ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
Кіровоградської області
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

24 квітня 2019 рокуСправа № 912/3402/18
Господарський суд Кіровоградської області у складі судді Макаренко Т.В., за участю секретаря судового засідання Кравченко О.В., розглянувши у відкритому судовому засіданні матеріали справи № 912/3402/18

за позовом: Фермерського господарства "ЕДЕМ-777", 28065, Кіровоградська область, Олександрійський район, с. Улянівка

до відповідача: Головне управління Держгеокадастру у Кіровоградській області, 25030, м.Кропивницький, вул. Академіка Корольова, 26

за участю третіх осіб, що не заявляють самостійних вимог на предмет спору на стороні відповідача:

Олександрійської районної державної адміністрації, 28000, м. Олександрія, вул. Шевченка 132 та

Улянівської сільської ради Олександрійського району Кіровоградської області, 28065, Кіровоградська область, Олександрійський район, с. Улянівка, вул. Центральна, буд. 5

про визнання укладеною додаткової угоди

Представники сторін:

від позивача - ОСОБА_1, посвідчення адвоката №21/1295 видано 12.12.2017, договір про надання правової допомоги №2 від 12 лютого 2018 року, ордер серія КР №043818 від 19.12.2018;

від відповідача та 3-іх осіб - участі не брали.

До Господарського суду Кіровоградської області надійшла позовна заява Фермерського господарства "ЕДЕМ-777" до Головного управління Держгеокадастру у Кіровоградській області про визнання укладеною між Головним управлінням Держгеокадастру у Кіровоградській області та ФГ "Едем-777" додаткової угоди до договору оренди землі, укладеного між ФГ- ЕДЕМ-777" і Олександрійською районною державною адміністрацією Кіровоградської області від 11.12.2007 р. (державна реєстрація у Кіровоградській філії ДП "Центр державного земельного кадастру", про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 24.12.2007 року за №206) загальною площею 64,0 га, кадастровий номер :02:000:9006, для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, що розташована на території Улянівської сільської ради Олександрійського району на умовах проекту додаткової угоди, зазначеної в пункті 1 прохальної частини позовної заяви, з покладанням на відповідача судових витрат.

В обґрунтування позовних вимог позивач зазначає, що продовжує користуватись орендованою земельною ділянкою, у визначеному законом порядку скористався своїм переважним правом на поновлення договору оренди, звернувшись до відповідача у встановленому законом порядку з відповідними листами, однак, відповідач відмовив в підписанні додаткової угоди та продовженні терміну дії договору.

Ухвалою від 28.12.2018 позовну заяву прийнято до розгляду, відкрито провадження у справі №912/3402/18 за правилами загального позовного провадження, призначено підготовче засідання на 16.01.2019. Встановлено сторонам та третій особі строк для подання заяв по суті справи.

Протокольною ухвалою від 16.01.2019 на підставі п. 2 ч. 5 ст. 183 Господарського процесуального кодексу України оголошено перерву в підготовчому засіданні по розгляду справи № 912/3401/18 до 15:30 год. 07.02.2019.

18.01.2019 Головним управлінням Держгеокадастру у Кіровоградській області подано відзив на позовну заяву від 18.01.2019 № 9-11-0.62-489/2-19, відповідно до якого відповідач просить в задоволенні позову Фермерського господарства "ЕДЕМ-777" відмовити.

У відзиві на позовну заяву відповідач зазначає, що позивачем не наведено обґрунтованих обставин наявності порушеного права, передбаченого частинами 1, 5, 6 статті 33 Закону України "Про оренду землі". При цьому позивачем не доведено порушень з боку орендодавця щодо укладання додаткової угоди до договору та відсутні правові підстави для захисту свого права саме з підстав, передбачених частинами 1-5 ст. 33 Закону України "Про оренду землі".

Також Головне управління Держгеокадастру у Кіровоградській області звертає увагу, що реєстрацію спірної земельної ділянки з кадастровим номером :02:000:9006 площею 64,00 га було скасовано державним кадастровим реєстратором шляхом поділу. Вищевказана земельна ділянка була поділена на нові земельні ділянки, яким присвоєно інші кадастрові номери. Таким чином, зазначені обставини свідчать про фактичне припинення існування первинної земельної ділянки з кадастровим номером :02:000:9006, право на оренду якої просить поновити позивач. А зміна фактичних площ і меж земельних ділянок з присвоєнням їм нових кадастрових номерів після укладення договору оренди земельних ділянок унеможливлює пролонгацію укладеного раніше договору у порядку, передбаченому частинами 1, 6 статті 33 Закону України "Про оренду землі", оскільки такі зміни мають наслідком укладання договору оренди земельних ділянок із дотриманням вимог Закону щодо порядку одержання земельної ділянки на праві оренди.

31.01.2019 до господарського суду від Олександрійської районної державної адміністрації надійшли письмові пояснення від 14.01.2019 № б/н, в яких зазначено, що Фермерське господарство "ЕДЕМ-777" за договором оренди земельної ділянки від 11.12.2007 всі обов'язки орендаря виконувало належним чином та в повному обсязі.

Олександрійська районна державна адміністрація до Фермерського господарства "ЕДЕМ-777", як до орендаря земельної ділянки претензій не має та просить прийняти рішення по даній справі на розсуд суду.

07.02.2019 до господарського суду від Фермерського господарства "ЕДЕМ-777" надійшли додаткові пояснення від 07.02.2019 № б/н.

Протокольною ухвалою від 07.02.2019 на підставі п. 2 ч. 5 ст. 183 Господарського процесуального кодексу України оголошено перерву в підготовчому засіданні по розгляду справи № 912/3402/18 до 12:00 год. 20.02.2019.

