ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

12 березня 2019 року

м. Київ

Справа № 920/389/18

Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду: Баранець О.М. - головуючий, Вронська Г.О., Студенець В.І.

за участю секретаря судового засідання Низенко В.Р.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні касаційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Інвестиційно-промислова компанія "Захід"

на рішення Господарського суду Сумської області

у складі судді Заєць С.В.

від 13.09.2018

та постанову Північного апеляційного господарського суду

у складі колегії суддів: Михальської Ю.Б., Скрипки І.М., Разіної Т.І.

від 04.12.2018

за позовом Департаменту забезпечення ресурсних платежів Сумської міської ради

до Товариства з обмеженою відповідальністю "Інвестиційно-промислова компанія "Захід"

про розірвання договору купівлі-продажу нежитлового приміщення, шляхом викупу № 39 від 23.09.2009

за участю представників:

позивача: Заїка І.В.

відповідача: Мазнєва С.Г.

ВСТАНОВИВ:

1. Короткий зміст позовних вимог.

Департамент забезпечення ресурсних платежів Сумської міської ради звернувся до Господарського суду Сумської області з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю "Інвестиційно-промислова компанія "Захід" про розірвання договору купівлі-продажу нежитлового приміщення площею 313,7 кв.м., яке знаходиться за адресою: м. Суми, вул. Соборна, 6, шляхом викупу від 23.09.2009, укладеного між Управлінням майна комунальної власності Сумської міської ради та Товариством з обмеженою відповідальністю "Інвестиційно-промислова компанія "Захід", та повернення у власність територіальної громади м. Суми об'єкту нерухомого майна - нежитлового приміщення площею 313,7 кв. м., яке знаходиться за адресою: м. Суми, вул. Соборна, 6.

В обґрунтування позовних вимог позивач зазначає, що відповідачем було порушено істотні умови договору купівлі-продажу нежитлового приміщення шляхом викупу від 23.09.2009, а саме: не укладено договори з постачальниками комунальних послуг та з підприємством, яке надає експлуатаційній послуги та послуги, пов'язані з утриманням місць загального користування, не укладений договір оренди земельної ділянки, не розроблена проектна документація - проект реконструкції приміщення, паспорт опорядження фасаду та благоустрою прилеглої території. Не виконано роботи з реконструкції приміщення, опорядження та благоустрою у відповідності до розробленої документації, приміщення знаходиться в незадовільному технічному та санітарному стані, охорона нежитлового приміщення не здійснюється, у зв'язку з чим договір підлягає розірванню на підставі частини 2 статті 651 Цивільного кодексу України, а нежитлове приміщення площею 313,7 кв.м., яке знаходиться за адресою: м. Суми, вул. Соборна, 6, поверненню у власність територіальної громади м. Суми.

2. Короткий виклад обставин справи, встановлених судами попередніх інстанцій.

26.11.2008 Рішенням Сумської міської ради №2159-МР «Про приватизацію нежитлових приміщень» ухвалено, що нежитлове приміщення площею 313,7 кв.м., яке знаходиться за адресою: м. Суми, вул. Соборна, 6 підлягає приватизації шляхом викупу у 2008 Товариством з обмеженою відповідальністю «Інвестиційно-промислова компанія Захід» (далі - відповідач).

23.09.2009 між Управлінням майна комунальної власності Сумської міської ради (правонаступником є Департамент забезпечення ресурсних платежів Сумської міської ради згідно з Положенням про департамент забезпечення ресурсних платежів Сумської міської ради, яке затверджено рішенням Сумської міської ради «Про внесення змін до рішення Сумської міської ради від 28.09.2016 №1128-МР «Про Положення про департамент забезпечення ресурсних платежів Сумської міської ради» від 26.04.2017 №2019-МР (далі - Департамент)) та відповідачем укладений договір купівлі - продажу зазначеного нежитлового приміщення шляхом викупу (далі - Договір).

Відповідно до п. 1.1. Договору Продавець на підставі рішення Сумської міської ради від 26.11.2008 №2159-МР «Про приватизацію нежитлових приміщень» зобов'язується передати у власність Покупцю нежитлове приміщення площею 313,7 кв.м., яке знаходиться за адресою: м. Суми, вул. Соборна, 6 (далі - Об'єкт приватизації), яке є комунальною власністю територіальної громади міста Суми на підставі Свідоцтва про право власності на нерухоме майно, виданого Сумською міською радою 26.08.2009 та зареєстрованого в КП «Сумське міське БТІ» 31.08.2009 у реєстровій книзі №25 за № 1990, зареєстровано в реєстрі прав власності на нерухоме майно видано КП «Сумське міське БТІ» 31.08.2009 №23706924, а Покупець зобов'язується прийняти вказаний Об'єкт приватизації, сплатити його ціну у термін, визначений цим Договором, та здійснити реєстрацію Об'єкта приватизації.

Пунктом 1.2. Договору визначено, що Об'єкт приватизації розташований на неприватизованій земельній ділянці. Загальна площа земельної ділянки, на якій розташовано Об'єкт приватизації та площа, яка необхідна для обслуговування Об'єкта приватизації складає приблизно 0,1180 га. Частина земельної ділянки, на якій розташований Об'єкт приватизації, площею 0,1136 га, входить до складу земельної ділянки, яка знаходиться в постійному користуванні у Комунального підприємства - «Міськводоканал» Сумської міської ради відповідно до Державного акту на право постійного користування земельною ділянкою, виданого Сумською міською радою від 20.03.2002 І-СМ №000163. У відповідності до заяви Комунального підприємства «Міськводоканал» Сумської міської ради, підпис на якій посвідчено 23.09.2009 приватним нотаріусом Сумського міського нотаріального округу Канівець Л.О., земельна ділянка площею 0,1136 га підлягає вилученню у Комунального підприємства «Міськводоканал» Сумської міської ради та подальшому оформленню Покупцем права користування або права власності на вказану земельну ділянку та ділянку, яка необхідна для обслуговування Об'єкта приватизації відповідно до чинного законодавства.

