ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

13 листопада 2019 року

м. Київ

Справа № 908/2598/18

Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду: Краснова Є. В.- головуючого, Мачульського Г. М., Кушніра І. В.

за участю секретаря судового засідання - Астапової Ю. В.,

розглянувши касаційну скаргу Головного управління Держгеокадастру у Запорізькій області на постанову Центрального апеляційного господарського суду від 05.06.2019 та рішення Господарського суду Запорізької області від 20.03.2019 у справі

за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю "Алекс" до Головного управління Держгеокадастру у Запорізькій області про зобов`язання укласти додаткову угоду про поновлення (продовження) договору оренди землі від 20.11.2008 та внесення змін до нього,

(сторони повідомлені належним чином про час і місце розгляду касаційної скарги, проте не скористалися своїм правом направити для участі у розгляді справи своїх повноважних представників),

ВСТАНОВИВ:

1. Короткий зміст позовних вимог

1.1. Товариство з обмеженою відповідальністю "Алекс" звернулося до Господарського суду Запорізької області з позовом до Головного управління Держгеокадастру у Запорізькій області (далі - ГУ Держгеокадастру) про зобов`язання укласти додаткову угоду про поновлення (продовження) договору оренди землі від 20.11.2008 та внесення змін до нього, зокрема, в частині поновлення (продовження) строку дії договору на 7 років та встановлення річної орендної плати в розмірі 12% від нормативної грошової оцінки землі.

1.2. Позовні вимоги обґрунтовані посиланням на переважне право орендаря на укладення договору землі на новий строк, виконанням останнім належним чином своїх зобов`язань за договором оренди, фактичним узгодженням сторонами договору нових умов щодо строку дії договору та розміру орендної плати.

2. Фактичні обставини справи, встановлені судами

2.1. 22.11.2008 між Михайлівською районною державною адміністрацією Запорізької області (орендодавець) та ТОВ "Алекс" (орендар) укладено договір оренди землі, відповідно до умов якого орендодавець надав, а орендар прийняв в строкове платне користування земельну ділянку для сільськогосподарського використання, загальною площею 22,2437 га, яка знаходиться на території Михайлівської селищної ради, кадастровий номер :30:007:0006.

2.2. Договір зареєстровано 26.11.2008 про що у Державному реєстрі земель вчинено запис № 43.

2.3. Згідно пункту 8 договору його укладено на 10 років, тобто до 26.11.2018., а також визначено, що після закінчення строку дії договору орендар має переважне право поновити його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за ЗО днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.

2.4. Відповідно до пункту 9 договору орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі, що становить 6 759,11 грн - 3% від нормативної грошової оцінки.

2.5. Пунктом 36 договору сторони визначили, що зміна умов договору здійснюється у письмовій формі за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору спір вирішується у судовому порядку.

2.6. Згідно пункту 37 договору дія договору припиняється у разі: закінчення строку, на який його було укладено; придбання орендарем земельної ділянки у власність; викупу земельної ділянки для суспільних потреб або примусового відчуження земельної ділянки з мотивів суспільної необхідності в порядку, встановленому законом; договір припиняється також в інших випадках, передбачених законом.

2.7. 20.11.2008 між орендодавцем та орендарем підписано акт прийому-передачі земельної ділянки, згідно якого позивачу передано земельну ділянку, кадастровий номер :30:007:0006, загальною площею 22,2437 га.

2.8. Договором про внесення змін до договору оренди землі від 24.05.2016 річну орендну плату встановлено у розмірі 5 % від нормативної грошової оцінки, інші умови договору залишено без змін.

2.9. Право оренди земельної ділянки зареєстровано за позивачем в установленому законом порядку 26.06.2017, що підтверджується витягом з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права.

2.10. З метою реалізації свого переважного права на поновлення договору позивач у строк, встановлений пунктом 8 договору, звернувся до ГУ Держгеокадастру з листом від 03.10.2018 за вих. № 342 про поновлення договору.

