ПІВНІЧНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"15" квітня 2019 р. Справа№ 910/7815/18

Північний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:

головуючого: Козир Т.П.

суддів: Разіної Т.І.

Чорногуза М.Г.

при секретарі Майданевич Г.А.

за участю представників сторін:

прокурор: Колодяжна А.В. за посвідченням від 04.11.2015;

від відповідача 1: Пилипчук І.І. за довіреністю від 11.022.019;

від відповідача 2: Спасова І.Г. за ордером від 17.01.2019;

розглянувши у відкритому судовому засіданні в м.Києві апеляційну скаргу Заступника прокурора міста Києва

на рішення Господарського суду міста Києва від 06.11.2018 (повне рішення складено 19.11.2018)

у справі №910/7815/18 (суддя Ярмак О.М.)

За позовом керівника Київської місцевої прокуратури №9 в інтересах держави

до 1) Київської міської ради

2) Товариства з обмеженою відповідальністю "ФОК-СІГМА"

про визнання незаконним та скасування рішення, визнання недійсною угоди та визнання відсутнім права користування земельною ділянкою,

УСТАНОВИВ:

У червні 2018 року керівник Київської місцевої прокуратури №9 (далі - прокурор) звернувся у господарський суд міста Києва з позовом в інтересах держави до Київської міської ради (далі - відповідач 1) та Товариства з обмеженою відповідальністю "ФОК-СІГМА" (далі - відповідач 2), та просив суд:

- визнати незаконним та скасувати рішення (оформлене висновком до кадастрової справи №А-22502) постійної комісії Київської міської ради з питань містобудування, архітектури та землекористування від 27.10.2016 про поновлення ТОВ "ФОК-СІГМА" на 5 років договору оренди земельної ділянки від 13.03.2008 №72-6-00496 площею 0,1456 га по вул. Гарматній, 35/2 у Солом'янському районі м.Києва (кадастровий номер :69:006:0030);

- визнати недійсною угоду №321 від 05.10.2017 про поновлення договору оренди земельної ділянки площею 0,1456 га (кадастровий номер :69:006:0030) по вул. Гарматній, 35/2 у Солом'янському районі м.Києва;

- визнати відсутність у Товариства з обмеженою відповідальністю "ФОК-СІГМА" () права користування земельною ділянкою площею 0,1456 га (кадастровий номер :69:006:0030) по вул.Гарматній, 35/2 у Солом'янському районі м.Києва.

Позовні вимоги мотивовані тим, що строк дії договору оренди земельної ділянки від 13.03.2008 №72-6-00496 закінчився 13.03.2013, відповідач 2 не має переважного права на поновлення договору оренди, оскільки неналежно виконував обов'язки орендаря, мав заборгованість зі сплати орендної плати та не використовував земельну ділянку за цільовим призначенням, тому прийняття рішення щодо поновлення договору оренди є незаконним, укладена угода про поновлення договору оренди підлягає визнанню недійсною, а також підлягає визнанню відсутнім у відповідача 2 право користування земельною ділянкою.

Відповідач 2, заперечуючи проти позову у суді першої інстанції, посилався на відсутність у прокурора повноважень на подання позову, а також на те, що договір поновлений правомірно, оскільки відповідачем 2 своєчасно було направлено заяву про поновлення договору на новий строк, а відповідачем 1 не було надано заперечень щодо поновлення договору; відповідачем 2 сплачувалась орендна плата за земельну ділянку, а земля використовувалась за цільовим призначенням; висновок постійної комісії не є актом суб'єкта владних повноважень та не є правочином, тому не підлягає визнанню недійсним; відсутні порушення прав держави та повноважень прокурора на представництво інтересів держави; прокурор втручається у мирне володіння майном.

Рішенням Господарського суду міста Києва від 06 листопада 2018 року у задоволенні позову відмовлено.

Не погоджуючись з прийнятим рішенням суду, Заступник прокурора міста Києва звернувся з апеляційною скаргою, у якій просить скасувати оскаржуване рішення та постановити нове, яким позовні вимоги задовольнити в повному обсязі.

Апеляційна скарга мотивована тим, що судом порушено норми матеріального та процесуального права, а висновки суду не відповідають фактичним обставинам справи, оскільки відповідачами не дотримано встановленого чинним законодавством порядку поновлення договору оренди земельної ділянки, відповідачем 2 неналежним чином виконувались обов'язки орендаря, не сплачувалась орендна плата та не здійснена забудова земельної ділянки.

08 лютого 2019 року відповідачем 2 подано відзив на апеляційну скаргу, у якому він заперечує проти її задоволення, посилаючись на те, що договір оренди поновлено на підставі ч.6 ст.33 Закону України "Про оренду землі", з додержанням всіх необхідних умов; волевиявлення відповідачів було послідовно спрямоване на встановлення та подальше поновлення договірних відносин землекористування; порушення строку укладання додаткової угоди не має наслідком недійсність такої угоди або втрату права на поновлення договору оренди; факт відсутності будівництва не може розглядатись як використання земельної ділянки не за цільовим призначенням; неправомірні дії прокуратури щодо визнання відсутнім права користування земельною ділянкою є втручанням у мирне володіння майном.

