ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
Кіровоградської області
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

23 квітня 2019 рокуСправа № 912/3282/18
Господарський суд Кіровоградської області у складі судді Вавренюк Л.С., за участю секретаря судового засідання Скопець В.В., розглянувши у відкритому судовому засіданні справу № 912/3282/18

за позовом: Фізичної особи-підприємця Марценюка Володимира Ілліча

до відповідача: Головного управління Держгеокадастру у Кіровоградській області

про визнання поновленим договору, визнання укладеною додаткової угоди.

Представники:

від позивача - Надєєва О.О., адвокат, ордер № 59113 від 13.03.19;

від відповідача - участі не брали.

встановив: до Господарського суду Кіровоградської області надійшла позовна заява Фізичної особи-підприємця Марценюка Володимира Ілліча до Головного управління Держгеокадастру у Кіровоградській області про

- визнання поновленим Договору оренди землі від 01 жовтня 2008 року, укладеного між Бобринецькою районною державною адміністрацією та Фізичною особою-підприємцем Марценюк Володимиром Іллічем (ід. код НОМЕР_1), зареєстрований у Бобринецькому районному відділі Кіровоградської регіональної філії ДП "Центр-ДЗК" про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 09 жовтня 2008 року за № 01, земельної ділянки площею 8,60 га ріллі для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, кадастровий номер :02:000:9022, що розташована на території Червонозорівської сільської ради Бобринецького району Кіровоградської області, строком на 7 (сім) років;

- визнання укладеною між Головним управлінням Держгеокадастру у Кіровоградській області та Фізичною особою - підприємцем Марценюк Володимиром Іллічем (ід. код НОМЕР_1) додаткової угоди до договору землі від 01 жовтня 2008 року, зареєстрованого у Бобринецькому районному відділі Кіровоградської регіональної філії ДП "Центр-ДЗК", про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 09 жовтня 2008 року за № 01, у редакції, у наступній редакції:

"Додаткова угода

до договору оренди земельної ділянки від 01.10.2008 року,

зареєстрованого у Бобринецькому районному відділі КРФ ДП "Центр-ДЗК"

09.10.2008 р. за №01, далі-Договір

м. Кропивницький «__»___________2018 року

Головне управління Держгеокадастру у Кіровоградській області, в особі_______________________________________________, який діє на підставі Положення, затвердженого наказом Державної служби з питань геодезії, картографії та кадастру від 17.11.2016 року № 308, в подальшому "Орендодавець", з однієї сторони, та Фізична особа - підприємець Марценюк Володимир Ілліч, який діє на підставі Свідоцтва про державну реєстрацію серії НОМЕР_2 від 30.11.2005, в подальшому "Орендар", з другої сторони, а разом - Сторони, керуючись статтею 33 Закону України "Про оренду землі" уклали цю додаткову угоду про наступне:

1. Замінити у всіх частинах і пунктах Договору назву органу державної влади, який виступає ОРЕНДОДАВЦЕМ, з Бобринецької районної державної адміністрації на Головне управління Держгеокадастру у Кіровоградській області, згідно зі статтею 122 Земельного кодексу України.

2. Пункт 2 Договору викласти в наступній редакції: «В оренду передається земельна ділянка загальною площею 8,6035 га, у тому числі 8,6035 га ріллі. Кадастровий номер земельної ділянки :02:000:9022».

3. В пункті 8 Договору слова та цифри «Договір укладено на десять років» замінити словами та цифрами «Договір укладено на 17 (сімнадцять) років».

4. Пункт 9 Договору викласти в наступній редакції «Орендна плата вноситься Орендарем у грошовій формі - в розмірі 12 (дванадцяти) % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки».

5. Зміст та умови Договору, не змінені цією додатковою угодою, залишаються чинними в колишній редакції і Сторони підтверджують щодо них свої зобов'язання та відсутність порушених, невизнаних або оспорюваних прав.

6. Ця додаткова угода є невід'ємною частиною Договору. Зміни права оренди на підставі цієї додаткової угоди набирають чинності з моменту їх реєстрації у встановленому законодавством порядку у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.

7. Орендар зобов'язується здійснити державну реєстрацію зміни права оренди протягом 5 (п'яти) робочих днів з дня підписання Сторонами цієї додаткової угоди та повідомити Орендодавця про це/таке не пізніше наступного робочого дня після вчинення реєстраційних дій з наданням копії підтверджуючого документа.

8. Ця додаткова угода укладена у двох примірниках, що мають однакову юридичну силу, один з яких знаходиться у "Орендодавця", Головного управління Держгеокадастру у Кіровоградській області, другий - у "Орендаря", ФОП Марценюка Володимира Ілліча.

Реквізити сторін

"Орендодавець": "Орендар":

Головне управління Держгеокадастру Фізична особа-підприємець

у Кіровоградській області Марценюк Володимир Ілліч

вул. Академіка Корольова,26, АДРЕСА_1

код 39767636 РНОКПП НОМЕР_1"

Ухвалою від 29.12.2018 господарський суд прийняв позовну заяву до розгляду та відкрив провадження у справі №912/3282/18, постановив розглядати справу за правилами загального позовного провадження, підготовче засідання призначив на 28.01.2019 о 14:30год.

18.01.2019 до суду надійшов письмовий відзив Головного управління Держгеокадастру, в якому відповідач просить у задоволенні позову - відмовити, оскільки у визначені закон строки між орендодавцем та орендарем додаткова угода до договору про його поновлення укладена не була, у зв'язку з наявністю відповідних заперечень орендодавця та припиненням договору.

