ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ЧЕРКАСЬКОЇ ОБЛАСТІ
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

11 березня 2019 року м. Черкаси справа № 925/1264/18

Господарський суд Черкаської області в складі головуючого судді Чевгуза О.В., з секретарем судового засідання Сахно І.В., за участю представників сторін:

від позивача ОСОБА_1 адвокат,

від відповідача ОСОБА_2 за довіреністю,

прокурора Куліш А.А.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в приміщенні Господарського суду Черкаської області у місті Черкаси справу

за позовом сільськогосподарського товариства з обмеженою відповідальністю «ІСКРА», с. Байбузи, Черкаський район

до Головного управління Держгеокадастру у Черкаській області, м. Черкаси,

про визнання договору оренди землі поновленим та додаткової угоди укладеною,

ВСТАНОВИВ:

Сільськогосподарське товариство з обмеженою відповідальністю «ІСКРА» (СТОВ «ІСКРА») звернулось до Господарського суду Черкаської області з позовом до Головного управління Держгеокадастру у Черкаській області (Головного управління), в якому просить суд:

визнати поновленим договір оренди землі, укладений 01 серпня 2013 року між Черкаською районною державною адміністрацією та сільськогосподарським товариством з обмеженою відповідальністю «ІСКРА», предметом якого є земельна ділянка загальною площею 15,9205 га кадастровий номер :02:005:0222 із земель державної власності, яка знаходиться на території Байбузівської сільської ради Черкаського району Черкаської області за межами населеного пункту (Реєстраційною службою Черкаського районного управління юстиції Черкаської області 07 серпня 2013 року здійснено державну реєстрацію права оренди (номер запису про інше речове право 2310146);

визнати укладеною угоду про поновлення договору оренди землі від 01 серпня 2013 року (Реєстраційною службою Черкаського районного управління юстиції Черкаської області 07 серпня 2013 року здійснено державну реєстрацію права оренди (номер запису про інше речове право 2310146) в редакції позивача.

Ухвалою Господарського суду Черкаської області від 07 грудня 2018 року прийнято позовну заяву до розгляду та відкрито провадження у справі, справу вирішено розглядати за правилами загального позовного провадження. Підготовче засідання призначено на 15 січня 2019 року. Задоволено клопотання позивача про витребування доказів: витребувано у Головного управління Держгеокадастру у Черкаській області оригінал листа №39391/0/95-18 від 12 жовтня 2018 року про відмову в поновленні договору оренди землі від 01 серпня 2013 року, укладеного між СТОВ «ІСКРА» та Черкаською районною державною адміністрацією стосовно земельної ділянки площею 15,9205 га кадастровий номер :02:005:0222.

Ухвалою Господарського суду Черкаської області від 15 січня 2019 року відмовлено у задоволені заяви представника СТОВ «ІСКРА» від 07 січня 2019 року про забезпечення позову, відповідно до якої заявник просив заборонити Головному управлінню Держгеокадастру у Черкаській області (18008, м. Черкаси, вул. Смілянська, 131, Черкаська область ):

розпоряджатися земельними ділянками :02:005:0330, :02:005:0332, :02:005:0329, :02:005:0326, :02:005:0328, :02:005:0333, :02:005:0325 площею 2 га кожна та :02:005:0331 площею 1,6426 га, :02:005:0327 площею 0,2779 га (передавати земельні ділянки у власність або у користування для всіх потреб) або їх (земельних ділянок) частиною;

звертатися до субєктів державної реєстрації прав у розумінні ст.ст. 6, 9 Закону України Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень з заявами про проведення державної реєстрації набуття права власності за державою в особі Головного управління Держгеокадастру у Черкаській області на земельні ділянки :02:005:0330, :02:005:0332, :02:005:0329, :02:005:0326, :02:005:0328, :02:005:0333, :02:005:0325 площею 2 га кожна та :02:005:0331 площею 1,6426 га, :02:005:0327 площею 0,2779 га.

Заборонити Державним кадастровим реєстраторам Міськрайонного управління у Черкаському районі та м. Черкасах Головного управління Держгеокадастру у Черкаській області (18003, м. Черкаси, вул. Чорновола, 157) здійснювати:

поділ або обєднання земельних ділянок :02:005:0330, :02:005:0332, :02:005:0329, :02:005:0326, :02:005:0328, :02:005:0333, :02:005:0325 площею 2 га кожна та :02:005:0331 площею 1,6426 га, :02:005:0327 площею 0,2779 га;

скасування державної реєстрації земельних ділянок :02:005:0330, :02:005:0332, :02:005:0329, :02:005:0326, :02:005:0328, :02:005:0333, :02:005:0325 площею 2 га кожна та :02:005:0331 площею 1,6426 га, :02:005:0327 площею 0,2779 га та скасування їх кадастрового номера в Державному земельному кадастрі.

Зазначена ухвала оскаржена сільськогосподарським товариством з обмеженою відповідальністю «ІСКРА» в апеляційному порядку.

Ухвалою Господарського суду Черкаської області від 06 лютого 2019 року закрито підготовче провадження та призначено справу до судового розгляду по суті у судовому засіданні на 27 лютого 2019 року.

У судовому засіданні представник позивача позов підтримав повністю, з підстав, викладених в позовній заяві (а.с. 5-11) та у відповіді на відзив (а.с. 107-109).

Представник відповідача проти позову заперечив з підстав, викладених у відзиві на позов (а.с. 70-73), запереченні на відповідь на відзив (а.с. 125-127).

Прокурор проти задоволення позову заперечив.

