ЦЕНТРАЛЬНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ
ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

29.10.2019 року м.Дніпро Справа № Б29/334-09

Центральний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:

головуючого судді Іванова О.Г. (доповідач)

суддів: Березкіної О.В., Антоніка С.Г.

при секретарі судового засідання: Логвіненко І.Г.

за участю сторін:

від скаржника: Шеретова О.В., ордер серія ДН № 019775 від 18.07.2019 р., адвокат;

від АТ "Укрсоцбанк": Слободян В.М., довіреність №02-03/209 від 18.03.2019 р., адвокат;

інші учасники процесу в судове засідання не з`явились, про час та місце розгляду справи повідомлені належним чином;

розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу ОСОБА_1 на ухвалу Господарського суду Дніпропетровської області від 05.12.2018, постановлену суддею Полєвим Д.М., м.Дніпро, повний текст якої підписаний 10.12.2018, у справі №Б29/334-09

за заявою Товариство з обмеженою відповідальністю виробничо-комерційної фірми "Будмехсервіс", м. Дніпро

до Товариства з обмеженою відповідальністю "Міжнародна будівельна компанія Україна-Канада", смт. Ювілейне Дніпропетровського району Дніпропетровської області

про визнання банкрутом,

ВСТАНОВИВ:

Ухвалою Господарського суду Дніпропетровської області від 05.12.2018 у справі №Б29/334-09 відмовлено в задоволенні заяви гр. ОСОБА_1 б/н від 29.09.2017 про визнання частково недійсними результатів аукціону, проведеного 30.03.2015 та визнання недійсним договору купівлі-продажу нерухомого майна.

Не погодившись із зазначеною ухвалою суду, до Центрального апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою звернулась ОСОБА_1 , в якій, посилаючись на порушення судом норм процесуального права, неправильне застосування норм матеріального права, неповне з`ясування всіх обставин справи, невідповідність висновків, викладених в ухвалі, обставинам справи, просить ухвалу суду від 05.12.2018 скасувати та ухвалити нове рішення, яким:

- визнати частково недійсним аукціон з продажу майна в процедурі санації, що належить Товариству з обмеженою відповідальністю "Міжнародна будівельна компанія "Україна-Канада" (код за ЄДРПОУ - 32475980), а саме в частині продажу лоту №12 - будинку літ. А (матеріали стін: дерево обкладене цеглою), загальною площею 293,5 кв.м., житловою площею 82,4 кв.м., з господарськими будівлями та спорудами: колодязь літ. к, (прибудові А!) (мет.труби); зливна яма літ. з.я. (з.б. кільця); огорожа літ. №1-3 (метал); замощення літ.І (трот, плитка); басейн літ. бас (бетон); альтанка літ. Б (дерево), що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 ;

- визнати недійсним Договір купівлі-продажу нерухомого майна - будинку літ. А (матеріали стін: дерево обкладене цеглою), загальною площею 293,5 кв.м., житловою площею 82,4 кв.м., з господарськими будівлями та спорудами: колодязь літ. к, (прибудові А!) (мет.труби); зливна яма літ. з.я. (з.б. кільця); огорожа літ. №1-3 (метал); замощення літ.І (трот, плитка); басейн літ. бас (бетон); альтанка літ. Б (дерево), що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , укладений між Товариством з обмеженою відповідальністю "Міжнародна будівельна компанія "Україна-Канада", в особі керуючого санацією Самошоста Ігоря Івановича та Публічним акціонерним товариством "Укрсоцбанк".

При цьому, скаржник в апеляційній скарзі посилається на те, що аукціон з продажу 13 предметів застави від 30 березня 2015 року, в результаті якого ПАТ "Укрсоцбанк" набув у власність нерухоме майно, серед якого був будинок, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , відбувся всупереч діючому Договору оренди житла від 20 вересня 2007 року, який укладений між Товариством з обмеженою відповідальністю "Міжнародна будівельна компанія "Україна-Канада" та ОСОБА_1 .

Таким чином, проведення аукціону 30 березня 2015 року порушило права заявниці на набуття права власності на житловий будинок на підставі діючого Договору оренди житла від 20 вересня 2007 року.

Оскільки на офіційному веб-сайті організатора аукціону ТОВ "Центр з реалізації проблемних активів" (https://cda.com.ua) відсутня інформація про аукціон від 30 березня 2015 року, на якому було продано спірний будинок, це є порушенням ст. 53 Закону України "Про відновлення платоспроможності боржника або визнання його банкрутом", відповідно до якої при проведенні аукціонів в електронній формі (електронних торгів) інформація повинна бути доступна на веб-сайтах протягом семи років з дня проведення аукціону.

Крім того, Договір купівлі-продажу нерухомого майна в порушення частини 4 ст. 50 Закону України "Про відновлення платоспроможності боржника або визнання його банкрутом" нотаріально не посвідчено. У зв`язку з чим, через недодержання форми вчинення правочину відповідно ст. 220 ЦК України його може бути визнано нікчемним.

Акціонерне товариство "Укрсоцбанк" у відзиві на апеляційну скаргу проти її задоволення заперечив, зазначив, що заявником у своїй заяві та додатках до неї не доведено факту викупу житлового будинку в порядку п. 8.1 договору, відсутні будь-які докази сплати орендних платежів в розмірі 8 000,00 грн на місяць (копії платіжних доручень, актів приймання-передачі наданих послуг згідно п. 4.2 Договору відсутні).

Крім того, якщо заявник вважає, що у нього є майнові вимоги до боржника з приводу предмету спору, то у відповідності до ст. 14 Закону України "Про відновлення платоспроможності боржника або визнання його банкрутом" (стара редакція, станом на час порушення провадження про банкрутство), він міг звернутися із відповідними кредиторськими вимогами.

З матеріалів справи вбачається, що зміст оголошення про проведення аукціону з продажу майна Боржника, що розміщено на веб-сайті за адресою: на сайті Вищого господарського суду України (http://vgsu.arbitr.gov.ua/pages/l58/?d=l5152&,=e42b0098d6& =7) та 04.03.2015 на сайті Міністерства юстиції України (https://miniust.gov.ua/m/ogoloshennva-ta-povidomlennva-scho-podani-z-22072014-2/?d=15152&y=e42b0098d6&.=7), що повністю відповідає вимогам ст. 59 Закону України "Про відновлення платоспроможності боржника або визнання його банкрутом".

