РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

м. Київ

29.07.2019справа №910/6373/19

Господарський суд міста Києва у складі судді Марченко О.В., за участю секретаря судового засідання Роздобудько В.В., розглянув у відкритому судовому засіданні

справу №910/6373/19

за позовом товариства з обмеженою відповідальністю «Квадрат - Гната Юри» (03146, м. Київ, вул. Гната Юри, буд. 20; ідентифікаційний код 31625340)

до Київської міської ради (01044, м. Київ, вул. Хрещатик, буд. 36; ідентифікаційний код 22883141)

про визнання договору оренди земельної ділянки від 08.05.2003 поновленим та визнання укладеною додаткової угоди до договору оренди земельної ділянки від 08.05.2003,

за участю представників:

позивача - Шеремет Л.В. (адвокат; довіреність від 13.03.2019 № б/н);

відповідача - Перепелиці К.М. (довіреність від 26.06.2019 №225-КМГ-3298).

ІСТОРІЯ СПРАВИ

1. Стислий виклад позовних вимог

Товариство з обмеженою відповідальністю «Квадрат - Гната Юри» (далі - Товариство) звернулося до господарського суду міста Києва з позовом до Київської міської ради (далі - КМР) про:

- визнання поновленим договору оренди земельної ділянки від 08.05.2013, укладеного Товариством і КМР, посвідченого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Щербаковим В.З. за №496 та зареєстрованого Головним управлінням земельних ресурсів Київської міської державної адміністрації за №75-6-00078 (далі - Договір);

- визнання укладеною додаткової угоди до Договору про поновлення Договору на той самий строк, на тих самих умовах, в редакції, викладеній у позовній заяві.

Позовні вимоги мотивовано тим, що:

- 08.05.2003 КМР (орендодавець) та Товариством (орендар) укладено Договір, за умовами якого на підставі рішення КМР від 26.12.2002 №206/366 орендодавець передає, а орендар приймає у довгострокову оренду на 15 років земельну ділянку, місце розташування якої вул. Гната Юри, 20 у Святошинському районі міста Києва, розміром 1,1422 га (далі - земельна ділянка) для завершення будівництва, подальшої експлуатації та обслуговування торгового центру у межах, які перенесені в натуру (на місцевість) і зазначені на плані, що є невід`ємною частиною Договору;

- Договір набув чинності з 04.09.2003 та діяв до 04.09.2018;

- протягом дії Договору позивач належно виконував обов`язки орендаря, сплачував орендну плату та у повній відповідності до цільового призначення земельної ділянки завершив будівництво торгівельного центру і здійснив 27.04.2004 державну реєстрацію права власності на нежилий будинок торговий центр «Квадрат -Гната Юри» площею 15245,2 кв.м., розташований на орендованій земельній ділянці;

- позивач 16.03.2018 звернувся до відповідача із листом-повідомленням про поновлення Договору, яким просив поновити Договір та до якого долучив проект додаткової угоди про поновлення Договору;

- проте КМР станом на 17.05.2019 (дата підписання позовної заяви) не підписано додаткової угоди про поновлення Договору та не надано жодних заперечень щодо поновлення Договору;

- після спливу строку Договору позивач продовжує користуватись земельною ділянкою та сплачувати належним чином орендну плату;

- Товариство отримало листи від Департаменту земельних ресурсів виконавчого органу КМР (Київської міської державної адміністрації; далі - Департамент), зокрема: від 20.06.2018 вих. №057028- 13218, в якому останній вимагав надати додаткові документи; та від 14.09.2018 вих. №7, в якому пропонував уточнити цільове призначення земельної ділянки або аргументувати необхідність поновлення Договору зі старим цільовим призначенням; позивачем виконано вимоги Департаменту;

- отже, оскільки позивач продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку оренди і КМР протягом одного місяця з моменту спливу строку дії Договору (з 04.09.2018) не надала Товариству свого заперечення проти такого користування, то Договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах.

2. Процесуальні дії у справі

Ухвалою господарського суду міста Києва від 20.05.2019 позовну заяву Товариства залишено без руху та встановлено позивачу десятиденний строк з дня вручення ухвали про залишення позовної заяви без руху для усунення недоліків позовної заяви.

03.06.2019 позивачем подано суду документи на виконання ухвали суду від 20.05.2019.

Ухвалою господарського суду міста Києва від 06.06.2019 прийнято позовну заяву до розгляду та відкрито провадження у справі в порядку загального позовного провадження; підготовче засідання призначено на 24.06.2019.

У підготовчому засіданні 24.06.2019 оголошено перерву до 15.07.2019.

У підготовчому засіданні 15.07.2019 представник відповідача повідомив суду про те, що відзив на позовну заяву не буде подано, усно заперечив проти задоволення позовних вимог, зазначивши, що КМР не виконала свого обов`язку щодо надання позивачеві відповіді через невиконання Департаментом визначених законодавством обов`язків.

