ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ДОНЕЦЬКОЇ ОБЛАСТІ
Р І Ш Е Н Н Я

іменем України

22.04.2019 Справа № 905/2236/18

Господарський суд Донецької області у складі головуючого судді Чернової О.В., при секретарі судового засідання Шакуровій І.М., розглянувши у відкритому судовому засіданні справу

за позовом: Керівника Словянської місцевої прокуратури в інтересах держави в особі Словянської міської ради Донецької області, м.Словянськ Донецької області в особі Управління комунальної власності Словянської міської ради, м.Словянськ Донецької області

до відповідача: Фізичної особи-підприємця ОСОБА_1, м.Словянськ Донецької області

про визнання недійсним договору купівлі-продажу нежитлового приміщення №1/17 від 06.04.2017р., -

За участю представників сторін:

від прокурора: Алекаєв Ю.В. за посвідченням №042342 від 29.03.2016р.

від позивача 1: ОСОБА_2 за довіреністю №01.01-12/2154 від 28.12.2018р.

від позивача 2: ОСОБА_2 за довіреністю №01-16-2 від 02.01.2019р., ОСОБА_3 за довіреністю №01-16-300 від 12.04.2019р.

від відповідача: не з`явився

Відповідно до ч.3 ст.177 ГПК України - 31.01.2019р. строк підготовчого провадження продовжено на 30 днів до 06.03.2019 р.

У судовому засіданні 21.03.2019р. оголошено перерву до 15.04.2019 року.

У судовому засіданні 15.04.2019р. оголошено перерву до 22.04.2019 року.

Керівник Словянської місцевої прокуратури в інтересах держави в особі Словянської міської ради Донецької області, м.Словянськ Донецької області в особі Управління комунальної власності Словянської міської ради, м.Словянськ Донецької області звернувся до господарського суду Донецької області з позовом до Фізичної особи-підприємця ОСОБА_1, м.Словянськ Донецької області про визнання недійсним договору купівлі-продажу нежитлового приміщення №1/17 від 06.04.2017р.

В обґрунтування позовних вимог прокурор посилається на визнання протиправними та скасування рішень № 8-ХХ-7 від 15.02.2017р., № 19-XVII-7 від 09.11.2016р. Словянської міської ради, на підставі яких здійснено продаж обєкту приватизації за договором купівлі-продажу нежитлового приміщення №1/17 від 06.04.2017р. (112,1 кв.м.), внаслідок чого просить визнати недійним договір купівлі-продажу.

Нормативно свої вимоги прокурор обґрунтовує ст.131-1 Конституції України, ст. 23 Закону України «Про прокуратуру», ст.ст. 4, 20, 53, 162, 163 Господарського процесуального кодексу України.

З дотриманням приписів ст.6 Господарського процесуального кодексу України, відповідно до Положення про автоматизовану систему документообігу суду, для розгляду справи №905/2236/18 визначено суддю Чернову О.В.

Ухвалою судді господарського суду Донецької області від 05.12.2018р. позов прийнято до розгляду за правилами загального позовного провадження та відкрито провадження у справі №905/2236/18.

27 грудня 2018 року через канцелярію господарського суду Донецької області від відповідача надійшов відзив б/н від 22.12.2018р. на позовну заяву, в якому остання заперечила проти позовних вимог, зазначивши, що підставою приватизації та укладання спірного договору є здійснення відповідачем орендованого майна на суму більше 25% ринкової вартості обєкту, отже вона є добросовісним набувачем права власності на майно за спірним договором, оскільки нею дотримано усіх вимог Закону України «Про оренду державного та комунального майна», Закону України «Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)» та Порядку продажу обєктів малої приватизації обєктів комунальної власності територіальної громади м. Словянська шляхом викупу, на аукціоні (в тому числі за метод зниження ціни), за конкурсом з відкритістю пропонування ціни за принципом аукціону, затвердженого рішенням Словянської міської ради від 10.07.2012р. №3-ХХVІІІ-6.

08 січня 2019 року на адресу господарського суду Донецької області від прокурора надійшла відповідь №01-37-63вих19 від 02.01.2019р., в якій зазначено, що відповідач звернувся з заявою про приватизацію обєкта оренди до проведення поліпшень орендованого майна, яке неможливо відокремити від відповідного обєкту, чим порушено приписи п.1.ч1 ст.18-2 Закону України «Про приватизацію невеликих підприємств (малу приватизацію)» (в редакції чинної на момент звернення), отже відчуження обєкту оренди за таких умов відбулось з порушення порядку приватизації, встановленого законодавством. Крім того, факти порушення законодавства встановлено постановами Словянського міськрайонного суду та Донецького апеляційного адміністративного суду у справі №243/2982/17, що не потребує доказуванню відповідно до ч.4 ст.75 ГПК України.

