ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

16 квітня 2019 року

м. Київ

Справа № 903/390/18

Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:

Чумака Ю. Я. - головуючого, Дроботової Т. Б., Пількова К. М.,

секретар судового засідання - Овчарик В. М.,

за участю представників:

позивача - Поддимая А. Б. (адвокат),

відповідача - Лабінської Л. О. (дов. від 14.03.2019),

третьої особи - не з'явився,

розглянув касаційну скаргу Луцької міської ради

на рішення Господарського суду Волинської області від 07.11.2018 (суддя Костюк С. В.) і постанову Північно-західного апеляційного господарського суду від 11.02.2019 (судді: Петухов М. Г. (головуючий), Гудак А. В., Маціщук А. В.) у справі

за позовом Волинської обласної спілки споживчих товариств

до Луцької міської ради,

третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, на стороні відповідача - Комунальне підприємство "Луцькі ринки",

про визнання недійсними і скасувань рішень.

Короткий зміст і підстави позовних вимог

1. У червні 2018 року Волинська обласна спілка споживчих товариств (далі -Волинська облспоживспілка) звернулася до господарського суду з позовом, в якому просила (з урахуванням уточнень) визнати недійсними та скасувати рішення Луцької міської ради від 30.05.2018 № 42/79 "Про припинення договору оренди землі від 20.02.2009, зареєстрованого у Державному реєстрі земель 14.09.2009 за № 68, з усіма доповненнями та змінами, укладеного з Волинською облспоживспілкою, шляхом його розірвання в односторонньому порядку" зі змінами, внесеними згідно з рішенням Луцької міської ради від 05.06.2018 № 42/80 "Про внесення змін до рішення міської ради від 30.05.2018 № 42/79 "Про припинення договору оренди землі від 20.02.2009, зареєстрованого у Державному реєстрі земель 14.09.2009 за № 68, з усіма доповненнями та змінами, укладеного з Волинською облспоживспілкою, шляхом його розірвання в односторонньому порядку", та рішення Луцької міської ради від 05.06.2018 № 42/81 "Про надання Комунальному підприємству "Луцькі ринки" у постійне користування земельної ділянки для обслуговування ринку "Завокзальний" на вул. Карпенка-Карого, 1".

2. Позовні вимоги обґрунтовано тим, що згідно з договором оренди землі від 20.02.2009 і додатковими угодами до нього земельну ділянку площею 35 294 м2, кадастровий номер 220650050, розташовану за адресою: м. Луцьк, вул. Карпенка-Карого, 1 (далі - спірна земельна ділянка), було передано позивачеві в оренду для обслуговування ринку "Завокзальний", дію договору за змістом угоди від 06.05.2011 продовжено на 22 роки; позивач належним чином виконує зобов'язання за договором, а тому немає правових підстав для дострокового розірвання договору в односторонньому порядку та його припинення за умовами договору оренди і на підставі чинного законодавства, тому Волинська облспоживспілка вважає незаконними оспорювані рішення відповідача.

Короткий зміст рішень судів попередніх інстанцій

3. Рішенням Господарського суду Волинської області від 07.11.2018, залишеним без змін постановою Північно-західного апеляційного господарського суду від 11.02.2019, позов задоволено повністю: визнано недійсним і скасовано рішення Луцької міської ради від 30.05.2018 № 42/79 "Про припинення договору оренди землі від 20.02.2009, зареєстрованого у Державному реєстрі земель 14.09.2009 за № 60, з усіма доповненнями та змінами, укладеного з Волинською облспоживспілкою, шляхом його розірвання в односторонньому порядку" зі змінами, внесеними згідно з рішенням Луцької міської ради № 42/80 від 05.06.2018 "Про внесення змін до рішення місцевої ради від 30.05.2018 № 42/79 "Про припинення договору оренди землі від 20.02.2009, зареєстрованого у Державному реєстрі земель 14.09.2009 за № 68, з усіма доповненнями та змінами, укладеного з Волинською облспоживспілкою, шляхом його розірвання в односторонньому порядку" та рішення Луцької міської ради від 05.06.2018 № 42/81 "Про надання КП "Луцькі ринки" в постійне користування земельної ділянки для обслуговування ринку "Завокзальний" на вул. Карпенка-Карого, 1".

