ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД СУМСЬКОЇ ОБЛАСТІ
РІШЕННЯ

12.02.2019 Справа № 920/102/18
м. Суми

За позовом Товариства з обмеженою відповідальністю «Велетень», м. Глухів, Сумська область

до відповідача ОСОБА_1 управління Держгеокадастру у Сумській області, м. Суми

про визнання недійсною відмови в поновленні договору оренди землі, визнання договору поновленим

Суддя Котельницька В.Л.

за участю представників сторін в режимі відеоконференції:

від позивача: ОСОБА_2 (ордер серії СМ № 4 від 15.03.2018)

від відповідача: ОСОБА_3 (довіреність № 9-18-0.6-174/62-18 від 21.12.2018)

при секретарі судового засідання Пономаренко Т.М.

В судовому засіданні, розпочатому 29.01.2019, за згодою представників сторін оголошувалась перерва до 12.02.2019 до 13 год. 00 хв.

Суть спору: позивач звернувся з позовом до суду, в якому просить суд визнати недійсною відмову ОСОБА_1 управління Держгеокадастру в Сумській області (оформлену листом-повідомленням від 10.01.2018 № 28-18-0.6-276/2-18) щодо укладення з Товариством з обмеженою відповідальністю «Велетень» на новий строк (поновлення) договору оренди землі (від 17.08.2007, зареєстрованого 25.01.2008 у Сумській регіональній філії ДП «Центр ДЗК» за № 02, зі змінами від 18.10.2010, зареєстрованими у Сумській регіональній філії ДП «Центр ДЗК» за № 00). Визнати поновленим договір оренди землі (від 17.08.2007, зареєстрованого 25.01.2008 у Сумській регіональній філії ДП «Центр ДЗК» за № 02, зі змінами від 18.10.2010, зареєстрованими у Сумській регіональній філії ДП «Центр ДЗК» за № 00) в частині земельних ділянок з кадастровими номерами :03:001:0276; :03:005:0478, :03:005:0522, :03:011:0478, :03:001:0274, :03:005:0479, :03:009:0202, :03:010:0371, :03:009:0203, :03:012:0274, :03:004:0088 та здійснити розподіл судових витрат.

Ухвалою суду від 20.02.2018 прийнято позовну заяву до розгляду та відкрито провадження у даній справі. Справу ухвалено розглядати в порядку спрощеного позовного провадження з повідомленням сторін та розгляд справи по суті призначено у судове засідання на 20.03.2018, 10 год. 00 хв.

13.03.2018 відповідач подав відзив на позовну заяву, відповідно до якого просить суд відмовити позивачу в задоволенні позовних вимог.

15.03.2018 позивач подав відповідь на відзив, позовні вимоги підтримує, просить суд позов задовольнити.

17.04.2018 представник відповідача подав до суду заперечення, у яких підтримав позицію, викладену ним у відзиві на позов.

Представник позивача підтвердив факт отримання ним заперечення від відповідача.

Судовою ухвалою від 17.04.2018 постановлено розглядати справу №920/102/18 за правилами загального позовного провадження; зупинено провадження у справі № 920/102/18 до розгляду судовою палатою для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду у складі Верховного суду справи №920/739/17.

26.11.2018 позивачем подане клопотання про поновлення розгляду справи та долучення доказів (вх. № 2655к від 26.11.2018), відповідно до якого позивач просить суд поновити провадження у справі № 920/102/18 та долучити до матеріалів справи докази використання земельних ділянок та сплати орендної плати у 2018 році.

Ухвалою суду від 28.11.2018 клопотання позивача задоволено та поновлено провадження у даній справі, підготовче засідання призначено на 15.01.2019.

Розгляд справи по суті був розпочатий у судовому засіданні 29.01.2019.

У ході судового засідання судом були встановлені обставини справи, досліджено докази, надані сторонами на підтвердження своїх позицій по суті спору, а також вчинено інші необхідні дії, встановлені Главою 6 «Розгляд справи по суті» Господарського процесуального кодексу України.

