РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

м. Київ

23.09.2019Справа № 910/11351/18
За позовом Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "Поетичне"

до Фізичної особи-підприємця Старостенко Тамари Яківни

третя особа, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору, на стороні відповідача Іщенко Світлани Олександрівни

про визнання недійсними договору та стягнення 52 500,00 грн.

та за зустрічним позовом Фізичної особи-підприємця Старостенко Тамари Яківни

до Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "Поетичне"

про стягнення вартості виконаних невід`ємних поліпшень в сумі 313 022,80 грн.

Суддя Усатенко І.В.

Секретар судового засідання Микитин О.В.

Представники сторін:

від позивача за первісним позовом

(відповідач за зустрічним) ОСОБА_2

від відповідача за первісним позовом

(позивач за зустрічним) Старостенко Т.Я.

від третьої особи не прибули

В судовому засіданні 23.09.2019 на підставі ст. 240 ГПК України прийнято скорочене рішення суду.

ОБСТАВИНИ СПРАВИ:

Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "Поетичне" звернулось до Господарського суду міста Києва з позовною заявою до Фізичної особи-підприємця Старостенко Тамари Яківни про визнання недійсними договору оренди нежитлових приміщень № 3 від 15.11.2016 та додаткових угод №№ 1, 2 ,3 до нього, договору про заміну сторони у зобов`язанні від 15.05.5017 та стягнення 52500,00 грн. орендної плати.

В обґрунтування позовних вимог позивач посилається на порушення процедури укладення договору оренди, зокрема, в частині проведення оцінки об`єкта оренди і конкретного зазначення предмета договору, подальшої зміни предмету договору та виконання капітальних ремонтних робіт без відповідних дозволів, у зв`язку з чим позивач вважає Договір оренди нежитлових приміщень № 3 від 15.11.2016 року, додаткові угоди №№ 1, 2, 3 до нього, а також Договір про заміну сторони у зобов`язанні від 15.05.2017 року недійсними згідно ст.ст. 203, 215 ЦК України, додатково зазначаючи при цьому про наявність у відповідача заборгованості з орендної плати в сумі 52500,00 грн. за користування приміщеннями в період з 15.11.2016 року по 15.08.2018 року.

Ухвалою Господарського суду міста Києва від 17.09.2018 позовну заяву залишено без руху та встановлено позивачу строк для усунення недоліків позовної заяви.

Ухвалою Господарського суду міста Києва від 08.10.2018 прийнято позовну заяву до розгляду та відкрито провадження у справі, постановлено здійснювати розгляд справи в порядку загального позовного провадження, підготовче засідання у справі призначено на 07.11.2018.

26.10.2018 через канцелярію суду від відповідача надійшов відзив на позовну заяву, в якому відповідач проти позову заперечує, оскільки, Голова правління наділений повноваженнями підписувати від імені ОСББ договори оренди, якщо його сума не перевищувала 25% від загального об`єму річного бюджету Об`єднання. Нотаріальне посвідчення спірного договору не є обов`язковим. Договір оренди не є безоплатним, оскільки, в рахунок орендної плати передбачено передачу всіх здійснених поліпшень орендованого майна. Відповідач вказує, що позовні вимоги протирічать одна одній, оскільки, якщо на думку позивача договір є недійсним, то він не має права вимагати від орендаря сплати орендної плати. Також відповідач вказує, що капітальний ремонт приміщення договором оренди не передбачений, він не планувався та не проводився.

26.10.2018 до Господарського суду міста Києва надійшла позовна заява (зустрічна позовна заява по справі 910/11351/18) фізичної особи-підприємця Старостенко Тамари Яківни до об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "Поетичне" про стягнення вартості виконаних невід`ємних поліпшень в сумі 313022,80 грн. Позовні вимоги обґрунтовані тим, що у разі розірвання договору оренди на підставі п. 5.1.2, орендар має право на відшкодування вартості вчинених ним поліпшень у подвійному розмірі.

Ухвалою суд 02.11.2018 зустрічну позовну заяву залишено без руху.

У підготовчому засіданні 07.11.2018 оголошено перерву до 04.12.2018.

Ухвалою Господарського суду міста Києва від 04.12.2018 задоволено заяву фізичної особи-підприємця Старостенко Тамари Яківни про залучення третьої особи та залучено до участі у справі Іщенко Світлану Олександрівну , у якості третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору, на стороні відповідача.

Ухвалою Господарського суду міста Києва від 04.12.2018 задоволено клопотання фізичної особи-підприємця Старостенко Тамари Яківни про зобов`язання надати докази.

Підготовче засідання 04.12.2018 року відкладено на 15.01.2019.

13.12.2018 через канцелярію суду від відповідача за зустрічним позовом надійшов відзив на зустрічну позовну заяву, в якому зазначено, що договором не визначено, які саме поліпшення мають бути здійснені, а тому орендар вчиняв їх на власний розсуд, а тому у орендодавця відсутні підстави відшкодовувати вартість поліпшень, оскільки, він не погоджував їх здійснення. На думку відповідача за первісним позовом з огляду на редакції договору оренди, орендарем було здійснено капітальний ремонт без відповідних дозвільних документів, а не внесено поліпшення орендованого майна. Оскільки, обсяг робіт не конкретизований, позовні вимоги є безпідставними. Крім того, оскільки, договір оренди не розірваний, первісний позов стосується визнання договору оренди недійсним, то відсутні підстави для застосування наслідків, передбачених п. 5.3.2 договору.

Ухвалою суду від 02.01.2019 прийнято для спільного розгляду з первісним позовом зустрічну позовну заяву Фізичної особи-підприємця Старостенко Тамари Яківни до Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "Поетичне" про стягнення вартості виконаних невід`ємних поліпшень в сумі 313022,80 грн.

В підготовчому засіданні 15.01.2019 оголошено перерву до 05.02.2019.

