ПІВНІЧНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"14" березня 2019 р. Справа№ 910/15387/17

Північний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:

головуючого: Коротун О.М.

суддів: Смірнової Л.Г.

Пономаренка Є.Ю.

за участю секретаря судового засідання Куценко К.Л.,

за участю представників згідно з протоколом судового засідання від 14.03.2019

за апеляційною скаргою Комунального підприємства «Керуюча компанія з обслуговування житлового фонду Солом'янського району м. Києва»

на рішення Господарського суду міста Києва від 15.11.2018

у справі № 910/15387/17 (суддя - Привалов А.І.)

за позовом Фізичної особи-підприємця Каралоп Марини Анатоліївни

до 1. Комунального підприємства «Керуюча компанія з обслуговування житлового фонду Солом'янського району м. Києва»

2. Солом'янської районної у місті Києві державної адміністрації

за участю третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору, на стороні відповідачів - Київської міської ради

про зобов'язання укласти додаткову угоду до договору оренди нежитлового приміщення,

та за зустрічним позовом Комунального підприємства «Керуюча компанія з обслуговування житлового фонду Солом'янського району м. Києва»

до Фізичної особи-підприємця Каралоп Марини Анатоліївни

за участю третіх осіб, які не заявляють самостійних вимог на предмет спору, на стороні позивача:

1. Солом'янської районної у місті Києві державної адміністрації

2. Київської міської ради

про виселення,

Розглянувши справу в порядку ст. 269, 270 Господарського процесуального кодексу України (надалі - ГПК України), Північний апеляційний господарський суд,

УСТАНОВИВ:

ІСТОРІЯ СПРАВИ

1. Короткий зміст заявлених вимог та рух справи

У вересні 2018 року Фізична особа-підприємець Каралоп Марина Анатоліївна (далі - ФОП Каралоп М.А.) звернулася до Господарського суду міста Києва з позовом до Комунального підприємства «Керуюча компанія з обслуговування житлового фонду Солом'янського району м. Києва» (далі - КП «Керуюча компанія з обслуговування житлового фонду Солом'янського району м. Києва», балансоутримувач) та Солом'янської районної у місті Києві державної адміністрації (далі - Солом'янської РДА, орендодавець) про зобов'язання укласти додаткову угоду до договору оренди нежитлового приміщення №375 від 18.12.2013 (далі - договір оренди), посилаючись на ст. 764, 777 Цивільного кодексу України та ч. 2 ст. 17 Закону України «Про оренду державного та комунального майна».

Позовна заява обґрунтована автоматичною пролонгацією договору оренди №375 до 16.12.2019 за відсутності своєчасних заперечень орендодавця щодо продовження строку дії цього договору.

22.09.2017 КП «Керуюча компанія з обслуговування житлового фонду Солом'янського району м. Києва» звернулося до Господарського суду міста Києва із зустрічним позовом про виселення ФОП Каралоп М.А. із займаного нею приміщення загальною площею 25,7 кв. м., розташованого за адресою: м. Київ, вул. Горовиця, 8,

Зустрічна позовна заява обґрунтована тим, що на засіданні постійної комісії з питань власності Київської міської ради було відмовлено ФОП Каралоп М.А. у продовженні договору оренди №375, що підтверджується протоколом №60 від 08.08.2017. Проте, орендар нежитлове приміщення не звільнив, продовжуючи його використовувати без відповідного погодження з власником і орендодавцем.

Рішенням Господарського суду міста Києва від 18.10.2017, залишеним без змін постановою Київського апеляційного господарського суду від 21.02.2018, у задоволенні первісного позову відмовлено, а зустрічний позов задоволено повністю. Рішення місцевого суду та постанова апеляційного суду мотивовані положеннями ст. 526, 629, 759, 764, 785 Цивільного кодексу, ст. 188 Господарського кодексу України, ст. 2, 17 Закону України «Про оренду державного та комунального майна». На підставі цих норм суди дійшли висновку про припинення 17.12.2016 договору оренди № 375 у зв'язку із закінченням строку його дії та відмовою орендодавця та балансоутримувача від його пролонгації, оскільки орендаря листами КП «Керуюча компанія з обслуговування житлового фонду Солом'янського району м. Києва» від 22.11.2016, від 27.12.2016 та від 28.03.2017 неодноразово було повідомлено про необхідність зміни розміру орендних платежів та отримання погодження орендодавця на продовження дії договору оренди, але домовленості з цього приводу не було досягнуто, внаслідок чого орендар повинен звільнити займане приміщенням і повернути його за актом приймання-передачі комунальному підприємству.

