Господарський суд Рівненської області
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"18" липня 2019 р. м. Рівне Справа № 918/191/19

Господарський суд Рівненської області у складі судді Качура А.М.,

розглянувши матеріали справи

за первісним позовом: Рівненської міської ради

до відповідача: Товариства з обмеженою відповідальністю "ФІРМА-ОДЯГ"

про внесення змін до договору оренди землі

та за зустрічним позовом: Товариства з обмеженою відповідальністю "ФІРМА-ОДЯГ"

до відповідача: Рівненської міської ради

про розірвання додаткового договору про поновлення договору оренди землі від 17 лютого 2016 року

секретар судового засідання: Коваль С.М.;

Представники:

Від Рівненської міської ради: Поліщук І.С.;

Від ТзОВ "ФІРМА-ОДЯГ": Гарбар О.М.;

СУТЬ СПОРУ

Стислий виклад позиції позивача та заперечень відповідача

Рівненська міська рада звернулась до Господарського суду Рівненської області з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю "ФІРМА-ОДЯГ" про внесення змін до договору оренди земельної ділянки від 17 лютого 2016 року, та окремі його пункти викласти в наступній редакції:

пункт 5. Нормативна грошова оцінка земельної ділянки станом на 05 жовтня 2018 року становить : кадастровий номер земельної ділянки НОМЕР_1 - 5434466,49 грн. - витяг з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки № НОМЕР_2 від 05 жовтня 2018 року, виданий Відділом у м. Рівному Міськрайонного управління у Рівненському районі та м. Рівному Головного управління Держгеокадастру у Рівненській області.

пункт 9. За оренду земельної ділянки орендар сплачує орендодавцю орендну плату виключно у грошовій формі. розмір орендної плати в рік за земельну ділянку складає 228247,59 грн., що становить 4,20% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки - розрахунок розміру орендної плати за земельну ділянку №03-04/304, виданий Управлінням земельних відносин виконавчого комітету Рівненської міської ради відповідно до протоколу №12 від 25 жовтня 2018 року засідання контрольної комісії Рівненської міської ради з питань встановлення розмірів орендної плати за земельні ділянки.

Первісні позовні вимоги аргументовані тим, що міська рада звернулась до відповідача з пропозицією щодо внесення зміни до договору оренди землі в частині зміни нормативно грошової оцінки переданої в оренду земельної ділянки та зміни розміру орендної плати, проте вказана пропозиція залишена відповідачем без відповіді та задоволення.

11 квітня 2019 року Товариство з обмеженою відповідальністю "ФІРМА-ОДЯГ" звернулось до Господарського суду Рівненської області із зустрічним позовом до Рівненської міської ради про розірвання додаткового договору про поновлення договору оренди землі від 17 лютого 2016 року, укладений між Рівненською міською радою та Товариством з обмеженою відповідальністю "ФІРМА-ОДЯГ".

Зустрічні позовні вимоги аргументовані тим, що запропоновані міською радою зміни до договору пропонуються на вкрай невигідних умовах для товариства, оскільки розмір орендної плати збільшиться в порівнянні з теперішнім часом більш як в 5 раз. Відтак товариство прийняло рішення припинити намір будівництва підземних торгових закладів і підземного переходу під частиною вулиці Соборної до майдану Короленка. Зміна орендної плати в 5,3 рази є істотною зміною обставин, якими сторони керувались при укладені договору оренди земельної ділянки, так як орендна плата змінилась настільки, що якби сторони могли це передбачити, вони не укладали б такий договір, або укладали б його на інших умовах.

Інші процесуальні дії у справі

Ухвалою суду від 22 березня 2019 року відкрито провадження у справі №918/191/19, розгляд справи вирішено здійснювати в порядку загального позовного провадження, підготовче засідання призначено на 16 квітня 2019 року.

11 квітня 2019 року відповідачем подано відзив на позовну заяву, відповідно до змісту якого відповідач за первісним позовом позовні вимоги не визнає, та просить суд відмовити в задоволенні первісного позову в повному обсязі.

11 квітня 2019 року Товариство з обмеженою відповідальністю "ФІРМА-ОДЯГ" звернулось до Господарського суду Рівненської області із зустрічним позовом до Рівненської міської ради про розірвання додаткового договору про поновлення договору оренди землі від 17 лютого 2016 року.

Ухвалою суду від 16 квітня 2019 року прийнято зустрічну позовну заяву для спільного розгляду з первісним позовом, вимоги за зустрічним позовом об`єднано в одне провадження з первісним позовом, підготовче засідання призначено на 16 травня 2019 року.

15 травня 2019 року міською радою подано клопотання про продовження строку підготовчого провадження.

