Справа № 909/851/18
ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ІВАНО-ФРАНКІВСЬКОЇ ОБЛАСТІ
Р І Ш Е Н Н Я

І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

29.03.2019 м. Івано-Франківськ
Господарський суд Івано-Франківської області у складі судді Ткаченко І. В., при секретарі судового засідання Сегін І. В., за участю представника позивача адвоката ОСОБА_1, представника відповідача ОСОБА_2 центральної міської клінічної лікарні адвоката ОСОБА_3 та представника відповідача ОСОБА_4 комітету ОСОБА_2 міської ради ОСОБА_5, розглянув у відкритому судовому засіданні в порядку загального позовного провадження справу № 909/851/18 за позовом приватного підприємства "ПРІМА МЕД" до відповідачів - ОСОБА_2 центральної міської клінічної лікарні та ОСОБА_4 комітету ОСОБА_2 міської ради про визнання незаконним і скасування рішення ОСОБА_4 комітету ОСОБА_2 міської ради та солідарне стягнення з відповідачів 384 575 грн.

ПП "ПРІМА МЕД" звернулось до Господарського суду Івано-Франківської області з позовом до ОСОБА_2 ЦМКЛ та ОСОБА_4 комітету ОСОБА_2 міської ради з вимогами про визнання незаконним і скасування п. 6 рішення ОСОБА_4 комітету ОСОБА_2 міської ради від 22 серпня 2018 р. № 929 "Про оренду об'єктів комунальної власності територіальної громади м. Івано-Франківська" та стягнення солідарно з відповідачів 384 575 грн витрат позивача на поліпшення орендованого майна. В обґрунтування своїх вимог позивач зазначив, що ПП "ПРІМА МЕД" як орендар здійснив поліпшення майна, що було надане йому в оренду ОСОБА_4 комітетом ОСОБА_2 міської ради та перебуває на балансі ОСОБА_2 центральної міської клінічної лікарні. Після повернення майна орендодавцю позивач звернувся до ОСОБА_4 комітету ОСОБА_2 міської ради та просив відшкодувати йому здійснені на поліпшення орендованого майна витрати, однак отримав відмову.

04 жовтня 2018 р., суд постановив ухвалу про залишення позовної заяви без руху та зобов'язав позивача у десятиденний строк з дня отримання ухвали про залишення позовної заяви без руху усунути виявлені недоліки.

У зв'язку з тим, що позивач усунув недоліки позовної заяви, 17 жовтня 2018 р., суд постановив ухвалу про відкриття провадження у справі в порядку загального позовного провадження та призначив підготовче засідання на 21 листопада 2018 р.

ОСОБА_4 комітет ОСОБА_2 міської ради та ОСОБА_2 ЦМКЛ свої заперечення проти позову ПП "ПРІМА МЕД" виклали у відзивах, що надійшли до суду 08 та 13 листопада 2018 р. відповідно. Так, відповідачі просили суд відмовити у задоволенні позову у повному обсязі, оскільки вважають, що позивач не отримував згоди орендодавців на поліпшення орендованого майна, а відтак і не має права на відшкодування їх вартості.

Водночас, ОСОБА_2 ЦМКЛ вважає, що право на проведення реконструкції орендованих приміщень ПП "ПРІМА МЕД" мала лише в період з 12 липня 1996 р. до 12 червня 1997 р., тобто під час дії Договору оренди від 12 липня 1996 р., проте за вимогами про відшкодування вартості таких поліпшень сплила позовна давність, застосувати яку представник ОСОБА_2 ЦМКЛ просив суд у заяві від 09 листопада 2018 р.

21 листопада 2018 р., суд оголошував у підготовчому засіданні перерву до 05 грудня 2018 р.

05 грудня 2018 р., суд продовжив строк підготовчого провадження на 30 днів, а в підготовчому засіданні оголосив перерву до 20 грудня 2018 р.

