ЦЕНТРАЛЬНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ
ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

04.11.2019 Справа № 904/825/19

м.Дніпро, просп. Д. Яворницького, 65, зал №511

Центральний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:

головуючого судді: Подобєд І.М. (доповідач),

суддів: Іванов О.Г., Кощеєв І.М.

секретар судового засідання Мацекос І.М.

за участю представників:

від позивача: - Мирошник Л.О., фізична особа-підприємець;

- Шаровський С.А., ордер серії АЕ№1003855 від 04.09.2019, адвокат

від відповідача-1: Селін Д.А., виписка з Єдиного державного реєстру юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань від 16.03.2017, голова комісії

від відповідача-2: Москаленко О.В., довіреність №10/3-62 від 31.10.2018, посвідчення №97 від 10.10.2017, заст. нач. юридичного відділу

розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу Департаменту по роботі з активами Дніпровської міської ради на рішення Господарського суду Дніпропетровської області від 06.06.2019 у справі №904/825/19 (суддя Суховаров А.В.; рішення ухвалене о 14:09 год. у місті Дніпро, повний текст рішення складено 13.06.2019)

за позовом фізичної особи-підприємця Мирошник Людмили Олександрівни, м.Жовті Води, Дніпропетровської області

до відповідача-1: Комунального підприємства "Бюро обліку майнових прав та діяльності з нерухомістю" Дніпропетровської міської ради, м.Дніпро

відповідача-2: Департаменту по роботі з активами Дніпровської міської ради, м.Дніпро

про зобов`язання переукласти договір оренди нерухомого майна

ВСТАНОВИВ:

Фізична особа-підприємець Мирошник Людмила Олександрівна (далі - позивач) звернулась у березні 2019 року до Господарського суду Дніпропетровської області з позовом до Комунального підприємства "Бюро обліку майнових прав та діяльності з нерухомістю" Дніпропетровської міської ради (далі - відповідач) про зобов`язання переукласти договір оренди нерухомого майна, що належить до комунальної власності територіальної громади міста №27-ДРА/17 від 23.01.2017.

Позовні вимоги обґрунтовані посиланням на обставини, які свідчать про порушення відповідачем статті 777 Цивільного кодексу України та частини 3 статті 17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" у зв`язку з безпідставною відмовою позивачу в переукладанні договору оренди нерухомого майна, що належить до комунальної власності територіальної громади міста №27-ДРА/17 від 23.01.2017 на новий термін.

Ухвалою Господарського суду Дніпропетровської області від 05.03.2019 прийнято означену позовну заяву до розгляду та відкрито провадження у справі №904/825/19.

Під час розгляду справи судом позивач 24.04.2019 надав позовну заяву у новій редакції, за змістом якої просив суд:

- постановити рішення, яким спонукати, зобов`язати Департамент по роботі з активами Дніпровської міської ради переукласти договір оренди від 23.01.2017 року №27-ДРА/17 з Фізичною особою-підприємцем Мирошник Людмилою Олександрівною щодо оренди нежитлового приміщення загальною площею 51,6 кв.м, розташоване за адресою: АДРЕСА_1, на новий строк шляхом укладення Додаткової угоди до Договору оренди від 23.01.2017 року № 27-ДРА/17 з поновленням його на той самий строк на тих же умовах.

- постановити рішення, яким спонукати, зобов`язати Комунальне підприємство "Бюро обліку майнових прав та діяльності з нерухомістю" Дніпропетровської міської ради погодити переукладення договору оренди від 23.01.2017 року №27-ДРА/17 з Фізичною особою-підприємцем Мирошник Людмилою Олександрівною щодо оренди нежитлового приміщення загальною площею 51,6 кв.м, розташоване за адресою: АДРЕСА_1, на новий строк шляхом укладення Додаткової угоди до Договору оренди від 23.01.2017 року №27-ДРА/17 з поновленням його на той самий строк на тих же умовах.

Ухвалою Господарського суду Дніпропетровської області від 25.04.2019 залучено до участі у справі №904/825/19 у якості відповідача-2 - Департамент по роботі з активами Дніпровської міської ради.

Рішенням Господарського суду Дніпропетровської області від 06.06.2019 у справі №904/825/19 позовні вимоги Фізичної особи-підприємця Мирошник Людмили Олександрівни до відповідача-1 - Комунального підприємства "Бюро обліку майнових прав та діяльності з нерухомістю" Дніпропетровської міської ради та до відповідача-2 - Департамент по роботі з активами Дніпровської міської ради про зобов`язання переукласти договір оренди нерухомого майна задоволені частково.

Визнано договір оренди нерухомого майна, що належить до комунальної власності територіальної громади міста №27-ДРА/17, укладений між Фізичною особою-підприємцем Мирошник Людмилою Олександрівною та Департаментом по роботі з активами Дніпровської міської ради, продовженим на тих самих умовах на строк з 22.01.2019 по 21.01.2021.

Стягнуто з Департамента по роботі з активами Дніпровської міської ради на користь Фізичної особи - підприємця Мирошник Людмили Олександрівни суму 1921,00 грн. витрат по сплаті судового збору.

Задовольняючи частково позовні вимоги позивача шляхом визнання спірного договору оренди продовженим між позивачем та відповідачем-2 на тих самих умовах, суд вмотивував це тим, що за результатом дослідження матеріалів справи, судом першої інстанції встановлено факт відсутності підстав для припинення умов Договору, та наявність у позивача переважного права для переукладання спірного договору на тих самих умовах на новий термін.

Не погодившись з означеним судовим рішенням, Департамент по роботі з активами Дніпровської міської ради (відповідач-2) подав до Центрального апеляційного господарського суду апеляційну скаргу, в якій вказує, що вважає це рішення необґрунтованим та прийнятим з порушенням норм матеріального та процесуального права. Тому просить рішення Господарського суду Дніпропетровської області від 06.06.2019 у справі №904/825/19 скасувати та ухвалити нове рішення, в якому відмовити у задоволенні позову фізичної особи - підприємця Мірошник Людмили Олександрівни у повному обсязі.

В обґрунтування вимог апеляційної скарги відповідач-2 вказує, що позовні вимоги є незаконними та не відповідають приписам статті 777 Цивільного кодексу України та частини 3 статті 17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна". Вказує, що договір оренди майна, що належить до комунальної власності територіальної громади міста, №27-ДРА/17 від 23.01.2017 відповідно до пункту 10.1. його умов діяв з 23.01.2017 по 22.01.2018 включно, а позов подано позивачем після закінчення терміну дії цього договору. Вважає, що законодавством передбачено виключно укладення нового договору на новий строк, а укладення додаткової угоди до договору оренди, строк дії якого закінчився, не є можливим. Вказує, що суд самостійно змінив позовні вимоги позивача, ототожнив правовий інститут пролонгації договору оренди (продовження договору оренди на той же строк та на тих самих умовах) з інститутом переважного права добросовісного орендаря за інших рівних умов, на укладення нового договору на новий строк, за умови дотримання процедури реалізації такого права, всупереч тому, що суд розглядає цивільні справи в межах заявлених позивачем вимог та зазначених і доведених ним обставин і суд має право лише у випадках, прямо передбачених законом, вийти за межі заявлених вимог. Вказує, що суд не прийняв до уваги той факт, що об`єктом оренди за означеним договором є майно територіальної громади міста, а Департамент по роботі з активами Дніпровської міської ради не може самостійно приймати рішення щодо передачі в оренду нерухомого майна. Вказує, що суд не придав уваги рішенням Постійної комісії з питань комунальної власності, енергозбереження та законності Дніпровської міської ради від 18.12.2018 та від 23.01.2019 стосовно поновлення Договору оренди №27-ДРА/17 від 23.01.2017 на новий термін. Вказує, що рішенням, яке оформлене протоколом №64 від 23.01.2019 Постійна комісія не погодила переукладення означеного договору на новий термін і це рішення є дійсним і не скасованим. Вказує, що відмова в поновленні означеного договору оренди обумовлена тим, що орендар неналежно виконував свої обов`язки за цим договором. Вказує, що Департамент по роботі з активами Дніпровської міської ради неодноразово повідомляв орендаря, що у зв`язку з тим, що він не є орендарем, який належним чином виконував свої обов`язки, то договір не буде переукладено на новий термін. Крім того, вказує, що позивач не повідомляв Департамент по роботі з активами Дніпровської міської ради про намір переукладати договір оренди та не надав відповідний пакет документів для поновлення договору, тому позивач та відповідач-2 не домовлялися про умови договору оренди на новий строк, які встановлюються за домовленістю сторін. Вважає, що у зв`язку з недосягненням домовленості щодо умов договору переважне право орендаря на переукладення договору припиняється. Крім того, вказує, що при укладенні нового договору взагалі неможливо було передавати об`єкт оренди для здійснення такої діяльності, як закусочна, що здійснює продаж товарів підакцизної групи. Підсумовуючи відповідач-2 вважає, що оскарженим судовим рішенням суд узаконив використання на новий термін непристосованого об`єкту оренди для розміщення закладу харчування; узаконив старий договір оренди з розрахунками, зробленими ще у грудні 2016 року, що може привести до втрат міського бюджету, оскільки всупереч законодавству об`єкт передано без оцінки майна відповідно до вимог статті 19 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" та Методики оцінки об`єктів оренди.

