ПІВДЕННО-ЗАХІДНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
_____________________________________________________________________________________________
П О С Т А Н О В А

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

11 червня 2019 року м. ОдесаСправа № 916/2043/17
Південно-західний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:

головуючого: Бєляновського В.В., суддів: Богатиря К.В., Савицького Я.Ф.

при секретарі - Лук`ященко В.Ю.

за участю представників:

від позивача: не з`явився

від відповідача: не з`явився

розглянувши у відкритому судовому засіданні в м. Одесі

апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю „Продтовари-97

на рішення господарського суду Одеської області від 21.01.2019, суддя в І інстанції Желєзна С.П., повний текст якого складено 30.01.2019 в м. Одесі,

по справі № 916/2043/17

за позовом: Департаменту комунальної власності Одеської міської ради

до Товариства з обмеженою відповідальністю „Продтовари-97

про розірвання договору оренди та виселення

ВСТАНОВИВ:

У серпні 2017 року Департамент комунальної власності Одеської міської ради (далі - Департамент) звернувся до господарського суду з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю „Продтовари-97 (далі - ТОВ „Продтовари-97) про розірвання договору оренди № 6073 від 14.04.1997р. (у новій редакції від 24.09.2007р.), укладеного між сторонами, та виселення відповідача із займаних нежитлових приміщень першого поверху загальною площею 228,5 кв.м., що розташовані за адресою: м. Одеса, пр-т Адміральський, 17.

Позовні вимоги обґрунтовувалися тим, що в порушення вимог чинного законодавства та умов договору оренди відповідач використовує об`єкт оренди не за цільовим призначенням, що призводить до сплати орендної плати у меншому розмірі і недоотримання місцевим бюджетом належних коштів, чим порушуються права територіальної громади м. Одеси.

ТОВ „Продтовари-97 не визнало позов посилаючись на те, що акти огляду цільового використання орендованих нежитлових приміщень, на які посилається позивач в обґрунтування пред`явлених вимог, складалися у приміщенні Департаменту без реального виїзду на місце та є підробленими документами.

Рішенням господарського суду Одеської області від 27.10.2017р., залишеним без змін постановою Одеського апеляційного господарського суду від 05.12.2017р., позов Департаменту комунальної власності Одеської міської ради задоволено частково. Припинено провадження у справі в частині позовних вимог про розірвання договору оренди на підставі пункту 1-1 статті 80 ГПК України. Виселено ТОВ „Продтовари-97" із нежитлових приміщень першого поверху, загальною площею 228,5 кв.м., що розташовані за адресою: АДРЕСА_1 . Одеса, пр- АДРЕСА_2 Адміральський АДРЕСА_3 на користь Департамента комунальної власності Одеської міської ради. Відмовлено у задоволенні решти частини заявлених позовних вимог.

Постановою Верховного Суду від 10.05.2018р. рішення господарського суду Одеської області від 27.10.2017р. та постанову Одеського апеляційного господарського суду від 05.12.2017р. скасовано з мотивів неповного з`ясування всіх істотних обставин справи, а справу №916/2043/17 передано на новий розгляд до господарського суду Одеської області.

У постанові касаційного суду зазначено, що ані суд першої інстанції, ані апеляційний господарський суд не взяли до уваги та не дослідили листування сторін з питання можливості продовження дії договору оренди та не дослідили обставини автоматичної пролонгації договору на підставі частини другої статті 17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", а саме наявність або відсутність відмови однієї із сторін про припинення або зміну умов договору оренди протягом одного місяця після закінчення терміну дії договору, з огляду на продовження користування орендарем приміщенням та сплату ним орендних платежів. Таким чином, передчасним є висновок судів і про задоволення позовних вимог в частині виселення відповідача із займаного приміщення.

За результатами нового розгляду даної справи господарським судом Одеської області ухвалено рішення від 21.01.2019 року, яким провадження у справі №916/2043/17 в частині позовних вимог Департаменту комунальної власності Одеської міської ради до ТОВ „Продтовари-97 про виселення ТОВ „Продтовари-97 із нежитлових приміщень першого поверху, загальною площею 228,5кв.м., що розташовані за адресою: АДРЕСА_1 . Одеса, пр- АДРЕСА_2 Адміральський АДРЕСА_3 , на користь Департамента комунальної власності Одеської міської ради закрито на підставі п. 2 ч. 1 ст. 231 ГПК України. Позов задоволено. Розірвано договір оренди № 6073 від 14.04.1997р. (у новій редакції від 24.09.2007р.), укладений між Департаментом комунальної власності Одеської міської ради та ТОВ „Продтовари-97. Стягнуто з ТОВ „Продтовари-97 на користь Департаменту комунальної власності Одеської міської ради судовий збір у розмірі 1600 грн.

Суд дійшов висновку про закриття провадження у справі в частині виселення ТОВ „Продтовари-97 із нежитлових приміщень першого поверху, загальною площею 228,5кв.м., з огляду на наявний в матеріалах справи акт державного виконавця від 19.01.2018р., а також постанову від 26.01.2018р. про закінчення виконавчого провадження ВП №55387129 з примусового виконання наказу господарського суду від 10.10.2017р. по даній справі, виданого на виконання рішення господарського суду Одеської області від 27.10.2017р. в частині виселення ТОВ „Продтовари-97 із орендованих приміщень, що свідчить про відсутність між сторонами у справі предмета спору у даній частині.