15 травня 2019 року Рівненською міською радою подано відзив на зустрічну позовну заяву, відповідно до змісту якого міська рада вважає що зустрічні позовні вимоги не підлягають до задоволення.

Ухвалою суду від 16 травня 2019 року продовжено строк підготовчого провадження на 30 днів, розгляд справи відкладено на 04 червня 2019 року.

17 травня 2019 року позивачем за зустрічним позовом подано відповідь на відзив на зустрічний позов, в якому останній просить задоволити зустрічні позовні вимоги в повному обсязі.

Ухвалою суду від 04 червня 2019 року закрито підготовче провадження, розгляд справи по суті призначено на 20 червня 2019 року.

В судовому засіданні від 20 червня 2019 року оголошувалась перерва до 18 липня 2019 року.

В судовому засіданні представник міської ради первісний позов підтримав, в задоволенні зустрічного позову просив відмовити повністю.

В судовому засіданні представник товариства в задоволенні первісного позову просив відмовити, та задоволити зустрічний позов повністю.

МОТИВИ СУДУ ПРИ ПРИЙНЯТТІ РІШЕННЯ

Фактичні обставини, встановлені судом, та зміст спірних правовідносин з посиланням на докази, на підставі яких встановлені відповідні обставини

Дослідивши матеріали справи, всебічно і повно з`ясувавши всі фактичні обставини, на яких ґрунтується позов, об`єктивно оцінивши докази, які мають юридичне значення для розгляду справи і вирішення спору по суті, господарським судом встановлено наступне.

Ні підставі рішення Рівненської міської ради від 15 грудня 2015 року № 45, 17 лютого 2016 року між Рівненською міською радою (позивач за первісним позовом, відповідач за зустрічним позовом, орендодавець, міська рада) та Товариством з обмеженою відповідальністю "ФІРМА-ОДЯГ" (відповідач за первісним позовом, позивач за зустрічним позовом, орендар, товариство) було укладено додатковий договір про поновлення договору оренди землі (надалі - договір).

Згідно з положеннями укладеного договору орендодавець надав а орендар прийняв в строкове платне користування земельну ділянку (кадастровий № НОМЕР_1 , площею 2000 кв. м.) для будівництва та обслуговування будівель торгівлі (для будівництва та обслуговування торгових закладів і підземного переходу), яка знаходиться в м. Рівне під АДРЕСА_1 та АДРЕСА_2 Короленка (п. 1., 2. договору).

Згідно пункту 5 договору нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить 1 025 371,04 грн. - розрахунок розміру орендної плати за земельну ділянку №02-17/11-1, виданий управлінням Держгеокадастру у м. Рівному Рівненської області станом на 01.01.2016 року. Розрахунок дійсний на період будівництва.

Пунктом 8 договору передбачено, що договір оренди поновлено на 10 років.

Згідно з пунктом 9 договору, за оренду земельної ділянки орендар сплачує орендодавцю орендну плату виключно у грошовій формі.

Розмір орендної плати в рік за земельну ділянку складає 43 065,58 грн., що становить 4.2% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, - розрахунок розміру орендної плати за земельну ділянку №02-17/311-1, виданий управлінням Держгеокадастру у м. Рівному Рівненської області, відповідно до протоколу №1 від 09.02.2016 року засідання комісії по встановленню розмірів орендної плати на земельні ділянки, станом на 01.01.2016 року. Без права продажу алкогольних напоїв та тютюнових виробів. Розрахунок дійсний на період будівництва.

Сторони погоджуються, що орендна плата за землю справляється з 01 січня 2016 року (з наступного дня від закінчення терміну дії договору оренди земельної ділянки від 01 березня 2007 року №11).

Відповідно до акту приймання - передачі земельної ділянки в оренду, Рівненська міська рада передала а ТзОВ "ФІРМА-ОДЯГ" прийняла земельну ділянку площею 2000 м.кв. в м. Рівне під частиною вулиці Соборної до майдану Короленка в оренду на підставі додаткового договору про поновлення договору оренди земельної ділянки.

Згідно з пунктом 13 договору розмір орендної плати може змінюватись орендодавцем в односторонньому порядку. Пропозиції про перегляд розміру орендної плати надсилаються не частіше, ніж один раз на квартал.

Зміна розміру орендної плати при її індексації проводиться без внесення змін до цього договору у порядку та у випадках, передбачених законодавством України.

Розмір орендної плати переглядається у разі:

- зміни умов господарювання, передбачених договором;

- зміни нормативно-грошової оцінки земель у місті Рівному;

- зміни розмірів земельного податку, підвищення цін, тарифів, зміни коефіцієнтів індексації, визначених законодавством;

- погіршення стану орендованої земельної ділянки не з вини орендаря, що підтверджено документами;

- в інших випадках, передбачених законом.

