ПІВНІЧНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"28" листопада 2019 р. Справа№ 910/3580/19

Північний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:

головуючого: Агрикової О.В.

суддів: Яковлєва М.Л.

Чорногуза М.Г.

секретар судового засідання Мельничук О.С.

від позивача - Яворовський Г.Л.,

від відповідача - Гандзюк Т.О.,

від третьої особи - не з`явились,

вільний слухач - ОСОБА_1 ,

розглянувши апеляційну скаргу Київської міської ради

на рішення Господарського суду міста Києва від 01.08.2019 року (повний текст рішення складено 14.08.2019 року)

у справі № 910/3580/19 (суддя Данилова М.В.)

За позовом Фірми «Т.М.М.» - Товариства з обмеженою відповідальністю

до Київської міської ради

за участю третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмету спору на стороні позивача: Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "Щасливий дім 2",

про розірвання договору оренди земельної ділянки,-

ВСТАНОВИВ:

У березні 2019 року Фірма «Т.М.М.» - Товариство з обмеженою відповідальністю (далі за текстом Фірма «Т.М.М.» - ТОВ) звернулося до Господарського суду міста Києва з позовом до Київської міської ради про розірвання договору оренди земельної ділянки від 12.08.2003 року, зареєстрований Головним управлінням земельних ресурсів Київської міської державної адміністрації, відповідно до запису від 03.12.2003 року за № 75-6-00093.

В обґрунтування позовних вимог Фірма «Т.М.М.» - ТОВ посилається на ст. ст. 42, 120, 141 Земельного кодексу України, ст. 377 ЦК України та вказує, що фактичне користування вказаною земельною ділянкою та зведеною на ній будівлею здійснює нова юридична особа, а саме: Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «Щасливий дім 2» (далі за текстом - ОСББ «Щасливий дім 2»), а отже, позивач добровільно відмовляється від права користування земельною ділянкою, оскільки наявні підстави для дострокового розірвання Договору оренди за рішенням суду на вимогу однієї із сторони.

Рішенням Господарського суду міста Києва від 01.08.2019 року у справі № 910/3580/19 позовні вимоги задоволено повністю. Розірвано договір оренди земельної ділянки, який укладений між Фірмою «Т.М.М.» - ТОВ та Київською міською радою, зареєстрований Головним управлінням земельних ресурсів Київської міської державної адміністрації, відповідно до запису від 03.12.2003 року за № 75-6-00093. Присуджено до стягнення з Київської міської ради на користь Фірми «Т.М.М.» - ТОВ 1 921,00 грн. судового збору.

Рішення місцевого господарського суду мотивовано, зокрема, тим, що завершення будівництва та прийняття до експлуатації об`єкта будівництва є підставою для припинення на вимогу орендаря договору оренди земельної ділянки, на якій здійснювалось будівництво, що може бути вчинено також шляхом розірвання договору оренди в судовому порядку, у тому числі і в разі відсутності згоди на припинення договору з боку орендодавця.

Не погодившись із прийнятим рішенням, Київська міська рада подала до Північного апеляційного господарського суду апеляційну скаргу, в якій просить рішення Господарського суду міста Києва від 01.08.2019 року скасувати та прийняти нове рішення, яким в задоволенні позовних вимог відмовити в повному обсязі.

В обґрунтування вимог апеляційної скарги Київська міська рада посилається на порушення місцевим господарським судом норм процесуального та неправильне застосування норм матеріального права, невідповідність висновків господарського суду першої інстанції обставинам справи, що призвело до неправильного вирішення справи.

Ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 16.09.2019 року апеляційну скаргу Київської міської ради на рішення Господарського суду міста Києва від 01.08.2019 року у справі № 910/3580/19 прийнято до провадження колегією суддів у визначеному складі; відкрито апеляційне провадження за апеляційною скаргою Київської міської ради на рішення Господарського суду міста Києва від 01.08.2019 року у цій справі; призначено справу до розгляду на 31.10.2019 року у судовому засіданні; зупинено дію рішення Господарського суду міста Києва від 01.08.2019 року у справі № 910/3580/19.

30.09.2019 року через відділ забезпечення автоматизованого розподілу, контролю та моніторингу виконання документів від позивача надійшов відзив на апеляційну скаргу в якому останній просив апеляційну скаргу залишити без задоволення.