Комунальне підприємство "Бюро обліку майнових прав та діяльності з нерухомістю" Дніпропетровської міської ради (відповідач-1) у відзиві на апеляційну скаргу вказує, що не погоджується з означеним судовим рішенням, вважає його незаконним та необґрунтованим, таким, що ухвалено при неповному з`ясуванні судом обставин, що мають значення для справи, невідповідності висновків суду фактичним обставинам справи і ухваленим з порушенням норм матеріального права, що може привести до неправильного вирішення справи. Вважає, що оскаржуване рішення підлягає скасуванню та підтримує апеляційну скаргу Департаменту по роботі з активами Дніпровської міської ради. Вказує, зокрема, що 11.02.2019 до Комунального підприємства "Бюро обліку майнових прав та діяльності з нерухомістю" Дніпропетровської міської ради надійшов лист від Департаменту по роботі з активами Дніпровської міської ради про те, що орендар належним чином не виконує умови договору оренди від 23 січня 2017 року №27-ДРА/17, тому постійна комісія з питань комунальної власності не погодила переукладення договору на новий термін. З огляду на це договір припиняє свою дію внаслідок закінчення терміну дії договору 22.01.2019. Порушення судом норм матеріального права відповідач-1 убачає в тому, що судом не надано правової оцінки з посиланням на нормативний акт складеним актам обстеження нежитлового приміщення від 16.12.2018, яким встановлено порушення умов пункту 5.3. Договору оренди, та протоколу №88 від 11.07.2018 про скоєння адміністративного правопорушення за частиною 2 статті 156 КУпАП за місцезнаходженням орендованого позивачем приміщення. Крім того, вказує, що судом не враховано той факт, що у пакеті документів, який подано ФОП Мірошник Л.О. на переукладення договору оренди до Комунального підприємства "Бюро обліку майнових прав та діяльності з нерухомістю" Дніпропетровської міської ради була відсутня заява про переукладення договору оренди на новий термін адресована Департаменту по роботі з активами Дніпровської міської ради. Вказує, що укладення договору оренди нерухомого майна на новий термін також регулюється Порядком передачі в оренду нерухомого майна, що належить до комунальної власності територіальної громади міста, затвердженим рішенням Дніпропетровської міської ради від 21.03.2017 №41/11 "Про оренду нерухомого майна, що належить до комунальної власності територіальної громади міста", зі змінами, відповідно до якого всі дії щодо укладення договору оренди на новий термін здійснює орендодавець - Департамент по роботі з активами Дніпровської міської ради. Тому, відповідач вважає, що заява на переукладення договору на новий термін має бути адресована саме Департаменту по роботі з активами Дніпровської міської ради, а не Комунальному підприємству "Бюро обліку майнових прав та діяльності з нерухомістю" Дніпропетровської міської ради, а звернення орендаря із заявою про укладення договору оренди на новий термін до балансоутримувача не є рівноцінним зверненню до орендодавця. Крім того, відповідач-1 вказує, що суд, визнавши спірний договір продовженим на тих самих умовах на строк з 22.01.2019 по 21.01.2021 вийшов за межі позовних вимог позивача.

Фізична особа - підприємець Мирошник Людмила Олександрівна (позивач) у відзиві на апеляційну скаргу вказує, що вважає її необґрунтованою та такою, що має бути залишена без задоволення.

В обґрунтування своїх заперечень на апеляційну скаргу позивач вказує, що відповідно до статті 5 Господарського процесуального кодексу України суд при ухваленні оскарженого рішення мав повне право вийти за межі позовних вимог, адже це необхідно для повного захисту прав, свобод та інтересів позивачки, про захист яких вона просить. При цьому суд в описовій частині судового рішення зафіксував факт такого виходу і його зміст, а в мотивувальній частині навів обставини прийняття такого рішення та мотиви виходу за межі позовних вимог. Вказує, що доводи відповідача-1 про неналежне виконання умов договору оренди, а саме не забезпечення належного утримання об`єкту оренди та не дотримання громадського порядку - є надуманими та не відповідають дійсності. Вказує, що жодних приписів відповідних державних органів щодо недодержання орендарем санітарних норм орендованого приміщення та прилеглої території до суду не надано, а надані відповідачем-1 докази (відгук із сайту міської ради) не є підставою для відмови у продовженні строку договору оренди. Вказує, що до матеріалів справи долучені докази своєчасної оплати оренди даного приміщення та відсутності будь-яких заборгованостей. Позивач вказує, що у відповідності до протоколу №88 від 11.07.2018 місце вчинення адміністративного правопорушення є саме АДРЕСА_1, але ніяк не нерухоме майно, що орендується позивачем, і ніякої гр. ОСОБА_1 як реалізатора торгового павільйону позивач не знає. Тому вважає, що судом, який дослідив, що реалізація алкогольних напоїв фізичною особою ОСОБА_1 , що зафіксовано відповідним протоколом про вчинення адміністративного правопорушення, правильно встановлено, що цей протокол свідчить про вчинення протиправних дій саме цією особою та не є належним доказом порушення умов договору оренди зі сторони позивача, оскільки вчинені вищевказаною особою дії утворюють самостійний склад правопорушення. Натомість, відсутність звернень щодо порушень позивачем громадського порядку, торгівлі у невстановлених місцях тощо підтверджується довідкою Головного управління Національної поліції в Дніпропетровській області №45-6/8АЗ від 04.02.2019. Вказує, що твердження апелянта (відповідача-2) щодо неподання ФОП Мирошник Л.О. пакету документів на продовження строку оренди є хибними, оскільки до позовної заяви було додано заяву про продовження строку оренди, яка подана в термін, передбачений умовами договору та із відміткою про прийняття такої заяви, а отже орендодавець був ознайомлений із наміром орендаря на продовження оренди.

В судових засіданнях при перегляді справи судом апеляційної інстанції представник відповідача-2 підтримав доводи апеляційної скарги, а позивач та його представник заперечував на її задоволенні з підстав, зазначених у відзиві. Представник відповідача-1 підтримав вимоги апелянта, з підстав, наведених у своєму відзиві на апеляційну скаргу.

Заслухавши суддю-доповідача, дослідивши матеріали справи, обговоривши доводи апеляційної скарги та заперечень проти неї, перевіривши повноту встановлених місцевим господарським судом обставин справи та правильність їх юридичної оцінки, колегія суддів дійшла висновку про те, що апеляційна скарга підлягає задоволенню, виходячи з наступного.

Відповідно до вимог частин 1, 2, 5 статті 269 Господарського процесуального кодексу України, суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними у ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги. Суд апеляційної інстанції досліджує докази, що стосуються фактів, на які учасники справи посилаються в апеляційній скарзі та (або) відзиві на неї. У суді апеляційної інстанції не приймаються і не розглядаються позовні вимоги та підстави позову, що не були предметом розгляду в суді першої інстанції.