30.10.2010 Рішенням Сумської міської ради №2766-МР «Про надання дозволу на розроблення проектів землеустрою щодо відведення земельних ділянок та проведення експертної оцінки земельних ділянок» надано дозвіл на розроблення проекту землеустрою ТОВ «Інвестиційно-промислова компанія Захід», цільове та функціональне призначення - землі громадської забудови під розміщення готельно-сервісного комплексу, адреса розташування земельної ділянки: м. Суми, вул. Соборна, 6, орієнтовною площею 0,1180 га.

Згідно з п. 1.5. встановлено, що вказаний у цьому Договорі Об'єкт приватизації продано за 213960 (двісті тринадцять тисяч дев'ятсот шістдесят) гривень.

Пунктами 4.1. та 4.2. Договору визначено, що кожна сторона зобов'язується виконувати обов'язки, покладені на неї цим Договором, та сприяти другій стороні у виконанні її обов'язків. Сторони несуть матеріальну відповідальність за невиконання або неналежне виконання умов цього Договору.

Відповідно до п. 5.1. Договору Покупець зобов'язаний:

п. 5.1.3. Функціональне використання Об'єкта приватизації обов'язково узгоджувати з відповідними службами міста;

п. 5.1.4. Протягом року після підписання договору купівлі-продажу врегулювати земельні відносини згідно з діючим законодавством;

п. 5.1.5. Виконати проектну документацію - проект реконструкції приміщення, паспорт опорядження фасаду та благоустрою прилеглої території протягом року з моменту набуття права власності;

5.1.6. Виконати роботу з реконструкції приміщення опорядження та благоустрою у відповідності до розробленої документації протягом року з моменту набуття права власності на Об'єкт приватизації;

5.1.7. Приймати дольову участь в роботах по регенерації історичного центру міста протягом року з моменту набуття права власності на об'єкт;

5.1.8. Укласти договори з постачальниками комунальних послуг та з підприємством, яке надає експлуатаційні послуги та послуги, пов'язані з утриманням місць загального користування, в місячний термін з моменту набуття права власності;

5.1.9. Утримувати Об'єкт приватизації у належному санітарному, протипожежному і технічному стані і нести всі витрати, пов'язані з цим, та забезпечувати його охорону;

5.1.10. Покупець зобов'язаний надати Продавцю необхідні матеріали, відомості, документи, тощо про виконання умов цього Договору. Не перешкоджати продавцю у здійсненні контролю за виконанням умов цього Договору;

5.1.11. Подальше відчуження та передача в заставу Покупцем Об'єкта приватизації в період чинності умов цього Договору здійснюються за погодженням із Продавця із забезпеченням переходу до нового власника всіх зобов'язань, невиконаних Покупцем на момент такого відчуження, відповідальність за їх невиконання, визначених законодавством та цим Договором прав та обов'язків Покупця згідно з законодавством України.

Пунктом 6.1. Договору встановлено, що Продавець зобов'язаний: 6.1.2. Здійснювати контроль за виконанням Покупцем умов цього договору.

Пунктами 12.1. та 12.2. закріплено, що зміна умов цього Договору здійснюються за погодженням сторін згідно із законодавством України. У разі невиконання однією із сторін умов цього Договору, він може бути змінений або розірваний на вимогу іншої сторони за рішенням суду або господарського суду, а Об'єкт приватизації повернутий до комунальної власності територіальної громади м. Суми.

17.01.2014 між сторонами (позивачем і відповідачем) укладено акт поточної перевірки виконання умов договору купівлі-продажу, яким обидві сторони, в тому числі і відповідач, підтвердив неналежне виконання ним умов спірного договору.

02.02.2018 Департаментом направлено відповідачу листи (вих. №06.01-16/438, №06.01-16/440 від 02.02.2018) про перевірку виконання умов Договору купівлі-продажу, якими повідомлено відповідача, що згідно вимог статей 7 та 27 Закону України "Про приватизацію державного майна", статті 23 Закону України "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)" та Порядку №631 договір купівлі-продажу нежитлового приміщення від 23.09.2009, яке знаходиться за адресою: м. Суми, вул. Соборна, 6, знаходиться на контролі Департаменту.

Вказаними листами повідомлено відповідачу, що йому необхідно в термін до 12.03.2018 надати до Департаменту підтверджуючі документи про виконання умов договору купівлі-продажу нежитлового приміщення від 23.09.2009, яке розташоване за адресою: м. Суми, вул. Соборна, 6, по кожному пункту розділу V Договору "Обов'язки Покупця"; про необхідність відповідача, з'явитися у вищезазначений термін до Департаменту з метою проведення перевірки безпосередньо за місцем розташування нежитлового приміщення та про те, що у разі відсутності реагування відповідача на запит, Департамент буде змушений у судовому порядку застосувати санкції, передбачені чинним законодавством України та через органи прокуратури ініціювати питання розірвання вищезазначеного договору купівлі-продажу або визнання його недійсним та повернення об'єкта до комунальної власності територіальної громади м. Суми.

Також, 05.02.2018 позивачем було направлено на адреси ПАТ "Сумське НВО ім. М.В. Фрунзе, ТОВ "Сумитеплоенерго", ТОВ "Сервісресурс", ТОВ "А-Муссон", ПАТ "Сумиобленерго", КП "Міськводоканал" відповідні листи (том 1, а.с. 44-49) із проханням повідомити Департамент, чи укладись відповідачем із даними організаціями договори про надання комунальних, експлуатаційних послуг та послуг, пов'язаних із утриманням місць загального користування.

У відповідь на вказані листи позивача зазначені організації повідомили, що договори із відповідачем про надання комунальних, експлуатаційних послуг та послуг, пов'язаних із утриманням місць загального користування за адресою: м. Суми, по вул. Соборна, 6, ними не укладались. Доказів протилежного відповідачем суду не надано, що свідчить про порушення покупцем покладених на нього пунктом 5.1.8. Договору обов'язків.