12 квітня 2019 року відповідачем 1 подані письмові пояснення, у яких він заперечує проти задоволення апеляційної скарги, посилаючись на те, що маючи повноваження, діючи в межах компетенції та на підставі закону Київська міська рада уклала додаткову угоду про поновлення договору оренди земельної ділянки.

15 квітня 2019 року прокурором подані письмові пояснення, у яких він вказує, що належним позивачем у справі є саме прокурор, а передача земельної ділянки поза аукціоном свідчить про порушення інтересів держави; доводи відповідача 2 щодо автоматичного поновлення договору оренди є безпідставними.

15 квітня 2019 року відповідачем 2 подані додаткові пояснення, у яких він вказує, що відсутній зв'язок між поновленням договору оренди землі та виникненням переважного права орендаря; відповідачами було додержано приписи Порядку передачі (надання) земельних ділянок у користування або у власність із земель комунальної власності в м.Києві; у прокурора відсутні повноваження як для здійснення представництва в суді законних інтересів держави у даних правовідносинах, так і для звернення до суду із даним позовом.

Прокурор у судовому засіданні підтримала доводи, викладені у апеляційній скарзі, просила її задовольнити.

Представники відповідачів у судовому засіданні заперечили проти задоволення апеляційної скарги.

Заслухавши пояснення прокурора та представників відповідачів, дослідивши матеріали справи, розглянувши апеляційну скаргу, Північний апеляційний господарський суд вважає, що апеляційна скарга підлягає частковому задоволенню з наступних підстав.

З матеріалів справи вбачається, що 14 червня 2007 року Київською міською радою було прийнято рішення №862/1523 "Про передачу земельної ділянки товариству з обмеженою відповідальністю "ФОК-СІГМА" для будівництва, експлуатації та обслуговування торговельно-офісного центру з підземним паркінгом на вул.Гарматній, 35/2 у Солом'янському районі м.Києва", яким затверджено проект землеустрою щодо відведення земельної ділянки товариству з обмеженою відповідальністю "ФОК-СІГМА" для будівництва, експлуатації та обслуговування торговельно-офісного центру з підземним паркінгом на вул.Гарматній, 35/2 у Солом'янському районі м.Києва; передано Товариству з обмеженою відповідальністю "ФОК-СІГМА" в оренду на 5 років земельну ділянку площею 0,1456 га для будівництва, експлуатації та обслуговування торговельно-офісного центру з підземним паркінгом на вул.Гарматній, 35/2 в Солом'янському районі м.Києва за рахунок земельної ділянки, відведеної відповідно до пункту 61 рішення Київської міської ради від 10.07.2003 № 638/798 "Про надання і вилучення земельних ділянок та припинення права користування землею" та право користування якою посвідчено договором оренди земельної ділянки від 20.04.2004 № 72-6-00155 (том 1 а.с.23).

06 березня 2008 року між Київською міською радою, як орендодавцем, та ТОВ "ФОК-СІГМА", як орендарем, був укладений договір оренди земельної ділянки (далі - договір оренди), розташованої по вул.Гарматній, 35/2 у Солом'янському районі м.Києва, розміром 0,1456 га, кадастровий номер :69:006:0030, з цільовим призначенням - для будівництва, експлуатації та обслуговування торговельно-офісного центру з підземним паркінгом (том 1 а.с.24-27).

Згідно з п.2.2 договору оренди нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить 3 665 661,92 грн.

Пунктом 3.1 договору оренди встановлено, що його укладено на п'ять років.

Згідно з п.4.2 договору оренди річна орендна плата за земельну ділянку встановлюється у розмірі п'яти відсотків від її нормативної грошової оцінки.

Відповідно до п.4.7 договору оренди орендна плата вноситься орендарем рівними частинами за базовий податковий (звітний) період, який дорівнює календарному місяцю, щомісячно протягом тридцяти календарних днів, наступних за останнім календарним днем звітного (податкового) місяця.

Пунктом 4.10 договору оренди встановлено, що за несвоєчасне внесення орендної плати справляється пеня в розмірі 120 відсотків річних облікової ставки Національного банку України, діючої на день виникнення боргу або на день його (його частини) погашення, при цьому для розрахунку використовується більша із зазначених ставок.

У пункті 5.1 договору оренди встановлено, що на земельній ділянці не дозволяється діяльність, не пов'язана із цільовим призначенням земельної ділянки. Зміна цільового призначення земельної ділянки можлива лише в разі прийняття Київською міською радою рішення про затвердження проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки у зв'язку зі зміною цільового призначення земельної ділянки та внесення відповідних змін до договору. Роботи по розробці проекту землеустрою щодо відведення сплачує орендар.

Згідно з п.7.1 договору оренди після припинення дії договору оренди орендар повертає орендодавцеві земельну ділянку у стані, не гіршому порівняно з тим, у якому він одержав її в оренду.

Пунктом 8.3 договору оренди сторони встановили, що після закінчення строку, на який було укладено цей договір, при умові належного виконання обов'язків відповідно до умов цього договору, орендар має за інших рівних умов переважне право на поновлення договору.

