ЦЕНТРАЛЬНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ
ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

07.08.2019 м. Дніпро Справа № 912/3349/18

Центральний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:

головуючого судді Паруснікова Ю.Б. (доповідач),

суддів: Білецької Л.М., Верхогляд Т.А.

при секретарі судового засідання Саланжій Т.Ю.

за участю представників сторін:

від позивача: Тупало М.П. адвокат, ордер серії КР № 029129 від 31.07.2019;

від відповідача: Ламанова А.І. представник, довіреність № 0-11-0.63-224/62-19 від 13.06.2019;

розглянувши у відкритому судовому засіданні в приміщенні Центрального апеляційного господарського суду матеріали апеляційної скарги Головного управління Держгеокадастру у Кіровоградській області на рішення Господарського суду Кіровоградської області від 22.03.2019 у справі № 912/3349/18 (суддя Кабакова В.Г.), повне рішення складено 01.04.2019

за позовом Фермерського господарства «Пацеля», м. Кропивницький

до Головного управління Держгеокадастру у Кіровоградській області, м. Кропивницький

про визнання додаткової угоди укладеною, -

ВСТАНОВИВ:

1. Короткий зміст позовних вимог і рішення суду першої інстанції.

У грудні 2018 року до Господарського суду Кіровоградської області надійшла позовна заява Фермерського господарства «Пацеля» до Головного управління Держгеокадастру у Кіровоградській області про визнання укладеною додаткової угоди до договору оренди землі від 18.02.2008, укладеного між Знам`янською районною державною адміністрацією та Фермерським господарством «Пацеля», зареєстрованого за № 12 від 18.02.2008 в Знам`янському міськрайонному відділі КРФ ДП «ЦДЗК» щодо земельної ділянки загальною площею 100,0026 га, кадастровий номер НОМЕР_1 , розташованої на території Казарнянської сільської ради Знам`янського району Кіровоградської області.

В обґрунтування позовних вимог позивач, з посиланням на частини 1-5 ст. 33 Закону України «Про оренду землі», вважає безпідставним та протиправним рішення відповідача щодо заперечення у поновленні Договору оренди земельної ділянки, що позбавило Господарство реалізувати своє переважне право на продовження (поновлення) строку дії оренди, яке гарантоване йому вказаними Законом та Договором оренди землі.

Рішенням Господарського суду Кіровоградської області від 22.03.2019 у цій справі - позовні вимоги задоволено частково.

Визнано укладеною додаткову угоду до договору оренди землі від 18.02.2008, укладеного між Знам`янською районною державною адміністрацією та Фермерським господарством «Пацеля», зареєстрованого за № 12 від 18.02.2008 в Знам`янському міськрайонному відділі КРФ ДП «ЦДЗК» щодо земельної ділянки загальною площею 100,0026 га, кадастровий номер НОМЕР_1 , розташованої на території Казарнянської сільської ради Знам`янського району Кіровоградської області в наступній редакції:

«Додаткова угода № 2

до договору оренди землі

укладеного 18 лютого 2008 року, який зареєстрований за № 12 від

18.02.2008 року у Знам`янському міськрайонному відділі КРФ ДП «ЦДЗК»

м. Кропивницький «____» __________ р.

Головне управління Держгеокадастру у Кіровоградській області, в особі начальника Головного управління Зінченка Ігоря Івановича, що діє на підставі Положення про Головне управління Держгеокадастру у Кіровоградській області, затвердженого наказом Держгеокадастру України від 17.11.2016 № 308 (далі за текстом «Орендодавець»), з однієї сторони, та Фермерське господарство «Пацеля», в особі голови господарства Пацелі Ірини Семенівни (далі за текстом «Орендар»), з другої сторони, за домовленістю сторін та відповідно до частини першої-п`ятої статті 33 Закону України «Про оренду землі» уклали дану додаткову угоду до договору про наступне:

1. Сторони дійшли згоди про продовження (поновлення) строку дії договору оренди землі, який укладений 18 лютого 2008 року та зареєстрований за № 12 від 18 лютого 2008 року у зв`язку з чим погодили нову редакцію п. 8 Договору:

«Договір укладено до « 31 грудня 2025 (дві тисячі двадцять п`ятого) року. Після закінчення строку договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 90 днів до закінчення строку дії договору повідомити орендодавця про намір продовжити його дію".

2. Сторони дійшли згоди про внесення змін до розміру відсотків орендної плати у зв`язку з чим погодили нову редакцію п. 9 Договору:

«Орендна плата вноситься орендарем у формі та розмірі: у грошовій формі в розмірі 383871 (триста вісімдесят три тисячі вісімсот сімдесят одна) грн 96 коп у рік (із розрахунку 12% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки) або у місяць 31989 (тридцять одна тисяча дев`ятсот вісімдесят дев`ять) грн 33 коп. на розрахунковий рахунок Казарнянської сільської ради.