06.03.2019 року на адресу господарського суду Донецької області від позивача 1 надійшла відповідь №01.01-12/349 від 04.032019р. на відзив, в якій останній просить ухвалити рішення на розсуд суду.

06.03.2019 року на через канцелярію господарського суду Донецької області від позивача 2 надійшла відповідь №01-18-187 від 05.03.2019р. на відзив, в якій останній просить ухвалити рішення на розсуд суду.

06.03.2019р. від прокурора надійшли письмові пояснення №01.37-2021вих19 від 05.03.2019р. щодо позовних вимог.

У підготовчому судовому засіданні 06.03.2019р. судом закрито підготовче провадження та призначено справу №905/2236/18 до розгляду по суті на 21.03.2019 р.

Прокурор судовому засіданні 22.04.2019р. підтримав позовні вимоги в повному обсязі.

Представники позивачів у судовому засіданні просили прийняти рішення на розсуд суду.

Представник відповідача у судове засідання не зявився, про дату та час розгляду справи повідомлений належним чином.

Заслухавши прокурора та представників позивачів, дослідивши матеріали справи та оцінивши надані суду сторонами докази в порядку ст. 210 Господарського процесуального кодексу України, суд,

ВСТАНОВИВ:

10 липня 2012 року рішенням Словянської міської ради №3ХХVIII-6 «Про затвердження Порядків з питань приватизації майна комунальної власності територіальної громади м. Словянська» затверджено Порядок продажу обєктів малої приватизації обєктів комунальної власності територіальної громади м. Словянська шляхом викупу, на аукціоні (в тому числі за методом зниження ціни), за конкурсом з відкритістю пропонування ціни за принципом аукціону.

Так, за приписами п.6.15. Порядку у разі коли на конкурс з продажу обєкта надійшла заява від одного покупця, такий обєкт може бути проданий безпосередньо такому покупцеві за запропонованою ним ціною, але не нижче початкової ціни продажу.

Відповідно до п.7.1. Порядку приватизація майна комунальної власності шляхом викупу застосовується відповідно до абзацу другого п.5.7. та пункту 6.15. цього Порядку, а також відносно обєктів, переданих в оренду , у випадку, якщо орендарем за згодою орендодавця здійснено за рахунок власних коштів поліпшення орендованого майна, яке неможливо відокремити від обєкта оренди без заподіяння йому шкоди, в розмірі не менш як 25 відсотків ринкової вартості майна, за яким воно було передано в оренду, визначеної субєктом оціночної діяльності субєктом господарювання для цілей оренди майна.

По кожному обєкту, що підлягає приватизації шляхом викупу, міською радою приймається рішення (п.7.3. Порядку).

Згідно з п.8.7. Порядку приватизація обєкту вважається завершеною з моменту його продажу та оформлюється наказом Управління.

16 серпня 2013 року між Управлінням комунальної власності Словянської міської ради (далі Орендодавець) та Фізичною особою підприємцем ОСОБА_1 (далі Орендар) укладено договорі оренди нерухомого майна (будівель, споруд, приміщень) комунальної власності територіальної громади м. Словянська №15/13 (далі Договір оренди), згідно з п.1.1. якого Орендодавець передає, а Орендар приймає в оренду (строкове платне користування) нежитлове приміщення, розташоване за адресою: Донецька область, місто Словянськ, вулиця Батюка, будинок 21/83, приміщення 2 (два). Обєкт передається в оренду з метою використання для (під) майстерню для пошиву одягу (п.1.2.).

За приписами п.2.1. Договору оренди обєкт оренди є майном комунальної власності та належить територіальної громаді м. Словянська в особі Словянської міської ради на підставі свідоцтва про право власності на нерухоме майно індексний номер: 7782530, виданого 09.08.2013р. державним реєстратором Реєстраційної служби Словянського міського управління юстиції Донецької області ОСОБА_4 Обєкт оренди знаходиться на балансі комунального підприємства «ЖЕК №4».

Відповідно до п.2.3. Договору оренди згідно звіту №1-513 про незалежну оцінку вартості нерухомого майна, складеного субєктом оціночної діяльності фізичною особою підприємцем ОСОБА_5 03.06.2013р. вартість обєкта оренди станом на 31.05.2013р. становить 115 819,00 грн.

Розділом 3 Договору оренди визначено умови щодо орендної плати.