4. Судові рішення аргументовано тим, що оспорювані рішення ухвалено Луцькою міською радою із порушенням вимог чинного законодавства, що регулює орендні відносини, без урахування умов договору оренди від 20.02.2009 із додатковими угодами; передача Луцькою міською радою згідно з оспорюваним рішенням у постійне користування Комунальному підприємству "Луцькі ринки" (далі - КП "Луцькі ринки") спірної земельної ділянки, яка перебуває в оренді Волинської облспоживспілки за договором оренди землі від 20.02.2009, який в односторонньому порядку розірваний Луцькою міською радою, порушує майнові права та інтереси позивача.

Короткий зміст вимог касаційної скарги

5. У касаційній скарзі Луцька міська рада просить скасувати рішення суду першої інстанції і постанову апеляційного суду, ухвалити нове рішення, яким у позові відмовити.

Узагальнені доводи особи, яка подала касаційну скаргу

6. В обґрунтування вимог, викладених у касаційній скарзі, Луцька міська рада зазначає про неправильне застосування судами попередніх інстанцій положень статті 377 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України), статей 120, 125, 141 Земельного кодексу України (далі - ЗК України), статей 7, 31 Закону України "Про оренду землі", наголошуючи, що: позивач продав магазин промислових товарів, розташований на спірній земельній ділянці, а з переходом права власності на магазин до нового власника перейшло і право оренди земельної ділянки під магазином, таким чином, стосовно позивача припинилося право користування відповідною земельною ділянкою на підставі положень статті 141 ЗК України і статті 31 Закону України "Про оренду землі", а оскільки магазин розташований на орендованій земельній ділянці, орендована земельна ділянка фактично перейшла до нового власника магазину.

Узагальнені доводи інших учасників справи

7. Волинська облспоживспілка у відзиві на касаційну скаргу просить залишити її без задоволення з мотивів, викладених в оскаржуваних судових рішеннях.

Відзиву на касаційну скаргу від КП "Луцькі ринки" до суду не надійшло.

Фактичні обставини справи, встановлені судами

8. 20.02.2009 між Луцькою міською радою (орендодавець) і Волинською облспоживспілкою (орендар) укладено договір оренди землі, зареєстрований у Волинській регіональній філії Державного підприємства "Центр ДЗК" 14.09.2009 за № 68, за змістом якого:

- орендодавець надав в оренду спірну земельну ділянку для обслуговування ринку "Завокзальний" (пункти 2, 14),

- строк дії договору - до 31.12.2009. Після закінчення строку договору орендар має переважне право на поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 30 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію (пункт 8);

- на земельній ділянці розташовані будівлі, споруди торгового комплексу "Завокзальний", що належить на праві власності орендарю, а також інші об'єкти інфраструктури, через частину земельної ділянки проходять водопровід, каналізація, газопровід та електромережі (пункт 3);

- обов'язки орендаря визначено у пункті 30.

9. Земельну ділянку передано орендареві за актом прийому-передачі (додаток № 1) до договору оренди.

10. Згідно з додатковою угодою від 16.10.2009 внесено зміни до пункту 8 договору оренди від 14.09.2009, викладено цей пункт у такій редакції: "Договір укладено до 31.12.2014. Після закінчення строку договору орендар має переважне право на поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар має не пізніше ніж за 30 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію".

11. Додатковою угодою від 06.05.2011 внесено зміни до пункту 8, викладено цей пункт у такій редакції: "Договір укладено на 22 роки. Після закінчення строку договору орендар має переважне право на поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 30 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію".

12. Також згідно із цією угодою доповнено пункт 30 договору, зокрема зобов'язано орендаря:

- виконувати умови інвестиційного договору № 1 на будівництво надземного переходу від Привокзального майдану до ринку "Завокзальний". Істотними умовами інвестиційного договору, серед іншого, вважати: фінансування будівництва надземного переходу від Привокзального майдану до ринку "Завокзальний", який стане власністю територіальної громади м. Луцька у межах, передбачених інвестиційним договором;

- до 01.05.2012 розробити та погодити в установленому порядку проект реконструкції ринку "Завокзальний";

- надати гарантії вільного ведення підприємницької діяльності у межах чинного законодавства існуючим підприємцям шляхом укладення відповідних господарських договорів оренди торгових місць на термін дії договору оренди землі.

13. Продовження договору оренди землі згідно з додатковими угодами від 16.10.2009 і від 06.05.2011 здійснено на підставі рішень Луцької міської ради від 02.09.2009 № 45/61 і від 05.05.2011 № 9/43 відповідно.

