ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

10 квітня 2019 року

м. Київ

Справа № 909/1213/17

Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:

Берднік І.С. - головуючого, Міщенка І.С., Сухового В.Г.,

секретар судового засідання - Корнієнко О.В.,

за участю представників:

Товариства з обмеженою відповідальністю "Альфабуд" - Удудяк Н.М.,

Івано-Франківської міської ради - не з'явився,

розглянувши у відкритому судовому засіданні касаційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Альфабуд"

на постанову Західного апеляційного господарського суду від 23.01.2019 (у складі колегії суддів: Плотніцький Б.Д. (головуючий), Орищин Г.В., Хабіб М.І.)

та рішення Господарського суду Івано-Франківської області від 15.03.2018 (суддя Кобецька С.М.)

у справі № 909/1213/17

за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю "Альфабуд"

до Івано-Франківської міської ради

про визнання додаткової угоди укладеною,

ВСТАНОВИВ:

У грудні 2017 року Товариство з обмеженою відповідальністю "Альфабуд" (далі - ТОВ "Альфабуд") звернулося до суду з позовом до Івано-Франківської міської ради (далі - Івано-Франківська міськрада), у якому просило визнати укладеною додаткову угоду про поновлення договору оренди землі від 21.09.2011 № 219 у редакції, наведеній у позовній заяві.

Позовні вимоги обґрунтовано тим, що відповідно до статті 33 Закону України "Про оренду землі", зокрема частини 6 цієї норми, після закінчення строку укладеного між сторонами договору оренди землі позивач отримав право на поновлення цього договору. При цьому ТОВ "Альфабуд" послалося на те, що належним чином виконувало зобов'язання за договором, зверталося до Івано-Франківської міськради з заявами щодо поновлення цього договору, заперечень у строк, визначений частиною 6 статті 33 Закону України "Про оренду землі", від відповідача не надходило. Оскільки орендар продовжує користуватися земельною ділянкою, а відповідач ухиляється від укладення угоди про поновлення договору оренди, позивач звернувся до суду за захистом порушеного права.

Рішенням Господарського суду Івано-Франківської області від 15.03.2018, залишеним без змін постановою Західного апеляційного господарського суду від 23.01.2019, у задоволенні позову відмовлено.

Судові рішення мотивовано відсутністю підстав, визначених законом, вважати укладеною додаткову угоду до договору оренди землі від 21.09.2011 № 219 на запропонованих позивачем умовах, з огляду на недосягнення між сторонами згоди щодо зміни істотної умови договору - розміру орендної плати.

Не погоджуючись із висновками судів першої та апеляційної інстанцій, у лютому 2019 року ТОВ "Альфабуд" подало касаційну скаргу, у якій, посилаючись на неправильне застосування судами норм матеріального права і порушення норм процесуального права, просить скасувати постановлені у справі судові рішення та ухвалити нове рішення, яким позовні вимоги задовольнити в повному обсязі.

Касаційну скаргу ТОВ "Альфабуд" обґрунтовує, зокрема, тим, що судами попередніх інстанцій при ухваленні рішення не взято до уваги положення Закону України "Про оренду землі", а також те, що зміна істотних умов договору оренди землі здійснюється шляхом прийняття міською радою окремого рішення про необхідність внесення відповідних змін або укладення нової угоди; при умові зміни орендної плати міська рада зобов'язана була повідомити відповідний контролюючий орган, чого вчинено не було; у спірних правовідносинах мала бути застосована відсоткова ставка орендної плати у розмірі 3 % від нормативно-грошової оцінки землі, а не 12 %, як помилково вважав відповідач; відповідно до пункту 2 рішення Івано-Франківської міськради від 19.06.2014 № 1446-45 норми Положення про оренду земельних ділянок комунальної власності у м. Івано-Франківську, у тому числі щодо ставки орендної плати при поновленні терміну дії договору оренди землі, не підлягають застосуванню до спірних правовідносин.

У відзиві на касаційну скаргу Івано-Франківська міськрада зазначає про правильне застосування судами першої та апеляційної інстанцій норм матеріального та процесуального права при вирішенні справи, тому просить залишити оскаржені судові рішення без змін.