20.03.2018 відповідними уповноваженими посадовими особами Департаменту проведено обстеження стану нежитлового приміщення за адресою: м. Суми, вул. Соборна, 6, площею 313,7 кв.м., власником якого згідно з договором купівлі-продажу від 23.09.2009 є ТОВ "Інвестиційно-промислова компанія "Захід", про що складено відповідний Акт, згідно якого перевіркою встановлено, що нежитлове приміщення є окремо розташована будівля загальною площею 313,7 кв.м. У будівлі вікна та двері відсутні, спостерігаються тріщини стін, бетонних та залізобетонних конструкцій, покриття підлоги масово зруйноване, значна корозія металевих конструкцій і т.д. Інженерні комунікації потребують відновлення. Нежитлове приміщення не охороняється. За час перебування у власності ТОВ "Інвестиційно-промислова компанія "Захід" ремонт жодного разу не проводився. Будівля знаходиться в незадовільному стані та на даний час не використовується. Власником приміщення - ТОВ "Інвестиційно-промислова компанія "Захід" порушені умови договору купівлі-продажу від 23.09.2009. Не виконано п. 5.1.4. щодо врегулювання земельних відносин, п. 5.1.5. щодо розробки проектної документації - проекту реконструкції приміщення, паспорту опорядження фасаду та благоустрою прилеглої території, п. 5.1.6. щодо виконання робіт згідно вищезазначеної проектної документації, п. 5.1.8. щодо укладання договорів з постачальниками комунальних послуг та з підприємством, яке надає експлуатаційні послуги та послуги, пов'язані з утриманням місць загального користування, п. 5.1.9. щодо утримання Об'єкта приватизації в належному санітарному, протипожежному і технічному стані, п. 5.1.10. щодо надання органу приватизації необхідних матеріалів, відомостей, документів про виконання умов цього Договору.

Висновком даного акту встановлено, що у зв'язку з утриманням приміщення в неналежному технічному та санітарному стані та відсутністю комунікацій, будівля непридатна для використання у її теперішньому стані. Крім того, власником не укладений договір оренди земельної ділянки. Умови договору купівлі-продажу нежитлового приміщення площею 313,7 кв.м. у місті Суми, по вул. Соборна, 6, від 23.09.2009 станом на 20.03.2018 ТОВ "Інвестиційно-промислова компанія "Захід" не виконано.

20.03.2018 проведено поточну перевірку виконання умов Договору купівлі-продажу зазначеного нежитлового приміщення. Перевірці підлягало виконання умов, передбачених договором купівлі-продажу від 23.09.2009. Представники ТОВ "Інвестиційно-промислова компанія "Захід" не з'явилися, на запит Департаменту від 02.02.2018 не відреагували.

3. Короткий зміст рішення місцевого та постанови апеляційного господарських судів і мотиви їх прийняття.

Рішенням Господарського суду Сумської області від 13.09.2018 у справі №920/389/18, залишеним без змін постановою Північного апеляційного господарського суду від 04.12.2018 позов задоволено повністю.

Розірвано договір купівлі-продажу нежитлового приміщення площею 313,7 кв.м., яке знаходиться за адресою: м. Суми, вул. Соборна, 6, шляхом викупу від 23.09.2009, укладений між Управлінням майна комунальної власності Сумської міської ради та Товариством з обмеженою відповідальністю "Інвестиційно-промислова компанія "Захід".

Зобов'язано Товариство з обмеженою відповідальністю "Інвестиційно-промислова компанія "Захід" повернути у власність територіальної громади міста Суми об'єкт нерухомого майна - нежитлове приміщення площею 313,7 кв.м., яке знаходиться за адресою: м. Суми, вул. Соборна, 6.

Присуджено до стягнення з Товариства з обмеженою відповідальністю "Інвестиційно-промислова компанія "Захід" на користь Департаменту забезпечення ресурсних платежів Сумської міської ради 4971 грн 40 коп в рахунок відшкодування витрат зі сплати судового збору.

Рішення суду першої інстанції та постанова суду апеляційної інстанції мотивовані тим, що позивачем доведено факт істотного порушення відповідачем умов договору, які у відповідності до його умов та норм статті 651 Цивільного кодексу України є підставою для його розірвання та повернення майна позивачу.

Господарські суди дійшли до висновку, що невиконання відповідачем умов пункту 5.1. спірного договору має триваючий характер у часі, тому порушення прав позивача відбувається кожний день і наявне в момент подання позову.

За наявності триваючого правопорушення з боку відповідача, господарські суди дійшли висновку щодо відсутності підстав для застосування строків позовної давності.

4. Короткий зміст вимог касаційної скарги.

У касаційній скарзі відповідач - Товариство з обмеженою відповідальністю "Інвестиційно-промислова компанія "Захід" просить скасувати постанову Північного апеляційного господарського суду від 04.12.2018 у справі №920/389/18 та рішення Господарського суду Сумської області від 13.09.2018 у справі №920/389/18 та прийняти нове рішення, яким в позові відмовити. Судові витрати стягнути з позивача.

5. Узагальнені доводи особи, яка подала касаційну скаргу.

В обґрунтування вимог касаційної скарги скаржник посилається на те, що судами першої і апеляційної інстанції не надано оцінки доводам відповідача стосовно застосування до спірних правовідносин положень статті 27 Закону України "Про приватизацію державного майна" (в редакції на момент спірних правовідносин), що призвело до неправильного висновку суду про наявність підстав у позивача, як органу приватизації, вчиняти будь-які дії, пов'язані зі здійсненням контролю за спірним договором поза межами дії зобов'язань, і відповідно, відсутності підстав для звернення з даним позовом до суду;

- невиконання відповідачем обов'язку з оформлення земельних правовідносин пов'язано з відсутністю вини у його діях, оскільки до сьогоднішнього дня Сумською міською радою, як власником земельної ділянки, на якій розташований об'єкт приватизації, не вилучено спірну земельну ділянку у попереднього користувача;

- позивачем не надано суду жодного доказу, який би свідчив про наявність істотних порушень з боку відповідача умов спірного договору, які надавали б підстави для його розірвання;

- судами не взята до уваги зроблена відповідачем заява про застосування наслідків спливу строків позовної давності за позовними вимогами позивача, в обґрунтування якої відповідач вказав на те, що спірним договором встановлено певні строки виконання зобов'язань в межах п'ятирічного строку контролю, який сплив 23.09.2017 і про поновлення якого позивачем заяви зроблено не було.

