СХІДНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"29" липня 2019 р. Справа № 905/2131/18

Колегія суддів у складі:

головуючий суддя Россолов В.В., суддя Хачатрян В.С., суддя Склярук О.І.,

за участю секретаря судового засідання Довбиш А.Ю.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні у приміщенні Східного апеляційного господарського суду апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Воркута", м.Покровськ Донецька область (вх. №1819 Д/1-42) на рішення Господарського суду Донецької області від 12.03.2019 у справі № 905/2131/18 (суддя Величко Н.В., повний текст рішення складено та підписано 15.03.2019)

за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю "Воркута", м.Покровськ Донецька область

до 1-го відповідача Покровської міської ради м. Покровськ, Донецька область

2-го відповідача Житлово комунального відділу Покровської міської ради, м. Покровськ, Донецька область

про визнання договору оренди продовженим на той самий строк, -

ВСТАНОВИЛА:

Товариство з обмеженою відповідальністю "Воркута" звернулось до Господарського суду Донецької області з позовною заявою до Покровської міської ради (з урахуванням заяви від 30.01.2019 про зміну предмету позову (вх. №24446/19 від 05.02.2019), в якій просить вважати договір оренди нежитлового приміщення № 30 від 08.12.2015 продовженим на той самий строк.

Позовні вимоги обгрунтовані незгодою орендодавця з фактом продовження договору оренди нежитлового приміщення № 30 від 08.12.2015 незважаючи на його пролонгування позивачем у визначеному договором порядку.

Рішенням Господарського суду Донецької області від 12.03.2019 у справі № 905/2131/18 у задоволенні позовних вимог ТОВ "Воркута" відмовлено повністю.

Відмовляючи в задоволенні позову місцевий господарський суд встановив, що договір оренди нежитлового приміщення № 30 від 08.12.2015 є припиненим, що виключає можливість визнання його продовженим в порядку ч.2 ст.17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" та ч.1 ст.764 ЦК України. Одночасно судом зауважено про неналежне виконання Товариством з обмеженою відповідальністю "Воркута" зобов`язань за договором оренди нежитлового приміщення № 30 від 08.12.2015 в частині повного та своєчасного розрахунку та відсутність правових підстав у позивача займати спірне приміщення після 16.11.2018.

Позивач з рішенням суду першої інстанції не погодився та звернувся до Східного апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою, в якій, посилаючись на порушення судом норм матеріального та процесуального права просить скасувати рішення господарського суду Донецької області від 12.03.2019 у справі № 905/2131/18 та прийняти нове рішення, яким позовні вимоги задовольнити.

В обґрунтуванні апеляційної скарги наголошує, що:

1)суд першої інстанції дійшов безпідставного висновку про неналежне виконання Товариством з обмеженою відповідальністю "Воркута" зобов`язань за договором оренди нежитлового приміщення № 30 від 08.12.2015 в частині повного та своєчасного розрахунку, оскільки акт звірки розрахунків не було отримано позивачем і остаточний розрахунок за цим договором було проведено ними в ході розгляду спору у суді першої інстанції (після отримання відзиву на позовну заяву);

2)Житлово комунальним відділом Покровської міської ради Донецької області не було надіслано заперечення проти продовження дії договору оренди нежитлового приміщення № 30 від 08.12.2015, оскільки у листі від 14.09.2018 № 01-08-402 відділом визначено іншу площу орендованого приміщення, а відтак даний лист не стосується саме договору оренди нежитлового приміщення № 30 від 08.12.2015;

3)суд першої інстанції безпідставно посилається на неініціювання позивачем перед орендодавцем питання укладення договору оренди на новий строк у зв`язку з переважним правом в порядку ч.3 статті 17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", оскільки позивач у листі від 17.09.2018, адресованому міському голові м. Покровська, просив пролонгувати строк дії договору № 30 від 08.12.2015, згідно пункту 4.2 договору.

4)суд першої інстанції безпідставно вийшов за межі позову та зазначив про відсутність правових підстав займати спірне приміщення після 16.11.2018.

Ухвалою Східного апеляційного господарського суду від 18.06.2019 відкрито апеляційне провадження за апеляційною скаргою Товариства з обмеженою відповідальністю "Воркута" на рішення Господарського суду Донецької області від 12.03.2019 у справі № 905/2131/18; призначено справу до розгляду на 29.07.2019 об 11:00 годині у приміщенні Східного апеляційного господарського суду за адресою: 61058, місто Харків, проспект Незалежності, 13, 1-й поверх, в залі засідань № 132.

