ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

19 червня 2019 року

м. Київ

Справа № 910/8798/18

Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:

Сухового В.Г. - головуючого, Берднік І.С., Міщенка І.С.

за участю секретаря судового засідання - Журавльова А.В.,

розглянув у відкритому судовому засіданні касаційну скаргу Київської міської ради на постанову Північного апеляційного господарського суду від 04.02.2019 (головуючий суддя Кравчук Г.А., судді Чорна Л.В., Агрикова О.В.) та рішення Господарського суду міста Києва від 27.11.2018 (суддя Борисенко І.І.) у справі № 910/8798/18

за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю "Торговий Центр"

до Київської міської ради

третя особа Департамент земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації)

про визнання укладеною додаткової угоди,

Історія справи

Короткий зміст позовних вимог

1. У липні 2018 року Товариство з обмеженою відповідальністю "Торговий Центр" (далі - позивач) звернулося до Господарського суду міста Києва з позовом до Київської міської ради (далі - відповідач) про визнання укладеною з моменту набрання рішенням суду законної сили Додаткової угоди про поновлення строку дії Договору оренди земельної ділянки від 31.03.2003 (державна реєстрація від 18.04.2003), посвідченого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Щербаковим В.З., реєстровий №378 між позивачем та відповідачем, у редакції позивача.

1.1. Позовні вимоги обґрунтовані тим, що позивач, дотримуючись порядку, визначеного ст. 33 Закону України "Про оренду землі", вчинив передбачені дії та подав орендодавцеві необхідні документи для поновлення договору оренди. Проте, орендодавець не повідомив орендаря про наявність заперечень та про прийняте рішення з цього питання. Враховуючи викладене, а також те, що орендар і після закінчення строку дії Договору оренди надалі належно виконує свої обов`язки за Договором оренди та продовжує користуватись орендованою земельною ділянкою, позивач на підставі ч. 6 ст. 33 Закону України "Про оренду землі" просить визнати укладеною додаткову угоду про поновлення строку дії договору оренди земельної ділянки від 31.03.2003.

Короткий зміст оскаржуваних рішень

2. Рішенням Господарського суду міста Києва від 27.11.2018, яке залишено без змін постановою Північного апеляційного господарського суду від 04.02.2019 позов задоволено повністю.

2.1. Обгрунтовуючи рішення у даній справі, суди попередніх інстанцій встановили, що позивач 28.02.2018 (тобто більш ніж за місяць до спливу строку Договору оренди) подав до відповідача Лист-повідомлення за № КОП-1196 про поновлення Договору оренди в порядку, передбаченому ст. 33 Закону України "Про оренду землі", до якого додав проект додаткової угоди про поновлення Договору оренди; позивач після закінчення строку дії договору продовжував користуватися земельною ділянкою та сплачував орендну плату, що підтверджується Довідкою органів Державної фіскальної служби про відсутність заборгованості з орендної плати. Також суди вказали, що відповідачем факт продовження належного користування позивачем земельною ділянкою після закінчення терміну дії договору не спростовано та доказів заперечення протягом строку, встановленого частиною 6 статті 33 Закону України "Про оренду землі" не надано.

Короткий зміст вимог касаційної скарги

3. Не погоджуючись з рішеннями судів попередніх інстанцій, відповідач подав до Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду касаційну скаргу, в якій просить оскаржувані рішення скасувати, прийняти нове рішення, яким в задоволенні позову відмовити.

Аргументи учасників справи

Доводи відповідача, який подав касаційну скаргу (узагальнено)

4. Скаржник вказує на неправильне застосування судами попередніх інстанцій норм матеріального права, зокрема, п. 288.1 ст. 288 Податкового кодексу України, ст. 33 Закону України "Про оренду землі", статей 26, 77 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" та процесуального права, неповне з`ясування усіх обставин справи.

4.1. Як зазначає відповідач, позивач належним чином не виконує умови договору, зокрема, ним не надано доказів виконання вимог, викладених у листах Головного управління містобудування та архітектури від 24.12.2002 № 18-3829, Державного управління екології та природних ресурсів в м. Києві від 29.12.2002 № 08-8-20/8057, комунального підприємства спеціалізованого управління протизсувних підземних робіт від 07.11.2001 № 8/1-927, виконання яких є однією із умов договору оренди землі.