Згідно з п.8.4 договору оренди орендар зобов'язаний, у тому числі, завершити забудову земельної ділянки в строки, встановлені проектною документацією на будівництво, затвердженою в установленому порядку, але не пізніше, ніж через три роки з державної реєстрації договору; використовувати земельну ділянку відповідно до її цільового призначення; своєчасно вносити орендну плату; у строки, встановлені чинним законодавством, звітувати перед податковими органами за місцем розташування земельної ділянки про сплату орендної плати.

Пунктом 11.3 договору оренди встановлено, що він припиняється, у тому числі, у разі закінчення строку, на який його було укладено.

Згідно з п.11.7 договору оренди після закінчення строку, на який було укладено цей договір, орендар, за умови належного виконання своїх обов'язків, має за інших рівних умов переважне право на поновлення договору. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за три місяці до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію. У разі поновлення договору на новий строк його умови можуть бути змінені за згодою сторін.

Договір оренди посвідчено приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу від 06.03.2008 за реєстровим № 365, та зареєстровано Головним управлінням земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (КМДА) від 13.03.2008 року за № 72-6-00496.

Таким чином, враховуючи положення п.3.1 договору оренди та дату реєстрації, він діяв з 13 березня 2008 року по 13 березня 2013 року.

Постановою Окружного адміністративного суду міста Києва від 03.09.2012 у справі №2а-11883/12/2670 було задоволено позов Державної податкової інспекції у Солом'янському районі міста Києва та стягнуто з Товариства з обмеженою відповідальністю "ФОК-СІГМА" заборгованість 2012 року з орендної плати за землю з юридичних осіб у розмірі 64 542,43 грн. (том 1 а.с.39-40).

05 грудня 2012 року Товариство з обмеженою відповідальністю "ФОК-СІГМА" направило Київській міській раді лист, у якому вказало про намір скористатись переважним правом оренди на новий строк та укласти відповідні угоди щодо поновлення строку оренди земельної ділянки. Також вказало про відсутність заборгованості з орендної плати. Проект договору про поновлення строку оренди земельної ділянки позивач до листа не додав. Лист отриманий Київською міською радою 15.12.2012, що підтверджується поштовим повідомленням про вручення (том 1 а.с.92-93).

Згідно Акту обстеження земельної ділянки від 12.02.2013 №59/09, складеного Департаментом земельних ресурсів КМДА, земельна ділянка для будівництва не використовується (том 1 а.с.150)

Постановою Окружного адміністративного суду міста Києва від 13.05.2013 у справі № 826/3098/13-а було задоволено позов прокурора Солом'янського району в інтересах держави в особі Державної податкової інспекції у Солом'янському районі міста Києва та стягнуто з Товариства з обмеженою відповідальністю "ФОК-СІГМА" податковий борг за 2012 рік в розмірі 129577,54 грн. з орендної плати за землю з юридичних осіб (том 1 а.с.38).

25 травня 2016 року Товариство з обмеженою відповідальністю "ФОК-СІГМА" подало Київський міській раді лист (вх.№08/8954), у якому повідомило про закінчення терміну дії договору оренди та намір поновити термін дії договору оренди (том 1 а.с.42).

26 травня 2016 року ТОВ "ФОК-СІГМА" подав Київський міській раді клопотання про поновлення договору оренди земельної ділянки (том 1 а.с.43).

До клопотання був доданий гарантійний лист, у якому орендар вказав, що має заборгованість щодо сплати орендної плати за користування земельною ділянкою, яка виникла у зв'язку із скрутним фінансовим становищем, однак має намір повернутися до забудови земельної ділянки та гарантує сплату наявної заборгованості при поновленні договору оренди (том 1 а.с.44).

13 вересня 2016 року на засіданні постійної комісії Київської міської ради з питань містобудування, архітектури та землекористування прийнято рішення про поновлення ТОВ "ФОК-СІГМА" на 5 років договору оренди земельної ділянки № 72-6-00496 від 13.03.2008 року, оформлене висновком до кадастрової справи № А-22502 (висновок зареєстрований у Київській міській раді 27.10.2016 за №057/17911) (том 1 а.с.36-37).

05 жовтня 2017 року між Київською міською радою, як орендодавцем, та ТОВ "ФОК-СІГМА", як орендарем, на підставі статті 792 ЦК України, ст.33 Закону України "Про оренду землі", п.9.11 Порядку набуття прав на землю із земель комунальної власності у місті Києві, затвердженого рішенням КМР від 20.04.2017 № 241/2463, та висновку постійної комісії Київської міської ради з питань містобудування, архітектури та землекористування до кадастрової справи № А-22502 до протоколу № 19 від 13.09.2016, було укладено Угоду про поновлення договору оренди земельної ділянки (далі - угода) (том 1 а.с.28-31).

Згідно пункту 1 угоди сторони поновили на 5 років договір оренди земельної ділянки, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу від 06.03.2008 за реєстровим № 365, та зареєстрований Головним управлінням земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (КМДА) від 13.03.2008 року за № 72-6-00496.

Пунктом 2 угоди сторони виклали договір оренди у новій редакції.

Право оренди зареєстровано за відповідачем 2 у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 05.10.2017 (том 1 а.с.51-53).