Ухвалою від 21.01.2019 постановлено, враховуючи перебування головуючого судді Вавренюк Л.С. у службовому відрядженні, призначити підготовче засідання на 06.02.2019 об 11:00 год.

24.01.2019 до суду надійшла відповідь на відзив, в якій позивач зазначає, що він належно виконував умови договору оренди землі, дане відповідачем не заперечене та не спростоване, дотримався процедури поновлення договору оренди землі, визначеної ч.ч. 1-5 ст. 33 Закону України "Про оренди землі", відтак відповідачем порушене право позивача на поновлення договору на новий строк та на укладення додаткової угоди до договору, яке підлягає захисту судом.

Ухвалою від 06.02.2019 господарський суд продовжив строк підготовчого провадження на тридцять днів, відклав підготовче засідання до 11:00 13.03.2019, продовжив сторонам строк для подання належних доказів направлення іншій стороні заяв по суті.

Відповідач не виконав вимоги ухвали суду, не надав опис вкладення у лист щодо направлення на адресу позивача відзиву на позов.

Позивач надав суду докази направлення відповіді на відзив відповідачу, відтак господарський суд прийняв таку відповідь на відзив до розгляду.

З огляду на незаперечення отримання позивачем відзиву відповідача, господарський суд прийняв до розгляду і відзив відповідача.

В підготовчому засіданні 13.03.2019 представник позивача підтримав раніше подані заяви по суті справи. Представник відповідача участі не брав у підготовчому засіданні та є таким, що належним чином повідомлений.

Від відповідача надійшло клопотання про відкладення розгляду справи.

Господарським судом протокольною ухвалою відмовлено у задоволенні клопотання відповідача.

Ухвалою від 13.03.2019 господарським судом закрито підготовче провадження, справу № 912/3282/18 призначено до судового розгляду по суті на 25.03.2019.

25.03.2019 господарський суд у судовому засіданні протокольною ухвалою постанови оголосити перерву до 08.04.2019.

Судове засідання, призначене на 08.04.2019, не відбулось у зв'язку з тимчасовою непрацездатністю судді Вавренюк Л.С. у період з 08.04.2019 до 19.04.2019.

Ухвалою від 22.04.2019 господарський суд призначив розгляд справи по суті на 23.04.2019, про що сторін належним чином повідомлено, в тому числі шляхом надсилання телефонограм.

Представник позивача з'явився у судове засідання та підтримав позовні вимоги у повному обсязі.

Представник відповідача не скористався своїм правом на участь у судовому засіданні.

Розглянувши наявні матеріали справи, заслухавши пояснення представника позивача, господарський суд встановив такі обставини справи та відповідні їм правовідносини сторін.

01 жовтня 2008 року між Бобринецькою районною державною адміністрацією та Фізичною особою-підприємцем Марценюком Володимиром Іллічем (надалі - Орендар, позивач) укладено Договір оренди землі (надалі - Договір), за умовами п. 1 якого Орендодавець надає, а Орендар приймає в строкове, платне користування земельну ділянку для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, згідно розпорядження голови Бобринецької РДА від 27.02.2007 № 177-р, яка знаходиться на території Червонозорівської сільської ради Бобринецького району.

Пунктом 2 Договору визначено, що в оренду передається земельна ділянка загальною площею 8,60 га, у тому числі 8,60 га ріллі.

Відповідно до п. 5 Договору нормативно-грошова оцінка земельної ділянки становить 69365 грн станом на 01.01.2008.

Згідно з п. 8 Договору його укладено 10 років. Після закінчення строку договору орендар має переважне право поновити його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 60 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.

Пунктами 9 та 11 Договору визначено, що орендна плата вноситься орендарем щорічно у грошовій формі у розмірі 2081 грн або 3% нормативно-грошової оцінки земельної ділянки станом на 1 січня поточного року. Орендна плата вноситься щомісячно рівними частинами протягом 30 календарних днів наступних за останнім календарним днем звітного (податкового) місяця. Сплачується через установу банку на відповідний рахунок сільської ради за місцем розташування земельної ділянки.

У пункті 20 Договору сторони погодили, що передача земельної ділянки орендарю здійснюється у 10 денний термін після державної реєстрації договору за актом приймання-передачі.

Відповідно до п. 43 Договору він набирає чинності після підписання сторонами та його державної реєстрації.

Невід'ємними частинами Договору є:

- план або схема земельної ділянки;

- кадастровий план земельної ділянки з відображенням обмежень (обтяжень) у її використанні та встановлених земельних сервітутів;

- акт визначення земельної ділянки в натурі (на місцевості);

- акт приймання-передачі об'єкта оренди.

Договір підписано повноважними представниками та скріплено печатками сторін та зареєстровано у Бобринецькому районному відділі Кіровоградської регіональної філії ДП "Центр-ДЗК", про що у державному реєстрі земель вчинено запис від 09.10.2008 за №01.

При розгляді справи господарський суд враховує таке.

Згідно частини 1 статті 2 Закону України "Про оренду землі" відносини, пов'язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.

Статтею 13 Закону України "Про оренду землі" визначено, що договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Нормами частини 4 статті 4 Закону України "Про оренду землі" встановлено, що орендодавцями земельних ділянок, що перебувають у державній власності, є органи виконавчої влади, які відповідно до закону передають земельні ділянки у власність або користування.

