ПІВНІЧНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"23" вересня 2019 р. Справа№ 925/1596/17

Північний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:

головуючого: Чорногуза М.Г.

суддів: Козир Т.П.

Хрипуна О.О.

секретар судового засідання: Михайленко С.О.

за участю представників сторін:

від позивача: Чернявський А.В. довіреність № 3556-01-21 від 13.09.19

від відповідача: Бердник В.В., адвокат, представник на піставі ордеру серії СА №1000352 від 19.08.19

розглянувши матеріали апеляційної скарги Черкаської міської ради

на рішення Господарського суду Черкаської області від 04 червня 2019 року (повний текст складено 06.06.2019 р.)

у справі № 925/1596/17 (суддя Смирнова Ю.М.)

за позовом Черкаської міської ради

до Приватного підприємства "Дніпробуд-Центр"

про розірвання договору оренди землі, -

ВСТАНОВИВ:

І. ІСТОРІЯ СПРАВИ

1.1 короткий зміст позовних вимог:

1.1.1. Черкаська міська рада звернулася до господарського суду Черкаської області з позовом до приватного підприємства "Дніпробуд-Центр", в якому просить суд розірвати договір оренди землі від 28.12.2007р., укладений між Черкаською міською радою та приватним підприємством "Дніпробуд-Центр", який зареєстрований у Черкаській регіональній філії ДП "Центр ДЗК" при Держкомземі України, про що у державному реєстрі земель вчинено запис від 09.01.2008р. №05, зі змінами від 01.10.2014р. та відшкодування судових витрат (т.І, а.с. 3-8).

1.1.2. Позовні вимоги мотивовані з посиланням на наявність за відповідачем заборгованості по платі за землю з грудня 2015р. по лютий 2016р., а також те, що відповідач не приступив до будівництва на орендованій земельній ділянці і ця обставина є другою підставою розірвання договору.

1.2 короткий зміст рішення суду першої інстанції:

1.2.1. Рішенням Господарського суду Черкаської області від 26.02.2018р., залишеною без змін постановою Київського апеляційного господарського суду від 17.05.2018р., у задоволенні позову відмовлено повністю.

1.2.2. Постановою Верховного Суду від 06.02.2019р. рішення Господарського суду Черкаської області від 26.02.2018р. та постанову Київського апеляційного господарського суду від 17.05.2018р. скасовано, справу направлено на новий розгляд до Господарського суду Черкаської області.

1.2.3. Рішенням Господарського суду Черкаської області від 04 червня 2019 року у справі № 925/1596/17 в позові відмовлено (а.с.177-185).

1.3 короткий зміст вимог апеляційної скарги:

1.3.1. Черкаська міська рада звернулось з апеляційною скаргою на рішення Господарського суду Черкаської області від 04 червня 2019 року у справі №910/1549/19, в якій викладено прохання оскаржуване рішення Господарського суду Черкаської області від 04.06.2019 р. у справі № 925/1596/17 скасувати та ухвалити нове рішення, яким в позовну заяву Черкаської міської ради задовольнити у повному обсязі.

2. ПРОЦЕСУАЛЬНІ ДІЇ:

2.1. визначення складу суду, заяви, клопотання:

2.1.1. Згідно протоколу автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 18 липня 2019 року, апеляційна скарга Черкаської міської ради у судовій справі №925/1596/17 передана на розгляд колегії суддів Північного апеляційного господарського суду у складі: головуючий суддя - Чорногуз М.Г., судді - Агрикова О.В., Хрипун О.О.

2.1.2. 22 липня 2019 року ухвалою Північного апеляційного господарського суду (головуючий суддя - Чорногуз М.Г., судді - Агрикова О.В., Хрипун О.О.) відкрито апеляційне провадження за апеляційною скаргою Черкаської міської ради на рішення Господарського суду Черкаської області 04 червня 2019 року у справі № 925/1596/17. Справу № 925/1596/17 призначено до розгляду на 20.08.2019 р.

2.1.3. Протоколом повторного автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 19 серпня 2019 року, у зв`язку з перебуванням судді Агрикової О.В., яка не є головуючим суддею (суддею-доповідачем), у відпустці, для розгляду справи №925/1596/17 визначено колегію суддів у складі: головуючий суддя - Чорногуз М.Г., судді - Козир Т.П., Хрипун О.О.

2.1.4. Ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 20 серпня 2019 року апеляційну скаргу Черкаської міської ради на рішення Господарського суду Черкаської області 04 червня 2019 року у справі № 925/1596/17 прийнято до провадження колегією суддів у складі: головуючий суддя - Чорногуз М.Г., судді - Козир Т.П., Хрипун О.О. та визначено, що розгляд справи відбудеться 23.09.2019 р.

