ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
ДНІПРОПЕТРОВСЬКОЇ ОБЛАСТІ
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

23.04.2019м. ДніпроСправа № 904/5516/18

Суддя Господарського суду Дніпропетровської області Новікова Р.Г. за участю секретаря судового засідання Мартич А.С., розглянувши у відкритому судовому засіданні матеріали

за позовом Фізичної особі-підприємця Озерної Олександри Михайлівни м. Кам'янське

до:

1. Комунального підприємства «Дніпродзержинське житлове об'єднання» м. Кам'янське

2. Департаменту комунальної власності, земельних відносин та реєстрації речових прав на нерухоме майно Кам'янської міської ради м. Кам'янське

про солідарне стягнення з відповідачів вартості здійснених невід'ємних поліпшень орендованого майна у розмірі 249007грн.66коп.

за участю представників:

від позивача: Федорова О.М., ордер серія ДП №2517/007 від 14.01.19р.

від відповідача 1: Лисий С.В., ріш. №977-22/VІ від 23.02.18р.

від відповідача 1: Липовий С.М., ріш. №977-22/VІ від 23.02.18р.

від відповідача 2: Верезуб П.В., довіреність №04-11/555 від 18.03.2019р.

СУТЬ СПОРУ: Фізична особа - підприємець Озерна Олександра Михайлівна звернулась до Комунального підприємства «Дніпродзержинське житлове об'єднання» з позовом про стягнення вартості здійснених невід'ємних поліпшень орендованого майна у розмірі 225810грн.18коп.

В обґрунтування заявлених позивач посилається на здійснення невід'ємних поліпшень орендованого майна та виникнення обов'язку у відповідача відшкодувати їх вартість; договори оренди від 29.01.1998р., від 01.02.2001р., від 01.02.2004р., від 01.11.2007р., від 01.10.2010р., від 22.11.2012р., від 22.10.2015р.; лист Фонду комунальної власності міста Дніпродзержинськ №2/598 від 05.12.2003р.; договір про надання послуг від 10.02.2004р., кошторис від 10.02.2004р., розписку від 10.06.2004р.; договір замовлення від 31.07.2012р., розписку від 28.09.2012р.; положення частини 3 статті 23 Закону України «Про оренду державного та комунального майна», частини 3 статті 778 Цивільного кодексу України.

Позивач зазначає, що протягом 1998-2018років був орендарем нежитлового вбудованого приміщення, розташованого за адресою: м. Кам'янське, вул. Спортивна, буд. 35, на підставі договорів оренди від 29.01.1998р., від 01.02.2001р., від 01.02.2004р., від 01.11.2007р., від 01.10.2010р., від 22.11.2012р., від 22.10.2015р.

Листом №2/598 від 05.12.2003р. Фонд комунальної власності міста Дніпродзержинськ надав згоду на проведення капітального ремонту та реконструкції нежитлового підвального приміщення по вул. Спортивній, буд. 35 у пошивочний цех та салон прокату весільних та святкових суконь.

На підставі цього листа та відповідно до договору №10/02/2004 від 10.02.2004р., укладеного з приватним підприємцем Лєсовим О.Л., позивачем було сплачено 24240грн. за виготовлення дверей та монтаж(демонтаж) дверей у приміщенні по вул. Спортивна, буд. 35.

Таким чином, в період дії договору оренди нерухомого майна від 01.02.2004р. позивачем за власні кошти були здійснені невід'ємні поліпшення майна - демонтовані старі та встановлені нові дерев'яні двері. Вартість поліпшень дорівнює 24240грн.

З урахуванням інфляційної складової за період з 10.06.2004р. по 21.09.2018р. вартість невід'ємних поліпшень дорівнює 136322грн.50коп.

Протягом дії договору оренди від 01.10.2010р. та на підставі укладеного між позивачем та приватним підприємцем Лєсовим О.Л. договору - замовлення від 31.07.2012р., позивачем здійснені поліпшення майна (демонтовані старі та встановлені нові дерев'яні вікна) в розмірі 50880грн.

З урахуванням інфляційної складової за період з 28.09.2012р. по 21.09.2018р. вартість невід'ємних поліпшень дорівнює 89487грн.68коп.

Загальний розмір вартості невід'ємних поліпшень становить 225810грн.18коп.

Позивач зазначає, що 01.11.2007р. пролонговано договір оренди нерухомого майна до 01.10.2010р., а 01.10.2010р. договір був пролонгований до 01.10.2012р.

Також позивач вказує, що договір оренди не припинив свою дію 01.10.2012р., оскільки користування майном було продовжено на підставі договору оренди від 22.11.2012р., укладеного з Фондом комунального майна м. Дніпродзержинська міської ради на підставі наказу Фонду комунальної власності м. Дніпродзержинська №02/394 від 22.11.2012р.

Наказом Фонду комунальної власності м. Дніпродзержинська від 22.10.2015р. №02/331 пролонгований договір оренди нерухомого майна з Департаментом комунальної власності, земельних відносин Дніпродзержинської міської ради від 22.10.2015р.

Згідно з договором оренди нерухомого майна від 22.10.2015р., який припинився внаслідок закінчення строку дії 21.09.2018р., вартість невід'ємних поліпшень орендованого майна, здійснених орендарем за згодою орендодавця та органу, уповноваженого управляти майном, може бути компенсована в разі припинення (розірвання) договору оренди.

Позивач зазначає, що фактично орендні відносини припинилися, коли закінчився строк дії останнього договору оренди нерухомого майна - 21.09.2018р.

