РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

м. Київ

25.07.2019Справа № 910/6118/19

Господарський суд міста Києва у складі судді Маринченка Я.В., за участі секретаря судового засідання Жалоби С.Р., розглянувши матеріали справи

за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю «Фундація «Якісне Житло»

до Київської міської ради

про визнання договору укладеним

за участі представників:

від позивача - Рейдель Р.В. (представник за довіреністю);

від відповідача - Ткаченко О.О. (представник за довіреністю).

ВСТАНОВИВ:

Товариство з обмеженою відповідальністю «Фундація «Якісне Житло» звернулось до Господарського суду міста Києва із позовною заявою до відповідача, Київської міської ради із вимогами про визнання укладеним Договору про поновлення договору оренди земельних ділянок, терміном на п'ять років, укладеного між Київською міською радою та Товариством з обмеженою відповідальністю «Фундація «Якісне Житло», посвідченого державним нотаріусом Першої Київської державної нотаріальної контори 15.12.2005 року за реєстровим №2-6258, Лазаревою Л.І., зареєстрованого Головним управлінням земельних ресурсів виконавчого органу київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) 23.01.2006 року за №85-6-00245, зі змінами та визнання вказаного договору поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, обґрунтовуючи позовні вимоги тим, що зазначений договір підлягає поновленню відповідно до положень ст..33 Закону України «Про оренду землі», проте відповідач безпідставно ухиляється від укладення вказаного договору.

Ухвалою Господарського суду міста Києва від 31.05.2019 відкрито провадження у справі та постановлено здійснювати розгляд справи за правилами загального позовного провадження.

Відповідач у поданому до суду відзиві заперечив проти задоволення позовних вимог в повному обсязі, зазначивши, що дійсно між сторонами дуло укладено спірний договір, за умовами якого позивач мав завершити будівництво у строк до 21.03.2017 проте, відповідно до наявних у матеріалах справи Сертифікатів відповідності закінчених будівництвом об'єктів вбачається порушення позивачем строків будівництва. Також відповідач зазначив, що спірний Договір, який був зареєстрований 23.01.2006 та який неодноразово поновлювався на 5 років, наразі є діючим до 23.01.2021. На підставі викладеного відповідач не вбачає порушеного права позивача, та зазначає, що орендар звернувся до відповідача із заявою про продовження терміну дії спірного договору за два роки до закінчення його дії. На підставі викладеного відповідач просив суд відмовити у задоволенні позову.

Позивач у поданій до суду відповіді на відзив в повному обсязі заперечив проти доводів відповідача, викладених у відзиві на позов, зазначивши, що 21.03.2014 на підставі рішення Київської міської ради від 20.09.2012 №163/8447 між Київською міською радою, як орендодавцем, Публічним акціонерним товариством трест «Київміськбуд-1» ім.. М.П.Загороднього, як первісним орендарем та Товариством з обмеженою відповідальністю «Фундація «Якісне Житло» було укладено Угоду №55 про поновлення та внесення змін до спірного договору, за умовами якої до нового орендаря переходять всі права та обов'язки первісного орендаря з моменту нотаріального посвідчення цієї угоди, також вказаною угодою було погоджено поновити на п'ять років спірний договір оренди. Також позивач зазначив, що державна реєстрація вказаного договору відбулась 21.03.2014, зв'язку з чим спірний договір діяв до 21.03.2019.

В судовому засіданні 13.06.2019 представник позивача підтримав заявлені позовні вимоги в повному обсязі та просив суд задовольнити позов.

Представник відповідача в судовому засіданні 13.06.2019 проти позову заперечив в повному обсязі з підстав, викладених у відзиві на позовну заяву.

Розглянувши матеріали справи, об'єктивно оцінивши докази, які мають юридичне значення для розгляду справи і вирішення спору по суті, заслухавши пояснення представників сторін, всебічно і повно з'ясувавши фактичні обставини, на яких ґрунтується позов, суд вважає, що позов підлягає частковому задоволенню з наступних підстав.

Судом встановлено, що 15.12.2005 між Київською міською радою (орендодавець) та Відкритим акціонерним товариством трест «Київміськбуд-1» ім. М.П.Загороднього (орендар) було укладено Договір оренди земельних ділянок, посвідчений 15.12.2005 державним нотаріусом Першої Київської державної нотаріальної контори Лазаревою Л.І. за реєстровим №2-6258 та зареєстрований Головним управлінням земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) 23.01.2006 за №85-6-00245, відповідно до умов якого, орендодавець на підставі рішення Київської міської ради №904/2314 від 23.12.2004, за Актом приймання-передачі передає, а орендар приймає в оренду земельні ділянки, визначені цим договором (п.1.1 Договору).

Відповідно до п.2.1 Договору, об'єктом оренди відповідно до цього договору є земельні ділянки з наступними характеристиками: місце розташування - урочище Гончарі-Кожум'яки в межах вулиць Кожум'яцької, Дегтярної та Гончарної у Подільському районі м. Києва; площа:

- ділянка з кадастровим номером :85:381:0048 - 44548 кв. м в тому числі в межах червоних ліній 17105 кв. м;

- ділянка з кадастровим номером :85:381:0031 - 290 кв. м;

- ділянка з кадастровим номером :85:381:0022 - 198 кв. м;

- ділянка з кадастровим номером :85:381:0012 - 546 кв. м.