Пунктом 34 договору передбачено, що зміна умов договору здійснюється у письмовій формі за взаємною згодою сторін, крім випадків передбачений п. 13 цього договору.

Пунктом 36 договору встановлено, що дія договору припиняється шляхом його розірвання за: взаємною згодою сторін; рішенням суду на вимогу однієї із сторін у наслідок невиконання другою стороною обов`язків, передбачених договором, та внаслідок випадкового знищення, пошкодження орендованої земельної ділянки, яке істотно перешкоджає її використанню, а також з інших підстав, визначених законом.

Згідно з пунктом 37 договору, його розірвання в односторонньому порядку не допускається, крім випадків вилучення земельної ділянки, у зв`язку із систематичною несплатою орендної плати та використання земельної ділянки не за цільовим призначенням. Умовами розірвання договору в односторонньому порядку є підстави, передбачені чинним законодавством України.

Як видно з матеріалів справи, Рівненською міською радою направлено орендарю пропозицію від 14 листопада 2018 року №08-1859, в якій зазначено, що з метою внесення змін до додаткового договору про поновлення договору оренди землі від 17 лютого 2016 року, в силу вимог ст. 188 ГК України та ст. 19 ГПК України, надсилає пропозицію, а саме додатковий договір про внесення змін до додаткового договору про поновлення договору оренди землі від 17 лютого 2016 року укладений між Рівненською міською радою та Товариством з обмеженою відповідальністю "ФІРМА-ОДЯГ".

Як встановлено з додаткового договору про внесення змін до додаткового договору про поновлення договору оренди землі від 17 лютого 2016 року (інформаційна довідка з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно від 23 березня 2016 року №5265397) Рівненською міською радою запропоновано внести зміни в пункт 5 та пункт 9 договору оренди, та викласти їх в наступній редакції:

"п. 5. Нормативно-грошова оцінка земельної ділянки станом на 05 жовтня 2018 року становить: кадастровий номер земельної ділянки НОМЕР_3 01 НОМЕР_4 041: НОМЕР_5 - 5434466,49 (п`ять мільйонів чотириста тридцять чотири тисячі чотириста шістдесят шість грн. 49 коп.) - витяг з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки № 3046 від 05 жовтня 2018 року, виданий Відділом у м. Рівному Міськрайонного управління у Рівненському районі та м. Рівному Головного управляння Держгеокадастру у Рівненській області."

"п. 9. За оренду земельної ділянки Орендар сплачує орендодавцю орендну плату виключно у грошовій формі. Розмір орендної плати в рік земельну ділянку складає 228247,59 грн. (двісті двадцять вісім тисяч сорок сім грн. 59 коп.), що становить 4,20 % від нормативно-грошової оцінки земельної ділянки - розрахунок розміру орендної плати за земельну ділянку № 03-04/304, виданий Управлінням земельних відносин виконавчого комітету Рівненської міської ради відповідно до протоколу №12 від 25 жовтня 2018 року засідання контрольної комісії Рівненської міської ради з питань встановлення розмірів орендної плати за земельні ділянки."

Відповідач за первісним позовом зазначає що запропоновані зміни пропонуються до укладення на вкрай не вигідних для товариства умовах. Орендована земельна ділянка площею 2000 кв. м., яка надавалася для будівництва та обслуговування торгових закладів і підземного переходу і знаходиться в м. Рівне під частиною вулиці Соборної та майдану Короленка. Розмір орендної плати в рік згідно укладеного договору погоджено в розмірі 43065,58 грн., що становить 4.2 % від нормативно-грошової оцінки земельної ділянки. Водночас, на думку Товариства з обмеженою відповідальністю "ФІРМА-ОДЯГ" при укладенні запропонованих змін до договору оренди розмір орендної плати в рік становитиме 228 247,59 грн., тобто збільшиться в порівнянні з теперішнім розміром більше як в 5 раз. З огляду на наведені обставини товариство прийняло рішення припинити намір будівництва підземних торгових закладів і підземного переходу під частиною вулиці Соборної до майдану Короленка та намір забудови вказаної Земельної ділянки. У зв`язку з цим Товариством з обмеженою відповідальністю "ФІРМА-ОДЯГ" видано наказ про припинення наміру забудови №102 від 26 грудня 2018 року.

Відповідач за первісним позовом також зазначає, що зміна орендної плати в 5,3 рази є істотною зміною обставин, якими сторони керувались при укладенні договору оренди земельної ділянки, так як орендна плата змінилася настільки, що, якби сторони могли це передбачити, вони не уклали б такий договір, або уклали б його на інших умовах. При цьому, суттєве збільшення орендної плати за земельну ділянку з моменту укладення договору оренди порушує співвідношення майнових інтересів товариства та призводить до втрати того на що розраховувало товариство при укладенні договору оренди. Вказана земельна ділянка вільна від забудови, фактично товариством не використається. Сплачувати орендну плату в сумі 228247,59 грн. в рік товариство не має можливості.

