ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

14 серпня 2019 року

м. Київ

Справа № 910/14257/18

Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:

Сухового В.Г. - головуючого, Берднік І.С., Міщенка І.С.,

за участю секретаря судового засідання - Журавльова А.В.

розглянув у відкритому судовому засіданні касаційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Стандарт Девелопмент Джей.Ві" на постанову Північного апеляційного господарського суду від 17.04.2019 (Козир Т.П., Коробенко Г.П., Тищенко А.І.) у справі № 910/14257/18 Господарського суду міста Києва

за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю "Стандарт Девелопмент Джей.Ві " до Київської міської ради за участі Товариства з обмеженою відповідальністю "АСМА-КРИМ" про визнання права оренди земельної ділянки та визнання укладеною додаткової угоди до договору оренди землі

Історія справи

Короткий зміст позовних вимог

1. Товариство з обмеженою відповідальністю "Стандарт Девелопмент Джей.Ві" (далі - Позивач) звернулося в Господарський суд міста Києва з позовом до Київської міської ради (далі - Відповідач), у якому просив: 1)визнати за Позивачем право користування земельною ділянкою площею 1,1581 га (кадастровий номер :75:179:0037) на умовах договору оренди земельної ділянки від 11.10.2007 та договору про поновлення договору оренди земельної ділянки від 09.11.2016; 2) визнати укладеною між сторонами додаткову угоду про внесення змін до договору оренди земельної ділянки від 11.10.2017 та договору про поновлення договору оренди земельної ділянки від 09.11.2016 в редакції, наведеній у позові.

2. В обґрунтування позовних вимог Позивач зазначив, що він набув право власності на об`єкт нерухомості, який знаходиться на земельній ділянці площею 1,1581 га (кадастровий номер :75:179:0037 ), а тому до нього перейшло право користування земельною ділянкою, на якій розміщений об`єкт, в обсязі, що існувало у попереднього власника цього об`єкту нерухомості.

Короткий зміст рішення, ухваленого судом першої інстанції

3. Рішенням Господарського суду міста Києва від 29.11.2018 позов задоволено.

4. Рішення суду мотивовано тим, що оскільки у зв`язку з набуттям права власності на нерухоме майно до Позивача перейшло право користування земельною ділянкою, на якій розміщене нерухоме майно, в обсязі, що існувало у попереднього користувача земельної ділянки - ТОВ" Асма-Крим", а Відповідач не надав відповіді на пропозицію по внесенню змін до договору оренди земельної ділянки від 11.10.2007 та договору про поновлення договору оренди земельної ділянки від 09.11.2016, або відповідний протокол розбіжностей, суд дійшов висновку, що Позивач набув право оренди земельної ділянки й фактично став орендарем земельної ділянки, на якій розміщене нерухоме майно, у тому ж обсязі та на умовах, як і у попереднього користувача.

Короткий зміст оскаржуваної постанови, прийнятої судом апеляційної інстанції

5. Постановою Північного апеляційного господарського суду від 17.04.2019 рішення Господарського суду міста Києва від 29.11.2018 скасовано, у позові відмовлено.

6. Постанова суду мотивована тим, що у даному випадку до Позивача автоматично, на підставі імперативного припису закону, перейшло право користування, та відповідно право вимагати оформлення на своє ім`я документів, лише на ту частину спірної земельної ділянки, яка знаходиться під належним йому на праві власності будинком та необхідна для його експлуатації.

В іншій частині право землекористувача автоматично не припиняється, а Позивач мав звернутись в загальному порядку, визначеному Земельним кодексом України (далі - ЗК України) та Порядком набуття прав на землю із земель комунальної власності в місті Києві, затвердженим рішенням Київської міської ради № 241/2463П від 20.04.2017, як йому підставно і повідомив Відповідач на його звернення про внесення змін до чинного договору оренди землі із ТОВ "Асма-Крим".

Проте, місцевий господарський суд неправильно застосував вказані норми права та необґрунтовано задовольнив позов, визнавши за Позивачем право користування спірною земельною ділянкою у повному обсязі, у тому числі частиною земельної ділянки, призначеною для будівництва, та безпідставно наділивши Позивача правами та обов`язками забудовника спірної земельної ділянки.

