ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ОДЕСЬКОЇ ОБЛАСТІ
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"25" листопада 2019 р. Справа № 916/1878/17

Господарський суд Одеської області у складі:

судді Малярчук І.А.,

при секретарі судового засідання Мукієнко Д.С.,

за участю представників:

позивача: Хрульова В.Б., згідно ордеру серії ОД №480510 від 18.09.2019р.

відповідача: Дворнікова А.Ю., згідно ордеру серії ОД №460732 від 09.09.2019р.,

розглянувши справу №916/1878/17 за позовом Комунального підприємства „Авангардкомунсервіс (67806, Одеська область, Овідіопольський район, смт. Авангард, вул.Фруктова, 4/1, ) до Товариства з обмеженою відповідальністю „Ганста (67600, Одеська область, м. Біляївка, вул. Леніна, буд. 101, ) про стягнення 371817,44грн., із яких 279040грн. заборгованості по орендній платі, 38361,83грн. пені, 6324,98грн. три проценти річних, 36956,63грн. інфляційних нарахувань, 11134грн. суми відшкодування витрат на проведення конкурсу та вартості проведення незалежної оцінки;

за зустрічним позовом: Товариства з обмеженою відповідальністю „Ганста (67600, Одеська область, м. Біляївка, вул. Леніна, буд. 101, ) до Комунального підприємства „Авангардкомунсервіс (67806, Одеська область, Овідіопольський район, смт. Авангард, вул. Фруктова, 4/1, ) про стягнення 1928079,11грн. вартості невідокремлюваних поліпшень орендованого майна,

ВСТАНОВИВ:

Стислий виклад позиції позивача та заперечень відповідача, вирішені судом заяви, клопотання сторін, вчинені судом процесуальні дії у справі:

Позивач за первісним позовом позовні вимоги підтримує, з врахуванням заяви про збільшення позовних вимог від 05.09.2017р. за вх.№2-4639/17, в їх обґрунтування зазначає, що 15.04.2016р. між КП „Авангардкомунсервіс та ТОВ «Ганста» було укладено договір оренди майна, що належить до комунальної власності територіальної громади смт Авангард, а саме: комплексу селищного ринку, загальною площею 937,3кв.м., яке знаходиться за адресою: Одеська область, Овідіопольський район, смт Авангард, вул. Ангарська, 14-р., з метою розміщення селищного ринку, організації та проведення торгівлі. Позивач вказує, що на виконання зазначеного договору фактичну передачу об`єкта оренди було здійснено у день підписання договору, що підтверджується актом прийому-передачі від 15.04.2016р. 30.11.2016р. сторонами укладено додаткову угоду до договору оренди, якою припинено дію договору оренди за взаємною згодою сторін. Також позивач зазначає, що фактично відповідач повернув орендодавцю орендоване майно у день підписання додаткової угоди про розірвання договору, тобто 30.11.2016р., однак, відмовився підписувати акт прийому-передачі, що йому надсилався. Крім того, позивач наголошує на тому, що відповідачем порушено зобов`язання за договором оренди в частині сплати орендної плати за липень листопад 2016р. в розмірі 279040грн., у зв`язку з чим позивачем нараховано до стягнення з відповідача 38411,10грн. пені, 6290грн. три проценти річних, 32418,22грн. суми втрат від інфляції. Позивач також вважає наявним у відповідача обов`язок відшкодувати позивачу витрати, понесені останнім на проведення конкурсу щодо укладення договору відповідно пункту 3.13. договору, в т.ч. на оплату робіт з незалежної оцінки майна переданого в оренду, відповідно до пунктів 3.14., 3.15. договору, що складають разом 11134грн., чого відповідачем зроблено не було.

У заяві про збільшення позовних вимог від 05.09.2019р. за вх.№2-4639/17 позивач послався на допущення помилок при розрахунках ціни позову, у зв`язку з чим виклав позовні вимоги у наступній редакції: про стягнення з відповідача 279040грн. заборгованості, 38361,83грн. пені, 6324,98грн. три проценти річних, 36956,63грн. інфляційних нарахувань, 11134грн. суми відшкодування витрат на проведення конкурсу та вартості проведення незалежної оцінки.

Відповідач за первісним позовом 23.09.2019р. за вх.№19294/19 подав до суду письмові пояснення, де вказує, що при розгляді питання щодо стягнення пені суд має врахувати п.5.6. договору оренди та умови нарахування останньої, особливо дату, із якої має відбуватись нарахування, адже останній платіж ТОВ «Ганста» здійснено 05.10.2016р. та договором не передбачалось нарахування витрат від інфляції, трьох процентів річних. До того ж товариство відмічає, що позивач розраховує втрати від інфляції за період з серпня 2016р. по серпень 2017р., однак, п.3.3. договору оренди встановлено, що на період, визначений ЗУ «Про державний бюджет України на 2016 рік» від 25.12.2015р., на суму орендної плати за договором індекс інфляції, передбачений ст.10 ЗУ «Про оренду державного та комунального майна» не нараховується, у зв`язку з чим нарахування позивачем за первісним позовом суми втрат від інфляції товариство вважає неправомірним. Крім того, товариство вказує, що підприємство помилково здійснює розрахунки щодо стягнення заборгованості із ТОВ «Ганста», починаючи із серпня 2016 року, коли, відповідно до наданого руху по рахункам КП «Авангардкомунсервіс», остання сплата орендної плати ТОВ «Ганста» відбулась 05.10.2016р., що, на думку товариства, свідчить про дійсну дату, станом на яку виникла заборгованість.

18.09.2017р. за вх.№2391/19 до суду від ТОВ «Ганста» надійшов зустрічний позов до КП „Авангардкомунсервіс, в якому товариство просить суд стягнути з підприємства грошові кошти згідно п.5.5. договору оренди у сумі 1928079,11грн. В обґрунтування зустрічного позову товариство послалось на те, що в п.1 договору оренди та акті приймання-передачі об`єкта оренди було зазначено, що приміщення, які передаються по договору оренди, передаються під ремонт, тобто, вони не були готові до їх повної експлуатації відразу після укладання договору оренди, у зв`язку з чим орендар не міг відразу здати їх у суборенду, а повинен був проводити ремонт приміщень, тобто, робити невідокремлювальні поліпшення на даному ринку. Товариство зазначає, що 18.04.2016р. звернулось до підприємства із листом, в якому, посилаючись на п.5.5. договору оренди, просило надати дозвіл на проведення капітального, поточного ремонту та інших поліпшень орендованого майна. Відповідь на цей лист надано не було, у зв`язку з чим товариство вважає фактично наданим дозвіл на проведення ремонтних робіт. Також товариство вказує, що 14.09.2016р. у одному з відзивів на претензію повідомив орендодавця про те, що незважаючи на складність у запуску на повну потужність ринку, проводить ремонтні роботи, електро- та водопостачання. На цей відзив на претензію будь-якої відповіді, що роботи не погоджені, чи їх заборонено проводити, товариство не отримало, а тому вважає КП «Аванградкомунсервіс» обізнаним із тим, що його майно поліпшується за чужий рахунок і це повинно бути в подальшому компенсовано. У листі від 22.09.2016р. КП «Аванградкомунсервіс» підтвердило, що станом на кінець вересня 2016 року ТОВ «Ганста» так і не розпочало повноцінну експлуатацію ринку, оскільки ринок не був готовий для його запуску у роботу. Також листом від 22.09.2016р. ТОВ «Ганста» на адресу КП «Авангардкомунсервіс» ще раз підтвердило, що ремонтні роботи проводяться і знову ж таки від КП «Авангардкомнсервіс» жодних заперечень не надходило. Крім того, товариство вказує, що листом від 08.11.2016р. орендодавець при обговоренні умов розірвання договору письмово підтвердив, що він зобов`язується компенсувати орендареві понесені ним витрати на проведення згоджених капітальних ремонтів та узгоджених невідокремлюваних поліпшень, здійснених орендарем на об`єкті оренди. Товариство вбачає, що цим листом КП «Авангардкомунсервіс» підтвердило, що роботи такі дійсно проводились. Наразі, товариство зазначає, що за період з 15.04.2016р. по 30.11.2016р. ТОВ «Ганста» провело ремонтних робіт та невідокремлювальних поліпшень на загальну суму на 1928079,11грн., що підтверджується зведеним кошторисом. На пропозицію орендаря щодо проведення оцінки майнового комплексу задля підтвердження проведення ремонтних робіт та невідокремлюваних поліпшень, та претензію щодо компенсації понесених витрат на вчинені поліпшення відповіді отримано не було. Із викладених обставин товариство вбачає, що ухиляючись від виконання прийнятих на себе зобов`язань, підприємство завдає йому матеріальної шкоди у сумі 1928079,11грн.

11.10.2019р. за вх.№20868/19 КП «Авангардкомунсервіс» подало до суду відзив на зустрічний позов, просить у задоволенні зустрічного позову відмовити, в обґрунтування чого зазначає про наступне. Підприємство вважає, що умова п.5.5. договору оренди від 15.04.2016р. не розглядається як дозвіл на здійснення невідокремлюваних поліпшень орендованого майна і не тягне за собою зобов`язання орендодавця щодо компенсації вартості неузгоджених поліпшень. Також КП «Авангардкомунсервіс» відзначає, що з врахуванням п.п.5.6., 5.7. договору від 15.04.2016р., ч.3 ст.23, ч.2 ст.27 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» у випадку, якщо поліпшення речі зроблено за згодою наймодавця, наймач має право на відшкодування вартості необхідних витрат або на зарахування їх вартості в рахунок плати за користування річчю. Однак, ТОВ «Ганста», на думку відповідача за зустрічним позовом, не надало суду докази підписання дозволу орендодавця на здійснення поліпшення (реконструкції) орендованого майна. Підприємство вважає, що лист від 18.04.2016р., яким ТОВ «Ганста» просить надати дозвіл на проведення капітального, поточного ремонту та інших поліпшень орендованого майна - не є дозволом. Також підприємство вказує, що лист від 08.11.2016р. КП «Авангардкомунсервіс» - не є дозволом на проведення будь-яких будівельних робіт та стосується розірвання договору оренди.

Крім того, відповідач за зустрічним позовом вважає, що господарські операції між підприємством ТОВ «Ганста» та ТОВ «Будівельна компанія «Едіфейс», ТОВ "Стройінвесткомпані", які нібито підтверджують проведення ремонтних робіт в приміщеннях КП «Авангардкомунсервіс» не є реальними з огляду на наступні наведені підприємством у відзиві обставини. За договором №01/180516 від 18.05.2016р. між підприємством ТОВ «Ганста» та ТОВ «Будівельна компанія «Едіфейс» () вартість робіт складає 1378141,12 грн., роботи виконуються у строк з травня по грудень 2016 року (в цей період договір оренди майна був розірваний). Згідно довідки про вартість виконаних будівельних робіт та витрати за грудень 2016 року вартість будівельних робіт становить 1378141,12 грн., але не надано жодного підтверджуючого документа: накладні, банківські виписки, платіжні доручення, що підтверджують реальне виконання цих робіт та їх оплату, при цьому господарські операції - це факти підприємницької та іншої діяльності, що впливають на стан майна, капіталу, зобов`язань і фінансових результатів. Окремо КП «Авангардкомунсервіс» відзначає, що ТОВ «БК «Едіфейс» () було зареєстровано в Донецькій області, м. Словянськ у 2014 році зі статутним капіталом 100грн., жодного структурного підрозділу в Одеській області не має; станом на 18.05.2016р. (дата укладення договору) є стороною в декількох кримінальних провадженнях (№00000093; №000055) та має ознаки фіктивності та транзитності. ТОВ «Стройінвесткомпані» () було зареєстровано в Київській області, м. Вишневе у 2014 році зі статутним капіталом 100грн., жодного структурного підрозділу в Одеській області не має; станом на 20.04.2016р. (дата укладення договору) є стороною в декількох кримінальних провадженнях (№00000250; №0000027) та, на думку відповідача за зустрічним позовом, має ознаки фіктивності та транзитності.

