ПІВНІЧНО-ЗАХІДНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
ПОСТАНОВА

23 травня 2019 року Справа № 906/1177/18

Північно-західний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:

головуючий суддя Петухов М.Г., суддя Мельник О.В. , суддя Розізнана І.В.

секретар судового засідання Мазур О.Г.

розглянувши у відкритому судовому засіданні в приміщенні Північно-західного апеляційного господарського суду апеляційну скаргу Фізичної особи-підприємця Колос Лариси Павлівни

на рішення господарського суду Житомирської області від 02.04.2019 р.

(ухвалене о 17:39 год. у м. Житомирі, повний текст складено 10.04.2019 р.)

у справі № 906/1177/18 (суддя Давидюк В.К.)

за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю "АВ Фармація"

до Фізичної особи-підприємця Колос Лариси Павлівни

за участю третьої особи без самостійних вимог на предмет спору на стороні відповідача за первісним позовом Фізичної особи-підприємця Феалегарі Ебадоллах Мохтар

про визнання переважного права на укладення договору оренди

та за зустрічним позовом Фізичної особи-підприємця Колос Лариси Павлівни

до Товариства з обмеженою відповідальністю "АВ Фармація"

про стягнення збитків, завданих порушенням прав орендодавця

за участю представників сторін:

від Товариства з обмеженою відповідальністю "АВ Фармація" - Томчук М.В.;

від Фізичної особи-підприємця Колос Лариси Павлівни - не з`явився;

від Феалегарі Ебадоллаха Мохтара - не з`явився.

ВСТАНОВИВ:

Товариство з обмеженою відповідальністю "АВ Фармація" звернулося з позовом до Фізичної особи-підприємця Колос Лариси Павлівни про визнання переважного права на укладення договору оренди ізольованої частини нежитлового приміщення першого поверху, з окремим входом, загальною площею 71,0 кв. м за адресою: м. Житомир, вул. Михайлівська, 9.

28.01.2019 від представника ФОП Колос Л.П. поштою надійшла зустрічна позовна заява про стягнення збитків в сумі 74107 грн. 48 коп. та 14000 грн. витрат на правничу правову допомогу.

Рішенням господарського суду Житомирської області від 02.04.2019 р. у справі № 906/1177/18 первісний позов задоволено, визнано переважне право Товариства з обмеженою відповідальністю "АВ Фармація" на укладення з Фізичною особою - підприємцем Колос Ларисою Павлівною договору оренди ізольованої частини нежитлового приміщення першого поверху, з окремим входом, загальною площею 71,0 кв. м. за адресою: м. Житомир, вул. Михайлівська, 9. Стягнуто з Фізичної особи - підприємця Колос Лариси Павлівни на користь Товариства з обмеженою відповідальністю "АВ Фармація" 1762 грн. судового збору. В задоволенні зустрічного позову відмовлено.

При ухвалені вказаного рішення суд першої інстанції виходив з того, що 01.02.2015 р. між ФОП Колос Л. П . (орендодавець) та Товариством з обмеженою відповідальністю "АВ Фармація" (орендар) укладено Договір оренди приміщення, за умовами якого орендодавець передає, а орендар приймає за плату на певний строк з 01 лютого 2015 року по 01 січня 2018 року у користування ізольовану частину нежитлового приміщення першого поверху, з окремим входом, загальною площею 71,0 кв. м. за адресою: м. Житомир, вул. Михайлівська, 9.

Пунктом 6.2 Договору передбачено, що дія договору припиняється у випадках: закінчення строку, на який його було укладено; дострокове: за згодою сторін або за рішенням суду; якщо орендар не сплачує орендну плати протягом більш одного місяця; в інших випадках, передбачених договором та чинним законодавством.

Додатковою угодою від 01.03.2017 р. сторонами було змінено розмір орендної плати, яка становить 20000 грн.

В додатковій угоді від 01.01.2018 р. сторони домовилися викласти пункт 6.3. договору в новій редакції, за яким загальний строк оренди ізольованої частини нежитлового приміщення першого поверху, за адресою: м. Житомир, вул. Михайлівська, 9, з окремим входом, загальною площею 71,0 кв. м. продовжується на наступні 12 місяців, а саме: з 01 січня 2018 року по 01 січня 2019 року. Щомісячна орендна плата за строкове платне користування об`єктом оренди з 01 січня 2018 року становить 40000 грн.

Повідомленням від 18.12.2018 р. ФОП Колос Л .П . проінформувала орендаря про відсутність наміру продовжувати дію договору оренди від 01.02.2015 р. та звільнення приміщення.

19.12.2018 р. ТОВ "АВ Фармація" листом №21/12-18 висловило бажання продовжити термін дії договору оренди на наступні 35 календарних місяців (на умовах чинного договору оренди) та направило проект додаткової угоди.

22.12.2018 р. ФОП Колос Л.П. повторно надіслала повідомлення про припинення договору оренди та необхідність звільнення приміщення.

Листом від 26.12.2018 орендодавець вказала про відсутність наміру продовжувати строк дії договору оренди та надалі здавати своє майно в найм, незалежно від переважного права ТОВ "АВ Фармація" на його пролонгацію.

Дослідивши зміст листа від 26.12.2018 р., суд з`ясував, що ФОП Колос Л.П. не мала наміру продовжувати строк дії договору від 01.02.2015 р., незалежно від переважного права наймача, маючи на меті передати третій особі в оренду приміщення з іншою площею.

