ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ХЕРCОНСЬКОЇ ОБЛАСТІ
тел./0552/26-47-84, 49-31-78, факс 49-31-78, веб сторінка: ks.arbitr.gov.ua/sud5024/
_________________________________________________________________________________________________________________________________________________________
Р І Ш Е Н Н Я

І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

25 червня 2019 року м. Херсон Справа № 923/240/19

Господарський суд Херсонської області у складі судді Пінтеліної Т.Г. за участю секретаря судового засідання Кудак М.І., розглянувши справу за позовом: Товариства з обмеженою відповідальністю "Дружба" 75334, Україна, вул. Зелена, 53а, с. Зелене, Новотроїцький район, Херсонська область, ідентифікаційний код 32647260

до Відповідача: Головного управління Держгеокадастру у Херсонській області 73036, Україна, м. Херсон, вул. Університетська, 136-а

третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, на стороні відповідача - Новотроїцька районна державна адміністрація, смт. Новотроїцьке Херсонської області вул. Леніна, 73

про визнання недійсним наказу № 4664-СГ від 27.12.2018 та визнання укладеною додаткової угоди до договору оренди землі від 21.07.2008 площею 24,34 га

за участю представників:

від позивача - Бутенко М.В., адвокат, довіреність від 10.04.2019

від відповідача - Єхвая М.Т., провідний спеціаліст, довіреність № 32-21/0.62-85/62-19 від 18.04.2019

від третьої особи - не прибули

та за участю слухачів - Літновська І.Л.

Запис розгляду судової справи здійснюється за допомогою технічних засобів, а саме: програмно-апаратного комплексу "Оберіг".

встановив:

Позивач - ТОВ "Дружба" звернувся до Господарського суду Херсонської області із позовною заявою до відповідача - Головного управління Держгеокадастру у Херсонській області та просить суд прийняти рішення, яким:

- Визнати недійсними чотири накази Головного управління Держгеокадастру у Херсонській області "Про припинення договору оренди землі" - № 4666-СГ від 27.12.2018 р., № 4664-СГ від 27.12.2018 р., № 4668-СГ від 27.12.2018 р., № 4670-СГ від 27.12.2018 р.

- Визнати укладеними чотири додаткових угоди до договорів оренди земель сільськогосподарського призначення від 21 липня 2008 року.

Ухвалою від 19.03.2019 суд залишив позовну заяву без руху та встановив позивачу строк 10 днів з дня вручення ухвали про залишення позовної заяви без руху, для усунення недоліків, а саме: надати суду докази оплати судового збору у розмірі 13447 грн. 00 коп. за 7 немайнових вимог.

Одночасно з поданням позовної заяви до суду позивачем було подано заяву про забезпечення позову, в задоволенні якої суд відмовив ухвалою від 19.03.2019.

28.03.2019, у встановлений судом строк, позивач надав суду докази усунення недоліків позовної заяви, а саме - платіжне доручення № 10746 від 26.03.2019 про сплату 13447 грн судового збору.

Ухвалою від 29.03.2019 відкрито провадження у справі № 923/186/19, залучено о участі у справі третю особу без самостійних вимог на предмет спору на стороні відповідача - Новотроїцьку райдержадміністрацію, з якою позивач укладав договори оренди землі у 2008 році.

Крім того, ухвалою від 29.03.2019 у справі № 923/186/19 роз`єднано позовні вимоги, у зв`язку з чим вимоги про визнання недійсним наказу відповідача № 4664-СГ від 27.12.2018 та визнання укладеною додаткової угоди до договору оренди землі від 21.07.2008 площею 24,34 га, розглядаються в межах справи № 923/240/19.

12.04.2019 позивач надав докази надсилання третій особі копії позовної заяви з додатками.

Відповідач 16.04.2019 подав до суду, разом з доказами надсилання, відзив на позовну заяву, яким просить відмовити в задоволенні позову.

Крім того, 17.04.2019 відповідач подав, разом з доказами надсилання, клопотання про закриття провадження у справі в частині позовних вимог про визнання недійсним наказу Головного управління Держгеокадастру у Херсонській області, посилаючись на те, що ці вимоги підлягають розгляду в порядку адміністративного судочинства.

Ухвалою від 17.04.2019 розгляд справи відкладено. Копію ухвали надіслано всім учасникам справи.

Позивач подав 11.05.2019 (разом з доказами вручення відповідачу) заперечення щодо клопотання відповідача про закриття провадження у справі в частині вимог про визнання наказу недійсним.

Крім того, позивач 11.05.2019 подав до суду (разом з доказами вручення відповідачу) відповідь на відзив, в якій наполягає на задоволенні позовних вимог, а відзив на позов вважає необґрунтованим.

Ухвалою від 17.05.2019 відкладено розгляд справи та відмовлено в задоволенні клопотання про закриття провадження в частині вимог про визнання наказу ГУ Держгеокадастру у Херсонській області недійсним.

Відповідачем подано до суду заперечення на відповідь на відзив.

Ухвалою від 29.05.2019 закрито підготовче провадження та призначено справу до розгляду по суті на 11.06.2019. Копію ухвали надіслано всім учасникам справи.

В засіданні суду 11.06.2019 судом оголошено перерву до 25.06.2019.

Третя особа в засідання не прибула і витребуваних судом пояснень не надала, незважаючи на те, що була належним чином повідомлена про час та місце розгляду справи, що підтверджується поштовим повідомленням про вручення їй ухвали про відкриття провадження у справі.

Після виходу суду з нарадчої кімнати судом оголошено вступну та резолютивну частини рішення.

