ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ДОНЕЦЬКОЇ ОБЛАСТІ
Р І Ш Е Н Н Я

іменем України

04.03.2019 Справа № 905/1398/18

Господарський суд Донецької області у складі колегії суддів:

головуючий суддя - Величко Н.В.,

суддя - Лейба М.О., суддя - Стукаленко К.І.,

при секретарі судового засідання Хадієвій М.Ф.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні матеріали

за позовом: Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку "МЖК - А" (Ідентифікаційний код 40130760, адреса: 84333, Донецька область, м.Краматорськ, вул. Рум'янцева, 11),

до відповідача: Приватного підприємства "Донбасс - Ремстрой" (Ідентифікаційний код 20324012, адреса: 84301, Донецька область, м.Краматорськ, вул.19 - го Парт'їзду, б.39 - 41),

за участю третьої особи 1, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору, на стороні відповідача: Регіонального відділення Фонду державного майна України по Донецькій області (Ідентифікаційний код 13511245, адреса: 61057, м.Харків, майдан Театральний, б.1),

та третьої особи 2, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору, на стороні відповідача: Товариства з обмеженою відповідальністю "Будартель СХ 65" (Ідентифікаційний код 35420049, адреса: 84102, Донецька область, м.Слов'янськ, вул.Дарвіна, б.23Б),

про: визнання недійсним договору, -

за участю представників:

від позивача: не з'явився;

від відповідача: не з'явився;

від третьої особи 1: Зучек Є.Н. (за довіреністю №52 від 28.12.2018);

від третьої особи 2: не з'явився, -

СУТЬ СПОРУ:

В провадженні господарського суду Донецької області перебуває справа №905/1398/18 за позовом Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку "МЖК - А" (з урахуванням заяви від 16.08.2018 про виправлення помилок у позовній заяві) до Приватного підприємства "Донбасс - Ремстрой", за участю третіх осіб, які не заявляють самостійних вимог на предмет спору на стороні відповідача: 1) Регіонального відділення Фонду державного майна України по Донецькій області; 2) Товариства з обмеженою відповідальністю "Будартель СХ 65", про визнання недійсним договору купівлі - продажу від 18.07.2000 року об'єкту державної власності - приміщення, вбудованого у жилий будинок за адресою: м.Краматорськ Донецької області, вул.Румянцева, буд.11, площа основи 291 кв.м (внутрішньою площею 211,6 кв.м.), що складає 29/1000 ідеальної долі в житловому будинку, посвідченого приватним нотаріусом 21.07.2000 року.

Позов мотивований тим, що підвальне приміщення, за адресою: м.Краматорськ Донецької області, вул.Румянцева, буд.11, площа основи 291 кв.м (внутрішньою площею 211,6 кв.м.), що складає 29/1000 ідеальної долі в житловому будинку, було у протиправний спосіб приватизовано Приватним підприємством "Донбасс-Рембуд".

На переконання позивача, вказане підвальне приміщення є саме допоміжним приміщенням будинку і має перебувати у спільній сумісній власності співвласників багатоквартирного будинку.

Крім того, позивач зазначає, що на протязі тривалого часу теперішній власник підвалу за адресою: м.Краматорськ Донецької області, вул.Румянцева, буд.11, (Товариство з обмеженою відповідальністю "Будартель СХ 65") перешкоджає здійсненню ОСББ "МЖК-А" належного обслуговування цього будинку і перешкоджає доступу до загальних мереж тепло- та водопостачання будинку, які знаходяться в підвалі.

Ухвалою суду від 03.09.2018 прийнято позовну заяву (з урахуванням заяви від 16.08.2018 про виправлення помилок у позовній заяві) до розгляду та відкрито провадження у справі №905/1398/18; вирішено справу розглядати в порядку загального позовного провадження; підготовче засідання призначено на 27.09.2018; визначено сторонам строк для вчинення дій процесуального характеру; явка представників сторін у судове засідання визнана необов'язковою.

Розгляд справи неодноразово відкладався ухвалами суду від 27.09.2018, від 25.10.2018, строк підготовчого провадження продовжувався ухвалою суду від 06.11.2018 та відкладено підготовче засідання на 03.12.2018; ухвалою від 03.12.2018 призначено колегіальний розгляд справи у складі трьох суддів та відкладено підготовче засідання на 19.12.2018; 19.12.2018 відкладено підготовче засідання на 16.01.2019; 16.01.2019 справу прийнято до розгляду новим складом суду та відкладено підготовче засідання на 07.02.2019.

Відповідач, Приватне підприємство "Донбасс - Ремстрой", у відзиві від 25.09.2018 заперечує проти задоволення позовних вимог.

