ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД КИЇВСЬКОЇ ОБЛАСТІ
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"25" вересня 2019 р. м. Київ Справа № 910/17512/18

Розглянувши матеріали справи за позовом Комунального підприємства «Фінансова компанія «Житло-Інвест» виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації)

до Товариства з обмеженою відповідальністю «КНБ Будінвест»

за участю третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмету спору на стороні відповідача - Товариства з обмеженою відповідальністю «Бастіон-2005»

про зобов`язання виконати умови договору та стягнення 435 377,13 грн.

та за зустрічним позовом Товариства з обмеженою відповідальністю «КНБ Будінвест»

до Комунального підприємства «Фінансова компанія «Житло-Інвест» виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації)

про визнання недійсним договору

Суддя Карпечкін Т.П.

За участю секретаря судового засідання Беркут Я.О.

За участю представників сторін:

від позивача за первісним позовом (відповідача за зустрічним): Любенко О.М. (довіреність № 112/02-50 від 20.02.2019 року);

від відповідача за первісним позовом (позивача за зустрічним): Бабанін А.Я. (довіреність б/н від 11.05.2019 року);

від третьої особи за первісним позовом: не з`явився.

встановив:

В провадженні Господарського суду Київської області знаходиться справа за позовом Комунального підприємства «Фінансова компанія «Житло-Інвест» виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) до Товариства з обмеженою відповідальністю «КНБ Будінвест» за участю третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмету спору, на стороні відповідача - Товариства з обмеженою відповідальністю «Бастіон-2005» про зобов`язання відповідача виконати умови Договору № 52/А-12-Д про організацію спорудження об`єкта будівництва житлового будинку № 2 (4 черга) житлового АДРЕСА_1 на АДРЕСА_2 Петрівське Києво-Святошинського району Київської області шляхом введення в експлуатацію об`єкта будівництва житлового будинку № 2 (4 черга) АДРЕСА_2 Києво-Святошинського району Київської області та надати КП «Фінансова компанія «Житло-Інвест» копію документа про прийняття в експлуатацію житлового будинку № 2 (4 АДРЕСА_3 ) АДРЕСА_4 на АДРЕСА_2 Києво-Святошинського р-ну Київської області. Крім того, позивач просив суд стягнути з відповідача за період з 26 червня 2018 року по 26 грудня 2018 року пеню у розмірі 435 377,13 грн, у зв`язку з простроченням виконання зобов`язань за договором № 52/А-12-Д.

В обґрунтування позовних вимог позивач посилався на те, що через неправомірні дії відповідача щодо невиконання взятих на себе зобов`язань за договором та правил ФФБ, не введено об`єкт будівництва, а саме житловий будинок № АДРЕСА_5 , в експлуатацію, що в свою чергу порушує права довірителів ФФБ на отримання об`єктів інвестування у власність.

Ухвалою Господарського суду Київської області від 19.04.2019 року справу № 910/17512/18 прийнято до провадження за правилами загального позовного провадження зі стадії підготовчого провадження, підготовче засідання призначено на 20.05.2019 року.

13.05.2019 року через канцелярію суду від Товариства з обмеженою відповідальністю «КНБ Будінвест» (позивача за зустрічним позовом, відповідача за первісним позовом) надійшов зустрічний позов б/н та б/д до Комунального підприємства «Фінансова компанія «Житло-Інвест» виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) (відповідача за зустрічним позовом, позивача за первісним позовом) про визнання недійсним Договору від 03.03.2012 року про внесення змін до Договору № 52/А-12 від 27.02.2008 року про організацію спорудження об`єкта будівництва житлового будинку АДРЕСА_2 (4 АДРЕСА_3 ) АДРЕСА_2 Києво АДРЕСА_6 -ну Київської області з підстав відсутності усіх істотних умов договору.

Оскільки, спірний Договір № 52/А-12-Д про організацію спорудження об`єкта будівництва житлового будинку АДРЕСА_5 Святошинського району Київської області, який є предметом первісного позову, укладено шляхом викладення в новій редакції Договору від 03.03.2012 року про внесення змін до Договору № 52/А-12 від 27.02.2008 року про організацію спорудження об`єкта будівництва житлового будинку АДРЕСА_5 -ну Київської області, який просить визнати недійсним позивач за зустрічним позовом (відповідач за первісним позовом), суд дійшов до висновку, що обидва позови є взаємопов`язаними і спільний їх розгляд є доцільним.

Ухвалою від 17.05.2019 року зустрічну позовну заяву б/н та б/д Товариства з обмеженою відповідальністю «КНБ Будінвест» до Комунального підприємства «Фінансова компанія «Житло-Інвест» виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) про визнання недійсним Договору від 03.03.2012 року про внесення змін до Договору № 52/А-12 від 27.02.2008 року про організацію спорудження об`єкта будівництва житлового будинку АДРЕСА_5 -ну Київської області прийнято до спільного розгляду з первісним позовом у справі № 910/17512/18.

Розгляд зустрічного позову призначено до спільного розгляду з первісним позовом на 20.05.2019 року.

Ухвалою Господарського суду Київської області від 20.05.2019 року підготовче засіданя у справі № 910/17512/18 відкладалось на 10.06.2019 року.

10.06.2019 року представником позивача за первісним позовом (відповідача за зустрічним) подано заяву про відкладення розгляду справи.

Третя особа за первісним позовом належним чином повідомлені про дату, час і місце підготовчого засідання, в судове засідання 10.06.2019 року не з`явилася, про причини неможливості прибуття до суду не повідомила,вимоги ухвали Господарського суду Київської області від 19.04.2019 року не виконала.

Суд, розглянувши в судовому засіданні 10.06.2019 року, заяву представника позивача за первісним позовом (відповідача за зустрічним) про відкладення розгляду справи, дійшов висновку про її задоволення. Ухвалою Господарського суду Київської області від 10.06.2019 року підготовче засіданя у справі № 910/17512/18 відкладалось на 26.06.2019 року.

26.06.2019 року представником позивача за первісним позовом (відповідача за зустрічним) подано відзив на зустрічну позовну заяву, яким останній проти позову заперечує та просить відмовити в задоволенні зустрічного позову.

Третя особа за первісним позовом в судове засідання 26.06.2019 року не з`явилася, вимоги ухвали Господарського суду Київської області від 19.04.2019 року не виконала.

Ухвалою Господарського суду Київської області від 26.06.2019 року підготовче засіданя у справі № 910/17512/18 відкладалось на 31.07.2019 року.

В судовому засіданні 31.07.2019 року підготовче засідання у справі № 910/17512/18 відкладалось на 21.08.2019 року, про що зазначено в протоколі відповідного судового засідання і повідомлено присутніх представників учасників справи під розписку. Окрім того, третю особу за первісним позовом про наступне судове засідання повідомлено ухвалою суду від 31.07.2019 року.

В судовому засіданні 21.08.2019 року підготовче засідання у справі № 910/17512/18 відкладалось на 11.09.2019 року, про що зазначено в протоколі відповідного судового засідання і повідомлено присутніх представників учасників справи під розписку. Окрім того, третю особу за первісним позовом про наступне судове засідання повідомлено ухвалою суду від 21.08.2019 року.

В судовому засіданні 11.09.2019 року представник позивача за первісним позовом позовні вимоги, з підстав викладених у позовній заяві, підтримав в повному обсязі, уточнень позовних вимог не має. Також зазначив і про те, що позивачем повідомлено про всі обставини справи, які йому відомі, та надані суду всі наявні в нього докази.

Представник відповідача за первісним позовом в судовому засіданні 11.09.2019 року проти позову заперечував, зазначив і про те, що відповідачем повідомлено про всі обставини справи, які йому відомі.

Третя особа за первісним позовом, належним чином повідомлений про дату, час і місце підготовчого засідання, в судове засідання 11.09.2019 року не з`явилась.

Позивач за зустрічним позовом (відповідач за первісним) позовні вимоги, з підстав викладених у зустрічній позовній заяві, підтримав в повному обсязі, уточнень позовних вимог не має. Також зазначив і про те, що позивачем повідомлено про всі обставини справи, які йому відомі, та надані суду всі наявні в нього докази.

Представник відповідача за зустрічним позовом (позивач за первісним) в судовому засіданні 11.09.2019 року проти зустрічного позову заперечував з підстав викладених у відзиві. Зазначив, що докази на які він посилається у відзиві додані до нього. Також зазначив і про те, що ним повідомлено про всі обставини справи, які відомі.

