ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ЧЕРКАСЬКОЇ ОБЛАСТІ
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

04 вересня 2019 року Справа № 925/364/18

Господарський суд Черкаської області у складі головуючого судді - Васяновича А.В.,

секретар судового засідання - Євтушенко Б.В.,

за участі представників сторін:

від позивача - Ярмак Г.М. - адвокат,

Єрмоленко І.С. - особисто,

від відповідача - Слинько М.Г. - представник за довіреністю,

від третьої особи - Гордієнко Я.М. - представник за довіреністю,

розглянувши у відкритому судовому засіданні справу

за позовом фізичної особи-підприємця Єрмоленка Ігоря Станіславовича,

м. Черкаси

до Черкаської міської ради, м. Черкаси

за участі третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору, на стороні відповідача:

Департаменту економіки та розвитку Черкаської міської ради,

м. Черкаси

про визнання права спільної часткової власності на об`єкт

нерухомого майна,

ВСТАНОВИВ:

До господарського суду Черкаської області звернувся з позовом фізична особа-підприємець Єрмоленко Ігор Станіславович до Черкаської міської ради про визнання права спільної часткової власності на об`єкт нерухомого майна, Кафе-бар - вбудовано-прибудоване підвальне приміщення дев`ятиповерхового житлового будинку загальною площею 447,2 кв.м, розташоване за адресою: АДРЕСА_1 в наступних частках:

- за Черкаською міською радою на частку в розмірі 13,22 відсотка від загального обсягу права власності вартістю 40 161 грн. 00 коп.;

- за фізичною особою-підприємцем Єрмоленком Ігорем Станіславовичем на частку в розмірі 86,78 відсотка від загального обсягу права власності вартістю 263 661 грн. 95 коп.

Ухвалою господарського суду Черкаської області від 16 квітня 2018 року прийнято до розгляду позовну заяву, справу вирішено розглядати за правилами загального позовного провадження зі стадії відкриття провадження у справі, підготовче засідання призначено на 17 травня 2018 року.

Ухвалою господарського суду Черкаської області від 17 травня 2018 року залучено до участі у справі в якості третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору, на стороні відповідача Департамент економіки та розвитку Черкаської міської ради.

Ухвалою господарського суду Черкаської області від 18 липня 2018 року було призначено судову експертизу, в зв`язку з чим зупинено провадження по даній справі.

Ухвалою господарського суду Черкаської області від 06 лютого 2019 року справу №925/364/18 прийнято до свого провадження суддею Васяновичем А.В.

Ухвалою господарського суду Черкаської області від 26 квітня 2019 року провадження у справі поновлено та призначено підготовче засідання на 28 травня 2019 року.

В судовому засіданні, яке відбулося 28 травня 2019 року суд оголосив перерву до 15 год. 30 хв. 10 червня 2019 року.

В судовому засіданні, яке відбулося 10 червня 2019 року суд оголосив перерву до 11 год. 00 хв. 12 червня 2019 року.

В судовому засіданні, яке відбулося 12 червня 2019 року суд оголосив перерву до 11 год. 30 хв. 19 червня 2019 року.

19 червня 2019 року від позивача до суду надійшла заява про зменшення позовних вимог, в якій останній просив суд визнати право спільної часткової власності на об`єкт нерухомого майна, Кафе-бар - вбудовано-прибудоване підвальне приміщення дев`ятиповерхового житлового будинку загальною площею 447,2 кв. м, розташоване за адресою: АДРЕСА_1 в наступних частках:

- за Черкаською міською радою на частку в розмірі 80,23 відсотка;

- за фізичною особою-підприємцем Єрмоленком Ігорем Станіславовичем на частку в розмірі 19,77 відсотка у спільній частковій власності.

Ухвалою господарського суду Черкаської області від 19 червня 2019 року продовжено строк підготовчого провадження на тридцять днів, відкладено підготовче засідання на 01 липня 2019 року.

Заяву фізичної особи-підприємця Єрмоленка Ігоря Станіславовича про зменшення позовних вимог від 19 червня 2019 року прийнято до розгляду.

Ухвалою господарського суду Черкаської області від 01 липня 2019 року закрито підготовче провадження та призначено справу до судового розгляду по суті. Розгляд справи по суті призначено на 11 год. 30 хв. 22 серпня 2019 року.

В судовому засіданні, яке відбулося 22 серпня 2019 року суд оголосив перерву до 10 год. 00 хв. 04 вересня 2019 року.

Позивач та представник позивача в судовому засіданні позовні вимоги підтримали та просили суд позов задовольнити повністю з урахуванням заяви про зменшення розміру позовних вимог.