Ухвалою господарського суду міста Києва від 15.07.2019 закрито підготовче провадження та призначено справу №910/5915/19 до судового розгляду по суті на 29.07.2019.

Представник позивача у судовому засіданні 29.07.2019 оголосив вступне слово та підтримав позовні вимоги у повному обсязі.

Представник відповідача оголосив вступне слово та заперечив проти задоволення позовних вимог.

Суд, заслухавши вступне слово представників учасників справи, з`ясувавши обставини, на які посилаються учасники справи, дослідив в порядку статей 209 і 210 Господарського процесуального кодексу України (далі - ГПК України) докази у справі.

Після закінчення з`ясування обставин справи та перевірки їх доказами суд перейшов до судових дебатів.

Представники учасників справи виступили з промовами (заключним словом), в яких посилалися на обставини і докази, досліджені у судовому засіданні.

У судовому засіданні 29.07.2019 було оголошено вступну та резолютивну частини рішення відповідно до статті 233 ГПК України.

Судом згідно з вимогами статей 222 і 223 ГПК України здійснювалося повне фіксування судового засідання технічними засобами та секретарем судового засідання велися протоколи судових засідань, які долучені до матеріалів справи.

3. ВИКЛАД ОБСТАВИН СПРАВИ, ВСТАНОВЛЕНИХ СУДОМ

08.05.2003 Товариством (орендар) і КМР (орендодавець) було укладено Договір, за умовами якого:

- орендодавець на підставі рішення КМР від 26.12.2002 за №206/366 передає, а орендар приймає у довгострокову оренду на 15 (п`ятнадцять) років земельну ділянку, місце розташування якої вул. Гната Юри, 20 у Святошинському районі м. Києва, розміром 1,1422 га для завершення будівництва, подальшої експлуатації та обслуговування торгового центру у межах, які перенесені в натуру (на місцевість) і зазначені на плані, що є невід`ємною частиною Договору (пункт 1 Договору);

- за оренду земельної ділянки орендар сплачує орендодавцю орендну плату у грошовій формі незалежно від результатів своєї діяльності (пункт 2.1 Договору);

- річна орендна плата за земельну ділянку встановлюється у розмірі 4% від її нормативної грошової оцінки (пункт 2.2 Договору);

- орендна плата вноситься орендарем щомісячно впродовж тридцяти календарних днів, наступних за останнім календарним днем звітного місяця (пункт 2.5 Договору);

- орендар має право:

приступити до використання земельної ділянки відповідно до її цільового призначення після набрання чинності Договором;

переважного придбання у власність земельної ділянки, а також за рівних інших умов на поновлення Договору після закінчення строку дії Договору;

за згодою орендодавця у порядку, передбаченому законодавством України, зводити будівлі і споруди без зміни цільового призначення земельної ділянки (пункт 7.1 Договору);

- орендар зобов`язаний:

використовувати земельну ділянку відповідно до її цільового призначення;

своєчасно вносити орендну плату (пункт 7.2 Договору);

- Договір набирає чинності з дня його державної реєстрації (пункт 15 Договору).

Договір посвідчено приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Щербаковим В.З. 08.05.2003 та зареєстровано в реєстрі за №496.

Договір зареєстровано Головним управлінням земельних ресурсів Київської міської державної адміністрації, про що зроблено запис від 04.09.2003 за №75-6-00078 у книзі записів державної реєстрації договорів.

Згідно із свідоцтвом від 27.04.2004 серія САА №102202 нежилий будинок - торговий центр «Квадрат - Гната Юри» площею 15 245,20 кв.м., який розташований в м. Києві за адресою: вул. Гната Юри, 20 (літера А ), належить на праві власності Товариству.

16.03.2018 позивачем було подано відповідачу повідомлення про поновлення Договору разом з проектом додаткової угоди.

Листом від 20.06.2018 №8 Департамент повідомив Товариство про те, що:

- у Департаменті розглянуто лист-повідомлення позивача про поновлення Договору;

- з наданих документів вбачається, що на земельній ділянці розташована нежитлова будівля, у зв`язку з чим з метою дотримання вимог статті 40 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» до листа-повідомлення необхідно надати документи, що підтверджують законність розміщення (будівництва) нежитлової будівлі на земельній ділянці, а також щодо вирішення питання пайової участі;

- вирішення питання пайової участі здійснюється забудовниками згідно з Законом України «Про регулювання містобудівної діяльності» та Порядку визначення розмірів пайової участі (внесків) забудовників (інвесторів) у створенні соціальної та інженерно-транспортної інфраструктури м. Києва, затвердженого в додатку 16 рішення КМР від 30.12.2010 №573/5385 (дію подовжено рішенням КМР від 04.02.2014 №6/10152), в частині, що не суперечить Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» та Порядку залучення, розрахунку розміру і використання коштів пайової участі замовників у розвитку інфраструктури міста Києва, затвердженого рішенням КМР від 15.11.2016 №411/1415;

