ПІВНІЧНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"21" лютого 2019 р. м. Київ Справа№ 927/280/18

Північний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:

головуючого: Скрипки І.М.

суддів: Михальської Ю.Б.

Тищенко А.І.

при секретарі судового засідання Подоляк Р.Ю.

за участю представників сторін згідно протоколу судового засідання від 21.02.2019

розглянувши у відкритому судовому засіданні в приміщенні суду апеляційну скаргу Комунального підприємства "Діловий центр" Чернігівської обласної ради на рішення Господарського суду Чернігівської області від 19.11.2018 (повний текст складений 29.11.2018)

у справі № 927/280/18 (суддя Оленич Т.Г.)

за позовом Комунального підприємства "Діловий центр" Чернігівської обласної ради

до Приватного підприємства "Регіональне Інформаційно-інвестиційне агентство"

про внесення змін до договору

В судовому засіданні 21.02.2019 відповідно до ст.ст. 240, 283 ГПК України оголошено вступну та резолютивну частину постанови.

ВСТАНОВИВ:

Короткий зміст позовних вимог

У квітні 2018 Комунальне підприємство "Діловий центр" Чернігівської обласної ради звернулось до Господарського суду Чернігівської області з позовом до Приватного підприємства "Регіональне Інформаційно-інвестиційне агентство" з урахуванням прийнятої судом до розгляду заяви про зміну предмету позову, про внесення змін до договору оренди приміщень №41/10 від 02.09.2010, в будівлі, що належить до спільної власності територіальних громад сіл, селищ, міст Чернігівської області, та розташованих по проспекту Миру, 20 у м. Чернігові.

Позов ґрунтований тим, що між сторонами укладено договір оренди приміщень №41/10 від 02.09.2010 в будівлі, що належить до спільної власності територіальних громад сіл, селищ, міст Чернігівської області, та розташованих по проспекту Миру, 20 у м. Чернігові, і які перебувають у господарському віданні позивача. Позивач вказує, що у зазначеному договорі, зокрема, в п.3.12. сторони передбачили можливість перегляду розміру орендної плати у разі зміни Методики її розрахунку. За повідомленням позивача, 17.05.2017 рішенням Чернігівської обласної ради затверджено Методику розрахунку та порядку використання плати за оренду майна спільної власності територіальних громад сіл, селищ, міст Чернігівської області в новій редакції, та цим же рішенням вирішено, зокрема, встановити, що орендна плата в діючих договорах оренди може бути переглянута згідно з новими орендними ставками за умови проведення нової оцінки майна (п.2.1. рішення). Крім того, позивач вказує, що згідно із п.2.4. зазначеного рішення, КП "Діловий центр" Чернігівської обласної ради було зобов'язано протягом трьох місяців провести нову оцінку майна, що передано в оренду за договорами, строк яких перевищує п'ять років та перерахувати орендну плату, не враховуючи вартість невід'ємних поліпшень майна, здійснених орендарями. За повідомленням позивача, на виконання зазначеного рішення обласної ради, ним 09.10.2017 здійснено незалежну оцінку нерухомого майна, яке знаходиться у його господарському віданні в будівлі по проспекту Миру, 20 у місті Чернігові. Позивач стверджує, що 08.02.2018 він направив відповідачу для підписання два примірника договору про внесення змін №1 до договору оренди приміщень №41/10 від 02.09.2010 разом з розрахунком розміру орендної плати, який є додатком №1 до договору та визначає розмір орендної плати відповідно до п.5.1, 5.3 Методики розрахунку та порядку використання плати за оренду майна спільної власності територіальних громад сіл, селищ, міст Чернігівської обласної ради від 17.05.2017. За повідомленням позивача, відповідач договір про внесення змін №1 не підписав, а 05.03.2018 надав відповідь про необхідність направлення йому копії звіту про оцінку майна орендованого майна для вирішення питання надання зборами власників ПП "РІІА" дозволу директору на підписання договору. Позивач вказує, що 13.03.2018 відповідачу був наданий повний звіт про оцінку орендованого майна, але до теперішнього часу відповіді по суті стосовно укладення зазначеного договору про внесення змін №1 до договору оренди приміщень №41/10 від 02.09.2010 від відповідача не надійшло, що і стало підставою для передачі спору на вирішення суду.

Короткий зміст рішення місцевого господарського суду та мотиви його прийняття

Рішенням Господарського суду Чернігівської області від 19.11.2018 у справі № 927/280/18 в позові відмовлено.

Стягнуто з Комунального підприємства "Діловий центр" Чернігівської обласної ради на користь Приватного підприємства "Регіональне Інформаційно-інвестиційне агентство" 4000,00 грн. витрат, пов'язаних з правничою допомогою адвоката.

Відмовляючи у задоволенні позовних вимог, суд виходив з того, що внесення рішенням Чернігівської обласної ради змін до Методики розрахунку та порядку використання плати за оренду майна спільної власності територіальних громад сіл, селищ, міст Чернігівської області, затвердженої рішенням обласної ради від 25 березня 2011, зокрема в частині розміру ставок орендної плати, на підставі якої відповідно до умов договору оренди здійснюється визначення розміру орендної плати за об'єкт оренди комунальної власності, є підставою для перегляду розміру орендної плати та зміни умов договору оренди в цій частині.

Разом з тим, аналіз запропонованих позивачем змін до підпункту 1.1.3. договору оренди свідчить, що позивач також намагається внести зміни, пов'язані безпосередньо з вартістю орендованого за договором майна.

Місцевий господарський суд дійшов висновку, що оцінка об'єкта оренди може проводитися тільки у випадках, встановлених Законом, а відтак зміна такої істотної умови договору оренди як вартість об'єкта оренди, що визначається виключно за результатами оцінки, може відбуватися лише у випадку продовження (поновлення) дії договору оренди.