Відповідно до положень статей 74, 76, 77 Господарського процесуального кодексу України, кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень. Належними є докази, на підставі яких можна встановити обставини, які входять в предмет доказування. Суд не бере до розгляду докази, які не стосуються предмета доказування. Обставини, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватися іншими засобами доказування.

Судом першої інстанції та судом апеляційної інстанції встановлено такі обставини.

Між Департаментом по роботі з активами Дніпровської міської ради (Орендодавець) та фізичною особою - підприємцем Мирошник Людмилою Олександрівною (Орендар) укладено Договір оренди нерухомого майна, що належить до комунальної власності територіальної громади міста №27-ДРА/17 від 23 січня 2017 року (далі - Договір).

За умовами пункту 1.1 Договору з метою ефективного використання комунального майна орендодавець на підставі рішення міської ради від 21.03.07 №41/11 передає, а орендар приймає в строкове платне користування комунальне нерухоме майно нежитлові приміщення - (надалі - об`єкт оренди) загальною площею 51,6 кв.м, розташоване за адресою: АДРЕСА_1, в одноповерховому металевому павільйоні, вартість яких, згідно з незалежною оцінкою становить 165 349,00 грн. без ПДВ, що перебувають на балансі КП "Бюро обліку майнових прав та діяльності з нерухомістю" Дніпропетровської міської ради, для використання під розміщення суб`єкту господарювання з продажу продовольчих товарів підакцизної групи - 29,9 кв.м та з продажу продовольчих товарів, крім товарів підакцизної групи - 21,7 кв.м.

Актом приймання-передачі від 23.01.2017 зафіксовано передання Департаментом по роботі з активами Дніпровської міської ради об`єкта оренди фізичній особі - підприємцю Мирошник Людмилі Олександрівні.

В пункті 10.1. Договору сторонами визначено термін дії договору з 23 січня 2017 до 22 січня 2018 включно.

Додатковою угодою №1 від 11.12.2017 до договору оренди нерухомого майна, що належить до комунальної власності №27-ДРА/17 від 23.01.2017 викладено пункт 10.1. Договору в наступній редакції:

"Цей договір діє з 23 січня 2017 по 22 січня 2019 року (включно). Пункт 1 розділу І цієї додаткової угоди набуває чинності з 23.01.2018 та діє на майбутнє".

Відповідно до пункту ІІ Додаткової угоди №1 від 11.12.2017 до договору оренди нерухомого майна, що належить до комунальної власності №27-ДРА/17 від 23.01.2017 внесено частково зміни в п. 1.1. Розділу 1. Предмет договору, а саме:

слова "...під розміщення торгівельного об`єкту з продажу продовольчих товарів та товарів підакцизної групи - 29,9 кв.м та з продажу продовольчих товарів, крім товарів підакцизної групи - 21,7 кв.м", викласти в наступній редакції "... під розміщення суб`єкту господарювання з продажу продовольчих товарів підакцизної групи -10,0 кв.м, закусочної, що здійснює продаж товарів підакцизної групи -34,6 кв.м та торгівельного об`єкту з продажу непродовольчих товарів - 7,0 кв.м".

Згідно пункту ІІ Додаткової угоди №1 від 11.12.2017 до договору оренди нерухомого майна, що належить до комунальної власності №27-ДРА/17 від 23.01.2017 пункти 3.2 та 3.3 Розділу 3. Оренда плата викладено в наступній редакції:

"3.2. Розмір орендної плати відповідно до розрахунку орендної плати, що є невід`ємною частиною цього договору, становить 2 479,39 грн. без ПДВ/базова за листопад місяць 2017 року.

Нарахування ПДВ на суму орендної плати здійснюється згідно з чинним законодавством та в повному обсязі спрямовується орендарем на рахунок балансоутримувача.

Орендна плата за перший місяць оренди визначається шляхом коригування розміру орендної плати за базовий місяць на індекс інфляції за період з першого числа наступного за базовим місяця до останнього числа першого місяця оренди, починаючи з грудня місяця 2017 року.

3.3. За користування об`єктом оренди Орендар сплачує орендну плату, яку спрямовує:

- 70% від загальної суми орендної плати у розмірі 1735,57 грн. до загального фонду міського бюджету;

- 0% від загальної суми орендної плати у розмірі 743,82 грн. на рахунок балансоутримувача об`єкта оренди".

За умовами пункту 11.1. Договору дія цього Договору припиняється, зокрема, внаслідок закінчення терміну, на який його було укладено.

В пункті 10.2. Договору сторони обумовили, що після закінчення терміну дії договору оренди орендар, який належним чином виконував свої обов`язки, має переважне право, за інших рівних умов, на переукладення договору оренди на новий термін. Умови договору оренди на новий термін встановлюються за домовленістю сторін. У разі недосягнення домовленості щодо умов договору переважне право орендаря на переукладання договору припиняється.

16.12.2018 Головою комісії з припинення КП "БЮРО" Селіним Д.А. затверджено Акт обстеження нежитлового приміщення, згідно якого комісія у складі першого заступника директора КП "БЮРО" Кота А.І., начальника відділу з питань оренди КП "БЮРО" Матковського В.О., головного спеціаліста з питань благоустрою КП "БЮРО" Романеска Д.В. обстежено нежитлове приміщення за адресою АДРЕСА_1, загальною площею 51,6 кв.м, орендар: ФОП Мирошник Людмила Олександрівна; договір оренди: 27-ДРА/17 від 23.01.2017, та встановлено порушення відповідно до п.5.3 Договору оренди: приміщення знаходиться в занедбаному стані, смердить, відсутня урна, сміття поряд на асфальті. Разом з тим, вказаним актом встановлено невиконання актів міської ради щодо заборони продажу алкогольної продукції в нічний час (а.с. 44 том 1).

18.12.2018 позивач звернувся до голови комісії з припинення КП "БЮРО" з проханням переукласти на новий термін договір оренди нерухомого майна, що належить до комунальної власності №27-ДРА/17 від 23.01.2017 (а.с. 50 том 1).

Листом від 14.01.2019 за вих. №43 КП "БЮРО" повідомило позивача про відсутність зацікавленості у продовженні договору оренди від 23.01.2017 № 27-ДРА/17, у зв`язку з невиконанням умов вищезазначеного договору, а також необхідності повернення об`єкта оренди балансоутримувачу та підписання відповідного акта приймання-передачі нежитлового приміщення (а.с. 45 том 1).

Відмова в переукладенні на новий термін Договору оренди означеного нерухомого майна стала приводом для звернення фізичної особи - підприємця Мирошник Людмили Олександрівни (позивача) із позовом до Комунального бюро "Бюро обліку майнових прав та діяльності з нерухомістю" Дніпропетровської міської ради (відповідача-1) про спонукання до переукладення цього договору, а в подальшому для пред`явлення вимог, як до відповідача-1 про спонукання (зобов`язання) погодити переукладення цього договору, так і вимог до Департаменту по роботі з активами Дніпровської міської ради (відповідача-2) про спонукання (зобов`язання) останнього переукласти цей Договір шляхом укладення Додаткової угоди до Договору оренди від 23.01.2017 №27-ДРА/17 на той самий строк та на тих самих умовах.

Позивач вказує, що підстави для припинення дії Договору згідно пункту 11.1. Договору відсутні, а тому вимоги відповідача-1 та відповідача-2 щодо припинення терміну дії договору оренди та повернення спірного приміщення орендодавцю, є порушенням прав позивача як орендаря, який, у відповідності до приписів пункту 10.2. Договору, має переважне право на переукладання договору оренди на новий термін.

Спірні правовідносини виникли з приводу продовження на новий термін договору оренди майна комунальної власності.

Відповідно до статті 759 Цивільного кодексу України за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов`язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк.

Договір найму укладається на строк, встановлений договором (стаття 763 Цивільного кодексу України).

Згідно загальних положень частини другої статті 291 Господарського кодексу України договір оренди припиняється, зокрема, у разі закінчення строку, на який його було укладено.

Відповідно до положень статті 764 Цивільного кодексу України якщо наймач продовжує користуватися майном після закінчення строку договору найму, то, за відсутності заперечень наймодавця протягом одного місяця, договір вважається поновленим на строк, який був раніше встановлений договором.