Оскільки спірна земельна ділянка не має розподілу на частини, призначені для експлуатації та обслуговування об`єкту нерухомості, належного Позивачу, та для будівництва, тому суд позбавлений можливості в межах даного провадження, заявлених вимог, доводів та наданих доказів визначити частину земельної ділянки та її межі, право на користування якою автоматично перейшло до Позивача у зв`язку з придбанням будівлі.

Короткий зміст вимог касаційної скарги Позивача

7. Позивач подав касаційну скаргу на постанову апеляційного господарського суду, в якій просить її скасувати, а рішення суду першої інстанції залишити в силі.

Аргументи учасників справи

Доводи Позивача, який подав касаційну скаргу (узагальнено)

8. Твердження суду про те, що Позивач набув лише право вимагати оформлення договору оренди на частину земельної ділянки, є хибним та таким, що не відповідає статтям 120 ЗК України, статті 377 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України) та статті 7 Закону України "Про оренду землі".

9. Судом не враховано, що до набувача права власності на нерухоме майно, яке розташовано на земельній ділянці, переходять права на всю частину (площу) земельної ділянки, що була у попереднього землекористувача, а не на її окрему частину.

10. При прийнятті оскарженої постанови, судом не було надано належної оцінки всім доказам у справі.

Позиція інших учасників справи у відзиві на касаційну скаргу

11. ТОВ "АСМА-КРИМ" 13.08.2019 до Верховного Суду подано відзив на касаційну скаргу.

Ухвалою Верховного Суду від 24.06.2019 відкрито касаційне провадження за касаційною скаргою Позивача, призначено її до розгляду на 14.08.2019 та надано учасникам справи строк для подання до суду касаційної інстанції відзиву на касаційну скаргу до 15.07.2019, але не більше 10 днів з дня вручення цієї ухвали.

Відповідно до виписки з сайту "Укрпошта" щодо відстеження поштових пересилань (трек-номер 102), ухвала від 24.06.2019 про відкриття касаційного провадження вручена ТОВ "АСМА-КРИМ" 02.07.2019.

Оскільки відзив на касаційну скаргу ТОВ "АСМА-КРИМ" подано поза межами строку, встановленого судом касаційної інстанції в ухвалі про відкриття касаційного провадження без обґрунтування поважності пропуску такого строку, зважаючи на норми статей 118, 295 ГПК України, зазначений відзив суд залишає без розгляду.

12. Відповідач відзив на касаційні скарги не надав, що у відповідності до частини 3 статті 295 ГПК України не перешкоджає перегляду оскаржуваного судового рішення у даній справі у касаційному порядку.

ПОЗИЦІЯ ВЕРХОВНОГО СУДУ

Оцінка аргументів учасників справи і висновків судів попередніх інстанції

13. Як встановлено судами попередніх інстанцій, між ТОВ "Телехаус Київ Міжнародні комунікації" (Продавець) та ТОВ "АСМА-КРИМ" (Покупець) 25.06.2003 укладений договір купівлі-продажу нежилих будівель, за умовами якого Продавець продав, а Покупець купив нежилий будинок літ. "Б" загальною площею - 232,6 м2, який знаходиться у будинку АДРЕСА_1 .

Між Відповідачем (Орендодавець) та ТОВ "АСМА-КРИМ" (Орендар) 11.10.2007 укладено договір оренди земельної ділянки, за умовами якого об`єктом оренди є земельна ділянка на АДРЕСА_1 площею 11581 м2 з цільовим призначенням - для експлуатації та обслуговування існуючого адміністративно-офісного будинку і для будівництва готельно-житлового комплексу з об`єктами громадського призначення та підземним паркінгом за кадастровим номером : 75:179: 0037. Договір укладений строком на 5 років.

