ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ХАРКІВСЬКОЇ ОБЛАСТІ
_______________________________________________________________________
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"07" листопада 2019 р.м. ХарківСправа № 922/2283/19

Господарський суд Харківської області у складі:

судді Жигалкіна І.П.

при секретарі судового засідання Кісельовій С.М.

розглянувши в порядку загального позовного провадження справу

за позовом Харківської міської ради, м. Харків
до Товариства з обмеженою відповідальністю "Прогрес-Авто", м. Харків
про за зустрічним позовом до про розірвання договору оренди землі Товариства з обмеженою відповідальністю "Прогрес-Авто", м.Харків Харківської міської ради, м. Харків внесення змін до договору
за участю представників:

позивача (за первісним позовом) - Шафоростової А.А. (дов. № 08-21/3466/2-18 від 20.12.2018 р.)

відповідача (за первісним позовом) - Зінченко О.С. (дов. № б/н від 08.01.2019 р.)

ВСТАНОВИВ:

Позивач, Харківська міська рада, звернувся до Господарського суду Харківської області з позовною заявою про розірвання договору оренди землі від 11.08.2006 р. №81 (номер запису про інше речове право 7899657 від 27.11.2014р.) укладений між Харківською міською радою та Товариством з обмеженою відповідальністю "Прогрес-Авто" (надалі - Відповідач), а також просить стягнути з Відповідача суму судового збору.

Ухвалою суду від 22.06.2019 р. прийнято позовну заяву до розгляду та відкрито провадження у справі за правилами загального позовного провадження з призначенням підготовчого засіданні на "20" серпня 2019 р. о 10:20.

Відповідачем (за первісним позовом) було надав зустрічну позовна заява (вх. № 24072) щодо внесення змін до п. 9 договору оренди землі від 11.08.2006 р. №81, виклавши абзац другий в наступній редакції: "З 01.01.2014 р. розмір орендної плати за земельну ділянку у відповідності до вимог чинного законодавства України становить 3% від її нормативної грошової оцінки при застосуванні Кф 0,5 відповідно до п. 5 договору оренди землі від 11.08.2006р. №81".

Даний зустрічний позов Товариства з обмеженою відповідальністю "Прогрес-Авто" до Харківської міської ради прийнято до спільного розгляду з первісним позовом, а підготовче засідання відкладено на "15" жовтня 2019 р. о 10:00 на підставі ухвали суду від 08.10.2019 р., з урахуванням необхідності дотримання конституційного принципу верховенства права, забезпечення принципу права на судовий захист, принципу диспозитивності та уникнення принципу диспозитивності та уникнення принципу формалізму.

Представник Позивача (за первісним позовом) у підготовче засідання заяв та клопотань не надав.

Представник Відповідача (за первісним позовом) у підготовче засідання надав додаткові документи.

Підготовче засідання було закрито та призначено справу до судового розгляду по суті в судовому засіданні на "24" жовтня 2019 р. о 10:40.

Відповідно до ухвали суду від 24.10.2019р. учасників провадження повідомлено про наступне судове засідання, яке відбудеться 07.11.2019р. о 10:00.

Представник Позивача за первісним позовом в засіданні суду позовні вимоги підтримав повністю з підстав, викладених у заявах по суті справи, та просив позов задовольнити, проти зустрічного позову заперечував в повному обсязі

Представник Відповідача за первісним позовом проти задоволення позову заперечував і просив суд задовольнити вимоги зустрічного позову.

Згідно статті 114 ГПК України, суд має встановлювати розумні строки для вчинення процесуальних дій. Строк є розумним, якщо він передбачає час, достатній, з урахуванням обставин справи, для вчинення процесуальної дії, та відповідає завданню господарського судочинства.

Відповідно до ст. 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод від 04.11.1950, яка ратифікована Україною 17.07.1997, кожен має право на справедливий і публічний розгляд його справи у продовж розумного строку незалежним і безстороннім судом, встановленим законом, який вирішить спір щодо його прав та обов`язків цивільного характеру.

Обов`язок швидкого здійснення правосуддя покладається, в першу чергу, на відповідні державні судові органи. Розумність тривалості судового провадження оцінюється в залежності від обставин справи та з огляду на складність справи, поведінки сторін, предмету спору. Нездатність суду ефективно протидіяти недобросовісно створюваним учасниками справи перепонам для руху справи є порушенням ч. 1 ст. 6 даної Конвенції (§ 66 69 рішення Європейського суду з прав людини від 08.11.2005 у справі "Смірнова проти України").

