ЦЕНТРАЛЬНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ
ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

23.07.2019 року Справа № 912/3402/18

м.Дніпро, пр. Д. Яворницького, 65

Центральний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:

головуючого судді (доповідача) - Кузнецової І.Л.,

суддів Подобєда І.М., Широбокової Л.П.

при секретарі судового засідання Ревковій Г.О.,

розглянувши апеляційну скаргу Головного управління Держгеокадастру у Кіровоградській області на рішення господарського суду Кіровоградської області від 24.04.2019 у справі №912/3402/18 (суддя Макаренко Т.В., повне рішення складено 26.04.2019)

за позовом фермерського господарства "ЕДЕМ-777", Кіровоградська область, Олександрійський район, с. Улянівка

до Головного управління Держгеокадастру у Кіровоградській області, м.Кропивницький

за участю третьої особи-1, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні відповідача: Олександрійської районної державної адміністрації, м. Олександрія

за участю третьої особи-2, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні відповідача: Улянівської сільської ради Олександрійського району Кіровоградської області, Кіровоградська область, Олександрійський район, с. Улянівка

про визнання укладеною додаткової угоди

ВСТАНОВИВ:

- рішенням господарського суду Кіровоградської області від 24.04.2019 у справі №912/3402/18 позов фермерського господарства (далі-ФГ) "ЕДЕМ-777" задоволено, визнано укладеною додаткову угоду до договору оренди землі від 11.12.2007, укладеного між Олександрійською районною державною адміністрацією Кіровоградської області та ФГ «Едем-777» і зареєстрованого у Кіровоградській філії ДП "Центр державного земельного кадастру" 24.12.2007 за №206 в редакції позивача, викладеній в резолютивній частині цього рішення;

- приймаючи рішення, господарський суд виходив з того, що позивач, належно користуючись своїми правами, як орендар за договором, вчинив всі необхідні дії для поновлення договору оренди, тоді як Головне управління Держгеокадастру у Кіровоградській області свавільно порушило вимоги ст. 33 Закону України "Про оренду землі", діяло поза межами повноважень, якими наділено Законом, наслідком чого стало порушення права позивача на поновлення договору оренди на новий строк;

- не погодившись з рішенням суду, Головне управління (далі ГУ) Держгеокадастру у Кіровоградській області подало апеляційну скаргу, в якій з посиланням на неправильне застосування судом норм матеріального права і порушення норм процесуального права просить це рішення скасувати, прийняти нове рішення та відмовити в задоволенні позову;

- у поданій скарзі йдеться про те, що рішення господарського суду прийнято за відсутності відповідача, про те, що переважне право орендаря, яке підлягає захисту, буде порушено у разі укладення договору оренди з новим орендарем за умови отримання письмового повідомлення попереднього орендаря про намір реалізувати таке право, при цьому позивачем не наводяться обгрунтовані обставини наявності порушеного права, передбаченого ч.ч. 1-5 ст.33 Закону України «Про оренду землі», про те, що у зв"язку з закінченням строку дії договору та недосягненням сторонами згоди по всіх його істотних умовах відповідач заперечив проти поновлення договору оренди на новий строк, про те, що у даному випадку відсутні правові підстави для продовження строку дії договору оренди, про те, що наказом ГУ Держгеокадастру у Кіровоградській області від 26.01.2018 №110 надано згоду на поділ земельної ділянки, що перебуває в резервному фонді на території Улянівської сільської ради на чотири ділянки, вказане свідчить про фактичне припинення існування спірної земельної ділянки, а тому неможливе поновлення договору оренди землі, а також про те, що спірна земельна ділянка з кадастровим номером НОМЕР_1 площею 64,0га на даний час фактично відсутня в Державному земельному кадастрі, оскільки її державна реєстрація була скасована державним кадастровим реєстратором;

- представник скаржника в судове засідання не з`явився, про час та місце судового засідання скаржник повідомлений належним чином;

- позивач відзив на апеляційну скаргу не надав, його представник в судове засідання не з`явився, на адресу апеляційного суду позивачем направлено клопотання про розгляд скарги без участі його представника;

- треті особи відзиви на апеляційну скаргу не надали, їх представники в судове засідання не з`явилися, про час та місце судового засідання треті особи повідомлені належним чином.

Відповідно до ч.1 ст.269 Господарського процесуального кодексу України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними у ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги.

Дослідивши матеріали справи, колегія суддів приходить до висновку про те, що апеляційна скарга не підлягає задоволенню в силу наступного.

