ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД МИКОЛАЇВСЬКОЇ ОБЛАСТІ
======================================================================
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

12 червня 2019 року Справа № 915/47/17

м.Миколаїв

Господарський суд Миколаївської області у складi головуючого суддi Мавродієвої М.В.,

за участю:

секретаря судового засідання Берко О.В.,

представника позивача: Покори І.Є - дов. №20/07-18 від 20.07.2018 (у судовому засіданні 11.06.2019),

представника відповідача: Суслової Т.М. - дов. від 15.02.2019,

Кравченко О.А. - дов.№37/02.02.01-22/08.06/14/19 від 04.01.2019 (у судовому засіданні 11.06.2019),

розглянувши у відкритому судовому засіданні справу

за позовом: Товариства з обмеженою відповідальністю "ОВЕРТІ"

(65031, м.Одеса, вул.Грушевського, буд.39, корп.Е; ідент.код 33896794),

до відповідача: Миколаївської міської ради

(54001, м.Миколаїв, вул.Адміральська, буд.20; ідент.код 26565573),

про: визнання недійсним рішення Миколаївської міської ради №9/1 від 29.09.2016, -

в с т а н о в и в:

В березні 2017 року Товариство з обмеженою відповідальністю "ОВЕРТІ" звернулось до Господарського суду Миколаївської області з позовними вимогами до Миколаївської міської ради про визнання недійсним рішення Миколаївської міської ради №9/1 від 29.09.2016 "Про розірвання договору оренди землі від 25.05.2015 №10859 і скасування містобудівних умов та обмежень забудови земельної ділянки від 07.07.2015 №56/17-4031".

Позивач, посилаючись на ст.ст.26, 31, 39, 40 Закону України "Про регулювання містобудівної діяльності", ст.ст.13, 16 Закону України "Про оренду землі", ст.19 Конституції України, ст.ст.24, 59 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні", ст.21 Цивільного кодексу України та умови договору оренди землі зазначав, що рішення Миколаївської міської ради №9/1 від 29.09.2016 "Про розірвання договору оренди землі від 25.05.2015 №10859 і скасування містобудівних умов та обмежень забудови земельної ділянки від 07.07.2015 №56/17-4031" є незаконним та просив визнати його недійсним, посилаючись на відсутність підстави для розірвання договору оренди землі, оскільки позивач (орендар) використовує земельну ділянку в повній відповідності до екологічних вимог.

Крім того, позивач зазначив, що використовує земельну ділянку на підставі отриманих в належному порядку дозволу та сертифікату, тому жодних порушень екологічних вимог ним не здійснюється.

Використання земельної ділянки відбувалося і відбувається в межах її цільового призначення. Орендна плата за договором оренди сплачується належним чином, жодної заборгованості по сплаті орендної плати, як під час дії договору оренди, так і на момент подачі позову не існувало і не існує. Будівництво на земельній ділянці здійснено та завершено відповідно до погодженої та затвердженої належним чином проектної документації, самовільного будівництва не здійснювалось і не здійснюється. Передачі або відчуження права користування земельною ділянкою третім особам позивачем, як орендарем земельної ділянки, не здійснювалось.

Ухвалою Господарського суду Миколаївської області від 21.03.2017, яка залишена без змін постановою Одеського апеляційного господарського суду від 30.05.2017 та постановою Вищого господарського суду України від 28.09.2017, провадження у даній справі в частині вимог про визнання недійсними п.п.3, 4 рішення Миколаївської міської ради №9/1 від 29.09.2016 "Про розірвання договору оренди землі від 25.05.2015 №10859 і скасування містобудівних умов та обмежень забудови земельної ділянки від 07.07.2015 №56/17-4031", - припинено.

Рішенням Господарського суду Миколаївської області від 21.03.2017 позовні вимоги ТОВ "Оверті" до Миколаївської міської ради про визнання недійсним рішення Миколаївської міської ради №9/1 від 29 вересня 2016 року "Про розірвання договору оренди землі від 25.05.2015 № 10859 і скасування містобудівних умов та обмежень забудови земельної ділянки від 07.07.2015 № 56/17-4031" задоволені частково, визнано недійсними п.п.1, 2 рішення Миколаївської міської ради № 9/1 від 29 вересня 2016 року "Про розірвання договору оренди землі від 25.05.2015 №10859 і скасування містобудівних умов та обмежень забудови земельної ділянки від 07.07.2015 № 56/17-4031".

Постановою Одеського апеляційного господарського суду від 27.02.2018 скасовано рішення Господарського Миколаївської області від 21.03.2017 у справі №915/47/17. В задоволенні позовних вимог Товариства з обмеженою відповідальністю "ОВЕРТІ" до Миколаївської міської ради про визнання недійсними п.п.1, 2 рішення Миколаївської міської ради №9/1 від 29 вересня 2016 року "Про розірвання договору оренди землі від 25.05.2015 №10859 і скасування містобудівних умов та обмежень забудови земельної ділянки від 07.07.2015 № 56/17-4031", - відмовлено.

Постановою Верховного Суду від 20.06.2018 скасовано постанову Одеського апеляційного господарського суду від 27.02.2018 та рішення Господарського суду Миколаївської області від 21.03.2017 у справі №915/47/17; справу №915/47/17 направлено на новий розгляд до Господарського суду Миколаївської області.

У постанові від 20.06.2018 Верховний Суд зазначив, що як суд апеляційної інстанції при відмові в позові, так і суд першої інстанції при його задоволенні, не з`ясували, чи здійснено позивачем реалізацію завершального етапу будівництва об`єкта у вигляді реєстрації у встановленому порядку права власності на збудований об`єкт на момент прийняття відповідачем спірного рішення; судами обох інстанцій не досліджено ту обставину, що 16.09.2016 за №326/02.02.01-34/02/16, тобто напередодні прийняття відповідачем спірного рішення про розірвання договору оренди, між позивачем та відповідачем було підписано договір про пайову участь у розвитку інженерно-транспортної та соціальної інфраструктури м.Миколаєва. Верховний Суд також зауважив, що в разі надання земельної ділянки в оренду під будівництво, земельне законодавство не визначає об`єкт будівництва істотною умовою договору оренди земельної ділянки, а тому зміна об`єкта будівництва на орендованій земельній ділянці в межах визначеної договором оренди категорії земель не вважається істотним порушенням умов договору оренди земельної ділянки. Проте суд апеляційної інстанції, посилаючись у якості підстави для відмови в позові на використання позивачем земельної ділянки не за цільовим призначенням, не зазначив та не встановив, до якої саме категорії земель з наведеного у ст.19 Земельного кодексу України переліку слід віднести орендовану земельну ділянку внаслідок побудови на ній спірних об`єктів, обмежившись лише загальною вказівкою на те, що особливості побудованих позивачем об`єктів потребують застосування іншого земельного законодавства ніж те, що регулює використання земель житлової та громадської забудови.

Ухвалою Господарського суду Миколаївської області від 06.08.2018 (суддя ОСОБА_1) постановлено прийняти справу №915/47/17 до провадження та розглядати справу за правилами загального позовного провадження зі стадії підготовчого провадження.

У зв`язку зі звільненням у відставку судді ОСОБА_1 , на підставі розпорядження керівника апарату Господарського суду Миколаївської області №52 від 21.01.2019, здійснено повторний автоматизований розподіл даної справи та призначено в ній головуючим суддею Мавродієву М.В.

Ухвалою суду від 24.01.2019 суддею Мавродієвою М.В. справу №915/47/17 прийнято до свого провадження; розгляд справи розпочато спочатку за правилами загального позовного провадження зі стадії підготовчого провадження; підготовче засідання у справі призначено на 21.02.2019.

Під час нового розгляду справи, позивач, підтримуючи свою позицію викладену в поясненнях від 24.09.2018, запереченнях на пояснення від 08.10.2018, запереченнях на доповнення до пояснення від 05.12.2018, у додаткових запереченнях від 05.04.2019 та запереченнях на пояснення від 06.05.2019 позивач також зазначив наступне:

- позивачем як замовником будівництва повністю дотримано встановлений законодавством порядок проектування та будівництва автосервісного комплексу з офісними приміщеннями, автозаправної станції, магазину промислових товарів, закусочною та автомобільного газозаправного пункту по вул.Генерала Карпенка (поблизу морехідної школи). Заводський район, в м.Миколаїв, а саме: позивачем була проведена експертиза проекту будівництва автосервісного комплексу з офісними приміщеннями, автозаправної станції, магазину промислових товарів, закусочною та автомобільного газозаправного пункту. В результаті зазначеної експертизи було отримано позитивний експертний звіт № 7-068-15-ЕП/ЛО від 29.12.2015. Згідно з зазначеним експертним звітом проектна документація «розроблена відповідно до вихідних даних на проектування з дотриманням вимог до міцності, надійності та довговічності об`єкта будівництва, його експлуатаційної безпеки та інженерного забезпечення, у тому числі щодо доступності осіб з обмеженими фізичними можливостями та інших маломобільних груп населення; охорони праці; екології; пожежної безпеки; техногенної безпеки; енергозбереження і може бути затверджена в установленому порядку...». На підставі зазначеного експертного звіту 26.01.2016 ТОВ «Оверті» було отримано дозвіл на виконання будівельних робіт №ІУ №67 для будівництва автосервісного комплексу з офісними приміщеннями, автозаправної станції, магазину промислових товарів, закусочною та автомобільного газозаправного пункту по вул. Генерала Карпенка (поблизу морехідної школи), Заводський район, в м. Миколаїв, виданий Державною архітектурно-будівельною інспекцією України. 21.09.2016 було оформлено Акт готовності об`єкта до експлуатації за підписами замовника будівництва, генерального проектувальника, генерального підрядника будівництва та головного інженера проекту. Згідно цим Актом закінчений будівництвом об`єкт визнаний готовим до експлуатації. 26.09.2016 позивачем було отримано Сертифікат серії ІУ №21, виданий Державною архітектурно-будівельною інспекцією України, яким засвідчено відповідність закінченого будівництвом об`єкта проектній документації та підтверджено його готовність до експлуатації. Відповідно до ч. 5 ст. 39 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» датою прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об`єкта є дата реєстрації декларації про готовність об`єкта до експлуатації або видачі сертифіката. При цьому, на момент прийняття оскаржуваного рішення ММР, так і на даний момент всі отримані позивачем результати експертиз і дозвільні документи щодо будівництва об`єкта є чинними, не скасовані та не оскаржені в судовому порядку, немає жодних підстав стверджувати, що позивачем під час будівництва об`єкта були порушені чи не відповідають законодавству якісь норми щодо проекту будівництва об`єкта, в тому числі норми пожежної безпеки та екології.

- абзацом 3 пункту 12.4. Договору оренди передбачено вичерпний перелік підстав, згідно з якими Миколаївська міська рада вправі в односторонньому порядку за своєю ініціативою розірвати договір оренди. В оскаржуваному рішенні відповідач покликається на підстави, передбачені абз.3 п.12.4 зазначеного договору, чітко не зазначаючи що саме стало підставою для розірвання договору. Лист Управління екології та природних ресурсів Миколаївської обласної Державної адміністрації №01-0618-02 від 13.12.2018, на який посилається відповідач жодним чином не доводить того, що земельна ділянка використовується способами, які суперечать екологічним вимогам. Таким чином, зазначений лист жодним чином не стосується предмету доказування, отже не є належним доказом по справі.

- відповідно до ст.11 Закону України «Про охорону атмосферного повітря» викиди забруднюючих речовин в атмосферне повітря стаціонарними джерелами можуть здійснюватися після отримання дозволу, виданого суб`єкту господарювання. Згідно п.2 Порядку проведення та оплати робіт, пов`язаних з видачею дозволів на викиди забруднюючих речовин в атмосферне повітря стаціонарними джерелами, обліку підприємств, установ, організацій та громадян-підприємців, які отримали такі дозволи, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 13.03.2002 №302, дозвіл на викиди забруднюючих речовин в атмосферне повітря стаціонарними джерелами - це офіційний документ, який дає право підприємствам, установам, організаціям та громадянам-підприємцям експлуатувати об`єкти, з яких надходять в атмосферне повітря забруднюючі речовини або їх суміші, за умови дотримання встановлених відповідних нормативів граничнодопустимих викидів та вимог до технологічних процесів у частині обмеження викидів забруднюючих речовин протягом визначеного в дозволі терміну. Таким чином, питання отримання суб`єктами господарювання, що експлуатують об`єкти, з яких надходять в атмосферне повітря забруднюючі речовини, дозволів на викиди таких речовин в атмосферне повітря лежить в площині використання зазначених стаціонарних об`єктів, а також відносин між суб`єктом господарювання та відповідними державними контролюючими органами, проте жодним чином не стосується відносин позивача як орендаря та відповідача як орендодавця за договором оренди земельної ділянки та питання використання орендарем земельної ділянки, а отже не стосується і предмету спору за цією справою. Крім того, ТОВ «Оверті» не експлуатує АЗС, що знаходиться на спірній земельній ділянці, отже не є зобов`язаним отримувати дозвіл на викиди забруднюючих речовин в атмосферне повітря стаціонарними джерелами.

- щодо встановленої комісією відстані від житлового будинку до огорожі АЗС близько 30 м, про що зазначено у листі ГУ ДСНС України у Миколаївській області від 11.11.2016 №69/6809/344, слід зазначити, що п. 2.1.4. Інструкції щодо вимог пожежної безпеки під час проектування автозаправних станцій, затвердженої Наказом Міністерства України з питань надзвичайних ситуацій та у справах захисту населення від наслідків Чорнобильської катастрофи від 06.12.2005 №376, зазначено, що мінімальні відстані між технологічним обладнанням, об`єктами АЗС та від АЗС (крім АЗС рідкого моторного палива) до об`єктів, розташованих поза АЗС, визначаються відповідно до вимог цього пункту та наведені в додатку до Інструкції. Мінімальні відстані від АЗС рідкого моторного палива до об`єктів розташованих поза територією цих АЗС, визначаються відповідно до табл. 7.9*, додатка 8.3 ДБН 360-92** "Містобудування, Планування та забудова міських і сільських поселень" (далі - ДБН 360-92**). Таким чином, положення зазначеної Інструкції щодо вимог пожежної безпеки під час проектування автозаправних станцій щодо мінімальних відстаней від АЗС рідкого моторного палива до інших об`єктів, про які йдеться у вказаному листі ГУ ДСНС України у Миколаївській області, не застосовуються при будівництві об`єкта, що розглядається в даному судовому спорі. До того ж відповідач відстань рахується від огорожі АЗС до житлового будинку, що не передбачено ДБН 360-92 та не свідчить про недотримання відстаней, встановлених законодавством.

- підстави позову та фактичні обставини у даній справі та у справі №521/4789/17 є відмінними, тому постанова Верховного Суду від 08.05.2017 у справі №521/4789/17 прийнята за інших обставин та матеріально-правового регулювання відносин, порівняно з тими, що розглядаються у даній справі і відповідач безпідставно посилається на неї як на преюдиційний факт у даній справі. Крім того, відповідно до ч.8 ст. 29 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» містобудівні умови та обмеження є чинними до завершення будівництва об`єкта незалежно від зміни замовника. Таким чином, містобудівні умови та обмеження забудови земельної ділянки від 07.07.2015 № 56/17-4031 на будівництво автосервісного комплексу з офісними приміщеннями, автозаправної станції, магазину промислових товарів, закусочною та автомобільного газозаправного пункту, які були видані 07.07.2015. були чинними до завершення будівництва об`єкта.

Миколаївська міська рада проти позову заперечує та просить суд в позові відмовити в повному обсязі. В обґрунтування заперечень відповідач зазначає наступне:

- з рішень Миколаївської міської ради №4/30 від 18.08.2006, №48/62 від 06.09.2010, №46/45 від 18.03.2015 вбачається, що земельна ділянка надавалася ТОВ "Оверті" в оренду виключно для будівництва автосервісного комплексу з офісними приміщеннями, магазином промислових товарів та закусочною. ТОВ "Оверті" у зверненнях до Миколаївської міської ради зазначало, що просить передати земельну ділянку виключно для будівництва автосервісного комплексу з офісними приміщеннями, магазином промислових товарів та закусочною. Відповідно до п.п."ж" п.9.4, п.12.4 Договору орендар зобов`язаний додержуватися вимог, встановлених ст.ст.24, 25 Закону України "Про оренду землі" та виконувати обов`язки відповідно до умов договору оренди і Земельного кодексу України. Проте, ТОВ "Оверті" використовує земельну ділянку всупереч умов договору та рішень Миколаївської міської ради про передачу її в оренду.

- всупереч рішенням міської ради Управлінням містобудування та архітектури Миколаївської міської ради від 07.07.2015 №56/14-4031 ТОВ "Оверті" були видані містобудівні умови та обмеження забудови земельної ділянки по вул.Генерала Карпенка, поблизу морехідної школи, Заводського району в м.Миколаєві для будівництва автосервісного комплексу з офісними приміщеннями, автозаправної станції, магазину промислових товарів, закусочною та автомобільного газозаправного пункту. Таким чином, службовими особами Управління містобудування та архітектури Миколаївської міської ради в містобудівних умовах та обмеженнях забудови земельної ділянки додатково без установлених законом підстав ТОВ "Оверті" визначено можливість будівництва автозаправної станції та автомобільного газозаправного пункту, що відносяться до об`єктів, які становлять підвищену екологічну небезпеку. В зв`язку з невідповідністю вищевказаним рішенням Миколаївської міської ради містобудівних умов та обмежень забудови земельної ділянки №56/14-4031 від 07.07.2015 останні були скасовані, і постановою Верховного Суду від 08.05.2017 у справі №521/4789/17 підтверджено правомірність вказаного рішення Миколаївської міської ради.