У відповідь на пропозицію Рівненської міської ради від 14 листопада 2018 року №08-1859 ТОВ "ФІРМА-ОДЯГ" направило міській раді лист № 270 від 27 грудня 2018 року, відповідно до змісту якого позивач за зустрічним позовом зазначив про неможливість прийняття пропозиції про внесення змін до договору оренди та у зв`язку з істотною зміною обставин, якими сторони керувалися при укладенні договору оренди.

Товариство надіслало пропозицію про розірвання договору оренди в порядку статті 188 Господарського кодексу України. Разом з пропозицією товариством надіслало Рівненській міській раді два примірники додаткового договору про розірвання додаткового договору про поновлення договору оренди землі від 17 лютого 2016 року (інформаційна довідка з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно від 23 березня 2016 року № 5265397).

У відповідь на вказаний лист Рівненська міська рада направила товариству лист від 16 січня 2019 року №08-1859/18, відповідно до змісту якого міська рада зазначила, що рішення Рівненської міської ради про розірвання додаткового договору про поновлення договору оренди землі від 17 лютого 2016 року не приймалось, підписати додатковий договір про розірвання додаткового договору про поновлення договору оренди землі не можливо.

Для розгляду питання про розірвання додаткового договору про поновлення договору оренди землі від 17 лютого 2016 року позивач за первісним позовом рекомендував звернутись в Управління забезпечення надання адміністративних послуг Рівненської міської ради з відповідним клопотанням на ім`я міського голови.

10 січня 2019 року товариство звернулося через Рівненський регіональний центр надання адміністративних послуг з заявою про розірвання додаткового договору про поновлення договору оренди землі від 17 лютого 2016 року.

У відповідь на вказану заяву Управління земельних відносин Рівненської міської ради направило товариству лист №01-10/13 від 21 січня 2019 року в якому зазначило, що за дорученням міського голови, управління розглянуло звернення. На підставі звернення на розгляд сесії Рівненської міської ради підготовлено проект рішення про припинення права оренди земельної ділянки та розірвання спірного договору. Після погодження проекту рішення згідно з регламентом міської ради проект буде переданий секретарю міської ради для розгляду в постійній комісії та сесії міської ради.

Надалі товариство направило міському голові міста Рівне лист №64 від 01 квітня 2019 року з проханням включити в порядок денний наступної сесії питання про розірвання договору оренди землі.

Норми права, які застосував суд, та мотиви їх застосування, оцінка аргументів сторін.

Відповідно до частини 1, 2 статті 16 Цивільного кодексу України кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу. Способами захисту цивільних прав та інтересів може бути, зокрема, визнання правочину недійсним.

Статтею 2 Закону України "Про оренду землі" передбачено, що відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом, Цивільним кодексом України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.

Статтями 93 та 96 Земельного кодексу України передбачено, що: право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності; землекористувачі зобов`язані, зокрема, забезпечувати використання землі за цільовим призначенням.

За змістом статті 13 Закону України "Про оренду землі", договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Відповідно до частини 1 статті 628 Цивільного кодексу України, зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства.

За приписами статті 15 Закону України "Про оренду землі", істотними умовами договору оренди землі є: об`єкт оренди (кадастровий номер, місце розташування та розмір земельної ділянки); строк дії договору оренди; орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату. За згодою сторін у договорі оренди землі можуть зазначатися інші умови.

Частиною 2 статті 651 Цивільного кодексу України передбачено, що договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.

Відповідно до частини 2 статті 632 Цивільного кодексу України зміна ціни після укладення договору допускається лише у випадках і на умовах, встановлених договором або законом.

Статтею 30 Закону України "Про оренду землі" визначено, що зміна умов договору оренди землі здійснюється за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору оренди землі спір вирішується в судовому порядку.

Частинами 2, 3, 4 статті 188 Господарського кодексу України визначено, що сторона договору, яка вважає за необхідне змінити або розірвати договір, повинна надіслати пропозиції про це другій стороні за договором; сторона договору, яка одержала пропозицію про зміну чи розірвання договору, у двадцятиденний строк після одержання пропозиції повідомляє другу сторону про результати її розгляду; у разі якщо сторони не досягли згоди щодо зміни (розірвання) договору або у разі неодержання відповіді у встановлений строк з урахуванням часу поштового обігу, заінтересована сторона має право передати спір на вирішення суду.

