ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ЛЬВІВСЬКОЇ ОБЛАСТІ
УХВАЛА

25.02.2019 р. Справа № 2/206

Суддя Господарського суду Львівської області Мазовіта А.Б., при секретарі Айзенбарт А.І., розглянувши матеріали справи

за скаргою:Приватної «Школи бізнесу 777», м. Львів
на дії:Приватного виконавця виконавчого округу Львівської області ОСОБА_1
у справі:№2/206
за позовом:Публічного акціонерного товариства «Дельта Банк», м. Київ
до відповідача-1:Приватної «Школи бізнесу 777», м. Львів
до відповідача-2:Приватного підприємства «Перший навчальний центр новітніх технологій», м. Львів
за участі третіх осіб, які не заявляють самостійних вимог на предмет спору на стороні відповідачів: ОСОБА_2, м. Львів ОСОБА_3, м. Львів
про:стягнення 734256 грн. 17 коп. шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки

Представники сторін:
від скаржника:ОСОБА_4 представник
від позивача:ОСОБА_5 представник
від відповідача-2:не зявився
від третіх осіб:не зявилися
приват. виконавець:ОСОБА_1

ВСТАНОВИВ:

На розгляд Господарського суду Львівської області від Приватної «Школи бізнесу 777» надійшла скарга на дії приватного виконавця виконавчого округу Львівської області ОСОБА_1 у справі №2/206.

Ухвалою від 26.11.2018р. суд прийняв скаргу до розгляду, який призначив на 06.12.2018р., викликав у судове засіданні приватного виконавця ОСОБА_1, витребував у приватного виконавця матеріали виконавчого провадження та письмові пояснення на скаргу. Ухвалою від 06.12.2018р. суд відклав розгляд скарги на 17.12.2018р. Ухвалою від 17.12.2018р. розгляд скарги було відкладено на 20.12.2018р. Ухвалою від 20.12.2018р. скаргу Приватної «Школи бізнесу 777» на дії приватного виконавця виконавчого округу Львівської області ОСОБА_1 у справі №2/206 залишено без руху, встановлено скаржнику строк для усунення недоліків. На виконання ухвали суду від 20.12.2018р., скаржником було подано заяву про усунення недоліків з додатками. Ухвалою від 30.01.2019р. суд призначив розгляд справи на 11.02.2019р. Розгляд скарги 11.02.2019р. не відбувся, у звязку з перебуванням судді Мазовіти А.Б. у відпустці. Ухвалою від 12.02.2019р. суд відклав розгляд скарги на 25.02.2019р.

Представник скаржника (відповідача-1) в судове засідання 12.02.2019р. зявився, просив скаргу задоволити повністю. Подану скаргу представник обґрунтовує тим, що в процесі здійснення виконавчого провадження щодо виконання рішення Господарського суду Львівської області від 11.01.2011р. приватним виконавцем ОСОБА_1 03.10.2018р. було винесено постанову про призначення субєкта оціночної діяльності субєкта господарювання для участі у виконавчому провадженні. Цією ж постановою субєкта оціночної діяльності ОСОБА_6 зобовязано надати письмовий висновок, звіт про оцінку майна з питань початкової вартості майна для проведення електронних торгів (аукціону) з реалізації майна боржника. Неправомірність дій приватного виконавця, повязаних з оцінкою та реалізацією на електронних торгах описаного та арештованого майна, недійсність результатів визначення вартості чи оцінки майна відповідно до Звіту про незалежну оцінку вартості ? частки будівлі цеху літ. В, загальною площею 565,9 кв.м., що знаходиться за адресою: м. Львів, вул. Жовківська, буд. 26А, складеного ФОП ОСОБА_6, скаржник вбачає в наступному:

- несвоєчасне (лише 13.11.2018р.) повідомлення приватним виконавцем боржника про затвердження ФОП ОСОБА_6 18.10.2018р. Звіту про незалежну оцінку вартості ? частки будівлі цеху літ. В, загальною площею 565,9 кв.м., що знаходиться за адресою: м. Львів, вул. Жовківська, буд. 26А;

- використання приватним виконавцем під час передачі на реалізацію нежитлової нерухомості, не ринкової вартості обєкта (2399500,00 грн.), яка була визначена ФОП ОСОБА_6 у Звіті про незалежну оцінку вартості ? частки будівлі цеху літ. В, загальною площею 565,9 кв.м., що знаходиться за адресою: м. Львів, вул. Жовківська, буд. 26А, станом на 12.10.2018р., а початкової вартості обєкта (2201000,00 грн.);

- ненадання приватним виконавцем оцінки тому факту, що будівля цеху літ. В, що знаходиться за адресою: м. Львів, вул. Жовківська, буд. 26А, станом на 18.10.2018р., повністю не відповідає даним технічного паспорту від 25.07.2002р., що в свою чергу, повязано з реконструкцією та добудовою зазначеного приміщення з 2002 року:

