ЦЕНТРАЛЬНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ
ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

05.06.2019 року Справа № 908/2598/18

м. Дніпро, пр. Дмитра Яворницького, 65, зал засідань 511

Центральний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів: головуючого судді Широбокової Л.П. (доповідач),

суддів Подобєда І.М., Орєшкіної Е.В.

секретар судового засідання Абадей М.О.

Учасники справи:

позивач Товариство з обмеженою відповідальністю Алекс, с. Плодородне Михайлівського району Запорізької області

представник: Куцигін І.В., ордер ЗП №130670 від 05.06.2019, адвокат;

відповідач Головне управління Держгеокадастру у Запорізькій області, м. Запоріжжя

представник: Гурильов А.С., довіреність №-8-0.63-1/62-19 від 02.01.2019, представник;

розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу Головного управління Держгеокадастру у Запорізькій області на рішення Господарського суду Запорізької області від 20.03.2019 у справі №908/2598/18 (суддя Зінченко Н.Г., повне рішення складено 28.03.2019)

у справі

про зобов`язання укласти додаткову угоду про поновлення (продовження) договору оренди землі від 20.11.2008 та внесення змін до нього

ВСТАНОВИВ:

Короткий зміст позовних вимог та рішення суду.

У листопаді 2018 року ТОВ Алекс звернулося з позовом до Господарського суду Запорізької області про зобов`язання Головне управління Держгеокадастру у Запорізькій області укласти додаткову угоду про поновлення (продовження) договору оренди землі від 20.11.2008 та внесення змін до нього, зокрема, в частині поновлення (продовження) строку дії договору на 7 років та встановлення річної орендної плати в розмірі 12% від нормативної грошової оцінки землі.

Позовні вимоги обґрунтовані посиланням на переважне право орендаря на укладення договору землі на новий строк, виконанням останнім вимог укладеного договору та Закону відносно дій, направлених на продовження орендних правовідносин із Відповідачем та фактичне узгодження нових умов щодо строку дії договору та розміру орендної плати, що не суперечать вимогам законодавства.

Відповідач проти задоволення позову заперечував, посилаючись на те, що переважне право орендаря не може бути примусом для власника земельної ділянки на переукладення договору оренди землі та Позивач був заздалегідь обізнаний про прийняте уповноваженим органом рішення щодо припинення з 27.11.2018 орендних відносин та про необхідність повернення земельної ділянки власнику у визначений строк.

Рішенням Господарського суду Запорізької області від 20.03.2019 у справі №908/2598/18 (суддя ОСОБА_1 ) позов задоволено повністю. Визнано поновленим договір оренди землі від 20.11.2008, про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 26.11.2008 №43, на сім років шляхом укладання додаткової угоди в редакції Позивача. Стягнуто з Головного управління Держгеокадастру у Запорізькій області на користь Товариства з обмеженою відповідальністю Алекс 1762 грн 00 коп судового збору.

Рішення суду мотивовано правомірністю заявлених позовних вимог, добросовісністю дій Позивача відповідно до ч. ч. 1-3 ст. 33 Закону України «Про оренду землі» та умов укладеного договору, відповідністю умов запропонованої додаткової угоди вимогам законодавства.

Доводи та вимоги апеляційної скарги і відзиву на неї.

Не погодившись із зазначеним рішенням суду, до Центрального апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою звернувся Відповідач, в якій, посилаючись на неправильно встановлені судом обставини справи та неправильне застосування норм матеріального права, просив рішення суду скасувати, прийняти нове рішення про відмову у задоволенні позову в повному обсязі.

Апеляційна скарга обґрунтована наступним:

- суд не взяв до уваги, що Відповідачем було надано лист повідомлення від 17.10.2018 щодо невідповідності листа про поновлення та проекту додаткової угоди вимогам закону та невідповідності його рекомендаціям Держгеокадастру, викладених у листі від 05.07.2017 №22-28-0.13-10489/2-1, відносно встановлення максимальної відсоткової ставки орендної плати, визначеної Податковим кодексом України, тому договір вважається припиненим 27.11.2018;

- суд першої інстанції задовольнив позовну заяву без врахування норм матеріального права, а саме ч. 8 ст. 33 Закону України «Про оренду землі».

Ухвалою Центрального апеляційного господарського суду від 02.05.2019 (колегія суддів у складі головуючого судді Широбокової Л.П., суддів Подобєда І.М., Орєшкіної Е.В.) відкрито апеляційне провадження за апеляційною скаргою Головного управління Держгеокадастру у Запорізькій області на рішення Господарського суду Запорізької області від 20.03.2019 у справі №908/2598/18. Розгляд апеляційної скарги призначено у судовому засіданні з викликом сторін на 05.06.2019.