У судовому засіданні 27 лютого 2019 року оголошено перерву до 09 год. 00 хв. 11 березня 2019 року.

04 березня 2019 року від представника позивача до суду надійшло клопотання про проведення судового засідання, що призначено на 11.03.2019, без його участі.

У судовому засіданні 11.03.2019 відповідно до ст. 240 ГПК України проголошено вступну та резолютивну частини рішення.

Оцінивши докази у справі в їх сукупності, керуючись своїм внутрішнім переконанням, враховуючи пояснення прокурора, представників сторін, суд вважає, що в задоволенні позову слід відмовити повністю, виходячи з наступного.

01 серпня 2013 року між Черкаською районною державною адміністрацією, що знаходиться за адресою: м. Черкаси, вул. Енгельса, 157, в особі заступника голови Черкаської районної державної адміністрації ОСОБА_3 (ідентифікаційний номер НОМЕР_1), що проживає за адресою: ІНФОРМАЦІЯ_1, який діє на підставі Закону України «Про місцеві державні адміністрації» (Орендодавець за договором), з одного боку та Сільськогосподарським товариством з обмеженою відповідальністю «Іскра», що знаходиться за адресою: с. Байбузи, вул. Леніна, буд. 2-А, Черкаського району, Черкаської області, , в особі генерального директора ОСОБА_4, який діє на підставі статуту ТОВ «Іскра», зареєстрованого в новій редакції в Черкаській районній державній адміністрації 11.10.2007 року за № 5000633 (позивач у справі, Орендар за договором), з другого боку було укладено договір оренди землі (далі Договір, а.с. 16-21).

Відповідно до розділу Договору «Предмет договору» Орендодавець на підставі розпорядження Черкаської районної державної адміністрації від 14 липня 2011 року № 183 надає, а Орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку сільськогосподарського призначення в адміністративних межах Байбузівської сільської ради за межами населеного пункту с. Байбузи Черкаського району Черкаської області.

Відповідно до пунктів 2-4 розділу «Об'єкт оренди» в оренду передається земельна ділянка площею 15,9205 га, кадастровий номер :02:005:0222 для ведення товарного сільськогосподарського виробництва у відповідності з «Технічною документацією із землеустрою щодо складання документа, що посвідчує право користування земельними ділянками СТОВ «Іскра» для ведення товарного сільськогосподарського виробництва за рахунок земель державної власності в адмінмежах Байбузівської сільської ради Черкаського району Черкаської області» (на схемі розміщення ділянок порядковий № 10).

Цільове призначення земельної ділянки - земля сільськогосподарського призначення.

Функціональне призначення земельної ділянки рілля.

Відповідно до п. 8 розділу «Строк дії договору» Договір укладено на 5 років. Після закінчення строку дії договору Орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі Орендар повинен не пізніше ніж за 180 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово Орендодавця про намір продовжити його дію.

Відповідно до пунктів 18-20 розділу «Умови і строки передачі земельної ділянки в оренду» передача земельної ділянки в оренду здійснюється у відповідності з розробленою технічною документацією із землеустрою щодо складання документа, що посвідчує право на земельну ділянку.

Підставою розроблення технічної документації із землеустрою є дозвіл Черкаської районної державної адміністрації від 04.03.2008 №01-19/1979.

Організація розроблення технічної документації і витрати, пов'язані з цим, покладаються на Орендаря.

Земельна ділянка передається в оренду на 5 років.

Передача земельної ділянки Орендарю здійснюється у десятиденний термін після державної реєстрації цього договору за актом її приймання-передачі.

Відповідно до пунктів 32-36 розділу «Зміна умов договору і припинення його дії» в разі зміни ставок орендної плати, визначених законодавством, а також інших

підстав передбачених змінами в законодавстві, за письмовим повідомленням

Орендодавця вносяться зміни в договір протягом місяця.

В разі, якщо Орендар протягом місяця не повідомляє Орендодавця про надання згоди на внесення змін до договору або мотивованої відмови про внесення змін, Орендодавець залишає за собою право розірвати договір в односторонньому порядку.

Дія договору припиняється у разі:

- закінчення строку, на який його було укладено;

- придбання Орендарем земельної ділянки у власність;

- викупу земельної ділянки для суспільних потреб або примусового відчуження земельної ділянці з мотивів суспільної необхідності в порядку, встановленому законом;

- ліквідації юридичної особи-орендаря;

- договір припиняється також в інших випадках, передбачених законом.

Дія договору припиняється шляхом його розірвання за:

- взаємною згодою сторін;

- рішенням суду на вимогу однієї із сторін у наслідок невиконання другою стороною обов'язків, передбачених договором, та внаслідок випадкового знищення, пошкодження орендованої земельної ділянки, яке істотно перешкоджає її використанню, а також з інших підстав, визначених законом.

Розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку допускається.

Умовами розірвання договору в односторонньому порядку є:

а) нецільове використання землі;

б) систематичне порушення термінів внесення орендної плати;

в) примусовий викуп (вилучення) земельної ділянки у разі суспільної

необхідності;

г) використання земельної ділянки не за функціональним призначенням;

д) використання земельної ділянки з порушенням норм екологічного

законодавства.

є) безпідставне підвищення орендної плати Орендодавцем без вагомих на це причин.

Перехід права власності на орендовану земельну ділянку до другої особи, а також реорганізація юридичної особи-орендаря не є підставою для зміни умов або розірвання договору.

Право на орендовану земельну ділянку у разі смерті фізичної особи - орендаря, засудження або обмеження її дієздатності за рішенням суду переходить до спадкоємців або інших осіб, які використовують цю земельну ділянку разом з орендарем.