Задовольняючи позовні вимоги про розірвання договору оренди суд керувався приписами ст. ст. 15, 16, 509, 610 612, 759, 763, 764, 773 ЦК України, ст.ст. 179, 193, 291 ГК України, ст. ст. 1, 2, 17, 18, 26, 27 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", вказівками суду касаційної інстанції та на підставі встановлених обставин даної справи виходив із того, що у спірних правовідносинах відповідач належним чином не виконував прийняті на себе за договором оренди №6073 від 14.04.1997р. зобов`язання в частині використання орендованого приміщення з порушенням його цільового призначення, встановленого додатковою угодою №10 від 21.04.2017р., і така протиправна поведінка позбавляє того, на що позивач розраховував при укладенні договору, що, в тому числі, мало наслідком ненадходження до місцевого бюджету грошових коштів, у зв`язку з чим, суд визнав допущене відповідачем порушення власних зобов`язань істотним та таким, що дозволяє зробити висновок про правомірність розірвання договору оренди №6073 від 14.04.1997р. з передбачених ч. 2 ст. 651, ст. 773 ЦК України підстав.

ТОВ „Продтовари-97 у поданій до Південно-західного апеляційного господарського суду апеляційній скарзі просить рішення господарського суду першої інстанції скасувати та ухвалити нове рішення, яким відмовити у задоволенні позовних вимог у повному обсязі.

В обґрунтування вимог апеляційної скарги скаржник вказує те, що акти огляду цільового використання орендованих нежитлових приміщень, на які посилається позивач в обґрунтування пред`явлених вимог, не є належними доказами, оскільки складалися у приміщенні Департаменту без реального виїзду на місце та є підробленими документами. Крім того, судом в оскаржуваному рішенні зазначено про те, що позивач не бажає продовжувати дію договору на наступний строк, однак надані відповідачем листи свідчать про протилежне, а саме про те, що позивач вказав що питання щодо продовження строку дії договору буде вирішено після розгляду справи судом, що свідчить про те, що позивач не відмовив відповідачеві у продовженні договору оренди на новий строк.

У відзиві на апеляційну скаргу Департамент заперечує проти її задоволення посилаючись на безпідставність викладених у ній доводів і просить оскаржуване рішення місцевого суду залишити без змін, вважаючи його законним та обґрунтованим. Позивач зазначає, що згідно з ст. 10 Закону України «Про оренду державного та комунального майна», орендна плата є істотною умовою договору оренди. Пунктом 2.1. договору оренди передбачено, що орендна плата визначається на підставі ст. 19 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» та рішення сесії Одеської міської ради № 4 840-1V від 09.11.2005 р. «Про нову редакцію Методики розрахунку граничних розмірів орендної плати за оренду майна, що знаходиться у комунальній власності територіальної громади м. Одеси». Таким чином, орендна плата розраховується з урахуванням профілю використання орендованого майна та з урахуванням площі, на якій проводиться той чи інший вид діяльності. Порушення орендарем умов договору оренди щодо профілю використання орендованого майна вбачаються із актів обстеження нежитлових приміщень першого поверху, загальною площею 228,5 кв.м, що розташовані за адресою: м. Одеса, просп. Адміральський, 17. З порушеннями виконання умов договору оренди в частині профілю використання орендованого приміщення відповідач погодився з урахуванням того, що ним було у повному обсязі сплачено суму збитків. Отже, Департаментом доведено факт використання ТОВ ,,Продтовари-97» орендованого приміщення на підставі договору №6073 від 14.04.1997р. (у новій редакції) із порушенням його цільового призначення, встановленого додатковою угодою №10 від 21.04.2017р. Скаржник вважає, що оскаржуване рішення господарського суду Одеської області прийнято з додержанням норм матеріального і процесуального права, доводи апелянта не спростовують правильність висновку суду першої інстанції, тому просить рішення залишити без змін, апеляційну скаргу без задоволення.

Про день, час і місце розгляду апеляційної скарги усі учасники судового процесу в порядку передбаченому ст. ст. 120, 121 ГПК України заздалегідь були повідомлені належним чином, проте сторони не скористалися наданим законом правом на участь своїх представників в засіданні суду.

Водночас, 11.06.2019 року до апеляційного суду від представника відповідача адвоката Форостенко О.О. надійшло клопотання про відкладення розгляду справи на інший день у зв`язку з його зайнятістю в іншому судовому засіданні у розгляді кримінальної справи. Апеляційний господарський суд не знаходить підстав для його задоволення з огляду на те, що законом, а також і судом участь представників сторін у розгляді апеляційної скарги не визнавалася обов`язковою, заявником не надано належних доказів на підтвердження неможливості явки до апеляційного суду іншого повноважного представника, адже чинний ГПК України не обмежує кількість представників учасника справи, які можуть брати участь у засіданні господарського суду.

Водночас відкладення розгляду справи є правом та прерогативою суду, основною умовою для якого є не відсутність у судовому засіданні представників сторін, а неможливість вирішення спору у відповідному судовому засіданні.