Враховуючи те, що судом під час підготовчого судового засідання вирішено питання, зазначені в ч. 2 ст. 182 Господарського процесуального кодексу України та вчинено усі необхідні дії, передбачені ст. 177 Господарського процесуального кодексу України, з метою забезпечення правильного, своєчасного та безперешкодного розгляду справи по суті, суд дійшов висновку про закриття підготовчого провадження у справі та призначення справи до судового розгляду по суті на 25.09.2019 року.

В судовому засіданні 25.09.2019 року представник позивачаза первісним позовом позовні вимоги підтримав в повному обсязі, протии зустрічного позову заперечував, представник відповідача заперечував проти первісного позову та підтримав вимоги за зустрічним позовом. Третя особа в судове засідання не з`явилась.

Згідно з ч.ч. 1, 2 ст. 233 Господарського процесуального кодексу України суди ухвалюють рішення, постанови іменем України негайно після закінчення судового розгляду. Рішення та постанови приймаються, складаються і підписуються в нарадчій кімнаті складом суду, який розглянув справу.

Відповідно до ч. 1 ст. 240 Господарського процесуального кодексу України рішення суду проголошується у судовому засіданні, яким завершується розгляд справи, публічно, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Суд може проголосити лише вступну та резолютивну частини рішення.

У зв`язку з чим, в судовому засіданні 25.09.2019 року судом закінчено розгляд справи та за результатами оцінки поданих сторонами доказів, у нарадчій кімнаті, прийнято рішення.

Розглянувши матеріали справи, дослідивши надані докази та оцінивши їх в сукупності, суд

ВСТАНОВИВ:

Як вбачається з викладених у позові обставин, Комунальне підприємство «Фінансова компанія «Житло-Інвест» виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) (позивач) є юридичною особою, що надає небанківські фінансові послуги відповідно до статуту, затвердженого в редакції розпорядження виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) від 21.03.2018 року № 453, свідоцтва виданого Нацкомфінпослуг ФК № 2 від 04.03.2004 та ліцензії на здійснення діяльності із залучення коштів установників управління майном для фінансування об єктів будівництва серії АВ № 614866.

Відповідно до пункту 1 рішення Київської міської ради від 06.07.2017 року № 721/2883 найменування комунального комерційного унітарного підприємства «Фінансова компанія «Житло-інвест» виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) було змінено на Комунальне підприємство «Фінансова компанія «Житло-Інвест» виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) і зареєстровано у Єдиному державному реєстрі юридичних осіб, фізичних осіб підприємців та громадських формувань 30.10.2017 року.

В обґрунтування позовних вимог позивач зазначає, що 03.03.2012 року між Комунальним комерційним унітарним підприємством «Фінансова компанія «Житло-інвест» Головного управління житлового забезпечення виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації), Товариством з обмеженою відповідальністю «Екобуд» та Товариством з обмеженою відповідальністю «КНБ Будінвест» (відповідач) було укладено Договір про внесення змін до Договору № 52/А-12 від 27.02.2008 року про організацію спорудження об`єкта будівництва житлового будинку № 2 (4 черга) житлового АДРЕСА_1 на АДРЕСА_2 у селі Петрівське Києво-Святошинського р-ну Київської області, яким цей Договір було викладено у новій редакції як Договір № 52/А-12-Д про організацію спорудження об`єкта будівництва житлового будинку № АДРЕСА_2 (4 черга) житлового АДРЕСА_1 на АДРЕСА_2 Києво АДРЕСА_6 -ну Київської АДРЕСА_7 (далі - Договір) та врегульовано відносини між Сторонами.

Відповідно до Договору Фінансова компанія (позивач) замовила Забудовнику (відповідачу), а Забудовник зобов`язався організувати спорудження об`єкта будівництва з використанням отриманих від Фінансової компанії в управління коштів, своєчасно ввести його в експлуатацію та передати об`єкти інвестування у власність довірителям ФФБ (виду «А») (далі - Довірителі ФФБ), в порядку та на умовах, визначених Правилами ФФБ та цим Договором. Забудовник організовує спорудження об`єкта будівництва у відповідності з проектно-кошторисною документацією в установлені строки та належної якості.

Також відповідач, як Забудовник за Договором № 52/А-12-Д, зобов`язався здійснювати всі можливі заходи недопущення виникнення ризикових ситуацій при будівництві об`єкта (п. 2.1.14), дотримуватись Правил ФФБ (п. 1.14.), а також взяв на себе ризик недостатності залучених коштів на спорудження Об`єкта (п.1.6.).

У свою чергу позивач, як Управитель ФФБ (виду «А»), зобов`язався здійснювати фінансування об`єкта будівництва за рахунок коштів ФФБ в межах отриманих в управління від Довірителів коштів, за винятком коштів оперативного резерву, який формується та залишається в управлінні Управителя, відповідно до вимог ліцензійних умов провадження фінансової діяльності та в порядку визначеному чинним законодавством (п. 2.3.1.); здійснювати фінансування Об`єкта за рахунок коштів довірителів ФФБ на підставі укладених з довірителями (установники управління - інвестори) договорами про участь у ФФБ та Правил ФФБ (п. 1.2.).

Об`єктом будівництва є житловий будинок № 2 (4 черга) АДРЕСА_2 Києво-Святошинського р-ну Київської області (далі - Об`єкт).

На підставі Договору, наказом від 03.03.2012 року № 6 позивачем, як Управителем, були затверджені зміни до Правил фонду фінансування будівництва «виду А» житлового будинку № 2 (4 черга) житлового АДРЕСА_1 на вул. АДРЕСА_2 2-е АДРЕСА_8 селі Петрівське Києво-Святошинського р-ну Київської області, затверджені наказом від 27.02.2008 року № 7 (далі - Правила ФФБ), що дозволило відповідачу приступити до виконання взятих на себе зобов`язань за Договором.

Правилами ФФБ визначається процедура створення ФФБ, порядок організації взаємовідносин Фінансової компанії, Забудовника та Довірителя, порядок встановлення управління коштами, особливості та обмеження здійснення управління залученими коштами, напрями та порядок їх використання, порядок участі у ФФБ та відмови від участі, типи вимірних одиниць об`єктів інвестування, порядок та умови закріплення об`єктів інвестування з Довірителями, розмір винагороди Фінансової компанії та інші умови функціонування ФФБ.

Відповідно до п. 4.2. Правил ФФБ, відповідач, як забудовник замовляє розроблення проектно-кошторисної документації, визначає термін введення об`єкта будівництва в експлуатацію, організує спорудження об`єкту будівництва, для чого укладає з генпідрядною, підрядними та субпідрядними організаціями необхідні договори, відповідно до яких надає підрядникам будівельний майданчик та затверджену проектно-кошторисну документацію, здійснює контроль та технічний нагляд за будівництвом, перевіряє хід та якість будівельних робіт, приймає закінчений будівництвом об`єкт та оплачує виконані роботи за рахунок залучених Фінансовою компанією коштів відповідно до обсягу підтвердженого замовлення.

Відповідно до п. 1.6. Договору запланований строк введення об`єкта будівництва в експлуатацію - 30.09.2012 року. Також, відповідним п. 1.6. Договору визначено, що при виникненні обставин, які перешкоджають виконанню робіт з будівництва об`єкту, Забудовник зобов`язаний негайно, але не пізніше трьох днів з моменту виникнення зазначених обставин, письмово повідомити Фінансову компанію та вжити всі необхідних заходів для усунення перешкод, що зумовлюють затримку спорудження об`єкта будівництва. У такому випадку за погодженням між Забудовником та Фінансовою компанією запланована дата введення об`єкту будівництва в експлуатацію може бути перенесена на пізніший строк шляхом внесення змін до цього Договору.

Відповідно до п. 7.1. Договору будь-які зміни і доповнення до цього Договору мають силу лише в тому випадку, якщо вони оформлені в письмовому вигляді і підписані обома сторонами. Сторони не вправі відмовлятися від виконання зобов`язань за цим Договором, а також в односторонньому порядку змінювати його умови, крім випадків, передбачених Правилами ФФБ (виду «А») та цим Договором.

Позивач зазначає, що 26.09.2012 року між позивачем та відповідачем (разом іменуються як Сторони) було укладено додаткову угоду № 6 до Договору, якою строк введення об`єкта будівництва в експлуатацію перенесено на 31.12.2012 року.

21.12.2012 року Сторонами додатковою угодою № 9 до Договору строк введення об`єкта будівництва в експлуатацію було перенесено на 31.05.2013 року.

30.05.2013 року Сторонами додатковою угодою № 12 до Договору строк введення об`єкта будівництва в експлуатацію у черговий раз було перенесено на 30.10.2013 року.

