РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

м. Київ

01.04.2019Справа № 910/6644/18

Господарський суд міста Києва у складі судді Ковтуна С.А., секретар судового засідання Мамонтова О.О., дослідивши матеріали господарської справи

за позовом товариства з обмеженою відповідальністю «Укравест»

до відповідача-1 товариства з обмеженою відповідальністю «Елізій»

до відповідача-2 компанії «Цитадель Юкрейн Івестментс ЛТД»

про визнання недійсним договору купівлі-продажу від 27.07.2016,

Представники:

від позивача Чорний В.І. (за дов.)

від відповідача-1 не прибув

від відповідача-2 не прибув

ОБСТАВИНИ СПРАВИ:

До господарського суду міста Києва звернулося з позовом товариство з обмеженою відповідальністю «Укравест» до товариства з обмеженою відповідальністю «Елізій» (відповідача-1) та компанії «Цитадель Юкрейн Івестментс ЛТД» (відповідача-2) про:

- визнання недійсним договору купівлі-продажу від 27.07.2016, укладеного між товариством з обмеженою відповідальністю «Елізей» та компанією «Цитадель Юкрейн Івестментс ЛТД», посвідченого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Змисловською Т.В. та зареєстрованого в реєстрі № 365;

- скасування державної реєстрації права власності компанії «Цитадель Юкрейн Івестментс ЛТД» на готель в стадії реконструкції під багатоквартирний житловий будинок (незавершене будівництво, реконструкцію готелю під багатоквартирний житловий будинок, відсоток готовності 75%), що розташований за адресою: Черкаська область, місто Умань, вул. Пушкіна, будинок номер 27 А (двадцять сім А) за № 15614376 та поновлення запису про право власності за товариством з обмеженою відповідальністю «УКРАВЕСТ»;

- визнання недійсним договору іпотеки від 02.08.2016, укладеного між компанією «Цитадель Юкрейн Івестментс ЛТД» та товариством з обмереженою відповідальністю «Глобал Сейлз корпорейшн Ел.Пі», посвідченого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Змисловоською Т.В. та зареєстрованого в реєстрі № 388;

- зобов`язання приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Змисловської Т.В. змінити запис в Державному реєстрі іпотек про обтяження майна іпотекою, а саме: виключити інформацію про обтяження іпотекою майнових прав на нерухоме майно готель в стадії реконструкції під багатоквартирний житловий будинок (незавершене будівництво, реконструкцію готелю під багатоквартирний житловий будинок, відсоток готовності 75%), що розташований за адресою: Черкаська область, місто Умань, вул. Пушкіна, будинок номер 27А ( двадцять сім А).

Суд своєю ухвалою від 05.06.2018, на підставі ст. 174 Господарського процесуального кодексу України, залишив позовну заяву без руху.

Позивач у строк, встановлений судом, усунув недоліки позовної заяви.

Також позивач подав заяву про зміну предмету позову. Зокрема, позивач просив:

- визнати недійсним договір купівлі-продажу від 27.07.2016, укладений між товариством з обмеженою відповідальністю «Елізій» та компанією «Цитадель Юкрейн Івестментс ЛТД», посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Змисловською Т,В. та зареєстрованого в реєстрі № 365;

- скасувати державну реєстрацію права власності компанії «Цитадель Юкрейн Івестментс ЛТД» на готель в стадії реконструкції під багатоквартирний житловий будинок (незавершене будівництво, реконструкцію готелю під багатоквартирний житловий будинок, відсоток готовності 75%), що розташований за адресою: Черкаська область, місто Умань, вул. Пушкіна, будинок номер 27А ( двадцять сім А ) за № 15614376;

- поновити запис про право власності за товариством з обмеженою відповідальністю «Укравест» на готель в стадії реконструкції під багатоквартирний житловий будинок, відсоток готовності 75%), що розташований за адресою: Черкаська область, місто Умань, вул. Пушкіна, будинок номер 27А (двадцять сім А).