19 грудня 2018 р., позивач подав свої письмові пояснення щодо заяви ОСОБА_2 ЦМКЛ про застосування позовної давності, в яких зазначив, що право на відшкодування вартості поліпшень орендованого майна виникло у позивача 20 березня 2018 р., тобто в день підписання акту приймання-передачі орендованих приміщень.

20 грудня 2018 р., суд оголошував у підготовчому засіданні перерву до 17 січня 2019 р.

11 січня 2019 р., представник ОСОБА_4 комітету ОСОБА_2 міської ради подав суду письмові пояснення, у яких виклав свої доводи на спростування заперечень позивача про застосування позовної давності.

14 січня 2019 р., представник ОСОБА_2 ЦМКЛ подав письмові пояснення, у яких виклав свої аргументи проти заперечень позивача щодо застосування позовної давності.

17 січня 2019 р., суд закрив підготовче провадження та призначив справу до розгляду по суті на 06 лютого 2019 р.

06 і 28 лютого і 15 березня 2019 р., суд оголошував в засіданні перерву, а 15 березня 2019 р., розгляд справи суд відклав на 29 березня 2019 р.

Розглянувши матеріали справи, заслухавши представників сторін, дослідивши та оцінивши зібрані у справі докази в їх сукупності, суд

в с т а н о в и в:

12 липня 1996 р., ОСОБА_2 міська клінічна лікарня № 2, правонаступником якої є ОСОБА_2 центральна міська клінічна лікарня (орендодавець), та ПП "ПРІМА МЕД" (орендар) уклали договір оренди нежитлового приміщення (Договір оренди від 12 липня 1996 р.), відповідно до умов якого орендодавець передає, а орендар приймає в орендне користування приміщення першого поверху 2-ї міської клінічної лікарні загальною площею 45 кв. м, в якому після проведення відповідної реконструкції орендарем буде здійснюватись лабораторна діяльність (Т 1 а. с. 15).

Згідно з пп. 2.2.4 Договору від 12 липня 1996 р., орендар зобов'язується у випадку реконструкції орендованого приміщення узгоджувати з орендодавцем проведення робіт, а в ст. 4 цього Договору сторони передбачили, що у зв'язку з тим, що надане приміщення для здійснення лабораторної діяльності орендарем потребує радикальної реконструкції, орендна плата буде проводитись з початку цільової експлуатації приміщення орендарем.

У розділі 3 Договору від 12 липня 1996 р. сторони погодили строк його дії до 12 липня 1998 р.

Сторони також склали і підписали два додатки до Договору від 12 липня 1996 р. - Додаток 2 і Додаток 2А, за змістом яких узгодили проект реконструкції орендованого приміщення, зокрема, шляхом встановлення стін та дверей (автономний вхід і вихід) (Т 1 а. с. 18, 19).

Водночас, 12 червня 1997 р., між ОСОБА_2 міською клінічною лікарнею № 2 та ПП "ПРІМА МЕД" був укладений новий договір оренди (Договір оренди від 12 червня 1997 р.), об'єктом якого також було згадане нерухоме майно площею 45 кв. м (Т 1 а. с. 128). Відповідно до пп. 2.2.4 цього Договору у випадку реконструкції орендованого приміщення орендар зобов'язується узгоджувати з орендодавцем проведення робіт.

В період дії Договору від 12 липня 1996 р. та Договору від 12 червня 1997 р. орендар провів реконструкцію орендованих приміщень, про що свідчать наявні в матеріалах справи копії договорів підряду, кошторисів, актів виконаних робіт та касових ордерів (Т 1 а. с. 193-203). Витрати ПП "ПРІМА МЕД" в цей період склали 30 689 грн 23 коп.

25 січня 2000 р., ОСОБА_4 комітет ОСОБА_2 міської ради та ПП "ПРІМА МЕД" уклали договір оренди нежитлових приміщень № ДО-1256 (Договір оренди від 25 січня 2000 р.), відповідно до умов якого орендодавець передає, а орендар приймає у строкове платне володіння та користування нежитлові приміщення загальною площею 55,3 кв. м, розташовані на першому поверсі в будівлі по вул. Гетьмана Мазепи,114 у м. Івано-Франківську, яка знаходиться на балансі Центральної міської клінічної лікарні (Т 1 а. с. 20). Цей договір сторони уклали на строк до 31 березня 2003 р.

