СХІДНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"28" травня 2019 р. Справа № 905/2186/18

Колегія суддів у складі: головуючий суддя Крестьянінов О.О., суддя Фоміна В.О. , суддя Шевель О.В.

за участю секретаря судового засідання Скорописової Н.І.

розглянувши у відкритому судовому засіданні у приміщенні Східного апеляційного господарського суду апеляційну скаргу Регіонального відділення Фонду державного майна України по Донецькій області (вх.№1099 Д/2) на рішення господарського суду Донецької області від 04.03.2019 у справі №905/2186/18 (рішення ухвалене суддею Черновою О.В. у приміщенні господарського суду Донецької області 04.03.2019 об 11:18 год., повний текст складено та підписано 11.03.2019).

за позовом Регіонального відділення Фонду державного майна України по Донецькій області, м. Харків

до Товариства з обмеженою відповідальністю "Протей", м. Маріуполь Донецької області

про укладання договору №4 про внесення змін до договору оренди нерухомого майна, що належить до державної власності від 16.02.1999р. №327/1999 в редакції позивача

ВСТАНОВИЛА:

Рішенням господарського суду Донецької області від 04.03.2019 у справі №905/2186/18 у задоволенні позовних вимог Регіонального відділення Фонду державного майна України по Донецькій області до Товариства з обмеженою відповідальністю "Протей" про укладання договору №4 про внесення змін до договору оренди нерухомого майна, що належить до державної власності, від 16.02.1999р. №327/1999 в редакції позивача відмовлено повністю.

Регіональне відділення Фонду державного майна України по Донецькій області з рішенням не погодилося та звернулося до Східного апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою, в якій, посилаючись на порушення судом першої інстанції норм матеріального та процесуального права, просить скасувати повністю рішення господарського суду Донецької області від 04.03.2019 у справі №905/2186/18 та прийняти нове, яким задовольнити позовні вимоги про укладення договору №4 про внесення змін до договору оренди нерухомого майна, що належить до державної власності, від 16.02.1999р. №327/99 в редакції позивача, викладеній в позовній заяві від 21.11.2018 №10-07-05318, стягнути з відповідача на користь позивача витрати зі сплати судового збору за подання позовної заяви у сумі 1762,00 та апеляційної скарги у сумі 2643,00 грн.

В обґрунтування апеляційної скарги позивач зазначає, що відсутність заперечень з боку орендаря та орендодавця за договором оренди від 16.02.1999 протягом місяця з дати закінчення його дії, не може свідчити про його автоматичне поновлення на тих самих умовах, оскільки єдиною передумовою для продовження дії такого договору оренди в силу вимог ст. 11 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» та п. 2 Методики оцінки об`єктів оренди, затвердженої постановою Кабінету Міністрів України від 10.08.1995 №629, є проведення нової оцінки орендованого майна з метою визначення нового розміру орендної плати, що є істотною умовою договору. Крім того, суд першої інстанції дійшов хибного висновку щодо відсутності підтвердження приналежності державного майна до нерухомого майна.

Ухвалою Східного апеляційного господарського суду від 08.04.2019 відкрито апеляційне провадження за апеляційною скаргою Регіонального відділення Фонду державного майна України по Донецькій області на рішення господарського суду Донецької області від 04.03.2019 у справі №905/2186/18; встановлено учасникам строк для подання відзиву на апеляційну скаргу, заяв і клопотань по суті справи та з процесуальних питань - 5 днів з дня вручення даної ухвали. Повідомлено учасників справи, що розгляд апеляційної скарги Регіонального відділення Фонду державного майна України по Донецькій області відбудеться 28.05.2019.

18.04.2019 та 19.04.2019 від відповідача надійшов відзив на апеляційну скаргу, в якому він просить апеляційну скаргу залишити без задоволення, а рішення без змін (вх.№4017, 4031).

24.05.2019 від відповідача надійшло клопотання про розгляд справи за його відсутності (вх.№5134).

В судовому засіданні представник позивача підтримав апеляційну скаргу, просив рішення місцевого господарського суду скасувати та прийняти нове про задоволення позову.

Дослідивши матеріали справи, перевіривши законність та обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги, колегія суддів Східного апеляційного господарського суду встановила таке.

