РІШЕННЯ

05 листопада 2019 року м. Тернопіль Справа № 921/393/18
Господарський суд Тернопільської області

у складі судді Андрусик Н.О.

розглянув у відкритому судовому засіданні справу

за позовом: Товариства з обмеженою відповідальністю "Млинівці", с.Млинівці Зборівського району Тернопільської області

до відповідача: Млиновецької сільської ради Зборівського району Тернопільської області, с.Млинівці Зборівського району Тернопільської області

про внесення змін до договорів оренди землі,

за участю представників:

позивача: Найчук О.Є., адвокат, довіреність №01-12/09-19 від 19.09.2019;

відповідача: Майка М.Б., адвокат, ордер №036073 від 05.11.2018.

Запис розгляду судової справи здійснюється за допомогою технічних засобів, а саме: програми фіксування судового процесу (судового засідання) "Акорд". Експертний висновок № 765 від 20.10.2017 року до 20.10.2020 року.

Для робочого оригіналу звукозапису надано диск DVD-R, серійний номер MAP633XB17024695.

Позивач - Товариство з обмеженою відповідальністю "Млинівці" звернувся у жовтні 2018 року до Господарського суду Тернопільської області з позовом до Млиновецької сільської ради Зборівського району Тернопільської області, про внесення змін до договорів оренди землі від 21.05.2009 (площею 3,96га за кадастровим номером :02:001:0002 та площею 0,32га за кадастровим номером :02:001:0003) в частині визначення орендної плати.

На обґрунтування позовних вимог позивач вказує, що 21.05.2009 між сторонами було укладено два договори оренди земельних ділянок на аналогічних умовах із змінами. Внаслідок набрання з 01.01.2017 чинності нового Порядку нормативної грошової оцінки земель населених пунктів, затвердженого наказом Міністерства аграрної політики та продовольства України №489 від 25.11.2016, було проведено нову нормативну грошову оцінку земельних ділянок, які є об'єктами договорів оренди.

Посилаючись на норми Закону України "Про оцінку земель", Податкового кодексу України позивач зазначає, що орендна плата за земельні ділянки, як і земельний податок є різновидом плати за землю, базою сплати яких виступає нормативна грошова оцінка земельних ділянок. Умови договорів оренди містять положення, відповідно до яких передбачено можливість перегляду розміру орендної плати, зокрема у разі зміни розмірів земельного податку, підвищення цін, тарифів, зміни коефіцієнтів індексації, визначених законодавством, що стосується земельних відносин, а також в інших випадках, передбачених законом. Розмір земельного податку змінився в результаті зміни цільового призначення земельної ділянки, зміни нормативно-грошової оцінки землі, а оскільки сторони не досягли згоди щодо такої зміни, вважає, що розмір орендної плати повинен бути змінений судом.

Рішенням Господарського суду Тернопільської області від 08.01.2019 (суддя Шумський І.П.), залишеним без змін постановою Західного апеляційного господарського суду від 09.04.2019, в позові відмовлено.

Постановою Верховного Суду у складі колегії суддів Касаційного господарського суду від 31.07.2019 постанову Західного апеляційного господарського суду від 09.04.2019 та рішення Господарського суду Тернопільської області від 08.01.2019 у справі №921/393/18 скасовано, справу направлено на новий розгляд до суду першої інстанції.

За результатами автоматизованого розподілу справи між суддями (Витяг з протоколу автоматизованого розподілу від 23.08.2019) справу №921/393/18 передано на розгляд судді Андрусик Н.О.

Скасовуючи рішення попередніх судових інстанцій колегією суддів Верховного Суду зазначено, що висновок про необґрунтованість позовних вимог є передчасним, адже рішення відповідача у справі про зміну процентної ставки орендної плати в сторону збільшення з 3% до 6% може бути самостійною підставою для внесення змін до договору оренди за наявності правових підстав для цього. Проте, виходячи із визначених товариством предмету та підстав даного позову, таке рішення відповідача (Орендодавця) не може бути підставою для відмови у позові, який заявлено іншою стороною договору (Орендарем) з іншої підстави.

У відповідності до ст.316 ГПК України вказівки, що містяться у постанові суду касаційної інстанції, є обов'язковими для суду першої інстанції під час нового розгляду справи.

Ухвалою від 28.08.2019 справу №921/393/18 прийнято до провадження; розгляд справи постановлено здійснювати за правилами загального позовного провадження, з призначенням підготовчого засідання на 24.09.2019, в якому оголошувалася перерва до 15.10.2019, що підтверджується протоколом судового засідання від 15.10.2019.

Ухвалою суду від 15.10.2019 підготовче провадження у справі закрито та призначено справу до судового розгляду по суті на 05.11.2019, про що сторони повідомлені під розписку.

Уповноважений представник позивача у ході слухання справи підтримав позовні вимоги в повному обсязі з підстав, наведених у позовній заяві, запереченнях на відзив (вх.№16937 від 20.09.2019) та посилаючись на долучені докази.

