РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

м. Київ

14.11.2019Справа № 910/10752/19

Господарський суд міста Києва у складі судді Селівона А.М., при секретарі судового засідання Стеренчук М.О., розглянувши матеріали господарської справи

за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю "Градбуд-1" (вул. Г. Сталінграду, буд.20-А, м. Київ, 04210)

до Київської міської ради (вул. Хрещатик , 36, м. Київ, 01044)

третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмету спору на стороні відповідача - Департамент земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) (01601, м. Київ, вул. Хрещатик, 34А)

про розірвання договору оренди

Представники сторін:

від позивача: Іванов О.В. - довіреність б/н від 03.09.2019 року;

від відповідача: Гандзюк Т.О. - довіреність № 225-КМГ-6280 від 28.10.2019 року;

від третьої особи: Грицаєнко Р.М. - довіреність № 05703-15203 від 14.08.2019 року;

ОБСТАВИНИ СПРАВИ:

Товариство з обмеженою відповідальністю "Градбуд -1" звернулось до Господарського суду міста Києва з позовом до Київської міської ради про розірвання договору оренди, а саме укладеного між Товариством з обмеженою відповідальністю "Градбуд-1" та Київською міською радою договору оренди земельної ділянки, зареєстрованого Головним управлінням земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації), відповідно до запису від 22.08.2006 року за № 78-6-00387 у книзі записів державної реєстрації договорів в редакції договору про внесення змін до договору оренди від 25.12.2008 року № 78-6-00580 та договору про внесення змін та доповнень до договору оренди земельної ділянки відповідно до запису від 31.01.2012 року за № 78-6-00673 у книзі записів державної реєстрації договорів, предметом оренди за яким є земельна ділянка загальною площею 0,8830 га за кадастровим номером :78:041:0113.

В обґрунтування позовних вимог позивач посилається на факт припинення ним як забудовником використання земельної ділянки згідно спірного Договору для будівництва житлових будинків з вбудованими торговельно - офісними приміщеннями та неможливістю її використання позивачем, у зв`язку з чим дія вказаного договору має бути припинена відповідно до ст. 19 Закону України "Про оренду землі" та ч. 1 ст. 141 Земельного кодексу України.

Ухвалою Господарського суду міста Києва від 14.08.2019 року позовну заяву прийнято до розгляду, відкрито провадження у справі № 910/10752/19, приймаючи до уваги характер спірних правовідносин та предмет доказування, господарським судом на підставі ч.3 ст. 12 ГПК України постановлено розгляд справи здійснювати в порядку загального позовного провадження, підготовче засідання у справі призначено на 18.09.2019 року.

Також вказаною ухвалою суду залучено до участі у справі як третю особу, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмету спору на стороні відповідача - Департамент земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) (01601, м. Київ, вул. Хрещатик, 34А; ).

В судовому засіданні 18.09.2019 року, враховуючи те, що судом остаточно з`ясований предмет спору та характер спірних правовідносин, позовні вимоги та склад учасників справи, визначені обставини справи, які підлягають встановленню, та зібрані відповідні докази, вчинені усі дії з метою забезпечення правильного, своєчасного і безперешкодного розгляду справи по суті, суд дійшов висновку про закриття підготовчого провадження у справі № 910/10752/19 та початок розгляду справи по суті, судове засідання призначено на 02.10.2019 року.

В судовому засіданні 02.10.2019 року судом оголошено перерву по розгляду справи по суті на 23.10.2019 року.

Проте, судове засідання, призначене на 23.10.2019 року, не відбулось у зв`язку з перебуванням судді Селівона А.М. на лікарняному.

Ухвалою Господарського суду міста Києва від 25.10.2019 року судове засідання з розгляду справи по суті призначено на 14.11.2019 року.

У підготовче засідання 18.09.2019 року прибули представник позивача, відповідача та третьої особи.

У засідання по розгляду справи по суті 09.10.2019 року та 14.11.2019 року з`явились уповноважені представники позивача, відповідача 1 та третьої особи.

Судом повідомлено, що до початку судового засідання 18.09.2019 року через канцелярію суду 19.08.2019 року надійшов відзив відповідача № 08/230-1371 від 16.08.2019 року, в якому останній заперечує проти позовних вимог, посилаючись на те, що при набутті іншою особою права власності на майно, розташоване не земельній ділянці, відповідний договір оренди земельної ділянки не припиняє свою дію в цілому, а має місце заміна сторони в зобов`язанні, тобто автоматична заміна орендаря згідно ст. 120 Земельного кодексу України. При цьому, за твердженням відповідача, позивачем не доведено жодних законодавчо передбачених підстав для дострокового розірвання спірного договору оренди, зокрема, в разі істотної зміни обставин згідно ст. 652 ЦК України. Відзив судом долучено до матеріалів справи.

Також через канцелярію суду 03.09.2019 року надійшла відповідь позивача б/н від 03.09.2019 року на відзив, в якій позивач не погоджується з запереченнями відповідача та зазначає, що про наявність законодавчо передбачених ч. 2 ст. 19 Закону України «Про оренду землі» підстав для дострокового припинення договору оренди земельної ділянки визначеного п. «а» ч. 1 ст. 141 Земельного кодексу України права позивача як орендаря на добровільну відмову від права користування земельною ділянкою. Відповідь на відзив судом долучено до матеріалів справи.

