ЦЕНТРАЛЬНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ
ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

08.08.2019 року Справа № 908/1331/18

м.Дніпро, пр. Д. Яворницького, 65

Центральний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:

головуючого судді (доповідача) - Кузнецової І.Л.,

суддів Кощеєва І.М., Широбокової Л.П.

при секретарі судового засідання Мацекос І.М.,

розглянувши апеляційну скаргу Головного управління Держгеокадастру у Запорізькій області на рішення господарського суду Запорізької області від 12.06.2019 у справі №908/1331/18 (суддя Колодій Н.А., повне рішення складено 13.06.2019)

за позовом фермерського господарства Крєпиш СВ, Запорізька область, Оріхівський район, с. Щасливе

до Головного управління Держгеокадастру у Запорізькій області, м. Запоріжжя

про визнання договору оренди землі поновленим

ВСТАНОВИВ:

-рішенням господарського суду Запорізької області від 12.06.2019 у справі №908/1331/18 позов фермерського господарства (далі ФГ) «Крєпиш СВ» задоволено, визнано поновленим договір оренди земельної ділянки № 57 від 20.10.2006, укладений ФГ Крєпиш СВ та Оріхівською районною державною адміністрацією Запорізької області, зареєстрований у Оріхівському районному відділі Запорізької регіональної філії державного підприємства Центр Державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах, про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 23.08.2007 за №01, на строк десять років та на тих самих умовах, з урахуванням додаткової угоди від 07.10.2009, шляхом укладання додаткової угоди в редакції, викладеній у резолютивній частині цього рішення ;

- приймаючи рішення, господарський суд виходив з того, що позивач належним чином скористався своїм переважним правом на укладення договору оренди земельної ділянки на новий строк у відповідності до ч.ч.1-3 ст.33 Закону України «Про оренду землі», з того, що відповідачем була порушена процедура реалізації позивачем переважного права на поновлення договору в порядку, встановленому зазначеними нормами Закону, що у свою чергу, дало позивачу підстави розраховувати на можливість поновлення договору в силу приписів ч.6 ст.33 Закону, а також з того, що позивач належно виконує свої обов`язки за договором оренди землі, продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і протягом одного місяця не отримав мотивовані заперечення орендодавця у його поновленні;

- не погодившись з рішенням суду, Головне управління (далі ГУ) Держгеокадастру у Запорізькій області подало апеляційну скаргу, в якій просить це рішення скасувати, прийняти нове рішення та відмовити в задоволенні позову;

- у поданій скарзі йдеться про те, що листом від 04.08.2017 ГУ Держгеокадастру у Запорізькій області заперечило проти поновлення договору оренди землі, між сторонами не було досягнуто згоди щодо істотних умов договору, у зв`язку з чим, договір вважається припиненим з 24.08.2017, про те, що Управлінням у відповідності до ч.6 ст.33 Закону України «Про оренду землі» у строк протягом одного місяця після закінчення строку дії договору надіслано позивачу лист-повідомлення від 19.09.2017 №27-8-0,0-5080/2-17 з запереченнями щодо поновлення договору оренди, між тим суд першої інстанції вказану обставину залишив поза увагою, про те, що внаслідок надсилання орендарем на адресу орендодавця листа-повідомлення із додатковою угодою і надіслання орендодавцем орендарю заперечень у поновленні, підстави застосування ч.6 ст.33 Закону України «Про оренду землі» до спірних правовідносин відсутні , а також про те, що до спірних правовідносин повинні бути застосовані ч.ч.1-5 ст.33 Закону України «Про оренду землі»;

- позивач відзив на апеляційну скаргу не надав, його представник в судовому засіданні проти апеляційної скарги заперечує.

Відповідно до ч.1 ст.269 Господарського процесуального кодексу України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними у ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги.

Дослідивши матеріали справи, заслухавши пояснення представників сторін колегія суддів приходить до висновку про те, що апеляційна скарга не підлягає задоволенню в силу наступного.

Як вбачається з матеріалів справи, 20.10.2016 між Оріхівською районною державною адміністрацією (орендодавцем) та ФГ «Крєпиш СВ» (орендарем) укладено договір оренди земельної ділянки №57, відповідно до п.1.1 якого орендодавець за плату передав орендарю земельну ділянку в користування на термін, встановлений цим договором, а орендар прийняв в оренду земельну ділянку і зобов`язався використовувати її для ведення товарного сільскогосподарського виробництва.

