ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД МИКОЛАЇВСЬКОЇ ОБЛАСТІ
======================================================================
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

07 листопада 2019 року Справа № 915/2078/19

м. Миколаїв

Господарський суд Миколаївської області у складі судді Олейняш Е.М. при секретарі судового засідання Ковальжи А.І., розглянувши у відкритому судовому засіданні справу

за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю ВДК ДЕВЕЛОПМЕНТ, площа Заводська, 13, м. Миколаїв, 54052 ()

до відповідача Миколаївської міської ради, вул. Адміральська, 20, м. Миколаїв, 54001 ()

третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, на стороні позивача Приватне акціонерне товариство Будівельна фірма Миколаївбуд, вул. Робоча, 2-А, м. Миколаїв, 54029 ()

про визнання додаткової угоди укладеною

за участю представників сторін:

від позивача: Татарінов В.П., адвокат (ордер серія МК № 125930 від 05.09.2019 року);

від відповідача: Кравченко О.А., довіреність № 37/02.02.01-22/08.06/14/19 від 04.01.2019 року.

від третьої особи: представник не з`явився.

ВСТАНОВИВ:

До господарського суду Миколаївської області звернулось Товариство з обмеженою відповідальністю ВДК ДЕВЕЛОПМЕНТ з позовною заявою до відповідача Миколаївської міської ради, в якій просить суд визнати додаткову угоду про заміну сторони договору оренди землі, який зареєстровано у Миколаївській міській раді 17.08.2009 № 6830 та у Миколаївській регіональній філії ДП Центр ДЗК, про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 17.08.2009 за № 32 укладеною на умовах позивача.

І. ПРОЦЕСУАЛЬНІ ДІЇ У СПРАВІ.

Ухвалою господарського суду Миколаївської області від 08.10.2019 року прийнято позовну заяву до розгляду, відкрито провадження у справі за правилами спрощеного позовного провадження, розгляд справи по суті призначено в судовому засіданні на 07.11.2019 року. Залучено до участі у справі третю особу, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, на стороні позивача Приватне акціонерне товариство Будівельна фірма Миколаївбуд.

Третя особа явку повноважного представника в судове засідання 07.11.2019 року не забезпечила, хоча про дату, час та місце розгляду справи повідомлена належним чином, що підтверджується наявним в матеріалах справи рекомендованим повідомленням про вручення поштового відправлення (арк. 37).

Відповідно до ч. 1 ст. 202 ГПК України неявка у судове засідання будь-якого учасника справи за умови, що його належним чином повідомлено про дату, час і місце цього засідання, не перешкоджає розгляду справи по суті, крім випадків, визначених цією статтею.

Відповідно до п. 1 ч. 3 ст. 202 ГПК України якщо учасник справи або його представник були належним чином повідомлені про судове засідання, суд розглядає справу за відсутності такого учасника справи у разі неявки в судове засідання учасника справи (його представника) без поважних причин або без повідомлення причин неявки.

Третя особа в письмових поясненнях (вх. № 16273/19 від 21.10.2019 року) просила суд справу розглядати без участі представника ПАТ Будівельна фірма Миколаївбуд.

Відповідно до ч. 3 ст. 196 ГПК України учасник справи має право заявити клопотання про розгляд справи за його відсутності. Якщо таке клопотання заявили всі учасники справи, судовий розгляд справи здійснюється на підставі наявних у суду матеріалів.

Заява третьої особи про розгляд справи за відсутності представника судом задоволена.

Враховуючи вищевикладене, суд дійшов висновку про можливість розгляду справи за відсутності представника третьої особи.

В судовому засіданні 07.11.2019 року судом відповідно до ч. 1 ст. 240 ГПК України оголошено вступну та резолютивну частини рішення.

ІІ. ЗАЯВИ ТА КЛОПОТАННЯ У СПРАВІ.

Заяви та клопотання відсутні.

ІІІ. СТИСЛИЙ ВИКЛАД ПОЗИЦІЙ УЧАСНИКІВ ПРОЦЕСУ.

1. Правова позиція позивача.

