ПІВДЕННО-ЗАХІДНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
_____________________________________________________________________________________________
П О С Т А Н О В А

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

23 липня 2019 року м. ОдесаСправа № 915/1331/18
Колегія суддів Південно-західного апеляційного господарського суду у складі:

Головуючого судді: Ярош А.І.

суддів Діброви Г.І., Принцевської Н.М.,

секретар судового засідання Молодов В.С.

представники учасників справи:

Від позивача - Сакара Ю.В., договір про надання професійної правничої допомоги № 98, дата видачі : 14.05.19; товариства з обмеженою відповідальністю МАХСУМ;

Від відповідача - Дрібко Г.В., довіреність № 39/02.0201-22/0206/14/19, дата видачі : 04.01.19; Миколаївської міської ради;

Представник третьої особи в судове засідання не з`явився, про час, дату та місце його проведення повідомлений належним чином.

розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу Миколаївської міської ради

на рішення господарського суду Миколаївської області від 20 травня 2019 року

у справі №915/1331/18 (ухвалене суддею Давченко Т.М. 20.05.19р., о 14:00-14:15 год. у приміщенні господарського суду Миколаївської області, м. Миколаїв, повний текст складено 23.05.2019)

за позовом товариства з обмеженою відповідальністю МАХСУМ,

вул. Кірова, 12, м. Миколаїв, 54024;

поштова адреса представника позивача ОСОБА_1 :

АДРЕСА_1 ;

до Миколаївської міської ради,

вул. Адміральська, 20, м. Миколаїв, 54001;

третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, на стороні позивача: приватне підприємство Юліана-Сервіс,

вул. Потьомкінська, 131/Б-3, м. Миколаїв, 54055;

про визнання укладеною в редакції позивача додаткової угоди до договору оренди землі від 17.04.2006,

В судовому засіданні 23.07.2019 року згідно з ст. 233 ГПК України проголошено вступну та резолютивну частини постанови.

Товариством з обмеженою відповідальністю (ТОВ) МАХСУМ пред`явлено до Миколаївської міської ради позов, з урахуванням заяви від 11.03.2019 про уточнення позовних вимог, про визнання, в порядку ст. 33 Закону України Про оренду землі, укладеною в редакції позивача додаткової угоди до договору оренди землі від 17.04.2006 № 4123 (далі договір).

Позов мотивовано тим, що відповідачем не розглянуто заяви позивача від 17.02.2016 та від 26.10.2016 про переоформлення зазначеного вище договору, укладеного відповідачем з приватним підприємством (ПП) Юліана-Сервіс, а саме, щодо поновлення договору оренди та заміни орендаря за договором на ТОВ МАХСУМ у зв`язку з придбанням останнім, згідно укладеного з ПП Юліана-Сервіс договору від 02.12.2015 № 1079 купівлі-продажу нерухомого майна, об`єкта нерухомості, розташованого на орендованій за договором земельній ділянці. Таке, на думку позивача, є порушенням ч. 1 ст. 377 ЦК України, ч. 2 ст. 120 ЗК України та ч. 3 ст. 7 Закону України Про оренду землі.

Рішенням господарського суду Миколаївської області від 20 травня 2019 року у справі №915/1331/18 (суддя Давченко Т.М.) позов товариства з обмеженою відповідальністю МАХСУМ задоволено повністю.

Визнано додаткову угоду про заміну орендаря та поновлення договору оренди землі від 17.04.2006 № 4123, посвідченого приватним нотаріусом Миколаївського міського нотаріального округу Лашиною О.П. та зареєстрованого Миколаївською регіональною філією ДП Центр ДЗК 03.05.2006, про що у Державному реєстрі земель вчинено запис за № 78, а в книзі записів договорів оренди запис за № 4123, укладеною в наступній редакції:

Додаткова угода №

до Договору оренди землі, зареєстрованого у Миколаївській регіональній філії ДП Центр ДЗК про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 03.05.2006 за № 7 та у Миколаївській міській раді за № 4123 від 17.04.2006 року

м. Миколаїв р.

Миколаївська міська рада, в особі міського голови Сенкевича Олександра Федоровича, який діє на підставі Закону України Про місцеве самоварядування в Україні, витягу з протоколу № 1 сесії ММР VII скликання від 24.12.2015р та рішення ММР від 08.06.2016 № 514, надалі Сторона 1, з однієї сторони, та

Приватне підприємство Юліана-Сервіс в особі директора ОСОБА_2 , що діє на підставі Статуту, зареєстрованому виконкомом Миколаївської міської ради 25.01.2006 року, надалі Сторона 2 з другої сторони, та

Товариство з обмеженого відповідальністю МАХСУМ в особі директора Ібаданової Н.Б., яка діє на підставі Статуту та наказу № 2-к від 28.02.2017 року, надалі Сторона 3 з третьої сторони, (в подальшому разом іменуються Сторони, а окремо Сторона),

1. В порядку та на умовах, визначених цією Додатковою угодою, Сторони домовилися про заміну Сторони 2 на Сторону 3 як зобов`язану та управнену сторону у Договорі.

