ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ХАРКІВСЬКОЇ ОБЛАСТІ
_______________________________________________________________________
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"16" квітня 2019 р.м. ХарківСправа № 922/3412/18

Господарський суд Харківської області у складі:

судді Шатернікова М.І.

при секретарі судового засідання Цірук О.М.

розглянувши в порядку загального позовного провадження справу

за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю "Сателіт-25", м. Харків

до Регіонального відділення Фонду державного майна по Харківській області, м. Харків

3-а особа яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні відповідача Харківський національний університет радіоелектроніки, м. Харків

за участю Прокуратури Харківської області, м. Харків

про визнання договору продовженим

за участю представників:

позивача - Селезень С.В. адвокат

відповідача - Смірнова О.В.

3-а особа - Чулков Д.І.

прокурор - Полякова С.О.

ВСТАНОВИВ:

Позивач, товариство з обмеженою відповідальністю "Сателіт-25", 12.12.2018 звернувся до господарського суду Харківської області з позовною заявою до відповідача, Регіонального відділення Фонду державного майна по Харківській області, про визнання договору оренди № 5303-Н/1 від 01.11.2012 року, укладений між позивачем та відповідачем, продовженим до 01.10.2022 року. Обґрунтовуючи свої вимоги позивач посилається на приписи ч. 3 ст. 17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" та вказує, що ТОВ "Сателіт-25" як добросовісний орендар, керуючись вимогами діючого законодавства та умовами договору заздалегідь звернувся й направив на адресу РВ Фонду державного майна України по Харківській області лист-пропозицію щодо продовження договору оренди №5303-Н/1 строком на 5 років. При цьому, протягом року, після закінчення 01.10.2017р. терміну дії Додаткової угоди №3 від 28.07.2016 року до Договору оренди №5303-Н/1 від орендодавця, балансоутримувача на адресу орендаря не надходило жодних заяв про припинення вказаного договору оренди, а навпаки, договір оренди виконувався сторонами належним чином, орендар своєчасно та в повному обсязі сплачував орендну плату та інші обов'язкові платежі й відкрито користувався орендованим нежитловим приміщенням, а орендодавець, балансоутримувач приймали орендну плату та не створювали жодних перешкод щодо належного виконання умов договору. Таким чином, Договір оренди за № 5303-Н/1 від 01.11.2012 року, укладений між регіональним відділенням Фонду державного майна України по Харківській області та ТОВ "Сателіт-25" вважається продовженим до 01.10.2022 р.

Ухвалою господарського суду Харківської області від 17.12.2018 р. прийнято позовну заяву до розгляду, відкрито провадження у справі за правилами загального позовного провадження, підготовче засідання призначено на 16.01.2019 р.

Ухвалою господарського суду Харківської області від 14.01.2019 р. задоволено заяву Заступника прокурора Харківської області про вступ у справу № 922/3412/18 в інтересах держави в особі Регіонального відділення Фонду державного майна по Харківській області.

Ухвалою господарського суду Харківської області від 16.01.2019 р. задоволено клопотання позивача та заяву Харківського національного університету радіоелектроніки та залучено до участі у справі в якості 3-ї особи яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні відповідача Харківський національний університет радіоелектроніки; підготовче засідання відкладено на "05" лютого 2019 р. о 12:00.

У підготовчому засіданні 05.02.2019 постановлено ухвалу, яку занесено до протоколу судового засідання про продовження строку проведення підготовчого провадження на 30 днів до 17.03.2019 р. в порядку ч. 3 ст. 177 ГПК України та про відкладення підготовчого засідання на 27.02.2019 р. об 11:30 в порядку ч. 2 ст. 183 ГПК України.

21.02.2017 на адресу суду від позивача надійшла заява (вх. № 4667) про уточнення позовних вимог, в якій позивач наголошуючи, що договір оренди № 5303-Н/1 від 01.11.2012 року, укладений між позивачем та відповідачем, вважається продовженим до 01.10.2022 року, оскільки протягом року, після закінчення 01.10.2017 р. терміну дії цього договору від орендодавця, або балансоутримувача не надходило жодних заяв про припинення вказаного договору оренди, та посилаючись, зокрема, на ст. 285 ГК України та ст.ст. 9, 17 ЗУ "Про оренду державного та комунального майна", просить суд зобов'язати відповідача внести зміни до Договору оренди № 5303-Н/1 від 01.11.2012 року, шляхом укладення додаткової угоди наступного змісту: "п. 10.1. викласти в наступній редакції: Цей договір продовжено строком на 5 (п'ять) років, тобто до 01.10.2022 року."