- згідно п.7.55* ДБН 360-92** у населених пунктах АЗС слід розміщувати на земельних ділянках, планувально відокремлених від кварталів житлової та громадської забудови, з урахуванням загальної потреби. Автозаправна станція знаходиться поміж двох автозаправних станцій, що свідчить про відсутність загальної потреби в її розміщенні. Крім того, межує безпосередньо з багатоквартирним будинком. Проведення громадських слухань з приводу прийняття міською радою рішень щодо розміщення об`єктів, що становлять підвищену екологічну небезпеку, зокрема, автозаправної станції або/та автомобільного газозаправного пункту на території міста Миколаєва є обов`язковим. Проте, громадських слухань з приводу розміщення автозаправної станції та автомобільного газозаправного пункту на земельній ділянці (кадастровий номер : 05:005:0003) загальною площею 2676 кв.м. по вул.Генерала Карпенка, поблизу морехідної школи, не проводилося та інформація про їх проведення до Миколаївської міської ради не надходила, що є обов`язковим згідно положення про проведення громадських слухань. Розташування автозаправної станції та автомобільного газозаправного пункту на вказаній земельній ділянці не відповідає Генеральному плану міста Миколаєва.

- ТОВ "Оверті" змінило цільове призначення спірної земельної ділянки, оскільки позивач фактично використовує її не в межах категорії "житлової та громадської забудови", а як землі транспорту, що в силу ст.71 ЗК України відносяться до категорії "землі промисловості, транспорту, зв`язку, енергетики, оборони та іншого призначення". Згідно з Класифікацією видів цільового призначення земель - секція 1.12.04. При цьому, рішення про зміну цільового призначення спірної земельної ділянки Миколаївською міською радою не приймалось.

- згідно ст.ст.16, 653 ЦК України, ст.34 ЗУ "Про оренду землі" та умови договору, відповідач зазначає, що відновлення становища, яке існувало до порушення, є одним із способів захисту цивільних прав та інтересів. Таким чином, рішення міської ради №9/1 від 29.09.2016 про зобов`язання ТОВ "Оверті" повернути спірну земельну ділянку міській раді прийнято у відповідності до вимог чинного законодавства, оскільки, як вказувалось вище, підставою прийняття такого рішення Миколаївською міською радою стало виявлення невідповідності намірів будівництва вимогам містобудівної документації, зокрема, земельна ділянка передавалась для будівництва автосервісного комплексу з офісними приміщеннями, магазином промислових товарів та закусочною, однак крім того, виявлено будівництво автозаправної станції та газозаправного пункту. Крім того, відповідач вважає, що орендар користується земельною ділянкою способами, що суперечать екологічним вимогам, що також є підставою для одностороннього розірвання договору оренди.

21.02.2019 судом оголошено перерву у підготовчому засіданні до 19.03.2019.

19.03.2019 суд продовжив строк підготовчого провадження на 30 днів та оголосив перерву у підготовчому засіданні до 08.04.2019.

08.04.2019 судом оголошено перерву у підготовчому засіданні до 23.04.2019.

Ухвалою суду від 23.04.2019 закрито підготовче провадження та призначено справу до судового розгляду на 10.05.2019.

10.05.2019 судом оголошено перерву у судовому засіданні до 11.06.2019 за клопотанням відповідача.

В ході розгляду справи представники сторін підтримали висловлені позиції та доводи, викладені на їх обґрунтування.

У судовому засіданні 12.06.2019 судом оголошено вступну та резолютивну частини рішення.

Розглянувши матеріали справи, заслухавши пояснення представників сторін, дослідивши та оцінивши усі подані у справу докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному і об`єктивному розгляді в судовому засіданні всіх обставин справи в їх сукупності, та враховуючи, що кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень, суд встановив наступне.

Рішенням Миколаївської міської ради №4/30 від 18.08.2006 "Про вилучення, надання, передачу за фактичним землекористуванням, продовження строку користування земельними ділянками юридичним особам, громадянам, зміну цільового призначення земельної ділянки та внесення змін до рішень міської ради, та виконкому міської ради по Заводському району м. Миколаєва" (т.1 а.с.17-18), зокрема:

- затверджено технічну документацію із землеустрою щодо складання договору оренди на земельну ділянку площею 2676 кв.м, залишивши її в землях іншого призначення для будівництва автосервісного комплексу з офісними приміщеннями, магазином промислових товарів та закусочною по вул.Генерала Карпенка, поблизу морехідної школи (п.4 рішення);

- передано ТОВ "ОВЕРТІ" земельну ділянку в оренду строком до 01.04.10 для будівництва автосервісного комплексу з офісними приміщеннями, магазином промислових товарів та закусочною по вул. Генерала Карпенка, поблизу морехідної школи (п.4.4 рішення).

На підставі вказаного рішення між Миколаївською міською радою та ТОВ "ОВЕРТІ" 11.09.2006 укладено договір оренди землі, зареєстрований у Миколаївській регіональній філії ДП "Центр ДЗК", про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 24.10.2006 за №86 (т.1 а.с.19-29).

Земельна ділянка передана в оренду, що підтверджується актом приймання-передачі земельної ділянки від 24.10.2006 (т.1 а.с.26).

Рішенням Миколаївської міської ради №48/62 від 06.09.2010 "Про вилучення, надання, передачу за фактичним землекористуванням, продовження строку користування земельними ділянками юридичним особам, громадянам, зміну цільового призначення земельної ділянки та внесення змін до рішень міської ради та виконкому міської ради по Заводському району м. Миколаєва" (т.1 а.с.30), зокрема, продовжено ТОВ "ОВЕРТІ" на 2 роки термін оренди земельної ділянки площею 2676 кв.м, яка була надана рішенням міської ради від 18.08.06 №4/30, залишивши її в землях іншого призначення, для будівництва автосервісного комплексу з офісними приміщеннями, магазином промислових товарів та закусочною по вул. Генерала Карпенка, поблизу морехідної школи, згідно з висновком управління містобудування та архітектури виконкому Миколаївської міської ради від 25.05.10 №17-657 (п.24 рішення).

На підставі зазначеного рішення між Миколаївською міською радою та ТОВ "Оверті" було укладено Договір про зміни №062-11 від 06.06.2011 до Договору оренди землі, який зареєстрований у Миколаївській регіональній філії ДП "Центр ДЗК" 24.10.2006 за №86, (т.1 а.с.31) згідно з яким термін оренди земельної ділянки було продовжено на 2 роки до 01.04.2012.

Рішенням Миколаївської міської ради №46/45 від 18.03.2015 "Про вилучення, надання, передачу за фактичним землекористуванням, продовження строку користування земельними ділянками юридичним особам, громадянам, зміну цільового призначення земельної ділянки та внесення змін до рішень міської ради та виконкому міської ради по Заводському району м. Миколаєва" (т.1 а.с.32), зокрема, продовжено ТОВ "Оверті" на 5 років оренду земельної ділянки (кадастровий номер :05:005:0003) загальною площею 2676 кв.м., яка була надана рішенням міської ради від 06.09.2010 №48/62, залишивши її в землях іншого призначення, для будівництва автосервісного комплексу з офісними приміщеннями, магазином промислових товарів та закусочною по вул. Генерала Карпенка, поблизу морехідної школи, згідно з висновком управління містобудування та архітектури виконкому Миколаївської міської ради від 16.09.2014 №17-4720 (п.3 рішення).

На підставі зазначеного рішення 25.05.2015 між Миколаївською міською радою та ТОВ "ОВЕРТІ" укладено Договір оренди землі №10859 від 25.05.2015, зареєстрований у Миколаївській міській раді, про що у книзі реєстрації договорів оренди землі вчинено запис від 25.05.2015 за №10859 (надалі - Договір) (т.1 а.с.33-34).

У п.1.1 даного Договору визначено, що Миколаївська міська рада на підставі рішення №46/45 від 18.03.2015 продовжує ТОВ «Оверті» оренду земельної ділянки для будівництва автосервісного комплексу з офісними приміщеннями, магазином промислових товарів та закусочною по вул.Генерала Карпенка, поблизу морехідної школи (Заводський район).

Відповідно до Акту приймання-передачі земельної ділянки від 25.05.2015 Миколаївська міська рада передала, а ТОВ "ОВЕРТІ" прийняло в оренду земельну ділянку в м.Миколаєві по вул.Генерала Карпенка, поблизу морехідної школи, загальною площею 2676 кв.м. (т.1 а.с.35).

Відповідно до п.1.1 вказаного Договору Миколаївська міська рада на підставі рішення від 18.03.2015 №46/45 продовжила ТОВ "ОВЕРТІ" оренду земельної ділянки для будівництва автосервісного комплексу з офісними приміщеннями, магазином промислових товарів та закусочною по вул.Генерала Карпенка, поблизу морехідної школи /Заводський район/.

Відповідно до п.2.1 Договору в оренду передається земельна ділянка загальною площею 2676 /дві тисячі шістсот сімдесят шість/ кв.м (за функціональним призначенням - землі іншого призначення), без права передачі її в суборенду (кадастровий №:05:005:0003).