Представник відповідача в судовому засіданні проти позову заперечував.

У відзиві на позов відповідач вказував, що згідно договору оренди від 29 вересня 2017 року капітальний ремонт або реконструкція об`єкта здійснюється орендарем за рахунок власних коштів за згодою орендодавця та відшкодуванню не підлягає, за винятком випадків, передбачених у п. 11.5 договору.

Компенсація коштів на виконання капітального ремонту або реконструкції об`єкта здійснюється орендодавцем в процесі приватизації об`єкта шляхом викупу орендарем.

Якщо орендар відмовився від приватизації об`єкта шляхом викупу, він втрачає право на компенсацію коштів, витрачених на виконання капітального ремонту або реконструкції об`єкта.

В зв`язку з чим відповідач зазначав, що можливість отримати у власність майно позивач може реалізувати лише шляхом приватизації об`єкта.

Згідно ст.23 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" передача майна в оренду не припиняє права власності на це майно.

Якщо в результаті поліпшення, зробленого орендарем за згодою орендодавця, створена нова річ, орендар стає її власником у частині необхідних витрат на поліпшення, якщо інше не передбачено договором оренди.

Отже відповідач вважає, що позивач має право власності лише на витрати на поліпшення орендованого приміщення дев`ятиповерхового житлового будинку розташованого за адресою: АДРЕСА_1 , а не на орендоване майно, що належить Черкаській міській раді.

В письмовій заяві, що надійшла до суду 22 серпня 2019 року відповідач також просив суд застосувати наслідки пропуску позивачем позовної давності.

В зв`язку з чим відповідач просив суд у задоволення позову відмовити повністю.

Представник третьої особи в судовому засіданні проти позову заперечував.

В судовому засіданні, яке відбулося 04 вересня 2019 року згідно ч. 1 ст. 240 ГПК України було оголошено вступну та резолютивну частини судового рішення зі справи №925/364/18.

Розглянувши матеріали справи, заслухавши пояснення представників учасників справи та дослідивши докази, суд вважає, що у задоволенні позовних вимог слід відмовити повністю виходячи з наступного:

Звертаючись до суду з відповідним позовом, позивач в обґрунтування своїх вимог зазначав, що на підставі договору оренди нежитлового приміщення йому було передано в оренду майно комунальної власності - підвальні приміщення загальною площею 514,89 м. кв. Під час дії договору оренди, з дозволу відповідача позивачем було здійснено реконструкцію орендованого майна.

Внаслідок реконструкції підвальних приміщень багатоповерхового житлового будинку був створений новий об`єкт (нова річ) - Кафе-бар.

Враховуючи, що вартість об`єкту оренди збільшилась в результаті здійсненої реконструкції, то позивач вважає, що в нього виникло право власності на частину орендованого майна, яка відповідає його витратам на реконструкцію, зокрема співвідношення частки орендаря у ринковій вартості нежитлової будівлі з поліпшенням до частки орендодавця (Черкаської міської ради) складає 19,77% до 80,23% відповідно.

Посилаючись на ст.ст. 331, 778 ЦК України та ч. 4 ст. 23 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" позивач просить суд визнати право спільної часткової власності на об`єкт нерухомого майна загальною площею 447,2 кв.м в наступних частках:

за Черкаською міською радою на частку в розмірі 80,23%, а за позивачем на частку в розмірі 19,77% у спільній частковій власності.

Як вбачається із матеріалів справи, та було встановлено господарським судом під час розгляду даного спору, 21 травня 2003 року виконавчим комітетом Соснівської районної ради було прийнято рішення "Про згоду щодо передачі в комунальну власність територіальної громади Соснівського району в м. Черкаси житлових будинків АДРЕСА_2 за №381, згідно якого було вирішено дати згоду на безплатну передачу у комунальну власність територіальної громади Соснівського району в м. Черкаси житлових будинків по АДРЕСА_3 та АДРЕСА_1 .

Соснівською районною радою 21 липня 2003 року було затверджено Акт приймання-передачі відомчого житлового фонду у комунальну власність дев`ятиповерхового житлового будинку по АДРЕСА_1 , що належить Черкаському відкритому акціонерному товариству "Азот".

У відомостях щодо допоміжних приміщень будинку вказано, що площа підвалів становить 1 277,7 кв.м.

Рік введення в експлуатацію житлового будинку 1987-1988 роки.

15 жовтня 2004 року між відділом комунального майна виконкому Соснівської районної ради м. Черкаси (орендодавець) та фізичною особою-підприємцем Єрмоленком Ігорем Станіславовичем було укладено договір оренди нежитлового приміщення, що є власністю Соснівської районної ради за №83/срв.

