Господарський суд
Житомирської області
_________________________________________
______________________________________________________________________
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"18" квітня 2019 р. м. Житомир Справа № 906/1024/18

Господарський суд Житомирської області у складі:

судді Лозинської І.В.,

секретаря судового засідання Шевчук - Сингаївської І.Г.

за участю представників сторін:

- від позивача: Савурко О.В. - адвокат (дов. від 26.12.2018)

- від відповідача: Теличук О.Ф. - представник за дов. від 08.01.2019, вих. №18-5/44

- від Василівської сільської ради: не прибув

- від Березівської сільської ради: не прибув

розглянувши у відкритому судовому засіданні в м. Житомирі справу

за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю "КостроГор" (с. Василівка, Житомирська область)

до Житомирської районної державної адміністрації (м. Житомир)

за участю третіх осіб, які не заявляють самостійних вимог на предмет спору на стороні відповідача:

1) Василівської сільської ради Житомирського району Житомирської області (Житомирська область, Житомирський район, с. Василівка)

2) Березівської сільської ради Житомирського району Житомирської області (Житомирська область, Житомирський район, с. Березівка)

про поновлення договорів оренди земельних ділянок від 04.09.2013 та визнання додаткових угод укладеними

В засіданні суду 16.04.2019 оголошувалась перерва до 11:00 год. 18.04.2019 відповідно до ч. 2 ст. 216 ГПК України.

У засіданні суду оголошено вступну і резолютивну частини рішення та повідомлено дату складення повного рішення відповідно до вимог ст. 238 ГПК України.

ТОВ "КостроГор" звернулось до Господарського суду Житомирської області з позовом до Житомирської РДА (з врахуванням позовної заяви від 03.12.2018, вих. №289 (а. с. 50 - 57)) з такими вимогами:

1,2) визнати поновленими договори оренди землі від 04.09.2013, укладені між Житомирською РДА та ТОВ "КостроГор", у редакції додаткових угод від 04.09.2018, терміном на 5 років, але не довше ніж до моменту отримання власниками паїв свідоцтв на право власності на земельні ділянки, для ведення товарного сільськогосподарського виробництва за рахунок нерозподілених (не витребуваних) земельних часток (паїв) в

кількості, відповідно:

- 43 паїв (57 земельних ділянок) загальною площею 138,8931 га - на території Березівської сільської ради Житомирського району;

- 5 паїв (5 земельних ділянок) загальною площею 22,7495 га - на території Василівської сільської ради Житомирського району;

3,4) визнати укладеними додаткові угоди до договорів оренди землі від 04.09.2013, укладених між Житомирською РДА та ТОВ "КостроГор", у редакції додаткової угоди від 04.09.2018 щодо земельних ділянок для ведення товарного сільськогосподарського виробництва за рахунок нерозподілених (не витребуваних) земельних часток (паїв):

- в кількості 43 паїв (57 земельних ділянок) загальною площею 138,8931 га - на території Березівської сільської ради Житомирського району Житомирської області;

- в кількості 5 паїв (5 земельних ділянок) загальною площею 22,7495 га - на території Василівської сільської ради Житомирського району Житомирської області.

Позовні вимоги обгрунтовані відмовою Житомирської районної державної адміністрації у продовженні дії договорів оренди земельних ділянок, посилаючись на порушення строку, визначеного договором, в частині повідомлення орендодавця щодо наміру продовжити дію договорів оренди земельних ділянок: позивач вважає, що така відмова не відповідає умовам договорів оренди земельної ділянки від 04.09.2013, суперечить їм та не є підставою для припинення вказаних договорів.

Ухвалою від 07.12.2018 господарський суд відкрив провадження у справі, постановив здійснювати її розгляд за правилами загального позовного провадження, призначив підготовче засідання суду на 03.01.2019 об 11:30.

Згідно з ухвалами від 05.02.2019 господарський суд постановив:

- залучити до участі у справі третіми особами, які не заявляють самостійних вимог на предмет спору на стороні відповідача: Василівську та Березівську сільські ради Житомирського району Житомирської області (а. с. 142,143);

- продовжити термін підготовчого провадження у справі по 07.03.2019, призначив наступне засідання суду на 05.03.2019 об 11:00 (а. с. 144, 145).