2. Сторона 1 підтверджує згоду на заміну Сторони 2 на Сторону 3 в Договорі в порядку та на умовах, визначених цією Додатковою угодою.

3. Строк дії Договору з моменту укладення даної додаткової угоди поновлюється на 10 (десять) років.

Інші умови Договору залишаються незмінними.

4. Усі спори, що виникають з цієї Додаткової угоди або пов`язані з нею, вирішуються шляхом переговорів. Якщо спір неможливо вирішити шляхом переговорів, він вирішується в судовому порядку.

5. Ця Додаткова угода складена при повному розумінні Сторонами її умов та термінології українською мовою у трьох автентичних примірниках, які мають однакову юридичну силу, по одному для кожної із Сторін.

МІСЦЕЗНАХОДЖЕННЯ СТОРІН

Орендодавець - Сторона 1 Орендар - Сторона 2

Миколаївська міська рада ПП Юліана-Сервіс

Код Код

м. Миколаїв, вул. Адміральська, 20 м. Миколаїв,

вул. Потьомкінська, б. 131/Б-З

Орендар - Сторона З

ТОВ МАХСУМ

Код ЄРДПОУ 39554052

м. Миколаїв, вул. Кірова, 12 .

Стягнуто з Миколаївської міської ради, вул. Адміральська, 20, м. Миколаїв, 54001, ідентифікаційний код 26565573, на користь товариства з обмеженою відповідальністю МАХСУМ, вул. Кірова, 12, м. Миколаїв, 54024, ідентифікаційний код 39554052, грошові кошти на відшкодування витрат з оплати позовної заяви судовим збором у сумі 1762 (одна тисяча сімсот шістдесят дві) грн.

Рішення суду першої інстанції обґрунтовано тим, що позивач вперше звернувся до Миколаївської міської ради з повідомленням про свій намір скористатися переважним правом укладення договору на новий строк та доданим до нього проектом додаткової угоди 17.02.2016, тобто більше ніж за два місяці до закінчення строку дії договору оренди, до правовідносин, що виникли між товариством та Миколаївською міською радою, підлягали застосуванню приписи земельного законодавства, зокрема, визначений ч. 2 ст. 33 Закону України Про оренду землі строк для звернення за поновленням договору оренди землі на новий строк (не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі), отже ТОВ МАХСУМ своєчасно звернувся до відповідача з повідомленням про свій намір скористатися переважним правом укладення договору на новий строк.

Судом встановлено факт належного виконання як первісним, так і новим орендарем умов договору оренди; що відповідач протягом місяця після отримання 17.02.2016 повідомлення ТОВ МАХСУМ про намір скористатися переважним правом укладення договору оренди на новий строк та доданого до нього проекту додаткової угоди не повідомив товариство про наявність заперечень і своє рішення, отже наявні підстави для застосування до спірних правовідносин положень ч. 1 ст. 33 Закону України Про оренду землі.

Крім того, судом зазначено, що ТОВ МАХСУМ після закінчення 03.05.2016 строку оренди продовжує користуватися земельною ділянкою, зазначеною в договорі оренди, за відсутності заперечень Миколаївської міської ради проти такого користування та за відсутності відповіді на повторне звернення 26.10.2016 товариства з пропозицією про поновлення договору оренди, тому суд першої інстанції визнав зволіканням відповідача в укладенні додаткової угоди до договору оренди землі та іншою підставою (в порядку ч. 6 ст. 33 Закону України Про оренду землі) для визнання додаткової угоди укладеною в редакції, запропонованій позивачем.

Миколаївська міська рада не погодилась з вказаним рішенням та звернулась до Південно-західного апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою на рішення господарського суду Миколаївської області від 20 травня 2019 року у справі №915/1331/18, в якій просить суд його скасувати і ухвалити нове рішення, яким в задоволенні позовних вимог ТОВ «МАХСУМ» - відмовити.

Миколаївська міська рада не погоджується з прийнятим рішенням та вважає, що судом першої інстанції неповно встановлено всі обставини справи, неправильно застосовано норми матеріального права та порушено норми процесуального права, що призвело до прийняття необгрунтованого рішення, враховуючи наступне.

Апеляційна скарга обґрунтована наступним.

Між ПП Юліана-Сервіс (первісним орендарем) та Миколаївською міською радою укладено договір оренди землі від 17.04.2006 №4123, умовами якого передбачено, що в оренду ПП Юліана-Сервіс надано земельну ділянку для розміщення та подальшого обслуговування літнього кафе з навісом, поблизу житлового будинку АДРЕСА_2 , загальною площею 1825 кв.м., за кадастровим номером НОМЕР_1 (п.п. 1.1,2.1 договору). В договорі зазначено, що він діє протягом 10 років з дати його державної реєстрації.

У подальшому ПП Юліана-Сервіс побудовано на орендованій земельній ділянці нерухоме майно літнє кафе з навісом, та 02.07.2014 зареєстровано право власності на це майно, яке було відчужено ТОВ МАХСУМ у відповідності до укладеного між ними договору від 02.12.2015 купівлі-продажу.