2.2. узагальнені доводи особи, яка подала апеляційну скаргу:

2.2.1 Позивач зазначає, що в порушення умов договору та взятих на себе зобов`язань відповідач систематично на сплачував орендну плату в період з грудня 2015р. до лютого 2016р., а в подальшому сплачував орендну плату з порушенням істотних умов договору (щодо розміру сплати орендної плати), а саме в неповному обсязі, у зв`язку з чим на момент звернення з позовом до суду заборгованість складала 142 392,12 грн., сплата якої підтверджується платіжним дорученням від 21.02.2018 р. №13.

2.2.2 В порушення договірного зобов`язання, ПП "Дніпробуд-Центр" не розпочав будівельні роботи на орендованій земельній ділянці. У Відповідача були відсутні об`єктивні причини за наявності яких останній не міг би розпочати будівництво.

2.2.3 Невиконання відповідачем умов договору в частині будівництва порушує право позивача щодо ефективного розпорядження земельними ділянками комунальної власності.

2.3 узагальнені доводи та заперечення інших учасників справи:

2.3.1 У відзиві на апеляційну скаргу відповідач зазначає, що відповідно до довідки ДФС у ПП "Дніпробуд-Центр" відсутній податковий борг за 2015-2017 роки. Відсутність заборгованості та правильність розрахунку відповідача, на його думку також підтверджується рішенням Господарського суду Черкаської області від 23 травня 2016 року у справі №925/1124/15 про стягнення грошових коштів.

2.3.2 З наданого Позивачем рішення Черкаської міської ради від 20 грудня 2007 року №4-283 вбачається, що воно приймалося по питанню "Надання ТОВ "Світ ласощів" земельної ділянки по вул. Петровського, 239", яке не стосується відносин між Черкаською міською радою та ПП "Дніпробуд-Центр" щодо оренди земельної ділянки біля перехрестя вул. Лісова Просіка та вул. Можайського.

2.3.3 Судом першої інстанції у оскаржуваному рішенні вірно зазначено, що договір оренди пов`язує початок відліку строку на забудову земельної ділянки з моментом прийняття рішення Черкаської міської ради від 20 грудня 2007 року №4-283, яке не приймалося, тому порушення строків забудови в даному випадку не вбачається. Прийняття Позивачем рішення з номером, який відповідає номеру в оскаржуваному Договорі, однак не відноситься за змістом прийнятого рішення до Відповідача, не породжує для нього юридичних обов`язків.

2.3.4 Неможливість розпочати будівельні роботи зумовлена протиправною бездіяльністю Позивача, який перешкоджає початку будівельних робіт. ПП "Дніпробуд-Центр" 18 жовтня 2017 року звернулося до Департаменту архітектури та містобудування Черкаської міської ради з заявою про видачу містобудівних умов та обмежень. Однак виконком Черкаської міської ради своїм рішенням від 19 грудня 2017 року відмовив у їх видачі. Такі дії Позивача рішенням Черкаського окружного адміністративного суду від 9 січня 2019 року у справі №2340/3945/18 визнано протиправним та скасовано рішення виконавчого комітету Черкаської міської ради від 19 грудня 2017 року №1314 "Про відмову в затвердженні ПП "Дніпробуд-Центр" містобудівних умов і обмежень забудови земельної ділянки біля перехрестя вул. Лісова просіка та Можайського м. Черкаси".

2.4 інші процесуальні дії у справі:

2.4.1. У судовому засіданні 23 вересня 2019 року представник позивача надав пояснення, в яких підтримав доводи апеляційної скарги та просив її задовольнити, оскаржуване рішення скасувати та прийняти нове рішення, яким у позовні вимоги задовольнити.

2.4.2. Представник відповідача у судовому засіданні 23 вересня 2019 року надав пояснення, в яких заперечував проти задоволення апеляційної скарги та просив залишити оскаржуване рішення без змін.

Мотивувальна частина.

3.ПОЗИЦІЯ СУДУ:

3.1. встановлені судом першої інстанції та неоспорені обставини;

3.1.1. Рішенням Черкаської міської ради від 20.12.2007р. №4-251 "Про надання приватному підприємству "Дніпробуд-Центр" земельної ділянки в оренду біля перехрестя вул. Лісова Просіка та вул. Можайського": затверджено проект відведення земельної ділянки приватному підприємству "Дніпробуд-Центр" біля перехрестя вул. Лісова Просіка та вул. Можайського і надано ПП "Дніпробуд-Центр" земельну ділянку площею 12176 кв. м. біля перехрестя вул. Лісова Просіка та вул. Можайського в оренду на 49 років (без права передачі її в суборенду) під розташування та подальшу експлуатацію "таун-хаус" (будинків стрічкової забудови каскадного типу) за рахунок земель Черкаської міської ради за умови виконання вимог висновку Державного управління екології та природних ресурсів в Черкаській області від 08.11.2017р. №1309 (а.с. 34).