30.10.2013 року Сторонами додатковою угодою № 17 до Договору строк введення об`єкта будівництва в експлуатацію вкотре було перенесено на 31.05.2014 року.

28.05.2014 року Сторонами додатковою угодою № 20 до Договору строк введення об`єкта будівництва в експлуатацію було перенесено на 31.08.2014 року.

28.08.2014 року Сторонами додатковою угодою № 23 до Договору строк введення об`єкта будівництва в експлуатацію було продовжено до 24.12.2014 року.

15.12.2014 року Сторонами додатковою угодою № 24 до Договору строк введення об`єкта будівництва в експлуатацію було продовжено до 31.05.2014 року.

26.05.2015 року Сторонами додатковою угодою № 31 до Договору строк введення об`єкта будівництва в експлуатацію було у черговий раз перенесено на 30.11.2015 року.

01.12.2015 року Сторонами додатковою угодою № 36 до Договору строк введення об`єкта будівництва в експлуатацію було у черговий раз перенесено на 31.03.2016 року.

20.04.2016 року Сторонами додатковою угодою № 41 до Договору строк введення об`єкта будівництва в експлуатацію було у черговий раз перенесено на 31.08.2016 року.

Таким чином, як зазначає позивач, відповідач неодноразово переносив дату введення об`єкта будівництва в експлуатацію і позивач протягом тривалого часу йшов відповідачу на зустріч. Останньою погодженою сторонами в установленому порядку датою введення об`єкта будівництва в експлуатацію була дата, визначена додатковою угодою № 41 від 20.04.2016 року - на 31.08.2016 року.

Однак, відповідачем свої зобов`язання за Договором (з додатковими угодами) своєчасно та в повному обсязі не виконані, порушено погоджені сторонами строки введення об`єкта будівництва в експлуатацію, що вплинуло на права третіх осіб - довірителів позивача, за грошові кошти яких здійснюється будівництво вказаного об`єкта.

Відповідно до абзацу третього п. 4.1. Договору Фінансова компанія здійснює контроль за дотриманням Забудовником виконання зобов`язання за цим Договором, з метою своєчасного запобігання виникненню у процесі будівництва внаслідок дій Забудовника ризикових ситуацій, що можуть призвести до перевищення встановлених строків будівництва більш ніж на 90 днів.

Позивач зазначає, що станом на момент звернення до суду з даним позовом Об`єкт в експлуатацію не введено, чергової дати введення його в експлуатацію відповідачем не визначено та не погоджено, таким чином крайнім строком введення Об`єкта в експлуатацією залишилось 31.08.2016 року, зі спливом якого у позивача виникло право застосувати до відповідача заходи забезпечення виконання зобов`язання.

Відповідно до п. 4.2. Договору за невиконання або неналежне виконання своїх зобов`язань за цим Договором сторони несуть відповідальність у порядку та розмірах, передбачених цим договором та чинним законодавством.

Відповідно до п. 4.4. Договору за порушення з вини Забудовника строку введення об`єкта в експлуатацію, Забудовник, сплачує Фінансовій компанії пеню в розмірі 0,005% від загальної вартості об`єктів інвестування за кожен день прострочення.

Відповідно до частини першої п.1.9 Договору вартість об`єкта будівництва за цим договором складається з вартості об`єктів інвестування та на момент підписання договору складає 41 685 274,38 грн. (з ПДВ).

Відповідно до ч.2. п. 1.6. Договору вартість об`єкта будівництва підлягає зміні у разі перегляду Забудовником поточної ціни вимірної одиниці об`єкта будівництва або об`єкта інвестування та у випадку зміни площі об`єктів інвестування в об`єкті будівництва.

Таким чином сума неустойки, що підлягає компенсації залежить від розміру об`єкта будівництва (попереднього замовлення), яка може змінюватися в залежності від суб`єктивних та об`єктивний обставин.

Оскільки пеня підлягає нарахуванню починаючи з наступного дня після звітного, то датою з якої позивач розпочав нараховувати відповідачеві неустойку є 01.09.2016 року.

Відповідно до п. 1.8 Договору Забудовник приймає на себе ризик недостатності залучених коштів на спорудження об`єкта будівництва. Поточна ціна вимірної одиниці об`єкта інвестування встановлюється Забудовником і може змінюватися в залежності від стану ринкових та/або інфляційних процесів.

Відповідно до додаткової угоди № 42 від 11.07.2016 року до Договору, починаючи з 11.07.2016 року, вартість об`єкта будівництва становила 47 597 893,37 грн., а з 17.11.2017 року вартість Об`єкта становила 47 582 097,11 грн., що підтверджується додатковою угодою до Договору № 43 від 17.11.2017 року. Після 17.11.2017 року вартість об`єкта будівництва не змінювалась.

Таким чином у період строку, протягом якого до відповідача може бути застосовано заходи виконання зобов`язань у формі пені - вартість Об`єкта будівництва становила 47 582 097,11 грн.

У зв`язку із наведеним, позивачем нараховано відповідачу неустойку в сумі 435 377,13 грн. в розмірі 0,005% за кожний день прострочення за період з 26.06.2018 року по 26.12.2018 року (183 дні прострочення).

При цьому, позивач також пояснив, що оскільки 31.08.2016 року Об`єкт не був уведений в експлуатацію, відбулося прострочення боржника, та враховуючи відсутність інформації про запланований відповідачем остаточний строк введення Об`єкта в експлуатацію позивач, листами від 31.08.2016 року № 112/022-462; від 23.02.2017 року № 112/022-97; від 26.06.2017 року № 112/022-289 звертався до відповідача із проханням надати інформацію про стан виконання БМР (будівельно-монтажних робіт) та письмово повідомити Фінансову компанію про реальний термін введення об`єкту будівництва в експлуатацію.

07.07.2017 року на адресу позивача відповідачем було направлено лист за вих. № 07/07/2017, яким він зазначив, що на об`єкті будівництва - житловому будинку № 2 (4 черга) житлового АДРЕСА_1 на АДРЕСА_2 у селі Петрівське Києво-Святошинського р-ну Київської області закінчені будівельні роботи і «Об`єкт» готовий до пред`явлення вводу в експлуатацію за виключенням незначних обсягів робіт, будівельних матеріалів та устаткування.

25.10.2017 року Замовник будівництва Об`єкта - Товариство з обмеженою відповідальністю «Бастіон-2005» отримало від Департаменту Державної архітектурно-будівельної інспекції у Київські області (далі - ДАБІ) першу відмову у видачі сертифіката (щодо прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом Об`єкту) за № КС 26, з наступних підстав: акт готовності об`єкта до експлуатації не оформлений належним чином, крім того на об`єкті не в повному обсязі наявна виконавча документація, зокрема відсутні акти про готовність до експлуатації ліфтів, акти прийняття робіт з герметизації вводів інженерних комунікацій, акт прийняття сміттєпроводів і приміщень сміттєзбірників, а також в поданому акті готовності не зазначено дату, назву, номер документу про затвердження проектної документації, однак відповідач про це вчасно проінформований не був, що підтверджується датою вручення копії відмови його представникові - 20.06.2018 року.

Листом від 20.12.2017 року № 07/12-17 відповідач проінформував позивача про те, що документи знаходяться в роботі у ДАБІ, а ним ведуться роботи по усуненню зауважень.

Позивач у черговий раз листами від 12.04.2018 року № 112/022-88; від 23.05.2018 року № 112/022-116 та від 15.06.2018 року № 112/022-142 звертався до відповідача із проханням надати йому відповідні документи, що підтверджують введення будинку в експлуатацію, або відмову ДАБІ у введені будинку в експлуатацію.

Фактично інформацію про відмову в отримання сертифіката (щодо вводу Об`єкта в експлуатацію), як зазначалося вище, позивач отримав лише 20.06.2018 року.

Листом від 07.09.2018 року за вкх. № 01/09/2018 відповідач повідомив позивача про те, що 26.06.2018 року Замовнику у черговий раз було відмовлено в отриманні сертифіката.

У зв`язку з чим, позивач зазначає, що саме у червні 2018 року ним було остаточно з`ясовано обставини, які перешкоджають введенню об`єкту в експлуатацію, і що такі обставини стались з вини відповідача та не усунуті ним, тому неустойку нараховано саме з відповідної дати.

Позивач зазначає, що на момент звернення до суду через неправомірні дії відповідача щодо невиконання узятих на себе зобов`язань за Договором та Правилами ФФБ - не введено Об`єкт в експлуатацію і триває порушення прав Довірителів ФФБ на отримання об`єктів інвестування у власність, права яких гарантував позивач.