Згідно з п. 2.5 Договору від 25 січня 2000 р., при передачі приміщень від орендаря до орендодавця орендар має право залишити за собою проведені ним поліпшення орендованих приміщень, здійснені власним коштом, якщо вони можуть бути відокремлені від цих приміщень без заподіяння їм шкоди. Всі поліпшення орендованих приміщень проведені орендарем за власні кошти, які неможливо відокремити від приміщень без заподіяння їм шкоди, орендар передає орендодавцеві. Вартість даних поліпшень компенсації не підлягає.

Відповідно до пп. 4.1.3 Договору від 25 січня 2000 р., орендар має право проводити реконструкцію та переобладнання приміщень, у тому числі реконструкцію та переобладнання приміщень, що зумовлює підвищення їх вартості, після отримання на це письмової згоди орендодавця.

18 березня 2003 р., строк дії Договору від 25 січня 2000 р. сторони продовжили до 31 березня 2006 р., підписавши додаткову угоду № УО-1256-2 (Т 1 а. с. 141).

Відповідно до наявних в матеріалах справи копій договорів підряду, кошторисів, актів виконаних робіт та касових ордерів (Т 1 а. с. 204-212) у 2003 році витрати ПП "ПРІМА МЕД" на ремонтно-будівельні роботи склали 32 531 грн 98 коп.

01 червня 2006 р., ОСОБА_4 комітет ОСОБА_2 міської ради та ПП "ПРІМА МЕД" підписали договір оренди нежитлових приміщень загальною площею 55,3 кв. м (Т 1 а. с. 27), дія якого встановлювалась до дня реєстрації нового договору оренди, але не довше 11 місяців з дня укладення цього договору.

24 січня 2007 р., між ОСОБА_4 комітетом ОСОБА_2 міської ради (орендодавець) та ПП "ПРІМА МЕД" (орендар) було укладено договір оренди нежитлових приміщень № ДО-2976 (Договір від 24 січня 2007 р.), згідно з умовами якого орендодавець передає, а орендар приймає в строкове платне користування нежитлові приміщення площею 55,3 кв. м, розташовані на першому поверсі в будівлі по вул. Г. Мазепи, буд. 114 в м. Івано-Франківську, яка перебуває на балансі Центральної міської клінічної лікарні (Т 1 а. с. 36). Термін дії даного договору неодноразово продовжувався відповідними угодами сторін.

Відповідно цього ж дня сторони підписали і акт приймання-передачі в оренду нежитлових приміщень, за змістом якого разом з приміщеннями орендареві передаються в користування матеріальні цінності, встановлені у приміщеннях, які неможливо відділити від приміщень без заподіяння їм шкоди, у тому числі система центрального опалення, централізована водопровідна система, централізована каналізація, звичайна система освітлення. Також сторони ствердили, що передані в оренду приміщення відповідають умовам договору оренди і перебувають в належному стані, придатному для використання згідно з умовами договору (Т 1 а. с. 45).

В підпунктах 4.1.3 договорів від 01 червня 2006 р. та 24 січня 2007 р. було визначено, що орендар має право проводити реконструкцію, переобладнання та поліпшення орендованих приміщень, що зумовлює підвищення їх вартості, після отримання на це письмової згоди орендодавця.

Впродовж дії цього договору сторони підписали ряд додаткових угод до нього, якими продовжувалася дія договору з кінцевим терміном до 31 травня 2015 р., а також після проведення відповідної оцінки майна було змінено площу орендованих приміщень на 67,9 кв. м (Т 1 а. с. 46-54).