Згідно приписів частини першої статті 777 Цивільного кодексу України наймач, який належно виконує свої обов`язки за договором найму, після спливу строку договору має переважне право перед іншими особами на укладення договору найму на новий строк. Наймач, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору найму на новий строк, зобов`язаний повідомити про це наймодавця до спливу строку договору найму у строк, встановлений договором, а якщо він не встановлений договором, - в розумний строк. Умови договору найму на новий строк встановлюються за домовленістю сторін. У разі недосягнення домовленості щодо плати та інших умов договору переважне право наймача на укладення договору припиняється.

Організаційні відносини, пов`язані з передачею в оренду майна державних підприємств, установ та організацій, підприємств, заснованих на майні, що належить Автономній Республіці Крим або перебуває у комунальній власності (далі - підприємства), їх структурних підрозділів та іншого окремого індивідуально визначеного майна, що перебуває в державній та комунальній власності, регулюється також Законом України "Про оренду державного та комунального майна".

Так відповідно до частини першої статті 17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" Закону України "Про оренду державного та комунального майна" термін договору оренди визначається за погодженням сторін. Термін договору оренди не може бути меншим, ніж п`ять років, якщо орендар не пропонує менший термін.

За приписами частини другої статті 17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" у разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну умов договору оренди протягом одного місяця після закінчення терміну дії договору він вважається продовженим на той самий термін і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Частина третя статті 17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" визначає, що після закінчення терміну договору оренди орендар, який належним чином виконував свої обов`язки за договором, має переважне право, за інших рівних умов, на укладення договору оренди на новий термін, крім випадків, якщо орендоване майно необхідне для потреб його власника. У разі якщо власник має намір використовувати зазначене майно для власних потреб, він повинен письмово попередити про це орендаря не пізніше ніж за три місяці до закінчення терміну договору.

Отже, у випадку якщо позивач, є орендарем, який належним чином виконував свої обов`язки за договором, то після закінчення терміну договору оренди він має переважне право, за інших рівних умов, на укладення договору оренди на новий термін.

Як свідчать матеріали справи, 31.10.2018 відповідач-2 (Департамент по роботі з активами Дніпровської міської ради) своїм листом за вих. №8/4-3279 повідомив позивача про те, що заборгованість з орендної плати до міського бюджету на 01.10.2018 складає 3788,09 грн. та що враховуючи постійні скарги жителів будинку щодо орендованого майна на АДРЕСА_1 та заборгованість, яка утворилась по договору оренди від 23.01.2017 №27-ДРА/17, Департамент повідомляє, що вищезазначений договір оренди буде припинений з 01.12.2018. При цьому відповідач-2 повідомив позивача, що йому необхідно терміново звернутися до балансоутримувача для підписання актів приймання-передачі комунального нерухомого майна, а якщо дана пропозиція щодо розірвання договору оренди від 23.01.2017 №27-ДРА/17 нерухомого майна, що належить до комунальної власності територіальної громади міста Дніпро не буде прийнята, орендодавець буде вправі звернутися до суду щодо виселення (а.с. 46 том 1).

Таким чином, 31.10.2018 відповідач-2 (Орендодавець) надіслав позивачеві (орендарю) пропозиції про дострокове (з 01.12.2018) розірвання договору оренди, строк дії якого ще не сплинув.

Судом встановлено, що визначений сторонами за умовами Договору №27-ДРА/17 від 23.01.2017 та Додаткової угоди №1 від 11.12.2017 строк дії цього договору до 22 січня 2019 року (включно) є таким, що вже сплинув на момент звернення позивача із позовом, який був поданий до господарського суду 01.03.2019.

Суд першої інстанції правильно встановив, що 18.12.2018 до завершення строку дії договору оренди позивач звернувся до відповідача-1 (балансоутримувача) із заявою, в якій просив переукласти означений договір оренди нерухомого майна на новий термін. Однак, своїм листом від 14.10.2019 за вих. №43 відповідач-1 повідомив позивача про те, що не зацікавлений в продовженні договору оренди №27-ДПА-17 від 23.01.2017 оскільки актом обстеження нежитлового приміщення від 16.12.2018 зафіксовано порушення п. 5.3. договору оренди, а саме: приміщення знаходиться в занедбаному стані, не дотримуються санітарні норми, не вивозиться сміття. Також було виявлено невиконання актів міської ради щодо заборони продажу алкогольної продукції в нічний час. При цьому відповідач-1 зазначив, що оскільки позивач не виконує умови договору йому необхідно повернути об`єкт оренди балансоутримувачу та підписати акт приймання-передачі нежитлового приміщення.

В подальшому відповідач-2 (Департамент по роботі з активами Дніпровської міської ради) у своєму листі від 11.02.2019 за вих. №4/4-362 повідомив голову комісії з припинення КП "БЮРО" Селіна Д . А. (відповідача-1) про те, що ФОП Мирошник Л.О. були неодноразово надіслані листи щодо припинення договору оренди, так як Орендар належним чином не виконує умови договору оренди від 23.01.2017 №27-ДРА/17, та що Орендарю необхідно було повернути приміщення за актом приймання-передачі, але на цей час приміщення не повернуто. Також повідомив, що Постійна комісія з питань комунальної власності, енергозбереження та законності Дніпровської міської ради не погодила переукладення означеного договору оренди на новий термін через численні порушення орендарем умов договору оренди. Тому, враховуючи вищезазначене і згідно п. 11.1. Договір оренди припиняє свою дію внаслідок закінчення терміну дії договору 22.01.2019 року (а.с. 138 том 1).

Стаття 629 Цивільного кодексу України встановлює, що договір є обов`язковим для виконання сторонами.

За приписами статті 526 Цивільного кодексу України та частини першої статті 193 Господарського кодексу України зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться (стаття 526 Цивільного кодексу України).

Статтею 610 Цивільного кодексу України встановлено, що порушенням зобов`язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов`язання (неналежне виконання).

Відповідно до частини першої статті 611 Цивільного кодексу України у разі порушення зобов`язання настають правові наслідки, встановлені договором або законом, зокрема: 1) припинення зобов`язання внаслідок односторонньої відмови від зобов`язання, якщо це встановлено договором або законом, або розірвання договору; 2) зміна умов зобов`язання; 3) сплата неустойки; 4) відшкодування збитків та моральної шкоди.

Як зазначалося вище, відповідно до частини третьої статті 17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" та умов пункту 10.2 Договору після закінчення терміну договору оренди у орендаря виникає переважне право, за інших рівних умов, на укладення договору оренди на новий термін, крім випадків, якщо орендоване майно необхідне для потреб його власника, за умови виконання належним чином своїх обов`язків за договором.

Відтак, неналежне виконання орендарем своїх обов`язків за договором є підставою для відмови такому орендарю в укладенні договору на новий термін в порядку реалізації ним свого переважного права, оскільки таке право не виникає.

Судом першої інстанції правильно встановлено, що матеріали справи не містять доказів повідомлення відповідачами позивача, згідно статті 17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", про намір останніх використовувати спірне приміщення для власних потреб.

Як убачається з листів відповідача-1 основною причиною відмови в поновлені договору оренди з позивачем є неналежне виконання останнім умов договору, а не порушення вказаного вище порядку надання пакету документів (не наданні орендодавцю - Департаменту по роботі з активами Дніпровської міської ради заяви про поновлення договору оренди), що покладено відповідачем в основу своїх заперечень вже під час розгляду цієї справи судом.

Тому колегія суддів вважає, що під час розгляду цього спору судом підлягають встановленню та перевірці саме ті обставини, які покладені відповідачем-1 в основну його відмови в переукладенні договору, яка була наведена у відповіді на звернення позивача.

Так заперечення відповідачів щодо відсутності підстав для поновлення договору оренди під час розгляду справи судом ґрунтується на твердженнях останніх про встановлення фактів утримання позивачем орендованого приміщення у неналежному стані; не виконанні умов договору про дотримання громадського порядку; наявності заборгованості з орендної плати.

За умовами розділу 5 Договору орендар зобов`язаний, зокрема:

5.1. Використовувати об`єкт оренди відповідно до його цільового призначення та умов цього договору.