- відповідно до вказаних Закону та Порядку всі забудовники (інвестори), що здійснюють, здійснили або мають намір здійснити будівництво, реконструкцію, перепланування, перепрофілювання тощо будь-яких об`єктів на території м. Києва, зобов`язані перерахувати пайову участь на створення соціальної та інженерно-транспортної інфраструктури міста Києва;

- пунктами 4.5 і 4.6 вказаних Порядків передбачено, що сплата пайових коштів здійснюється за договором, укладеним з містом (в особі Департаменту економіки та інвестицій) на підставі відповідного звернення забудовника (інвестора) та наданих ним документів;

- враховуючи викладене, Департамент повернеться до підготовки проекту рішення КМР про поновлення Договору після надання зазначених документів.

Позивач стверджує, що ним було виконано вимоги Департаменту.

Листом від 14.09.2018 №7 Департамент повідомив Товариство про те, що: у Департаменті опрацьовується питання поновлення Договору; враховуючи, що на земельній ділянці на вул. Гната Юри, 20 проведено реконструкцію торговельного центру, позивачу запропоновано уточнити цільове призначення зазначеної земельної ділянки або аргументувати необхідність поновлення Договору з цільовим призначенням «для завершення будівництва, подальшої експлуатації та обслуговування торгового центру».

Згідно з довідкою Головного управління Державної фіскальної служби у м. Києві від 11.05.2019 Товариство станом на 11.05.2019 не має податкового боргу, недоїмки зі сплати єдиного внеску, іншої заборгованості з платежів (у тому числі розстроченої; відстроченої; реструктуризованої), контроль за справлянням яких покладено на контролюючі органи.

Як вбачається з матеріалів справи КМР в порушення частини п`ятої статті 33 Закону протягом місяця (і до дати звернення позивача до суду) не розглянула таке повідомлення Товариства.

Крім того, після спливу строку дії Договору позивач продовжив користуватися земельною ділянкою та сплачувати за її використання орендну плату.

У свою чергу, відповідач протягом одного місяця після закінчення строку Договору не надіслав позивачу жодних заперечень у поновленні Договору.

Такої ж правової позиції дотримується Верховний Суд у складі Касаційного господарського суду в постанові від 12.06.2019 зі справи №914/3206/16.

4. ДЖЕРЕЛА ПРАВА Й АКТИ ЇХ ЗАСТОСУВАННЯ

Згідно із статтею 792 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України) за договором найму (оренди) земельної ділянки наймодавець зобов`язується передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування за плату.

Земельна ділянка може передаватись у найм разом з насадженнями, будівлями, спорудами, водоймами, які знаходяться на ній, або без них.

Відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.

Відповідно до частини першої статті 124 Земельного кодексу України передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється, зокрема, шляхом укладання договору оренди земельної ділянки.

Частиною першою статті 626 ЦК України передбачено, що договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав і обов`язків.

Сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (частина перша статті 627 ЦК України).

Згідно із статтею 13 Закону України «Про оренду землі» (далі - Закон) під договором оренди землі розуміється договір, за яким орендодавець зобовязаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобовязаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Відповідно до частини першої статті 79 Земельного кодексу України земельна ділянка - це частина земної поверхні з установленими межами, певним місцем розташування, з визначеними щодо неї правами.

Частиною першою статті 31 Закону передбачено, що договір оренди припиняється в разі, зокрема, закінчення строку, на який його було укладено.

Згідно з частиною першою статті 777 ЦК України наймач, який належно виконує свої обов`язки за договором найму, після спливу строку договору має переважне право перед іншими особами на укладення договору найму на новий строк.

Наймач, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору найму на новий строк, зобов`язаний повідомити про це наймодавця до спливу строку договору найму у строк, встановлений договором, а якщо він не встановлений договором, - в розумний строк.

Умови договору найму на новий строк встановлюються за домовленістю сторін. У разі недосягнення домовленості щодо плати та інших умов договору переважне право наймача на укладення договору припиняється.

Відповідно до частин першої - третьої статті 33 Закону по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі).

Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі. У разі смерті орендодавця до спливу строку дії договору оренди землі орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це спадкоємця земельної ділянки протягом місяця з дня, коли йому стало відомо про перехід права власності на земельну ділянку.

До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди.

Частинами п`ятою і шостою статті 33 Закону передбачено, що орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

У разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. У цьому випадку укладання додаткової угоди про поновлення договору оренди землі здійснюється із:

власником земельної ділянки (щодо земель приватної власності);

уповноваженим керівником органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування без прийняття рішення органом виконавчої влади або органом місцевого самоврядування про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної або комунальної власності).

