СХІДНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"27" березня 2019 р. Справа № 922/1963/18

Колегія суддів у складі: головуючий суддя Бородіна Л.І., суддя Здоровко Л.М., суддя Лакіза В.В.,

за участю секретаря судового засідання Черкас В.М.,

за участю представників сторін:

від позивача за первісним позовом - Цуварев О.Ф. - за довіреністю від 02.01.2019 №32;

від відповідача за первісним позовом - Шемаєва О.І. адвокат (свідоцтво про право на заняття адвокатської діяльністю від 31.01.2018 серія ХВ №001989) - на підставі ордера серія ХВ №000019 від 19.03.2019 та договору про надання правової допомоги(витяг) від 19.03.2019 №03/2019;

розглянувши апеляційну скаргу Фізичної особи - підприємця Саржевської Вікторії Сергіївни, м. Харків,

на рішення Господарського суду Харківської області від 15.11.2018 року (суддя Прохоров С.А.), ухвалене у м. Харкові об 11год.23хв., повний текст якого складений 26.11.2018,

у справі №922/1963/18

за позовом: Управління комунального майна та приватизації Департаменту економіки та комунального майна Харківської міської ради, м. Харків,

до відповідача: Фізичної особи - підприємця Саржевської Вікторії Сергіївни, м. Харків,

про стягнення коштів, розірвання договору та звільнення приміщення

та за зустрічним позовом: Фізичної особи - підприємця Саржевської Вікторії Сергіївни, м. Харків,

до Управління комунального майна та приватизації Департаменту економіки та комунального майна Харківської міської ради, м. Харків,

про зарахування вартості ремонту,

ВСТАНОВИЛА:

17.07.2018 Управління комунального майна та приватизації Департаменту економіки та комунального майна Харківської міської ради звернулось до місцевого господарського суду з позовом до ФОП Саржевської В.С. з урахуванням заяви про збільшення позовних вимог від 08.08.2018 про стягнення заборгованості за договором від 16.05.2016 №1945 у розмірі 65369,19грн, пені у розмірі 17178,94грн, розірвання договору від 16.05.2016 №1945 та виселення відповідача з займаних приміщень (т.1,а.с.5-11,44-46).

Також, 29.08.2018 ФОП Саржевська В. С. звернулася до місцевого господарського суду із зустрічним позовом, в якому з урахуванням уточнень від 10.10.2018 просила зобов'язати Управління комунального майна та приватизації Департаменту економіки та комунального майна Харківської міської ради зарахувати вартість здійсненого ремонту в орендованих нежитлових приміщеннях, що знаходяться в нежитловій будівлі літ. "А-1", розташованій за адресою: АДРЕСА_2, в розмірі 18001,00 грн в рахунок оплати орендної плати ФОП Саржевською В.С. за договором оренди комунального майна від 16.05.2016 №1945, укладеним між Управлінням комунального майна та приватизації Департаменту економіки та комунального майна Харківської міської ради та ФОП Саржевською В.С., здійснивши перерахунок заборгованості з орендної плати (т.1,а.с.119-122, 218-220).

Рішенням Господарського суду Харківської області від 15.11.2018 у справі №922/1963/18 позовні вимоги Управління комунального майна та приватизації Департаменту економіки та комунального майна Харківської міської ради задоволено частково.

Розірвано договір оренди від 16.05.2016 №1945, укладений між Управлінням комунального майна та приватизації Департаменту економіки та комунального майна Харківської міської ради та Фізичною особою - підприємцем Саржевською Вікторією Сергіївною.

Стягнуто з ФОП Саржевської Вікторії Сергіївни на користь Управління комунального майна та приватизації Департаменту економіки та комунального майна Харківської міської ради заборгованість з орендної плати за договором оренди від 16.05.2016 №1945 у розмірі 55369,19грн та пеню у розмірі 17178,94грн.

Виселено ФОП Саржевську В. С. із займаних нежитлових приміщень 1-го поверху № 2-:-5 площею 40.2 кв.м в літ. "А-1", №16 площею 3,5 кв.м в літ. "Б-1" та 26/100 часток місць спільного користування приміщень № 1, 8-:-10 площею 12,4 кв.м в літ. "А-1" загальною площею 56,1 кв.м в нежитлових будівлях, розташованих за адресою: АДРЕСА_2, літ. "А-1", "Б-1", та зобов'язано передати орендоване приміщення Управлінню комунального майна та приватизації Департаменту економіки та комунального майна Харківської міської ради.

Закрито провадження у справі в частині позовних вимог про стягнення 10000,00грн заборгованості з орендної плати.

Витрати Управління комунального майна та приватизації Департаменту економіки та комунального майна Харківської міської ради по сплаті судового збору покладено на ФОП Саржевську В. С.

Стягнуто з ФОП Саржевської В. С. на користь Управління комунального майна та приватизації Департаменту економіки та комунального майна Харківської міської ради 5286,00грн судового збору.

У задоволенні зустрічного позову ФОП Саржевської В.С. до Управління комунального майна та приватизації Департаменту економіки та комунального майна Харківської міської ради відмовлено повністю.

Рішення місцевого господарського в частині задоволення первісного позову з посиланням на статті 11, 525,526, 530, 549, 610, 611, 612 629, 651, 762, 783, 785 ЦК України, статті 174, 188, 291, 343 ГК України, статті 18,19, 26, 27 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» мотивовано доведеністю матеріалами справи факту наявності заборгованості у відповідача за первісним позовом перед позивачем за первісним позовом зі сплати орендних платежів за договором оренди від 16.05.2016 №1945 у розмірі 65369,19грн за період з 03.09.2016 по 30.07.2018 та обґрунтованістю нарахування пені у сумі 17178,94грн. Також, суд дійшов висновку про обґрунтованість позовних вимог в частині розірвання договору оренди від 16.05.2016 №1945 та виселення відповідача за первісним позовом з займаних ним приміщень з підстав порушенням відповідачем умов договору та його повідомлення про намір розірвати цей договір у зв'язку невиконанням орендарем істотних його умов.

Закриваючи провадження у справі в частині стягнення 10000,00грн на підставі п.2 ч.1 ст. 231 ГПК України, суд зазначив, що ФОП Саржевська В.С. здійснила часткове погашення заборгованості з орендної плати під час розгляду справи, а отже в цій частині відсутній предмет спору.

В частині відмови у задоволенні зустрічного позову рішення суду мотивовано тим, що позивачем за первісним позовом надано згоду на проведення поточного ремонту в орендованих приміщеннях, однак відшкодування чи зарахування вартості цих робіт умовами договору оренди від 16.05.2016 №1945 та вимогами чинного законодавства не передбачено.

ФОП Саржевська В. С. із рішенням суду першої інстанції не погодилася та 12.02.2019 звернулась до Східного апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою, в якій просить скасувати рішення Господарського суду Харківської області від 15.11.2018 у справі №922/1963/18 в частині відмови у задоволенні зустрічного позову та ухвалити в цій частині нове рішення, яким зустрічний позов ФОП Саржевської В.С. до Управління комунального майна та приватизації Департаменту економіки та комунального майна Харківської міської ради про зарахування вартості ремонту у розмірі 18001,00грн в рахунок сплати орендної плати задовольнити та скасувати рішення в частині задоволення первісного позову щодо розірвання договору та виселення ФОП Саржевської В.С. з займаних нежитлових приміщень та у задоволенні зазначених позовних вимог відмовити повністю.