Відповідно до п.2.1 договору в оренду передано земельну ділянку загальною площею 55,6608грн ріллі, згідно з планом (схемою) у стані, придатному для її цільового призначення.

П.2.3 договору передбачено, що нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить 373945грн.52коп..

У п. 2.4 договору зазначено, що кадастровий номер земельної ділянки НОМЕР_1 .

Згідно з п.4.1 договір укладено на десять років. Договір вважається укладеним з моменту державної реєстрації.

Відповідно до п.4.2 договору після закінчення строку, на який було укладено договір, орендар, в разі належного виконання умов договору, має за інших рівних умов переважне право на поновлення терміну договору оренди. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за місяць до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.

Згідно з п.п. 5.1.1., 5.1.2 договору розмір орендної плати встановлено в розмірі 2 процентів від грошової оцінки землі, що становить 134грн.40коп. за 1га. Розмір орендної плати за землю обчислюється з урахуванням індексів інфляції. Річна орендна плата за земельну ділянку надходить на розрахунковий рахунок Щасливської сільської ради в Оріхівському відділенні Держказначейства.

Відповідно до п. 5.4 договору орендна плата вноситься орендарем щомісячно протягом 30 календарних днів, наступних за останнім календарним днем звітного місяця з врахуванням індексу інфляції. В останній рік оренди орендна плата вноситься до закінчення терміну дії договору.

Згідно з п. 14.2 цей договір набуває чинності після його державної реєстрації.

Матеріали справи свідчать також і про те, що вказаний договір зареєстровано в Оріхівському районному відділі Запорізької регіональної філії державного підприємства «Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах» про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 23.08.2007 №01.

Таким чином, строк дії договору - до 23.08.2017.

20.07.2017 позивач направив на адресу відповідача лист-повідомлення, в якому просив поновити договір оренди земельної ділянки № 57 від 20.10.2006 на той же самий строк. До листа позивачем було додано проект додаткової угоди, в якій позивач збільшив розмір орендної плати до 5 процентів від нормативної грошової оцінки земельної ділянки.

У відповідь на лист-повідомлення про поновлення договору оренди відповідач направив на адресу позивача лист № 27-8-0.6-4385/2-17 від 04.08.2017 про незгоду із запропонованими позивачем умовами, викладеними в додатковій угоді в частині розміру орендної плати, про те, що згідно з ст. 288 Податкового кодексу України річна сума орендної плати не може бути меншою розміру земельного податку, встановленого для відповідної категорії земельних ділянок на відповідній території та не може перевищувати 12 відсотків нормативної грошової оцінки, про те, що продаж права оренди окремими лотами на конкурсних засадах (земельних торгах) надає змогу збільшити фінансові надходження від орендної плати, оскільки ключовою засадою під час торгів є конкуренція, про те, що від того, на скільки вищу ціну запропонує один учасник торгів від іншого, залежатиме розмір орендної плати, про те, що згідно проекту додаткової угоди орендарем пропонується орендна плата у розмірі 5 процентів від нормативно-грошової оцінки, а також про те, що за результатами проведення земельних торгів орендна плата могла б бути значно більшою, у зв`язку з чим, переважне право орендаря на поновлення договору оренди землі припиняється, а земельна ділянка підлягає поверненню.

Ч.1 ст.2 Закону України "Про оренду землі" встановлено, що відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.

За приписами ст.13 Закону договір оренди землі ? це договір, згідно з яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Відповідно до ст.15 Закону істотними умовами договору оренди землі є, зокрема, строк дії договору оренди та орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату.

Ст.31 Закону встановлено, що договір оренди землі припиняється в разі закінчення строку, на який його було укладено.

Умови та порядок поновлення договору оренди землі врегульовані приписами ст. 33 Закону, яка фактично об`єднує два випадки пролонгації договору оренди, а саме:

1) внаслідок використання орендарем свого переважного права на поновлення строку дії договору, та

2) у разі продовження орендарем користування земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди.

Згідно з ч.ч.1-5, 6 ст.33 Закону по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі).

Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі .

До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди.

При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється .

Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення .

У разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. У цьому випадку укладання додаткової угоди про поновлення договору оренди землі здійснюється із:

власником земельної ділянки (щодо земель приватної власності) або уповноваженим керівником органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування без прийняття рішення органом виконавчої влади;

органом місцевого самоврядування про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної або комунальної власності).

