ЦЕНТРАЛЬНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ
ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

08.08.2019 року м.Дніпро Справа № 908/2431/18

Центральний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:

головуючого судді: Коваль Л.А. (доповідач)

суддів: Білецької Л.М., Верхогляд Т.А.

при секретарі судового засідання: Мудрак О.М.

розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу Головного управління Держгеокадастру у Запорізькій області на рішення Господарського суду Запорізької області від 16.04.2019 (ухвалене суддею Колодій Н.А., повне рішення складено 07.05.2019) у справі № 908/2431/18

за позовом Приватного підприємства "Агро-Дон"

до Головного управління Держгеокадастру у Запорізькій області

про визнання договору оренди землі поновленим

ВСТАНОВИВ:

1. Короткий зміст позовних вимог.

Приватне підприємство "Агро-Дон" звернулось до Господарського суду Запорізької області з позовною заявою до Головного управління Держгеокадастру у Запорізькій області, якою просило визнати поновленим договір оренди землі від 16 червня 2004 року (державна реєстрація від 12.07.2004р. № 135) на умовах, визначених Додатковими угодами про поновлення терміну дії договору оренди землі та внесення змін до нього від 01 листопада 2018 року на 7 (сім років).

2. Короткий зміст оскаржуваного судового рішення у справі та мотиви його прийняття.

Рішенням Господарського суду Запорізької області від 16.04.2019 у справі № 908/2431/18 позов задоволено повністю: визнано поновленим договір оренди землі від 16 червня 2004 року (державна реєстрація від 12.07.2004 року № 135) на умовах, визначених Додатковими угодами про поновлення терміну дії договору оренди землі та внесення змін до нього від 01 листопада 2018 року, а саме:

1. Поновити термін дії договору оренди земельної ділянки сільськогосподарського призначення державної форми власності (державна реєстрація від 12.07.2004 року № 135) на 7(сім) років.

2. Внести зміни до договору оренди земельної ділянки сільськогосподарського призначення державної форми власності (державна реєстрація від 12.07.2004 року № 135):

2.1. Розділ "Об`єкт оренди" замінити текстом такого змісту:

"В оренду передається земельна ділянка сільськогосподарського призначення державної форми власності (земельний запас) для ведення товарного сільськогосподарського виробництва загальною площею 54,9 га (002.01 сіножаті) з кадастровим номером НОМЕР_1 06:011:0010"

"В оренду передається земельна ділянка сільськогосподарського призначення державної форми власності (земельний запас) для ведення товарного сільськогосподарського виробництва загальною площею 58,7га (001,01 рілля-50,5га,002,01 сіножаті-7.5га 009.02 землі під господарськими шляхами і прогонами-0,7га) з кадастровим номером :09:006:0010"

2.2. Розділ "Орендна плата" викласти в наступній редакції:

"Річна орендна плата вноситься Орендарем виключно у грошовій формі незалежно від результатів діяльності Орендаря в розмірі 8 (вісім) відсотків від нормативної грошової оцінки земельної ділянки Управлінню Держказначейства у м. Пологи. № 8247 у банку ГУДКУ у Запорізькій області, МФО 899998"

2.3. Розділ "Обмеження (обтяження) щодо використання земельної ділянки" доповнити словами:

"Право на оренду земельної ділянки не може бути відчужено її орендарем іншим особам, внесено до статутного фонду, передано у заставу".

Стягнено з Головного управління Держгеокадастру у Запорізькій області на користь Приватного підприємства "Агро-Дон" суму судового збору в розмірі 1 762,00 грн.

Приймаючи рішення про повне задоволення позовних вимог, суд першої інстанції встановив, що 16 квітня 2004 на підставі розпорядження голови Пологівської районної державної адміністрації від 16 квітня 2004 № 323 між Пологівською районною державною адміністрацією та Приватним підприємством "Агро-Дон" було укладено договір оренди землі на п`ять років, в оренду передана земельна ділянка сільськогосподарського призначення загальною площею 113, 6 га для ведення товарного сільськогосподарського виробництва. Відповідно до додаткової угоди до Договору від 16.06.2004 строк дії даного Договору сторонами було продовжено на 10 років, до 01.11.2018.

Місцевий господарський суд зазначив, що Приватне підприємство "Агро-Дон", скориставшись своїм правом на поновлення договору оренди землі листом від 31.08.2018 повідомило відповідача про намір продовжити термін дії даного договору.

Проте листом повідомленням від 21.09.2018 відповідач відмовив позивачу у поновленні договору оренди землі з посиланням на не надання позивачем додаткової угоди, невідповідності розміру орендної плати рекомендованому розміру орендної плати при поновленні договору оренди землі та відсутності документів на підтвердження проведення агрохімічної паспортизації земельної ділянки.

У свою чергу, 01.10.2018 позивач звернувся до відповідача із листом-повідомленням, додавши відповідні документи, у тому числі проекти додаткових угод, які оформлені на кожну земельну ділянку окремо, оскільки кожна земельна ділянка має свій кадастровий номер.

Однак відповідач не розглянувши звернення позивача та додані додаткові угоди по суті листом від 17.10.2018 попередив позивача про його обов`язок повернути земельну ділянку після закінчення строку дії договору мотивуючи відмову тим, що Головним управлінням вже було розглянуто звернення позивача від 31.08.2018 та надано обґрунтовану відповідь про заперечення в поновленні договору оренди землі від 16.06.2004.

