РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

м. Київ

03.12.2019Справа № 910/10723/19

За позовом: Комунального підприємства "Керуюча компанія з обслуговування житлового фонду Святошинського району м. Києва"

до: товариства з обмеженою відповідальністю "Анлорем"

за участю третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору, на стороні позивача: Святошинської районної в місті Києві державної адміністрації

про: розірвання договору оренди та зобов`язання вчинити дії

Суддя: Шкурдова Л.М.

Секретар с/з Масна А.А.

Представники:

від позивача - не з`явився

від відповідача - не з`явився

від третьої особи - не з`явився

ОБСТАВИНИ СПРАВИ:

Господарським судом міста Києва розглядається справа за позовом Комунального підприємства "Керуюча компанія з обслуговування житлового фонду Святошинського району м. Києва" до товариства з обмеженою відповідальністю "Анлорем", за участю третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору, на стороні позивача Святошинської районної в місті Києві державної адміністрації про розірвання договору оренди та зобов`язання вчинити дії.

Ухвалою Господарського суд міста Києва від 12.08.2019 відкрито провадження у справі №910/10723/19 за правилами загального позовного провадження.

В обґрунтування позовних вимог позивач зазначає, що відповідачем в порушення умов укладеного Договору оренди передано орендоване приміщення в суборенду за відсутністю згоди орендодавця, що є підставою для розірвання Договору оренди та виселення відповідача із орендованого приміщення.

Відповідач щодо задоволення позову заперечував, вказуючи, що позивач не є власником орендованого майна, а відтак не має права вимагати розірвання спірного Договору оренди та виселення орендаря із орендованого майна.

Ухвалою Господарського суду міста Києва від 07.11.2019 закрито підготовче провадження у справі №910/10723/19, призначено здійснювати розгляд даної справи по суті.

Відповідач у заяві від 07.11.2019 просив суд розглядати дану справу за відсутності його представника. Позивач про час та місце розгляду справи був належним чином повідомлений, про причини своєї неявки суд не повідомив.

В судовому засіданні 03.12.19р. було оголошено вступну та резолютивну частини рішення.

Розглянувши подані документи і матеріали, всебічно і повно з`ясувавши фактичні обставини, на яких ґрунтується позов, об`єктивно оцінивши докази, які мають значення для розгляду справи і вирішення спору по суті, Господарський суд м. Києва, -

ВСТАНОВИВ:

31.01.2017 між Святошинською районною в місті Києві державною адміністрацією (орендодавець), Товариством з обмеженою відповідальністю «АНЛОРЕМ» (орендар) та Комунальним підприємством «Керуюча компанія з обслуговування житлового фонду Святошинського району м. Києва» (підприємство-балансоутримувач) укладено Договір про передачу майна територіальної громади міста Києва в оренду №681 від 31.01.2017 (далі- Договір), згідно якого Святошинською РДА на підставі протоколу постійної комісії Київради з питань власності від 27.12.2016 №37 передано відповідачу в оренду нежитлове приміщення загальною площею 198,0 кв.м за адресою м.Київ, пр.-т. Перемоги, 75/2, а відповідач прийняв згідно акту прийому-передачі від 31.07.2017 для розміщення суб`єкта господарювання, що здійснює побутове обслуговування населення.

Відповідно до п.9.1. Договору термін його дії з 31.01.2017 до 29.01.2020.

23.03.2018 було викладено Договір в новій редакції та присвоєно новий номер Договору №681-1.

На підставі протоколу постійної комісії Київради з питань власності від 09.07.2015 №29/105 погоджено строк дії Договору з 09.07.2018 до 07.07.2028, в зв`язку з чим 06.09.2018 Договір переукладено на новий строк та присвоєно новий №845.

Даний Договір 06.09.2018 посвідчено приватним нотаріусом Войтовським Валентином Євгеновичем Київського міського нотаріального округу та зареєстровано в реєстрі під №3482, а також внесено до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права. (витяг від 06.09.2018 №136821474).

Відповідно до п.3.1.Договору орендна плата визначається на підставі Методики розрахунку орендної плати за майно територіальної громади міста Києва, яке передається в оренду, затвердженої рішенням Київради від 21.04.2015 №415/1280, і становить без ПДВ: 64 грн. 21 коп. за 1 кв.м орендованої площі, що в цілому складає за базовий місяць розрахунку - серпень 2018 року 12 713,33 грн.

