ПІВНІЧНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"27" лютого 2019 р. Справа№ 910/7952/17

Північний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:

головуючого: Мартюк А.І.

суддів: Калатай Н.Ф.

Зубець Л.П.

за участю секретаря судового засідання Гуцал О.В.

представники сторін у судове засідання 27.02.2019 не прибули,

розглянувши матеріали апеляційної скарги Публічного акціонерного товариства «Банк Кредит Дніпро»
на рішенняГосподарського суду міста Києва
від20.04.2018
у справі№ 910/7952/17 (суддя Отрош І.М.)
за позовомПублічного акціонерного товариства «Банк Кредит Дніпро»,
доТовариства з обмеженою відповідальністю «Транслом»
треті особи, які не заявляють самостійних вимог щодо предмета спору на стороні відповідача: 1) Публічне акціонерне товариство Комерційний банк «Приватбанк» 2) Фізична особа-підприємець Розенбліт Регіна Валеріївна 3) Товариство з обмеженою відповідальністю «Сінево Україна» 4) Товариство з обмеженою відповідальністю «Балтика»
пророзірвання договору та вчинення дій

ВСТАНОВИВ:

Публічне акціонерне товариство «Банк Кредит Дніпро» (далі - позивач, ПАТ «Банк Кредит Дніпро») звернулося до Господарського суду міста Києва з позовною заявою до Товариства з обмеженою відповідальністю «Транслом» (далі - відповідач, ТОВ «Транслом») про:

- розірвання Договору найму нежилого приміщення від 01.10.2015, укладеного між Товариством з обмеженою відповідальністю «Транслом» та Товариством з обмеженою відповідальністю «Балтика» зі змінами, внесеними додатковою угодою від 01.10.2015;

- повернення позивачу як власнику майна предмет Договору найму нежилого приміщення від 01.10.2015, укладеного між Товариством з обмеженою відповідальністю «Транслом» та Товариством з обмеженою відповідальністю «Балтика», а саме нежитлового приміщення, загальною площею 970,1 кв.м., розташованого за адресою: м. Київ, вул. Білоруська, буд. 32 у стані, в якому воно було одержане, з урахуванням нормального зносу, а також звільнення вказаного приміщення з моменту розірвання договору найму.

Позовні вимоги обґрунтовані тим, що нежитлове приміщення було передане Товариством з обмеженою відповідальністю «Балтика» в оренду ТОВ «Транслом» відповідно до Договору найму нежилого приміщення від 01.10.2015, а відповідач за договорами суборенди передав частини нежитлового приміщення у суборенду Публічному акціонерному товариству Комерційному банку «Приватбанк», Фізичній особі-підприємцю Розенбліт Регіні Валеріївні та Товариству з обмеженою відповідальністю «Сінево Україна». 19.09.2016 ПАТ «Банк Кредит Дніпро», на підставі Іпотечного застереження за Іпотечним договором № 300611-І/І від 13.06.2011, укладеним з Товариством з обмеженою відповідальністю «Балтика», проведено державну реєстрацію права власності на нерухоме майно (нежитлове приміщення, літера а, загальною площею 970,1 кв.м., що знаходиться за адресою: м. Київ, вул. Білоруська, буд. 32). Позивач стверджує, що розмір орендної плати не відповідає її ринковому розміру, у зв'язку з чим звернувся до відповідача із пропозицією про внесення змін до вказаного договору оренди в частині розміру орендної плати та орендодавця. Проте, відповідач відповідні зміни не погодив.

Рішенням Господарського суду міста Києва від 20.04.2018 у справі № 910/7952/17 у позові відмовлено повністю.

В обґрунтування рішення суд послався, зокрема, на те, що позивачем не доведено наявність підстав для розірвання договору, визначених положеннями ст. 652 Цивільного кодексу України.

Не погоджуючись з прийнятим рішенням, Публічне акціонерне товариство «Банк Кредит Дніпро» звернулось до Київського апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою, в якій просить рішення Господарського суду міста Києва від 20.04.2018 у справі № 910/7952/17 скасувати та прийняти нове рішення, яким задовольнити позовні вимоги у повному обсязі.

Обґрунтовуючи апеляційну скаргу, доводи апелянта зводяться, зокрема, до наявності підстав, передбачених положеннями ст. 652 Цивільного кодексу України, для розірвання договору. На момент укладення договору сторони виходили з того, що зміна власника майна та підвищення ринкових цін не настане. Розмір під час укладання договору було занижено. Також апелянтом зазначено, що суд першої інстанції дійшов помилкового висновку про погодження сторонами у листуванні зміни сторони наймодавця. Зазначені у судовому рішенні поліпшення орендованого майна не підтверджуються відповідними доказами.