Посилаючись на приписи статті 778 Цивільного кодексу України, ч.2 статті 27 Закону України «Про оренду державного та комунального майна», позивач наполягає на виникненні в нього права на відшкодування вартості невід'ємних поліпшень орендованого майна у розмірі 225810грн.18коп., що фактично в межах збільшення вартості орендованого майна порівняно з 2010роком.

Ухвалою Господарського суду Дніпропетровської області від 14.01.2019р. позовну заяву прийнято до розгляду, відкрито провадження у справі за правилами загального позовного провадження, призначено підготовче засідання.

У відзиві на позовну заяву, наданому до суду 31.01.2019р., відповідач 1 не погодився із заявленими вимогами з наступних підстав.

Між Комунальним підприємством «Дніпродзержинське житлове об'єднання» та приватним підприємцем Озерною Олександрою Михайлівною був укладений договір оренди від 01.02.2001р. комунального нерухомого майна (нежитлового приміщення на першому поверсі в житловому будинку, розташованому за адресою: м. Кам'янське (м. Дніпродзержинськ), вул. Спортивна 35, загальною площею 177,2кв.м.)

Відповідно до пункту 3.1 цього договору, термін оренди складав три роки - з 01.02.2001р. до 01.02.2004р. Згідно п.1 ч.2 ст. 26 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» договір оренди припиняється в разі закінчення строку, на який його було укладено.

У зв'язку з закінченням терміну оренди майна та у зв'язку зі зміною умов договору, між Комунальним підприємством «Дніпродзержинське житлове об'єднання» та приватним підприємцем Озерною Олександрою Михайлівною укладено новий договір від 01.02.2004р. оренди нерухомого майна, що належить до комунальної власності міста. Згідно даного договору об'єктом оренди стало нежитлове приміщення на першому поверсі та напівпідвальне приміщення в житловому будинку, розташованому за адресою: м. Кам'янське (м. Дніпродзержинськ), вул. Спортивна 35, загальною площею 238,7кв.м.

Позивач зазначає, що капітальний ремонт орендованого майна, який призвів до виникнення невід'ємних поршень, був розпочатий на підставі листа Фонду комунальної власності міста Дніпродзержинськ №2/598 від 05.12.2003р.

Відповідач 1 вважає це твердження необґрунтованим.

По-перше, згідно підпункту 3 пункту 6.1 договору оренди від 01.02.2001р. на орендаря покладений обов'язок самостійно і за власний рахунок здійснювати капітальний ремонт об'єкта, що орендується протягом довгострокового терміну оренди за погодженням з орендодавцем.

По-друге, пунктом 7.8 даного договору передбачено право орендаря на викуп орендованого комунального майна у разі прийняття рішення про його приватизацію, за умови якщо орендарем за згодою орендодавця здійснено за рахунок власних коштів поліпшення орендованого майна, які не можливо відокремити від відповідного об'єкта, без завдання йому шкоди.

Також даний пункт договору зазначає, якщо орендар здійснив невід'ємні поліпшення та не приймає участі у приватизації після припинення договору оренди, власник майна відшкодовує йому вартість поліпшень після продажу даного об'єкту.

Іншого порядку відшкодування орендарю понесених витрат в договорі оренди від 01.02.2001р. не зазначено.

Комунальне підприємство «Дніпродзержинське житлове об'єднання» не є власником зазначеного об'єкту нерухомості, лише балансоутримувачем. Приватизація спірного нежитлового приміщення загальною площею 177,2кв.м не відбувалась. Відповідач 1 зазначає, що чинним законодавством передбачена можливість відшкодування вартості поліпшень саме з власника майна, а не з балансоутримувача.

Крім того, у заяві на адресу Фонду комунальної власності міста Дніпродзержинськ на дозвіл проведення капітального ремонту, погодженого Комунальним підприємством «Дніпродзержинське житлове об'єднання», позивач просить витрати на проведення капітального ремонту врахувати саме при приватизації. Про намір відшкодування таких витрат в подальшому не зазначено.

У листі Фонду комунальної власності міста Дніпродзержинськ №2/598 від 05.12.2003р. позивачу надано згоду на проведення капітального ремонту та реконструкцію нежитлового підвального приміщення по вул. Спортивній, 35.

На момент отримання дозволу відносини між позивачем та відповідачем регулювались договором оренди від 01.02.2001р., де об'єктом оренди було нежитлове приміщення на першому поверсі в житловому будинку 35 по вул. Спортивна, загальною площею 177,2кв.м. Підвальне приміщення увійшло до складу орендованої площі 238,7кв.м. після укладання договору оренди від 01.02.2004р.

Крім того, в договорі №10/02/2004 від 10.02.2004р. не зазначено вид необхідних робіт та їх обсяг. Також не вказано, що місцем проведення робіт є саме орендоване нежитлове приміщення по вул. Спортивній, 35.

Невід'ємні поліпшення орендованого приміщення здійснювались з 10.02.2004р. (договір №10/02/2004 на встановлення столярних виробів - дверей) по 28.09.2012р. (акт здавання-приймання виконаних робіт від 28.09.2012р. згідно договору №21/07/2012р. на виготовлення та встановлення вікон).

Встановлення дверей відбулось в період дії договору оренди комунального майна від 01.02.2004р. без дозволу власника майна (міської ради). Встановлення вікон мало місце в період дії договору оренди комунального майна від 01.10.2010р. без дозволу власника майна (міської ради).

Згідно пункту 5.8 договору від 01.10.2010р. на орендаря покладений обов'язок своєчасно за власний рахунок здійснювати капітальний, поточний та інші види ремонтів орендованого майна. Ця умова договору не розглядається як дозвіл на здійснення поліпшень орендованого майна і не тягне за собою зобов'язання орендодавця щодо компенсації вартості поліпшень.