Відповідно до змін, внесених до земельного законодавства України, та з утворенням територіальних органів Державної служби з питань геодизації, картографії та кадастру (Держгеокадастр) згідно постанови Кабінету Міністрів України від 14.01.2015 № 5, повноваження по розпорядженню землями сільськогосподарського призначення державної форми власності здійснюють відповідні територіальні органи Держгеокадастру.

Положеннями статті 770 Цивільного кодексу України визначено, що у разі зміни власника речі, переданої у найм, до нового власника переходять права та обов'язки наймодавця.

Як випливає з матеріалів справи земельна ділянка, яка є предметом Договору, розташована на території Кіровоградської області, належить до категорії земель сільськогосподарського призначення, а тому повноваження по розпорядженню такою земельною ділянкою відносяться до компетенції Головного управління Держгеокадастру у Кіровоградській області, що не оспорюється сторонами.

Отже, за наведеними вище нормами законодавства орендодавцем землі, що отримана ФОП Марценюком В.І. в оренду за Договором, стало Головне управління Держгеокадастру у Кіровоградській області. Вказана зміна не є підставою для припинення дії відповідного Договору.

Відповідно до статті 15 Закону України "Про оренду землі" істотними умовами договору оренди землі є, зокрема, строк дії договору оренди.

Згідно з частиною першою статті 19 Закону строк дії договору оренди землі визначається за згодою сторін, але не може перевищувати 50 років.

За змістом статей 18, 20 Закону України "Про оренду землі" (у редакції, яка була чинною на момент укладення Договору) укладений договір оренди землі підлягає державній реєстрації; договір оренди землі набирає чинності після його державної реєстрації.

Пунктом 43 Договору передбачено, що він набирає чинності після його державної реєстрації.

Таким чином, перебіг строку дії Договору розпочався після його реєстрації та закінчувався 09.10.2018.

Статтею 31 Закону України "Про оренду землі" встановлено, що договір оренди землі припиняється в разі закінчення строку, на який його було укладено.

Вказане узгоджується з п. 37 Договору, відповідно до якого дія Договору припиняється, зокрема, у разі закінчення строку, на який його було укладено.

За змістом п. 8 Договору після закінчення строку договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 30 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця рекомендованим листом з повідомленням про намір продовжити його дію.

Листом №31-11-0.63-410/2-18 від 10.01.2018 Головне управління Держгеокадастру у Кіровоградській області запропонувало позивачу переглянути розмір орендної плати за Договором та встановити розмір орендної плати у розмірі 12% від нормативної грошової оцінки. До листа відповідачем було додано непідписаний проект додаткової угоди до Договору. Проектом додаткової угоди було передбачено, серед іншого, змінити у всіх частинах і пунктах договору означення органу державної влади, який виступає орендарем з Бобринецької районної державної адміністрації на Головне управління Держгеокадастру у Кіровоградській області, згідно із ст. 122 Земельного кодексу України (пункт 1 проекту додаткової угоди), пункт 9 Договору викласти в наступній редакції: "Орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі - в розмірі 12 (дванадцять) % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки" (пункт 2 проекту додаткової угоди).

До закінчення дії Договору оренди, позивач завчасно, 12 червня 2018 року звернувся до відповідача з листом, у якому викладена пропозиція про укладення додаткової угоди до договору оренди землі. До вказаного листа було додано проект додаткової угоди у двох примірниках, яким, зокрема, передбачалося внесення змін до п. 9 договору, щодо встановлення орендної плати у розмірі 12 % від нормативної грошової оцінки ділянки, а також - до п. 8 щодо строку договору, пропонувалося викласти перше речення п. 8 в новій редакції: "Договір укладено на двадцять вісім років (у разі укладення договору оренди землі для ведення товарного сільськогосподарського виробництва - з урахуванням ротації культур згідно з проектом землеустрою)".

Листом - повідомленням від 09.07.2018 № М-7911/0-4570/0/17-18 відповідач повідомив позивача про те, що за результатами розгляду заяви (вх. М-7911/0/16-18 від 12.06.2018) про внесення змін до Договору Головним управлінням Держгеокадастру у Кіровоградській області повідомляється, посилаючись на приписи Податкового кодексу України, що розмір орендної плати, відповідно до ст. 288, може перевищувати 12 відсотків нормативної грошової оцінки, у разі визначення орендаря на конкурентних засадах. Враховуючи викладене, з метою належного виконання умов пункту 9 Договору, Головним управлінням Держгеокадастру у Кіровоградській області буде переглянута істотна умова договору оренди землі. Щодо внесення змін до договорів оренди в частині терміну дії, відповідач запропонував позивачу повторно звернутися у встановлений строк, визначений договором оренди землі та Законом України "Про орендну землі" та подати документи відповідно до вимог законів та прийнятих до них нормативно-правових актів.

Водночас у даному листі так і не наведено, які ж саме нові умови Договору пропонує відповідач і з якими запропонованими позивачем умовами не погоджується.

07.08.2018 позивач звернувся до відповідача із листом - повідомленням про намір скористатися переважним правом на поновлення Договору оренди землі. До даного листа, на підтвердження належного виконання умов Договору, було додано довідки Кривоносівської сільської ради №117 та №118 від 06.08.2018. Також до листа було додано проект додаткової угоди від 07.08.2018, у двох примірниках, підписаний позивачем, яким передбачено, серед іншого: в пункті 8 Договору слова та цифри "Договір укладено на десть років" замінити словами та цифрами "Договір укладено на 17 (сімнадцять) років"; пункт 9 Договору викласти в наступній редакції: "Орендна плата вноситься Орендарем у грошовій формі - в розмірі 12 (дванадцять) % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки".

