Господарський суд
Житомирської області
_________________________________________
______________________________________________________________________
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"02" квітня 2019 р. м. Житомир Справа № 906/1177/18

Господарський суд Житомирської області у складі:

судді Давидюка В.К.,

секретаря судового засідання: Зоренка О.М.

за участю представників сторін:

від позивача за первісним позовом: Томчук М.В. - адвокат, довіреність б/н від 21.12.2018;

від відповідача за первісним позовом: Ярош В.В. - адвокат, ордер ЖТ №057416 від 21.01.2019;

від третьої особи: Опанасюк С.П. - адвокат, ордер ЖТ№058660 від 28.02.2019 (в судовому засіданні від 28.03.2019)

розглянувши у відкритому судовому засіданні в м. Житомирі за правилами загального позовного провадження справу за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю "АВ Фармація"

до Фізичної особи-підприємця Колос Лариси Павлівни

про визнання переважного права на укладення договору оренди

та за зустрічним позовом Фізичної особи-підприємця Колос Лариси Павлівни

до Товариства з обмеженою відповідальністю "АВ Фармація"

про стягнення збитків, завданих порушенням прав орендодавця

Процесуальні дії у справі.

ТОВ "АВ Фармація" звернулося з позовом до суду про визнання переважного права на укладення договору оренди ізольованої частини нежитлового приміщення першого поверху, з окремим входом, загальною площею 71,0 кв.м за адресою: м. Житомир, вул. Михайлівська, 9.

Ухвалою від 29.12.2018 суд відкрив провадження у справі за правилами загального позовного провадження.

28.01.2019 від представника ФОП Колос Л.П. поштою надійшла зустрічна позовна заява про стягнення збитків в сумі 74107,48 грн, а також 14000,00 грн витрат на правничу правову допомогу.

Зустрічну позовну заяву Фізичної особи - підприємця Колос Лариси Павлівни до ТОВ "АВ Фармація" про стягнення збитків у сумі 74107,48 грн прийнято до спільного розгляду з первісним позовом у справі №906/1177/18 на підставі ухвали суду від 29.01.2019.

Ухвалою від 12.02.2019 залучено до участі у справі третьою особою без самостійних вимог на предмет спору на стороні відповідача за первісним позовом Фізичну особу - підприємця Феалегарі Ебадоллах Мохтар.

Ухвалою від 14.03.2019 суд закрив підготовче провадження та призначив справу №906/1177/18 до судового розгляду по суті.

В судовому засіданні 28.03.2019 оголошено перерву до 02.04.2019 о 16:30 на підставі ст. 216 ГПК України.

Стислий виклад позицій учасників судового процесу.

Представник позивача за первісним позовом позовні вимоги підтримав, оскільки орендодавець не надав жодної можливості скористатися переважним правам на укладення нового договору оренди, чим порушив права ТОВ "АВ Фармація", передбачені ст. 777 ЦК України. При цьому товариство здійснило переказ коштів на розрахунковий рахунок ФОП Колос Л. П., які власник повернула.

Представник відповідача за первісним позовом позовні вимоги не визнав, тому що ФОП Колос Л.П. не мала наміру передавати в найм спірне приміщення, плануючи відремонтувати підвал, та згодом надати в оренду як цілісний об'єкт. Проте 31.12.2018 до ФОП Колос Л.П. звернувся Феалегарі Ебадоллах Мохтар з пропозицією орендувати приміщення ізольованої частини нежитлового приміщення першого поверху, з окремим входом, площею 71,0 кв. м, а також частину підвального приміщення площею 86,2 кв. м. Так, між підприємцями досягнуто домовленість, що ремонтні роботи у підвалі здійснюються за рахунок орендаря, а орендна плата на період їх проведення не сплачується.

Представник третьої особи в письмових поясненнях від 04.03.2019 зазначав, що для набуття переважного права на укладення договору на новий термін недостатнім є належне виконання орендарем своїх обов'язків за попереднім договором оренди, оскільки іншими процесуальними передумовами для реалізації такого права законодавство визначає необхідність досягнення сторонами домовленості щодо умов нового договору та рівність умов особи, яка наділена переважним правом, з умовами іншого претендента на оренду. З огляду на те, що істотні умови договору оренди приміщення від 02.01.2019 є суттєво іншими, в частині об'єкта оренди та розміру орендної плати, переважне право ТОВ "АВ Фармація" не є порушеним (а.с.225-227 т.2).

В судовому засіданні від 28.03.2019 представник третьої особи повідомив, що на момент укладання договору від 02.01.2019 ФОП Феалегарі Ебадоллах Мохтар не був обізнаний про наявність спору між власником приміщенням та попереднім орендарем. У вирішенні первісного позову покладався на розсуд суду.

Стосовно зустрічних позовних вимог представник ФОП Колос Л. П. вказав, що через допущені орендарем порушення вимог законодавства та прав орендодавця, підприємець зазнала збитків, які просив стягнути з ТОВ "АВ Фармація".