Враховуючи викладене, суд дійшов висновку про вчинення усіх необхідних дій для розгляду справи та про достатність у матеріалах справи документальних доказів для вирішення спору по суті.

Розглянувши матеріали справи, з`ясувавши всі фактичні обставини, на яких ґрунтуються позовні вимоги, всебічно та повно перевіривши матеріали справи та надані учасниками судового процесу докази, заслухавши промови представників сторін у судових дебатах, суд встановив наступне.

У відповідності до рішення ХLVI сесії Харківської міської ради ІV скликання від 06 березня 2006 року № 51/06 "Про надання юридичним та фізичним особам земельних ділянок для будівництва (реконструкції) та подальшої експлуатації об`єктів" між Харківською міською радою (орендодавець, позивач у справі) та товариством з обмеженою відповідальністю "Прогрес-Авто" (орендар, відповідач у справі) укладено договір оренди землі від 11 серпня 2006 року. Даний договір зареєстровано 11 серпня 2006 року за № 81 у Харківській регіональній філії Державного підприємства "Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах" ((номер запису про інше речове право 7899657 від 27.11.2014р.).

Відповідно до пункту 5 вказаного договору нормативна грошова оцінка земельної ділянки на період будівництва згідно з довідкою № 1842/06 від 23 березня 2006 року становить 2 900 840,00 грн.; на період експлуатації згідно з довідкою № 184306 від 23 березня 2006 року становить 14 504 199,00 грн.

В пункті 8 договору сторони у тому числі погодили, що його укладено строком: на період будівництва до 01 березня 2011 року (але не пізніше прийняття об`єкту до експлуатації), на період експлуатації до 01 березня 2056 року.

Згідно з пунктом 13 договору оренди землі розмір орендної плати переглядається у разі: а) зміни умов господарювання, передбачених договором; б) зміни розмірів земельного податку, підвищення цін, тарифів; в) внаслідок інфляції щорічно; г) погіршення стану орендованої земельної ділянки не з вини орендаря, що підтверджено документами; д) в інших випадках передбачених законом.

Рішенням Харківської міської ради від 03 липня 2013 року № 1209/13 затверджено технічну документацію з нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01 січня 2013 року.

Згідно п. 1.1. вказаного рішення затверджено базову вартість одного квадратного метра земель міста Харкова у сумі 291,18 грн., яка отримана на підставі витрат на освоєння і облаштування території міста станом на 01.01.2013 та підлягає в подальшому індексації в порядку, встановленому законодавством України.

Пунктом 2 рішення встановлено, що це рішення вводиться в дію з моменту оприлюднення в установленому порядку, а нормативна грошова оцінка земель міста Харкова станом на 01.01.2013 року застосовується з 01 січня 2014 року.

Попередня вартість 1 кв. м землі у місті Харкові була визначена станом на 01 січня 2007 року на підставі рішення Харківської міської ради від 25 грудня 2007 року № 335/07 "Про затвердження технічної документації з нормативної грошової оцінки земель м. Харкова станом на 01.01.2007 року", рішень Харківської міської ради від 27 лютого 2008 року № 42/08 "Про затвердження "Положення про впровадження нормативної грошової оцінки земель м. Харкова станом на 01.01.2007 року" та була введена в дію з 01 березня 2008 року.

Рішенням Харківської міської ради від 25 вересня 2013 року № 1269/13 "Про затвердження "Порядку впровадження нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станам на 01.01.2013" встановлено (п. 2, п. 3), що плата за землю на підставі даних "Технічної документації з нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01.01.2013" вводиться в дію з 01 січня 2014 року. Зміни до договорів оренди землі, пов`язані зі зміною розміру орендної плати, оформлюються додатковою угодою до договору оренди землі згідно з Порядком оформлення договорів оренди землі у місті Харкові.

Пунктом 5 зазначеного рішення Департамент земельних відносин Харківської міської ради зобов`язано попередити всіх землекористувачів (орендарів) земельних ділянок, реєстрація яких у Державному земельному кадастрі не здійснена, про необхідність приведення розміру плати за землю відповідно до вимог чинного законодавства.

Рішенням Харківської міської ради від 29 грудня 2012 року № 960/12 затверджено Порядок оформлення договорів оренди землі у місті Харкові.