- одним із документів, вихідні дані із якого надавалися приватним виконавцем та передавалися ФОП ОСОБА_6 для проведення незалежної оцінки обєкта, станом на 12.10.2018р., являвся технічний паспорт від 25.02.2002р. та не брався до уваги новий технічний паспорт, виданий Приватній «Школі бізнесу 777» ОКП «Бюро технічної інвентаризації та експертної оцінки» на нежитлову будівлю, що знаходиться за адресою: м. Львів, вул. Жовківська, 26А (колишня будівля цеху літ. В), загальною площею 881,1 кв.м.;

- у Звіті про незалежну оцінку вартості ? частки будівлі цеху літ. В, загальною площею 565,9 кв.м., що знаходиться за адресою: м. Львів, вул. Жовківська, буд. 26А вказано, що площа будівлі складає 565,9 кв.м., що станом на 12.10.2018р. не відповідало дійсності;

- у додатках до Звіту про незалежну оцінку вартості ? частки будівлі цеху літ. В, загальною площею 565,9 кв.м., що знаходиться за адресою: м. Львів, вул. Жовківська, буд. 26А, відсутній договір про оцінку майна, на підставі якого здійснювалася оцінка обєкта, що в свою чергу, суперечить ст. 10 Закону України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні»;

- ненадання приватним виконавцем субєкту оціночної діяльності належних документів для оцінки обєкта, призвело до недостовірної оцінки, викладеної у Звіті ВОП ОСОБА_6;

- згідно загального висновку рецензії на Звіт ФОП ОСОБА_6 (виконаної ТОВ «Експерт ІН» на замовлення Приватної «Школи бізнесу 777»), такий не відповідає вимогам нормативно-правових актів з оцінки майна, є неякісним та/або непрофесійним і не може бути використаний;

- відповідно до висновку оціночної компанії ТОВ «Галтекс Плюс» щодо вартості ? частини будівлі цеху літ. В, загальною площею 881,1 кв.м., що знаходиться за адресою: м. Львів, вул. Жовківська, буд. 26А (який був виготовлений на замовлення Приватної «Школи бізнесу 777»), така склала 5404200,00 грн. Відповідно, оціночна вартість майна майже у 2,5 рази більша за оціночну вартість, згідно Звіту ФОП ОСОБА_6, що свідчить про суттєве заниження вартості майна;

- субєктом оціночної діяльності були взяті неправильні вихідні дані, а отже при проведенні оцінки, використано дані не на подібне майно як за фізичними, так і за функціональними характеристиками. Відтак, оцінка проведена з порушенням приписів п.п. 3. 11-15, 49 Національного стандарту №1. Крім цього, при проведенні оцінки, ФОП ОСОБА_6 взяті вихідні дані про фактично неіснуючий обєкт, що призвело до порушення вимог п. 51 Національного стандарту №1;

- використовуючи порівняльний підхід при оцінці майна, субєктом оціночної діяльності бралися до уваги різні обєкти, які, зокрема, відрізнялися фізичними та функціональними характеристиками.

З урахуванням наведеного, скаржник просить задовольнити скаргу та визнати неправомірними дії приватного виконавця виконавчого округу Львівської області ОСОБА_1, повязані з оцінкою та реалізацією на електронних торгах (аукціоні), що проводяться за допомогою системи проведення електронних торгів ДП «СЕТАМ», ? частки будівлі цеху літ. В, загальною площею 565,9 кв.м., що знаходиться за адресою: м. Львів, вул. Жовківська, буд. 26А та належить на праві спільної часткової власності Приватній «Школі бізнесу 777» та визнати недійсними та скасувати результати визначення вартості чи оцінки майна відповідно до складеного ФОП ОСОБА_6 Звіту про незалежну оцінку вартості ? частки будівлі цеху літ. В, загальною площею 565,9 кв.м., що знаходиться за адресою: м. Львів, вул. Жовківська, буд. 26А, станом на 12.10.2018р.

Представник позивача в судове засідання 25.02.2019р. зявився, просив суд у задоволенні скарги відмовити.

Відповідач-2 явки повноважного представника в судове засідання 25.02.2019р. не забезпечив.

Треті особи явки повноважного представника в судове засідання 25.02.2019р. не забезпечили.

Приватний виконавець в судове засідання 25.02.2019р. зявився, надав усні пояснення з приводу поданої скарги, просив суд у задоволенні скарги відмовити. З приводу вартості обєкта приватний виконавець зазначив, що на реалізацію (електронні торги) обєкт був виставлений не за ринковою вартістю (2399500,00 грн.), а за початковою 2201000,00 грн.

Заслухавши пояснення представників сторін та приватного виконавця, всебічно і повно зясувавши всі фактичні обставини, на яких ґрунтується скарга, судом встановлено наступне.

Рішенням Господарського суду Львівської області від 11.01.2011р. у справі №2/206, позов задоволено, стягнуто з Приватної «Школи бізнесу 777» та Приватного підприємства «Перший навчальний центр новітніх технологій» на користь ПАТ «УкрСиббанк» заборгованість по кредитному договору №0 від 31.07.2006р. на суму 734256 грн. 17 коп., в т.ч. 550918 грн. 60 коп. заборгованості по кредиту, 149260 грн. 88 коп. заборгованості по сплаті процентів, 15986 грн. 22 коп. пені за несвоєчасне погашення заборгованості за кредитом, 18090 грн. 47 коп. пені за несвоєчасне погашення заборгованості по процентах, 7342 грн. 56 коп. державного мита, 312 грн. 50 коп. витрат на інформаційно-технічне забезпечення судового процесу шляхом звернення стягнення на майно, що є предметом іпотеки, а саме: будівля цеху літ. «В», загальною площею 565,9 кв.м., з яких площа цеху становить 326,3 кв.м., площа півпідвалу становить 239,6 кв.м., яка знаходиться за адресою: м. Львів, вул. Жовківська, 26-А.