Згідно протоколу автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 05.06.2018 апеляційну скаргу Публічного акціонерного товариства «Банк Кредит Дніпро» у справі № 910/7952/17 передано на розгляд колегії суддів у складі головуючого судді: Тищенко О.В, суддів: Іоннікової І.А., Тарасенко К.В.

Ухвалою Київського апеляційного господарського суду від 11.06.2018 апеляційну скаргу Публічного акціонерного товариства «Банк Кредит Дніпро» на рішення Господарського суду міста Києва від 20.04.2018 у справі № 910/7952/17 залишено без руху та надано апелянту час для усунення недоліків апеляційної скарги.

26.06.2018 через управління автоматизованого документообігу суду та моніторингу виконання документів Київського апеляційного господарського суду від представника позивача надійшли докази усунення недоліків.

Ухвалою Київського апеляційного господарського суду від 27.06.2018 відкрито апеляційне провадження за апеляційною скаргою Публічного акціонерного товариства «Банк Кредит Дніпро» на рішення Господарського суду міста Києва від 20.04.2018 у справі № 910/7952/17 та призначено розгляд справи на 18.07.2018.

12.07.2018 через управління автоматизованого документообігу суду та моніторингу виконання документів Київського апеляційного господарського суду від представника відповідача надійшов відзив на апеляційну скаргу, в якому останній просить апеляційну скаргу залишити без задоволення, а оскаржуване рішення - без змін.

Ухвалою Київського апеляційного господарського суду від 18.07.2018 розгляд справи № 910/7952/17 відкладено на 08.08.2018.

Ухвалою Київського апеляційного господарського суду від 08.08.2018 розгляд справи № 910/7952/17 відкладено на 12.09.2018.

У зв'язку з перебуванням головуючого судді (судді-доповідача) Тищенко О.В. у відпустці за сімейними обставинами, судове засідання, призначене на 12.09.2018, не відбулося.

Після виходу головуючого судді Тищенко О.В. з відпустки, ухвалою Київського апеляційного господарського суду від 17.09.2018 розгляд справи № 910/7952/17 призначено на 26.09.2018.

Ухвалою Київського апеляційного господарського суду від 26.09.2018 розгляд справи № 910/7952/17 відкладено на 10.10.2018.

Указом Президента України «Про ліквідацію апеляційних господарських судів та утворення апеляційних господарських судів в апеляційних округах» № 454/2017 від 29.12.2017 ліквідовано Київський апеляційний господарський суд.

Згідно ч. 6 ст. 147 Закону України «Про судоустрій та статус суддів», у разі ліквідації суду, що здійснює правосуддя на території відповідної адміністративно-територіальної одиниці (відповідних адміністративно-територіальних одиниць), та утворення нового суду, який забезпечує здійснення правосуддя на цій території, суд, що ліквідується, припиняє здійснення правосуддя з дня опублікування в газеті «Голос України» повідомлення голови новоутвореного суду про початок роботи новоутвореного суду.

03.10.2018 в газеті «Голос України» № 185(6940) опубліковано повідомлення про початок роботи Північного апеляційного господарського суду з 03.10.2018.

Частиною 5 ст. 31 ГПК України передбачено, що у разі ліквідації або припинення роботи суду справи, що перебували у його провадженні, невідкладно передаються до суду, визначеного відповідним законом або рішенням про припинення роботи суду, а якщо такий суд не визначено - до суду, що найбільш територіально наближений до суду, який ліквідовано або роботу якого припинено.

Актом прийняття-передачі судових справ від 02.10.2018 справу № 910/7952/17 передано до Північного апеляційного господарського суду.

Згідно витягу з протоколу автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 15.11.2018, справу № 910/7952/17 передано на розгляд колегії суддів у складі: головуючий суддя - Мартюк А.І.; судді: Калатай Н.Ф., Власов Ю.Л.

Ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 21.11.2018 апеляційну скаргу Публічного акціонерного товариства «Банк Кредит Дніпро» прийнято до провадження у зазначеному складі суду та призначено до розгляду на 17.01.2019.

Розпорядженням Північного апеляційного господарського суду № 09.1-08/246/19 від 17.01.2019 призначено повторний автоматизований розподіл судової справи, у зв'язку з перебуванням судді Власова Ю.Л. у відпустці.