5. ВИСНОВКИ

Враховуючи, що позивач скористався своїм переважним правом на поновлення Договору, оскільки більш ніж за 30 днів до закінчення строку його дії подав КМР повідомлення про поновлення договору оренди землі разом із проектом відповідної додаткової угоди, а також інші документи, то орендар належним чином виконав свій обов`язок щодо повідомлення орендодавця не пізніше ніж за 30 днів до закінчення строку дії Договору про намір його поновити, як це передбачено умовами Договору та не суперечить вимогам частини другої статті 33 Закону.

В свою чергу, відповідач після отримання повідомлення позивача був зобов`язаний відповідно до частини п`ятої статті 33 Закону протягом місяця розглянути дане повідомлення, узгодити з орендарем істотні умови договору, прийняти рішення та укласти додаткову угоду про поновлення договору оренди, або повідомити орендаря про відмову в продовженні договору в разі недосягнення згоди щодо істотних умов договору, що КМР зроблено не було.

Отже, позовні вимоги Товариства є обґрунтованими, документально підтвердженими, а відтак підлягають задоволенню у повному обсязі.

За приписами статті 129 ГПК України судові витрати зі справи слід покласти на відповідача.

Керуючись статтями 129, 233, 236 - 238, 240 та 241 ГПК України, господарський суд міста Києва

ВИРІШИВ:

1. Позовні вимоги товариства з обмеженою відповідальністю «Квадрат - Гната Юри» (03146, м. Київ, вул. Гната Юри, буд. 20; ідентифікаційний код 31625340) до Київської міської ради (01044, м. Київ, вул. Хрещатик, буд. 36; ідентифікаційний код 22883141) про визнання договору оренди земельної ділянки від 08.05.2003 поновленим та визнання укладеною додаткової угоди до договору оренди земельної ділянки від 08.05.2003 задовольнити повністю.

2. Визнати поновленим договір оренди земельної ділянки від 08.05.2013, укладений товариством з обмеженою відповідальністю «Квадрат - Гната Юри» (03146, м. Київ, вул. Гната Юри, буд. 20; ідентифікаційний код 31625340) та Київською міською радою (01044, м. Київ, вул. Хрещатик, буд. 36; ідентифікаційний код 22883141), посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Щербаковим В.З. за №496 та зареєстрований Головним управлінням земельних ресурсів Київської міської державної адміністрації 04.09.2003 за №75-6-00078.

3. Визнати укладеною додаткову угоду про поновлення договору оренди земельної ділянки від 08.05.2013 на той самий строк, на тих самих умовах, в такій редакції:

«Додаткова угода про поновлення договору оренди земельної ділянки

м. Київ 2019 рік

Київська міська рада (01044, м. Київ, вул. Хрещатик, буд. 36; ідентифікаційний код 22883141; орендодавець) в особі міського голови, який діє на підставі статті 42 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні», з однієї сторони, та товариством з обмеженою відповідальністю «Квадрат - Гната Юри» (03146, м. Київ, вул. Гната Юри, буд. 20; ідентифікаційний код 31625340; орендар) в особі директора Сохи Віталія Олександровича, який діє на підставі статуту, з другої сторони, керуючись статтею 792 Цивільного кодексу України, статтею 33 Закону України «Про оренду землі», уклали дану додаткову угоду про таке:

1. Поновити на 15 (п`ятнадцять) років на тих самих умовах договір оренди земельної ділянки від 08.05.2013, укладений орендодавцем та орендарем, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Щербаковим В.З. за №496 та зареєстрований Головним управлінням земельних ресурсів Київської міської державної адміністрації 04.09.2003 за №75-6-00078 (далі - Договір оренди).

2. Умови Договору оренди залишаються без змін.

3. Дана додаткова угода є невід`ємною частиною Договору оренди.

Підписи сторін: Орендар________________ Орендодавець_______________________».

4. Стягнути з Київської міської ради (01044, м. Київ, вул. Хрещатик, буд. 36; ідентифікаційний код 22883141) на користь товариства з обмеженою відповідальністю «Квадрат - Гната Юри» (03146, м. Київ, вул. Гната Юри, буд. 20; ідентифікаційний код 31625340) 3 842 (три тисячі вісімсот сорок дві) грн. судового збору.

5. Після набрання рішенням законної сили видати відповідні накази.

Рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Апеляційна скарга на рішення суду може бути подана до Північного апеляційного господарського суду через господарський суд міста Києва протягом двадцяти днів з дня його проголошення. Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини рішення суду, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.

Повне судове рішення складено 01.08.2019.

Суддя О.В. Марченко