Ухвалою Господарського суду Львівської області від 29.10.2012р. у справі №2/206 замінено сторону виконавчого провадження (стягувача) Публічне акціонерне товариство «УкрСиббанк» на стягувача Публічне акціонерне товариство «Дельта Банк» (м. Київ, вул. Щорса, 36-б, ідентифікаційний код 34047020).

02.08.2018р. приватним виконавцем виконавчого округу Львівської області ОСОБА_1 винесено постанову про відкриття виконавчого провадження ВП №56898488 з примусового виконання рішення Господарського суду Львівської області від 29.10.2012р. у справі №2/206 та постанову про арешт майна боржника, згідно якої накладено арешт на ? частки будівлі літ. «В», загальною площею 565,9 кв.м., за адресою: м. Львів, вул. Жовківська, 26А, що належить боржнику Приватній «Школа бізнесу 777», у межах суми звернення 807681,79 грн.

18.09.2018р. приватним виконавцем виконавчого округу Львівської області ОСОБА_1 у межах виконавчого провадження ВП №56898488 винесено постанову про опис та арешт майна (коштів) боржника, відповідно до якої було описано та накладено арешт на нежитлові приміщення, реєстраційний номер 2859163, місцезнаходження: м. Львів, вул. Жовківська, 26А, ? частка будівлі цеху літ. «В», загальна площа 565,9 кв.м.

03.10.2018р. приватним виконавцем виконавчого округу Львівської області ОСОБА_1 винесено постанову про призначення субєкта оціночної діяльності субєкта господарювання для участі у виконавчому провадженні ВП №56898488, відповідно до якої призначено субєкта оціночної діяльності субєкта господарювання ОСОБА_6 та, зокрема, зобовязано ОСОБА_6 надати письмовий висновок, звіт про оцінку майна (акт оцінки) з питань початкової вартості майна для проведення електронних торгів (аукціону) з реалізації майна боржника без ПДВ.

18.10.2018р. субєктом оціночної діяльності ФОП ОСОБА_6 складено Звіт про незалежну оцінку вартості ? частки будівлі цеху літ. В, загальною площею 565,9 м2, що належить на праві приватної спільної часткової власності Приватній «Школі бізнесу 777» та знаходиться за адресою: Львівська обл., м. Львів, вул. Жовківська, буд 26А (30), станом на 12.10.2018р. (надалі Звіт).

Згідно вказаного вище Звіту, початкова вартість обєкту нерухомості складає 2201000,00 грн., за дохідним підходом 1985000,00 грн., ринкова вартість 2399500,00 грн.

Як вбачається з матеріалів справи, одержавши Звіт, приватний виконавець звернувся з відповідним пакетом документів та заявкою на реалізацію нежитлової нерухомості до Львівської філії ДП «СЕТАМ». У п. 11 заявки вартість майна, що передається на реалізацію визначена у розмірі 2201000,00 грн.

Не погодившись з результатами незалежної оцінки вартості арештованого майна, та діями приватного виконавця, повязаних з оцінкою та реалізацією на електронних торгах (аукціоні), скаржник звернувся з даною скаргою до суду.

У звязку з прийняттям до розгляду скарги Приватної «Школи бізнесу 777» на дії приватного виконавця у справі №2/206, 03.12.2018р. приватним виконавцем ОСОБА_1 винесено постанову про зупинення вчинення виконавчих дій ВП №56898488, відповідно до якої зупинено вчинення виконавчих дій з примусового виконання наказу Господарського суду Львівської області від 25.01.2011р.

Встановивши наведені обставини справи, суд приходить до висновку, що скарга підлягає частковому задоволенню, виходячи з наступного.

Статтею 1 Закону України «Про виконавче провадження» передбачено, що виконавче провадження як завершальна стадія судового провадження і примусове виконання судових рішень та рішень інших органів (посадових осіб) (далі - рішення) - сукупність дій визначених у цьому Законі органів і осіб, що спрямовані на примусове виконання рішень і проводяться на підставах, у межах повноважень та у спосіб, що визначені Конституцією України, цим Законом, іншими законами та нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до цього Закону, а також рішеннями, які відповідно до цього Закону підлягають примусовому виконанню.

Згідно ст. 1 Закону України «Про органи та осіб, які здійснюють примусове виконання судових рішень і рішень інших органів», примусове виконання судових рішень і рішень інших органів (посадових осіб) (далі - рішення) покладається на органи державної виконавчої служби та у визначених Законом України «Про виконавче провадження» випадках - на приватних виконавців.