Розглянувши матеріали справи, заслухавши представників сторін, суд,

встановив:

21 липня 2008 року між Товариством з обмеженою відповідальністю "Дружба" (позивач, орендар) та Новотроїцькою районною державною адміністрацією (третя особа, орендодавець) укладено договір оренди земель сільськогосподарського призначення, загальною площею 24,34 га (рілля-багар) для ведення товарного сільськогосподарського виробництва.

Вищезазначений договір зареєстровано у Новотроїцькому районному відділі Херсонської регіональної філії ДП «Центр ДЗК» 09 грудня 2008 року за номером №4АА72700198.

Відповідно до витягу з Державного земельного кадастру про земельну ділянку зазначена земельна ділянка була зареєстрована за кадастровим номером НОМЕР_1 :06:015:0001 на праві оренди за позивачем. Форма власності - державна, категорія земель - землі сільськогосподарського призначення. Реєстрацію здійснено на підставі проекту землеустрою щодо відведення земельних ділянок від 15.11.2007.

Відповідно до п. 5 договору, нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить 137622,30 грн з урахуванням коефіцієнта індексації, який у 2008 році становить 2,623.

Пунктом 8 договору сторони узгодили строк договору - 10 років. Після закінчення строку договору оренди орендар має переважне право поновлення його на новий строк, в цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 60 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.

Пунктами 9-11 договору узгоджено орендну плату, розмір якої встановлено 100,23грн за 1 га, всього - 2439,60 грн на рік. Орендна плата сплачується рівними частинами щомісячно у грошовій формі протягом 30 календарних днів на рахунок Зеленівської сільської ради. Розмір орендної плати переглядається на вимогу однієї із сторін один раз на рік.

Згідно з п. 14 договору, цільове призначення земельної ділянки - сільськогосподарське.

Відповідно до ст. 18 Закону України "Про оренду землі" (в редакції, чинній на час укладення договору) договір оренди землі набирає чинності після його державної реєстрації.

Відповідно до ст. 125 ЗК України (в редакції станом на час укладення договору) право на оренду земельної ділянки виникає після укладення договору оренди і його державної реєстрації.

Таким чином, строк дії зазначеного договору оренди становить 10 років з дня його державної реєстрації - до 09.12.2018.

Відповідно до ч.ч.1-2 ст.2 Земельного кодексу України: земельні відносини - це суспільні відносини щодо володіння, користування і розпорядження землею. Суб`єктами земельних відносин є громадяни, юридичні особи, органи місцевого самоврядування та органи державної влади.

Згідно з ч.ч. 1-3 ст.78 ЗК України право власності на землю - це право володіти, користуватися і розпоряджатися земельними ділянками. Право власності на землю набувається та реалізується на підставі Конституції України, цього Кодексу, а також інших законів, що видаються відповідно до них. Земля в Україні може перебувати у приватній, комунальній та державній власності.

Відповідно до положень ч.1-2 ст.84 ЗК України у державній власності перебувають усі землі України, крім земель комунальної та приватної власності. Право державної власності на землю набувається і реалізується державою через органи виконавчої влади відповідно до повноважень, визначених цим Кодексом.

Згідно з ч.4 ст.122 ЗК України центральний орган виконавчої влади з питань земельних ресурсів у галузі земельних відносин та його територіальні органи передають земельні ділянки сільськогосподарського призначення державної власності, крім випадків, визначених частиною восьмою цієї статті, у власність або у користування для всіх потреб."

Законом України № 5245-VI від 06.09.2012 «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо розмежування земель державної та комунальної власності» до чинного законодавства були внесені зміни, відповідно до яких з 01.01.2013 розпорядником земель сільськогосподарського призначення державної власності було визначено Держземагентство України.

В подальшому згідно пункту 1 постанови Кабінету Міністрів України №442 від 10.09.2014 «Про оптимізацію системи центральних органів виконавчої влади» було утворено Державну службу України з питань геодезії, картографії та кадастру, реорганізувавши Державне агентство земельних ресурсів України шляхом перетворення.

З огляду на викладене, з 01.01.2013 відповідно до ч. 4 ст. 122 ЗК України та Положення про Головне управління, затвердженого наказом Державної служби України з питань геодезії, картографії та кадастру від 17.11.2016 № 308, Головне управління Держгеокадастру в Херсонській області стало розпорядником та орендодавцем земель сільськогосподарського призначення державної форми власності на території Херсонської області.

Згідно з ст. 33 Закону України "Про оренду землі" по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі).

Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі.

До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди.

При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.

Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

Відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди до договору оренди землі може бути оскаржено в суді.

Відповідно до вимог частини 1 статті 33 Закону України "Про оренду землі" та п. 8 Договору оренди землі, Позивач у встановлені строки (не пізніше за 60 днів до закінчення строку дії договору) звернувся до Відповідача із заявою № 120 від 05 жовтня 2018 року щодо поновлення зазначеного вище Договору оренди земель на 7 років та згоду на перегляд орендних умов.

До вказаної заяви Позивач надав копію Договору оренди землі, проект додаткової угоди про його поновлення; згоду на перегляд орендної плати в розмірі 12% від нормативної грошової оцінки землі (лист від 05.10.2018 №124); документи щодо особи орендаря; витяг з Державного земельного кадастру про земельну ділянку; копію еколого-агрохімічного паспорту поля; довідку податкової інспекції про відсутність заборгованості з орендної плати. В п. 8 додатку до заяви зазначено, що позивачем було надано відповідачу копію договору про проведення нормативно-грошової оцінки земельної ділянки № Н-32 від 12.09.2018.