В обґрунтування вимог апеляційної скарги скаржник посилається на те, що судом першої інстанції не враховані доводи відповідача щодо неможливості використання орендованого приміщення відповідно до його призначення без проведення ремонтних робіт. Так, орендарем з дозволу орендодавця за власні кошти здійснені ремонтні роботи орендованих приміщень, що підтверджується відповідними доказами, наявними в матеріалах справи. Крім того, зазначає, що упродовж строку оренди предмет оренди не використовувався у зв'язку з непридатністю його до використання, що, на думку скаржника, з урахуванням приписів статті 776 ЦК України та статті 18-1 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» свідчить про відсутність підстав для задоволення позову. Також зазначає, що при зверненні до суду позивачем не були враховані положення статей 256, 258,261,267 ЦК України, статті 233 ГК України.

Відзивом від 04.03.2019 Управління комунального майна та приватизації Департаменту економіки та комунального майна Харківської міської ради заперечує проти вимог апеляційної скарги, вважає рішення місцевого господарського суду законним та обґрунтованим та просить відмовити у задоволенні апеляційної скарги. При цьому вказує на те, що відповідач всупереч умовам договору, вносив орендну плату несвоєчасно та не в повному обсязі, внаслідок чого станом на 30.07.2018 утворилась заборгованість з орендної плати перед позивачем за період з 01.03.2016 по 30.07.2018 в розмірі 65369,19грн згідно заяви про збільшення позовних вимог від 08.08.2018. Оскільки орендна плата вносилась несвоєчасно відповідачем, відповідно до п.3.10 договору оренди від 16.05.2016 №1945 позивачем нарахована пеня у сумі 17178,98грн. Крім того, зазначає, що умовами укладеного між сторонами договору оренди не передбачено зарахування вартості ремонту приміщення, що знаходиться у користуванні відповідача, в рахунок орендної плати.

21.03.2019 відповідачем подано клопотання про призначення у справі №922/1963/18 будівельно-технічної експертизи, проведення якої доручити експертам Харківського НДІ судових експертиз ім. проф. М.С. Бокаріуса та зупинити провадження у справі на час проведення судової експертизи; на вирішення експерта поставити питання: Чи можливо без проведення капітального ремонту використання ФОП Саржевською В.С. орендованих в Управлінні комунальної власності та приватизації Департаменту економіки та комунального майна Харківської міської ради нежитлових приміщень відповідно до призначення та умов договору від 16.05.2016 №1945, тобто для надання юридичних послуг? В обґрунтування своїх вимог посилається на те, що використання орендованого приміщення фактично було неможливим у зв'язку з відсутністю в приміщенні ремонту, що перешкоджало його використанню відповідно до призначення та умов договору. Скаржник вважає, що вирішення питання стосовно наявності підстав для проведення ремонту та можливість використання орендованого приміщення без його проведення, тобто надання оцінки його технічного стану, можливо лише за умови надання відповідного висновку фахівців у галузі будівництва. На думку скаржника, підтвердження чи спростування фахівцем доводів стосовно неможливості використання орендованого приміщення за призначенням може стати підставою для прийняття рішення щодо зарахування вартості ремонту в рахунок орендної плати.

Суд апеляційної інстанції відмовляє у задоволенні вказаного клопотання з огляду на таке.

Відповідно до частини 1 статті 99 ГПК України суд за клопотанням учасника справи або з власної ініціативи призначає експертизу у справі за сукупності таких умов: для з'ясування обставин, що мають значення для справи, необхідні спеціальні знання у сфері іншій, ніж право, без яких встановити відповідні обставини неможливо; жодною стороною не наданий висновок експерта з цих самих питань або висновки експертів, надані сторонами, викликають обґрунтовані сумніви щодо їх правильності, або за клопотанням учасника справи, мотивованим неможливістю надати експертний висновок у строки, встановлені для подання доказів, з причин, визнаних судом поважними, зокрема через неможливість отримання необхідних для проведення експертизи матеріалів.

Судова експертиза призначається лише у разі дійсної потреби у спеціальних знаннях для встановлення фактичних даних, що входять до предмета доказування, тобто у разі, коли висновок експерта не можуть замінити інші засоби доказування.

Відповідно до статті 1 Закону України «Про судову експертизу» судова експертиза - це дослідження експертом на основі спеціальних знань матеріальних об'єктів, явищ і процесів, які містять інформацію про обставини справи, що перебуває у провадженні, зокрема, суду.

Відповідно до п.п.5.1 п.5 розділу ІІ Науково-методичних рекомендацій

з питань підготовки та призначення судових експертиз та експертних досліджень, затвердженого Наказ Міністерства юстиції України 08.10.1998 №53/5 (у редакції наказу Міністерства юстиції України 26.12.2012 № 1950/5) основними завданнями будівельно-технічної експертизи є:визначення відповідності розробленої проектно-технічної та кошторисної документації вимогам нормативно-правових актів у галузі будівництва; визначення відповідності виконаних будівельних робіт та побудованих об'єктів нерухомого майна (будівель, споруд тощо) проектно-технічній документації та вимогам нормативно-правових актів у галузі будівництва; визначення відповідності виконаних будівельних робіт, окремих елементів об'єктів нерухомого майна, конструкцій, виробів та матеріалів проектно-технічній документації та вимогам нормативно-правових актів у галузі будівництва; визначення, перевірка обсягів і вартості виконаних будівельних робіт та складеної первинної звітної документації з будівництва та їх відповідність проектно-кошторисній документації, вимогам нормативно-правових актів у галузі будівництва; визначення групи капітальності, категорії складності, ступеня вогнестійкості будівель і споруд та ступеня будівельної готовності незавершених будівництвом об'єктів; визначення технічного стану будівель, споруд та інженерних мереж, причин пошкоджень та руйнувань об'єктів та їх елементів; визначення вартості будівельних робіт, пов'язаних з переобладнанням, усуненням наслідків залиття, пожежі, стихійного лиха, механічного впливу тощо; визначення можливості та розробка варіантів розподілу (виділення частки; порядку користування) об'єктів нерухомого майна.

Суд апеляційної інстанції вважає, що за відсутності первинних документів, які б підтверджували стан орендованого позивачем приміщення на момент передачі його в оренду, встановити можливість його використання за цільовим призначенням на момент укладення договору є фактично неможливим. Також, питання, поставлене відповідачем на вирішення експерта, не входить до основних завдань будівельно-технічної експертизи, а обставини, які вважає за необхідне встановити відповідач, не входять до предмету доказування у даній справі, та не мають істотного значення для вирішення даного спору. При цьому, суд апеляційної інстанції вважає, що обставини справи, що входять до предмета доказування, можуть бути встановлені на підставі наданих сторонами доказів .

26.03.2019 та 27.03.2019 сторонами у справі подані письмові пояснення по справі.