Цільове призначення - для будівництва житлових будинків з об'єктами соціально-громадського призначення; кадастрові номери - :85:381:0048, :85:381:0031, :85:381:0022, :85:381:0012.

Пунктом 2.2 Договору, згідно з витягами з витягами з технічної документації Головного управління земельних ресурсів виконавчого органу Київради (КМДА) №Ю-35770/2005, №Ю-35767/2005, №35768/2005 та №Ю-35769/2005 від 14.12.2005 нормативна грошова оцінка земельних ділянок відповідно становить 39285391,36 грн., 241631,44 грн., 164975,95 грн. та 315464,95 грн.

Згідно з п.3.1 Договору, договір укладено на 5 (п'ять) років.

Відповідно до п.4.2 Договору, річна орендна плата за земельні ділянки встановлюється у розмірі 1,5 відсотків від їх нормативно-грошової оцінки.

У п.6.1 Договору сторони погодили, що передача земельних ділянок здійснюється за Актом приймання-передачі об'єкта оренди день державної реєстрації цього договору.

Право на оренду Земельних ділянок виникає після державної реєстрації цього договору (п.6.2 Договору).

Відповідно до п.8.3 Договору, орендар зокрема має право після закінчення строку,на який було укладено цей договір, при умові належного виконання обов'язків відповідно до умов цього договору, орендар має за інших рівних умов переважне право на поновлення договору.

Пунктом 11.7 Договору передбачено, що після закінчення строку, на який було укладено цей договір, орендар, за умови належного виконання своїх обов'язків, має за інших рівних умов переважне право на поновлення договору. У цьому разі орендар повинен не пізніше, ніж за 3 (три) місяці до закінчення строку дії цього договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.

Також між сторонами було складено та підписано Акти визначення меж земельних ділянок в натурі від 28.02.2005.

Відповідно до наявного в матеріалах справи Акту приймання-передачі земельних ділянок від 23.01.2006 орендодавець передав, а орендар прийняв у своє володіння і користування земельні ділянки: місце розташування - урочище Гончарі-Кожум'яки в межах вулиць Кожум'яцької, Дегтярної та Гончарної у Подільському районі м. Києва; площа: ділянка з кадастровим номером :85:381:0048 - 44548 кв. м в тому числі в межах червоних ліній 17105 кв. м; ділянка з кадастровим номером :85:381:0031 - 290 кв. м; ділянка з кадастровим номером :85:381:0022 - 198 кв. м; ділянка з кадастровим номером :85:381:0012 - 546 кв. м. Цільове призначення - для будівництва житлових будинків з об'єктами соціально-громадського призначення; кадастрові номери - :85:381:0048, :85:381:0031, :85:381:0022, :85:381:0012.

В подальшому, 25.12.2010 на підставі рішення Господарського суду міста Києва від 14.09.2009 у справі №37/587 та п.5 рішення Київської міської ради №422/3680 від 26.02.2010 між Київською міською радою (орендодавець) та Відкритим акціонерним товариством трест «Київміськбуд-1» ім. М.П.Загороднього (орендар) було укладено Договір про внесення змін і доповнень до Договору оренди земельних ділянок від 15.12.2005, посвідчений 25.12.2010 приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Кравченко Н.П. за реєстровим №962 та зареєстрований Головним управлінням земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) 20.01.2011 за №85-6-00497, відповідно до умов якого, сторони погодили внести зміни, зокрема, в наступні пункти Договору оренди:

- в пункті 2.1 Договору оренди цифри та слова « 44548 (сорок чотири тисячi п'ятсот сорок вісім) кв. м, в тому числі в межах червоних ліній 17105 (сімнадцять тисяч сто п'ять) кв. м» замінити цифрами та словами « 41888 (сорок одна тисяча вісімсот вісімдесят вісім) кв. м, в тому числі в межах червоних ліній 11475 (одинадцять тисяч чотириста сімдесят п'ять) кв. м»;

- пункт 2.2 Договору оренди викладено у новій редакції: «згідно з витягами з витягами з технічної документації Головного управління земельних ресурсів виконавчого органу Київради (КМДА) нормативна грошова оцінка становить:

земельної ділянки з кадастровим номером №:85:381:0048 - 50313362,12 грн. (витяг з технічної документації від 05.11.2010 №Ю-30494/2010);

земельної ділянки з кадастровим номером №:85:381:0031 - 348330,67 грн. (витяг з технічної документації від 05.11.2010 №Ю30495/2010);

земельної ділянки з кадастровим номером №:85:381:0022 - 237825,77 грн. (витяг з технічної документації від 05.11.2010 №Ю-30497/2010);

земельної ділянки з кадастровим номером :85:381:0012 - 536942,53 грн. (витяг з технічної документації від 05.11.2010 №Ю-30496/2010).»