Розглянувши матеріали справи, оцінивши наявні в матеріалах справи докази, заслухавши пояснення представників сторін з приводу обставин справи, суд встановив:

27.08.2007 між ТОВ «Велетень» і Глухівською міською радою був підписаний, а 25.01.2008 - зареєстрований у Сумській регіональній філії ДП «Центр ДЗК» за №02 договір оренди землі, за умовами якого позивачу в оренду була передана земельна ділянка загальною площею 184,4636 га, у тому числі: землі резервного фонду - площею 57,05 га, з них ріллі - 57,05 га та землі запасу площею - 127,4136 га, з них ріллі - 127,4136 га, в тому числі в межах міста площею - 9,9764 га.

Відповідно до пункту 8 договору оренди його укладено на 10 років. Після закінчення строку договору орендар має переважне право на поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 90 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.

За актом приймання-передачі земельної ділянки від 25.01.2008 орендовану земельну ділянку було передано відповідачу.

18.10.2010 між ТОВ «Велетень» та Глухівською міською радою було укладено додаткову угоду до договору оренди землі № 02, якою змінено (збільшено) нормативну грошову оцінку землі до 1726579,30 грн. (9360 грн. за 1 га) та розмір орендної плати збільшено до 3% нормативної грошової оцінки. Дану додаткову угоду зареєстровано у Сумській регіональній філії ДП «Центр ДЗК» 18.11.2008 за № 00.

Законом України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо розмежування земель державної та комунальної власності» внесено зміни, зокрема до ст. ст. 83-84, 122, 148-1 Земельного кодексу України, якими розмежовано землі державної та комунальної власності, права розпорядження ними, а також питання правонаступництва. Таким чином, відповідач став правонаступником, набув права та обов'язки за договором оренди землі № 02 (зі змінами вчиненими за додатковою угодою № 00) в частині земельних ділянок, які знаходяться за межами міста Глухова.

08.12.2017 позивач звернувся до відповідача з листом, у якому просив останнього на виконання статті 33 Закону України «Про оренду землі» прийняти рішення про поновлення договору оренди земельних ділянок (кадастрові номери :03:001:0276; :03:005:0478, :03:005:0522, :03:011:0478, :03:001:0274, :03:005:0479, :03:009:0202, :03:010:0371, :03:009:0203, :03:012:0274, :03:004:0088, які розташовані на території Глухівської міської ради Сумської області (за межами міста), сільськогосподарського призначення площею 168,3420 га (ріллі). Договір оренди земельної ділянки поновити на 7 років. Орендну плату встановити на рівні 8 % від нормативної грошової оцінки.

До вказаного листа позивачем додано проект додаткової угоди про поновлення договору оренди землі від 27.08.2007.

В частині земельної ділянки площею 9,9764га між ТОВ «Велетень» і Глухівською міською радою було укладено угоду про поновлення договору оренди землі від 25.01.2008, зареєстрованого за №02.

Листом-повідомленням від 10.01.2018 за № 28-18-0.6-276/2-18 відповідач відмовив ТОВ «Велетень» в укладенні договору оренди землі на новий строк (поновленні договору оренди землі). Підставою відмови відповідач визначив те, що письмове повідомлення про намір продовжити дію договору оренди землі надійшло до ОСОБА_1 управління (відповідача) пізніше ніж за 90 днів до закінчення строку дії договору, тобто з порушенням строку, встановленого у його пункті 8.

Позивач вважає дану відмову відповідача незаконною та просить суд визнати її недійсною.

Однак суд не може погодитись з такою позицією позивача з огляду на наступне.

Згідно із ст. 3 Цивільного кодексу України, загальними засадами цивільного законодавства зокрема є свобода договору; свобода підприємницької діяльності, яка не заборонена законом; справедливість, добросовісність та розумність.

Відповідно до п. 1 ч. 2 ст. 11 Цивільного кодексу України підставами виникнення цивільних прав та обов'язків є договори та інші правочини.

Відповідно до ч. 1 ст. 626 Цивільного кодексу України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків.

Відповідно до ст. 627 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

Згідно з положеннями ч. 1 ст. 628 ЦК України зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обовязковими відповідно до актів цивільного законодавства.