3. Всі інші умови вищезазначеного Договору, не змінні в цій Угоді, залишаються чинними у попередній редакції, і Сторони підтверджують щодо них свої зобов`язання.

4. Ця угода є невід`ємною частиною Договору оренди землі, який зареєстрований за № 12 від 18 лютого 2008 року.

5. Дана угода являється невід`ємною частиною договору оренди землі, який укладений 18.02.2018 та зареєстрований за № 12 від 18 лютого 2008 року.

6. Угоду складено у трьох примірниках, що мають однакову юридичну силу, один з яких знаходиться в орендодавця, другий - у орендаря, третій - у органі, який провів його державну реєстрацію.

7. РЕКВІЗИТИ СТОРІН:

Орендодавець Орендар

Головне управління Держгеокадастру Фермерське господарство «Пацеля»

у Кіровоградській області Адреса реєстрації: 25006, м. Кропивницький

Адреса: 25006, м. Кропивницький вул. Тараса Карпи, буд. 84, кімн. 411Б

вул. Академіка Корольова, 26

Голова ФГ «Пацеля»

_________________Зінченко І.І. ___________________Пацеля І.С.

Стягнуто з Головного управління Держгеокадастру у Кіровоградській області на користь Фермерського господарства «Пацеля» судовий збір в сумі 1762,00 грн.

Ухвалюючи рішення, місцевий господарський суд визнав належним виконання орендарем свого обов`язку за договором, з дотриманням усіх умов, передбачених частинами 1-5 ст. 33 Закону України «Про оренду землі» для поновлення Договору оренди землі.

Судом встановлено, що позивач своєчасно звернувся до орендодавця із листом-повідомленням про поновлення договору та надав проект додаткової угоди. Натомість, відмову в поновлені Договору, викладену в листі-повідомленні відповідача від 06.10.2017 № Ф-18597/0-13036/0/6-17 суд визнав не вмотивованою та не обґрунтованою, оскільки відсутнє посилання на конкретні порушення закону. Таким чином, орендодавець порушив визначену законодавством процедуру реалізації позивачем переважного права на поновлення договору відповідно до наведених нормативних вимог.

Разом з тим, задовольняючи позов частково, господарський суд визнав безпідставним зазначення в додатковій угоді дати - 19.10.2017, з огляду на невідповідність вказаної дати фактичній даті виникнення правовідносин за поновленим Договором, та яка не відповідає даті прийняття чи набрання чинності рішенням суду у даній справі.

Окрім того, господарським судом виключено з тексту п. 5 Додаткової угоди до Договору слова «...набирає чинності з дня її державної реєстрації», оскільки згідно з ч. 2 ст. 187 Господарського кодексу України день набрання чинності рішенням суду, яким вирішено питання щодо переддоговірного спору, вважається днем укладення відповідного господарського договору, якщо рішенням суду не визначено інше.

2. Короткий зміст вимог та узагальнені доводи апеляційної скарги.

Не погодившись з рішенням місцевого господарського суду відповідач оскаржує його в апеляційному порядку до Центрального апеляційного господарського суду.

Апеляційна скарга мотивована необґрунтованістю та незаконністю оскаржуваного рішення Господарського суду Кіровоградської області, оскільки воно ухвалене з грубим порушенням процесуального права в частині дослідження доказів та відзиву відповідача у справі.

Так, апелянт зазначає, що в матеріалах справи не містяться докази на підтвердження наявності відповідного порушення відповідачем переважного права позивача на отримання права оренди земельної ділянки, яка визначена предметом договору. Позивачем не доведено порушення переважного права, що на думку апелянта є наслідком відмови у даному позові.

Апелянт зазначає, що судом не надано належної оцінки доказам - листу Знам`янської ОДПІ ГУ ДФС у Кіровоградській області від 28.12.2017 (надавався суду разом з відзивом на позовну заяву), який свідчить про не належне виконання позивачем умов договору в частині не своєчасної (систематичної) сплати ФГ «Пацеля» орендної плати, що виключає можливість поновлення дії договору, відповідно, зазначений в рішенні суду висновок про належне виконання орендарем обов`язків за договором, в тому числі в частині сплати орендної плати, не відповідають фактичним обставинам справи.

З урахуванням вищезазначеного, апелянт просить скасувати рішення Господарського суду Кіровоградської області від 22.03.2019 у справі № 912/3349/18 та ухвалити нове рішення, яким відмовити ФГ «Пацеля» в задоволенні позову.