21.01.2019 від позивача за зустрічним позовом надійшла відповідь на відзив, в якому вказано, що згідно умов договору перелік поліпшень узгоджується сторонами після їх виконання, про що були складені відповідні акти. Подані позивачем за зустрічним позовом докази є належними та допустимими на підтвердження обсягу здійснених поліпшень. Крім того, орендна плата може мати змішану форму (не тільки грошову).

В підготовчому засіданні 05.02.2019 оголошено перерву до 26.02.2019.

Ухвалою суду від 26.02.2019 підготовче засідання було відкладено на 19.03.2019.

На підставі розпорядження керівника апарату від 01.04.2019 № 05-23/715, в зв`язку зі звільненням з посади судді ОСОБА_5 протоколом автоматизованого розподілу судових справи між суддями справу № 910/11351/18 передано для розгляду судді Усатенко І.В.

Ухвалою суду від 08.04.2019 прийнято справу до розгляду та призначено підготовче засідання на 13.05.2019.

Ухвалою суду від 13.05.2019 відкладено підготовче засідання на 06.06.2019.

24.05.2019 через канцелярію суду від відповідача за зустрічним позовом надійшли заперечення на відповідь на відзив за зустрічним позовом.

06.06.2019 в підготовчому засіданні оголошено перерву на 27.06.2019.

27.06.2019 в підготовчому засіданні оголошено перерву на 04.07.2019.

04.07.2019 в підготовчому засіданні оголошено перерву на 18.07.2019.

Ухвалою суду від 18.07.2019 закрито підготовче провадження у справі, справу призначено до судового розгляду на 22.08.2019.

В судовому засіданні 22.08.2019 оголошено перерву до 23.09.2019.

В судове засідання 23.09.2019 представник третьої особи не з`явився, про дату та час судового розгляду був повідомлений належним чином. Неявка представника третьої особи не перешкоджає розгляду справи по суті.

Представник позивача за первісним позовом в судовому засіданні 23.09.2019 підтримав позовні вимоги за первісним позовом з підстав, викладених у позовній заяві.

Представник відповідача за первісним позовом в судовому засіданні проти позову заперечував, з підстав, викладених у відзиві.

Представник позивача за зустрічним позовом в судовому засіданні 23.09.2019 підтримав позовні вимоги за зустрічним позовом з підстав, викладених у позовній заяві.

Представник відповідача за зустрічним позовом в судовому засіданні проти позову заперечував, з підстав, викладених у відзиві.

Відповідно до ст. 217 ГПК України про закінчення з`ясування обставин та перевірки їх доказами суд зазначає в протоколі судового засідання і переходить до судових дебатів.

До початку судових дебатів представник позивача за первісним позовом заявив про подання ним у встановлені законом строки після проголошення рішення доказів понесення витрат на правову допомогу.

В судових дебатах представник позивача за первісним позовом підтримав первісні позовні вимоги у повному обсязі.

Представник відповідача за первісним позовом просив у позові відмовити.

В судових дебатах представник позивача за зустрічним позовом підтримав зустрічні позовні вимоги у повному обсязі.

Представник відповідача за зустрічним позовом просив у позові відмовити.

Заслухавши пояснення представників сторін, розглянувши подані документи і матеріали, всебічно і повно з`ясувавши фактичні обставини, на яких ґрунтується позов, об`єктивно оцінивши докази, що мають значення для розгляду справи і вирішення спору по суті, Господарський суд міста Києва,

ВСТАНОВИВ:

15.11.2016 року між Об`єднанням співвласників багатоквартирного будинку "Поетичне" (орендодавець) в особі Голови правління ОСОБА_6. та Фізичною особою підприємцем Іщенко Світланою Олександрівною (орендар) укладено Договір оренди нежитлових приміщень №3, за умовою якого (п.1.1. Договору) орендодавець передає, а орендар приймає в строкове платне користування нежитлові приміщення - два технічних приміщення підвалу 3 секції у будинку АДРЕСА_1 площею 29,7 кв. м.

Приміщення, що надається в оренду, перебуває в управлінні ОРЕНДОДАВЦЯ на підставі Рішення Загальних зборів (протокол № 1 від 12-27 березня 2016 року). Акта прийома-передачі від 31.05.2016 року (п.1.2. Договору).

Пунктом 1.3. Договору передбачено, що приміщення надається для використання ОРЕНДАРЕМ у підприємницькій діяльності.

Орендар зобов`язується здійснити капітальний ремонт приміщення. Загальна вартість проведених поліпшень орендованих приміщень після закінчення ремонту погоджується сторонами шляхом підписання відповідного акту (п. 2.1.4 договору).

Договір вступає в силу з моменту підписання акта прийому-передачі приміщень (п.6.1. Договору).

Пунктом 6.2. Договору передбачено, що договір діє до "15" жовтня 2019 року.

Факт приймання-передачі приміщення в оренду підтверджується підписаним між сторонами 15.11.2016 року Актом приймання-передачі нежитлового приміщення.

В подальшому сторони підписали додаткову угоду № 1 від 01.02.2017, якою виклали п. 2.1.4 договору в наступній редакції: "орендар зобов`язується здійснити невід`ємні поліпшення приміщень. Загальна вартість проведених невід`ємних поліпшень орендованих приміщень після їх закінчення погоджується сторонами шляхом підписання відповідного акту" Крім того, сторони виклали п. 5.3.2 договору в новій редакції: "у разі розірвання договору на підставі п. 5.1.2, а також у будь-яких інших випадках, за ініціативи орендодавця, орендарю сплачується повна вартість виконаних невід`ємних поліпшень, вказаних у п. 2.1.4, у цінах дійсних на момент розірвання договору, у подвійному розмірі, незалежно від суми сплачених на момент розірвання договору, орендних платежів".

