ЦЕНТРАЛЬНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ
ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

12.06.2019 року м.Дніпро Справа № 908/2501/18

Центральний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:

головуючого судді: Іванова О.Г. (доповідач),

суддів: Березкіної О.В., Дарміна М.О.

при секретарі судового засідання: Логвіненко І.Г.

представники сторін:

представники позивача та відповідача не з`явилися, про час та місце судового засідання повідомлені належним чином;

розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу Селянського (фермерського) господарства "Аріель" на рішення Господарського суду Запорізької області від 27.03.2019 року, ухвалене суддею Проскуряковим К.В., повний текст якого складений 08.04.2019, у справі № 908/2501/18

за позовом Селянського (фермерського) господарства "Аріель", с. Широке Вільнянського району Запорізької області

до Головного управління Держгеокадастру у Запорізькій області, м. Запоріжжя

про поновлення договору оренди земельної ділянки від 28.05.2008

ВСТАНОВИВ:

До Господарського суду Запорізької області звернулось Селянське (фермерське) господарство "Аріель" з позовом до Головного управління Держгеокадастру у Запорізькій області про поновлення договору оренди земельної ділянки від 28.05.2008, зареєстрованого 03.07.2008 у ЗРФ ЦДЗК, про що у державному реєстрі земель вчинено запис № 03, на десять років, шляхом укладення додаткової угоди в редакції позивача.

Позовні вимоги обґрунтовані ст. 33 Закону України "Про оренду землі", як нормами частин 1-5 ст.33 Закону в частині безпідставної відмови відповідача в укладенні додаткової угоди при використанні позивачем свого переважного права на поновлення договору оренди, так і частиною 6 ст.33 Закону, оскільки позивач продовжив користуватися земельною ділянкою та сплачувати орендну плату, за відсутності заперечення орендодавця, при цьому нормами чинного законодавства встановлена обов`язковість укладення додаткової угоди в такому випадку.

Рішенням Господарського суду Запорізької області від 27.03.2019 року у справі №908/2501/18 в задоволенні позовних вимог відмовлено повністю.

Не погодившись із вказаним рішенням, Селянське (фермерське) господарство "Аріель" звернулось до Центрального апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою, в якій, з посиланням на порушення господарським судом норм матеріального та процесуального права, невідповідність висновків господарського суду обставинам справи, неповне з`ясування обставин справи, просить рішення господарського суду скасувати, ухвалити нове рішення, яким позовні вимоги задовольнити в повному обсязі.

При цьому скаржник зазначає, що звертаючись на адресу відповідача із листом - повідомленням від 15.03.2018 (вх. від 23.03.2018) він діяв у чіткій відповідності до положень ч. 2 ст. 33 ЗУ "Про оренду землі"; в свою чергу, відповідач, у своїй відповіді (листі - повідомленні) від 19.04.2018, без запропонування своїх чітко визначених істотних умов договору, повідомив про те, що переважне право позивача на поновлення договору припиняється згідно ч. 4 ст. 33 ЗУ "Про оренду землі" та договір буде вважатися припиненим 04.07.2018 року. Скаржник зазначає, що даною нормою закону чітко передбачений обов`язок Орендодавця вчинити певні дії для подальшого прийняття рішення щодо укладення чи не укладення з Орендарем додаткової угоди про поновлення договору оренди землі, чого в даному випадку здійснено не було, а суд першої інстанції невірно застосував вказані норми права. Також вказує, що суд першої інстанції не врахував, що поведінка відповідача в частині ігнорування відповідачем вимог положень ч. 5 ст. 33 Закону, а саме відсутність пропонування позивачу своєї редакції істотних умов (наявність процедури узгодження істотних умов), але наявність твердження про припинення договірних відносин, не є добросовісною.

Стверджує, що протягом всього часу реалізації позивачем положень ч.ч. 1-5 ст. 33 ЗУ "Про оренду землі" позивач, на відміну від відповідача діяв добросовісно, а тому не міг втратити переважного права на оренду земельної ділянки, як то зазначає суд першої інстанції.

Зауважує, що відповідь відповідача від 02.08.2018 на лист - повідомлення позивача від 02.07.2018 (вх. від 02.07.2018) не можна вважати запереченням в розумінні ч. 6 ст. 33 ЗУ "Про оренду землі", так як застосування положень ч.ч. 1-5 та ч. 6 ст. 33 ЗУ "Про оренду землі" в процесі поновлення договору оренди є взаємовиключними та не можуть одночасно застосовуватись до спірних правовідносин.

Зазначає, що при розгляді спору судом першої інстанції були не вірно застосована ч.ч. 1-5 ст. 33 ЗУ "Про оренду землі", не були застосовані положення ст. 23 ГК України, положення рішення сьомого скликання шістнадцятої (позачергової) сесії Максимівської сільської ради Вільнянського району Запорізької області від 11.02.2017 № 2 "Про встановлення ставок земельного податку та орендної плати за земельні ділянки розташованих на території Максимівської сільської ради" та положення п. 5.2 ст. 5, п. 10.2-1 ст. 10 п. 10.2-1 та п. 10.3. ст. 10, п. 12.3.5 ст.12 ПК України.

Відповідач, Головне управління Держгеокадастру у Запорізькій області, м. Запоріжжя, відзив на апеляційну скаргу не надав, правом, передбаченим ст.263 ГПК України, не скористався.

Ухвалою Центрального апеляційного господарського суду від 26.04.2019 року (у складі колегії суддів: головуючого судді (доповідача) Іванова О.Г., суддів Дарміна М.О., Березкіної О.В.) відкрито апеляційне провадження за апеляційною скаргою Позивача на рішення Господарського суду Запорізької області від 27.03.2019 у справі №908/2501/18; судове засідання з розгляду апеляційної скарги призначено на 27.05.2019 на 10:30 годину; сторонам наданий час для подання відзиву, заяв, клопотань.