У додаткових поясненнях від 18.07.2019 представник заявника апеляційної скарги пояснив, що вважає помилковим посилання суду на положення ч. 1 ст. 770 ЦК України, відповідно до якої у разі зміни власника речі, переданої у найм, до нового власника переходять права та обов`язки наймодавця, оскільки дана норма могла бути застосована до спірних правовідносин у разі відмови ОСОБА_1 від реалізації переважного права викупу майна. Матеріали справи не містять такої відмови та навпаки не узгоджуються із правовою позицією заявниці.

У додаткових поясненнях від 30.07.2019 представник Акціонерного товариства "Укрсоцбанк" послався на ч. 2 ст. 811 ЦК України, відповідно до якої договір оренди житла з викупом підлягає нотаріальному посвідченню, та ч. 1 ст. 220 ЦК України, відповідно до якої у разі недодержання сторонами вимоги закону про нотаріальне посвідчення договору такий договір є нікчемним.

Враховуючи викладене, Договір оренди житла від 20.09.2007 нотаріально не посвідчений, то він є нікчемним і не створює жодних юридичних наслідків для ТОВ МБК "Україна Канада" та ОСОБА_1 крім тих, що пов`язані з його недійсністю (зокрема, обов`язку ОСОБА_1 звільнити будинок та передати його законному власнику).

З огляду на нікчемність Договору оренди від 20.09.2007 результати оскаржуваного аукціону не вплинули та не могли вплинути на законні інтереси та обов`язки скаржника, як сторони по недійсному договору.

У додаткових поясненнях від 04.09.2019 представник заявника апеляційної скарги щодо доводів Акціонерного товариства "Укрсоцбанк" про нікчемність Договору оренди житла від 20.09.2007 через нотаріальне не посвідчення, пояснив, що такі доводи не заслуговують на увагу, оскільки вимоги статті 811 ЦК України щодо обов`язкового нотаріального посвідчення договору оренди житла з викупом ґрунтуються на ст.811 ЦК України в редакції, що набрала чинності з 14.01.2009, та не розповсюджується на спірні правовідносини.

Ухвалою Центрального апеляційного господарського суду від 19.04.2019 (головуючий суддя Іванов О.Г.) апеляційну скаргу ОСОБА_1 залишено без руху з підстав відсутності доказів сплати судового збору у встановленому порядку та розмірі та доказів направлення апеляційної скарги учасникам провадження у справі.

Ухвалою Центрального апеляційного господарського суду від 13.05.2019 (колегія суддів у складі: Іванов О.Г. (головуючий, доповідач), судді Березкіна О.В., Дармін М.О.) відкрито апеляційне провадження за апеляційною скаргою ОСОБА_1 на ухвалу Господарського суду Дніпропетровської області від 05.12.2018 у справі №Б29/334-09; судове засідання призначено на 03.06.2019.

Ухвалою від 03.06.2019 задоволено клопотання скаржника та відкладено розгляд апеляційної скарги на 08.07.2019.

08.07.2019 року розпорядженням керівника апарату суду відповідно до пункту 2.4.6 Засад використання автоматизованої систему документообігу суду призначено повторний автоматизований розподіл справи №Б29/334-09 у зв`язку з відпусткою судді - члена колегії суддів Березкіної О.В.

Відповідно до витягу з протоколу повторного автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 08.07.2019, справу №Б29/334-09 передано колегії суддів у складі: Іванов О.Г. (головуючий, доповідач), Білецька Л.М., Антонік С.Г. та ухвалою від 08.07.2019 прийнято до провадження вказаною колегією суддів; судове засідання призначено на 18.07.2019.

В судовому засіданні 18.07.2019 оголошено перерву, про яку присутніх учасників провадження повідомлено під розпис, інших учасників провадження повідомлено відповідною ухвалою суду.

04.09.2019 розпорядженням керівника апарату суду відповідно до пункту 2.4.6 Засад використання автоматизованої систему документообігу суду призначено повторний автоматизований розподіл справи №Б29/334-09 у зв`язку з відпусткою судді - члена колегії суддів Білецької Л.М.

Відповідно до витягу з протоколу повторного автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 04.09.2019, справу №Б29/334-09 передано колегії суддів у складі: Іванов О.Г. (головуючий, доповідач), Дармін М.О., Антонік С.Г. та ухвалою суду від 05.09.2019 прийнято до провадження вказаною колегією суддів.

В судовому засіданні 05.09.2019 представником скаржниці - ОСОБА_1 . адвокатом Шеретовою О.В. вищевказаному складу суду (Іванов О.Г. (головуючий, доповідач), Дармін М.О., Антонік С.Г.) заявлено заяву про відвід.

За результатами розгляду поданої заяви про відвід вищевказаної колегії суддів суд дійшов висновку про необґрунтованість заявленого відводу, в зв`язку з чим ухвалою Центрального апеляційного господарського суду від 05.09.2019 року провадження у справі № Б29/334-09 зупинено на підставі п.5 ч.1 ст.228 ГПК України до вирішення питання про відвід колегії суддів, суддею, який не входить до складу суду, що розглядає дану справу.

Згідно протоколу автоматизованого розподілу справи між суддями від 10.09.2019 для вирішення питання обґрунтованості заявленої заяви про відвід колегії суддів обрано суддю Білецьку Л.М.

Ухвалою суду апеляційної інстанції від 12.09.2019 суддею Білецькою Л.М. в задоволенні заяви про відвід колегії суддів у складі: Іванов О.Г. (головуючий, доповідач), судді - Дармін М.О., Антонік С.Г. відмовлено, порушень при розподілі справи не виявлено.

Ухвалою суду апеляційної інстанції від 17.09.2019 поновлено апеляційне провадження, призначено судове засідання на 21.10.2019.

