ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ПОЛТАВСЬКОЇ ОБЛАСТІ
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

13.08.2019 р. Справа № 917/183/19

м. Полтава

за позовною заявою Фізичної особи-підприємця Маліченко Миколи Васильовича АДРЕСА_1 ; адреса для листування: АДРЕСА_2

до Головного управління Держгеокадастру у Полтавській області вул.Уютна, 23, м. Полтава,

про поновлення договору оренди землі, визнання укладеною додаткової угоди до договору оренди земельної ділянки від 01.12.2011 року

Суддя Солодюк О.В.

Секретар судового засідання: Олійник Н.І.

Представники сторін:

від позивача: Маліченко М.В., паспорт в протоколі, адвокат Близнюк І.В., ордер в протоколі

від відповідача: Будкін С.В., дов. в протоколі

Обставини справи

Розглядається позовна заява Фізичної особи - підприємця Маліченко Миколи Васильовича до Головного управління Держгеокадастру у Полтавській області про:

- визнання поновленим договору оренди земельної ділянки площею 24,7459 га, кадастровий номер :06 :000:0247 від 01.12.2011 року, укладеного між Кременчуцькою районною державною адміністрацією та фізичною особою-підприємцем Маліченко Миколою Васильовичем , зареєстрованого у Відділі Держкомзему у Кременчуцькому районі Полтавської області, про що у державному реєстрі земель вчинено запис від 16 січня 2012 року за №00785 строком на 7 (сім) років з моменту набрання законної сили рішенням суду у даній справі;

- визнання укладеною з моменту набрання законної сили рішенням суду у даній справі Додаткової угоди до договору оренди земельної ділянки від 01.12.2011 року, зареєстрованого у Відділі Держкомзему у Кременчуцькому районі Полтавської області, про що у державному реєстрі земель вчинено запис від 16 січня 2012 року за №00785 (текст додаткової угоди згідно позовної заяви).

Ухвалою від 05.02.2019 року прийнято позовну заяву до розгляду і відкрито провадження у справі № 917/183/19, постановлено розглядати справу у порядку загального позовного провадження, призначено підготовче засідання у справі на 05.03.2019 року на 15:30 год.

Позивач в обґрунтування позовних вимог посилається на порушення відповідачем прав ФОП Маліченко Миколи Васильовича , як добросовісного користувача земельної ділянки, що належним чином виконував свої обов`язки на підставі договору оренди земельної ділянки площею 24,7459 га кадастровий номер :06:000:0247 , та дотримався процедури реалізації переважного права орендаря на продовження вказаного договору на новий строк. Підставою позову позивач визначив частини 1-5 статті 33 Закону України «Про оренду землі».

Позивачем була подана заява про забезпечення позову (а.с. 97-103).

Ухвалою суду від 06.02.2019 року відмовлено у задоволенні заяви про забезпечення позову (а.с. 122-123).

22.02.2019 року від відповідача надійшов відзив на позовну заяву (вх.№ 1799, а. с. 127 -132), в якому відповідач зазначає, що 10.10.2018 року до нього надійшло клопотання позивача про поновлення договору оренди землі на земельну ділянку площею 24,7459 і запропоновано поновити договір оренди землі строком на 7 років і орендною платою 12% від нормативно - грошової оцінки земельної ділянки. Листом від 16.10.2018 року за вих. № 6162/26-18 позивача повідомлено, що останнім не подано агрохімічні паспорти земельних ділянок на час передачі земельної ділянки у користування на умовах оренди та на час спливу п`ятирічного терміну з моменту передачі земельної ділянки у користування, а також повідомлено, що звернення з повідомлення про поновлення договору оренди землі є передчасним та запропоновано надати технічну документацію з нормативно - грошової оцінки земельної ділянки та агрохімічні паспорти. 14.12.2018 року до відповідача від позивача надійшло клопотання про поновлення договору оренди землі на земельну ділянку площею 24,7459 га і запропоновано поновити договір оренди землі строком на 7 років і орендною платою 12% від нормативно - грошової оцінки земельної ділянки. Листом від 09.01.2019 року за вих. № 108/26-19 позивача повідомлено, що з 01 січня 2019 року набрала чинності загальнонаціональна нормативно - грошова оцінка земель сільськогосподарського призначення та про те, що відомості про нормативно - грошову оцінку надаються у формі витягу, тому слід вжити відповідних заходів. Листом від 18.01.2019 року за вих. № 299/0/26-19 відповідач повідомив позивача про те, що з метою ефективного використання землі відповідач має намір реалізувати земельну ділянку в порядку аукціону.