Відповідно до витягу з протоколу автоматичної зміни складу колегії суддів від 31.10.2019 року, у зв`язку з відпусткою судді Тарасенко К.В., сформовано для розгляду апеляційної скарги у справі №910/3580/19 колегію суддів у складі головуючого судді: Агрикової О.В., суддів: Чорногуза М.Г., Яковлєв М.Л.

Ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 31.10.2019 року апеляційну скаргу Київської міської ради на рішення Господарського суду міста Києва від 01.08.2019 року у справі №910/3580/19 прийнято до провадження колегією суддів у визначеному складі та призначено розгляд справи на 28.11.2019 року.

В судовому засіданні 28.11.2019 року представник відповідача надав усні пояснення по справі, відповів на запитання суду, просив задовольнити апеляційну скаргу. Представник позивача надав усні пояснення по справі, відповів на запитання суду, просив відмовити у задоволенні апеляційної скарги. Представник третьої особи в судове засідання не з`явились, про дату та час судового засідання повідомлений належним чином.

Відповідно до п. 12, ст. 270 Господарського процесуального кодексу України неявка сторін або інших учасників справи, належним чином повідомлених про дату, час і місце розгляду справи, не перешкоджає розгляду справи.

Враховуючи те, що наявні матеріали справи є достатніми для всебічного, повного і об`єктивного розгляду справи, та зважаючи на обмежений процесуальний строк розгляду апеляційної скарги, судова колегія визнала за можливе розглянути апеляційну скаргу у відсутності представника третьої особи.

Статтями 269 Господарського процесуального кодексу України встановлено, що суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними у ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги, суд апеляційної інстанції не обмежений доводами та вимогами апеляційної скарги, якщо під час розгляду справи буде встановлено порушення норм процесуального права, які є обов`язковою підставою для скасування рішення, або неправильне застосування норм матеріального права.

Розглянувши доводи апеляційної скарги, дослідивши докази, проаналізувавши на підставі встановлених фактичних обставин справи правильність застосування судом першої інстанції норм чинного законодавства, Північний апеляційний господарський суд вважає, що апеляційна скарга не підлягає задоволенню з наступних підстав.

Як свідчать матеріали справи та встановлено місцевим господарським судом, Фірма "Т.М.М." - ТОВ (Орендар) та Київська міська рада (Орендодавець) уклали договір оренди земельної ділянки строком на 25 років, який зареєстровано Головним управлінням земельних ресурсів Київської міської державної адміністрації, про що зроблено запис від 03.12.2003 року за № 75-6-00093 (далі за текстом - Договір).

За умов укладеного Договору, Орендодавець - Київська міська рада передає, а Орендар - Фірма "Т.М.М."-ТОВ приймає у довгострокову оренду на 25 років земельну ділянку, площею 3236 кв.м. для будівництва, експлуатації та обслуговування житлового будинку з гостьовою автостоянкою та об`єктами соціально-культурного побуту на перетині вулиць Жмеринської та Петра Чаадаєва у Святошинському районі м. Києва в межах, які перенесені в натуру (на місцевість) і зазначені на плані, що є невід`ємною частиною цього договору.

Згідно з п. 14 Договору, дія цього Договору припиняється, в т.ч. у випадку дострокового розірвання цього Договору за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у випадку, зокрема, наявності підстав, визначених законодавством України.

10.06.2016 року співвласники будинку № 2-В по вул. Петра Чаадаєва у м. Києві створили та зареєстрували у встановленому Законом порядку ОСББ «Щасливий дім 2».

Відповідно до Акту прийняття-передачі документації на багатоквартирний будинок 2-В по вул. П. Чаадаєва у м. Києві від 13.06.2019 року та Акту № 2 прийняття-передачі документації на багатоквартирний будинок 2-В по вул. П. Чаадаєва у м. Києві від 18.06.2019 року, Фірма "Т.М.М." - ТОВ передало, а ОСББ «Щасливий дім-2» прийняло проектну та технічну документацію на багатоквартирний будинок за адресою: м. Київ, вул. П. Чаадаєва, 2-В.

Фірма «Т.М.М.» - ТОВ неодноразово (двічі) зверталась до Департаменту земельних ресурсів КМДА з Листами щодо розірвання Договору оренди земельної ділянки.

Крім того, з питання ініціювання розірвання спірного Договору до КМДА звертались співвласники житлового комплексу будинків № 2 та № 2в по вул. П. Чаадаєва у м. Києві.