Витягом з протоколу повторного автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 17.01.2019 для розгляду справи № 910/7952/17 сформовано колегію суддів Північного апеляційного господарського суду у складі: головуючий суддя - Мартюк А.І., судді: Калатай Н.Ф., Зубець Л.П.

Ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 17.01.2019 апеляційну скаргу Публічного акціонерного товариства «Банк Кредит Дніпро» прийнято до провадження у зазначеному складі суду та призначено до розгляду на 27.02.2019.

Представники сторін у судове засідання не з'явилися. Причини неявки суду не повідомили, хоча про час та місце судового засідання повідомлені належним чином.

Особи, які беруть участь у справі, вважаються повідомленими про час і місце розгляду судом справи у разі виконання останнім вимог ч. 1 ст. 120 Господарського процесуального кодексу України.

Відповідно до п. 12 ст. 270 Господарського процесуального кодексу України неявка сторін або інших учасників справи, належним чином повідомлених про дату, час і місце розгляду справи, не перешкоджає розгляду справи.

Враховуючи те, що в матеріалах справи мають місце докази належного повідомлення всіх учасників судового процесу про час та місце проведення судового засідання по розгляду апеляційної скарги, колегія суддів вважає можливим здійснити перевірку рішення першої інстанції у даній справі в апеляційному порядку за наявними матеріалами справи та без участі представника сторін.

Розглянувши доводи апеляційної скарги, перевіривши матеріали справи, дослідивши докази, проаналізувавши на підставі встановлених фактичних обставин справи правильність застосування судом першої інстанції норм законодавства, колегія встановила наступне.

30.06.2011 між ПАТ «Банк Кредит Дніпро» (далі - Банк) та Товариством з обмеженою відповідальністю «Балтика» (далі - ТОВ «Балтика») укладено Кредитний договір № 300611-К/1 (далі - Кредитний договір-1).

За умовами Кредитного договору-1 банк надав ТОВ «Балтика» строковий кредит у сумі 3 400 000,00 доларів США на наступні цілі: рефінансування позичкової заборгованості в ПАТ «Донгорбанк» за Кредитним договором № 07V від 17.04.2007.

30.06.2011 між Банком та Товариством з обмеженою відповідальністю «Фірма «ВТО лтд» (далі - ТОВ «Фірма «ВТО лтд») укладено Кредитний договір № 300611-К/2 (далі - Кредитний договір-2).

За умовами Кредитного договору-2 Банк надав ТОВ «Фірма «ВТО лтд» строковий кредит у сумі 1 180 000,00 доларів США на наступні цілі: рефінансування позичкової заборгованості в ПАТ «Донгорбанк» за Кредитним договором № 08V від 17.04.2007.

З метою забезпечення виконання ТОВ «Балтика» та ТОВ «Фірма «ВТО лтд» своїх зобов'язань за Кредитними договорами-1 та 2, 30.06.2011 між ПАТ «Банк Кредит Дніпро» (далі - іпотекодержатель) та ТОВ «Балтика» (далі - іпотекодавець) укладено іпотечний договір № 300611-І/1, посвідчений приватним нотаріусом Дніпропетровського міського нотаріального округу Вербою В.М. за реєстровим № 62 (далі - Договір іпотеки).

За умовами Договору іпотеки (з урахуванням Договору № 261213 про зміну Іпотечного договору № 300611-І/1 від 30.06.2011) на забезпечення викладених у Кредитних договорах зобов'язань позичальників, ТОВ «Балтика» було передано в іпотеку Банку нерухоме майно, а саме: нежитлові приміщення (в літ. А), групи приміщень №№ 46, 47-48, 49, 50, 51, 54 (нежитлові приміщення комерційного призначення) загальною площею 970,1 кв.м., що знаходяться за адресою: м. Київ, вул. Білоруська, буд. 32, та належать іпотекодавцю на праві власності на підставі свідоцтва про право власності на нерухоме майно від 19.12.2013, індексний номер: 15000076, бланк серії САК № 665085 (далі - предмет іпотеки, нерухоме майно).

01.10.2015 між ТОВ «Балтика» (далі - наймодавець) та ТОВ «Транслом» (далі - наймач) укладено Договір найму нежитлових приміщень (далі - Договір найму).

За умовами Договору найму (з урахуванням Додаткової угоди до Договору найму) наймодавець передає, а наймач приймає в строкове платне користування нежитлові приміщення, належні наймодавцю на праві власності, загальною площею 970,1 кв.м. за адресою: м. Київ, вул. Білоруська, буд. 32.