06.03.2019 року від позивача надійшла відповідь на відзив (вх №2269, а.с. 157 - 164), у якому позивач зазначає, що ним була ініційована процедура поновлення договору оренди земельної ділянки на підставі ч.1-5 ст. 33 Закону України «Про оренду землі», яка передбачає переговорний процес та узгодження істотних умов договору оренди землі (у випадку необхідності), та має бути завершена до закінчення строку дії договору. З метою поновлення договору оренди позивач двічі, а саме, 10.10.2018 року та 14.12.2018 року, у строк не пізніше ніж за 30 днів до закінчення дії договору оренди, повідомляв відповідача про свій намір поновити договір оренди та додавав до листів-повідомлень проекти додаткових угод, чим виконав свій обов`язок щодо повідомлення орендодавця про намір поновити договір оренди та реалізував переважне право на поновлення. Відповідно до п.10 Наказу Міністерства аграрної політики та продовольства України від 11.10.2011 року, на який посилається відповідач, наявність агрохімічного паспорту є обов`язковою при передачі земельної ділянки в оренду, а не при поновленні договору оренди землі. В свою чергу, передача позивачу земельної ділянки в оренду відбулася ще на підставі розпорядження Кременчуцької РДА №434 від 04.07.2011 року. Позивач є орендарем цієї ділянки, та просить лише продовжити договірні відносини, а не передати ділянку в оренду повторно. Таким чином, вимога відповідача, як зазначає позивач, викладена у листі відповіді від 16.10.2018 року щодо надання додаткових документів у вигляді агрохімічного паспорту поля та витягу з нормативно-грошової оцінки земельної ділянки, і як наслідок відмова у поновленні договору оренди з цих підстав, є протиправною та не ґрунтується на нормах закону України «Про оренду землі». Під час направлення повторного листа-повідомлення про намір поновити договір оренди землі, позивач за власною ініціативою надав копію агрохімічного паспорту поля та витяг з нормативно-грошової оцінки землі. Даний лист був отриманий відповідачем 14 грудня 2018 року. У листі-відповіді від 09.01.2019 року відповідач повідомив, що з 01.01.2019 року набрала чинності загальнонаціональна (всеукраїнська) нормативно грошова оцінка і знову протиправно відмовив у поновленні договору оренди землі, вимагаючи надання нового витягу з нормативно-грошової оцінки землі та витягу з ДЗК. Саме недобросовісна поведінка відповідача та зволікання з прийняття ним рішення про поновлення договору оренди землі, як зазначає позивач, стало причиною того, що на час прийняття рішення (09.01.2019 року) набрала чинності інша нормативно - грошова оцінка землі. Але відмова у поновленні договору оренди землі, яка основана на зміні розміру нормативно-грошової оцінки, є неправомірною. Позивачем запропоновано мінімально можливий строк договору оренди, який не може становити менше 7 років та визначено максимально можливий розмір орендної плати, який становить 12% від нормативно грошової оцінки земельної ділянки. Відповідач не надав будь - яких заперечень стосовно істотних умов договору та не уклав додаткову угоду до договору, чим порушив переважне право позивача на поновлення договору оренди, що є проявом недобросовісної поведінки. Посилання відповідача щодо наміру продажу права оренди на земельних торгах, як на підставу для відмови у поновленні договору оренди землі, не ґрунтується на нормах закону та є порушення права позивача на поновлення договору оренди землі.

Ухвалою суду від 13.03.2019 року продовжено строк підготовчого провадження на 30 днів та призначено розгляд справи на 23.04.2019 року на 11:20 год. (а.с. 169).

Ухвалою суду від 23.04.2019 року закрито підготовче провадження у справі та призначено справу до судового розгляду по суті на 30.05.2019 року на 14:00год (а.с. 174).

Ухвалою суду від 30.05.2019 року відкладено розгляд справи на 09.07.2019 року на 10:00 год. (а.с. 179).

Ухвалою суду від 01.08.2019 року призначено розгляд справи на 13.08.2019 року на 09:00 год. (а.с. 182), оскільки судове засідання, призначене на 09.07.2019 р., не відбулося у зв`язку із перебуванням судді на лікарняному.

Представник позивача в судовому засіданні 13.08.2019р. на вимогах наполягає. Заявив усне клопотання про стягнення з відповідача на користь позивача витрат, пов"язаних з правничою допомогою адвоката. Зазначив, що докази про надання правничої допомоги будуть надати суду протягом 5 днів з дати ухвалення рішення.

Представник відповідача в судовому засіданні 13.08.2019р. проти позову заперечує, з мотивів, викладених у відзиві.

В судовому засіданні 13.08.2019р. оголошено вступну та резолютивну частини рішення згідно ст. 240 ГПК України.

Розглянувши матеріали справи, суд встановив:

01 грудня 2011 року між Кременчуцькою районною державною адміністрацією в особі голови Кременчуцької районної державної адміністрації Нагорного Юрія Олексійовича (орендодавець) та фізичною особою-підприємцем Маліченко Миколою Васильовичем (орендар) було укладено договір оренди земельної ділянки (а.с.31-32), за умовами якого орендодавець на підставі розпорядження Голови Кременчуцької районної державної адміністрації № 433 від 04.07.2011 року надає, а орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку сільськогосподарського призначення (рілля) для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, яка знаходиться на території Кам`янопотоківської сільської ради Кременчуцького району Полтавської області (далі - договір).

В оренду передавалась земельна ділянка з кадастровим номером :06:000:0247 загальною площею 24,7459 га, з них землі запасу сільської ради контур №6 - 24,7459 га (рілля). Договір було укладено терміном на 7 років.

Відповідно до п.36 договору, цей договір набирає чинності після підписання сторонами та державної реєстрації. Договір було зареєстровано у відділі Держкомзему у Кременчуцькому районі Полтавської області, про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 16 січня 2012 року за №00785. Таким чином, дія договору закінчується 16 січня 2019 року.

Факт передачі земельної ділянки позивачу підтверджується актом приймання-передачі земельної ділянки (а.с.36).

Також, орендодавець та орендар уклали Додаткову угоду до договору оренди землі від 16 січня 2015 року (далі по тексту - Додаткова угода), якою внесли зміни до п.7 (щодо розміру орендної плати) договору оренди земельної ділянки від 01 грудня 2011 року. Всі інші умови договору залишились незмінними (а.с.39).

Відповідно до п.6 договору, після закінчення строку дії договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 30 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.

У відповідності до змін, внесених до земельного законодавства України, та з утворенням територіальних органів Державної служби з питань геодезії, картографії та кадастру (Держгеокадастр) згідно з Постановою Кабінету Міністрів України від 14.01.2015р. № 5, повноваження щодо розпорядження землями сільськогосподарського призначення державної форми власності здійснюють відповідні територіальні органи Держгеокадастру.

