ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

04 квітня 2019 року

м. Київ

Справа № 910/7197/18

Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:

Кушнір І.В. - головуючий, Краснов Є.В., Мачульський Г.М.

За участю секретаря судового засідання Суворкіної Ю.І.

розглянувши касаційну скаргу Київської міської ради на рішення Господарського суду міста Києва від 13.09.2018 (суддя Гулівець О.В.) та постанову Північного апеляційного господарського суду від 29.01.2019 ( головуючий суддя: Михальська Ю.Б., судді: Тищенко А.І., Разіна Т.І.)

за позовом Фізичної особи-підприємця Волевач Наталії Михайлівни

до Київської міської ради,

за участю третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні позивача - Товариство з обмеженою відповідальністю "АТБ-Інвест",

про визнання зобов'язання припиненим,

За участю представників сторін:

позивача - Фрідман О.О. - адвокат,

відповідача - Самелюк К.О. - представник,

третьої особи - не з'явився,

ВСТАНОВИВ:

І. Короткий зміст позовних вимог і заперечень

1. Фізична особа-підприємець Волевач Наталія Михайлівна (далі, позивач) звернулась до Господарського суду міста Києва з позовом до Київської міської ради (далі, відповідач) про визнання правовідносин за Договором оренди земельної ділянки від 31.01.2006, кадастровий номер - НОМЕР_1 , загальною площею 0,0500 га, розташованої по АДРЕСА_1, (зареєстрований 21.02.2006 Головним управлінням земельних ресурсів - виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) за № 75-6-00269), в редакції договору про поновлення договору оренди земельної ділянки від 30.10.2015, припиненими для Фізичної особи-підприємця Волевач Наталії Михайлівни.

2. Позовні вимоги обґрунтовані тим, що у зв'язку із набуттям третьою особою права власності на об'єкт нерухомості, який знаходиться на орендованій позивачем земельній ділянці по АДРЕСА_1, фактичне право користування земельною ділянкою здійснює новий власник, а тому позивач вважає, що в силу норм статей 120, 141 Земельного кодексу України, статті 377 Цивільного кодексу України та частини 3 статті 7 Закону України «Про оренду землі» наявні підстави для припинення права користування земельною ділянкою.

3. Ухвалою Господарського суду міста Києва від 20.06.2018 залучено до участі у справі як третю особу без самостійних вимог щодо предмета спору на стороні позивача - Товариство з обмеженою відповідальністю «АТБ-Інвест» (далі, третя особа).

4. Відповідач заперечував проти позову, зазначаючи, що умовами договору від 31.01.2006 оренди земельної ділянки (зареєстрованого 21.02.2006 Головним управлінням земельних ресурсів - виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації), в редакції договору про поновлення договору оренди земельної ділянки від 30.10.2015, не передбачено права ФОП Волевач Н.М. на односторонню відмову від договору або на припинення зобов'язання в односторонньому порядку. Натомість умовами договору передбачено такий спосіб припинення як дострокове розірвання договору за рішенням суду. Також відповідач зазначає, що на момент підписання договору про поновлення договору оренди земельної ділянки від 30.10.2015 позивач не була власником будівлі та не повідомила Київську міську раду про відповідні зміни.

ІІ. Короткий зміст судових рішень

5. Рішенням Господарського суду міста Києва від 13.09.2018, залишеним без змін постановою Північного апеляційного господарського суду від 29.01.2019, у справі №910/7197/18, позовні вимоги задоволено повністю. Визнано правовідносини за договором від 31.01.2006 оренди земельної ділянки, кадастровий номер - НОМЕР_1, загальною площею 0,0500 га, розташованої по АДРЕСА_1, (зареєстрований 21.02.2006 Головним управлінням земельних ресурсів - виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) за №75-6-00269), в редакції договору про поновлення договору оренди земельної ділянки від 30.10.2015, припиненими для Фізичної особи-підприємця Волевач Наталії Михайлівни.