16.02.1999 між Донецьким регіональним відділенням Фонду державного майна України (орендодавець) та ТОВ «Протей» (орендар) укладено договір оренди №327/99, за умовами якого орендар приймає в оренду державне майно - окреме індивідуально визначене майно - частину території автогосподарства, загальною площею -16000 кв.м., що знаходиться з адресою: м. Маріуполь, вул. Червонофлотська,125. Вартість переданого в оренду державного майна станом на 24.04.2001 становить 81560 грн. (п. 1.2 в редакції додаткової угоди №1 від 01.06.2001). Відповідно до п. 2.1 договору власником орендованого майна залишається держава, а орендар володіє та користується цим майном на протязі строку оренди. Майно передається в оренду за актом прийому - передачі (п.2.4 договору). Згідно п. 3.1 договору (в редакції додаткової угоди №2 від 01.06.2001) орендна плата визначена відповідно до чинного законодавства, згідно до розрахунку орендної плати і сплачується до державного бюджету щомісяця не пізніше 10 числа наступного за звітним періодом місяця, з урахуванням щомісячного індексу інфляції.

Розмір орендної плати може бути змінений на вимогу однієї із сторін у разі зміни методики її розрахунку, зміни централізованих цін і тарифів, та в інших випадках передбачених діючим законодавством України (п. 3.2 договору).

Відповідно до п. 7.1 договору (в редакції договору №3 від 13.12.2005 про внесення змін до договору оренди від 16.02.1999) чинний договір діє з 16.02.1999 по 16.02.2015.

Згідно з Розрахунком орендної плати від 01.06.2001 вартість майна переданого в оренду, станом на 24.04.2001 складає 81560,00 грн.; орендна ставка складає 10%; орендна плата в рік складає 8156,00 грн., орендна плата в місяць: 679,67 грн.

За актом прийому - передачі від 01.06.2001 Регіональне відділення Фонду державного майна України по Донецькій області передало ТОВ «Протей» державне майно - окреме індивідуально визначене майно - частину території автогосподарства загальною площею 16000 кв.м., розташоване за адресою: м. Маріуполь, вул. Краснофлотська, 125 для надання ринкових послуг суб`єктам підприємницької діяльності відповідно до договору оренди №327/99.

Наказом Регіонального відділення Фонду державного майна України по Донецькій області №00414 від 23.06.2018 зобов`язано Відділ з питань оренди державного майна забезпечити внесення змін в частині заміни розділів 1-9 новими розділами 1-12 договору оренди нерухомого майна від 16.02.1999 №327/99 (строк дії договору оренди до 16.02.2031), укладеного між Регіонального відділення Фонду державного майна України по Донецькій області та ТОВ «Протей», підготувавши договір №4 про внесення змін до вказаного договору. Крім того, вирішено провести перерахунок орендної плати з 17.02.2015 на підставі Методики розрахунку орендної плати за державне майно та пропорції її розподілу, затвердженої постановою Кабінету Міністрів України від 04.10.1995 №786.

Листом від 26.06.2018 позивач направив відповідачу для підписання три примірники проекту договору №4 про внесення змін до договору оренди нерухомого майна, що належить до державної власності, від 16.02.1999 №327/99, які отримано відповідачем 04.07.2018, про що свідчить копія рекомендованого повідомлення про вручення поштового відправлення.

Листом від 20.07.2018 відповідач звернувся до позивача з проханням роз`яснити необхідність підписання нової редакції договору або внесення змін з посиланням на норми діючого законодавства враховуючи наявність діючого договору, строк якого закінчується у 2031 році. Також, зазначив, що до отримання відповідних роз`яснень не вважає за можливе підписувати цей проект договору, оскільки запропоновані зміни до діючого договору є необґрунтованими та недоцільними.

У листопаді 2018 Регіональне відділення Фонду державного майна України по Донецькій області звернулося з позовною заявою про укладення договору №4 про внесення змін до договору оренди нерухомого майна, що належить до державної власності від 16.02.1999 №327/1999 в редакції позивача.