Відповідно до пункту 16.4 вказаного Порядку зміни до договору оренди землі, пов`язані зі зміною розміру орендної плати, оформляються додатковою угодою до договору оренди землі. Розмір орендної плати, передбачений договором оренди землі, підлягає перегляду у випадку, також зміни нормативної грошової оцінки землі.

06 грудня 2013 року Департаментом земельних відносин Харківської міської ради рекомендованим поштовим відправленням направлено на адресу відповідача проект додаткової угоди до договору оренди землі № 81 від 11 серпня 2006 року, але відповідач додаткову угоду не підписав.

Відповідно до пункту 36 вказаного договору оренди землі, зміна умов договору здійснюється у письмовій формі за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору спір розв`язується у судовому порядку.

На думку позивача, починаючи з 01 жовтня 2014 року, тобто з дати набуття законної сили постановою Вищого господарського суду України у справі № 922/1209/14, якою внесено зміни до вказаного договору оренди, повинен був сплачуватись новий розмір орендної плати, визначений в судовому рішенні, за яким внесено зміни до п. 9 договору оренди землі, зареєстрованого 11 серпня 2006 року № 81, виклавши абзац другий в наступній редакції: "Розмір орендної плати за земельну ділянку згідно з розрахунком № 267/14 від 17 жовтня 2013 року на рік становить 4,8 % від її нормативної грошової оцінки і складає 2 390 764,03 грн. (два мільйони триста дев`яносто тисяч сімсот шістдесят чотири гривні 03 копійки), або в місяць 199 230,34 грн. (сто дев`яносто дев`ять тисяч двісті тридцять гривень 34 копійки)".

Як стверджує позивач за первісним позовом, з 2015 року земельна ділянка використовується відповідачем без сплати встановленого розміру орендної плати, а тому позивач змушений звернутися до суду з позовом про розірвання договору оренди землі від 11 серпня 2006 року, зареєстрованого 11 серпня 2006 року за № 81.

Оскільки на думку Харківської міської ради, у зв`язку з використанням ТОВ «Прогрес-Авто» земельної ділянки з грубим порушенням істотних умов договору оренди землі, порушуються інтереси власника земельної ділянки - Харківської міської ради щодо володіння нею, розпорядження та використання.

Надаючи правову кваліфікацію викладеним обставинам справи, з урахуванням фактичних та правових підстав позовних вимог і заперечень проти них, суд виходить з наступного.

Згідно із статтею 11 Цивільного кодексу України підставами виникнення прав та обов`язків, зокрема, є договори та інші правочини.

Положеннями статей 627, 628 Цивільного кодексу України визначено, що відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості. Зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства.

Відповідно до ст. 188 Господарського кодексу України, зміна та розірвання господарських договорів в односторонньому порядку не допускаються, якщо інше не передбачено законом або договором.

Згідно ст. 651 Цивільного кодексу України, зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

Згідно ст. 1 Закону України "Про оренду землі", оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.

Відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі (стаття 2 названого Закону).

Відповідно до ст. 31 Закону України "Про оренду землі", договір оренди землі припиняється в разі: закінчення строку, на який його було укладено; викупу земельної ділянки для суспільних потреб та примусового відчуження земельної ділянки з мотивів суспільної необхідності в порядку, встановленому законом; поєднання в одній особі власника земельної ділянки та орендаря; смерті фізичної особи-орендаря, засудження його до позбавлення волі та відмови осіб, зазначених у статті 7 цього Закону, від виконання укладеного договору оренди земельної ділянки; ліквідації юридичної особи-орендаря; відчуження права оренди земельної ділянки заставодержателем; набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій іншою особою земельній ділянці; припинення дії договору, укладеного в рамках державно-приватного партнерства (щодо договорів оренди землі, укладених у рамках такого партнерства).

Договір оренди землі припиняється також в інших випадках, передбачених законом. Договір оренди землі може бути розірваний за згодою сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний за рішенням суду в порядку, встановленому законом. Розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку не допускається, якщо інше не передбачено законом або цим договором.

Відповідно до ст. 32 Закону України "Про оренду землі", на вимогу однієї із сторін догорів оренди може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених ст. 24 і 25 Закону та умовами договору в разі випадкового знищення чи пошкодження об`єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України.