Скасовуючи рішення судів попередніх інстанції, Верховний Суд зазначив, що висновок судів про своєчасну відмову орендодавця від пролонгації договору оренди №375, тобто в період з 17.12.2016 по 17.01.2017, є передчасним, оскільки за змістом договору оренди №375 від 18.12.2013 балансоутримувач не є орендодавцем в розумінні ст. 5 Закону України «Про оренду державного та комунального майна», хоча й до 18.12.2013 виступав орендодавцем за договором оренди від 23.06.2010 №485/Б, що вбачається зі змісту додаткової угоди від 18.12.2013 та встановлено судами.

Суд касаційної інстанції вказав про помилковість висновку судів про правомірну відмову у пролонгації договору оренди №375 з посиланням на запізніле повідомлення орендаря листом Солом'янської РДА №108-108/ОП/КО-268-762 від 01.03.2017 про необхідність використання об'єкта оренди для власних потреб територіальної громади міста Києва в особі житлово-експлуатаційної дільниці №903 КП «Керуюча компанія з обслуговування житлового фонду Солом'янського району м. Києва», оскільки за змістом ч. 3 ст. 17 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» власник, який має намір використовувати майно для власних потреб, повинен письмово попередити про це орендаря не пізніше ніж за три місяці до закінчення терміну договору (тобто до 17.09.2016), зважаючи на закінчення строку дії договору 17.12.2016.

Водночас Верховний Суд зазначив, що, виходячи зі змісту ч. 1 ст. 777 Цивільного кодексу України та ч. 3 ст. 17 Закону України «Про оренду державного та комунального майна», якими врегульовано порядок та підстави набуття переважного права, поняття такого права орендаря означає надання йому переваги орендодавцем у разі наявності пропозицій інших господарюючих суб'єктів, що містять умови, рівні з умовами особи, яка наділена переважним правом. При цьому, для набуття переважного права на укладення договору на новий термін недостатнім є належне виконання орендарем своїх обов'язків за попереднім договором оренди, оскільки іншими передумовами для реалізації такого права законодавство чітко визначає необхідність досягнення між сторонами домовленості щодо умов нового договору, рівність умов (пропозицій) особи, яка наділена переважним правом, з умовами (пропозиціями) іншого претендента на оренду, а також відсутність у власника наміру використовувати майно для власних потреб. З матеріалів справи не вбачається та відповідачем не доведено як обставин існування іншого реального претендента на оренду, укладення з ним договору, так і щодо досягнення домовленості сторонами щодо умов договору оренди як підстави для набуття орендарем переважного права на укладення договору на новий термін. Адже, в разі недосягнення сторонами відповідної домовленості переважне право припиняється (п. 3 ч. 1 ст. 777 Цивільного кодексу України).

2. Короткий зміст рішення суду першої інстанції

Рішенням Господарського суду міста Києва від 15.11.2018 в задоволенні первісного позову відмовлено повністю. У задоволенні зустрічного позову відмовлено повністю.

Рішення щодо вимог первісного позову обґрунтовано тим, що матеріали справи не містять належних доказів відмови орендодавця від поновлення договору оренди №375 на той самий строк і на тих самих умовах.

Проте, в порушення приписів ч. 3 ст. 84 ГПК України (в редакції чинній до 15.12.2017) до позовної заяви про зобов'язання укласти додаткову угоду до договору оренди №375 від 18.12.2013 ФОП Каралоп М.А. не було додано проекту зазначеної угоди.

Що стосується зустрічних позовних вимог, суд першої інстанції виходив з того, що матеріали справи не містять належних доказів відмови у пролонгації спірного договору у встановлений місячний строк. А тому договір оренди № 375 продовжений на той самий термін - 2 роки 364 дні, тобто до 16.12.2019, і на тих самих умовах, які були передбачені договором, тоді як нормами чинного законодавства не вимагається обов'язкового укладення нового договору або внесення змін до нього.