При цьому, обізнаність позивача про стан виконання відповідачем умов спірного договору тривала весь час дії зобов'язань за цим договором, що підтверджується письмовими доказами, наданими самим позивачем (актами перевірки виконання умов спірного договору позивачем від 17.01.2014, листом відповідача позивачеві від 12.12.2012), а отже, позивач мав об'єктивну можливість скористатись своїм правом на звернення до суду за захистом порушеного права в межах законодавчо встановленого загального строку позовної давності, визначеного ст. 257 ЦК України. Тобто, незастосування до спірних правовідносин судами попередніх інстанцій вказаних норм матеріального права, призвели до неправильного висновку суду про відхилення заяви відповідача про застосування наслідків спливу строку позовної давності, що свідчить про вирішення даного спору в порушення положень ч. 4 ст. 267 ЦК України.

6. Узагальнений виклад позиції інших учасників справи.

У відзиві на касаційну скаргу позивач просить постанову Північного апеляційного господарського суду від 04.12.2018 у справі №920/389/18 та рішення Господарського суду Сумської області від 13.09.2018 у справі №920/389/18 залишити без змін, а касаційну скаргу без задоволення.

Позиція Верховного Суду

7. Оцінка аргументів учасників справи і висновків місцевого господарського суду та суду апеляційної інстанцій.

Касаційний господарський суд, обговоривши доводи касаційної скарги, перевіривши матеріали справи, юридичну оцінку обставин справи та повноту їх встановлення судами, дослідивши правильність застосування судами попередніх інстанцій норм матеріального та дотримання норм процесуального права, вважає, що касаційна скарга підлягає задоволенню.

Відносини, що склалися між сторонами, регулюються Цивільним кодексом України, Законом України "Про приватизацію державного майна", іншими законами України та нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також зазначеним Договором купівлі-продажу від 23.09.2009.

Згідно з пунктом 1 частини 2 статті 11 Цивільного кодексу України підставами виникнення цивільних прав та обов'язків, зокрема, є договори та інші правочини.

Відповідно до статті 626 Цивільного кодексу України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків. Договір є двостороннім, якщо правами та обов'язками наділені обидві сторони договору.

Згідно з частиною 4 статті 3 Закону України "Про приватизацію державного майна" (тут і надалі у редакції, чинній на момент укладення спірного договору), встановлено, що відчуження майна, що є у комунальній власності, регулюється положеннями цього Закону, інших законів з питань приватизації і здійснюється органами місцевого самоврядування.

Відповідно до статті 174 Господарського кодексу України договір є підставою для виникнення господарських зобов'язань, які згідно зі статтями 193, 202 Господарського кодексу України та статтями 525, 526, 530 Цивільного кодексу України повинні виконуватись належним чином і в установлений строк відповідно до умов договору та вимог чинного законодавства; одностороння відмова від зобов'язання не допускається, якщо інше не передбачено договором або законом. Відповідно до статті 202 Господарського кодексу України, статті 599 Цивільного кодексу України зобов'язання припиняється виконанням, проведеним належним чином.

Частиною 5 статті 27 Закону України "Про приватизацію державного майна" встановлено, що на вимогу однієї із сторін договір купівлі-продажу може бути розірвано або визнано недійсним за рішенням суду в разі невиконання іншою стороною зобов'язань, передбачених договором купівлі-продажу.

Частиною 9 статті 27 Закону України "Про приватизацію державного майна" закріплено, що у разі розірвання в судовому порядку договору купівлі-продажу у зв'язку з невиконанням покупцем договірних зобов'язань приватизований об'єкт підлягає поверненню у державну власність, включаючи земельну ділянку.

За змістом статі 651 Цивільного кодексу України договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.

Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору (частина 2 статті 651 Цивільного кодексу України).

Оцінка порушення договору як істотного здійснюється судом відповідно до критеріїв, установлених зазначеною нормою. Вирішуючи питання про оцінку істотності порушення стороною договору, суди повинні з'ясувати не лише наявність істотного порушення договору, але й наявність шкоди, завданої цим порушенням другою стороною, яка може бути виражена у виді реальних збитків та (або) упущеної вигоди, її розмір, який не дозволяє потерпілій стороні отримати очікуване при укладенні договору, а також установити, чи є справді істотною різниця між тим, на що має право розраховувати сторона, укладаючи договір, і тим, що в дійсності вона змогла отримати.

Державні органи приватизації у межах своєї компетенції здійснюють контроль виконання умов договорів купівлі-продажу державного майна.

Частиною 2 статті 27 Закону України "Про приватизацію державного майна" встановлено, що контроль за виконанням умов договору купівлі-продажу здійснює державний орган приватизації. Державний орган приватизації має право залучати органи виконавчої влади та органи місцевого самоврядування (за їх згодою) до здійснення контролю за виконанням умов договору купівлі-продажу. За результатами перевірки виконання умов договору купівлі-продажу складається акт за формою, встановленою Фондом державного майна України.

Процедура організації та здійснення державними органами приватизації контролю за виконанням власниками об'єктів приватизації умов договорів купівлі-продажу цих об'єктів приватизації встановлена Порядком контролю за виконанням умов договорів купівлі-продажу об'єктів приватизації державними органами приватизації, який затверджений наказом Фонду державного майна України №631 від 10.05.2012 (далі, Порядок №631) (в редакції на момент спірних правовідносин).

У пункті 1.3. Порядку № 631 закріплено, що контроль за виконанням умов договорів купівлі-продажу об'єктів приватизації включає: проведення державними органами приватизації безпосередньо на об'єктах приватизації або в господарських товариствах, акції (частки, паї) яких є об'єктом приватизації, перевірок виконання власниками цих об'єктів зобов'язань, визначених у договорах купівлі-продажу; опрацювання документів щодо стану виконання умов договорів купівлі-продажу об'єктів приватизації, отриманих від власників цих об'єктів на запит державних органів приватизації; застосування санкцій, передбачених чинним законодавством і умовами договорів купівлі-продажу за невиконання та/або неналежне виконання зобов'язань, визначених договорами купівлі-продажу об'єктів приватизації.

Як встановлено судами попередніх інстанцій 17.01.2014 між сторонами (позивачем і відповідачем) укладено акт поточної перевірки виконання умов договору купівлі-продажу, яким обидві сторони, в тому числі і відповідач, підтвердили неналежне виконання відповідачем умов спірного договору.