В судовому засіданні апеляційної інстанції, 27.03.2019, представник відповідача за первісним позовом підтримав вимоги апеляційної скарги та просив скасувати рішення Господарського суду Харківської області від 15.11.2018 у справі №922/1963/18 в частині відмови у задоволенні зустрічного позову та в частині задоволення первісного позову щодо розірвання договору та виселення ФОП Саржевської В.С. з займаних нежитлових приміщень, ухвалити в цих частинах нове рішення, яким у задоволенні зазначених позовних вимог відмовити повністю, зустрічний позов задовольнити.

Представник позивача за первісним позовом заперечив проти вимог апеляційної скарги та просив рішення місцевого господарського суду залишити без змін, а апеляційну скаргу - без задоволення за безпідставністю та необґрунтованістю.

Розглянувши матеріали справи, заслухавши пояснення представників сторін, перевіривши повноту встановлення судом першої інстанції обставин справи та доказів на їх підтвердження, колегія суддів Східного апеляційного господарського суду встановила таке.

16.05.2016 між Управлінням комунального майна та приватизації Департаменту економіки та комунального майна Харківської міської ради (орендодавцем) та Фізичною особою-підприємцем Саржевською В.С. (орендарем) укладений договір оренди №1945, п.1.1 якого встановлено, що орендодавець передає, а орендар приймає в строкове платне користування нежитлові приміщення 1-го поверху № 2-:-5 площею 40,2 кв.м в літ. «А-1», № 16 площею 3,5кв.м в літ. «Б-1» та 26/100 часток місць спільного користування приміщень №1, 8-:-10 площею 12,4кв.м в літ. «А-1» загальною площею 56,1кв.м в нежитлових будівлях (технічні паспорти, КП «Харківське міське бюро технічної інветаризації» інвентаризаційна справа №34664 від 05.10.2015 та від 07.10.2015), яке належить до комунальної власності територіальної громади м. Харкова, розташоване за адресою: АДРЕСА_2, літ. «А-1», «Б-1» та відображається на обліку управління комунальної майна та приватизації Департаменту економіки та комунального майна Харківської міської ради (т.1,а.с.16-19).

Пунктом 1.2 цього договору встановлено, що майно передається в оренду з метою використання: для надання юридичних послуг (43,7 кв.м) та під місця спільного користування (12,4 кв.м).

Згідно з п. 3.2 даного договору орендна плата визначається на підставі Методики розрахунку орендної плати за майно, що знаходиться в комунальній власності територіальної громади м. Харкова, та пропорції її розподілу, затвердженої рішенням 12 сесії Харківської міської ради 6 скликання від 23.12.2011 № 566/11. Базова орендна плата становить за квітень 2016 року - 2737,65грн. Ставка орендної плати становить 20% та 5% за рік.

Нарахування орендної плати починається з дати підписання акту приймання-передачі (п.3.3 договору оренди).

Відповідно до п.3.5 договору орендна плата за орендоване майно сплачується орендарем щомісяця протягом 15 календарних днів наступного місяця.

Розмір орендної плати за кожний місяць визначається шляхом коригування орендарем розміру орендної плати за минулий місяць на індекс інфляції за поточний місяць і сплачується ним самостійно (п.3.6 договору).

Відповідно до п.3.8 цього договору розмір орендної плати може бути переглянутий на вимогу однієї із сторін у випадку зміни Методики її розрахунку, централізованих цін і тарифів, затверджених у встановленому порядку, які безпосередньо впливають на розрахунок орендної плати.

Пунктом 3.4 цього договору встановлено, що нарахування орендної плати та пені припиняється з дати підписання акту приймання-передачі майна або з моменту розірвання договору у відповідності до п.10.6 договору

Пунктами 3.10, 3.11 цього договору встановлено, що орендна плата, перерахована несвоєчасно або не в повному обсязі, стягується на користь орендодавця відповідно до чинного законодавства з урахуванням пені в розмірі подвійної облікової ставки Національного банку України, що діяла у період, за який сплачується пеня за кожен день прострочення (включаючи день оплати). У разі недостатності суми проведеного платежу для виконання грошового зобов'язання у повному обсязі, першочергово погашається пеня, а у другу чергу сплачується основна сума боргу з орендної плати.

У пунктах 4.7, 4.8 цього договору встановлено, що орендар зобов'язаний змінювати стан орендованого майна виключно за письмовою згодою орендодавця. Здійснювати поточний ремонт за письмовою згодою орендодавця. За свій рахунок здійснювати капітальний ремонт за письмовою згодою з орендодавцем при наявності узгодженої проектно-кошторисної документації та дозволу, отриманого відповідно з діючим законодавством.

Згідно з п.4.14 даного договору орендар зобов'язаний у разі припинення або розірвання договору повернути орендодавцю орендоване майно в належному стані, не гіршому, ніж на момент передачі його в оренду, та відшкодувати орендодавцю збитки в разі погіршення стану орендованого майна чи його втрати (повної або часткової) з вини орендаря.

Орендар має право здійснювати капітальний ремонт, реконструкцію, улаштування окремих входів у встановленому порядку, при наявності письмової згоди орендодавця, за окремими проектами, які розроблені спеціальними проектними організаціями і узгоджені з управлінням містобудування та архітектури Харківської міської ради до початку проведення робіт, при наявності дозволу, отриманого згідно з діючим законодавством (п.5.3 договору).

Відповідно до п.7.1 договору оренди орендодавець має право відмовитись від цього договору і вимагати повернення майна, що передане в оренду, якщо, зокрема, орендар не вносить орендну плату протягом трьох місяців підряд.

Пунктом 7.3 договору оренди встановлено, що у разі прострочення орендарем виконання зобов'язання щодо сплати орендної плати в повному обсязі чи частково, нарахування та стягнення пені проводиться до моменту сплати основної суми боргу у встановленому п.3.10 порядку незалежно від строку та моменту, коли зобов'язання повинно було бути виконано.

16.05.2016 Управління комунального майна та приватизації Департаменту економіки та комунального майна Харківської міської ради передало, а ФОП Саржевська В.С. прийняла у користування нежитлові приміщення загальною площею 56,1кв.м, розташовані за адресою: АДРЕСА_2, літ. "А-1", "Б-1". У вказаному акті наведена коротка технічна характеристика орендованого майна та зазначено, що приміщення потребує проведення ремонтних робіт (т.1,а.с.19).

29.07.2016 ФОП Саржевська В.С. звернулась до Управління комунального майна та приватизації Департаменту економіки та комунального майна Харківської міської ради з листом від 26.07.2016, у якому просила надати письмову згоду на проведення поточного ремонту в орендованих нею нежитлових приміщеннях 1-го поверху №2-:-5 площею 40,2кв.м в літ. «А-1», №16 площею 3,5 кв.м в літ «Б-1» та в місцях спеціального користування приміщень №1, 8-:-10 в літ. «А-1» загальною площею 56,1кв.м нежитлової будівлі, розташованої за адресою: АДРЕСА_2 (т.1,а.с.134).

Листом від 22.08.2016 Управління комунального майна та приватизації Департаменту економіки та комунального майна Харківської міської ради повідомило ФОП Саржевську В.С. про те, що воно не заперечує проти проведення поточного ремонту у нежитлових приміщеннях 1-го поверху, що розташовані за адресою: АДРЕСА_2. При цьому зазначило, що у разі проведення капітального ремонту або реконструкції в орендованих нежитлових приміщеннях, для отримання письмової згоди необхідно надати до Управління висновок з технічного стану будівельних конструкцій та проектно- кошторисну документацію, що розроблені спеціалізованою організацією, яка має ліцензію на проведення даних видів робіт (т.1,а.с.133).