02.01.2019 між Фізичною особою - підприємцем Колос Л. П. та Фізичною особою - підприємцем Феалегарі Ебадоллах Мохтар укладено договір оренди приміщення, за яким орендодавець передає, а орендар приймає за плату на певний строк у користування ізольовану частину нежитлового приміщення першого поверху, з окремим входом, площею 71,0 кв. м., та частину підвального приміщення, площею 86,2 кв. м, які знаходяться у м. Житомирі по вул. Михайлівській, № 9.

Проаналізувавши обставини справи, положення чинного законодавства, що регулюють спірні правовідносини, зокрема ст. 777 ЦК України, ст. 285 Господарського кодексу України та врахувавши позицію Верховного Суду, викладену в постанові від 18.01.2018 р. у справі №910/12017/17, суд дійшов висновку, що первісні позовні вимоги про визнання переважного права Товариства з обмеженою відповідальністю "АВ Фармація" на укладення з Фізичною особою - підприємцем Колос Ларисою Павлівною договору оренди ізольованої частини нежитлового приміщення першого поверху, з окремим входом, загальною площею 71,0 кв. м за адресою: м. Житомир, вул. Михайлівська, 9 є обґрунтованими та такими, що підлягають задоволенню.

Відмовляючи в задоволенні зустрічного позову щодо стягнення вартості спожитих комунальних послуг за грудень 2018 року в сумі 3241 грн. суд вказав, що право вимоги за вказані послуги у орендодавця не настав.

Щодо вимог про стягнення 1200 грн. витрати на демонтажні роботи охоронно-тривожної сигналізації та відеоспостереження, 4000 грн. витрат на демонтаж торгових та офісних меблів та 5000 грн. витрати на зберігання майна ТОВ "АВ Фармація", суд вказав, що ці витрати, які ФОП Колос Л .П понесла самостійно, при цьому порушивши переважне право орендаря на укладання договору оренди.

З огляду на те, що ФОП Колос Л.П. отримавши орендну плату від ФОП Феалегарі Ебадоллах Мохтару , не зазнала реальних збитків за період з 02.01.2019 р. по 15.01.2019 р., а тому в задоволенні вимоги щодо стягнення 23333 грн. 24 коп. недоотриманої орендної плати суд відмовив.

Також, суд вказав, що оскільки передача приміщення засвідчується актом повернення орендованого приміщення, підготовка якого здійснюється ФОП Колос Л.П та взявши до уваги порушення переважного права ТОВ "АВ Фармація", не підлягає до задоволення позовна вимога про стягнення 37333 грн. 24 грн. неустойки в розмірі подвійної плати за користування приміщенням за час прострочення його повернення після закінчення строку дії договору оренди.

Не погоджуючись із прийнятим рішенням суду першої інстанції, Фізична особа-підприємець Колос Лариса Павлівна звернулася з апеляційною скаргою до Північно-західного апеляційного господарського суду, відповідно до якої просить рішення господарського суду Житомирської області від 02.04.2019 р. у справі № 906/1177/18 скасувати та прийняти нове рішення, яким відмовити у задоволенні первісного позову, а зустрічний позов задовольнити у повному обсязі.

Скаржник вважає, що рішення господарського суду є незаконним та таким, що прийнято з порушенням норм матеріального та процесуального права.

На підтвердження своїх доводів, скаржник вказує наступне.

Суд першої інстанції залишив поза увагою ту обставину, що між сторонами не було досягнуто домовленостей про подальшу оренду приміщення і Колос Л. П. вирішила взагалі припинити орендні відносини після закінчення строку договору у зв`язку з необхідністю проведення ремонту свого приміщення з метою подальшої експлуатації його разом з підвальним приміщенням, як одного об`єкта.

Господарський суд Житомирської області неправильно застосував матеріальну норму ч. 1 ст. 777 ЦК України, дійшовши невірного висновку, що саме ФОП Колос Л. П. зобов`язана була письмово запропонувати ТОВ "АВ Фармація" інші істотні умови договору оренди на новий строк, а не позивач.

Пославшись на ст. 41 Конституції України та ст. 319 ЦК України, суд першої інстанції дійшов протилежного висновку про відсутність порушень права власності відповідачки діями позивача, які виявилися у відмові звільняти орендоване приміщення після закінчення строку дії договору оренди.

Такий висновок суду призвів до ухвалення незаконного рішення, яке порушило право власності Колос Л. П. , гарантоване їй ст. 1 Протоколу до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод, ст. 41 Конституції України та ст. 321 ЦК України.

Суд першої інстанції хибно вважав, що переважне право орендаря, незалежно від закінчення строку дії договору оренди, є превалюючим над правом власності Колос Л. П.

До моменту отримання повідомлення від ФОП Колос Л. П. від 18.12.2018 р. про припинення орендних відносин після спливу строку дії договору оренди, ТОВ "АВ Фармація" жодних дій, спрямованих на вирішення питання укладення нового договору оренди на підставі переважного права або інших істотних умов не вчиняло, що свідчило про умисне не виконання позивачем договірних зобов`язань та свідоме порушення умов діючого договору оренди від 01.02.2015 р. в частині виконання обов`язку звільнити орендоване приміщення після закінчення його дії.

У зв`язку з недосягненням домовленостей щодо інших умов договору переважне право наймача - ТОВ "АВ Фармація" на укладення нового договору оренди припинилося згідно припису абз. 3 ч. 1 ст. 777 ЦК України.

