ПІВНІЧНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"03" вересня 2019 р. Справа№ 911/2755/18

Північний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:

головуючого: Чорногуза М.Г.

суддів: Агрикової О.В.

Хрипуна О.О.

секретар судового засідання: Михайленко С.О.

за участю представників сторін:

від позивача за первісним позовом: Котовський В.М. довіреність № 18 від 19.12.18

від відповідача за первісним позовом: Грачава А.В. довіреність № б/н від 03.01.19

від відповідача за первісним позовом: Бородкін Д.І., адвокат, представник згідно ордеру серії КВ №771527 від 03.09.19

розглянувши матеріали апеляційної скарги Регіонального відділення Фонду державного майна України по Київській області

на рішення Господарського суду Київської області від 06 червня 2019 року(повний текст складено 14.06.2019 р.)

у справі № 911/2755/18 (суддя Лилак Т.Д.)

за первісним позовом Регіонального відділення Фонду державного майна України по Київській області,

до Товариства з обмеженою відповідальністю "Інститут біохімічних технологій",

про розірвання договору купівлі-продажу державного майна, -

за зустрічним позовом Товариства з обмеженою відповідальністю "Інститут біохімічних технологій"

до Регіонального відділення Фонду державного майна України по Київській області

про внесення змін до договору купівлі-продажу, -

ВСТАНОВИВ:

І. ІСТОРІЯ СПРАВИ

1.1 короткий зміст позовних вимог:

1.1.1. Регіональне відділення Фонду державного майна України по Київській області звернулось до Господарського суду Київської області з позовною заявою до товариства з обмеженою відповідальністю "Інститут біохімічних технологій" про розірвання договору купівлі-продажу державного майна об`єкта незавершеного будівництва - адміністративно-побутовий корпус (площею 3225,0 кв.м.) та контрольно-пропускний пункт №2 (площею 57,2 кв.м.), азотно-киснева станція, внутрішні кабельні мережі та мережі охоронного освітлення, внутрішні автодороги та майданчики, естакада інженерних мереж, що знаходиться за адресою: Київська обл., м. Обухів, вул. Київська, 127 від 12.08.2013 №1-НБ-ЗД укладений між Регіональним відділенням Фонду державного майна України по Київській області та Товариством з обмеженою відповідальністю "Інститут біохімічних технологій".

1.1.2. В обґрунтування позовних вимог позивач посилається на те, що відповідно до договору купівлі-продажу від 12.08.2013 №1-НБ-ЗД відповідач придбав державне майно - об`єкт незавершеного будівництва, за умовами якого відповідач зобов`язався, зокрема: завершити будівництво об`єкта незавершеного будівництва та ввести його в експлуатацію протягом 5 років з моменту підписання акту приймання-передачі об`єкта з правом зміни первісного призначення з урахуванням цільового призначення землі (п. 5.3.1. договору), проте, перевіркою, проведеною Регіональним відділенням встановлено, що відповідач не дотримався зазначених умов договору.

1.1.3. 01.01.2019 подано зустрічний позов, в якому викладено прохання винести рішення, яким внести зміни до договору купівлі-продажу від 12.08.2013 №1-НБ-ЗД, шляхом викладення пункту 5.3.1. розділу 5 договору в наступній редакції: "5.3.1. Завершити будівництво об`єкта незавершеного будівництва та ввести його в експлуатацію протягом 5 років з моменту оформлення покупцем права користування на земельні ділянки, з правом зміни первісного призначення з урахуванням цільового призначення".

1.1.4. Позовні вимоги за зустрічним позовом мотивовані тим, що у не виконанні умов спірного договору відсутня вина відповідача, процес відведення земельної ділянки для будівництва та одержання документа, що дає право здійснювати будівельні роботи є дуже тривалим та не залежить від відповідача, з огляду на що у відповідача є покупця вимагати внесення змін до договору на підставі ст. 652 ЦК України.

1.2 короткий зміст рішення суду першої інстанції:

1.2.1. Рішенням Господарського суду Київської області від 06 червня 2019 року у справі № 911/2755/18 у задоволенні первісного та зустрічного позовів відмовлено (а.с. 172-178).

1.3 короткий зміст вимог апеляційної скарги:

1.3.1. Регіональне відділення Фонду державного майна України по Київській області звернулось з апеляційною скаргою на рішення Господарського суду Київської області від 06 червня 2019 року у справі № 911/2755/18, в якій просить скасувати рішення Господарського суду Київської області за первісним позовом від 06.06.2019 у справі №911/2755/18 та прийняти нове рішення, яким задовольнити позовні вимоги з первісним позовом у повному обсязі.

2. ПРОЦЕСУАЛЬНІ ДІЇ:

2.1. визначення складу суду, заяви, клопотання:

2.1.1. Згідно протоколу автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 08 липня 2019 року, апеляційна скарга Регіонального відділення Фонду державного майна України по Київській області у судовій справі № 911/2755/18 передана на розгляд колегії суддів Північного апеляційного господарського суду у складі: головуючий суддя - Чорногуз М.Г., судді - Агрикова О.В., Хрипун О.О.

