ПІВНІЧНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"13" серпня 2019 р. Справа№ 920/1015/18

Північний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:

головуючого: Коробенка Г.П.

суддів: Козир Т.П.

Кравчука Г.А.

при секретарі судового засідання: Вороніної О.С.

за участю представників сторін згідно протоколу судового засідання

розглянувши у відкритому судовому засіданні

апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Хорека - Прайм"

на рішення Господарського суду Сумської області від 14.05.2019 (повне

рішення складено 24.05.2019)

у справі №920/1015/18 (суддя Котельницька В.Л.)

за позовом Сумської міської ради

до Товариства з обмеженою відповідальністю "Хорека - Прайм"

про визнання договору оренди землі укладеним,

ВСТАНОВИВ:

Сумська міська рада звернулась до Господарського суду Сумської області з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю "Хорека - Прайм" про визнання укладеним з моменту набрання рішенням законної сили договору оренди земельної ділянки, розташованої за адресою: м. Суми, пр-т Шевченка, 25 , загальною площею 80/1000 частин від 0,2283 га, що становить 183 м2, кадастровий номер :18:013:004 , у редакції, наведеній у позовній заяві.

Позовні вимоги обґрунтовані тим, що 21.06.2017 Сумською міською радою прийнято рішення №2267-МР «Про надання в оренду земельних ділянок, за яким відповідачу передано в оренду земельну ділянку(кадастровий номер :18:013:0004 ), яка знаходиться за адресою: м. Суми, проспект Тараса Шевченка, 25 . На вказаній земельній ділянці знаходиться багатоквартирний житловий будинок з вбудованими нежитловим приміщеннями, частина якого належить Товариству з обмеженою відповідальністю "Хорека - Прайм". Позивач стверджує, що відповідач тривалий час ухиляється від укладення (підписання) договору оренди щодо земельної ділянки, яка знаходиться в його користуванні, що стало підставою для звернення до суду з даним позовом.

У відзиві на позов відповідач заперечував проти позову, посилаючись на те, що укладення договору оренди землі під нежитловими приміщеннями у багатоквартирному житловому будинку суперечить законодавству, зокрема, положенням ст. 42 Земельного кодексу України.

Рішенням Господарського суду Сумської області від 14.05.2019 у справі №920/1015/18 позов задоволено повністю.

Вказане судове рішення мотивовано тим, що з укладанням договору купівлі-продажу нежилого приміщення до відповідача перейшли права та обов`язки орендаря земельної ділянки, розташованої по проспекту Т.Шевченка, 25 у м. Сумах, у тому ж обсязі, що були у попереднього користувача - ТОВ "Техноспецпро". Також, як зазначено в оскаржуваному рішенні суду, підставою, в силу якої сторони зобов`язані укласти договір оренди земельної ділянки є чинне рішення Сумської міської ради від 21.06.2017 за №2267-МР "Про надання в оренду земельних ділянок"; судом встановлено, що договір оренди земельної ділянки в редакції позивача містить усі істотні умови, відповідає вимогам Закону України "Про оренду землі" та Типовій формі договору оренди землі, затвердженій постановою Кабінету Міністрів України від 03.03.2004 №220.

Не погоджуючись з прийнятим рішенням суду, Товариство з обмеженою відповідальністю "Хорека - Прайм" звернулося з апеляційною скаргою, у якій просить скасувати рішення Господарського суду Сумської області від 14.05.2019 у справі №920/1015/18 та прийняти нове рішення про відмову в задоволенні позовних вимог.

Вимоги та доводи апеляційної скарги обґрунтовані тим, що місцевим господарським судом було неповно з`ясовано обставини, які мають значення для справи, а також невірно застосовано норми матеріального і процесуального права, що призвело до прийняття невірного по суті заявлених вимог рішення. Зокрема, відповідач звертав увагу суду апеляційної інстанції на наступне:

- нормами земельного законодавства не передбачено можливості передачі у власність чи користування окремим співвласникам багатоквартирних будинків земельної ділянки, на якій розташований багатоквартирний будинок, або її частини;

- суд першої інстанції, визнаючи укладеним договір оренди земельної ділянки, проігнорував відсутність між сторонами погодження усіх істотних умов щодо об`єкту оренди, строку дії договору оренди, орендної плати;

- суд першої інстанції розглянув справу за відсутності представника відповідача щодо якого відсутні докази належного повідомлення про час та місце розгляду справи, чим порушив право ТОВ "Хорека - Прайм" на участь у судовому розгляді.

У відзиві на апеляційну скаргу позивач просить рішення суду залишити без змін, апеляційну скаргу - без задоволення, посилаючись на те, що мотиви та підстави, зазначені в ній щодо скасування рішення суду є безпідставними та необґрунтованими, а рішення суду ухвалено у відповідності до вимог чинного законодавства.