Позовні вимоги мотивовані тим, що майно, яке є предметом оскаржуваного договору (готель в стадії реконструкції під багатоквартирний житловий будинок, відсоток готовності 75%, що розташований за адресою: Черкаська область, місто Умань, вул. Пушкіна, будинок номер 27А ), є власністю позивача, ніколи ним не передавався товариству з обмеженою відповідальністю «Елізей», а акт приймання-передачі від 22.06.2016, на яке є посилання у договорі, позивачем не підписувався. На підтвердження обставин підроблення акту позивач посилається на висновок експертного дослідження № 135/07/2017 від 14.04.2017, відповідно до якого підпис від імені директора товариства з обмеженою відповідальністю «Укравест» ОСОБА_1 на акті-приймання передачі нерухомого майна від 22.06.2016 виконано не ОСОБА_1 , а іншою особою. Зображення відтисків печатки позивача на акті приймання-передачі нерухомого майна від 22.06.2016 не відповідають відтискам оригінальної печатки позивача.

Суд своєю ухвалою від 17.07.2018 відкрив провадження у справі № 910/6644/18, постановив здійснювати розгляд справи за правилами загального позовного провадження, підготовче засідання призначив на 25.02.2019.

У зв`язку зі зверненням з дорученням про надання правової допомоги (вручення процесуальних документів компанії «Цитадель Юкрейн Івестментс ЛТД», що зареєстрована в Ізраїлі), провадження у справі зупинено до 25.02.2019 на підставі ч. 1 ст. 228 ГПК України.

Суд своєю ухвалою від 25.02.2019 поновив провадження у справі на підставі ст. 230 ГПК України.

В рамках підготовчого провадження позивач подав заяву про зміну предмету позову. Зокрема, позивач просив визнати недійсним договір купівлі-продажу від 27.07.2016, укладений між товариством з обмеженою відповідальністю «Елізій» та компанією «Цитадель Юкрейн Івестментс ЛТД», посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Змисловською Т.В. та зареєстрованого в реєстрі № 365.

Позивач зазначив, що Уманський міськрайонний суд у справі № 705/5342/16-ц за позовом ОСОБА_2 про скасування державної реєстрації права власності на об`єкти нерухомого майна та визнання права власності на об`єкти нерухомого майна, ухвалив рішення, яке набрало законної сили 13 липня 2018 року, про скасування рішення приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу м. Києва Змисловської Тетяни Василівни, номер запису про право власності 15614376 від 27.07.2016, індексний номер 30665592 від 27.07.2016 про державну реєстрацію права власності компанії «Цитадель Юкрейн Інвестментс ЛТД» на об`єкт нерухомого майна - готель у стадії реконструкції під багатоквартирний житловий будинок відсоток готовності 75%, загальною площею 3256 кв.м., житловою площею 1287,67 кв.м, що складається з: житлової будівлі літ. А; будівля - підвал, під; споруда - огорожа під. № 1; споруда - ворота під. № 2; споруда - хвіртка під. № 3; споруда - ворота під. № 4; споруда - огорожа під. №5; споруда - замощення під І; споруда - замощення під. № ІІ, що розташований за адресою: 20300, Черкаська область, місто Умань, вулиця Пушкіна, будинок 27 а .

Одночасно суд визнав за товариством з обмеженою відповідальністю «Укравест» право власності на об`єкт нерухомого майна - готель у стадії реконструкції під багатоквартирний житловий будинок відсоток готовності 75%, загальною площею 3256 кв.м., житловою площею 1287,67 кв.м, що складається з: житлової будівлі літ. А; будівля - підвал, під; споруда - огорожа під. №1; споруда - ворота під. №2; споруда - хвіртка під. №3; споруда - ворота під. №4; споруда - огорожа під. №5; споруда - замощення під І; споруда - замощення під. № ІІ, що розташований за адресою: 20300, Черкаська область, місто Умань, вулиця Пушкіна, будинок 27 а .

Таким чином суд розглядає вимогу позивача про визнання недійсним договору купівлі-продажу від 27.07.2016, укладений між товариством з обмеженою відповідальністю «Елізій» та компанією «Цитадель Юкрейн Івестментс ЛТД», посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Змисловською Т.В. та зареєстрованого в реєстрі № 365. Інші вимоги суд не розглядає.