Пунктом 2.2 Договору передбачено, що на земельній ділянці знаходиться об`єкт незавершеного будівництва.

Згідно з приписами п.5.1 Договору земельна ділянка передається в оренду для будівництва автосервісного комплексу з офісними приміщеннями, магазином промислових товарів та закусочною.

Пунктом 5.2 Договору визначено цільове призначення земельної ділянки: В.03.15.

Згідно п.3.1 Договору він діє до 01.04.2017. Орендар, який належно виконував обов`язки відповідно до умов договору, має за інших рівних умов переважне право на подовження строку дії договору. У цьому разі Орендар повинен за шість місяців до закінчення строку дії договору письмово звернутися до орендодавця з клопотанням про подовження строку оренди. Підставою для подовження строку дії договору (поновлення договору) буде відповідне рішення орендодавця.

Відповідно до п.5.3 Договору умови збереження стану об`єкта оренди, зокрема, на земельній ділянці не дозволяється діяльність, не пов`язана з цільовим призначенням земельної ділянки. Зміна цільового призначення земельної ділянки можлива лише в разі прийняття Миколаївською міською радою рішення про затвердження проекту відведення земельної ділянки у зв`язку зі зміною цільового призначення земельної ділянки та внесення відповідних змін до договору. Роботи по розробці проекту відведення сплачує орендар.

Відповідно до пп.а), б), г) п.9.1 Договору орендодавець має право вимагати від орендаря:

- використання земельної ділянки за цільовим призначенням згідно з Договором оренди;

- додержання екологічної безпеки землекористування та збереження родючості ґрунтів, державних стандартів, норм і правил, проектних рішень, місцевих правил забудови населених пунктів;

- припинення або дострокового розірвання Договору у випадках, зокрема: порушення земельного законодавства; у випадку зміни цільового призначення земельної ділянки.

Відповідно до п.п.в) п.9.3 Договору орендар земельної ділянки має право, зокрема, зводити в установленому порядку будівлі і споруди.

Відповідно до п.п.а), б), в), г), д), е), є), ж) п.9.4 Договору орендар зобов`язаний:

- виконувати зобов`язання щодо об`єкта оренди;

- отримати (оформити) відповідний документ, який надає право на початок будівельних робіт, не пізніше шести місяців з дати укладення договору про зміни, приступити до використання земельної ділянки для забудови (здійснення будівництва) не пізніше шести місяців з дати укладення договору про зміни та закінчити будівництво у строк дії договору, приступити до використання земельної ділянки в строк, встановлений цим договором, зареєстрованим в установленому законом порядку;

- розпочати та завершити будівництво до спливу строку договору;

- використовувати земельну ділянку відповідно до її цільового призначення;

- своєчасно вносити орендну плату;

- забезпечити вільний доступ до земельної ділянки представнику контролюючих органів;

- для перевірки своєчасного внесення орендної плати за землю виконувати вимоги п.4.8 цього Договору;

- додержувати вимоги, встановлені ст.24 та ст.25 Закону України "Про оренду землі" та виконувати обов`язки відповідно до умов цього Договору і Земельного кодексу України.

Пунктом 9.4 Договору передбачено, що орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до її цільового призначення.

Абзацом 3 п.12.4 Договору передбачено, що дія договору припиняється шляхом його розірвання в односторонньому порядку за ініціативою орендодавця, із звільненням орендодавця від відповідальності, згідно з Господарським кодексом України, зокрема, у разі коли орендар використовує земельну ділянку не за цільовим призначенням.

Позивачем ТОВ "Оверті" було отримано Містобудівні умови та обмеження забудови земельної ділянки від 07.07.2015 №56/17-4031 на будівництво автосервісного комплексу з офісними приміщеннями, автозаправної станції, магазину промислових товарів, закусочною та автомобільного газозаправного пункту, які були видані 07.07.2015 Управлінням містобудування та архітектури Миколаївської міської ради за підписом начальника головного архітектора міста Мальченка В. В . (т.1 а.с.45).

Відповідно до вимог ст.31 Закону України "Про регулювання містобудівної діяльності", була проведена експертиза проекту будівництва автосервісного комплексу з офісними приміщеннями, автозаправної станції, магазину промислових товарів, закусочною та автомобільного газозаправного пункту, за результатами якої було отримано позитивний Експертний звіт №7-068-15-ЕП/ЛО від 29.12.2015 щодо розгляду проектної документації за проектом будівництва автосервісного комплексу з офісними приміщеннями, автозаправної станції, магазину промислових товарів, закусочною та автомобільного газозаправного пункту на вул.Генерала Карпенка (поблизу морехідної школи), Заводський район, в м.Миколаїв (т.1 а.с.46).

Згідно з зазначеним експертним звітом проектна документація "розроблена відповідно до вихідних даних на проектування з дотриманням вимог до міцності, надійності та довговічності об`єкта будівництва, його експлуатаційної безпеки та інженерного забезпечення, у тому числі щодо доступності осіб з обмеженими фізичними можливостями та інших маломобільних груп населення; охорони праці; екології; пожежної безпеки; техногенної безпеки; енергозбереження і може бути затверджена в установленому порядку з вказаними у звіті технічними показниками".

26.01.2016 позивачем було отримано Дозвіл на виконання будівельних робіт №ІУ67 для будівництва автосервісного комплексу з офісними приміщеннями, автозаправної станції, магазину промислових товарів, закусочною та автомобільного газозаправного пункту по вул. Генерала Карпенка (поблизу морехідної школи), Заводський район, в м. Миколаїв, виданий Державною архітектурно-будівельною інспекцією України (т.1 а.с.47).

Згідно з затвердженою проектною документацією на зазначеній земельній ділянці позивачем побудовано та прийнято в експлуатацію автосервісний комплекс з офісними приміщеннями, автозаправну станцію, магазин промислових товарів, закусочна та автомобільний газозаправний пункт.

Відповідно до ч.ч.2, 3 ст.40 Закону України "Про регулювання містобудівної діяльності" замовник, який має намір щодо забудови земельної ділянки у відповідному населеному пункті, зобов`язаний взяти участь у створенні і розвитку інженерно-транспортної та соціальної інфраструктури населеного пункту, крім випадків, передбачених частиною четвертою цієї статті.

Пайова участь у розвитку інфраструктури населеного пункту полягає у перерахуванні замовником до прийняття об`єкта будівництва в експлуатацію до відповідного місцевого бюджету коштів для створення і розвитку зазначеної інфраструктури.

16.09.2016 між позивачем та відповідачем згідно з вимогами ст.40 Закону України "Про регулювання містобудівної діяльності" було укладено Договір про пайову участь у розвитку інженерно-транспортної та соціальної інфраструктури м.Миколаєва (т.1 а.с.40-43), згідно з яким ТОВ "ОВЕРТІ" здійснює пайову участь у розвитку інженерно-транспортної та соціальної інфраструктури м.Миколаєва шляхом перерахування коштів до міського цільового фонду створення і розвитку інженерно-транспортної та соціальної інфраструктури міста Миколаєва, а Миколаївська міська рада приймає дані кошти на окремий рахунок.

ТОВ "ОВЕРТІ" сплатило пайову участь у повному розмірі згідно з зазначеним договором у розмірі 268503,83 грн, що підтверджується Довідкою Департаменту фінансів Миколаївської міської ради №07.03-14/217 від 21.09.2016 (т.1 а.с.44).

Відповідно до ч.2 ст.39 Закону України "Про регулювання містобудівної діяльності" прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об`єктів, що належать до IV і V категорій складності, здійснюється на підставі акта готовності об`єкта до експлуатації шляхом видачі органами державного архітектурно-будівельного контролю сертифіката у порядку, визначеному Кабінетом Міністрів України.

21.09.2016 оформлено Акт готовності об`єкта до експлуатації за підписами замовника будівництва, генерального проектувальника, генерального підрядника будівництва та головного інженера проекту (т.1 а.с.48,49).

Згідно з вказаним Актом закінчений будівництвом об`єкт визнаний готовим до експлуатації.

Відповідно до ч.5 ст.39 Закону України "Про регулювання містобудівної діяльності" датою прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об`єкта є дата реєстрації декларації про готовність об`єкта до експлуатації або видачі сертифіката.

26.09.2016 позивачем було отримано Сертифікат серії ІУ №21, виданий Державною архітектурно-будівельною інспекцією України, яким засвідчено відповідність закінченого будівництвом об`єкта проектній документації та підтверджено його готовність до експлуатації (т.1 а.с.50).

29.09.2016 Миколаївською міською радою було прийнято рішення №9/1 "Про розірвання договору оренди землі від 25.05.2015 №10859 і скасування містобудівних умов та обмежень забудови земельної ділянки від 07.07.2015 №56/17-4031" (т.1 а.с.16).

