ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ХЕРCОНСЬКОЇ ОБЛАСТІ
тел./0552/26-47-84, 49-31-78, факс 49-31-78, веб сторінка: ks.arbitr.gov.ua/sud5024/
_________________________________________________________________________________________________________________________________________________________
Р І Ш Е Н Н Я

І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

18 вересня 2019 року м. Херсон Справа № 923/681/19

Господарський суд Херсонської області у складі судді Пінтеліної Т.Г. за участю секретаря судового засідання Кудак М.І., розглянувши у відкритому судовому засіданні справу

за позовом Фермерського господарства "Максим" м. Генічеськ Херсонської області пр. Миру 139, ідентифікаційний код юридичної особи 30671218

до Головного управління Держгеокадастру у Херсонській області м. Херсон вул. Університетська 136а, ідентифікаційний код юридичної особи 39766281

про визнання укладеною додаткової угоди про поновлення договору оренди землі та визнання договору оренди землі недійсним

за участю представників:

від позивача - голова Мосьпан Ю.В., Пінаєв О.В., представник за довіреністю від 09.09.2019

від відповідача - Єхвая М.Т., провідний спеціаліст, дов. № 32-21-0.62-85/62-19 від 18.04.2019

Запис розгляду судової справи здійснюється за допомогою технічних засобів, а саме: програмно-апаратного комплексу "Оберіг".

Позивач - Фермерське господарство "Максим" звернулось до Господарського суду Херсонської області із позовною заявою до відповідача - Головного управління Держгеокадастру у Херсонській області та просить суд прийняти рішення, яким:

- Визнати укладеною між Головним управлінням Держгеокадастру у Херсонській області та Фермерським господарством "Максим" додаткову угоду про поновлення договору оренди землі, зареєстрованого у Генічеському реєстраційному окрузі Херсонської регіональної філії Дії "Центру ДЗК" 24.05.2007 року за № 4АА72000015 (з Угодою про внесення змін до договору оренди землі, зареєстрованою відділом Держкомзему у Генічеському районі 24.12.2011 року за № 00442), щодо земельної ділянки загальною площею 131,3002 га кадастровий номер :04:005:0105 із цільовим призначенням для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, розташованої за межами населених пунктів на території Озерянської сільської ради Генічеського району Херсонської області, строком на 15 років, з орендною платою у розмірі 4 (чотири) % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки.

- Визнати недійсним договір оренди землі від 22.06.2018 року, укладений між ГУ Держгеокадастру у Херсонській області та ФГ "Максим" на підставі протоколу земельних торгів від 22.06.2018 № 249/06/18, щодо земельної ділянки площею 131,3002 га кадастровий номер :04:005:0105 із цільовим призначенням для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, розташованої за межами населених пунктів на території Озерянської сільської ради Генічеського району Херсонської області, та скасувати його державну реєстрацію від 26.06.2018 року.

Ухвалою від 19.08.2019 відкрито провадження у справі в порядку загального позовного провадження, підготовче засідання призначено на 10.09.2019.

10.09.2019 відповідач подав (разом з доками надіслання позивачу) відзив на позовну заяву, в якому просить відмовити в задоволенні позову, посилаючись на те, що договір оренди землі від 22.06.2018 укладено між сторонами на законно, підстави для його визнання недійсним відсутні. Відповідач вважає, що поновлення договору від 10.05.2007 неможливе, оскільки наразі діє договір оренди від 22.06.2018 між тими ж сторонами з того ж предмету.

В засіданні суду 10.09.2019 сторони дійшли висновку про можливість закриття підготовчого провадження та призначення справи до розгляду по суті.

З огляду на викладене, ухвалою суду від 10.09.2019 закрито підготовче провадження та призначено справу до розгляду по суті на 18.09.2019.

Розглянувши матеріали справи, заслухавши представників сторін, суд

встановив:

10.05.2007 Генічеська райдержадміністрація (орендодавець) і Фермерське господарство "Максим" (орендар) уклали договір оренди земельної ділянки сільськогосподарського призначення із земель резервного фонду Озерянської сільської ради Генічеського району Херсонської області (а. с. 15-17).

За умовами п.2 вказаного договору в оренду передається земельна ділянка загальною площею 131,3 га (рілля).

Зазначений договір оренди укладено на 10 років. Після закінчення строку договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 15 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію (п.8).

Відповідно до ст. 18 Закону України "Про оренду землі" (в редакції, чинній на час укладення договору) договір оренди землі набирає чинності після його державної реєстрації.

Відповідно до ст. 125 ЗК України право власності на земельну ділянку, а також право постійного користування та право оренди земельної ділянки виникають з моменту державної реєстрації цих прав.

Договір зареєстровано 24.05.2007 за № 4АА72000015 в Генічеському реєстраційному округу Херсонської регіональної філії ДП "Центру ДЗК".

Таким чином, строк дії зазначеного договору оренди - до 24.05.2017.