Враховуючи те, що матеріали справи містять докази повідомлення усіх учасників судового процесу про день, час і місце судового засідання, виходячи зі змісту ст.ст. 202, 216 ГПК України, апеляційний суд не вбачає підстав для відкладення розгляду справи, з урахуванням того, що розгляд апеляційної скарги обмежений процесуальними строками, зокрема ст. 273 ГПК України, а відкладення справи призведе лише до необґрунтованого затягування розгляду даної справи.

Оскільки матеріали справи містять обсяг відомостей, достатній для розгляду апеляційної скарги, а частиною 12 ст. 270 ГПК передбачено, що неявка сторін або інших учасників справи, належним чином повідомлених про дату, час і місце розгляду справи, не перешкоджає розгляду справи, колегія суддів вважає за можливе розглянути апеляційну скаргу за відсутності в судовому засіданні представників сторін за наявними у справі матеріалами.

Перевіривши законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги, обговоривши доводи апеляційної скарги та заперечення на неї, дослідивши наявні у справі матеріали, перевіривши правильність застосування судом норм матеріального та процесуального права при прийнятті оскаржуваного рішення, колегія суддів вважає, що апеляційна скарга не підлягає задоволенню з наступних підстав.

Статтею 269 ГПК України унормовано, що суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними у ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги. Суд апеляційної інстанції досліджує докази, що стосуються фактів, на які учасники справи посилаються в апеляційній скарзі та (або) відзиві на неї. Докази, які не були подані до суду першої інстанції, приймаються судом лише у виняткових випадках, якщо учасник справи надав докази неможливості їх подання до суду першої інстанції з причин, що об`єктивно не залежали від нього.

Як вбачається з матеріалів справи та встановлено місцевим господарським судом, 14.04.1997 року між Представництвом по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради (правонаступником якого є Департамент, орендодавець) та ТОВ „Продтовари-97 (орендар) було укладено договір оренди нежитлового приміщення № 6073, за умовами якого орендодавцем було передано в оренду нежитлове приміщення, яке розташоване за адресою: пр-т Адміральський, 17, загальною площею 228,5 кв. м. під магазин на 9 років і 3 місяці.

24.09.2007 року між Представництвом по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради (орендодавець) та ТОВ „Продтовари-97 (орендар) було укладено нову редакцію договору оренди нежитлового приміщення № 6073 від 14.04.1997р., відповідно до п.п. 1.1, 1.3 якого орендодавець передає, а орендар приймає у строкове платне користування нежилі приміщення першого поверху, загальною площею 228,5 кв. м., розташовані за адресою: м. Одеса, проспект Адміральський, 17. Договір оренди укладено строком до 24.09.2017р.

Відповідно до п. 2.2 договору оренди за орендоване приміщення орендар зобов`язався сплачувати орендну плату відповідно до розрахунку, приведеного у додатку 1 до договору, що становить за перший після підписання договору оренди місяць 10 338,86 грн без урахування податку на додану вартість та індексу інфляції. Розмір орендної плати за кожний наступний місяць визначається шляхом коригування розміру орендної плати за минулий місяць на щомісячний індекс інфляції, що друкується Мінстатом України.

Згідно з п. п. 3.2., 3.3. договору оренди орендодавець має право контролювати стан, напрямки та ефективність використання приміщення, переданого в оренду. Орендодавець має право виступати з ініціативою щодо внесення змін до договору оренди або його розірвання у разі невиконання або неналежного виконання орендарем обов`язків, передбачених цим договором, у тому числі невикористання орендованого приміщення на протязі 3-х місяців.

Умовами п. п. 4.1, 4.2 договору оренди передбачено, що нежилі приміщення орендодавцем передано орендарю для використання під розміщення магазину та офісних приміщень. Протягом дії цього договору, крім своєчасного внесення орендної плати, орендар зобов`язаний, зокрема своєчасно узгоджувати з орендодавцем будь-які зміни профілю використання орендованого приміщення.

Відповідно до п. 4.7 договору оренди після закінчення строку дії договору чи у випадку його дострокового розірвання, орендар зобов`язаний у 15-ти денний термін передати орендодавцю приміщення за актом у належному стані, не гіршому ніж на дату передачі його в оренду та відшкодувати орендодавцеві збитки у разі погіршення стану або втрати (повної або часткової) об`єкта оренди.

Пунктом 4.8. договору оренди визначено, що орендар має право передавати частину орендованого приміщення в суборенду іншим особам чи організаціям лише за письмовим погодженням орендодавця. У п`ятиденний термін з дати отримання дозволу на суборенду орендар зобов`язаний надати до Представництва копію договору суборенди. В іншому разі дозвіл втрачає силу.

Пунктом 7.9 договору оренди передбачено, що дія договору оренди припиняється внаслідок: закінчення строку, на який його було укладено; продажу об`єкта оренди за участю орендаря; загибелі об`єкта оренди; достроково за згодою сторін або за рішенням господарського суду; банкрутства або ліквідації орендаря; в інших випадках, передбачених чинним законодавством.