Листом від 07.05.2018 за вих. № Департамент земельних ресурсів ВО КМР (КМДА) повідомив прокурора про обставини укладення договору оренди земельної ділянки від 13.03.2008 № 72-6-00496, який з урахуванням угоди про поновлення договору від 05.10.2017 № 321, дійсний до 05.10.2022, до листа додано Акт обстеження земельної ділянки № 18-0692-09 від 14.05.2018 Департаментом земельних ресурсів КМР (КМДА) (том 1 а.с.32-35).

Згідно вказаного Акту обстеження земельної ділянки, який складений спеціалістом управління землеустрою та моніторингу земель Сідненком Л.О., цільове призначення (вид використання) земельної ділянки: для будівництва, експлуатації та обслуговування торговельно-офісного центру з підземним паркінгом. Фактичне використання: на земельній ділянці розташовано цегляну будівлю не встановленого призначення, металевий гараж, автостоянку.

Листом від 07.05.2018 Головне управління ДФС у м.Києві повідомило прокурору, що ТОВ "ФОК-СІГМА" у період з 2013 року по вересень 2017 року не звітувало та не сплачувало орендну плату за землю, а станом на 04.05.2018 податковий борг не обліковується (том 1 а.с.46).

Також у матеріалах справи містяться копії платіжних документів щодо сплати орендної плати у період грудня 2017 року до червня 2018 року (том 1 а.с.94-99).

Таким чином, як встановлено матеріалами справи, позивач добровільно припинив сплачувати орендну плату за землю у 2012 році і знову почав сплачувати орендну плату після укладення договору про поновлення оренди земельної ділянки.

Листом від 08.05.2018 за вих. №073-4160 Департамент з питань державного архітектурно-будівельного контролю міста Києва ВО КМР (КМДА) повідомив прокурору, що за адресою "вул. Гарматна, 35/2" декларації про початок виконання будівельних робіт та декларації про готовність об'єкта до експлуатації подавались ТОВ "АЛДІ-ТРЕЙД" (том 1 а.с.44).

Листом від 04.06.2018 за вих.№055-7173 Департамент містобудування та архітектури ВО КМР (КМДА) повідомив прокурору, що містобудівні умови та обмеження для проектування об'єкта будівництва на вул.Гарматній, 35/2 (кадастрові номери :69:006:0030, :69:006:0009) не надавались (том 1 а.с.144-145).

Листом від 05.06.2018 за вих.№3 Департамент земельних ресурсів ВО КМР (КМДА) повідомив прокурору, що договір оренди поновлений і діє до 05.10.2022 (том 1 а.с.45).

02 серпня 2018 року Департаментом земельних ресурсів КМР (КМДА) проведено повторне обстеження земельної ділянки та встановлено, що земельна ділянка огороджена, не охороняється, на ділянці розташовано цегляну будівлю не встановленого призначення, металевий гараж, автостоянку, ділянка не впорядкована, виробнича діяльність на час обстеження не велась. За результатами обстеження складено Акт обстеження земельної ділянки №18-1161-09 (том 1 а.с.146-149).

Відповідно до листа Головного управління ДФС у м.Києві від 03.08.2018 станом на 05.12.2012 заборгованість за договорами оренди становила 150 590 грн., станом на 13.03.2013 - 193 790 грн., станом на 19.08.2013 - 193 790 грн., станом на 27.11.2013 - 193 790 грн. та станом на 03.08.2018 - відсутня (том 1 а.с.151-152).

У зв'язку із викладеними обставинами прокурор звернувся до суду із даним позовом, обґрунтовуючи його тим, що відповідачами порушено процедури поновлення договору, встановлені ст. 33 Закону України "Про оренду землі", оскільки орендар неналежно виконував свої обов'язки за договором, а саме: не сплачував орендну плату, не використовував земельну ділянку за цільовим призначенням, а тому втратив право на укладання угоди про поновлення договору. У зв'язку з тим, що товариство втратило переважне право на поновлення договору, земельна ділянка може бути відведена ТОВ "ФОК-СІГМА" у порядку, передбаченому ст.ст. 116, 124, 134 Земельного кодексу України лише за результатами проведення земельних торгів, а також з урахуванням вимог містобудівного законодавства, при цьому оскаржуваним рішенням порушені права та законні інтереси територіальної громади міста Києва, у зв'язку із несплатою орендної плати в місцевий бюджет недоотримано кошти.

Відмовляючи у задоволенні позовних вимог, суд першої інстанції прийшов до висновку, що прокурором не доведено, що прийняття оспорюваного рішення комісії про поновлення договору оренди земельної ділянки було здійснено без дотримання встановленого порядку, а також з порушенням вимог законодавства, прав та інтересів власника земельної ділянки - територіальної громади міста Києва в особі Київської міської ради. Також прокурором не доведено належними засобами доказування наявність підстав, з якими положення закону пов'язує визнання недійсним правочину, а вимоги про визнання відсутнім права користування у відповідача 2 спірною земельною ділянкою також визнані необґрунтованими.

Однак, Північний апеляційний господарський суд не погоджується із висновком суду першої інстанції щодо відсутності правових підстав для задоволення позову з наступних підстав.

Щодо права прокурора на звернення до суду із даним позовом, апеляційний господарський суд виходить з наступного.

Прокурор може представляти інтереси держави в суді у виключних випадках, які прямо передбачені законом. Розширене тлумачення випадків (підстав) для представництва прокурором інтересів держави в суді не відповідає принципу змагальності, який є однією із засад правосуддя (пункт 3 частини 2 статті 129 Конституції України).