5.2. Своєчасно і у повному обсязі сплачувати орендну плату за весь час фактичного використання об`єкта оренди до дати підписання акта приймання-передачі об`єкта оренди, включно.

5.3. Забезпечити належне збереження, експлуатацію і санітарне утримання об`єкта оренди, запобігати його пошкодженню і псуванню. Утримувати об`єкт оренди у стані, передбаченому санітарними та протипожежними правилами, нести відповідальність за їх невиконання.

5.4. Своєчасно здійснювати за власний рахунок капітальний, поточний та інші види ремонту орендованого майна. Ця умова договору не розглядається як дозвіл на виконання поліпшень орендованого майна та не несе за собою обов`язки Орендодавця відносно компенсації вартості поліпшень.

5.10. Виконувати інші зобов`язання, не зазначені в цьому договорі, але встановлені нормами законодавства.

5.14. Утримувати прибудинкову територію у нормальному санітарному стані з обов`язковим встановленням біля орендованого приміщення, яке має окремий вихід урни для збирання сміття, регулярно проводити прибирання сміття.

5.16. Суворо дотримуватися правил громадського порядку, особливо під час користування звуковипромінюючими і вібраційними пристроями та установами. Не допускати перевантаження електричних мереж і виключити будь-які дії, що можуть порушити нормальні умови життя та відпочинку інших людей.

В обґрунтування тверджень щодо утримання орендованого позивачем приміщення у неналежному стані відповідачі посилаються на Акт обстеження нежитлового приміщення від 16.12.2018, яким встановлено такі порушення пункту 5.3. Договору: "приміщення находиться в занедбаному стані, смердить, відсутня урна, сміття поряд на асфальті. Також було виявлено невиконання актів міської ради щодо заборони продажу алкогольної продукції в нічний час".

З наданого акту вбачається, що його підписано комісією у складі трьох осіб, проте у графі "В присутності _______", що має містити підпис орендаря, значиться підпис ФОП Мірошник Л.О. (далі мовою оригіналу) "Не в моїй присутності. Не згодна. Мирошник Л .О.13.01.2019".

За висновком суду першої інстанції, акт від 16.12.2018, складений за відсутності орендаря спірного приміщення та сторонніх неупереджених осіб, не є належним доказом викладених в ньому обставин, в розумінні приписів статті 77 Господарського процесуального кодексу України.

Стаття 77 Господарського процесуального кодексу України визначає, що обставини, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватися іншими засобами доказування. Докази, одержані з порушенням закону, судом не приймаються.

Дослідивши у свою чергу означений Акт обстеження нежитлового приміщення від 16.12.2018, колегія суддів суду апеляційної інстанції погоджується з доводами відповідача-1, що ця особа, як балансоутримувач орендованого майна, відповідно до вказаного вище Порядку (пункт 11.1), наділена правом здійснювати контроль за наявністю, станом, цільовим та фактичним використанням переданого в оренду нерухомого майна.

Відтак складений відповідачем-1 Акт обстеження нежитлового приміщення від 16.12.2018 є документом, що був складений в межах наданих відповідачу-1 повноважень, тобто є допустимим доказом в розумінні статті 77 Господарського процесуального кодексу України.

Разом із цим, колегія суддів приймає до уваги, що зафіксовані у вказаному Акті факти є неконкретизованими, суб`єктивними та не підтверджені будь-якими іншими доказами, як от фотоматеріалами, поясненнями свідків чи залучених до перевірки осіб тощо.

Тому колегія суддів вважає, що оскільки наведені у вказаному Акті факти не знайшли свого підтвердження іншими доказами, а вказаний Акт має односторонній характер, то цей документ не можна визнати достовірним доказом, тобто доказом, на підставі якого можна встановити дійсні обставини справи, а не хибне уявлення про обставини справи, що мають значення (стаття 78 Господарського процесуального кодексу України).

За викладених вище обставин, колегія суддів погоджується з судом першої інстанції, що підстави для припинення дії Договору з підстав порушення позивачем приписів пункту 5.3. Договору та рішення міської ради від 23.05.2018 №41/32, відсутні.

При цьому колегія суддів погоджується з аргументами позивача, що наданими ним в матеріали справи документальними доказами підтверджено, що протягом тривалого часу ним здійснювались значні витрати на належне утримання та поліпшення означеного об`єкту оренди, не зважаючи на ненадання орендодавцем згоди на їх проведення.

Так судом апеляційної інстанції встановлено, що постійна комісія з питань комунальної власності, енергозбереження та законності своїм рішенням вважала за недоцільне надавати дозвіл на здійснення невід`ємних поліпшень за об`єктом по АДРЕСА_1 в одноповерховому металевому павільйоні, що підтверджено витягом з протоколу №25 від 16.11.2016 (а.с. 92 том. 1).

Надані позивачем документи по виконанню підрядних ремонтних робіт (а.с. 54 -250 том1 та а.с. 1-46 том 2) підтверджують вчинення позивачем дій, спрямованих на відновлення та поліпшення об`єкту оренди.

Разом із цим колегія суддів констатує, що ані умови означеного Договору, ані чинне законодавство не пов`язує виникнення у орендаря переважного права на поновлення договору оренди виключно з обсягами матеріальних вкладень орендаря в поліпшення об`єкта оренди.

Щодо тверджень відповідачів про наявність порушень приписів рішення міської ради від 23.05.2018 №41/32 "Про заборону продажу (крім безалкогольного) алкогольних, слабоалкогольних напоїв, вин столових на території м. Дніпра в нічний час" суд першої інстанції зазначив, що з матеріалів справи вбачається, що протоколом №88 від 11.07.2018 зафіксовано скоєння адміністративного правопорушення за статтею 156 частиною 2 КУпАП громадянкою ОСОБА_1 .

Крім того, відповідачем-2 долучено до матеріалів справи нотаріально посвідчену заяву свідка - громадянина ОСОБА_4 , з якої вбачається, що 11.07.2018 року за адресою: АДРЕСА_1 реалізатор ОСОБА_1 здійснила продаж алкогольних напоїв.

Враховуючи вищезазначену заяву свідка та надані у судовому засіданні пояснення учасників справи щодо відсутності будь-яких інших споруд на АДРЕСА_1, суд першої інстанції дійшов висновку щодо фіксації скоєного правопорушення за статтею 156 частина 2 КУпАП саме за місцезнаходженням орендованого позивачем приміщення.

Між тим, місцевий господарський суд зазначив, що реалізація алкогольних напоїв фізичною особою ОСОБА_1 , що зафіксовано відповідним протоколом про вчинення адміністративного правопорушення, свідчить про вчинення протиправних дій саме цією особою, та не є належним доказом порушення умов договору оренди зі сторони позивача, оскільки вчинені вищевказаною особою дії утворюють самостійний склад правопорушення, про що свідчить притягнення до адміністративної відповідальності цієї особи у вигляді стягнення штрафу, в той час як матеріалами справи не доведено того, що зазначені дії охоплюються умислом зі сторони позивача. Натомість, факт відсутності звернень щодо порушень ФОП Мирошник Л.О. громадського порядку, торгівлі у невстановлених місцях, тощо підтверджується довідкою Головного управління Національної поліції в Дніпропетровській області №45-6/8АЗ від 04.02.2019.

Колегія суддів не погоджується з таким висновком суду першої інстанції, оскільки вважає, що він не відповідає фактичним обставинам справи.

Так відповідно до умов до умов пункту 1.1. Договору оренди №27-ДРА/17 від 23.01.2017 - предметом цього договору є розміщення торгівельного об`єкту з продажу продовольчих товарів та товарів підакцизної групи та закусочної, що здійснює продаж товарів підакцизної групи.

Уклавши такий договір відповідач-1, як Орендодавець, передбачив в його умовах (пункт 5.16. Договору), що Орендар, зокрема, має суворо дотримуватися правил громадського порядку, виключити будь-які дії, що можуть порушити нормальні умови життя та відпочинку інших людей.