Відповідно до п. 39 Договору цей договір набирає чинності після підписання сторонами та його державної реєстрації.

Договір зареєстрований у Реєстраційній службі Черкаського районного управління юстиції Черкаської області, про що у Державному реєстрі вчинено запис від 30.08.2013 за №2310146.

07.08.2013 право оренди було зареєстровано в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.

Відповідно до ч. 4 ст. 122 Земельного кодексу України (також по тексту ЗК України) центральний орган виконавчої влади з питань земельних ресурсів у галузі земельних відносин та його територіальні органи передають земельні ділянки сільськогосподарського призначення державної власності, крім випадків, визначених частиною восьмою цієї статті, у власність або у користування для всіх потреб.

Відповідно до п. 1 Положення про Державну службу України з питань геодезії, картографії та кадастру (далі - Положення), затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 14 січня 2015 року № 15, Державна служба України з питань геодезії, картографії та кадастру (Держгеокадастр) є центральним органом виконавчої влади, діяльність якого спрямовується і координується Кабінетом Міністрів України через Міністра аграрної політики та продовольства і який реалізує державну політику у сфері топографо-геодезичної і картографічної діяльності, земельних відносин, землеустрою, у сфері Державного земельного кадастру, державного нагляду (контролю) в агропромисловому комплексі в частині дотримання земельного законодавства, використання та охорони земель усіх категорій і форм власності, родючості ґрунтів.

Відповідно до п. 7 Положення Держгеокадастр здійснює свої повноваження безпосередньо і через утворені в установленому порядку територіальні органи.

Згідно з п. 1 Положення про Головне управління Держгеокадастру в області, затвердженого наказом Міністерства аграрної політики та продовольства України від 29 вересня 2016 року № 333, зареєстрованим в Міністерстві юстиції України 25 жовтня 2016 року за № 1391/29521, Головне управління Держгеокадастру в області є територіальним органом Державної служби України з питань геодезії, картографії та кадастру та їй підпорядковане.

28 грудня 2017 року СТОВ «ІСКРА» повідомило Головне управління Держгеокадастру у Черкаській області як Орендодавця про свій намір скористатися переважним правом на поновлення Договору, долучивши при цьому проект відповідної додаткової угоди. Лист-повідомлення одержано адресатом 29.12.2017 за № 27-14212/0/1-17.

Листом № 27-23-0.32-5523/2-18 від 31.08.2018 (з порушенням визначеного законодавством місячного строку, як зазначає позивач) Орендодавець повідомив орендаря про заперечення у поновленні договору оренди землі.

24 вересня 2018 року СТОВ «ІСКРА» повідомило Головне управління держгеокадастру у Черкаській області як Орендодавця про свій намір скористатися правом на поновлення Договору, долучивши при цьому проект відповідної додаткової угоди. Лист-повідомлення одержано адресатом 24.09.2018 за № К-7124/0/94-18.

Листом № 3939/0/95-18 від 12.10.2018 Орендодавцем відмовлено Орендарю у поновленні Договору.

За умови належного виконання Орендарем обовязків за Договором, своєчасного звернення до Орендодавця із листом-повідомленням про поновлення договору з наданням проекту додаткової угоди позивач вважає, що Орендодавець порушив його право на встановлений законом порядок розгляду питання про поновлення Договору оренди на новий строк та на укладення додаткової угоди до договору.

Головне управління Держгеокадастру у Черкаській області заперечуючи позовні вимоги посилається на пункт 8 Договору, за яким Орендар повинен не пізніше ніж за 180 днів до закінчення договору письмово повідомити про намір продовжити його дію.

Законодавством передбачено, що орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі. При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.

Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

29.12.2017 до Головного управління надійшов лист-повідомлення про поновлення договору оренди. До листа додано проект угоди про поновлення договору оренди землі від 01.08.2013, якою пропонував внести зміни до істотних умов договору а саме до орендної плати та строку дії договору.

Розглянувши дану пропозицію 23.01.2018 Головне управляння повідомило про неможливість укладення договору на запропонованих умовах та зробило пропозицію змінити термін дії договору на 7 років а річну орендну плату на 12% (а.с. 74).

Позивач не надав своїх пропозицій або заперечень.

В подальшому, враховуючи, що сторонами не узгоджено істотні умови Договору, не вживались жодні дії щодо поновлення договору, Головне управління 31.08.2018 на адресу позивача направило лист-повідомлення про заперечення у поновленні договору оренди землі. Даний лист був направлений з описом вкладення на адресу позивача, який 06.09.2018 отримав даний лист, про що сам не заперечує (а.с. 75-77).

Враховуючи наявність листа-заперечення Орендаря відповідач вважає, що договір поновленим не був та згідно з ст. 31 Закону України «Про оренду землі» припинив свою дію у зв'язку з закінченням строку на який його було укладено.

24.09.2018 після закінчення дії Договору СТОВ «Іскра» звернулось до відповідача щодо поновлення договору оренди на той самий строк на тих самих умовах, на що 12.10.2018 Головне управління повідомило, що сторонами не досягнуто згоди щодо істотних умов договору та те, що в місячний строк було повідомлено про наявні заперечення щодо поновлення договору оренди. Також, було повідомлено позивача, що використання земельної ділянки без правовстановлюючих документів є адміністративним правопорушенням.

Даний лист також був позивачем отриманий, про що свідчить зазначення про нього в позовній заяві та долучення його додатком до позову.

