Господарський суд
Житомирської області
_________________________________________
______________________________________________________________________
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"05" листопада 2019 р. Справа № 906/780/18

Господарський суд Житомирської області у складі:

судді Тимошенка О.М.

секретар судового засідання: Зоренко О.М.

за участю представників сторін:

від позивача: Юрко К.В. (керівник, наказ №7 від 14.06.19)

від відповідача-1: Окунь О.М. (довіреність №02-29/41 від 08.01.19)

від відповідача-2 : Тимошенко В.М. (довіреність №351 від 05.09.19)

розглянувши у відкритому судовому засіданні в м. Житомирі справу

за позовом Приватного підприємства "Зевс"

до 1) Виконавчого комітету Бердичівської міської ради Житомирської області;

2) Відділу комунальної власності та земельних відносин Бердичівської міської ради

про визнання договору оренди нежитлового приміщення №742 від 26.04.2015 таким, що продовжив свою дію, та визнання права користування нежитловим приміщенням

Приватне підприємство "Зевс" звернулося з позовною заявою, в якій просить:

1) визнати за підприємством право користування нежитловим приміщенням - торгівельним павільйоном, загальною площею 63,00 кв. м за адресою: м. Бердичів, провулок Пляжний (Піонерський), 6, на підставі договору оренди нежитлового приміщення №742 від 26.04.2015.

2) визнати договір оренди нежитлового приміщення №742 від 26.04.2015, укладений між Відділом комунальної власності та земельних відносин Бердичівської міської ради та ПП "Зевс" таким, що продовжив свою дію на тих же умовах і на той же строк, тобто до 26.02.2021.

Позов мотивовано тим, що Договір оренди автоматично продовжив свою дію на той самий строк та на тих самих умовах відповідно до приписів статті 764 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України), частини другої статті 17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", оскільки орендодавець протягом одного місяця після закінчення терміну дії договору не заперечив щодо продовження його дії.

Представники позивача в засіданні суду позовні вимоги підтримали. Вважають, що договір оренди від 26.04.2015 є продовженим, тому підприємство користується орендованим майном.

Представник Виконавчого комітету Бердичівської міської ради щодо підстав позову в судовому засіданні заперечувала, оскільки орендар неодноразово порушував умови договору оренди, зокрема, не виконувалися зобов`язання щодо вчасного поновлення договору страхування об`єкта оренди та несвоєчасно сплачувалася орендна плата. Листами від 22.02.18 та від 04.04.18 підприємство попереджалося про відмову в продовженні договору оренди.

Представники Відділу комунальної власності та земельних відносин позов не визнали. Зазначили, що договір оренди №742 від 26.04.2015 не вважається автоматично продовженим на новий термін - 2 роки 11 місяців, тому що позивач звернувся з пропозицією продовжити договір строком на 3 роки, а умови договору найму на новий строк встановлюється за домовленістю сторін.

Дослідивши матеріали справи, заслухавши пояснення представників сторін, суд

ВСТАНОВИВ:

26.04.2015 між Відділом комунальної власності та земельних відносин Бердичівської міської ради та Приватним підприємством "Зевс" укладено договір оренди нежитлового приміщення №742 (а.с. 19-23), за умовами якого орендодавець передає, а орендар приймає, відповідно до рішення виконавчого комітету від 25.06.2009 №356 та договору оренди нежитлового приміщення від 26.06.2009 №742/1, в строкове платне користування нежитлове приміщення - торгівельний павільйон (об`єкт), площею 63,0 кв. м, розміщений за адресою: 13300, Житомирська обл., м. Бердичів, пров. АДРЕСА_1 , 6, вартість якого визначена згідно з звітом про незалежну оцінку майна на 30.04.2012, і становить 52710,00 грн (п. 1.1. договору).

Відповідно до п. 2.1 договору, орендар вступає у користування об`єктом одночасно з підписання сторонами цього договору та акта приймання-передачі об`єкта.

За п.2.3 договору орендар самостійно укладає договори з комунальними службами, страховою компанією та отримує погодження органу державного пожежного нагляду.

Сторони у п. 3.1 договору погодили, що орендна плата визначається відповідно до Господарського кодексу України, Цивільного кодексу України, Методики розрахунку орендної плати за комунальне майно та пропорції її розподілу, затвердженої рішенням Бердичівської міської ради від 29.01.2015 №1002, враховуючи конкурсні пропозиції договору, і становить (525,69 +20% ПДВ) грн х місячний індекс за місяць станом на 30.04.2015.

