РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

05.03.2019Справа № 910/15794/18

За позовом Товариства з обмеженою відповідальністю "Будекосервіс" м. Києва

до Товариства з обмеженою відповідальністю "Піраміда трейд" м. Потави

про зобов'язання вчинити дії, стягнення неустойки, ціна позову 1561461,87 грн.,

Суддя Паламар П.І.

Секретар судового засідання Хахуда О.В.

Представники:

від позивача: Обухов В.В., Бурлаченко О.В.,

від відповідача: Осадчий А.В.

СУТЬ СПОРУ :

у листопаді 2018 року Товариство з обмеженою відповідальністю "Будекосервіс" звернулося в суд з указаним позовом.

Позивач зазначав, що між ним та відповідачем укладено попередній договір щодо укладення договору оренди від 29 травня 2015 р., відповідно до якого сторони зобов'язалися протягом погодженого строку укласти договір оренди та виконувати інші обов'язки, погоджені сторонами в цьому договорі.

Згідно з п. 4.1 попереднього договору до моменту початку виконання робіт орендаря останній зобов'язаний розробити необхідну проектну документацію, на підставі якої повинні виконуватися оздоблювальні та інші роботи, з метою облаштування приміщення для використання за цільовим призначенням.

Всупереч умов попереднього договору відповідач не повністю виконав передбачені ним роботи, а саме, не здійснив укладання плитки на підлозі приміщення, що мало передаватися в оренду.

Згодом між ними був укладений договір оренди від 18 жовтня 2016 р., на підставі якого він передав відповідачу у тимчасове платне користування вищевказане приміщення по вул. Архітектора Вербицького, 1 у м. Києві.

Відповідно до умов п. 7.1 договору оренди орендар зобов'язався утримувати приміщення у належному стані та виконувати всі роботи, необхідні для забезпечення належної експлуатації приміщення та використання приміщення за цільовим призначенням.

Посилаючись на те, що всупереч умов договору оренди відповідач плитку на підлозі орендованого приміщення не поклав, керуючись положеннями договору оренди, позивач на підставі ст. 610, 612 ЦК України, ст. 230 ГК України просив зобов'язати привести орендоване приміщення в належний стан шляхом покладення плитки на підлозі приміщення та стягнути з відповідача на свою користь 1561461,87 грн. штрафних санкцій, передбачених п. 20.2 договору оренди.

Також просив покласти на відповідача понесені ним по справі судові витрати.

У судовому засіданні представник позивача підтримав заявлені вимоги, вказав, що підставою заявленого ним позову є неналежне виконання відповідачем саме договору оренди.

Відповідач у відзиві на позовну заяву, його представник у судовому засіданні проти позову заперечував, посилаючись на безпідставність заявлених вимог.

Вказував, що виконав весь необхідний обсяг робіт та пристосував приміщення для його використання за цільовим призначенням, будь-яких зауважень протягом всього часу виконання робіт від позивача та генпідрядника не надходило. З укладенням основного договору зобов'язання за попереднім договором припинилися, при цьому основний договір не містить обов'язку відповідача з покладення плитки в приміщенні.

Заслухавши пояснення представників сторін, розглянувши матеріали справи, суд вважає, що у позові слід відмовити з таких підстав.

Судом встановлено, що між позивачем та відповідачем укладено попередній договір щодо укладення договору оренди від 29 травня 2015 р., посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Єременко Л.О. та зареєстрований у реєстрі за № 592.

За умовами даного договору сторони зобов'язалися протягом погодженого строку укласти договір оренди (основний договір) та виконувати інші обов'язки, погоджені сторонами в цьому договорі, із змінами та доповненнями, що можуть вноситися сторонами.

Вказаний договір є змішаним у розумінні ст. 628 ЦК України, оскільки крім положень про укладання у майбутньому основного договору містить елементи договору підряду.

Згідно з п. 1.13 попереднього договору роботи орендаря - це оздоблювальні та інші роботи, які зобов'язаний виконати орендар за свій рахунок відповідно до вимог цього договору, з метою облаштування приміщення для використання за цільовим призначенням.

Розподільчою відомістю по регулюванню зобов'язань сторін при здійснені робіт у приміщенні з приведення приміщення до стану, який необхідний для здійснення діяльності орендаря (Додаток № 6 до попереднього договору) сторони погодили, що в приміщеннях орендаря відповідач робить підлогу з керамограніту.

Відповідно до п. 14.3 попереднього договору сторони домовилися, що після укладення договору оренди сторони зобов'язані виконувати ті обов'язки, передбачені цим договором, які не були виконані до моменту укладення договору оренди.

Згідно з ч. 1 ст. 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків.

У відповідності до ч. 1 ст. 635 ЦК України попереднім є договір, сторони якого зобов'язуються протягом певного строку (у певний термін) укласти договір в майбутньому (основний договір) на умовах, встановлених попереднім договором.

Також судом встановлено, що 18 жовтня 2016 р. між сторонами укладений договір оренди (основний договір), посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Легким В.В., зареєстрований у реєстрі за № 1963, відповідно до умов якого орендодавець зобов'язався передати у строкове платне користування орендарю приміщення, а останній - прийняти приміщення, сплачувати орендодавцеві орендну плату та виконувати інші умови цього договору.

