ПІВНІЧНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"21" березня 2019 р., м. Київ Справа№ 910/22836/17

Північний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:

головуючого: Власова Ю.Л.

суддів: Буравльова С.І.

Калатай Н.Ф.

за участю секретаря судового засідання Вага В.В.

за участю представників:

від позивача: Кравчук О.А., Очеретний М.В.,

від відповідача: не з'явився,

від третьої особи 1: не з'явився,

від третьої особи 2: не з'явився,

розглянув апеляційну скаргу Генеральної прокуратури України на рішення Господарського суду міста Києва від 11.05.2018р., м. Київ (повний текст складено 21.05.2018р.) у справі №910/22836/17 (суддя Баранов Д.О.)

за позовом Генеральної прокуратури України

до Товариства з обмеженою відповідальністю "Висока Вежа",

третя особа 1 - Публічне акціонерне товариство "Трест "Південзахідтрансбуд",

третя особа 2 - Комунальне підприємство "Житлоінвестбуд-УКБ",

про визнання договору недійсним та зобов'язання вчинити дії.

1. Зміст позовних вимог та заперечень

1.1. Позивач звернувся до суду з позовом до Відповідача про 1) визнання недійсним пп.2.13.1 п.2.13 додаткової угоди від 25.12.2006р. до інвестиційно-підрядного договору №1/86 від 14.05.2003р. в частині "15% площі квартир від базової площі квартир в Об'єкті будівництва", з подальшим застосуванням по тексту вказаної додаткової угоди попередньої правової конструкції (редакції), передбаченої пп.3.3.19 п.3.3 інвестиційно-підрядного договору №1/86 від 14.05.2003р. - "15% збудованої площі Об'єкта"; 2) визнання недійсним п.1, 2, 5 додаткової угоди від 10.04.2008р. до інвестиційно-підрядного договору №1/86 від 14.05.2003р.; 3) зобов'язання Відповідача передати Позивачу 644,82 кв. м площі квартир в інших, ніж Об'єкт Будівництва будинках; 4) зобов'язання Відповідача передати Позивачу 15% нежитлових приміщень, а саме 15% офісів та 15% паркінгу (підземного, відкритого) в Об'єкті будівництва відповідно до даних актів готовності Об'єкта будівництва до експлуатації; 5) зобов'язання Відповідача провести (шляхом укладення договору з суб'єктом оціночної діяльності) незалежну оцінку ринкової вартості квартир, переданих Позивачу в інших, ніж Об'єкт будівництва, будинках; 6) зобов'язання Відповідача після проведення незалежної оцінки ринкової вартості квартир, переданих Позивачу в інших, ніж Об'єкт будівництва, будинках і в Об'єкті будівництва, здійснити остаточний розрахунок із Позивачем щодо передачі 15% площі житлових і нежитлових приміщень (офісів, паркінгу) в Об'єкті будівництва.

1.2. Позовні вимоги щодо необхідності визнання пунктів договору недійсними мотивовані тим, що обумовлені пункти договору суперечать інтересам держави в особі Позивача, оскільки, останній має прямий інтерес у неухильному виконанні умов договору, що полягає у необхідності отримання площ житлових та нежитлових приміщень.

Так, Позивач вказує, що внаслідок зміни пп.2.13.1 п.2.13 договору у новій редакції пп.3.3.19 п.3.3 договору, а саме: в частині 15% площі квартир від базової площі квартир замість 15% площі Об'єкта (що включає в себе житлові та нежитлові приміщення (офіси, паркінгу), умови договору призводять до істотного дисбалансу договірних прав та обов'язків сторін, звужують дію принципу рівності учасників цивільно-правових відносин, свободи договору та завідомо суперечать інтересам держави в особі Позивача, що виявляється в недоотриманні орієнтовно 2055 кв. м площі офісів, 1597,5 кв. м площі підземного паркінгу, 78 кв. м площі відкритих автостоянок. При цьому, Позивач посилається на ст.228 Цивільного кодексу України.

Крім того, як вказує Позивач, Відповідачем не було виконано в повному обсязі свої зобов'язання з передачі площ квартир із визначенням ринкової вартості попередньо переданих квартир в інших, ніж об'єкт будівництва будинках, і в об'єкті будівництва, як це закріплено умовами договору та договору у новій редакцій.

У зв'язку з тим, що площі квартир були передані без врахування ринкової вартості житла, Позивач просить суд про зобов'язання Відповідача провести незалежну оцінку ринкової вартості квартир переданих Позивачу в інших, ніж об'єкт будівництва будинках.

1.3. Відповідач своїх представників у судові засідання не направляв, відзиву на позовну заяву не подав.

2. Фактичні обставини, встановлені місцевим та апеляційним судом

2.1. Рішенням Київської міської ради №404/564 від 24.04.2003р. "Про передачу Генеральній прокуратурі України та Товариству з обмеженою відповідальністю "Альянс-центр" земельної ділянки для будівництва, експлуатації та обслуговування офісно-житлового комплексу на бульв. Дружби Народів 14/16 у Печерському районі міста Києва" Позивачу та ТОВ "Альянс-центр" передано в спільну довгострокову оренду на 10 років вказану земельну ділянку площею 2,35 га.

2.2. 14.05.2003р. між Позивачем, Третьою особою 1 та Третьою особою 2 укладено інвестиційно-підрядний договір №1/86, відповідно до п.1.1 якого предметом цього договору є інвестування у вигляді дольової участі сторін в будівництві житлового будинку на бульварі Дружби Народів, 14-16 у Печерському районі м. Києва (далі об'єкт) орієнтовною площею 20000 кв.м. та ввести його в експлуатацію (рішення Київради №404/564 від 24.04.2003р.). Здійснення інвестування проводиться сторонами у вигляді земельних ділянок, грошових коштів, проектно-кошторисної документації, виконаних робіт, будівельних матеріалів та сировини, цінних паперів.

Згідно з п.1.3. договору вартість будівництва та загальна площа об'єкта буде визначена сторонами у двотижневий термін після затвердження у встановленому порядку проектно-кошторисної документації, про що буде оформлена додаткова угода до цього договору, яка буде його невід'ємною частиною. До видачі проектно-кошторисної документації оплата виконаних робіт проводиться за фактично виконані роботи.