До матеріалів справи позивачем надано вже результати проведеної нормативно-грошової оцінки, а саме - Витяг з технічної документації про нормативну грошову оцінку землі.

Відповідно до ч. 4 ст. 33 Закону України «Про оренду землі», при поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.

Разом із Заявою та пакетом документів, що вимагається для прийняття рішення на поновлення Договорів оренди землі, Позивач на вимогу Відповідача надав заяву-згоду на перегляд розміру орендної плати у розмірі 12 % від нормативної грошової оцінки орендних земельної ділянки (лист від 05.10.2018 №124).

Крім того, Позивач за власні кошти замовив та виготовив технічну документацію із нормативної грошової оцінки земельних ділянок, щодо яких подано Заяви на поновлення Договорів оренди землі, та агрохімічні паспорти полів.

Однак, листом від 06.11.2018 р. № 7802/0- 2952/0/95-18 Відповідач надіслав Позивачеві повідомлення про заперечення у поновленні договору оренди землі, посилаючись на те, що Позивачем, «не виконувались належним чином істотні умови договору, а саме - не переглядався своєчасно розмір орендної плати протягом всього строку дії договору». Крім того, у Повідомленнях зазначено, що «про припинення договору оренди землі буде видано відповідний наказ».

Крім того, відповідач в зазначеному листі посилався на те, що листом відділу Держземагентства у Новотроїцькому районі від 16.04.2014 № 01-1/714 позивачу повідомлялось про необхідність перегляду розміру орендної плати.

Однак, відповідач не надав суду ні листа відділу Держземагентства у Новотроїцькому районі від 16.04.2014 № 01-1/714, ні доказів його направлення позивачу.

Позивач, не погоджуючись із зазначеним Повідомленням, повторно звернувся до Відповідача листом від 09.11.2018 № 09/1, та надав інформацію щодо сплати збільшеного розміру орендної плати, згідно змін до Податкового кодексу України, в розмірі 3% від нормативної грошової оцінки, що є належним виконанням умов Договорів оренди землі та просив з урахуванням цих даних повторно розглянути Заяви про поновлення договорів від 05.10.2018 та поновити строком на 7 років Договори оренди землі. Крім того, позивач зазначив, що не отримував листів і додаткових угод щодо зміни розміру орендної плати.

Позивач на підтвердження сплати орендної плати з 01.0.12014 в розмірі 3% від нормативної грошової оцінки надав до матеріалів справи податкові декларації з плати за землю (земельний податок та/або орендна плата за земельні ділянки державної або комунальної власності) за 2014 рік (з урахуванням уточнень від 01.04.2014) та за 2015-2018 роки.

Однак, Відповідач надав відповідь позивачу від 14.12.2018 № 28-21-0.61-6672/2-18, яким повідомив Позивача про систематичне невиконання ним належним чином істотних умов договору, без зазначення конкретних фактів.

В подальшому, позивач зазначив, що 20 лютого 2019 року він отримав в Головному управлінні Держгеокадастру у Херсонській області копію наказу № 4664-СГ від 27.12.2018 про припинення договору оренди землі у зв`язку із закінченням строку, на який їх було укладено.

З огляду на викладене, позивач звернувся до суду з позовом і вважає твердження, викладені у Повідомленні Відповідача, необґрунтованим, заперечення у поновленні Договору оренди земель - безпідставними, а відтак, Наказ про припинення Договору оренди земель - незаконним та таким, що підлягає визнанню недійсними, посилаючись на наступне.

Позивач зазначає, що відповідач у Повідомленні від 06.11.2018 р. № 7802/0- 2952/0/95-18 та листі від 14.12.2018 № 28-21-0.61-6672/2-18 безпідставно стверджує, що Позивач є «неналежним землекористувачем», що Позивачем «систематично не виконувались належним чином істотні умови договору» та «не переглядався розмір орендної плати протягом усього строку дії договору», що Позивачем, нібито, «порушені норми ст. 526 Цивільного кодексу України, норми ст. 33 Закону України «Про оренду землі», в результаті чого, на думку Відповідача «орендар втрачає переважне право на поновлення зазначеного договору», а «зазначені договори оренди землі, підлягають припиненню».

Відповідач у відзиві зазначив, що позивач втратив переважне право на поновлення договору оренди землі, оскільки неналежним чином виконував обов`язки за умовами договору.

Відповідачем надано до матеріалів справи копію листа позивача (без дати та номеру), який зареєстровано в ГУ Держземагенстві у Херсонській області 22.07.2014, яким позивач просив внести зміни до договору оренди землі площею 24,34 га в частині збільшення розміру орендної плати до 3% від нормативної грошової оцінки згідно п. 288.5.1 ПК України.

Відповідач зазначає, що за результатами розгляду даної заяви відповідачем було видано наказ від 04.08.2014 № 21-1060/18-14-СГ, яким внесено зміни до договору оренди землі площею 24,34 га, встановивши з 01.04.2014 розмір орендної плати в розмірі 3% від нормативної грошової оцінки та зобов`язано директора позивача протягом 30 календарних днів з дня отримання наказу підготувати та подати до відділу Держземагенства у Новотроїцькому районі Херсонської області проект додаткової угоди про внесення змін до договору.

Відповідач зазначає, що копія наказу від 04.08.2014 направлена позивачу, однак доказів надіслання суду не надано.

Крім того, відповідач посилається на те, що копію наказу отримав уповноважений представник Мартинов П.В. Однак, доказів повноважень Мартинова ОСОБА_1 .В. суду не надано.

Відповідач посилається на те, що позивач не виконав умов договору та не направив проекту додаткової угоди про внесення змін до договору.

