ПІВНІЧНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"21" травня 2019 р. Справа№ 920/791/18

Північний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:

головуючого: Козир Т.П.

суддів: Кравчука Г.А.

Коробенка Г.П.

при секретарі Майданевич Г.А.

за участю представників сторін:

від позивача: Слабоус Є.А. орд.КВ№421831 від 20.05.19, посв.адв.№4776/10 від 23.03.11р.

від відповідача: Хижняк А.В. за дов. від 28.12.18р.;

від третьої особи 1: не з`явився;

від третьої особи 2: не з`явився;

розглянувши у відкритому судовому засіданні в м.Києві апеляційну скаргу Сумської міської ради

на рішення Господарського суду Сумської області від 28.01.2019 (повне рішення складено 07.02.2019)

у справі №920/791/18 (суддя Спиридонова Н.О.)

за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю "ЮНІСТЬ"

до Сумської міської ради

треті особи, які не заявляють самостійних вимог щодо предмету спору, на стороні позивача: 1) Товариство з обмеженою відповідальністю "МТТ"

2) Товариство з обмеженою відповідальністю "Ейрена-К"

про визнання припиненим договору оренди земельної ділянки та права оренди земельної ділянки

та за позовом третьої особи, яка заявляє самостійні вимоги щодо предмету спору - Товариства з обмеженою відповідальністю "Ейрена-К"

до 1) Товариства з обмеженою відповідальністю "ЮНІСТЬ"

та 2) Сумської міської ради

третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмету спору, на стороні позивача: Товариство з обмеженою відповідальністю "МТТ"

про визнання припиненим договору оренди земельної ділянки та права оренди земельної ділянки,

УСТАНОВИВ:

У жовтні 2018 року Товариство з обмеженою відповідальністю "ЮНІСТЬ" (далі - позивач) звернулось у Господарський суд Сумської області з позовом до Сумської міської ради (далі - відповідач) та просило суд визнати припиненим договір оренди земельної ділянки площею 0,2718 га, кадастровий номер :15:001:0030, розташованої за адресою: м. Суми, вул.Харківська, 122, укладений між сторонами 12.12.2014, та право оренди позивача на відповідну земельну ділянку з моменту переходу до Товариства з обмеженою відповідальністю "МТТ" (далі - третя особа 1) та Товариства з обмеженою відповідальністю "Ейрена-К" (далі - третя особа 2) прав власності на нерухоме майно, розташоване на зазначеній земельній ділянці.

Позовні вимоги обґрунтовані тим, що у зв`язку з відчуженням об`єктів нерухомості позивач з лютого 2018 року не використовує земельну ділянку площею 0,2718 га, кадастровий номер :15:001:0030, розташовану за адресою: м. Суми, вул. Харківська,122.

До закінчення підготовчого провадження Товариство з обмеженою відповідальністю "Ейрена-К" подало позовну заяву, як третя особа, яка заявляє самостійній вимоги на предмет спору, та просило суд визнати припиненими у відношенні Товариства з обмеженою відповідальністю "ЮНІСТЬ" договір оренди земельної ділянки площею 0,2718 га, кадастровий номер :15:001:0030, розташованої за адресою: м. Суми, вул. Харківська, 122, укладений 12.12.2014 з Сумською міською радою та право оренди Товариства з обмеженою відповідальністю "Юність" на відповідну земельну ділянку з моменту переходу до Товариства з обмеженою відповідальністю "МТТ" та Товариства з обмеженою відповідальністю "Ейрена-К" прав власності на нерухоме майно, розташоване на зазначеній земельній ділянці.

Позовні вимоги третьої особи обґрунтовані тим, що Сумська міська рада заперечує проти припинення договору оренди земельної ділянки від 12.12.2014, укладеного між відповідачами за даним позовом та зареєстрованого в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 24.12.2014 за № 8238343, що позбавляє права позивача оформити право оренди до припинення оспорюваного договору.