Ухвалою господарського суду Харківської області від 27.02.2019 р. прийнято заяву позивача про зміну предмету позову та продовжити розгляд справи з її урахуванням. У цьому ж підготовчому засіданні вирішено закрити підготовче провадження у справі № 922/3412/18 та призначити справу до судового розгляду по суті на "18" березня 2019 р. об 11:30.

У судовому засіданні 18.03.2019 р. було постановлено протокольну ухвалу про оголошення перерви у судовому засіданні до 16.04.2019 р. о 12:30, в порядку ч. 2 ст. 216 ГПК України.

Представник позивача у судовому засіданні позовні вимоги підтримує у повному обсязі та просить суд задовольнити їх, наголошуючи на своєму переважному праві добросовісного орендаря на продовження дії договору, яким останній скористався, заздалегідь звернувшись до орендодавця направивши 23.08.2017 року на адресу регіонального відділення Фонду державного майна України по Харківській області лист-пропозицію щодо продовження договору оренди № 5303-Н/1 строком на 5 років. Таким чином, позивач зазначає, що ним дотримано процедуру реалізації такого права, у зв'язку з чим спірний договір вважається продовженим до 01.10.2022 року, натомість відповідач безпідставно відмовляється від укладення відповідної додаткової угоди.

Представник відповідача у судовому засіданні та у наданому до суду відзиві на позов проти позовних вимог заперечує, вказуючи, що строк дії договору оренди № 5303-Н/1 від 01.11.2012 року, враховуючи автоматичну його пролонгацію до 01.10.2018 року, сплинув 02.10.2018 р., а листом від 10.10.2018 року за вих № 43-6560 відповідач повідомив позивача (орендаря) про те, що договір продовжено не буде, оскільки орендоване майно необхідне для потреб його власника. При цьому, як орендодавцем, так і Харківським національним університетом радіоелектроніки завчасно з дотриманням приписів ч. 3 ст. 17 ЗУ "Про оренду державного та комунального майна" було повідомлено орендаря про намір Університету використовувати орендоване майно для власних потреб, зокрема таке повідомлення було направлено на адресу орендаря: Харківським національним університетом радіоелектроніки листом від 29.06.2017 року № 04/27-1508; регіональним відділення Фонду державного майна України по Харківській області листами від 30.08.2017 № 43-4627, від 05.09.2017 № 43-4745, від 12.09.2017 № 434846.

Прокурор та представник 3-ї особи у судовому засіданні підтримують правову позицію відповідача у справі та просить суд відмовити у задоволенні позову.

При цьому балансоутримувач (3-я особа) наголошує, що планує використовувати вказане приміщення особисто з метою розміщення в них юридичного відділу та не планується передача спірних в оренду.

Розглянувши у судовому засіданні справу, з'ясувавши всі фактичні обставини, на яких ґрунтуються позовні вимоги, всебічно та повно перевіривши матеріали справи та надані учасниками судового процесу докази, заслухавши промову представників сторін у судових дебатах, суд встановив наступне.

01.11.2012 між Регіональним відділенням Фонду державного майна України по Харківській області (Орендодавець) та Товариством з обмеженою відповідальністю "Сателіт-25" було укладено Договір оренди № 4303-Н, згідно умов якого Орендодавець передав, а Орендар прийняв в строкове платне користування нежитлове приміщення на першому поверсі 4-х поверхової будівлі гуртожитку загальною площею 145,3 кв. м., за адресою: м. Харків, вул. Бакуліна, 10, що знаходиться на балансі Харківського національного університету радіоелектроніки (Балансоутримувач), вартістю згідно зі звітом про незалежну оцінку, станом на 01.09.2012 - 682200,00 грн. (надалі - Договір).

Пунктом 1.2 договору передбачено, що майно передається в оренду з метою розміщення суб'єкта господарювання, що здійснює побутове обслуговування населення (перукарня).

Відповідно до п. 10.1. Договір було укладено строком на 2 роки 11 місяців, що діє до 01.10.2015.