Листом (вих. № 05716-3865) від 19.02.2019 року департамент земельних ресурсів Виконавчого органу Київської міської ради (КМДА) надало відповідь, що дострокове розірвання Договору за згодою сторін можливе при одночасному розгляді питання про оформлення права на зазначену земельну ділянку ОСББ житлового будинку, розташованого на ній, про що представників ОСББ інформовано Листом Департаменту від 02.11.2018 року № 057-ОП/КО-14205-4829.

За таких підстав Фірма «Т.М.М.» - ТОВ звернулось до господарського суду з позовом у цій справі.

Згідно ч. 1 ст. 93 Земельного кодексу України та ст. 1 Закону України «Про оренду землі», право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності.

Статтею 651 ЦК України передбачено, що договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.

В ч. 1 ст 141 Земельного кодексу України визначено, що підставами припинення права користування земельною ділянкою є добровільна відмова від права користування земельною ділянкою та набуття іншою особою права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, які розташовані на земельній ділянці.

Договір оренди землі припиняється, в тому числі, у разі набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій іншою особою земельній ділянці. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний за рішенням суду в порядку, встановленому законом (ч. ч. 1, 3 ст 31 Закону України «Про оренду землі»).

Згідно зі ст. 32 Закону України «Про оренду землі», на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених ст. ст. 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об`єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України.

Таким чином, припинення земельних орендних правовідносин може відбуватися як у добровільному порядку за згодою сторін, за їх волевиявленням, так і у встановлених законодавством випадках на вимогу однієї з сторін за рішенням суду незалежно від волевиявлення іншої сторони, в тому числі й органу місцевого самоврядування, як органу розпорядження землею комунальної власності.

При цьому, відповідно до ч. 2 ст. 19 Закону України «Про оренду землі», після завершення будівництва та прийняття об`єкта в експлуатацію добросовісний орендар земельної ділянки, наданої для потреб будівництва та обслуговування відповідного об`єкта, має право на першочергове укладення договору оренди землі на строк до 50 років або припинення дії договору оренди землі.

Таким чином, право позивача, як добросовісного орендаря, на дострокове припинення дії договору оренди землі у зв`язку із завершенням будівництва на підставі ч. 2 ст. 19 Закону України "Про оренду землі" способом його розірвання диспозитивно унормовано законом.

Також п. а) ч. 1 ст. 141 Земельного кодексу України однією з підстав припинення права користування земельною ділянкою визначено добровільну відмову від такого права.

Враховуючи наведене, а також те, що підставами розірвання договору є завершення будівництва багатоквартирного житлового комплексу, з метою завершення якого спірна земельна ділянка і надавалась в оренду, та введення об`єкта будівництва в експлуатацію, суд першої інстанцій дійшов правильного висновку про наявність підстав для задоволення позову щодо розірвання спірного договору оренди.

Разом з тим, вказане неправильне застосування судом норм матеріального права у даному випадку не призвело до ухвалення незаконного судового рішення, оскільки питання щодо переходу права землекористування не є предметом спору у даній справі.

Відповідно до ч. 2 ст. 42 Земельного кодексу України, земельні ділянки, на яких розташовані багатоквартирні будинки, а також належні до них будівлі, споруди та прибудинкова територія, що перебувають у спільній сумісній власності власників квартир та нежитлових приміщень у будинку, передаються безоплатно у власність або в постійне користування співвласникам багатоквартирного будинку в порядку, встановленому Кабінетом Міністрів України.

Таким чином, земельна ділянка, на якій розташований житловий будинок, має бути передана у користування об`єднанню співвласників, яке здійснює управління будинком.

Оскільки законодавством передбачено можливість дострокового розірвання договору оренди за рішенням суду на вимогу однієї зі сторін договору в разі, якщо фактичне користування земельною ділянкою та зведеною на ній будівлею здійснює її новий власник, а попередній землекористувач добровільно відмовився від права користування цією земельною ділянкою, на вимогу орендаря орендодавець зобов`язаний погодитися на дострокове розірвання договору оренди земельної ділянки та прийняти цю земельну ділянку (ст. ст. 377, 651 ЦК України, ст. ст. 141 Земельного кодексу України, ст. ст. 19, 31, 32 Закону України «Про оренду землі»).

