ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

04 вересня 2019 року

м. Київ

Справа № 910/597/18

Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду: Краснова Є. В.- головуючого, Мачульського Г. М., Кушніра І. В.

за участю секретаря судового засідання - Астапової Ю. В.,

розглянувши касаційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Омега Лайт Груп" на постанову Північного апеляційного господарського суду від 28.05.2019 та рішення Господарського суду міста Києва від 26.04.2018 у справі

за позовом Київської міської ради до Товариства з обмеженою відповідальністю "Омега Лайт Груп" про розірвання договору оренди земельної ділянки,

за участю представників:

позивача -Перепеліцин К. М. (представник за довіреністю),

відповідача - Юхимець О. С. (адвокат),

ВСТАНОВИВ:

1. Короткий зміст позовних вимог

1.1. Київська міська рада звернулася до Господарського суду міста Києва з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю "Омега Лайт Груп" (далі - ТОВ "Омега Лайт Груп") про розірвання договору оренди земельної ділянки площею 0,1180 га, кадастровий номер :62:036:0069, розташованої на вул. Попудренка, 50-В у Деснянському районі міста Києва.

1.2. Позов аргументовано істотним порушенням відповідачем умов договору оренди земельної ділянки від 04.07.2017 у частині використання відповідачем цієї ділянки за цільовим призначенням - для будівництва та обслуговування торговельно-офісної будівлі, оскільки за результатами обстеження земельної ділянки встановлено, що вона є вільною від забудови, що зафіксували посадові особи Департаменту земельних ресурсів Київської міської ради в акті від 26.12.2017 № 17-2110-03.

2. Фактичні обставини справи, встановлені судами

2.1. Рішенням Київської міської ради від 20.12.2016 № 688 "Про передачу Товариству з обмеженою відповідальністю "Омега Лайт Груп" земельної ділянки для експлуатації та обслуговування торговельно-офісної будівлі на вул. Попудренка, 50 в у Деснянському районі м. Києва" із земель комунальної власності територіальної громади міста Києва ТОВ "Омега Лайт Груп" було передано в оренду земельну ділянку площею 0,1180 га, кадастровий номер :62:036:0069, для експлуатації та обслуговування торговельно-офісної будівлі на вул. Попудренка, 50 в у Деснянському районі міста Києва.

2.2. На підставі зазначеного рішення між Київською міською радою і ТОВ "Омега Лайт Груп" укладено договір оренди земельної ділянки від 04.07.2017, відповідно до якого орендодавець передає, а орендар приймає в оренду земельну ділянку площею 0,1180 га, кадастровий номер :62:036:0069, розташовану на вул. Попудренка, 50 в у Деснянському районі міста Києва.

2.3. За змістом пункту 2.1 договору цільовим призначенням земельної ділянки є будівництво та обслуговування торговельно-офісної будівлі.

2.4. Згідно з пунктом 3.1 договір оренди укладено на 25 років.

2.5. У пунктах 4.2, 4.8 договору сторони погодили, що річна орендна плата за земельну ділянку встановлюється у розмірі 5 відсотків від її нормативної грошової оцінки та вноситься орендодавцем рівними частками за податковий період, який дорівнює календарному місяцю, щомісячно протягом 30 календарних днів, наступних за останнім календарним днем податкового (звітного) місяця на вказаний у п. 4.8 договору оренди рахунок.

2.6. У пункті 6.2 договору передбачено, що право на оренду земельної ділянки виникає з моменту державної реєстрації цього права.

2.7. Згідно з пунктом 8.4 договору орендар зобов`язаний приступити до використання земельної ділянки у строк, встановлений цим договором, після державної реєстрації права оренди зазначеної земельної ділянки та використовувати земельну ділянку відповідно до її цільового призначення.

2.8. За змістом пункту 11.4 договір оренди може бути розірваний в односторонньому порядку за ініціативою орендодавця, зі звільненням орендодавця від відповідальності згідно з Господарським кодексом України, в разі, коли орендар використовує земельну ділянку способами, які суперечать екологічним вимогам, або не за цільовим призначенням; систематично не сплачує орендну плату (протягом двох місяців поспіль); порушення строків завершення забудови земельної ділянки, визначених у пункті 8.4 договору; здійснення без згоди орендодавця передачі або відчуження права користування земельною ділянкою третім особам.