Умовами п. 8.1. Договору оренди капітальний ремонт, реконструкція, перепланування та технічне переобладнання обєкта оренди Орендар проводить за власні кошти згідно Порядку надання орендарю згоди Орендодавця на здійснення невідємних поліпшень орендованого майна комунальної власності територіальної громади м. Словянська, затвердженого рішенням виконкому Словянської міської ради, виключно за погодження Орендодавця, яке оформлюється у вигляді додаткової угоди до договору оренди.

Цей Договір набирає чинності від дати підписання Сторонами акту приймання передачі та діє з 16.08.2013р. по 16.08.2038р. включно (п.10.1. Договору оренди).

Зазначений договір підписаний сторонами та посвідчено приватним нотаріусом Словянського міського нотаріального округу Донецької області ОСОБА_6, який зареєстровано в реєстрі за №4026 та зареєстровано у державному реєстрі речових прав на нерухоме майно за індексним номером 8090796 від 16.08.2013р.

16.08.2013 року за актом приймання передачі Орендодавець передав, а Відповідач прийняв майно комунальної власності територіальної громади м. Словянська нежитлове приміщення, загальною площею 112,1 кв.м., розташованого на першому поверсі житлового будинку за адресою: м. Словянськ, вул. Батюка, будинок 21/83, приміщення 2.

21 листопада 2014 року Словянською міською радою прийнято рішення №18-LXIX-6 «Про затвердження Програми приватизації обєктів комунальної власності територіальної громади м. Словянська на 2015-2017р.», яким вирішено затвердити Програму приватизації обєктів комунальної власності територіальної громади м. Словянська на 2015-2017р.

05 січня 2016 року Комунальним підприємством «ЖЕК №4» за результатами обстеження нежитлового приміщення, яке знаходиться в житловому будинку №21/83 по вул. Батюка, загальною площею 112,1 кв.м. складено ОСОБА_6 технічного стану приміщення, згідно якого встановлено незадовільний стан обстеженого приміщення (а.с.167-169).

Після чого, Комунальним підприємством «ЖЕК №4» складно Довідку про доцільність виконання капітального ремонту нежитлового приміщення, яке знаходиться в житловому будинку №21/83 по вул. Батюка, загальною площею 112,1 кв.м. (а.с. 171).

В матеріалах справи наявна Довідка про вартість витрат, понесених ФОП ОСОБА_7 у звязку зі здійсненням невідємних полішень нежитлового приміщення, що орендується м. Словянськ, вул. Батюка, будинок 21/83, приміщення 2 на суму 37 896,00 грн. (а.с. 159).

Крім того, в матеріалах справи наявна квитанція до прибуткового касового ордеру №53 від 18.11.2016р. про оплату ФОП ОСОБА_7 робіт з капітального ремонту нежитлового приміщення по вул. Батюка, будинок 21/83, приміщення 2 у м. Словянську (а.с.160).

10 лютого 2016 року Слов'янською міською радою прийнято рішення № 1212-VI-7 «Про затвердження Переліку об'єктів комунальної власності територіальної громади м. Слов'янська, які підлягають приватизації в 2016-2017 роках».

14.04.2016 року Комунальним підприємством Словянської міської ради Управлінням капітального будівництва складено зведений кошторисний розрахунок вартості обєкта будівництва, відповідно до якого вартість капітального ремонту нежитлового приміщення по вул. Батюка 21/83, приміщення 2, м. Словянськ Донецької області всього складає 155,70558.

19 травня 2016 року між Управлінням комунальної власності Словянської міської ради Орендодавцем та Фізичною особою підприємцем ОСОБА_1 Орендарем укладено договір про внесення змін №1 до договору оренди №15/13 від 16.08.2013р., відповідно до умов якого сторони дійшли згоди доповнити п.5.3. договору наступної редакції: «Орендар має право викупити обєкт оренди відповідно до чинного законодавства України» та доповнити розділ 8 Договору п.8.6. наступного змісту: «Управління комунальної власності Словянської міської ради дає згоду на виконання капітального ремонту обєкту оренди за рахунок власних коштів орендатора тільки в обсягу тих робіт, які визначені в акті технічного стану від 05.01.2016р., складеним та підписаним балансоутримувачем КП «ЖЕК №4».

20.09.2016 року відповідач звернувся до Управління комунальної власності Словянської міської ради з заявою про включення до переліку обєктів, що підлягають приватизації від 19.09.2016р. обєкта приватизації нежитлового приміщення (112,1 кв.м.) за адресою: Донецька область, м. Словянськ, вул. Батюка, будинок 21/83, приміщення 2 з метою приватизації шляхом викупу за грошові кошти під майстерню для пошиву одягу.