3. Узагальнені доводи та заперечення інших учасників справи.

У відзиві на апеляційну скаргу позивач зазначає, що суть переважного права на оренду землі, згідно ст. 33 ЦК України зводиться до того, що сумлінний орендар має переважне право перед іншими бажаючими на укладення договору оренди на новий строк, або на тих самих умовах, які були або на нових. При цьому власник земельної ділянки повинен запропонувати цьому орендарю нові умови, і тільки у випадку його відмови передати майно в оренду іншій особі на тих же самих умовах, які були запропоновані орендарю.

При відмові орендарю у поновленні договору оренди на новий строк або на нових умовах власник зобов`язаний чітко вказати причину, інакше переважне право орендаря буде порушено.

ФГ «Пацеля», як орендар, не висловлювало відмову від нових умов договору, а навпаки прийняло їх, про що неодноразово повідомляло орендодавця.

Крім того, позивач вважає безпідставними доводи апелянта щодо порушення ФГ «Пацеля» умов договору оренди в частині своєчасної сплати орендної плати, оскільки будь-яких претензій щодо неналежного виконання умов Договору оренди землі з боку орендодавця орендарю не пред`являлося.

Судом першої інстанції досліджено обставини належного виконання ФГ «Пацеля» умов Договору в частині здійснення оплати, а саме: довідки Казарнянської сільської ради від 10.04.2018 та Знам`янського відділення ОДПІ в Кіровоградській області від 08.06.2017 № 2150/10/11-22-17 про відсутність заборгованості ФГ «Пацеля» упродовж 2008-2017 років.

Таким чином, позивач вважає, що на момент звернення з позовною заявою ФГ «Пацеля» належним чином виконував умови Договору та використовував земельну ділянку, а тому є сумлінним орендарем. Разом з тим, відповідач ухилявся від укладання додаткового договору щодо продовження дії Договору оренди земельної ділянки № 12 від 18.02.2008, чим прямо порушив переважне право орендаря на вказану земельну ділянку.

З урахуванням вищезазначеного, позивач просить апеляційний господарський суд у задоволенні апеляційної скарги ГУ Держгеокадастру в Кіровоградській області відмовити, а рішення Господарського суду Кіровоградської області від 22.03.2019 у справі № 912/3349/18 залишити без змін.

4. Рух справи в суді апеляційної інстанції.

Ухвалою Центрального апеляційного господарського суду головуючий суддя-доповідач Парусніков Ю.Б. від 20.05.2019 апеляційну скаргу ГУ Держгеокадастру у Кіровоградській області на рішення Господарського суду Кіровоградської області від 22.03.2019 у справі №912/3349/18 - залишено без руху.

Повідомлено скаржника про можливість усунення недоліків апеляційної скарги у строк не пізніше 10 днів з дня вручення означеної ухвали.

У визначений судом строк, відповідно до клопотання № 9-11-0.62-5373/2-19 від 05.06.2019 ГУ Держгеокадастру у Кіровоградській області усунуло недоліки апеляційної скарги.

Згідно витягу з протоколу повторного автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 11.06.2019, у зв`язку з перебуванням у відпустці судді-доповідача Паруснікова Ю.Б., справу передано для розгляду колегії суддів у складі: Чус О.В. (доповідач), Верхогляд Т.А., Білецька Л.М., якими ухвалою від 18.06.2019 відкрито провадження за апеляційною скаргою ГУ Держгеокадастру у Кіровоградській області на рішення Господарського суду Кіровоградської області від 22.03.2019 у справі № 912/3349/18.

Ухвалою Центрального апеляційного господарського суду від 18.06.2019 (головуючий суддя-доповідач Чус О.В., Білецька Л.М., Верхогляд Т.А.) відкрито апеляційне провадження у справі. Розгляд справи призначено в судовому засіданні на 09.07.2019.

У зв`язку з виходом на роботу після відпустки судді-доповідача Паруснікова Ю.Б., на підставі витягу з протоколу передачі справи раніше визначеному складу суду від 24.06.2019, справу передано на розгляд колегії суддів у складі: Паруснікова Ю.Б. (доповідач), Білецької Л.М., Верхогляд Т.А.

09.07.2019 розгляд справи не відбувся у зв`язку з відпусткою судді члена колегії суддів Білецької Л.М.

Ухвалою Центрального апеляційного господарського суду від 10.07.2019 розгляд апеляційної скарги призначено в судовому засіданні у режимі відеоконференції на 31.07.2019.