В судовому засіданні 21.10.2019 оголошено перерву до 29.10.2019.

28.10.2019 року розпорядженням керівника апарату суду відповідно до пункту 2.4.6 Засад використання автоматизованої систему документообігу суду призначено повторний автоматизований розподіл справи №Б29/334-09 у зв`язку з відпусткою судді - члена колегії суддів Дарміна М.О.

Відповідно до витягу з протоколу повторного автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 28.10.2019, справу №Б29/334-09 передано колегії суддів у складі: Іванов О.Г. (головуючий, доповідач), Антонік С.Г., Березкіна О.В. та ухвалою суду від 29.10.2019 прийнято до провадження вказаною колегією суддів.

В судовому засіданні 29.10.2019 Центральним апеляційним господарським судом оголошено вступну та резолютивну частини постанови у даній справі.

Заслухавши доповідь судді-доповідача, пояснення представників сторін, дослідивши матеріали справи, обговоривши доводи апеляційної скарги та заперечень проти неї, перевіривши повноту встановлених місцевим господарським судом обставин справи та правильність їх юридичної оцінки, колегія суддів Центрального апеляційного господарського суду дійшла висновку про те, що апеляційна скарга не підлягає задоволенню, виходячи з наступного.

Відповідно до вимог частин 1, 2, 5 статті 269 Господарського процесуального кодексу України, суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними у ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги. Суд апеляційної інстанції досліджує докази, що стосуються фактів, на які учасники справи посилаються в апеляційній скарзі та (або) відзиві на неї.

Суд апеляційної інстанції не обмежений доводами та вимогами апеляційної скарги, якщо під час розгляду справи буде встановлено порушення норм процесуального права, які є обов`язковою підставою для скасування рішення, або неправильне застосування норм матеріального права.

Відповідно до положень ч. 1 ст. 74 Господарського процесуального кодексу України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог та заперечень.

Судом першої інстанції та судом апеляційної інстанції встановлені наступні неоспорені обставини справи.

20.09.2007 між ТОВ "Міжнародна будівельна компанія "Україна-Канада" (далі - Орендодавець) та гр. ОСОБА_1 (далі - Орендар) укладено договір оренди житла, відповідно до якого орендодавець передає, а орендар приймає в строкове платне користування житловий двоповерхових будинок загальної площею 293 кв.м., розташований за адресою АДРЕСА_1 , а орендар зобов`язується прийняти майно у строкове платне користування, а також сплачувати орендодавцеві орендну плату. По закінченню договору оренди або до закінчення його строку, але в будь-якому разі за умови сплати вартості житлового будинку право власності від орендодавця переходить до орендаря. Житловий будинок буде використовуватися у якості житла для проживання орендаря та осіб, які проживають разом з орендарем. Справедлива вартість житлового будинку на дату підписання договору, яку оцінено за згодою сторін становить 1 300 000,00 грн.

Відповідно до п.п. 2.1., 2.2. договору передача житлового будинку в оренду оформлюється актом приймання-передачі, що є невід`ємною частиною договору. Житловий будинок вважається переданим в оренду з дати підписання сторонами акту приймання-передачі.

Пунктом 3.2. договору встановлено, що після закінчення терміну договору сторони можуть укладати договір на новий термін або пролонгувати дію цього договору на такий самий термін. Під пролонгуванням дії договору сторони розуміють наступне: якщо одна із сторін не заявить наміру про припинення договору письмовою заявою, договір вважається продовжений на строк, вказаний в договорі на таких самих умовах.

Відповідно до п. 4.1. договору за погодження сторін орендна плата за місяць користування житловим будинком становить 8000,00 грн., в т.ч. ПДВ - 1333,33 грн. починаючи оплату з 01 січня 2009 року.

Пунктом 6.1.7. договору встановлено, що орендар зобов`язаний викупити житловий будинок шляхом укладання нотаріально посвідченого договору купівлі-продажу за вартістю, яка розраховується як різниця між вартістю визначеного у п. 1.3. договору та вартістю орендних платежів сплачених орендарем за весь час користування житловим будинком.

Згідно до п. 8.1. договору, майно, що є предметом цього договору, переходить у власність орендаря, шляхом викупу житлового будинку за вартістю, яка розраховується, як різниця між вартістю визначеною у п. 1.3. цього договору та вартістю орендних платежів сплачених орендарем за весь час користування житловим будинком.

20.09.2007 між ТОВ "Міжнародна будівельна компанія "Україна-Канада" та гр. ОСОБА_1 підписано акт приймання-передачі за договором оренди майна від 20.09.2007.

Провадження у справі про банкрутство Товариства з обмеженою відповідальністю "Міжнародна будівельна компанія "Україна-Канада", смт. Ювілейне Дніпропетровського району Дніпропетровської області, порушено 18.09.2009.

Ухвалою суду від 17.01.2013 введено процедуру санації боржника та 28.03.2014 ухвалою суду затверджено план санації Товариства з обмеженою відповідальністю "Міжнародна будівельна компанія "Україна-Канада".

Як вбачається з плану санації, він передбачає заходи відновлення платоспроможності, зокрема, продаж заставного майна та забезпечення за рахунок продажу останнього погашення вимог забезпечених кредиторів; погашення вимог кредиторів шляхом обміну на активи підприємства, продажу частини майна боржника, одержаних коштів від виробничої діяльності боржника. Також план санації передбачає погашення вимог кредиторів шостої черги шляхом укладення мирової угоди.

Ухвалою суду від 05.08.2014 визнано організатора аукціону Товариство з обмеженою відповідальністю "Центр з реалізації проблемних активів" (03150, м. Київ, вул. Горького, 97, ) учасником провадження у справі №Б29/334-09 про визнання банкрутом Товариства з обмеженою відповідальністю "Міжнародна будівельна компанія "Україна-Канада", смт. Ювілейне Дніпропетровського району Дніпропетровської області.

11.02.2015 між керуючим санацією Товариства з обмеженою відповідальністю "Міжнародна будівельна компанія "Україна-Канада" та Товариством з обмеженою відповідальністю "Центр з реалізації проблемних активів" укладено Договір № 1102/15А про проведення аукціону, з додатковими угодами до нього.