Вказаний договір укладено строком на 2 (два) роки та 11 (одинадцять) місяців, що діє з 26 квітня 2015 року по 26 березня 2018 року (п. 11.1. договору).

Як передбачено п. 11.3 договору орендар, який належно виконує свої обов`язки за договором оренди, після закінчення терміну дії договору, має переважне право перед іншими особами на укладання договору оренди на новий термін.

У п.11.4 договору вказано, що орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладання договору оренди на новий термін, зобов`язаний повідомити про це орендодавця за місяць до закінчення терміну договору.

Згідно з п. 11.5 договору, у разі якщо орендар продовжує користуватися об`єктом після закінчення строку дії договору, то за відсутності заперечень орендодавця протягом місяця, він вважається продовженим на той самий термін і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

21.02.2018 директор ПП "Зевс" звернувся до міського голови з письмовою заявою про продовження договору оренди приміщення за адресою: провулок Пляжний, 6 терміном на 3 (три) роки (а.с.26).

22.02.2018 Відділ комунальної власності та земельних відносин повідомив ПП "Зевс" листом (а.с. 67), що договір страхування торгівельного павільйону закінчився 30.01.2018, проте орендар не надав копію поновленого договору страхування на виконання п. 5.16. договору оренди №742 від 26.04.2015. Разом з тим, у підприємства наявна заборгованість з орендної плати за вересень 2017 року. Зазначені обставини будуть враховані під час розгляду питання щодо продовження договору оренди на новий строк. Вказане повідомлення повернулося адресанту з відміткою поштового зв`язку "за закінчення терміну зберігання" (а.с. 67 на звороті).

Виконавчий комітет Бердичівської міської ради підготував відповідь від 15.03.2018 на звернення ПП "Зевс" про продовження дії договору оренди приміщення терміном на 3 роки, в якій вказано, що пропозиція орендаря перевищує строк, передбачений договором №742 від 26.04.2015. Враховуючи наявність порушення умов договору щодо сплати орендної плати та страхування об`єкта оренди, вказане питання буде розглядатися виконавчим комітетом (а.с. 68).

04.04.2018 Відділ комунальної власності та земельних відносин направив лист (а.с. 69) про необхідність поновити договір страхування та сплатити заборгованість з орендної плати. Крім того, в листі зазначено, що питання продовження договору буде розглядатися виконавчим комітетом.

Рішення Виконавчого комітету Бердичівської міської ради №231 від 19.07.2018 продовжено договір оренди №742 від 26.04.2015 нежитлового приміщення за адресою: м. Бердичів, пров. Пляжний,6, укладений з ПП "Зевс", терміном на 6 місяців з дати його закінчення, до 26.09.2018 без права його продовження (а.с. 25).

24.07.2018 Відділ комунальної власності та земельних відносин надіслав орендарю повідомлення про прийняте виконавчим комітетом рішення, у зв`язку з чим підготовлено проект додатку до договору оренди, який необхідно підписати (а.с. 24).

10.08.2018 Відділ комунальної власності та земельних відносин повторно звернувся до ПП "Зевс" про необхідність підписання додатку №2 до договору оренди №742 від 26.04.2015 (а.с. 70).

Проаналізувавши наявні у справі докази та надавши їм правову оцінку, суд дійшов висновку, що однією із підстав виникнення цивільних прав та обов`язків є договір, який в силу вимог ч.1 ст.629 ЦК України є обов`язковим для виконання сторонами.

Відповідно до статті 759 ЦК України за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов`язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк.

Як передбачено ст. 5 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" орендодавцями є органи, уповноважені Верховною Радою Автономної Республіки Крим та органами місцевого самоврядування управляти майном, - щодо цілісних майнових комплексів підприємств, їх структурних підрозділів та нерухомого майна, яке відповідно належить Автономній Республіці Крим або перебуває у комунальній власності.

Рішенням Бердичівської міської ради №69 від 10.10.2002 надано виконавчому комітету міської ради здійснення повноважень щодо управлінням майном територіальної громади міста та виконання всіх функцій, наданих власнику діючим законодавством, крім функцій, пов`язаних зі зміною форм власності (а.с.73).

Згідно з ч. 1 ст. 761 ЦК України право передання майна у найм має власник речі або особа, якій належать майнові права.