Згідно п. 1.1. вищевказаного договору орендодавець зобов`язався передати, а орендар - прийняти в оренду частину нежитлового приміщення, що розташоване за адресою: АДРЕСА_1 (підвальні приміщення), загальною площею 247,46 кв.м. та 267,43 кв.м. згідно плану (Додаток №1). Вартість орендованого майна визначена експертним шляхом станом на 07 жовтня 2004 року становить 36 300 грн. 00 коп., згідно звіту товариства з обмеженою відповідальністю "Контакт-сервіс".

Вказане приміщення буде використовуватись для розміщення кафе-бару з підсобними приміщеннями, які не є допоміжними приміщеннями для жителів житлового будинку (п. 1.2. договору).

Згідно п.п. в) п. 5.1. договору орендар має право з дозволу орендодавця робити переобладнання приміщення, якщо це не веде до погіршення стану останнього.

Орендар зобов`язаний за рахунок власних коштів проводити капітальний та поточний ремонт приміщення обладнання (в тому числі дах, зовнішні стіни), за умови погодження з орендодавцем (п.п. в) п. 5.2. договору).

Договір укладений на термін з 15 жовтня 2004 року по 14 жовтня 2014 року і в ступає в дію з моменту його підписання (п. 2.1. договору).

Відповідно до ч.2 ст.793 ЦК України (в редакції чинній на момент укладання договору оренди) договір найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) строком на один рік і більше підлягає нотаріальному посвідченню.

Всупереч наведеній нормі Закону даний договір було укладено між сторонами в простій письмовій формі.

Статтею 220 ЦК України передбачено, що у разі недодержання сторонами вимоги закону про нотаріальне посвідчення договору такий договір є нікчемним.

Якщо сторони домовилися щодо усіх істотних умов договору, що підтверджується письмовими доказами, і відбулося повне або часткове виконання договору, але одна із сторін ухилилася від його нотаріального посвідчення, суд може визнати такий договір дійсним. У цьому разі наступне нотаріальне посвідчення договору не вимагається.

Матеріали справи не містять доказів визнання судом нікчемного правочину дійсним.

Згідно ст. 236 ЦК України нікчемний правочин або правочин, визнаний судом недійсним, є недійсним з моменту його вчинення.

Якщо за недійсним правочином права та обов`язки передбачалися лише на майбутнє, можливість настання їх у майбутньому припиняється.

За змістом частини другої статті 215 ЦК України нікчемний правочин, на відміну від оспорюваного, є недійсним незалежно від наявності чи відсутності відповідного рішення суду.

Разом з тим, на момент розгляду справи в суді строк дії договору оренди від 15.10.2004 року закінчився і між сторонами укладено новий договір, який є чинним.

У звіті про проведення незалежної оцінки ринкової вартості окремо виділених підвальних приміщень дев`ятиповерхового житлового будинку, адреса розташування: АДРЕСА_3 оцінювачі вказали що будівля підключена до центральних мереж електро-, водо-, теплопостачання, каналізації. Безпосередньо в підвальне приміщення, що є об`єктом оцінки заведено електропостачання, опалення. За конструктивними елементами (фундамент стрічковий з бетонних блоків, цегляні стіни) будівля відноситься до 1-ої групи капітальності.

Внутрішнє опорядження приміщень, що підлягають оцінці - знаходяться в край незадовільному стані: підлога повністю зруйнована, стіни потребують штукатурки та оздоблення, електрична розводка практично відсутня, двері потребують заміни. Приміщення знаходяться в край занедбаному стані. Їх використання можливе лише після проведення ремонтних робіт, в теперішньому стані приміщення до експлуатації за будь-яким призначенням не придатні.

15 жовтня 2004 року відповідач прийняв в оренду частину нежитлового приміщення за адресою АДРЕСА_1 , що підтверджується копією акту прийому-передачі об`єктів.

В акті зазначено технічний стан орендованого майна, а саме:

- фундаменти - дрібні тріщини в цоколі, окремі порушення штукатурного шару цоколя;

- стіни - тріщини і відпадання штукатурки, місцями вивітрювання розчину зі швів;

- перегородки - тріщини у місцях примикання до суміжних конструкцій;

- перекриття - незначне відшарування і дрібні тріщини у фактурному шарі;

- покрівля - поодинокі дрібні пошкодження і пробоїни в покрівлі і місцях примикання до вертикальної поверхні, прогини настінних жолобів;

- підлога - окремі дрібні вибоїни і волосяні тріщини;