Положення пункту 3 частини 1 статті 131-1 Конституції України відсилає до спеціального закону, яким мають бути визначені виключні випадки та порядок представництва прокурором інтересів держави в суді. Таким законом є Закон України "Про прокуратуру".

Так відповідно до частини 1, абзацу 1 частини 3 та абзацу 1 частини 4 статті 23 Закону України "Про прокуратуру" прокурор здійснює представництво в суді законних інтересів держави у разі порушення або загрози порушення інтересів держави, якщо захист цих інтересів не здійснює або неналежним чином здійснює орган державної влади, орган місцевого самоврядування чи інший суб'єкт владних повноважень, до компетенції якого віднесені відповідні повноваження, а також у разі відсутності такого органу. Наявність таких обставин обґрунтовується прокурором у порядку, передбаченому частиною 4 цієї статті. Наявність підстав для представництва має бути обґрунтована прокурором у суді.

Аналіз наведених законодавчих положень дає підстави для висновку, що виключними випадками, за яких прокурор може здійснювати представництво інтересів держави в суді, є порушення або загроза порушення інтересів держави. Ключовим для застосування цієї конституційної норми є поняття "інтерес держави".

Позов у справі, що розглядається, подано прокурором в інтересах держави, а позовні вимоги аргументовано тим, що приймаючи спірне рішення та укладаючи спірну угоду, Київська міська рада залишила поза увагою, що ТОВ "ФОК-СІГМА" не має переважного права на поновлення договору оренди на підставі положень частини 6 статті 33 Закону України "Про оренду землі", адже товариство неналежно виконувало обов'язки орендаря, зокрема, у частині своєчасної сплати орендної плати, використання земельної ділянки за цільовим призначенням та у частині здійснення забудови.

Прокурор зауважує, що у зв'язку із втратою ТОВ "ФОК-СІГМА" переважного права на поновлення договору оренди земельної ділянки спірна земельна ділянка має надаватися за результатами проведення земельних торгів, а також з урахуванням вимог містобудівного законодавства.

При цьому в обґрунтування подання позову прокурором, як позивачем, останній зазначив, у цьому разі порушено інтереси держави у сфері контролю за використанням та охороною земель, ефективного використання земельних ресурсів. Органом, уповноваженим державою організовувати та здійснювати державний нагляд (контроль) за дотриманням земельного законодавства, використанням та охороною земель усіх категорій і форм власності, у тому числі за: дотриманням вимог земельного законодавства в процесі укладання цивільно-правових договорів, передачі у власність, надання у користування, в тому числі в оренду, вилучення (викупу) земельних ділянок; дотриманням органами державної влади, органами місцевого самоврядування, юридичними та фізичними особами вимог земельного законодавства та встановленого порядку набуття і реалізації права на землю є Держгеокадастр, проте, його посадові особи не наділені повноваженнями звертатися до суду із вимогами, заявленими у цьому позові, у зв'язку з чим цей позов заявляє в інтересах держави прокурор як позивач

Крім цього, прокурор наголосив, що передача спірної земельної ділянки без проведення торгів порушує й економічні інтереси держави, призводить до втрати можливості отримання територіальною громадою міста максимального розміру орендної плати за використання земельної ділянки, тобто, спірна угода, укладена представницьким органом територіальної громади, порушує економічні права територіальної громади.

Як вбачається із матеріалів справи, спірна земельна ділянка є комунальною власністю, цільове призначення - для будівництва, експлуатації та обслуговування торговельно-офісного центру із підземним паркінгом.

Спірна земельна ділянка не є земельною ділянкою сільськогосподарського призначення та не належить до агропромислового комплексу, тому Держгеокадастр у цьому разі не наділений повноваженнями розпорядника з усіма повноваженнями власника на захист права власності, а надані законом функції державного нагляду (контролю) в агропромисловому комплексі в частині дотримання земельного законодавства не наділяють Держгеокадастр правом звернення до суду з позовними вимогами, заявленими у цій справі.

Отже, як вбачається з матеріалів справи, зі змісту позовної заяви, аргументації про протиправність дій міськради, зазначеного предмета спору, характеру спірних правовідносин, прокурор навів достатньо суджень і обґрунтувань для звернення до суду за захистом інтересів держави та, відповідно, розгляду його позовних вимог по суті.

Щодо позовних вимог в частині визнання незаконним рішення (оформлене висновком до кадастрової справи №А-22502) постійної комісії Київської міської ради з питань містобудування, архітектури та землекористування про поновлення договору оренди, апеляційний господарський суд виходить з наступного.

Відповідно до ч.2 ст. 19 Конституції України органи державної влади та органи місцевого самоврядування, їх посадові особи зобов'язані діяти лише на підставі, в межах повноважень та у спосіб, що передбачені Конституцією та законами України.

Відповідно до ч.1 ст. 33 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" до відання виконавчих органів сільських, селищних, міських рад належать делеговані повноваження, у тому числі, підготовка висновків щодо надання або вилучення в установленому законом порядку земельних ділянок, що проводиться органами виконавчої влади та органами місцевого самоврядування.