Спеціальним законодавчим актом, що регулює відносини, що виникли між сторонами і встановлює загальні принципи, правові та організаційні засади залучення коштів фізичних і юридичних осіб в управління з метою фінансування будівництва житла та особливості управління цими коштами, а також правові засади та особливості випуску, розміщення та обліку сертифікатів фондів операцій з нерухомістю Закон України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю».

Відповідно до абзацу третього статті 2 Закону України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» управитель - фінансова установа, яка від свого імені діє в інтересах установників управління майном і здійснює управління залученими коштами згідно із законодавством, Правилами фонду та відповідає вимогам, встановленим цим Законом.

Відповідно до абзацу третього статті 2 Закону України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» установник управління - особа, яка передає майно управителю в довірчу власність на підставі договору управління майном. У цьому Законі для ФФБ - це довіритель.

Відповідно до частин першої та другої статті 4 Закону України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» управителем може бути фінансова установа, що отримала в установленому законодавством порядку дозвіл/ліцензію на здійснення визначеної цим Законом діяльності, статутний капітал якої становить не менше одного мільйона євро, який повинен бути повністю сплачений виключно грошовими коштами до початку залучення коштів від установників управління майном.

Відповідно до частин першої та другої статті 4 Закону України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» забудовником може бути особа, яка згідно із законодавством має право на виконання функцій замовника будівництва для спорудження об`єктів будівництва та уклала договір з управителем.

Відповідно до статті 11 Закону України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» фінансова установа, яка відповідає вимогам цього Закону, може за власною ініціативою створити ФФБ, ФФБ не є юридичною особою, ФФБ може бути двох видів - ФФБ виду А та ФФБ виду Б. Для ФФБ виду А поточну ціну вимірної одиниці об`єкта будівництва, споживчі властивості об`єктів інвестування та об`єкта будівництва, коефіцієнти поверху та комфортності визначає забудовник, при цьому він приймає на себе ризик щодо недостатності залучених коштів на спорудження об`єкта будівництва та зобов`язаний своєчасно ввести його в експлуатацію відповідно до проектної документації і виконати усі необхідні роботи для дотримання технічних характеристик об`єктів інвестування та об`єкта будівництва, незалежно від обсягу фінансування.

Відповідно до частини восьмої ст. 9 Закону України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» управитель укладає із забудовником договір, за яким забудовник зобов`язується збудувати один або декілька об`єктів будівництва, ввести їх в експлуатацію в установленому законодавством порядку та передати об`єкти інвестування установникам цього фонду у строки та на умовах, визначених цим Законом, Правилами фонду та договором управління майном, а управитель зобов`язується здійснювати фінансування будівництва цих об`єктів будівництва на умовах договору.

Відповідно до частини восьмої ст. 9 Закону України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» зазначено, що відповідно до договору між забудовником та управителем ФФБ за кожним об`єктом будівництва забудовник передає управителю перелік об`єктів інвестування в об`єкті будівництва, який є попереднім обсягом замовлення на будівництво, та майнові права на ці об`єкти інвестування для подальшої передачі установникам фонду на умовах Правил цього фонду.

Відповідно до частини сьомої ст. 9 Закону України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» забудовник зобов`язаний виконати свої зобов`язання за договором щодо організації спорудження об`єктів будівництва та своєчасного введення їх в експлуатацію незалежно від обсягу замовлення на будівництво, підтвердженого управителем.

У зв`язку з порушенням відповідачем, як Забудовником, взятих на себе зобов`язань за Договором, позивач, як управитель ФФБ, звернувся до суду з позовом, в якому просить зобов`язати відповідача виконати умови Договору №52/А-12-Д про організацію спорудження об`єкта будівництва житлового будинку № 2 (4 черга) житлового АДРЕСА_1 на АДРЕСА_2 селі Петрівське Києво-Святошинського р-ну Київської області шляхом введення в експлуатацію об`єкта будівництва житлового будинку № 2 (4 черга) АДРЕСА_2 Петрівське Києво АДРЕСА_9 Святошинського АДРЕСА_10 -ну Київської області та надати КП «ФІНАНСОВА КОМПАНІЯ «ЖИТЛО-ІНВЕСТ» копію документа про прийняття в експлуатацію житлового будинку № 2 (4 АДРЕСА_3 ) АДРЕСА_2 у ч селі Петрівське Києво-Святошинського р-ну Київської області.

Також, позивач в позові просить стягнути з відповідача за період з 26.06.2018 року по 26.12.2018 року пеню у розмірі 435377,13 грн.

Відповідач в ході розгляду спору подав відзив, в якому позовні вимоги заперечував. В обґрунтування своїх заперечень відповідач посилався на забезпечення виконання зобов`язань Забудовника по спорудженню об`єкту будівництва (житлового будинку № 2 (4 черга) житлового АДРЕСА_1 на АДРЕСА_2 Києво-Святошинського р-ну Київської області, відповідно до ст.10 Закону України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю», між позивачем та попереднім забудовником - ТОВ «Екобуд» був укладений договір від 28.02.2008 року № 52/А-В-12-В «Відступлення майнових прав», ТОВ «Екобуд» надав позивачу в заставу (іпотеку) майнові права на нерухомість, що є об`єктом будівництва, згідно з Іпотечним договором, посвідченим приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Латанюк I.A. 27.02.2008 року.

Після укладення 03.03.2012 року договору про внесення змін до Договору № 52/А-12 від 27.02.2008 року «Про організацію спорудження об`єкта будівництва житлового будинку № 2 (4 черга) житлового АДРЕСА_1 на АДРЕСА_2 селі Петрівське Києво-Святошинського р-ну Київської області», було здійснено заміну Забудовника з ТОВ «Екобуд» (попередній забудовник) та ТОВ «КНБ Будінвест» (новий забудовник).

Відповідач стверджує, що з огляду на ст.10 Закону України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» передбачено заходом забезпечення виконання зобов`язань Забудовника саме встановленням іпотеки, що мало місце у правовідносинах позивача з попереднім Забудовником.

Відповідач зазначає, що з ним, як Новим забудовником, відповідні зобов`язання не встановлювались, не було укладено нотаріально посвідчений іпотечний договір та договір відступлення майнових прав на об`єкт будівництва з відкладальними умовами, а умови забезпечення виконання зобов`язань забудовника у Договорі - відсутні.

Відповідач у відзиві також заперечував вимогу позивача про стягнення неустойки, посилаючись на неналежність визначеного договором способу забезпечення виконання зобов`язання.

Зазначає, що ТОВ «КНБ Будінвест» не має жодних відносин з ТОВ «Екобуд» та не є його правонаступником, ТОВ «КНБ Будінвест» залишені функції лише з добудови (ремонту) об`єкта будівництва.

Також, відповідач заперечував період нарахування пені і стверджує, що розрахунок суми пені має проводитись з 01.09.2016 року, наступного дня після порушення зобов`язання і в разі правильного розрахунку пені, щодо відповідної вимоги сплинув строк спеціальної позовної давності.

По суті вимоги про зобов`язання ввести об`єкт будівництва в експлуатацію, відповідач надав пояснення, що листом від 20.12.2017 року ТОВ «КНБ Будінвест» повідомило позивача про завершення будівельно-монтажних робот з будівництва 4 черги зазначеного житлового комплексу та вся необхідна документація передана ТОВ «Бастіон - 2005».

Однак, ТОВ «Бастіон-2005» отримало від Департаменту Державної архітектурно-будівельної інспекції у Київській області (далі - ДАБІ) відмову у видачі Сертифікату про прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об`єкту. В той же час, у зауваженнях, наданих ДАБІ, вказано, що інформація щодо земельної ділянки не узгоджується з документами на землю, які подавалися для отримання дозволу. Однак, повноваження щодо узгодження документів на землю у ТОВ «КНБ «Будінвест» відсутні.

Відповідач також подав зустріний позов, в якому заявив вимоги до Комунального підприємства «Фінансова компанія Житло-Інвест» виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) (позивач за первісним позовом, Фінансова компанія), третя особа Товариство з обмеженою відповідальністю «Бастіон-2005» про визнання недійсним Договору від 03.03.2012 року про внесення змін до Договору № 52/А-12 від 27.02.2018 року про організацію спорудження об`єкта будівництва житлового будинку № 2 (4 черга) АДРЕСА_2 2-в АДРЕСА_11 Петрівське Києво-Святошинського р-ну Київської області.