- двері дерев`яні - дверні полотна осіли або мають нещільний притул по периметру коробки, прибори частково втрачені або несправні, дверні коробки (колодки) перекошені, наличники пошкоджені;

- двері металеві - прибори частково втрачені або несправні, пошкодження і перекоси обв`язок, імпостів, коробок;

- вікна дерев`яні - дрібні тріщини в місцях примикання коробок до стін, утертість або щілини у стулках, дрібні пошкодження відливів;

- опорядження - відсутнє;

- інженерне обладнання:

- опалення - послаблення і навивки запірної арматури, порушення пофарбування приладів опалення і стояків, часткове порушення магістралей;

- система електрообладнання - несправність, послаблення кріплень і відсутність окремих приладів (розеток, штепселів, патронів і т.д.) сліди корозії на поверхні металевих шаф і часткове пошкодження дерев`яних кришок.

Позивач стверджував, що після того, як орендар став виконувати певні роботи по приведенню об`єкту оренди до належного стану та можливості використовувати його під розташування кафе-бару, одержав відповідні консультації спеціалістів в галузі будівництва та проектування, з`ясувалося, що для досягнення вказаної мети необхідно робити повну реконструкцію підвальних приміщень з влаштуванням нового окремого входу.

29 вересня 2005 року рішенням виконавчого комітету Черкаської міської ради № 1244 позивачу було надано дозвіл на проведення реконструкції частини підвальних приміщень загальною площею 422,3 кв. м., які не є допоміжними, під кафе-бар по АДРЕСА_1 .

Зобов`язано позивача на підставі ухваленого рішення отримати вихідні дані на проектування та замовити в організаціях, що мають на це дозвіл, виконання проектно-вишукувальних робіт з метою проведення реконструкції. Будівельні роботи щодо реконструкції виконувати після отамання дозволу у відділі інспекції держаного архітектурно-будівельного контролю управління містобудування та архітектури міськвиконкому.

Згідно звіту про обстеження та оцінку технічного стану частини підвальних приміщень, яка підлягає під реконструкцію для розміщення приміщень кафе-бару з влаштуванням входу в підвал по АДРЕСА_1 виконаного відкритим акціонерним товариством "Черкасицивільпроект" на 2005 рік будівлі вирішені по жорсткій конструктивній схемі з несучими та самонесучими цегляними стінами. Просторова жорсткість забезпечується повздовжніми поперечними стінами, об`єднаними жорсткими дисками перекриття.

Основні конструктиви будови:

- основа фундаментів - пісок кварцовий, мілкий маловологий;

- фундаменти - стрічкові по серії 1.112-5, вип. 2,1 та ГОСТ 13579-78*, стовпчасті по с.ИИ-04-1, вип. 6 та монолітні залізобетонні;

- стіни підвалу та цоколя - бетонні блоки ГОСТ 13579-78*;

- рандбалки - монолітні залізобетонні;

- колони, ригелі, діафрагма жорстокості - по серії ИИ-04;

- підлога - насипний грунт;

- перекриття над підвалом - збірні залізобетонні багатопустотні плити на основі С.ИИ-04-4, вип. 19, сер. 1.141-1, вип.. 58; та індивідуальні.

Технічний стан основи, конструктивних елементів будівлі:

- основа фундаментів - (матеріал - піски мілкі); (оцінка стану 2- задовільний);

- фундаменти - (матеріал - залізобетон); (оцінка стану 1- нормальний);

- стіни зовнішні та внутрішні - (матеріал - бетон, цегла); (оцінка стану 1- нормальний);

- вертикальна гідроізоляція зовнішніх стін - (матеріал - бітум); (оцінка стану 3- непридатний до нормальної експлуатації);

- колони, ригелі, балки, діафрагма жорстокості - (матеріал - залізобетон); (оцінка стану 2/3- задовільний та частково непридатний до нормальної експлуатації);

- перекриття - (матеріал - залізобетон); (оцінка стану 2- задовільний);

- підлога - (матеріал - насипний грунт); (оцінка стану 2- задовільний).

21 грудня 2005 року рішенням виконавчого комітету Черкаської міської ради №1741 було внесено зміни до п. 1 рішення виконавчого комітету Черкаської міської ради №1244 від 29 вересня 2005 року, де пункт 1 рішення викладено у новій редакції, а саме: дозволено приватному підприємцю Єрмоленку І.С. на проведення реконструкції частини підвальних приміщень загальною площею 422,3 кв. м., які не є допоміжними, з влаштуванням окремого входу під кафе-бар по АДРЕСА_1 .

