ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ПОЛТАВСЬКОЇ ОБЛАСТІ
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

15.05.2019 Справа № 917/276/19

Господарський суд Полтавської області у складі судді Сіроша Д.М., при секретарі судового засідання Бойченко Л.О., розглянув у порядку загального позовного провадження справу за позовом Приватного підприємства "Білухівка"

до Головного управління Держгеокадастру у Полтавській області

про визнання поновленим договору оренди землі

без участі представників сторін.

Обставини справи: Приватне підприємство "Білухівка" звернулося з позовом до Головного управління Держгеокадастру у Полтавській області про визнання поновленим договору оренди землі від 01 жовтня 2008 року на земельну ділянку площею 13,4514 га, кадастровий номер НОМЕР_1 , зареєстрованого у Карлівському районному відділі Полтавської Регіональної філії Державного підприємства "Центр Державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах" 09.10.2008 за № 37.

Позовні вимоги обґрунтовані тим, що між сторонами досягнуто згоди щодо істотних умов договору, однак відповідачем додаткова угода не підписана і не надано мотивованої відмови у поновлені договору оренди землі.

Позивач зазначає, що ним було вжито всіх необхідних та можливих заходів для поновлення договору оренди землі, в той же час відповідач безпідставно ігнорує процедуру поновлення договору. Так, дійшовши згоди щодо зміни умов договору оренди земельної ділянки в частині строку дії договору на 7 років та орендної плати 12% від нормативної грошової оцінки, ГУ Держгеокадастру у Полтавській області у подальшому ухиляється від укладення додаткової угоди щодо продовження дії договору оренди земельної ділянки на нових погоджених умовах.

Ухвалою господарського суду Полтавської області від 19.02.2019 суд прийняв позовну заяву до розгляду і відкрив провадження у справі, постановив розглядати справу у порядку загального позовного провадження, призначив підготовче засідання у справі.

Відповідач у відзиві на позовну заяву (вх. № 2159) від 04.03.2019 проти позову заперечив, посилаючись на те, що договір оренди не може бути пролонгований, оскільки змінилася площа земельної ділянки та кадастровий номер, тобто змінився об`єкт.

25.03.2019 від позивача надійшла відповідь на відзив (вх. № 2953), позивач зазначає, що межі та площа спірної земельної ділянки змінилася у зв`язку з вилученням земельної ділянки під заліснення з ініціативи державного підприємства за погодженням державних органів виконавчої влади та територіальних підрозділів Держгеокадастру.

29.03.2019 від позивача надійшло клопотання про приєднання доказів (вх. № 3367), а саме: копій платіжних доручень про сплату орендної плати Приватним підприємством «Білухівка» за період з жовтня 2018 року по березень 2019 року.

15.05.2019 прокурор подав заяву про вступ у справу з метою захисту інтересів держави на стороні Головного Управління Держгеокадастру у Полтавській області.

Розглянувши заяву про вступ прокурора у справу, суд зазначає наступне.

Частиною 3 статті 53 Господарського процесуального кодексу України передбачено, що у визначених законом випадках прокурор звертається до суду з позовною заявою, бере участь у розгляді справ за його позовами, а також може вступити за своєю ініціативою у справу, провадження у якій відкрито за позовом іншої особи, до початку розгляду справи по суті, подає апеляційну, касаційну скаргу, заяву про перегляд судового рішення за нововиявленими або виключними обставинами.

Проте як убачається з матеріалів справи, ухвалою суду від 02.04.2019 суд закрив підготовче провадження у справі № 917/276/19 та призначив справу до судового розгляду по суті.

Враховуючи те, що заява про вступ прокурора подана після переходу судом до розгляду справи по суті (15.05.2019), підстави для вступу прокурора у справу відсутні.

Розглянувши матеріали справи, суд

ВСТАНОВИВ:

01.10.2008 між Карлівською районною державною адміністрацією Полтавської області (орендодавець) і Закритим акціонерним товариством Білухівка (орендар) укладений договір оренди землі № 37 від 09.10.2008 на земельну ділянку, площею 21,01 га, в тому числі ріллі - 21,01 га (під залуження).

Згідно з умовами пунктів 1, 2, 15 договору орендодавець надає, а орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку сільськогосподарського призначення для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, що знаходиться на території Білухівської сільської ради Карлівського району.

