СХІДНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"17" квітня 2019 р. Справа № 922/2234/18

Східний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів: головуючий суддя Шутенко І.А., суддя Геза Т.Д., суддя Мартюхіна Н.О.

за участю секретаря судового засідання Голозубової О.І.

та за участю:

від відповідача Кулічковський В.О. за довіреністю б/н від 23.02.2018;

третьої особи Кулічковський В.О. особисто паспорт серія НОМЕР_2 від 11.04.2015;

від позивача - уповноваженого представника не направив,

розглянувши у відкритому судовому засіданні у приміщенні Східного апеляційного господарського суду апеляційну скаргу позивача Кегичівської селищної ради (вх. №333 Х/2) на рішення ухвалене Господарським судом Харківської області о 12 годині 57 хвилин 17.12.2018 (дата складення повного тексту 26.12.2018) у складі судді Калініченко Н.В. у приміщенні Господарського суду Харківської області у справі № 922/2234/18

за позовом Кегичівської селищної ради, 64003, Харківська область, Кегичівський район, смт Кегичівка, вул. Волошина, б. 33 ()

до ФО-П Кулічківської Нелі Іванівни АДРЕСА_1

третя особа, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні відповідача Кулічковський В.О.

про визнання додаткової угоди укладеною,

ВСТАНОВИВ:

Позивач звернувся до суду з позовною заявою, в якій просить суд: визнати укладеною додаткову угоду до договору оренди землі від 18.12.2012 б/н відповідно до якої замінити орендаря Кулічковського В.О. на Кулічковську Н.І.

Позовні вимоги обґрунтовані тим, що Кулічковський В.О. подарував нерухомість, яка розташована на земельній ділянці, що є предметом договору оренди, Кулічковській Н.І. Враховуючи зміну власника нерухомості та ухилення нового власника від оформлення права користування земельною ділянкою, що призводить до втрат бюджету селищної ради, позивач звернувся за захистом своїх прав до суду.

Рішенням Господарського суду Харківської області від 17.12.2018 відмовлено у задоволенні позовних. Відмовляючи у задоволенні позову, місцевий господарський суд дійшов висновку про те, що договір оренди земельної ділянки з попереднім власником нерухомості, яка на ньому розташована, є припиненим ( у зв'язку зі зміною власника майна). З урахуванням висновку про припинення дії основного договору оренди землі місцевий господарський суд вважає, що внести зміни до договору, який припинив свою дію, шляхом визнання додаткової угоди укладеною можливо лише в діючий договір.

Позивач не погодився з ухваленим у справі рішенням та звернувся з апеляційною скаргою, в якій з посиланням на порушенням місцевим господарським судом норм матеріального та процесуального права, неврахування місцевим господарським судом правових позицій та практики Верховного Суду просить : скасувати рішення Господарського суду Харківської області від 17.12.2018 у справі № 922/2234/18 та прийняти нове рішення, яким задовольнити позовні вимоги Кегичівської селищної ради, зазначивши у мотивувальній частині рішення, що спірний договір оренди продовжив свою дію. Стягнути судовий збір за подання позову та апеляційної скарги з відповідача на рахунок позивача.

Автоматизованою системою розподілу судових справ (скарг) між суддями визначено склад колегії суддів для розгляду даної справи : головуючий суддя Шутенко І.А., суддя Здоровко Л.М., суддя Плахов О.В. (витяг з протоколу 25.01.2019)

Ухвалою Східного апеляційного господарського суду у складі колегії суддів : головуючий суддя Шутенко І.А., суддя Здоровко Л.М., суддя Плахов О.В. відкрито апеляційне провадження та призначено справу до розгляду в судовому засіданні 13.03.2019.

Від відповідача надійшли заперечення (вх. 2051 від 25.02.2019) на апеляційну скаргу, в яких наводить доводи щодо необґрунтованості та безпідставності апеляційної скарги. Вказує на те, що відповідач не провадить підприємницької діяльності на території спірної земельної ділянки. Просить відмовити у задоволенні апеляційної скарги та залишити без змін оскаржуване рішення місцевого господарського суду.