Наказом Держгеокадастру України № 308 від 17.11.2016 р. затверджено Положення про Головне управління Держгеокадастру у Полтавській області, серед повноважень якого передбачено розпорядження землями державної власності сільськогосподарського призначення в межах, визначених Земельним кодексом України, на території Полтавської області.

За наведеними вище нормами, орендодавцем земельних ділянок, що отримані позивачем в оренду, є Головне управління Держгеокадастру у Полтавської області.

10.10.2018 року позивач звернувся до ГУ Держгеокадастру у Полтавській області з листом-повідомленням про поновлення договору оренди, до якого додав проект додаткової угоди про поновлення договору оренди землі. Даний лист-повідомлення був зареєстрований ГУ Держгеокадастру у Полтавській області за №М-14742/0/25-18 від 10.10.2018р. (а.с.21-22). Одночасно було направлено лист-повідомлення про поновлення договору оренди із проектом додаткової угоди до Кременчуцької районної державної адміністрації, який було отримано останньою 10.10.2018 року (а.с.23-24).

Листом від 16.10.2018 року №32-16-0.332-6162/2-18 (а.с. 83-84) ГУ Держгеокадастру у Полтавській області повідомило ФОП Маліченко М.В. , що у додатках до листа-повідомлення відсутні агрохімічні паспорти земельної ділянки станом на час передачі земельної ділянки у користування та станом на час спливу п`ятирічного терміну з моменту передачі земельної ділянки в користування та технічна документація з нормативно-грошової оцінки земельної ділянки, затверджена у відповідності до вимог чинного законодавства. Запропоновано орендарю звернутися з відповідним листом-повідомленням про поновлення договору оренди землі за місяць до спливу строку договору оренди землі.

Листом від 01.11.2018 року №2232/01-55 (а.с.86) Кременчуцька районна державна адміністрація повідомила, що у зв`язку з набранням чинності 1 січня 2013 року ЗУ «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо розмежування земель державної та комунальної власності» від 06.09.2012р. №5245-VI були внесенні зміни до ст.122 Земельного кодексу України, згідно яких районні державні адміністрації позбавлені повноважень щодо передачі земельних ділянок сільськогосподарського призначення у власність або користування. Враховуючи вищенаведене, Кременчуцькою районною державною адміністрацією рекомендовано звернутися до розпорядника земель сільськогосподарського призначення, а саме, до Головного управління Держгеокадастру у Полтавській області.

14.12.2018 року ФОП Маліченко М.В. повторно звернувся із листом-повідомленням про поновлення договору оренди (а.с.25-27), до якого, серед іншого, було додано технічну документацію з нормативно-грошової оцінки земельної ділянки, кадастровий номер :06:000:0247 , агрохімічний паспорт земельної ділянки № 129431 , витяг з ДЗК про земельну ділянку (номер витягу НВ-018) Даний лист-повідомлення був зареєстрований ГУ Держгеокадастру у Полтавській області за №М-18298/0/25-18 від 14.12.2018р.

Листом від 09.01.2019 р. №108/0/26-19 (а.с.85) ГУ Держгеокадастру у Полтавській області повідомило ФОП Маліченко М.В. , що термін дії витягу НВ-018 від 25.09.2018 року закінчився, та про те, що з 1 січня 2019 року набрала чинність загальнонаціональна (всеукраїнська) нормативна грошова оцінка земель сільськогосподарського призначення за межами населених пунктів. Запропоновано врахувати вищезазначене та вжити відповідних заходів.

18.01.2019р. ГУ Держгеокадастру у Полтавській області листом за № 299/0/26-19 (а.с.112) повідомило ФОП Маліченко М.В. про те, що Головне управління вважає за доцільне передати право оренди земельної ділянки на конкурентних засадах (торгах), відповідно до чого Головне управління не має наміру продовжувати договірні відносини з ФОП Маліченко М.В .

Позивач вважає, що поведінка відповідача є недобросовісною, оскільки останній безпідставно ухиляється від укладання додаткової угоди про поновлення договору оренди землі, порушує переважне право орендаря на поновлення договору оренди та укладення додаткової угоди, що дає підстави позивачу звернутися з позовом до суду.

При прийнятті рішення суд виходив з наступного.

Відповідно до статті 13 Конституції України, земля, її надра, атмосферне повітря, водні та інші природні ресурси, які знаходяться в межах території України, природні ресурси її континентального шельфу, виключної (морської) економічної зони є об`єктами права власності Українського народу. Від імені Українського народу права власника здійснюють органи державної влади та органи місцевого самоврядування в межах, визначених цією Конституцією.

Статтею 19 Конституції України встановлено, що органи державної влади та органи місцевого самоврядування, їх посадові особи зобов`язані діяти лише на підставі, в межах повноважень та у спосіб, що передбачені Конституцією та законами України.

Статтею 2 Закону України "Про оренду землі" передбачено, що відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.

Згідно з статтею 13 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Відповідно до статті 33 Закону України «Про оренду землі» по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі).

Як неодноразово зазначав Верховний Суд, переважне право орендаря на поновлення договору оренди землі може бути реалізоване шляхом двох окремих правових підстав: перша наведена у частинах 1-5 статті 33 Закону України Про оренду землі, друга - у частині 6 вказаної статті.

За змістом частин 1-5 вказаної статті 33 Закону України «Про оренду землі», орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі. До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди.

При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.

Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

Таким чином, для застосування частини першої статті 33 Закону України «Про оренду землі» та визнання за орендарем переважного права на поновлення договору оренди згідно частинами 1-5 цього Закону необхідно встановити такі юридичні факти: орендар належно виконує свої обов`язки за договором; орендар до закінчення строку дії договору повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди; орендодавець протягом місяця не повідомив орендаря про наявність заперечень та своє рішення.

Правова конструкція, передбачена частинами 1-5 статті 33 Закону України "Про оренду землі" узгоджується з положеннями статті 777 Цивільного кодексу України, яка встановлює загальний принцип реалізації переважного права наймача на продовження договору найму на новий строк. За змістом вказаної статті Цивільного кодексу України наймач, який належно виконує свої обов`язки за договором найму, після спливу строку договору має переважне право перед іншими особами на укладення договору найму на новий строк. Наймач, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору найму на новий строк, зобов`язаний повідомити про це наймодавця до спливу строку договору найму у строк, встановлений договором, а якщо він не встановлений договором, - в розумний строк.

Отже, частини 1-5 статті 33 Закону України «Про оренду землі» передбачають, що орендар ініціює питання поновлення договору оренди землі на новий строк шляхом направлення орендодавцю листа-повідомлення та проекту додаткової угоди. Отримавши зазначений лист-повідомлення та проект додаткової угоди, орендодавець вчиняє ряд юридично значимих дій, а саме: перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі.

Як встановлено судом, на виконання вимог частин 1-5 статті 33 Закону України «Про оренду землі» та умов договору оренди землі, позивач своєчасно - до закінчення строку дії договору, зокрема, 10.10.2018 р., 14.12.2018 р., надсилав до Головного управління Держгеокадастру листи - повідомлення та проекти додаткових угод з пропозиціями поновити договір оренди земельної ділянки з кадастровим номером :06:000 :0247 загальною площею 24,7459 га, строком на 7 років та визначив розмір орендної плати 12% від нормативно грошової оцінки земельної ділянки.

Відповідно до ч. 5 ст. 33 Закону України «Про оренду землі», орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

Правовою підставою заявлених позовних вимог позивачем у даній справі визначено ч.ч. 1-5 ст. 33 Закону України «Про оренду землі».

Наведені положення слід розуміти таким чином: а) орендодавець у разі невідповідності змісту листа-повідомлення та умов проекту додаткової угоди вимогам закону повинен протягом місяця із дати його отримання повідомити орендареві про такі невідповідності, що, у свою чергу, може бути підставою для заперечення у задоволенні заяви орендаря; б) може запропонувати свою редакцію істотних умов договору оренди землі.

При цьому, необхідно мати на увазі, що заперечення орендодавця щодо невідповідності листа-повідомлення із проектом додаткової угоди вимогам закону мають бути обґрунтованими і містити конкретні посилання на порушення закону, зазначені у листі-повідомленні або проекті додаткової угоди, або містити конкретні істотні умови договору, щодо яких орендодавець пропонує зміни.

Якщо орендар та орендодавець у процесі погодження фактично дійшли згоди щодо нових істотних умов договору оренди землі, але не уклали додаткової угоди, то способом захисту прав орендаря буде саме його звернення до суду із позовом про укладення додаткової угоди на нових узгоджених істотних умовах, а не автоматична пролонгація на попередніх умовах.

Відповідач, в порушення приписів ч. 5 ст. 33 Закону України "Про оренду землі", залишив листи - повідомлення від 10.10.2018р., 14.12.2018р. та проекти додаткових угод з пропозиціями поновити договір оренди земельної ділянки з кадастровим номером :06:000: 0247 загальною площею 24,7459 га, строком на 7 років та розміром орендної плати 12% від нормативно - грошову оцінку земельної ділянки без реагування; додаткову угоду не підписав; не зазначив жодних заперечень щодо їх змісту у відповідності до вимог Закону України «Про оренду землі»; не пропонував зміни в істотні умови договору, хоча позивачем запропоновано мінімально можливий строк договору оренди, який не може становити менше 7 (семи) років (ст. 19 ЗУ «Про оренду землі), та визначено максимально можливий розмір орендної плати за землю, який становить 12% від нормативно грошової оцінки земельної ділянки (п.288.5.2. Податкового кодексу України); не прийняв у встановлені Законом України «Про оренду землі» строки рішення про продовження договору, допустивши, таким чином, безпідставне зволікання в укладенні додаткової угоди до договору оренди землі.

Відсутність будь-яких заперечень щодо істотних умов договору, відсутність пропозицій щодо зміни істотних умов договору з боку орендодавця розцінюються судом, як досягнення згоди щодо усіх істотних умов договору. Орендодавець не повідомляв ФОП Маліченка М.В. про недосягнення згоди щодо істотних умов договору оренди землі, а посилався лише у листі від 16.10.2018 року на необхідність надати додаткові документи для поновлення договору оренди, а в листі від 09.01.2019 року - «врахувати вищезазначене та вжити відповідних заходів», оскільки закінчилась дія витягу з ДЗК на земельну ділянку з моменту його видачі та з 01.01.2019р. набрала чинність загальнонаціональної (всеукраїнська) нормативної грошової оцінки землі сільськогосподарського призначення за межами населених пунктів.

Зазначаючи у листах від 16.10.2018 року (вих. № 6162/2-18) та від 09.01.2019 року (вих. № 108/0/26-19) про «необхідність врахувати вищезазначене та вжити заходів» відповідач не вказує, яких саме, визначених статтею 33 Закону України «Про оренду землі» вимог не дотримався позивач при направленні орендодавцю листів-повідомлень про поновлення договору оренди землі та які конкретні порушення процедури поновлення, визначеної ст. 33 Закону України «Про оренду землі», допущені позивачем при реалізації свого переважного права на поновлення договору оренди землі.