03.07.2019 від Покровської міської ради Донецької області надійшов відзив на апеляційну скаргу (вх.6215), в якому остання просить суд апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Воркута" залишити без задоволення, а рішення Господарського суду Донецької області від 12.03.2019 у справі № 905/2131/18 залишити без змін.

05.07.2019 від Житлово комунального відділу Покровської міської ради Донецької області надійшов відзив на апеляційну скаргу (вх.6290), в якому останнійпросить суд апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Воркута" залишити без задоволення, а рішення Господарського суду Донецької області від 12.03.2019 у справі № 905/2131/18 залишити без змін.

26.07.2019 повторним автоматизованим розподілом справи №905/2131/18, у звязку з відпусткою судді Гетьмана Р.А., сформовано наступний склад колегії суддів: головуючий суддя Россолов В.В., суддя Хачатрян В.С., суддя Склярук О.І.

У судове засідання, яке відбулось 29.07.2019, представники сторін не з`явились, будучи належним чином повідомленими про час та місце розгляду справи.

Колегія суддів, розглянувши матеріали справи, обговоривши доводи апеляційної скарги, перевіривши юридичну оцінку обставин справи та повноту їх встановлення, дослідивши правильність застосування судом першої інстанції норм матеріального та процесуального права, встановила, що рішення Господарського суду Донецької області від 12.03.2019 у справі № 905/2131/18 відповідає в повній мірі нормам матеріального та процесуального права, враховуючи таке.

З матеріалів справи вбачається, що між Комунальним підприємством "Красноармійський центр єдиного замовника", як орендодавцем, та ТОВ "Воркута", як орендарем, укладено договір нежитлового приміщення № 30 від 08.12.2015.

Предметом цього договору є строкове платне користування нежитловим приміщенням, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , загальною площею 67,0 кв.м, що знаходиться на балансі КП "Красноармійський центр єдиного замовника", залишкова вартість якого становить 106746,41 грн.

Приміщення передається в оренду з метою розміщення торгової точки (п.2.1 договору).

Передача, повернення приміщення після підписання або розірвання договору оренди, здійснюється по акту приймання-передачі, що підписується представниками орендодавця та орендаря (п.3.1 договору). Передача приміщення в оренду не тягне за собою виникнення в орендаря права власності на це приміщення. Власником приміщення залишається орендодавець, а орендар користується ним протягом строку оренди (п.3.2 договору).

Строк дії договору оренди нежитлового приміщення визначено за угодою сторін: початок 08.12.2015, кінець 16.11.2018 (п.4.1 договору).

Договір оренди може бути продовжено за згодою сторін на той же термін або інший термін, вказаний в договорі, тільки у випадку письмової заяви орендаря не менш ніж за місяць до закінчення терміну дії договору оренди (п.4.2 договору).

Дострокове розірвання договору допускається у випадку: а) невиконання орендарем договірних зобов`язань; б) ліквідації або реорганізації одного з учасників договору; в) псування майна орендарем і на інших підставах, передбачених законодавчими актами України, з відшкодуванням збитків (п.4.3 договору).

Дія даного договору припиняється в разі: закінчення строку, на який він був укладений; приватизації орендованого майна орендарем; загибелі орендованого майна; достроково по взаємній згоді сторін або за рішенням суду; в інших випадках, прямо передбачених чинним законодавством України (п.4.4 договору).

Орендар зобов`язався щомісяця оплачувати орендодавцеві за користування приміщенням на протязі встановленого строку в даному договорі орендну плату в грошовій формі. Сума орендної плати на момент укладення договору становить 2816,56 грн. на місяць з ПДВ. Розмір орендної плати не є остаточним і змінюється у випадку зміни методики її розрахунку, зміни централізованих цін і тарифів, і в інших випадках, передбачених чинним законодавством. Розмір орендної плати за кожен наступний місяць визначається шляхом коригування розміру місячної орендної плати за попередній місяць на індекс інфляції за поточний місяць. Орендна плата вноситься орендарем щомісячно 30 числа кожного поточного розрахункового місяця. (п.6.1, п.6.3, п.8.4 договору).