31.07.2019 у судовому засіданні оголошувалася перерва до 07.08.2019.

07.08.2019 у судовому засіданні, яке відбулося у режимі відеоконференції судом оголошено вступну та резолютивну частини постанови.

5. Встановлені судами першої та апеляційної інстанцій обставини справи та визначені відповідно до них правовідносини.

Як вбачається з матеріалів справи та встановлено місцевим господарським судом, 18.02.2008 між Знам`янською районною державною адміністрацією (Орендодавець) та Фермерським господарством «Пацеля» (Орендар) укладено договір оренди землі (далі - Договір), за умовами якого позивачу передано в оренду земельну ділянку загальною площею 100,00 га, у тому числі рілля 100,00 га, яка розташована на території Казарнянської сільської ради (а. с. 10-13).

Сторонами погоджено істотні умови договору оренди земельної ділянки.

Так, зокрема, встановлено, що Договір укладено на 10 років. Після закінчення строку дії договору орендар має право поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 90 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.

Договір підписано Орендодавцем та Орендарем, скріплено круглими печатками сторін Договору та зареєстровано у Знам`янському міськрайонному відділі КРФ ДП «ЦДЗК» за № 12 від 18.02.2008.

Згідно Витягу з Державного земельного кадастру про земельну ділянку від 23.03.2017, кадастровий номер земельної ділянки, що отримана Фермерським господарством «Пацеля» в оренду за Договором - НОМЕР_2 9011 (а. с. 15).

Додатковою угодою № 1 від 29.03.2011 (а. с. 13) встановлено, що орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі та розмірі 3% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки.

09.06.2017 Фермерське господарство «Пацеля» звернулося до Головного управління Держгеокадастру у Кіровоградській області з клопотанням про поновлення договору оренди земельної ділянки (лист-повідомлення) № 5 від 08.06.2017, в якому з посиланням на частини 1, 2 ст. 33 Закону України «Про оренду землі» повідомило про намір скористатися переважним правом на поновлення Договору оренди землі на новий строк. До вказаного листа додано проект підписаної ФГ «Пацеля» додаткової угоди з пропозицією поновити Договір на сім років на тих самих умовах (а. с. 18-19).

Вказаний лист-повідомлення отримано ГУ Держгеокадастру у Кіровоградській області 09.06.2017, про що свідчить відмітка останнього на листі.

У відповідь на лист-повідомлення позивача про поновлення Договору ГУ Держгеокадастру у Кіровоградській області направило на адресу ФГ «Пацеля» лист від 23.06.2017 № Ф-12009/0-8117/0/6-17 (а. с. 20), в якому відповідач заперечував щодо поновлення договору оренди та запропонував висловити пропозицію щодо погодження чи заперечення щодо встановлення зміни відсотку орендної плати на рівні 8-12% розміру орендної плати.

Розглянувши лист відповідача від 23.06.2017 № Ф-12009/0-8117/0/6-17, 12.07.2017 Фермерське господарство «Пацеля» звернулося до ГУ Держгеокадастру у Кіровоградській області з клопотанням про поновлення договору оренди земельної ділянки (лист-повідомлення) № 6 від 12.07.2017, відповідно до якого зазначило, що не заперечує щодо зміни відсотку орендної плати на 8% та повторно просило внести зміни в існуючий договір оренди земельної ділянки, шляхом укладення додаткової угоди до договору, якою продовжити (поновити) термін дії договору оренди землі на 7 років. Разом з клопотанням позивачем надано проект додаткової угоди.

Клопотання позивача від 12.07.2017 № 6 отримано відповідачем 12.07.2018, про що свідчить відмітка останнього на листі.

10.08.2017 ГУ Держгеокадастру у Кіровоградській області направило позивачу лист № Ф-14507/0-10782/0/6-17, відповідно до якого повідомило, що за результатами перевірки поданих матеріалів встановлено, що договір оренди землі зареєстрованого 18.02.2008 за № 12 дійсний до 18.02.2018, у зв`язку з чим відповідач запропонував звернутися у встановлений строк зазначений договором оренди землі та подати документи відповідно до вимог законів та прийнятих до них нормативно-правових актів (а. с. 23).

12.09.2017 ФГ «Пацеля» знову звернулось до ГУ Держгеокадастру у Кіровоградській області з клопотанням про поновлення договору оренди земельної ділянки (лист-повідомлення) № 7, відповідно до якого просило внести зміни до договору оренди земельної ділянки шляхом укладення додаткової угоди до договору, якою продовжити термін дії договору на 7 років та встановити розмір орендної плати на рівні 8% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки. До клопотання було додано підписаний позивачем примірник додаткової угоди (а. с. 24-26).