Згідно з п.п. 4.2.2.Договору орендар зобов`язаний використовувати Об`єкт відповідно до його призначення та умов Договору.

Відповідно до п.п.5.1.1.,5.1.2. Договору орендодавець має права проводити необхідний огляд та перевірку виконання орендарем умов Договору. В процесі перевірки виконання умов Договору оренди може бути здійснена фото- або відео фіксація стану та умов використання Об`єкту. Виступати з ініціативою щодо внесення змін до цього Договору або його розірвання у разі погіршення стану орендованого майна внаслідок невиконання або неналежного виконання умов цього Договору.

Згідно з п.п.5.2.1.Договору підприємство-балансоутримувач має право проводити необхідний огляд та перевірку виконання орендарем умов Договору.

Відповідно до п.6.7.Договору при невиконанні або порушенні однією із сторін умов Договору та з інших підстав, цей Договір може бути розірваний достроково на вимогу однієї із сторін за рішенням суду.

Згідно з п. 8.1. Договору орендар не має права передавати свої зобов`язання за Договором та передавати об`єкт повністю або частково в користування іншій особі без попередньої письмової згоди орендодавця. Орендар не має права укладати договори (контракти, угоди), у тому числі про спільну діяльність, пов`язані з будь-яким використанням об`єкта іншою юридичною чи фізичною особою без попереднього дозволу орендодавця. Порушення цієї умови Договору є підставою для дострокового розірвання Договору в установленому порядку.

Відповідно до п.8.5. Договору у разі виявлення факту використання об`єкта не за цільовим визначенням Договір може бути розірвано.

Як вбачається з матеріалів справи 18.07.2019 представниками позивача та орендодавця у відповідності до умов п.п. 5.1.1, 5.2.1 Договору проведено перевірку використання об`єкту оренди за призначенням та зафіксовано факт передавання в суборенду орендованого відповідачем нежитлового приміщення загальною площею 198,00 кв.м за адресою м.Київ пр.Перемоги, 75/2, при обстеженні виявлено, що приміщення займає сторонній медичний центр «Мати та дитина», директором пред`явлено договір суборенди. За результатами перевірки складено Акт від 18.07.2019.

Позивач листом від 23.07.2019 №233 повідомив відповідача про розірвання Договору оренди та просив звільнити приміщення за актом прийому-передачі.

Звертаючись з позовом до суду позивач зазначає, що Договір оренди вважається достроково розірваним з 25.07.2019, однак відповідач орендоване приміщення не повернув, що стало підставою для звернення з даним позовом про визнання Договору оренди розірваним та зобов`язання відповідача повернути нежитлове приміщення Комунальному підприємству "Керуюча компанія з обслуговування житлового фонду Святошинського району м. Києва" за актом приймання-передачі.

Згідно п.2 ст.651 Цивільного кодексу України, договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.

Відповідно до статті 783 Цивільного кодексу України наймодавець має право вимагати розірвання договору найму, якщо:

- наймач користується річчю всупереч договору або призначенню речі;

- наймач без дозволу наймодавця передав річ у користування іншій особі;

- наймач своєю недбалою поведінкою створює загрозу пошкодження речі:

- наймач не приступив до проведення капітального ремонту речі, якщо

обов`язок проведення капітального ремонту був покладений на наймача.

Як вбачається з матеріалів справи, а саме акту від 18.07.2019 орендоване відповідачем приміщення використовується сторонньої організацією, наявність дозволу орендодавця на передачу орендованого приміщення в суборенду матеріали справи не містять, що може бути підставою для дострокового розірвання договору оренди у відповідності до умов чинного законодавства та укладеного сторонами Договору.

При цьому дослідивши матеріали справи, суд приходить до висновку про відмову у задоволенні позову, виходячи з наступного.

Згідно зі статтею 759 Цивільного кодексу України за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов`язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк.

Відповідно до п.1 ст.761 ЦК України право передання майна у найм має власник речі або особа, якій належать майнові права.

За змістом статті 283 Господарського кодексу України за договором оренди одна сторона (орендодавець) передає другій стороні (орендареві) за плату на певний строк у користування майно для здійснення господарської діяльності.