Згідно ст. 141 Земельного кодексу України, підставами припинення права користування земельною ділянкою є: а) добровільна відмова від права користування земельною ділянкою; б) вилучення земельної ділянки у випадках, передбачених цим Кодексом; в) припинення діяльності релігійних організацій, державних чи комунальних підприємств, установ та організацій; г) використання земельної ділянки способами, які суперечать екологічним вимогам; ґ) використання земельної ділянки не за цільовим призначенням; д) систематична несплата земельного податку або орендної плати; е) набуття іншою особою права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, які розташовані на земельній ділянці; є) використання земельної ділянки у спосіб, що суперечить вимогам охорони культурної спадщини.

Відповідно пункту 38 договору оренди землі дія договору припиняється шляхом розірвання за взаємною згодою сторін та за рішенням суду на вимогу однієї із сторін унаслідок невиконання другою стороною обов`язків, передбачених договором та внаслідок знищення, пошкодження орендованої земельної ділянки, яке істотно перешкоджає її використанню, а також з інших підстав, визначених договором.

Вимогами п.39 договору передбачено умови, за яких допускається розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку: несплата розміру орендної плати протягом більше ніж три місяці; використання земельної ділянки не за цільовим призначенням; передача в суборенду земельної ділянки без письмової згоди орендодавця.

Отже, припинення дії договору оренди землі можливе лише з підстав передбачених ст. 141 Земельного кодексу України, ст. ст. 31, 32 Закону України "Про оренду землі" та умов договору.

Звертаючись до суду з цим позовом, позивач за первісним позовом, вказував на грубе порушення відповідачем істотних умов договору, а саме: не здійснення будівництва об`єкту, порушення вимог щодо орендної плати, невиконання обов`язків за договором оренди, передбачених ст.ст.24-25 ЗУ «Про оренду землі» та положень земельного законодавства України.

Проте, жодних доказів на підтвердження своїх доводів Позивачем за первісним позовом суду не надано.

Відповідно до ст. 4 ГПК України, право на звернення до господарського суду в установленому цим Кодексом порядку гарантується.

Статтею 13 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод (право на ефективний засіб юридичного захисту) передбачено, що кожен, чиї права та свободи, визнані в цій Конвенції, було порушено, має право на ефективний засіб юридичного захисту в національному органі, навіть якщо таке порушення було вчинене особами, які здійснювали свої офіційні повноваження. До господарського суду вправі звернутись кожна особа, яка вважає, що її право чи охоронюваний законом інтерес порушено чи оспорюється, тобто має. значення лише суб`єктивне уявлення особи про те, що її право чи законний інтерес потребує захисту.

Статтею 15 Цивільного кодексу України передбачено, що кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання та захист свого інтересу, який не суперечить загальним засадам цивільного законодавства.

Стаття 16 Цивільного кодексу України визначає, що кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу.

Враховуючи викладене вище, підставою для звернення до суду є наявність порушеного права (охоронюваного законом інтересу), і таке звернення здійснюється особою, котрій це право належить, і саме з метою його захисту.

Відсутність обставин, які б підтверджували наявність порушення права особи, за захистом якого вона звернулася, чи охоронюваного законом інтересу, є підставою для відмови у задоволенні такого позову.

Позивачем за первісним позовом у даній справі не доведено які саме його права та законні інтереси порушені відповідачем. Також, позивачем не надано доказів невизнання відповідачем прав позивача, їх порушення та оспорення.

Суд критично відноситься до твердження позивача за первісним позовом щодо факту несплати орендної плати з боку відповідача з 2015 року, оскільки позивачем не надано належних доказів.

За правовою позицією, викладеною уп.2.23 постанови Пленуму Вищого господарського суду України №6 від 17.05.2011 року «Про деякі питання практики розгляду справ у спорах, що виникають із земельних відносин», доводи про наявність заборгованості з орендної плати мають підтверджуватися належними доказами, зокрема довідкою, виданою державною податковою інспекцією про наявність (або відсутність) заборгованості за земельним податком та орендною платою.

За даними матеріалів справи, станом на момент подання первісного позову, ГУ ДФУ у Харківській області констатувало факт відсутності заборгованості відповідача з платежів, контроль за справляння яких покладено на контролюючи органи за формою, затвердженою Наказом Міністерства доходів і зборів України № 567 від 10 жовтня 2013 року (довідка від 25.03.2019р.).

Підсумовуючи викладене, враховуючи фактичні обставини справи та наведені норми законодавства, суд дійшов висновку про відмову у задоволенні позову.