01.02.2017 сторони підписали додаткову угоду № 2 від 01.02.2017, якою виклали п. 2.1.4 в новій редакції: "орендар зобов`язується здійснити невід`ємні поліпшення приміщень. Загальна вартість проведених невід`ємних поліпшень орендованих приміщень після їх закінчення погоджується сторонами шляхом підписання відповідного акту. Після 15 листопада 2021 року власником усіх виконаних невід`ємних поліпшень стає орендодавець"

Крім того, п. 3.5, 3.1.1 договору викладено в новій редакції: "розмір орендної плати та плати за утримання будинку та прибудинкової території може бути змінений орендодавцем або сторонами. В такому випадку сторони у будь-якому випадку укладають письмову додаткову угоду до договору. Розмір орендної плати становить 2500,00 грн на місяць. У період з дати підписання договору до 15.11.2021 розмір орендної плати становить 0 грн". Договір діє до 15.11.2021 (п. 6.2 договору в редакції додаткової угоди № 2).

Згідно додатку № 2 до договору від 01.02.2017 сторони засвідчують, що загальна вартість проведених поліпшень орендованих приміщень складає 156511,40 грн. Повний перелік виконаних робіт, придбаних матеріалів та обладнання викладено у "Переліку робіт, матеріалів та інших витрат, понесених на ремонт технічних приміщень, розташованих у підвалі парадного № 3 будинку АДРЕСА_1 . Виконані поліпшення та змонтоване обладнання негативно не впливають на утримання будинку та прибудинкової території ( в тому числі функціонування інженерних мереж). Згідно долученого переліку орендар поніс наступні витрати: електротехнічні матеріали, малярно-штукатурні матеріали, скляна огорожа, вхідні двері та вікно, жалюзі захисні, металеві конструкції, натяжна стеля, інші витратні матеріали, кондиціонерів.

15.05.2017 сторонами було підписано додаткову угоду № 3, якою викладено п. 2.1.4 в новій редакції та доповнено текст договору новими підпунктами: 2.1.4.1, 2.1.4.2, 2.1.4.3: "Орендар зобов`язується здійснити невід`ємні поліпшення приміщень. Загальна вартість проведених невід`ємних поліпшень орендованих приміщень після їх закінчення погоджується сторонами шляхом підписання відповідного акту. Після повного відшкодування орендодавцем вартості вказаних невід`ємних поліпшень власником усіх виконаних невід`ємних поліпшень стає орендодавець. Відшкодування вартості витрат невід`ємних поліпшень здійснюється або шляхом грошових розрахунків, або шляхом зарахування їх вартості в рахунок плати за користування орендованими приміщеннями (щомісячних орендних платежів). Сторони можуть домовитись про змішану форму компенсації". Згідно п. 3.5, 3.1.1 договору в редакції додаткової угоди № 3 розмір орендної плати та плати за утримання будинку та прибудинкової території може бути змінений орендодавцем або сторонами. В такому випадку сторони у будь-якому випадку укладають письмову додаткову угоду до договору. Розмір орендної плати становить 2500,00 грн на місяць. У період з дати підписання договору до 15.10.2019 розмір орендної плати становить 0 грн.

Договір діє до 15.10.2019. Після закінчення дії договору, орендодавець або компенсує орендарю залишкову суму здійснених поліпшень грошовими коштами або продовжує дію договору на тих самих умовах до повного виконання п. 2.1.4.1 (п. 6.2, 6.2.1 договору в редакції додаткової угоди № 3).

15.05.2017 року між Фізичною особою-підприємцем Іщенко Світланою Олександрівною (орендар) та Фізичною особою-підприємцем Старостенко Тамарою Яківною (набувач) та Об`єднанням співвласників багатоквартирного будинку "Поетичне" (орендодавець) укладено тристоронній Договір про заміну сторони у зобов`язанні, за умовою якого (п. 1) в порядку та на умовах, визначених цим Договором, Орендар передає а Набувач приймає весь обсяг прав та обов`язків, які виникли у Орендаря у відповідності до Договору оренди нежитлових приміщень №3 від 15 листопада 2016 року (з усіма додатками та додатковими угодами), укладеного між Орендарем і Орендодавцем (далі - Основний Договір).

Згідно з п. 2 Договору про заміну сторони у зобов`язанні, після підписання даного Договору Набувач набуває право вимагати від Орендодавця належного виконання обов`язків за Основним Договором, щодо строкового платного користування нежитловими приміщеннями (два технічних приміщення підвалу 3 секції у будинку АДРЕСА_1 площею 29,7 кв.м.);

З моменту підписання договору набувач набуває право вимагати від орендодавця належного виконання обов`язків за основним договором так і орендар набуває права вимагати від набувача належного виконання обов`язків за основним договором. Набувач підписанням даного Договору підтверджує, що йому була передана вся необхідна інформація та документація, пов`язана із Основним Договором (п. 4, 5 Договору про заміну сторони у зобов`язанні).

Згідно з п.7 Договору про заміну сторони у зобов`язанні, підписанням даного Договору Орендодавець засвідчує, що належним чином повідомлений про відступлення права вимоги яке наявне у Орендаря за Основним Договором, а також Орендодавець не заперечує проти передання Орендарем Набувачу всіх прав та зобов`язань які виникли у Орендаря на підставі укладеного Основного Договору та підписанням цього Договору Набувач надає на це свою згоду.

Даний договір є невід`ємним додатком до договору оренди нежитлових приміщень № 3 від 15.11.2016 та діє в період його дії. Сторони складають акт звірки взаємних розрахунків, в тому числі за договором оренди нежитлових приміщень № 3 від 15.11.2016 та акт звіряння залишкової вартості невід`ємних поліпшень, виконаних у 2 нежитлових приміщеннях підвалу секції № 3, станом на дату укладання даного договору.

