ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ХЕРCОНСЬКОЇ ОБЛАСТІ
тел./0552/26-47-84, 49-31-78, факс 49-31-78, веб сторінка: ks.arbitr.gov.ua/sud5024/
_________________________________________________________________________________________________________________________________________________________
Р І Ш Е Н Н Я

І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

15 жовтня 2019 року, м. Херсон, справа № 923/514/19

Господарський суд Херсонської області у складі судді Закуріна М. К., розглянувши справу

за позовом Солонянської районної ради Дніпропетровської області

до Щасливцевської сільської ради Генічеського району Херсонської області

про поновлення договору оренди землі та зобов`язання укласти додаткову угоду до договору,

за участю:

секретаря судового засідання Бєлової О.С.,

представників сторін:

від позивача Догонової Т.В.,

від відповідача не з`явився,

у с т а н о в и в:

Дії та аргументи Позивача

24.06.2019 Солонянська районна рада Дніпропетровської області звернулася з позовом до Щасливцевської сільської ради Генічеського району Херсонської області про визнання поновленим договору оренди землі від 27.02.2012 на тих же умовах на строк до 20.07.2022 та зобов`язання укласти додаткову угоду до договору.

Обґрунтовуючи позовні вимоги Позивач вказав, що:

- 27.02.2012 між Генічеською районною державною адміністрацією та Солонянською районною радою був укладений договір оренди землі, відповідно до умов якого йому передана в оренду земельна ділянка площею 0,2445 га для розміщення пляжної зони Комунального закладу «Дитячий заклад оздоровлення та відпочинку «Орльонок» Солонянського району» строком на 5 років з переважним правом на його поновлення,

- з метою реалізації переважного права на продовження строку оренди 31.03.2017 він звернувся до Херсонської обласної державної адміністрації, як розпорядника земельної ділянки рекреаційного призначення, із відповідною заявою № 229/0/2-17,

- листом № 2982/0-17/39/313 від 01.06.2017 Херсонська обласна державна адміністрація рекомендувала Позивачу замовити нормативно-грошову оцінку земельної ділянки із запевненням про повторний розгляд його заяви,

- після замовлення Позивачем та затвердження Генічеською районною радою рішенням № 482 від 04.04.2018 технічної документації з нормативної грошової оцінки земельної ділянки він листом № 02-18-472/0/2-18 від 08.10.2018 звернувся до Херсонської обласної державної адміністрації з клопотанням про поновлення договору оренди землі,

- у свою чергу Херсонська обласна державна адміністрація листом № 9899/0-18/39/313 від 15.11.2018 повідомила про задоволення клопотання та про підготовку проекту розпорядження голови обласної державної адміністрації про поновлення договору оренди землі,

- 21.11.2018 Херсонською обласною державною адміністрацією прийняте розпорядження № 834 «Про поновлення договору оренди землі та внесення змін до нього», а Генічеській районній державній адміністрації доручено укласти від імені обласної державної адміністрації додаткову угоду про поновлення договору,

- проте при зверненні до Генічеської районної державної адміністрації для укладення додаткової угоди йому стало відомо, що земельна ділянка перейшла до комунальної власності територіальної громади Щасливцевської сільської ради,

- через зміну власника земельної ділянки додаткова угода не була укладена,

- після закінчення строку договору оренди та по теперішній час він користується земельною ділянкою та сплачує орендну плату,

- водночас рішенням Щасливцевської сільської ради № 1562 від 29.03.2019 «Про відмову у наданні в оренду земельної ділянки» йому відмовлено у передачі земельної ділянки в оренду з посиланням на необхідність проведення земельних торгів у формі аукціону з продажу права оренди,

- у відповідності до положень статті 33 Закону України «Про оренду землі» за відсутності заперечень у поновлені договору оренди землі спірний договір є поновленим на той самий строк, а саме до 20.07.2022,

- на підставі положень статті 32 Закону України «Про оренду землі» та статті 770 ЦК України він вважає, що перехід права власності на орендовану земельну ділянку до іншої особи не є підставою для зміни або припинення договору,

- згідно зі статтею 134 ЗК України право на земельну ділянку комунальної власності не підлягає продажу у випадку поновлення договору оренди,

- невідповідність договору оренди землі типовій формі договору, яка діє на даний час, не є підставою для відмови у поновленні договірних відносин, оскільки у додатковій угоді можуть бути передбачені всі необхідні умови.