Позивачем не надано доказів того, що в результаті виконаних на його доручення робіт відбулось збільшення вартості орендованого майна на певну суму.

Також відповідачем 1 було подано заяву про застосування строків позовної давності згідно статті 786 Цивільного кодексу України.

Спірні правовідносини між позивачем та відповідачем 1 ґрунтуються на договорах оренди комунального майна: договір оренди комунального майна від 01.02.2004р. зі строком дії до 01.02.2007р. та договір оренди комунального майна від 01.10.2004р. - до 01.10.2012р.

Згідно рішення Конституційного Суду України від 03.07.2012р. №14-рп/2012 положення статті 786 Цивільного кодексу України щодо початку перебігу позовної давності в один рік слід розуміти так, що воно застосовується до вимог наймача про відшкодування витрат на поліпшення речі і не поширюється на інші вимоги наймача, які випливають з договору найму (оренди). Перебіг позовної давності щодо вимог наймача починається з моменту припинення договору найму.

З огляду на викладене та на підставі статті 267 Цивільного кодексу України відповідач 1 заявляє про пропуск позивачем строку позовної давності в один рік з моменту припинення договору оренди та відмову у задоволенні позовних вимог на цій підставі.

Комунальним підприємством «Дніпродзержинське житлове об'єднання» 18.02.2019р. надано клопотання до суду, яке в судовому засіданні від 20.02.2019р. представник відповідача 1 доповнив та підтримав, про залучення до участі у справі в якості третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні відповідача Департаменту комунальної власності, земельних відносин та реєстрації речових прав на нерухоме майно Кам'янської міської ради.

У відповіді на відзив, наданий до суду 20.02.2019р., позивач не погодився з доводами відповідача 1 та вказував про їх необґрунтованість.

Позивач вказав, що вважає необґрунтованим посилання відповідача 1 на пункти договору оренди нежитлового приміщення від 01.02.2001р., який діяв до 01.02.2004р. Адже частина невід'ємних поліпшень майна здійснена у період дії іншого договору - договору оренди нерухомого майна від 01.02.2004р. відповідно до договору №10/02/2004 від 10.02.2004р.

Згідно з пунктом 1.6 договору оренди від 01.02.2004р. балансова вартість орендованого об'єкта становить 34182грн.54коп. та 18200грн. (всього 52382грн.54коп.) Відповідно до пункту 6.2 цього договору орендар має право за власний рахунок здійснювати капітальний ремонт майна за письмовим узгодженням з орендодавцем. Даний пункт договору не вказує на те, що витрачені орендарем кошти на капітальний ремонт не повертаються.

Питання компенсації витрачених орендарем коштів на капітальний ремонт, в тому числі, в результаті якого були створені невід'ємні поліпшення орендованого майна, врегульовані пунктами 9.5, 9.6 договору оренди від 01.02.2004р. При цьому, пункт 9.6 договору оренди від 01.02.2004р. не підлягає застосуванню, оскільки в ньому йдеться про відносини, які виникають після прийняття рішення про приватизацію орендованого комунального майна (будівлі, споруди, приміщення).

Договір оренди нерухомого майна з Комунальним підприємством «Дніпродзержииське житлове об'єднання» 01.10.2010р. було пролонговано строком до 01.10.2012р.

Відповідно до пункту 1.1 договору оренди від 01.10.2010р. експертна оцінка орендованого майна складала 334610грн.

Пунктом 4.3 договору оренди від 01.10.2010р. встановлено, що відновлення орендованого майна здійснюється орендарем відповідно до пунктів 5.5, 5.8, 6.4 цього договору.

У період дії цього договору оренди позивачем була проведена заміна вікон в орендованому приміщені на підставі замовлення-договору від 31.07.2012р., укладеного з приватним підприємцем Лєсовим О.Л., що призвело до невід'ємних поліпшень цього майна.

Відповідно до пункту 10.8. договору оренди від 01.10.2010р. вартість невід'ємних поліпшень орендованого майна, здійснених орендарем за згодою орендодавця та органу, уповноваженого управляти майном, може бути компенсована в разі припинення (розірвання) договору оренди, а в разі наявності умов, передбачених в дозволі органу уповноваженого управляти комунальним майном на здійснення таких поліпшень - враховуючи умови.

Позивач зазначає, що 22.11.2012р. договір оренди від 01.10.2010р. був пролонгований на новий строк. В строкове платне користування було передане нежитлове приміщення на першому поверсі в житловому будинку по вул. Спортивній, буд. 35, площею 202,8кв.м. строком з 22.11.2012р. по 21.10.2015р. (балансоутримувач - Комунального підприємства «Дніпродзержинське житлове об'єднання»).

На підставі наказу Фонду комунальної власності м. Дніпродзержинська №02/331 від 22.10.2015р. договір оренди нерухомого майна з Департаментом комунальної власності, земельних відносин Дніпродзержинської міської ради був пролонгований. В строкове платне користування було передане нежитлове приміщення на першому поверсі в житловому будинку по вул. Спортивній, буд. 35, площею 202,8кв.м. строком з 22.10.2015р. по 21.09.2018р. (балансоутримувач - Комунального підприємства «Дніпродзержинське житлове об'єднання»). Експертна оцінка орендованого майна станом на 26.10.2015р. складала 568496грн.

Позивач також зазначив, що заперечує проти задоволення заяви відповідача про застосування строків позовної давності. Орендні відносини фактично припинилися 21.09.2018р., коли закінчився строк останнього договору оренди нерухомого майна. Тому строк позовної давності починається з 21.09.2018р. та на дату подання позовної заяви не сплив.

