ПІВНІЧНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"12" березня 2019 р. Справа№ 910/11945/18

Північний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:

головуючого: Козир Т.П.

суддів: Коробенка Г.П.

Кравчука Г.А.

при секретарі Майданевич Г.А.

за участю представників сторін:

від позивача: Соботник Р.В. адв.посв.№000980 від 23.04.14р., дов. від 05.09.18р.

від відповідача: Середа С.О., орд. №054300 від 14.02.19р., св.№5041

від третьої особи: Соботник Р.В. адв.посв.№000980 від 23.04.14р., дов. від 05.09.18р.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в м.Києві апеляційну скаргу товариства з обмеженою відповідальністю "Інвест Укрбуд Компані"

на рішення Господарського суду міста Києва від 06.12.2018 (повний текст складено 21.12.2018)

у справі №910/11945/18 (суддя Курдельчук І.Д.)

за позовом фізичної особи-підприємця Свистунова Володимира Андрійовича

до товариства з обмеженою відповідальністю "Інвест Укрбуд Компані"

третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, на стороні позивача - фізична особа-підприємець Коломієць Віталій Миколайович

про стягнення 278 833,67 грн. та виселення,

УСТАНОВИВ:

Рішенням Господарського суду міста Києва від 06 грудня 2018 року позов задоволено.

Виселено товариство з обмеженою відповідальністю "Інвест Укрбуд Компані" із займаного нежилого приміщення за адресою: 01103, м. Київ, вул. Кіквідзе, 20, загальною площею 178,7 кв.м.

Стягнуто з товариства з обмеженою відповідальністю "Інвест Укрбуд Компані" на користь фізичної особи-підприємця Свистунова Володимира Андрійовича 278 833 грн. 67 коп. боргу з орендної плати.

Не погоджуючись з прийнятим рішенням суду, товариство з обмеженою відповідальністю "Інвест Укрбуд Компані" 10.01.2019 звернулось з апеляційною скаргою, у якій просить скасувати оскаржуване рішення та прийняти нове, яким відмовити у задоволенні позову.

Апеляційна скарга мотивована тим, що судом порушено норми матеріального та процесуального права, а висновки суду не відповідають фактичним обставинам справи, оскільки місцевий господарський суд неправильно визначив мету використання відповідачем суборендованого приміщення, начебто як магазин; в приміщенні мали місце скриті дефекти зовнішньої гідроізоляції та стояків внутрішньо-домових інженерних мереж, внаслідок чого приміщення було непридатне для використання і відповідачем було зайво витрачено на здійснення ремонтних робіт 621 482,90 грн., що є підставою для перерахунку орендної плати на умовах звільнення від сплати орендної плати за весь період знаходження приміщення в непридатному стані та неможливості його використання за цільовим призначенням; розмір заборгованості не підтверджується первинними документами; позивач відмовився від підписання угоди про розірвання договору та акту про повернення приміщення, чим затягнув період суборенди і штучно збільшив суму орендної плати.

Позивач у відзиві на апеляційну скаргу заперечує проти її задоволення та просить залишити оскаржуване рішення без змін, посилаючись на те, що судом у рішенні була допущена технічна описка, оскільки приміщення під магазин використовувалось до передачі його в суборенду відповідачу; ліквідація пориву трубопроводу централізованого опалення здійснювалась комунальним підприємством, а не відповідачем; проведення відповідачем ремонтних робіт у приміщенні, в порушення умов договору, здійснювалось без письмового погодження з позивачем; доводи відповідача щодо непридатності приміщення для використання та наявності скритих дефектів не підтверджуються належними доказами; відповідач не довів належними засобами доказування відсутність своєї вини у порушенні договірних зобов'язань; розмір заборгованості підтверджується умовами договору та рахунками на оплату комунальних послуг; позивачем не вчинялись дії, що призвели б до затягування строку суборенди, а заборгованість нарахована за період з 01.03.2018 по 01.08.2018, до надсилання відповідачем претензії.

Третя особа не скористалась своїм правом подати відзив на апеляційну скаргу.

