ПІВДЕННО-ЗАХІДНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
_____________________________________________________________________________________________
П О С Т А Н О В А

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

12 серпня 2019 року м. ОдесаСправа № 923/70/18
Південно-західний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:

головуючого Будішевської Л.О.

суддів Таран С.В., Мишкіної М.А.

розглянувши в порядку письмового провадження апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «Херсонський науково-дослідний інститут судових експертиз»

на рішення господарського суду Херсонської області від 16.04.2019, ухвалене суддею Гридасовим Ю.В., м. Херсон, повний текст складено 22.04.2019

у справі № 923/70/18

за позовом Фізичної особи-підприємця Калусовського Артема Сергійовича

до Товариства з обмеженою відповідальністю «Херсонський науково-дослідний інститут судових експертиз»

за участю третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні позивача - Управління комунальної власності Херсонської міської ради

про стягнення 75962,06 грн.

ВСТАНОВИВ:

У січні 2018 року Фізична особа-підприємець Калусовський Артем Сергійович (далі ФОП Калусовський А.С.) звернувся до господарського суду Херсонської області з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю «Херсонський науково-дослідний інститут судових експертиз» (далі ТОВ «ХНДІСЕ») в якому просив стягнути з останнього заборгованість з орендної плати у загальному розмірі 50330,76 грн., з яких: 41999,95 грн. основного боргу, 5086,91 пені, 1324,12 грн. 3% річних та 1919,78 інфляційних втрат.

Позовні вимоги обґрунтовані наступним.

25.10.2013 між Управлінням комунальної власності Херсонської міської ради (орендодавець) та ТОВ «ХНДІСЕ» (орендар) укладено договір оренди комунального майна міської територіальної громади, відповідно до умов якого орендодавець передає, а орендар приймає у строкове платне користування окремо розташовані будівлі (літ. «Б», літ. «В», літ. «Г», загальною площею 87,1 кв.м.), які знаходяться в АДРЕСА_1 . Майно передано орендарю у строк до 24.10.2018 (далі договір оренди).

З 22.06.2016 ФОП Калусовський А.С. є правонаступником орендодавця за вищезазначеним договором, оскільки з цього часу є власником орендованого майна, тому всі орендні платежі з червня 2016 року орендарем мають сплачуватись новому власнику майна.

Про перехід права власності відповідачу було відомо принаймні з 01.09.2016, про що свідчить позовна заява ТОВ «ХНДІСЕ» до господарського суду Херсонської області у справі №923/764/16 (факт переходу права власності підтверджується відповідачем у тексті позовної заяви).

Листом від 15.08,2017 відповідача повідомлено про банківські реквізити ФОП Калусовського A.C. для сплати орендної плати, надано розрахунок орендної плати з врахуванням інфляції (п.п. 3.2. Договору) у відповідності до умов договору оренди.

Проте, листом від 27.08.2017 відповідач відмовився від сплати орендної плати.

Станом на 26.01.2017 заборгованість відповідача перед позивачем становить 41999,95 грн.

Враховуючи неналежне виконання відповідачем прийнятих на себе зобов`язань, позивач нарахував до стягнення з останнього також 5086,91 пені, 1324,12 грн. 3% річних та 1919,78 інфляційних втрат.

У відзиві на позовну заяву відповідач зазначив наступне.

З 28.09.2015 право користуванням орендованим приміщенням було обмежено і фактично припинено, оскільки майно за постановою державного виконавця передано на зберігання фізичній особі ОСОБА_4 .

Станом на теперішній час, особою, якій за постановою державного виконавця вказані приміщення передані на зберігання ( ОСОБА_4 ) відповідачу повернуті не були. Так само, як і не були передані в користування (найм) безпосередньо ФОП Калусовським А.С .

Позивачем не надано будь-яких доказів передачі орендованих приміщень відповідачу, що в силу частин 1, 6 ст. 762 ЦК України не тягне за собою виникнення обов`язку платити орендну плату за користування майном.

Крім того, з моменту укладення договору оренди відповідач не здійснював користування приміщеннями, зокрема, через їх непридатність (приміщення були віднесені до підсобних приміщень дитячого садку та призначені для прання білизни, збереження господарського інвентарю, обліковувались на балансі лікарні ХБК ім. Луначарського). Спірні приміщення не були приєднані до будь-яких комунікацій та без реконструкції і капітального ремонту не могли використовуватись.