ТОВ МАХСУМ через Центр надання адміністративних послуг звернулося до Миколаївської міської ради з заявою від 17.02.2016 про переоформлення договору оренди, а саме, продовження договору оренди землі та заміну сторони договору з ПП Юліана-Сервіс на ТОВ МАХСУМ, що не заперечується відповідачем та підтверджується описом дозвільної справи від тієї ж дати за вхідним № 000084, із змісту якого випливає, що до заяви позивачем додані копії статуту, договору оренди земельної ділянки, витягу з рішення міської ради, документа, підтверджуючого право власності, технічного паспорту, проект, паспорт опорядження фасаду, топоплан (а.с. 38).

Однак апелянт зауважує, що в даному випадку суд першої інстанції дійшов помилкового висновку, що Позивач 17.02.2016 звернувся з заявою про продовження договору оренди землі, оскільки зі змісту заяви від 16.02.2016 та опису дозвільної справи від 17.02.2016 № 000084 не вбачається вимоги про продовження договору оренди, а зазначено про прийняття іншого рішення щодо переоформлення договору оренди на іншого власника.

Крім того, судом першої інстанції зазначено, що «...За твердженнями представника позивача, які не були спростовані відповідачем, до заяви від 17.02.2016 товариством, крім інших документів, був доданий проект додаткової угоди до договору оренди землі, визнання якого укладеним в редакції позивача є предметом розгляду в даній справі, підписаний уповноваженими представниками ПП Юліана-Сервіс та ТОВ МАХСУМ і скріплений їх печатками, проте при оформленні державним реєстратором опису дозвільної справи його позначено як проект...».

З даним висновком скаржник не погоджується, оскільки суд першої інстанції не врахував, що вказані твердження Позивача не підтверджені жодним належним та допустимим доказом, а отже суд першої інстанції не міг встановити факти на підставі лише доводів Позивача.

Таким чином, судом першої інстанції не враховано, що Позивач 17.02.2016 звернувся з заявою про переоформлення договору оренди на іншого власника, що підтверджується описом дозвільної справи від 17.02.2016 № 000084, та не додав проект додаткової угоди.

Крім того, відповідно до п. 3.1 Договору оренди землі від 17.04.2006 № 4123 після закінчення строку договору Орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі Орендар повинен не пізніше ніж за три місяці до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.

Строк дії зазначеного договору оренди землі від 17.04.2006 № 4123 закінчився 03.05.2016, а отже навіть у випадку звернення Позивача за продовженням дії договору, останній порушивши умови договору та втратив своє переважне право на поновлення договору оренди землі.

26.10.2016 року Позивач повторно звернувся до Миколаївської міської ради щодо переоформлення договору оренди земельної ділянки, тобто коли строк дії попереднього договору оренди земельної ділянки минув, а отже вирішити питання щодо переоформлення договору оренди земельної ділянки можливо шляхом оформлення нового договору, що також не враховано судом першої інстанції.

Скаржник вважає, що вимоги закону щодо повідомлення у строк та долучення проекту додаткової угоди не виконано Позивачем, що не взято до уваги судом першої інстанції.

Крім того, апелянт зауважує, що зі змісту додаткової угоди, викладеній в резолютивній частині рішення суду першої інстанції, вбачається, що суд першої інстанції, за вимогою Позивача, в порушення ч. 6 ст. 33 Закону № 161-ХІУ змінює умови договору.

Також доводом апеляційної скарги є порушення судом першої інстанції частини 3 статті 7 Закону України «Про оренду землі», якою визначено, що до особи, якій перейшло право власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій земельній ділянці, також переходить право оренди на цю земельну ділянку. Договором, який передбачає набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, припиняється договір оренди земельної ділянки в частині оренди попереднім орендарем земельної ділянки, на якій розташований такий житловий будинок, будівля або споруда.

Аналіз положень наведених норм дає підстави для висновку про те, що у разі переходу права власності на майно, що знаходиться на орендованій земельній ділянці, до нового власника з моменту набуття права власності на це майно переходить право оренди земельної ділянки, на якій вказане майно розміщене у тому самому обсязі та умовах, які були у попереднього власника. Отже з моменту набуття права власності на нерухоме майно особа, яка стала новим власником такого майна, одночасно набуває права оренди земельної ділянки, на якій розміщене це майно у зв`язку з припиненням права власності на нього та, відповідно, припиненням права користування попереднього власника земельною ділянкою, на якій це майно розміщене, згідно з частиною 2 статті 120 Земельного кодексу України.

Тобто особа, яка набула права власності на це майно, фактично стає орендарем земельної ділянки, на якій воно розміщене у тому ж обсязі та на умовах, як і у попереднього власника. При цьому Договір оренди цієї земельної ділянки щодо попереднього її користувача (попереднього власника нерухомого майна) припиняється відповідним договором, на підставі якого новим власником набуто право власності на розташоване на цій земельній ділянці майно, отже Договір не підлягає зміненню.