02.02.2018 Департаментом направлено відповідачу листи (вих. №06.01-16/438, №06.01-16/440 від 02.02.2018) про перевірку виконання умов Договору купівлі-продажу, якими повідомлено відповідача, що згідно з вимогами статей 7 та 27 Закону України "Про приватизацію державного майна", статті 23 Закону України "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)" та Порядку №631 договір купівлі-продажу нежитлового приміщення від 23.09.2009, яке знаходиться за адресою: м. Суми, вул. Соборна, 6, знаходиться на контролі Департаменту.

Вказаними листами повідомлено відповідачу, що йому необхідно в термін до 12.03.2018 надати до Департаменту підтверджуючі документи про виконання умов договору купівлі-продажу нежитлового приміщення від 23.09.2009, яке розташоване за адресою: м. Суми, вул. Соборна, 6, по кожному пункту розділу V Договору "Обов'язки Покупця"; про необхідність відповідача, з'явитися у вищезазначений термін до Департаменту з метою проведення перевірки безпосередньо за місцем розташування нежитлового приміщення та про те, що у разі відсутності реагування відповідача на запит, Департамент буде змушений у судовому порядку застосувати санкції, передбачені чинним законодавством України та через органи прокуратури ініціювати питання розірвання вищезазначеного договору купівлі-продажу або визнання його недійсним та повернення об'єкта до комунальної власності територіальної громади м. Суми.

Також, 05.02.2018 позивачем було направлено на адреси ПАТ "Сумське НВО ім. М.В. Фрунзе, ТОВ "Сумитеплоенерго", ТОВ "Сервісресурс", ТОВ "А-Муссон", ПАТ "Сумиобленерго", КП "Міськводоканал" відповідні листи із проханням повідомити Департамент, чи укладись відповідачем із даними організаціями договори про надання комунальних, експлуатаційних послуг та послуг, пов'язаних із утриманням місць загального користування.

У відповідь на вказані листи позивача зазначені організації повідомили, що договори із відповідачем про надання комунальних, експлуатаційних послуг та послуг, пов'язаних із утриманням місць загального користування за адресою: м. Суми, по вул. Соборна, 6, ними не укладались. Доказів протилежного відповідачем суду не надано, що свідчить про порушення покупцем покладених на нього пунктом 5.1.8. Договору обов'язків.

20.03.2018 відповідними уповноваженими посадовими особами Департаменту проведено обстеження стану нежитлового приміщення за адресою: м. Суми, вул. Соборна, 6, площею 313,7 кв.м., власником якого згідно з договором купівлі-продажу від 23.09.2009 є ТОВ "Інвестиційно-промислова компанія "Захід", про що складено відповідний Акт, згідно якого перевіркою встановлено, що нежитлове приміщення є окремо розташована будівля загальною площею 313,7 кв.м. У будівлі вікна та двері відсутні, спостерігаються тріщини стін, бетонних та залізобетонних конструкцій, покриття підлоги масово зруйноване, значна корозія металевих конструкцій і т.д. Інженерні комунікації потребують відновлення. Нежитлове приміщення не охороняється. За час перебування у власності ТОВ "Інвестиційно-промислова компанія "Захід" ремонт жодного разу не проводився. Будівля знаходиться в незадовільному стані та на даний час не використовується. Власником приміщення - ТОВ "Інвестиційно-промислова компанія "Захід" порушені умови договору купівлі-продажу від 23.09.2009. Не виконано п. 5.1.4. щодо врегулювання земельних відносин, п. 5.1.5. щодо розробки проектної документації - проекту реконструкції приміщення, паспорту опорядження фасаду та благоустрою прилеглої території, п. 5.1.6. щодо виконання робіт згідно вищезазначеної проектної документації, п. 5.1.8. щодо укладання договорів з постачальниками комунальних послуг та з підприємством, яке надає експлуатаційні послуги та послуги, пов'язані з утриманням місць загального користування, п. 5.1.9. щодо утримання Об'єкта приватизації в належному санітарному, протипожежному і технічному стані, п. 5.1.10. щодо надання органу приватизації необхідних матеріалів, відомостей, документів про виконання умов цього Договору.

Висновком даного акту встановлено, що у зв'язку з утриманням приміщення в неналежному технічному та санітарному стані та відсутністю комунікацій, будівля непридатна для використання у її теперішньому стані. Крім того, власником не укладений договір оренди земельної ділянки. Умови договору купівлі-продажу нежитлового приміщення площею 313,7 кв.м. у місті Суми, по вул. Соборна, 6, від 23.09.2009 станом на 20.03.2018 ТОВ "Інвестиційно-промислова компанія "Захід" не виконано.

20.03.2018 проведено поточну перевірку виконання умов Договору купівлі-продажу зазначеного нежитлового приміщення. Перевірці підлягало виконання умов, передбачених договором купівлі-продажу від 23.09.2009. Представники ТОВ "Інвестиційно-промислова компанія "Захід" не з'явилися, на запит Департаменту від 02.02.2018 не відреагували.

Зазначеним актом зафіксовано наступні порушення: "Стан виконання умов договору, а саме: пунктів 5.1.3., 5.1.4., 5.1.5., 5.1.6., 5.1.7., 5.1.8., 5.1.9., 5.1.10.

Згідно з висновками, наведеними в акті від 20.03.2018, умови зазначеного Договору купівлі-продажу не виконані (не укладені договори з постачальниками комунальних послуг та з підприємством, яке надає експлуатаційні послуги та послуги, пов'язані з утриманням місць загального користування, не укладений договір оренди земельної ділянки, не розроблена проектна документація - проект реконструкції приміщення, паспорт опорядження фасаду та благоустрою прилеглої території, не виконано роботи з реконструкції приміщення, опорядження та благоустрою у відповідності до розробленої документації, приміщення знаходиться в незадовільному технічному та санітарному стані, охорона нежитлового приміщення не здійснюється).

Отже, доказами наявними в матеріалах справи, а саме: матеріалами вказаних перевірок підтверджується факт неналежного виконання відповідачем покладених на нього згідно Договору обов'язків.

Відповідно до пункту 5.1. Порядку №631 зняття договору з контролю здійснюється державним органом приватизації у разі: повного виконання умов договору, що підтверджується відповідним державним органом приватизації шляхом затвердження акта підсумкової перевірки; набрання законної сили рішенням суду про виконання умов договору в повному обсязі; набрання законної сили рішенням суду про розірвання договору (або визнання його недійсним).