Законом України "Про оренду землі" визначено умови укладення, зміни, припинення і поновлення договору оренди землі, а статтею 13 цього закону передбачено, що договором оренди землі є договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Статтею 33 Закону України "Про оренду землі" регламентовано поновлення договору оренди землі на новий строк як у випадку реалізації переважного права орендаря перед іншими особами (частини 1- 5 цієї норми), так і у випадку, коли орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди (частина 6 цієї норми).

З матеріалів справи вбачається, що договір оренди було поновлено в порядку, встановленому ч.6 ст. 33 Закону України "Про оренди землі", відповідно до якої у разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. У цьому випадку укладання додаткової угоди про поновлення договору оренди землі здійснюється із: власником земельної ділянки (щодо земель приватної власності); уповноваженим керівником органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування без прийняття рішення органом виконавчої влади або органом місцевого самоврядування про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної або комунальної власності).

Додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов'язковому порядку.

Згідно з п.п.8.4, 11.7 договору оренди після закінчення строку, на який було укладено цей договір, орендар, за умови належного виконання своїх обов'язків, має за інших рівних умов переважне право на поновлення договору.

Порядок надання земельних ділянок у користування із земель комунальної власності в місті Києві на момент закінчення строку дії договору оренди був врегульований Тимчасовим порядком передачі (надання) земельних ділянок у користування або у власність із земель комунальної власності в місті Києві, затвердженим рішенням Київської міської ради 28.02.2013 №63/9120 (далі - Тимчасовий порядок).

Відповідно до ст.34 Тимчасового порядку, після закінчення терміну, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий термін (поновлення договору оренди землі).

Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, звертається до Київської міської ради з клопотанням про поновлення договору оренди землі (листом-повідомленням) через приймальню Київради з земельних питань.

До листа-повідомлення додаються:

проект додаткової угоди про поновлення договору оренди земельної ділянки, підписаний та скріплений печаткою орендаря;

витяг з Державного земельного кадастру про земельну ділянку;

нотаріально посвідчені копії документів щодо правового статусу об'єктів нерухомого майна (будівель, споруд) та копія матеріалів технічної інвентаризації об'єктів нерухомого майна, якщо такі розташовані на земельній ділянці;

довідка податкового органу про відсутність заборгованості по сплаті орендної плати;

технічна документація із землеустрою щодо відновлення меж земельної ділянки в натурі (на місцевості) - у випадку відновлення меж земельної ділянки в натурі (на місцевості) у зв'язку із повною (частковою) втратою в натурі (на місцевості) межових знаків, їх пошкодженням, що унеможливлює використання межових знаків;

документи, які підтверджують виконання умов договору щодо будівництва об'єкта будівництва або які обґрунтовують необхідність поновлення договору оренди для початку або завершення такого будівництва (у разі якщо договором оренди встановлювався строк для завершення будівництва об'єкта);

засвідчені печаткою та підписом керівника орендаря копії установчих документів

Орендар зобов'язаний подати до Київської міської ради лист-повідомлення до закінчення строку договору оренди землі у строк, встановлений договором, але не пізніше ніж за місяць до закінчення строку договору оренди землі.

У разі невідповідності листа-повідомлення про поновлення договору оренди земельної ділянки та складу доданих до нього документів вимогам цього Порядку клопотання не приймається.

З матеріалів справи вбачається, що 05 грудня 2012 року, в межах встановленого пунктом 11.7 договору оренди, Товариство з обмеженою відповідальністю "ФОК-СІГМА" направило Київській міській раді лист, у якому вказало про намір скористатись переважним правом оренди на новий строк.

Однак, в порушення наведених положень Тимчасового порядку, відповідач 2 не додав до листа передбачених документів.

Отже, поновлення договору оренди землі на підставі ч.ч.1 - 5 Закону України "Про оренду землі" не мало місця і не можливе.

Рішенням Київської міської ради від 04 березня 2015 року №195/1060 було затверджено нову редакцію Тимчасового порядку.

Частиною 6 ст. 34 нової редакції Тимчасового порядку встановлено, що договори оренди земельних ділянок, строк дії яких закінчився, поновлюються на той самий строк без прийняття Київською міською радою рішення про поновлення договору оренди у разі коли орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення цього строку листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі та за умови згоди орендаря на приведення розмірів орендної плати за земельну ділянку та інших умов договору у відповідність до вимог законодавства.

Згідно частини 8 зазначеної статті якщо Департаментом земельних ресурсів або постійною комісією Київської міської ради з питань містобудування, архітектури та землекористування виявлено порушення умов договору оренди земельної ділянки або невідповідність використання земельної ділянки містобудівній документації чи документації із землеустрою, остаточне рішення щодо можливості поновлення договору оренди земельної ділянки приймається Київською міською радою.

У травні 2016 року, більш ніж через три роки після закінчення строку дії договору оренди, відповідач 2 повторно звернувся до відповідача 1 із листом-повідомленням про поновлення договору оренди.

При цьому, ТОВ "ФОК-СІГМА", в порушення умов договору та чинного законодавства, з 2012 року не сплачувало оренду плату за землю і не звітувало перед податковими органами (отже, заборгованість існувала ще до закінчення строку дії договору оренди), що підтверджується вищенаведеними доказами та зазначалось самим орендарем у листі про поновлення договору.