До суду надійшла заява товариства з обмеженою відповідальністю «Елізій» (відповідача-1) про визнання позовних вимог. Відповідач-1 зазначив, що на час підписання невстановленими особами спірного договору відповідач-1 не відкривав жодного розрахункового рахунку на виконання оспорюваного договору. Будь-яких дій про зміну засновників, зміну статутного капіталу, придбання нерухомого майна не вчиняв. Протоколи загальних зборів відповідача-1 на набуття права власності на нерухоме майно, яке є предметом оспорюваного договору, визнані судом недійсними, рішення набрало законної сили.

Відповідач-2 відзив на позов не подав.

За таких обставин, суд вважає за можливе розглянути справу за наявними матеріалами на підставі ст. 165 ГПК України.

Розглянувши надані документи і матеріали, заслухавши пояснення представника позивача, всебічно та повно з`ясувавши обставини, на яких ґрунтуються позовні вимоги, об`єктивно оцінивши в сукупності докази, які мають значення для розгляду справи і вирішення спору по суті, суд встановив:

27.07.2016 приватним нотаріусом Змисловською Тетяною Василівною, як державним реєстратором, проведено державну реєстрацію права власності за компанією Цитадель Юкрейн Інвестментс ЛТД» на об`єкт: реконструкція готелю під багатоквартирний житловий будинок, відсоток готовності 75%, що розташований за адресою: Черкаська область, місто Умань, вулиця Пушкіна, будинок 27А . Підставою для такої реєстрації став договір купівлі-продажу, серія та номер 365, посвідчений 27.07.2016 цим же нотаріусом.

Відповідно до договору купівлі-продажу від 27.07.2016, посвідченого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Змисловською Т.В. та зареєстрований в реєстрі за № 365 (далі - Договір), сторонами за ним є товариство з обмеженою відповідальністю «Елізій» в особі виконуючого обов`язки директора Касюка Віктора Васильовича, який діє на підставі наказу, виданого товариством з обмеженою відповідальністю «Елізій» 29.06.2016 № 12-к, та протоколу, виданого товариством з обмеженою відповідальністю «Елізій» 29.06.2016 № 5 (продавець), та компанія «Цитадель Юкрейн Інвестментс ЛТД» (СІТADEL UKRAINE INVESTMENTS LTD) (покупець).

Відповідно до п. 1 Договору, продавець передав у власність покупцю, а покупець прийняв у власність готель в стадії реконструкції під багатоквартирний житловий будинок (незавершене будівництво, реконструкцію готелю під багатоквартирний житловий будинок, відсоток готовності 75%); що розташований за адресою: Черкаська область, місто Умань, вулиця Пушкіна, будинок номер 27А (двадцять сім А ) .

Пунктом 2 Договору визначено, що майно зазначене у п.1 загальною площею 3256,06 кв.м., житловою площею 1287,67 кв.м., складається з: житловий будинок, літ. А, будівля - підвал, літ. під, споруда - огорожа, під.№ 1, споруда - ворота, під. № 2, споруда - хвіртка, під.№ 3, споруда - ворота, під.№ 4, споруда - огорожа, під.№ 5, споруда - замощення, під. № І, споруда - замощення, під. № ІІ, (далі-готель, майно) розташований на земельній ділянці кадастровий номер :02:005:0725 , площею 0,2576 га за адресою: Черкаська область, місто Умань, вулиця Пушкіна, будинок номер 27 А , призначеної для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 8.

У пункті 3 Договору зазначено, що майно належить продавцю на підставі акту приймання-передачі нерухомого майна від 22.06.2016, укладеного з товариством з обмеженою відповідальністю «Укравест».

Відповідно до висновку експертного дослідження № 135/07/2017 від 14.04.2017 підпис від імені директора товариства з обмеженою відповідальністю «Укравест» ОСОБА_1 на акті-приймання передачі нерухомого майна від 22.06.2016 виконано не ОСОБА_1 , а іншою особою (п. 7 висновку).

Зображення відтисків печатки позивача на акті приймання-передачі нерухомого майна від 22.06.2016 не відповідають відтискам оригінальної печатки позивача (п. 8 висновку).

Згідно з п. 5 Договору, продаж майна за домовленістю сторін вчиняється за суму 9150000 (дев`ять мільйонів сто п`ятдесят тисяч) гривень 00 коп. Вказану суму покупець зобов`язався перерахувати на поточний рахунок продавця, в день підписання сторонами договору. Підтвердженням розрахунку покупця за нежитлове приміщення, що відчужується, є виписка з банківського рахунку продавця про надходження на його рахунок грошових коштів в повному обсязі.