Ключовим елементом принципу правової визначеності є однозначність та передбачуваність правозастосування, а отже, системності та послідовності у діяльності відповідних органів, насамперед, судів. Суб`єкти (учасники спору) завжди повинні мати можливість орієнтувати свою поведінку таким чином, щоб вона відповідала вимогам норми на момент вчинення дії.

Європейським судом з прав людини у рішенні в справі TheSundayTimes v. UnitedKingdom ЄСПЛ зазначив, що закон повинен бути досить доступним, він повинен служити для громадянина відповідним орієнтиром, достатнім у контексті, в якому застосовуються певні правові норми у відповідній справі; норма не може вважатися законом, якщо вона не сформульована з достатньою чіткістю, яка дає можливість громадянинові регулювати свою поведінку.

У справі Steelandothers v. TheUnitedKingdom ЄСПЛ наголосив, що Конвенція вимагає, щоб усе право, чи то писане, чи неписане, було достатньо чітким, аби дати змогу громадянинові, якщо виникне потреба, з належною порадою, передбачати певною мірою за певних обставин наслідки, що може спричинити певна дія.

За обставин дотримання позивачем процедури поновлення договору оренди землі та невиконання орендодавцем установленого частиною 5 статті 33 Закону України "Про оренду землі" обов`язку у місячний термін розглянути надісланий орендарем лист-повідомлення, поведінку орендодавця не можна вважати добросовісною, і така поведінка порушує переважне право особи на поновлення договору та створює штучні перешкоди для укладення додаткової угоди до договору оренди землі.

Зазначена правова позиція щодо застосування положень статті 33 Закону України «Про оренду землі» висловлена Верховним Судом у складі палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду по справі №920/739/17 (Постанова від 10 вересня 2018 року) та в силу положень ч.4 ст.236 ГПК України є обов`язковою для врахування судом при розгляді справи.

Суд зазначає, що посилання ГУ Держгеокадастру на те, що лист-повідомлення про поновлення договору оренди від 10.10.2018р. не містить агрохімічних паспортів земельної ділянки та витягу з нормативно-грошової оцінки земельної ділянки та вимога надати ці документи є протиправними, адже, Закон України «Про оренду землі» не встановлює для орендаря обов`язку надавати будь-які інші документи, окрім листа-повідомлення про намір поновити договір оренди та проекту додаткової угоди, які пропонується укласти.

Аналогічна правова позиція щодо відсутності обов`язку орендаря надавати документи відмінні від листа-повідомлення та проекту додаткової угоди висловлена неодноразово Касаційним господарським судом в складі ВС: у справах №915/1401/17 (Постанова ВС від 20.02.2019 року), №908/1582/17 (Постанова ВС від 06.02.2019 року).

Відповідно до п.10 Наказу Міністерства аграрної політики та продовольства України від 11.10.2011 року, на який посилається відповідач, наявність агрохімічного паспорту є обов`язковою при передачі земельної ділянки в оренду, а не при поновленні договору оренди землі. Передача позивачу земельної ділянки в оренду відбулася на підставі Розпорядження Кременчуцької РДА №433 від 04.07.2011 року. Позивач є орендарем цієї ділянки, та просить продовжити договірні відносини, а не передати ділянку в оренду повторно.

Таким чином, вимога відповідача, викладена у листі відповіді від 16.10.2018 року вих. № 6162/2-18 щодо надання додаткових документів у вигляді агрохімічного паспорту поля та витягу з нормативно-грошової оцінки земельної ділянки, і як наслідок відмова у поновленні договору оренди з цих підстав, є протиправною та не ґрунтується на нормах Закону України «Про оренду землі».

З матеріалів справи вбачається, що під час направлення повторного листа-повідомлення про намір поновити договір оренди землі, позивач надав копію агрохімічного паспорту поля та витяг з нормативно-грошової оцінки землі. Даний лист був отриманий ГУ Держгеокадастру у Полтавській області 14 грудня 2018 року. У листі-відповіді від 09.01.2019 року (вих. № 108/0/26-19) відповідач повідомив, що з 01.01.2019 року набрала чинності загальнонаціональна (всеукраїнська) нормативно грошова оцінка і відмовив у поновленні договору оренди землі, вимагаючи надання нового витягу з нормативно-грошової оцінки землі та витягу з ДЗК.

Суд зауважує, що на час звернення позивача з повторним листом-повідомлення про намір поновити договір оренди землі, а саме, 14 грудня 2018 р., витяг з нормативно-грошової оцінки та витяг з ДЗК від 25.09.2018 р., який надавався позивачем, були чинними. Саме недобросовісна поведінка відповідача та зволікання з прийняття ним рішення про поновлення договору оренди землі стало причиною того, що на час прийняття рішення 09.01.2019 року набрала чинності інша нормативно грошова оцінка землі.

За змістом пункту 289.1 статті 289 Податкового кодексу України і частини 1 статті 13 Закону України "Про оцінку земель" для визначення розміру орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності обов`язково проводиться та використовується нормативна грошова оцінка земельних ділянок, яка являє собою капіталізований рентний дохід (дохід, який можна отримати із землі як фактора виробництва залежно від якості та місця розташування земельної ділянки), визначений за встановленими і затвердженими нормативами (стаття 1 Закону України "Про оцінку земель").

Тобто, нормативна грошова оцінка земель є основою для визначення розміру орендної плати для земель державної і комунальної власності, а зміна нормативної грошової оцінки земельної ділянки є підставою для перегляду розміру орендної плати.

