РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

01.10.2019Справа № 910/7294/19
Господарський суд міста Києва у складі судді Картавцевої Ю.В., при секретарі судового засідання Вишняк Н.В., розглянувши матеріали господарської справи

за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю «Авант-С»

до Київської міської ради

третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, на стороні відповідача Департамент земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації)

про припинення дії договору

Представники:

від позивача: Проценко Р.В.

від відповідача: Власенко І.І.

від третьої особи: Онопченко М.С .

ОБСТАВИНИ СПРАВИ:

Товариство з обмеженою відповідальністю «Авант-С» звернулось до Господарського суду міста Києва з позовом до Київської міської ради припинення дії договору про поновлення договору оренди земельної ділянки, кадастровий номер :85:174:0115, укладеного між відповідачем та позивачем, посвідченого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Дем`яненко Т.М. 26.12.2015 та зареєстрованого в реєстрі за №1162 шляхом його розірвання.

Обґрунтовуючи позовні вимоги, позивач зазначає, у зв`язку з завершенням будівництва та введенням Житлово-офісного комплексу з приміщеннями громадського харчування та підземним паркінгом, що розташований за адресою м. Київ, вул. Межова, 23-Б в експлуатацію, позивач має право на припинення договору оренди.

Ухвалою Господарського суду міста Києва від 10.06.2019 суд ухвалив: позовну заяву Товариства з обмеженою відповідальністю «Авант-С» залишити без руху; встановити позивачам спосіб усунення недоліків позовної заяви шляхом: надання викладу обставин заявлених позивачем позовних вимог в контексті необхідності залучення до участі у справі третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, на стороні відповідача Департаменту земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації); встановити позивачу строк для усунення недоліків - протягом семи днів з дня вручення даної ухвали.

24.06.2019 від позивача до відділу діловодства суду надійшла заява про усунення недоліків.

За змістом ст. 176 Господарського процесуального кодексу України, за відсутності підстав для залишення позовної заяви без руху, повернення позовної заяви чи відмови у відкритті провадження суд відкриває провадження у справі протягом п`яти днів з дня надходження позовної заяви або заяви про усунення недоліків, поданої в порядку, передбаченому статтею 174 цього Кодексу.

Відповідно до пункту 2 частини 3 статті 12 Господарського процесуального кодексу України визначено, що загальне позовне провадження призначене для розгляду справ, які через складність або інші обставини недоцільно розглядати у спрощеному позовному провадженні.

Відповідно до ч. 3 ст. 247 Господарського процесуального кодексу України при вирішенні питання про розгляд справи в порядку спрощеного або загального позовного провадження суд враховує: 1) ціну позову; 2) значення справи для сторін; 3) обраний позивачем спосіб захисту; 4) категорію та складність справи; 5) обсяг та характер доказів у справі, в тому числі чи потрібно у справі призначити експертизу, викликати свідків тощо; 6) кількість сторін та інших учасників справи; 7) чи становить розгляд справи значний суспільний інтерес; 8) думку сторін щодо необхідності розгляду справи за правилами спрощеного позовного провадження.

Зважаючи на категорію та складність справи, суд приходить до висновку про здійснення розгляду даної справи у порядку загального позовного провадження.

Згідно з приписами статті 181 Господарського процесуального кодексу України для виконання завдання підготовчого провадження в кожній судовій справі, яка розглядається за правилами загального позовного провадження, проводиться підготовче засідання. Дата і час підготовчого засідання призначаються суддею з урахуванням обставин справи і необхідності вчинення відповідних процесуальних дій.

Позивач у прохальній частині позову просив суд залучити до участі у справі третю особу, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору на стороні відповідача Департамент земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації).