Через відпустку судді члена колегії суддів Дарміна М.О. та з урахуванням п.2.4.6 Засад використання автоматизованої системи документообігу суду у Центральному апеляційному господарському суді, судове засідання, призначене на 27.05.2019, не відбулось.

Ухвалою суду від 29.05.2019 колегією суддів визначено нову дату судового засідання 12.06.2019 о 10:30 годині.

07.06.2019 року на адресу Центрального апеляційного господарського суду від представника відповідача Головного управління Держгеокадастру у Запорізькій області Гурільова А.С. надійшло клопотання про його участь у судовому засіданні в режимі відеоконференції.

Клопотання обґрунтоване фінансовою обмеженістю відповідача на відрядження представника для участі в судовому засіданні, гарантовані українським законодавством права особи на доступ до правосуддя, можливістю представника прибути для участі в судовому засідання до найближчого суду Жовтневого районного суду міста Запоріжжя, розташованого за адресою: 69063, м. Запоріжжя. вул. Олександрівська, 6.

Ухвалою Центрального апеляційного господарського суду від 10.06.2019 вказане клопотання відповідача задоволено, розгляд справи, призначений на 12.06.2019 о 10:30 годині вирішено проводити в режимі відеоконференції.

Представники сторін, належним чином повідомлені про час та місце розгляду справи, у судове засідання, призначене на 12.06.2019 не з`явились.

Беручи до уваги строки розгляду апеляційної скарги, передбачені ст. 273 ГПК України, а також відсутність передбачених ч. 11 ст. 270 ГПК України підстав для відкладення розгляду справи, враховуючи, що наявні у справі докази дозволяють визначитися відносно законності оскаржуваного рішення, судова колегія дійшла висновку про можливість в порядку ч. 12 ст. 270 ГПК України розглянути справу у відсутність представників сторін.

В судовому засіданні 12.06.2019 Центральним апеляційним господарським судом підписана вступна та резолютивна частини постанови у даній справі.

Заслухавши доповідь судді-доповідача, пояснення представників сторін, розглянувши доводи апеляційної скарги, перевіривши матеріали справи, дослідивши докази, проаналізувавши на підставі встановлених фактичних обставин справи правильність застосування судом першої інстанції норм законодавства, колегія суддів дійшла висновку, що апеляційна скарга не підлягає задоволенню з наступних підстав.

Відповідно до ст. 269 Господарського процесуального кодексу України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними у ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги. Суд апеляційної інстанції досліджує докази, що стосуються фактів, на які учасники справи посилаються в апеляційній скарзі та (або) відзиві на неї.

Суд апеляційної інстанції не обмежений доводами та вимогами апеляційної скарги, якщо під час розгляду справи буде встановлено порушення норм процесуального права, які є обов`язковою підставою для скасування рішення, або неправильне застосування норм матеріального права.

Судом першої інстанції та судом апеляційної інстанції встановлені наступні неоспорені обставини справи.

28.05.2008 р. між Вільнянською районною державною адміністрацією Запорізької області (далі - Орендодавець) та Селянським (фермерським) господарством Аріель (далі - Орендар) укладений договір оренди землі відповідно до п. 1 якого Орендодавець, відповідно до розпорядження Вільнянської райдержадміністрації Запорізької області від 17.07.2007 р. №509, передає, а Орендар приймає в строкове платне користування із земель сільськогосподарського призначення земельну ділянку, яка знаходиться на території Максимівської сільської ради Вільнянського району Запорізької області для ведення товарного сільськогосподарського виробництва.

Згідно п. 2 договору, в оренду передається земельна ділянка загальною площею 3,4000 га пасовищ із земель запасу на території Максимівської сільської ради Вільнянського району Запорізької області, кадастровий номер :02:001:0166.

У п. 4 договору передбачено, що нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить 7 358,00 грн., що підтверджується витягом з технічної документації про визначення грошової оцінки земельної ділянки, виданим Вільнянським районним відділом земельних ресурсів Запорізької області 29.02.2008 р., б/н.

Відповідно до пункту 8 договору, цей договір укладено на 10 років з моменту набуття чинності договору після державної реєстрації. Після закінчення строку договору Орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі Орендар повинен не пізніше ніж за 30 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово Орендодавця про намір продовжити його дію.

Пунктом 9 договору оренди землі сторони визначили, що орендна плата вноситься Орендарем у грошовій формі у розмірі 200 гривень 00 копійок за 1 гектар на рік.

Відповідно до п. 14 договору, земельна ділянка передається в оренду для ведення товарного сільськогосподарського виробництва (код згідно УК ФВЗ 2.1).

Згідно п. 19 договору передача земельної ділянки Орендарю здійснюється у 5-денний строк після державної реєстрації цього договору за актом її приймання - передачі.

У пункті 33 договору сторони визначили, що зміна його умов договору здійснюється у письмовій формі за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору спір розв`язується у судовому порядку.

Згідно п. 34 договору, дія договору припиняється у разі: закінчення строку, на який його було укладено; придбання орендарем земельної ділянки у власність; викупу земельної ділянки для суспільних потреб або примусового відчуження земельної ділянки з мотивів суспільної необхідності в порядку, встановленому законом; виникнення необхідності виділити в натурі земельну частку пай громадянину(ам) при наявності рішення суду про це, яке вступило в законну силу; ліквідації юридичної особи орендаря. Договір припиняється також в інших випадках, передбачених законом.

Договір набирає чинності після підписання сторонами та його державної реєстрації (п. 40).

