ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

18 червня 2019 року

м. Київ

Справа № 911/1200/18

Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:

Чумака Ю. Я. - головуючого, Багай Н. О., Пількова К. М.,

секретар судового засідання - Лелюх Є. П.,

за участю представників:

позивача - Овсяннікова С. В. (адвокат, дов. від 02.07.2018),

відповідача - Ковальчук У. Я. (дов. від 02.01.2019),

розглянув касаційну скаргу Гостомельської селищної ради Київської області

на рішення Господарського суду Київської області від 13.12.2018 (суддя Лутак Т. В.) і постанову Північного апеляційного господарського суду від 19.03.2019 (судді: Тищенко А. І. (головуючий), Михальська Ю. Б., Іоннікова І. А.) у справі

за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю "Консант К"

до Гостомельської селищної рад

про визнання укладеною додаткової угоди.

Короткий зміст і підстави позовних вимог

1. У червні 2018 року Товариство з обмеженою відповідальністю "Консант К" (далі - ТОВ "Консант К") звернулося до господарського суду з позовною заявою про визнання укладеною додаткової угоди про поновлення договору оренди землі від 23.02.2012 у редакції позивача.

2. Позовні вимоги з посиланням на положення частини 6, 11 статті 33 Закону України "Про оренду землі" обґрунтовано тим, що відповідач ухиляється від укладення додаткової угоди про поновлення договору оренди землі, якою позивач продовжує користуватися.

Короткий зміст рішень судів попередніх інстанцій

3. Рішенням Господарського суду Київської області від 13.12.2018, залишеним без змін постановою Північного апеляційного господарського суду від 19.03.2019, позов задоволено повністю: визнано укладеною додаткову угоду про поновлення договору оренди землі від 23.02.2012 у редакції, викладеній в резолютивній частині рішення.

4. Судові рішення аргументовано тим, що орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку дії договору оренди, сплачує орендну плату за користування землею у порядку, визначеному договором та законом, звернувся до орендодавця з проханням поновити термін дії договору, а відповідач без належного обґрунтування упродовж установленого законом строку не повідомив позивача про розгляд питання щодо поновлення договору оренди землі та прийняте ним рішення, тому, на думку судів, позовні вимоги про визнання укладеною додаткової угоди про поновлення договору оренди землі від 23.02.2012 між ТОВ "Консант К" та Гостомельською селищною радою на той же строк і тих самих умовах, які були передбачені договором, є обґрунтованими і доведеними.

Короткий зміст вимог касаційної скарги

5. У касаційній скарзі Гостомельська селищна рада просить скасувати рішення суду першої інстанції і постанову апеляційного суду, прийняти нове рішення, яким у задоволенні позовних вимог відмовити.

Узагальнені доводи особи, яка подала касаційну скаргу

6. В обґрунтування вимог, викладених у касаційній скарзі, Гостомельська селищна рада зазначає про неправильне застосування положень статті 33 Закону України "Про оренду землі" та порушення норм процесуального права, наголошує, що направивши позивачу лист-повідомлення про відмову в продовженні дії договору селищна рада скористалася своїм правом вільно розпоряджатися своєю власністю, а продовження позивачем користування орендованою земельною ділянкою та його повідомлення про намір реалізувати переважне право на поновлення договору оренди за наявності заперечень орендодавця не є підставою для поновлення договору оренди землі.

Узагальнені доводи інших учасників справи

7. ТОВ "Консант К" у відзиві на касаційну скаргу просить залишити її без задоволення з мотивів, викладених в оскаржуваних судових рішеннях.

