ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ДОНЕЦЬКОЇ ОБЛАСТІ
У Х В А Л А
про призначення експертизи
25.03.2019 Справа № 908/2474/18
Господарський суд Донецької області у складі колегії суддів:
головуючий суддя Величко Н.В.,
суддя Бокова Ю.В., суддя Демідова П.В.,
при секретарі судового засідання Хадієвій М.Ф.,
розглянувши у відкритому підготовчому судовому засіданні матеріали
про: розірвання договору оренди нежитлової будівлі та зобовязання звільнити приміщення,-
за участю представників сторін:
від позивача: не зявився;
від відповідача: ОСОБА_1 за довіреністю та посвідченням адвоката, -
В провадженні господарського суду Донецької області перебуває справа №908/2474/18 за позовом Приватного підприємства ЮКА ФУД до Товариства з обмеженою відповідальністю УКРАЇНСЬКИЙ РІТЕЙЛ про розірвання достроково договору оренди нерухомого майна від 03.03.2017, посвідченого приватним нотаріусом Маріупольського міського нотаріального округу ОСОБА_2 та зареєстрованого в реєстрі за номером № 201 та про зобовязання звільнити нежитлове приміщення загальною площею 2856,8 кв.м., розташоване за адресою: м. Маріуполь Донецької області, бульвар Шевченка, буд. 89/105.
14.01.2019 від відповідача через канцелярію суду отримано клопотання вих. №36 від 11.01.2019, за змістом якого останній просить призначити по справі №908/2474/18 судову будівельно технічну експертизу, проведення якої пропонує доручити Харківському НДІ судових експертиз ім. проф. ОСОБА_3 та наводить перелік питань, які на його думку необхідно поставити на вирішення експертизи.
Ухвалою суду від 24.01.2019 продовжено строк підготовчого провадження на 30 днів; запропоновано позивачу надати суду у строк не пізніше ніж за пять днів до дня судового засідання письмові пояснення стосовно клопотання відповідача (вих. №36 від 11.01.2019) про призначення судової будівельно технічної експертизи, а також відповідь на відзив, копії яких разом з додатками заздалегідь направити відповідачу, докази направлення надати суду у встановлений строк; явка представників сторін у судове засідання визнана не обовязковою.
15.02.2019 від позивача через канцелярію суду отримано пояснення вих. №02/07.1 від 12.02.2019 (щодо клопотання відповідача вих. №36 від 11.01.2019 про призначення будівельно технічної експертизи), в якому викладено заперечення проти задоволення клопотання відповідача, а також подано відповідь вих. №02/12 від 12.02.2019 на відзив, за змістом якої останній просить позовні вимоги задовольнити, підготовче засідання провести за відсутності позивача та його представника у звязку з неможливістю зявитись до суду.
25.02.2019 від відповідача на адресу суду надійшли заперечення, в яких останній посилався на необхідність проведення експертизи, а також просив відмовити у задоволенні позову.
Через складність справи та неможливість досягнення завдань підготовчого провадження у цьому судовому засіданні, ухвалою суду від 28.02.2019 призначено колегіальний розгляд справи №908/2474/18 у складі трьох суддів. Для визначення складу колегії оголошено перерву.
За результатами автоматизованого визначення складу колегії суддів для розгляду справи №908/2474/18 призначено колегію суддів у наступному складі: головуючий суддя Величко Н.В., суддя Бокова Ю.В., суддя Демідова П.В.
Ухвалою суду від 28.02.2019 прийнято справу №908/2474/18 до розгляду колегією суддів, постановлено розгляд справи почати спочатку зі стадії підготовчого провадження; підготовче засідання призначено на 25.03.2019; відкладено розгляд клопотання відповідача вих. № 36 від 11.01.2019 про призначення будівельно технічної експертизи; явка представників сторін у судове засідання визнана необовязковою.
В судове засідання 25.03.2019 позивач свого представника не направив, представник відповідача наполягав на задоволенні його клопотання про призначення судової будівельно-технічної експертизи.
Дослідивши матеріали справи, суд дійшов висновку про необхідність призначення судової будівельно-технічної експертизи з огляду на наступне.
За приписами п. 1 ч. 1 ст. 99 Господарського процесуального кодексу України, суд за клопотанням учасника справи або з власної ініціативи призначає експертизу у справі за сукупності таких умов, для зясування обставин, що мають значення для справи, необхідні спеціальні знання у сфері іншій, ніж право, без яких встановити відповідні обставини неможливо.