У зв'язку з відпусткою судді Плахова О.В. на підставі розпорядження керівника апарату Східного апеляційного господарського суду автоматизованою системою розподілу судової справи (скарги) між суддями визначено наступний склад колегії для розгляду даної справи: головуючий суддя Шутенко І.А., суддя Здоровко Л.М., суддя Мартюхіна Н.О. (витяг з протоколу 12.03.2019)

У зв'язку з наведеним розгляду справи розпочинається спочатку відповідно до частини 14 статті 32 ГПК України.

В судовому засіданні 13.03.2019 оголошено про перерву в судовому засіданні до 17.04.2019 о 10:00 години.

На підставі розпорядження керівника апарату Східного апеляційного господарського суду від 16.04.2019 у зв'язку з відпусткою судді Здоровко Л.М. автоматизованою системою розподілу судової справи між суддями визначено склад колегії суддів для розгляду даної справи: головуючий суддя Шутенко І.А., суддя Геза Т.Д., суддя Мартюхіна Н.О. (витяг з протоколу від 16.04.2019).

До судового засідання Східного апеляційного господарського суду 17.04.2019 прибув представник відповідача та особисто третя особа у справі, які пояснили, що заперечують проти вимог та доводів апеляційної скарги і просять відмовити в її задоволенні, а оскаржуване рішення суду першої інстанції залишити без змін.

Розглянувши матеріали справи, заслухавши пояснення представників сторін, перевіривши відповідність оскаржуваного рішення вимогам матеріального та процесуального права в межах вимог та доводів апеляційної скарги, апеляційним господарським судом встановлено наступне.

18 грудня 2012 року між позивачем (орендодавець) та фізичною особою-підприємцем Кулічковським Валерієм Олексійовичем укладено договір оренди землі, який зареєстрований у Відділу Держкомзему у Кегичівському районі Харківської області про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 18 грудня 2012 року за № 08083.

Відповідно до п. 1 договору, орендодавець надає, а орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку для комерційний цілей в межах населеного пункту, земельна ділянка має кадастровий номер НОМЕР_1, яка знаходиться на території Кегичівської селищної ради за адресою: АДРЕСА_2 згідно рішення № 640 ХХХХУІ сесії УІ скликання Кегичівської селищної ради від 22 листопада 2012 року. В оренду передається земельна ділянка площею 846 м. кв. в т.ч. під забудову 296 м.кв. під проїздами, проходами та площадками 550 м.кв. На земельній ділянці знаходиться об'єкт нерухомого майна - нежитлова будівля згідно договору купівлі-продажу від 06 травня 2003 року серія НОМЕР_3. На земельній ділянці розміщене нерухоме майно - нежитлова будівля. Нормативно грошова оцінка земельної ділянки становить 75 886 грн. 20 коп. (п.п. 2, 3, 4, 5 договору).

Зміна умов договору здійснюється у письмовій формі за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору спір розв'язується у судовому порядку. Невиконання будь-яких умов договору є підставою для його розірвання.

Дія договору припиняється у разі: закінчення строку, на який його було укладено; придбання орендарем земельної ділянки у власність; викуп земельної ділянки для суспільних потреб або примусового відчуження земельної ділянки з мотивів суспільної необхідності в порядку, встановленому законом; ліквідація юридичної особи-орендаря. Договір припиняється також в інших випадках, передбачених законом (п.п. 36, 37, 38 договору).

Відповідно до п. 8 договору, договір укладено на 49 років. Після закінчення строку договору орендар має переважне право на поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 90 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.

23 лютого 2017 року, між Кулічковським Валерієм Олексійовичем (дарувальник) та Кулічковською Нелею Іванівною (обдарована) укладено договір дарування 1/2 частки нежитлової будівлі. Відповідно до вказаного договору, дарувальник передав у власність як дарунок своїй дружині, а обдарована прийняла у власність безоплатно від свого чоловіка 1/2 частину нежитлової будівлі "ІНФОРМАЦІЯ_1", що знаходиться в АДРЕСА_2. На неприватизованій земельній ділянці площею 846 кв.м., кадастровий номер земельної ділянки НОМЕР_1, розташована будівля, черепашниково-шлакоблочна, обкладена цеглою, загальною площею 266,5 кв.м, зазначена на плані під літ. "А-І".