05 жовтня 2016 року Виконавчим комітетом Слов'янської міської ради прийнято рішення № 703 «Про клопотання перед Слов'янською міською радою», яким вирішено клопотати перед радою внести внесення доповнення у додаток до рішення Слов'янської міської ради від 10.02.2016 № 12-VI-7 «Про затвердження Переліку об'єктів комунальної власності територіальної громади м. Слов'янська, які підлягають приватизації в 2016-2017 роках» в частині включення до вказаного переліку об'єкт комунальної власності територіальної громади м. Слов'янська, розташованого за адресою: вул. Батюка, 21/83, приміщення 2, м. Словянськ.

Рішенням Слов'янської міської ради № 19-XVII-7 від 09.11.2016 року «Про внесення доповнення у додаток до рішення Слов'янської міської ради від 10 лютого 2016 року № 12-VI-7 «Про затвердження Переліку об'єктів комунальної власності територіальної громади м. Слов'янська, які підлягають приватизації в 2016-2017 роках» внесено доповнення у вищевказане рішення шляхом включення в перелік об'єктів, які підлягають приватизації нежитлового приміщення, загальною площею 112,1 кв.м., розташованого за адресою: вул. Батюка, 21/83, приміщення 2, м. Словянськ.

16 січня 2017 року відповідач звернувся до Управління комунальної власності Словянської міської ради з заявою про розгляд питання щодо приватизації орендованого нежитлового приміщення шляхом викупу, у звязку зі здійсненням невідємних поліпшень, а саме здійснення капітального ремонту орендованого майна за адресою: м. Словянськ, вул. Батюка, 21/83, приміщення 2.

25.01.2017 року Товариством з обмеженою відповідальністю «ЗовнішІнформАудіт Л» складено аудиторський висновок, в якому встановлено, що загальна сума понесених орендарем витрат на здійснення невідємних поліпшень орендованого майна склала 37 896,00 грн., що складає 32,72 % від ринкової вартості майна станом на 31.05.2013р., за якою воно було передано в оренду, визначною субєктом оціночної діяльності субєктом господарювання для цілей оренди майна.

01 лютого 2017 року Виконавчим комітетом Слов'янської міської ради прийнято рішення № 76, яким вирішено клопотати перед радою про приватизацію орендарем - Фізичної особи-підприємця ОСОБА_1 - майна комунальної власності територіальної громади м. Слов'янська, а саме нежитлового приміщення (112,1 кв.м) за адресою: вул. Батюка, 21/83, приміщення 2, м. Словянськ, що знаходиться на балансі комунального підприємства «ЖЕК №4» та визначений спосіб приватизації викуп.

Рішенням Слов'янської міської ради від 15.02.2017 року № 8-ХХ-7 дозволено приватизацію майна комунальної власності територіальної громади м. Слов'янська - нежитлового приміщення (112,1 кв.м), за адресою: вул. Батюка, 21/83, приміщення 2, м. Словянськ, що знаходиться на балансі комунального підприємства «ЖЕК № 4», орендарем фізичною особою-підприємцем ОСОБА_1 шляхом викупу (а.с. 73).

06 квітня 2017 року між Управлінням комунальної власності Словянської міської ради (далі Продавець) та Фізичною особою підприємцем ОСОБА_1 (далі Покупець) укладено договір купівлі-продажу №1/17 нежитлового приміщення (112,1 кв.м) за адресою: Донецька область, м. Словянськ, вул. Батюка, 21/83, приміщення 2 (далі Договір), відповідно до п.1.1. якого Продавець зобовязується передати у власність Покупцю нежитлове приміщення загальною площею 112,1 кв.м. (далі - Обєкт приватизації) за адресою: Донецька область, м. Словянськ, вул. Батюка, 21/83, приміщення 2 (два), а Покупець зобовязується прийняти Обєкт приватизації, сплатити ціну його продажу і виконати визначені Договором умови. Обєктом приватизації є майно комунальної власності та належить територіальній громаді в особі Словянської міської ради на підставі свідоцтва про право власності на нерухоме майно індексний номер: 7782530, виданого 09.08.2013р. Реєстраційною службою Словянського міськрайонного управління юстиції Донецької області, державний реєстратор: ОСОБА_4

Згідно з п.1.2. Договору ціна продажу обєкта приватизації, встановлена на підставі висновку про вартість майна, складеного субєктом оціночної діяльності товариством з обмеженою відповідальністю «Інжиніринговий Центр «Екскон» та затвердженого наказом управління комунальної власності Словянської міської ради від 04.04.2017р. №29 без урахування ПДВ станом на 28.02.2017р. становить 341 936,93 грн., сума податку на додану вартість становить 68 387,39 грн., всього з урахування ПДВ ціна продажу Обєкту приватизації становить 410 324,32 грн. Вказаний в цьому Договорі Обєкт приватизації продано шляхом викупу з урахуванням ПДВ за 410 324,32 грн., в тому числі сума податку на додану вартість становить 68 387,39 грн. (п.1.3. Договору).