Суд дійшов невірного висновку, що Колос Л. П. станом на 26.12.2018 р. мала намір здавати спірне приміщення в оренду іншому суб`єкту, а тому у такий спосіб вона порушила переважне право ТОВ "АВ Фармація".

Суд першої інстанції безпідставно не врахував пояснень ФОП Колос Л . П. щодо її наміру використовувати своє приміщення для проведення у ньому ремонту. Такий намір у Колос Л. П. існував до 02.01.2019 р. у зв`язку з відсутністю потенційних орендарів.

Лише 31.12.2018 р. третя особа Феалегарі Ебадоллах Мохтар усно домовився з Колос Л. П. , що погоджується орендувати усі приміщення разом з підвальним та відремонтувати їх за власний кошт.

Суд першої інстанції не з`ясував, що ТОВ "АВ Фармація" не належним чином виконувало зобов`язання за договором оренди, оскільки всупереч п. 5. 1. Договору оренди від 01.02.2015 р. та вимогам ст. 771 ЦК України протягом одного місяця з моменту укладення договору оренди і до закінчення його дії не застрахувало об`єкт оренди, що є порушенням вимог законодавства і умов договору та додатковою підставою навіть для розірвання такого договору, незалежно від відмови орендодавця у його продовженні чи укладенні на новий строк на підставі переважного права орендаря.

Умовами договору оренди від 01.02.2015 р. не було передбачено можливості його продовження, а тому закінчення строку дії даного договору припинило існування права позивача на оренду майна відповідачки і зумовило виникнення обов`язку після 01.01.2019 р. повернути орендоване приміщення його власнику.

Всупереч вимог ст. ст. 526, 629, 785 ЦК України після закінчення строку дії договору оренди позивач не звільнив до 15.01.2019 р. орендоване приміщення і не повертав його відповідачці.

Суд першої інстанції порушив вимоги вищевказаних матеріальних норм права, оскільки всупереч їх приписам не захистив права відповідача, а навпаки, безпідставно задовольнив позов ТОВ "АВ Фармація".

ТОВ "АВ Фармація" з 29 грудня 2018 року добровільно припинило використовувати орендоване приміщення.

Позивач звернувся до суду 27.12.2018 р., тобто під час дії договору оренди і відсутності на той момент будь-яких порушень його прав орендаря, а тому його позов є безпідставним.

Ці обставини суд першої інстанції також залишив поза увагою.

31 грудня 2018 року до Колос Л. П . звернувся з пропозицією оренди як спірного так і підвального приміщень до Феалегарі Ебадоллаха Мохтара та 02 січня 2019 року Колос Л. П. уклала договір оренди спірного приміщення площею 71, 0 кв. м. та підвального приміщення площею 86, 2 кв. м. з ФОП Феалегарі Ебадоллахом Мохтаром на строк 35 місяців.

Укладений 02.01.2019 р. договір оренди містить інші істотні умови щодо розміру площі орендованого приміщення та розміру плати, що суттєво відрізняє його від договору оренди з позивачем.

Вказаний договір від 02.01.2019 р. був укладений після закінчення договору оренди з позивачем та на істотно інших умовах, що виключає порушення переважного права позивача.

Враховуючи вищевикладене, Фізична особа-підприємець Колос Лариса Павлівна вважає, що вищевказане судове рішення є незаконним, винесеним з порушенням норм матеріального та процесуального права.

Від Товариства з обмеженою відповідальністю "АВ Фармація" надійшов відзив на апеляційну скаргу відповідача за первісним позовом, відповідно до якого просить оскаржене рішення суду першої інстанції залишити без змін, а в задоволенні апеляційної скарги - відмовити.

На спростування доводів, викладених в апеляційній скарзі, вказує наступне.

Апелянт акцентує увагу у скарзі на тому, що ФОП Колос Л.П. не погоджувалася продовжувати орендні відносини з позивачем через те, що хотіла здавати в оренду не тільки приміщення першого поверху, а й підвал, котрий не погоджувався орендувати позивач - ТОВ "АВ Фармація".

Але, як встановлено судом першої інстанції, такі посилання не відповідають дійсним обставинам справи, оскільки на момент отримання оферти від 19.12.2018 р., орендодавець повинна була письмово запропонувати ТОВ "АВ Фармація" орендувати належне їй на праві власності приміщення загальною площею 150 кв. м, до якого включено ізольовану частину нежитлового приміщення першого поверху, з окремим входом, площею 71,0 кв. м, наймачем якого є підприємство, із збільшеною орендною платою, то така пропозиція набула всіх ознак оферти та розглядалася як зустрічна (нова) оферта, яка може бути прийнята або відхилена акцептантом.

У випадку недосягнення згоди щодо істотних умов договору на більш сприятливих умовах для орендодавця, які запропоновані попередньому орендарю, переважне право наймача втрачається, що надає підстави для укладання договору оренди з іншим орендарем.

Внаслідок цілого ряду дій з боку відповідача за первісним позовом, порушилося переважне право ТОВ "АВ Фармація" на укладення нового договору оренди.

В подальшому за текстом апеляційної скарги апелянт аналізує зміст та застосування ст. 777 ЦК України, трактуючи його таким чином, що TOB "AB Фармація", на думку ФОП Колос Л.П., повинно було звернутися не менше ніж за місяць з пропозицією до власника приміщення для продовження договору оренди, а не після того, як ФОП Колос Л.П . повідомила про те, що не бажає продовження договору оренди.