Аналіз наведених норм матеріального права дає підстави для висновку, що для застосування положень частини 1 ст. 33 Закону та визнання за орендарем переважного права на поновлення договору оренди необхідно встановити такі юридичні факти: орендар належним чином виконує свої обов`язки за договором; орендар до спливу строку договору повідомив орендодавця у встановлені строки про свій намір скористатися переважним правом укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди; орендодавець протягом місяця не повідомив орендаря про наявність заперечень і своє рішення.

Ч. 6 ст. 33 Закону врегульовано пролонгацію договору на той самий строк і на тих самих умовах, що були передбачені договором, за наявності такого фактичного складу: користування орендарем земельною ділянкою після закінчення строку оренди і відсутність протягом одного місяця заперечення орендодавця проти такого користування (що можна кваліфікувати як мовчазну згоду орендодавця на пролонгацію договору).

При цьому повідомлення орендарем орендодавця про намір скористатися правом на поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених ч. 6 ст.33 Закону, не вимагається. Суть поновлення договору оренди згідно з цією частиною статті саме і полягає у тому, що орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку оренди, а орендодавець, відповідно, не заперечує у поновленні договору, зокрема у зв`язку з належним виконанням договору оренди землі.

Такий договір може бути поновлено виключно на тих самих умовах і на той самий строк. Тобто орендар не може вимагати поновлення договору оренди землі на інших умовах. Щодо прав та обов`язків орендодавця, то він має право заперечити стосовно поновлення згідно із цією частиною ст.33 Закону, і таке заперечення має бути заявлено саме протягом одного місяця після закінчення дії договору оренди землі, що безпосередньо випливає зі змісту частини 6 зазначеної статті.

У подальшому, якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення дії договору оренди і орендодавець не надав заперечень стосовно поновлення цього договору протягом одного місяця після його закінчення, орендар має право звернутися із вимогою про визнання укладеною угоди про поновлення договору на тих самих умовах і на той самий строк. Орендодавець, у свою чергу, в будь-який час до укладення додаткової угоди стосовно поновлення договору на той самий строк і на тих самих умовах може звернутися із вимогою про звільнення земельної ділянки. Тобто договір оренди землі вважатиметься поновленим лише у разі укладення додаткової угоди, про що безпосередньо зазначено у частині 8 ст. 33 Закону. При цьому відмову або зволікання в укладенні додаткової угоди до договору оренди землі може бути оскаржено у суді.

Таким чином, підстави для поновлення договору оренди земельної ділянки, передбачені у частинах 1- 5 і частині 6 статті 33 Закону України "Про оренду землі", не пов`язані одна з іншою.

Законодавцем у ч. 5 ст. 33 Закону визначено алгоритм дій, який зобов`язує орендодавця після отримання листа-повідомлення орендаря:

1) розглянути лист-повідомлення на відповідність вимогам закону;

2) узгодити з орендарем (за необхідності) істотні умови договору;

3) за відсутності заперечень прийняти рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності);

4) укласти з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі.

За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендареві направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

Зазначені положення слід розуміти таким чином:

а) орендодавець у разі невідповідності змісту листа-повідомлення та умов проекту додаткової угоди вимогам закону повинен протягом місяця із дати його отримання повідомити орендареві про такі невідповідності, що, у свою чергу, може бути підставою для заперечення у задоволенні заяви орендаря;

б) може запропонувати свою редакцію істотних умов договору оренди землі.

При цьому заперечення орендодавця щодо невідповідності листа-повідомлення із проектом додаткової угоди вимогам закону мають бути обґрунтованими і містити конкретні посилання на порушення закону, зазначені у листі-повідомленні або проекті додаткової угоди, або містити конкретні істотні умови договору, щодо яких орендодавець пропонує зміни.

Вказана правова позиція висловлена в постанові Верховного суду у складі палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду від 10.09.2018 по справі № 920/739/17.

У даному випадку, господарським судом правильно встановлено, що позивач належним чином скористався своїм переважним правом на укладення договору оренди земельної ділянки на новий строк, у відповідності до частин 1-3 ст. 33 Закону України Про оренду землі та п. 4.2 договору оренди землі надіслав ГУ Держгеокадастру у Запорізькій області лист-повідомлення про поновлення спірного договору оренди землі на той самий строк, збільшивши, при цьому, розмір орендної плати до 5 процентів від нормативної грошової оцінки земельної ділянки та додавши до цього листа проект додаткової угоди про поновлення дії договору.