Заперечуючи проти зазначених позовів, відповідач посилався на те, що в результаті продажу позивачем належних йому нежитлових приміщень по вул.Харківська, 122, у м. Суми, виникла ситуація, що на одній земельній ділянці з одним кадастровим номером знаходяться об`єкти нерухомого майна, власниками яких є кілька юридичних осіб. Відповідач зазначає, що для подальшого оформлення права користування земельною ділянкою, необхідно попередньо здійснити поділ раніше сформованої земельної ділянки, шляхом визначення їх площі, меж та внесення інформації про них до Державного земельного кадастру. Тому позивач, як орендар земельної ділянки, перш ніж отримає право на відчуження частини нерухомого майна, розташованого на даній земельній ділянці, зобов`язаний звернутися до відповідача із заявою про поділ орендованої земельної ділянки.

Рішенням Господарського суду Сумської області від 28 січня 2019 року позовні вимоги ТОВ "ЮНІСТЬ" та ТОВ "Ейрена-К" задоволено.

Визнано припиненими для Товариства з обмеженою відповідальністю "ЮНІСТЬ" правовідносини за договором оренди земельної ділянки площею 0,2718 га, кадастровий номер :15:001:0030, розташованої за адресою: м. Суми, вул. Харківська, 122, укладеним 12.12.2014 між Товариством з обмеженою відповідальністю "ЮНІСТЬ" та Сумською міською радою.

Не погоджуючись з прийнятим рішенням суду, Сумська міська рада подала апеляційну скаргу, у якій просить скасувати оскаржуване рішення та прийняти нове рішення, яким відмовити у задоволенні позовів.

Апеляційна скарга мотивована тим, що судом порушено норми матеріального та процесуального права, а висновки суду не відповідають фактичним обставинам справи, оскільки є рішення зі спору між тими ж сторонами і про той же предмет (справа №920/318/18), тому провадження у справі підлягало закриттю; прийняття позову третьої особи здійснено з порушенням строку, встановленого ст.180 ГПК України; суд необґрунтовано відхилив клопотання про зупинення провадження у справі до розгляду справи №920/1050/18; для подальшого оформлення права користування земельною ділянкою, необхідно попередньо здійснити поділ раніше сформованої земельної ділянки шляхом визначення їх площі, меж та внесення інформації про них до Державного земельного кадастру, а перехід права користування є неможливим.

Позивач у відзиві на апеляційну скаргу заперечив проти її задоволення та просить залишити оскаржуване рішення без змін, посилаючись на те, що у даній справі та справі №920/318/18 різні предмети позову; позов третьої особи поданий в межах строку, встановленого ст.49 ГПК України; відсутні підстави для зупинення провадження у справі; орендна плата за землю в будь-якому випадку сплачується власниками нерухомого майна.

Також позивачем було надано копію рішення Господарського суду Сумської області від 03.05.2019 у справі №920/1050/18, яким відмовлено Сумській міській раді у задоволенні позову про визнання недійсним договору купівлі-продажу нерухомого майна.

Треті особи не скористались своїм правом подати відзиви на апеляційну скаргу, представників у судове засідання не направили, що не перешкоджає розгляду скарги, про дату та час судового засідання були повідомлені належним чином.

Представник відповідача (апелянта) у судовому засіданні підтримала доводи, викладені в апеляційній скарзі, просила її задовольнити.

Представник позивача у судовому засіданні заперечив проти задоволення апеляційної скарги та просив залишити оскаржуване рішення без змін.

Заслухавши пояснення представників сторін, дослідивши матеріали справи, розглянувши апеляційну скаргу, Північний апеляційний господарський суд вважає, що апеляційна скарга не підлягає задоволенню з наступних підстав.