З огляду на ті обставини, що позивач виконав вимоги відповідача щодо надання відповідних документів, однак відповідач не розглянув їх по суті, а листом від 17.10.2018 попередив позивача про його обов`язок повернути земельну ділянку після закінчення строку дії договору оренди землі, мотивуючи відмову тим, що Головним управлінням вже було розглянуто звернення позивача від 31.08.2018 та надано обгрунтовану відповідь про заперечення в поновленні договору оренди землі від 16.06.2004, суд дійшов висновку, що дії відповідача не узгоджуються з вимогами діючого законодавства щодо розгляду даних звернень. Твердження відповідача, що його лист від 21.09.2018 є доказом того, що документи позивача щодо переважного права на поновлення договору оренди були розглянуті по суті суд не прийняв до уваги, оскільки лист відповідача не містить обгрунтованих заперечень у поновленні договору оренди землі з посиланням на норми діючого законодавства.

Також, місцевим господарським судом враховано, що в матеріалах справи є доказ того, що відповідач 03.12.2018 направив позивачу лист-повідомлення за № 28-8-0.6.-7281/2-18 про заперечення у поновленні договору оренди землі від 16.06.2004, але з підстав, передбачених ч. 6 ст. 33 Закону України "Про оренду землі", тоді як позивач намагався реалізувати своє право за ч.ч. 1-5 ст. 33 Закону України "Про оренду землі". При цьому дана відповідь надана більше як через два місяці з моменту отримання від позивача повідомлення з доданими до нього проектами додаткових угод.

За таких обставин, суд першої інстанції погодився з позивачем, що вказаний лист не може бути прийнятий як належний доказ розгляду відповідачем звернення позивача у встановленому законом порядку.

Також, оцінивши заперечення відповідача щодо ненадання позивачем документів на підтвердження проведення агрохімічної паспортизації земельної ділянки, бажання відповідача продати право оренди окремими лотами, невідповідність розміру орендної плати рекомендованому Держгеокадастром територіальним органам Держгеокадастру розміру орендної плати при поновленні договору оренди землі, то, за висновком суду першої інстанції, ці заперечення не грунтуються на законі, так як Закон України "Про оренду землі" не передбачає надання орендарем в обов`язковому порядку інших додаткових документів до листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі, окрім проекту додаткової угоди.

За наведеного вище, проаналізувавши фактичні обставини справи, оцінивши представлені докази та доводи сторін, місцевий господарський суд вважав, що позовні вимоги підлягають задоволенню у повному обсязі.

3. Короткий зміст вимог апеляційної скарги.

Не погоджуючись з прийнятим рішенням, Головне управління Держгеокадастру у Запорізькій області подало апеляційну скаргу, оскаржуване рішення суду від 16.04.2019 у справі № 908/2431/18 просить скасувати та ухвалити нове рішення, яким відмовити в задоволенні позовних вимог в повному обсязі.

4. Узагальнені доводи особи, яка подала апеляційну скаргу.

Апелянт не погоджується із рішенням суду першої інстанції, вважає його ухваленим з неправильним застосуванням норм матеріального права, а саме неправильним застосуванням норми матеріального права, викладеної у частині 4 статті 33 Закону України "Про оренду землі".

Так, за доводами апелянта, 31.08.2018 на його адресу від позивача надійшов лист від 31.08.2018 б/н (вхідний № 5054/0/118 від 31.08.2018) про поновлення договору оренди землі. Зокрема, вказаним листом орендар просив продовжити термін дії договору оренди землі на наступних умовах: термін дії 7 років, орендна плата 7 відсотків від нормативної грошової оцінки земельної ділянки.

21.09.2018 Головне управління надало відповідь листом № 28-8-0.6-5991/2-18, повідомивши, що заперечує у поновленні вказаного договору. Відмова грунтувалась, окрім іншого, на тому, що орендарем було запропоновано істотні умови договору, які не узгоджуються з позицією Головного управління.

Так, у листі від 21.09.2018 Головним управлінням було зазначено, що при поновленні договорів оренди земельних ділянок повинна встановлюватись максимальна відсоткова ставка орендної плати, а саме 12 відсотків нормативної грошової оцінки землі.

01.10.2018 на адресу Головного управління Держгеокадастру у Запорізькій області надійшов повторний лист-повідомлення № 6 від 01.10.2018 про поновлення договору оренди землі, відповідно до якого позивачем запропоновано наступні умови: термін дії 7 років, розмір орендної плати 8% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки. Тобто орендарем вдруге запропоновано ті істотні умови щодо розміру орендної плати, які не узгоджуються з позицією Головного управління.

В строк, встановлений ст. 33 Закону України "Про оренду землі", листом № 19-8-0.6-6387/2-18 від 17.10.2018 орендарю було повідомлено про те, що листом № 28-8-0.6-5991/2-18 від 21.09.2018 було надано обгрунтовану відповідь про заперечення в поновленні договору оренди землі від 16.06.2004.

Посилаючись на ст. 15 Закону України "Про оренду землі" апелянт зазначає, що істотною умовою договору оренди землі, окрім іншого, є орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату.

Апелянт вважає, що враховуючи вищенаведені обставини та норми матеріального права існують підстави дійти висновку про те, що сторонами не досягнуто згоди щодо розміру орендної плати, а відтак переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.

