ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

02 квітня 2019 року

м. Київ

Справа № 902/643/17

Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:

Дробтової Т. Б. - головуючого, Пількова К. М., Чумака Ю. Я.,

секретар судового засідання - Підгірська Г. О.,

за участю представників:

позивача - не з'явилися,

відповідача - не з'явилися,

третьої особи - не з'явилися,

розглянувши у відкритому судовому засіданні касаційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Воїнське ХПП"

на постанову Північно-західного апеляційного господарського суду від 29.01.2019 (судді: Розізнана І. В., Грязнов В. В., Мельник О. В.) у справі № 902/643/17

за позовом Оратівської сільської ради Оратівського району Вінницької області

до Товариства з обмеженою відповідальністю "Воїнське ХПП",

за участю третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, на стороні відповідача - ОСОБА_4,

про визнання договору оренди землі недійсним і стягнення 85 550,49 грн збитків,

ВСТАНОВИВ:

1. Короткий зміст і підстави позовних вимог

1.1. У червні 2017 року Оратівська сільська рада Оратівського району Вінницької області (далі - Оратівська сільська рада) подала до Господарського суду Вінницької області позов до Товариства з обмеженою відповідальністю "Воїнське ХПП" (далі - ТОВ "Воїнське ХПП") про визнання недійсним договору оренди землі від 22.10.2015, укладеного між учасниками справи, за умовами якого у строкове платне користування відповідачеві на 49 років передано земельну ділянку загальною площею 0,8997 га, кадастровий номер НОМЕР_1, для будівництва та обслуговування будівель торгівлі, розташовану на території Оратівської сільської ради по АДРЕСА_1, а також про стягнення збитків (упущеної вигоди) у сумі 85 550,49 грн.

1.2. Позовні вимоги із посиланням на положення статей 22, 203, 215 Цивільного кодексу України, статей 123, 186, 1861 Земельного кодексу України, статей 13, 15 Закону України "Про оренду землі", статті 13 Закону України "Про оцінку землі" обґрунтовано тим, що на час укладення спірного договору нормативна грошова оцінка земельної ділянки з урахуванням індексації становила 1 369 714,00 грн, а зазначена у пункті 5 договору сума 109 580,00 грн не є величиною нормативної грошової оцінки земельної ділянки і не може бути підставою для розрахунку орендної плати.

Отже, позивач зазначає, що при укладенні спірного договору оренди земельної ділянки нормативну грошову оцінку земельної ділянки, яка є основою для визначення розміру орендної плати за земелі державної і комунальної власності, не було проведено, що є порушенням вимог закону і суперечить положенням чинного законодавства.

Позивач зазначив, що аналогійний висновок наведено у постановах Верховного Суду України від 08.04.2015 у справі № 3-41гс15, від 20.05.2015 у справі № 3-70гс15 і від 11.05.2016 у справі № 6-824цс16.

Крім того, позивач наголосив, що рішень про надання дозволу на виготовлення проекту відведення та затвердження проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки ТОВ "Воїнське ХПП" Оратівська сільська рада не приймала, розміру і меж земельної ділянки, яка є предметом спірного договору, у передбачений законом спосіб не визначала.

Оратівська сільська рада також зауважила, що за змістом акта приймання-передачі земельної ділянки цільове призначення земельної ділянки - землі підприємств промисловості для виробничих потреб зберігання та переробки зерна, натомість згідно з пунктом 15 спірного договору цільове призначення землі - для будівництва та обслуговування будівель торгівлі.

Згідно із статтями 20, 21 Земельного кодексу України порушення порядку встановлення та зміни цільового призначення земель є підставою для визнання недійсними угод щодо земельних ділянок.

Позивач також зазначив, що за час фактичного користування відповідачем земельною ділянкою без оплати у передбаченому законом розмірі заподіює територіальній громаді заподіяно на суму 85 550,49 грн.

1.3. ТОВ "Воїнське ХПП" не визнало позов і просило залишити його без розгляду, зауважуючи, що згідно з договором купівлі-продажу від 13.10.2015 є власником нежитлової будівлі, розташованої на земельній ділянці площею 0,8997 га, кадастровий номер НОМЕР_1 за адресою: АДРЕСА_1. У зв'язку із придбанням нерухомого майна у порядку статті 120 Земельного кодексу України ТОВ "Воїнське ХПП" звернулося до Оратівської сільської ради з метою укладення договору оренди землі, на якій розташовано нерухоме майно.