Фактичні обставини справи, встановлені судами

8. 23.02.2012 між Гостомельською селищною радою (орендодавець) та ТОВ "Консант К" (орендар) укладено договір оренди землі № 00029 (далі - договір оренди), за умовами якого:

- орендодавець надає, а орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку на підставі рішення п'ятнадцятої сесії шостого скликання Гостомельської селищної ради від 16.02.2012 за № 367-15-VI, для будівництва багатоповерхових жилих будинків з вбудованими приміщеннями та мансардами, розташовану у селищі Гостомель, вул. Леніна, 73 (пункт 1);

- в оренду передається земельна ділянка загальною площею 0,7010 га (пункт 2);

- на земельній ділянці знаходяться об'єкти нерухомого майна: нежилі приміщення, а також інші об'єкти інфраструктури: відсутні (пункт 3);

- договір укладено на 5 років. Після закінчення строку договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 60 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію (пункт 8);

- земельна ділянка передається в оренду для будівництва багатоповерхових жилих будинків з вбудованими приміщеннями та мансардами (пункт 14);

- передача земельної ділянки орендарю здійснюється у 10-ти денний строк після державної реєстрації цього договору оренди за актом її приймання-передачі (пункт 19);

- орендар має право на поновлення договору після закінчення строку, на який було його укладено (пункт 27);

- зміна умов договору здійснюється у письмовій формі за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору спір розв'язується у судовому порядку (пункт 33);

- дія договору припиняється у разі, зокрема, закінчення строку, на який його було укладено (пункт 33);

- цей договір набирає чинності після підписання сторонами та його державної реєстрації (пункт 40).

9. Договір зареєстровано у відділі Держкомзему у м. Ірпінь, про що у державному реєстрі земель вчинено запис від 23.02.2012 № 00029.

10. 23.02.2012 Гостомельська селищна рада передала, а ТОВ "Консант К" прийняло в тимчасове користування на умовах оренди земельну ділянку площею 0,7010 га для будівництва багатоповерхових жилих будинків з вбудованими приміщеннями та мансардами, розташовану за адресою: селище Гостомель, вул. Леніна, 73, про що сторони склали акт прийому-передачі земельної ділянки від 23.02.2012.

11. 22.02.2017 сторони уклали додаткову угоду до договору оренди, якою доповнили пункт 2 договору текстом такого змісту: "кадастровий номер земельної ділянки :01:006:0044", а також внесли зміни до пункту 8 договору та виклали його у такій редакції: "п. 8. Договір укладено терміном до 23.02.2018. Після закінчення строку договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 30 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію".

12. 15.12.2017 позивач звернувся до відповідача з листом № 43, у якому зазначив, що бажає скористатися наявним у нього переважним правом на поновлення договору оренди на новий строк, повідомив відповідача про намір продовжити дію договору оренди та просив розглянути питання про продовження (поновлення) строку дії договору оренди або шляхом укладення нового договору оренди строком на 5 років, або шляхом укладення додаткового договору (угоди) до чинного договору оренди землі.

13. 18.01.2018 Гостомельська селищна рада прийняла рішення № 566-33-VIІ, яким, враховуючи невикористання земельної ділянки згідно з умовами договору і невиконання положень статті 33 Закону України "Про оренду землі" (відсутність проекту додаткової угоди), відмовила в поновленні договору оренди.

14. 24.01.2018 листом № 03-02/166, який направлено на адресу позивача 26.01.2018, Гостомельська селищна рада повідомила позивача про прийняття зазначеного вище рішення і просила підписати акт прийому-передачі земельної ділянки з оренди.

15. Відповідач звернувся до позивача з вимогою про повернення орендованої земельної ділянки і підписання акта прийому-передачі, яку (вимогу) було направлено на адресу позивача 27.02.2018 листом № 03-02/384 і повернуто як не отриману "за закінченням встановленого строку зберігання" 03.04.2018.

16. 28.03.2018 Гостомельською селищною радою зареєстровано у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно припинення права оренди позивачем земельної ділянки за договором оренди, про що свідчить витяг з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права від 28.03.2018 № 118736027.

17. 16.05.2018 листом № 17 ТОВ "Консант К" звернулося до Гостомельської селищної ради з проханням укласти додаткову угоду про поновлення договору оренди на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені цим договором. До зазначеного листа позивачем було додано проект додаткової угоди про поновлення договору оренди землі № 00029 від 23.02.2012.

18. За змістом витягу із протоколу засідання постійної депутатської комісії з питань землекористування, будівництва та архітектури Гостомельської селищної ради від 17.05.2018 щодо зазначеного звернення позивача надано висновок про вирішення цього питання в судовому порядку.