Позивач зазначає, що предметом спору є вимога про визнання додаткової угоди укладеною. Підставою позову позивачем зазначено обставини, які полягають в тому, що позивач набув право власності згідно договору купівлі-продажу від 25.06.2019 року на нежитловий об`єкт базу БМУ-11, яка знаходиться на землі, наданій в оренду третій особі ПАТ Будівельна фірма Миколаївбуд згідно договору оренди землі № 6830 від 17.08.2009 року. Позивач вказує, що в силу приписів ст. 120 ЗК України у зв`язку з набуттям права власності на нерухоме майно до нього перейшло право користування земельною ділянкою, що зумовлює необхідність переоформлення договору оренди землі. Позивач звернувся до Центру надання адміністративних послуг Миколаївської міської ради з пропозицією замінити сторону договору оренди землі. Проте, відповідь на звернення не отримав, що і стало підставою для звернення до суду із позовом. Позовні вимоги обґрунтовані положеннями ст. 188 ГК України, ст. 120, 125 ЗК України, ст. 7 Закону України Про оренду землі та практикою Верховного Суду.

2. Правова позиція (заперечення) відповідача.

22.10.2019 року до господарського суду Миколаївської області від відповідача надійшов відзив на позовну заяву (вх. № 16335/19), в якому відповідач просив суд у позові відмовити.

В обґрунтування заперечень відповідач у відзиві на позов зазначає, що Регламент Миколаївської міської ради VII скликання, затверджений рішенням Миколаївської міської ради від 28.01.2016 № 2/5, відповідно до якого підготовка до розгляду і розгляд питань на пленарних засіданнях ради, прийняття рішень радою потребують значного часу, зокрема, необхідності дотримання вимог Закону України «Про доступ до публічної інформації» щодо обов`язку ради заздалегідь оприлюднювати проекти рішень до дати їх розгляду з метою прийняття.

На теперішній час звернення ТзОВ «ВДК Девелопмент» від 01.07.2019 року розглядається виконавчими органами Миколаївської міської ради відповідно до положень Регламенту Миколаївської міської ради VII скликання та буде вирішено Миколаївською міською радою відповідно до вимог законодавства.

В судовому засіданні 07.11.2019 року представник відповідача також усно зазначив, що вказане питання про заміну сторони у договорі оренди не може бути розглянуто в судовому порядку, оскільки правовідносини між сторонами є договірними. Законодавством не передбачено, що внесення змін до договору оренди в частині заміни орендаря є обов`язковим для органу місцевого самоврядування в силу закону.

Заперечення обґрунтовані приписами ст. 377 ЦК України, ст. 116, 120, ЗК України, ст. 7 Закону України Про оренду землі, ст. 19 Конституції України, ст. 26, 46, 59 Закону України Про місцеве самоврядування в Україні.

3. Правова позиція третьої особи.

В поданих поясненнях (вх. № 16273/19 від 21.10.2019 року) третя особа зазначає, що не заперечує в задоволенні позовних вимог.

В обгунтування пояснень зазначає, що дійсно між Миколаївською міською радою та ВАТ «Будівельна фірма «Миколаївбуд», на теперішній час ПАТ «Будівельна фірма «Миколаївбуд», було укладено договір оренди землі № 6830 від 17.08.2009 року на земельну ділянку для обслуговування бази ВГМ ДП «Промбуд-11» по Заводській площі, 13 /Корабельний район/. 25.06.2019 року між ПАТ «Будівельна фірма «Миколаївбуд» та ТзОВ «ВДК Девелопмент» укладено договір купівлі-продажу нежитлового об`єкту бази БМУ-11, що знаходиться за адресою: Миколаївська обл., м. Миколаїв, площа Заводська, 13.

Третя особа зазначає, що після укладення договору купівлі-продажу від 25.06.2019 року ПАТ «Будівельна фірма «Миколаївбуд» не є користувачем земельної ділянки з кадастровим номером :07:001:0015, однак відповідач, як орендодавець земельної ділянки, зволікає в питанні заміни сторони договору оренди землі від 17.08.2009 року № 6830.

ІV. ФАКТИЧНІ ОБСТАВИНИ СПРАВИ, ЗМІСТ СПІРНИХ ПРАВОВІДНОСИН З ПОСИЛАННЯМ НА ДОКАЗИ, НА ПІДСТАВІ ЯКИХ ВСТАНОВЛЕНІ ВІДПОВІДНІ ОБСТАВИНИ.

Розглянувши матеріали справи, керуючись принципом верховенства права, оцінивши докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів, та враховуючи, що кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, суд встановив наступне.

