РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

м. Київ

05.03.2019Справа № 910/13829/18

За позовом Товариства з обмеженою відповідальністю "Солід Теплоінвест", м. Київ

до Регіонального відділення Фонду державного майна України по місту Києву, м. Київ

третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору на стороні відповідача - Київський національний університет будівництва і архітектури, м. Київ

про стягнення 894 211,00 грн, -

Суддя Морозов С.М.

За участю представників учасників справи:

від позивача: Хижняк І.О. (представник за довіреністю за довіреністю №05/12 від 05.12.2018, адвокат);

від відповідача: Гармашов Б.С. (представник за довіреністю №43 від 11.05.2018);

від третьої особи: Кришмарел Ю.А. (адвокат за ордером серії КВ № 008616 від 04.03.2019).

ОБСТАВИНИ СПРАВИ:

Товариство з обмеженою відповідальністю "Солід Теплоінвест" (позивач) звернулось до суду з позовною заявою про стягнення з Регіонального відділення Фонду державного майна України по місту Києву (відповідач) вартості невід'ємних поліпшень орендованого майна за Договором оренди № 7216 нерухомого майна, що належить до державної власності від 30.09.2015 року у розмірі 894 211,00 грн, посилаючись на те, що після припинення дії договору відповідач відмовив позивачеві у компенсації вартості таких поліпшень, чим порушив взяті на себе зобов'язання за договором.

Ухвалою Господарського суду міста Києва від 22.10.2018 року позовну заяву залишено без руху та встановлено позивачу строк та спосіб для усунення її недоліків.

01.11.2018 року до суду від позивача надійшла заява про усунення недоліків позовної заяви.

Ухвалою Господарського суду міста Києва від 06.11.2018 року прийнято позовну заяву до розгляду та відкрито провадження у справі за правилами загального позовного провадження, підготовче засідання призначено на 11.12.2018 року. Крім того, залучено до участі у справі в якості третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору на стороні відповідача - Київський національний університет будівництва і архітектури.

У запропонований судом строк відповідач подав до суду відзив на позовну заяву, за змістом якого проти задоволення вимог позивача заперечує, посилаючись на те, що фактично проведення позивачем поліпшень орендованого ним майна відбулось до отримання дозволу на проведення таких поліпшень від орендодавця. Крім того, відповідач вказує на те, що в силу положень законодавства, яке регулює спірні правовідносини компенсації підлягає не витрачена на поліпшення сума коштів, а кошти в межах збільшення в результаті цих поліпшень вартості орендованого майна та оскільки доказів приросту вартості орендованого майна позивачем суду не надано, відповідач просить суд відмовити у задоволенні позову.

Третя особа у запропонований судом строк своїм правом на подання пояснень щодо позову не скористалась.

В підготовчому засіданні 11.12.2018 року судом продовжено строк підготовчого провадження на 30 днів та оголошено перерву до 29.01.2019 року.

У запропонований судом строк (надіслана засобами поштового зв'язку 21.12.2018 року) до суду від позивача надійшла відповідь на відзив, за змістом якої останній заперечує проти доводів відповідача, викладених у відзиві та вказує на те, що законодавством не передбачено, що компенсації не підлягають здійснені орендарем поліпшення орендованого майна у разі якщо вони були проведені до отримання погодження орендодавця на їх проведення, визначальним, на думку позивача, є факт наявності згоди орендодавця на проведення таких поліпшень, що має місце у цьому випадку, відтак у позивача наявне право на отримання компенсації таких поліпшень. Позивач вказує на безпідставність доводів відповідача щодо обов'язку шляхом проведення оцінки визначати вартість здійснених ним поліпшень орендованого ним майна.

Відповідач у запропонований судом строк своїм правом на подання заперечень щодо відповіді на відзив не скористався, про що також повідомив суд його представник у підготовчому засіданні 29.01.2019 року.

Ухвалою Господарського суду міста Києва від 29.01.2019 року закрито підготовче провадження та призначено справу до судового розгляду по суті на 05.03.2019 року.

В судовому засіданні 05.03.2019 року представник позивача підтримав позовні вимоги та просив суд їх задовольнити.

Представники відповідача та третьої особи проти задоволення вимог позивача заперечували та просили суд відмовити у задоволенні позову.

В судовому засіданні 05 березня 2019 року судом проголошено вступну та резолютивну частини рішення.