ІІІ. Процедура касаційного провадження у Верховному Суді

6. 13.02.2019 (згідно з поштовим штемпелем на конверті) Київська міська рада звернулося з касаційною скаргою на рішення Господарського суду міста Києва від 13.09.2018 та постанову Північного апеляційного господарського суду від 29.01.2019 у справі № 910/7197/18 безпосередньо до Касаційного господарського суду.

7. Протоколом автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 18.02.2019 року у справі № 910/7197/18 визначено колегію суддів у складі: Кушнір І.В. (головуючий суддя), судді: Мачульський Г.М., Краснов Є.В.

8. Ухвалою Верховного Суду від 20.02.2019 відкрито касаційне провадження за касаційною скаргою та призначено її до розгляду на 04.04.2019.

9. В судове засідання з'явився представники позивача та відповідача. Представник відповідача підтримав вимоги, викладені в касаційній скарзі, просив суд їх задовольнити. Представник позивача просив суд судові рішення залишити без змін, скаргу без задоволення. Третя особа у судове засідання не з'явилася, хоча належним чином була повідомлена про час, місце і дату розгляду касаційної скарги.

ІV. Короткий зміст касаційної скарги і заперечень на неї

10. У касаційній скарзі відповідач просить скасувати вище вказані судові рішення та прийняти нове, яким у задоволенні позову відмовити повністю, посилаючись на неправильне застосування судами норм матеріального та порушення норм процесуального права.

11. В обґрунтування доводів касаційної скарги позивач посилався на те, що суди неправильно застосували норми ст. 31 Закону України "Про оренду землі", ст.141 та ч. 1 ст. 120 Земельного Кодексу України та положення ч. 1ст.377 ЦК України . Крім того відповідач вважає, що рішення прийняті з порушенням норм ч. 3 ст. 7 Закону України "Про оренду землі".

Судами не взято до уваги ту обставину, що відповідно до пункту 8.4. Договору орендарі зобов'язані протягом 10 днів з моменту вчинення відповідного правочину про відчуження майна, повідомити про це орендодавця, а також повідомити про наміри подальшого використання спірної земельної ділянки. Однак, позивачами значно перевищено цей строк, тобто не виконано однієї з умов договору оренди. При цьому, навіть на момент підписання договору про поновлення договору оренди земельної ділянки від 30.10.2015 позивач, не являючись власником нежитлової будівлі, не повідомила відповідача про те, що нежитлова будівля належить на праві власності іншій особі.

Суди не звернули увагу на ту обставину, що у чинному законодавстві не йдеться про автоматичний перехід до набувача майна права користування земельною ділянкою на підставі договору придбання нерухомості у фізичної або юридичної особи, оскільки повноваження щодо наділення правом на земельну ділянку має виключно власник земельної ділянки, яким в даному випадку є відповідач.

12. Позивач надав відзив на касаційну скаргу, в якому просить суд судові рішення залишити без змін, а скаргу без задоволення.

V. Фактичні обставини, встановлені судами попередніх інстанцій

13. Судами встановлено, що рішенням Київської міської ради від 06.10.2005 №90/3554 «Про передачу суб'єкту підприємницької діяльності - фізичній особі Волевач Наталії Михайлівні земельної ділянки для будівництва, експлуатації та обслуговування магазину-кафе на АДРЕСА_1» передано позивачу, за умови виконання п. 3 цього рішення, у короткострокову оренду на 5 років земельну ділянку площею 0,05 га для будівництва, експлуатації та обслуговування магазину-кафе на АДРЕСА_1 за рахунок міських земель, не наданих у власність чи користування.

14. На виконання вказаного вище рішення Київської міської ради 31.01.2006 між Київською міською радою та позивачем укладено Договір оренди земельної ділянки (далі, Договір), зареєстрований 21.02.2006 Головним управлінням земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації), про що зроблено запис №75-6-00269 в книзі записів державної реєстрації договорів.

