ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

23 травня 2019 року

м. Київ

Справа № 922/109/18

Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:

Кушнір І.В. - головуючий, Краснов Є.В., Мачульський Г.М.,

За участю помічника судді - Чепурної О.В. (здійснює повноваження секретаря судового засідання за дорученням головуючого судді)

розглянувши касаційну скаргу Харківської міської ради на постанову Харківського апеляційного господарського суду від 12.06.2018 (головуючий суддя: Хачятрян В.С., судді: Гетьман Р.А., Ільїн О.В.)

за позовом Публічного акціонерного товариства "ВТБ Банк"

до Харківської міської ради

про розірвання договору,

За участю представників:

позивача - Коворотний М.А.

відповідача- не з`явився

ВСТАНОВИВ:

І. Короткий зміст позовних вимог і заперечень

1. 22.01.2018 до Господарського суду Харківської області надійшла позовна заява Публічного акціонерного товариства "ВТБ Банк" до Харківської міської ради, в якій позивач просить суд розірвати договір оренди землі, що укладений між позивачем та відповідачем, зареєстрований у Харківській регіональній філії Державного підприємства "Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах", про що в книзі записів державної реєстрації договорів оренди землі (книга 4) вчинено запис від 14.09.2005 року №66207/05, щодо оренди земельної ділянки, яка знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , кадастровий номер НОМЕР_2 , загальна площа -0,0366 га.

2. Позовні вимоги обґрунтовані тим, що позивачем було відчужено два об`єкти нерухомості, які знаходились на земельній ділянці, що є об`єктом оренди, а перехід права власності на будівлі та споруди, які розташовані на орендованій земельній ділянці до другої особи є підставою для розірвання договору. На думку позивача, уклавши договори купівлі-продажу (відчуження об`єктів нерухомості), банк добровільно відмовився від права користування (оренди) орендованою земельною ділянкою.

При цьому, позивач послався на норми ст. 20 Господарського кодексу України, ст. 16, ч. 1 ст. 377 Цивільного кодексу України, ст.ст. 1, 7, 19, 31, 32, 34 Закону України "Про оренду землі", ч. 2 ст. 120, ст. 141 Земельного кодексу України, ст.ст. 30, 129, 162, 164, 171, 176, 247-252 Господарського процесуального кодексу України.

3. Відповідач у відзиві на позов проти позовних вимог заперечив, зазначивши, що позивачем не було вжито обов`язкових заходів для досудового врегулювання спору, передбачених ст. 188 ГК України, що свідчить про відсутність правових підстав для задоволення позову та розірвання договору оренди землі, оскільки ПАТ "ВТБ Банк" не додержано порядок розірвання господарських договорів, встановлений законодавством.

ІІ. Короткий зміст судових рішень

4. Рішенням Господарського суду Харківської області від 26.03.2018 у справі №922/109/18 у задоволенні позову відмовлено повністю.

5. Постановою Харківського апеляційного господарського суду від 12.06.2018 вказане рішення місцевого суду скасовано. Прийнято нове рішення, яким позовні вимоги задоволено. Розірвано договір оренди землі, що укладений між Публічним акціонерним товариством "ВТБ Банк" та Харківською міською радою Харківської області, зареєстрований у Харківській регіональній філії Державного підприємства "Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах", про що в книзі записів державної реєстрації договорів оренди землі (книга 4) вчинено запис від 14.09.2005 року №66207/05, щодо оренди земельної ділянки, яка знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , кадастровий номер НОМЕР_2 , загальна площа -0,0366 га.

Стягнуто з Харківської міської ради на користь Акціонерного товариства "ВТБ Банк" 1762,00 грн. судового збору за подання позовної заяви та 2643,00 грн. судового збору за подання апеляційної скарги.

ІІІ. Процедура касаційного провадження у Верховному Суді

6. 05.07.2018 (згідно із поштовим штемпелем на конверті) Харківською міською радою подано касаційну скаргу на постанову Харківського апеляційного господарського суду від 12.06.2018 у справі № 922/109/18 до Касаційного господарського суду.

7. Протоколом автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 25.04.2018 у справі № 922/109/18 визначено колегію суддів у складі: Кушнір І.В. (головуючий суддя), судді: Мачульський Г.М., Краснов Є.В.

8. Ухвалою Верховного Суду від 06.08.2018 відкрито касаційне провадження за вказаною касаційною скаргою та призначено її до розгляду на 27.09.2018, визначено строк для подання відзиву на касаційну скаргу з доказами надсилання копій відзиву та доданих до нього документів іншим учасникам справи до 27.08.2018.