Щодо інших аргументів сторін, суд зазначає, що вони були досліджені у судовому засіданні та не наводяться в рішенні суду, позаяк не покладаються судом в основу цього судового рішення, тоді як Європейський суд з прав людини вказав, що згідно з його усталеною практикою, яка відображає принцип, пов`язаний з належним здійсненням правосуддя, у рішеннях судів та інших органів з вирішення спорів мають бути належним чином зазначені підстави, на яких вони ґрунтуються. Хоча п. 1 ст. 6 Конвенції зобов`язує суди обґрунтовувати свої рішення, його не можна тлумачити як такий, що вимагає детальної відповіді на кожний аргумент. Міра, до якої суд має виконати обов`язок щодо обґрунтування рішення, може бути різною в залежності від характеру рішення (справа Серявін проти України, рішення від 10.02.2010).

Надаючи правову кваліфікацію обставинам справ, викладеним у зустрічному позові, з урахуванням фактичних та правових підстав позовних вимог і заперечень проти них, суд виходить з наступного.

Постановою Вищого господарського суду України від 01 жовтня 2014 року у справі № 922/1209/14 внесено зміни до п. 9 договору оренди землі, зареєстрованого 11.08.2006 року № 81, в зв`язку із зміною нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01.01.2013 року, та не встановлено моменту внесення змін до договору оренди датою впровадження нової нормативної грошової оцінки та введенням її в дію відповідно до Рішення Харківської міської ради № 1269/13 від 25.09.2013 Про затвердження Порядку впровадження нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станам на 01 січня 2013 року, отже відповідні зміни щодо встановлення нового розміру орендної плати за договором оренди, з якого виник предмет спору у даній справі, вважаються внесеними з дня набрання чинності даним рішенням, тобто з 01 жовтня 2014 року.

Як вбачається з документів наданих суду позивачем за первісним позовом, останній, розраховуючи розмір заборгованості відповідача перед позивачем, приймає за основу розрахунок із коефіцієнтом щодо експлуатації земельної ділянки (після введення об`єкта будівництва до експлуатації).

Суд критично ставиться до даних наведених позивачем за первісним позовом щодо розрахунку заборгованості зі сплати орендної плати, виходячи з наступного.

Чинним законодавством України передбачено порядок прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об`єктів. Так, прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об`єктів, здійснюється на підставі акта готовності об`єкта до експлуатації шляхом видачі Держархбудінспекцією України відповідного сертифіката. Процедура отримання сертифіката та його форма визначені Порядком прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об`єктів, який затверджено постановою Кабінету Міністрів України від 13 квітня 2011 року № 461.

Відповідно ст. 25 Постанови Кабінету Міністрів України від 13 квітня 2011 року № 461 Питання прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об`єктів орган державного архітектурно-будівельного контролю приймає подані замовником заяву, акт готовності об`єкта до експлуатації та вчиняє дії у межах чинного законодавства щодо з`ясування питання достовірності відомостей у поданих документах, відповідності об`єкта проектній документації, вимогам будівельних норм, стандартів і правил, за результатами яких складається довідка за формою, наведеною у додатку 10 до цього Порядку.

Під час розгляду питання прийняття в експлуатацію об`єктів, що за класом наслідків (відповідальності) належать до об`єктів із середніми (СС2) та значними (СС3) наслідками, орган державного архітектурно-будівельного контролю має право оглядати об`єкт із здійсненням фото- та відеофіксації, відбирати зразки продукції, призначати експертизу, одержувати проектну та виконавчу документацію, визначені будівельними нормами, стандартами і правилами, отримувати матеріали, відомості, довідки, пояснення з питань, що виникають під час огляду об`єкта, та залучати в разі потреби установи, організації, у тому числі громадські об`єднання осіб з інвалідністю, державні органи (їх консультативно-дорадчі органи).

Як вбачається з матеріалів справи, документів дозвільного та декларативного характеру, що засвідчують прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об`єктів відповідача, що розташовані за адресом: просп. Льва Ландау (колишня назва пр. П`ятдесятиріччя СРСР) відсутні.

Крім того, постановою Верховного суду від 04 квітня 2019 року у справі № 922/324/17 встановлено факт наявності затримки в проведені будівельних робіт з боку відповідача через перешкоди щодо оформлення проектної та дозвільної документації, без яких неможливий початок будівництва. Верховний суд встановив, що відповідач діяв максимально послідовно та оперативно, однак з причин, які не залежали від нього, він не зміг завчасно розпочати будівельні роботи. Вказаною постановою Верховного суду визнано, що доводи позивача про використання земельної ділянки відповідачем не за цільовим призначенням та наявність правових підстав для розірвання договору і повернення земельної ділянки власнику є необґрунтованим та помилковим.