Вказує на те, що Статут ОСББ «МЖК-А» не відповідає вимогам, встановленим щодо переліку неподільного майна, яке перебуває у спільній сумісній власності, а також положенням ч.2 ст.382 ЦК України.

Стверджує, що житловий будинок по вул.. Румянцева, 11 в м. Краматорську складається не лише з квартир, а й нежитлових приміщень, частина яких зараз належить ТОВ «Будартель СЗ65» на праві приватної власності і знаходиться на підвальному поверсі (встроєне приміщення). Визначення підвалу як технічного обладнання будинку, яке є неподільнним майном, суперечить вимогам закону.

З приватизацією своїх квартир мешканці квартир не набули права на інші квартири, в тому числі і на приміщення, що розташовані в підвальному приміщенні будинку. Власником цих приміщень була територіальна громада, яка, використовуючи надане законом право, змінила статус на нежитлові приміщення та відчужила їх.

На переконання відповідача, у позивача відсутні підстави для визнання договору купівлі-продажу об'єкта державної власності від 18.07.2000 року недійсним в розумінні ст. 10 Закону України «Про приватизацію державного житлового фонду».

Також, у цьому відзиві відповідачем заявлено про сплив строку позовної давності до вимог про визнання недійсним договору купівлі-продажу, укладеного понад 18 років тому, і просить суд застосувати наслідки спливу позовної давності до спірних правовідносин.

До відзиву додано статутні документи відповідача та докази направлення цього відзиву іншим учасникам справи, акти приймання виконаних будівельних робіт за вересень 2016, грудень 2015 за формою КБ-2в, та відомість ресурсів до цих актів прийняття за формою № 5а, допоміжню таблицю для визначення фізичного зносу будівель за технічним станом конструктивних елементів, розрахункову таблицю, експлікацію внутрішніх площ до плану будівлі, листування.

Третьою особою 1, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору, на стороні відповідача (Регіональне відділення Фонду державного майна по Донецькій області) надано пояснення стосовно позовних вимог, згідно з якими останній зазначає, що для підтвердження призначення приміщення, яке вбудоване у житловий будинок за адресою: Донецька область, м.Краматорськ, вул. Румянцева, буд.11, загальною площею 291 кв.м. (внутрішньою площею 211,6 кв.м.), як допоміжного, потрібні конкретні докази, які б вказували технічні характеристики нерухомого майна. Водночас, третя особа 1 вважає, що такими доказами можуть бути технічний паспорт органів бюро технічної інвентаризації, проект забудови, інвентаризаційні відомості щодо житлового будинку за адресою: Донецька область, м.Краматорськ, вул. Румянцева буд.11 або альтернативою для вирішення зазначеного питання є проведення будівельно - технічної експертизи. При цьому, третя особа 1 зазначає, що не була стороною за договором купівлі - продажу від 18.07.2000 приміщення, вбудованого у житловий будинок за адресою: Донецька область, м. Краматорськ, вул. Румянцева буд.11, загальною площею 291 кв.м., а також не є правонаступником Північно-Донецького представництва Фонду державного майна України, оскільки останнє було не реорганізовано, а ліквідовано, а отже в силу приписів цивільного законодавства та очевидних обставин справи, у Регіонального відділення Фонду державного майна України по Донецькій області не було будь - яких прав та обов'язків стосовно оспорюваного правочину та не має жодних прав та кореспондуючих ним обов'язків ані перед позивачем, ані перед відповідачем, тому просить суд вирішити спір у відповідності до вимог чинного законодавства.

У своїх поясненнях від 04.02.2019 Регіональне відділення Фонду державного майна України по Донецькій області вказує на неможливість надання приватизаційної справи Північно-Донецького представництва Фонду державного майна України щодо об'єкта за адресою: Донецька область, м. Краматорськ, вул. Румянцева, буд. 11, посилаючись на несанкціоноване проникнення у липні 2014 року невідомими особами до службових приміщень Регіонального відділення Фонду державного майна України по Донецькій області, розташованих у місті Донецьку, та викрадення такими особами службової документації Регіонального відділення, у тому числі справ постійного та тимчасового зберігання, та офісної комп'ютерної техніки, у зв'язку з чим слідчим відділом Ворошиловського РВ Донецького МУ ГУМВС України в Донецькій області внесені відповідні відомості до Єдиного реєстру досудових розслідувань, порушені кримінальні провадження та розпочато досудове розслідування. Однак, перевірити хід досудового розслідування та завершити досудове розслідування у таких кримінальних провадженнях на теперішній час є не можливим через те, що матеріали вказаних кримінальних проваджень перебувають у приміщенні слідчого відділу Ворошиловського РВ Донецького МУ ГУМВС України в Донецькій області у м. Донецьку, а вказане місто є територією, на якій органи державної влади України не здійснюють свої повноваження.