21 травня 2018 року, між Кулічковським Валерієм Олексійовичем (дарувальник) та Кулічковською Нелею Іванівною (обдаровувана) укладено договір дарування 1/2 частки нежитлової будівлі. Відповідно до вказаного договору, дарувальник подарував та передав обдарованому, а обдаровувана прийняла в дар від дарувальника 1/2 частину нежитлової будівлі "Тім Торгівлі", що знаходиться в АДРЕСА_2. На неприватизованій земельній ділянці площею 0,0846 га, кадастровий номер НОМЕР_1, розташована нежитлова будівля "ІНФОРМАЦІЯ_1", зазначена на плані під літ. "А-І", черепашник, шлакоблок, обкладений цеглою, загальною площею 266,5 кв.м.

Тобто, нежитлове приміщення "ІНФОРМАЦІЯ_1", що знаходиться на земельній ділянці, яка є предметом договору оренди землі від 18 грудня 2012 року та яке (нежитлове приміщення) належало Кулічковському Валерію Олексійовичу (орендар за договором) на даний час належить Кулічковській Неллі Іванівни.

12 червня 2018 року, рішенням позачергової ХХХМVІІІ сесії VІІ скликання Кегичівської селищної ради Кегичівського району Харківської області № 707 "Про заміну сторони зобов'язання в договорі оренди земельної ділянки", вирішено: замінити сторону в чинному договорі оренди землі зареєстрованому в відділі Держкомзему у Кегичівському районі Харківської області за № 02083 від 18 грудня 2012 року на земельну ділянку площею 0,0846 га, кадастровий номер НОМЕР_1, розташовану за адресою: АДРЕСА_2 шляхом укладення додаткової угоди про зміну сторони зобов'язання в договорі, а саме: замінити орендаря Кулічковський Валерій Олексійович на орендаря: ФОП Кулічковська Неля Іванівна, зареєстрованої за адресою: 64052, с. Нова Парафіївка Кегичівського району Харківської області у зв'язку з переходом права власності на нерухоме майно (нежитлова будівля "ІНФОРМАЦІЯ_1").

13 червня 2018 року позивачем було направлено на адресу відповідача супровідним листом за вих. № 487/02-23, додаткову угоду від 22 травня 2018 року № б/н до спірного договору оренди землі. Вказану додаткову угоду відповідач не отримав, з огляду на відмову, що підтверджується відміткою поштової установи на поштовому повідомленні (т.с. 1 а.с. 26).

З урахуванням наведених вище обставин, позивач звернувся до суду з позовом у даній справі.

Відхиляючи позовні вимоги, місцевий господарський суд дійшов висновку про те, що договір оренди земельної ділянки з попереднім власником нерухомості, яка на ньому розташована, є припиненим (у зв'язку зі зміною власника майна). З урахуванням висновку про припинення дії основного договору оренди землі місцевий господарський суд вважає, що внести зміни до договору, який припинив свою дію, шляхом визнання додаткової угоди укладеною можливо лише в діючий договір.

Однак, апеляційний господарський суд не погоджується з такими висновками місцевого господарського суду та вважає, що вони не ґрунтуються на вимогах чинного законодавства та суперечать висновкам Верховного Суду.

Питання переходу права на земельну ділянку у разі набуття права на жилий будинок, будівлю, споруду, що розміщені на ній, регулюються, зокрема статтею 120 Земельного кодексу і статтею 377 Цивільного кодексу України.

Зокрема згідно з частинами 1, 2 статті 120 ЗК у чинній з 10.12.2009 редакції у разі набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, що перебувають у власності, користуванні іншої особи, припиняється право власності, право користування земельною ділянкою, на якій розташовані ці об'єкти. До особи, яка набула право власності на жилий будинок, будівлю або споруду, розміщені на земельній ділянці, що перебуває у власності іншої особи, переходить право власності на земельну ділянку або її частину, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення. Якщо жилий будинок, будівля або споруда розміщені на земельній ділянці, що перебуває у користуванні, то в разі набуття права власності на ці об'єкти до набувача переходить право користування земельною ділянкою, на якій вони розміщені, на тих самих умовах і в тому ж обсязі, що були у попереднього землекористувача.