За актом прийому-передачі (а. с. 18) Генічеська райдержадміністрація (орендодавець) передав, а Фермерське господарство "Максим" (орендар) прийняв земельну ділянку.

Згідно з п. 35 договору зміна умов договору здійснюється у письмовій формі за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору спір розв`язується у судовому порядку.

Угодою від 16.06.2011 про внесення змін до договору оренди землі, зареєстрованого 24.05.2007 року №4АА72000015, сторони внесли зміни до п. 9 щодо розміру орендної плати (а. с. 22), а саме узгоджено, що орендна плата вноситься в розмірі 170,48 грн за 1 га щороку, що становить 2% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки до 1 вересня 2011 року, та починаючи з 2 вересня 2011 року 255,72 грн за 1 га щороку, що становить 3% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки.

Угоду зареєстровано в відділі Держкомзему у Генічеському районі 29.12.2011 за № 00442.

Позивач зазначає, що ним було за власні кошти замовлено та виготовлено "Технічну документацію з нормативної грошової оцінки земельної ділянки площею 131,3002 га та кадастровий номер орендованої земельної ділянки :04:005:0105.

Відповідно до Закону України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо розмежування земель державної та комунальної власності" № 5245-VI від 06.09.2012, який набрав чинності з 01.01.2013, розпорядником земель сільськогосподарського призначення державної власності є центральний орган виконавчої влади з питань земельних ресурсів у галузі земельних відносин та його територіальні органи. Таким органом у Херсонській області є Головне управління Держгеокадастру у Херсонській області.

З огляду на викладене, до закінчення строку договору оренди землі, листом від 06.03.2017 ФГ "Максим" звернувся до Головного управління Держгеокадастру у Херсонській області, в якому просив поновити термін дії договору оренди від 10.05.2007 року строком на 15 років (а. с. 26)

До вказаного листа було додано, зокрема, проект Додаткової угоди про поновлення договору оренди землі та внесення змін до нього, зареєстрованого у Генічеському реєстраційному окрузі Херсонської регіональної філії ДП «Центру ДЗК» 24.05.2007 за №4АА72000015 (з Угодою про внесення змін до договору оренди землі від 24.12.2011) (а. с. 27).

В п. 1 проекту вищезазначеної Додаткової угоди, зазначено, що сторони вносять наступні зміни до Договору оренди землі від 24.05.2007, а саме: сторони поновлюють даний Договір з 24.05.2017 на 15 (п`ятнадцять) років терміном дії до 24.05.2032 (1.1. додаткової угоди), для чого п.8 запропоновано викласти в новій редакції щодо строку укладення договору (на 25 років) і строку його дії до 24 травня 2032 року та умов поновлення договору оренди; а також п.1.2. запропоновано нову редакцію п. 9 Договору оренди щодо розміру орендної плати (4% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки щорічно) та реквізитів рахунків орендодавця.

Зазначений лист отримано відповідачем 10.03.2017 відповідно до копії поштового повідомлення про вручення (а. с. 28), але відповіді не надав.

Листом від 03.04.2017 ФГ "Максим" знову звернувся до Головного управління Держгеокадастру у Херсонській області, в якому просив поновити термін дії договору оренди від 10.05.2007 року строком на 15 років, додавши до листа проект Додаткової угоди про поновлення договору оренди землі та внесення змін до нього, зареєстрованого у Генічеському реєстраційному окрузі Херсонської регіональної філії ДП «Центру ДЗК» 24.05.2007 за №4АА72000015 (з Угодою про внесення змін до договору оренди землі від 24.12.2011). Відповідач отримав лист 07.04.2017 відповідно до поштового повідомлення про вручення (а.с.29-31).

Згідно з ч. 1-5 ст. 33 Закону України "Про оренду землі" (в редакції, яка діяла на час звернення позивача до відповідача) по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі).

Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі. У разі смерті орендодавця до спливу строку дії договору оренди землі орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це спадкоємця земельної ділянки протягом місяця з дня, коли йому стало відомо про перехід права власності на земельну ділянку.

До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди.

При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.

Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

Отже, відповідач відповідно до ч. 5 ст. 33 Закону України "Про оренду землі", повинен був у місячний термін з дня отримання надісланого позивачем листа-повідомлення з проектом додаткової угоди, розглянути та надати позивачу відповідь.

В порушення зазначеної норми права, відповідач не направив позивачу відповіді у місячний термін.

І лише 17 червня 2017 року (через три місяці і 10 днів від дня направлення позивачем листа-повідомлення з проектом додаткової угоди і через 23 дні після закінчення строку договору оренди) позивач отримав від відповідача "Лист-повідомлення про припинення договору оренди землі" №0-21-0.63-4456/2-17 від 08.06.2017 року та копію "Наказу про відмову у поновленні та припинення договору оренди земельної ділянки" № 21-2256/18-17-СГ від 17.05.2017 року. Копія конверта від 14.06.2017, в якому позивач отримав зазначені документи, додана позивачем до позову (на звороті а. с. 33).