Відповідно до ч.ч.3, 4 ст. 99 Господарського процесуального кодексу України, при призначенні експертизи судом експерт або експертна установа обирається сторонами за взаємною згодою, а якщо такої згоди не досягнуто у встановлений судом строк, експерта чи експертну установу визначає суд. З урахуванням обставин справи суд має право визначити експерта чи експертну установу самостійно. У разі необхідності може бути призначено декілька експертів для підготовки одного висновку (комісійна або комплексна експертиза). Питання, з яких має бути проведена експертиза, що призначається судом, визначаються судом.
Предметом спору у справі №908/2474/18 є розірвання договору оренди нежитлової будівлі від 03.03.2017 та зобовязання звільнити приміщення
В обґрунтування позовних вимог позивач посилається на невиконання відповідачем умов договору оренди нежитлової будівлі від 03.03.2017 в частині здійснення поточного ремонту орендованого приміщення, навмисне та необережне погіршення стану будівлі та допущення останнім несвоєчасної сплати орендної плати, внаслідок чого виникли підстави для дострокового розірвання договору.
Позивач стверджує, що на обєкті оренди частково зруйноване фасадне покриття, наявні тріщини, частково відсутня облицювальна плитка; на прилеглій до приміщення території частково зруйнована плитка та бордюрний камінь; на сходових клітинах центрального та запасного виходів, а також у торгівельному залі частково відсутня (відбита) плитка; на стінах та стелі торговельного залу забруднена побілка; у підсобних приміщеннях наявні тріщини на стінах, вибита та відсутня плитка на стінах та підлозі; пошкоджені ворота деброкадеру; кровля засмічена. Також виявлено захаращування приміщення, пошкоджена та не працює система вентиляції, а труби системи централізованого теплопостачання покриті іржею.
На підтвердження доводів щодо погіршення стану обєкта оренди ПП «ЮКА ФУД» отримало висновок експерта №3-с від 07.12.2018, виготовлений на підставі договору від 28.11.2018 судовим експертом ОСОБА_4, який долучено до матеріалів справи.
Відповідач у відзиві проти позову заперечив, посилався на належне виконання ним умов договору, своєчасне здійснення орендних платежів, використання обєкту оренди за цільовим призначенням та підтримання його у стані, придатному для експлуатації. Також зазначив, що відновлення фасаду будівлі та усунення тріщин у стінах відноситься не до поточного ремонту, а до капітального, обовязок проведення якого покладений законодавством і договором на позивача.
Щодо поданого позивачем експертного висновку відповідач зазначає, що, по-перше, у вказаному висновку відсутні відомості стосовно того, який саме документальний матеріал стосовно дійсного стану обєкту оренди було досліджено експертом ОСОБА_4, фактично експерт оцінював обєкт на підставі огляду та технічного паспорту, що не може вважатися достатніми матеріалами для висновків експерта; по-друге, експертом не використано всі основні методичні підходи оцінки, а у експертному висновку не обґрунтовано чому експерт застосував одні методи оцінки і не застосував інші; по-третє, у висновку не надано відповідь на питання, які мають значення для вирішення справи, а саме чому могли вказані позивачем недоліки зявитися внаслідок експлуатації відповідачем приміщення за період з 03.03.2017 по теперішній час, в якому технічному стані знаходиться обєкт нерухомості, якщо стан приміщення незадовільний, то яка причина незадовільного стану приміщення, якого типу ремонту потребує приміщення: поточного чи капітального та чи знаходиться на сьогоднішній день приміщення в стані, гіршому ніж воно було в момент передачі його орендарю, враховуючи природний знос. На думку відповідача вказаний висновок викликає обґрунтовані сумніви щодо їх правильності, обґрунтованості та обєктивності та не міститься відповідей на запитання, які мають значення для справи.
В клопотанні вих. №36 від 11.01.2019 про призначення у справі №908/2474/18 судової будівельно технічної експертизи відповідач просив поставити на розгляду експерта наступні питання:
1) Чи могли вказані ПП «ЮКА ФУД» недоліки зявитись внаслідок експлуатації ТОВ «УКРАЇНСЬКИЙ РІТЕЙЛ» приміщення, за адресою: м. Маріуполь, б. ОСОБА_5, буд. 89/105, за період з 03.03.2017 по теперішній час?
2) В якому технічному стані знаходиться обєкт нерухомості, що знаходиться за адресою: м. Маріуполь, б. ОСОБА_5, буд. 89/105?
3) Якщо стан приміщення незадовільний, то яка причина незадовільного стану приміщення?
4) Якого типу ремонту потребує приміщення за адресою: м. Маріуполь, б. ОСОБА_5, буд. 89/105: поточного чи капітального?
5) Чи знаходиться на сьогоднішній день приміщення в стані, гіршому ніж воно було в момент передачі його орендарю за актом прийому-передачі нежитлового приміщення, розташованого за адресою: м. Маріуполь, б. ОСОБА_5, буд. 89/105 від 03.03.2017, враховуючи природний знос?