Таким чином, враховуючи не встановлення судом обставин припинення договору оренди №375 з причин несвоєчасної відмови орендодавця від пролонгації цього договору, суд дійшов висновку про відсутність підстав для задоволення зустрічного позову про виселення ФОП Каралоп М.А. із займаного нежитлового приміщення, у зв'язку з закінченням строку дії договору оренди.

3. Надходження апеляційної скарги на розгляд Північного апеляційного господарського суду та межі апеляційного перегляду рішення суду

У грудні 2018 року КП «Керуюча компанія з обслуговування житлового фонду Солом'янського району м. Києва» звернулося до Північного апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою, в якій просило скасувати рішення Господарського суду міста Києва від 15.11.2018 та ухвалити нове, яким задовольнити зустрічний позов КП «Керуюча компанія з обслуговування житлового фонду Солом'янського району м. Києва» про виселення ФОП Каралоп М.А. з нежитлового приміщення.

Ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 21.01.2019 відкрито апеляційне провадження за апеляційною скаргою КП «Керуюча компанія з обслуговування житлового фонду Солом'янського району м. Києва» на рішення Господарського суду міста Києва від 15.11.2018. Справу призначено до розгляду на 21.02.2019.

31.01.2019 на адресу суду апеляційної інстанції від КП «Керуюча компанія з обслуговування житлового фонду Солом'янського району м. Києва» надійшла заява про розгляд справи у відсутності його представника. Вказане клопотання задоволено судом апеляційної інстанції.

21.02.2019 ухвалою суду апеляційної інстанції відкладено розгляд апеляційної скарги КП «Керуюча компанія з обслуговування житлового фонду Солом'янського району м. Києва» на 14.03.2019.

В судове засідання 14.03.2019 з'явилися ФОП Каралоп М.А., представники Солом'янської РДА та Київської міської ради. Представник скаржника в судове засідання не з'явився. Про дату, час та місце судового засідання повідомлений належним чином у порядку ст. 120, 242 ГПК України, про що зокрема свідчить його клопотання про розгляд справи за відсутності його представника.

У судовому засіданні представники Солом'янської РДА та Київської міської ради підтримали вимоги апеляційної скарги та просили її задовольнити. Позивач за первісним позовом проти доводів апеляційної скарги заперечив та просив відмовити в її задоволенні, а рішення суду першої інстанції - залишити без змін.

4. Вимоги апеляційної скарги та короткий зміст наведених у ній доводів

КП «Керуюча компанія з обслуговування житлового фонду Солом'янського району м. Києва» в апеляційній скарзі не погоджується з висновком суду першої інстанції про відмову в задоволенні зустрічного позову з огляду на таке.

Скаржник вважає, що судом не вірно застосовано норму ст. 17 Закону України «Про оренду державного та комунального майна. Зокрема, він зазначає, що направлення позивачем (за зустрічним позовом) як балансоутримувачем орендованого майна заяви про припинення договору № 375 від 18.12.2013 у формі листа №38-6716/03 від 27.12.2016, не суперечить приписам ст. 284 Господарського кодексу України, ст. 764 Цивільного кодексу України, ст. 17 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» та положенням п. 9.7. договору оренди. Пунктами 4.15 та 7.6 договору оренди № 375 закріплено обов'язок орендаря, після припинення цього договору, повернути об'єкт оренди саме балансоутримувачу.

КП «Керуюча компанія з обслуговування житлового фонду Солом'янського району м. Києва» вважає, що направлення ФОП Каралоп М.А. та отримання останнім заперечень апелянта щодо поновлення договору № 375 на новин строк свідчить про те, що договір припинив свою дію. Однак, ФОП Каралоп М.А., в порушення вимог договору оренди, орендоване ним нежитлове приміщення загальною площею 25,7 кв. м. не звільнив та по акту приймання-передачі апелянту не повернув.

5. Узагальнені доводи відзиву на апеляційну скаргу

31.01.2019 на адресу Північного апеляційного господарського суду від ФОП Каралоп М.А. надійшов відзив на апеляційну скаргу, в якому вона заперечує проти вимог апеляційної скарги.