У даному Листі-повідомленні про припинення договору оренди землі причиною відмови у поновленні договору зазначено - відсутність згоди ФГ «Максим» на перегляд орендної плати на надісланий Лист ГУ Держгеокадастру у Херсонській області від 28.01.2016 року №19-21-0.102-2917/2-16, та зазначено наступну інформацію: «Наказом від 17.05.2017 № 21-2256/18-17-СГ "Про відмову у поновленні та припинення договору оренди земельної ділянки" ФГ "Максим" відмовлено у поновленні договору оренди земельної ділянки сільськогосподарського призначення державної власності. Договір вважати припиненим з 24 травня 2017 року. Державну реєстрацію припинення договору оренди землі проведено 31.05.2017 року».

У доданому Наказі ГУ Держгеокадастру у Херсонській області № 21-2256/18-17-СГ від

17.05.2017 року причиною відмови у поновленні договору оренди земельної ділянки кадастровий номер :04:005:0105 зазначено - «... у зв`язку із закінченням терміну дії та неналежним виконанням пункту 12 договору».

Відповідач не надав суду Листа ГУ Держгеокадастру у Херсонській області від 28.01.2016 року №19-21-0.102-2917/2-16 та не надав також доказів його надіслання позивачу.

Не погоджуючись з вищезазначеним наказом відповідача, позивач звернувся до суду з позовом про визнання його недійсним та зобов`язання Головне управління Держгеокадастру у Херсонській області розглянути відповідно до вимог законодавства України листи-повідомлення ФГ "Максим" від 06.03.2017, 03.04.2017, 23.05.2017 про поновлення договору оренди землі від 24.05.2007.

Рішенням Господарського суду Херсонської області від 03.10.2017 у справі №923/779/17 зазначений позов задоволено повністю (а.с. 34-38).

Постановою Одеського апеляційного господарського суду від 11.12.2017 (а. с. 39-42) рішення від 03.10.2017 скасовано, в задоволенні позову відмовлено.

22.06.2018 відповідач організував земельні торги з продажу права оренди на земельну ділянку сільськогосподарського призначення державної власності кадастровий номер :04:005:0105. Відповідно до протоколу № 249/06/18, переможцем зазначених торгів став позивач (а.с. 54-56).

22.06.2018 між позивачем та відповідачем укладено договір оренди земельної ділянки площею 131,3002 га сільськогосподарського призначення державної власності кадастровий номер :04:005:0105. Строк договору - 7 років. Розмір орендної плати - 15% від нормативної грошової оцінки.

Згідно з витягом з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно (а.с. 59) право оренди позивача за договором від 22.06.2018 зареєстровано в реєстрі 26.06.2018.

Постановою Верховного Суду від 11.12.2018 (а.с. 43-49) постанову Одеського апеляційного господарського суду від 11.12.2017 у справі № 923/779/17 скасовано в частині відмови у позові ФГ "Максим" до Головного управління Держгеокадастру у Херсонській області про визнання недійсним наказу Головного управління Держгеокадастру у Херсонській області № 21-2256/18-17-СГ від 17.05.2017, та в цій частині залишено в силі рішення Господарського суду Херсонської області від 03.10.2017. В решті постанову Одеського апеляційного господарського суду від 11.12.2017 залишено без змін.

З огляду на викладене, з 11.12.2018 набрало законної сили Рішення Господарського суду Херсонської області від 03.10.2017 у справі №923/779/17 в частині задоволення позовних вимог про визнання недійсним наказу Головного управління Держгеокадастру у Херсонській області № 21-2256/18-17-СГ від 17.05.2017.

При цьому, касаційний суд у своїй Постанові зазначив: «Щодо вимог позивача про зобов`язання відповідача розглянути спірні листи ФГ "Максим", колегія суддів зазначає, що задоволення позову у цій частині не є ефективним і не призводить до реального відновлення порушеного права позивача за наявності позову про оскарження наказу відповідача від 17.05.2017р. і судового рішення про визнання такого наказу недійсним».

Зазначене стало підставою для звернення позивача до суду з даним позовом, оскільки позивач вважає, що він був змушений взяти спірну земельну ділянку в оренду на вкрай невигідних умовах (з орендною платою 15% від нормативної грошової оцінки), в той час як він має законне право на поновлення попереднього договору оренди з орендною платою в розмірі 4% від нормативної грошової оцінки.

За змістом частини 2 статті 792 ЦК України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.

Законом України "Про оренду землі" визначено умови укладення, зміни, припинення і поновлення договору оренди землі, а статтею 13 передбачено, що договором оренди землі є договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Статтею 33 Закону України "Про оренду землі" регламентовано поновлення договору оренди землі на новий строк як у випадку реалізації переважного права орендаря перед іншими особами (частини 1- 5 цієї норми), так і у випадку, коли орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди (частина 6 цієї норми).