9. 27.08.2018 (згідно із поштовим штемпелем на конверті) позивачем до Касаційного господарського суду направлено відзив на касаційну скаргу, який фактично надійшов до суду 29.08.2018.

10. Ухвалою Верховного Суду від 26.09.2018 провадження за касаційною скаргою у справі №922/109/18 зупинено до перегляду Великою Палатою Верховного Суду судових рішень у подібних правовідносинах у іншій справі №914/2649/17.

11. 12.02.2019 Великою Палатою Верховного Суду ухвалено постанову у справі №914/2649/17, яку було оприлюднено в Єдиному Державному реєстрі судових рішень 09.04.2019.

12. Ухвалою Верховного Суду від 25.04.2019 провадження за касаційною скаргою у справі №922/109/18 поновлено, розгляд скарги призначено на 23.05.2019.

13. У судове засідання 23.05.2019 з`явився представник позивача, який виклав заперечення проти касаційної скарги та просив відмовити в її задоволенні.

Представник відповідача у судове засідання не з`явився, хоча вказаний учасник справи про дату, час та місце судового засідання був повідомлений належним чином, що підтверджується матеріалами справи.

ІV. Короткий зміст касаційної скарги і заперечень на неї

14. У касаційній скарзі Харківська міська рада (скаржник, відповідач) просить скасувати постанову Харківського апеляційного господарського суду від 12.06.2018 у справі №922/109/18 і залишити в силі рішення суду першої інстанції.

15. Обґрунтовуючи касаційну скаргу скаржник вважає, що судове рішення прийнято з неправильним застосуванням норм матеріального права (ст. 188 ГК України) та порушенням норм процесуального права (ч.2 ст. 4, ч.1 ст. 19, п.6 ч.3 ст. 162, ч.4 ст. 236 ГПК України).

Відповідач вказує, що при зверненні до суду ПАТ "ВТБ Банк" не було зазначено та не надано доказів, яке право позивача порушено, в чому полягає порушення цивільного права позивача, яким чином саме Харківська міська рада, яку було визначено відповідачем по справі, порушила, не визнала або оспорила права та законні інтереси позивача.

На думку скаржника, суд апеляційної інстанції не надав об`єктивної оцінки наявності порушеного права чи інтересу позивача на момент звернення до суду, а також не визначив, чи відповідає обраний позивачем спосіб захисту порушеного права тим, що передбачені законодавством, та чи забезпечить такий спосіб захисту відновлення порушеного права позивача.

Харківська міська рада вважає, що вирішення питань щодо припинення права користування земельними ділянками є виключним правом ради - суб`єкта права власності на землю і здійснюється з дотриманням загального порядку розірвання господарських договорів, передбаченого ст. 188 ГК України, з урахуванням положень ЗК України.

Відповідач вказує, що ПАТ "ВТБ Банк" не направляло Харківській міській раді (стороні договору) лист-пропозицію про розірвання договору оренди землі від 14.09.2005, отже позивачем не було вжито обов`язкових заходів для досудового врегулювання спору, передбачених ст.188 ГК України, що свідчить про відсутність правових підстав для задоволення позову та розірвання договору оренди землі, так як ПАТ "ВТБ Банк" не додержано порядок розірвання господарських договорів, встановлений законодавством.

Скаржник зазначає, що відчуження об`єкта нерухомості, що знаходиться на орендованій земельній ділянці, не є підставою для розірвання договору оренди з попереднім власником, оскільки такий договір припиняється щодо останнього, однак діє на тих самих умовах щодо особи, яка, набувши право власності на нерухоме майно, розміщене на орендованій земельній ділянці, з моменту набуття такого права набуває також права оренди земельної ділянки, на якій це майно розміщене, а отже й відповідні права та обов`язки, зокрема із сплати орендної плати за користування земельною ділянкою.

Відповідач вважає, що апеляційний господарський суд дійшов помилкового висновку про наявність передбачених законом підстав для розірвання договору оренди у зв`язку із зміною власника нерухомого майна, яке розміщене на орендованій земельній ділянці. При цьому, скаржник вказує, що суд апеляційної інстанції не врахував висновки, викладені в постановах Верховного Суду від 10.04.2018 у справі №915/672/17, від 12.04.2018 у справі №910/11574/16.

16. У відзиві на касаційну скаргу позивач просить залишити касаційну скаргу без задоволення, а постанову Харківського апеляційного господарського суду від 12.06.2018 у справі №922/109/18 - без змін.