При цьому, як зазначив відповідач, на час укладення договору купівлі - продажу нерухомого майна земельна ділянка перебувала у користуванні продавця нерухомого майна - ОСОБА_4 Проект землеустрою щодо відведення земельної ділянки розроблено Приватним підприємством "Поділляземдокумент" 29.12.2012, про що у Державному земельному кадастрі зроблено відповідний запис.

Спірний договір оренди землі від 22.10.2015 укладено на підставі рішення Оратівської сільської ради від 21.10.2015 і зареєстровано у визначеному законом порядку.

ТОВ "Воїнське ХПП" наголосило, що спірний договір оренди землі було розроблено і надано на підписання відповідачеві саме Оратівською сільською радою; цей договір і містив умови щодо розміру орендної плати - 3 % від нормативної грошової оцінки землі (відповідно до рішення Оратівської сільської ради від 21.10.2015 розмір нормативної грошової оцінки землі становив 109 580,00 грн).

У 2016 році ТОВ "Воїнське ХПП" у відділі Держгеокадастру в Оратівському районі Вінницької області отримало витяг із технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки від 20.01.2016 № 005, яким підтверджено розмір нормативної грошової оцінки земельної ділянки - 157 028,00 грн.

1.4. Ухвалою Господарського суду Вінницької області від 12.09.2017 зупинено провадження у справі № 902/643/17 до вирішення пов'язаної з нею адміністративної справи № 141/794/17, яке поновлено згідно з ухвалою від 22.02.2018.

2. Короткий зміст судових рішень у справі

2.1. Рішенням Господарського суду Вінницької області від 25.06.2018 відмовлено у задоволенні позову.

Суд першої інстанцій установив відсутність підстав, передбачених статтею 203 Цивільного кодексу України, з якими закон пов'язує необхідність визнання правочину недійсним. Крім того, суд зазначив, що позивач не позбавлений права порушувати питання про перегляд розміру орендної плати як у договірному, так і у судовому порядку.

Відмовляючи у задоволенні позовних вимог про стягнення збитків, суд першої інстанції наголосив, що оскільки земельною ділянкою відповідач користується на підставі договору оренди від 22.10.2015, у його діях не виявлено цивільних правопорушень, які є підставою для стягнення збитків.

2.2. Постановою Північно-західного апеляційного господарського суду від 29.01.2019 рішення Господарського суду Вінницької області від 26.06.2018 скасовано у частині відмови у позові про визнання недійсним договору оренди землі від 22.10.2015, прийнято у цій частині нове рішення, яким визнано недійсним договір оренди землі від 22.10.2015, укладений між Оратівською сільською радою і ТОВ "Воїнське ХПП". У решті рішення залишено без змін.

Суд апеляційної інстанції, задовольняючи позовні вимоги, дійшов висновку, що відсутність у договорі оренди землі нормативної грошової оцінки земельної ділянки для визначення розміру орендної плати та відсутність проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки (виготовлення технічної документації із землеустрою щодо встановлення меж земельної ділянки в натурі чи її поділу) є підставами для визнання недійсним договору оренди землі від 22.10.2015, укладеного між сторонами.

Крім того, згідно з ухвалою Північно-західного апеляційного господарського суду від 04.12.2018 до участі у справі на стороні відповідача як третю особу, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору залучено ОСОБА_4

3. Короткий зміст вимог касаційної скарги

3.1. Не погоджуючись із постановою Північно-західного апеляційного господарського суду від 29.01.2019, ТОВ "Воїнське ХПП" у касаційній скарзі просить її скасувати і залишити в силі рішення Господарського суду Вінницької області від 26.06.2018, наголошуючи на помилковості висновків суду апеляційної інстанції і неправильному застосуванні норм матеріального і процесуального права.

Так, скаржник зауважує, що згідно з висновком суду апеляційної інстанції нормативна грошова оцінка земельної ділянки у договорі від 22.10.2015 мала бути зазначена у сумі 1 368 714,00 грн, оскільки такий розмір нормативної грошової оцінки земельної ділянки у 2015 році зазначено у довідці відділу Держгеокадастру в Оратівському районі Вінницької області від 21.06.2016 № 18-28-99.3-374/2-16.

Проте, як наголошує скаржник, суд апеляційної інстанції безпідставно не взяв до уваги посилання ТОВ "Воїнське ХПП" на витяг із технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки від 20.01.2016 № 005.

