неможливості прибуття до суду не повідомила.

Враховуючи те, що судом під час підготовчого судового засідання вирішено питання, зазначені в ч. 2 ст. 182 Господарського процесуального кодексу України та вчинено усі необхідні дії, передбачені ст. 177 Господарського процесуального кодексу України, з метою забезпечення правильного, своєчасного та безперешкодного розгляду справи по суті, суд дійшов висновку про закриття підготовчого провадження у справі та призначення справи до судового розгляду по суті на 20.11.2019 року.

В судовому засіданні 20.11.2019 року позивач позовні вимоги підтримав в повному обсязі, відповідачі та третя особа в судове засідання не з`явились.

Відповідно до ч. 4 ст. 13 Господарського процесуального кодексу України кожна сторона несе ризик настання наслідків, пов`язаних з вчиненням чи невчиненням нею процесуальних дій.

Згідно з ч.ч. 1, 2 ст. 233 Господарського процесуального кодексу України суди ухвалюють рішення, постанови іменем України негайно після закінчення судового розгляду. Рішення та постанови приймаються, складаються і підписуються в нарадчій кімнаті складом суду, який розглянув справу.

Відповідно до ч. 1 ст. 240 Господарського процесуального кодексу України рішення суду проголошується у судовому засіданні, яким завершується розгляд справи, публічно, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Суд може проголосити лише вступну та резолютивну частини рішення.

У зв`язку з чим, в судовому засіданні 20.11.2019 року судом закінчено розгляд справи та за результатами оцінки поданих сторонами доказів, у нарадчій кімнаті, прийнято рішення.

Розглянувши матеріали справи, дослідивши надані докази та оцінивши їх в сукупності, суд

ВСТАНОВИВ:

Як вбачається з викладених у позові обставин, 22.12.2018 року ТОВ «Стар Реалті» уклало Договір оренди № 28_199 з АТ «СБЕРБАНК» (далі по тексту - Третя особа/Банк), відповідно до якого АТ «СБЕРБАНК» передав ТОВ «Стар Реалті» у тимчасове платне користування об`єкти нерухомого майна за адресою: Київська область, Бориспільський район, с. Щасливе, вул. Лесі Українки, буд. 14 .

Позивач зазначає, що він, як орендар вищенаведеного майна, з моменту отримання майна в користування і по день подання цього позову зазнає перешкод у користуванні зазначеними об`єктами нерухомого майна зі сторонни відповідачів: ТОВ «Акко Груп», ТОВ «Сіті-Стейт» та ТОВ «Сітістейтсервіс».

В обгрунтування факту чинення відповідачами перешкод у користуванні орендованим майном позивач наводить обставини фіктивності діяльності відповідачів, якими насправді неправомірно керують інші особи, які вчиняють незаконні дії.

Однак, відповідні обставини не встановлені у визначеному законодавством порядку та не підтверджені належними і допустимим доказами, виражають власні припущення позивача, які безпосередньо не впливають на зміст позовних вимог щодо захисту права користування майном.

У зв`язку з чим, відповідні обставини не підлягають дослідженню по стуі та врахуванню під час вирішення спору.

Крім того, в обґрунтування факту чинення відповідачами перешкод позивачу в користуванні орендованим майном, позивач посилається на численні судові спори щодо орендованого майна, які стосуються обставин та прав на майно з попередніми власниками (до передання майна в користування позивачу), а саме іпотечних та кредитних відносин за участю орендодавця АТ «СБЕРБАНК».

Виходячи з закріпленого в Конституції України тправа кожної особи захищати свої права в судвоому порядку та враховуючи наявність невирішених спорів про права на майно з орендодавцем - АТ «СБЕРБАНК», відповідні судові позови та справи не можуть розцінюватись як чинення відповідачами перешкод позивачу у користуванні орендованим майном. Відповідні обставини можутьрозцінюватись як недоліки переданого в оренду майна і вирішуватись у спорі безпосередньо з орендодавцем - АТ «СБЕРБАНК».

Позивач в позові стверджує, що непорозуміння щодо прав на орендоване ним майно виникають у зв`язку з існуванням нікчемних Договорів оренди № 46-СС від 01.06.2017 року, №29-СС від 22.09.2017 року та № 4/18-ССС від 01.07.2017 року, укладених попередніми власником майна ТОВ «Сіті-Стейт» та ТОВ «Сітістейтсервіс» з відповідачем1 - ТОВ «Акко Груп», який вважає себе законним орендарем майна, переданого позивачу в користування новим власником майна (АТ «СБЕРБАНК»).