Представник ТОВ "АВ Фармація" проти зустрічних позовних вимог заперечував. Зауважив, що за відсутності належно оформленого акта повернення приміщення договір оренди від 01.02.2019 неможливо вважати припиненим. Про заборгованість за спожиті комунальні послуги, підприємство довідалося зі змісту зустрічних позовних вимог, жодних рахунків про сплату таких витрат ФОП Колос Л.П. не надсилала. Щодо стягнення інших сум, визначених як збитки, власниця приміщення понесла виключно з власної ініціативи, а тому ТОВ "АВ Фармація" не може вважатися особою, діями якої спричинено збитки.

Фактичні обставини, встановлені судом, та зміст первісних позовних вимог.

01.02.2015 між Фізичною особою - підприємцем Колос Л. П. (відповідач / орендодавець) та Товариством з обмеженою відповідальністю "АВ Фармація" (позивач / орендар) укладено договір оренди приміщення (а.с. 9-12 т. 1), за умовами якого орендодавець передає, а орендар приймає за плату на певний строк з 01 лютого 2015 року по 01 січня 2018 року у користування ізольовану частину нежитлового приміщення першого поверху, з окремим входом, загальною площею 71,0 кв.м за адресою: м. Житомир, вул. Михайлівська, 9 (на далі - предмет договору) (п. 1.1 договору).

Відповідно до п. 2.1. договору, предмет договору надається для здійснення роздрібної торгівлі лікарськими засобами та виробами медичного призначення (аптеки).

Згідно з п. 3.2. договору, орендна плата становить 15000,00 грн за один календарний місяць оренди та сплачується орендарем авансом у безготівковій формі шляхом перерахування на розрахунковий рахунок орендодавця - не пізніше 10-го числа кожного місяця за поточний місяць.

У п.4.1. договору сторони домовилися, що прийом-передача предмета договору здійснюється уповноваженими представниками сторін за актом прийому-передачі, який є невід'ємною частиною цього договору та підписується сторонами одночасно з підписанням цього договору.

Договір укладено на термін 35 (тридцять п'ять) місяців (п. 6.1. договору).

За актом приймання-передачі від 01.04.2015 ФОП Колос Л.П. передала в оренду ТОВ "АВ Фармація" ізольовану частину нежитлового приміщення першого поверху, з окремим входом, загальною площею 71,0 кв.м за адресою: м. Житомир, вул. Михайлівська, 9 (а.с. 13 т.1).

Додатковою угодою від 01.03.2017 змінено розмір орендної плати, яка становить 20000,00 грн (а.с. 14 т. 1).

У додатковій угоді від 01.01.2018 сторони домовилися викласти пункт 6.3. договору в новій редакції, за яким загальний строк оренди ізольованої частини нежитлового приміщення першого поверху, за адресою: м. Житомир, вул. Михайлівська, 9, з окремим входом, загальною площею 71,0 кв.м продовжується на наступні 12 місяців, а саме: з 01 січня 2018 року по 01 січня 2019 року.

Водночас щомісячна орендна плата за строкове платне користування об'єктом оренди з 01 січня 2018 року становить 40000,00 грн (а.с. 15 т.1).

Як передбачено п. 6.2 договору, дія договору припиняється у випадках: закінчення строку, на який його було укладено; дострокове: за згодою сторін або за рішенням суду; якщо орендар не сплачує орендну плати протягом більш одного місяця; в інших випадках, передбачених договором та чинним законодавством.

Повідомленням від 18.12.2018 ФОП Колос Л.П. проінформувала орендаря про відсутність наміру продовжувати дію договору оренди від 01.02.2015 та звільнення приміщення (а.с. 17 т.1 ).

19.12.2018 ТОВ "АВ Фармація" листом №21/12-18 висловило бажання продовжити термін дії договору оренди на наступні 35 календарних місяців (на умовах чинного договору оренди) та направило проект додаткової угоди (а.с.144 -145 т.1).

22.12.2018 ФОП Колос Л.П. повторно надіслала повідомлення про припинення договору оренди та необхідність звільнення приміщення (а.с.142-143 т.1).

Листом від 26.12.2018 орендодавець вказала про відсутність наміру продовжувати строк дії договору оренди та надалі здавати своє майно в найм, незалежно від переважного права ТОВ "АВ Фармація" на його пролонгацію (а.с. 146 т. 1).

02.01.2019 між Фізичною особою - підприємцем Колос Л. П. та Фізичною особою - підприємцем Феалегарі Ебадоллах Мохтар укладено договір оренди приміщення (а.с. 159-161 т.1), за яким орендодавець передає, а орендар приймає за плату на певний строк у користування ізольовану частину нежитлового приміщення першого поверху, з окремим входом, площею 71,0 кв. м, та частину підвального приміщення, площею 86,2 кв. м, які знаходяться у м. Житомирі по вул. Михайлівській, № 9 (далі - предмет договору).

