ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

12 листопада 2019 року

м. Київ

Справа № 908/2599/18

Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:

Могил С.К. - головуючий (доповідач), Кушнір І.В., Міщенко І.С.,

за участю секретаря судового засідання Кравчук О.І.,

та за відсутності представників сторін,

розглянувши у відкритому судовому засіданні касаційну скаргу Головного управління Держгеокадастру у Запорізькій області

на постанову Центрального апеляційного господарського суду від 18.06.2019 (судді Коваль Л.А., Верхогляд Т.А., Чередка А.Є.) та рішення Господарського суду Запорізької області від 16.04.2019 (суддя Колодій Н.А.) у справі № 908/2599/18

за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю "Алекс"

до Головного управління Держгеокадастру у Запорізькій області

про зобов`язання укласти додаткову угоду про поновлення договору та внесення змін до нього в редакції позивача,

В С Т А Н О В И В :

У листопаді 2018 року Товариство з обмеженою відповідальністю "Алекс" звернулось до господарського суду з позовом, в якому просило зобов`язати Головне управління Держгеокадастру у Запорізькій області укласти додаткову угоду про поновлення (продовження) договору оренди землі від 20.11.2008 та внесення змін до нього в редакції позивача.

Рішенням Господарського суду Запорізької області від 16.04.2019, залишеним без змін постановою Центрального апеляційного господарського суду від 18.06.2019, позов задоволено: визнано поновленим договір оренди землі від 20.11.2008 на сім років шляхом укладання додаткової угоди в редакції, викладеній в резолютивній частині рішення суду першої інстанції.

Судами встановлено, що 20.11.2008 між Михайлівською районною державною адміністрацією Запорізької області (орендодавець) та Товариством з обмеженою відповідальністю "Алекс" (орендар) укладено договір оренди землі, на умовах якого орендодавець надав, а орендар прийняв в строкове платне користування земельну ділянку для сільськогосподарського використання, яка знаходиться на території Михайлівської селищної ради.

Відповідно до пунктів 15, 16 договору земельна ділянка передається в оренду для ведення товарного сільськогосподарського виробництва; цільове призначення земельної ділянки сільськогосподарське; договір укладено на 10 років.

Згідно з п. 8 договору оренди землі, після закінчення строку договору орендар має право поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 30 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію

Відповідно до п. 9 договору оренди землі орендна плата вноситься орендарем в грошовій формі, що становить 7 099, 56 грн. - 3 % від нормативної грошової оцінки.

24.05.2016 сторонами внесено зміни до договору оренди, погоджено, що орендна плата складає 5% від нормативної грошової оцінки та вноситься орендарем у грошовій формі.

З метою реалізації свого права на поновлення договору оренди землі позивач 03.10.2018 звернувся до Головного управління Держгеокадастру у Запорізькій області із заявою № 343, в якій просив продовжити термін дії договору оренди земельної ділянки сільськогосподарського призначення державної власності, площею 23,3641 га, розташованої на території Михайлівської селищної ради Михайлівського району Запорізької області, наданої ТОВ "Алекс" для ведення товарного сільськогосподарського виробництва. У цій заяві орендар запропонував орендодавцю поновити (продовжити) строк дії договору оренди землі від 20.11.2008 на 10 років шляхом підписання доданого до заяви проекту додаткової угоди, в якій погодити, що річна орендна плата становить 5% від нормативної грошової оцінки землі та вноситься орендарем у грошовій формі.

В листі № 19-8-0.6-6388/2-18 від 17.10.2018 орендодавець зазначив, що відповідно до Стратегії удосконалення управління в сфері використання та охорони земель сільськогосподарського призначення державної власності та розпорядження ними, затвердженої постановою Кабінету Міністрів України від 07.06.2017 № 413 територіальні органи Держгеокадастру повинні переглянути діючі договори оренди земель сільськогосподарського призначення державної власності з метою приведення їх у відповідність з вимогами законодавства та напрямами цієї Стратегії з урахуванням Закону України "Про оренду землі"; під час передачі земельних ділянок сільськогосподарського призначення державної власності в оренду територіальні органи Держгеокадастру повинні встановлювати строк дії оренди 7 років та розмір орендної плати не нижче 8% нормативної грошової оцінки земельної ділянки.

Разом з цим, орендодавець зазначив, що територіальним органам Держгеокадастру рекомендовано при поновленні (переукладенні) договорів оренди земельних ділянок сільськогосподарського призначення державної власності, набутих в оренду на безконкурентних засадах, встановлювати максимальну відсоткову ставку орендної плати, визначеної Податковим кодексом України.

Посилаючись на те, що запропоновані орендарем умови в частині строку дії договору та орендної плати не відповідають зазначеним вище рекомендаціям, орендодавець зазначив, що він не погоджується на викладені в додатковій угоді умови, у зв`язку з чим заперечує проти поновлення договору та повідомляє, що договір буде вважатись припиненим 27.11.2018.