Представник відповідача (апелянта) у судовому засіданні підтримав доводи, викладені у апеляційній скарзі, просив її задовольнити.

Представник позивача і третьої особи у судовому засіданні заперечив проти задоволення апеляційної скарги.

Заслухавши пояснення представників сторін і третьої особи, дослідивши матеріали справи, розглянувши апеляційну скаргу, Північний апеляційний господарський суд вважає, що апеляційна скарга не підлягає задоволенню з наступних підстав.

Як вбачається з матеріалів справи, 01 жовтня 2016 року між третьою особою - фізичною особою-підприємцем Коломійцем Віталієм Миколайовичем, як орендодавцем, та позивачем - фізичною особою-підприємцем Свистуновим Володимиром Андрійовичем, як орендарем, було укладено договір оренди нежилого приміщення №1 (далі - договір оренди), відповідно до якого орендодавець передає, а орендар приймає в тимчасове платне користування нежитлове приміщення загальною площею 178,7 кв.м., яке розташоване за адресою: 01103, м. Київ, вул. Кіквідзе, 20 (пункт 1.1 Договору оренди).

Пунктом 2.2 договору оренди встановлено, що орендоване приміщення буде використовуватися орендарем для розміщення його продовольчого магазину.

Згідно з п. 4.1 договору оренди орендар, у тому числі, має право здавати орендоване приміщення в суборенду (підпункт 4.1.10).

Відповідно до п.7.1 договору оренди він набирає чинності з дня підписання його сторонами; строк оренди за Договором оренди становить 24 місяці і обчислюється з дати прийняття орендарем орендованих приміщень за актом приймання-передачі.

На підставі договору оренди 01 жовтня 2016 року орендодавець передав, а орендар прийняв у строкове платне користування (оренду) нежитлове приміщення, яке знаходиться за адресою: 01103, м. Київ, вул. Кіквідзе, 20, що підтверджується підписаним уповноваженими представниками позивача і третьої особи та скріпленим печаткою позивача актом приймання-передачі нежитлового приміщення.

Рішенням Київської міської ради від 20.12.2016 вулицю Кіквідзе було перейменовано на вулицю Михайла Бойчука.

У подальшому, 12 липня 2017 року, між позивачем - фізичною особою-підприємцем Свистуновим Володимиром Андрійовичем, як орендарем, та відповідачем - товариством з обмеженою відповідальністю "Інвест Укрбуд Компані", як суборендарем, було укладено договір суборенди нерухомого майна №12-06 (далі - договір суборенди), відповідно до якого орендар зобов'язався передати суборендарю у строкове платне користування, а суборендар зобов'язався прийняти у строкове платне користування нежитлове приміщення комерційного призначення, що визначене у Договорі суборенди, та зобов'язався сплачувати орендарю орендну плату (пункт 1.1 договору суборенди).

Відповідно до п.1.1.1 договору суборенди об'єктом суборенди є нежитлове приміщення площею 178,7 кв.м., що розташоване в житловому будинку за адресою: вул. Кіквідзе, 20.

У пункті 1.2 договору суборенди визначено, що майно знаходиться в орендному користуванні орендаря у відповідності до Договору оренди.

Згідно з п.2.1 договору суборенди передача приміщення орендарем у користування суборендарю здійснюється протягом 3-х календарних днів з моменту підписання Договору суборенди на підставі акта приймання-передачі об'єкта суборенди, підписаного сторонами; об'єкт суборенди вважається переданим в суборенду з моменту підписання сторонами акта приймання-передачі об'єкта суборенди.

Пунктом 2.2 договору суборенди встановлено, що орендна плата починає нараховуватися з дати підписання акта приймання-передачі.

Згідно з п.2.4 договору суборенди суборендар повертає приміщення орендарю за актом приймання-передачі об'єкта суборенди; об'єкт вважається повернутим орендарю з моменту підписання сторонами акта приймання-передачі об'єкта суборенди.

У пункті 2.5 договору суборенди сторони домовились, що суборендар має право здійснити за свій рахунок ремонтні та оздоблювальні роботи в даному приміщенні .

