ЗАХІДНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
_________________________________________________________________________________________________________
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"10" липня 2019 р. Справа №909/921/18

Західний апеляційний господарський суд в складі колегії:

головуючого - судді Скрипчук О.С.

суддів Данко Л.С.

Зварич О.В.

секретар судового засідання Лагутін В.Б.

розглянувши апеляційну скаргу Фізичної особи-підприємця Кліщ Степана Миколайовича б/н від 24.04.2019

на рішення Господарського суду Івано-Франківської області від 14.03.2019 (повне рішення складено 29.03.2019, м. Івано-Франківськ, суддя Неверовська Л.М.)

у справі № 909/921/18

за позовом: Фізичної особи-підприємця Сівецької Тетяни Володимирівни, м. Івано-Франківськ

до відповідача: Фізичної особи-підприємця Кліща Степана Миколайовича, м.Рогатин Івано-Франківської області

про розірвання договору оренди нежитлового приміщення.

за участю представників:

від позивача: Кучкуда П.В. - ордер серії ІФ № 073555 від 24.06.2019;

від відповідача: Долинка О.А. - ордер серії ІФ № 078802 від 10.06.2019.

ВСТАНОВИВ:

Фізична особа-підприємець Сівецька Тетяна Володимирівна звернулася до Господарського суду Івано-Франківської області з позовом до фізичної особи-підприємця Кліща Степана Миколайовича про розірвання договору оренди нежитлового приміщення від 03.07.2015.

У позовній заяві позивач зазначає, що 03 липня 2015 року між фізичною особою-підприємцем Сівецькою Тетяною Володимирівною (орендодавець) та фізичною особою-підприємцем Кліщ Степаном Миколайовичем (орендар) було укладено договір оренди нежитлового приміщення. За умовами даного договору, Сівецька Т.В. , як орендодавець, передала відповідачу в строкове платне користування нежитлове приміщення 2 поверху загальною прощею 156,8 кв. м. та терасу - площею 46,4 кв.м., що знаходяться за адресою: Івано - Франківська область , м. Галич, вул. Є. Коновальця,3 . В обґрунтування позовних вимог позивач посилається на те, що орендар без згоди орендодавця та з порушенням законодавства у сфері містобудівної діяльності провів реконструкцію об`єкта оренди, змінивши зовнішні конструкції фасаду тераси, а саме, замурував зовнішню стіну, що унеможливлює використання тераси за призначенням. Позивач стверджує, що про реконструкцію об`єкта оренди дізналася 10.02.2017 при огляді приміщення, в зв`язку з чим направила на адресу відповідача претензію-пропозицію про розірвання договору.

Рішенням Господарського суду Івано-Франківської області від 14.03.2019 у справі № 909/921/18 позов ФОП Сівецької Тетяни Володимирівни задоволено. Суд виніс рішення, яким розірвав договір від 03.07.2015 оренди нежитлового приміщення загальною площею 156,8 кв.м та тераси, площею 46,4 кв.м, що знаходиться у м. Галич по вул. Є. Коновальця, 3 укладений між фізичною особою-підприємцем Сівецькою Тетяною Володимирівною та фізичною особою-підприємцем Кліщем Степаном Миколайовичем .

Не погоджуючись з даним рішенням суду ФОП Кліщ Степан Миколайович подав апеляційну скаргу б/н від 24.04.2019, в якій просить рішення Господарського суду Івано-Франківської області від 14.03.2019 скасувати, прийняти нове рішення, яким в позові відмовлено.

Апеляційна скарга мотивована тим, що судом першої інстанції при прийнятті рішення порушено норми матеріального і процесуального права. А саме скаржник стверджує, що реконструкція тераси проведена позивачем ще до моменту передачі в оренду нежитлового приміщення, а здійснені ним внутрішні перепланування та покращення майна проведені відповідно до п.4.1. укладеного договору оренди від 03.07.2015, про що повідомлено орендодавця.

Позивачем подано до суду відзив на апеляційну скаргу б/н від 04.07.2019, в якому просить в задоволенні апеляційної скарги відмовити, а рішення Господарського суду Івано-Франківської області від 14.03.2019 залишити без змін.

Відповідно до п. 4 ст. 269 ГПК України суд апеляційної інстанції не обмежений доводами та вимогами апеляційної скарги, якщо під час розгляду справи буде встановлено порушення норм процесуального права, які є обов`язковою підставою для скасування рішення, або неправильне застосування норм матеріального права.

Розглянувши матеріали справи, з`ясувавши всі фактичні обставини, на яких ґрунтуються доводи та заперечення сторін, об`єктивно оцінивши докази, які мають значення для розгляду справи, суд встановив наступне.