Листом № М-11605/0-5578/0/17-18 від 17.08.2018 відповідач повідомив позивача, що з метою узгодження істотних умов у межах строку визначеного Законом України "Про оренду землі" за Договором пропонується надати Головному управлінню інформацію щодо наявної розробленої технічної документації з нормативної грошової оцінки землі (витяг з нормативної грошової оцінки), витяг з Державного земельного кадастру, агрохімічний паспорт. Такий лист отримано позивачем 18.08.2018 за твердженням останнього.

Листом - повідомленням від 24.10.2018 №32-11-0.61-8238/2-18, що отриманий позивачем 01.11.2018 за твердженням останнього, відповідач, керуючись положенням "Про Головне управління Держгеокадастру у Кіровоградській області", статтею 122 ЗК України, частиною 6 статті 33 ЗУ "Про оренду землі" повідомив позивача про заперечення у поновленні Договору та направив два примірники непідписаного акту приймання-передачі земельної ділянки.

Спір у справі виник у зв'язку з тим, що на думку позивача, наявні всі умови для поновлення терміну дії Договору оренди на новий строк на підставі ч.ч 1-5 ст. 33 Закону України "Про оренду землі", однак відповідач перешкоджає позивачу в реалізації його прав землекористувача.

Відповідач, в свою чергу, вважає, що ним не порушено переважного права позивача у зв'язку з відсутністю нового орендаря, підтверджуючи свою позицію постановами Верховного Суду України від 10.06.2010 № 6-70цс15, від 25.02.2015 № 6-10цс15, від 18.03.2015 № 6-3цс15 та № 6-4цс15, від 21.03.2018 у справі № 393/155/17-ц. Також відповідач стверджує, що відповідно до ч. 6 ст. 33 Закону України "Про оренду землі" договір може бути поновлено лише на тих самих умовах та на той же строк.

Суд вважає таку позицію відповідача хибною, виходячи з такого.

Спеціальним законом, що регулює питання оренди землі, є Закон України "Про оренду землі", яким встановлено, що відносини, пов'язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.

Частиною першою статті 124 Земельного кодексу України передбачено, що передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється, зокрема, шляхом укладання договору оренди земельної ділянки.

Згідно із частиною першою статті 626 Цивільного кодексу України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав і обов'язків.

Сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (частина перша статті 627 ЦК України).

За змістом статті 792 ЦК України майнові відносини, що виникають з договору найму (оренди) земельної ділянки, є цивільно-правовими, ґрунтуються на засадах рівності, вільного волевиявлення та майнової самостійності сторін договору та, крім загальних норм цивільного законодавства, щодо договору, договору найму регулюються актами земельного законодавства - Земельним кодексом України, Законом України "Про оренду землі".

Законом України "Про оренду землі" визначаються умови укладення, зміни, припинення і поновлення договору оренди землі.

Відповідно до ст. 13 Закону України "Про оренду землі" договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

За змістом статті 79 Земельного кодексу України земельна ділянка - це частина земної поверхні з установленими межами, певним місцем розташування, з визначеними щодо неї правами.

Відповідно до ст. 31 Закону України "Про оренду землі" договір оренди припиняється в разі, зокрема, закінчення строку, на який його було укладено.

Пунктом 8 Договору оренди земельної ділянки передбачено, що орендар має право на продовження дії цього договору на новий термін переважно перед іншими орендарями.

Це положення договору узгоджується із загальною нормою частини першої статті 777 ЦК України та статтею 33 Закону України "Про оренду землі".

Так, у частині першій статті 777 ЦК України законодавець закріпив переважне право наймача, який належно виконує свої обов'язки за договором, на укладення договору на новий строк та передбачив певну процедуру здійснення цього права.

Стаття 33 Закону України "Про оренду землі" фактично об'єднує два випадки пролонгації договору оренди.

Так, статтею 33 Закону України "Про оренду землі" регламентовано поновлення договору оренди землі на новий строк як у випадку реалізації переважного права орендаря перед іншими особами (частини 1- 5 цієї норми), так і у випадку, коли орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди (частина 6 цієї норми).

Аналіз наведених норм матеріального права дає підстави для висновку, що для застосування положень частини 1 статті 33 Закону України "Про оренду землі" та визнання за орендарем переважного права на поновлення договору оренди необхідно встановити такі юридичні факти: орендар належним чином виконує свої обов'язки за договором; орендар до спливу строку договору повідомив орендодавця у встановлені строки про свій намір скористатися переважним правом укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди; орендодавець протягом місяця не повідомив орендаря про наявність заперечень і своє рішення.

Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення із проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення (частина 5 статті 33 Закону України "Про оренду землі").

Частиною 6 статті 33 зазначеного Закону врегульовано пролонгацію договору на той самий строк і на тих самих умовах, що були передбачені договором, за наявності такого фактичного складу: користування орендарем земельною ділянкою після закінчення строку оренди і відсутність протягом одного місяця заперечення орендодавця проти такого користування (що можна кваліфікувати як "мовчазну згоду" орендодавця на пролонгацію договору).

Правову позицію щодо розрізнення цих підстав було сформульовано Верховним Судом України, зокрема у постанові від 25.02.2015 у справі № 6-219цс14 і Великою Палатою Верховного Суду у постанові від 10.04.2018 у справі № 594/376/17-ц.

