ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ОДЕСЬКОЇ ОБЛАСТІ
РІШЕННЯ

"04" листопада 2019 р.м. Одеса Справа № 916/2063/19

Господарський суд Одеської області у складі судді Демешина О. А., при секретарі судового засідання Заболотній Я. О., розглянувши матеріали справи № 916/2063/19:

За позовом Фізичної особи-підприємця Санатарчук Лідії Миколаївни ( АДРЕСА_1 , РНОКПП: НОМЕР_1 )

до ПАТ „АКЦІОНЕРНИЙ БАНК „УКРГАЗБАНК" (03087, м. Київ, вул. Єреванська, буд. 1)

про визнання переважного права на укладання договору оренди та зобов`язання укласти договір оренди

з підстав порушення прав позивача

та

за зустрічним позовом ПАТ „АКЦІОНЕРНИЙ БАНК „УКРГАЗБАНК" (03087, м. Київ, вул. Єреванська, буд. 1)

до ФОП Санатарчук Л. М. ( АДРЕСА_1 , РНОКПП: НОМЕР_1 )

про зобов`язання звільнити частину нежилого приміщення та стягнення неустойки

з підстав закінчення дії договору

Представники сторін:

від позивача (відповідача за зустрічним позовом: Воронюк М .О. - ордер

від відповідача: Бондар Г.В. - довіреність

СУТЬ СПОРУ: 19.07.2019 року Фізична особа - підприємець Санатарчук Лідія Миколаївна (далі - Позивач) звернулась до Господарського суду Одеської області з позовом до ПАТ „АКЦІОНЕРНИЙ БАНК „УКРГАЗБАНК" (далі - Відповідач, Банк) яким просить суд:

- визнати за Фізичною особою-підприємцем Санатарчук Лідією Миколаївною, передбачене п.11.3 Договору оренди від 18.07.2018 р. переважне право на укладання нового Договору оренди частини нежилого приміщення площею 108, З кв.м. третього поверху, що знаходиться за адресою: Одеська область, м. Одеса, вул. Старопортофранківська, буд .111, загальною площею 945,2 кв.м. на аналогічних умовах;

- зобов`язати ПАТ АБ «УКРГАЗБАНК» укласти з Фізичною особою - підприємцем Санатарчук Лідією Миколаївною, новий договір оренди частини нежилого приміщення площею 108, 3 кв.м. третього поверху, що знаходиться за адресою; Одеська область, м. Одеса, вул. Старопортофранківська , буд.111 загальною площею 945,2 кв.м. на аналогічних умовах.

23.07.2019 року суд відкрив провадження по справі, ухвалив справу розглядати за правилами загального позовного провадження, встановив відповідачу строк для подання відзиву на позов із урахуванням вимог ст.165 ГПК України - протягом п`ятнадцяти днів з дня вручення ухвали про відкриття провадження у справі.

02.08.2019 року Відповідач надав суду відзив на позовну заяву, просить суд відмовити у задоволені позову.

Також 02.08.2019р.(вх.№2262/19) Відповідач надав суду зустрічний позов, яким просить:

- зобов`язати Фізичну особу - підприємець Санатарчук Лідію Миколаївну звільнити та повернути Банку частину нежилого приміщення площею 108, 3 кв.м. третього поверху, що знаходиться за адресою: м. Одеса, вул. Старопортофранківська, 111 ;

- стягнути з Фізичної особи - підприємця Санатарчук Лідії Миколаївни на користь Банку в якості неустойки у розмірі подвійної орендної плати за час прострочення станом на 01 серпня 2019 р. 12640 грн.

08.08.2019 року, після усунення недоліків зустрічної позовної заяви, суд прийняв зустрічний позов до розгляду.

27.08.2019 року Позивач надав суду відзив на зустрічний позов, просить суд в задоволені зустрічного позову відмовити повністю.

10.09.2019 року Відповідач надав суду відповідь на відзив на зустрічний позов, якою не погодився із правовою позицією Позивача.

08.10.2019 року від Позивача суд отримав заперечення на відповідь на відзив - Позивач просить суд в задоволенні зустрічного позову відмовити.