4.2. Посилаючись на приписи статті 77 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні", скаржник зазначає, що Київська міська рада не приймала рішення про продовження договору оренди земельної ділянки, а відтак, відсутні правові підстави для укладання угоди до договору оренди запропонованої позивачем. Крім того, будь-яких доказів щодо укладення угоди про поновлення Договору у місячний строк після закінчення строку дії договору позивачем до суду не надано.

4.3. Крім того, згідно із рішенням №242/405 та умов договору видом використання земельної ділянки є будівництво, експлуатація та обслуговування нежитлового будинку з адміністративними приміщеннями, кафе - баром та дитячим кафе, проте, матеріали справи не містять доказів використання вказаної земельної ділянки у відповідності до умов договору. Відповідно до відомостей з Державного реєстру прав власності на нерухоме майно на спірній земельній ділянці розташовано гаражний бокс в літ. "Б" загальною площею 24 кв.м.

Позиція позивача у відзиві на касаційну скаргу

5. У відзиві на касаційну скаргу позивач просив відмовити в її задоволенні, а оскаржувані рішення залишити без змін, враховуючи правильне застосування судами попередніх інстанцій приписів ч. 6 ст. 33 Закону України "Про оренду землі" та повне з`ясування усіх обставин справи.

Позиція третьої особи у відзиві на касаційну скаргу

6. 03.06.2019 третя особа надіслала на адресу суду пояснення щодо касаційної скарги, які залишаються без розгляду в силу приписів ст. 118 ГПК України, з огляду на пропуск визначеного ухвалою суду від 26.04.2019 строку на його подання.

Фактичні обставини справи, установлені судами попередніх інстанцій

7. 31.03.2003 між Київською міською радою (орендодавець) та Товариством з обмеженою відповідальністю "Торговий Центр" (орендар) укладено договір оренди земельної ділянки, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Щербаковим В.З., реєстровий № 378 та який зареєстровано Головним управлінням земельних ресурсів Київської міської державної адміністрації, про що зроблено запис від 18.04.2009 за № 91-6-00109 у Книзі записів державної адміністрації договорів.

7.1. Відповідно до п. 1 договору оренди позивач прийняв, а відповідач передав у довгострокову оренду на 15 років земельну ділянку, розташовану за адресою: пров. Киянівський, 9-11 у Шевченківському районі міста Києва, розміром 0,2445 га, для будівництва, експлуатації та обслуговування нежитлового будинку з адміністративними приміщеннями, кафе-баром та дитячим кафе.

7.2. Відповідно до пункту 14 договору оренди він набуває чинності з дня його державної реєстрації. Договір оренди був зареєстрований Головним управлінням земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) 18.04.2003 за № 91-6-00109.

Судами установлено, що строк оренди за договором оренди розпочався з 18.04.2003 та закінчився 18.04.2018.

7.3. Як встановлено господарськими судами попередніх інстанцій, 28.02.2018 позивач подав до відповідача Лист-повідомлення за № КОП-1196 про поновлення Договору оренди в порядку, передбаченому ст. 33 Закону України "Про оренду землі", до якого додав проект додаткової угоди про поновлення Договору оренди (копія першої сторінки листа-повідомлення з доказами отримання додана позивачем до матеріалів справи). Матеріали справи не містять доказів прийняття відповідачем рішення щодо заперечення у поновленні договору оренди.

7.4. Департамент земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) листом від 03.03.2018 №ПДО-0052 повідомив позивача про необхідність надання: документального підтвердження виконання умов передачі земельної ділянки та договору її оренди; документального підтвердження збереження геодезичних (межових) знаків; документального підтвердження виконання вимог висновків погоджувальних служб. Однак, судами установлено, що матеріали справи не містять доказів відправлення позивачу даного листа.

7.5. Позивач направив відповідачу лист № 12/7 від 24.05.2018 з повідомленням про автоматичне поновлення Договору оренди та запропонував укласти додаткову угоду про поновлення Договору оренди, долучивши до листа проект такої угоди (докази відправлення наявні в матеріалах справи: фіскальний чек від 06.06.2018 та опис вкладення у цінний лист), який отримано останнім 08.06.2018.

7.6. Департамент земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) листом від 10.07.2018 №06 повторно повідомив позивача про необхідність надання документального підтвердження виконання умов передачі земельної ділянки та договору її оренди; документального підтвердження збереження геодезичних (межових) знаків; документального підтвердження виконання вимог висновків погоджувальних служб.

