РІШЕННЯ

24 травня 2019 року м. ТернопільСправа № 921/42/19

Господарський суд Тернопільської області у складі судді Сидорук А.М.

при секретарі судового засідання Шмир А.І.

розглянув матеріали справи

за позовом: Фізичної особи-підприємця Шаховал Павла Володимировича, АДРЕСА_1

до відповідача: Почаївської міської ради, 47025 м.Почаїв Кременецького району Тернопільської області, вул.Возз`єднання, 16

про стягнення 513 182 грн. 84 коп.

За участі представників:

Позивача: Строцень Т.О. - адвокат;

Відповідача: Новаковська І.Ю. - представник Почаївської міської ради.

Суть справи: Фізична особа-підприємець Шаховал Павло Володимирович, м.Почаїв Кременецького району Тернопільської області звернувся до Господарського суду Тернопільської області з позовом до Почаївської міської ради, м.Почаїв Кременецького району Тернопільської області, про стягнення 513 182,84 грн коштів, сплачених в якості орендної плати за період з грудня 2016 року по травень 2017 року за договором оренди від 01.12.2016.

Ухвалою Господарського суду Тернопільської області від 05 лютого 2019 року прийнято позовну заяву до розгляду та відкрито провадження у справі № 921/42/19 за правилами загального позовного провадження. Призначено підготовче засідання на 05 березня 2019.

05.03.2019 від Почаївської міської ради на адресу суду надійшов відзив на позовну заяву, в якому відповідач вказує на те, що відповідно до п.6.7. договору орендар зобов`язаний своєчасно здійснювати за свій рахунок капітальний, поточний та інші види ремонтів об`єкта оренди. Відповідно до норм Цивільного кодексу України поточний ремонт речі, переданої у найм, провадиться наймачем за його рахунок, якщо інше не встановлено договором або законом. Капітальний ремонт речі, переданої у найм, провадиться наймачем за його рахунок, якщо інше не встановлено договором або законом. Відповідно до акта приймання-передачі орендованого приміщення від 01.12.2016 стан орендованого майна задовільний, придатний для використання та ведення господарської діяльності, знаходиться у справному стані, інженерні мережі в приміщенні перебувають в робочому стані і функціонують за призначенням. Згідно із п.3 ст.767 Цивільного кодексу України наймач зобов`язаний у присутності наймодавця перевірити справність речі. Якщо наймач у момент передання речі в його володіння не переконається у її справності, річ вважається такою, що передана йому в належному стані. Відповідач вважає позовні вимоги необгрунтованими та просить суд у задоволенні позову відмовити.

Ухвалою Господарського суду Тернопільської області від 05.03.2019 підготовче засідання було відкладено на 19.03.2019; запропоновано позивачу надати суду відповідь на відзив, оформлену згідно вимог ст. 166 ГПК України, разом із доказами, які підтверджують обставини, на яких вона ґрунтується.

15 березня 2019 року на адресу суду від позивача Фізичної особи-підприємця Шаховал Павла Володимировича надійшла відповідь на відзив /вх.№ 4534 від 15.03.2019/, в якому зазначено, що наведені відповідачем у відзиві на позовну заяву факти не відповідають дійсності та жодним чином не спростовують докази наведені у самій позовній заяві щодо нарахування орендної плати за період грудень 2016 року - травень 2017 року.

19 березня 2019 року на адресу суду від відповідача Почаївської міської ради надійшли заперечення на відповідь на відзив № 442 від 18.03.2019.

Ухвалою Господарського суду Тернопільської області від 19.03.2019 підготовче засідання було відкладено на 05.04.2019.

04 квітня 2019 року на адресу суду від позивача Фізичної особи-підприємця Шаховал Павла Володимировича надійшло клопотання /вх.№5948 від 04.04.2019/ про долучення до матеріалів справи доказів, нотаріально посвідчених заяв свідків ОСОБА_1 та ОСОБА_2

Ухвалою Господарського суду Тернопільської області від 05 квітня 2019 року було продовжено строк підготовчого провадження у справі № 921/42/19 на тридцять днів та відкладено підготовче засідання на 19 квітня 2019 року.