09.11.2016 між Відповідачем та ТОВ "АСМА-КРИМ", на підставі рішення Відповідача № 640/10128 від 13.11.2013 та постанови Київського апеляційного господарського суду від 31.03.2016 у справі № 910/25735/15, залишеної без змін постановою Вищого господарського суду України від 14.06.2016, укладено договір про поновлення договору оренди земельної ділянки на 5 років.

Між ПАТ АБ "Столичний" (Банк) та ТОВ "Компанія "Кепітал-Сістемс" (Позичальник) 26.08.2014 укладено кредитний договір № 1638-КЮ-14, за умовами якого Банк відкрив Позичальнику відновлювальну відкличну кредитну лінію з лімітом 31000000,00 грн зі сплатою 17% процентів річних, строком до 25.08.2015 з кінцевим терміном повернення 25.08.2015.

З метою забезпечення виконання зобов`язань за кредитним договором між Банком та ТОВ "АСМА-КРИМ" (Іпотекодавець) 29.09.2014 укладено іпотечний договір, за умовами якого предметом іпотеки, що є забезпеченням викладених у кредитному договорі зобов`язань Позичальника, є нерухоме майно, а саме нежилий будинок літ."Б" загальною площею - 232,6 м2, який знаходиться у будинку АДРЕСА_1 . Вказане нерухоме майно знаходиться на земельній ділянці площею 1,1581 га, кадастровий номер :75:179:0037 .

Пунктом 5.5.1 договору визначено, що у випадку невиконання Іпотекодавцями письмової вимоги Іпотекодержателя про усунення порушених зобов`язань за цим договором або Позичальником за кредитним договором у встановлений Іпотекодержателем строк, такі вимоги Іпотекодержателя задовольняються за рахунок предмета іпотеки і в такому випадку цей договір згідно статей 36, 37 Закону України "Про іпотеку" вважається договором про задоволення вимог Іпотекодержателя, є правовою підставою для реєстрації права власності Іпотекодержателя на предмет іпотеки на підставі цього договору іпотеки, який в цьому випадку є правовстановлюючим документом.

15.08.2017 між Банком та ОСОБА_1 (Новий кредитор) укладено договір відступлення прав вимоги № 1, за умовами якого Банк відступив Новому кредитору належні Банку, а Новий кредитор набув права вимоги Банку до Позичальника та Заставодавців (Іпотекодавців) та Поручителів-фізичних осіб, включаючи права вимоги до правонаступників боржників, спадкоємців боржників за кредитним договором №1638-КЮ-14 від 26.08.2014 з урахуванням усіх змін, доповнень і додатків до нього.

Також, 15.08.2017 між Банком та ОСОБА_1 укладено договір по відступлення права вимоги за іпотечним договором, за умовами якого до ОСОБА_1 , як Нового іпотекодержателя, перейшли всі права Іпотекодержателя за іпотечним договором від 29.09.2014 в якості забезпечення виконання зобов`язань за кредитним договором.

Між ОСОБА_1 та ТОВ"Фінансова компанія "Веста" (Новий кредитор) 31.08.2017 укладено договір про відступлення прав вимоги № 31/08-1, за умовами якого ОСОБА_1 відступив Новому кредитору належні йому права вимоги, а Новий кредитор набув права вимоги до Позичальника та Заставодавців (Іпотекодавців) та Поручителів-фізичних осіб, включаючи права вимоги до правонаступників боржників, спадкоємців боржників або інших осіб, до яких перейшли обов`язки боржників за кредитним договором з урахуванням усіх змін, доповнень і додатків до нього.

Між ОСОБА_1 та ТОВ "Фінансова компанія "Веста" 31.08.2017 укладено договір про відступлення права вимоги за договором іпотеки, за умовами якого ОСОБА_1 відступив ТОВ "Фінансова компанія "Веста" права вимоги за договором іпотеки в повному обсязі та на умовах, які існували на момент відступлення права вимоги, включаючи право звернення стягнення на предмет іпотеки у відповідності до договору іпотеки.