Остаточні позовні вимоги по зустрічному позову викладені Відповідачем у заяві про збільшення позовних вимог (вх. суду № 2-4805/19 від 04.10.2019 року) в якій Відповідач просить:

- зобов`язати Фізичну особу - підприємець Санатарчук Лідію Миколаївну звільнити повернути Банку частину нежилого приміщення площею 108, 3 кв.м. третього поверху, що знаходиться за адресою: м. Одеса, вул. Старопортофранківська, 111 .

- стягнути з Фізичної особи - підприємця Санатарчук Лідії Миколаївни на користь Банку 74872,56 грн. неустойки у розмірі подвійної орендної плати.

09.10.2019 року суд закрив підготовче провадження по справі та призначив справу до розгляду по суті.

Суд оголошував перерву у судовому засіданні 15.08.2019 року, 28.08.2019 року та 07.10.2019 року.

Представник Позивача позов підтримав, проти зустрічного позову заперечив, представник Відповідача проти позову заперечив, зустрічний позов підтримав.

В С Т А Н О В И В :

18.07.2018 року між Відповідачем як Орендодавцем та Позивачем, як Орендарем був укладений Договір оренди частини нежилого приміщенням №129/07-18/1 (далі - Договір оренди).

Відповідно по п. 1.1. Договору Орендодавець передав, а Орендар прийняв в тимчасове платне користування (оренду) частину нежилого приміщення площею 108, З кв.м, третього поверху, що знаходиться за адресою: Одеська область, м . Одеса , вул . Старопортофранківська, буд.111, загальною площею 945,2 кв.м.

Пунктом 9.1. договору було встановлено, що він діє з 18.07.2018 року до 18.07.2019року, включно, але в будь-якому випадку до повного виконання Сторонами своїх зобов`язань по цьому Договору.

Згідно п.11.3. Договору після закінчення дії цього Договору Орендар набуває переважне право укласти новий договір оренди щодо Об`єктів, якщо на дату закінчення строку оренди Об`єкт оренди не відчужений третій особі, Орендар отримує переважне право на укладення договору оренди Об`єкту оренди на аналогічних умовах, за умови, якщо Орендодавець не втратив право користування Об`єктом оренди.

Листом від 09.07.2019р. № 110/20834/19 Відповідач повідомив Позивача про закінчення терміну дії вищевказаного Договору оренди з 18.07.2019р. та запропонував повернути по Акту прийому-передачі частину не житлового приміщення, що була предметом оренди.

10.07.2019 року Позивач направив на адресу Відповідача лист з проханням укласти новий договір оренди на зазначене приміщення, як це передбачено пунктом 11.1 Договору.

Позов ґрунтується на тому, що Позивач вважає такі дії Відповідача протиправними, у зв`язку з тим, що на підставі п.11.3. Договору у нього, як у Орендаря наявне переважне право на укладання нового Договору оренди зазначеного приміщення на аналогічних умовах, втім, ПАТ АБ «УКРГАЗБАНК» в порушення даного пункту Договору, ухиляється від укладення з ФОП Санатарчук Л.М. нового договору оренди, внаслідок чого порушує права Позивача.

Відповідач не погодившись з позовом, зазначив у відзиві на позовну заяву, що Банк належним чином повідомив позивача про закінчення дії Договору оренди, а тому підстав для продовження строку дії Договору оренди або укладання нового на тих же умовах не має.

Зустрічний позов ґрунтується на тому, що Відповідач повідомив ФОП Санатарчук про закінчення дії Договору оренди частини нежилого приміщення від 18 липня 2018 р. № 129/07-18/1. Між тим, вона своїх зобов`язань по поверненню орендованого приміщення не виконала.

Крім того, за невиконання цих зобов`язань Відповідач нарахував до стягнення з Позивача 74872,56грн. за період з 19.07.2019р. по 03.10.3019р. включно.

Позивач не визнавши зустрічний позов, зазначив, що на підставі п.11.3. Договору у нього, як у Орендаря наявне переважне право на укладання нового Договору оренди зазначеного приміщення на аналогічних умовах, втім, ПАТ АБ «УКРГАЗБАНК» в порушення даного пункту Договору, ухиляється від укладення з ФОП Санатарчук Л.М. нового договору оренди, внаслідок чого порушує права Позивача.

Дослідивши матеріали справи, заслухавши пояснення сторін та проаналізувавши норми чинного законодавства України, суд вирішив, що в задоволені позову слід відмовити, а зустрічний позов задовольнити, виходячи з наступного.

