ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ДОНЕЦЬКОЇ ОБЛАСТІ
Р І Ш Е Н Н Я

іменем України

04.03.2019 Справа № 905/2186/18

Господарський суд Донецької області у складі головуючого судді Чернової О.В., при секретарі судового засідання Шакуровій І.М., розглянувши у відкритому судовому засіданні справу

за позовом: Регіонального відділення Фонду державного майна України по Донецькій області, м. Харків

до відповідача ОСОБА_1 з обмеженою відповідальністю Протей, м. Маріуполь Донецької області

про укладання договору №4 про внесення змін до договору оренди нерухомого майна, що належить до державної власності від 16.02.1999р. №327/1999 в редакції позивача,-

За участю представників сторін:

від позивача: ОСОБА_2 за довіреністю № 52 від 28.12.2018р.

від відповідача: не зявився

Відповідно до ч.3 ст.177 ГПК України - 20.12.2018р. строк підготовчого провадження продовжено на 30 днів до 25.02.2019 р.

Регіональне відділення Фонду державного майна України по Донецькій області, м.Харків звернулось до господарського суду Донецької області із позовом до ОСОБА_1 з обмеженою відповідальністю Протей, м. Маріуполь Донецької області про укладання договору №4 про внесення змін до договору оренди нерухомого майна, що належить до державної власності, від 16.02.1999р. №327/1999 в редакції позивача.

В обґрунтування позовних вимог позивач посилається на безпідставну відмову відповідача в укладанні договору №4 про внесення змін до договору оренди №327/1999 від 16.02.1999 в частині зобов'язання відповідача провести незалежну оцінку обєкта оренди і визначення розміру орендної плати з врахуванням вартості майна.

Нормативно свої вимоги позивач обґрунтовує ст.ст. 10, 11, 17, 21 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» ст.ст. 20, 193, 207 Господарського кодексу України, ст.ст. 15, 16, 92, 203, 526, 627 Цивільного кодексу України, ч.1 ст.20, ст.ст.45, 161-164, 171, 172 Господарського процесуального кодексу України.

З дотриманням приписів ст.6 Господарського процесуального кодексу України, відповідно до Положення про автоматизовану систему документообігу суду, для розгляду справи №905/2186/18 визначено суддю Чернову О.В.

Ухвалою судді господарського суду Донецької області від 27.11.2018р. позов прийнято до розгляду за правилами загального позовного провадження та відкрито провадження у справі №905/2186/18.

23 січня 2019 року через канцелярію господарського суду Донецької області від відповідача надійшов відзив на позовну заяву, в якому останній заперечив проти позовних вимог, зазначивши, що спірний договір продовжено до 16.02.2031 року на тих самих умовах, які були передбачені договором. Крім того, відповідачем зазначено про відсутність предмету спору, у з вязку з чим просить суд закрити провадження у справі.

11 лютого 2019 року від відповідача надійшли додаткові пояснення до відзиву, в яких зазначено, що спірний договір продовжено на той самий термін і на тих самих умовах з 16.02.2015р. до 16.02.2031р. у відповідності ч.2 ст.17 ЗУ «Про оренду державного та комунального майна», крім того, зазначено, що на час продовження терміну дії спірного договору оцінка обєкту оренди не здійснювалась.

11.02.2019 р. відповідач надав додаткові заперечення проти позовних вимог.

11.02.2019 р. на адресу господарського суду Донецької області від позивача надішли письмові пояснення б/н б/д щодо визначення орендодавців державного майна відносно окремих обєктів оренди. Також, позивач зазначив, що статус обєкту оренди визначено на підставі експертної оцінки, проведеної на час укладання спірного договору, та незалежної оцінки станом на 24.04.2001р. проте вказані експертні оцінки у останнього відсутні, внаслідок захоплення незаконними озброєними групуваннями службових приміщень позивача, що знаходяться на території м. Донецька.

