номер провадження справи 32/141/18
ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ЗАПОРІЗЬКОЇ ОБЛАСТІ
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

16.04.2019 Справа № 908/2599/18

м.Запоріжжя

За позовом Товариства з обмеженою відповідальністю Алекс (72040, Запорізька область, Михайлівський район, с. Плодородне, вул. Широка, 54)

до відповідача ОСОБА_1 управління Держгеокадастру у Запорізькій області (69095, м. Запоріжжя. вул. Українська, 50)

про зобовязання укласти додаткову угоду про поновлення договору та внесення змін до нього в редакції позивача

Суддя Колодій Н.А.

при секретарі Лола Н.О.

За участю представників:

Від позивача: ОСОБА_2- адвокат (ордер ЗП № 034881 від 29.11.18)

Від відповідача: ОСОБА_3 (дов. № 8-0.63-1/62-19 від 02.01.19)

СУТНІСТЬ СПОРУ:

29.11.2018 до господарського суду Запорізької області надійшла позовна заява Товариства з обмеженою відповідальністю Алекс до ОСОБА_1 управління Держгеокадастру у Запорізькій області про зобовязання відповідача укласти додаткову угоду про поновлення (продовження) договору оренди землі від 20.11.2008, зареєстрований 26.11.2018 за номером 44, та внесення змін до нього в редакції позивача.

Ухвалою суду від 04.12.2018 відкрито загальне провадження у справі №908/2599/18, підготовче засідання призначено на 18.12.2018. Ухвалою суду від 18.12.2018 продовжено строк підготовчого провадження, підготовче засідання відкладено на 20.02.2019. Ухвалою суду від 20.02.2019 закрито підготовче провадження, судове засідання по суті призначено на 20.03.2019. У судовому засіданні 20.03.2019 оголошено перерву до 16.04.2019.

У судовому засіданні 16.04.2019 представник позивача підтримав позовні вимоги викладені в уточненій позовній заяві, пояснивши наступне. З метою реалізації права на поновлення договору оренди землі від 20.11.2008, зареєстрованого за № 44, позивач 03.10.2018 звернувся до відповідача з заявою № 343 про поновлення договору оренди землі, до якої додав документи, що підтверджують належне виконання договору оренди з боку орендаря та проект додаткової угоди. Відповідач направив позивачу лист-повідомлення від 17.10.2018 про незгоду із пропонованими позивачем умовами, викладеними в додатковій угоді, в частині строку та розміру орендної плати. Позивач погодився на зміну умов договору оренди та 24.10.2018 направив відповідачу заяву-клопотання за № 373 про поновлення такого договору оренди на зазначених відповідачем умовах - зі строком договору 7 років і орендною платою у розмірі 12% від нормативної грошової оцінки землі. Однак, листом від 13.11.2018 за № 19-8-0.6-6878/2-18 відповідач у поновленні договору оренди відмовив без пояснення причин, лише пославшись на раніше надану відповідь про заперечення у поновленні такого договору. На даний час позивач продовжує користуватися земельною ділянкою та сплачує за користування нею орендну плату у повному обсязі. На підставі ст. 33 Закону України Про оренду землі просить позов задовольнити.

Представник відповідача проти позовних вимог заперечив, зазначивши, що дійсно 04.10.2018 на адресу ОСОБА_1 управління надійшов лист від 03.10.2018 вих. №343 про поновлення договору оренди землі від 20.11.2008. 17.10.2018 Головне управління надало відповідь, повідомивши, що лист-повідомлення про поновлення договору оренди землі та проект додаткової угоди не відповідають вимогам закону. 25.10.2018 на адресу ОСОБА_1 управління вдруге надійшов лист від 24.10.2018 № 373 стосовно поновлення договору оренди землі від 20.11.2008. 13.11.2018 Головне управління надало відповідь листом № 19-8-0.6-6878/2-18, повідомивши, що дія вищевказаного договору оренди землі закінчилася, а тому відсутні підстави для задоволення листа. Таким чином, зазначає, що ТОВ Алекс було заздалегідь обізнане про прийняте уповноваженим органом (розпорядником земельних ділянок) рішення щодо припинення з 27.11.2018 орендних відносин та про необхідність повернення земельної ділянки власнику у визначений строк.