Як зазначалось вище, пунктом 9.1., укладеного між сторонами договору оренди від 18.07.2018р., було встановлено, що він діє з 18.07.2018 року до 18.07.2019року, включно. Відповідно п. 9.8. чинність Договору припиняється внаслідок закінчення строку, на який його було укладено.

Факт припинення дії вказаного договору з 19.07.2019р. не заперечується позивачем та підтверджується власне зверненням до суду з позовом по цій справі з вимогами щодо зобов`язання укладення нового договору на ) частину нежилого приміщення площею 108, З кв.м, третього поверху, що знаходиться за адресою: Одеська область, м. Одеса, вул. Старопортофранківська, буд.111 , загальною площею 945,2 кв.м.

Також, припинення договору оренди від 18.07.2019р. підтверджується пропозицією позивача про укладення нового договору, викладену в листі від 10.07.2019р., направленого відповідачу.

Свої позовні вимоги позивач обґрунтовує умовами, викладеними в пункті 11.3. вищевказаного Договору, яким було передбачено, що після закінчення дії цього Договору Орендар набуває переважне право укласти новий договір оренди щодо Об`єктів, якщо на дату закінчення строку оренди Об`єкт оренди не відчужений третій особі, Орендар отримує переважне право на укладення договору оренди Об`єкту оренди на аналогічних умовах, за умови, якщо Орендодавець не втратив право користування Об`єктом оренди.

Статтею 777 ЦК України встановлено, що наймач, який належно виконує свої обов`язки за договором найму, після спливу строку договору має переважне право перед іншими особами на укладення договору найму на новий строк.

Наймач, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору найму на новий строк, зобов`язаний повідомити про це наймодавця до спливу строку договору найму у строк, встановлений договором, а якщо він не встановлений договором, - в розумний строк.

Умови договору найму на новий строк встановлюються за домовленістю сторін. У разі недосягнення домовленості щодо плати та інших умов договору переважне право наймача на укладення договору припиняється.

Наймач, який належно виконує свої обов`язки за договором найму, у разі продажу речі, переданої у найм, має переважне право перед іншими особами на її придбання.

Таким чином, у будь-якому випадку, для укладення договору найму на новий строк, або для укладення нового договору найму, про що просить позивач в позовній заяві, - переважне право на такі укладення існують лише за умови згоди на це наймодавця. Відсутність такої згоди - припиняє переважне право на укладення нового договору оренди.

В даному випадку, ПАТ „Акціонерний банк „Укргазбанк" повідомив Фізичну особу-підприємця Санатарчук Лідію Миколаївну про те, що після закінчення терміну дії Договору оренди від 18.07.2019р. - його дія продовжуватися не буде, що унеможливлює задоволення позовних вимог про визнання переважного права на укладання нового договору оренди, оскільки переважне право позивача на укладання такого договору - припинилося.

Відповідно, відсутні підстави для задоволення позову в частині зобов`язання відповідача укласти новий договір оренди.

Крім того, у частині 1 статті 627 ЦК України зазначено, що відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості. Тобто, свобода договору не дає можливості суду зобов`язувати особу до укладення договору, крім випадків, передбачених чинним законодавством.

Додатково слід зазначити, що встановлене ст..777 ЦК України переважне право на укладання договору найму на новий строк, або переважне право на придбання речі, переданої у найм, у разі її продажу - виникає у разі наміру наймодавця передати або відчужити об`єкт найму іншій особі.

Доказів намірів відповідача передати частину нежилого приміщення площею 108, 3 кв.м, третього поверху, що знаходиться за адресою: Одеська область, м. Одеса, вул. Старопортофранківська, буд.111 , загальною площею 945,2 кв.м., будь-якій іншій особі - позивачем не надано, а відповідач заперечує щодо існування таких намірів.

За таких обставин, у задоволенні первісного позову слід відмовити.

Що стосується зустрічного позову, то він підлягає задоволенню, з огляду на наступне.

У відповідності до ст. 785 Цивільного кодексу України у разі припинення договору найму наймач зобов`язаний негайно повернути наймодавцеві річ у стані, в якому вона була одержана, з урахуванням нормального зносу, або у стані, який було обумовлено в договорі.