Через канцелярію суду 16.09.2019 року надійшли письмові пояснення третьої особи щодо позову № 5 від 12.09.2019 року, в яких третя особа просить відмовити в задоволенні позовних вимог та наголошує на тому, що позивачем не доведено порушення його законного права на розірвання договору оренди, оскільки згідно ст. 120 Земельного кодексу України відбувається автоматичний перехід до нового власника нерухомості права користування земельною ділянкою під цим майном. Подані пояснення судом долучені до матеріалів справи.

Будь - яких інших заяв та клопотань процесуального характеру від сторін на час розгляду справи в судовому засіданні 14.11.2019 року до суду не надходило.

В судових засіданнях 02.10.2019 року та 14.11.2019 року представник позивача підтримав позовні вимоги та просив суд їх задовольнити.

Представник відповідача в судових засіданнях 02.10.2019 року та 14.11.2019 року проти задоволення позовних вимог заперечував з підстав, викладених у відзиві на позовну заяву.

Представник третьої особи в судових засіданнях 02.10.2019 року та 14.11.2019 року підтримав правову позицію, викладену в письмових поясненнях та просив відмовити в задоволенні позовних вимог.

Відповідно до ст. 240 ГПК України в судовому засіданні 14.11.2019 року оголошено вступну та резолютивну частини рішення.

Дослідивши матеріали справи, всебічно і повно з`ясувавши фактичні обставини, на яких ґрунтується позов, об`єктивно оцінивши надані суду докази, які мають значення для розгляду справи і вирішення спору по суті, заслухавши в судовому засіданні пояснення уповноважених представників позивача, відповідача та третьої особи, Господарський суд міста Києва, -

ВСТАНОВИВ:

Згідно з частиною 1, пунктом 1 частини 2 ст. 11 Цивільного кодексу України цивільні права та обов`язки виникають із дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, а також із дій осіб, що не передбачені цими актами, але за аналогією породжують цивільні права та обов`язки. Підставами виникнення цивільних прав та обов`язків, зокрема, є договори та інші правочини.

Частинами 1, 4 статті 202 Цивільного кодексу України визначено, що правочином є дія особи, спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків. Дво- чи багатостороннім правочином є погоджена дія двох або більше сторін.

Відповідно до частини 1 статті 174 Господарського кодексу України господарські зобов`язання можуть виникати, зокрема, з господарського договору та інших угод, передбачених законом, а також з угод, не передбачених законом, але таких, які йому не суперечать.

Частина 1 статті 626 Цивільного кодексу України передбачає, що договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.

Як підтверджується матеріалами справи, на підставі рішення Київської міської ради від 24.11.2005 року № 433/2894 «Про передачу земельної ділянки Товариству з обмеженою відповідальністю «Градбуд - 1» для будівництва житлових з вбудованими торговельно-офісними приміщеннями на вул. Богатирській, 6 в Оболонському районі м. Києва» між Київською міською радою (орендодавець за договором, відповідач у справі) та Товариством з обмеженою відповідальністю „Градбуд-1" (орендар з договором, позивач у справі) 16 серпня 2006 року був укладений Договір оренди земельної ділянки (далі - Договір), посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Кравченко Н.П. 16 серпня 2006 року за реєстровим №1299.

Згідно п. 1.1 Договору орендодавець на підставі рішення Київської міської ради від 24.11.2005 року № 433/2894 „Про передачу земельної ділянки товариству з обмеженою відповідальністю «ГРАДБУД-1» для будівництва житлових будинків з вбудованими торговельно-офісіними приміщеннями на вул. Богатирській, 6 в Оболонському районі м.Києва", за Актом приймання-передачі передає, а орендар приймає в оренду (строкове платне користування) земельну ділянку (далі - об`єкт оренди або земельна ділянка). визначену цим Договором.

Об`єктом оренди відповідно до цього Договору є земельна ділянка із наступними характеристиками:

- місце розташування вул. Богатирська, 6 в Оболонському районі м. Києва;

- розмір - 0,5930 га;

- цільове призначення - для будівництва житлових будинків з вбудованими торговельно-офісними приміщеннями; кадастровий номер 8 000 000 000:78:041:0113 (п.2.1 Договору).

Згідно з витягом з технічної документації № Ю-39190/2006 Головного управління земельних ресурсів виконавчого органу Київради (Київської міської державної адміністрації) від 14.08.2006 року нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить 1 283 456,83 грн. (п.2.2 Договору).

Згідно п.3.1 Договору договір укладено на 3 (три) роки.

Відповідно до п. 11.1 Договору всі зміни та/або доповнення до вказаного договору вносяться за згодою сторін. Згодою або запереченням орендодавця на зміни та/або доповнення до вказаного договору, є його рішення, прийняте в установленому законодавством порядку.

Умовами розділів 4 - 13Договору сторони узгодили оренду плату, умови використання та обмеження щодо використання земельної ділянки, умови і строки передачі земельної ділянки в оренду, умови її повернення, права та обов`язки сторін, страхування об`єкта оренди, зміну умов договору, його припинення і поновлення, відповідальність сторін, суборенду земельної ділянки тощо.

Договір підписаний представниками орендаря та орендодавця та засвідчений печатками сторін.

Судом встановлено, що укладений Договір за своїм змістом та правовою природою є договором найму (оренди), який підпадає під правове регулювання норм § 3 глави 58 Цивільного кодексу України та §5 глави 30 Господарського кодексу України.