- пункт 4.2 Договору оренди викладено в новій редакції: «річна орендна плата за земельні ділянки встановлюється у розмірі 4,5 відсотків від їх нормативно-грошової оцінки. обчислення розміру орендної плати за земельні ділянки здійснюється з урахуванням цільового признання та коефіцієнтів індексації, визначених законодавством».

Також між сторонами було складено та підписано Акти визначення меж земельних ділянок в натурі від 11.08.2010.

21.03.2014 на підставі рішення Київської міської ради №136/8447 від 20.09.2012 між Київською міською радою (орендодавець), Відкритим акціонерним товариством трест «Київміськбуд-1» ім. М.П.Загороднього (первісний орендар) та Товариством з обмеженою відповідальністю «Фундація «Якісне Житло» (орендар) було укладено Угоду про поновлення та внесення змін до Договору оренди земельних ділянок від 15.12.2005, посвідчений 21.03.2014 приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Кравченко Н.П. за реєстровим №55, відповідно до умов якої, сторони дійшли згоди поновити на 5 (п'ять) років договір оренди земельних ділянок, укладений між орендодавцем та первісним орендарем, посвідчений Лазаревою Л.І., державним нотаріусом Першої київської державної нотаріальної контори 15.12.2005 за реєстровим №2-6258, зареєстрований Головним управлінням земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (КМДА) 23.01.2006 за №85-6-00245, зі змінами внесеними Договором про внесення змін та доповнень до Договору оренди земельних ділянок, посвідченого Кравченко Н.П., приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу 25.12.2010 за реєстровим №962 та зареєстрованим Державним управлінням земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (КМДА) 20.01.2011 за №85-6-00497.

Відповідно до п.2 Угоди, сторони дійшли згоди внести зміни до Договору оренди земельних ділянок, зокрема:

п.2.1 Угоди, замінити сторону по договору «Публічне акціонерне товариство трест «Київміськбуд-1» ім. М.П.Загороднього» на сторону «Товариство з обмеженою відповідальністю «Фундація «Якісне Житло».

п.2.3 Угоди, підпункти 2.1 та 2.2 Договору оренди викласти в наступній редакції:

« 2.1 Об'єктом оренди відповідно до цього договору є земельні ділянки з кадастровими характеристиками:

- місце розташування - урочище Гончарі-Кожум'яки в межах вулиць Кожум'яцької, Дегтярної та Гончарної у Подільському районі м. Києва;

- розмір земельної ділянки з кадастровим номером :85:381:0160 - 2260 кв. м (в межах червоних ліній);

- розмір земельної ділянки з кадастровим номером :85:381:0161 - 3204 кв. м;

- розмір земельної ділянки з кадастровим номером :85:381:0162 - 14981 кв. м;

- розмір земельної ділянки з кадастровим номером :85:381:0163 - 4479 кв. м.;

- розмір земельної ділянки з кадастровим номером :85:381:0164 - 1637 кв. м.;

- розмір земельної ділянки з кадастровим номером :85:381:0165 - 254 кв. м.;

- розмір земельної ділянки з кадастровим номером :85:381:0166 - 523 кв. м.;

- розмір земельної ділянки з кадастровим номером :85:381:0022 - 198 кв. м.;

- цільове призначення - для будівництва житлових будинків з об'єктами соціально-громадського призначення;

- кадастрові номери - :85:381:0160; :85:381:0161; :85:381:0162; :85:381:0163; :85:381:0164; :85:381:0165; :85:381:0166; :85:381:0022.

2.2 Відповідно до витягів з технічної документації Головного управління Держземагентства у м. Києві Державного агентства земельних ресурсів України нормативна грошова оцінка земельних ділянок становить:

земельної ділянки з кадастровим номером №:85:381:0160 - 3195033,02 грн. (витяг з технічної документації від 11.12.2013 №7949);

земельної ділянки з кадастровим номером №:85:381:0161 - 3848453,31 грн. (витяг з технічної документації від 11.12.2013 №7923);

земельної ділянки з кадастровим номером №:85:381:0162 - 17994281,84 грн. (витяг з технічної документації від 11.12.2013 №7948);

земельної ділянки з кадастровим номером :85:381:0163 - 5379907,11 грн. (витяг з технічної документації від 11.12.2013 №7950);

земельної ділянки з кадастровим номером :85:381:0164 - 1966266,56 грн. (витяг з технічної документації від 11.12.2013 №7953);

земельної ділянки з кадастровим номером :85:381:0165 - 305089,62 грн. (витяг з технічної документації від 11.12.2013 №7954);

земельної ділянки з кадастровим номером :85:381:0166 - 514324,07 грн. (витяг з технічної документації від 30.01.2014 №638);

земельної ділянки з кадастровим номером :85:381:0022 - 237825,77 грн. (витяг з технічної документації від 11.12.2013 №7952).»

п.2.9 Угоди, у пункті 6.2 Договору оренди слова «після державної реєстрації цього договору» замінено словами «з моменту державної реєстрації цього права».