За змістом ст. 50 Господарського процесуального кодексу України, треті особи, які не заявляють самостійних вимог щодо предмета спору, можуть вступити у справу на стороні позивача або відповідача до закінчення підготовчого провадження у справі або до початку першого судового засідання, якщо справа розглядається в порядку спрощеного позовного провадження, у разі коли рішення у справі може вплинути на їхні права або обов`язки щодо однієї із сторін. Їх може бути залучено до участі у справі також за заявою учасників справи. Якщо суд при вирішенні питання про відкриття провадження у справі або при підготовці справи до розгляду встановить, що рішення господарського суду може вплинути на права та обов`язки осіб, які не є стороною у справі, суд залучає таких осіб до участі у справі як третіх осіб, які не заявляють самостійних вимог щодо предмета спору. Про залучення третіх осіб до участі у справі суд постановляє ухвалу, в якій зазначає, на які права чи обов`язки такої особи та яким чином може вплинути рішення суду у справі.

У вирішенні відповідного питання щодо наявності юридичного інтересу у третьої особи, суд з`ясовує, чи буде у зв`язку з прийняттям судового рішення у даній справі таку особу наділено новими правами чи покладено на неї нові обов`язки, або змінено її наявні права та/або обов`язки, або позбавлено певних прав та/або обов`язків у майбутньому.

Оскільки рішення у даній справи може вплинути на права та обов`язки Департаменту земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації), суд дійшов висновку щодо необхідності залучення до участі у даній справі Департаменту земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) як третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, на стороні відповідача.

Ухвалою Господарського суду міста Києва від 01.07.2019 суд ухвалив прийняти позовну заяву до розгляду та відкрити провадження у справі, справу розглядати за правилами загального позовного провадження, підготовче засідання призначити на 30.07.2019.

23.07.2019 до відділу діловодства суду від відповідача надійшов відзив на позовну заяву, відповідно до якого відповідач заперечує проти позову з тих підстав, що у разі набуття іншою особою права власності на нерухоме майно, право власності чи користування на земельну ділянку під цим майном припиняється автоматично у попереднього власника, а договір оренди не припиняється, оскільки має місце заміна сторони у зобов`язанні; позивачем не вказано нового власника об`єкта нерухомості; позивачем не доведено порушення своїх прав відповідачем.

У підготовче засідання 30.07.2019 прибули представники позивача, відповідача та третьої особи.

Відповідно до ст. 177 Господарського процесуального кодексу України підготовче провадження має бути проведене протягом шістдесяти днів з дня відкриття провадження у справі. У виняткових випадках для належної підготовки справи для розгляду по суті цей строк може бути продовжений не більше ніж на тридцять днів за клопотанням однієї із сторін або з ініціативи суду.

З метою належної підготовки справи для розгляду, судом продовжено строк підготовчого провадження на 30 днів та оголошено перерву до 10.09.2019.

У підготовче засідання 10.09.2019 прибули представники позивача, відповідача та третьої особи. Представник третьої особи подав пояснення, відповідно до яких просив відмовити в позові.

У підготовчому засіданні 10.09.2019 судом з`ясовано, що в процесі підготовчого провадження у даній справі вчинені всі необхідні дії передбачені ч. 2 ст. 182 Господарського процесуального кодексу України.

Згідно з п. 3 ч. 2 ст. 185 Господарського процесуального кодексу України за результатами підготовчого засідання суд постановляє ухвалу про закриття підготовчого провадження та призначення справи до судового розгляду по суті.

Відповідно до п. 18 ч. 2 ст. 182 Господарського процесуального кодексу України у підготовчому засіданні суд призначає справу до розгляду по суті, визначає дату, час і місце проведення судового засідання (декількох судових засідань - у разі складності справи) для розгляду справи по суті.

Ухвалою Господарського суду міста Києва від 10.09.2019 закрито підготовче провадження у справі та призначено справу до судового розгляду по суті на 01.10.2019.

У судове засідання 01.10.2019 з`явились представники позивача, відповідача, третьої особи.

У судовому засіданні 01.10.2019 проголошено вступну та резолютивну частини рішення.