07.08.2015 року між сторонами було укладено додаткову угоду № 9 до договору оренди, відповідно до умов якої сторони визначили, що орендна плата розраховується із урахуванням профілю використання об`єкта оренди: продовольча торгівля (20,0 кв. м.), акцизна торгівля (4,0 кв. м.), побутові послуги (183,5 кв. м.), аптека (21,0 кв. м.).

Листом №21-13/6483 від 27.12.2016р. Департаментом було повідомлено ТОВ „Продтовари-97 про надання згоди на передачу в суборенду орендованого відповідачем нежитлового приміщення, а саме 19,1 кв. м. для реалізації товарів (крім підакцизної групи); 20,0 кв. м. для реалізації товарів (крім підакцизної групи); 21,0 кв.м. для розміщення аптеки.

Супровідним листом №52 від 30.12.2016р. ТОВ „Продтовари-97 відповідно до наданого позивачем дозволу про передання приміщення в суборенду (лист №21-13/6483 від 27.12.2016р.) було передано Департаменту копії договорів суборенди, укладених між відповідачем та суборендарями.

21.04.2017 року між сторонами було укладено додаткову угоду № 10 до договору оренди, відповідно до умов якої сторони визначили, що орендна плата розраховується із урахуванням профілю використання об`єкта оренди: продовольча торгівля (191,5 кв. м.), акцизна торгівля (4,0 кв. м.), побутові послуги (12,0 кв. м.), аптека (21,0 кв. м.).

Листом №01-13/1681 від 24.04.2017р. Департамент повідомив ТОВ „Продтовари-97 про необхідність прибуття до Департаменту для підписання акту огляду орендованого приміщення, складеного 21.04.2017р. співробітниками позивача та Південного офісу Держаудитслужби, яким було встановлено факт використання відповідачем нежитлового приміщенні із порушенням умов додаткової угоди № 9 від 07.08.2015р. до договору оренди, якою було змінено цільове використання нежитлового приміщення.

25.05.2017 року комісією Департаменту за результатами огляду нежитлового приміщення було складено акт, яким установлено, що відповідач використовує орендоване приміщення наступним чином: 172,4 кв. м. для реалізації продовольчих товарів не підакцизної групи; 19,1 кв.м. для реалізації непродовольчих товарів; 4,0 кв.м. для реалізації продовольчих товарів підакцизної групи; 12,0 кв.м. для надання побутових послуг; 21,0 кв.м. для розміщення аптеки. На підтвердження факту використання відповідачем орендованого приміщення відповідно до відомостей встановлених комісією в акті від 25.05.2017р., позивачем до вказаного акту додано матеріали фотофіксації, зробленої за адресою пр-т Адміральський, 17 саме 25.05.2017 року.

Листом № 15-06-23-14/5608 від 02.06.2017р. Південним офісом Держаудитслужби було повідомлено Одеську міську раду, що за результатами проведеної ревізії фінансово-господарської діяльності Департаменту комунальної власності Одеської міської ради за період з 01.11.2013р. по 31.01.2017р. Південним офісом Держаудитслужби встановлено, що в порушення пункту 2.1. договору оренди №6073 від 14.04.1997р., ТОВ „Продтовари-97 з моменту внесення останніх змін до умов зазначеного договору оренди використовувало орендоване майно не за цільовим призначенням, внаслідок чого місцевим бюджетом недоотримано орендної плати у загальній сумі 177 001,85 грн. При цьому, Південним офісом Держаудитслужби було повідомлено, що станом на 29.05.2017р. порушення усунуто в повному обсязі.

Відповідно до банківських виписок від 17.05.2017 та 18.05.2017 відповідачем здійснено оплату недоврахованої орендної плати за використання приміщення під торгівлю непродовольчими товарами, тобто не за цільовим призначенням.

27.06.2017 року ТОВ „Продтовари-97 звернулось до Департаменту з листом № 30/1, в якому просило продовжити строк дії договору оренди № 6073 від 14.04.1997р. на три роки, посилаючись на наявне у нього пріоритетне право на його переукладення.

У відповідь на це звернення, Департамент листом № 01-13/3053 від 10.07.2017р. повідомив відповідача про те, що питання про продовження строку дії договору оренди № 6073 від 14.04.1997р. можливо буде вирішено після закінчення строку, на який було укладено договір. Окрім того, листом №01-13/3693 від 04.08.2017р. позивач повідомив відповідача, що договір оренди № 6073 від 14.04.1997р. на попередній умовах на новий строк продовжуватись не буде, у зв`язку з чим запропонував у строк до 29.09.2017 року звільнити об`єкт оренди.

Листом №01-10/00292 від 31.08.2017р. орендодавець повідомив орендаря про відсутність можливості розглянути питання про продовження строку дії договору у зв`язку з порушенням з боку ТОВ „Продтовари-97 цільового використання об`єкта оренди. Листом №01-10/00311 від 06.10.2017р. позивачем було повідомлено відповідача, що питання про продовження строку дії договору буде вирішено після винесення судового рішення господарським судом Одеської області, в провадженні якого знаходиться справа про порушення ТОВ „Продтовари-97 умов спірного договору.