3.1.2. 28.12.2007 р. на підставі рішення Черкаської міської ради від 20.12.2007р. №4-251 між Черкаською міською радою (Орендодавцем - Позивач по справі) та приватним підприємством "Дніпробуд-Центр" (Орендарем - Відповідач по справі) укладено договір оренди землі (далі - Договір), за умовами якого Орендодавець надає, а Орендар приймає у строкове платне користування на умовах оренди строком на 49 років земельну ділянку площею 12176 кв. м. під розташування та подальшу експлуатацію "таун-хаус" (будинків стрічкової забудови каскадного типу), що за цільовим призначенням відноситься до земель житлової та громадської забудови та знаходиться у м. Черкаси біля перехрестя вул. Лісова Просіка та вул. Можайського (а.с. 11-16).

3.1.3. Договір 09.01.2007р. зареєстрований у Черкаській регіональній філії ДП "Центр ДЗК при Держкомземі України", про що у державному реєстрі земель вчинено запис від 09.01.2008р. №05.

3.1.4. Відповідно до п.2 Договору за функціональним використанням земельна ділянка відноситься: на період будівництва - до категорії земель, зайнятих поточним та відведених під майбутнє будівництво; після завершення будівництва - до категорії земель житлової забудови.

3.1.5. Згідно п. 5 Договору нормативна грошова оцінка земельної ділянки згідно витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки управління земельних ресурсів у місті Черкаси Черкаської області від 26.12.2007р. №1117-гр-2007 становить: на період нормативного терміну будівництва з 20.12.2007р. по 20.12.2011р. згідно довідки приватного підприємця Кузьменко А.А. від 28.12.2007р. - 566184 грн.; землі житлової забудови - 1132368 грн.

3.1.6. Відповідно до п. 8 Договору договір укладено на 49 років.

3.1.7. Пунктом 9 Договору встановлено, що за оренду земельної ділянки орендар сплачує орендну плату у грошовій формі. Річна орендна плата за користування земельною ділянкою встановлюється: на період нормативного терміну будівництва з 20.12.2007р. по 20.12.2011р. (згідно довідки приватного підприємця Кузьменко А.А. від 28.12.2007р.) у розмірі 2% від її нормативної грошової оцінки і на час укладення договору становить 11324,00 грн.; після завершення будівництва (але не пізніше 21.12.2011р.) у розмірі 1% від її нормативної грошової оцінки і на час укладення договору становить 11324,00 грн.; у разі використання земельної ділянки з порушенням земельного законодавства або умов договору землі, в тому числі при перевищенні термінів освоєння земельної ділянки, орендна плата становить 10% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки. Орендар сплачує орендну плату у вказаному розмірі за весь період часу з моменту вчинення порушення, або його виявлення і до моменту його усунення.

3.1.8. Відповідно до пунктів 10, 11 Договору обчислення розміру грошової оцінки та орендної плати за земельну ділянку здійснюється з урахуванням її цільового призначення, функціонального використання та коефіцієнтів індексації, визначених законодавством під час укладання або зміни умов договору оренди чи продовження його дії. Орендна плата за землю вноситься орендарем щомісячно до 30 числа місяця, наступного за звітним на рахунок орендодавця.

3.1.9. Згідно п. 15 Договору земельна ділянка передається в оренду під розташування та подальшу експлуатацію "таун-хаус" (будинків стрічкової забудови каскадного типу) біля перехрестя вул. Лісова Просіка та вул. Можайського.

3.1.10. В підпункті "л" п. 31 Договору закріплено, що Орендар зобов`язаний розпочати будівельні роботи не пізніше 1 року з дати прийняття рішення Черкаської міської ради від 20.12.2007р. №4-283 про надання земельної ділянки.

3.1.11. В п. 38 Договору передбачено, що дія договору припиняється шляхом його розірвання за взаємною згодою сторін; за рішенням суду на вимогу однієї із сторін внаслідок невиконання другою стороною обов`язків, передбачених договором, та внаслідок випадкового знищення, пошкодження орендованої земельної ділянки, яке істотно перешкоджає її використанню, а також з інших підстав, визначених законом.

3.1.12. В п. 39 Договору сторони погодили, що розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку не допускається.

3.1.13. 10.01.2008р. згідно акту приймання-передачі земельної ділянки, скріпленого печатками та підписами представників сторін, Орендодавець передав, а Орендар прийняв в строкове платне користування земельну ділянку площею 12176 кв.м. у м. Черкаси біля перехрестя вул. Лісова Просіка та вул. Можайського під розташування та подальшу експлуатацію "таун-хаус" (будинків стрічкової забудови каскадного типу) (а.с. 17).

3.1.14. 01.10.2014р. сторони Договору, керуючись пп. 288.5.1 п. 288.5 ст. 288 Податкового кодексу України, рішеннями Черкаської міської ради від 13.05.2010р. №5-656 "Про затвердження показників грошової оцінки земель м. Черкаси" та від 13.05.2010р. №5-657 "Про плату за оренду землі" (із змінами, внесеними рішенням Черкаської міської ради від 01.07.2014р. №2-9), уклали угоду про внесення змін до пунктів 5 та 9 цього договору в частині розміру нормативної грошової оцінки орендованої земельної ділянки та розміру орендної плати (а.с. 25-26).