Згідно з вказаним рішенням Миколаївська міська рада вирішила:

- розірвати в односторонньому порядку за ініціативою Миколаївської міської ради договір оренди землі від 25.05.2015, зареєстрований у Миколаївській міській раді, про що у книзі реєстрації договорів оренди землі вчинено запис за №10859, з підстав, передбачених абз.3 п.12.4 зазначеного договору (п.1 рішення);

- зобов`язати ТОВ "Оверті" повернути земельну ділянку (кадастровий №:05:005:0003) у встановленому законом порядку Миколаївській міській раді (п.2 рішення);

- скасувати містобудівні умови та обмеження забудови земельної ділянки по вул.Генерала Карпенка, поблизу морехідної школи, від 07.07.2015 №56/17-4031, видані ТОВ "Оверті" (п.3 рішення);

- звернутися до ДАБІ у Миколаївській області про скасування декларації про початок будівельних робіт та про завершення будівництва на земельній ділянці по вул.Генерала Карпенка, поблизу морехідної школи (п.4 рішення);

- контроль за виконанням зазначеного рішення покласти на заступника міського голови Степанця Ю.Б. (п.5 рішення).

Зазначене рішення Миколаївської міської ради №9/1 від 29.09.2016 було прийнято за результатами розгляду звернень депутатів міської ради Яковлєва А.В. та Суслової Т.М., рекомендації постійної комісії міської ради з питань житлово-комунального господарства, комунальної власності та благоустрою міста від 23.09.2016, оформленої протоколом №28, на підставі ст.ст.11, 26, 59 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні", Земельного кодексу України, Закону України "Про оренду землі" (т.1 а.с.107-111, 118-121).

Позивач не погодився з вказаним рішенням Миколаївської міської ради №9/1 від 29.09.2016, вважаючи його необґрунтованим, прийнятим з порушенням норм чинного законодавства та таким, що має бути визнане недійсним, що і стало підставою для звернення до суду із відповідною позовною заявою.

На підставі повно і всебічно з`ясованих обставин справи, на які сторони посилались як на підставу своїх вимог та заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні, з наданням оцінки всім аргументам учасників справи, суд дійшов наступних висновків.

Ухвалою Господарського суду Миколаївської області від 21.03.2017 припинено провадження у даній справі в частині вимог про визнання недійсними п.п.3, 4 рішення Миколаївської міської ради №9/1 від 29.09.2016 "Про розірвання договору оренди землі від 25.05.2015 №10859 і скасування містобудівних умов та обмежень забудови земельної ділянки від 07.07.2015 №56/17-4031" на підставі п.1 ч.1 ст.80 ГПК України.

ТОВ "Оверті" звернулось з позовними вимогами до Миколаївської міської ради про визнання протиправними і скасування пунктів 3 та 4 рішення Миколаївської міської ради №9/1 від 29.09.2016 "Про розірвання договору оренди землі від 25.05.2015 №10859 і скасування містобудівних умов та обмежень забудови земельної ділянки від 07.07.2015 №56/17-4031" до Малиновського районного суду м.Одеси.

Постановою Малиновського районного суду м.Одеса від 08.11.2017 у справі №521/4789/17, залишеною без змін постановою Одеського апеляційного адміністративного суду від 14.02.2018 та постановою Верховного Суду від 08.05.2018, у задоволенні адміністративного позову ТОВ "Оверті" до Миколаївської міської ради про визнання протиправними та скасування пунктів 3 та 4 рішення Миколаївської міської ради №9/1 від 29.09.2016 відмовлено.

Предметом спору у даній справі є вимога про визнання недійсним рішення органу місцевого самоврядування в частині розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку за ініціативою орендодавця та зобов`язання орендаря ТОВ "Оверті" повернути земельну ділянку (п.п.1, 2 оскаржуваного рішення Миколаївської міської ради).

Відповідно до ст.19 Конституції України органи державної влади та органи місцевого самоврядування, їх посадові особи зобов`язані діяти лише на підставі, в межах повноважень та у спосіб, що передбачені Конституцією та законами України.

Крім того, ст.26 Закону України "Про місцеве самоврядування" до виключної компетенції сільських, селищних, міських рад відноситься, зокрема, вирішення відповідно до закону питань регулювання земельних відносин.

У зв`язку із зазначеним, суд вважає, що оспорюване рішення Миколаївської міської ради прийняте в межах компетенції та повноважень, передбачених чинним законодавством України.

Відповідно до приписів ст.ст.11, 202, 509 Цивільного кодексу України між сторонами на підставі Договору виникли зобов`язальні відносини.

Згідно ст.ст.525, 526 ЦК України зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться. Одностороння відмова від зобов`язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом.

Відповідно до ч.1 ст. 193 Господарського кодексу України суб`єкти господарювання та інші учасники господарських відносин повинні виконувати господарські зобов`язання належним чином відповідно до закону, інших правових актів, договору, а за відсутності конкретних вимог щодо виконання зобов`язання - відповідно до вимог, що у певних умовах звичайно ставляться. При цьому, до виконання господарських договорів застосовуються відповідні положення Цивільного кодексу України з урахуванням особливостей, передбачених Господарського кодексу України.

Згідно ст. 629 ЦК України договір є обов`язковим для виконання сторонами.

Відповідно до ч.1 ст.651 ЦК України, зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом.

Абзацом 3 п.12.4 Договору оренди №10859 від 25.05.2015 передбачено, що дія договору припиняється шляхом його розірвання в односторонньому порядку за ініціативою орендодавця, із звільненням орендодавця від відповідальності, згідно з Господарським кодексом України, у разі коли орендар використовує земельну ділянку способами, що суперечать екологічним вимогам, не за цільовим призначенням, систематично не сплачує орендну плату (протягом шести місяців), порушує строки завершення забудови земельної ділянки, здійснює самовільне будівництво, здійснює без згоди орендодавця передачу або відчуження права користування земельною ділянкою третім особам.

Згідно п.12.5 Договору його розірвання не потребує укладення додаткової угоди (договору про зміни). Договір вважається розірваним за взаємною згодою сторін з дати прийняття орендодавцем відповідного рішення, якщо цим рішенням не буде встановлена інша дата. У разі розірвання договору орендарю необхідно вжити заходів щодо припинення права оренди на земельну ділянку у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.

Таким чином, сторонами у Договорі оренди №10859 від 25.05.2015 передбачено розірвання договору оренди в односторонньому порядку, з ініціативи орендодавця, у випадах, визначених даним договором, шляхом винесення відповідного рішення Миколаївської міської ради.

До предмету доказування по вказаній справі входить встановлення наявності чи відсутності обставин, з якими відповідно до земельного законодавства пов`язуються підстави для розірвання договору оренди земельної ділянки.

Судом встановлено, що оскаржуване рішення Миколаївської міської ради "Про розірвання договору оренди землі від 25.05.2015 №10859 і скасування містобудівних умов та обмежень забудови земельної ділянки від 07.07.2015 №56/17-4031" прийнято, зокрема, за результатами розгляду протоколу №28 від 23.09.2016 постійної комісії міської ради з питань житлово-комунального господарства, комунальної власності та благоустрою міста. У рекомендаціях постійної комісії міської ради з питань житлово-комунального господарства, комунальної власності та благоустрою міста, і викладених у зазначеному вище витягу з протоколу, зазначено: "Так, рішенням Миколаївської міської ради від 18.08.2006 року №4/30 надано ТОВ "Оверті" в оренду земельну ділянку під будівництво автосервісу з офісними приміщеннями, магазину промислових товарів та закусочної по вул.Генерала Карпенка, поблизу морехідної школи. Рішенням №48/62 від 06.09.2010 року та №46/45 від 18.03.2015 року право оренди було продовжено на 2 та на 5 років відповідно. На виконання зазначених рішень укладено договори оренди земельної ділянки.

07.07.2015 за підписом Управління містобудування та архітектури Миколаївської міської ради видано містобудівні умови та обмеження забудови земельної ділянки №56/17-4031, відповідно до яких об`єктом будівництва, крім автосервісу з офісним приміщенням, магазину промислових товарів та закусочної (як зазначено у рішенні ММР №4/30 від 18.08.2006, №48/62 від 06.09.2010, №46/45 від 18.03.2015) з`явилась автозаправна станція та газозаправний пункт.

Таким чином, посадові особи Управління містобудування та архітектури Миколаївської міської ради внесли до Містобудівних умов та обмежень забудови земельної ділянки (які на даний час скасовані) недостовірну інформацію у вигляді включення наступних слів: "автозаправна станція та газозаправний пункт".

Після отримання Містобудівних умов та обмежень забудови земельної ділянки, ТОВ "Оверті" розпочало будівництво АЗС. При цьому, згідно п.21 постанови Кабінету Міністрів України №808 від 28.08.2013 такий об`єкт становить підвищену екологічну небезпеку, а тому для його будівництва законодавством передбачений інший порядок отримання дозволу. Крім того, майбутня АЗС знаходиться у безпосередній близькості до двох вже існуючих АЗС та газопроводу середнього тиску."

Частина 2 ст.759 ЦК України вказує, що законом можуть бути передбачені особливості укладення та виконання договору найму (оренди).