Позовна заява вмотивована порушенням прав позивача на поновлення договору оренди, проте відповідач вважає, що дані положення не відповідають дійсності, так як на всі звернення були надані відповіді в межах та у спосіб визначений законодавством.

Позивач звернувся за поновленням договору, але не дійшовши згоди щодо істотних умов, Договір поновленим не був. Крім того, враховуючи наявність листа-повідомлення про заперечення у поновленні Договору оренди земельної ділянки загальною площею 15,9205 га кадастровий номер :02:005:0222, останній продовженим на той самий строк на тих самих умовах не був.

Відповідач посилається на правову позицію Верховного Суду, що викладена у постанові від 06.02.2018 у справі № 908/995/17, за якою для визнання за орендарем права на поновлення договору оренди землі відповідно до частини 1 статті 33 Закону України «Про оренду землі» необхідно встановити такі юридичні факти: орендар належно виконує свої обов'язки за договором; орендар до закінчення строку дії договору повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди; орендодавець протягом місяця не повідомив орендареві про наявність заперечень та своє рішення.

Також, для поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених частиною шостою статті 33 Закону України «Про оренду землі», необхідна наявність таких юридичних фактів: орендар належно виконує свої обов'язки за договором оренди; до закінчення строку дії договору він повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди, продовжує користуватись виділеною земельною ділянкою; орендодавець письмово не повідомив орендаря про відмову в поновленні договору оренди.

Такий правовий висновок викладений у постанові ОСОБА_5 Верховного Суду від 10 квітня 2018 року у справі № 594/376/17-ц (провадження № 14-65цс18) та у постанові Верховного Суду від 20.09.2018 № 384/648/17-ц. Вказана правова позиція висловлена Верховним Судом України у постанові від 12 жовтня 2016 року у справі № 6-1282 цс 16, у постанові від 13 квітня 2016 року у справі № 6-2027цс15, у постанові від 23 березня 2016 року у справі 6-146 цс 16, у постанові від 25 лютого у справі № 6-10 цс 15.2015 року.

Позивачем не надано доказів продовження використання земельних ділянок згідно з частиною 6 статті 33 Закону України «Про оренду землі». Головним управлінням було розглянуто впродовж місяця клопотання позивача та надано на нього відповідь, тому відсутня сукупність всіх юридичних фактів для поновлення договору.

Положення Закону України «Про оренду землі» не можуть бути примусом для власника земельної ділянки і передбачають право, а не обов'язок на переукладення договору оренди, враховуючи при цьому положення ст. 6, ч. 3 ст.2 03, ст. ст. 316, 317, 319, 321, 651 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України) щодо свободи договору, укладення його при наявності вільного волевиявлення особи; непорушності права власності та здійснення цього права власником відповідно до закону на власний розсуд, за своєю волею, незалежно від волі інших осіб; необхідності згоди обох сторін при укладенні чи зміні договору.

Статтею 627 ЦК України визначено, що відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

Враховуючи викладене, відповідач просить у задоволені позову відмовити в повному обсязі.

У відповіді на відзив СТОВ «ІСКРА» зазначає, що 28 грудня 2017 року повідомило Головне управління Держгеокадастру у Черкаській області як Орендодавця про свій намір скористатися переважним правом на поновлення Договору (ч. 1-5 ст. 33 Закону України «Про оренду землі»), долучивши при цьому проект відповідної додаткової угоди.

У встановлений законодавством строк Орендодавцем письмової відповіді по суті звернення не надано.

Лист № 374/0/95-18 від 23.01.2018 на адресу СТОВ «ІСКРА» не надходив. Зміст такого листа суперечить приписам статті 33 Закону України «Про оренду землі», оскільки надання орендарем інших додаткових документів до листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі, крім проекту додаткової угоди, не передбачено (правова позиція палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду - постанова від 10.09.2018 у справі № 920/739/17).

Згідно з правовими позиціями Верховного Суду України (постанова від 25.02.2015 у справі № 6-219цс14), ОСОБА_5 Верховного Суду (постанова від 10.04.2018 у справі № 594/376/17-ц) та палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду (постанова від 10.09.2018 у справі № 920/739/17) у разі встановлення обставин дотримання орендарем процедури і строків звернення до орендодавця із повідомленням про намір поновити договір оренди землі та невиконання орендодавцем установленого частиною 5 статті 33 Закону України «Про оренду землі» обов'язку у місячний термін розглянути надісланий орендарем лист-повідомлення поведінку орендодавця не можна визнати добросовісною.

Відповідно до статті 3 Цивільного кодексу України принципи справедливості, добросовісності та розумності є однією із фундаментальних засад цивільною права, спрямованою, у тому числі, на утвердження у правовій системі України принципу верховенства права. При цьому добросовісність означає прагнення особи сумлінно використовувати цивільні права та забезпечити виконання цивільних обов'язків, що зокрема підтверджується змістом частини 3 статті 509 цього Кодексу. Отже, законодавець, навівши у тексті Цивільного кодексу України зазначений принцип, установив у такий спосіб певну межу поведінки учасників цивільних правовідносин, тому кожен із них зобов'язаний сумлінно здійснювати свої цивільні права та виконувати цивільні обов'язки, у тому числі передбачати можливість завдання своїми діями (бездіяльністю) шкоди правам та інтересам інших осіб. Цей принцип не є суто формальним, оскільки його недотримання призводить до порушення прав та інтересів учасників цивільного обороту. ОСОБА_1 тому, у конкретних правовідносинах, зокрема щодо поновлення договору оренди землі на підставі статті 33 Закону України «Про оренду землі», добросовісність орендодавця по суті становить гарантію дотримання прав менш захищеної сторони, якою у спірних правовідносинах є орендар.

