ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
ДНІПРОПЕТРОВСЬКОЇ ОБЛАСТІ
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

10.09.2019м. ДніпроСправа № 904/1962/19

Суддя Господарського суду Дніпропетровської області Татарчук В.О. за участю секретаря судового засідання Білана О.В., розглянувши у відкритому судовому засіданні справу

за позовом приватного акціонерного товариства «Ремонтно-монтажне підприємство «Харчовик» (м. Дніпро)

до Кам`янської міської ради Дніпропетровської області (м. Кам`янське, Дніпропетровська область)

третя особа, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні відповідача: товариство з обмеженою відповідальністю «Віконт-сервіс ЛТД» (м. Кам`янське, Дніпропетровська область)

про визнання договору оренди земельної ділянки розірваним

Представники:

від позивача: ОСОБА_1

від відповідача: Змітріченко Ю.П.

третя особа: не з`явився

вільний слухач: ОСОБА_2

СУТЬ СПОРУ:

Приватне акціонерне товариство «Ремонтно-монтажне підприємство «Харчовик» звернулось з позовом до Кам`янської міської ради Дніпропетровської області про розірвання договору оренди земельної ділянки № 14136 від 16.12.2015 (земельна ділянка загальною площею 0,4367га, кадастровий номер 0:03:030:0178).

Позовні вимоги обґрунтовані наступним:

- у зв`язку з тим, що фактично користується земельною ділянкою за адресою АДРЕСА_1 , новий власник нерухомого майна - ТОВ «Віконт-сервіс ЛТД», позивач, як попередній землекористувач, добровільно відмовився від права користування зазначеною земельною ділянкою шляхом подання відповідного клопотання від 12.02.2019 до Кам`янської міської ради;

- законодавством передбачено можливість дострокового розірвання договору оренди земельної ділянки за рішенням суду на вимогу однієї із сторін договору;

- станом на дату подання даної позовної заяви договір оренди земельної ділянки №14136 від 16.12.2015 не розірваний, земельна ділянка не вилучена із користування ПрАТ «Ремонтно-монтажне підприємство «Харчовик»;

- відповідач не вчиняє необхідних дій для припинення орендних відносин між сторонами;

- у разі переходу права власності на об`єкт нерухомого майна до набувача цього майна відбувається перехід тих прав на відповідну земельну ділянку, на яких вона належала відчужувачу - права власності або права користування;

- відповідно до умов договору оренди земельної ділянки №14136 від 16.12.2015 дія договору припиняється зокрема у разі продажу будівель або споруд, що розташовані на орендованій земельній ділянці і може припинятися шляхом його розірвання за рішенням суду на вимогу однієї із сторін, внаслідок невиконання однією стороною обов`язків, передбачених договором, а також з інших підстав визначених законом.

Відповідач заперечує проти позову посилаючись на те, що:

- розірвання договору оренди відбувається на підставі рішення міської ради і позивач передчасно звернувся до суду з відповідною вимогою;

- спірний договір припинений з позивачем, враховуючи відчуження об`єкта нерухомості, що знаходиться на орендованій земельній ділянці;

- правомірність позиції відповідача підтверджується практикою Верховного Суду в постановах від 19.06.2018 у справі №922/3655/17, від 05.09.2018 у справі №904/9027/17, від 07.11.2018 у справі №910/20774/17, від 29.11.2018 у справі №915/1416/17, від 06.12.2018 у справі №902/1592/15, від 27.02.2019 у справі №913/661/17, від 06.03.2019 у справі №914/2687/17, від 04.04.2019 у справі №910/7197/18 від 16.05.2019 у справі №922/2469/18, від 23.05.2019 у справі №922/109/18.

Ухвалою Господарського суду Дніпропетровської області від 20.05.2019 було залучено до участі у справі третю особу, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні відповідача - товариство з обмеженою відповідальністю «Віконт-сервіс ЛТД».

Третя особа не надала письмових пояснень щодо позову та не забезпечила явку представника в судове засідання.

Суд вважає за можливе розглянути справу за відсутності представника третьої особи, яка була належним чином повідомлена про час та місце судового засідання.

Так, згідно з матеріалами справи, третя особа зареєстрована за адресою: АДРЕСА_2 .

Саме за вказаною адресою відповідача направлялась ухвала суду від 20.05.2019, 11.06.2019, 25.06.2019, 06.08.2019, 13.08.2019.

В судовому засіданні 10.09.2019 були оголошені вступна та резолютивна частини рішення.

Дослідивши матеріали справи, заслухавши представників сторін, суд -

ВСТАНОВИВ:

16.12.2015 між Дніпродзержинською міською радою (орендодавець) та приватним акціонерним товариством «Ремонтно-монтажне підприємство «Харчовик» (орендар) укладено договір оренди земельної ділянки №14136.