20.11.2017 позивач надіслав відповідачеві лист №17383, у якому зазначив про порушення відповідачем умов договору, а саме: несплата орендної плати, в результаті чого утворилась заборгованість, не надання договорів на отримання комунальних послуг, узгодження призначення приміщення з органами пожежної безпеки, договору з КП "Комплекс з вивозу побутових відходів" та угоди про організацію взаємовідносин у сфері благоустрою. Одночасно повідомив про намір розірвати договір оренди від 16.05.2016 №1945 та необхідність позивачу протягом 20-ти днів сплатити заборгованість, яка на 01.11.2017 складає 39866,10грн, та пеню в розмірі 5477,83грн, звільнити приміщення та здати їх представнику Управління по акту приймання-передачі (т.1, а.с.20).

17.07.2018 Управління комунального майна та приватизації Департаменту економіки та комунального майна Харківської міської ради звернулось до місцевого господарського суду з позовом до ФОП Саржевської В.С. з урахуванням заяви про збільшення позовних вимог від 08.08.2018 про стягнення заборгованості за договором від 16.05.2016 №1945 у розмірі 65369,19грн, пені у розмірі 17178,94грн, розірвання договору від 16.05.2016 №1945 та виселення відповідача з займаних приміщень (т.1,а.с.5-11,44-46).

29.08.2018 відповідачем за первісним позовом подано заяву про застосування позовної давності до вимог про стягнення пені та часткову відмову у задоволенні позову (т.1,а.с.84,85).

Також, 29.08.2018 ФОП Саржевська В. С. звернулася до місцевого господарського суду із зустрічним позовом, в якому з урахуванням уточнень від 10.10.2018 просила зобов'язати Управління комунального майна та приватизації Департаменту економіки та комунального майна Харківської міської ради зарахувати вартість здійсненого ремонту в орендованих нежитлових приміщеннях, що знаходяться в нежитловій будівлі літ. "А-1", розташованій за адресою: АДРЕСА_2, в розмірі 18001,00 грн в рахунок оплати орендної плати ФОП Саржевською В.С. за договором оренди комунального майна від 16.05.2016 №1945, укладеним між Управлінням комунального майна та приватизації Департаменту економіки та комунального майна Харківської міської ради та ФОП Саржевською В.С., здійснивши перерахунок заборгованості з орендної плати (т.1,а.с.119-122, 218-220).

25.09.2018 відповідачем сплачено позивачеві 10000,00грн на виконання умов договору від 16.05.2018 №1945 (т.1,а.с.227).

15.11.2018 місцевим господарським судом прийнято оскаржуване рішення з підстав, зазначених вище (т.2,а.с.17-32).

Перевіривши матеріали справи, правильність їх юридичної оцінки та застосування судом першої інстанції норм матеріального та процесуального права, колегія суддів Східного апеляційного господарського суду дійшла висновку про часткове задоволення апеляційної скарги з огляду на таке.

Предметом первісного позову у даній справі є стягнення заборгованості з орендної плати за договором оренди від 16.05.2016 №1645, розірвання цього договору та виселення відповідача з займаних приміщень.

Предметом зустрічного позову є зобов'язання відповідача за зустрічним позовом зарахувати вартість здійсненого ремонту в орендованих приміщеннях в рахунок оплати орендної плати за договором оренди від 16.05.2016 №1645.

Спірні правовідносини регулюються умовами цього договору, нормами ЦК і ГК України з урахуванням особливостей, встановлених Законом України «Про оренду державного та комунального майна».

Згідно з пунктом 2 статті 11 ЦК України підставами виникнення цивільних прав та обов'язків, зокрема, є договори та інші правочини.

Відповідно до частини першої статті 283 ГК України, яка кореспондується з вимогами частини 1 статті 759 ЦК України, за договором оренди одна сторона (орендодавець) передає другій стороні (орендареві) за плату на певний строк у користування майно для здійснення господарської діяльності.

За приписами статті 765 ЦК України наймодавець зобов'язаний передати наймачеві майно у користування негайно або у строк, встановлений договором найму.

На виконання умов п.6.1 договору оренди від 16.05.2016 №1945 орендодавцем (позивачем за первісним позовом) на підставі акту приймання-передачі від 16.05.2016 передано орендарю (відповідачеві за первісним позовом) нежитлові приміщення загальною площею 56,1кв.м, що розташовані за адресою: АДРЕСА_2, літ. «А-1», «Б-1» (т.1,а.с.19).

Таким чином, орендодавцем належним чином виконані прийняті на себе зобов'язання та передано ФОП Саржевській В.С. у користування нежитлові приміщення, визначені умовами договору оренди від 16.05.2016 №1945, що підтверджується актом приймання-передачі від 16.05.2016 (т.1,а.с.19).

Згідно з частинами 1, 6 статті 762 ЦК України за користування майном з наймача справляється плата, розмір якої встановлюється договором найму. Наймач звільняється від плати за весь час, протягом якого майно не могло бути використане ним через обставини, за які він не відповідає.

Відповідно до частини 3 статті 18 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" орендар зобов'язаний вносити орендну плату своєчасно і у повному обсязі.

Частиною 1 статті 19 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» встановлено, що орендар за користування об'єктом оренди вносить орендну плату незалежно від наслідків господарської діяльності.

Відповідно до статті 193 ГК України суб'єкти господарювання та інші учасники господарських відносин повинні виконувати господарські зобов'язання належним чином відповідно до закону, інших правових актів, договору, а за відсутності конкретних вимог щодо виконання зобов'язання - відповідно до вимог, що у певних умовах звичайно ставляться. До виконання господарських договорів застосовуються відповідні положення Цивільного кодексу України з урахуванням особливостей, передбачених цим Кодексом.

Відповідно до статті 526 ЦК України зобов'язання має виконуватись належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог-відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

Одностороння відмова від зобов'язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом (стаття 525 ЦК України).

Стаття 610 ЦК України визначає, що порушенням зобов'язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов'язання (неналежне виконання).

З матеріалів справи вбачається, що ФОП Саржевська В.С. несвоєчасно виконувала прийняті на себе зобов'язання зі сплати орендних платежів за договором оренди від 16.05.2016 №1945, у зв'язку з чим станом на 30.07.2018 за відповідачем утворився борг зі сплати орендних платежів у сумі 65369,19грн, що підтверджується доданими до матеріалів справи розрахунками, здійсненим у відповідності до умов договору оренди від 16.05.2016 №1945, та не заперечується відповідачем.

Матеріали справи не містять належних та допустимих доказів в розумінні статті 76 ГПК України на підтвердження виконання відповідачем за первісним позовом умов договору оренди №1945 за спірний період до звернення позивача за первісним позовом до суду.

Посилання апелянта на те, що судом першої інстанції не враховані доводи відповідача щодо неможливості використання орендованого приміщення відповідно до його призначення без проведення ремонтних робіт, не приймаються судом апеляційної інстанції до уваги з огляду на таке.