Відповідно до положень статті 652 Цивільного кодексу України, у разі істотної зміни обставин, якими сторони керувалися при укладенні договору, договір може бути змінений або розірваний за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або не випливає із суті зобов`язання. Зміна обставин є істотною, якщо вони змінилися настільки, що, якби сторони могли це передбачити, вони не уклали б договір або уклали б його на інших умовах. Якщо сторони не досягли згоди щодо приведення договору у відповідність з обставинами, які істотно змінились, або щодо його розірвання, договір може бути розірваний, а з підстав, встановлених частиною четвертою цієї статті, - змінений за рішенням суду на вимогу заінтересованої сторони за наявності одночасно таких умов: в момент укладення договору сторони виходили з того, що така зміна обставин не настане; зміна обставин зумовлена причинами, які заінтересована сторона не могла усунути після їх виникнення при всій турботливості та обачності, які від неї вимагалися; виконання договору порушило б співвідношення майнових інтересів сторін і позбавило б заінтересовану сторону того, на що вона розраховувала при укладенні договору; із суті договору або звичаїв ділового обороту не випливає, що ризик зміни обставин несе заінтересована сторона. У разі розірвання договору внаслідок істотної зміни обставин суд, на вимогу будь-якої із сторін, визначає наслідки розірвання договору виходячи з необхідності справедливого розподілу між сторонами витрат, понесених ними у зв`язку з виконанням цього договору.

При укладенні договору та визначенні його умов сторони повинні розумно оцінювати ті обставини, за яких договір буде виконуватися. Інтереси сторін можуть порушуватися будь-якою зміною обставин, що виникають в ході виконання договору, проте лише істотна зміна обставин визнається підставою для пред`явлення вимоги про розірвання договору. Зміна обставин вважається істотною тільки тоді, коли вони змінилися настільки, що якби сторони могли це передбачити, вони не укладали би договору або уклали його на інших умовах.

Відповідно до положень статті 652 Цивільного кодексу України передбачається настання таких обставин, які є об`єктивно незалежними від волевиявлення сторін договору.

Умовою при істотній зміні обставин, що визначена частини 2 статті 652 Цивільного кодексу України, є умова про те, що в момент укладення договору сторони вважали, що така зміна обставин не настане. Відповідно до статті 632 Цивільного Кодексу України ціна в договорі встановлюється за домовленістю сторін. У випадках, встановлених законом, застосовуються ціни (тарифи, ставки тощо), які встановлюються або регулюються уповноваженими органами державної влади або органами місцевого самоврядування.

Сторони уклали договір оренди землі та погодили його істотні умови, в тому числі розмір орендної плати, і, відповідно, вважали, що істотна зміна обставин, за яких сторони уклали договір, не настане. Однак в подальшому, відповідно до матеріалів справи, істотні обставин, за яких сторони уклали договір, змінилися, а саме відповідачу за первісним позовом стало відомо про зміну істотних обставини, а саме необхідності зміни розміру орендної плати за землю, після отримання відповідної пропозицій про внесення змін до договору.

Відповідач за первісним позовом зазначає, що враховуючи те, що запропоновані зміни пропонуються до укладення на вкрай не вигідних для товариства умовах, оскільки земельна ділянка площею 2000 кв. м., що надавалася для будівництва та обслуговування торгових закладів і підземного переходу, яка знаходиться в м. Рівне під частиною вулиці Соборної та майдану Короленка та розмір орендної плати в рік згідно укладеного договору погоджено в розмірі 4 3065,58 грн., що становить 4.2 % від нормативно-грошової оцінки земельної ділянки, а при укладенні запропонованих змін до договору оренди розмір орендної плати в рік становитиме 228 247,59 грн., тобто збільшиться в порівнянні з теперішнім розміром більше як в 5 раз, товариство прийняло рішення припинити намір будівництва підземних торгових закладів і підземного переходу під частиною вулиці Соборної до майдану Короленка та намір забудови вказаної Земельної ділянки, у зв`язку з чим Товариством з обмеженою відповідальністю "ФІРМА-ОДЯГ" видано наказ про припинення наміру забудови №102 від 26 грудня 2018 року.

Відповідач за первісним позовом також зазначає, що зміна орендної плати в 5,3 рази є істотною зміною обставин, якими сторони керувались при укладенні договору оренди земельної ділянки, так як орендна плата змінилася настільки, що, якби сторони могли це передбачити, вони не уклали б такий договір, або уклали б його на інших умовах. При цьому, суттєве збільшення орендної плати за земельну ділянку з моменту укладення договору оренди порушує співвідношення майнових інтересів товариства та призводить до втрати того на що розраховувало товариство при укладенні договору оренди. Вказана земельна ділянка вільна від забудови, фактично товариством не використається. Сплачувати орендну плату в сумі 228247,59 грн. в рік товариство не має можливості.