01.09.2017 року комісією за участю працівників Департаменту та сторонніх осіб за результатами огляду нежитлового приміщення розташованого за адресою: м. Одеса, пр-т Адміральський, 17, було складено акт, з якого вбачається, що відповідач використовує орендоване приміщення наступним чином: 172,4 кв. м. для реалізації продовольчих товарів не підакцизної групи; 19,1 кв.м. для реалізації непродовольчих товарів; 4,0 кв.м. для реалізації продовольчих товарів підакцизної групи; 12,0 кв.м. для надання побутових послуги; 21,0 кв.м. для розміщення аптеки. На підтвердження факту використання відповідачем орендованого приміщення відповідно до відомостей встановлених комісією в акті від 01.09.2017р., позивачем до вказаного акту додано матеріали фотофіксації, зробленої за адресою пр-т Адміральський, 17, саме 01.09.2017 року.

05.02.2018 року під час перебування даної справи в суді касаційної інстанції до господарського суду Одеської області від Першого Київського відділу державної виконавчої служби міста Одеса Головного територіального управління юстиції в Одеській області надійшла постанова від 26.01.2018р. про закінчення виконавчого провадження ВП №55387129 з примусового виконання наказу господарського суду від 10.11.2017р., виданого на виконання рішення господарського суду Одеської області від 27.10.2017р. по даній справі в частині виселення ТОВ „Продтовари-97 із орендованого приміщення, у зв`язку з фактичним виконанням рішення у повному обсязі. Окрім того, факт виселення відповідача із нежитлових приміщень першого поверху загальною площею 228,5 кв. м., що розташовані за адресою: м. Одеса, пр-т Адміральський, 17, підтверджується актом державного виконавця від 19.01.2018р.

Таким чином, станом на момент вирішення даного спору по суті судом першої інстанції спірне нежитлове приміщення, передане відповідачу в оренду на підставі договору оренди №6073 від 14.04.1997р., було повернуто на користь Департаменту та не перебуває у користуванні ТОВ „Продтовари-97.

Причиною спору у даній справі стало питання про наявність або відсутність підстав для дострокового розірвання договору оренди, укладеного між сторонами, та виселення відповідача із займаних нежитлових приміщень, що орендувалися ним за цим договором.

Звертаючись до господарського суду з даним позовом позивач посилався на те, що в порушення вимог чинного законодавства та умов договору оренди відповідач використовує об`єкт оренди не за цільовим призначенням, що призводить до сплати орендної плати у меншому розмірі і недоотримання місцевим бюджетом належних коштів, чим порушуються права територіальної громади м. Одеси, що є підставою для розірвання договору та виселення відповідача із займаних приміщень.

Колегія суддів погоджується з правомірним та обґрунтованим висновком місцевого суду про часткове задоволення заявлених Департаментом позовних вимог, з огляду на таке.

В силу положень ст.ст. 15, 16 ЦК України кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа має право на захист свого інтересу, який не суперечить загальним засадам цивільного законодавства. Кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу.

Відповідно до ч. 2 ст. 509 ЦК України зобов`язання виникають з підстав, встановлених статтею 11 цього Кодексу.

За змістом п. 1 ч. 2 ст. 11 ЦК України підставами виникнення цивільних прав та обов`язків, зокрема, є договори та інші правочини.

Згідно з ст. 629 ЦК України договір є обов`язковим для виконання сторонами. Зобов`язання, в свою чергу, згідно вимог ст.ст. 525, 526 ЦК України, має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу. Одностороння відмова від виконання зобов`язання або одностороння зміна його умов не допускається.

Відповідно до ч.1 ст. 179 ГК України майново-господарські зобов`язання, які виникають між суб`єктами господарювання або між суб`єктами господарювання і негосподарюючими суб`єктами - юридичними особами на підставі господарських договорів, є господарсько-договірними зобов`язаннями.

Статтею 193 ГК України встановлено, що суб`єкти господарювання та інші учасники господарських відносин повинні виконувати господарські зобов`язання належним чином відповідно до закону, інших правових актів, договору, а за відсутності конкретних вимог щодо виконання зобов`язання - відповідно до вимог, що у певних умовах звичайно ставляться.

Статтею 759 ЦК України визначено, що за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов`язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк.

Положеннями ч. 1 ст. 1, ч. 1 ст. 2 Закону України „Про оренду державного та комунального майна визначено, що цей закон регулює: організаційні відносини, пов`язані з передачею в оренду майна державних підприємств, установ та організацій, підприємств, заснованих на майні, що належить Автономній Республіці Крим або перебуває у комунальній власності (далі - підприємства), їх структурних підрозділів, та іншого окремого індивідуально визначеного майна, що перебуває в державній та комунальній власності; майнові відносини між орендодавцями та орендарями щодо господарського використання державного майна, майна, що належить Автономній Республіці Крим або перебуває у комунальній власності. Орендою є засноване на договорі строкове платне користування майном, необхідним орендареві для здійснення підприємницької та іншої діяльності.

Верховним Судом у постанові від 10.05.2018р. зазначено про необхідність дослідження обставин автоматичної пролонгації договору на підставі частини другої статті 17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", а саме наявність або відсутність відмови однієї із сторін про припинення або зміну умов договору оренди протягом одного місяця після закінчення терміну дії договору, з огляду на продовження користування орендарем приміщенням та сплату ним орендних платежів.