Відповідно до частини 1 статті 33 Закону України "Про оренду землі" по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі).

Для застосування положень частини 1 статті 33 Закону України "Про оренду землі" та визнання за орендарем переважного права на поновлення договору оренди необхідно встановити такі юридичні факти:

- орендар належним чином виконує свої обов`язки за договором;

- орендар до спливу строку договору повідомив орендодавця у встановлені строки про свій намір скористатися переважним правом укладення договору на новий строк;

- до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди;

- орендодавець протягом місяця не повідомив орендаря про наявність заперечень і своє рішення.

Згідно з вимогами частин 2 та 3 статті 33 Закону України "Про оренду землі" орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі. До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди.

Судом встановлено, що строк договору оренди землі від 10.05.2007 - до 24.05.2017. Позивач до закінчення строку договору, а саме - листами від 06.03.2017 та від 03.04.2017, звернувся до Відповідача з заявою про поновлення договору оренди, керуючись умовами пункту 8 договору оренди, тобто, в межах визначеного сторонами 15-денного строку. Відповідач отримав зазначені листи Позивача 10.03.2017 та 07.04.2017 відповідно.

Враховуючи, що положення частини 3 статті 33 Закону України "Про оренду землі" передбачає додання до листа про поновлення договору оренди земельної ділянки лише проекту додаткової угоди. Позивач разом з листами від 06.03.2017 та від 03.04.2017 надсилав відповідачу проекти додаткової угоди.

Відповідно до частин 4 та 5 статті 33 Закону України "Про оренду землі" при поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється. Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення із проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

Однак, відповідач - ГУ Держгеокадастру у Херсонській області (орендодавець) в порушення вимог ч.5 ст. 33 Закону України "Про оренду землі" у місячний термін не прийняв рішення та не надав відповіді ФГ "Максим" (двічі).

А отриманий 17.06.2017 року позивачем від відповідача (через 3 місяці і 10 днів (!) від дня 06.03.2017 року відправлення ФГ "Максим" листа-повідомлення і проекту додаткової угоди) "Наказ про відмову у поновленні та припинення договору оренди земельної ділянки" № 21-2256/18-17-СГ від 17.05.2017 року, - визнано недійсним Рішенням господарського суду Херсонської області від 03 жовтня 2017 року у справі №923/779/17.

ФГ "Максим" належно виконувало обов`язки за умовами договору оренди, завчасно сплачувало орендну плату до бюджету, створило робочі місця для селян, що підтверджується (а.с. 22-25):

- Угодою про внесення змін до договору оренди землі щодо збільшення орендної плати від 24.12.2011 року (що вказує на добровільну згоду ФГ "Максим" на збільшення орендної плати).

- Довідкою (клопотанням) Озерянської сільської ради від 02.03.2017 року № 28/02-13 про не заперечення у поновленні договору оренди з ФГ "Максим" та вчасності сплати останнім орендної плати, наданням фінансової допомоги сільській раді.

- Довідкою Генічеської ОДНІ Головного управління ДФС у Херсонській області від 22.05.2017 року № 792/21-10-12-402 про відсутність заборгованості з орендної плати та сплати її в розмірі 3% від нормативної грошової оцінки землі.

- Довідкою Генічеської ОДНІ Головного управління ДФС у Херсонській області від 14.07.2017 року № 560/10/8/21-10/20-116 про сплату до бюджету станом на 14.07.2017 року 56000 гривень орендної плати за 2017 рік згідно визначеного грошового зобов`язання в податковій декларації з плати за землю № від 20.02.2017 року.

- Відсутністю звернень відповідача до суду з відповідними позовними заявами про перегляд - орендної плати та внесення змін до договору, визнання дій незаконними, розірвання договору.

- Відсутністю відповідних рішень суду щодо перегляду орендної плати та внесення змін до договору, визнання дій ФГ "Максим" за договором оренди незаконними, розірвання договору, тощо.

При цьому, ФГ "Максим" належно виконувало обов`язки за договором не зважаючи на оренду саме богарної (без зрошення) земельної ділянки у степовій зоні та неврожаями на протязі років.

Стаття 188 ГК України регламентує порядок зміни договорів за згодою сторін або за рішенням суду. На обов`язковість дотримання порядку, визначеного цією статтею ГКУ, вказує і Пленум ВГСУ (абз.4 п.2.19 Постанови Пленуму ВГСУ від 17.05.11 р. №6).

Відповідач не надав доказів звернення до Позивача з пропозицією щодо зміни розміру орендної плати чи будь-яких інших змін до договору.

Як зазначено у направленого відповідачем Листі-повідомленні про припинення договору оренди землі №0-21-0.63-4456/2-17 від 08.06.2017 року причиною відмови у поновленні договору є відсутність згоди ФГ "Максим" на перегляд орендної плати на нібито надісланий Лист.