20.02.2019 до господарського суду від Фермерського господарства "ЕДЕМ-777" надійшов супровідний лист від 18.02.2019 № б/н з доказами направлення копій позовної заяви з додатками на адресу третіх осіб.

В підготовчому засіданні 20.02.2019 представником позивача подано заяву про продовження строку підготовчого провадження, з метою належної підготовки справи для розгляду.

Ухвалою від 20.02.2019 господарський суд клопотання позивача про продовження строку підготовчого провадження задовольнив. Продовжив строк підготовчого провадження у справі № 912/3402/18 на 30 днів. Відклав підготовче засіданні у справі № 912/3402/18 до 20.03.2019.

Ухвалою від 20.03.19 закрито підготовче провадження у справі № 912/3402/18, справу № 912/3402/18 призначено до судового розгляду по суті на 25.03.2019 на 10:00 год.

У судових засіданнях 25.03.19 та 16.04.19 оголошувались перерви в порядку норм ст. 216 Господарського процесуального кодексу України.

У судовому засіданні 24.04.19 оголошувалась перерва до 17:00 год 24.04.19 в порядку норм ст. 216 Господарського процесуального кодексу України. У вказаному судовому засіданні приймав участь представник позивача, який підтримав заявлені позовні вимоги у повному обсязі.

Головним управлінням Держгеокадастру подано письмові пояснення, за змістом яких відповідач просить долучити до матеріалів справи копії наказів Головного управління від 26.01.18 № 110 та від 19.03.18 № 268.

Протокольною ухвалою від 24.04.2019 року суд відмовив в задоволенні такого клопотання про долучення до матеріалів справи вказаних наказів в якості доказів, оскільки вони подані з порушенням строку, встановленого судом в ухвалі про відкриття провадження у даній справі, без відповідного клопотання про продовження строку їх подання та без зазначення поважності причин неподання таких доказів вчасно.

Відповідач, треті особи правом на участь своїх представників у засіданні суду 24.04.19 не скористались, хоча є повідомленими про час та місце його проведення належним чином, що підтверджується матеріалами справи.

Відповідно до ч. 1 ст. 202 Господарського процесуального кодексу України неявка у судове засідання будь-якого учасника справи за умови, що його належним чином повідомлено про дату, час і місце цього засідання, не перешкоджає розгляду справи по суті, крім випадків, визначених цією статтею.

За таких обставин, господарський суд вважає за можливе вирішити спір по суті у судовому засіданні 24.04.19 за відсутності представників відповідача та третіх осіб.

Розглянувши матеріали справи, оцінивши подані докази, заслухавши пояснення представника позивача, з'ясувавши усі обставини справи, господарський суд, -

ВСТАНОВИВ:

Господарським судом Кіровоградської області у складі судді Макаренко Т.В. у справі № 912/417/18 вирішено спір між тими ж сторонами про той же предмет, але з інших підстав (матеріально правовою підставою позову у справі № 912/417/18 позивачем було зазначено ч.6 ст. 33 Закону України "Про оренду землі", в той час як матеріально - правовою підставою позову у даній справі є ч. 1-5 ст. 33 Закону України "Про оренду землі").

Рішенням господарського суду від 31.01.19 у справі № 912/417/18 в задоволенні позовних вимог відмовлено повністю. Зазначене рішення набрало законної сили 26.02.19.

Вказаним рішенням встановлено наступні обставини:

" ... 11.12.2007 р. між Олександрійською РДА, як Орендодавцем, та ФГ "ЕДЕМ-777", як Орендарем, укладено договір оренди земельної ділянки (далі - Договір), відповідно до якого Орендодавець надає, а Орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, яка знаходиться на території Ульянівської сільської ради загальною площею 64,00 га, в тому числі ріллі - 64,00 га. Кадастровий номер :02:000:9006.

Сторонами погоджено істотні умови договору оренди земельної ділянки.

Так, зокрема, встановлено, що Договір укладено на 10 років. Після закінчення строку дії договору орендар має право поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 30 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.

Договір підписано Орендодавцем та Орендарем, скріплено круглими печатками сторін Договору та зареєстровано у Олександрійському районному відділі КРФ ДП "Центр ДЗК" 24.12.2007 р. за № 206.

... пунктом 37 Договору передбачено, що Договір набирає чинності після його державної реєстрації.

Таким чином, перебіг строку дії Договору розпочався після його реєстрації та закінчувався 24.12.2017.

Статтею 31 Закону України "Про оренду землі" встановлено, що договір оренди землі припиняється в разі закінчення строку, на який його було укладено.

... 06.10.17 позивач звернувся до відповідача з листом-повідомленням від 04.10.17 про поновлення договору оренди земельної ділянки на новий строк шляхом укладення додаткової угоди.

До вказаного листа позивачем було додано проект додаткової угоди із зазначенням про поновлення договору оренди землі на той самий строк - 10 років, та на тих самих умовах.

Відповідач листом-повідомленням № Ф-20532/0-14396/0/6-17 від 27.10.17 запропонував узгодити істотні умови договору оренди землі, а саме встановити розмір орендної плати на рівні 12% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки на рік з урахуванням коефіцієнта індексації.

10.11.17 ФГ "ЕДЕМ-777" звернулось до відповідача з новим листом-повідомленням, із прикладенням проекту додаткової угоди про поновлення договору оренди землі на той самий строк - 10 років, з урахуванням розміру орендної плати 12% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки на рік з урахуванням коефіцієнта індексації.

Відповідач листом-повідомленням № 27-11-0.332-10767/2-17 від 05.12.18 відмовив у поновленні договору оренди землі на умовах, запропонованих ним же у попередньому листі.