За встановлених судом обставин належного виконання орендарем обов'язків за договором, своєчасного звернення до орендодавця із листом-повідомленням про поновлення договору з наданням проекту додаткової угоди орендодавець порушив право позивача на встановлений законом порядок розгляду питання про поновлення договору оренди на новий строк, а отже і на укладення додаткової угоди до договору.

Листом № 27-23-0.32-5523/2-18 від 31.08.2018 (з порушенням визначеного законодавством місячного строку, оскільки таке повідомлення надійшло на адресу товариства 06 вересня 2018 року) орендодавець повідомив орендаря про заперечення у поновленні договору оренди землі.

Порушення відповідачем процедури реалізації позивачем переважного права на поновлення договору відповідно до вимог ч. 1-5 ст. 33 Закону України «Про оренду землі» та відсутність протягом місяця після закінчення строку користування заперечень орендодавця надали підстави позивачу розраховувати на можливість поновлення договору оренди землі в силу закону, а саме ч. 6 ст. 33 Закону України «Про оренду землі» (правова позиція палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду постанова від 10.09.2018 у справі № 920/739/17).

У зв'язку з чим, СТОВ «ІСКРА» 24 вересня 2018 року (лист-повідомлення одержано адресатом 24.09.2018 за № К-7124/0/94-18) повідомило Головне управління Держгеокадастру у Черкаській області як орендодавця про свій намір скористатися правом на поновлення Договору (ч. 6 ст. 33 Закону України «Про оренду землі»), долучивши при цьому проект відповідної додаткової угоди.

Листом № 3939/0/95-18 від 12.10.2018 Орендодавцем з формальних підстав відмовлено Орендарю у поновленні Договору.

У запереченнях на відповідь на відзив стосовно порушення строку надання відповіді відповідач пояснив, що на звернення позивача від 29.12.2017 Головне управління надало відповідь 23.01.2018 з пропозицією щодо зміни істотних умов договору.

06.09.2018 позивач отримав лист-заперечення щодо поновлення договору оренди, який був надісланий згідно частини 6 статті 33 Закону України «Про оренду землі». Даний лист-заперечення надісланий 03.09.2018, тобто в строки визначені законодавством та цінним листом.

З огляду на наявність листа заперечення та доказів його отримання договір оренди припинив свою дію.

Окрім того, договір оренди не може бути поновлений у зв'язку з відсутністю об'єкту оренди з огляду на наступне.

Згідно з договором від 01.08.2013 об'єктом оренди є земельна ділянка з кадастровим номером :02:005:0222. Проте, земельної ділянки з таким кадастровим номером на даний час не існує.

Наказом Головного управління № 23-10/14-18-СГ затверджено технічну документацію щодо поділу земельних ділянок площею 15,9205 га (кадастровий номер :02:005:0222). На підставі документації сформовано нові земельні ділянки, а саме:

Площею 2,0000 га кадастровий номер земельної ділянки :02:005:0330;

Площею 2,0000 га кадастровий номер земельної ділянки :02:005:0332;

Площею 2,0000 га кадастровий номер земельної ділянки :02:005:0329;

Площею 2,0000 га кадастровий номер земельної ділянки :02:005:0328;

Площею 2,0000 га кадастровий номер земельної ділянки :02:005:0333;

Площею 2,0000 га кадастровий номер земельної ділянки :02:005:0325;

Площею 1,6426 га кадастровий номер земельної ділянки :02:005:0331$

Площею 0,2779 га кадастровий номер земельної ділянки :02:005:0327, що розташовані за межами населеного пункту в адміністративних межах Байбузівської сільської ради Черкаського району Черкаської області.

З огляду на вищевикладене вбачається що земельна ділянка змінила межі. Згідно частини 12 статті 33 Закону України «Про оренду землі» у разі зміни межі або цільового призначення земельної ділянки поновлення договору оренди землі здійснюється у порядку одержання земельної ділянки на праві оренди.

Відповідно до статті 15 Закону України «Про оренду землі» така істотна умова як об'єкт оренди включає в себе такі характеристики як кадастровий номер, місце розташування та розмір земельної ділянки. Статтею 79-1 Земельного кодексу України передбачено, що формування земельної ділянки передбачає визначення її площі, меж та внесення інформації про неї до Державного земельного кадастру. Процедура формування земельної ділянки закінчується реєстрацією її в Державному земельному кадастрі та присвоєння кадастрового номера.

Інструкцією про встановлення (відновлення) меж земельних ділянок в натурі (на місцевості) та їх закріплення межовими знаками, яка затверджена Наказом Державного комітету України із земельних ресурсів від 18.05.2010 № 376 визначено, що межа земельної ділянки - сукупність ліній, що утворюють замкнений контур і розмежовують земельні ділянки.

Згідно з договором оренди від 01.08.2013 об'єктом оренди була сформована земельні ділянка з визначеними межами. Проте, в подальшому, межі об'єкту оренди були змінені, що унеможливлює пролонгацію договору, згідно частини 12 статті 33 Закону України «Про оренду землі» та постановою Верховного Суду України від 25.05.2016 у справі № 3-312гс16.

Предметом судового розгляду у справі є визнання договору від 01 серпня 2013 року, укладеного між Черкаською районною державною адміністрацією та сільськогосподарським товариством з обмеженою відповідальністю «ІСКРА», предметом якого є земельна ділянка загальною площею 15,9205 га кадастровий номер :02:005:0222 із земель державної власності, поновленим і визнання укладеною додаткової угоди до договору оренди у редакції, запропонованій позивачем, стосовно його поновлення на тих самих умовах та на той самий строк.