2.1.2. Ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 11 липня 2019 року апеляційну скаргу Регіонального відділення Фонду державного майна України по Київській області на рішення Господарського суду Київської області від 06 червня 2019 року у справі № 911/2755/18 залишено без руху та надано строк на усунення недоліків.

2.1.3. 22 липня 2019 року Регіональне відділення Фонду державного майна України по Київській області звернулось з клопотанням про усунення недоліків апеляційної скарги.

2.1.4. 25 липня 2019 року ухвалою Північного апеляційного господарського суду відкрито апеляційне провадження у справі № 911/2755/18 за апеляційною скаргою Регіонального відділення Фонду державного майна України по Київській області на рішення Господарського суду Київської області від 06 червня 2019 року у справі №911/2755/18. Справу призначено до розгляду на 03.09.2019 р.

2.2. узагальнені доводи особи, яка подала апеляційну скаргу:

2.2.1 Позивач за первісним позовом зазначає, що судом першої інстанції невірно застосовано ч. 2 ст. 651 ЦК України, оскільки законодавством про приватизацію в якості виключної підстави для розірвання договору купівлі-продажу визначено невиконання покупцем умов продажу об`єкту.

2.2.2 На переконання позивача, покупець не вжив всіх належних заходів для виконання зобов`язань за договором, а обставини, на які він посилається не звільнюють його від відповідальності.

2.3 узагальнені доводи та заперечення інших учасників справи:

2.3.1 Відповідач у відзиві на апеляційну скаргу заперечує проти її задоволення з підстав того, що невиконання умов договору було зумовлено не бездіяльністю відповідача, а тривалим процесом оформлення землекористування до завершення якого виконання будівельних робіт у встановлений договором строк є неможливим.

2.3.2 Непослідовні дії державних органів не відповідають принципу належного урядування ("Рисовський проти України", заява №29979/04, "Москаль проти Польщі" заява №10373/05).

2.4 інші процесуальні дії у справі:

2.4.1. У судовому засіданні 03 вересня 2019 року представник Регіонального відділення Фонду державного майна України по Київській області надав пояснення, в яких підтримав доводи апеляційної скарги та просив її задовольнити, оскаржуване рішення скасувати в частині відмови у задоволенні первісних позовних вимог та прийняти нове рішення, яким ці вимоги задовольнити.

2.4.2. Представник ТОВ "Інститут біохімічних технологій" у судовому засіданні 03 вересня 2019 року надав пояснення, в яких заперечував проти тверджень скаржника та просив залишити апеляційну скаргу без задоволення, а оскаржуване рішення без змін.

Мотивувальна частина.

3.ПОЗИЦІЯ СУДУ:

3.1. встановлені судом першої інстанції та неоспорені обставини;

3.1.1. 12.08.2013 між Регіональним відділенням Фонду державного майна України по Кивській області, як продавцем та ТОВ "Інститут біохімічних технологій", як покупцем укладено договір купівлі-продажу №1-НБ-ЗД об`єкта державної власності групи Д, що підлягає продажу на аукціоні, відповідно до п. 1.1. договору продавець зобов`язується передати у власність покупцю об`єкта незавершеного будівництва - адміністративно-побутовий корпус (площею 3225,0 кв.м.) та контрольно-пропускний пункт №2 (площею 57,2 кв.м.), азотно-киснева станція, внутрішні кабельні мережі та мережі охоронного освітлення, внутрішні автодороги та майданчики, естакада інженерних мереж, що знаходиться за адресою: Київська обл., м. Обухів, вул. Київська, 127, а покупець зобов`язується прийняти вказаний об`єкт і сплатити ціну його продажу та виконувати визначені в договорі умови (т.І, а.с. 13-18).

3.1.2. Відповідно до умов Договору покупець зобов`язаний: в установлений Договором строк сплатити ціну продажу об`єкта приватизації (п.5.1.); в установлений Договором строк прийняти Об`єкт приватизації за актом приймання-передачі (п.5.2); виконувати умови продажу Об`єкта приватизації, а саме: завершити будівництво об`єкта незавершеного будівництва та вести його в експлуатацію протягом п`яти років з моменту підписання акту приймання-передачі об`єкта з правом зміни первісного призначення з урахуванням цільового призначення землі (п.п.5.3.1.); в разі неможливості завершення будівництва в установлені строки за наявності відповідних обґрунтувань, строки завершення будівництва можуть бути змінені за рішенням органу приватизації та органу місцевого самоврядування, про що укладається відповідний договір про внесення змін та/або доповнень до цього Договору (п.п.5.3.2.); забезпечити вимоги екологічної безпеки, охорони навколишнього середовища, дотримання санітарних та екологічних норм під час будівництва та введення в експлуатацію Об`єкта приватизації (п.п.5.3.3.); подальше відчуження, або передача в заставу об`єкта незавершеного будівництва можливе лише за умови збереження для нового власника об`єкта незавершеного будівництва зобов`язань, визначених договором купівлі- продажу, виключно за згодою державного органу приватизації, який здійснює контроль за їх виконанням (п.п. 5.3.4.); покупець зобов`язаний протягом добудови до моменту введення об`єкта незавершеного будівництва в експлуатацію та підписання акта підсумкової перевірки виконання умов цього договору, на вимогу органу приватизації (Продавця) надавати для ознайомлення необхідні матеріали, відомості, документи, тощо про виконання умов договору купівлі-продажу (п.п.5.3.5.); оформлення права користування на земельні ділянки здійснюється покупцем самостійно згідно з чинним законодавством України (п.п. 5.3.6.); покупець зобов`язаний використовувати земельні ділянки за цільовим призначенням відповідно з чинним законодавством України (п.п.5.3.7.).