Як вбачається з матеріалів справи, позивач (орендодавець) передав, а відповідач (орендар) на підставі договору оренди нежитлової будівлі від 03.03.2017 прийняв у тимчасове користування нежитлове приміщення, розташоване за адресою: м. Маріуполь. ОСОБА_5, 89/105, що підтверджується актом приймання-передачі нежитлового приміщення від 03.03.2018. В акті також зазначено, що приміщення передається у стані придатному для експлуатації у відповідності до вимог БНтП, ПТЕЕС та Правил пожежної безпеки.
Згідно п. 4.2 договору оренди нежитлової будівлі від 03.03.2017 орендодавець має право: здійснювати контроль за належною експлуатацією та утриманням будівлі, наданої в оренду; без перешкоди відвідувати надану в оренду нежитлову будівлю, з метою реалізації контрольн6их функцій, попередньо погодивши час відвідування з орендарем, для складення двостороннього акту стану приміщення на час відвідування.
Пунктом 4.3 договору встановлені обовязки орендаря, а саме:
а) використовувати будівлю виключно за її цільовим призначенням, визначеним у п. 1.4 договору;
б) своєчасно здійснювати орендні платежі згідно з вимогами розділу 3 цього договору;
в) утримувати будівлю у справності, забезпечувати та нести відповідальність за збереження прийнятої нежитлової будівлі, попереджати її пошкодження та псування;
г) підтримувати належний протипожежний режим, здійснювати встановлені вимоги протипожежної безпеки, дотримуватись усіх вимог санітарних, екологічних та інших нормативних актів у процесі користування приміщенням;
д) підтримувати естетичний вид фасаду орендованої будівлі;
е) здійснювати прибирання прилеглої території, утримувати її у належному санітарному стані;
ж) самостійно, за свій рахунок, приймати усі необхідні заходи для забезпечення функціонування усіх інженерних систем орендованої будівлі: центрального опалення, гарячого та холодного водопостачання, каналізації, електропостачання та інше;
з) протягом двох місяців з моменту підписання договору оренди, укласти окремі договори з відповідними службами про надання комунальних послуг та експлуатаційне обслуговування орендованої будівлі;
і) забезпечувати представнику орендодавця вільний доступ до орендованої будівлі для здійснення контролю з дотриманням орендарем умов цього договору;
к) орендар несе повну відповідальність за заподіювання майнової шкоди орендодавцю у період експлуатації орендованої будівлі та зобовязаний відшкодовувати всі збитки, або здійснити відновлюючі роботи;
л) за свій рахунок здійснювати поточний ремонт орендованої нежитлової будівлі, а саме зносу конструкцій та інженерного обладнання, зокрема, їх заміну, виконувати необхідні роботи по підготуванню їх до сезонної експлуатації, за необхідністю здійснювати заміну дверей, вікон (вітражей), покриття підлоги, покриття прилеглої території та т.п., утримувати у справному стані кровлю, не допускати її течі, проводити необхідні поточні ремонтні та профілактичні роботи, за винятком капітальних ремонтів несущих конструкцій;
м) нести відповідальність за збереження пломб на приборах обліку: тепло, енерго, водопостачання та т.п.;
н) поліпшення та реконструкцію орендованої будівлі здійснювати лише за письмовою згодою орендодавця та на умовах, узгоджених сторонами; вартість поліпшень, здійснених орендарем без дозволу орендодавця, а також поліпшень, здійснених з дозволу орендодавця, але які не можуть бути відокремлені від майна без його пошкодження, відшкодуванню не підлягає, та ці поліпшення безоплатно переходять орендодавцю:
о) узгодити з орендодавцем технічні умови підключення до інженерних систем та обсяги споживання інженерних послуг;
п) нести відповідальність за ризик випадкової загибелі або пощкодження орендованої будівлі, якщо орендар міг запобігти цьому, але не зробив цього;
р) нести відповідальність за шкоду, спричинену третім особам у звязку з користуванням орендованою будівлею;
с) у разі розірвання договору оренди, закінчення строку його дії та відмови від його продовження орендар зобовязаний повернути орендодавцю обєкт оренди по акту передачі в тому ж стані, що приймав, з урахуванням нормального зносу;
т) за бажанням припинити договірні відносини, письмово попередити орендодавця за два місяці.