Доводи Позивача, викладені у відзиві на апеляційну скаргу від 23.05.2019: запропоновані в додатковій угоді умови щодо строку дії договору не суперечили ст. 19 Закону України «Про оренду землі», а умови щодо розміру орендної плати - вимогам ст. 288 Податкового кодексу України; посилання Відповідача на листи Держгеокадастру, які не є нормативно правовими актами та носять рекомендаційний характер, є недоречними; заперечення Відповідача, викладені у листі від 13.11.2018, не обґрунтовані та не містять конкретних посилань на порушення закону.

Обставини справи, встановлені апеляційним судом.

Дослідивши матеріали справи, вислухавши пояснення представників сторін, обговоривши доводи апеляційної скарги, перевіривши законність та обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги, апеляційний суд встановив наступне.

22.11.2008 між Михайлівською районною державною адміністрацією Запорізької області (орендодавець за договором) та Товариством з обмеженою відповідальністю Алекс (орендар, Позивач) був укладений договір оренди землі (надалі Договір), відповідно до якого орендодавець надав, а орендар прийняв в строкове платне користування земельну ділянку для сільськогосподарського використання, загальною площею 22,2437 га, яка знаходиться на території Михайлівської селищної ради. Згідно Кадастрового плану земельної ділянки, кадастровий номер земельної ділянки, що надана в оренду, :30:007:0006.

Договір зареєстрований 26 листопада 2008 року, про що у Державному реєстрі земель вчинено запис №43.

Строк дії договору встановлений у пункті 8, відповідно до якого Договір укладено строком на 10 років, тобто до 26.11.2018.

У пункті 8 визначено, що після закінчення строку дії договору орендар має переважне право поновити його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 30 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.

Відповідно до п.9 Договору орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі, що становить 6759,11 грн 3% від нормативної грошової оцінки.

Пунктом 36 Договору сторони визначили, що зміна умов договору здійснюється у письмовій формі за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору спір вирішується у судовому порядку.

Згідно п. 37 Договору дія договору припиняється у разі: закінчення строку, на який його було укладено; придбання орендарем земельної ділянки у власність; викупу земельної ділянки для суспільних потреб або примусового відчуження земельної ділянки з мотивів суспільної необхідності в порядку, встановленому законом; договір припиняється також в інших випадках, передбачених законом.

20.11.2008 між орендодавцем та орендарем підписано акт прийому-передачі земельної ділянки за Договором, згідно якого позивачу передано земельну ділянку за кадастровим номером :30:007: НОМЕР_1 загальною площею 22,2437 га.

Договором про внесення змін до договору оренди землі від 24.05.2016 річну орендну плату встановлено у розмірі 5% від нормативної грошової оцінки, інші умови Договору залишено без змін.

Право оренди земельної ділянки зареєстровано за Позивачем в установленому законом порядку 26.06.2017, що підтверджується витягом з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права (а.с. 29).

Станом на 16.08.2018 у Позивача боргів перед бюджетом по орендній платі за землю та єдиного сільгоспподатку 4 групи не було (довідка від 17.08.2018, а.с. 38).

З метою реалізації свого переважного права на поновлення Договору Позивач у строк, встановлений пунктом 8 Договору, звернувся до Головного управління Держгеокадастру у Запорізькій області з листом від 03.10.2018 за вих. №342 про поновлення договору.

До листа додав проект додаткової угоди, в якому просив поновити (продовжити) строк дії Договору на 10 років, та внести зміни до п. 9 Договору, виклавши в такій редакції: Річна орендна плата становить 5% (п`ять відсотків) від нормативної грошової оцінки та вноситься орендарем у грошовій формі.

Листом-повідомленням від 17.10.2018 вих. №19-8-0.6-6380-/2-18 Відповідач поінформував про незгоду із запропонованими Позивачем умовами, викладеними в додатковій угоді, в частині строку та розміру орендної плати.

Зокрема, посилаючись на Стратегію удосконалення управління у сфері використання та охорони земель сільськогосподарського призначення державної власності та розпорядження ними, затверджену Постановою КМУ від 07.06.2017 №413, Відповідач зазначив, що строк оренди має становити 7 років, а орендна плата бути не нижчою 8% нормативної грошової оцінки землі. Також відповідач послався на ст. 288 Податкового кодексу України, згідно положень якого річна сума орендної плати не може бути меншою розміру земельного податку, встановленого для відповідної категорії земельних ділянок на відповідній території та не може перевищувати 12 відсотків нормативної грошової оцінки.

