ЦЕНТРАЛЬНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ
ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

04.09.2019 року Справа № 904/7821/17

м.Дніпро, просп. Д. Яворницького, 65 зал №511

Центральний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:

головуючого судді: Подобєд І.М. (доповідач),

суддів: Кощеєв І.М., Дармін М.О.

секретар судового засідання Мацекос І.М.

за участю представників:

від позивача: Рябчук О.В., довіреність №1139 від 06.08.2019, представник

від відповідача: - Микуленко В.В., довіреність №1315 від 28.08.2017, представник;

- Костюк М.В., довіреність №1315 від 28.08.2017, представник

від третьої особи: Савіна О.І., довіреність №38 від 01.08.2019, представник

розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу фізичної особи-підприємця Ментій Тетяни Миколаївни на рішення Господарського суду Дніпропетровської області від 21.03.2019 у справі №904/7821/17 (суддя Петрова В.І.; рішення ухвалене о 15:35 год. у місті Дніпро, повне рішення складено 28.03.2019)

за позовом Акціонерного товариства "Українська залізниця" в особі Регіональної філії "Придніпровська залізниця" Акціонерного товариства "Українська залізниця", м.Дніпро

до фізичної особи-підприємця Ментій Тетяни Миколаївни, м.Кривий Ріг, Дніпропетровська область

третя особа: Регіональне відділення Фонду державного майна України по Дніпропетровській області, м.Дніпро

про виселення з приміщення нежитлової будівлі та стягнення заборгованості по пені і орендній платі у сумі 265799 грн. 70 коп.

ВСТАНОВИВ:

Публічне акціонерне товариство "Українська залізниця" в особі Регіональної філії "Придніпровська залізниця" Публічного акціонерного товариство "Українська залізниця" звернулось у серпні 2017 року до Господарського суду Дніпропетровської області з позовною заявою до Фізичної особи - підприємця Ментій Тетяни Миколаївни, в якій (з урахуванням заяви про зменшення позовних вимог від 03.10.2017) просило:

- виселити фізичну особу - підприємця Ментій Тетяну Миколаївну з нежитлового вбудованого приміщення з прибудовою площею 347,4 кв.м, за адресою: Дніпропетровська область, м. Кривий Ріг, вул. Кириленка, буд . 14 прим. 77, яке належить Публічному акціонерному товариству "Українська залізниця";

- стягнути з фізичної особи - підприємця Ментій Тетяни Миколаївни заборгованість з орендної плати за укладеним договором оренди №12/02-3596-ОД від 15.09.2009 за січень-травень 2017 року в розмірі 86531,48 грн. та неустойку за квітень-травень 2017 року в розмірі 98 670,70 грн.

Фізична особа - підприємець Ментій Тетяна Миколаївна (відповідач) позов не визнає, зазначає, що позивач не набув права власності на спірне майно, а тому не має права передавати його в оренду. До того ж, відповідач вважає, що договір оренди є продовженим до 2019 року, а тому він правомірно займає приміщення, надане йому в оренду, за що здійснює оплату.

Ухвалою Господарського суду Дніпропетровської області від 03.10.2017 залучено до участі у справі в якості третьої особи без самостійних вимог на стороні відповідача - Регіональне відділення Фонду державного майна України у Дніпропетровській області.

Третя особа - Регіональне відділення Фонду державного майна України по Дніпропетровській області вважає, що позивач незаконно уклав з відповідачем договір оренди, як орендодавець, оскільки на момент укладення договору оренди у позивача ще не виникло право власності на це приміщення.

Рішенням Господарського суду Дніпропетровської області від 24.10.2017 у справі №904/7821/17 (суддя Манько Г.В.) позов задоволено повністю: виселено Фізичну особу - підприємця Ментій Тетяну Миколаївну з нерухомого майна, а саме, нежитлового вбудованого приміщення з прибудовою площею 347,4 кв.м, за адресою: Дніпропетровська область , м. Кривий Ріг, вул. Кириленка (Магістральна), буд . 14 прим. 77, яке належить Публічному акціонерному товариству "Українська залізниця"; стягнуто з Фізичної особи - підприємця Ментій Тетяни Миколаївни на користь Публічного акціонерного товариства "Українська залізниця" в особі Регіональної філії "Придніпровська залізниця" Публічного акціонерного товариство "Українська залізниця" заборгованість з орендної плати по укладеному договору оренди №12/02-3596-ОД від 15.09.2009 в розмірі 86531,48 грн. та неустойку у розмірі 98670,70 грн., судовий збір в сумі 4378,03 грн.

Постановою Дніпропетровського апеляційного господарського суду від 07.02.2018 рішення Господарського суду Дніпропетровської області від 24.10.2017 у справі №904/7821/17 залишено без змін.

На виконання рішення Господарського суду Дніпропетровської області від 24.10.2017 та постанови Дніпропетровського апеляційного господарського суду від 07.02.2018 видано накази від 19.02.2018.

Постановою Верховного Суду від 30.05.2018 постанову Дніпропетровського апеляційного господарського суду від 07.02.2018 та рішення Господарського суду Дніпропетровської області від 24.10.2017 у справі № 904/7821/17 скасовано, справу направлено на новий розгляд до Господарського суду Дніпропетровської області.

Ухвалою Господарського суду Дніпропетровської області від 19.03.2019 змінено найменування позивача з Публічного акціонерного товариства "Українська залізниця" в особі Регіональної філії "Придніпровська залізниця" на Акціонерне товариство "Українська залізниця" в особі Регіональної філії "Придніпровська залізниця".

За результатами нового розгляду рішенням Господарського суду Дніпропетровської області від 21.03.2019 у справі №904/7821/17 позов задоволено. Виселено фізичну особу - підприємця Ментій Тетяну Миколаївну з нерухомого майна, а саме, нежитлового вбудованого приміщення з прибудовою площею 347,4 кв. м, за адресою: Дніпропетровська область, м.Кривий Ріг, вул. Кириленка (Магістральна), буд . 14 прим. 77, яке належить Акціонерному товариству "Українська залізниця". Стягнуто з фізичної особи - підприємця Ментій Тетяни Миколаївни на користь Акціонерного товариства "Українська залізниця" заборгованість з орендної плати за укладеним договором оренди №12/02-3596-ОД від 15.09.2009 у розмірі 86531,48 грн., неустойку у розмірі 98670,70 грн., судовий збір у розмірі 4378,03 грн.

Не погодившись з рішенням Господарського суду Дніпропетровської області від 21.03.2019 у справі №904/7821/17 фізична особа - підприємець Ментій Тетяна Миколаївна звернулась до Центрального апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою, в якій вказує, що вважає, що означене рішення прийняте на припущеннях, є таким, що ухвалене з грубим порушенням норм матеріального та процесуального права, тому просить його скасувати, як незаконне, та ухвалити нове рішення - про відмову у задоволенні позовних вимог.

В обґрунтування вимог апеляційної скарги відповідач вказує, що незаконність оскарженого судового рішення зумовлена правовою невизначеністю щодо моменту виникнення у ПАТ "Українська залізниці" права власності на орендоване майно. Вказує також, що суд не врахував, що договір оренди було пролонговано на тих самих умовах та на той же строк, а окрім того, судом не взято до уваги, що в матеріалах справи знаходиться Додатковий договір від 19.06.2017 до Договору оренди №12/02-3596-ОД від 15.09.2009, про погодження сторонами продовження дії цього договору по 31.05.2019 включно, що не давало підстав суду для виселення ФОП Ментій Т.М . з займаного орендованого приміщення. Вказує, що суд не надав належної оцінки обставинам, які покладені позивачем в основу розрахунків та вимог про стягнення заборгованості, зокрема, що позивач мав право на пред`явлення позову в межах тільки 30% орендної плати. При цьому суд не взяв до уваги належні та допустимі докази сплати відповідачем завдатків.

Акціонерне товариство "Українська залізниця" у відзиві на апеляційну скаргу вказує, що вважає рішення Господарського суду Дніпропетровської області від 21.03.2019 у справі №904/7821/17 є законним, обґрунтованим та таким, що прийняте з дотриманням норм матеріального і процесуального права та відповідно до норм чинного законодавства. Тому позивач просить залишити це рішення без змін, а апеляційну скаргу фізичної особи - підприємця Ментій Тетяни Миколаївни - без задоволення.