Вказаній нормі кореспондують норми ст. 317 ЦК України, за якою власникові належать права володіння, користування та розпоряджання своїм майном.

Власник володіє, користується, розпоряджається своїм майном на власний розсуд; власник має право вчиняти щодо свого майна будь-які дії, які не суперечать закону (стаття 319 ЦК України).

Як передбачено ч. 2 ст. 761 ЦК України наймодавцем за договором оренди може бути також особа, уповноважена на укладення договору найму.

На підставі Положення про відділ комунальної власності та земельних відносин, затвердженого рішенням Бердичівської міської ради №123 від 07.12.2010, договір оренди №742 від 26.04.2015 укладено між зазначеним відділом та Приватним підприємством "Зевс".

Згідно з ст. 10 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" істотними умовами договору оренди є, в тому числі термін, на який укладається договір оренди.

Відповідно до ч. 1 ст. 17 Закону термін договору оренди визначається за погодженням сторін. Термін договору оренди не може бути меншим, ніж п`ять років, якщо орендар не пропонує менший термін.

Із врахуванням умов договору №742 від 26.04.2015, строк його дії становить по 26.03.2018.

За приписами ч. 3 ст.17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" після закінчення терміну договору оренди орендар, який належним чином виконував свої обов`язки за договором, має переважне право, за інших рівних умов, на укладення договору оренди на новий термін, крім випадків, якщо орендоване майно необхідне для потреб його власника. У разі якщо власник має намір використовувати зазначене майно для власних потреб, він повинен письмово попередити про це орендаря не пізніше ніж за три місяці до закінчення терміну договору.

Стаття 777 Цивільного кодексу України також визначає переважні права наймача.

Відповідно до ст.764 ЦК України якщо наймач продовжує користуватися майном після закінчення строку договору найму, то, за відсутності заперечень наймодавця протягом одного місяця, договір вважається поновленим на строк, який був раніше встановлений договором.

Згідно з ч.2 ст.17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" у разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну умов договору оренди протягом одного місяця після закінчення терміну дії договору він вважається продовженим на той самий термін і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Отже, пролонгація (продовження) договору на тих же умовах і на той же строк, та переважне право орендаря на укладення договору не є тотожними поняттями.

Згідно з висновком щодо застосування норм права, викладеним у постанові Верховного Суду від 11.04.2018 у справі №914/3324/16 слід розмежовувати правові конструкції, визначені у ч.2 ст.17 та ч.3 ст.17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна".

Для застосування ч.3 ст.17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" та визнання за орендарем переважного права на укладення договору оренди на новий строк необхідно встановити такі юридичні факти: закінчення терміну договору оренди; орендар належно виконує свої обов`язки за договором; власник майна не пізніше ніж за три місяці до закінчення терміну договору не повідомив орендаря про намір використовувати майно для власних потреб.

Для продовження дії договору оренди на підставі ч.2 ст.17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" необхідна наявність таких юридичних фактів: орендар продовжує користування орендованим майном; відсутнє письмове повідомлення однієї зі сторін договору про припинення або зміну умов договору.

Наведена норма Закону визначає можливість продовження договору оренди на той самий термін і на тих самих умовах без проведення конкурсу. При цьому, для такого автоматичного продовження договору оренди державного та комунального майна передбачена особливість - відсутність заяви (повідомлення) однієї із сторін про припинення чи зміну умов договору протягом місяця після закінчення терміну його дії.

У постанові Верховного Суду від 12.06.2018 у справі №910/15387/17 викладений висновок щодо застосування норм права про помилкове ототожнення правового інституту пролонгації договору оренди державного чи комунального майна (продовження договору на той же строк і на тих самих умовах), закріпленого частини 2 статті 17 Закону №2269-ХІІ, який реалізується внаслідок мовчазної згоди сторін договору, та правового інституту продовження договору оренди на новий строк внаслідок переважного права добросовісного орендаря (частина 3 статті 17 цього Закону), реалізація якого в разі незгоди орендодавця може бути предметом спору в господарському суді.

Розмежовуючи відносини пролонгації договору оренди та переважного права на його укладення на новий строк, з врахуванням предмета позову визнання договору оренди продовженим, дослідженню при розгляді позовних вимог у справі підлягають обставини щодо наявності підстав для застосування ч.2 ст.17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна".

Звернувшись з листом про продовження дії договору строком на 3 роки, ПП "Зевс" запропонувало новий строк, у зв`язку з чим Виконавчим комітетом Бердичівської міської ради прийнято рішення від 19.07.2018 про продовження строку дії договору на 6 місяців без права продовження.