За таких обставин, твердження Харківської міської ради щодо порушення її інтересів у зв`язку з використанням відповідачем означеної ділянки з грубим порушенням істотних умов договору не здійснення будівництва об`єкту у встановлені договором строки є хибним, оскільки факти (зокрема що недотримання ТОВ «Прогрес-Авто» строків будівництва торговельних та складських приміщень на земельній ділянці, які обумовлені договором, сталося не з його вини та з обставин, які не залежали від його волі), встановлені у постанові Верховного Суду у складі колегії суддів Касаційного господарського суду від 04.04.2019р. по справі №922/324/17 мають преюдиціальне значення при розгляді даної справи.

Під час розгляду справи у Верховному Суді, представник Харківської міської ради приймав участь у розгляді справи та знав про наявність даної постанови, однак, до матеріалів справи, яка розглядається судом в даному провадженні, копії даної постанови не надав, що свідчить про недобросовісне використання процесуальних прав позивачем.

Станом на 2018 рік на означеній земельній ділянці виконанні всі підготовчі роботи до будівництва, але сам об`єкт будівництва відсутній і не введений в експлуатацію. Дане підтверджується висновком експертного дослідження судової будівельної експертизи ХНДІСЕ ім. засл. Проф. М.С. Бокаріуса № 26376/23647 від 31 жовтня 2018 року, проведеного в межах справи № 922/324/17. (а.с. 89-95).

Таким чином, судами встановлено, що позивачем за зустрічним позовом виконано всі необхідні (передбачені законом) дії у встановлений законом строк для реалізації свого переважного права щодо використання земельної ділянки відповідно умов договору оренди землі.

При цьому, функціональне використання при розрахунку нормативної грошової оцінки земельної ділянки та орендної плати на період будівництва об`єкта та його експлуатації враховується в залежність від періоду використання земельної ділянки будівництва або експлуатації.

Згідно ч. 2 ст. 284 Господарського кодексу України умови договору оренди зберігають свою силу на весь строк дії договору, а також у разі якщо після його укладення законодавством встановлено правила, що погіршують становище орендаря.

Проте, як вбачається з матеріалів справи, Харківська міська рада, в судовому порядку, змінила пункт 9 наведеного договору оренди землі - збільшивши ставку орендної плати з 1,92% до 4,8% від нормативної оцінки землі (постанова Вищого господарського суду України від 01 жовтня 2014 року у справі № 922/1209/14, а.с. 96-103). Збільшення ставки орендної плати з 1,92% до 4,8% від нормативної грошової оцінки землі є істотною зміною умов договору, яка відбулась не за наявності істотних змін об`єктивних обставин, котрі не залежали від волі сторін договору.

Позивач за первісним позовом, здійснюючи розрахунок нормативної грошової оцінки, а відповідно і розрахунок орендної плати, застосовує коефіцієнт щодо експлуатації земельної ділянки (після введення об`єкту будівництва до експлуатації). При цьому, сам вказує у своїх документах та у тексті позовної заяви (арк.11) про відсутність на означеній земельній ділянці будь-яких будівель та споруд.

Від так, застосування невірних значень коефіцієнтів та показників задля визначення нормативної грошової оцінки земельної ділянки, встановлених в рішенні Харківської міської ради від 03.07.2013 року № 1209/13 про затвердження «Технічної документації з нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01.01.2013», зокрема коефіцієнту функціональності «Кф» вплинуло на вірне визначення розміру орендної плати за земельну ділянку з боку ТОВ «Прогрес-Авто», що є порушенням прав останнього.

Зміна ставки орендної плати, яка є обов`язковою передумовою для зміни розміру орендної плати, залежить від попередньої законодавчої зміни розмірів земельного податку або мінімального розміру орендної плати, чого в даному випадку не мало місця.