Як визначено частиною 1 ст. 2 Закону України «Про оренду землі» відносини, пов`язані з орендною землі регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим Законом, законами України, іншими нормативно - правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.

Згідно ч. 1 ст. 116 Земельного кодексу України громадяни та юридичні особи набувають права власності та права користування земельними ділянками із земель державної або комунальної власності за рішенням органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування в межах їх повноважень, визначених цим Кодексом або за результатом аукціону.

Відповідно до ст. 124 Земельного кодексу України передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування шляхом укладення договору оренди земельної ділянки.

Статтями 125, 126 Земельного кодексу України передбачено, що право власності та право постійного користування на земельну ділянку виникає після одержання її власником або користувачем документа, що посвідчує право власності чи право користування земельною ділянкою, та його державної реєстрації. Право на оренду земельної ділянки виникає після укладення договору оренди землі, зареєстрованого відповідно до закону.

Відповідно до п. 12 перехідних положень Земельного кодексу України до розмежування земель державної і комунальної власності повноваження щодо розпорядження землями в межах населених пунктів, крім земель, переданих у приватну власність, здійснюють відповідні сільські, селищні, міські ради, а за межами населених пунктів - відповідні органи виконавчої влади.

Згідно зі статтею 9 Земельного кодексу України до повноважень Київської міської ради належить, зокрема, розпорядження землями територіальної громади міста, передача земельних ділянок у власність громадян та юридичних осіб, надання земельних ділянок у користування, а також здійснення контролю за використанням і охороною земель.

Відповідно до частини 5 статті 16 Закону України „Про місцеве самоврядування в Україні" від імені та в інтересах територіальних громад права суб`єкта комунальної власності здійснюють відповідні ради.

Аналіз норм Земельного кодексу України, а саме ст.ст. 93, 122- 123, та ст. 16 Закону України «Про оренду землі» свідчить, що обов`язковою передумовою укладання, зміни або розірвання договору оренди землі є волевиявлення органу місцевого самоврядування, представлене у формі відповідного рішення.

Як зазначалось судом вище, рішенням Київської міської ради від 24.11.2005 № 433/2894 «Про передачу земельної товариству з обмеженою відповідальністю «Градбуд - 1» для будівництва житлових з вбудованими торговельно-офісними приміщеннями на вул. Богатирській, 6 в Оболонському районі м. Києва» вирішено передати ТОВ „ГРАДБУД-1» у короткострокову оренду на 3 роки земельну ділянку площею 0,59 га для будівництва житлових будинків з вбудованими торговельно-офісними приміщеннями на вул. Богатирській, 6 в Оболонському районі м. Києва за рахунок міських земель, не наданих у власність чи користування.

Відповідно до ст. 283 Господарського кодексу України за договором оренди одна сторона (орендодавець) передає другій стороні (орендареві) за плату на певний строк у користування майно для здійснення господарської діяльності. У користування за договором оренди передається індивідуально визначене майно виробничо-технічного призначення (або цілісний майновий комплекс), що не втрачає у процесі використання своєї споживчої якості (неспоживна річ). В силу частини 6 названої статті до відносин оренди застосовуються відповідні положення Цивільного кодексу України з урахуванням особливостей, передбачених цим Кодексом.

Згідно ст. 792 Цивільного кодексу України за договором найму (оренди) земельної ділянки наймодавець зобов`язується передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування за плату. Земельна ділянка може передаватись у найм разом з насадженнями, будівлями, спорудами, водоймами, які знаходяться на ній, або без них. Відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.

У відповідності до статті 1 Закону України "Про оренду землі" оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.

Суд зазначає, що статтею 93 Земельного кодексу України право оренди земельної ділянки визначено як засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності

Відповідно до статті 13 Закону України "Про оренду землі" договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Згідно ст. 125 Земельного кодексу України право оренди земельної ділянки виникає з моменту державної реєстрації права.

Так, укладений Договір був зареєстрований Головним управлінням земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) в книзі записів державної реєстрації договорів 22.08.2006 року за №78-6-00387.

Будь-які заперечення щодо порядку укладення та досягнення згоди по всіх істотних умовах Договору на час його підписання з боку сторін відсутні.

Окрім цього рішенням Господарського суду міста Києва від 02.09.2008 року у справі № 18/275, яке набрало законної сили, визнано укладеним договір про внесення змін до Договору оренди земельної ділянки від 22.08.2006 року №78-6-00387 в редакції, яка підписана Товариством з обмеженою відповідальністю „Градбуд-1", з моменту набрання чинності судового рішення на умовах, визначених договором, а саме:

1. В пункті 2.1. Договору слова та цифри „0,5930 (нуль і цілих п`ять тисяч дев`ятсот тридцять десятитисячних) га" замінити на слова та цифри „0,8830 (нуль цілих і вісім тисяч вісімсот тридцять десятитисячних) га".

2. Інші умови Договору залишаються без змін, окрім площі Земельної ділянки.

3. Дана угода набуває чинності з дня її державної реєстрації.

4. Усі спори, пов`язані з виконанням умов цієї Угоди, вирішуються судами України, при неможливості досудового врегулювання спорів, що виникають при виконанні умов цієї Угоди.

5. Ця Угода є невід`ємною частиною Договору і складена у двох примірниках. Один примірник для Орендодавця, один - для Орендаря.