3.1.3. 14 серпня 2013 року складено та підписано акт прийому-передачі державного майна між Продавцем та Покупцем (т.І, а.с. 25).

3.1.4. З метою здійснення контролю виконання умов Договору Регіональним відділенням повідомлено Покупця листом від 26.07.2018 №53-10-3614 про проведення поточної перевірки (т.І, а.с. 28).

3.1.5. У Акті від 15.08.2018 поточної перевірки умов виконання договору встановлено, що покупцем не виконані зобов`язання за договором від 12.08.2018 №1-НБ- ЗД, а саме: завершити будівництво об`єкта незавершеного будівництва та вести його в експлуатацію протягом п`яти років з моменту підписання акту приймання-передачі об`єкта з правом зміни первісного призначення з урахуванням цільового призначення землі (п.п.5.3.1.); забезпечити вимоги екологічної безпеки, охорони навколишнього середовища, дотримання санітарних та екологічних норм під час будівництва та введення в експлуатацію Об`єкта приватизації (п.п.5.3.3.); оформлення права користування на земельні ділянки здійснюється покупцем самостійно згідно з чинним законодавством України (п.п. 5.3.6.). Акт поточної перевірки виконання умов договору купівлі-продажу від 12.08.2013 № 1-НБ-ЗД від 15 серпня 2018 року підписано повноважними представниками Продавця та Покупця (т.І, а.с. 26-27).

3.1.6. 31.08.2018 до Регіонального відділення надійшла заява Покупця від 23.08.2018 № 284-1 про оскарження результатів перевірки виконання умов договору купівлі-продажу від 12.08.2013 № 1-НБ-ЗД з проханням скасувати висновок про невиконання ТОВ "Інститут біохімічних технологій" умов договору купівлі-продажу (т.І, а.с. 29-35).

3.1.7. Заява покупця була розглянута комісією Регіонального відділення з питань оскарження результатів перевірки виконання умов договору купівлі-продажу об`єкта приватизації 12.09.2018, про що Покупця було повідомлено листами від 10.09.2018 №50-09-4431 та від 14.09.2018 № 50-09-4572 (т.І, а.с. 36, 37-38).

3.1.8. Згідно з протокольним рішенням від 12 вересня 2018 року, прийнятим комісією з питань оскарження результатів перевірки виконання умов договору купівлі-продажу об`єкта приватизації, акт поточної перевірки виконання умов договору купівлі-продажу від 15.08.2018 вирішено залишити без змін, комісія з висновками даного акту погодилась (т.І, а.с. 39-43).

3.1.9. Об`єкт незавершеного будівництва (далі за текстом - ОНБ), що є предметом Договору, розташований на земельних ділянках з кадастровим номером :01:021:0046, площею 0,4993 га та з кадастровим номером :01 :021:0047 , площею 0,1403 га (п. 1.1 Договору) (далі - Земельні ділянки).

3.1.10. Вказані Земельні ділянки перебувають у державній власності, що підтверджується Рішенням №532 38 сесії 6 скликання Обухівської міської ради Київської області від 30.05.2013, витягами з Державного земельного кадастру та даними публічної кадастрової карти, доступної за посиланням http://map.land.gov.ua/kadastrova-karta (т.І, а.с. 71, 72-73).

3.1.11. На виконання своїх зобов`язань за договором відповідач звернувся до Київської обласної державної адміністрації (далі за текстом - КОДА) з заявою від 22.01.2014 №7-Д про надання дозволу на розробку проекту землеустрою щодо відведення Земельних ділянок для передачі йому їх в користування на умовах оренди (т.І, а.с. 74).

3.1.12. У відповідь КОДА листом від 21.02.2014 №11-32/11024 вказала на ряд недоліків поданої Заяви. Серед іншого КОДА зазначила на необхідності виключення із складу земельної ділянки площею 0,4993 га землі загального користування (проїзду) та внесення відповідних змін до графічних матеріалів зазначеної земельної ділянки (т.І, а.с. 75-76).

3.1.13. ТОВ "Інститут біохімічних технологій" усунув зазначені недоліки та заявою від 12.03.2014 №16-Д і листом від 17.03.2014 №19-Д надав відповідні документи, які вимагала КОДА (т.І, а.с. 77-78, 79).

3.1.14. Листом від 16.04.2014 №11-32/12184 КОДА повідомило ТОВ "Інститут біохімічних технологій" про продовження терміну розгляду звернення до 01.05.2014 (т.І, а.с. 80).

3.1.15. Листом від 30.04.2014 №11-32/12607 КОДА знову вказала ТОВ "Інститут біохімічних технологій" на необхідність виключення зі складу земельної ділянки площею 0,4993 га землі загального користування (проїзду) та внесення відповідних змін до графічних матеріалів зазначеної земельної ділянки. Просила надати письмову згоду землекористувача, засвідчену нотаріально (т.І, а.с. 83-84).