Суборендна ставка за 1 кв.м. приміщення, згідно п.3.1 договору суборенди, в місяць складає 300 грн., що є еквівалентом 11,50 доларів США, відповідно до офіційного курсу Національного банку України на дату укладення Договору суборенди (26 грн. за 1 долар США); ціна орендної плати зафіксована в національній валюті - гривні, є узгодженою і може бути переглянута сторонами у випадку можливого знецінення гривні щодо твердих валют, а саме (долара США) більш ніж на 10%.

Згідно з п.4.1 договору суборенди строк суборенди складає 24 місяці з моменту підписання Договору суборенди; якщо жодна із сторін за місяць до закінчення строку суборенди не надасть заяву про розірвання Договору суборенди, Договір суборенди вважається продовженим автоматично на один календарний рік.

У пункті 6.2 договору суборенди встановлено, що виконання ремонтних робіт може відбуватися виключно після письмового погодження орендарем; сторони встановили, що виконання суборендарем ремонтних робіт в приміщенні не є створенням нової речі і суборендар в будь-якому випадку не стає його (приміщення) співвласником; виконання суборендарем ремонтних робіт не є поліпшенням приміщення, а є лише пристосуванням суборендарем такого приміщення до своїх потреб та підтримання його первісного стану, і суборендар має право на відшкодування вартості таких робіт лише в разі дострокового розірвання Договору суборенди з боку орендаря без вини суборендаря.

На виконання умов договору суборенди позивач передав, а відповідач прийняв нежитлове приміщення площею 178,7 кв.м., яке знаходиться за адресою: м.Київ, вул. Кіквідзе, буд. 20, що підтверджується актом приймання-передачі №1 від 27.07.2017.

Відповідно до акта приймання-передачі нежитлового приміщення від 10.05.2012 Підприємець передав, а Товариство прийняло в суборенду спірне приміщення.

За доводами позивача, відповідач у період з 01.03.2018 не здійснював сплату суборендної плати за договором суборенди та не відшкодовував комунальні платежі, внаслідок чого утворилась заборгованість в сумі 268050грн. зі сплати суборендної плати за період з 01.03.2018 по 01.08.2018 та 10783,67 грн. з відшкодування комунальних платежів.

22 червня 2018 року позивач направив відповідачу вимогу про усунення порушень, у якій вказав на наявність заборгованості в сумі 160830 грн. за період з 01.03.2018 по 01.06.2018 та просив у семиденний строк з дня отримання вимоги усунути порушення умов договору суборенди. Вимога отримана відповідачем 27.06.2018, що підтверджується роздруківкою з сайту ПАТ "Укрпошта".

У зв'язку із несплатою відповідачем заборгованості позивач 07 серпня 2018 року направив йому повідомлення про розірвання договору суборенди на підставі ст. 782 Цивільного кодексу України з 07.07.2018 року та просив у семиденний термін погасити борг в сумі 268060 грн. та звільнити приміщення. Повідомлення отримане відповідачем 14.08.2018, що підтверджується роздруківкою з сайту ПАТ "Укрпошта".

Оскільки відповідач не виконав зазначені вимоги позивача, останній звернувся до господарського суду із даним позовом та просив стягнути з відповідача 278 833,67 грн. заборгованості та виселити відповідача із займаного нежилого приміщення за адресою: 01103, м. Київ, вул. Кіквідзе, 20, загальною площею 178,7 кв.м.

Заперечуючи проти позову, як у суді першої інстанції, так і у апеляційній скарзі, відповідач посилався на те, що орендоване приміщення було передано йому у неналежному стані, у зв'язку з чим ним було витрачено 621 482,90 грн. на ремонт приміщення, що за доводами відповідача, є підставою звільнення його від сплати орендних платежів.

Також відповідач вказував, що він неодноразово звертався до позивача з вимогою про усунення скритих дефектів зовнішньої гідроізоляції та стояків внутрішньо-димових інженерних мереж, які призводять до постійної надлишкової вологості стін та повітря, внаслідок чого по всіх стінах виникає пліснява та грибок, які в свою чергу руйнують внутрішнє оздоблення стін та покриття підлоги і стелі.