В обґрунтування вимог за зустрічним позовом відповідач (позивач за первісним позовом) зазначає, що 27.02.2008 року між Фінансовою компанією, яка відповідно до Закону України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» виступала в якості Управителя фонду фінансування будівництвом (далі - Управитель ФФБ) та ТОВ «Екобуд» був укладений Договір № 52/А-12 про організацію спорудження об`єкту будівництва (житлового будинку № 2 (4 черга) житлового АДРЕСА_1 на АДРЕСА_2 в селі Петрівське Києво-Святошинського р-ну Київської області (далі - Договір від 27.02.2008 року № 52/А-12).

Відповідно до статті 10 Закону України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» 27.02.2008 року ТОВ «Екобуд» надало Фінансовій компанії в заставу (іпотеку) майнові права на нерухомість, що є об`єктом будівництва житлового будинку № 2 (4 черга) АДРЕСА_2 Києво-Святошинського р-ну Київської області, згідно з Іпотечним договором, посвідченим приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Латанюк I.A. 27.02.2008 року за реєстровим № 1284.

Крім того, між фінансовою компанією та ТОВ «Екобуд» був укладений Договір від 28.02.2008 року № 52/А-В-12-В щодо відступлення майнових прав та Договір доручення від 28.02.2008 року № 52/А-Д-12-Д з відкладальними умовами.

Таким чином, ТОВ «Екобуд» відповідно до вимог Закону України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю», на підставі зазначених вище договорів, набув статусу Забудовника об`єкта будівництва житлового будинку № 2 (4 черга) АДРЕСА_2 в селі Петрівське Києво-Святошинського р-ну Київської області.

03.03.2012 року між Фінансовою компанією, ТОВ «Екобуд» та ТОВ «КНБ Будінвест» укладено Договір про внесення змін до Договору № 52/А-12 від 27.02.2008 року «Про організацію спорудження об`єкта будівництва житлового будинку № 2 (4 черга) житлового АДРЕСА_1 на АДРЕСА_2 селі Петрівське Києво-Святошинського р-ну Київської області» (далі - спірний Договір), у якому ТОВ «КНБ Будінвест» було зазначено як нового Забудовника, а сам Договір від 27.02.2008 року № 52/А-12 викладено в новій редакції, як Договір № 52/А-12-Д про організацію спорудження об`єкта будівництва житлового будинку № 2 (4 черга) АДРЕСА_2 Петрівське, Києво-Святошинського р-ну, Київської області.

Будь-яких інших договорів ТОВ «КНБ Будінвест» з Фінансовою компанією, ТОВ «Бастіон-2005» або ТОВ «Екобуд» щодо об`єкта будівництва житлового будинку № 2 (4 черга) АДРЕСА_2 Києво-Святошинського р-ну Київської області не укладало.

Згідно з ч.1 ст.10 Закону України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» виконання зобов`язань забудовника за договором, укладеним між ним та управителем фонду, забезпечується встановленням іпотеки. Предметом іпотеки за іпотечним договором можуть бути майнові права на нерухомість, яка є об`єктом будівництва, або, за згодою управителя, об`єкт незавершеного будівництва, або інше нерухоме майно, яке належить забудовникові на праві власності. Іпотечний договір має бути укладений у письмовій формі та нотаріально посвідчений відповідно до закону.

Також відповідач (позивач за зустрічним позовом) зазначає, що відповідно до ч. 2 ст. 9 Закону України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» договір між забудовником та Управителем ФФБ має обов`язково містити зобов`язання забудовника після закінчення будівництва передати об`єкти інвестування у власність довірителям ФФБ на умовах цього Закону та Правил ФФБ.

Відповідно до ч. 2 та 3 ст.10 Закону України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» в договорі має бути передбачене зобов`язання забудовника уступити управителю майнові права на нерухомість, яка є об`єктом будівництва, у разі виникнення обумовленого цим договором ризику невиконання забудовником своїх зобов`язань перед управителем.

За кожним об`єктом будівництва забудовник та управитель укладають: договір уступки майнових прав на нерухомість, яка є об`єктом будівництва, з відкладальними умовами; договір доручення з відкладальними умовами, за яким управителю у разі порушення забудовником умов договору доручається виконувати функції забудовника, у тому числі шляхом передоручення цих функцій іншим особам.

Як зазначає відповідач (позивач за зустрічним позовом), ТОВ «КНБ Будінвест» не набувало та йому не передавалось право власності чи майнові права на об`єкт будівництва житлового будинку № 2 (4 черга) АДРЕСА_4 на АДРЕСА_2 селі Петрівське Києво-Святошинського р-ну Київської області від забудовника, а саме від ТОВ «Екобуд».

Згідно даних Єдиного державного реєстру юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань ТОВ «Екобуд» () знаходиться в стані припинення за судовим рішення про визнання юридичної особи банкрутом і відкриття ліквідаційної процедури № 910/23859/16 від 16.01.2018 року.

Однак, як зазначає відповідач (позивач за зустрічним позовом), ТОВ «КНБ Будінвест» не має ніякого відношення до ТОВ «Екобуд» та не є його правонаступником, а отже будь-які права чи зобов`язання від ТОВ «Екобуд» та ТОВ «КНБ Будінвест» не переходили.

Таким чином, за твердженням відповідача (позивача за зустрічним позовом) в порушення ч.2 та 3 ст. 10 Закону України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» між Фінансовою компанією та ТОВ «КНБ Будінвест» не було укладено нотаріально посвідчений іпотечний договір, договір відступлення майнових прав на об`єкт будівництва з відкладальними умовами, а також договір доручення з відкладальними умовами.

Крім того, спірний Договір в порушення ч. 1 ст. 10 Закону України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» не містить умов забезпечення виконання зобов`язань забудовника.

Ураховуючи викладене, ТОВ «КНБ Будінвест» стверджує, що він в розумінні Закону України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» не може вважатись забудовником об`єкта будівництва житлового будинку № 2 (4 черга) житлового АДРЕСА_1 на АДРЕСА_2 2-в в селі Петрівське Києво-Святошинського р-ну Київської області, а тому спірний Договір було укладено з порушеннями встановленого законодавством порядку при відсутності передбачених положеннями Закону України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» істотних умов, що на думку відповідача (позивача за зустрічним позовом), є підставою для визнання недійним Договору від 03.03.2012 року про внесення змін до Договору № 52/А-12 від 27.02.2008 року «Про організацію спорудження об`єкта будівництва житлового будинку № 2 (4 черга) АДРЕСА_4 на АДРЕСА_2 у селі Петрівське Києво-Святошинського р-ну Київської області», на підставі якого відповідач набув статусу Забудовника.

Відповідно до частини першої статті 215 Цивільного кодексу України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою-третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.

Згідно з частиною першою статті 203 Цивільного кодексу України, зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам.

Позивачем (за первісним позовом) були надані заперечення на відзив відповідача та зустрічний позов.

Частиною 8 ст. 9 Закону України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» встановлено, що відповідно до договору між забудовником та управителем ФФБ за кожним об`єктом будівництва забудовник передає управителю перелік об`єктів інвестування в об`єкті будівництва, який є попереднім обсягом замовлення на будівництво, та майнові права на ці об`єкти інвестування для подальшої передачі установникам фонду на умовах Правил цього фонду. Забудовник не має права відчужувати або обтяжувати будь-яким способом об`єкти інвестування, майнові права на які передані управителю фонду, без письмової згоди управителя фонду, а після переходу прав на об`єкти інвестування від управителя фонду до установників фонду - без письмової згоди установників фонду.

Відповідно до ст. 14 Закону України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» фізична або юридична особа, або спільний інвестор ФОН стає довірителем ФФБ за умови передачі коштів в управління управителю ФФБ та укладання з управителем ФФБ договору про участь у ФФБ на основі типового договору затвердженого Кабінетом Міністрів України.

Згідно зі ст. 15 Закону України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» при укладенні договору про участь у ФФБ довіритель обирає конкретний об`єкт інвестування з переліку незакріплених за іншими довірителями об`єктів інвестування, що є у пропозиції управителя. Цей об`єкт інвестування управитель має закріпити за довірителем на умовах Правил ФФБ.

Закріплення об`єкта інвестування за довірителем є підтвердженням замовлення на спорудження цього об`єкта інвестування як складової частини об`єкта будівництва.

Після внесення довірителем коштів до ФФБ управитель видає довірителю свідоцтво про участь у ФФБ - документ, що підтверджує участь довірителя у ФФБ.