Івано-Франківська міськрада у судове засідання свого представника не направила, хоча була повідомлена про дату, час і місце судового засідання належним чином, про що свідчить рекомендоване повідомлення про вручення поштового відправлення.

Ураховуючи наведене, те, що явка учасників справи не визнавалася судом обов'язковою, а участь у засіданні суду є правом, а не обов'язком сторони, Верховний Суд у складі колегії дійшов висновку про можливість розгляду касаційної скарги по суті за відсутності зазначеного представника.

Заслухавши доповідь судді-доповідача, пояснення представника ТОВ "Альфабуд", дослідивши наведені у касаційній скарзі доводи та заперечення проти неї, перевіривши матеріали справи, Верховний Суд вважає, що касаційну скаргу необхідно залишити без задоволення з таких підстав.

Судами першої та апеляційної інстанцій установлено, що 21.09.2011 між (орендодавець) і ТОВ "Альфабуд" (орендар) укладено договір оренди землі № 219, за умовами якого орендодавець передав орендарю в строкове платне користування земельну ділянку загальною площею 0,4147 га кадастровий номер 140010074, яка знаходиться у м. Івано-Франківську, вул. Незалежності, поруч будинку № 130, для будівництва багатоквартирного житлового будинку з приміщеннями громадського призначення (пункти 1, 2); орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі і її розмір за земельну ділянку на рік становить 3 % від нормативної грошової оцінки цієї земельної ділянки (824 524,52 грн) і складає 24 737,00 грн (пункт 9).

У пункті 8 договору визначено, що договір укладено строком на 3 роки. Після закінчення строку договору оренди орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 60 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.

Договір набирає чинності після підписання сторонами та його державної реєстрації (пункт 42 договору).

Цей договір зареєстровано в управлінні Держкомзему у м. Івано-Франківську, про що у Державному реєстрі земель вчинено запис 09.04.2012 за № 00441.

Отже, строк дії договору встановлено до 09.04.2015.

04.02.2015 Управління земельних відносин виконавчого комітету Івано-Франківської міськради (далі - Управління) направило позивачу лист № 33/04-03/08-в, у якому повідомлено про закінчення 09.04.2015 терміну договору оренди землі від 21.09.2011 № 219 і запропоновано до 09.03.2015 вжити заходів щодо продовження (поновлення) цього договору.

11.02.2015 ТОВ "Альфабуд" звернулося до відповідача з заявою, реєстраційний номер 103014, про поновлення терміну дії договору оренди землі від 21.09.2011 № 219 на 5 років, шляхом укладення додаткової угоди.

У відповідь на цю заяву Управління листами від 12.03.2015, 15.04.2015 і 12.05.2015 за № 76/01-20 повідомило позивача про те, що заяву від 11.02.2015 № 103014 щодо поновлення договору оренди землі Управлінням розглянуто та передано на вирішення сесії міської ради.

Рішенням Івано-Франківської міськради від 26.05.2015 № 1775-54 вирішено поновити ТОВ "Альфабуд" на 5 років термін оренди земельної ділянки загальною площею 0,4147 га кадастровий номер 140010074, яка знаходиться у м. Івано-Франківську, вул. Незалежності, поруч будинку № 130, для будівництва багатоквартирного житлового будинку з приміщеннями громадського призначення.

Також судами установлено, що між сторонами велося листування стосовно узгодження розміру орендної плати.

Так, у листі від 05.08.2015 № 05/08-1 на ім'я міського голови, ТОВ "Альфабуд" повідомило, що визначення орендної плати у розмірі 12 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, згідно з наданим відповідачем проектом додаткової угоди до договору оренди землі та розрахунку розміру орендної плати, не узгоджується з Положенням про оренду земельних ділянок комунальної власності у м. Івано-Франківську, затвердженим рішенням Івано-Франківської міськради від 19.06.2014 № 1446-45, тому просило визначити орендну плату у розмірі 3 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, скласти новий розрахунок та внести відповідні зміни до проекту додаткової угоди до договору оренди землі від 21.09.2011.