2.9. Відповідно до пункту 11.5 договір може бути достроково розірвано у разі невиконання або неналежного виконання орендарем обов`язків, визначених у пунктах 5.1 та 8.4 цього договору.

2.10. У пункті 12.2 договору зазначено, що у разі невиконання орендарем умов цього договору та обов`язків, передбачених законодавством України, договір може бути достроково розірваний.

2.11. 26.12.2017 посадовими особами Департаменту земельних ресурсів Київської міської ради проведено обстеження земельної ділянки кадастровий номер :62:036:0069, розташованої на вул. Попудренка, 50 в у місті Києві, за результатами якого складено акт № 17-2110-03, де зазначено, що вказана земельна ділянка є вільною від забудови.

3. Короткий зміст рішень судів попередніх інстанцій

3.1. Рішенням Господарського суду міста Києва від 26.04.2018 (суддя Головіна К. І.) позов задоволено, розірвано договір оренди земельної ділянки від 04.07.2017, укладений між Київською міською радою і ТОВ "Омега Лайт Груп".

3.2. Рішення мотивоване тим, що за змістом пункту 8.4 договору оренди земельної ділянки від 04.07.2017 ТОВ "Омега Лайт Груп" було зобов`язано, зокрема, використовувати земельну ділянку відповідно до її цільового призначення, чого відповідач не зробив. Суд першої інстанції дійшов висновку, що ТОВ "Омега Лайт Груп" у порушення умов договору оренди не здійснює використання земельної ділянки за її цільовим призначенням, і таке порушення є істотним, що згідно зі статтею 651 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України) є підставою для розірвання укладеного договору в судовому порядку.

3.3. Постановою Північного апеляційного господарського суду від 28.05.2019 (колегія суддів у складі: Михальська Ю. Б., Тищенко А. І., Скрипка І. М.) рішення суду першої інстанції залишено без змін.

4. Короткий зміст доводів та вимог касаційної скарги

4.1. ТОВ "Омега Лайт Груп" у касаційній скарзі просить рішення та постанову попередніх судових інстанцій скасувати, прийняти нове рішення, яким у позові відмовити. Скарга мотивована неправильним застосуванням та порушенням судами норм чинного законодавства, зокрема, статті 651 ЦК України, положень Земельного кодексу України, положень закону України "Про оренду землі".

4.2. Представник відповідача у судовому засіданні підтримав вимоги, наведені у касаційній скарзі.

5. Узагальнений виклад позицій інших учасників справи

5.1. Відзиву від позивача не надходило.

5.2. Представник позивача у судовому засіданні заперечив проти задоволення касаційної скарги.

6. Позиція Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду

Оцінка аргументів учасників справи і висновків судів першої та апеляційної інстанцій

6.1. Відповідно до частини 1 статті 300 Господарського процесуального кодексу України (далі - ГПК України), переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги та на підставі встановлених фактичних обставин справи перевіряє правильність застосування судом першої чи апеляційної інстанції норм матеріального і процесуального права.

6.2. Переглянувши судові рішення у касаційному порядку на підставі встановлених фактичних обставин справи, враховуючи визначені ГПК України межі такого перегляду, суд касаційної інстанції виходить із такого.

6.3. Згідно зі статтею 1 Закону України "Про оренду землі" орендою землі є засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.

6.4. Договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства (стаття 13 зазначеного Закону).

6.5. У статтях 24, 25 Закону України "Про оренду землі" визначено права та обов`язки орендодавця та орендаря. Зокрема, орендодавець має право вимагати від орендаря використання земельної ділянки за цільовим призначенням згідно з договором оренди; своєчасного внесення орендної плати, а орендар, у свою чергу, самостійно господарювати на землі з дотриманням умов договору оренди землі, за письмовою згодою орендодавця зводити в установленому законодавством порядку жилі, виробничі, культурно-побутові та інші будівлі і споруди та закладати багаторічні насадження; орендар зобов`язаний приступати до використання земельної ділянки в строки, встановлені договором оренди землі, зареєстрованим в установленому законом порядку.

6.6. За змістом статті 31 цього Закону договір оренди землі може бути розірваний за згодою сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний за рішенням суду в порядку, встановленому законом. Розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку не допускається, якщо інше не передбачено законом або цим договором.