У відповідності до ч. 1, 6 ст. 48 Закону України «Про виконавче провадження», стягнення на майно боржника звертається в розмірі та обсязі, необхідних для виконання за виконавчим документом, з урахуванням стягнення виконавчого збору, витрат виконавчого провадження, штрафів, накладених на боржника під час виконавчого провадження, основної винагороди приватного виконавця.

Так, положеннями ч. 1, 2, 5 ст. 56 Закону України «Про виконавче провадження» визначено, що арешт майна (коштів) боржника застосовується для забезпечення реального виконання рішення. Арешт на майно (кошти) боржника накладається виконавцем шляхом винесення постанови про арешт майна (коштів) боржника або про опис та арешт майна (коштів) боржника. Про проведення опису майна (коштів) боржника виконавець виносить постанову про опис та арешт майна (коштів) боржника.

Судом встановлено, що 18.09.2018р. приватним виконавцем було винесено постанову про опис та арешт майна (коштів) боржника ВП №56898488, на підставі якої проведено опис та накладено арешт на нежитлові приміщення, реєстраційний номер 2859163, місцезнаходження: м. Львів, вул. Жовківська, 26А, ? частка будівлі цеху літ. «В», загальною площею 565,9 кв.м.

Приписами ч. 1-4 ст. 57 Закону України «Про виконавче провадження» встановлено, що визначення вартості майна боржника здійснюється за взаємною згодою сторонами виконавчого провадження. У разі якщо сторони виконавчого провадження, а також заставодержатель у 10-денний строк з дня винесення виконавцем постанови про арешт майна боржника не досягли згоди щодо вартості майна та письмово не повідомили виконавця про визначену ними вартість майна, виконавець самостійно визначає вартість майна боржника. Звіт про оцінку майна має бути складений не раніше дати винесення постанови про арешт такого майна. У разі якщо сторони виконавчого провадження не дійшли згоди щодо визначення вартості майна, визначення вартості майна боржника здійснюється виконавцем за ринковими цінами, що діють на день визначення вартості майна. Для проведення оцінки за регульованими цінами, оцінки нерухомого майна, транспортних засобів, повітряних, морських та річкових суден виконавець залучає суб'єкта оціночної діяльності - суб'єкта господарювання. У разі якщо визначити вартість майна (окремих предметів) складно, виконавець має право залучити суб'єкта оціночної діяльності - суб'єкта господарювання для проведення оцінки майна.

Частиною 1 ст. 20 Закону України «Про виконавче провадження» передбачено, що для з'ясування та роз'яснення питань, що виникають під час здійснення виконавчого провадження і потребують спеціальних знань, виконавець виносить постанову про залучення експерта або спеціаліста (кількох експертів або спеціалістів), а для проведення оцінки майна - суб'єктів оціночної діяльності - суб'єктів господарювання.

Згідно постанови приватного виконавця від 03.10.2018р. ВП №56898488, було призначено субєкта оціночної діяльності ФОП ОСОБА_6, якого зобовязано надати письмовий висновок про оцінку майна.

Відповідно до ч. 1-2 ст. 12 Закону України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні», звіт про оцінку майна є документом, що містить висновки про вартість майна та підтверджує виконані процедури з оцінки майна суб'єктом оціночної діяльності - суб'єктом господарювання відповідно до договору. Звіт підписується оцінювачами, які безпосередньо проводили оцінку майна, і скріплюється підписом керівника суб'єкта оціночної діяльності. Вимоги до змісту звіту про оцінку майна, порядку його оформлення та рецензування встановлюються положеннями (національними стандартами) оцінки майна. Зміст звіту про оцінку майна повинен містити розділи, що розкривають зміст проведених процедур та використаної нормативно-правової бази з оцінки майна.

Як вже зазначалося судом, 18.10.2018р. субєктом оціночної діяльності ФОП ОСОБА_6 складено Звіт про незалежну оцінку вартості ? частки будівлі цеху літ. В, загальною площею 565,9 м2, що знаходиться за адресою: м. Львів, вул. Жовківська, буд 26А (30). Вказаний Звіт одержано приватним виконавцем 23.10.2018р., про що свідчить відповідна відмітка та печатка на Звіті.

Відповідно до ч. 5 ст. 57 Закону України «Про виконавче провадження», виконавець повідомляє про результати визначення вартості чи оцінки майна сторонам не пізніше наступного робочого дня після дня визначення вартості чи отримання звіту про оцінку. У разі якщо сторони не згодні з результатами визначення вартості чи оцінки майна, вони мають право оскаржити їх у судовому порядку в 10-денний строк з дня отримання відповідного повідомлення. Сторона вважається ознайомленою з результатами визначення вартості чи оцінки арештованого майна, якщо їй надіслано повідомлення про результати визначення вартості чи оцінки майна за адресою, зазначеною у виконавчому документі, або за місцем фактичного проживання чи перебування такої сторони, достовірно встановленим виконавцем. Оскарження в судовому порядку результатів визначення вартості чи оцінки майна не зупиняє передачі майна на реалізацію, крім випадків зупинення передачі майна на реалізацію судом.

Матеріалами справи підтверджено, що листом від 23.10.2018р. №1024 приватний виконавець повідомив Приватну «Школу бізнесу 777» про результати оцінки, яка не погодилася з визначеною вартістю майна та звернулася з відповідною скаргою до суду.