На підтвердження вказаних доводів відповідачем надано договір підряду №250/17 від 21.08.2017 між ним та ТОВ "Вікна Віконда", згідно якого на замовлення відповідача було виконано заміну дверних блоків, та договір підряду №7/01-16 від 16.08.2017 між відповідачем та ТОВ "АВТ Монтаж", згідно якого на замовлення відповідача було виконано ремонт приміщень в об'єкті оренди. Обсяг виконаних робіт свідчить про повний ремонт приміщення, починаючи з демонтажу попереднього опорядження повністю і закінчуючи улаштуванням нового.

Також відповідачем було надано лист КП "Керуюча компанія з обслуговування житлового фонду Печерського району м.Києва" від 18.09.2018, з якого вбачається, що у будинку №20 по вул. М.Бойчука в м. Києві 26.10.2017 було зареєстровано порив трубопроводу централізованого опалення, а 27.10.2017 виконані ремонтні роботи.

07 серпня 2018 року відповідачем була направлена позивачу претензія, у якій він вказав на те, що з жовтня 2017 року не мав можливості користуватись приміщенням, оскільки неодноразово здійснювалися прориви трубопроводу, для усунення пошкоджень використав власні кошти, тому просив усунути наслідки аварій.

Заперечуючи проти вказаних доводів відповідача, позивач посилався на те, що приміщення було у належному технічному стані, до передачі в суборенду відповідачу там було розміщено продуктовий маркет "Квартал", що підтвердив відповідними договорами за попередні роки.

Щодо наявності скритих дефектів, то до матеріалів справи долучений акт обстеження нежитлового приміщення площею 178 кв.м. за адресою: вул. М.Бойчука (стара назва Кіквідзе), 20, від 18.07.2018, який підписано представниками ЖЕД "Печерськжитло" (головний інженер Авраменко Т.Ф., інженер 1 категорії Молошна Я.Є., майстер т/д Примак Н.І.), орендатором (Свистунов В.А.), адвокатом орендаря (Соботник Р.В.), відповідно до якого під час виходу було виявлено, що у нежитловому приміщенні на стінах волога, відчувається сирість, зіпсована підлога, на якій влаштоване ламінатне покриття, в одній із кімнат зіпсована стеля з декоративних плит та стіна; дане приміщення не провітрюється, хоча є в наявності примусова вентиляція та не відчиняються вікна, суборендар дане приміщення утримує у неналежному стані; висновок: в даному приміщенні перебувати неможливо, потрібно постійно проводити провітрювання для просихання стін, підлоги та стелі, виконати часткові ремонтні роботи. Зазначений у акті представник суборендаря Дроло В.Є. акт не підписав.

Задовольняючи позовні вимоги у повному обсязі, суд першої інстанції прийшов до висновку, що вони є обґрунтованими та документально підтвердженими.

Північний апеляційний господарський суд погоджується із цим висновком суду першої інстанції з огляду на наступне.

Відповідно до статті 11 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України) цивільні права та обов'язки виникають із дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, а також із дій осіб, що не передбачені цими актами, але за аналогією породжують цивільні права та обов'язки. Підставами виникнення цивільних прав та обов'язків, зокрема, є договори та інші правочини, інші юридичні факти.

Права та обов'язки між позивачем та відповідачем у даній справі виникли на підставі договору від 12 липня 2017 року, який за своєю правовою природою є господарським договором суборенди приміщення.

Договір у встановленому порядку не оспорений, не визнаний недійсним, отже, був обов'язковим для сторін.

Статтею 283 Господарського кодексу України (далі - ГК України), яка кореспондується зі статтею 759 ЦК України, встановлено, що за договором оренди одна сторона (орендодавець) передає другій стороні (орендареві) за плату на певний строк у користування майно для здійснення господарської діяльності.

Частиною 6 ст. 283 ГК України встановлено, що до відносин оренди застосовуються відповідні положення Цивільного кодексу України з урахуванням особливостей, передбачених цим Кодексом.

Відповідно до частини першої статті 774 ЦК України передання наймачем речі у користування іншій особі (піднайм) можливе лише за згодою наймодавця, якщо інше не встановлено договором або законом.