Відповідно до частини 1 статті 15 Закону України "Про оцінку земель" підставою для проведення оцінки земель (бонітування ґрунтів, економічної оцінки земель та нормативної грошової оцінки земельних ділянок) є рішення органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування.

Нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться відповідно до державних стандартів, норм, правил, а також інших нормативно-правових актів на землях усіх категорій та форм власності. Нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться: розташованих у межах населених пунктів незалежно від їх цільового призначення - не рідше ніж один раз на 5 - 7 років; розташованих за межами населених пунктів земельних ділянок сільськогосподарського призначення - не рідше ніж один раз на 5 - 7 років, а несільськогосподарського призначення - не рідше ніж один раз на 7 - 10 років (стаття 18 Закону України "Про оцінку земель").

Частинами 1, 2 статті 20 цього Закону передбачено, що за результатами бонітування ґрунтів, економічної оцінки земель та нормативної грошової оцінки земельних ділянок складається технічна документація, а за результатами проведення експертної грошової оцінки земельних ділянок складається звіт. Дані про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки оформляються як витяг з технічної документації з нормативної грошової оцінки земель.

Відповідно до частин 1, 3 статті 23 Закону України "Про оцінку земель" технічна документація з бонітування ґрунтів, економічної оцінки земель та нормативної грошової оцінки земельних ділянок у межах населених пунктів затверджується відповідною сільською, селищною, міською радою. Витяг з технічної документації про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки видається центральним органом виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері земельних відносин.

Згідно з частиною 4 статті 23 Закону України "Про оцінку земель" рішення рад, зазначених у цій статті, щодо технічної документації з нормативної грошової оцінки земельних ділянок набирають чинності у строки, встановлені відповідно до пункту 271.2 статті 271 Податкового кодексу України, якою, в свою чергу, передбачено, що рішення рад щодо нормативної грошової оцінки земельних ділянок, розташованих у межах населених пунктів, офіційно оприлюднюється відповідним органом місцевого самоврядування до 15 липня року, що передує бюджетному періоду, в якому планується застосування нормативної грошової оцінки земель або змін (плановий період). В іншому разі норми відповідних рішень застосовуються не раніше початку бюджетного періоду, що настає за плановим періодом.

Згідно з пунктами 34, 35 частини 1 статті 26 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" до виключної компетенції сільської, селищної, міської ради належить вирішення на пленарних засіданнях питань регулювання земельних відносин; затвердження ставок земельного податку відповідно до Податкового кодексу України.

Пунктом 288.1 статті 288 Податкового кодексу України (у редакції, чинній на момент виникнення спірних правовідносин) встановлено, що підставою для нарахування орендної плати за земельну ділянку є договір оренди такої земельної ділянки, а згідно з пунктом 288.4, підпунктами 288.5.1, 288.5.2 пункту 288.5 наведеної норми, розмір орендної плати встановлюється у договорі оренди, але річна сума платежу не може бути меншою розміру земельного податку, встановленого для відповідної категорії земельних ділянок на відповідній території та не може перевищувати 12 відсотків нормативної грошової оцінки.

Як убачається зі змісту договору, розмір орендної плати визначено сторонами у межах законодавства, а зміна такого розміру за відсутності погодження між сторонами може бути окремою підставою для звернення до суду. При цьому листи-повідомлення відповідача від № 6162/2-18 від 16.10.2018 року та № 108/0/26-19 від 09.01.2019 року не містить заперечень щодо визначеного у договорі розміру орендної плати або застережень про незгоду із будь-якими істотними умовами договору.

За таких обставин, оскільки нормативна грошова оцінка земель - основа для визначення розміру орендної плати, її зміна є підставою для перегляду розміру орендної плати в процесі узгодження з орендарем усіх істотних умов договору, а не підставою для відмови у поновленні договору оренди саме через ненадання витягу із технічної документації з нормативної грошової оцінки землі. Натомість, у листі-повідомленні відповідач неправомірно послався на необхідність надання додаткових документів, не зазначаючи конкретних підстав для відмови у поновленні договору оренди земельної ділянки.

Тобто, відмова у поновленні договору оренди землі, яка основана на зміні розміру нормативно грошової оцінки землі, є неправомірною. Така позиція сформована у численних постановах Верховного Суду (постанови ВС по справі №915/1401/17 від 21.02.2019р., №912/1600/17 від 18.12.2018р., №923/1145/16 від 11.12.2018р.).

Суд приходить до висновку що зі сторони відповідача не було вказано на законні підстави невідповідності листів-повідомлень про поновлення договору оренди землі положенням статті 33 Закону України «Про оренду землі», що свідчить про порушення відповідачем процедури поновлення договору та порушення переважного права орендаря. Доводи відповідача про надання обґрунтованих відмов у поновленні договору оренди землі не знаходять своє підтвердження, враховуючи вимоги статті 33 ЗУ «Про оренду землі».

В свою чергу, посилання відповідача у листі від 18.01.2019 р. щодо наміру продажу права оренди на земельних торгах, як на підставу для відмови у поновленні договору оренди землі, не ґрунтується на нормах Закону та є порушення права позивача на поновлення договору оренди землі, оскільки Закон України «Про оренду землі» не передбачає такої підстави для відмови в поновленні договору оренди землі, як намір продажу права оренди на аукціоні. До того ж, Земельний кодекс України у частині 2 статті 134 передбачає, що не підлягають продажу на конкурентних засадах (земельних торгах) земельні ділянки державної чи комунальної власності або права на них у разі поновлення договорів оренди землі.