У судовому засіданні 16.04.2019 після закінчення зясування обставин та перевірки їх доказами, а також після судових дебатів, судом оголошено вступну та резолютивну частину рішення.

Розглянувши матеріали справи, вислухавши пояснення представників сторін, суд

ВСТАНОВИВ:

20.111.2008 між Михайлівською районною державною адміністрацією Запорізької області (орендодавець за договором) та Товариством з обмеженою відповідальністю Алекс (орендар, позивач у справі) був укладений договір оренди землі, відповідно до якого орендодавець надає, а орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку (кадастровий номер :30:008:0005) для сільськогосподарського використання, загальною площею 23,3641 га, яка знаходиться на території Михайлівської селищної ради (п. 1).

Відповідно до пунктів 15, 16 договору, земельна ділянка передається в оренду для ведення товарного сільськогосподарського виробництва. цільове призначення земельної ділянки: сільськогосподарське призначення, сільськогосподарські угіддя (рілля).

Нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить 236651,98 грн., згідно витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки сільськогосподарського призначення № 2078 від 18.11.2008 (п. 5).

Згідно з п. 20 договору, передача земельної ділянки в оренду здійснюється у 10-ти денний строк після державної реєстрації цього договору за актом її приймання-передачі.

20.11.2008, за актом прийому-передачі земельної ділянки № 1, вищевказана земельна ділянка передана в оренду ТОВ Алекс.

Пунктом 8 договору визначено, що його укладено на 10 років. Після закінчення строку договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 30 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.

Договір оренди землі зареєстрований у Запорізькій регіональній філії ДП Центр ДЗК 26.11.2008, про що в Державному реєстрі земель був зроблений відповідний запис № 44.

01.01.2013 набрав чинності Закон України Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо розмежування земель державної та комунальної власності № 5245-VI від 06.09., відповідно до якого до повноважень центрального органу виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері земельних відносин, належить розпорядження землями державної власності в межах, визначених Земельним кодексом України.

На території Запорізької області дані функції передано ОСОБА_1 управлінню Держземагенства у Запорізькій області.

Наказом № 40 від 25.01.2013 Міністерство аграрної політики України затвердило зміни до Положення про головні управління Держземагенства в областях, згідно з п. 4.32 якого Головні управління Держземагенства в областях наділені повноваженнями передавати відповідно до закону земельні ділянки сільськогосподарського призначення державної власності у власність або користування для всіх потреб в межах областей.

Відповідно до п. 1 та п. 5 ч. 1 постанови Кабінету Міністрів України від 10.09.2014 № 442 Про оптимізацію системи центральних органів виконавчої влади Державне агентство земельних ресурсів України реорганізоване шляхом перетворення в Державну службу України з питань геодезії, картографії та кадастру. Державна служба України з питань геодезії, картографії та кадастру є правонаступником Державного агентства земельних ресурсів України.

Відповідно до п. 2 постанови Кабінету Міністрів України від 14.01.2015 р. № 5 Про утворення територіальних органів Державної служби з питань геодезії, картографії та кадастру реорганізовано територіальні органи Державного агентства земельних ресурсів шляхом їх приєднання до відповідних територіальних органів Державної служби з питань геодезії, картографії та кадастру за переліком згідно з додатком 2.

Відповідно до додатку № 2 даної постанови, Головне управління Держземагенства у Запорізькій області реорганізовано в Головне управління Держгеокадастру у Запорізькій області.

Згідно положення про Головне управління Держгеокадастру у Запорізькій області, Головне управління Держгеокадастру у Запорізькій області є територіальним органом Державної служби України з питань геодезії, картографії та кадастру та їй підпорядковане. Головне управління відповідно до покладених на нього завдань розпоряджається землями державної власності сільськогосподарського призначення в порядку, визначеному чинним законодавством, на території Запорізької області.

Враховуючи наведене, після укладення між Михайлівською районною державною адміністрацією Запорізької області та позивачем (орендарем) договору оренди землі та станом на час закінчення терміну його дії, відбулись зміни в чинному законодавстві, та як наслідок, через таку зміну змінився й орендодавець земельної ділянки за договором оренди землі, яким на даний час є Головне управління Держгеокадастру у Запорізькій області.