Відповідно до п.1.5., 1.6. договору передбачено, що Третя особа 1 фінансує будівництво об'єкта в розмірі 100% вартості всього будівництва. Графік фінансування узгоджується сторонами окремо. Джерело фінансування об'єкта - кошти Третьої особи 1 та залучені кошти.

Згідно з пп.3.3.19. п.3.3. договору після завершення будівництва Третя особа 1 зобов'язаний передати Позивачу 15% збудованої площі об'єкта. З початком виконання умов цього договору Третя особа 1 може здійснювати розрахунки з Позивачем площами в інших збудованих будинках на території міста Києва в рахунок площі, передбаченої для Позивача. При розрахунку враховується ринкова вартість житла, переданого в інших будинках і на об'єкті.

Відповідно до пп.3.4.3. п.3.4. договору Позивач має право після завершення будівництва залишити 15% збудованої площі об'єкта.

Згідно з п.7.5. термін дії договору визначається з моменту його підписання сторонами і до передачі об'єкта на баланс експлуатуючої організації.

2.3. 20.01.2006р. Третьою особою 2 було погоджено в Головному управлінні містобудування, архітектури та дизайну міського середовища (лист-погодження №07-336) проект "Офісно-житловий комплекс по бульварі Дружби Народів, 14-16 у Печерському районі м. Києва".

2.4. 08.06.2006р. Третьою особою 2 отримано від Спеціалізованої державної організації "Київська міська служба Української інвестиційної експертизи (Служба "Київдержекспертиза")" Київської міської державної адміністрації позитивний висновок комплексної державної експертизи з техніко-економічним показниками вказаними у відповідному висновку.

2.5. 19.06.2006р. Третьою особою 2 затверджено наказом №52 проект "Офісно-житловий комплекс по бульварі Дружби Народів, 14-16 у Печерському районі м. Києва" із відповідними техніко-економічними показниками.

2.6. 25.12.2006р. між Позивачем, Третьою особою 1, Третьою особою 2 та Відповідачем на основі вільного волевиявлення домовилися внести зміни та доповнення до інвестиційно-підрядного договору №1/86 від 14.05.2003р. на будівництво житлового будинку на бульварі Дружби народів, 14-16 у Печерському районі міста Києва шляхом викладення його у новій редакції:

Відповідно до п.2.1. договору сторони погодили, що за згодою Третьої особи 1, яка виражається шляхом підписання цієї додаткової угоди, Відповідач повністю приймає на себе зобов'язання з оплати будівництва об'єкта будівництва, несе всі витрати, пов'язані з будівництвом об'єкта будівництва, з організацією приймання закінчених робіт (об'єкта будівництва), введенням його в експлуатацію і передачею об'єкта будівництва експлуатаційним організаціям. Відповідач відшкодовує всі витрати, які понесені організацією та пов'язані зі здійсненням будівництва, введенням в експлуатацію об'єкта будівництва.

Відповідно до п.2.5. договору сторони дійшли згоди, що по закінченні будівництвом об'єкта будівництва (окремої черги, пускового комплексу) за поданням Третьої особи 1 - Третя особа 2, Третя особа 1 та Відповідач зобов'язані провести звірку взаєморозрахунків шляхом підписання відповідного акта на підставі форми КБ-3. Проект акта звірки взаєморозрахунків готує Третя особа 1 та направляє Третій особі 2 і Відповідачу, які зобов'язані розглянути його протягом 5 (п'яти) робочих днів та підписати або надати Третій особі 1 обгрунтовані заперечення.

Згідно з п.2.10. договору відповідно до затвердженої проектної документації загальна площа квартир в об'єкті будівництва становить 41340 (сорок одну тисячу триста сорок) квадратних метрів. Так як Рішенням Київської міської ради від 24 квітня 2003 року №404/564 земельна ділянка, на якій споруджується об'єкт будівництва, передана в оренду Позивачу спільно з ТОВ "Альянс-Центр", за базову загальну площу квартир, що використовується сторонами при розрахунку належної Позивачу за умовами цього договору площі квартир, приймається площа квартир, що дорівнює 50% від загальної площі квартир в об'єкті будівництва (окремій черзі, пусковому комплексі) (надалі за текстом - "Базова Площа Квартир").

Відповідно до п.2.11. договору передбачено, що після закінчення будівництвом об'єкта будівництва (окремої черги, пускового комплексу) Третя особа 2 передає Відповідачу: 100% площі квартир в об'єкті будівництва (окремій секції, черзі, пусковому комплексі) за вирахуванням площі квартир, яка відповідно до умов інвестиційно-підрядного договору №1/97 підлягає передачі Відповідачу; 100% площі нежитлових приміщень, в т.ч. нежитлові будинки та приміщення, будівлі виробничого, господарського, соціально-побутового та іншого призначення, їх комплекси, окремо визначені частини цих будинків вбудовані в житлові будинки та прибудовані до житлових будинків нежитлові приміщення (як частини цих будинків); 100% підземного паркінгу (автостоянки) в об'єкті будівництва за вирахуванням площі квартир та машиномісць, які відповідно до умов інвестиційно-підрядного договору №1/97 на будівництво житлового будинку на бульварі Дружби Народів, 14-16 у Печерському районі міста Києва від 16 липня 2003 року підлягають передачі ТОВ "Альянс-Центр".

Згідно з п.2.13. договору сторони визначили, що після закінчення будівництвом Об'єкта Будівництва (окремої черги, пускового комплексу) Відповідач із площ приміщень в Об'єкті Будівництва, належних йому за умовами цього договору, передає Позивачу - площу квартир в Об'єкті Будівництва у розмірі 15% (п'ятнадцять відсотків) від Базової Площі Квартир в Об'єкті Будівництва за вирахуванням площі квартир в інших ніж Об'єкт Будівництва будинках, яка на дату набрання чинності цією редакцією договору вже передана Третьою особою 1 Позивачу на виконання умов інвестиційно-підрядного договору №1/86 від 14 травня 2003 року на будівництво житлового будинку на бульварі Дружби народів, 14-16 у Печерському районі міста Києва.