Договір оренди земельної ділянки від 28.05.2008 р. зареєстрований у ЗРФ ЦДЗК, про що у Державному реєстрі земель вчинено запис № 03 від 03.07.2008. Договір 28.05.2008 посвідчений державним нотаріусом Шостої Запорізької державної нотаріальної контори Запорізької області Дмитрієвою Н.П., зареєстровано в реєстрі за №4-1540.

Відповідно до Акту прийому передачі земельної ділянки Орендодавець передав Орендарю в оренду земельну ділянку з земель державної власності згідно розпорядження №509 від 17.07.2007 на території Максимівської сільської ради, кадастровий номер земельної ділянки №2 :02:001:0166, площею 3,4000 га. Земельна ділянка надана в оренду для ведення товарного сільськогосподарського виробництва.

Вказаний Акт підписаний обома сторонами, без зазначення дати його складення.

Також в матеріалах справи містяться копії Акту про встановлення меж земельної ділянки в натурі та схема земельної ділянки.

Отже, як вбачається з матеріалів справи, спірний договір оренди землі від 28.05.2008 сторонами був укладений строком на десять років. Оскільки договір був зареєстрований у Державному реєстрі земель Запорізькою регіональною філією ДП Центр ДЗК 03.07.2008, то з урахуванням п. 40 договору, сторонами не оспорюється, що строк його дії становить з 03.07.2008 до 03.07.2018.

Маючи намір продовжити термін дії договору оренди на новий строк, позивач листом - повідомленням від 15.03.2018 звернувся до Головного управління Держгеокадастру у Запорізькій області, відповідно до якого просив поновити на той же строк та на тих же умовах договір оренди землі від 28.05.2008, зареєстрований у ЗРФ ЦДЗК, про що у Державному реєстрі земель вчинено запис № 03 від 03.07.2008. До вказаного листа - повідомлення був доданий проект додаткової угоди про поновлення зазначеного договору. Вказаний лист Головним управлінням Держгеокадастру у Запорізькій області отримало 23.03.2018, що підтверджується відбитком печатки за вх. №2002/0/1-18 (а.с.23).

Листом від 23.03.2018 за вих. №41 Максимівська сільська рада Вільнянського району Запорізької області на адвокатський запит від 15.03.2018 повідомила, що земельна ділянка, яка розташована на території Максимівської сільської ради Вільнянського району, а саме земельна ділянка площею 3,4000 га, кадастровий номер НОМЕР_1 знаходиться за межами населеного пункту, а отже головним розпорядником цією земельною ділянкою є Головне управління Держгеокадастру у Запорізькій області. У 2008 році згідно чинного законодавства Вільнянська районна державна адміністрація передала в оренду С(Ф)Г "Аріель" вказану земельну ділянку. З моменту передачі всі умови договору визначені в пункті 30 договору, орендарем виконувалися належним чином без порушень. Земельна ділянка використовувалась за цільовим призначенням, орендна плата за використання земельних ділянок сплачувалась своєчасно без порушень строку оплати, в повному обсязі перераховувалась до місцевого бюджету. Від власників суміжних ділянок скарг та нарікань на порушення їх прав до сільської ради не надходило. На даний час С(Ф)Г "Аріель" використовує земельну ділянку згідно чинного земельного законодавства, заборгованості по сплаті орендної плати станом на 01.03.2018 не має.

Листом - повідомленням від 19.04.2018 за вих. №27-8-0.6-3317/2-18 Головне управління Держгеокадастру у Запорізькій області надало відповідь на лист від 15.03.2018 С(Ф)Г "Аріель", в якому зазначено, що відповідно до "Стратегії удосконалення управління в сфері використання та охорони земель сільськогосподарського призначення державної власності та розпорядження ними", затвердженою постановою КМУ від 07.06.2017 № 413 "Деякі питання удосконалення управління в сфері використання та охорони земель сільськогосподарського призначення державної власності та розпорядження ними" під час передачі земельних ділянок сільськогосподарського призначення державної власності в оренду територіальні органи Держгеокадастру повинні встановлювати строк дії оренди 7 років та розмір орендної плати не нижче 8% нормативної грошової оцінки земельної ділянки. Отже, Головне управління Держгеокадастру у Запорізькій області не погоджується з пропозицією С(Ф)Г "Аріель" в частині поновлення договору на 10 років. Також, відповідно до листа Держгеокадастру від 05.07.2017 № 22-28-0.13-10489/2-17 територіальним органам Держгеокадастру рекомендовано поновлювати договори оренди земельних ділянок сільськогосподарського призначення державної власності, набутих в оренду на безконкурентних засадах із встановленням максимальної відсоткової ставки орендної плати, визначеної Податковим кодексом України. Однак, управління зазначило, що у договорі оренди землі від 28.05.2008 встановлено розмір орендної плати на рівні 2,5% від нормативної грошової оцінки. Відповідно до проекту додаткової угоди до договору оренди землі, С(Ф)Г "Аріель" пропонується залишити без змін, у тому числі, розмір орендної плати. Однак, за результатами проведення земельних торгів, орендна плата могла б бути значно більшою. Також, зазначено, що орендарем не надано документів на підтвердження проведення агрохімічної паспортизації земельної ділянки. З урахуванням викладених причин, Головне управління Держгеокадастру у Запорізькій області заперечило проти поновлення (продовження) договору оренди землі від 28.05.2008, зареєстрованого 03.07.2008 №03 та укладення додаткової угоди до нього, у зв`язку з чим договір вважає припиненим 04.07.2018 та просить повернути земельну ділянку.

Відповідно до листа Вільнянської об`єднаної державної податкової інспекції Головного управління ДФС у Запорізькій області від 02.05.2018 р. за вих. №401/10/08-06/07 земельна ділянка за кадастровим номером :02:001:0166, включена до податкової декларації з плати за землю (орендна плата) за 2018 р. по С(Ф)Г "Аріель". Також повідомлено, що по орендній платі з юридичних осіб ), Максимівської сільської ради, заборгованість станом на 01.05.2018 р. відсутня. В матеріалах справи містяться платіжні доручення на підтвердження сплати позивачем орендних платежів.