Розглянувши подані документи і матеріали, всебічно і повно з'ясувавши фактичні обставини, на яких ґрунтується позов, Господарський суд міста Києва, -

ВСТАНОВИВ:

30.09.2015 року між відповідачем (орендодавець) та позивачем (орендар) укладено Договір оренди № 7216 нерухомого майна, що належить до державної власності (далі - Договір), відповідно до п. 1.1. якого орендодавець передає, а орендар приймає в строкове платне користування державне нерухоме майно приміщення - будівля гідротехнічної лабораторії загальною площею 173,00 кв.м. (далі - майно), розташоване за адресою: м. Київ, просп. Повітрофлотський, 31 (реєстровий № 02070909.2.ШАБЕИТ034), що перебуває на балансі третьої особи (балансоутримувач).

Відповідно до наявного у матеріалах справи підписаного всіма сторонами та скріпленого їхніми печатками акту приймання-передавання орендованого майна за адресою: м. Київ, просп. Повітрофлотський, 31 від 30.09.2015 року позивач згідно Договору передав, а відповідач прийняв в строкове платне користування державне нерухоме майно приміщення - будівля гідротехнічної лабораторії загальною площею 173,00 кв.м.

У п. 6.2. Договору передбачено, що орендар має право за письмовою згодою орендодавця проводити заміну, розширення, технічне переозброєння орендованого майна, що зумовлює підвищення його вартості.

Як вказує позивач, що підтверджується матеріалами справи та не заперечується іншими учасниками справи листом № 30-09/8833 від 18.08.2016 року відповідач як орендодавець за договором надав згоду на здійснення позивачем невід'ємних поліпшень орендованого ним майна, загальна вартість робіт згідно кошторису витрат становить 894 211,00 грн з ПДВ та просив позивача протягом 15 днів після отримання дозволу надати графік виконання ремонтних робіт, а після їх завершення - інформацію з наданням відповідних документів, актів приймання виконаних робіт та документів на підтвердження оплати таких робіт.

У матеріалах справи міститься належним чином засвідчена копія зведеного кошторисного розрахунку вартості об'єкта будівництва за адресою м. Київ, просп. Повітрофлотський, 31, відповідно до якого вартість робіт по об'єкту складає 894 211,00 грн.

У своїх заявах по суті та у судовому засіданні 05.03.2019 року позивач вказує на те, що ним в рамках укладеного з відповідачем договору було здійснено невідокремлених поліпшень на загальну суму 1 170 416,19 грн.

Відповідно до наявної у матеріалах справи довідки про вартість виконаних будівельних робіт та витрати від 30.10.2015 року вартість виконаних робіт складає 466 639,20 грн. Вказані роботи були прийняті позивачем від підрядника за актами № 1 приймання виконаних будівельних робіт від 30.10.2015 року на суму 226 824,00 грн та № 2 приймання виконаних будівельних робіт від 30.10.2015 року на суму 239 815,20 грн.

Відповідно до наявної у матеріалах справи довідки про вартість виконаних будівельних робіт та витрати від 31.12.2015 року вартість виконаних робіт всього складає 858 997,20 грн, за звітний місця - 392 358,00 грн. Вказані роботи були прийняті позивачем від підрядника за актом № 2 приймання виконаних будівельних робіт від 31.12.2015 року на суму 392 358,00 грн

Відповідно до наявної у матеріалах справи довідки про вартість виконаних будівельних робіт та витрати від 31.01.2016 року вартість виконаних робіт за звітний місця складає 258 610,80 грн. Вказані роботи були прийняті позивачем від підрядника за актом № 1 приймання виконаних будівельних робіт від 31.01.2016 року на суму 258 610,80 грн.

Крім того, у матеріалах справи містяться також погоджені між позивачем та підрядником акти № 1 приймання виконаних робіт від 31.03.2016 року на суму 11 589,29 грн та № 2 приймання виконаних робіт від 31.03.2016 року на суму 41 218,90 грн.

Матеріалами справи підтверджується здійснення позивачем оплати вартості виконаних підрядником - ТОВ "РУФ-Сервіс" робіт на загальну суму 1 217 736,69 грн.

Відповідно до п. 10.8. Договору в разі припинення або розірвання договору вартість невід'ємних поліпшень орендованого майна, здійснених орендарем за згодою орендодавця, компенсується орендодавцем.

15.08.2018 року між сторони уклали Договір № 7216/02 про припинення договору оренди № 7216 від 30.09.2015 року, в якому дійшли згоди припинити чинність договору за взаємною згодою сторін з 31.07.2018 року.