Відтак, суд підсумовуючи вищезазначене констатує, що істотна зміна обставин, зазначених вище, зумовлена причинами, які заінтересована сторона (відповідач за первісним позовом) не могла усунути після їх виникнення при всій турботливості та обачності, які від неї вимагалися, так як збільшення розміру орендної плати після укладення договору, відбулося поза його волею, що є також умовою істотної зміни обставин, що визначена частиною 2 статті 652 Цивільного кодексу України.

При цьому суд зауважує, що за істотної зміни обставин, зазначених вище, виконання договору порушило б співвідношення майнових інтересів сторін і позбавило б відповідача за первісним позовом того, на що він розраховував при укладенні договору, оскільки орендодавцем запропоновано суттєве збільшення розміру орендної плати.

З огляду на що суд зазначає, що ні договором оренди, ні звичаями ділового обороту не передбачено, що ризик зміни орендної плати несе орендар за договором.

Враховуючи вищевикладене, суд приходить до висновку, що зміна обставин, яким керувалися сторони при укладенні договору оренди землі є істотними, так як вони змінилися настільки, що, якби сторони могли це передбачити, вони не уклали б даний договір або уклали б його на інших умовах, про що зазначив сам орендар.

Таким чином, зустрічні позовні вимоги Товариства з обмеженою відповідальністю "ФІРМА-ОДЯГ" до Рівненської міської ради про розірвання договору про поновлення договору оренди землі від 17 лютого 2016 року, ґрунтуються на законі, а відтак є правомірними та, відповідно, такими, що підлягають задоволенню.

При цьому суд зауважує таке. Як встановлено з матеріалів справи, орендар звертався до орендаря з пропозицією про розірвання договору в січні 2019 року. Проте станом на даний час матеріали справи не містять доказів, що підтверджують розірвання спірного договору.

У зв`язку з вищевикладеним, суд приходить до висновку, що зустрічні позовні вимоги про розірвання договору оренди землі є законними обґрунтованими та такими що підлягають до задоволення.

Щодо позовних вимог про внесення змін до договору оренди землі суд вважає за необхідне зазначити наступне.

Відповідно до статті 653 Цивільного кодексу України у разі зміни договору зобов`язання сторін змінюються відповідно до змінених умов щодо предмета, місця, строків виконання тощо. У разі розірвання договору зобов`язання сторін припиняються. У разі зміни або розірвання договору зобов`язання змінюється або припиняється з моменту досягнення домовленості про зміну або розірвання договору, якщо інше не встановлено договором чи не обумовлено характером його зміни. Якщо договір змінюється або розривається у судовому порядку, зобов`язання змінюється або припиняється з моменту набрання рішенням суду про зміну або розірвання договору законної сили.

Статтею 188 Господарського кодексу України передбачено, що сторона договору, яка вважає за необхідне змінити або розірвати договір, повинна надіслати пропозиції про це другій стороні за договором. Сторона договору, яка одержала пропозицію про зміну чи розірвання договору, у двадцятиденний строк після одержання пропозиції повідомляє другу сторону про результати її розгляду. У разі якщо сторони не досягли згоди щодо зміни (розірвання) договору або у разі неодержання відповіді у встановлений строк з урахуванням часу поштового обігу, заінтересована сторона має право передати спір на вирішення суду.

Тобто вказаними нормами закону передбачається, що внесення змін у судовому порядку можливе в уже укладений договір, який, зокрема, існує на момент ухвалення судом рішення за наслідками вирішення спору.

Разом з тим статтею 206 Земельного кодексу України передбачено, що використання землі в Україні є платним. Об`єктом плати за землю є земельна ділянка. Плата за землю справляється відповідно до закону.

Оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.

Згідно зі статтею 21 Закону України "Про оренду землі" орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою згідно з договором оренди землі. Розмір, умови і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Податкового кодексу України). Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції, якщо інше не передбачено договором оренди.

Відповідно до статті 1 Закону України "Про оцінку земель" нормативна грошова оцінка земельних ділянок є капіталізованим рентним доходом із земельної ділянки, визначеним за встановленими і затвердженими нормативами.

Відповідно до положень статті 5 Закону України "Про оцінку земель" нормативна грошова оцінка земельних ділянок використовується для визначення розміру земельного податку та орендної плати за земельні ділянки державної і комунальної власності.

Згідно із нормами частини 1 статті 13 Закону України "Про оцінку земель" нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться у разі визначення розміру орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності.

Відповідно до положень статті 15 Закону України "Про оцінку земель" підставою для проведення оцінки земель (в тому числі нормативної грошової оцінки земельних ділянок) є рішення органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування.

А отже проведення нормативної оцінки земель за рішенням Рівненської міської ради, на думку суду, є обставиною, яка об`єктивно не залежить і не може залежати від волевиявлення товариства як сторони договору. При цьому суд ураховує величину зростання розміру орендної плати (зростання у понад 5 разів) яка обрахована на підставі нової нормативної грошової оцінки та пропонується товариству.