03.05.2018 С(Ф)Г "Аріель" звернулось до Головного управління Держгеокадастру у Запорізькій області листом "Щодо початку процедури переговорів (домовленостей) у процесі поновлення договору оренди землі", в якому викладено незгоду орендаря з позицією управління зазначеного в листі - повідомленні від 19.04.2018 за вих. №27-8-0.6-3317/2-18. С(Ф)Г "Аріель" зазначило, що цей лист не є відмовою від свого переважного права на поновлення договору оренди землі чи відмовою від запропонованих управлінням умов, які до часу закінчення строку договору оренди можуть перебувати на стадії узгодження шляхом вчинення переговорної процедури між сторонами договору, та/або у разі недосягнення згоди по яких спір може бути переданий на вирішення суду. Також, з метою детального вивчення законності запропонованих управлінням умов просить надати відповідні документи. Зазначений лист отримано відповідачем 04.05.2018, про що свідчить відбиток печатки управління на листі зареєстрований за вх. №Т-381/0/5-18 (а.с.27-28).

Також, С(Ф)Г "Аріель" направило Головному управління Держгеокадастру у Запорізькій області лист від 14.05.2018, в якому зазначено, що у зв`язку із початком процедури переговорів (домовленостей) у процесі поновлення договору оренди землі надає належним чином завірену копію рішення Максимівської сільської ради Вільнянського району Запорізької області від 11.02.2017 №2 "Про встановлення ставок земельного податку та орендної плати за земельні ділянки розташованих на території Максимівської сільської ради". Згідно п. 2.2. Рішення та Додатку 2 до нього "Ставки орендної плати за земельні ділянки на території Масимівської сільської ради", розмір орендної плати за землі державної та комунальної власності сільськогосподарського призначення (рілля) встановлений на рівні 4% від їх нормативної грошової оцінки. Зазначає, що рішення Максимівської сільської ради Вільнянського району Запорізької області від 11.02.2017 №2 "Про встановлення ставок земельного податку та орендної плати за земельні ділянки розташованих на території Максимівської сільської ради", яка є отримувачем орендної плати є регуляторним актом, яке обов`язкове для виконання управлінням, як розпорядником відповідними землями. Також, просить врахувати це рішення як регуляторний акт обов`язків до виконання управлінням у процедурі поновлення договору оренди землі.

Цей лист Головне управління Держгеокадастру у Запорізькій області отримало 15.05.2018, що підтверджується відбитком печатки управління на листі зареєстрований за вх. №Т-402/0/5-18 (а.с.29).

У відповідь на лист С(Ф)Г "Аріель" від 03.05.2018 Головне управління Держгеокадастру у Запорізькій області листом від 04.06.2018 за вих. №Т-381-275/6-18 повідомило, що Головним управлінням, як орендодавцем, лист господарства про поновлення договору оренди землі був розглянутий та орендарю направлено лист-повідомлення про прийняте рішення, а саме про заперечення в поновленні договору оренди землі, що узгоджується з нормами Закону України "Про оренду землі". Також зазначило, що положення статті 33 Закону України "Про оренду землі" щодо переважного права орендаря перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк не можуть бути примусом для власника земельної ділянки і передбачають право, а не обов`язок на переукладення договору оренди. Крім того, орендарю роз`яснено, що рішення, дії чи бездіяльність органів державної влади можуть бути оскаржені в судовому порядку (а.с.30).

Отже, позивач, більше ніж за 30 днів до закінчення строку дії договору, направив відповідачу лист-повідомлення про поновлення договору, додавши проект додаткової угоди та зазначив про початок процедури переговорів у процесі поновлення договору оренди землі на новий строк.

Таким чином, орендар належним чином виконав свій обов`язок щодо повідомлення орендодавця не пізніше ніж за 30 днів до закінчення строку дії договору про намір його поновити, як це передбачено положенням частини 2 статті 33 Закону.

Судом першої інстанції встановлено, що позивач після закінчення строку дії договору оренди продовжує користуватися земельною ділянкою та сплачувати орендну плату.

Втім, листом-повідомленням від 02.08.2018 за вих. №27-8-0.6-5103/2-18, тобто, у строк протягом одного місяця після закінчення строку дії договору, Головне управління Держгеокадастру у Запорізькій області, відповідно до частини 6 статті 33 Закону України "Про оренду землі", заперечило щодо поновлення спірного договору оренди земельної ділянки, надіславши вказаний лист позивачу.

Незгода позивача із втратою переважного права на укладення договору оренди земельної ділянки на новий строк, продовження користування земельною ділянкою після закінчення терміну дії договору й належне виконання умов договору, і стали підставою звернення позивача з відповідним позовом до господарського суду.

Відмовляючи в задоволенні позовних вимог, суд першої інстанції виходив з того, що сторони не дійшли згоди стосовно укладення договору оренди земельної ділянки на змінених умовах, що, в свою чергу, стало підставою втрати переважного права позивача на укладення договору оренди землі за нормами частин 1-5 ст.33 Закону України "Про оренду землі".

Щодо необхідності укладення додаткової угоди, оскільки позивач продовжив користуватися земельноюділянкою та сплачувати орендні платежі, на умовах, визначених ч.6 ст.33 Закону України "Про оренду землі", то відповідач листом від 02.08.2018, тобто в місячний термін після закінчення терміну дії договору, як то передбачено зазначеною нормою права, заперечив у продовженні договору оренди на тих самих умовах і на той самий строк, отже, вказаний договір оренди земельної ділянки є припиненим, у зв"язку із закінченням строку, на який його було укладено.

