ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД СУМСЬКОЇ ОБЛАСТІ
РІШЕННЯ

15.05.2019 Справа № 920/1161/17

м. Суми

Господарський суд Сумської області у складі:

судді Резніченко О.Ю.,

за участю секретаря судового засідання Чепульської Ю.В.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні у порядку загального позовного провадження матеріали справи

за позовом Сумської міської ради

до відповідача - Товариства з обмеженою відповідальністю Інвест-Плаза,

про стягнення 257480 грн 98 коп.,

за участю представників сторін:

від позивача - Заїка І.В.,

від відповідача Ломака Ю.М.,

УСТАНОВИВ:

05.12.2017 позивач звернувся до суду з позовною заявою, в якій просить суд стягнути з відповідача збитки, заподіяні відповідачем територіальній громаді м. Суми внаслідок безпідставного використання земельної ділянки без оформлення договору оренди протягом 2016 - І півріччя 2017 в сумі 257480 грн. 98 коп.

Позовна заява мотивована заподіянням відповідачем територіальній громаді міста Суми збитків на заявлену суму через ухилення відповідачем на вимогу позивача укласти договір оренди земельної ділянки площею 0,812 га, яка розташована за адресою: м. АДРЕСА_1 . Курська, 14 (кадастровий номер :03:002:0028) (далі земельна ділянка), оскільки відповідач придбав з прилюдних торгів нежитлові приміщення, що розташовані на земельній ділянці (а.с.3-4, том 1).

Відповідач у відзиві на позовну заяву від 27.02.2018 проти позовних вимог заперечував. Відповідач зазначав, що позивачем не доведено протиправної поведінки відповідача, розміру збитків та причинного зв`язку між протиправною поведінкою відповідача та збитками (а.с.65-69, том 1).

19.04.2018 господарський суд Сумської області ухвалив рішення (залишене без змін постановою Харківського апеляційного господарського суду від 17.07.2018) про відмову в задоволенні позовних вимог.

Постановою Верховного Суду від 15.01.2019 рішення господарського суду Сумської області від 19.04.2018 та постанову Харківського апеляційного господарського суду від 17.07.2018 скасовано, справу передано на новий розгляд до господарського суду Сумської області.

В Постанові Верховного суду від 15.01.2019 по даній справі було зазначено, що: вирішуючи спір у цій справі, суди повинні були встановити, чи діяв договір оренди земельної ділянки для відповідача і, якщо так, то протягом якого часу, тобто який період з охопленого позовними вимогами періоду є часом, протягом якого відповідач користувався земельною ділянкою як орендар. У випадку ж відсутності орендних правовідносин, однак встановлення судом обставин фактичного користування земельною ділянкою, суд мав врахувати, що до моменту оформлення власником об`єкта нерухомого майна права оренди земельної ділянки, на якій розташований цей об`єкт, відносини з фактичного користування земельною ділянкою без укладеного договору оренди є за своїм змістом кондиційними; суди не встановили обставин та не надали оцінки доказам у справі щодо існування підстав для нарахування та стягнення, а також правильності визначення позивачем заявленої до стягнення суми.

Згідно з ст. 316 ГПК України вказівки, що містяться у постанові суду касаційної інстанції, є обов`язковими для суду першої та апеляційної інстанції під час нового розгляду справи.

Відповідно до протоколу автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 13.02.2019 суддею по справі призначено суддю Резніченко О.Ю.

Ухвалою суду від 14.02.2019 було призначено підготовче засідання по справі на 13.03.2019.

27.03.2019 позивач надав до суду письмові пояснення по справі, в яких зазначає, що наполягає на задоволенні заявлених позовних вимог (а.с.94-98, том 2).

01.04.2019 відповідач надав до суду відзив на позовну заяву, в якому повністю заперечує проти позовних вимог. Крім того, у відзиві відповідачем поставлено запитання позивачу, відповідно до ч. 1 ст. 90 ГПК України. Відповідач зазначив, що відповіді на запитання необхідні йому для висловлення заперечень (а.с.106-107, том 2).