Відповідно до п.1.1 договору орендодавець надає, а орендар приймає у строкове, платне користування земельну ділянку несільськогосподарського призначення, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 . Дніпродзержинськ, кадастровий номер 0:03:030:0178, згідно з планом земельної ділянки, що додається.

За приписами п. 1.2 договору підставою для надання земельної ділянки в оренду є рішення Дніпродзержинської міської ради від 29.05.2015 №1315-63-VI.

Згідно з п. 2.1 договору в оренду передається земельна ділянка загальною площею 0,4367га для розміщення виробничого комплексу.

16.12.2015 між Дніпродзержинською міською радою та ПрАТ «Ремонтно-монтажне підприємство «Харчовик» складено акт приймання-передачі земельної ділянки площею 0,4367га.

12.02.2019 між ПрАТ «Ремонтно-монтажне підприємство «Харчовик» (продавець) та ТОВ «Віконт-сервіс ЛТД» (покупець) укладено договір купівлі-продажу (реєстр. №153).

За цим договором продавець зобов`язується передати майно у власність покупця, а покупець зобов`язується прийняти майно і сплатити за нього обумовлену грошову суму. Відчужується виробничий комплекс, що знаходиться за адресою: Дніпропетровська область, місто Кам`янське (попередня назва місто АДРЕСА_3 , вулиця АДРЕСА_4 Березня АДРЕСА_5 будинок 65 А. Виробничий комплекс знаходиться на земельній ділянці площею 0,4367га, кадастровий номер :03:030:0178 та складається з: А-1 адміністративно-побутовий комплекс, загальною площею 303,1 кв.м.; Б-1 виробниче приміщення, загальною площею 606,2кв.м., В-1 полупідвальне приміщення для зберігання реактивів, загальною площею 24,6кв.м.; Г-1 навіс; 1 огорожа; 2 ворота; 3 огорожа. Разом загальною площею 933,9 кв.м. (п. 1 договору).

12.02.2019 між ПрАТ «Ремонтно-монтажне підприємство «Харчовик» та ТОВ «Віконт-сервіс ЛТД» було підписано акт приймання-передачі до договору купівлі-продажу від 12.02.2019 відповідно до якого, позивач передав у власність ТОВ «Віконт-сервіс ЛТД» вказаний в договорі виробничий комплекс, що знаходиться за адресою: Дніпропетровська область, місто Каменське (попередня назва місто Дніпродзержинськ), вулиця 8 Березня, будинок 65 А.

12.02.2019 позивач звернувся до Кам`янської міської ради з клопотанням про вилучення земельної ділянки площею 0,4367 га, розташованої за адресою: м. Дніпродзержинськ ( АДРЕСА_1 , на користь ТОВ «Віконт-сервіс ЛТД» та розірвання договору оренди земельної ділянки від 16.12.2015 №14136.

В листі від 16.04.2019 Кам`янська міська рада зазначила, що відповідно до висновку постійної комісії з питань містобудування, архітектури, будівництва, земельних ресурсів та комунальної власності від 27.03.2019, документи стосовно вилучення з користування земельної ділянки, розташованої по АДРЕСА_6 . 8 АДРЕСА_7 , 65А, направлено на доопрацювання. Питання буде включено до проекту рішення міської ради, розгляд якого відбудеться на найближчому засіданні сесії міської ради, згідно регламенту.

Суд вважає за необхідне відмовити у задоволенні позову з таких підстав.

Згідно з ч. 1 ст. 74 ГПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог та заперечень.

На думку суду позивачем не виконані наведені вимоги та не доведено наявність підстав для розірвання договору оренди земельної ділянки № 14136 від 16.12.2015.

За змістом ч. 2 ст. 651 ЦК України договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.

Розірвання договору в судовому порядку з причин істотного порушення договору є правовим наслідком порушення зобов`язання іншою стороною договору у відповідності до пункту 2 частини першої статті 611 ЦК України, тобто, способом реагування та захисту права від порушення договору, яке вже відбулося.

Іншими підставами для розірвання договору в судовому порядку (крім істотного його порушення) відповідно до частини другої статті 651 ЦК України є випадки, встановлені законом або договором, і настання таких випадків зумовлює право сторони ініціювати в судовому порядку питання припинення відповідних договірних правовідносин.