У відповідь орендар 24.10.2018 звернувся до орендодавця із заявою № 373, в якій просив продовжити термін дії договору оренди строком на 7 років та встановити річну орендну плату у розмірі 12% від нормативної грошової оцінки землі; відповідні умови викладено в доданому до заяви проекті додаткової угоди.

За результатами розгляду заяви № 373 орендодавець листом від 13.11.2018 № 19-8-0.6-6878/2-18 повідомив позивача про те, що попереднім листом орендарю повідомлено про заперечення в поновленні договору у зв`язку з недосягненням домовленості щодо істотних умов, тому Договір буде вважатися припиненим 27.11.2018

У зв`язку з цим, намагаючись поновити укладений договір оренди на новий строк тривалістю сім років з максимально дозволеним Податковим кодексом України розміром орендної плати (12% від нормативної грошової оцінки землі), орендар звернувся до суду з даним позовом.

За висновками судів обох інстанцій між сторонами фактично досягнута згода щодо нових умов договору оренди землі, проте орендодавець безпідставно ухиляється від укладання додаткової угоди, у зв`язку з чим судами зазначено, що останнім порушена процедура реалізації орендарем переважного права на поновлення договору відповідно до вимог ст. 33 Закону України "Про оренду землі" (надалі - Закону). Відтак, враховуючи, що орендар належно виконував обов`язки за умовами договору, своєчасно звернувся до орендодавця з заявою про поновлення договору, погодився на всі запропоновані відповідачем умови, суди дійшли висновку, що позовні вимоги про визнання укладеною додаткової угоди про поновлення (продовження) договору оренди землі від 20.11.2008, на нових узгоджених істотних умовах, є обґрунтованими.

Не погоджуючись з висновками судів попередніх інстанцій, відповідач звернувся з касаційною скаргою, в якій просить судові рішення у даній справі скасувати та прийняти нове рішення про відмову в позові.

В обґрунтування своїх вимог посилається на неправильну оцінку судами дійсних обставин справи, вважає, що відсутність домовленості між орендодавцем та орендарем щодо орендної плати та строку дії договору під час його поновлення має наслідком припинення договору оренди в силу приписів ч. 1 ст. 31 Закону України "Про оренду землі".

Переглянувши в касаційному порядку постанову апеляційного та рішення місцевого господарських судів, колегія суддів Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду дійшла висновку про наявність правових підстав для задоволення касаційної скарги, з огляду на таке.

Частиною 4 ст. 124 Земельного кодексу України (далі - ЗК України) передбачено, що передача в оренду земельних ділянок, які перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем.

Згідно з ч. 1 ст. 626 Цивільного Кодексу України (далі - ЦК України) договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав і обов`язків.

Сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (ч. 1 ст. 627 ЦК України).

Згідно з ч. 2 ст. 792 ЦК України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом, зокрема ЗК України, Законом України "Про оренду землі".

Відповідно до частин 1 - 5 ст. 33 цього Закону по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі). Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі. До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди. При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.

Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

Отже, для застосування ч. 1 ст. 33 Закону України "Про оренду землі" та визнання за орендарем переважного права на поновлення договору оренди згідно з частинами 2-5 цього закону необхідно встановити такі юридичні факти: орендар належно виконує свої обов`язки за договором; орендар до закінчення строку дії договору повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди; орендодавець протягом місяця не повідомив орендаря про наявність заперечень та своє рішення.

Судами встановлено, що в ході листування між сторонами щодо поновлення договору оренди на новий строк у відповідності до ч. ч. 1 - 5 Закону України "Про оренду землі" позивачем виконано всі зауваження, про які зазначав відповідач у відповіді на первісне звернення. До того ж судами встановлено, що запропоновані позивачем умови є максимально вигідними для відповідача в силу встановлених Податковим кодексом України обмежень щодо максимальної ставки орендної плати.

Зі змісту вперше надісланого листа відповідача вбачається, що причиною відмови у продовженні укладеного з позивачем договору оренди є саме відсутність згоди щодо таких його істотних умов як строк дії договору та розмір орендної плати. Саме з цієї підстави відповідач зазначив про припинення переважного права позивача на поновлення договору та заперечив проти поновлення договору.

Колегія суддів погоджується з висновками судів про те, що відхиляючи повторно надіслану пропозицію позивача, скореговану у повній відповідності із зазначеними відповідачем зауваженнями та вимогами чинного законодавства, з підстав, викладених у листі, направленому у відповідь на первісне звернення, не надавши обґрунтованого пояснення причин відмови у поновленні договору, відповідачем порушено передбачений ч.ч. 1 - 5 ст. 33 Закону порядок розгляду питання про поновлення укладеного з позивачем договору.