Відповідач за зустрічним позовом вважає правомірними висновки суду першої інстанції про те, що повідомлення орендаря листом Солом'янської РДА №108-108/ОП/КО-268-762 від 01.03.2017 про необхідність використання об'єкта оренди для власних потреб територіальної громади міста Києва в особі житлово-експлуатаційної дільниці №903 КП «Керуюча компанія з обслуговування житлового фонду Солом'янського району м. Києва» є неправомірною відмовою від пролонгації спірного договору оренди, оскільки за змістом ч. 3 ст. 17 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» власник, який має намір використовувати майно для власних потреб, повинен письмово попередити про це орендаря не пізніше ніж за три місяці до закінчення терміну договору (тобто до 17.09.2016), зважаючи на закінчення строку дії договору 17.12.2016.

Також, зазначає про те, що судом встановлено, що наданий час позивач за первісним позовом продовжує займати спірне нежитлове приміщення та своєчасно і в повному обсязі сплачує орендній платежі, які приймаються орендарем.

А тому вважає підставним висновок суду про те, що враховуючи відсутність доказів відмови у пролонгації спірного договору у встановлений місячний строк, договір оренди № 375 від 18.12.2013 продовжений на той самий термін - 2 роки 364 дні, тобто до 16.12.2019, і на тих самих умовах, які були передбачені договором, та нормами чинного законодавства. Укладення нового договору або внесення змін до нього не вимагається.

6. Фактичні обставини, неоспорені сторонами, встановлені судом першої інстанції та судом апеляційної інстанції

Судом першої інстанцій встановлено, що 18.12.2013 між КП «Керуюча компанія з обслуговування житлового фонду Солом'янського району м. Києва», що є правонаступником Комунального підприємства «Дирекція з управління та обслуговування житлового фонду» Солом'янської районної у місті ради (орендодавець) та ФОП Каралоп М.А. (орендар) було укладено додаткову угоду про внесення змін до договору №485/Б від 23.06.2010 «Про передачу майна комунальної власності територіальної громади міста Києва, які передаються в оренду» про те, що орендодавець за згодою орендаря передає, а Солом'янська РДА приймає на себе права та обов'язки орендодавця по договору оренди №485/Б від 23.06.2010, а КП «Керуюча компанія з обслуговування житлового фонду Солом'янського району м. Києва», яке було орендодавцем по цьому договору, за згодою орендаря в подальшому виступає балансоутримувачем.

Додатковою угодою сторони домовились викласти договір у новій редакції та присвоїти йому новий № 375 від 18.12.2013.

Відповідно до п. 2.1, 2.2, 2.4 договору оренди №375 об'єктом оренди є нежиле приміщення загальною площею 25, 7 кв. м., згідно з викопіюванням з поповерхового плану, що складає невід'ємну частину цього договору (додаток №1). Вартість об'єкта оренди згідно акта оцінки нерухомого та іншого окремого індивідуального майна (стандартизована оцінка) станом на 28.02.2013 становить 144 900, 39 грн (без ПДВ). Об'єкт оренди належить до комунальної власності територіальної громади міста Києва і знаходиться на балансі Комунального підприємства «Дирекція з управління та обслуговування житлового фонду» Солом'янської районної у місті Києві ради.

Згідно з п. 4.15 договору оренди №375 орендар після припинення дії договору оренди зобов'язаний протягом 30 календарних днів передати майно по акту приймання-передачі балансоутримувачу.

Пунктом 9.1 договору оренди №375 передбачено, що договір є укладеним з моменту підписання його сторонами і діє з 18.12.2013 до 17.12.2016.

Згідно з п. 9.7 договору оренди №375 у разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення цього договору або зміну його умов після закінчення строку його чинності протягом одного місяця договір вважається продовженим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені цим договором. Зазначені дії оформляються додатковою угодою, яка є невід'ємною частиною цього договору.

Як вбачається з матеріалів справи, 05.12.2016 ФОП Каралоп М.А. звернулася до Голови Солом'янської РДА з листом №8, в якому висловила намір продовжити орендувати приміщення, розташоване за адресою: м. Київ, вул. Горовиця, 8.

Балансоутримувачем неодноразово було повідомлено орендаря про необхідність зміни розрахунку орендної плати. Зокрема, листами від 22.11.2016 та від 28.03.2017 балансоутримувачем надавалось доручення ФОП Каралоп М.І. на замовлення і виготовлення за власний рахунок нової оцінки об'єкта оренди.

Листом №38-6716/03 від 27.12.2016 скаржник повідомив орендаря, що у випадку відсутності погодження на використання зазначеного приміщення, останнє необхідно звільнити, передавши по акту прийому-передачі представникам балансоутримувача та оплатити орендну плату та інші платежі, які передбачені договором по день фактичної здачі приміщення.