Ухвалою від 01.04.2019 заяву відповідача про письмове опитування учасників справи було задоволено. 22.04.2019 позивач надав відповіді на поставлені запитання (а.с.117-121, том 2).

Відповідач відзив на позовну заяву, з урахуванням правових висновків, які викладені у Постанові Верховного Суду від 15.01.2019, суду не надав.

Представник позивача в судовому засіданні усно зазначив, що наполягає на задоволенні заявлених позовних вимог та зазначив, що сума заявлена до стягнення є коштами за безпідставне використання відповідачем земельної ділянки без оформлення договору оренди, відповідно до ст.1212 ЦК України.

Представник відповідача в судовому засіданні усно зазначив, що проти позовних вимог заперечує.

Суд, дослідивши надані сторонами докази, з урахуванням вказівок, які викладені у Постанові Верховного Суду від 15.01.2019 по даній справі, дійшов висновку, що позовні вимоги підлягають частковому задоволенню, виходячи з наступного.

Між позивачем та ТОВ «Ремпобуттехніка» 30.08.2006 було укладено договір оренди земельної ділянки площею 0,8112 га, яка знаходиться за адресою: м. Суми, вул. Курська, 14 (надалі Договір). Вищезазначене підтверджується копією Договору (а.с.8-10, 16, том 1).

Зміни до Договору між позивачем та ТОВ «Ремпобуттехніка» не вносились.

Земельна ділянка була передана ТОВ «Ремпобуттехніка» за актом приймання-передачі (а.с.15, том 1).

Відповідач придбав з прилюдних торгів нежитлові приміщення, які розташовані на земельній ділянці, кадастровий номер НОМЕР_1 03:002:0028, за адресою: м. Суми, АДРЕСА_2 -т Курський, 14. Право власності на вказане майно зареєстровано в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 20.06.2014 на підставі свідоцтва про придбання нерухомого майна з прилюдних торгів (а.с.17-18, том 1).

Право власності відповідача на нерухоме майно підтверджується відомостями з Реєстру прав власності на нерухоме майно, в якому зазначено, що державна реєстрація майна за відповідачем відбулась 20.06.2014 (а.с.18, том 1).

Крім того, факт виникнення права власності на нерухоме майно відповідачем не спростовується, про що зазначалось у відзиві на позовну заяву (а.с.65, том 1).

Тому, суд встановив, що відповідач є власником нерухомого майна, яке розміщене на земельній ділянці (право користування якою було оформлено договором оренди від 30.08.2006, укладеним між позивачем та ТОВ "Рембуттехніка").

Як зазначає позивач, враховуючи, що право власності ТОВ «Ремпобуттехніка» на споруди, що знаходяться на вищезазначеній земельній ділянці перейшло до відповідача, то одночасно з цим, до останнього перейшло і право користування земельною ділянкою під даними спорудами.

Позивач прийняв рішення від 05.11.2014 № 3691-МР "Про припинення та перехід права користування земельними ділянками" та передачу земельної ділянки в оренду відповідача.

Суд погоджується з доводами позивача, що станом на дату звернення позивача з позовом до суду, право користування ТОВ «Ремпобуттехніка» земельною ділянко з кадастровим номером НОМЕР_1 03:002:0028 було припинене, що підтверджується витягом з Державного земельного кадастру про земельну ділянку (а.с.125-127, том 2). Право оренди припинилось автоматично, в силу прямої норми Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», у зв`язку з його ліквідацією (а.с.104, том 2).

З метою переоформлення права оренди на земельну ділянку 29.07.2014 відповідач звернувся до позивача з необхідним пакетом документів. (а.с.74, том 1).

Відповідач зазначив, що позивач не надав рішення та не направив проекту договору оренди, які б дозволили відповідачу закінчити переоформлення права користування на земельну ділянку.

Листом від 10.03.2017 Департамент забезпечення ресурсних платежів Сумської міської ради звернувся до відповідача, де пропонував відповідачу усунути порушення вимог земельного законодавства шляхом укладення з позивачем договору оренди земельної ділянки (а.с.19-20, том 1).