За змістом витягу з протоколу 38 сесії VIІ скликання Гостомельської селищної ради від 24.05.2018 щодо зазначеного звернення позивача надано висновок про зняття цього питання на доопрацювання.

Позиція Верховного Суду

19. Заслухавши суддю-доповідача, дослідивши доводи, наведені у касаційній скарзі, перевіривши на підставі встановлених фактичних обставин справи застосування судом апеляційної інстанції норм матеріального і процесуального права, Верховний Суд вважає, що касаційна скарга підлягає частковому задоволенню з таких підстав.

20. За змістом частини 2 статті 792 ЦК України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.

21. Законом України "Про оренду землі" визначено умови укладення, зміни, припинення і поновлення договору оренди землі, а статтею 13 передбачено, що договором оренди землі є договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

22. Статтею 33 Закону України "Про оренду землі" регламентовано поновлення договору оренди землі на новий строк як у випадку реалізації переважного права орендаря перед іншими особами за умови дотримання порядку, визначеного частинами 2- 5 цієї норми, так і у випадку, коли орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди (частина 6 цієї норми).

Отже, стаття 33 Закону України "Про оренду землі" містить дві різні правові конструкції, а зміст права, підстави та обставини для захисту переважного права орендаря, яке виникає відповідно до частин 1- 5 зазначеної статті, не є тотожними змісту та підставам захисту його права, яке виникає згідно з частиною 6 цієї норми.

23. Як установлено господарським судом і підтверджено матеріалами справи орендар як до закінчення строку дії договору, так і після закінчення цього строку звертався до орендодавця з листами про поновлення договору оренди.

24. Частиною 6 статті 33 Закону України "Про оренду землі" врегульовано пролонгацію договору на той самий строк і на тих самих умовах, що були передбачені договором, за наявності такого фактичного складу: користування орендарем земельною ділянкою після закінчення строку оренди і відсутність протягом одного місяця заперечення орендодавця проти такого користування (що можна кваліфікувати як "мовчазну згоду" орендодавця на пролонгацію договору).

25. Суть поновлення договору оренди за змістом частини 6 статті 33 зазначеного Закону полягає у тому, що орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку оренди, а орендодавець не заперечує у поновленні договору, зокрема у зв'язку з належним виконанням договору оренди землі.

26. У контексті поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених частиною 6 статті 33 Закону України "Про оренду землі", необхідно зауважити, що такий договір може бути поновлено виключно на тих самих умовах і на той самий строк. Тобто орендар не може вимагати поновлення договору оренди землі на інших умовах. Щодо прав і обов'язків орендодавця слід акцентувати, що він має право заперечити стосовно поновлення згідно із цією частиною статті 33 Закону України "Про оренду землі", і таке заперечення має бути заявлено саме протягом одного місяця після закінчення дії договору оренди землі, що безпосередньо випливає зі змісту частини 6 зазначеної статті.

27. Конструкція частини 6 статті 33 зазначеного Закону обумовлює відсутність письмового повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди, тобто вирішальне значення для поновлення договору на той самий строк і на тих самих умовах має сам лише факт заперечення орендодавця у поновленні договору, без будь-якого його обґрунтування.

Аналогічну правову позицію викладено у постановах Верховного Суду від 29.11.2018 у справі № 912/1712/17, від 18.12.2018 у справі № 912/1600/17, від 18.12.2018 у справі № 912/1713/17.

28. Так, зі змісту додаткової угоди до договору оренди у редакції позивача поданої до суду вбачається, що позивач просить внести зміни до пункту 8 договору оренди (договір укладено терміном до 23.02.2024), а інші умови договору оренди залишити без зміни.

Водночас під час розгляду позовних вимог по суті суди попередніх інстанцій не звернули увагу, що позовні вимоги заявлені ТОВ "Консант К" на підставі положень саме частини 6 статті 33 Закону України "Про оренду землі", однак долучений до позовної заяви проект додаткової угоди від 01.06.2017 не був досліджений судами попередніх інстанцій на предмет відповідності умовам договору оренди від 23.02.2012 і додаткової угоди від 22.02.2017 зокрема щодо можливості поновлення договору оренди виключно на той самий строк, а достовірне з'ясування фактичних обставин справи виходить за межі повноважень касаційної інстанції, передбачених статтею 300 ГПК України, та має бути проведено в ході нового розгляду справи.