Додатковою угодою № 1 від 05.04.2016 до Договору оренди № 5303-Н було внесено зміни до п.1.1 розділу 1 "Предмет договору": змінено площу орендованого приміщення - 154,5 кв.м, а також змінено вартість оцінки майна, яка становить за незалежною оцінкою 1334900,00 грн. без ПДВ.

Додатковою угодою № 2 від 05.04.2016 до Договору оренди № 5303-Н було внесено зміни до п.10.1. Розділу 10 договору, виклавши зміст п. 10.1 наступним чином: строк дії договору продовжено строком на 1 рік, тобто до 01.10.2016.

Додатковою угодою № 3 від 28.07.2016 до Договору оренди № 5303-Н/1 було внесено зміни до п.10.1. Розділу 10 "Строк чинності, умови зміні та припинення Договору", а саме строк дії договору продовжено на 1 рік, тобто до 01.10.2017.

Як свідчать матеріали справи, позивач 24.08.2017 р. направив на адресу РВ Фонду державного майна України по Харківській області лист від 23.08.2017 року, в якому, посилаючись на ст. 17 ЗУ "Про оренду державного та комунального майна" та п. 10.4 договору оренди, звернувся до останнього з пропозицією продовжити термін дії Договору оренди № 5303-Н від 01.11.2012 р. на 5 років, тобто до 01.10.2022 року.

Позивач наполягає, що протягом року після закінчення 01.10.2017 р. терміну дії договору оренди № 5303-Н від 01.11.2012 р. від орендодавця не надходило жодних заяв про припинення вказаного договору оренди, натомість договір виконувався належним чином, орендар своєчасно та в повному обсязі сплачував орендну плату та інші обов'язкові платежі й відкрито користувався орендованим нежитловим приміщенням, таким чином договір оренди № 5303-Н від 01.11.2012 р. вважається продовженим до 01.10.2022 р.

В свою чергу, за твердженнями орендодавця (відповідача) та балансоутримвача (3-ї особи) Додатковою угодою № 3 від 28.07.2016 строк дії договору було продовжено до 01.10.2017; при цьому сторонами договору узгоджено дію договору протягом року. Зважаючи на те, що протягом місяця з моменту закінчення строку дії договору (з 01.10.2017 по 01.11.2017 р.) жодна із сторін не заявила про припинення дії договору, його було продовжено на строк 1 (один) рік до 01.10.2018 року.

Разом з тим, у червні 2017 року балансоутримувачем було ініційовано рішення про необхідність використання орендованого майна для власних потреб.

Так, Харківським національним університетом радіоелектроніки було направлено до орендаря ТОВ "Сателіт-25"листа № 04/27-1508 від 29.06.2017 р. з попередженням про намір університету використовувати зазначені у договорі приміщення у власних потребах після закінчення терміну дії договору.

27.07.2017 р. Міністерством освіти і науки України, як власником державного майна, було повідомлено Регіональне відділення Фонду державного майна України по Харківській області (Орендодавця) та ТОВ "Сателіт-25" (орендаря) та Харківський національний університет радіоелектроніки (Балансоутримувача), що у подальшому спірний договір оренди продовжено не буде, оскільки власник має намір використовувати зазначене майно для власних потреб.

Листом № 43-4846 від 12.09.2017 року відповідач направляв на адресу позивача лист Міністерства освіти і науки України від 27.07.2017 р. № 1/11-7538 щодо припинення дії договору оренди № 5303-Н/1 від 01.11.2012 р.

В свою чергу, листом від 31.10.2017 р. Харківський національний університет радіоелектроніки, попереджав про намір припинити договір оренди та просив негайно звільнити орендовані приміщення.

При цьому, у подальшому відповідачем на адресу ТОВ "Сателіт-25" направлено листи № 43-6560 від 10.10.2018, № 43-6959 від 26.10.2018 та № 43-7118 від 31.10 .2018 р., в яких повідомлено, що договір оренди № 5303-Н/1 від 01.11.2012 р. продовжено не буде та надані три примірники актів прийому-передачі нерухомого майна.

Таким чином, відмова відповідача в підписанні додаткової угоди щодо продовження дії договору оренди на 5 років з 02.10.2017 до 01.10.2022 р. стала підставою для звернення позивача з позовом у даній справі про зобов'язання внести зміни у договір шляхом укладення додаткової угоди.

Надаючи правову кваліфікацію викладеним обставинам, суд виходить з наступного.