14. 30.05.2018 Луцькою міською радою прийнято рішення № 42/79 "Про припинення договору оренди землі від 20.02.2009, зареєстрованого у Державному реєстрі земель 14.09.2009 за № 68, з усіма доповненнями і змінами, укладеного з Волинською облспоживспілкою, шляхом його розірвання в односторонньому порядку".

15. 05.06.2018 прийнято рішення № 42/80 "Про внесення змін до рішення міської ради від 30.05.2018 № 42/79 "Про припинення договору оренди землі від 20.02.2009, зареєстрованого у Державному реєстрі земель 14.09.2009 за № 68, з усіма доповненнями і змінами, укладеного з Волинською облспоживспілкою, шляхом його розірвання в односторонньому порядку".

16. Крім того, 05.06.2018 Луцька міська рада прийняла рішення № 42/81 "Про надання КП "Луцькі ринки" у постійне користування земельної ділянки для обслуговування ринку "Завокзальний" на вул. Карпенка-Карого, 1".

17. За змістом інформаційної довідки із Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об'єктів нерухомого майна щодо об'єкта нерухомого майна від 07.06.2018 на підставі рішення від 30.05.2018 № 42/79 внесено відповідний запис про припинення речового права оренди земельної ділянки.

18. Згідно з довідкою Волинської споживспілки від 12.06.2018 № 233/1 на спірній земельній ділянці розташовані основні засоби, що є власністю облспоживспілки.

19. За змістом витягу із Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права від 17.07.2018 на земельній ділянці розташований майновий комплекс - ринок "Завокзальний" А-1, загальна площа: 10 837,3 м2, матеріали стін: цегла, опис: а-4 - прибудова, Апд - підвал; накриття металопластикове - Г, накриття металопластикове - Ґ, накриття металопластикове - Д, накриття металопластикове - Е, накриття металопластикове - Є, накриття металопластикове - Ж, накриття металопластикове - 3, накриття металопластикове - И, накриття металопластикове - І, накриття металопластикове - К, накриття металопластикове - Л, накриття металопластикове - М, накриття металопластикове - Н, накриття металопластикове - О, накриття металопластикове - П, накриття металопластикове - Р, накриття металопластикове - С; І - асфальтобетонні замощення, II - замощення з бруківки; 1 - металеві ворота, 2 - металева хвіртка, 3 - металева огорожа, 4 - огорожа чугунна, складовою частиною нерухомого майна є приміщення туалету загальною площею 199,5 м2, приміщення належать позивачеві на праві власності.

Позиція Верховного Суду

20. Заслухавши суддю-доповідача, дослідивши доводи, наведені у касаційній скарзі, перевіривши на підставі встановлених фактичних обставин справи застосування судами попередніх інстанцій норм матеріального і процесуального права, Верховний Суд вважає, що касаційна скарга не підлягає задоволенню з таких підстав.

21. Як установили суди попередніх інстанцій та убачається із матеріалів справи, спірну земельну ділянку за договором оренди землі від 20.02.2009 відповідачем передано позивачеві в оренду для обслуговування ринку "Завокзальний" з урахуванням додаткової угоди від 06.05.2011 (зареєстрованої 24.05.2011) на 22 роки, тобто до 24.05.2033.

22. На спірній земельній ділянці розташований єдиний майновий комплекс позивача, складовими частинами якого є об'єкти нерухомого майна загальною площею 10 837,3 м2.

Факт відчуження позивачем магазину промислових товарів за договором купівлі-продажу від 26.07.2012 підтверджено матеріалами справи, не заперечує цього факту і позивач. Зазначеним договором передбачено, що об'єкт нерухомості розташований на земельній ділянці площею 35 294 м2, кадастровий номер 220650050.

23. У поданій касаційній скарзі відповідач наголошує, що із переходом права власності на магазин до нового власника перейшло і право оренди земельної ділянки під магазином, таким чином стосовно позивача припинилося право користування спірною земельною ділянкою на підставі положень статті 141 ЗК України і статті 31 Закону України "Про оренду землі".

24. Колегія суддів вважає наведені доводи скаржника помилковими з огляду на таке.

25. Відповідно до частини 1 статті 377 ЦК України (у редакції, чинній на час укладення договору купівлі-продажу магазину) до особи, яка набула право власності на житловий будинок (крім багатоквартирного), будівлю або споруду, переходить право власності, право користування на земельну ділянку, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення в обсязі та на умовах, встановлених для попереднього землевласника (землекористувача).