Колегія суддів погоджується з такими висновками суду першої інстанції з наступних мотивів.

Відповідно до статті 2 Закону України "Про оренду землі" відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.

01.01.2013 року набрав чинності Закон України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо розмежування земель державної та комунальної власності" від 06.09.2012 року № 5245-17, відповідно до якого райдержадміністрації не наділено повноваженнями щодо розпорядження земельними ділянками сільськогосподарського призначення державної власності за межами населених пунктів. Вищезазначені повноваження передано до центральних органів виконавчої влади з питань земельних ресурсів у галузі земельних відносин та його територіальних органів. На території Запорізької області дані функції передано Головному управлінню Держземагенства у Запорізькій області.

Наказом від 25.01.2013 № 40 Міністерство аграрної політики України затвердило зміни до Положення про Головні управління Держземагенства в областях, згідно з пунктом 4.32 якого Головні управління Держземагенства в областях наділені повноваженнями передавати відповідно до закону земельні ділянки сільськогосподарського призначення державної власності у власність або у користування для всіх потреб в межах областей.

Відповідно до пунктів 2 та 5 частини першої постанови Кабінету Міністрів України від 10.09.2014 року № 442 "Про оптимізацію системи центральних органів виконавчої влади" Державне агентство земельних ресурсів України реорганізоване шляхом перетворення в Державну службу України з питань геодезії, картографії та кадастру. Державна служба України з питань геодезії, картографії та кадастру є правонаступником Державного агентства земельних ресурсів України.

Постановою Кабінету Міністрів України від 14.01.2015 року №5 "Про утворення територіальних органів Державної служби з питань геодезії, картографії та кадастру" утворені як юридичні особи публічного права територіальні органи Державної служби з питань геодезії, картографії та кадастру, у тому числі і Головне управління Держгеокадастру у Запорізькій області; реорганізовані територіальні органи Державного агентства земельних ресурсів шляхом їх приєднання до відповідних територіальних органів Державної служби з питань геодезії, картографії та кадастру, у тому числі і Головне управління Держземагенства у Запорізькій області шляхом його приєднання до Головного управління Держгеокадастру у Запорізькій області. Встановлено, що територіальні органи Державного агентства земельних ресурсів, які реорганізуються, продовжують виконувати свої повноваження до передачі таких повноважень територіальним органам Державної служби з питань геодезії, картографії та кадастру.

Згідно з розпорядженням Кабінету Міністрів України від 31.03.2015 № 294-р "Питання Державної служби з питань геодезії, картографії та кадастру" функції та повноваження Державного агентства земельних ресурсів у зв`язку з розформуванням покладено на Державну службу України з питань геодезії, картографії та кадастру.

Відповідно до положень ст. 770 Цивільного кодексу України у разі зміни власника речі, переданої у найм, до нового власника переходять права та обов`язки наймодавця.

Як вбачається із матеріалів справи земельна ділянка, яка є предметом Договору, розташована на території Запорізької області, належить до категорії земель сільськогосподарського призначення державної форми власності, а тому повноваження по розпорядженню такою земельною ділянкою, в тому числі й за Договором оренди земельної ділянки від 28.05.2008 відноситься до компетенції Головного управління Держгеокадастру у Запорізькій області.

Згідно із статтею 13 Закону України "Про оренду землі" договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Відповідно до статті 15 Закону України "Про оренду землі" істотними умовами договору оренди землі є, зокрема, строк дії договору оренди та орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату.

Згідно з частиною першою статтею 19 Закону строк дії договору оренди землі визначається за згодою сторін, але не може перевищувати 50 років. При передачі в оренду земельних ділянок сільськогосподарського призначення для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, фермерського господарства, особистого селянського господарства строк дії договору оренди землі визначається за згодою сторін, але не може бути меншим як 7 років.

За приписами ст.30 Закону зміна умов договору оренди землі здійснюється за взаємною згодою сторін.

Статтею 31 Закону України "Про оренду землі" встановлено, що договір оренди землі припиняється в разі закінчення строку, на який його було укладено.

Одночасно, статтею 33 Закону України "Про оренду землі" в редакції Закону України від 17.02.2011 N 3038-VI, який набрав чинності з 12.03.2011, передбачено можливість поновлення договору оренди землі.

Так, за наведеною нормою по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі) (ч. 1).

Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі (ч. 2).

До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди (ч. 3).

При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється (ч. 4).

Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення (ч. 5).

У разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. У цьому випадку укладання додаткової угоди про поновлення договору оренди землі здійснюється із:

- власником земельної ділянки (щодо земель приватної власності);

- уповноваженим керівником органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування без прийняття рішення органом виконавчої влади або органом місцевого самоврядування про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної або комунальної власності) (ч. 6).

Керівник органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування, який уповноважений підписувати додаткову угоду до договору оренди землі щодо земельної ділянки державної або комунальної власності, визначається рішенням цього органу (ч. 7).

Додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов`язковому порядку (ч. 8).

Колегія суддів приймає до уваги, що палатою для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду ухвалою від 22.06.2018 зупинялося провадження у справі № 920/739/17 до надходження від Науково-консультативної ради при Верховному Суді наукового висновку у цій справі.

Після надходження наукового висновку Верховним Судом провадження у справі №920/739/18 було поновлено та 10.09.2018 прийнято постанову, в якій Верховний Суд виклав позицію щодо застосування норм ст. 33 Закону України "Про оренду землі".

Так, у п. 5.2. вищезазначеної постанови зазначено наступне: "Статтею 33 Закону України "Про оренду землі" регламентовано поновлення договору оренди землі на новий строк як у випадку реалізації переважного права орендаря перед іншими особами (частини 1- 5 цієї норми), так і у випадку, коли орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди (частина 6 цієї норми).