15.05.2017 сторонами підписано акт звіряння залишкової вартості невід`ємних поліпшень, виконаних у двох нежитлових приміщеннях підвалу секції № 3. Згідно акту початкова вартість невід`ємних поліпшень - 156511,40 грн., розмір зменшення суми орендних платежів в рахунок набуття орендодавцем права на невід`ємні поліпшення - щомісяця - 2500,00 грн щомісяця. Кількість місяців, у яких орендна плата становила 0 грн, а орендодавець набував права на невід`ємні поліпшення у розмірі 2500,00 грн щомісяця - 6. Загальна сума зменшення суми орендних платежів у рахунок набуття орендодавцем права на невід`ємні поліпшення у розмірі 15000,00 грн. Додатково внесені поліпшення під час дії договору - 613,44 грн. Залишок суми невід`ємних поліпшень - 140897,96 грн.

Таким чином, в зв`язку з укладенням Договору про заміну сторони у зобов`язанні, відповідач набув статусу орендаря за Договором оренди нежитлових приміщень №3 від 15.11.2016 року.

Відповідно до ст. 512, 514 - 516 ЦК України кредитор у зобов`язанні може бути замінений іншою особою внаслідок: 1) передання ним своїх прав іншій особі за правочином (відступлення права вимоги); 2) правонаступництва; 3) виконання обов`язку боржника поручителем або заставодавцем (майновим поручителем); 4) виконання обов`язку боржника третьою особою. Кредитор у зобов`язанні може бути замінений також в інших випадках, встановлених законом. Кредитор у зобов`язанні не може бути замінений, якщо це встановлено договором або законом. До нового кредитора переходять права первісного кредитора у зобов`язанні в обсязі і на умовах, що існували на момент переходу цих прав, якщо інше не встановлено договором або законом. Заміна кредитора не допускається у зобов`язаннях, нерозривно пов`язаних з особою кредитора, зокрема у зобов`язаннях про відшкодування шкоди, завданої каліцтвом, іншим ушкодженням здоров`я або смертю. Заміна кредитора у зобов`язанні здійснюється без згоди боржника, якщо інше не встановлено договором або законом. Якщо боржник не був письмово повідомлений про заміну кредитора у зобов`язанні, новий кредитор несе ризик настання несприятливих для нього наслідків. У цьому разі виконання боржником свого обов`язку первісному кредиторові є належним виконанням.

Відповідно до ст. 520, 525 ЦК України боржник у зобов`язанні може бути замінений іншою особою (переведення боргу) лише за згодою кредитора, якщо інше не передбачено законом. Одностороння відмова від зобов`язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом.

Як вбачається з підписаного тристороннього договору про заміну сторони у зобов`язанні від 15.05.2018 орендодавець був повідомлений та не заперечував проти заміни сторони за договором оренди, з огляду на що вказаний договір не суперечить чинному законодавству.

Позивач за первісним позовом просить визнати недійсним договір оренди № 3 від 15.11.2016 з всіма додатковими угодами до нього та договір відступлення права вимоги, оскільки, договір оренди не був посвідчений нотаріально та підписаний з боку позивача за первісним позовом особою, що не мала достатнього обсягу повноважень. Крім того, ОСББ вважає, що спірний договір є безоплатним, що суперечить законодавству.

Відповідно до ч. 2 ст. 509 Цивільного кодексу України, зобов`язання виникають з підстав, встановлених статтею 11 цього Кодексу.

Згідно з п. 1 ч. 2 ст. 11 Цивільного кодексу України договір є підставою виникнення цивільних прав та обов`язків.

Відповідно до ч. 1 ст. 202 Цивільного кодексу України правочином є дія особи, спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.

Відповідно до ст. 759 ЦК України за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов`язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк. Законом можуть бути передбачені особливості укладення та виконання договору найму (оренди).

Згідно ст. 762 ЦК України за користування майном з наймача справляється плата, розмір якої встановлюється договором найму. Якщо розмір плати не встановлений договором, він визначається з урахуванням споживчої якості речі та інших обставин, які мають істотне значення. Плата за користування майном може вноситися за вибором сторін у грошовій або натуральній формі. Форма плати за користування майном встановлюється договором найму. Договором або законом може бути встановлено періодичний перегляд, зміну (індексацію) розміру плати за користування майном. Наймач має право вимагати зменшення плати, якщо через обставини, за які він не відповідає, можливість користування майном істотно зменшилася. Плата за користування майном вноситься щомісячно, якщо інше не встановлено договором. Наймач звільняється від плати за весь час, протягом якого майно не могло бути використане ним через обставини, за які він не відповідає.

З вищезазначеного вбачається, що орендна плата може вноситись як грошовими коштами або в натуральній формі, що встановлюється сторонами у договорі.

Відповідно до ст. 778 ЦК України наймач може поліпшити річ, яка є предметом договору найму, лише за згодою наймодавця. Якщо поліпшення можуть бути відокремлені від речі без її пошкодження, наймач має право на їх вилучення. Якщо поліпшення речі зроблено за згодою наймодавця, наймач має право на відшкодування вартості необхідних витрат або на зарахування їх вартості в рахунок плати за користування річчю. Якщо в результаті поліпшення, зробленого за згодою наймодавця, створена нова річ, наймач стає її співвласником. Частка наймача у праві власності відповідає вартості його витрат на поліпшення речі, якщо інше не встановлено договором або законом. Якщо наймач без згоди наймодавця зробив поліпшення, які не можна відокремити без шкоди для речі, він не має права на відшкодування їх вартості.

Як вбачається з умов договору сторони визначили щомісячний розмір орендної плати і він становить 2500,00 грн. Натомість, сторонами обумовлено, що сума орендної плати буде погашатись шляхом зменшення вартості невід`ємних поліпшень, зроблених орендарем в орендованих приміщеннях, на які (поліпшення) в подальшому позивач за первісним позовом набуде право власності. Як вбачається з наданих до матеріалів справи документів, поліпшення були здійснені орендарем за погодженням з орендодавцем.