Натомість, суд вважає, що проведена субєктом оціночної діяльності ФОП ОСОБА_6 оцінка арештованого майна боржника була виконана у відповідності до вимог законодавства, а тому підстав для визнання такої оцінки недійсною і скасування Звіту немає, виходячи з наступного.

Відповідно до ч. 1 ст. 3 Закону України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні», оцінка майна, майнових прав (далі - оцінка майна) - це процес визначення їх вартості на дату оцінки за процедурою, встановленою нормативно-правовими актами, зазначеними в статті 9 цього Закону (далі - нормативно-правові акти з оцінки майна), і є результатом практичної діяльності суб'єкта оціночної діяльності.

Згідно п. 50 Національного стандарту №1 «Загальні засади оцінки майна і майнових прав», затв. постановою Кабінету Міністрів України від 10.09.2003р. №1440 (надалі Національний стандарт), проведенню незалежної оцінки майна передує підготовчий етап, на якому здійснюється: ознайомлення з об'єктом оцінки, характерними умовами угоди, для укладення якої проводиться оцінка; визначення бази оцінки; подання замовнику пропозицій стосовно істотних умов договору на проведення оцінки.

Положеннями п. 52-53 Національного стандарту визначено, зокрема, що оцінювач самостійно здійснює пошук інформаційних джерел (за винятком документів, надання яких повинен забезпечити замовник оцінки згідно з договором), їх аналіз та виклад обґрунтованих висновків. Залежно від обраних методичних підходів та методів оцінки оцінювач повинен: зібрати та проаналізувати всі істотні відомості про об'єкт оцінки, зокрема вихідні дані про його правовий статус, відомості про склад, технічні та інші характеристики, інформацію про стан ринку стосовно об'єкта оцінки та подібного майна, відомості про економічні характеристики об'єкта оцінки (прогнозовані та фактичні доходи і витрати від використання об'єкта оцінки, у тому числі від його найбільш ефективного використання та існуючого використання); проаналізувати існуючий стан використання об'єкта оцінки та визначити умови його найбільш ефективного використання; зібрати необхідну інформацію для обґрунтування ставки капіталізації та (або) ставки дисконту; визначити правові обмеження щодо об'єкта оцінки та врахувати їх вплив на вартість об'єкта оцінки; обґрунтувати застосування методичних підходів, методів та оціночних процедур, у разі потреби - застосування спеціальних методів оцінки та оціночних процедур (комбінування кількох методичних підходів або методів).

Як вбачається зі Звіту, вихідними даними для оцінки арештованого майна являлися: результати візуального огляду обєкта оцінки, постанова про призначення субєкта оціночної діяльності субєкта господарювання для участі у виконавчому провадженні ВП №56898488 від 03.10.2018р., інформація з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно №133034244 від 02.08.2018р., поверхові плани.

Відповідно до інформації, яка міститься в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження обєктів нерухомого майна щодо субєкта, будівля цеху літ. «В», за адресою: м. Львів, вул. Жовківська, буд. 26а (30), загальною площею 565,9 кв.м., належить на праві приватної спільної часткової власності ПП «Перший навчальний центр новітніх технологій» та Приватній «Школі бізнесу 777» (по ? частини кожному).

Суд зазначає, що перелічені документи, які використовувалися під час оцінки обєкта, стосуються саме будівлі цеху літ. В, загальною площею 565,9 м2, що знаходиться за адресою: м. Львів, вул. Жовківська, буд. 26А, яка належить на праві приватної спільної часткової власності Приватній «Школі бізнесу 777» та зазначена в п. 1 резолютивної частини рішення Господарського суду Львівської області від 11.01.2011р. у справі №2/206, як предмет іпотеки, на який було звернено стягнення.

Покликання скаржника на те, що при проведенні оцінки були використані неправильні вихідні дані (зокрема, попередній технічний паспорт, де площа обєкта зазначена 565,9 кв.м., в той час як внаслідок проведеної реконструкції та добудови, загальна площа приміщення складає 881,1 кв.м.), що призвело до недостовірної оцінки, судом відхиляються, оскільки станом на день винесення рішення у справі, проведення оцінки та розгляду скарги, боржник являється власником ? будівлі цеху літ. В, за адресою: м. Львів, вул. Жовківська, буд. 26А, загальною площею 565,9 м2.

Відповідно до положень Розділу І Інструкції про порядок проведення технічної інвентаризації об'єктів нерухомого майна, затв. наказом Державного комітету будівництва, архітектури та житлової політики України від 24.05.2001р. №127, технічна інвентаризація - комплекс робіт з обмірювання об'єкта нерухомого майна з визначенням його складу, фактичної площі та об'єму, технічного стану та/або з визначенням змін зазначених характеристик за певний період часу (у разі наявності попередньої інвентаризаційної справи) із виготовленням необхідних документів (матеріалів технічної інвентаризації, технічного паспорта) та обов'язковим внесенням відомостей про об'єкт нерухомого майна до Реєстру об'єктів нерухомого майна (після створення цього Реєстру);

технічний паспорт - документ, що складається на основі матеріалів технічної інвентаризації об'єкта нерухомого майна, містить основні відомості про нього (місцезнаходження (адреса), склад, технічні характеристики, план та опис об'єкта, ім'я/найменування власника/замовника, відомості щодо права власності на об'єкт нерухомого майна, відомості щодо суб'єкта господарювання, який виготовив технічний паспорт тощо) та видається замовнику. Технічний паспорт має бути прошнурований, пронумерований та скріплений підписом керівника суб'єкта господарювання, який проводив інвентаризацію, а також підписом виконавця робіт і контролера із зазначенням серії та номера кваліфікаційного сертифіката на право виконання робіт з технічної інвентаризації об'єктів нерухомого майна.