В обґрунтування позовних вимог Регіональне відділення Фонду державного майна України по Донецькій області посилається на обов`язковість приведення договору оренди у відповідність з приписами чинного законодавства в частині здійснення незалежної оцінки об`єкта оренди та визначення розміру орендної плати. При цьому позивач зазначав, що відповідач знаючи про недопустимість продовження строку дії договору оренди без здійснення незалежної оцінки орендованого майна та проведення перерахунку орендної плати за договором оренди, не тільки ухилився від добросовісної поведінки сторони за договором, але й відмовився від підписання договору №4 про внесення змін (в редакції позивача), необхідність чого прямо передбачена ст. 11 Закону України «Про оренду державного та комунального майна», п. 19, 20 Методики оцінки об`єктів оренди №629, п. 8 Методики розрахунку орендної плати та п. 3.2 договору оренди від 16.02.1999.

Суд першої інстанції дійшов висновку про відсутність підстав для укладання договору №4 про внесення змін до договору оренди нерухомого майна, що належить до державної власності, від 16.02.1999 в редакції позивача та відмовив у задоволені позову. Так, місцевий господарський суд зазначив, що позивачем не надано належних доказів проведення оцінки об`єкту оренди на момент продовження строку дії спірного договору (16.02.2015), хоча саме регіональне відділення Фонду державного майна України є замовником незалежної оцінки майна. Таким чином суд дійшов висновку, що бездіяльність або помилка державного органу, яке полягає у не проведені оцінки об`єкта оренди на момент продовження строку дії спірного договору в порядку ст. 17 Закону України „Про оренду державного та комунального майна", не може бути підставою для задоволення позовних вимог. Крім того, суд зазначив, що при здійснені розрахунку орендної плати за базовий місяць оренди позивачем використана вартість об`єкта оренди за висновком про вартість майна станом на 2001, тобто за оцінкою оренди, що була зроблена більш як три роки тому. Також суд першої інстанції вказав, що позивачем не доведено те, що Регіональне відділення Фонду державного майна України по Донецькій області є орендодавцем окремого індивідуально визначеного майна - частини території автогосподарства загальною площею 16000 м. кв.

Надаючи правову кваліфікацію обставинам справи, колегія суддів зазначає таке.

Відповідно до ст. 626 Цивільного кодексу України, договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків. Договір є двостороннім, якщо правами та обов`язками наділені обидві сторони договору.

Згідно ст. 627 Цивільного кодексу України встановлено, що відповідно до ст. 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

Статтею 629 Цивільного кодексу України передбачено, що договір є обов`язковим для виконання сторонами.

За договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов`язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк (ст. 759 Цивільного кодексу України).

Якщо наймач продовжує користуватися майном після закінчення строку договору найму, то, за відсутності заперечень наймодавця протягом одного місяця, договір вважається поновленим на строк, який був раніше встановлений договором (ст. 764 Цивільного кодексу України).

Відповідно до ст. 283 Господарського кодексу України за договором оренди одна сторона (орендодавець) передає другій стороні (орендареві) за плату на певний строк у користування майно для здійснення господарської діяльності. У користування за договором оренди передається індивідуально визначене майно виробничо-технічного призначення (або цілісний майновий комплекс), що не втрачає у процесі використання своєї споживчої якості (неспоживна річ). Об`єктом оренди можуть бути: державні та комунальні підприємства або їх структурні підрозділи як цілісні майнові комплекси, тобто господарські об`єкти із завершеним циклом виробництва продукції (робіт, послуг), відокремленою земельною ділянкою, на якій розміщений об`єкт, та автономними інженерними комунікаціями і системою енергопостачання; нерухоме майно (будівлі, споруди, приміщення); інше окреме індивідуально визначене майно виробничо-технічного призначення, що належить суб`єктам господарювання.

Істотними умовами договору оренди є: об`єкт оренди (склад і вартість майна з урахуванням її індексації); строк, на який укладається договір оренди; орендна плата з урахуванням її індексації; порядок використання амортизаційних відрахувань; відновлення орендованого майна та умови його повернення або викупу. Оцінка об`єкта оренди здійснюється за відновною вартістю, крім об`єктів оренди державної та комунальної власності, оцінка яких здійснюється за методикою, затвердженою Кабінетом Міністрів України. Умови договору оренди зберігають свою силу на весь строк дії договору, а також у разі якщо після його укладення законодавством встановлено правила, що погіршують становище орендаря. Строк договору оренди визначається за погодженням сторін. У разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну умов договору оренди протягом одного місяця після закінчення строку дії договору він вважається продовженим на такий самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. (ст. 284 Господарського кодексу України).