17.08.2009 року між Миколаївською міською радою (орендодавець) та ВАТ «Будівельна фірма «Миколаївбуд» (орендар) укладено договір оренди землі № 6830 (арк. 15-16), відповідно до умов якого Миколаївська міська рада на підставі рішення від 30.01.09 № 32/44 передає, а ВАТ «Будівельна фірма «Миколаївбуд» приймає в оренду земельну ділянку для обслуговування бази ВГМ ДП «Промбул-11» по Заводській площі,13 /Корабельний район/ (п. 1.1 Договору).

Відповідно до п. 3.1 Договору договір діє протягом 15 (п`ятнадцяти) років з дати його державної реєстрації. Після закінчення строку договору Орендар має переважне право подовження його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за три місяці до закінчення строку дії договору звернутись письмово до орендодавця з проханням, що до продовження строку дії договору. Підставою для продовження договору оренди буде відповідне рішення міської ради.

Відповідно до п. 6.2 Договору право на оренду земельної ділянки виникає після державної реєстрації цього договору.

Договір зареєстрований у Миколаївській регіональній філії ДП «Центр ДЗК», про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 17.08.2009 року за № 32. Договір зареєстровано в Книзі записів договорів оренди землі 17.08.2009 року за № 6830.

Умовами договору сторони передбачили наступне.

Відповідно до п. 2.2 Договору на земельній ділянці знаходяться будівлі, що належать ВАТ «Будівельна фірма «Миколаївбуд».

Відповідно до п. 12.1 Договору всі зміни та/або доповнення до цього договору здійснюються у письмовій формі за взаємною згодою сторін, шляхом внесення змін у вигляді додаткового правочину, що буде невід`ємною частиною цього договору. Згодою або запереченням орендодавця на зміни та/або доповнення до цього договору, є його рішення, прийняте в установленому законодавством порядку.

17.08.2009 року Миколаївська міська рада (орендодавець) на підставі рішення міської ради від 30.01.09 № 32/44 передав, а орендар ВАТ «Будівельна фірма «Миколаївбуд» прийняв в оренду земельну ділянку по Заводській площі, 13 для обслуговування бази ВГМ ДП «Промбуд-11» загальною площею 14607 кв.м., про що між сторонами договору складено та підписано Акт приймання-передачі земельної ділянки від 17.08.2009 року (арк. 18).

25.06.2019 року між ПАТ «Будівельна фірма «Миколаївбуд» (продавець) та ТзОВ «ВДК Девелопмент» (покупець) укладено договір купівлі-продажу нежитлового об`єкту (арк. 24).

Відповідно до п. 1 Договору за цим договором продавець продає (передає у власність) покупцю, а покупець купує (приймає у власність) базу БМУ-11, що знаходиться за адресою: Миколаївська обл., м. Миколаїв, площа Заводська, буд. 13 (тринадцять) і сплачує за неї обговорену грошову суму.

Відповідно до п. 4 Договору земельна ділянка, на якій розташовано вищевказане нерухоме майно, загальною площею 1,4607 га кадастровий номер: :07:001:0015, цільове призначення для розміщення та експлуатації основних, підсобних і допоміжних будівель та споруд будівельних організацій та підприємств, експлікація земельних угідь 011.00, відноситься до земель комунальної власності та не приватизована та надана продавцю у користування Миколаївською міською радою Миколаївської області за договором оренди, укладеним 17 серпня 2009 року за № 6830, зареєстрованим в Книзі записів договорів оренди землі від 17 серпня 2009 року, про що Миколаївською регіональною філією ДП «Центр ДЗК» вчинено запис у Державному реєстрі земель від 17 серпня 2009 року за № 32.

Договір підписано та скріплено печатками сторін.

Договір посвідчено приватним нотаріусом Миколаївського міського нотаріального округу Боненко Т. Л. та зареєстровано в реєстрі за № 3224.

Відповідно до інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна № 179796172 від 04.09.2019 року право власності на об`єкт нерухомого майна базу БМУ-11 за адресою Миколаївська обл., м. Миколаїв, площа Заводська, 13 зареєстровано за ТзОВ «ВДК Девелопмент» (арк. 28-29).

25.06.2019 року ПАТ «Будівельна фірма «Миколаївбуд» (продавцем) передано, а ТзОВ «ВДК Девелопмент» (покупцем) прийнято базу БМУ-11 за адресою: Миколаївська обл. м. Миколаїв, площа Заводська, 13, про що між сторонами складено та підписано Акт прийому-передачі нежитлових приміщень (арк. 27).