Регулювання відносин, що виникають у зв'язку із орендою майна здійснюється Господарським кодексом України, Цивільним кодексом України, Законом України "Про оренду державного та комунального майна", іншими нормативно-правовими актами і безпосередньо договором.

Статтею 193 Господарського кодексу України встановлено, що суб'єкти господарювання та інші учасники господарських відносин повинні виконувати господарські зобов'язання належним чином відповідно до закону, інших правових актів, договору, а за відсутності конкретних вимог щодо виконання зобов'язання - відповідно до вимог, що у певних умовах звичайно ставляться.

Статтею 526 Цивільного кодексу України визначено, що зобов'язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

Згідно з ч. 1 ст. 283 Господарського кодексу України, за договором оренди одна сторона (орендодавець) передає другій стороні (орендареві) за плату на певний строк у користування майно для здійснення господарської діяльності.

Відповідно до ч. 4 ст. 284 Господарського кодексу України, строк договору оренди визначається за погодженням сторін. У разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну умов договору оренди протягом одного місяця після закінчення строку дії договору він вважається продовженим на такий самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Судом встановлено, що Додатковою угодою № 3 від 28.07.2016 до Договору оренди № 5303-Н/1 строк дії договору було продовжено на 1 рік тобто до 01.10.2017.

Належних доказів повідомлення орендодавця, в порядку приписів ч. 4 ст. 284 ЦК України, орендаря про припинення спірного договору оренди у період з 02.10.2017 по 01.11.2017 р. до матеріалів справи не надано, а відтак суд визнає що договір № 5303-Н/1 від 01.11.2012 р. було автоматично продовжено на один рік до 01.10.2018 року.

Відповідно до ст. 291 Господарського кодексу України, одностороння відмова від договору оренди не допускається. Договір оренди припиняється, зокрема, у разі, закінчення строку, на який його було укладено; викупу (приватизації) об'єкта оренди; ліквідації суб'єкта господарювання - орендаря; загибелі (знищення) об'єкта оренди. Договір оренди може бути розірваний за згодою сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний з підстав, передбачених Цивільним кодексом України для розірвання договору найму, в порядку, встановленому статтею 188 цього Кодексу. Правові наслідки припинення договору оренди визначаються відповідно до умов регулювання договору найму Цивільним кодексом України.

Відповідно до ч. 1 ст. 763 Цивільного кодексу України, договір найму укладається на строк, встановлений договором.

Згідно ч. 2 ст. 26 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", договір оренди припиняється в разі закінчення строку, на який його було укладено.

Одночасно матеріалами справи підтверджено, що балансоутримувачем (3-я особа) було ініційовано у 2017 році питання необхідність використання орендованого позивачем майна для власних потреб.

Частиною 3 ст. 17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" передбачено, що після закінчення терміну договору оренди, який належним чином виконував свої обов'язки за договором, має переважне право, за інших рівних умов, на укладення договору оренди на новий термін, крім випадків, якщо орендоване майно необхідне для потреб його власника. У разі якщо власник має намір використовувати зазначене майно для власних потреб, він повинен письмово попередити про це орендаря не пізніше ніж за три місяці до закінчення терміну договору.

Аналогічні за змістом норми щодо переважного права на продовження строку оренди містить ст. 285 Господарського кодексу України та ст. 777 Цивільного кодексу України.

Станом на 01.10.2017 року належних доказів повідомлення орендаря про намір балансоутримувача використовувати орендоване майно для власних потреб в порядку ст. 17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", тобто за три місяці до закінчення дії договору, до матеріалів справи не надано.

Посилання відповідача та 3-ї особи на листи від 29.06.2017 р. не приймається до уваги, оскільки до матеріалів справи не надано доказів направлення та вручення його позивачу.

Натомість, з аналізу листів: Харківського національного університету радіоелектроніки № 04/27-2046 від 31.10.2017 (в.с. 102), яким орендаря було повідомлено про припинення дії договору; Регіонального відділення Фонду державного майна України по Харківській області № 43-4846 від 12.09.17 (а.с 163), яким направлено на адресу орендаря лист Міністерства освіти і науки України про припинення дії договору (від 27.07.2017р.) оскільки власник має намір використовувати майно для власних потреб, які мають належні докази направлення та вручення їх орендарю, вбачається та визнається судом, що станом на вересень 2017 року орендар був обізнаний та належним чином повідомлений що у майбутньому договір оренди продовжено не буде. Що також підтверджується й листом самого орендаря від 05.09.2017 р. № 27-ф (а.с. 164), в якому останнім підтверджено отримання повідомлення від Міністерства освіти і науки України про те, що у майбутньому договір оренди продовжено не буде, оскільки власник має намір використовувати майно для власних потреб.