Листом від 13.07.2017 Департамент забезпечення ресурсних платежів Сумської міської ради повідомив відповідача про ініціювання проведення засідання комісії з визначення збитків, заподіяних територіальній громаді м. Суми внаслідок використання земельних ділянок з порушенням законодавства (а.с.21-22, том 1).

19.07.2017 відбулось засідання комісії, яким було нараховано відповідачу 257480 грн 98 коп. За результатами роботи комісії був оформлений акт про визначення збитків, який був затверджений рішенням Виконавчого комітету Сумської міської ради від 19.09.2017 № 490 (а.с.23-28, том 1).

27.09.2017 відповідачу направлено повідомлення про затвердження акту про визначення збитків та запропоновано розглянути акт про визначення збитків та повідомити про результати (а.с.29-30, том 1).

Оскільки відповідач позивачу кошти в розмірі 257480 грн 98 коп. не сплатив, то позивач звернувся до суду з даним позовом. Позивачем до матеріалів справи був наданий розрахунок суми, яка заявлена до стягнення (а.с.23-24, том 1).

Суд погоджується з доводами позивача, що нерухоме майно, власником якого є відповідач, розміщується на земельній ділянці з кадастровим номером :03:002:0028, у зв`язку з цим позивач, як власник земельної ділянки, що сторонами не спростовується, позбавлений у повній мірі можливості розпоряджатися нею. Оскільки земельна ділянка набуває статусу об`єкту цивільного обороту з моменту її формування, тобто присвоєння їй унікального кадастрового номеру, то наявність на ній нерухомого майна відповідача унеможливлює розпорядження всією земельною ділянкою.

Отже, судом встановлено, що орендні правовідносини між позивачем та відповідачем на момент розгляду справи відсутні між сторонами договір оренди не укладено. Відповідач фактично користується земельною ділянкою площею 0,8112 га. Фактичне користування відповідачем земельною ділянкою відбувалось з моменту набуття права власності з 20.06.2014, що сторонами не заперечується.

Відповідно до частиною 2 статті 120 ЗК України у разі якщо жилий будинок, будівля або споруда розміщені на земельній ділянці, що перебуває у користуванні, то в разі набуття права власності на ці об`єкти до набувача переходить право користування земельною ділянкою, на якій вони розміщені, на тих самих умовах і в тому ж обсязі, що були у попереднього землекористувача. Набуття іншою особою права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, які розташовані на земельній ділянці, є підставою для припинення права користування земельною ділянкою у попереднього землекористувача (пункт «е» частини 1 статті 141 ЗК України).

Згідно з ч. 3 ст. 7 Закону України "Про оренду землі" до особи, якій перейшло право власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій земельній ділянці, також переходить право оренди на цю земельну ділянку. Договором, який передбачає набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, припиняється договір оренди земельної ділянки в частині оренди попереднім орендарем земельної ділянки, на якій розташований такий житловий будинок, будівля або споруда.

Отже, у разі переходу права власності на майно, що розташоване на орендованій земельній ділянці, до нового власника, з моменту набуття права власності на це майно переходить право оренди земельної ділянки, на якій вказане майно розташоване у тому самому обсязі та умовах, які були у попереднього власника.

Особа, яка стала новим власником такого майна, одночасно набуває права оренди земельної ділянки, згідно з частиною 2 статті 120 ЗК України.

Тобто особа, яка набула права власності на це майно фактично стає орендарем земельної ділянки, на якій воно розміщене у тому ж обсязі та на умовах, як і у попереднього власника. Вищезазначена правова позиція міститься в Постановах Верховного Суду від 10.04.2018 № 915/672/17 та від 05.06.2018 у справі № 920/717/17.

Як вже зазначалось, відповідач є власником нерухомого майна, яке розміщене на земельній ділянці (право користування якою було оформлено Договором, укладеним між позивачем та ТОВ "Рембуттехніка"). Право користування земельною ділянкою згідно з Договором ТОВ "Ремпобуттехніка" припинено згідно з рішенням позивача від 05.11.2014 через продаж відповідачу нерухомого майна на цій ділянці.

