Господарський суд
Житомирської області
_________________________________________
______________________________________________________________________
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"31" жовтня 2019 р. м. Житомир Справа № 906/580/19

Господарський суд Житомирської області у складі: судді Машевської О.П.

за участю секретаря судового засідання: Нероди І.В.

за участю представників сторін:

від позивача: Білоус Р.А., адвокат, довіреність № б/н від 05.07.18р.

від відповідача: Шульська О.М., дов. №26/650 від 16.07.19р.

розглянувши у відкритому судовому засіданні в м. Житомирі справу

за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю "Автомир 57" (м.Житомир)

до Житомирської міської ради (м. Житомир)

про часткове визнання недійсним рішення

Процесуальні дії по справі.

Відповідно до ухвали суду від 09.07.19р. позов ТОВ "Автомир 57" про визнання недійсним рішення 45 сесії 7 скликання Житомирської міської ради №1371 від 07.02.2019р. про поновлення договорів оренди землі юридичними особами, в частині відмови (зняття на довивчення) в поновленні договору оренди землі ТОВ "Автомир 57" площею 0,4238 га, кадастровий номер земельної ділянки :05:027:0045, згідно з Додатком №3 до вказаного рішення сесії Житомирської міської ради розглядався в порядку загального позовного провадження.

Відповідно до ухвали суду від 29.08.19р. строк підготовчого провадження у справі продовжено до 09.10.2019 року, підготовче засідання відкладено на 26.09.19р., вчинено інші необхідні процесуальні дії.

Ухвалою суду від 27.09.2019 року відкладено підготовче засідання на 10.10.2019р. о 10:30, одночасно витребувано у Житомирської міської ради оригінали документів для огляду.

10 жовтня 2019 року відповідач подав суду клопотання про приєднання до матеріалів справи копії заяви з додатками, поданих ТОВ "Автомир 57" через Центр надання адміністративних послуг міської ради 15.08.2018, а також для огляду їх оригінали.

В підготовчому засіданні 10 жовтня 2019року суд оглянув документи в оригіналі, подані відповідачем.

Представник позивача не заперечував щодо закриття підготовчого провадження та перейти до судового розгляду справи по суті.

Оскільки в підготовчому засіданні судом здійснено дії, передбачені ст.182 ГПК України, суд ухвалив закрити підготовче провадження та призначити справу до судового розгляду по суті на 31 жовтня 2019року.

В судовому засіданні 31 жовтня 2019 року оголошено вступну та резолютивну частини рішення суду про задоволення позову.

Виклад позицій учасників судового процесу, заяви, клопотання.

Позивач ТОВ "Автомир 57" звернувся з позовом до господарського суду про визнання недійсним рішення 45 сесії 7 скликання Житомирської міської ради №1371 від 07.02.2019р. про поновлення договорів оренди землі юридичними особами, в частині відмови (зняття на довивчення) в поновленні договору оренди землі ТОВ "Автомир 57" площею 0,4238 га, кадастровий номер земельної ділянки :05:027:0045, згідно з Додатком №3 до вказаного рішення сесії Житомирської міської ради.

В обґрунтування фактичних підстав позову позивач доводив, що відповідно до укладеного з Житомирською міською радою договору оренди землі від 21.10.2013року, отримав строком на п`ять років в оренду земельну ділянку площею 0,4238га за адресою: м. Житомир , вул . Ватутіна,57 ( після перейменування - проспект Незалежності). Право оренди зареєстроване в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права 19.11.2013року. На орендованій земельній ділянці розміщені об`єкти нерухомого майна: приміщення будівлі автомобільного салону з магазином непродовольчих товарів загальною площею 1164,20 кв.м (свідоцтво про право власності від 22.06.2011р.) та приміщення автомобільного салону з критим складським приміщенням та кафе загальною площею 2816,50 кв.м (свідоцтво про право власності від 22.06.2011р.).

Враховуючи , що строк дії договору оренди закінчувався, про що Житомирською міською радою позивача було проінформовано листом від 15.03.2018року, товариство 15.08.2018року звернулось до відповідача із заявою в порядку , передбаченому ст. 33 Закону України "Про оренду землі", проектом додаткової угоди та іншими документами.

Надавши адміністратору для проведення реєстрації № 6860 від 15.08.2018року необхідний перелік документів , в тому числі, проект додаткової угоди, позивач очікував на прийняття Житомирською міською радою позитивного рішення.

Однак міська рада у встановлений ст. 33 Закону України "Про оренду землі" місячний строк не розглянула наданий позивачем необхідний перелік документів за вхідним № 6860 від 15.08.2018року, в тому числі, проект додаткової угоди , попри те, що позивач продовжував користуватися земельною ділянкою комунальної форми власності.

Оскільки після рішення Житомирського окружного адміністративного суду від 02.03.2018року, залишеного в силі, яким зобов`язано Міськрайонне управління у Житомирському районі та в місті Житомирі Головного управління Держгеокадастру в Житомирській області при розрахунку нормативної грошової оцінки земельної ділянки площею 0,4238 га, кадастровий номер земельної ділянки :05:027:0045, застосовувати коефіцієнт Км2 з максимальним значенням 0,306, який передбачений п.4 рішення Житомирської міської ради № 931 від 10.06.2015року , позивач отримав новий витяг з технічної документації з нормативної грошової оцінки земель м. Житомира для перерахунку розміру плати за землю та новий розрахунок орендної плати, товариство звернулося з листом від 16.10.2018р. до Житомирської міської ради врахувати зазначені документи при прийнятті рішення з питання поновлення договору оренди землі від 21.10.2013року.