Третьою особою 2, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору, на стороні відповідача (Товариство з обмеженою відповідальністю "Будартель СХ 65") правової позиції по суті спору не висловлено.

Позивачем через канцелярію суду подано відповідь на відзив б/н від 17.10.2018, в якій викладено заперечення проти доводів відповідача. Наполягає на задоволенні позову у повному обсязі.

Ухвалою від 07.02.2019 закрито підготовче провадження у справі № 905/1398/18; розгляд справи по суті призначено на 04.03.2019; явка представників сторін у судове засідання визнана не обов'язковою.

В судовому засіданні, що відбулось 04.03.2019, представник третьої особи 1 з'явився, проти задоволення позову заперечив.

Сторони та третя особа 2 у судове засідання своїх представників не направили, про дату, час та місце розгляду справи повідомлені у встановленому порядку.

Розглянувши подані документи і матеріали, з'ясувавши фактичні обставини, на яких ґрунтується позов, об'єктивно оцінивши докази за своїм внутрішнім переконанням, які мають значення для розгляду справи і вирішення спору по суті, суд дійшов висновку про відсутність підстав для задоволення позовних вимог з огляду на наступне:

Як вбачається з матеріалів справи, 18.07.2000 між Північно-Донецьким представництвом Фонду держмайна України (продавець) та Приватним підприємством «ДОНБАС-РЕМБУД» (покупець) укладений договір купівлі-продажу об'єкту державної власності - приміщення, вбудованого у жилий будинок, згідно якого продавець зобов'язався передати у власність покупцю приміщення державної власності, вбудоване у жилий будинок площею основи 291кв.м (внутрішньою площею 211,6кв.м), що складає 29/1000 ідеальної долі від житлового будинку за адресою: м.Краматорськ Донецької області, вул. Румянцева, 11, а покупець зобов'язався прийняти зазначене приміщення і сплатити ціну відповідно до умов, що визначені у цьому договорі.

Згідно п. 1.2 договору право власності на будівлю переходить до покупця з моменту нотаріального посвідчення договору.

Згідно з актом оцінки, який затверджений наказом начальника Північно-Донецького представництва Фонду держмайна України №79 від 17.07.2000, ціна об'єкту приватизації становить 9600,00грн. (п. 1.3 договору).

Зазначений у цьому договорі об'єкт продано шляхом викупу за 9600,00грн. (п. 1.4 договору).

За умовами п.п. 3.1 - 3.2 договору передача об'єкта приватизації здійснюється продавцем покупцю у триденний термін після нотаріального посвідчення цього договору. Передача об'єкта продавцем і прийняття об'єкта покупцем посвідчується актом прийому-передачі, який підписується сторонами.

21.07.2000 договір посвідчений приватним нотаріусом Краматорського міського нотаріального округу Мельниковою В.О. та зареєстрований за № 3805.

В матеріалах справи міститься акт прийому-передачі об'єкту державної власності - приміщення, вбудованого у жилий будинок за адресою: Донецька область, м. Краматорськ, вул. Румянцева, 11, від 21.07.2000, згідно якого продавець (Північно-Донецьке представництво Фонду держмайна України) передав, а покупець (Приватне підприємство «ДОНБАС-РЕМБУД») прийняв продане за аукціоном приміщення державної власності вбудоване у жилий будинок площею основи 291 кв.м (внутрішньої площею 211,6 кв.м), що складає 29/1000 ідеальної долі від житлового будинку за адресою: м. Краматорськ Донецької області, вул. Румянцева, 11, вартістю 9600,00грн. та паспорт БТІ.

Матеріали справи містять свідоцтво про право власності на приватизоване державне майно від 08.08.2000, видане Північно-Донецьким представництвом Фонду держмайна України.

В подальшому, Приватним підприємством «ДОНБАС-РЕМБУД» було відчужено нежиле приміщення з літерою А-9, що вбудоване в жилий будинок №11, який розташовано за адресою: Донецька область, м. Краматорськ, вул. Румянцева, загальною площею 211,1кв.м, що складає 29/1000 частки від усього будинку за договором купівлі-продажу нежилого приміщення від 15.12.2011, посвідченим приватним нотаріусом Краматорського міського нотаріального округу Донецької області Ємельяненко К.М., зареєстрованим в реєстрі за №3469 та 30.01.2012 зареєстрованим в електронному реєстрі прав власності на нерухоме майно.