Крім того, як убачається з наданих доказів, позивач є добросовісним користувачем спірної земельної ділянки і протягом як дії договору, так і по його закінченню, належно виконував зобов`язання щодо сплати орендної плати, податків та користувався земельною ділянкою у відповідності до умов договорів та чинного законодавства, що вбачається з довідок Кам`янопотоківської сільської ради від 14.12.2018 р. № 982 (а.с.87), від 17.01.2019 р. № 165 (а.с. 88), від 18.02.2019 р. № 125/02-09 (а.с. 154), копій податкових декларацій з плати за землю та квитанцій (а.с. 151-153).

Відповідно до статті 627 Цивільного кодексу України сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

Приписами статей 641 - 642 Цивільного кодексу України визначено порядок подання пропозиції до укладення договору (оферта) та її прийняття (акцепт). Так, пропозиція укласти договір має містити істотні умови договору і виражати намір особи, яка її зробила, вважати себе зобов`язаною у разі її прийняття, а відповідь особи, якій адресована пропозиція укласти договір, про її прийняття (акцепт) повинна бути повною і безумовною.

Згідно з частиною 1 статті 15 Цивільного кодексу України кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання, а частиною першою статті 16 цього Кодексу визначено, що кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу.

Отже, вказані норми визначають об`єктом захисту порушене, невизнане або оспорюване право чи цивільний інтерес. Порушення права пов`язане з позбавленням його володільця можливості здійснити (реалізувати) своє право повністю або частково. При оспорюванні або невизнанні права виникає невизначеність у праві, викликана поведінкою іншої особи. Таким чином, порушення, невизнання або оспорювання суб`єктивного права є підставою для звернення особи до суду за захистом цього права із застосуванням відповідного способу захисту. Особа, права якої порушено, може скористатися не будь-яким, а конкретним способом захисту свого права, який має відповідати тим фактичним обставинам, які склалися, виходячи із тих відносин, які відповідають відповідним нормам права.

Наслідком реалізації правового механізму погодження істотних умов договору оренди, передбаченого частинами 1-5 статті 33 Закону України "Про оренду землі", є або продовження договору у зв`язку з погодженням між сторонами його істотних умов (таких же або інших), або припинення переважного права орендаря внаслідок їх непогодження (частина 4 статті 33 Закону України "Про оренду землі"). При цьому у випадку не укладення з вини орендодавця додаткової угоди до договору на погоджених між сторонами умовах, орендар має правові підстави для захисту свого права в суді і таке право реалізовується шляхом подання позову про визнання додаткової угоди до договору оренди про продовження строку його дії укладеною.

Відповідно до статті 15 Закону України «Про оренду землі» істотними умовами договору оренди землі є: об`єкт оренди (кадастровий номер, місце розташування та розмір земельної ділянки); строк дії договору оренди; орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату.

В силу статті 15 Закону України "Про оренду землі", орендна плата за користування земельною ділянкою є істотною умовою договору оренди землі. Статтею 21 вказаного Закону передбачено, що розмір, умови і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди, крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Податкового кодексу України.

Суд зауважує, що позивачем доведено, а матеріалами справи підтверджується, що позивачем ініційовано механізм поновлення строку договорів оренди, встановлений частинами 1-5 статті 33 Закону України «Про оренду землі» і сторони дійшли згоди щодо зміни умов договору оренди земельної ділянки в частині строку дії договору - на 7 років, та розміру орендної плати - 12% від нормативної грошової оцінки, однак, додаткові угоди не уклали. Будь-яких зауважень чи заперечень відповідача щодо істотних умов договорів матеріали справи не містять.

У Рішенні Конституційного Суду України від 01.12.2004 № 18-рп/2004 (справа про охоронюваний законом інтерес) надано офіційне тлумачення поняття "охоронюваний законом інтерес" як прагнення до користування конкретним матеріальним та/або нематеріальним благом, як зумовленого загальним змістом об`єктивного і прямо не опосередкованого у суб`єктивному праві простого легітимного дозволу, що є самостійним об`єктом судового захисту та інших засобів правової охорони з метою задоволення індивідуальних і колективних потреб, які не суперечать Конституції і законам України, суспільним інтересам, справедливості, добросовісності, розумності та іншим загальноправовим засадам.

Згідно ч. 8 ст. 33 Закону України "Про оренду землі", додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов`язковому порядку.

Частиною 11 ст. 33 Закону України "Про оренду землі" передбачено, що відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди до договору оренди землі може бути оскаржено в суді. Цивільне законодавство передбачає загальний принцип свободи договору (пункт 3 статті 3 Цивільного кодексу України) і не встановлює такого способу захисту цивільного права чи інтересу як зобов`язання примусового укладення договору.

В той же час можливість вимагати укладення договорів у судовому порядку законодавчо закріплюється лише в зобов`язаннях по укладенню господарських договорів. Так, згідно частини 3 статті 179 Господарського кодексу України укладення господарського договору є обов`язковим для сторін, якщо він заснований на державному замовленні, виконання якого є обов`язком суб`єкта господарювання, у випадках передбачених законом, або існує пряма вказівка закону щодо обов`язковості укладення договору для певних категорій суб`єктів господарювання чи органів державної влади або органів місцевого самоврядування. Відповідно ж до частини 1 статті 187 Господарського кодексу України спори, що виникають при укладенні господарських договорів за державним замовленням, або договорів, укладення яких є обов`язковим на підставі закону та в інших випадках, встановлених законом, розглядається судом.

Стаття 33 Закону України "Про оренду землі" містить пряму вказівку щодо обов`язковості укладення додаткової угоди про поновлення договору оренди землі та продовження договору оренди землі з мовчазної згоди орендодавця.