Клопотання позивача від 12.09.2017 № 7 отримано відповідачем 12.09.2018, про що свідчить відмітка останнього на листі.

Розглянувши клопотання позивача про поновлення договору оренди земельної ділянки, відповідач листом-повідомленням від 06.10.2017 № Ф-18597/0-13036/0/6-17 повідомив позивачу, що заперечує щодо внесення змін до договору оренди в частині розміру орендної плати на рівні 8% та повідомив про заперечення в поновленні договору оренди землі зареєстрованого 18.02.2008 за №12.

19.10.2017 ФГ «Пацеля» звернулось до ГУ Держгеокадастру у Кіровоградській області з клопотанням про поновлення договору оренди земельної ділянки (лист-повідомлення) № 8, відповідно до якого просило внести зміни в існуючий договір оренди земельної ділянки, шляхом укладення додаткової угоди до договору, якою продовжити термін дії договору оренди землі на 7 років та встановити орендну плату на рівні 12% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки. До клопотання було додано підписаний позивачем примірник додаткової угоди (а. с. 28-29).

Дане клопотання отримано відповідачем 19.10.2018, про що свідчить відмітка останнього на листі.

На дане звернення позивача, Головне управління Держгеокадастру у Кіровоградській області листом-повідомленням від 26.10.2017 № Ф-20747/0-14292/0/6-17 повідомило позивачу, що ним було прийнято рішення щодо заперечення у поновленні договору оренди землі зареєстрованого 18.02.2008 за № 2 та направлено акт приймання-передачі земельної ділянки для підписання (а. с. 30-31).

20.11.2017 та 13.12.2017 ФГ «Пацеля» звернулося до відповідача з клопотаннями про поновлення Договору оренди землі №№ 10, 12 та просило внести зміни в існуючий договір оренди земельної ділянки, шляхом укладення додаткової угоди до договору, якою продовжити термін дії договору на 7 років та з встановленням розміру орендної плати на рівні 12%. Разом з клопотаннями надавалися відповідні проекти додаткових угод (а. с. 32-33).

Вищевказані клопотання отримані відповідачем 20.11.2017 та 13.12.2017, про що свідчать відмітки останнього на листі.

У своїй відповіді № Ф-22359/0-16707/0/6-17 від 20.12.2017 Головне управління, посилаючись на лист від 06.10.2017 № Ф-18597/0-13036/0/6-17, зазначило, що раніше направлялися заперечення у поновлені договору оренди землі від 18.02.2008 (а. с. 34).

Посилаючись на зазначені обставини та вважаючи свої права порушеними внаслідок заперечень ГУ Держгеокадастру у Кіровоградській області в поновленні Договору та не підписанням додаткової угоди, ФГ «Пацеля» звернулося до господарського суду з позовом у даній справі.

Предметом даного спору є матеріально-правова вимога позивача до відповідача про визнання укладеною додаткової угоди до Договору оренди землі на підставі частин 1-5 ст. 33 Закону України «Про оренду землі» (ділі Закон), а підставою позову є факти, які обґрунтовують вимогу про захист права чи законного інтересу.

Відповідно до ч. 1 ст. 2 Закону України «Про оренду землі» відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.

Згідно ст. 13 Закону України «Про оренду землі» визначено, що договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Відповідно до ч. 4 ст. 4 Закону України «Про оренду землі» орендодавцями земельних ділянок, що перебувають у державній власності, є органи виконавчої влади, які відповідно до закону передають земельні ділянки у власність або користування.

У відповідності до змін, внесених до земельного законодавства України, та з утворенням територіальних органів Державної служби з питань геодезії, картографії та кадастру (Держгеокадастр) згідно постанови Кабінету Міністрів України від 14.01.2015 № 5, повноваження по розпорядженню землями сільськогосподарського призначення державної форми власності здійснюють відповідні територіальні органи Держгеокадастру.

Відповідно до положень ст. 770 ЦК України у разі зміни власника речі, переданої у найм, до нового власника переходять права та обов`язки наймодавця.

Як вбачається із матеріалів справи, земельна ділянка, яка є предметом Договору, розташована на території Кіровоградської області, належить до категорії земель сільськогосподарського призначення державної форми власності, а тому повноваження по розпорядженню такою земельною ділянкою відносяться до компетенції Головного управління Держгеокадастру у Кіровоградській області, що не оспорюється сторонами.

Отже, за наведеними вище нормами законодавства орендодавцем землі, що отримана ФГ «Пацеля» в оренду за Договором, є Головне управління Держгеокадастру у Кіровоградській області.