З метою реалізації свого права на поновлення договору, 04.10.2018 позивач листом № 343 від 03.10.2018 звернувся до ОСОБА_1 управління Держгеокадастру у Запорізькій області, в якому просив продовжити термін дії договору оренди земельної ділянки, зареєстрований за номером 44 від 26.11.2008, на той же самий строк і на тих самих умовах. До листа позивачем було додано, зокрема, проект додаткової угоди.

Листом-повідомленням № 19-8-0.6-6388/2-18 від 17.10.2018 відповідач поінформував про незгоду із запропонованими позивачем умовами, викладеними в додатковій угоді в частині строку та розміру орендної плати. Зокрема, посилаючись на Стратегію удосконалення управління у сфері використання та охорони земель сільськогосподарського призначення державної власності та розпорядження ними, затверджену Постановою КМУ від 07.06.2017 № 413, відповідач зазначив, що строк оренди має становити 7 років, а орендна плата бути не нижчою 8% нормативної грошової оцінки землі. Також відповідач послався на ст. 288 Податкового кодексу України, згідно положень якого річна сума орендної плати не може бути меншою розміру земельного податку, встановленого для відповідної категорії земельних ділянок на відповідній території та не може перевищувати 12 відсотків нормативної грошової оцінки.

25.10.2018 позивач надав відповідачу заяву-клопотання за № 373 від 24.10.22018 про поновлення договору оренди на зазначених відповідачем умовах - зі строком договору 7 років і орендною платою у розмірі 12% нормативної грошової оцінки землі. До заяви додав проект додаткової угоди на зазначених умовах.

Листом № 19-8-0.6-6878/2-18 від 13.11.2018 відповідач у поновленні договору оренди відмовив, пославшись на раніше надану від повідь про заперечення у поновленні такого договору.

Предметом розгляду по даній справі є вимога позивача про поновлення терміну дії договору оренди земельної ділянки від 20.11.2008 (державна реєстрація від 26.11.2008 за № 44) строком на сім років, зі сплатою орендної плати у розмірі 12% від нормативної грошової оцінки землі, шляхом укладання додаткової угоди.

Проаналізувавши матеріали справи, оцінивши надані докази, вислухавши пояснення представників сторін, суд дійшов висновку, що позовні вимоги підлягають задоволенню з наступних підстав.

Статтею 1 Закону України Про оренду землі визначено, що оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.

Відповідно до ст. 6 Закону України Про оренду землі, орендарі набувають права оренди земельної ділянки на підставах і в порядку, передбачених Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим та іншими законами України і договором оренди землі.

Статтею 2 Закону України "Про оренду землі" передбачено, що відносини, пов'язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.

За змістом статті 13 Закону України Про оренду землі договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Відповідно до ч. 1, 3 ст. 19 Закону України Про оренду землі, строк дії договору оренди землі визначається за згодою сторін, але не може перевищувати 50 років. При передачі в оренду земельних ділянок сільськогосподарського призначення для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, фермерського господарства, особистого селянського господарства строк дії договору оренди землі визначається за згодою сторін, але не може бути меншим як 7 років.

Умови та порядок поновлення договору оренди землі врегульовані приписами ст. 33 Закону України Про оренду землі, яка фактично об'єднує два випадки пролонгації договору оренди, а саме:

1) внаслідок використання орендарем свого переважного права на поновлення строку дії договору, та

2) у разі продовження орендарем користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди.

Правову позицію щодо розрізнення цих підстав було сформульовано Верховним Судом України, зокрема у постанові від 25.02.2015 у справі № 6-219цс14 і Великою Палатою Верховного Суду у постанові від 10.04.2018 у справі № 594/376/17-ц.

Так, відповідно до частин 1-5 статті 33 вказаного закону визначено, по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обовязки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі). Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобовязаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі. До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди. При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється. Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

Аналіз наведених норм матеріального права дає підстави для висновку, що для застосування положень частини 1 статті 33 Закону України "Про оренду землі" та визнання за орендарем переважного права на поновлення договору оренди необхідно встановити такі юридичні факти:

- орендар належним чином виконує свої обов'язки за договором;

- орендар до спливу строку договору повідомив орендодавця у встановлені строки про свій намір скористатися переважним правом укладення договору на новий строк;

- до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди; орендодавець протягом місяця не повідомив орендаря про наявність заперечень і своє рішення.

