ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД КИЇВСЬКОЇ ОБЛАСТІ
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"30" травня 2019 р. Справа № 911/24/19

Господарський суд Київської області у складі головуючого судді Лилака Т.Д. за участю секретаря судового засідання Щотової Я.О., розглянувши у відкритому судовому засіданні матеріали справи

за позовом Комунального підприємства "Управління з розвитку фізичної культури, спорту та туризму" Славутицької міської ради Київської області (07101, Київська область м. Славутич, Чернігівський квартал, 14, код 31476407)

до Фізичної особи-підприємця Кравченко Андрія Васильовича

( АДРЕСА_1 , реєстраційний номер НОМЕР_1)

про розірвання договору оренди нерухомого майна

за участю представників:

позивача - Позманська Ю.М.;

відповідача - Кравченко А.В.

ОБСТАВИНИ СПРАВИ:

Комунальне підприємство "Управління з розвитку фізичної культури, спорту та туризму" Славутицької міської ради Київської області звернулось до господарського суду Київської області з позовною заявою до Фізичної особи-підприємця Кравченко Андрія Васильовича про розірвання договору оренди нерухомого майна, що належить до комунальної власності від 01.04.2018 №3/18-О.

В обґрунтування позовних вимог посилається на те, що на виконання укладеного 01.04.2018 між сторонами договору оренди №3/18-0 нерухомого майна, що належить до комунальної власності, актом приймання-передачі від 01.04.2018 передано відповідачу об`єкт оренди, який орендар зобов`язувався використовувати для розміщення суб`єкта господарювання, що провадить виробничу діяльність (деревообробні станки). Відповідно до акту обстеження нежитлової будівлі від 20.08.2018 та повторного акту обстеження від 31.08.2018 було встановлено: гараж №3 та гараж №9 орендарем неосвоєний, гараж №2 - зачинений; орендар зайняв понад 100 кв.м. площі загального користування, територія зайнята деревиною та використовується як корисна площа; орендарем порушена цілісність бетонного майданчику, зруйновані бетонні плити та викопана яма в якій знаходиться деревообробний станок. Оскільки відповідач не використовує приміщення за цільовим призначенням, приміщення не освоєні, позивач просить суд договір оренди розірвати.

Ухвалою господарського суду Київської області від 14.01.2019 прийнято позовну заяву до розгляду та відкрито провадження у справі за правилами загального позовного провадження; призначено підготовче засідання на 07.02.2019.

13.05.2019 через канцелярію суду відповідач подав відзив на позовну заяву, в якому заперечував проти задоволення позовних вимог в повному обсязі. Відповідач зазначив, що акти обстеження від 20.08.2018 та 31.08.2018 складено односторонньо, без повідомлення відповідача. А посилання в них на не освоєння відповідачем орендованих приміщень не відповідає дійсності. Приміщення нежитлової будівлі (гараж №3 і гараж №9) та бетонний майданчик були прийняті у занедбаному стані, а бетонна площадка була повністю зруйнована внаслідок пророслих на неї дерев. Враховуючи стан орендованого майна, відповідачем було виконані роботи по розчищенню приміщення, викорчування дерев на площадці та вивезення сміття. Відповідач вказує, що приміщення гаражу №9 на сьогоднішній день використовуються для збереження засобів забезпечення виробництва, так само як і гараж №3. На підтвердження наведених доводів відповідач надав фотографії.

13.05.2019 через канцелярію суду представник позивача подав відповідь на відзив, в якому заперечував проти доводів відповідача викладених у відзиві на позовну заяву.

Ухвалою господарського суду Київської області від 18.04.2019 постановлено закрити підготовче засідання у справі, призначено розгляд справи по суті на 16.05.2019.

Розгляд справи неодноразово відкладався.

У судовому засіданні представник позивача надав усні пояснення щодо своїх позовних вимог, позовні вимоги підтримав, вважає їх обґрунтованими і правомірними та такими, що підлягають задоволенню з підстав, зазначених в позовній заяві.

Представник відповідача у судовому засіданні надав усні пояснення щодо своїх заперечень проти позову, проти позову заперечував з підстав, зазначених у відзиві на позовну заяву.