Згідно з частиною шостою статті 762 ЦК України наймач звільняється від плати за весь час, протягом якого майно не могло бути використане ним через обставини, за які він не відповідає.

Отже, наведена норма права визначає в якості підстави звільнення від зобов'язання сплатити орендну плату об'єктивну безпосередню неможливість використовувати передане у найм майно (бути допущеним до приміщення, знаходитись у ньому, зберігати у приміщенні речі тощо) через обставини, за які орендар не відповідає.

Відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (ст.627 ЦК України).

За приписами статті 628 ЦК України зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов'язковими відповідно до актів цивільного законодавства.

Стаття 180 ГК України передбачає, що зміст господарського договору становлять умови договору, визначені угодою його сторін, спрямованою на встановлення, зміну або припинення господарських зобов'язань, як погоджені сторонами, так і ті, що приймаються ними як обов'язкові умови договору відповідно до законодавства.

Відповідно до статті 11 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» оцінка об'єкта оренди здійснюється за методикою, затвердженою Кабінетом Міністрів України. Оцінка об'єкта оренди передує укладенню договору оренди.

Відповідно до п.3.1 договору оренди від 16.05.2016 №1945 вартість об'єкта оренди визначається на підставі висновку про вартість майна і складає 196900грн.

При цьому, суд апеляційної інстанції зазначає, що розмір орендної плати залежить, у тому числі від вартості об'єкта оренди.

Згідно з частиною 4 статті 13 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» орендодавець зобов'язаний передати орендарю об'єкт оренди в комплекті та у стані, що відповідають істотним умовам договору оренди та призначенню майна, і повідомити орендаря про особливі властивості та недоліки майна, які йому відомі і які можуть бути небезпечними для життя, здоров'я, майна орендаря або інших осіб чи призвести до пошкодження самого майна під час користування ним.

На виконання приписів статті 13 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» при укладенні між сторонами акту приймання-передачі до орендного користування нежитлових приміщень від 16.05.2016 орендаря було повідомлено про стан об'єкта оренди. Так, у вказаному акті визначена коротка характеристика майна, а саме: нежитлові приміщеннях 1-го поверху №2-:-5 площею 40,2кв.м та 26/100 часток місць спільного користування приміщень №1, 8-:-10 площею 12,4кв.м розташовані в нежитловій будівлі літ. «А-1» і приміщення №16 площею 3,5 кв.м, розташоване в нежитловій будівлі літ. «Б-1». Освітлення, опалення, водопровід та каналізація є. Приміщення потребує проведення ремонтних робіт.

Таким чином, орендар був повідомлений та обізнаний про стан орендованого майна, що є предметом спірного договору оренди, при цьому погодився на умови договору, про що свідчить факт укладення цього договору та підписання акту приймання-передачі нежитлових приміщень.

Крім того, суд апеляційної інстанції зазначає, що сторони спору в пунктах 4.7, 4.8 договору оренди визначили, що орендар зобов'язаний змінювати стан орендованого майна виключно за письмовою згодою орендодавця. Здійснювати поточний ремонт за письмовою згодою орендодавця.

У пункті 3.3 договору оренди від 16.05.2016 №1946 сторони дійшли згоди, що нарахування орендної плати починається з дати підписання акту приймання-передачі.

При цьому, умови договору оренди не містять положень, які б свідчили про те, що об'єкт оренди на момент його передачі неможливо використовувати за призначенням та відкладальної умови щодо сплати орендної плати лише після проведення ремонтних робіт.

Таким чином, орендар приймаючи об'єкт оренди в користування був обізнаний про фактичний стан об'єкта оренди, який він прийняв у користування, та погодився на нарахування орендної плати саме з моменту прийняття об'єкта оренди в користування.

Враховуючи викладене, місцевий господарський суд дійшов обґрунтованого висновку, що розмір заборгованості з орендних платежів відповідача перед позивачем станом на момент звернення до суду з урахуванням заяви про збільшення позовних вимог за період з 03.09.2016 по 30.07.2018 становить 65369,31грн, що не спростовано відповідачем в суді апеляційної інстанції.

Щодо обґрунтованості нарахування та стягнення з відповідача пені суд апеляційної інстанції вважає за необхідне зазначити наступне.

Відповідно до частини 1 статті 216 Господарського кодексу України учасники господарських відносин несуть господарсько-правову відповідальність за правопорушення у сфері господарювання шляхом застосування до правопорушників господарських санкцій на підставах і в порядку, передбачених цим Кодексом, іншими законами та договором.

Частиною 2 статті 217ГК України передбачено, що у сфері господарювання застосовуються такі види господарських санкцій: відшкодування збитків; штрафні санкції; оперативно-господарські санкції та адміністративно-господарські санкції.

Частиною 1 статті 230 ГК України встановлено, що штрафними санкціями у цьому Кодексі визнаються господарські санкції у вигляді грошової суми (неустойка, штраф, пеня), яку учасник господарських відносин зобов'язаний сплатити у разі порушення ним правил здійснення господарської діяльності, невиконання або неналежного виконання господарського зобов'язання.

Згідно зі статтею 610 ЦК України порушенням зобов'язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов'язання (неналежне виконання).

Боржник вважається таким, що прострочив, якщо він не приступив до виконання зобов'язання або не виконав його у строк, встановлений договором або законом (частина 1 статті 612 ЦК України).

Відповідно до статті 625 ЦК України боржник не звільняється від відповідальності за неможливість виконання ним грошового зобов'язання.

Відповідно до пункту 3 частини 1 статті 611 ЦК України у разі порушення зобов'язання настають правові наслідки, встановлені договором або законом, зокрема, сплата неустойки.

Згідно з вимогами частини 3 статті 549 ЦК України пенею є неустойка, що обчислюється у відсотках від суми несвоєчасно виконаного грошового зобов'язання за кожен день прострочення виконання.

Відповідно до частини 6 статті 232ГК України нарахування штрафних санкцій за прострочення виконання зобов'язання, якщо інше не встановлено законом або договором, припиняється через шість місяців від дня, коли зобов'язання мало бути виконано.

Отже, законодавець передбачив право сторін визначати у договорі розмір санкцій за прострочення виконання зобов'язання і строки їх нарахування. У разі відсутності таких умов у договорі нарахування штрафних санкцій припиняється через шість місяців від дня, коли зобов'язання мало бути виконано.

Як свідчать матеріали справи та встановлено судом першої інстанції, пунктом 3.10 договору встановлено, що орендна плата, перерахована несвоєчасно або не в повному обсязі, стягується на користь орендодавця відповідно до чинного законодавства з урахуванням пені в розмірі подвійної облікової ставки Національного банку України, що діяла у період, за який сплачується пеня, за кожний день прострочення (включаючи день оплати).

Пунктом 3.4 цього договору встановлено, що нарахування орендної плати та пені припиняється з дати підписання акту приймання-передачі майна або з моменту розірвання договору у відповідності до п.10.6 договору.

Таким чином, сторони в договорі узгодили строк нарахування пені до дати підписання акту приймання-передачі або розірвання договору оренди, тобто збільшили період її нарахування, що відповідає вимогам чинного законодавства, а отже доводи відповідача за первісним позовом про неврахування місцевим господарським судом приписів статті 232 КГ України є безпідставними.