Договір оренди землі зареєстровано у Карлівському районному відділі Полтавської регіональної філії Державного підприємства Центр Державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах, про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 09 жовтня 2008 року за № 37.

За змістом частини 5 статті 6 Закону України Про оренду землі та статті 125 Земельного кодексу України право оренди земельної ділянки підлягає державній реєстрації. Тобто, договір оренди землі набирає чинності після його державної реєстрації.

Відповідно до пункту 42 договору оренди, вказаний договір набирає чинності після підписання сторонами та його державної реєстрації.

Земельна ділянка передана орендареві 09 жовтня 2008 року, що підтверджується актом прийому-передачі земельної ділянки (а. с. 49).

Договір укладено строком на 10 років (пункт 8 договору оренди землі).

Отже, договір оренди землі був зареєстрований та набрав чинності 09 жовтня 2008 року, що відповідно до правової позиції, яка висловлена Верховним Судом України від 18.01.2017 у справі № 6 - 2777цс16 свідчить про те, що строк його дії закінчується 09 жовтня 2018 року.

Відповідно до пункту 8 договору оренди землі після закінчення його строку орендар має переважне право поновлення на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 30 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.

На виконання вимог зазначеного пункту договору оренди землі Приватне підприємство Білухівка (далі - ПП Білухівка), що є правонаступником ЗАТ Білухівка, листом від 22 лютого 2018 року № 89 (копія листа в матеріалах справи, а. с. 25) повідомило Головне управління Держгеокадастру у Полтавській області про наміри поновити (продовжити) дію договору оренди на вищевказану земельну ділянку. До листа позивачем додано витяг з Єдиного державного реєстру юридичних осіб, фізичних осіб - підприємців та громадських формувань; копію договору оренди землі з додатками; зміни до договору оренди; проект додаткової угоди до договору оренди землі; викопіювання земельної ділянки.

03 березня 2018 року Головне управління Держгеокадастру у Полтавській області надало відповідь за № 32-16-0.332-1234/2-18 (копія відповіді в матеріалах справи, а. с. 26 - 29), в якій наголошено, що розмір орендної плати встановлюється у договорі оренди, але річна сума платежу не може перевищувати 12 відсотків від нормативної грошової оцінки, а строк оренди не може бути меншим як 7 років; зазначено, що поновлення договору оренди землі є передчасним, а також, що орендарем до клопотання не надано витяги з Державного земельного кадастру про земельні ділянки, відсутні агрохімічні паспорта земельних ділянок та витяги з технічної документації з нормативної грошової оцінки земель, не надано підтверджуючих документів щодо реорганізації ЗАТ Білухівка в ПП Білухівка.

На виконання зазначених вимог підприємством приведено у відповідність відомості про земельну ділянку та отримано витяг з Державного земельного кадастру від 30.03.2018 № НВ-018 з довідкою державного кадастрового реєстратора Міжрайонного управління у Карлівському та Машівському районах ГУ Держгеокадастру у Полтавській області щодо уточнення кадастрового номеру земельної ділянки та її площі; розроблено технічну документацію з нормативної грошової оцінки земельної ділянки, яка отримала позитивний висновок Державної спертизи землевпорядної документації від 14.05.2018 № 916 та затверджена рішенням позачергової сімнадцятої сесії Карлівської районної ради Полтавської області від 19.06.2018; проведено обстеження сільськогосподарських угідь Білухівка і на вказану земельну ділянку розроблено агрохімічний паспорт.

