ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ОДЕСЬКОЇ ОБЛАСТІ
РІШЕННЯ

"21" листопада 2019 р.м. Одеса Справа № 916/2092/19

Господарський суд Одеської області у складі судді Бездолі Д.О.

секретар судового засідання Голоденко І.О.

розглянувши в порядку загального позовного провадження справу

за позовом: Фонду комунального майна Ізмаїльської міської ради (пр. Суворова, 62, м. Ізмаїл, Одеська обл., 68600)

до відповідача: Товариства з обмеженою відповідальністю Ізмаїльський інститут водного транспорту (вул. Героїв Сталінграду, 45-47, м. Ізмаїл, Одеська обл., 68600)

за участі третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, на стороні позивача: Загальноосвітньої вечірньої школи ІІ-ІІІ ступенів м. Ізмаїл Одеської області (вул. Адмірала Холостякова, 79, м. Ізмаїл, Одеська область, 68600)

про розірвання договору та зобов`язання повернути майно

за участю представників учасників справи:

від позивача: не з`явився;

від відповідача: не з`явився;

від третьої особи: не з`явився.

ВСТАНОВИВ:

Фонд комунального майна Ізмаїльської міської ради звернувся до Господарського суду Одеської області з позовною заявою до Товариства з обмеженою відповідальністю Ізмаїльський інститут водного транспорту, в якій просить суд:

- розірвати договір оренди комунального майна нежитлові приміщення, площею 1163 кв.м., розташовані за адресою: вул. Героїв Сталінграду, 45-47, м. Ізмаїл, Одеська обл., 68600, укладений між сторонами;

- зобов`язати Товариство з обмеженою відповідальністю Ізмаїльський інститут водного транспорту повернути Фонду комунального майна Ізмаїльської міської ради об`єкт оренди - нежитлові приміщення площею 1163 кв.м., розташовані за адресою: вул. Героїв Сталінграду, 45-47, м. Ізмаїл, Одеська обл., 68600.

Позиції учасників справи

Підставою позову позивач визначив порушення відповідачем умов спірного договору в частині відмови у внесенні змін до договору, а також наявності у відповідача заборгованості з відшкодування балансоутримувачу майна коштів по сплаті податку на землю.

30.09.2019 до канцелярії Господарського суду Одеської області від відділу освіти Ізмаїльської міської ради за вх. №19872/19 надійшли письмові по справі з додатковими доказами (а.с.70-87, т.1), які суд не прийняв до розгляду, оскільки відділ не є учасником справи №916/2092/19.

24.10.2019 від Загальноосвітньої вечірньої школи ІІ-ІІІ ступенів м. Ізмаїл Одеської області надійшли письмові пояснення по справі з додатковими доказами (а.с.112-157, т.1), згідно яких третя особа підтримала позовні вимоги Фонду в повному обсязі, просила суд їх задовольнити.

08.11.2019 позивачем було подано у судовому засіданні додаткові письмові пояснення з доказами (а.с.4-31, т.2), водночас, суд залишив їх без розгляду на підставі ст. 207 ГПК України, оскільки позивач не обґрунтував поважність причин неподання цих пояснень та доказів в підготовчому засіданні.

21.11.2019 позивач у судовому засіданні на запитання суду уточнив, що він просить суд повернути спірні нежитлові приміщення площею 1163 кв.м.

Відповідач відзив на позов і жодних доказів суду не надав, у судові засідання під час розгляду справи не з`являвся, про поважність причин нез`явлення суд не повідомив, про час та місце судових засідань був повідомлений належним чином, а отже справа згідно з ч. 9 ст. 165 ГПК України вирішується судом за наявними матеріалами.

Процесуальні дії у справі

Ухвалою Господарського суду Одеської області від 29.07.2019 позовну заяву Фонду комунального майна Ізмаїльської міської ради на підставі ч.1 ст.174 ГПК України було залишено без руху із встановленням позивачу строку для усунення недоліків позовної заяви.

Приймаючи до уваги усунення позивачем в повному обсязі недоліків, які спричинили винесення ухвали про залишення позову без руху, ухвалою суду від 09.08.2019 було відкрито провадження у справі №916/2092/19, ухвалено розглядати справу за правилами загального позовного провадження з викликом сторін, підготовче засідання у справі призначено на 06 вересня 2019 о 11год.30хв.

Ухвалою суду від 06.09.2019 було залучено Загальноосвітню вечірню школу ІІ-ІІІ ступенів м. Ізмаїл Одеської області до участі у справі як третю особу, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, на стороні позивача.