Згідно Переліку майна, що пропонується до продажу на аукціоні з продажу майна Товариства з обмеженою відповідальністю "Міжнародна будівельна компанія "Україна-Канада" до продажу запропоновано майно боржника, зокрема, лот № 12 , а саме: будівлі та споруди, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , складаються з 19-ти приміщень (в т.ч. 4-х житлових приміщень), розташованих на 1-му та 2-му поверхах двоповерхового будинку, а саме: по першому поверху: 1) коридор - 7,4 кв.м.; 2) гардеробна - 5,3 кв.м.; 3) туалет - 2,6 кв.м.; 4) хол - 36,7 кв.м. 5) кімната - 15,9 кв.м.; 6) гараж - 44,8 кв.м.; 7) комора - 7,0 кв.м.; 8) котельна - 6,8 кв.м.; 9) комора - 4,8 кв.м.; 10) кухня - 14,3 кв.м.; 11) кухня-їдальня - 24,4 кв.м.; І) тераса - 11,2 кв.м.; Разом по першому поверху - 181,2 кв.м. По другому поверху: 12) сходова клітка - 19,2 кв.м.; 13) кімната - 20,7 кв.м.; 14) санвузол - 6,1 кв.м.; 15) кімната - 25,0 кв.м.; 16) гардеробна - 9,2 кв.м.; 17) санвузол - 11,3 кв.м.; 18) кімната - 20,8 кв.м. Разом по другому поверху: 112,3 кв.м. Загальна площа будинку: 293,5 кв.м. Житлова площа по будинку: 82,4 кв.м. Матеріали стін: дерево обкладене цеглою Матеріал перекриття: дерево Інженерні обладнання: електрика, водопровід, каналізація, газопостачання, опалення. Господарські будівлі та споруди: Колодязь літ. к (в прибудові А?) (матеріал: мет. труби); Зливна яма літ. з.я. (матеріал: з.б. кільця); Огорожа літ. №1-3 (матеріал: метал); Замощення літ. І (матеріал: трот. плитка); Басейн літ. бас (матеріал: бетон); Альтанка літ. Б (матеріал: дерево).

26.02.2015 на сайті Вищого господарського суду України (http://vgsu.arbitr.gov.ua/pages/158/?d=15152&v=e42b0098d6&t=7) та 04.03.2015р. на сайті Міністерства юстиції України (https://minjust.gov.ua/m/ogoloshennya-ta-povidomlennya-scho-podani-z-22072014-2/?d=15152&v=e42b0098d6&t=7) опубліковано оголошення про проведення аукціону з продажу майна підприємства Товариства з обмеженою відповідальністю "Міжнародна будівельна компанія "Україна-Канада", у тому числі, лоту № 12: а саме: будівлі та споруди, що знаходиться за адресою: Дніпропетровська обл., Дніпропетровський р-н, смт. Ювілейне, вул. Харківська, буд. 16, складаються з 19-ти приміщень (в т.ч. 4-х житлових приміщень), розташованих на 1-му та 2-му поверхах двоповерхового будинку, а саме: По першому поверху: 1) коридор - 7,4 кв.м.; 2) гардеробна - 5,3 кв.м.; 3) туалет - 2,6 кв.м.; 4) хол - 36,7 кв.м. 5) кімната - 15,9 кв.м.; 6) гараж - 44,8 кв.м.; 7) комора - 7,0 кв.м.; 8) котельна - 6,8 кв.м.; 9) комора - 4,8 кв.м.; 10) кухня - 14,3 кв.м.; 11) кухня-їдальня - 24,4 кв.м.; І) тераса - 11,2 кв.м.; Разом по першому поверху - 181,2 кв.м. По другому поверху: 12) сходова клітка - 19,2 кв.м.; 13) кімната - 20,7 кв.м.; 14) санвузол - 6,1 кв.м.; 15) кімната - 25,0 кв.м.; 16) гардеробна - 9,2 кв.м.; 17) санвузол - 11,3 кв.м.; 18) кімната - 20,8 кв.м. Разом по другому поверху: 112,3 кв.м. Загальна площа будинку: 293,5 кв.м. Житлова площа по будинку: 82,4 кв.м. Матеріали стін: дерево обкладене цеглою Матеріал перекриття: дерево Інженерні обладнання: електрика, водопровід, каналізація, газопостачання, опалення. Господарські будівлі та споруди: Колодязь літ. к (в прибудові А) (матеріал: мет. труби); Зливна яма літ. з.я. (матеріал: з.б. кільця); Огорожа літ. №1-3 (матеріал: метал); Замощення літ. І (матеріал: трот. плитка); Басейн літ. бас (матеріал: бетон); Альтанка літ. Б (матеріал: дерево).

За результатами проведення зазначеного аукціону, переможцем визнано юридичну особу - Публічне акціонерне товариство "Укрсоцбанк", яка запропонувала найвищу ціну за вищезазначений лот - 2 090 000,00 грн., про що складено протокол №30/03-15/12 про проведення аукціону від 30.03.2015.

29.09.2017 до суду надійшла заява гр. ОСОБА_1 (т.23 а.с. 69-84):

- про визнання частково недійсним аукціону з продажу майна в процедурі санації, що належить ТОВ "Міжнародна будівельна компанія "Україна-Канада", а саме в частині продажу лоту №12 - будинку літ. А (матеріали стін: дерево обкладене цеглою), загальною площею 293,5 кв.м., житловою площею 82,4 кв.м., з господарськими будівлями та спорудами: колодязь літ. к (в прибудові А`) (мет. труби); зливна яма літ. з.я. (з.б. кільця); огорожа літ. №1-3 (метал); замощення літ. І (трот. плитка); басейн літ. бас (бетон); альтанка літ. Б (дерево), що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 ;

- про визнати недійсним договору купівлі - продажу нерухомого майна - будинку літ. А (матеріали стін: дерево обкладене цеглою), загальною площею 293,5 кв.м., житловою площею 82,4 кв.м., з господарськими будівлями та спорудами: колодязь літ. к (в прибудові А`) (мет. труби); зливна яма літ. з.я. (з.б. кільця); огорожа літ. №1-3 (метал); замощення літ. І (трот. плитка); басейн літ. бас (бетон); альтанка літ. Б (дерево), що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 укладений між ТОВ "Міжнародна будівельна компанія "Україна-Канада", в особі керуючого санацією Самошоста Ігоря Івановича та Публічним акціонерним товариством "Укрсоцбанк".