Позивач вказував, що в подальшому за свій рахунок ним було проведено реконструкцію підвальних приміщень за проектом реконструкції, затвердженим у встановленому законом порядку. Зокрема, реконструйовано підвальні приміщення, влаштований окремий вхід у підвальні приміщення кафе-бару, збільшено висоту приміщень, влаштована бетонна підлога, заведено, влаштовано необхідні для здійснення підприємницької діяльності кафе-бару комунікації (водо-, електро-, теплопостачання, вентиляція, пожежна та охоронна сигналізації), змінено планування приміщень та зроблено оздоблювальний ремонт з влаштування торгівельного обладнання для забезпечення можливості використання приміщень за цільовим призначенням.

13 червня 2007 року рішенням виконавчого комітету Черкаської міської ради № 693 було затверджено акт державної приймальної комісії від 21 лютого 2007 року "Про прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об`єкта "Кафе-бар по АДРЕСА_1 ".

Вказано про те, що будівельно-монтажні роботи виконані згідно з робочим проектом, розробленим товариством з обмеженою відповідальністю "Екохімінжинірінг".

Дозволено позивачу ввести в експлуатацію закінчений будівництвом вищевказаний об`єкт.

Згідно висновку незалежного аудитора товариства з обмеженою відповідальністю "Контакт-Сервіс-Аудит" №05 від 28 травня 2008 року в результаті реконструкції підтверджено фінансування поліпшень орендованих по договору №83/срв від 15 жовтня 2004 року приміщень загальною площею 247,46 кв.м. та 267,43 кв.м., що розташовані за адресою АДРЕСА_1 здійснених фізичною особою-підприємцем Єрмоленком Ігорем Станіславовичем за рахунок власних коштів в межах кошторису та договірної ціни на суму 220 718 грн. 00 коп. без ПДВ.

31 березня 2009 року сторони за вищевказаним договором оренди №83/срв від 15 жовтня 2004 року на виконання п. 14 рішення Черкаської міської ради № 4-971 від 17 лютого 2009 року та рішення Соснівської районної ради № 21-3/У від 04 березня 2009 року уклали додаткову угоду про внесення змін до договору, а саме з 01 квітня 2009 року визначили назву договору: "Договір оренди нежитлового приміщення, що є міською комунальною власністю, №1427 від 15 жовтня 2004 року" та змінили сторону орендодавця з Соснівської районної ради на Управління власністю міста.

В подальшому 09 червня 2009 року сторонами було підписано додаткову угоду до договору оренди № 1427 від 15 жовтня 2004 року, якою було змінено п. п. 1.1., а саме у зв`язку з виготовленням технічного паспорту № 1356 , було уточнено загальну площу об`єкту оренди - 447,20 кв. м.

01 грудня 2011 року сторонами було підписано додаткову угоду до договору оренди №1427 від 15 жовтня 2004 року, якою сторону орендодавця з Управління власністю міста було змінено на Департамент економіки та розвитку Черкаської міської ради.

Позивач вказував, що внаслідок реконструкції підвальних приміщень багатоповерхового житлового будинку по АДРЕСА_4 був створений новий об`єкт, що за своїм плануванням, технічними характеристиками, змістом та цільовим призначенням є іншим майном, ніж те, що було раніше підвальними приміщеннями, а саме новий об`єкт став кафе-баром по АДРЕСА_1 , закладом громадського харчування. В результаті перепланувань демонтажу та монтажу стін, перегородок, а також завдяки влаштуванню окремого входу у приміщення кафе - бару його площа змінилася з 422,3 кв. м. на 447,2 кв.м.

Крім того позивач зауважував, що акт державної приймальної комісії про прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об`єкта кафе-бару по АДРЕСА_1 від 21 лютого 2007 року є правовою підставою для виникнення та реєстрації права власності на новоутворене реконструйоване майно. Але до цього часу право власності на об`єкт нерухомості - нежитлове приміщення кафе-бару, не зареєстровано та у реєстрі речових прав на нерухоме майно не значиться.

В подальшому 15 жовтня 2014 року між Департаментом економіки та розвитку Черкаської міської ради та позивачем був укладений новий договір оренди об`єкта нерухомості зі строком дії з 15 жовтня 2014 року по 15 вересня 2017 року.

Об`єктом вказаного договору були нежитлові підвальні приміщення дев`ятиповерхового житлового будинку, розташовані по АДРЕСА_1 . Загальна площа орендованих приміщень складає 535,79 кв. м.

Вартість об`єкта 281 021 грн. 90 коп. станом на 22 вересня 2014 року (п.п. 1.2.4. договору).