19 квітня 2019 року на адресу суду від позивача Фізичної особи-підприємця Шаховал Павла Володимировича надійшли додаткові пояснення по справі /вх.№ 6943 від 19.04.2019/.

Ухвалою Господарського суду Тернопільської області від 19.04.2019 року закрито підготовче провадження. Справу № 921/42/19 призначено до судового розгляду по суті на 14 травня 2019 року.

В судовому засіданні 14.05.2019 року представник позивача заявив клопотання про виклик свідків у даній справі, котрі можуть підтвердити факт невикористання позивачем об`єкта оренди, ОСОБА_2 , АДРЕСА_2 та ОСОБА_1 , АДРЕСА_4 .

Ухвалою Господарського суду Тернопільської області від 14.05.2019 року розгляд справи № 921/42/19 по суті відкладено на 24 травня 2019 року. Клопотання представника позивача Фізичної особи-підприємця Шаховал Павла Володимировича - адвоката Строцень Т.О. про виклик свідків /вх.№8416 від 14.05.2019/ - задоволено, ухвалено викликати у судове засідання, яке відбудеться 24 травня 2019 року о 12 год. 00 хв., для допиту як свідків у справі № 921/42/19: - ОСОБА_2 , АДРЕСА_2 , реєстраційний номер облікової картки платника податків № НОМЕР_1 , паспорт НОМЕР_2 виданий Почаївським МВМ Кременецького РВ УМВС України в Тернопільській області 31 грудня 2019 року. - ОСОБА_1 , АДРЕСА_4 , реєстраційний номер облікової картки платника податків № НОМЕР_3 , паспорт серія НОМЕР_4 , виданий Кременецьким РС УДМС України в Тернопільській області від 27 вересня 2013 року.

В судовому засіданні 24 травня 2019 року допитано в якості свідків ОСОБА_2 , АДРЕСА_2, та ОСОБА_1 , АДРЕСА_4.

Як вбачається з пояснень свідків в судовому засіданні, орендоване позивачем приміщення знаходилось в технічно незадовільному стані та ФОП Шаховал П.В. з грудня 2016 по червень 2017 не використовував об`єкт оренди за цільовим призначенням. Крім того, позивачем за власний рахунок здійснювались будівельні роботи з метою поліпшення об`єкту оренди.

Представник позивача в судовому засіданні 24.05.2019 позовні вимоги підтримав, просив суд позов задоволити в повному обсязі.

Представник відповідача в судовому засіданні 24.05.2019 позовні вимоги не визнав, викладені у відзиві доводи своїх заперечень підтримав у повному обсязі.

Розглянувши матеріали справи, заслухавши пояснення представників сторін, суд встановив:

01 грудня 2016 року між фізичною особою - підприємцем Шаховал Павлом Володимировичем ( АДРЕСА_1 , ідентифікаційний номер НОМЕР_5 ) та Почаївською міською радою (47025, Тернопільська область, Кременецький район, м.Почаїв, вул.Возз"єднання,16, ) в особі міського голови Бойка В.С. укладено Договір оренди нерухомого майна, згідно п.п.1.1 Орендодавець передає, а Орендар приймає в строкове платне користування вбудоване нежитлове приміщення в 5-ти поверховому будинку під склад - магазин (крім торгівлі піротехнічними матеріалами), або офісне приміщення, що розтошоване у м .Почаїв Кременецького району Тернопільської області по вул.Воз"єднання,5, що перебуває на балансі Почаївського комбінату комунальних підприємств (далі - Балансоутримувач), вартість якого визначена шляхом проведення незалежної оцінки станом на 30 листопада 2014 року і становить 999565, 00 грн.. площею 421,1 кв.м. з орендною платою , у розмірі 36,28 грн. за 1 кв.м. без ПДВ за базовий місяць розрахунку.