Товариство з обмеженою відповідальністю «Елізій» (відповідач-1) визнав позов та зазначив, що не мав і не має відкритих банківських рахунків, на які покупець міг би перерахувати кошти згідно з договором, на підтвердження чого надав лист Державної податкової інспекції у Голосіївському районі Головного управління ДФС у м. Києві № 1939/10/26-50-08-01-10 від 14.05.2018.

В силу приписів частини 1 ст. 75 ГПК України, обставини, які визнаються учасниками справи, не підлягають доказуванню, якщо суд не має обґрунтованого сумніву щодо достовірності цих обставин або добровільності їх визнання.

Наведене свідчить про те, що станом на час укладення Договору майно - готель в стадії реконструкції під багатоквартирний житловий будинок, не належало на правові власності товариству з обмеженою відповідальністю «Елізій». Акт від 22.06.2016 не є підставою для виникнення прав і обов`язків за ним з огляду на таке.

В силу ст. 11 Цивільного кодексу України підставами виникнення цивільних прав та обов`язків, зокрема, є договори та інші правочини.

Відповідно до ст. 626 Цивільного кодексу договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків. Договір є двостороннім, якщо правами та обов`язками наділені обидві сторони договору. Договір є відплатним, якщо інше не встановлено договором, законом або не випливає із суті договору.

Відповідно до п. 1 ч. 1 ст. 208 Цивільного Кодексу України, правочини між юридичними особами належить вчиняти у письмовій формі.

Правочин вважається таким, що вчинений у письмовій формі, якщо він підписаний його стороною (сторонами). Правочин, який вчиняє юридична особа, підписується особами, уповноваженими на це її установчими документами, довіреністю, законом або іншими актами цивільного законодавства (ч. 2 ст. 207 Цивільного Кодексу України).

Юридична особа є учасником цивільних відносин і наділяється цивільною правоздатністю і дієздатністю (статті 2, 80, 91, 92 ЦК України). При цьому особливістю цивільної дієздатності юридичної особи є те, що така особа набуває цивільних прав та обов`язків і здійснює їх через свої органи, які діють відповідно до установчих документів та закону (частина перша статті 92 ЦК України). Орган або особа, яка відповідно до установчих документів юридичної особи чи закону виступає від її імені, зобов`язана діяти в інтересах юридичної особи, добросовісно і розумно та не перевищувати своїх повноважень.

Органами управління товариством є загальні збори його учасників і виконавчий орган, якщо інше не встановлено законом (ч. 2 ст. 97 Цивільного Кодексу України).

Відповідно до ст. 98 Цивільного Кодексу України, загальні збори учасників товариства мають право приймати рішення з усіх питань діяльності товариства, у тому числі і з тих, що передані загальними зборами до компетенції виконавчого органу.

Правовідносини, які виникають між юридичної особою та її органом, є представництвом, яке ч. 1 ст. 237 Цивільного кодексу України визначено як обов`язок або право однієї сторони вчиняти правочин від імені другої сторони, яку вона представляє.

Діяльність представника має здійснюватись у межах повноважень. У зв`язку з чим, ч. 1 ст. ст. 241 Цивільного кодексу України передбачено, що правочин, вчинений представником з перевищенням повноважень, створює, змінює, припиняє цивільні права та обов`язки особи, яку він представляє, лише у разі наступного схвалення правочину цією особою. Правочин вважається схваленим зокрема у разі, якщо особа, яку він представляє, вчинила дії, що свідчать про прийняття його до виконання.

Водночас, в силу ч. 2 п. 3 ст. 92 Цивільного кодексу України, у відносинах з третіми особами обмеження повноважень щодо представництва юридичної особи не має юридичної сили, крім випадків, коли юридична особа доведе, що третя особа знала чи за всіма обставинами не могла не знати про такі обмеження.

Тобто, якщо від імені юридичної особи діяла посадова особа - орган юридичної особи, діє презумпція наявності повноважень у такої особи, за виключенням випадків, коли особа доведе, що третя особа знала чи за всіма обставинами не могла не знати про такі обмеження. При цьому, третя особа визнається такою, що знала про такі обмеження, якщо вони встановлені безпосередньо законом або якщо відомості про такі обмеження є публічно доступними.