Враховуючи існування договору оренди земельної ділянки з попереднім власником нерухомого майна, тобто існування орендних правовідносин з оренди земельної ділянки, на якій розташоване придбане відповідачем нерухоме майно, а відповідно і перехід до нього прав та обов`язків орендаря земельної ділянки, у тому числі обов`язків сплачувати орендну плату,з моменту набуття права власності на нерухоме майно особа, яка стала новим власником цього майна, та одночасно набула права оренди земельної ділянки, має оплачувати користування цією земельною ділянкою, тобто сплачувати орендну плату відповідно до умов договору оренди земельної ділянки, укладеного з попереднім власником нерухомого майна на цій ділянці та з урахуванням вимог законодавства щодо мінімального розміру плати за землю (пункт 288.5. статті 288 ПК України).

Фактичний користувач земельної ділянки, який без достатньої правової підстави за рахунок власника цієї ділянки зберіг у себе кошти, які мав заплатити за користування нею, зобов`язаний повернути ці кошти власнику земельної ділянки на підставі частини першої статті 1212 ЦК України. Вищезазначена правова позиція міститься в Постанові Верховного Суду від 23.05.2018 у справі № 629/4628/16-ц та в Постанові від 20.11.2018 у справі 922/3412/17.

Тому, враховуючи відсутність орендних правовідносин між сторонами та наявність факту користування відповідачем земельною ділянкою, суд дійшов висновку про застосування до спірних правовідносин норм статей 1212-1214 ЦК України, яка фактично і є підставою даного позову.

Оренда землі базується на договорі, згідно ст. 1 Закону України «Про оренду землі». Договір вважається укладеним, якщо сторони досягли згоди з усіх його істотних умов (ст. 638 ЦК України). Істотними умовами договору оренди землі є розмір орендної плати, індексація, спосіб та умови розрахунків.

Як зазначалось позивачем, термін Договору з ТОВ «Ремпобуттехніка» сплинув 05.07.2015. Позовні ж вимоги позивача обмежуються періодом 2016 року та І півріччям 2017 року. Відповідач фактично користується земельною ділянкою з моменту набуття у власність нежитлових приміщень, право власності на які зареєстровано у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 20.06.2014.

Тобто, на думку суду з 20.06.2014 відповідач має оплачувати орендну плату відповідно до умов Договору, укладеного з попереднім власником - ТОВ «Ремпобуттехніка», а також з урахуванням вимог законодавства щодо мінімального розміру плати за землю.

Відповідно до Розділу 3 Договору договору оренди з попереднім власником, орендна плата складає 2% від нормативної грошової оцінки землі. Розмір річної орендної плати на 2006 рік становить 42844 грн 34 коп., що становить 3570 грн 36 коп. на місяць. За наступні роки, починаючи з 2007 року, орендна плата справляється з урахуванням коефіцієнту індексації на підставі розрахунку орендної плати, який є невід`ємною частиною Договору. Нормативна грошова оцінка земельної ділянки на момент укладення Договору становить 2142216 грн 96 коп.

Позивач вважає, що на даний час діє технічна документація з нормативної грошової оцінки земель міста Суми, яка розроблялась в 2014 році, була затверджена рішенням Сумської міської ради від 06.05.2015 № 4307-МР. Таким чином, розмір коштів, заявлених до стягнення з відповідача не може корелювати розміру орендної плати, який свого часу сплачувало ТОВ «Ремпобуттехніка» відповідно до умов Договору.

За змістом статті 30 Закону України «Про оренду землі» зміна умов договору оренди землі здійснюється за взаємною згодою сторін.

Орендна плата за землю відповідно до статті 21 Закону України «Про оренду землі» розмір, форма і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди.

Як визначено умовами Договору оренди земельної ділянки, укладеного між позивачем та ТОВ «Ремпобуттехніка», при зміні умов договору сторони фактично укладають додаткову угоду.