Крім того, відповідач посилається на те, що позивачем до заяви від 05.10.2018 № 120 про поновлення договору оренди землі було надано проект додаткової угоди, яка не містила відомостей про зміну розміру орендної плати.

Також відповідач посилається на те, що Позивачем нормативна грошова оцінка орендованої земельної ділянки не розроблялась, витяг з технічної документації про нормативну грошову оцінку до листа від 05.10.2018 № 120 щодо продовження дії договору не надавався, що унеможливлює взагалі визначення орендної плати, як істотної умови договору відповідно до вимог чинного законодавства.

Таким чином, на думку відповідача, наведене вище свідчить про систематичне невиконання Позивачем істотних умов Договору протягом його дії та недотримання вимог чинного законодавства під час надання документів для вирішення питання щодо його поновлення.

Зважаючи на викладене, відповідно до частини 4 статті 33 Закону у разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.

Статтею 31 Закону та пунктом 35 Договору встановлено, що договір оренди землі припиняється у разі закінчення строку, на який його було укладено.

Відповідач наголошує, що земельну ділянку, яку орендував Позивач, наказом Головного управління від 31.01.2019 № 9 включено до переліку земельних ділянок, права на які виставляються на земельні торги у формі аукціону.

З 01.04.2014 п. 288.5.1 ПК України було викладено в новій редакції - "розмір орендної плати встановлюється у договорі оренди, але річна сума платежу не може бути меншою 3 відсотків нормативної грошової оцінки".

Згідно з п. 11 договору оренди землі від 21.07.2008, розмір орендної плати переглядається на вимогу однієї із сторін один раз на рік.

Відповідно до ст. 188 ГК України зміна та розірвання господарських договорів в односторонньому порядку не допускаються, якщо інше не передбачено законом або договором.

Сторона договору, яка вважає за необхідне змінити або розірвати договір, повинна надіслати пропозиції про це другій стороні за договором.

Сторона договору, яка одержала пропозицію про зміну чи розірвання договору, у двадцятиденний строк після одержання пропозиції повідомляє другу сторону про результати її розгляду.

У разі якщо сторони не досягли згоди щодо зміни (розірвання) договору або у разі неодержання відповіді у встановлений строк з урахуванням часу поштового обігу, заінтересована сторона має право передати спір на вирішення суду.

Як зазначалось вище, з 01.01.2013 відповідно до ч. 4 ст. 122 ЗК України та Положення про Головне управління, затвердженого наказом Державної служби України з питань геодезії, картографії та кадастру від 17.11.2016 № 308, Головне управління Держгеокадастру в Херсонській області стало розпорядником та орендодавцем земель сільськогосподарського призначення державної форми власності на території Херсонської області.

З огляду на викладене, відповідач не був позбавлений права надіслати позивачу пропозицію про зміну договору.

Крім того, неотримавши відповіді позивача на наказ відповідача від 04.08.2014 № 21-1060/18-14-СГ про внесення змін до договору оренди землі, відповідач не був позбавлений права звернутись з позовом до суду відповідно до ст. 188 ГК України.

Згідно пункту 4 статті 181 ГК України, за наявності заперечень щодо окремих умов договору сторона, яка одержала проект договору, складає протокол розбіжностей, про що робиться застереження у договорі, та у двадцятиденний строк надсилає другій стороні два примірники протоколу розбіжностей разом з підписаним договором.

З огляду на викладене, відповідач не був позбавлений права направити позивачу свій проект додаткової угоди.

До того ж, позивач не заперечував проти внесення змін до договору оренди щодо встановлення розміру орендної плати в розмірі 3% від нормативної грошової оцінки, що підтверджується податковими деклараціями з плати за землю (земельний податок та/або орендна плата за земельні ділянки державної або комунальної власності) за 2014 рік (з урахуванням уточнень від 01.04.2014) та за 2015-2018 роки, які свідчать про сплату позивачем з 01.04.2014 орендної плати у запропонованому відповідачем розмірі 3% від нормативної грошової оцінки.

Щодо обов`язків позивача (орендаря) за договором оренди землі від 21.07.2008, то п. 29 договору передбачено, що орендар земельної ділянки зобов`язаний:

- приступати до використання земельної ділянки в строки, встановлені договором оренди землі, зареєстрованим в установленому законом порядку;

- дотримуватись режиму використання земель природно-заповідного та іншого природохоронного призначення, оздоровчого, рекреаційного та історико-культурного призначення,

- у п`ятиденний строк після державної реєстрації договору оренди земельної ділянки державної або комунальної власності надати копію договору відповідному органу державної податкової служби.

Крім того, п. 36 договору оренди землі від 21.07.2008 передбачено, що дія договору припиняється шляхом його розірвання внаслідок невиконання другою стороною обов`язків, передбачених договором.

Таким чином, якщо відповідач вважав, що позивачем не виконуються умови договору оренди землі від 21.07.2008, відповідач не був позбавлений права звернутись до суду з позовом про розірвання договору.

Відповідно до ст. 21 Закону України "Про оренду землі" орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою згідно з договором оренди землі.

Відповідно до ст. 193 ГК України, суб`єкти господарювання та інші учасники господарських відносин повинні виконувати господарські зобов`язання належним чином відповідно до закону, інших правових актів, договору, а за відсутності конкретних вимог щодо виконання зобов`язання - відповідно до вимог, що у певних умовах звичайно ставляться.

Кожна сторона повинна вжити усіх заходів, необхідних для належного виконання нею зобов`язання, враховуючи інтереси другої сторони та забезпечення загальногосподарського інтересу. Порушення зобов`язань є підставою для застосування господарських санкцій, передбачених цим Кодексом, іншими законами або договором.