В подальшому, листом Солом'янської РДА №108-108/ОП/КО-268-762 від 01.03.2017 позивача (за первісним позовом) повідомлено про відсутність підстав для продовження терміну дії договору оренди, оскільки спірне нежитлове приміщення необхідне для власних потреб житлово-експлуатаційної дільниці №903 КП «Керуюча компанія з обслуговування житлового фонду Солом'янського району м. Києва».

Також на засіданні постійної комісії Київської міської ради з питань власності було прийнято рішення, оформлене протоколом №60 від 08.08.2017, про відмову ФОП Каралоп М.А. у продовженні строку дії договору оренди №375 у зв'язку зі скаргами мешканців прилеглих житлових будинків.

ПОЗИЦІЯ ПІВНІЧНОГО АПЕЛЯЦІЙНОГО ГОСПОДАРСЬКОГО СУДУ

7. Мотиви, з яких виходить Північний апеляційний господарський суд, та застосовані ним положення законодавства

Між сторонами склалися правовідносини з оренди комунального майна. Спір у справі стосується укладення додаткової про продовження договору оренди (за первісним позовом) та виселення орендаря із займаного приміщення (за зустрічним позовом).

Відповідно до ч. 1 ч. 2 ст. 11 Цивільного кодексу України підставами виникнення цивільних прав та обов'язків, зокрема, є договори та інші правочини.

Договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків (ч. 1 ст. 626 Цивільного кодексу України).

Принцип свободи договору унормовано положеннями ст. 6, 627 Цивільного кодексу України, згідно з якими сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

Зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов'язковими відповідно до актів цивільного законодавства. Договір є обов'язковим для виконання сторонами (ч. 1 ст. 628, ст. 629 Цивільного кодексу України).

Частинами 1, 2, 4 ст. 631 Цивільного кодексу України передбачено, що строком договору є час, протягом якого сторони можуть здійснити свої права і виконати свої обов'язки відповідно до договору. Договір набирає чинності з моменту його укладення. Закінчення строку договору не звільняє сторони від відповідальності за його порушення, яке мало місце під час дії договору.

Відповідно до ч. 1 ст. 759 Цивільного кодексу України, за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов'язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк.

Договір найму укладається на строк, встановлений договором (ч. 1 ст. 763 Цивільного кодексу України).

Організаційні відносини, пов'язані з передачею в оренду майна державних підприємств, установ та організацій, підприємств, заснованих на майні, що належить Автономній Республіці Крим або перебуває у комунальній власності (далі - підприємства), їх структурних підрозділів, та іншого окремого індивідуально визначеного майна, що перебуває в державній та комунальній власності регулюються Законом України «Про оренду державного та комунального майна».

Відповідно до ч. 1 ст. 10 Закону України «Про оренду державного та комунального майна», істотними умовами договору оренди є, зокрема, термін, на який укладається договір оренди.

Так, п. 9.1 договору оренди №375 сторони погодили, що договір є укладеним з моменту підписання його сторонами і діє з 18.12.2013 до 17.12.2016.

Згідно з п. 4.15 договору, орендар після припинення дії договору оренди зобов'язаний протягом 30 календарних днів передати майно по акту приймання-передачі балансоутримувачу. У разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення цього договору або зміну його умов після закінчення строку його чинності протягом одного місяця договір вважається продовженим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені цим договором. Зазначені дії оформляються додатковою угодою, яка є невід'ємною частиною цього договору (п. 9.7 договору).

05.12.2016 позивач за первісним позовом звернувся до Голови Солом'янської РДА з листом вих. №8, в якому висловив намір продовжити орендувати приміщення, розташоване за адресою: м. Київ, вул. Горовиця, 8.

При цьому, листом №38-6716/03 від 27.12.2016 балансоутримувачем запропоновано орендарю для продовження договору оренди у 20 денний термін звернутись до орендодавця, балансоутримувача відповідно до встановленого порядку та повідомлено орендаря, що у випадку відсутності погодження на використання зазначеного приміщення, останнє необхідно звільнити, передавши по акту прийому-передачі представникам балансоутримувача та оплатити орендну плату та інші платежі, які передбачені договором по день фактичної здачі приміщення.