Разом з тим, лист-повідомлення відповідача від 04.08.2017 містить лише посилання на ст. 288 Податкового кодексу України, жодної обґрунтованої підстави для відмови у поновленні договору оренди землі, відповідно до вимог Закону України Про оренду землі, в листі не вказано. Зазначивши про те, що він не згоден з розміром орендної плати, оскільки вона могла б бути значно більшою, відповідач не конкретизував в якому саме розмірі він бажає її узгодити з позивачем.

З огляду на викладене, господарський суд дійшов обгрунтованого висновку про те, що відповідь відповідача має загальний характер та не відповідає приписам ч. 5 ст. 33 Закону України Про оренду землі, що свідчить про недобросовісну поведінку відповідача, яка позбавляє позивача належним чином використати надане йому законом право на поновлення договору оренди земельної ділянки.

Отже, саме відповідачем була порушена процедура реалізації позивачем переважного права на поновлення договору в порядку ч. 1-5 ст.33 ЗУ Про оренду землі, що, у свою чергу, дало позивачеві підстави розраховувати на можливість поновлення договору оренди землі в силу закону, а саме частини 6 ст. 33 Закону України Про оренду землі.

Після закінчення строку дії договору оренди землі позивач продовжує користуватися земельною ділянкою та сплачувати орендну плату, що підтверджується представленими в матеріалах справи копіями платіжних доручень та довідки Комишуваської селищної ради Оріхівського району Запорізької області №66 від 01.02.2018.

Враховуючи, що орендар (позивач) належно виконує обов`язки за договором оренди землі, продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і протягом одного місяця після закінчення строку договору не отримав мотивовані заперечення орендодавця у поновленні договору позовні вимоги слід визнати обгрунтованими і такими, що підлягають задоволенню.

Таким чином, рішення господарського суду відповідає фактичним обставинам справи, вимогам чинного законодавства, підстави для його скасування відсутні.

Доводи скаржника про те, що листом від 04.08.2017 ГУ Держгеокадастру у Запорізькій області заперечило проти поновлення договору оренди землі у зв`язку з чим договір вважається припиненим з 24.08.2017 колегією суддів визнані необгрунтованими, оскільки викладені у вказаному листі посилання на ст. 288 Податкового кодексу України є підставою для перегляду розміру орендної плати в процесі узгодження з орендарем усіх істотних умов договору, а не підставою для відмови у його поновленні.

Доводи скаржника про направлення ним на адресу позивача листа-повідомлення щодо заперечень у поновленні договору на підставі ч.6 ст. 33 Закону України «Про оренду землі» колегією суддів не прийняті до уваги.

Ч.1 ст.74 та ч.1 ст.77 Господарського процесуального кодексу України встановлено, що кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень. Обставини, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватися іншими засобами доказування.

В порядку, встановленому наведеними вище процесуальними нормами, належні та допустимі докази направлення листа-повідомлення про заперечення у поновленні договору на адресу позивача скаржником не надані.

Крім того, відповідно до ч.ч.1 та 3 ст.80 Господарського процесуального кодексу України учасники справи подають докази у справі безпосередньо до суду. Відповідач, третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, повинні подати суду докази разом з поданням відзиву або письмових пояснень третьої особи.

Ч. 8 ст.80 названого Кодексу передбачено, що докази, не подані у встановлений законом або судом строк, до розгляду судом не приймаються, крім випадку, коли особа, яка їх подає, обґрунтувала неможливість їх подання у вказаний строк з причин, що не залежали від неї.

Як вбачається з матеріалів справи, клопотання про долучення до матеріалів справи листа-повідомлення №27-8-0.0-5080/2-17 від 19.09.2017 надано відповідачем до суду 21.05.2019, тобто після закриття підготовчого провадження у справі та призначення справи до розгляду по суті згідно з ухвалою від 22.04.2019.

При зверненні з клопотанням обставини щодо неможливості подання вказаного листа у встановлений судом строк скаржником не доведені.

Інші доводи, викладені в апеляційній скарзі спростовуються вищевикладеним і не впливають на юридичну оцінку обставин справи.

Керуючись ст.ст.269, 270, 275, 276, 282 284 Господарського процесуального кодексу України, суд

ПОСТАНОВИВ:

- рішення господарського суду Запорізької області від 12.06.2019 у справі №908/1331/18 залишити без змін, апеляційну скаргу без задоволення;

- постанова набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена до Верховного Суду протягом двадцяти днів з дня складення повної постанови;

- повна постанова складена 13.08.2019

Головуючий суддя І.Л. Кузнецова

Суддя Л.П. Широбокова

Суддя І.М. Кощеєв