Як вбачається з матеріалів справи та вірно встановлено судом першої інстанції, 12 грудня 2014 року між Товариством з обмеженою відповідальністю "ЮНІСТЬ" та Сумською міською радою був укладений договір оренди земельної ділянки, площею 0,2718 га, кадастровий номер :15:001:0030, розташованої за адресою: м. Суми, вул. Харківська, 122. Відповідний договір зареєстрований у Реєстраційній службі Сумського міського управління юстиції про що в державному реєстрі прав вчинено запис від 24.12.2014 року № 8238343.

Зазначена земельна ділянка надана в оренду на підставі рішення Сумської міської ради від 18.06.2014 № 3398-МР під розміщення виробничих приміщень. На земельній ділянці за адресою: м. Суми , вул. Харківська, 122 , розташовані об`єкти нерухомості, що на момент укладення договору оренди земельної ділянки належали на праві власності Товариству з обмеженою відповідальністю "ЮНІСТЬ": нежитлове приміщення площею 43,9 кв.м в адмінбудівлі з їдальнею під літерою Е-ІV та нежитлове приміщення площею 2197,4 кв.м.

У відповідності з договором купівлі-продажу нерухомого майна від 04.12.2017 нежитлове приміщення площею 43,9 кв.м було продане Товариству з обмеженою відповідальністю "МТТ". Право власності на відповідний об`єкт нерухомості зареєстровано за новим власником, про що до Державного реєстру речових прав внесено відповідний запис.

Рішенням загальних зборів учасників Товариства з обмеженою відповідальністю "ЮНІСТЬ", оформленим протоколом № 47 від 12.02.2018, вирішено передати Товариству з обмеженою відповідальністю "Ейрена-К" () як внесок до статутного капіталу нежитлове приміщення площею 2197,4 кв.м, розташоване за адресою: м. Суми, вул. Харківська, 122.

На підставі зазначеного рішення загальних зборів та акту приймання-передачі нерухомого майна як внеску до статутного капіталу від 12.02.2018 до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно було внесено запис від 16.02.2018 року про оформлення права власності Товариства з обмеженою відповідальністю "Ейрена-К" () на нежитлове приміщення площею 2197,4 кв.м, розташоване за адресою: м. Суми, вул.Харківська, 122.

У зв`язку з відчуженням об`єктів нерухомості позивач - Товариство з обмеженою відповідальністю "ЮНІСТЬ" з лютого 2018 не використовує земельну ділянку площею 0,2718 га, кадастровий номер :15:001:0030, розташовану за адресою: м. Суми, вул. Харківська, 122.

Товариство з обмеженою відповідальністю "ЮНІСТЬ" 21.03.2018 звернулось до Сумської міської ради із заявою про припинення дії договору оренди земельної ділянки від 12.12.2014, до якої додано пакет документів: договір оренди, статутні документи, договір купівлі-продажу нежитлового приміщення, протоколи загальних зборів, акт приймання-передачі нежитлового приміщення до статутного капіталу тощо.

Однак, Департамент забезпечення ресурсних платежів Сумської міської ради листом від 29.03.2018 № 06.01-18/2179 повідомив позивача про те, що договір оренди земельної ділянки в разі відчуження об`єкта нерухомості, розташованого на ньому, не припиняється в цілому, в даному випадку відбувається заміна сторони в зобов`язанні. У зв`язку з наведеним позивачу запропоновано разом з новим власником звернутись до Департаменту забезпечення ресурсних платежів Сумської міської ради для укладення додаткової угоди до договору оренди земельної ділянки.

Не погодившись з такою позицією відповідача, Товариство з обмеженою відповідальністю "ЮНІСТЬ" звернулось з позовом до Господарського суду Сумської області, в якому просило визнати припиненим договір оренди земельної ділянки, укладений між Сумською міською радою та Товариством з обмеженою відповідальністю "ЮНІСТЬ" 12.12.2014 шляхом його розірвання.