6.7. Відповідно до частини 1 статті 32 Закону України "Про оренду землі" на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об`єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених Земельним кодексом України (далі - ЗК України) та іншими законами України.

6.8. Згідно зі статтею 651 ЦК України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

6.9. Тобто йдеться про таке порушення договору однією зі сторін, яке тягне для другої сторони неможливість досягнення нею цілей договору.

6.10. Оцінка порушення договору як істотного здійснюється відповідно до критеріїв, що встановлені наведеною нормою. Оціночне поняття істотності порушення договору законодавець розкриває за допомогою іншого оціночного поняття - "значної міри" позбавлення сторони того, на що вона розраховувала при укладенні договору. Істотність порушення визначається виключно за об`єктивними обставинами, що склалися у сторони, яка вимагає розірвання договору. В такому випадку вина (як суб`єктивний чинник) сторони, що припустилася порушення договору, не має будь-якого значення і для оцінки порушення як істотного, і для виникнення права вимагати розірвання договору на підставі частини 2 статті 651 ЦК України.

6.11. Іншим критерієм істотності порушення договору закон визнає розмір завданої внаслідок порушення шкоди, який не дає змоги потерпілій стороні отримати очікуване при укладенні договору. При цьому йдеться не лише про грошовий вираз завданої шкоди, прямі збитки, а й про випадки, коли потерпіла сторона не зможе скористатися результатами договору.

6.12. Суди попередніх інстанцій кваліфікували дії відповідача у наведеному випадку як істотне порушення умов договору, що, як зазначили суди, виявилося, зокрема, у нецільовому використанні відповідачем спірної земельної ділянки. Судові рішення обґрунтовані актом обстеження земельної ділянки від 26.12.2017.

6.13. Згідно зі статтею 86 ГПК України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному і об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності.

6.14. За змістом статті 269 цього Кодексу суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними у ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги. Суд апеляційної інстанції досліджує докази, що стосуються фактів, на які учасники справи посилаються в апеляційній скарзі та (або) відзиві на неї. Суд апеляційної інстанції не обмежений доводами та вимогами апеляційної скарги, якщо під час розгляду справи буде встановлено порушення норм процесуального права, які є обов`язковою підставою для скасування рішення, або неправильне застосування норм матеріального права.

6.15. ТОВ "Омега Лайт Груп" разом із апеляційною скаргою подало докази, які ним не були подані до суду першої інстанції, оскільки скаржник не брав участі під час розгляду справи судом першої інстанції, зокрема:

- договір від 03.07.2009 № 1/030709 купівлі-продажу окремої нежитлової будівлі, розташованої за адресою: м. Київ, вул . Попудренко 50 в;

- акт прийому-передачі до договору № 1/030709;

- витяг із Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності від 04.03.2019 № 158299190, в якому зазначено, що скаржник є власником торгівельно-офісної будівлі площею 789,00 м2, яка розташована у м. Києві по вул. Попудренка , 50 в;

-технічний паспорт на нежитловий будинок № 50 в по вул. Попудренка у м. Києві , який виготовлено станом на 18.02.2019;

- Декларація про початок будівельних робіт з реконструкції нежитлових приміщень торгівельно-офісної будівлі та документи на підтвердження здійснення робіт стосовно зміни та реконструкції будівлі за цією адресою.

6.16. Суд апеляційної інстанції прийняв ці докази до розгляду, але не розглянув та не оцінив їх, проте дійшов висновку про відсутність у відповідача майнових прав на спірну земельну ділянку з огляду на судові рішення від 17.02.2010, від 06.11.2011 у справі № 2а-715/10, від 31.08.2010 у справі № 30/219.

При цьому суд апеляційної інстанції не звернув уваги, що судові рішення у цих справах датовано 2010 та 2011 роками, натомість переважна більшість документів, наданих відповідачем у якості доказів, датовано 2017-2019 роками, а предметом позову у справі № 30/219 взагалі є звільнення відповідачем земельної ділянки площею 0,06 га для розміщення торгівельних павільйонів за адресою: вул. Попудренка, навпроти будинку 50 у Деснянському районі м. Києва .