Аналіз наведених норм матеріального права дає підстави для висновку, що для застосування положень частини 1 статті 33 Закону України "Про оренду землі" та визнання за орендарем переважного права на поновлення договору оренди необхідно встановити такі юридичні факти: орендар належним чином виконує свої обов`язки за договором; орендар до спливу строку договору повідомив орендодавця у встановлені строки про свій намір скористатися переважним правом укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди; орендодавець протягом місяця не повідомив орендаря про наявність заперечень і своє рішення.

Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення із проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення (частина 5 статті 33 Закону України "Про оренду землі").

Частиною 6 статті 33 зазначеного Закону врегульовано пролонгацію договору на той самий строк і на тих самих умовах, що були передбачені договором, за наявності такого фактичного складу: користування орендарем земельною ділянкою після закінчення строку оренди і відсутність протягом одного місяця заперечення орендодавця проти такого користування (що можна кваліфікувати як "мовчазну згоду" орендодавця на пролонгацію договору).

При цьому необхідно звернути увагу, що повідомлення орендарем орендодавця про намір скористатися правом на поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених частиною 6 статті 33 Закону України "Про оренду землі", не вимагається. Суть поновлення договору оренди згідно з цією частиною статті саме і полягає у тому, що орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку оренди, а орендодавець, відповідно, не заперечує у поновленні договору, зокрема у зв`язку з належним виконанням договору оренди землі.

Відсутність такого заперечення, як уже зазначалося, може мати прояв у "мовчазній згоді".

У контексті поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених частиною 6 статті 33 Закону України "Про оренду землі", необхідно зауважити, що такий договір може бути поновлено виключно на тих самих умовах і на той самий строк. Тобто орендар не може вимагати поновлення договору оренди землі на інших умовах. Щодо прав та обов`язків орендодавця слід акцентувати, що він має право заперечити стосовно поновлення згідно із цією частиною статті 33 Закону України "Про оренду землі", і таке заперечення має бути заявлено саме протягом одного місяця після закінчення дії договору оренди землі, що безпосередньо випливає зі змісту частини 6 зазначеної статті.

У подальшому, якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення дії договору оренди і орендодавець не надав заперечень стосовно поновлення цього договору протягом одного місяця після його закінчення, орендар має право звернутися із вимогою про визнання укладеною угоди про поновлення договору на тих самих умовах і на той самий строк. Орендодавець, у свою чергу, в будь-який час до укладення додаткової угоди стосовно поновлення договору на той самий строк і на тих самих умовах може звернутися із вимогою про звільнення земельної ділянки. Тобто договір оренди землі вважатиметься поновленим лише у разі укладення додаткової угоди, про що безпосередньо зазначено у частині 8 статті 33 Закону України "Про оренду землі". При цьому відмову або зволікання в укладенні додаткової угоди до договору оренди землі може бути оскаржено у суді.

Правову позицію щодо розрізнення цих підстав було сформульовано Верховним Судом України, зокрема у постанові від 25.02.2015 у справі № 6-219цс14 і Великою Палатою Верховного Суду у постанові від 10.04.2018 у справі № 594/376/17-ц.

Отже, підстави для поновлення договору оренди земельної ділянки, передбачені у частинах 1- 5 і частині 6 статті 33 Закону України "Про оренду землі", не пов`язані одна з іншою.".

Також в науковому висновку щодо проблемних питань застосування ст. 33 Закону України "Про оренду землі" професор Мірошниченко А.М. зазначив, що під "переважним правом на укладення договору оренди на новий строк (поновленням договору оренди)" у статті насправді маються на увазі кілька різних, хоча і пов`язаних між собою правових явищ:

1) "автоматичне" поновлення договору на наступний строк на тих самих умовах;

2) продовження договору на новий строк на інших умовах, визначених за згодою сторін;

3) власне переважне (перед іншими бажаючими) право орендаря на укладення договору на новий строк.

Ці явища є відмінними, і для правильного застосування статті необхідно визначити, що саме мається на увазі у конкретному її формулюванні.

Верховний Суд в постанові від 10.09.2018 зазначив, що законодавцем у частині 5 статті 33 Закону України "Про оренду землі" визначено алгоритм дій, який зобов`язує орендодавця після отримання листа-повідомлення орендаря:

1) розглянути лист-повідомлення на відповідність вимогам закону;

2) узгодити з орендарем (за необхідності) істотні умови договору;

3) за відсутності заперечень прийняти рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності);

4) укласти з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі.

За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендареві направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

Зазначені положення слід розуміти таким чином:

а) орендодавець у разі невідповідності змісту листа-повідомлення та умов проекту додаткової угоди вимогам закону повинен протягом місяця із дати його отримання повідомити орендареві про такі невідповідності, що, у свою чергу, може бути підставою для заперечення у задоволенні заяви орендаря;

б) може запропонувати свою редакцію істотних умов договору оренди землі.

При цьому необхідно мати на увазі, що заперечення орендодавця щодо невідповідності листа-повідомлення із проектом додаткової угоди вимогам закону мають бути обґрунтованими і містити конкретні посилання на порушення закону, зазначені у листі-повідомленні або проекті додаткової угоди, або містити конкретні істотні умови договору, щодо яких орендодавець пропонує зміни.

Якщо орендар та орендодавець у процесі погодження фактично дійшли згоди щодо нових істотних умов договору оренди землі, але не уклали додаткової угоди, то способом захисту прав орендаря буде саме його звернення до суду із позовом про укладення додаткової угоди на нових узгоджених істотних умовах, а не автоматична пролонгація на попередніх умовах.