Ухвалою від 05.03.2019 господарський суд закрив підготовче провадження та призначив справу до судового розгляду по суті (а. с.169,170).

В засіданні суду 16.04.2019 представник позивача заявив усне клопотання про закриття провадження у справі в частині позовних вимог щодо земельних паїв на території Василівської ради; щодо позовних вимог стосовно земельних паїв на території Березівської ради просив оголосити перерву для надання конкретного їх переліку.

Представник відповідача в засіданні суду 16.04.2019 надала на вимогу суду засвідчені копії розпоряджень голови Житомирської РДА від 30.08.2013 за №313 та №314 (а. с. 194 - 200); проти оголошення перерви в засіданні суду та закриття провадження у справі в зазначеній частині позовних вимог не заперечила.

Ухвалою від 16.04.2019 господарський суд постановив закрити провадження у справі в частині позовних вимог щодо земельних паїв на території Василівської ради та подовжити провадження в справі в частині позовних вимог стосовно земельних паїв на території Березівської сільської ради (а. с. 203, 204); крім того, в цьому засіданні суду оголошено перерву до 11:00 18.04.2019, про що зазначено в протоколі судового засідання.

Після перерви, в засіданні суду 18.04.2019 представник позивача надав заяву, відповідно до якої зазначено, що на території Березівської сільської ради за межами населених пунктів за договором оренди № 1 від 04.09.2013 з переданих в оренду паїв залишилися земельні ділянки в кількості 35 паїв загальною площею 111, 8787 га; підтримав позовні вимоги в частині позовних вимог щодо земельних паїв на території Березівської сільської ради з урахуванням наданої заяви.

В засіданні суду 18.04.2019 представник відповідача проти позовних вимог в зазначеній частині заперечила з підстав, викладених у відзиві на позовну заяву (а. с. 67 - 71); крім того, повідомила, що на даний час право щодо укладення договорів оренди стосовно не витребуваних паїв належить відповідним сільським радам.

Представники третіх осіб в засідання суду не прибули.

Розглянувши матеріали справи, заслухавши пояснення представників сторін, з'ясувавши фактичні обставини, на яких ґрунтується позов, об'єктивно оцінивши докази, які мають значення для розгляду справи і вирішення спору по суті, господарський суд, -

ВСТАНОВИВ:

1. Фактичні обставини справи та зміст спірних правовідносин.

Відповідно до п. 1 розпорядження голови Житомирської районної державної адміністрації від 30.08.2013 № 314 передано в оренду ТОВ "Житомирщина Агро" терміном на 5 років, але не довше ніж до моменту отримання власниками паїв свідоцтв на право власності на земельну ділянку, земельні ділянки для ведення товарного сільськогосподарського виробництва за рахунок нерозподілених (невитребуваних) земельних часток (паїв) в кількості 48 паїв (65 земельних ділянок) загальною площею 160,2359 га на території Березівської сільської ради та встановлено орендну плату у розмірі 3% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки (а. с. 198 - 200).

На виконання вказаного розпорядження між Житомирською РДА та ТОВ "Житомирщина-Агро" укладено договір оренди земельних ділянок від 04.09.2013 (а. с. 16-19), який зареєстровано в Березівській сільській раді 04.09.2013 за № 1 (далі - договір оренди).

Відповідно до п.п. 1, 2 договору оренди, орендодавець надає, а орендар приймає в строкове платне користування земельні ділянки для ведення товарного сільськогосподарського виробництва за рахунок (нерозділених) не витребуваних земельних часток (наїв) в кількості 48 паїв (65 земельних ділянок) загальною площею 160,2359 га на території Березівської сільської ради за межами населених пунктів.

На земельних ділянках відсутнє нерухоме майно, будівлі та споруди (п. 3 договору оренди).

Згідно з п. 4 договору оренди нормативна грошова оцінка земельних ділянок становить 1072117 грн. згідно з витягом з документації із землеустрою про вартість земельної ділянки (земельної частки паю) виданого управлінням Держземагентства у Житомирському районі.

За п. 7 договору оренди, його укладено на 5 (п'ять) років, але не довше ніж до моменту отримання власниками паїв свідоцтв на право власності на земельну ділянку. Після закінчення строку договору оренди орендар маг переважне право поновлення його на новий строк. У такому разі орендар повинен не пізніше ніж за 60 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.