У підготовчому судовому засіданні 11.02.2019р. судом закрито підготовче провадження та призначено справу №905/2186/18 до розгляду по суті на 04.03.2019 р.

У судовому засіданні 04.03.2019р. позивач підтримав позовні вимоги в повному обсязі.

Відповідач у судове засідання не зявився, про дату та час розгляду справи по суті повідомлений належним чином.

Дослідивши матеріали справи та оцінивши надані сторонами докази в порядку ст. 210 Господарського процесуального кодексу України, господарський суд , -

ВСТАНОВИВ:

16 лютого 1999 року між Донецьким регіональним відділенням Фонду державного майна України (далі Орендодавець) та ОСОБА_1 з обмеженою відповідальністю «Протей» (далі Орендар) укладено договір оренди №327/99 (далі Договір), згідно з п.1.1. якого в цілях підвищення ефективності використання державного майна та досягнення найбільших результатів господарської діяльності Орендодавець передає, а Орендар приймає в оренду державне майно окреме індивідуально-визначене майно частину території автогосподарства загальною площею 16 000,00 кв.м., що знаходиться за адресою: 341033, м. Маріуполь, вул. Червонофлотська, 125.

Вартість переданого в оренду державного майна станом на 24.04.2001р. становить 81 560,00 грн.(п.1.2. Договору в редакції додаткової угоди №2 від 01.06.2001р.).

Відповідно до п.2.4. Договору (в редакції додаткової угоди №2 від 01.06.2001р.) передача майна в оренду здійснюється за Актом приймання передачі (Додаток №3 до цього Договору).

За приписами п.3.1. Договору (в редакції додаткової угоди №2 від 01.06.2001р.) орендна плата визначена відповідно до чинного законодавства, згідно до Розрахунку орендної плати (Додаток №4 до Договору) і сплачується додержавного бюджету щомісяця не пізніше 10 числа наступного за звітним періодом місяця, з урахуванням щомісячного індексу інфляції.

Згідно з Розрахунком орендної плати від 01.06.2001р. орендна ставка складає 10% від вартості майна, переданого в оренду станом на 24.04.2001р. Орендна плата в рік складає 8 156,00 грн., орендна плата в мясець: 679,67 грн.

Розмір орендної плати може бути змінений за вимогою однієї із сторін у разі зміни методики її розрахунку, зміни централізованих цін і тарифів та і інших випадках, передбачених діючим законодавством України (п.3.2. Договору).

Умовами п.7.1. Договору (в редакції договору про внесення змін №3 від 30.12.2005р. чинний Договір діє з 16.02.1999р. по 16.02.2015р. За відсутності заяви однієї із сторін про припинення чи зміну цього договору після закінчення строку його дії протягом одного місяця він вважається продовженим на тай самий строк та на тих самих умовах, що були передбачені цим договором (п.7.5.).

Даний договір підписаний Сторонами у встановленому законодавством порядку.

Обєкт оренди за договором передано орендарю на підставі акту приймання-передачі від 01.06.2001 року (а.с.71).

23 червня 2018 року Наказом Регіонального відділення Фонду державного майна України по Донецькій області №00414 зобовязано Відділ з питань оренди державного майна забезпечити внесення змін в частині заміни розділів 1-9 новими розділами 1-12 договору оренди нерухомого майна від 16.02.1999р. №327/99 (строк дії договору оренди до 16.02.2031р.), укладеного між позивачем та відповідачем, підготувавши договір №4 про внесення змін до вказаного договору. Крім того, вирішено провести перерахунок орендної плати з 17.02.2015р. на підставі Методики розрахунку орендної плати за державне майно та пропозиції її розділу, затвердженої постановою Кабінету Міністрів України від 04.10.1995р. №786 (зі змінами).

Листом №11-05-02950 від 26.06.2018р. позивач направив відповідачу для підписання три примірники проекту Договору №4 про внесення змін до Договору оренди нерухомого майна, що належить до державної власності від 16.02.1999р. №327/99, на підтвердження чого у справі міститься рекомендоване повідомлення про вручення поштового відправлення.