Лише 07.02.2019року Житомирська міська рада прийняла оскаржуване рішення, яким відмовила товариству в питанні поновлення договору оренди землі від 21.10.2013року.

На запит від 14.03.2019року роз`яснити причини відмови в поновленні договору оренди землі від 21.10.2013року, позивач отримав відповідь Житомирської міської ради від 05.04.2019р. без їх роз`яснення.

Таким чином, вважає позивач, що відмова Житомирської міської ради товариству в питанні поновлення договору оренди землі від 21.10.2013року була безпідставною, що суперечить вимогам чинного законодавства у сфері земельних відносин.

Водночас статтею 93 Земельного кодексу України передбачено, що право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності. Оскільки позивачем як орендарем дотримано процедуру і строки звернення до орендодавця із повідомленням про намір поновити договір оренди землі за правилом ч.ч. 2 та 3 статті 33 Закону України "Про оренду землі" , невиконання Житомирською міською радою як орендодавцем встановленого ч.5 цієї статті Закону обов`язку у місячний термін розглянути надісланий орендарем лист - повідомлення про поновлення договору оренди землі з проектом додаткової угоди, свідчить про недобросовісну поведінку сторони договору оренди землі від 21.10.2013року. Водночас принцип добросовісності, закріплений у ст. 3 та 509 Цивільного кодексу України, встановлює певну межу поведінки учасників цивільних правовідносин, тому кожен із них зобов`язаний сумлінно здійснювати свої цивільні права та виконувати цивільні обов`язки , у тому числі передбачати можливість завдання своїми діями (бездіяльністю ) шкоди правам та інтересам інших осіб. Саме тому у конкретних правовідносинах, зокрема щодо поновлення договору оренди землі на підставі статті 33 Закону України "Про оренду землі", добросовісність орендодавця по суті становить гарантію дотримання прав менш захищеної сторони, якою у спірних правовідносинах є орендар.

З посиланням на статтю 152 ЗК України позивач доводив відповідність обраного способу захисту порушеного права оренди земельної ділянки площею 0,4238 га, кадастровий номер земельної ділянки :05:027:0045 вимогам закону.

У відзиві на позов Житомирська міська рада доводить, що оскаржуване позивачем рішення у сфері земельних відносин прийняте у повній відповідності до вимог земельного законодавства. Зокрема, відповідач доводить, що відповідно до п.п. 9,10,11 ст. 23 Регламенту Житомирської міської ради "Внесенню питання на розгляд пленарного засідання ради для прийняття рішення передує попередній розгляд цього проекту у постійних комісіях міської ради . Постійні комісії детально розглядають всі матеріали , які мають відношення до даного питання. За результатами вивчення і розгляду питання постійні комісії готують висновки і рекомендації . Висновки і рекомендації постійної комісії приймаються більшістю голосів від загального складу комісії.

Відповідно до п.2 розділу 2 Положення про постійні комісії Житомирської міської ради: "Постійні комісії за дорученням ради або власною ініціативою попередньо розглядають та розробляють проекти рішень ради та готують висновки та рекомендації з питань, що винесені на розгляд ради". Окрім того, відповідно до статті 15 Закону України "Про оренду землі" істотними умовами договору оренди землі є, зокрема, орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату . Відповідно до статті 23 Закону України "Про орендну плату" орендар має право вимагати відповідного зменшення орендної плати лише в разі, якщо стан орендованої земельної ділянки погіршився не з його вини. Однак основним видом економічної діяльності позивача є надання в оренду й експлуатацію власного чи орендованого нерухомого майна ( КВЕД 68.20). Оскільки підстави для зменшення розміру орендної плати відсутні, відповідачем і було прийняте оскаржуване рішення про відмову в поновленні договору оренди землі.

Фактичні обставини, встановлені судом, та зміст спірних правовідносин.

Рішенням Житомирської міської ради 24 сесії 6 скликання від 11.07.2013 № 579 "Про вилучення, припинення , надання права користування земельними ділянками юридичним і фізичним особам" надано в оренду Приватному акціонерному товариству "Автомир 57" ( код ЄДРПОУ 0202734, вул. Ватутіна,57) земельну ділянку площею 0,4238 га, кадастровий номер земельної ділянки :05:027:0045 із земель житлової та громадської забудови для будівництва та обслуговування будівель торгівлі строком на п`ять років з річною орендною платою в розмірі 170943,57грн, коефіцієнтом співвідношення орендної оплати 5,880 та обмеженнями у користуванні на площі 0,1834га (межі "червоної" лінії) (надалі за текстом - Рішення Ради № 579 ) ( а. с. 16 -18).

У п.10 Рішення Ради № 579 визначено землекористувачам обов`язок в разі закінчення терміну дії договору оренди земельної ділянки , забезпечити повернення земельних ділянок у відання міської ради, у стані придатному для подальшого їх використання за призначенням, або звернутися до орендодавця, за 2 місяці до закінчення договору оренди землі, щодо поновлення дії договору оренди.