Заслухавши пояснення представників сторін, дослідивши наявні в матеріалах справи докази, всебічно і повно з`ясувавши всі фактичні дані, на яких ґрунтується позов, об`єктивно оцінивши докази, які мають значення для розгляду справи і вирішення спору по суті, суд

ВСТАНОВИВ:

01.04.2018 між КП «Управління з розвитку фізичної культури, спорту та туризму» Славутицької міської ради Київської області (Орендодавець) та ФОП Кравченко А.В. (орендар) був укладений договір оренди нерухомого майна, що належить до комунальної власності №3/18-О. У пункті 1.1. договору зазначено, що орендодавець передає, а орендар приймає в строкове платне користування майно, а саме: приміщення нежитлової будівлі «Бази технічних видів спорту» - гараж для легкових автомобілів, інженерні мережі та комунікації, що є їх невід`ємною частиною, закріплені за об`єктом кінно-спортивної бази (надалі - об`єкт оренди) і знаходяться на балансі орендодавця. Адреса (місце розташування об`єкту оренди): 07101, Київська обл., м. Славутич, Будбаза, вул. Лісна, 3-А. Орендована площа складає: всього 202, кв.м., в т.ч. корисна - 102 кв.м. (гараж №3 та гараж №9) та загального користування - 100 кв.м. (бетонний майданчик). Передане в оренду згідно з цим договором майно буде використовуватись для розміщення суб`єкта господарювання, що провадить виробничу діяльність (деревообробні станки) (п.п.1.2.-1.5. договору).

Цей договір вступає в силу з 01.04.2018 і діє до 28.02.2021. Одностороння відмова від виконання умов договору та внесення змін до нього не допускається. Зміна умов договору, а також його дострокове розірвання, може мати місце тільки за узгодженням сторін, крім випадків, передбачених п.п. 3.7., 4.2.2., 4.2.4. даного договору або за рішенням суду. Зміни та доповнення, які вносяться в умови договору, підлягають розгляду сторонами протягом 20 днів. При тривалому, більше трьох місяців з дати підписання даного договору, невикористанні орендарем наданого йому в оренду приміщення - приміщення вважається неосвоєним і договір підлягає розірванню відповідно до чинного законодавства України (п.п. 7.1., 7.3., 7.4. договору).

20.08.2018 орендарем здійснено обстеження нежитлової «Бази технічних видів спорту» для встановлення факту використання об`єкту оренди відповідно до умов договору. За результатами обстеження складений акт від 20.08.2018, в якому зазначено, що гараж №3 та гараж №9 орендарем неосвоєний, гараж №2 - зачинений; орендар зайняв понад 100 кв.м. площі загального користування, територія зайнята деревиною та використовується як корисна площа; орендарем порушена цілісність бетонного майданчику, зруйновані бетонні плити та викопана яма в якій знаходиться деревообробний станок.

Листом №202 від 22.08.2018 позивач повідомив відповідача про розірвання договору оренди нерухомого майна, що належить до комунальної власності №3/18-О від 01.04.2018 у зв`язку із порушенням пунктів 4.2.2., 7.4. договору оренди.

Листом №3 від 28.08.2018 відповідач повідомив позивача про незгоду розірвання договору оренди нерухомого майна від 01.04.2018 з огляду на відсутність правових підстав.

З метою перевірки фактів викладених у листі ФОП Кравченко А .В. , ІНФОРМАЦІЯ_1 проведено повторне обстеження нежитлової будівлі « Бази технічних видів спорту - гараж для легкових автомобілів» за результатами якого було встановлено: - станом на 31.08.2018 гараж №3 та гараж №9 орендарем неосвоєно. Гараж №2 (вхідні ворота в кількості 2 шт., зеленого кольору) - зачинений, можливість оглянути вміст гаража - відсутня. - Орендар зайняв понад 100 кв.м. площі загального користування. Дана територія зайнята деревиною. Право загального користування гарантується всім орендарам для задоволення необхідних потреб під час оренди майна, займана неналежним чином територія обмежує інших орендарів у праві користування загальною територією - бетонним майданчиком. - Орендар зобов`язаний протягом дії договору оренди за свій рахунок проводити поточний ремонт об`єкту оренди, інженерного та іншого обладнання без будь-яких претензій на адресу орендодавця про відшкодування вартості ремонтних робіт. Зі сторони орендодавця відсутні заперечення щодо покращення (поліпшення) технічного стану орендованих приміщень та бетонного майданчику. Але, в подальшому, орендар не подав необхідний пакет документів на затвердження в разі виникнення потреби у переплануванні або реконструкції орендованого нерухомого майна. Поліпшення майна, тобто змін в ньому, які поліпшують його характеристики. Заходи з поліпшення об`єднує одне - вони повинні приводити до збільшення майбутніх економічних вигод від використання об`єкта. До поліпшення належать модернізація, модифікація, добудова, дообладнання, реконструкція тощо. Орендарем порушена цілісність бетонного майданчика, зруйновані бетонні плити ти викопана яма. Яма серед майданчику, крім того викопана нерівно та зачіпає межі двох суміжних гаражів, не приводить до збільшення майбутніх вигод від використання об`єкта. Крім того, в даній ямі, під відкритим небом, у воді (в результаті дощів) - знаходиться деревообробний станок, який працює від електричної енергії. Орендар своїми діями порушує чинне законодавство в частині охорони праці та правила установки та експлуатації електрообладнання.