Згідно з наявною у справі копією акту прийому-передачі від 18 жовтня 2016 р. позивач передав, а відповідач прийняв у оренду приміщення за адресою: м. Київ, вул. Архітектора Вербицького, 1.

Поясненнями сторін стверджується, що на час передачі приміщення в оренду підлога у ньому на була вимощена керамо-гранітною плиткою. Тобто, на час укладення основного договору технічний стан приміщення не досяг рівня, який був визначений попереднім договором.

Заявлені вимоги обґрунтовані необхідністю приведення орендованого приміщення до технічного стану, визначеного договором оренди.

Відносини щодо найму (оренди) майна врегульовані гл. 58 ЦК України.

Відповідно до ч. 1 ст. 767 ЦК України наймодавець зобов'язаний передати наймачеві річ у комплекті і у стані, що відповідають умовам договору найму та її призначенню.

Відповідно до п. 4.2 основного договору оренди орендодавець передає орендареві приміщення у стані, що враховує роботи орендаря відповідно до попереднього договору.

Пунктом 4.6 договору оренди передбачено, що орендодавець має право не передавати приміщення в орендне користування доти, поки орендар не закінчить роботи орендаря відповідно до попереднього договору та не виконає інші обов'язки, які передбачені попереднім договором. Відмова повинна бути письмово обґрунтована.

Таким чином, відповідач отримав у оренду приміщення у такому технічному стані, що керамо-гранітна плитка на його підлозі була відсутня, що визнається обома сторонами та не потребує доведення на підставі ст. 75 ГПК України.

12 липня 2018 р. позивач направив відповідачу претензії щодо неналежного стану приміщення - відсутності плитки в приміщеннях двох евакуаційних виходів та приміщенні фойє кінотеатру, та просив усунути вказані порушення на підставі п. 7.1 договору оренди.

Згідно з п. 7.1 договору оренди орендар зобов'язаний утримувати приміщення у належному стані та виконувати всі роботи, необхідні для забезпечення належної експлуатації приміщення та використання приміщення за цільовим призначенням.

Відповідно до ч. 1, 3 ст. 773 ЦК України наймач зобов'язаний користуватися річчю відповідно до її призначення та умов договору. Наймач має право змінювати стан речі, переданої йому у найм, лише за згодою наймодавця.

Згідно з ч. 1 ст. 779 ЦК України наймач зобов'язаний усунути погіршення речі, які сталися з його вини.

Проте, всупереч вимог ст. 74 ГПК України позивачем не надано доказів погіршення відповідачем технічного стану цього приміщення у порівнянні з тим, що був на час його передачі в оренду.

Таким чином, позивач фактично вимагає приведення на підставі договору оренди приміщення у стан, в якому останнє не перебувало на час передання його в оренду відповідачу.

Заперечення позивача з цього приводу ґрунтуються на помилковому ототожненні правовідносин, які виникли з різних договорів, які хоч і пов'язані місцем їх виконання, проте встановлюють самостійні та відмінні права та обов'язки сторін.

Отже, обов'язок відповідача з мощення підлоги приміщення керамо-гранітною плиткою передбачений попереднім договором, а не договором оренди, у зв'язку з чим правові підстави для задоволення вимог позову, що ґрунтуються на порушенні відповідачем саме договору оренди, відсутні.

У той же час, судом відхиляються твердження відповідача про припинення попереднього договору, за яким у останнього наявний обов'язок по покладенню плитки, оскільки попередній договір припинив свою дію лише в частині зобов'язання з укладення основного договору та продовжує дію в частині інших невиконаних зобов'язань. Однак на вирішення даного спору, що виник з договору оренди, чинність попереднього договору не впливає.

Вимога позивача про стягнення 1561461,87 грн. штрафних санкцій, нарахованих на підставі п. 20.2 договору оренди за не приведення приміщення в належний стан відповідно до умов попереднього договору, задоволенню також не підлягає.

Пунктом 20.2 договору оренди передбачені штрафні санкції за порушення орендарем умов договору щодо забезпечення належного стану приміщення або порушення порядку виконання орендарем робіт у приміщенні.

Відповідальність за не приведення приміщення в належний стан згідно з умовами попереднього договору пунктом 20.2 договору оренди не передбачена, а порушення відповідачем порядку виконання робіт у приміщенні чи погіршення стану приміщення за час оренди позивачем не доведено.

За таких обставин у задоволенні позову слід відмовити.

Оскільки у позові відмовлено, понесені по справі господарські витрати стосовно до вимог ст. 129 ГПК України слід покласти на позивача.

Керуючись ст.ст. 86, 129, 232, 233, 236-241 ГПК України, суд

В И Р І Ш И В :

у позові Товариства з обмеженою відповідальністю "Будекосервіс" відмовити.

Рішення набирає законної сили та підлягає оскарженню у строк і порядку, визначені ст. 241 та розділом ІV ГПК України.

Повне судове рішення складене 1 квітня 2019 року.

Суддя господарського суду міста Києва П.І.Паламар