Матеріально-правовою підставою позову позивач визначив частину шосту статті 33 Закону України «Про оренду землі», згідно з якою договір оренди землі може бути поновлено на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором, за принципом мовчазної згоди.

З матеріалів справи вбачається, що відповідач вчиняв дії з метою реалізації своїх переважних прав на поновлення договору оренди землі від 01.08.2013 у відповідності до ч. 1-5 ст. 33 Закону України «Про оренду землі».

Як вбачається з матеріалів справи та встановлено судом, 01 серпня 2013 року між Черкаською районною державною адміністрацією та Сільськогосподарським товариством з обмеженою відповідальністю «Іскра» було укладено договір оренди землі, за умовами якого орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку сільськогосподарського призначення в адміністративних межах Байбузівської сільської ради за межами населеного пункту с. Байбузи Черкаського району Черкаської області загальною площею 15,9205 га, кадастровий номер :02:005:0222 для ведення товарного сільськогосподарського виробництва.

За умовами Договору, той укладено до 07.08.2018.

Відповідно до п. 8, Договір укладено на 5 років. Після закінчення строку дії договору Орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі Орендар повинен не пізніше ніж за 180 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово Орендодавця про намір продовжити його дію.

Передача земельної ділянки в оренду здійснюється у відповідності з

розробленою технічною документацією із землеустрою щодо складання документа, що посвідчує право на земельну ділянку.

Пунктом 39 договору передбачено, що невідємними частинами договору є:

-викопіювання земельної ділянки;

-план орендованої земельної ділянки;

-кадастровий план земельної ділянки з відображенням обмежень (обтяжень) у її користуванні та встановлених земельних сервітутів;

-акт встановлення та погодження меж земельної ділянки на місцевості;

-акт приймання - передачі обєкта оренди;

витяг з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки;

-розрахунок розміру орендної плати за земельну ділянку.

07.08.2013 право оренди було зареєстровано в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.

У зв'язку з тим, що строк договору оренди землі підходив до закінчення, керуючись положеннями укладеного договору та законодавства, СТОВ «ІСКРА» 28 грудня 2017 року листом-повідомленням № 154 звернулося до Головного управління Держгеокадастру у Черкаській області як Орендодавця з пропозицією укласти додаткову угоду про поновлення договору оренди землі від 01.08.2013, долучивши до листа проект відповідної додаткової угоди. У разі непогодження з запропонованими умовами, позивач просив письмово повідомити про причини та запропонувати свої пропозиції. Лист отримано Головного управління Держгеокадастру у Черкаській області 29.12.2017 (а.с. 28-29).

Відповідно до додаткової угоди про поновлення договору оренди землі, доданої позивачем до листа-повідомлення:

п. 5 Договору викласти в наступній редакції:

«Нормативна грошова оцінка земельної ділянки з урахування коефіцієнта індексації станом на 01.01.2017 становить 490572,54 (чотириста девяносто тисяч пятсот сімдесят дві гривні пятдесят чотири копійки) грн.»

п. 8 Договору викласти в наступній редакції:

«Договір укладено на 15 років з дати його державної реєстрації».

п. 9 Договору викласти в наступній редакції:

«Річна орендна плата за користування земельною ділянкою встановлюється в розмірі 4,5 % (чотирьох з половиною відсотків) від її нормативної грошової оцінки, обумовленої в п. 5 Договору).

Розділ «Умови і строки передачі земельної ділянки в оренду» (пункти 18, 19, 20 Договору) викласти в наступній редакції:

«Обєкт за договором оренди землі вважається переданим орендодавцем орендареві з моменту державної реєстрації права оренди (даної Угоди)»

Всі інші умови Договору залишаються без змін.

Тобто, маючи намір поновити умови договору оренди землі від 01.08.2013, позивач одночасно пропонував змінити його умови, зокрема, в частині зміни нормативної грошової оцінки, збільшення строку дії договору до 15 років.

Позивач зазначає, що відповіді на цей лист-повідомлення від 28.12.2017 він від відповідача не отримав.

Відповідач надав суду копію відповіді на цей лист, датований 23.01.2018 № 374/0/95-18 із пропозицією змінити істотні умови договорів оренди землі, а саме:

- термін дії договору оренди 7 років,

- річна орендна плата у розмірі 12 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки (а.с. 74).

Згідно з ч. 4 ст. 33 Закону України «Про оренду землі» при поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.

Відтак, стосовно пропозиції позивача змінити умови договору згідно його проекту додаткової угоди сторони згоди не дійшли.

Головне управління Держгеокадастру у Черкаській області направило СТОВ «ІСКРА» лист-повідомлення про заперечення у поновленні договору оренди землі за № 27-23-0.32-5523/2-18 від 31.08.2018, який СТОВ «ІСКРА» отримало 06 вересня 2018 року. Відповідно до листа відповідач, враховуючи, що СТОВ «ІСКРА» не дотримано вимоги ст. ст. 15, 33 Закону України «Про оренду землі» та ст. 18 Закону України «Про оцінку земель», заперечує проти поновлення договору та просить підписати акт приймання-передачі земельної ділянки.

24.09.2018 позивачем повторно направлено відповідачу лист-повідомлення № 116 про поновлення договору оренди землі з прикладеним проектом додаткової угоди, в якому позивач пропонує поновити договір від 01.08.2018 на тих же умовах і на той же строк (а.с. 32-34).