Площа квартир в окремій секції (черзі, пусковому комплексі) Об'єкта Будівництва, що передається Позивачу, може не відповідати 15% (п'ятнадцяти відсоткам) від Базової Площі Квартир цієї секції (черги, пускового комплексу) і може відрізнятися як в більшу, так і в меншу сторону. При цьому, сумарна площа всіх квартир в окремих секціях (чергах, пускових комплексах) Об'єкта Будівництва та квартир в інших ніж Об'єкт Будівництва будинках, яка була передана Позивачу в ході виконання цього договору, повинна якомога точніше наближатися до 15% (п'ятнадцяти відсотків) від Базової Площі Квартир (п.2.13.1. договору).

Згідно з п.2.14 договору сторони підтверджують, що на дату набрання чинності цією редакцією договору Третьою особою 1 на виконання умов інвестиційно-підрядного договору №1/86 від 14 травня 2003 року на будівництво житлового будинку на бульварі Дружби народів, 14-16 у Печерському районі міста Києва вже передана Позивачу площа квартир в інших ніж об'єкт будівництва будинках у розмірі 215 квадратних метрів, яка буде врахована сторонами при здійсненні остаточних розрахунків за цим договором.

Відповідно до п.2.15. договору так, як передача площі квартир в об'єкті будівництва (окремій секції, черзі, пусковому комплексі) відповідно до п.2.13.1. цього договору здійснюється після введення об'єкта будівництва (окремої секції, черги, пускового комплексу) в експлуатацію, з метою надання Відповідачу можливості залучення коштів від третіх осіб (відповідно до п.4.8.3. договору) сторони досягли згоди, що за Позивачем закріплюються квартири, які розташовуються на другому і третьому поверсі кожної з секцій об'єкта будівництва. При цьому:

1) Відповідач зобов'язується за шість місяців до запланованої дати введення окремої секції (черги, пускового комплексу) об'єкта будівництва в експлуатацію ініціювати підписання з Позивачем додаткової угоди до цього договору, в якій визначити перелік та площу конкретних квартир, розташованих на другому та/або третьому поверсі секції, які закріплюються за Позивачем, таким чином, щоб загальна площа квартир в кожній окремій секції, які закріплюються за Позивачем, якомога точніше наближалася до 15% (п'ятнадцяти відсотків) від базової площі квартир в цій секції за вирахуванням площі квартир, переданих достроково (п.2.15.1. договору);

2) проект відповідної додаткової угоди готується Відповідачем та передається на підпис Позивачу, який зобов'язуються протягом 14 (чотирнадцяти) календарних днів від дня отримання проекту підписати та повернути Відповідачу запропоновану додаткову угоду. У разі наявності у Позивача заперечень чи пропозицій щодо переліку квартир в об'єкті будівництва (окремій секції, черзі, пусковому комплексі), які закріпляються за Позивачем, Позивач зобов'язується врегулювати ці питання з Відповідачем в межах строку, встановленого першим реченням цього абзацу (п.2.15.2. договору);

3) сторони досягли згоди, що у разі не підписання та/або не повернення Позивачем додаткової угоди протягом строку, встановленого п.2.15.2. цього договору, Відповідач має право самостійно та на свій розсуд визначити перелік квартир в об'єкті будівництва (окремій секції, черзі, пусковому комплексі), які закріпляються за Позивачем, про що Відповідач після спливу строку, встановленого п.2.15.2., додатково повідомляє Позивача в письмовій формі. Позивач у цьому випадку не матиме претензій до Відповідача з приводу переліку квартир, які закріплюються за Позивачем (п.2.15.3. договору).

Згідно з п.11.1., 11.2. договору всі спори і розбіжності, які можуть виникнути між сторонами в результаті виконання цього договору, будуть вирішуватися шляхом переговорів. У разі неможливості вирішення спорів шляхом переговорів, сторони передають їх на розгляд відповідного господарського суд.

Відповідно до п.12.1., 12.2 договору останній набуває чинності з дня підписання його сторонами та скріплення їхніми печатками. Строк дії цього договору - до "31" грудня 2014 року, якщо повне виконання сторонами своїх зобов'язань з цього договору не буде здійснено раніше вказаного строку.

Відповідно до п.13.2. договору сторони досягли згоди, що двосторонній договір №70/1 від 19.04.2005р., укладений між Третьою особою 1 та Третьою особою 2, припиняє свою дію з моменту підписання цієї додаткової угоди.

2.7. 10.03.2008р. між Позивачем, Відповідачем, Третьою особою 1 та Третьою особою 2 укладено угоду про заміну сторони в зобов'язаннях, відповідно до якої сторони досягли згоди про заміну особи на стороні замовника будівництва (Третьої особи 2) у зобов'язаннях із інвестиційно-підрядного договору №1/86 від 14 травня 2003 року на будівництво житлового будинку на бульварі Дружби народів, 14-16 у Печерському районі міста Києва з урахуванням всіх змін і доповнень, що були здійснені сторонами вказаного договору: а саме сторони домовилися замінити Третю особу 2 на Відповідача. При цьому, Третя особа 2, маючи статус замовника будівництва за інвестиційно-підрядним договором №1/86, відступає на користь Відповідача всі свої права та/або повноваження, передає компетенцію та передає всі свої зобов'язання (перед будь-якими особами) із інвестиційно-підрядного договору №1/86 (надалі - права та обов'язки), які (права та обов'язки) існують на момент набуття чинності цією угодою (у тому числі права та обов'язки, що виникли із фактів порушення інвестиційно-підрядного договору №1/86). Всі права та всі зобов'язання Третьої особи 2, як замовника будівництва за інвестиційно-підрядним договором №1/86, переходять до Відповідача в момент набуття чинності цією угодою. З цього моменту Третя особа 2 втрачає статус замовника будівництва за інвестиційно-підрядним договором №1/86, а Відповідач набуває статусу замовника будівництва за інвестиційко-підрядним договором №1/86.

Відповідно до п.3 угоди Третя особа 2, як правопопередник, та Відповідач, як правонаступник, підтверджують та заявляють про дійсність всіх прав та обов'язків Третьої особи 2, як замовника будівництва за інвестиційно-підрядним договором №1/86 на момент набуття чинності цією угодою. Організації не відомі будь-які підстави для визнання прав та обов'язків із інвестиційно-підрядного договору №1/86 недійсними.