Матеріали справи свідчать, що за актом прийому-передачі 08.12.2015 Комунальне підприємство "Красноармійський центр єдиного замовника" передало, а ТОВ "Воркута" прийняло в оренду нежитлове приміщення загальною площею 67,0 кв.м., що знаходиться за адресою: 85300 АДРЕСА_2 . Технічний і санітарний стан приміщення в задовільному стані, капітальний ремонт не потребується.

Згідно рішення Красноармійської міської ради від 23.03.2016 № 7/7-13 "Про передачу повноважень" з 01.04.2016 Комунальне підприємство "Красноармійський центр єдиного замовника" передало повноваження орендодавця за договорами оренди комунального майна житлово-комунальному відділу Красноармійської міської ради, у зв`язку з чим між ТОВ "Воркута" і Житлово комунальним відділом Красноармійської міської ради укладено відповідну додаткову угоду від 01.04.2016 до договору оренди нежитлового приміщення № 30 від 08.12.2015.

Рішенням Покровської міської ради від 22.06.2016 № 7/13-32 "Про перейменування житлово комунального відділу Красноармійської міської ради" на виконання Закону України "Про засудження комуністичного та націонал соціалістичного (нацистського) тоталітарних режимів в Україні та заборону пропаганди їхньої символіки", постанови Верховної ради України від 12.05.2016 № 1353-VІІІ "Про перейменування деяких населених пунктів", рішення міської ради від 25.05.2016 № 7/12-3 "Про затвердження заходів на виконання Постанови Верховної ради України" від 12.04.2016 1353-VІІІ "Про перейменування деяких населених пунктів", перейменовано житлово комунальний відділ Красноармійської міської ради в житлово комунальний відділ Покровської міської ради Донецької області та затверджено Положення про житлово комунальний відділ Покровської міської ради Донецької області у новій редакції.

За поясненнями сторін, м. Красноармійськ перейменовано у м. Покровськ, вул. Горького на теперішній час має назву вул. Європейська.

Матеріали справи містять лист Житлово-комунального відділу Покровської міської ради Донецької області, адресований ТОВ "Воркута", від 14.09.2018 № 01-08-402, в якому повідомляється про необхідність згідно п.4.4 договору оренди № 30 від 01.12.2015 звільнити нежитлові приміщення, які розташовані за адресою: АДРЕСА_3 до закінчення строку дії договору, а саме до 16.11.2018.

В матеріалах справи відсутні докази направлення чи вручення такого листа позивачу. Втім, існування такого листа сторонами не заперечується і його копія була надана до матеріалів справи як позивачем, так і відповідачем 1.

Як встановлено судом, ТОВ "Воркута" у листі б/н від 17.09.2018, адресованому міському голові м. Покровська, просив пролонгувати строк дії договору № 30 від 08.12.2015.

В свою чергу, Покровська міська рада Донецької області листом від 01.10.2018 № вх.01-23-4164 "Про надання інформації", за наслідками розгляду листа ТОВ "Воркута" б/н від 17.09.2018, нагадала про повідомлення Житлово-комунального відділу Покровської міської ради Донецької області від 14.09.2018 № 01-08-404 про розірвання договорів та про небажання продовжувати дію договору оренди.

Посилаючись на завчасне направлення орендодавцеві заяви про продовження строк дії договору № 30 від 08.12.2015 позивач просить продовжити дію угоди в порядку пункту 4.2 договору та ч.2 статті 17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна".

Надаючи правову кваліфікацію викладеним обставинам колегія суддів зазначає наступне.

Особливості регулювання відносин, пов`язаних з орендою державного і комунального майна визначені, зокрема Законом України "Про оренду державного і комунального майна" (далі - Закон), яким визначені умови укладення, особливості зміни, припинення і поновлення договору оренди державного і комунального майна .

Статтею 17 Закону регламентовані порядок та підстави продовження договору оренди у разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну умов договору, коли орендар продовжує користуватися майном після закінчення строку договору оренди (частина 2 цієї статті), так і у випадку укладення договору оренди на новий термін у випадку реалізації переважного права орендаря перед іншими особами (частина 3 цієї статті).

Згідно з частиною 2 статті 17 Закону у разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну умов договору оренди протягом одного місяця після закінчення терміну дії договору він вважається продовженим на той самий термін і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Відповідно до частини 3 цієї статті Закону після закінчення терміну договору оренди орендар, який належним чином виконував свої обов`язки за договором, має переважне право, за інших рівних умов, на укладення договору оренди на новий термін, крім випадків, якщо орендоване майно необхідне для потреб його власника. У разі якщо власник має намір використовувати зазначене майно для власних потреб, він повинен письмово попередити про це орендаря не пізніше ніж за три місяці до закінчення терміну договору.