Зазначена відповідачем причина відмови не відповідає вимогам закону та його дії є протиправними, так як:

- Відповідач не надав доказів надсилання Позивачу Листа про перегляд орендної плати до ФГ "Максим" не надходив;

- У Листі-повідомленні про припинення договору оренди відповідач зазначив: "Однак, всупереч вимогам Закону України "Про оренду землі" (далі-Закон) та умовам договору, до Головного управління не надійшло від ФГ "Максим" клопотання (згоди) про перегляд орендної плати". При цьому відповідач умисно не зазначає (без посилання на відповідні статті закону або пункти договору) яким саме вимогам закону та яким саме умовам договору суперечать дії ФГ "Максим"

Так, згідно ч. 1 ст. 626 Цивільного кодексу України договір є узгодженим волевиявленням двох або більше сторін. Згідно з ч. 1 ст. 525 ЦК України одностороння відмова від зобов`язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом.

Згідно ст.ст. 23, 30 Закону України "Про оренду землі" орендна плата за земельні ділянки, що перебувають у власності фізичних та юридичних осіб, переглядається за згодою сторін. Зміна умов договору оренди землі здійснюється за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору оренди землі спір вирішується в судовому порядку.

Тобто, закон вказує на обов`язкову наявність згоди сторін при перегляді орендної плати або вирішення спору у судовому порядку, куди відповідач не звертався.

Згідно умов Договору оренди землі від 24.05.2007 року за № 4АА72000015: пункт 12 - Розмір орендної плати переглядається щороку у разі:

- зміни умов господарювання, передбачених договором; (в даному випадку умови господарювання не змінювалися).

- зміни розмірів земельного податку, підвищення цін, тарифів, зміни коефіцієнтів індексації визначених законодавством; (ця умова не може застосовуватися до даних орендних відносин, так як відповідно до п.10 договору «Обчислення розміру орендної плати здійснюється з урахуванням коефіцієнта індексації, визначених законодавством за затвердженими КМУ формами, що заповнюються під час укладання». Тобто позивач вже сплачує збільшену орендну плату з індексацією).

- погіршення стану орендованої земельної ділянки не з вини орендаря, що підтверджено документами; (в даному випадку доказів погіршення стану землі не надано).

- в інших випадках передбачених законом, (в даному випадку відповідачем у своїй відмові не зазначено на наявність таких випадків).

Відповідно до п. 35 договору оренди, зміна умов договору здійснюється у письмовій формі за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору спір розв`язується у судовому порядку.

Тобто, умови Договору оренди землі теж вказують на виключні випадки у разі яких орендна плата переглядається (що в даному випадку місця не мають!) та обов`язкову наявність згоди сторін при перегляді орендної плати або вирішення спору у судовому порядку, куди відповідач не звертався (а значить погодився з діями ФГ "Максим").

Як зазначено у направленому відповідачем Наказі ГУ Держгеокадастру у Херсонській області № 21-2256/18- 17-СГ від 17.05.2017 року причиною відмови у поновленні договору оренди зазначено - «... у зв`язку із закінченням терміну дії та неналежним виконанням пункту 12 договору».

Даний наказ визнано судом недійсним (рішення від 03.10.2017 у справі № 923/779/17).

Тобто, ФГ "Максим" дотримано встановлених ст. 33 Закону України "Про оренду землі" процедури і строків реалізації переважного права на поновлення договору оренди землі, тому мас право для застосування ч. 1 ст. 33 Закону України "Про оренду землі" та визнання за позивачем переважного права на поновлення договору оренди згідно ч.ч. 2-5 цього закону, так як:

- орендар належно виконував свої обов`язки за договором;

- орендар до закінчення строку дії договору повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом укладення договору на новий строк;

- до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди;

- орендодавець протягом місяця не повідомив орендаря про наявність заперечень та своє рішення.

Аналогічний викладеному вище висновок міститься у:

- постанові Великої Палати Верховного Суду України від 10 квітня 2018 року у справі № 594/376/17-ц (провадження № 14-65цс18);

- постанові Верховного Суду у складі Касаційного господарського суду від 20 березня 2019 року у справі № 908/2460/17.

Згідно з ч. 4 ст. 236 ГПК України при виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування норм права, викладені в постановах Верховного Суду.

З огляду на викладене, підлягають задоволенню позовні вимоги про визнання укладеною між Головним управлінням Держгеокадастру у Херсонській області та Фермерським господарством "Максим" додаткову угоду про поновлення договору оренди землі, зареєстрованого у Генічеському реєстраційному окрузі Херсонської регіональної філії Дії "Центру ДЗК" 24.05.2007 року за № 4АА72000015 (з Угодою про внесення змін до договору оренди землі, зареєстрованою відділом Держкомзему у Генічеському районі 24.12.2011 року за № 00442), щодо земельної ділянки загальною площею 131,3002 га кадастровий номер :04:005:0105 із цільовим призначенням для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, розташованої за межами населених пунктів на території Озерянської сільської ради Генічеського району Херсонської області, строком на 15 років, з орендною платою у розмірі 4 (чотири) % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки.