Дії та аргументи Відповідача

Відповідачем позовні вимоги не визнаються та він проти їх задоволення заперечує, посилаючись на наступні обставини. Так, на його думку суд повинен відмовити у позові, оскільки:

- з 18.09.2018 до нього перейшли права та обов`язки на спірну земельну ділянку, але станом на цю дату спірний договір припинив свою дію і не був поновлений у встановленому законом порядку,

- у відповідності до частини 8 статті 33 Закону України «Про оренду землі» встановлений двомісячний строк для укладення додаткової угоди про поновлення договору оренди землі, а тому цей строк сплив 20.09.2017, у зв`язку з чим Позивачем не реалізовано право на поновлення договору,

- укладення додаткової угоди унеможливлене відсутністю в основному договорі його істотних умов кадастрового номеру земельної ділянки та орендної плати, яка підлягає визначенню з урахуванням нової грошової оцінки,

- рішення Щасливцевської сільської ради № 1562 від 29.03.2019 «Про відмову у наданні в оренду земельної ділянки» не стосується спірних правовідносин, оскільки саме клопотання Позивача та рішення Ради стосувалися первинної передачі земельної ділянки в оренду, а не поновлення договору оренди.

Процесуальні дії та рішення суду

Ухвалою суду від 01.07.2019 відкрите провадження у справі за правилами загального провадження та сторонам встановлені строки для надання відзиву та відповіді на відзив.

Розгляд справи у підготовчому провадженні проведений у судових засіданнях 30.07.2019 та 23.09.2019, а розгляд справи по суті 15.10.2019.

Розгляд справи проведений без участі представника Відповідача, оскільки він у засідання не прибув, хоча належним чином був повідомлений про судовий розгляд, що слідує з поштового повідомлення про вручення № 003.

При вирішенні питання порядку подачі доказів з метою їх подальшої оцінки при винесенні даного рішення, суд зазначає, що сторонами дотримані вимоги частин 2 та 3 статті 80 ГПК України, а тому письмові докази, подані разом із позовною заявою та відзивом на позов, прийняті судом до розгляду.

Суд також констатує, що сторонами на стадії розгляду справи по суті процесуальних клопотань не заявлено.

Установлені судом обставини

27.02.2012 між Генічеською районною державною адміністрацією, виступаючою у якості Орендодавця, та Солонянською районною радою, як Орендарем, був укладений договір оренди землі (а.с. 23- 27), основними умовами, які стосуються предмету спору, є наступні:

- «Орендодавець …надає, а Орендар приймає в строкову платне користування земельну ділянку із земель рекреаційного призначення на території Щасливцевської сільської ради …» (пункт 1),

- «В оренду передається земельна ділянка загальною площею 0,2445 га» (пункт 2),

- «Договір укладено на 5 років. Після закінчення строку договору Орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі Орендар повинен не пізніше ніж за 60 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово Орендодавця про намір продовжити його дію» (пункт 8),

- «Земельна ділянка передається в оренду для розміщення пляжної зони біля дитячого оздоровчого табору «Орльонок» (пункт 14),

- «Перехід права власності на орендовану земельну ділянку до другої особи … не є підставою для зміни умов або розірвання договору « (пункт 37).

З тексту договору також слідує, що він зареєстрований у Відділі Держкомзему у Генічеському районі 20.07.2012 за № 01073.

24.07.2012 між вказаними сторонами складений Акт про передачу та прийом земельної ділянки, за містом якого Позивач отримав у користування названу земельну ділянку (а.с. 28).

31.03.2017 Позивач листом за вих. № 229/0/2-17 (а.с. 31) звернувся до Херсонської обласної державної адміністрації з пропозицією продовжити договір оренди землі на тих же умовах.

У свою чергу, Херсонська обласна державна адміністрація листом № 2982/0-17/39/313 від 01.06.2017 (а.с. 32) з метою укладення додаткової угоди порекомендувала замовити проведення нормативної грошової оцінки земельної ділянки.

04.05.2018 рішенням Генічеської районної ради № 482 «Про затвердження технічних документацій з нормативної грошової оцінки земельних ділянок» (пункт 3) (а.с. 34) була затверджена технічна документація з нормативної грошової оцінки земельної ділянки, наданої в оренду Позивачу.

08.10.2018 Позивач вдруге листом № 02-18-472/0/2-18 звернувся до Херсонської обласної державної адміністрації про продовження строку договору оренди (а.с. 35).

15.11.2018 Херсонська обласна державна адміністрація листом за вих. № 9899/0-18/39/313 (а.с. 51) повідомила Позивача про позитивний розгляд його заяви та підготовку розпорядження про поновлення договору оренди.

21.11.2018 розпорядженням голови Херсонської обласної державної адміністрації № 834 «Про поновлення договору оренди землі та внесення змін до нього» (а.с. 52) договір оренди від 27.02.2012, укладений між вказаними сторонами, поновлений, встановлено термін оренди 10 років, визначено розмір орендної плати на рівні 12 % від її нормативної грошової оцінки та зобов`язано Генічеську державну адміністрацію укласти від імені обласної державної адміністрації додаткову угоду до договору.