Підставами для виникнення юридичного спору про розірвання договору, який підлягає вирішенню судом є обставини, наведені у частині другій статті 651 ЦК України, і ці обставини виникають в силу прямо наведених у цій нормі фактів та подій, що зумовлюють правову невизначеність у суб`єктивних правах чи інтересах. Такі підстави та умови виникнення юридичного спору у правовідносинах є однаковими незалежно від їх суб`єктного складу (за участі фізичних чи юридичних осіб) та змісту правовідносин (цивільні чи господарські).

Згідно з ч. 2 ст. 120 Земельного кодексу України (у відповідній редакції), якщо жилий будинок, будівля або споруда розміщені на земельній ділянці, що перебуває у користуванні, то в разі набуття права власності на ці об`єкти до набувача переходить право користування земельною ділянкою, на якій вони розміщені, на тих самих умовах і в тому ж обсязі, що були у попереднього землекористувача.

Відповідно до ч. 3 ст. 7 Закону України «Про оренду землі» до особи, якій перейшло право власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій земельній ділянці, також переходить право оренди на цю земельну ділянку. Договором, який передбачає набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, припиняється договір оренди земельної ділянки в частині оренди попереднім орендарем земельної ділянки, на якій розташований такий житловий будинок, будівля або споруда.

Отже, наведені норми слід розуміти таким чином, що при виникненні в іншої особи права власності на жилий будинок, будівлю або споруду право попереднього власника або користувача припиняється автоматично, в силу закону, без оформлення припинення права будь-якими актами та документами.

Варто наголосити, що ця норма є імперативною, відступ від неї па підставі договору не допускається. Договір оренди при цьому не припиняється в цілому, має місце заміна сторони в зобов`язанні.

В матеріалах справи відсутні докази добровільного розірвання договору оренди земельної ділянки №14136 від 16.12.2015.

На підставі викладеного, 12.02.2019 (день укладання договору купівлі-продажу ) у ПАТ «Ремонтно-монтажного підприємства «Харчовик» автоматично припинилося, а у ТОВ «Віконт-сервіс ЛТД» автоматично виникло право користування (оренди) спірною земельною ділянкою, на якій розташовані придбані за цим договором об`єкти нерухомості.

При цьому, договір оренди земельної ділянки №14136 від 16.12.2015, укладений між Дніпродзержинською міською радою та ПрАТ «Ремонтно-монтажного підприємства «Харчовик», не припинив 12.02.2019 дію в цілому, а в цей день відбулася заміна сторони в зобов`язанні, а саме орендаря, з ПрАТ «Ремонтно-монтажного підприємства «Харчовик» на ТОВ «Віконт-сервіс ЛТД».

У розумінні наведених положень законодавства при виникненні в іншої особи права власності на жилий будинок, будівлю або споруду (відповідно до договору, який містить необхідні за законом істотні умови), право попереднього власника або користувача припиняється в силу прямої вказівки закону без припинення у цілому договору оренди земельної ділянки, відповідно, новий власник об`єкта нерухомості, якому переходить право оренди, набуває права оренди за чинним договором оренди, а не у порядку повторного надання земельної ділянки, тобто має місце заміна сторони у зобов`язанні.

Аналогічна правова позиція викладена в постановах Верховного Суду від 19.06.2018 у справі №922/3655/17, від 05.09.2018 у справі №904/9027/17, від 07.11.2018 у справі №910/20774/17, від 29.11.2018 у справі №915/1416/17, від 06.12.2018 у справі №902/1592/15, від 27.02.2019 у справі №913/661/17, від 06.03.2019 у справі №914/2687/17, від 04.04.2019 у справі №910/7197/18 від 16.05.2019 у справі №922/2469/18, від 23.05.2019 у справі №922/109/18.

З огляду на викладене, не може бути підставою для розірвання договору оренди земельної ділянки №14136 від 16.12.2015 продаж позивачем об`єкту нерухомості, що розміщений на вказаній земельній ділянці.

Як зазначено вище, позивач перестав бути стороною за спірним договором з 12.02.2019 та звернувся до відповідача про розірвання договору коли орендарем за договором вже було ТОВ «Віконт-сервіс ЛТД».

Частиною 1 статті 31 Закону України «Про оренду землі» визначені випадки припинення договору оренди землі, зокрема, у разі набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій іншою особою земельній ділянці. Договір оренди землі може бути розірваний за згодою сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний за рішенням суду в порядку, встановленому законом.

Частина 1 статті 32 Закону України «Про оренду землі» передбачає припинення договору оренди землі шляхом розірвання у наступних випадках: на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору; у разі випадкового знищення чи пошкодження об`єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки; на підставах, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України.

Суд зазначає, що стаття 32 Закону України «Про оренду землі» не передбачає припинення договору оренди землі шляхом його розірвання у разі набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій іншою особою земельній ділянці.