Окремо КП «Авангардкомунсервіс» зазначає, що всі види робіт, які були зазначені в актах виконаних робіт підприємств ТОВ «Будівельна компанія «Едіфейс» та ТОВ «Стройінвесткомпані» вже були виконані відповідно до договірних взаємовідносин між КП «Авангардкомунсервіс» та ТОВ «Агросервіс» та ТОВ «Чорноморенергоспецмонтаж» у період з червня по листопад 2014 року, що підтверджується актами приймання виконаних робіт за даний період, довідками про вартість будівельних робітні за період 2014 року, звітом про незалежну оцінку ТОВ «КБ «Домінанта».

Також у поясненнях від 28.10.2019р. за вх.№22128/19 КП «Авангардкомунсервіс» вказує, що є недоствірною інформація ТОВ «Ганста» стосовно неможливості надати суду докази, які підтверджують виконання умов договорів та проведення оплати за виконання будівельних робіт підприємствам ТОВ «Будівельна компанія «Едіфейс» і ТОВ «Стройінвесткомпані» (накладні, банківські виписки, платіжні доручення), у зв`язку з тим, що нібито вони були вилучені слідчим СУ ГУНП в Одеській області у кримінальному провадженні №00000847 за ознаками кримінального правопорушення, передбаченого ч.3 ст.190 КК України (заволодіння чужим майном або придбання права на майно шляхом обману чи зловживання довірою вчинене у великих розмірах), - при проведенні обшуку за місцем проживання директора ТОВ «Ганста». Так, КП «Авангардкомунсервіс» зауважує, що відповідно ухвали Київського районного суду м. Одеси дане кримінальне провадження стосується відчуження майна ВАТ «Одесоблпостачзбут», яке було передано в оренду на користь ОСОБА 4 та його тестя ОСОБА 5 земельної ділянки орієнтовної площею 2,98 га за адресою: смт АДРЕСА_1 , вул. Базова, 12Б. Більш того, як відзначає підприємство, в переліку вилучених документів, зазначених в протоколі обшуку та ухвалі слідчого судді немає жодного документа, який стосується господарських, фінансових відносин між підприємством ТОВ «Ганста» та ТОВ «Будівельна компанія «Едіфейс», ТОВ «Стройінвесткомпані».

Крім того, відповідач за зустрічним позовом подав до справи пояснення стосовно висновку експерта від 15.10.2019р. за вх.№20973/19, де вказує, що судовим експертом Ковальчук О.У. при складанні висновку №325/17 не були додержані вимоги Закону України «Про судову експертизу», Наказу ФДМУ від 27.02.2004р. №377, Методик та рекомендацій Державного комітету України з будівництва та архітектури. КП «Авангардкомунсервіс» вважає, що судовий експерт взагалі не дослідив том №8 даної справи, який містить інформацію щодо проведення будівельних робіт підприємством КП «Авангардкомунсервіс» за період з 2012 року по 2014 рік, не дослідив звіт про незалежну оцінку комплексу селищного ринку, загальною площею 937,3 кв.м., за адресою: Одеська область, Овідіопольський район, селище Авангард, вулиця Ангарська,14-р, що складається з семи корпусів. Як підприємство вбачає із висновку №325/17 експерт не мав усіх необхідних документів і зробив висновок тільки на підставі договорів на виконання будівельних робіт та актів наданих позивачем за зустрічним позовом при цьому не оцінивши ринкову вартість об`єкта оренди до і після проведення робіт. Більш того, відповідачу за зустрічним позовом не зрозуміло, яким чином експерт оцінив суму поліпшень не досліджуючи початкову вартість об`єкта і сам об`єкт до початку будівельних робіт, не маючи при цьому дефектних актів та не проводячи експертизу будівельних матеріалів і можливість їх використання саме в період з квітня 2016 року по грудень 2016 року. Вказує КП «Авангардкомунсервіс» і на те, що експертом не було проведено візуального обстеження орендованого нерухомого майна з метою виявлення факту фізичної наявності поліпшень та технічний стан цього майна на початок здійснення орендарем поліпшень, які неможливо відокремити від об`єкта без заподіяння йому шкоди. Не було встановлено ринкову вартість орендованого нерухомого майна відповідно до його поточного фізичного (технічного) стану та з урахуванням принципу найбільш ефективного використання на дату оцінки (ринкова вартість орендованого нерухомого майна з поліпшеннями). Також вбачає підприємство, що експертом не було проведено контроль витрат матеріалів, який здійснюється за допомогою зіставлення фактичної витрати з нормативною - нормативна витрата визначається за виробничими нормами, а фактична - за даними бухгалтерського обліку. Взагалі не було встановлено ринкову вартість орендованого нерухомого майна без поліпшень та вартість невід`ємних поліпшень орендованого нерухомого майна як різницю між ринковою вартістю орендованого нерухомого майна з поліпшеннями та ринковою вартістю орендованого нерухомого майна без поліпшень з урахуванням вимог пункту 3.7 вказаного Порядку. Також підприємство відмічає, що перелік робіт, нібито проведених позивачем за зустрічним позовом, які вказані в актах виконаних робіт, не міститися в «Положенні про організацію і проведення реконструкції, ремонту і технічного обслуговування будівель, об`єктів комунального і соціально - культурного призначення», що передбачає орієнтовний перелік будівельних робіт, які можуть бути визнані невід`ємними поліпшеннями. На підставі вищевикладеного, відповідач за зустрічним позовом вважає, що висновок експерта №325/17 від 20.06.2019р. проведений без здійснення оцінки орендованого майна (питання відносно вартості здійснених поліпшень є похідним від визначення вартості майна) та висновок є неповним і таким, що викликає сумніви у його правильності, позаяк, не може бути прийнятий в якості належного та допустимого доказу по справі.

Ухвалою суду від 04.08.2017р. порушено провадження по справі №916/1878/17 (суддя ВласоваС.Г.).

Ухвалою суду від 19.09.2017р., залишеною без змін постановою Одеського апеляційного господарського суду від 12.10.2017р., заяву ТОВ «Ганста» від 18.09.2017р. за вх.№2-4927/17 про вжиття заходів до забезпечення позову задоволено частково, до закінчення розгляду справи по суті накладено арешт на корпуси: корпус №1 (адміністративно-торгова будівля) за винятком кабінету (А-2 №13) на другому поверсі площею 15,6кв.м. Площа корпусу (без урахування зазначеного кабінету) складає: 196,6кв.м. з ремонтом; 168,4кв.м. під ремонт; корпус №2 площею 73,4кв.м. під ремонт; корпус №3 площею 158,7кв.м. під ремонт; корпус №4 площею 72,4кв.м. під ремонт; корпус №5 площею 57,7кв.м. під ремонт; корпус №6 площею 131,6кв.м. з ремонтом. Корпус призначений для реалізації м`ясо-молочної продукції; корпус №7 площею 78,5кв.м. під ремонт, що входять до комплексу селищного ринку, за адресою: Одеська область, Овідіопольський район, селище Авангард, вул. Ангарська, 14-р.; заборонено Комунальному підприємству „Авангардкомунсервіс до закінчення розгляду справи по суті вчинення дій, спрямованих на зміну стану вказаного майна; в решті частини заяви відмовлено.

Також ухвалами суду від 19.09.2017р. призначено у справі №916/1878/17 судову будівельно-технічну експертизу, проведення якої доручено ТОВ „Одеський регіональний центр незалежних експертиз, провадження у справі зупинено. На вирішення експертизи поставлено наступні питання: В якому обсязі виконані ремонтні роботи в корпусах: корпус №1 (адміністративно-торгова будівля) за винятком кабінету (А-2 №13) на другому поверсі площею 15,6кв.м. Площа корпусу (без урахування зазначеного кабінету) складає: 196,6кв.м. з ремонтом; 168,4кв.м. під ремонт; корпус №2 площею 73,4кв.м.; корпус №3 площею 158,7кв.м.; корпус №4 площею 72,4кв.м.; корпус №5 площею 57,7кв.м.; корпус №6 площею 131,6кв.м.; корпус №7 площею 78,5кв.м., що входять до комплексу селищного ринку, за адресою: Одеська область, Овідіопольський район, селище Авангард, вул. Ангарська, 14-р та яка їх вартість? В якому обсязі виконані невідокремлювальні поліпшення в корпусах: корпус №1 (адміністративно-торгова будівля) за винятком кабінету (А-2 №13) на другому поверсі площею 15,6кв.м. Площа корпусу (без урахування зазначеного кабінету) складає: 196,6кв.м. з ремонтом; 168,4кв.м. під ремонт; корпус №2 площею 73,4кв.м.; корпус №3 площею 158,7кв.м.; корпус №4 площею 72,4кв.м.; корпус №5 площею 57,7кв.м.; корпус №6 площею 131,6кв.м.; корпус №7 площею 78,5кв.м., що входять до комплексу селищного ринку, за адресою: Одеська область, Овідіопольський район, селище Авангард, вул. Ангарська, 14-р та яка їх вартість?

Ухвалою суду від 25.05.2018р. задоволено клопотання директора КП „Авангардкомунсервіс від 21.05.2018р. за вх.№2-2578/18 про скасування заходу забезпечення позову, скасовано захід забезпечення позову, вжитий п.3 резолютивної частини ухвали Господарського суду Одеської області від 19.09.2017р. у справі №916/1878/17, про заборону КП „Авангардкомунсервіс до закінчення розгляду справи по суті вчинення дій, спрямованих на зміну стану майна, а саме: корпусу №1 (адміністративно-торгова будівля) за винятком кабінету (А-2 №13) на другому поверсі площею 15,6кв.м. Площа корпусу (без урахування зазначеного кабінету) складає: 196,6кв.м. з ремонтом; 168,4кв.м. під ремонт; корпусу №2 площею 73,4кв.м. під ремонт; корпусу №3 площею 158,7кв.м. під ремонт; корпусу №4 площею 72,4кв.м. під ремонт; корпусу №5 площею 57,7кв.м. під ремонт; корпусу №6 площею 131,6кв.м. з ремонтом; корпусу №7 площею 78,5кв.м. під ремонт, що входять до комплексу селищного ринку, за адресою: Одеська область, Овідіопольський район, селище Авангард, вул. Ангарська, 14-р.