В порушення вказаного зобов`язання, позивач після припинення дії договору оренди частини нежилого приміщенням №129/07-18/1 від 18.07.2018 року - не звільнив та до цього часу не повернув відповідачу частину нежилого приміщення площею 108,3 кв.м, третього поверху, що знаходиться за адресою: Одеська область, м. Одеса, вул. Старопортофранківська, буд.111 , загальною площею 945,2 кв.м., яка була предметом оренди по вказаному договору.

Приймаючи до уваги, що позивач на момент вирішення спору продовжує користуватися зазначеним приміщенням без будь-яких правовстановлюючих документів і не виконав, передбаченого статтею 785 ГПК України обов`язку щодо повернення його відповідачу після припинення дії договору оренди - суд вважає обґрунтованими такими, що підлягають задоволенню зустрічні позовні вимоги про зобов`язання позивача звільнити та повернути відповідачу приміщення, яке було предметом вищевказаного договору оренди.

Крім того, згідно ч.2 ст.785 ЦК України - якщо наймач не виконує обов`язку щодо повернення речі, наймодавець має право вимагати сплати неустойки у розмірі подвійної плати за користування річчю за час прострочення

Пунктом 4.1. Договору оренди було встановлено, що за користування визначеним об`єктом оренди орендар щомісяця сплачує орендодавцю орендну плату розмір якої становить 15071,75 грн. без ПДВ, крім цього ПДВ - 20% - 3014,35грн., разом до сплати 18086,10грн. з ПДВ.

Приймаючи до уваги, що ПДВ включається до ціни оренди, відповідачу слід було розрахувати неустойку, виходячи із суми орендної плати, у т.ч. з ПДВ, тобто - з суми 18086,10грн.

Як вбачається з позовної заяви, розрахунок, передбаченої частиною 2 статті 785 ЦК України, неустойки відповідачем здійснено з суми 15071,75грн. Таке нарахування є правом відповідача і він може заявляти позовні вимоги менші, ніж міг би заявити.

За період з 19.07.2019р. по 03.10.2019р. сума неустойки, яка підлягає до стягнення з позивача, становить 74872,56грн.

В пункті 5.4 Постанови Пленуму Вищого господарського суду України «Про деякі питання практики застосування законодавства про оренду (найм) майна» від 29.05.2013 р. № 12, зазначено, що застосовуючи приписи статті 785 ЦК України у розгляді справ зі спорів про стягнення неустойки за прострочення виконання зобов`язань з повернення об`єкта оренди, господарським судам слід звертати увагу на те, що неустойка, стягнення якої передбачено частиною 2 статті 785 ЦК України, є самостійною майновою відповідальністю у сфері орендних правовідносин і визначається як подвійна плата за користування річчю за час прострочення. Ця неустойка не може бути ототожнена з неустойкою (штрафом, пенею), передбаченою пунктом 1 частини другої статті 258 ЦК України.

Приймаючи до уваги вищевикладене, суд вважає, що в задоволені позову слід відмовити, зустрічний позов слід задовольнити, судові витрати покладаються на позивача.

Керуючись ст.ст. 129, 233, 238, 240 ГПК України, суд

В И Р І Ш И В:

1. У задоволені позову відмовити.

2. Зустрічний позов задовольнити.

3. Зобов`язати Фізичну особу - підприємець Санатарчук Лідію Миколаївну звільнити та повернути Банку частину нежилого приміщення площею 108, 3 кв.м. третього поверху, що знаходиться за адресою: м. Одеса, вул. Старопортофранківська, 111 .

4. Стягнути з Фізичної особи-підприємця Санатарчук Лідії Миколаївни ( АДРЕСА_1 , РНОКПП: НОМЕР_1 ) на користь Публічного Акціонерного Товариства „АКЦІОНЕРНИЙ БАНК „УКРГАЗБАНК" (03087, м. Київ, вул. Єреванська, буд. 1, код ЄДРПОУ - 23697280, код Банку - 320478): 74872 гривні 56коп. неустойки та 3842 гривні судового збору

Рішення суду набирає законної сили в порядку ст.241 ГПК України

та може бути оскаржено в порядку ст.ст.253-259 ГПК України

Повне рішення складено 06 листопада 2019 р.

Суддя О.А. Демешин