Водночас згідно з пунктом 4 Порядку нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів, затвердженого наказом Міністерства аграрної політики України, Міністерства будівництва, архітектури та житлово-комунального господарства України, Українською академією аграрних наук, Державного комітетом України по земельним ресурсам від 27.01.2006 № 18/15/21/11 (у редакції, чинній на час укладення спірного договору оренди землі) за результатами нормативної грошової оцінки земель складається технічна документація, а дані про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки оформлюються як витяг із технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки згідно з додатком 2 до цього Порядку.

Отже, суд апеляційної інстанції помилково ототожнив витяг із технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки з технічною документацією про нормативну грошову оцінку земельної ділянки, яка складається на етапі розробки технічної документації із землеустрою щодо встановлення меж земельної ділянки в натурі (на місцевості).

При цьому заявник касаційної скарги наголошує, що витяг із технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки відповідно до чинного законодавства - єдиний документ, який видається на підтвердження розміру нормативної грошової оцінки земельної ділянки і формується автоматично програмним комплексом за результатами даних наведених у Державному земельному кадастрі щодо земельної ділянки. Довідки про розмір нормативної грошової оцінки законодавством не передбачено.

ТОВ "Воїнське ХПП" також зазначає про помилковість висновків суду апеляційної інстанції щодо порушення положень статей 122, 123 Земельного кодексу України під час укладення спірного договору оренди землі та надання земельної ділянки без виготовлення технічної документації із землеустрою щодо встановлення меж земельної ділянки в натурі (на місцевості).

Скаржник наголошує, що відповідно до абзацу 3 частини 1 статті 123 Земельного кодексу України надання у користування земельної ділянки, зареєстрованої у Державному земельному кадастрі відповідно до Закону України "Про Державний земельний кадастр", право власності на яку зареєстровано у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, без зміни її меж і цільового призначення здійснюється без складення документації із землеустрою.

Проект землеустрою щодо встановлення меж земельної ділянки, кадастровий номер НОМЕР_1, було розроблено 29.12.2012 ПП "Поділляземдокумент", а інформацію про земельну ділянку внесено до Державного земельного кадастру відділом Держгеокадастру в Оратівському районі Вінницької області 09.04.2014, зареєстровано право комунальної власності на земельну ділянку.

Отже, на час укладення спірного договору оренди землі земельну ділянку було сформовано належним чином із виготовленням відповідної документації із землеустрою та зареєстровано у встановленому порядку, а ТОВ "Воїнське ХПП" прийняло земельну ділянку в оренду без зміни її меж та цільового призначення.

3.2. У відзиві на касаційну скаргу Оратівська сільська рада просить відмовити у її задоволенні, вважаючи правомірними висновки суду апеляційної інстанції, а вимоги, викладені у касаційній скарзі, - безпідставними.

4. Розгляд касаційної скарги і позиція Верховного Суду

4.1. Заслухавши суддю-доповідача, дослідивши доводи, наведені у касаційній скарзі та запереченнях на неї, перевіривши матеріали справи щодо правильності застосування судами норм матеріального і процесуального права, колегія суддів вважає, що касаційна скарга підлягає частковому задоволенню з таких підстав.

4.2. Суди попередніх інстанцій установили, що згідно з договором купівлі-продажу комплексу будівель та споруд від 18.10.2011, посвідченим приватним нотаріусом Оратівського районного нотаріального округу ОСОБА_5, реєстраційний № 771, зареєстрованого у Комунальному підприємстві "Гайсинське міжрайонне бюро технічної інвентаризації" 14.12.2012 номер запису № 110 у книзі ЮН-1, реєстраційний номер 27227808, ОСОБА_4 придбав в Оратівського районного споживчого товариства Вінницької області комплекс будівель та споруд загальною площею 2420,7 м2.

За змістом пункту 1.1 цього договору комплекс будівель і споруд розташований на земельній ділянці площею 0,67 га, кадастровий номер НОМЕР_2.

Згідно з рішенням Оратівської сільської ради від 04.04.2013 "Про затвердження проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки ОСОБА_4 та надання земельної ділянки з правом викупу" Оратівська сільська рада затвердила проект землеустрою щодо відведення земельної ділянки в оренду для будівництва та обслуговування будівель торгівлі в АДРЕСА_1 і передала в оренду ОСОБА_4 земельну ділянку загальною площею 0,8997 га за рахунок земель Оратівської сільської ради в межах населеного пункту с. Оратів терміном на 49 років із правом подальшого викупу, а також зобов'язала у місячний термін укласти з Оратівською сільською радою договір оренди та подати його на державну реєстрацію.