Підвальні приміщення, які передаються в орендарю у користування позначені на плані поверхів громадського будинку №9 по вул. Михайлівській в м. Житомирі: №6-4 (площею 18,4 кв. м), №6-6 (площею 47 кв. м), №6-7 (площею 11,9 кв. м), №6-8 (площею 8,9 кв. м).

За пунктом 2.1. договору від 02.01.2019 приміщення надається для здійснення діяльності закладу харчування - кав'ярні.

Орендна плата нараховується з моменту передачі предмета договору за актом приймання-передачі. Загальний строк оренди складає тридцять п'ять місяців (п. 3.1. договору).

Відповідно до п. 3.2. договору, орендна плата за передачу у користування ізольованої частини нежитлового приміщення першого поверху, з окремим входом, площею 71,0 кв. м становить 50000,00 грн за один календарний місяць оренди. Орендна плата за передачу у користування частини підвального приміщення площею 86,2 кв. м за перші 15 місяців дії даного договору не сплачується орендарем. З 15 (п'ятнадцятого) місяця дії договору орендна плата за передачу у користування частини підвального приміщення площею 86,2 кв.м становить 20000,00 гривень за кожен календарний місяць оренди.

15.01.2019 ФОП Колос Л.П. та ФОП Феалегарі Ебадоллах Мохтар підписали акт приймання-передачі орендованого приміщення (а.с. 162 т.1).

Норми права, які застосував суд, оцінка доказів і аргументів, наведених учасниками справи, а також висновки щодо порушення права позивача за первісним позовом, за захистом якого ТОВ "АВ Фармація" звернулося до суду.

Відповідно до ч.1 ст.777 ЦК України, наймач, який належно виконує свої обов'язки за договором найму, після спливу строку договору має переважне право перед іншими особами на укладення договору найму на новий строк. Наймач, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору найму на новий строк, зобов'язаний повідомити про це наймодавця до спливу строку договору найму у строк, встановлений договором, а якщо він не встановлений договором, - в розумний строк. Умови договору найму на новий строк встановлюються за домовленістю сторін. У разі недосягнення домовленості щодо плати та інших умов договору переважне право наймача на укладення договору припиняється.

Згідно з ч.1 ст. 285 ГК України, орендар має переважне право перед іншими суб'єктами господарювання на продовження строку дії договору оренди.

Системний аналіз вказаних норм визначає, що наймач може скористатися цим правом не автоматично, а за наявності таких умов:

а) якщо належно виконував свої обов'язки за договором найму. Тобто переважне перед іншими особами право на продовження відносин найму має тільки той наймач, який своєчасно сплачував плату за користування майном, утримував майно у належному стані, не допускаючи його погіршення та сумлінно виконував інші обов'язки наймача, передбачені договором найму та законом;

б) якщо наймодавець має намір в подальшому здавати майно в найм;

в) якщо наймач погоджується укласти договір найму на новий строк на умовах, що пропонуються іншим претендентам;

г) якщо наймач повідомить наймодавця про свій намір укласти договір найму на новий строк. Таке повідомлення повинно бути зроблено наймачем до спливу строку договору найму у строк, встановлений договором. Якщо ж такий строк договором не визначений, повідомлення повинно бути зроблено у розумний строк.

Переважне право, в розумінні ч.1 ст.285 ГК України та ч.1 ст.777 ЦК України, до спірних правовідносин може бути лише в разі наявності інших осіб, що мають намір взяти в оренду той самий предмет, і волі та бажання орендодавця передати вказаний предмет в оренду.

Отже, переважне право оренди майна може бути лише за інших рівних умов для всіх претендентів на орендоване майно, оскільки інакше суперечило б праву та інтересу власника здати в оренду майно на більш сприятливих умовах.

Намір власника використовувати орендоване майно для власних потреб означає відсутність інших претендентів на отримання в оренду майна, що передбачає повну відсутність, як такого, переважного права у попереднього наймача перед такими претендентами.

Відповідно до ч.1 ст. 41 Конституції України, кожен має право володіти, користуватися і розпоряджатися своєю власністю, результатами своєї інтелектуальної, творчої діяльності.

Згідно з ч.1 ст. 319 ЦК України, власник володіє, користується, розпоряджається своїм майном на власний розсуд.

Власник має право вчиняти щодо свого майна будь-які дії, які не суперечать закону. При здійсненні своїх прав та виконанні обов'язків власник зобов'язаний додержуватися моральних засад суспільства (ч.2 ст. 319 ЦК України).

Положення ч.1 ст.41 Конституції України, ч.ч.1,2 ст.319 Цивільного кодексу України свідчать, що право вибору власника здавати своє майно в оренду чи використовувати для власних потреб є повним, безумовним та необмеженим.