Однак, жодної із вказаних умов, яка є підставою для зняття спірного договору з контролю позивача, відповідачем не виконано, а тому посилання скаржника на безпідставність проведеної позивачем перевірки є необґрунтованими.

Скаржник відповідно до умов пунктів 1.2., 5.1.4. спірного договору взяв на себе обов'язок врегулювати земельні правовідносини.

Позивач, у свою чергу, добросовісно виконував покладені на нього договором та законодавством обов'язки, а саме: до спірного договору купівлі-продажу нежитлового приміщення додано заяву про вилучення земельної ділянки у попереднього користувача - КП "Міськводоканал", за заявою відповідача про надання дозволу на розроблення проектів землеустрою прийнято рішення Сумської міської ради №2766-МР "Про надання дозволу на розроблення проектів землеустрою щодо відведення земельних ділянок та проведення експертної оцінки земельних ділянок" від 30.10.2013 було надано відповідачу дозвіл на розроблення проекту землеустрою ТОВ "Інвестиційно-промислова компанія "Захід", цільове та функціональне призначення - землі громадської забудови під розміщення готельно-сервісного комплексу, адреса розташування земельної ділянки: м. Суми, вул. Соборна, 6, орієнтовною площею 0,1180 га.

Відповідний проект землеустрою відповідачем з 2013 року по теперішній час так розроблено і не було, земельні відносини згідно з діючим законодавством не оформлені.

Рішення Сумської міської ради №2766-МР "Про надання дозволу на розроблення проектів землеустрою щодо відведення земельних ділянок та проведення експертної оцінки земельних ділянок" було оприлюднене у передбаченому Законом України "Про місцеве самоврядування" та Регламентом роботи Сумської міської ради порядку та знаходилось у вільному доступі.

Спірним договором купівлі-продажу шляхом викупу відчужувалося нежитлове приміщення, яке мало статус - комунальне майно, і перебувало у власності територіальної громади м. Суми.

Діючими нормами законодавства України, чинними на момент укладання спірного договору, встановлювався спеціальний режим відчуження майна, що перебуває у комунальній власності, та встановлено, що до договору купівлі-продажу повинні включатися передбачені бізнес-планом чи планом приватизації зобов'язання або зобов'язання сторін, які були визначені умовами аукціону, конкурсу чи викупу. Включення до договору інших зобов'язань покупця допускається за згодою сторін. Контроль за виконанням умов договору купівлі-продажу здійснює державний орган приватизації.

Відповідач, укладаючи спірний договір, прийняв на себе відповідні зобов'язання виконати певні істотні умови договору, у разі невиконання яких згідно встановлених вимог законодавства та закріплених в спірному договорі вимог, він підлягає розірванню в судовому порядку.

В обґрунтування позовних вимог позивач посилався на те, що керуючись частиною 2 статті 651 Цивільного кодексу України законними підставами для розірвання спірного договору, у зв'язку із істотним порушенням умов цього договору купівлі-продажу відповідачем, що підтверджено доказами, є завдана відповідачем шкода Департаменту забезпечення ресурсних платежів Сумської міської ради (який є правонаступником управлінням майна комунальної власності Сумської міської ради), що діє в інтересах територіальної громади м. Суми, що виражається в позбавленні його того, на що він розраховував при укладання спірного договору. Порушення відповідачем істотних умов спірного договору зачіпають економічні інтереси територіальної громади м. Суми як законного власника та розпорядника майна територіальної громади, а саме: відповідач не сплачує податок за землю, та у зв'язку із ухиленням від укладання договору оренди землі не сплачує орендну плату за землю, на якій розміщений нерухомий об'єкт; приміщення не використовується та знаходиться в незадовільному стані (послаблена цегляна кладка стін з випаданням окремих цеглин, тріщини на стінах та перекритті), що як наслідок може привести до повного руйнування приміщення, в якому з 2009 року відповідачем жодного разу не здійснено будь-яких ремонтних робіт, що псує зовнішній вигляд території історичного центру міста Суми; у зв'язку із відсутністю будь-яких засобів охорони приміщення, будь-які сторонні особи мають можливість безперешкодно потрапити як на територію приміщення так і в його середину.

Зазначене, з огляду на положення укладеного між сторонами договору свідчить про істотність порушення відповідачем його умов, що полягає у невиконанні скаржником обов'язків, покладених на нього пунктами 5.1.4., 5.1.5., 5.1.6., 5.1.7., 5.1.8., 5.1.9., 5.1.10. Договору, та призводить до наслідків, на яких наголошує позивач.

Згідно зі статтею 327 Цивільного кодексу України управління майном, що знаходиться в комунальній власності, здійснюють територіальна громада і створені нею органи місцевого самоврядування.

Пунктом 1 частиною 1 статті 30 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" управління об'єктами житлово-комунального господарства віднесено до власних повноважень органів місцевого самоуправління. Виконання органами місцевого самоврядування власних повноважень здійснюється у тому числі через створені ними підприємства.

Відповідно до пунктів 1.1., 1.2., 1.4., 1.8. Положення про департамент забезпечення ресурсних платежів Сумської міської ради, яке затверджено рішенням Сумської міської ради "Про внесення змін до рішення Сумської міської ради від 28.09.2016р. №1128-МР "Про Положення про департамент забезпечення ресурсних платежів Сумської міської ради" від 26.04.2017 №2019-МР", Департамент є виконавчим органом Сумської міської ради, їй підзвітний та підконтрольний, підпорядкований виконавчому комітету Сумської міської ради та Сумському міському голові, оперативно підпорядкований заступнику міського голови згідно з розподілом обов'язків. Департамент є юридичною особою, має власну печатку із зображенням Малого Державного Герба України і надписом свого найменування та штампи із надписом свого найменування, рахунки в банках та Державній казначейській службі. Департамент здійснює управління майном комунальної власності територіальної громади міста Суми (далі - майно комунальної власності) та забезпечує реалізацію державної політики у сфері регулювання земельних відносин у межах, визначених Сумською міською радою та цим Положенням, і є її уповноваженим органом з питань управління майном комунальної власності та земельними ресурсами, забезпечує на території міста Суми реалізацію державної політики в сфері забезпечення житлом осіб, які потребують поліпшення житлових умов, та сприяє реалізації громадянами конституційного права на житло. Департамент є правонаступником управління майна комунальної власності Сумської міської ради по всіх майнових та немайнових правах та обов'язках.