Стаття 629 вищевказаного Кодексу наголошує, що договір є обов'язковим для виконання сторонами.

Спеціальним законом, що регулює питання оренди землі, є Закон України «Про оренду землі», яким встановлено, що відносини, пов'язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.

Частиною першою статті 124 Земельного кодексу України передбачено, що передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється, зокрема, шляхом укладання договору оренди земельної ділянки.

Законом України «Про оренду землі» визначаються умови укладення, зміни, припинення і поновлення договору оренди землі.

Відповідно до ст. 13 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Як вбачається із змісту пункту 8 договору оренди землі від 27.08.2007, сторони погодили, що повідомлення орендаря про намір продовжити дію договору має бути направлене орендодавцю не пізніше ніж за 90 днів до закінчення строку його дії.

Позивачем дана умова договору не виконана, при цьому він вважає, що ним не порушено положення ч. 2 ст. 33 Закону України «Про оренду землі», якою передбачено, що для повідомлення орендодавця про намір продовжити дію договору оренди землі визначений строк не пізніше ніж за місяць до дати закінчення дії договору і позивачем такий строк не пропущено.

Суд звертає увагу сторін, що відповідно до вищезазначеної норми орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобовязаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі. У разі смерті орендодавця до спливу строку дії договору оренди землі орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобовязаний повідомити про це спадкоємця земельної ділянки протягом місяця з дня, коли йому стало відомо про перехід права власності на земельну ділянку.

При цьому, як дана (спеціальна) норма закону, так і загальні положення законодавства про орендні відносини, встановлює граничний строк, який надається орендарю для можливості скористатись переважним правом на поновлення договору оренди, у той час як такий строк може бути встановлений і за згодою сторін при укладанні відповідного договору, що і становить принцип свободи договору.

Відповідно до ст. 6 Цивільного кодексу України сторони мають право укласти договір, який не передбачений актами цивільного законодавства, але відповідає загальним засадам цивільного законодавства. Сторони мають право врегулювати у договорі, який передбачений актами цивільного законодавства, свої відносини, які не врегульовані цими актами. Сторони в договорі можуть відступити від положень актів цивільного законодавства і врегулювати свої відносини на власний розсуд. Сторони в договорі не можуть відступити від положень актів цивільного законодавства, якщо в цих актах прямо вказано про це, а також у разі, якщо обов'язковість для сторін положень актів цивільного законодавства випливає з їх змісту або із суті відносин між сторонами. Положення частин першої, другої і третьої цієї статті застосовуються і до односторонніх правочинів.

Таким чином, закон лише встановлює механізм укладання договорів, а сторонам надано право конкретизувати окремі положення договору з урахуванням власних міркувань. Відтак встановлення у договорі іншого строку, ніж визначений законодавчо, не порушує прав сторін цього договору, а лише виражає їх волю до встановлення інших умов та строків щодо вчинення дій, спрямованих на продовження дії цього договору. Тим більш, у матеріалах справи відсутні докази на підтвердження фактів того, що при укладанні договору оренди землі від 27.08.2007 позивачем висловлювались зауваження щодо його окремих положень чи такі окремі положення були визнані недійсними за ініціативою позивача у судовому порядку.

За вказаних обставин суд доходить висновку, що вимога позивача про визнання недійсною відмови ОСОБА_1 управління Держгеокадастру в Сумській області (оформленої листом-повідомленням від 10.01.2018 № 28-18-0.6-276/2-18) щодо укладення з Товариством з обмеженою відповідальністю «Велетень» на новий строк (поновлення) договору оренди землі є необґрунтованою та не підлягає задоволенню.

Також позивачем заявлено вимогу про визнання поновленим договору оренди землі від 17.08.2007, зареєстрованого 25.01.2008 у Сумській регіональній філії ДП «Центр ДЗК» за № 02, зі змінами від 18.10.2010, зареєстрованими у Сумській регіональній філії ДП «Центр ДЗК» за № 00 в частині земельних ділянок з кадастровими номерами :03:001:0276; :03:005:0478, :03:005:0522, :03:011:0478, :03:001:0274, :03:005:0479, :03:009:0202, :03:010:0371, :03:009:0203, :03:012:0274, :03:004:0088.