Листом від 05.09.2018 за № 325 ПП Білухівка погодилось на запропоновані ГУ Держгеокадастру у Полтавській області розмір орендної плати (12 відсотків від нормативної грошової оцінки земельної ділянки) та термін дії договору оренди землі (7 років). Також, оновлено витяг з Державного земельного кадастру на земельну ділянку НВ-018 від 05.09.2018. На розгляд до Головного управління до основного пакету документів додано Витяг з державного реєстру речових прав на нерухоме майно щодо реєстрації змін до договору оренди землі, технічну документацію про нормативну грошову оцінку земельної ділянки, оновлений витяг з Державного земельного кадастру станом на 05.09.2018, копію Розпорядження голови Полтавської облдержадміністрації від 30.11.2011 № 472 Про надання дозволу на розробку проекту землеустрою щодо відведення земельних ділянок, яким надано дозвіл ДП Новосанжарське лісове господарство на розробку проектів землеустрою щодо відведення земельних ділянок для ведення лісового господарства (під заліснення), в т.ч. і на території Білухівської сільської ради Карлівського району), копію листа державного кадастрового реєстратора Міжрайонного управління у Карлівському та Машівському районах ГУ Держгеокадастр у Полтавській області від 25.04.2018 №338/121-18, в якому наведені відомості про значення площ земельних ділянок (копія листа ПП Білухівка від 05.09.2018 за № 325 в матеріалах справи, а. с. 30).

У відповідь на клопотання ПП Білухівка від 05.09.2018 за № 325 ГУ Держгеокадастру у Полтавській області запропонувало надати Управлінню агрохімічні паспорти земельних ділянок станом на час передачі земельних ділянок у користування (на умовах оренди) та станом на час спливу п`ятирічного терміну з моменту передачі земельної ділянки у користування. Повторно було звернуто увагу, на земельні ділянки, в тому числі й спірну, площа яких змінилася внаслідок заліснення (копія листа ГУ Держгеокадастру у Полтавській області від 24.09.2018 № 7918/0/26-18 в матеріалах справи).

З даним рішенням ПП Білухівка не погодилося, вважає його таким, що порушує права ПП Білухівка на переважне право оренди, передбачене статтею 33 Закону України Про оренду землі.

При прийнятті рішення суд виходив з наступного.

Відповідно до частини 1 статті 6 Закону України Про оренду землі орендарі набувають права оренди земельної ділянки на підставах і в порядку, передбачених Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим та іншими законами України і договором оренди землі.

Згідно з статтею 13 Закону України Про оренду землі договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Відповідно до статті 33 Закону України Про оренду землі по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі).

Як неодноразово зазначав Верховний Суд, переважне право орендаря на поновлення договору оренди землі може бути реалізоване шляхом двох окремих правових підстав: перша наведена у частинах 1-5 статті 33 Закону України Про оренду землі, друга - у частині 6 вказаної статті.

За змістом частин 1-5 вказаної статті, орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі. До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди.

При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.

Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

Правова конструкція, передбачена частинами 1-5 статті 33 Закону України "Про оренду землі" узгоджується з положеннями статті 777 Цивільного кодексу України, яка встановлює загальний принцип реалізації переважного права наймача на продовження договору найму на новий строк. За змістом вказаної статті Цивільного кодексу України наймач, який належно виконує свої обов`язки за договором найму, після спливу строку договору має переважне право перед іншими особами на укладення договору найму на новий строк. Наймач, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору найму на новий строк, зобов`язаний повідомити про це наймодавця до спливу строку договору найму у строк, встановлений договором, а якщо він не встановлений договором, - в розумний строк.

Отже, частини 1-5 статті 33 Закону України Про оренду землі передбачають, що орендар ініціює питання поновлення договору оренди землі на новий строк шляхом направлення орендодавцю листа-повідомлення та проекту додаткової угоди. Отримавши зазначений лист-повідомлення та проект додаткової угоди, орендодавець вчиняє ряд юридично значимих дій, а саме: перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі.

Як встановлено судом, на виконання вимог вказаної норми та умов договору оренди землі ПП Білухівка своєчасно і неодноразово (22.02.2018, 05.09.2018) до закінчення строку дії договору оренди землі повідомляло ГУ Держгеокадастру у Полтавській області про намір поновити договір оренди.

При цьому як убачається з наданих доказів, ПП "Білухівка" є добросовісним користувачем спірної земельної ділянки і протягом дії договору належно виконувало зобов`язання щодо сплати орендної плати, що підтверджується довідкою ГУ ДФС У Полтавській області №28807/10/16-31-53-17-14 від 17 грудня 2018 року Про відсутність заборгованості з платежів, контроль за справлянням яких покладено на контролюючі органи, податковою декларацією з плати за землю (земельний податок та/або орендна плата за земельні ділянки державної або комунальної власності за 2017-2018 рік та платіжними дорученнями про сплату орендної плати за землю (копія довідки ГУ ДФС у Полтавській обл., копії податкових декларацій та платіжних доручень в матеріалах справи, а. с. 36, 77-86).