Відповідно до ч.1ст.93 Земельного кодексу України право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності.

Частиною 8 ст.93 ЗК України передбачено, що відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються законом.

Згідно ст.13 Закону України "Про оренду землі", договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Відповідно до ст.24 Закону України "Про оренду землі" орендодавець має право вимагати від орендаря: використання земельної ділянки за цільовим призначенням згідно з договором оренди; дотримання екологічної безпеки землекористування та збереження родючості ґрунтів, додержання державних стандартів, норм і правил; дотримання режиму водоохоронних зон, прибережних захисних смуг, зон санітарної охорони, санітарно-захисних зон, зон особливого режиму використання земель та територій, які особливо охороняються; своєчасного внесення орендної плати.

Орендодавець зобов`язаний: передати в користування земельну ділянку у стані, що відповідає умовам договору оренди; при передачі земельної ділянки в оренду забезпечувати відповідно до закону реалізацію прав третіх осіб щодо орендованої земельної ділянки; не вчиняти дій, які б перешкоджали орендареві користуватися орендованою земельною ділянкою; відшкодувати орендарю капітальні витрати, пов`язані з поліпшенням стану об`єкта оренди, яке проводилося орендарем за згодою орендодавця; попередити орендаря про особливі властивості та недоліки земельної ділянки, які в процесі її використання можуть спричинити екологічно небезпечні наслідки для довкілля або призвести до погіршення стану самого об`єкта оренди.

Згідно ст.25 Закону України "Про оренду землі" орендар земельної ділянки має право: самостійно господарювати на землі з дотриманням умов договору оренди землі; за письмовою згодою орендодавця зводити в установленому законодавством порядку жилі, виробничі, культурно-побутові та інші будівлі і споруди та закладати багаторічні насадження; отримувати продукцію і доходи; здійснювати в установленому законодавством порядку за письмовою згодою орендодавця будівництво водогосподарських споруд та меліоративних систем.

Орендар земельної ділянки зобов`язаний: приступати до використання земельної ділянки в строки, встановлені договором оренди землі, зареєстрованим в установленому законом порядку; виконувати встановлені щодо об`єкта оренди обмеження (обтяження) в обсязі, передбаченому законом або договором оренди землі; дотримуватися режиму використання земель природно-заповідного та іншого природоохоронного призначення, оздоровчого, рекреаційного та історико-культурного призначення; у п`ятиденний строк після державної реєстрації договору оренди земельної ділянки державної або комунальної власності надати копію договору відповідному органу доходів і зборів.

Відповідно до п.а) ч.1 ст.143 Земельного Кодексу України, підставою для припинення права на земельну ділянку є використання її не за цільовим призначенням.

Відповідно до п.2.21 постанови Пленуму Вищого господарського суду України "Про деякі питання практики розгляду справ у спорах, що виникають із земельних відносин" №6 від 17.05.2011 у разі встановлення порушень, передбачених статтею 143 ЗК України, зокрема, коли земельна ділянка використовується не за цільовим призначенням, визначеним умовами договору, та у спосіб, що суперечить екологічним вимогам, суди мають правові підстави для задоволення вимог про розірвання договору оренди на підставі статті 32 Закону України "Про оренду землі". Про невиконання відповідачем умов договору щодо використання землі за цільовим призначенням може свідчити, зокрема, відсутність проведення будь-яких будівельних робіт на об`єкті, що може підтверджуватися, наприклад, актом, складеним Державною архітектурно-будівельною інспекцією. Разом з тим слід звернути увагу на те, що підставою для розірвання договору оренди землі є саме факт використання землі не за цільовим призначенням, а не, наприклад, невикористання земельної ділянки для забудови протягом трьох років підряд.

Статтею 2 Закону України «Про оренду землі» встановлено, що відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.

Стаття 15 Закону України "Про оренду землі", який встановлює спеціальні норми для цього виду договірних правовідносин, до істотних умов договору оренди землі відносить умови використання та цільове призначення земельної ділянки, яка передається в оренду.

Отже, чинне земельне законодавство щодо правовідносин з договору оренди земельної ділянки однією з підстав для припинення дії договору шляхом його розірвання передбачає порушення орендарем договірних зобов`язань стосовно цільового використання землі.

Статтею 1 Закону України "Про землеустрій" визначено, що цільове призначення земельної ділянки це - використання земельної ділянки за призначенням, визначеним на підставі документації із землеустрою у встановленому законодавством порядку.

Відповідно до ч.1 ст.19 Земельного кодексу України землі України за основним цільовим призначенням поділяються на такі категорії:

а) землі сільськогосподарського призначення;

б) землі житлової та громадської забудови;

в) землі природно-заповідного та іншого природоохоронного призначення;

г) землі оздоровчого призначення;

ґ) землі рекреаційного призначення;

д) землі історико-культурного призначення;

е) землі лісогосподарського призначення;

є) землі водного фонду;

ж) землі промисловості, транспорту, зв`язку, енергетики, оборони та іншого призначення.

Відповідно до ч.ч.1, 2 ст.20 Земельного кодексу України віднесення земель до тієї чи іншої категорії здійснюється на підставі рішень органів державної влади, Верховної Ради Автономної Республіки Крим, Ради міністрів Автономної Республіки Крим та органів місцевого самоврядування відповідно до їх повноважень.

Зміна цільового призначення земельних ділянок здійснюється за проектами землеустрою щодо їх відведення.

Зміна цільового призначення земельних ділянок державної або комунальної власності провадиться Верховною Радою Автономної Республіки Крим, Радою міністрів Автономної Республіки Крим, органами виконавчої влади або органами місцевого самоврядування, які приймають рішення про затвердження проектів землеустрою щодо відведення земельних ділянок та передачу цих ділянок у власність або надання у користування відповідно до повноважень, визначених статтею 122 цього Кодексу.

Відповідно до ч.5 ст.20 Земельного кодексу України види використання земельної ділянки в межах певної категорії земель (крім земель сільськогосподарського призначення та земель оборони) визначаються її власником або користувачем самостійно в межах вимог, встановлених законом до використання земель цієї категорії, з урахуванням містобудівної документації та документації із землеустрою.

Наказом Державного комітету України із земельних ресурсів №458 від 23.07.2010 року затверджено Класифікацію видів цільового призначення земель.

Відповідно до п.п.1.2, 1.4 Класифікації код та цільове призначення земель застосовуються для забезпечення обліку земельних ділянок за видами цільового призначення у державному земельному кадастрі.

Відповідно до умов укладеного між сторонами договору, а також згідно з класифікацією видів цільового призначення земель, затвердженого наказом Державного комітету України із земельних ресурсів №458 від 23.07.2010 до секції В відносять цільове призначення земель: землі житлової та громадської забудови, код 03.15 - землі громадської забудови, для будівництва та обслуговування інших будівель громадської забудови.

Правовий режим земель громадської та житлової забудови визначений гл.6 Земельного кодексу України до секції В України. Так, в силу ст.38 Земельного кодексу України, до земель житлових та громадської забудови належать земельні ділянки в межах населених пунктах, які використовуються для розміщення житлової забудови, громадських будівель та споруд, інших об`єктів загального користування.

Порядок використання зазначеної категорії земель визначений ст.39 Земельного кодексу України, відповідно до якої використання житлової та громадської забудови здійснюється відповідно до генерального плану населеного пункту, іншої містобудівної документації, плану земельно-господарського устрою з дотриманням будівельних норм, державних стандартів і норм.

Отже, нецільовим використанням земельної ділянки громадського призначення є її використання за іншим призначенням, всупереч генерального плану населеного пункту, іншої містобудівної документації, плану земельно-господарського устрою тощо, тобто всупереч земельному законодавству України.

Разом з тим, слід звернути увагу на те, що підставою, передбаченою законодавством, для розірвання договору оренди землі є саме факт використання землі не за цільовим призначенням.

Твердження позивача, що спірна земельна ділянка використовується ним за цільовим призначенням як землі житлової та громадської забудови, а зміна технічних характеристик об`єкта будівництва та побудова до перелічених у договорі об`єктів додатково ще автозаправної станції та газозаправного пункту не свідчить про зміну цільового призначення земельної ділянки, оскільки побудовані об`єкти в цілому належать до інших будівель громадської забудови, судом відхиляється, виходячи з наступного.

Поняття "використання земельної ділянки не за цільовим призначенням" можливо застосовувати до випадків, коли на земельній ділянці із певним цільовим призначенням здійснюється діяльність, яка виходить за межі цільового призначення, та передбачає саме дію - використання.

Як зазначалося вище, п.12.4 Договору оренди №10859 від 25.05.2015 передбачено, що дія договору припиняється шляхом його розірвання в односторонньому порядку за ініціативою орендодавця, зокрема, у разі коли орендар використовує земельну ділянку способами, що суперечать екологічним вимогам, не за цільовим призначенням.

Склад та цільове призначення земель України визначено главою 4 розділу II Земельного кодексу України, згідно з вимогами якого землі України за основним цільовим призначенням поділяються на відповідні категорії, встановлення та зміна яких здійснюється у визначеному законом порядку, і недотримання цього порядку тягне відповідні наслідки. В склад земель України входять, зокрема, землі іншого призначення.