Зміна розміру орендної плати (у відсотках від нормативно-грошової оцінки), оформлена додатками до рішень міської ради, не може вважатися законодавчою підставою для внесення змін до договору оренди землі в частині розміру орендної плати, оскільки цими рішеннями законодавчо не встановлюються граничні (мінімальний та максимальний) розміри орендної плати за земельні ділянки комунальної власності. Водночас, зазначені рішення міської ради можуть бути підставою для внесення змін до договору оренди землі, якщо сторони договору оренди визначили безпосередньо в самому договорі таку підставу для перегляду розміру орендної плати, що узгоджується з принципом свободи договору, встановленим статтями 3, 6, 627 Цивільного кодексу України (правова позиція Судової палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду, у контексті спірних земельних правовідносин, пов`язаних зі зміною розміру орендної плати за земельну ділянку комунальної власності, норми статей 632, 651 Цивільного кодексу України, статті 288 Податкового кодексу України та статті 30 Закону України «Про оренду землі»).

З огляду на те, що за змістом пункту 288.5 статті 288 ПК та статті 21 Закону України «Про оренду землі» орендна плата за земельні ділянки державної та комунальної власності є регульованою ціною, то згідно з пунктом 5 договору оренди від 11.08.2006р. №81, (редакція якого є незмінною) підставою для перегляду розміру орендної плати, встановленої умовами цього договору, має бути тільки саме законодавча зміна граничного (мінімального чи максимального) розміру цієї плати або зміна розміру земельного податку.

Рішення Харківської міської ради про зміну нормативної грошової оцінки могло б бути самостійною підставою для внесення змін до договору оренди, у разі, якщо б сторони цього договору визначили безпосередньо в самому договорі таку підставу для внесення змін до нього, що відповідає принципу свободи договору, встановленому статтями 3, 6, 627 ЦК. Проте, договір оренди земельної ділянки від 11.08.2006р. №81 не містить такої підстави для зміни орендної ставки як зміна нормативної грошової оцінки.

Посилання Харківської міської ради на постанову Вищого господарського суду України від 01.10.2014р. по справі №922/1209/14, якою внесені зміни до п.9 договору оренди землі, зареєстрованого 11.08.2006р. №81, викладено абзац другий в наступній редакції: "Розмір орендної плати за земельну ділянку згідно з розрахунком № 267/14 від 17.10.2013 на рік становить 4,8% від її нормативної грошової оцінки і складає 2390764,03 грн. (два мільйони триста дев`яносто тисяч сімсот шістдесят чотири гривні 03 копійки), або в місяць - 199230,34 гри. (сто дев`яносто дев`ять тисяч двісті тридцять гривень 34 копійки)" за вищенаведеним є помилковим, оскільки інші пункти вказаного договору залишені без змін даною постановою ВГСУ.

Крім того, Вищим господарським судом України під час винесення постанови по справі №922/1209/14 від 01.10.2014р. не було враховано головний факт - що об`єкт будівництва був відсутнім, отже не введеним до експлуатації.

Як вбачається з викладеного, вищенаведена постанова Вищого господарського суду України по справі №922/1209/14 від 01.10.2014р. ґрунтується на помилкових розрахунках в частині орендної ставки та визначення показників нормативної грошової оцінки і відповідно її розміру.

Матеріали справи містять висновок фахівця на проведення дослідження земельної ділянки (виконавець ФОП Баранов Павло Юрійович, який має кваліфікаційне свідоцтво оцінювача з експертної грошової оцінки земельних ділянок ЦХ № 00078 від 26 листопада 2005 року, посвідчення про підвищення кваліфікації оцінювача з експертної грошової оцінки земельних ділянок ЦХ № 02418 від 30 серпня 2018 року).

У відповідності до проведеного дослідження, фахівцем зроблений висновок про те, що розрахунок нормативної грошової оцінки та розмір орендної плати, повинен враховувати відсутність введеного до експлуатації об`єкта нерухомості, у зв`язку з чим треба застосовувати коефіцієнт функціонального використання на період будівництва.

Експерт доводить, що в основу такого розрахунку Харківської міської ради покладено коефіцієнт функціональності - 2,5 і визначення підлягаючої до внесення щомісячної орендної плати у розмірі 4,8% від нормативної грошової оцінки землі замість коефіцієнту функціональності 0,5 і відповідно розміру орендної плати - 3% від нормативної грошової оцінки землі.

Експертна грошова оцінка земельних ділянок є особливо важливою при сучасному розвитку ринкових відносин, оскільки відсутність актуальної та об`єктивної інформації про земельну ділянку унеможливлює здійснення успішного оформлення документів в площі, в тому числі орендних відносин.