Постановою Одеського апеляційного господарського суду від 01.08.2018р. скасовано ухвалу Господарського суду Одеської області від 25.05.2018р., у задоволенні клопотання КП «Авангардкомунсервіс» про скасування заходу забезпечення позову відмовлено.

Ухвалою Господарського суду Одеської області від 25.05.2018р. зупинено провадження у справі №916/1878/17 до проведення Товариством з обмеженою відповідальністю „Одеський регіональний центр незалежних експертиз судової будівельно-технічної експертизи, призначеної ухвалою суду від 19.09.2017р.

З огляду на те, що суддю Власову С.Г. звільнено з посади судді Господарського суду Одеської області у відставку та припинено її повноваження, у справі №916/1878/17 за розпорядженням керівника апарату Господарського суду Одеської області №369 від 17.07.2018р. здійснено повторний автоматичний розподіл даної справи, за результатами якого справу розподілено на суддю Малярчук І.А., у зв`язку з чим ухвалою від 19.07.2018р. справу №916/1878/17 прийнято до провадження суддею Малярчук І.А. на стадії підготовчого провадження.

30.07.2019р. за вх.№15224/19 до суду від ТОВ Одеський регіональний центр незалежних експертиз надійшов висновок експерта №325/17 від 20.06.2019р., у зв`язку з чим ухвалою суду від 31.07.2019р. поновлено провадження по справі, призначено підготовче засідання суду на 09.09.2019р. о 14год.00хв.

У судовому засіданні 09.09.2019р. оголошено протокольну ухвалу про перерву до 23.09.2019р. об 11год.40хв.

У судовому засіданні 23.09.2019р. оголошено протокольну ухвалу про перерву до 16.10.2019р. о 10год.30хв.

Ухвалою суду від 30.09.2019р. продовжено строк проведення підготовчого провадження до 30.10.2019р. включно.

У судовому засіданні 16.10.2019р. оголошено протокольну ухвалу про перерву до 23.10.2019р. о 10год.30хв., постановлено ухвалу про поновлення КП Авангардкомунсервіс строку на подання клопотання про витребування доказів, задоволено клопотання КП Авангардкомунсервіс від 15.10.2019р. за вх.№2-4978/19 про витребування доказів, зобов`язано ТОВ Ганста надати суду первинні бухгалтерські та банківські документи, які підтверджують виконання умов договорів №01/180516 від 18.05.2016р., №01/270416 від 27.04.2016р., №01/200416 від 20.04.2019р. та проведення оплати за виконання будівельних робіт підприємствам ТОВ Будівельна компанія ЕДІФЕЙС і ТОВ СТРОЙІНВЕСТКОМПАНІ (накладні, банківські виписки, платіжні доручення).

На виконання ухвали суду від 16.10.2019р. ТОВ «Ганста» подало до суду частково витребувані судом документи, а саме, квитанції до прибуткових касових ордерів. Стосовно решти витребуваних судом доказів у клопотанні від 22.10.2019р. за вх.№21800/19 товариство повідомило, що розраховувався із контрагентами готівковими коштами.

У судовому засіданні 23.10.2019р. оголошено протокольну ухвалу про перерву до 30.10.2019р. о 16год.30хв.

Ухвалою суду від 30.10.2019р. закрито підготовче провадження по справі №916/1878/17, призначено справу до розгляду по суті у судовому засіданні на 11.11.2019р. об 11год.00хв.

У судовому засіданні 11.11.2019р. оголошено протокольну ухвалу про перерву до 15.11.2019р. о 12год.00хв.

Ухвалою суду від 15.11.2019р. поновлено КП Авангардкомунсервіс строк на подання клопотання про витребування доказів, задоволено клопотання КП Авангардкомунсервіс від 14.11.2019р. за вх.№2-5577/19 про витребування доказів, зобов`язано ТОВ Ганста надати суду оригінали наступних документів: видаткові касові ордера ТОВ Ганста () за 2016-2017рік; декларацію з податку на прибуток ТОВ Ганста () за 2016 рік з печаткою про отримання податкової служби; декларацію з податку на прибуток ТОВ Ганста () за 2 квартал 2016 року з печаткою про отримання податкової служби; декларацію з податку на прибуток ТОВ Ганста () за 3 квартал 2016 року з печаткою про отримання податкової служби; декларацію з податку на прибуток ТОВ Ганста () за 4 квартал 2016 року з печаткою про отримання податкової служби; декларацію з податку на прибуток ТОВ Ганста () за 1 квартал 2017 року з печаткою про отримання податкової служби; декларацію з податку на прибуток ТОВ Ганста () за 2 квартал 2017 року з печаткою про отримання податкової служби; декларацію з податку на прибуток ТОВ Ганста () за 2017 рік з печаткою про отримання податкової служби; журнали реєстрації прибуткових і видаткових касових документів ТОВ Ганста () за 2016 рік та 2017 рік; касову книгу ТОВ Ганста (), в якій мають бути відображені усі надходження і видача готівки в національній валюті підприємства за 2016 рік та 2017 рік; річну фінансову звітність ТОВ Ганста () за 2016 рік та 2017 рік. Також вказаною ухвалою викликано ТОВ Ганста у судове засідання, яке відбудеться 25.11.2019р. о 14год.00хв.

Клопотання сторін про долучення доказів до справи від 05.09.2017р. за вх.№№19024/17, 19067/17, від 19.09.2017р. за вх.№20173/17, від 12.12.2017р. за вх.№26584/17, від 12.12.2017р. за вх.№№26586/17, 26590/17, від 19.03.2019р. за вх.№6376/18, від 11.11.2019р. за вх.№23262/19, від 15.11.2019р. за вх.№23654/19, про ознайомлення з матеріалами справи від 19.09.2017р. за вх.№20163/17, від 20.11.2017р. за вх.№№24657/17, 24685/17, від 23.05.2018р. за вх.№10277/18, від 12.09.2019р. за вх.№18519/19, від 20.09.2019р. за вх.№19156/19, від 23.10.2019р. за вх.№21839/19, від 29.10.2019р. за вх.№22418/19, про видачу копії технічного запису від 20.09.2017р. за вх.№20318/17, від 22.09.2017р. за вх.№20541/17, про відкладення розгляду справи від 04.12.2017р. за вх.№25703/17, від 22.10.2019р. за вх.№21800/19, від 15.11.2019р. за вх.№23651/19 були судом задоволені.

Зміст спірних правовідносин, фактичні обставини справи та докази, на підставі яких судом встановлені обставини справи:

15.04.2016р. між КП «Авангардкомунсервіс» (орендодавець) та ТОВ «Ганста» (орендар) було укладено договір оренди майна, що належить до комунальної власності територіальної громади смт. Авангард, відповідно до умов якого орендодавець передає, а орендар приймає на підставі рішення конкурсної комісії з оренди комунального майна, в строкове платне користування нерухоме майно (об`єкт оренди), власником та балансоутримувачем якого є КП «Авангардкомунсервіс», а саме: комплекс селищного ринку, загальною площею 937,3 кв.м., за адресою: Одеська область, Овідіопольський район, селище Авангард, вулиця Ангарська, 14-р, що складається з корпусів: корпус №1 (адміністративно-торгова будівля), за винятком кабінету (А-2 № 13) на другому поверсі площею 15,6 кв.м. Площа корпусу (без урахування зазначеного кабінету) складає: 196,6 кв.м. - з ремонтом; 168,4 кв.м. - під ремонт. Корпус №2 площею 73,4 кв.м., під ремонт. Корпус №3 площею 158,7кв.м., під ремонт. Корпус №4 площею 72,4 кв.м., під ремонт. Корпус №5 площею 57,7кв.м., під ремонт. Корпус №6 площею 131,6 кв.м., з ремонтом. Корпус призначений для реалізації м`ясо-молочної продукції. Корпус №7 площею 78,5 кв.м., під ремонт. Зазначені в п.1.1. корпуси передаються як єдиний об`єкт оренди (п.п.1.1., 1.2. договору).

Відповідно до п.п.2.1., 2.2., 2.7., 2.8., 2.9., 2.10., 2.13., 2.14., 2.15. договору оренди від 15.04.2016р. орендар вступає у строкове платне користування майном у термін, вказаний у договорі, але не раніше дати підписання сторонами цього договору та акту приймання-передачі майна. Орендарем в обов`язковому порядку відшкодовуються орендодавцеві витрати, понесені останнім на проведення конкурсу щодо укладення цього договору відповідно п.3.13. договору, у т.ч. на оплату робіт з незалежної оцінки майна, переданого в оренду, відповідно до п.п.3.14., 3.15. договору. Орендар повертає орендодавцеві майно на підставі акту приймання-передачі, який підписується обома сторонами, в належному стані, не гіршому, ніж на момент передачі його в оренду, з урахуванням нормального фізичного зносу, та відшкодовує орендодавцеві збитки, завдані в разі погіршення стану або втрати (повної або часткової) орендованого майна з вини орендаря. У разі припинення цього договору орендар повинен повернути орендодавцеві орендоване майно в двомісячний термін, з дня отримання повідомлення про дострокове припинення договору, або в місячний термін з дати закінчення строку дії договору, за актом приймання - передачі майна, включаючи день передачі. Оплата за користування майном в передбачений п.2.8. договору період до його фактичного повернення здійснюється на загальних умовах, встановлених договором. Майно вважається поверненим орендодавцю з моменту підписання сторонами акту приймання-передачі. У випадку не повернення орендарем майна, або створення перешкод в його поверненні, орендодавець має право на відшкодування завданих таким не поверненням збитків у повному обсязі, а також на застосування штрафних санкцій до орендаря у вигляді та у розмірі, визначеному п.2.13. цього договору. У разі затримки повернення майна понад строки, встановлені п.2.8. договору, орендар повинен сплатити штраф у розмірі подвійної вартості оренди за весь строк затримки повернення, враховуючи день передачі, на рахунок орендодавця. Штраф розраховується, виходячи з розміру орендної плати за останній, згідно з договором, місяць оренди. Здійснення орендарем, за згодою орендодавця, невідокремлюваних поліпшень майна, в тому числі шляхом створення нових речей, не є підставою для виникнення права власності орендаря на такі поліпшення або на частку в майні, що відповідає вартості таких невідокремлюваних поліпшень. Означені поліпшення є власністю орендодавця.