У відповідь на цей лист Управління у листі від 13.08.2015 № 678/01-17/08 повідомило позивача про те, що рішенням Івано-Франківської міськради від 26.05.2015 № 1775-54 ТОВ "Альфабуд" продовжено термін дії договору оренди землі терміном на 5 років. Відповідно до Положення про оренду земельних ділянок комунальної власності у м. Івано-Франківську, затвердженого рішенням Івано-Франківської міськради від 19.06.2014 № 1446-45, при поновленні терміну дії договору оренди землі на період будівництва іншої житлової та громадської забудови ставка річної орендної плати становить 12 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки та застосовуватиметься без письмових перемовин. Водночас наголошено, що при поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.

07.10.2015 представник ТОВ "Альфабуд" за довіреністю Семків Н.І. отримав в Управлінні три примірники підписаної міським головою додаткової угоди до договору оренди землі та один примірник витягу з рішення сесії міської ради, що підтверджується розпискою, датованою 07.10.2015.

18.07.2016 ТОВ "Альфабуд" повторно звернулося до відповідача з заявою, реєстраційний номер 178837, про поновлення на 5 років терміну дії договору оренди земельної ділянки, на яку Управлінням 17.08.2016 надано відповідь за № ДКР-1582/01-20, за змістом якої питання щодо поновлення договору оренди землі подано на розгляд сесії міської ради.

28.02.2017 ТОВ "Альфабуд" вкотре звернулося до відповідача з заявою, реєстраційний номер 215199, про поновлення на 5 років терміну дії договору оренди земельної ділянки, на яку Управлінням 23.03.2017 надано відповідь за № ДКР-2573, за змістом якої питання щодо поновлення договору оренди землі буде подано на розгляд сесії міської ради, а в подальшому листом від 12.05.2017 № № ДКР-2573 позивача повідомлено про те, що питання про поновлення договору оренди землі відправлено на доопрацювання.

25.10.2017 позивач знову звернувся до відповідача з заявою щодо укладення додаткової угоди про поновлення договору оренди землі та додав проект додаткової угоди, однак у листі від 29.11.2017 № 18/01-18/5400 Департамент комунальних ресурсів Івано-Франківської міськради зазначив про відсутність підстав для підписання запропонованого позивачем проекту додаткової угоди до договору оренди землі від 21.09.2011 № 219 , оскільки у цьому проекті не зазначено істотних умов договору, а саме ставки річної орендної плати.

Звертаючись до суду з позовом про визнання укладеною додаткової угоди про поновлення договору оренди землі від 21.09.2011 № 219 на новий термін на 5 років, позивач послався на те, що він продовжує користуватися земельною ділянкою та належним чином виконує зобов'язання за договором оренди землі, у встановлений строк надіслав відповідачу проект додаткової угоди про поновлення договору оренди землі, в свою чергу відповідач не направив позивачу лист-повідомлення про відмову у поновленні договору оренди землі, тому відповідно до частини 6 статті 33 Закону України "Про оренду землі" цей договір вважається поновленим.

Законом України "Про оренду землі" визначено умови укладення, зміни, припинення і поновлення договору оренди землі, а статтею 13 передбачено, що договором оренди землі є договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Статтею 33 Закону України "Про оренду землі" регламентовано поновлення договору оренди землі на новий строк як у випадку реалізації переважного права орендаря перед іншими особами (частини 1-5 цієї норми), так і у випадку, коли орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди (частина 6 цієї норми).

Аналіз наведених норм матеріального права дає підстави для висновку, що для застосування положень частини 1 статті 33 Закону України "Про оренду землі" та визнання за орендарем переважного права на поновлення договору оренди необхідно встановити такі юридичні факти: орендар належним чином виконує свої обов'язки за договором; орендар до спливу строку договору повідомив орендодавця у встановлені строки про свій намір скористатися переважним правом укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди; орендодавець протягом місяця не повідомив орендаря про наявність заперечень і своє рішення.

Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення із проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення (частина 5 статті 33 Закону України "Про оренду землі").

Якщо орендар та орендодавець у процесі погодження фактично дійшли згоди щодо нових істотних умов договору оренди землі, але не уклали додаткової угоди, то способом захисту прав орендаря буде саме його звернення до суду із позовом про визнання додаткової угоди укладеною на нових узгоджених істотних умовах, а не автоматична пролонгація на попередніх умовах.