За приписами п. 2.1. Договору Покупець зобовязаний внести 410 324,32 грн., в тому числі сума податку на додану вартість становить 68 387,39 грн., у повному обсязі за придбаний Обєкт приватизації протягом 30 календарних днів з моменту нотаріального посвідчення цього Договору.

Умовами п.2.4. Договору визначено, що відшкодування Покупцем витрат, повязаних з підготовкою Обєкта приватизації до продажу у сумі 1 342,00 грн. здійснюється шляхом перерахування грошових коштів протягом 30 календарних днів з моменту нотаріального посвідчення цього Договору з рахунка Покупця на рахунок Продавця.

Передача Обєкта приватизації Покупцю здійснюється Продавцем в 3-денний строк після оплати Покупцем у повному обсязі ціни продажу Обєкта приватизації та відшкодування Продавцю витрат, повязаних з підготовкою Обєкта приватизації до продажу (п.3.1. Договору).

Пунктом 3.3. Договору встановлено, що право власності на Обєкт приватизації переходить до Покупця після державної реєстрації в установленому законодавством порядку, яка здійснюється після сплати у повному обсязі ціни продажу Обєкта приватизації.

Відповідно до п.13.1. цей Договір підлягає нотаріальному посвідченню, державній реєстрації та реєстрації у виконкомі Словянської міської ради. Договір набирає чинності з моменту його укладання.

Вказаний договір посвідчено нотаріально 06.04.2017р. та зареєстровано у Державному реєстрі за №1493.

На виконання умов договору, відповідачем здійснено оплату ціни продажу обєкту приватизації, з урахуванням відшкодування витрат, на загальну суму 411 666,32 грн., що підтверджується платіжними дорученнями №2 від 06.04.2017р., №2 від 18.04.2017р. та №3 від 18.04.2017р.(а.с.81-83).

19 квітня 2017 року ОСОБА_6 приймання передачі майна комунальної власності Продавець передав, а Покупець прийняв продане шляхом викупу майно комунальної власності нежитлове приміщення (112,1 кв.м.) за адресою: Донецька область, м. Словянськ, вул. Батюка, 21/83, приміщення 2, ціна продажу якого становить 410 324,32 грн.

Наказом Управління комунальної власності Словянської міської ради №32 від 20.04.2017р. завершено приватизацію нежитлового приміщення (112,1 кв.м.) за адресою: Донецька область, м. Словянськ, вул. Батюка, 21/83, приміщення 2 (а.с.84).

24.04.2017р. право власності на нежитлове приміщення, загальною площею 112,1 кв.м. за адресою: Донецька область, м. Словянськ, вул. Батюка, 21/83, приміщення 2 зареєстровано за ОСОБА_1, що підтверджується Витягом з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності №85673090 від 24.04.2017р., належним чином засвідчена копія якого наявна в матеріалах справи (а.с.79).

Рішенням Виконавчого комітету Словянської міської ради №332 від 03.05.2017р. вирішено зареєструвати договір №1/17 купівлі продажу 17 нежитлового приміщення (112,1 кв.м) за адресою: Донецька область, м. Словянськ, вул. Батюка, 21/83, приміщення 2 укладеного між Управлінням комунальної власності Словянської міської ради та Фізичною особою підприємцем ОСОБА_1.

Постановою Словянського міськрайонного суду Донецької області від 13.12.2017р. у справі №243/2982/17 рішення Слов'янської міської ради Донецької області від 15 лютого 2017 року № 8-ХХ-7, рішення Слов'янської міської ради Донецької області від 09 листопада 2016 року № 19-ХVII-7 «Про внесення доповнення у додаток до рішення Слов'янської міської ради від 10 лютого 2016 року № 12-VI-7 «Про затвердження Переліку об'єктів комунальної власності територіальної громади м. Слов'янська, які підлягають приватизації в 2016-2017 роках», рішення виконавчого комітету Слов'янської міської ради Донецької області від 01 лютого 2017 року №76 «Про клопотання перед Слов'янською міською радою про приватизацію майна комунальної власності територіальної громади м. Слов'янська, розташованого за адресою: вул. Батюка, 21/83, приміщення 2, м. Словянськ» та рішення виконавчого комітету Слов'янської міської ради Донецької області від 05 жовтня 2016 року №703 «Про клопотання перед Слов'янською міською радою» визнано протиправними та скасовані.