12.10.2018 відповідачем направлено позивачу лист № 3939/0/95-18, в якому заперечив проти поновлення договору оренди землі від 01.08.2013, вказавши, зокрема, що сторони попередньо не дійшли згоди про зміну умов договору, термін дії договору оренди землі вже закінчився і документів які підтверджують його пролонгацію у позивача не має (а.с. 35-37).

Відповідно до статті 13 Конституції України земля є об'єктом права власності українського народу, від імені якого права власника здійснюють органи державної влади та органи місцевого самоврядування.

Згідно з частиною першою статті 116 Земельного Кодексу України громадяни та юридичні особи набувають права власності та права користування земельними ділянками із земель державної чи комунальної власності за рішенням органів виконавчої влади чи органів місцевого самоврядування в межах їх повноважень, визначених цим Кодексом.

Згідно з частиною першою статті 124 Земельного Кодексу України, передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади чи органу місцевого самоврядування шляхом укладення договору оренди земельної ділянки.

Згідно із частиною першою статті 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав і обов'язків.

За змістом частини другої статті 792 ЦК України майнові відносини, що виникають з договору найму (оренди) земельної ділянки, є цивільно-правовими, ґрунтуються на засадах рівності, вільного волевиявлення та майнової самостійності сторін договору та, крім загальних норм цивільного законодавства, щодо договору найму регулюються актами земельного законодавства - Земельним Кодексом України, Законом України «Про оренду землі».

Законом України «Про оренду землі» визначаються умови укладення, зміни, припинення і поновлення договору оренди землі, які повинні враховуватися обома сторонами в договірних зобов'язаннях.

Згідно з статтею 1 Закону України «Про оренду землі» оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.

Статтею 2 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що відносини, пов'язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.

Стаття 764 ЦК України передбачає таку правову конструкцію, як поновлення договору найму, яка зводиться по суті до автоматичного продовження попередніх договірних відносин на той самий строк без укладення нового договору за умови, по-перше, що наймач продовжує користуватися майном після закінчення строку договору найму, та, по-друге, відсутні заперечення наймодавця протягом одного місяця.

У ч. 1 статті 777 ЦК України законодавець закріпив переважне право наймача, який належно виконує свої обов'язки за договором, на укладення договору на новий строк та передбачив певну процедуру здійснення цього права.

Як зазначено в Постанові Пленуму Вищого господарського суду України від 17.05.2011 р. № 6 «Про деякі питання практики розгляду справ у спорах, що виникають із земельних відносин», у вирішенні спорів, пов'язаних з поновленням (пролонгацією) договорів оренди земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, судам слід враховувати положення ст. 33 Закону України «Про оренду землі».

Згідно положень Закону України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо розмежування земель державної та комунальної власності» № 5245-VI від 06.09.2012, з 01.01.2013р. повноваження по розпорядженню земельними ділянками сільськогосподарського призначення державної власності відносяться до компетенції центрального органу виконавчої влади з питань земельних ресурсів у галузі земельних відносин та його територіальних органів.

Центральним органом виконавчої влади з питань земельних ресурсів є Державне агентство земельних ресурсів України. Відповідно адміністративно-територіального поділу, на місцях діють відповідні територіальні органи (у Черкаській області - Головне управління Держгеокадастру у Черкаській області).

Наказом Міністерства аграрної політики та продовольства України від 10.05.2012 № 258, зареєстрованим в Міністерстві юстиції України 30.05.2012 за № 852/21164, затверджено Положення про Головне управління Держземагенства в області, яке є територіальним органом Державного агентства земельних ресурсів України та йому підпорядковане, і яке, серед іншого, розпоряджається земельними ділянками сільськогосподарського призначення державної власності.

З цих підстав відповідач у справі обраний правильно.

У відповідності до ч. 6 ст. 33 Закону України «Про оренду землі» у разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

З матеріалів справи вбачається, що попередньо відповідач направив позивачу лист-повідомлення від 31.08.2018 № 27-23-0.32-5523/2-18 (а.с. 31) про заперечення у поновленні договору оренди землі, оскільки відповідачем не дотримано вимог статей 15, 33 Закону України «Про оренду землі» та ст. 18 Закону України «Про оцінку земель». Даний лист відповідач отримав 06.09.2018, що вбачається із штампа СТОВ «Іскра» на цьому листі.

Отже, місячний термін після закінчення строку дії договору оренди (з 08 серпня 2018 по 08 вересня 2018 включно) для направлення заперечення у поновленні договору оренди по ч. 6 ст. 33 Закону України «Про оренду землі» відповідачем дотримано належним чином.

Ця обставина унеможливлює поновлення договору оренди землі між сторонами.

При цьому ч. 1 та 6 ст. 33 Закону України «Про оренду землі» в аспекті поновлення договору оренди говорять лише про можливість його поновлення на тих же умовах і на той же строк. Позивач же при первісному зверненні до відповідача в порядку ч. 2-5 ст. 33 Закону України «Про оренду землі» намагався змінити умови свого договору оренди, зокрема в частині збільшення терміну дії договору та збільшення нормативної грошової оцінки землі, з приводу чого сторони не дійшли згоди і переважне право позивача на поновлення договору оренди припинилося.