Зазначена Додаткова угода до Договору зареєстрована Головним управлінням земельних ресурсів виконавчого Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації), про що зроблено запис в книзі записів державної реєстрації договорів від 25.12.2008 за № 78-6-00580.

Також Київською міською радою прийнято рішення від 09.07.2009 № 792/2894 «Про передачу земельної ділянки Товариству з обмеженою відповідальністю „Градбуд-1" для будівництва житлових будинків з вбудованими торговельно-офісними приміщеннями на вул. Богатирській, 6 в Оболонському районі м. Києва, яким внесено зміни до пункту 2 рішення № 4332894, а саме: слова та цифри «в короткострокову оренду на 3 роки» замінено словами та цифрами «в довгострокову оренду на 15 років».

На підставі зазначеного рішення від 09.07.2009 № 792/2894 17 січня 2012 року між Київською міською радою та ТОВ «Градбуд-1» укладений Договір про внесення змін та доповнень до Договору, який зареєстровано Головним управлінням земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації), про що зроблено у книзі записів державної реєстрації договорів від 31.01.2012 за № 78-6-00673.

Так, у відповідності до умов вказаного Договору про внесення змін у пункті 3.1 пункту 3 Договору слова та цифру «на 3 роки» замінено на слова та цифри «на 15 років»; пункт 11.3 пункту 11 Договору викладено в новій редакції: «Договір оренди припиняється у разі: закінчення строку, на який його було укладено; викупу земельної ділянки для суспільних потреб та примусового відчуження земельної ділянки з мотивів суспільної потреби в порядку, встановленому законодавством України; поєднання в одній особі власника земельної ділянки і орендаря; ліквідації юридичної особи - орендаря; набуття права власності на об`єкт нерухомості, що розташований на орендованій іншою особою земельній ділянці. В даному випадку в договорі про відчуження об`єктів нерухомості, що розташовані на земельній ділянці, що є предметом цього Договору визначається суб`єкт (орендар за цим Договором або новий власник об`єктів нерухомості), який сплачує орендну відповідно до розмірів встановлених цим Договором та несе відповідальність за зобов`язаннями, передбаченими цим Договором для Орендаря, до моменту оформлення новим власником нерухомості правовстановлюючих документів на дану земельну ділянку; Договір припиняється також в інших випадках передбачених законом».

Згідно ст. 765 Цивільного кодексу України наймодавець зобов`язаний передати наймачеві майно у користування негайно або у строк, встановлений договором найму.

Як свідчать матеріали справи, у відповідності до умов Договору сторонами підписано Акт приймання - передачі земельної ділянки від 22.08.2006 року, копія якого наявна в матеріалах справи, згідно якого орендодавець передав, а орендар прийняв у своє володіння та користування вказану земельну ділянку.

За таких обставин, судом встановлено, що відповідачем виконано прийняті на себе зобов`язання по наданню в оренду земельної ділянки, обумовленої Договором, а позивачем, у свою чергу, прийнято вказану земельну ділянку без будь - яких зауважень.

Тобто, уклавши відповідний Договір оренди земельної ділянки Товариство з обмеженою відповідальністю „Градбуд-1" набуло право здійснювати свою господарську діяльність на орендованій земельній ділянці згідно її цільового призначення, вказаного в Договорі, а саме для будівництва житлових будинків з вбудованими торговельно-офісними приміщеннями.

За змістом частиною 1 ст. 763 Цивільного кодексу України договір найму укладається на строк, встановлений договором.

Враховуючи умови спірного Договору та укладені Договори про внесення змін до нього, останній укладений сторонами на 15 (п`ятнадцять років), тобто до 16.08.2021 року.

Як свідчать матеріали справи та зазначає позивач, будівництво об`єкту на спірній земельній ділянці завершилося, що підтверджується Актом готовності об`єкта до експлуатації від 20 грудня 2013 року, копія якого наявна в матеріалах справи, та згідно якого Об`єкт будівництва - Будівництво житлових будинків з вбудованими торговельно-офісними приміщеннями на вул. Богатирська, 6 в Оболонському районі м. Києва» (1,2 черга) вважається закінченим будівництвом та готовим до експлуатації.

В подальшому на підставі акта готовності об`єкта до експлуатації від 20.12.2013 року позивачем було отримано Сертифікат відповідності закінченого будівництвом об`єкту серії ІУ №57 від 24.12.2013 року, виданий Державною архітектурно-будівельною інспекцією України.

Тобто, станом на 24.12.2013 року позивачем завершено забудову земельної ділянки площею 0,8830 га за кадастровим номером :78:041:0113 та завершено її використання за цільовим призначенням.

Також судом встановлено, що позивачем як замовником на підставі Договору №19/11/13-Б на утримання та експлуатаційне обслуговування житлових будинків №1 та №2 з вбудованими торгівельно-офісними приміщеннями по вул. Богатирська, 6 у Оболонському районі м. Києва, укладеного 19 листопада 2013 року з Товариством з обмеженою відповідальністю «Житлово-будівельна компанія «Управдом» (виконавець за договором), відповідно до частини 12 статті 39 Закону України «Про регулюванняня містобудівної діяльності» за дорученням власників квартир (інвесторів) передав, а виконавець прийняв для утримання та експлуатаційного обслуговування житловий та нежитловий фонд та прибудинкову територію з усіма внутрішньобудинковими мережами (в т.ч електропостачання, водопостачання, каналізації, центрального опалення, теплопостачання, газопостачання тощо) у складі житлових будинків № 1 та № 2 з вбудованими торгівельно-офісними приміщеннями по вул. Богатирська, 6 у Оболонському районі м. Києва (далі - житловий комплекс) згідно актів приймання - передачі.