Відповідно до п. 4.1 Договору найму (в редакції Додаткової угоди до Договору найму) цей договір укладено строком з 01.10.2015 по 01.09.2018.

Пунктом 4.4 Договору найму (в редакції Додаткової угоди до Договору найму) визначено, що розірвання цього Договору за згодою сторін можливе лише за умови повідомлення про це наймача не пізніше ніж за 3 місяці до дати такого розірвання, та після отримання згоди наймача на розірвання Договору.

Згідно з п. 5.1 Договору найму, орендна плата за користування приміщенням сплачується наймодавцю в українській грошовій валюті (в гривні) в безготівковій формі не пізніше п'ятнадцятого числа кожного місяця в розмірі 1 000,00 грн. без ПДВ. Щомісячна орендна плата зазначена із урахуваннями її індексації. Кошти перераховуються на поточний рахунок наймодавця, зазначений у цьому Договорі.

01.10.2015 між ТОВ «Транслом» як орендодавцем, Приватним акціонерним товариством Комерційний банк «Приватбанк» як орендарем та Товариством з обмеженою відповідальністю «Балтика» як власником укладено Договір суборенди приміщення (далі - Договір суборенди-1).

За умовами Договору суборенди-1 орендодавцем передано орендарю у тимчасове користування (суборенду) приміщення, яке знаходиться за адресою: м. Київ, вул. Білоруська, буд. 32, та має загальну площу 170,9 кв.м., на строк з 01.10.2015 по 01.09.2018.

Згідно з п. 2.2 Договору суборенди-1 суборендна плата підлягає сплаті до 5 числа поточного місяця за поточний місяць, із розрахунку 250,00 грн. за 1 кв.м. (в тому числі ПДВ - 41,67 грн.), всього 42 725,00 грн. за перший місяць суборенди.

01.10.2015 між ТОВ «Транслом» як наймачем та Товариством з обмеженою відповідальністю «Сінево Україна» як піднаймачем укладено Договір піднайму нежилого приміщення (далі - Договір суборенди-2).

За умовами Договору суборенди-2 наймачем передано піднаймачу в строкове платне користування частину нежилого приміщення групи приміщень № 46 за адресою: м. Київ, вул. Білоруська, буд. 32, яка має загальну площу 161,90 кв.м., на строк з 01.10.2015 по 01.09.2018.

Згідно з п. 5.1 Договору суборенди-2 орендна плата за користування приміщенням сплачується наймачу в українській грошовій валюті (гривнях) в безготівковій формі не пізніше 5 числа кожного поточного місяця в розмірі 58 333,33 грн. Щомісячна орендна плата зазначена з урахуванням індексації. Кошти перераховуються на поточний рахунок наймача, зазначений у цьому договорі.

07.10.2015 між ТОВ «Транслом» як орендарем та Фізичною особою-підприємцем Розенбліт Р.В. як суборендарем укладено Договір суборенди нежитлового приміщення № 07/10 (далі - Договір суборенди-3).

За умовами Договору суборенди-3 орендар передав суборендареві у строкове платне користування (до 01.09.2018 - п. 11.2 цього Договору) нежитлове приміщення площею 613,1 кв.м., що розташоване за адресою: м. Київ, вул. Білоруська, буд. 32.

Згідно з п.п. 5.1, 5.2 Договору суборенди-3 за користування об'єктом оренди суборендар щомісяця до 10 числа поточного місяця сплачує у безготівковому порядку на поточний рахунок орендаря плату в розмірі 8,40 грн. за 1 кв.м.

19.09.2016, у зв'язку з невиконанням ТОВ «Фірма «ВТО лтд» зобов'язань з повернення кредитних коштів за Кредитним договором-2, ПАТ «Банк Кредит Дніпро» звернуло стягнення на предмет Договору іпотеки шляхом державної реєстрації права власності на нерухоме майно - групу приміщень №№ 46, 47-48, 49, 50, 51, 54 (нежитлові приміщення комерційного призначення) загальною площею 970,1 кв.м., що знаходяться за адресою: м. Київ, вул. Білоруська, буд. 32.

Листом вих. № 34-161 від 18.01.2018 ПАТ «Банк Кредит Дніпро» направив ТОВ «Транслом» повідомлення про реєстрацію права власності на майно, яке перебуває в його оренді на підставі Договору найму. Даним листом ПАТ «Банк Кредит Дніпро» запропонував ТОВ «Транслом» укласти договір про заміну сторони у Договорі найму або укласти з ПАТ «Банк Кредит Дніпро» новий договір оренди нежитлових приміщень (в літ. А), групи приміщень №№ 46, 47-48, 49, 50, 51, 54 (нежитлові приміщення комерційного призначення), загальною площею 970,1 кв.м., що знаходяться за адресою: м. Київ, вул. Білоруська, буд. 32.