Враховуючи викладене, відчуження споруди, розташованої на орендованій земельній ділянці, не є підставою для внесення змін до договору оренди, зокрема, і в частині осіб, які є його сторонами, зважаючи на те, що договір у відповідній частині припиняється щодо відчужувача, однак діє на тих самих умовах стосовно особи, яка, набувши право власності на майно, розміщене на орендованій земельній ділянці, з моменту набуття такого права набуває також права оренди земельної ділянки, на якій це майно розміщене, а отже й відповідні права та обов`язки.

Також скаржник не погоджується з висновком суду першої інстанції, а саме «...Той факт, що ТОВ МАХСУМ після закінчення 03.05.2016 строку оренди продовжує користуватися земельною ділянкою, зазначеною в договорі оренди, за відсутності заперечень Миколаївської міської ради проти такого користування та за відсутності відповіді на повторне звернення 26.10.2016 товариства з пропозицією про поновлення договору оренди суд визнає зволіканням відповідача в укладенні додаткової угоди до договору оренди землі та іншою підставою (в порядку ч. 6 ст. 33 Закону України Про оренду землі) для визнання додаткової угоди укладеною в редакції, запропонованій позивачем...», оскільки з долучених Позивачем платіжних доручень вбачається сплата коштів ПП «Юліана-Сервіс», а не Позивачем.

Крім того, з графи «призначення платежу» не можливо встановити щодо оренди якої земельної ділянки здійснюється оплата, крім того особою, яка відчужила майно на орендованій земельній ділянці та з якою завершено дію договору оренди вказаної земельної ділянки.

Ухвалою Південно-західного апеляційного господарського суду від 15.07.2019 року відкрито апеляційне провадження по справі №915/1331/18.

Відзив на апеляційну скаргу до суду не надходив.

В судове засідання не з`явився представник третьої особи, повідомлений належним чином про час, дату та місце судового засідання. Враховуючи, що явка представників сторін не визнавалась обов`язковою, судова колегія дійшла висновку про можли вість розгляду справи без участі представника 3 особи.

Суд апеляційної інстанції, у відповідності до ст. 269 Господарського процесуального кодексу України, переглядає справу за наявними у ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги. Суд апеляційної інстанції досліджує докази, що стосуються фактів, на які учасники справи посилаються в апеляційній скарзі та (або) відзиві на неї. Докази, які не були подані до суду першої інстанції, приймаються судом лише у виняткових випадках, якщо учасник справи надав докази неможливості їх подання до суду першої інстанції з причин, що об`єктивно не залежали від нього. Суд апеляційної інстанції не обмежений доводами та вимогами апеляційної скарги, якщо під час розгляду справи буде встановлено порушення норм процесуального права, які є обов`язковою підставою для скасування рішення, або неправильне застосування норм матеріального права. У суді апеляційної інстанції не приймаються і не розглядаються позовні вимоги та підстави позову, що не були предметом розгляду в суді першої інстанції.

Як вбачається з матеріалів справи та встановлено судовою колегією, між ПП Юліана-Сервіс (первісним орендарем) та Миколаївською міською радою укладено договір оренди землі від 17.04.2006 № 4123, посвідчений у той же день приватним нотаріусом Миколаївського міського нотаріального округу Лашиною О.П. та зареєстрований Миколаївською регіональною філією ДП Центр ДЗК 03.05.2006, про що у Державному реєстрі земель вчинено запис за № 78, а в книзі записів договорів оренди запис за № 4123 (а.с. 10-11).

Умовами договору оренди, з урахуванням до нього Плану земельної ділянки, передбачено, що в оренду ПП Юліана-Сервіс надано земельну ділянку для розміщення та подальшого обслуговування літнього кафе з навісом, поблизу житлового будинку АДРЕСА_2 , загальною площею 1825 кв.м., за кадастровим номером НОМЕР_1 (п.п. 1.1, 2.1 договору).

Відповідно до п. 3.1 договору, договір діє протягом 10 років з дати його державної реєстрації. Після закінчення строку договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за три місяці до закінчення строку дії договору повідомити орендодавця про намір продовжити його дію.

Відповідно до п.9.1 п.п. г орендодавець має право вимагати від орендаря після закінчення строку, на який було укладено цей договір при умові належного виконання обов`язків відповідно до умов цього договору, орендар має за інших рівних умов переважне право на поновлення договору за тим самим цільовим використанням земельної ділянки, за яким вона надавалася.

Відповідно до п.12.7 після закінчення строку, на який було укладено цей договір , орендар за умови належного виконання своїх обов`язків , має за інших рівних умов переважне право на поновлення договору. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за три місяці до закінчення строку дії договору повідомити орендодавця про намір продовжити його дію.

Відповідно до договору купівлі-продажу від 02.12.2015, посвідченого приватним нотаріусом Миколаївського міського територіального округу Карцевою Н.О. та зареєстрованого в реєстрі за № 1079, ПП Юліана-Сервіс продав та ТОВ МАХСУМ купив нерухоме майно літнє кафе з навісом, що знаходиться за адресою АДРЕСА_3 , відчужуване за цим договором нерухоме майно розташоване на земельній ділянці, яка орендована продавцем за договором оренди від 17.04.2006.