Органом, який уповноважений державою здійснювати функції щодо управління майном комунальної власності, є Сумська міська рада, а стороною спірного договору купівлі-продажу є Департамент забезпечення ресурсних платежів Сумської міської ради, як правонаступник управління майна комунальної власності Сумської міської ради, який має повноваження щодо контролю за виконанням договору та правом на звернення до суду, оскільки є самостійною юридичною особою.

Отже, колегія суддів погоджується з висновком судів попередніх інстанцій про те, що позивачем доведено факт істотного порушення відповідачем умов договору, які у відповідності до його умов, норм статті 651 Цивільного кодексу України та статті 27 Закону України "Про приватизацію державного майна" є підставою для його розірвання та повернення майна позивачу.

При цьому судом першої інстанції, з яким погодився суд апеляційної інстанції відхилено заяву Товариства про застосування позовної давності, оскільки суди дійшли висновку, що за наявності триваючого правопорушення з боку Товариства не вбачається підстав для застосування позовної давності.

Однак Верховний Суд не погоджується з висновком судів першої та апеляційної інстанції про відсутність підстав для застосування позовної давності у зв'язку з триваючим правопорушенням з огляду на наступне.

Відповідно до статті 256, частини 3 статті 267 Цивільного кодексу України, позовна давність - це строк, у межах якого особа може звернутися до суду з вимогою про захист свого цивільного права або інтересу. Позовна давність застосовується судом лише за заявою сторони у спорі, зробленою до винесення ним рішення.

За змістом частини 1 статті 261 Цивільного кодексу України позовна давність застосовується лише за наявності порушення права особи. Отже, перш ніж застосовувати позовну давність, господарський суд повинен з'ясувати та зазначити в судовому рішенні, чи порушене право або охоронюваний законом інтерес позивача, за захистом якого той звернувся до суду. У разі коли такі право чи інтерес не порушені, суд відмовляє в позові з підстав його необґрунтованості. І лише якщо буде встановлено, що право або охоронюваний законом інтерес особи дійсно порушені, але позовна давність спливла і про це зроблено заяву іншою стороною у справі, суд відмовляє в позові у зв'язку зі спливом позовної давності - за відсутності наведених позивачем поважних причин її пропущення.

Європейський суд з прав людини, юрисдикція якого поширюється на всі питання тлумачення і застосування Конвенції (пункт 1 статті 32 Конвенції), наголошує, що позовна давність - це законне право правопорушника уникнути переслідування або притягнення до суду після закінчення певного періоду після скоєння правопорушення. Застосування строків позовної давності має кілька важливих цілей, а саме: забезпечувати юридичну визначеність і остаточність, захищати потенційних відповідачів від прострочених позовів, та запобігати несправедливості, яка може статися в разі, якщо суди будуть змушені вирішувати справи про події, що мали місце у далекому минулому, спираючись на докази, які вже, можливо, втратили достовірність і повноту із плином часу (пункт 51 рішення від 22 жовтня 1996 року за заявами № 22083/93, 22095/93 у справі "Стаббінгс та інші проти Сполученого Королівства"; пункт 570 рішення від 20 вересня 2011 року за заявою у справі "ВАТ "Нафтова компанія "Юкос" проти Росії").

Загальна позовна давність встановлюється тривалістю у три роки (статті 257 Цивільного кодексу України).

Початок перебігу позовної давності обчислюється за правилами статті 261 Цивільного кодексу України, частина перша якої пов'язує його з днем, коли особа довідалася або могла довідатися про порушення свого права або про особу, яка його порушила.

Отже, для визначення моменту виникнення права на позов важливим є як об'єктивні (сам факт порушення права), так і суб'єктивні (особа дізналася або повинна була дізнатися про це порушення) моменти.

При цьому, за змістом зазначеної норми (статті 261 Цивільного кодексу України) законодавець виходить не тільки з безпосередньої обізнаності особи про факти порушення її прав, а й об'єктивної можливості цієї особи знати про ці факти.

Якщо встановити день, коли особа довідалась про порушення права або про особу, яка його порушила, неможливо, або наявні докази того, що особа не знала про порушення права, хоч за наявних умов повинна була знати про це, перебіг позовної давності починається від дня, коли особа повинна була довідатися про порушення свого права.

Під можливістю довідатись про порушення права або про особу, яка його порушила, в цьому випадку слід розуміти передбачувану неминучість інформування особи про такі обставини, або існування в особи певних зобов'язань, як міри належної поведінки, в результаті виконання яких вона мала б змогу дізнатись про відповідні протиправні дії та того, хто їх вчинив.

Отже, при визначенні початку перебігу строку позовної давності суду слід з'ясовувати та враховувати обставини як щодо моменту, коли особа довідалась, так і щодо моменту, коли особа могла дізнатися (мала можливість дізнатися) про порушення свого права в їх сукупності, як обов'язкових складових визначення початку перебігу позовної давності.

Нормами цивільного законодавства не передбачено таке поняття, як триваюче правопорушення, у той час як позовна давність визначена як строк, у межах якого особа може звернутися до суду з вимогою про захист свого цивільного права та інтересу. (Аналогічні висновки викладені Верховним Судом у постанові від 18.12.2018 у справі №904/10591/17).

У частині 5 статті 261 Цивільного кодексу України законодавець визначив спеціальне правило, що за зобов'язаннями з визначеним строком виконання перебіг строку позовної давності починається зі спливом строку виконання.

Отже, для обчислення строку позовної давності до позовних вимог, до позовних вимог які стосуються порушення виконання зобов'язань з визначеним строком підлягає застосуванню норма, закріплена у частині 5 статті 261 Цивільного кодексу України.

Як встановили суди попередніх інстанцій у спірному договорі, зокрема в розділі 5 договору, сторони визначили конкретні строки виконання зобов'язань покупця (відповідача), а саме: зобов'язання передбачені п.п. 5.1.4., відповідач повинен був виконати протягом року з моменту підписання Договору, зобов'язання, передбачені п.п. 5.1.5., 5.1.6., 5.1.7. - протягом року з моменту набуття права власності на об'єкт, а зобов'язання, передбачені п.п. 5.1.8. - в місячний термін з моменту набуття права власності на об'єкт.