Як визначено приписами частини 1 статті 15 Закону України "Про оренду землі" істотними умовами договору оренди землі є, зокрема, орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату.

Частиною 1 статті 632 Цивільного кодексу України передбачено, що ціна в договорі встановлюється за домовленістю сторін. У випадках, встановлених законом, застосовуються ціни (тарифи, ставки тощо), які встановлюються або регулюються уповноваженими органами державної влади або органами місцевого самоврядування.

Частиною 1 статті 2 Закону України "Про оренду землі" передбачено, що відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.

За статтею 30 Закону України "Про оренду землі", зміна умов договору оренди землі здійснюється за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору оренди землі спір вирішується в судовому порядку.

Поряд з тим, відповідно до статті 188 Господарського кодексу України зміна господарських договорів в односторонньому порядку не допускаються, якщо інше не передбачено законом або договором. Сторона договору, яка вважає за необхідне змінити або розірвати договір, повинна надіслати пропозиції про це другій стороні за договором; сторона договору, яка одержала пропозицію про зміну договору, у двадцятиденний строк після одержання пропозиції повідомляє другу сторону про результати її розгляду. У разі якщо сторони не досягли згоди щодо зміни (розірвання) договору або у разі неодержання відповіді у встановлений строк з урахуванням часу поштового обігу, заінтересована сторона має право передати спір на вирішення суду.

Як видно з доказів долучених до матеріалів справи, Рівненська міська рада направила орендарю пропозицію від 14 листопада 2018 року №08-1859, в якій зазначено, що з метою внесення змін до додаткового договору про поновлення договору оренди землі від 17 лютого 2016 року, в силу вимог ст. 188 ГК України та ст. 19 ГПК України, надсилає пропозицію, а саме додатковий договір про внесення змін до додаткового договору про поновлення договору оренди землі від 17 лютого 2016 року укладений між Рівненською міською радою та Товариством з обмеженою відповідальністю "ФІРМА-ОДЯГ".

Водночас, частиною 1 статті 632 Цивільного кодексу України визначено, що ціна в договорі встановлюється за домовленістю сторін. У випадках, встановлених законом, застосовуються ціни (тарифи, ставки, тощо), які встановлюються або регулюються уповноваженими органами державної влади або органами місцевого самоврядування.

Поміж тим, частиною 1 та 2 статті 21 Закону України "Про оренду землі", орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою згідно з договором оренди землі. Розмір умови і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди, крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Податкового кодексу України.

Із системного аналізу наведених правових норм, зокрема статей 632, 651 Цивільного кодексу України, статті 30 Закону України "Про оренду землі" суд прийшов до висновку, що за загальним правилом зміна умов договору, в тому числі в частині розміру орендної плати, здійснюється за взаємною згодою сторін. За відсутності такої згоди такий договір може бути змінений за рішенням суду лише у випадках, встановлених умовами договору або в силу закону.

Згідно з пунктом 288.5 статті 288 Податкового Кодексу України, розмір орендної плати встановлюється у договорі оренди, але річна сума платежу: не може бути меншою розміру земельного податку, встановленого для відповідної категорії земельних ділянок на відповідній території; не може перевищувати 12 відсотків нормативної грошової оцінки.

Відповідно до пункту 13 договору, розмір орендної плати переглядається у разі: зміни умов господарювання, передбачених договором; зміни нормативної грошової оцінки земель у місті Рівному; зміни розмірів земельного податку, підвищення цін, тарифів, зміни коефіцієнтів індексації визначених законодавством; погіршення стану орендованої земельної ділянки не з вини орендаря, що підтверджено документами; в інших випадках, передбачених законом.

Водночас враховуючи те, що суд прийшов до висновків про обгрунтованість зустрічної позовної вимоги про розірвання додаткового договору про поновлення договору оренди від 17 лютого 2016 року, укладеного між Рівненською міською радою та Товариством з обмеженою відповідальністю "ФІРМА-ОДЯГ", а отже і до задоволення зустрічного позову, відповідно в розумінні статті 653 Цивільного кодексу України, такий договір є припиненим. З огляду на наведене, зміни в припинений договір вноситися не можуть. В свою чергу такі обставини повністю виключають можливість задоволення первісного позову.