Орендна плата, за результатами конкурсу на право оренди комунального майна становить 61110грн. в місяць, в т.ч. ПДВ 10185грн. Орієнтовна загальна сума договору становить 2197923грн., в т.ч. ПДВ. На період, визначений Законом України «Про державний бюджет України на 2016 рік» від 25.12.2015 р. № 928, на суму орендної плати за договором індекс інфляції, передбачений ст. 10 Закону України «Про оренду державного та комунального майна», не нараховується. У разі внесення відповідних змін до законодавства України щодо необхідності нарахування індексу інфляції його нарахування здійснюється в загальному порядку, встановленому ст.10 ЗУ «Про оренду державного та комунального майна», та не потребує відповідних змін умов договору. Незалежно від наслідків господарської діяльності орендаря орендна плата сплачується орендарем на розрахунковий рахунок орендодавця щомісячно, у порядку встановленому в п.3.5. цього договору. Орендна плата сплачується орендарем поетапно, частинами два рази на місяць, тобто перша частина сплачується до 15 числа місяця, наступного за звітним, а друга частина - до 30 числа цього ж місяця. Орендна плата, перерахована несвоєчасно або не в повному обсязі, підлягає індексації, відповідно до чинного законодавства України з урахуванням пені в розмірі подвійної облікової ставки НБУ на дату нарахування пені від суми заборгованості, з урахуванням індексації, за кожний день прострочення, включаючи день оплати. Індексація такої орендної плати здійснюється з урахуванням положень п. 3.3 договору. У разі припинення (розірвання) договору орендар сплачує орендну плату до дня повернення майна за актом приймання-передачі включно. Закінчення строку дії договору або його дострокове припинення (розірвання) оренди не звільняє орендаря від обов`язку сплатити заборгованість за орендною платою, якщо така виникла, у повному обсязі, враховуючи санкції, передбачені договором. Вартість витрат за розміщення в газеті оголошення про проведення конкурсу, які підлягають відшкодуванню орендарем, складає 1248грн. Вартість витрат на розміщення в газеті відомостей про результати проведення конкурсу, які підлягають відшкодуванню орендарем, складає 136грн. Вартість зазначених витратні 384грн. відшкодовується орендарем одноразово в строк до 30.04.2016р. Вартість робіт із проведення незалежної оцінки, яка підлягає відшкодуванню орендарем, складає 9750грн.: 6500грн. згідно договору №02-20/2015 на проведення незалежної оцінки від 20.02.2015р. та 3250 грн. згідно договору №09-07/2015 на здійснення робіт із актуалізації звіту з незалежної оцінки від 07.09.2015р., укладених між КП «Авангардкомунсервіс» та суб`єктом оціночної діяльності ТОВ «БК «Домінанта». Відшкодування вартості робіт із проведення незалежної оцінки, вказаної у п.3.13. цього договору, відшкодовується орендарем рівними частинами (3250грн. протягом трьох місяців з дня підписання цього договору шляхом перерахування грошей на розрахунковий рахунок орендодавця (п.п.3.1., 3.2., 3.3., 3.4., 3.5., 3.6., 3.9., 3.13., 3.14., 3.15. договору оренди від 15.04.2016р.).

Згідно п.п.5.3., 5.5., 5.6., 5.7., 5.8., 5.10. договору оренди від 15.04.2016р. для орендаря визначено наступні обов`язки. Забезпечити збереження орендованого майна, запобігати його пошкодженню і псуванню, утримувати майно в порядку, передбаченому санітарними нормами, та забезпечувати додержання вимог протипожежних стандартів, норм, правил, а також виконувати вимоги приписів і постанов органів державного пожежного нагляду. Утримувати у справному стані засоби протипожежного захисту і зв`язку, пожежну техніку, обладнання та інвентар, не допускати їх використання не за призначенням. Підтримувати орендоване майно в належному стані, не гіршому, ніж на момент передачі його в оренду, з врахуванням нормального фізичного зносу, здійснювати заходи протипожежної безпеки за рахунок власних коштів. За власні кошти та з попереднього дозволу орендодавця проводити поточний, капітальний ремонт приміщень, фасадів приміщень корпусів, обладнання, інвентаря, інженерних мереж та благоустрій прилеглої території, яка визначена для обслуговування об`єкту оренди, підтримувати її в належному стані. Ця умова договору не розглядається як дозвіл на здійснення невідокремлюваних поліпшень орендованого майна і не тягне за собою зобов`язання орендодавця щодо компенсації вартості неузгодження поліпшень. Орендар не має права без відповідного попереднього дозволу орендодавця здійснювати поліпшення (реконструкцію) орендованого майна. Витрати на проведення капітального, поточного ремонту та інших поліпшень орендованого майна, здійснені без згоди орендодавця, останнім не відшкодовується. У разі припинення або розірвання договору поліпшення орендованого майна, здійснені за рахунок власних коштів орендаря, які можна відокремити від орендованого майна, не завдаючи йому шкоду, є власністю орендаря, а невідокремлювані поліпшення майна власністю орендодавця. Після закінчення строку дії договору або в випадку дострокового розірвання орендоване майно має бути звільнено орендарем і передано орендодавцю за актом у строки, встановлені п.2.8. договору, в стані не гіршому, ніж на момент передачі його в оренду, з урахуванням нормального фізичного зносу. Якщо орендар допустив погіршення стану об`єкта оренди або його загибель, він повинен відшкодувати орендодавцеві збитки, розраховані шляхом незалежної оцінки. Проведення незалежної оцінки збитків здійснюється орендодавцем за рахунок орендаря.

За умовами п.п.7.3., 7.8. договору оренди від 15.04.2016р. орендодавець зобов`язаний: вчасно надавати орендарю рахунки на оплату оренди та на відшкодування витрат на комунальні послуги. Компенсувати орендарю понесені ним витрати на проведення узгоджених капітальних ремонтів та узгоджених невідокремлюваних поліпшень, здійснених орендарем на об`єкті оренди. Зазначені компенсації здійснюються шляхом перерахування грошових коштів на поточний рахунок орендаря. Інші способи та види компенсацій можуть застосовуватися сторонами за відповідною домовленістю.

Відповідно до п.п.10.1., 10.2. договору оренди від 15.04.2016р. його укладено за пропозицією орендаря строком на 2 роки 11 місяців 29 днів, та діє з 15.04.2016р. до 13.04.2019 року включно, а в частині зобов`язань по сплаті орендної плати - до моменту фактичного їх виконання. Умови договору зберігають силу протягом усього строку дії договору, а в частині зобов`язань орендаря щодо орендної плати (решти обов`язкових платежів за цим договором) - до повного виконання зобов`язань.

Фактично орендар отримав у користування обумовлене договором оренди майно за актом прийому-передачі від 15.04.2016р.

Додатковою угодою від 30.11.2016р. КП «Авангардкомунсервіс» (орендодавець) та ТОВ «Ганста» (орендар) 30.11.2016р. припинено дію договору оренди майна, що належить до комунальної власності територіальної громади смт Авангард від 15.04.2016р. В частині фінансових зобов`язань сторін за договором оренди майна, що належить до комунальної власності територіальної громади смт. Авангард від 15.04.2016р. - договір продовжує діяти до повного виконання зобов`язань обома сторонами.

Об`єкт оренди майна належить на праві комунальної власності КП «Авангардкомунсервіс», на що вказує Витяг з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності №36279956 від 15.04.2015р.

КП «Авангардкомунсервіс» було виписано ТОВ «Ганста» рахунки-фактури на оплату орендної плати за квітень-листопад 2016р. №СФ-0000315 від 22.04.2016р. на суму 32592грн., №СФ-0000387 від 17.05.2016р. на суму 61110грн., №СФ-0000413 від 03.06.2016р. на суму 61110грн., №СФ-0000543 від 15.07.2016р. на суму 61110грн., №СФ-0000619 від 12.08.2016р. на суму 61110грн., №СФ-0000699 від 07.09.2016р. на суму 61110грн., №СФ-0000782 від 10.10.2016р. на суму 61110грн., №СФ-0000865 від 12.08.2016р. на суму 61110грн.

Також на підтвердження надання послуг з оренди за другу половину квітня 2016р. та за травень-листопад 2016року до справи подані підписані сторонами та скріплені їх печатками акти здачі-прийняття робіт №ОУ-0000380 від 30.04.2016р. на суму 27160грн., №ОУ-0000465 від 31.05.2016р. на суму 61110грн., №ОУ-0000522 від 30.06.2016р. на суму 61110грн., №ОУ-0000664 від 31.07.2016р. на суму 61110грн., №ОУ-0000759 від 31.08.2016р. на суму 61110грн., №ОУ-0000849 від 30.09.2016р. на суму 61110грн., №ОУ-0000915 від 31.10.2016р. на суму 61110грн., №ОУ-0001052 від 30.11.2016р. на суму 61110грн.

ТОВ «Ганста» було здійснено часткову оплату орендної плати за договором від 15.04.2016р., що підтверджується банківськими виписками АТ КБ «Привтабанк» за 14.07.2016р., 15.07.2016р., 29.07.2016р., 09.08.2016р., 10.08.2016р., 01.09.2016р., 06.09.2016р., 07.09.2016р., 08.09.2016р., 05.10.2016р.,

Крім того орендодавцем виписано рахунки-фактури №СФ-0000790 від 31.10.2016р. на суму 1384грн. на відшкодування витрат на проведення конкурсу за жовтень 2016р., №СФ-0000791 від 31.10.2016р. на суму 9750грн. відшкодування вартості робіт із проведення незалежної оцінки за жовтень 2016р., що підтверджується актами здачі-прийняття робіт №ОУ-0000968 від 31.10.2016р. на суму 1384грн., №ОУ-0000969 від 31.10.2016р. на суму 9750грн. В підтвердження понесення витрат на проведення конкурсу до справи подано банківські виписки АТ КБ «Приватбанк» за 06.07.2016р., 08.07.2016р., 14.07.2016р.

КП «Авангардкомунсервіс» надсилав ТОВ «Ганста» претензії №71 від 15.05.2017р., №180 від 13.09.2016р. про оплату заборгованості за договором оренди від 15.04.2016р.

ТОВ «Ганста» у листі №01-03-1 від 18.04.2016р. викладав прохання про надання дозволу на проведення за власні кошти ремонтних робіт на орендованому об`єкті, у відповіді на претензію №14-09-2 від 14.09.2016р., відзиві на претензію №14-09-3 від 14.09.2016р., листах №28-09-1 від 22.09.2016р., №28-09-1 від 28.09.2016р. інформував про фактичне проведення ремонтних робіт, просив про відстрочення оплати орендної плати.

Листом №194 від 22.09.2016р. ПП «Авангардкомунсервіс» не погодилось із проханням товариства про відтермінування оплати орендної плати, пославшись на встановлені договором оренди від 15.04.2016р. строки її сплати.

14.11.2016р. КП «Авангардкомунсервіс» вручило ТОВ «Ганста» лист №223 від 08.11.2016р., в якому, серед іншого, повідомило, що погоджується на розірвання договору оренди за взаємною згодою сторін за умов дотримання всіх умов, визначених в договорі та чинному законодавстві щодо дострокового розірвання договору оренди. Крім того, підприємство зазначило, що в свою чергу орендодавець зобов`язується компенсувати орендарю понесені ним витрати на проведення узгоджених капітальних ремонтів та узгоджених невідокремлюваних поліпшень, здійснених орендарем на об`єкті оренди. Зазначені компенсації здійснюються шляхом перерахування грошових коштів на поточний рахунок орендаря. Інші способи та види компенсацій можуть застосовуватися сторонами за відповідною домовленістю. При цьому, за п.5.8. договору від 15.04.2016р. у разі припинення або розірвання договору поліпшення орендованого майна, здійснені за рахунок власних коштів орендаря, які можна відокремити від орендованого майна, не завдаючи йому шкоди, є власністю орендаря, а невідокремлювані поліпшення майна - власністю орендодавця.