2.11. До листа додав проект додаткової угоди, в якому просив поновити (продовжити) строк дії договору на 10 років, та внести зміни до пункту 9 договору, виклавши його в такій редакції: "Річна орендна плата становить 5% (п`ять відсотків) від нормативної грошової оцінки та вноситься орендарем у грошовій формі".

2.12. Листом-повідомленням від 17.10.2018 вих. № 19-8-0.6-638072-18 відповідач поінформував про незгоду із запропонованими позивачем умовами, викладеними в додатковій угоді, в частині строку та розміру орендної плати.

2.13. Зокрема, посилаючись на Стратегію удосконалення управління у сфері використання та охорони земель сільськогосподарського призначення державної власності та розпорядження ними, затверджену Постановою КМУ від 07.06.2017 № 413, відповідач зазначив, що строк оренди має становити 7 років, а орендна плата бути не нижчою 8% нормативної грошової оцінки землі. Також відповідач послався на статтю 288 Податкового кодексу України (далі - ПК України), згідно положень якого річна сума орендної плати не може бути меншою розміру земельного податку, встановленого для відповідної категорії земельних ділянок на відповідній території та не може перевищувати 12 відсотків нормативної грошової оцінки.

2.14. 24.10.2018 позивач направив відповідачу заяву-клопотання № 374 про поновлення договору на зазначених відповідачем умовах - зі строком дії договору 7 років і орендною платою у розмірі 12% нормативної грошової оцінки землі. До заяви додав проект додаткової угоди на зазначених умовах.

2.15. Листом від 13.11.2018 № 19-8-0.6-6879/2-18 відповідач у поновленні договору оренди відмовив, пославшись на раніше надану відповідь про заперечення у поновленні такого договору.

2.16. ТОВ "Алекс" після закінчення строку дії договору оренди продовжує користуватися спірною земельною ділянкою.

3. Короткий зміст рішень судів попередніх інстанцій

3.1. Рішенням Господарського суду Запорізької області від 20.03.2019 (суддя Зінченко Н. Г.) позов задоволено, визнано поновленим на сім років договір оренди землі від 20.11.2008 шляхом укладання додаткової угоди в редакції позивача.

3.2. Рішення суду мотивовано правомірністю заявлених позовних вимог, добросовісністю дій позивача у розумінні частин 1-3 статті 33 Закону України "Про оренду землі" та відповідністю умов запропонованої додаткової угоди вимогам законодавства.

3.3. Постановою Центрального апеляційного господарського суду від 05.06.2019 (колегія суддів у складі: Широбокова Л. П., Подобєд І. М., Орєшкіна Е. В.) рішення суду першої інстанції залишено без змін.

4. Короткий зміст доводів та вимог касаційної скарги

4.1. ГУ Держгеокадастру у касаційній скарзі просить рішення та постанову попередніх судових інстанцій скасувати, прийняти нове рішення, яким в позові відмовити.

4.2. Скарга мотивована неправильним застосуванням та порушенням судами норм чинного законодавства, зокрема статей 31, 33 Закону України "Про оренду землі". Скаржник наголошує, що недосягнення згоди між сторонами щодо орендної плати та інших істотних умов договору тягне за собою припинення переважного права орендаря на укладення договору оренди.

5. Узагальнений виклад позицій інших учасників справи

5.1. ТОВ "Алекс" у відзиві просить рішення та постанову попередніх судових інстанцій залишити без змін, наголошуючи на їх законності і обґрунтованості.

6. Позиція Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду

Оцінка аргументів учасників справи і висновків судів першої та апеляційної інстанцій

6.1. Відповідно до частин 1, 2 статті 300 Господарського процесуального кодексу України (далі - ГПК України), переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги та на підставі встановлених фактичних обставин справи перевіряє правильність застосування судом першої чи апеляційної інстанції норм матеріального і процесуального права. Суд касаційної інстанції не має права встановлювати або вважати доведеними обставини, що не були встановлені у рішенні або постанові суду чи відхилені ним, вирішувати питання про достовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими, збирати чи приймати до розгляду нові докази або додатково перевіряти докази.