Оскільки спір у даній справі стосується лише внесення відповідних змін, зокрема, щодо зміни вартості майна, до договору оренди, строк дії якого не закінчився, тому суд дійшов висновку про відсутність правових підстав для запропонованої позивачем зміни вартості об'єкту оренди.

Суд також дійшов висновку про те, що позивач повинен був здійснювати розрахунок орендної плати на підставі п. 5.2 Методики, чинної на момент складання проекту змін до договору оренди, яка була дійсною до набрання чинності рішенням Чернігівської обласної ради від 28.03.2018, яким вказаний пункт Методики виключений.

Короткий зміст вимог апеляційної скарги та узагальнення її доводів

Не погодившись з прийнятим рішенням, позивач 16.12.2018 звернувся до Північного апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою, в якій просить оскаржуване рішення скасувати та прийняти нове про задоволення позову.

Апеляційну скаргу обґрунтовано неповним з'ясуванням судом всіх обставин, що мають значення для справи, неправильним застосуванням норм матеріального права (ч.ч. 1, 2 ст. 651 ЦК України, ст. 188 ГК України, ст.ст. 11, 19 Закону України «Про оренду державного та комунального майна»), порушенням норм процесуального права (ст.ст. 7, 11, 86, 210 ГПК України), у зв'язку з чим висновки суду не відповідають дійсним обставинам справи.

Обґрунтовуючи апеляційну скаргу, позивач вказував на те, що судом не було враховано, що п. 5.2 Методики не відноситься до визначення розміру орендної плати нерухомого майна, а передбачений виключно для визначення оцінки вартості орендованого приміщення, якщо орендоване приміщення є частиною будівлі, тоді як у даному випадку метою було визначення саме розміру орендної плати.

Апелянт вказує, що помилковим є висновок суду про необхідність здійснювати оцінку будівлі в цілому, а потім визначати вартість орендованого приміщення, яке є її частиною із застосуванням п. 5.2 Методики, оскільки у будівлях, наданих у господарське відання позивача не всі приміщення передані в оренду, а тому і здійснювати оцінку всієї будівлі, на думку апелянта, є недоцільним.

Апелянт зазначає, що статтею 11 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" зобов'язано здійснювати оцінку безпосередньо об'єкта оренди, тобто орендованого приміщення у будівлі, п. 5.1. Методики передбачено формулу визначення орендної плати за оренду нерухомого майна, в якій застосовується показник вартості саме орендованого майна, визначеної шляхом проведення незалежної оцінки.

На думку апелянта, під час прийняття оскаржуваного рішення судом надано перевагу доказам на користь відповідача без належного обґрунтування відхилення інших доказів.

Узагальнені доводи та заперечення інших учасників справи

Заперечуючи проти задоволення апеляційної скарги, відповідач вказує на те, що Методика розрізняє два способи розрахунку орендної плати, викладені в п. 5.1 (визначення вартості орендованого майна у вигляді окремої будівлі) та п. 5.2 (визначення вартості орендованих приміщень, які є частиною будівлі (споруди)), враховуючи, що орендовані приміщення є частиною будівлі, суд дійшов правильного висновку про застосування до спірних правовідносин п. 5.2 Методики, яка є нормативно-правовим актом і положення якої мали бути дотримані позивачем навіть при виконанні п. 2.4 рішення Чернігівської обласної ради від 17.05.2018 №34-9/VII, яке не є нормативно-правовим актом, а є лише засобом реалізації організаційно-господарських повноважень обласної ради щодо утворених суб'єктів господарювання, відповідно до наданого позивачем висновку про вартість майна оцінювачем була визначена саме відновна вартість об'єкта оренди, що є порушенням приписів ч. 2 ст. 284 ГК України, внесення в односторонньому порядку змін про вартість майна, що було передане в оренду, суперечить вимогам законодавства.

Дії суду апеляційної інстанції щодо розгляду апеляційної скарги по суті

Відповідно до витягу з протоколу автоматизованого розподілу судової справи між суддями Північного апеляційного господарського суду від 20.12.2018 апеляційну скаргу позивача передано на розгляд судді Скрипці І.М., сформовано колегію суддів у складі: головуючий суддя Скрипка І.М., судді Михальська Ю.Б., Тищенко А.І.

Ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 26.12.2018 у справі №927/280/18 відкрито апеляційне провадження у справі, розгляд справи призначено на 21.02.2019.

Явка представників сторін

Представник позивача в судовому засіданні апеляційної інстанції 21.02.2019 підтримав доводи апеляційної скарги з підстав, викладених у ній, просив її задовольнити, оскаржуване рішення скасувати та прийняти нове про задоволення позову.

Представник відповідача в судовому засіданні апеляційної інстанції 21.02.2019 заперечував проти задоволення апеляційної скарги з підстав, викладених у відзиві на апеляційну скаргу, просив її відхилити, а оскаржуване рішення залишити без змін.

Обставини справи, встановлені судом першої інстанції у даній справі та перевірені судом апеляційної інстанції

02 вересня 2010 між Комунальним підприємством "Діловий центр" Чернігівської обласної ради (позивач у справі, орендодавець за договором) та Приватним підприємством "Регіональне інформаційно-інвестиційне агентство" (відповідач у справі, орендар за договором) укладено договір оренди приміщень №41/10 в будівлі, що належить до спільної власності територіальних громад сіл, селищ, міст Чернігівської області та розташованих по проспекту Миру, 20 у м. Чернігові (далі за текстом - договір оренди), за умовами якого позивач передає, а відповідач приймає в строкове платне користування частину нежилого приміщення (майно), яке розташоване в будівлі по проспекту Миру, 20 у м. Чернігові, що закріплені за позивачем на праві господарського відання, у складі: приміщення, які знаходяться в підвалі вищезазначеної будівлі, загальною площею - 377,3 кв.м., що мають окремий вхід.