Отже, підстави для поновлення договору оренди земельної ділянки, передбачені у частинах 1- 5 і частині 6 статті 33 Закону України "Про оренду землі", не пов'язані одна з іншою.

З матеріалів справи випливає, що позивач скористався своїм переважним правом на поновлення договору оренди землі, оскільки ще 12.06.2018 звернувся до Головного управління Держгеокадастру у Кіровоградській області з листом-повідомленням щодо продовження терміну дії договору оренди на 18 років на запропонованих Головним управлінням умовах стосовно орендної плати у розмірі 12%.

Отже, орендар належним чином виконав свій обов'язок щодо повідомлення орендодавця про намір поновити строк дії Договору оренди землі, як це передбачено його умовами та не суперечить вимогам ч. 2 ст. 33 Закону України "Про оренду землі".

В свою чергу, відповідач після отримання листа позивача зобов'язаний був відповідно до ч. 5 ст. 33 Закону України "Про оренду землі" протягом місяця розглянути дану заяву, узгодити з орендарем істотні умови договору, прийняти рішення та укласти додаткову угоду про поновлення договору оренди, або повідомити орендаря про відмову в продовженні договору в разі недосягнення згоди щодо істотних умов договору.

09.07.2018 відповідач у листі-повідомленні № М-7911/0-4570/0/17-18, направленому позивачеві, зазначив, що ним буде у майбутньому переглянута істотна умова договору оренди землі - розмір орендної плати, враховуючи можливість перевищення граничного розміру орендної плати, що встановлений у п.п. 288.5.2. ст. 288 Податкового кодексу України, у разі визначення орендаря на конкурентних засадах. Стосовно внесення змін до Договору в частині терміну дії, Головне управління запропонувало повторно звернутись у встановлений строк, визначений Договором оренди землі та Законом України "Про оренду землі" та подати документи відповідно до вимог законів та прийнятих нормативно-правових актів.

Така відповідь Головного управління є незаконною, оскільки згідно висновку Верховного Суду, викладеного в постанові від 18.10.2018 у справі №813/4989/17 безпідставне та протиправне відтермінування суб`єктом владних повноважень прийняття рішення про видачу або відмову у видачі документу дозвільного характеру, особливо, у випадку, за якого такий документ уже виданий, але завершує свою дію (рішення суб`єкта владних повноважень стосується виключно продовження терміну дії дозволу) є прихованою формою відмови у видачі такого документу та прямо суперечить принципу правової визначеності, на забезпечення якого законом саме і встановлені темпоральні обмеження у прийнятті рішень державою в особі її уповноважених органів.

Незважаючи на таку незаконну поведінку відповідача, позивач листом-повідомленням від 07.08.2018 знову звертається до Головного управління, дотримуючись строку у 60 днів до закінчення строку дії Договору, що передбачено п. 8 останнього. До листа-повідомлення від 07.08.2018 додано, зокрема проект додаткової угоди про продовження строку дії договору на 7 років із встановлення орендної плати на рівні 12% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки. Також позивачем додано докази належного виконання умов Договору стосовно своєчасного внесення орендної плати.

Листом № М-11605/0-5578/0/17-18 від 17.08.2018 відповідач повідомляє позивача, що для встановлення належного виконання позивачем обов'язків за Договором необхідно надати інформацію щодо відсутності заборгованості по сплаті орендної плати за користування земельної ділянки та докази своєчасної сплати орендної плати (платіжні доручення, чеки в розрізі кожного року), також потрібно надати інформацію щодо наявності розробленої технічної документації нормативної грошової оцінки землі (витяг з нормативної грошової оцінки), Витяг з Державного земельного кадастру, агрохімічний паспорт поля.

Вказана переписка сторін свідчить про те, що сторони за обопільною згодою увійшли у процедуру поновлення договору на підставі правової конструкції, унормованої частинами 1-5 ст. 33 Закону України "Про оренду землі", та дійшли згоди щодо зміни істотних умов Договору, оскільки відповідачем не висловлено заперечень у місячний термін, на які він має право, відповідно до ч. 5 ст. 33 Закону України "Про оренду землі".

Згідно із частиною 1 ст. 626 Цивільного Кодексу України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав і обов'язків.

Відповідно до змісту ч. 1 ст. 627 Цивільного кодексу України сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

Положеннями ст.ст. 641, 642 Цивільного кодексу України визначено порядок подання пропозиції до укладення договору (оферта) та її прийняття (акцепт); пропозиція укласти договір має містити істотні умови договору і виражати намір особи, яка її зробила, вважати себе зобов'язаною у разі її прийняття; відповідь особи, якій адресована пропозиція укласти договір, про її прийняття (акцепт) повинна бути повною і безумовною.

Статтею 646 Цивільного кодексу України передбачено, що відповідь про згоду укласти договір на інших, ніж було запропоновано, умовах є відмовою від одержаної пропозиції і водночас новою пропозицією особі, яка зробила попередню пропозицію.