Даний договір позивач просить визнати поновленим на підставі ч. 6 ст. 33 Закону України «Про оренду землі», про що неодноразово наголошував у судових засіданнях представник позивача.

Як вже зазначено вище, 08.12.2017 позивач звернувся до відповідача з листом, у якому просив останнього на виконання статті 33 Закону України «Про оренду землі» прийняти рішення про поновлення договору оренди земельних ділянок (кадастрові номери :03:001:0276; :03:005:0478, :03:005:0522, :03:011:0478, :03:001:0274, :03:005:0479, :03:009:0202, :03:010:0371, :03:009:0203, :03:012:0274, :03:004:0088, які розташовані на території Глухівської міської ради Сумської області (за межами міста), сільськогосподарського призначення площею 168,3420 га (ріллі). Договір оренди земельної ділянки поновити на 7 років. Орендну плату встановити на рівні 8 % від нормативної грошової оцінки.

До вказаного листа позивачем додано проект додаткової угоди про поновлення договору оренди землі від 27.08.2007.

Листом-повідомленням від 10.01.2018 за № 28-18-0.6-276/2-18 відповідач відмовив ТОВ «Велетень» в укладенні договору оренди землі на новий строк (поновленні договору оренди землі) та просив повернути орендовану земельну ділянку шляхом підписання відповідного акту приймання-передачі обєкта оренди.

Відповідач вважає, що договір оренди землі від 27.08.2007 припинив свою дію в силу ст. 31 Закону України «Про оренду землі», додаткова угода між сторонами укладена не була, у звязку з чим у позивача відсутні підстави для користування спірною земельною ділянкою.

Позивач, у свою чергу зазначає, що продовжує користуватись орендованими земельними ділянками, сплачує відповідні платежі за користування землею, а тому наявні підстави для поновлення договору оренди землі згідно з положеннями ч. 6 ст.33 Закону України «Про оренду землі».

Суд з приводу встановлених обставин зазначає наступне.

Як зазначено вище спеціальним законом, що регулює питання оренди землі, є Закон України «Про оренду землі», яким встановлено, що відносини, пов'язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.

Частиною першою статті 124 Земельного кодексу України передбачено, що передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється, зокрема, шляхом укладання договору оренди земельної ділянки.

За змістом статті 792 ЦК України майнові відносини, що виникають з договору найму (оренди) земельної ділянки, є цивільно-правовими, ґрунтуються на засадах рівності, вільного волевиявлення та майнової самостійності сторін договору та, крім загальних норм цивільного законодавства, щодо договору, договору найму регулюються актами земельного законодавства Земельним кодексом України, Законом України «Про оренду землі».

Законом України «Про оренду землі» визначаються умови укладення, зміни, припинення і поновлення договору оренди землі.

Відповідно до ст. 13 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

За змістом статті 79 Земельного кодексу України земельна ділянка - це частина земної поверхні з установленими межами, певним місцем розташування, з визначеними щодо неї правами.

Відповідно до ст. 31 Закону України «Про оренду землі» договір оренди припиняється в разі, зокрема, закінчення строку, на який його було укладено.

Пунктом 8 договору оренди землі від 27.08.2007 передбачено, що орендар має право на продовження дії цього договору на новий строк, при цьому він повинен повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.

Це положення договору узгоджується із загальною нормою частини першої статті 777 ЦК України та статтею 33 Закону України «Про оренду землі».

Так, у частині першій статті 777 ЦК України законодавець закріпив переважне право наймача, який належно виконує свої обовязки за договором, на укладення договору на новий строк та передбачив певну процедуру здійснення цього права.

Стаття ж 33 Закону України «Про оренду землі» фактично обєднує два випадки пролонгації договору оренди.