Згідно з правовою позицією Верховного Суду України, викладеною у Постановах ВСУ від 25.02.2015 у справах №№ 6-219цс14, 6-10цс15, від 18.03.2015 у справах №№6-3цс15, 6-4цс15, від 15.04.2015 у справі №6-55цс15, якими визначено, що стаття 33 Закону України «Про оренду землі» фактично обєднує два випадки пролонгації договору оренди земельної ділянки, а саме:

- для застосування частини першої статті 33 цього Закону та визнання за орендарем переважного права на поновлення договору оренди землі необхідні такі юридичні факти: орендар належно виконує свої обовязки за договором, орендар до закінчення строку дії договору повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатись переважним правом укладення договору на новий строк, до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди, орендодавець протягом місяця не повідомив орендаря про наявність заперечень та своє рішення;

- для поновлення договору оренди землі з підстав, які передбачені частиною шостою статті 33 Закону України «Про оренду землі» необхідна наявність таких юридичних фактів: орендар продовжує користуватись виділеною земельною ділянкою, орендар належно виконує свої обовязки за договором, відсутнє письмове повідомлення орендодавця про відмову в поновленні договору оренди.

Згідно з договором від 01.08.2013 обєктом оренди є земельна ділянка з кадастровим номером :02:005:0222. Наказом Головного управління № 23-10/14-18-СГ затверджено технічну документацію щодо поділу земельних ділянок площею 15,9205 га (кадастровий номер :02:005:0222). На підставі документації сформовано нові земельні ділянки, що розташовані за межами населеного пункту в адміністративних межах Байбузівської сільської ради Черкаського району Черкаської області.

Зміна земельної ділянки як обєкта оренди (припинення її існування за кадастровим номером та первинною площею, так само і при зміні площі та меж ділянки) обєктивно унеможливлює поновлення договору оренди на тих же умовах і на той же строк, як передбачається ст. 33 ЗУ «Про оренду землі».

При прийнятті даного рішення суд також враховує і правові позиції Верховного Суду, викладені у п. 2.2., 2.5 Огляду вирішених господарськими судами України справ у спорах, що виникають із земельних відносин, судові рішення в яких переглянуто у касаційному порядку Касаційним господарським судом у складі Верховного Суду.

Так, Верховним Судом зроблено висновок, що зміна об'єкта оренди виключає можливість пролонгації договору на тих самих умовах і потребує укладання нового правочину щодо нового (зміненого) предмета договору. (постанова КГС ВС від 13.03.2018 у справі № 917/540/16, ttp://reyestr.court.gov.ua/Review/72863886).

Також вчинення орендарем дій, спрямованих на поновлення договору оренди землі у межах процедури, передбаченої частиною п'ятої статті 33 Закону України «Про оренду землі», виключає у подальшому можливість поновлення договору оренди землі на підставі частини шостої зазначеної статті. Звернення орендаря у межах строку дії договору оренди землі свідчить про ініціювання ним процедури поновлення договору оренди на інших умовах із застосуванням порядку, передбаченого частиною п'ятою статті 33 Закону України "Про оренду землі". Наведене виключає можливість застосування до спірних правовідносин положень частини шостої цієї статті, оскільки зазначеною частиною визначено інший порядок поновлення договору оренди за принципом мовчазної згоди обох сторін договору. Тобто поновлення договору оренди земельної ділянки на підставі частини шостої статті 33 Закону України "Про оренду землі" можливе за відсутності звернення орендаря та за відсутності заперечень орендодавця щодо продовження землекористування відповідною земельною ділянкою. Право на укладення додаткової угоди згідно з частиною шостою статті 33 Закону України "Про оренду землі" виникає автоматично зі спливом місячного строку оренди за умови, що орендар не ініціював зміни, а орендодавець не направив заперечень упродовж одного місяця після закінчення строку дії договору. (Постанова КГС ВС від 22.02.2018 у справі № 912/686/17, http://reyestr.court.gov.ua/Review/72403291).

Також, якщо орендарем ініційовано поновлення договору оренди землі у порядку частин першої - п'ятої статті 33 Закону України «Про оренду землі», за наслідками чого сторони не досягли домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору, переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припинилося і правових підстав для продовження строку дії договору оренди немає (постанова КГС ВС від 22.02.2018 у справі № 912/556/17, http://reyestr.court.gov.ua/Review/72531722).

Таким чином, правомірність підстав своїх позовних вимог та дотримання умов ч. 6 ст. 33 ЗУ «Про оренду землі» позивач не довів, відповідач вчасно заперечив проти поновлення договору оренди землі в місячний термін після закінчення його дії; попереднє звернення позивача за поновленням договору на підставі п.2-5 ст. 33 ЗУ «Про оренду землі» виключає можливість застосування ч. 6 ст. 33 цього ж Закону (як просить позивач); спірної земельної ділянки (як предмету договору оренди землі від 01.08.2013) вже не існує в натурі, отже з цих підстав договір оренди землі між сторонами від 01.08.2013 не є поновленим, а тому у позові слід відмовити повністю.

Представником позивача заявлено клопотання від 27.12.2018 про стягнення з Головного управління Держгеокадастру у Черкаській області на користь Сільськогосподарського товариства з обмеженою відповідальністю «ІСКРА» однієї тисячі гривень витрат на послуги адвоката згідно з договором про надання правової допомоги від 27 грудня 2018 року.

При відмові в позові судові витрати покладаються на позивача і відшкодуванню за рахунок відповідача не підлягають.

На підставі викладеного, керуючись статтями 129, 236-241 Господарського процесуального кодексу України, суд

ВИРІШИВ:

У позові відмовити повністю.

Рішення набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано, у разі подання апеляційної скарги рішення, після прийняття судом апеляційної інстанції судового рішення. Рішення може бути оскаржене до Північного апеляційного господарського суду протягом двадцяти днів з дня складення повного судового рішення.

Повне рішення складене 18 березня 2019 року.

Суддя О.В. Чевгуз