Об'єкт оренди передано ТОВ "Житомирщина-Агро" 04.09.2013, про що свідчить відповідний акт прийому-передачі (а. с. 20).

У додатку до зазначеного договору наведено перелік нерозподілених (не витребуваних) земельних часток (паїв), що передаються в оренду ТОВ "Житомирщина Агро" для ведення товарного сільськогосподарського виробництва на території Березівської сільської ради реформованих КСП "Дубовець" та КСП "Черемошне" (а. с. 21, 22).

26.12.2013 між тими ж сторонами на підставі розпорядження голови Житомирської районної державної адміністрації № 549 від 25.12.2013 укладено додаткову угоду до договору оренди (а. с. 23), відповідно до якої виключено з додатку до договору відповідні пункти з наступними номерами: земельних ділянок: 120, 136, 213, 24, 125; пункти 2, 4, 8 договору викладено у нових редакціях.

Так, відповідно до п. 2 договору оренди в оренду передаються земельні ділянки в кількості 43 паїв (57 земельних ділянок) загальною площею 138,8931 га (перелік додається).

На виконання додаткової угоди між сторонами складено новий акт приймання -передачі об'єкта оренди від 26.12.2013 (а. с. 24).

В засіданні суду встановлено, що сторонами погоджено строк дії договору оренди до 04.09.2018.

В подальшому, Товариством з обмеженою відповідальністю "Житомирщина Агро" змінено назву на Товариство з обмеженою відповідальністю "КостроГор", що підтверджується протоколом № 28-03/2017 позачергових загальних зборів учасників ТОВ "Житомирщина -Агро" від 28.03.2017 (а. с. 101,102).

26.06.2018 орендар - ТОВ "КостроГор" звернувся до орендодавця - Житомирської РДА з листом - повідомленням від 25.06.2018 про продовження дії договору оренди землі та доданими до нього додатковими угодами до договорів оренди земельних ділянок (а. с. 34-36), що підтверджується рекомендованим повідомленням про вручення поштового відправлення та описом про вкладення до цінного листа, копії яких містяться в матеріалах справи (а. с.35, 38).

У листі ТОВ "КостроГор", від 30.07.2018, вих. № 144, адресованому Житомирській РДА, зазначено про надання копій правовстановлюючих документів ТОВ "КостроГор" пов'язаних з перейменуванням ТОВ "Житомирщина-Агро" згідно з наведеним переліком (а. с. 39).

Листом від 18.10.2018, вих. № П-990/14 (а.с.41,42) Житомирською РДА відмовлено ТОВ "КостроГор" в продовженні договорів оренди земельних ділянок, з посиланням на порушення строку, визначеного договором в частині повідомлення орендодавця щодо наміру продовжити дію договорів оренди земельних ділянок.

Оскільки, відповідач після закінчення строку дії договорів не погоджується визнати поновленим договір оренди на новий строк, ТОВ "КостроГор" звернулось з позовом до Житомирської РДА про поновлення договорів оренди земельних ділянок та визнання додаткових угод до договорів укладеними.

2. Норми права, які застосував господарський суд.

Відповідно ст. 193 Господарського кодексу України сторони повинні виконувати господарські зобов'язання належним чином.

Згідно із ч. 2 ст. 792 Цивільною кодексу України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.

Відповідно до ч. 1 ст. 2 Закону України "Про оренду землі" відносини, пов'язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України. Цивільним кодексом України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.

За ст. 13 Закону України "Про оренду землі" договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Частиною 1 ст. 15 Закону України "Про оренду землі" встановлено, що істотними умовами договору оренди землі є об'єкт оренди (кадастровий номер, місце розташування та розмір земельної ділянки); строк дії договору оренди; орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату.

Частиною 1 статті 33 Закону України "Про оренду землі" передбачено, що по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі).

Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі. До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди (ч. 2, 3 ст. 33 Закону України "Про оренду землі").

Згідно з ч. 5 ст. 33 Закону України "Про оренду землі" орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі.

У разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. У цьому випадку укладання додаткової угоди про поновлення договору оренди землі здійснюється із, зокрема, уповноваженим керівником органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування без прийняття рішення органом виконавчої влади або органом місцевого самоврядування про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної або комунальної власності) (ч. 6 ст. 33 Закону України "Про оренду землі").

Додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов'язковому порядку. Відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди до договору оренди землі може бути оскаржено в суді (частини 7, 8, 9 ст. 33 Закону України "Про оренду землі").

Відповідно до ч. 4 ст. 33 Закону України "Про оренду землі" при поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.

3. Висновок господарського суду щодо позовних вимог про визнання поновленим договору оренди та визнання укладеною додаткової угоди до цього договору.

У п. 1 проекту додаткової угоди до договору оренди земельної ділянки від 04.09.2013 (а. с. 36) зазначено про продовження дії договору оренди до 04.09.2023.

Пунктом 2 проекту додаткової угоди вказано, що всі інші умови договору оренди земельної ділянки від 04.09.2013 залишаються без змін, сторони підтверджують по них свої зобов'язання.

Разом з тим, судом встановлено, що такі деякі пункти договору оренди в силу об'єктивних обставин не можуть залишатися в попередній редакції.

Так, зокрема, згідно з п. 2 договору оренди в оренду передається 48 паїв (65 земельних ділянок) загальною площею 160,2359 га (а. с. 16).

В той же час, позивач у заяві, наданій в засіданні суду 18.04.2019, повідомив, що з 04.09.2013 до квітня 2019 року на території Березівської сільської ради власниками витребувано 8 паїв; за межами населених пунктів з переданих в оренду 48 паїв залишилося 35 паїв загальною площею 111,8787 га за рахунок земель реформованих:

- КСП "Дубовець": №9 площею 4,5329 га, №20 площею 4,1562 га, №21 площею 4,4705 га, №68 площею 3,3874 га, №85 площею 3,3567 га, №107 площею 3,9006 га, №119 площею 5,6248 га, №124 площею 4,1314 га, №127 площею 5,6571 га, №133 площею 5,9385 га, №140 площею 5,1084 га, №208 площею 3,9871 га;

- КСП "Черемошне": №7 площею 2,3982 га, №16 площею 4,0542 га, №19 площею 3,2443 га, №23 площею 2,8961 га, №26 площею 2,4833 га, №40 площею 3,7047 га, №47 площею 2,7020 га, № 53 площею 2,4598 га, № 74 площею 0,9553 га, № 79 площею 1,9269 га, № 83 площею 2,0176 га, № 112 площею 1,9423 га, №126 площею 0,5050 га, №138 площею 2,4655 га, №160 площею 2,0525 га, №174 площею 2,5194 га, №175 площею 2,5192 га, №182 площею 2,4090 га, №1192 площею 2,5392 га, №199 площею 2,2432 га, № 213 площею 3,3276 га, № 214 площею 2,4922 га, № 220 площею 3,7696 га (а. с. 205 - 208).

Таким чином, змінилася кількість орендованих паїв та загальна площа орендованих земельних ділянок.

За викладених обставин суд вважає, що у зв'язку з витребуванням власниками 8 паїв, які були предметом спірного договору оренди, відбулася зміна істотних умов договору оренди землі.

Таким чином відсутні підстави для задоволення заявлених позовних вимог.

4. Щодо виявлених при вирішенні спору недоліків, допущених Житомирською районною державною адміністрацією.

Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо вирішення питання колективної власності на землю, удосконалення правил землекористування у масивах земель сільськогосподарського призначення, запобігання рейдерству та стимулювання зрошення в Україні" від 10.07.2018 № 2498-VIII внесено зміни, зокрема, до Земельного кодексу України, Закону України "Про порядок виділення в натурі (на місцевості) земельних ділянок власникам земельних часток (паїв)".

Прикінцевими положеннями цього закону передбачено, що він набирає чинності з 01.01.2019.

Так, зокрема, ст. 13 Закону України "Про порядок виділення в натурі (на місцевості) земельних ділянок власникам земельних часток (паїв) унормовано, що нерозподілені земельні ділянки, не витребувані частки (паї) після формування їх у земельні ділянки передаються в оренду за рішенням відповідної сільської, селищної, міської ради.