За змістом пункту 289.1 статті 289 ПК і частини першої статті 13 Закону України «Про оцінку земель» для визначення розміру орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності обов`язково проводиться та використовується нормативна грошова оцінка земельних ділянок.

Відповідно до положень статті 18 Закону України «Про оцінку земель» нормативна грошова оцінка земельних ділянок, розташованих у межах населених пунктів, незалежно від їх цільового призначення проводиться не рідше ніж один раз на 57 років. Технічна документація з нормативної грошової оцінки затверджується відповідною міською радою (частина перша статті 23 цього Закону).

Таким чином, зміна нормативної грошової оцінки земельної ділянки фактично є підставою для перегляду розміру орендної плати.

Як зазначав позивач, на момент розгляду справи діє технічна документація з нормативної грошової оцінки земель міста Суми, яка розроблялась в 2014 році, була затверджена рішенням Сумської міської ради від 06.05.2015 № 4307-МР, яким змінено нормативну грошову оцінку земель міста Суми та затверджено нові ставки орендної плати, тому воно є обов`язковим для виконання.

В той же час, відповідно до Розділу 3 Договору орендна плата на рік становить 2% від нормативної грошової оцінки землі. Складовими частинами розрахунку орендної плати, в тому числі є нормативна грошова оцінка землі, станом на момент укладення Договору. За згодою сторін розмір орендної плати може бути переглянутий у випадках і з моменту отримання орендарем повідомлення про перерахунок орендної плати, в тому числі в інших випадках, передбачених законодавством України.

Згідно до п. 5.1 Договору зміни до умов Договору можливі за взаємною згодою сторін.

Проте, як вже зазначалось, зміни до Договору між позивачем та ТОВ «Ремпобуттехніка», з урахуванням вказаного рішення Сумської міської ради від 06.05.2015 № 4307-МР не вносились, тоді як для приведення розміру орендної плати у відповідність із вимогами законодавства до Договору необхідно внести відповідні зміни стосовно розміру орендної плати та вартості нормативної грошової оцінки земельної ділянки шляхом укладення додаткової угоди до цього Договору.

Відповідно до ст. 74 ГПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень.

Представник позивача пояснив, що не має належних та допустимих доказів зміни коефіцієнту індексації починаючи з 2007 року. Не надано позивачем і розрахунку суми з урахуванням зазначеної індексації.

Як вже зазначалось, з моменту набуття права власності на нерухоме майно особа має оплачувати користування земельною ділянкою, відповідно до умов договору оренди земельної ділянки, укладеного з попереднім власником.

Як вже зазначалось, позивачем до матеріалів справи був наданий розрахунок суми, яка заявлена до стягнення. Розрахунок здійснений з урахуванням Витягу № 227/0/205-17 від 29.06.2017 з технічної документації про нормативно грошову оцінку земельної ділянки (а.с.23-24, том 1).

Суд не погоджується з розрахунком суми, яка заявлена до стягнення, який наданий позивачем, оскільки у вказаному розрахунку зазначена нормативна грошова оцінка земельної ділянки 5721799 грн 20 коп., розмір відсотку від нормативної грошової оцінки земельної ділянки 3%, орендна плата за місяць 14304 грн 50 коп., що не відповідає фактичним обставинам справи та здійснено не на підставі Договору оренди земельної ділянки з попереднім власником.

Тому, суд погоджується з доводами відповідача, які викладені у відзиві на позовну заяву, стосовно того, що позивачем при розрахунку неправомірно за основу взято 3% від нормативно-грошової оцінки земельної ділянки та про те, що відсутні докази, якими передбачено застосування даного коефіцієнту.

В той же час, на думку суду, відповідач, не сплачуючи орендну плату за користування земельною ділянкою за відсутності укладеного договору, збільшує вартість власного майна, а позивач втрачає належне йому майно - кошти від орендної плати, тобто відбувається факт безпідставного збереження саме орендної плати відповідачем за рахунок позивача.