За період дії договорів оренди від 01 червня 2006 р. та 24 січня 2007 р. витрати позивача на поліпшення орендованих приміщень згідно з даними наявних в матеріалах справи копій договорів підряду, кошторисів, актів виконаних робіт, касових ордерів тощо (Т 1 а. с. 213-234) становили 58 836 грн 23 коп.

В подальшому між сторонами тривали судові спори, зокрема, у справі № 909/794/15 щодо звільнення орендованого приміщення, в межах якої досліджувалось і питання щодо моменту закінчення строку дії Договору від 24 січня 2007 р.

У 2017 році позивач звернувся до суб'єкта оціночної діяльності фізичної особи-підприємця ОСОБА_6 для визначення вартості зроблених позивачем невід'ємних поліпшень орендованих нежитлових приміщень. Так, за змістом звіту про незалежну оцінку невід'ємних поліпшень орендованих нежитлових приміщень (Т 1 а. с. 71) вбачається, що таку оцінку було виконано станом на 30 червня 2017 р. із застосуванням витратного підходу та методом оцінки на основі кількісного аналізу, що передбачає складання кошторису витрат на здійснення будівельно-монтажних робіт. Загальна вартість проведених невід'ємних поліпшень визначених суб'єктом оціночної діяльності станом на 30 червня 2017 р. становить 384 575 грн.

20 березня 2018 р., після тривалих судових спорів, орендовані нежитлові приміщення ПП "ПРІМА МЕД" повернуло орендодавцю, про що був складений відповідний акт приймання-передачі (Т 1 а. с. 238). За змістом цього акту разом з приміщеннями орендар повернув встановлене в приміщеннях обладнання, у тому числі система централізованого опалення, централізована водопровідна система, централізована каналізація, звичайна система освітлення. Також сторони ствердили, що передані приміщення знаходяться в задовільному стані.

25 червня 2018 р., позивач звернувся до відповідачів із претензією про відшкодування вартості здійснених поліпшень орендованого майна (Т 1 а. с. 239).

22 серпня 2018 р., ОСОБА_4 комітет прийняв рішення № 929, згідно з п. 6 якого відмовив ПП "ПРІМА МЕД" у наданні дозволу на відшкодуванні коштів, витрачених на поліпшення орендованих нежитлових приміщень (Т 1 а. с. 245).

Отже, предметом цього спору є вимога позивача про визнання незаконним і скасування прийнятого виконавчим комітетом міської ради рішення щодо відмови у наданні дозволу на відшкодуванні коштів, витрачених на поліпшення орендованих нежитлових приміщень, та солідарного стягнення з виконавчого комітету міської ради та балансоутримувача орендованого комунального майна витрат позивача на його поліпшення.

Відповідно до ч. 1 ст. 759 ЦК України, за договором найму наймодавець передає або зобов'язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк.

Згідно із частинами 1, 6 ст. 283 ГК України, за договором оренди одна сторона (орендодавець) передає другій стороні (орендареві) за плату на певний строк у користування майно для здійснення господарської діяльності. До відносин оренди застосовуються відповідні положення Цивільного кодексу України з урахуванням особливостей, передбачених цим Кодексом.

Відповідно до положень ст. 272 ЦК УРСР (положення якого регулювали правовідносини сторін у період з 12 липня 1996 р. до 31 грудня 2003 р.), в разі проведеного з дозволу наймодавця поліпшення найнятого майна наймач має право на відшкодування зроблених для цієї мети необхідних витрат, якщо інше не передбачено законом або договором. Зроблені наймачем без дозволу наймодавця поліпшення, якщо їх можна відокремити без шкоди для майна і якщо наймодавець не погодиться відшкодувати їх вартість, можуть бути вилучені наймачем. Вартість поліпшень, які зроблені наймачем без дозволу наймодавця і які не можна відокремити без шкоди для майна, відшкодуванню не підлягає.

За змістом статей 71, 75 ЦК УРСР, загальний строк для захисту права за позовом особи, право якої порушено (позовна давність), встановлюється в три роки. Позовна давність застосовується судом, арбітражем або третейським судом незалежно від заяви сторін.