Судом встановлено, що вже станом на 30 серпня 2013 року загальними зборами учасників ТОВ "Автомир 57" (протокол №2 від 28.08.13р.) створено товариство шляхом перетворення Приватного акціонерного товариства "Автомир 57" ( код ЄДРПОУ 0202734, вул. Ватутіна,57). Товариство є повним правонаступником ПрАТ "Автомир 57" (а.с. 37).

21 жовтня 2013року між Житомирською міською радою та Приватним акціонерним товариством "Автомир 57" укладено Договір оренди землі на підставі Рішення Ради № 579 про надання в строкове платне користування земельну ділянку для будівництва та обслуговування будівель торгівлі, за адресою :м. Житомир, вул. Ватутіна,57 загальною площею 0,4238га , в тому числі під будівлями та спорудами - 0,2488га, під проїздами , проходами та площадками - 0,1750га , кадастровий номер земельної ділянки :05:027:0045 ( надалі за текстом - Договір оренди землі, Орендодавець та Орендар).

Як встановлено судом, при укладенні Договору оренди землі найменування Орендаря не було приведено у відповідність із Статутом (нова редакція ,2013 рік) ( а.с. 36).

Згідно з п. 3 розділу "Об`єкт оренди" Договору оренди землі на земельні ділянці розміщені об`єкти нерухомого майна: приміщення будівлі автомобільного салону з магазином непродовольчих товарів загальною площею 1164,20 кв.м ( свідоцтво про право власності від 22.06.2011р.), приміщення автомобільного салону з критим складським приміщенням та кафе загальною площею 2816,50 кв.м (свідоцтво про право власності від 22.06.2011р.) , а також інші об`єкти інфраструктури :газопостачання та електромережа ( а.с. 27-33).

Згідно з п. 5 розділу "Об`єкт оренди" Договору оренди землі нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить: 2907203,62грн ( станом на 04.03,13р.).

За умовою п.6 розділу "Строк дії договору" Договору оренди землі договір укладено на 5 (п`ять) років. Одночасно встановлено Орендарю обов`язок не пізніше ніж за два місяці до закінчення строку дії договору повідомити письмово Орендодавця про намір продовжити його дію та обумовлено, що поновлення договору оренди земельної ділянки відбувається у відповідності до вимог діючого законодавства на момент закінчення терміну дії договору оренди.

У п. п.7 та 8 розділу "Орендна плата" Договору оренди землі сторони домовилися, що орендна плата на рік становить 179943,57грн , коефіцієнт співвідношення 5,880 та що обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексації.

За умовою п. 10 розділу "Орендна плата" Договору оренди землі розмір орендної плати щорічно переглядається у разі , зокрема, зміни розмірів земельного податку, підвищення цін, тарифів, зміни коефіцієнтів індексації, визначених законодавством.

У п. 11 розділу "Орендна плата" Договору оренди землі викладено умову про те, що у разі зміни ставок земельного податку, в тому числі затвердження нової грошової оцінки земель міста, або змін, визначених законодавством , Орендодавець інформує орендарів земельних ділянок через засоби масової інформації: офіційний веб-сайт міської ради та газету "Місто" про необхідність та термін проведення перерахунків розміру річної орендної плати за земельні ділянки.

Після прийняття відповідного рішення Орендодавця про затвердження нової орендної плати, як обумовлено в абзаці 2 п. 11 розділу "Орендна плата" Договору оренди землі , Орендар зобов`язаний в місячний термін з дня затвердження міською радою нового розміру орендної плати за земельну ділянку , яка перебуває у його користуванні, укласти додаткову угоду про внесення змін до договору оренди в частині розміру орендної плати ( або переукласти договір) та провести державну реєстрацію.

У розділі "Зміна умов договору і припинення його дії" у п. 31 викладено наступну умову: зміна умов договору здійснюється у письмовій формі за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору спір вирішується в судовому порядку.

Усі інші умови, які не зазначені в договорі передбачаються рішенням Орендодавця , Положенням про порядок встановлення розмірів та справляння орендної плати за земельні ділянки в м. Житомирі , які перебувають у державній і комунальній власності та чинним законодавством.

Згідно з витягом з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права за № 13959751 від 04.12.2013р. проведено державну реєстрацію права оренди земельної ділянки :05:027:0045 Орендаря зі строком дії речового права до 21 жовтня 2018року ( а.с. 25).

Судом встановлено, що розпорядженням Житомирського міського голови від 19.02.2016року № 112 "Про перейменування топонімічних об`єктів та демонтаж пам`ятних знаків у м.Житомирі" , вулицю Ватутіна перейменовано в проспект Незалежності без зміни нумерації будівель (а.с. 62-66).

15 березня 2018 року листом за вих. № 01-17/365 Департамент містобудування та земельних відносин Орендодавця повідомив Орендаря за старим найменуванням ПАТ "Автомир 57" про необхідність поновлення Договору оренди землі, у разі якщо Орендар має намір продовжити орендні відносини, у строк не пізніше ніж за два місяці до спливу строку договору.

Одночасно цим листом Департамент містобудування та земельних відносин Орендодавця з посиланням на ст. 12 Закону України " Про адміністративні послуги" роз`яснив Орендарю, що для розгляду Орендодавцем питання поновлення Договору оренди землі Орендарю необхідно звернутися до Центру надання адміністративних послуг міської ради із заявою встановленого зразка та представити копії наступних документів:

- витягу з Державного земельного кадастру про земельну ділянку ;

- витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки;

- розрахунку орендної плати в 2018року;

- проект додаткової угоди до договору оренди землі;

- паспорта та коду або реєстраційні документи юридичної особи;

- довідка з територіального органу Державної фіскальної служби України про відсутність боргів зі сплати орендної плати за землю;

- документів , що посвідчують право власності на нерухоме майно, яке розташоване на ділянці;

- фотоматеріали земельної ділянки на електронних носіях ( а.с. 42).