З`ясувавши обставини справи, заслухавши пояснення учасників судового процесу та дослідивши докази, суд

ВСТАНОВИВ:

26.12.2015 між Київською міською радою (орендодавець, відповідач) та Товариством з обмеженою відповідальністю «Авант-С» (орендар, позивач) укладений договір про поновлення договору оренди земельної ділянки, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Дем`яненко Т.М. та зареєстрований в реєстрі за №1162 (далі - Договір).

У відповідності до вказаного договору, на підставі рішення Київської міської ради №30/486 від 12.12.2007 та рішення Київської міської ради від 12.11.2014 №313/313, орендодавець передав, а відповідач прийняв в оренду (строкове платне користування) земельну ділянку загальною площею 0,3346 га (кадастровий номер :85:174:0115) для будівництва житлово-офісного комплексу з приміщеннями громадського харчування та підземним паркінгом на вул . Межовій , 23-Б в Подільському районі м. Києва.

Пунктом 3.1. договору визначено, що договір укладений на 5 років.

Дослідивши зміст укладеного Договору, суд дійшов висновку, що даний правочин за своєю правовою природою є договором оренди землі.

За змістом ст. 1 Закону України «Про оренду землі» оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.

Відповідно до ст. 3 Закону України «Про оренду землі» об`єктами оренди є земельні ділянки, що перебувають у власності громадян, юридичних осіб, комунальній або державній власності.

Орендодавцями земельних ділянок, що перебувають у комунальній власності, є сільські, селищні, міські ради в межах повноважень, визначених законом.(ст. 4 Закону України «Про оренду землі»).

19.09.2013 позивачу видано Дозвіл на виконання будівельних робіт №ІУ 76 як замовнику "Будівництва житлово-офісного комплексу з приміщеннями громадського харчування та підземним паркінгом по вул. Межовій 23-Б у Подільському районі м . Києва ".

На орендованій позивачем земельній ділянці збудовано багатоквартирний житловий об`єкт.

Згідно із Сертифікатом серії ІУ № 19 від 05.01.2016, виданим Державною архітектурно - будівельною інспекцією України, житлово-офісний комплекс, що розташований за адресою: м. Київ , вул. Межова, 23-Б, відповідає проектній документації та готовий до експлуатації.

Розпорядженням Подільської районної в місті Києві державної адміністрації № 251 від 29.04.2016 присвоєно закінченому будівництвом об`єкту на вул. Межова , 23-Б, поштову адресу: м. Київ, вул. Межова, 23-Б .

Оскільки позивач не є власником вказаного об`єкту, позивач звернувся до відповідача із листом № 01/03-2019 від 01.03.2019, в якому просив припинити дію Договору на підставі ч. 2 ст. 19 Закону України "Про оренду землі" та п. "а" ст. 141 Земельного кодексу України у зв`язку із завершенням будівництва та прийняттям об`єкта в експлуатацію і запропонував відповідачу укласти додатковий договір про припинення вищевказаного договору оренди земельної ділянки, який був підписаний зі сторони позивача та долучений до листа.

У відповідь на лист позивача, Департамент земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) листом вих. № 05716-6535 від 01.04.2019 повідомив позивача про те, що дострокове розірвання договору оренди можливе при виникненні відповідного права на земельну ділянку у нового власника розташованої на земельній ділянці нерухомості.

В обґрунтування заявленого позову позивач посилається на те, що у зв`язку із завершенням будівництва та введенням житлово-офісного комплексу, що розташований за адресою: Київ, вул. Межова, 23-Б в експлуатацію, позивач у відповідності до частини 2 статті 19 ЗУ "Про оренду землі" має право на припинення дії Договору, з огляду на що просить суд припинити дію такого договору шляхом його розірвання.

Оцінюючи подані докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів, та враховуючи, що кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень, суд вважає, що вимоги позивача не підлягають задоволенню з наступних підстав.

Законом України "Про оренду землі" визначено умови укладення, зміни, припинення і поновлення договору оренди землі.