Суд погоджується з висновками експерта , викладеним в висновку фахівця з дослідження земельної ділянки, якій міститься в матеріалах справи, що функціональне використання при розрахунку нормативної грошової оцінки земельної ділянки та орендної плати на період будівництва об`єкту та його експлуатації враховується в залежності від періоду використання земельної ділянки - будівництва або експлуатації.

Враховуючи той факт, що матеріали справи не містять доказів, які могли визначити, яким чином відповідач за зустрічним позовом здійснював розрахунки з орендної плати, беручи до уваги вільність земельної ділянки, яка є предметом спірного договору у даній справі, від забудівель і споруд (відповідно період експлуатації, умови договору оренди), що підтверджується постановою Верховного суду від 04 квітня 2019 року у справі № 922/324/17, суд вважає, розрахунки вартості орендної плати у відповідності до нормативної грошової оцінки, затвердженою Харківською міською радою, документально не підтверджені і не відповідають вимогам чинного законодавства України.

Таким чином, оцінивши доводи сторін, дослідивши наявні в матеріалах справи докази, суд приходить до висновку , що позовні вимоги ТОВ «Прогрес-Авто», викладені у зустрічній позовній заяві підлягають задоволенню в повному обсязі.

Відповідно до ч. 1 ст. 74 Господарського процесуального кодексу України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень.

Згідно зі ст. 73 Господарського процесуального кодексу України доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи. Ці дані встановлюються такими засобами: 1) письмовими, речовими і електронними доказами; 2) висновками експертів; 3) показаннями свідків.

Згідно з ч. 1, 2 ст. 86 Господарського процесуального кодексу України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності.

За таких обставин, вимоги позивача за первісним позовом щодо розірвання договору оренди землі від 11.08.2006 р. №81 (номер запису про інше речове право 7899657 від 27.11.2014р.), укладеного між Харківською міською радою та Товариством з обмеженою відповідальністю "Прогрес-Авто" є безпідставними, необґрунтованими та такими, що не підлягають задоволенню.

За вимогами зустрічної позовної заяви суд зазначає наступне.

Позивач при зверненні з позовом на підставі приписів статей 15 та 16 ЦК України обирає самостійно спосіб судового захисту.

Всупереч вимог ст. ст. 13, 74 ГПК України (судочинство у господарських судах здійснюється на засадах змагальності сторін. Кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених законом. Кожна сторона несе ризик настання наслідків, пов`язаних з вчиненням чи невчиненням нею процесуальних дій), відповідач за зустрічним позовом доказів на спростування наведених розрахунків та інших викладених вище обставин суду не надав.

На підставі викладеного, суд приходить до висновку про наявність у справі достатніх правових та фактичних підстав для задоволення позовних вимог зустрічного позову ТОВ «Прогрес-Авто», у повному обсязі.

Вирішуючи питання розподілу судових витрат, суд керується статтею 123, 129 ГПК України, відповідно до якої судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог. З огляду на той факт, що в задоволенні позову первісного позову відмовлено повністю, то судові витрати залишаються за позивачем, а витрати зі сплати судового збору за зустрічним позовом покладаються на відповідача.

На підставі викладеного та керуючись ст. ст. 6, 8, 19, 124, 129 Конституції України, ст.ст. 12, 13, 73, 74, 76-79, 91, 123,129, 232, 233, 236-241 Господарського процесуального кодексу України, суд -

ВИРІШИВ:

У задоволенні первісного позову відмовити в повному обсязі.

Зустрічний позов задовольнити.

Внести зміни до п. 9 договору оренди землі від 11.08.2006 р. №81, виклавши абзац другий в наступній редакції: "З 01.01.2014 р. розмір орендної плати за земельну ділянку у відповідності до вимог чинного законодавства України становить 3% від її нормативної грошової оцінки при застосуванні Кф 0,5 відповідно до п. 5 договору оренди землі від 11.08.2006р. №81".

Повне рішення складено "12" листопада 2019 р.

Рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Апеляційна скарга відповідно до ст. 256 Господарського процесуального кодексу України на рішення суду подається протягом двадцяти днів з дня складення повного судового рішення.

Апеляційна скарга може бути подана учасниками справи до Східного апеляційного господарського суду через господарський суд Харківської області з урахуванням п.п. 17.5 п.17 Перехідних положень Господарського процесуального кодексу України.

Учасники справи можуть одержати інформацію по справі зі сторінки на офіційному веб-порталі судової влади України в мережі Інтернет за веб-адресою http://court.gov.ua/.

Суддя І.П. Жигалкін