Як вбачається з долученого скаржником технічного паспорта на приміщення від 11.10.2018р., виданого ОКП ЛОР «Бюро технічної інвентаризації та експертної оцінки», де площа спірного приміщення складає 881,9 кв.м., такий не місить відомостей про номер інвентаризаційної справи обєкта, реєстраційного номеру обєкту нерухомості.

З врахуванням наведеного, суд зазначає, що технічний паспорт на об'єкт нерухомості не є правовстановлюючим документом та не породжує прав чи обов'язків для особи, а є лише технічним документом, який містить довідкову інформацію про фактичний стан нерухомості. Натомість, правовстановлюючі документи, які б свідчили про те, що дійсна площа арештованого та належного Приватній «Школі бізнесу 777» обєкта нерухомості складає 881,1 кв.м., в матеріалах справи відсутні. З цих підстав судом повністю відхиляються посилання скаржника на висновки експертів ТОВ «Експерт ІН», викладені в рецензії на Звіт ФОП ОСОБА_6 та висновок оціночної компанії ТОВ «Галтекс Плюс» щодо вартості ? частини будівлі цеху літ. В, загальною площею 881,1 кв.м., що знаходиться за адресою: м. Львів, вул. Жовківська, буд. 26А, як такі, що складені за відсутності діючих правовстановлюючих документів.

Більше того, згідно рішення Господарського суду Львівської області від 11.01.2011р. у справі №2/206, судом звернено стягнення на майно боржника будівлю цеху літ. «В», яка знаходиться за адресою: м. Львів, вул. Жовківська, 26-А, загальною площею саме 565,9 кв.м., а не будь якою іншою. Відповідно, приватний виконавець вправі вчиняти виконавчі дії виключно щодо обєкту, який був визначений у рішенні суду, що і відбулося в даному випадку.

Враховуючи те, що субєктом оціночної діяльності проведено огляд обєкта нерухомості, використано під час проведення оцінки дійсні правовстановлюючі документи на обєкт, а тому відсутні правові підстави для визнання недійсними та скасування результатів оцінки майна, відповідно до складеного ФОП ОСОБА_6 Звіту, в частині застосування невірних вихідних даних, які призвели до недостовірного висновку про вартість майна.

З приводу оскарження дій приватного виконавця щодо виставлення обєкта нерухомості на електронні торги за початковою 2201000,00 грн., а не ринковою вартістю (яка була визначена у Звіті у розмірі 2399500,00 грн.), суд зазначає наступне.

Відповідно до ч. 1, п. 1 ч. 2 ст. 18 Закону України «Про виконавче провадження», виконавець зобов'язаний вживати передбачених цим Законом заходів щодо примусового виконання рішень, неупереджено, ефективно, своєчасно і в повному обсязі вчиняти виконавчі дії. Виконавець зобов'язаний здійснювати заходи примусового виконання рішень у спосіб та в порядку, які встановлені виконавчим документом і цим Законом.

Згідно ч. 1-3 ст. 61 Закону України «Про виконавче провадження», реалізація арештованого майна (крім майна, вилученого з цивільного обороту, обмежено оборотоздатного майна та майна, зазначеного у частині восьмій статті 56 цього Закону) здійснюється шляхом електронних торгів або за фіксованою ціною. Реалізація за фіксованою ціною застосовується щодо майна, оціночна вартість якого не перевищує 50 мінімальних розмірів заробітної плати. Реалізація за фіксованою ціною не застосовується до нерухомого майна, транспортних засобів, повітряних, морських та річкових суден незалежно від вартості такого майна. Порядок проведення електронних торгів визначається Міністерством юстиції України. Початкова ціна продажу нерухомого майна визначається в порядку, встановленому статтею 57 цього Закону.

Положеннями Розділу І Порядку реалізації арештованого майна, затв. наказом Міністерства юстиції України від 29.09.2016р. №2831/5 надані визначення наступним дефініціям:

арештоване майно (далі - майно) - рухоме або нерухоме майно боржника (крім майна, вилученого з цивільного обороту, обмежено оборотоздатного майна та майна, зазначеного у частині восьмій статті 56 Закону України «Про виконавче провадження»), на яке звернено стягнення і яке підлягає примусовій реалізації;

електронні торги - продаж майна за допомогою функціоналу центральної бази даних системи електронних торгів, за яким його власником стає учасник, який під час торгів запропонував за нього найвищу ціну;

стартова ціна лота - початкова ціна продажу лота, яка дорівнює вартості майна, визначеній відповідно до законодавства, що виставляється на електронних торгах (торгах за фіксованою ціною).