Згідно з абз.2 частини 4 ст. 15 Закону України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» при закріпленні об`єкта інвестування за довірителем, управитель вилучає цей об`єкт з переліку об`єктів інвестування, що є у пропозиції управителя, для виключення можливості закріплення цього об`єкта за іншим довірителем та зобов`язується, за умови виконання довірителем своїх зобов`язань за договором про участь у ФФБ, включити довірителя до переліку довірителів, яким забудовник у подальшому зобов`язаний передати у власність закріплені за ними об`єкти інвестування. За недотримання управителем цієї вимоги, що призвело до закріплення одного об`єкта інвестування за двома або більше довірителями, управитель несе відповідальність власним майном.

Також згідно з абз.8 ч.9 ст.15 Закону України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» управитель вносить зміни до системи обліку прав вимоги довірителів ФФБ при оформленні ним таких операцій, як передача довірителю майнових прав на закріплений за ним об`єкт інвестування.

Згідно з п.5.3.10 Правил Фонду фінансування будівництва (виду А) житлового будинку № 2 (4 черга) житлового АДРЕСА_1 на АДРЕСА_2 2-в у АДРЕСА_12 Петрівське Києво-Святошинського р-ну Київської області, після того, як Довіритель в повному обсязі про інвестує закріплений за ним об`єкт інвестування, Фінансова компанія передає Довірителю майнові права на цей об`єкт на підставі укладеного між ними договору про відступлення майнових прав.

Таким чином, згідно норм чинного законодавства та Правил Фонду фінансування будівництва (виду А), Договір іпотеки та Договір відступлення майнових прав укладається між забудовником та управителем, насамперед для забезпечення прав довірителів на об`єкти інвестування та надання права управителю щодо передання майнових прав на об`єкти інвестування довірителям.

Тобто Управитель не може розпоряджатись предметом іпотеки за переданим майновими правами на об`єкти інвестування у раз коли такі об`єкти вже закріплені за довірителями та майнові права на них вже відступлені довірителям за договором відступлення майнових прав.

Об`єкти інвестування, які передані забудовником до Фонду фінансування будівництва (виду А) житлового будинку АДРЕСА_2 4 АДРЕСА_3 ) житлового АДРЕСА_6 р-ну Київської області, житлової частини майже всі закріплені за довірителями та відповідно майнові права на ці об`єкти передані довірителям.

Отже, твердження відповідача (позивача за зустрічним позовом) про те, що Договір іпотеки на майнові права об`єктів інвестування у вказаному об`єкті будівництва забезпечує зобов`язання забудовника за договором перед управителем, є безпідставним, оскільки не стосується дає забезпечення виконання зобов`язань забудовника щодо своєчасного спорудження об`єкта будівництва.

Згідно з ч.3 ст. 11 Закону України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» для ФФБ виду «А» саме забудовник приймає на себе ризик щодо недостатності залучених коштів на спорудження об`єкта будівництва та зобов`язаний своєчасно ввести його в експлуатацію відповідно до проектної документації і виконати усі необхідні роботи для дотримання технічних характеристик об`єктів інвестування та об`єкта будівництва, незалежно від обсягу фінансування.

Враховуючи ч.9 ст.9 Закону України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» передбачено, що забудовник зобов`язаний виконати свої зобов`язання за договором щодо організації спорудження об`єктів будівництва та своєчасного введення їх в експлуатацію незалежно від обсягу замовлення на будівництво, підтвердженого управителем, можна дійти висновку про те, що забудовник будівництва зобов`язаний своєчасно виконати свої зобов`язання незалежно від кількості об`єктів інвестування, які знаходяться в управлінні ФФБ та розміру залучених до ФФБ коштів.

Обставини щодо відсутності між сторонами Договору № 52/А-12-Д від 03.03.2012 року про організацію спорудження об`єкта будівництва житлового будинку АДРЕСА_5 Києво-Святошинського р-ну Київської області нотаріального посвідченого договору іпотеки на нерухомість, яка є об`єктом будівництва або об`єкт незавершеного будівництва, не підлягають дослідженню, оскільки не пов`язані і не впливають на результат розгляду первісного позову, предметом якого є зобов`язання відповідача (за первісним позовом) виконати умови Договору 52/А-12-Д від 03.03.2012 року, а саме ввести житловий будинок АДРЕСА_5 -ну АДРЕСА_2 в експлуатацію та надати позивачеві копію документа про вказаного будинку в експлуатацію.

Відносини між позивачем та відповідачем виникли на підставі Договору про внесення змін до договору № 52/А-12-Д від 27.02.2008 року про організацію спорудження об`єкта будівництва житлового будинку АДРЕСА_5 -ну Київської області, яким були внесені зміни щодо заміни забудовника. У зв`язку з чим, Договір був викладений у новій редакції як Договір № 52/А-12-Д від 03.03.2012 року про організацію спорудження об`єкта будівництва житлового будинку АДРЕСА_13 ) житлового АДРЕСА_6 .

Таким чином, Договір №52/А-12-Д від 27.02.2008 року не припиняв свою дію, а лише був викладений у новій редакції, договори іпотеки та відступлення майнових прав не переукладались, оскільки ці договори є додатками до договору № 52/А-12- Д від 27.02.2008 року та майнові права на об`єкти інвестування вже були передані довірителям.

Внесення змін до Договору №52/А-12-Д від 27.02.2008 року, яке відбулось 03.03.2012 року, було здійснено за участю двох сторін, а саме позивача та відповідача, за відсутністю ТОВ «Екобуд», на підставі Договору доручення № 52/А-Д-12-Д від 18.02.2008 року, згідно з умовами якого управитель мав право здійснити заміну забудовника на нового у разі невиконання зобов`язань забудовника. Рішення щодо заміни забудовника було прийнято у зв`язку з неспроможністю ТОВ «Екобуд» продовжувати будівництво житлового будинку, а листом ТОВ «Бастіон 2005» повідомляв позивача про відкликання усіх довіреностей на ТОВ «Екобуд» та необхідність передачі об`єкта будівництва до відповідача.

Таким чином, позивачем, була здійснена заміна забудовника у зв`язку з тим, що ТОВ «Бастіон 2005», як замовник будівництва, на підставі договору оренди земельної ділянки, передав відповідачу функції замовника будівництва житлового комплексу на АДРЕСА_2 Петрівське Києво-Святошинського р-ну Київської області на підставі Договору № 01/01-12 від 24.01.2012 року.

Щодо доводів відповідача (позивача за зустрічним позовом) щодо підстав недійсності Договору, як такого, що укладений з порушенням істотних умов договору, у зв`язку з тим що не містить в собі забезпечення виконання зобов`язань забудовника, передбачених ст. 10 Закону України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю», судом досліджено та встановлено, що відповідна норма ст. 10 Закону України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» передбачає, що виконання зобов`язань забудовника за договором, укладеним між ним та управителем фонду, забезпечується встановленням іпотеки. Предметом іпотеки за іпотечним договором можуть бути майнові права на нерухомість, яка є об`єктом будівництва, або, за згодою управителя, об`єкт незавершеного будівництва, або інше нерухоме майно, яке належить забудовникові на праві власності. Іпотечний договір має бути укладений у письмовій формі та нотаріально посвідчений відповідно до закону.

В договорі має бути передбачене зобов`язання забудовника уступити управителю майнові права на нерухомість, яка є об`єктом будівництва, у разі виникнення обумовленого цим договором ризику невиконання забудовником своїх зобов`язань перед управителем.

За кожним об`єктом будівництва забудовник та управитель укладають: договір уступки майнових прав на нерухомість, яка є об`єктом будівництва, з відкладальними умовами; договір доручення з відкладальними умовами, за яким управителю у разі порушення забудовником умов договору доручається виконувати функції забудовника, у тому числі шляхом передоручення цих функцій іншим особам.

Відносини між позивачем та відповідачем виникли на підставі Договору про внесення змін до договору № 52/А-12-Д від 27.02.2008 року про організацію спорудження об`єкта будівництва житлового будинку № АДРЕСА_2 (4 АДРЕСА_3 ) АДРЕСА_2 Києво-Святошинського р-ну Київської області (далі - Договір №52/А-12-Д від 27.02.2008 року), яким були внесені зміни щодо заміни забудовника у зв`язку з чим договір був викладений у новій редакції як Договір № 52/А-12-Д від 03.03.2012 року про організацію спорудження об`єкта будівництва житлового будинку № АДРЕСА_2 (4 черга) житлового АДРЕСА_1 на АДРЕСА_2 селі Петрівське Києво-Святошинського р-ну Київської області.