Майно належить продавцю на праві власності на підставі свідоцтва про право власності на нерухоме майно від 03.07.2014 № 23743586 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 01).

Про набуття позивачем права власності на зазначене вище кафе 02.12.2015 за № 12329913 внесені відомості до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності, що підтверджується витягом з названого реєстру від 02.12.2015 № 48916576.

Матеріали справи містять податкові декларації ПП «Юліана-Сервіс» та платіжні доручення ПП «Юліана-Сервіс», які свідчать про сплату податку за оренду землі з квітня 2016 по березень 2019 включно (т.2 а.с.7- 62) .

Позивач звертався до Миколаївської міської ради з заявою про переоформлення договору оренди, а саме, продовження договору оренди землі та заміну сторони договору з ПП Юліана-Сервіс на ТОВ МАХСУМ у зв`язку з оформленням договору купівлі-продажу нерухомого майна 17.02.2016 та повторно 26.10.2016.

Однак відповіді Миколаївської міської ради щодо результатів розгляду заяв про переоформлення договору оренди позивачем не отримано, орендна плата сплачувалась на користь відповідача, тому викладені обставини позивач вважає такими, що свідчать про бездіяльність Миколаївської міської ради.

Отже, вважаючи своє переважне право на переоформлення поновлення договору оренди порушеним, ТОВ МАХСУМ звернулось до суду з позовом про визнання додаткової угоди до договору оренди землі укладеною в редакції позивача в порядку ст. 33 Закону України Про оренду землі".

Законом України "Про оренду землі" визначено умови укладення, зміни, припинення і поновлення договору оренди землі, а статтею 13 передбачено, що договором оренди землі є договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Питання переходу права оренди на земельну ділянку у разі набуття права на жилий будинок, будівлю, споруду, що розміщені на ній, регулюється статтями 120 ЗК України та 377 ЦК України, а також Законом України Про оренду землі.

Так, до особи, яка набула право власності на житловий будинок (крім багатоквартирного), будівлю або споруду, переходить право власності, право користування на земельну ділянку, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення в обсязі та на умовах, встановлених для попереднього землевласника (землекористувача) (ч. 1 ст. 377 ЦК України).

У разі набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, що перебувають у власності, користуванні іншої особи, припиняється право власності, право користування земельною ділянкою, на якій розташовані ці об`єкти. Якщо жилий будинок, будівля або споруда розміщені на земельній ділянці, що перебуває у користуванні, то в разі набуття права власності на ці об`єкти до набувача переходить право користування земельною ділянкою, на якій вони розміщені, на тих самих умовах і в тому ж обсязі, що були у попереднього землекористувача (ст. 120 ЗК України).

Викладене кореспондується і з приписами ч. 3 ст. 7 Закону України Про оренду землі, згідно якої до особи, якій перейшло право власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій земельній ділянці, також переходить право оренди на цю земельну ділянку. Договором, який передбачає набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, припиняється договір оренди земельної ділянки в частині оренди попереднім орендарем земельної ділянки, на якій розташований такий житловий будинок, будівля або споруда.

Із змісту викладених приписів законодавства випливає, що при виникненні в іншої особи права власності на жилий будинок, будівлю або споруду право попереднього власника або користувача припиняється автоматично, в силу закону, без оформлення припинення права будь-якими актами та документами. Ця норма є імперативною, відступ від неї на підставі договору не допускається. Договір оренди при цьому не припиняється в цілому, натомість має місце заміна сторони в зобов`язанні. При цьому новий власник будівлі набуває право оренди земельної ділянки під придбаною нерухомістю шляхом внесення змін до існуючого договору оренди землі.

Аналогічних висновків дійшов Верховний Суд в постанові від 29.08.20.18 у справі № 920/675/17.

Враховуючи вищенаведене, судова колегія погоджується з висновком суду першої інстанції, що в даному випадку право оренди земельної ділянки за договором автоматично припинилося для ПП Юліана-Сервіс та перейшло до ТОВ МАХСУМ з моменту державної реєстрації за позивачем права власності на нерухоме майно, розташоване на цій ділянці, тобто з 02.12.2015.

Статтею 33 Закону України "Про оренду землі" регламентовано поновлення договору оренди землі на новий строк як у випадку реалізації переважного права орендаря перед іншими особами (частини 1-5 цієї норми), так і у випадку, коли орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди (частина 6 цієї норми).

Статтею 33 Закону України "Про оренду землі" встановлено, що по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі).

Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі.

До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди.

При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін.

У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.

Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення (частина 5 статті 33 зазначеного Закону).

Як вірно встановлено судом першої інстанції, сторонами договору погоджено строк дії договору оренди 10 років з дати його державної реєстрації, тобто до 03.05.2016, що визнано представниками сторін.