Проте суди установили, що договору оренди земельної ділянки між ОСОБА_4 і Оратівською сільською радою не укладено.

13.10.2015 між ТОВ "Воїнське ХПП" (покупець) і ОСОБА_4 (продавець) укладено договір купівлі-продажу, за умовами якого покупець придбав нежитлову будівлю вагової № 1 за адресою: АДРЕСА_1, загальною площею 119,80 м2, розташовану на земельній ділянці із цільовим призначенням для будівництва і обслуговування будівель торгівлі (землі комунальної власності) в межах населеного пункту площею 0,8997 га, якій присвоєно кадастровий номер НОМЕР_1.

4.3. Суди попередніх інстанцій також установили, що 22.10.2015 між Оратівською сільською радою (орендодавець) і ТОВ "Воїнське ХПП" (орендар) укладено договір оренди землі, зареєстрований у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.

Умовами цього договору передбачено таке:

- орендодавець надає, а орендар приймає на підставі рішення Оратівської сільської ради від 21.10.2015 у строкове платне користування земельну ділянку для будівництва та обслуговування будівель торгівлі, розташовану на території Оратівської сільської ради по АДРЕСА_1 (пункт 1);

- в оренду надається земельна ділянка загальною площею 0,8997 га, кадастровий номер НОМЕР_1 (пункт 2);

- на земельній ділянці розташовані об'єкти нерухомого майна - нежитлова будівля, придбана згідно з договором купівлі-продажу від 13.10.2015 (пункт 3);

- земельна ділянка передається в оренду з переліком вказаним відповідно до договору купівлі-продажу нежитлової будівлі від 13.10.2015 (пункт 4);

- договір оренди укладено строком на 49 років (пункт 8);

- нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить 109 580,00 грн. Орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі у розмірі 3 % від нормативної грошової оцінки, що становить 3 280,00 грн на рік, у тому числі 273,33 грн на місяць. Обчислення розміру орендної плати за земельну ділянку державної або комунальної власності здійснюється з урахуванням її цільового призначення та коефіцієнтів інфляції, визначених законодавством, за затвердженими Кабінетом Міністрів України формами, що заповнюються під час укладання або зміни умов договору оренди чи продовження його дії. Орендна плата вноситься щомісячно, до 25 числа місяця (пункти 5, 9- 11);

- цільове призначення земельної ділянки - для будівництва та обслуговування будівель торгівлі (пункт 15);

- передача земельної ділянки в оренду здійснюється із розробленням проекту землеустрою, щодо відведення земельної ділянки в оренду для будівництва та обслуговування будівель торгівлі, що посвідчують право користування земельною ділянкою ТОВ "Воїнське ХПП" на території Оратівської сільської ради, АДРЕСА_1 (пункт 17).

Додатком до договору оренди землі від 22.10.2015 є акт прийому-передачі земельної ділянки від 22.10.2015, за змістом якого орендар прийняв у строкове платне користування земельну ділянку цільове призначення - землі підприємств промисловості для виробничих потреб зберігання та переробки зерна, розташовану по АДРЕСА_1, загальною площею 0,8997 га, кадастровий номер НОМЕР_1.

4.4. Предметом спору у справі, яка розглядається, є вимога Оратівської сільської ради про визнання недійсним договору оренди землі від 22.10.2015, укладеного з ТОВ "Воїнське ХПП" і стягнення збитків (упущеної вигоди) у сумі 85 550,49 грн, з посиланням на положення статей 22, 203, 215 Цивільного кодексу України, статей 123, 186, 186-1 Земельного кодексу України, статей 13, 15 Закону України "Про оренду землі", статті 13 Закону України "Про оцінку землі" у зв'язку з тим, що при укладенні спірного договору оренди земельної ділянки нормативну грошову оцінку земельної ділянки не було проведено, Оратівська сільська рада не приймала рішень про надання дозволу на розробку проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки та затвердження такого проекту землеустрою, а також з огляду на відмінність цільового призначення у договорі та в акті приймання-передачі земельної ділянки.

4.5. Щодо позовних вимог про стягнення з ТОВ "Воїнське ХПП" збитків (упущеної вигоди) у сумі 85 550,49 грн, суди попередніх інстанцій дійшли висновку про недоведеність позивачем наявності складу цивільного правопорушення для стягнення збитків, що стало підставою для відмови у задоволенні позову в цій частині.