Виходячи із наведених норм законодавства, у разі переходу права власності на об`єкт нерухомого майна до набувача цього майна відбувається перехід тих прав на відповідну земельну ділянку, на яких вона належала відчужувачу, - права власності або права користування.

Враховуючи вищенаведені правові приписи та з огляду на те, що позивач добровільно відмовився від права користування земельною ділянкою, оскільки фактичне користування земельною ділянкою і зведеною на ній будівлею здійснює інша особа (новий власник будівлі), а не позивач, колегія суддів апеляційного господарського суду погоджується з висновком господарського суду першої інстанції про наявність правових підстав для розірвання спірного Договору оренди, який укладений між Фірмою «Т.М.М.» - ТОВ та Київською міською радою, зареєстрованого Головним управлінням земельних ресурсів Київської міської державної адміністрації, відповідно до запису від 03.12.2003 року за №75-6-00093.

Зазначеної позиції дотримується Верховний Суд у постанові від 12.06.2018 року у справі № 910/18941/17, Вищий господарський суд України у постанові від 20.09.2017 року у справі № 904/10450/16.

Разом з тим, колегія суддів критично сприймає посилання суду першої інстанції на ст. 120 Земельного кодексу України, як на одну з підстав обґрунтування припинення у позивача права землекористування та переходу відповідного права до співвласників багатоквартирного будинку, виходячи з наступного.

У ч. ч. 1 та 2 ст. 120 Земельного кодексу України встановлено, що у разі набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, що перебувають у власності, користуванні іншої особи, припиняється право власності, право користування земельною ділянкою, на якій розташовані ці об`єкти. До особи, яка набула право власності на жилий будинок, будівлю або споруду, розміщені на земельній ділянці, що перебуває у власності іншої особи, переходить право власності на земельну ділянку або її частину, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення. Якщо жилий будинок, будівля або споруда розміщені на земельній ділянці, що перебуває у користуванні, то в разі набуття права власності на ці об`єкти до набувача переходить право користування земельною ділянкою, на якій вони розміщені, на тих самих умовах і в тому ж обсязі, що були у попереднього землекористувача.

Суд першої інстанції не врахував, що ст. 120 вказаного Кодексу не врегульовує питання переходу права власності на багатоквартирний будинок. Правове регулювання даної статті стосується жилого будинку, будівлі або споруди. Багатоквартирний будинок є специфічним об`єктом права власності, визначення якого наведено в ст. 1 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» - багатоквартирний будинок - житловий будинок, в якому розташовано три чи більше квартири. Крім того, за змістом ч. 6 ст. 120 Земельного кодексу України, у разі набуття права власності на жилий будинок (крім багатоквартирного), який розташований на землях державної або комунальної власності, що перебувають у користуванні іншої особи, та необхідності поділу земельної ділянки площа земельної ділянки, що формується, не може бути меншою, ніж максимальний розмір земельних ділянок відповідного цільового призначення, визначених ст. 121 цього Кодексу (крім випадків, коли формування земельної ділянки в такому розмірі є неможливим). Тобто, ст. 120 Земельного кодексу України у ч. 6 містить виключення щодо багатоквартирних будинків.

Щодо посилань касаційної скарги про те, що розірвання Договору потягне за собою збитки для місцевого бюджету (які повторюють доводи відповідача проти позовної заяви), колегія суддів апеляційної інстанції погоджується з місцевим господарським судом в тому, що такі посилання не можуть бути прийняті до уваги, оскільки не стосуються правомірності або безпідставності розірвання Договору оренди з підстав, заявлених у позові та наслідки (про можливість настання яких вказує відповідач) не можуть бути підставою для відмови позивачу у реалізації його законного права на розірвання спірного Договору оренди.

Водночас, якщо відповідач вважатиме, що поніс збитки у зв`язку з розірванням спірного Договору (про що ним вказується у поданій апеляційній скарзі), він не позбавлений права звернутися з відповідним позовом до суду. Однак, можливість понесення відповідачем збитків у зв`язку з розірванням Договору не може бути підставою для відмови у задоволенні вимог у цій справі, оскільки чинним процесуальним законодавством не встановлено такої підстави для відмови у задоволенні вимоги про розірвання договору.