Договір оренди посвідчений приватним нотаріусом Чернігівського міського нотаріального округу Денисенко О.В та зареєстрований в реєстрі за №1261.

Відповідно до підп.1.1.2. п.1.1. договору оренди приміщення передається з метою розміщення в ньому підприємства громадського харчування: їдальні, дитячого кафе, буфету, кафе-морозиво (без реалізації горілчаних виробів), а саме: частина будівлі бувшого готельного комплексу "Десна" - приміщення підвалу: літ.1-33, літ. 1-36, літ. 1-38, з літ. 1-40 по літ.1-56, літ. 1-58, з літ. 1-70 по літ. 1-72, літ. 1-ІІ, літ. 1-ІІІ - площею 377,3 кв.м.

Згідно із підп.1.1.3. п.1.1. договору оренди ринкова вартість майна станом на 24.06.2010 складає 1 685 264,00 грн.

В п.3.3. договору оренди сторонами передбачено, що розмір орендної плати, визначений з використанням знижених орендних ставок (коефіцієнтів цільового використання) згідно з додатком до рішення обласної ради від 5 червня 2009 "Про зміну орендних ставок", впроваджується тимчасово, до 01 січня 2011.

За змістом п.3.4. договору оренди базовий розмір запропонованої орендарем орендної плати визначений згідно протоколу №2 засідання конкурсної комісії від "10" серпня 2010 і становить 7916,67 грн. (без ПДВ). Розмір орендної плати за перший місяць оренди (вересень 2010) визначається шляхом множення базового розміру орендної плати на індекси інфляції за липень та вересень 2010. ПДВ розраховується і сплачується у розмірах та порядку згідно з чинним законодавством. Нарахування та сплата орендної плати, починаючи з 01 січня 2011 встановлюється відповідно до умов договору оренди та визначається згідно з таблицею 2 Методики розрахунку та порядку використання плати за оренду майна спільної власності територіальних громад сіл, селищ, міст Чернігівської області, затвердженої рішенням обласної ради від 18 вересня 2006 зі змінами та доповненнями. При цьому розмір орендної плати не може бути меншим за конкурсну пропозицію.

Згідно із п.10.1. договору оренди цей договір дії з "02" вересня 2010 і по "23" серпня 2025 включно.

Як вбачається з наданої до матеріалів справи копії примірника нотаріально посвідченого договору оренди приміщень №41/10 від 02.09.2010, останній підписаний сторонами та скріплений їх печатками, що свідчить про набрання ним чинності, що також не оспорювалось сторонами в ході розгляду справи.

Доказів розірвання або визнання недійсним вказаного договору в судовому порядку на час розгляду даної справи сторонами не надано.

В силу п.2.1. договору оренди орендар вступає у строкове платне користування майном одночасно із підписанням сторонами договору, акту прийому-передачі в оренду майна (додаток №1 до цього договору, що є невід'ємною його частиною).

Відповідно до п.2.3. договору оренди передача майна в оренду здійснюється за ринковою вартістю майна з урахуванням результатів конкурсу.

Згідно із актом №1 прийому-передачі в оренду майна комунальної власності області, розташованого за адресою проспект Миру, 20 у місті Чернігові (т.1, а.с. 31-32), який є додатком №1 до договору №41/10 від 02.09.2010, позивач передав, а відповідач прийняв у строкове платне користування визначений договором оренди об'єкт оренди, а саме частину нежилого приміщення (майно), яке розташоване в будівлі по проспекту Миру, 20 у м. Чернігові, що закріплене за орендодавцем на праві господарського відання у складі: приміщення, які знаходяться в підвалі вищезазначеної будівлі, загальною площею - 377,3 кв.м., що мають окремий вхід.

Рішенням Чернігівської обласної ради №34-9/VII від 17.05.2017 внесено зміни до Методики розрахунку та порядку використання плати за оренду майна спільної власності територіальних громад сіл, селищ, міст Чернігівської області, затвердженої рішенням обласної ради від 25 березня 2011, шляхом викладення її в новій редакції.

В пункті 2.1. цього ж рішення встановлено, що орендна плата в діючих договорах оренди може бути переглянута згідно з новими орендними ставками за умови проведення нової оцінки майна.

Крім того, в п.2.4. вищевказаного рішення обласної ради міститься вказівка Комунальному підприємству "Діловий центр" Чернігівської обласної ради протягом трьох місяців провести нову оцінку майна, що передано в оренду за договорами, строк яких перевищує п'ять років, та перерахувати орендну плату не враховуючи вартість невід'ємних поліпшень майна, здійснених орендарями.

За твердженням позивача, ним на виконання рішення Чернігівської обласної ради №34-9/VII від 17.05.2017 проведено оцінку нерухомого майна, яке знаходиться у його господарському віданні, та є об'єктом спірних правовідносин.

Відповідно до висновку про вартість майна, який міститься в звіті №006/10/017/М/Ч про оцінку майна: частини приміщень підвалу, загальною площею 377,3кв.м., що перебувають у господарському віданні КП "Діловий центр" Чернігівської обласної ради та знаходяться за адресою: пр-т. Миру, 20, м. Чернігів, складеного суб'єктом оціночної діяльності ТОВ "Експертно-правовий центр "ПРАВЕКС", відновна вартість вказаного майна для цілей оренди без ПДВ становить 9 606 058,00грн., з ПДВ - 11527269,60 грн.

Висновок про вартість майна 13.10.2017 погоджений начальником Управління комунального майна Чернігівської міської ради.