Водночас 08.08.2018 Генічеською районною радою прийняте рішення № 523 «Про зміну та встановлення меж села Генічеська Гірка Щасливцевської сільської ради Генічеського району Херсонської області» (а.с. 107), яким були змінені та встановлені межі села Генічеська Гірка, а саме у відповідності до Витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності № 138571162 від 21.09.2018 (а.с. 106) земельна ділянка (кадастровий № :11:002:0591) площею 0,2445 з цільовим призначенням для розміщення пляжної зони для відпочиваючих на дитячому оздоровчому таборі «Орльонок» передана до комунальної власності Щасливцевської сільської ради, а сама реєстрації переходу права здійснена 18.09.2018.

Отже, фактично прийняття Херсонською обласною державною адміністрацією розпорядження про поновлення дії договору оренди землі відбулося після припинення повноважень на розпорядження спірною земельною ділянкою, оскільки з 18.09.2018 вона передана до комунальної власності Щасливцевської сільської ради.

17.01.2019 Позивач листом № 02-18-29/0/2-19 (а.с. 53) звернувся до Відповідача з метою продовження договірних відносин.

У свою чергу, Щасливцевською сільською радою 29.03.2019 прийняте рішення «Про відмову у наданні в оренду земельної ділянки» (а.с. 55), за змістом якого Відповідачем відмовлено Позивачу у передачі в оренду земельної ділянки з посиланням на неможливість передачі без проведення земельних торгів у формі аукціону з продажу права оренди. Поряд з цим, Відповідач листом № 167/1-19 від 10.04.2019 (а.с. 54) повідомив Позивача про прийняте рішення.

Оцінка суду установлених обставин та норм діючого законодавства

Установлені судом обставини наявності укладеного договору від 27.02.2012 свідчать про виникнення між його сторонами майново-господарських зобов`язань, у силу яких у відповідності до приписів статей 173, 174, 175 Господарського кодексу України одна сторона повинна вчинити певну господарську дію на користь другої сторони, а інша (управнена) сторона має право вимагати від зобов`язаної сторони виконання її обов`язку.

За частиною 1 статті 175 того ж Кодексу майнові зобов`язання, які виникають між учасниками господарських відносин, регулюються Цивільним кодексом України з урахуванням особливостей, передбачених цим Кодексом.

Зміст та умови договору, аналіз правовідносин та господарсько-договірних зобов`язань (майново-господарських зобов`язань у відповідності до частини 1 статті 179 ГК України), які виникли між сторонами договору на його підставі, з огляду на вказані правові положення, свідчать, що за своєю юридичною природою між ними укладений договір оренди землі.

Відповідно до положень статті 3 Земельного кодексу України земельні відносини регулюються Конституцією України, цим Кодексом, а також прийнятими відповідно до них нормативно-правовими актами.

Зокрема, за статтею 2 Закону України «Про оренду землі» відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.

Так, за змістом статті 1 Закону України «Про оренду землі» оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності, а за статтею 13 того ж Закону договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Відповідно до статті 17 названого Закону об`єкт за договором оренди землі вважається переданим орендодавцем орендареві з моменту державної реєстрації права оренди, якщо інше не встановлено законом.

Оскільки державна реєстрація договору проведена 20.07.2012, то початок перебігу строку дії договору оренди землі слід вважати 20.07.2012, а строком його закінчення 20.07.2017, оскільки його укладено не до конкретної дати, а з вказівкою на термін 5 років.

Частиною 1 статті 19 Закону про оренду землі встановлено, що строк дії договору оренди землі визначається за згодою сторін.

Поряд з цим, за діючим законодавством існують правові підстави для поновлення строку дії договору у випадку його закінчення.

Так, у частині першій статті 777 ЦК України закріплене переважне право наймача, який належно виконує свої обов`язки за договором, на укладення договору на новий строк та передбачено певну процедуру здійснення цього права. Крім того, стаття 764 ЦК України передбачає таку правову конструкцію, як поновлення договору найму, яка зводиться по суті до автоматичного продовження попередніх договірних відносин на той самий строк без укладення нового договору за умови, по-перше, що наймач продовжує користуватися майном після закінчення строку договору найму, та, по-друге, відсутні заперечення наймодавця протягом одного місяця.

Стаття 33 Закону України «Про оренду землі», в редакції станом на час виникнення спірних правовідносин щодо продовження договору оренди землі, фактично об`єднує два випадки пролонгації договору оренди, а саме перший наявність переважного права на укладення договору на новий строк у випадку належного виконання зобов`язань за договором, другий поновлення договору у випадку продовження користування земельною ділянкою за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні.

Зокрема, за частиною 1 статті 33 Закону передбачено, що: «По закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі)», а за змістом частини 6 цієї ж статті: «У разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Виходячи з приписів статей 764, 777 ЦК України слід дійти висновку про те, що реалізація переважного права на поновлення договору оренди, яка передбачена частиною 6 статті 33 Закону України «Про оренду землі», можлива лише за умови дотримання встановленої цією нормою процедури та наявності волевиявлення сторін.