Позивач на пропозицію відповідача про внесення змін до Договору в частині орендної плати на рівні 12% від нормативної грошової оцінки землі відповів згодою та одночасно запропонував внести зміни в частині терміну дії Договору. На жодну пропозицію позивача відповідач не повідомив про заперечення, так на лист від 12.06.2018 своїм листом від 09.07.2018 відповідач запропонував повторно звернутись у встановлений строк (незважаючи на те, що позивачем дотримання строк - за 60 днів до закінчення терміну дії Договору, ні в Договорі ні в Законі України "Про оренду землі" не вказано строк, раніше якого не можна звертатись); на лист від 07.08.2018 відповідач листом від 17.08.2018 повідомив про необхідність подання додаткових документів, проте відповідно до ч. 3 ст. 33 Закону України "Про оренду землі" орендар зобов'язаний до листа-повідомлення додати лише проект додаткової угоди, що позивачем виконано.

На підставі наведеного, господарський суд дійшов висновку, що при реалізації ФОП Марценюком В.І. переважного права на поновлення Договору на підставі частин 1-5 ст. 33 Закону України "Про оренду землі" сторони дійшли згоди щодо встановлення строку дії Договору на 7 років та розміру орендної плати на рівні 12% від нормативної грошової земельної ділянки, однак додаткову угоду укладено не було.

Суд зазначає, що законодавцем у частині 5 статті 33 Закону України "Про оренду землі" визначено алгоритм дій, який зобов'язує орендодавця після отримання листа-повідомлення орендаря:

1) розглянути лист-повідомлення на відповідність вимогам закону;

2) узгодити з орендарем (за необхідності) істотні умови договору;

3) за відсутності заперечень прийняти рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності);

4) укласти з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі.

За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендареві направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

Зазначені положення слід розуміти таким чином:

а) орендодавець у разі невідповідності змісту листа-повідомлення та умов проекту додаткової угоди вимогам закону повинен протягом місяця із дати його отримання повідомити орендареві про такі невідповідності, що, у свою чергу, може бути підставою для заперечення у задоволенні заяви орендаря;

б) може запропонувати свою редакцію істотних умов договору оренди землі.

При цьому необхідно мати на увазі, що заперечення орендодавця щодо невідповідності листа-повідомлення із проектом додаткової угоди вимогам закону мають бути обґрунтованими і містити конкретні посилання на порушення закону, зазначені у листі-повідомленні або проекті додаткової угоди, або містити конкретні істотні умови договору, щодо яких орендодавець пропонує зміни.

Якщо орендар та орендодавець у процесі погодження фактично дійшли згоди щодо нових істотних умов договору оренди землі, але не уклали додаткової угоди, то способом захисту прав орендаря буде саме його звернення до суду із позовом про укладення додаткової угоди на нових узгоджених істотних умовах, а не автоматична пролонгація на попередніх умовах (вказаний висновок наведено у постанові Верховного суду від 10.09.2018 у справі №920/739/17).

Як вже наголошувалось, відповідач у своїх відповідях не заперечував проти укладення додаткової угоди на умовах позивача, тобто Головне управління Держгеокадастру у Кіровоградській області незаконно зволікало в укладанні додаткової угоди без зазначення правових підстав такого неукладання.

Водночас, з іншого боку наявним є факт добросовісного виконання позивачем як орендарем умов укладеного договору оренди земельної ділянки та вимог ст. 33 Закону України "Про оренду землі" у процесі звернення до відповідача з повідомленням про намір поновити договір оренди земельної ділянки.

Під час розгляду справи судом встановлено, що докази повернення земельної ділянки позивачем відповідачу після закінчення строку договору оренду землі - відсутні, у зв'язку з чим, позивач за відсутності своєчасних заперечень відповідача продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення договору оренди.

Більш того, як уже було зазначено судом, орендодавець в будь-який час до укладення додаткової угоди стосовно поновлення договору може звернутися із вимогою про звільнення земельної ділянки.

В той же час, в матеріалах справи відсутні будь-які докази на підтвердження факту звернення відповідача із відповідним позовом до суду або у позасудовому порядку з вимогами до ФОП Марценюка В.І. звільнити займану земельну ділянку.

У відзиві на позов відповідач стверджує, що сторони не досягли домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору, тому переважне право орендаря на укладення договору оренди припинилося і правові підстави для продовження строку дії договору оренди відсутні.

Водночас такі твердження не відповідають матеріалам справи. Так розмір орендної плати був запропонований відповідачем ще у листі від 10.01.2018. Щодо твердження відповідача у листі від 09.07.2018 про необхідність перегляду розміру орендної плати відповідно до п.п. 288.5.2. ст. 288 Податкового кодексу України, то господарський суд вважає за необхідне дослідити вказані положення законодавства.

Так ст. 288 Податкового кодексу України розкриває зміст, розмір та порядок обчислення орендної плати; відповідно до п. 288.1. підставою для нарахування орендної плати за земельну ділянку є договір оренди такої земельної ділянки.

Згідно з п.п. 288.5.2. п. 288.5. розмір орендної плати встановлюється у договорі оренди, але річна сума платежу не може перевищувати 12 відсотків нормативної грошової оцінки.

Водночас відповідно до п.п. 288.5.3. п. 288.5 розмір орендної плати встановлюється у договорі оренди, але річна сума платежу може перевищувати граничний розмір орендної плати, встановлений у підпункті 288.5.2, у разі визначення орендаря на конкурентних засадах.

У даному випадку погодження розміру орендної плати відбувається з конкретним орендарем, у якого є переважне право на поновлення Договору оренди, шляхом укладення додаткової угоди, тому вказана конструкція, що визначена у ст. 33 Закону України "Про оренду землі" виключає можливість визначення орендаря на конкурентних засадах, а тому не підлягає застосуванню п.п. 288.5.3. п. 288.5 ст. 288 Податкового кодексу України.