Крім того, 06.09.2019 у судовому засіданні судом протокольно оголошено перерву до « 30» вересня 2019 о 13год.45хв., про що представника позивача було повідомлено під розписку, а відповідача та третю особу шляхом направлення ухвали суду в порядку ст. 120 ГПК України.

30.09.2019 судом протокольно було ухвалено продовжити строк підготовчого провадження на 30 днів, закрити підготовче провадження та призначити справу для розгляду по суті на "23" жовтня 2019 о 12год.00хв. Про час та місце розгляду справи представника позивача було повідомлено під розписку, а відповідача та третю особу шляхом направлення ухвали суду в порядку ст. 120 ГПК України.

23.10.2019 судом протокольно було ухвалено оголосити перерву в судовому засіданні до "08" листопада 2019 о 11год. 00хв., про що представника позивача було повідомлено під розписку, а відповідача та третю особу шляхом направлення ухвали суду в порядку ст. 120 ГПК України.

08.11.2019 судом протокольно було ухвалено оголосити перерву в судовому засіданні до "21" листопада 2019 о 11год. 00хв., про що представника позивача було повідомлено під розписку, а відповідача та третю особу шляхом направлення ухвали суду в порядку ст. 120 ГПК України.

Крім того, ухвалою суду від 08.11.2019 суд застосував до Товариства з обмеженою відповідальністю Ізмаїльський інститут водного транспорту захід процесуального примусу у вигляді штрафу у зв`язку з невиконанням відповідачем процесуальних обов`язків, визначених ГПК України.

У судовому засіданні 21.11.2019 судом було проголошено вступну та резолютивну частини рішення.

Обставини справи

Згідно свідоцтва про право власності від 21.12.2001 №926 (а.с.23, т.1) виконавчий комітет Ізмаїльської міської ради засвідчив, що об`єкт: 88/95 частини нежитлової будівлі школи, що розташований за адресою: м. АДРЕСА_1 буд. 45-47, належить територіальній громаді в особі Ізмаїльської міської ради на праві комунальної власності.

29.04.1997 між Управлінням житлово-комунального господарства (орендодавець) та позивачем (орендар) було укладеного спірний договір оренди нежитлових приміщень (а.с.15-18, т.1), згідно з п. 1.1. якого орендодавець передає, а орендар приймає в строкове платне володіння та користування нежитлове приміщення та надвірні споруди по вул. Героїв Сталінграду, 45-17, загальною площею 1163 кв.м. згідно генерального плану, надвірні споруди загальною площею по зовнішнім обмірам 134 кв.м. та прилеглу земельну ділянку площею 2912 кв.м. Будівля та надвірні споруди передаються з метою їх використання під учбовий заклад.

За змістом п.п.3.1., 3.2. договору орендна плата визначається на підставі Методики розрахунку орендної плати, затвердженої Кабінетом Міністрів України від 04.10.1995 №786 та складає 3925,00 грн на рік. Розмір орендної плати може бути переглянутий за вимогою однієї зі сторін у випадку зміни методики розрахунку, централізованих цін та тарифів, в інших випадках, передбачених законодавством України.

Згідно з п.п.5.2., 5.4., 8.2. договору орендар зобов`язаний своєчасно та в повному обсязі перераховувати орендодавцю орендну плату. У випадку припинення договору оренди орендар зобов`язаний повернути орендодавцю орендоване майно у відповідному стані, не гіршому, ніж на час передачі його в оренду, з врахуванням фізичного зносу. Орендодавець має право виступати з ініціативою про внесення змін в договір оренди або його розірвання у випадку неналежного використання майна або невиконання умов договору.

Відповідно до п.п.10.1., 10.3. договору він діє з 01.05.1997 року по 30 квітня 2022 року (строком на 25 років). Зміни або розірвання договору можуть мати місце за згодою сторін. Одностороння відмова від виконання договору та внесення змін не допускаються. Договір може бути розірваний за вимогою однієї зі сторін за рішенням суду та у випадках, передбачених законодавством.

27.11.2001 сторонами були внесені зміни та доповнення до спірного договору (а.с.19, т.1), відповідно до п.1 яких сторони погодили, що з 01.12.2001 року розмір орендної плати за орендоване приміщення складає 333,55 грн на місяць, в тому числі ПДВ. Розмір орендної плати за кожен наступний місяць визначається шляхом корегування розміру орендної плати за попередній місяць на індекс інфляції за поточний місяць. Орендна плата перераховується орендатором на розрахунковий рахунок орендодавця до 30 числа поточного місяця.