Згідно з п.9 угоди остання набуває чинності з моменту її підписання та скріплення печатками сторін і діє до повного виконання сторонами своїх зобов'язань за угодою.

2.8. 10.04.2008р. між Позивачем та Відповідачем на виконання п.2.15.1. інвестиційно-підрядного договору №1/86 від 14 травня 2003 року на будівництво житлового будинку на бульварі Дружби народів, 14-16 у Печерському районі міста Києва було укладено додаткову угоду, відповідно до п.1 якої Позивач і Відповідач підтверджують, що на дату підписання цієї додаткової угоди відповідно до п.2.13.1. інвестиційно-підрядного договору №1/86 Позивачу в рахунок виконання зобов'язань Відповідача за інвестиційно-підрядним договором №1/86 передана площа квартир в інших ніж Об'єкт будівництва будинках у розмірі 956,6 (дев'ятсот п'ятдесят шість цілих шість десятих) квадратних метрів, що складає 4,63% (чотири цілих шістдесят три сотих відсотків) від Базової Площі Квартир в Об'єкті Будівництва.

З врахуванням площі квартир в інших ніж Об'єкт Будівництва будинках у розмірі 215 (двісті п'ятнадцяти) квадратних метрів, яка була передана Позивачу раніше (п.2.13.3. інвестиційно-підрядного договору №1/86), сторони підтверджують, що Позивачу на дату підписання цієї додаткової угоди всього передано площу квартир в інших ніж Об'єкт Будівництва будинках у розмірі 1171,6 (однієї тисячі сто сімдесят однієї цілої шести десятих) квадратних метрів, що складає 5,67% (п'ять цілих шістдесят сім сотих відсотків) від Базової Площі Квартир в Об'єкті Будівництва.

Сторони підписанням цієї додаткової угоди підтверджують, що площа квартир в інших ніж Об'єкт Будівництва будинках у розмірі 1171,6 квадратних метрів, яка передана Позивачу в рахунок належної йому за умовами інвестиційно-підрядного договору №1/86 площі квартир, передана Позивачу із врахуванням ринкової вартості житла, без будь-яких підвищуючих або понижуючих коефіцієнтів, є фіксованою і не підлягає у подальшому перегляду Сторонами.

Відповідно до п.2 угоди сторони визначили, що на дату підписання цієї додаткової угоди за Відповідачем залишається зобов'язання з передачі Позивачу площі квартир в Об'єкті Будівництва у розмірі 9,33% (дев'ять цілих тридцять три сотих відсотків) від Базової Площі Квартир в Об'єкті Будівництва, що становить 1928,9 (одна тисяча дев'ятсот двадцять вісім цілих дев'ять десятих) квадратних метрів. Позивач і Відповідач досягли згоди, що вказану в цьому пункті додаткової угоди площу квартир Відповідач передає Позивачу із числа квартир, що розміщуються на другому та третьому поверхах першої і другої секцій Об'єкта Будівництва.

Згідно з п.3 угоди на виконання п.2.15. інвестиційно-підрядного договору №1/86 та з врахуванням п.2 цієї додаткової угоди сторони досягли згоди визначити перелік та площу конкретних квартир розташованих на другому та/або третьому поверсі першої і другої секцій об'єкта будівництва, які закріплюються за Позивачем і передаються Позивачу в рахунок виконання зобов'язання Відповідача з передачі Позивачу площі квартир в об'єкті будівництва у розмірі, визначеному в п.2 цієї додаткової угоди. А саме за Позивачем закріплюються квартири розташовані в офісно-житловому комплексі на бульварі Дружби народів, 14-16 у Печерському районі міста Києва згідно переліку вказаному в даній додатковій угоді.

Відповідно до п.4 передбачено, що сторони на виконання п.3 цієї додаткової угоди підписують відповідний акт (акти) приймання-передачі площі квартир в об'єкті будівництва, який підлягає реєстрації в Головному управлінні житлового забезпечення Київської міської державної адміністрації у порядку, встановленому діючими нормативно-правовими актами.

Згідно з п.5 угоди підписанням цієї додаткової угоди сторони підтверджують, що Відповідач виконав у повному обсязі свої зобов'язання перед Позивачем із передачі площі квартир відповідно до п.2.13.1. інвестиційно-підрядного договору №1/86.

Перегляд загальної площі квартир, яка передана Позивачу, та передача Позивачу додаткової площі квартир як в Об'єкті Будівництва, так і в інших ніж Об'єкт Будівництва будинках, у зв'язку зі зміною ринкової вартості житла, а також з будь-яких інших підстав не допускається, за виключенням наступного випадку: загальна площа квартир, яка підлягає передачі Позивачу за умовами інвестиційно-підрядного договору №1/86, підлягає перегляду (в сторону збільшення) у разі коригування проекту офісно-житлового комплексу на бульварі Дружби народів, 14-16 у Печерському районі міста Києва, якщо в результаті такого корегування збільшиться загальна площа квартир в Об'єкті Будівництва.

Якщо в результаті коригування проекту офісно-житлового комплексу на бульварі Дружби народів, 14-16 у Печерському районі міста Києва загальна площа квартир в Об'єкті Будівництва зменшиться, перегляд загальної площі квартир, яка передана Позивачу, не здійснюється.

Відповідно до п.10 угоди остання становить невід'ємну частину інвестиційно-підрядного договору на будівництво житлового будинку на бульварі Дружби народів, 14-16 у Печерському районі міста Києва №1/86 від 14 травня 2003 року.

2.9. На виконання договору між Третьою особою 2 та Позивачем підписано акт про передачу останньому 5 квартир загальною площею 324,68 кв. м. в інших, ніж об'єкт будівництва, будинках за будівельною адресою: ж/м Позняки, 8 м-н, буд. 8, у місті Києві.

2.10. На виконання пп.3.3.19. п.3.3. договору Третя особа 1 передала Позивачу 2 квартири загальною площею 141,10 кв. м. у будинку за адресою: проспект Науки, 54-Б (пр-т Науки, 56), що підтверджується актом №1/122, та 1 квартиру загальною площею 69,00 кв.м. у будинку за адресою: проспект Науки, 62-А, у місті Києві, що підтверджується актом №1/121.