Позивач своєчасно сплачував оренду плату за землю, що підтверджується податковими деклараціями з плати за землю (земельний податок та/або орендна плата за земельні ділянки державної або комунальної власності) за 2014 рік (з урахуванням уточнень від 01.04.2014) та за 2015-2018 роки та не мав заборгованості за оренду плату згідно з довідкою податкової інспекції, яка подавалась при зверненні до відповідача з пропозицією про поновлення договору оренди землі.

Відповідач не пред`являв претензій до позивача щодо сплати орендної плати або невиконання інших умов договору.

Згідно з ст. 15 Закону України "Про оренду землі" істотними умовами договору оренди землі є:

- об`єкт оренди (кадастровий номер, місце розташування та розмір земельної ділянки);

- строк дії договору оренди;

- орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату.

За згодою сторін у договорі оренди землі можуть зазначатися інші умови.

Відповідно до ч. 4 ст. 33 Закону України «Про оренду землі», при поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.

Позивач разом із заявою на поновлення № 120 від 05.10.2018 р. на вимогу Відповідача подав заяву-згоду на перегляд орендної плати в розмірі 12% від нормативної грошової оцінки землі (заява № 124 від 05.10.2018), тобто погодився на максимальну ставку.

Матеріалами справи встановлено, що позивач за власні кошти замовив та виготовив технічну документацію, про що повідомив Відповідача у заяві № 120 від 05.10.2018 р. та направив Відповідачу Витяг із технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки площею 24,34 га від 15.11.2018. Окрім того, на вимогу Відповідача Позивач разом із заявою на поновлення надав Відповідачу агрохімічні паспорти полів.

Отже, надаючи згоду на перегляд орендних умов взагалі (абзац 2 заяви на поновлення № 120 від 05.10.2018) та, зокрема, згоду на перегляд розміру орендної плати на рівні максимальної ставки 12 %, передбаченої Податковим кодексом України, та надаючи усі інші документи, які вимагав Відповідач, Позивач вимоги ч. 4 ст. 33 Закону України «Про оренду землі» виконав у повному обсязі.

Щодо підсудності позовної вимоги про визнання недійсним наказу ГУ Держгеокадастру у Херсонській області господарському суду, то суд зазначив про це в ухвалі від 17.05.2019.

Пунктом 2 роз`яснення президії Вищого арбітражного суду України від 26.01.2000 №02-5/35 «Про деякі питання практики вирішення спорів, пов`язаних з визнанням недійсними актів державних чи інших органів» підставами для визнання акта недійсним є невідповідність його вимогам чинного законодавства та/або визначеній законом компетенції органу, який видав цей акт. Обов`язковою умовою визнання акта недійсним є також порушення у зв`язку з прийняттям відповідного акта прав та охоронюваних законом інтересів підприємства чи організації - позивача у справі. Якщо за результатами розгляду справи факту такого порушення не встановлено, у господарського суду немає правових підстав для задоволення позову.

Відповідно до п. 4 роз`яснення президії Вищого арбітражного суду України від 26.01.2000 №02-5/35 «Про деякі питання практики вирішення спорів, пов`язаних з визнанням недійсними актів державних чи інших органів» господарським судам слід мати на увазі, що у випадках коли державний чи інший орган, акт якого оспорюється, ліквідовано в установленому порядку, відповідачем у справі може бути орган, до компетенції якого віднесено виконання функцій ліквідованого органу.

Статтею 152 ЗК України встановлено, що захист прав громадян та юридичних осіб на земельні ділянки здійснюється, зокрема, шляхом визнання прав, визнання недійсними рішень органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування, а також застосування інших, передбачених законом, способів, у тому числі шляхом поновлення порушених прав юридичних і фізичних осіб, що виникають в результаті рішень, дій чи бездіяльності органів або посадових осіб місцевого самоврядування.

Статтею 155 ЗК України зазначено, що у разі видання органом виконавчої влади або органом місцевого самоврядування акта, яким порушуються права особи щодо володіння, користування чи розпорядження належною їй земельною ділянкою, такий акт визнається недійсним. При цьому, згідно норм ст. 21 ЦК України суд визнає незаконним та скасовує правовий акт індивідуальної дії, виданий органом державної влади, органом влади Автономної Республіки Крим або органом місцевого самоврядування, якщо він суперечить актам цивільного законодавства і порушує цивільні права або інтереси.

Так, наказ № 4664-СГ від 27.12.2018 про припинення договору оренди земельної ділянки, відповідач прийняв на підставі непогодження сторонами істотних умов договору, зокрема щодо розміру орендної плати за користування земельною ділянкою, а саме пункту 11 договору оренди землі щодо перегляду щороку розміру орендної плати за землю.

Однак, позивач разом із заявою на поновлення № 120 від 05.10.2018 на вимогу Відповідача подав заяву-згоду на перегляд орендної плати в розмірі 12% від нормативної грошової оцінки землі (заява № 12 від 05.10.2018), тобто погодився на максимальну ставку.

Крім цього, з матеріалів справи вбачається, що позивач належно виконував умови договору оренди землі щодо сплати орендної плати, що підтверджується довідкою Генічеської об`єднаної Державної податкової інспекції Головного управління ДФС у Херсонській області від 26.11.2018, в якій зазначено, що заборгованість позивача по орендній платі за землю відсутня.

При цьому, як вбачається з відзиву відповідача, він не вважає за можливе поновити договір оренди через відсутність, зокрема, витягу із технічної документації з нормативно-грошової оцінки землі.