На підтвердження заперечень позивач вказує, що позивачем не були отримані від відповідача погоджені орендарем додаткові договори, які відповідно були направлені листом №НКМ-07/316 від 13.04.2017, а відтак відповідачу по терміну завершення договору необхідно повернути майно протягом трьох робочих днів, шляхом підписання акту приймання-передачі з одночасним погашенням заборгованості по орендній платі. Щодо посилань відповідача на наявність додаткової угоди від 19.06.2017 до Договору оренди №12/02-3596-ОД, відповідно до якої строк дії договору оренди продовжено до 31.05.2019, вказує, що не може визнаватися як достовірний доказ, оскільки має виправлення кінцевої дати строку дії договору, такий документ не зареєстровано в журналі реєстрації додаткових договорів до договорів оренди нерухомого та окремого індивідуально визначеного майна Регіональної філії "Придніпровська залізниця" ПАТ "Українська залізниця". Звертає увагу, що виходячи зі змісту вимог статті 627 Цивільного кодексу України ФОП Ментій Т. М . за її ж волевиявленням уклала додаткові договори із ПАТ "Укрзалізниця" як із орендодавцем спірного нерухомого майна, отже, матеріалами справи доведено право позивача на стягнення з відповідача заборгованості з орендної плати в розмірі 100%, що за період січень-травень 2017 року склало суму 86531,48 грн. Також позивач наголошує, що оскільки договір оренди №12/3596-ОД від 15.09.2009 припинив свою дію 31.03.2017 і його дію не пролонговано та враховуючи той факт подальшого використання відповідачем займаного приміщення, то в силу вимог статті 785 Цивільного кодексу України позивачем нарахована відповідачу неустойка у вигляді подвійної орендної плати за період квітень-травень 2017 року у розмірі 98670,70 грн. До того ж, позивач вказує, що в зв`язку з переходом права власності на майно, яке є об`єктом оренди, в силу вимог закону, відбулась заміна сторони у зобов`язанні, внаслідок чого до позивача перейшли права та обов`язки орендодавця по Договору оренди №12/02-3596-ОД від 15.09.2009, отже АТ "Українська залізниця" є власником спірного нерухомого майна та орендодавцем за цим договором згідно чинного законодавства.

Регіональне відділення Фонду державного майна України по Дніпропетровській області (третя особа) у своєму відзиві на апеляційну скаргу фізичної особи - підприємця Ментій Тетяни Миколаївни висловило позицію, що ПАТ "Українська залізниця" не мала законних підстав на укладення додаткового договору до договору оренди без відповідного рішення Кабінету Міністрів України, тим більше ставити вимоги орендарю щодо спрямування орендної плати на рахунок цього товариства, а не до державного бюджету. Однак вказаним доводам, які викладені в письмових поясненнях третьої особи, судом не надано належної правової оцінки та не зазначено в оскарженому судовому рішенні чому саме ці доводи не приймаються судом до уваги. Що стосується здійснення відповідачем відповідних платежів в якості завдатку вказує, що такий завдаток було сплачено відповідачем ще у 2009 році на момент укладення договору оренди, відповідні платіжні доручення, які підтверджують сплату надавались суду першої інстанції, а факт зарахування вказаних платежів було підтверджено Регіональним виділенням. З урахуванням наведених у своєму відзиві на апеляційну скаргу обставин та їх правової оцінки, Регіональне відділення Фонду державного майна України по Дніпропетровській області просить задовольнити апеляційну скаргу відповідача, а у позовних вимогах позивача відмовити.

В судових засіданнях представники відповідача підтримали доводи апеляційної скарги, а представник позивача просив відмовити в задоволенні апеляційної скарги з підстав, зазначених у відзиві. Представник третьої особи підтримав власну правову позицію.

Заслухавши суддю-доповідача та пояснення учасників судового процесу, дослідивши матеріали справи, обговоривши доводи апеляційної скарги та заперечення на неї, перевіривши повноту встановлених місцевим господарським судом обставин справи та правильність їх юридичної оцінки, колегія суддів вважає, що апеляційна скарга підлягає частковому задоволенню, виходячи з наступного.

Відповідно до вимог частин 1, 2, 5 статті 269 Господарського процесуального кодексу України, суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними у ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги. Суд апеляційної інстанції досліджує докази, що стосуються фактів, на які учасники справи посилаються в апеляційній скарзі та (або) відзиві на неї. У суді апеляційної інстанції не приймаються і не розглядаються позовні вимоги та підстави позову, що не були предметом розгляду в суді першої інстанції.

Судом першої та апеляційної інстанцій встановлено такі обставини.

Між Регіональним відділення Фонду державного майна України по Дніпропетровській області (орендодавцем) та фізичною особою - підприємцем Ментій Тетяною Миколаївною (орендарем) укладено Договір оренди нерухомого майна, що належить до державної власності № 12/02-3596-ОД від 15.09.2009, за умовами якого орендодавець передає, а орендар приймає в строкове платне користування державне окреме нерухоме майно - нежитлове вбудоване приміщення з прибудовою площею 347,4 м2, за адресою: м. Кривий Ріг , вул . Кириленко , 14/77, на 1-му поверсі, що перебуває на балансі ДП "Придніпровська залізниця".

На виконання договору між Регіональним відділення Фонду державного майна України у Дніпропетровській області та фізичною особою - підприємцем Ментій Тетяною Миколаївною 15.09.2009 підписано акт приймання-передачі в оренду нежитлового вбудованого приміщення їдальні, що знаходиться на балансі ДП "Придніпровська залізниця".

Крім цього, між Регіональним відділенням Фонду державного майна України по Дніпропетровській області та фізичною особою - підприємцем Ментій Тетяною Миколаївною були укладені додаткові угоди до договору: від 15.09.2011 якою визначено, що: "договір є пролонгованим з 15.09.2011 по 14.09.2013"; від 19.03.2014 якою визначено, що: "договір є пролонгованим з 01.01.2014 по 31.12.2014"; від 14.11.2014 якою визначено, що: "договір є пролонгованим з 01.01.2015 по 31.03.2015"; від 26.02.2015 якою визначено, що: "договір є пролонгованим з 01.04.2015 до моменту створення (реєстрації) ПАТ "Українська залізниця", але не більш ніж по 28.02.2018".

Відповідно до пункту 10.7 Договору реорганізація орендодавця або перехід права власності на орендоване майно третім особам не є підставою для зміни або припинення чинності договору, і він зберігає свою чинність для нового власника орендованого майна (його правонаступників).

Так 10.03.2016 між ПАТ "Українська залізниця" (орендодавцем) та фізичною особою - підприємцем Ментій Тетяною Миколаївною (орендарем) укладено Додатковий договір до Договору оренди нерухомого (або іншого) майна від 15.09.2009 №12/02-3596-ОД, яким (пункт 1) визначено, що: "орендодавцем майна за договором від 15.09.2009 є ПАТ "Укрзалізниця". Термін дії договору оренди продовжено по 31.03.2016."

Пунктом 3 Додаткового договору від 10.03.2016 сторони погодили викласти пункту 3.1. розділу Орендна плата Договору №12/02-3596-ОД в наступній редакції: Орендна плата, визначена на підставі Методики розрахунку орендної плати за державне майно та пропорції її розподілу, затвердженої постановою Кабінету Міністрів України від 04.10.1995 №786, за базовий місяць розрахунку - листопад 2015 року становить 21095,85 грн. без ПДВ.

Пунктом 4 Додаткового договору від 10.03.2016 сторони виклали пункт 3.6. Договору №12/02-3596-ОД в наступній редакції: орендна плата 100% перераховується на розрахунковий рахунок Орендодавця. Одержувач коштів - Структурний підрозділ "Криворізька дирекція залізничних перевезень" Регіональної філії "Придніпровська залізниця" Публічного акціонерного товариства "Українська залізниця".

Згідно з пунктом 11 Додаткового договору від 10.03.2016 сторони встановили, що умови цього додаткового договору поширюються на взаємовідносини Сторін, що виникли з 01.12.2015. Додатковий договір набирає чинності з дня його підписання Сторонами та діє до 31 березня 2016 року включно.

На виконання Додаткового договору від 10.03.2016 між ПАТ "Українська залізниця" та фізичною особою - підприємцем Ментій Тетяною Миколаївною підписано акт приймання-передачі в оренду нерухомого майна - нежитлове вбудоване приміщення з прибудовою, площею 347,4 кв. м, що знаходиться за адресою: Дніпропетровська область, м. Кривий Ріг , вул. Кириленко, 14/77.