Щодо позовної вимоги про визнання недійсним укладеного між сторонами договору оренди землі від 22.06.2018 року та скасування його держреєстрації, то суд виходить з наступного.

Дана вимога є похідною від спору про визнання укладеною між Головним управлінням Держгеокадастру у Херсонській області та Фермерським господарством "Максим" додаткової угоди про поновлення договору оренди землі.

Відповідач - ГУ Держгеокадастру у Херсонській області 22.06.2018 року організував у м. Херсоні земельні торги (лот № 23647, аукціон №12011, виконавець торгів КФ "Дебет плюс") з продажу права оренди на спірну земельну ділянку площею 131,3002 га кадастровий номер :04:005:0105.

Однак, як зазначено вище, суд дійшов висновку, що ФГ "Максим" мало законне право на поновлення попереднього договору оренди землі від 10.05.2007.

Позивач зазначає, що він був змушений взяти участь в земельних торгах та укласти договір оренди від 22.06.2018, оскільки:

- на вказаній землі вже вирощувався соняшник господарства (тому перехід оренди до іншого суб`єкта призвело б до захоплення врожаю та нанесло збитки позивачу);

- тривав касаційний розгляд справи №923/779/17, якого чекав позивач як надію на справедливість.

На підставі протоколу земельних торгів від 22.06.2018 № 249/06/18, ФГ «Максим» було визнано переможцем земельних торгів, з яким ГУ Держгеокадастру у Херсонській області укладено Договір оренди землі від 22.06.2018 року щодо спірної земельної ділянки площею 131,3002 га кадастровий номер :04:005:0105 та 26.06.2018 року зареєстровано за ФГ "Максим" право оренди, що підтверджується витягом з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права № 129329767 від 02.07.2018р.

Тобто, позивач посилається на те, що ФГ "Максим" було змушене взяти спірну земельну ділянку на аукціоні в оренду на вкрай невигідних для господарства умовах (з орендною платою 15% від нормативної грошової оцінки землі). В той час, як позивач вважає, що він має законне право на поновлення попереднього договору оренди землі з орендною платою у розмірі 4% від нормативної грошової оцінки землі, як зазначено у надісланій Додатковій угоді.

Згідно ч.2 ст. 19 Конституції України органи державної влади та органи місцевого самоврядування, їх посадові особи зобов`язані діяти лише на підставі, в межах повноважень та у спосіб, що передбачені Конституцією та законами України.

Відповідно до ч.1,3 ст. 203 ЦК України зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам. Волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі.

Частиною 1 ст. 215 ЦК України встановлено, що підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою-третьою, п`ятою та шостою статті 203 Цивільного кодексу.

Відповідно до ч.3 ст. 152 ЗК України захист прав громадян та юридичних осіб на земельні ділянки здійснюється шляхом: в) визнання угоди недійсною; д) застосування інших, передбачених законом, способів.

Тому, позивач просить суд визнати недійсним Договір оренди землі від 22.06.2018 р., укладений між сторонами на підставі протоколу земельних торгів від 22.06.2018 № 249/06/18, та скасувати його державну реєстрацію. Так як такий спосіб судового захисту забезпечить позивачу реалізацію його законного права на поновлення договору оренди землі, у чому позивачем було незаконно відмовлено.

Згідно із п. 2.1. Постанови Пленуму Вищого господарського суду України від 29 травня 2013 року N 11 "Про деякі питання визнання правочинів (господарських договорів) недійсними" - правовідносини, пов`язані з визнанням правочинів (господарських договорів) недійсними, регулюються ЦК України, ГК України, Земельним кодексом України, Законами України "Про оренду землі", "Про приватизацію державного майна", "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)", "Про іпотеку", "Про страхування", "Про банки і банківську діяльність", "Про передачу об`єктів права державної та комунальної власності", "Про запобігання корупції" та іншими актами законодавства. Правочин може бути визнаний недійсним з підстав, передбачених законом. Загальні підстави і наслідки недійсності правочинів (господарських договорів) встановлені статтями 215, 216 ЦК України, статтями 207, 208 ГК України. Правила, встановлені цими нормами, повинні застосовуватися господарськими судами в усіх випадках, коли правочин вчинений з порушенням загальних вимог частин першої - третьої, п`ятої статті 203 ЦК України і не підпадає під дію інших норм, які встановлюють підстави та наслідки недійсності правочинів, зокрема, статей 228, 229, 230, 232, 234, 235, 10571 ЦК України, абзацу другого частини шостої статті 29 Закону України "Про приватизацію державного майна", частини другої статті 20 Закону України "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)", частини другої статті 15 Закону України "Про оренду землі", статті 12 Закону України "Про іпотеку", частини другої статті 29 Закону України "Про страхування", статті 78 Закону України "Про банки і банківську діяльність", статті 71 Закону України "Про передачу об`єктів права державної та комунальної власності", частини третьої статті 67 Закону України "Про запобігання корупції" тощо.