Уповноважений представник відповідача позовні вимоги не визнав; доводи, викладені у відзиві на позовну заяву (вх.№16392 від 13.09.2019), а також у запереченнях на відповідь на відзив (вх.№17521 від 30.09.2019) підтримав; просив у задоволенні позову відмовити.

На думку відповідача орендар земельної ділянки в будь якому випадку повинен сплачувати орендну плату у розмірі, не нижчому ніж встановлений Податковим кодексом України незалежно від того, чи співпадає такий розмір орендної плати із розміром, встановленим у договорі оренди землі.

З врахуванням приписів ст. 144 Конституції України, ст.ст. 26, 73 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" органи місцевого самоврядування в межах визначених повноважень приймають рішення, які є обов'язковими до виконання на відповідній території.

Оскільки 22.08.2018 радою прийнято рішення №340 "Про затвердження витягу із технічної документації про нормативно грошову оцінку земельних ділянок ТОВ "Млинівці", яким затверджено витяги з нормативної грошової оцінки вказаних земельних ділянок та встановлено розмір орендної плати 6% від нормативної грошової оцінки і дане рішення є чинним, то з огляду на відсутність волевиявлення Орендодавця на внесення змін до договорів оренди на умовах, запропонованих позивачем, а також враховуючи положення ст.ст. 188, 189 ГК України, ст.ст. 9,14, 269, 288 Податкового кодексу України, підстав для задоволення позову немає.

Позивач у запереченнях на відзив б/н від 19.09.2019 зазначив, що з аналізу положень п.п.288.5 ст. 288 ПК України можна зробити висновки про те, що розмір орендної плати встановлюється у договорі; річна сума платежу орендної плати не може бути меншою за розмір земельного податку; розмір земельного податку встановлено у розмірі не більше 3% їх нормативної грошової оцінки (для земельних ділянок, нормативну грошову оцінку яких проведено); розмір орендної плати за рік не може бути більшим ніж 12 % нормативної грошової оцінки.

Отже обмеження, яке стосується розміру орендної плати встановлено на рівні земельного податку, а саме орендна плата повинна бути не менше розміру земельного податку та не може бути більшою ніж 12% нормативної грошової оцінки.

Згідно рішення Млиновецької сільської ради від 20.06.2018 року №326 затверджено ставки земельного податку згідно яких, для позивача, для виду цільового призначення земель за кодом 11.02 - для розміщення та експлуатації основних, підсобних і допоміжних будівель та споруд підприємств переробної, машинобудівної та іншої промисловості встановлено ставку податку за земельну ділянку, нормативну грошову оцінку яких проведено (незалежно від місцезнаходження) для юридичних осіб в розмірі 2%. Така ж ставка земельного податку в розмірі 2% від нормативної грошової оцінки діяла і раніше в період 2017 - 2018 років по виду цільового призначення земель 03.07.

Оскільки нижня гранична межа розміру орендної плати - це встановлений на відповідній території органами місцевого самоврядування розмір земельного податку, то для позивача в даній ситуації нижня гранична межа розміру орендної плати становить 2% від нормативної грошової оцінки використовуваних земельних ділянок.

Земельні ділянки, які є об'єктами оренди у спірних договорах є земельними ділянками, нормативно грошова оцінка яких проведена. Дана обставина робить спеціальну норму права п.п. 288.5.1 п. 288.5 ст. 288 ПК України застосовуваною у даному випадку.

Визначений у договорах розмір орендної плати в розмірі 3% є більшим за встановлений рішенням ради № 326 від 20.06.2018, що відповідає нормам ст. 288 Податкового кодексу України.

Посилання відповідача на рішення ради від 22.08.2018 №340 та Протокол наради при голові районної державної адміністрації Зборівської районної державної адміністрації від 04.09.2018, на думку позивача, не стосуються предмету спору у даній справі.

В судовому засіданні позивачем звернуто увагу суду на ту обставину, що рішення №340 від 22.08.2018 Товариством отримано 29.08.2018.

Представником відповідача в судовому засіданні повідомлено, що копію листа №41 від 16.07.2018 позивач на адресу відповідача не надсилав; просив даний доказ не брати до уваги.

Також в судовому засіданні позивач просив суд здійснити розподіл судових витрат, зокрема, повернути кошти на правову допомогу в розмірі 9514,80, сплачені відповідачу на підставі скасованих рішень суду першої та апеляційної інстанцій.

Відповідач у запереченнях на відповідь на відзив від 27.09.2019 зазначив орієнтовний розмір судових витрат по справі в сумі 20000грн фактично сплачених на правову допомогу, проте розрахункових документів долучено не було.

Розглянувши матеріали справи, дослідивши представлені докази в сукупності, заслухавши доводи та заперечення представників сторін, господарський суд встановив наступні обставини.

21.05.2009 між Млиновецькою сільською радою (орендодавцем) та ТОВ «Млинівці» (орендарем) укладено договір оренди землі, відповідно до п. 1 якого орендодавець надає, а орендар приймає в строкове платне користування на 49 років земельну ділянку (кадастровий номер 020010002 як землі змішаного використання, що знаходиться на території Млиновецької сільської ради, загальною площею 3,96 га, у тому числі забудовані землі, для зберігання та вигрузки зернопродуктів. Даний договір оренди зареєстровано Зборівським відділом Тернопільської регіональної філії ДП «Центру ДЗК при Держкомземі України», про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 13.07.2009 за № 10.