5. Узагальнений виклад позиції інших учасників справи.

Приватне підприємство "Агро-Дон" відповідно до наданого відзиву на апеляційну скаргу та пояснень його представника у судовому засіданні проти задоволення апеляційної скарги заперечує, оскаржуване рішення місцевого господарського суду просить залишити без змін.

Приватне підприємство "Агро-Дон" рішення суду першої інстанції вважає законним і обгрунтованим, а апеляційну скаргу безпідставною, посилається на те, що доводи відповідача, викладені в апеляційній скарзі, не грунтуються на фактичних обставинах та не підтверджені належними доказами.

Позивач зазначає, що реалізація права на поновлення договору оренди землі, що передбачена частинами 1-5 статті 33 Закону України "Про оренду землі", можлива за умови дотримання встановленої процедури.

Так, для визнання за орендарем права на поновлення договору оренди землі відповідно до частин 1-5 статті 33 Закону України "Про оренду землі" орендарю необхідно належно виконувати свої обов`язки за договором, до закінчення строку дії договору повідомити орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом укладення договору на новий строк, до листа повідомлення додати проект додаткової угоди.

01.10.2018 позивач у відповідності до вимог статті 33 Закону України "Про оренду землі" звернувся до відповідача із листом-повідомленням № 6 про намір поновлення договору оренди землі, додавши до листа відповідні документи, у тому числі проекти додаткових угод. В додаткових угодах від 01.11.2018 позивач врахував зауваження відповідача, які викладені останнім у відповіді від 21.09.2018 № 28-8-0.6-5991/2-18 на лист позивача №1 від 31.08.2018, в якому Головне управління зазначило, що відповідно до вимог Стратегії під час передачі земельних ділянок сільськогосподарського призначення державної власності в оренду територіальні органи Держгеокадастру повинні встановлювати строк дії оренди 7 років та розмір орендної плати не нижче 8% нормативної грошової оцінки земельної ділянки, а також, відповідач надав згоду на зміну істотних умов, а саме: поновити термін дії договору оренди землі на 7 років, орендну плату з 3% збільшити до 8%.

Позивач вважає, що незважаючи на узгодження істотних умов, відповідач в апеляційній скарзі безпідставно стверджує, що згода не досягнута щодо розміру орендної плати 12 % нормативної грошової оцінки, оскільки в матеріалах справи відсутні докази щодо даної пропозиції відповідача, направленої у строки, встановлені законом.

Позивач посилається і на те, що в матеріалах справи відсутні докази щодо розгляду відповідачем по суті наданих позивачем документів, у тому числі проектів додаткових угод, відсутні докази і надання у встановлений законом строк листа-повідомлення про прийняте рішення або обгрунтоване заперечення.

Твердження відповідача, що його лист № 28-8-06-5991/2-18 від 21.09.2018 є доказом того, що документи позивача від 01.10.2018 щодо переважного права на поновлення договору оренди землі були розглянуті по суті, позивач вважає безпідставними та такими, що правомірно не прийняті судом як доказ, оскільки лист не містить обгрунтованих заперечень з посиланням на норми діючого законодавства, а заперечення щодо ненадання позивачем підтвердження агрохімічної паспортизації земельної ділянки, бажання продати право оренди окремими лотами та інше, як зазначено у рішенні суду, не грунтуються на законі.

Крім того, позивач посилається на ті обставини, що в матеріалах справи є доказ того, що відповідач більше ніж через два місяці з дня отримання від позивача листа-повідомлення з додатковими угодами направив позивачу лист-повідомлення № 28-8-06-7281/2018 від 03.12.2018 про заперечення у поновленні договору оренди землі від 16.06.2004, але з підстав, передбачених ч. 6 ст. 33 Закону України "Про оренду землі", тоді як позивач намагався реалізувати своє право за ч.ч.1-5 ст. 33 цього закону. За таких обставин , на думку позивача, зазначений доказ не може вважатися належним доказом в розумінні ст.76 ГПК України.

Позивач вважає, що дії відповідача, який без жодних правових підстав та не пославшись на жодне порушення позивачем приписів законодавства, листом № 19-8-0.6.-6387/2-18 від 17.10.2018 попередив позивача про його обов`язок повернути земельну ділянку, свідчать про упереджене ставлення до орендаря, який з 2004 року по 2018 рік належним чином виконував свої обов`язки за договором оренди землі та набув переважне право на поновлення договору оренди.

6. Рух справи в суді апеляційної інстанції.

Ухвалою Центрального апеляційного господарського суду від 10.06.2019 (постановленою колегією суддів у складі: головуючого судді Коваль Л.А., суддів: Білецької Л.М., Чередка А.Є.) відкрито апеляційне провадження за апеляційною скаргою Головного управління Держгеокадастру у Запорізькій області на рішення Господарського суду Запорізької області від 16.04.2019 у справі № 908/2431/18; розгляд апеляційної скарги призначено в судовому засіданні на 27.06.2019 о 16:00 год.

Ухвалою Центрального апеляційного господарського суду від 27.06.2019 розгляд апеляційної скарги відкладено в судове засідання на 01.08.2019 о 10:30 год.

В судовому засіданні 01.08.2019 оголошено перерву в судове засідання на 08.08.2019 о 10:00 год.