п.2.12 Угоди, пункт 11.7 Договору оренди викласти в новій редакції: «після закінчення строку, на який було укладено цей договір, орендар, за умови належного виконання своїх обов'язків, має за інших рівних умов переважне право на поновлення договору. У цьому разі орендар повинен не пізніше, ніж за 3 (три) місяці до закінчення строку дії цього договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію та сплачувати орендну плату за період від дня закінчення дії цього договору до дня поновлення його дії у порядку та у розмірах, встановлених цим договором.».

Згідно з п.3 Угоди, дана угода з планами земельних ділянок, кадастровими планами земельних ділянок, актами визначення меж земельних ділянок в натурі (на місцевості) та актом приймання-передачі земельних ділянок є невід'ємною частиною Договору оренди, посвідченого Лазаревою Л.І., державним нотаріусом Першої київської державної нотаріальної контори 15.12.2005 за реєстровим №2-6258, зареєстрованого Головним управлінням земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (КМДА) 23.01.2006 за №85-6-00245, зі змінами внесеними Договором про внесення змін та доповнень до Договору оренди земельних ділянок, посвідченого Кравченко Н.П., приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу 25.12.2010 за реєстровим №962, зареєстрованим Головним управлінням земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (КМДА) 20.01.2011 за №85-6-00497, та набуває чинності з дня її нотаріального посвідчення в установленому порядку.

Пунктом 5 Угоди визначено, що всі права та обов'язки за Договором оренди переходять від первісного орендаря до орендаря з моменту нотаріального посвідчення цієї угоди.

Також між сторонами було складено та підписано Акти визначення меж земельних ділянок в натурі від 21.01.2014.

Відповідно до наявного в матеріалах справи Акту приймання-передачі земельних ділянок від 21.03.2014 орендодавець передав, а орендар прийняв у своє володіння і користування земельні ділянки: місце розташування - урочище Гончарі-Кожум'яки в межах вулиць Кожум'яцької, Дегтярної та Гончарної у Подільському районі м. Києва; розмір земельної ділянки з кадастровим номером №:85:381:0160 - 2660 кв. м (в межах червоних ліній); розмір земельної ділянки з кадастровим номером №:85:381:0161 - 3204 кв. м; розмір земельної ділянки з кадастровим номером №:85:381:0162 - 14981 кв. м; розмір земельної ділянки з кадастровим номером :85:381:0163 - 4479 кв. м; розмір земельної ділянки з кадастровим номером :85:381:0164 - 1637 кв. м; розмір земельної ділянки з кадастровим номером :85:381:0165 - 254 кв. м; розмір земельної ділянки з кадастровим номером :85:381:0166 - 523 кв. м;розмір земельної ділянки з кадастровим номером :85:381:0022 - 198 кв. м. Цільове призначення - для будівництва житлових будинків з об'єктами соціально-громадського призначення.

Як вбачається з наявних в матеріалах справи Витягів з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права №19332961 від 21.03.2014, №19338945 від 21.03.2014, №19347538 від 21.03.2014, №19354549 від 21.03.2014, №19359409 від 21.03.2014, №19364980 від 21.03.2014, №19371799 від 21.03.2014, №19377548 від 21.03.2014 право оренди земельних ділянок з кадастровими номерами №:85:381:0160, №:85:381:0161, №:85:381:0162, №:85:381:0163, №:85:381:0164, №:85:381:0165, №:85:381:0166, №:85:381:0022 зареєстроване за Товариством з обмеженою відповідальністю «Фундація «Якісне Житло», встановлено строк оренди до 21.03.2019 (поновлення на п'ять років), з правом передачі в піднайм (суборенду). Цільове призначення - для будівництва житлових будинків з об'єктами соціально-громадського призначення.

Як зазначено судом вище, позивач є орендарем земельних ділянок з кадастровими номерами №:85:381:0160, №:85:381:0161, №:85:381:0162, №:85:381:0163, №:85:381:0164, №:85:381:0165, №:85:381:0166, №:85:381:0022, які використовуються останнім для будівництва житлових будинків з об'єктами соціально-громадського призначення, на підставі укладеного з Київською міською радою Договору оренди земельних ділянок від 15.12.2005, посвідченого 15.12.2005 державним нотаріусом Першої Київської державної нотаріальної контори Лазаревою Л.І. за реєстровим №2-6258 та зареєстрований Головним управлінням земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) 23.01.2006 за №85-6-00245, Договору про внесення змін і доповнень від 25.12.2010 посвідченого 25.12.2010 приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Кравченко Н.П. за реєстровим №962 та зареєстрований Головним управлінням земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) 20.01.2011 за №85-6-00497 та Угоди від 21.03.2014 про поновлення та внесення змін до Договору оренди земельних ділянок від 15.12.2005, посвідченої 21.03.2014 приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Кравченко Н.П. за реєстровим №55.

Звертаючись із даним позовом до суду позивач зазначив, що Київська міська рада, незважаючи на своєчасне звернення Товариства з обмеженою відповідальністю «Фундація «Якісне Житло» із заявою про поновлення укладеного між сторонами Договору оренди земельних ділянок безпідставно ухиляється від поновлення зазначеного договору та продовження строку його дії.