3.1.16. З метою врегулювання зазначених питань, ТОВ "Інститут біохімічних технологій" звернувся до Фонду, як продавця ОНБ, з листом від 26.05.2014 №49-Д з проханням посприяти у вирішенні питання щодо оформлення права користування Земельними ділянками з метою належного виконання Договору (т.І, а.с. 81-82).

3.1.17. Листом від 06.06.2014 №01-14-286 Фонд відмовив ТОВ "Інститут біохімічних технологій" в такій допомозі, вказавши, що це не відноситься до його компетенції (т.І, а.с. 86-87).

3.1.18. Заявою від 05.06.2014 №50-Д ТОВ "Інститут біохімічних технологій" в черговий раз звернулось до КОДА з проханням надати дозвіл на розробку проекту землеустрою щодо відведення земельних ділянок. В цій заяві ТОВ "Інститут біохімічних технологій" вказало на незаконність вимог КОДА (т.І, а.с. 88-90).

3.1.19. Листом від 10.07.2014 №11-32/14217 КОДА повідомило ТОВ "Інститут біохімічних технологій" про продовження терміну розгляду звернення до 25.07.2014 (т.І, а.с. 91).

3.1.20. Листом від 14.07.2014 №11-32/14272 КОДА повідомило ТОВ "Інститут біохімічних технологій" про відсутність підстав для надання дозволу на розроблення проекту землеустрою, оскільки земельні ділянки сформовані. Надання в користування Земельних ділянок має здійснюватись на підставі технічної документації із землеустрою щодо встановлення меж земельної ділянки в натурі (на місцевості) (т.І, а.с. 92-93).

3.1.21. Листом від 17.07.2014 №58-Д ТОВ "Інститут біохімічних технологій" звернулось до КОДА з клопотання про надання дозволу на розробку технічної документації із землеустрою щодо встановлення меж земельної ділянки в натурі (на місцевості) для передачі Земельних ділянок в користування Відповідачу на умовах оренди (т.І, а.с. 94-95).

3.1.22. Однак, листом від 29.09.2014 №11-32/15803 КОДА повідомила ТОВ "Інститут біохімічних технологій" про те, що для вирішення питання щодо відведення Земельних ділянок в оренду ТОВ "Інститут біохімічних технологій" потрібно звернутись до Обухівської міської ради (т.І, а.с. 96).

3.1.23. Відповідач листом від 05.03.2015 повідомив КОДА про те, що передання земельних ділянок в оренду ТОВ "Інститут біохімічних технологій" належало саме до повноважень КОДА. А тому, відмова КОДА у вирішенні питання щодо надання дозволу на розроблення технічної документації була протиправною (т.І, а.с. 97-98).

3.1.24. Листом від 30.04.2015 №11-32/12475 КОДА вкотре повернула документи ТОВ "Інститут біохімічних технологій" для доопрацювання та зазначила, що відповідно до ч. 3 ст. 24 Закону України "Про регулювання містобудівної діяльності" у разі відсутності плану зонування або детального плану території (далі за текстом - ДПТ), затвердженого відповідно до вимог цього Закону, передача (надання) земельних ділянок із земель державної або комунальної власності у власність чи користування фізичним та юридичним особам для містобудівних потреб забороняється (т.І, а.с. 99).

3.1.25. Рішенням №765 від 30.10.2014 57 сесії шостого скликання Обухівської міської ради Київської області визнано не чинним Рішення №532 38 сесії 6 скликання Обухівської міської ради Київської області від 30.05.2013, тобто Земельні ділянки повернуто в комунальну власність та право розпорядження ними повернулось до Обухівської міської ради. Цим же рішенням надано ТОВ "Інститут біохімічних технологій" дозвіл на виготовлення проекту землеустрою щодо відведення Земельних ділянок для надання в оренду (т.І, а.с. 100).

3.1.26. У зв`язку з тим, що Земельні ділянки вже сформовані, надання в користування Земельних ділянок має здійснюватись на підставі технічної документації із землеустрою щодо встановлення меж земельної ділянки в натурі (на місцевості), а не на підставі проекту землеустрою з відведення, ТОВ "Інститут біохімічних технологій" двічі зверталось до Обухівської міської ради щодо визнання такими, що втратили чинність рішення №765 про надання дозволу на розробку проекту землеустрою щодо відведення Земельних ділянок (листи від 27.07.2016 №17-Д і від 26.08.2018 №25-Д) та одночасно щодо надання дозволу на виготовлення технічної документації із землеустрою щодо встановлення меж Земельних ділянок (листи від 27.07.2016 №18-Д і від 26.08.2016 №26-Д) (т.І, а.с. 101, 102, 103-104, 105-106).

3.1.27. Листами від 09.08.2016 №1960 та від 13.09.2016 №2210 Обухівська міська рада наполягала на тому, що рішення №765 (т.І, а.с. 107-108) має бути виконане, а питання щодо надання дозволу на виготовлення технічної документації із землеустрою щодо встановлення меж Земельних ділянок залишилось без задоволення (т.І, а.с. 109-110).