Після проведення оцінки орендованого майна та перерахунку орендної плати позивач листом вих.№094-18 від 08.02.2018 направив відповідачу два примірники договору про внесення змін №1 до договору №41/10 від 02.09.2010 оренди приміщень в будівлі, що належить до спільної власності територіальних громад сіл, селищ, міст Чернігівської області в будівлі, розташованої за адресою: проспект Миру, 20 в м. Чернігові разом з розрахунком орендної плати (додаток №1) до договору про внесення змін №1, та просив підписати, скріпити печаткою та повернути позивачу один примірник договору про внесення змін №1 з розрахунком орендної плати (додаток №1) для подальшого посвідчення у нотаріуса.

Відповідно до проекту договору про внесення змін №1 до договору оренди приміщень №41/10 в будівлі, що належить до спільної власності територіальних громад сіл, селищ, міст Чернігівської області та розташованих по проспекту Миру, 20 у м. Чернігові, посвідченого "02" вересня 2010 приватним нотаріусом Чернігівського міського нотаріального округу Денисенко О.В. за реєстровим №1261, керуючись пунктом 2.4 рішення обласної ради від 17.05.2017 №34-9/VII "Про затвердження Методики розрахунку та порядку використання плати за оренду майна спільної власності територіальних громад сіл, селищ, міст Чернігівської області в новій редакції", беручи до уваги рекомендації постійної комісії обласної ради з питань управління та розпорядження об'єктами комунальної власності від 21.08.2017 "Про продовження строку виконання переоцінки майна", у зв'язку з виготовленням нової незалежної оцінки орендованого майна та перерахунком орендної плати відповідно до пункту 3.12 розділу 3 "Орендна плата та плата за комунальні послуги" договору оренди, позивачем запропоновано внести такі зміни:

" 1. Підпункт 1.1.3 пункту 1.1. розділу І "Предмет договору" викласти у редакції наступного змісту:

" 1.1.3. Вартість майна, що визначена згідно зі звітом про оцінку на "06" жовтня 2017 року, становить за незалежною оцінкою 9606058,00грн. (без ПДВ)".

2. Пункт 3.3., 3.4 розділу 3 "Орендна плата" договору оренди викласти у редакції наступного змісту:

" 3.3. Розмір орендної плати визначається в порядку передбаченому Методикою розрахунку та порядку використання плати за оренду майна спільної власності територіальних громад сіл, селищ, міст Чернігівської області в новій редакції, затвердженої рішенням обласної ради від 17 травня 2017 №34-9/VII зі змінами.

3.4. Розмір та порядок розрахунку орендної плати наведено у додатку №1 до цього договору про внесення змін, що є невід'ємною його частиною і становить за базовий місяць розрахунку (грудень 2017) - 59411,81грн. (без ПДВ).

Орендна плата за перший місяць оренди - лютий 2018 року, після перегляду розміру орендної плати, визначається шляхом коригування орендної плати за базовий місяць на індекси інфляції за січень та лютий 2018.

Нарахування ПДВ на суму орендної плати здійснюється у порядку, визначеному чинним законодавством".

3. Даний договір про внесення змін вступає в дію з моменту нотаріального посвідчення та державної реєстрації.

4. Цей договір про внесення змін укладено в 3-х примірниках, що мають однакову юридичну силу:

один з яких знаходиться у нотаріуса, що посвідчив цей договір про внесення змін, а інші викладаються на спеціальних бланках нотаріальних документів та видаються сторонам.

5. До цього договору про внесення змін №1 додається: розрахунок розміру орендної плати (додаток №1)".

Відповідач на запропоновану позивачем пропозицію щодо внесення змін до договору оренди №41/10 листом №005 від 05.03.2018 повідомив позивача, що директора уповноважено на підписання договорів, сумарна вартість яких не перевищує 10000,00 грн. для підписання договорів, вартість яких перевищує вказану суму, директору необхідно отримати дозвіл зборів власників, який оформлюється відповідним рішенням. З метою вирішення даного питання на зборах власників відповідач просив позивача надати копію повноцінного звіту про оцінку орендованого майна від 06 жовтня 2017, а не лише сам висновок, оскільки зборами власників для прийняття обґрунтованого рішення необхідно бачити порядок та методику проведення такої оцінки.

Позивачем у відповідь на лист відповідача №005 від 05.03.2018 супровідним листом №180-18 від 13.03.2018 направлено відповідачу копію звіту про оцінку орендованого ним майна від 06.10.2017.

Відповідачем факт отримання від позивача звіту про оцінку орендованого майна не заперечувався.

За повідомленням позивача, до теперішнього часу від відповідача відповіді по суті стосовно згоди на укладення договору про внесення змін №1 до договору оренди №41/10 не надійшло, у зв'язку чим позивачем передано спір про внесення змін до договору оренди №41/10 від 02.09.2010 на вирішення господарському суду.

Мотиви та джерела права, з яких виходить суд апеляційної інстанції при прийнятті постанови

У відповідності до вимог ч.ч. 1, 2, 5 ст. 269 ГПК України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними у ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги. Суд апеляційної інстанції досліджує докази, що стосуються фактів, на які учасники справи посилаються в апеляційній скарзі та (або) відзиві на неї. В суді апеляційної інстанції не приймаються і не розглядаються позовні вимоги та підстави позову, що не були предметом розгляду в суді першої інстанції.

У відповідності до ст. 129 Конституції України та ч. 1 ст. 74 ГПК України, кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень.

При цьому колегія суддів зазначає, що хоча пункт 1 статті 6 Конвенції зобов'язує суди обґрунтовувати свої рішення, це не може розумітись як вимога детально відповідати на кожен довод сторін (рішення Суду у справі Трофимчук проти України no.4241/03 від 28.10.2010).