За актом приймання передачі від 03.03.2017 позивач передав, а відповідач прийняв нежитлове приміщення, розташоване за адресою: м. Маріуполь, б. ОСОБА_5, 89/105, з наступними технічними характеристиками:
- приміщення передається в придатному до експлуатації стані у відповдіності до вимог БНтП, ПТЕЕС та Правил пожежної безпеки;
- електропостачання: в справному стані, облік опломбований (електролічильник №347089, коефіціент трансформації 60 (300/5), електролічильник №376822, коефіціент трансформації 60 (300/5), електролічильник ТП-385 №0131107, коефіціент трансформації 60 (300/5), електролічильник ТП-385 №0131720, коефіціент трансформації 60 (300/5));
- водопостачання: в справному стані, облік опломбований (водомір Метрон №7173241);
- сантехнічне обладнання в справному стані;
- телефонний звязок в справному стані;
- газопостачання відсутнє;
- інше обладнання відсутнє.
Відповідно до ч. 2 ст. 776 Цивільного кодексу України капітальний ремонт речі, переданої у найм, провадиться наймодавцем за його рахунок, якщо інше не встановлено договором або законом.
На підставі ч.1 ст.100 Господарського процесуального кодексу України про призначення експертизи суд постановляє ухвалу, в якій зазначає підстави проведення експертизи, питання, з яких експерт має надати суду висновок, особу (осіб), якій доручено проведення експертизи, перелік матеріалів, що надаються для дослідження, та інші дані, які мають значення для проведення експертизи.
З огляду на вищевикладені обставини, враховуючи необхідність застосування спеціальних знань для встановлення даних, що входять до предмету доказування, суд прийшов до висновку про необхідність призначення у справі судової будівельно-технічної експертизи.
Згідно ч.2 п.5 Постанови Пленуму Вищого господарського суду України №4 «Про деякі питання практики призначення судової експертизи» у вирішенні відповідного питання (до призначення судової експертизи) слід, зокрема, визначитися з конкретною установою або конкретним експертом, якими проводитиметься експертиза. З цією метою господарський суд, зокрема, витребує у сторін пропозиції стосовно таких установ та/або судових експертів, у тому числі тих, які не є працівниками зазначених установ. Господарський суд не зв'язаний цими пропозиціями, але може враховувати їх у вирішенні питання про призначення і проведення судової експертизи.
Як вбачається з матеріалів справи, відповідач просив проведення експертизи доручити Харківському науково-дослідному Інституту судових експертиз ім. проф. ОСОБА_6.
Враховуючи вищезазначене, господарський суд дійшов висновку за доцільне доручити проведення судової експертизи Харківському науково-дослідному Інституту судових експертиз ім. проф. ОСОБА_6.
Згідно з п.23 постанови Пленуму Вищого господарського суду України №4 від 23.03.2012 Про деякі питання практики призначення судової експертизи, витрати, пов'язані з проведенням судової експертизи, під час судового розгляду має нести заінтересована сторона.
Оскільки саме відповідач звернувся до суду з клопотанням про призначення судової експертизи та гарантував оплату, суд покладає на нього оплату вартості її проведення.
Необхідність скерування матеріалів справи до експертної установи унеможливлює розгляд справи по суті позовних вимог.
Відповідно до п.2 ч.1 ст.228 Господарського процесуального кодексу України суд може за заявою учасника справи, а також з власної ініціативи зупинити провадження у справі у випадку призначення судом експертизи.
Зважаючи на обставини справи, з урахуванням необхідності застосування спеціальних знань, суд, за клопотанням відповідача, вважає за доцільне в межах справи №908/2474/18 призначити судову будівельно-технічну експертизу, проведення якої доручити експертам Харківського науково-дослідного Інституту судових експертиз ім. проф. ОСОБА_6 та зупинити провадження у справі.
Керуючись статтями ст.ст.99, 100, 128, 228, 233-234 Господарського процесуального кодексу України, господарський суд
I. Призначити у справі №908/2474/18 судову будівельно-технічну експертизу.
На вирішення експерта поставити наступні питання:
1) В якому технічному стані знаходиться обєкт нерухомості, що знаходиться за адресою: м. Маріуполь, б. ОСОБА_5, буд. 89/105?
2) Якого типу ремонту потребує приміщення за адресою: м. Маріуполь, б. ОСОБА_5, буд. 89/105: поточного чи капітального?
Зобовязати сторін по справі при проведенні експертизи не перешкоджати експерту в проведенні судової експертизи.
Попередити судового експерта, якому буде доручено проведення експертизи, про кримінальну відповідальність за надання завідомо неправдивого висновку.
Зобовязати судового експерта, якому буде доручено проведення експертизи, направити висновки за результатами проведення даної судової експертизи до господарського суду Донецької області протягом 5 днів з моменту закінчення проведення судової експертизи.
Ухвала набирає законної сили 25.03.2019 та може бути оскаржена в апеляційному порядку, згідно з Розділом IV Господарського процесуального кодексу України.

Повний текст ухвали складений 26.03.2019.

Головуючий суддя Н.В. Величко

Суддя Ю.В. Бокова

Суддя П.В. Демідова