Як вбачається з матеріалів справи, 11.12.2007 між Олександрійською районною державною адміністрацією (орендодавцем) та ФГ «Едем-777» (орендарем) укладено договір оренди землі, відповідно до п.1 якого орендодавець надав, а орендар прийняв в строкове, платне користування земельну ділянку для ведення товарного сільскогосподарського виробництва, що знаходиться на території Улянівської сільської ради.

Відповідно до п.2 договору в оренду передано земельну ділянку загальною площею 64,00га, у тому числі, ріллі - 64,00га. Кадастровий номер НОМЕР_2 9006.

В п.4 договору передбачено, що нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить 590566грн..

Згідно з п.7 договір укладено на десять років. Після закінчення строку договору орендар має право на його поновлення на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 30 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.

В п.п. 8, 9 договору сторонами узгоджено, що орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі в розмірі 2.1 процента нормативної грошової оцінки землі в сумі 12401грн.89коп.. Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням її цільового призначення та коефіцієнтів індексації.

Відповідно до п. 10 договору орендна плата вноситься рівними частинами за місцезнаходженням земельної ділянки за базовий податковий (звітний) період, що дорівнює календарному місяцю, щомісячно на протязі 30 календарних днів, наступних за останнім календарним днем звітного (податкового) місяця.

Згідно з п.37 договір набирає чинності після підписання сторонами та його державної реєстрації.

Матеріали справи свідчать також і про те, що вказаний договір зареєстровано в Олександрійському районному відділі КРФ державного підприємства "Центр державного земельного кадастру" 24.12.2007 за №206.

Таким чином, строк дії договору закінчується 24.12.2017.

06.10.2017 позивач направив на адресу відповідача лист-повідомлення, в якому з посиланням на ст.33 Закону України "Про оренду землі" повідомив про намір скористатися переважним правом на поновлення договору оренди землі на новий строк. До вказаного листа додано проект підписаної головою господарства додаткової угоди з пропозицією поновити договір на десять років на тих самих умовах (а.с. 19, 20).

У відповідь на лист-повідомлення про поновлення спірного договору відповідачем на адресу позивача направлено лист від 27.10.2017 №Ф-20532/0-14396/0/6-17, в якому запропоновано узгодити істотні умови договору оренди землі, а саме: розмір орендної плати на рівні 12 процентів від нормативної грошової оцінки земельної ділянки на рік з урахуванням коефіцієнта індексації та звернутися у визначений договором оренди та Законом України «Про оренду землі» строк до відповідача з документами відповідно до вимог законодавства та прийнятих до них нормативно-правових актів.

10.11.2017 позивач повторно звернувся до відповідача з листом-повідомленням про поновлення договору оренди землі на новий строк та з посиланням на прийняття пропозиції по визначенню розміру орендної плати на рівні 12 процентів від нормативної грошової оцінки земельної ділянки на рік, на належне виконання ним умов договору, а також на досягнення згоди між сторонами щодо всіх його істотних умов. До листа було додано проект додаткової угоди, підписаної головою господарства.

В листі-повідомленні № 27-11-0.332-10767/2-17 від 05.12.2018 відповідач заперечив щодо внесення змін до договору в частині терміну його дії строком на 10 років та орендної плати на рівні 12 процентів згідно з положеннями ст.33 Закону України «Про оренду землі», якою чітко передбачено, що у разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.

Обставини стосовно заперечень ГУ Держгеокадастру у Кіровоградській області в поновленні договору оренди землі від 11.12.2007 та непідписання ним додаткової угоди слугували визначальними для звернення ФГ «Едем-777» з позовом до господарського суду по даній справі.

Відповідно до ч.1 ст.627 Цивільного кодексу України сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

Згідно з ст.ст.641, 642 Кодексу пропозиція укласти договір має містити істотні умови договору і виражати намір особи, яка її зробила, вважати себе зобов`язаною у разі її прийняття. А відповідь особи, якій адресована пропозиція укласти договір, про її прийняття (акцепт) повинна бути повною і безумовною.

Ст.646 Кодексу передбачено, що відповідь про згоду укласти договір на інших, ніж було запропоновано, умовах є відмовою від одержаної пропозиції і водночас новою пропозицією особі, яка зробила попередню пропозицію.

Ч.1 ст.2 Закону України "Про оренду землі" встановлено, що відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.

За приписами ст.13 Закону договір оренди землі ? це договір, згідно з яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Відповідно до ст.15 Закону істотними умовами договору оренди землі є, зокрема, строк дії договору оренди та орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату.

Ст.31 Закону встановлено, що договір оренди землі припиняється в разі закінчення строку, на який його було укладено.

Згідно з ч.ч.1-5, 8 ст.33 Закону по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі) .

Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі .

До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди.

При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється .

Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення .

Додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов`язковому порядку.