Позивач вважає, що дострокове розірвання договору оренди землі на вимогу однієї із сторін договору з підстав переходу до іншої особи права власності на об`єкт нерухомості, що знаходиться на орендованій земельній ділянці, можливе в судовому порядку, як за позовом орендаря, так і за позовом орендодавця, при цьому досудове врегулювання не є обов`язковою передумовою для звернення до суду з відповідним позовом. При цьому, позивач посилається на правову позицію, викладену в постанові Верховного Суду від 17.04.2018 у справі №922/2159/17.

V. Фактичні обставини, встановлені судами попередніх інстанцій

17. На підставі рішення XXХIII сесії Харківської міської ради IV скликання від 22.02.2005 №21/05 "Про надання юридичним та фізичним особам земельних ділянок для будівництва (реконструкції) та подальшої експлуатації об`єктів" між Харківською міською радою та Публічним акціонерним товариством "ВТБ Банк" укладено договір оренди землі від 14.09.2005, що зареєстрований у Харківській регіональній філії Державного підприємства "Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах", про що в книзі записів державної реєстрації договорів оренди землі (книга 4) вчинено запис від 14.09.2005 №66207/05 (надалі за текстом - Договір), який в подальшому було змінено додатковою угодою до договору оренди землі на підставі рішення господарського суду Харківської області від 16.08.2016 у справі №922/2248/16.

Відповідно до п.1 Договору оренди землі від 14.09.2005 Акціонерному комерційному банку "Мрія", який було в подальшому перейменовано на Публічне акціонерне товариство "ВТБ Банк", надано в строкове платне користування земельну ділянку (кадастровий номер НОМЕР_2), яка знаходиться за адресою: АДРЕСА_1, для експлуатації нежитлового будинку з прибудовою під відділення банку.

Згідно з пунктом 8 Договору оренди землі сторонами визначено, що договір укладено строком на період реконструкції до 01.06.2006 (але не пізніше прийняття об`єкта до експлуатації), на період експлуатації - до 01.12.2029.

18. 14.09.2005 складено Акт приймання-передачі земельної ділянки площею 0,0366 га. (а.с. 31)

19. 08.12.2017 Банк відчужив два об`єкти нерухомості, які знаходились на вказаній вище земельній ділянці, а саме:

- на підставі Договору купівлі-продажу нерухомого майна, укладеного між Банком та ФО ОСОБА_1 (посвідченого 08.12.2017 приватним нотаріусом Київського МНО Міленіною К.О., зареєстрованого в реєстрі за №1267), позивачем продано нежитлову будівлю літ. Б-4, загальною площею 396,6 кв.м., що знаходиться за адресою АДРЕСА_1 ; (а.с. 32-37);

- на підставі Договору купівлі-продажу нерухомого майна, укладеного між Банком та ФО ОСОБА_1 (посвідченого 08.12.2017 приватним нотаріусом Київського МНО Міленіною К.О., зареєстрованого в реєстрі за №1266), позивачем продано нежитлову будівлю літ. "Б-2", загальною площею 134,9 кв.м., що знаходиться за адресою АДРЕСА_2 ; (а.с. 39-44).

Як зазначено в п. 1.3. кожного з вказаних договорів купівлі-продажу нерухомого майна від 08.12.2017, відчужені об`єкти нерухомого майна (нежитлові будівлі) розташовані на земельній ділянці загальною площею 0,0366 га, кадастровий номер : 01:030 :0025, що перебуває у користуванні позивача на підставі спірного Договору оренди землі.

20. 08.12.2017 між ПАТ "ВТБ Банк" та ФО ОСОБА_1 були підписані Акти приймання-передачі нерухомого майна, відповідно до якого позивач передав у власність покупця вказані в Договорах купівлі-продажу нежитлові будівлі. (а.с. 38)

21. В позовній заяві ПАТ "ВТБ Банк" зазначає, що враховуючи відчуження 08.12.2017 зазначених вище нежитлових приміщень на користь ФО ОСОБА_1 позивач більше не здійснює користування орендованою земельною ділянкою, право власності Банку на вказане нерухоме майно (нежитлові будівлі) припинилося, і, відповідно, припинилось право користування земельною ділянкою - об`єктом оренди по Договору оренди землі.

Такі обставини, на думку позивача, свідчать про порушення його прав та охоронюваних законом інтересів і є підставою для їх захисту у судовому порядку.