В листах ФОП Колос Л.П. від 18.12.2018 та 22.12.2018, адресованих ТОВ "АВ Фармація", повідомляла про припинення дії договору оренди від 01.02.2015 у зв'язку з закінченням строку його дії та звільнення орендованого приміщення, без наміру продовження орендних відносин з товариством.

У вказаних повідомлення орендодавець не вказала причин, за яких відмовилася продовжувати договір оренди приміщення.

ТОВ "АВ Фармація" 19.12.2018 надіслало примірник додаткової угоди про пролонгацію терміну дії договору на наступні 35 календарних місяці, а саме: до 01 грудня 2022 року. Всі інші умови договору залишаються без змін.

ФОП Колос Л.П. листом від 26.12.2018 вказала про відсутність наміру продовжувати строк дії договору оренди та надалі здавати своє майно в найм, незалежно від переважного права орендаря на його пролонгацію, зазначивши про блокування доступу працівників ТОВ "АВ Фармація" до приміщення та майна, яке належить підприємству. Крім того, попередила про можливість звернення до суду з позовом про стягнення неустойки на підставі ч. 2 ст. 785 ЦК України, а також упущеної вигоди від втрати доходів від іншого орендаря, який має намір орендувати 150 кв. м приміщення, до якого відноситься частина приміщення площею 71,0 кв. м, яке орендує ТОВ "АВ Фармація" (а.с. 20-21 т. 1).

За таких обставин, позивач за первісним позовом вважає, що порушене переважне право ТОВ "АВ Фармація" як сумлінного наймача на укладання договору оренди.

Стаття 777 ЦК України надає наймачу лише право вимагати укладення з ним договору найму на новий строк. Проте вона не зобов'язує наймодавця укладати новий договір на тих самих умовах, а дозволяє йому змінювати умови договору при укладання із тим самим наймачем. Умови договору найму на новий строк сторони узгоджують і фіксують у договорі. У разі недосягнення наймачем та наймодавцем згоди щодо певних умов договору переважне право наймача припиняється, і наймодавець вправі передати майно в користування третім особам.

В позовній заяві ТОВ "АВ Фармація" вказує, що зі слів власниці приміщення, підставою для відмови від продовження відносин оренди між сторонами є передача в оренду іншому орендарю, який здійснює роздрібну торгівлю лікарськими засобами та виробами медичного призначення. Але зазначені доводи не мають підтвердження, адже у листах від 18.12.2018 та 22.12.2018 ФОП Колос Л.П. не вказувала про намір передати приміщення іншому орендарю для розміщення аптеки. Лише у відповідь на оферту від ТОВ "АВ Фармація" повідомила про передачу в оренду приміщення іншому наймачу приміщення площею 150 кв. м, до якого входить і орендоване позивачем майно.

Водночас представник позивача вважає, що передача приміщення в оренду третій особі порушило його переважне право, адже у договорі від 02.01.2019 орендна плата за користування майном становить 50000,00 грн на місяць, що є прийнятним для ТОВ "АВ Фармація", однак ФОП Колос Л.П. не запропонувала змінити розмір орендної плати, а лише категорично відмовилася продовжувати договір оренди від 01.02.2015. З метою підтвердження наміру щодо пролонгації договору оренди, товариство перерахувало кошти на рахунок ФОП Колос Л.П. в розмірі місячної орендної плати, які орендодавець повернула.

Представник ФОП Колос Л.П. зазначав, що власниця приміщення не мала наміру передавати в оренду належне їй приміщення, посилаючись на укладений між Управлінням культури і туризму Житомирської ОДА та Колос Л.П., охоронний договір №1 від 29.12.2018. Крім того, відповідач за первісним позовом є власницею підвальних приміщень, які розташовані під ізольованою частиною нежитлового приміщення першого поверху, з окремим входом, площею 71,0 кв. м по вул. Михайлівській, 9. Підвал будинку не використовувався, тому Колос Л.П. вирішила здійснити ремонтні роботи з метою подальшої експлуатації та передачу в оренду.

На питання суду щодо можливості ТОВ "АВ Фармація" орендувати приміщення разом з підвалом, представники сторін повідомили, що ФОП Колос Л.П. не зверталася до підприємства з письмовими пропозиціями щодо збільшення площі орендного приміщення, а також орендної плати.

При застосуванні ст. 777 ЦК України, суд враховує позицію Верховного Суду у справі №910/12017/17, яка викладена в постанові від 18.01.2018.

За приписами ч. 4 ст. 236 ГПК України при виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування норм права, викладені в постановах Верховного Суду.

При розгляді справи №910/12017/17 колегія суддів конкретизувала, що порушенням переважного права орендаря буде також укладення договору з новим орендарем на умовах, які були б прийнятними для попереднього орендаря.

Сторони попереднього договору оренди, і в першу чергу орендодавець, має право на перегляд умов попереднього договору при укладенні нового. Це право прямо передбачено ч.1 ст.777 Цивільного кодексу України.