Приймаючи вказане рішення, виконавчий комітет мотивував новий строк дії договору №742 від 26.04.2015 наявною заборгованістю з орендної плати та порушенням умов договору щодо страхування об`єкта оренди. Але наведені обставини мають породжувати захист права у встановлення спосіб пред`явлення позову про розірвання договору та стягнення несплаченої суми орендної плати.

При цьому зазначене рішення прийнято після закінчення дії договору оренди №742 від 26.04.2015.

На час розгляду справи додаткова угода до договору оренди сторонами не підписана.

Але підприємство й надалі користується орендованим нежитловим приміщенням на підставі договору №742 від 26.04.2015 та сплачує орендну плату, що сторони підтвердили у судовому засіданні.

Враховуючи, що рішення Виконавчого комітету Бердичівської міської ради прийнято через три місяці після закінчення строку договору, а також відсутність доказів відмови у пролонгації спірного договору у встановлений місячний строк, суд дійшов до висновку, що договір оренди №742 від 26.04.2015 продовжений на той самий термін 2 (два) роки 11 (одинадцять) місяців, тобто до 26.02.2021, і на тих самих умовах, які були передбачені договором а тому позивач має право користуватися орендованим майном на підставі цього договору.

Разом господарський суд відмовляє в задоволенні позову в частині вимоги про визнання права користування виходячи з таких міркувань.

Дійсно, відповідно до ст.16 ч.2 п.1 ЦК України одним із способів захисту цивільних прав та інтересів є визнання права.

Разом з тим, вимога про визнання права підлягає судовому захисту в разі не можливості захистити своє право чи інтерес в інший спосіб або в разі не визнання цього права іншими особами (відповідачами). При цьому це невизнання має вчинятися в діях (активних чи пасивних) чи в бездіяльності, які посягають на права чи інтереси позивача і водночас мають обов`язковий для нього (позивача) характер або спричиняють негативні для позивача наслідки. Інші дії відповідача, хоча і свідчать про невизнання ним певного права позивача (наприклад вимоги про щось, не згода в чомусь, тощо), однак не можуть свідчити про не визнання права в розумінні вказаної норми Цивільного кодексу.

У даних правовідносинах такий спосіб захисту як визнання права користування може бути застосований позивачем, зокрема, в разі пред`явлення до нього позову про звільнення приміщення, чи про стягнення неустойки за неповернення орендованого майна.

Також суд відмовляє у задоволені позовної вимоги про визнання договору продовженим, оскільки як встановлено судом у цьому рішенні, договір є продовженим в силу закону, і визнання його продовженим в судовому порядку не потребує.

Щодо вказівок Верховного суду, які викладені в постанові від 18.06.2019, якою скасовані попередні рішення першої та апеляційної інстанції у даній справі, господарський суд зазначає таке.

У вказаній постанові Верховний суд зазначив, що судами першої та апеляційної інстанцій не досліджено розмежування повноважень Відділу та Виконкому у разі укладення нового договору оренди.

Господарський суд з цього приводу констатує, що цим рішенням встановлено наявність у позивача права користування орендованим приміщенням на підставі раніше укладеного договору, тому не має правового значення наявність повноважень щодо укладення нового договору. Висновок, до якого прийшов суд у цьому рішенні, не потребує вчинення сторонами будь-яких дій. Укладення нового договору не є предметом спору.

Також Верховний суд у вказаній постанові вказав на те, що судом апеляційної інстанції не перевірено доводів скаржників щодо знаходження спірного об`єкта нерухомості у межах прибережної захисної смуги.

На думку господарського суду перевірка даних обставин не входить в предмет доказування виходячи з предмету та підстав заявленого позову та висновку, до якого прийшов суд у цьому рішенні. Сторонами не оспорюється договорі на предмет його недійсності.

Керуючись статтями 129, 236, 237, 238 Господарського процесуального кодексу України, господарський суд

ВИРІШИВ:

Відмовити в задоволенні позову.

Рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано.

Апеляційна скарга на рішення суду подається протягом двадцяти днів.

Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини рішення суду, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.

Повне рішення складено: 15.11.19

Суддя Тимошенко О. М.

Віддрукувати:

1- в справу

2- позивачу (рек. з повідом.)

3-4- відповідачам (рек. з повідом.)