Отже, для застосування частини 6 статті 33 Закону про оренду землі та визнання за орендарем переважного права на поновлення договору оренди необхідними для встановлення є юридичні факти: 1) продовження користування орендарем земельною ділянкою після закінчення строку дії договору; 2) відсутність протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору.

У даному спорі Позивач вказав, що його права підлягають захисту із застосуванням положень частини 6 статті 33 Закону України «Про оренду землі», а тому, з урахуванням наведеного, суд вважає за необхідне зазначити, що Позивач після закінчення строку дії договору тривалий час продовжує користуватися земельною ділянкою, у тому числі станом на час розгляду справи в суді, а безпосередньо її орендодавцем протягом місяця не було направлене повідомлення про заперечення у поновленні договору, а більш того Херсонською обласною державною адміністрацією листом від 01.06.2017 висловлена пропозиція про необхідність проведення нормативної грошової оцінки земельної ділянки з повторним розглядом питання про продовження дії договору.

Цей лист судом розцінюється як погодження на продовження строку дії договору, оскільки будь-яких заперечень у ньому не висловлено, а більш того до нього не додано відповідного рішення про відмову у продовженні договірних відносин.

За таких обставин, Позивач набув право на поновлення договору оренди землі на підставі частини 6 статті 33 Закону про оренду землі і таке набуття не залежить від факту переходу прав на земельну ділянку у подальшому до іншого власника, оскільки у відповідності до частини 4 статті 32 того ж Закону перехід права власності на орендовану земельну ділянку до іншої особи не є підставою для зміни умов або припинення договору, якщо інше не передбачено договором оренди землі.

Суд також зазначає, що за змістом другого речення частини 6 статті 33 Закону про оренду землі у такому випадку укладання додаткової угоди про поновлення договору оренди землі здійснюється із уповноваженим керівником органу місцевого самоврядування без прийняття рішення органом місцевого самоврядування про поновлення договору оренди землі, а за частиною 8 цієї ж статті додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов`язковому порядку.

Отже, суд приходить до висновку, що Відповідач зобов`язаний реалізувати набуте Позивачем право на продовження строку дії договору без необхідності прийняття рішення Радою шляхом укладення додаткової угоди.

При цьому судом не приймаються до уваги заперечення Відповідача щодо закінчення можливого строку укладення додаткової угоди, оскільки встановлений статтею 33 Закону України про оренду землі строк стосується обов`язків органу місцевого самоврядування реалізовувати право орендаря у випадку поновлення строку дії договору та він не є присічним.

Відносно заперечень Відповідача щодо відсутності у договорі істотних умов суд зазначає, що при укладенні додаткової угоди сторони мають можливість внести до нього необхідні зміни та доповнення, у тому числі ті, які складають його істотні умови.

На підставі викладеного, за результатами оцінки доказів, обставин справи та вказаних правових положень, суд вважає, що позовні вимоги є обґрунтованими та підлягають задоволенню.

Розподіл судових витрат

Судовими витратами у даній справі є витрати Позивача на сплату судового збору відповідно до платіжного доручення № 125 від 30.05.2019 у сумі 1 921 грн, які у відповідності до приписів частини 2 статті 129 ГПК України підлягають стягненню з Відповідача.

На підставі вказаних правових норм та керуючись статтями 238, 240 ГПК України ,

в и р і ш и в:

1. Позовні вимоги задовольнити.

2. Визнати поновленим договір оренди землі від 27.02.2012 (реєстраційний № 01073), укладений між Генічеською районною державною адміністрацією та Солонянською районною радою, на той самий строк і на тих самих умовах, - до 20.07.2022.

3. Зобов`язати Щасливцевську сільську раду (75580, Херсонська область, Генічеський район, с.Щасливцеве, вул.Миру, 26, код 26186462) укласти з Солонянською районною радою (52400, Дніпропетровська область, смт. Солоне, вул. Задернюка, буд. 3; код 25004697) додаткову угоду до договору оренди землі від 27.02.2012 (реєстраційний № 01073), укладеного між Генічеською районною державною адміністрацією та Солонянською районною радою.

4. Стягнути зі Щасливцевської сільської ради (75580, Херсонська область, Генічеський район, с.Щасливцеве, вул.Миру, 26, код 26186462) на користь Солонянської районної ради (52400, Дніпропетровська область, смт. Солоне, вул. Задернюка, буд. 3; код 25004697) 1 921 грн компенсації по сплаті судового збору.

Рішення набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо її не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Апеляційна скарга на рішення подається протягом двадцяти днів з дня складення повного судового рішення.

Повне рішення складене 16.10.2019

Суддя М.К. Закурін