Позивач звернувся до суду з позовом, в якому просить суд визнати поновленим договір оренди землі від 01.10.2008 на земельну ділянку 24,4775 га, кадастровий номер НОМЕР_1 , в редакції додаткової угоди, яка була надіслана на адресу відповідача та викладена в прохальній частині позовної заяви.

З огляду на текст позовної заяви та її прохальну частину, суд вважає, що позивачем було ініційовано механізм поновлення строку договору оренди, встановлений саме частинами 1-5 статті 33 Закону України Про оренду землі.

Відповідно до статті 6 Цивільного кодексу України сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

Приписами статей 641 - 642 вказаного Кодексу визначено порядок подання пропозиції до укладення договору (оферта) та її прийняття (акцепт). Так, пропозиція укласти договір має містити істотні умови договору і виражати намір особи, яка її зробила, вважати себе зобов`язаною у разі її прийняття, а відповідь особи, якій адресована пропозиція укласти договір, про її прийняття (акцепт) повинна бути повною і безумовною.

Згідно з частиною 1 статті 15 Цивільного кодексу України кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання, а частиною першою статті 16 цього Кодексу визначено, що кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу.

Отже, вказані норми визначають об`єктом захисту порушене, невизнане або оспорюване право чи цивільний інтерес. Порушення права пов`язане з позбавленням його володільця можливості здійснити (реалізувати) своє право повністю або частково. При оспорюванні або невизнанні права виникає невизначеність у праві, викликана поведінкою іншої особи. Таким чином, порушення, невизнання або оспорювання суб`єктивного права є підставою для звернення особи до суду за захистом цього права із застосуванням відповідного способу захисту. Особа, права якої порушено, може скористатися не будь-яким, а конкретним способом захисту свого права, який має відповідати тим фактичним обставинам, які склалися, виходячи із тих відносин, які відповідають відповідним нормам права.

Наслідком реалізації правового механізму погодження істотних умов договору оренди, передбаченого частинами 1-5 статті 33 Закону України "Про оренду землі" є або продовження договору у зв`язку з погодженням між сторонами його істотних умов (таких же або інших), або припинення переважного права орендаря внаслідок їх непогодження (частина 4 статті 33 Закону України "Про оренду землі"). При цьому у випадку не укладення з вини орендодавця додаткової угоди до договору на погоджених між сторонами умовах орендар має правові підстави для захисту свого права в суді і таке право реалізовується шляхом подання позову про визнання додаткової угоди до договору оренди про продовження строку його дії укладеною.

Відповідно до статті 15 Закону України Про оренду землі істотними умовами договору оренди землі є: об`єкт оренди (кадастровий номер, місце розташування та розмір земельної ділянки); строк дії договору оренди; орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату.

Відповідно до статей 79 та 79-1 Земельного кодексу України, земельна ділянка - це частина земної поверхні з установленими межами, певним місцем розташування, з визначеними щодо неї правами. Право власності на земельну ділянку поширюється в її межах на поверхневий (ґрунтовий) шар, а також на водні об`єкти, ліси і багаторічні насадження, які на ній знаходяться, якщо інше не встановлено законом та не порушує прав інших осіб, формування земельної ділянки полягає у визначенні земельної ділянки як об`єкта цивільних прав. Формування земельної ділянки передбачає визначення її площі, меж та внесення інформації про неї до державного земельного кадастру.

Формування земельних ділянок здійснюється: у порядку відведення земельних ділянок із земель державної та комунальної власності; шляхом поділу чи об`єднання раніше сформованих земельних ділянок; шляхом визначення меж земельних ділянок державної чи комунальної власності за проектами землеустрою щодо впорядкування територій населених пунктів, проектами землеустрою щодо впорядкування території для містобудівних потреб, проектами землеустрою щодо приватизації земель державних і комунальних сільськогосподарських підприємств, установ та організацій;

Як встановлено статтею 33 Закону України Про оренду землі, у разі зміни межі або цільового призначення земельної ділянки поновлення договору оренди землі здійснюється у порядку одержання земельної ділянки на праві оренди.