Обґрунтовуючи позовні вимоги, позивач вказує, серед іншого й на те, що співвласники багатоквартирного будинку за адресою: м.Краматорськ Донецької області, вул.Румянцева, буд.11 є співвласниками усього спільного майна, в тому числі підвальних та допоміжних приміщень, як невід'ємних конструктивних елементів будинку. Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку "МЖК-А" посилається на відсутність доступу до приміщень підвалу, площа основи 291 кв.м (внутрішньою площею 211,6 кв.м.), що складає 29/1000 ідеальної долі в житловому будинку, у яких знаходяться мережі тепло- і водопостачання, які необхідно обслуговувати, ремонтувати та утримувати.

09.11.2017 позивач звертався до директора міжрайтепломережі Сухаренко С.Е. з листом, в якому просив надати інформацію про правомірність користування теплом або про дозвіл на відключення від системи опалення, зокрема, щодо ТОВ «Будартель СХ-65».

В матеріалах справи міститься акт обстеження комунікацій системи опалення, необхідних для здійснення діяльності з обслуговування підвальних приміщень будинку по вул. Румянцева, 11, від 16.12.2017, яким засвідчено, що до частини підвального приміщення 211,1 кв.м, яка належить ТОВ «Будартель СХ-65» не був наданий доступ до комунікацій. Стіни та стеля зашиті гіпсокартоном та іншим матеріалом, що робить неможливим проведення огляду.

Також позивач надав лист №16/0701-18 від 16.07.2018 ТОВ «БУД-МИР» до Голови правління ОСББ «МЖК-А» про зупинення робіт по виконанню капітального ремонту системи опалення за договором №12/03-18 від 26.03.2018 з огляду на недопуск на об'єкт (3-й під'їзд), що тягне за собою зрив графіка виконання робіт і ставить під загрозу проведення опалювального сезону житлового будинку та з проханням вжити заходів для отримання допуску.

Доказів звернення позивача до відповідача та/або до третьої особи у цій справі, як теперішнього власника спірного приміщення (Товариство з обмеженою відповідальністю "Будартель СХ 65") з вимогою надати доступ у підвальне приміщення для обстеження комунікацій системи опалення, необхідних для здійснення діяльності з обслуговування підвальних приміщень будинку матеріали справи не містять.

Суд враховує, що Північно-Донецьке представництво Фонду державного майна України, припинено шляхом ліквідації 01.08.2013 за рішенням засновників, що підтверджується даними з Єдиного державного реєстру юридичних осіб, фізичних осіб - підприємців та громадських формувань.

Відповідно до ч.1 ст. 104 Цивільного кодексу України юридична особа припиняється в результаті реорганізації (злиття, приєднання, поділу, перетворення) або ліквідації. У разі реорганізації юридичних осіб майно, права та обов'язки переходять до правонаступників.

Отже, ліквідація, як одна з форм припинення юридичної особи, здійснюється без переходу прав і обов'язків підприємства, що ліквідується, до інших осіб, тобто без правонаступництва.

Регіональне відділення Фонду державного майна України по Донецькій області (третя особа 1 у цій справі) не є правонаступником Північно-Донецького представництва Фонду державного майна України, оскільки останнє було не реорганізовано, а ліквідовано, а отже в силу приписів цивільного законодавства, у Регіонального відділення Фонду державного майна України по Донецькій області відсутні будь - які права та обов'язки стосовно оспорюваного правочину та не має жодних прав та кореспондуючих ним обов'язків ані перед позивачем, ані перед відповідачем.

Предметом розгляду у цій справі є визнання недійсним договору купівлі - продажу від 18.07.2000 року об'єкту державної власності - приміщення, вбудованого у жилий будинок за адресою: м.Краматорськ Донецької області, вул.Румянцева, буд.11, площа основи 291 кв.м (внутрішньою площею 211,6 кв.м.), що складає 29/1000 ідеальної долі в житловому будинку, посвідченого приватним нотаріусом 21.07.2000 року.

Огляд норм чинного законодавства свідчить про наступне.

В контексті статті 1 Господарського процесуального кодексу України та статті 3 Цивільного кодексу України, кожна особа має право звертатися до господарського суду згідно з встановленою підвідомчістю господарських справ за захистом своїх порушених або оспорюваних прав і охоронюваних законом інтересів. Отже, названими статтями встановлено, що позивач має право на подання позову лише в тому випадку, коли діями відповідача порушуються права чи інтереси безпосередньо позивача, а не з будь-яких питань, де, як вважає позивач, має місце порушення норм чинного законодавства.

Відповідно до статті 15 Цивільного кодексу України, кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання.

Статтею 16 Цивільного кодексу України передбачено, що кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу.