В обґрунтування заяви гр. ОСОБА_1 зазначила, що всупереч діючому Договору оренди житла від 20 вересня 2007 року, що укладений між Товариством з обмеженою відповідальністю "Міжнародна будівельна компанія "Україна-Канада" та ОСОБА_1 , 30 березня 2015 року відбувся аукціон з продажу 13 предметів застави в результаті якого ПАТ "Укрсоцбанк" набув у власність нерухоме майно, серед якого був будинок, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 .

Таким чином, проведення аукціону 30 березня 2015 року порушило права заявниці на набуття права власності на житловий будинок на підставі діючого Договору оренди житла від 20 вересня 2007 року.

Оскільки на офіційному веб-сайті організатора аукціону ТОВ "Центр з реалізації проблемних активів" (https://cda.com.ua) відсутня інформація про аукціон від 30 березня 2015 року, на якому було продано спірний будинок, це є порушенням ст. 53 Закону України "Про відновлення платоспроможності боржника або визнання його банкрутом", відповідно до якої при проведенні аукціонів в електронній формі (електронних торгів) інформація повинна бути доступна на веб-сайтах протягом семи років з дня проведення аукціону.

Крім того, Договір купівлі-продажу нерухомого майна - житлового будинку, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , в порушення частини 4 ст. 50 Закону України "Про відновлення платоспроможності боржника або визнання його банкрутом" нотаріально не посвідчено. У зв`язку з чим, через недодержання форми вчинення правочину відповідно ст. 220 ЦК України його може бути визнано нікчемним.

Посилається на частину 3 статті 55 Закону України "Про відновлення платоспроможності боржника або визнання його банкрутом", яка передбачає, що результати аукціону, проведеного з порушенням вимог закону, можуть бути визнані в судовому порядку недійсними. Визнання результатів аукціону недійсними тягне за собою визнання недійсним укладеного з переможцем договору купівлі-продажу.

Відмовляючи в задоволенні заяви, господарським судом не прийнято посилання заявника на недійсність аукціону через порушення ст. 53 Закону та відсутність інформації про аукціон на офіційному веб-сайті організатора аукціону, оскільки зазначені положення Закону стосуються проведення аукціонів в електронній формі.

Оскільки боржник був єдиним власником спірного майна, тому він правомірно реалізував житловий двоповерховий будинок. Таким чином, у зв`язку з відсутністю доказів порушення права власності гр. ОСОБА_1 на спірне нерухоме майно, враховуючи те, що заявник не є стороною по справі, якій надано право на оскарження результатів аукціону, суд відмовив у задоволенні заяви гр. ОСОБА_1 про визнання частково недійсними результатів аукціону 30.03.2015 та визнання недійсним договору купівлі-продажу.

Колегія суддів погоджується з такими висновками суду першої інстанції з наступних мотивів.

Відповідно до Закону України "Про запобігання впливу світової фінансової кризи на розвиток будівельної галузі та житлового будівництва" від 25.12.2008, який набрав чинності 14.01.2009, статтю 811 Цивільного кодексу України доповнено частинами другою та третьою такого змісту:

"2. Договір оренди житла з викупом підлягає обов`язковому нотаріальному посвідченню.

Договір оренди житла з викупом підлягає обов`язковій державній реєстрації у порядку, визначеному законом".

Отже, вимоги щодо обов`язкового нотаріального посвідчення та державної реєстрації договору оренди житла з викупом встановлені законодавцем на підставі Закону від 25.12.2008, який набрав чинності 14.01.2009.

З матеріалів справи вбачається, що Договір оренди з правом викупу між ОСОБА_1 та ТОВ "МБК "Україна-Канада" укладено 20.09.2007, тобто до моменту прийняття та набуття чинності Закону України "Про запобігання впливу світової фінансової кризи на розвиток будівельної галузі та житлового будівництва".

Відповідно до ч. 1 ст. 58 Конституції України закони та інші нормативно-правові акти не мають зворотної дії в часі, крім випадків, коли вони пом`якшують або скасовують відповідальність особи.

У Рішенні Конституційного Суду України від 09.02.1999 у справі N 1-7/99 (N 1- рп/99) щодо офіційного тлумачення положення частини першої статті 58 Конституції України (справа про зворотну дію в часі законів та інших нормативно-правових актів) Конституційний суд України надав офіційне тлумачення та дійшов висновку, що положення частини першої статті 58 Конституції України про те, що закони та інші нормативно-правові акти не мають зворотної дії в часі, крім випадків, коли вони пом`якшують або скасовують відповідальність особи, треба розуміти так, що воно стосується людини і громадянина (фізичної особи).

При цьому, в обґрунтування вказаного рішення Конституційний суд зазначив: "В регулюванні суспільних відносин застосовуються різні способи дії в часі нормативно-правових актів. Перехід від однієї форми регулювання суспільних відносин до іншої може здійснюватися, зокрема, негайно (безпосередня дія), шляхом перехідного періоду (ультраактивна форма) і шляхом зворотної дії (ретроактивна форма). За загальновизнаним принципом права закони та інші нормативно-правові акти не мають зворотної дії в часі. Цей принцип закріплений у частині першій статті 58 Конституції України, за якою дію нормативно-правового акта в часі треба розуміти так, що вона починається з моменту набрання цим актом чинності і припиняється з втратою ним чинності, тобто до події, факту застосовується той закон або інший нормативно-правовий акт, під час дії якого вони настали або мали місце.