Але ці нові умови мають бути доведені в чіткій та конкретній формі попередньому орендарю, який міг зробити такий же чіткий та конкретний вибір: прийняти ці умови і скористатися своїм переважним правом на укладення нового договору або відмовитися від таких умов і на цьому його переважне право припиняється.

Баланс захисту прав орендодавця та орендаря в тому і полягає, що:

- власник-орендодавець захищений правом вибору, здавати або не здавати своє майно в оренду, та правом змінювати умови договору при його переукладенні на новий строк;

- орендар, який належно виконував свої обов'язки за договором оренди, захищений тим, що за прийнятності для нього нових умов, саме він має переважне право укладення нового договору перед будь-якими іншими особами.

Суд встановив, що за договором оренди від 02.01.2019, укладеного між Фізичною особою - підприємцем Колос Л. П. та Фізичною особою - підприємцем Феалегарі Ебадоллах Мохтар, предметом договору є ізольована частина нежитлового приміщення першого поверху, окремим входом, площею 71,0 кв. м, та частина підвального приміщення, площею 86,2 кв. м, за адресою: м. Житомир, вул. Михайлівська, 9.

Дослідивши зміст листа від 26.12.2018, суд з'ясував, що ФОП Колос Л.П. не мала наміру продовжувати строк дії договору від 01.02.2015, незалежно від переважного права наймача, маючи на меті передати третій особі в оренду приміщення з іншою площею (а.с. 20 т. 1).

Вказане спростовує заперечення представника відповідача за первісним позовом, що власниця мала самостійно відремонтувати підвальне приміщення.

Крім того, умови охоронного договору від 29.12.2018, укладеного Управлінням культури і туризму Житомирської ОДА та Колос Л.П, не передбачають імперативної вимоги щодо ремонту підвалу, а містять лише пункт щодо своєчасного проведення капітального та поточного ремонту пам'ятки та реставраційних робіт (пункти 10, 11 договору). У акті про технічний стан культурної спадщини №31 від 03.10.2018 наявні рекомендації стосовно відновлення пам'ятки культурної спадщини (а.с. 134-135 т.1).

Використання власного майна з метою одержання прибутку є безумовним правом, однак за наявності наміру передати майно в оренду, а також попереднього орендаря, який належно виконував свої обов'язки за договором оренди, за інших рівних умов право вибору орендодавцем орендаря прямо обмежено, передбаченим ч.1 ст.285 Господарського кодексу України та ч.1 ст.777 Цивільного кодексу України, переважним правом такого попереднього орендаря.

Зазначене обмеження узгоджується з загальним положенням ч.2 ст.319 Цивільного кодексу України, згідно якої власник має право вчиняти щодо свого майна будь-які дії, які не суперечать закону.

Отже, в окремих випадках розсуд власника може бути обмежений законом, як в даному випадку ч.1 ст. 285 Господарського кодексу України та ч.1 ст.777 Цивільного кодексу України.

На момент отримання оферти від 19.12.2018, орендодавець повинна була письмово запропонувати ТОВ "АВ Фармація" орендувати належне їй на праві власності приміщення загальною площею 150 кв.м, до якого включено ізольовану частину нежитлового приміщення першого поверху, з окремим входом, площею 71,0 кв. м, наймачем якого є підприємство, із збільшеною орендною платою, то така пропозиція набула всіх ознак оферти та розглядалася як зустрічна (нова) оферта, яка може бути прийнята або відхилена акцептантом.

У випадку недосягнення згоди щодо істотних умов договору на більш сприятливих умовах для орендодавця, які запропоновані попередньому орендарю, переважне право наймача втрачається, що надає підстави для укладання договору оренди з іншим орендарем.

Посилання ФОП Колос Л.П. на те, що ТОВ "АВ Фармація" повинно звернутися не пізніше ніж за місяць до закінчення дії договору, суд не може прийняти, оскільки умовами договору від 01.02.2015 не передбачено, що орендар має право звернутися з пропозицією про продовження строку дію договору за місяць до його закінчення.

У пункті 6.3. договору вказано про переважне право орендаря на підписання договору оренди перед третіми особами.

Відповідно до ст. 777 ЦК України, повідомлення наймодавця про намір укласти договір найму на новий строк повинно бути зроблено до спливу строку договору найму і у строк, встановлений договором. Якщо ж такий строк договором не визначений, наймач повинен надіслати повідомлення у розумний строк. Під поняттям розумний строк варто розуміти строк, необхідний для обговорення наймодавцем і наймачем усіх умов нового договору найму та підписання документів.

З огляду на викладене, суд вважає, що первісні позовні вимоги про визнання переважного права Товариства з обмеженою відповідальністю "АВ Фармація" на укладення з Фізичною особою - підприємцем Колос Ларисою Павлівною договору оренди ізольованої частини нежитлового приміщення першого поверху, з окремим входом, загальною площею 71,0 кв. м за адресою: м. Житомир, вул. Михайлівська, 9 є обґрунтованими та такими, що підлягають задоволенню.