Судом встановлено, що листом від 15.03.2018р. за вих. № 01-17/365 Департаменту містобудування та земельних відносин Орендодавця отримано Орендарем 23.03.2018 року , і ця обставина визнається (надалі за текстом - Лист про поновлення).

Водночас судом встановлено, що станом на 02 березня 2018 року за позовом Орендаря до Міськрайонного управління у Житомирському районі та в місті Житомирі ГУ Держгеокадастру у Житомирській області Житомирським окружним адміністративним судом в адміністративній справі № 806/99/18 було прийняте рішення, яким зобов`язано відповідача при розрахунку нормативної грошової оцінки земельної ділянки, площею 0,4238 га, кадастровий номер :05:027:0045, яка розташована за адресою: м. Житомир, вул. Ватутіна,57 , застосувати коефіцієнт Км2 з максимальним значенням 0,306, передбачений п.4 рішення Житомирської міської ради № 931 від 10.06.2015року (а.с. 46). Орендодавець участі у розгляді адміністративної справи № 806/99/18 в статусі третьої особи без самостійних вимог щодо предмету спору не приймав .

В свою чергу, Орендар, з врахуванням змісту Листа про поновлення та оскільки рішення Житомирського окружного адміністративного суду від 02.03.2018р. в адміністративній справі № 806/99/18 не набрало законної сили, подав 15 серпня 2018року через Центр адміністративних послуг міської ради (вхідний реєстраційний номер 6860) необхідний пакет документів, і зокрема:

- заяву встановленого зразка (а.с. 110);

- проект додаткової угоди у 2 примірниках, підписаних Орендарем ( а.с. 111);

- витяг з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки, кадастровий номер :05:027:0045 від 19.12.2017року за № 1169/0/213-17, сформований ГУ Держгеокадастру у Житомирській області з такими показниками: коефіцієнт Км2 -1, 710, коефіцієнт індексації нормативної грошової оцінки - 1,897, нормативна грошова оцінка земельної ділянки 8 344937,75 грн ( а.с. 43, 114);

- розрахунок орендної плати за використання земельної ділянки , виконаний ТОВ "ЗемЮрКонсалтинг" з такими показниками: грошова оцінка ( підстава: витяг з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки, кадастровий номер :05:027:0045 від 19.12.2017року за № 1169/0/213-17) - 8 344937,75 грн; загальнорічна орендна плата - 392545,87 грн ( а.с. 44, 113);

05 вересня 2018року Житомирський апеляційний адміністративний суд в адміністративній справі № 806/99/18 виніс постанову про залишення рішення Житомирського окружного адміністративного суду від 02 березня 2018року без змін (а.с. 45- 52).

На запит Орендаря Головне управління Держгеокадастру у Житомирській області супровідним листом від 24.09.2018року за вих. № 28-6-0.15-2421/129-18 надало новий витяг з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки, кадастровий номер :05:027:0045 на виконання судового рішення в адміністративній справі № 806/99/18 від 24.09.2018року за № 28-6-0.15-2421/129-18 з такими показниками: коефіцієнт Км2 -0,306, коефіцієнт індексації нормативної грошової оцінки - 1,897, нормативна грошова оцінка земельної ділянки 1 493 304,65 грн ( а. с. 43, 54 ).

На запит Орендаря ТОВ "ЗемЮрКонсалтинг" виконано новий розрахунок орендної плати за використання земельної ділянки з такими показниками: грошова оцінка ( підстава: витяг з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки, кадастровий номер :05:027:0045від 24.09.2018року за № 28-6-0.15-2421/129-18) - 1 493 304,65 грн; загальнорічна орендна плата - 79245,05 грн ( а.с. 57).

Орендар листом від 16.10.2018року за вих. №101 повідомив Орендодавця про виготовлення нового розрахунку орендної плати за використання земельної ділянки на підставі нового Витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки, кадастровий номер :05:027:0045 від 24.09.2018року за № 28-6-0.15-2421/129-18, та подав зазначені документи в якості додатку (а.с. 56).

12 листопада 2018року Орендар отримав листа Орендодавця від 06.11.2018року за вих. № 15/8254 про те, що надана в оновленому пакеті документів для поновлення Договору оренди землі інформація буде врахована при формуванні проекту рішення міської ради згідно заяви від 15.08.2018року № справи 6860 ( а.с. 58).

Рішенням Житомирської міської ради 45 сесії 7 скликання від 07.02.2019 № 1371 "Про поновлення договорів оренди землі юридичним особам" з посиланням у мотивуючій частині, серед іншого, на рішення Житомирської міської ради від 10.06.2015р. № 931 "Про затвердження технічної документації з нормативної грошової оцінки земель міста Житомира та введення в дію нових розмірів плати за за земельні ділянки у м. Житомирі", міська рада у п.1.2 вирішила відмовити ( зняти на довивчення) в питанні поновлення договорів оренди землі згідно з додатком 3 ( надалі за текстом - оскаржуване Рішення Ради № 1371).