Умовами укладеного між позивачем і третьою особою договору оренди передбачено право орендаря передати орендоване приміщення у суборенди.

Згідно із частиною другою статті 774 ЦК України строк договору піднайму не може перевищувати строку договору найму.

Частиною третьою статті 774 ЦК України встановлено, що до договору піднайму застосовуються положення про договір найму.

З матеріалів справи вбачається, що за актом приймання-передачі об'єкту суборенди відповідач прийняв нежитлове приміщення без будь-яких зауважень щодо його технічного стану.

Договором суборенди передбачено, що ремонті роботи в орендованому приміщенні можуть виконуватися відповідачем тільки за погодженням з позивачем.

У матеріалах справи відсутні докази звернення відповідача до позивача із заявами про надання погодження на проведення ремонту в орендованому приміщенні.

Також, як вірно зазначив місцевий господарський суд, відповідач, у разі незадоволення його вимог позивачем щодо здійснення ремонту в орендованому приміщенні, мав право і міг відмовитися від оренди спірного приміщення.

Проте, як свідчать договори, укладені відповідачем із підрядниками, відповідач був обізнаний про технічний стан конструктивних елементів та інженерних мереж та необхідність використовувати приміщення відповідно до вимог безпеки праці, а у разі понесення відповідачем збитків з вини позивача, відповідач не позбавлений права звернутися до суду з відповідним позовом.

Статтею 762 ЦК України передбачено, що за користування майном з наймача справляється плата, розмір якої встановлюється договором найму.

Відповідно до ст. 286 ГК України орендна плата - це фіксований платіж, який орендар сплачує орендодавцю незалежно від наслідків своєї господарської діяльності. Розмір орендної плати може бути змінений за погодженням сторін, а також в інших випадках, передбачених законодавством. Орендар має право вимагати зменшення розміру орендної плати, якщо через обставини, за які він не відповідає, змінилися передбачені договором умови господарювання або істотно погіршився стан об'єкта оренди. Орендна плата встановлюється у грошовій формі. Залежно від специфіки виробничої діяльності орендаря орендна плата за згодою сторін може встановлюватися в натуральній або грошово-натуральній формі. Строки внесення орендної плати визначаються в договорі.

Згідно з ч. 5 ст. 762 ЦК України та ч.3 ст. 285 ГК України орендар зобов'язаний вносити орендні платежі своєчасно і в повному обсязі.

За приписами ст. 530 ЦК України якщо у зобов`язання встановлений строк (термін) його виконання, то воно підлягає виконанню у цей строк (термін).

Порушенням зобов'язання відповідно до положень ст. 610 ЦК України є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов'язання (неналежне виконання).

Відповідно до п.3.2 договору суборенди орендна плата нараховується орендарем після закінчення двох місяців з дати підписання акта приймання-передачі об'єкта нерухомості.

Перший платіж орендної плати, згідно з п.3.3 договору суборенди, сплачується протягом 3-х банківських днів з моменту підписання сторонами акта приймання-передачі об'єкта суборенди та зараховується таким як передоплата за третій місяць користування.

Суборендар зобов'язаний самостійно на підставі Договору суборенди оплачувати орендні платежі в порядку передоплати не пізніше першого числа кожного оплачуваного місяця в безготівковому порядку (пункт 3.4 Договору суборенди).

Відповідно до п.3.5 договору суборенди суборендар зобов'язаний щомісяця, не пізніше 10 числа місяця, наступного за тим, в якому здійснювалося користування об'єктом суборенди, оплачувати орендарю відшкодування вартості комунальних послуг, згідно з виставленими рахунками, які складаються на підставі показників лічильників.

Як вірно встановлено судом першої інстанції, у відповідача за період з 01.03.2018 по 01.08.2018 наявна перед позивачем заборгованість у сумі 268050грн. по сплаті суборендної плати, а також відповідачем не було сплачено комунальні послуги за березень та червень 2018 року у сумі 10783,67грн., а вказана вартість комунальних послуг була оплачена позивачем, що підтверджується наявними в матеріалах справи рахунками-фактурами.