Колегія суддів, беручи до уваги межі перегляду справи у апеляційній інстанції, заслухавши доповідь судді-доповідача, обговоривши доводи апеляційної скарги, дослідивши матеріали справи, заслухавши пояснення учасників апеляційного провадження, перевіривши правильність застосування господарським судом при прийнятті оскарженого рішення норм матеріального та процесуального права, дійшла висновку про те, що апеляційна скарга не підлягає задоволенню, а рішення підлягає залишенню без змін виходячи з наступного.

Відповідно до ч.1 ст.626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків.

Згідно із ч.1 ст.628 ЦК України зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов'язковими відповідно до актів цивільного законодавства.

В силу ч.1 ст.638 ЦК України договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.

За змістом ч.ч. 1, 2 ст.632 ЦК України ціна в договорі встановлюється за домовленістю сторін. У випадках, встановлених законом, застосовуються ціни (тарифи, ставки тощо), які встановлюються або регулюються уповноваженими органами державної влади або органами місцевого самоврядування. Зміна ціни після укладення договору допускається лише у випадках і на умовах, встановлених договором або законом.

Аналіз умов укладеного між сторонами договору №41/10 від 02.09.2010 та акту прийому-передачі, свідчить, що у зв'язку з їх вчиненням між сторонами виникли правовідносини оренди, які регулюються параграфом 5 глави 30 ГК України та главою 58 ЦК України.

Відповідно до ч.1 ст.283 ГК України за договором оренди одна сторона (орендодавець) передає другій стороні (орендареві) за плату на певний строк у користування майно для здійснення господарської діяльності.

Згідно із ч.1 ст.284 ГК України істотними умовами договору оренди є, зокрема, орендна плата з урахуванням її індексації.

За змістом ч.1 ст.286 ГК України орендна плата - це фіксований платіж, який орендар сплачує орендодавцю незалежно від наслідків своєї господарської діяльності. Розмір орендної плати може бути змінений за погодженням сторін, а також в інших випадках, передбачених законодавством.

В силу ч.6 ст.283 ГК України до відносин оренди застосовуються відповідні положення Цивільного кодексу України з урахуванням особливостей, передбачених цим Кодексом.

Згідно із ч.1 ст.759 ЦК України за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов'язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк.

В силу ч.ч. 1,3 ст.762 ЦК України за користування майном з наймача справляється плата, розмір якої встановлюється договором найму. Договором або законом може бути встановлено періодичний перегляд, зміну (індексацію) розміру плати за користування майном.

За змістом ст.3 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" відносини щодо оренди державного майна, майна, що належить Автономній Республіці Крим або перебуває у комунальній власності, регулюються договором оренди, цим Законом та іншими нормативно-правовими актами.

Оскільки передане в оренду за договором №41/10 від 02.09.2010 нерухоме майно є об'єктом комунальної власності, що не оспорювалось сторонами в ході розгляду справи, до спірних відносин також підлягають застосуванню норми спеціального щодо даного виду правовідносин Закону України "Про оренду державного та комунального майна".

В силу ч.1 ст.2 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" орендою є засноване на договорі строкове платне користування майном, необхідним орендареві для здійснення підприємницької та іншої діяльності.

За змістом ч.1 ст.10 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" істотними умовами договору оренди, зокрема, є: об'єкт оренди (склад і вартість майна з урахуванням її індексації); орендна плата з урахуванням її індексації.

Згідно із ч.ч. 1, 2 ст.19 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" орендар за користування об'єктом оренди вносить орендну плату незалежно від наслідків господарської діяльності. Методика розрахунку орендної плати та пропорції її розподілу між відповідним бюджетом, орендодавцем і балансоутримувачем визначаються органами місцевого самоврядування (для об'єктів, що перебувають у комунальній власності) на тих самих методологічних засадах, як і для об'єктів, що перебувають у державній власності.

В пункті 3.4. договору оренди також встановлено, що порядок нарахування та сплати орендної плати визначається згідно з таблицею Методики розрахунку та порядку використання плати за оренду майна спільної власності територіальних громад сіл, селищ, міст Чернігівської області, затвердженої рішенням обласної ради від 18 вересня 2006 зі змінами і доповненнями.

Відповідно до ч.ч. 1, 2 ст.21 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" розмір орендної плати може бути змінено за погодженням сторін. Розмір орендної плати може бути змінено на вимогу однієї з сторін, якщо з незалежних від них обставин істотно змінився стан об'єкта оренди, а також в інших випадках, встановлених законодавчими актами України.

В п.3.12. договору оренди сторонами передбачено право орендодавця змінювати в односторонньому порядку розмір орендної плати в разі зміни Методики розрахунку та порядку використання плати за оренду майна спільної власності територіальних громад сіл, селищ, міст Чернігівської області, цін і тарифів та в інших випадках, передбачених законодавчими актами України та рішенням Чернігівської обласної ради з дня набуття ними чинності.

В силу п.п. 10.2., 10.3. договору оренди умови договору зберігають силу протягом всього строку дії договору, крім умов щодо розміру орендної плати, які відповідно до п.3.12. цього договору змінюються орендодавцем в односторонньому порядку. Розірвання договору або зміна його умов (крім умов договору відповідно до п.3.12.) можуть мати місце за погодженням сторін.

Рішенням Чернігівської обласної ради №34-9/VII від 17.05.2017 внесені зміни до Методики розрахунку та порядку використання плати за оренду майна спільної власності територіальних громад сіл, селищ, міст Чернігівської області, затвердженої рішенням обласної ради від 25 березня 2011, шляхом викладення її в новій редакції, які, виходячи із змісту п.2.1. вказаного рішення, впливають на визначення розміру орендної плати в договорах оренди майна спільної власності територіальних громад сіл, селищ, міст Чернігівської області, зокрема, з урахуванням нових орендних ставок.