В судовому засіданні представник позивача заперечував проти апеляційної скарги, просив суд залишити апеляційну скаргу без задоволення, а оскаржуване рішення суду - без змін, як таке, що було прийнято з повним, всебічним та об`єктивним з`ясуванням обставин, які мають значення для справи, а також з дотриманням норм матеріального і процесуального права.

Представник відповідача в судове засідання не з`явився, про поважність причин нез`явлення суд не повідомив, будь-яких заяв або клопотань з цього приводу до суду не надходило.

Оскільки явка представників сторін в судове засідання не була визнана обов`язковою, зважаючи на наявні в матеріалах справи докази належного повідомлення представників сторін про місце, дату і час судового розгляду, суд апеляційної інстанції дійшов висновку про можливість здійснення розгляду даної справи у відсутності представника відповідача.

Згідно витягу з протоколу повторного автоматизованого розподілу справи між суддями від 13.08.2019 у зв`язку із відпусткою судді Тищенко А.І., яка не є головуючим суддею, визначено склад суду для розгляду даної справи : Коробенко Г.П ( головуючий доповідач), судді Козир Т.П. та Кравчук Г.А.

Суд, беручи до уваги межі перегляду справи в апеляційній інстанції, дослідивши надані пояснення, проаналізувавши на підставі фактичних обставин справи застосування судом першої інстанції норм матеріального і процесуального права при прийнятті оскаржуваного судового акту, дійшов до висновку про те, що апеляційна скарга підлягає задоволенню, а рішення суду першої інстанції - скасуванню, виходячи з наступного.

Відповідно до умов договору купівлі-продажу нежилого приміщення від 23.08.2016 Товариство з обмеженою відповідальністю "Хорека-Прайм" придбало у Товариства з обмеженою відповідальністю "Техноспецпро" у власність нежитлове приміщення загальною площею 273,7 м2, що знаходиться за адресою: м. Суми, проспект Шевченка Тараса , 25 .

21.06.2017 Сумською міською радою прийнято рішення №2267-МР "Про надання в оренду земельних ділянок", за яким Товариству з обмеженою відповідальністю "Хорека-Прайм" надано в оренду земельну ділянку, яка знаходиться за адресою: м. Суми, проспект Тараса Шевченка, 25 , загальною площею 80/1000 частин від 0,2283 га, що становить 183 м2, кадастровий номер - :18:013:0004 . Функціональне призначення земельної ділянки - під розміщеним магазином-кафе, згідно з Класифікацією видів цільового призначення земель 03.07. Для будівництва та обслуговування будівель торгівлі. Категорія земельної ділянки - землі житлової та громадської забудови. Строк користування з моменту прийняття рішення - 5 років.

На виконання вищевказаного рішення Сумської міської ради № 2267-МР відділом договорів та контролю платежів Департаменту забезпечення ресурсних платежів Сумської міської ради підготовлено проект договору оренди зазначеної земельної ділянки для його укладання.

13.07.2018 Департаментом забезпечення ресурсних платежів Сумської міської ради на юридичну адресу відповідача направлено лист-повідомлення №400 щодо підписання договору оренди земельної ділянки, до якого додано три примірника зазначеного договору оренди земельної ділянки. Даним листом Департамент просив відповідача підписати та повернути всі примірники договору оренди земельної ділянки у місячний термін до Департаменту для подальшої реєстрації права оренди у державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, а також повідомив, що після здійснення реєстрації права оренди один примірник договору разом з витягом із Державного реєстру речових прав буде направлено відповідачу.

Натомість, як стверджує позивач, відповідач тривалий час безпідставно ухиляється від укладання (підписання) договору оренди земельної ділянки, яка перебуває у його користуванні, уникає будь-яких взаємовідносин щодо виконання рішення міської ради у зв`язку з чим позивач звернувся до суду з позовом про визнання договору оренди землі укладеним.

Відповідно до пункту 2 частини 2 статті 16 Цивільного кодексу України одним із способів захисту судом цивільних прав та інтересів може бути, зокрема, визнання договору оренди укладеним.

За загальним правилом, земельні ділянки можуть набуватися шляхом укладання цивільно-правових угод, зокрема, договору оренди.

Відповідно до пункту 2 статті 131 Земельного кодексу України укладання таких угод здійснюється відповідно до Цивільного кодексу України з урахуванням вимог Земельного кодексу України.