Листом вих. № 3/17 від 06.02.2017 ТОВ «Транслом» повідомив позивача, що має намір орендувати вказані приміщення та направив ПАТ «Банк Кредит Дніпро» проект відповідної додаткової угоди про заміну сторони у договорі найму.

Проте, листом вих. № 34-564 від 20.02.2017 ПАТ «Банк Кредит Дніпро» направив відповідачу свою редакцію Додаткової угоди № 2 до Договору найму, умови якої передбачали, зокрема, що орендна плата за користування приміщеннями оплачується наймодавцю в національній валюті України - гривні в безготівковій формі на рахунок наймодавця в розмірі 412,00 грн. за 1 кв.м. без ПДВ.

У відповідь на лист №34-564 від 20.02.2017, відповідач повідомив, що ТОВ «Транслом» було здійснено поліпшення орендованого майна загальною вартістю орієнтовно 2 250 000,00 грн., а тому вважає прийнятною орендну плату у розмірі 50 000,00 грн. в місяць до кінця дії Договору найму, тобто до 01.09.2018.

Листом № 34-946 від 21.03.2017 ПАТ «Банк Кредит Дніпро» повідомив, що встановлення відповідачу орендної плати на рівні 50 000,00 грн. в місяць до кінця дії орендного договору може мати місце, якщо Банком буде самостійно погоджено умови передання в оренду приміщень за Договорами суборенди-1 та 2 безпосередньо із суборендарями, а орендна плата за користування приміщеннями за Договором суборенди-3 повинна становити 100 000,00 грн. щомісячно до кінця 2017 року.

Листом вих. № 13/17 від 11.04.2017 ТОВ «Транслом» повідомило ПАТ «Банк Кредит Дніпро», що запропоновані умови встановлення орендної плати на рівні 50 000,00 грн. для відповідача є неприйнятними з урахуванням передачі в подальшому банку у власність від'ємних поліпшень орендованого майна.

Позивач вважає, що у даному випадку мають місце істотні зміни обставин, якими сторони керувались при укладені цього договору, а саме: 1) відбулась зміна власника об'єкта оренди; 2) відбулась зміна ринкової ціни нерухомого майна. Наведене на думку ПАТ «Банк Кредит Дніпро» є підставою для розірвання Договору найму на підставі ст. 652 Цивільного кодексу України.

З огляду на відсутність погодження ТОВ «Транслом» з запропонованими ПАТ «Банк Кредит Дніпро» умовами щодо розміру орендної плати за Договором найму, враховуючи зміну істотних обставин, якими сторони керувались при укладені цього договору, ПАТ «Банк Кредит Дніпро» звернулося з даним позовом про розірвання Договору найму та повернення нежитлових приміщень №№ 46, 47-48, 49, 50, 51, 54 (нежитлові приміщення комерційного призначення), загальною площею 970,1 кв.м., що знаходяться за адресою: м. Київ, вул. Білоруська, буд. 32.

Статями 11, 629 Цивільного кодексу України визначено, що договір є однією з підстав виникнення зобов'язань та є обов'язковим для виконання сторонами.

Відповідно до ст. 509 Цивільного кодексу України зобов'язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов'язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від певної дії, а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов'язку. Зобов'язання виникають з підстав, встановлених статтею 11 цього Кодексу.

За умовами ст. 283 Господарського кодексу України, ст. 759 Цивільного кодексу України, за договором оренди одна сторона (орендодавець) передає другій стороні (орендареві) за плату на певний строк у користування майно для здійснення господарської діяльності.

ТОВ «Балтика» та ТОВ «Транслом» погоджено, що згідно з п. 5.1 Договору найму орендна плата становить 1 000,00 грн.

19.09.2016 ПАТ «Банк Кредит Дніпро» звернуло стягнення на предмет Договору іпотеки у позасудовому порядку, шляхом державної реєстрації права власності на нерухоме майно у порядку ст. 37 Закону України «Про іпотеку».

Відповідно до ст. 770 Цивільного кодексу України у разі зміни власника речі, переданої у найм, до нового власника переходять права та обов'язки наймодавця. Сторони можуть встановити у договорі найму, що у разі відчуження наймодавцем речі договір найму припиняється.