Такі посилання теж не відповідають ні обставинам правовідносин сторін, ні змісту Договору оренди, ні вимогам Закону.

У пункті 6.3. договору оренди вказано про переважне право орендаря на підписання договору оренди перед третіми особами.

Відповідно до ст. 777 ЦК України, повідомлення наймодавця про намір укласти договір найму на новий строк повинно бути зроблено до спливу строку договору найму і у строк, встановлений договором. Якщо ж такий строк договором не визначений, наймач повинен надіслати повідомлення у розумний строк. Під поняттям розумний строк варто розуміти строк, необхідний для обговорення наймодавцем і наймачем усіх умов нового договору найму та підписання документів.

Використання власного майна з метою одержання прибутку є безумовним правом, однак за наявності наміру передати майно в оренду, а також попереднього орендаря, який належно виконував свої обов`язки за договором оренди, за інших рівних умов право вибору орендодавцем орендаря прямо обмежено, передбаченим ч. 1 ст.285 Господарського кодексу України та ч. 1 ст.777 Цивільного кодексу України, переважним правом такого попереднього орендаря.

Зазначене обмеження узгоджується з загальним положенням ч.2 ст.319 Цивільного кодексу України, згідно якої власник має право вчиняти щодо свого майна будь-які дії, які не суперечать закону.

В окремих випадках розсуд власника може бути обмежений законом, як в даному випадку ч. 1 ст. 285 Господарського кодексу України та ч. 1 ст.777 Цивільного кодексу України, виходячи з чого суд і прийняв рішення в частині первісного позову про задоволення позовних вимог ТОВ "АВ Фармація".

Відповідач також звернувся до суду з зустрічним позовом про стягнення збитків, завданих порушенням прав орендодавця. У задоволенні цього позову оскаржуваним рішенням суду було відмовлено.

Апеляційна скарги з приводу відмови у задоволенні зустрічного позову ФОП Колос Л.П . не містить взагалі обґрунтувань, якими можна спростувати висновки суду, які стали підставою для відмові у позові.

В той же час, зустрічний позов та його підстави були ретельно досліджені судом, заслухані пояснення представників сторін, і було прийняте обґрунтоване рішення.

За наведеного вище, Товариство з обмеженою відповідальністю "АВ Фармація" просить повністю відмовити ФОП Колос Ларисі Павлівні у задоволенні її апеляційної скарги, а рішення господарського суду Житомирської області від 02.04.2019 року у справі № 906/1177/18 залишити без змін.

Третя особа, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні відповідача за первісним позовом - Фізична особа-підприємець Феалегарі Ебадоллах Мохтар не скористався правом подати відзив на апеляційну скаргу ФОП Колос Лариси Павлівни, що відповідно до ч. 3 ст. 263 ГПК України не перешкоджає перегляду рішення суду першої інстанції.

23 травня 2019 року в судовому засіданні Північно-західного апеляційного господарського суду представник Товариства з обмеженою відповідальністю "АВ Фармація" заперечив проти доводів апелянта, з підстав викладених у відзиві на апеляційну скаргу, стверджує, що рішення суду першої інстанції є законним та обґрунтованим. З огляду на вказане, вважає, що рішення господарського суду Житомирської області від 02.04.2019 року у справі № 906/1177/18 слід залишити без змін, а апеляційну скаргу - без задоволення.

В судове засідання 23.05.2019 р. представник Фізичної особи-підприємця Колос Лариси Павлівни не з`явився.

В той же час, від представника Фізичної особи-підприємця Колос Лариси Павлівни надійшла заява про відкладення розгляду справи, мотивоване неможливістю прибути в судове засідання у зв`язку із вирішенням сімейного питання (т. 3, а. с. 103).

Також, заява про відкладення розгляду справи надійшло безпосередньо від Фізичної особи-підприємця Колос Лариси Павлівни. Вказане клопотання мотивоване зайнятістю представника у вирішенні питань сімейного характеру (т. 3, а. с. 105).

Розглянувши вказані клопотання, судова колегія зазначає наступне.

Відповідно до ч. 11 ст. 270 ГПК України суд апеляційної інстанції відкладає розгляд справи в разі неявки у судове засідання учасника справи, стосовно якого немає відомостей щодо його повідомлення про дату, час і місце судового засідання, або за його клопотанням, коли повідомлені ним причини неявки будуть визнані судом поважними.

Тобто, однією із умов для відкладення розгляду справи в суді апеляційної інстанції є наявність клопотання особи та визнання судом поважними причин, зазначених в клопотанні.

Як вбачається із заяв ФОП Колос Л.П. та її представника причинами неявки є зайнятість адвоката Яроша В.В. у вирішенні питань сімейного характеру, однак ні представник, ні апелянт не конкретизують вказані обставини, що зумовили їх неявку в судове засідання, а тому апеляційний господарський суд не може вважати такі обставини поважними.

Також, суд зазначає, що ухвалами Північно-західного господарського суду від 26.04.2019 р. про відкриття провадження у справі та призначення справи до розгляду явка представників сторін обов`язковою не визнавалася.

З огляду на вищевикладене, заяви Фізичної особи-підприємця Колос Лариси Павлівни та її представника про відкладення розгляду справи відхиляються судом апеляційної інстанції.