Відповідно до п. 5 договору нормативно грошова оцінка земельної ділянки становить 1 345 460,37 грн. (п. 5 договору).

Відповідно до п. 9 договору орендна плата вноситься орендарем у формі та розмірі 3 % - 40 363,81 грн. за земельні ділянки приватної власності, а за земельні ділянки державної або комунальної власності також із зазначенням відсотків нормативної грошової оцінки земельної ділянки або розміру земельного податку.

Цього ж дня, 21.05.2009 між Млиновецькою сільською радою (орендодавцем) та ТОВ «Млинівці» (орендарем) укладено договір оренди землі, відповідно до якого в строкове платне користування, терміном на 49 років передано земельну ділянку, кадастровий номер 020010003, що знаходиться на території Млиновецької сільської ради, загальною площею 0,32 га, у тому числі забудовані землі, для обслуговування адмінбудинку. Даний договір оренди зареєстровано Зборівським відділом Тернопільської регіональної філії ДП «Центру ДЗК при Держкомземі України», про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 13.07.2009 за № 11.

Нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить 94 955,52 грн. (п. 5 договору).

Відповідно до п. 9 договору орендна плата вноситься орендарем у формі та розмірі 3 % - 2 848,66 грн. за земельні ділянки приватної власності, а за земельні ділянки державної або комунальної власності також із зазначенням відсотків нормативної грошової оцінки земельної ділянки або розміру земельного податку.

Інші умови даних договорів є тотожними.

Так, у п. 13 договорів оренди сторони обумовили, що розмір орендної плати переглядається раз у два роки у разі, зокрема: зміни розмірів земельного податку, підвищення цін, тарифів, зміни коефіцієнтів, індексації, визначених законодавством, що стосується земельних відносин; в інших випадках, передбачених законом.

Відповідно до п. 36 договорів оренди зміна умов договору здійснюється у письмовій формі за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору спір вирішується у судовому порядку.

03.02.2015 сторонами підписано додаткові угоди №1 та № 2 до договорів оренди від 21.05.2009 (№ 10, № 11) про внесення змін та доповнень.

Додаткові угоди №1 від 03.02.2015 були укладені на виконання ст.ст. 271, 286, 288 Податкового кодексу України, з врахуванням Витягу з технічної документації про нормативно грошову оцінку земельної ділянки, виданого відділом Держземагенства у Зборівському районі Тернопільської області №186 від 22.01.2015 «Про затвердження технічної документації з нормативної грошової оцінки земель с. Млинівці» та відповідно до п. 13 договору оренди землі. В угодах сторонами викладено п. 9 договору в новій редакції: «Грошова плата вноситься на поточний рахунок власника землі. Призначення платежу: орендна плата з юридичних осіб. Оплата за земельну ділянку обчислюється у наступному порядку: в розмірі 3 % від нормативної грошової оцінки 3 622 339,60 грн., що становить 109 870,19 грн. в рік. Адреса земельної ділянки: Тернопільська область, Зборівський район, с. Млинівці, вул. Кабаровецька, 10» (договір № 10) (Т. І, а.с. 26, 27, 38, 39).

«Грошова плата вноситься на поточний рахунок власника землі. Призначення платежу: орендна плата з юридичних осіб. Оплата за земельну ділянку обчислюється у наступному порядку: в розмірі 3% від нормативної грошової оцінки 291 675,23 грн., що становить 8 750,26 грн. в рік. Адреса земельної ділянки: Тернопільська область, Зборівський район, с. Млинівці, вул. Кабаровецька, 10» (договір № 11).

Додатковими угодами № 2 від 03.02.2015 до договорів оренди, в новій редакції викладено окремі пункти, зокрема п. 2 «в оренду передається земельна ділянка загальною площею 3,9640 га у тому числі забудованої землі, кадастровий номер земельної ділянки :02:001:0002, яка розташована за адресою: село Млинівці, Зборівського району по вул. Кабаровецька, 10» (договір № 10).

«в оренду передається земельна ділянка загальною площею 0,3157 га у тому числі забудованої землі, кадастровий номер земельної ділянки :02:001:0003, яка розташована за адресою: село Млинівці, Зборівського району по вул Кабаровецька, 10» (договір № 11).

Також доповнено договори новим пунктом 7.1. «передача в заставу та внесення до статутного фонду права оренди даної земельної ділянки без згоди власника земельної ділянки забороняється».

Як встановлено судом і це вбачається з матеріалів справи та не заперечено сторонами, спірні земельні ділянки, нормативна грошова оцінка яких проведена, не належать до земель загального користування та сільськогосподарського призначення і знаходяться в межах населеного пункту села Млинівці Зборівського району Тернопільської області.