Як правильно встановлено судом першої інстанції, саме на переданому позивачу в користування об`єкті оренди й було встановлено факт реалізація алкогольних напоїв фізичною особою ОСОБА_1 у нічний час, що є порушенням зафіксовано відповідним протоколом про вчинення адміністративного правопорушення

Відповідно до частини другої статті 156 Кодексу України про адміністративні правопорушення (КУПАП), порушення працівником підприємства (організації) торгівлі або громадського харчування правил торгівлі пивом (крім безалкогольного), алкогольними, слабоалкогольними напоями і тютюновими виробами, а саме: торгівля пивом (крім безалкогольного), алкогольними, слабоалкогольними напоями або тютюновими виробами в приміщеннях або на територіях, заборонених законом, або в інших місцях, визначених рішенням відповідного органу місцевого самоврядування, як таких, де роздрібна торгівля пивом (крім безалкогольного), алкогольними, слабоалкогольними напоями або тютюновими виробами заборонена, а так само торгівля пивом (крім безалкогольного), алкогольними, слабоалкогольними напоями або тютюновими виробами через торгові автомати чи неповнолітніми особами, а також продаж пива (крім безалкогольного), алкогольних, слабоалкогольних напоїв або тютюнових виробів особі, яка не досягла 18 років, або продаж тютюнових виробів в упаковках, що містять менш як 20 сигарет або цигарок, чи поштучно (крім сигар), або торгівля пивом (крім безалкогольного), алкогольними, слабоалкогольними напоями, винами столовими у заборонений рішенням відповідного органу місцевого самоврядування час доби, - визнається адміністративним правопорушенням, яке тягне за собою накладення штрафу від ста до чотирьохсот неоподатковуваних мінімумів доходів громадян.

За вказаним вище складом адміністративного правопорушення його суб`єктом є працівники, тобто особи, які перебувають у правовідносинах з певним закладом торгівлі.

Колегія суддів відхиляє доводи позивача про те, що ФОП Мірошник Л.О. не знайома із ОСОБА_1 . - особою, яка здійснювала продаж алкогольних напоїв в об`єкті оренди, як такі, що не спростовують того факту, що позивач, як Орендар означеного об`єкту не забезпечив при його використанні правил громадського порядку, виключити будь-які дії, що можуть порушити нормальні умови життя та відпочинку інших людей, тобто неналежним чином виконував умови пункту 5.16. Договору.

За викладених обставин, колегія суддів визнала доведеним факт неналежного виконання позивачем пункту 5.16. Договору, що є підставою для Орендодавця відмовити в реалізації позивачем свого переважного права на переукладення цього Договору на новий термін.

Щодо доводів відповідачів про наявність у позивача заборгованості зі сплати орендних платежів в період з 01.07.2018 по 31.09.2018 на суму 3788,09 грн., що є підставою для припинення дії договору оренди, колегія суддів виходить з наступного.

Згідно з положеннями частини першої статті 782 Цивільного кодексу України наймодавець має право відмовитися від договору найму і вимагати повернення речі, якщо наймач не вносить плату за користування річчю протягом трьох місяців підряд.

У відповідності до положень пункту 11.1. Договору договір припиняється, зокрема, внаслідок невнесення орендарем орендної плати протягом трьох місяців підряд.

Таким чином, невнесення позивачем, як Орендарем, орендної плати протягом трьох місяців може бути як підставою для дострокового розірвання договору, так і свідчити про неналежне виконання орендарем умов договору, що позбавляє його першочергового права на переукладення такого договору із орендодавцем.

Суд першої інстанції правильно встановив з наданого відповідачем-2 розрахунку заборгованості з орендної плати (а.с. 216 т.2), що залишок коштів у розмірі 120,18 грн., сплачених позивачем в період нарахування з 01.05.2018 по 31.05.2018 на суму 5400,00 грн., внесено в рахунок орендної плати за липень 2018 року.

Крім того, умовами пункту 3.5. Договору сторонами погоджено сплату орендної плати орендарем щомісяця у термін не пізніше 15 числа місяця, наступного за звітним, отже кінцевий термін сплати орендної плати за вересень 2018 року настає 15.10.2018 року.

Згідно виписки по рахунку ФОП Мирошник Л.О. 04.10.2018 орендарем внесено орендну плату за вересень-жовтень 2018 року у розмірі 3670,00 грн. (а.с. 48 т.1).

Однак вказана сума повернута на рахунок ФОП Мірошник Л.О. 07.10.2018 у зв`язку з тим, що орендна плата внесена згідно невірних реквізитів, що не заперечується відповідачами, проте доказів повідомлення позивача щодо зміни банківських реквізитів в порядку пункту 12.4. Договору відповідачами не надано.

За викладених обставин, колегія суддів суду апеляційної інстанції погоджується з місцевим господарським судом, що враховуючи умови пункту 3.5. Договору та факт перерахування позивачем орендної плати 04.10.2019, у суду відсутні підстави вважати означений факт невнесення орендної плати протягом трьох місяців підряд, як підставу для дострокового припинення дії договору, визначену положеннями пункту 11.1. Договору.

Разом із цим така обставина підтверджує факт неналежного виконання позивачем умов пунктів 3.4, 3.5 та 5.2. Договору, які встановлюють, що для Орендаря обов`язок своєчасно і у повному обсязі сплачувати орендну плату за весь час фактичного використання об`єкта оренди до дати підписання акта приймання-передачі об`єкта оренди, включно, а саме щомісяця у термін не пізніше 15 числа місяця, наступного за звітним, і не залежить від наслідків господарської діяльності Орендаря.

Отже, несвоєчасна або не в повному обсязі сплата щомісячних платежів також є порушенням умов договору оренди, тобто неналежним його виконанням.

В оцінці чи є прострочення сплати позивачем означених щомісячних платежів підставою для відповідача-1 для відмови у переукладенні договору оренди, колегія суддів доходить висновку, що оскільки така обставина не була зазначена у відповіді відповідача-2 від 14.01.2019 №43 на звернення позивача про переукладення договору, то таке заперечення не має прийматися судом до уваги при вирішення цього спору.

При цьому колегія суддів враховує на те, що фактично така відмова в переукладенні означеного договору оренди була отримана позивачем не від відповідача-2 (орендодавця), а від відповідача-1 (балансоутримувача).

У зв`язку із цим судом першої інстанції правильно привернуто увагу й до обраного позивачем способу захисту порушених прав.

Так щодо порядку укладення договору на новий термін, то, як вказує відповідач-1, передача в оренду нерухомого майна, що належить до комунальної власності територіальної громади міста відбувається в порядку, затвердженому рішенням Дніпропетровської міської ради від 21.03.2017 №41/11 "Про оренду нерухомого майна, що належить до комунальної власності територіальної громади міста", із змінами та доповненнями (а.с. 140-153 том 1).

Відповідно до розділу 2 зазначеного вище порядку Департамент корпоративних прав та правового забезпечення Дніпропетровської міської ради є єдиним орендодавцем нерухомого майна, яке перебуває у комунальній власності територіальної громади міста.

Згідно з пунктом 1.9. Порядку балансоутримувачі нерухомого майна погоджують договори оренди нерухомого майна.

Згідно з пунктом 3.8 рішення Дніпропетровської міської ради від 17.03.2016 "Про затвердження структури Дніпропетровської міської ради та її виконавчих органів, граничної чисельності працівників міської ради та її виконавчих органів" департамент корпоративних прав та правового забезпечення було реорганізовано з припиненням як юридичної особи шляхом перетворення в Департамент по роботі з активами Дніпропетровської міської ради.

Відповідно до частини 2 статті 108 Цивільного кодексу України у разі перетворення до нової юридичної особи переходять усе майно, усі права та обов`язки попередньої юридичної особи.

Таким чином, наразі Департамент по роботі з активами Дніпропетровської міської ради є особою, яку наділено повноваженнями виступати орендодавцем нерухомого майна, яке перебуває у комунальній власності територіальної громади міста, які вчиняє відповідно до вказаного Порядку.

Так відповідно до пункту 1.4. Порядку об`єкти нерухомого майна, які належать до комунальної власності територіальної громади міста, передаються в оренду виключно на конкурсних засадах, крім випадків, для яких чинним законодавством передбачено інший порядок.