Поруч з тим, суд апеляційної інстанції при вирішення вказаного питання, взяв до уваги те, що скаржник в апеляційній скарзі зазначає лише про невірні висновки суду щодо обставин справи, з огляду на що суд дійшов висновку про можливість розгляду апеляційної скарги за відсутності представника відповідача за первісним позовом.

В судове засідання не з`явився і представник третьої особи - ФОП Феалегарі Ебадоллаха Мохтара.

Враховуючи приписи ст.ст. 269, 273 ГПК України про межі та строки перегляду справ в апеляційній інстанції, той факт, що третя особа була належним чином та своєчасно повідомлена про дату, час та місце судового засідання, про що свідчить поштове повідомлення, направлені третій особі (т. 3, а. с. 99-101), а також те, що явка представників учасників справи в судове засідання обов`язковою не визнавалася, відхилення заяв скаржника та її представника про відкладення розгляду справи колегія суддів визнала за можливе здійснювати розгляд апеляційної скарги за відсутності представників відповідача та третьої особи.

Дослідивши матеріали справи, апеляційну скаргу, заслухавши пояснення представника позивача за первісним позовом, перевіривши юридичну оцінку обставин справи та повноту їх встановлення, дослідивши правильність застосування місцевим господарським судом при винесенні рішення норм матеріального та процесуального права, колегія суддів вважає, що в задоволенні апеляційної скарги слід відмовити, а оскаржуване рішення залишити без змін, виходячи з наступного.

Судом апеляційної інстанції встановлено та як убачається з матеріалів справи, що 01.02.2015 р. між Фізичною особою - підприємцем Колос Л. П. (орендодавець) та Товариством з обмеженою відповідальністю "АВ Фармація" (орендар) було укладено Договір оренди приміщення (далі - Договір) (т. 1, а. с. 9-12).

Відповідно до п. 1.1. Договору орендодавець передає, а орендар приймає за плату на певний строк з 01 лютого 2015 року по 01 січня 2018 року у користування ізольовану частину нежитлового приміщення першого поверху, з окремим входом, загальною площею 71,0 кв. м. за адресою: м. Житомир, вул. Михайлівська, 9 (далі - предмет договору)

В п. 1.2. Договору сторони погодили, що предмет договору надається для здійснення роздрібної торгівлі лікарськими засобами та виробами медичного призначення (аптеки).

Згідно з п. 3.2. Договору, орендна плата становить 15000 грн. за один календарний місяць оренди та сплачується орендарем авансом у безготівковій формі шляхом перерахування на розрахунковий рахунок орендодавця - не пізніше 10-го числа кожного місяця за поточний місяць.

За умовами п. 4.1. Договору прийом-передача предмета договору здійснюється уповноваженими представниками сторін за актом прийому-передачі, який є невід`ємною частиною цього договору та підписується сторонами одночасно з підписанням цього договору.

Відповідно до п. 6.2 Договору, дія договору припиняється у випадках: закінчення строку, на який його було укладено; дострокове: за згодою сторін або за рішенням суду; якщо орендар не сплачує орендну плати протягом більш одного місяця; в інших випадках, передбачених договором та чинним законодавством.

Договір укладено на термін 35 (тридцять п`ять) місяців (п. 6.1. Договору).

За Актом приймання-передачі від 01.04.2015 р. ФОП Колос Л.П. передала в оренду ТОВ "АВ Фармація" ізольовану частину нежитлового приміщення першого поверху, з окремим входом, загальною площею 71,0 кв. м за адресою: м. Житомир, вул. Михайлівська, 9 (т. 1, а. с. 13).

В подальшому, Додатковою угодою про зміну умов Договору оренди від 01.03.2017 р. змінено розмір орендної плати, яка становить 20000 грн. (т. 1, а. с. 14).

В Додатковій угоді про зміну умов Договору оренди від 01.01.2018 р. сторони домовилися викласти пункт 6.3. договору в новій редакції, за яким загальний строк оренди ізольованої частини нежитлового приміщення першого поверху, за адресою: м. Житомир, вул. Михайлівська, 9, з окремим входом, загальною площею 71,0 кв. м продовжується на наступні 12 місяців, а саме: з 01 січня 2018 року по 01 січня 2019 року.

Водночас щомісячна орендна плата за строкове платне користування об`єктом оренди з 01 січня 2018 року становить 40000 грн (т. 1, а. с. 15 ).

Повідомленням від 18.12.2018 р. ФОП Колос Л .П . проінформувала орендаря про відсутність наміру продовжувати дію договору оренди від 01.02.2015 р. та звільнення приміщення (т. 1, а. с. 17).

19.12.2018 р. ТОВ "АВ Фармація" листом №21/12-18 висловило бажання продовжити термін дії договору оренди на наступні 35 календарних місяців (на умовах чинного договору оренди) та направило проект додаткової угоди (т. 1, а. с.144 -145).

22.12.2018 р. ФОП Колос Л.П. повторно надіслала повідомлення про припинення договору оренди та необхідність звільнення приміщення (т. 1, а.с.142-143).

Листом від 26.12.2018 р. орендодавець вказала про відсутність наміру продовжувати строк дії договору оренди та надалі здавати своє майно в найм, незалежно від переважного права ТОВ "АВ Фармація" на його пролонгацію (т. 1, а. с. 146).