Крім того, за умовами Договору саме на Департамент забезпечення ресурсних платежів Сумської міської ради покладено обов'язок контролювати виконання покупцем умов Договору.

Частинами третьою, четвертою статті 267 ЦК України передбачено, що позовна давність застосовується судом лише за заявою сторони у спорі, зробленою до винесення ним рішення. Сплив позовної давності, про застосування якої заявлено стороною у спорі, є підставою для відмови у позові.

За змістом частини першої статті 261 ЦК України позовна давність застосовується лише за наявності порушення права особи.

Позивач, на якого покладено обов'язок здійснювати контроль за виконанням умов Договору, про невиконання Товариством умов Договору дізнався ще у 2014 році, про що свідчить акт від 17.01.2014 поточної перевірки виконання умов Договору, де зазначено про часткове виконання Товариством умов Договору.

Однак позивач всупереч своєму обов'язку із здійснення контролю за виконанням умов Договору з 17.01.2014 - з дати складання першого акту поточної перевірки виконання умов договору до 20.03.2018 - дати складання останнього акту поточної перевірки виконання умов договору не вживав заходів для проведення перевірки виконання відповідачем умов спірного Договору, здійснивши які він міг би дізнатись про порушення свого права, та не вжив заходів спрямованих на розірвання Договору та повернення спірного майна. Відповідні належні та допустимі докази вжиття позивачем таких заходів матеріали справи не містять.

Оскільки, 17.01.2014 сторонами підписано акт перевірки, яким зафіксовано порушення відповідачем умов спірного Договору, відповідно позивач саме з цієї дати був обізнаний про порушення свого права, тому суд касаційної інстанції дійшов висновку, що позовна давність була пропущена, оскільки позивач звернувся до суду лише 29.05.2018.

Враховуючи викладене Верховний Суд дійшов висновку, що Товариство порушило умови Договору, проте сплив строку позовної давності є підставою для відмови у задоволенні позовних вимог.

8. Висновки за результатами розгляду касаційної скарги.

Відповідно до пункту 3 статті 308 Господарського процесуального кодексу України суд касаційної інстанції за результатами розгляду касаційної скарги має право скасувати судові рішення повністю або частково і ухвалити нове рішення у відповідній частині або змінити рішення, не передаючи справи на новий розгляд.

Відповідно до частин 1, 3 статті 311 Господарського процесуального кодексу України підставами для скасування судових рішень повністю або частково і ухвалення нового рішення у відповідній частині або зміни рішення є неправильне застосування норм матеріального права або порушення норм процесуального права. Неправильним застосуванням норм матеріального права вважається: неправильне тлумачення закону, або застосування закону, який не підлягає застосуванню, або незастосування закону, який підлягав застосуванню.

З огляду на те, що судами попередніх інстанцій було у повній мірі встановлено всі обставини, які мають значення для даної справи, проте були неправильно застосовані норми матеріального права, які підлягають застосуванню до спірних правовідносин, зокрема статті 267 ЦК України, у зв'язку з чим спірним правовідносинам була дана неправильна юридична оцінка, Касаційний господарський суд вважає за необхідне скасувати ухвалені судами першої та апеляційної інстанцій рішення та постанову та прийняти нове рішення у справі про відмову у задоволення позовних вимог повністю.

9. Судові витрати

Відповідно до статті 315 Господарського процесуального кодексу України у постанові суду касаційної інстанції повинен бути зазначений розподіл судових витрат, понесених у зв'язку з переглядом справи у суді касаційної інстанції.

Частиною 14 статті 129 Господарського процесуального кодексу України передбачено, що якщо суд апеляційної, касаційної інстанції, не передаючи справи на новий розгляд, змінює рішення або ухвалює нове, цей суд відповідно змінює розподіл судових витрат.

Враховуючи те, що Касаційний господарський суд скасовує рішення місцевого господарського та постанову суду апеляційної інстанції повністю з ухваленням нового рішення по справі про відмову у задоволенні позовних вимог повністю, то відповідно суд касаційної інстанції здійснює розподіл судових витрат.

Згідно з пунктом 2 частини 4 статті 129 Господарського процесуального кодексу України у разі відмови в позові судові витрати, пов'язані з розглядом справи, покладаються на позивача.

У зв'язку з тим, що суд касаційної інстанції відмовляє у задоволенні позовних вимог повністю, сплата судового збору за подання позову покладається на позивача. Враховуючи те, що Касаційний господарський суд задовольняє вимоги відповідача, то розподілу підлягає судовий збір, сплачений відповідачем за подання апеляційної та касаційної скарг.

Відповідно до частини 1 та підпункту 2 пункту 2 частини 2 статті 4 Закону України "Про судовий збір" за подання до господарського суду позовної заяви майнового характеру сплачується судовий збір за ставкою 1,5 відсотка ціни позову, але не менше 1 розміру мінімальної заробітної плати та не більше 150 розмірів мінімальної заробітної плати, встановленої законом на 1 січня календарного року, в якому відповідна заява або скарга подається до суду.

Керуючись статтями 300, 301, 308, 311, 314, 315, 317 Господарського процесуального кодексу України, Суд - ,

ПОСТАНОВИВ:

1. Касаційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Інвестиційно-промислова компанія "Захід" задовольнити.

2. Рішення Господарського суду Сумської області від 13.09.2018 та постанову Північного апеляційного господарського суду від 04.12.2018 у справі №920/389/18 скасувати.

3. Прийняти нове рішення. Відмовити у задоволенні позовних вимог повністю.

4. Стягнути з Департаменту забезпечення ресурсних платежів Сумської міської ради ( 40009, м. Суми, вул. Садова, 33, ) на користь Товариства з обмеженою відповідальністю «Інвестиційно-промислова компанія «Захід» (58005, Чернівецька область, м. Чернівці, вул. Миколайчука, будинок 9, квартира 5, код ЄДРПОУ - 34208357) 7457,11 грн судового збору за подання апеляційної скарги та 9942,80 грн судового збору за подання касаційної скарги.

5. Доручити Господарському суду Сумської області видати відповідні накази.

6. Постанова набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною та оскарженню не підлягає.

Головуючий О. Баранець

Судді Г. Вронська

В. Студенець