2.11. На виконання договору Відповідач передав Позивачу 21 квартиру загальною площею 1920,9 кв. м., що підтверджується актом №1/153.

3. Короткий зміст рішень місцевого суду.

3.1. Рішенням Господарського суду міста Києва від 11.05.2018р. у справі №910/22836/17 у задоволенні позову відмовлено.

3.2. Рішення обґрунтоване тим, що Позивачем не доведено належними засобами доказування, у чому саме полягає порушення публічного порядку або інтересів держави в особі Генеральної прокуратури України пп.2.13.1 п.2.13 додаткової угоди від 25.12.2006р. та п.1, 2, 5 додаткової угоди від 10.04.2008р. до інвестиційно-підрядного договору на будівництво житлового будинку на бульварі Дружби народів, 14-16 у Печерському районі міста Києва №1/86 від 14 травня 2003 року.

Місцевий суд зазначив, що Позивачем не підтверджено недодержання вимог щодо відповідності цього правочину інтересам держави, а також не наведено обставин з відповідними засобами доказування, з якими закон пов'язує можливість визнання такого договору та/або його пунктів недійсними, які б у своїй сукупності дали змогу дійти висновку щодо визнання недійсним пп.2.13.1. п.2.13. додаткової угоди від 25.12.2006р. до інвестиційно-підрядного договору №1/86 від 14.05.2003р. на будівництво житлового будинку на бульварі Дружби Народів, 14-16 у Печерському районі міста Києва, в частині "15% (п'ятнадцяти відсотків) площі квартир від базової площі квартир в об'єкті будівництва", з подальшим застосуванням по тексту вказаної додаткової угоди попередньої правової конструкції (редакції), передбаченої пп.3.3.19 п.3.3 інвестиційно-підрядного договору №1/86 від 14.05.2003р. на будівництво житлового будинку на бульварі Дружби Народів, 14-16 у Печерському районі міста Києва - "15% збудованої площі Об'єкта" та визнання недійсним п.1, 2, 5 додаткової угоди від 10.04.2008 до інвестиційно-підрядного договору № 1/86 від 14.05.2003 на будівництво житлового будинку на бульварі Дружби Народів, 14-16 у Печерському районі міста Києва.

Також, Позивачем не доведено за допомогою відповідних засобів доказування, що договір суперечить вимогам чинного законодавства щодо його форми, змісту, правоздатності і волевиявленню сторін, того, що на момент укладення спірного договору свідомо існує об'єктивна неможливість настання правового результату, а також, що внаслідок його укладення були порушені права позивача.

Місцевий суд звернув увагу на те, що відповідно до п.5 угоди від 10.04.2008р. підписанням цієї додаткової угоди сторони підтверджують, що Відповідач виконав у повному обсязі свої зобов'язання перед Позивачем із передачі площі квартир відповідно до п.2.13.1. інвестиційно-підрядного договору №1/86.

Крім того, місцевий суд зазначив, що Позивачем не доведено обставини, а саме, що Відповідачем було передано квартири згідно актів приймання-передачі без врахування їх ринкової вартості, або що така оцінка не проводилась. Водночас Позивач у разі наявності сумнівів щодо належного виконання Відповідачем своїх зобов'язань, передбачених умовами договору у новій редакції, а саме, в частині передачі Позивачу належної йому площі квартир, не був позбавлений права звернутися до Відповідача з клопотанням чи проводилась експертиза (оцінка) для визначення ринкової вартості житла та у разі її наявності надання такої оцінки Позивачеві чи доручити проведення Відповідачу відповідної експертизи. Однак, таким правом Позивач не скористався, натомість без будь-яких зауважень підписав акти приймання-передачі загальною площею 2455,68 кв. м.

4. Вимоги апеляційної скарги та короткий зміст наведених у ній доводів

4.1. Не погоджуючись з вказаним рішенням, Позивач звернувся до Північного апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою, в якій просив скасувати оскаржуване рішення та прийняти нове, яким задовольнити позовні вимоги.

4.2. Апеляційна скарга мотивована тим, що місцевим судом невірно застосовано норми матеріального права, на підставі яких Позивач звернувся до суду. Так замість ч.3 ст.228 Цивільного кодексу України застосовано ч.1 ст.228 Цивільного кодексу України.

Позивач зазначає, що недійсність пп.2.13.1 п.2.13 договору у новій редакції полягає в тому, що він суперечить і не відповідає інтересам держави, оскільки внаслідок його укладення Позивач недоотримав 15% нежитлових приміщень, як це було передбачено умовами договору.

Також Позивач зазначає, що останньому передано в інших, ніж Об'єкт Будівництва, будинках лише 534,78 кв. м. площі квартир, що на 636,82 кв. м. менше, ніж зазначено у додатковій угоді від 10.04.2008р. При цьому, за актом від 10.04.2008р. Позивачу передано на 8 кв. м. менше, ніж вказано у п.3 додаткової угоди від 10.04.2008р. Водночас площу 1171,6 кв. м., про що вказано в актах, взагалі не було передано Позивачу.

Позивач стверджує, що місцевим судом не взято до увагу обов'язку Відповідача щодо необхідності проведення незалежної оцінки ринкової вартості квартир, переданих в інших, ніж Об'єкт Будівництва, будинках. Водночас Позивач був позбавлений можливості звернутися до Відповідача з клопотання про проведення відповідної експертизи, оскільки лист з позовною заявою до Відповідача, в т.ч. з вказаним клопотанням, повернувся Позивачу.

5. Заперечення на апеляційну скаргу

5.1. Відповідач своїх представників у судові засідання не направляв, відзиву на апеляційну скаргу не подав.

6. Надходження апеляційної скарги та її розгляд апеляційним судом

6.1. Ухвалою Київського апеляційного господарського суду від 23.06.2018р. відкрито апеляційне провадження у справі №910/22836/17.

6.2. Відповідно до протоколу автоматизованого розподілу судової справи від 22.10.2018р., справу №910/22836/17 передано для розгляду колегії суддів Північного апеляційного господарського суду у складі: головуючий суддя - Власов Ю.Л., судді: Калатай Н.Ф., Буравльов С.І.