У зв`язку з чим, позивач звернувся до суду з позовом про визнання недійсними Договорів оренди № 46-СС від 01.06.2017 року та № 29-СС від 22.09.2017 року, укладених між ТОВ «АККО ГРУП» (відповідач 1) та ТОВ «СІТІ СТЕЙТ» (відповідач2), а також Договору № 4/18-ССС від 01.07.2017 року, укладеного між ТОВ « АККО ГРУП» та ТОВ «СІТІСТЕЙТСЕРВІС» (відповідач 3).

В обгрунтування позовних вимог позивач посилається на набуття ним права користування об`єктами нерухомого майна за адресою: Київська область, Бориспільський район, с. Щасливе, вул. Лесі Українки , буд. 14 напідставі укладеного 22.12.2018 року Договору оренди № 28_199 з АТ «СБЕРБАНК».

Відповідно до п.1.4. Договору оренди № 28_199 від 22.12.2018 року Банк, як власник об`єктів оренди підтвердив, що об`єкти оренди нікому не продані, не подаровані, іншим способом не відчужені, не передані в користування, управління, як внесок до статутного капіталу юридичних осіб не внесені, про існування будь-яких інших договорів щодо відчуження об`єктів оренди Банку не відомо, та в разі існування таких договорів вони вважаються нікчемними.

З початком користування зазначеними приміщеннями позивач дізнався, що частину зазначених приміщень з червня 2017 року до грудня 2018 року використовував відповідач1 на підставі спірних Договорів № 46-СС від 01.06.2017 року та № 29-СС від 22.09.2017 року, укладених з відповідачем 2, та Договору № 4/18-ССС від 01.07.2017 року, укладеного з відповідачем 3.

Зокрема відповідач1 користувався наступними приміщеннями:

- частина офісного приміщення №11 секції 9 площею 91,6 кв.м;

- нежитлове приміщення №12 площею 77,1 кв.м;

- нежитлове приміщення №216.1 загальною площею 112,9 кв.м;

- нежитлове приміщення №217 площею 190,2 кв.м;

- квартира №184 площею 75,3 кв.м;

- квартира №185 площею 69,7 кв.м;

- квартира №186 площею 71,7 кв.м;

- квартира №187 площею 71,2 кв.м;

- квартира №188 площею 69,4 кв.м;

- квартира №189 площею 72,9 кв.м;

- квартира №190 площею 70,6 кв.м;

- квартира №191 площею 68,6 кв.м;

- квартира №192 площею 71,2 кв.м;

- квартира №196 площею 66,8 кв.м;

- квартира №197 площею 63,9 кв.м;

- квартира №198 площею 71,2 кв.м;

- нежитлове приміщення №218 площею 229,4 кв.м;

- нежитлове приміщення №200 площею 65,8 кв.м;

- нежитлове приміщення №201 площею 69,1 кв.м;

- нежитлове приміщення №202 площею 69,5 кв.м;

- нежитлове приміщення №203 площею 66,3 кв.м;

- нежитлове приміщення №204 площею 68,8 кв.м;

- нежитлове приміщення №205 площею 69,4 кв.м;

- нежитлове приміщення №206 площею 66,4 кв.м;

- нежитлове приміщення №207 площею 69,6 кв.м;

- нежитлове приміщення №208 площею 69,3 кв.м;

- нежитлове приміщення №209 площею 65,3 кв.м;

- нежитлове приміщення №223 площею 136,4 кв.м;

- нежитлове приміщення №224 площею 28,1 кв.м;

- офісне приміщення №8 площею 144,3 кв.м.

Позивач стверджує про нікчемність спірних Договорів, укладених відповідачем1 з відповідачами 2, 3, що також не позбавляє позивача права визнавати такі Договори недійсними в судовому порядку.

В обґрунтування позовних вимог позивач зазначає, що 19.12.2011 року Банком (АТ «СБЕРБАНК») та відповідачем3 було укладено Договір іпотеки нерухомого майна № 18699, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Морозовою С.В.

24.02.2012 року між Банком та відповідачем2 було укладено Договір іпотеки нерухомого майна № 2259, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Морозовою С.В.