У статті 20 Господарського кодексу України зазначено, що кожний суб'єкт господарювання та споживач має право на захист своїх прав і законних інтересів.

Відповідно до статті 1 Закону України "Про приватизацію державного житлового фонду" приватизація державного житлового фонду - це відчуження квартир (будинків), житлових приміщень у гуртожитках, призначених для проживання сімей та одиноких осіб, кімнат у квартирах та одноквартирних будинках, де мешкають два і більше наймачів, та належних до них господарських споруд і приміщень (підвалів, сараїв і т. ін.) державного житлового фонду на користь громадян України.

Згідно із ч. 2 ст. 10 Закону України "Про приватизацію державного житлового фонду" власники квартир багатоквартирних будинків та житлових приміщень у гуртожитку є співвласниками допоміжних приміщень у будинку чи гуртожитку, технічного обладнання, елементів зовнішнього благоустрою і зобов'язані брати участь у загальних витратах, пов'язаних з утриманням будинку і прибудинкової території відповідно до своєї частки у майні будинку чи гуртожитках. Допоміжні приміщення (кладовки, сараї і т. ін.) передаються у власність квартиронаймачів безоплатно і окремо приватизації не підлягають.

Як роз'яснив Конституційний Суд України у Рішенні від 02.03.2004 р. у справі № 1-2/2004 допоміжні приміщення (підвали, сараї, кладовки, горища, колясочні і т.ін.) передаються безоплатно у спільну власність громадян одночасно з приватизацією ними квартир (кімнат у квартирах) багатоквартирних будинків. Підтвердження права власності на допоміжні приміщення не потребує здійснення додаткових дій, зокрема створення об'єднання співвласників багатоквартирного будинку, вступу до нього.

Відповідно до ч. 3 ст. 4 Житлового кодексу Української РСР до житлового фонду не входять нежилі приміщення в жилих будинках, призначені для торговельних, побутових та інших потреб непромислового характеру.

Судом відмічається, що в результаті приватизації квартир будинку їх мешканцями право власності в останніх на нежилі приміщення в жилих будинках, призначені для торговельних, побутових та інших потреб непромислового характеру не виникає.

Згідно з частиною першою статті 319 Цивільного кодексу України власник володіє, користується, розпоряджається своїм майном на власний розсуд.

Спільна власність двох або більше осіб без визначення часток кожного з них у праві власності є спільною сумісною власністю. Суб'єктами права спільної сумісної власності можуть бути фізичні особи, юридичні особи, а також держава, територіальні громади, якщо інше не встановлено законом (частини перша та друга статті 368 ЦК України).

Частиною першою статті 369 названого Кодексу передбачено, що співвласники майна, що є у спільній сумісній власності, володіють і користуються ним спільно, якщо інше не встановлено домовленістю між ними.

Відповідно до ч. 2 ст. 382 ЦК України, усі власники квартир та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку є співвласниками на праві спільної сумісної власності спільного майна багатоквартирного будинку. Спільним майном багатоквартирного будинку є приміщення загального користування (у тому числі допоміжні), несучі, огороджувальні та несуче-огороджувальні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання всередині або за межами будинку, яке обслуговує більше одного житлового або нежитлового приміщення, а також будівлі і споруди, які призначені для задоволення потреб усіх співвласників багатоквартирного будинку та розташовані на прибудинковій території, а також права на земельну ділянку, на якій розташований багатоквартирний будинок та його прибудинкова територія, у разі державної реєстрації таких прав.

Частина 2 статті 382 ЦК України визначає правовий режим допоміжних приміщень і приміщень загального користування житлового будинку у дво- або багатоквартирному будинку. Зокрема, за власниками квартир у таких будинках на праві спільної сумісної власності закріплюються приміщення загального користування, опорні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання за межами або всередині квартири, яке обслуговує більше ніж одну квартиру. Ця норма спрямована на порядок користування мешканцями квартир зазначеними приміщеннями та обладнанням.

Суд враховує, що в матеріалах справи відсутній технічний паспорт органів бюро технічної інвентаризації, проект забудови, повні інвентаризаційні відомості щодо житлового будинку за адресою: Донецька область, м. Краматорськ, вул. Румянцева, буд. 11.

Також, в матеріалах справи відсутні документи, які б свідчили про первісного власника спірного будинку; рішення Краматорської міської ради про прийняття на баланс багатоквартирного житлового будинку за адресою: м. Краматорськ Донецької області, вул. Румянцева, буд. 11 та про знаття з балансу такого багатоквартирного жилого будинку і передачу його в управління ОСББ "МЖК-А".