В силу ст. 316 ГПК України вказівки, що містяться у постанові суду касаційної інстанції, є обов`язковими для суду першої та апеляційної інстанцій під час нового розгляду справи.

Згідно з ч. 1 ст. 763, ст. 764 ЦК України договір найму укладається на строк, встановлений договором. Якщо наймач продовжує користуватися майном після закінчення строку договору найму, то, за відсутності заперечень наймодавця протягом одного місяця, договір вважається поновленим на строк, який був раніше встановлений договором.

Відповідно до ч.ч. 1, 2 ст. 17 Закону України „Про оренду державного та комунального майна термін договору оренди визначається за погодженням сторін. Термін договору оренди не може бути меншим, ніж п`ять років, якщо орендар не пропонує менший термін. У разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну умов договору оренди протягом одного місяця після закінчення терміну дії договору він вважається продовженим на той самий термін і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

В силу положень ст. 291 ГК України одностороння відмова від договору оренди не допускається. Договір оренди припиняється у разі: закінчення строку, на який його було укладено; викупу (приватизації) об`єкта оренди; ліквідації суб`єкта господарювання - орендаря; загибелі (знищення) об`єкта оренди. Договір оренди може бути розірваний за згодою сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний з підстав, передбачених Цивільним кодексом України для розірвання договору найму, в порядку, встановленому статтею 188 цього Кодексу. Правові наслідки припинення договору оренди визначаються відповідно до умов регулювання договору найму Цивільним кодексом України.

Відповідно до ст. 26 Закону України „Про оренду державного та комунального майна одностороння відмова від договору оренди не допускається. Договір оренди припиняється в разі: закінчення строку, на який його було укладено; приватизації об`єкта оренди орендарем (за участю орендаря); банкрутства орендаря; загибелі об`єкта оренди; ліквідації юридичної особи, яка була орендарем або орендодавцем. Договір оренди може бути розірвано за погодженням сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірвано за рішенням суду у разі невиконання сторонами своїх зобов`язань та з інших підстав, передбачених законодавчими актами України.

Згідно з роз`ясненнями, що містяться в п. 4.1 постанови пленуму Вищого господарського суду України „Про деякі питання практики застосування законодавства про оренду (найм) майна від 29 травня 2013 року № 12, зі змісту статей 759, 763 і 764 ЦК України, частини другої статті 291 ГК України, частини другої статті 17 та частини другої статті 26 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" вбачається, що після закінчення строку договору оренди він може бути продовжений на такий самий строк, на який цей договір укладався, за умови, якщо проти цього не заперечує орендодавець. Відтак якщо на дату закінчення строку договору оренди і протягом місяця після закінчення цього строку мали місце заперечення орендодавця щодо поновлення договору на новий строк, то такий договір припиняється.

Верховним Судом України у постанові від 20.04.2016р. у справі № 909/794/15 (3-266гс16) зазначено, що Закон України „Про оренду державного та комунального майна містить обов`язок власника майна попередити орендаря про заперечення щодо продовження дії договору у строк, визначений Законом.

Судом установлено, що договір оренди №6073 від 14.04.1997р. (у новій редакції від 24.09.2007р.) сторонами було укладено строком до 24.09.2017р. Разом з тим, в матеріалах справи відсутні докази звернення Департаменту до ТОВ „Продтовари-97 із повідомленням, у порядку ч. 2 ст. 17 Закону України „Про оренду державного та комунального майна, про припинення дії договору та запереченнями щодо поновлення договору на новий строк протягом місяця після закінчення цього строку, тобто протягом періоду з 24.09.2017р. по 24.10.2017р.

Враховуючи вищевикладене, місцевий господарський суд дійшов обґрунтованого висновку на виконання вказівки Верховного Суду у даній справі, що термін дії договору оренди №6073 від 14.04.1997р. (у новій редакції від 24.09.2007р.) був автоматично пролонгований на строк до 24.09.2027р. на підставі ст. 764 ЦК України, ст. 17 Закону України „Про оренду державного та комунального майна.

При цьому, для вирішення питання щодо автоматичної пролонгації спірного договору оренди наявне у справі листування між сторонами з цього питання, а також заперечення Департаменту щодо продовження строку дії договору, які надсилались до 24.09.2017 року, не свідчать про закінчення договірних правовідносин між сторонами, оскільки приписами ст. 764 ЦК України та ст. 17 Закону України „Про оренду державного та комунального майна встановлено необхідність надсилання орендодавцем заперечень до орендаря протягом одного місяця після закінчення строку дії договору.

Таким чином, господарський суд дійшов обґрунтованого висновку, що станом на момент вирішення даного спору договір оренди №6073 від 14.04.1997р. (у новій редакції від 24.09.2007р.) є чинним.

Відповідно до ст. 18 Закону України „Про оренду державного та комунального майна за договором оренди орендаря може бути зобов`язано використовувати об`єкт оренди за цільовим призначенням відповідно до профілю виробничої діяльності підприємства, майно якого передано в оренду, та виробляти продукцію в обсягах, необхідних для задоволення потреб регіону. Орендар зобов`язаний використовувати та зберігати орендоване майно відповідно до умов договору, запобігати його пошкодженню, псуванню. Орендар зобов`язаний вносити орендну плату своєчасно і у повному обсязі.