На адресу суду 20.02.2019р. надійшла заява позивача про збільшення розміру позовних вимог про стягнення з Комунального підприємства «Дніпродзержинське житлове об'єднання» вартість невід'ємних поліпшень орендованого майна в розмірі 249007грн.66коп. Обґрунтовуючи змінений розмір позовних вимог, позивач послався на висновок експерта за результатами проведення експертного будівельно-технічного дослідження №914/02-19 від 18.02.2019р.

Також позивач подав письмову заяву про залучення до справи співвідповідача - Департаменту комунальної власності, земельних відносин та реєстрації речових прав на нерухоме майно Кам'янської міської ради.

Ухвалою Господарського суду Дніпропетровської області від 20.02.2019р. задоволено клопотання позивача, залучено в якості співвідповідача - Департамент комунальної власності, земельних відносин та реєстрації речових прав на нерухоме майно Кам'янської міської ради, відкладено підготовче засідання на 13.03.2019р.

У заяві про уточнення позовних вимог №б/н від 22.02.2019р., наданій до суду 13.03.2019р., позивач просив стягнути солідарно з відповідачів вартість невід'ємних поліпшень майна в розмірі 249007грн.66коп.

Позивач зазначив, що обов'язок компенсувати витрачені на невід'ємні поліпшення орендованого майна кошти є у Комунального підприємства «Дніпродзержинське житлове об'єднання» (орендодавця приміщення за договорами оренди від 01.02.2004р. та від 01.10.2010р., в період дії яких були зроблені поліпшення) та у Департаменту комунальної власності, земельних відносин та реєстрації речових прав па нерухоме майно Кам'янської міської ради (орендодавець приміщення за договором оренди від 22.10.2015р., після припинення якого у орендаря виникло право вимагати від орендодавця компенсації йому коштів, витрачених ним на невід'ємні поліпшення).

Комунальне підприємство «Дніпродзержинське житлове об'єднання» на час розгляду справи №904/5516/18 знаходиться в стані припинення. У разі задоволення позовної заяви це може ускладнити виконання рішення суду, тому позивач вважає за необхідне стягнути кошти солідарно з відповідача 1 та відповідача 2.

В судовому засіданні 13.03.2019р. представник позивача пояснив суду, що вказана заява є зміною предмету позову.

Суд прийняв вказану заяву до розгляду, оскільки позивачем було дотримано вимоги Господарського процесуального кодексу України щодо подання таких заяв.

Також до суду було надано позивачем заяву про стягнення з відповідачів вартості витрат на правничу допомогу в розмірі 8700грн.

Ухвалою Господарського суду Дніпропетровської області від 13.03.2019р. продовжено строк підготовчого провадження на тридцять днів та відкладено підготовче засідання на 02.04.2019р.

У відзиві на позов, який надійшов на адресу суду 01.04.2019р., відповідач 2 заперечував проти задоволення позовних вимог.

Листом Фонду комунальної власності міста Дніпродзержинськ №2/598 від 05.12.2003р. позивачу надана згода на проведення капітального ремонту та реконструкції нежитлового підвального приміщення по вул. Спортивній, 35.

На час надання цього дозволу між позивачем та відповідачем 1 існували договірні відносини, предметом яких була оренда будинку комунальної власності. За умовами договору орендар був зобов'язаний самостійно і за власний рахунок здійснювати капітальний ремонт орендованого майна за узгодженням з орендодавцем.

В листі Фонду комунальної власності міста Дніпродзержинськ №2/598 від 05.12.2003р. було вказано про необхідність після закінчення робіт надати документи (акт виконаних робіт, ф-2), які підтверджують проведення капітального ремонту.

Позивачем не додані документи на підтвердження обсягу проведення узгодженого капітального ремонту, не надано доказів узгодження з орендодавцем вартості заміни вікон і дверей в орендованому приміщенні при проведенні капітального ремонту.

Дозвіл на проведення капітального ремонту не доводить узгодження вартості поліпшень.

Наданий дозвіл на реконструкцію підвального приміщення під швацький цех не пов'язаний із заміною арочних вікон на першому поверсі орендованого приміщення.

Згідно пункту 5.8 договору оренди, що діяв на момент заміни вікон та дверей, на орендаря покладений обов'язок здійснювати за власний рахунок капітальний, поточний та інші види ремонтів орендованого майна. Це не розглядається, як дозвіл на здійснення поліпшень орендованого майна і не тягне за собою зобов'язання орендодавця щодо компенсації вартості поліпшень.

Відповідно до ч. 2 статті 27 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» вартість поліпшень орендованого майна, зроблених орендарем без згоди орендодавця, які не можна відокремити без шкоди для майна, компенсації не підлягає.

Орендодавець зобов'язаний компенсувати орендарю поліпшення орендованого майна, яке орендар здійснив за власні кошти за згодою орендодавця в межах збільшення в результаті цих поліпшень вартості орендованого майна, визначеною в установленому законодавством порядку, яке відбулось в результаті таких поліпшень, якщо інше не визначено договором оренди.

Позивачем не надані допустимі доказі на підтвердження зміни вартості орендованого майна внаслідок здійснених орендарем поліпшень.

Ухвалою Господарського суду Дніпропетровської області від 02.04.2019р. закрито підготовче провадження та призначено справу до судового розгляду по суті на 15.04.2019р.

Ухвалою Господарського суду Дніпропетровської області від 15.04.2019р. проголошено перерву в судовому засіданні до 23.04.2019р.

З'ясувавши обставини справи та перевіривши їх доказами в межах заявлених позовних вимог, заслухавши пояснення представників позивача та відповідачів, суд установив таке.