3.1.28. У зв`язку з тривалим не вирішенням питання щодо розроблення ДПТ, ТОВ "Інститут біохімічних технологій" листом від 03.02.2017 №1-28 звернувся до Обухівської міської ради щодо надання дозволу на виготовлення ДПТ (т.І, а.с. 111).

3.1.29. 08 лютого 2017 року ТОВ "Інститут біохімічних технологій" уклав договір з ТОВ "Майстер-Гео" на виконання топографо-геодезичних робіт, що необхідно для розроблення ДПТ.

3.1.30. Листом від 06.03.2017 №468 виконавчий комітет Обухівської міської ради повідомив ТОВ "Інститут біохімічних технологій" про те, що рішення щодо надання дозволу на розробку ДПТ на сесії Обухівської міської ради 28.02.2017 не прийнято (т.І, а.с. 112).

3.1.31. Листом від 15.03.2017 №1-99 ТОВ "Інститут біохімічних технологій" повторно звернулось до Обухівської міської ради щодо надання дозволу на розробку ДПТ (т.І, а.с. 114).

3.1.32. Рішення щодо надання Дозволу на розробку ДПТ прийнято на 21 сесії сьомого скликання Обухівської міської ради 30.03.2017.

3.1.33. 26 квітня 2017 року укладено трьохсторонній договір №17098 між державним підприємством "Український науково-дослідний і проектний інститут цивільного будівництва "Укрндпіцивілбуд", як виконавцем, виконавчим комітетом Обухівської міської ради, як замовником та ТОВ "Інститут біохімічних технологій", як інвестором на розробку ДПТ (т.І, а.с. 114-119).

3.1.34. На виконання умов вказаного договору ДП "Український науково-дослідний і проектний інститут цивільного будівництва "Укрндпіцивілбуд" розроблено Проектну документацію та надано її на погодження до виконавчого комітету Обухівської міської ради.

3.1.35. 12 грудня 2017 року проведені громадські слухання щодо погодження ДПТ для подальшого його розгляду на містобудівній раді та затвердження на сесії Обухівської міської ради. У зв`язку із пропозиціями, внесеними громадськістю під час проведення цих громадських слухань, засідання громадських слухань перенесено (п. 11 Постанови Кабінету Міністрів від 25.05.2011 №555 "Про затвердження порядку проведення громадських слухань щодо врахування громадських інтересів під час розроблення проектів містобудівної документації на місцевому рівні").

3.1.36. Виконавчий комітет Обухівської міської ради Київської області надіслав звернення до ДП "Український науково-дослідний і проектний інститут цивільного будівництва "Укрндпіцивільбуд" про надання роз`яснення з низки питань порушених представниками громадськості при проведені громадських слухань та отримано відповідь від ДП "Укрндпіцивільбуд" на зазначений лист.

3.1.37. У зв`язку з отриманням письмових пояснень, на повторні громадські слухання представники від громадськості не з`явилися, результатом чого було прийнято рішення винесення ДПТ на розгляд засідання архітектурно-містобудівної ради Обухівської міської ради, що відбулося 03.05.2018.

3.1.38. За результатами розгляду ДПТ на архітектурно-містобудівній раді Обухівської міської ради та листів №66/1/4622 від 27.04.2018 Головного управління ДСНС в Київській області, проект ДПТ було направлено на доопрацювання. Також, було отримано зауваження від Обухівського районного управління Головного управління Держпродспоживслужби в Київській області №1-03 (т.І, а.с. 120, 121).

3.1.39. ДП "Укрндпіцивільбуд" на адресу заступника Обухівського міського голови Цельори В.В. , начальнику Головного управління ДСНС в Київській області та начальнику Обухівського управління Головного управління Держпродспоживслужби в Київській області відправлено листи №357 від 19.06.2018 та №356 від 19.06.18, щодо наданих зауважень (т.І, а.с 122-123, 124-125).

Одним із зауважень Головного управління ДСНС в Київській області було необхідність зображення прилеглої території на відстані не менше 50 м з зазначенням проектної та існуючої забудови (п.5.6 ДБН Б. 1.1 -14-2012).

Для виконання цього пункту необхідно було надати проектній організації - виконавцю ДП "Укрндпіцивільбуд" матеріали інженерно-топографічних вишукувань, з відображенням прилеглої забудови на відстані не менше 50 м від межі земельної ділянки для якої розробляється ДПТ.

3.1.40. ТОВ "Інститут біохімічних технологій" 14.06.2018 укладено договір №15 з ТОВ "Мастер-Гео" на виконання топографо-геодезичних робіт по периметру об`єкту "Реконструкція заводу по виробництву лікарських засобів" на відстані 50 м. Роботи були виконані та топографічна зйомка передана ДП "Укрндпіцивільбуд" для внесення відповідних змін до ДПТ (т.І, а.с. 126-128).

3.1.41. Оскільки термін зобов`язань спливав, а відповідачу потрібен був додатковий час для завершення процедури, ТОВ "Інститут біохімічних технологій" листом від 17.07.2018 №1-247 звернулось до позивача з пропозицією щодо внесення змін до Договору, яким запропонував викласти п. 5.3.1 в такій редакції: "5.3.1. завершити будівництво об`єкта незавершеного будівництва та ввести його в експлуатацію протягом 5 (п`яти) років з моменту оформлення покупцем права користування на земельні ділянки, з правом зміни первісного призначення з урахуванням цільового призначення землі" (т.І, а.с. 130-134).