Приписами ч. ч. 1, 2 ст. 773 ЦК України встановлено, що наймач зобов`язаний користуватися річчю відповідно до її призначення та умов договору; якщо наймач користується річчю, переданою йому у найм, не за її призначенням або з порушенням умов договору найму, наймодавець має право вимагати розірвання договору та відшкодування збитків.

Відповідно до ст. 611 ЦК України у разі порушення зобов`язання настають правові наслідки, встановлені договором або законом, зокрема припинення зобов`язання внаслідок односторонньої відмови від зобов`язання, якщо це встановлено договором або законом, або розірвання договору.

В силу положень ч. 1 ст. 651 ЦК України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом.

Згідно з положеннями ч. 2 ст. 651 ЦК України договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Як вбачається із змісту ч. 2 ст. 651 ЦК України, чинним законодавством України під істотним розуміється таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладені договору.

Як зазначено у постанові Верховного Суду України від 18 вересня 2013р. у справі № 6-75цс13, оцінка порушення договору як істотного здійснюється судом відповідно до критеріїв, що встановлені вказаною нормою. Оціночне поняття істотності порушення договору законодавець розкриває за допомогою іншого оціночного поняття - "значної міри" позбавлення сторони того, на що вона розраховувала при укладенні договору. Це (друге) оціночне поняття значно звужує сферу огляду суду. Істотність порушення визначається виключно за об`єктивними обставинами, що склалися у сторони, яка вимагає розірвання договору. В такому випадку вина (як суб`єктивний чинник) сторони, що припустилася порушення договору, не має будь-якого значення і для оцінки порушення як істотного, і для виникнення права вимагати розірвання договору на підставі частини другої статті 651 ЦК України.

Іншим критерієм істотного порушення договору закон визнає розмір завданої порушенням шкоди, який не дозволяє потерпілій стороні отримати очікуване при укладенні договору. При цьому йдеться не лише про грошовий вираз завданої шкоди, прямі збитки, а й випадки, коли потерпіла сторона не зможе використати результати договору.

Вирішальне значення для застосування зазначеного положення закону має співвідношення шкоди з тим, що могла очікувати від виконання договору сторона.

З матеріалів справи, а саме: акту комісії від 21.04.2017р., вбачається, що ТОВ „Продтовари-97 використовувало орендоване приміщення із порушенням встановленого додатковою угодою № 9 від 07.08.2015р. профілю використання приміщення, а саме: використання відповідачем 191,5 кв. м. приміщення для реалізації продовольчих товарів не підакцизної групи замість встановленої у додатковій угоді площі 20,0 кв. м.; у акті від 25.05.2017р. комісією встановлено факт використання відповідачем 19,1 кв. м. для реалізації непродовольчих товарів, реалізації яких додатковою угодою №10 від 21.04.2017р. передбачена не була; у акті 01.09.2017р. комісією було повторно встановлено факт використання відповідачем 19,1 кв. м. орендованого приміщення для реалізації непродовольчих товарів.

Враховуючи вищевикладене, господарський суд першої інстанції дійшов обгрунтованого висновку про доведеність факту використання ТОВ „Продтовари-97 орендованого приміщення на підставі договору № 6073 від 14.04.1997р. у новій редакції із порушенням його цільового призначення, встановленого додатковими угодами № 9 від 07.08.2015р. та №10 від 21.04.2017р.

Господарським судом першої інстанції на підставі ретельної правової оцінки наявних у справі доказів з достовірністю установлено, а відповідачем не спростовано, що у спірних правовідносинах відповідач належним чином не виконував прийняті на себе за договором оренди зобов`язання в частині використання орендованого приміщення за його цільовим призначенням, встановленим додатковими угодами № 9 від 07.08.2015р. та №10 від 21.04.2017р. і така протиправна поведінка відповідача позбавляє позивача того, на що останній розраховував при укладенні договору, що мало наслідком ненадходження до місцевого бюджету грошових коштів, у зв`язку з чим суд правомірно визнав допущене відповідачем порушення своїх зобов`язань істотним та таким, що дозволяє зробити висновок щодо обґрунтованості позовних вимог про розірвання договору оренди №6073 від 14.04.1997р. з передбачених ч. 2 ст. 651, ст. 773 ЦК України підстав.

Відповідно до ч. 1 ст. 27 Закону України „Про оренду державного та комунального майна у разі розірвання договору оренди, закінчення строку його дії та відмови від його продовження або банкрутства орендаря він зобов`язаний повернути орендодавцеві об`єкт оренди на умовах, зазначених у договорі оренди. Якщо орендар допустив погіршення стану орендованого майна або його загибель, він повинен відшкодувати орендодавцеві збитки, якщо не доведе, що погіршення або загибель майна сталися не з його вини.

Умовами п. 4.7 договору оренди встановлено, що після закінчення строку дії договору чи у випадку його дострокового розірвання, орендар зобов`язаний у 15-ти денний термін передати орендодавцеві приміщення за актом у належному технічному стані не гіршому, ніж на момент передачі їх в оренду та відшкодувати орендодавцеві збитки у разі погіршення стану або втрати (повної або часткової) об`єкта оренди.