ТОВ "Фінансова Компанія "Веста" 26.03.2018 направлено ТОВ "АСМА-КРИМ" (Іпотекодавець) та ТОВ "Компанія "Кепітел-Сістемз" (Боржник) вимоги про усунення порушень забезпеченого обтяженням зобов`язання та повідомлення про усунення вказаних порушень у тридцятиденний термін.

У зв`язку з неусуненням порушень та невиконанням зобов`язань за кредитним договором у встановлений строк, до ТОВ "Фінансова Компанія "Веста", як Кредитора та Іпотекодержателя перейшло право власності на об`єкт нерухомості, що був предметом іпотеки, а саме: нежилий будинок літ. "Б" загальною площею - 232,6 м2, який знаходиться у будинку АДРЕСА_1 , про що 16.05.2018 було внесено запис до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності.

Між ТОВ "Фінансова Компанія "Веста" (Продавець) та Позивачем (Покупець) 18.05.2018 укладено договір купівлі-продажу нерухомого майна, за умовами якого Продавець передав, а Покупець прийняв нерухоме майно, а саме: нежилий будинок літ. "Б" загальною площею - 232,6 м2, який знаходиться у будинку АДРЕСА_1 , яке належало Продавцю. Вказане нерухоме майно знаходиться на земельній ділянці площею 1,1581 га, кадастровий номер :75:179:0037 .

Згідно з витягом з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності № 124497418 від 18.05.2018, за Позивачем зареєстровано право власності на вказане нерухоме майно.

14. Суди попередніх інстанцій встановили, що 17.07.2018 Позивач звернувся до Відповідача із заявою про внесення змін до договору оренди земельної ділянки, який укладено між Відповідачем та ТОВ "АСМА-КРИМ", в частині, що стосується заміни сторони Орендаря земельної ділянки кадастровий номер :75:179:0037 ТОВ "АСМА-КРИМ" на Позивача, додавши додаткову угоду до договору оренди земельної ділянки.

Листом № 7 від 13.08.2018 Позивача повідомлено, що для прийняття рішення Відповідачем щодо розпорядження земельною ділянкою, необхідно звернутися до центру адміністративних послуг із відповідною заявою на отримання адміністративної послуги.

15. В обґрунтування позовних вимог Позивач зазначив, що він набув право власності на об`єкт нерухомості, який знаходиться на земельній ділянці площею 1,1581 га (кадастровий номер :75:179:0037 ), а тому до нього перейшло право користування земельною ділянкою, на якій розміщений об`єкт, в обсязі, що існувало у попереднього власника цього об`єкту нерухомості.

16. Як встановлено судами попередніх інстанцій, власником нерухомого майна, розташованого на вказаній вище земельній ділянці було ТОВ "АСМА-КРИМ" відповідно до договору від 25.06.2003. ТОВ "АСМА-КРИМ" було також і орендарем цієї земельної ділянки.

17. Крім того, судами під час розгляду справи встановлено, що ТОВ "Фінансова Компанія "Веста" (як кредитор та іпотекодержатель) 26.03.2018 направлено ТОВ "АСМА-КРИМ" (Іпотекодавець) та ТОВ "Компанія "Кепітел-Сістемз" (Боржник) вимоги про усунення порушень забезпеченого обтяженням зобов`язання та повідомлення про усунення вказаних порушень у тридцятиденний термін.

18. У зв`язку з неусуненням порушень та невиконанням зобов`язань за кредитним договором у встановлений строк, до ТОВ "Фінансова Компанія "Веста", як Кредитора та Іпотекодержателя перейшло право власності на об`єкт нерухомості, що був предметом іпотеки, а саме: нежилий будинок літ. "Б" загальною площею - 232,6 м2, який знаходиться у будинку АДРЕСА_1 , про що 16.05.2018 було внесено запис до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності.

19. Відповідно до частини 1 статті 37 Закону України "Про іпотеку" іпотекодержатель може задовольнити забезпечену іпотекою вимогу шляхом набуття права власності на предмет іпотеки. Правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, яке є предметом іпотеки, є договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками та передбачає передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання.