Однак, приймаючи рішення про визнання поновленим договору оренди шляхом укладення запропонованої позивачем додаткової угоди у зв`язку з порушенням відповідачем приписів ч. 5 ст. 33 Закону України "Про оренду землі", установивши факти належного виконання позивачем умов договору оренди земельної ділянки, продовження користування нею після закінчення дії договору, сплати орендної плати за користування спірною земельною ділянкою після закінчення строку дії договору оренди та не спростування цих фактів відповідачем, господарські суди не звернули уваги на те, що вказані обставини не є достатніми для поновлення договору оренди землі в порядку ч.ч. 1 - 5 ст. 33 Закону України "Про оренду землі", оскільки для поновлення договору оренди за цими частинами необхідне погодження обох сторін щодо зміни істотних умов договору.

Так, суди встановили, що надавши проект додаткової угоди, позивач фактично запропонував інші (нові) істотні умови договору оренду землі, зокрема розмір орендної плати, строк дії договору.

Суди зазначили, що відповідач фактично ухилився від укладення додаткової угоди про продовження дії договору на нових узгоджених сторонами умовах, тому позивач у цьому випадку має право на поновлення спірного договору оренди землі на цих нових фактично погоджених сторонами умовах.

Проте такий висновок не ґрунтується на нормах чинного законодавства.

Так, передбачений ч. 5 ст. 33 Закону України "Про оренду землі" алгоритм дій, встановлює обов`язки орендодавця після отримання листа-повідомлення орендаря: розглянути лист-повідомлення на відповідність вимогам закону; узгодити з орендарем (за необхідності) істотні умови договору; за відсутності заперечень прийняти рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності); укласти з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі.

За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендареві направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

За ч. 4 ст. 652 ЦК України зміна договору у зв`язку з істотною зміною обставин допускається за рішенням суду у виняткових випадках, коли розірвання договору суперечить суспільним інтересам або потягне для сторін шкоду, яка значно перевищує затрати, необхідні для виконання договору на умовах, змінених судом.

Тому не можна погодитись з висновком судів про наявність підстав для внесення змін до договору оренди з мотивів, наведених у позовній заяві, адже сторони договору не досягли згоди щодо приведення умов договору у відповідність до умов, які істотно змінилися, і позивач не навів виняткових випадків, з якими законодавець пов`язує можливість примусу сторони договору до продовження дії цього договору на змінених умовах.

За відсутності відповідного договірного чи законодавчого обґрунтування внесення відповідних змін у судовому порядку та за відсутності згоди іншої сторони у позові у слід відмовити.

Аналогічний правовий висновок міститься у постанові Великої Палати Верховного Суду від 12.02.2019 у справі № 914/2649/17, а також у постанові Верховного Суду у складі палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду від 16.09.2019 у справі №908/2314/18.

Згідно з п. 3 ч. 1 ст. 308 ГПК України суд касаційної інстанції за результатами розгляду касаційної скарги має право скасувати судові рішення повністю або частково і ухвалити нове рішення у відповідній частині або змінити рішення, не передаючи справи на новий розгляд.

Відповідно до ч.ч. 1, 3 ст. 311 ГПК України підставами для скасування судових рішень повністю або частково і ухвалення нового рішення у відповідній частині або зміни рішення є неправильне застосування норм матеріального права або порушення норм процесуального права. Неправильним застосуванням норм матеріального права вважається: неправильне тлумачення закону, або застосування закону, який не підлягає застосуванню, або незастосування закону, який підлягав застосуванню.

Зважаючи на викладене, беручи до уваги наведені положення законодавства, з огляду на помилковість висновків попередніх судових інстанцій про наявність підстав для визнання поновленим договору оренди на підставі положень ч.ч. 1 - 5 ст. 33 Закону України "Про оренду землі", колегія суддів дійшла висновку про необхідність скасування рішення і постанови у справі та ухвалення нового рішення про відмову в позові.

Згідно зі ст. 129 Господарського процесуального кодексу України якщо суд апеляційної, касаційної інстанції, не передаючи справи на новий розгляд, змінює рішення або ухвалює нове, цей суд відповідно змінює розподіл судових витрат. Оскільки суд касаційної інстанції скасовує оскаржені судові рішення і ухвалює нове рішення, судом здійснюється розподіл судових витрат.

Керуючись ст.ст. 129, 240, 300, 301, 308, 311, 314, 315, 317 ГПК України, Суд

П О С Т А Н О В И В :

Касаційну скаргу Головного управління Держгеокадастру у Запорізькій області задовольнити.

Постанову Центрального апеляційного господарського суду від 18.06.2019 та рішення Господарського суду Запорізької області від 16.04.2019 у справі №908/2599/18 скасувати.

Ухвалити нове рішення. В позові Товариства з обмеженою відповідальністю "Алекс" у справі №908/2599/18 відмовити.

Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю "Алекс" () на користь Головного управління Держгеокадастру у Запорізькій області () 2 643,00 грн судового збору за подання апеляційної скарги та 3 524,00 грн судового збору за подання касаційної скарги.

Доручити Господарському суду Запорізької області видати відповідний наказ.

Постанова суду касаційної інстанції набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною та оскарженню не підлягає.

Головуючий суддяМогил С.К.
Судді:Кушнір І.В.
Міщенко І.С.