7.7. Судами також установлено, що відповідачем не доведено надіслання позивачу листів від 03.03.2018 №ПДО-0052 та від 10.07.2018 №06.

7.8. Позивач, у свою чергу, зазначає, що на даний час ним не отримано відповіді відповідача на його лист щодо поновлення строку договору оренди землі, він продовжує користуватись орендованою земельною ділянкою та сплачувати орендні платежі та не отримав заперечень орендодавця протягом місяця після закінчення строку дії договору оренди землі від 31.03.2003, що, на його думку, є підставою для поновлення договірних відносин.

ПОЗИЦІЯ ВЕРХОВНОГО СУДУ

Оцінка аргументів учасників справи і висновків судів першої та апеляційної інстанцій

8. Верховний Суд зазначає, що імперативними приписами частини 2 статті 300 ГПК України чітко встановлено межі перегляду справи судом касаційної інстанції, а саме: суд касаційної інстанції не має права встановлювати або вважати доведеними обставини, що не були встановлені у рішенні або постанові суду чи відхилені ним, вирішувати питання про достовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими, збирати чи приймати до розгляду нові докази або додатково перевіряти докази. Компетенція суду касаційної інстанції відповідно до частини 1 вказаної статті полягає виключно в перевірці правильності застосування судом першої чи апеляційної інстанції норм матеріального чи процесуального права в межах доводів та вимог касаційної скарги та на підставі встановлених фактичних обставин справи.

9. Предметом даного спору є вимога про поновлення договору оренди земельної ділянки та визнання укладеною додаткової угоди про поновлення договору оренди земельної ділянки від 31.03.2003 на той самий строк на тих самих умовах на підставі ч. 6 ст. 33 Закону України "Про оренду землі".

10. Порядок поновлення договору оренди земельної ділянки визначено статтею 33 Закону України "Про оренду землі", якою регламентовано поновлення договору оренди землі на новий строк як у випадку реалізації переважного права орендаря перед іншими особами (частини перша-п`ята цієї статті), так і у випадку, коли орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди (частина шоста цієї статті).

11. Відповідно до частини 6 статті 33 названого Закону у разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. У цьому випадку укладання додаткової угоди про поновлення договору оренди землі здійснюється із: власником земельної ділянки (щодо земель приватної власності); уповноваженим керівником органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування без прийняття рішення органом виконавчої влади або органом місцевого самоврядування про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної або комунальної власності).

12. Визначений наведеною нормою порядок є відмінним від передбаченого положеннями частин 1-5 статті 33 Закону, оскільки передбачає право на поновлення договору оренди земельної ділянки, яке виникає після закінчення строку дії відповідного договору оренди земельної ділянки за умови, що орендар продовжує користуватись цією ділянкою, за відсутності протягом одного місяця після закінчення дії договору оренди заперечення орендодавця проти поновлення цього договору.

13. Повідомлення орендарем орендодавця про намір скористатися правом на поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених частиною 6 статті 33 Закону, не вимагається.

Суть поновлення договору оренди згідно із цією частиною статті 33 Закону полягає саме у тому, що орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку оренди, а орендодавець, відповідно, не заперечує проти поновлення договору, зокрема у зв`язку з належним виконанням договору оренди землі. Отже, підстави для поновлення договору оренди земельної ділянки, передбачені у частинах 1- 5 і частині 6 статті 33 Закону України "Про оренду землі", не пов`язані одна з іншою.

14. Судами попередніх інстанцій установлено, що позивач 28.02.2018 (тобто більш ніж за місяць до спливу строку Договору оренди) подав до відповідача Лист-повідомлення за № КОП-1196 про поновлення Договору оренди в порядку, передбаченому ст. 33 Закону України "Про оренду землі", до якого додав проект додаткової угоди про поновлення Договору оренди, та той факт, що доказів відправлення позивачу листа Департаменту земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) від 03.03.2018 №ПДО-0052 про необхідність надання документів, матеріали справи не містять. З огляду на наведене, суди дійшли висновку, що саме відповідачем була порушена процедура реалізації позивачем переважного права на поновлення договору відповідно до вимог статті 33 Закону України "Про оренду землі".