Як вбачається з матеріалів справи, за встановленою формою орендарем (позивачем) було подано орендодавцеві (відповідачу) Лист-повідомлення про поновлення договору оренди земельних ділянок із додатками до нього всіх необхідних документів, в тому числі і додаткової угоди до Договору оренди, який було прийнято та зареєстровано Київрадою із присвоєнням реєстраційного номеру А-26402. Копія вказаного листа-повідомлення наявна в матеріалах справи.

В той же час, матеріали справи не містять доказів прийняття рішення відповідачем щодо заперечення у поновленні договору оренди. Відповідач не спростовує того факту, що рішення Київрадою відносно заперечень (не згоди чи відмови) у поновленні Договору оренди не приймалося.

Позивач у свою чергу зазначає, що на даний час ним не отримано відповіді відповідача на його лист щодо поновлення строку договору оренди землі, він продовжує користуватись орендованими земельними ділянками та сплачувати орендні платежі та не отримав заперечень орендодавця протягом місяця після закінчення строку дії договору оренди.

Спеціальним законом, що регулює питання оренди землі, є Закон України «Про оренду землі», яким встановлено, що відносини, пов'язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.

Частиною першою статті 124 Земельного кодексу України передбачено, що передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється, зокрема, шляхом укладання договору оренди земельної ділянки.

Згідно з частиною першою статті 626 Цивільного кодексу України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав і обов'язків.

Сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (частина перша статті 627 ЦК України).

За змістом статті 792 ЦК України майнові відносини, що виникають з договору найму (оренди) земельної ділянки, є цивільно-правовими, ґрунтуються на засадах рівності, вільного волевиявлення та майнової самостійності сторін договору та, крім загальних норм цивільного законодавства, щодо договору, договору найму регулюються актами земельного законодавства Земельним кодексом України, Законом України «Про оренду землі».

Отже, за змістом частини 2 статті 792 Цивільного кодексу України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.

Законом України «Про оренду землі» визначено умови укладення, зміни, припинення і поновлення договору оренди землі, а статтею 13 передбачено, що договором оренди землі є договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

У частинах першій п'ятій статті 33 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк.

Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі.

До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди.

При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.

Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

Аналіз наведених норм матеріального права дає підстави для висновку, що для застосування положень частини 1 статті 33 Закону України «Про оренду землі» та визнання за орендарем переважного права на поновлення договору оренди необхідно встановити такі юридичні факти: орендар належним чином виконує свої обов'язки за договором; орендар до спливу строку договору повідомив орендодавця у встановлені строки про свій намір скористатися переважним правом укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди; орендодавець протягом місяця не повідомив орендаря про наявність заперечень і своє рішення.

Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення із проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення (частина 5 статті 33 Закону України «Про оренду землі»).

У подальшому, якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення дії договору оренди і орендодавець не надав заперечень стосовно поновлення цього договору протягом одного місяця після його закінчення, орендар має право звернутися із вимогою про визнання укладеною угоди про поновлення договору на тих самих умовах і на той самий строк. Орендодавець, у свою чергу, в будь-який час до укладення додаткової угоди стосовно поновлення договору на той самий строк і на тих самих умовах може звернутися із вимогою про звільнення земельної ділянки. Тобто договір оренди землі вважатиметься поновленим лише у разі укладення додаткової угоди, про що безпосередньо зазначено у частині 8 статті 33 Закону України «Про оренду землі». При цьому відмову або зволікання в укладенні додаткової угоди до договору оренди землі може бути оскаржено у суді.

Правову позицію щодо розрізнення цих підстав було сформульовано Верховним Судом України, зокрема у постанові від 25.02.2015 у справі № 6-219цс14 і Великою Палатою Верховного Суду у постанові від 10.04.2018 у справі № 594/376/17-ц.

Також, правові висновки щодо застосування ст. 33 Закону України «Про оренду землі» висвітлені касаційним господарським судом у складі Верховного Суду в постанові від 10.09.2018 №920/739/17.

Отже, підстави для поновлення договору оренди земельної ділянки, передбачені у частинах 1- 5 і частині 6 статті 33 Закону України «Про оренду землі», не пов'язані одна з іншою.

Як вбачається із матеріалів справи позивач, за умовами договору оренди, за 3 місяці до закінчення строку дії договору (в будь-якому випадку не пізніше ніж за 30 днів до закінчення строку дії договору оренди землі) подав до Київради лист-повідомлення про поновлення цього договору разом із проектом відповідної додаткової угоди, а також інші документи.

Таким чином, орендар земельних ділянок - ТОВ «Фундація «Якісне Житло», належним чином виконав свій обов'язок щодо повідомлення орендодавця (Київраду), як це передбачено умовами договору оренди та не суперечить положенням частини 2 статті 33 Закону України «Про оренду землі».

Крім того, вказані обставини, щодо належного повідомлення відповідача про поновлення строку дії договору оренди, також підтверджується самим відповідачем у поданому до суду відзиві на позову, в якому останній зазначив, що орендар звернувся до орендодавця не за три місяці до закінчення строку дії договору оренди, а за майже два роки.