Згідно п.2.1 Договору, правовідносини оренди виникають між сторонами з моменту підписання ними двох документів - самого договору та акту приймання - передачі об"єкта оренди, який є невід`ємною частиною договору.

Акт приймання - передачі, як і Договір, підписаний сторонами 01.12.2016 року.

Таким чином, передбачені п.п.3.1- 3.7,6.6 Договору обов"язки орендаря щодо повного та своєчасного внесення орендної плати виникли саме з 01.12.2016 року.

Як зазначено позивачем у позовній заяві та наголошено в судовому засіданні, після підписання Договору, Орендарем було виявлено значні пошкодження у перекритті покрівлі, неналежність систем вентиляції та кондиціювання та інші недоліки, які перешкоджають використовувати об"єкт оренди за призначенням. При цьому стверджує, що станом на момент підписання договору, тобто 01.12.2016 року, він був позбавлений можливості виявити такі недоліки.

Для перевірки придатності приміщення для його використання, Орендарем було залучено експерта, який провівши перевірку, надав технічний висновок щодо можливості чи неможливості подальшої експлуатації об"єкта за результатами здійсненого технічного обстеження його будівельних конструкцій та інженерних мереж ШИФР: M46/02/12-ТВ(з) від 02.12.2016 року, у якому зазначено, що "Орендовані вбудовано-прибудовані нежитлові приміщення взагалі є непридатними для надійної та безпечної експлуатації, так як ряд конструктивів (клас відповідальності групи А) знаходяться в технічно - незадовільному стані (є непридатними для нормальної експлуатації)".

09.12.2016 року Позивач звернувся до виконавчого комітету Почаївської міської ради із листом - погодженням (вхідний № 881) для надання погодження на виготовлення проектно - кошторисної та технічної документації, а також інших документів, зокрема, дозволу на проведення покрівельних робіт, ремонт і облаштування фасаду, встановлення вентиляції та системи кондиціювання, водовідведення, каналізаційних систем, системи опалення, вузлів обліку, обладнання внутрішніх, підвальних та підсобних приміщень.

Проте, як зазначив Позивач, Орендодавець безпідставно зволікав із наданням погодження на виготовлення усіх необхідних документів. В результаті, лише 24 травня 2017 року, розглянувши лист- погодження № 366, рішенням Почаївської міської ради від 24 травня 2017 року № 805 погоджено містобудівний рахунок по орендованому об`єкту та надано дозвіл на встановлення тимчасової огорожі для проведення ремонтних робіт.

П.п.1.3, 6.4, 8.10 Договору, Орендар зобов"язався використовувати орендоване приміщення тільки за цільовим призначенням, відповідно до цього договору. Проте, позивач вважає, що з 01 грудня до 24 травня 2017 року, тобто протягом майже півроку не мав можливості використовувати об"єкт оренди за цільовим призначенням.

І як наслідок, у період із грудня 2016 року по 2017 року йому безпідставно нараховано 513 182,84 грн., орендної плати із врахуванням індексу інфляції, які він сплатив у повному обсязі на рахунок орендодавця.

Зважаючи на те, що несплата орендної плати, згідно п.3.3. 3.5, 3.7, 6.6 Договору, могла б призвести до нарахування та стягнення з нього пені, а також до дострокового розірвання договору оренди з ініціативи Орендодавця.

З метою досудового врегулювання спору, позивачем 08.06.2018 року надіслано претензію до Почаївської міської ради з вимогою повернути 513 182,84 грн., нарахованих з 09.12.2016 року по 11.05.2017 року сплачених як орендну плату за договором оренди нежитлового приміщення від 01.12.2016 року, у зв"язку із фактичною неможливістю використовувати орендоване приміщення протягом зазначеного періоду.

Листом № 755 від 04.07.2018, Відповідач відмовив у задоволенні вимог позивача про повернення 513 182, 84 грн. орендної плати.