Крім того, у Рішенні Конституційного Суду України від 05.04.2001 по справі №3-рп/2001 встановлено, що закріплення принципу незворотності дії в часі законів та інших нормативно-правових актів є гарантією безпеки людини і громадянина, довіри до держави. Винятки з цього конституційного принципу, тобто надання закону або іншому нормативно-правовому акту зворотної сили, передбачено частиною першою статті 58 Конституції України, а саме: коли закони або інші нормативно-правові акти пом`якшують або скасовують відповідальність особи.

Відповідно до ст.151-2 Конституції України рішення та висновки, ухвалені Конституційним Судом України, є обов`язковими, остаточними і не можуть бути оскаржені.

При цьому, згідно п. 2 Постанови пленуму Верховного суду України "Про застосування Конституції України при здійсненні правосуддя" № 9 від 01.11.1996 оскільки Конституція України, як зазначено в її ст.8, має найвищу юридичну силу, а її норми є нормами прямої дії, суди при розгляді конкретних справ мають оцінювати зміст будь-якого закону чи іншого нормативно-правового акта з точки зору його відповідності Конституції і в усіх необхідних випадках застосовувати Конституцію як акт прямої дії. Судові рішення мають ґрунтуватись на Конституції, а також на чинному законодавстві, яке не суперечить їй.

Також необхідно зауважити, що безпосередньо Законом України "Про запобігання впливу світової фінансової кризи на розвиток будівельної галузі та житлового будівництва" від 25.12.2008 зворотня дія закону в часі (ретроактивна форма) не передбачена.

Отже, положення частини 2 та 3 ст.811 ЦК України, які набрали чинності 14.01.2009, що встановлюють вимоги до обов`язкового нотаріального посвідчення та державної реєстрації договору оренди житла з викупом до спірних правовідносин, які виникли на підставі Договору оренди між ОСОБА_1 та ТОВ "МБК "Україна-Канада" від 20.09.2007, не застосовуються.

Через що доводи Акціонерного товариства "Укрсоцбанк" про нікчемність Договору оренди від 20.09.2007 є безпідставними.

Відповідно пункту 1-1 Прикінцевих та перехідних положень (Х розділ) Закону України "Про відновлення платоспроможності боржника або визнання його банкрутом" (надалі - Закон) (в редакції, що діє з 19.01.2013 року) положення цього Закону, що регулюють продаж майна в провадженні у справі про банкрутство, застосовуються господарськими судами під час розгляду справ про банкрутство, провадження у яких відкрито до набрання чинності цим Законом.

Відповідно до частин 1, 2, 5, 8 статті 44 Закону після проведення інвентаризації та оцінки майна ліквідатор здійснює продаж майна банкрута такими способами: проведення аукціону; продаж безпосередньо юридичній або фізичній особі. Вибір способів продажу активів здійснюється ліквідатором з метою забезпечення його відчуження за найвищою ціною. Ліквідатор організовує проведення аукціону з продажу активів банкрута з урахуванням вимог цього Закону. Ліквідатор має право самостійно проводити торги на аукціоні відповідно до законодавства або залучити на підставі договору організатора аукціону-юридичну особу, яка відповідно до установчих документів має право проводити торги. Ліквідатор здійснює продаж майна боржника у вигляді цілісного майнового комплексу. У разі якщо продати майно боржника у вигляді цілісного майнового комплексу не вдалося, ліквідатор здійснює продаж майна боржника частинами. Спори, які виникають при проведенні та виконанні результатів аукціонів, у тому числі про визнання недійсними договорів купівлі-продажу майна, розглядаються в межах провадження у справі про банкрутство.

Продаж майна боржника в провадженні у справі про банкрутство здійснюється в порядку, встановленому цим Законом, шляхом проведення торгів у формі аукціону, за винятком майна, продаж якого відповідно до законодавства України здійснюється шляхом проведення закритих торгів. Суб`єктами аукціону є його замовник, організатор та учасники. Замовником є ліквідатор, призначений господарським судом у порядку, встановленому цим Законом. Організатором аукціону є визначена замовником фізична або юридична особа, що має ліцензію на проведення торгів і з якою замовник аукціону уклав договір на проведення аукціону (частини 1, 4-6 статті 49 Закону).

Продаж майна на аукціоні оформлюється договором купівлі-продажу, який укладається власником майна чи замовником аукціону з переможцем торгів. Укладений на аукціоні договір купівлі-продажу нерухомого майна підлягає обов`язковому нотаріальному посвідченню (частини 1, 4 статті 50 Закону).

Згідно ч. 1-3 ст. 53 Закону при проведенні аукціонів в електронній формі (електронних торгів), а також при розміщенні оголошення про проведення аукціону та відомостей про результати аукціону на веб-сайтах технологічні та програмні засоби повинні забезпечувати всім бажаючим можливість пошуку інформації за датою розміщення оголошення, датою та місцем проведення аукціону, видом майна, ціною, видом договору, що укладається, а також можливість анонімного перегляду, копіювання та роздрукування інформації на основі поширених веб-оглядачів та редакторів без необхідності застосування спеціально створених для цього технологічних та програмних засобів, цілодобово, без обмежень та стягнення плати. Інформація повинна містити відомості про час її розміщення. Інформація повинна бути доступна на веб-сайтах протягом семи років з дня проведення аукціону.

Протягом п`яти днів з дати підписання цього протоколу замовник аукціону надсилає переможцеві торгів пропозицію щодо укладення договору купівлі-продажу майна разом з проектом цього договору відповідно до поданої переможцем торгів пропозиції щодо встановлення ціни цього майна. У разі придбання переможцем кількох лотів договір укладається окремо на кожний лот. Переможець торгів повинен протягом п`яти днів з дня одержання проекту договору підписати його та перерахувати кошти за придбане майно на зазначений у протоколі номер банківського рахунка. Строк оплати може бути продовжено за згодою організатора аукціону, але не довше ніж на десять календарних днів, за умови сплати переможцем торгів не менш як 50 відсотків ціни продажу майна (частини 3-5 статті 71 Закону).