Умови використання земель іншого призначення, їх склад Земельним кодексом України не визначений. Логічний аналіз положень Земельного кодексу України дозволяє дійти до висновку, що землі іншого призначення - це землі, що не охоплюються визначеннями інших категорій земель та інших видів земель в межах категорії земель промисловості, транспорту, зв`язку, енергетики, оборони.

Отже, землі іншого призначення - це землі, відмінні від земель транспорту, промисловості, зв`язку, енергетики, оборони.

При цьому, статтею 71 Земельного кодексу України саме до земель автомобільного транспорту віднесено землі під спорудами та устаткуванням енергетичного, гаражного і паливороздавального господарства, автовокзалами, автостанціями, лінійними виробничими спорудами, службово-технічними будівлями, станціями технічного обслуговування, автозаправними станціями, автотранспортними, транспортно-експедиційними підприємствами, авторемонтними заводами, базами, вантажними дворами, майданчиками контейнерними та для перечеплення, службовими та культурно-побутовими будівлями й іншими об`єктами, що забезпечують роботу автомобільного транспорту.

Системний аналіз наведених правових норм, дає підстави констатувати, що розміщення автозаправних станцій може здійснюватися лише на землях з цільовим призначення - «землі автомобільного транспорту».

Таким чином, особливості побудованих ТОВ "Оверті" об`єктів та специфічність послуг, які надаються з їх допомогою позивачем на орендованій земельній ділянці, потребують застосування земельного законодавства, відмінного від того, що регулює сферу використання земель житлової та громадської забудови.

З огляду на це суд доходить висновку, що ТОВ «Оверті», розмістивши на землях іншого призначення, що межують з територією громадської забудови, автозаправну станцію та газозаправний пункт, змінило цільове призначення наданої в оренду земельної ділянки, оскільки будівництво зазначених об`єктів, передбачено, тільки на землях автомобільного транспорту. При цьому, відбулась не зміна переліку об`єктів будівництва, визначених у п.5.1 Договору оренди, на що посилається позивач у позовній заяві, а відбулось будівництво об`єкту, який жодним чином не може бути віднесений до «інших будівель громадської забудови» в силу його віднесення до об`єктів, які законодавець у ст.71 Земельного кодексу України вважає за можливе розміщувати лише на землях автомобільного транспорту.

Кожна категорія земель має узагальнене цільове призначення, що визначає специфіку її особливого правового режиму. Так, земельні ділянки, віднесені до однієї категорії, можуть використовуватися за різними видами цільового призначення.

Зміна виду використання земельної ділянки в межах її цільового призначення можлива, але порядок вирішення цього питання не встановлений. Виходячи з принципу Земельного кодексу України щодо раціонального використання та охорони земель, зміна виду використання землі в межах її цільового призначення повинна проводитися у порядку, встановленому для зміни цього цільового призначення землі.

Земельний кодекс України передбачає зміну цільового призначення землі органами виконавчої влади або органами місцевого самоврядування, які приймають рішення про передачу цих земель у власність або надання у користування, вилучення (викуп) земель і затверджують проект землеустрою або приймають рішення про створення об`єктів природоохоронного та історико-культурного призначення.

Умови використання землі, що передана в оренду ТОВ «Оверті», конкретизовані в договорі оренди та можуть бути змінені лише шляхом внесення змін до цього договору.

Так, згідно пункту 5.1 Договору оренди землі №10859 від 25.05.2015 земельна ділянка передається ТОВ «Оверті» в оренду для будівництва автосервісного комплексу з офісними приміщеннями, магазином промислових товарів та закусочною.

Матеріалами справи підтверджено, що ТОВ «Оверті» побудувало на відведеній в оренду земельній ділянці автозаправний комплекс та автомобільний газозаправний пункт, експлуатація яких змінила як, цільове призначення ділянки, так і режим її використання.

До аналогічних висновків дійшов Верховний Суд в постанові від 08.05.2018 у справі №521/4789/17.

З огляду на вищевикладене та вимоги чинного законодавства України, суд вважає, що доводи відповідача стосовно того, що позивачем безпідставно, в порушення рішення Миколаївської міської ради та умов договору оренди землі збудовано автозаправну станцію та автомобільний газозаправний пункт і, як наслідок, використано земельну ділянку не за цільовим призначенням - є цілком обґрунтованими та такими, що підтверджені наявними у справі доказами.

Відповідно до п.п.г), ґ) ч.1 ст.141 Земельного кодексу України підставами припинення права користування земельною ділянкою є, зокрема, використання земельної ділянки способами, які суперечать екологічним вимогам.

Згідно ст.26 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» забудова територій здійснюється шляхом розміщення об`єктів будівництва. Суб`єкти містобудування зобов`язані додержуватися містобудівних умов та обмежень під час проектування і будівництва об`єктів. Виконавчий орган сільської, селищної, міської ради вживає заходів щодо організації комплексної забудови територій відповідно до вимог цього Закону.

Згідно зі ст.2 Закону України «Про основи містобудування» головними напрямами містобудівної діяльності є, зокрема, реалізація містобудівної документації та інвестиційних програм розвитку населених пунктів і територій, захист життєвого та природного середовища від шкідливого впливу техногенних і соціально-побутових факторів, небезпечних природних явищ.

Відповідно до ст.5 Закону України «Про основи містобудування» при здійсненні містобудівної діяльності повинні бути, зокрема, забезпечені: розробка містобудівної документації, проектів конкретних об`єктів згідно з вихідними даними на проектування, з дотриманням державних стандартів, норм і правил; розміщення і будівництво об`єктів відповідно до затверджених у встановленому порядку містобудівної документації та проектів цих об`єктів; раціональне використання земель та територій для містобудівних потреб, підвищення ефективності забудови та іншого використання земельних ділянок; урахування законних інтересів та вимог власників або користувачів земельних ділянок та будівель, що оточують місце будівництва.

Як вбачається з аналізу наведених правових норм, містобудівні умови та обмеження видаються на підставі містобудівної документації (в даному випадку місцевого рівня); забудова здійснюється у нерозривному взаємозв`язку територій у місті з врахуванням оточуючих об`єктів і безумовно повинна відповідати містобудівній документації.

Як зазначає відповідач, відповідно до Генерального плану м.Миколаєва, затвердженого рішенням Миколаївської міської ради №35/18 від 18.06.2009, земельна ділянка надана у користування відноситься до земель, на яких розташовуються СТО, та межує з територією громадської забудови. Автозаправна станція знаходиться поміж двох автозаправних станцій, що свідчить про відсутність загальної потреби в її розміщенні. Крім того, вона межує безпосередньо з багатоквартирним будинком. Таким чином, розташування автозаправної станції та автомобільного газозаправного пункту на вказаній земельній ділянці не відповідає Генеральному плану міста Миколаєва.

У преамбулі Державних будівельних норм України «Містобудування. Планування і забудова міських і сільських поселень ДБН 360-92**», затверджених наказом Держкоммістобудування від 17.04.1992 №44 (надалі - ДБН 360-92), встановлено, що ці норми обов`язкові для органів державного управління, місцевого і регіонального самоуправління підприємств і установ незалежно від форм власності та відомчого підпорядкування, громадських об`єднань і громадян, які здійснюють проектування, будівництво і благоустрій на території міських і сільських поселень.

Відповідно до пункту 7.55* ДБН 360-92, АЗС за умови дотримання санітарно-гігієнічних, екологічних, протипожежних та інших нормативних вимог можуть проектуватися також як автозаправні комплекси з приміщеннями і окремими об`єктами сервісного обслуговування водіїв і транспортних засобів: для роздрібної торгівлі, швидкого харчування, технічного обслуговування, миття і змащування автомобілів.

У населених пунктах АЗС, АЗК слід розміщувати на земельних ділянках, планувально-відокремлених від кварталів житлової та громадської забудови, з урахуванням загальної потреби в залежності від рівня автомобілізації населеного пункту, інтенсивності руху та споживчого попиту. Вибір типу АЗС для конкретного місця розташування слід проводити в залежності від потужності та технологічних рішень, згідно з класифікацією, наведеною у таблиці 7.8*, а також з урахуванням містобудівних обмежень і вимог природоохоронного законодавства.

Відповідно до пункту 7.61* ДБН 360-92, розміщення нових та реконструкцію існуючих АЗС необхідно здійснювати з дотриманням санітарних розривів та протипожежних відстаней від найближчої споруди АЗС до найближчих будинків, споруд та інженерних мереж у відповідності з таблицею 7.9* та додатком 8.3* з урахуванням правил безпеки дорожнього руху.

Згідно з пунктом 5.28 Державних санітарні правила планування та забудови населених пунктів, затверджених наказом Міністерства охорони здоров`я України від 19.06.1996 №173, станції технічного обслуговування і ремонту автомобілів, автозаправні станції (АЗС) слід розміщувати в промислових і комунально-складських зонах, на магістральних вулицях і дорогах за межами житлового району.