6.3. Ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 23.10.2018р. прийнято справу №910/22836/17 до свого провадження, розгляд апеляційної скарги призначено на 26.11.2018р.

6.4. Ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 26.11.2018р. залучено в якості третіх осіб на стороні Відповідача - Публічне акціонерне товариство "Трест "Південзахідтрансбуд" та Комунальне підприємство "Житлоінвестбуд-УКБ", розгляд апеляційної скарги відкладено на 12.12.2018р.

6.5. У зв'язку із перебуванням головуючого судді Власова Ю.Л. у відпустці, розгляд справи №910/22836/17 призначений на 12.12.2018р. не відбувся.

6.6. Ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 13.12.2018р. розгляд апеляційної скарги призначено на 12.02.2019р. У судовому засіданні 12.02.2019р. була оголошена перерва до 05.03.2019р. та 21.03.2019р.

7. Застосоване законодавство

7.1. Згідно з ч.1 ст.215 Цивільного кодексу України, підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п'ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.

7.2. Відповідно до ст.203 Цивільного кодексу України, передбачені загальні вимоги, додержання яких є необхідним для чинності правочину, зокрема, зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також моральним засадам суспільства; особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності; волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі; правочин має вчинятися у формі, встановленій законом; правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним.

7.3. Згідно з ст.204 Цивільного кодексу України правочин є правомірним, якщо його недійсність прямо не встановлена законом або якщо він не визнаний судом недійсним.

7.4. Відповідно до ч.3 ст.228 Цивільного кодексу України у разі недодержання вимоги щодо відповідності правочину інтересам держави і суспільства, його моральним засадам такий правочин може бути визнаний недійсним. Якщо визнаний судом недійсний правочин було вчинено з метою, що завідомо суперечить інтересам держави і суспільства, то при наявності умислу у обох сторін - в разі виконання правочину обома сторонами - в дохід держави за рішенням суду стягується все одержане ними за угодою, а в разі виконання правочину однією стороною з іншої сторони за рішенням суду стягується в дохід держави все одержане нею і все належне - з неї першій стороні на відшкодування одержаного. При наявності умислу лише у однієї із сторін все одержане нею за правочином повинно бути повернуто іншій стороні, а одержане останньою або належне їй на відшкодування виконаного за рішенням суду стягується в дохід держави.

7.5. Згідно з ст.526 Цивільного кодексу України зобов'язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

7.6. Відповідно до ст.530 Цивільного кодексу України якщо у зобов'язанні встановлений строк (термін) його виконання, то воно підлягає виконанню у цей строк (термін). Зобов'язання, строк (термін) виконання якого визначений вказівкою на подію, яка неминуче має настати, підлягає виконанню з настанням цієї події.

7.7. Згідно з ст.1, 9 Закону України «Про бухгалтерський облік та фінансову звітність в Україні» первинний документ - документ, який містить відомості про господарську операцію. Підставою для бухгалтерського обліку господарських операцій є первинні документи.

8. Позиція апеляційного суду

8.1. Оцінюючи подані сторонами докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному і об'єктивному розгляді в судовому засіданні всіх обставин справи в їх сукупності, та враховуючи, що кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень, суд вважає, що апеляційна скарга Позивача підлягає частковому задоволенню з наступних підстав.

8.2. Як встановлено судом, 14.05.2003р. між Позивачем, Третьою особою 1 та Третьою особою 2 укладено інвестиційно-підрядний договір №1/86, відповідно до п.1.1 якого предметом цього договору є інвестування у вигляді дольової участі сторін в будівництві житлового будинку на бульварі Дружби Народів, 14-16 у Печерському районі м. Києва (далі об'єкт) орієнтовною площею 20000 кв.м. та ввести його в експлуатацію (рішення Київради №404/564 від 24.04.2003р.). Здійснення інвестування проводиться сторонами у вигляді земельних ділянок, грошових коштів, проектно-кошторисної документації, виконаних робіт, будівельних матеріалів та сировини, цінних паперів.

Згідно з пп.3.3.19. п.3.3. договору після завершення будівництва Третя особа 1 зобов'язаний передати Позивачу 15% збудованої площі об'єкта. З початком виконання умов цього договору Третя особа 1 може здійснювати розрахунки з Позивачем площами в інших збудованих будинках на території міста Києва в рахунок площі, передбаченої для Позивача. При розрахунку враховується ринкова вартість житла, переданого в інших будинках і на об'єкті.

Отже, вказаним пунктом сторони погодили, що Позивач після завершення будівництва отримує 15% збудованої площі об'єкта.

8.3. У подальшому між Позивачем, Третьою особою 1, Третьою особою 2 та Відповідачем укладено додаткову угоду до договору від 25.12.2006р., відповідно до якої сторони домовилися внести зміни та доповнення до інвестиційно-підрядного договору №1/86 від 14.05.2003р. на будівництво житлового будинку на бульварі Дружби народів, 14-16 у Печерському районі міста Києва шляхом викладення його у новій редакції. Так, згідно з п.2.13.1 п.2.13. договору сторони визначили, що після закінчення будівництвом Об'єкта Будівництва (окремої черги, пускового комплексу) Відповідач із площ приміщень в Об'єкті Будівництва, належних йому за умовами цього договору, передає Позивачу - площу квартир в Об'єкті Будівництва у розмірі 15% (п'ятнадцять відсотків) від Базової Площі Квартир в Об'єкті Будівництва за вирахуванням площі квартир в інших ніж Об'єкт Будівництва будинках, яка на дату набрання чинності цією редакцією договору вже передана Третьою особою 1 Позивачу на виконання умов інвестиційно-підрядного договору №1/86 від 14 травня 2003 року на будівництво житлового будинку на бульварі Дружби народів, 14-16 у Печерському районі міста Києва.

Тобто підписання додаткової угоди сторони передбачили, що після закінчення будівництва Відповідач із площ приміщень в Об'єкті Будівництва, належних йому за умовами цього договору передає Позивачу - площу квартир в Об'єкті Будівництва у розмірі 15% (п'ятнадцять відсотків) від Базової Площі Квартир в Об'єкті Будівництва, а не 15% збудованої площі об'єкта, як це було передбачено пп.3.3.19. п.3.3. договору від 14.05.2003р.