15. Колегія суддів зауважує, що судами попередніх інстанцій правомірно відхилено посилання відповідача на листи Департаменту земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) від 03.03.2018 № ПДО-0052 та від 10.07.2018 № 06, оскільки приписами статті 33 Закону України "Про оренду землі" не передбачено надання орендарем в обов`язковому порядку інших додаткових документів до листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі, крім проекту додаткової угоди, що спростовує доводи касаційної скарги в цій частині.

Крім того, судами обгрунтовано вказано про те, що зміна розміру орендної плати є підставою для перегляду розміру орендної плати в процесі узгодження з орендарем всіх істотних умов договору та не є підставою для відмови в поновленні Договору оренди.

16. Частиною 6 статті 33 Закону України "Про оренду землі" врегульовано поновлення договору на той самий строк і на тих самих умовах, що були передбачені договором, за наявності такого фактичного складу: користування орендарем земельною ділянкою після закінчення строку оренди і відсутність протягом одного місяця заперечення орендодавця проти такого користування (що можна кваліфікувати як "мовчазну згоду" орендодавця на поновлення договору).

17. При цьому, повідомлення орендарем орендодавця про намір скористатися правом на поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених частиною 6 статті 33 Закону України "Про оренду землі", не вимагається. Суть поновлення договору оренди згідно із цією частиною статті саме і полягає у тому, що орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку оренди, а орендодавець, відповідно, не заперечує у поновленні договору, зокрема у зв`язку з належним виконанням договору оренди землі. Відсутність такого заперечення може мати прояв у "мовчазній згоді".

Такі правові висновки викладено у постановах Верховного Суду від 10.09.2018 у справі №920/739/17, від 30.01.2019 у справі №905/1877/17.

18. Господарськими судами установлено, що після закінчення строку дії договору позивач продовжував користуватися земельною ділянкою та сплачував орендну плату, що підтверджується довідкою органів Державної фіскальної служби про відсутність заборгованості з орендної плати, відповідачем факт продовження належного користування позивачем земельною ділянкою після закінчення терміну дії договору не спростовано та доказів заперечення протягом строку, встановленого частиною 6 статті 33 Закону України "Про оренду землі", суду не надано.

19. Як зазначалось вище, для визнання договору оренди землі поновленим на підставі ч. 6 ст. 33 Закону України "Про оренду землі" необхідно встановити факт користування орендарем земельною ділянкою після закінчення строку оренди.

20. Зазначаючи про встановлення факту вчинення орендарем конклюдентних дій, які полягають у продовженні користуванням спірною земельною ділянкою, внесення відповідної орендної плати після закінчення строку дії Договору оренди землі, що свідчить про намір скористатися своїм правом на поновлення договору оренди землі, господарські суди дійшли висновку про наявність правових підстав для задоволення позовних вимог у даній справі.

21. Колегія суддів зауважує, що в силу приписів статей 74, 76, 86 ГПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень; належними є докази, на підставі яких можна встановити обставини, які входять в предмет доказування, при цьому, предметом доказування є обставини, які підтверджують заявлені вимоги чи заперечення або мають інше значення для розгляду справи і підлягають встановленню при ухваленні рішення. Суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що грунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів.

22. Верховний Суд наголошує, що відповідно до статті 3 Цивільного кодексу України принципи справедливості, добросовісності та розумності є однією із фундаментальних засад цивільного права, спрямованих, у тому числі, на утвердження у правовій системі України принципу верховенства права. При цьому добросовісність означає прагнення особи сумлінно використовувати цивільні права та забезпечити виконання цивільних обов`язків, що зокрема підтверджується змістом частини 3 статті 509 цього Кодексу. Отже, законодавець, навівши у тексті Цивільного кодексу України зазначений принцип, установив у такий спосіб певну межу поведінки учасників цивільних правовідносин, тому кожен із них зобов`язаний сумлінно здійснювати свої цивільні права та виконувати цивільні обов`язки, у тому числі передбачати можливість завдання своїми діями (бездіяльністю) шкоди правам та інтересам інших осіб. Цей принцип не є суто формальним, оскільки його недотримання призводить до порушення прав та інтересів учасників цивільного обороту.

23. Отже, у вирішенні питання щодо продовження користування земельною ділянкою слід виходити з того, що користування має бути належним з точки зору положень статті 3 Цивільного кодексу України, а не будь - яким.