Позивачем за первісним позовом за наявності встановленого факту прострочення грошового зобов'язання відповідачем за первісним позовом нараховано пеню за прострочення грошових зобов'язань за період з 16.05.2016 по 30.07.2018 у сумі 17178,94грн, що відповідає умовам договору та приписам Цивільного і Господарського кодексів України.

При цьому суд апеляційної інстанції зазначає, що відповідачем за первісним позовом 29.08.2018 подано до місцевого господарського суду заяву про застосування позовної давності, у якій він просив застосувати до вимог про стягнення пені позовну давність (т.1,а.с.84,85).

Відповідно до статті 256 Цивільного кодексу України позовна давність - це строк, у межах якого особа може звернутися до суду з вимогою про захист свого цивільного права або інтересу.

Згідно з частиною 1, п.1 частини 2 статті 258 Цивільного кодексу України для окремих видів вимог законом може встановлюватися спеціальна позовна давність: скорочена або більш тривала порівняно із загальною позовною давністю. Позовна давність в один рік застосовується, зокрема, до вимог: про стягнення неустойки (штрафу, пені).

Відповідно до частин 3,4 статті 267 Цивільного кодексу України позовна давність застосовується судом лише за заявою сторони у спорі, зробленою до винесення ним рішення. Сплив позовної давності, про застосування якої заявлено стороною у спорі, є підставою для відмови у позові.

Аналіз наведених норм матеріального права дає підстави для висновку, що сплив позовної давності, про застосування якої було заявлено стороною у справі, є самостійною підставою для відмови в позові.

Колегія суддів Східного апеляційного господарського суду вважає за необхідне зазначити, що за змістом частини 1 статті 261 ЦК України позовна давність застосовується лише за наявності порушеного права особи. Отже, перш ніж застосувати позовну давність, господарський суд повинен з'ясувати та зазначити в судовому рішенні, чи порушено право позивача (скаржника), за захистом якого той звернувся.

Відповідно до частин 1, 5 статті 261 ЦК перебіг позовної давності починається від дня, коли особа довідалася або могла довідатися про порушення свого права або про особу, яка його порушила. За зобов'язаннями з визначеним строком виконання перебіг позовної давності починається зі спливом строку виконання.

Суд апеляційної інстанції зазначає, що у зобов'язальних правовідносинах, в яких визначено строк виконання зобов'язання, перебіг позовної давності починається з дня, наступного за останнім днем, у який відповідне зобов'язання мало бути виконане.

Відповідно до п.3.5 договору від 16.05.2016 №1945 орендна плата за орендоване майно сплачується орендарем щомісяця протягом 15 календарних днів наступного місяця.

Таким чином, з умов договору оренди від 16.05.2016 №1945 вбачається, що орендар зобов'язаний був щомісячно сплачувати орендну плату до закінчення договору оренди. Прострочення виконання зобов'язання зі сплати орендної плати за вересень, жовтень, листопад та грудень 2016року та за наступні місяці 2017 виникли 16 числа відповідного наступного місяця.

Таким чином, позивач знав про порушення його права, щодо прострочення орендарем ФОП Саржевською В.С. сплати орендних платежів та мав право їх нараховувати до дня погашення основної суми заборгованості за договором оренди від 16.05.2016 №1945.

З урахуванням викладеного, початок перебігу строку позовної давності щодо кожного з платежів розпочався з моменту виникнення зобов'язання по сплаті орендних платежів та сплив, відповідно, через один рік.

Управління комунального майна та приватизації Департаменту економіки та комунального майна Харківської міської ради звернулося з позовом, у тому числі щодо стягнення пені за договором оренди 16.05.2016 №1945 за жовтень -грудень 2016 та січень -листопад 2017 до місцевого господарського суду 17.07.2018, що вбачається з відтиску штампу на позовній заяві (т.1,а.с.1). Відповідно, позов в частині стягнення 2648,83грн пені, нарахованої за період з 16.10.2016 по 16.07.2017, за несвоєчасне виконання грошових зобов'язань, у відповідності до вищезазначених вимог ЦК України (ч.4 ст.267 ЦК України) задоволенню не підлягає через сплив позовної давності, про застосування якої відповідач за первісним позовом звернувся до суду першої інстанції з відповідною заявою, та відсутність належних та допустимих доказів в розумінні статті 76ГПК України в підтвердження поважності причин пропуску позовної давності.

При цьому суд апеляційної інстанції зазначає, що місцевий господарський суд при прийнятті рішення надав невірний аналіз умовам договору та дійшов помилкового висновку, що сторони спору у п.7.3 договору оренди від 16.05.2016 №1945 збільшили позовну давність, оскільки зі змісту цього пункту договору вбачається, сторони збільшили період часу, за який нараховується пеня, який є більш тривалий, ніж встановлений частиною шостою статті 232 ГК України.

Будь-яка домовленість щодо збільшення позовної давності в умовах договору відсутня.

Враховуючи викладене в сукупності, колегія суддів Східного апеляційного господарського суду, перевіривши розрахунок пені за несвоєчасну сплату орендних платежів з урахуванням приписів Цивільного та Господарського кодексів України, сум боргу, фактичних дат погашення заборгованості з орендної плати по кожному місяцю спірного періоду, умов договору, заяви відповідача про застосування позовної давності дійшла висновку про обґрунтованість позовних вимог в частині нарахування пені за договором оренди у сумі 15530,11грн в межах позовної давності.

Враховуючи викладене, колегія суддів Східного апеляційного господарського суду вважає за необхідне скасувати рішення господарського суду Харківської області в частині стягнення 2648,83грн пені та прийняти в цій частині нове рішення, яким відмовити в задоволенні позову щодо стягнення 2648,83грн пені зі спливом позовної давності, про застосування якої просив відповідач за первісним позовом.

Крім того, з матеріалів справи вбачається, що під час розгляду справи судом першої інстанції відповідачем сплачено 10000грн, про що свідчать відомості, надані позивачем (т.1,а.с.227) та підтверджено відповідачем за первісним позовом у суді апеляційної інстанції.

Відповідно до пункту 2 частини 1 статті 231 ГПК України господарський суд закриває провадження у справі, якщо відсутній предмет спору.

Господарський суд закриває провадження у справі у зв'язку з відсутністю предмету спору (п.2 ч.1 ст.231ГПК України), зокрема, у випадку припинення існування предмету спору (наприклад, сплати суми боргу, знищення спірного майна тощо), якщо у зв'язку з цим не залишилось неврегульованих питань. Закриття провадження у справі на підставі зазначеної норми ГПК України можливе в разі, коли предмет спору існував на момент виникнення останнього та припинив існувати в процесі розгляду справи.

Відповідно до статті 543 ЦК України у разі недостатності суми проведеного платежу для виконання грошового зобов'язання у повному обсязі ця сума погашає вимоги кредитора у такій черговості, якщо інше не встановлено договором або законом: у першу чергу відшкодовуються витрати кредитора, пов'язані з одержанням виконання; у другу чергу сплачуються проценти і неустойка; у третю чергу сплачується основна сума боргу.