Аналіз наведених норм матеріального права дає підстави для висновку, що для застосування положень ч. 1 ст. 33 Закону та визнання за орендарем переважного права на поновлення договору оренди необхідно встановити такі юридичні факти: орендар належним чином виконує свої обов`язки за договором; орендар до спливу строку договору повідомив орендодавця у встановлені строки про свій намір скористатися переважним правом укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди; орендодавець протягом місяця не повідомив орендаря про наявність заперечень і своє рішення.

В постанові Великої Палати Верховного Суду від 10.09.2018 у справі №920/739/17 зазначено, що:

«Законодавцем у ч. 5 ст. 33 Закону визначено алгоритм дій, який зобов`язує орендодавця після отримання листа-повідомлення орендаря:

1) розглянути лист-повідомлення на відповідність вимогам закону;

2) узгодити з орендарем (за необхідності) істотні умови договору;

3) за відсутності заперечень прийняти рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності);

4) укласти з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі.

За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендареві направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

Зазначені положення слід розуміти таким чином:

а) орендодавець у разі невідповідності змісту листа-повідомлення та умов проекту додаткової угоди вимогам закону повинен протягом місяця із дати його отримання повідомити орендареві про такі невідповідності, що, у свою чергу, може бути підставою для заперечення у задоволенні заяви орендаря;

б) може запропонувати свою редакцію істотних умов договору оренди землі.

При цьому необхідно мати на увазі, що заперечення орендодавця щодо невідповідності листа-повідомлення із проектом додаткової угоди вимогам закону мають бути обґрунтованими і містити конкретні посилання на порушення закону, зазначені у листі-повідомленні або проекті додаткової угоди, або містити конкретні істотні умови договору, щодо яких орендодавець пропонує зміни.

Також, у разі встановлення обставин дотримання орендарем процедури і строків звернення до орендодавця із повідомленням про намір поновити договір оренди землі та невиконання орендодавцем установленого ч. 5 с. 33 Закону обов`язку у місячний термін розглянути надісланий орендарем лист-повідомлення поведінку орендодавця не можна визнати добросовісною.».

Щодо досліджуваної справи, то з урахуванням положень наведених норм та вищезазначених фактичних обставин справи, а саме: належне виконання позивачем своїх зобов"язань за спірним договором, зокрема, сплати орендної плати, ненадання відповідачем належних і допустимих доказів, які б доводили протилежне, своєчасне звернення позивача 06.10 та 10.11.2017 до відповідача з листом-повідомленням про намір скористатися переважним правом на поновлення договору оренди землі на новий строк з наданням проекту додаткової угоди, згода позивача на пропозицію відповідача стосовно зміни істотних умов спірного договору та ухилення відповідача від укладення додаткової угоди, господарським судом зроблено правильний висновок про те, що відповідачем порушено вимоги ст.33 Закону України «Про оренду землі» та право позивача на встановлений законом порядок розгляду питання про поновлення договору оренди на новий строк і на укладення додаткової угоди.

Господарський суд правильно послався і на те, що належне виконання обов`язків за договором позивач підтверджує належними та достатніми доказами, а саме довідкою Улянівської сільської ради Олександрійського району Кіровоградської області № 28 від 22.01.18, платіжними дорученнями на підтвердження сплати орендної плати, інформацією Улянівської сільської ради Олександрійського району Кіровоградської області № 67 від 16.02.18, наданої на адвокатський запит від 13.02.18 № 3.

Враховуючи викладене, позовні вимоги цілком вірно визнані господарським судом обґрунтованими і такими, що підлягають задоволенню.

У цьому зв`язку підстави для скасування рішення господарського суду відсутні.

Доводи апеляційної скарги про те, що внаслідок закінчення строку дії договору та недосягнення сторонами згоди по всіх його істотних умовах відповідач заперечив проти поновлення договору оренди на новий строк не впливають на юридичну оцінку обставин справи, здійснену господарським судом у відповідності до норм чинного законодавства.

Одночасно слід зазначити, що відповідно до ст. 17 Закону України "Про виконання рішень та застосування практики Європейського суду з прав людини" суди застосовують при розгляді справ Конвенцію та практику Європейського суду з прав людини як джерело права.

У рішенні Європейського суду з прав людини від 24.06.2003 у справі "Стретч проти Об`єднаного Королівства Великобританії та Північної Ірландії" зазначено, що особа (орендар) мала принаймні законне сподівання на реалізацію передбаченого договором права на продовження договору оренди і в цілях ст.1 Першого протоколу таке сподівання можна вважати додатковою частиною майнових прав, наданих їй муніципалітетом за орендним договором, а також, що наявність порушень з боку органу публічної влади при укладенні договору щодо майна не може бути підставою для позбавлення цього майна іншої особи, яка жодних порушень не вчинила.