Відповідно до Витягів № НВ-018 та № НВ-018 від 04.07.2018 з Державного земельного кадастру, Інформації Державного земельного кадастру про право власності та речові права від 03.11.2018, земельні ділянки, площею 3,9640га з кадастровим номером :02:001:0002 та площею 0,3157га з кадастровим номером :02:001:0003 перебувають в комунальній власності Млиновецької сільської ради Зборівського району Тернопільської області, знаходяться за адресою: вул. Кабаровецька, 10, с. Млинівці, Зборівський район, Тернопільська область і належать до категорії земель - землі промисловості, транспорту, зв'язку, енергетики, оборони та іншого призначення з цільовим призначенням - код 11.02 для розміщення та експлуатації основних, підсобних і допоміжних будівель та споруд підприємств переробної, машинобудівної та іншої промисловості. Право оренди зареєстровано за ТОВ «Млинівці» (том І, а.с. 55, 61, том І, а.с. 140, 141).

Зважаючи на необхідність приведення умов договорів у відповідність до вимог чинного законодавства та Типового договору оренди відповідно до постанови Кабміну України №220 від 03.03.2009 із змінами та доповненнями від 23.11.2016, внесеними постановою КМУ № 843, спираючись на зміну цільового призначення земельних ділянок із «земель будівництва та обслуговування будівель торгівлі» (код використання 03.07) на «для розміщення та експлуатації основних, підсобних та допоміжних будівель та споруд підприємств переробної, машинобудівної та іншої промисловості» (код використання 11.02), затвердження проекту землеустрою про зміну цільового використання землі рішенням Млиновецької сільської ради № 327 від 20 червня 2018 року, листом № 41 від 16.07.2018 позивач надіслав на адресу відповідача проекти додаткових угод № 3 від 16.07.2018 (щодо земельної ділянки площею 3,9640 га) та № 4 від 16.07.2018 (щодо земельної ділянки площею 0,3157 га) з проханням розглянути їх та внести зміни до договорів оренди від 21.05.2009, виклавши їх в редакції цих додаткових угод. Дане звернення відповідачем отримано 18.07.2018, що підтверджується відтиском штампу із зазначенням дати вхідної кореспонденції Млиновецької сільської ради (том І, а.с. 104-105).

У проектах додаткових угод №№ 3,4 від 16.07.2018 позивачем, зокрема було запропоновано внести зміни на таких умовах:

-в п.п. 3, 4 проектів зазначено, що цільове призначення земельних ділянок: 11.02 для розміщення та експлуатації основних, підсобних і допоміжних будівель та споруд підприємств переробної, машинобудівної та іншої промисловості. Категорія земель - землі промисловості, транспорту, зв'язку, енергетики, оборони та іншого призначення;

- в п. 8 проектів визначено, що нормативна грошова оцінка земельної ділянки, площею 39640 кв.м. становить 2 669 968,70 грн. відповідно до витягу із технічної документації про НГО ГУ Держгеокадастру у Тернопільській області Зборівського району № 231 від 10.07.2018; нормативна грошова оцінка земельної ділянки, площею 3157 кв.м. становить 212 641,05 грн. відповідно до витягу із технічної документації про НГО ГУ Держгеокадастру у Тернопільській області Зборівського району № 231 від 10.07.2018;

- в п. 11 проектів зазначено, що договір укладено на 49 років з моменту державної реєстрації та діє до 13.07.2058. Після закінчення строку дії договору орендар має переважне право поновити його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за тридцять днів по закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію;

- в п. 12 проектів додаткових угод - орендна плата вноситься орендарем у формі та розмірі відповідно до Податкового кодексу України у грошовій формі в розмірі 3 відсотка від нормативної грошової оцінки земельної ділянки на розрахунковий рахунок власника землі в ГУ ДКСУ в Тернопільській області (р/р 9237, код ЗКПО 37943418, МФО 899998 в Казначейство Україна), що становить 80099,06 грн. за один рік для земельної ділянки площею 3,9640га та 6379,23 грн. за один рік для земельної ділянки площею 0,3157га;

- в п. 13 проектів вказано, що обчислення розміру орендної плати за земельні ділянки державної або комунальної власності здійснюється з урахуванням їх цільового призначення та коефіцієнтів індексації, визначених законодавством, за затвердженими Кабінетом Міністрів України формами, що заповнюються під час укладання або зміни умов договору оренди чи продовження його дії.

20.06.2018 Млиновецькою сільською радою прийнято рішення № 326 «Про встановлення ставок та пільг зі сплати земельного податку на території Млиновецької сільської ради на 2019 рік», котре набирає чинності з 01.01.2019 року та згідно з яким встановлено нові ставки земельного податку (том ІІІ а.с.28-50).