Згідно з пунктом 1 додатку 3 до пункту 1.2 оскаржуваного Рішення Ради № 1371 Орендарю відмовлено в питанні поновлення Договору оренди землі ( а с. 39 - 41).

На запит Орендаря від 07.03.2019р. виконавчий комітет Орендодавця листом від 13.03.2019року за вих. № 25/Б-120 надав витяг із протоколу постійної комісії з питань містобудування, архітектури та землекористування від 21.01.2019р. №190 в частині розгляду п.2 дод., ТОВ "Автомир 57", проспект Незалежності,57 проекту рішення "Про поновлення договорів оренди землі юридичним особам", рішенням якої рекомендовано Орендодавцеві відмовити Орендарю ( а. с. 59, 60).

На запит Орендаря від 14.03.2019р. виконавчий комітет Орендодавця листом від 05.04.2019року за вих. № 15/2391 надав відповідь, що оскаржуваним Рішенням Ради № 1371 у поновлені Договору оренди землі відмовлено, та що в разі незгоди із рішенням органу місцевого самоврядування , Орендар вправі оскаржити його до суду. ( а.с. 61).

12 червня 2019року Орендар звернувся з позовом до суду про визнання недійсним оскаржуваного Рішення Ради № 1371.

Норми права, застосовані судом, оцінка доказів, аргументів, наведених учасниками справи, та висновки щодо порушення, не визнання або оспорення прав чи інтересів, за захистом яких мало місце звернення до суду.

За змістом статті 14 Конституції України, з якою кореспондуються приписи частин першої, другої статті 373 ЦК України та статті 1 ЗК України, земля є основним національним багатством, що перебуває під особливою охороною держави.

Частинами першою, другою статті 83 ЗК України визначено, що землі, які належать на праві власності територіальним громадам сіл, селищ, міст, є комунальною власністю. У комунальній власності перебувають усі землі в межах населених пунктів, крім земельних ділянок приватної та державної власності.

При цьому частиною першою статті 93 ЗК України, приписи якої кореспондуються зі статтею 1 Закону України «Про оренду землі», визначено, що засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності, є правом оренди земельної ділянки.

Згідно з абзацами першим і другим частини другої статті 134 ЗК України не підлягають продажу на конкурентних засадах (земельних торгах) земельні ділянки державної чи комунальної власності або права на них у разі розташування на земельних ділянках об`єктів нерухомого майна (будівель, споруд), що перебувають у власності фізичних або юридичних осіб.

Згідно з принципом єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованих на ній будинку, споруди (зміст якого розкривається, зокрема, як у статті 120 ЗК України та статті 377 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України)) особа, яка законно набула у власність будинок, споруду, має цивільний інтерес в оформленні права на земельну ділянку під такими будинком і спорудою після їх набуття.

В силу вищевикладених норм земельного законодавства, Орендар отримав в оренду строком на п`ять років земельну ділянку , площею 0,4238 га, кадастровий номер :05:027:0045 за Договором оренди землі як власник розташованого на ній нерухомого майна у порядку, визначеному, зокрема, статтями 116, 124 ЗК України.

Цивільний інтерес оформити додатковою угодою речове право право оренди на земельну ділянку, площею 0,4238 га, кадастровий номер :05:027:0045 на той самий строк (п`ять років) та на тих самих або змінених умовах в частині розміру нормативної грошової оцінки та річного розміру орендної плати, Орендар має і на стадії поновлення Договору оренди землі в порядку та на підставі статті 33 Закону України "Про оренду землі".

Так , у частині 1 статті 33 Закону України "Про оренду землі" передбачено, що по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі).

Аналогічна умова викладена в абзаці 2 пункту 6 розділу "Строк дії договору" .

Однак правова конструкція ч.1 статті 33 Закону України "Про оренду землі" про "переважне право" орендаря на поновлення договору оренди землі має юридичне значення лише в тих орендних відносинах, у яких не застосовуються правилами ст. 120, ч.2 ст. 134 ЗК України та ст. 377 ЦК України. Тобто, коли власник земельної ділянки має право продати на конкурсних засадах право оренди на таку земельну ділянку іншим , окрім орендаря , особам. Однак саме "переважне право" орендаря зобов`язує власника земельної ділянки надати йому перевагу перед іншими особами, у разі, якщо орендар належно виконував обов`язки за умовами договору оренди землі.

Таким чином, обмеження законодавцем права власника майна, переданого у найм (оренду), щодо розпорядження цим майном ґрунтується на розумних та справедливих критеріях ( абз. 2 п. 3.5 мотивувальної частини Рішення КСУ від 10 грудня 2009 року у справі 1-46/2009 (справа про переважне право наймача на придбання військового майна).

Згідно з ч. 4 статті 33 Закону України "Про оренду землі" переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється лиш у разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору.

Однак у земельних правовідносинах Орендаря та Орендодавця, що опосередковані Договором оренди землі, про реалізацію "переважного права" Орендаря на поновлення договору на новий строк чи припинення "переважного права" у зв`язку з недосягненням домовленості з Орендодавцем щодо нового розміру орендної плати чи інших істотних умов договору , не може йти мова до тих пір, допоки діє принцип єдності юридичної долі земельної ділянки площею 0,4238 га, кадастровий номер :05:027:0045 з та нерухомого майна Орендаря , розташованого на цій земельній ділянці.