Також, балансоутримувачем неодноразово було повідомлено орендаря про необхідність зміни розрахунку орендної плати, зокрема, листами від 22.11.2016 №38-6065/03 та № 38-1592/03 від 28.03.2017 балансоутримувачем надавалось доручення ФОП Каралоп М.І. на замовлення і виготовлення за власний рахунок нової оцінки об'єкта оренди.

В подальшому, листом Солом'янської РДА №108-108/ОП/КО-268-762 від 01.03.2017 позивача повідомлено про відсутність підстав для продовження терміну дії договору оренди, оскільки спірне нежитлове приміщення необхідне для власних потреб житлово-експлуатаційної дільниці №903 КП «Керуюча компанія з обслуговування житлового фонду Солом'янського району м. Києва».

Згідно зі ст. 764 Цивільного кодексу України у разі якщо наймач продовжує користуватися майном після закінчення строку договору найму, то, за відсутності заперечень наймодавця протягом одного місяця, договір вважається поновленим на строк, який був раніше встановлений договором.

Відповідно до ч. 2 ст. 17 Закону «Про оренду державного та комунального майна» у разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну умов договору оренди протягом одного місяця після закінчення терміну дії договору він вважається продовженим на той самий термін і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Суд першої інстанції, враховуючи вказівки (висновки) Верховного Суду у даній справі, дійшов правомірного, що норма зазначеної статті має диспозитивний характер, оскільки не вказує на те, що відповідна вимога про припинення чи зміну договору оренди має називатися виключно заявою. Така заява може бути направлена однією із сторін у формі листа, телеграми, факсограми тощо. Істотне значення у даному випадку має зміст такої заяви, оскільки вона обов'язково повинна бути спрямована на припинення або зміну умов договору оренди, та факт її отримання іншою стороною.

Відтак, якщо на дату закінчення строку договору оренди і протягом місяця після закінчення цього строку мали місце заперечення орендодавця щодо поновлення договору на новий строк, то такий договір припиняється. Оскільки зазначеними нормами визначено умови, за яких договір оренди вважається пролонгованим на строк, який був раніше встановлений, і на тих самих умовах, що були передбачені договором, то для продовження дії договору не вимагається обов'язкового укладення нового договору або внесення змін до нього.

Згідно з абз. 3, 5 ст. 5 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» орендодавцями є органи, уповноважені Верховною Радою Автономної Республіки Крим та органами місцевого самоврядування управляти майном, - щодо цілісних майнових комплексів підприємств, їх структурних підрозділів та нерухомого майна, яке відповідно належить Автономній Республіці Крим або перебуває у комунальній власності; підприємства, установи та організації - щодо нерухомого майна, загальна площа якого не перевищує 200 квадратних метрів на одне підприємство, установу, організацію, та іншого окремого індивідуально визначеного майна.

Строк дії договору оренди закінчився 17.12.2016, тоді як у розумінні статті 5 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» орендодавцем за цим договором є саме Солом'янська РДА, якою направлено орендарю лист-повідомлення №108-108/ОП/КО-268-762 від 01.03.2017 про відсутність підстав для продовження терміну дії договору тільки 01.03.2017. При цьому, таке повідомлення було здійснено з пропуском місячного строку (до 17.01.2017) після закінчення терміну дії договору, який передбачений, як законодавством, так і умовами договору (п. 9.7 договору).

До того ж, як вбачається зі змісту листів КП «Керуюча компанія з обслуговування житлового фонду Солом'янського району м. Києва» №38-6065/03 від 22.11.2016, №38-6716/03 від 27.12.2016, №38-1592/03 від 28.03.2017 в їх сукупності дійти беззаперечного висновку про те, що балансоутримувач повідомляє орендаря про припинення дії договору оренди, у зв'язку із закінченням строку, на який його було укладено, неможливо. Так, в листах від 22.11.2016 та 28.03.2017 балансоутримувач пропонує орендарю надати нову оцінку об'єкта оренди, що є лише виконанням балансоутримувачем вимог чинного законодавства, а не підтвердженням відмови орендодавця від продовження договору оренди №375.