Згідно зазначених Договорів іпотеки, в рахунок забезпечення виконання зобов`язань ДП «КРАЙ ПРОПЕРТІ» () за Договором про відкриття кредитної лінії №119-В/11/55/KJI, відповідач2 та відповідач3, виступаючи в якості майнових поручителів ДП «КРАЙ ПРОПЕРТІ», передали в іпотеку в тому числі і зазначені приміщення.

В зв`язку з невиконанням ДП «КРАЙ ПРОПЕРТІ», відповідачем2 та відповідачем3 умов Договору про відкриття кредитної лінії №119-В/11/55/KJI щодо повернення грошових коштів, 20.12.2017 року Банк (АТ «СБЕРБАНК») звернув стягнення на предмет іпотеки за вищезазначеними договорами в позасудовому порядку шляхом прийняття у власність предметів іпотеки, що підтверджується Витягами з реєстру речових прав на нерухоме майно.

Таким чином, починаючи з 20.12.2017 року право власності на нерухоме майно належить Банку (АТ «СБЕРБАНК», орендодавцю позивача) та зареєстроване за ним в Державному реєстрі речових прав на вказане спірне нерухоме майно.

Договори іпотеки № 18699 від 10.12.2011 року та № 2259 від 24.02.2012 року надавали право власнику передавати предмет іпотеки в спільну діяльність, лізинг, оренду, користування виключно на підставі згоди Іпотекодержателя (Банку).

На підставі листів № 168/5/50 від 27.07.2014 року та № 173/5/50 від 13.09.2012 року Банком, як іпотекодержателем, надано згоду іпотекодавцям на передачу об`єктів нерухомого майна в оренду, за умови обов`язкового передбачення у договорах оренди наступних умов:

- орендаря повідомлено, що нерухоме майно, що є предметом відповідного договору оренди, передано в заставу/іпотеку Банку;

- орендар зобов`язаний допускати представників Банку до орендованих приміщень з метою перевірки предмету іпотеки, а також не перешкоджати діям, в разі реалізації предмету іпотеки на умовах договору іпотеки;

- дострокове розірвання договору оренди в разі звернення стягнення на предмет іпотеки.

Тобто, Банком надано погодження колишньому власнику на передачу нерухомого майна в оренду лише за умови, якщо договір оренди буде містити умову про дострокове його розірвання в разі звернення стягнення на предмет іпотеки. Отже Банком було надано іпотекодавцям умовне погодження, яке, відповідно, у разі невиконання його умов, не вважається належним, або таким що не надавалось.

Господарські договори оренди, що додані до позовної заяви, на підставі яких колишніми власниками нерухомого майна було передано відповідачу1 частину нерухомого майна у користування, не містять умов у вищезазначеній редакції. Отже, при укладенні спірних Договорів оренди, в силу положень ст. 9 Закону України «Про іпотеку», іпотекодержателем АТ «СБЕРБАНК» згоди на передачу майна в оренду фактично не надавалось.

Згідно з частиною 3 ст. 12 Закону України «Про іпотеку» правочин щодо відчуження іпотекодавцем переданого в іпотеку майна або його передачі в наступну іпотеку, спільну діяльність, лізинг, оренду чи кооптування без згоди іпотекодержателя є недійсним.

Відповідно до частини 2 ст. 215 Цивільного кодексу України недійсним є правочин, якщо його недійсність встановлена законом (нікчемний правочин). У цьому разі визнання такого правочину недійсним судом не вимагається.

Відповідно до частини 1 ст. 216 Цивільного кодексу України, недійсний правочин не створює юридичних наслідків, крім тих, що пов`язані з його недійсністю.

Враховуючи сталу судову практику, вимога про встановлення нікчемності правочину підлягає розгляду в разі наявності відповідного спору. Такий позов може пред`являтися окремо, без застосування наслідків недійсності нікчемного правочину. У цьому разі в резолютивній частині судового рішення суд вказує про нікчемність правочину або відмову в цьому.

Відповідачем1 подано відзив, в якому позовні вимоги заперчено в повному обсязі. В заперечення позовних вимог відповідачем1 зазначено та надано докази, що свої права на спірні приміщення ТОВ «Стар Реалті» підтверджує укладенням з новим власником спірних приміщень - АТ «Сбербанк» Договором оренди № 28_ 199 від 22.12.2018 року, в той час, як позивачем оскаржуються Договори оренди (об`єкт оренди - приміщення в будинку № 14 по вул. Л. Українки в с. Щасливому Київської області) № 4/18-ССС від 01.06.2017 року, № 46-СС від 01.06.2017 року, № 29-СС від 22.09.2017 pоку, тобто укладені до набуття позивачем прав орендаря.