Статтею 13 Закону України "Про оренду землі" передбачено, що договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Частинами 1, 2 статті 651 Цивільного кодексу України встановлено, що зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.

Стаття 31 Закону України "Про оренду землі" визначає, що договір оренди землі припиняється в разі:

закінчення строку, на який його було укладено;

викупу земельної ділянки для суспільних потреб та примусового відчуження земельної ділянки з мотивів суспільної необхідності в порядку, встановленому законом;

поєднання в одній особі власника земельної ділянки та орендаря;

смерті фізичної особи - орендаря, засудження його до позбавлення волі та відмови осіб, зазначених у статті 7 цього Закону, від виконання укладеного договору оренди земельної ділянки;

ліквідації юридичної особи - орендаря;

відчуження права оренди земельної ділянки заставодержателем;

набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій іншою особою земельній ділянці;

припинення дії договору, укладеного в рамках державно-приватного партнерства (щодо договорів оренди землі, укладених у рамках такого партнерства).

Договір оренди землі припиняється також в інших випадках, передбачених законом (ч. 2 ст. 31 ЗУ "Про оренду землі").

Відповідно до ч. 3, ч. 4 ст. 31 Закону України "Про оренду землі" договір оренди землі може бути розірваний за згодою сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний за рішенням суду в порядку, встановленому законом. Розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку не допускається, якщо інше не передбачено законом або цим договором.

Положеннями ч. 1 ст. 32 Закону України "Про оренду землі" передбачено, що на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об`єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України.

Отже, припинення земельних орендних правовідносин може відбуватися як у добровільному порядку за згодою сторін, за їх волевиявленням, так і у встановлених законодавством випадках на вимогу однієї з сторін за рішенням суду незалежно від волевиявлення іншої сторони, в тому числі й органу місцевого самоврядування, як органу розпорядження землею комунальної власності.

За змістом ч. 2 ст. 19 Закону України "Про оренду землі" після завершення будівництва та прийняття об`єкта в експлуатацію добросовісний орендар земельної ділянки, наданої для потреб будівництва та обслуговування відповідного об`єкта, має право на першочергове укладення договору оренди землі на строк до 50 років або припинення дії договору оренди землі.

Зміст наведеної норми дає підстави для висновку, що після завершення будівництва та прийняття об`єкта в експлуатацію в орендаря, на підставі ч. 2 ст. 19 Закону України "Про оренду землі", виникає право на дострокове припинення дії договору оренди.

При цьому, у даному випадку, завершення будівництва має розглядатися в контексті припинення орендарем користування наданою йому для будівництва земельною ділянкою.

Наведена позиція узгоджується із висновками Верховного Суду у постанові від 27 березня 2019 року по справі № 925/315/18.

В той же час, сам факт завершення будівництва не свідчить про факт припинення користування орендарем наданою йому для будівництва земельною ділянкою, що є підставою для розірвання договору оренди землі на підставі закону та ці події, як правило, не співпадають в часі. Факт припинення користування земельною ділянкою може бути підтверджений, зокрема, доказами передачі права власності на новозбудований об`єкт нерухомості іншій особі, передачі новозбудованого багатоквартирного будинку на баланс ОСББ чи іншої експлуатуючої організації, оформлення права власності, оренди чи постійного користування на земельну ділянку в порядку, встановленому статтями 41, 42 ЗК України.

В свою чергу, позивачем на підтвердження своїх позовних вимог надано Сертифікат відповідності закінченого будівництвом об`єкта серії ІУ № 19 від 05.01.2016.

Оцінюючи надані позивачем докази суд зазначає, що сертифікатом відповідності засвідчено відповідність закінченого будівництвом об`єкта проектній документації та підтверджено його готовність до експлуатації, що не свідчить про припинення права користування земельною ділянкою.