Постановою Донецького апеляційного адміністративного суду від 15.03.2018р. залишено без змін постанову Слов'янського міськрайонного суду Донецької області від 13 грудня 2017 року у справі № 243/2982/17 в частині визнані протиправними та скасовані зазначених рішень.

Листом №01.01-12/570,0325-203 від 02.04.2018р. позивач 1 звернувся до відповідача з проханням у добровільному порядку повернути до комунальної власності територіальної громади м. Словянська нежитлове приміщення загальною площею 112,1 кв.м. за адресою: Донецька область, м. Словянськ, вул. Батюка, 21/83, приміщення 2 внаслідок визнання протиправними та скасування рішень Слов'янської міської ради Донецької області від 15.02.2017 року № 8-ХХ-7, від 09.11.2016 року № 19-ХVII-7, від 01 лютого 2017 року №76 від 05.10.2016 року №703.

У відповідь на лист позивача 1 №01.01-12/570,0325-203 від 02.04.2018р. відповідачем надіслано лист від 04.05.2018р., в якому зазначено, що ФОП ОСОБА_1 є добросовісним набувачем права власності на спірний обєкт у розумінні положень Цивільного кодексу України. Крім того, останньою зазначено про наявність права на відшкодування понесених витрат у разі визнання спірного договору недійсним.

Посилаючись на визнання протиправними та скасування рішень Слов'янської міської ради Донецької області від 15.02.2017 року № 8-ХХ-7, від 09.11.2016 року № 19-ХVII-7, від 01 лютого 2017 року №76 від 05.10.2016 року №703, на підставі яких здійснено продаж обєкту приватизації за договором купівлі-продажу нежитлового приміщення №1/17 від 06.04.2017р. (112,1 кв.м.), прокурор наполягає на визнані останнього недійним.

Виходячи з принципу повного, всебічного та об'єктивного розгляду всіх обставин справи, суд вважає вимоги Позивача такими, що не підлягають задоволенню, з огляду на наступне.

Згідно зі ст. 215 Цивільного кодексу України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п'ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.

Недійсним є правочин, якщо його недійсність встановлена законом (нікчемний правочин). У цьому разі визнання такого правочину недійсним судом не вимагається.

Якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин).

Частиною 1 ст. 203 Цивільного кодексу України встановлено, що зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам.

Враховуючи викладене, правочин, який був вчинений з недодержанням в момент його вчинення вимог ЦК України і його зміст суперечить нормам ЦК України, має бути визнаний судом недійсним.

Частиною 1 ст. 25 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» визначено, що приватизація об'єкта оренди здійснюється відповідно до чинного законодавства.

Згідно з статтями 1, 2 Закону України «Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)» (в редакції, що діяла на момент спірних відносин) об'єктами малої приватизації є окреме індивідуально визначене майно, в тому числі разом із земельними ділянками державної власності, на яких таке майно розташовано (група А).

Статтею 3 Закону України "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)" визначені способи малої приватизації, до яких, поряд із іншими, віднесено викуп.

Відповідно до ч.1 ст.7 вказаного Закону місцеві ради затверджують за поданням органів приватизації переліки об'єктів, які перебувають у комунальній власності та підлягають приватизації шляхом продажу за конкурсом, на аукціоні та шляхом викупу.

Включення об'єктів малої приватизації до переліків, зазначених у частині першій статті 7 Закону про малу приватизацію, здійснюється відповідно до Державної та місцевих програм приватизації чи з ініціативи відповідних органів приватизації або покупців.

Так, рішенням Словянською міською радою №18-LXIX-6 від 21.11.2014 р. затверджено Програму приватизації обєктів комунальної власності територіальної громади м. Словянська на 2015-2017р.

Згідно з п.30 ст.26 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" прийняття рішення про затвердження місцевих програм приватизації, а також переліку об'єктів комунальної власності, які не підлягають приватизації, визначення доцільності, порядку та умов приватизації об'єктів комунальної власності, є виключною компетенцією сільських, селищних, міських рад.

Аналогічні положення встановлені і в п.30 ч.1 Закону України "Про місцеве самоврядування".

У рішенні Конституційного Суду України №14-рп/2000 від 13.12.2000 року "У справі за конституційним зверненням товариства покупців членів трудового колективу перукарні №163 "Черемшина" (м. Київ) щодо офіційного тлумачення окремих положень статті 7 Закону України "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)" (справа про визначення способу малої приватизації)" вказано, що способи приватизації визначаються шляхом прийняття цими органами рішень про затвердження конкретних переліків об'єктів приватизації.

При цьому, відповідно до ст.19 Конституції України, органи державної влади та органи місцевого самоврядування, їх посадові особи зобов'язані діяти лише на підставі, в межах повноважень та у спосіб, що передбачені Конституцією та законами України.