Приймаючи до уваги, що з 20.06.2014 і до звернення з позовною заявою відповідач користується земельною ділянкою без достатньої правової підстави, відповідно до положень ст.ст. 1212-1214 ЦК України відповідач повинен відшкодувати позивачу всі доходи, які б позивач міг одержати від цього майна. Однак враховуючи, що розрахунок повинен був бути здійснений на підставі Договору, який був укладений з попереднім власником, так як між сторонами відсутні договірні відносини, то суд, здійснивши перерахунок, дійшов висновку, що з відповідача на користь позивача підлягає стягненню 64266 грн 51 коп. за безпідставне використання земельної ділянки без оформлення договору оренди протягом 2016 І півріччя 2017 року, а саме за 2016 рік сума коштів, яка підлягає сплаті відповідачем позивачу складає 42844 грн 34 коп., а за період з 01.01.2017 по 30.06.2017 21422 грн 17 коп.

В частині позовної вимоги про стягнення з відповідача на користь позивача 193214 грн 47 коп., то суд відмовляє позивачу в задоволенні вказаної вимоги, оскільки при вирішенні справи судом встановлено, що позивачем не обґрунтовано та не правильно розраховано розмір заявленої до стягнення суми.

Також, суд не приймає до уваги заперечення відповідача, які викладені у відзиві на позовну заяву від 30.01.2018, оскільки заперечення не відповідають викладеним вище фактичним обставинам справи. Крім того, відповідач відзив на позовну заяву, з урахуванням правових висновків, які викладені у Постанові Верховного Суду від 15.01.2019, суду не надав.

Згідно до вимог п. 2 ч. 1 ст. 129 ГПК України судовий збір покладається у спорах, що виникають при виконанні договорів та з інших підстав, - на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.

При звернення з позовною заявою позивачем було сплачено 3862 грн 21 коп. судового збору. Вищезазначений факт підтверджується платіжним дорученням № 250 від 16.11.2017 (а.с.7, том 1).

Враховуючи, що позовні вимоги задоволено частково, то витрати позивача зі сплати судового збору покладаються на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.

Керуючись ст. ст.123, 124, 129, 130,185, 232, 233, 236, 237, 238, 240, 241 ГПК України, суд

В И Р І Ш И В :

1. Позов Сумської міської ради до Товариства з обмеженою відповідальністю Інвест-Плаза про стягнення 257480 грн 98 коп. задовольнити частково.

2. Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «Інвест-Плаза» (вул. Супруна, буд. 14, кв. 74, м. Суми, 40000, код 39140147) на користь Сумської міської ради (м-н Незалежності, 2, м. Суми, 40000, код 23823253) 64266 грн 51 коп. за безпідставне використання земельної ділянки без оформлення договору оренди протягом 2016 І півріччя 2017 року.

3. В частині позовної вимоги про стягнення з Товариства з обмеженою відповідальністю «Інвест-Плаза» на користь Сумської міської ради 193214 грн 47 коп. вімовити.

4. Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «Інвест-Плаза» (вул. Супруна, буд. 14, кв. 74, м. Суми, 40000, код 39140147) на користь Сумської міської ради (м-н Незалежності, 2, м. Суми, 40000, код 23823253) 964 грн витрат по сплаті судового збору.

5. Витрати зі сплати судового збору в розмірі 2898 грн 21 коп. покласти на позивача Сумську міську раду.

6. Видати Сумській міській раді наказ після набрання рішенням законної сили.

7. Відповідно до ст. 241 ГПК України рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

8. Згідно з ст. 256 ГПК України апеляційна скарга на рішення суду подається протягом двадцяти днів з дня його проголошення. Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини рішення суду, або у разі розгляду справи (вирішення питання) без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.

Повні реквізити сторін:

Позивач - Сумська міська рада (м-н Незалежності, 2, м. Суми, 40000, код 23823253).

Відповідач - Товариство з обмеженою відповідальністю «Інвест-Плаза» (вул. Супруна, буд. 14, кв. 74, м. Суми, 40000, код 39140147).

Повне судове рішення складено 21.05.2019.

Суддя О.Ю. Резніченко