Як вбачається з матеріалів справи, 03.07.2015 між фізичною особою-підприємцем Сівецькою Тетяною Володимирівною (орендодавцем - власником нежитлового приміщення) та фізичною особою-підприємцем Кліщ Степаном Миколайовичем (орендарем) укладено договір оренди нежитлового приміщення (надалі договір).

Згідно умов договору, Сівецька Т.В. передала відповідачу в строкове платне користування нежитлове приміщення 2-го поверху загальною прощею 156,8 кв. м. та терасу - площею 46,4 кв.м., що знаходиться за адресою: м . Галич , вул . Є. Коновальця, 3 , що підтверджується Актом приймання-передачі об`єкта оренди від 03.07.2015.

В Акті приймання-передачі від 03.07.2015 зазначено, що сторони підтверджують, що технічний стан будівлі приміщення, що передається, знаходиться в задовільному стані. В момент підписання даного Акта орендодавець передав орендарю ключі від приміщення, що орендується.

Відповідно до п.4.1 договору орендодавець надала орендарю дозвіл на проведення робіт по внутрішньому переплануванню та покращенню майна в орендованому приміщенні відповідно до його зайняття підприємницькою діяльністю.

Позивач стверджує, що 10.02.2017, при огляді об`єкта оренди, нею виявлено, що орендарем без її згоди проведено реконструкцію об`єкта нерухомості, а саме, змінено зовнішні конструкції зовнішнього фасаду приміщення - тераси; в зв`язку з чим, позивачем на адресу відповідача направлено претензію-пропозицію про розірвання договору в добровільному порядку та звільнення займаних приміщень.

Натомість 03.03.2017, ФОП Кліщ Степан Миколайович звернувся до Управління Державної архітектурно-будівельної інспекції в Івано-Франківській області із заявою про перевірку законності проведення власником приміщення реконструкції.

Пізніше, 10.03.2017 орендарем надано відповідь на претензію, згідно якої останній повідомив позивача, що заявлена претензія-пропозиція до задоволення не підлягає, оскільки реконструкція ним приміщення тераси не проводилась, а здійснені внутрішні перепланування та покращення майна проведені відповідно до п.4.1. укладеного договору оренди від 03.07.2015.

В підтвердження позовних вимог, позивач подав такі докази: договір оренди нежитлового приміщення від 03.07.2015; акт приймання-передачі об`єкта оренди від 03.07.2015; претензію-пропозицію про розірвання договору в добровільному порядку та звільнення займаних приміщень; заяву ФОП Кліща С. М. про перевірку законності проведення власником приміщення реконструкції від 03.03.2017 №2; відповідь на претензію-пропозицію від 10.03.2017 № 1; акт від 27.03.2017, згідно якого перевіркою встановлено порушення п.2 ч.1 ст.34 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» - виконано реконструкцію 2 поверху кафе, а саме замуровано зовнішню стіну тераси та демонтовано вікна між терасою та залом кафе у 2015 році без зареєстрованої декларації про початок виконання будівельних робіт; протокол про правопорушення у сфері містобудівної діяльності від 27.03.2017 та припис про усунення порушення вимог законодавства у сфері містобудівної діяльності, будівельних норм, державних стандартів і правил від 27.03.2017, яким зобов`язано ФОП Сівецьку Т .В . усунути виявлені порушення до 27.05.2017 шляхом направлення декларації про початок виконання будівельних робіт або повернути приміщення до попереднього стану; постанову про накладення на ФОП Сівецьку Т.В. штрафу в розмірі 57 600,00 грн. за порушення у сфері містобудівної діяльності, яка згідно судових рішень у справі №809/589/17 визнана протиправною та скасована; копію рішення Івано-Франківського окружного адміністративного суду від 07.02.2018 у справі № 809/814/17 за позовом Сівецької Тетяни Володимирівни до головного інспектора будівельного нагляду Управління Державної архітектурно-будівельної інспекції в Івано-Франківській області про визнання дій протиправними та скасування припису від 27.03.2017, яким скасовано припис про усунення порушень вимог законодавства у сфері містобудівної діяльності, будівельних норм, державних стандартів і правил від 27.03.2017 щодо об`єкту нерухомого майна, яке знаходиться за адресою: м. Галич, вул. Є. Коновальця, 3 ; скріншот (знімок екрана) сторінки Google з виглядом вулиці Євгена Коновальця в місті Галичі станом на травень 2015 року; скріншот (знімок екрана) з Інтернет - ресурсу "DOM.RIA" із оголошенням про здачу в оренду приміщення; роздруківки сторінки Google з виглядом вулиці Євгена Коновальця в місті Галичі станом на травень 2015 року.

При винесенні постанови колегія суддів виходила з наступного.

В силу приписів статей 626, 627, 628, 629 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків. Сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості. Зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства. Договір є обов`язковим для виконання сторонами.