3.1.42. ТОВ "Інститут біохімічних технологій" звернулось з листом від 17.07.2018 №1-248 до Обухівської міської ради щодо надання згоди на внесення змін до Договору, у відповідності до п. 4.3 Порядку внесення змін до договорів купівлі-продажу державного майна, затвердженого Наказом Фонду державного майна України від 03.05.2012 №605 (т.І, а.с. 134-136).

3.1.43. Листом від 26.07.2018 №53-10-3625, Фонд визначив ТОВ "Інститут біохімічних технологій" перелік документів, необхідних для прийняття остаточного рішення щодо внесення змін до Договору (т.І, а.с. 137-138).

3.1.44. Рішенням №910 від 27.09.2018 Обухівської міської ради Київської області погоджено ТОВ "Інститут біохімічних технологій" зміну строку завершення будівництва за Договором.

3.1.45. Листом №1-319 від 05.10.2018 ТОВ "Інститут біохімічних технологій" надав Фонду повний перелік, визначених ним документів, необхідних для розгляду питання щодо внесення змін до Договору.

3.1.46. Доказів надання Фондом відповіді на вказаний лист - матеріали справи не містять.

3.2 обставини встановлені судом апеляційної інстанції і визначених відповідно до них правовідносин;

3.2.1. Враховуючи те, що в частині відмови у задоволенні зустрічних позовних вимог рішення суду першої інстанції не оскаржено, підстави надавати оцінку висновкам суду першої інстанції у вказаній частині у колегії суддів, в силу вимог ч. 1 ст. 269 ГПК України, - відсутні.

3.2.2. Межами апеляційного перегляду є рішення в частині обґрунтованості відмови у задоволенні вимог про розірвання договору.

3.2.3. Відповідно до п. 7.6 Договору, у разі невиконання покупцем зобов`язань за договором продавець має право у встановленому законом порядку порушити питання про його розірвання, стягнення завданих збитків та повернення об`єкта приватизації за актом приймання-передавання у державну власність.

3.3. доводи, з якими суд апеляційної інстанції погодився або не погодився з висновками суду першої інстанції;

3.3.1. Колегія суддів погоджується з висновками суду першої інстанції про відсутність підстав для задоволення первісних позовних вимог з огляду на наступне.

3.3.2. Пунктом 5.3.1. договору купівлі-продажу від 12.08.2013 №1-НБ-ЗД передбачено, що ТОВ "Інститут біохімічних технологій" зобов`язаний був завершити будівництво об`єкта незавершеного будівництва та ввести його в експлуатацію протягом 5 років з моменту підписання акту приймання-передачі об`єкта з правом зміни первісного призначення з урахуванням цільового призначення землі.

3.3.3. Матеріали справи свідчать про те, що ТОВ "Інститут біохімічних технологій" почало виконувати умови договору ще в 2014 році.

3.3.4. Відповідач впродовж п`яти років намагався оформити за собою право оренди на земельні ділянки. Проте органами місцевого самоврядування, на момент звернення Фонду з первісним позовом, остаточно це питання не вирішено.

3.3.5. Вказане свідчить про те, що відповідачем вживалися заходи та здійснювалися необхідні дії для оформлення земельної ділянки. Проте станом на момент звернення з первісним позовом, процедура щодо оформлення права користування земельною ділянкою за відповідачем не завершена.

3.3.6. Вказана ситуація унеможливлює оформлення документів на реконструкцію чи добудову об`єкту приватизації, а відповідно і виконання визначеного у п .5.3.1. договору зобов`язання.

3.3.7. Враховуючи викладене, колегія суддів погоджується з висновками суду першої інстанції про те, що обставини, які зумовили невиконання відповідачем умов договору є об`єктивними та не залежали від відповідача, що виключає вину відповідача у невиконанні умов договору щодо закінчення будівництва у передбачений п. 5.3.1. строк.

3.3.8. Також колегія суддів зазначає, що істотним порушенням умов договору, яке визначено у ч. 2 ст. 651 ЦК України, як підстава для розірвання такого договору у судовому порядку, є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди, друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

3.3.9. При цьому, колегія суддів погоджується з висновками суду першої інстанції про те, що позивачем не доведено в чому саме полягає шкода, завдана позивачу в зв`язку з невиконанням покладеного на відповідача обов`язку передбаченого п.п. 5.3.1., 5.3.3., 5.3.6. договору та яким чином такі дії (або бездіяльність) порушують права позивача, що, в силу ст. ст. 614, 651 ЦК України, виключає застосування до відповідача санкції за порушення зобов`язання у вигляді розірвання договору.

3.4. чи були і ким порушені, не визнані або оспорені права, свободи чи інтереси за захистом яких мало місце звернення до суду:

3.4.1. Матеріалами справи підтверджується порушення відповідачем встановленого договором обов`язку добудови та введення в експлуатацію об`єкта незавершеного будівництва з незалежних від нього причин, оскільки відповідачем вживались всі залежні від нього заходи щодо належного виконання зобов`язання.