Відповідно до приписів ст.ст. 13, 14 Господарського процесуального кодексу України судочинство у господарських судах здійснюється на засадах змагальності сторін. Учасники справи мають рівні права щодо здійснення всіх процесуальних прав та обов'язків, передбачених цим Кодексом. Кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених законом. Кожна сторона несе ризик настання наслідків, пов'язаних з вчиненням чи невчиненням нею процесуальних дій. Суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках. Збирання доказів у господарських справах не є обов'язком суду, крім випадків, встановлених цим Кодексом.

З доданих позивачем до позовної заяви копій розрахункових таблиць щодо житлового будинку та підвалу по вул. Румянцева, № 11, рік будівництва 1990, допоміжної таблиці та технічного плану, авізо б/н від 29.02.2016, акту прийняття-передачі основних засобів (т.1 а.с.39-45) вбачається, що в них не зазначено складу та характеристик об'єкта, виду приміщення підвалу (допоміжне, житлове, нежитлове). Відсутність в технічному плані вказівок на нежитлові приміщення ніяким чином не спростовує прав відповідача на вказане приміщення.

Закон України "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)" (чинний на момент виникнення спірних правовідносин) встановлює правовий механізм приватизації єдиних майнових комплексів невеликих державних підприємств шляхом їх відчуження на користь одного покупця одним актом купівлі-продажу.

Частиною 2 ст. 1 Закону України "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)" до відносин щодо приватизації невеликих державних підприємств, не врегульованих цим Законом, застосовується Закон України "Про приватизацію майна державних підприємств".

Відповідно до положень ч.ч.1, 3 ст. 7 Закону України "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)" Фонд державного майна України, Верховна Рада Автономної Республіки Крим, місцеві Ради затверджують за поданням органів приватизації переліки об'єктів, які перебувають відповідно у державній власності, власності Автономної Республіки Крим та комунальній власності і підлягають: продажу на аукціоні (в тому числі за методом зниження ціни, без оголошення ціни); продажу за конкурсом; викупу. Включення об'єктів малої приватизації до переліків, зазначених у частині першій цієї статті, здійснюється відповідно до Державної та місцевих програм приватизації чи з ініціативи відповідних органів приватизації або покупців.

За умовами ч.ч. 1, 3 ст. 23 Закону України "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)" право власності на державне майно підтверджується договором купівлі-продажу, який укладається між покупцем та уповноваженим представником відповідного органу приватизації, а також актом приймання-передачі зазначеного майна. До договору включаються зобов'язання сторін, які були визначені умовами аукціону, конкурсу чи викупу, відповідальність та правові наслідки їх невиконання. Зобов'язання покупця, передбачені договором купівлі-продажу, зберігають свою дію для осіб, які придбають об'єкт у разі його подальшого відчуження протягом строку дії таких зобов'язань.

Матеріали справи свідчать, що приватизація нежитлового приміщення - вбудованого у жилий будинок площею основи 291 кв.м. (внутрішньою площею 211,6 кв.м.), що складає 29/1000 ідеальної долі від житлового будинку за адресою: м. Краматорськ Донецької області, вул.. Румянцева, 11, відбулась шляхом викупу, на підставі договору купівлі-продажу від 18.07.2000р.

Відповідно до статті 1 Першого протоколу до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод кожна фізична та юридична особа має право мирно володіти своїм майном. Ніхто не може бути позбавлений своєї власності інакше як в інтересах суспільства і на умовах, передбачених законом і загальним принципами міжнародного права.

Виходячи зі змісту пунктів 32-35 рішення Європейського суду з прав людини від 24.06.2003 "Стретч проти Сполученого Королівства" майном, у значенні статті 1 Першого протоколу до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод, вважається законне та обґрунтоване очікування набути майно або майнове право за договором, укладеним з органом публічної влади. Цим рішенням суду встановлено, що позбавлення особи права на його майно лише з тих підстав, що порушення були вчинені з боку публічного органу, а не громадянина, дає підстави стверджувати, що в такому випадку мало місце непропорційне втручання у право заявника на мирне володіння своїм майном та, відповідно, відбулось порушення статті 1 Першого протоколу Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод, тобто визнання недійсним договору, згідно з яким покупець отримав майно від держави, та подальше позбавлення його цього майна на підставі того, що державний орган порушив закон, є неприпустимим.

У постанові Верховного Суду України від 14.03.2007 року у справі № 21-8во07 "Про аспекти розгляду справ про приватизацію майна" визначено, що самі по собі допущені органами публічної влади порушення при визначенні умов і порядку приватизації не можуть бути безумовною підставою для визнання приватизаційних договорів недійсними, повернення приватизованого майна державі, порушуючи право власності покупця, якщо вони не допущені внаслідок винної, протиправної поведінки самого покупця.