Частиною 2 статті 26 Закону передбачено, що договір оренди припиняється в разі закінчення строку, на який його було укладено.

Зі змісту наведених норм колегія суддів робить висновок, що лише за умови неповідомлення орендодавцем орендаря про припинення або зміну умов договору оренди протягом одного місяця після закінчення терміну дії договору відповідно до частини другої статті 17 Закону договір вважається продовженим на той самий термін і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Положення ж частини третьої статті 17 Закону та частини першої статті 777 ЦК України ("Переважні права наймача") передбачають можливість для добросовісного орендаря реалізації переважного права на укладення договору оренди на новий строк перед іншими претендентами на оренду цього ж майна і за інших рівних з ними умов, а не автоматичного продовження договору оренди.

Відтак, договір оренди припиняється, якщо буде встановлено, що на дату закінчення строку договору оренди і протягом місяця після закінчення цього строку мали місце заперечення орендодавця або щодо продовження договору або щодо поновлення договору на новий строк.

При цьому з огляду на те, що нормами частини 2 статті 17 Закону визначено умови, за яких договір оренди вважається пролонгованим на строк, який був раніше встановлений, і на тих самих умовах, що були передбачені договором, то для продовження дії договору не вимагається обов`язкового укладення нового договору або внесення змін до нього.

Щодо форми повідомлення орендодавцем орендаря про припинення або зміну умов договору оренди Суд зазначає, що норма частини 2 статті 17 Закону не вказує на те, що відповідна вимога (повідомлення) про припинення договору оренди має називатися виключно заявою. Ця заява може бути направлена однією із сторін у формі листа, телеграми, факсограми тощо. Істотне значення у даному випадку має зміст такої заяви, оскільки вона обов`язково повинна бути спрямована на припинення або зміну умов договору оренди, та факт її отримання іншою стороною.

В свою чергу, чинне законодавство не містить заборони на повідомлення орендодавцем орендаря про закінчення договірних відносин після визначеного строку дії договору ще під час його дії.

Відтак, якщо на дату закінчення строку дії договору оренди і протягом місяця після закінчення цього строку мали місце заперечення орендодавця щодо поновлення договору на новий строк, то такий договір припиняється.

Аналогічна правова позиція викладена у постановах Верховного Суду від 05.06.2018 у справах № № 904/8389/17, 904/7825/17, 914/204/17, та від 11.12.2018 у справі № 920/120/18, від 05.06.2019 у справі №910/6828/18, від 09.07.2019 у справі №906/745/18.

Відтак, чинним законодавством в порядку ч.2 статті 17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" передбачено можливість продовження дії договору оренди на той самий термін і на тих самих умовах, які були визначені договором, лише за умови відсутності заперечень орендодавця під час дії договору оренди або протягом місяця після закінчення строку його дії.

В разі ж наявного заперечення з боку орендодавця договір оренди разом із правом орендаря на його продовження припиняються з одночасним наділенням добросовісного орендаря можливістю реалізації переважного права на укладення вже нового договору оренди на новий строк в порядку ч.3 статті 17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна".

З матеріалів справи вбачається, що Житлово-комунальним відділом Покровської міської ради Донецької області від 14.09.2018 № 01-08-402, було повідомлено орендаря про необхідність згідно п.4.4 договору оренди № 30 від 01.12.2015 звільнити нежитлові приміщення, які розташовані за адресою: АДРЕСА_3 до закінчення строку дії договору, а саме до 16.11.2018.

У листі Покровської міської ради Донецької області від 01.10.2018 № вх.01-23-4164 на повідомлення Житлово-комунального відділу Покровської міської ради Донецької області від 14.09.2018 № 01-08-404 визначено про небажання орендодавця продовжувати дію договору оренди.

Таким чином, орендодавцем ще під час строку дії договору оренди № 30 від 01.12.2015 надіслано повідомлення про закінчення договірних правовідносин сторін.

Доводи апелянта з приводу неможливості розгляду листа Житлово-комунального відділу Покровської міської ради Донецької області від 14.09.2018 № 01-08-402 в якості заперечення продовження договірних правовідносин сторін з огляду на визначення у ньому іншої площі орендованого приміщення є безпідставними.