У разі надходження заяви лише від одного учасника, пропозиції якого відповідають умовам конкурсу, з особою, яка її подала, укладається договір оренди. У разі відсутності пропозицій, які відповідали б умовам конкурсу, конкурс вважається таким, що не відбувся. Інформація про учасника конкурсу та умови конкурсу по цьому об`єкту відображається в протоколі, що підписується всіма членами конкурсної комісії та затверджується головою конкурсної комісії відповідно до Порядку проведення конкурсу (додаток 2 до цього Порядку).

Відповідно до пункту 3.1.1. Порядку ініціатива щодо передачі комунального нерухомого майна в оренду може виходити від орендодавця, підприємств - балансоутримувачів та безпосередньо від особи, яка бажає отримати відповідний об`єкт в оренду.

Відповідно до пункту 3.1.2. Порядку розгляд заяв від потенційних орендарів та інформації про наявність вільних об`єктів, які можуть бути передані в оренду, здійснює управління корпоративних прав за дорученням департаменту корпоративних прав та правового забезпечення Дніпропетровської міської ради.

Відповідно до пункту 3.1.3. Порядку Балансоутримувач надає до Департаменту корпоративних прав та правового забезпечення Дніпропетровської міської ради інформацію про надходження заяви про переукладення на новий термін договору оренди (у разі її надходження до балансоутримувача).

Зазначену інформацію в письмовому вигляді балансоутримувач зобов`язаний надати в 3-денний термін з дати надходження відповідної заяви або звільнення приміщення (пункт 3.1.4. Порядку).

Відповідно до пункту 3.1.5. Порядку Управління корпоративних прав протягом 10 днів з моменту отримання формує надану інформацію (пакт документів), з урахуванням пропозицій обласної державної адміністрації або відповідного органу місцевого самоврядування щодо розміщення бюджетних установ, організацій, і вносить на розгляд постійної комісії міської ради з питань комунальної власності письмові пропозиції щодо передачі в оренду нерухомого майна. Зазначені пропозиції мають містити відомості про об`єкт оренди (у тому числі вільний чи ні), можливі істотні умови оренди (цільове використання, термін оренди, розмір орендної ставки тощо). У разі, якщо об`єкт нерухомості, який пропонується для передачі в оренду, вільний, то передача в оренду здійснюється переважно на конкурсних засадах.

У разі укладення договору з попереднім орендарем на новий термін або внесення змін до діючого договору оренди управління корпоративних прав збирає інформацію про виконання орендарем умов договору оренди і також надає її разом з іншими матеріалами.

Відповідно до пункту 3.1.6. Порядку постійна комісія міської ради з питань комунальної власності розглядає надані управлінням корпоративних прав пропозиції і матеріали. За результатами розгляду постійна комісія міської ради з питань комунальної власності погоджує пропозиції управління корпоративних прав щодо передачі в оренду (суборенду) нерухомого майна (на конкурсних засадах або в оренду заявнику, істотні умови передачі в оренду, надання дозволу на передачу в суборенду тощо) або внесення змін до діючого договору шляхом надання висновків та/або рекомендацій, які підписує голова комісії.

У разі незгоди з вищезазначеними пропозиціями комісія надає висновки щодо умов передачі майна в оренду або рекомендації про відмову у передачі в оренду (суборенду) нерухомого майна та/або в укладенні договору на новий термін чи внесення змін до діючого договору оренди.

Після погодження питань, визначених у цьому пункті Порядку. Постійна комісія з питань комунальної власності надає вищезазначені висновки та/або рекомендації до управління корпоративних прав для здійснення подальших дій.

У разі, якщо протягом 10-ти днів з моменту отримання пропозицій, визначених у п. 3.1.5 цього Порядку, постійна комісія міської ради з питань комунальної власності не надала спільних висновків та/бо рекомендацій щодо пропозицій управління корпоративних прав, то управління корпоративних прав самостійно приймає рішення з питань, визначених у пропозиціях.

Відповідно до пункту 3.2.1. Порядку за 2 місяці до закінчення терміну дії договору оренди нерухомого майна, за умови виконання орендарем належним чином своїх обов`язків, управління корпоративних прав листом повідомляє орендаря про дату закінчення договору оренди і про порядок укладення договору оренди на новий термін.

У разі допущення орендарем порушень умов діючого договору оренди договір оренди на новий термін з таким орендарем не укладається.

Відповідно до пункту 3.2.2. Порядку за місяць до закінчення терміну дії нерухомого майна фізичні та юридичні особи, які мають намір скористатися своїм переважним правом і укласти договір оренди на новий термін, направляють орендодавцю заяву про укладення договору на новий термін, новий звіт про незалежну оцінку об`єкта оренди, а також інші необхідні документи згідно з Переліком (додаток 1).

Відповідно до пункту 3.2.3. Порядку у разі необхідності фізичні та юридичні особи, які мають намір укласти договір оренди на новий термін, отримують в управлінні корпоративних прав листи до відповідних служб, які є підставою для отримання документів, необхідних для формування заяви на оренду об`єкта відповідно до вимог чинного законодавства.

Відповідно до пункту 3.2.6. Порядку після погодження, визначеного п. 3.1.6 цього Порядку, орендодавець протягом 20 днів після закінчення терміну дії договору оренди укладає з орендарем договір оренди на новий термін або, за наявності передбачених законодавством підстав, відмовляє в укладенні договору оренди нерухомого майна на новий термін.

Відповідно до пункту 3.2.7. Порядку, у разі ненадання орендарем необхідного пакету документів, згідно з Переліком (додаток 1), у строк, передбачений п. 3.2.2. цього Порядку, договір оренди вважається припиненим, і управління корпоративних прав наступного дня після закінчення терміну дії договору оренди направляє орендарю повідомлення про припинення договору оренди нерухомого майна у зв`язку з закінченням терміну, на який його було укладено, та вимогу про повернення об`єкта оренди за актом приймання-передачі, із зазначенням дати підписання цього акту.

Відповідно до пункту 6.2. Порядку продовження договору оренди на новий термін з орендарем відбувається шляхом укладення договору оренди на новий термін (згідно з пунктом 3.2. розділу 3 цього Порядку).

Відповідно до пункту 11.1. Порядку контроль за наявністю, станом, цільовим та фактичним використанням переданого в оренду нерухомого майна, надходженням 50% орендної плати на рахунок балансоутримувача покладається на балансоутримувача об`єкта оренди.

Відповідно до пункту 11.3. Порядку балансоутримувач зобов`язаний систематично здійснювати перевірку стану та цільового використання об`єкта оренди. У разі виявлення порушень або неналежного стану об`єкта оренди, несвоєчасного перерахування 50% орендної плати балансоутримувач зобов`язаний негайно листом повідомити про це орендодавця.

Відповідно до пункту 11.4 Порядку у разі отримання повідомлення від балансоутримувача про виявлені порушення орендодавець повинен надіслати орендарю претензійний лист щодо усунення цих порушень. Якщо орендар не виконав вимоги претензійного листа, орендодавець готує та подає позов до господарського суду про розірвання договору оренди внаслідок порушення його умов та стягнення штрафних санкцій та збитків.

З приводу заперечення відповідача-2 щодо звернення позивача з пропозицією продовжити строк дії договору до балансоутримувача, судом встановлено, що як свідчать матеріали справи, уперше з заявою про переукладення означеного договору оренди позивач звернувся 18.12.2018 безпосередньо до балансоутримувача - голови комісії з припинення КП "БЮРО" Селіна Д.А., тобто до відповідача-1.

Суд першої інстанції правильно зазначив, що у відзиві на позов від 10.04.2019 відповідач-1 також вказує, що 18.12.2018 року ФОП Мирошник Л.О. звернулась до Комунального підприємства "Бюро обліку майнових прав та діяльності з нерухомістю" Дніпропетровської міської ради з пакетом документів на переукладення договору оренди нерухомого майна, що належить до комунальної власності територіальної громади міста на новий термін, який було передано до Департаменту по роботі з активами Дніпровської міської ради.

Вище зазначеним спростовуються заперечення відповідача-2 щодо відсутності надання ФОП Мирошник Л.О. відповідного пакету документів для переукладання спірного договору на новий термін, при цьому, відповідачем-2, в свою чергу, не надано доказів відсутності додатків до наданої позивачем заяви.