Відповідно до наявного у матеріалах справи акту приймання-передачі (повернення) нерухомого майна за адресою: м. Київ, просп. Повітрофлотський, 31 від 31.07.2018 року позивач згідно Договору повернув, а орендар прийняв з корисутвання нерухоме майно - будівлю гідротехнічної лабораторії, загальною площею 173,00 кв.м. за вказаною адресою.

Листом вих. 01-18/22 від 07.09.2018 року позивач у зв'язку з припинення дії Договору звернувся до відповідача з вимогою про компенсацію вартості невід'ємних поліпшень орендованого майна на суму 894 211,00 грн, у відповідь на який відповідач у своєму листі №30-09/9239 від 17.09.2018 року повідомив позивача про відсутність правових підстав для компенсації вартості зроблених орендарем поліпшень орендованого майна, так як останній фактично здійснив такі поліпшення ще до того як отримав дозвіл на проведення таких робіт від орендодавця.

Спір у цій справі виник внаслідок відмови відповідача компенсувати позивачеві вартість невід'ємних поліпшень орендованого майна на суму 894 211,00 грн.

Оцінюючи подані сторонами докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному і об'єктивному розгляді в судовому засіданні всіх обставин справи в їх сукупності, суд вважає, що вимоги позивача не підлягають задоволенню з наступних підстав.

Згідно з пунктом 1 частини 2 статті 11 Цивільного кодексу України підставами виникнення цивільних прав та обов'язків є, зокрема, договори та інші правочини.

Відповідно до частини 1 статті 509 Цивільного кодексу України зобов'язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов'язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від певної дії, а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов'язку.

Частина 1 статті 626 ЦК України передбачає, що договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків.

У відповідності до положень ст. ст. 6, 627 Цивільного кодексу України, сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

Згідно зі ст. 628 ЦК України зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов'язковими відповідно до актів цивільного законодавства.

Укладений між позивачем та відповідачем Договір оренди № 7216 нерухомого майна, що належить до державної власності від 30.09.2015 року є договорами найму (оренди), а тому до спірних відносин застосовуються положення законодавства про найм (оренду).

Оскільки предметом договорів є державне майно, то до відносин між сторонами також застосовуються норми Закону України "Про оренду державного та комунального майна".

Відповідно до ст. 759 Цивільного кодексу України за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов'язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк.

Частиною 1 ст. 762 Цивільного кодексу України передбачено, що за користування майном з наймача справляється плата, розмір якої встановлюється договором найму.

Відповідно до ч. 3 ст. 773 Цивільного кодексу України наймач має право змінювати стан речі, переданої йому у найм, лише за згодою наймодавця.

Частиною 2 ст. 776 Цивільного кодексу України передбачено, що капітальний ремонт речі, переданої у найм, провадиться наймодавцем за його рахунок, якщо інше не встановлено договором або законом. Капітальний ремонт провадиться у строк, встановлений договором. Якщо строк не встановлений договором або ремонт викликаний невідкладною потребою, капітальний ремонт має бути проведений у розумний строк.

Статтею 778 Цивільного кодексу України передбачено, що наймач може поліпшити річ, яка є предметом договору найму, лише за згодою наймодавця. Якщо поліпшення можуть бути відокремлені від речі без її пошкодження, наймач має право на їх вилучення. Якщо поліпшення речі зроблено за згодою наймодавця, наймач має право на відшкодування вартості необхідних витрат або на зарахування їх вартості в рахунок плати за користування річчю.

Частиною 3 ст. 23 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" передбачено, що орендар має право за погодженням з орендодавцем, якщо інше не передбаченого договором оренди, за рахунок власних коштів здійснювати реконструкцію, технічне переоснащення, поліпшення орендованого майна.

При розгляді спору всіма учасниками справи факт здійснення позивачем невід'ємних поліпшень орендованого майна, зокрема, на суму 894 211,00 грн не заперечується та в силу ч. 1 ст. 75 ГПК України ці обставини не потребують доказуванню.

Поряд з цим, відповідач заперечуючи проти задоволення позову вказує на те, що фактично позивач як орендар за договором здійснив невід'ємні поліпшення орендованого майна ще до отримання від нього як орендодавця за договором згоди на проведення таких поліпшень.

Суд, на підставі наявних у справі первинних документів, а саме названих вище довідок про вартість виконаних будівельних робіт та витрати, актів приймання виконаних будівельних робіт, встановив, що проведені поліпшення орендованого майна позивач здійснив в період з жовтня 2015 року по березень 2016 року, а оплату таких робіт з залученим ним підрядником провів в період з вересня 2015 року по травень 2016 року.