Також, як слідує з матеріалів справи 02.01.2019 між Фізичною особою - підприємцем Колос Л. П. та Фізичною особою - підприємцем Феалегарі Ебадоллах Мохтар укладено договір оренди приміщення (т. 1, а. с. 159-161), відповідно до якого орендодавець передає, а орендар приймає за плату на певний строк у користування ізольовану частину нежитлового приміщення першого поверху, з окремим входом, площею 71,0 кв. м, та частину підвального приміщення, площею 86,2 кв. м, які знаходяться у м. Житомирі по вул. Михайлівській, № 9 (далі - предмет договору).Підвальні приміщення, які передаються в орендарю у користування позначені на плані поверхів громадського будинку №9 по вул. Михайлівській в м. Житомирі: №6-4 (площею 18,4 кв. м), №6-6 (площею 47 кв. м), №6-7 (площею 11,9 кв. м), №6-8 (площею 8,9 кв. м).

За пунктом 2.1. Договору від 02.01.2019 приміщення надається для здійснення діяльності закладу харчування - кав`ярні.

Згідно із п. 3.1. договору орендна плата нараховується з моменту передачі предмета договору за актом приймання-передачі. Загальний строк оренди складає тридцять п`ять місяців.

Відповідно до п. 3.2. договору, орендна плата за передачу у користування ізольованої частини нежитлового приміщення першого поверху, з окремим входом, площею 71,0 кв. м становить 50000 грн. за один календарний місяць оренди. Орендна плата за передачу у користування частини підвального приміщення площею 86,2 кв. м. за перші 15 місяців дії даного договору не сплачується орендарем. З 15 (п`ятнадцятого) місяця дії договору орендна плата за передачу у користування частини підвального приміщення площею 86,2 кв.м становить 20000 грн. за кожен календарний місяць оренди.

15.01.2019 р. між ФОП Колос Л.П. та ФОП Феалегарі Е. М. було підписано акт приймання-передачі орендованого приміщення (т. 1, а. с. 162).

Аналізуючи встановлені обставини справи та переглядаючи спірні правовідносини на предмет наявності правових підстав для задоволення позовних вимог, суд апеляційної інстанції приймає до уваги наступні положення діючого законодавства з урахуванням фактичних обставин справи.

Згідно з ст.11 ЦК України цивільні права та обов`язки виникають із дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, а також із дій осіб, що не передбачені цими актами, але за аналогією породжують цивільні права та обов`язки.

Як установлено судом, відносини між сторонами у справі виникли на підставі договору оренди приміщення.

Згідно із ч. 1 ст. 759 ЦК України за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов`язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк.

Відповідно до ч.1 ст.777 ЦК України, наймач, який належно виконує свої обов`язки за договором найму, після спливу строку договору має переважне право перед іншими особами на укладення договору найму на новий строк. Наймач, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору найму на новий строк, зобов`язаний повідомити про це наймодавця до спливу строку договору найму у строк, встановлений договором, а якщо він не встановлений договором, - в розумний строк. Умови договору найму на новий строк встановлюються за домовленістю сторін. У разі недосягнення домовленості щодо плати та інших умов договору переважне право наймача на укладення договору припиняється.

За приписами ч.1 ст. 285 ГК України, орендар має переважне право перед іншими суб`єктами господарювання на продовження строку дії договору оренди.

З аналізу вищевикладеного, слідує що наймач може скористатися цим правом не автоматично, а за наявності таких умов:

а) якщо належно виконував свої обов`язки за договором найму. Тобто, переважне перед іншими особами право на продовження відносин найму має тільки той наймач, який своєчасно сплачував плату за користування майном, утримував майно у належному стані, не допускаючи його погіршення та сумлінно виконував інші обов`язки наймача, передбачені договором найму та законом;

б) якщо наймодавець має намір в подальшому здавати майно в найм;

в) якщо наймач погоджується укласти договір найму на новий строк на умовах, що пропонуються іншим претендентам;

г) якщо наймач повідомить наймодавця про свій намір укласти договір найму на новий строк. Таке повідомлення повинно бути зроблено наймачем до спливу строку договору найму у строк, встановлений договором. Якщо ж такий строк договором не визначений, повідомлення повинно бути зроблено у розумний строк.

Переважне право, в розумінні ч.1 ст.285 ГК України та ч.1 ст.777 ЦК України, до спірних правовідносин може бути лише в разі наявності інших осіб, що мають намір взяти в оренду той самий предмет, і волі та бажання орендодавця передати вказаний предмет в оренду.

Отже, переважне право оренди майна може бути лише за інших рівних умов для всіх претендентів на орендоване майно, оскільки інакше суперечило б праву та інтересу власника здати в оренду майно на більш сприятливих умовах.

Намір власника використовувати орендоване майно для власних потреб означає відсутність інших претендентів на отримання в оренду майна, що передбачає повну відсутність, як такого, переважного права у попереднього наймача перед такими претендентами.

Відповідно до ч.1 ст. 41 Конституції України, кожен має право володіти, користуватися і розпоряджатися своєю власністю, результатами своєї інтелектуальної, творчої діяльності.

Згідно з ч. ч. 1, 2, 4 ст. 319 ЦК України, власник володіє, користується, розпоряджається своїм майном на власний розсуд. Власник має право вчиняти щодо свого майна будь-які дії, які не суперечать закону. При здійсненні своїх прав та виконанні обов`язків власник зобов`язаний додержуватися моральних засад суспільства. Власність зобов`язує.

З наведених приписів Конституції України та ЦК України вбачається, що право вибору власника здавати своє майно в оренду чи використовувати для власних потреб є повним, безумовним та необмеженим.