Зазначене вище рішення Чернігівської обласної ради на момент винесення рішення є чинним.

Відповідно до ч.ч. 1, 4 ст.188 ГК України зміна та розірвання господарських договорів в односторонньому порядку не допускаються, якщо інше не передбачено законом або договором. У разі якщо сторони не досягли згоди щодо зміни (розірвання) договору або у разі неодержання відповіді у встановлений строк з урахуванням часу поштового обігу, заінтересована сторона має право передати спір на вирішення суду.

Аналогічні положення щодо порядку зміни договору закріплені і в Цивільному кодексі України.

Згідно із ч.ч. 1, 2 ст.651 ЦК України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.

З огляду на вищевикладене, орендна плата за оренду майна державної та комунальної власності є регульованою ціною і в разі законодавчої зміни її розміру нормами чинного законодавства передбачено можливість внесення відповідних змін до умов договору за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у випадках, встановлених договором або законом.

Оскільки сторонами в договорі оренди також передбачена така підстава зміни розміру орендної плати, суд дійшов вірного висновку, що внесення рішенням Чернігівської обласної ради змін до Методики розрахунку та порядку використання плати за оренду майна спільної власності територіальних громад сіл, селищ, міст Чернігівської області, затвердженої рішенням обласної ради від 25 березня 2011, зокрема в частині розміру ставок орендної плати, на підставі якої відповідно до умов договору оренди здійснюється визначення розміру орендної плати за об'єкт оренди комунальної власності, є підставою для перегляду розміру орендної плати та зміни умов договору оренди в цій частині.

Аналогічні висновки щодо застосування норм матеріального права, викладені в постановах Верховного Суду України від 18.03.2015 у справі №14/59/5022-941/2012(18/18/5022-404/2012), від 29.03.2017 у справі №916/1689/15.

Відповідно до ч.4 ст.236 ГПК України при виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування норм права, викладені в постановах Верховного Суду.

З огляду на вищевикладене, суд доходить висновку про наявність підстав для перегляду розміру орендної плати та внесення відповідних змін до діючого договору оренди.

Водночас, з аналізу запропонованих позивачем змін до підпункту 1.1.3. договору оренди випливає, що позивач також намагається внести зміни, пов'язані безпосередньо з вартістю орендованого за договором майна.

Як встановлено судом першої інстанції, об'єкт оренди (склад і вартість майна з урахуванням її індексації), а також орендна плата з урахуванням її індексації входять до переліку істотних умов оренди, що передбачається ч.1 ст.10 Закону України "Про оренду державного та комунального майна".

Відповідно до приписів частини 4 цієї ж статті Закону умови договору оренди є чинними на весь строк дії договору і у випадках, коли після його укладення (приведення у відповідність з цим Законом) законодавством встановлено правила, які погіршують становище орендаря.

Вказана норма кореспондується з приписами ч.2 ст.284 ГК України.

Крім того, в ч.2 ст.11 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" наведено перелік випадків, при яких проводиться оцінка об'єкта оренди, а саме: перед укладенням договору оренди або для продовження (поновлення) договору оренди у разі, якщо на момент продовження дії такого договору остання оцінка об'єкту оренди була зроблена більш як три роки тому.

Вказаний перелік є вичерпним та не підлягає розширеному тлумаченню.

Отже, на підставі системного аналізу наведених вище норм спеціального закону, який регулює спірні відносини, колегія суддів погоджується з висновком місцевого господарського суду, що оцінка об'єкта оренди може проводитися тільки у випадках, встановлених Законом, а відтак і зміна такої істотної умови договору оренди як вартість об'єкта оренди, що визначається виключно за результатами оцінки, може відбуватися лише у випадку продовження (поновлення) дії договору оренди.

Оскільки спір у даній справі стосується лише внесення відповідних змін, зокрема, щодо зміни вартості майна, до договору оренди, строк дії якого не закінчився, тому суд першої інстанції дійшов вірного висновку про відсутність правових підстав для запропонованої позивачем зміни вартості об'єкту оренди.

Посилання позивача на п.2.4. Рішення Чернігівської обласної ради від 17.05.2017 №34-9/VII судом правомірно не прийнято до уваги, оскільки вказаний пункт не відповідає за своїм змістом нормам ГК України та Закону України "Про оренду державного та комунального майна", а тому в силу ч.7 ст.11 ГПК України не може бути застосований судом при вирішенні даного спору.

За таких обставин, пропозиція позивача в частині внесення змін до підпункту 1.1.3 пункту 1.1. розділу 1 "Предмет договору" договору оренди приміщень №41/10 в будівлі, що належить до спільної власності територіальних громад сіл, селищ, міст Чернігівської області та розташованих по проспекту Миру, 20 у м. Чернігові від 02.09.2010 є безпідставною та необґрунтованою.

Щодо запропонованих позивачем змін до пунктів 3.3., 3.4. розділу 3 "Орендна плата" до договору оренди, які викладені ним в доданому до позовної заяви примірнику проекту договору про внесення змін №1, суд першої інстанції, здійснюючи по суті оцінку цих змін, дійшов вірного висновку, що вони не відповідають вимогам чинного законодавства.

Відповідно до приписів чинного законодавства та умов договору оренди розмір орендної плати визначається на підставі затвердженої органом місцевого самоврядування методики розрахунку та порядку використання плати за оренду майна комунальної власності.

Розділом 5 Методики розрахунку та порядку використання плати за оренду майна спільної власності територіальних громад сіл, селищ, міст Чернігівської області, затвердженої рішенням обласної ради від 17 травня 2017 в редакції, яка діяла на момент складення позивачем та направлення ним на адресу відповідача проекту договору про внесення змін №1 до договору оренди приміщень №41/10, визначається порядок розрахунку орендної плати у разі передачі в оренду нерухомого майна іншим юридичним особам, а також фізичним особам.