15. Згідно з актом приймання-передачі земельної ділянки від 21.02.2006 відповідач передав, а позивач отримав в користування земельну ділянку, що розташована на АДРЕСА_1 площею 0,05 га кадастровий номер НОМЕР_1 для будівництва, експлуатації та обслуговування магазину-кафе.

16. 30.10.2015 між сторонами було укладено Договір про поновлення договору оренди земельної ділянки, яким договір оренди викладено в новій редакції.

У відповідності до пункту 3.1. Договору оренди в редакції договору від 30.10.2015 сторони погодили, що договір укладено на 5 (п'ять) років, тобто до 30.10.2020.

17. 25.10.2010 між Фізичною особою-підприємцем Волевач Наталією Михайлівною та ОСОБА_8 укладений Договір №25-10/10 про пайову участі у розмірі 100% участь у будівництві, відповідно до якого ОСОБА_8 зобов'язується здійснити 100% будівництва об'єкту (магазину за адресою: АДРЕСА_1 будівництво якого здійснюється на земельній ділянці площею 0,05 га, що надана у користування ФОП Волевач Н.М.), та після закінчення та введення його в експлуатацію ОСОБА_8 отримує об'єкт у власність.

У відповідності до пункту 5.4.6. Договору №25-10/10 про пайову участі у розмірі 100% участь у будівництві, у редакції додаткової угоди від 21.08.2015, після прийняття об'єкту в експлуатацію і отримання права власності на побудований об'єкт, у відповідності до статей 120 Земельного кодексу України та 377 Цивільного кодексу України до ОСОБА_8 переходить право користування земельною ділянкою на тих самих умовах і в тому ж обсязі, що були у ФОП Волевач Н.М.

18. 01.10.2015 ОСОБА_8 набув право власності на будівлю магазину, яка розташована на орендованій позивачем земельній ділянці за адресою: АДРЕСА_1 що підтверджується свідоцтвом про право власності на нерухоме майно 44888869 та витягом з Державного реєстру речових право не нерухоме майно про реєстрацію права власності 44889415, копії яких містяться у матеріалах справи (том 1, а.с. 47-49).

19. В подальшому, 02.10.2015 між ОСОБА_8 та Товариством з обмеженою відповідальністю «АТБ-Інвест» укладений договір купівлі-продажу нерухомого майна, відповідно до умов якого третя особа набула у власність об'єкт нерухомого майна будівлю магазину (літ. А-1), розташованого за адресою: АДРЕСА_1.

Відповідно до пункту 1.7. Договору купівлі-продажу нерухомого майна від 02.10.2015 майно розташоване на земельній ділянці загальною площею 0,0500 га (кадастровий номер НОМЕР_1). Відповідно до статті 120 Земельного кодексу України та статті 377 Цивільного кодексу України з моменту набрання чинності цим договором до покупця переходить право користування вищезазначеною земельною ділянкою на тих самих умовах і в тому ж обсязі, що були у попереднього землекористувача.

20. У відповідності до пункту 4.14. Договору оренди земельної ділянки (у редакції договору від 30.10.2015 про поновлення Договору оренди) у випадку відчуження об'єкта нерухомого майна орендар зобов'язаний сплачувати орендну плату до оформлення відповідного права на дану земельну ділянку новим власником даного нерухомого майна.

За змістом пункту 8.4. Договору оренди (у редакції від 30.10.2015) орендар зобов'язаний письмово повідомити орендодавця про відчуження об'єктів (їх части), що розташовані на земельній ділянці і належать орендарю, протягом 10 днів з моменту вчинення відповідного правочину, а також повідомити про наміри подальшого використання земельної ділянки. У випадку, якщо орендар має намір припинити право користування земельною ділянкою (її частиною), цей договір розривається за згодою сторін, або до цього Договору вносяться відповідні зміни при виникненні відповідного права на землю у нового власника об'єктів, які були відчужені.