VІ. Короткий зміст судових рішень судів попередніх інстанцій

22. Відмовляючи в задоволенні позовних вимог, суд першої інстанції виходив з того, що на момент переходу права власності на об`єкти нерухомості, які знаходяться на земельній ділянці за адресою: АДРЕСА_1, від ПАТ "ВТБ БАНК" до ОСОБА_1 був чинним Порядок оформлення договорів оренди землі у м. Харкові, затверджений рішенням Харківської міської ради від 19.12.2012 № 960/12 (зі змінами від 03.07.2013 № 1191).

Згідно з п. 25 Порядку оформлення договорів оренди землі у місті Харкові №960/12, затвердженого рішення 21 сесії Харківської міської ради 6 скликання "Про затвердження Порядку оформлення договорів оренди землі у місті Харкові" від 19.12.2012 дострокове розірвання договору оренди землі за взаємною згодою сторін, як за ініціативою орендаря, так і за ініціативою орендодавця, оформлюється на підставі відповідного рішення Харківської міської ради угодою про розірвання договору оренди землі згідно із затвердженою формою.

Порядком передбачено, у разі якщо орендар має намір достроково розірвати договір за взаємною згодою сторін, він повинен звернутися із заявою на ім`я міського голови про дострокове розірвання договору оренди землі.

Відповідно до п. 25.3 Порядку рішення про дострокове розірвання договору оренди землі за взаємною згоду приймається на відповідній сесії міської ради.

Місцевий господарський суд вказав, що матеріали справи не містять доказів направлення ПАТ "ВТБ БАНК" на адресу Харківської міської ради, сторони по договору, листа-пропозиції про розірвання договору оренди землі від 14.09.2005 за реєстраційним 66207/05 відповідно до Порядку оформлення договорів оренди землі у м. Харкові, затверджений рішенням Харківської міської ради від 19.12.2012 № 960/12 (зі змінами від 03.07.2013 № 1191), що свідчить про відсутність правових підстав для задоволення позову та розірвання договору оренди землі.

23. Скасовуючи рішення місцевого господарського суду, суд апеляційної інстанції дійшов висновку про те, що у разі переходу права власності на об`єкт нерухомого майна до набувача цього майна відбувається перехід тих прав на відповідну земельну ділянку, на яких вона належала відчужувачу - права власності або права користування.

Пунктом 40 договору оренди передбачено, що перехід права власності на будівлі та споруди, які розташовані на орендованій земельній ділянці до другої особи є підставою для розірвання договору та укладення договору оренди з новим власником будинків та споруд.

Апеляційний господарський суд вказав, що уклавши договори купівлі-продажу від 08.12.2017 року, банк фактично добровільно відмовився від права користування (оренди) спірною земельною ділянкою.

У зв`язку з тим, що фактичне користування спірною земельною ділянкою, на якій розташоване нерухоме майно (нежитлові приміщення) здійснює його новий власник, позивач, як попередній землекористувач добровільно відмовився від права користування зазначеною земельною ділянкою, а законодавством передбачено можливість дострокового розірвання договору оренди земельної ділянки за рішенням суду на вимогу однієї із сторін договору, апеляційний суд дійшов висновку, що існують усі правові підстави для припинення землекористування позивача шляхом розірвання спірного договору.

VІІ. Позиція Верховного Суду

24. Згідно зі ст.300 Господарського процесуального кодексу України:

"1. Переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги та на підставі встановлених фактичних обставин справи перевіряє правильність застосування судом першої чи апеляційної інстанції норм матеріального і процесуального права.

2. Суд касаційної інстанції не має права встановлювати або вважати доведеними обставини, що не були встановлені у рішенні або постанові суду чи відхилені ним, вирішувати питання про достовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими, збирати чи приймати до розгляду нові докази або додатково перевіряти докази.

3. У суді касаційної інстанції не приймаються і не розглядаються вимоги, що не були предметом розгляду в суді першої інстанції. Зміна предмета та підстав позову у суді касаційної інстанції не допускається.

4. Суд не обмежений доводами та вимогами касаційної скарги, якщо під час розгляду справи буде виявлено порушення норм процесуального права, які є обов`язковою підставою для скасування рішення, або неправильне застосування норм матеріального права."

З урахуванням викладеного, судом не приймаються та не розглядаються доводи скаржника, пов`язані з переоцінкою доказів, визнанням доведеними/ недоведеними або встановленням по новому обставин справи.

25. У постанові Великої Палати Верховного Суду від 12.02.2019 у справі №914/2649/17 викладено такий правовий висновок:

"8.9. Так, за частиною другою статті 651 ЦК України договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.

8.10. Зміна умов договору (чи його розірвання) в судовому порядку з причин істотного порушення договору є правовим наслідком порушення зобов`язання іншою стороною договору у відповідності до пункту 2 частини першої статті 611 ЦК України, тобто, способом реагування та захисту права від порушення договору, яке вже відбулося.