При цьому балансоутримувачем житлового будинку, споруди, житлового комплексу, тобто юридичною особою, яка за договором з власником утримує на балансі відповідне майно, визначено Товариство з обмеженою відповідальністю «Житлово-будівельна компанія «Управдом».

Факт передачі житлових будинків №1 та №2 з вбудованими торгівельно-офісними приміщеннями по вул. Богатирська, 6 у Оболонському районі м. Києва в управління та експлуатаційне обслуговування ТОВ «ЖБК «Управдом» підтверджується наявними в матеріалах справи копіями відповідних Актів приймання-передачі житлового комплексу для утримання та експлуатаційного обслуговування від 24.01.2014 року.

Таким чином, оскільки починаючи з 24.12.2013 року позивач не проводить забудову земельної ділянки 0,8830 га за кадастровим номером :78:041:0113 та не використовує її через будівництва об`єкту, а починаючи з 24.01.2014 року у жодний інший спосіб не використовує спірну земельну ділянку, не обслуговує та не володіє збудованими на ньому об`єктами, ТОВ «Градбуд - 1» листом №12-07/19-1 від 12 липня 2019 року звернувся до відповідача із заявою про дострокове припинення Договору на підставі ч. 2 ст. 19 Закону України «Про оренду землі», долучивши до вказаного листа відповідні докази введення будинків в експлуатацію та передачу їх на обслуговування іншій організації.

При цьому факт отримання Київською міською радою 15.07.2019 року заяви позивача підтверджується наявною в матеріалах справи копією рекомендованого повідомлення про вручення поштового відправлення № 849 та сторонами не заперечувався.

Проте, заява залишена відповідачем без відповіді та реагування, питання про розірвання Договору вирішено не було.

Таким чином, спір у справі виник у зв`язку з тим, що після завершення будівництва на спірній земельній ділянці та отримання акту готовності об`єкта до експлуатації від 20.12.2013 року, сертифікату від 24.12.2013 року, яким засвідчено відповідність закінченого будівництвом об`єкта проектній документації та підтверджено його готовність до експлуатації, а також передачі збудованих об`єктів на баланс для обслуговування експлуатуючій організації ТОВ «ЖБК «Управдом», позивач припинив використання орендованої земельної ділянки для будівництва, обслуговування та експлуатації житлового комплексу, що свідчить про наявність правових підстав для припинення спірного Договору оренди в судовому порядку у зв`язку з закінченням будівництва на підставі ч. 2 ст. 19 Закону України «Про оренду землі» та добровільною відмовою від права користування земельною ділянкою згідно ст. 141 Земельного кодексу України.

За приписами статті 16 Цивільного кодексу України кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого майнового права та інтересу.

У відповідності до ст. 124, п. п. 2, 3, 4 ч. 2 ст. 129 Конституції України, ст. ст. 2, 7, 13 Господарського процесуального кодексу України основними засадами судочинства, зокрема, є рівність всіх учасників судового процесу перед законом та судом, змагальність сторін та свобода в наданні ними суду своїх доказів і у доведенні перед судом їх переконливості.

Згідно статті 73 ГПК України доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи.

Відповідно до ст. 86 ГПК України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності. Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів).

Суд наголошує, що відповідно до ст. 74 ГПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень.

Таким чином обов`язок доказування, а отже і подання доказів відповідно до ст. 74 Господарського процесуального кодексу України, покладено саме на сторони та інших учасників судового процесу, а тому суд лише створює сторонам та іншим особам, які беруть участь у справі, необхідні умови для встановлення фактичних обставин справи і правильного застосування законодавства.

Як зазначено судом вище, в обґрунтування позовних вимог позивач посилається на факт припинення ним як забудовником використання земельної ділянки згідно спірного Договору для будівництва житлових будинків з вбудованими торговельно - офісними приміщеннями та неможливістю її використання позивачем, у зв`язку з чим дія вказаного договору має бути припинена відповідно до ст. 19 Закону України "Про оренду землі" та ч. 1 ст. 141 Земельного кодексу України.

Згідно положень частини 2 статті 11 ЦК України підставами виникнення цивільних прав та обов`язків, зокрема є договори та інші правочини.

За приписами ст. 638 Цивільного кодексу України договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.

Як визначено ст. 13 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

В силу ст. 15 Закону України «Про оренду землі» істотними умовами договору оренди землі є: об`єкт оренди (місце розташування та розмір земельної ділянки); строк дії договору оренди; орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату; умови використання та цільове призначення земельної ділянки, яка передається в оренду; умови збереження стану об`єкта оренди; умови і строки передачі земельної ділянки орендарю; умови повернення земельної ділянки орендодавцеві; існуючі обмеження (обтяження) щодо використання земельної ділянки; визначення сторони, яка несе ризик випадкового пошкодження або знищення об`єкта оренди чи його частини; відповідальність сторін.

Відповідно до частини 5 статті 20 Земельного кодексу України види використання земельної ділянки в межах певної категорії земель (крім земель сільськогосподарського призначення та земель оборони) визначаються її власником або користувачем самостійно в межах вимог, встановлених законом до використання земель цієї категорії, з урахуванням містобудівної документації та документації із землеустрою.