Водночас Закон України "Про оренду землі" не передбачає надання орендарем в обов`язковому порядку інших додаткових документів до листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі, крім проекту додаткової угоди.

За змістом пункту 289.1 статті 289 Податкового кодексу України і частини 1 статті 13 Закону України "Про оцінку земель" для визначення розміру орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності обов`язково проводиться та використовується нормативна грошова оцінка земельних ділянок, яка являє собою капіталізований рентний дохід (дохід, який можна отримати із землі як фактора виробництва залежно від якості та місця розташування земельної ділянки), визначений за встановленими і затвердженими нормативами (стаття 1 Закону України "Про оцінку земель").

Тобто нормативна грошова оцінка земель є основою для визначення розміру орендної плати для земель державної і комунальної власності, а зміна нормативної грошової оцінки земельної ділянки є підставою для перегляду розміру орендної плати.

Відповідно до частини 1 статті 15 Закону України "Про оцінку земель" підставою для проведення оцінки земель (бонітування ґрунтів, економічної оцінки земель та нормативної грошової оцінки земельних ділянок) є рішення органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування.

Нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться відповідно до державних стандартів, норм, правил, а також інших нормативно-правових актів на землях усіх категорій та форм власності. Нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться: розташованих у межах населених пунктів незалежно від їх цільового призначення - не рідше ніж один раз на 5- 7 років; розташованих за межами населених пунктів земельних ділянок сільськогосподарського призначення - не рідше ніж один раз на 5- 7 років, а несільськогосподарського призначення - не рідше ніж один раз на 7- 10 років (стаття 18 Закону України "Про оцінку земель").

Частинами 1, 2 статті 20 цього Закону передбачено, що за результатами бонітування ґрунтів, економічної оцінки земель та нормативної грошової оцінки земельних ділянок складається технічна документація, а за результатами проведення експертної грошової оцінки земельних ділянок складається звіт. Дані про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки оформляються як витяг з технічної документації з нормативної грошової оцінки земель.

Відповідно до частин 1, 3 статті 23 Закону України "Про оцінку земель" технічна документація з бонітування ґрунтів, економічної оцінки земель та нормативної грошової оцінки земельних ділянок у межах населених пунктів затверджується відповідною сільською, селищною, міською радою. Витяг з технічної документації про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки видається центральним органом виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері земельних відносин.

Згідно з частиною 4 статті 23 Закону України "Про оцінку земель" рішення рад, зазначених у цій статті, щодо технічної документації з нормативної грошової оцінки земельних ділянок набирають чинності у строки, встановлені відповідно до пункту 271.2 статті 271 Податкового кодексу України, якою, в свою чергу, передбачено, що рішення рад щодо нормативної грошової оцінки земельних ділянок, розташованих у межах населених пунктів, офіційно оприлюднюється відповідним органом місцевого самоврядування до 15 липня року, що передує бюджетному періоду, в якому планується застосування нормативної грошової оцінки земель або змін (плановий період). В іншому разі норми відповідних рішень застосовуються не раніше початку бюджетного періоду, що настає за плановим періодом.

Згідно з пунктами 34, 35 частини 1 статті 26 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" до виключної компетенції сільської, селищної, міської ради належить вирішення на пленарних засіданнях питань регулювання земельних відносин; затвердження ставок земельного податку відповідно до Податкового кодексу України.

Пунктом 288.1 статті 288 Податкового кодексу України (у редакції, чинній на момент виникнення спірних правовідносин) встановлено, що підставою для нарахування орендної плати за земельну ділянку є договір оренди такої земельної ділянки, а згідно з пунктом 288.4, підпунктами 288.5.1, 288.5.2 пункту 288.5 наведеної норми розмір орендної плати встановлюється у договорі оренди, але річна сума платежу не може бути меншою розміру земельного податку, встановленого для відповідної категорії земельних ділянок на відповідній території та не може перевищувати 12 відсотків нормативної грошової оцінки.

Як убачається зі змісту договору, розмір орендної плати було визначено сторонами у межах законодавства, а зміна такого розміру за відсутності погодження між сторонами може бути окремою підставою для звернення до суду.

Отже, нормативна грошова оцінка земель - основа для визначення розміру орендної плати, її зміна є підставою для перегляду розміру орендної плати в процесі узгодження з орендарем усіх істотних умов договору, а не підставою для відмови у поновленні договору оренди саме через ненадання витягу із технічної документації з нормативної грошової оцінки землі.

Приймаючи до уваги викладене, суд вважає, що наказ відповідача № 4664-СГ від 27.12.2018 було прийнято без достатніх правових підстав, оскільки відповідачем не доведено, що позивач неналежно виконував умови договору, у зв`язку з чим, наказ підлягає визнанню недійсним.

З огляду на викладене, суд зауважує, що жодних судових спорів сторін стосовно внесення змін до договору оренди землі щодо орендної плати та інших істотних умов матеріали справи не містять. Крім того, питання щодо внесення змін до договору підпадає під дію та регулювання ст.ст. 181, 188 ГК України і повинно вирішуватися сторонами окремо від питання поновлення дії договору оренди.

Щодо позовної вимоги про визнання додаткової угоди до договору оренди землі укладеною, то суд виходить з наступного.

Як зазначалось вище, позивач (орендар) належним чином виконав свій обов`язок щодо повідомлення орендодавця не пізніше ніж за 60 днів до закінчення строку дії договору про намір його поновити, як це передбачено умовами договору оренди від 21.07.2008, та не суперечить положенням частини 2 статті 33 Закону України "Про оренду землі".