Тобто реалізація переважного права на поновлення договору оренди, яка передбачена частиною першою статті 33 Закону України "Про оренду землі", можлива лише за умови дотримання встановленої цією нормою процедури і строків.

Судом встановлено, що позивач, належним чином скористався своїм переважним правом на укладення договору оренди земельної ділянки на новий строк, у відповідності до частин 1-3 ст. 33 Закону України Про оренду землі та п. 8 договору оренди землі надіслав ОСОБА_1 управлінню Держгеокадастру у Запорізькій області заяву клопотання про поновлення спірного договору оренди землі на новий десятирічний термін, зі сплатою орендної плати у розмірі 5% від нормативної грошової оцінки землі, додавши до цього листа проект додаткової угоди про поновлення строку дії договору.

Головне управління Держгеокадастру у Запорізькій області, у строк визначений ч. 5 ст. 33 Закону України «Про оренду землі», надіслало позивачу лист-повідомлення вих. № 19-8-0.6-6388-/2-18 від 17.10.2018, в якому не погодилось на запропоновані позивачем умови договору, викладені в проекті додаткової угоди, в частині строку дії та розміру орендної плати. Зазначивши, при цьому, що строк оренди має становити 7 років, а орендна плата бути не нижчою 8% нормативної грошової оцінки землі та не може перевищувати 12 відсотків нормативної грошової оцінки.

Позивач погодився з умовами відповідача, надавивши йому проект додаткової угоди про поновлення (продовження) терміну дії договору оренди землі строком на 7 років і орендною платою у розмірі 12% нормативної грошової оцінки землі (лист-клопотання № 373 від 24.10.2008).

Однак, відповідач листом № 19-8-0.6-6878/2-18 від 13.11.2018 відмовився поновляти договір оренди землі, пославшись на раніше надану відповідь № 19-8-0.6-6388-/2-18 від 17.10.2018 про заперечення у поновленні такого договору.

Як вбачається з матеріалів справи, позивач під час дії договору оренди землі належним чином виконував обов'язки щодо використання земельної ділянки за її цільовим призначенням та сплати орендних платежів, що підтверджується довідкою Василівського управління ГУ ДФС у Запорізької області № 25568/10/08-01-55-03 від 17.08.2018.

З матеріалів справи також вбачається, що після закінчення строку дії договору оренди землі ТОВ Алекс продовжує користуватись земельною ділянкою. Докази, які б свідчили про неналежне виконання обовязків за договором оренди землі матеріали справи не містять.

Законодавцем у частині 5 статті 33 Закону України Про оренду землі визначено алгоритм дій, який зобов'язує орендодавця після отримання листа-повідомлення орендаря:

1) розглянути лист-повідомлення на відповідність вимогам закону;

2) узгодити з орендарем (за необхідності) істотні умови договору;

3) за відсутності заперечень прийняти рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності);

4) укласти з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі.

За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендареві направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

Зазначені положення слід розуміти таким чином:

а) орендодавець у разі невідповідності змісту листа-повідомлення та умов проекту додаткової угоди вимогам закону повинен протягом місяця із дати його отримання повідомити орендареві про такі невідповідності, що, у свою чергу, може бути підставою для заперечення у задоволенні заяви орендаря;

б) може запропонувати свою редакцію істотних умов договору оренди землі.

При цьому необхідно мати на увазі, що заперечення орендодавця щодо невідповідності листа-повідомлення із проектом додаткової угоди вимогам закону мають бути обґрунтованими і містити конкретні посилання на порушення закону, зазначені у листі-повідомленні або проекті додаткової угоди, або містити конкретні істотні умови договору, щодо яких орендодавець пропонує зміни.

Якщо орендар та орендодавець у процесі погодження фактично дійшли згоди щодо нових істотних умов договору оренди землі, але не уклали додаткової угоди, то способом захисту прав орендаря буде саме його звернення до суду із позовом про укладення додаткової угоди на нових узгоджених істотних умовах, а не автоматична пролонгація на попередніх умовах.

Вказана правова позиція міститься в постанові Верховного суду у складі палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду від 10.09.2018 по справі № 920/739/17.