14 вересня 2017 року позивач звернувся із заявою до Департаменту економіки та розвитку Черкаської міської ради та просив прийняти рішення про розподіл між Черкаської міською радою та позивачем права власності на зданий в експлуатацію кафе-бар по АДРЕСА_1 у частках 14,13% Черкаській міській раді та 85,87% позивачу та зареєструвати право спільної часткою власності на підвальне нежитлове приміщення дев`ятиповерхового будинку кафе-бар по АДРЕСА_1 .

Листом № 3486-01-15 від 26 вересня 2017 року позивачу було відмовлено у задоволенні вимоги з посилання на те, що за діючим від 15 жовтня 2014 року договором визнання права на об`єкт в такому порядку не передбачено.

17 жовтня 2017 року позивач повторно звернувся до Департаменту та зазначив, що реконструкція підвальних приміщень була здійснена під час дії договору №83/срв від 15 жовтня 2004 року, однак відповіді на вказаний лист не надійшло.

29 вересня 2017 року між Департаментом економіки та розвитку Черкаської міської ради та позивачем було укладено договір оренди №1427 на строк з 01 жовтня 2017 року до 31 серпня 2020 року, в якому об`єктом оренди були визначені підвальні приміщення 9-поверхового житлового будинку по АДРЕСА_1 загальною площею 535,79 кв.м. Вартість об`єкту оренди станом на 19 вересня 2017 року становить 303 793 грн. 00 коп.

Як зазначалося вище ухвалою суду від 18 липня 2018 року було призначено судову експертизу.

На вирішення судового експерта (експертів) було поставлено наступні питання:

- Чи було створено внаслідок реконструкції підвальних приміщень багатоповерхового житлового будинку АДРЕСА_4 загальною площею 447,20 кв.м та введення в експлуатацію (Акт державної приймальної комісії від 21 лютого 2007 року "Про прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об`єкта "Кафе-бар по АДРЕСА_1 ") новостворене нерухоме майно - об`єкт "Кафе-бар по АДРЕСА_1 "?

Якщо мало місце створення новоствореного нерухомого майна, то якими є частки (у процентному співвідношенні) фізичної особи-підприємця Єрмоленка Ігоря Станіславовича та Черкаської міської ради пропорційно показникам їх вартісного вкладу у право власності, у витрати на будівництво та реконструкцію новоствореного об`єкту нерухомого майна - "Кафе-бар по АДРЕСА_1 "?

Згідно висновку експерта за результатами проведення комплексної судової будівельно-технічної та оціночно-будівельної експертизи від 25 березня 2019 року №28/18/Буд. по першому питанню судовий експерт зробив висновок, що орендарем виконана реконструкція орендованих підвальних приміщень, тобто перебудова введеного в експлуатацію в установленому порядку об`єкта будівництва, що передбачає зміну його функціонального призначення, внаслідок чого відбулася зміна основних техніко-економічних показників приміщень, поліпшення умов експлуатації та якості послуг.

В той же самий час дефініція "новостворене майно" відсутня в Державних будівельних нормах України та інших нормативних документах з галузі будівництва, це є юридичний термін, і його роз`яснення не відноситься до компетенції судового експерта - будівельника.

По другому питанню експертом вказано, що питомі ваги комунальної частки та частки орендаря Єрмоленка Ігоря Станіславовича в орендованому об`єкті за адресою: АДРЕСА_1 , становлять:

- комунальна частка становить 83,50%;

- частка орендаря становить 16,50%.

Також експерт у своєму висновку вказав, що основні об`ємно-планувальні та конструктивні показники орендованого майна до внесення поліпшень (площа - 532,06 кв.м.) наступні:

- фундамент - стрічковий збірний бетонний блочний;

- стіни - з бетонних блоків та цегляні;

- дах - спільний;

- покрівля - рулонна;

- перекриття - залізобетонне збірне;

- вікна та двері - дерев`яні;

- підлога - бетонна, в окремих приміщеннях земляна;

- інженерні комунікації - електропостачання, водопостачання, каналізація, опалення - централізоване;

- опорядження - фарбування водними розчинами;

- інше - відмостка навколо будівлі.

Основні об`ємно-планувальні та конструктивні показники орендованого майна після внесення поліпшень (площа - 535,79 кв.м.) наступні:

- фундамент - стрічковий збірний залізобетонний блочний;

- стіни, перегородки - з бетонних блоків, цегляні;

- дах - спільний;

- покрівля - рулонна;

- перекриття - залізобетонне збірне;

- двері - дерев`яні, металеві вхідні;

- підлога - бетонна, з керамічної плитки;

- інженерні комунікації - електропостачання, водопостачання, каналізація, опалення - централізоване;

- опорядження - фарбування водними розчинами, пофарбування олійне, облицювання керамічною плиткою;

- інше - відмостка навколо будівлі.