Відповідно до ч. 3 ст. 773 ЦК України (положення якого регулюють правовідносини сторін починаючи з 01 січня 2004 р.), наймач має право змінювати стан речі, переданої йому у найм, лише за згодою наймодавця.

Як визначено в ст. 778 ЦК України, наймач може поліпшити річ, яка є предметом договору найму, лише за згодою наймодавця. Якщо поліпшення можуть бути відокремлені від речі без її пошкодження, наймач має право на їх вилучення. Якщо поліпшення речі зроблено за згодою наймодавця, наймач має право на відшкодування вартості необхідних витрат або на зарахування їх вартості в рахунок плати за користування річчю. Якщо в результаті поліпшення, зробленого за згодою наймодавця, створена нова річ, наймач стає її співвласником. Частка наймача у праві власності відповідає вартості його витрат на поліпшення речі, якщо інше не встановлено договором або законом. Якщо наймач без згоди наймодавця зробив поліпшення, які не можна відокремити без шкоди для речі, він не має права на відшкодування їх вартості.

Тож під поліпшеннями орендованої речі розуміється проведення певних її змін, завдяки яким істотно покращується її стан, корисність, комфортабельність, зовнішній вигляд тощо у порівнянні з тим станом, в якому річ знаходилася до передачі наймачеві. Здійснення поліпшень треба відрізняти від проведення наймачем ремонту, в результаті якого відновлюються якісні характеристики майна, втрачені ним під час найму.

Крім того, згідно з положеннями ст. 23 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", орендар має право за погодженням з орендодавцем, якщо інше не передбачено договором оренди, за рахунок власних коштів здійснювати реконструкцію, технічне переоснащення, поліпшення орендованого майна. Якщо в результаті поліпшення, зробленого орендарем за згодою орендодавця, створена нова річ, орендар стає її власником у частині необхідних витрат на поліпшення, якщо інше не передбачено договором оренди.

При цьому у разі припинення або розірвання договору оренди, згідно із положеннями частини 2 ст. 27 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", орендар вправі залишити за собою проведені ним поліпшення орендованого майна, здійснені за рахунок власних коштів, якщо вони можуть бути відокремлені від майна без заподіяння йому шкоди. Якщо орендар за рахунок власних коштів здійснив за згодою орендодавця поліпшення орендованого майна, які неможливо відокремити від майна без заподіяння йому шкоди, орендодавець зобов'язаний компенсувати йому зазначені кошти в межах збільшення в результаті цих поліпшень вартості орендованого майна, визначеної в установленому законодавством порядку, яке відбулося в результаті таких поліпшень, якщо інше не визначено договором оренди. А вартість поліпшень орендованого майна, зроблених орендарем без згоди орендодавця, які не можна відокремити без шкоди для майна, компенсації не підлягає.

В ході розгляду цієї справи судом було встановлено, що під час укладення Договору оренди від 12 липня 1996 р. сторони дійшли висновку про необхідність проведення відповідної реконструкції у наданому в оренду приміщенні, план якої вони визначили у Додатку 2А до згаданого Договору, зокрема, шляхом встановлення стін та дверей, утворення автономного входу і виходу.

В цей період, за змістом наявних в матеріалах справи документів (Т 1 а. с. 193-203), позивач витратив на проведення таких робіт 30 689 грн 23 коп. Указана вартість поліпшень, відповідно до умов укладеного між сторонами договору й положень ст. 272 ЦК УРСР, підлягає відшкодуванню. Однак, за вимогами позивача в цій частині сплив строк позовної давності згідно із статтями 71, 75 ЦК УРСР.

Що ж стосується вартості поліпшень орендованого майна, проведених позивачем в період дії укладеного між сторонами Договору оренди від 25 січня 2000 р. (діяв до 31 березня 2006 р.), то за змістом його п. 2.5 всі поліпшення орендованих приміщень, проведені орендарем за власні кошти, які неможливо відокремити від приміщень без заподіяння їм шкоди, орендар передає орендодавцеві, а вартість таких поліпшень компенсації не підлягає.