Оскільки п.10 Рішення Ради № 579 , а також абз. 2 та 3 п. 6 розділу "Строк дії договору" зобов`язує Орендаря звернутися до Орендодавця не пізніше за 2 місяці до закінчення договору оренди землі щодо поновлення дії договору оренди, яке відбуватиметься у відповідності до вимог статті 33 Закону України "Про оренду землі" в редакції, чинній на момент закінчення строку дії Договору оренди землі , Орендар виконав зазначений обов`язок станом на 15.08.2018року в порядку та спосіб, що визначені ч.ч. 2 та 3 ст. 33 Закону України "Про оренду землі", ст. 12 Закону України " Про адміністративні послуги", а також з врахуванням Листа про поновлення, підготовленого Департаментом містобудування та земельних відносин Орендодавця.

При цьому про намір поновити Договір оренди землі на той самий строк , тобто , на п`ять років, Орендар повідомив Орендодавця більше ніж за два місяці до закінчення строку його дії та власне речового права оренди - 21.10.2018року.

Попри те, що частина 3 ст. 33 Закону України "Про оренду землі" зобов`язувала Орендаря подати Орендодавцю лише лист-повідомлення про поновлення договору оренди землі та проект додаткової угоди, Орендар подав пакет всіх необхідних документів , як вимагав Орендодавець у Листі про поновлення.

При цьому, обов`язок Орендаря подати Орендодавцю проект додаткової угоди не конкретизований за змістом , зокрема, чи зобов`язаний Орендар , окрім умови про новий строк дії Договору оренди землі, як це фактично випливає із змісту ч. 1 ст. 33 Закону України "Про оренду землі", вказувати у проекті додаткової угоди інші істотні умови , які на думку Орендаря підлягають зміні .

Саме з такого розуміння обсягу свого обов`язку подати Орендодавцю проект додаткової угоди виходив Орендар, оскільки виклав у ньому лише умову про новий строк Договору оренди землі в такій редакції:" 1. Поновити термін дії договору оренди землі загальною площею 0,4238га, в тому числі під будівлями та спорудами - 0,2488га, під проїздами, проходами, площадками -0,1750га, кадастровий номер земельної ділянки: :05:027:0045, від 21 жовтня 2013року (державна реєстрація від 21.10.2013р. № 175) на 5 (п`ять) років" .

Пункт 2 проекту додаткової угоди Орендар виклав в наступній редакції " 2. Всі інші умови вищевказаного договору не охоплені даною угодою , залишаються незмінними".

Фактично Орендар виніс на розсуд саме Орендодавця запропонувати нову редакцію інших істотних умов Договору оренди землі, для чого подав витяг з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки, кадастровий номер :05:027:0045 від 19.12.2017року за № 1169/0/213-17, згідно з яким коефіцієнт Км2 становив показник 1,710, а нормативна грошова оцінка земельної ділянки - 8 344937,75 грн , а також розрахунок орендної плати за використання земельної ділянки, згідно з яким загальнорічна орендна плата складала 392545,87 грн.

Оскільки станом на 15.08.2018року рішення Житомирського окружного адміністративного суду від 02.03.18р. в адміністративній справі № 806/99/18, яким було зобов`язано місцевий орган Держземкадастру застосувати при розрахунку нормативної грошової оцінки земельної ділянки, площею 0,4238 га, кадастровий номер :05:027:0045 коефіцієнт Км2 з максимальним значенням 0,306, передбачений п.4 рішення Житомирської міської ради № 931 від 10.06.2015року, не набрало законної сили, Орендар надав Орендодавцеві чинні станом на 15.08.2018року витяг з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки та розрахунок орендної плати, показники яких у грошовому еквіваленті були вищі за ті, що були визначені у Договорі оренди землі.

Судом враховується, що за умовою п. 10 розділу "Орендна плата" Договору оренди землі Орендар та Орендодавець домовились про те, що розмір орендної плати буде щорічно переглядатися у разі , зокрема, зміни розмірів земельного податку, підвищення цін, тарифів, зміни коефіцієнтів індексації, визначених законодавством.

Однак умова 10 Договору оренди землі підлягає застосуванню у зміни , наприклад, розміру земельного податку, як в сторону збільшення, так і в сторону зменшення.

Так, за умовою п. 11 розділу "Орендна плата" Договору оренди землі викладено умову про те, що у разі зміни ставок земельного податку, в тому числі затвердження нової грошової оцінки земель міста, або змін, визначених законодавством, Орендодавець інформує орендарів земельних ділянок через засоби масової інформації: офіційний веб-сайт міської ради та газету "Місто" про необхідність та термін проведення перерахунків розміру річної орендної плати за земельні ділянки.

Після прийняття відповідного рішення Орендодавця про затвердження нової орендної плати, як обумовлено в абзаці 2 п. 11 розділу "Орендна плата" Договору оренди землі , Орендар зобов`язаний в місячний термін з дня затвердження міською радою нового розміру орендної плати за земельну ділянку , яка перебуває у його користуванні, укласти додаткову угоду про внесення змін до договору оренди в частині розміру орендної плати ( або переукласти договір) та провести державну реєстрацію.

Судом із постанови Житомирського апеляційного адміністративного суду від 05.09.2018р. в адміністративній справі № 806/99/18 встановлено, що обов`язок місцевого органу Держземкадастру застосувати при розрахунку нормативної грошової оцінки земельної ділянки, площею 0,4238 га, кадастровий номер :05:027:0045 коефіцієнт Км2 з максимальним значенням 0,306, передбачений саме п.4 рішення Житомирської міської ради № 931 від 10.06.2015року.