Суд встановив, що відповідач як орендодавець за договором надав дозвіл на здійснення невід'ємних поліпшень орендованого майна у листі № 30-09/8833 від 18.08.2016 року.

Таким чином, суд погоджується з доводами відповідача про те, що фактично здійснені позивачем роботи з поліпшення орендованого ним майна буди проведені до моменту надання ним згоди на проведення таких поліпшень.

Суд не може погодитись з доводами позивача, викладеними ним у його заявах по суті про те, що законодавством не передбачено, що компенсації не підлягають здійснені орендарем поліпшення орендованого майна у разі якщо вони були проведені до отримання погодження орендодавця на їх проведення.

Системний аналіз ст. 778 Цивільного кодексу України та ч. 3 ст. 23 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" дає підстави для висновку про те, що наймач може поліпшити річ, яка є предметом договору найму, лише за згодою наймодавця, тоді як у цьому випадку позивач здійснив поліпшення орендованого ним майно до отримання такої згоди орендодавця.

Відповідно до п. п. 1, 2 Наказу Фонду державного майна України № 1523 від 3 жовтня 2006 року "Про затвердження Порядку надання орендарю згоди орендодавця державного майна на здійснення невід'ємних поліпшень орендованого державного майна " (чинного станом на час виникнення спірних правовідносин) Порядок розроблений з метою визначення процедури надання орендарю згоди орендодавця (державного органу приватизації) державного майна на здійснення невід'ємних поліпшень орендованого державного майна. Процедура надання орендарю згоди орендодавця державного майна на здійснення невід'ємних поліпшень орендованого державного майна включає такі етапи:

- подання заяви і пакета документів орендарем;

- розгляд заяви і документації орендаря;

- прийняття відповідного рішення.

Відповідно до п. 9 названого порядку після отримання згоди орендар складає графік виконання робіт і подає його орендодавцю.

Згідно наданого відповідачем календарного графіку виконання робіт поліпшення орендованого позивачем майна мали бути виконані останнім в період серпень-вересень 2016 року.

За змістом п. 10 Порядку після здійснення дозволених орендарю невід'ємних поліпшень орендар надає інформацію орендодавцю про завершення виконання робіт з поданням копій, підписаних замовником і підрядником актів приймання виконаних робіт та документів, що підтверджують оплату зазначених робіт.

Таким чином, суд не може прийняти як достатні посилання позивача на те, що визначальним є сам факт наявності згоди орендодавця на проведення таких поліпшень, що має місце у цьому випадку, оскільки за приписами названих норм поліпшення орендованого майна має відбуватись після надання згоди орендодавцем на їх проведення.

Матеріали справи не містять доказів надання відповідачем як орендарем за договором згоди на проведення позивачем невід'ємних поліпшень орендованого майна в період з жовтня 2015 року по березень 2016 року та ці обставини заперечуються відповідачем.

Поряд з цим, суд відзначає, що питання компенсації орендодавцем збільшення вартості орендованого майна в результаті зазначених невідокремлюваних поліпшень вирішується відповідно до умов договору та чинного законодавства.

Згідно ч. 2 ст. 27 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" якщо орендар за рахунок власних коштів здійснив за згодою орендодавця поліпшення орендованого майна, які неможливо відокремити від майна без заподіяння йому шкоди, орендодавець зобов'язаний компенсувати йому зазначені кошти в межах збільшення в результаті цих поліпшень вартості орендованого майна, визначеної в установленому законодавством порядку, яке відбулося в результаті таких поліпшень, якщо інше не визначено договором оренди. Вартість поліпшень орендованого майна, зроблених орендарем без згоди орендодавця, які не можна відокремити без шкоди для майна, компенсації не підлягає.

Отже, предметом доведення у цій справі є юридичний склад, що включає факт збільшення вартості орендованого майна в результаті зроблених поліпшень, а не загальна вартість відновлювального ремонту. При цьому зазначена вартість має бути визначена в установленому законодавством порядку.

Розмір витрат орендаря на проведення капітального ремонту не є тотожним поняттю розміру поліпшення орендованого майна, який орендодавець зобов'язаний компенсувати. Компенсації підлягає лише збільшена в результаті таких поліпшень вартість орендованого майна. Вартість майна визначається ринковими показниками на подібне майно у певний час. Складовою такої вартості є витрати на поліпшення майна. Поряд з цим на вартість майна можуть впливати інші показники, наприклад, пропозиція і запит.