26. Згідно зі статтею 31 Закону України "Про оренду землі" договір оренди землі припиняється, зокрема, у разі набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій іншою особою земельній ділянці.

27. За змістом статті 120 ЗК України (у редакції, чинній на час укладення договору купівлі-продажу магазину) у разі набуття права власності на жилий будинок, будівлю, споруду, що перебувають у власності, користуванні іншої особи, припиняється право власності, право користування земельною ділянкою, на якій розташовані ці об'єкти. До особи, яка набула право власності на жилий будинок, будівлю або споруду, розміщені на земельній ділянці, що перебуває у власності іншої особи, переходить право власності на земельну ділянку або її частину, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення. Якщо жилий будинок, будівля або споруда розміщені на земельній ділянці, що перебуває у користуванні, то в разі набуття права власності на ці об'єкти до набувача, переходить право користування земельною ділянкою, на якій вони розміщені, на тих самих умовах і в тому ж обсязі, що були у попереднього землекористувача. Істотною умовою договору, який передбачає набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, є кадастровий номер земельної ділянки, право на яку переходить у зв'язку з набуттям права власності на ці об'єкти. Укладення договору, який передбачає набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, що пов'язане з переходом права на частину земельної ділянки, здійснюється після виділення цієї частини в окрему земельну ділянку та присвоєння їй окремого кадастрового номера.

28. Разом із тим відповідно до висновку експерта від 22.10.2018 № 8736 судово-будівельної технічної експертизи з технічної точки зору магазин промислових товарів загальною площею 200 м2 у м. Луцьку, вул. Карпенка-Карого, 1 не окремо розташована будівля на земельній ділянці, вільній від забудови, а надбудова над будівлею туалету з окремим входом із протилежної сторони від входу до приміщення туалету на забудованій земельній ділянці; виділити земельну ділянку для обслуговування цього магазину окремо від виділу частини земельної ділянки для приміщення туалету (Ап) площею 199,5 м2 у м. Луцьку, вул. Карпенка-Карого, що є складовою частиною єдиного майнового комплексу 101), неможливо, оскільки приміщення магазину є надбудовою над будівлею туалету і перебуває у межах конфігурації цієї будівлі; підхід до магазину промислових товарів загальною площею 200 м2 у м. Луцьку, по вул. Карпенка-Карого, 1 можливий тільки через прохід, влаштований по плитах перекриття на залізобетонних балках підвального приміщення магазину на забудованій території торгового комплексу.

29. При цьому суди попередніх інстанцій правомірно врахували висновок експерта, оскільки він не суперечить іншим доказам у справі, а узгоджується з ними, будівля магазину розташована не на вільній земельній ділянці, ця будівля є надбудовою над туалетом, який належить позивачеві на праві власності, що підтверджується витягом із Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності.

30. Отже, колегія суддів погоджується із висновком судів попередніх інстанцій, що факт відчуження магазину не впливає на правовідносини оренди земельної ділянки за договором оренди землі від 20.02.2009 із доповненнями та змінами до нього, укладеним із Волинською облспоживспілкою, а тому не вбачає у відповідача законних підстав для припинення цього договору шляхом його розірвання в односторонньому порядку, і тим більше, для передачі спірної земельної ділянки третій особі, яка не є власником розташованих на цій земельній ділянці об'єктів нерухомості.

31. Крім того, відповідно до частини 3 статті 7 Закону України "Про оренду землі" до особи, якій перейшло право власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій земельній ділянці, також переходить право оренди на цю земельну ділянку. Договором, який передбачає набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, припиняється договір оренди земельної ділянки в частині оренди попереднім орендарем земельної ділянки, на якій розташований такий житловий будинок, будівля або споруда.

32. Отже, наведені норми слід розуміти таким чином, що із виникненням в іншої особи права власності на жилий будинок, будівлю або споруду право попереднього власника або користувача припиняється в силу закону, без оформлення припинення права будь-якими актами та документами. Договір оренди при цьому припиняється не в цілому, а лише в частині оренди попереднім орендарем земельної ділянки.

33. Таким чином, може йтися про припинення спірного договору оренди землі виключно в частині оренди попереднім орендарем земельної ділянки, на якій розташовано нерухоме майно - магазин, внаслідок заміни сторони у такому зобов'язанні на підставі положень частини 3 статті 7 Закону України "Про оренду землі", частин 1, 2, 5 статті 120 ЗК України.