Відповідно до п. 1 Національного стандарту, такий є обов'язковим для застосування під час проведення оцінки майна та майнових прав (далі - майно) суб'єктами оціночної діяльності, а також особами, які відповідно до законодавства здійснюють рецензування звітів про оцінку майна.

Так, п. 3 Національного стандарту визначено, зокрема, що вартість - еквівалент цінності об'єкта оцінки, виражений у ймовірній сумі грошей;

ринкова вартість - вартість, за яку можливе відчуження об'єкта оцінки на ринку подібного майна на дату оцінки за угодою, укладеною між покупцем та продавцем, після проведення відповідного маркетингу за умови, що кожна із сторін діяла із знанням справи, розсудливо і без примусу;

строк експозиції - строк, протягом якого об'єкт оцінки може бути виставлений для продажу на ринку з метою забезпечення його відчуження за найвищою ціною і тривалість якого залежить від співвідношення попиту та пропонування на подібне майно, кількості потенційних покупців, їх купівельної спроможності та інших факторів;

ліквідаційна вартість - вартість, яка може бути отримана за умови продажу об'єкта оцінки у строк, що є значно коротшим від строку експозиції подібного майна, протягом якого воно може бути продане за ціною, яка дорівнює ринковій вартості.

Згідно п. 11 Національного стандарту, оцінка проводиться із застосуванням бази, що відповідає ринковій вартості або неринковим видам вартості. Вибір бази оцінки передує укладанню договору на проведення оцінки майна. Вибір бази оцінки залежить від мети, з якою проводиться оцінка майна, його особливостей, а також нормативних вимог. У разі коли у нормативно-правових актах з оцінки майна, договорі на проведення оцінки майна або ухвалі суду не зазначається вид вартості, який повинен бути визначений у результаті оцінки, визначається ринкова вартість.

Так, п. 28-29 Національного стандарту передбачено, що у разі продажу майна у строк, який є значно коротшим від строку експозиції подібного майна, переважно визначається його ліквідаційна вартість, якщо інше не передбачено законодавством. Для використання ліквідаційної вартості як бази оцінки необхідно проводити додаткове дослідження відповідності умов продажу об'єкта оцінки, для якого проводиться оцінка, типовим для ринку умовам продажу подібного майна. Визначення ліквідаційної вартості здійснюється на основі інформації щодо подібних угод з подібним майном. Під час встановлення ліквідаційної вартості оцінювач повинен додатково визначити ринкову вартість об'єкта оцінки та зазначити у звіті про оцінку майна свої застереження щодо використання результатів такої оцінки.

Одним із способів визначення ліквідаційної вартості є застосування до визначеної ринкової вартості об'єкта оцінки знижувальних коефіцієнтів у порядку, встановленому законодавством, з метою стимулювання попиту потенційних покупців до придбання об'єкта оцінки.

Як зазначив у Звіті субєкт оціночної діяльності ФОП ОСОБА_6, в даній роботі визначення вартості обєкта оцінки проводиться із застосуванням бази, що відповідає ринковій вартості. Зазначений вид вартості (початкова вартість, за дефініцією «ліквідаційна» вартість») відображається в договорі на проведення оцінки майна, відповідає меті, з якою проводиться оцінка майна, а також нормативним вимогам.

Наведене свідчить про те, що при здійсненні оцінки арештованого майна боржника, субєкт оціночної діяльності виходив з ліквідаційної вартості обєкта, як початкової. У Звіті субєктом оціночної діяльності визначено як ринкову вартість обєкта, так і початкову (ліквідаційну).

Відповідно до положень ст.ст. 3, 12, 33 Закону України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні», звіт про оцінку майна є документом, який фіксує дії суб'єкта оціночної діяльності щодо оцінки майна, здійснювані ним у певному порядку та спрямовані на виконання його професійних обов'язків, визначених законом і встановлених відповідним договором. Звіт про оцінку майна не створює жодних правових наслідків для учасників правовідносин з оцінки майна, а лише відображає та підтверджує зроблені суб'єктом оціночної діяльності висновки і його дії щодо реалізації своєї практичної діяльності.

Водночас, з огляду на положення ст. 57 Закону України «Про виконавче провадження», виконавець у ході здійснення виконавчого провадження наділений законом повноваженнями самостійно визначати вартість майна боржника, зокрема, із залученням суб'єкта оціночної діяльності, виконавець приймає рішення та несе відповідальність за вчинення дій щодо призначення суб'єкта оцінювання, погодження та прийняття проведеної оцінки до виконання, використання результатів проведеної оцінки, передачу нерухомого майна на торги за погодженою ним оцінкою.

Суд вважає, що передбачене наведеною статтею Закону України «Про виконавче провадження» право сторін оскаржити в судовому порядку результати визначення вартості чи оцінки майна кореспондується із закріпленими у ст. 339 ГПК України, ст.ст. 2, 74 Закону України «Про виконавче провадження» положеннями щодо права сторін виконавчого провадження оскаржити рішення, дії чи бездіяльність виконавця під час виконання судового рішення до суду, який видав виконавчий документ. Забезпечення зазначеного права віднесено до засад виконавчого провадження.