Частиною 1 статті 377 ЦК у чинній з 10.12.2009 редакції визначено, що до особи, яка набула право власності на житловий будинок (крім багатоквартирного), будівлю або споруду, переходить право власності, право користування на земельну ділянку, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення в обсязі та на умовах, встановлених для попереднього землевласника (землекористувача).

Крім того, Законом України від 05.11.2009 N 1702-VI статтю 7 Закону України "Про оренду землі" доповнено частиною третьою, за якою до особи, якій перейшло право власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій земельній ділянці, також переходить право оренди на цю земельну ділянку. Договором, який передбачає набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, припиняється договір оренди земельної ділянки в частині оренди попереднім орендарем земельної ділянки, на якій розташований такий житловий будинок, будівля або споруда.

Східний апеляційний господарський суд звертає увагу на те, що у розумінні наведених положень законодавства при виникненні в іншої особи права власності на жилий будинок, будівлю або споруду (відповідно до договору, який містить необхідні за законом істотні умови), право попереднього власника або користувача припиняється в силу прямої вказівки закону без припинення у цілому договору оренди земельної ділянки. Відповідно, новий власник об'єкта нерухомості, якому переходить право оренди, набуває права оренди за чинним договором оренди, а не у порядку повторного надання земельної ділянки, тобто має місце заміна сторони у зобов'язанні.

Вищенаведене дає підстави для висновку, що законодавство, чинне на момент відчуження позивачами нерухомого майна, вже містило положення про автоматичний перехід до нового власника нерухомості права користування земельною ділянкою під цим майном.

Підсумовуючи викладене, суд апеляційної інстанції зазначає, що після відчуження об'єкта нерухомості, розташованого на орендованій земельній ділянці, договір оренди землі у відповідній частині припиняється щодо відчужувача, однак діє на тих самих умовах стосовно нового власника нерухомості, який з моменту набуття такого права набуває також права оренди земельної ділянки, на якій це майно розміщене, а отже й відповідні права та обов'язки орендаря, у тому числі зі сплати орендної плати за користування земельною ділянкою.

Правова позиція, щодо чинності договору оренди земельної ділянки у разі переходу права власності на нерухоме майно, яке на ній розташоване, до нового власника нерухомості в тому ж обсязі та на тих же умовах, викладена у постановах Верховного Суду (від 07.11.2018 № 910/20774/17; 913/661/17 від 27.02.2019)

Так, у постанові від 27.02.2019 у справі № 913/661/17 зазначено у разі переходу права власності на нерухомість заміна орендаря земельної ділянки у відповідному чинному договорі оренди землі відбувається автоматично, в силу прямої норми закону, незалежно від того, чи відбулося документальне переоформлення орендних правовідносин шляхом внесення змін у договір стосовно орендаря, оскільки переоформлення лише формально відображає те, що прямо закріплено в законі.

З урахуванням наведеного вище, висновки місцевого господарського суду щодо припинення в цілому договору оренди від 18.12.2012 є хибними та такими, що суперечать нормам чинного законодавства та правовим висновкам Верховного Суду. Апеляційний господарський суд зазначає, що договір оренди землі, укладений між Кегичівською селищною радою та ФОП Кулічковським В.О. 18.12.2012 припинився лише щодо зобов'язань ФОП Кулічковського В.О., а Кулічковська Н.І. фактично стала стороною вказаного договору оренди землі на тих же умовах та в тому ж обсязі як і попередній орендар.

У заявлених позовних вимогах Кегичівська селищна рада просить суд визнати укладеною додаткову угоду до договору оренди землі в редакції, доданій до позовної заяви позивачем. Позивач вказує на те, що змінив у додатковій угоді лише орендаря у договорі оренди.