34. Колегія суддів також звертає увагу, що статтею 143 ЗК України передбачено підстави для примусового припинення прав на земельну ділянку, а саме примусове припинення прав на земельну ділянку здійснюється у судовому порядку у разі: а) використання земельної ділянки не за цільовим призначенням; б) неусунення допущених порушень законодавства (забруднення земель радіоактивними і хімічними речовинами, відходами, стічними водами, забруднення земель бактеріально-паразитичними і карантинно-шкідливими організмами, засмічення земель забороненими рослинами, пошкодження і знищення родючого шару ґрунту, об'єктів інженерної інфраструктури меліоративних систем, порушення встановленого режиму використання земель, що особливо охороняються, а також використання земель способами, які завдають шкоди здоров'ю населення) в строки, встановлені вказівками (приписами) центрального органу виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері здійснення державного нагляду (контролю) в агропромисловому комплексі; в) конфіскації земельної ділянки; г) примусового відчуження земельної ділянки з мотивів суспільної необхідності; ґ) примусового звернення стягнень на земельну ділянку по зобов'язаннях власника цієї земельної ділянки; д) невідчуження земельної ділянки іноземними особами та особами без громадянства у встановлений строк у випадках, визначених цим Кодексом.

35. За змістом пунктів 37,38 договору оренди землі від 20.02.2009 дія договору припиняється шляхом його розірвання за:

- взаємною згодою сторін;

- рішенням суду на вимогу однієї із сторін унаслідок невиконання другою стороною обов'язків передбачених умовами договору та внаслідок випадкового знищення, пошкодження орендованої земельної ділянки, яке істотно перешкоджає її використання, а також з інших підстав, визначених законом.

Розірвання договору оренди в односторонньому порядку допускається у разі:

- наявності заборгованості з орендної плати до 3-х місяців;

- використання земельної ділянки не за цільовим призначенням;

- самовільна здача землі в оренду;

- засміченість та забруднення землі.

Таким чином, чинним законодавством та умовами договору передбачено вичерпний перелік підстав для примусового припинення права користування, яких під час прийняття відповідачем оспорюваних рішень не існувало.

36. З огляду на викладене наведені у касаційній скарзі доводи, зазначені у пункті 6 цієї постанови, Верховний Суд відхиляє як такі, що не ґрунтуються на обставинах справи та нормах чинного законодавства.

37. Отже, звертаючись із касаційною скаргою, відповідач не довів неправильного застосування судами попередніх інстанцій норм матеріального і процесуального права як необхідної передумови для скасування оскаржуваних судових рішень.

38. Разом із тим колегія суддів погоджується із викладеними у відзиві на касаційну скаргу доводами позивача, обґрунтованість та відповідність яких чинному законодавству і фактичним обставинам справи підтверджуються наведеними висновками судів попередніх інстанцій.

Висновки за результатами розгляду касаційної скарги

39. Відповідно до пункту 1 частини 1 статті 308 ГПК України суд касаційної інстанції за результатами розгляду касаційної скарги має право залишити судові рішення судів першої інстанції та апеляційної інстанції без змін, а касаційну скаргу - без задоволення.

40. Ураховуючи межі перегляду справи у касаційній інстанції, передбачені статтею 300 ГПК України, колегія суддів вважає, що доводи, викладені у касаційній скарзі, не отримали підтвердження під час касаційного провадження, не спростовують висновків судів попередніх інстанцій, підстав для задоволення касаційної скарги і скасування чи зміни оскаржуваних судових рішень немає.

Щодо судових витрат

41. Судовий збір за подання касаційної скарги у порядку статті 129 ГПК України слід покласти на скаржника.

Керуючись статтями 300, 301, 308, 309, 314, 315, 317 ГПК України, Верховний Суд

ПОСТАНОВИВ:

Касаційну скаргу Луцької міської ради залишити без задоволення.

Рішення Господарського суду Волинської області від 07.11.2018 і постанову Північно-західного апеляційного господарського суду від 11.02.2019 у справі № 903/390/18 залишити без змін.

Постанова суду касаційної інстанції набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною і оскарженню не підлягає.

Головуючий Ю. Я. Чумак

Судді Т. Б. Дроботова

К. М. Пільков