Згідно розпорядження керівника апарату Центрального апеляційного господарського суду № 1266/19 від 07.08.2019 у зв`язку з перебуванням у відпустці члена колегії судді Чередка А.Є., призначено проведення автоматичної зміни складу колегії суддів у судовій справі № 908/2431/18.

Відповідно до витягу з протоколу повторного автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 07.08.2019 для розгляду справи № 908/2431/18 визначено колегію суддів у складі головуючого судді Коваль Л.А. (доповідач), суддів Білецької Л.М., Верхогляд Т.А.

В судовому засіданні 08.08.2019 оголошено вступну та резолютивну частину постанови.

7. Встановлені судом обставини справи.

16.04. 2004 головою Пологівської районної державної адміністрації прийнято розпорядження за № 323 про надання в оренду земель державної власності приватному підприємству "Агро-Дон".

Відповідно до цього розпорядження вирішено передати в оренду приватному підприємству "Агро-Дон" на умовах, зазначених у додатку 1 землі державної власності (землі запасу, резервного фонду) згідно додатку 2 на території Тарасівської сільської ради для сільськогосподарського використання, ведення товарного сільськогосподарського виробництва загальною площею 113, 6 га.

Додатком до розпорядження є умови передачі земель державної власності (землі запасу, резервного фонду) приватному підприємству "Агро-Дон"

Додатком 2 до розпорядження є Схема розміщення земельних ділянок державної власності (земельний запас, резервний фонд) на території Тарасівської сільської ради Пологівського району, які передаються в оренду приватному підприємству "Агро-Дон" (дві земельні ділянки).

16.06.2004 на виконання розпорядження Пологівської районної державної адміністрації № 323 від 16.04.2004 перенесено в натуру план земельних ділянок наданих для ведення товарного сільськогосподарського виробництва загальною площею 113, 6 га.

Земельна ділянка № НОМЕР_2 площею 54, 9 га сіножатей докорінного поліпшення та земельна ділянка № НОМЕР_3 площею 58, 7 га в тому числі 50, 5 га ріллі, 7, 5 га сіножатей докорінного поліпшення, 0, 7 га польових шляхів, про що складено Акт про встановлення меж земельної ділянки в натуру (на місцевість).

16.06.2004 на підставі розпорядження голови Пологівської районної державної адміністрації від 16.04.2004 № 323 про надання в оренду земель державної власності Приватному підприємству "Агро-Дон" між Пологівською районною державною адміністрацією (орендодавець) та Приватним підприємством "Агро-Дон" (орендар) укладено договір оренди землі, за умовами якого (п. 1) орендодавець надає, а орендар приймає в строкове платне користування землі сільськогосподарського призначення державної власності (резервний фонд, земельний запас) на території Тарасівської сільської ради Пологівського району Запорізької області.

В оренду передаються земельні ділянки загальною площею 113, 6 га, у тому числі: резервний фонд 58, 7 га, з них: 50, 5 га рілля, 7,5 га сіножаті докорінного поліпшення, 0, 7 га польові шляхи; земельний запас 54, 9 га (сіножаті докорінного поліпшення) (п. 2 договору).

На земельних ділянках відсутні об`єкти нерухомого майна (п. 3 договору).

Земельні ділянки передаються в оренду разом з польовим шляхами (п. 4 договору).

Відповідно до п. 5 договору нормативна грошова оцінка земельних ділянок станом на 2004 рік становить 790701,25 грн., згідно довідки Пологівського районного відділу земельних ресурсів від 17.06.2004 № 781.

Пунктом 8 договору визначено, що орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі (у гривнях) в розмірі 1% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки на рахунок НОМЕР_4 в місцевий бюджет Тарасівської сільської ради в Пологівському відділенні Держказначейства в управлінні Держказначейства в Запорізькій області. В розмір орендної плати входить податок на землю.

Відповідно до пунктів 14, 15 договору земельна ділянка передається в оренду для ведення товарного сільськогосподарського виробництва; цільове призначення земельної ділянки: землі сільськогосподарського призначення.

Згідно з п. 19 договору передача земельної ділянки орендарю здійснюється не пізніше 5 днів з моменту державної реєстрації договору оренди землі за актом її приймання-передачі.

Пунктом 7 договору визначено, що його укладено на 5 років, до 01.11.2008. У випадку належного виконання умов цього договору після закінчення строку його дії орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за два місяці до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.

Договір оренди землі зареєстрований у Пологівському райвідділі ЗРФ ЦДЗК, про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 12 липня 2004 року за № 135.

Згідно з Актом про передачу та прийом земельної ділянки (2004 рік) передачу та прийом земельних ділянок в натурі із земель державної власності (резервний фонд, земельний запас) на території Тарасівської сільської ради Пологівського району Приватному підприємству "Агро-Дон" здійснено на підставі розпорядження від 16.04.2004 № 323 голови Пологівської районної державної адміністрації та договору оренди земель від 16.06.2004.

За цим актом Пологівською районною державною адміністрацією передано в натурі Приватному підприємству "Агро-Дон" земельні ділянки із земель державної власності (резервний фонд, земельний запас) на території Тарасівської сільської ради загальною площею 113, 6 га, у тому числі 50, 5 га рілля, 62, 4 га сіножаті докорінного поліпшення, 0, 7 га польові шляхи для сільськогосподарського використання, для ведення товарного сільськогосподарського виробництва в оренду терміном на 5 років до 01.11.2008.