Крім цього, відповідно до данних Єдиного державного реєстру юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань запис про створення ТОВ «Стар Реалті» було здійснено 04.12.2018, номер запису: 1 007444, отже права ТОВ «Стар Реалті» на момент укладення спірних Договорів оренди у червні-вересні 2017 року не могли бути порушені, так як права у ТОВ «Стар Реалті» відповідно до п. 4 ст 91 ЦК України виникли тільки 04.12.2019 року.

Згідно з нормами ст. 215 Цивільного кодексу України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення поавочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.

ТОВ «Акко Груп» стверджує, що не спростовано позивачем, що вже тривалий час не користується приміщеннями, які орендувало згідно із спірними Договорами оренди.

Щодо викладених у позові обставин щодо нікчемності спірних Договорів оренди № 46-СС від 01.06.2017 року, № 29-СС від 22.09.2017 року та № 4/18-ССС від 01.06.2017 року, відповідач1 зазначив наступне.

Позивач зазначає, що згідно з Договорами іпотеки від 19.12.2011 року, укладеного між ТОВ «Сітістейтсервіс» (іпотекодавець), ДП «Край Проперті» (боржник) та ПАТ «Дочірній банк Сбербанку Росії» (нова назва - АТ «Сбербанк») та від 24.02.2012 року, укладеного між ТОВ «Сіті-Стейт» (іпотекодавець), ДП «Край Проперті» (боржник) та ПАТ «Дочірній банк Сбербанку Росії» та норми ч. 3 ст. 12 Закону України «Про іпотеку» правочин щодо відчуження іпотекодавцем переданого в іпотеку майна або його передачі в наступну іпотеку, спільну діяльність, лізинг, оренду чи користування без згоди іпотекодержателя є недійсним.

Листом ПАТ «Сбербанк Росії» № 168/5/50 від 29.07.2014 року, адресованим в.о. директора ТОВ «Сіті-Стейт» Осокіпу В.А. Іпотекодержателем надано Іпотекодавцю згоду на передачу в оренду житлових та нежитлових приміщень (квартир та офісів), які розташовані у багатоповерховому житловому будинку з вбудованими офісними приміщеннями по вул. Лесі Українки, 14 у с. Щасливе Бориспільського району Київської області і є предметом іпотеки за Іпотечним договором від 19.12.2011 року та Іпотечним договором від 24.02.2012 року, протягом усього строку дії зазначених іпотечних договорів.

Даний Дозвіл дійсний за умови включення до договорів оренди, які будуть укладатись щодо приміщень, які є предметом іпотеки, наступних умов:

- орендаря повідомлено і він не заперечує проти передачі Предмету іпотеки в заставу/іпотеку Банку;

- орендар зобов 'язаний допускати представників Банку до орендованих приміщень з метою перевірки Предмету іпотеки, а також не перешкоджати діям, в разі реалізації предмету іпотеки на умовах договору іпотеки;

- дострокове розірвання, в разі звернення стягнення на предмет іпотеки.

Цим листом Банк також погоджує укладення договорів оренди приміщень, що є предметом іпотеки, у разі, якщо такі договори були укладені TOB «Сіті-Стейт» до дати надання даного листа.

Додатково до вказаного листа, наданого ТОВ «Стар Реалті» до суду, відповідачем 1 також надано дозволи АТ «Сбербанк» на передачу заставлених приміщень в оренду: лист ПАТ «Дочірній банк Сбербанк Росії» за № 169/5/50 від 29.07.2014 року, адресований ТОВ «Сітістейтсервіс», згідно з яким: «цим листом ПАТ «Дочірній банк Сбербанку Росії (далі - Банк) надає згоду на передачу в оренду нежитлових приміщень (підвалів), які розташовані у багатоповерховому житловому будинку з вбудованими офісними приміщеннями по вул. Лесі Українки, 14 у с. Щасливе Бориспільського району Київської області та є предметом іпотеки за Іпотечним договором від 19.12.2011 року, протягом усього строку дії зазначеного іпотечного договору.