Згідно із наявними в матеріалах справи документами (Т 1 а. с. 204-212) за цей період витрати позивача на поліпшення орендованого майна склали 32 531 грн 98 коп.

Витрати ж позивача на поліпшення орендованого майна, проведені в період дії укладених між сторонами договорів оренди від 01 червня 2006 р. та від 24 січня 2007 р., і які становили згідно з даними наявних у матеріалах справи документів (Т 1 а. с. 213-233) 58 836 грн 23 коп. не можуть бути відшкодовані позивачу з огляду на відсутність в матеріалах справи будь-яких документів, які б підтверджували наявність письмової згоди орендодавця на поліпшення орендованого майна, які неможливо відокремити від майна без заподіяння йому шкоди. При цьому, з огляду на відсутність визначеної законом форми такої згоди, але враховуючи загальні вимоги до форми укладеного між сторонами договору оренди, безспірним вбачається те, що така згода (погодження) має бути викладена письмово.

Згадана вище вартість витрат позивача на поліпшення орендованого майна за весь період його оренди відповідає наявним в матеріалах справи бухгалтерським довідкам ПП "ПРІМА МЕД" (Т 1 а. с. 120-122), за змістом яких на відповідному позабалансовому рахунку позивача обліковувались покращення орендованих нежитлових приміщень на загальну суму 109 947 грн 94 коп.

При цьому належним чином позивач не довів обґрунтованості заявлених до відшкодування своїх витрат на невід'ємні поліпшення орендованих нежитлових приміщень в сумі 384 575 грн. Зокрема, враховуючи, що така сума витрат не відповідає даним бухгалтерського обліку позивача та є навіть більшою за оціночну вартість самого орендованого майна. Крім того, не наведено позивачем і переконливих доводів щодо встановлення субєктом оціночної діяльності у своєму звіті вартості невід'ємних поліпшень станом на 30 червня 2017 р.

На підставі всіх викладених вище мотивів у задоволенні позову ПП "ПРІМА МЕД" слід відмовити.

Разом з тим, слід зауважити про безпідставність і доводів відповідачів про те, що позивач повинен був окрім усього іншого узгоджувати з орендодавцем вартість робіт з поліпшення орендованого майна та відповідних кошторисів, оскільки укладені між сторонами договори таких умов не містять. За таких умов вбачається, що реально оцінюючи хід виконання робіт і приймаючи таке виконання, орендодавець очевидно розраховував на безоплатне істотне збільшення свого майна, що само по собі не є справедливим і таким, що відповідає звичаям ділового обороту. Проте, й позивач добровільно вступаючи в орендні відносини з ОСОБА_4 комітетом ОСОБА_2 міської ради повинен був належним чином захистити свої інтереси, зокрема, шляхом отримання письмової згоди орендодавця на проведення відповідних поліпшень орендованого майна.

Судові витрати, що складаються із сплачено позивачем за подання позову судового збору, суд покладає на позивача.

Керуючись статтями 129, 237, 238, 240, 241 ГПК України, суд

в и р і ш и в:

у позові приватного підприємства "ПРІМА МЕД" (76018, АДРЕСА_1) до відповідачів - ОСОБА_2 центральної міської клінічної лікарні (76018, м. Івано-Франківськ, вул. Гетьмана Мазепи, буд. 114) та ОСОБА_4 комітету ОСОБА_2 міської ради (76004, м. Івано-Франківськ, вул. М. Грушевського, буд. 21) про визнання незаконним і скасування рішення ОСОБА_4 комітету ОСОБА_2 міської ради та солідарне стягнення з відповідачів 384 575 грн - відмовити повністю.

Судові витрати покласти на позивача.

Рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду. Апеляційна скарга на рішення суду може бути подана до Західного апеляційного господарського суду протягом 20 днів з дня складення повного тексту рішення.

Суддя І. В. Ткаченко

Повне рішення складено 09 квітня 2019 р.