Зміст та правове обґрунтування зустрічних позовних вимог про стягнення збитків.

Підставою для звернення до суду з зустрічною позовною заявою позивач за зустрічним позовом (ФОП Колос Л.П.) зазначає, що через невиконання ТОВ "АВ Фармація" вимоги про передачу орендованого приміщення після закінчення договору оренди, підприємець зазнала збитків та просить стягнути:

- вартість спожитих комунальних послуг за грудень 2018 року в розмірі 3241,00 грн;

- неустойку у розмірі подвійної плати за користування приміщенням за час прострочення його повернення після закінчення строку дії договору оренди в сумі 37333,24 грн;

- 23333,24 грн - недоотримана орендна плата;

- 1200,00 грн - витрати на демонтажні роботи охоронно-тривожної сигналізації та відеоспостереження;

- 4000,00 грн - витрати на демонтаж торгових та офісних меблів;

- 5000,00 грн - витрати на зберігання майна ТОВ "АВ Фармація";

- 14000,00 грн витрати на професійну правничу допомогу.

ФОП Колос Л.П. у зустрічній позовній заяві вказує, що ст. 785 ЦК України передбачено сплату неустойки у розмірі подвійної плати за користування річчю за час прострочення, якщо наймач не виконує обов'язку щодо повернення речі.

04.01.2019 ФОП Колос Л.П. надіслала ТОВ "АВ Фармація" вимогу про звільнення приміщення (а.с.148, 150 т. 1).

12.01.2019 власниця приміщення повідомила ТОВ "Явір-2000" та ТОВ "АВ Фармація", що 15.01.2019 інспектором Інспекції Державного архітектурно-будівельного контролю буде проводитися перевірка належного об'єкта - приміщення аптеки, та про примусовий вхід до приміщення за адресою: м. Житомир, вул. Михайлівська, 9 (а.с. 152 т. 1).

Цього ж дня ФОП Колос звернулася з заявою до Житомирського ВП ГУНП в Житомирській області з проханням забезпечити громадський порядок 15.01.2019 під час примусового входження до приміщення за вказаною адресою (а.с. 151 т. 1).

Розрахунок неустойки ФОП Колос Л. П. визначила у такий спосіб: 40000,00 грн (орендна плата за один календарний місяць), розділивши на 30 днів, що становить 1333,33 грн на день.

Подвійний розмір орендної плати за один день - 2666,66 грн (1333,33 х 2). Користування майном власник визначила у кількості 14 днів (з 02.01.2019 по 15.01.2019). Загальна сума становить 37333,24 грн.

На підтвердження вартості спожитих комунальних послуг за грудень 2018 року підприємець надала розрахунок від 01.01.2019 (а.с. 205 т.1).

Сума недоотриманої орендної плати визначена за період з 02.01.2019 по 15.01.2019 з розрахунку вартості користування приміщення за один місяць, який передбачено договором оренди від 02.01.2019, та становить 23333,24 грн (50000,00 грн /30 днів х14 днів прострочення).

Крім того, як вказує представник ФОП Колос Л.П. через допущені ТОВ "АВ Фармація" порушення вимог законодавства та прав орендодавця, підприємець зазнала інших збитків, пов'язаних із збереженням майна ТОВ "АВ Фармація" .

Так, 16.01.2019 між Фізичною особою - підприємцем Колос Л. П. та Фізичною особою - підприємцем Грива О.М. укладено договір №02/19 на демонтажні роботи охоронно-тривожної сигналізації та відеоспостереження (а.с. 215 т.1), за яким підрядник виконав роботи з демонтажу обладнання охоронної сигналізації і відеоспостереження, яке ТОВ "АВ Фармація" не демонтувало після закінчення строку дії договору оренди.

Вартість робіт за вказаним договором становить 1200,00 грн, що підтверджується копією квитанцією до прибуткового касового ордера від 23.01.2019 (а.с. 216 т.1).

17.01.2019 між Фізичною особою - підприємцем Колос Л. П. та Фізичною особою - підприємцем Воронецьким Олегом Володимировичем укладено договір №03 (а.с 217 т. 1), за умовами якого виконавець виконав демонтаж торгових меблів за адресою: м. Житомир, вул. Михайлівська, 9 на суму 4000,00 грн (а.с. 218 - 219 т. 1).

18.01.2019 між Фізичною особою - підприємцем Колос Л. П. та Фізичною особою - підприємцем Євтушенко Федором Володимировичем укладено договір зберігання торгових та офісних меблів, що належать ТОВ "АВ Фармація", від яких підприємство не звільнило орендоване приміщення 01.01.2019 (а.с. 220 т. 1). За зберігання майна ФОП Колос Л. П. сплатила 5000,00 грн на підставі п. 4.1. договору (а.с. 221 т. 1)

На думку представника ФОП Колос Л. П., власниця приміщення понесла витрати за вказаними договорами, які за своєю правовою природою є збитками, внаслідок порушення її прав і не виконання вимог законодавства та договору ТОВ "АВ Фармація" про звільнення орендованого приміщення після закінчення строку дії договору оренди.