8.4. Крім того, 10.04.2008р. між Позивачем та Відповідачем на було укладено додаткову угоду, відповідно до п.1 якої Позивач і Відповідач підтвердили, що Позивачу на дату підписання цієї додаткової угоди всього передано площу квартир в інших ніж Об'єкт Будівництва будинках у розмірі 1171,6 квадратних метрів, що складає 5,67% від Базової Площі Квартир в Об'єкті Будівництва. При цьому, вказана площа квартир передана Позивачу із врахуванням ринкової вартості житла, без будь-яких підвищуючих або понижуючих коефіцієнтів, є фіксованою і не підлягає у подальшому перегляду Сторонами.

Відповідно до п.2 угоди сторони визначили, що на дату підписання цієї додаткової угоди за Відповідачем залишається зобов'язання з передачі Позивачу площі квартир в Об'єкті Будівництва у розмірі 9,33% від Базової Площі Квартир в Об'єкті Будівництва, що становить 1928,9 квадратних метрів. Позивач і Відповідач досягли згоди, що вказану в цьому пункті додаткової угоди площу квартир Відповідач передає Позивачу із числа квартир, що розміщуються на другому та третьому поверхах першої і другої секцій Об'єкта Будівництва.

Згідно з п.5 угоди підписанням цієї додаткової угоди сторони підтверджують, що Відповідач виконав у повному обсязі свої зобов'язання перед Позивачем із передачі площі квартир відповідно до п.2.13.1. інвестиційно-підрядного договору №1/86.

Перегляд загальної площі квартир, яка передана Позивачу, та передача Позивачу додаткової площі квартир як в Об'єкті Будівництва, так і в інших ніж Об'єкт Будівництва будинках, у зв'язку зі зміною ринкової вартості житла, а також з будь-яких інших підстав не допускається, за виключенням наступного випадку: загальна площа квартир, яка підлягає передачі Позивачу за умовами інвестиційно-підрядного договору №1/86, підлягає перегляду (в сторону збільшення) у разі коригування проекту офісно-житлового комплексу на бульварі Дружби народів, 14-16 у Печерському районі міста Києва, якщо в результаті такого корегування збільшиться загальна площа квартир в Об'єкті Будівництва.

Якщо в результаті коригування проекту офісно-житлового комплексу на бульварі Дружби народів, 14-16 у Печерському районі міста Києва загальна площа квартир в Об'єкті Будівництва зменшиться, перегляд загальної площі квартир, яка передана Позивачу, не здійснюється.

8.5. Позивач зазначає, що п.2.13.1 п.2.13. договору в редакції додаткової угоди від 25.12.2006р. не відповідає інтересам держави і суспільства, оскільки призводить до дисбалансу договірних прав та обов'язків сторін, звужують дію принципу рівності учасників цивільно-правових відносин, свободи договору. При цьому, у разі недодержання вимоги щодо відповідності правочину інтересам держави і суспільства, його моральним засадам такий правочин може бути визнаний недійсним. Саме таким чином на переконання Позивача буде поновлено порушений інтерес держави в особі Позивача на отримання 15% житлових та нежитлових приміщень (офісів, паркінгу) в об'єкті будівництва.

При цьому, Позивач стверджує, що умови п.1, 2, 5 додаткової угоди від 10.04.2008р. є передчасними у зв'язку із невиконанням Відповідачем умов договору з передання 15% житлових та нежитлових приміщень (офісів, паркінгу) в об'єкті будівництва без визначення ринкової вартості квартир.

8.6. Апеляційний суд зазначає, що спірні відносини між Сторонами за своєю правовою природою є цивільними. Ці відносини грунтуються на рівності Сторін, їх вільному волевиявленні, в тому числі щодо укладення правочинів, їх зміни або розірвання. Позивач був обізнаний з умовами угод від 25.12.2006р., від 10.04.2008р., усвідомлював всю повноту настання наслідків в результаті їх укладення, не був позбавлений права та можливості висловити свої зауваження до вказаних угод, проте підписав їх без будь-яких зауважень.

Крім того, Позивачем не доведено, що договір у редакції додаткових угод суперечить вимогам чинного законодавства щодо його форми, змісту, правоздатності і волевиявленню сторін, того, що на момент укладення спірного договору свідомо існує об'єктивна неможливість настання правового результату, а також, що внаслідок його укладення були порушені права Позивача.

За вказаних обставин, місцевий суд дійшов вірного висновку, що Позивачем не підтверджено недодержання вимог щодо відповідності цього правочину інтересам держави, а також, не наведено обставин з відповідними засобами доказування, з якими закон пов'язує можливість визнання такого договору та/або його пунктів недійсними, які б у своїй сукупності дали змогу дійти висновку щодо визнання недійсним пп.2.13.1. п.2.13. додаткової угоди від 25.12.2006р. з подальшим застосуванням по тексту вказаної додаткової угоди попередньої правової конструкції (редакції), передбаченої пп.3.3.19 п.3.3 інвестиційно-підрядного договору №1/86 від 14.05.2003р. та визнання недійсними п.1, 2, 5 додаткової угоди від 10.04.2008р. до інвестиційно-підрядного договору №1/86 від 14.05.2003р. на будівництво житлового будинку на бульварі Дружби Народів, 14-16 у Печерському районі міста Києва.

8.7. Також Позивач просить зобов'язати Відповідача передати Позивачу 644,82 кв. м. площі квартир в інших, ніж Об'єкт Будівництва будинках.

Як вірно встановлено місцевим судом, пп.3.3.19. п.3.3. договору, пп.2.13.1. п.2.13. договору у новій редакції передбачено право Третьої особи 1/Відповідача передати Позивачу площу квартир в інших, ніж об'єкт будівництва, будинках, з урахуванням ринкової вартості житла.

8.8. Судом встановлено, що на виконання договору між Третьою особою 2 та Позивачем підписано акт про передачу останньому 5 квартир загальною площею 324,68 кв. м. в інших, ніж об'єкт будівництва, будинках за будівельною адресою: ж/м Позняки, 8 м-н, буд. 8, у місті Києві.