Постановою Харківського апеляційного господарського суду від 04.09.2018 у справі № 920/318/18 рішення Господарського суду Сумської області від 07.06.2018 у справі № 920/318/18 скасовано та прийнято нове рішення, яким в позові відмовлено.

В якості підстави для скасування зазначеного рішення та прийняття нового рішення про відмову в задоволенні позовних вимог апеляційний господарський суд послався на те, що справа розглядалась без залучення нових власників майна - Товариства з обмеженою відповідальністю "МТТ" та Товариства з обмеженою відповідальністю "Ейрена-К"; відповідно до умов договору серед переліку підстав припинення договору оренди відсутня така підстава, як зміна власника нерухомого майна, що розташоване на орендованій земельній ділянці.

Також у вказаній постанові Харківського апеляційного господарського суду зазначено, що у зв`язку з відчуженням позивачем Товариству з обмеженою відповідальністю "МТТ" та Товариству з обмеженою відповідальністю "Ейрена-К" нерухомості, яка розташована на спірній земельній ділянці, до набувачів у відповідних частинах перейшло право користування вказаною земельною ділянкою.

Крім цього, 26.04.2018 Товариство з обмеженою відповідальністю "Ейрена-К" звернулось до відповідача із заявою щодо отримання дозволу на розроблення технічної документації із землеустрою щодо встановлення (відновлення) меж земельної ділянки в натурі (на місцевості) загальною площею 0,21974 га для розміщення нежитлового приміщення за адресою: м.Суми, вул. Харківська, 122, кадастровий номер :15.001: 0030 . Відповідна заява подана в зв`язку з необхідністю оформлення на наше товариство договору оренди відповідної земельної ділянки в зв`язку з переходом права власності на нерухоме майно.

Відповідач листом від 01.06.2018 за № 06.01-18/3631 повідомив третій особі 2, що відповідна земельна ділянка перебуває в оренді позивача.

У зв`язку із викладеними обставинами позивач та третя особа 2 звернулись з даними позовами та просили суд визнати правовідносини за договором оренди земельної ділянки площею 0,2718 га, кадастровий номер :15:001:0030, розташованої за адресою: м. Суми, вул. Харківська, 122, укладений 12.12.2014 між Товариством з обмеженою відповідальністю "ЮНІСТЬ" та Сумською міською радою, припиненим для Товариства з обмеженою відповідальністю "ЮНІСТЬ".

Задовольняючи позовні вимоги позивача і третьої особи 2, суд першої інстанції прийшов до висновку, що відповідно до положень ст. 120 Земельного кодексу України та ст. 377 Цивільного кодексу України, у зв`язку із продажем позивачем об`єкту нерухомості, який розташований на земельній ділянці, правовідносини з оренди землі за договором для позивача є припиненими.

Північний апеляційний господарський суд погоджується із зазначеним висновком суду першої інстанції з наступних підстав.

Частиною першою статті 377 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України) до особи, яка набула право власності на житловий будинок (крім багатоквартирного), будівлю або споруду, переходить право власності, право користування на земельну ділянку, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення в обсязі та на умовах, встановлених для попереднього землевласника (землекористувача).

Згідно з частиною першою статті 120 Земельного кодексу України (далі - ЗК України) у разі набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, що перебувають у власності, користуванні іншої особи, припиняється право власності, право користування земельною ділянкою, на якій розташовані ці об`єкти. До особи, яка набула право власності на жилий будинок, будівлю або споруду, розміщені на земельній ділянці, що перебуває у власності іншої особи, переходить право власності на земельну ділянку або її частину, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення.

За положеннями частини третьої статті 7 Закону України "Про оренду землі" до особи, якій перейшло право власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій земельній ділянці, також переходить право оренди на цю земельну ділянку. Договором, який передбачає набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, припиняється договір оренди земельної ділянки в частині оренди попереднім орендарем земельної ділянки, на якій розташований такий житловий будинок, будівля або споруда.