За змістом частини 1 статті 300 Господарського процесуального кодексу України, переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги та на підставі встановлених фактичних обставин справи перевіряє правильність застосування судом першої чи апеляційної інстанції норм матеріального і процесуального права.

Судові рішення в частині відмови у задоволенні позову про стягнення збитків не оскаржуються.

4.6. Стосовно позовних вимог Оратівської сільської ради про визнання недійсним договору оренди землі від 22.10.2015, укладеного з ТОВ "Воїнське ХПП", колегія суддів зазначає таке.

Зважаючи на положення статті 2 Закону України "Про оренду землі", відносини, пов'язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.

За змістом статті 124 Земельного кодексу України передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування чи договору купівлі-продажу права оренди земельної ділянки (у разі продажу права оренди) шляхом укладення договору оренди земельної ділянки.

4.7. Як убачається із матеріалів справи, згідно з рішенням Оратівської сільської ради від 21.10.2015 ТОВ "Воїнське ХПП" надано в оренду земельну ділянку по АДРЕСА_1, загальною площею 0,8997 га, кадастровий номер НОМЕР_1, цільове призначення - для будівництва та обслуговування будівель торгівлі, за рахунок земель Оратівської сільської ради в межах населеного пункту с. Оратів, терміном на 49 років із правом подальшого викупу, а також установлено орендну плату за земельну ділянку - 3 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, яка становить 109 580,00 грн. Загальна сума на рік становить 3 280,00 грн, на місяць - 273,33 грн (том 1, а. с. 35).

Доказів оскарження, визнання незаконним, скасування цього рішення Оратівської сільської ради від 21.10.2015 матеріали справи не містять.

Згідно з пунктами 5, 9 договору оренди землі нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить 109 580,00 грн, а розмір орендної плати - 3 % нормативної грошової оцінки землі (том 1, а. с. 12-17).

4.8. Оратівська сільська рада у позовній заяві зазначає, що згідно з довідкою відділу Держгеокадастру в Оратівському районі від 21.06.2016 № 18-28-99.3-374/2-16 станом на 22.10.2015 (на час укладення спірного договору) нормативна грошова оцінка земельної ділянки площею 0,8997 га з урахуванням індексації становила 1 368 714,00 грн, а отже сума, визначена у договорі, - 109 580,00 грн не є величиною нормативної грошової оцінки земельної ділянки.

4.9. За змістом пункту 289.1 статті 289 Податкового кодексу України і частини 1 статті 13 Закону України "Про оцінку земель" (у редакції, чинній на час укладення спірного договору) для визначення розміру орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності обов'язково проводиться та використовується нормативна грошова оцінка земельних ділянок, яка являє собою капіталізований рентний дохід (дохід, який можна отримати із землі як фактора виробництва залежно від якості та місця розташування земельної ділянки), визначений за встановленими і затвердженими нормативами (стаття 1 Закону України "Про оцінку земель").

Отже, нормативна грошова оцінка земель є основою для визначення розміру орендної плати для земель державної і комунальної власності, а зміна нормативної грошової оцінки земельної ділянки є підставою для перегляду розміру орендної плати.

Відповідно до частини 1 статті 15 Закону України "Про оцінку земель" підставою для проведення оцінки земель (бонітування ґрунтів, економічної оцінки земель та нормативної грошової оцінки земельних ділянок) є рішення органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування.

Нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться відповідно до державних стандартів, норм, правил, а також інших нормативно-правових актів на землях усіх категорій та форм власності. Нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться: розташованих у межах населених пунктів незалежно від їх цільового призначення - не рідше ніж один раз на 5- 7 років; розташованих за межами населених пунктів земельних ділянок сільськогосподарського призначення - не рідше ніж один раз на 5- 7 років, а несільськогосподарського призначення - не рідше ніж один раз на 7- 10 років (стаття 18 Закону України "Про оцінку земель").

Частинами 1, 2 статті 20 цього Закону передбачено, що за результатами бонітування ґрунтів, економічної оцінки земель та нормативної грошової оцінки земельних ділянок складається технічна документація, а за результатами проведення експертної грошової оцінки земельних ділянок складається звіт. Дані про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки оформляються як витяг з технічної документації з нормативної грошової оцінки земель.

Відповідно до частин 1, 3 статті 23 Закону України "Про оцінку земель" технічна документація з бонітування ґрунтів, економічної оцінки земель та нормативної грошової оцінки земельних ділянок у межах населених пунктів затверджується відповідною сільською, селищною, міською радою. Витяг з технічної документації про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки видається центральним органом виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері земельних відносин.