У листі №01/280217 від 28.02.2017р. ТОВ «Ганста» повідомило КП «Авангардкомунсервіс» про те, що ним було проведено ряд невідокремлених поліпшень та капітальних ремонтів на об`єкті оренди, що в свою чергу збільшило ринкову вартість цілісного майнового комплексу у порівнянні з тією ціною, яка була зазначена при укладанні договору оренди та у зв`язку з цим виклав прохання про проведення оцінки майна та визначення розміру збільшення вартості орендованого майна, у порівнянні з оцінкою на момент укладання договору оренди. Одночасно орендар у листі повідомив орендодавця про те, що надіслав йому на погодження дефектні акти, узгодження об`єму витрат матеріалів, а також кошторисний розрахунок на проведення ремонтних робіт та за умови неотримання відповіді від орендодавця, орендар висловив міркування щодо фактичного погодження дефектних актів та зведеного кошторисного розрахунку. Також орендар виклав своє незадоволення тим, що в надісланому орендодавцем акті прийому - передачі орендованого майна не зазначені жодні невідокремлювані поліпшення, що не відповідає дійсності, з огляду на що зазначив, що не буде підписувати акт прийому - передачі орендованого майна та акту взаємних розрахунків до проведення оцінки майна та відповідності її витратам, понесеними товариством на здійснення поліпшень.

Також до справи ТОВ «Ганста» подало: зведений кошторис вартості об`єкту будівництва селищний ринок, розташований за адресою: Одеська область, Овідіопольський район, смт. Авангард, вул. Ангарська,14-р, станом на 10.11.2016р.; дефектні акти від 15.04.2016р. на корпус 1 маг.1, 2, корпус 2, корпус 3, корпус 4, корпус 5, корпус 6, корпус 7 маг.2, на рекламу, на зовнішні мережі водопроводу та каналізації, благоустрій; актуалізація звіту та звіт про незалежну оцінку селищного ринку, розташованого за адресою: Одеська область, Овідіопольський район, смт Авангард, вул. Ангарська,14-р.; локальні кошториси ремонтних робіт.

Відповідно до висновку ТОВ «Одеський регіональний центр незалежних експертиз» №325/17 від 20.06.2019р., виконаного на виконання ухвали Господарського суду Одеської області від 19.09.2017р. по першому питанню: Обсяг виконаних ремонтних робіт в корпусах: корпус №1 (адміністративно - торгова будівля) за винятком кабінету (А-2 №13) на другому поверсі площею 15.6м". Площа корпусу (без урахування зазначеного кабінету) складає: 196,6м2 - з ремонтом; 168,4м2 під ремонт; корпус №2 площею 73,4м2; корпус №3 площею 158.7м2; корпус №4 площею 72,4м2; корпус №5 площею 57,7м"; корпус №6 площею 131,6м2; корпус №7 площею 78.5м". що входять до комплексу селищного ринку, за адресою: Одеська область. Овідіопольський район, селище Авангард, вул. Ангарська, 14-р відображено в дослідницькій частині. Вартість ремонтних робіт в корпусах: корпус №1 (адміністративно - торгова будівля) за винятком кабінету (А-2 №13) на другому поверсі площею 15,6м. Площа корпусу (без урахування зазначеного кабінету) складає: 196.6м - з ремонтом; 168.4м" під ремонт; корпус №2 площею 73,4м2; корпус №3 площею 158,7м2; корпус №4 площею 72,4м2; корпус №5 площею 57,7м; корпус №6 площею 131.6м; корпус №7 площею 78,5м2, що входять до комплексу селищного ринку, за адресою: Одеська область. Овідіопольський район, селище Авангард, вул. Ангарська. 14-р складає: 1922929,51грн. По другому питанню експерт зробив наступний висновок: вартість невід`ємних поліпшень в корпусах: корпус №1 (адміністративно - торгова будівля) за винятком кабінету (А-2 №13) на другому поверсі площею 15,6м2. Площа корпусу (без урахування зазначеного кабінету) складає: 196,6м2 - з ремонтом; 168,4м2 під ремонт; корпус №2 площею 73,4м2; корпус №3 площею 158,7м2; корпус №4 площею 72,4м2; корпус №5 площею 57,7м2; корпус №6 площею 131,6кв.м.; корпус №7 площею 78,5м2, що входять до комплексу селищного ринку, за адресою: Одеська область. Овідіопольський район, селище Авангард, вул. Ангарська, 14-р складає 1824205,93грн.

На підтвердження своїх заперечень проти зустрічного позову КП «Авангардкомунсервіс» подав до справи ухвали Печерського районного суду м. Києва від 02.03.2016р. по справі №757/9423/16-к, Шевченківського районного суду м. Києва від 26.05.2016р. по справі №761/19557/16-к, від 20.11.2015р. по справі №761/34488/15-к, від 08.12.2015р. по справі №761/34654/15-к, від 27.07.2017р. по справі №761/25848/17, Жовтневого районного суду від 02.11.2017р. по справі №263/14298/17 щодо кримінальних проваджень, у яких встановлено, що ТОВ «БК «Едіфейс», ТОВ «Стройінвесткомпані» мають ознаки фіктивності та транзитності.

ТОВ «Ганста» подало до справи квитанції до прибуткових касових ордерів №01-2102 від 21.02.2017р., №01-2002 від 20.02.2017р., №01-1602 від 16.02.2017р., №01-1502 від 15.02.2017р., №01-1402 від 14.02.2017р., №01-1302 від 13.02.2017р., №01-1002 від 10.02.2017р., №01-0902 від 09.02.2017р., №01-0802 від 08.02.2017р., №01-0702 від 07.02.2017р., №01-0602 від 06.02.2017р., №01-1702 від 17.02.2017р., №01-0302 від 03.02.2017р., №01-0202 від 02.02.2017р., №01-0102 від 01.02.2017р., №01-3101 від 31.01.2017р., №01-3001 від 30.01.2017р., №01-2701 від 27.01.2017р., №01-2601 від 26.01.2017р., №01-2501 від 25.01.2017р., №01-2401 від 24.01.2017р., №01-2301 від 23.01.2017р., №01-2001 від 20.01.2017р., №01-1901 від 19.01.2017р., №01-1801 від 18.01.2017р., №01-1701 від 17.01.2017р., №01-2812 від 28.12.2016р., №01-2712 від 27.12.2016р., №01-1701 від 17.01.2017р., №01-2612 від 26.12.2016р., №01-2312 від 23.12.2016р., №01-2212 від 22.12.2016р., №01-2112 від 21.12.2016р., №01-2012 від 20.12.2016р., №01-1912 від 19.12.2016р., №01-1612 від 16.12.2016р., №01-1512 від 15.12.2016р., №01-1412 від 14.12.2016р., №01-1312 від 13.12.2016р., №01-1212 від 12.12.2016р., №01-0912 від 09.12.2016р., №01-0812 від 08.12.2016р., №01-0712 від 07.12.2016р., №01-0612 від 06.12.2016р., №01-0512 від 05.12.2016р., №01-0212 від 02.12.2016р., №01-0112 від 01.12.2016р., №01-3011 від 30.11.2016р., №01-2911від 29.11.2016р., №01-2811 від 28.11.2016р., №01-2811 від 28.11.2016р., №01-2511 від 25.11.2016р., №01-2411 від 24.11.2016р., №01-2311 від 23.11.2016р., №01-2111 від 21.11.2016р., №01-1811 від 18.11.2016р., №01-2211 від 22.11.2016р., №138-1605 від 16.05.2017р., №137-1505 від 15.05.2017р., №136-2804 від 28.04.2017р., №135-2704 від 27.04.2017р., №134-2604 від 26.04.2017р., №133-2504 від 25.04.2017р., №132-2404 від 24.04.2017р., №131-2104 від 21.04.2017р., №130-2004 від 20.04.2017р., №129-1904 від 19.04.2017р., №128-1804 від 18.04.2017р., №127-1404 від 14.04.2017р., №126-1304 від 13.04.2017р., №125-1204 від 12.04.2017р., №124-1104 від 11.04.2017р., №123-1004 від 10.04.2017р., №122-0704 від 07.04.2017р., № 121-0604 від 06.04.2017р., №120-0504 від 05.04.2017р., №119-0404 від 04.04.2017р., №118-0304 від 03.04.2017р., №117-3103 від 31.03.2017р., №116-3003 від 30.03.2017р., №115-2903 від 29.03.2017р., №114-2803 від 28.03.2017р., №113-2703 від 27.03.2017р., №112-2403 від 24.03.2017р., №111-2303 від 23.03.2017р., №110-2203 від 22.03.2017р., №109-2103 від 21.03.2017р., №108-2003 від 20.03.2017р., №107-1703 від 17.03.2017р., №106-1603 від 16.03.2017р., №105-1503 від 15.03.2017р., №104-1403 від 14.03.2017р., №103-1303 від 13.03.2017р., №102-1003 від 10.03.2017р., №101-0903 від 09.03.2017р., №100-0703 від 07.03.2017р., №99-0603 від 06.03.2017р., №98-0303 від 03.03.2017р., №97-0203 від 02.03.2017р., №96-0103 від 01.03.2017р., №95-2802 від 28.02.2017р., №94-2702 від 27.02.2017р., №93-2402 від 24.02.2017р., №92-2302 від 23.02.2017р., №91-2202 від 22.02.2017р., №90-2112 від 21.02.2017р., №89-2002 від 20.02.2017р., №88-1702 від 17.02.2017р., №87-1602 від 16.02.2017р., №86-1502 від 15.02.2017р., №85-1402 від 14.02.2017р., №84-1302 від 13.02.2017р., №83-1002 від 10.02.2017р., №82-0902 від 09.02.2017р., №81-0802 від 08.02.2017р., №80 від 07.02.2017р., №79-0612 від 06.02.2017р., №78-0302 від 03.02.2017р., №77-0202 від 02.02.2017р., №76-0102 від 01.02.2017р., №75-3101 від 31.01.2017р., №74-3001 від 30.01.2017р., №73-2701 від 27.01.2017р., №72-2601 від 26.01.2017р., №71-2501 від 25.01.2017р., №70-2401 від 24.01.2017р., №69-2301 від 23.01.2017р., №68-2001 від 20.01.2017р., №67-1901 від 19.01.2017р., №66-1801 від 18.01.2017р., №65-1701 від 17.01.2017р., №63-1601 від 16.01.2017р., №62-1301 від 13.01.2017р., №62-1201 від 12.01.2017р., №61-1101 від 11.01.2017р., №60-1001 від 10.01.2017р., №59-0601 від 06.01.2017р., №58-0501 від 05.01.2017р., №57-0401 від 04.01.2017р., №56-0301 від 03.01.2017р., №55-3012 від 30.12.2016р., №54-2912 від 29.12.2016р., №53-2812 від 28.12.2016р., №52-2712 від 12.12.2016р., №51-2612 від 26.12.2016р., №50-2312 від 23.12.2016р., №49-2212 від 22.12.2016р., №48-2112 від 21.12.2016р., №47-2012 від 20.12.2016., №46-1912 від 19.12.2016р., №45-1612 від 12.12.2016р., №44-1512 від 15.12.2016р., №43-1412 від 14.12.2016р., №42-1312 від 13.12.2016р., №41-1212 від 12.12.2016р., №40-0912 від 09.12.2016р., №39-0812 від 08.12.2016р., №38-0712 від 07.12.2016р., №37-0612 від 06.12.2016р., №36-0512 від 05.12.2016р., №35-0212 від 02.12.2016р., №34-0112 від 01.12.2016р., №33-3011 від 30.10.2016р., 32-2911 від 29.10.2016р., №31-2811 від 28.10.2016р., №30-2511 від 25.10.2106р., №29-2411 від 24.10.2016р., №28-2311 від 23.10.2016р., №27-2211 від 22.10.2016р., №26-2111 від 21.10.2016р., №25-1811 від 18.10.2016р., №24-1711 від 17.10.2016р., №23-1611 від 16.10.2016р., №22-1511 від 15.10.2016р., №21-1411 від 14.10.2016р., №20-1111 від 11.10.2016р., №19-1011 від 10.10.2016р., №18-0911 від 09.10.2016р., №17-0811 від 08.10.2016р., №16-0711 від 07.10.2016р., №15-0411 від 04.11.2016р., №14-0311 від 03.11.2016р., №13-0211 від 02.11.2016р., №12-0111 від 01.11.2016р., №11-3110 від 31.10.2016р., №10-2810 від 28.10.2016р., №09-2710 від 27.10.2016р., №08-2610 від 26.10.2016р., №07-2510 від 25.10.2016р., №06-2410 від 24.10.2016р., №05-2110 від 21.10.2016р., №04-2010 від 20.10.2016р., №03-1910 від 19.10.2016р., №02-1810 від 18.10.2016р.