6. Мотиви, з яких суд апеляційної інстанції не погоджується з рішенням суду, задовольняє доводи апеляційної скарги та відхиляє доводи іншої сторони.

Правовідносини щодо оренди землі врегульовані Законом України «Про оренду землі» та положеннями Глава 58 Цивільного кодексу України.

Відповідно до ст. 15 Закону істотними умовами договору оренди землі є, зокрема, строк дії договору оренди.

Виходячи з положень статей 18, 20 Закону, які діяли на час підписання Договору від 18.02.2008, п. 43 якого передбачено, що Договір набирає чинності після його підписання та державної реєстрації.

Таким чином, строк дії Договору закінчується 18.02.2018.

За загальним правилом наслідками закінчення строку дії договору оренди землі, згідно ст. 31 Закону, є припинення договору оренди землі.

Правові підстави поновлення договору оренди землі визначаються ст. 33 Закону в редакції, яка діяла на час звернення орендаря з відповідним повідомленням.

Статтею 33 Закону регламентовано поновлення договору оренди землі на новий строк як у випадку реалізації переважного права орендаря перед іншими особами (частини 1- 5 цієї статті), так і у випадку, коли орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди (частина 6 цієї статті).

За даними правовими нормами по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі).

Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі.

До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди (частини 1-3 ст. 33 Закону).

Наведені норми кореспондуються і зі ст. 777 ЦК України «Переважні права наймача».

Частиною 4 ст. 33 Закону передбачено, що при поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.

Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі.

За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення (ч. 5 ст. 33 Закону).

Вищенаведене свідчить про те, що переважне право орендарів на поновлення договору оренди поширюється на випадки, коли земля знову передається в оренду. Водночас, частинами 1 -5 ст. 33 Закону передбачено, що по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк.

У разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором (ч. 6 цієї ж статті).

Отже, стаття 33 Закону об`єднує два випадки пролонгації договору оренди:

1. Визнання за орендарем переважного права на поновлення договору оренди. Для застосування ч. 1 ст. 33 Закону необхідно встановити наступні юридичні факти:

- орендар належно виконує свої обов`язки за договором;

- орендар до спливу строку договору повідомив орендодавця у встановлені строки про свій намір скористатися переважним правом укладення договору на новий строк;

- до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди;

- орендодавець протягом місяця не повідомив орендаря про наявність заперечень та про своє рішення.

2. Поновлення договору оренди землі у разі, якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі. Для застосування ч. 6 ст. 33 Закону, необхідна наявність наступних юридичних фактів:

- орендар продовжує користування виділеною земельною ділянкою;

- орендар належно виконує свої обов`язки за договором;

- відсутнє письмове повідомлення орендодавця про відмову у поновленні договору оренди;

- сторони укладають додаткову угоду про поновлення договорів оренди.

Порушення переважного права орендаря, яке підлягає захисту відповідно до статті 3 ЦК України, матиме місце при укладенні договору оренди:

- із новим орендарем при отриманні письмового повідомлення попереднього орендаря про намір реалізувати переважне право;

- у випадку недосягнення згоди щодо плати за новим договором та інших умов договору з іншим наймачем на більш сприятливих умовах та укладення з ним договору на тих самих умовах, які запропоновані попереднім наймачем при реалізації переважного права;

- укладення договору з новим орендарем за умови, що підставою відмови попередньому орендарю у поновленні договору оренди було повідомлення орендодавця про необхідність використовувати об`єкт оренди для власних потреб.

Правову позицію щодо розмежування цих підстав сформульовано Верховним Судом України, зокрема у постанові від 25.02.2015 у справі № 6-219цс14, Верховним Судом у постановах від 10.04.2018 у справі № 594/376/17-ц, від 10.09.2018 у справі № 920/739/17.

В той же час, реалізація переважного права на поновлення договору оренди землі, передбачена положеннями Закону, відбувається за умови дотримання встановленої цією нормою процедури та наявності волевиявлення сторін (постанови Верховного Суду у справі № 312/265/17, № 625/166/18).

Поняття переважного права орендаря означає надання йому переваги орендодавцем у разі наявності пропозицій інших господарюючих суб`єктів, що містять умови, рівні з умовами особи, яка наділена переважним правом. При цьому для набуття переважного права на укладення договору на новий термін недостатнім є належне виконання орендарем своїх обов`язків за попереднім договором оренди, оскільки іншими передумовами для реалізації такого права законодавство чітко визначає необхідність досягнення сторонами домовленості щодо умов нового договору та рівність умов (пропозицій) особи, яка наділена переважним правом, з умовами (пропозиціями) іншого претендента на оренду, для чого «орендарю необхідно вчинити певні активні дії для досягнення такої домовленості».