До особи, яка на підставі договору про задоволення вимог іпотекодержателя або застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, включеного до іпотечного договору, набула право власності на предмет іпотеки (об`єкт нерухомого майна, об`єкт незавершеного будівництва та майнові права на них), розміщений на земельній ділянці, яка перебуває в оренді іпотекодавця, переходить право оренди на таку земельну ділянку, а зазначений договір про задоволення вимог іпотекодержателя або застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, включене до іпотечного договору, є документом, що посвідчує перехід права оренди земельної ділянки до нового власника предмета іпотеки і заміну особи орендаря у договорі оренди землі та підлягає державній реєстрації у встановленому законодавством порядку (частина 7 статті 37 Закону України "Про іпотеку").

20. Отже, згідно з наведеними вище нормами права, право оренди земельної ділянки, на якій розміщено нерухоме майно і орендарем якої було ТОВ "АСМА-КРИМ", перейшло до ТОВ "Фінансова Компанія "Веста", як особи, до якої перейшло право власності на нерухоме майно, яке розташовано на спірній земельній ділянці.

21. В подальшому, як з`ясовано судами першої та апеляційної інстанції, право власності на майно, яке розташовано на спірній земельній ділянці, відповідно до договору від 18.05.2018 набуто Позивачем.

22. Перехід прав на земельну ділянку, пов`язаний з переходом права на будинок, будівлю або споруду, регламентується ЗК України, а також Законом України "Про оренду землі". Так, якщо жилий будинок, будівля або споруда розміщені на земельній ділянці, що перебуває у користуванні, то в разі набуття права власності на ці об`єкти до набувача переходить право користування земельною ділянкою, на якій вони розміщені, на тих самих умовах і в тому ж обсязі, що були у попереднього землекористувача (частина 2 статті 120 ЗК України).

23. Згідно з частиною 3 статті 7 Закону України "Про оренду землі" до особи, якій перейшло право власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій земельній ділянці, також переходить право оренди на цю земельну ділянку. Договором, який передбачає набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, припиняється договір оренди земельної ділянки в частині оренди попереднім орендарем земельної ділянки, на якій розташований такий житловий будинок, будівля або споруда.

Частиною 6 статті 120 ЗК України встановлено, що істотною умовою договору, який передбачає набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, є кадастровий номер земельної ділянки, право на яку переходить у зв`язку з набуттям права власності на ці об`єкти, крім об`єктів державної власності, що підлягають продажу шляхом приватизації. Укладення договору, який передбачає набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, що пов`язане з переходом права на частину земельної ділянки, здійснюється після виділення цієї частини в окрему земельну ділянку та присвоєння їй окремого кадастрового номера.

24. З наведеного слід дійти висновку, що до особи, яка набула право власності на будівлю, переходить на підставі статті 120 ЗК України та статті 7 Закону України "Про оренду землі" право користування (оренди) саме тією земельною ділянкою, як об`єктом цивільних прав, кадастровий номер якої зазначено в договорі, що передбачає набуття права власності на будівлю, незалежно від її цільового призначення, але не частиною такої земельної ділянки.

24.1. Для переходу (передачі орендарем) права, в тому числі оренди, на частину земельної ділянки обов`язковим є попереднє виділення такої частини в окрему земельну ділянку з присвоєнням їй окремого кадастрового номера (частина 6 статті 120 ЗК України), тобто, після набуття такою частиною земельної ділянки статусу об`єкта цивільних прав (стаття 791 ЗК України).

25. Отже, доводи касаційної скарги в цій частині є обґрунтованими, а висновки суду апеляційної інстанції щодо переходу права оренди на частину земельної ділянки в розмірі, яка необхідна для обслуговування будівлі, не відповідають нормам земельного законодавства, а тому є помилковими.

26. Право оренди на земельну ділянку переходить за договором, який передбачає набуття права власності на будівлю. Цим же договором одночасно припиняється договір оренди земельної ділянки в частині оренди попереднім орендарем земельної ділянки, на якій розташована така будівля (частина 3 статті 7 Закону України "Про оренду землі").