Відповідач ні у суді першої інстанції, ні під час апеляційного розгляду не спростував доводів позивача щодо наявності та розміру боргу, а тому є юридично правильним висновок суду першої інстанції про те, що позовні вимоги в частині стягнення з відповідача 278833,67 грн. боргу за договором суборенди є обґрунтованими, документально підтвердженими, отже, підлягають задоволенню.

Відповідач не надав суду доказів і не довів, що прийняв об'єкт оренди у неналежному стані, що виконав ремонт у відповідності з вимогами договору суборенди, тобто, за погодженням з позивачем, і, відповідно має право на компенсацію витрат, понесених у зв'язку з фактично самовільним ремонтом.

Крім того, як підтверджується актом до договору суборенди, відповідач прийняв об'єкт оренди у користування, однак, не надав суду доказів, що повернув об'єкт оренди орендодавцю за актом або вжив заходи до оформлення факту повернення орендованого приміщення з фіксацією його технічного стану.

Щодо вимоги про виселення відповідача із займаного нежилого приміщення за адресою: 01103, м. Київ, вул. Кіквідзе, 20, загальною площею 178,7 кв.м., апеляційний господарський суд виходить з наступного.

Відповідно до ст. 782 ЦК України наймодавець має право відмовитися від договору найму і вимагати повернення речі, якщо наймач не вносить плату за користування річчю протягом трьох місяців підряд. У разі відмови наймодавця від договору найму договір є розірваним з моменту одержання наймачем повідомлення наймодавця про відмову від договору.

Оскільки відповідач не здійснював сплату суборендної плати протягом більш, ніж трьох місяців, позивач скористався своїм правом відмовитись від договору суборенди та 07.08.2018 направив відповідачу претензію про розірвання договору, яка була отримана відповідачем 14.08.2018, отже, з цієї дати договір суборенди є розірваним.

Статтею 785 ЦК України встановлено, що у разі припинення договору найму наймач зобов'язаний негайно повернути наймодавцеві річ у стані, в якому вона була одержана, з урахуванням нормального зносу, або у стані, який було обумовлено в договорі.

Однак, в порушення ст. 785 ЦК України та п.5.3 договору суборенди відповідач нежитлові приміщення у встановлений претензією строк не повернув.

Отже, оскільки позивачем було отримано право володіння спірним приміщенням на підставі договору оренди, укладеного між ним та третьою особою, відповідачем порушено умови договору суборенди та не повернуто приміщення після розірвання договору, позовні вимоги щодо виселення відповідача з орендованого приміщення є обґрунтованими і підлягають задоволенню.

Помилка у визначенні мети використання об'єкта оренди під магазин, про що зазначено в апеляційній скарзі, не впливає на кваліфікацію спірних правовідносин, оцінку доказів та застосування норм матеріального права до спірних правовідносин.

За таких обставин доводи заявника апеляційної скарги спростовуються матеріалами справи.

Суд першої інстанції повно встановив суттєві для справи обставини, дослідив та правильно оцінив надані сторонами докази, вірно кваліфікував спірні правовідносини та правильно застосував до них належні норми матеріального і процесуального права, а тому рішення Господарського суду міста Києва законне та обґрунтоване, отже, підстави для його скасування відсутні.

Оскільки цією постановою суд апеляційної інстанції не змінює рішення та не ухвалює нового, розподіл судових витрат судом апеляційної інстанції не здійснюється.

Керуючись ст. ст. 267-285 Господарського процесуального кодексу України, Північний апеляційний господарський суд

ПОСТАНОВИВ:

1. Апеляційну скаргу товариства з обмеженою відповідальністю "Інвест Укрбуд Компані" залишити без задоволення, а рішення Господарського суду міста Києва від 06 грудня 2018 року - без змін.

2. Справу №910/11945/18 повернути до Господарського суду Києва.

3. Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена до Верховного Суду протягом двадцяти днів з дня складення повного судового рішення.

Повний текст постанови складено 20.03.2019.

Головуючий суддя Т.П. Козир

Судді Г.П. Коробенко

Г.А. Кравчук