Згідно ст. 104 ГПК України висновок експерта для суду не має заздалегідь встановленої сили і оцінюється судом разом із іншими доказами за правилами, встановленими статтею 86 цього Кодексу. Відхилення судом висновку експерта повинно бути мотивоване в судовому рішенні.

Згідно ст. ст. 759, 760 ЦК України визначено, що за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов`язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк. Законом можуть бути передбачені особливості укладення та виконання договору найму (оренди). Предметом договору найму може бути річ, яка визначена індивідуальними ознаками і яка зберігає свій первісний вигляд при неодноразовому використанні (неспоживна річ). Особливості найму окремих видів майна встановлюються цим Кодексом та іншим законом.

Оскільки майно, яке є предметом даного спору відноситься до комунального майна, предметом регулювання цих правовідносин є Закон України "Про орендну державного та комунального майна" (далі - Закон), який регулює майнові відносини між орендодавцями та орендарями щодо господарського використання майна, що перебуває, у тому числі, у комунальній власності.

Серед обов`язків орендаря, визначених цим Законом, передбачені обов`язки з ремонту об`єкта оренди, які регулюються статтею 18-1 Закону, у якій зазначено, що поточний ремонт майна, переданого в оренду, проводиться орендарем за його рахунок, якщо інше не встановлено договором. Капітальний ремонт майна, переданого в оренду, проводиться орендодавцем або іншим балансоутримувачем цього майна за його рахунок, якщо інше не встановлено договором.

У статті 23 Закону визначено, що передача майна в оренду не припиняє права власності на це майно. Орендар має право за погодженням з орендодавцем, якщо інше не передбачено договором оренди, за рахунок власних коштів здійснювати реконструкцію, технічне переоснащення, поліпшення орендованого майна. Якщо в результаті поліпшення, зробленого орендарем за згодою орендодавця, створена нова річ, орендар стає її власником у частині необхідних витрат на поліпшення, якщо інше не передбачено договором оренди.

Аналогічні положення містяться у статті 778 ЦК України, за якою наймач може поліпшити річ, яка є предметом договору найму, лише за згодою наймодавця. Якщо поліпшення речі зроблено за згодою наймодавця, наймач має право на відшкодування вартості необхідних витрат або на зарахування їх вартості в рахунок плати за користування річчю. Якщо в результаті поліпшення, зробленого за згодою наймодавця, створена нова річ, наймач стає її співвласником. Частка наймача у праві власності відповідає вартості його витрат на поліпшення речі, якщо інше не встановлено договором або законом.

Зі змісту наведених норм вбачається, що у разі, якщо внаслідок здійснених наймачем поліпшень орендованого майна було створено нову річ, тобто річ, яка має істотно інші ознаки у порівнянні з попереднім об`єктом найму, то наймач стає її співвласником, якщо інше не передбачено договором оренди або законом.

Обов`язок здійснювати капітальний та поточний ремонт орендованого майна, та право орендаря робити переобладнання приміщення, за погодженням з орендодавцем передбачене пунктами 5.2 та 5.1. договору оренди від 15 жовтня 2004 року під час дії якого здійснювалася реконструкція орендованого майна).

Орендарями згідно з Законом можуть бути господарські товариства, створені членами трудового колективу підприємства, його структурного підрозділу, інші юридичні особи та громадяни України, фізичні та юридичні особи іноземних держав, міжнародні організації та особи без громадянства (ст. 6 Закону).

Разом з тим, як вже зазначалося вище договір від 15 жовтня 2004 року є нікчемним, а отже в даному випадку суд не вважає, що позивач саме як "орендар" набув передбачених Законом та договором прав на реконструкцію приміщень комунальної власності у період 2005-2007 роках.

Крім того, відповідно до ст. 15 Цивільного кодексу України, кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Правом власності, згідно з вимогами ч.1 ст. 316 ЦК України, є право особи на річ (майно), яке вона здійснює відповідно до закону за своєю волею, незалежно від волі інших осіб. Згідно з нормами ст.. 328 ЦК України право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів. Право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності не встановлена судом.

У ст. 331 ЦК України визначено, що право власності на нову річ, яка виготовлена (створена) особою, набувається нею, якщо інше не встановлено договором або законом. Особа, яка виготовила (створила) річ зі своїх матеріалів на підставі договору, є власником цієї речі. Право власності на новостворене нерухоме майно (житлові будинки, будівлі, споруди тощо) виникає з моменту завершення будівництва (створення майна). Якщо договором або законом передбачено прийняття нерухомого майна до експлуатації, право власності виникає з моменту його прийняття до експлуатації. Якщо право власності на нерухоме майно відповідно до закону підлягає державній реєстрації, право власності виникає з моменту державної реєстрації.