3.1.15. На підтвердження неналежного виконання відповідачем зобов`язань за Договором щодо своєчасної та повної сплати орендної плати за землю позивач подав до суду розрахунок заборгованості ПП "Дніпробуд-Центр" по орендній платі за земельну ділянку від 09.11.2017р. №2236/18-08, виконаний Департаментом фінансової політики Черкаської міської ради (а.с.33).

3.1.16. За вказаним розрахунком заборгованість відповідача зі сплати орендної плати за землю за Договором за період оренди з травня 2015 року по вересень 2017 року становить 142392,12 грн., а також те, що відповідач щомісячно сплачував орендну плату, крім грудня 2015 року, січня та лютого 2016 року.

3.1.17. Відповідач повністю сплатив заборгованість, вказану у поданому розрахунку Департаменту фінансової політики Черкаської міської ради, в розмірі 142392,12 грн., що підтверджується платіжним дорученням від 21.02.2018р. №13. (а.с. 71).

3.2 обставини встановлені судом апеляційної інстанції і визначених відповідно до них правовідносин;

3.2.1. Між сторонами виникли та існують договірні відносини оплатного використання земельної ділянки площею 12176 кв.м. під розташування та подальшу експлуатацію "таун-хаус" (будинків стрічкової забудови каскадного типу), що за цільовим призначенням відноситься до земель житлової та громадської забудови та знаходиться у м. Черкаси біля перехрестя вул. Лісова Просіка та вул. Можайського на підставі письмового строкового оплатного двостороннього консенсуального договору.

3.2.2. Розмір орендної плати, яку був зобов`язаний сплачувати відповідач, змінювався протягом дії договору у зв`язку з індексацією та інфляційними процесами в державі, що передбачено п. 10 Договору.

3.2.3. Рішенням Господарського суду Черкаської області від 23.05.2016 р. у справі №925/1124/15 (дата набрання законної сили 05.06.2017 р.) відмовлено у задоволенні позовних вимог Черкаської міської ради до ПП "Дніпробуд-Центр" про стягнення 314065,59 грн. боргу з орендної плати за землю за період користування з 09.01.2008 по 30.04.2015 року за договором оренди землі від 28.12.2007 року та розірвання цього договору (т.І, а.с. 27-32).

3.2.4. Матеріалами справи підтверджено, що відповідачем з 28.01.2015 р. по 29.01.2018 сплачено 207866,67 грн. орендної плати за землю (т.І, а.с. 199-207).

3.2.5. Направляючи справу на новий розгляд до суду першої інстанції Касаційний господарський суд у складі Верховного Суду зазначив наступне.

"Предметом спору у даній справі є вимога Черкаської міської ради про розірвання укладеного між сторонами договору оренди землі від 28.12.2007. Свої позовні вимоги позивач обґрунтовує (1) систематичною несплатою відповідачем орендної плати та (2) неповною сплатою відповідачем орендної плати та (3) порушенням строків початку будівельних робіт, передбачених договором, на орендованій земельній ділянці.

8.2. Відмовляючи у задоволенні позовних вимог, суди мотивували своє рішення відсутністю у відповідача на момент розгляду справи податкового боргу та боргу з орендної плати за 2015-2017 роки згідно довідки Державної фіскальної служби України, у зв`язку з чим суди дійшли висновку, що позивач, як орендодавець, значною мірою не був позбавлений того, на що він розраховував при укладенні договору. В свою чергу, самі факти сплати орендної плати не в повному обсязі не можуть вважатися достатньою підставою для розірвання договору оренди землі. При цьому, судом першої інстанції було встановлено факт відсутності сплати орендної плати за грудень 2015, січень та лютий 2016 років, суд апеляційної інстанції на вказане увагу не звернув.

8.3. Верховний Суд вважає такі висновки передчасними з огляду на наступне.

8.4. Пункт "д" статті 141 Земельного кодексу України, частина 1 статті 32 Закону України "Про оренду землі" та пункт 38 договору від 20.12.2007 передбачають можливість розірвання договору оренди землі на вимогу однієї із сторін за рішенням суду у разі невиконання іншою стороною обов`язків, передбачених умовами договору, зокрема, у разі систематичної несплати орендної плати за землю, що узгоджується з положеннями частини другої статті 651 Цивільного кодексу України щодо можливості розірвання договору за рішенням суду на вимогу однієї зі сторін в інших випадках, встановлених договором або законом.

8.5. Тобто, приймаючи рішення у справі, суди мали встановити наявність або відсутність факту систематичного порушення відповідачем умов договору щодо сплати орендної плати протягом періоду його дії.

8.6. Крім того, факт порушення відповідачем умов договору у вигляді систематичної несплати орендної плати (у разі встановлення такого факту судами) не є самостійною правовою підставою для розірвання судом договору оренди землі, оскільки разом з положеннями пункту "д" статті 141 Земельного кодексу України, застосуванню також підлягають приписи частини другої статті 651 ЦК України, з урахуванням яких суди, врахувавши всі обставини справи у сукупності, мають також надати оцінку критерію істотності такого порушення.