ВИСНОВКИ СУДУ ТА ДЖЕРЕЛА ПРАВА:

4.1. висновки за результатами розгляду матеріалів справи

4.1.1. Враховуючи те, що можливість виконання будівельних робіт з добудови або реклонтруції законодавчо пов`язано з фактом оформлення користування земельною ділянкою та та, що матеріалами справи підтверджено, що відповідачем вживались всі залежні від нього дії, спрямовані на оформлення за собою такого права, колегія суддів погоджується з висновками суду першої інстанції про відсутність підстав для задовлення первісного позову обґрунтованого в т.ч. з посиланням на ч. 2 ст. 651 ЦК України.

4.2. посилання на норми права, якими керувався суд апеляційної інстанції:

4.2.1. У відповідності до вимог ч.ч. 1, 2, 5 ст. 269 ГПК України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними у ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги. Суд апеляційної інстанції досліджує докази, що стосуються фактів, на які учасники справи посилаються в апеляційній скарзі та (або) відзиві на неї. У суді апеляційної інстанції не приймаються і не розглядаються позовні вимоги та підстави позову, що не були предметом розгляду в суді першої інстанції.

4.2.2. За приписами ч. 1 ст. 74 ГПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень

4.2.3. Відповідно до ст. 14 ГПК України суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках.

4.2.4. Відповідно до частини 1 статті 2 Закону України "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)" (в редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин) об`єктами малої приватизації є зокрема об`єкти незавершеного будівництва. Згідно з частиною 8 статті 23 цього Закону органи приватизації здійснюють контроль за виконанням покупцем умов договору купівлі-продажу, а в разі їх невиконання застосовують санкції, передбачені чинним законодавством та можуть у встановленому порядку порушувати питання про розірвання договору.

4.2.5. Частинами 1, 2, 3 статті 19 Закону України "Про особливості приватизації об`єктів незавершеного будівництва" (в редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин) передбачено, що обов`язковими умовами приватизації об`єктів незавершеного будівництва, крім продажу під розбирання, є: встановлення строку завершення будівництва об`єкта незавершеного будівництва; забезпечення вимог екологічної безпеки, охорони навколишнього природного середовища під час добудови та подальшого введення в експлуатацію об`єкта приватизації. У разі неможливості завершення будівництва в установлені строки за наявності відповідних обґрунтувань строки завершення будівництва можуть бути змінені за рішенням органу приватизації та органу місцевого самоврядування, про що укладається додатковий договір. У разі невиконання умов, зазначених у цій статті, договір купівлі-продажу підлягає розірванню в установленому законодавством порядку.

4.2.6. Таким чином до розірвання договору купівлі-продажу об`єкта приватизації застосуються загальні правила щодо порядку розірвання договору, визначені положеннями Цивільного кодексу України та Господарського кодексу України.

4.2.7. Згідно зі статтею 610 ЦК України порушенням зобов`язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов`язання (неналежне виконання).

4.2.8. Відповідно до п. 1 ч. 1 ст. 611 ЦК України у разі порушення зобов`язання настають правові наслідки, встановлені договором або законом, зокрема припинення зобов`язання внаслідок односторонньої відмови від зобов`язання, якщо не встановлено договором або законом, або розірвання договору.

4.2.9. При вирішенні питання щодо розірвання договору з підстави, передбаченої договором, застосуванню також підлягають положення частини другої статті 651 ЦК України, згідно з якою договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї зі сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.

Отже, однією з підстав розірвання договору є істотне порушення стороною цього договору.

Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору (постанова Верховного Суду України від 11.10.2017 № 6-1449цс17).

Тобто йдеться про таке порушення договору однією зі сторін, яке тягне для другої сторони неможливість досягнення нею цілей договору.

Оцінка порушення договору як істотного здійснюється судом відповідно до критеріїв, що встановлені вказаною нормою. Оціночне поняття істотності порушення договору законодавець розкриває за допомогою іншого оціночного поняття - "значної міри" позбавлення сторони того, на що вона розраховувала при укладенні договору. Істотність порушення визначається виключно за об`єктивними обставинами, що склалися у сторони, яка вимагає розірвання договору. В такому випадку вина (як суб`єктивний чинник) сторони, що припустилася порушення договору, не має будь-якого значення і для оцінки порушення як істотного, і для виникнення права вимагати розірвання договору на підставі частини 2 статті 651 ЦК України.

4.2.10. Разом з цим, згідно з ст. 614 ЦК України, особа, яка порушила зобов`язання, несе відповідальність за наявності її вини (умислу або необережності), якщо інше не встановлено договором або законом. Особа є невинуватою, якщо вона доведе, що вжила всіх залежних неї заходів щодо належного виконання зобов`язання.

4.2.11. За змістом ч. 1 ст. 376 ЦК України, здійснення будівництва можливе за наявності одночасно двох умов: 1) наявність відведеної для будівництва земельної ділянки; 2) наявність документа, що дає право здійснювати будівельні роботи.

4.2.12. Громадяни та юридичні особи набувають права власності та права користування земельними ділянками із земель державної або комунальної власності за рішенням органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування в межах їх повноважень (ч. 1 ст. 116 ЗК України).