При цьому, аналіз змісту цього розділу свідчить, що в ньому містяться два різних підходи до визначення вартості об'єкту оренди, яка є основою для розрахунку розміру орендної плати, залежно від того чи надається в оренду приміщення, яке є частиною будівлі (споруди), чи об'єкт нерухомого майна в цілому.

Відповідно до п. 5.1 Методики в редакції від 17.05.2017 орендна плата за оренду нерухомого майна іншими юридичними особами, а також фізичними особами визначається у такій послідовності: визначається розмір річної орендної плати на основі розміру річної орендної плати визначається розмір орендної плати за базовий місяць розрахунку. Опл. = Вп*Сор/100; де Опл - розмір річної орендної плати, грн; Вп - вартість орендованого майна, визначена шляхом проведення незалежної оцінки, грн; Сор - орендна ставка зазначена в додатку до методики.

Згідно з п. 5.2 Методики в редакції від 17.05.2017, якщо орендоване приміщення є частиною будівлі (споруди), то оцінка вартості цього приміщення проводиться безпосередньо або опосередковано з урахуванням вартості будівлі (споруди) вцілому за формулою: Вп = Вб/Пб*Пп, де Вп - вартість орендованого приміщення, яке є частиною будівлі (споруди), грн.; Вб - вартість будівлі (споруди) вцілому (без вартості підвальних приміщень, якщо вони не використовуються орендарем), визначена шляхом проведення незалежної оцінки, грн.; Пб - площа будівлі (споруди) вцілому (без площі підвальних приміщень, якщо вони не використовуються орендарем), кв.м; Пп - площа орендованого приміщення з урахуванням збільшення на коефіцієнт перерахунку корисної площі в загальну, кв. м (розраховується згідно з розділом 10 цієї Методики).

Оскільки відповідач користується лише приміщеннями, які є частиною будівлі, тому позивач мав розрахувати розмір орендної плати із застосуванням п.5.2. Методики, натомість, як вбачається з наданого ним розрахунку №1 розміру орендної плати, який є додатком до договору про внесення змін №1 до договору оренди, розмір орендної плати визначений ним на підставі, зокрема, п.5.1. Методики, п.5.2. Методики не застосовано, а застосування ним п. 5.1 Методики є неправомірним.

Доказів проведення оцінки об'єкту нерухомого майна, в якому відповідач орендує частину приміщень та врахування позивачем такої вартості під час розрахунку запропонованого ним розміру орендної плати, як того вимагає п.5.2. Методики, позивачем в ході розгляду справи не надано.

При цьому, з огляду на формування орендодавцем (позивачем) проекту договору про внесення змін 08.02.2018, посилання апелянта на наявність рішення Чернігівської обласної ради від 28.03.2018, яким було виключено п. 5.2 Методики, колегія суддів відхиляє, оскільки таке рішення не впливає на здійснену судом оцінку неправомірності дій позивача щодо незастосування п. 5.2 Методики в редакції від 17.05.2017.

За таких обставин, колегія суддів погоджується з висновком суду першої інстанції про те, що позивач повинен був здійснювати розрахунок орендної плати на підставі п. 5.2 Методики, яка була дійсною до 28.03.2018, враховуючи, що пропозицію орендарю направлено 08.02.2018.

З огляду на вищевикладене, колегія суддів погоджується з висновками суду першої інстанції, що підстави для внесення змін до договору оренди, які не відповідають приписам чинного законодавства, відсутні, у зв'язку з чим у задоволенні позову належить відмовити в повному обсязі.

Крім того, відповідно до ч. 2 ст. 284 ГК України оцінка об'єкта оренди здійснюється за відновною вартістю, крім об'єктів оренди державної та комунальної власності, оцінка яких здійснюється за методикою, затвердженою Кабінетом Міністрів України. Умови договору оренди зберігають свою силу на весь строк дії договору, а також у разі, якщо після його укладення законодавством встановлено правила, що погіршують становище орендаря.

Відповідно до ч. 2 ст. 19 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" Методика розрахунку орендної плати та пропорції її розподілу між відповідним бюджетом, орендодавцем і балансоутримувачем визначаються для об'єктів, що перебувають у державній власності, Кабінетом Міністрів України. Методика розрахунку орендної плати та пропорції її розподілу між відповідним бюджетом, орендодавцем і балансоутримувачем визначаються органами, уповноваженими Верховною Радою Автономної Республіки Крим (для об'єктів, що належать Автономній Республіці Крим), та органами місцевого самоврядування (для об'єктів, що перебувають у комунальній власності) на тих самих методологічних засадах, як і для об'єктів, що перебувають у державній власності.

Методикою оцінки об'єктів оренди, яка затверджена постановою Кабінету Міністрів України від 10.08.1995 № 629 встановлено, що оцінка об'єктів оренди проводиться перед укладенням договору оренди та перед продовженням (поновленням) договору оренди у разі, коли на момент продовження дії такого договору остання оцінка об'єкта оренди була проведена більш як три роки тому.

Пунктом 19 вказаної Методики визначено, що у разі оренди нерухомого та іншого окремого індивідуально визначеного майна здійснюється його незалежна оцінка. Оцінка зазначеного майна проводиться із застосуванням бази, що відповідає ринковій або спеціальній вартості. При цьому ринкова і спеціальна вартість визначаються відповідно до вимог Національного стандарту № 1 "Загальні засади оцінки майна і майнових прав", затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 10.09. 2003 № 1440.