Орендуючи нежилі приміщення, ТОВ «ХНДІСЕ» за згодою і погодженням з орендодавцем у 2008 році було встановлено покриття, вікна, відновлено фасад, здійснені невід`ємні поліпшення на загальну суму, еквівалентну = 10 тис. доларам США., які не дали їм вщерть розвалитись. Маючі на меті відновлення і приведення в належний стан майна, ТОВ «ХНДІСЕ» неодноразово зверталось до Управління комунальної власності Херсонської міської ради по включення майна до програми приватизації, але отримувало відмову з посиланням на заборону відчуження приміщень, належних дитячим садкам та відсутність відповідного дозволу лікарні ХБК ім. Луначарського. ТОВ «ХНДІСЕ» зверталось і у до господарського суду Херсонської області, рішенням якого від 26.02.2009 у справі №7/49-ПН-09 було зобов`язано Фонд комунального майна м. Херсона включити приміщення до переліку об`єктів програми приватизації, що підлягають відчуженню шляхом викупу. Проте, зазначене рішення суду так і не було виконано.

ФОП Калусовський А.С. набув право власності на майно, але не передав його відповідачу. Позивачем також не виконано зобов`язання з відшкодування відповідачу збитків, завданих затримкою передання майна та відшкодування вартості невід`ємних поліпшень.

Рішенням господарського суду Херсонської області від 13.03.2018 у справі № 923/70/18 у задоволенні позову ФОП Калусовського А.С. відмовлено повністю.

Рішення суду мотивоване тим, що позивачем не доведено, що він є правонаступником Управління комунальної власності Херсонської міської ради, і оскільки нежитлові приміщення після їх реалізації державним виконавцем вже не є комунальним майном, а набули статусу приватного майна, тому положення ч. 2 ст. 15 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" не можуть бути застосовані у даних правовідносинах. Крім того, позивачем не надано доказів укладення з відповідачем договору оренди нерухомого майна в порядку, визначеному цивільним законодавством України, а тому правові підстави для стягнення заявленої в позові суми не виникли.

Постановою Одеського апеляційного господарського суду від 02.05.2018 рішення господарського суду Херсонської області від 13.03.2018 залишено без змін з тих же підстав.

Не погодившись з прийнятими судовими рішеннями, позивач подав на них касаційну скаргу.

Постановою Верховного Суду від 17.07.2018 касаційну скаргу ФОП Калусовського А.С. задоволено частково, постанову Одеського апеляційного господарського суду від 02.05.2018 та рішення господарського суду Херсонської області від 13.03.2018 скасовані, справу № 923/70/18 направлено на новий розгляд до господарського суду Херсонської області.

Скасовуючи рішення судів попередніх інстанцій, касаційний господарський суд виходив з наступного.

Перехід права власності на річ, передану у найм, не є підставою для зміни або припинення договору найму. Новий власник речі набуває прав та обов`язків наймодавця за договором найму та повинен їх виконувати до закінчення строку дії договору або до моменту його припинення з будь-яких інших підстав. Тобто в результаті переходу права власності на найману річ має місце заміна наймодавця в договорі найму.

Висновок судів попередніх інстанцій про неможливість автоматичного переходу прав та обов`язків орендодавця за договором оренди є таким, що не узгоджується та не відповідає приписам ст. 770 ЦК України та ч. 2 ст. 15 Закону України «Про оренду державного та комунального майна».

Судами не досліджено та не дано оцінки положенням договору оренди, а саме, чи передбачено умовами договору оренди від 25.10.2013, що до відносин між його сторонами не застосовується Закон України «Про оренду державного та комунального майна» в контексті висновку законодавця, викладеного в частині 5 ст. 1 зазначеного Закону.

Крім того, посилаючись на лист відповідача від 27.08.2017, в якому останній зазначає про припинення з 04.01.2016 договору оренди від 25.10.2013, суди не обґрунтували своєї позиції щодо даного посилання відповідача та не навели, відповідно, якими нормами права та/або положеннями зазначеного договору такі твердження обумовлені і передбачені, тоді, як відповідно до ст. 26 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» визначено, що договір оренди припиняється в разі: закінчення строку, на який його було укладено; приватизації об`єкта оренди орендарем (за участю орендаря); банкрутства орендаря; загибелі об`єкта оренди;ліквідації юридичної особи, яка була орендарем або орендодавцем. Зазначене кореспондується з частиною 2 статтею 291 ГК України.

За результатами повторного автоматизованого розподілу судової справи від 21.08.2018 справу передано для нового розгляду судді Задорожній Н.О.

Ухвалою господарського суду Херсонської області від 23.08.2018 справу 923/70/18 прийнято до провадження новим складом суду, ухвалено про здійснення розгляду справи за правилами загального позовного провадження та призначено підготовче засідання у справі.