Отже, сторони досягли домовленості щодо розміру орендної плати на рівні максимально можливої ставки, враховуючи поновлення Договору оренди землі, а не укладення нового договору на конкурентних умовах.

Стосовно строку дії договору - 7 років, то відповідач у своєму листі від 17.08.2018 не заперечив проти такого строку.

Крім того, відповідно до ч. 3 ст. 19 Закону України "Про оренду землі" при передачі в оренду земельних ділянок сільськогосподарського призначення для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, фермерського господарства, особистого селянського господарства строк дії договору оренди землі визначається за згодою сторін, але не може бути меншим як 7 років.

Оскільки об'єктом Договору є земельна ділянка сільськогосподарського призначення, цільове призначення якої - товарне сільськогосподарське виробництво, то законодавчо чітко визначено укладення договору оренди щодо такої земельної ділянки на строк не менше семи років. Позивачем обрано найменший строк, що передбачений Законом. Щодо зміни цієї істотної умови відповідач не міг заперечувати в сторону зменшення, оскільки це суперечить вказаним приписам Закону.

Виходячи з наведеного вище та зі змісту ст. 33 Закону України "Про оренду землі", яка не містить відповідних умов для реалізації переважного права орендаря на продовження дії договору оренди, є безпідставними доводи відповідача щодо можливості реалізації такого переважного права лише при наявності іншої особи, з якою укладено договір оренди цієї ж земельної ділянки.

За встановлених судом обставин належного виконання орендарем обов'язків за договором, своєчасного звернення до орендодавця із листом-повідомленням про поновлення договору з наданням проекту додаткової угоди орендодавець порушив право позивача на встановлений законом порядок розгляду питання про поновлення договору оренди на новий строк, а отже і на укладення додаткової угоди до договору.

У листі-повідомленні № М-11605/0-5578/0/17-18 від 17.08.2018 відповідачем вказано про необхідність подання додаткових документів (доказів відсутності заборгованості з орендної плати, технічної документації на земельну ділянку тощо).

Однак, Закон України "Про оренду землі" не передбачає надання орендарем в обов'язковому порядку інших додаткових документів до листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі, крім проекту додаткової угоди.

Вказаний висновок також підтверджено в постанові Верховного Суду від 10.09.2018 у справі № 920/739/17.

Отже, судом встановлено, що у процесі узгодження умов додаткової угоди до договору оренди сторони дійшли згоди щодо усіх істотних умов договору, натомість у листі-повідомленні відповідач неправомірно послався на необхідність надання додаткових документів, не зазначаючи конкретних підстав для відмови у поновленні договору оренди земельної ділянки.

Таким чином суд наголошує, що саме відповідачем була порушена процедура реалізації позивачем переважного права на поновлення договору відповідно до вимог статті 33 Закону України "Про оренду землі".

Відповідно до ч. 1 ст. 73 Господарського процесуального кодексу України доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи.

Відповідно до ч. 1 ст. 74 ГПК України кожна сторона повинна довести обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог та заперечень.

Згідно із ч. ч. 1, 2 ст. 86 зазначеного Кодексу суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об'єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв'язок доказів у їх сукупності.

Зібрані у справі докази свідчать про те, що позивач звернувся до суду за захистом свого порушеного права на поновлення договору оренди землі в силу закону із дотриманням відповідної процедури та порядку. Відтак, беручи до уваги законодавчі приписи ст. 33 Закону України "Про оренду землі" щодо поновлення договорів оренди землі, установивши належне виконання позивачем умов договору оренди земельної ділянки, неспростування цих фактів відповідачем, суд дійшов висновку відновити порушене право позивача на поновлення спірного договору оренди землі від 01.10.2008 шляхом укладання відповідної додаткової угоди у редакції, наведеній позивачем у позові.

Стосовно вимоги про визнання Договору поновленим, то така вимога не є обов'язковою, оскільки саме визнанням укладеною додаткової угоди визнається Договір поновленим, проте з огляду на її заявлення позивачем вона теж підлягає задоволенню.

Щодо листа відповідача № 32-11-0.61-8238/2-18 від 24.10.2018, то такий лист надісланий відповідачем вже після закінчення строку дії Договору і не є відповіддю на пропозицію позивача про укладення додаткової угоди, оскільки у ньому міститься інша підстава - ч. 6 ст. 33 Закону України "Про оренду землі".

Оскільки суд дійшов висновку про порушення відповідачем процедури поновлення Договору оренди на підставі ч.ч. 1-5 ст. 33 Закону України "Про оренду землі", і, як наслідок необхідність задоволення позову щодо визнання додаткової угоди укладеною та визнання Договору поновленим, то повідомлення відповідача про припинення дії Договору на підставі ч. 6 ст. 33 Закону України "Про оренду землі" не є підставою для припинення Договору.

У відповідності до статті 129 Господарського процесуального кодексу України судовий збір покладається: у спорах, що виникають при укладанні, зміні та розірванні договорів, - на сторону, яка безпідставно ухиляється від прийняття пропозицій іншої сторони, або на обидві сторони, якщо судом відхилено частину пропозицій кожної із сторін; у спорах, що виникають при виконанні договорів та з інших підстав, - на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог

Враховуючи вказане, витрати зі сплати судового збору покладаються на відповідача в розмірі 3524 грн 00 коп.