Пунктом 11.3. Договору визначено, що договір оренди припиняється у разі:

закінчення строку, на який його було укладено;

викупу земельної ділянки для суспільних потреб та примусового відчуження земельної ділянки з мотивів суспільної необхідності в порядку, встановленому законодавством України;

поєднання в одній особі власника Земельної ділянки та орендаря;

ліквідації юридичної особи - орендаря;

набуття права власності іншою особою на об`єкти нерухомості, що розташовані на орендованій земельній ділянці. В даному випадку в договорі про відчуження об`єктів нерухомості, що розташовані на земельній ділянці, що є предметом цього договору визначається суб`єкт (орендар за цим договором або новий власник об`єктів нерухомості), який сплачує орендну плату відповідно до розмірів встановлених ним договором та несе відповідальність за зобов`язаннями передбаченими цим договором для орендаря, до моменту оформлення новим власником нерухомості відповідного права на дану земельну ділянку.

Договір припиняється також в інших випадках, передбачених законом.

Умовами пункту 8.4. Договору передбачено, що у випадку, якщо орендар має намір припинити право користування земельною ділянкою (її частиною), цей договір розривається за згодою сторін або до цього договору вносяться відповідні зміни при виникненні відповідного права на землю у нового власника об`єктів, які були відчужені.

З огляду на наведене, враховуючи умови Договору, а також те, що за змістом договору закінчення будівництва не є безумовною підставою для припинення договору, суд дійшов до висновку про необґрунтованість заявлених позивачем вимог.

Під час звернення до суду із позовом позивачем заявлено вимоги про припинення дії договору оренди земельної ділянки шляхом його розірвання.

Слід зазначити, що позовні вимоги до відповідача, викладені в прохальній частині позовної заяви, повинні бути зрозумілими, чіткими та конкретизованими. При цьому, предмет позову, що являє собою матеріально - правову вимогу позивача та характеризується певним змістом, повинен бути спрямований на захист порушеного права та охоронюваного інтересу позивача та містити конкретний виклад позовних вимог.

З огляду на викладене, предмет позову у даній справі, стосовно якого позивач просить суд ухвалити рішення, повинен бути чітким, зрозумілим та спрямований на відновлення прав позивача.

З урахуванням наведеного, позивач звертаючись до суду з даним позовом мав сформулювати заявлені вимоги таким чином, щоб вони відповідали ефективному способу захисту права, були чіткими та зрозумілими.

Однак, заявлена позивачем вимога про припинення дії договору оренди шляхом його розірвання є такою, що не відповідає наведеним вище вимогам та ефективному способу захисту.

Відповідно до ст. 74 Господарського процесуального кодексу України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень.

За приписами ст.ст. 76, 77, 78, 79 Господарського процесуального кодексу України належними є докази, на підставі яких можна встановити обставини, які входять в предмет доказування. Суд не бере до розгляду докази, які не стосуються предмета доказування. Предметом доказування є обставини, які підтверджують заявлені вимоги чи заперечення або мають інше значення для розгляду справи і підлягають встановленню при ухваленні судового рішення. Обставини, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватися іншими засобами доказування. Докази, одержані з порушенням закону, судом не приймаються. Достовірними є докази, на підставі яких можна встановити дійсні обставини справи. Достатніми є докази, які у своїй сукупності дають змогу дійти висновку про наявність або відсутність обставин справи, які входять до предмета доказування. Питання про достатність доказів для встановлення обставин, що мають значення для справи, суд вирішує відповідно до свого внутрішнього переконання.

Відповідно до вимог ст. 129 Господарського процесуального кодексу України судові витрати позивача покладаються на позивача у зв`язку з відмовою в позові.

Керуючись ст.ст. 74, 76-80, 129, 236, 237, 238, 240-242 Господарського процесуального кодексу України, суд

ВИРІШИВ:

У позові відмовити повністю.

Рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Апеляційна скарга на рішення суду подається протягом двадцяти днів з дня його проголошення. Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини рішення суду, або у разі розгляду справи (вирішення питання) без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.

Повне рішення складено: 11.10.2019

Суддя Ю.В. Картавцева