Так, якщо згідно з витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки, кадастровий номер :05:027:0045 від 19.12.2017року за № 1169/0/213-17 коефіцієнт Км2 становив показник 1,710, а нормативна грошова оцінка земельної ділянки - 8 344937,75 грн , то згідно з витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки, кадастровий номер :05:027:0045 на виконання судового рішення в адміністративній справі № 806/99/18 від 24.09.2018року за № 28-6-0.15-2421/129-18 коефіцієнт Км2 становив показник 0,306, а нормативна грошова оцінка земельної ділянки - 1 493 304,65 грн.

Більше того, внаслідок застосованого станом на 24.09.2018р. коефіцієнту Км2 на рівні 0,306, розмір нормативної грошової оцінки земельної ділянки станом на цю дату визначено на рівні 1 493 304,65 грн, та який є меншим за розмір нормативної грошової оцінки земельної ділянки станом на 04.03.2013року - 2907203,62грн ( п. 5 Договору оренди землі).

Однак , як вже судом мотивовано, зміна показника коефіцієнта Км2 з 1,710 на 0,306 відбулась саме на підставі п.4 рішення Житомирської міської ради № 931 від 10.06.2015року. Та обставина, що показник коефіцієнта Км2 з більшого змінено на менший є об`єктивною , однак вона зумовлює необхідність перегляду таких істотних умов Договору оренди землі як нормативна грошова оцінка земельної ділянки та орендна плата (п. п. 5 та 7 Договору оренди землі).

Так, якщо за умовою п. 7 Договору оренди землі Орендар в рік сплачував щонайменше 170 943,57 грн (без врахування індексації тощо) , виходячи з розміру нормативної грошової оцінки землі - 2 907 203,62грн, то згідно з визначеного у витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки від 19.12.2017року за № 1169/0/213-17 - 8 344937,75 грн, загальнорічна орендна плата складала б щонайменше 392545,87 грн.

Водночас для Орендаря, як доводять встановлені судом обставини, згідно з визначеного у витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки від 24.09.2018року за № 28-6-0.15-2421/129-18 розміру нормативної грошової земельної ділянки - 1 493 304,65 грн, загальнорічна орендна плата повинна складати щонайменше 79245,05 грн.

Доводи Орендодавця про те, що Орендар має право вимагати відповідного зменшення орендної плати лише в разі, якщо стан орендованої земельної ділянки погіршився не з його вини, як це передбачено у ч. 3 ст. 23 Закону України "Про оренду землі" не заслуговують на увагу, оскільки зазначена норма не регулює спірні відносини .

Право сторін Договору оренди землі змінити його умови , в тому числі, в частині розміру нормативної грошової оцінки земельної ділянки , орендної плати тощо, гарантується як ст. 30 Закону України "Про оренду землі" , так і умовою п. 31 Договору оренди землі . За загальним правилом, зміна умов договору оренди землі має здійснюватися за взаємною згодою сторін. Однак у разі її недосягнення - спір щодо умов договору оренди землі вирішується в судовому порядку.

Водночас, зміна умов договору оренди землі може відбуватися як під час його виконання в межах строку його дії, так і на стадії поновлення договору на новий строк.

Частина 5 статті 33 Закону України "Про оренду землі" зобов`язує Орендодавця у місячний термін розглянути надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевірити його на відповідність вимогам закону, узгодити з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, прийняти рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укласти з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі.

У правовідносинах між сторонами цього спору вищезазначений обов`язок Орендодавець мав виконати у період з 16 серпня 2018року до 16 вересня 2018року. Більше того, ч. 5 ст. 33 Закону України "Про оренду землі" покладає на Орендодавця обов`язок п е р е в і р и т и , в тому числі поданий проект додаткової угоди та у з г о д и т и з Орендарем (за необхідності) істотні умови чинного Договору оренди землі. Однак таких дій Орендодавцем не виконано, рішення про поновлення Договору оренди землі - не прийняте, додаткову угоду з Орендарем - не укладено. І в цій частині суд погоджується з доводами Орендаря про порушення Орендодавцем вимог ч.4 ст. 33 Закону України "Про оренду".

Оскаржуване Рішення Ради № 1371 Орендодавець прийняв не тільки після закінчення строку дії Договору оренди землі та власне строку дії речового права оренди Орендаря - 21.10.2018року , але з порушенням тієї ж ч. 4 ст. 33 Закону України "Про оренду землі" , яка зобов`язує Орендодавця викласти у прийнятому рішенні щодо поновлення договору оренди землі зміст своїх заперечень , та , за переконанням суду, такий зміст не може бути викладено одним словом "відмовити".

У статті 19 Конституції України проголошено, що органи місцевого самоврядування зобов`язані діяти лише на підставі, в межах повноважень та у спосіб, що передбачені Конституцією та законами України.

Згідно зі статтею 144 Конституції України органи місцевого самоврядування в межах повноважень, визначених законом, приймають рішення, які є обов`язковими до виконання на відповідній території.