У рішенні Європейського суду з прав людини по справі "Девелопмент ЛТД" та інші проти Ірландії" суд постановив, що ст.1 Першого протоколу Конвенції можна застосувати до захисту "правомірних очікувань" щодо певного стану речей (у майбутньому), оскільки їх можна вважати складовою частиною власності. "Правомірні очікування" виникають у особи, якщо нею було дотримано всіх вимог законодавства для отримання відповідного рішення уповноваженого органу, а тому вона мала усі підстави вважати, що таке рішення є дійсним та розраховувати на певний стан речей. З наведеного слідує висновок про те, що по-перше, особа, якій відповідним рішенням надано право користування земельною ділянкою, набуває право власності на майно у вигляді правомірних очікувань щодо набуття у майбутньому права володіння майном (право оренди) ще до укладення відповідного договору оренди на виконання даного рішення, по-друге, після укладення відповідного договору оренди у особи виникає право мирно володіти майном, яким є майнові права (право оренди) протягом певного строку. При цьому, право власності на майно у вигляді як правомірних очікувань, так і майнового права (права оренди), є об`єктом правового захисту згідно зі ст.1 Першого протоколу до Конвенції та національного законодавства України.

Критерій «пропорційності» передбачає, що втручання у право власності розглядатиметься як порушення статті 1 Першого протоколу до Конвенції, якщо не було дотримано справедливої рівноваги (балансу) між інтересами держави (суспільства), пов`язаними з втручанням, та інтересами особи, яка так чи інакше страждає від втручання. «Справедлива рівновага» передбачає наявність розумного співвідношення (обґрунтованої пропорційності) між метою, визначеною для досягнення, та засобами, які використовуються. Необхідного балансу не буде дотримано, якщо особа несе «індивідуальний і надмірний тягар». При цьому, з питань оцінки «пропорційності» Європейський суд з прав людини, як і з питань наявності «суспільного», «публічного» інтересу, визнає за державою досить широку «сферу розсуду», за винятком випадків, коли такий «розсуд» не ґрунтується на розумних підставах.

В даному випадку, відповідач не довів, що приймаючи рішення про відмову в поновленні строку дії договору оренди, діяв в інтересах суспільства, чим допустив порушення принципу «пропорційності». Відмова в поновленні договору оренди має лише негативні наслідки як для позивача, так і для територіальної громади Улянівської сільської ради (недоотримання коштів в бюджет сільради).

Крім того, листи-повідомлення про заперечення в поновленні строку договору оренди жодним чином не мотивовані, що суперечить принципу «належного урядування», який вимагає прозорості і ясності дій державних органів, що сприяє юридичній визначеності у цивільних правовідносинах.

Доводи скаржника про відсутність спірної земельної ділянки в Державному земельному кадастрі колегією суддів не приймаються до уваги, оскільки в порядку ч.1 ст. 74, ч.1 ст. 77 Господарського процесуального кодексу України належні та допустимі докази, які б підтверджували відповідні обставини скаржником не надані.

Посилання скаржника на поділ спірної земельної ділянки та надання дозволів іншим особам на розроблення документації з землеустрою є необгрунтованими тому, що докази на підтвердження обставин по виникненню права власності на новоутворені земельні ділянки у інших осіб не представлені.

Крім того, колегія суддів вважає безпідставними посилання відповідача на прийняття господарським судом рішення за відсутності його представника, оскільки, як вбачається з матеріалів справи, зокрема, з протоколів судових засідань, з моменту порушення провадження у даній справі відповідач належним чином забезпечував явку свого повноважного представника в судові засідання 07.02.2019 та 25.03.2019.

Про судове засідання, яке відбулося 24.04.2019 відповідач був повідомлений телефонограмою від 23.04.2019 №1837, прийнятою повноважним представником Шубою ОСОБА_1 . (а.с. 123) та направленою на його адресу ухвалою, отриманою, згідно з рекомендованим повідомленням про вручення поштового відправлення, 23.04.2019 (а.с.139).

Керуючись ст.ст.269, 270, 275, 276, 282 284 Господарського процесуального кодексу України, суд

ПОСТАНОВИВ:

- рішення господарського суду Кіровоградської області від 24.04.2019 у справі №912/3402/18 залишити без змін, апеляційну скаргу без задоволення;

- постанова набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена до Верховного Суду протягом двадцяти днів з дня складення повної постанови;

- повна постанова складена 30.07.2019

Головуючий суддя І.Л. Кузнецова

Суддя Л.П. Широбокова

Суддя І.М. Подобєд