Крім того, в подальшому між ПАТ "Українська залізниця" та фізичною особою - підприємцем Ментій Тетяною Миколаївною було укладено до Договору оренди №12/02-3596-ОД від 15.09.2009 низку додаткових угод, а саме: Додаткову угоду від 18.03.2016, якою визначено, що "договір діє до 30.06.2016 включно"; Додаткову угоду від 18.07.2016, якою визначено, що "договір діє з 01.07.2016 по 31.07.2016"; Додаткову угоду від 25.10.2016, якою визначено, що "орендна плата з 01.10.2016 становить 23367 грн. без ПДВ"; Додаткову угоду від 29.11.2016, якою визначено, що "договір діє з 01.11.2016 по 31.03.2017 включно".

Як стверджує у своїй позовній заяві позивач, починаючи з січня 2017 року Орендар перестав сплачувати орендну плату за орендоване майно по Договору №12/02-3596-ОД від 15.09.2009 на користь одержувача коштів - структурний підрозділ "Криворізька дирекція залізничних перевезень" в порушення умов пункту 4 Додаткового договору від 10.03.2016 до Договору оренди №12/02-3596-ОД від 15.09.2009. В результаті чого за Орендарем утворилась заборгованість з 01.01.2017 по 01.06.2017 в розмірі 167129,00 грн.

В заяві про зменшення позовних вимог позивач уточнив розмір заборгованості відповідача зі сплати орендної плати за період 01.01.2017 по 01.06.2017, яка за розрахунками позивача складає суму 86531,48 грн. основного боргу.

Також позивач стверджує, що строк договору оренди майна сплинув 31.03.2017 та більше не продовжувався. Після 31.03.2017 відповідач не звільнив займане приміщення. Позивач (Орендодавець) неодноразово направляв відповідачу (Орендарю) звернення про необхідність звільнення незаконно займаного приміщення, але жодного разу відповідач не звернув уваги на вказані звернення. До теперішнього часу майно не повернуто власнику, а відповідач протиправно продовжує їм користуватися та не реагує на звернення позивача щодо його повернення.

Відповідно, починаючи з 01.04.2017 року (дати протиправного користування майном) позивач почав нараховувати неустойку у розмірі подвійної орендної плати за поточний місяць користування майном за час прострочення. Так за квітень та травень 2017 року було нараховано 98670,70 грн.

Таким чином, за твердженням позивача, відповідач порушує його права та інтереси, користуючись майном, не платить за користування майном, не звільняє його, в зв`язку з чим позивач змушений звернутися до суду з позовом про зобов`язання відповідача звільнити займане приміщення та сплатити орендну плату і неустойку.

У відзиві на позов відповідач вказує, що з матеріалів справи вбачається, що позивач не є стороною договору оренди №12/02-3596-ОД від 15.09.2009, а отже не має законних підстав для зміни або припинення цивільних прав та обов`язків, які виникли між фізичною особою - підприємцем Ментій Тетяною Миколаївною та Регіональним відділенням Фонду державного майна України по Дніпропетровській області та були встановлені між ними шляхом укладення зазначеного основного договору.

За твердженням відповідача Додатковий договір від 10.03.2016 до основного Договору оренди №12/02-3596-ОД від 15.09.2009 та подальші додаткові договори повинні бути визнані господарським судом недійсними, з тих підстав, що ці правочини не відповідають вимогам закону, що у свою чергу буде підставою для відмови в задоволенні позовних вимог у повному обсязі. Незаконність цих правочинів пов`язується відповідачем з низкою обставин, зокрема, що позивач шляхом обману сторони відповідача уклав протиправні і незаконні додаткові договори, які фактично змінили суб`єктний склад основного договору оренди. Як вважає відповідач, належним орендодавцем за спірним майном залишається Фонд державного майна України, оскільки майно передане в оренду залишилось у державній власності, а порядок передачі вказаного майна на даний час не затверджено Кабінетом Міністрів України. Що стосується розрахунків за період січень - травень 2017 року відповідач стверджує, що приймаючи до уваги належність виконання ним своїх зобов`язань та відсутність будь-якої заборгованості, не підлягають задоволенню позовні вимоги щодо стягнення заявленої позивачем неустойки за квітень - травень 2017 року та про виселення фізичної особи - підприємця Ментій Тетяни Миколаївни з займаного орендованого приміщення.

Відтак причиною спору у цій справі стала позиція відповідача з невизнання факту заміни у зобов`язаннях за основним договором оренди особи первісного орендодавця - Регіонального відділення Фонду державного майна України по Дніпропетровській області на Публічне акціонерне товариство "Українська залізниця" в особі її Регіональної філії "Придніпровська залізниця" та з невизнання законними укладених між позивачем та відповідачем додаткового договору від 10.03.2016 та подальших додаткових угод до основного договору оренди, а також незгода відповідача визнати факт припинення дії договору оренди за закінченням строку його дії 31.03.2017 та зволікання орендаря щодо повернення позивачеві орендованого майна, а також несплата відповідачем орендної плати та неустойки.

Задовольняючи позовні вимоги позивача під час нового розгляду цієї справи суд першої інстанції, виходив з того, що в силу вимог закону та договору відбулась заміна сторони у зобов`язанні, внаслідок чого до позивача перейшли права та обов`язки орендодавця за Договором оренди №12/02-3596-ОД від 15.09.2009, у тому числі право вимагати сплати орендних платежів, тобто прав кредитора у зобов`язанні. Вказані додаткові угоди до договору оренди не визнані недійсними, є чинними та підлягають виконанню. Оскільки відповідач не прийняв пропозицію позивача і між сторонами не був укладений відповідний додатковий договір щодо продовження строку дії основного договору оренди, строк дії цього договору оренди був припинений 31.03.2017. Крім того матеріалами справи підтверджено, що за період користування майном з січня по травень 2017 року у відповідача перед позивачем виникла заборгованість з орендної плати та з відшкодування витрат балансоутримувача у загальному розмірі 86531,48 грн. (з урахуванням заяви позивача про зменшення позовних вимог). Доказів повернення спірних приміщень та сплати неустойки за період з 01.04.2017 по 31.05.2017 (квітень - травень) в сумі 98670,70 грн. відповідач суду не надав.

Колегія суддів частково погоджується з висновками суду першої інстанції з таких мотивів.

Спірні правовідносини виникли з приводу використання майна державного підприємства на умовах оренди, тому щодо обставин заміни сторони орендодавця, суд апеляційної інстанції виходить з наступного.

Частина 1 статті 283 Господарського кодексу України визначає, що за договором оренди одна сторона (орендодавець) передає другій стороні (орендареві) за плату на певний строк у користування майно для здійснення господарської діяльності.

До відносин оренди застосовуються відповідні положення Цивільного кодексу України з урахуванням особливостей, передбачених цим Кодексом (частина 6 статті 283 Господарського кодексу України).

Так відповідно до частини 1 статті 759 Цивільного кодексу України за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов`язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк.

Право передання майна у найм має власник речі або особа, якій належать майнові права (частина 1 статті 761 Цивільного кодексу України).

Згідно з пунктами 1 та 3 частини 1 статті 287 Господарського кодексу України орендодавцями щодо державного та комунального майна є Фонд державного майна України, його регіональні відділення - щодо цілісних майнових комплексів підприємств, їх структурних підрозділів та нерухомого майна, яке є державною власністю, а також іншого майна у випадках, передбачених законом; а також державні (комунальні) підприємства, установи та організації - щодо нерухомого майна, загальна площа якого не перевищує 200 квадратних метрів на одне підприємство, установу, організацію, та іншого окремого індивідуально визначеного майна, якщо інше не передбачено законом.

Згідно з абзацами 1, 2, 5 статті 5 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" орендодавцями є: Фонд державного майна України, його регіональні відділення та представництва - щодо цілісних майнових комплексів підприємств, їх структурних підрозділів та нерухомого майна, а також майна, що не увійшло до статутного (складеного) капіталу господарських товариств, створених у процесі приватизації (корпоратизації), що є державною власністю, крім майна, що належить до майнового комплексу Національної академії наук України та галузевих академій наук, а також майна, що належить вищим навчальним закладам та/або науковим установам, що надається в оренду науковим паркам та їхнім партнерам; підприємства, установи та організації - щодо нерухомого майна, загальна площа якого не перевищує 200кв.м. на одне підприємство, установу, організацію, та іншого окремого індивідуально визначеного майна.