8.7. Аналогічна правова позиція міститься у постанові Великої Палати Верховного Суду від 27.11.2018 у справі №912/1385/18.

8.8. Аналізуючи питання дослідження доводів позивача та їх відображення у судових рішеннях, питання вичерпності висновків судів попередніх інстанцій, Верховний Суд дійшов висновку про те, що судами повно та всебічно не досліджено питання наявності/відсутності істотного порушення відповідачем умов договору оренди земельної ділянки у вигляді систематичної несплати орендної плати.

8.9. Розглядаючи справу по суті, суди мають враховувати, що систематичність, у даному випадку, передбачає два та більше випадки несплати орендної плати, передбаченої договором, як підстави для розірвання договору оренди.

8.10. Аналогічна правова позиція викладена у постановах Верховного Суду України від 12 грудня 2012 р. № 6-146цс12 та від 28 вересня 2016 р. № 6977цс16."

8.11. В силу положень ч. 5 ст. 310 ГПК України висновки суду касаційної інстанції, у зв`язку з якими скасовано судові рішення, є обов`язковими для суду першої чи апеляційної інстанції під час нового розгляду справи.

3.2.6. Вказане свідчить про те, що апеляційний перегляд справи має бути здійснено з урахуванням викладений у постанові Верховного Суду від 18.02.2019 р. у справі №910/21449/17 висновків.

3.3. доводи, з якими суд апеляційної інстанції погодився або не погодився з висновками суду першої інстанції;

3.3.1. Колегія суддів погоджується з висновками суду першої інстанції про відсутність підстав для задоволення позовних вимог з огляду на наступне.

3.3.2. Податковий орган надав суду довідку про сплату орендної плати чи податку на землю відповідачем за період з 2015 року, якою підтверджується те, що станом на 01.01.2018 р. у ПП "Дніпробуд-Центр" відсутній податковий борг за 2015-2017 роки, в тому числі і борг по орендній платі за землю комунальної форми власності, яка адмініструється Державною фіскальною службою України в порядку та на умовах для плати за землю (пункт 14.1.147 ст. 14 та розділ XIII Податкового кодексу України).

3.3.3. Враховуючи викладене, колегія суддів зазначає, що нездійснення відповідачем платежів за грудень 2015, січень та лютий 2016 років не свідчить про прострочення таких оплат чи систематичну несплату орендної плати за землю в бюджет, за умови наявності переплати за землю у відповідача в період листопада-грудня 2015р. - січня 2016р. по орендних платежах в бюджет, що позивачем не спростовано.

3.3.4. Враховуючи викладене, колегія суддів погоджується з висновками суду першої інстанції про недоведеність позивачем істотного порушення відповідачем умов договору від 28.12.2007р., а також того, що позивач як орендодавець значною мірою був позбавлений того, на що він розраховував при укладенні договору.

3.3.5. Факти сплати орендної плати не в повному обсязі не можуть вважатися достатньою та єдиною обґрунтованою підставою для розірвання договору оренди землі, про що також зазначено у постанові Верховного Суду у даній справі.

3.3.6. Крім того, з наданого позивачем розрахунку вбачається, що ним здійснено нарахування орендної плати враховуючи нормативну грошову оцінку орендованої земельної ділянки за ставкою, як за землі житлової забудови, разом з тим, позивачем обґрунтованості здійснення такого розрахунку з урахуванням того, що за умовами договору від 28.12.2007р. встановлений обов`язок орендаря розпочати будівельні роботи на земельній ділянці площею 12176 кв. м. біля перехрестя вул. Лісова Просіка та вул. Можайського протягом одного року з дати прийняття рішення Черкаської міської ради від 20.12.2007р. №4-283, проте доказів прийняття такого рішення саме щодо відповідача - матеріали справи не містять.

3.3.7. За вказаних обставин, колегія суддів також погоджується з висновками суду першої інстанції про те, що за договором виникнення у відповідача обов`язку зі здійснення забудови пов`язано саме із датою прийняття рішення Черкаської міської ради від 20.12.2007р. №4-283, яке стосовно відповідача не приймалося, а зазначене рішення (а.с. 103) стосується іншого самостійного суб`єкта господарювання - ТОВ "Світ ласощів" та зовсім іншої земельної ділянки (площею 5966 м2) по вул. Петровського , 239 в м. Черкаси.

3.3.8. Враховуючи положення ч. 1 ст. 530 ЦК України, а також зважаючи на те, що договір оренди від 28.12.2007р. пов`язує початок відліку строку на забудову земельної ділянки з моментом прийняття рішення Черкаської міської ради від 20.12.2007р. №4-283, яке не приймалося стосовно відповідача, суд першої інстанції дійшов обґрунтованого висновку про те, що позивачем не доведено порушення визначених договором строків забудови орендованої земельної ділянки.