За приписами ст. 17 Закону України „Про оренду державного та комунального майна" термін договору оренди визначається за погодженням сторін. Термін договору оренди не може бути меншим, ніж п`ять років, якщо орендар не пропонує менший термін. У разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну умов договору оренди протягом одного місяця після закінчення терміну дії договору він вважається продовженим на той самий термін і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Відповідно до п. 7.5 договору за відсутності заяви однієї із сторін про припинення чи зміну даного договору після закінчення строку його дії протягом одного місяця він вважається продовженим на той самий строк та на тих самих умовах, які були передбачені цим договором.

За положеннями договору сторонами було встановлено строк його дії до 16.02.2015.

Сторонами не оспорюється факт продовження користування відповідачем предметом оренди після вказаної дати.

Матеріали справи не містять доказів звернення позивача протягом місяця після закінчення передбаченого договором строку його дії з відповідною заявою до відповідача про припинення договору чи зміну його умов.

Таким чином, строк дії договору оренди №327/99 від 16.02.1999 відповідно до положень ст. 764 Цивільного кодексу України, ст. 284 Господарського кодексу України, ст.17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" та умов договору продовжено на той самий термін і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Разом з цим, з 24.05.2011 законодавцем встановлено умову обов`язкового проведення переоцінки об`єкта оренди.

Так, відповідно до ст. 11 Закону України "Про оренду державного і комунального майна" оцінка об`єкта оренди здійснюється за методикою, затвердженою Кабінетом Міністрів України. Оцінка об`єкта оренди передує укладенню договору оренди. У разі якщо на момент продовження дії договору оренди остання оцінка об`єкта оренди була зроблена більш як три роки тому, для продовження (поновлення) договору оренди провадиться оцінка об`єкта оренди.

Пунктом 2 Методики оцінки об`єктів оренди, затвердженої постановою Кабінету Міністрів України від 10.08.1995 № 629, оцінка об`єктів оренди проводиться з метою визначення вартості таких об`єктів згідно з положеннями (національними стандартами) оцінки майна та цією Методикою з урахуванням положень (стандартів) бухгалтерського обліку для відображення її в договорі оренди та використання під час розрахунку орендної плати. Оцінка обов`язково проводиться перед укладенням договору оренди та перед продовженням (поновленням) договору оренди у разі, коли на момент продовження дії такого договору остання оцінка об`єкта оренди була проведена більш як три роки тому. Передбачені цією Методикою послуги з проведення незалежної оцінки об`єкта оренди (активів, що входять до складу об`єкта оренди) та аудиторської перевірки об`єкта оренди оплачує орендар. Результати незалежної оцінки є чинними протягом шести місяців від дати оцінки, якщо інший строк не передбачений у звіті щодо незалежної оцінки.

Враховуючи, що остання оцінка об`єкта оренди була проведена більш як три роки тому (у 2001 році), перед продовженням (поновленням) договору оренди обов`язково мала бути проведена оцінка.

Однак, матеріали справи не місять доказів проведення позивачем відповідної оцінки. У судовому засіданні представник позивача також підтвердив, що на даний час оцінка об`єкту оренди не була проведена.

Разом з цим, діючим законодавством не передбачено, що така оцінка повинна проводитися саме орендарем.

Так, відповідно до Положення про конкурсний відбір суб`єктів оціночної діяльності, затвердженого наказом Фонду державного майна України від 29.08.2011 року N 1270 (яке діяло на момент продовження строку дії спірного договору), замовником незалежної оцінки майна визначено саме регіональні відділення Фонду державного майна України.

Таким чином, обов`язок щодо своєчасного проведення оцінки, як умови продовження дії договору оренди, в даному випадку покладається на позивача.

Відповідальність за бездіяльність або помилку державного органу - відповідного регіонального відділення Фонду державного майна України, яка полягала у своєчасному не проведенні оцінки об`єкта оренди, не пред`явленні заперечень щодо продовження дії договору або ініціюванні питання щодо внесення відповідних змін до нього у встановлений строк, не може бути покладена на відповідача.