Даний дозвіл дійсний за умови включення до договорів оренди, які будуть укладатись щодо приміщень, які є предметом іпотеки, наступних умов:

- орендаря повідомлено і він не заперечує проти передачі Предмету іпотеки в заставу/іпотеку Банку;

- орендар зобов 'язаний допускати представників Банку до орендованих приміщень з метою перевірки Предмету іпотеки, а також не перешкоджати діям, в разі реалізації предмету іпотеки на умовах договору іпотеки;

- дострокове розірвання, в разі звернення стягнення на предмет іпотеки.»

Цим листом Банк також погоджує укладення договорів оренди приміщень, що є предметом іпотеки, у разі, якщо такі договори були укладені ТОВ «Сітістейтсервіс» до дати падання даного листа.»

Також відповідачем1 надано суду лист ПАТ «Дочірній банк Сбербанку Росії» № 167/5/50 від 29.07.2014 року, адресований в.о. директора ТОВ «Сіті-Стейт», згідно з яким: «Цим листом ПАТ «Дочірній банк Сбербанку Росії» (далі - Банк) надає згоду на виконання робіт з реконструкції квартир, які розташовані у багатоповерховому житловому будинку з вбудованими офісними приміщеннями по вул. Лесі Українки, 14 с. Щасливе Бориспільського району Київської області та є предметом іпотеки за Іпотечним договором від 24.02.2013 року, а також: здійснення інших дій, що випливають з проведення реконструкції квартир, за умови обов`язкового внесення змін в Іпотечний договір від 24.02.2012 року в частині нових правоустановчих документів.

Таким чином, Банк (Іпотекодержатель) було надано дозволи:

- Дозвіл на здійснення реконструкції під готельний комплекс із зміною функціонального призначення та переведення з житлового в нежитловий фонд квартир, які є предметом іпотеки за Іпотечним договором від 24.02.2012 року.

- Дозвіл на проведення державної реєстрації прав власності на приміщення (об`єкти нерухомого майна), які утворились в результаті проведення реконструкції квартир, які є предметом іпотеки за Іпотечним договором від 24.02.2012 року.

- Дозвіл на передачу в оренду приміщень, які утворились в результаті проведення реконструкції квартир, що є предметом іпотеки за Іпотечним договором від 24.02.2012 року, на весь строк дії зазначених іпотечних договорів.

Зважаючи на викладене вище, АТ «Сбербанк», як іпотекодержатель, надавав колишнім власникам приміщень, переданих в іпотеку (ТОВ «Сіті-Стейт» та ТОВ «Сітістейтсервіс») дозволи на передачу вказаних приміщень в оренду. Отже, посилання позивача на відсутність дозволів банку в підтвердження нікчемності договорів, с необгрунтованим.

Договір оренди від 01.06.2017 року № 4/І8-ССС (орендодавець - ТОВ «Сітістейтсервіс»), і Договір оренди від 01.06.2017 року № 46-СС і Договір оренди від 22.09.2017 року № 29-СС (орендодавець - ТОВ «Сіті-Стейт»), містять всі вищевказані умови наданих Іпотекодержателем дозволів.

Зокрема, згідно з п.п. 1.6.1. Договорів оренди №№ 46-СС від 01.06.2017 року та 4/18-ССС від 01.06.2017 року, сторони підтверджують, що орендодавець належним чином повідомив орендаря про те, що частина приміщень, що є об`єктом оренди за цим договором передана орендодавцем в іпотеку АТ «Сбербанк» згідно із зазначеними вище Іпотечними договорами. Аналогічна умова міститься і в п. 1.5.1. Договору оренди № 29-СС від 22.09.2017 року.

Крім того, згідно з п. 1.6.2. Договорів оренди № 46-СС від 01.06.2017 року та № 4/18-ССС від 01.06.2017 року, орендар не заперечує проти передачі приміщень в іпотеку та зобов`язується допускати представників іпотекодержателя до орендованих приміщень з метою перевірки, а також не перешкоджати діям в разі реалізації приміщення як предмету іпотеки на умовах договору іпотеки. Аналогічні положення містить і п. 1.5.2. Договору оренди № 29-СС від 22.09.2017 року.

Крім цього, згідно з пунктами 2.4. всіх вказаних Договорів оренди, передбачено, що у випадку звернення стягнення на приміщення як предмет іпотеки, цей договір може бути достроково розірваний за рішенням суду.