Відповідно до п.3.11 договору оренди 16.05.2016 №1945 у разі недостатності суми проведеного платежу для виконання грошового зобов'язання у повному обсязі, першочергово погашається пеня, а у другу чергу сплачується основна сума боргу з орендної плати.

З наведених приписів Цивільного кодексу України та умов договору вбачається, що за наявності простроченої заборгованості з орендної плати у сумі 65369,19грн та нарахованої пені у сумі 15530,11грн, при надходженні від відповідача коштів у розмірі 10000,00грн ця сума погашає вимоги орендаря щодо нарахованої пені, а не основної суми боргу.

Отже, встановивши факт неправильного застосування місцевим господарським судом норм матеріального права при прийнятті оскаржуваного рішення, в силу приписів частини 4 статті 269 ГПК України, суд апеляційної інстанції вважає за необхідне скасувати рішення господарського суду Харківської області в частині закриття провадження у справі щодо стягнення основної суми боргу в сумі 10000,00грн та прийняти в цій частині нове рішення, яким закрити провадження у справі в частині стягнення пені у сумі 10000,00грн.

Щодо позовних вимог про розірвання договору оренди від 16.05.2016 та виселення ФОП Саржевської В. С. із займаних нежитлових приміщень 1-го поверху № 2-:-5 площею 40.2 кв.м в літ. "А-1", №16 площею 3,5 кв.м в літ. "Б-1" та 26/100 часток місць спільного користування приміщень № 1, 8-:-10 площею 12,4 кв.м в літ. "А-1" загальною площею 56,1 кв.м в нежитлових будівлях, розташованих за адресою: АДРЕСА_2, літ. "А-1", "Б-1" і зобов'язання повернути це майно, суд апеляційної інстанції зазначає таке.

Відповідно до частини 3 статті 291 ГК України договір оренди може бути розірваний за згодою сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний з підстав, передбачених Цивільним кодексом України для розірвання договору найму, в порядку, встановленому статтею 188 ГК України.

Згідно з частиною 2 статті 651 ЦК України договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

У частині 1 статті 783 ЦК України зазначено, що орендодавець має право вимагати розірвання договору оренди, якщо орендар користується приміщенням всупереч договору.

Відповідно до частини 1 статті 782 ЦК України наймодавець має право відмовитися від договору найму і вимагати повернення речі, якщо наймач не вносить плату за користування річчю протягом трьох місяців підряд.

Частиною 3 статті 26 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" встановлено, що на вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірвано за рішенням суду у разі невиконання сторонами своїх зобов'язань та з інших підстав, передбачених законодавчими актами України.

Пунктами 7.1,7.2 спірного договору оренди передбачено, що орендар має право відмовитись від цього договору і вимагати повернення майна, що передане в оренду, якщо орендар не вносить орендну плату протягом трьох місяців підряд. Орендодавець має право вимагати розірвання цього договору та відшкодування збитків, якщо орендар не виконує, зокрема, п.п. 3.5, 4.1, 4.4, 4.6, 4.10, 4.12.

Відповідно до статті 27 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" у разі розірвання договору оренди, закінчення строку його дії та відмови від його продовження або банкрутства орендаря він зобов'язаний повернути орендодавцеві об'єкт оренди на умовах, зазначених у договорі оренди.

Згідно з частиною 1 статті 785 Цивільного кодексу України, у разі припинення договору оренди орендар зобов'язаний негайно повернути орендодавцеві річ у стані, в якому вона була одержана, з урахуванням нормального зносу, або у стані, який було обумовлено договором.

Відповідно до пункту 4.14 договору оренди від 16.05.2016 № 1945 у разі припинення або розірвання договору, орендар зобов'язаний повернути орендодавцю орендоване майно в належному стані, не гіршому ніж на момент передачі його в оренду, та відшкодувати орендодавцю збитки в разі погіршення стану орендованого майна чи його втрати (повної або часткової) з вини орендаря.

Як правильно встановлено судом першої інстанції, ФОП Саржевська В.С. як орендар своїх зобов'язань за договором оренди у вигляді своєчасної сплати орендної плати не виконувала та не сплачувала орендну плату протягом вересня 2016 року - червня 2018 року, а тому з урахуванням наведених законодавчих норм та умов договору від 16.05.2016 № 1945, суд першої інстанції дійшов правильного висновку про наявність підстав для розірвання договору оренди.

При цьому, суд апеляційної інстанції вважає правомірним висновок місцевого господарського суду про обґрунтованість позовних вимог про виселення відповідача , оскільки така вимога є похідною від вимоги про розірвання договору від 16.05.2016 № 1945, та її задоволення призведе до відновлення порушеного права позивача.

В частині відмови у задоволенні зустрічних позовних вимог ФОП Саржевської В. С. про зобов'язання Управління комунального майна та приватизації Департаменту економіки та комунального майна Харківської міської ради зарахувати вартість здійсненого ремонту в орендованих нежитлових приміщеннях, в розмірі 18001,00грн в рахунок оплати орендної плати ФОП Саржевською В.С. за договором оренди від 16.05.2016 №1945 та здійснити перерахунок заборгованості з орендної плати, суд апеляційної інстанції зазначає таке.

Підставами зустічного позову є те, що орендовані ним приміщення за договором оренди від 16.05.2016 №1945 потребували ремонту, а отже орендар не міг їх використовувати за цільовим призначенням, тому орендарем з дозволу орендодавця за власні кошти здійснено ремонтні роботи в частині цих приміщень, а саме: замінені вхідні двері з розбитих на металеві та в повному обсязі здійснено ремонт одного із приміщень, були замінені двері в це приміщення та вікно на металопластикове, здійснена штукатурка та фарбування стін, вирівнювання підлоги та заміна лінолеуму.

Пунктом 1.2 договору визначено, що майно передається в оренду з метою використання: для надання юридичних послуг (43,7 кв.м) та під місця спільного користування (12,4 кв.м).

Пунктом 3 статті 773 Цивільного кодексу України визначено, що наймач (орендар) має право змінювати стан речі, переданої йому у найм (оренду), лише за згодою наймодавця (орендодавця). Наймач (орендар) може поліпшити річ, яка є предметом договору найму (оренди), лише за згодою наймодавця (орендодавця) (пункт 1 статті 778 Цивільного кодексу України).

В абзаці 4 частини 3 статті 23 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" визначено, що орендар має право за погодженням з орендодавцем, якщо інше не передбачено договором оренди, за рахунок власних коштів здійснювати реконструкцію, технічне переоснащення, поліпшення орендованого майна.

Згідно з ч. 3 п. 2 ст. 27 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" вартість поліпшень орендованого майна, зроблених орендарем без згоди орендодавця, які не можна відокремити без шкоди для майна, компенсації не підлягає.

Відповідно до пункту 4.8 договору оренди від 16.05.2016 №1945 орендар зобов'язаний здійснювати поточний ремонт за письмовою згодою орендодавця. За свій рахунок здійснювати капітальний ремонт за письмовою згодою орендодавця при наявності узгодженої проектно-кошторисної документації та дозволу, отриманого відповідно з діючим законодавством.

29.07.2016 орендар - ФОП Саржевська В.С. звернулась до орендодавця з листом про надання письмової згоди на проведення поточного ремонту в орендованих приміщеннях (т.1, а.с.134).