Аналіз положень наведених норм дає підстави для висновку про те, що у разі переходу права власності на майно, що знаходиться на орендованій земельній ділянці, до нового власника з моменту набуття права власності на це майно автоматично переходить право оренди земельної ділянки, на якій вказане майно розміщене, у тому самому обсязі та умовах, які були у попереднього власника.

Аналогічна правова позиція була висловлена Верховним Судом України у постанові від 08.06.2016 у справі № 21-804а16, від 12.09.2017 у справі № 2а-10596/12/2670, та Верховного Суду від 10.04.2018 у справі № 915/672/17, від 17.04.2018 у справі № 922/2883/17, від 30.05.2018 у справі № 908/1990/17, від 05.06.2018 у справі № 920/717/17, від 05.09.2018 у справі № 904/9027/17, від 04.10.2018 у справі № 904/326/18 від 15.01.2019 у справі № 908/27/18.

Згідно з ч. 2 ст. 120 ЗК України якщо жилий будинок, будівля або споруда розміщені на земельній ділянці, що перебуває у користуванні, то в разі набуття права власності на ці об`єкти до набувача переходить право користування земельною ділянкою, на якій вони розміщені, на тих самих умовах і в тому ж обсязі, що були у попереднього землекористувача.

Відповідно до ч. 4 ст.120 ЗК України у разі набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду кількома особами право на земельну ділянку визначається пропорційно до часток осіб у праві власності жилого будинку, будівлі або споруди.

Отже, з моменту набуття права власності на нерухоме майно особа, яка стала новим власником такого майна, одночасно набуває права оренди земельної ділянки, на якій розміщене це майно, у зв`язку з припиненням права власності на нього та, відповідно, припиненням права користування попереднього власника земельною ділянкою, на якій це майно розміщене, згідно з частиною другою статті 120 ЗК України.

Така правова позиція висловлена Верховним Судом України у постановах від 12.10.2016 у справі № 6-2225цс16, від 13.04.2016 у справі № 6-253цс16 та інших, а також у постанові Великої Палати Верховного Суду від 20.03.2019 у справі №514/1571/14-ц.

При цьому договір оренди цієї земельної ділянки щодо попереднього її користувача (попереднього власника нерухомого майна) припиняється відповідним договором, на підставі якого новим власником набуто право власності на розташоване на цій земельній ділянці майно.

Таким чином, чинне земельне та цивільне законодавство імперативно передбачає перехід права на земельну ділянку в разі набуття права власності на об`єкт нерухомості, що відображає принцип єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованої на ній будівлі або споруди, який хоча безпосередньо і не закріплений у загальному вигляді в законі, тим не менш знаходить свій вияв у правилах статті 120 ЗК України, статті 377 ЦК України, інших положеннях законодавства.

Відповідно до частини третьої статті 334 ЦК України право власності на майно за договором, який підлягає нотаріальному посвідченню, виникає у набувача з моменту такого посвідчення або з моменту набрання законної сили рішенням суду про визнання договору, не посвідченого нотаріально, дійсним. Права на нерухоме майно, які підлягають державній реєстрації, виникають з дня такої реєстрації відповідно до закону.

Враховуючи, що перехід права на будівлю і споруду є однією із законних підстав виникнення прав на землю в набувача об`єкта нерухомості, то можливість реалізації ним таких прав не може залежати від того, чи додержав попередній землекористувач процедур й порядку припинення землекористування, у тому числі шляхом добровільної відмови від права користування земельною ділянкою, позаяк юридичними підставами для такого переходу виступають закон, договір, рішення суду, інші обставини, що мають юридичне значення.

Отже, після державної реєстрації права власності на нерухоме майно треті особи - Товариство з обмеженою відповідальністю "МТТ" та Товариство з обмеженою відповідальністю "Ейрена-К" замінили позивача у правовідносинах з оренди земельної ділянки, на якій розташовані об`єкти нерухомого майна.