Листом №6/VII від 20.07.2018р. відповідач звернувся до позивача з проханням розяснити необхідність підписання нової редакції спірного договору з посиланням на норми діючого законодавства, враховуючи що строк дії договору продовжено до 2031 року на тих самих умовах, що були передбачені спірним договором.

Враховуючи не досягнення сторонами згоди щодо укладання договору №4 про внесення змін до договору оренди №327/1999 від 16.02.1999 в частині зобов'язання відповідача провести незалежну оцінку обєкта оренди і визначення розміру орендної плати з врахуванням вартості майна, позивач звернувся до суду з розглядуваним позовом та наполягає на примусовому внесенні змін до договору оренди.

Виходячи з принципу повного, всебічного та об'єктивного розгляду всіх обставин справи, суд вважає вимоги Позивача такими, що не підлягають задоволенню, з огляду на наступне:

Як вбачається із матеріалів справи, сутність розглядуваного спору полягає у внесенні змін до укладеного між сторонами договору оренди нерухомого майна, що належить до державної власності №327/1999 від 16.02.1999 щодо порядку розрахунку та розміру орендної плати з 17.02.2015р., а також обовязковості проведення оцінки обєкту оренди.

Регламентуються правовідносини сторін умовами вказаного договору оренди та Законом України "Про оренду державного та комунального майна", а питання, що не врегульовані договором, Законом - Цивільним та Господарським кодексами України та іншими нормативно-правовими актами.

Згідно ст.ст. 11, 509 Цивільного кодексу України зобов'язання виникають зокрема з договорів. Аналогічні положення встановлені і в ст.ст. 173-175 Господарського кодексу України.

Відповідно до ст. 626 Цивільного кодексу України, договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків. Договір є двостороннім, якщо правами та обов'язками наділені обидві сторони договору.

Згідно ст. 627 Цивільного кодексу України встановлено, що відповідно до ст. 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

Статтею 629 Цивільного кодексу України закріплено, що договір є обов'язковим для виконання сторонами.

Як встановлено ч. 1 ст. ст. 2 Закону України „Про оренду державного та комунального майна" орендою є засноване на договорі строкове платне користування майном, необхідним орендареві для здійснення підприємницької та іншої діяльності.

Згідно ст. 283 Господарського кодексу України, за договором оренди одна сторона (орендодавець) передає другій стороні (орендареві) за плату на певний строк у користування майно для здійснення господарської діяльності.

Відповідно до ст. 759 ЦК України, за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов'язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк.

Відповідно до ст. 26 Закону України „Про оренду державного та комунального майна", договір оренди припиняється у разі закінчення строку, на який його було укладено.

Частиною 2 ст. 17 Закону України „Про оренду державного та комунального майна" передбачено, що у разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну умов договору оренди протягом одного місяця після закінчення терміну дії договору він вважається продовженим на той самий термін і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Як встановлено судом, строк дії договору оренди №327/99 від 16.02.1999р. продовжено до 16.02.2031р. у відповідності до положень ч.2 ст.17 Закону України «Про оренду державного та комунального майна».

Разом з цим, відповідно до ст. 11 Закону України «Про оренду державного і комунального майна» (в редакції станом на час продовження дії Договору оренди) встановлено, що оцінка об'єкта оренди здійснюється за Методикою, затвердженою Кабінетом Міністрів України. Оцінка об'єкта оренди передує укладенню Договору оренди. У разі якщо на момент продовження дії договору оренди остання оцінка об'єкта оренди була зроблена більш як три роки тому, для продовження (поновлення) договору оренди провадиться оцінка об'єкта оренди.