По закінченню строку дії договору оренди землі ФГ "ЕДЕМ-777" на підставі ч. 6 ст. 33 Закону України "Про оренду землі" звернулось до відповідача з листом-повідомленням та проектом додаткової угоди про поновлення договору оренди землі на той самий строк та на тих самих умовах шляхом укладення додаткової угоди в порядку ч. 6-8 ст. 33 Закону України "Про оренду землі".

... 10.02.18 ФГ "ЕДЕМ-777" отримано відповідь у формі листа-повідомлення від 06.02.18 № Ф-531/0-571/0/17-18 із запереченнями у поновленні договору оренди землі з посиланням на лист від 03.01.18 № 27-11-0.63-82/2-18 (копію якого було додано до вказаного листа).

За твердженням позивача листа від 03.01.18 № 27-11-0.63-82/2-18 він не отримував. Відповідачем доказів направлення вказаного листа позивачеві до матеріалів справи не надано...".

Відповідно до ч. 4 ст. 75 Господарського процесуального кодексу України обставини, встановлені рішенням суду в господарській, цивільній або адміністративній справі, що набрало законної сили, не доказуються при розгляді іншої справи, у якій беруть участь ті самі особи або особа, стосовно якої встановлено ці обставини, якщо інше не встановлено законом.

Розглядаючи заявлені позовні вимоги господарський суд виходить з наступного.

Згідно частини 1 статті 2 Закону України "Про оренду землі" відносини, пов'язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.

Статтею 13 Закону України "Про оренду землі" визначено, що договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Нормами частини 4 статті 4 Закону України "Про оренду землі" встановлено, що орендодавцями земельних ділянок, що перебувають у державній власності, є органи виконавчої влади, які відповідно до закону передають земельні ділянки у власність або користування.

Відповідно до змін, внесених до земельного законодавства України, та з утворенням територіальних органів Державної служби з питань геодизації, картографії та кадастру (Держгеокадастр) згідно постанови Кабінету Міністрів України від 14.01.2015 № 5, повноваження по розпорядженню землями сільськогосподарського призначення державної форми власності здійснюють відповідні територіальні органи Дергеокадастру.

Положеннями статті 770 Цивільного кодексу України визначено, що у разі зміни власника речі, переданої у найм, до нового власника переходять права та обов'язки наймодавця.

Як вбачається із матеріалів справи земельна ділянка, яка є предметом Договору, розташована на території Кіровоградської області, належить до категорії земель сільськогосподарського призначення, а тому повноваження по розпорядженню такою земельною ділянкою відносяться до компетенції Головного управління Держгеокадастру у Кіровоградській області, що не оспорюється сторонами.

Отже, за наведеними вище нормами законодавства орендодавцем землі, що отримана Фермерським господарством "ЕДЕМ-777" в оренду за Договором, стало Головне управління Держгеокадастру у Кіровоградській області. Вказана зміна не є підставою для припинення дії відповідного Договору.

Згідно зі ст. 13 Закону України "Про оренду землі", договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Порядок поновлення договору оренди землі унормовано статтею 33 Закону України "Про оренду землі".

В постанові Верховного Суду від 10.09.2018 у справі № 920/739/17, прийнятій у складі палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду, зроблений такий правовий висновок:

"5.2. Статтею 33 Закону України "Про оренду землі" регламентовано поновлення договору оренди землі на новий строк як у випадку реалізації переважного права орендаря перед іншими особами (частини 1- 5 цієї норми), так і у випадку, коли орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди (частина 6 цієї норми).

Аналіз наведених норм матеріального права дає підстави для висновку, що для застосування положень частини 1 статті 33 Закону України "Про оренду землі" та визнання за орендарем переважного права на поновлення договору оренди необхідно встановити такі юридичні факти: орендар належним чином виконує свої обов'язки за договором; орендар до спливу строку договору повідомив орендодавця у встановлені строки про свій намір скористатися переважним правом укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди; орендодавець протягом місяця не повідомив орендаря про наявність заперечень і своє рішення.

Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення із проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення (частина 5 статті 33 Закону України "Про оренду землі").

Частиною 6 статті 33 зазначеного Закону врегульовано пролонгацію договору на той самий строк і на тих самих умовах, що були передбачені договором, за наявності такого фактичного складу: користування орендарем земельною ділянкою після закінчення строку оренди і відсутність протягом одного місяця заперечення орендодавця проти такого користування (що можна кваліфікувати як "мовчазну згоду" орендодавця на пролонгацію договору).

При цьому необхідно звернути увагу, що повідомлення орендарем орендодавця про намір скористатися правом на поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених частиною 6 статті 33 Закону України "Про оренду землі", не вимагається. Суть поновлення договору оренди згідно з цією частиною статті саме і полягає у тому, що орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку оренди, а орендодавець, відповідно, не заперечує у поновленні договору, зокрема у зв'язку з належним виконанням договору оренди землі.

Відсутність такого заперечення, як уже зазначалося, може мати прояв у "мовчазній згоді".

У контексті поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених частиною 6 статті 33 Закону України "Про оренду землі", необхідно зауважити, що такий договір може бути поновлено виключно на тих самих умовах і на той самий строк. Тобто орендар не може вимагати поновлення договору оренди землі на інших умовах. Щодо прав та обов'язків орендодавця слід акцентувати, що він має право заперечити стосовно поновлення згідно із цією частиною статті 33 Закону України "Про оренду землі", і таке заперечення має бути заявлено саме протягом одного місяця після закінчення дії договору оренди землі, що безпосередньо випливає зі змісту частини 6 зазначеної статті.