Згідно ст. 332 ЦК України переробкою є використання однієї речі (матеріалу), в результаті чого створюється нова річ.

Особа, яка самочинно переробила чужу річ, не набуває право власності на нову річ і зобов`язана відшкодувати власникові матеріалу його вартість.

Відповідно до ДБН А.2.2-3-2004 від 20.01.2004 N 8 реконструкція - це перебудова існуючих об`єктів виробничого та цивільного призначення, пов`язана з удосконаленням виробництва, підвищенням його техніко-економічного рівня та якості вироблюваної продукції, поліпшенням умов експлуатації та проживання, якості послуг, зміною основних техніко-економічних показників (кількість продукції, потужність, функціональне призначення, геометричні розміри).

Згідно листа Державного комітету України з будівництва та архітектури, від 30 квітня 2003 року № 7/7-401 "Щодо віднесення ремонтно-будівельних робіт до капітального та поточного ремонтів" капітальний ремонт будівлі - це комплекс ремонтно-будівельних робіт, який передбачає заміну, відновлювання та модернізацію конструкцій і обладнання будівель у зв`язку з їх фізичною зношеністю та руйнуванням, поліпшення експлуатаційних показників, а також покращення планування будівлі і благоустрою території без зміни будівельних габаритів об`єкта.

Тобто, проведення перепланування і реконструкції приміщень у ході капітального ремонту не створює нову річ, а лише її поліпшує.

Відповідно до п.2 Методики затвердженої постановою Кабінету Міністрів України "Про затвердження методики оцінки майна" від 10 грудня 2003 року №1891 (в редакції станом на момент введення в експлуатацію спірного майна -21 лютого 2007 року) невід`ємні поліпшення орендованого майна - це здійснені орендарем заходи, спрямовані на покращення фізичного (технічного) стану орендованого майна та (або) його споживчих якостей, відокремлення яких призведе до зменшення його ринкової вартості.

Отже, поліпшення майна означає проведення в ньому таких змін, завдяки яким збільшується вартість майна, його корисність, порівняно зі станом, в якому воно було до передачі його наймачу, без зміни функціонального призначення речі.

Однією з підстав припинення права власності на майно, які наведені в ст.346 ЦК України, є його знищення.

З положень ст.ст. 332, 346, 349 ЦК України слідує, що нова річ може створюватися внаслідок переробки попередньої речі шляхом її використання як матеріалу, при цьому попередня (стара) річ знищується, як об`єкт цивільних відносин з моменту внесення за заявою власника змін до державного реєстру.

Отже, проведення капітального ремонту, реконструкції, внутрішнє перепланування, переобладнання приміщення, у тому числі надання об`єкту нового функціонального призначення в межах існуючої капітальної будівлі не може призвести до створення нової речі.

Створення нової речі в межах підвального приміщення по суті неможливе, адже стіни, фундамент, покрівля будівлі тощо, залишаються, хоча й зазнають змін. Змінюється лише функціональне призначення приміщення, що не впливає на його статус як нежитлового підвального в 9-ти поверховому житловому будинку, введеного в експлуатацію в 1987-1988 роках, яким таке приміщення було і залишається.

Відповідно до ч. 1 ст. 74 ГПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень.

Таким чином, суд вважає, що в даному випадку позивачем не доведено, що внаслідок здійсненої реконструкції нежилого приміщення відбулося створення нової речі, оскільки збільшення вартості орендованого майна, його комерційної привабливості, а також поліпшення технічного, фізичного, функціонального стану приміщень не може бути достатньою підставою для висновку про створення нової речі, враховуючи, що проведення реконструкції та ремонту орендованого приміщення не створює нову річ, а лише його поліпшує.

Судові витрати підлягають розподілу між сторонами відповідно до вимог ст. 129 ГПК України.

На підставі викладеного, та керуючись ст. ст. 129, 237, 238, 240 ГПК України, суд

ВИРІШИВ:

У задоволенні позову фізичної особи-підприємця Єрмоленка Ігоря Станіславовича до Черкаської міської ради про визнання права спільної часткової власності на об`єкт нерухомого майна відмовити.

Рішення суду набирає законної сили в порядку та строк визначені ст. 241 ГПК України.

Рішення суду може бути оскаржено до Північного апеляційного господарського суду в порядку та строки передбачені розділом ІV ГПК України.

Повне рішення складено 09 вересня 2019 року.

Суддя А.В. Васянович