4.2.13. До повноважень місцевих державних адміністрацій належить розпорядження землями державної власності, зокрема передача їх у власність чи користування (п. а) ч. 1 ст. 17, ч. 5 ст. 122 ЗК України), а до повноважень сільських, селищних, міських рад належить розпорядження землями територіальних громад, зокрема передача у власність або надання в користування земельних ділянок комунальної власності (п. а-в ч. 1 ст. 12, ч. 1 ст. 122 ЗК України).

4.2.14. З 01 січня 2015 року заборонено надання земельних ділянок у власність або в користування у разі відсутності затвердженого детального плану території (ч. 3 ст. 24 Закону України "Про регулювання містобудівної діяльності").

4.2.15. Відповідно до п. 4.1. Порядку розроблення містобудівної документації, затвердженої наказом Міністерства регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства України від 16.11.2011 №290 рішення про розроблення детального плану території, яка розташована в межах населеного пункту, а також внесення змін до цієї містобудівної документації приймає відповідна сільська, селищна, міська рада. Відповідно до п. 4.3 вказаного Порядку, замовником розроблення містобудівної документації з планування території на місцевому рівні або внесення змін до неї при розробленні детального плану території, яка розташована в межах населеного пункту є виконавчий орган сільської, селищної, міської ради, Київська та Севастопольська міські державні адміністрації.

5. ОЦІНКА АРГУМЕНТІВ:

5.1. мотиви прийняття або відхилення кожного аргументу, викладеного учасниками справи в апеляційній скарзі та відзиві на апеляційну скаргу

5.1.1. Твердження позивача про те, що покупець не вжив всіх належних заходів для виконання зобов`язань за договором та про невірне застосування судом першої інстанції положень ч. 2 ст. 651 ЦК України спростовуються тим, що: розпорядження землями (в т.ч. передача їх у користування) законодавчо віднесено до компетенції органів місцевого самоврядування; в процесі оформлення відповідачем права користування земельною ділянкою були внесені зміни у законодавство щодо заборони з з 01.01.2015 р. надання земельних ділянок у користування у разі відсутності затвердженого детального плану території, замовником якого може вистапати лише виконавчий орган сільської, селищної, міської ради, Київська та Севастопольська міські державні адміністрації, а не відповідач; матеріали справи свідчать про те, що відповідачем з моменту укладення договору та майже до моменту звернення позивача із первісним позовом вчинялись дії щодо оформлення за собою права користування земельною ділянко, без якого вчинення дій з будівництва та реконструкції земельної об`єкті приватизації (та відповідно виконання умов договору купівлі-продажу) є неможливим.

5.1.2. Також колегія суддів зазначає про відсутність підстав для застосування викладеної у постанові Касаційного господарського суду віл 31.01.2018 р. у справі №910/5716/17 правової позиції з огляду на відмінність обставин цієї справи від обставин справи №911/2755/17, що розглядається, в т.ч. в частині підстав, які зумовили невиконання відповідачем умов договору купівлі-продажу, а також перенесення строків.

6. ВИСНОВКИ ПІВНІЧНОГО АПЕЛЯЦІЙНОГО ГОСПОДАРСЬКОГО СУДУ ЗА РЕЗУЛЬТАТАМИ РОЗГЛЯДУ АПЕЛЯЦІЙНОЇ СКАРГИ:

6.1.1. Колегія суддів Північного апеляційного господарського суду дійшла висновку, що оскаржуване рішення суду прийнято у відповідності з вимогами матеріального та процесуального права, підстав його скасовувати або змінювати не вбачається.

6.1.2. Рішення Господарського суду Київської області від 06 червня 2019 року у справі № 911/2755/18 залишенню без змін.

6.1.3. Апеляційна скарга Регіонального відділення Фонду державного майна України по Київській області на рішення Господарського суду Київської області від 06 червня 2019 року у справі № 911/2755/18 задоволенню не підлягає.

7. РОЗПОДІЛ СУДОВИХ ВИТРАТ:

7.1.1. Судові витрати у вигляді судового збору за розгляд апеляційної скарги, згідно ч. 1 ст. 129 ГПК України покласти на скаржника.

Керуючись ст.ст. 129, 269, 270, п. 1 ч. 1 ст. 275, ст.ст. 276, 282, 284 ГПК України, Північний апеляційний господарський суд, -

П О С Т А Н О В И В:

1. Апеляційну скаргу Регіонального відділення Фонду державного майна України по Київській області на рішення Господарського суду Київської області від 06 червня 2019 року у справі № 911/2755/18 залишити без задоволення.

2. Рішення Господарського суду Київської області від 06 червня 2019 року у справі №911/2755/18 залишити без змін.

3. Судові витрати у вигляді витрат по сплаті судового збору за подання апеляційної скарги покласти на Регіонального відділення Фонду державного майна України по Київській області.

4. Справу № 911/2755/18 повернути до Господарського суду Київської області.

Постанова набирає законної сили з дня її прийняття і може бути оскаржена до Верховного Суду у порядку та строк, передбачений ст.ст. 287-289 ГПК України.

Повний текст постанови складено - 05.09.2019 р.

Головуючий суддя М.Г. Чорногуз

Судді О.В. Агрикова

О.О. Хрипун