Тому колегія суддів погоджується з судом першої інстанції, який визнав, що такі дії ФОП Мирошник Л.О. не порушують умов Договору та Порядку передачі в оренду нерухомого майна, що належать до комунальної власності територіальної громади міста, затвердженого Рішенням міської ради від 21.03.2007 №41/11, з огляду на те, що положеннями пункту 3.1.3. вказаного Порядку визначено, що Балансоутримувач надає до Департаменту корпоративних прав та правового забезпечення Дніпропетровської міської ради інформацію, зокрема, про надходження заяви про переукладення на новий термін договору оренди (у разі її надходження до балансоутримувача).

За встановлених обставин колегія суддів погоджується з доводами відповідачів, що підстави для зобов`язання Комунального підприємства "Бюро обліку майнових прав та діяльності з нерухомістю" Дніпропетровської міської ради (відповідача-1), переукласти означений договір оренди - відсутні, оскільки ця особа лише погоджує такий договір.

Між тим у своїй заяві про викладення позовних вимог у новій редакції позивач просив суд постановити рішення, яким спонукати, зобов`язати відповідача-2 (орендодавця) переукласти із позивачем договір оренди від 23.01.2017 року №27-ДРА/17 на новий строк шляхом укладення Додаткової угоди до цього Договору оренди з поновленням його на той самий строк на тих же умовах, а також постановити рішення, яким спонукати, зобов`язати відповідача-1 (балансоутримувача) погодити переукладення цього Договору.

Відповідно до частини першої статті 15 Цивільного кодексу України кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання.

Статтею 16 цього ж Кодексу закріплено перелік способів захисту цивільних прав та інтересів, згідно з яким кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу.

Дана норма кореспондується з положеннями статті 20 Господарського кодексу України, якою визначено способи захисту прав і законних інтересів суб`єктів господарювання та споживачів.

Як правильно зазначив суд першої інстанції, вищезазначеними нормами не передбачено такого способу захисту прав, як спонукання, зобов`язання переукласти договір, що фактично є примушенням до підписання укладення договору акту на підтвердження настання в певний час певних обставин.

За загальним правилом, встановленим частиною другою статті 638 Цивільного кодексу України договір укладається шляхом пропозиції однієї сторони укласти договір (оферти) і прийняття пропозиції (акцепту) другою стороною.

Проект договору може бути запропонований будь-якою з сторін (частина друга статті 181 Господарського кодексу України).

Матеріали справи не містять підтвердження про направлення позивачем зі своєї сторони на розгляд відповідача-1 та відповідача-2 будь-якого проекту додаткової угоди до означеного договору чи проекту нового договору.

За таких обставин колегія суддів погоджується з висновком суду першої інстанції, що обраний позивачем спосіб захисту порушеного права є неефективним, оскільки не призведе до реального поновлення його прав.

Відповідно до приписів статті 5 Господарського процесуального кодексу України здійснюючи правосуддя, господарський суд захищає права та інтереси фізичних і юридичних осіб, державні та суспільні інтереси у спосіб, визначений законом або договором. У випадку, якщо закон або договір не визначають ефективного способу захисту порушеного права чи інтересу особи, яка звернулася до суду, суд відповідно до викладеної в позові вимоги такої особи може визначити у своєму рішенні такий спосіб захисту, який не суперечить закону.

Таким способом у даному спорі суд першої інстанції визнав можливість визнання того факту, що означений договір слід вважати поновленим на новий строк на тих самих умовах.

Однак колегія суддів суду апеляційної інстанції не погоджується з таким висновком місцевого господарського суду, оскільки, як встановлено вище, в силу положень статей 777 Цивільного кодексу України, статті 17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" у встановленому рішенням міської ради Порядку відповідач-2 (Орендодавець) прийняв обґрунтоване рішення про відмову позивачеві в переукладенні договору через неналежне його виконання орендарем, а відповідач-1 (балансоутримувач) повідомив позивача про таку відмову в переукладенні договору.

Таким чином, у суду першої інстанції не було підстав для виходу за межі позовних вимог позивача з метою захисту його прав, оскільки такі права не буди порушені відповідачами.

Викладене є підставою для повної відмови в задоволенні позовних вимог позивача.

Відповідно до пункту 2 частини першої статті 275 Господарського процесуального кодексу України суд апеляційної інстанції за результатами розгляду апеляційної скарги має право скасувати судове рішення повністю або частково і ухвалити нове рішення у відповідній частині або змінити рішення.

Відповідно до частини першої статті 277 Господарського процесуального кодексу України підставами для скасування судового рішення повністю або частково та ухвалення нового рішення у відповідній частині або зміни судового рішення є: 1) неповне з`ясування обставин, що мають значення для справи; 2) недоведеність обставин, що мають значення для справи, які суд першої інстанції визнав встановленими; 3) невідповідність висновків, викладених у рішенні суду першої інстанції, обставинам справи; 4) порушення норм процесуального права або неправильне застосування норм матеріального права.

Згідно з частиною другою статті 277 Господарського процесуального кодексу України неправильним застосуванням норм матеріального права вважається: неправильне тлумачення закону, або застосування закону, який не підлягає застосуванню, або незастосування закону, який підлягав застосуванню. Порушення норм процесуального права може бути підставою для скасування або зміни рішення, якщо це порушення призвело до неправильного вирішення справи.

За викладеного вище колегія суддів доходить висновку, що при прийнятті оскарженого рішення судом першої інстанції мала місце невідповідність висновків, викладених у рішенні суду першої інстанції, фактичним обставинам справи, та неправильне застосування норм матеріального права, що призвело до прийняття неправильного рішення.

Тому апеляційну скаргу відповідача-2 слід задовольнити, оскаржене судове рішення скасувати повністю та ухвалити нове рішення, яким в задоволенні позовних вимог повністю відмовити.

Згідно з частиною чотирнадцятою статті 129 Господарського процесуального кодексу України, якщо суд апеляційної, касаційної інстанції, не передаючи справи на новий розгляд, змінює рішення або ухвалює нове, цей суд відповідно змінює розподіл судових витрат.

Частина перша статті 129 Господарського процесуального кодексу України визначає, що судовий збір покладається: 1) у спорах, що виникають при укладанні, зміні та розірванні договорів, - на сторону, яка безпідставно ухиляється від прийняття пропозицій іншої сторони, або на обидві сторони, якщо судом відхилено частину пропозицій кожної із сторін; 2) у спорах, що виникають при виконанні договорів та з інших підстав, - на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.

З урахуванням результатів розгляду справи, колегія суддів покладає на позивача судові витрати в сумі 1921,00 судового збору у зв`язку з розглядом справи судом першої інстанції та судові витрати відповідача-2 в сумі 2881 грн. 50 коп. судового збору у зв`язку з переглядом справи судом апеляційної інстанції.

Керуючись ст.ст. 269, 270, 275 ч. 1 п. 2, 277 ч. 1 п.п. 3 та 4, 281-284 Господарського процесуального кодексу України, суд -

ПОСТАНОВИВ:

Апеляційну скаргу Департаменту по роботі з активами Дніпровської міської ради - задовольнити.

Рішення Господарського суду Дніпропетровської області від 06.06.2019 у справі №904/825/19 - скасувати повністю та ухвалити нове рішення.

У задоволенні позовних вимог фізичної особи-підприємця Мирошник Людмили Олександрівни - відмовити повністю.

Покласти на фізичну особу-підприємця Мирошник Людмилу Олександрівну витрати по сплаті судового збору в сумі 1921 грн. 00 коп. за розгляд справи судом першої інстанції.

Стягнути з фізичної особи-підприємця Мирошник Людмили Олександрівни на користь Департаменту по роботі з активами Дніпровської міської ради суму 2881 грн. 50 коп. судових витрат на судовий збір у зв`язку з переглядом справи в суді апеляційної інстанції.

Доручити Господарському суду Дніпропетровської області видати відповідний наказ.

Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена в касаційному порядку до Верховного Суду протягом двадцяти днів з дня складення повного тексту постанови.

Повна постанова складена 21.11.2019.

Головуючий суддя І.М. Подобєд

Суддя О.Г. Іванов

Суддя І.М. Кощеєв