У подальшому на виконання пп.3.3.19. п.3.3. договору Третя особа 1 передала Позивачу 2 квартири загальною площею 141,10 кв. м. у будинку за адресою: проспект Науки, 54-Б (пр-т Науки, 56), що підтверджується актом №1/122, та 1 квартиру загальною площею 69,00 кв.м. у будинку за адресою: проспект Науки, 62-А, у місті Києві, що підтверджується актом №1/121.

Крім того, актом приймання-передачі квартир від 10.04.2008р. №1/153, закріплено і передано Позивачу 1920,9 кв.м. Отже, загалом на виконання договору Позивачу передано 2455,68 кв. м.

8.9. Разом із тим, апеляційний суд не погоджується з висновками місцевого суду, що додатковою угодою від 10.04.2008р. підтверджується передання Позивачу ще 1171,6 кв. м., оскільки вказана угода не є первинним документом, який підтверджує фактичне здійснення господарської операції відповідально до ст.1, 9 Закону України «Про бухгалтерський облік та фінансову звітність в Україні», та Позивач проти факту отримання вказаних квартир площею 1171,6 кв. м. заперечує.

При цьому, апеляційний суд відхиляє аргументи Позивача, що останньому не передано площу 1171,6 кв. м., оскільки відповідно до актів №1/121, №1/122 та акту складеного з Третьою особою 2 Позивачу загалом передано в інших, ніж Об'єкт Будівництва, будинках 534,78 кв. м. площі квартир.

Таким чином, матеріали справи не містять належних доказів, підтверджуючих фактичну передачу Позивачу за договором квартир загальною площею 644,82 кв. м.

За вказаних обставин, апеляційний суд приходить до висновку про задоволення вимоги Позивача про зобов'язання Відповідача передати Позивачу 644,82 кв. м площі квартир в інших, ніж Об'єкт Будівництва будинках.

8.10. Апеляційний суд відхиляє аргументи Позивача, що для остаточного встановлення кількості квадратних метрів площі квартир, які було передано Позивачу в інших, ніж об'єкт будівництва, будинках, необхідно здійснити їх оцінку шляхом проведення відповідної експертизи.

Як вірно зазначено місцевим судом, Позивачем не доведено обставини, що Відповідачем було передано квартири згідно актів приймання-передачі без врахування їх ринкової вартості, або що така оцінка не проводилась. При цьому, Позивачем не надано суду доказів звернення до Відповідача з відповідним клопотанням щодо надання висновку експерта (оцінки) про визначення ринкової вартості житла та/або надання такого висновку суду.

При цьому, як вбачається із договору, останнім не передбачено обов'язку Відповідача щодо проведення ретроспективної експертизи (оцінки) для визначення ринкової вартості житла.

Апеляційний суд не приймає доводи Позивача, що листом, яким направлялася позовну заява, підтверджується звернення до Відповідача із клопотання про проведення експертизи, оскільки даний лист не може вважатися зверненням з відповідним клопотанням, а є лише виконанням вимог процесуального законодавства щодо направлення копії позовної заяви з документами стороні у справі.

За вказаних обставин, вимога Позивача щодо зобов'язання Відповідача провести незалежну оцінку ринкової вартості квартир, переданих Позивачу не підлягає задоволенню, оскільки, як було встановлено судом, умовами договору не передбачено обов'язку Відповідача проведення незалежної оцінки ринкової вартості квартир, та у свою чергу, Позивачем не доведено суду належними та допустимими доказами факту наявності обставин, які б у своїй сукупності дали б змогу дійти висновку, що передані квартири були передані Позивачу без врахування їх ринкової вартості.

8.11. Крім того, не підлягає задоволенню вимога про зобов'язання Відповідача передати Позивачу 15% нежитлових приміщень, а саме 15% офісів та 15% паркінгу (підземного, відкритого) в Об'єкті Будівництва відповідно до даних актів готовності Об'єкта Будівництва до експлуатації, оскільки додатковою угодою від 10.04.2008р. сторони погодили, що передаванню підлягає 15% площі квартир як в Об'єкті Будівництва, так і в інших ніж Об'єкт Будівництва, будинках.

9. Висновки апеляційного суду

9.1. На підставі вищевикладеного, апеляційний суд приходить до висновку, що апеляційна скарга підлягає частковому задоволенню, рішення місцевого суду частковому скасуванню, з прийняття нового рішення про часткове задоволення позову.

Керуючись ст.232-241, 275-284 Господарського процесуального кодексу України, Північний апеляційний господарський суд,

ПОСТАНОВИВ:

1. Апеляційну скаргу Генеральної прокуратури України на рішення Господарського суду міста Києва від 11.05.2018р. у справі №910/22836/17 задовольнити частково.

2. Рішення Господарського суду міста Києва від 11.05.2018р. у справі №910/22836/17 скасувати частково.

3. Прийняти нове рішення, яким позов задовольнити частково. Зобов'язати Товариство з обмеженою відповідальністю "Висока Вежа" (03040, м. Київ, вул. Васильківська, б. 14, ідентифікаційний код 32920239) передати Генеральній прокуратурі України (01011, м. Київ, вул. Різницька, б. 13/15, ідентифікаційний код 00034051) 644,82 кв. м. площі квартир в інших об'єктах, ніж Об'єкт Будівництва (бул. Дружби Народів, 14-16 у Печерському районі міста Києва).

Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю "Висока Вежа" (03040, м. Київ, вул. Васильківська, б. 14, ідентифікаційний код 32920239) на користь Генеральної прокуратури України (01011, м. Київ, вул. Різницька, б. 13/15, ідентифікаційний код 00034051) судовий збір у сумі 1600 (одна тисяча шістсот) грн 00 коп.

В іншій частині у позові відмовити.

4. Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю "Висока Вежа" (03040, м. Київ, вул. Васильківська, б. 14, ідентифікаційний код 32920239) на користь Генеральної прокуратури України (01011, м. Київ, вул. Різницька, б. 13/15, ідентифікаційний код 00034051) судовий збір за розгляд апеляційної скарги у сумі 2400 (дві тисячі чотириста) грн 00 коп.

5. Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена відповідно до ст.287, 288 Господарського процесуального кодексу України.

Повний текст складено 10.04.2019р.

Головуючий суддя Ю.Л. Власов

Судді С.І. Буравльов

Н.Ф. Калатай