Вказане спростовує доводи позивача за первісним позовом про безоплатність спірного договору оренди.

Щодо нотаріального посвідчення договору оренди.

Згідно зі ст. 207 Цивільного кодексу України правочин вважається таким, що вчинений у письмовій формі, якщо його зміст зафіксований в одному або кількох документах (у тому числі електронних), у листах, телеграмах, якими обмінялися сторони.

Правочин вважається таким, що вчинений у письмовій формі, якщо воля сторін виражена за допомогою телетайпного, електронного або іншого технічного засобу зв`язку.

Правочин вважається таким, що вчинений у письмовій формі, якщо він підписаний його стороною (сторонами).

Правочин, який вчинений у письмовій формі, підлягає нотаріальному посвідченню лише у випадках, встановлених законом або домовленістю сторін (ч. 1 ст. 209 ЦК України).

Відповідно до ст. 638 Цивільного кодексу України договір вважається укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови визначені законом як істотні або є необхідними для даного виду, а також усі ті умови, щодо яких j за заявою хоча б однієї сторони має бути досягнуто згоди.

Господарські договори укладаються за правилами, встановленими Цивільним кодексом України з урахуванням особливостей, передбачених цим Кодексом, іншими нормативно-правовими актами щодо окремих видів договорів (ч. 7 ст. 179 ЦК України).

Частиною 1 статті 626 Цивільний кодекс України визначено, що договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.

Згідно зі ст. 628 Цивільного кодексу України, зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства.

Статтею 627 Цивільного кодексу України закріплений принцип свободи договору, згідно із якою відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

Стаття 639 Цивільного кодексу України договір може бути укладений у будь-якій формі, якщо вимоги щодо форми договору не встановлені законом. Якщо сторони домовилися укласти договір у певній формі, він вважається укладеним з моменту надання йому цієї форми, навіть якщо законом ця форма для даного виду договорів не вимагалася. Якщо сторони домовилися про нотаріальне посвідчення договору, щодо якого законом не вимагається нотаріальне посвідчення, такий договір є укладеним з моменту його нотаріального посвідчення.

З аналізу вище наведених норм законодавства вбачається, що за загальним правилом нотаріальне посвідчення не вимагається. Нотаріальне посвідчення договору є необхідним лише у випадках прямо передбачених законом та за домовленістю сторін.

Відповідно до ст. 793 ЦК України договір найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) укладається у письмовій формі. Договір найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) строком на три роки і більше підлягає нотаріальному посвідченню.

Як вбачається з умов спірного договору, в оренду було передано нерухоме майно, в зв`язку з чим договір, укладений строком на 3 роки і більше підлягає нотаріальному посвідченню.

Проте, як вбачається з чинної на даний момент редакції договору № 3 від 15.11.2016 (додаткова угода № 3) договір оренди укладений строком на 2 роки 11 місяців. З огляду на зазначене, вказаний договір не підлягає обов`язковому нотаріальному посвідченню.

Щодо умов додатковою угоди № 2, яка передбачала строк дії договору понад 3 роки, законом не передбачено обов`язкове нотаріальне посвідчення додаткових угод до договору оренди, якщо вони змінюють строк, на який договір укладено, а договір у первинній його редакції та в чинній на даний момент редакції передбачає строк дії оренди менше 3 років, а тому не підлягає нотаріальному посвідченню, натомість додаткова угода № 2 вичерпала свою дію шляхом укладення додаткової угоди № 3.

Враховуючи наведене, суд дійшов висновку, що договір, укладений між позивачем та відповідачем, не потребує нотаріального посвідчення.

Щодо особи, яка підписувала договори від імені позивача за первісним позовом та його повноважень.

Відповідно до ст. 92 ЦК України юридична особа набуває цивільних прав та обов`язків і здійснює їх через свої органи, які діють відповідно до установчих документів та закону. Порядок створення органів юридичної особи встановлюється установчими документами та законом. У випадках, встановлених законом, юридична особа може набувати цивільних прав та обов`язків і здійснювати їх через своїх учасників. Орган або особа, яка відповідно до установчих документів юридичної особи чи закону виступає від її імені, зобов`язана діяти в інтересах юридичної особи, добросовісно і розумно та не перевищувати своїх повноважень. У відносинах із третіми особами обмеження повноважень щодо представництва юридичної особи не має юридичної сили, крім випадків, коли юридична особа доведе, що третя особа знала чи за всіма обставинами не могла не знати про такі обмеження. Якщо члени органу юридичної особи та інші особи, які відповідно до закону чи установчих документів виступають від імені юридичної особи, порушують свої обов`язки щодо представництва, вони несуть солідарну відповідальність за збитки, завдані ними юридичній особі.

Згідно ст. 99 ЦК України загальні збори товариства своїм рішенням створюють виконавчий орган та встановлюють його компетенцію і склад. Виконавчий орган товариства може складатися з однієї або кількох осіб. Виконавчий орган, що складається з кількох осіб, приймає рішення у порядку, встановленому абзацом першим частини другої статті 98 цього Кодексу. Повноваження члена виконавчого органу можуть бути в будь-який час припинені або він може бути тимчасово відсторонений від виконання своїх повноважень. Назвою виконавчого органу товариства відповідно до установчих документів або закону може бути "правління", "дирекція" тощо.

Відповідно до ст. 10 Закону України "Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку" для керівництва поточною діяльністю об`єднання обирається правління. Правління має право приймати рішення з питань діяльності об`єднання, визначених статутом. Правління є виконавчим органом об`єднання і підзвітне загальним зборам.