29. Аргументи скаржника, наведені у касаційній скарзі, про те, що направивши позивачеві лист-повідомлення від 24.01.2018 про відмову в продовженні дії договору, селищна рада скористалася своїм правом вільно розпоряджатися своєю власністю, а продовження позивачем користування орендованою земельною ділянкою та його повідомлення про намір реалізувати переважне право на поновлення договору оренди за наявності заперечень орендодавця не є підставою для поновлення договору оренди землі, колегія суддів вважає помилковими, оскільки як рішення Гостомельської селищної ради від 18.01.2018, так і лист-повідомлення від 24.01.2018, прийнято і виготовлено позивачем до закінчення дії договору оренди у порядку реалізації переважного права орендаря перед іншими особами на підставі частин 1-5 статті 33 Закону України "Про оренду землі", а не на підставі частини 6 статті 33 цього Закону у контексті якої таке заперечення має бути заявлено саме протягом одного місяця після закінчення дії договору оренди землі.

Так, застосування правового механізму, передбаченого частиною 6 статті 33 Закону України "Про оренду землі", містить вичерпний перелік підстав його застосування, а саме (1) користування орендарем земельною ділянкою після закінчення строку оренди і (2) відсутність протягом одного місяця заперечення орендодавця проти такого користування (що можне мати прояв, зокрема, у "мовчазній згоді").

Зважаючи на встановлення судами попередніх інстанцій факту порушення відповідачем після закінчення дії договору оренди місячного терміну для надіслання орендареві заперечення орендодавця про поновлення цього договору передбаченого положеннями частини 6 статті 33 Закону України "Про оренду землі", що дало позивачеві підстави розраховувати на можливість поновлення договору оренди землі в силу закону.

Висновки за результатами розгляду касаційної скарги

30. Відповідно до частин 1, 2, 5 статті 236 ГПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права при дотриманні норм процесуального права. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з'ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні, з наданням оцінки всім аргументам учасників справи.

31. Відповідно до пункту 1 частини 3 статті 310 ГПК України підставою для скасування судового рішення та направлення справи на новий розгляд є також порушення норм процесуального права, що унеможливило встановлення фактичних обставин, які мають значення для правильного вирішення справи, якщо суд не дослідив зібрані у справі докази.

За наведених обставин колегія суддів вважає висновок судів першої та апеляційної інстанцій передчасним і таким, що зроблено без дослідження всіх зібраних у справі доказів.

32. Оскільки передбачені статтею 300 ГПК України межі розгляду справи судом касаційної інстанції не надають йому права встановлювати або вважати доведеними обставини, що не були встановлені у рішенні або постанові суду чи відхилені ним, вирішувати питання про достовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими, збирати чи приймати до розгляду нові докази або додатково перевіряти докази, ухвалені у цій справі рішення і постанову необхідно скасувати, а справу передати на новий розгляд до Господарського суду Київської області.

33. Під час нового розгляду суду слід урахувати викладене, оцінити правомірність вимог позивача, надати належну оцінку всім доводам учасників справи із належним обґрунтуванням прийняття або неприйняття відповідних доводів і доказів, а отже і встановити обставини щодо наявності або, навпаки, відсутності підстав для задоволення позову.

Щодо судових витрат

34. Оскільки у цьому випадку суд касаційної інстанції не змінює та не ухвалює нового рішення, розподіл судових витрат судом касаційної інстанції не здійснюється (частина 14 статті 129 ГПК України).

Керуючись статтями 300, 301, 308, 310, 314, 315, 317 ГПК України, Верховний Суд

ПОСТАНОВИВ:

Касаційну скаргу Гостомельської селищної ради Київської області задовольнити частково.

Рішення Господарського суду Київської області від 13.12.2018 і постанову Північного апеляційного господарського суду від 19.03.2019 у справі № 911/1200/18 скасувати.

Справу передати на новий розгляд до Господарського суду Київської області.

Постанова суду касаційної інстанції набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною і оскарженню не підлягає.

Головуючий Ю. Я. Чумак

Судді Н. О. Багай

К. М. Пільков