01.07.2019 року позивач ТзОВ «ВДК Девелопмент» звернувся до Центру надання адміністративних послуг Миколаївської міської ради із заявою про внесення змін до договору оренди земельної ділянки, додавши, зокрема, підписаний зі сторони ТзОВ «ВДК Девелопмент» проект додаткової угоди до договору оренди землі (арк. 30-31), яка отримана та зареєстрована в Миколаївській міській раді 01.07.2019 року за вх. № 000482.

Враховуючи, що зміни до договору оренди в частині заміни орендаря сторонами не погоджено та не внесено, позивач звернувся до суду із даним позовом.

V. ОЦІНКА АРГУМЕНТІВ УЧАСНИКІВ СПРАВИ ТА ДЖЕРЕЛА ПРАВА, ЯКІ ЗАСТОСУВАВ СУД.

Предметом позову у цій справі є визнання додаткової угоди про заміну сторони договору оренди землі укладеною у редакції, викладеній в позовній заяві, виходячи із того, що внаслідок відчуження нерухомого майна, розташованого на спірній земельній ділянці, право користування цією земельною ділянкою перейшло до іншої особи.

За змістом ч. 1 ст. 93 ЗК України та ст. 1 Закону України "Про оренду землі" право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності.

Положеннями пунктів "а", "е" ч. 1 ст. 141 ЗК України визначено, що підставами припинення права користування земельною ділянкою є, у тому числі, добровільна відмова від права користування земельною ділянкою та набуття іншою особою права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, які розташовані на земельній ділянці.

Відповідно до ч. 1 ст. 31 Закону України "Про оренду землі" договір оренди землі припиняється в разі, зокрема, набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій іншою особою земельній ділянці.

Водночас питання переходу права на земельну ділянку у разі набуття права на жилий будинок, будівлю, споруду, що розміщені на ній, регулюються ст. 120 ЗК України та ст. 377 ЦК України.

Відповідно до ч. 1, 2 ст. 120 ЗК України у разі набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, що перебувають у власності, користуванні іншої особи, припиняється право власності, право користування земельною ділянкою, на якій розташовані ці об`єкти. До особи, яка набула право власності на жилий будинок, будівлю або споруду, розміщені на земельній ділянці, що перебуває у власності іншої особи, переходить право власності на земельну ділянку або її частину, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення.

Якщо жилий будинок, будівля або споруда розміщені на земельній ділянці, що перебуває у користуванні, то в разі набуття права власності на ці об`єкти до набувача переходить право користування земельною ділянкою, на якій вони розміщені, на тих самих умовах і в тому ж обсязі, що були у попереднього землекористувача.

Відповідно до ст. 125, 126 ЗК України право власності на земельну ділянку, а також право постійного користування та право оренди земельної ділянки виникають з моменту державної реєстрації цих прав. Право власності, користування земельною ділянкою оформлюється відповідно до Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень".

Відповідно до ст. 377 ЦК України до особи, яка набула право власності на житловий будинок (крім багатоквартирного), будівлю або споруду, переходить право власності, право користування на земельну ділянку, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення в обсязі та на умовах, встановлених для попереднього землевласника (землекористувача).

Розмір та кадастровий номер земельної ділянки, право на яку переходить у зв`язку з переходом права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, є істотними умовами договору, який передбачає набуття права власності на ці об`єкти (крім багатоквартирних будинків та об`єктів державної власності, що підлягають продажу шляхом приватизації).

Відповідно до ч. 3, 4 ст. 334 ЦК України право власності на майно за договором, який підлягає нотаріальному посвідченню, виникає у набувача з моменту такого посвідчення або з моменту набрання законної сили рішенням суду про визнання договору, не посвідченого нотаріально, дійсним.

Права на нерухоме майно, які підлягають державній реєстрації, виникають з дня такої реєстрації відповідно до закону.

Водночас згідно з ч. 3 ст. 7 Закону України "Про оренду землі" до особи, якій перейшло право власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій земельній ділянці, також переходить право оренди на цю земельну ділянку. Договором, який передбачає набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, припиняється договір оренди земельної ділянки в частині оренди попереднім орендарем земельної ділянки, на якій розташований такий житловий будинок, будівля або споруда.