Наведена правова позиція викладена, також в Постанові від 25 травня 2016 року № 3-312гс16), відповідно до якої, зміна фактичних площ і меж земельних ділянок з присвоєнням їм нових кадастрових номерів, що відбулося в справі, після укладення договору оренди земельних ділянок, унеможливлює пролонгацію укладеного раніше договору у порядку, передбаченому частинами 1, 6 статті 33 Закону України Про оренду землі, оскільки такі зміни мають наслідком укладання договору оренди земельних ділянок із дотриманням вимог закону щодо порядку одержання земельної ділянки на праві оренди. Верховний Суд України дійшов висновку, що підстави для визнання переважного права на поновлення договору оренди та поновлення його на підставі статті 33 Закону України Про оренду землі відсутні, а тому в задоволенні позову слід відмовити. При цьому, слід зазначити, що причини зміни площі земельної ділянки значення не мали.

Як убачається з наданих доказів, підставою для відмови ГУ Держгеокадастру у Полтавській області у поновленні договору оренди земельної ділянки площею 13,4514 га кадастровий номер НОМЕР_1 (на 01.10.2008 року площею 21,01 га кадастровий номер НОМЕР_1 ) вказано невідповідність об`єкту оренди, що є істотною умовою договору оренди землі.

Судом досліджено, що зменшення площі земельної ділянки відбулося за рахунок вилучення земельних ділянок для ведення лісового господарства. Так, Розпорядженням голови Полтавської обласної державної адміністрації від 30.11.2011 за № 472 Про надання дозволу на розробку проекту землеустрою щодо відведення земельних ділянок (копія Розпорядження в матеріалах справи, а. с. 72) надано дозвіл ДП Новосанжарське лісове господарство на розробку проектів землеустрою щодо відведення земельних ділянок для ведення лісового господарства (під заліснення), в т. ч. на території Білухівської сільської ради Карлівського району, орієнтовною площею 41,9 га за рахунок: рільних земель запасу, що перебувають у користуванні на умовах оренди у ПП "Білухівка" площею 20,9247; сіножатей, віднесених до земель запасу (землі не надані у власність та постійне користування) площею 20,9789 га.

За інформацією Міжрайонного управління у Карлівському та Машівському районах Головного управління Держгеокадастру у Полтавській області від 16.04.2018 № 292/121 - 18 на підставі розробленого проекту землеустрою щодо відведення земельних ділянок ДП Новосанжарське лісове господарство проведено державну реєстрацію земельних ділянок в Державному земельному кадастрі та присвоєно їм кадастрові номери.

Умови договору оренди від 09.10.2008 про оренду земельної ділянки загальною площею 21,01 га, кадастровий номер НОМЕР_2 , зокрема щодо загальної площі земельної ділянки, сторони договору не змінювали.

Отже, у зв`язку з вилученням земельних ділянок під заліснення, зменшено площу та, відповідно, змінено межі спірної земельної ділянки з 21,01 га на 13,4514 га (кадастровий номер НОМЕР_1 ).

Відповідно до Витягу з ДЗК від 30.03.2018 за № 018 площа спірної земельної ділянки складає 13,4514 га, а згідно з договором, укладеним між Карлівською районною державною адміністрацією Полтавської області і Закритим акціонерним товариством Білухівка - 21,01 га.

Враховуючи викладене, суд дійшов висновку, що оскільки змінилася площа земельної ділянки та кадастровий номер, підстави для поновлення договору оренди землі відсутні.

За таких обставин суд відмовляє в позові.

Відповідно до статті 129 Господарського процесуального кодексу України судові витрати покладаються на позивача.

Керуючись статтями 129, 236 - 238, 240 Господарського процесуального кодексу України, суд -

В И Р І Ш И В:

В позові відмовити.

Рішення набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду. Апеляційна скарга на рішення суду подається протягом двадцяти днів з дня складення повного судового рішення. Відповідно до пункту 17.5 Перехідних положень Господарського процесуального кодексу України, апеляційні скарги подаються учасниками справи до або через відповідні суди за правилами, що діяли до набрання чинності цією редакцією Кодексу.

Повне рішення складено 24.05.2019.

Суддя Д.М. Сірош