Відповідно до статті 770 Цивільного кодексу України у разі зміни власника речі, переданої у найм, до нового власника переходять права та обов`язки наймодавця. Сторони можуть встановити у договорі найму, що у разі відчуження наймодавцем речі договір найму припиняється.

Відповідно до частини 1 статті 23 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" передача майна в оренду не припиняє права власності на це майно. В разі переходу права власності до інших осіб договір оренди зберігає чинність для нового власника.

Згідно з частиною 2 статті 15 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" у разі зміни власника майна, переданого в оренду, до нового власника переходять права і обов`язки за договором оренди. Сторони можуть встановити в договорі оренди, що в разі відчуження власником об`єкта договір оренди припиняється.

Відтак зі змісту частини 2 статті 15 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" вбачається, що саме наявність нового власника майна (тобто особи, якій належить право власності на майно, а не будь-яке інше речове право) визначається в якості умови переходу прав і обов`язків орендодавця.

Як зазначалося вище, в умовах пункту 10.7. Договору оренди сторони також встановили, що реорганізація орендодавця або перехід права власності на орендоване майно третім особам не є підставою для зміни або припинення чинності цього договору, і він зберігає свою чинність для нового власника орендованого майна (його правонаступників).

Судом встановлено, що в Додатковій угоді від 26.02.2015 Регіональне відділення Фонду державного майна України по Дніпропетровській області та фізична особа - підприємець Ментій Тетяна Миколаївна обумовили, що договір є пролонгованим з 01.04.2015 до моменту створення (реєстрації) ПАТ "Українська залізниця", але не більш ніж по 28.02.2018.

Статтею 2 Закону України "Про особливості утворення публічного акціонерного товариства залізничного транспорту загального користування" та пунктом 1 постанови Кабінету Міністрів України від 25.06.2014 №200 "Про утворення публічного акціонерного товариства "Українська залізниця", передбачено утворення на базі Державної адміністрації залізничного транспорту, підприємств та установ залізничного транспорту загального користування Публічного акціонерного товариства "Українська залізниця", 100 відсотків акцій якого закріплюються в державній власності.

Згідно з пунктом 3 постанови Кабінету Міністрів України №200 від 25.06.2014 було створено Комісію з утворення Публічного акціонерного товариства "Українська залізниця", в яку, зокрема, входив Фонд державного майна України, що підтверджує його участь у формуванні статутного капіталу та обізнаність про внесення нерухомого майна залізничного транспорту до статутного капіталу Публічного акціонерного товариства "Укрзалізниця".

Пунктом 2 Постанови встановлено, що статутний капітал товариства формується шляхом внесення до нього, зокрема майна Укрзалізниці, підприємств, зазначених у додатку 1, крім майна, яке закріплюється за товариством на праві господарського відання згідно із Законом України "Про особливості утворення публічного акціонерного товариства залізничного транспорту загального користування", та іншого майна, яке відповідно до законодавства не може бути включене до статутного капіталу.

Частиною 3 статті 4 Закону України "Про особливості утворення публічного акціонерного товариства залізничного транспорту загального користування" передбачено, що внесення нерухомого майна залізничного транспорту до статутного капіталу товариства може здійснюватися на підставі обліку майна на балансах Державної адміністрації залізничного транспорту України, підприємств залізничного транспорту відповідно до законодавства без попередньої державної реєстрації права власності на таке майно.

Відповідно до частини 2 статті 5 вищезазначеного Закону, переоформлення правовстановлюючих документів на об`єкти нерухомого майна, внесені до статутного капіталу товариства, здійснюється протягом двох років з дня державної реєстрації товариства.

Державна реєстрація прав на нерухоме майно, внесеного до статутного капіталу товариства, здійснюється на підставі передавального акту та акту оцінки майна залізничного транспорту, внесеного до статутного капіталу товариства. Передавальний акт та/або акт оцінки майна залізничного транспорту є документами, що підтверджують виникнення, перехід, припинення прав на майно, внесене до статутного капіталу товариства.

18.08.2015 року Міністерством інфраструктури України, затверджено передавальний акт по Державному підприємству "Придніпровська залізниця", зведений акт оцінки майна, що вноситься до статутного капіталу Публічного акціонерного товариства "Українська залізниця", а також, зведений передавальний акт майна, що вноситься до статутного капіталу Публічного акціонерного товариства "Українська залізниця".

Згідно зазначених документів, майно, що є об`єктом оренди за договором № 12/02-3596-ОД від 15.09.2009, передано до статутного капіталу Публічного акціонерного товариства "Українська залізниця".

Відповідно до частини 4 статті 87 Цивільного кодексу України юридична особа вважається створеною з дня її державної реєстрації.

Відповідно до даних Єдиного державного реєстру юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань, державна реєстрація Публічного акціонерного товариства "Українська залізниця" відбулася 21.10.2015.

В силу приписів статті 328 Цивільного кодексу України право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів. Право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності не встановлена судом.

Згідно з частиною 1 статті 182 і частиною 4 статті 334 Цивільного кодексу України право власності та інші речові права на нерухомі речі, обтяження цих прав, їх виникнення, перехід і припинення підлягають державній реєстрації.

Відповідно до статті 2 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" (в редакції, чинній на дату укладання оспорюваного додаткового договору) державна реєстрація речових прав на нерухоме майно - офіційне визнання і підтвердження державою фактів виникнення, переходу або припинення прав на нерухоме майно, обтяження таких прав шляхом внесення відповідного запису до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

Колегія суддів погоджується з твердженням позивача про те, що в силу частини 3 статті 4 Закону України "Про особливості утворення Публічного акціонерного товариства залізничного транспорту загального користування", який є спеціальним законом у спірних правовідносинах у співвідношенні з нормами Цивільного кодексу України, внесення нерухомого майна залізничного транспорту до статутного капіталу ПАТ "Українська залізниця" може здійснюватися на підставі обліку майна на балансах Державної адміністрації залізничного транспорту України, підприємств залізничного транспорту відповідно до законодавства без попередньої державної реєстрації права власності на таке майно.

Разом з тим цією правовою нормою звільняються від державної реєстрації права власності на нерухоме майно залізничного транспорту саме правопопередники ПАТ "Українська залізниця", на базі майна яких останнє створено. Адже в подальшому в частині 2 статті 5 Закону України "Про особливості утворення Публічного акціонерного товариства залізничного транспорту загального користування" законодавець встановлює обов`язок державної реєстрації Товариством прав на нерухоме майно, зазначаючи про те, що державна реєстрація прав на нерухоме майно, внесене до статутного капіталу відповідача, здійснюється на підставі передавального акта та акта оцінки майна залізничного транспорту, внесеного до статутного капіталу ПАТ "Українська залізниця". В цій же частині 2 статті 5 вказаного Закону уточнено, що переоформлення правовстановлюючих документів на об`єкти нерухомого майна, внесені до статутного капіталу відповідача, здійснюється протягом 2-х років з дня державної реєстрації Товариства (наведена правова позиція викладена у постанові Верховного Суду від 23.10.2018 у справі №910/10903/17).

Отже, майно, передане до статутного капіталу ПАТ "Українська залізниця", також підлягає державній реєстрації та право власності на таке майно виникає з моменту його державної реєстрації.

З матеріалів справи вбачається, що на час укладання оспорюваного додаткового договору (10.02.2016) ПАТ "Українська залізниця" не зареєструвало належним чином право власності на об`єкт оренди за договором оренди №12/02-3596-ОД від 15.09.2009, оскільки відповідно до витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію прав власності від 17.10.2016 право власності на об`єкт нерухомого майна - вбудовано-прибудоване приміщення за адресою Дніпропетровська область, м. Кривий Ріг, вулиця Кириленка, буд 14, приміщення 77 зареєстроване лише 14.09.2016.

Відтак позивач, як новий власник, набув право власності на орендоване нерухоме майно з 14.09.2016 та саме з цієї дати ПАТ "Українська залізниця" вважається зареєстрованим власником майна та, як наслідок, належним орендодавцем за договором оренди №12/02-3596-ОД від 15.09.2009 у розумінні статті 770 Цивільного кодексу України та статей 15, 23 Закону України "Про оренду державного та комунального майна".