Водночас, враховуючи, що в акті-приймання передачі нерухомого майна від 22.06.2016 підпис виконано не ОСОБА_1 , а іншою особою, відсутні підстави вважати, що від імені товариства з обмеженою відповідальністю «Укравест» підписуючи акт діяв представник.

Отже, державна реєстрації права власності за товариством з обмеженою відповідальністю «Елізій» 24.06.2016 на підставі акту від 22.06.2016 не засвідчує виникнення цього права у останнього, і власником майна станом на 27.07.2016 був позивач.

За приписами ст. 658 ЦК України право продажу товару належить його власнику.

Згідно з ч. 1 статті 215 Цивільного Кодексу України, підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього Кодексу, а саме - зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам; особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності; волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі.

Оскільки товариство з обмеженою відповідальністю «Елізій», від імені якого вчинено Договір, не було власником майна, цей правочин суперечить вимогам ст. 658 ЦК України, що є підставою для визнання його недійсним.

Відповідно до ст. 73 Господарського процесуального кодексу України, доказами у справі є будь-які фактичні дані, на підставі яких господарський суд встановлює наявність чи відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставини, які мають значення для вирішення справи.

Згідно зі ст. 74 Господарського процесуального кодексу України, кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень.

Приймаючи рішення, суд зобов`язаний керуватись наданими сторонами доказами.

Позивач належним чином довів порушення його прав.

Обставини, на які посилається позивач як на підставу своїх вимог, належним чином доведені і відповідачами не спростовані, а тому позовні вимоги позивача до останніх підлягають задоволенню повністю.

Відповідно до ст. 129 Господарського процесуального кодексу України, судовий збір покладається на компанію «Цитадель Юкрейн Івестментс ЛТД» (СІТADEL UKRAINE INVESTMENTS LTD). На підставі ст. 7 Закону України «Про судовий збір» суд повертає позивачеві з Державного бюджету України 3524,00 грн. судового збору.

На підставі викладеного, керуючись ст. ст. 129, 232, 233, 236, 237, 238, 240, 248 Господарського процесуального кодексу України, суд

ВИРІШИВ:

1. Позов товариства з обмеженою відповідальністю «Укравест» до товариства з обмеженою відповідальністю «Елізій» та компанії «Цитадель Юкрейн Івестментс ЛТД» (СІТADEL UKRAINE INVESTMENTS LTD) задовольнити повністю.

2. Визнати недійсним договір купівлі-продажу від 27.07.2016, укладений між товариством з обмеженою відповідальністю «Елізій» (проспект Голосіївський, 56, м. Київ, 03039, код 38924642) та компанією «Цитадель Юкрейн Івестментс ЛТД» (СІТADEL UKRAINE INVESTMENTS LTD) (компанія № 515473668, сертифікат про реєстрацію компанії виданий в Єрусалимі 16.06.2016 10 сивана 5776), який посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Змисловською Тетяною Василівною в реєстрі за № 365.

3. Стягнути з компанії «Цитадель Юкрейн Івестментс ЛТД» (СІТADEL UKRAINE INVESTMENTS LTD) (компанія № 515473668, сертифікат про реєстрацію компанії виданий в Єрусалимі 16.06.2016 10 сивана 5776) на користь товариства з обмеженою відповідальністю «Укравест» (вул. Кудрявська, 23, м. Київ, 04053, код 31090597) 1762,00 грн. судового збору.

4. Повернути товариству з обмеженою відповідальністю «УКРАВЕСТ» (вул. Кудрявська, 23, м. Київ, 04053, код 31090597) з Державного бюджету України 3524,00 грн. судового збору.

Відповідно до ст. 241 Господарського процесуального кодексу України, рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закритті апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Згідно з ч. 1 ст. 256 Господарського процесуального кодексу України, апеляційна скарга на рішення суду подається протягом двадцяти днів з дня його проголошення. Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини рішення суду або у разі розгляду справи (вирішення питання) без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.

Апеляційна скарга може бути подана в порядку, передбаченому підпунктом 17.5 пункту 17 розділу XI «Перехідні положення» Господарського процесуального кодексу України».

Повний текст рішення складено 10.07.2019.

Суддя С. А. Ковтун