Виходячи з наведеного, АТ «Сбербанк» надавав дозволи не передачу предметів іпотеки в оренду і спірні Договори оренди містять всі умови, які передбачені дозволами Іпотекодержателя, що спростовує викладені в позові обставини.

Крім того, суд зазначає, що п. 2.4. всіх спірних Договорів оренди цілком відповідають умовам та вимогам наданих Банком (Іпотекодержателем) дозволів, оскільки є підставою для розірвання Договорів в разі такого волевиявлення сторін у випадку звернення стягнення на приміщення як предмет іпотеки.

Отже, відсутні підстави для застосування до спірних Договорів положень ч. 3 ст. 12 Закону України «Про іпотеку», як до таких, що укладені без згоди іпотекодержателя, адже АТ «Сбербанк» надавав таку згоду.

Згідно з нормами ч. 1, 2, 6 ст. 283 Господарського кодексу України за договором оренди одна сторона (орендодавець) передає другій стороні (орендареві) за плату на певний строк у користування майно для здійснення господарської діяльності. У користування за договором оренди передається індивідуально визначене майно виробничо-технічного призначення (або цілісний майновий комплекс), що не втрачає у процесі використання своєї споживчої якості (неспоживна річ). До відносин оренди застосовуються відповідні положення Цивільного кодексу України з урахуванням особливостей, передбачених цим Кодексом.

Згідно із ст. 761 Цивільного кодексу України право передання майна у найм має власник речі або особа, якій належать майнові права. Статтею 285 Господарського кодексу України встановлено, що орендар має переважне право перед іншими суб`єктами господарювання на продовження строку дії договору оренди.

Згідно з ч. 3 ст. 291 Господарського кодексу України договір оренди може бути розірваний за згодою сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний з підстав, передбачених Цивільним кодексом України для розірвання договору найму, в порядку, встановленому статтею 188 цього Кодексу.

Статтею 770 Цивільного кодексу України передбачено, що у разі зміни власника речі, переданої у найм, до нового власника переходять права та обов`язки наймодавця. Сторони можуть встановити у договорі найму, що у разі відчуження наймодавцем речі договір найму припиняється.

Однак, саме новий власник майна - АТ «Сбербанк», який є орендодавцем позивача, не вжив всіх необхідних заходів для вирішення питання про розірвання Договорів оренди в установленому порядку та передачу позивачу в користування майна, щодо якого вичерпані спори.

В той же час, судом не встановлено достатніх та обґрунтованих підстав вважати спірні Догвори нікчемними чи недійсними в розумінні ст. ст. 203, 215 Цивільного кодексу України.

Надаючи правову оцінку правомірності укладення господарських договорів оренди № 44-СС від 01.06.2017 року, № 29-СС від 22.09.2017 року, укладених між ТОВ «Сіті-Стейт» та ТОВ «Акко Груп», а також господарському договору оренди № 4/18-ССС від 01.06.2017 року, укладеному між ТОВ «Сітістейтсервіс» та ТОВ «Акко Груп» суд зазначає наступне.

В обґрунтування своїх вимог ТОВ «Стар Реалті» посилається на норму ч. 3 ст. 12 Закону України «Про іпотеку», згідно з якою, правочин щодо відчуження іпотекодавцем переданого в іпотеку майна або його передачі в наступну іпотеку, спільну діяльність, лізинг, оренду чи користування без згоди іпотекодержателя є недійсним.

В той же час, до суду подані листи іпотекодержателя ПАТ «Дочірній банк Сбербанку Росії» (назва змінена на АТ «Сбербанк») № 168/5/50 від 29.07.2014 р. та № 169/5/50 від 29.07.2014 р., адресовані іпотекодавцям спірних приміщень, згідно з якими банк надає згоду на передачу в оренду житлових та нежитлових приміщень (квартир, офісів, підвалів), які розташовані у багатоповерховому житловому будинку з вбудованими офісними приміщеннями по вул. Лесі Українки, 14 у с . Щасливе Бориспільського району Київської області і є предметом іпотеки за Іпотечним договором від 19.12.2011 р. та Іпотечним договором від 24.02.2012 р., протягом усього строку дії зазначених іпотечних договорів.