Як встановлено судом вище, ФОП Колос Л.П. в листах від 18.12.2018 р. та 22.12.2018 р., адресованих ТОВ "АВ Фармація", повідомляла про припинення дії Договору оренди від 01.02.2015 р. у зв`язку з закінченням строку його дії та звільнення орендованого приміщення, без наміру продовження орендних відносин з позивачем за первісним позовом.

Судом констатується, що в зазначених листах ФОП Колос Л.П. не вказала причин, за яких відмовилася продовжувати договір оренди приміщення.

Вище встановлено, що 19.12.2018 р. ТОВ "АВ Фармація" надіслало примірник додаткової угоди про пролонгацію терміну дії договору на наступні 35 календарних місяці, а саме: до 01 грудня 2022 року. Всі інші умови договору залишаються без змін.

Листом від 26.12.2018 р. ФОП Колос Л.П. вказала про відсутність наміру продовжувати строк дії договору оренди та надалі здавати своє майно в найм, незалежно від переважного права орендаря на його пролонгацію, зазначивши про блокування доступу працівників ТОВ "АВ Фармація" до приміщення та майна, яке належить підприємству. Крім того, попередила про можливість звернення до суду з позовом про стягнення неустойки на підставі ч. 2 ст. 785 ЦК України, а також упущеної вигоди від втрати доходів від іншого орендаря, який має намір орендувати 150 кв. м приміщення, до якого відноситься частина приміщення площею 71,0 кв. м, яке орендує ТОВ "АВ Фармація".

Стаття 777 ЦК України надає наймачу лише право вимагати укладення з ним договору найму на новий строк. Проте вона не зобов`язує наймодавця укладати новий договір на тих самих умовах, а дозволяє йому змінювати умови договору при укладання із тим самим наймачем. Умови договору найму на новий строк сторони узгоджують і фіксують у договорі. У разі недосягнення наймачем та наймодавцем згоди щодо певних умов договору переважне право наймача припиняється, і наймодавець вправі передати майно в користування третім особам.

В постанові Верховного Суду від 18.01.2018 р. у справі №910/12017/17 за результатом розгляду подібних правовідносин були зроблені висновки щодо застосування ст. 777 ЦК України, зокрема вказано наступне.

За приписами ч. 4 ст. 236 ГПК України при виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування норм права, викладені в постановах Верховного Суду.

При розгляді справи №910/12017/17 колегія суддів конкретизувала, що порушенням переважного права орендаря буде також укладення договору з новим орендарем на умовах, які були б прийнятними для попереднього орендаря.

Сторони попереднього договору оренди, і в першу чергу орендодавець, має право на перегляд умов попереднього договору при укладенні нового. Це право прямо передбачено ч.1 ст.777 Цивільного кодексу України.

Але ці нові умови мають бути доведені в чіткій та конкретній формі попередньому орендарю, який міг зробити такий же чіткий та конкретний вибір: прийняти ці умови і скористатися своїм переважним правом на укладення нового договору або відмовитися від таких умов і на цьому його переважне право припиняється.

Баланс захисту прав орендодавця та орендаря в тому і полягає, що:

- власник-орендодавець захищений правом вибору, здавати або не здавати своє майно в оренду, та правом змінювати умови договору при його переукладенні на новий строк;

- орендар, який належно виконував свої обов`язки за договором оренди, захищений тим, що за прийнятності для нього нових умов, саме він має переважне право укладення нового договору перед будь-якими іншими особами.

Вище судом апеляційної інстанції встановлено, що за договором оренди від 02.01.2019 р., укладеного між Фізичною особою - підприємцем Колос Л. П. та Фізичною особою - підприємцем Феалегарі Ебадоллах Мохтар, предметом договору є ізольована частина нежитлового приміщення першого поверху, окремим входом, площею 71,0 кв. м, та частина підвального приміщення, площею 86,2 кв. м, за адресою: м. Житомир, вул. Михайлівська, 9.

Як вбачається зі змісту листа ФОП Колос Л.П. від 26.12.2018 р., не мала наміру продовжувати строк дії договору від 01.02.2015 р., незалежно від переважного права наймача, маючи на меті передати третій особі в оренду приміщення з іншою площею (т. 1, а. с. 146).

Вказаним спростовуються доводи апелянта, викладені в апеляційній скарзі відносно того, що не знайшовши до 31.12.2018 р. осіб, які бажали б винаймати як спірне приміщення так і приміщення підвалу під ним, ФОП Колос Л. П. вирішила власним коштом провести відповідні ремонтні роботи з поглиблення підвалу і його реконструкції з метою подальшої здачі в оренду вже більшої за площею частини нежитлових приміщень, тобто орендовану позивачем ізольовану частину приміщення на першому поверсі площею 71 кв. м. та відремонтованого підвального приміщення під ним загальною площею 86, 2 кв. м., що разом становить - 157, 2 кв. м.

Підсумовуючи вищевказане, суд зазначає, що використання власного майна з метою одержання прибутку є безумовним правом, однак за наявності наміру передати майно в оренду, а також попереднього орендаря, який належно виконував свої обов`язки за договором оренди, за інших рівних умов право вибору орендодавцем орендаря прямо обмежено, передбаченим ч. 1 ст. 285 Господарського кодексу України та ч.1 ст. 777 Цивільного кодексу України, переважним правом такого попереднього орендаря.