Суд дослідивши та оцінивши переписку сторін щодо поновлення (продовження) договору оренди землі дійшов висновку, що між сторонами фактично було досягнуто згоди щодо нових умов договору оренди землі. Втім, відповідач безпідставно ухиляється від укладання додаткової угоди. Таким чином, саме відповідачем була порушена процедура реалізації позивачем переважного права на поновлення договору відповідно до вимог статті 33 Закону України «Про оренду землі».

Враховуючи те, що орендар належно виконував обов'язки за умовами договору, своєчасно звернувся до орендодавця з заявою про поновлення договору, погодився на запропоновані відповідачем умови, суд дійшов висновку, що позовні вимоги позивача про укладання додаткової угоди про поновлення (продовження) договору оренди землі від 20.11.2008, зареєстрований 26.11.2018 за номером 44, на нових узгоджених істотних умовах є законними, обґрунтованими та такими що підлягають задоволенню.

Згідно зі ст. 129 ГПК України витрати зі сплати судового збору покладаються на відповідача.

Керуючись ст.ст. 129, 233, 236 238, 240 Господарського процесуального кодексу України, суд

ВИРІШИВ:

Позов задовольнити.

Визнати поновленим договір оренди землі від 20.11.2008, про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 26.11.2008 № 44, на сім років шляхом укладання додаткової угоди в наступній редакції:

ДОДАТКОВА УГОДА

про поновлення (продовження) договору оренди землі від 20.11.2008 (зареєстрований 26.11.2008 № 44 та внесення змін до нього

Головне управління Держгеокадастру у Запорізькій області (м. Запоріжжя вул. Українська, 50) в особі_______________________________, іменований в подальшому Орендодавець, з одного боку, та Товариство з обмеженою відповідальністю Алекс в особі директора ОСОБА_4, яка діє на підставі статуту іменований в подальшому Орендар, з другого боку, згідно зі ст.ст. 19, 30, 33 Закону України Про оренду землі, пункту 7, 27 Договору оренди землі від 20.11.2008 (зареєстрований 26.11.2008 №44) за домовленістю сторін уклали додаткову угоду про таке:

1. Поновити (продовжити) строк дії договору оренди землі від 20.11.2008 (зареєстрований 26.11.2008 № 44) (далі - Договір), укладений між Михайлівською районною державною адміністрацією та ТОВ Алекс, площею 23,3641 га (вид угідь - рілля), кадастровий номер земельної ділянки :30:008:0005) для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, розташованої на території Михайлівської селищної ради строком на 7 (сім) років.

2. Внести зміни до Договору:

2.1. Пункт 9 Договору викласти в такій редакції:

Річна орендна плата становить 12% (дванадцять відсотків) від нормативної грошової оцінки землі та вноситься орендарем у грошовій формі.

3. Інші умови договору, до яких не внесені зміни, зберігають чинність.

Ця додаткова угода є невід'ємною частиною договору оренди землі, складена у 2 (двох) примірниках, що мають однакову юридичну силу, один з яких зберігається в Орендодавця, другий зберігається в Орендаря.

Підписи сторін

Орендодавець Орендар

Головне управління Держгеокадастру ТОВ Алекс, 72040,

у Запорізькій області _____________ Запорізька область,

Михайлівський район,

с. Плодородне, вул. Широка, 54

р/р 38 філія ЗОУ

ОСОБА_5 МФО 313957,

код ЗКПО 30492778

ІПН24

________ОМ. ОСОБА_4.

Стягнути з ОСОБА_1 управління Держгеокадастру у Запорізькій області (69095, м.Запоріжжя, вул. Українська, 50; ) на користь Товариства з обмеженою відповідальністю Алекс (72040, Запорізька обл., Михайлівський район, с. Плодородне, вул. Широка, 54; ) суму 1762 (одну тисячу сімсот шістдесят дві) грн. судового збору.

Видати наказ після набрання рішенням законної сили.

Згідно ст. 241 ГПК України рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду. Відповідно до ст. 256 ГПК України апеляційна скарга на рішення суду подається протягом двадцяти днів з дня його (її) проголошення.

Повне судове рішення складено 23.04.2019.

Суддя Н.А. Колодій