Таким чином, суд визнає, що орендар був повідомлений належним чином про намір використовувати орендоване майно для власних потреб балансоутримувача; таке повідомлення було реалізовано більше ніж за три місяці до закінчення дії договору оренди (до 01.07.2018 р.).

Враховуючи наявність у балансоутримувача та власника майна заперечень щодо продовження дії спірного договору оренди, у зв'язку з необхідністю орендованих приміщень балансоутримувачу для власних потреб, належного здійснення орендодавцем повідомлення про заперечення щодо продовження дії договору оренди після 01.10.2018 р., виражених у строк протягом одного місяця після закінчення строку його чинності, суд дійшов висновку, що у відповідності до положень ст. 284 Господарського кодексу України, ст. 764 Цивільного кодексу України, ст. 17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" та п. 10.6. договору оренди, дія останнього не продовжилась (не пролонгувалась), а припинилась з 01.10.2018 року у зв'язку із закінченням строку, на який його було укладено.

При цьому, доводи позивача щодо порушення відповідачем його переважного права на продовження терміну дії договорів оренди і неврахування приписів ч. 3 ст. 17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", відхиляються судом, оскільки зазначеною нормою встановлена можливість для добросовісного орендаря реалізації переважного права на укладення договору оренди на новий строк перед іншими претендентами на оренду цього ж майна і за інших рівних з ними умов, а не беззаперечного продовження договору оренди, як вважає позивач.

При цьому позивачем не доведено факт порушення такого переважного права, оскільки не надано доказів бажання та здійснення дій відповідачем по передачі спірного майна в оренду, натомість представник 3-ї особи (балансоутримавача) у судовому засіданні зазначає, що Харківський національний університет радіоелектроніки планує використовувати спірне майно шляхом розміщення свого юридичного відділу, у зв'язку з чим відповідачем було висловлено заперечення орендодавця щодо поновлення договору на новий строк.

Таким чином, враховуючи наведені норми законодавства, принцип свободи договору, наявність заперечень відповідача та балансоутримувача щодо поновлення договору оренди на новий строк та встановивши, відсутність доказів порушення переважного права позивача як орендаря (доказів виявлення наміру та вчинення дій по передачі спірного майна в оренду третім особам), суд не вбачає підстав для задоволення позову.

Відповідно до ч.1 ст. 73 Господарського процесуального кодексу України, доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи.

Згідно ст. 74 Господарського процесуального кодексу України, кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень. Докази подаються сторонами та іншими учасниками справи. Суд не може збирати докази, що стосуються предмета спору, з власної ініціативи, крім витребування доказів судом у випадку, коли він має сумніви у добросовісному здійсненні учасниками справи їхніх процесуальних прав або виконанні обов'язків щодо доказів.

Відповідно до ч. 1 ст.77 Господарського процесуального кодексу України, обставини, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватися іншими засобами доказування.

Згідно ст.78 Господарського процесуального кодексу України, достовірними є докази, на підставі яких можна встановити дійсні обставини справи, а відповідно до статті 79 Господарського процесуального кодексу України, достатніми є докази, які у своїй сукупності дають змогу дійти висновку про наявність або відсутність обставин справи, які входять до предмета доказування; питання про достатність доказів для встановлення обставин, що мають значення для справи, суд вирішує відповідно до свого внутрішнього переконання.

Відповідно до ст. 80 Господарського процесуального кодексу України, суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об'єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів.

Враховуючи викладене, суд дійшов висновку про відмову у задоволенні позову.

Згідно ст. 129 Господарського процесуального кодексу України, судовий збір покладається на позивача.

Керуючись ст. 124 Конституції України, ст. ст. 123, 129, 233, 236 - 240 Господарського процесуального кодексу України, суд

ВИРІШИВ:

1. У позові відмовити повністю

Рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Відповідно до ст.ст. 256, 257 Господарського процесуального кодексу України, рішення може бути оскаржене до апеляційної інстанції протягом двадцяти днів з дня складання повного рішення.

Повне рішення складено "26" квітня 2019 р.

Суддя М.І. Шатерніков