Умовами Договору найму не передбачено його припинення у разі переходу права власності на орендне майно до нового власника, а отже ПАТ «Банк Кредит Дніпро» набув права та обов'язки наймодавця за цим договором.

За приписами ст.ст. 525, 526 Цивільного кодексу України та ст. 193 Господарського кодексу України одностороння відмова від зобов'язання або одностороння зміна його умов не допускається, зобов'язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору.

Відповідно до ч.ч. 1-4 ст. 188 ГК України зміна та розірвання господарських договорів в односторонньому порядку не допускаються, якщо інше не передбачено законом або договором. Сторона договору, яка вважає за необхідне змінити або розірвати договір, повинна надіслати пропозиції про це другій стороні за договором. Сторона договору, яка одержала пропозицію про зміну чи розірвання договору, у двадцятиденний строк після одержання пропозиції повідомляє другу сторону про результати її розгляду. У разі якщо сторони не досягли згоди щодо зміни (розірвання) договору або у разі неодержання відповіді у встановлений строк з урахуванням часу поштового обігу, заінтересована сторона має право передати спір на вирішення суду.

Частиною 1 ст. 651 Цивільного кодексу України також передбачено, що зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом.

Пунктом 13.2 Договору найму встановлено, що зміни та доповнення до цього договору мають бути викладені в окремій додатковій угоді, яка додається до цього договору і з моменту підписання сторонами є його невід'ємною складовою частиною.

Відповідно до ч. 1 ст. 652 Цивільного кодексу України у разі істотної зміни обставин, якими сторони керувалися при укладенні договору, договір може бути розірваний за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або не випливає із суті зобов'язання.

Зміна обставин є істотною, якщо вони змінились настільки, що, якби сторони могли це перебачити, вони не уклали б договір або уклали його на інших умовах.

Відповідно до ч. 2 ст. 652 Цивільного кодексу України, якщо сторони не досягли згоди щодо приведення договору у відповідність з обставинами, які істотно змінились, або щодо його розірвання, договір може бути розірваний за наявності одночасно таких умов: 1) в момент укладення договору сторони виходили з того, що така зміна обставин не настане; 2) зміна обставин зумовлена причинами, які заінтересована сторона не могла усунути після їх виникнення при всій турботливості та обачності, які від неї вимагалися; 3) виконання договору порушило б співвідношення майнових інтересів сторін і позбавило б заінтересовану сторону того, на що вона розраховувала при укладенні договору; 4) із суті договору або звичаїв ділового обороту не випливає, що ризик зміни обставин несе заінтересована сторона.

У відповідності до ч. 4 ст. 652 Цивільного кодексу України зміна договору у зв'язку з істотною зміною обставин допускається за рішенням суду у виняткових випадках, коли розірвання договору суперечить суспільним інтересам або потягне для сторін шкоду, яка значно перевищує затрати, необхідні для виконання договору на умовах, змінених судом.

Отже, закон пов'язує можливість розірвання договору безпосередньо не з наявністю істотної зміни обставин, а з наявністю чотирьох умов, визначених ч. 2 ст. 652 Цивільного кодексу України, при істотній зміні обставин.

При здійсненні правового аналізу вказаної норми, укладаючи договір сторони розраховують на його належне виконання і досягнення поставлених ним цілей. Проте, під час виконання договору можуть виявлятись обставини, які не могли бути враховані сторонами при укладенні договору, але істотно впливають на інтереси однієї чи обох сторін.

При укладенні договору та визначенні його умов сторони повинні розумно оцінювати ті обставини, при яких він буде виконуватися.

Інтереси сторін можуть порушуватись будь-якою зміною обставин, що виникають у ході виконання договору, проте, лише істотна зміна обставин визнається підставою для вимоги про зміну чи розірвання договору.

Зміна обставин вважається істотною, тільки якщо вони змінилися настільки, що, якби сторони могли це передбачити, вони не уклали б договір або уклали б його на інших умовах.

Позивач вказує, що істотними змінами обставин є зміна власника об'єкта оренди та зміна ринкової ціни нерухомого майна.

Стосовно зміни власника майна судова колегія відмічає наступне.

Станом на момент укладення Договору найму власником майна було ТОВ «Балтика». 19.09.2016 ПАТ «Банк Кредит Дніпро» стало власником майна в результаті звернення стягнення на предмет Договору іпотеки у порядку ст. 37 Закону України «Про іпотеку».