У своїх рішеннях ЄСПЛ вже підкреслював особливу важливість принципу «належного урядування», який передбачає, що у разі, коли йдеться про питання загального інтересу, зокрема, майнові права, державні органи повинні діяти вчасно та в належний і якомога послідовніший спосіб. Зокрема, на державні органи покладено обов`язок запровадити внутрішні процедури, які посилять прозорість і ясність їхніх дій, мінімізують ризик помилок і сприятимуть юридичній визначеності у цивільних правовідносинах, які зачіпають майнові інтереси (справа «Рисовський проти України»; заява № 29979/04).

Відповідно до статті 59 Закону України "Про місцеве самоврядування" рада в межах своїх повноважень приймає нормативні та інші акти у формі рішень.

У пункті 10 статті 59 Закону № 280/97-ВР установлено, що акти органів та посадових осіб місцевого самоврядування з мотивів їхньої невідповідності Конституції або законам України визнаються незаконними в судовому порядку.

Це підтверджується й у висновку Конституційного Суду України у рішенні від 16 квітня 2009 року у справі № 7-рп/2009, згідно з яким зі змісту частини другої статті 144 Конституції України та частини десятої статті 59 Закону № 280/97-ВР вбачається, що рішення органів місцевого самоврядування та їх посадових осіб з мотивів невідповідності Конституції або законам України визнаються незаконними з ініціативи заінтересованих осіб судом загальної юрисдикції, тобто в судовому порядку. Однак, як вважає Конституційний Суд України, це не позбавляє орган місцевого самоврядування права за власною ініціативою або ініціативою інших заінтересованих осіб змінити чи скасувати прийнятий ним правовий акт (у тому числі і з мотивів невідповідності Конституції чи законам України).

Конституційний Суд України зазначив, що в Конституції України закріплено принцип, за яким права і свободи людини та їх гарантії визначають зміст і спрямованість діяльності держави, яка відповідає перед людиною за свою діяльність (стаття 3). Органи місцевого самоврядування є відповідальними за свою діяльність перед юридичними і фізичними особами (стаття 74 цього Закону).Це є «гарантією стабільності суспільних відносин» між органами місцевого самоврядування і громадянами, породжуючи у громадян впевненість у тому, що їхнє існуюче становище не буде погіршене прийняттям більш пізнього рішення, що узгоджується з правовою позицією, викладеною в абзаці другому пункту 5 мотивувальної частини Рішення Конституційного Суду України від 13 травня 1997 року № 1-зп у справі щодо несумісності депутатського мандата.

Ненормативні правові акти органу місцевого самоврядування є актами одноразового застосування, вичерпують свою дію фактом їхнього виконання, тому вони не можуть бути скасовані чи змінені органом місцевого самоврядування після їх виконання.

Однак за висновком Конституційного Суду України органи місцевого самоврядування м о ж у т ь скасовувати свої попередні рішення, вносити до них зміни, якщо відповідно до приписів цих рішень виникли правовідносини, пов`язані з реалізацією певних суб`єктивних прав та охоронюваних законом інтересів, і с у б 'є к т и ц и х п р а в о в і д н о с и н не з а п е р е ч у ю т ь п р о т и їх з м і н и чи п р и п и не н н я.

Натомість Орендодавець вказав Орендарю на можливість оскарження Рішення Ради № 1371 в судовому порядку , тоді як мав достатні повноваження усунути незаконність вчинених дій самостійно.

Відповідно до положень ст. 15 ЦК України кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання.

Статтею 16 цього Кодексу передбачено, що кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу.

За змістом положень указаних норм права суд шляхом вчинення провадження у справах здійснює захист осіб, права й охоронювані законом інтереси яких порушені або оспорюються. Розпорядження своїм правом на захист є приписом цивільного законодавства і полягає в наданні особі, яка вважає свої права порушеними, невизнаними або оспорюваними, можливості застосувати способи захисту, визначені законом або договором.

У земельних правовідносинах захист прав юридичних осіб на земельні ділянки здійснюється шляхом визнання недійсними рішень органів місцевого самоврядування ( п. "г" ч.3 ст. 152 ЗК України".

З врахуванням встановлених обставин, позов Орендаря є обґрунтованим та підлягає задоволенню судом. Заперечення Орендодавця судом відхилені як безпідставні.

Щодо судового збору.

Відповідно до статті 129 ГПК України судовий збір покладається на відповідача у справі.

Керуючись статтями 123, 129, 233, 236 - 238, 240, 241 Господарського процесуального кодексу України, господарський суд,-

УХВАЛИВ:

1. Позов задовольнити.

2. Визнати недійсним пункт 1 додатку 3 до пункту 1.2 рішення 45 (сорок п`ятої) сесії 7 (сьомого) скликання Житомирської міської ради № 1371 від 07.02.2019 року "Про поновлення договорів оренди землі юридичним особам" в частині відмови Товариству з обмеженою відповідальністю "Автомир 57" в питанні поновлення договору оренди землі від 21 жовтня 2013року №173, площею 0,4238 га, кадастровий номер земельної ділянки :05:027:0045.

3. Стягнути з Житомирської міської ради (10014, Житомирська область, місто Житомир, майдан ім. С.П.Корольова, будинок , 4/2, ) на користь Товариства з обмеженою відповідальністю "Автомир 57" (10029, м. Житомир, проспект Незалежності,57, ) судовий збір в сумі 1921,00грн.

Рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано.

Апеляційна скарга на рішення суду подається протягом двадцяти днів.

Зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.

Повне рішення складено: 13.11.19

Суддя Машевська О.П.

Віддрукувати: 1 - у справу, 2-3 сторонам (рек. з пов.)