Однак, як зазначено вище, відповідач необґрунтовано відмовив в підписанні додаткової угоди про поновлення договору оренди землі, чим було порушено процедуру реалізації позивачем переважного права на поновлення договору відповідно до вимог ст. 33 Закону України "Про оренду землі".

Відповідно до частини 9 статті 33 Закону України "Про оренду землі" відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди до договору оренди землі може бути оскаржено в суді.

Згідно зі статтею 179 Господарського кодексу України укладення господарського договору є обов`язковим для сторін, якщо він заснований на державному замовленні, виконання якого є обов`язком для суб`єкта господарювання у випадках, передбачених законом, або існує пряма вказівка закону щодо обов`язковості укладення договору для певних категорій суб`єктів господарювання чи органів державної влади або органів місцевого самоврядування.

Оскільки за змістом ст. 33 Закону України "Про оренду землі" підписання додаткової угоди, яка має оформлювати факт поновлення договору, є обов`язковим, то до відносин щодо її підписання підлягають застосуванню спеціальні норми Господарського кодексу України щодо порядку обов`язкового укладення чи зміни договорів.

За змістом статті 187 Господарського кодексу України спори, що виникають при укладанні господарських договорів за державним замовленням, або договорів, укладення яких є обов`язковим на підставі закону та в інших випадках, встановлених законом, розглядаються судом. День набрання чинності рішенням суду, яким вирішено питання щодо переддоговірного спору, вважається днем укладення відповідного господарського договору, якщо рішенням суду не визначено інше.

Крім того, відповідно до ч. 4 та ч. 5 ст. 188 Господарського кодексу України у разі, якщо сторони не досягли згоди щодо зміни (розірвання) договору або у разі неодержання відповіді у встановлений строк з урахуванням часу поштового обігу, заінтересована сторона має право передати спір на вирішення суду. Якщо судовим рішенням договір змінено або розірвано, договір вважається зміненим або розірваним з дня набрання чинності даним рішенням, якщо іншого строку набрання чинності не встановлено за рішенням суду.

Нормами чинного законодавства прямо встановлена обов`язковість оформлення додаткової угоди до договору оренди землі для оформлення факту поновлення договору (ст. 33 Закону України "Про оренду землі") та передбачена можливість укладення правочинів про зміну договору за рішенням суду (ст. ст. 187, 188 ГК України).

Згідно ст. 152 Земельного кодексу України держава забезпечує громадянам та юридичним особам рівні умови захисту прав власності на землю. Власник земельної ділянки або землекористувач може вимагати усунення будь-яких порушень його прав на землю, навіть якщо ці порушення не пов`язані з позбавленням права володіння земельною ділянкою, і відшкодування завданих збитків. Захист прав громадян та юридичних осіб на земельні ділянки здійснюється шляхом, зокрема застосування інших, передбачених законом, способів.

Законодавцем у частині 5 статті 33 Закону України "Про оренду землі" визначено алгоритм дій, який зобов`язує орендодавця після отримання листа-повідомлення орендаря:

1) розглянути лист-повідомлення на відповідність вимогам закону;

2) узгодити з орендарем (за необхідності) істотні умови договору;

3) за відсутності заперечень прийняти рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності);

4) укласти з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі.

За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендареві направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

Зазначені положення слід розуміти таким чином:

а) орендодавець у разі невідповідності змісту листа-повідомлення та умов проекту додаткової угоди вимогам закону повинен протягом місяця із дати його отримання повідомити орендареві про такі невідповідності, що, у свою чергу, може бути підставою для заперечення у задоволенні заяви орендаря;

б) може запропонувати свою редакцію істотних умов договору оренди землі.

При цьому необхідно мати на увазі, що заперечення орендодавця щодо невідповідності листа-повідомлення із проектом додаткової угоди вимогам закону мають бути обґрунтованими і містити конкретні посилання на порушення закону, зазначені у листі-повідомленні або проекті додаткової угоди, або містити конкретні істотні умови договору, щодо яких орендодавець пропонує зміни.

Як зазначено судом вище, відповідач необґрунтовано відмовив позивачу в поновленні договору, чим було порушено процедуру реалізації позивачем переважного права на поновлення договору відповідно до вимог статті 33 Закону України "Про оренду землі".

З огляду на викладене, якщо орендар та орендодавець не уклали додаткової угоди про поновлення договору оренди землі, то способом захисту прав орендаря буде саме його звернення до суду із позовом про укладення додаткової угоди.

Відповідно до статті 3 Цивільного кодексу України принципи справедливості, добросовісності та розумності є однією із фундаментальних засад цивільного права, спрямованою, у тому числі, на утвердження у правовій системі України принципу верховенства права. При цьому добросовісність означає прагнення особи сумлінно використовувати цивільні права та забезпечити виконання цивільних обов`язків, що зокрема підтверджується змістом частини 3 статті 509 цього Кодексу. Отже, законодавець, навівши у тексті Цивільного кодексу України зазначений принцип, установив у такий спосіб певну межу поведінки учасників цивільних правовідносин, тому кожен із них зобов`язаний сумлінно здійснювати свої цивільні права та виконувати цивільні обов`язки, у тому числі передбачати можливість завдання своїми діями (бездіяльністю) шкоди правам та інтересам інших осіб. Цей принцип не є суто формальним, оскільки його недотримання призводить до порушення прав та інтересів учасників цивільного обороту. Саме тому у конкретних правовідносинах, зокрема щодо поновлення договору оренди землі на підставі статті 33 Закону України "Про оренду землі", добросовісність орендодавця по суті становить гарантію дотримання прав менш захищеної сторони, якою у спірних правовідносинах є орендар.