27.08.2018 від ФОП Калусовського А.С. надійшла заява про збільшення розміру позовних вимог, відповідно до якої просив суд стягнути з ТОВ «ХНДІСЕ» заборгованості з орендної плати у загальному розмірі 75962,06 грн., з яких: 56938,65 грн. основного боргу, 8399,50 пені, 6656,58 грн. 3% річних та 3967,33 інфляційних втрат.

У відзиві на позовну заяву (з урахуванням додаткового відзиву) відповідач заперечував проти задоволення позову, зокрема, зазначив, що позивач не надав орендарю доказів прав нового кредитора, у відповідності до вимог ст. 514-516 ЦК України, що давало відповідачу право не виконувати зобов`язання за договором перед новим кредитором, відповідно до ст. 517 ЦК України. Крім того, позивач не дотримався порядку державної реєстрації речового права.

За результатами нового розгляду справи № 923/70/18 рішенням господарського суду Херсонської області від 16.04.2019 позов ФОП Калусовського А.С. задоволено повністю, стягнуто з відповідача на його користь 56938,65 грн. основного боргу, 3967,33 грн. інфляційних втрат, 6656,58 грн. 3% річних, 8399,50 грн. пені, 1762 грн. витрат по сплаті судового збору за подання позову, 2643 грн. - за подання апеляційної скарги та 3524 грн. - за подання касаційної скарги.

Місцевий господарський суд дійшов наступних висновків.

Перехід права власності на річ, передану у найм, не є підставою для зміни або припинення договору найму. Новий власник речі набуває прав та обов`язків наймодавця за договором найму та повинен їх виконувати до закінчення строку дії договору або до моменту його припинення з будь-яких інших підстав. Тобто в результаті переходу права власності на найману річ має місце заміна наймодавця в договорі найму.

У договорі оренди відсутні обмеження щодо застосування до відносин між його сторонами положень Закону України "Про оренду державного та комунального майна" в контексті висновку законодавця, викладеного в ч. 5 ст. 1 зазначеного Закону.

Суд не прийняв до уваги посилання відповідача, як на підставу припинення правовідносин сторін за договором оренди, на власний лист від 27.08.2017, в якому відповідач зазначає про припинення з 04.01.2016 договору, оскільки це протирічить положенням ст. 26 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» якими визначено, що договір оренди припиняється в разі: закінчення строку, на який його було укладено; приватизації об`єкта оренди орендарем (за участю орендаря); банкрутства орендаря; загибелі об`єкта оренди;ліквідації юридичної особи, яка була орендарем або орендодавцем. Зазначене кореспондується з частиною 2 статтею 291 ГК України.

Надання доказів переходу до нового кредитора прав у зобов`язанні підтверджується листуванням між позивачем та відповідачем (листом від 15.08.2017 відповідача повідомлено про банківські реквізити ФОП Калусовського A.C. для сплати орендної плати, надано розрахунок орендної плати з врахуванням інфляції (п.п. 3.2. Договору) у відповідності до умов договору оренди, надано докази переходу права власності на об`єкт оренди, листом від 27.08.2017 відповідач відмовився від сплати орендної плати). Крім того, факт обізнаності відповідача про перехід права власності (раніше за офіційне повідомлення позивачем) підтверджується в позовної заяви, поданої відповідачем до господарського суду в 2016 році).

Не погодившись з рішенням господарського суду Херсонської області від 16.04.2019, відповідач подав на нього апеляційну скаргу, яка мотивована наступним.

Чинне законодавство не передбачає можливості автоматичного виникнення цивільних прав та обов`язків. Правовідносини, засновані на договорі оренди, які існували між Управлінням комунальної власності Херсонської міської ради та ТОВ «ХНДІСЕ», регулювалися нормами спеціального Закону, а саме Закону України «Про оренду державного та комунального майна».

Враховуючи зміну форми власності на це майно - з комунальної на приватну, положення ч. 2 ст. 15 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» не можуть бути застосовані в правовідносинах між ФОП Калусовським А.С. та ТОВ «ХНДІСЕ».

В свою чергу, ФОП Калусовський А.С. доказів укладання з ТОВ «ХНДІСЕ» договору оренди нерухомого майна в порядку, визначеному цивільним законодавством України, не надав, а тому правові підстави для стягнення заявленої в позові суми не виникли.

Більш того, позивач не надав ТОВ «ХНДІСЕ» доказів прав нового кредитора, у відповідності до вимог ст. 514-516 ЦК України.

Матеріали справи не містять доказів того що відповідач був повідомлений про зміну орендодавця за договором, так само як і відомостей здійснення сторонами державної реєстрації речових прав, тому відсутні підстави стверджувати про перехід прав та обов`язків орендодавця від третьої особи до позивача.