Відповідно до Статуту Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "Поетичне", затвердженого установчими зборами Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "Поетичне" протокол № 1 від 27.03.2016 (чинна на момент укладення договору редакція) Органами управління Об`єднання є Загальні збори співвласників будинку, Правління, Ревізійна комісія Об`єднання. Вищим органом управління є Загальні збори. Частину будь-яких своїх повноважень Загальні збори можуть за своїм рішенням передати до компетенції Правління. (п. 3.1, 3.2, 3.2.3.12).

Правління є головним виконавчим органом Об`єднання і здійснює керівництво поточною діяльністю Об`єднання. Правління має право приймати рішення з усіх питань діяльності об`єднання за винятком тих, які належать до виключної компетенції Загальних зборів, якщо вони не доручені Правлінню Загальними зборами. Правління підзвітне загальним зборам (п. 3.3 статуту).

Голова правління є першою офіційною особою об`єднання та керівником Правління. Голова Правління є хранителем печатки, штампа, всієї документації Об`єднання та матеріально відповідальною особою і зобов`язаний передати по опису своєму наступнику в десятиденний строк з моменту свого переобрання всі матеріали цінності за описом. Голова правління має право за рішенням Правління укладати та підписувати договори та угоди фінансового характеру на загальну суму, що перевищує 25 % від загального об`єму річного бюджету Об`єднання; підписувати всі документи (листи, угоди, тощо), які стосуються поточної діяльності Об`єднання; розпоряджатись фінансовими і матеріальними ресурсами Об`єднання в межах затвердженого кошторису та укладених договорів. Голова правління несе персональну, цивільну, кримінальну. адміністративну відповідальність відповідно чинного законодавства. (п. 3.4, 3.4.2, 3.4.3.9, 3.4.3.10, 3.4.3.10.1, 3.4.4 статуту).

Пунктом 4.1.3 статуту Об`єднання передбачено, що джерелами фінансування є кошти Об`єднання, які складаються з коштів, отриманих Об`єднанням у результаті здавання в оренду допоміжних приміщень та іншого спільного майна будинку.

Відповідно до ст. 241 ЦК України правочин, вчинений представником з перевищенням повноважень, створює, змінює, припиняє цивільні права та обов`язки особи, яку він представляє, лише у разі наступного схвалення правочину цією особою. Правочин вважається схваленим зокрема у разі, якщо особа, яку він представляє, вчинила дії, що свідчать про прийняття його до виконання. Наступне схвалення правочину особою, яку представляють, створює, змінює і припиняє цивільні права та обов`язки з моменту вчинення цього правочину.

Відповідно до ст. 26 Закону України "Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку" об`єкти, що належать до спільного майна багатоквартирного будинку, можуть за рішенням загальних зборів об`єднання передаватися в користування, у тому числі на умовах оренди, фізичним та юридичним особам за умови, що не будуть погіршені умови експлуатації багатоквартирного будинку.

Відповідно до п. 3.2.3.12 Статуту Об`єднання частину будь-яких своїх повноважень Загальні збори можуть за своїм рішенням передати до компетенції Правління.

Спірні правочини підписані від імені Об`єднання головою Правління ОСОБА_6 , який був обраний головою Правління ОСББ "Поетичне" установчими зборами співвласників багатоквартирного будинку за місцезнаходженням вул. Здолбунівська, 13 у Дарницькому районі 27.03.2016 (Протокол № 1 від 27.03.2016). Вищезазначеними установчими зборами було затверджено кошторис Об`єднання на 2016 рік у сумі 192200,00 грн.

Крім того установчими зборами ОСББ було прийнято рішення доручити правлінню ОСББ ефективно використовувати спільне майно, в тому числі здавати в оренду (4 питання установчих зборів від 27.03.2017).

Згідно п. 3.2.3.3 Статуту Об`єднання до виключної компетенції загальних зборів Об`єднання належить питання використання об`єктів, що перебувають у спільній власності Об`єднання.

З долученого самим позивачем за первісним позовом рішення установчих зборів вбачається, що співвласники майна передали свої повноваження на розпорядження нерухомим майном (щодо оренди) Правлінню. Крім того, нормативними актами та Статутом Об`єднання не передбачено, що загальні збору мають приймати рішення по кожному конкретному об`єкту спільної власності. З огляду на вищезазначене, доводи позивача за первісним позовом, що Голова правління не мав права розпоряджатись майном, оскільки це питання належить до виключної компетенції співвласників майна, а рішення про передачу даного об`єкту в оренду загальними зборами Об`єднання не приймалось, судом визнаються необґрунтованими та спростованими долученими до матеріалів справи доказами.

Тобто правлінню делеговано повноваження на укладення договорів оренди, що підтверджується доказами, долученими до матеріалів справи.

З вищезазначених положень Статуту Об`єднання вбачається, що з правлінням ОСББ голова ОСББ мав погоджувати укладення договорів у 2016 році на суму, що перевищує 48050,00 грн (25% від затвердженого кошторису на рік). Як вбачається з укладеного спірного договору оренди, його ціна становить 2500,00 грн на місяць, тобто 30000,00 грн на рік, що не перевищує 25% від суми затвердженого на 2016 рік кошторису. За таких умов, у голови Правління відсутній обов`язок погоджувати вказаний правочин з Правлінням ОСББ, а отже договір укладений у межах наданих голові Правління ОСББ статутом повноважень. Вказані обставини в тому числі стосуються і додаткових угод до договору та договору про заміну сторони у зобов`язанні.

Отже доводи позивача за первісним позовом про перевищення Головою Правління своїх повноважень при укладенні спірних договорів не відповідає дійсності та спростовується вищезазначеним.