Вищенаведене узгоджується з приписами частини 1 ст. 777 Цивільного кодексу України та з висновком Верховного Суду, викладеними у постанові від 18.01.2018 у справі №910/12017/17, в якій зазначено, що сторони попереднього договору оренди, і в першу чергу орендодавець, має право на перегляд умов попереднього договору при укладенні нового. Це право прямо передбачено ч.1 ст.777 Цивільного кодексу України. Але ці нові умови мають бути доведені в чіткій та конкретній формі попередньому орендарю, щоб останній міг зробити такий же чіткий та конкретний вибір: прийняти ці умови і скористатися своїм переважним правом на укладення нового договору або відмовитися від таких умов і на цьому його переважне право припиняється.

З поданого позову вбачається, що матеріально-правовою підставою позовних вимог позивач визначив обидві норми статті 33 Закону України "Про оренду землі", а саме, - і як наявність переважного права на укладення договору оренди на новий строк, передбачене частинами 1-5, і частину 6, яка передбачає умови поновлення Договору на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

В силу наведених вище приписів частин 1-3 ст. 33 Закону України "Про оренду землі" в процедурі поновлення договору оренди землі на орендаря, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк (поновлення договору), покладається обов`язок завчасно повідомити орендодавця листом-повідомленням, до якого додати проект відповідної додаткової угоди.

Частина 2 ст. 19 Конституції України зобов`язує органи державної влади та органи місцевого самоврядування, їх посадові особи діяти лише на підставі, в межах повноважень та у спосіб, що передбачені Конституцією та законами України.

Згідно імперативних приписів частини 5 ст. 33 Закону України "Про оренду землі" орендодавець, отримавши лист-повідомлення орендаря та проект додаткової угоди вчиняє ряд юридично значимих дій, а саме: перевіряє проект додаткової угоди на відповідність вимогам закону; узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору та укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. При поновленні договору, в порядку реалізації переважного права орендаря, сторони договору мають право змінювати умови відповідного договору оренди землі.

Лише у разі недосягнення домовленостей щодо істотних умов договору, переважне право орендаря припиняється, що передбачено частиною 4 ст. 33 Закону України.

Як встановлено матеріалами справи, ТОВ "Аріель" в установлений Договором строк (більш ніж за 90 днів до закінчення строку дії Договору) повідомило ГУ Держгеокадастр у Запорізькій області про свій намір скористатися переважним правом на поновлення Договору. До вказаного листа додано проект додаткової угоди про поновлення Договору на той самий строк і на тих самих умовах.

На вказаний лист ГУ Держгеокадастру у Запорізькій області листом від 19.04.2018 №27-8-0.6-3317/2-18 заперечило про продовження терміну дії договору на попередніх умовах, вказавши, що орендна плата не може бути менше 8 відсотків від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, попри 2,5 %, зазначені у договорі від 28.05.2008, а також не погодилось із строком дії договору в 10 років, оскільки, відповідно до вимог Стратегії, при передачі земельних ділянок сільськогосподарського призначення державної форми власності в оренду строк дії договору може бути встановлений у 7 років, що відповідає мінімальному строку оренди земельних ділянок сільськогосподарського призначення, визначений ч.2 ст.19 Закону України "Про оренду землі".

Колегія суддів констатує, що заперечення відповідача у продовженні договору оренди, викладене в листі від 19.04.2018, не є тією підставою з якою закон пов`язує втрату переважного права орендаря на укладення договору на новий строк, оскільки тільки недосягнення згоди між сторонами в укладенні договору на змінених умовах, які орендодавець має запропонувати, а орендар погодити або відхилити, є такою підставою.

В свою чергу, колегія суддів відхиляє доводи скаржника, що відповідачем у вказаному листі не запропоновано істотних умов договору, оскільки у листі визначений, як можливий строк оренди 7 років, так і розмір орендної плати не нижче 8 %.

На лист ГУ Держгеокадастру у Запорізькій області від 19.04.2018 № 27-8-0.6-3317/2-18 ТОВ "Аріель" 03.05.2018 подав до відповідача лист, в якому вимагав надати документи, якими визначений саме такий розмір орендної плати (8% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки). В подальшому, листом від 14.05.2018 позивач направив відповідачу рішення Максимівської сільської ради Вільнянського району Запорізької області від 11.02.2017 № 2 "Про встановлення ставок земельного податку та орендної плати за земельні ділянки, розташовані на території Максимівської сільської ради".

І тільки листом від 02.07.2018, за один день до закінчення терміну дії договору, позивач направив лист відповідачу, в якому запропонував орендну плату у 12%, втім, строк дії договору залишив без змін (10 років), попри зазначені відповідачем 7 років.

Таким чином, наведене вище свідчить про те, що сторони не дійшли згоди у процедурі поновлення договору на змінених умовах, унормованої частинами 1-5 ст. 33 Закону України "Про оренду землі", та не дійшли згоди щодо врегулювання істотних умов Договору, зокрема по строку дії договору, а відтак, переважне право позивача на укладення договору оренди на новий строк було втрачено, що є підставою для відмови в позові.

Отже, висновок господарського суду за наслідками розгляду позовної заяви, є правильним, таким, що відповідає закону та матеріалам, обставинам справи.

Стосовно ж поновлення договору оренди на підставі ч.6 ст.33 Закону України "Про оренду землі", на яку також посилався позивач, слід зазначити наступне.

Для поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених ч. 6 ст. 33 Закону України "Про оренду землі", необхідна наявність таких юридичних фактів:

- орендар продовжує користуватися виділеною земельною ділянкою;

- орендар належним чином виконує свої обов`язки за договором;

- відсутнє письмове повідомлення орендодавця про відмову у поновленні договору оренди.