Посилаючись на неможливість надати оригінали поданих до справи квитанцій до прибуткових касових ордерів, ТОВ «Ганста» зазначило, що вони вилучені слідчими органами, в підтвердження чого подало протокол обшуку від 17.10.2018р., який є неякісною, нечитаємою копією, роздруківку із Єдиного державного реєстру судових рішень ухвали слідчого судді Київського районного суду м. Одеси від 25.10.2018р. по справі №520/14194/18 про накладення арешту на документи, вилучені в ході проведення обшуку 17.10.2018р.

На підтвердження того, що роботи, які були зазначені в актах виконаних робіт підприємств ТОВ «Будівельна компанія «Едіфейс» та ТОВ «Стройінвесткомпані» вже були виконані на підставі договорів від 06.10.2011р., від 19.08.2013р., від 14.09.2015р. підприємствами ТОВ «Агросервіс» та ТОВ «Чорноморенергоспецмонтаж» у період з червня по листопад 2014 року КП «Авангардкомунсервіс» подав акти приймання виконаних робіт за лютий, травень, серпень, вересень 2012р., лютий, жовтень 2013р., квітень, червень, липень, серпень, жовтень 2014р., вересень 2015р., довідки про вартість будівельних робіт за зазначені періоди, звіт про незалежну оцінку ТОВ «КБ «Домінанта».

Розглянувши матеріали справи, оцінивши пояснення представників сторін, їх мотивовану оцінку кожного аргументу щодо наявності підстав для задоволення чи відмови у позовах, суд дійшов наступних висновків.

Відповідно до ч.1 ст.759 ЦК України за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов`язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк.

За користування майном з наймача справляється плата, розмір якої встановлюється договором найму. Плата за користування майном вноситься щомісячно, якщо інше не встановлено договором (ч.ч.1, 5 ст.762 ЦК України).

Як визначено, ч.ч.1, 3 ст.19 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» орендар за користування об`єктом оренди вносить орендну плату незалежно від наслідків господарської діяльності. Строки внесення орендної плати визначаються у договорі.

Положеннями ч.1 ст.530 ЦК України передбачено, що якщо у зобов`язанні встановлений строк (термін) його виконання, то воно підлягає виконанню у цей строк (термін).

Згідно ст.ст.525, 526 Цивільного кодексу України зобов`язання мають виконуватися належним чином відповідно до умов договору та Цивільного кодексу України, інших актів цивільного законодавства, а при відсутності таких умов та вимог відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться. Одностороння відмова від зобов`язання або одностороння зміна його умов не допускається.

Відповідно до ст.2 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» орендою є засноване на договорі строкове платне користування майном, необхідним орендареві для здійснення підприємницької та іншої діяльності.

Доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи. Ці дані встановлюються такими засобами: письмовими, речовими і електронними доказами; висновками експертів; показаннями свідків. Кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень. Докази подаються сторонами та іншими учасниками справи (ч.ч.1, 2 ст.73, ч.ч.ч.1, 3 ст.74 ГПК України).

Предметом доказування є обставини, які підтверджують заявлені вимоги чи заперечення або мають інше значення для розгляду справи і підлягають встановленню при ухваленні судового рішення. Обставини, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватися іншими засобами доказування. Достатніми є докази, які у своїй сукупності дають змогу дійти висновку про наявність або відсутність обставин справи, які входять до предмета доказування. Питання про достатність доказів для встановлення обставин, що мають значення для справи, суд вирішує відповідно до свого внутрішнього переконання (ч.2 ст.76, ч.1 ст.77, ч.ч.1, 2 ст.79 ГПК України).

Таким чином, судом встановлено, що 15.04.2016р. між КП „Авангардкомунсервіс та ТОВ «Ганста» було укладено договір оренди комунального майна - комплексу селищного ринку, яке знаходиться за адресою: Одеська область, Овідіопольський район, смт. Авангард, вул. Ангарська, 14-р., з метою розміщення селищного ринку, на виконання якого орендар отримав у користування об`єкт оренди за актом прийому-передачі від 15.04.2016р.

В подальшому, за додатковою угодою від 30.11.2016р. КП „Авангардкомунсервіс та ТОВ «Ганста» припинено дію договору оренди за взаємною згодою сторін.

Між тим, як зазначає позивач за первісним позовом, проти чого не заперечує відповідач за первісним позовом, фактичне повернення об`єкту оренди відбулось 30.11.2016р., проте, орендар акт повернення майна з оренди не підписав.

Як свідчить співставлення наявних у справі підписаних сторонами актів здачі-прийняття робіт (надання послуг), рахунків-фактур, банківських виписок всього за договором від 15.04.2016р. було нараховано орендну плату в сумі 460362грн., частково її оплачено орендарем в сумі 181322грн., у зв`язку з чим у орендаря утворилась заборгованість по орендній платі в сумі 279040грн. за липень-листопад 2016р., яка і підлягає стягненню з ТОВ «Ганста» на користь КП «Авангардкомунсервіс» у повному обсязі.

Зауваження ТОВ «Ганста» відносено того, що КП «Авангардкомунсервіс» помилково здійснює розрахунки щодо стягнення заборгованості із ТОВ «Ганста», починаючи із серпня 2016 року, коли, відповідно до наданого руху по рахункам КП «Авангардкомунсервіс», остання сплата орендної плати ТОВ «Ганста» відбулась 05.10.2016р., що, на думку товариства, свідчить про дійсну дату, станом на яку виникла заборгованість, було перевірено судом та встановлено, що ТОВ «Ганста» не подано до справи доказів сплати заборгованості по орендній платі за липень 2016р. у сумі 61110грн., за серпень 2016р. у сумі 61110грн., за вересень 2016р. у сумі 34600грн., за жовтень 2016р. у сумі 61110грн., за листопад 2016р. у сумі 61110грн.

З підстав не належного та не своєчасного виконанням договірних зобов`язань, позивач за первісним позовом нарахував до стягнення з відповідача за первісним позовом пеню в розмірі 38361,83грн. загалом за період з 30.08.2016р. по 02.08.2017р.

У відповідності до приписів ст.546 Цивільного кодексу України виконання зобов`язань може забезпечуватись неустойкою, порукою, гарантією, заставою, притриманням, завдатком.

Відповідно до п.п.1, 2, 3 ст.549 Цивільного кодексу України неустойкою (штрафом, пенею) є грошова сума або інше майно, які боржник повинен передати кредиторові у разі порушення боржником зобов`язання. Штрафом є неустойка, що обчислюється у відсотках від суми невиконаного або неналежно виконаного зобов`язання. Пенею є неустойка, що обчислюється у відсотках від суми невиконаного або неналежного виконаного зобов`язання за кожен день прострочення виконання.

Перевіривши розрахунок пені, зроблений позивачем, суд встановив у ньому арифметичні помилки: при розрахунку пені за заборгованістю липня 2016р., яка полягає у невірному зазначенні копійок «55» замість « 33»; при розрахунку пені за заборгованістю листопада 2016р., яка полягає у невірному зазначенні копійок « 29» замість « 28».

Враховуючи викладене, вірний розмір пені складає 38361,60грн., яка і підлягає стягненню з ТОВ «Ганста» на користь КП «Авангардкомунсервіс».

Відповідач, заперечуючи проти задоволення позовних вимог в частині нарахованої до стягнення пені зазначив, при розгляді питання щодо стягнення пені, що суд має врахувати п.3.6. договору оренди та умови нарахування останньої, особливо дату, із якої має відбуватись нарахування, адже останній платіж ТОВ «Ганста» здійснено 05.10.2016р.

Наразі, відповідно до п.3.6. договору оренди пеня за домовленістю сторін має обраховуватись за кожний день прострочення, включаючи день оплати, у зв`язку з чим обрахунок пені в цій частині, що зроблений позивачем за первісним позовом, відповідає положенням п.3.6. договору.

Також, позивач за первісним позовом через несвоєчасність виконання відповідачем за первісним позовом зобов`язань з оплати орендної плати нарахував до стягнення з останнього 6290грн. три проценти річних загалом за період з 30.08.2016р. по 02.08.2017р., 32418,22грн. суми втрат від інфляції за період з серпня 2016р. по липень 2017р.

У відповідності до п.2 ст.625 ЦК України боржник, який прострочив виконання грошового зобов`язання, на вимогу кредитора зобов`язаний сплатити суму боргу з урахуванням встановленого індексу інфляції за весь час прострочення, а також три проценти річних від простроченої суми, якщо інший розмір процентів не встановлений договором або законом.

Звідси, не заслуговують на увагу суду твердження про неможливість нарахування трьох процентів річних та суми втрат від інфляції, як такі що не передбачені договором оренди від 15.04.2016р., оскільки нарахування трьох процентів річних та суми втрат від інфляції прямо визначені ст.625 ЦК України, яка не вимагає зазначення про можливість такого нарахування у договорі.