У подальшому, якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення дії договору оренди і орендодавець не надав заперечень стосовно поновлення цього договору протягом одного місяця після його закінчення, орендар має право звернутися із вимогою про визнання укладеною угоди про поновлення договору на тих самих умовах і на той самий строк. Орендодавець, у свою чергу, в будь-який час до укладення додаткової угоди стосовно поновлення договору на той самий строк і на тих самих умовах може звернутися із вимогою про звільнення земельної ділянки. Тобто договір оренди землі вважатиметься поновленим лише у разі укладення додаткової угоди, про що безпосередньо зазначено у частині 8 статті 33 Закону України "Про оренду землі". При цьому відмову або зволікання в укладенні додаткової угоди до договору оренди землі може бути оскаржено у суді.

Правову позицію щодо розрізнення цих підстав було сформульовано Верховним Судом України, зокрема у постанові від 25.02.2015 у справі № 6-219цс14 і ОСОБА_2 Палатою Верховного Суду у постанові від 10.04.2018 у справі № 594/376/17-ц.

Отже, підстави для поновлення договору оренди земельної ділянки, передбачені у частинах 1-5 і частині 6 статті 33 Закону України "Про оренду землі", не пов'язані одна з іншою.

Як вже зазначалось, правовою підставою заявлених вимог позивач зазначив положення ч. 1-5 ст.33 Закону України "Про оренду землі".

З матеріалів справи випливає, що позивачем, як Орендарем, дотримано порядку реалізації свого переважного права на поновлення Договору оренди землі, а саме, як встановлено вище, ФГ "Едем-777" листом-повідомленням від 04.10.2017 із посиланням на приписи ст. 33 Закону України "Про оренду землі" та п. 7 Договору оренди землі звернувся до Головного управління Держгеокадастру у Кіровоградській області із клопотанням про поновлення договору оренди земельної ділянки на новий строк на тих же умовах. Такий лист прийнято адміністратором ЦНАП Олександрійської РДА 06.10.17. До листа додано проект Додаткової угоди про поновлення Договору оренди на той самий строк та на тих самих умовах, про що свідчить і перелік додатків до листа-повідомлення і зміст листа ЦНАП Олександрійської РДА.

У п. 5.5. постанови від 10.09.2018 ОСОБА_2 Верховного Суду зазначила, що:

"Законодавцем у частині 5 статті 33 Закону України "Про оренду землі" визначено алгоритм дій, який зобов'язує орендодавця після отримання листа-повідомлення орендаря:

1) розглянути лист-повідомлення на відповідність вимогам закону;

2) узгодити з орендарем (за необхідності) істотні умови договору;

3) за відсутності заперечень прийняти рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності);

4) укласти з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі.

За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендареві направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

Зазначені положення слід розуміти таким чином:

а) орендодавець у разі невідповідності змісту листа-повідомлення та умов проекту додаткової угоди вимогам закону повинен протягом місяця із дати його отримання повідомити орендареві про такі невідповідності, що, у свою чергу, може бути підставою для заперечення у задоволенні заяви орендаря;

б) може запропонувати свою редакцію істотних умов договору оренди землі.

При цьому необхідно мати на увазі, що заперечення орендодавця щодо невідповідності листа-повідомлення із проектом додаткової угоди вимогам закону мають бути обґрунтованими і містити конкретні посилання на порушення закону, зазначені у листі-повідомленні або проекті додаткової угоди, або містити конкретні істотні умови договору, щодо яких орендодавець пропонує зміни.

Якщо орендар та орендодавець у процесі погодження фактично дійшли згоди щодо нових істотних умов договору оренди землі, але не уклали додаткової угоди, то способом захисту прав орендаря буде саме його звернення до суду із позовом про укладення додаткової угоди на нових узгоджених істотних умовах, а не автоматична пролонгація на попередніх умовах."

Водночас Головне управління Держгеокадастру у Кіровоградській області листом-повідомленням № Ф-20533/0-14396/0/6-17 від 27.10.17 запропонував узгодити істотні умови договору оренди землі, а саме встановити розмір орендної плати на рівні 12% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки на рік з урахуванням коефіцієнта індексації.

10.11.17 ФГ "ЕДЕМ-777" звернулось до відповідача з новим листом-повідомленням, із прикладенням проекту додаткової угоди про поновлення договору оренди землі на той самий строк - 10 років, з урахуванням розміру орендної плати 12% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки на рік з урахуванням коефіцієнта індексації.

Відповідач листом-повідомленням № 27-11-0.332-10767/2-17 від 05.12.18 відмовив у поновленні договору оренди землі на умовах, запропонованих ним же у попередньому листі.

Господарський суд погоджується із позицією позивача, що ним дотримано строк, визначений ч. 2 ст. 33 Закону України "Про оренду землі". Так фраза "до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі" відсилає до змісту Договору та встановлює присічний строк - не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі. Так у п. 7 Договору визначено, що орендар повинен не пізніше ніж за 30 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію. Отже, у Договорі також немає конкретно визначеного строку коли необхідно звернутись із таким повідомленням, але теж міститься присічний строк - не пізніше ніж за 30 днів до закінчення строку дії договору.

З огляду на викладене, господарський суд дійшов висновку про дотримання позивачем приписів ч. 4 ст. 33 Закону України "Про оренду землі" та п. 7 Договору стосовно строку направлення листа-повідомлення про намір поновити Договір. У Головного управління Держгеокадастру у Кіровоградській області відсутні повноваження встановлювати інші строки, ніж ті, що передбачені Законом України "Про оренду землі" та Договором, тому посилання відповідача на передчасне направлення позивачем листа-повідомлення про намір поновити договір є необґрунтованим і таким, що порушує вказані приписи Закону та умови Договору.