22.08.2018 Млиновецькою сільською радою, розглянувши відношення ТОВ «Млинівці» щодо затвердження витягів із технічної документації про нормативну грошову оцінку земельних ділянок і внесення змін до договорів оренди від 21.05.2009, прийнято рішення № 340 «Про затвердження витягу із технічної документації про нормативно грошову оцінку земельних ділянок ТОВ «Млинівці» і внесення змін до договорів оренди земельних ділянок від 21.05.2009», яким вирішено:

- затвердити витяги із нормативної грошової оцінки земельних ділянок, загальною площею 4,2797 га у сумі 2 882 609,75 грн., в тому числі: земельна ділянка площею 0,3157 га за кадастровим номером :02:001:0003 в сумі 212 641,05 грн. та земельна ділянка площею 3,9640 га за кадастровим номером :02:001:0002 в сумі 2 669 968,70 грн. (п. 1);

- встановити розмір орендної плати 6% від нормативно грошових оцінок земельних ділянок (п. 2);

- доручити сільському голові заключити додаткові угоди про внесення змін до договору оренди на земельні ділянки з ТОВ «Млинівці» та зареєструвати їх у встановленому законом порядку (п. 3) (Т. І, а.с. 136).

Крім того, Зборівською районною державною адміністрацією у Протоколі наради від 04.09.2018, проведеної при голові райдержадміністрації по питанню збільшення розміру орендної плати за землю ТОВ "Млинівці" рекомендовано скликати позачергову сесію та внести зміни до рішення Млиновецької сільської ради від 22.08.2018 за № 340, яким встановити розмір орендної плати на рівні 12 % від нормативно грошової оцінки (Т. І, а.с. 137).

Недосягнення сторонами згоди щодо внесення змін до договорів оренди в досудовому порядку, в частині розміру орендної плати внаслідок зміни нормативно грошової оцінки земель та їх цільового призначення, послугувало підставою звернення позивача з даним позовом до суду.

При цьому позивач вказує, що пропозиція про внесення змін до договорів оренди не була розглянута Орендодавцем в межах передбаченого ч.3 ст. 188 ГК України 20-денного строку, а також відповідачем не було повідомлено Товариство про результати розгляду листа № 41, що, в силу частини 4 даної правової норми, надало право Товариству передати спір на вирішення суду.

Дослідивши та всебічно перевіривши обставини, на яких ґрунтуються доводи сторін, оцінивши наявні у справі письмові докази, враховуючи вказівки Верховного Суду, викладені у постанові від 31.07.2019 у даній справі, суд дійшов до висновку про наявність підстав задоволення позову, з огляду на таке.

Предметом спору у даній справі є правовідносини, що виникли між сторонами по справі на підставі правочинів щодо користування земельними ділянками, тобто є земельними правовідносинами. Відтак, спірні правовідносини регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, Податковим кодексом України, Законом України "Про оренду землі" та іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них.

Згідно з статтею 93 Земельного кодексу України право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності.

Відносини, пов'язані з орендою землі, регулюються законом (ч. 9 даної статті).

Відповідно до ст.13 Закону України "Про оренду землі" договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Згідно зі ст.629 Цивільного кодексу України договір є обов'язковим до виконання сторонами.

Відповідно до положень ст.525 Цивільного кодексу України одностороння відмова від зобов'язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом.

За приписами статей 651, 652 Цивільного кодексу України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Зокрема, договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороноюта в інших випадках, встановлених договором або законом; а також у разі істотної зміни обставин, якими сторони керувались при укладенні договору.

Цивільний кодекс України у ч.ч.1, 2 ст.632 передбачає застосування у встановлених випадках цін (тарифів, ставок тощо), які встановлюються або регулюються уповноваженими органами державної влади або органами місцевого самоврядування. При цьому зміна ціни після укладення договору допускається лише у випадках і на умовах, встановлених договором або законом.

За приписами ч. 1 ст. 15 Закону України "Про оренду землі" орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату є істотною умовою договору оренди землі.

Статтею 96 Земельного кодексу України встановлений обов'язок землекористувача своєчасно сплачувати земельний податок або орендну плату та забезпечувати використання землі за цільовим призначенням.

Орендна плата за землю визначена у ч.1,2 ст.21 Закону України "Про оренду землі" як платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою. Розмір, форма і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Податкового кодексу України).

Статтею 30 Закону України "Про оренду землі" передбачено, що зміна умов договору оренди землі здійснюється за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору оренди землі спір вирішується в судовому порядку.

Отже, чинним законодавством передбачено можливість зміни умов договору оренди землі за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у випадках, встановлених договором або законом.

У пункті 13 договорів сторони дійшли згоди про те, що розмір орендної плати переглядається раз у два роки у разі, зокрема: зміни розмірів земельного податку, підвищення цін, тарифів, зміни коефіцієнтів, індексації, визначених законодавством, що стосується земельних відносин; в інших випадках, передбачених законом.

Зміна умов договору здійснюється у письмовій формі за взаємною згодою сторін (п.36 Договорів).

У зв'язку з введенням в дію Податкового кодексу України з 01.01.2011р. втратив чинність Закон України "Про плату за землю", а питання сплати податку на землю та оплати орендної плати за користування земельною ділянкою регулюється виключно цим Кодексом, згідно зі ст.288, пункту 288.5 якого розмір орендної плати встановлюється у договорі оренди, але річна сума платежу не може бути меншою: розміру земельного податку, що встановлюється для відповідної категорії земельних ділянок на відповідній території; не може перевищувати 12% нормативної грошової оцінки.