Наведеним повністю спростовується твердження позивача про те, що з моменту складання передавального акта від 18.08.2015 та/або акта оцінки майна залізничного транспорту, що підтверджують виникнення та перехід прав на майно, внесене до статутного капіталу ПАТ "Українська залізниця", та державної реєстрації зазначеної юридичної особи (21.10.2015) Товариство набуло право власності на нерухоме майно (вбудовано-прибудоване приміщення за адресою Дніпропетровська область, м.Кривий Ріг, вулиця Кириленка, буд 14, приміщення 77, що є об`єктом оренди за договором оренди №12/02-3596-ОД від 15.09.2009.

За викладених вище підстав колегія суддів відхиляє, як безпідставні, доводи позивача про те, що з моменту створення ПАТ "Українська залізниця" Договір оренди №12/02-3596-ОД від 15.09.2009 припинив свою дію для Регіонального відділення Фонду державного майна України по Дніпропетровській області, а з моменту заміни власника майна на ПАТ "Українська залізниця" Регіональне відділення Фонду державного майна України по Дніпропетровській області втратило статус орендодавця за вказаним договором та втратило право претендувати на отримання орендної плати.

Таким чином, укладення між позивачем та відповідачем Додаткового договору від 10.03.2016 до Договору оренди нерухомого (або іншого) майна №12/02-3596-ОД від 15.09.2009 було передчасним.

Згідно з частиною 1 статті 215 Цивільного кодексу України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.

Відтак, колегія суддів погоджується з твердженням відповідача про наявність правових підстав для визнання недійсним оспорюваного додаткового договору як укладеного з порушенням вимог статті 761 Цивільного кодексу України, а саме без участі Регіонального відділення Фонду державного майна України по Дніпропетровській області, який до 21.09.2016 був легітимним орендодавцем за договором оренди №12/02-3558-ОД, оскільки оспорюваний правочин вчинено без волевиявлення власника - держави в особі Регіонального відділення Фонду державного майна України по Дніпропетровській області, зміст цього правочину суперечить інтересам держави, що полягає у позбавленні Регіональне відділення Фонду державного майна України по Дніпропетровській області отримувати орендну плату до моменту реєстрації Товариством права власності на об`єкт оренди.

Крім того, відповідно до наказу ПАТ "Українська залізниця" №071 від 10.02.2016 керівникам структурних підрозділів апарату ПАТ "Українська залізниця", регіональних філій, філій заборонено вчиняти будь-які дії щодо передачі в оренду основних засобів та нематеріальних активів, внесених до статутного капіталу Товариства до визначення відповідного порядку Кабінетом Міністрів України.

При цьому колегія суддів враховує, що принцип свободи договору, закріплений в Цивільному кодексі України, не означає, що така свобода договору є безмежною, оскільки відповідно до абзацу 2 частини 3 статті 6 та статті 627 Цивільного кодексу України при укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору сторони не можуть діяти всупереч положенням цього кодексу та інших актів цивільного законодавства.

Разом із цим колегія суддів враховує, що відповідно до статті 204 Цивільного кодексу України правочин є правомірним, якщо його недійсність прямо не встановлена законом або якщо він не визнаний судом недійсним.

За приписами частини 3 статті 215 Цивільного кодексу України якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин).

Однак, посилаючись на невідповідність вимогам законодавства Додаткового договору від 10.03.2016 до Договору оренди №12/02-3596-ОД від 15.09.2009, відповідач не надав суду доказів того, що ним було вчинено дії про визнання цього правочину недійсним в судовому порядку, як такого, що порушує безпосередньо його права, а отже, наразі цей правочин є таким, що створив для сторін цього договору певні права та обов`язки.

Наступні додаткові угоди від 18.07.2016, від 25.10.2016, від 29.11.2016 також не були оспорені відповідачем в судовому порядку на предмет їх недійсності.

Враховує колегія суддів й на ті обставини, що на момент укладення між позивачем та відповідачем чергової додаткової угоди від 25.10.2016 та на момент укладення наступних додаткових угод, якими продовжено правовідносини позивача та відповідача з приводу оренди зазначеного приміщення, позивач вже був власником спірного приміщення в силу наявної на цей час державної реєстрації означеного майна за Публічним акціонерним товариством "Придніпровська залізниця", а відтак був правомочним на розпорядження цим майном від власного імені як сторони орендодавця.

Таким чином, у відповідача не переривалися у зв`язку з заміною сторони орендодавця з Регіонального відділення Фонду державного майна України по Дніпропетровській області на ПАТ "Придніпровська залізниця" правовідносини з приводу користування означеним майном на підставах, визначених умовами Договору оренди №12/02-3596-ОД від 15.09.2009, відповідач фактично використовував це майно, а відтак має усі права та несе усі обов`язки орендаря відповідно до умов такого договору, зокрема зобов`язаний сплатити орендну плату на умовах цього договору належному орендодавцеві.

Щодо строку дії Договору оренди №12/02-3596-ОД від 15.09.2009 колегія суддів встановила, що відповідно до останньої Додаткової угоди від 29.11.2016, що була укладена між позивачем та відповідачем, строк дії договору був встановлений по 31.03.2017 включно.

Як зазначає позивач, ним 13.04.2017 на адресу відповідача направлено лист-вимогу про повернення об`єкта оренди шляхом підписання акта приймання-передачі та сплати заборгованості за договором.

Крім цього 01.06.2017 позивачем на адресу відповідача направлено лист, у якому повідомлялось, що термін дії договору закінчився 31.03.2017, додаткові договори сторонами не підписано, а від відповідача вимагається здійснити повернення об`єкта оренди шляхом підписання акта приймання-передачі та сплати заборгованості за договором.

Стаття 764 Цивільного кодексу України передбачає таку правову конструкцію, як поновлення договору найму, яка зводиться по суті до автоматичного продовження попередніх договірних відносин на той самий строк без укладення нового договору за умови, по-перше, що наймач продовжує користуватися майном після закінчення строку договору найму, та, по-друге, відсутні заперечення наймодавця протягом одного місяця.

Відповідно до положень частини 4 статті 284 Господарського кодексу України строк договору оренди визначається за погодженням сторін. У разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну умов договору оренди протягом одного місяця після закінчення строку дії договору він вважається продовженим на такий самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Частина 2 статті 17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" також передбачає, що у разі відсутності заяви однієї зі сторін про припинення або зміну умов договору оренди протягом одного місяця після закінчення терміну дії договору він вважається продовженим на той самий термін і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Таким чином, для продовження дії договору оренди як відповідно до статті 764 Цивільного кодексу України та статті 284 Господарського кодексу України, так і відповідно до частини 2 статті 17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" необхідна наявність таких юридичних фактів: орендар продовжує користування орендованим майном; відсутнє письмове повідомлення однієї зі сторін договору про припинення або зміну умов договору.

Наведена норма Закону визначає можливість продовження договору оренди на той самий термін і на тих самих умовах без проведення конкурсу. При цьому, для такого автоматичного продовження договору оренди державного та комунального майна передбачена особливість - відсутність заяви (повідомлення) однієї із сторін про припинення чи зміну умов договору протягом місяця після закінчення терміну його дії.

Як зазначив Верховний Суд під час перегляду цієї справи в касаційному порядку, істотне значення у даному випадку має факт направлення такого повідомлення в межах місячного строку після закінчення терміну дії договору, а також зміст самого повідомлення, оскільки воно обов`язково повинно бути спрямоване на припинення або зміну умов договору оренди.

Судом апеляційної інстанції встановлено, що, як зазначив позивач у своєму листі від 13.04.2017 за вих. №НИМ-07/316, Криворізька дирекція залізничних перевезень регіональної філії "Придніпровська залізниця" повідомила відповідача про необхідність після завершення терміну дії договору оренди повернути майно Балансоутримувачу протягом трьох робочих днів, шляхом підписання акта приймання-передачі, з одночасним погашенням заборгованості по орендній платі та відшкодуванням витрат Балансоутримувача. Направлення вказаного вище листа 21.04.2017 підтверджується відповідним фіскальним чеком, а отримання цього листа 05.05.2017 відповідачем підтверджено рекомендованим відправленням, які є в матеріалах справи, що спростовує доводи відповідача про відсутність заяв позивача заяви про припинення договору оренди протягом одного місяця після закінчення терміну дії договору.