При цьому, з огляду на наявний в матеріалах справи акт державного виконавця від 19.01.2018р., а також постанову від 26.01.2018р. про закінчення виконавчого провадження ВП №55387129 з примусового виконання наказу господарського суду від 10.10.2017р. у даній справі, виданого на виконання рішення господарського суду Одеської області від 27.10.2017р., які свідчать про виселення ТОВ „Продтовари-97 із орендованого приміщення, господарський суд дійшов правомірного висновку про відсутність між сторонами у справі предмета спору у даній частині позовних вимог.

Відповідно до п.2 ч.1 ст. 231 ГПК України господарський суд закриває провадження у справі, якщо відсутній предмет спору.

За таких обставин, врахувавши звільнення ТОВ „Продтовари-97 нежитлових приміщень першого поверху загальною площею 228,5 кв.м., що розташовані за адресою: м. Одеса, пр-т Адміральський, 17, та орендувалися ним за спірним договором оренди, у процесі розгляду справи, місцевий господарський суд правильно закрив провадження у даній справі в частині позовних вимог Департаменту про виселення відповідача.

Викладені в апеляційній скарзі доводи відповідача про те, що акти огляду цільового використання орендованих нежитлових приміщень, на які посилається позивач в обґрунтування пред`явлених вимог, не є належними доказами, оскільки складалися у приміщенні Департаменту без реального виїзду на місце та є підробленими документами, перевірялися місцевим судом під час розгляду даної справи по суті та правильно були визнані такими, що спростовуються наявними в справі матеріалами фотофіксації, які беззаперечно свідчать про те, що зазначені акти було складено не у приміщенні Департаменту, а саме за місцем знаходження об`єкта оренди, у тому числі за участю незацікавлених у вирішенні даного спору осіб.

При цьому, відсутність в цих актах підпису представників відповідача або інформації про відмову останніх від їх підписання не є підставою для відхилення таких доказів при прийнятті рішення у даній справі, оскільки умовами договору оренди не передбачено обов`язку Департаменту надавати складені за результатами огляду цільового використання орендованих нежитлових приміщень акти для їх підписання орендарем. Водночас, відповідачем не надано ані суду першої інстанції, ані суду апеляційної інстанції жодного належного доказу на спростування встановлених в цих актах фактів використання орендованого приміщення із порушенням умов договору оренди.

Колегія суддів вважає за необхідне зазначити, що стаття 142 Конституції України проголошуючи те, що рухоме і нерухоме майно, доходи місцевих бюджетів, інші кошти, земля, природні ресурси, що є у власності територіальних громад сіл, селищ, міст, районів у містах, є матеріальною і фінансовою основою місцевого самоврядування, вимагає від орендарів використовувати об`єкт оренди за цільовим призначенням, адже орендна плата розраховується з урахуванням профілю використання орендованого майна та площі, на якій провадиться той чи інший вид господарської діяльності, а нецільове використання орендованого приміщення призводить до того, що орендар платить орендну плату у меншому розмірі ніж передбачено законодавством, внаслідок чого до місцевого бюджету не надходять належні кошти, чим порушуються права територіальної громади м. Одеси. Як наслідок скорочуються соціальні програми, благодійна та адресна допомога соціально-незахищеним громадянам міста, затримуються виплати допомоги при народженні дитини, декретних коштів, допомоги по безробіттю тощо.

Інші доводи скаржника, що викладені в апеляційній скарзі, не заслуговують на увагу, оскільки висновків суду не спростовують та з урахуванням всіх обставин даної справи, встановлених судом, не впливають на правильність вирішення спору по суті та остаточний висновок.

З урахуванням наведених правових положень та встановлених обставин даної справи, колегія суддів вважає доводи викладені скаржником в апеляційній скарзі необґрунтованими, оскільки вони спростовуються зібраними по справі доказами та не відповідають вимогам закону, що регулює спірні правовідносини. За таких обставин колегія суддів не знаходить законних підстав для повного чи часткового задоволення вимог апеляційної скарги.

Враховуючи вищевикладене колегія суддів приходить до висновку, що судом першої інстанції було повно та всебічно з`ясовано обставини, що мають значення для справи, надано їм належну правову оцінку та винесено рішення з дотриманням норм матеріального і процесуального права, що дає підстави для залишення його без змін.

З огляду на те, що апеляційна скарга задоволенню не підлягає то в порядку ст. 129 ГПК України судові витрати зі сплати судового збору за подання та розгляд апеляційної скарги в сумі 2400 грн. покладаються на скаржника.

Керуючись ст.ст. 253, 269, 270, 275, 276, 281-284 ГПК України, Південно-західний апеляційний господарський суд

ПОСТАНОВИВ:

Рішення господарського суду Одеської області від 21 січня 2019 року у справі № 916/2043/17 залишити без змін, а апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю „Продтовари-97 - без задоволення.

Постанова набирає законної сили з дня її прийняття і може бути оскаржена у касаційному порядку до Верховного Суду протягом двадцяти днів з дня складення повного судового рішення.

Повна постанова складена 19.06.2019р.

Головуючий суддя: Бєляновський В.В.

Судді: Богатир К.В.

Савицький Я.Ф.