3.3.9. За таких обставин посилання позивача на те, що земельна ділянка не використовується орендарем у певний період часу, не означає про її використання не за цільовим призначенням.

3.3.10. Відповідач вказує, що не міг розпочати будівництво "таун-хаус" (будинків стрічкової забудови каскадного типу) у період з 20.12.2007р. по 20.12.2011р., в зв`язку з відсутністю затверджених Черкаською міською радою Генерального плану забудови міста Черкаси та Плану зонування території міста Черкаси.

3.3.11. З листа Департаменту архітектури, містобудування та інспектування Черкаської міської ради від 09.12.2014р. вих. №142-73-01-25 вбачається, що проект містобудівної документації "План зонування території міста Черкаси" знаходиться на стадії затвердження.

3.3.12. Відповідачем надано примірник рішення Черкаського окружного адміністративного суду (а.с. 226-228) від 09.01.2019р. у справі №2340/3945/18, яким визнано протиправним та скасовано рішення виконавчого комітету Черкаської міської ради від 19.12.2017р. №1314 "Про відмову в затвердженні ПП "Дніпробуд-Центр" містобудівних умов і обмежень забудови земельної ділянки біля перехрестя вул. Лісова просіка та Можайського у м. Черкаси".

3.3.13. Вказане свідчить про вчинення відповідачем можливих дій для використання спірної земельної ділянки за призначенням.

3.4. чи були і ким порушені, не визнані або оспорені права, свободи чи інтереси за захистом яких мало місце звернення до суду:

3.4.1. Матеріали справи не містять доказів того, що відповідач істотно порушено умови договору оренди та того, що внаслідок такого порушення позивач значною мірою позбавляється тог, на що розраховував під час укладення договору. Таким чином позивачем не доведено факту порушення його прав відповідачем.

ВИСНОВКИ СУДУ ТА ДЖЕРЕЛА ПРАВА:

4.1. висновки за результатами розгляду матеріалів справи

4.1.1. Оскільки позивачем за допомогою належний, допустимих та достатніх доказів не доведено обґрунтованості заявлених ним позовних вимог, колегія суддів погоджується з висновками суду першої інстанції про відсутність підстав для їх задоволення.

4.2. посилання на норми права, якими керувався суд апеляційної інстанції:

4.2.1. У відповідності до вимог ч.ч. 1, 2, 5 ст. 269 ГПК України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними у ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги. Суд апеляційної інстанції досліджує докази, що стосуються фактів, на які учасники справи посилаються в апеляційній скарзі та (або) відзиві на неї. У суді апеляційної інстанції не приймаються і не розглядаються позовні вимоги та підстави позову, що не були предметом розгляду в суді першої інстанції.

4.2.2. За приписами ч. 1 ст. 74 ГПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень

4.2.3. Відповідно до ст. 14 ГПК України суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках.

4.2.4. Згідно ст. 93 Земельного кодексу України та Закону України "Про оренду землі" вбачається, що право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі строкове платне володіння i користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності. Відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються законом.

4.2.5. Статтею 2 Закону України "Про оренду землі" передбачено, що відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.

4.2.6. Відповідно до ст. 13 Закону України "Про оренду землі" визначено, що договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння i користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства. Аналогічні приписи містить i стаття 93 Земельного кодексу України.

4.2.7. Згідно ч. 5 ст. 762 Цивільного кодексу України плата за користування майном вноситься щомісячно, якщо інше не встановлено договором.

4.2.8. Орендна плата - це фіксований платіж, який орендар сплачує орендодавцю незалежно від наслідків своєї господарської діяльності - приписи ч. 1 ст. 286 Господарського кодексу України.

4.2.9. Статтею 143 Земельного кодексу України передбачено, що підставою примусового припинення права користування земельною ділянкою є, зокрема, використання земельної ділянки не за цільовим призначенням.

4.2.10. За статтею 39 Земельного кодексу України використання земель житлової та громадської забудови здійснюється відповідно до генерального плану населеного пункту, іншої містобудівної документації, плану земельно-господарського устрою з дотриманням будівельних норм, державних стандартів і норм.

4.2.11. У відповідності до ч. 1, 2 ст. 180 Земельного кодексу України зонування земель здійснюється у межах населених пунктів.

При зонуванні земель встановлюються вимоги щодо допустимих видів забудови та іншого використання земельних ділянок у межах окремих зон.

4.2.12. Таким чином, розірвання договору оренди у судовому порядку з підстав, передбачених ст. 143 Земельного кодексу України та ст. 32 Закону України "Про оренду землі", можливе у разі використання земельної ділянки не за цільовим призначенням, а тому відсутність забудови на спірній земельній ділянці не є свідченням нецільового використання землі, у зв`язку з чим зазначені обставини не можуть бути підставою для задоволення позовних вимог.