Майново-господарськими визнаються цивільно-правові зобов`язання, що виникають між учасниками господарських відносин при здійсненні господарської діяльності, в силу яких зобов`язана сторона повинна вчинити певну господарську дію на користь другої сторони або утриматися від певної дії, а управнена сторона має право вимагати від зобов`язаної сторони виконання її обов`язку (ст.173 ГК України).

Частиною 1 ст. 193 ГК України передбачено, що суб`єкти господарювання та інші учасники господарських відносин повинні виконувати господарські зобов`язання належним чином відповідно до закону, інших правових актів, договору, а за відсутності конкретних вимог щодо виконання зобов`язання - відповідно до вимог, що у певних умовах звичайно ставляться. До виконання господарських договорів застосовуються відповідні положення ЦК України з урахуванням особливостей, передбачених цим Кодексом.

Частинами 1, 3, 6 ст. 283 ГК України обумовлено, що за договором оренди одна сторона (орендодавець) передає другій стороні (орендареві) за плату на певний строк у користування майно для здійснення господарської діяльності. Об`єктом оренди можуть бути нерухоме майно (будівлі, споруди, приміщення). До відносин оренди застосовуються відповідні положення Цивільного кодексу України з урахуванням особливостей передбачених цим Кодексом.

Згідно приписів ч.3 ст. 285 ГК України орендар зобов`язаний берегти орендоване майно відповідно до умов договору, запобігаючи його псуванню або пошкодженню, та своєчасно і в повному обсязі сплачувати орендну плату.

Згідно приписів ч.3 ст. 291 ГК України, договір оренди може бути розірваний за згодою сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний з підстав, передбачених Цивільним кодексом України для розірвання договору найму, в порядку, встановленому статтею 188 цього Кодексу.

У відповідності до ч. 1 ,2 ст. 773 ЦК України наймач зобов`язаний користуватися річчю відповідно до її призначення та умов договору. Якщо наймач користується річчю, переданою йому у найм, не за її призначенням або з порушенням умов договору найму, наймодавець має право вимагати розірвання договору та відшкодування збитків.

Згідно з п.1 ч.1 ст. 783 ЦК України наймодавець має право вимагати розірвання договору найму, якщо наймач користується річчю всупереч договору або призначенню речі.

Відповідно до ч. 2 ст. 188 ГК України, сторона договору, яка вважає за необхідне змінити або розірвати договір, повинна надіслати пропозиції про це другій стороні за договором.

Так, згідно п. 4.1 договору, орендодавець надала орендарю дозвіл на проведення робіт по внутрішньому переплануванню та покращенню майна в орендованому приміщенні відповідно до його зайняття підприємницькою діяльністю. Натомість право на проведення реконструкції орендарем предмета оренди умовами договору оренди не передбачено.

Наявними в матеріалах справи доказами підтверджено, в тому числі Актом приймання-передачі від 03.07.2015 року, що станом на момент прийому передачі-передачі нежитлових приміщень жодної реконструкції, тобто замурування зовнішньої стіни тераси проведено не було.

На поданих роздруківках сторінки Google з виглядом вулиці Євгена Коновальця в місті Галичі станом на травень 2015 року (а.с. 157-158, т.1) зображено спірне приміщення і видно, що зовнішня стіна тераси, станом на травень 2015 року, не замурована.

Судом встановлено, що з 03.07.2015 по даний час ФОП Кліщ Степан Миколайович , як орендар, користується нежитловими приміщення площею156,8 кв.м, та терасою площею 46,4 кв м. (за адресою: м.Галич, вул. Є. Коновальця,3 ), а позивач, в зазначений період, ні юридично, ні фактично не володіла та не користувалася вказаними нежитловими приміщеннями.

Факт вчинення реконструкції у орендованому приміщенні підтверджується Актом перевірки дотримання вимог законодавства у сфері містобудівної діяльності, будівельних норм, державних стандартів і правил від 27.03.2017, в якому зафіксовано, зокрема, про замурування зовнішньої стіну тераси.

Твердження апелянта про те, що позивач провела реконструкцію приміщень ще до здачі їх відповідачу в оренду, не підтверджуються матеріалами справи.

Натомість рішенням Івано-Франківського окружного адміністративного суду від 07.02.2018 у справі № 809/814/17 за позовом Сівецької Тетяни Володимирівни до головного інспектора будівельного нагляду Управління Державної архітектурно-будівельної інспекції в Івано-Франківській області про визнання дій протиправними та скасування припису від 27.03.2017 року, скасовано припис про усунення порушень вимог законодавства у сфері містобудівної діяльності, будівельних норм, державних стандартів і правил від 27.03.2017 року щодо об`єкту нерухомого майна, яке знаходиться за адресою: м. Галич, вул. Є.Коновальця, 3 та встановлено, що реконструкція тераси Сівецькою Тетяною Володимирівною не здійснювалась. Зазначене рішення набрало законної сили.