Разом з тим, позивачем доведено, що ТОВ «Фундація «Якісне Житло» після закінчення строку дії договору, продовжувало користуватися земельними ділянками та сплачувало орендну плату. В матеріалах справи наявна Довідка Головного управління ДФС у м. Києві від 23.04.2019 про відсутність заборгованості з платежів, контроль за справлянням яких покладено на контролюючі органи. Зазначене також не заперечувалось відповідачем.

Відповідачем факт продовження належного користування позивачем земельною ділянкою після закінчення терміну дії договору не спростовано, доказів заперечення протягом строку, встановленого частиною 6 статті 33 Закону України «Про оренду землі», не надано.

Законодавцем у частині 5 статті 33 Закону України «Про оренду землі» визначено алгоритм дій, який зобов'язує орендодавця після отримання листа-повідомлення орендаря: 1) розглянути лист-повідомлення на відповідність вимогам закону; 2) узгодити з орендарем (за необхідності) істотні умови договору; 3) за відсутності заперечень прийняти рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності); 4) укласти з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі.

За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендареві направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

Зазначені положення слід розуміти таким чином: а) орендодавець у разі невідповідності змісту листа-повідомлення та умов проекту додаткової угоди вимогам закону повинен протягом місяця із дати його отримання повідомити орендареві про такі невідповідності, що, у свою чергу, може бути підставою для заперечення у задоволенні заяви орендаря; б) може запропонувати свою редакцію істотних умов договору оренди землі.

При цьому необхідно мати на увазі, що заперечення орендодавця щодо невідповідності листа-повідомлення із проектом додаткової угоди вимогам закону мають бути обґрунтованими і містити конкретні посилання на порушення закону, зазначені у листі-повідомленні або проекті додаткової угоди, або містити конкретні істотні умови договору, щодо яких орендодавець пропонує зміни.

Законом не встановлений початок перебігу строку для надсилання повідомлення орендодавця. В даному випадку має значення лише те, чи закінчився встановлений законом місячний строк для повідомлення орендодавцем про відмову в поновленні договору оренди, оскільки саме з його закінченням пов'язане продовження договору оренди на той самий термін і на тих самих умовах, які були передбачені договором. Відтак, якщо на дату закінчення строку договору оренди і протягом місяця після закінчення цього строку мали місце обґрунтовані заперечення орендодавця щодо поновлення договору на новий строк, то такий договір припиняється.

В свою чергу, відповідач після отримання листа позивача зобов'язаний був відповідно до ст.33 Закону України «Про оренду землі» протягом місяця розглянути дану заяву, узгодити з орендарем істотні умови договору, прийняти рішення та укласти додаткову угоду про поновлення договору оренди, або повідомити орендаря про відмову в продовженні договору в разі недосягнення згоди щодо істотних умов договору.

Натомість, як вже зазначалось вище, Київрадою заперечення щодо поновлення договору не висловлені, будь-яке рішення з цього приводу не приймалося.

Отже, має місце факт порушення відповідачем місячного терміну для повідомлення орендареві про прийняте рішення, що, у свою чергу, дало позивачеві підстави розраховувати на можливість поновлення договору оренди землі в силу закону.

Водночас Закон України «Про оренду землі» не передбачає надання орендарем в обов'язковому порядку інших додаткових документів до листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі, крім проекту додаткової угоди.

Суд вказує, що саме відповідачем була порушена процедура реалізації позивачем переважного права на поновлення договору відповідно до вимог статті 33 Закону України «Про оренду землі».

Таким чином, за обставин дотримання орендарем процедури і строків звернення до орендодавця із повідомленням про намір поновити договір оренди землі та невиконання орендодавцем установленого ст.33 Закону України «Про оренду землі» обов'язку у місячний термін розглянути надісланий орендарем лист-повідомлення поведінку орендодавця.

Відповідно до статті 3 Цивільного кодексу України принципи справедливості, добросовісності та розумності є однією із фундаментальних засад цивільного права, спрямованою, у тому числі, на утвердження у правовій системі України принципу верховенства права. При цьому добросовісність означає прагнення особи сумлінно використовувати цивільні права та забезпечити виконання цивільних обов'язків, що зокрема підтверджується змістом частини 3 статті 509 цього Кодексу. Отже, законодавець, навівши у тексті Цивільного кодексу України зазначений принцип, установив у такий спосіб певну межу поведінки учасників цивільних правовідносин, тому кожен із них зобов'язаний сумлінно здійснювати свої цивільні права та виконувати цивільні обов'язки, у тому числі передбачати можливість завдання своїми діями (бездіяльністю) шкоди правам та інтересам інших осіб. Цей принцип не є суто формальним, оскільки його недотримання призводить до порушення прав та інтересів учасників цивільного обороту. Саме тому у конкретних правовідносинах, зокрема щодо поновлення договору оренди землі на підставі статті 33 Закону України «Про оренду землі», добросовісність орендодавця по суті становить гарантію дотримання прав менш захищеної сторони, якою у спірних правовідносинах є орендар.