Згідно абз.5, 6 п.2 Інформаційного листа Вищого господарського суду України від 17.07.2012р. №01-06/928/2012 „Про практику застосування Вищим господарським судом України у розгляді справ окремих норм матеріального права передбачене законом право кредитора вимагати сплати боргу з урахуванням індексу інфляції та процентів річних є способами захисту його майнового права та інтересу, суть яких полягає у відшкодуванні матеріальних втрат кредитора від знецінення грошових коштів внаслідок інфляційних процесів та отриманні компенсації (плати) від боржника за користування утримуваними ним грошовими коштами, належними до сплати кредиторові. При застосуванні індексу інфляції слід мати на увазі, що індекс розраховується не на кожну дату місяця, а в середньому на місяць і здійснюється шляхом множення суми заборгованості на момент її виникнення на сукупний індекс інфляції за період прострочення платежу. При цьому сума боргу, яка сплачується з 1 по 15 день відповідного місяця, індексується з врахуванням цього місяця, а якщо сума боргу сплачується з 16 по 31 день місяця, розрахунок починається з наступного місяця. Аналогічно, якщо погашення заборгованості здійснено з 1 по 15 день відповідного місяця, інфляційні втрати розраховуються без врахування цього місяця, а якщо з 16 по 31 день місяця, то інфляційні втрати розраховуються з врахуванням даного місяця.

Так, ТОВ «Ганста» заперечувало проти розрахунку втрат від інфляції, відмічаючи про те, що позивач розраховує втрати від інфляції за період з серпня 2016р. по серпень 2017р., однак, п.3.3. договору оренди встановлено, що на період, визначений ЗУ «Про державний бюджет України на 2016 рік» від 25.12.2015р., на суму орендної плати за договором індекс інфляції, передбачений ст.10 ЗУ «Про оренду державного та комунального майна» не нараховується, у зв`язку з чим нарахування позивачем за первісним позовом суми втрат від інфляції товариство вважає неправомірним. За наведеного, відповідач переплутав поняття індексації орендної плати, що встановлений ст.10 ЗУ «Про оренду державного та комунального майна» із відшкодуванням матеріальних втрат кредитора від знецінення грошових коштів внаслідок інфляційних процесів, що спіткали період існування заборгованості по орендній платі. Тому, суд вбачає правомірним нарахування позивачем за первісним позовом до стягнення з відповідача за первісним позовом суми втрат від інфляції за заборгованістю по орендній платі.

Суд, перевіривши розрахунки трьох процентів річних та сум втрат від інфляції, встановив, що вони вірні, у зв`язку з чим позовні вимоги КП «Авангардкомунсервіс» про стягнення з ТОВ «Ганста» 6290грн. три проценти річних загалом за період з 30.08.2016р. по 02.08.2017р., 32418,22грн. суми втрат від інфляції за період з серпня 2016р. по липень 2017р. підлягають судом задоволенню у повному обсязі.

Крім того, так як відповідно до умов п.п.3.13., 3.14., 3.15. договору оренди від 15.04.2016р. орендар зобов`язався відшкодувати орендодавцю витрати, понесені останнім на проведення конкурсу щодо укладення договору, у т.ч. на оплату робіт з незалежної оцінки майна переданого в оренду, що складають разом 11134грн., чого відповідачем зроблено не було. Враховуючи викладене, підлягає судом задоволенню у повному обсязі позовна вимога КП «Авангардкомунсервіс» про стягнення з ТОВ «Ганста» 11134грн. суми відшкодування витрат на проведення конкурсу та вартості проведення незалежної оцінки.

Розглянувши вимоги зустрічного позову ТОВ „Ганста до КП „Авангардкомунсервіс про стягнення 1928079,11грн. вартості невід`ємних поліпшень орендованого майна, суд встановив наступне.

Орендар має право за погодженням з орендодавцем, якщо інше не передбачено договором оренди, за рахунок власних коштів здійснювати реконструкцію, технічне переоснащення, поліпшення орендованого майна. Якщо в результаті поліпшення, зробленого орендарем за згодою орендодавця, створена нова річ, орендар стає її власником у частині необхідних витрат на поліпшення, якщо інше не передбачено договором оренди (ч.ч.3, 4 ст.23 Закону України «Про оренду державного та комунального майна»).

Відповідно до ч.2 ст.27 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» Орендар вправі залишити за собою проведені ним поліпшення орендованого майна, здійснені за рахунок власних коштів, якщо вони можуть бути відокремлені від майна без заподіяння йому шкоди. Якщо орендар за рахунок власних коштів здійснив за згодою орендодавця поліпшення орендованого майна, які неможливо відокремити від майна без заподіяння йому шкоди, орендодавець зобов`язаний компенсувати йому зазначені кошти в межах збільшення в результаті цих поліпшень вартості орендованого майна, визначеної в установленому законодавством порядку, яке відбулося в результаті таких поліпшень, якщо інше не визначено договором оренди. Вартість поліпшень орендованого майна, зроблених орендарем без згоди орендодавця, які не можна відокремити без шкоди для майна, компенсації не підлягає.

Відповідно до ч.ч.1, 2, 3 ст.776 ЦК України поточний ремонт речі, переданої у найм, провадиться наймачем за його рахунок, якщо інше не встановлено договором або законом. Капітальний ремонт речі, переданої у найм, провадиться наймодавцем за його рахунок, якщо інше не встановлено договором або законом. Капітальний ремонт провадиться у строк, встановлений договором. Якщо строк не встановлений договором або ремонт викликаний невідкладною потребою, капітальний ремонт має бути проведений у розумний строк. Якщо наймодавець не провів капітального ремонту речі, що перешкоджає її використанню відповідно до призначення та умов договору, наймач має право: відремонтувати річ, зарахувавши вартість ремонту в рахунок плати за користування річчю, або вимагати відшкодування вартості ремонту; вимагати розірвання договору та відшкодування збитків.

Наймач може поліпшити річ, яка є предметом договору найму, лише за згодою наймодавця. Якщо поліпшення можуть бути відокремлені від речі без її пошкодження, наймач має право на їх вилучення. Якщо поліпшення речі зроблено за згодою наймодавця, наймач має право на відшкодування вартості необхідних витрат або на зарахування їх вартості в рахунок плати за користування річчю. Якщо в результаті поліпшення, зробленого за згодою наймодавця, створена нова річ, наймач стає її співвласником. Частка наймача у праві власності відповідає вартості його витрат на поліпшення речі, якщо інше не встановлено договором або законом. Якщо наймач без згоди наймодавця зробив поліпшення, які не можна відокремити без шкоди для речі, він не має права на відшкодування їх вартості (ч.ч.1, 2, 3, 4, 5 ст.778 ЦК України).

Згідно ч.2 ст.11 ЦК України підставами виникнення цивільних прав та обов`язків, зокрема, є: договори та інші правочини; створення літературних, художніх творів, винаходів та інших результатів інтелектуальної, творчої діяльності; завдання майнової (матеріальної) та моральної шкоди іншій особі; інші юридичні факти.

До складу збитків, що підлягають відшкодуванню особою, яка допустила господарське правопорушення, включаються: вартість втраченого, пошкодженого або знищеного майна, визначена відповідно до вимог законодавства; додаткові витрати (штрафні санкції, сплачені іншим суб`єктам, вартість додаткових робіт, додатково витрачених матеріалів тощо), понесені стороною, яка зазнала збитків внаслідок порушення зобов`язання другою стороною; неодержаний прибуток (втрачена вигода), на який сторона, яка зазнала збитків, мала право розраховувати у разі належного виконання зобов`язання другою стороною; матеріальна компенсація моральної шкоди у випадках, передбачених законом. При визначенні розміру збитків, якщо інше не передбачено законом або договором, враховуються ціни, що існували за місцем виконання зобов`язання на день задоволення боржником у добровільному порядку вимоги сторони, яка зазнала збитків, а у разі якщо вимогу не задоволено у добровільному порядку, - на день подання до суду відповідного позову про стягнення збитків. Виходячи з конкретних обставин, суд може задовольнити вимогу про відшкодування збитків, беручи до уваги ціни на день винесення рішення суду (ч.ч.1, 3, 4 ст.225 ГК України).

Збитками є: 1) втрати, яких особа зазнала у зв`язку зі знищенням або пошкодженням речі, а також витрати, які особа зробила або мусить зробити для відновлення свого порушеного права (реальні збитки); 2) доходи, які особа могла б реально одержати за звичайних обставин, якби її право не було порушене (упущена вигода) (частина 2 статті 22 Кодексу).

Породжуючи настання цивільних прав та обов`язків згідно ч.2 ст.11 Цивільного кодексу України, відповідальність у вигляді відшкодування збитків вимагає для її застосування наявності складу правопорушення, а саме: протиправної поведінки (дії чи бездіяльності особи), шкідливого результату такої поведінки, причинного зв`язку між протиправною поведінкою та заподіяними збитками, вини особи, яка заподіяла збитки. Протиправною є поведінка, що не відповідає вимогам закону або договору, тягне за собою порушення майнових прав та інтересів іншої особи і спричинила заподіяння збитків. Причинний зв`язок між протиправною поведінкою порушника та збитками полягає, передусім, у прямому (безпосередньому) зв`язку між протиправною поведінкою та настанням негативного результату. Вказані обставини підлягають доведенню позивачем належними та допустимими у справі доказами. Стягнення збитків як виду цивільно-правової відповідальності можливе у випадку наявності таких збитків та обґрунтованості їх розміру.

З аналізу вищевказаних норм законодавства, вбачається, що об`єктивною стороною правопорушення є наявність збитків в майновій сфері кредитора, протиправна поведінка, яка втілилась в невиконанні або неналежному виконанні боржником зобов`язання, причинний зв`язок між протиправною поведінкою боржника та збитками. Відсутність хоч би одного з вищевказаних елементів, які утворюють склад цивільного правопорушення, звільняє боржника від відповідальності за невиконання або неналежне виконання ним зобов`язань, оскільки в даному випадку його поведінка не може бути кваліфікована як правопорушення.

Згідно з ч.1 ст.1166 ЦК України, майнова шкода, завдана неправомірними рішеннями, діями чи бездіяльністю особистим немайновим правам фізичної або юридичної особи, а також шкода, завдана майну фізичної або юридичної особи, відшкодовується в повному обсязі особою, яка її завдала.

Відповідно до ст.1192 ЦК України, з урахуванням обставин справи суд за вибором потерпілого може зобов`язати особу, яка завдала шкоди майну, відшкодувати її в натурі (передати річ того ж роду і такої ж якості, полагодити пошкоджену річ тощо) або відшкодувати завдані збитки у повному обсязі.

Обґрунтовуючи зустрічний позов, ТОВ «Ганста» послалось на положення п.5.5. договору оренди від 15.04.2016р.

Так, п.5.5. договору оренди від 15.04.2016р. передбачає, що орендар зобов`язаний за власні кошти та з попереднього дозволу орендодавця проводити поточний, капітальний ремонт приміщень, фасадів приміщень корпусів, обладнання, інвентаря, інженерних мереж та благоустрій прилеглої території, яка визначена для обслуговування об`єкту оренди, підтримувати її в належному стані. Ця умова договору не розглядається як дозвіл на здійснення невідокремлюваних поліпшень орендованого майна і не тягне за собою зобов`язання орендодавця щодо компенсації вартості неузгодження поліпшень.

При цьому, п.п.5.6., 5.7., 5.8. договору оренди від 15.04.2019р. визначають, що орендар не має права без відповідного попереднього дозволу орендодавця здійснювати поліпшення (реконструкцію) орендованого майна. Витрати на проведення капітального, поточного ремонту та інших поліпшень орендованого майна, здійснені без згоди орендодавця, останнім не відшкодовується. У разі припинення або розірвання договору поліпшення орендованого майна, здійснені за рахунок власних коштів орендаря, які можна відокремити від орендованого майна, не завдаючи йому шкоду, є власністю орендаря, а невідокремлювані поліпшення майна власністю орендодавця.