Крім того, земельна ділянка надавалась з цільовим призначенням - для будівництва, експлуатації та обслуговування торговельно-офісного центру з підземним паркінгом на вул.Гарматній, 35/2, в Солом'янському районі м.Києва.

Відповідно до умов пункту 8.4 договору оренди орендар був зобов'язаний завершити забудову земельної ділянки в строки, встановлені проектною документацією на будівництво, затвердженою в установленому порядку, але не пізніше, ніж через три роки з державної реєстрації договору.

Однак, в порушення наведених умов договору оренди, відповідач 2 не здійснив забудову земельної ділянки, що підтверджується актами обстеження земельної ділянки у 2013 та 2018 роках, відповідно до якої на земельній ділянці нічого не будується, отже, відповідач 2 навіть не приступив до будівництва, обумовленого договором оренди землі.

Наведена сукупність встановлених судом обставин справи, а саме: несплата орендної плати, починаючи за рік до закінчення строку договору оренди землі і понад 4 роки після закінчення строку договору, відсутність будь-якої будівельної діяльності, обумовленої договором оренди, на спірній земельній ділянці, невжиття ТОВ "ФОК-СІГМА" понад 3 роки заходів до оформлення поновлення оренди землі і її використання за цільовим призначенням, невжиття органом місцевого самоврядування заходів до стягнення з ТОВ "ФОК-СІГМА" орендної плати за землю після завершення дії договору оренди землі у 2013 році у сукупності з тим фактом, що ТОВ "ФОК-СІГМА" після закінчення строку договору оренди землі не звітувало перед органами фіскальної служби щодо орендної плати за землю або плати за землю, на думку суду апеляційної інстанції, свідчить про те, що договір оренди землі між відповідачами вичерпав свою дію в момент закінчення його строку, а ТОВ "ФОК-СІГМА" втратило правовий зв'язок із вказаною земельною ділянкою до моменту постановлення оскарженого рішення постійною комісією Київської міської ради з питань містобудування, архітектури та землекористування та укладення спірної угоди.

Приймаючи рішення (оформлене висновком до кадастрової справи) про поновлення договору оренди, відповідачем 1 не були враховані зазначені обставини щодо неналежного виконання умов договору, а тому остаточне рішення щодо можливості поновлення договору оренди земельної ділянки повинно було прийматися Київською міською радою відповідно до прийнятого нею Порядку.

Враховуючи встановлені фактичні обставини справи, апеляційний господарський суд прийшов до висновку, що рішення (оформлене висновком до кадастрової справи №А-22502) постійної комісії Київської міської ради з питань містобудування, архітектури та землекористування про поновлення ТОВ "ФОК-СІГМА" на 5 років договору оренди земельної ділянки, не відповідає наведеним положенням законодавства, отже, підлягає визнанню незаконним, а вимоги прокурора в цій частині підлягають до задоволення.

Щодо вимог про визнання недійсною додаткової угоди, апеляційний господарський суд виходить з наступного.

Відповідно до ч.1 ст. 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою-третьою, п'ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.

Статтею 203 ЦК України встановлено, що зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також моральним засадам суспільства; особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності; волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі; правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним.

З урахуванням викладеного, недійсність правочину зумовлюється наявністю дефектів його елементів: дефекти (незаконність) змісту правочину; дефекти (недотримання) форми; дефекти суб'єктного складу; дефекти волі - невідповідність волі та волевиявлення.

Відповідність чи невідповідність правочину вимогам законодавства має оцінюватися судом відповідно до законодавства, яке діяло на момент вчинення правочину. Вирішуючи спори про визнання правочинів (господарських договорів) недійсними, господарський суд повинен встановити наявність фактичних обставин, з якими закон пов'язує визнання таких правочинів (господарських договорів) недійсними на момент їх вчинення (укладення) і настання відповідних наслідків, та в разі задоволення позовних вимог зазначити в судовому рішенні, в чому конкретно полягає неправомірність дій сторони та яким нормам законодавства не відповідає оспорюваний правочин.

Відповідно до ч. 1 ст. 207 ГК України, господарське зобов'язання, що не відповідає вимогам закону, або вчинено з метою, яка завідомо суперечить інтересам держави і суспільства, або укладено учасниками господарських відносин з порушенням хоча б одним з них господарської компетенції (спеціальної правосуб'єктності), може бути на вимогу однієї із сторін, або відповідного органу державної влади визнано судом недійсним повністю або в частині.

З урахуванням приписів ст.215 ЦК України та ст.207 ГК України слід розмежовувати види недійсності правочинів, а саме: нікчемні правочини, недійсність яких встановлена законом (наприклад, ч.1 ст.220, ч.2 ст.228 ЦК України, ч.2 ст.207 ГК України), і оспорювані, які можуть бути визнані недійсними лише в судовому порядку за позовом однієї з сторін, іншої заінтересованої особи, прокурора.

Отже, позивачем (прокурором) при зверненні до суду з вимогами про визнання договору недійсним повинно бути доведено наявність тих обставин, з якими закон пов'язує визнання угод недійсними.

Матеріалами справи підтверджується, що укладена відповідачами спірна угода №321 про поновлення договору оренди суперечить положеннями частини 6 ст.33 Закону України "Про оренди землі", оскільки відсутні правові підстави для поновлення оренди землі.