Згідно з пунктом 11.3. Договору оренди земельної ділянки (у редакції від 30.10.2015) договір оренди припиняється, зокрема, у разі набуття права власності на об'єкти нерухомості, що розташовані на орендованій іншою особою земельній ділянці. В даному випадку в договорі про відчуження об'єктів нерухомості, що розташовані на земельній ділянці, що є предметом цього договору, визначається суб'єкт (орендар за цим договором або новий власник об'єктів нерухомості), який сплачує орендну плату відповідно до розмірів, встановлених цим договором, та несе відповідальність за зобов'язаннями, передбаченими цим договором для орендаря, до моменту оформлення новим власником нерухомості відповідного права на земельну ділянку.

21. У зв'язку із зазначеним, позивач звернувся до відповідача із пропозицією про припинення дії Договору оренди та направив 19.03.2018 на підписання відповідну додаткову угоду (том 1, а.с. 55-57).

Проте, відповідач станом на день звернення до суду відповіді не надіслав, у зв'язку з чим позивачка звернулась до суду з даним позовом.

VІ. Короткий виклад мотивів судових рішень судів попередніх інстанцій

22. Приймаючи оскаржувані судові рішення про задоволення позову, суди попередніх інстанцій з посиланням на норми статей 120, 141 Земельного кодексу України, статтю 377 Цивільного кодексу України та частину 3 статті 7 Закону України «Про оренду землі», вказали, що при виникненні в іншої особи права власності на жилий будинок, будівлю або споруду право попереднього власника або користувача земельної ділянки, на якій розташовані такі об'єкти, припиняється автоматично, в силу закону, без «оформлення» припинення права будь-якими актами та документами.

VІ. Позиція Верховного Суду

23. Згідно зі ст.300 Господарського процесуального кодексу України:

"1. Переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги та на підставі встановлених фактичних обставин справи перевіряє правильність застосування судом першої чи апеляційної інстанції норм матеріального і процесуального права.

2. Суд касаційної інстанції не має права встановлювати або вважати доведеними обставини, що не були встановлені у рішенні або постанові суду чи відхилені ним, вирішувати питання про достовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими, збирати чи приймати до розгляду нові докази або додатково перевіряти докази.

3. У суді касаційної інстанції не приймаються і не розглядаються вимоги, що не були предметом розгляду в суді першої інстанції. Зміна предмета та підстав позову у суді касаційної інстанції не допускається.

4. Суд не обмежений доводами та вимогами касаційної скарги, якщо під час розгляду справи буде виявлено порушення норм процесуального права, які є обов'язковою підставою для скасування рішення, або неправильне застосування норм матеріального права."

З урахуванням викладеного, судом не приймаються та не розглядаються доводи скаржника, пов'язані з переоцінкою доказів та встановленням по новому обставин справи.

24. В постанові Верховного Суду від 03.03.2018 по справі № 904/6296/17 був викладений наступний правовий висновок:

"Положеннями ч.2 статті 120 Земельного кодексу України (в редакції, чинній на момент укладення договору купівлі-продажу 17.08.2011) встановлено, що якщо жилий будинок, будівля або споруда розміщені на земельній ділянці, що перебуває у користуванні, то в разі набуття права власності на ці об'єкти до набувача переходить право користування земельною ділянкою, на якій вони розміщені, на тих самих умовах і в тому ж обсязі, що були у попереднього землекористувача.

Відповідно до ч.3 ст.7 Закону України "Про оренду землі" (в редакції, чинній на момент укладення договору купівлі-продажу 17.08.2011 і на даний момент) до особи, якій перейшло право власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій земельній ділянці, також переходить право оренди на цю земельну ділянку. Договором, який передбачає набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, припиняється договір оренди земельної ділянки в частині оренди попереднім орендарем земельної ділянки, на якій розташований такий житловий будинок, будівля або споруда.