Відтак, Позивач вважає, що його право на користування орендованим приміщенням порушено діями Відповідача, щодо ненадання дозволу на проведення робіт по поліпшенню орендованого майна, тому просить стягнути з Почаївської міської ради - 513 182,84 грн. перерахованої орендної плати за договором оренди нерухомого майна від 01.12.2016 року.

Дослідивши матеріали справи, заслухавши пояснення представників сторін, оцінивши усі докази у справі, суд дійшов таких висновків:

Відповідно до ч. 2 п. 1 ст. 175 Господарського кодексу України майнові зобов`язання, які виникають між учасниками господарських відносин, регулюються Цивільним кодексом України з урахуванням особливостей, передбачених Господарським кодексом України.

Положеннями ст. 509 ЦК України, ст. 173 ГК України передбачено, що господарським визнається зобов`язання, що виникає між суб`єктом господарювання та іншим учасником (учасниками) відносин у сфері господарювання з підстав, передбачених цим Кодексом, в силу якого один суб`єкт (зобов`язана сторона, у тому числі боржник) зобов`язаний вчинити певну дію господарського чи управлінсько-господарського характеру на користь іншого суб`єкта (виконати роботу, передати майно, сплатити гроші, надати інформацію тощо), або утриматися від певних дій, а інший суб`єкт (управнена сторона, у тому числі кредитор) має право вимагати від зобов`язаної сторони виконання її обов`язку.

Частиною 1 ст. 179 Господарського кодексу України визначено, що майново-господарські зобов`язання, які виникають між суб`єктами господарювання або між суб`єктами господарювання і не господарюючими суб`єктами - юридичними особами на підставі господарських договорів, є господарсько-договірними зобов`язаннями.

Згідно зі ст. 11 Цивільного кодексу України цивільні права та обов`язки виникають із дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, а також із дій осіб, що не передбачені цими актами, але за аналогією породжують цивільні права та обов`язки. Підставами виникнення цивільних прав та обов`язків, зокрема, є договори та інші правочини.

Відповідно до ч. 1 ст. 174 Господарського кодексу України господарський договір є підставою виникнення господарських зобов`язань.

Нормами ст. 627 ЦК України встановлено свободу договору, тобто, відповідно до ст. 6 цього Кодексу, сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

З матеріалів справи вбачається, що 01 грудня 2016 року між фізичною особою - підприємцем Шаховал Павлом Володимировичем ( АДРЕСА_1 , ідентифікаційний номер НОМЕР_5 ) та Почаївською міською радою (47025, Тернопільська область, Кременецький район, м.Почаїв, вул.Возз"єднання,16, ) в особі міського голови Бойка В.С. укладено Договір оренди нерухомого майна, згідно п.п.1.1 Орендодавець передає, а Орендар приймає в строкове платне користування вбудоване нежитлове приміщення в 5-ти поверховому будинку під склад - магазин (крім торгівлі піротехнічними матеріалами), або офісне приміщення, що розташоване у м.Почаїв Кременецького району Тернопільської області по вул. Воз"єднання,5, що перебуває на балансі Почаївського комбінату комунальних підприємств (далі - Балансоутримувач), вартість якого визначена шляхом проведення незалежної оцінки станом на 30 листопада 2014 року і становить 999 565, 00 грн. площею 421,1 кв.м. з орендною платою , у розмірі 36,28 грн. за 1 кв.м. без ПДВ за базовий місяць розрахунку.

За приписами ст. 759 ЦК України за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов`язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк.

За користування майном з наймача справляється плата, розмір якої встановлюється договором найму (ст. 762 ЦК України).

У пункті 3 зазначеного вище Договору передбачено, що орендна плата по цьому договору за перший місяць оренди становить 83 000,00 грн. В подальшому орендна плата за кожний наступний місяць визначається шляхом коригування місячної орендної плати за попередній місяць на індекс інфляції за поточний місяць і вноситься Орендарем згідно наданого рахунку не пізніше 25 числа послідуючого місяця.