4.2.13. Відповідно до ч. 1 ст. 530 Цивільного кодексу України якщо у зобов`язанні встановлений строк (термін) його виконання, то воно підлягає виконанню у цей строк (термін).

4.2.14. Згідно ст. 651 Цивільного кодексу України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, які до інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.

4.2.15. Відповідно до ст. 284 ГК України орендна плата є істотною умовою договору оренди.

4.2.16. В п. 3 ст. 291 ГК України встановлено, що договір оренди може бути розірваний за згодою сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний з підстав, передбачених Цивільним кодексом України для розірвання договору найму, в порядку, встановленому статтею 188 цього Кодексу.

4.2.17. За загальним правилом, встановленим ст. 188 Господарського кодексу України, зміна та розірвання господарських договорів в односторонньому порядку не допускаються, якщо інше не передбачено законом або договором. Сторона договору, яка вважає за необхідне змінити або розірвати договір, повинна надіслати пропозиції про це другій стороні за договором. Сторона договору, яка одержала пропозицію про зміну чи розірвання договору, у двадцятиденний строк після одержання пропозиції повідомляє другу сторону про результати її розгляду. У разі якщо сторони не досягли згоди щодо зміни (розірвання) договору або у paзi неодержання відповіді у встановлений строк з урахуванням часу поштового oбiгy, заінтересована сторона має право передати cпip на вирішення суду.

4.2.18. Згідно з положеннями ст. 32 Закону України "Про оренду землі" на вимогу однієї з сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених статтями 24 i 25 цього Закону та умовами договору, а також на підставах, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України.

4.2.19. Застосовуючи відповідно до вимог ст. 17 Закону України "Про виконання рішень та застосування практики Європейського суду з прав людини" при розгляді справи, суд зазначає, що за певних обставин "законне сподівання" на отримання "активу" також може захищатися статтею 1 Першого протоколу. Так, якщо суть вимоги особи пов`язана з майновим правом, особа, якій воно надане, може вважатися такою, що має "законне сподівання", якщо для такого права у національному законодавстві існує достатнє підґрунтя - наприклад, коли є усталена практика національних судів, якою підтверджується його існування (рішення у справі "Копецький проти Словаччини" (Kopecky v. Slovakia), заява №44912/98, п.52, ЄСПЛ 2004-ІХ) (п.35 рішення Європейського суду з прав людини від 26.06.2014р. у справі "Суханов та Ільченко проти України", заяви № 68385/10 та 71378/10).

4.2.20. Втручання в право на мирне володіння майном повинне здійснюватися з дотриманням "справедливого балансу" між вимогами загального інтересу суспільства та вимогами захисту основоположних прав особи (рішення у справі "Спорронг та Льонрот проти Швеції"). Вимога досягнення такого балансу відображена в цілому в побудові ст. 1 Першого протоколу, включно з другим реченням, яке необхідно розуміти у світлі загального принципу, викладеного в першому реченні. Зокрема, має існувати обґрунтоване пропорційне співвідношення між засобами, які застосовуються, та метою, якої прагнуть досягти шляхом ужиття будь-якого заходу для позбавлення особи її власності (див. рішення у справі "Прессос компанія" та інші проти Бельгії").

4.2.21. Відповідно до п. 1 ч. 1 ст. 611 ЦК України у разі порушення зобов`язання настають правові наслідки, встановлені договором або законом, зокрема припинення зобов`язання внаслідок односторонньої відмови від зобов`язання, якщо не встановлено договором або законом, або розірвання договору.

4.2.22. При вирішенні питання щодо розірвання договору з підстави, передбаченої договором, застосуванню також підлягають положення частини другої статті 651 ЦК України, згідно з якою договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї зі сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.

4.2.23. Отже, однією з підстав розірвання договору є істотне порушення стороною цього договору.

4.2.24. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору (постанова Верховного Суду України від 11.10.2017 № 6-1449цс17).

4.2.25. Тобто йдеться про таке порушення договору однією зі сторін, яке тягне для другої сторони неможливість досягнення нею цілей договору.

4.2.26. Оцінка порушення договору як істотного здійснюється судом відповідно до критеріїв, що встановлені вказаною нормою. Оціночне поняття істотності порушення договору законодавець розкриває за допомогою іншого оціночного поняття - "значної міри" позбавлення сторони того, на що вона розраховувала при укладенні договору. Істотність порушення визначається виключно за об`єктивними обставинами, що склалися у сторони, яка вимагає розірвання договору. В такому випадку вина (як суб`єктивний чинник) сторони, що припустилася порушення договору, не має будь-якого значення і для оцінки порушення як істотного, і для виникнення права вимагати розірвання договору на підставі частини 2 статті 651 ЦК України.

4.2.27. Разом з цим, згідно з ст. 614 ЦК України, особа, яка порушила зобов`язання, несе відповідальність за наявності її вини (умислу або необережності), якщо інше не встановлено договором або законом. Особа є невинуватою, якщо вона доведе, що вжила всіх залежних неї заходів щодо належного виконання зобов`язання.