З матеріалів справи та пояснень ТОВ МАХСУМ вбачається, що 17.02.2016 останній звертався до Миколаївської міської ради з заявою про переоформлення договору оренди, а саме, продовження договору оренди землі та заміну сторони договору з ПП Юліана-Сервіс на ТОВ МАХСУМ у зв`язку з оформленням договору купівлі-продажу нерухомого майна.

Зі змісту опису дозвільної справи Центру надання адміністративних послуг від 17.02.2016 за вхідним № 000084, вбачається, що до заяви ТОВ МАХСУМ були додані: копія статуту, копія раніше укладеного договору оренди земельної ділянки, копія витягу з рішення міської ради, копія документа, підтверджуючого право власності, копія технічного паспорту, копія проекту (топоплан, фото, паспорт опорядження фасаду), (а.с. 38).

За твердженнями представника позивача, до заяви від 17.02.2016 товариством, крім інших документів, був доданий проект додаткової угоди до договору оренди землі, визнання якого укладеним в редакції позивача є предметом розгляду в даній справі, проте при оформленні державним реєстратором опису дозвільної справи його позначено як проект.

При цьому, з матеріалів справи та пояснень представника позивача вбачається, що, не отримавши відповіді на свою заяву від 17.02.2016, та бажаючи прискорити розгляд порушеного в заяві питання, 25.10.2016 товариство звернулося до відповідача з заявою про повернення пакету документів від 17.02.2016, що підтверджується копією заяви ТОВ МАХСУМ від 25.10.2016, (т.1 а.с. 230).

Однак, твердження позивача про те, що до заяви від 17.02.2016 товариством, крім інших документів, був доданий проект додаткової угоди до договору оренди землі, не підтверджуються матеріалами справи, суд першої інстанції помилково зазначив, що даний факт не заперечується відповідачем, оскільки відповідач заперечує цей факт та він є доводом апеляційної скарги, а матеріали справи не містять копії проекту самої заяви та проекту додаткової угоди та відсутні докази переліку документів, які було повернуто позивачу та не зазначено про повернення копії проекту додаткової угоди.

Відповідно до ст.ст. 73, 76 Господарського процесуального кодексу України, доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи. Ці дані встановлюються такими засобами: письмовими, речовими і електронними доказами; висновками експертів; показаннями свідків.

Належними є докази, на підставі яких можна встановити обставини, які входять в предмет доказування. Суд не бере до розгляду докази, які не стосуються предмета доказування. Предметом доказування є обставини, які підтверджують заявлені вимоги чи заперечення або мають інше значення для розгляду справи і підлягають встановленню при ухваленні судового рішення.

Отже, судова колегія доходить висновку, що позивачем не доведено належними доказами дотримання порядку продовження строку дії договору визначеного ч.1-5 ст. 33 ЗУ «Про оренду землі», оскільки матеріали справи не містять копії проекту додаткової угоди, направленої до закінчення дії договору оренди.

В матеріалах справи наявна надана до суду відповідачем копія листа від 19.04.2016 № 17-695 в.о. начальника управління містобудування та архітектури Миколаївської міської ради М.П. Калмикової на адресу заступника міського голови Степанця Ю.Б., зі змісту якої вбачається, що назване управління, розглянувши поданий ТОВ МАХСУМ пакет документів з питання переоформлення договору оренди землі від 17.04.2016, враховуючи наявність в пакеті документів витягу з державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності на нерухоме майно літнє кафе з навісом, що знаходиться за адресою АДРЕСА_3 , прийшло до висновку про невідповідність цільового використання орендованої за договором земельної ділянки, у зв`язку з чим запропоновано розірвати договір оренди, з подальшим відновленням території (а.с. 138).

В подальшому, з матеріалів справи та пояснень представника позивача вбачається, що, не отримавши відповіді на свою заяву від 17.02.2016, та бажаючи прискорити розгляд порушеного в заяві питання, 25.10.2016 товариство звернулося до відповідача з заявою про повернення пакету документів від 17.02.2016, що підтверджується копією заяви ТОВ МАХСУМ від 25.10.2016, (т.1 а.с. 230).

При цьому, повторно 26.10.2016 ТОВ МАХСУМ звернулося до Миколаївської міської ради з заявою про поновлення дії договору оренди та його відповідне переоформлення, до якої додано пакет документів (т.1 а.с.153-214).

Частиною 6 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що у разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Частиною 6 статті 33 зазначеного Закону врегульовано пролонгацію договору на той самий строк і на тих самих умовах, що були передбачені договором, за наявності такого фактичного складу: користування орендарем земельною ділянкою після закінчення строку оренди і відсутність протягом одного місяця заперечення орендодавця проти такого користування (що можна кваліфікувати як мовчазну згоду орендодавця на пролонгацію договору).

У контексті поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених ч. 6 ст. 33 Закону України Про оренду землі, необхідно зауважити, що такий договір може бути поновлено виключно на тих самих умовах і на той самий строк. Тобто орендар не може вимагати поновлення договору оренди землі на інших умовах. Щодо прав та обов`язків орендодавця слід акцентувати, що він має право заперечити стосовно поновлення згідно із цією частиною статті 33 Закону України Про оренду землі, і таке заперечення має бути заявлено саме протягом одного місяця після закінчення дії договору оренди землі, що безпосередньо випливає зі змісту частини 6 зазначеної статті.