Висновки суду

Розглянувши надані сторонами матеріали справи та дослідивши подані суду докази, прийнявши до уваги позиції позивача за первісним позовом (відповідача за зустрічним) та позивача за зустрічним позовом (відповідача за первісним), суд прийшов до наступних висновків. У зв`язку з відсутністю волі орендаря на продовження дії договору оренди землі, у зв`язку з істотною зміною обставин, що виражається в направленні пропозиції міської ради щодо внесення змін до договору оренди та як наслідок, у зв`язку із збільшенням розміру орендної плати, а також у зв`язку з недосягненням між сторонами правочину згоди щодо приведення договору у відповідність з обставинами, які істотно змінились, суд приходить до висновку, що додатковий договір про поновлення договору оренди землі від 17 лютого 2016 року має бути розірваний згідно з положеннями статті 652 Цивільного кодексу України. Таким чином зустрічні позовні вимоги мають бути задоволені.

Щодо первісних вимог суд зазначає, що внесення змін у судовому порядку за наслідками вирішення спору можливе лише до укладеного договору, який існує на момент ухвалення судом рішення.

Враховуючи те, що даним рішенням суд задовольняє зустрічну вимогу про розірвання спірного договору, суд робить висновок, що такий договір, в розумінні статті 653 Цивільного кодексу України, є припиненим. Відповідно зміни в припинений договір вноситися не можуть. А такі обставини, в свою чергу, повністю виключають можливість задоволення первісного позову.

Розподіл судових витрат

Згідно з положеннями статті 129 ГПК України, інші судові витрати, пов`язані з розглядом справи, покладаються у разі часткового задоволення позову - на обидві сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.

Інші судові витрати, пов`язані з розглядом справи, покладаються у разі задоволення позову - на відповідача.

У зв`язку з відмовою з задоволенні первісного позову судові витрати за первісним позовом покладаються на позивача.

В якості доказів понесення витрат на професійну правничу допомогу ТОВ "ФІРМА-ОДЯГ" надано суду договір про надання правової допомоги від 01 квітня 20109 року, згідно предмету якого Адвокатське об`єднання "Юридична основа" зобов`язувалась надати ТОВ "ФІРМА-ОДЯГ" правову допомогу у справі №918/191/19, вартість якої передбачена пунктом 3.1. договору та становить 8 000, 00 грн., та яка на підставі акту виконаних робіт від 17 липня 32019 року прийнята клієнтом.

Як підтверджується банківською випискою за 22 квітня 2019 року, вартість правової допомоги сплачена ТОВ "ФІРМА-ОДЯГ" на рахунок адвокатського об`єднання, що підтверджується банківською випискою за 22 квітня 2019 року.

У зв`язку з задоволенням зустрічного позову, судові витрати що становлять 1 921,00 грн. судового збору, та 8 000,00 грн. витрат пов`язаних з розглядом справи (витрати на професійну правничу допомогу) підлягають до стягнення з відповідача за зустрічним позовом на користь позивача за зустрічним позовом.

Керуючись статтями 73, 74, 76-79, 91, 120, 123, 129, 233, 238, 241 ГПК України, суд

ВИРІШИВ:

1. В задоволенні первісного позову відмовити.

2. Судові витрати за первісним позовом покласти на позивача за первісним позовом.

3. Зустрічний позов задоволити.

4. Розірвати додатковий договір про поновлення договору оренди землі від 17 лютого 2016 року, укладений між Рівненською міською радою (33013, м. Рівне, вул. Соборна 12-А, ) та Товариством з обмеженого відповідальністю "ФІРМА-ОДЯГ" (33028, м. Рівне, вул. Короленка 1, ).

5. Стягнути з Рівненської міської ради (33013, м. Рівне, вул. Соборна 12-А, ) на користь Товариства з обмеженого відповідальністю "ФІРМА-ОДЯГ" (33028, м. Рівне, вул. Короленка 1, ) 1 921 (одна тисяча дев`ятсот двадцять одну) грн. 00 коп. судового збору та 8 000 (вісім тисяч) грн. 00 коп. витрат понесених на отримання професійної правничої допомоги.

Позивач за первісним позовом відповідач за зустрічним позовом: Рівненська міська рада (33013, м. Рівне, вул. Соборна 12-А, ).

Відповідач за первісним позовом позивач за зустрічним позовом: Товариство з обмеженого відповідальністю "ФІРМА-ОДЯГ" (33028, м. Рівне, вул. Короленка 1, ).

Рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду (ч.ч. 1, 2 ст. 241 ГПК України).

Апеляційна скарга на рішення суду подається безпосередньо до суду апеляційної інстанції протягом двадцяти днів з дня його проголошення. Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини рішення суду, або у разі розгляду справи (вирішення питання) без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення (ч. 1 ст. 256 ГПК України).

Інформацію по справі, що розглядається, можна отримати на сторінці суду на офіційному веб-порталі судової влади України в мережі Інтернет за веб-адресою: http://rv.arbitr.gov.ua/sud5019/.

Повне рішення складено 19 липня 2019 року.

Суддя Качур А.М.