18.02.2004 сторонами були внесені зміни до спірного договору оренди (а.с.20, т.1), згідно з якими сторони погодили, що з 01.01.2004 орендар відшкодовує балансоутримувачу майна третій особі - податок на землю у строки, визначені п. 1 змін від 27.11.2001. Сума земельного податку розраховується балансоутримувачем та підлягає щорічній індексації.

06.09.2019 на нежитлову будівлю за адресою: вул. Героїв Сталінграду, 45-17, м. Ізмаїл, був виготовлений технічний паспорт (а.с. 32-35, т.1), згідно з експлікацією якого площа приміщень по зазначеному адресу літ «А» складає 1175,4 кв.м.

Листом від 11.12.2018 за вих. №01/04-574 (а.с.21, т.1) позивач, у зв`язку з прийняттям виконавчим комітетом Ізмаїльської міської ради рішення про передачу орендованого майна на баланс Фонду, направив відповідачу на розгляд та підписання додаткову угоду до спірного договору, а також запропонував підписати договір про відшкодування витрат на оплату податку на землю балансоутримувачу. У цьому листі позивач запропонував розглянути, підписати та повернути позивачу один примірник додаткової угоди у строк до 20.12.2018 та попередив відповідача, що у випадку відмови від підписання додаткової угоди, питання щодо дострокового припинення договору оренди буде винесене на розгляд Ізмаїльської міської ради.

Як вбачається з матеріалів справи (а.с. 22, 28, 30, т.1), третя особа неодноразово зверталась до позивача з листами, в яких повідомляла про порушення відповідачем умов спірного договору та наявність у відповідача за період 2017-2019 років заборгованості по відшкодуванню земельного податку.

Позивач звертався до відповідача з листами від 27.03.2018 та від 18.05.2018 (а.с.27, 29, т.1), в яких повідомляв відповідача про необхідність погасити заборгованість по відшкодуванню земельного податку балансоутримувачу та про необхідність привести договір у відповідність з діючим законодавством.

Гарантійним листом від 09.11.2018 №34 (а.с.31, т.1), адресованим заступнику Ізмаїльського міського голови Павлухіну С.О., відповідач гарантував погашення заборгованості з відшкодування податку на землю балансоутримувачу у розмірі 123428,36 грн у термін до « 25» грудня 2018 року.

Іншим листом від 20.12.2018 № 39 (а.с.24, т.1) відповідач звернувся до Ізмаїльського міського голови, в якому зазначив, що сума оренди приміщення за новим договором Фонду комунального майна є непосильною для інституту, у зв`язку з чим відповідач просив дозволу на завершення учбового процесу без змін орендної плати, при цьому відповідач зазначив, що в подальшому інститут сам планує передати орендоване приміщення по вул. Героїв Сталінграду, 45-17, до комунальної власності міста.

Рішенням Ізмаїльської міської ради від 15.01.2019 №4794-VII (а.с.14, т.1), зокрема, надано згоду на дострокове розірвання спірного договору з відповідачем у зв`язку з невиконанням умов цього договору, а позивачу доручено повідомити інститут про прийняте рішення.

Листом від 18.01.2019 за №17/01-11-3962 (а.с.25, т.1) виконавчий комітет Ізмаїльської міської ради повідомив відповідача про необхідність звільнити орендоване приміщення та погасити заборгованість по відшкодуванню податку на землю.

Також про необхідність звільнити орендоване приміщення у строк до 01.02.2019 відповідача повідомив позивач в листі від 18.01.2019 за №01/04-25, який відповідач отримав 25.01.2019 (а.с.26, т.1).

В матеріалах справи наявні платіжні доручення та виписки по рахунку щодо здійснення третьою особою платежів зі сплати земельного податку (а.с.116-153, т.1), проте згідно з довідкою третьої особи (а.с.154, т.1) загальний борг відповідача з відшкодування земельного податку станом на 01.06.2019 склав 122361,61 грн. При цьому, згідно з поясненнями третьої особи (а.с. 113, т. 1) станом на 07.08.2019 у відповідача утворилась заборгованість по земельному податку на загальну суму 107822,62 грн (в т.ч. сума неоплаченої пені 6719,50 грн). Відповідач, в свою чергу, жодним чином цю обставину не спростував та не заперечив.