Засадами виконавчого провадження є також верховенство права, законність, справедливість, неупередженість та об'єктивність тощо, відповідно до яких виконавець зобов'язаний здійснювати заходи примусового виконання рішень у спосіб та в порядку, які встановлені виконавчим документом і Законом.

Згідно п. 2 Розділу ІІ Порядку реалізації арештованого майна, затв. наказом Міністерства юстиції України від 29.09.2016р. №2831/5, заявка виконавця на реалізацію арештованого майна повинна, зокрема, містити дані щодо вартості майна, яке передається на реалізацію, визначеної рішенням суду або відповідно до статті 57 Закону України «Про виконавче провадження». Саме на підставі зазначеної вартості майна визначається початкова ціна його продажу (стартова ціна лота).

Згідно з п. 28 Національного стандарту, ліквідаційна вартість може бути застосована виключно у випадках, коли інше не передбачене законодавством. ОСОБА_1 того, з пунктів 11, 18 Стандарту вбачається, що вибір бази оцінки майна, що відповідає ринковій вартості або неринковим видам вартості, залежить від мети, з якою проводиться така оцінка, однак визначення ринкової вартості майна презюмується.

Застосування для примусової реалізації арештованого майна на електронних торгах у звязку із надзвичайно коротким строком експозиції, початкової вартості майна як ліквідаційної, суперечить приписам ч. 3 ст. 57 та ч. 3 ст. 61 Закону України «Про виконавче провадження» та ґрунтується на довільному тлумаченні положень Національного стандарту.

Суд зазначає, що Національний стандарт не містить імперативних приписів щодо застосування знижувальних коефіцієнтів до передбаченої ст. 57 Закону України «Про виконавче провадження» ринкової вартості майна при визначенні вартості майна для його реалізації під час виконавчого провадження. Порядок зниження ціни на нерухоме майно, не реалізоване на електронних торгах, врегульований положеннями ст. 61 Закону України «Про виконавче провадження».

Аналогічні правові висновки викладені в постанові Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 15.02.2019р. у справі №914/85/18.

Оскільки визначення вартості майна боржника має бути здійснено виконавцем за ринковими цінами, що діють на день визначення вартості майна, суд вважає безпідставним застосування приватним виконавцем (при передачі обєкта для реалізації на електронних торгах) початкової вартості у розмірі ліквідаційної вартості, яка віднесена до неринкових видів вартості, враховуючи ще й той факт, що у Звіті експертом було визначено як початкову (ліквідаційну) вартість 2201000,00 грн., так і ринкову 2399500,00 грн., котра б і мала бути взята до уваги під час заповнення та подання заявки на реалізацію нежитлової нерухомості.

Відповідно до положень ч. 1, 2 ст. 343 ГПУ України, за результатами розгляду скарги суд постановляє ухвалу. У разі встановлення обґрунтованості скарги суд визнає оскаржувані рішення, дії чи бездіяльність неправомірними і зобов'язує державного виконавця або іншу посадову особу органу державної виконавчої служби, приватного виконавця усунути порушення (поновити порушене право заявника).

Так, ч. 5 ст. 35 Закону України «Про виконавче провадження» передбачено, що після усунення обставин, що стали підставою для зупинення вчинення виконавчих дій, виконавець не пізніше наступного робочого дня з моменту, коли йому стало про це відомо, зобовязаний продовжити примусове виконання рішення у порядку, встановленому цим Законом, про що виносить відповідну постанову.

Керуючись ст. ст. 234, 340, 342, 343 Господарського процесуального кодексу України, суд, -

УХВАЛИВ:

1. Скаргу Приватної «Школи бізнесу 777» задовольнити частково.

2. Визнати неправомірними дії приватного виконавця виконавчого округу Львівської області ОСОБА_1, повязані з оцінкою та реалізацією на електронних торгах (аукціоні), що проводяться за допомогою системи проведення електронних торгів ДП «СЕТАМ», ? частки будівлі цеху літ. В, загальною площею 565,9 кв.м., що знаходиться за адресою: м. Львів, вул. Жовківська, буд. 26А та належить на праві спільної часткової власності Приватній «Школі бізнесу 777».

3. У решті вимог скарги відмовити.

4. Скасувати заходи, вжиті ухвалою Господарського суду Львівської області від 26.11.2018р. у справі №2/206 щодо зупинення передачі на реалізацію та/або реалізацію описаного та арештованого майна, що проводиться за допомогою системи проведення електронних торгів ДП «СЕТАМ» (номер лоту 313728), а саме: ? частки будівлі цеху літ. В, загальною площею 565,9 м2, що належить на праві спільної часткової власності Приватній «Школі бізнесу 777» та знаходиться за адресою: м. Львів, вул. Жовківська, буд. 26А.

5. Ухвала набирає законної сили з моменту її оголошення та може бути оскаржена до Західного апеляційного господарського суду в порядку та строки, встановлені ст.ст. 254-259 ГПК України.

Веб-адреса сторінки суду http://lv.arbitr.gov.ua на офіційному веб-порталі судової влади України в мережі Інтернет, за якою учасники справи можуть отримати інформацію по справі, що розглядається.

Суддя Мазовіта А.Б.