24.10.2018 (за місяць до закінчення дії Договору) Позивач направив Відповідачу заяву-клопотання за №374 про поновлення Договору на зазначених Відповідачем умовах - зі строком договору 7 років і орендною платою у розмірі 12% нормативної грошової оцінки землі. До заяви додав проект додаткової угоди на зазначених умовах.

Листом від 13.11.2018 за № 19-8-0.6-6879/2-18 Відповідач у поновленні договору оренди відмовив, пославшись на раніше надану відповідь про заперечення у поновленні такого договору.

Товариство з обмеженою відповідальністю Алекс після закінчення строку дії Договору оренди продовжило користуватися спірною земельною ділянкою.

Додаткова угода про поновлення Договору сторонами укладена так і не була, що стало підставою для звернення із даним позовом.

Застосоване законодавство та висновки апеляційного суду.

Відповідно до статті 2 Закону України "Про оренду землі" відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.

Порядок поновлення договору оренди землі визначено статтею 33 Закону України "Про оренду землі".

За змістом статті 33 Закону України "Про оренду землі", чинної на час виникнення спірних правовідносин, по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі) (частина 1). Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі. У разі смерті орендодавця до спливу строку дії договору оренди землі орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це спадкоємця земельної ділянки протягом місяця з дня, коли йому стало відомо про перехід права власності на земельну ділянку (частина 2). До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди (частина 3). При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється (частина 4). Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення (частина 5). У разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. У цьому випадку укладання додаткової угоди про поновлення договору оренди землі здійснюється із: власником земельної ділянки (щодо земель приватної власності); уповноваженим керівником органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування без прийняття рішення органом виконавчої влади або органом місцевого самоврядування про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної або комунальної власності) (частина 6). Керівник органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування, який уповноважений підписувати додаткову угоду до договору оренди землі щодо земельної ділянки державної або комунальної власності, визначається рішенням цього органу (частина 7). Додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов`язковому порядку (частина 8).

Відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди до договору оренди землі може бути оскаржено в суді (частина 11 статті 33 Закону України "Про оренду землі", чинної на час виникнення спірних правовідносин).

З 01.01.2013 відповідно до частини 4 статті 122 Земельного кодексу України повноваження щодо передачі земельних ділянок сільськогосподарського призначення державної власності, крім випадків, визначених частиною восьмою цієї статті, у власність або у користування для всіх потреб належать центральному органу виконавчої влади з питань земельних ресурсів у галузі земельних відносин та його територіальним органам

До таких органів відноситься, зокрема, Головне управління Держгеокадастру у Запорізькій області.

З матеріалів справи слідує, що земельна ділянка, яка є предметом договору оренди, розташована на території Запорізької області, належить до категорії земель сільськогосподарського призначення державної форми власності, а тому повноваження по розпорядженню такою земельною ділянкою відноситься до компетенції Головного управління Держгеокадастру у Запорізькій області.

Як вбачається з матеріалів справи, підставою для відмови у поновленні Договору на раніше запропонованих умовах Відповідачем було зазначено про незгоду зі строком дії Договору та розміром орендної плати. Відповідач зазначив, що строк оренди має становити 7 років, а орендна плата - бути не нижчою 8% нормативної грошової оцінки землі.

В подальшому Позивач у строк, встановлений Договором для реалізації свого переважного права, подав на узгодження Відповідачу додаткову угоду, в якій фактично погодився із запропонованим строком дії Договору 7 років та зазначив про розмір орендної плати 12% від нормативної грошової оцінки землі.

Листом від 13.11.2018 за № 19-8-0.6-6879/2-18 Відповідач у поновленні договору оренди відмовив, пославшись на раніше надану відповідь про заперечення у поновленні такого договору.

За змістом пункту 289.1 статті 289 Податкового кодексу України і частини 1 статті 13 Закону України "Про оцінку земель" для визначення розміру орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності обов`язково проводиться та використовується нормативна грошова оцінка земельних ділянок, яка являє собою капіталізований рентний дохід (дохід, який можна отримати із землі як фактора виробництва залежно від якості та місця розташування земельної ділянки), визначений за встановленими і затвердженими нормативами (стаття 1 Закону України "Про оцінку земель").