Отож, відповідач, як орендар за спірним договором, свої зобов`язання в частині відшкодування сум земельного податку згідно умов договору, з врахуванням укладених до нього змін та доповнень, систематично належним чином не виконує, що і стало причиною для звернення позивача до суду з даним позовом.

13.11.2019 комісією у складі: заступника міського голови Павлухіна С.О., начальника відділу правового супроводу юридичного управління Ізмаїльської міської ради Кулави М.І., представників позивача в особі заступника начальника ФКМ Степаненко В.Й., начальника відділу оренди ФКМ Макарової Н.П., голови депутатської комісії з питань комунальної власності Афанасьєвського О.Д., було проведено обстеження об`єкту комунальної власності нежитлової будівлі по вул. Героїв Сталінграду, 45-47, м. Ізмаїл, на предмет його цільового використання орендарем ТОВ «Ізмаїльський інститут водного транспорту».

Актом обстеження було встановлено, що на момент обстеження з 10:05 11:30 годин в аудиторіях інституту учбовий процес не здійснювався, приміщення аудиторії були вільні. На 1 поверсі будівлі інституту в приміщенні №20 знаходився один співробітник, в приміщеннях №№12,13 були присутні 2 співробітника. На другому поверсі в приміщенні №28 знаходились 2 особи, в приміщенні №24 знаходився завідуючий господарською частиною та технічний працівник. Всі інші приміщення були зачинені. Виходячи з цього, комісія дійшла висновку, що спірні нежитлові приміщення орендарем не використовуються для учбового процесу, що є порушенням п.1.1. договору оренди. Відповідач, в свою чергу, жодним чином цю обставину не спростував та не заперечив.

Законодавство, застосоване судом до спірних правовідносин

Згідно з ст. 327 ЦК України у комунальній власності є майно, у тому числі грошові кошти, яке належить територіальній громаді. Управління майном, що є у комунальній власності, здійснюють безпосередньо територіальна громада та утворені нею органи місцевого самоврядування.

Відповідно до ст. 175 ГК України майново-господарськими визнаються цивільно-правові зобов`язання, що виникають між учасниками господарських відносин при здійсненні господарської діяльності, в силу яких зобов`язана сторона повинна вчинити певну господарську дію на користь другої сторони або утриматися від певної дії, а управнена сторона має право вимагати від зобов`язаної сторони виконання її обов`язку. Майнові зобов`язання, які виникають між учасниками господарських відносин, регулюються Цивільним кодексом України з урахуванням особливостей, передбачених цим Кодексом.

Згідно ст. 11 ЦК України підставами виникнення цивільних прав та обов`язків, зокрема, є договори та інші правочини. У відповідності до ст. 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків. Статтею 627 ЦК України передбачено, що відповідно до статті 6 ЦК України сторони є вільними в укладанні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог ЦК України, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

Відповідно до ст. 759 ЦК України за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов`язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк. Законом можуть бути передбачені особливості укладення та виконання договору найму (оренди).

Згідно з ст. 762 ЦК України за користування майном з наймача справляється плата, розмір якої встановлюється договором найму. Плата за користування майном вноситься щомісячно, якщо інше не встановлено договором.

Відповідно до ст. 651 ЦК України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

Згідно з ч. 1 ст. 10 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" (далі Закон) істотними умовами договору оренди є, зокрема, орендна плата з урахуванням її індексації; виконання зобов`язань.

Частиною 3 статті 26 Закону визначено, що договір оренди може бути розірвано за погодженням сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірвано за рішенням суду у разі невиконання сторонами своїх зобов`язань та з інших підстав, передбачених законодавчими актами України.

Згідно ч. 1 ст. 785 ЦК України у разі припинення договору найму наймач зобов`язаний негайно повернути наймодавцеві річ у стані, в якому вона була одержана.

За змістом ч.1. ст. 27 Закону у разі розірвання договору оренди, закінчення строку його дії та відмови від його продовження або банкрутства орендар зобов`язаний повернути орендодавцеві об`єкт оренди на умовах, зазначених у договорі оренди. Припинення договору оренди у зв`язку з укладенням концесійного договору шляхом проведення прямих переговорів з орендарем державного майна відповідно до Закону України "Про концесію" не тягне за собою обов`язку повернути об`єкт оренди орендодавцю. Якщо орендар допустив погіршення стану орендованого майна або його загибель, він повинен відшкодувати орендодавцеві збитки, якщо не доведе, що погіршення або загибель майна сталися не з його вини.