За встановлених судом обставин належного виконання орендарем (позивачем) обов`язків за договором, своєчасного звернення до орендодавця із листом-повідомленням про поновлення договору з наданням проекту додаткової угоди, орендодавець (відповідач) порушив право позивача на встановлений законом порядок розгляду питання про поновлення договору оренди на новий строк, а отже і на укладення додаткової угоди до договору.

При цьому суд враховує, що відповідно до ч. 3 ст. 19 діючої редакції Закону України "Про оренду землі" при передачі в оренду земельних ділянок сільськогосподарського призначення для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, фермерського господарства, особистого селянського господарства строк дії договору оренди землі визначається за згодою сторін, але не може бути меншим як 7 років.

З огляду на викладене, а також враховуючи, що як зазначено вище позивач фактично визнав та сплачував з 01.04.2014 розмір орендної плати в розмірі 3% від нормативно-грошової оцінки земельної ділянки на рік, суд задовольняє позовні вимоги про визнання укладеною між Товариством з обмеженою відповідальністю "Дружба" та Головним управлінням Держгеокадастру у Херсонській області додаткової угоди (договір) про поновлення договору оренди земель сільськогосподарського призначення загальною площею 24,34 га (кадастровий номер :06:015:0001), розташованої за межами населеного пункту на території Зеленівської сільської ради Новотроїцького району Херсонської області до договору оренди земель сільськогосподарського призначення від 21 липня 2008 року зареєстрованого у Новотроїцькому районному відділі Херсонської регіональної філії ДП «Центр ДЗК» 09 грудня 2008 року за номером № 4АА72700198, строком на 7 років із встановленням орендної плати у розмірі 3% від нормативно-грошової оцінки земельної ділянки на рік.

Оцінюючи подані докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному і об`єктивному розгляді в судовому засіданні всіх обставин справи в їх сукупності, та, враховуючи те, що кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається, як на підставу своїх вимог і заперечень, суд вважає, що позовні вимоги підлягають задоволенню.

Щодо судових витрат, то суд виходить з наступного.

Позивачем при зверненні до суду було сплачено 1921 грн судового збору за подання позовної заяви та 960,50 грн за заяву про забезпечення позову.

Ухвалою від 19.03.2019 позовну заяву було залишено без руху та зобов`язано позивача усунути недоліки - доплатити 13447 грн судового збору протягом 10 днів з дня вручення ухвали.

Відповідно до ст. 4 Закону України "Про судовий збір" за подання до господарського суду позовної заяви немайнового характеру необхідно сплатити 1921 грн судового збору.

У встановлений судом строк позивач надав суду докази сплати 13447 грн судового збору.

Таким чином, всього позивачем було сплачено 15368 грн судового збору за подання позовної заяви, тобто по 1921 грн за 8 позовних вимог немайнового характеру.

В межах даної справи розглядались дві вимоги немайнового характеру: про визнання недійсним наказу № 4664-СГ від 27.12.2018 та визнання укладеною додаткової угоди до договору оренди землі від 21.07.2008 площею 24,34 га.

У зв'язку з задоволенням позову в повному обсязі, витрати зі сплати судового збору в розмірі 1921 грн * 2 = 3842 грн, понесені позивачем, покладаються на відповідача згідно з ст.129 ГПК України.

Керуючись статтями 129, 232, 233, 236, 238 - 241 Господарського процесуального кодексу України, суд,

в и р і ш и в:

1. Позов задовольнити повністю.

2. Визнати недійсним наказ Головного управління Держгеокадастру у Херсонській області "Про припинення договору оренди землі" № 4664-СГ від 27.12.2018.

3. Визнати укладеною між Товариством з обмеженою відповідальністю "Дружба" (ідентифікаційний код 32647260, вул. Зелена, 53а, с. Зелене, Новотроїцький район, Херсонська область) та Головним управлінням Держгеокадастру у Херсонській області (ідентифікаційний код 39766281, вул. Університетська 136-а, м. Херсон) додаткову угоду (договір) про поновлення договору оренди земель сільськогосподарського призначення загальною площею 24,34 га (кадастровий номер :06:015:0001), розташованої за межами населеного пункту на території Зеленівської сільської ради Новотроїцького району Херсонської області до договору оренди земель сільськогосподарського призначення від 21 липня 2008 року зареєстрованого у Новотроїцькому районному відділі Херсонської регіональної філії ДП «Центр ДЗК» 09 грудня 2008 року за номером № 4АА72700198, строком на 7 років із встановленням орендної плати у розмірі 3% від нормативно-грошової оцінки земельної ділянки на рік.

4. Стягнути з Головного управління Держгеокадастру у Херсонській області (, м. Херсон, вул. Університетська, 136-а) на користь Товариства з обмеженою відповідальністю "Дружба" (вул. Зелена, 53а, с. Зелене, Новотроїцький район, Херсонська область, ) 3842 грн (Три тисячі вісімсот сорок дві гривні) судового збору.

5. Наказ видати після набрання рішенням законної сили.

Відповідно до ст. 241 ГПК України рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Згідно з ч. 1 ст. 256 ГПК України апеляційна скарга на рішення суду подається протягом двадцяти днів з дня його проголошення. Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини рішення суду, або у разі розгляду справи (вирішення питання) без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.

До початку функціонування Єдиної судової інформаційно-телекомунікаційної системи апеляційна скарга подається до Південно-західного апеляційного господарського суду через Господарський суд Херсонської області (п. 8, 17.5 Перехідних положень Господарського процесуального кодексу України).

Повне рішення складено та підписано 02.07.2019.

Суддя Т.Г. Пінтеліна