Стаття 1 Закону України "Про землеустрій" містить визначення поняття "цільове призначення земельної ділянки", згідно з яким це є її використання за призначенням, визначеним на підставі документації із землеустрою у встановленому законодавством порядку.

Так, згідно п.2.1 укладеного між сторонами Договору визначено цільове призначення спірної земельної ділянки для будівництва, експлуатація та обслуговування комплексу багатоповерхових житлових будинків з об`єктами культурно-побутового призначення.

Згідно ст. 180 Господарського кодексу України строком дії господарського договору є час, впродовж якого існують господарські зобов`язання сторін, що виникли на основі цього договору.

Відповідно до ст. 631 Цивільного кодексу України час, протягом якого сторони можуть здійснити свої права і виконати свої обов`язки відповідно до договору, є строком дії останнього.

За змістом частиною 1 ст. 763 Цивільного кодексу України договір найму укладається на строк, встановлений договором.

Судом встановлено, що строк дії спірного Договору оренди - до 16.08.2021 року.

При цьому умовами п. 8.4 спірного Договору передбачений обов`язок орендаря завершити забудову земельної ділянки в строки, встановлені проектною документацією на будівництво, затвердженою в установленому порядку та використовувати земельну ділянку відповідно до її цільового призначення.

Тобто земельна ділянка площею 0,8830 га надавалася ТОВ «Градбуд-1» у строкове платне користування саме з метою здійснення включно всіх видів і етапів будівництва житлового комплексу починаючи з дня початку будівельних робіт до отримання Сертифікату засвідчення відповідності закінченого будівництвом об`єкта.

Пунктом 11 Порядку прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об`єктів, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 13 квітня 2011 року № 461 визначено, що датою прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об`єкта є дата реєстрації декларації про готовність об`єкта до експлуатації або видачі сертифіката.

Наразі, як встановлено судом, в грудні 2013 року позивач повністю завершив будівництво на спірній земельній ділянці відповідно до містобудівної та проектної документації, що підтверджується сертифікатом відповідності закінченого будівництвом об`єкту проектній документації та його готовності до експлуатації.

Таким чином, Держана архітектурно-будівельна інспекція України засвідчила відповідність закінчених будівництвом об`єктів проектній документації та підтвердила їх готовність до експлуатації.

Окрім цього, у період листопад 2013 року - січень 2014 року позивач передав збудовані об`єкти житлового комплексу на баланс для обслуговування експлуатуючій організації - Товариству з обмеженою відповідальністю «Житлово-будівельна компанія «Управдом», що підтверджується відповідними актами приймання-передачі житлового комплексу для утримання та експлуатаційного обслуговування.

Зазначені факти завершення будівництва та передачі збудованих об`єктів на обслуговування балансоутримувачу належним чином підтверджені матеріалами справи та сторонами не заперечувались.

Згідно статті 291 Господарського кодексу України (далі - ГК України) одностороння відмова від договору оренди не допускається.

Частинами 1, 2 статті 651 ЦК України встановлено, що зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.

Відповідно до ч. 1 ст. 31 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі припиняється в разі, зокрема, набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій земельній ділянці, іншою особою, а також в інших випадках, передбачених законом.

В свою чергу умовами пункту 11.4 Договору передбачена можливість припинення договору шляхом розірвання цього договору за рішенням суду в порядку, встановленому законом.

Положеннями частини 1 статті 32 Закону України "Про оренду землі" передбачено, що на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об`єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України.

Таким чином, припинення земельних орендних правовідносин може відбуватися як у добровільному порядку за згодою сторін, за їх волевиявленням, так і у встановлених законодавством випадках на вимогу однієї з сторін за рішенням суду незалежно від волевиявлення іншої сторони, в тому числі й органу місцевого самоврядування, як органу розпорядження землею.

При цьому, відповідно до частини 2 статті 19 Закону України "Про оренду землі" після завершення будівництва та прийняття об`єкта в експлуатацію добросовісний орендар земельної ділянки, наданої для потреб будівництва та обслуговування відповідного об`єкта, має право на першочергове укладення договору оренди землі на строк до 50 років або припинення дії договору оренди землі.

Таким чином, право позивача (як добросовісного орендаря) на припинення дії договору оренди землі у зв`язку із завершенням будівництва на підставі частини 2 статті 19 Закону України "Про оренду землі" способом його розірвання диспозитивно унормовано законом.

В свою чергу суд, осмислюючи теоретичні положення законодавства, здійснює їх тлумачення крізь призму їх реального застосування. Отже, у даному випадку, завершення будівництва має розглядатися в контексті припинення орендарем користування наданою йому для будівництва земельною ділянкою.

В той же час, як зазначено Верховним Судом в постанові від 27.03.2019 року у справі № 925/315/18, сам факт завершення будівництва не свідчить про факт припинення користування орендарем наданою йому для будівництва земельною ділянкою, що є підставою для розірвання договору оренди землі на підставі закону та ці події, як правило, не співпадають в часі. Факт припинення користування земельною ділянкою може бути підтверджений, зокрема, доказами передачі права власності на новозбудований об`єкт нерухомості іншій особі, передачі новозбудованого багатоквартирного будинку на баланс ОСББ чи іншої експлуатуючої організації, оформлення права власності, оренди чи постійного користування на земельну ділянку в порядку, встановленому статтями 41, 42 Земельного Кодексу України.