За обставин належного виконання орендарем обов'язків за договором, своєчасного звернення до орендодавця із листом-повідомленням про поновлення договору з наданням проекту додаткової угоди, а також за умови доведення суду, що позивач після закінчення строку дії договору, продовжував користуватися земельними ділянками та сплачував орендну плату, орендодавець порушив право позивача на встановлений законом порядок розгляду питання про поновлення договору оренди на новий строк, а отже і на укладення додаткової угоди до договору.

Разом з тим, твердження відповідача стосовно того, що Договір оренди, який був зареєстрований 23.01.2006 та який неодноразово поновлювався на 5 років є діючим, з урахуванням Угоди, до 23.01.2021 судом відхиляються з огляду на те, що відповідачем не надано суду жодних доказів стосовно неодноразового поновлення строку дії договору на п'ятирічний термін.

Згідно зі ст. 125 Земельного кодексу України право власності на земельну ділянку, а також право постійного користування та право оренди земельної ділянки виникають з моменту державної реєстрації цих прав.

Так суд зазначає, що державна реєстрація права позивача, відповідно до Угоди від 21.03.2014 про поновлення та внесення змін до Договору оренди земельних ділянок від 15.12.2005, відбулась 21.03.2014, відповідно з цієї дати обраховується п'ятирічний термін дії договору.

Разом з тим, стосовно обраного позивачем способу захисту свого порушеного права суд вважає за необхідне зазначити наступне.

Стаття 55 Конституції України наділяє кожну особу правом захищати свої права і свободи будь-якими не забороненими законом засобами від порушень і протиправних посягань (частина 6 наведеної статті Конституції України).

Згідно зі статтею 15 ЦК України кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання.

Способами захисту цивільних прав та інтересів, відповідно до частини 2 статті 16 ЦК України, можуть бути: визнання права; визнання правочину недійсним; припинення дії, яка порушує право; відновлення становища, яке існувало до порушення; примусове виконання обов'язку в натурі; зміна правовідношення; припинення правовідношення; відшкодування збитків та інші способи відшкодування майнової шкоди; відшкодування моральної (немайнової) шкоди; визнання незаконними рішення, дій чи бездіяльності органу державної влади, органу влади Автономної Республіки Крим або органу місцевого самоврядування, їхніх посадових і службових осіб.

Надаючи правову оцінку належності обраного позивачем, як зацікавленою особою, способу захисту, судом враховано, що у разі звернення до примусового виконання рішення про визнання укладеним спірного договору фактично не призведе до відновлення порушених прав позивача, оскільки може бути не виконано через неможливість такого виконання без участі Ради, яка в свою чергу наразі ухиляється від укладення з позивачем відповідного договору про поновлення договору оренди земельних ділянок.

Крім того, суд звертає увагу на визначення можливої ефективності такого способу з точки зору статті 13 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод.

Так, у пункті 145 рішення від 15 листопада 1996 року у справі «Чахал проти Об'єднаного Королівства» (Chahal v. the United Kingdom, (22414/93) [1996] ECHR 54) Європейський суд з прав людини зазначив, що згадана норма гарантує на національному рівні ефективні правові засоби для здійснення прав і свобод, що передбачаються Конвенцією, незалежно від того, яким чином вони виражені в правовій системі тієї чи іншої країни. Таким чином, суть цієї статті зводиться до вимоги надати людині такі міри правового захисту на національному рівні, що дозволили б компетентному державному органові розглядати по суті скарги на порушення положень Конвенції й надавати відповідний судовий захист, хоча держави - учасники Конвенції мають деяку свободу розсуду щодо того, яким чином вони забезпечують при цьому виконання своїх зобов'язань. Крім того, Суд указав на те, що за деяких обставин вимоги статті 13 Конвенції можуть забезпечуватися всією сукупністю засобів, що передбачаються національним правом.

Стаття 13 вимагає, щоб норми національного правового засобу стосувалися сутності «небезпідставної заяви» за Конвенцією та надавали відповідне відшкодування. Зміст зобов'язань за статтею 13 також залежить від характеру скарги заявника за Конвенцією. Тим не менше, засіб захисту, що вимагається згаданою статтею повинен бути «ефективним» як у законі, так і на практиці, зокрема, у тому сенсі, щоб його використання не було ускладнене діями або недоглядом органів влади відповідної держави (пункт 75 рішення Європейського суду з прав людини у справі «Афанасьєв проти України» від 5 квітня 2005 року (заява №38722/02).

Разом із тим, належно обраним способом захисту, з урахуванням норм Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод, є і той, що не передбачений законом, однак основним критерієм можливості його застосування є визначення його ефективності (забезпечення реального захисту прав та інтересів).

Суд зазначає, що у кінцевому результаті ефективний спосіб захисту прав повинен забезпечити поновлення порушеного права, а у разі неможливості такого поновлення - гарантувати особі можливість отримання нею відповідного відшкодування, тобто такий захист повинен бути повним, та забезпечувати таким чином мету здійснення правосуддя та принцип процесуальної економії (забезпечити відсутність необхідності звернення до суду для вжиття додаткових засобів захисту).