Згідно зі ст.ст. 525, 526 ЦК України, ст. 193 ГК України зобов`язання мають виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог Цивільного кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться. Одностороння відмова від виконання зобов`язань не допускається.

Відповідно до ст. 629 Цивільного кодексу України договір є обов`язковим для виконання сторонами.

Згідно з ч. 1 ст. 530 Цивільного кодексу України якщо у зобов`язанні встановлений строк (термін) його виконання, то воно підлягає виконанню у цей строк (термін).

Орендну плату за період з грудня 2016 року по травень 2017 року нараховану Відповідачем в сумі 513 182.84 грн. Позивачем сплачено в повному обсязі..

Посилання позивача на фактичне невикористання орендованого майна за призначенням у зв`язку із його незадовільним станом, а відтак і на безпідставність оплати ним орендної плати, судом відхилено з огляду на наступне:

- Договір оренди нерухомого майна укладений 01 грудня 2016 року між фізичною особою - підприємцем Шаховал Павлом Володимировичем та Почаївською міською радою - є чинним, в установленому законом порядку не розірваний та не визнаний недійсним;

- Згідно Акту приймання - передачі орендоване приміщення Орендарем прийнято без заперечень і зауважень;

- Пунктом 3.1. Договору оренди нерухомого майна передбачено, що Орендар за користування об"єктом оренди вносить орендну плату незалежно від наслідків господарської діяльності.

Разом з тим, в силу приписів ст.762 Цивільного кодексу України наймач звільняється від плати за весь час, протягом якого майно не могло бути використане ним через обставини, за які він не відповідає.

Тобто, чинним законодавством України передбачено звільнення орендаря від сплати орендної плати в силу певних обставин, однак не встановлено та не передбачено порядку повернення /стягнення/ сплаченої орендної плати.

Разом з тим частинами 1 та 2 ст.776 ЦК України передбачено, що поточний ремонт речі, переданої у найм, провадиться наймачем за його рахунок, якщо інше не встановлено договором або законом; капітальний ремонт речі, переданої у найм, провадиться наймодавцем за його рахунок, якщо інше не встановлено договором або законом.

Частиною 1 та 3 ст.778 ЦК України передбачено, що наймач може поліпшити річ, яка є предметом договору найму, лише за згодою наймодавця. Якщо поліпшення речі зроблено за згодою наймодавця, наймач має право на відшкодування вартості необхідних витрат або на зарахування їх вартості в рахунок плати за користування річчю.

Таким чином, питання поліпшення чи капітального ремонту орендованого майна є чітко визначеними законодавцем і може бути порушене позивачем перед орендодавцем в порядку і спосіб, зазначених у цих нормах Цивільного кодексу України та умовах укладеного між ними договору.

Відповідно до ст. 73 ГПК України доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи.

За приписами ч. 1 ст. 74 ГПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень.

За приписами ч. 1 ст. 86 ГПК України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів.

Враховуючи вищевикладені обставини, суд, оцінивши надані учасниками справи докази, дійшов висновку про відсутність підстав для стягнення (повернення) з Почаївської міської ради на користь ФОП Шаховал Павла Володимировича 513 182,84 грн. перерахованої орендної плати за договором оренди нерухомого майна від 01.12.2016 року.

Відповідно до статті 129 Господарського процесуального кодексу України судові витрати при відмові в позові покладаються на позивача.

На підставі наведеного, керуючись ст.ст.42, 46, 73, 74, 76-79, 91, 123,129, 231, 238, 240, 241 Господарського процесуального кодексу України, господарський суд, -

ВИРІШИВ:

1. В задоволенні позовних вимог відмовити.

2. Рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. Апеляційна скарга може бути подана протягом двадцяти днів з дня складення повного тексту рішення відповідно до ст. ст. 240-241 Господарського процесуального кодексу України.

Повний текст рішення підписано 04 червня 2019 року.

Суддя А.М. Сидорук