Однак, як вбачається зі змісту вказаного листа, разом із цим відповідача насамперед було повідомлено, що протокольним рішенням засідання ПАТ "Українська залізниця" від 29.03.2017 № Ц-57/25 ухвалено рішення про продовження дії Договору оренди № 12/02-3596-ОД від 15.09.2009 та інших договорів, при цьому запропоновано погодити внесення змін до договорів і повернути підписані і скріплені печаткою додаткові договори до 24.04.2017 шляхом передачі через Балансоутримувача орендованого майна. До листа були додані відповідні додаткові договори.

Таким чином, лист позивача від 13.04.2017 містив дві пропозиції: першу - про внесення змін до договору оренди на інших умовах, викладений в проекті додаткової угоди, яка додається до цього листа, та другу - по терміну завершення договору оренди за вимогою позивача повернути майно.

За таких обставин суд апеляційної інстанції визнає, що оскільки вказаний вище лист позивача від 13.04.2017 містив не лише пропозицією про зміну умов означеного договору оренди на умовах, які повинні бути викладені в проекті відповідного додаткового договору, а також попередження про необхідність повернення орендованого приміщення після закінчення строку дії договору оренди, то таке попередження - не може бути розцінене як чітка вимога, яка свідчить про однозначне волевиявлення позивача спрямоване на припинення правовідносин сторін за цим договором за спливом строку його дії.

Наступним листом від 01.06.2017 № 268/ДН-2 позивач прямо вказує відповідачу на ту обставину, що ПАТ "Укрзалізниця" не отримані надіслані йому поштою 04.05.2017 додаткові договори до договорів оренди (серед яких зазначено й договір оренди №12/02-3596-ОД від 15.09.2009).

Таким чином, колегія суддів доходить висновку, що оскільки означений лист позивача був отриманий відповідачем вже після спливу місячного терміну з моменту закінчення строку дії договору оренди, яким є 31.03.2017, то відповідно цей договір слід вважати таким, що автоматично продовжив свою дію на той самий термін, тобто на 4 місяці, і на тих самих умовах.

Розглянувши доводи відповідача про укладення між сторонами спору Додаткового договору від 19.06.2017 до Договору оренди нерухомого (або іншого) майна від 15.09.2009 №12/02-3596-ОД, за умовами якого передбачено викласти абзац другий пункту 10.1 розділу 10. Строк чинності, умови зміни та припинення договору в наступній редакції: "Цей договір діє з 01 квітня 2017 року по 31 травня 2019 року включно", колегія суддів встановила, що наданий відповідачем суду екземпляр цього Додаткового договору підписаний обома сторонами, проте цей документ містить в своєму тексті виправлення в даті кінцевого терміну дії договору, а саме виправлення у цифрах, які визначають рік кінцевої дії цього договору.

Позивач зі своєї сторони не заперечує факт направлення відповідачеві означеного Додаткового договору від 19.06.2017, але стверджує, що строк дії цього договору був визначений з 01 квітня 2017 року по 31 травня 2017 року. Проте саме цей проект додаткового договору не був повернутий позивачеві відповідачем після його підписання останнім, реєстрація цього Додаткового договору залізницею не проводилась.

За правилом, встановленим статтею 654 Цивільного кодексу України, зміна або розірвання договору вчиняється в такій самій формі, що й договір, що змінюється або розривається, якщо інше не встановлено договором або законом чи не випливає із звичаїв ділового обороту.

Стаття 188 Господарського кодексу України встановлює такий порядок зміни та розірвання господарських договорів:

- зміна та розірвання господарських договорів в односторонньому порядку не допускаються, якщо інше не передбачено законом або договором;

- сторона договору, яка вважає за необхідне змінити або розірвати договір, повинна надіслати пропозиції про це другій стороні за договором;

- сторона договору, яка одержала пропозицію про зміну чи розірвання договору, у двадцятиденний строк після одержання пропозиції повідомляє другу сторону про результати її розгляду.

- у разі якщо сторони не досягли згоди щодо зміни (розірвання) договору або у разі неодержання відповіді у встановлений строк з урахуванням часу поштового обігу, заінтересована сторона має право передати спір на вирішення суду;

- якщо судовим рішенням договір змінено або розірвано, договір вважається зміненим або розірваним з дня набрання чинності даним рішенням, якщо іншого строку набрання чинності не встановлено за рішенням суду.

Відповідач не надав в матеріали справи доказів на підтвердження повідомлення позивача про результати розгляду його пропозиції про внесення змін до договору як у двадцятиденний строк, так і після спливу цього строку, як от доказів про направлення позивачу одного примірника зазначеного додаткового договору чи про передачу спору з приводу таких змін на вирішення суду, як це передбачено статтею 188 Господарського кодексу України.

Своє волевиявлення на укладення договору учасник правочину виявляє в момент досягнення згоди з усіх істотних умов, складання та скріплення підписом письмового документа. в якому фіксуються правові наслідки. а також в обов`язкову порядку відповідно до вимог статті 181 Господарського кодексу України, повернення одного примірника договору другій стороні.

За наведених вище обставин, колегія суддів вважає, що наявний у відповідача примірник Додаткового договору від 19.06.2017, який містить виправлення у строках дії Договору оренди №12/02-3596-ОД від 15.09.2009, які не відповідають первинній пропозиції позивача та про результати розгляду якої позивач не був повідомлений відповідачем, не може свідчити про вчинення сторонами такого правочину.

Отже, у суду відсутні підстави вважати продовженим означений Договір оренди на строк до 31.05.2019 року саме на умовах Додаткового договору від 19.06.2017, чим спростовуються відповідні доводи відповідача.

Відносно вимог позивача про виселення відповідача суд виходить з такого.

Відповідно до пункту 2.5. Договору оренди у разі його припинення майно повертається орендарем Балансоутримувачу. Майно вважається поверненим Балансоутримувачу з моменту підписання сторонами акта приймання-передачі, копія якого надається орендарем орендодавцю у місячний термін з дати його підписання.

Позивач, звертаючись у серпні 2017 року із позовом до відповідача про виселення із зазначеного нежитлового приміщення, яке було об`єктом оренди за Договором оренди №12/02-3596-ОД від 15.09.2009, обґрунтував свої вимоги лише тією обставиною, що строк дії цього договору сплинув і відповідач в порушення умова договору не повернув об`єкт оренди його орендодавцю.

Проте, враховуючи на встановлені вище судом апеляційної інстанції обставини, які свідчать про те, що з 01.04.2017 Договір оренди був автоматично поновлений на той самий термін та на тих самих умовах, колегія суддів вважає, що позовні вимоги позивача про виселення відповідача з наведених підстав за станом на момент пред`явлення позову (09.08.2017) є необґрунтованими.

Отже, оскільки наразі спір у цій справі вирішується судом у межах заявленого позивачем предмету та підстав позову, то колегія суддів вважає, що такі вимоги позивача про виселення відповідача задоволенню не підлягають.

Щодо вимог позивача про стягнення заборгованості за користування об`єктом оренди у період січень - травень 2017 року в розмірі 86531,48 грн. основного боргу.

Відповідно до статті 11 Цивільного кодексу України цивільні права та обов`язки виникають, зокрема, з договору.

За змістом положень статей 626, 627, 628 Цивільного кодексу України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків. Сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості. Зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства.

Відповідно до статті 193 Господарського кодексу України суб`єкти господарювання та інші учасники господарських відносин повинні виконувати господарські зобов`язання належним чином відповідно до закону, інших правових актів, договору, а за відсутності конкретних вимог щодо виконання зобов`язання -відповідно до вимог, що у певних умовах звичайно ставляться. До виконання господарських договорів застосовуються положення Цивільного кодексу України з урахуванням особливостей, передбачених цим Кодексом.

Статтями 525, 526 Цивільного кодексу України передбачено, що зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства; одностороння відмова від зобов`язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом.

Судами першої та апеляційної інстанцій установлено, що відносини сторін урегульовано Договором оренди №12/02-3596-ОД від 15.09.2009, який за своєю правовою природою є договором оренди, та є підставою для виникнення у сторін господарських зобов`язань відповідно до положень статей 173, 174 Господарського кодексу України та статей 11, 202, 509 Цивільного кодексу України.

Згідно з частиною 1 статті 530 Цивільного кодексу України якщо у зобов`язанні встановлений строк (термін) його виконання, то воно підлягає виконанню у цей строк (термін).

При цьому положення частини 7 статті 193 Господарського кодексу України і статті 525 Цивільного кодексу України встановлюють загальне правило щодо заборони односторонньої відмови від зобов`язання або односторонньої зміни його умов, що кореспондується із вимогами статті 629 Цивільного кодексу України щодо обов`язковості договору для виконання сторонами.