Згідно з частиною 4 статті 23 Закону України "Про оцінку земель" рішення рад, зазначених у цій статті, щодо технічної документації з нормативної грошової оцінки земельних ділянок набирають чинності у строки, встановлені відповідно до пункту 271.2 статті 271 Податкового кодексу України, якою, в свою чергу, передбачено, що рішення рад щодо нормативної грошової оцінки земельних ділянок, розташованих у межах населених пунктів, офіційно оприлюднюється відповідним органом місцевого самоврядування до 15 липня року, що передує бюджетному періоду, в якому планується застосування нормативної грошової оцінки земель або змін (плановий період). В іншому разі норми відповідних рішень застосовуються не раніше початку бюджетного періоду, що настає за плановим періодом.

За змістом пунктів 34, 35 частини 1 статті 26 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" до виключної компетенції сільської, селищної, міської ради належить вирішення на пленарних засіданнях питань регулювання земельних відносин; затвердження ставок земельного податку відповідно до Податкового кодексу України.

Пунктом 288.1 статті 288 Податкового кодексу України (у редакції, чинній на момент укладення спірного договору - 22.10.2015) встановлено, що підставою для нарахування орендної плати за земельну ділянку є договір оренди такої земельної ділянки, а згідно з пунктом 288.4, підпунктами 288.5.1, 288.5.2 пункту 288.5 наведеної норми розмір орендної плати встановлюється у договорі оренди, але річна сума платежу не може бути меншою 3 % нормативної грошової оцінки та не може перевищувати 12 % нормативної грошової оцінки.

Як убачається зі змісту договору, розмір орендної плати визначено сторонами у межах законодавства (3 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки), а зміна такого розміру за відсутності погодження між сторонами може бути окремою підставою для звернення до суду.

4.10. Суд апеляційної інстанції, задовольняючи позовні вимоги про визнання недійсним договору оренди землі, дійшов висновку, що сума, наведена у пункті 5 договору оренди землі, - 109 580,00 грн не є величиною нормативно-грошової оцінки земельної ділянки для визначення розміру орендної плати та не може бути основою для її розрахунку, посилаючись на надану позивачем довідку відділу Держгеокадастру в Оратівському районі від 21.06.2016 № 18-28-99.3-374/2-16, згідно з якою витягу із нормативно-грошової оцінки земель для визначення орендної плати ТОВ "Воїнське ХПП" видано не було, а нормативна грошова оцінка земельної ділянки станом на 22.10.2015 - дату укладення договору оренди земельної ділянки площею 0,8997 га, з урахуванням коефіцієнту індексації 1,249 становила 1 368 714,00 грн.

Згідно з частинами 1, 2 статті 269 Господарського процесуального кодексу України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними у ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги. Суд апеляційної інстанції досліджує докази, що стосуються фактів, на які учасники справи посилаються в апеляційній скарзі та (або) відзиві на неї.

Як убачається із матеріалів справи, згідно з витягом із технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки від 20.01.2016 № 005 нормативна грошова оцінка земельної ділянки площею 0,8997 га по АДРЕСА_1 становить 157 028,00 грн.

Проте суд апеляційної інстанції, задовольняючи позовні вимоги з посиланням лише на довідку відділу Держгеокадастру в Оратівському районі від 21.06.2016 № 18-28-99.3-374/2-16, не взяв до уваги наданий відповідачем витяг з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки від 20.01.2016 № 005, обставин щодо розроблення та затвердження технічної документації з нормативної грошової оцінки землі відповідно до положень Податкового кодексу України і Закону України "Про оцінку земель" суд апеляційної інстанції не установив.

4.11. Крім того, Оратівська сільська рада просила визнати недійсним договір оренди землі, оскільки ТОВ "Воїнське ХПП" дозволу на виготовлення проекту відведення земельної ділянки надано не було, проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки не затверджено, отже розміру і меж земельної ділянки, яка є предметом спірного договору оренди землі, не визначено.

Суд апеляційної інстанції установив, що рішенням Оратівської сільської ради від 04.04.2013 "Про затвердження проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки ОСОБА_4 та надання земельної ділянки з правом викупу" Оратівська сільська рада затвердила проект землеустрою щодо відведення земельної ділянки в оренду для будівництва та обслуговування будівель торгівлі в АДРЕСА_1 і передала в оренду ОСОБА_4 земельну ділянку загальною площею 0,8997 га за рахунок земель Оратівської сільської ради в межах населеного пункту с. Оратів терміном на 49 років із правом подальшого викупу та зобов'язанням укласти договір. Проте договору оренди земельної ділянки між Оратівською сільською радою та ОСОБА_4 не було укладено.