Отже, відповідач зобов'язаний був розглянути лист-повідомлення позивача на відповідність вимогам закону; узгодити за необхідності істотні умови договору ( як встановлено вище, позивач беззаперечно погодився на усі запропоновані відповідачем істотні умови); за відсутності заперечень прийняти рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності); укласти з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі.

Усіх вказаних дій Головним управлінням Держгеокадастру у Кіровоградській області не виконано, чим грубо порушено вимоги ст. 33 Закону України "Про оренду землі".

Орендодавець листом-повідомленням № 27-11-0.332-10767/2-17 від 05.12.18 , без будь-якого обґрунтування повідомив про заперечення у поновленні Договору на умовах, запропонованих ним же, та погоджених Орендарем, чим грубо порушив процедуру реалізації Орендарем переважного права на поновлення договору відповідно до вимог статті 33 Закону України "Про оренду землі" (правова позиція, викладена у абз. 2 п. 5.10 постанови ОСОБА_2 Верховного Суду від 10.09.2018).

У п. 5.7. своєї постанови від 10.09.2018 ОСОБА_2 Верховного Суду зазначає:

"У разі встановлення обставин дотримання орендарем процедури і строків звернення до орендодавця із повідомленням про намір поновити договір оренди землі та невиконання орендодавцем установленого частиною 5 статті 33 Закону України "Про оренду землі" обов'язку у місячний термін розглянути надісланий орендарем лист-повідомлення поведінку орендодавця не можна визнати добросовісною.

Відповідно до статті 3 Цивільного кодексу України принципи справедливості, добросовісності та розумності є однією із фундаментальних засад цивільного права, спрямованою, у тому числі, на утвердження у правовій системі України принципу верховенства права. При цьому добросовісність означає прагнення особи сумлінно використовувати цивільні права та забезпечити виконання цивільних обов'язків, що зокрема підтверджується змістом частини 3 статті 509 цього Кодексу. Отже, законодавець, навівши у тексті Цивільного кодексу України зазначений принцип, установив у такий спосіб певну межу поведінки учасників цивільних правовідносин, тому кожен із них зобов'язаний сумлінно здійснювати свої цивільні права та виконувати цивільні обов'язки, у тому числі передбачати можливість завдання своїми діями (бездіяльністю) шкоди правам та інтересам інших осіб. Цей принцип не є суто формальним, оскільки його недотримання призводить до порушення прав та інтересів учасників цивільного обороту. Саме тому у конкретних правовідносинах, зокрема щодо поновлення договору оренди землі на підставі статті 33 Закону України "Про оренду землі", добросовісність орендодавця по суті становить гарантію дотримання прав менш захищеної сторони, якою у спірних правовідносинах є орендар.

За встановлених судом обставин належного виконання орендарем обов'язків за договором, своєчасного звернення до орендодавця із листом-повідомленням про поновлення договору з наданням проекту додаткової угоди орендодавець порушив право позивача на встановлений законом порядок розгляду питання про поновлення договору оренди на новий строк, а отже і на укладення додаткової угоди до договору."

У постанові від 18.01.2018 по справі № 910/12017/17 Верховний Суд наголосив, що у справі "Стрейтч проти Сполученого Королівства", суд дійшов висновку, що заявника слід вважати особою, яка мала принаймні законне сподівання на реалізацію передбаченого договором права на продовження строку оренди, і - в цілях статті 1 Першого протоколу - таке законне сподівання можна вважати додатковою частиною майнових прав, наданих йому муніципалітетом Дорчестера за орендним договором (пункт 35).

Відповідно до ст. 17 Закону України "Про виконання рішень та застосування практики Європейського суду з прав людини" суди застосовують при розгляді справ Конвенцію та практику Суду як джерело права.

Відповідно до ст. 1 Першого протоколу до Конвенції кожна фізична або юридична особа має право мирно володіти своїм майном. Ніхто не може бути позбавлений своєї власності інакше як в інтересах суспільства і на умовах, передбачених законом і загальними принципами міжнародного права. Проте попередні положення жодним чином не обмежують право держави вводити в дію такі закони, які вона вважає за необхідне, щоб здійснювати контроль за користуванням майном відповідно до загальних інтересів або для забезпечення сплати податків чи інших зборів або штрафів.

Отже, законне сподівання на продовження дії Договору, за умови належного виконання та дотримання вимог ст. 33 Закону України "Про оренду землі" та умов самого Договору, в світлі практики Європейського Суду з прав людини є майновим правом Орендаря у розмінні ст. 1 Першого протоколу до Конвенції.

Згідно з п. 43 Рішення Європейського суду з прав людини "Кривіцька та Кривіцький проти України" вислів "згідно із законом" не просто вимагає, щоб оскаржуваний захід мав підставу в національному законодавстві, але також звертається до якості такого закону. Зокрема, положення закону мають бути достатньо чіткими у своїх термінах, а також закон має передбачати засоби юридичного захисту проти свавільного застосування... Щоб захистити особу від свавілля, недостатньо забезпечити формальну можливість мати змагальне провадження для оскарження застосування положення закону в її справі. Якщо ухвалене в результаті судове рішення не містить обґрунтування або доказової бази, виникле втручання у гарантоване Конвенцією право може стати непередбачуваним та, як наслідок, не відповідати вимозі законності.

У п. п. 70, 71 рішення Європейського Суду з прав людини "Рисовський проти України" Суд підкреслює особливу важливість принципу "належного урядування". Він передбачає, що у разі, коли йдеться про питання загального інтересу, зокрема, якщо справа впливає на такі основоположні права людини, як майнові права, державні органи повинні діяти вчасно та в належний і якомога послідовніший спосіб. Зокрема, на державні органи покладено обов'язок запровадити внутрішні процедури, які посилять прозорість і ясність їхніх дій, мінімізують ризик помилок і сприятимуть юридичній визначеності у цивільних правовідносинах, які зачіпають майнові інтереси... Державні органи, які не впроваджують або не дотримуються своїх власних процедур, не повинні мати можливість отримувати вигоду від своїх протиправних дій або уникати виконання своїх обов'язків. Ризик будь-якої помилки державного органу повинен покладатися на саму державу, а помилки не можуть виправлятися за рахунок осіб, яких вони стосуються.