Відповідно до пунктів 3.1. та 3.2. Договору оренди, орендна плата визначається на підставі Методики розрахунку орендної плати, затвердженої постановою Кабінету Міністрів України від 04.10.1995 №786 (зі змінами) або за результати конкурсу на право оренди державного майна і становить без ПДВ за базовий місяць розрахунку (останній місяць за який є інформація про індекс інфляції) серпень 2009 року - 12136,35 грн.

Відповідно до пункту 3.6. Договору оренди орендна плата перераховується др. Державного бюджету та Балансоутримувачу у співвідношенні: - 70% до державного бюджету по місцю реєстрації орендаря у податковій інспекції на рахунки відкриті відділенням казначейства у розмірі 8495,45 грн.; - 30% Балансоутримувачу - у розмірі 3640,90 грн. щомісяця не пізніше 15 числа місяця відповідно до пропорцій розподілу установлених Кабінетом Міністрів України і чинних на кінець періоду, за яких здійснюється платіж.

Відповідно до пункту 3.12. Договору оренди у разі припинення (розірвання) Договору оренди Орендар сплачує орендну плату до дня повернення Майна за актом приймання-передавання включно. Закінчення строку дії Договору оренди не звільняє Орендаря від обов`язку сплатити заборгованість за орендною платою, яка виникла, у повному обсязі, враховуючи санкції до державного бюджету та Балансоутримувачу.

Як вже встановлено вище, пунктом 3 Додаткового договору від 10.03.2016 сторони виклали пункти 3.1. та 3.6. Договору оренди №12/02-3596-ОД від 15.09.2009 в редакції, згідно якої орендна плата за базовий місяць розрахунку - листопад 2015 року становить 21095,85 грн. без ПДВ, та 100% перераховується на розрахунковий рахунок Орендодавця, одержувач коштів - Структурний підрозділ "Криворізька дирекція залізничних перевезень" Регіональної філії "Придніпровська залізниця" Публічного акціонерного товариства "Українська залізниця".

Таким чином, з моменту внесення означених вище змін до умов Договору оренди у відповідача виникли зобов`язання перед позивачем зі сплати на належні йому рахунки 100% орендної плати, розмір якої за базовий місяць розрахунку становив 21095,85 грн. без ПДВ та підлягав подальшому корегуванню, відповідно до пункту 3.1. Договору оренди, з урахуванням офіційного індексу інфляції.

Відповідно до розрахунків позивача станом на 01.10.2017, які наведені в таблиці №1 до заяви про зменшення розміру позовних вимог, та ґрунтуються на наявних в матеріалах справи платіжних та розрахункових документах сторін, заборгованість відповідача з орендної плати за період з 01.01.2017 по 31.05.2017 становить 86531,48 грн.

Дослідивши заперечення відповідача щодо правильності здійснених позивачем нарахувань, колегія суддів відхиляє їх як необґрунтовані, оскільки визначений позивачем помісячний розмір орендної плати, яка 100% перераховується орендодавцеві, та здійснені ним відповідні нарахування у вказаному періоді відповідають умовам договору оренди з урахуванням змін, які були внесені Додатковим договором від 10.03.2016.

Натомість доводи відповідача про те, що розмір орендної плати на користь позивача має визначатися за умовами пункту 3.1. та 3.6. Договору оренди в його первісній редакції, тобто з перерахуванням позивачу 30% від розміру належної до сплати орендної плати - не ґрунтуються на діючих в спірному періоді умовах договору.

Щодо аргументів відповідача про необхідність врахування при визначення заборгованості з орендної плати сплаченого ним завдатку колегія суддів виходить з наступного.

Відповідно до пункту 3.11. Договору оренди зобов`язання Орендаря за сплатою орендної плати забезпечуються у вигляді завдатку в розмірі не меншому, ніж орендна плата за три (базових) місяці оренди, який вноситься в рахунок плати за три останні місяці оренди.

За умовами пункту 5.3. Договору оренди Орендар зобов`язаний протягом місяця після підписання Договору внести завдаток, передбачений цим Договором. Завдаток стягується до державного бюджету і Балансоутримувачу у співвідношенні, визначеному у пункті 3.6. цього Договору. після закінчення основного строку Договору оренди здійснюється перерахування орендної плати за останні місяці з урахуванням внесеного орендарем завдатку. У разі порушення орендарем зобов`язання зі сплати орендної плати він має відшкодувати державному бюджету і Балансоутримувачу збитки в сумі, на яку вони перевищують розмір завдатку. Якщо в разі дострокового припинення Договору за згодою Сторін сума сплачених орендних платежів і завдатку перевищить передбачені Договором платежі за період фактичної оренди, то це перевищення розглядається як зайва сума орендної плати.

Заперечення відповідача про неврахування позивачем сум завдатку, який був сплачений відповідачем відповідно до умов пункту 5.3. Договору оренди також відхиляються судом апеляційної інстанції, оскільки колегією суддів встановлено, що з 01.04.2017 договір оренди був автоматично продовжений на той самий термін та на тих самих умовах, отже відсутні підстави для кінцевих взаємних розрахунків між сторонами з урахуванням внесеного відповідачем завдатку.

Тому наразі такі суми не підлягають врахуванню під час визначення спірної заборгованості, яка є поточною заборгованістю.

Щодо вимог позивача про стягнення з відповідача неустойки колегія суддів зазначає про таке.

Стаття 785 Цивільного кодексу України встановлює, що у разі припинення договору найму наймач зобов`язаний негайно повернути наймодавцеві річ у стані, в якому вона була одержана, з урахуванням нормального зносу, або у стані, який було обумовлено в договорі. Якщо наймач не виконує обов`язку щодо повернення речі, наймодавець має право вимагати від наймача сплати неустойки у розмірі подвійної плати за користування річчю за час прострочення.

Пунктом 5.18. Договору оренди передбачено, що орендар у разі наміру продовжити строк дії договору оренди, зобов`язаний не пізніше ніж за місяць до закінчення терміну дії договору подати орендодавцю та Балансоутримувачу про це заяву з документами щодо виконання умов договору (дозвіл пожежників, копія договору страхування державного майна, платіжні доручення про сплату страхового платежу та ін.). У разі неподання орендарем до орендодавця заяви протягом встановленого цим пунктом договору терміну, або відмови орендодавця від продовження строку дії договору оренди на новий термін, договір припиняє свою дію, а орендар зобов`язаний виселитися у день, визначений за договором, як кінцевий термін дії договору оренди, та надати орендодавцю акт повернення орендованих площ Балансоутримувачу. У разі невиконання цієї умови договору оренди орендар сплачує неустойку у розмірі подвійної орендної плати за поточний місяць користування майном за час прострочення.

Згідно з пунктом 10.13. Договору оренди якщо орендар не виконує обов`язку щодо повернення майна після припинення договору, орендодавець має право вимагати від орендаря сплати неустойки у розмірі подвійної орендної плати за поточний місяць користування майном за час прострочення.

Враховуючи встановлений судом апеляційної інстанції факт продовження строку дії договору, колегія суддів доходить до висновку про необґрунтованість нарахувань позивача та відповідно безпідставність вимог про стягнення з відповідача на свою користь суми 98670,70 грн. неустойки за квітень-травень 2017 року, тобто за той період часу, в якому слід вважати, що у відповідача відсутній обов`язок з повернення майна.

Щодо оцінки решти доводів сторін колегія судді відзначає, що Європейський суд з прав людини вказав, що пункт перший статті 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод зобов`язує суди давати обґрунтування своїх рішень, але це не може сприйматись як вимога надавати детальну відповідь на кожен аргумент. Межі цього обов`язку можуть бути різними залежно від характеру рішення. Крім того, необхідно брати до уваги, між іншим, різноманітність аргументів, які сторона може представити в суді, та відмінності, які існують у держава-учасницях, з огляду на положення законодавства, традиції, юридичні висновки, викладення та формулювання рішень. Таким чином, питання, чи виконав суд свій обов`язок щодо надання обґрунтування, що випливає зі статті 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод, може бути визначено тільки з огляду на конкретні обставини справи (рішення у справі "Проніна проти України", заява № 63566/00, від 18 липня 2006 року).