При цьому з'ясування питання щодо дотримання справедливого балансу інтересів сторін передбаченого Конвенцією про захист прав людини і основоположних свобод, Європейський суд з прав людини неодноразово наголошував, що мета досягнення справедливого балансу інтересів суспільних (публічних) і приватних полягає у необхідності дотримання розумного співвідношення між засобами, що використовуються, та цілями, які повинні бути досягнуті. При цьому суд повинен забезпечувати справедливий баланс між інтересами усіх причетних осіб та загальним інтересом забезпечення дотримання верховенства права. (справи "Еванс проти сполученого Королівства", "Булвес" АД проти Болгарії", "Дубецька та інші проти України" "Гримковська проти України", "Хабровські проти України" тощо).

Статтею 203 Цивільного кодексу України встановлено загальні вимоги, додержання яких є необхідним для чинності правочину, зокрема: зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам; особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності.

Відповідно до ч.1, 3 ст. 215 Цивільного кодексу України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п'ятою та шостою статті 203 цього Кодексу. Якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин).

Позивачем не доведено порушення чинних на момент укладення спірного договору норм приватизаційного законодавства.

Крім того, як вбачається з п. 3.2.1 Статуту Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку "МЖК-А" підвальні приміщення не належать до неподільного майна Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку "МЖК-А".

Оскільки спірний договір купівлі-продажу від 18.07.2000 року об'єкту державної власності - приміщення, вбудованого у жилий будинок за адресою: м. Краматорськ Донецької області, вул. Румянцева, буд.11, площа основи 291 кв.м (внутрішньою площею 211,6 кв.м.), що складає 29/1000 ідеальної долі в житловому будинку, посвідчений приватним нотаріусом 21.07.2000 року, що укладений між Північно-Донецьким представництвом Фонду держмайна України (продавець) та Приватним підприємством «ДОНБАС-РЕМБУД» (покупець), не суперечить вимогам ст. ст. 203 та 215 Цивільного кодексу України, а позивач не довів його недійсності на підставах, встановлених законом, то підстави для визнання такого договору недійсним відсутні.

Крім того, відповідачем у відзиві на позовну заяву заявлено про застосування наслідків спливу позовної давності, з посиланням на те, що представники позивача були обізнані з 2000 року про те, що підвальне приміщення за адресою: вул. Румянцева, 11 належить підприємству.

Позивач у відповіді на відзив заперечив проти застосування наслідків спливу строку позовної давності, посилаючись на те, що Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку «МЖК-А» зареєстроване як юридична особа 15.11.2015, будинок на баланс був переданий 29.02.2016, і саме з цієї дати позивач довідався про наявність порушених прав співвласників в частині протиправного продажу підвальних приміщень

Відповідно до ст. 257 Цивільного кодексу України загальна позовна давність встановлюється тривалістю у три роки.

Статтею 267 ЦК України передбачено, що позовна давність застосовується судом лише за заявою сторони у спорі, зробленою до винесення ним рішення.

Згідно ст. 1 Закону України «Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку» (далі - Закон) об'єднання співвласників багатоквартирного будинку - юридична особа, створена власниками квартир та/або нежитлових приміщень багатоквартирного будинку для сприяння використанню їхнього власного майна та управління, утримання і використання спільного майна.

Відповідно до ст. 4 Закону об'єднання створюється для забезпечення і захисту прав співвласників та дотримання їхніх обов'язків, належного утримання та використання спільного майна, забезпечення своєчасного надходження коштів для сплати всіх платежів, передбачених законодавством та статутними документами.

Згідно ст. 6 Закону об'єднання може бути створено лише власниками квартир та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку (багатоквартирних будинках).

Отже, враховуючи, що власники будинку були обізнані про відчуження підвального приміщення з липня 2000 року, строк позовної давності до вимог про визнання договору купівлі-продажу від 18.07.2000 недійсним сплинув. Створення ж власниками квартир юридичної особи для забезпечення і захисту прав співвласників не перериває строк позовної давності.

Позивач у позовній заяві зазначає, що підтвердженням порушення прав і інтересів співвласників будинку, як наслідок незаконного продажу спільного майна за спірним договором, є, у тому числі те, що протягом тривалого часу теперішній власник підвалу (ТОВ «Будартель СХ 65») за адресою м. Краматорськ, вул. Румянцева, буд. 11, перешкоджає здійсненню ОСББ «МЖК-А» належного обслуговування будинку.