Згідно з пунктом 5.32 Державних санітарних правил планування та забудови населених пунктів, затверджених наказом Міністерства охорони здоров`я України від 19.06.1996 №173, відстань від автозаправних станцій з підземними резервуарами для зберігання рідкого палива до меж ділянок дитячих дошкільних закладів, загальноосвітніх шкіл, шкіл-інтернатів, лікувально-профілактичних закладів, до стін житлових та інших громадських будівель і споруд, дитячих ігрових майданчиків і місць відпочинку населення слід приймати за розрахунком забруднення атмосферного повітря шкідливими викидами АЗС, але не менше 50 м.

Розташування автозаправної станції та автомобільного газозаправного пункту з недотриманням встановлених розривів та відстаней від багатоквартирного будинку є порушенням державних будівельних норм.

Автозаправні станції та комплекси, а також автогазонапалювальні компресорні станції, автомобільні газозаправні станції зрідженого газу віднесені до переліку видів діяльності та об`єктів, що становлять підвищену екологічну небезпеку (пункт 21 Переліку видів діяльності та об`єктів, що становлять підвищену екологічну небезпеку, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України №808 від 28.08.2013).

Так, пунктом 12 Порядку залучення громадськості до обговорення питань щодо прийняття рішень, які можуть впливати на стан довкілля, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України №771 від 29.06.2011, встановлено що проведення громадських слухань є обов`язковим у разі прийняття рішень щодо об`єктів та видів діяльності, які становлять підвищену екологічну небезпеку, а також в інших установлених законом випадках.

Суд відхиляє заперечення ТОВ "Оверті" стосовно того, що ним повністю було дотримано порядок проектування та будівництва; проведена експертиза проекту будівництва автосервісного комплексу з офісними приміщеннями, автозаправної станції, магазину промислових товарів, закусочною та автомобільного газозаправного пункту, в результаті якої отримано позитивний експертний звіт №7-068-15-ЕП/ЛО від 29.12.2015, виходячи з того, що зазначені містобудівні умови були скасовані п.п.3,4 оспорюваного рішення Миколаївської міської ради №9/1 від 29.09.2016 "Про розірвання договору оренди землі від 25.05.2015 №10859 і скасування містобудівних умов та обмежень забудови земельної ділянки від 07.07.2015 №56/17-4031".

Як вказувалось вище, постановою Малиновського районного суду м.Одеса від 08.11.2017 у справі №521/4789/17, залишеною без змін постановою Одеського апеляційного адміністративного суду від 14.02.2018 та постановою Верховного Суду від 08.05.2018, у задоволенні адміністративного позову ТОВ "Оверті" до Миколаївської міської ради про визнання протиправними та скасування пунктів 3 та 4 рішення Миколаївської міської ради №9/1 від 29.09.2016 відмовлено. З огляду на зазначене, рішення Миколаївської міської ради в частині скасування містобудівних умов та обмежень забудови земельної ділянки №56/17-4031 від 07.07.2015 є чинним.

Крім того, за фактом вчинення порушення службовими особами Управлінням містобудування та архітектури Миколаївської міської ради щодо надання ТОВ «Оверті» містобудівних умов та обмежень на будівництво автозаправної станції та автомобільного газозаправного Миколаївською місцевою прокуратурою №1 29.07.2016 до Єдиного реєстру досудових розслідувань за №0000265 внесені відомості про кримінальне правопорушення за ознаками кримінального правопорушення передбаченого частиною першою статті 366 Кримінального кодексу України.

Містобудівні умови та обмеження забудови земельної ділянки - це документ, що містить комплекс планувальних та архітектурних вимог до проектування і будівництва щодо поверховості та щільності забудови земельної ділянки, відступів будинків і споруд від червоних ліній, меж земельної ділянки, її благоустрою та озеленення, інші вимоги до об`єктів будівництва, встановлені законодавством та містобудівною документацією. Містобудівні умови є обов`язковим юридичним документом для зведення архітектурних об`єктів і частиною вихідних даних для початку проектування об`єкта нерухомості.

На думку суду, факт скасування рішенням Миколаївської міської ради містобудівних умов та обмежень забудови земельної ділянки №56/17-4031 від 07.07.2015 вже після розробки проекту та будівництва АЗС, не може свідчити про дотримання позивачем порядку проектування, будівництва АЗС та введення її в експлуатацію.

Укладення між сторонами 16.09.2016 Договору №326/02.02.01-34/02/16 про пайову участь у розвитку інженерно-транспортної та соціальної інфраструктури м.Миколаєва, також не може свідчити про незаконність рішення Миколаївської міської ради №9/1 від 29.09.2016, оскільки прийняття відповідачем такого рішення є правом міської ради, визначеним умовами Договору оренди при наявності для цього певних передумов. І саме наявність певних правових підстав для одностороннього розірвання договору оренди є предметом розгляду у даному спорі. Слід зазначити, що умовами Договору оренди не ставиться право міської ради на його розірвання в односторонньому порядку у залежність від укладання між сторонами Договору про пайову участь у розвитку інженерно-транспортної та соціальної інфраструктури м.Миколаєва.

Що стосується посилання позивача на практику Європейського суду з прав людини, зокрема, у справах «Пайн Велі Девелопмент Лтд» та інші проти Ірландії», «Федоренко проти України» тощо, в яких Європейський суд постановив, що статтю 1 Першого протоколу до Конвенції можна застосовувати для захисту «правомірних очікувань» щодо певного стану речей у майбутньому, оскільки їх можна вважати складовою частиною власності, то суд вважає, що у даному спорі не йдеться про «правомірне очікування» після дотримання всіх вимог законодавства для отримання відповідного рішення, оскільки позивач достеменно знав, під які саме об`єкти будівництва йому передана в оренду спірна земельна ділянка, але отримав за своєю заявою Містобудівні умови та обмеження забудови земельної ділянки дещо іншим об`єктом (автозаправна станція та газозаправний пункт), який і почав будувати.

Стосовно посилання позивача на справу «Рисовський проти України» з приводу того, що виправлення «помилки» державного органу не повинно мати наслідком непропорційне втручання у нове право, набуте особою, слід зазначити, що Закон України «Про регулювання містобудівної діяльності» від 17.02.2011 №3038-VI передбачає у разі скасування в порядку здійснення державного архітектурно-будівельного нагляду або за рішенням суду містобудівних умов та обмежень, посадові особи відповідного уповноваженого органу містобудування та архітектури несуть відповідальність згідно із законом. Вказане свідчить про дотримання у таких випадках принципу «належного урядування», оскільки ризик помилки державного органу може бути покладений на посадових осіб відповідного уповноваженого органу, а не на особу, якої помилка стосувалась.

Враховуючи вищевикладене, суд вважає, що Миколаївська міська рада при прийнятті оспорюваного рішення діяла в межах своїх повноважень та у відповідності до вимог чинного законодавства, тому підстави для задоволення позовних вимог ТОВ "Оверті" відсутні.

Відповідно до приписів ст.129 ГПК України, у разі відмови у позові, судові витрати підлягають покладенню на позивача.

У зв`язку з перебуванням судді Мавродієвої М.В. у період з 24.06.2019 по 25.06.2019 у відрядженні, відповідно до наказу №23-в від 19.06.2019, повний текст рішення підписаний суддею 26.06.2019.

Керуючись ст.ст.73, 74, 76-79, 91, 129, 210, 220, 232, 233, 238, 240, 241 ГПК України, суд, -

В И Р І Ш И В:

1. В задоволенні позову відмовити.

2. Судові витрати покласти на позивача.

Рішення суду, у відповідності до ст.241 Господарського процесуального кодексу України, набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Згідно ч.1 ст.254 Господарського процесуального кодексу України, учасники справи, особи, які не брали участь у справі, якщо господарський суд вирішив питання про їх права та обов`язки, мають право подати апеляційну скаргу на рішення суду першої інстанції.

Згідно ч.ч.1, 2 ст.256 ГПК України апеляційна скарга на рішення суду подається протягом двадцяти днів з дня його проголошення. Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини рішення суду, або у разі розгляду справи (вирішення питання) без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення. Учасник справи, якому повне рішення суду не було вручено у день його проголошення або складення, має право на поновлення пропущеного строку на апеляційне оскарження рішення суду - якщо апеляційна скарга подана протягом двадцяти днів з дня вручення йому повного рішення суду.

Згідно ст.257 ГПК України, апеляційна скарга подається безпосередньо до суду апеляційної інстанції. Відповідно до пп.17.5) п.17) ч.1 Розділу XI "Перехідні положення" ГПК України, до дня початку функціонування Єдиної судової інформаційно-телекомунікаційної системи, апеляційні та касаційні скарги подаються учасниками справи до або через відповідні суди, а матеріали справ витребовуються та надсилаються судами за правилами, що діяли до набрання чинності цією редакцією Кодексу.

Повне судове рішення складено 26.06.2019 року.

Суддя М.В. Мавродієва