Однак, при дослідженні доданої до позовної заяви позивачем додаткової угоди та порівнянні її умов з умовами договору оренди, який укладений з Кулічковським В.О. в редакції, чинній на момент переходу права власності на нежитлові приміщення, розташовані на спірній земельній ділянці, яка є предметом договору оренди, апеляційним господарським судом встановлено, що позивачем змінено у додатковій угоді, яку він просить визнати укладеною, не лише орендаря земельної ділянки, а ряд інших умов.

Так, у договорі оренди землі від 18.12.2012 п. 5 договору має наступну редакцію: "нормативно грошова оцінка земельної ділянки становить 75886,20 грн". Натомість у додатковій угоді, яку позивач просить визнати укладеною : "нормативна грошова оцінка становить 304729,20 грн".

Однак, позивач жодними доказами не доводить підстав зміни нормативно грошової оцінки та її розміру. Станом на момент ухвалення оскаржуваного рішення у даній справі судом першої інстанції такі документи (щодо зміну розміру нормативно грошової оцінки земельної ділянки, яка є предметом спірного договору оренди) у справі відсутні.

Крім того, п. 10 додаткової угоди має редакцію: "орендна плата за земельну ділянку вноситься орендарем щомісячно у грошовій формі в розмірі 7% від її нормативно грошової оцінки з урахуванням щорічного коефіцієнту індексації".

Натомість, пункт 10 договору оренди від 18.12.2012 - "обчислення розміру орендної плати за земельні ділянки державної або комунальної власності здійснюється з урахуванням індексів інфляції. Обчислення розміру орендної плати за земельні ділянки державної або комунальної власності здійснюється з урахуванням їх цільового призначення та коефіцієнтів індексації, визначених законодавством, та затвердженими Кабінетом Міністрів України формами, що заповнюються під час укладення або зміни умов договору чи продовження його дії"

Розмір орендної плати унормований пунктом 9 договору від 18.12.2012, який має редакцію : "орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі у розмірі 10% від нормативної грошової оцінки, що становить 7 588 гривень 62 копійки за рік згідно рішення № 640 ХХХУІ сесії УІ скликання Кегичівської селищної ради від 22 листопада 2012 року".

Зважаючи на вищевикладене, до Кулічковської Н.І. в силу закону перейшло право оренди земельної ділянки за договором оренди землі від 18.12.2012 на тих же умовах та в тому ж обсязі, що існував у попереднього орендаря ОСОБА_5, однак позивач Кегичівська селищна рада без належного обґрунтування та доказів на підтвердження заявлених вимог намагається змінити інші умови договору оренди землі.

Відповідно до частини 4 статті 277 ГПК України зміна судового рішення може полягати в доповненні або зміні його мотивувальної та (або) резолютивної частини.

З урахуванням наведеного, апеляційний господарський суд вважає, що позовні вимоги щодо визнання додаткової угоди до договору оренди землі укладеною в редакції, доданій до позовної заяви, не підлягають задоволенню. Враховуючи наведене, оскільки висновок місцевого господарського суду про відмову у задоволенні позовних вимог є вірним, однак з мотивів, викладених у даній постанові, рішення суду першої інстанції підлягає зміні.

Зважаючи на те, що апеляційний господарський суд дійшов висновку про відмову у задоволенні апеляційної скарги, судовий збір, сплачений апелянтом за звернення зі скаргою відповідно до положень статті 129 ГПК України покладається на апелянта.

Керуючись ст. ст. 270, 273, п. 2 ч. 1 статті 275 ГПК України, п. 4 ч. 1 статті 277, 281, 282 ГПК України

ПОСТАНОВИВ:

апеляційну скаргу Кегичівської селищної ради залишити без задоволення.

Змінити рішення Господарського суду Харківської області від 17.12.2018 у справі № 922/2234/18, виклавши його мотивувальну частину в редакції постанови Східного апеляційного господарського суду від 17.04.2019 у справі № 922/2234/18.

Постанова набирає законної сили з дня її прийняття. Порядок та строки оскарження постанови апеляційного господарського суду передбачені статтями 287-289 ГПК України.

Повний текст постанови складено 25.04.2019

Головуючий суддя І.А. Шутенко

Суддя Т.Д. Геза

Суддя Н.О. Мартюхіна