Додатком до договору оренди землі є План (Схема) земельних ділянок, що передаються в оренду ПП "Агро-Дон".

Додатковою угодою до договору оренди землі від 16 червня 2004 сторони продовжили строк дії договору на 10 років, до 1 листопада 2018, встановили, що орендна плата вноситься оендарем в розмірі 3% від нормативної грошової оцінки земельних ділянок.

Цю угоду зареєстровано у Пологівському РВ Запорізької області РФ ЦДЗК, про що у Державному Реєстрі земель вчинено запис від 26 лютого 2009 за № 02.

Відповідно до витягу з Державного земельного кадастру про земельну ділянку та додатку до нього (а.с. 19-21 т.1) кадастровий номер земельної ділянки загальною площею 58,7000 га НОМЕР_5 , дата державної реєстрації земельної ділянки 12.07.2004, орендарем земельної ділянки є ПП "Агро-Дон".

Відповідно до витягу з Державного земельного кадастру про земельну ділянку та додатку до нього (а.с. 22-24 т.1) кадастровий номер земельної ділянки загальною площею 54,9000 га НОМЕР_6 , дата державної реєстрації земельної ділянки 26.02.2009, орендарем земельної ділянки є ПП "Агро-Дон".

З метою реалізації свого права на поновлення договору 31.08.2018 позивач листом № 1 від 31.08.2018 (а.с. 26 т.1) звернувся до в.о. начальника Головного управління Держгеокадастру у Запорізькій області, в якому просив продовжити термін дії договору оренди землі: земельної ділянки 1 площею 58,7 га за кадастровим номером НОМЕР_5 та земельної ділянки 2 площею 54,9 га за кадастровим номером НОМЕР_6 , на новий термін для ведення товарного сільськогосподарського виробництва. В листі позивач повідомив також про те, що дає згоду на зміну істотних умов договору, а саме: термін дії 7 років, орендна плата 7 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, згідно чинного законодавства України.

В переліку додатків до листа значиться, зокрема, договір оренди на 9 аркушах та додаткова угода на 1 аркуші.

Листом-повідомленням № 28-8-0.6-5991/2-18 від 21.09.2018 (а.с. 27 т.1) відповідач поінформував про те, що позивачем до листа не додано проекту додаткової угоди про поновлення договору оренди землі, що не узгоджується зі ст. 33 Закону України "Про оренду землі", а також не надано документів на підтвердження проведення агрохімічної паспортизації земельної ділянки, така вимога узгоджується зі Стратегією удосконалення управління у сфері використання та охорони земель сільськогосподарського призначення державної власності та розпорядження ними, затвердженою постановою Кабінету Міністрів України від 07.06.2017 № 413 "Деякі питання удосконалення в сфері використання та охорони земель сільськогосподарського призначення державної власності та розпорядження ними", згідно з якою територіальні органи Держгеокадастру повинні перевіряти стан орендованих земельних ділянок на відповідність показникам агрохімічного паспорта земельної ділянки.

Також, відповідач зазначив, що відповідно до вимог Стратегії встановлено, що під час передачі земельних ділянок сільськогосподарського призначення державної власності в оренду територіальні органи Держгеокадастру повинні встановлювати строк дії оренди 7 років та розмір орендної плати не нижче 8% нормативної грошової оцінки земельної ділянки, а згідно ст. 288 Податкового кодексу України річна сума орендної плати не може бути меншою розміру земельного податку, встановленого для відповідної категорії земельних ділянок на відповідній території:

288.5.2. не може перевищувати 12% нормативної грошової оцінки;

288.5.3. може перевищувати граничний розмір орендної плати, встановлений у підпункті 288.5.2. у разі визначення орендаря на конкурентних засадах.

Крім того, Головне управління у листі-повідомленні також зазначило про те, що листом Держгеокадастру від 05.07.2017 № 22-28-0.13-10489/2-1 територіальним органам Держгеокадастру рекомендовано при поновленні (переукладенні) договорів оренди земельних ділянок сільськогосподарського призначення державної власності, набутих в оренду на безконкурентних засадах, встановлювати максимальну відсоткову ставку орендної плати, визначеної Податковим кодексом України. Саме з цих причин, Головне управління заперечує проти поновлення договору оренди землі від 16.06.2004, зареєстрованого 12.07.2004 за № 135 (зі змінами), договір буде вважатися припиненим 02.11.2018.

01.10.2018 за вх. № 5593/0/1-18 від позивача на адресу відповідача надійшов лист (вих. № 6 від 01.10.2018) (а.с. 29 т.1) про поновлення договору оренди на зазначених відповідачем умовах - зі строком договору 7 років і орендною платою у розмірі 8% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки. До заяви, зокрема, додано відповідні документи, у тому числі проекти додаткових угод. Додаткові угоди оформлені на кожну земельну ділянку, зважаючи на те, що кожна земельна ділянка має свій кадастровий номер (а.с. 31-34 т.1). В зазначеному листі позивач, також зазначив про те, що лист Держгеокадастру від 05.07.2017 № 22-28-0.13-10489/2 щодо встановлення максимальної відсоткової ставки орендної плати при поновленні (переукладенні) договорів оренди земельних ділянок сільськогосподарського призначення державної власності, набутих в оренду на безконкурентних засадах, носить рекомендаційний характер.