Пунктом 288.1 статті 288 Податкового кодексу України (у редакції, чинній на момент виникнення спірних правовідносин) встановлено, що підставою для нарахування орендної плати за земельну ділянку є договір оренди такої земельної ділянки, а згідно з пунктом 288.4, підпунктами 288.5.1, 288.5.2 пункту 288.5 наведеної норми розмір орендної плати встановлюється у договорі оренди, але річна сума платежу не може бути меншою розміру земельного податку, встановленого для відповідної категорії земельних ділянок на відповідній території та не може перевищувати 12 відсотків нормативної грошової оцінки.

Згідно з пунктом 2.1. додаткової угоди, яка була запропонована Позивачем до укладення, запропоновано викласти п. 9 Договору в такій редакції: «Річна орендна плата становить 12% від нормативної грошової оцінки землі та вноситься орендарем у грошовій формі».

Отже, визначений Позивачем у додатковій угоді до Договору розмір орендної плати відповідає нормам законодавства та фактично є максимальним.

Алгоритм дій, який зобов`язує орендодавця після отримання листа повідомлення орендодавця вчинити певні дії, визначений законодавством у ч.5 ст. 33 Закону України «Про оренду землі». Серед них, зокрема, і направлення листа повідомлення про прийняте орендодавцем рішення, в якому викладені заперечення щодо поновлення договору оренди землі.

При цьому необхідно мати на увазі, що заперечення орендодавця щодо невідповідності листа-повідомлення із проектом додаткової угоди вимогам закону мають бути обґрунтованими і містити конкретні посилання на порушення закону, зазначені у листі-повідомленні або проекті додаткової угоди, або містити конкретні істотні умови договору, щодо яких орендодавець пропонує зміни.

Якщо орендар та орендодавець у процесі погодження фактично дійшли згоди щодо нових істотних умов договору оренди землі, але не уклали додаткової угоди, то способом захисту прав орендаря буде саме його звернення до суду із позовом про укладення додаткової угоди на нових узгоджених істотних умовах, а не автоматична пролонгація на попередніх умовах. Вказана правова позиція висловлена в Постанові Верховного Суду у складі палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду від 10.09.2018 у справі №920/739/17.

Як було встановлено судом, Позивач до закінчення дії Договору погодився на запропоновані Відповідачем умови договору (листом від 24.10.2018). Натомість Відповідачем у листі від 13.11.2018 не зазначено підстав, з яких Позивачу відмовлено у поновленні Договору.

Отже, суд першої інстанції дійшов правильного висновку, що відмова орендодавця, викладена у листі від 13.11.2018, є необґрунтованою, через що визнана судом незаконною.

Матеріалами справи підтверджується, що орендар належно виконував обов`язки за умовами Договору, своєчасно звернувся до орендодавця з заявою про поновлення договору, погодився, до закінчення строку дії Договору, на запропоновані Відповідачем умови, а тому має переважне право перед іншими особами на укладення договору на новий строк на нових умовах.

Отже, Господарським судом Запорізької області прийнято законне рішення про задоволення позовних вимог.

Таким чином, судова колегія апеляційного суду вважає доводи апеляційної скарги безпідставними, а оскаржуване рішення таким, що відповідає фактичним обставинам справи та нормам матеріального і процесуального права, тому підстави, передбачені ст. 277 ГПК України для задоволення апеляційної скарги та скасування рішення Господарського суду Запорізької області у даній справі відсутні. Доводи апелянта спростовані вище встановленими фактичними обставинами справи та наведеними нормами чинного законодавства і апеляційним судом відхиляються.

Відповідно до ст. 129 ГПК України судові витрати по розгляду апеляційної скарги відносяться на апелянта.

Керуючись ст. ст. 269, 270, 275, 276, 282, 287, 288 Господарського процесуального кодексу України, Центральний апеляційний господарський суд,

ПОСТАНОВИВ :

Апеляційну скаргу Головного управління Держгеокадастру у Запорізькій області на рішення Господарського суду Запорізької області від 20.03.2019 у справі №908/2598/18 залишити без задоволення.

Рішення Господарського суду Запорізької області від 20.03.2019 у справі №908/2598/18 залишити без змін.

Судові витрати по сплаті судового збору за розгляд цієї апеляційної скарги покласти на апелянта Головне управління Держгеокадастру у Запорізькій області.

Постанова набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена в касаційному порядку до Верховного Суду протягом 20 днів з дня складання повної постанови в порядку, встановленому ст. ст. 287, 288 Господарського процесуального кодексу України.

Повна постанова складена 10.06.2019.

Головуючий суддя Л.П. Широбокова

Суддя І.М. Подобєд

Суддя Е.В. Орєшкіна