Як вбачається з матеріалів справи, рішенням Слов'янської міської ради № 1212-VI-7 від 10.02.2016р., з урахуванням рішення Слов'янської міської ради № 19-XVII-7 від 09.11.2016 р. «Про внесення доповнення у додаток до рішення Слов'янської міської ради від 10 лютого 2016 року № 12-VI-7 «Про затвердження Переліку об'єктів комунальної власності територіальної громади м. Слов'янська, які підлягають приватизації в 2016-2017 роках», затверджено Перелік об'єктів комунальної власності територіальної громади м. Слов'янська, які підлягають приватизації в 2016-2017 роках, до якого включено нежитлове приміщення, загальною площею 112,1 кв.м., розташоване за адресою: вул. Батюка, 21/83, приміщення 2, м. Словянськ.

Частина 2 ст.777 Цивільного кодексу України надає наймачеві переважне право придбати річ, що є об'єктом найму, за умов належного виконання своїх обов'язків за договором найму, в разі її продажу наймодавцем.

Частиною 1 ст.289 Господарського кодексу України встановлено, що орендар має право на викуп об'єкта оренди, якщо таке право передбачено договором оренди.

Як встановлено судом, приписами п.5.3. договору оренди №15/13 від 16.08.2013р. встановлено право відповідача викупити обєкт оренди відповідно до чинного законодавства України».

Відповідно до ст.11 Закону України "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)" (в редакції чинній на момент прийняття спірного рішення) викуп застосовується щодо об'єктів малої приватизації, які не продано на аукціоні, за конкурсом, а також у разі, якщо право покупця на викуп об'єкта передбачено законодавчими актами.

Таким чином викуп, як спосіб приватизації, може застосовуватись у двох випадках: 1) до тих об'єктів приватизації, які не були продані на аукціоні або за конкурсом; 2) у разі, якщо право покупця на викуп об'єкта передбачено законодавчими актами.

Так, відповідно до п.1 ч.1 ст.18-2 Закону України "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)" приватизація об'єктів групи А здійснюється з урахуванням таких особливостей: у разі прийняття рішення про приватизацію орендованого державного майна (будівлі, споруди, нежитлового приміщення) орендар одержує право на викуп такого майна, якщо орендарем за згодою орендодавця за рахунок власних коштів здійснено поліпшення орендованого майна, яке неможливо відокремити від відповідного об'єкта без завдання йому шкоди, в розмірі не менш як 25 відсотків ринкової вартості майна, за яким воно було передано в оренду, визначеної суб'єктом оціночної діяльності - суб'єктом господарювання для цілей оренди майна.

Щодо посилання прокурора на визнання постановою Словянського міськрайонного суду Донецької області від 13.12.2017р. у праві №243/2982/17 , залишеною без змін постановою Донецького апеляційного адміністративного суду від 15.03.2018р. протиправними та скасування рішень, що передували укладанню договору купівлі-продажу №1/17 від 06.04.2017р. як на підставу визнання спірного договору недійсним, суд зазначає наступне.

Законом України "Про ратифікацію Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод 1950 року, Першого протоколу та протоколів № 2, 4, 7 та 11 до Конвенції" №475/97-ВР від 17.07.1997 ратифіковано Конвенцію про захист прав людини і основоположних свобод 1950 року, підписану від імені України 9 листопада 1995 року, Перший протокол, протоколи № 4 і № 7 до Конвенції, підписані від імені України 19 грудня 1996 року, та протоколи № 2 і № 11 до Конвенції, підписані від імені України 9 листопада 1995 року у м. Страсбурзі.

При цьому, згідно із ч. 1 ст. 1 Першого протоколу до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод, кожна фізична або юридична особа має право мирно володіти своїм майном. Ніхто не може бути позбавлений своєї власності інакше як в інтересах суспільства і на умовах, передбачених законом і загальними принципами міжнародного права.

Відповідно до ст. 17 Закону України "Про виконання рішень та застосування практики Європейського суду з прав людини", суди застосовують при розгляді справ Конвенцію ("Конвенція про захист прав людини і основоположних свобод") та практику Суду (Європейського суду з прав людини та Європейської комісії з прав людини) як джерело права.

У постанові Верховного Суду України від 14.03.2007 у справі № 21-8во07 "Про аспекти розгляду справ про приватизацію майна" визначено, що самі по собі допущені органами публічної влади порушення при визначенні умов і порядку приватизації не можуть бути безумовною підставою для визнання приватизаційних договорів недійсними, повернення приватизованого майна державі, порушуючи право власності покупця, якщо вони не допущені внаслідок винної, протиправної поведінки самого покупця.