Приватний підприємець Озерна Олександра Михайлівна звернулась з позовом про стягнення вартості здійснених у 2004р. та 2012р. невід'ємних поліпшень орендованого майна в розмірі 249007грн.66коп. на підставі статті 27 Закону України «Про оренду державного та комунального майна». Відповідачі не визнають виникнення у них обов'язку відшкодувати такі витрати та ставлять під сумнів розмір заявлених витрат, що обумовило виникнення спору.

Як вбачається з матеріалів справи, між Комунальним підприємством «Дніпродзержинське житлове об'єднання» (далі - орендодавець) та приватним підприємцем Озерною Олександрою Михайлівною (далі - орендар) за період з 2001р. по 2010р. було укладено:

- договір оренди будинку, споруди (іншого об'єкта нерухомості) комунальної власності від 01.0.2001р. (далі - договір оренди від 01.02.2001р.) (а.с. 22-23).

Відповідно до розділу 1 та 2 договору оренди від 01.02.2001р. в строкове платне користування передається нежитлове приміщення загальною площею 177,2кв.м на першому поверсі в житловому будинку №35 по вул. Спортивна для розміщення ательє-магазину. Балансова вартість майна 34182грн.54коп.

Згідно з пунктом 3.1 договору оренди від 01.02.2001р. термін оренди складає три роки, з 01.02.2001р. по 01.02.2004р.

Згідно з пунктом 7.8 договору оренди від 01.02.2001р. у разі прийняття рішення про приватизацію орендованого комунального майна орендар одержує право на викуп цього майна, якщо орендарем за згодою орендодавця здійснено за рахунок власних коштів поліпшення орендованого майна, які неможливо відокремити від відповідного об'єкта без завдання йому шкоди, вартістю не менш як 25% залишкової вартості майна.

У випадку, коли орендар здійснив вищезазначені поліпшення та не приймає участі у приватизації, після припинення договору оренди власник майна відшкодовує йому вартість поліпшень після продажу даного об'єкту.

- договір оренди нерухомого майна, що належить до комунальної власності міста від 01.02.2004р. (далі - договір оренди від 01.02.2004р.) (а.с. 24-26)

Відповідно до розділу 1 та 2 договору оренди від 01.02.2004р. орендодавець передає, а орендар приймає в строкове платне користування нежитлове приміщення на першому поверсі та напівпідвальне приміщення з окремим виходом в житловому будинку №35 по вул. Спортивна загальною площею 238,7кв.м для розміщення ательє-магазину. Балансова вартість майна 34182грн.54коп. та 18200грн.

Згідно пункту 9.1 договору оренди від 01.02.2004р. термін оренди складає три роки, з 01.02.2004р. до 01.02.2007р.

Пунктом 9.5 договору оренди від 01.02.2004р. передбачено, що у разі припинення або розірвання договору поліпшення орендованого майна, здійснені орендарем за рахунок власних коштів, які можна відокремити від орендованого майна не завдавши йому шкоди, визнаються власністю орендаря, а невідокремлені поліпшення - власністю орендодавця. Питання компенсації орендодавцем збільшення вартості орендованого майна в результаті зазначених невідокремлюваних поліпшень вирішується відповідно до умов цього договору та чинного законодавства.

Згідно пункту 9.6 договору оренди від 01.02.2004р. якщо договір достроково припиняється з ініціативи орендаря, сплачені кошти компенсації не підлягають.

- договір оренди нерухомого майна, що належить до комунальної власності міста від 01.11.2007р. (далі - договір оренди від 01.11.2007р.) (а.с. 27-29)

Відповідно до розділу 1 та 2 договору оренди від 01.11.2007р. орендодавець передає, а орендар приймає в строкове платне користування нежитлове приміщення на першому поверсі та напівпідвальне приміщення з окремим виходом в житловому будинку №35 (№-50) по вул. Спортивна загальною площею 238,7кв.м для розміщення салону ательє. Балансова вартість майна 34182грн.54коп. та 18200грн.

Згідно з пунктом 9.1 договору оренди від 01.11.2007р. термін оренди складає два роки одинадцять місяців, з 01.112007р. до 01.10.2010р.

Пунктом 9.5 договору оренди від 01.11.2007р. визначено, у разі припинення або розірвання цього договору, поліпшення орендованого майна, здійснені орендарем за рахунок власних коштів, які можна відокремити від орендованого майна не завдаючи йому шкоди, визнаються власністю орендаря, а невідокремлювані поліпшення є власністю орендодавця. Питання компенсації орендодавцем збільшення вартості орендованого майна в результаті зазначених невідокремлюваних поліпшень вирішується відповідно до умов цього договору та чинного законодавства.

- договір оренди нерухомого майна, що належить до комунальної власності територіальної громади м. Дніпродзержинська від 01.10.2010р. (далі - договір від 01.10.2010р.) (а.с. 30-32).

Згідно пунктів 1.1, 1.2 договору оренди від 01.10.2010р. орендодавець передає, а орендар приймає в строкове платне користування комунальне нерухоме майно загальною площею 238,7кв.м, розміщене за адресою: вулиця Спортивна, 35 на першому поверсі та напівпідвалі вбудоване приміщення у житловому чотирьохповерховому будинку, що знаходиться на балансі Комунального підприємства «Дніпродзержинське житлове об'єднання». Вартість майна згідно зі звітом про оцінку становить за незалежною оцінкою 334610грн.

Майно передається в оренду з метою розміщення суб'єкту господарювання, що здійснює побутове обслуговування населення - майстерні з ремонту одягу.