Орендоване майно є комунальним, тому на спірні правовідносини поширюється також і дія Закону України "Про оренду державного та комунального майна", у частині 1 статті 2 якого наведено аналогічне визначення оренди.

Таким чином, відповідно до положень Цивільного кодексу України, Господарського кодексу України та Закону України "Про оренду державного та комунального майна" сторонами договору найму (оренди) з відповідними правами та обов`язками є наймодавець (орендодавець) і наймач (орендар).

Як встановлено судом, 31.01.2017 укладено тристоронній договір про передачу майна територіальної громади міста Києва в оренду, за умовами якого орендодавцем є Святошинська районна в місті Києві державна адміністрація, орендарем - товариство з обмеженою відповідальністю "Анлорем" третьою стороною зазначеного договору є балансоутримувач - Комунальне підприємство «Керуюча компанія з обслуговування житлового фонду Святошинського району м.Києва», на яке згідно із зазначеним договором покладено лише обов`язок проводити огляд та перевірку виконання орендарем умов цього Договору та контролювати виконання орендарем умов договору щодо сплати орендарем орендної плати і у разі виникнення заборгованості вживати відповідних заходів (пункти 5.2.1, 5.2.2. Договору).

Суд зазначає, що саме власникові належать права володіння, користування та розпорядження своїм майном (частина 1 статті 317 Цивільного кодексу України), які він може реалізовувати на власний розсуд. Тобто лише власник має право визначати юридичну долю свого майна, у тому числі й шляхом надання майна іншим особам, а також повернення (вилучення) цього майна від відповідних суб`єктів.

Аналогічна правова позиція викладена у постанові Великої Палати Верховного Суду від 22.01.2019 у справі № 910/12224/17.

Оскільки власником переданого в оренду комунального майна є Святошинська районна в місті Києві державна адміністрація, чинне законодавство не надає Комунальному підприємству «Керуюча компанія з обслуговування житлового фонду Святошинського району м. Києва» права виступати орендодавцем щодо спірного нерухомого майна та мати права орендодавця, балансоутримувач не вправі заявляти вимогу про зобов`язання орендаря повернути орендоване майно.

Згідно з умовами договору (р.5 Договору) тільки орендодавець має право ставити питання про розірвання, відмову від договору оренди, виселення орендаря із орендованого приміщення.

Наявність у договорі оренди умови (п.4.2.21. Договору оренди), у відповідності до якої у разі закінчення/припинення дії договору орендар зобов`язаний повернути за актом приймання-передачі об`єкт оренди балансоутримувачеві, не впливає на те, що саме орендодавець має право звертатися до суду з позовом про повернення орендованого майна.

Як вбачається з матеріалів справи балансоутримувач, а не орендодавець надіслав лист від 23.07.2019 №233 про розірвання Договору оренди з вимогою звільнити приміщення за актом прийому-передачі.

Оскільки ні чинне законодавство, ні умови договору оренди не надають балансоутримувачу права виступати орендодавцем щодо орендованого нерухомого майна та мати права орендодавця, відповідно, балансоутримувач не вправі заявляти вимогу про зобов`язання орендаря повернути орендоване майно та виселення орендаря.

Аналогічна правова позиція викладена у постанові Верховного Суду у складі суддів об`єднаної палати Касаційного господарського суду від 06.09.2019 у справі № 910/7364/18.

Таким чином, враховуючи вищевикладене суд не вбачає наявності правових підстав для задоволення позову, оскільки позивач є підприємством-балансоутримувачем орендованого майна,в той час як право заявляти вимогу про розірвання Договору оренди та виселення орендаря із орендованого приміщення належить власнику такого майна, а відтак у позові слід відмовити.

Відповідно до ч.1 ст.129 ГПК України судовий збір покладається у спорах, що виникають при виконанні договорів та з інших підстав, - на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.

Керуючись ст. ст.74, 76-80, 129, 236 - 240 ГПК України, суд, -

ВИРІШИВ:

В позові - відмовити.

Рішення господарського суду набирає законної сили через 20 днів з моменту виготовлення повного тексту рішення в разі не оскарження його в установленому порядку. Рішення може бути оскаржене в 20-денний строк до суду апеляційної інстанції.

Суддя Шкурдова Л.М.

Дата складення тексту рішення: 09.12.2019