Отже, враховуючи, що нормами законодавства України, які були чинними під час виникнення спірних правовідносин, прямо встановлена обов`язковість укладення додаткової угоди до договору оренду землі для оформлення факту його поновлення і виникнення за орендарем права оренди (стаття 640 Цивільного кодексу України, стаття 125 Земельного кодексу України), в даному випадку правильним способом захисту цивільного права чи інтересу позивача, який відповідає вимогам статті 16 Цивільного кодексу України, є визнання поновленим договору оренди землі та визнання укладеною додаткової угоди до договору оренди землі в редакції, запропонованій позивачем.

Враховуючи вищезазначене, суд дійшов висновку про задоволення позовних вимог в повному обсязі.

Згідно з статтею 129 Господарського процесуального кодексу України судовий збір покладається на відповідача.

Керуючись статтями 129, 236 - 238, 240 Господарського процесуального кодексу України, суд, -

ВИРІШИВ:

1.Позов задовольнити повністю.

2.Визнати поновленим договір оренди земельної ділянки площею 24,7459 га кадастровий номер : 06 : 000:0247 від 01.12.2011 року, укладений між Кременчуцькою районною державною адміністрацією та фізичною особою-підприємцем Маліченко Миколою Васильовичем , зареєстрований у Відділі Держкомзему у Кременчуцькому районі Полтавської області, про що у державному реєстрі земель вчинено запис від 16 січня 2012 року за №00785, строком на 7 (сім) років з моменту набрання законної сили рішенням суду у даній справі.

3.Визнати укладеною з моменту набрання законної сили рішенням суду у даній справі Додаткову угоду до договору оренди земельної ділянки від 01.12.2011 року, зареєстрованого у Відділі Держкомзему у Кременчуцькому районі Полтавської області, про що у державному реєстрі земель вчинено запис від 16 січня 2012 року за №00785 наступного змісту:

ДОДАТКОВА УГОДА

про поновлення терміну дії договору оренди земельної ділянки

укладеного 01 грудня 2011 року та зареєстрованого у відділі Держкомзему у Кременчуцькому районі Полтавської області, про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 16 січня 2012 року за №00785

м. Полтава «____» ________________ 2018 року

Орендодавець (уповноважена ним особа) Головне Управління державної служби України з питань геодезії, картографії та кадастру у Полтавській області в особі начальника Чувпило Вадима Вікторовича, який діє на підставі Положення про Державну службу України з питань геодезії, картографії та кадастру, з одного боку, та Фізична особа-підприємець Маліченко Микола Васильович, який діє на підставі виписки з Єдиного державного реєстру юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань, з другого боку, уклали цю Додаткову угоду до Договору оренди земельної ділянки від 01 грудня 2011 року про наступне:

1.Поновити Договір оренди земельної ділянки від 01 грудня 2011 року, зареєстрований у відділі Держкомзему у Кременчуцькому районі Полтавської області, про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 16 січня 2012 року за №00785, строком на 7 (сім) років.

2.Внести зміни до Договору оренди земельної ділянки від 01 грудня 2011 року, зареєстрований у відділі Держкомзему у Кременчуцькому районі Полтавської області, про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 16 січня 2012 року за №00785, такі зміни та доповнення:

2.1.Пункт 7 розділу «Орендна плата» Договору оренди земельної ділянки від 01 грудня 2011 року викласти в наступній редакції: «Орендна плата вноситься Орендарем у грошовій формі та визначається за цим договором у розмірі 12% від нормативно грошової оцінки земельної ділянки площею 24,7459 га кадастровий номер :06:000:0247 , що складає 369 300,84 грн. (згідно Витягу із технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки від 28.09.2018 р.), і становить 44 316,1 грн за 24,7459 га на рік. Орендна плата вноситься у строки встановлені пунктом 287.3 статті 287 Розділу XIII Податкового кодексу України на розрахунковий рахунок Кам`янопотоківської сільської ради».

3.Усі інші умови Договору оренди земельної ділянки від 01 грудня 2011 року є чинними і залишаються без змін.

Орендар Орендодавець

ФІЗИЧНА ОСОБА-ПІДПРИЄМЕЦЬ Головне управління Державної служби геодезії,

МАЛІЧЕНКО МИКОЛА ВАСИЛЬОВИЧ , картографії та кадастру у Полтавській області,

АДРЕСА_3 36000, м. Полтава, вул. Уютна, 23,

АДРЕСА_3, ідентифікаційний код 39767930

ідентифікаційний номер НОМЕР_6

______________________ _____________________________

4.Стягнути з Головного управління Держгеокадастру у Полтавській області (код за , адреса: 36039, Полтавська область, м. Полтава, вул. Уютна, 23) на користь Фізичної особи - підприємця Маліченко Миколи Васильовича, АДРЕСА_1 , - 3842,00 грн. (три тисячі вісімсот сорок дві гривні) витрат по сплаті судового збору.

Видати наказ після набрання судовим рішенням законної сили.

Згідно ч.1, ч.2 ст. 241 ГПК України рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано.

У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Згідно ст. 256 ГПК України апеляційна скарга на рішення суду подається протягом двадцяти днів з дня його проголошення.

Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини рішення суду, або у разі розгляду справи (вирішення питання) без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.

Згідно ст. 257 ГПК України, апеляційна скарга подається безпосередньо до суду апеляційної інстанції.

Відповідно до п.17.5 Перехідних положень ГПК України, до дня початку функціонування Єдиної судової інформаційно-телекомунікаційної системи апеляційні та касаційні скарги подаються учасниками справи до або через відповідні суди, а матеріали справ витребовуються та надсилаються судами за правилами, що діяли до набрання чинності цією редакцією Кодексу.

Суддя Солодюк О.В.