Так, саме лише зазначення в п.1 договору оренди та акті приймання-передачі об`єкта оренди про те, що приміщення, які передаються по договору оренди, передаються під ремонт, не є дозволом орендодавця на проведення ремонтних робіт. Та такий стан об`єкта оренди, із яким погодились сторони, не надає орендарю права попри відсутність дозволу орендодавця провадити ремонтно-будівельні роботи - поліпшення, відокремлення яких від об`єкта оренди є неможливим.

ТОВ «Ганста» вважає, що оскільки орендодавець не надав відповіді на його листи від 18.04.2016р., від 14.09.2016р., від 22.09.2016р., в яких товариство просило надати відповідний дозвіл та сповіщало орендодавця про факт проведення ремонтних робіт, за мовчазної згоди орендодавця такий дозвіл є фактично отриманим. Однак, у даному випадку, ані ЗУ «Про оренду державного та комунального майна», ані положення самого договору оренди не передбачають можливість отримання погодження орендодавця на проведення ремонтних робіт шляхом мовчазної згоди останнього.

Сама лише обізнаність підприємства із проведенням ремонтних робіт орендарем не викликає у підприємства обов`язок їх компенсувати.

Також із тексту листа КП «Авангардкомунсервіс» від 08.11.2016р., на противагу твердженням ТОВ «Ганста», не вбачається зазначення про взяття підприємством на себе обов`язку компенсувати орендареві понесені ним витрати на проведення капітальних ремонтів та невідокремлюваних поліпшень, здійснених орендарем на об`єкті оренди.

У зустрічному позові ТОВ «Ганста» стверджує, що за період з 15.04.2016р. по 30.11.2016р. проведено ремонтних робіт та невідокремлювальних поліпшень на загальну суму на 1928079,11грн.

З метою визначення обсягу виконаних ТОВ «Ганста» ремонтних робіт та невідокремлюваних поліпшень на орендованому об`єкті ухвалою суду від 19.09.2017р. по справі №916/1878/17 було призначено судову будівельно-технічну експертизу.

На виконання ухвали суду від 19.09.2017р. ТОВ «Одеський регіональний центр незалежних експертиз» 20.06.2019р. складено висновок №325/17, згідно якого вартість ремонтних робіт на об`єкті оренди складає 1922929,51грн., вартість невід`ємних поліпшень складає 1824205,93грн.

Відповідно до ч.1 ст.98 ГПК України висновок експерта - це докладний опис проведених експертом досліджень, зроблені у результаті них висновки та обґрунтовані відповіді на питання, поставлені експертові, складений у порядку, визначеному законодавством.

Згідно ч.1 ст.104 ГПК України висновок експерта для суду не має заздалегідь встановленої сили і оцінюється судом разом із іншими доказами за правилами, встановленими статтею 86 цього Кодексу. Відхилення судом висновку експерта повинно бути мотивоване в судовому рішенні.

Так, матеріали справи містять документи, що вказують на проведення у 2012 2014р.р. ремонтних робіт на орендованому об`єкті за рахунок КП «Авангардкомунсервіс», однак, із висновку експерта №325/17 від 19.09.2017р. не вбачається, що експертом такі докази були досліджені та взяті до уваги з метою їх співставлення із доказами проведення ремонтних робіт ТОВ «Ганста» та встановлення дійсного обсягу робіт.

У тексті висновку №325/17 від 20.06.2019р. відсутні відомості стосовно дослідження експертом звіту про незалежну оцінку об`єкту оренди, складеного ТОВ КБ «Домінанта» 31.12.2014р.

Також під час проведення судової експертизи експертом не були досліджені первинні документи, що мали б підтверджувати наявність господарських відносин між ТОВ «Ганста» та ТОВ «Стройінвесткомпані», ТОВ «БК «Едіфейс» стосовно проведення будівельно-ремонтних робіт, як то банківські виписки, накладні, документи бухгалтерського та податкового обліку. Слід відзначити, що такі докази станом на момент ухвалення рішення у даній справі ТОВ «Ганста» до суду не подано. Таким чином, експертне дослідження виконано тільки на підставі аналізу договорів та актів. Як вбачається зі звіту експерта №325/17 від 20.06.2019р., експертом проведено тільки зовнішнє обстеження об`єкта оренди без виконання дослідження прихованих робіт, отже, не вбачається достовірною перевірка факту та обсягу виконаних на об`єкті прихованих робіт, позаяк, і неможливість встановлення їх реальної вартості.

Суд погоджується із твердженнями відповідача за зустрічним позовом стосовно неможливості оцінки експертом вартості поліпшень без дослідження початкової вартості об`єкта і самого об`єкту до початку будівельних робіт, за умови відсутності дефектних актів, без дослідження будівельних матеріалів і можливості їх використання саме в період з квітня 2016 року по грудень 2016 року. Як слушно зауважив відповідач за зустрічним позовом, не було встановлено експертом ринкову вартість орендованого нерухомого майна відповідно до його поточного фізичного (технічного) стану та з урахуванням принципу найбільш ефективного використання на дату оцінки (ринкова вартість орендованого нерухомого майна з поліпшеннями); не було проведено контроль витрат матеріалів, який здійснюється за допомогою зіставлення фактичної витрати з нормативною - нормативна витрата визначається за виробничими нормами, а фактична - за даними бухгалтерського обліку.

Звідси, суд змушений констатувати неповноту та недостовірність висновку експерта №325/17 від 20.06.2019р., у зв`язку з чим він не носить доказового характеру у даній справі та судом не приймається до уваги, як неналежний.

Таким чином, ТОВ «Ганста» не доведено суду належними та допустимими доказами вартості проведених ремонтних робіт та невідокремлюваних поліпшень. Суд не взмозі, за відсутності спеціальних знань у будівельній сфері, встановити дійсну вартість проведених ТОВ «Ганста» ремонтних робіт.

Стосовно невідкоремлюваних поліпшень судом вище встановлено, що на їх проведення дозволу орендодавець не надавав, а отже, орендар, за таких умов, не набув права на їх відшкодування.

Окрім наведеного у відношенні до наданих ТОВ «Ганста» до справи копій прибуткових касових ордерів в підтвердження оплати підрядникам за договорами підряду №01/270416 від 17.01.2017р., №01/180516 від 18.05.2016р. робіт суд зазначає про їх неналежність як доказів в підтвердження оплат, за умови відсутності оригіналів таких та недоведеності перебування оригіналів в матеріалах кримінальної справи, оскільки неможливо дійти висновку щодо вилучення слідчими органами за протоколом виїмки від 17.10.2018р. та згідно ухвали слідчого судді Київського районного суду м. Одеси від 25.10.2018р. по справі №520/14194/18 даних документів, так як таке не вбачається із них.

Враховуючи наведені обставини, позовні вимоги зустрічного позову ТОВ „Ганста до КП „Авангардкомунсервіс про стягнення 1928079,11грн. вартості невідокремлюваних поліпшень орендованого майна є недоведеними, необґрунтованими та задоволенню судом не підлягають.

Згідно ч.1 ст.123 ГПК України судові витрати складаються з судового збору та витрат, пов`язаних з розглядом справи. Положення п.2 ч.1 ст.129 ГПК України передбачають, що судовий збір покладається: у спорах, що виникають при виконанні договорів та з інших підстав, - на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.

Позивач за первісним позовом поніс витрати на оплату судового збору в сумі 6358,70грн. Внаслідок часткового задоволення позовних вимог стягненню з відповідача на користь позивача підлягає судовий збір в сумі 5577,26грн. Поверненню позивачу за первісним позовом підлягає надмірно сплачений судовий збір в сумі 781,44грн. після подання платником відповідного клопотання.

Позивач за зустрічним позовом під час розгляду даної справи поніс витрати на оплату 800грн. судового збору за заяву про забезпечення позову, 47500грн. витрат на оплату за проведення судової будівельно-технічної експертизи, 14460,60грн. судового збору за розгляд зустрічного позову.

Керуючись ст.ст. 123, 124, 129, 232, 233, 236, 237, 238, 240 Господарського процесуального кодексу України, суд

УХВАЛИВ:

1. Задовольнити частково позов Комунального підприємства „Авангардкомунсервіс (67806, Одеська обл., Овідіопольський район, смт. Авангард, вул.Фруктова, 4/1, ) до Товариства з обмеженою відповідальністю „Ганста (67600, Одеська область, м. Біляївка, вул. Леніна, буд. 101, ) про стягнення 371817,44грн., із яких 279040грн. заборгованості по орендній платі, 38361,83грн. пені, 6324,98грн. три проценти річних, 36956,63грн. інфляційних нарахувань, 11134грн. суми відшкодування витрат на проведення конкурсу та вартості проведення незалежної оцінки.

2. Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю „Ганста (67600, Одеська область, м. Біляївка, вул. Леніна, буд. 101, ) на користь Комунального підприємства „Авангардкомунсервіс (67806, Одеська область, Овідіопольський район, смт. Авангард, вул.Фруктова, 4/1, ) 279040 (двісті сімдесят дев`ять тисяч сорок) грн. заборгованості по орендній платі, 38361 (тридцять вісім тисяч триста шістдесят одну) грн. 60коп. пені, 6324 (шість тисяч триста двадцять чотири) грн. 98коп. три проценти річних, 36956 (тридцять шість тисяч дев`ятсот п`ятдесят шість) грн. 63коп. інфляційних нарахувань, 11134 (одинадцять тисяч сто тридцять чотири) грн. суми відшкодування витрат на проведення конкурсу та вартості проведення незалежної оцінки, 5577 (п`ять тисяч п`ятсот сімдесят сім) грн. 26коп. судового збору.

3. Відмовити Комунальному підприємству „Авангардкомунсервіс (67806, Одеська область, Овідіопольський район, смт. Авангард, вул.Фруктова, 4/1, ) у задоволенні решти частини позовних вимог.

4. Відмовити повністю у задоволенні зустрічного позову Товариства з обмеженою відповідальністю „Ганста (67600, Одеська область, м. Біляївка, вул. Леніна, буд. 101, ) до Комунального підприємства „Авангардкомунсервіс (67806, Одеська область, Овідіопольський район, смт. Авангард, вул. Фруктова, 4/1, ) про стягнення 1 928 079,11грн.,

5. Понесені Товариством з обмеженою відповідальністю „Ганста (67600, Одеська область, м. Біляївка, вул. Леніна, буд. 101, ) судові витрати на оплату судового збору за подання заяви про забезпечення позову в сумі 800грн., 47500грн. витрат на оплату вартості судової будівельно-технічної експертизи, 14460,60грн. судового збору за розгляд зустрічного позову покладаються на платника.

У відповідності до ч.1 ст.241 ГПК України рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано.

Згідно ч.1 ст.256 ГПК України апеляційна скарга на рішення суду подається протягом двадцяти днів з дня складання повного судового рішення.

Повне рішення складено 29 листопада 2019 р.

Суддя І.А. Малярчук