Згідно з пунктом 10.1 договору оренди від 01.10.2010р. цей договір укладено строком на два роки, з 01.10.2010р. до 01.10.2012р. включно.

В пункті 4.3 договору оренди від 01.10.2010р. визначено, що відновлення орендованого майна здійснюється орендарем відповідно до пунктів 5.5, 5.8, 6.4 цього договору.

Так, орендар зобов'язується забезпечувати збереження орендованого майна, запобігати його пошкодженню і псуванню, тримати майно в порядку, передбаченому санітарними нормами та правилами пожежної безпеки, підтримувати орендоване майно в належному стані, не гіршому, ніж на момент передачі його в оренду, з урахуванням нормального фізичного зносу, здійснювати заходи протипожежної безпеки.

Орендар зобов'язується своєчасно здійснювати за власний рахунок капітальний, поточний та інші види ремонтів орендованого майна. Ця умова договору не розглядається як дозвіл на здійснення поліпшень орендованого майна і не тягне за собою зобов'язання орендодавця щодо компенсації вартості поліпшень.

За згодою орендодавця та органу, уповноваженого управляти комунальним майном орендар має право проводити заміну, реконструкцію, розширення, технічне переозброєння орендованого майна, що зумовлює підвищення його вартості.

Відповідно до пункту 4.4 договору оренди від 01.10.2010р. для отримання згоди на здійснення поліпшень орендар подає заяву і матеріали згідно з Порядком надання орендарю згоди орендодавця комунального майна на здійснення невід'ємних поліпшень орендованого комунального майна, затвердженим відповідним актом органу, уповноваженим управляти комунальним майном.

Пунктом 7.4 договору оренди від 01.10.2010р. встановлено, що у разі здійснення орендарем невід'ємних поліпшень орендованого майна орендодавець зобов'язаний здійснювати контроль за здійсненням таких поліпшень. договір може містити або не містити зобов'язання орендодавця щодо відшкодування поліпшень майна, які відображаються в додаткових умовах.

Згідно з пунктом 8.4 договору оренди від 01.10.2010р. орендодавець зобов'язується відшкодувати орендарю у разі приватизації орендованого майна вартість зроблених останнім невідокремлюваних поліпшень орендованого майна, за наявності згоди на такі поліпшення орендодавця та органу, уповноваженого управляти комунальним майном, в межах збільшення вартості орендованого майна в результаті таких поліпшень.

Пунктами 10.7, 10.8 договору оренди від 01.10.2010р. визначено, що у разі припинення або розірвання договору поліпшення орендованого майна, здійснені орендарем за рахунок власних коштів, які можна відокремити від орендованого майна не завдаючи йому шкоди, є власністю орендаря, а невід'ємні поліпшення - власністю територіальної громади м. Дніпродзержинська.

Вартість невід'ємних поліпшень орендованого майна, здійснених орендарем за згодою орендодавця та органу, уповноваженого управляти майном, може бути компенсована в разі припинення (розірвання) договору оренди, а в разі наявності умов, передбачених в дозволі органу уповноваженого управляти комунальним майном на здійснення таких поліпшень - враховуючи умови.

В подальшому, договір оренди нерухомого майна, що належить до комунальної власності територіальної громади від 22.11.2012р. (далі - договір оренди від 22.11.2012р.) (а.с. 33-35) був укладений між Фондом комунальної власності м. Дніпродзержинська як орендодавцем та фізичною особою-підприємцем Озерною Олександрою Михайлівною як орендарем.

Відповідно до пунктів 1.1, 1.2 договору оренди від 22.11.2012р. в строкове платне користування комунальне передається нежитлове вбудоване приміщення площею 202,8кв.м, розміщене за адресою: вул. Спортивна. 35, що перебуває на балансі Комунального підприємства «Дніпродзержинське житлове об'єднання». Вартість нерухомого майна визначена згідно зі звітом про оцінку і становить станом на 04.10.2012р. 364752грн.

Майно передається в оренду з метою розміщення суб'єкту господарювання, що здійснює побутове обслуговування населення, торгівельного об'єкту з продажу непродовольчих товарів та виставки непродовольчих товарів без здійснення торгівлі.

Згідно з пунктом 10.1 договору оренди від 22.11.2012р. цей договір укладено строком до моменту відчуження, але не більше між на два роки одинадцять місяців, що діє з 22 112012р. по 21.10.2015р. включно.

Договір оренди нерухомого майна, що належить до комунальної власності територіальної громади м. Дніпродзержинська від 22.10.2015р. (далі - договір оренди від 22.10.2015р.) (а.с. 38-40), був укладений між Департаментом комунальної власності та земельних відносин Дніпродзержинської міської ради (орендодавець) та фізичною особою - підприємцем Озерною Олександрою Михайлівною (орендар).

Пунктами 1.1 та 1.2 цього договору встановлено, що в строкове платне користування комунальне передається нежитлове вбудоване приміщення площею 202,8кв.м, розташоване за адресою: вул. Спортивна, 35, що перебуває на балансі Комунального підприємства «Дніпродзержинське житлове об'єднання». Вартість нерухомого майна визначена згідно зі звітом про оцінку і становить 368496грн.

Майно передається в оренду з метою розміщення суб'єкту господарювання, що здійснює побутове обслуговування населення (126,4кв.м), торгівельного об'єкту з продажу продовольчих товарів, крім акцизної групи (46,4кв.м) та непродовольчих товарів (30кв.м).

Відповідно до пункту 10.1 договору оренди від 22.10.2015р. цей договір укладено строком до моменту відчуження, але не більше ніж на два одинадцять місяців, що діє з 22.10.2015р. по 21.09.2018р. включно.