Як вже зазначалось вище, строк дії договору оренди землі від 28.05.2008 закінчився 03.07.2018. Даний факт визнається обома сторонами.

Матеріалами справи підтверджено, що Головне управління Держгеокадастру у Запорізькій області протягом одного місяця після закінчення дії договору, надіслало позивачу лист-повідомлення від 02.08.2018 № 27-8-0.6-5103/2-18 про заперечення щодо поновлення спірного договору оренди земельної ділянки у відповідності до ч. 6 ст. 33 Закону України "Про оренду землі" та нагадування відповідно до ст.34 Закону повернути земельну ділянку.

Оскільки орендодавець протягом місяця після закінчення дії договору оренди заперечив його поновлення та можливість подальшого користування земельною ділянкою, то застосування ч.6 ст.33 Закону України "Про оренду землі" до вказаних відносин є неможливою, а вимога Позивача про визнання укладеною угоди про поновлення договору на тих самих умовах і на той самий строк є безпідставною.

Як також є безпідставними доводи скарги, що відповідь відповідача від 02.08.2018 на лист - повідомлення позивача від 02.07.2018 (вх. від 02.07.2018) не можна вважати запереченням в розумінні ч. 6 ст. 33 ЗУ "Про оренду землі", так як застосування положень ч.ч. 1-5 та ч. 6 ст. 33 ЗУ "Про оренду землі" в процесі поновлення договору оренди є взаємовиключними та не можуть одночасно застосовуватись до спірних правовідносин.

Слід зазначити, що недосягнення згоди між сторонами в процесі погодження змін до договору оренди землі, які здійснювались за нормами частин 1-5 ст.33 Закону, жодним чином, не стосуються права та обов`язку орендодавця, в разі незгоди з продовженням договору оренди землі, надіслати в місячний термін після закінчення дії договору лист-повідомлення орендарю про таку незгоду.

Щодо доводів апеляційної скарги про добросовісність дій позивача, на відміну від відповідача, а тому не можливість втратити переважне право на оренду земельної ділянки, то вказане не спростовує того факту, що сторони не домовились стосовно істотних умов договору в процесі продовження дії договору, а відтак, перележане право орендаря припинилось.

Посилання скаржника на безпідставне незастосування судом першої інстанції положень ст. 23 ГК України, положення рішення сьомого скликання шістнадцятої (позачергової) сесії Максимівської сільської ради Вільнянського району Запорізької області від 11.02.2017 № 2 "Про встановлення ставок земельного податку та орендної плати за земельні ділянки розташованих на території Максимівської сільської ради" та положення п. 5.2 ст. 5, п. 10.2-1 ст. 10 п. 10.2-1 та п. 10.3. ст. 10, п. 12.3.5 ст.12 ПК України, відхиляються судом апеляційної інстанції як помилкові, оскільки мова у вищезазначених правових нормах йде про повноваження місцевого самоврядування, місцеві податки та їх розмір, встановлений рішенням сільради, якою, до речі визначений розмір орендної плати та податків для земель комунальної і державної власності в межах даного населеного пункту, які в даному випадку не застосовуються, оскільки спірна земельна ділянка знаходиться за межами населеного пункту і відноситься до сільськогосподарських земель державної власності, розпорядником яких є відповідач, який керуються нормами Закону України "Про оренду землі" та Податковим кодексом України, про що надана відповідь позивачу як Максимівською сільською радою, так і Головним управління Держгеокадастру у Запорізькій області на адвокатські запити (лист Держгеокадастру від 10.05.2018 № 29-9-0.6-3716/2-18 а.с.37; лист Максимівської сільради від 23.03.2018 № 41 а.с.40).

Відповідно до пункту 1 частини першої статті 275 та статті 276 Господарського процесуального кодексу України суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права.

За викладених обставин, колегія суддів суду апеляційної інстанції вважає, що розглядаючи справу, суд першої інстанції дав оцінку наявним у справі доказам за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному і об`єктивному розгляді в судовому процесі всіх обставин справи в їх сукупності, правильно застосував норми матеріального і процесуального права, що у відповідності до ст. 276 ГПК України є підставою для залишення апеляційної скарги без задоволення, а рішення суду - без змін.

Зважаючи на відмову у задоволенні апеляційної скарги, судові витрати, понесені у зв`язку із апеляційним оскарженням, згідно статті 129 Господарського процесуального кодексу України, покладаються на заявника у скарзі і відшкодуванню не підлягають.

Слід зазначити, що скаржником здійснено сплату судового збору за подання апеляційної скарги у більшому розмірі (5763 грн), ніж передбачено законом 5286,00 грн (3524,00грн х 150%).

Отже, на підставі ст.7 Закону України "Про судовий збір", за наявності відповідного клопотання, скаржнику підлягає поверненню з державного бюджету 477,00 грн надмірно сплаченого судового збору.

Керуючись ст. ст. 269, 275, 276, 282, 283 ГПК України, суд,

ПОСТАНОВИВ:

Апеляційну скаргу Селянського (фермерського) господарства "Аріель", с. Широке Вільнянського району Запорізької області на рішення Господарського суду Запорізької області від 27.03.2019 у справі № 908/2501/18 - залишити без задоволення.

Рішення Господарського суду Запорізької області від 27.03.2019 у справі №908/2501/18 залишити без змін.

Судові витрати Селянського (фермерського) господарства "Аріель", с. Широке Вільнянського району Запорізької області за подання апеляційної скарги на рішення суду покласти на заявника апеляційної скарги.

Постанова набирає законної сили з дня її прийняття і може бути оскаржена до Верховного Суду протягом двадцяти днів з дня складення повного судового рішення.

Повний текст постанови виготовлено та підписано 18.06.2019.

Головуючий суддя О.Г. Іванов

Суддя М.О. Дармін

Суддя О.В. Березкіна