За частиною першою статті 277 Господарського процесуального кодексу України підставами для скасування судового рішення повністю або частково та ухвалення нового рішення у відповідній частині або зміни судового рішення є:

1) неповне з`ясування обставин, що мають значення для справи;

2) недоведеність обставин, що мають значення для справи, які суд першої інстанції визнав встановленими;

3) невідповідність висновків, викладених у рішенні суду першої інстанції, обставинам справи;

4) порушення норм процесуального права або неправильне застосування норм матеріального права.

Згідно з частиною другою статті 277 Господарського процесуального кодексу України неправильним застосуванням норм матеріального права вважається: неправильне тлумачення закону, або застосування закону, який не підлягає застосуванню, або незастосування закону, який підлягав застосуванню. Порушення норм процесуального права може бути підставою для скасування або зміни рішення, якщо це порушення призвело до неправильного вирішення справи.

Відповідно до пункту 2 частини першої статті 275 Господарського процесуального кодексу України суд апеляційної інстанції за результатами розгляду апеляційної скарги має право скасувати судове рішення повністю або частково і ухвалити нове рішення у відповідній частині або змінити рішення.

З урахуванням викладеного вище колегія суддів погоджується з тим, що судом першої інстанції правильно встановлено факт існування невиконаних відповідачем належним чином зобов`язань, що виникли за Договором оренди №12/02-3596-ОД від 15.09.2009 з урахуванням усіх наступних змін, зі сплати на користь позивача орендної плати за період з 01.01.2017 по 31.03.2017, внаслідок чого за цей період часу утворився основний борг у загальній сумі 86531,48 грн., а несплата цих коштів відповідачем в добровільному порядку порушує майнові права позивача. Тому суд першої інстанції дійшов правомірного та обґрунтованого висновку про задоволення таких вимог.

Щодо решти вимог позивача, то колегія суддів частково погоджується з доводами апеляційної скарги відповідача щодо недоведеності в матеріалах справи обставин, що мають значення для справи, які суд першої інстанції визнав встановленими, а саме про припинення дії договору за закінченням строку його дії 31.03.2017, та як наслідок про невідповідність висновків суду першої інстанції про наявність підстав для виселення відповідача із орендованого приміщення та про стягнення з відповідача неустойки в сумі 98670,70 грн., дійсним обставинам справи, що мало місце внаслідок неправильного застосування судом першої інстанції норм матеріального права, а тому в цій частині оскаржене судове рішення підлягає скасуванню, з прийняттям судом апеляційної інстанції нового рішення про відмову в задоволенні таких вимог позивача.

При розподілі між сторонами спору судових витрат суд апеляційної інстанції виходить з наступного.

Відповідно до пункту 2 частини 1 статті 129 Господарського процесуального кодексу України судовий збір покладається у спорах, що виникають при виконанні договорів та з інших підстав, - на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.

За приписами частини 14 статті 129 Господарського процесуального кодексу України якщо суд апеляційної, касаційної інстанції, не передаючи справи на новий розгляд, змінює рішення або ухвалює нове, цей суд відповідно змінює розподіл судових витрат.

Зважаючи на часткове задоволення апеляційної скарги та зміну оскарженого рішення суду першої інстанції, судові витрати сторін, згідно статті 129 Господарського процесуального кодексу України, підлягають новому розподілу та відшкодуванню пропорційно розміру задоволених позовних вимог.

Матеріалами справи підтверджено понесення позивачем судових витрат в сумі 3987,00 грн. на судовий збір за подання до суду позовної заяви з майновими вимогами та в сумі 1600,00 грн. судового збору за подання до суду позовної заяви з немайновими вимогами, а всього в сумі 5587,00 грн.

З урахуванням часткового задоволення позовних вимог, які мають майновий характер, відповідно до заяви про зменшення позовних вимог, позивачу підлягає відшкодуванню за рахунок відповідача судовий збір: 86531,48 грн. х 1,5%/100% = 1297,97 грн. Решта витрат позивача на судовий збір покладаються на цю ж особу.

Також матеріалами справи підтверджено понесення відповідачем судових витрат на сплату судового збору в сумі 6145,70 грн. у зв`язку з первісним переглядом справи судом апеляційної інстанції, в сумі 8758,06 грн. у зв`язку з переглядом справи судом касаційної інстанції та в сумі 6632,72 грн. у зв`язку з повторним переглядом справи судом апеляційної інстанції, а всього в сумі 21536,48 грн.

З урахуванням часткового задоволення позовних вимог, які мають майновий характер, відповідно до заяви про зменшення позовних вимог, відповідачу підлягають відшкодуванню за рахунок позивача всі витрати на сплату судового збору за розгляд немайнових вимог: в сумі 2400,00 грн. за подання апеляційної скарги при первісному перегляді справи (1600,00 грн. х 150%/100% = 2400,00 грн.), в сумі 3200,00 грн. за подання касаційної скарги (1600,00 х 200%/100% = 3200,00 грн.), в сумі 2400,00 грн. (1600,00 грн. х 150%/100% = 2400,00 грн.) за подання апеляційної скарги при повторному перегляді справи, а всього на загальну суму 8000,00 грн. А також підлягає відшкодуванню частина витрат на сплату судового збору за розгляд майнових вимог пропорційно задоволених позовних вимог (21536,48 грн. - 2400,00 грн. - 3200,00 грн. - 2400,00 грн. = 13536,48 грн., 13536,48 грн. х 53,27%/100% = 7210,88 грн. Загалом 8000,00 грн. + 7210,88 грн. = 15210,88 грн.

Відповідно до частини 11 статті 129 Господарського процесуального кодексу України при частковому задоволенні позову, у випадку покладення судових витрат на обидві сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог, суд може зобов`язати сторону, на яку покладено більшу суму судових витрат, сплатити різницю іншій стороні. В такому випадку сторони звільняються від обов`язку сплачувати одна одній іншу частину судових витрат.

Тому суд апеляційної інстанції, керуючись положеннями частини 11 статті 129 Господарського процесуального кодексу України, покладає на позивача обов`язок сплатити на користь відповідача різницю витрат, які були понесені обома сторонами на судовий збір в сумі 13912,91 грн. (15210,88 грн. - 1297,97 грн. = 13912,91 грн.)

Керуючись статтями 269, 270-271, 275 ч.1 п.2, 277 ч.1 п.п. 2-4, 281-284 Господарського процесуального кодексу України, суд -

ПОСТАНОВИВ:

Апеляційну скаргу фізичної особи-підприємця Ментій Тетяни Миколаївни - задовольнити частково.

Рішення Господарського суду Дніпропетровської області від 21.03.2019 у справі №904/7821/17 - скасувати в частині про виселення, стягнення неустойки та розподілу судових витрат.

Прийняти в цій частині нове рішення:

У позовних вимогах Акціонерного товариства "Українська залізниця" в особі Регіональної філії "Придніпровська залізниця" Акціонерного товариства "Українська залізниця" до фізичної особи-підприємця Ментій Тетяни Миколаївни ( АДРЕСА_4 , реєстраційний номер облікової картки платника податків НОМЕР_1 ) про виселення з нерухомого майна, а саме, нежитлового вбудованого приміщення з прибудовою площею 347,4 кв.м, за адресою: Дніпропетровська область, м. Кривий Ріг, вул. Кириленка (Магістральна), буд. 14 прим. 77, яке належить Акціонерному товариству "Українська залізниця" (03680, м. Київ, вул. Тверська, 5, ідентифікаційний код в ) - відмовити.

У вимогах Акціонерного товариства "Українська залізниця" в особі Регіональної філії "Придніпровська залізниця" Акціонерного товариства "Українська залізниця" до фізичної особи-підприємця Ментій Тетяни Миколаївни про стягнення 98670 грн. 70 коп. неустойки - відмовити.

В решті залишити рішення Господарського суду Дніпропетровської області від 21.03.2019 у справі №904/7821/17 без змін.

Розподіл судових витрат між сторонами здійснити пропорційно задоволених позовних вимог, а саме: стягнути з Акціонерного товариства "Українська залізниця" в особі Регіональної філії "Придніпровська залізниця" Акціонерного товариства "Українська залізниця" до фізичної особи-підприємця Ментій Тетяни Миколаївни суму 13912 грн. 91 коп. різниці в судових витратах, доручивши Господарському суду Дніпропетровської області видати відповідний наказ.

Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена в касаційному порядку до Верховного Суду протягом двадцяти днів з дня складення повного тексту постанови.

Повна постанова складена 12.09.2019.

Головуючий суддя І.М. Подобєд

Суддя І.М. Кощеєв

Суддя М.О. Дармін