Оцінка аргументів та доводів, наведених в зустрічній позовній заяві щодо наявності або відсутності підстав для задоволення позову з посиланням на норми права.

Згідно з ч.1 ст. 785 ЦК України, у разі припинення договору найму наймач зобов'язаний негайно повернути наймодавцеві річ у стані, в якому вона була одержана, з урахуванням нормального зносу, або у стані, який було обумовлено в договорі.

Якщо наймач не виконує обов'язку щодо повернення речі, наймодавець має право вимагати від наймача сплати неустойки у розмірі подвійної плати за користування річчю за час прострочення (ч. 2 ст. 785 ЦК України).

В листах, адресованих ТОВ "АВ Фармація", власниця приміщення вимагала звільнення приміщення та передачу ключів.

За умовами пункту 4.4. договору оренди від 01.02.2015, повернення предмета договору з строкового платного користування здійснюється за відповідним актом повернення орендованого майна. Такий акт повернення орендованого майна підписаний сторонами є доказом припинення орендних взаємовідносин та повернення предмета договору орендодавцю. Обов'язок щодо складання акта повернення орендованого майна покладається на орендодавця.

Отже, передача приміщення засвідчується актом повернення орендованого приміщення, підготовка якого здійснюється ФОП Колос Л.П.

З огляду на порушення переважного права ТОВ "АВ Фармація", вказана вимога не підлягає задоволенню.

Щодо стягнення вартості спожитих комунальних послуг за грудень 2018 року у сумі 3241,00 грн суд враховує положення договору оренди від 01.02.2015, а саме: п. 3.4. договору, яким визначено, що орендна плата не містить в собі оплату споживання орендарем теплової та електричної енергії здійснюється у межах фактичного споживання пропорційно займаній площі - за наявним загальним лічильником споживання газу, а електроенергії - за окремо встановленим за рахунок орендаря лічильником (згідно чинних тарифів постачальників таких послуг). Зазначені витрати орендодавця щомісячно компенсуються орендарем шляхом безготівкової оплати компенсації вартості зазначених комунальних послуг на розрахунковий рахунок орендодавця - згідно наданих орендодавцем рахунків, протягом п'яти робочих днів з моменту надання орендодавцем відповідних рахунків.

Проте матеріали зустрічної позовної заяви не містять доказів надсилання ТОВ "АВ Фармація" розрахунку на відшкодування вартості комунальних послуг за грудень 2018 року у сумі 3241,00 грн від 01.01.2019.

Крім того, як з'ясував суд, ФОП Колос Л.П. закрила відомі ТОВ "АВ Фармація" банківські рахунки (а.с. 57 т.2), що підтвердив представник власниці приміщення в судових засіданнях.

За таких обставин, суд відмовляє в стягненні 3241,00 грн, оскільки строк права вимоги за вказані послуги у орендодавця не настав.

Згідно з ч.1 ст. 22 ЦК України, особа, якій завдано збитків у результаті порушення її цивільного права, має право на їх відшкодування.

Частиною 2 ст. 22 ЦК України передбачено, що збитками є:

1) втрати, яких особа зазнала у зв'язку зі знищенням або пошкодженням речі, а також витрати, які особа зробила або мусить зробити для відновлення свого порушеного права (реальні збитки);

2) доходи, які особа могла б реально одержати за звичайних обставин, якби її право не було порушене (упущена вигода).

Частиною 2 ст. 224 Господарського кодексу України встановлено, що під збитками розуміються витрати, зроблені управленою стороною, втрата або пошкодження її майна, а також не одержані нею доходи, які управнена сторона одержала б у разі належного виконання зобов'язання або додержання правил здійснення господарської діяльності другою стороною.

До складу збитків, що підлягають відшкодуванню особою, яка допустила господарське правопорушення, включаються: вартість втраченого, пошкодженого або знищеного майна, визначена відповідно до вимог законодавства; додаткові витрати (штрафні санкції, сплачені іншим суб'єктам, вартість додаткових робіт, додатково витрачених матеріалів тощо), понесені стороною, яка зазнала збитків внаслідок порушення зобов'язання другою стороною; неодержаний прибуток (втрачена вигода), на який сторона, яка зазнала збитків, мала право розраховувати у разі належного виконання зобов'язання другою стороною; матеріальна компенсація моральної шкоди у випадках, передбачених законом (ч.1 ст. 225 ГПК України).

Упущена вигода обґрунтована тим, що договір оренди з ФОП Феалегарі Ебадоллах Мохтар укладено 02.01.2019, але приміщення фактично передано 15.01.2019, у зв'язку з чим ФОП Колос Л.П. не отримала орендної плати за період з 02.01.2019 по 15.01.2019, та визначила в розмірі 23333,24 грн.