У подальшому, якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення дії договору оренди і орендодавець не надав заперечень стосовно поновлення цього договору протягом одного місяця після його закінчення, орендар має право звернутися із вимогою про визнання укладеною угоди про поновлення договору на тих самих умовах і на той самий строк. Орендодавець, у свою чергу, в будь-який час до укладення додаткової угоди стосовно поновлення договору на той самий строк і на тих самих умовах може звернутися із вимогою про звільнення земельної ділянки. Тобто договір оренди землі вважатиметься поновленим лише у разі укладення додаткової угоди, про що безпосередньо зазначено у ч. 8 ст. 33 Закону України Про оренду землі. При цьому відмову або зволікання в укладенні додаткової угоди до договору оренди землі може бути оскаржено у суді.

За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендареві направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

Тобто: а) орендодавець у разі невідповідності змісту листа-повідомлення та умов проекту додаткової угоди вимогам закону повинен протягом місяця із дати його отримання повідомити орендареві про такі невідповідності, що, у свою чергу, може бути підставою для заперечення у задоволенні заяви орендаря; б) орендодавець може запропонувати свою редакцію істотних умов договору оренди землі.

При цьому заперечення орендодавця мають бути обґрунтованими і містити конкретні посилання на порушення закону, зазначені у листі-повідомленні або проекті додаткової угоди, або містити конкретні істотні умови договору, щодо яких орендодавець пропонує зміни.

Зі змісту опису дозвільної справи Центру надання адміністративних послуг від 26.10.2016 за вхідним № 000674, вбачається, що до заяви ТОВ МАХСУМ були додані: копія статуту, копія раніше укладеного договору оренди земельної ділянки, копія витягу з рішення міської ради, копія документа, підтверджуючого право власності, копія технічного паспорту, копія проекту (топоплан, фото, паспорт опорядження фасаду), (а.с. 154).

Однак, як вірно встановлено судом першої інстанції та перевірено судом апеляційної інстанції, з пакету документів, поданих відповідачем до суду, вбачається, що до заяви від 26.10.2016 ТОВ МАХСУМ було додано й інші документи, не вказані в опису дозвільної справи, а саме ситуаційний план, кадастровий план; проектну документацію; генплан; відомості щодо позивача з Єдиного державного реєстру підприємств та організацій України; довідку про відкриття рахунку ТОВ МАХСУМ; наказ від 18.12.2014 № 1 про призначення директора позивача; протокол від 18.12.2014 № 1 загальних зборів засновників ТОВ МАХСУМ; копії паспорта та ідентифікаційного коду директора позивача ОСОБА_3 ; заяву директора ПП Юліана-Сервіс міському голові Сенкевичу А.Ф ОСОБА_4 про надання дозволу на відвід орендованої за договором земельної ділянки позивачу; акт від 04.04.2006 про перенесення меж земельної ділянки на місцевість з прив`язкою кутів повороту земельної ділянки до місцевих предметів; акт від 03.05.2006 приймання-передачі земельної ділянки; витяг від 17.04.2006 з Державного реєстру правочинів; проект додаткової угоди до договору оренди землі, запропонований позивачем, підписаний уповноваженими представниками ТОВ МАХСУМ та ПП Юліана-Сервіс і скріплений їх печатками.

Згідно наданої до суду відповідачем копії листа від 26.04.2017 № 17-5539, 17-5539/3 заступника начальника управління містобудування та архітектури Миколаївської міської ради О.А. Нефьодова з резолюцією від 11.05.2017, на адресу управління земельних ресурсів та виконкому міської ради, звернення ТОВ МАХСУМ від 26.10.2016 розглянуто управлінням містобудування та архітектури і останнє дійшло висновку про можливість переоформлення правових документів на орендовану земельну ділянку на позивача; при цьому попередні висновки цього ж управління визнано такими, що втратили чинність (т.1 а.с. 155).

Судова колегія наголошує, що матеріали справи не містять належного обгрунтованого листа-повідомлення про прийняте рішення орендодавцем, а саме відповідачем Миколаївською міською радою щодо результату розгляду ані заяви позивача від 17.02.2016, ані заяви 26.10.2016.

Лист-повідомлення повинно бути обґрунтованим і містити конкретні посилання на порушення закону, зазначені у листі-повідомленні або проекті додаткової угоди, або містити конкретні істотні умови договору, щодо яких орендодавець пропонує зміни, як то передбачено приписами Закону України «Про оренду землі», що свідчить про порушення відповідачем вимог ст.33 Закону України «Про оренду землі ».

В даному випадку матеріали справи містять лише внутрішню переписку управлінь та Миколаївської міської ради щодо договору оренди спірної земельної ділянки.