Аналогічної правової позиції дотримується Верховний Суд у своїй постанові від 07.11.2018 року у справі № 910/4923/14.

Таким чином, у розглядуваній справі, суд має встановити початкову вартість орендованого майна на момент його прийняття позивачем - 30.09.2015 року та його вартість на момент припинення договору оренди - 31.07.2018 року та відповідно компенсувати різницю між зазначеними показниками.

Так, зі змісту укладеного між сторонами договору (п. 1.1.) вбачається, що станом на 31.05.2015 року вартість орендованого позивачем майна складала 1 111 000,00 грн без ПДВ, натомість будь-яких доказів на підтвердження вартості такого майна станом на момент припинення договору оренди - 31.07.2018 року матеріали справи не містять.

Посилання позивача на необов'язковість проведення оцінки вартості здійснених ним поліпшень орендованого ним майна не спростовує наведених вище висновків суду.

Відповідно до ч. 1 ст. 2 Господарського процесуального кодексу України завданням господарського судочинства є справедливе, неупереджене та своєчасне вирішення судом спорів, пов'язаних із здійсненням господарської діяльності, та розгляд інших справ, віднесених до юрисдикції господарського суду, з метою ефективного захисту порушених, невизнаних або оспорюваних прав і законних інтересів фізичних та юридичних осіб, держави.

Згідно ч. 2 ст. 4 Господарського процесуального кодексу України юридичні особи та фізичні особи - підприємці, фізичні особи, які не є підприємцями, державні органи, органи місцевого самоврядування мають право на звернення до господарського суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав та законних інтересів у справах, віднесених законом до юрисдикції господарського суду, а також для вжиття передбачених законом заходів, спрямованих на запобігання правопорушенням.

Статтею 129 Конституції України встановлено, що основними засадами судочинства є змагальність сторін та свобода в наданні ними суду своїх доказів і у доведенні перед судом їх переконливості.

За приписами частин 1, 3 статті 13 Господарського процесуального кодексу України судочинство у господарських судах здійснюється на засадах змагальності сторін. Кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених законом.

Згідно з частиною 1 статті 14 Господарського процесуального кодексу України суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках. Збирання доказів у господарських справах не є обов'язком суду, крім випадків, встановлених цим Кодексом.

Відповідно до ч. 1 ст. 5 Господарського процесуального кодексу України здійснюючи правосуддя, господарський суд захищає права та інтереси фізичних і юридичних осіб, державні та суспільні інтереси у спосіб, визначений законом або договором.

За приписами ст. ст. 73, 74 ГПК України доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи. Кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень. Докази подаються сторонами та іншими учасниками справи.

Статтею 86 Господарського процесуального кодексу України передбачено, що суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об'єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв'язок доказів у їх сукупності.

Виходячи із змісту ст. ст. 15, 16 Цивільного кодексу України, ст.20 Господарського кодексу України та Господарського процесуального кодексу України застосування певного способу судового захисту вимагає доведеності належними доказами сукупності таких умов: наявності у позивача певного (інтересу); порушення (невизнання або оспорювання) такого права (інтересу) з боку відповідача; належності обраного способу судового захисту (адекватність наявному порушенню та придатність до застосування як передбаченого законодавством), і відсутність (недоведеність) будь-якої з означених умов унеможливлює задоволення позову.

Проте, в цьому випадку, суд не вбачає порушення, невизнання або оспорення прав чи інтересів, за захистом яких мало місце звернення позивача до суду, з мотивів викладених вище.

Підсумовуючи вищенаведене, виходячи із заявлених позивачем вимог та наявних у справі доказів, суд не знаходить підстав для задоволення позову.

Судовий збір в розмірі 13 413,16 грн, у зв'язку з відмовою в позові, відповідно до положень статті 129 Господарського процесуального кодексу України, покладається на позивача.

Керуючись ст. ст. 73-74, 76-79, 86, 129, 233, 237-238, 240-241 Господарського процесуального кодексу України, Господарський суд міста Києва, -

ВИРІШИВ:

1. У задоволенні позову відмовити повністю.

2. Судові витрати зі сплати судового збору покласти на Товариство з обмеженою відповідальністю "Солід Теплоінвест".

3. Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

4. Апеляційна скарга на рішення суду може бути подана протягом двадцяти днів з дня складення повного судового рішення в порядку, передбаченому ст. 257 та п. 17.5. розділу XI "Перехідні положення" Господарського процесуального кодексу України.

Повне рішення складено 14.03.2019 року

Суддя С.М. Морозов