Керуючись ст. ст. 74, 76, 77, 129, 233, 236-241 Господарського процесуального кодексу України, господарський суд

ВИРІШИВ:

Позовні вимоги задовольнити повністю.

Визнати поновленим Договір оренди землі від 01 жовтня 2008 року, укладений між Бобринецькою районною державною адміністрацією та Фізичною особою - підприємцем Марценюк Володимиром Іллічем (ід. код НОМЕР_1), зареєстрований у Бобринецькому районному відділі Кіровоградської регіональної філії ДП "Центр-ДЗК", про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 09 жовтня 2008 року за №01, земельної ділянки площею 8,60 га ріллі для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, кадастровий номер :02:000:9022, що розташована на території Червонозорівської сільської ради Бобринецького району Кіровоградської області, строком на 7 (сім) років.

Визнати укладеною між Головним управлінням Держгеокадастру у Кіровоградській області та Фізичною особою - підприємцем Марценюк Володимиром Іллічем (ід. код НОМЕР_1) додаткову угоду до договору оренди землі від 01 жовтня 2008 року, зареєстрованого у Бобринецькому районному відділі Кіровоградської регіональної філії ДП "Центр-ДЗК", про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 09 жовтня 2008 року за №01, у наступній редакції:

"Додаткова угода

до договору оренди земельної ділянки від 01.10.2008 року,

зареєстрованого у Бобринецькому районному відділі КРФ ДП "Центр-ДЗК"

09.10.2008 р. за №01, далі-Договір

м. Кропивницький «__»___________2018 року

Головне управління Держгеокадастру у Кіровоградській області, в особі_______________________________________________, який діє на підставі Положення, затвердженого наказом Державної служби з питань геодезії, картографії та кадастру від 17.11.2016 року № 308, в подальшому "Орендодавець", з однієї сторони, та Фізична особа - підприємець Марценюк Володимир Ілліч, який діє на підставі Свідоцтва про державну реєстрацію серії НОМЕР_2 від 30.11.2005, в подальшому "Орендар", з другої сторони, а разом - Сторони, керуючись статтею 33 Закону України "Про оренду землі" уклали цю додаткову угоду про наступне:

1. Замінити у всіх частинах і пунктах Договору назву органу державної влади, який виступає ОРЕНДОДАВЦЕМ, з Бобринецької районної державної адміністрації на Головне управління Держгеокадастру у Кіровоградській області, згідно зі статтею 122 Земельного кодексу України.

2. Пункт 2 Договору викласти в наступній редакції: «В оренду передається земельна ділянка загальною площею 8,6035 га, у тому числі 8,6035 га ріллі. Кадастровий номер земельної ділянки :02:000:9022».

3. В пункті 8 Договору слова та цифри «Договір укладено на десять років» замінити словами та цифрами «Договір укладено на 17 (сімнадцять) років».

4. Пункт 9 Договору викласти в наступній редакції «Орендна плата вноситься Орендарем у грошовій формі - в розмірі 12 (дванадцяти) % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки».

5. Зміст та умови Договору, не змінені цією додатковою угодою, залишаються чинними в колишній редакції і Сторони підтверджують щодо них свої зобов'язання та відсутність порушених, невизнаних або оспорюваних прав.

6. Ця додаткова угода є невід'ємною частиною Договору. Зміни права оренди на підставі цієї додаткової угоди набирають чинності з моменту їх реєстрації у встановленому законодавством порядку у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.

7. Орендар зобов'язується здійснити державну реєстрацію зміни права оренди протягом 5 (п'яти) робочих днів з дня підписання Сторонами цієї додаткової угоди та повідомити Орендодавця про це/таке не пізніше наступного робочого дня після вчинення реєстраційних дій з наданням копії підтверджуючого документа.

8. Ця додаткова угода укладена у двох примірниках, що мають однакову юридичну силу, один з яких знаходиться у "Орендодавця", Головного управління Держгеокадастру у Кіровоградській області, другий - у "Орендаря", ФОП Марценюка Володимира Ілліча.

Реквізити сторін

"Орендодавець": "Орендар":

Головне управління Держгеокадастру Фізична особа-підприємець

у Кіровоградській області Марценюк Володимир Ілліч

вул. Академіка Корольова,26, АДРЕСА_1

код 39767636 РНОКПП НОМЕР_1"

Стягнути з Головного управління Держгеокадастру у Кіровоградській області (25030, Кіровоградська обл., м. Кропивницький, вул. Ак. Корольова, 26, ідентифікаційний код 39767636) на користь Фізичної особи - підприємця Марценюка Володимира Ілліча (АДРЕСА_2, ідентифікаційний номер НОМЕР_1, ІНФОРМАЦІЯ_1) судовий збір в сумі 3524 грн.

Наказ видати після набрання рішенням законної сили.

Рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Апеляційна скарга на рішення суду подається протягом двадцяти днів з дня його проголошення в порядку, передбаченому Господарським процесуальним кодексом України. Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини рішення суду, або у разі розгляду справи без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.

До дня початку функціонування Єдиної судової інформаційно-телекомунікаційної системи апеляційна скарга подається до Центрального апеляційного господарського суду через Господарський суд Кіровоградської області.

Копії рішення направити сторонам, а саме:

позивачу за адресою: 27232, Кіровоградська обл., Бобринецький район, с. Витязівка;

відповідачу за адресою: 25030, Кіровоградська обл., м. Кропивницький, вул. Ак. Корольова, 26.

Дата складення повного рішення 02.05.2019.

Суддя Л.С. Вавренюк