Щодо доводів позивача за первісним позовом про те, що спірним договором оренди було передбачено проведення капітального ремонту орендованих приміщень, без погодження з співвласниками майна, яке передано в оренду, то позивачем не надано суду належних та допустимих доказів проведення капітального ремонту орендованих приміщень, крім того, первинна редакція договору оренди, яка передбачала проведення капітального ремонту, була змінена шляхом підписання додаткової угоди та є нечинною на момент розгляду справи. Отже нечинне положення договору не може бути підставою для визнання договору недійсним. Крім того, включення в договір оренди пункту про проведення капітального ремонту приміщення за відсутності необхідної дозвільної документації не свідчить про недійсність договору оренди, оскільки, відповідні дозвільні документи можуть бути отримані до початку проведення капітального ремонту.

Відповідно до статей 15, 16 Цивільного кодексу України особа має право на захист свого особистого немайнового або майнового права у разі його порушення, невизнання або оспорювання, яке реалізується шляхом звернення до суду. Способи захисту цивільних прав та інтересів визначені в ч. 2 ст. 16 Цивільного кодексу України. Одним із способів, захисту цивільних прав та інтересів є визнання правочину недійсним.

Відповідно до статті 204 Цивільного кодексу України, правочин є правомірним, якщо його недійсність прямо не встановлена законом або якщо він не визнаний судом недійсним.

Частина 1 статті 203 Цивільного кодексу України визначає, що зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам.

За змістом ч. 1, ч. 2 статті 215 Цивільного кодексу України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього Кодексу. Недійсним є правочин, якщо його недійсність встановлена законом (нікчемний правочин). У цьому разі визнання такого правочину недійсним судом не вимагається.

Згідно з частиною третьою статті 215 Цивільного кодексу України, якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин).

Суд, дослідивши доводи позивача за первісним позовом щодо недійсності договорів (оренди з додатковими угодами та про заміну сторони у зобов`язанні) не вбачає підстав для визнання їх недійсними, а доводи позивача визнає не обґрунтованими та не доведеними належними та допустимими доказами.

Також позивачем за первісним позовом заявлено вимогу про стягнення з відповідача орендної плати у розмірі 52500,00 грн.

Згідно п. 3.5, 3.1.1 договору в редакції додаткової угоди № 3 розмір орендної плати та плати за утримання будинку та прибудинкової території може бути змінений орендодавцем або сторонами. В такому випадку сторони у будь-якому випадку укладають письмову додаткову угоду до договору. Розмір орендної плати становить 2500,00 грн на місяць. У період з дати підписання договору до 15.10.2019 розмір орендної плати становить 0 грн.

Як уже було досліджено вище сторонами було погоджено, що орендна плата щомісяця становить 2500,00 грн, однак не сплачується до 15.10.2019.

Відповідно до ст. 629 ЦК України договір є обов`язковим для виконання сторонами.

Відповідно до ст. 530 ЦК України якщо у зобов`язанні встановлений строк (термін) його виконання, то воно підлягає виконанню у цей строк (термін). Зобов`язання, строк (термін) виконання якого визначений вказівкою на подію, яка неминуче має настати, підлягає виконанню з настанням цієї події. Якщо строк (термін) виконання боржником обов`язку не встановлений або визначений моментом пред`явлення вимоги, кредитор має право вимагати його виконання у будь-який час. Боржник повинен виконати такий обов`язок у семиденний строк від дня пред`явлення вимоги, якщо обов`язок негайного виконання не випливає із договору або актів цивільного законодавства.

Відповідно до ст. 759 ЦК України за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов`язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк. Законом можуть бути передбачені особливості укладення та виконання договору найму (оренди).

Згідно ст. 762 ЦК України за користування майном з наймача справляється плата, розмір якої встановлюється договором найму. Якщо розмір плати не встановлений договором, він визначається з урахуванням споживчої якості речі та інших обставин, які мають істотне значення. Плата за користування майном може вноситися за вибором сторін у грошовій або натуральній формі. Форма плати за користування майном встановлюється договором найму. Договором або законом може бути встановлено періодичний перегляд, зміну (індексацію) розміру плати за користування майном. Наймач має право вимагати зменшення плати, якщо через обставини, за які він не відповідає, можливість користування майном істотно зменшилася. Плата за користування майном вноситься щомісячно, якщо інше не встановлено договором. Наймач звільняється від плати за весь час, протягом якого майно не могло бути використане ним через обставини, за які він не відповідає.

З вищезазначеного вбачається, що орендна плата може вноситись як грошовими коштами або в натуральній формі, що встановлюється сторонами у договорі.

Оскільки, сторонами в договорі, який є обов`язковим до виконання, обумовлено сплата орендної плати в натуральній формі, що не суперечить законодавству, шляхом відшкодування вартості внесених орендарем поліпшень орендованого майна, суд не вбачає підстав для задоволення вимог позивача за первісним позовом про стягнення з відповідача за первісним позовом орендної плати у розмірі 52500,00 грн за період з 15.11.2016 по 15.08.2018.

З вищезазначеного вбачається, що позовні вимоги за первісним позовом є необґрунтованими та такими, що не підлягають задоволенню.

Щодо зустрічного позов, в якому позивач просить стягнути з відповідача за зустрічним позовом подвійну вартість здійснених поліпшень.

Відповідно до п. 5.3.2 договору оренди в редакції додаткової угоди № 1 від 01.02.2017 у разі розірвання договору на підставі п. 5.1.2, а також у будь-яких інших випадках , за ініціативи орендодавця, орендарю сплачується повна вартість виконаних невід`ємних поліпшень, вказаних у п. 2.1.4, у цінах дійсних на момент розірвання договору, у подвійному розмірі, незалежно від суми сплачених на момент розірвання договору, орендних платежів.