Сторони не оспорюють факт користування позивачем об'єктом оренди. В матеріалах справи відсутні складені між позивачем та відповідачем 1 акти приймання-передачі майна в оренду на підставі вище перелічених договорів, але наявний акт приймання-передачі приміщення з оренди від 09.11.2012р. за договором оренди від 01.10.2010р. (а.с. 148), згідно якого приватний підприємець Озерна О.М. повертає Комунальному підприємству «Дніпродзержинське житлове об'єднання» нежитлове приміщення загальною площею 238,7кв.м, розміщене за адресою: вулиця Спортивна, 35.

Щодо твердження позивача про тривання договірних орендних відносин з 1998р. по 2018р. та пролонгацію договорів, суд зазначає наступне.

Позивач дійсно, протягом тривалого часу був орендарем нежитлового приміщення (площа якого неодноразово змінювалась), розташованого в житловому будинку №35 по вул. Спортивній. Але орендні відносини продовжувались шляхом укладання нових самостійних договорів оренди з чітко визначеними періодами їх дії. При цьому особа орендодавця також змінювалась (Комунальне підприємство «Дніпродзержинське житлове об'єднання», Фонд комунальної власності міста Дніпродзержинська, Департамент комунальної власності та земельних відносин Дніпродзержинської міської ради).

Як зазначає позивач, роботи з поліпшення орендованого майна відбувались у 2004 та 2012роках. Тобто до моменту укладення договору оренди від 22.10.2015р. За наведених підстав, Департамент комунальної власності, земельних відносин та реєстрації речових прав на нерухоме майно Кам'янської міської ради м. Кам'янське (правонаступник Департаменту комунальної власності та земельних відносин Дніпродзержинської міської ради) не є належним відповідачем. Позивач дійшов помилкового висновку про солідарну природу зобов'язання з відшкодування вартості поліпшень. Тому суд відмовляє у задоволенні вимог щодо відповідача 2.

Зазначаючи про несення витрат на здійснення поліпшень орендованого майна (демонтаж старих дверей та встановлення нових дерев'яних у 2004році, демонтаж старих вікон та встановлення нових дерев'яних вікон у вересні 2012р.), в обґрунтування позивач надає договір про надання послуг від 10.02.2004р., кошторис від 10.02.2004р., розписку від 10.06.2004р.; договір замовлення від 31.07.2012р., розписку від 28.09.2012р.; накладну №6 від 12.11.2012р.

Відповідно до пункту 1.1 договору №10/02/2004 від 10.02.2004р. (а.с. 49), підписаного приватним підприємцем Лєсовим О.Л. (далі - виконавець) та приватним підприємцем Озерною О.М. (далі - замовник), замовник доручає, а виконавець зобов'язується надати послуги.

Згідно пунктів 2.1, 2.2 договору виконавець зобов'язується надати замовнику договір, рахунок, кошторис та всю необхідну документацію. Замовник зобов'язується виконати роботи згідно пункту 1.1 договору в строк до 31.12.2004р.

У кошторисі від 10.02.2004р., підписаному виконавцем, наведений кошторис з виготовлення та монтажу столярних виробів за адресою вул. Спортивна, 35, а саме - дверний блок (1500х3000) - 1шт., загальною вартістю 8448грн., дерев'яні панелі на залізні двері - 4шт., загальною вартістю 7392грн., дверний блок (900х2100) - 3шт., загальною вартістю 8400грн. Загальна вартість замовлення - 24240грн.

Акт приймання-передачі послуг за договором №10/02/2004 від 10.02.2004р. позивачем не наданий до матеріалів справи. Згідно розписки від 10.06.2004р. кошти за товар та роботи передавались виконавцю 10.02.2004р., 15.04.2004р. та 10.06.2004р.

Відповідно до пункту 1.1 договору-замовлення №31/07/2012 від 31.07.2012р., підписаного приватним підприємцем Лєсовим О.Л. (далі - виконавець) та приватним підприємцем Озерною О.М. (далі - замовник), замовник доручає, а виконавець бере на себе зобов'язання з - виготовлення вікон та дверей, доставки товару, установки(монтажу) товару, демонтажу старих вікон/дверей, проведення замірів за адресою об'єкта - вул. Спортивна, 35.

У специфікаціях №1 та №2 до цього договору вказано про поставку товару - 6 віконних блоків загальною вартістю 40704грн. та роботи з монтажу та демонтажу вікон загальною вартістю 10176грн.

В акті здавання-приймання виконаних робіт від 28.09.2012р., підписаному замовником та виконавцем, зазначено, що товар, роботи з демонтажу та установки вікон/дверей згідно договору-замовлення №31/07/2012 від 31.07.2012р., надані виконавцем в строк і в повному обсязі, зауваження відсутні. Відповідно до змісту складеної розписки від 28.09.2012р. кошти за товар та роботи передавались виконавцю 31.07.2012р., 20.08.2012р., 10.09.2012р., 28.09.2012р.

Накладна №6 від 12.11.2012р. містить посилання на договір, не наданий позивачем. У позові також не визначено цей договір в якості доказу. Тому суд не приймає цю накладну як належний та допустимий доказ.

Частина 2 статті 27 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» №98/95-ВР від 14.03.1995р. визначає, якщо орендар за рахунок власних коштів здійснив за згодою орендодавця поліпшення орендованого майна, які неможливо відокремити від майна без заподіяння йому шкоди, орендодавець зобов'язаний компенсувати йому зазначені кошти в межах збільшення в результаті цих поліпшень вартості орендованого майна, визначеної в установленому законодавством порядку, яке відбулося в результаті таких поліпшень, якщо інше не визначено договором оренди.