Таким чином, встановивши підстави для зміни розміру орендної плати у договорах, будь яка із сторін договору вправі вимагати приведення цього договору у відповідність до вимог законодавства шляхом внесення відповідних змін з метою приведення розміру орендної плати за землю у відповідність із зміненою грошовою оцінкою земельної ділянки.

Пунктом 14.1.125 статті 14 Податкового кодексу України визначено, що нормативна грошова оцінка земельних ділянок - це капіталізований рентний дохід із земельної ділянки, визначений відповідно до законодавства центральним органом виконавчої влади з питань земельних ресурсів.

У відповідності до ч.5 статті 5 Закону України "Про оцінку земель", нормативна грошова оцінка використовується, зокрема, при визначенні розміру земельного податку, орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності.

Згідно з статтею 18 Закону України "Про оцінку земель", нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться відповідно до державних стандартів, норм, правил, а також інших нормативно-правових актів на землях усіх категорій та форм власності. Щодо земельних ділянок розташованих у межах населених пунктів незалежно від їх цільового призначення нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться не рідше ніж один раз на 5-7 років.

Таким чином, нормативна грошова оцінка земель є основою для визначення розміру орендної плати, а зміна нормативної грошової оцінки земельної ділянки є підставою для перегляду розміру орендної плати (вказана правова позиція викладена Верховним Судом України у постанові від 20.08.2013р., прийнятій за наслідками розгляду заяви про перегляд постанови Вищого господарського суду України від 25.04.2013 у справі №5009/3430/12, від 02.03.2016 у справі №922/583/14, від 07.10.2015 у справі № 922/3871/14, у постановах Верховного Суду від 13.06.2019 у справі №910/11764/17, від 20.11.2018 у справі №908/4582/15).

Звідси, у разі зміни нормативної грошової оцінки землі, яка є базою оподаткування для плати за землю, змінюється річна сума податкового зобов'язання по земельному податку та орендній платі за земельні ділянки державної і комунальної власності, а відтак прийняте органом місцевого самоврядування рішення про затвердження нових нормативно грошових оцінок земельних ділянок комунальної власності, є підставою для внесення змін до договорів оренди землі. Проте така вимога має бути заявлена стороною із зазначеної підстави і повинна розглядатися в окремому позовному провадженні. Даної правової позиції дотримується Верховний Суд у постанові від 16.04.2018 у справі №910/7905/17, від 21.11.2018 у справі №911/3627/17.

Згідно п. 5 ч. 3 ст. 162 ГПК України, позовна заява повинна містити виклад обставин, якими позивач обґрунтовує свої позовні вимоги; правові підстави позову. З аналізу змісту ст. 16 ЦК України, ст. 4, 5, п. 5 ч. 3 ст. 162 ГПК України убачається, що провадження у справі відкривається не інакше як за заявою позивача, оформленою у відповідності до вимог ГПК України.

Предметом позову є матеріально-правова вимога позивача до відповідача, стосовно якої він просить ухвалити судове рішення. Предмет позову повинен мати правовий характер і випливати з певних матеріально-правових відносин.

Підставою позову є обставини, якими позивач обґрунтовує свої вимоги і докази, що стверджують позов, зокрема, факти матеріально-правового характеру, що визначаються нормами матеріального права, які врегульовують спірні правовідносини, їх виникнення, зміну, припинення.

Згідно з частиною 1 статті 16 Цивільного кодексу України кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу.

Застосування конкретного способу захисту цивільного права залежить як від змісту суб'єктивного права, за захистом якого звернулася особа, так і від характеру його порушення.

Визначення підстав та предмету позову належить виключно позивачу за правилами процесуального закону.

У зв'язку з наведеним, суд критично оцінює заперечення відповідача з посиланням на прийняте Млиновецькою сільською радою рішення № 340 від 22.08.2018 "Про затвердження витягу із технічної документації про нормативно грошову оцінку земельних ділянок ТОВ "Млинівці" і внесення змін до договорів оренди земельних ділянок від 21.05.2009", яким вирішено: затвердити витяги із нормативно-грошової оцінки земельних ділянок загальною площею 4,2797 га у сумі 2 882 609,75 грн, в тому числі: земельна ділянка площею 0,3157 га за кадастровим номером :02:001:0003 в сумі 212 641,05 грн та земельна ділянка 3,9640 га за кадастровим номером :02:001:0002 в сумі 2 669 968,70 грн (пункт 1 рішення); встановити розмір орендної плати 6% від нормативних грошових оцінок земельних ділянок (пункт 2 рішення), котре за твердженням відповідача, є чинним, тому є обов'язковим до виконання на відповідній території.

Тобто, зміна процентної ставки орендної плати за рішенням ради не входить до кола обставин, які підлягають доказуванню у даній справі, де підставою позову Товариством визначено внесення змін до договору у зв'язку із новою нормативно грошовою оцінкою земельних ділянок, що слідує з Витягів з технічної документації, виданих відповідним державним органом в межах повноважень, тобто з іншої підстави.