27. Однак суди не дослідили зібраних у справі доказів на предмет припинення договору оренди, а, отже і права оренди у ТОВ "АСМА-КРИМ", зокрема, правової підстави припинення (яким договором припинено договір оренди в частині оренди ТОВ "АСМА-КРИМ") та момент такого припинення, і, як наслідок, невірно встановили обставини щодо особи, яка є "попереднім орендарем земельної ділянки" в розумінні частини 3 статті 7 Закону України "Про оренду землі".

28. Суд першої інстанції, дійшов помилкового висновку про перехід права оренди на земельну ділянку до Позивача саме від ТОВ "АСМА-КРИМ", не врахував наявного в матеріалах справи договору купівлі-продажу від 18.05.2018, на який він посилається в своєму рішенні, як на доказ набуття Позивачем права власності на будівлю, та з якого вбачається, що продавцем будівлі, яку придбав Позивач, а, отже, і користувачем земельної ділянки, є інша особа.

29. Суд апеляційної інстанції помилково послався на відсутність в матеріалах справи доказів припинення у ТОВ "АСМА-КРИМ" права користування "іншої частини земельної ділянки, яка надавалась ТОВ "АСМА-КРИМ" з цільовим призначенням "для будівництва житлового комплексу з об`єктами громадського призначення та підземним паркінгом" без належного дослідження іпотечного договору, який передбачає набуття права власності Іпотекодержателем на будівлю (предмет іпотеки), та без врахування вимог частини 3 статті 7 закону України "Про оренду землі" щодо підстав припинення договору оренди земельної ділянки та частин 2 і 6 статті 120 ЗК України щодо обсягу переходу прав на земельну ділянку, як об`єкт цивільних прав, а не її частину.

30. Колегія суддів зазначає, що у пункті 54 рішення Європейського Суду з прав людини у справі "Трофимчук проти України", заява №4241/03 від 28.10.2010, зазначено, що хоча пункт 1 статті 6 Конвенції зобов`язує суди обґрунтовувати свої рішення, це не може розумітись як вимога детально відповідати на кожен довод (див.рішення у справі "Ґарсія Руіз проти Іспанії", заява N 30544/96, п. 26, ECHR 1999-I).

Висновки за результатами розгляду касаційної скарги

31. Відповідно до статті 236 ГПК України законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права при дотриманні норм процесуального права.

32. Суди наведеного не врахували, припустилися порушень норм процесуального права, що унеможливило встановлення фактичних обставин, які мають значення для правильного вирішення справи, оскільки не дослідили зібрані у справі докази, а тому постанова та рішення судів попередніх інстанцій підлягають скасуванню, а справа - направленню на новий розгляд до суду першої інстанції, в зв`язку з чим касаційна скарга підлягає частковому задоволенню.

33. Під час нового розгляду справи господарському суду слід взяти до уваги наведене в цій постанові, всебічно, повно і об`єктивно дослідити наявні у справі докази, а також врахувати вимоги Закону України "Про оренду землі", частину 5 статті 13 Закону України "Про судоустрій і статус суддів", зокрема, висновку щодо застосування норми права, викладеного у пункті 40 постанови Великої Палати Верховного Суду від 20.11.2018 у справі №922/3412/17 і, в залежності від встановленого та у відповідності з чинним законодавством, прийняти відповідне рішення.

Щодо судових витрат

34. Оскільки справа передається на новий розгляд до суду першої інстанції, розподіл судових витрат у порядку статті 129 ГПК України не здійснюється.

Керуючись ст.ст. 300, 301, 308, 310, 314, 315, 317 ГПК України, суд

ПОСТАНОВИВ:

1. Касаційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Стандарт Девелопмент Джей.Ві" задовольнити частково.

2. Постанову Північного апеляційного господарського суду від 17.04.2019 та рішення Господарського суду міста Києва від 29.11.2018 у справі №910/14257/18 скасувати, а справу направити на новий розгляд до суду першої інстанції .

Постанова набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною і оскарженню не підлягає.

Головуючий Суховий В.Г.

Судді Берднік І.С.

Міщенко І.С.