Відповідно до статті 75 Закону передача майна замовником аукціону і прийняття його покупцем здійснюється за передавальним актом, що підписується сторонами і оформлюється відповідно до законодавства. В акті про передання права власності на куплене нерухоме майно зазначаються: ім`я (назва) та місце проживання (місцезнаходження) продавця та покупця, а також організатора аукціону; відомості про продане нерухоме майно; адреса веб-сторінки, на якій розміщено відомості про проведення аукціону. Акт про передання права власності на куплене нерухоме майно разом із протоколом про проведення аукціону не пізніше трьох робочих днів після повної сплати переможцем запропонованої ним ціни передається нотаріусу, а копії акта не пізніше наступного дня разом із відомостями про нотаріуса надсилаються (вручаються) покупцю, замовнику аукціону та продавцю. За невчасне передання акта нотаріусу організатор торгів сплачує покупцю пеню у розмірі 0,5 відсотка на день від ціни продажу за період прострочення. Нотаріус видає покупцю свідоцтво про придбання нерухомого майна на аукціоні в порядку, встановленому законом. Послуги нотаріуса оплачує організатор аукціону.

Відповідно до частини 2 статті 215 Цивільного кодексу України недійсним є правочин, якщо його недійсність встановлена законом (нікчемний правочин). У цьому разі визнання такого правочину недійсним судом не вимагається. У випадках, встановлених цим Кодексом, нікчемний правочин може бути визнаний судом дійсним.

У разі недодержання сторонами вимоги закону про нотаріальне посвідчення договору такий договір є нікчемним (частина 1 статті 220 ЦК України).

Відповідно до ст. 657 ЦК України договір купівлі-продажу земельної ділянки, єдиного майнового комплексу, житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню, крім договорів купівлі-продажу майна, що перебуває в податковій заставі.

Таким чином, визначений положеннями Закону про банкрутство (статей 44, 49-75) порядок продажу майна в провадженні у справі про банкрутство передбачає реалізацію майна банкрута в ліквідаційній процедурі шляхом проведення торгів у формі аукціону ліквідатором самостійно або із залученням організатора аукціону на конкурсній основі на підставі укладеного з ним договору про проведення аукціону. Така процедура визначена законодавцем як цілісний процес, що зобов`язує організатора аукціону дотримуватися визначеного Законом про банкрутство порядку підготовки та проведення аукціону в ліквідаційній процедурі з подальшим належним оформленням результатів відчуження майна банкрута з переможцями аукціону шляхом укладення договорів купівлі-продажу майна (майнових прав) з аукціону або оформлення нотаріусом свідоцтва про продаж майна з аукціону.

До предмету доказування недійсності результатів аукціону входять встановлення обставин недотримання організатором аукціону вимог, які ставляться Законом України "Про відновлення платоспроможності боржника або визнання його банкрутом" до його проведення, зокрема, щодо порядку оприлюднення оголошення про проведення аукціону певного змісту, письмового повідомлення про проведення аукціону власника майна, замовника та інших осіб, визначених замовником (статті 58, 59 вказаного Закону); допуску до участі в аукціоні (стаття 61 Закону); допуску до місця проведення аукціону (стаття 63 Закону); порядку проведення аукціону (статті 64-68 Закону).

Згідно ч. 3 ст. 55 Закону України "Про відновлення платоспроможності боржника або визнання його банкрутом" результати аукціону, проведеного з порушенням вимог закону, можуть бути визнані в судовому порядку недійсними.

З матеріалів справи вбачається, що зміст оголошення про проведення аукціону з продажу майна Боржника, що розміщено на веб-сайті за адресою: на сайті Вищого господарського суду України (http://vgsu.arbitr.gov.ua/pages/l58/?d=l5152&,=e42b0098d6& =7) та 04.03.2015 на сайті Міністерства юстиції України (https://miniust.gov.ua/m/ogoloshennva-ta-povidomlennva-scho-podani-z-22072014-2/?d=15152&y=e42b0098d6&.=7), що повністю відповідає вимогам ст. 59 Закону України "Про відновлення платоспроможності боржника або визнання його банкрутом".

Колегією суддів не приймаються посилання заявника на недійсність аукціону через порушення ст. 53 Закону та відсутність інформації про аукціон на офіційному веб-сайті організатора аукціону, оскільки зазначені положення Закону стосуються проведення аукціонів в електронній формі.

Також, колегія суддів не погоджується з доводами заявника апеляційної скарги про те, що проведення аукціону 30 березня 2015 року порушило права заявниці на набуття права власності на житловий будинок на підставі діючого Договору оренди житла від 20 вересня 2007 року, з огляду на наступне.

Відповідно до ч. 1 ст. 2 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" державна реєстрація речових прав на нерухоме майно - офіційне визнання і підтвердження державою фактів виникнення, переходу або припинення прав на нерухоме майно, обтяження таких прав шляхом внесення відповідного запису до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

Відповідно до ст. 182 ЦК України право власності та інші речові права на нерухомі речі, обтяження цих прав, їх виникнення, перехід і припинення підлягають державній реєстрації.

Відповідно до ст. 334 ЦК України права на нерухоме майно, які підлягають державній реєстрації, виникають з дня такої реєстрації відповідно до закону.

Проте, ані в заяві про визнання аукціону частково недійсним, ані в апеляційній скарзі та додатках до неї скаржником не доведено з посиланням на належні та допустимі докази:

- проведення державної реєстрації обтяження або заборони на житловий будинок по АДРЕСА_1 в державному реєстрі речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, а також наявність відповідного запису на момент проведення оскаржуваного аукціону;

- наявності підстав для накладення обтяження або заборони на будинок на її користь (що обтяжувачем спірного будинку є саме ОСОБА_1 ).

Крім того, відповідно до інформаційної довідки з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо суб`єкта в зазначених реєстрах інформація щодо майна боржника відсутня, тобто предмет спірного аукціону не був жодним чином обтяжений, і, відповідно, на нього не було зареєстровано жодних речових прав.

Доводи скаржника про те, що переважне право на викуп орендарем майна є одним із випадків та винятків, передбачених ч. 2 ст. 49 Закону, що обумовлюють неможливість продажу майна боржника, обумовлені вільним тлумаченням заявником апеляційної скарги положень ч. 2 ст. 777 ЦК України та ч. 2 ст. 49 Закону про банкрутство.