Крім того, надісланий балансоутримувачем у місячний строк лист №38-6716/03 від 27.12.2016 містить дві взаємовиключні пропозиції орендарю: першу - про необхідність звернення у 20-денний термін до відділу з питань майна комунальної власності Солом'янської РДА та до відділу з питань майна КП «Керуюча компанія з обслуговування житлового фонду Солом'янського району м. Києва» для вирішення питання про погодження продовження договору оренди №375 внесення змін до договору оренди на інших умовах, викладений в проекті додаткової угоди, яка додається до цього листа; та другу - звільнити приміщення, передавши його за актом приймання-передачі представникам балансоутримувача зі сплатою орендної плати по день фактичної здачі приміщення.

За таких обставин, виходячи з системного аналізу змісту ст. 764 Цивільного кодексу України, ст. 5 і ч. 2 ст. 17 Закону України «Про оренду державного та комунального майна», суд апеляційної інстанції погоджується з висновком Господарського суду міста Києва про те, що самі по собі листи КП «Керуюча компанія з обслуговування житлового фонду Солом'янського району м. Києва» від 22.11.2016, від 28.03.2017 та від 27.12.2016, якими орендаря неодноразово було повідомлено про необхідність зміни розміру орендних платежів та необхідність отримання погодження орендодавця (Солом'янської РДА) на продовження дії договору оренди, відповідно, не можуть вважатися належними доказами відмови орендодавця від поновлення договору оренди №375 на той самий строк і на тих самих умовах. Саме такі висновки (вказівки) надано Верховним Судом у даній справі, які в силу ч. 1 ст. 316 ГПК України є обов'язковими для суду першої та апеляційної інстанцій під час нового розгляду справи.

А тому Північний апеляційній господарський суд вважає безпідставними посилання скаржника на помилкове тлумачення ст. 17 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» судом першої інстанції та посилання на вищезазначені листи балансоутримувача, оскільки такі не дають змоги дійти беззаперечного висновку про те, що скаржник відмовляється від продовження договору оренди. Натомість ФОП Каралоп М.А. зверталася до орендодавця та, як добросовісний користувач, мала законні сподівання на продовження такого договору.

Отже, суд апеляційної інстанції погоджується висновком суду першої інстанції про те, що лист №108-108/ОП/КО-268-762 від 01.03.2017 так само як і протокол №60 засідання постійної комісії з питань власності Київської міської ради від 08.08.2017, яким було відмовлено ФОП Каралоп М.А. у продовженні договору оренди №375, не можуть вважатися доказами відмови у пролонгації цього договору у встановлений місячний строк, оскільки останній сплинув 17.01.2017.

Повідомлення орендаря листом Солом'янської РДА №108-108/ОП/КО-268-762 від 01.03.2017 про необхідність використання об'єкта оренди для власних потреб територіальної громади міста Києва в особі житлово-експлуатаційної дільниці №903 КП «Керуюча компанія з обслуговування житлового фонду Солом'янського району м. Києва» є неправомірною відмовою від пролонгації спірного договору оренди, оскільки за змістом ч. 3 ст. 17 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» власник, який має намір використовувати майно для власних потреб, повинен письмово попередити про це орендаря не пізніше ніж за три місяці до закінчення терміну договору (тобто до 17.09.2016), зважаючи на закінчення строку дії договору 17.12.2016.

Також судом першої інстанції встановлено та не заперечувалося сторонами, що наданий час позивач за первісним позовом продовжує займати спірне нежитлове приміщення та своєчасно і в повному обсязі сплачує орендній платежі, які приймаються орендарем.

Отже, враховуючи вищевикладене, зокрема, відсутність доказів відмови у пролонгації спірного договору у встановлений місячний строк, суд першої інстанції дійшов правомірного висновку, що договір оренди № 375 від 18.12.2013 продовжений на той самий термін і на тих самих умовах, які були передбачені договором. Нормами чинного законодавства про оренду комунального майна не вимагається обов'язкового укладення нового договору або внесення змін до нього.

Водночас, відповідно до ч. 3 ст. 84 ГПК України (в редакції, чинній до 15.12.2017 (станом на час подання первісного позову), яка кореспондується з положенням ч. 9 ст. 238 ГПК України в діючій редакції, у спорі, що виник при укладанні або зміні договору, в резолютивній частині вказується рішення з кожної спірної умови договору, а у спорі про спонукання укласти договір - умови, на яких сторони зобов'язані укласти договір, з посиланням на поданий позивачем проект договору.