Отже, порушення переважного права орендаря, яке підлягає захисту відповідно до ст. 3 ЦК України, матиме місце при укладенні договору оренди:

- з новим орендарем при отриманні письмового повідомлення попереднього орендаря про намір реалізувати переважне право;

- у випадку недосягнення згоди щодо плати за новим договором та інших умов договору з іншим наймачем на більш сприятливих умовах та укладення з ним договору, на тих самих умовах, які запропоновані попереднім наймачем при реалізації переважного права;

- з новим орендарем за умови, що підставою відмови попередньому орендарю у поновленні договору оренди було повідомлення орендодавця про необхідність використовувати об`єкт оренди для власних потреб.

Аналогічних правових висновків дотримувався Верховний Суд України у своїх постановах від 25.02.2015 (провадження № 6-219цс14 та № 6-10цс15) та від 18.03.2015 (провадження № 6-3цс15 і № 6-4цс15), посилання на які є в постановах Великої Палати Верховного Суду (постанова від 05.06.2019 у справі № 709/433/17 (№ в ЄДРСР 82637248)) та від 10.04.2018 у справі № 594/376/17-ц (провадження № 14-65цс18), прийнятих щодо порядку застосування положень ст. 33 Закону.

Таким чином, колегія суддів приходить до висновку, що за загальним правилом із закінченням строку договору оренди землі, орендована земельна ділянка підлягає поверненню орендодавцю, що відповідає суті поняття «строкове користування землею».

Виключення з цього правила становить лише випадки передбачені ст. 33 Закону.

При цьому подовження строку дії договору оренди в порядку переважного права можливе лише у випадку передачі земельної ділянки іншій особі ніж орендодавець, що відповідає суті поняття «переважне право».

В інших випадках подовження дії договору оренди землі можливе за взаємною згодою сторін шляхом укладення додаткової угоди або в порядку передбаченому ч. 6 ст. 33 Закону.

Місцевим господарським судом не встановлено, а матеріали справи не містять доказів того, що орендодавець спірну земельну ділянку передав, або навіть мав намір передати землю в оренду іншій особі, що унеможливлює задоволення позовних вимог в порядку частин 1-5 ст. 33 Закону.

Переглядаючи справу в межах доводів апеляційної скарги, згідно ст. 269 ГПК України колегія суддів зауважує, що питання відсутності іншої особи претендента, що є необхідною ознакою переважного права, було підставою заперечень щодо позову в суді першої інстанції і є доводом апеляційної скарги, а тому підлягає оцінці в порядку апеляційного провадження.

При цьому, у судовому засіданні, яке відбулось у режимі відеоконференції, сторони зазначили, що спірна земельна ділянка знаходиться у користуванні позивача і за актом приймання-передачі відповідачу не передавалася. Тобто позивач продовжує користуватися земельною ділянкою без договору, але, як зазначалося вище, матеріально-правовою підставою позову є частини 1-5 ст. 33 Закону, а тому питання поновлення договору оренди в порядку ч. 6 ст. 33 Закону, колегія суддів не досліджує.

Окрім зазначеного, задовольняючи позов, місцевий господарський суд виходив з того, що в матеріалах справи наявні докази на підтвердження належного виконання орендарем умов Договору в частині сплати орендної плати (а. с. 38-39), що є обов`язковою умовою подовження договору в порядку частин 1-5 ст. 33 Закону.

Колегія суддів не може з цим погодитись з огляду на наступне.

Зокрема апелянт зазначає, що судом не надано належної оцінки доказам - листу Знам`янської ОДПІ ГУ ДФС у Кіровоградській області від 28.12.2017 (надавався суду разом з відзивом на позовну заяву), який свідчить про неналежне виконання позивачем умов договору в частині несвоєчасної сплати ФГ «Пацеля» орендної плати, що виключає можливість поновлення дії договору, відповідно, зазначений в рішенні суду висновок про належне виконання орендарем обов`язків за договором, в тому числі в частині сплати орендної плати, не відповідають фактичним обставинам справи.

Відповідно до п. 3 ч. 1 ст. 15 Закону істотними умовами договору оренди землі є, зокрема, орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату.

Пунктом 9 договору оренди землі визначено, що орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі у розмірі 19377,86 грн (із розрахунку 2,0 % від нормативно грошової оцінки земельної ділянки) або у місяць 1614,82 грн на розрахунковий рахунок Казарнянської сільської ради.

Орендна плата вноситься щомісячно у розмірі 1/12 частини річної орендної плати на рахунок Казарнянської сільської ради не пізніше 25 числа поточного місяця (п. 11 договору).