Аналізуючи положення вказаних рішень Європейського суду з прав людини господарський суд дійшов висновку, що Головне управління Держгеокадастру у Кіровоградській області, порушуючи "принцип належного урядування", що передбачає діяти вчасно та в належний і якомога послідовніший спосіб, свавільно порушуючи чітко передбачену процедуру розгляду звернення позивача, що визначена ч. 5 ст. 33 Закону України "Про оренду землі", положення якої є достатньо чіткими у своїх термінах та суперечачи своїм же раніше прийнятим рішенням, порушив право Орендаря, визначене ст. 1 Першого протоколу до Конвенції.

Оскільки ст. 33 Закону України "Про оренду землі", як визначено у п. 43 Рішення Європейського суду з прав людини "Кривіцька та Кривіцький проти України", передбачає також і засоби юридичного захисту проти свавільного застосування, то саме вони і підлягають застосуванню при захисті прав Орендаря. Так відповідно до ч. 11 досліджуваної статті відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди до договору оренди землі може бути оскаржено в суді. Очевидно, що в разі встановлення судом факту незаконного такого ухилення чи відмови, суд має захистити порушене право Орендаря, оскільки недостатньо забезпечити формальну можливість мати змагальне провадження для оскарження застосування положення закону в її справі (п. 43 Рішення Європейського суду з прав людини "Кривіцька та Кривіцький проти України"), таке провадження повинно мати наслідком відновлення порушеного права, а не лише його констатацію.

Враховуючи вищезазначені положення рішення Європейського Суду з прав людини "Рисовський проти України", що державні органи, які не впроваджують або не дотримуються своїх власних процедур, не повинні мати можливість отримувати вигоду від своїх протиправних дій або уникати виконання своїх обов'язків, господарський суд доходить переконливого висновку, що Головне управління Держгеокадастру у Кіровоградській області не може отримувати вигоду, тобто стверджувати про припинення права оренди у позивача, шляхом прийняття відповідного Наказу, в результаті невиконання та недотримання самим відповідачем чітких приписів ч. 5 ст. 33 Закону України "Про оренду землі".

Враховуючи викладене, господарський суд дійшов висновку, що позивач, належно користуючись своїми правами, як Орендар за Договором, вчинив всі необхідні дії для поновлення Договору оренди, тоді як Головне управління Держгеокадастру у Кіровоградській області свавільно порушило вимоги ст. 33 Закону України "Про оренду землі", діяло поза межами повноважень, якими наділено Законом, наслідком чого стало порушення права позивача на поновлення Договору оренди на новий строк.

Належне виконання обов'язків за договором ФГ "Едем-777" підтверджує належними та достатніми доказами, а саме довідкою Улянівської сільської ради Олександрійського району Кіровоградської області № 28 від 22.01.18, платіжними дорученнями на підтвердження сплати орендної плати, інформацією Улянівської сільської ради Олександрійського району Кіровоградської області № 67 від 16.02.18, наданої на адвокатський запит від 13.02.18 № 3. Твердження відповідача щодо неможливості встановити за яку саме земельну ділянку здійснювалась сплата орендної плати і, можливо, позивач прострочував таку сплату за досліджуваним Договором є лише припущеннями відповідача, що не підтверджуються належними доказами в розумінні статті 76 Господарського процесуального кодексу України.

Господарський суд враховує, що позивач просить суд визнати укладеною Додаткову угоду на умовах, що були запропоновані Орендодавцем згідно листа № Ф-20532/0-14396/0/6-17 від 27.10.17 та погоджені орендарем, а саме в такій угоді пропонується зміна істотних умов Договору: розмір орендної плати збільшується з 2,1 % до 12% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки на рік.

Згідно з п. п. 288.5.2 п. 288.5 ст. 288 Податкового кодексу України розмір орендної плати встановлюється у договорі оренди, але річна сума платежу не може перевищувати 12 відсотків нормативної грошової оцінки.

Враховуючи, що у Договорі було узгоджено розмір орендної плати на рівні лише 2,1 % нормативної грошової оцінки земельної ділянки, а Орендар запропонував максимально можливий розмір, що дозволений чинним законодавством - 12% нормативної грошової оцінки земельної ділянки, то в разі виникнення заперечень щодо такої істотної умови Орендодавець позбавив би державу, уповноваженим органом якої він виступає розпоряджаючись землями сільськогосподарського призначення державної власності, додаткових надходжень до державного бюджету. Також суд враховує, що в разі таки припинення дії Договору оренди земельної ділянки та майбутньої передачі іншому орендарю спірної земельної ділянки, Орендодавець не зміг би укласти відповідний Договір оренди на кращих умовах, ніж запропоновані ФГ "Едем-777" у проекті Додаткової угоди.

Враховуючи дотримання Орендарем всіх умов, визначених ч. 2 ст. 33 Закону України "Про оренду землі", з огляду на приписи ст. 19 Закону України "Про оренду землі", найоптимальнішу пропозицію Орендаря стосовно розміру орендної плати, у Головного управління Держгеокадастру у Кіровоградській області не могло бути обґрунтованих заперечень у поновленні Договору на таких умовах. Тому, враховуючи свавільне ухилення відповідачем від виконання приписів ч. 5 ст. 33 Закону України "Про оренду землі" господарський суд вважає за необхідне захистити порушене право позивача щодо визнання укладеною відповідної Додаткової угоди на умовах, що були запропоновані Орендодавцем згідно листа № Ф-20532/0-14396/0/6-17 від 27.10.17 та погоджені орендарем.