8.11. Іншими підставами для зміни або розірвання договору в судовому порядку (крім істотного його порушення) відповідно до частини другої статті 651 ЦК України є випадки, встановлені законом або договором, і настання таких випадків зумовлює право сторони ініціювати в судовому порядку питання зміни чи припинення відповідних договірних правовідносин.

8.12. Натомість статтею 188 ГК України врегульовано порядок зміни розірвання господарських договорів, за яким сторона договору, яка вважає за необхідне змінити або розірвати договір, повинна надіслати пропозиції про це другій стороні за договором. Сторона договору, яка одержала пропозицію про зміну чи розірвання договору, у двадцятиденний строк після одержання пропозиції повідомляє другу сторону про результати її розгляду. У разі якщо сторони не досягли згоди щодо зміни (розірвання) договору або у разі неодержання відповіді у встановлений строк з урахуванням часу поштового обігу, заінтересована сторона має право передати спір на вирішення суду (частини друга-четверта статті 188 ГК України).

8.13. Правила, передбачені частинами другою-четвертою статті 188 ГК України, є матеріально-правовими, а не процесуальними. Процедура, передбачена ними, не відноситься до випадків обов`язкового досудового врегулювання спору в розумінні частини третьої статті 124 Конституції України та не спричиняє наслідків у вигляді повернення позовної заяви відповідно до приписів пункту 6 частини п`ятої статті 174 ГПК України.

8.14. Частинами другою та третьою статті 188 ГК України встановлений порядок проведення сторонами договору переговорів щодо добровільної зміни чи розірвання договору. Частиною четвертою цієї статті визначено, заінтересована сторона може звернутися до суду, якщо виник спір.

8.15. Те, що сторона спору не скористалася процедурою його позасудового врегулювання, не позбавляє її права реалізувати своє суб`єктивне право на зміну чи припинення договору та вирішити існуючий конфлікт у суді в силу прямої вказівки, що міститься у частині другій статті 651 ЦК України.

8.16. Підставами для виникнення юридичного спору про внесення змін у договір чи про його розірвання, який підлягає вирішенню судом є обставини, наведені у частині другій статті 651 ЦК України, і ці обставини виникають в силу прямо наведених у цій нормі фактів та подій, що зумовлюють правову невизначеність у суб`єктивних правах чи інтересах. Такі підстави та умови виникнення юридичного спору у правовідносинах є однаковими незалежно від їх суб`єктного складу (за участі фізичних чи юридичних осіб) та змісту правовідносин (цивільні чи господарські).

8.17. Право особи на звернення до суду для внесення змін у договір (чи його розірвання) у передбаченому законом випадку відповідає статті 16 ЦК України, способам, передбаченим нею (зміна чи припинення правовідношення) та не може ставитися в залежність від поінформованості про позицію іншої сторони чи волевиявлення іншої сторони."

26. Зазначений правовий висновок спростовує як висновки суду першої інстанції в цій частині, так і доводи скаржника, що той факт, що позивачем не було вжито обов`язкових заходів для досудового врегулювання спору, передбачених ст. 188 ГК України, свідчить про відсутність правових підстав для задоволення позову та розірвання договору оренди землі, так як ПАТ "ВТБ Банк" не додержано порядок розірвання господарських договорів, встановлений законодавством.

27. У постанові Верховного Суду від 03.03.2018 по справі № 904/6296/17 був викладений наступний правовий висновок:

"Положеннями ч.2 статті 120 Земельного кодексу України (в редакції, чинній на момент укладення договору купівлі-продажу 17.08.2011) встановлено, що якщо жилий будинок, будівля або споруда розміщені на земельній ділянці, що перебуває у користуванні, то в разі набуття права власності на ці об`єкти до набувача переходить право користування земельною ділянкою, на якій вони розміщені, на тих самих умовах і в тому ж обсязі, що були у попереднього землекористувача.

Відповідно до ч.3 ст.7 Закону України "Про оренду землі" (в редакції, чинній на момент укладення договору купівлі-продажу 17.08.2011 і на даний момент) до особи, якій перейшло право власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій земельній ділянці, також переходить право оренди на цю земельну ділянку. Договором, який передбачає набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, припиняється договір оренди земельної ділянки в частині оренди попереднім орендарем земельної ділянки, на якій розташований такий житловий будинок, будівля або споруда.