Несвоєчасна сплата орендної плати є порушенням істотної умови договору оренди.

Колегією суддів досліджено зміст листа Знам`янського відділення Олександрійської ОДПІ від 28.12.2017 № 2344/10/11-22-08 (а. с. 53), зі змісту якого вбачається, що ФГ «Пацеля» протягом 2008-2017 років сплачувало орендну плату за земельну ділянку у повному обсязі. Разом з тим, в листі також зазначено, що терміни сплати порушувались у 2012 році (4 періоди), 2013 році (1 період), 2014 році (4 періоди). Штрафні санкції за порушення термінів сплати грошового зобов`язання фермерським господарством сплачені в повному обсязі.

Таким чином, має місце несвоєчасна сплата позивачем орендної плати, що є неналежним виконанням умов договору.

Факт несвоєчасної сплати орендної плати за договором позивачем не спростовано.

Дана обставина, а саме несвоєчасна сплата орендної плати позивачем, в силу приписів ч. 1 ст. 33 Закону є неналежним виконанням орендарем свого обов`язку за договором та є підставою для відмови в поновленні договору і відмови в позові.

При цьому, наявна в матеріалах справи довідка Казарнянської сільської ради Знам`янського району, Кіровоградської області від 10.04.2018 № 83 про відсутність заборгованості за договором станом на 10.04.2018 лише підтверджує відсутність заборгованості на певну дату та не може свідчити про своєчасну сплату орендних платежів за договором.

Колегія суддів також зауважує, що неналежне виконання умов договору позивачем, а саме, несвоєчасна сплата орендних платежів, було підставою заперечень щодо позову та є доводами апеляційної скарги, а тому підлягає дослідженню, згідно ст. 269 ГПК України.

Неналежна оцінка місцевим господарським судом вищевказаних доказів та фактичних обставин справи призвела до прийняття помилкового рішення.

7. Висновки за результатами перегляду справи судом апеляційної інстанції.

Відповідно до ч. 2 ст. 275 ГПК України суд апеляційної інстанції за результатами розгляду апеляційної скарги має право, зокрема, скасувати судове рішення повністю або частково і ухвалити нове рішення у відповідній частині.

Відповідно до ч. 1 ст. 277 ГПК України підставами для скасування судового рішення повністю або частково та ухвалення нового рішення у відповідній частині або зміни судового рішення є: неповне з`ясування обставин, що мають значення для справи; недоведеність обставин, що мають значення для справи, які суд першої інстанції визнав встановленими; невідповідність висновків, викладених у рішенні суду першої інстанції, обставинам справи; порушення норм процесуального права або неправильне застосування норм матеріального права.

Враховуючи вищевикладене, колегія суддів дійшла до висновку, що висновок місцевого господарського суду про задоволення позову є помилковим, з підстав неправильного застосування норм матеріального і процесуального права, а тому апеляційна скарга підлягає задоволенню, а рішення суду скасуванню, з прийняттям нового рішення про відмову в задоволенні позовних вимог.

8. Розподіл судового збору.

Відповідно до ст. 129 ГПК України, оскільки в задоволенні позову відмовлено, судовий збір за подачу позовної заяви відшкодуванню ФГ «Пацеля» не підлягає.

Понесені ГУ Держгеокадастру у Кіровоградській області витрати по сплаті судового збору за подання апеляційної скарги покладаються на позивача у справі.

Керуючись статтями 129, 269, 275, 277, 281-283 Господарського процесуального кодексу України, Центральний апеляційний господарський суд,

ПОСТАНОВИВ:

Апеляційну скаргу Головного управління Держгеокадастру у Кіровоградській області - задовольнити.

Рішення Господарського суду Кіровоградської області від 22.03.2019 у справі № 912/3349/18 - скасувати та ухвалити нове рішення.

У позові відмовити.

Стягнути з Фермерського господарства «Пацеля» (25006, м. Кропивницький, вул. Тараса Карпи 84, кімн. 411-Б, ідентифікаційний код 32571511) на користь Головного управління Держгеокадастру у Кіровоградській області (25030, м. Кропивницький, вул. Академіка Корольова 26, ідентифікаційний код 39767636) 2643,00 грн судового збору за перегляд рішення в апеляційному порядку.

Доручити Господарському суду Кіровоградської області видати відповідний наказ.

Постанова набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена протягом двадцяти днів з дня складення повного судового рішення до Верховного Суду.

Повний текст постанови складено 12.08.2019.

Головуючий суддя Ю.Б. Парусніков

Судді: Л.М. Білецька

Т.А. Верхоляд