Згідно з положеннями п.2 Методики оцінки об'єктів оренди, затвердженої Постановою Кабінету Міністрів України від 10.08.95. № 629, в редакції станом на час продовження дії Договору оренди, оцінка об'єктів оренди проводиться з метою визначення вартості таких об'єктів згідно з положеннями (національними стандартами) оцінки майна та цією Методикою з урахуванням положень (стандартів) бухгалтерського обліку для відображення її в договорі оренди та використання під час розрахунку орендної плати. Оцінка обов'язково проводиться перед укладенням Договору оренди та перед продовженням (поновленням) договору оренди у разі, коли на момент продовження дії такого договору остання оцінка об'єкта оренди була проведена більш як три роки тому.

Тобто, з аналізу зазначених норм вбачається, що оцінка об'єкта оренди проводиться на момент продовження (поновлення) дії договору, а не після того як договір було продовжено.

Разом з цим, як вбачається з матеріалів справи, і позивачем всупереч ст.ст. 13, 74 Господарського процесуального кодексу України належних у розумінні ч.1 ст. 76 цього Кодексу належних доказів іншого до матеріалів справи не надано, оцінка об'єкта оренди на момент продовження строку дії спірного договору, а саме з 16.02.2015р. не проводилась.

Водночас, діючим законодавством не передбачено, що така оцінка повинна проводитися саме орендарем.

Навпаки, відповідно до Положення про конкурсний відбір суб'єктів оціночної діяльності, затвердженого наказом Фонду державного майна України від 29.08.2011 року N 1270 (що діяло на момент продовження строку дії спірного договору), замовником незалежної оцінки майна визначено саме регіональні відділення Фонду державного майна України.

Таким чином, бездіяльність або помилка державного органу - Фонду державного майна України, яке полягає у не проведенні оцінки об'єкта оренди на момент продовження строку дії спірного договору в порядку ч.2 ст.17 ЗУ «Про оренду державного та комунального майна», не може бути підставою для задоволення позовних вимог щодо внесення змін до договору, враховуючи наявність правомірних очікувань відповідача, який належно виконує усі умови спірного договору, на отримання відповідного майна в оренду, на умовах, що визначенні договором №327/99 від 16.02.1999р., дію якого продовжено до 16.02.2031 року.

Аналогічна позиція викладена в рішенні Європейського суду з прав людини від 20.10.2011 в справі "Рисовський проти України", де суд дійшов висновку, що «ризик будь-якої помилки державного органу повинен покладатися на саму державу, а помилки не можуть виправлятися за рахунок осіб, яких вони стосуються».

Судом також встановлено, що при здійсненні розрахунку орендної плати за базовий місяць оренди (січень 2015 року) Позивачем використана вартість обєкта оренди за висновком про вартість майна, складеним станом на 24.04.2001р., тобто за оцінкою обєкта оренди, що була зроблена більш як три роки тому.

Враховуючи, що законом прямо передбачено обовязок здійснення оцінки майна перед укладенням (поновленням) договору оренди чи внесенням змін до договору оренди щодо орендної плати, суд вважає невірним розрахунок орендних платежів, зроблений позивачем і зазначений у додатку до проекту договору оренди.

Крім того, пунктом 2 ч.1 ст. 4 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" передбачено, що об'єктами оренди є нерухоме майно (будівлі, споруди, нежитлові приміщення) та інше окреме індивідуально визначене майно підприємств.

Орендодавцями є: Фонд державного майна України, його регіональні відділення та представництва - щодо цілісних майнових комплексів підприємств, їх структурних підрозділів та нерухомого майна, а також майна, що не увійшло до статутного (складеного) капіталу господарських товариств, створених у процесі приватизації (корпоратизації), що є державною власністю, крім майна, що належить до майнового комплексу Національної академії наук України та галузевих академій наук, а також майна, що належить вищим навчальним закладам та/або науковим установам, що надається в оренду науковим паркам та їхнім партнерам (абз. 2 ст.5 Закону).

Отже, Фонд державного майна України є орендодавцем окремого індивідуально визначеного майна, яке відноситься до нерухомого.