Вартість поліпшень орендованого майна, зроблених орендарем без згоди орендодавця, які не можна відокремити без шкоди для майна, компенсації не підлягає.

Відповідно до статті 778 Цивільного кодексу України наймач може поліпшити річ, яка є предметом договору найму, лише за згодою наймодавця.

Якщо поліпшення речі зроблено за згодою наймодавця, наймач має право на відшкодування вартості необхідних витрат або на зарахування їх вартості в рахунок плати за користування річчю.

Якщо наймач без згоди наймодавця зробив поліпшення, які не можна відокремити без шкоди для речі, він не має права на відшкодування їх вартості.

Таким чином, підставою для виникнення права орендаря вимагати відшкодування вартості невід'ємних поліпшень є надання згоди орендодавця на такі поліпшення.

Листом №2/598 від 05.12.2003р. Фонд комунальної власності міста Дніпродзержинська (а.с. 42) у відповідь на заяву приватного підприємця Озерної О.М. б/н та б/д (а.с. 41) надав згоду на проведення капітального ремонту та реконструкції нежитлового підвального приміщення по вул. Спортивній, буд. 35 під швацький цех та салон прокату весільних і святкових суконь згідно наданого кошторису.

Також приватного підприємця було повідомлено про необхідність надання документів, що підтверджують проведення капітального ремонту.

На момент складання листа - відповіді Фонду комунальної власності міста Дніпродзержинська№2/598 від 05.12.2003р. між позивачем та відповідачем 1 діяв договір оренди від 01.02.2001р. Об'єктом оренди за цим договором було нежитлове приміщення, розташоване на першому поверсі житлового будинку №35 по вул. Спортивній, яке не підпадає під ознаки підвального приміщення.

Напівпідвальне приміщення з окремим виходом в житловому будинку №35 по вул. Спортивна в строкове платне користування орендар отримав на підставі договору оренди від 01.02.2004р.

За твердженням позивача роботи із заміни старих дерев'яних вікон та дверей на нові у нежитловому приміщенні в житловому будинку №35 по вул. Спортивній відбувались в червні 2004р. та вересні 2012р.

Зі змісту листа-відповіді №2/598 від 05.12.2003р. вбачається, по-перше, згода надавалась на проведення капітального ремонту та реконструкцію підвального приміщення по вул. Спортивній, буд. 35. По-друге, виконання таких робіт узгоджувалось в межах наданого кошторису.

Позивач не надав до суду кошторис, що долучався до його заяви на адресу керівника Фонду комунальної власності міста Дніпродзержинська.

Позивач не довів, що здійснені роботи із заміни старих дерев'яних вікон та дверей на нові у нежитловому приміщенні в житловому будинку №35 по вул. Спортивній були включені до кошторису, що надався разом із заявою на адресу Фонду комунальної власності міста Дніпродзержинська.

Враховуючи викладене, позивачем не доведено наявність згоди орендодавця на проведення поліпшень об'єкта оренди у вигляді заміни старих дерев'яних вікон та дверей на нові у нежитловому приміщенні в житловому будинку №35 по вул. Спортивній.

Згідно статті 786 Цивільного кодексу України до вимог про відшкодування витрат на поліпшення речі застосовується позовна давність в один рік. Перебіг позовної давності щодо вимог наймача починається з моменту припинення договору найму.

Як зазначалось раніше, відповідач 1 заявив про застосування строку позовної давності та наслідків її спливу. Позивач не погоджувався з пропуском строку позовної давності, зазначаючи про триваючі договірні відносини з оренди.

З огляду на матеріали справи, строк позовної давності для вимог орендаря про відшкодування витрат на поліпшення орендованого майна, понесених під час дії договору від 01.02.2004р. (строк дії до 01.02.2007р.), спливає 01.02.2008р., для аналогічних вимог за договором від 01.10.2010р. (строк дії до 01.10.2012р.) - 01.10.2013р.

Враховуючи те, що суд відмовляє у задоволенні позовних вимог через їх недоведеність, строки позовної давності не застосовуються.

Судові витрати розподіляються відповідно до статті 129 Господарського процесуального кодексу України та у зв'язку з відмовою у задоволенні позову покладаються на позивача.

Керуючись нормами статей Господарського кодексу України, Цивільного кодексу України, Закону України «Про оренду державного та комунального майна» №98/95-ВР від 14.03.1995р., статті 3, 4, 13, 20, 41, 42, 74, 76, 77, 78, 79, 80, 91, 129, 237, 238, 240, 241, 242 Господарського процесуального кодексу України, господарський суд, -

ВИРІШИВ:

В задоволенні позовних вимог Фізичної особі-підприємця Озерної Олександри Михайлівни м. Кам'янське до Комунального підприємства «Дніпродзержинське житлове об'єднання» м. Кам'янське та Департаменту комунальної власності, земельних відносин та реєстрації речових прав на нерухоме майно Кам'янської міської ради м. Кам'янське про солідарне стягнення з відповідачів вартості здійснених невід'ємних поліпшень орендованого майна у розмірі 249007грн.66коп. - відмовити.

В судовому засіданні 23.04.2019р. відповідно до ст. 240 Господарського процесуального кодексу України оголошено вступну та резолютивну частину рішення.

Рішення суду може бути оскаржене протягом двадцяти днів з дня підписання рішення шляхом подання апеляційної скарги до Центрального апеляційного господарського суду через господарський суд Дніпропетровської області.

Рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано.

У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Повний текст рішення складений 02.05.2019р.

Суддя Новікова Р.Г.