13.09.2018 на адресу відповідача було направлено лист №217 щодо надання їм свідомо недостовірної інформації та попередження про наявність підстави звернення до господарського суду про розірвання договору.

Позивач просить розірвати договір оренди від 01.04.2018 №3/18-О нерухомого майна, що належить до комунальної власності, укладений між КП «Управління з розвитку фізичної культури, спорту та туризму» Славутицької міської ради Київської області (Орендодавець) та ФОП Кравченко А.В.

Відповідно до ст. 526 Цивільного кодексу України, ст. 193 Господарського кодексу України, зобов`язання повинні виконуватися належним чином і в установлений строк відповідно до вказівок закону, договору, а при відсутності таких вказівок - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться. Відповідно до статті 629 ЦК України, договір є обов`язковим для виконання сторонами.

Згідно із ч. 3 ст. 26 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" та ч. 3 ст. 291 Господарського кодексу України, договір оренди може бути розірваний за згодою сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний з підстав, передбачених Цивільним кодексом України для розірвання договору найму, в порядку, встановленому статтею 188 цього Кодексу.

Ця норма узгоджується з приписом ч. 2 ст. 651 ЦК України, згідно якої договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї з сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. При цьому, істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

Підставою для розірвання договору може бути належним чином доведене невиконання орендарем хоча б одного з його зобов`язань, передбачених ст. 18 Закону України „Про оренду державного та комунального майна" або договором оренди, а також вчинення ним одного чи кількох порушень, зазначених у ст.783 ЦК України.

Відповідно до ст. 18 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" за договором оренди орендаря може бути зобов`язано використовувати об`єкт оренди за цільовим призначенням відповідно до профілю виробничої діяльності підприємства, майно якого передано в оренду, та виробляти продукцію в обсягах, необхідних для задоволення потреб регіону. Орендар зобов`язаний використовувати та зберігати орендоване майно відповідно до умов договору, запобігати його пошкодженню, псуванню. Орендар зобов`язаний вносити орендну плату своєчасно і у повному обсязі.

Статтею 783 ЦК України встановлено, що наймодавець має право вимагати розірвання договору найму, якщо: наймач користується річчю всупереч договору або призначенню речі; наймач без дозволу наймодавця передав річ у користування іншій особі; наймач своєю недбалою поведінкою створює загрозу пошкодження речі; наймач не приступив до проведення капітального ремонту речі, якщо обов`язок проведення капітального ремонту був покладений на наймача.

Частиною 1 ст. 773 ЦК України передбачено, що наймач зобов`язаний користуватися річчю відповідно до її призначення та умов договору.

Обгрунтовуючи позовні вимоги, позивач в якості підстави для розірвання договору оренди посилається на пункт 7.4. договору, яким передбачено, що при тривалому, більше трьох місяців з дати підписання даного договору, невикористанні орендарем наданого йому в оренду приміщення - приміщення вважається неосвоєним і договір підлягає розірванню відповідно до чинного законодавства України.

В підтвердження своїх обґрунтувань позивач посилається на акт обстеження нежитлової будівлі «Бази технічних видів спорту-гараж для легкових автомобілів» від 20.08.2018 та від 31.08.2018, в яких зафіксовано, що гаражі орендарем не освоєні, орендарем порушена цілісність бетонного майданчику, зруйновані бетонні плити та викопана яма. Яма серед майданчика, крім того викопана нерівно та зачіпає межі двох суміжних гаражів. Крім того, в даній ямі, під відкритим небом, у воді (в результаті дощів) - знаходиться деревообробний станок, який працює від електричної енергії.

Відповідно до статті 76 Господарського процесуального кодексу України належними є докази, на підставі яких можна встановити обставини, які входять в предмет доказування. Суд не бере до розгляду докази, які не стосуються предмета доказування.

Предметом доказування є обставини, які підтверджують заявлені вимоги чи заперечення або мають інше значення для розгляду справи і підлягають встановленню при ухваленні судового рішення.

Стаття 77 Господарського процесуального кодексу України встановлює, що обставини, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватися іншими засобами доказування. Докази, одержані з порушенням закону, судом не приймаються.