Отже, наведені норми слід розуміти таким чином, що при виникненні в іншої особи права власності на жилий будинок, будівлю або споруду право попереднього власника або користувача припиняється автоматично, в силу закону, без оформлення припинення права будь-якими актами та документами. Варто наголосити, що ця норма є імперативною, відступ від неї на підставі договору не допускається. Договір оренди при цьому не припиняється в цілому, має місце заміна сторони в зобов`язанні. Судами попередніх інстанцій не встановлений факт саме добровільного розірвання договору оренди земельної ділянки №11767 від 30.03.2011р. Кам`янською (Дніпродзержинською) міською радою та ТОВ "Транспортна компанія "Техно-Трейд" до 17.08.2011.

На підставі викладеного, суд доходить висновку, що 17.08.2011 (день купівлі-продажу нерухомості) у Товариства з обмеженою відповідальністю "Транспортна компанія "Техно-Трейд" автоматично припинилося, а у Товариства з обмеженою відповідальністю "Завод елементів трубопроводів" автоматично виникло право користування (оренди) спірною земельною ділянкою площею 0,5117 га за адресою м. Кам`янське (м. Дніпродзержинськ), вул. Січеславський шлях (вул. Дніпропетровська), 167.

При цьому, Договір оренди землі №11767, укладений 30 березня 2011 року між Кам`янською (Дніпродзержинською) міською радою та Товариством з обмеженою відповідальністю "Транспортна компанія "Техно-Трейд", не припинив 17.08.2011 дію в цілому, а в цей день 17.08.2011 відбулася заміна сторони в зобов`язанні, а саме Орендаря, з Товариства з обмеженою відповідальністю "Транспортна компанія "Техно-Трейд" на Товариство з обмеженою відповідальністю "Завод елементів трубопроводів".

28. Аналогічна правова позиція, що у розумінні наведених положень законодавства при виникненні в іншої особи права власності на жилий будинок, будівлю або споруду (відповідно до договору, який містить необхідні за законом істотні умови), право попереднього власника або користувача припиняється в силу прямої вказівки закону без припинення у цілому договору оренди земельної ділянки, відповідно, новий власник об`єкта нерухомості, якому переходить право оренди, набуває права оренди за чинним договором оренди, а не у порядку повторного надання земельної ділянки, тобто має місце заміна сторони у зобов`язанні, і що після відчуження об`єктів нерухомості позивачі не повинні сплачувати орендну плату за земельну ділянку, користувачем якої вони вже не є, а зобов`язання з такої сплати автоматично виникає у нового власника нерухомості, викладена у постановах Верховного Суду від 19.06.2018 у справі №922/3655/17, від 05.09.2018 по справі № 904/9027/17, від 07.11.2018 у справі №910/20774/17, від 29.11.2018 по справі № 915/1416/17, від 06.12.2018 по справі № 902/1592/15, від 27.02.2019 у справі №913/661/17, від 06.03.2019 по справі №914/2687/17, від 04.04.2019 у справі № 910/7197/18.

29. Крім того, у постанові Верховного Суду від 10.04.2018 по справі №915/672/17, на яку посилається скаржник у касаційній скарзі, був викладений наступний правовий висновок:

"17. Частиною 1 статті 31 Закону України "Про оренду землі" визначені випадки припинення договору оренди землі, зокрема, у разі набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій іншою особою земельній ділянці. Договір оренди землі може бути розірваний за згодою сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний за рішенням суду в порядку, встановленому законом.

Частина 1 статті 32 Закону України "Про оренду землі" передбачає припинення договору оренди землі шляхом розірвання у наступних випадках: на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору; у разі випадкового знищення чи пошкодження об`єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки; на підставах, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України.

З огляду на викладене Суд погоджується з висновками місцевого господарського суду про те, що стаття 32 Закону України "Про оренду землі" не передбачає припинення договору оренди землі шляхом його розірвання у разі набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій іншою особою земельній ділянці.

18. Враховуючи викладене відчуження об`єкта нерухомості, що знаходиться на орендованій земельній ділянці не є підставою для розірвання договору оренди з попереднім власником, оскільки такий договір припиняється щодо останнього, однак діє на тих самих умовах щодо особи, яка, набувши право власності на нерухоме майно, розміщене на орендованій земельній ділянці, з моменту набуття такого права набуває також права оренди земельної ділянки, на якій це майно розміщене, а отже й відповідні права та обов`язки, зокрема із сплати орендної плати за користування земельною ділянкою. З огляду на наведене апеляційний господарський суд дійшов помилкового висновку про наявність передбачених законом підстав для розірвання Договору оренди у зв`язку із зміною власника нерухомого майна, яке розміщене на орендованій земельній ділянці."