Третя особа без самостійних вимог на предмет спору на стороні позивача АТ «Сбербанк» у своїх поясненнях по справі підтвердила надання іпотекодавцям ТОВ «Сіті-Стейт» та ТОВ «Сітістейтсервіс» вказаних листів.

Отже, згідно з наявними в матеріалах справи доказами, іпотекодержатель надавав іпотекодавцям згоду на передачу в оренду заставленого нерухомого майна протягом всього строку дії іпотечних договорів.

Надаючи оцінку доводам позивача про те, що вказані згоди АТ «Сбербанк» на передачу в оренду об`єктів нерухомого майна є недійсними у зв`язку з тим, що іпотекодавцями не виконано всі їх умови, суд зазначає наступне.

Згідно із змістом названих листів ПАТ «Дочірній банк Сбербанку Росії» № 168/5/50 від 29.07.2014 р. та № 169/5/50 від 29.07.2014 р., дозволи на передачу предметів іпотеки дійсні за умови включення до договорів оренди, які будуть укладатись щодо приміщень, які є предметом іпотеки, наступних умов: орендаря повідомлено і він не заперечує проти передачі предмету іпотеки в заставу/іпотеку банку; орендар зобов`язаний допускати представників банку до орендованих приміщень з метою перевірки предмету іпотеки, а також не перешкоджати діям, в разі реалізації предмету іпотеки на умовах договору іпотеки; дострокове розірвання, в разі звернення стягнення на предмет іпотеки.

Судом встановлено, що згідно з пунктами 1.6.1. господарських договорів оренди № 46-СС від 01.06.2017 р. та № 4/18-ССС від 01.06.2017 р., сторони підтверджують, що орендодавець належним чином повідомив орендаря про те, що частина приміщень, що є об`єктом оренди за цим договором передана орендодавцем в іпотеку АТ «Сбербанк» згідно із зазначеними вище Іпотечними договорами. Аналогічна умова міститься і в п. 1.5.1. Договору оренди № 29-СС від 22.09.2017 р.

Згідно з пунктами 1.6.2. господарських договорів оренди № 46-СС від 01.06.2017 р. та № 4/18-ССС від 01.06.2017 р., орендар не заперечує проти передачі приміщень в іпотеку та зобов`язується допускати представників іпотекодержателя до орендованих приміщень з метою перевірки, а також не перешкоджати діям в разі реалізації приміщення як предмету іпотеки на умовах договору іпотеки. Аналогічні положення містить і п. 1.5.2. Договору оренди № 29-СС від 22.09.2017 р.

Крім цього, згідно з пунктами 2.4. всіх названих господарських договорів оренди, у випадку звернення стягнення на приміщення як предмет іпотеки цей договір може бути достроково розірваний за рішенням суду.

Виходячи з наведеного, АТ «Сбербанк» надавав дозволи не передачу предметів іпотеки в оренду і спірні господарські договори оренди містять всі умови, які передбачені дозволами банку. Суду не надано доказів того, що спірні господарські договори оренди розривались достроково за рішенням суду.

Отже, наявними в матеріалах справи доказами спростовується твердження позивача про те, що господарські договори оренди № 44-СС від 01.06.2017 року, № 29-СС від 22.09.2017 року, № 4/18-ССС від 01.06 2017 року є недійсними у зв`язку з відсутністю згоди іпотекодержателя на їх укладення.

Крім цього, позивач звертаючись до суду вказав на те, що його права, як орендаря згідно з договором оренди № 28_199 від 22.12.2018 року, укладеним з АТ «Сбербанк» (Орендодавець) порушуються відповідачами, між якими укладено Договори оренди на ті ж об`єкти оренди, зокрема: господарський договір оренди № 44-СС від 01.06.2017 року, укладений між ТОВ «Сіті-Стейт» (Орендодавець) та ТОВ «Акко Груп» (Орендар), господарський договір оренди № 29-СС від 22.09.2017 року, укладений між ТОВ «Сіті- Стейт» (Орендодавець) та ТОВ «Акко Груп» (Орендар), а також господарський договір оренди № 4/18-ССС від 01.06.2017 року, укладений ТОВ «Сітістейтсервіс» (Орендодавець) та ТОВ «Акко Груп» (Орендар).

В той же час, згідно з умовами п. 3.2. Договору оренди № 28_199 від 22.12.2018 року, об`єкти оренди надаються в оренду на строк 6 (шість) місяців. Обчислення строку оренди починається з моменту підписання сторонами акту приймання-передачі об`єктів оренди в оренду та закінчується у строк, що визначається відповідно до умов договору. Договір не містить умови про автоматичну пролонгацію строку його дії.