Замовником будівництва об`єкта будівництва житлового будинку № АДРЕСА_2 (4 черга) житлового АДРЕСА_6 -ну Київської області, є ТОВ «Бастіон-2005» на підставі Договору найму (оренди) земельної ділянки від 01.03.2007 року, посвідченого державним нотаріусом Вишневої державної нотаріальної контори Київської області Черняк О.В., зареєстрованого в реєстрі № 1-784, згідно якого земельна ділянка за кадастровим номером :01:016:0004 загальною площею 2,5830 га, яка знаходиться в межах населеного пункту с.Петрівське, Києво-Святошинського району Київської області по вул.Красний Пахар, 2В, була надана Петрівською сільскою радою Києво-Святошинського району Київської області в оренду ТОВ «Бастіон-2005».

У свою чергу, ТОВ «Бастіон-2005» на підставі Договору від 05.07.2006 року № 0507/01 передало свої функції замовника будівництва житлового буднику у зазначеному житловому комплексі ТОВ «Екобуд», який взяв на себе обов`язки здійснити будівництво вищевказаного житлового комплексу.

З метою інвестування будівництва між ТОВ «Екобуд» та ККУП «Фінансова компанія «Житло-інвест» був укладений Договір № 52/А-12 від 27.02.2008 року про організацію спорудження об`єкта будівництва житлового будинку № АДРЕСА_2 (4 АДРЕСА_3 ) АДРЕСА_6 району АДРЕСА_2 , згідно якого фінансування будівництва житлового буднику № 2 (4 черга) у даному житловому комплексі і йснюється за рахунок коштів залучених до ФФБ (виду «А») від довірителів і фізичних осіб).

Під час укладення Договору № 52/А-12-Д від 27.02.2008 року з ТОВ «Екобуд», між відповідачем та ТОВ «Екобуд» були належним чином укладені наступні Договори: Договір доручення № 52/А-Д-12-Д від 28.02.2008 року; Довіреність; Договір відступлення майнових прав № 52/А-В-12-В від 28.02.2008 року; Іпотечний договір майнових прав від 27.02.2008 року.

ТОВ «Екобуд» повідомило КП «Фінансова компанія «Житло-інвест» листом № 18 від 31.01.2012 року про те, що повернуло до ТОВ «Бастіон- 2005» об`єкт незавершеного будівництва житлового будинку № 2 (4 черга) житлового комплексу на вул. АДРЕСА_2 , 2-в в селі Петрівське Києво-Святошинського району Київської області.

Зі свого боку, у листі ТОВ «Бастіон-2005» № 34/10 від 12.11.2012 року було підтверджено той факт, що ТОВ «Бастіон-2005» передало свої функції замовника будівництва житлового буднику № 2 (4 черга) у зазначеному житловому комплексі новому забудовнику - ТОВ «КНБ Будінвест» на підставі Договору № 01/01-12 від 24.01.2012 року, який взяв не себе обов`язки завершити будівництво вищевказаного житлового комплексу.

Тобто у зв`язку з неспроможністю ТОВ «Екобуд» продовжувати будівництво житлового будинку, спільним рішенням замовника будівництва - ТОВ «Бастіон- 2005», управителя ФФБ - КП «ФІНАНСОВА КОМПАНІЯ «ЖИТЛО-ІНВЕСТ» та нового забудовника - ТОВ «КНБ Будінвест» була здійснена заміна забудовника саме на підставі Договору доручення № 52/А-Д-12-Д від 28.02.2008 року, згідно якого у разі порушення забудовником умов Договору № 52/А-12-Д від 27.02.2008 року, повірений (КП «ФІНАНСОВА КОМПАНІЯ «ЖИТЛО-ІНВЕСТ») мав право виконувати функції забудовника з правом делегування функцій забудовника третім особам.

Таким чином, 03.03.2012 року до Договору № 52/А-12 від 27.02.2012 року, укладеного між ТОВ «Екобуд» та Комунальним підприємством «Фінансова компанія «Житло-інвест» були внесені зміни, згідно з яким була здійснена заміна забудовника на нового, а саме на ТОВ «КНБ Будінвест», яким в подальшому свою чергу був отриманий новий дозвіл на виконання будівельних робіт від 18 липня 2012 року та внесені відповідні зміни до дозвільної документації на будівництво.

Відсутність визначених ст.10 Закону України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» умов не свідчить про суперечність договору вимогам законодавства, які стосуються забудовника, і не є підставою для визнання Договору № 52/А-12-Д від 03.03.2012 року недійсним.

Таким чином, судом не встановлено підстав для задоволення зустрічного позову про визнання недійсним Договору від 03.03.2012 року про внесення змін до Договору № 52/А-12 від 27.02.2008 року про організацію спорудження об`єкта будівництва житлового будинку № 2 (4 черга) житлового АДРЕСА_1 на АДРЕСА_2 в селі Петрівське Києво-Святошинського р-ну Київської області.

Матеріалами справи підтверджується, що згідно Договору № 52/А-12-Д від 03.03.2012 року відповідач (позивач за зустрічним позоом) як новий забудовник, зобов`язувався виконати свої зобов`язання за Договором щодо організації спорудження об`єкту будівництва з використанням отриманих Фінансовою компанією в управління коштів, своєчасно ввести будинок в експлуатацію та передати об`єкти інвестування у власність довірителя.

Зокрема в п.1.5. Договору № 52/А-12-Д від 03.03.2012 року було чітко викладено що саме розуміється під поняттям спорудження об`єкта, та перелік робіт які новому забудовнику необхідно виконати.

Також, враховуючи той факт, що Новий забудовник фактично брав на себе зобов`язання щодо завершення вже існуючого об`єкту будівництва, у новій редакції Договору № 52/А-12-Д було визначено перелік майнових прав які передані Фінансовій компанії до ФФБ, також інформацію щодо реалізованих та нереалізованих майнових прав на об`єкти інвестування та обсягів спрямованих коштів на лівництва даного об`єкту.

Як визначено ст. 510 Цивільного кодексу України, сторонами у зобов`язанні є боржник і кредитор. Якщо кожна із сторін у зобов`язанні має одночасно і права, і обов`язки, вона вважається боржником у тому, що вона зобов`язана вчинити на користь другої сторони, і одночасно кредитором у тому, що вона має право вимагати від неї.

Таким чином, за зобов`язаннями щодо будівництва та здачі об`єкту в експлуатацію, Забудовник є зобов`язаною особою, тобто боржником.

Статтею 520 Цивільного кодексу України передбачено можливість заміни боржника у зобов`язанні іншою особою (переведення боргу) за згодою кредитора, якщо інше не передбачено законом.

Таким чином, на підставі Договору № 52/А-12-Д, ТОВ «КНБ Будінвест» набув свої права та обов`язки щодо спорудження об`єкта будівництва житлового будинку № 2 (4 АДРЕСА_3 ) АДРЕСА_2 Києво- АДРЕСА_6 р-ну Київської області.

Договір № 52/А-12-Д було викладено сторонами у новій редакції, як Договір № 52/А-12-Д внаслідок зміни сторони у зобов`язанні на відповідача, яким у п.4.4. передбачено відповідальність відповідача у разі порушення ним строку введення об`єкта будівництва в експлуатацію. Санкція встановлена у розмірі 0,005% від загальної вартості об`єктів інвестування за кожен день.

Відповідно до ст. 548 Цивільного кодексу України виконання зобов`язання (основного зобов`язання) забезпечується, якщо це встановлено договором або законом.

Відповідно до ст. 230 Господарського кодексу України штрафними санкціями у цьому Кодексі визнаються господарські санкції у вигляді грошової суми (неустойка, штраф, пеня), яку учасник господарських відносин зобов`язаний сплатити у разі порушення ним правил здійснення господарської діяльності, невиконання або неналежного виконання господарського зобов`язання.

Оскільки відповідачем зобов`язання виконано не було, то позивач скористався своїм правом та нарахував відповідачеві пеню.

Суд не приймає посилання відповідача (за первісним позовом) на порушення позивачем порядку нарахування пені та пропущення ним строку спеціальної позовної давності для стягнення неустойки.

Зокрема, позивачем надано пояснення, які обґрунтовують наведений в позові період нарахування неустойки, оскільки про порушення зобов`язання позивач достовірно довідався саме з 26.06.2018 року, а до цього моменту між стронами тривали перемовини, з яких не вбачалось підстав стверджувати про неправомірність відмови відповідача та його ухилення від виконання зобов`язань.

Згідно з ч.1 статті 509 Цивільного кодексу України зобов`язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов`язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від певної дії, а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов`язку.

Відповідно до ч.2 статті 509 Цивільного кодексу України зобов`язання виникають з підстав, встановлених статтею 11 цього Кодексу.