ПАТ «Банк Кредит Дніпро» як новий власник майна, яке перебуває в оренді у ТОВ «Транслом» за Договором найму, одночасно з отриманням права власності на майно отримує також права та обов'язки попереднього власника ТОВ «Балтика» за таким договором, що узгоджується з приписами ст. 770 Цивільного кодексу України.

Тобто, перехід прав та обов'язків відбувається автоматично, незалежно від того, внесено зміни до договору оренди чи ні.

Відповідні зміни сторони мають право внести до договору оренди за взаємною згодою.

При цьому, перехід права власності на орендоване майно не є підставою для зміни умов або припинення відповідного договору, якщо інше не встановлено у самому Договорі найму (ч. 2 ст. 770 Цивільного кодексу України).

Як зазначено у п. 13.3 Договору найму, у разі зміни власника приміщення, до нового власника переходять права та обов'язки наймодавця за даним договором, в порядку правонаступництва.

Таким чином, умовами Договору найму передбачено, що зміна орендодавця не є обов'язковою підставою для внесення змін або припинення договору, а отже укладення додаткової угоди, де буде вказано нового власника, є правом сторін, а не обов'язком.

Внесення або невнесення змін до Договору найму стосовно нового власника не має для сторін жодних негативних наслідків. Їхні права та обов'язки згідно з Договором найму залишаються незмінними, за винятком виникнення обов'язку наймача сплачувати орендну плату новому власнику речі та виконувати інші обов'язки наймача на користь нового наймодавця.

З огляду на зазначене, колегія суддів погоджується з висновком суду першої інстанції, що зміна наймодавця не може вважатись істотною зміною обставин в розумінні ст. 652 Цивільного кодексу України.

Крім того, судова колегія звертає увагу, що ТОВ «Транслом» не заперечувало проти зміни наймодавця за Договором найму, шляхом укладення додаткової угоди, що зазначено у листі № 3/17 від 06.02.2017.

Щодо посилання на зміну ринкової ціни нерухомого майна та розміру орендної плати, слід відмітити наступне.

Частиною 1 ст. 286 Господарського кодексу України визначено, що орендна плата - це фіксований платіж, який орендар сплачує орендодавцю незалежно від наслідків своєї господарської діяльності. Розмір орендної плати може бути змінений за погодженням сторін, а також в інших випадках, передбачених законодавством.

Положеннями ч.ч. 1, 3 ст. 762 Цивільного кодексу України встановлено, що за користування майном з наймача справляється плата, розмір якої встановлюється договором найму. Якщо розмір плати не встановлений договором, він визначається з урахуванням споживчої якості речі та інших обставин, які мають істотне значення. Договором або законом може бути встановлено періодичний перегляд, зміну (індексацію) розміру плати за користування майном.

Пунктом 5.1 Договору найму погоджено, що орендна плата становить 1 000,00 грн.

Згідно з ч. 1, 2 ст. 632 Цивільного кодексу України ціна в договорі встановлюється за домовленістю сторін. У випадках, визначених законом, застосовуються ціни (тарифи, ставки тощо), які встановлюються або регулюються уповноваженими органами державної влади або органами місцевого самоврядування. Зміна ціни після укладення договору допускається лише у випадках і на умовах, встановлених договором.

Відповідно до ч. 1 ст. 626 Цивільного кодексу України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків.

Частиною 1 ст. 627 Цивільного кодексу України встановлено, що відповідно до ст. 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

Згідно зі ст. 628 Цивільного кодексу України зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов'язковими відповідно до актів цивільного законодавства.

Статтею 638 Цивільного кодексу України визначено, що договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди. Договір укладається шляхом пропозиції однієї сторони укласти договір (оферти) і прийняття пропозиції (акцепту) другою стороною.

Зі змісту ст.ст. 759-762 Цивільного кодексу України слід дійти висновку, що істотними для даного виду договорів є умови про предмет договору, плату за користування майном та строк такого користування.

Відповідно до положень ст. 42 Господарського кодексу України, підприємництво - це самостійна, ініціативна, систематична, на власний ризик господарська діяльність, здійснювана суб'єктом господарювання (підприємцями) з метою досягнення економічних та соціальних результатів та отримання прибув.

Отже, з урахуванням зазначених положень щодо свобод договору та принципів здійснення господарської діяльності, судова колегія дійшла висновку, що сторони, укладаючи спірний Договір найму, в рамках власної підприємницької діяльності, погодили, зокрема, таку його істотну умову як розмір орендної плати, незалежно від того чи відповідає такий розмір ринковим цінам.