Судова колегія приймає до уваги, що ТОВ МАХСУМ після закінчення 03.05.2016 строку оренди продовжував користуватися земельною ділянкою, за відсутності заперечень Миколаївської міської ради щодо користування та за відсутності відповідей на звернення товариства з пропозицією про поновлення договору оренди, зволікання відповідача в укладенні додаткової угоди до договору оренди землі в порядку ч. 6 ст. 33 Закону України Про оренду землі є порушенням приписів ст. 33 Закону України Про оренду землі та дає підстави для визнання додаткової угоди укладеною в редакції, запропонованій позивачем.

Судовою колегією відхиляються доводи апелянта, що ч. 6 не передбачає можливості заміни сторони по договору оренди та зміни інших умов договору, з огляду на вищенаведене.

Суд першої інстанції вірно зазначив, що у зазначеному приписі законодавства йдеться саме про можливість поновлення договору на той самий строк і на тих самих умовах, а заміна орендаря в порядку ч. 1 ст. 377 ЦК України, ст. 120 ЗК України та ч. 3 ст. 7 Закону України Про оренду землі не є зміною умов договору; із змісту запропонованої позивачем додаткової угоди до договору випливає, що ні строк, ні умови договору оренди цією додатковою угодою не змінюються.

У рішенні Європейського суду з прав людини по справі Девелопмент ЛТД та інші проти Ірландії зазначено, що ст. 1 Першого протоколу до Конвенції можна застосувати до захисту правомірних очікувань щодо певного стану речей (у майбутньому), оскільки їх можна вважати складовою частиною власності. Правомірні очікування виникають у особи, якщо нею було дотримано всіх вимог законодавства для отримання відповідного рішення уповноваженого органу, а тому вона мала усі підстави вважати, що таке рішення є дійсним та розраховувати на певний стан речей. З наведеного слідує висновок про те, що по-перше, особа, якій відповідним рішенням надано право користування земельною ділянкою, набуває право власності на майно у вигляді правомірних очікувань щодо набуття у майбутньому права володіння майном (право оренди) ще до укладення відповідного договору оренди на виконання даного рішення, по-друге, після укладення відповідного договору оренди у особи виникає право мирно володіти майном, яким є майнові права (право оренди) протягом певного строку. При цьому, право власності на майно у вигляді як правомірних очікувань, так і майнового права (права оренди), є об`єктом правового захисту згідно зі ст.1 Першого протоколу до Конвенції та національного законодавства України.

Стаття 33 Закону України Про оренду землі містить пряму вказівку щодо обов`язковості укладення додаткової угоди про поновлення договору оренди землі та продовження договору оренди землі з мовчазної згоди орендодавця.

Отже, судова колегія доходить висновку, що позивачем дотримано порядок продовження строку дії договору визначеного ч.6 ст.33 ЗУ «Про оренду землі», оскільки до суду надано докази оплати за користування земельною ділянкою, докази направлення заяви про поновлення договору оренди з проектом додаткової угоди на тих самих умовах на той самий строк, договір купівлі-продажу нерухомого майна, розташованого на спірній земельній ділянці.

Таким чином, колегія суддів вважає, що дія договору продовжується відповідно до ч.6 ст.33 Закону.

Аналогічну правову позицію було сформульовано Великою Палатою Верховного Суду у постанові від 10.04.2018 у справі № 594/376/17-ц, у постанові Верховного Суду від 10.09.2018 у справі № 920/739/17, у постанові від 18.12.2018 у справі № 917/1393/17.

Підсумовуючи вищевикладене, колегія суддів погоджується з висновком суду першої інстанції про задоволення позовних вимог, оскільки в ході розгляду справи знайшли підтвердження факти, за якими законодавчо пов`язано поновлення дії договору на тих самих умовах на той саме строк на підставі ч.6 ст.33 Закону України " Про оренду землі".

Доводи апеляційної скарги вищенаведених висновків суду не спростовують.

Підсумовуючи вищенаведене, оскільки доводи апеляційної скарги, викладені у апеляційній скарзі, не спростовують висновків суду першої інстанції, судова колегія доходить висновку про законність оскаржуваного рішення суду першої інстанції, обґрунтованість, дотримання норм матеріального та процесуального права при його ухваленні, що є підставою для залишення рішення без змін, а апеляційної скарги - без задоволення.

Відповідно до приписів ст.129 ГПК України, судовий збір за апеляційний перегляд рішення покладається на скаржника.

Керуючись ст. ст. 129, 269, 270, п.1 ч.1 ст.275, ст. 276, 282, 287-288 Господарського процесуального кодексу України, апеляційний господарський суд

П О С Т А Н О В И В:

Апеляційну скаргу Миколаївської міської ради залишити без задоволення.

Рішення господарського суду Миколаївської області від 20 травня 2019 року у справі №915/1331/18 залишити без змін.

Постанова відповідно до вимог ст. 284 ГПК України набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена до Верховного Суду у випадках, передбачених Господарським процесуальним кодексом України.

Повний текст постанови підписаний 26.07.2019 року.

Головуючий суддя А.І. Ярош
Судді Г.І. Діброва Н.М. Принцевська