Враховуючи вищевикладене, відчуження об`єкта нерухомості, що знаходиться на орендованій земельній ділянці, не є підставою для розірвання договору оренди з попереднім власником, оскільки такий договір припиняється щодо останнього, однак діє на тих самих умовах щодо особи, яка, набувши право власності на нерухоме майно, розміщене на орендованій земельній ділянці, з моменту набуття такого права набуває також права оренди земельної ділянки, на якій це майно розміщене, а отже й відповідні права та обов`язки, зокрема із сплати орендної плати за користування земельною ділянкою.

Посилання позивача на положення п. 12.3, 12.4 договору оренди земельної ділянки як на підставу розірвання спірного договору не є обґрунтованим.

Відповідно до п. 12.3 договору оренди земельної ділянки дія договору припиняється у разі: закінчення строку на який його було укладено; придбання орендарем земельної ділянки у власність; викупу земельної ділянки для суспільних потреб або примусового відчуження земельної ділянки з мотивів суспільної необхідності в порядку, встановленому законом; ліквідації юридичної особи орендаря (смерті фізичної особи-орендаря, засудження або обмеження її дієздатності за рішенням суду); продажу будівель або споруд, що розташовані на орендній земельній ділянці. Договір припиняється також в інших випадках передбачених законом.

Суд зазначає, що п. 12.3 договору не передбачає підстав для розірвання договору.

Пунктом 12.3 договору встановлено, що перехід права власності на будівлі та споруди, які розташовані на орендованій земельній ділянці до другої особи є підставою для припинення договору.

Згідно з п. 12.4 договору дія договору припиняється шляхом його розірвання за взаємною згодою сторін; рішенням суду на вимогу однієї із сторін внаслідок невиконання другою стороною обов`язків, передбачених договором, та внаслідок випадкового знищення, пошкодження орендованої земельної ділянки, яке істотно перешкоджає її використанню, а також з інших підстав, визначених законом.

В матеріалах справи відсутні докази невиконання другою стороною обов`язків, передбачених договором.

Дані пункти договору не спростовують імперативні вимоги ч. 3 ст. 7 Закону України «Про оренду землі» та вищенаведені висновки суду.

Крім того, у постанові Верховного Суду від 10.04.2018 по справі №915/672/17 був викладений наступний правовий висновок:

« 17. Частиною 1 статті 31 Закону України «Про оренду землі» визначені випадки припинення договору оренди землі, зокрема, у разі набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій іншою особою земельній ділянці. Договір оренди землі може бути розірваний за згодою сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний за рішенням суду в порядку, встановленому законом.

Частина 1 статті 32 Закону України «Про оренду землі» передбачає припинення договору оренди землі шляхом розірвання у наступних випадках: на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору; у разі випадкового знищення чи пошкодження об`єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки; на підставах, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України.

З огляду на викладене суд погоджується з висновками місцевого господарського суду про те, що стаття 32 Закону України «Про оренду землі» не передбачає припинення договору оренди землі шляхом його розірвання у разі набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій іншою особою земельній ділянці.

18. Враховуючи викладене, відчуження об`єкта нерухомості, що знаходиться на орендованій земельній ділянці не є підставою для розірвання договору оренди з попереднім власником, оскільки такий договір припиняється щодо останнього, однак діє на тих самих умовах щодо особи, яка, набувши право власності на нерухоме майно, розміщене на орендованій земельній ділянці, з моменту набуття такого права набуває також права оренди земельної ділянки, на якій це майно розміщене, а отже й відповідні права та обов`язки, зокрема із сплати орендної плати за користування земельною ділянкою. З огляду на наведене апеляційний господарський суд дійшов помилкового висновку про наявність передбачених законом підстав для розірвання Договору оренди у зв`язку із зміною власника нерухомого майна, яке розміщене на орендованій земельній ділянці.».

З урахуванням викладеного, суд відмовляє у задоволенні позовних вимог.

Керуючись ст.ст. 2, 73, 74, 76, 77-79, 86, 91, 129, 233, 238, 240, 241 Господарського процесуального кодексу України, суд, -

ВИРІШИВ:

В позові приватного акціонерного товариства «Ремонтно-монтажне підприємство «Харчовик» до Кам`янської міської ради Дніпропетровської області про розірвання договору оренди земельної ділянки №14136 від 16.12.2015 (земельна ділянка загальною площею 0, 4367га, кадастровий номер 0:03:030:0178) відмовити.

Рішення суду може бути оскаржене протягом двадцяти днів з дня підписання рішення шляхом подання апеляційної скарги до Центрального апеляційного господарського суду.

Рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано.

У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Повне рішення складено 17.09.2019.

Суддя В.О. Татарчук