Відповідно до положень статей 125 і 126 ЗК України, право власності на земельну ділянку, а також право постійного користування та право оренди земельної ділянки виникають з моменту державної реєстрації цих прав.

Відповідно до положень статті 770 ЦК України, у разі зміни власника речі, переданої у найм, до нового власника переходять права та обов`язки наймодавця.

Враховуючи наведені норми чинного законодавства, є вірним висновок суду першої інстанції про те, що відчуження об`єкту нерухомості, який знаходиться на орендованій земельній ділянці, не є підставою для розірвання договору оренди з попереднім власником, оскільки такий договір припиняється щодо останнього, однак, дії на тих самих умовах щодо особи, яка, набувши право власності на нерухоме майно, розміщене на орендованій земельній ділянці, з моменту набуття такого права набуває також права оренди земельної ділянки, на якій це майно розміщене, а отже, й відповідні права та обов`язки, зокрема, із сплати орендної плати за користування земельною ділянкою.

А відтак, договір оренди земельної ділянки площею 0,2718 га, кадастровий номер :15:001:0030, розташованої за адресою: м. Суми, вул. Харківська, 122, щодо Товариства з обмеженою відповідальністю "ЮНІСТЬ" фактично припинений з моменту переходу до третіх осіб прав власності на нерухоме майно, розташоване на відповідній земельній ділянці. Так само, з моменту переходу до третіх осіб прав власності на нерухоме майно, розташоване на відповідній земельній ділянці, було припинено право оренди позивача на відповідну земельну ділянку.

Пунктом 7 частини 1 ст. 16 ЦК України припинення правовідношення визначено як один із способів захисту цивільних прав та інтересів.

За вказаних обставин місцевий господарський суд зробив юридично правильний висновок про наявність підстав для визнання припиненими для Товариства з обмеженою відповідальністю "ЮНІСТЬ" правовідносин за договором оренди зазначеної земельної ділянки, а тому позови позивача і третьої особи підлягають до задоволення.

Щодо посилань апелянта на порушення судом першої інстанції норм процесуального права, то вони є необґрунтованими, оскільки у даній справі та справі №920/318/18 різні предмети позову (у вказаній справі предметом позову було розірвання договору оренди, а у даній справі - визнання правовідносин оренди припиненими); позовна заява третьої особи, яка заявляє самостійні вимоги, була подана до закінчення підготовчого провадження, що відповідає положенням ст. 49 ГПК України; також у суду першої інстанції були відсутні підстави для зупинення провадження у справі.

За таких обставин доводи апелянта по суті його скарги в межах заявлених вимог свого підтвердження в судовому засіданні не знайшли, оскільки не спростовують висновків суду першої інстанції та не можуть бути підставами для скасування рішення господарського суду першої інстанції.

Суд першої інстанції повно встановив суттєві для справи обставини, дослідив та правильно оцінив надані сторонами докази, вірно кваліфікував спірні правовідносини та правильно застосував до них належні норми матеріального і процесуального права, а тому рішення Господарського суду Сумської області законне та обґрунтоване, отже, підстави для його скасування відсутні.

Оскільки цією постановою суд апеляційної інстанції не змінює рішення та не ухвалює нового, розподіл судових витрат судом апеляційної інстанції не здійснюється.

Керуючись ст. ст. 267-285 Господарського процесуального кодексу України, Північний апеляційний господарський суд

ПОСТАНОВИВ:

1. Апеляційну скаргу Сумської міської ради залишити без задоволення, а рішення Господарського суду Сумської області від 28 січня 2019 року - без змін.

2. Справу повернути до Господарського суду Сумської області.

3. Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена до Верховного Суду протягом двадцяти днів з дня складення повного судового рішення.

Повний текст постанови складено 28.05.2019.

Головуючий суддя Т.П. Козир

Судді Г.А. Кравчук

Г.П. Коробенко