Господарський суд також враховує, що під час розгляду справи № 912/3402/18, відповідачем у відзиві наголошено про здійснення поділу раніше сформованої земельної ділянки за кадастровим номером :02:000:9006, яка перебувала в оренді позивача за Договором, та про створення нових земельних ділянок, та надання дозволів іншим особам на розроблення документації із землеустрою.

Як встановлено вище, ст. 33 Закону України "Про оренду землі" передбачає поновлення договору оренди землі з наступної дати після закінчення попереднього строку, а укладення відповідної додаткової угоди є питанням юридичного оформлення факту, який вже відбувся, враховуючи обов'язковість її укладання.

Доказів відсутності існування земельної ділянки із кадастровим номером :02:000:9006 як об'єкта цивільних прав та обов'язків саме на момент виникнення між сторонами спірних правовідносин відповідачем до матеріалів справи не надано.

Як слідує з наданих сторонами до матеріалів справи документів, докази проведення реєстраційної дії - скасування державної реєстрації земельної ділянки із кадастровим номером :02:000:9006 в матеріалах справи відсутні.

Також господарський суд враховує, що в матеріалах справи відсутні докази на підтвердження виникнення права власності на новоутворені земельні ділянки в інших осіб у відповідності до ст. ст. 125, 126 Земельного кодексу України. За твердженням представника позивача, що не спростовується матеріалами справи, ФГ "Едем-777" продовжує фактичне користування земельною ділянкою за Договором та будь-який поділ на місцевості - винесення в натуру меж нових земельних ділянок, встановлення межових знаків тощо не відбувалось.

Більше того, відповідач фактично надав іншим особам дозволи на розробку документації з землеустрою на частини земельної ділянки, не вилучивши її з фактичного користування позивача та навіть не вживши жодних заходів для її повернення в натурі.

В той же час, здійснивши вказані дії відповідач фактично ототожнив свої повноваження як розпорядника земель та державного реєстратора, що є неприпустимим. Суд не входив в обговорення правомірності таких дій відповідача саме як державного реєстратора, оскільки це не є предметом спору, проте зауважує, що той факт, що одна юридична особа наділена різними повноваженнями не позбавляє останню обов'язку дотримуватися визначеної законом процедури при реалізації таких повноважень.

Господарський суд вважає за необхідне зазначити, що у рішенні Європейського суду з прав людини від 24.06.2003 у справі "Стретч проти Об'єднаного Королівства Великобританії та Північної Ірландії" встановлено, що особа (орендар) мала принаймні законне сподівання на реалізацію передбаченого договором права на продовження договору оренди і в цілях ст.1 Першого протоколу таке сподівання можна вважати додатковою частиною майнових прав, наданих їй муніципалітетом за орендним договором, та зазначено, що наявність порушень з боку органу публічної влади при укладенні договору щодо майна не може бути підставою для позбавлення цього майна іншої особи, яка жодних порушень не вчинила.

У рішенні Європейського суду з прав людини по справі "Девелопмент ЛТД" та інші проти Ірландії" суд постановив, що ст.1 Першого протоколу Конвенції можна застосувати до захисту "правомірних очікувань" щодо певного стану речей (у майбутньому), оскільки їх можна вважати складовою частиною власності. "Правомірні очікування" виникають у особи, якщо нею було дотримано всіх вимог законодавства для отримання відповідного рішення уповноваженого органу, а тому вона мала усі підстави вважати, що таке рішення є дійсним та розраховувати на певний стан речей. З наведеного слідує висновок про те, що по-перше, особа, якій відповідним рішенням надано право користування земельною ділянкою, набуває право власності на майно у вигляді правомірних очікувань щодо набуття у майбутньому права володіння майном (право оренди) ще до укладення відповідного договору оренди на виконання даного рішення, по-друге, після укладення відповідного договору оренди у особи виникає право мирно володіти майном, яким є майнові права (право оренди) протягом певного строку. При цьому, право власності на майно у вигляді як правомірних очікувань, так і майнового права (права оренди), є об'єктом правового захисту згідно зі ст.1 Першого протоколу до Конвенції та національного законодавства України.

Матеріалами справи підтверджено, що позивач належним чином виконував умови Договору та вчинив належні дії для його поновлення. Натомість відповідач не дотримався положень вимог ст. 33 Закону України "Про оренду землі" та вчинив дії, направлені на поділ земельної ділянки, та її передачу у майбутньому у власність іншим особам.

Частиною 2 ст. 19 Конституції України визначено, що органи державної влади, їх посадові особи зобов'язані діяти лише на підставі, в межах та у спосіб, що передбачені Конституцією та законами України.

Отже, вказані дії державного органу не можуть бути підставою для відмови в задоволенні позовних вимог в даній справі, враховуючи наявність правомірних очікувань позивача, як орендаря, який належно виконував свої обовязки за договором оренди землі щодо подальшого продовження строку його дії.

Аналогічна позиція викладена в рішенні Європейського суду з прав людини від 20.10.2011 в справі "Рисовський проти України", де суд дійшов висновку, що ризик будь-якої помилки державного органу повинен покладатися на саму державу, а помилки не можуть виправлятися за рахунок осіб, яких вони стосуються".

Враховуючи викладене позов ФГ "Едем-777" є обґрунтованим та підлягає задоволенню у повному обсязі.

Відповідно до статті 129 Господарського процесуального кодексу України судовий збір у сумі 1 762,00 грн. покладається на відповідача.