Відповідно до статті 13 Закону України «Про оренду землі» під договором оренди землі розуміється договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Вимоги до договору оренди земельної ділянки встановлено ст.15 Закону України "Про оренду землі", згідно якої істотними умовами договору оренди є: об`єкт оренди (місце розташування та розмір земельної ділянки); строк дії договору оренди; орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату; умови використання та цільове призначення земельної ділянки, яка передається в оренду; умови збереження стану об`єкта оренди; умови і строки передачі земельної ділянки орендарю; умови повернення земельної ділянки орендодавцеві; існуючі обмеження (обтяження) щодо використання земельної ділянки; визначення сторони, яка несе ризик випадкового пошкодження або знищення об`єкта оренди чи його частини; відповідальність сторін; умови передачі у заставу та внесення до статутного фонду права оренди земельної ділянки. Невід`ємною частиною такого договору, зокрема, є план або схема земельної ділянки, яка передається в оренду, акт визначення її меж у натурі (на місцевості.)

Колегія суддів звертає увагу на те, що в матеріалах справи відсутні докази на підтвердження встановлення меж земельної ділянки - об`єкта оренди, що вказує на неможливість узгодити місце розташування земельної ділянки площею 80/1000 частин від 0,2283 га, що становить 183 м2 .

Із наявного в матеріалах справи витягу з Державного земельного кадастру про земельну ділянку вбачається, що земельна ділянка з кадастровим номером :18:013:0004 , відноситься до земель комунальної власності (форма власності), є землями житлової та громадської забудови (категорія земель), розташована в м. Суми, проспект ім . Т.Г. Шевченка, 25 .

Як зазначали сторони, на земельній ділянці, кадастровий номер - :18:013:0004 , знаходиться багатоквартирний житловий будинок із вбудованим нежитловим приміщенням, частина якого належить відповідачу.

Відповідно до частини 1 статті 1 Закону України "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку": 1) багатоквартирний будинок - житловий будинок, в якому розташовано три чи більше квартири. У багатоквартирному будинку можуть також бути розташовані нежитлові приміщення, які є самостійними об`єктами нерухомого майна; 3) нежитлове приміщення - ізольоване приміщення в багатоквартирному будинку, що не належить до житлового фонду і є самостійним об`єктом нерухомого майна; 4) прибудинкова територія - територія навколо багатоквартирного будинку, визначена на підставі відповідної містобудівної та землевпорядної документації, у межах земельної ділянки, на якій розташовані багатоквартирний будинок і належні до нього будівлі та споруди, що необхідна для обслуговування багатоквартирного будинку та задоволення житлових, соціальних і побутових потреб власників (співвласників та наймачів (орендарів) квартир, а також нежитлових приміщень, розташованих у багатоквартирному будинку; 5) співвласник багатоквартирного будинку - власник квартири або нежитлового приміщення у багатоквартирному будинку.

Відповідно до частини 2 статті 382 Цивільного кодексу України усі власники квартир та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку є співвласниками на праві спільної сумісної власності спільного майна багатоквартирного будинку. Спільним майном багатоквартирного будинку є, зокрема, права на земельну ділянку, на якій розташований багатоквартирний будинок, та його прибудинкова територія, у разі державної реєстрації таких прав.

Відповідно до ч. 1 ст. 42 Земельного кодексу України земельні ділянки, на яких розташовані багатоквартирні будинки, а також належні до них будівлі, споруди та прибудинкові території державної або комунальної власності, надаються в постійне користування підприємствам, установам і організаціям, які здійснюють управління цими будинками.

Частинами 2-3 ст. 42 Земельного кодексу України встановлено, що земельні ділянки, на яких розташовані багатоквартирні будинки, а також належні до них будівлі, споруди та прибудинкова територія, що перебувають у спільній сумісній власності власників квартир та нежитлових приміщень у будинку, передаються безоплатно у власність або в постійне користування співвласникам багатоквартирного будинку в порядку, встановленому Кабінетом Міністрів України

Порядок використання земельних ділянок, на яких розташовані багатоквартирні будинки, а також належні до них будівлі, споруди та прибудинкові території, визначається співвласниками.

Відповідно до п. "д" ч. 2 ст. 92 ЗК України, права постійного користування земельною ділянкою із земель державної та комунальної власності набувають співвласники багатоквартирного будинку для обслуговування такого будинку та забезпечення задоволення житлових, соціальних і побутових потреб власників (співвласників) та наймачів (орендарів) квартир та нежитлових приміщень, розташованих у багатоквартирному будинку.

Наведені обставини у їх сукупності свідчать про відсутність у позивача законних підстав для надання в оренду окремим співвласникам багатоквартирних будинків земельної ділянки, на якій розташований багатоквартирний жилий будинок, або її частини.

Чинне законодавства України не містить вимог про необхідність оформлення кожним із співвласників багатоквартирного житлового будинку окремого права на користування відповідною частиною земельної ділянки, на якій розташований багатоквартирний будинок.