Отже, наведені норми слід розуміти таким чином, що при виникненні в іншої особи права власності на жилий будинок, будівлю або споруду право попереднього власника або користувача припиняється автоматично, в силу закону, без оформлення припинення права будь-якими актами та документами. Варто наголосити, що ця норма є імперативною, відступ від неї на підставі договору не допускається. Договір оренди при цьому не припиняється в цілому, має місце заміна сторони в зобов'язанні. Судами попередніх інстанцій не встановлений факт саме добровільного розірвання договору оренди земельної ділянки №11767 від 30.03.2011р. Кам'янською (Дніпродзержинською) міською радою та ТОВ "Транспортна компанія "Техно-Трейд" до 17.08.2011.

На підставі викладеного, суд доходить висновку, що 17.08.2011 (день купівлі-продажу нерухомості) у Товариства з обмеженою відповідальністю "Транспортна компанія "Техно-Трейд" автоматично припинилося, а у Товариства з обмеженою відповідальністю "Завод елементів трубопроводів" автоматично виникло право користування (оренди) спірною земельною ділянкою площею 0,5117 га за адресою АДРЕСА_2

При цьому, Договір оренди землі №11767, укладений 30 березня 2011 року між Кам'янською (Дніпродзержинською) міською радою та Товариством з обмеженою відповідальністю "Транспортна компанія "Техно-Трейд", не припинив 17.08.2011 дію в цілому, а в цей день 17.08.2011 відбулася заміна сторони в зобов'язанні, а саме Орендаря, з Товариства з обмеженою відповідальністю "Транспортна компанія "Техно-Трейд" на Товариство з обмеженою відповідальністю "Завод елементів трубопроводів".

31. Аналогічна правова позиція, що у розумінні наведених положень законодавства при виникненні в іншої особи права власності на жилий будинок, будівлю або споруду (відповідно до договору, який містить необхідні за законом істотні умови), право попереднього власника або користувача припиняється в силу прямої вказівки закону без припинення у цілому договору оренди земельної ділянки, відповідно, новий власник об'єкта нерухомості, якому переходить право оренди, набуває права оренди за чинним договором оренди, а не у порядку повторного надання земельної ділянки, тобто має місце заміна сторони у зобов'язанні, і що після відчуження об'єктів нерухомості позивачі не повинні сплачувати орендну плату за земельну ділянку, користувачем якої вони вже не є, а зобов'язання з такої сплати автоматично виникає у нового власника нерухомості, викладена у постановах Верховного Суду від 19.06.2018 у справі №922/3655/17, від 05.09.2018 по справі № 904/9027/17, від 07.11.2018 у справі №910/20774/17, від 29.11.2018 по справі № 915/1416/17, від 06.12.2018 по справі № 902/1592/15, від 27.02.2019 у справі №913/661/17 від 06.03.2019 по справі №914/2687/17.

32. Судами попередніх інстанцій у даній справі, що переглядається, на підставі власної оцінки доказів встановлено, що згідно Договору купівлі-продажу нерухомого майна від 02.10.2015 ОСОБА_8 (який 01.10.2015 набув право власності на побудований на спірній земельній ділянці об'єкт на підставі Договору №25-10/10 про пайову у розмірі 100% участь у будівництві, у редакції додаткової угоди від 21.08.2015) передав третій особі (ТОВ «АТБ-Інвест») у власність об'єкт нерухомого майна - будівлю магазину (літ. А-1) за адресою: АДРЕСА_1, розташований на орендованій позивачем згідно Договору оренди (із урахуванням договору про його поновлення) земельній ділянці.

Право власності на будівлю магазину (літ. А-1), розташованого за адресою: АДРЕСА_1, виникло у ТОВ «АТБ-Інвест» 02.10.2015, що підтверджується копією витягу з Державного реєстру речових право не нерухоме майно про реєстрацію права власності 44986000 (том 1, а.с. 54).