Також позивачем у позовній заяві заявлено до стягнення витрати на правову допомогу у сумі 24 300,00 грн. Однак, присутній у судовому засіданні 25.04.19 представник позивача усно повідомив, що відмовляється від вимог в частині стягнення витрат на правову допомогу. Відповідно, господарський суд не розглядає цю вимогу.

Керуючись ст. ст. 74, 76, 77, 129, 233, 236-241 Господарського процесуального кодексу України, господарський суд

ВИРІШИВ:

Позовні вимоги задовольнити повністю.

Визнати укладеною між Головним управлінням Держгеокадастру у Кіровоградській області та ФГ "Едем-777" додаткову угоди до договору оренди землі, укладеного між ФГ- ЕДЕМ-777" і Олександрійською районною державною адміністрацією Кіровоградської області від 11.12.2007 р. (державна реєстрація у Кіровоградській філії ДП "Центр державного земельного кадастру", про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 24.12.2007 року за №206) загальною площею 64,0 га, кадастровий номер :02:000:9006, для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, що розташована на території Улянівської сільської ради Олександрійського району на умовах проекту додаткової угоди:

Додаткова угода

до договору оренди земельної ділянки від 11.12.2007р. (державна реєстрація від 24.12.2007 року за № 206) про поновлення терміну дії договору

м. Кропивницький _________________ 2017 року

Головне управління Держгеокадастру у Кіровоградській області в особі ________________________________________ (прізвище, ім'я, по батькові керівника юридичної особи) який/яка діє на підставі ________________________________ (довіреності, наказу, Положення), іменоване в подальшому "Орендодавець", з однієї сторони, та Фермерське господарство "Едем-777", з другого боку, згідно з ч. 1-2 ст. 33 Закону України "Про оренду землі" та за домовленістю сторін уклали цю додаткову угоду про таке:

1. Поновити термін дії договору оренди земельної ділянки від 11.12.2007р. (державна реєстрація від 24.12.2007 року за № 206) на той самий строк - 10 (десять) років.

2. Орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі в розмірі 12 відсотків нормативної грошової оцінки землі на рік.

3. Всі інші умови вищезгаданого договору не обумовлені даною угодою залишаються незмінними.

4. Ця додаткова угода є невід'ємною частиною договору оренди землі від 11.12.2007 р. (державна реєстрація від 24.12.2007 року за № 206).

Додаткова угода укладена у чотирьох примірниках, що мають однакову юридичну силу, перший з яких знаходиться у "Орендодавця", другий - у "Орендаря", третій - в Олександрійському районному відділі Головного управління Держгеокадастру у Кіровоградській області, четвертий - в органі, який здійснює реєстрацію речових прав на нерухоме майно.

Реквізити сторін:

ОРЕНДОДАВЕЦЬ ОРЕНДАР

Головне управління Держгеокадастру у Фермерське господарство "Едем-777"

Кіровоградській області

, 28065, Кіровоградська область,

юридична адреса: вул. Академіка Олександрійський район, с. Улянівка.

Корольова, 26, м. Кропивницький, 25006, Розрахунковий рахунок 5484

тел. (0522) 34-61-44 МФО 323583 ПАТ КБ "Приват Банк"

Кіровоградська філія

ІПН 60

Підписи сторін

Орендодавець Орендар

____________________ Голова ФГ "Едем-777" ОСОБА_3

м.п. _______________________ м.п.

Стягнути з Головного управління Держгеокадастру у Кіровоградській області (25030, м. Кропивницький, вул. Академіка Корольова, 26, і.к. 39767636) на користь Фермерського господарства "ЕДЕМ-777" (28065, Кіровоградська область, Олександрійський район, с. Улянівка, і.к. 31969341) судовий збір в сумі 1 762,00 грн.

Наказ видати після набрання судовим рішенням законної сили.

Рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Апеляційна скарга на рішення суду подається протягом двадцяти днів з дня його проголошення в порядку, передбаченому Господарським процесуальним кодексом України. Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини рішення суду, або у разі розгляду справи без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.

До дня початку функціонування Єдиної судової інформаційно-телекомунікаційної системи апеляційна скарга подається до Центрального апеляційного господарського суду через Господарський суд Кіровоградської області.

Копії рішення вручити або направити рекомендованим листом з повідомленням про вручення надіслати Фермерському господарству "ЕДЕМ-777" (28065, Кіровоградська область, Олександрійський район, с.Улянівка), Головному управлінню Держгеокадастру в Кіровоградській області (25030, м.Кропивницький, вул. Академіка Корольова, 26), Олександрійській районній державній адміністрації (28000, м.Олександрія, вул.Шевченка 132) та Улянівській сільській раді Олександрійського району Кіровоградської області (28065, Кіровоградська область, Олександрійський район, с. Улянівка, вул. Центральна, буд. 5).

Повне рішення складено 26.04.19.

Суддя Т. В. Макаренко

Повідомити учасників справи про відсутність у суду технічної можливості забезпечення учасникам справи права брати участь у судовому засіданні в режимі відеоконференції поза межами приміщення суду до затвердження Положення про Єдину судову інформаційно-телекомунікаційну систему та початку функціонування Єдиної судової інформаційно-телекомунікаційної системи.

Повідомити учасників справи про відсутність у суду технічної можливості надавати інформацію про веб-адресу судового рішення у Єдиному державному реєстрі судових рішень, одночасно з врученням (надсиланням/видачі) копії повного або скороченого такого рішення до затвердження Положення про Єдину судову інформаційно-телекомунікаційну систему та початку функціонування Єдиної судової інформаційно-телекомунікаційної системи.

Повідомити учасників справи про можливість ознайомитись з електронною копією судового рішення в Єдиному державному реєстрі судових рішень за його веб-адресою: http://reyestr.court.gov.ua.