Крім того, момент вчинення договору оренди, укладеного більше трьох років у відповідності до статтей 210, 640, 792, 794 ЦК України пов`язується з державною реєстрацією.

Ухвалою Південно-західного апеляційного господарського суду від 18.06.2019 у справі № 923/70/18 за вищезазначеною апеляційною скаргою відкрито апеляційне провадження, вирішено здійснювати її розгляду в порядку письмового провадження без повідомлення учасників справи, встановлено позивачу та третій осіб строк для подання відзиву на апеляційну скаргу до 01.08.2019 та роз`яснено учасникам справи про їх право у строк до 01.08.2019 подати до суду будь-які заяви чи клопотання стосовно процесуальних питань.

Відзив на апеляційну скаргу від ФОП Калусовським А .С. та Управління комунальної власності Херсонської міської ради не надходили.

Розглянувши матеріали справи, оцінивши доводи апеляційної скарги, перевіривши застосування судом першої інстанції норм матеріального та процесуального права, судова колегія апеляційної інстанції зазначає наступне.

Місцевим господарським судом встановлено, що 25.10.2013 між Управлінням комунальної власності Херсонської міської ради (орендодавець) та ТОВ «ХНДІСЕ» (орендар) укладено договір оренди комунального майна міської територіальної громади, за умовами якого орендодавець передав, а орендар прийняв у строкове платне користування окремо розташовані будівлі, які знаходяться в АДРЕСА_1 (літ . "Б " , " В", "Г") строком до 24.10.2018.

Відповідно до свідоцтва про право власності № 398 від 22.06.2016 право власності на нежилі приміщення будівель літ. "Б", "В", "Г" по АДРЕСА_1 , загальною площею 87,1 кв.м зареєстровано за позивачем.

15.08.2017 позивач звернувся до відповідача з листом, в якому запропонував останньому сплатити на його рахунок прострочену орендну плату відповідно до договору оренди за період з червня 2016 року по серпень 2017 року у зв`язку з тим, що позивач є правонаступником Управлінням комунальної власності Херсонської міської ради за вказаним договором.

Відповідач листом від 27.08.2017, пославшись на те, що договір оренди від 25.10.2013 є припиненим з 04.01.2016 в силу проведення електронних торгів і продажу (приватизації) об`єкта оренди, запропонував позивачу визнати відсутність будь-яких вимог до нього.

Предметом спору у даній справі є вимога ФОП Калусовського А.С. стягнути з ТОВ «ХНДІСЕ» заборгованість з орендної плати в загальному розмірі 75962,06 грн. з тих підстав, що новий власник речі набуває прав та обов`язків наймодавця за договором найму; орендарем неналежним чином виконуються прийняті на себе зобов`язань за договором в частині повної та своєчасної сплати орендної плати.

Задовольняючи позовні вимоги, місцевий господарський суд виходив з того, що в результаті переходу права власності на найману річ має місце заміна наймодавця в договорі найму, а також того, що відповідач в порушення умов договору не в повному обсязі та несвоєчасно сплачував орендну плату.

Колегія суддів погоджується з висновком суду першої інстанції з наступних підстав.

За договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов`язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк (ч. 1 ст. 759 ЦК України).

При цьому, відповідно до ст. 770 ЦК України у разі зміни власника речі, переданої у найм, до нового власника переходять права та обов`язки наймодавця. Сторони можуть встановити у договорі найму, що у разі відчуження наймодавцем речі договір найму припиняється.

З правового аналізу зазначеної норми слідує, що договір оренди зберігає чинність при переході права власності на майно, передане в оренду, до нового власника цього майна. Новий власник майна автоматично набуває прав та обов`язків наймодавця за договором найму та повинен їх виконувати до закінчення строку дії договору або до моменту його припинення з будь-яких інших підстав. Тобто в результаті переходу права власності на орендоване нерухоме майно має місце заміна орендодавця в договорі оренди.

Аналогічна правова позиція викладена у постанові Верховного Суду від 22.07.2019 у справі № 910/12812/18.

Враховуючи викладене, а також набуття ФОП Калусовським А.С. права власності на спірний об`єкт нерухомого майна, колегія суддів зазначає про автоматичне набуття за позивачем прав та обов`язків наймодавця за договором оренди.

Вищевикладеним спростовуються доводи скаржника про те, що чинне законодавство не передбачає можливості автоматичного виникнення цивільних прав та обов`язків.

Частиною першою ст. 509 ЦК України зобов`язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов`язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від певної дії, а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов`язку.

Зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться (ч. 1 ст. 526 ЦК України).

Відповідно до ст. 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.

З огляну на те, що ТОВ «ХНДІСЕ» (як орендар) не сплачувало ФОП Калусовському А.С. (як новому орендодавцю) плату за користування орендованим майном, колегія суддів погоджується з висновком суду першої інстанції про наявність підстав для задоволення позову.

Згідно з ч. 2 ст. 15 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" у разі зміни власника майна, переданого в оренду, до нового власника переходять права і обов`язки за договором оренди. Сторони можуть встановити в договорі оренди, що в разі відчуження власником об`єкта договір оренди припиняється.

Оренда майна інших форм власності може регулюватися положеннями цього Закону, якщо інше не передбачено законодавством та договором оренди (ч. 5 ст. 1 Закону України «Про оренду державного та комунального майна).

Враховуючи вищезазначені норми, а також те, що договір оренди не містить обмеження щодо застосування до відносин між його сторонами положень Закону України "Про оренду державного та комунального майна" в контексті ч. 5 ст. 1 цього Закону, колегія суддів не приймає до уваги доводи скаржника про те, що враховуючи зміну форми власності на майно - з комунальної на приватну, положення ч. 2 ст. 15 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» не можуть бути застосовані в правовідносинах між ФОП Калусовським А.С. та ТОВ «ХНДІСЕ».

Також колегія суддів вважає правильним висновок суду першої інстанції про те, що посилання відповідача, як на підставу припинення правовідносин сторін за договором на власний лист від 27.08.2017, в якому відповідач зазначає про припинення з 04.01.2016 договору протирічить положенням ч. 2 ст. 26 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" якою визначено, що договір оренди припиняється в разі: закінчення строку, на який його було укладено; приватизації об`єкта оренди орендарем (за участю орендаря); банкрутства орендаря; загибелі об`єкта оренди;ліквідації юридичної особи, яка була орендарем або орендодавцем. Зазначене кореспондується з частиною 2 статтею 291 ГК України.

Доводи скаржника про те, що ФОП Калусовський А.С. не надав доказів укладання з ТОВ «ХНДІСЕ» договору оренди нерухомого майна в порядку, визначеному цивільним законодавством України, а також про те, що момент вчинення договору оренди, укладеного більше трьох років пов`язується з державною реєстрацією, колегією суддів не приймаються до уваги.

В даному випадку мова йде про автоматичне набуття за позивачем прав та обов`язків наймодавця за вже існуючим договором оренди, який посвідчений приватним нотаріусом Херсонського міського нотаріального округу Годованним О.В. та зареєстрований в реєстрі за № 977.

Крім того, відповідач був повідомлений про нового орендодавця, що підтверджується листуванням між позивачем та відповідачем (листом від 15.08,2017 відповідача повідомлено про банківські реквізити ФОП Калусовського A.C. для сплати орендної плати, надано розрахунок орендної плати з врахуванням інфляції (п.п. 3.2. Договору) у відповідності до умов договору оренди, надано докази переходу права власності на об`єкт оренди, листом від 27.08.2017 року відповідач відмовився від сплати орендної плати).

Рішення господарського суду Херсонської області від 16.04.2019 у справі № 923/70/18 ґрунтується на всебічному, повному та об`єктивному розгляді всіх обставин справи, які мають суттєве значення для вирішення спору, відповідає нормам матеріального та процесуального права України, а доводи апеляційної скарги не спростовують висновку суду та не можуть бути підставою для його скасування або зміни.

Витрати по сплаті судового збору за подання апеляційної скарги відповідно до вимог статті 129 ГПК України покладаються на скаржника.

Керуючись ст.ст. 129, 232, 233, 236, 240, 269, 270, 275, 276, 281, 282, 283

ГПК України, Південно-західний апеляційний господарський суд -

ПОСТАНОВИВ:

Рішення господарського суду Херсонської області від 16.04.2019 у справі №923/70/18 залишити без змін.

Апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «Херсонський науково-дослідний інститут судових експертиз» залишити без задоволення.

Витрати по сплаті судового збору за подання апеляційної скарги покласти на Товариство з обмеженою відповідальністю «Херсонський науково-дослідний інститут судових експертиз».

Постанова набирає законної сили з дня її прийняття і може бути оскаржена у касаційному порядку у строк, який обчислюється відповідно до статті 288 ГПК України, у випадках, передбачених п. 2 ч. 3 ст. 287 ГПК України.

Головуючий суддя Л.О. Будішевська

Суддя С.В. Таран

Суддя М.А. Мишкіна