Отже, позивач як співвласник багатоквартирного будинку має право користуватися прибудинковою територією на загальних підставах, як і інші власники житлового будинку, що виключає можливість передання в оренду позивачу частини прибудинкової території.

Аналогічний правовий висновок викладено у постанові Верховного Суду від 04.07.2018 №192/2257/16-ц.

Посилання суду першої інстанції на положення ст. 377 Цивільного кодексу України є помилковими, оскільки положення даної статті не регулює спірні правовідносини.

Наявні у справі матеріали та встановлені судом апеляційної інстанції обставини свідчать про неповне з`ясування місцевим господарським судом обставин, які мають значення для справи, а також невірне застосування норм матеріального права, оскільки в даному випадку відсутні правові підстави для задоволення позову.

Заперечення позивача проти доводів апеляційної скарги даних висновків суду апеляційної інстанції не спростовують та в цілому зводяться до заперечення фактичних обставин справи і невірного тлумачення норм законодавства.

Відповідно до ст. 277 ГПК України підставами для скасування судового рішення повністю або частково та ухвалення нового рішення у відповідній частині або зміни судового рішення, зокрема, є порушення норм процесуального права або неправильне застосування норм матеріального права. Порушення норм процесуального права є обов`язковою підставою для скасування судового рішення суду першої інстанції та ухвалення нового судового рішення, якщо справу розглянуто господарським судом за відсутності будь-якого учасника справи, не повідомленого належним чином про дату, час і місце засідання суду (у разі якщо таке повідомлення є обов`язковим), якщо такий учасник справи обґрунтовує свою апеляційну скаргу такою підставою (п.3 ч. 3 ст.277 ГПК України).

Як зазначено вище, в апеляційній скарзі скаржник посилався на те, що суд першої інстанції розглянув справу за відсутності представника відповідача щодо якого відсутні докази належного повідомлення про час та місце розгляду справи, чим порушив право ТОВ "Хорека - Прайм" на участь у судовому розгляді.

Як вбачається з протоколу судового засідання від 14.05.2019, оскаржуваного рішення суду, в судове засідання 14.05.2019 представник відповідача не з`явився.

Судом апеляційної інстанції встановлено, що повідомлення про вручення поштового відправлення (ухвали Господарського суду Сумської області від 02.05.2019 про призначення розгляду справи на 14.05.2019) станом на 14.05.2019 в матеріалах справи було відсутнє.

З рекомендованого повідомлення про вручення поштового відправлення на ім`я ТОВ "Хорека - Прайм" (а.с.151) вбачається, що поштове відправлення (ухвала Господарського суду Сумської області від 02.05.2019 про призначення розгляду справи на 14.05.2019) отримано представником відповідача 23.05.2019, тобто після винесення судом оскаржуваного рішення, що вказує на те, що повідомлення судом першої інстанції відповідача про місце та час розгляду справи відбулося з порушенням вимог частини третьої статті 120 ГПК України та відповідно судом порушено принцип рівності сторін, гарантований пунктом 1 статті 6 Конвенції.

Оскільки за результатами перегляду справи доводи апеляційної скарги знайшли своє підтвердження, колегія суддів дійшла висновку про задоволення апеляційної скарги та скасування оскаржуваного рішення суду з прийняттям нового рішення про відмову у позові.

Витрати, пов`язані з поданням позову, покладаються на позивача.

Витрати по сплаті судового збору, понесені при поданні апеляційної скарги, підлягають відшкодуванню відповідачу за рахунок позивача.

Керуючись ст. ст. 129, 269, 275, 277, 281-284 Господарського процесуального кодексу України, Північний апеляційний господарський суд, -

П О С Т А Н О В И В:

1. Апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Хорека - Прайм" задовольнити.

2. Рішення Господарського суду Сумської області від 14.05.2019 у справі №920/1015/18 скасувати та прийняти нове рішення, яким у задоволенні позову відмовити повністю.

3.Стягнути з Сумської міської ради на користь Товариства з обмеженою відповідальністю "Хорека - Прайм" 2643 грн. (дві тисячі шістсот сорок три гривні) судового збору, сплаченого за подання апеляційної скарги.

4.Доручити Господарському суду Сумської області видати наказ із зазначенням необхідних реквізитів сторін.

5. Матеріали справи №920/1015/18 повернути Господарському суду Сумської області.

6. Постанова набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена до суду касаційної інстанції у встановлені Господарським процесуальним кодексом України порядку і строки.

Повний текст судового рішення складено та підписано - 14.08.2019.

Головуючий суддя Г.П. Коробенко

Судді Т.П. Козир

Г.А. Кравчук