4.2.28. За змістом ч. 1 ст. 376 ЦК України, здійснення будівництва можливе за наявності одночасно двох умов: 1) наявність відведеної для будівництва земельної ділянки; 2) наявність документа, що дає право здійснювати будівельні роботи.

5. ОЦІНКА АРГУМЕНТІВ:

5.1. мотиви прийняття або відхилення кожного аргументу, викладеного учасниками справи в апеляційній скарзі та відзиві на апеляційну скаргу

5.1.1. Оскільки довідкою ГУ ДФС у Черкаській області підтверджується відсутність у відповідача станом на 01.01.2018 р. податкового боргу за 2015-2017 роки, колегія суддів зазначає, що сплата відповідачем за платіжним дорученням від 21.02.2018 р. 142392,12 грн., (яку позивачем визначено, як суму заборгованості) не є достатнім доказом на підтвердження факту систематичного невиконання відповідачем умов договору. Доказів пред`явлення позивачем відповідачу у вказаний ним період претензій щодо сплати орендної плати у неналежному розмірі матеріали справи не містять. Також колегія суддів зазначає, що з наданого до позовної заяви розрахунку вбачається, що позивачем з січня 2016 року здійснювались нарахування за ставкою у співвідношенні від нормативної грошової оцінки землі, як за землі житлової забудови, яка є більшою від нормативної грошової оцінки землі, як за землі, зайняті поточним будівництвом.

5.1.2. Враховуючи положення ч. 1 ст. 530 ЦК України, а також зважаючи на те, що договір оренди від 28.12.2007р. пов`язує початок відліку строку на забудову земельної ділянки з моментом прийняття рішення Черкаської міської ради від 20.12.2007р. №4-283, яке не приймалося стосовно відповідача, суд першої інстанції дійшов обґрунтованого висновку про те, що позивачем не доведено порушення визначених договором строків забудови орендованої земельної ділянки.

5.1.3. Також, враховуючи, що вчинення дій з будівництва за відсутності документа, що дає право здійснювати будівельні роботи є неможливим, а також те, що матеріали справи містять докази вчинення відповідачем дій з отримання таких документів (містобудівних умов та обмежень) та відмови позивача у затвердженні відповідної документації та зволікання з затвердження Плану зонування території міста Черкаси, нездійснення відповідачем забудови також не може бути підставою для розірвання договору на підставі ст. 651 ЦК України.

5.1.4. Колегія суддів також зазначає, що позивачем не доведено в чому саме полягає шкода, завдана позивачу в зв`язку з невиконанням покладеного на відповідача обов`язку із забудови та яким чином такі дії (або бездіяльність) порушують права позивача, що, в силу ст. ст. 614, 651 ЦК України, виключає застосування до відповідача санкції за порушення зобов`язання у вигляді розірвання договору.

6. ВИСНОВКИ ПІВНІЧНОГО АПЕЛЯЦІЙНОГО ГОСПОДАРСЬКОГО СУДУ ЗА РЕЗУЛЬТАТАМИ РОЗГЛЯДУ АПЕЛЯЦІЙНОЇ СКАРГИ:

6.1.1. Колегія суддів Північного апеляційного господарського суду дійшла висновку, що оскаржуване рішення суду прийнято у відповідності з вимогами матеріального та процесуального права, підстав його скасовувати або змінювати не вбачається.

6.1.2. Рішення Господарського суду Черкаської області 04 червня 2019 року у справі №925/1596/17 підлягає залишенню без змін.

6.1.3. Апеляційна скарга Черкаської міської ради на рішення Господарського суду Черкаської області 04 червня 2019 року у справі № 925/1596/17 задоволенню не підлягає.

7. РОЗПОДІЛ СУДОВИХ ВИТРАТ:

7.1.1. Судові витрати у вигляді судового збору за розгляд апеляційної скарги, згідно ч. 1 ст. 129 ГПК України покласти на скаржника.

Керуючись ст.ст. 129, 269, 270, п. 1 ч. 1 ст. 275, ст.ст. 276, 282, 284 ГПК України, Північний апеляційний господарський суд, -

П О С Т А Н О В И В:

1. Апеляційну скаргу Черкаської міської ради на рішення Господарського суду Черкаської області 04 червня 2019 року у справі № 925/1596/17 залишити без задоволення.

2. Рішення Господарського суду Черкаської області 04 червня 2019 року у справі №925/1596/17 залишити без змін.

3. Судові витрати у вигляді витрат по сплаті судового збору за подання апеляційної скарги покласти на Черкаську міську раду.

4. Справу № 925/1596/17 повернути до Господарського суду Черкаської області.

Постанова набирає законної сили з дня її прийняття і може бути оскаржена до Верховного Суду у порядку та строк, передбачений ст.ст. 287-289 ГПК України.

Головуючий суддя М.Г. Чорногуз

Судді Т.П. Козир

О.О. Хрипун