Відповідно до ч. 2 ст. 20 ГК України кожний суб`єкт господарювання та споживач має право на захист своїх прав і законних інтересів. Права та законні інтереси зазначених суб`єктів захищаються, зокрема, шляхом присудження до виконання обов`язку в натурі.

Позиція суду

Фонд комунального майна Ізмаїльської міської ради, виконуючи свої функції та завдання як виконавчий орган міської ради, захищаючи інтереси територіальної громади м. Ізмаїл в особі Ізмаїльської міської ради, звернувся до господарського суду з позовом до відповідача з вимогою про дострокове розірвання спірного договору та зобов`язання повернути нежитлові приміщення площею 1163 кв.м., розташовані за адресою: вул. Героїв Сталінграду, 45-47, м. Ізмаїл, Одеська обл., 68600.

Під час розгляду справи судом була встановлена обставина неналежного виконання відповідачем своїх зобов`язань згідно з умовами спірного договору, з врахуванням укладених до нього змін та доповнень, в частині систематичного невиконання обов`язку щодо відшкодування балансоутримувачу сум земельного податку.

Таким чином, нездійснення відповідачем в порядку визначеному спірним договором відшкодування балансоутримувачам орендованого майна сум земельного податку є порушенням відповідачем істотної умови спірного договору.

При цьому суд відзначає, що оціночне поняття істотності порушення договору законодавець розкриває за допомогою іншого оціночного поняття - "значної міри" позбавлення сторони того, на що вона розраховувала при укладенні договору, а отже, істотність порушення визначається виключно за об`єктивними обставинами, що склалися у сторони, яка вимагає розірвання договору.

Суд вважає, що позивачем доведено істотність порушення відповідачем умов спірного договору, а відповідачем дана обставина не заперечена та не спростована, у зв`язку з цим вимоги Фонду про розірвання спірного договору є доведеними та підлягають задоволенню в повному обсязі.

Приймаючи до уваги розірвання судом укладеного між сторонами договору оренди, з врахуванням того, що договором передбачений обов`язок орендаря повернути орендодавцю орендоване майно у випадку припинення договору, вимоги Фонду про зобов`язання відповідача повернути майно також слід задовольнити.

При цьому, суд відзначає, що сторони у договорі передбачили, що внесення змін до договору здійснюється за згодою сторін, відповідно, доводи позивача щодо непогодження відповідачем укладення змін до спірного договору в частині площі об`єкту договору, як підстава для розірвання спірного договору, є необґрунтованими.

Розподіл судових витрат

У відповідності до ч. 1 ст. 123 ГПК України судові витрати складаються з судового збору та витрат, пов`язаних з розглядом справи.

Згідно п. 2 ч. 1 ст. 129 ГПК України у спорах, що виникають при виконанні договорів та з інших підстав, судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.

Отже, приймаючи до уваги задоволення в повному обсязі позовних вимог позивача, судовий збір в сумі 3842,00 грн слід покласти на відповідача.

Керуючись ст.ст. 129, 232, 233, 236, 237, 238, 240, 241 Господарського процесуального кодексу України, суд

ВИРІШИВ:

1. Позов задовольнити повністю.

2. Розірвати договір оренди нежитлових приміщень від 29.04.1997, укладений між Управлінням житлово-комунального господарства Ізмаїльської міської ради та Товариством з обмеженою відповідальністю Ізмаїльський інститут водного транспорту.

3. Зобов`язати Товариство з обмеженою відповідальністю Ізмаїльський інститут водного транспорту (вул. Героїв Сталінграду, буд. 45-47, м. Ізмаїл, Одеська обл., 68600, ) повернути Фонду комунального майна Ізмаїльської міської ради (проспект Суворова, буд. 62, м. Ізмаїл, Одеська обл., 68601, ) об`єкт оренди - нежитлові приміщення площею 1163 кв.м., розташовані за адресою: м. Ізмаїл, вул. Героїв Сталінграду, буд. 45-47.

Видати наказ після набрання рішенням суду законної сили.

Рішення суду набирає законної сили в порядку ст. 241 ГПК України та може бути оскаржено в апеляційному порядку до Південно-західного апеляційного господарського суду шляхом подачі апеляційної скарги протягом 20 днів з дня складення повного судового рішення.

Повне рішення складено 02 грудня 2019 р.

Суддя Д.О. Бездоля