Відповідно до статті 188 Господарського кодексу України, зміна та розірвання господарських договорів в односторонньому порядку не допускаються, якщо інше не передбачено законом або договором. Сторона договору, яка вважає за необхідне змінити або розірвати договір, повинна надіслати пропозиції про це другій стороні за договором. Сторона договору, яка одержала пропозицію про зміну чи розірвання договору, у двадцятиденний строк після одержання пропозиції повідомляє другу сторону про результати її розгляду. У разі якщо сторони не досягли згоди щодо зміни (розірвання) договору або у разі неодержання відповіді у встановлений строк з урахуванням часу поштового обігу, заінтересована сторона має право передати спір на вирішення суду.

Як вже зазначалося вище, відповідно до витягів Відділу у Зборівському районі Головного управління Держгеокадастру у Тернопільській області №231 від 10.07.2018, нормативно грошова оцінка земельної ділянки, площею 3157 кв.м. з кадастровим номером :02:001:0003 становить 212 641,05 грн, а земельної ділянки, площею 39640 кв.м. з кадастровим номером :02:001:0002 становить 2 669 968,70 грн. Категорія земель - землі промисловості; цільове призначення - для розміщення та експлуатації основних, підсобних та допоміжних будівель та споруд підприємств переробної, машинобудівної та іншої промисловості» (код використання 11.02). Станом на дату укладення договору спірні земельні ділянки відносилися до земель змішаного використання (п. п. 1, 16 договорів).

Відповідна зміна цільового призначення земель була проведена на підставі розробленого Зборівським районним виробничим відділом ТРФ Центр Державного земельного кадастру Проекту землеустрою щодо відведення земельних ділянок у разі зміни їх цільового призначення, котрий в подальшому затверджено Млиновецькою сільською радою. 03.07.2018 до Державного земельного кадастру внесено відповідні відомості, що вбачається з Витягів з Державного земельного кадастру № НВ-018 та № НВ-018 від 04.07.2018 та відповідає приписам ст. 20 ЗК України.

У зв'язку зі зміною нормативної грошової оцінки, Орендар (позивач) листом №41 від 16.07.2018 звернувся до Орендодавця (відповідача) долучивши проекти додаткових угод №3 від 16.07.2018 (щодо земельної ділянки, площею 3,9640 га) та №4 від 16.07.2018 (щодо земельної ділянки, площею 0,3157 га) з проханням розглянути їх та внести зміни до договорів оренди від 21.05.2009, виклавши їх в редакції цих додаткових угод з урахуванням нової нормативної грошової оцінки земельних ділянок. Зокрема, запропоновано внести зміни до умов договору, що орендна плата вноситься Орендарем відповідно до Податкового кодексу України у грошовій формі в розмірі 3 відсотки від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, що становить 80 099,06 грн за один рік для земельної ділянки 3,9640 га та 6 379,23 грн на рік для земельної ділянки 0,3157 га. Дане звернення отримано Відповідачем 18.07.2018.

Однак, у визначений законом 20-денний строк відповідач у справі змін до договорів не вніс, додаткових угод № 3 та № 4 не підписав.

У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору спір розв'язується у судовому порядку (п. 36 Договорів).

В процесі розгляду спору судом встановлено факт дотримання позивачем передбаченого ст.188 ГК України порядку внесення змін до договорів шляхом надіслання на адресу відповідача листа-пропозиції (докази його отримання сільською радою підтверджено відтиском штампу вхідної кореспонденції).

У відповідності з пунктом 4 частини третьої статті 129 Конституції України та статті 74 Господарського процесуального кодексу України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог та заперечень.

З огляду на встановлені обставини справи, а також враховуючи, що нормативна грошова оцінка земель є основою для визначення розміру орендної плати, а її зміна є підставою для перегляду розміру орендної плати і рішення про зміну нормативної грошової оцінки є обов'язковим (в даному випадку витяги Відділу у Зборівському районі Головного управління Держгеокадастру у Тернопільській області №231 від 10.07.2018), а також, беручи до уваги встановлені сторонами умови договорів (пункти 13, 36), суд вважає, що, звертаючись до Відповідача з відповідною пропозицією про внесення змін до вказаних вище договорів з підстав зміни нормативної грошової оцінки, позивачем вчинено дії, які відповідали умовам договорів та положенням чинного законодавства, а тому позов ТОВ "Млинівці" як обгрунтований документально належними та допустимими доказами, правомірний, підлягає до задоволення із наведених у ньому підстав.

Щодо тверджень відповідача щодо визначення нормативно-грошової оцінки орендованих земельних ділянок, виходячи із чинного рішення ради, то такі не можуть прийматися до уваги, оскільки предметом спору у даній справі є внесення змін до договорів оренди землі, виходячи із ставки 3% від нормативно грошової оцінки переданих в оренду земель, котра визначена сторонами у 2009 році при укладенні правочинів та залишалась незмінною у 2015 році при укладенні додаткових угод №1.

Інші доводи відповідача не заслуговують на увагу з мотивів, наведених вище.