Згідно з договором купівлі - продажу нерухомого майна, укладеного між ТОВ "Воїнське ХПП" і ОСОБА_4, товариство придбало нежитлову будівлю вагової № 1 за адресою: АДРЕСА_1, розташовану на земельній ділянці із цільовим призначенням - для будівництва і обслуговування будівель торгівлі (землі комунальної власності) у межах населеного пункту площею 0,8997 га, якій присвоєно кадастровий номер НОМЕР_1.

Суд апеляційної інстанції, задовольняючи позовні вимоги, установив, що Оратівська сільська рада не приймала рішень щодо надання дозволу на виготовлення проекту відведення земельної ділянки, виготовлення технічної документації із землеустрою щодо встановлення меж земельної ділянки в натурі, рішення щодо поділу землі для відведення земельної ділянки ТОВ "Воїнське ХПП" під будівлею вагової, придбаної у ОСОБА_4, в якого на земельній ділянці розташовані інші об'єкти нерухомого майна, не приймала.

4.12. За змістом статті 1 Закону України "Про землеустрій" проект землеустрою - сукупність економічних, проектних і технічних документів щодо обґрунтування заходів з використання та охорони земель, які передбачається здійснити за таким проектом.

Землеустрій, зокрема, забезпечує встановлення і закріплення на місцевості меж адміністративно-територіальних одиниць, територій природно-заповідного фонду та іншого природоохоронного призначення, оздоровчого, рекреаційного та історико-культурного призначення, меж земельних ділянок власників і землекористувачів (пункт "в" статті 2 цього Закону).

Статтею 20 Закону України "Про землеустрій" передбачено, що землеустрій проводиться в обов'язковому порядку на землях усіх категорій незалежно від форми власності в разі: а) розробки документації із землеустрою щодо організації раціонального використання та охорони земель; б) встановлення та зміни меж об'єктів землеустрою, у тому числі визначення та встановлення в натурі (на місцевості) державного кордону України; в) надання, вилучення (викупу), відчуження земельних ділянок; г) встановлення в натурі (на місцевості) меж земель, обмежених у використанні і обмежених (обтяжених) правами інших осіб (земельні сервітути); ґ) організації нових і впорядкування існуючих об'єктів землеустрою; д) виявлення порушених земель і земель, що зазнають впливу негативних процесів, та проведення заходів щодо їх відновлення чи консервації, рекультивації порушених земель, землювання малопродуктивних угідь, захисту земель від ерозії, підтоплення, заболочення, вторинного засолення, висушення, ущільнення, забруднення промисловими відходами, радіоактивними і хімічними речовинами та інших видів деградації, консервації деградованих і малопродуктивних земель.

Згідно зі статтею 123 Земельного кодексу України надання земельних ділянок державної або комунальної власності у користування здійснюється Верховною Радою Автономної Республіки Крим, Радою міністрів Автономної Республіки Крим, органами виконавчої влади або органами місцевого самоврядування. Рішення зазначених органів приймається на підставі проектів землеустрою щодо відведення земельних ділянок у разі: надання земельної ділянки із зміною її цільового призначення; формування нової земельної ділянки (крім поділу та об'єднання). Надання у користування земельної ділянки, зареєстрованої в Державному земельному кадастрі відповідно до Закону України "Про Державний земельний кадастр", право власності на яку зареєстровано у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, без зміни її меж та цільового призначення здійснюється без складення документації із землеустрою.

За змістом статті 1 Закону України "Про Державний земельний кадастр" Державний земельний кадастр - єдина державна геоінформаційна система відомостей про землі, розташовані в межах державного кордону України, їх цільове призначення, обмеження у їх використанні, а також дані про кількісну і якісну характеристику земель, їх оцінку, про розподіл земель між власниками і користувачами. Державна реєстрація земельної ділянки - внесення до Державного земельного кадастру передбачених цим Законом відомостей про формування земельної ділянки та присвоєння їй кадастрового номера.

4.13. Відповідно до частини 1 статті 215 Цивільного кодексу України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами 1 - 3, 5 та 6 статті 203 цього Кодексу.

Статтею 203 цього Кодексу передбачено, що зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам. Особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності. Волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі. Правочин має вчинятися у формі, встановленій законом. Правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним.