Вказане обмеження узгоджується з загальним положенням ч. 2 ст. 319 ЦК України, згідно якої власник має право вчиняти щодо свого майна будь-які дії, які не суперечать закону.

Тобто, в окремих випадках розсуд власника може бути обмежений законом, як в даному випадку ч.1 ст. 285 Господарського кодексу України та ч.1 ст.777 Цивільного кодексу України.

На момент отримання оферти від 19.12.2018 р., орендодавець повинна була письмово запропонувати ТОВ "АВ Фармація" орендувати належне їй на праві власності приміщення загальною площею 150 кв. м, до якого включено ізольовану частину нежитлового приміщення першого поверху, з окремим входом, площею 71,0 кв. м, наймачем якого є підприємство, із збільшеною орендною платою, то така пропозиція набула всіх ознак оферти та розглядалася як зустрічна (нова) оферта, яка може бути прийнята або відхилена акцептантом.

У випадку недосягнення згоди щодо істотних умов договору на більш сприятливих умовах для орендодавця, які запропоновані попередньому орендарю, переважне право наймача втрачається, що надає підстави для укладання договору оренди з іншим орендарем.

Як зазначалося вище, п. 6.3. Договору передбачає переважне право орендаря на підписання договору оренди перед третіми особами.

Відповідно до ст. 777 ЦК України, повідомлення наймача до наймодавця про намір укласти договір найму на новий строк повинно бути зроблено до спливу строку договору найму і у строк, встановлений договором. Якщо ж такий строк договором не визначений, наймач повинен надіслати повідомлення у розумний строк. Під поняттям розумний строк варто розуміти строк, необхідний для обговорення наймодавцем і наймачем усіх умов нового договору найму та підписання документів.

З огляду на викладені норми матеріального права, фактичні обставини справи, суд підсумовує, що оскільки орендодавець (ФОП Колос Л.П. ) не запропонувала орендарю (ТОВ "АВ Фармація") орендувати ізольовану частину нежитлового приміщення першого поверху, окремим входом, площею 71,0 кв. м (яку вже була в оренді позивача за первісним позовом) та частину підвального приміщення, площею 86,2 кв. м, за адресою: м. Житомир, вул. Михайлівська, 9 (частина, котра в подальшому була передана із вищевказаним приміщенням в оренду третій особі), ФОП Колос Л.П. порушила переважне право Товариства з обмеженою відповідальністю "АВ Фармація" на укладення з ФОП Колос Ларисою Павлівною договору оренди ізольованої частини нежитлового приміщення першого поверху, з окремим входом, загальною площею 71,0 кв. м за адресою: м. Житомир, вул. Михайлівська, 9

За таких обставин, первісні позовні вимоги є обґрунтованими та такими, що підлягають задоволенню.

Щодо зустрічного позову Фізичної особи - підприємця Колос Лариси Павлівни до ТОВ "АВ Фармація" про стягнення збитків у сумі 74107 грн. 48 коп., суд апеляційної інстанції зазначає наступне.

Відповідно до ч. 1 ст. 269 ГПК України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними у ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги.

В апеляційній скарзі ФОП Колос Л.П. просить скасувати оскаржене рішення повністю та ухвалити нове, яким зокрема задоволити зустрічний позов.

Однак, скаржник в апеляційній скарзі не наводить доводів щодо спростування висновків суду першої інстанції про відмову в задоволенні зустрічного позову.

Поруч з тим, суд не вбачає підстав для виходу за межі доводів апеляційної скарги (ч. 4 ст. 269 ГПК України).

За наведених обставин, рішення господарського суду Житомирської області від 02.04.2019 р. у справі № 906/1177/18 в частині відмови в задоволенні зустрічного позову слід залишити без змін.

Відповідно до ст. 86 ГПК України, господарський суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних в справі доказів.

В силу приписів ст. 74 ГПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень.

Натомість, скаржником не надано належних, допустимих та достатніх доказів у розумінні ст. ст. 76, 77, 79 ГПК України на підтвердження своєї правової позиції, викладеної в апеляційній скарзі.

Зважаючи на вказане, судова колегія зазначає, що доводи скаржника, викладені в апеляційній скарзі, не спростовують встановлених обставин справи, не підтверджуються наявними в матеріалах справи доказами, а тому не приймаються судом апеляційної інстанції до уваги.

В той же час, відсутні підстави передбачені ст.277 ГПК України для скасування рішення суду першої інстанції.

Відповідно до ст. 276 ГПК України суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права.

Враховуючи вищевикладене, рішення господарського суду Житомирської області від 02.04.2019 року у справі № 906/1177/18 необхідно залишити без змін, а апеляційну скаргу Фізичної особи-підприємця Колос Лариси Павлівни - без задоволення.

Керуючись статтями 269, 270, 273, 275-279, 282 ГПК України, Північно-західний апеляційний господарський суд, -

УХВАЛИВ:

1. Апеляційну скаргу Фізичної особи-підприємця Колос Лариси Павлівни залишити без задоволення, а рішення господарського суду Житомирської області від 02.04.2019 року у справі № 906/1177/18 - без змін.

2. Справу № 906/1177/18 надіслати господарському суду Житомирської області.

3. Постанова набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена до Верховного Суду у випадках, строках та порядку встановлених статтями 286-291 Господарського процесуального кодексу України.

Повний текст постанови складений "27" травня 2019 р.

Головуючий суддя Петухов М.Г.

Суддя Мельник О.В.

Суддя Розізнана І.В.