Крім того, в листі позивачем було зазначено про те, що Стратегія удосконалення в сфері використання та охорони земель сільськогосподарського призначення державної власності та розпорядження ними передбачає проведення агрохімічної паспортизації ділянки при передачі її в оренду. Такі дії не передбачено для поновлення (переукладення) діючих договорів оренди вищеназваних земель, проте вказаним законодавчим актом передбачено право орендодавця відмовляти у поновленні договору оренди земельної ділянки у разі погіршення орендарем її корисних властивостей. При передачі в оренду вказаних земель ПП "Агро-Дон" в 2004 році чинним законодавством України виготовлення агрохімічного паспорта земельної ділянки не було передбачено, у зв`язку з чим при поновленні договору оренди на земельні ділянки ПП "Агро-Дон" дає згоду за власний рахунок виготовити агрохімічні паспорти земельних ділянок.

17.10.2018 відповідач направив на адресу позивача лист № 19-8-0.6-6387/2-18 (а.с. 35 т.1), відповідно до якого відповідач відмовив позивачу у поновленні договору оренди, пославшись на раніше надану відповідь про заперечення у поновленні такого договору, та зазначив, що позивачу було надано обгрунтовану відповідь про заперечення в поновленні договору оренди землі від 16.06.2004, зареєстрованого 12.07.2004 за №135 (зі змінами), та вимагає повернути Державі в особі Головного управління земельну ділянку у строк, передбачений законодавством для розгляду даного листа, у стані не гіршому, порівняно з тим, у якому товариство одержало її в оренду.

Предметом розгляду по даній справі є вимога позивача про поновлення терміну дії договору оренди землі від 16.06.2004 (державна реєстрація від 12.07.2004 за №135 (зі змінами) на умовах, визначених додатковими угодами, а саме про поновлення терміну дії договору оренди землі на сім років зі сплатою орендної плати у розмірі 8 % від нормативної грошової оцінки землі та внесення змін до нього від 01 листопада 2018.

До 2013 року земельні ділянки сільськогосподарського призначення державної власності, надавалися в оренду за рішенням районних державних адміністрацій (ст. 122 Земельного кодексу України в редакції до 2013 року).

Законом України від 06.09.2012 № 5245-VІ "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо розмежування земель державної та комунальної власності" (набрав чинності 01.01.2013) внесено зміни до Земельного кодексу України, відповідно до яких з 01.01.2013 повноваження щодо розпорядження земельними ділянками сільськогосподарського призначення державної власності перейшли до Центрального органу виконавчої влади з питань земельних ресурсів у галузі земельних відносин та його територіальних органів (Держземагентство України). Таким чином, з 01.01.2013 від імені та в інтересах держави України право власності земельними ділянками сільськогосподарського призначення державної власності здійснював центральний орган виконавчої влади з питань земельних ресурсів та його територіальні органи, а отже, районні державні адміністрації з 2013 року позбавлені таких повноважень.

Постановою Кабінету Міністрів України від 10.09.2014 № 442 "Про оптимізацію системи центральних органів виконавчої влади" постановлено утворити Державну службу України з питань геодезії, картографії та кадастру реорганізувавши Державне агентство земельних ресурсів України.

Постановою Кабінету Міністрів України від 14.01.2015 № 5 "Про утворення територіальних органів Державної служби з питань геодезії, картографії та кадастру" постановлено утворити як юридичні особи публічного права територіальні органи Державної служби з питань геодезії, картографії та кадастру за переліком згідно з додатком 1. Реорганізувати територіальні органи Державного агентства земельних ресурсів шляхом їх приєднання до відповідних територіальних органів Державної служби з питань геодезії, картографії та кадастру за переліком згідно з додатком 2 (п. 2). Установити, що територіальні органи Державного агентства земельних ресурсів, які реорганізуються, продовжують виконувати свої повноваження до передачі таких повноважень територіальним органам Державної служби з питань геодезії, картографії та кадастру (п. 3).

Відповідно, через зміну законодавчих та інших підзаконних нормативно-правових актів, змінився і орендодавець земельної ділянки за договором оренди землі, яким на даний час є Головне управління Держгеокадастру у Запорізькій області.

Згідно ч. ч. 1 - 4 ст. 33 Закону України "Про оренду землі" по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі).

Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі.

До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди.

При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.

Відповідно до п. 7 договору у випадку належного виконання умов цього договору після закінчення строку його дії орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за два місяці до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.

Як вбачається з матеріалів справи та встановлено судом першої інстанції, з метою реалізації свого переважного права на поновлення договору оренди землі на новий строк позивач звернувся до Головного управління Держгеокадастру у Запорізькій області з листом про поновлення спірного договору оренди землі на новий семирічний термін, зі сплатою орендної плати у розмірі 7% від нормативної грошової оцінки землі.