Суд вважає посилання позивача на відсутність доступу до комунікацій в підвалі безпідставними, оскільки доказів того, що в підвальному приміщенні знаходиться майно чи комунікації позивача матеріали справи не містять, а отже посилання позивача на порушення його прав з підстав відсутності доступу до комунікацій для їх обслуговування є необґрунтованими.

Крім того, позивачем не доведено причинно-наслідкового зв'язку між не наданням доступу теперішнім власником підвалу (ТОВ «Будартель СХ 65») за адресою м. Краматорськ, вул. Румянцева, буд. 11 та підставами для визнання недійсним договору купівлі-продажу від 18.07.2000 року, посвідченого приватним нотаріусом 21.07.2000 року, що укладений між Північно-Донецьким представництвом Фонду держмайна України (продавець) та Приватним підприємством «ДОНБАС-РЕМБУД» (покупець).

Згідно ст. 16 Цивільного кодексу України кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу. Загальний перелік таких способів захисту цивільних прав та інтересів передбачений ч.2 ст. 16 ЦК України.

Дана норма кореспондує з приписами статті 20 Господарського кодексу України, якими унормовано шляхи захисту прав та законних інтересів суб'єктів господарювання.

Під способами захисту суб'єктивних цивільних прав розуміють закріплені законом матеріально-правові заходи примусового характеру, за допомогою яких проводиться поновлення (визнання) порушених (оспорюваних) прав та вплив на правопорушника.

Реалізуючи передбачене ст. 64 Конституції України право на судовий захист, звертаючись до суду, особа вказує в позові власне суб'єктивне уявлення про порушене право чи охоронюваний інтерес та спосіб його захисту.

Вирішуючи спір, суд повинен надати об'єктивну оцінку наявності порушеного права чи інтересу на момент звернення до господарського суду, а також визначити, чи відповідає обраний позивачем спосіб захисту порушеного права тим, що передбачені законодавством, та чи забезпечить такий спосіб захисту відновлення порушеного права позивача.

Відсутність порушеного права чи невідповідність обраного позивачем способу його захисту способам, визначеним законодавством встановлюється при розгляді справи по суті та є підставою для прийняття судового рішення про відмову в позові.

Отже, обраний позивачем спосіб захисту (визнання недійсним договору купівлі-продажу від 18.07.2000) не забезпечує захисту та відновлення порушеного на думку позивача права щодо перешкоджання доступу до загальних мереж тепло- та водопостачання будинку, які знаходяться в підвалі, що також є підставою для відмови у задоволенні позовних вимог.

Статтею 74 Господарського процесуального кодексу України, передбачено, що кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень. Докази подаються сторонами та іншими учасниками судового процесу.

Відповідно до ст. 77 Господарського процесуального кодексу України обставини, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватись іншими засобами доказування.

Суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об'єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв'язок доказів у сукупності (ст.86 Господарського процесуального кодексу України).

З огляду на встановлені судом обставини та норми чинного законодавства суд дійшов висновку, що позовні вимоги задоволенню не підлягають.

Судові витрати у справі покладаються у відповідності до вимог ст. 129 Господарського процесуального кодексу України на позивача.

Керуючись статтями 73 - 80, 129, 236-238, 240, 241, 247-252 Господарського процесуального кодексу України, суд, -

ВИРІШИВ:

У задоволенні позовних вимог Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку "МЖК - А" (Ідентифікаційний код 40130760, адреса: 84333, Донецька область, м.Краматорськ, вул. Рум'янцева, 11) до Приватного підприємства "Донбасс - Ремстрой" (Ідентифікаційний код 20324012, адреса: 84301, Донецька область, м.Краматорськ, вул.19 - го Парт'їзду, б.39 - 41), за участю третьої особи 1, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору, на стороні відповідача: Регіонального відділення Фонду державного майна України по Донецькій області (Ідентифікаційний код 13511245, адреса: 61057, м.Харків, майдан Театральний, б.1) та третьої особи 2, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору, на стороні відповідача: Товариства з обмеженою відповідальністю "Будартель СХ 65" (Ідентифікаційний код 35420049, адреса: 84102, Донецька область, м.Слов'янськ, вул.Дарвіна, б.23Б) про визнання недійсним договору купівлі-продажу від 18.07.2000 недійсним відмовити.

Рішення може бути оскаржено до Східного апеляційного господарського суду протягом двадцяти днів з дня підписання повного тексту у порядку, передбаченому Розділом IV Господарського процесуального кодексу України.

В судовому засіданні 04.03.2019 проголошено вступну та резолютивну частини рішення.

Повний текст рішення складено та підписано 13.03.2019.

Головуючий суддя Н.В. Величко

Суддя М.О. Лейба

Суддя К.І. Стукаленко