За висновками суду, наявні в матеріалах справи документи, а саме акти передачі об`єктів будівництва з балансу позивача на баланс інших осіб (ТОВ «ЖБК «Управдом») свідчать про припинення орендарем використання орендованої земельної ділянки для будівництва, експлуатації та обслуговування житлових будинків з вбудованими торгівельно - офісними приміщеннями та неможливість використання її позивачем.

В свою чергу добросовісність ТОВ «ГРАДБУД-1» як орендаря в правовідносинах, що виникли у зв`язку з перебуванням у строковому платному користуванні його як орендаря спірної земельної ділянки, зокрема, в частині сплати орендної плати та використання земельної ділянки за цільовим призначенням, встановлена рішенням Господарського суду міста Києва від 02.09.2008 року у справі № 18/275, отже вказані фактичні обставини (в частині, що стосується виконання позивачем умов спірного Договору) як такі, що в силу імперативних вимог статті 75 Господарського процесуального кодексу України мають преюдиціальне значення для даної справи.

Також пунктом «а» частини 1 статті 141 Земельного кодексу України однією з підстав припинення права користування земельною ділянкою визначено добровільну відмову від такого права.

Право оренди земельної ділянки, відповідно до глави 15 Земельного кодексу України, є складовою права користування землею.

Враховуючи, що право оренди земельної ділянки, яке є складовою права користування землею - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності (ч. 1 ст. 93 Земельного кодексу України), його припинення полягає в припиненні правовідношення, на підставі якого воно виникло.

Припинення правовідношення є одним із способів захисту цивільних прав та інтересів (ст. 16 Цивільного кодексу України).

Припинення правовідношення, яке виникло на підставі договору, здійснюється шляхом розірвання договору.

З огляду на це, добровільна відмова позивача від права користування земельною ділянкою є однією з підстав для розірвання договору на вимогу однієї зі сторін.

При цьому, згідно з частиною третьою статті 653 Цивільного кодексу України якщо договір змінюється або розривається в судовому порядку, зобов`язання змінюється або розривається з моменту набрання рішенням суду про зміну або розірвання договору законної сили. У зв`язку з цим Договір підлягає розірванню з моменту набрання рішенням законної сили.

Враховуючи вищенаведене, а також те, що підставами розірвання Договору є завершення будівництва житлових будинків з вбудованими торгівельно - офісними приміщеннями, з метою завершення якого спірна земельна ділянка надавалась в оренду, введення об`єкту будівництва в експлуатацію та передача його на баланс інших осіб, тобто припинення використання земельної ділянки з метою, визначною при укладенні спірного Договору, суд доходить висновку про наявність підстав для задоволення позову та розірвання спірного Договору оренди в зв`язку з добровільною відмовою позивача як орендаря від права користування земельною ділянкою.

При цьому посилання відповідача як на підставу заперечення позовних вимог на приписи ст.ст. 42, 120 Земельного кодексу України, припинення у позивача права землекористування та автоматичний перехід відповідного права до співвласників багатоквартирного будинку, судом до уваги не приймаються та оцінюються критично, оскільки відповідачем не враховано, що стаття 120 вказаного Кодексу не врегульовує питання переходу права власності на багатоквартирний будинок.

Так, частинами 1 та 2 статті 120 Земельного кодексу України встановлено, що у разі набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, що перебувають у власності, користуванні іншої особи, припиняється право власності, право користування земельною ділянкою, на якій розташовані ці об`єкти. До особи, яка набула право власності на жилий будинок, будівлю або споруду, розміщені на земельній ділянці, що перебуває у власності іншої особи, переходить право власності на земельну ділянку або її частину, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення. Якщо жилий будинок, будівля або споруда розміщені на земельній ділянці, що перебуває у користуванні, то в разі набуття права власності на ці об`єкти до набувача переходить право користування земельною ділянкою, на якій вони розміщені, на тих самих умовах і в тому ж обсязі, що були у попереднього землекористувача.

Правове регулювання даної статті стосується жилого будинку, будівлі або споруди.

Проте, багатоквартирний будинок є специфічним об`єктом права власності, визначення якого наведено в статті 1 Закону України "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку" - багатоквартирний будинок - житловий будинок, в якому розташовано три чи більше квартири. Крім того, за змістом частини 6 статті 120 Земельного кодексу України у разі набуття права власності на жилий будинок (крім багатоквартирного), який розташований на землях державної або комунальної власності, що перебувають у користуванні іншої особи, та необхідності поділу земельної ділянки площа земельної ділянки, що формується, не може бути меншою, ніж максимальний розмір земельних ділянок відповідного цільового призначення, визначених статтею 121 цього Кодексу (крім випадків, коли формування земельної ділянки в такому розмірі є неможливим). Тобто, стаття 120 Земельного кодексу України у частині 6 містить виключення щодо багатоквартирних будинків.

Аналогічна правова позиція викладена в постанові Верховного Суду від 06.06.2018 року у справі № 910/17652/17.

Відповідно до ч. 1 ст. 2 Закону України "Про судоустрій і статус суддів" суд, здійснюючи правосуддя на засадах верховенства права, забезпечує кожному право на справедливий суд та повагу до інших прав і свобод, гарантованих Конституцією і законами України, а також міжнародними договорами, згода на обов`язковість яких надана Верховною Радою України.