30. Судами попередніх інстанцій у даній справі, що переглядається, на підставі власної оцінки доказів встановлено, що 08.12.2017 Банк відчужив два об`єкти нерухомості, які знаходились на вказаній вище земельній ділянці, а саме:

- на підставі Договору купівлі-продажу нерухомого майна, укладеного між Банком та ФО ОСОБА_1 (посвідченого 08.12.2017 приватним нотаріусом Київського МНО Міленіною К.О., зареєстрованого в реєстрі за №1267), позивачем продано нежитлову будівлю літ. Б-4, загальною площею 396,6 кв.м., що знаходиться за адресою АДРЕСА_1; (а.с. 32-37)

- на підставі Договору купівлі-продажу нерухомого майна, укладеного між Банком та ФО ОСОБА_1 (посвідченого 08.12.2017 приватним нотаріусом Київського МНО Міленіною К.О., зареєстрованого в реєстрі за №1266), позивачем продано нежитлову будівлю літ. "Б-2", загальною площею 134,9 кв.м., що знаходиться за адресою АДРЕСА_2 ; (а.с. 39-44).

Тобто, згідно вказаних договорів купівлі-продажу нерухомого майна від 08.12.2017 ФО ОСОБА_1 набула право власності на об`єкти нерухомого майна: нежитлову будівлю літ. Б-4, загальною площею 396,6 кв.м, що знаходиться за адресою АДРЕСА_1 та нежитлову будівлю літ. "Б-2", загальною площею 134,9 кв.м, що знаходиться за адресою АДРЕСА_2 .

Як зазначено в п. 1.3. кожного з вказаних договорів купівлі-продажу нерухомого майна від 08.12.2017, відчужені об`єкти нерухомого майна (нежитлові будівлі) розташовані на земельній ділянці загальною площею 0,0366 га, кадастровий номер НОМЕР_2 , що перебуває у користуванні позивача на підставі спірного Договору оренди землі.

08.12.2017 між ПАТ "ВТБ Банк" та ФО ОСОБА_1 були підписані Акти приймання-передачі нерухомого майна, відповідно до якого позивач передав у власність покупця вказані в Договорах купівлі-продажу нежитлові будівлі. (а.с. 38)

При цьому, як встановили суди, згідно з пунктом 8 Договору оренди землі сторонами визначено, що договір укладено строком на період реконструкції до 01.06.2006 (але не пізніше прийняття об`єкта до експлуатації), на період експлуатації - до 01.12.2029.

31. Отже, 08.12.2017 (день купівлі-продажу нерухомості) у ПАТ "ВТБ Банк" автоматично припинилося, а у ФО ОСОБА_1 автоматично виникло право користування (оренди) спірною земельною ділянкою загальною площею 0,0366 га, кадастровий номер НОМЕР_2 , яка знаходиться за адресою: АДРЕСА_1.

При цьому, вказаний договір оренди землі від 14.09.2005, що зареєстрований у Харківській регіональній філії Державного підприємства "Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах", про що в книзі записів державної реєстрації договорів оренди землі (книга 4) вчинено запис від 14.09.2005 №66207/05 (надалі за текстом - Договір), який в подальшому було змінено додатковою угодою до договору оренди землі на підставі рішення господарського суду Харківської області від 16.08.2016 у справі №922/2248/16, не припинив 08.12.2017 дію в цілому, а в цей день 08.12.2017 відбулася заміна сторони в зобов`язанні, а саме Орендаря, з ПАТ "ВТБ Банк" на ФО ОСОБА_1

32. З урахуванням викладеного, суд касаційної інстанції не погоджується з висновками суду апеляційної інстанції, що існують усі правові підстави для припинення землекористування позивача шляхом розірвання спірного договору у зв`язку з тим, що фактичне користування спірною земельною ділянкою, на якій розташоване нерухоме майно (нежитлові приміщення) здійснює його новий власник, позивач, як попередній землекористувач добровільно відмовився від права користування зазначеною земельною ділянкою, а законодавством передбачено можливість дострокового розірвання договору оренди земельної ділянки за рішенням суду на вимогу однієї із сторін договору.

33. Посилання апеляційного суду, що пунктом 40 договору оренди передбачено, що перехід права власності на будівлі та споруди, які розташовані на орендованій земельній ділянці до другої особи є підставою для розірвання договору та укладення договору оренди з новим власником будинків та споруд, суд касаційної інстанції вважає необґрунтованим з наступних підстав.

Даний пункт договору не спростовує імперативні вимоги вищевказаної ч.3 ст.7 Закону України "Про оренду землі" та вищенаведені висновки касаційного суду.