Відповідно до ст. 188 ГК України зміна та розірвання господарських договорів в односторонньому порядку не допускаються, якщо інше не передбачено законом або договором. Сторона договору, яка вважає за необхідне змінити або розірвати договір, повинна надіслати пропозиції про це другій стороні за договором. Сторона договору, яка одержала пропозицію про зміну чи розірвання договору, у двадцятиденний строк після одержання пропозиції повідомляє другу сторону про результати її розгляду. У разі якщо сторони не досягли згоди щодо зміни (розірвання) договору або у разі неодержання відповіді у встановлений строк з урахуванням часу поштового обігу, заінтересована сторона має право передати спір на вирішення суду. Якщо судовим рішенням договір змінено або розірвано, договір вважається зміненим або розірваним з дня набрання чинності даним рішенням, якщо іншого строку набрання чинності не встановлено за рішенням суду.

Відповідно до ст. 215, 216 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього Кодексу. Недійсним є правочин, якщо його недійсність встановлена законом (нікчемний правочин). У цьому разі визнання такого правочину недійсним судом не вимагається. У випадках, встановлених цим Кодексом, нікчемний правочин може бути визнаний судом дійсним. Якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин). Недійсний правочин не створює юридичних наслідків, крім тих, що пов`язані з його недійсністю. У разі недійсності правочину кожна із сторін зобов`язана повернути другій стороні у натурі все, що вона одержала на виконання цього правочину, а в разі неможливості такого повернення, зокрема тоді, коли одержане полягає у користуванні майном, виконаній роботі, наданій послузі, - відшкодувати вартість того, що одержано, за цінами, які існують на момент відшкодування. Якщо у зв`язку із вчиненням недійсного правочину другій стороні або третій особі завдано збитків та моральної шкоди, вони підлягають відшкодуванню винною стороною.

Відповідно до ст. 202 ГК України господарське зобов`язання припиняється також у разі його розірвання або визнання недійсним за рішенням суду.

Судом оцінено спірні правочини та встановлено відсутність підстав для визнання їх недійсними. Крім того, недійсність договору та його розірвання є різними правовими інститутами з різними наслідками, в зв`язку з чим, позивач за зустрічним позовом не може посилатись на застосування наслідків, передбачених договором, пов`язаних з розірванням договору за ініціативою орендодавця за умови, що орендодавець звернувся до суду з позовною вимогою про визнання спірного договору недійсним, а не розірваним.

Належних та допустимих доказів того, що орендодавець ініціював розірвання договору оренди у порядку, передбаченому законодавством чи умовами договору позивачем за зустрічним позовом суду не надано, в зв`язку з чим відсутні підстави для задоволення зустрічної позовної заяви.

Суд відмовляє у задоволенні зустрічних позовних вимог.

Відповідно до ч. 1 ст. 74 Господарського процесуального кодексу України, кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень.

Приписами ст.ст. 76, 77 Господарського процесуального кодексу України визначено, що належними є докази, на підставі яких можна встановити обставини, які входять в предмет доказування. Обставини, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватися іншими засобами доказування.

Згідно зі ст.ст. 78, 79 Господарського процесуального кодексу України, достовірними є докази, на підставі яких можна встановити дійсні обставини справи. Достатніми є докази, які у своїй сукупності дають змогу дійти висновку про наявність або відсутність обставин справи, які входять до предмета доказування.

Європейський суд з прав людини вказав, що згідно з його усталеною практикою, яка відображає принцип, пов`язаний з належним здійсненням правосуддя, у рішеннях судів та інших органів з вирішення спорів мають бути належним чином зазначені підстави, на яких вони ґрунтуються. Хоча пункт 1 статті 6 Конвенції зобов`язує суди обґрунтовувати свої рішення, його не можна тлумачити як такий, що вимагає детальної відповіді на кожен аргумент. Міра, до якої суд має виконати обов`язок щодо обґрунтування рішення, може бути різною в залежності від характеру рішення (справа "Серявін проти України", § 58, рішення від 10 лютого 2010 року).

Статтею 86 Господарського процесуального кодексу України передбачено, що суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності.

Підсумовуючи вищенаведене, суд відмовляє в задоволенні первісних та зустрічних позовних вимог.

Судові витрати за розгляд справи відповідно до ст. 129 Господарського процесуального кодексу України покладаються на позивачів.

Керуючись ст.ст. 73-74, 76-79, 86, 129, 233, 237-238, 242 Господарського процесуального кодексу України, Господарський суд міста Києва

ВИРІШИВ:

У первісному позові Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "Поетичне" (02081, м. Київ, вул. Здолбунівська, 13, ідентифікаційний код 40409781) до Фізичної особи-підприємця Старостенко Тамари Яківни ( АДРЕСА_2 , ідентифікаційний код НОМЕР_1 ) про визнання недійсним договору оренди нежитлових приміщень № 3 від 15.11.2016, а також додаткові угоди № 1 від 01.02.2017, № 2 від 01.02.2017, № 3 від 15.05.2017, договір про заміну сторони у зобов`язанні від 15.05.2017, що є невід`ємними частинами договору; про стягнення вартості орендної плати за користування приміщеннями за період з 15.11.2016 по 15.08.2018 у розмірі 52500,00 грн - відмовити повністю.

У зустрічному позові Фізичної особи-підприємця Старостенко Тамари Яківни ( АДРЕСА_2 , ідентифікаційний код НОМЕР_1 ) до Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "Поетичне" (02081, м. Київ, вул. Здолбунівська, 13, ідентифікаційний код 40409781) про стягнення вартості виконаних невід`ємних поліпшень, здійснених на виконання умов договору оренди нежитлових приміщень № 3 від 15.11.2016, у цінах, дійсних на момент розірвання договору, у подвійному розмірі - 313022,80 грн - відмовити повністю.

Відповідно до частини 1 статті 241 Господарського процесуального кодексу України рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано.

Апеляційна скарга на рішення суду подається протягом двадцяти днів, а на ухвалу суду - протягом десяти днів з дня його (її) проголошення. Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини рішення суду, або у разі розгляду справи (вирішення питання) без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення (частина 1 статті 256 Господарського процесуального кодексу України).

Повне рішення складено 01.10.2019

Суддя І.В.Усатенко