24. У свою чергу, одним із доводів касаційної скарги є неналежне виконання умов договору, зокрема, ненадання позивачем доказів виконання вимог викладених у листах Головного управління містобудування та архітектури від 24.12.2002 № 18-3829, Державного управління екології та природних ресурсів в м. Києві від 29.12.2002 № 08-8-20/8057, комунального підприємства спеціалізованого управління протизсувних підземних робіт від 07.11.2001 № 8/1-927, виконання яких є однією із умов договору оренди землі. Крім того, як зазначав скаржник, згідно із рішенням №242/405 та умов договору, видом використання земельної ділянки є будівництво, експлуатація та обслуговування нежитлового будинку з адміністративними приміщеннями, кафе - баром та дитячим кафе, проте, матеріали справи не містять доказів використання вказаної земельної ділянки у відповідності до умов договору. Відповідно до відомостей з Державного реєстру прав власності на нерухоме майно на спірній земельній ділянці розташовано гаражний бокс в літ. "Б" загальною площею 24 кв.м. Наведені обставини можуть свідчити про недобросовісність орендаря та неналежне користування орендованою земельною ділянкою.

Аналогічні доводи наводились відповідачем в ході розгляду справи як в суді першої, так і в суді апеляційної інстанції.

Отже, до кола обставин, які підлягають доказуванню у даному спорі, також входить встановлення факту належного користування позивачем орендованою земельною ділянкою з урахуванням вимог статті 3 Цивільного кодексу України, проте, наведені відповідачем заперечення та докази на їх обгрунтування судами не були досліджені та їм не була надана правова оцінка.

25. Суди попередніх інстанцій обмежились лише встановленням факту сплати відповідачем орендної плати та не надали оцінки запереченням відповідача щодо належного користування земельною ділянкою та відповідним доказам, чим допустили порушення норм процесуального права, що унеможливило встановлення фактичних обставин справи, які мають значення для правильного вирішення справи, що, у свою чергу, є підставою для скасування судових рішень.

Висновки за результатами розгляду касаційної скарги

26. Відповідно до частин 1, 2, 4, 5 статті 236 ГПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права при дотриманні норм процесуального права. При виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування норм права, викладені в постановах Верховного Суду. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні, з наданням оцінки всім аргументам учасників справи.

27. Відповідно до пункту 1 частини 3 статті 310 ГПК України підставою для скасування судового рішення та направлення справи на новий розгляд є також порушення норм процесуального права, що унеможливило встановлення фактичних обставин, які мають значення для правильного вирішення справи, якщо суд не дослідив зібрані у справі докази.

28. Оскільки передбачені статтею 300 ГПК України межі розгляду справи судом касаційної інстанції не надають йому права встановлювати або вважати доведеними обставини, що не були встановлені у рішенні або постанові суду чи відхилені ним, вирішувати питання про достовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими, збирати чи приймати до розгляду нові докази або додатково перевіряти докази, постановлені у цій справі судові рішення підлягають скасуванню, а справа - передачі на новий розгляд до суду першої інстанції.

29. З огляду на викладене колегія суддів вбачає підстави для часткового задоволення касаційної скарги. Під час нового розгляду справи місцевому господарському суду слід врахувати наведене в даній постанові, дослідити та об`єктивно оцінити аргументи учасників справи і всі зібрані у справі докази в їх сукупності, всебічно і повно з`ясувати фактичні обставини справи та, залежно від встановленого, прийняти обґрунтоване і законне судове рішення.

Щодо судових витрат

30. З огляду на те, що касаційна скарга підлягає частковому задоволенню, а справа - передачі на новий розгляд, з урахуванням статті 129 ГПК України, розподіл судових витрат у справі має здійснити господарський суд, який прийматиме рішення по суті спору, керуючись загальними правилами розподілу судових витрат.

Керуючись статтями 300, 301, 308, 310, 314, 315, 317 Господарського процесуального кодексу України, суд

ПОСТАНОВИВ:

1. Касаційну скаргу Київської міської ради задовольнити частково.

2. Постанову Північного апеляційного господарського суду від 04.02.2019 та рішення Господарського суду міста Києва від 27.11.2018 у справі № 910/8798/18 скасувати.

3. Справу № 910/8798/18 направити на новий розгляд до суду першої інстанції.

Постанова набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною і оскарженню не підлягає.

Головуючий Суховий В.Г.

Судді Берднік І.С.

Міщенко І.С.