Отже, вирішуючи спори про визнання правочинів (господарських договорів) недійсними, господарський суд повинен встановити наявність фактичних обставин, з якими закон пов`язує визнання таких правочинів (господарських договорів) недійсними на момент їх вчинення (укладення) і настання відповідних наслідків, та в разі задоволення позовних вимог зазначати в судовому рішенні, в чому конкретно полягає неправомірність дій сторони та яким нормам законодавства не відповідає оспорюваний правочин.

Статтею 203 Цивільного кодексу України передбачено, що зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також моральним засадам суспільства. Особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності. Волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі. Правочин має вчинятися у формі, встановленій законом. Правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним.

Відповідно до ч.1 ст. 215 Цивільного кодексу України, підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п`ятою та шостою ст. 203 ЦК України.

Вирішуючи спір про визнання угоди недійсною, господарський суд повинен встановити наявність тих обставин, з якими закон пов`язує визнання угод недійсними та настання відповідних наслідків: відповідність змісту угоди вимогам закону, додержання встановленої форми угоди, правоздатність сторін за угодою, у чому конкретно полягає неправомірність дій сторони та інші обставини, що мають значення для правильного вирішення спору, зокрема наявність спеціальних підстав визнання недійсною угоди.

Дослідивши матеріали справи та заслухавши представників сторін, суд дійшов висновку, що при укладенні договору оренди від 22.06.2018 волевиявлення позивача не відповідало його внутрішній волі, оскільки він був змушений укласти даний договір через те, що відповідач порушив його переважне право на поновлення договору оренди від 10.05.2007.

У справі, яка розглядається, позивач дотримався процедури повідомлення орендодавця про намір скористатися переважним правом на поновлення договору, надав проект додаткової угоди до договору оренди орендодавцю. Суд дійшов висновку про задоволення позовної вимоги про визнання укладеною між Головним управлінням Держгеокадастру у Херсонській області та Фермерським господарством "Максим" додаткову угоду про поновлення договору оренди від 10.05.2007.

При цьому, відповідно до статті 3 ЦК України принципи справедливості, добросовісності та розумності є однією із фундаментальних засад цивільного права, спрямованою, у тому числі, на утвердження у правовій системі України принципу верховенства права.

При цьому добросовісність означає прагнення особи сумлінно використовувати цивільні права та забезпечити виконання цивільних обов`язків, що зокрема підтверджується змістом частини 3 статті 509 цього Кодексу.

Отже, законодавець, навівши у тексті ЦК України зазначений принцип, установив у такий спосіб певну межу поведінки учасників цивільних правовідносин, тому кожен із них зобов`язаний сумлінно здійснювати свої цивільні права та виконувати цивільні обов`язки, у тому числі передбачати можливість завдання своїми діями (бездіяльністю) шкоди правам та інтересам інших осіб.

Цей принцип не є суто формальним, оскільки його недотримання призводить до порушення прав та інтересів учасників цивільного обороту.

Саме тому у конкретних правовідносинах, зокрема, щодо поновлення договору оренди землі на підставі статті 33 Закону України "Про оренду землі", добросовісність орендодавця (відповідача) по суті становить гарантію дотримання прав менш захищеної сторони, якою у спірних правовідносинах є орендар (позивач).

За змістом частини 2 статті 792 ЦК України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.

Законом України "Про оренду землі" визначено умови укладення, зміни, припинення і поновлення договору оренди землі, а статтею 13 передбачено, що договором оренди землі є договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Відповідно до ст. 15 Закону України "Про оренду землі" істотними умовами договору оренди землі, зокрема, є об`єкт оренди (кадастровий номер, місце розташування та розмір земельної ділянки).

В даному випадку, договір оренди від 22.06.2018 суперечить Закону України "Про оренду землі", оскільки в ньому об`єктом оренди є земельна ділянка кадастровий номер :04:005:0105, яка вже є об`єктом оренди за договором від 10.05.2007, переважне право на поновлення якого відповідач порушив.

З огляду на вказане вище у сукупності та враховуючи, що одна і та ж сама земельна ділянка (кадастровий номер :04:005:0105) не може одночасно бути об`єктом оренди за двома різними договорами, суд дійшов висновку про наявність підстав для задоволення позовних вимог про визнання недійсним договору оренди землі від 22.06.2018, укладений між Головним управлінням Держгеокадастру у Херсонській області та Фермерським господарством "Максим" на підставі протоколу земельних торгів від 22.06.2018 № 249/06/18, щодо земельної ділянки площею 131,3002 га кадастровий номер :04:005:0105 із цільовим призначенням для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, розташованої за межами населених пунктів на території Озерянської сільської ради Генічеського району Херсонської області, та скасувати його державну реєстрацію від 26.06.2018 року, та захист прав позивача в обраний ним спосіб, зважаючи, що відповідач допустив недобросовісну поведінку стосовно позивача - орендаря, порушивши його переважне право на укладення договорів оренди на новий строк.