Водночас частиною 6 статті 33 Закону України "Про оренду землі" врегульовано пролонгацію договору на той самий строк і на тих самих умовах, що були передбачені договором, за наявності такого фактичного складу: користування орендарем земельною ділянкою після закінчення строку оренди і відсутність протягом одного місяця заперечення орендодавця проти такого користування (що можна кваліфікувати як "мовчазну згоду" орендодавця на пролонгацію договору).

При цьому необхідно звернути увагу, що повідомлення орендарем орендодавця про намір скористатися правом на поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених частиною 6 статті 33 Закону України "Про оренду землі" , не вимагається. Суть поновлення договору оренди згідно з цією частиною статті саме і полягає у тому, що орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку оренди, а орендодавець, відповідно, не заперечує у поновленні договору, зокрема у зв'язку з належним виконанням договору оренди землі. Відсутність такого заперечення, як уже зазначалося, може мати прояв у "мовчазній згоді".

У контексті поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених частиною 6 статті 33 Закону України "Про оренду землі", необхідно зауважити, що такий договір може бути поновлено виключно на тих самих умовах і на той самий строк. Тобто орендар не може вимагати поновлення договору оренди землі на інших умовах. Щодо прав та обов'язків орендодавця слід акцентувати, що він має право заперечити стосовно поновлення згідно із цією частиною статті 33 Закону України "Про оренду землі", і таке заперечення має бути заявлено саме протягом одного місяця після закінчення дії договору оренди землі, що безпосередньо випливає зі змісту частини 6 зазначеної статті.

У подальшому, якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення дії договору оренди і орендодавець не надав заперечень стосовно поновлення цього договору протягом одного місяця після його закінчення, орендар має право звернутися із вимогою про визнання укладеною угоди про поновлення договору на тих самих умовах і на той самий строк. Орендодавець, у свою чергу, в будь-який час до укладення додаткової угоди стосовно поновлення договору на той самий строк і на тих самих умовах може звернутися із вимогою про звільнення земельної ділянки. Тобто договір оренди землі вважатиметься поновленим лише у разі укладення додаткової угоди, про що безпосередньо зазначено у частині 8 статті 33 Закону України "Про оренду землі". При цьому відмову або зволікання в укладенні додаткової угоди до договору оренди землі може бути оскаржено у суді.

Правову позицію щодо розрізнення цих підстав сформульовано Верховним Судом України, зокрема у постанові від 25.02.2015 у справі № 6-219цс14, Верховним Судом у постановах від 10.04.2018 у справі № 594/376/17-ц, від 10.09.2018 у справі № 920/739/17, від 29.11.2018 у справах № 920/752/17, № 920/737/17, № 920/747/17, № 920/751/17, № 920/746/17, № 920/744/17, № 920/748/17, № 920/749/17.

За встановлених судами попередніх інстанцій обставин, позивач у процесі реалізації переважного права орендаря перед іншими особами відповідно до частин 1-5 статті 33 Закону України "Про оренду землі" звернувся до відповідача з заявою про поновлення договору оренди землі від 21.09.2011 № 219 на новий термін на 5 років, тобто на інших умовах ніж було передбачено умовами договору, і рішенням Івано-Франківської міськради від 26.05.2015 № 1775-54 термін оренди за цим договором поновлено на 5 років. Проте, зазначене рішення відповідача не мало практичної реалізації і додаткової угоди між сторонами укладено не було.

У подальшому між сторонами тривало листування щодо узгодження істотних умов договору, а саме, розміру орендної плати, однак у процесі погодження таких умов сторони не дійшли згоди щодо нових істотних умов договору, додаткової угоди між сторонами укладено не було.

Згідно з частиною 1 статті 15 Цивільного кодексу України кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання, а частиною 1 статті 16 цього Кодексу визначено, що кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу.