6.2. За змістом частини 2 статті 792 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України) відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.

6.3. Законом України "Про оренду землі" визначено умови укладення, зміни, припинення і поновлення договору оренди землі, а статтею 13 передбачено, що договором оренди землі є договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

6.4. Правові підстави поновлення договору оренди землі визначено у статті 33 Закону України "Про оренду землі", яка фактично об`єднує два випадки продовження дії (пролонгації) договору оренду землі.

6.5. Так, згідно з частиною 1 статті 33 цього Закону по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі).

6.6. Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі (частина 2 статті 33 Закону України "Про оренду землі").

6.7. До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди (частина 3 статті 33 зазначеного Закону).

6.8. При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється (частина 4 статті 33 Закону України "Про оренду землі").

6.9. Частиною 5 статті 33 цього Закону передбачено, що орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

6.10. Для застосування положень частин 1-5 статті 33 Закону України "Про оренду землі" та визнання за орендарем переважного права на поновлення договору оренди необхідно встановити такі юридичні факти: орендар належним чином виконує свої обов`язки за договором; орендар до спливу строку договору повідомив орендодавця у встановлені строки про свій намір скористатися переважним правом укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди; орендодавець протягом місяця не повідомив орендаря про наявність заперечень і своє рішення.

6.11. Тобто реалізація переважного права на поновлення договору оренди, передбачена у наведеній нормі, можлива лише за умови дотримання встановлених такою нормою процедури і строків.

6.12. Згідно з частиною 6 статті 33 Закону України "Про оренду землі" у разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. У цьому випадку укладання додаткової угоди про поновлення договору оренди землі здійснюється із: власником земельної ділянки (щодо земель приватної власності); уповноваженим керівником органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування без прийняття рішення органом виконавчої влади або органом місцевого самоврядування про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної або комунальної власності).

6.13. Отже, для продовження договірних відносин необхідно волевиявлення на це сторін договору, досягнення ними згоди щодо продовження договору із застосуванням переважного права орендаря на продовження договору оренди, у тому числі на змінених умовах (частина 1-5 статті 33 Закону України "Про оренду землі") або мовчазна згода сторін договору стосовно поновлення договору на тих самих умовах на той самий строк (частина 6 статті 33 Закону України "Про оренду землі").

6.14. У розумінні наведених положень законодавства основними відмінностями у застосуванні положень частин 1 - 5 та частини 6 Закону України "Про оренду землі" є умови додаткової угоди (відмінні від попередніх, або ті самі чи тотожні (частини 1 - 5 статті 33 цього Закону) та наявність погодження обох сторін щодо істотних умов договору, або ті самі (частина 6 статті 33 цього Закону)) та строк, в який орендодавець повинен повідомити орендаря про відсутність наміру продовжувати або поновлювати договір оренди (у місячний строк після повідомлення орендаря про намір продовжувати договір оренди земельної ділянки (частини 1 - 5 статті 33 цього Закону) чи у місячний строк після закінчення строку дії договору (частина 6 статті 33 цього Закону)).

6.15. Проте задовольняючи позовні вимоги, суди попередніх інстанцій не врахували, що відповідно до частин 1 - 5 статті 33 Закону України "Про оренду землі" умови договору оренди землі можуть бути змінені лише за згодою сторін, а у разі недосягнення такої домовленості щодо істотних умов переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється; недосягнення сторонами домовленостей щодо істотних умов договору при їх зміні виключає поновлення договору оренди землі з підстав переважного права (частина 4 статті 33 Закону України "Про оренду землі").