З наявних в матеріалах справи Звіту про оцінку майна № 006/10/017/М/Ч від 09.10.2017 та висновку про вартість майна, затвердженого 13.10.2017 начальником Управління комунального майна Чернігівської обласної ради, вбачається, що об'єктом оцінки є частина приміщень підвалу, загальною площею 377,3 кв.м., що перебувають у господарському віданні КП "Діловий центр" та знаходиться за адресою: проспект Миру, 20, м. Чернігів, а не всієї будівлі, як встановлено п. 5.2 Методики у редакції від 17.05.2017.

При цьому, метою оцінки згідно з вказаними Звітом та висновком про вартість майна є визначення відновної вартості об'єкта оцінки для цілей оренди; відновна вартість для цілей оренди, без ПДВ становить 9 606 058,00 грн., сума ПДВ 1 921 211,60 грн., відновна вартість для цілей оренди, в т. ч. ПДВ 11 527 269,60 грн.

Отже, звіт про вартість частини майна в будівлі не може бути визнаний належним доказом, що підтверджують правомірність проведеного позивачем розрахунку орендної плати з грудня 2017 в додатку до проекту договору про внесення змін №1 до договору оренди, що свідчить про неправомірність визначення в проекті договору зазначеного розміру орендної плати саме з грудня 2017.

Надана суду апеляційної інстанції 11.02.2019 копія рецензії від 13.10.2017 на звіт про оцінку майна не приймається до уваги, оскільки позивачем не обґрунтовано неможливість її подання суду першої інстанції у визначені нормами ГПК України строки.

Крім того, письмові пояснення позивача від 23.10.2018 з клопотанням про залучення копії рецензії судом першої інстанції, не прийняті судом до розгляду у зв'язку з пропуском терміну надання доказів.

За таких обставин, колегія суддів також вважає неналежним доказом наданий відповідачем висновок про вартість майна за результатами проведення незалежної оцінки вартості орендованого майна суб'єктом оціночної діяльності - ТОВ «Еспертно-праововий центр «Правекс», в якому встановлено саме ринкову вартість об'єкту оренди (частина приміщень підвалу, загальною площею 377,3 кв.м.), а не всієї будівлі, в якій знаходиться даний об'єкт.

Разом з тим, місцевим господарським судом обґрунтовано відхилені заперечення відповідача щодо неврахування вартості поліпшень при проведенні оцінки майна у зв'язку з відсутністю належних та допустимих доказів узгодження та фактичного проведення таких поліпшень орендарем.

Крім цього, судом правомірно відшкодовано відповідачеві за рахунок позивача витрати на професійну правничу допомогу в розмірі 4000,00 грн. у зв'язку з відмовою в позові.

Висновки суду апеляційної інстанції за результатами розгляду апеляційної скарги

Відповідно до ч. 1 ст. 74 ГПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень.

Згідно зі ч. 1 ст. 77 ГПК України обставини, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватися іншими засобами доказування.

Доказування полягає не лише в поданні особами доказів, а й у доведенні їх переконливості, що скаржником зроблено не було.

Відповідно до п.58 рішення ЄСПЛ Справа «Серявін та інші проти України» (заява №4909/04) від 10.02.2010 у рішеннях судів та інших органів з вирішення спорів мають бути належним чином зазначені підстави, на яких вони ґрунтуються. Хоча пункт 1 статті 6 Конвенції зобов'язує суди обґрунтовувати свої рішення, його не можна тлумачити як такий, що вимагає детальної відповіді на кожен аргумент. Міра, до якої суд має виконати обов'язок щодо обґрунтування рішення, може бути різною в залежності від характеру рішення (див. рішення у справі «Руїс Торіха проти Іспанії» (Ruiz Torija v. Spain) від 9 грудня 1994 року, серія А, №303-А, п.29).

За таких обставин решту аргументів позивача (апелянта) суд визнає такими, що не мають суттєвого впливу на прийняття рішення у даній справі та не спростовують правильних висновків суду першої інстанції про відмову в позові.

Доводи відповідача, викладені у відзиві на апеляційну скаргу, колегія суддів вважає обґрунтованими з вищевикладених підстав.

Таким чином, застосування місцевим господарським судом норм матеріального та процесуального права відповідає встановленим обставинам справи, що свідчить про відсутність підстав для скасування або зміни оскаржуваного рішення.

Враховуючи вищевикладене, колегія суддів не вбачає правових підстав для задоволення апеляційної скарги Комунального підприємства "Діловий центр" Чернігівської обласної ради на рішення Господарського суду Чернігівської області від 19.11.2018 у справі №927/280/18.

Судові витрати за розгляд апеляційної скарги у зв'язку з відмовою в її задоволенні на підставі ст.129 ГПК України покладаються на апелянта.

Відповідно до ч. 8 ст. 129 ГПК України розмір судових витрат, які сторона сплатила або має сплатити у зв'язку з розглядом справи, встановлюється судом на підставі поданих сторонами доказів (договорів, рахунків тощо).

Керуючись ст.ст. 129, 269, 270, п. 1 ч. 1 ст. 275, ст.ст. 281 - 284 Господарського процесуального кодексу України, Північний апеляційний господарський суд, -

ПОСТАНОВИВ:

1. Апеляційну скаргу Комунального підприємства "Діловий центр" Чернігівської обласної ради на рішення Господарського суду Чернігівської області від 19.11.2018 у справі №927/280/18 залишити без задоволення.

2. Рішення Господарського суду Чернігівської області від 19.11.2018 у справі №927/280/18 залишити без змін.

3. Матеріали справи №927/280/18 повернути до Господарського суду Чернігівської області.

Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена до Верховного Суду у порядку та строки, передбачені Господарським процесуальним кодексом України.

Повний текст постанови підписано 29.03.2019 після виходу головуючого судді з відпустки за сімейними обставинами.

Головуючий суддя І.М. Скрипка

Судді Ю.Б.Михальська

А.І. Тищенко