Таким чином, всупереч положенням статті 269 ГПК України суд не надав належної оцінки всім доказам, наявним у матеріалах справи, та дійшов передчасного висновку про наявність обставин, з якими закон пов`язує розірвання договору за рішенням суду.

6.17. Крім того, суди обох інстанцій не дослідили та не з`ясували, чи охоплюється визначенням нецільового використання відповідачем земельної ділянки (у розумінні положень спірного договору оренди землі), а отже і порушення відповідачем умов договору у наведеній частині, що є суттєвим для правильного вирішення цього спору з огляду на предмет і підстави заявленого позову.

6.18. Згідно з частиною 1 статті 15 ЦК України кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання, а у частині 1 статті 16 цього Кодексу визначено, що кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу.

6.19. Отже, зазначені норми визначають об`єктом захисту порушене, невизнане або оспорюване право чи цивільний інтерес. Порушення права пов`язано із позбавленням його володільця можливості здійснити (реалізувати) своє право повністю або частково. При оспорюванні або невизнанні права виникає невизначеність у праві, зумовлена поведінкою іншої особи. Таким чином, порушення, невизнання або оспорювання суб`єктивного права є підставою для звернення особи до суду за захистом цього права із застосуванням відповідного способу захисту. Особа, права якої порушено, може скористатися не будь-яким, а конкретним способом захисту свого права, що має відповідати тим фактичним обставинам, які склалися, виходячи із тих відносин, які відповідають відповідним нормам права.

6.20. Суди не з`ясували, чи відповідає спосіб захисту, обраний позивачем, фактичним обставинам справи та чи може застосування такого способу забезпечити відновлення порушеного права позивача.

6.21. Оскільки передбачені статтею 300 ГПК України межі розгляду справи судом касаційної інстанції не дають йому права встановлювати або вважати доведеними обставини, що не були встановлені у рішенні або постанові суду чи відхилені ним, вирішувати питання про достовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими, збирати чи приймати до розгляду нові докази або додатково перевіряти докази, постановлені у цій справі судові рішення підлягають скасуванню, а справа - передачі на новий розгляд до господарського суду першої інстанції.

6.22. Під час нового розгляду судам для правильного вирішення цього спору необхідно врахувати наведене, встановити усі обставини, що входять до предмета доведення такого позову, надавши оцінку усім доводам учасників справи, взявши їх до уваги чи спростувавши такі, з`ясувати дійсні права та обов`язки сторін і, виходячи з установленого, прийняти обґрунтоване і законне судове рішення.

7. Висновки за результатами розгляду касаційної скарги

7.1. Відповідно до статей 308, 310 ГПК України суд касаційної інстанції за результатами розгляду касаційної скарги має право скасувати судові рішення судів першої та апеляційної інстанцій повністю або частково і передати справу повністю або частково на новий розгляд. Підставою для скасування судового рішення та направлення справи на новий розгляд є, зокрема, порушення норм процесуального права, що унеможливило встановлення фактичних обставин, які мають значення для правильного вирішення справи, якщо суд не дослідив зібрані у справі докази. Справа направляється на новий розгляд до суду апеляційної інстанції, якщо порушення норм процесуального права допущені тільки цим судом. У всіх інших випадках справа направляється до суду першої інстанції.

7.2. З огляду на викладене рішення та постанова попередніх судових інстанцій підлягають скасуванню, а справа - передачі на новий розгляд до суду першої інстанції.

8. Судові витрати

8.1. Відповідно до частини 4 статті 129 ГПК України судові витрати у справі підлягають розподілу під час вирішення спору по суті, а оскільки за результатами розгляду касаційної скарги спір у даній справі не вирішено, розподіл судових витрат за результатами розгляду касаційної скарги є передчасним.

Керуючись статтями 300, 301, 306, 308, 310, 314, 315, 316, 317 ГПК України, Касаційний господарський суд у складі Верховного Суду

ПОСТАНОВИВ:

1. Касаційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Омега Лайт Груп" задовольнити частково.

2. Постанову Північного апеляційного господарського суду від 28.05.2019 та рішення Господарського суду міста Києва від 26.04.2018 у справі № 910/597/18 скасувати, справу направити на новий розгляд до суду першої інстанції.

Постанова суду касаційної інстанції набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною і оскарженню не підлягає.

Суддя Є. Краснов

Суддя Г. Мачульський

Суддя І. Кушнір