У розумінні наведених положень при виникненні в іншої особи права власності на жилий будинок, будівлю або споруду (відповідно до договору, який містить необхідні за законом істотні умови), право попереднього власника або користувача припиняється в силу прямої вказівки закону без припинення у цілому договору оренди земельної ділянки. Відповідно, новий власник об`єкта нерухомості, якому переходить право оренди, набуває права оренди за чинним договором оренди, а не у порядку повторного надання земельної ділянки, тобто має місце заміна сторони у зобов`язанні (правова позиція викладена в постановах Верховного Суду від 29.08.2018 року у справі № 920/675/17, від 07.11.2018 року у справі № 910/20774/17, від 27.02.2019 року у справі № 913/661/17, від 13.06.2019 року у справі № 922/2427/18).

Після відчуження об`єкта нерухомості, розташованого на орендованій земельній ділянці, договір оренди землі у відповідній частині припиняється щодо відчужувача, однак діє на тих самих умовах стосовно нового власника нерухомості, який з моменту набуття такого права набуває також права оренди земельної ділянки, на якій це майно розміщене, а отже й відповідні права та обов`язки, у тому числі зі сплати орендної плати за користування земельною ділянкою (вказана правова позиція викладена у постанові Верховного Суду від 29.08.2018 року у справі № 920/675/17).

У разі переходу права власності на нерухомість заміна орендаря земельної ділянки у відповідному чинному договору оренди землі відбувається автоматично, в силу прямої норми закону (правова позиція викладена в постанові Верховного Суду від 13.06.2019 року у справі № 922/2427/18).

Верховний Суд неодноразово наголошував, що у разі переходу права власності на нерухомість заміна орендаря земельної ділянки у відповідному чинному договорі оренди землі відбувається автоматично, в силу прямої норми закону, не залежно від того, чи відбулося документальне переоформлення орендних правовідносин шляхом внесення змін у договір стосовно орендаря, оскільки переоформлення лише формально відображає те, що прямо закріплено в законі (правова позиція викладена в постановах Верховного Суду від 07.11.2018 року у справі № 910/20774/17, від 27.02.2019 року у справі № 913/661/17).

Враховуючи вищевикладене, суд дійшов висновку про відмову в позові, оскільки після відчуження третьою особою ПрАТ "Будівельна фірма "Миколаївбуд" об`єкта нерухомості, розташованого на орендованій земельній ділянці, договір оренди землі у відповідній частині припинився щодо відчужувача (третьої особи), однак діє на тих самих умовах стосовно нового власника нерухомості (позивача ТзОВ "ВДК Девелопмент"), який набув також права оренди земельної ділянки, на якій це майно розміщене, а отже й відповідні права та обов`язки орендаря, у тому числі зі сплати орендної плати за користування земельною ділянкою. Факт сплати орендної плати позивачем ТзОВ "ВДК Девелопмент" та прийняття орендних платежів відповідачем Миколаївською міською радою підтверджується платіжними дорученнями за період з серпня по жовтень 2019 року (арк. 67-69). Отже, заміна орендаря земельної ділянки у відповідному чинному договорі оренди землі відбулась автоматично, в силу прямої норми закону.

Суд також зазначає, що абз. 3 ч. 1 ст. 4 ГК України передбачено, що не є предметом регулювання цього Кодексу земельні, гірничі, лісові та водні відносини, відносини щодо використання й охорони рослинного і тваринного світу, територій та об`єктів природно-заповідного фонду, атмосферного повітря. Відтак, застосування позивачем до спірних правовідносин положень ст. 188 ГК України є помилковим.

Враховуючи вищевикладене, в позові слід відмовити.

VІ. РОЗПОДІЛ СУДОВИХ ВИТРАТ.

Відповідно до ст. 129 ГПК України судовий збір в розмірі 1 921, 00 грн. покладається на позивача.

Керуючись ст. ст. 129, 233, 236-238, 240, 241, 254, 256 Господарського процесуального кодексу України, суд

В И Р І Ш И В:

В позові відмовити.

Рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду (ч. 1, 2 ст. 241 ГПК України).

Рішення господарського суду може бути оскаржене в порядку та строки, передбачені ст.ст. 253, 254, 256-259 ГПК України з урахуванням підпункту 17.5 пункту 17 Розділу XI "Перехідні положення" ГПК України.

Повний текст рішення складено 12.11.2019 року.

Суддя Е.М. Олейняш