Згідно з п. 3.1. договору від 02.01.2019, орендна плата нараховується з моменту передачі предмета оренди за актом приймання-передачі. Загальний строк оренди складає тридцять п'ять місяців.

Орендна плата за передачу у користування ізольованої частини нежитлового приміщення першого поверху, з окремим входом, площею 71,0 кв. м становить 50000,00 грн за один календарний місяць оренди. Орендна плата за передачу у користування частини підвального приміщення площею 86,2 кв. м за перші 15 місяців дії даного договору не сплачується орендарем. З 15 (п'ятнадцятого) місяця дії договору орендна плата за передачу у користування частини підвального приміщення площею 86,2 кв.м становить 20000,00 гривень за кожен календарний місяць оренди (п. 3.2. договору від 02.01.2019).

В матеріалах справи наявні копії прибуткових касових ордерів про сплату орендної плати за вказаним договором у сумі 50000,00 грн (а.с. 210-214 у т.1).

Варто зазначити, що неодержаний дохід (упущена вигода) - це рахункова величина втрат очікуваного приросту в майні, що базується на документах, які беззастережно підтверджують реальну можливість отримання потерпілим суб'єктом господарювання грошових сум (чи інших цінностей), якби учасник відносин у сфері господарювання не допустив правопорушення. Якщо ж кредитор не вжив достатніх заходів, щоб запобігти виникненню збитків чи зменшити їх, шкода з боржника не стягується.

Як повідомив представник третьої особи, орендна плата сплачена за січень 2019 року, починаючи з моменту укладання договору оренди. Вказане підтвердив представник власниці спірного приміщення.

Отримавши орендну плату від ФОП Феалегарі Ебадоллах Мохтару, ФОП Колос Л.П. реальних збитків за період з 02.01.2019 по 15.01.2019 не зазнала, а тому в задоволенні вимоги щодо стягнення 23333,24 грн недоотриманої орендної плати суд відмовляє.

Щодо витрат, які позивач за зустрічним позовом здійснила в результаті демонтажу обладнання охоронної сигналізації і відеоспостереження, торгових меблів та зберігання обладнання ТОВ "АВ "Фармація" є витратами, які ФОП Колос Л.П понесла самостійно, при цьому порушивши переважне право орендаря на укладання договору оренди.

Розподіл судових витрат між сторонами за результатами розгляду справи.

Відповідно до п.2 ч. 1 ст. 129 ГПК України судовий збір покладається у спорах, що виникають при виконанні договорів та з інших підстав, - на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.

З огляду на задоволення первісного позову, судовий збір у розмірі 1762,00 грн підлягає відшкодуванню за рахунок ФОП Колос Л.П. на користь ТОВ "АВ "Фармація".

Судовий збір за подання зустрічних позовних вимог ФОП Колос Л.П. не підлягає відшкодуванню у зв'язку з відмовою в їх задоволенні.

Частинами 1, 2 ст. 126 ГПК України визначено, що витрати, пов'язані з правничою допомогою адвоката, несуть сторони, крім випадків надання правничої допомоги за рахунок держави. За результатами розгляду справи витрати на професійну правничу допомогу адвоката підлягають розподілу між сторонами разом із іншими судовими витратами.

Враховуючи відмову в задоволенні зустрічної позовної заяви, витрати на професійну правничу допомогу у сумі 14000,00 грн не підлягають задоволенню.

Керуючись статтями 123, 129, 233, 236 - 238, 240, 241 Господарського процесуального кодексу України, господарський суд,-

УХВАЛИВ:

1. Первісний позов задовольнити.

2. Визнати переважне право Товариства з обмеженою відповідальністю "АВ Фармація" на укладення з Фізичною особою - підприємцем Колос Ларисою Павлівною договору оренди ізольованої частини нежитлового приміщення першого поверху, з окремим входом, загальною площею 71,0 кв. м за адресою: м. Житомир, вул. Михайлівська, 9.

3. Стягнути з Фізичної особи - підприємця Колос Лариси Павлівни (АДРЕСА_1, ідентифікаційний номер НОМЕР_1)

на користь Товариства з обмеженою відповідальністю "АВ Фармація" (02225, м. Київ, вул. Бальзака, будинок 12, ідентифікаційний код 39478485)

-1762,00 грн судового збору.

4. В задоволенні зустрічного позову відмовити.

Рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано.

Апеляційна скарга на рішення суду подається протягом двадцяти днів.

Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини рішення суду, або у разі розгляду справи (вирішення питання) без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.

У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Повне рішення складено: 10.04.19

Суддя Давидюк В.К.

Віддрукувати:

1- в справу;

2- позивачу;

3- адвокату Ярошу В.В.;

4- адвокату Опанасюку С.П..

Відправити рек. з пов.