Статтею 79 Господарського процесуального кодексу України передбачено, що достатніми є докази, які у своїй сукупності дають змогу дійти висновку про наявність або відсутність обставин справи, які входять до предмета доказування. Питання про достатність доказів для встановлення обставин, що мають значення для справи, суд вирішує відповідно до свого внутрішнього переконання.

Акти обстеження нежитлової будівлі «Бази технічних виді споруд - гараж для легкових автомобілів» від 20.08.2018 та 31.08.2018 складені та підписані членами комісії лише зі сторони орендодавця.

Суд вважає, що акти обстеження нежитлової будівлі « Бази технічних видів спорту - гараж для легкових автомобілів» від 20.08.2018 та 31.08.2018 не є належним доказом у даній справі, оскільки вони складі зацікавленою особою в односторонньому порядку (за участю представників позивача). Крім того, суд зазначає, що дані акти не є достатнім доказом вважати, що відповідач не використовує приміщення більше трьох місяців, оскільки може бути лише доказом невикористання відповідачем приміщення 20.08.2018 та 31.08.2018.

Враховуючи викладене, суд не приймає вказані докази на підтвердження підстав для розірвання договору оренди нерухомого майна, що належить до комунальної власності від 01.04.2018 в односторонньому порядку.

Також наданими відповідачем матеріалами підтверджено, що протягом дії договору ним були виконані пусконалагоджувальні роботи та встановлення на бетонній площадці виробничі станки, придбається деревина для забезпечення безперебійного виробництва.

З метою забезпечення збереженя майна 27.08.2018 укладений з ТОВ «Будівельно - інженірингова компанія «Славутич» договір на виконання проектних робіт та замовлено проектно - кошторисну документацію на об`єкт будівництва «Капітальний ремонт гаражів для легкових автомобілів «Бази технічних видів спорту» (заміна воріт). Дані роботи виконавцем були виконані та передані відповідачу 3 грудня 2018 року, про що свідчить підписаний між відповідачем та ТОВ «БІК Славутич» акт № БІКС-00183 здачі - прийняття робіт.

29.08.2018 між Кравченко А.В . та ТОВ «Миколаївське суднобудівна верфь» був укладений договір поставки №347/1-18, що свідчить про здійснення відповідачем виробничої діяльності.

Приміщення гаражу № 9 на сьогоднішній день використовується для збереження засобів забезпечення виробництва, так само як і гараж № 3, який освоюється з такою ж метою - складування і збереження матеріалу та готової продукції.

Додані до відзиву на позовну заяву письмові докази та фотографії стану орендованого майна свідчать про поступове освоєння відповідачем як приміщень орендованих гаражів так і бетонної площадки, так і здійснення необхідних підготовчих та проектних робіт, підприємницької діяльності, яка передбачена у договорі.

Про це свідчить переписка відповідача з ПАТ «Чернігівобленерго» та ТОВ «Хобза» з метою вирішення питання про приєднання до електричних мереж електрообладнання, яке відповідачем встановлювалося на орендованій території; договір на виконання проектних робіт та виготовлення проектно - кошторисної документації на об`єкт будівництва «Капітальний ремонт гаражів для легкових автомобілів «Бази технічних видів спорту» (заміна воріт) з ТОВ «Будівельно - інженірингова компанія «Славутич» від 17.08.2018 та акт здачі - прийняття робіт від 03.12.2018; Договір поставки № 347/1-18 з ТОВ «Миколаївське суднобудівна верфь» на постачання продукції від 29 серпня 2018 року; фотографії стану орендованих приміщень та прилеглої території, в тому числі і приєднані до позову позивачем, з яких вбачається встановлення та використання відповідачем технічного обладнання для виробничої діяльності, завезення та складування деревини, виготовлення продукції, її зберігання в орендованих приміщеннях та на прилеглій території.

Відтак вимога про розірвання договору оренди нерухомого майна від 01.04.2018 №3/18-О укладеного між КП «Управління з розвитку фізичної культури, спорту та туризму» Славутицької міської ради Київської області (Орендодавець) та ФОП Кравченко А.В. задоволенню не підлягає.

На підставі ст. 129 ГПК України судові витрати покладаються на позивача.

Керуючись ст.ст. 7, 42, 73-74, 77, 80, 86, 129, 201-221, 234-235 ГПК України, суд, -

ВИРІШИВ:

В задоволені позову відмовити.

У судовому засіданні 30.05.2019 оголошено вступну та резолютивну частину рішення. Повне рішення складено 10.06.2019.

Дане рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. Апеляційна скарга може бути подана протягом двадцяти днів з дня складення повного тексту рішення відповідно до ст. ст. 240-241 Господарського процесуального кодексу України.

Суддя Т.Д. Лилак