Посилання апелянта на те, що технічний паспорт на спірне нежитлове приміщення, виготовлений 06.07.2015 за замовленням відповідача, підтверджує технічний стан орендованого приміщення, який був станом на момент укладення договору оренди, судом оцінюються критично.

Суд апеляційної інстанції зазначає, що в матеріалах справи міститься дублікат зазначеного технічного паспорта. Оригінал вищевказаного технічного паспорта (витребуваний ухвалою суду першої інстанції від 09.01.2019 за клопотанням позивача) відповідач не надав.

Також суд вважає за необхідне зазначити, що питання про те, хто здійснив реконструкцію приміщення на 2-му поверсі по вул. Є.Коновальця, 3 у м. Галич було предметом дослідження при розгляді справи №809/589/17 Івано-Франківського окружного адміністративного суду.

Так, в постанові Львівського апеляційного адміністративного суду від 05.10.2017 у справі № 809/589/17 за позовом Сівецької Т.В. до головного інспектора будівельного нагляду інспекційного відділу управління державної архітектурно-будівельної інспекції в Івано-Франківській області про визнання протиправною та скасування постанови про накладення штрафу за порушення у сфері містобудівної діяльності, встановлено, що у відповіді на претензію-пропозицію №1 від 10.03.2017 року орендар ОСОБА_6 фактично підтвердив, що вказані вище роботи в орендованих нежитлових приміщеннях виконані ним, однак вважає їх не реконструкцією, а внутрішнім переплануванням та покращенням орендованого майна, на яке (перепланування) позивач як орендодавець надала йому дозвіл, відповідно до умов п. 4.1. договору. Суд вказав, що зазначене спростовує висновок того, що саме позивач проводила реконструкцію приміщень.

Відповідно до ч. 4 ст. 75 ГПК України обставини, встановлені рішенням суду в господарській, цивільній або адміністративній справі, що набрало законної сили, не доказуються при розгляді іншої справи, у якій беруть участь ті самі особи або особа, стосовно якої встановлено ці обставини, якщо інше не встановлено законом.

Внаслідок проведеної відповідачем реконструкції орендованого майна (замурування зовнішньої стіни тераси), останнє неможливо використовувати за призначенням, а, отже, відповідач використовує приміщення передане йому в оренду, не за призначенням та з порушенням умов договору найму, що є підставою для розірвання договору оренди на вимогу орендодавця.

Враховуючи викладене, суд першої інстанції підставно дійшов висновку про обґрунтованість заявлених позовних вимог і необхідність розірвання договору оренди нежитлового приміщення від 03.07.2015.

Необґрунтованими є посилання апелянта на те, що суд першої інстанції не дав належної правової оцінки поданим відповідачем доказам, а саме: технічному паспорту на нежитлові приміщення м. Галич, вул. Коновальця, 3 ; договору про проведення будівельних робіт, дефектному Акту, Акту виконаних робіт, Локальному кошторису, договору про внесення змін до договору оренди; розписці Сівецької Тетяни Володимирівни від 26.01.2016., заявам свідків.

Крім того, апеляційний суд зазначає, що факт підтвердження здійснення реконструкції приміщення позивачем не може доводитись показами свідків.

Таким чином, з огляду на вищевикладене, колегія суддів Західного апеляційного господарського суду вважає, що рішення Господарського суду Івано-Франківської від 14.03.2019 відповідає матеріалам справи, ґрунтується на чинному законодавстві і підстав для його скасування немає, зазначені в апеляційній скарзі доводи скаржника не відповідають матеріалам справи, документально необґрунтовані та висновку місцевого господарського суду не спростовують.

Відповідно до ст. 129 ГПК України судовий збір, сплачений за апеляційну скаргу, покласти на скаржника.

Керуючись ст.ст. 269, 270, 271 275, 276, 281, 282 Господарського процесуального кодексу України, -

Західний апеляційний господарський суд

П О С Т А Н О В И В :

1. В задоволенні апеляційної скарги Фізичної особи-підприємця Кліщ Степана Миколайовича б/н від 24.04.2019 відмовити.

2. Рішення Господарського суду Івано-Франківської області від 14.03.2019 у справі № 909/921/18 залишити без змін.

3. Судовий збір, сплачений за апеляційну скаргу, покласти на скаржника.

4. Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її прийняття і може бути оскаржена в касаційному порядку протягом 20 днів з дня складення повного судового рішення.

Повний текст постанов складено 12.07.2019.

Головуючий - суддя Скрипчук О.С.

суддя Данко Л.С.

суддя Зварич О.В.