Аналогічна правова позиція висловлена у постанові Верховного Суду у складі палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду від 16.09.2019 у справі № 908/2314/18.

6.16. При розгляді справи суди встановили, що з пропозицією про поновлення спірного договору оренди землі та проєктом додаткової угоди про поновлення терміну дії такого договору позивач звернувся до закінчення строку дії договору, як це передбачено його умовами. При цьому позивач фактично запропонував інші (нові) істотні умови договору оренду землі, зокрема розмір орендної плати та строк дії договору. Суди зазначили, що відповідач фактично ухилився від укладення додаткової угоди про продовження дії договору на нових узгоджених сторонами умовах, тому позивач у цьому випадку має право на поновлення спірного договору оренди землі на цих нових фактично погоджених сторонами умовах. Разом з тим такий висновок судів не підтверджується обставинами, встановленими судами, та матеріалами справи.

6.17. Враховуючи наведене, а також те, що для поновлення договору оренди за частинами 1 - 5 статті 33 Закону України "Про оренду землі" необхідне погодження обох сторін щодо істотних умов договору, оскаржені судові рішення щодо задоволення позову про визнання укладеною додаткової угоди про поновлення строку дії спірного договору у порядку положень частин 1-5 статті 33 Закону України "Про оренду землі" не можна визнати законними та обґрунтованими.

6.18. Таким чином, доводи, викладені у касаційній скарзі, щодо неправильного застосування положень статті 33 Закону України "Про оренду землі" отримали підтвердження.

6.19. Зважаючи на помилковість висновків попередніх судових інстанцій про наявність правових підстав для визнання укладеною додаткової угоди про поновлення строку дії договору оренди земельної ділянки на підставі положень частин 1-5 статті 33 Закону України "Про оренду землі", колегія суддів зазначає, що рішення і постанову у справі слід скасувати.

7. Висновки за результатами розгляду касаційної скарги

7.1. За змістом пункту 3 частини 1 статті 308 ГПК України суд касаційної інстанції за результатами розгляду касаційної скарги має право скасувати судові рішення повністю або частково і ухвалити нове рішення у відповідній частині або змінити рішення, не передаючи справи на новий розгляд.

7.2. Відповідно до частин 1, 3 статті 311 цього Кодексу підставами для скасування судових рішень повністю або частково і ухвалення нового рішення у відповідній частині або зміни рішення є неправильне застосування норм матеріального права або порушення норм процесуального права. Неправильним застосуванням норм матеріального права вважається: неправильне тлумачення закону, або застосування закону, який не підлягає застосуванню, або незастосування закону, який підлягав застосуванню.

7.3. Враховуючи наведене, рішення та постанова попередніх судових інстанцій підлягають скасуванню з прийняттям нового рішення про відмову в позові.

8. Судові витрати

8.1. Згідно зі статтею 129 ГПК України якщо суд апеляційної, касаційної інстанції, не передаючи справи на новий розгляд, змінює рішення або ухвалює нове, цей суд відповідно змінює розподіл судових витрат.

Керуючись статтями 300, 301, 306, 308, 311, 314, 315, 317 ГПК України, Касаційний господарський суд у складі Верховного Суду

ПОСТАНОВИВ:

1. Касаційну скаргу Головного управління Держгеокадастру у Запорізькій області задовольнити.

2. Постанову Центрального апеляційного господарського суду від 05.06.2019 та рішення Господарського суду Запорізької області від 20.03.2019 у справі № 908/2598/18 скасувати.

3. Ухвалити нове рішення, у задоволенні позову відмовити.

4. Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю "Алекс" на користь Головного управління Держгеокадастру у Запорізькій області 2 643,00 грн судового збору за подачу апеляційної скарги, 3 524,00 грн судового збору за подачу касаційної скарги.

Постанова суду касаційної інстанції набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною і оскарженню не підлягає.

Суддя Є. Краснов

Суддя Г. Мачульський

Суддя І. Кушнір