Крім того, як зазначено вище, позивач перестав бути стороною за спірним договором з 08.12.2017, в той час, як позов ним направлено до суду 19.01.2018, тобто, коли орендарем за договором вже була ОСОБА_1 , а не позивач.

34. Посилання позивача у відзиві на касаційну скаргу на правову позицію, викладену в постанові Верховного Суду від 17.04.2018 у справі №922/2159/17, судом касаційної інстанції не приймається, оскільки у вказаній справі судами установлено, що право власності на нежитлову будівлю у нового власника виникло з 16.06.2006.

Стаття 7 Закону України "Про оренду землі" в редакції саме станом на 16.06.2006 не містила вищевказаної ч.3, якою встановлено, що до особи, якій перейшло право власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій земельній ділянці, також переходить право оренди на цю земельну ділянку, а договором, який передбачає набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, припиняється договір оренди земельної ділянки в частині оренди попереднім орендарем земельної ділянки, на якій розташований такий житловий будинок, будівля або споруда.

35. З урахуванням викладеного, колегія суддів касаційного господарського суду вважає доводи касаційної скарги обґрунтованими.

VІІІ. Висновки Верховного Суду

36. Згідно з п.п.3, 4 ч.1 ч ст.308 Господарського процесуального кодексу України:

"Суд касаційної інстанції за результатами розгляду касаційної скарги має право:

3) скасувати судові рішення повністю або частково і ухвалити нове рішення у відповідній частині або змінити рішення, не передаючи справи на новий розгляд;

4) скасувати постанову суду апеляційної інстанції повністю або частково і залишити в силі рішення суду першої інстанції у відповідній частині."

Згідно зі ст.312 Господарського процесуального кодексу України:

"Суд касаційної інстанції скасовує постанову суду апеляційної інстанції повністю або частково і залишає в силі судове рішення суду першої інстанції у відповідній частині, якщо встановить, що судом апеляційної інстанції скасовано рішення, яке відповідає закону".

Відповідно до ст.311 зазначеного Кодексу:

"1. Підставами для скасування судових рішень повністю або частково і ухвалення нового рішення у відповідній частині або зміни рішення є неправильне застосування норм матеріального права або порушення норм процесуального права.

2. Порушення норм процесуального права може бути підставою для скасування або зміни рішення лише за умови, якщо це порушення призвело до ухвалення незаконного рішення.

3. Неправильним застосуванням норм матеріального права вважається: неправильне тлумачення закону, або застосування закону, який не підлягає застосуванню, або незастосування закону, який підлягав застосуванню.

4. Зміна судового рішення може полягати в доповненні або зміні його мотивувальної та (або) резолютивної частини."

37. З урахуванням викладеного, суд доходить висновку про необхідність касаційну скаргу Харківської міської ради задовольнити, постанову Харківського апеляційного господарського суду від 12.06.2018 у справі №922/109/18 скасувати повністю, рішення Господарського суду Харківської області від 26.03.2018 у справі №922/109/18 залишити в силі з мотивів, викладених в даній постанові суду касаційної інстанції.

38. У зв`язку з задоволенням касаційної скарги суд відповідно до ч.1 ст.129 ГПК України покладає на позивача витрати зі сплати судового збору за подання касаційної скарги.

Відповідно до ч.1 ст.327 Господарського процесуального кодексу України:

"Виконання судового рішення здійснюється на підставі наказу, виданого судом, який розглядав справу як суд першої інстанції."

Керуючись статтями 129, 300, 301, 308, 311, 312, 314, 315, 317 ГПК України, Верховний Суд

ПОСТАНОВИВ:

1. Касаційну скаргу Харківської міської ради на постанову Харківського апеляційного господарського суду від 12.06.2018 у справі №922/109/18 задовольнити.

2. Постанову Харківського апеляційного господарського суду від 12.06.2018 у справі №922/109/18 скасувати повністю, рішення Господарського суду Харківської області від 26.03.2018 у справі №922/109/18 залишити в силі.

3. Стягнути з Акціонерного товариства "ВТБ Банк" (01004, м.Київ, бул. Тараса Шевченка / вул. Пушкінська, буд 8/26, ідентифікаційний код 14359319) на користь Харківської міської ради (61003, м.Харків, майдан Конституції, 7, ідентифікаційний код 04059243) 3524,00 грн. судового збору за подання касаційної скарги.

Постанова набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною і оскарженню не підлягає.

Головуючий І. Кушнір

Судді Є. Краснов

Г. Мачульський