Що стосується посилань відповідача на судову практику у справі № 925/315/18 (постанова Верховного Суду від 27.03.2019 року), колегія суддів апеляційної інстанції відзначає, що Верховний Суд у цьому випадку підтвердив висновки господарського суду першої інстанції, які оскаржуються позивачем, в т.ч. про те, що факт припинення користування земельною ділянкою може бути підтверджений, зокрема, доказами передачі права власності на новозбудований об`єкт нерухомості іншій особі, передачі новозбудованого багатоквартирного будинку на баланс ОСББ чи іншої експлуатуючої організації, оформлення права власності, оренди чи постійного користування на земельну ділянку в порядку, встановленому ст. ст. 41, 42 Земельного Кодексу України. Крім того, обставини справи та склад учасників спору у справі № 925/315/18 та у справі, що розглядається не є тотожними (у справах мали місце різні обставини, а саме - у цій справі судом встановлено факт припинення користування орендарем земельною ділянкою шляхом передачі об`єкта будівництва на баланс ОСББ шляхом підписання відповідних актів приймання - передачі, доказів чого не надано у справі № 925/315/18, на які посилається відповідач у апеляційній скарзі).

Посилання апеляційної скарги на постанову Верховного суду від 18.04.2019 року у справі № 913/210/18 також не можуть бути прийняті до уваги господарським судом апеляційної інстанції, оскільки предметом спору у справі № 913/210/18 є стягнення безпідставно збережених коштів, як розмір орендної плати за землю, який розраховано з розміру нормативної грошової оцінки земельної ділянки (Позовні вимоги обґрунтовані тим, що відповідач не уклав договір оренди земельної ділянки, на якій розташоване належне йому нерухоме майно, та не сплачував орендну плату за її користування, тому відповідач фактично збільшив свої доходи, а позивач втратив належне йому майно - орендну плату за користування земельною ділянкою комунальної власності, що підлягає відшкодуванню на підставі ст. ст. 1212-1214 ЦК України), в той час як у цій справі розглядається вимога про розірвання Договору оренди земельної ділянки на підставі ст. ст. 42, 120, 141 Земельного кодексу України, ст. 377 ЦК України.

Посилання відповідача на те, що він як сторона Договору не надавав своєї згоди на його розірвання, тобто не приймав відповідного рішення про припинення права користування земельною ділянкою, у той час як відповідно до ст. 31 Закону України «Про оренду землі» розірвання договору в односторонньому порядку не допускається, якщо інше не передбачено договором або законом, також не можуть бути прийняті до уваги, оскільки відповідне право на припинення Договору оренди передбачене нормою ст. 19 зазначеного Закону та узгоджується також з приписами ч.ч. 2, 3 ст. 31 Закону України «Про оренду землі». Крім того, як встановлено вище, сторонами у спірному Договорі (п. 14) узгоджено можливість розірвання Договору за рішенням суду на вимогу однієї із сторін.

Враховуючи встановлені у справі обставини та норми чинного законодавства, які підлягають до застосування у спірних правовідносинах, колегія суддів апеляційної інстанції погоджується з висновком місцевого господарського суду про задоволення позовних вимог та розірвання Договору оренди земельної ділянки, який укладений між Фірмою «Т.М.М.» - ТОВ та Київською міською радою, зареєстрованого Головним управлінням земельних ресурсів Київської міської державної адміністрації, відповідно до запису від 03.12.2003 року за №75-6-00093.

Згідно з п. 1) ч. 1 ст. 275 ГПК України, суд апеляційної інстанції за результатами розгляду апеляційної скарги має право залишити судове рішення без змін, а скаргу без задоволення. Суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права (ст. 276 ГПК України).

Керуючись ст. ст. 253-254, 269, 275, 276, 281-284 ГПК України, Північний апеляційний господарський суд -

ПОСТАНОВИВ:

1. Апеляційну скаргу Київської міської ради на рішення Господарського суду міста Києва від 01.08.2019 року у справі № 910/3580/19 залишити без задоволення.

2. Рішення Господарського суду міста Києва від 01.08.2019 року у справі № 910/3580/19 залишити без змін.

3. Повернути до Господарського суду міста Києва матеріали справи № 910/3580/19.

Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її прийняття.

Постанова апеляційної інстанції може бути оскаржена до Верховного суду у порядку та в строк передбаченими ст.ст. 287 - 289 ГПК України.

Повний текст постанови складено 29.11.2019 року.

Головуючий суддя О.В. Агрикова

Судді М.Л. Яковлєв

М.Г. Чорногуз