В листі-повідомленні вих. № 28-8-0.6-5991-/2-18 від 21.09.2018 відповідачем викладено зауваження щодо змісту додаткової угоди та заперечено проти продовження терміну дії договору, а саме відповідач зауважив про не надання позивачем до листа проекту додаткової угоди та не надання документів на підтвердження проведення агрохімічної паспортизації земельної ділянки, посилаючись на те, що така вимога узгоджується зі Стратегією удосконалення управління у сфері використання та охорони земель сільськогосподарського призначення державної власності та розпорядження ними, затвердженою постановою Кабінету Міністрів України від 07.06.2017 № 413. Також, відповідач не погодився на запропоновані позивачем умови договору в частині розміру орендної плати, зазначивши, при цьому, що орендна плата може бути не нижчою 8% нормативної грошової оцінки землі та не може перевищувати 12 % від нормативної грошової оцінки, а також послався на лист Держгеокадастру від 05.07.2017 № 22-28-0.13-10489/2-1, відповідно до якого територіальним органам Держгеокадастру рекомендовано при поновленні (переукладенні) договорів оренди земельних ділянок сільськогосподарського призначення державної власності, набутих в оренду на безконкурентних засадах, встановлювати максимальну відсоткову ставку орендної плати, визначеної Податковим кодексом України.

Позивачем повторно, у межах визначеного чинним законодавством і умовами договору строку для повідомлення про намір скористатися переважним правом на поновлення договору оренди землі, на адресу відповідача надіслано лист-клопотання № 6 від 01.10.2008 (а.с. 29-30 т.1) разом, з урахуванням зауважень відповідача, додатковими угодами.

Позивач погодився з умовами відповідача, надавивши йому проекти додаткових угод про поновлення (продовження) терміну дії договору оренди землі строком на 7 років і орендною платою у розмірі 8 % нормативної грошової оцінки землі, зазначивши при цьому, що лист Держгеокадастру від 05.07.2017 № 22-28-0.13-10489/2 щодо встановлення максимальної відсоткової ставки орендної плати при поновленні (переукладенні) договорів оренди земельних ділянок сільськогосподарського призначення державної власності, набутих в оренду на безконкурентних засадах, носить рекомендаційний характер.

Листом № 19-8-0.6-6387/2-18 від 17.10.2018 (а.с.35 т.1) відповідач повідомив позивача, що не має наміру поновлювати договір оренди землі від 16.06.2004, посилаючись на лист-повідомлення № 28-8-0.6-5991/2-18 від 21.09.2018, яким позивачу надано обгрунтовану відповідь про заперечення у поновленні договору.

Відмова відповідача у продовженні терміну дії договору оренди землі від 16.06.2004 на новий строк і є причиною виникнення спору та пред`явлення позивачем позову до відповідача у господарському суді про визнання договору оренди землі від 16.06.2004 поновленим на умовах, визначених додатковими угодами про поновлення терміну дії договору оренди землі та внесення змін до нього від 01.11.2018.

8. Оцінка аргументів учасників справи і висновків суду першої інстанції.

Задовольняючи позовні вимоги місцевий господарський суд виходив з того, що відповідачем необгрунтовано було відмовлено позивачу у продовженні строку дії договору оренди землі від 16.06.2004, оскільки для цього були наявні усі необхідні підстави, передбачені ст. 33 Закону України "Про оренду землі".

Проте, колегія суддів апеляційного господарського суду не в повній мірі погоджується з таким висновком суду виходячи з наступного.

Відповідно до ч. 1 ст. 2 Закону України "Про оренду землі" відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.

Статтею 13 Закону України "Про оренду землі" визначено, що договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Відповідно до ст. 15 Закону України "Про оренду землі" істотними умовами договору оренди землі є, зокрема, строк дії договору оренди.

Статтею 31 Закону України "Про оренду землі" встановлено, що договір оренди землі припиняється в разі закінчення строку, на який його було укладено.

Одночасно, ст. 33 Закону України "Про оренду землі" передбачено можливість поновлення договору оренди землі.

Так, за наведеною нормою по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі) (ч. 1 ст. 33 Закону України "Про оренду землі").

Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі. (ч. 2 ст. 33 Закону України "Про оренду землі").

До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди (ч. 3 ст. 33 Закону України "Про оренду землі").

При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється. (ч. 4 ст. 33 Закону України "Про оренду землі").

Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення. (ч. 5 ст. 33 Закону України "Про оренду землі").

У разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. У цьому випадку укладання додаткової угоди про поновлення договору оренди землі здійснюється із: власником земельної ділянки (щодо земель приватної власності); уповноваженим керівником органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування без прийняття рішення органом виконавчої влади або органом місцевого самоврядування про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної або комунальної власності) (ч. 6 ст. 33 Закону України "Про оренду землі").

Керівник органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування, який уповноважений підписувати додаткову угоду до договору оренди землі щодо земельної ділянки державної або комунальної власності, визначається рішенням цього органу (ч. 7 ст. 33 Закону України "Про оренду землі").

Додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов`язковому порядку (ч. 8 ст. 33 Закону України "Про оренду землі").

Відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди до договору оренди землі може бути оскаржено в суді (ч. 9 ст. 33 Закону України "Про оренду землі").

Таким чином, ст. 33 Закону України "Про оренду землі" у частинах 1 - 5 регламентує переважне право орендаря перед іншими особами на укладення договору оренди землі, а в частині 6 - підстави поновлення договору оренди, у разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди.

Як вбачається з поданої позовної заяви та оскаржуваного рішення, матеріально-правовою підставою позовних вимог, позивач визначив ч. 1-5 ст. 33 Закону України "Про оренду землі".

Для застосування положень частини 1 статті 33 Закону України "Про оренду землі" та визнання за орендарем переважного права на поновлення договору оренди необхідно встановити такі юридичні факти: орендар належним чином виконує свої обов`язки за договором; орендар до спливу строку договору повідомив орендодавця у встановлені строки про свій намір скористатися переважним правом укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди; орендодавець протягом місяця не повідомив орендаря про наявність заперечень і своє рішення.

Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення із проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення (частина 5 статті 33 Закону України "Про оренду землі").

У даному випадку позивачем визначено спосіб захисту свого права шляхом визнання поновленим договору оренди землі від 16.06.2004 на умовах, визначених додатковими угодами про поновлення терміну дії договору оренди землі та внесення змін до нього від 01.11.2018 на 7 років.

Отже, колегія суддів апеляційного господарського суду вважає за необхідне зазначити, що позивачем обрано неналежний спосіб захисту порушеного права, а саме про визнання поновленим договору оренди землі, який не призведе до поновлення права.

Так, належним способом захисту порушеного права є позов про визнання укладеною додаткової угоди про поновлення договору оренди землі, оскільки сама по собі вимога про визнання поновленим договору оренди землі на умовах, визначених додатковими угодами, не може забезпечити захисту порушеного права позивача в силу імперативного припису частини 5 статті 33 Закону України "Про оренду землі" про оформлення поновлення договору оренди саме шляхом укладення додаткової угоди, що, власне, і може бути предметом розгляду в суді.

Неправильно обраний спосіб захисту зумовлює прийняття рішення про відмову у задоволенні позову, незалежно від інших встановлених судом обставин.

Однак, як зазначалось вище, поновлення договору оренди землі в судовому порядку, в передбачений нормами ч. ч. 1-5 ст. 33 Закону України "Про оренду землі" спосіб вимагає не тільки встановлення судом переважного права орендаря перед іншими особами, а й необхідності укладення додаткової угоди між сторонами, як єдиної підстави продовження орендних прав і обов`язків (складний фактичний склад), при цьому право оренди підлягає обов`язковій державній реєстрації на підставі укладеної додаткової угоди про поновлення договору, оскільки в силу положень ст. 125 Земельного кодексу України право оренди земельної ділянки виникає з моменту державної реєстрації цього права.

9. Висновки за результатами розгляду апеляційної скарги.

За встановлених апеляційним господарським судом обставин, надаючи правову кваліфікацію доказам, наданим сторонами, з урахуванням правових підстав позовних вимог і установлених фактичних обставин справи, апеляційний господарський суд дійшов висновку про відсутність підстав для задоволення позовних вимог, оскільки позовна заява не містить вимог про визнання укладеними додаткових угод.

Стаття 129 Конституції України відносить до основних засад судочинства змагальність сторін, яка проявляється в тому, що кожна сторона повинна довести обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог та заперечень. За загальним правилом обов`язок (тягар) доказування певних обставин покладається на особу, яка посилається на ці обставини.

Зазначена норма Конституції України міститься і у статті 74 ГПК України.

Відповідно до частини 1 статті 269 Господарського процесуального кодексу України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними у ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги.

Суд апеляційної інстанції не обмежений доводами та вимогами апеляційної скарги, якщо під час розгляду справи буде встановлено порушення норм процесуального права, які є обов`язковою підставою для скасування рішення, або неправильне застосування норм матеріального права (частина 4 статті 269 Господарського процесуального кодексу України).

Враховуючи наведене, наявні підстави передбачені статтею 277 Господарського процесуального кодексу України, для скасування судового рішення повністю та ухвалення нового рішення.

10. Судові витрати.

Відповідно до статті 129 Господарського процесуального кодексу України судові витрати по сплаті судового збору за подання позовної заяви покладаються на Приватне підприємство "Агро-Дон".

В силу приписів ст. 129 ГПК України витрати по оплаті судового збору за подання апеляційної скарги підлягають стягненню з Приватного підприємства "Агро-Дон" на користь Головного управління Держгеокадастру у Запорізькій області.

Керуючись ст.ст. 129, 269, 275, 276, 281, 282, 283, 284 Господарського процесуального кодексу України, апеляційний господарський суд -

ПОСТАНОВИВ:

Апеляційну скаргу Головного управління Держгеокадастру у Запорізькій області на рішення Господарського суду Запорізької області від 16.04.2019 у справі № 908/2431/18 задовольнити.

Рішення Господарського суду Запорізької області від 16.04.2019 у справі № 908/2431/18 скасувати.

Прийняти нове рішення.

В задоволенні позовних вимог Приватного підприємства "Агро-Дон" до Головного управління Держгеокадастру у Запорізькій області про визнання договору оренди землі від 16.06.2004 поновленим відмовити.

Витрати з оплати судового збору за подання позовної заяви віднести на Приватне підприємство "Агро-Дон".

Стягнути з Приватного підприємства "Агро-Дон" (70640, Запорізька область, Пологівський район, с. Тарасівка, вул. Центральна, 25, ) на користь Головного управління Держгеокадастру у Запорізькій області (69095, Запорізька область, м. Запоріжжя, вул. Українська, 50, ) витрати з оплати судового збору за подання апеляційної скарги у сумі 2 643,00 грн.

Видачу наказу доручити Господарському суду Запорізької області.

Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її прийняття.

Касаційна скарга на судове рішення подається протягом двадцяти днів з дня складення повного судового рішення.

Повне судове рішення складено 14.08.2019

Головуючий суддя Л.А. Коваль

Суддя Л.М. Білецька

Суддя Т.А. Верхогляд