Тобто з початку, 01.10.2015, а потім 02.10.2015 відбулась заміна сторони (орендаря) в зобов'язанні (орендних правовідносинах) згідно договору оренди земельної ділянки від 31.01.2006 (у редакції від 30.10.2015).

33. Отже, суди першої та апеляційної інстанції, врахувавши, що фактичне користування земельною ділянкою здійснює новий власник майна (ТОВ «АТБ-Інвест»), дійшли правомірного висновку про наявність передбаченим законодавством, а саме статтями 120, 141 Земельного кодексу України, статтею 377 Цивільного кодексу України, статтею 31 Закону України «Про оренду землі», підстав для визнання правовідносин за Договором оренди від 31.01.2006 в редакції договору про поновлення договору оренди від 30.12.2015 припиненими для позивача.

34. Доводи відповідача, що вищевказаний договір оренди земельної ділянки від 31.01.2006 фактично припинив свою дію 21.02.2011 за закінченням строку його дії і до його поновлення наведеним Договором про поновлення договору оренди земельної ділянки 30.10.2015 фактично не існував, судом не може бути прийнято до уваги, оскільки скаржником не наведено відповідного нормативно-правового обґрунтування, яким чином тоді сам відповідач шляхом укладення з позивачем вказаного договору про поновлення фактично поновив договір оренди земельної ділянки, який, за його доводами, вже припинився більш ніж чотири роки тому.

35. Разом з тим, відповідно до ст.204 Цивільного кодексу України «Презумпція правомірності правочину»:

«Правочин є правомірним, якщо його недійсність прямо не встановлена законом або якщо він не визнаний судом недійсним.»

Судами попередніх інстанцій не встановлено факту недійсності вищевказаного Договору від 30.10.2015 про поновлення договору оренди земельної ділянки від 31.01.2006.

36. Крім того, як вірно вказали суди попередніх інстанцій, твердження відповідача із приводу того, що позивачем перевищено встановлений пунктом 8.4. Договору оренди строк, протягом якого він мав повідомити орендодавця про відчуження нерухомого майна, не спростовує наявності законодавчо визначених підстав для припинення у даному випадку правовідносин за Договором оренди.

37. На підставі викладеного, суд касаційної інстанції вважає доводи касаційної скарги необґрунтованими.

VІІ. Висновки Верховного Суду

38. Відповідно до п.1 ч.1 ст.308 Господарського процесуального кодексу України

"Суд касаційної інстанції за результатами розгляду касаційної скарги має право:

1) залишити судові рішення судів першої інстанції та апеляційної інстанції без змін, а скаргу без задоволення."

Згідно з ч.1 ст.309 зазначеного Кодексу:

"Суд касаційної інстанції залишає касаційну скаргу без задоволення, а судові рішення - без змін, якщо визнає, що рішення ухвалено з додержанням норм матеріального і процесуального права."

39. На підставі викладеного, суд доходить висновку про необхідність залишити касаційну скаргу відповідача без задоволення, а оскаржувані постанову апеляційного суду та рішення місцевого суду - без змін, як законні та обґрунтовані.

40. У зв'язку з тим, що суд відмовляє у задоволенні касаційної скарги та залишає ухвалену постанову апеляційного суду в силі, суд покладає на скаржника витрати зі сплати судового збору за подання касаційної скарги.

Керуючись статтями 129, 300, 301, 308, 309, 314, 315, 317 ГПК України, Верховний Суд

ПОСТАНОВИВ:

1.Касаційну скаргу Київської міської ради на рішення Господарського суду міста Києва від 13.09.2018 та постанову Північного апеляційного господарського суду від 29.01.2019 у справі №910/7197/18 залишити без задоволення.

2. Постанову Північного апеляційного господарського суду від 29.01.2019 та рішення Господарського суду міста Києва від 13.09.2018 у справі №910/7197/18 залишити без змін.

Постанова набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною і оскарженню не підлягає.

Головуючий І. Кушнір

Судді Є. Краснов

Г. Мачульський