Позивачем не надано суду акту приймання-передачі об`єктів оренди в оренду та не доведено того факту, що договір оренди № 28_199 від 22.12.2018 року станом на дату звернення до суду є діючим, оскільки такий договір укладено більше, ніж за 6 місяців до звернення до суду.

Крім цього, згідно з письмовими поясненнями АТ «Сбербанк», на підставі договорів купівлі- продажу нерухомого майна, посвідчених приватним нотаріусом КМНО Юдіним М. А. за реєстровим № 634 та 635, укладених між АТ «Сбербанк» та ТОВ «ФК «Арсенал» (Київ)», останньому було відчужено частину об`єктів нерухомості, що використовувались ТОВ «Акко Груп» на підставі спірних договорів оренди. АТ «Сбербанк» подано суду відповідні витяги з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності.

З матеріалів справи вбачається, що 46 об`єктів нерухомості із 68, які виступали об`єктом оренди згідно з договором оренди № 28 199 від 22.12.2018 року, на час винесення судом рішення у справі відчужені АТ «Сбербанк» новому власнику.

Згідно з умовою п. 3.3. Договору оренди № 28 199 від 22.12.2018 року у випадку відчуження орендодавцем (АТ «Сбербанк») об`єктів оренди третім особам даний договір оренди вважається розірваним достроково.

Отже, оскільки станом на дату винесення рішення суду у справі частина об`єктів оренди відчужена, договір оренди № 28_199 від 22.12.2018 року є припиненим достроково. Відповідно, позивач ТОВ «Стар Реалті» не є орендарем спірних приміщень і його права не можуть порушуватись ТОВ «Акко Груп» як орендарем на підставі господарських договорів № 44-СС від 01.06.2017 року, № 29-СС від 22.09.2017 року, № 4/18-ССС від 01.06.2017 ррку.

Відповідно до ч. 1 ст. 15 Цивільного кодексу України, кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання.

Згідно з ст. 16 Цивільного кодексу України, кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу.

Відповідно до ч. 2 ст. 4 Господарського процесуального кодексу України юридичні особи та фізичні особи - підприємці, фізичні особа, які не є підприємцями, державні органи, органи місцевого самоврядування мають право на звернення до господарського суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав та законних інтересів у справах, віднесених законом до юрисдикції господарського суду, а також для вжиття передбачених законом заходів, спрямованих на запобігання правопорушенням.

У зв`язку з чим, суд також зазначає, що позивач, посилаючись на законність користування спірним майно в обґрунтування позовних вимог посилається на обставини та факти, які стосуються власника майна - АТ «Сбербанк» і можуть обґрунтовувати порушення саме прав останнього, а не позивача. Наведним порушується ч. 2 ст. 4 Господарського процесуального кодексу України, оскільки зі змісту викладених у позові обставин вбачається подання позову на захист прав власника майна, а не позивача.

Як визначено ст. 73 Господарського процесуального кодексу України, доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи.

Відповідно до ст. 74 Господарського процесуального кодексу України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень.

За наслідками розгляду спору суд дійшов висновку про відсутність підстав для задоволення позовних вимог.

Керуючись ст.ст. 73, 74, 129, 233, 236-238, 240-241 Господарського процесуального кодексу України, господарський суд

ВИРІШИВ:

В задоволенні позову Товариства з обмеженою відповідальністю «Стар Реалті» до Товариства з обмеженою відповідальністю «Акко Груп», Товариства з обмеженою відповідальністю «Сіті-Стейт», Товариства з обмеженою відповідальністю «Сітістейтсервіс» за участю третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні позивача - Акціонерного товариства «СБЕРБАНК» про визнання недійсними договорів оренди відмовити повністю.

Рішення набирає законної сили в порядку, встановленому ст. 241 Господарського процесуального кодексу України та може бути оскаржено в апеляційному порядку протягом 20 днів з дня складення повного судового рішення, шляхом подання апеляційної скарги відповідно до ст. ст. 256, 257 Господарського процесуального кодексу України з врахуванням п. 17.5 розділу ХІ Господарського процесуального кодексу України.

Повне рішення складено: 05.12.2019 р.

Суддя Т.П. Карпечкін