Виходячи зі змісту пунктів 32-35 рішення Європейського суду з прав людини від 24.06.2003 "Стретч проти Сполученого Королівства" майном, у значенні статті 1 Першого протоколу до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод, вважається законне та обґрунтоване очікування набути майно або майнове право за договором, укладеним з органом публічної влади.

Даним рішенням суду з прав людини встановлено, що, оскільки особу позбавили права на його майно лише з тих підстав, що порушення були вчинені з боку публічного органу, а не громадянина, то в такому випадку мало місце "непропорційне втручання у право заявника на мирне володіння своїм майном та, відповідно, відбулось порушення статті 1 Першого протоколу Конвенції", отже визнання недійсним договору, згідно якого покупець отримав майно від держави, та подальше позбавлення його цього майна на підставі того, що державний орган порушив закон, є неприпустимим.

Враховуючи вищенаведені положення Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод та практику Європейського суду з прав людини, встановлені постановою Словянського міськрайонного суду Донецької області від 13.12.2017р. у праві №243/2982/17 , залишеною без змін постановою Донецького апеляційного адміністративного суду від 15.03.2018р., порушення органами публічної влади Словянської міської ради при укладенні спірного правочину не можуть бути підставою для визнання спірного договору купівлі-продажу недійсним, оскільки покупцем обєкта приватизації - Фізичною особою-підприємцем ОСОБА_1 дотримано встановлені міською радою умови та порядок приватизації, що зумовлює визнання останньої добросовісним набувачем права власності на зазначений обєкт.

Отже укладаючи договір купівлі-продажу №1/17 від 06.04.2017р. відповідач мала право очікувати на набуття права власності у розумінні статті 1 Першого протоколу до Конвенції.

Посилання прокурора на здійснення відповідачем оплати поліпшень по капітальному ремонту 18.11.2016р., тобто після звернення до Управління комунальної власності Словянської міської ради 20.09.2016р. як порушення порядку приватизації у розумінні ст.18-2 Закону України "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)" судом не приймається до уваги, оскільки на момент прийняття рішення про приватизацію орендованого майна, а саме 15.02.2017р., орендарем здійснено та сплачено за рахунок власних коштів поліпшення орендованого майна, яке неможливо відокремити від відповідного об'єкта без завдання йому шкоди, в розмірі не менш як 25 відсотків ринкової вартості майна, за яким воно було передано в оренду, що підтверджується наявними в матеріалах справи доказами.

Крім того, 20.09.2016 р. відповідач звернувся до Управління комунальної власності Словянської міської ради з заявою про включення до переліку обєктів, що підлягають приватизації від 19.09.2016р., на що позивач листом №03-08-1327 від 26.09.2016р. повідомив, що перелік об'єктів комунальної власності, підлягаючих приватизації, формується та затверджується без визначення способу приватизації.

16.01.2017р. відповідачем надано аудиторський висновок, яким підтверджується фінансування невід'ємних поліпшень на суму 25% ринкової вартості об'єкта, за якою він був переданий в оренду, визначеної суб'єктом оціночної діяльності - суб'єктом господарювання для цілей оренди майна.

Отже, лише після зазначеного, Слов'янською міською радою прийнято рішення №76 від 01.02.2017р. дозволено приватизацію спірного об'єкту та визначено спосіб приватизації шляхом викупу.

У відповідності до вимог п.2 ч.4 ст. 129 Господарського процесуального кодексу України покладаються на прокурора.

Керуючись ст.ст. 7, 13, 42, 86, 123, 129, 210, 233, 236-241 Господарського процесуального кодексу України, господарський суд, -

ВИРІШИВ:

У задоволенні позовних вимог Керівника Словянської місцевої прокуратури в інтересах держави в особі Словянської міської ради Донецької області, м. Словянськ Донецької області в особі Управління комунальної власності Словянської міської ради, м. Словянськ Донецької області до Фізичної особи-підприємця ОСОБА_1, м. Словянськ Донецької області про визнання недійсним договору купівлі-продажу нежитлового приміщення №1/17 від 06.04.2017р. відмовити повністю.

Рішення набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Рішення може бути оскаржено у Східний апеляційний господарський суд протягом двадцяти днів з дня складання повного судового рішення через Господарський суд Донецької області, в порядку передбаченому розділом ІV ГПК України.

Суддя О.В. Чернова

Повний текст рішення складено та підписано 25.04.2019 року.

Веб-адреса Єдиного державного реєстру судових рішень, розміщена на офіційному веб-порталі судової влади України в мережі Інтернет: http://reyestr.court.gov.ua/