За змістом статті 639 Цивільного кодексу України договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.

Згідно зі статтею 15 Закону України "Про оренду землі" істотними умовами договору оренди землі є: об'єкт оренди (кадастровий номер, місце розташування та розмір земельної ділянки); строк дії договору оренди; орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату. За згодою сторін у договорі оренди землі можуть зазначатися інші умови.

4.14. Проте задовольняючи позовні вимоги про визнання недійсним договору з посиланням на те, що Оратівська сільська рада не приймала рішень щодо надання дозволу на виготовлення проекту відведення земельної ділянки, виготовлення технічної документації із землеустрою щодо встановлення меж земельної ділянки в натурі, рішення щодо поділу землі для відведення земельної ділянки ТОВ "Воїнське ХПП", суд апеляційної інстанції не надав оцінки посиланням відповідача на положення статті 123 Земельного кодексу України, не з'ясував законодавчо встановленої необхідності складання документації із землеустрою у цьому випадку, а також не з'ясував чи є виготовлення документації із землеустрою істотною умовою договору оренди землі, у разі недотримання якої згідно з чинним законодавством договір підлягає визнанню недійсним.

5. Висновки Верховного Суду

5.1. Відповідно до статті 236 Господарського процесуального кодексу України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права при дотриманні норм процесуального права. Судове рішення має відповідати завданню господарського судочинства, визначеному цим Кодексом. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з'ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні, з наданням оцінки всім аргументам учасників справи.

Оскаржувана постанова суду апеляційної інстанції в частині задоволення позовних вимог про визнання недійсним оскаржуваного договору оренди землі наведеним вимогам не відповідає.

5.2. Згідно з частинами 1, 2 статті 300 Господарського процесуального кодексу України, переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги та на підставі встановлених фактичних обставин справи перевіряє правильність застосування судом першої чи апеляційної інстанції норм матеріального і процесуального права. Суд касаційної інстанції не має права встановлювати або вважати доведеними обставини, що не були встановлені у рішенні або постанові суду чи відхилені ним, вирішувати питання про достовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими, збирати чи приймати до розгляду нові докази або додатково перевіряти докази.

За змістом частини 3 статті 310 Господарського процесуального кодексу України підставою для скасування судового рішення та направлення справи на новий розгляд є також порушення норм процесуального права, що унеможливило встановлення фактичних обставин, які мають значення для правильного вирішення справи, якщо, зокрема, суд не дослідив зібрані у справі докази.

5.3. Ураховуючи допущені судом апеляційної інстанції порушення норм матеріального і процесуального права та беручи до уваги, що суд касаційної інстанції не має права встановлювати або вважати доведеними обставини, що не були встановлені у рішенні або постанові суду чи відхилені ним, вирішувати питання про достовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими, збирати чи приймати до розгляду нові докази або додатково перевіряти докази, ухвалену у справі постанову слід скасувати із направленням справи на новий розгляд до суду апеляційної інстанції, а касаційну скаргу задовольнити частково.

Під час нового розгляду суду слід урахувати наведене, дослідити та об'єктивно оцінити аргументи учасників справи і всі зібрані у справі докази в їх сукупності, всебічно і повно з'ясувати фактичні обставини справи та, залежно від встановленого, прийняти обґрунтоване і законне судове рішення.

6. Розподіл судових витрат

6.1. Оскільки у цьому випадку суд касаційної інстанції не змінює та не ухвалює нового рішення, розподіл судових витрат судом касаційної інстанції не здійснюється (частина 14 статті 129 Господарського процесуального кодексу України).

Керуючись статтями 300, 301, пунктом 2 частини 1 статті 308, статтями 310, 314, 315, 316, 317 Господарського процесуального кодексу України, Верховний Суд

П О С Т А Н О В И В :

1. Касаційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Воїнське ХПП" задовольнити частково.

2. Постанову Північно-західного апеляційного господарського суду від 29.01.2019 у справі № 902/643/17 скасувати в частині задоволення позовних вимог про визнання недійсним договору оренди землі від 22.10.2015, укладеного між Оратівською сільською радою та Товариством з обмеженою відповідальністю "Воїнське ХПП" і в цій частині справу передати на новий розгляд до Північно-західного апеляційного господарського суду.

3. У решті постанову Північно-західного апеляційного господарського суду від 29.01.2019 залишити без змін.

Постанова набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною та оскарженню не підлягає.

Головуючий Т. Б. Дроботова

Судді К. М. Пільков

Ю. Я. Чумак