Однак, як вбачається з матеріалів справи, обєктом оренди за спірним договором, який розташований за адресою: Маріуполь, вул. Червонофлотська, 125, є окреме індивідуально визнечене майно - частина території автогосподарства загальною площею 16000м.кв.

Як зазначив представник відповідача в судовому засіданні обєктом оренди фактично є бетонне покриття, що не пов'язане фундаментом із землею, яке не є нерухомим майном та не підлягає реєстрації відповідно до Тимчасового положення про порядок державної реєстрації права власності нерухомого майна від 07.02.2002р. №7/5, зареєстрованого Міністерством юстиції України від 18.02.2002р. №157/6445, про що зазначено у листі Маріупольського бюро технічної інвентаризації №366 від 28.07.2010р.

Відповідно до п.1.1 договору добровільного страхування майна № 52913-ИМ від 20.04.2016р., укладеного на виконання умов п.5.1.5 договору оренди № 327/99 від 16.02.1999р. предметом договору страхування є майнові інтереси страхувальника, що не протирячать закону і повязані з володінням та коритсуванням орендованим майном, а саме: покриття площею 5355м.кв., покрите залізобетонними плитами, бетонне покриття площею 502 м.кв., загорожа довжиною по перемитру 348м., змонтоване з залізобетонних плит, що знаходяться за адресою: 87533, Донецька область, місто Маріуполь, вул. Краснофлотська, 125.

У письмових поясненнях від 11.02.2019р. Позивач зазначив про неможливість довести факт належності обєкта оренди за спірним договором до нерухомого майна через відсутність експертної оцінки, що проводилась на час укладання цього договору у звязку з її викраденням.

Проте, суд зазначає, що у Державному реєстрі прав реєструються речові права та їх обтяження на земельні ділянки, а також на об?єкти нерухомого майна, розташовані на земельній ділянці, переміщення яких неможливе без їх знецінення та зміни призначення, а саме: підприємства як єдині майнові комплекси, житлові будинки, будівлі, споруди (їх окремі частини), квартири, житлові та нежитлові приміщення.

Позивачем не надано суду доказів реєстрації прав на обєкт оренди як на нерухоме майно у встановленому законом порядку.

Таким чином, позивачем не доведено, що Регіональне відділення Фонду державного майна України по Донецькій області є орендодавцем окремого індивідуально визнеченого майна - частини території автогосподарства загальною площею 16000м.кв.

Враховуючи вищевикладене, підстави для укладання договору №4 про внесення змін до договору оренди нерухомого майна, що належить до державної власності від 16.02.1999р. №327/1999 в редакції позивача відсутні, з огляду на що позовні вимоги задоволенню не підлягають.

Судові витрати у відповідності до вимог п.2 ч.4 ст.129 Господарського процесуального кодексу України покладаються на Позивача.

Керуючись ст.ст. 7, 13, 42, 86, 123, 129, 210, 233, 236-241 Господарського процесуального кодексу України, суд, -

ВИРІШИВ:

У задоволенні позовних вимог Регіонального відділення Фонду державного майна України по Донецькій області, м. Харків до ОСОБА_1 з обмеженою відповідальністю Протей, м. Маріуполь Донецької області про укладання договору №4 про внесення змін до договору оренди нерухомого майна, що належить до державної власності від 16.02.1999р. №327/1999 в редакції позивача відмовити повністю.

Рішення набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Рішення може бути оскаржено у Східний апеляційний господарський суд протягом двадцяти днів з дня складання повного судового рішення через Господарський суд Донецької області, в порядку передбаченому розділом ІV ГПК України.

Суддя О.В. Чернова

Повний текст рішення складено та підписано 11.03.2019 року.

Веб-адреса Єдиного державного реєстру судових рішень, розміщена на офіційному веб-порталі судової влади України в мережі Інтернет: http://reyestr.court.gov.ua/