Листом від 22.08.2016 Управління комунального майна та приватизації Департаменту економіки та комунального майна Харківської міської ради повідомило ФОП Саржевську В.С., що воно не заперечує проти проведення поточного ремонту у нежитлових приміщеннях 1-го поверху, що розташовані за адресою: АДРЕСА_2. При цьому зазначило, що у разі проведення капітального ремонту або реконструкції в орендованих нежитлових приміщеннях, для отримання письмової згоди необхідно надати до управління висновок з технічного стану будівельних конструкцій та проектно- кошторисну документацію, що розроблені спеціальною організацією, яка має ліцензію на проведення даних видів робіт (т.1,а.с.133).

Отже, сторони договору оренди від 16.05.2016 №1945 погодили проведення саме поточного ремонту орендованого нерухомого майна орендарем.

Відповідно до частини 1 статті 18-1 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» поточний ремонт майна, переданого в оренду проводиться орендарем за його рахунок, якщо інше не встановлено договором.

За таких обставин, кошти, витрачені ФОП Саржевською В.С. на проведення поточного ремонту, не можуть бути їй відшкодовані ані в силу умов укладеного нею з Управлінням комунального майна та приватизації Департаменту економіки та комунального майна Харківської міської ради договору оренди від 16.05.2016, ані відповідно до вимог Закону України «Про оренду державного та комунального майна».

Посилання скаржника на частину 3 статті 18-1 Закону України «Про оренду державного та комунального майна», якою встановлено, що якщо орендодавець або інший балансоутримувач майна, переданого в оренду, не здійснив капітального ремонту майна і це перешкоджає його використанню відповідно до призначення та умов договору, орендар має право: відремонтувати майно, зарахувавши вартість ремонту в рахунок орендної плати, або вимагати відшкодування вартості ремонту; вимагати розірвання договору та відшкодування збитків, не приймаються судом апеляційної інстанції до уваги, оскільки: по-перше, за умовами п.4.8 договору оренди №1945 орендар може здійснювати капітальний ремонт лише за наявності письмової згоди орендодавця та при наявності узгодженої проектно-кошторисної документації та дозволу, отриманого відповідно з чинним законодавством. Однак, Управління комунального майна та приватизації Департаменту економіки та комунального майна Харківської міської ради дозволу на проведення капітального ремонту не надавало, а також матеріали справи не містять узгодженої проектно-кошторисної документації; по-друге, відповідачем за первісним позовом не доведено факту проведення ним саме капітального ремонту; по-третє, умовами спірного договору на орендодавця не покладено обов'язку проводити капітальний ремонт приміщень, що є предметом договору оренди; по-четверте, орендар, отримуючи в користування об'єкт оренди, був обізнаний про його технічний стан, при цьому погодився на укладання договору оренди та його умови.

Відповідно до статті 74 ГПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень.

Письмовими доказами є документи (крім електронних документів), які містять дані про обставини, що мають значення для правильного вирішення спору. Письмові докази подаються в оригіналі або в належним чином засвідченій копії, якщо інше не передбачено цим Кодексом (ст.91 ГПК України).

Згідно зі статтею 86 ГПК України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об'єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв'язок доказів у їх сукупності.

За таких обставин, колегія суддів Східного апеляційного господарського суду дійшла висновку, що рішення господарського суду Харківської області від 15.11.2018 у справі №922/1963/18 прийнято з порушенням норм матеріального права, у зв'язку з чим апеляційна скарга ФОП Саржевської В.С. підлягає частковому задоволенню, а рішення суду першої інстанції підлягає скасуванню в частині задоволення позову щодо стягнення з Фізичної особи - підприємця Саржевської Вікторії Сергіївни на користь Управління комунального майна та приватизації Департаменту економіки та комунального майна Харківської міської ради пені у розмірі 2648,83грн та в частині закриття провадження у справі щодо стягнення 10000грн заборгованості з орендної плати з прийняттям в цій частині нового рішення, яким відмовити у задоволенні позову в частині стягнення пені у сумі 2648,83грн та закрити провадження у справі в частині стягнення 10000грн пені.

Відповідно до ст.129 ГПК України судові витрати за апеляційною скаргою покладаються на сторін пропорційно розміру задоволених позовних вимог.

Керуючись ст.ст. 233, 269, 270, 273, 275, п.4 ч.1 ст. 277, ст.ст.278, 281-282, 284 Господарського процесуального кодексу України, Східний апеляційний господарський суд

ПОСТАНОВИВ:

1.Апеляційну скаргу Фізичної особи - підприємця Саржевської Вікторії Сергіївни задовольнити частково.

2.Рішення Господарського суду Харківської області від 15.11.2018 скасувати в частині задоволення позову щодо стягнення пені у розмірі 2648,83грн та в частині закриття провадження у справі щодо стягнення 10000,00грн заборгованості з орендної плати. Прийняти в цій частині нове рішення, яким відмовити у задоволенні позову в частині стягнення пені у сумі 2648,83грн та закрити провадження у справі в частині стягнення 10000грн пені.

3.Абзаци 3,5,7 резолютивної частини рішення Господарського суду Харківської області від 15.11.2018 у справі №922/1963/18 викласти в такій редакції:

«Стягнути з Фізичної особи - підприємця Саржевської Вікторії Сергіївни (ідентифікаційний номер НОМЕР_1, НОМЕР_2, виданий 21.04.2011 Московським РВ ХМУ ГУМВС України в Харківській області, місце проживання: АДРЕСА_1) на користь Управління комунального майна та приватизації Департаменту економіки та комунального майна Харківської міської ради (61003, м. Харків, майдан Конституції, буд. 16; ) заборгованість з орендної плати за договором оренди від 16.05.2016№ 1945 у розмірі 65369,19грн та 4530,11грн пені.

В частині позовних вимог про стягнення 10000,00грн пені закрити провадження у справі.

Стягнути з Фізичної особи - підприємця Саржевської Вікторії Сергіївни (ідентифікаційний номер НОМЕР_1, НОМЕР_2, виданий 21.04.2011 Московським РВ ХМУ ГУМВС України в Харківській області, місце проживання: АДРЕСА_1) на користь Управління комунального майна та приватизації Департаменту економіки та комунального майна Харківської міської ради (61003, м. Харків, м-н Конституції, буд. 16; ) 5015,88грн судового збору.»

4.Виключити з резолютивної частини рішення господарського суду Харківської області абзац 6.

5. В решті рішення залишити без змін.

6. Стягнути з Управління комунального майна та приватизації Департаменту економіки та комунального майна Харківської міської ради (61003, м. Харків, м-н Конституції, буд. 16; ) та користь Фізичної особи - підприємця Саржевської Вікторії Сергіївни (ідентифікаційний номер НОМЕР_1, НОМЕР_2 виданий 21.04.2011 Московським РВ ХМУ ГУМВС України в Харківській області, місце проживання: АДРЕСА_1) - 96,46грн судового збору за подання апеляційної скарги.

Постанова набирає законної сили з дня її прийняття. Порядок та строки оскарження в касаційному порядку встановлені статтями 286-289 ГПК України.

Повний текст постанови складений 08.04.2019.

Головуючий суддя Л.І. Бородіна

Суддя Л.М. Здоровко

Суддя В.В. Лакіза