Так, у листі Житлово-комунального відділу Покровської міської ради Донецької області від 14.09.2018 № 01-08-402 дійсно визначено про необхідність звільнення до 16.11.2018 орендарем нежитлового приміщення загальною площею 89,7 кв.м, розмір якої не відповідає орендованій площі приміщення за договором № 30 від 01.12.2015. Однак у даному листі чітко відображено дату та номер договору оренди (№ 30 від 01.12.2015) та кінцевий строк його дії угоди (16.11.2018), а відтак відображено усі необхідні дані для визначення угоди, з приводу якої здійснено орендодавцем направлення повідомлення. За таких обставин вказана описка в площі нежитлового приміщення жодним чином не впливає на можливість розгляду даного листа в якості письмового заперечення орендодавця з приводу продовження договірних правовідносин за договором оренди № 30 від 01.12.2015.

Оскільки орендодавцем ще під час строку дії договору оренди № 30 від 01.12.2015 надіслано повідомлення Товариству з обмеженою відповідальністю "Воркута" про закінчення договірних правовідносин за договором оренди № 30 від 01.12.2015 останній є припиненим (з 17.11.2018), що виключає можливість продовження його дії в порядку ч.2 статті 17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна".

За таких обставин колегія суддів погоджується з позицією місцевого господарського суду про відсутність правових підстав для продовження строку дії договору оренди № 30 від 01.12.2015, що є підставою для відмови в задоволенні позову.

Одночасно колегія суддів погоджується з твердженням суду першої інстанції про обрання стороною неналежного способу захисту, оскільки позивач звертається з вимогою про продовження строку дії договору в порядку ч.2 статті 17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", мотивуючи зазначену вимогу наявністю переважного права на укладення договору оренди, що відповідає приписам ч.3 статті 17 даного Закону. Так, наявність переважного права на укладення договору оренди разом із доведеністю обставини добросовісності виконання договірних зобов`язань є підставою для звернення орендаря з проханням про укладення нового договору оренди на новий строк в порядку ч.3 статті 17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", а не продовження дії попереднього договору оренди.

Не мають правового значення аргументи апелянта з приводу добросовісності виконання ним договірних зобов`язань за договором оренди № 30 від 01.12.2015, зокрема проведення орендарем повних та своєчасних розрахунків, оскільки відповідні доводи сторони мають значення в разі звернення позивача з вимогою про укладення нового договору оренди на новий строк в порядку ч.3 статті 17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", а не продовження дії попереднього договору оренди.

Безпідставними є також посилання апелянта на порушення місцевим господарським судом норм процесуального законодавства з огляду на вихід за межі позову та зазначення в мотивувальній частині рішення про незаконність зайняття Товариством з обмеженою відповідальністю "Воркута" займати спірного приміщення після 16.11.2018. Так, в мотивувальній частині судового рішення судом першої інстанції дійсно зазначено про відсутність правових підстав у Товариства з обмеженою відповідальністю "Воркута" займати спірне приміщення після 16.11.2018 в силу припинення дії даної угоди. Втім, резолютивна частина судового рішення не містить жодної вказівки про необхідність вчинення орендарем певних дій в результаті припинення дії даної угоди. Отже, Господарським судом Донецької області за результатами розгляду спору та встановлення фактичних обставин справи не було покладено на позивача жодних обов`язків, а відтак здійснено розгляд спору виключно в межах заявлених Товариством з обмеженою відповідальністю "Воркута" позовних вимог.

З огляду на вищевикладене, колегія суддів Східного апеляційного господарського суду вважає, що під час розгляду справи господарським судом першої інстанції встановлені фактичні обставини справи на основі повного і об`єктивного дослідження поданих доказів, висновки суду відповідають цим обставинам та їм надана правильна юридична оцінка з правильним застосуванням норм матеріального і процесуального права, а тому підстави для скасування рішення суду першої інстанції відсутні.

Керуючись статтями 129, 269, п.1, ч.1 ст. 275, 276, 282, 284 Господарського процесуального кодексу України, колегія суддів Східного апеляційного господарського суду, -

ПОСТАНОВИЛА:

Апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Воркута" залишити без задоволення.

Рішення Господарського суду Донецької області від 12.03.2019 у справі № 905/2131/18 залишити без змін.

Постанова набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена в касаційному порядку протягом двадцяти днів.

Повний текст постанови складено 05.08.2019.

Головуючий суддя В.В. Россолов

Суддя В.С. Хачатрян

Суддя О.І. Склярук