Згідно з ч.1 ст. 11 Цивільного кодексу України цивільні права та обов`язки виникають із дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, а також із дій осіб, що не передбачені цими актами, але за аналогією породжують цивільні права та обов`язки.

Згідно з ч.2 ст. 11 Цивільного кодексу України підставами виникнення цивільних прав та обов`язків, зокрема, є договори та інші правочини, інші юридичні факти.

Відповідно до ч. 1 ст. 202 Цивільного кодексу України правочином є дія особи, спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.

Відповідно до ст. 526 Цивільного кодексу України зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

Стаття 525 Цивільного кодексу України передбачено, що одностороння відмова від зобов`язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом.

Відповідно до ст. 526 Цивільного кодексу України зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

Відповідно до п. 1 статті 530 Цивільного кодексу України якщо у зобов`язанні встановлений строк (термін) його виконання, то воно підлягає виконанню у цей строк (термін).

Відповідно до частини першої ст. 193 Господарського кодексу України суб`єкти господарювання та інші учасники господарських відносин повинні виконувати господарські зобов`язання належним чином відповідно до закону, інших правових актів, договору, а за відсутності конкретних вимог щодо виконання зобов`язання - відповідно до вимог, що у певних умовах звичайно ставляться. До виконання господарських договорів застосовуються відповідні положення Цивільного кодексу України з урахуванням особливостей, передбачених цим Кодексом.

Відповідно до частини другої ст. 193 Господарського кодексу України кожна сторона повинна вжити усіх заходів, необхідних для належного виконання нею зобов`язання, враховуючи інтереси другої сторони та забезпечення загальногосподарського інтересу. Порушення зобов`язань є підставою для застосування господарських санкцій, передбачених цим Кодексом, іншими законами або договором.

Відповідно до частини сьомої ст. 193 Господарського кодексу України не допускаються одностороння відмова від виконання зобов`язань, крім випадків, передбачених законом, а також відмова від виконання або відстрочка виконання з мотиву, що зобов`язання другої сторони за іншим договором не було виконано належним чином.

Таким чином, позовні вимоги за первісним позовом про зобов`язання Товариства з обмеженою відповідальністю «КНБ Будінвест» виконати умови Договору №52-А-12-Д від 03.03.2012 року про організацію спорудження об`єкта будівництва житлового будинку № 2 (4 черга) житлового АДРЕСА_1 на АДРЕСА_2 Києво- АДРЕСА_6 р-ну Київської області шляхом введення в експлуатацію об`єкта будівництва житлового будинку № 2 (4 черга) АДРЕСА_6 - АДРЕСА_2 області та надати Комунальному підприємству «Фінансова компанія «Житло-Інвест» копію документа про прийняття в експлуатацію житлового будинку № 2 (4 черга) АДРЕСА_2 Києво- АДРЕСА_6 -ну Київської області, обґрунтовані і підлягають задоволенню.

Відповідно до частини першої ст. 216 Господарського кодексу України учасники господарських відносин несуть господарсько-правову відповідальність за правопорушення у сфері господарювання шляхом застосування до правопорушників господарських санкцій на підставах і в порядку, передбачених цим Кодексом, іншими законами та договором.

Статтею 883 Цивільного кодексу України визначено відповідальність підрядника, зокрема передбачено, що підрядник відповідає за недоліки збудованого об`єкта, за прострочення передання його замовникові та за інші порушення договору (за недосягнення проектної потужності, інших запроектованих показників тощо), якщо не доведе, що ці порушення сталися не з його вини.

Частиною 2 ст. 883 Цивільного кодексу України визначено, що за невиконання або неналежне виконання обов`язків за договором будівельного підряду підрядник сплачує неустойку, встановлену договором або законом, та відшкодовує збитки в повному обсязі.

Відповідно до ст.610 Цивільного кодексу України порушенням зобов`язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов`язання (неналежне виконання).

Згідно з нормою ст.612 Цивільного кодексу України боржник вважається таким, що прострочив, якщо він не приступив до виконання зобов`язання або не виконав його у строк, встановлений договором або законом.

Статтею 230 Господарського кодексу України штрафними санкціями визнаються господарські санкції у вигляді грошової суми (неустойка, штраф, пеня), яку учасник господарських відносин зобов`язаний сплатити у разі порушення ним правил здійснення господарської діяльності, невиконання або неналежного виконання господарського зобов`язання.

Згідно зі ст. 231 Господарського кодексу України законом щодо окремих видів зобов`язань може бути визначений розмір штрафних санкцій, зміна якого за погодженням сторін не допускається.

Згідно з ч. 4 ст. 231 Господарського кодексу України у разі якщо розмір штрафних санкцій законом не визначено, санкції застосовуються в розмірі, передбаченому договором. При цьому розмір санкцій може бути встановлено договором у відсотковому відношенні до суми невиконаної частини зобов`язання або у певній, визначеній грошовій сумі, або у відсотковому відношенні до суми зобов`язання незалежно від ступеня його виконання, або у кратному розмірі до вартості товарів (робіт, послуг).

З врахуванням встановлених в ході розгляду спору обставин та наведених норм законодавства, позовні вимоги за первісним позовом про стягнення з відповідача 435 377,13 грн. пені обґрунтовані і підлягають задоволенню.

Як визначено ст. 73 Господарського процесуального кодексу України, доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи.

Відповідно до ст. 74 Господарського процесуального кодексу України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень.

За наслідками розгляду спору суд дійшов висновку про задоволення позовних вимог за первісним позовом в повному обсязі, зустрічний позов задоволенню не підлягає.

Відшкодування витрат по сплаті судового збору відповідно до ст. 129 Господарського процесуального кодексу України, покладаються судом на відповідача (за первісним позовом) в повному обсязі.

Керуючись ст.ст. 73, 74, 129, 233, 236-241 Господарського процесуального кодексу України, господарський суд

ВИРІШИВ:

1. Первісний позов Комунального підприємства «Фінансова компанія «Житло-Інвест» виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) до Товариства з обмеженою відповідальністю «КНБ Будінвест» за участю третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмету спору на стороні відповідача - Товариства з обмеженою відповідальністю «Бастіон-2005» про зобов`язання виконати умови договору та стягнення 435 377,13 грн. задовольнити в повному обсязі.

2. Зобов`язати Товариство з обмеженою відповідальністю «КНБ Будінвест» (03062, м. Київ, вул. Червонозаводська, буд. 4, офіс 39, ідентифікаційний код 37921510) виконати умови Договору №52-А-12-Д від 03.03.2012 року про організацію спорудження об`єкта будівництва житлового будинку № 2 (4 черга) житлового АДРЕСА_1 на АДРЕСА_2 Петрівське Києво- АДРЕСА_6 р-ну Київської області шляхом введення в експлуатацію об`єкта будівництва житлового будинку № 2 (4 черга) АДРЕСА_2 Петрівське Києво АДРЕСА_6 -ну Київської області та надати Комунальному підприємству «Фінансова компанія «Житло-Інвест» (01601, м. Київ, вул. Володимирська, буд. 42, ідентифікаційний код 32855406) копію документа про прийняття в експлуатацію житлового будинку № 2 (4 черга) житлового АДРЕСА_2 Києво АДРЕСА_9 Святошинського р-ну Київської області.

3. Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «КНБ Будінвест» (03062, м. Київ, вул. Червонозаводська, буд. 4, офіс 39, ідентифікаційний код 37921510) на користь Комунального підприємства «Фінансова компанія «Житло-Інвест» виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) (01601, м. Київ, вул. Володимирська, буд. 42, ідентифікаційний код 32855406) 435 377 (чотириста тридцять п`ять тисяч триста сімдесят сім) грн. 13 коп. пені та 8 292 (вісім тисяч двісті дев`яносто два) грн. 65 коп. судового збору.

4. Накази видати після набрання судовим рішенням законної сили.

5. В задоволенні зустрічного позову Товариства з обмеженою відповідальністю «КНБ Будінвест» до Комунального підприємства «Фінансова компанія «Житло-Інвест» виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) про визнання недійсним договору відмовити повністю.

Рішення набирає законної сили в порядку, встановленому ст. 241 Господарського процесуального кодексу України та може бути оскаржено в апеляційному порядку протягом 20 днів з дня складення повного судового рішення, шляхом подання апеляційної скарги відповідно до ст. ст. 256, 257 Господарського процесуального кодексу України з врахуванням п. 17.5 розділу ХІ Господарського процесуального кодексу України.

Повне рішення складено: 17.10.2019 р.

Суддя Т.П. Карпечкін