Аналогічна позиція викладена Верховним Судом в постанові від 20.02.2019 у справі № 734/336/17.

З огляду на викладене, заперечення відповідача проти позову, викладені у відзиві на позовну заяву, судом відхиляються.

Суд зауважує, що пунктом 3.12 постанови пленуму Вищого господарського суду України від 26 грудня 2011 року N 18 "Про деякі питання практики застосування Господарського процесуального кодексу України судами першої інстанції" роз`яснено, що посилання суду в рішенні на інші норми права, ніж зазначені у позовній заяві, не може розумітися як вихід суду за межі позовних вимог. У зв`язку з цим господарський суд, з`ясувавши у розгляді справи, що сторона або інший учасник судового процесу в обґрунтування своїх вимог або заперечень послалися не на ті норми, що фактично регулюють спірні правовідносини, самостійно здійснює правильну правову кваліфікацію останніх та застосовує у прийнятті рішення саме такі норми матеріального і процесуального права, предметом регулювання яких є відповідні правовідносини.

Відповідно до ст. 237 ГПК України при ухваленні рішення суд вирішує:

- чи мали місце обставини (факти), якими обґрунтовувалися вимоги та заперечення, та якими доказами вони підтверджуються;)

- чи є інші фактичні дані, які мають значення для вирішення справи, та докази на їх підтвердження;

- яку правову норму належить застосувати до цих правовідносин.

Згідно з ч. 4 ст. 238 ГПК України у рішенні зазначаються:

- норми права, які застосував суд, та мотиви їх застосування;

- норми права, на які посилалися сторони, які суд не застосував, та мотиви їх незастосування.

Оцінюючи подані докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному і об`єктивному розгляді в судовому засіданні всіх обставин в їх сукупності, суд дійшов висновку, що заявлені позивачем вимоги підлягають задоволенню.

У зв`язку з задоволенням позову, понесені у вигляді сплати 3842 грн судового збору, покладаються на відповідача - Головне управління Держгеокадастру у Херсонській області відповідно до ст. 129 ГПК України.

Після виходу суду з нарадчої кімнати судом оголошено вступну та резолютивну частини рішення.

Керуючись статтями 129, 232, 233, 236, 238 - 241, 243 Господарського процесуального кодексу України, суд,

в и р і ш и в:

1. Позов задовольнити повністю.

2. Визнати укладеною між Головним управлінням Держгеокадастру у Херсонській області та Фермерським господарством "Максим" додаткову угоду про поновлення договору оренди землі, зареєстрованого у Генічеському реєстраційному окрузі Херсонської регіональної філії Дії "Центру ДЗК" 24.05.2007 року за № 4АА72000015 (з Угодою про внесення змін до договору оренди землі, зареєстрованою відділом Держкомзему у Генічеському районі 24.12.2011 року за № 00442), щодо земельної ділянки загальною площею 131,3002 га кадастровий номер :04:005:0105 із цільовим призначенням для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, розташованої за межами населених пунктів на території Озерянської сільської ради Генічеського району Херсонської області, строком на 15 років, з орендною платою у розмірі 4 (чотири) % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки.

3. Визнати недійсним договір оренди землі від 22.06.2018 року, укладений між Головним управлінням Держгеокадастру у Херсонській області та Фермерським господарством "Максим" на підставі протоколу земельних торгів від 22.06.2018 № 249/06/18, щодо земельної ділянки площею 131,3002 га кадастровий номер :04:005:0105 із цільовим призначенням для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, розташованої за межами населених пунктів на території Озерянської сільської ради Генічеського району Херсонської області, та скасувати його державну реєстрацію від 26.06.2018 року.

4. Стягнути з Головного управління Держгеокадастру у Херсонській області (м. Херсон вул. Університетська 136а, ідентифікаційний код юридичної особи 39766281) на користь Фермерського господарства "Максим" (м. Генічеськ Херсонської області пр. Миру 139, ідентифікаційний код юридичної особи 30671218) витрати по сплаті судового збору в сумі 3842 грн. (три тисячі вісімсот сорок дві гривні).

5. Наказ видати після набрання рішенням законної сили.

Відповідно до ст. 241 ГПК України рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Згідно з ч. 1 ст. 256 ГПК України апеляційна скарга на рішення суду подається протягом двадцяти днів з дня його проголошення. Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини рішення суду, або у разі розгляду справи (вирішення питання) без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.

До початку функціонування Єдиної судової інформаційно-телекомунікаційної системи апеляційна скарга подається до Південно-західного апеляційного господарського суду через Господарський суд Херсонської області (п. 8, 17.5 Перехідних положень Господарського процесуального кодексу України).

Повне рішення складено 23.09.2019.

Суддя Т.Г. Пінтеліна