Посилання на те, що такий розмір нижчий за ринкові ціни судом відхиляється, оскільки сторони, укладаючи правочин усвідомлювали, що орендодавець буде сплачувати, а орендар отримувати саме погоджений розмір орендної плати за Договором найму.

При цьому, ПАТ «Банк Кредит Дніпро» жодних умов спірного договору не погоджував, оскільки не був його учасником.

Лише у результаті набуття ПАТ «Банк Кредит Дніпро» права власності на орендне майно, до нього перейшло право на отримання орендної плати, на умовах та в розмірі погодженому ТОВ «Транслом» та ТОВ «Балтика».

Доводи щодо підвищення ринкових цін після укладення Договору найму судовою колегією відхиляються, оскільки зміна економічної ситуації, коливання курсу, підвищення ціни оренди є комерційним ризиком сторін договору, а тому ці обставини не можуть вважатися підставами для зміни або розірвання договору оренди (найму). Крім того, матеріали справи не містять доказів значної зміни ринкових цін, яку можна було б вважати істотною.

Враховуючи розмір орендної плати, строку дії Договору найму з однієї сторони, та зазначені позивачем обставин з іншої, судова колегія не встановила зміни істотних умов Договору найму.

З огляду на зазначене, колегія суддів погоджується з висновком суду першої інстанції, що позивачем не було належним чином доведено про одночасну наявність усіх чотирьох умов, визначених ч. 2 ст. 652 ЦК України, необхідних для розірвання договору.

Доводи апелянта, що спірний Договір найму порушує його права та укладений без згоди ПАТ «Банк Кредит Дніпро» як іпотекодержателя, спростовується положеннями п.п. 2.1.11, 2.4.5 Договору найму, яким передбачено право передачі в оренду предмета іпотеки без письмової згоди іпотекодержателя.

Оскільки відсутні підстави для задоволення позовних вимог про визнання недійсним Договору найму, судова колегія погоджується з висновком суду першої інстанції про відмову в задоволенні похідної вимоги про повернення позивачу нежитлових приміщень № 46, 47-48, 49, 50, 51, 54 (нежитлові приміщення комерційного призначення), загальною площею 970,1 кв.м., що знаходяться за адресою: м. Київ, вул. Білоруська, буд. 32.

Інших доводів та доказів, які б слугували підставою для скасування судового рішення по даній справі, апелянтом не наведено.

Практикою Європейського суду з прав людини передбачено, що п. 1 ст. 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод зобов'язує суди обґрунтовувати свої рішення, проте його не можна тлумачити як такий, що вимагає детальної відповіді на кожен аргумент. Міра, до якої суд має виконати обов'язок щодо обґрунтування рішення, може бути різною в залежності від характеру рішення.

Згідно ч. 1 ст. 74 Господарського процесуального кодексу України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень.

Відповідно до ч.ч. 1, 2 ст. 86 Господарського процесуального кодексу України, суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об'єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів.

Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв'язок доказів у їх сукупності.

Обставини, викладені Публічним акціонерним товариством «Банк Кредит Дніпро» в апеляційній скарзі, не знайшли свого підтвердження під час розгляду даної справи.

Зважаючи на вищенаведене, колегія суддів дійшла висновку про те, що рішення Господарського суду міста Києва від 20.04.2018 у справі № 910/7952/17 прийнято з повним та всебічним дослідженням обставин, які мають значення для справи, а також з дотриманням норм матеріального і процесуального права, у зв'язку з чим апеляційна скарга Публічного акціонерного товариства «Банк Кредит Дніпро» задоволенню не підлягає.

У зв'язку з відмовою в задоволенні апеляційної скарги, відповідно до ст. 129 Господарського процесуального кодексу України, витрати по сплаті судового збору за її подання і розгляд покладаються на Публічне акціонерне товариство «Банк Кредит Дніпро» (апелянта).

Керуючись ст.ст. 270, 275, 276, 281, 282 Господарського процесуального кодексу України, Північний апеляційний господарський суд, -

ПОСТАНОВИВ:

1. Апеляційну скаргу Публічного акціонерного товариства «Банк Кредит Дніпро» залишити без задоволення, а рішення Господарського суду міста Києва від 20.04.2018 у справі № 910/7952/17 залишити без змін.

2. Матеріали справи № 910/7952/17 повернути до Господарського суду міста Києва.

3. Постанова набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена до суду касаційної інстанції у господарських справах в порядку і строки, визначені в ст. 288 Господарського процесуального кодексу України.

Головуючий суддя А.І. Мартюк

Судді Н.Ф. Калатай

Л.П. Зубець