Суди здійснюють правосуддя на основі Конституції і законів України та на засадах верховенства права (ч. 1 ст. 6 Закону України "Про судоустрій і статус суддів").

Аналіз практики Європейського суду з прав людини щодо застосування статті 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод (див. рішення від 21 січня 1999 року в справі "Гарсія Руїз проти Іспанії", від 22 лютого 2007 року в справі "Красуля проти Росії", від 5 травня 2011 року в справі "Ільяді проти Росії", від 28 жовтня 2010 року в справі "Трофимчук проти України", від 9 грудня 1994 року в справі "Хіро Балані проти Іспанії", від 1 липня 2003 року в справі "Суомінен проти Фінляндії", від 7 червня 2008 року в справі "Мелтекс ЛТД (MELTEX LTD) та Месроп Мовсесян (MESROP MOVSESYAN ) проти Вірменії") свідчить, що право на мотивоване (обґрунтоване) судове рішення є частиною загального права людини на справедливий і публічний розгляд справи та поширюється як на цивільний, так і на кримінальний процес.

Вимога пункту 1 статті 6 Конвенції щодо обґрунтовування судових рішень не може розумітись як обов`язок суду детально відповідати на кожен довід заявника. Стаття 6 Конвенції також не встановлює правил щодо допустимості доказів або їх оцінки, що є предметом регулювання в першу чергу національного законодавства та оцінки національними судами. Проте Європейський суд з прав людини оцінює ступінь умотивованості рішення національного суду, як правило, з точки зору наявності в ньому достатніх аргументів стосовно прийняття чи відмови в прийнятті саме тих доказів і доводів, які є важливими, тобто такими, що були сформульовані заявником ясно й чітко та могли справді вплинути на результат розгляду справи.

Відповідно до п. 58 рішення ЄСПЛ Справа "Серявін та інші проти України" (Заява № 4909/04) від 10.02.2010 р. у рішеннях судів та інших органів з вирішення спорів мають бути належним чином зазначені підстави, на яких вони ґрунтуються. Хоча пункт 1 статті 6 Конвенції зобов`язує суди обґрунтовувати свої рішення, його не можна тлумачити як такий, що вимагає детальної відповіді на кожен аргумент. Міра, до якої суд має виконати обов`язок щодо обґрунтування рішення, може бути різною в залежності від характеру рішення (див. рішення у справі "Руїс Торіха проти Іспанії" (RuizTorija v. Spain) від 9 грудня 1994 року, серія A, № 303-A, п. 29).

Рішення суду про задоволення позову може бути прийнято виключно у тому випадку, коли подані позивачем докази дозволять суду зробити чіткий, конкретний та безумовний висновок про обґрунтованість та законність вимог позивача.

У відповідності до пункту 1 постанови Пленуму Вищого господарського суду України від 23.03.2012 року № 6 "Про судове рішення" рішення з господарського спору повинно прийматись у цілковитій відповідності з нормами матеріального і процесуального права та фактичними обставинами справи, з достовірністю встановленими господарським судом, тобто з`ясованими шляхом дослідження та оцінки судом належних і допустимих доказів у конкретній справі.

З огляду на вищевикладене, враховуючи те, що позивач довів в розумінні ст. 74 Господарського процесуального кодексу України ті обставини, на які він посилається як на підставу своїх позовних вимог, суд вважає за необхідне задовольнити позовні вимоги в повному обсязі.

Відповідно до статті 129 Господарського процесуального кодексу України судовий збір покладається на відповідача.

Керуючись ст.ст. 73-80, 86, 129, 233, 236, 237, 238, 240, 241 Господарського процесуального кодексу України, суд

ВИРІШИВ:

1. Позов задовольнити повністю.

2. Розірвати договір оренди земельної ділянки, укладений між Товариством з обмеженою відповідальністю «Градбуд-1» та Київською міською радою, зареєстрований Головним управлінням земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) відповідно до запису від 22.08.2006 року за №78-6-00387 у книзі записів державної реєстрації договорів в редакції Договору про внесення змін до договору оренди від 25.12.2008 року №78-6-00387 та Договору про внесення змін та доповнень до договору оренди земельної ділянки відповідно до запису від 31.01.2012 року за №78-6-00673 у книзі записів державної реєстрації договорів, предметом оренди за яким є земельна ділянка загальною площею 0,8830 га за кадастровим номером :78:041:0113.

3. Стягнути з Київської міської ради (вул. Хрещатик , 36, м. Київ, 01044, ) на користь Товариства з обмеженою відповідальністю "Градбуд-1" (вул. Г. Сталінграду, буд.20-А, м. Київ, 04210, ) 1921,00 грн. (одну тисячу дев`ятсот двадцять одну грн. 00 коп.) судового збору.

4.Наказ видати після набрання рішенням законної сили.

Рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду (ст. 241 Господарського процесуального кодексу України).

Відповідно до підпункту 17.5 пункту 17 Розділу XI "Перехідні положення" та ст. 256 Господарського процесуального кодексу України рішення суду може бути оскаржене в апеляційному порядку до Північного апеляційного господарського суду через Господарський суд міста Києва шляхом подачі апеляційної скарги протягом 20 днів з дня його проголошення. Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини рішення суду, або у разі розгляду справи (вирішення питання) без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.

Повний текст рішення складено та підписано 21.11.2019 року.

Суддя А.М.Селівон