У даному випадку судом встановлено наявність волевиявлення позивача (ініціювання поновлення договору оренди, звернення із пропозицією щодо укладення спірного договору, подання позову) і відповідача на виникнення правовідносин оренди земельної ділянки. Водночас у даному випадку має місце ухилення відповідача від фактичного виконання свого ж рішення, яким було передано в оренду спірні земельні ділянки, тому ефективним способом захисту права позивача (права поновити право оренди спірної земельної ділянки), з урахуванням суті порушеного права та специфіки правовідносин, з яких виник спір, є саме укладення такого договору в судовому порядку, що і буде спрямовано на відновлення такого права Товариства.

В той же час, враховуючи укладення судом Договору про поновлення Договору оренди земельних ділянок, яким поновлюється строк оренди земельних ділянок, відсутні правові підстави для визнання договору оренди поновленим.

Враховуючи викладене, суд приходить до висновку про наявність підстав для часткового задоволення позовних вимог.

Згідно із ч.2-3 ст.13 Господарського процесуального кодексу України учасники справи мають рівні права щодо здійснення всіх процесуальних прав та обов'язків, передбачених цим Кодексом. Кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених законом.

Відповідно до ч. 1 ст.73 Господарського процесуального кодексу України доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи.

За приписами ч. 1 ст.74 Господарського процесуального кодексу України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень.

Статтею 76 Господарського процесуального кодексу України визначено, що належними є докази, на підставі яких можна встановити обставини, які входять в предмет доказування. Суд не бере до розгляду докази, які не стосуються предмета доказування. Предметом доказування є обставини, які підтверджують заявлені вимоги чи заперечення або мають інше значення для розгляду справи і підлягають встановленню при ухваленні судового рішення.

Відповідно до ч. 1 ст. 77 Господарського процесуального кодексу України обставини, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватися іншими засобами доказування.

За приписами ч. 1 ст. 86 Господарського процесуального кодексу України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об'єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів.

Відповідачем не надано суду належних доказів на спростування викладених у позові обставин.

Відповідно до положень ст.129 Господарського процесуального кодексу України, судові витрати покладаються на відповідача у повному обсязі.

Керуючись ст.ст.13, 73, 74, 76, 77, 86, 129, ст.ст.232, 233, 237, 238, 240 Господарського процесуального кодексу України, суд -

ВИРІШИВ:

Позов задовольнити частково.

Укласти Договір про поновлення оренди земельних ділянок у наступній редакції:

Договір

про поновлення Договору оренди земельних ділянок

м. Київ

Київська міська рада (), місцезнаходження: 01044, м. Київ, вул. Хрещатик, буд.36, далі у тексті - «Орендодавець», в особі Київського міського голови Кличка Віталія Володимировича, що діє на підставі ст.42 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні» - з однієї сторони, та Товариство з обмеженою відповідальністю «Фундація «Якісне Житло» (), місцезнаходження:04201, м. Київ, вул. Полярна, буд.10, далі у тексті - «Орендар», в особі Директора Васильченко Лілії Ігорівни, яка діє на підставі Статуту, з другої сторони, керуючись ст.792 Цивільного кодексу України та ст.33 Закону України «Про оренду землі» уклали даний Договір (далі у тексті - Договір) та домовились про наступне:

1. Сторони дійшли згоди поновити на 5 (п'ять) років Договір оренди земельних ділянок, укладений між Орендодавцем та Орендарем, посвідчений Лазаревою Л.І., державним нотаріусом Першої Київської державної нотаріальної контори 15.12.2005 року за реєстровим №2-6258, зареєстрований Головним управлінням земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) 23.01.2006 року за №85-6-00245, зі змінами, внесеними Договором про внесення змін та доповнень до Договору оренди земельних ділянок, посвідченого Кравченко Н.П., приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу 25.12.2010 року за реєстраційним №962 та зареєстрований Головним управлінням земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) 20.01.2011 року за №85-6-00497, та змінами, внесеними Угодою про поновлення та внесення змін до Договору оренди земельних ділянок, посвідченою Кравченко Н.П. приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу 21.03.2014 року за реєстраційним №55.

2. Інші умови Договору залишаються без змін.

3. Цей Договір укладено у 3 (трьох) примірниках, кожний з яких має однакову юридичну силу. Один примірник - для зберігання у Орендаря, один - для Орендодавця, один - для зберігання у нотаріуса.

Стягнути з Київської міської ради (01044, м. Київ, вул. Хрещатик, буд. 36; ідентифікаційний код 22883141) на користь Товариства з обмеженою відповідальністю «Фундація «Якісне Житло» (04201, м. Київ, вул. Полярна, буд. 10; ідентифікаційний код 34044590) витрати зі сплати судового збору в розмірі 1921 (одна тисяча дев'ятсот двадцять одна) грн.

В іншій частині позову відмовити.

Рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Дата підписання: 01.08.2019.

Суддя Я.В. Маринченко