В свою чергу відповідач, за умов належного виконання ним усіх умов договору, а також відсутності відповідних заперечень орендодавця протягом місяця з моменту закінчення строку дії договору, має правомірні очікування на відповідне дотримання умов цього договору з боку контрагента, зокрема, щодо продовження користування орендованим майном на умовах, що визначенні договором №327/99 від 16.02.1999, на наступний термін.

Колегія суддів також не може погодитися з позицією позивача щодо неможливості «автоматичної» пролонгації договору без проведення відповідної оцінки майна з метою визначення нового розміру орендної плати, яка є істотною умовою договору, та в такому випадку фактично є невизначеною, оскільки в договорі сторонами досягнуто домовленостей щодо вказаної істотної умови. А як було зазначено раніше, відповідно положень ст. 764 Цивільного кодексу України, ст. 284 Господарського кодексу України, ст.17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" та умов договору, його дія була продовжена на той самий термін і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Окрім того, позиція позивача про неможливість «автоматичної» пролонгації договору фактично суперечить заявленим ним позовним вимогам, оскільки неможливо внести зміни до договору, який припинив свою дію.

Суперечливими також вбачаються вимоги позивача про внесення змін до договору оренди з визначенням вартості орендованого майна станом на 24.04.2001 у розмірі 81560грн., тобто за оцінкою, що була зроблена більш як три роки тому, та яка вже встановлена сторонами при укладанні додаткової угоди №2 від 01.06.2001 до договору №327/1999 від 16.02.1999. В той же час, позовна заява фактично ґрунтується на тому, що для продовження дії договору сторони мають внести до нього зміни на підставі нової оцінки майна.

Апеляційний господарський суд вважає слушними доводи суду першої інстанції, що позивачем під час розгляду справи не доведено належними та допустимими доказами обставин належності майна, що є предметом договору оренди, до державної власності, а відповідно і права регіонального відділення Фонду державного майна України виступати його орендодавцем.

Не доведеною позивачем є і обставина надання об`єкту оренди (окреме індивідуально визначене майно - частина території автогосподарства загальною площею 16000 м.кв., розташоване за адресою: Маріуполь, вул. Червонофлотська, 125) статусу нерухомого майна, оскільки відсутні докази проведення його відповідної державної реєстрації.

Разом з цим, в матеріалах справи міститься копія листа Маріупольського БТІ від 28.07.2010 №366, в якому зазначено, що відповідно до Тимчасового положення про порядок державної реєстрації права власності нерухомого майна від 07.02.2002 №7/5, зареєстрованого Міністерством юстиції України від 18.02.2002 реєстрації права власності підлягають лише об`єти нерухомого майна, що прийняті в експлуатацію у встановленому порядку. Не підлягають реєстрації тимчасові споруди, а також споруди, що не пов`язані фундаментом із землею. Тому, розташовані по вул. Краснофлотській, 125 майданчик, огорожа та бетонне покриття є тимчасовими спорудами та реєстрації не підлягають.

Відповідно до ст. 73 ГПК України доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи.

Згідно ст. 74 ГПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень. Докази подаються сторонами та іншими учасниками справи.

Відповідно до ст. 86 ГПК України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності.

Згідно ст. 276 ГПК України суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права.

На підставі викладеного, враховуючи, що суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права, колегія суддів дійшла висновку про залишення апеляційної скарги без задоволення, а рішення господарського суду Донецької області від 04.03.2019 у справі №905/2186/18 без змін.

Керуючись статтями 269, 270, 275, 281-284 ГПК України, колегія суддів Східного апеляційного господарського суду, -

ПОСТАНОВИЛА:

Апеляційну скаргу Регіонального відділення Фонду державного майна України по Донецькій області залишити без задоволення.

Рішення господарського суду Донецької області від 04.03.2019 у справі №905/2186/18 залишити без змін.

Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її прийняття. Порядок і строки оскарження передбачені статтями 286 - 289 Господарського процесуального кодексу України.

Повний текст постанови складено 03.06.2019

Головуючий суддя О.О. Крестьянінов

Суддя В.О. Фоміна

Суддя О.В. Шевель