Таким чином, з 01.01.2019 повноваження щодо розпорядження не витребуваними частками (паями) перейшло від райдержадміністрацій до відповідних органів місцевого самоврядування.

Разом з тим, 29.12.2018 між Житомирською РДА (орендодавець) та СТОВ "Агро-Полісся" (орендар) укладено договір оренди нерозподілених (не витребуваних) земельних часток (паїв) (а. с.172-175), відповідно згідно з п. 1 якого орендарю передано в строкове платне користування вищезазначені земельні ділянки в кількості 35 паїв, загальною площею 111,8787 га для ведення товарного сільськогосподарського виробництва на території Березівської сільської ради.

Про факт передачі зазначених ділянок свідчить акт приймання - передачі земельних часток (паїв) від 29.12.2018 (а. с. 176).

Однак, позивач стверджує, що продовжує користуватись об'єктом оренди, на виконання своїх зобов'язань продовжує вносити орендну плату, що підтверджується платіжними дорученнями, які містяться в матеріалах справи (а.с.111-120); продовжує нести витрати з проведення господарської діяльності, пов'язаної з орендою землі, що є доказом продовження договірних зобов'язань орендаря.

Вказане підтверджується листом Березівської сільської ради від 19.12.2018, вих. №900, в якому, серед іншого, зазначено, що орендовані земельні ділянки засіяні озимою пшеницею та підготовлені для посіву ярих культур у 2019 році (а. с. 93).

Таким чином, Житомирською РДА порушено переважне право ТОВ "КостроГор" перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі) з огляду на не поновлення договору оренди та надання орендованих паїв іншому суб'єкту господарювання - СТОВ "Агро-Полісся", в той час, коли позивач вчасно, в межах терміну визначеного договором оренди, повідомив орендодавця про наміри продовжувати його дію.

Частиною 2 ст. 19 Конституції України унормовано, що органи державної влади та органи місцевого самоврядування, їх посадові особи зобов'язані діяти лише на підставі, в межах повноважень та у спосіб, що передбачені Конституцією та законами України.

Господарський суд, виявивши при вирішенні спору порушення законодавства або недоліки в діяльності юридичної особи, державних чи інших органів, інших осіб, постановляє окрему ухвалу, незалежно від того, чи є вони учасниками судового процесу. Окрема ухвала надсилається відповідним юридичним та фізичним особам, які за своїми повноваженнями повинні усунути виявлені судом недоліки чи порушення чи запобігти їх повторенню (ч. 1, 6 ст. 246 ГПК України).

За таких обставин, суд дійшов висновку про надіслання окремої ухвали Житомирській районній державній адміністрації з метою усунення виявлених судом недоліків та недопущення їх повторенню подальшому.

5. Розподіл судових витрат між сторонами.

Відповідно до ч. 1 ст. 123 ГПК України судові витрати складаються з судового збору та витрат, пов'язаних з розглядом справи.

Приписами ч. 2 ст.123 ГПК України унормовано, що розмір судового збору, порядок його сплати, повернення і звільнення від сплати встановлюються законом.

Оскільки, суд вважає, що Житомирською районною державною адміністрацією порушено порядок поновлення спірного договору оренди земельної ділянки від 04.09.2013 та у зв'язку з цим - переважне право ТОВ "КостроГор" перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк, що спонукало позивача звернутись до господарського суду за захистом свого порушеного права, витрати по сплаті судового збору покладаються на відповідача згідно з ст. 129 ГПК України.

Керуючись ст. ст. 123, 129, 233, 236 - 238, 240, 241, 246 Господарського процесуального кодексу України, господарський суд, -

ВИРІШИВ:

1. У позові відмовити.

2. Стягнути з Житомирської районної державної адміністрації (10003, м. Житомир, вул. Лесі Українки, 1, ) на користь Товариства з обмеженою відповідальністю "КостроГор" (12414, Житомирська область, Житомирський район, с.Василівка, вул. Центральна, 4, ):

- 3524,00 грн. судового збору.

Рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано.

Апеляційна скарга на рішення суду подається протягом двадцяти днів.

Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини рішення суду, або у разі розгляду справи (вирішення питання) без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.

Повне рішення складено: 22.04.19

Суддя Лозинська І.В.

Віддрукувати:

1 - в справу

2,3 - сторонам (реком. з повід.)