Отже, зазначені норми визначають об'єктом захисту порушене, невизнане або оспорюване право чи цивільний інтерес. Порушення права пов'язане з позбавленням його володільця можливості здійснити (реалізувати) своє право повністю або частково. При оспорюванні або невизнанні права виникає невизначеність у праві, викликана поведінкою іншої особи. Таким чином, порушення, невизнання або оспорювання суб'єктивного права є підставою для звернення особи до суду за захистом цього права із застосуванням відповідного способу захисту. Особа, права якої порушено, може скористатися не будь-яким, а конкретним способом захисту свого права, який має відповідати тим фактичним обставинам, які склалися, виходячи із тих відносин, які відповідають відповідним нормам права.

У справі, яка розглядається, ТОВ "Альфабуд" визначено спосіб захисту свого права шляхом визнання укладеною додаткової угоди до договору оренди землі від 21.09.2011 № 219 з підстав, передбачених частиною 6 статті 33 Закону України "Про оренду землі", а саме: продовження належного виконання ним умов договору оренди землі, сплату орендної плати і користування земельною ділянкою після закінчення терміну дії договору за відсутності заперечень орендодавця протягом визначеного законом строку.

Натомість зміст позовної заяви, у якій викладено додаткову угоду про поновлення договору оренди землі, містить іншу істотну умову - строк дії договору (5 років), ніж ту, яка була встановлена сторонами у пункті 8 (3 роки) договору оренди землі від 21.09.2011 № 219, вимога про поновлення якого шляхом укладення додаткової угоди є предметом позову у цій справі.

Як зазначалося вище, поновлення договору оренди землі в судовому порядку, в передбачений нормами частин 6-11 статті 33 Закону України "Про оренду землі" спосіб, вимагає не тільки встановлення судом юридично значимих умов, що свідчать про продовження орендних правовідносин (як-то користування земельною ділянкою поза межами строку договору без заперечення орендодавця протягом наступного місяця), а й необхідності укладення додаткової угоди між сторонами, як єдиної підстави продовження орендних прав і обов'язків (фактичний склад), при цьому право оренди на той самий (новий) строк підлягає обов'язковій державній реєстрації на підставі укладеної додаткової угоди про поновлення договору, оскільки в силу положень статті 125 Земельного кодексу України право оренди земельної ділянки виникає з моменту державної реєстрації цього права.

Отже, колегія суддів зауважує, що у такому випадку належним способом захисту порушеного права є позов про визнання поновленим договору оренди землі на той самий строк і на тих самих умовах шляхом укладення відповідної додаткової угоди в судовому порядку, проте, визначення позивачем у додатковій угоді нових істотних умов, (строк дії договору оренди) виключає можливість пролонгації договору на попередніх умовах.

Оскільки, позивачем у даному випадку обрано захист своїх порушених прав у спосіб, який не узгоджується з положеннями чинного законодавства щодо можливості поновлення договору оренди земельної ділянки шляхом визнання укладеною додаткової угоди відповідно до частини 6 статті 33 Закону України "Про оренду землі", підстав для задоволення позову немає.

Наведені у касаційній скарзі аргументи не можуть бути підставами для скасування постановлених у справі судових рішень, оскільки вони не підтверджуються матеріалами справи, ґрунтуються на неправильному тлумаченні скаржником норм матеріального та процесуального права та зводяться до переоцінки встановлених судом обставин.

Ураховуючи вищевикладене та межі перегляду справи судом касаційної інстанції, Верховний Суд вважає за необхідне законні по суті рішення суду першої та апеляційної інстанцій залишити без змін з урахуванням мотивувальної частини даної постанови. У зв'язку з чим касаційна скарга ТОВ "Альфабуд" задоволенню не підлягає.

Керуючись статтями 300, 301, 308, 309, 314, 315, 317 Господарського процесуального кодексу України, Верховний Суд

ПОСТАНОВИВ:

1. Касаційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Альфабуд" залишити без задоволення.

2. Постанову Західного апеляційного господарського суду від 23.01.2019 та рішення Господарського суду Івано-Франківської області від 15.03.2018 у справі № 909/1213/17 залишити без змін з урахуванням мотивувальної частини даної постанови.

Постанова набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною і оскарженню не підлягає.

Головуючий суддя І. С. Берднік

Судді: І. С. Міщенко

В. Г. Суховий