Крім того, положеннями вказаної статті передбачено, що договір поновлюється на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Отже, у разі застосування вказаних норм договір повинен був продовжуватись на період з 13.03.2013 (дата закінчення строку дії договору оренди) на 5 років, тобто до 13.03.2018.

Однак, спірною угодою договір продовжено до 05.10.2022, тобто, фактично більш ніж на дев'ять років. При цьому, угодою викладено договір оренди у повністю новій редакції, отже, були змінені умови договори оренди.

Таким чином, апеляційний суд приходить до висновку, що спірна угода про поновлення договору оренди не відповідає вимогам чинного законодавства, отже, підлягає визнанню недійсною, а позовні вимоги прокурора в цій частині підлягають задоволенню.

Рішення (оформлене висновком до кадастрової справи №А-22502) постійної комісії Київської міської ради з питань містобудування, архітектури та землекористування від 27 жовтня 2016 року про поновлення ТОВ "ФОК-СІГМА" на 5 років договору оренди земельної ділянки має бути визнане незаконним з наведених вище мотивів, з урахуванням того, що Порядком передачі (надання) земельних ділянок у користування або у власність із земель комунальної власності в місті Києві, затвердженим рішенням Київської міської ради від 04 березня 2015 року №195/1060, даний орган наділений повноваженнями приймати рішення щодо поновлення договорів оренди землі без рішення органу місцевого самоврядування, тобто, наділений певними функціями органу місцевого самоврядування, внаслідок виконання яких і укладено спірний правочин.

Посилання відповідача 2 на те, що він є власником магазина площею 89,3 по вул.Гарматній, 35/2 (літер В), що підтверджується Інформацією з Державного реєстру прав на нерухоме майно (том 1 а.с.101 зворот), відхиляються судом, оскільки у разі набуття права власності на будівлю він, згідно з положеннями ст.120 Земельного кодексу України та ст.377 Цивільного кодексу України, має право набуття права користування земельною ділянкою під будівлею, та землею, необхідною для його обслуговування.

Щодо позовної вимоги прокурора про визнання у ТОВ "ФОК-СІГМА" відсутнім права користування земельною ділянкою, то вказана вимога не підлягає задоволенню, оскільки не відповідає встановленим ст. 152 Земельного кодексу України способам захисту порушених прав, а є, фактично, вимогою про встановлення юридичного факту.

Частиною 1 статті 74 ГПК України встановлено, що кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень.

Відповідно до ст. 86 ГПК України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному та повному і об'єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів.

З огляду на викладене, оцінивши докази у справі в їх сукупності, Північний апеляційний господарський суд прийшов до висновку, що рішення Господарського суду міста Києва від 06 листопада 2018 року прийняте із невідповідністю висновків, викладених у рішенні суду, обставинам справи, з неправильним застосуванням норм матеріального права та порушенням норм процесуального права, а тому підлягає скасуванню з прийняттям нового рішення про часткове задоволення позову. Отже, апеляційна скарга підлягає до задоволення частково.

Відповідно до ст. 129 ГПК України з відповідачів на користь прокурора підлягає стягненню сплачений судовий збір за подання позовної заяви та за подання апеляційної скарги.

Керуючись ст. ст. 267-285 Господарського процесуального кодексу України, Північний апеляційний господарський суд

ПОСТАНОВИВ:

Апеляційну скаргу задовольнити частково.

Скасувати рішення господарського суду м. Києва від 06 листопада 2018 року.

Позов задовольнити частково.

Визнати незаконним рішення (оформлене висновком до кадастрової справи №А-22502) постійної комісії Київської міської ради з питань містобудування, архітектури та землекористування від 27 жовтня 2016 року про поновлення ТОВ "ФОК-СІГМА" на 5 років договору оренди земельної ділянки від 13 березня 2008 року №72-6-00496 площею 0,1456 га по вул. Гарматній, 35/2 у Солом'янському районі м.Києва (кадастровий номер :69:006:0030);

Визнати недійсною угоду №321 про поновлення договору оренди земельної ділянки площею 0,1456 га по вул. Гарматній, 35/2 у Солом'янському районі м.Києва, укладену 05 жовтня 2017 року між Київської міської радою та товариством з обмеженою відповідальністю "ФОК-СІГМА"

У решті позову відмовити.

Стягнути з Київської міської ради (, 01044, м.Київ, вул. Хрещатик, 36) - 6607 гривень 50 коп. повернення судового збору прокуратурі м. Києва (, вул.Предславинська 45/9, м.Київ).

Стягнути з товариства з обмеженою відповідальністю "ФОК-СІГМА" (, вул.Жилянська, 72-А, м.Київ) - - 6607 гривень 50 коп. повернення судового збору прокуратурі м. Києва (, вул.Предславинська 45/9, м.Київ).

Доручити господарському суду м. Києва видати накази.

Справу повернути до господарського суду м. Києва.

Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена до Верховного Суду протягом двадцяти днів з дня складення повного судового рішення.

Повний текст постанови складено 25.04.2019.

Головуючий суддя Т.П. Козир

Судді Т.І. Разіна

М.Г. Чорногуз