У відповідності до ст. 770 ЦК України у разі зміни власника речі, переданої у найм, до нового власника переходять права та обов`язки наймодавця.

Отже, до нового власника - ПАТ "Укрсоцбанк" перейшли права та обов`язки наймодавця. Таким чином, гр. ОСОБА_1 має право звернутися до ПАТ "УКРСОЦБАНК" щодо викупу житлового будинку шляхом укладання нотаріально посвідченого договору купівлі-продажу за вартістю, яка розраховується як різниця між вартістю, визначеною у п. 1.3. договору, та вартістю орендних платежів, сплачених орендодавцем за весь час користування житловим будинком.

При цьому, відповідно до ст. 659 ЦК України продавець (ТОВ "Міжнародна будівельна компанія Україна-Канада") зобов`язаний був попередити покупця (Акціонерного товариства "Укрсоцбанк") про всі права третіх осіб на товар, що продається (права наймача, права застави, право довічного користування, тощо).

Колегія суддів зазначає, що відповідно до частини 1 статті 58 Закону про банкрутство не передбачено обов`язку організатора аукціону повідомляти про його проведення орендаря майна, яке висталено на продаж, а публічність такої інформації дозволяє орендареві бути обізнаним про час та місце проведення аукціону для подальшого прийняття у ньому участі та реалізації свого переважного права перед іншими особами на придбання орендованого ним майна.

Доводи заявника апеляційної скарги про те, що через недодержання форми вчинення правочину, а саме через відсутність нотаріального посвідчення Договору купівлі-продажу нерухомого майна від 30.03.2015, відповідно ст. 220 ЦК України останній може бути визнано нікчемним, колегією суддів не приймаються з огляду на наступне.

Наявність доказів видачі нотаріусом свідоцтва про придбання нерухомого майна на аукціоні в порядку статті 75 Закону про банкрутство, не спростовує обов`язковості укладення в процедурі банкрутства відповідно до частини 2 статті 59 та статті 71 цього Закону договору купівлі-продажу майна з аукціону у письмовій формі, оскільки його укладення є умовою проведення даних публічних торгів, про що зазначено в оголошенні з публікацією проекту такого договору.

Такий договір підтверджує волевиявлення учасника аукціону упродовж 5 днів з дня одержання проекту договору оплатити за придбане майно (в окремих випадках - упродовж 10 днів), як імперативна норма Закону про банкрутство.

Відповідно до матеріалів справи ТОВ "Міжнародна будівельна компанія Україна-Канада" та Акціонерне товариство "Укрсоцбанк" 30.03.2015 уклали договір купівлі-продажу майна з аукціону у письмовій формі (т. 26 а.с. 159-160).

Разом з тим, завершення оформлення правочину купівлі-продажу нерухомого майна з аукціону має альтернативу у Законі про банкрутство. Законодавцем допускається нотаріальне посвідченням договору купівлі-продажу відповідно до статті 71 Закону, або видача нотаріального свідоцтва про придбання нерухомого майна на аукціоні відповідно до статті 75 Закону.

Вимога нотаріального посвідчення правочину про відчуження нерухомого майна є обов`язковою згідно із статтею 657 ЦК України, а її недотримання має наслідком нікчемність такого правочину згідно з частиною 2 статті 215 ЦК України.

Разом з тим, обрання способу завершення оформлення правочину купівлі-продажу нерухомого майна шляхом видачі нотаріального свідоцтва про продаж майна з публічних торгів не означає нехтування сторонами їх обов`язку згідно із статтею 657 ЦК України та не може бути самостійною підставою визнання недійсним (нікчемним) правочину з відчуження майна з публічних торгів. Такий висновок може бути зроблений судом за наслідком оцінки в цілому процедури організації та проведення аукціону, що в спірному випадку здійснено місцевим судом.

Відтак, колегія суддів не погоджується з доводами скаржника про можливість скасування ухвали суду першої інстанції виключно з посиланням на ч. 4 ст. 50, ст. 75 Закону про банкрутство.

До аналогічних правових висновків прийшов Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду у постановах від 29.05.2018 у справі №Б11/009-12, від 05.09.2019 у справі № 915/102/13.

На підставі викладеного колегія суддів погоджується з висновком господарського суду про відсутність зазначених заявником порушень керуючим санацією та організатором аукціону вимог Закону України "Про відновлення платоспроможності боржника або визнання його банкрутом" під час підготовки та проведення спірного аукціону.

Відповідно до пункту 1 частини першої статті 275 та статті 276 Господарського процесуального кодексу України суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права.

З огляду на вищенаведене, суд першої інстанції при вирішенні даної справи правильно застосував норми матеріального та процесуального права, що регулюють спірні правовідносини сторін, прийняв законне та обґрунтоване рішення, тому у відповідності до ст. 276 ГПК України в задоволенні скарги слід відмовити, а оскаржуване судове рішення слід залишити без змін.

Зважаючи на відмову у задоволенні апеляційної скарги, судові витрати, понесені у зв`язку із апеляційним оскарженням, згідно статті 129 Господарського процесуального кодексу України, покладаються на заявника у скарзі і відшкодуванню не підлягають.

Керуючись ст.ст. 269, 275, 276, 282-284 Господарського процесуального кодексу України, апеляційний господарський суд -

ПОСТАНОВИВ:

Апеляційну скаргу ОСОБА_1 на ухвалу Господарського суду Дніпропетровської області від 05.12.2018 у справі №Б29/334-09 - залишити без задоволення.

Ухвалу Господарського суду Дніпропетровської області від 05.12.2018 у справі №Б29/334-09 - залишити без змін.

Судові витрати ОСОБА_1 за подання апеляційної скарги на ухвалу суду покласти на заявницю апеляційної скарги.

Постанова набирає законної сили з дня її прийняття і може бути оскаржена до Верховного Суду протягом двадцяти днів з дня складення повного судового рішення.

Повний текст постанови виготовлено та підписано 08.11.2019.

Головуючий суддя О.Г. Іванов

Суддя О.В. Березкіна

Суддя С.Г. Антонік