В порядку ст.ст. 123,129 ГПК України, судовий збір покладається на відповідача в сумі 3 524 грн сплаченого позивачем судового збору за розгляд справи в суді першої інстанції та 15 858 грн судового збору, в тому числі: 5 286,00 грн судового збору за подання апеляційної скарги та 10 572,00 судового збору за подання касаційної скарги.

Окрім того, враховуючи клопотання позивача від 19.09.2019, викладене у запереченнях на відзив, відповідно до частин 2, 5 ст. 333 ГПК України сплачені позивачем на підставі платіжного доручення №18 від 06.05.2019 (копія документу знаходиться в матеріалах справи, том ІІІ, а.с 27) кошти в сумі 9514,80грн на виконання рішення господарського суду Тернопільської області від 08.01.2019, додаткового рішення Господарського суду Тернопільської області від 23.01.2019 та постанови Західного апеляційного господарського суду від 09.04.2019, прийнятих у даній справі, згідно з якими присуджено до стягнення з Товариства з обмеженою відповідальністю "Млинівці", 9514,80грн витрат на професійну правничу допомогу, про що 17.05.2019 місцевим господарським судом видано відповідний наказ та котрі (судові рішення) в подальшому скасовані судом касаційної інстанції з направленням справи на новий розгляд, суд, беручи до уваги результат вирішення судом спору, вважає, що клопотання Товариства з обмеженою відповідальністю "Млинівці" підлягає до задоволення, відтак суд здійснює поворот виконання судового рішення.

В судовому засіданні 05.11.2019 оголошено лише вступну та резолютивну частини рішення суду відповідно до ст.240 ГПК України.

На підставі наведеного, керуючись ст.ст. 4, 7, 11, 13, 42, 46, 73, 74, 76-79, 91, 123, 129, 219, 220, 222, 238, 240, 241, 316, 333 ГПК України, суд -

ВИРІШИВ:

1. Позовні вимоги задовольнити.

2. Внести зміни до договору оренди землі, укладеного 21.05.2009 року між Млиновецькою сільською радою та товариством з обмеженою відповідальністю "Млинівці", зареєстрованого Зборівським відділом Тернопільської регіональної філії ДП «Центру ДЗК при Держкомземі України», про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 13 липня 2009 року за №10, шляхом викладення пункту 9 Договору у наступній редакції: "п.9 Орендна плата вноситься орендарем у розмірі 3,0% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки 2669968,70грн і становить 80 099 гривень 06 копійок на рік.".

Внести зміни до договору оренди землі, укладеного 21.05.2009 року між Млиновецькою сільською радою та товариством з обмеженою відповідальністю "Млинівці", зареєстрованого Зборівським відділом Тернопільської регіональної філії ДП «Центру ДЗК при Держкомземі України», про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 13 липня 2009 року за №11, шляхом викладення пункту 9 Договору у наступній редакції: «п.9. Орендна плата вноситься орендарем у розмірі 3,0% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки 212641,05грн і становить 6 379 гривень 24 копійки на рік.».

3. Стягнути з Млиновецької сільської ради Зборівського району Тернопільської області (с.Млинівці Зборівського району Тернопільської області, ідентифікаційний код 04392296) на користь Товариства з обмеженою відповідальністю "Млинівці" (вул.Кабаровецька, 10, с.Млинівці Зборівського району Тернопільської області, ідентифікаційний код 31195026) - 3524 (три тисячі п'ятсот двадцять чотири)грн 00коп. в повернення сплаченого судового збору та 15858(п'ятнадцять тисяч вісімсот п'ятдесят вісім)грн 00коп. судового збору за розгляд справи в судах апеляційної та касаційної інстанції.

4. Здійснити поворот виконання додаткового рішення Господарського суду Тернопільської області від 23.01.2019 та постанови Західного апеляційного господарського суду від 09.04.2019 у справі № 921/393/18 про стягнення з Товариства з обмеженою відповідальністю «Млинівці» (вул.Кабаровецька, 10, с.Млинівці Зборівського району Тернопільської області, ідентифікаційний код 31195026) на користь Млиновецької сільської ради Зборівського району Тернопільської області (с.Млинівці Зборівського району Тернопільської області, ідентифікаційний код 04392296) - 9514 (дев'ять тисяч п'ятсот чотирнадцять)грн 80 коп. витрат на професійну правничу допомогу:

Стягнути з Млиновецької сільської ради Зборівського району Тернопільської області (с.Млинівці Зборівського району Тернопільської області, ідентифікаційний код 04392296) на користь Товариства з обмеженою відповідальністю «Млинівці» (вул.Кабаровецька, 10, с.Млинівці Зборівського району Тернопільської області, ідентифікаційний код 31195026) - 9514 (дев'ять тисяч п'ятсот чотирнадцять)грн 80 коп. в повернення сплачених витрат на професійну правничу допомогу.

Накази видати після набрання рішенням законної сили.

Рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Апеляційна скарга на рішення суду подається протягом двадцяти днів з дня складення повного судового рішення через Західний апеляційний господарський суд.

У зв'язку з перебуванням судді у відрядженні 15.11.2019 в м. Київ, повне рішення складено та підписано 18 листопада 2019 року.

Суддя Н.О. Андрусик