Задовольняючи позов про укладення (спонукання укласти) договору, суду слід зазначати умови, на яких сторони зобов'язані укласти договір, з посиланням на поданий позивачем проект цього договору, а, в разі необхідності, з викладенням у рішенні умов (пунктів) договору повністю або в певній частині.

Отже, приписами процесуального закону встановлено, що у випадку прийняття рішення у спорі, що виник при укладанні договору резолютивна частина обов'язково повинна містити умови, на яких цей договір повинен бути укладений та якими в подальшому сторони будуть керуватися у своїх взаємовідносинах.

Однак, в порушення приписів ч. 3 ст. 84 ГПК України (в редакції чинній до 15.12.2017), до позовної заяви про зобов'язання укласти додаткову угоду до договору оренди №375 від 18.12.2013 ФОП Каралоп М.А. не було додано проекту зазначеної угоди.

З матеріалів справи вбачається, що такий проект додаткової угоди було долучено позивачем за первісним позовом до відзиву на зустрічний позов, який поданий разом з доказами його направлення 07.08.2018 на адресу тільки відповідача 1, який за спірним договором є балансоутримувачем, а не орендодавцем. Заяву про уточнення підстав або предмету позовних вимог позивачем за первісним позовом під час розгляду справи в суді першої інстанції при новому розгляді не подано. Тобто, недоліків з ненадання проекту угоди у визначеному законом порядку, позивачем за первісним позовом не було усунено і під час нового розгляду справи.

За таких обставин, Північний апеляційний господарський суд погоджується з висновком суду першої інстанції про те, що недотримання позивачем за первісним позовом норм процесуального права є також підставою для відмови в задоволенні первісного позову.

Водночас, з урахуванням положень ст. 73, 74, 77, 79 ГПК України, беручи до уваги не встановлення обставин припинення договору оренди №375 з причин несвоєчасної відмови орендодавця від пролонгації цього договору, суд першої інстанції дійшов правомірного висновку про відсутність підстав для задоволення зустрічного позову про виселення ФОП Каралоп М.А. із займаного нежитлового приміщення, у зв'язку з закінченням строку дії договору оренди.

8. Висновки за результатами розгляду апеляційної скарги з посиланням на норми права, якими керувався суд апеляційної інстанції

Зважаючи на викладене, Північний апеляційний господарський суд погоджується з висновком суду першої інстанції про відмову в задоволенні як первісних позовних вимог ФОП Каралоп М.А., так і зустрічного позову КП «Керуюча компанія з обслуговування житлового фонду Солом'янського району м. Києва»

Таким чином, на підставі ст. 2, 269, 270, п. 1 ч. 1 ст. 275, ст. 276 ГПК України - суд апеляційної інстанції дійшов висновку про необхідність залишення апеляційної скарги у даній справі без задоволення, а рішення суду першої інстанції - без змін.

9. Судові витрати

З урахуванням відмови в задоволенні апеляційної скарги по суті, понесені судові витрати за розгляд справи в суді апеляційної інстанції (судовий збір) покладаються на скаржника в порядку ст. 129 ГПК України.

Керуючись ст.ст. 2, 129, 269, 270, п. 1 ч. 1 ст. 275, ст. 276, 281 - 283 ГПК України, Північний апеляційний господарський суд,

ПОСТАНОВИВ:

1. Апеляційну скаргу Комунального підприємства «Керуюча компанія з обслуговування житлового фонду Солом'янського району м. Києва» на рішення Господарського суду міста Києва від 15.11.2018 у справі № 910/15387/17 - залишити без задоволення.

2. Рішення Господарського суду міста Києва від 15.11.2018 у справі №910/15387/17 - залишити без змін.

3. Судові витрати, понесені у зв'язку з переглядом справи в суді апеляційної інстанції, покласти на Комунальне підприємство «Керуюча компанія з обслуговування житлового фонду Солом'янського району м. Києва».

4. Поновити дію рішення Господарського суду міста Києва від 15.11.2018 у справі № 910/15387/17, зупиненого ухвалою суду від 21.01.2018.

5. Матеріали справи № 910/15387/17 повернути до суду першої інстанції.

Постанова набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена до Верховного Суду у порядку, передбаченому ст. 286 - 291 Господарського процесуального кодексу України.

Повний текст постанови складено - 22.03.2019

Головуючий суддя О.М. Коротун

Судді Л.Г. Смірнова

Є.Ю. Пономаренко