Так, статтею 33 Закону України «Про оренду землі» регламентовано поновлення договору оренди землі на новий строк як у випадку реалізації переважного права орендаря перед іншими особами (частини 1- 5 цієї норми), так і у випадку, коли орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди (частина 6 цієї норми).

Частиною 6 статті 33 зазначеного Закону врегульовано пролонгацію договору на той самий строк і на тих самих умовах, що були передбачені договором, за наявності такого фактичного складу: користування орендарем земельною ділянкою після закінчення строку оренди і відсутність протягом одного місяця заперечення орендодавця проти такого користування (що можна кваліфікувати як «мовчазну згоду» орендодавця на пролонгацію договору).

При цьому необхідно звернути увагу, що повідомлення орендарем орендодавця про намір скористатися правом на поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених частиною 6 статті 33 Закону України «Про оренду землі», не вимагається. Суть поновлення договору оренди згідно з цією частиною статті саме і полягає у тому, що орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку оренди, а орендодавець, відповідно, не заперечує у поновленні договору, зокрема у зв'язку з належним виконанням договору оренди землі.

Відсутність такого заперечення, як уже зазначалося, може мати прояв у «мовчазній згоді».

У контексті поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених частиною 6 статті 33 Закону України «Про оренду землі», необхідно зауважити, що такий договір може бути поновлено виключно на тих самих умовах і на той самий строк. Тобто орендар не може вимагати поновлення договору оренди землі на інших умовах. Щодо прав та обов'язків орендодавця слід акцентувати, що він має право заперечити стосовно поновлення згідно із цією частиною статті 33 Закону України «Про оренду землі», і таке заперечення має бути заявлено саме протягом одного місяця після закінчення дії договору оренди землі, що безпосередньо випливає зі змісту частини 6 зазначеної статті.

У подальшому, якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення дії договору оренди і орендодавець не надав заперечень стосовно поновлення цього договору протягом одного місяця після його закінчення, орендар має право звернутися із вимогою про визнання укладеною угоди про поновлення договору на тих самих умовах і на той самий строк. Орендодавець, у свою чергу, в будь-який час до укладення додаткової угоди стосовно поновлення договору на той самий строк і на тих самих умовах може звернутися із вимогою про звільнення земельної ділянки. Тобто договір оренди землі вважатиметься поновленим лише у разі укладення додаткової угоди, про що безпосередньо зазначено у частині 8 статті 33 Закону України «Про оренду землі». При цьому відмову або зволікання в укладенні додаткової угоди до договору оренди землі може бути оскаржено у суді.

Правову позицію щодо розрізнення цих підстав було сформульовано Верховним Судом України, зокрема у постанові від 25.02.2015 у справі № 6-219цс14 і Великою Палатою Верховного Суду у постанові від 10.04.2018 у справі № 594/376/17-ц.

Отже, підстави для поновлення договору оренди земельної ділянки, передбачені у частинах 1- 5 і частині 6 статті 33 Закону України «Про оренду землі», не пов'язані одна з іншою.

З матеріалів справи вбачається, що позивач 08.12.2017 звернувся до ОСОБА_1 управління Держгеокадастру у Сумській області з листом № 126 щодо продовження терміну дії договору. Однак при зверненні до орендодавця позивач визначив інший розмір земельної ділянки, оренду якої мав намір продовжити (пояснюючи це тим, що при розмежуванні земель державної і комунальної власності частину орендованої землі передано у розпорядження Глухівської міської ради, з якою відповідну додаткову угоду було укладено), а також визначено інший розмір орендної плати, яку пропонував встановити у розмірі 8 % він нормативної грошової оцінки.

Таким чином, мала місце зміна умов договору оренди землі, передбачена процедурою пролонгації договору оренди землі згідно ч.ч.1-5 ст. 33 Закону України «Про оренду землі».

Якщо б орендар та орендодавець у процесі погодження фактично дійшли згоди щодо нових істотних умов договору оренди землі, але не уклали додаткової угоди, то способом захисту прав орендаря стало б саме його звернення до суду із позовом про укладення додаткової угоди на нових узгоджених істотних умовах.

Як же вбачається із змісту позову та з усних пояснень, наданих у ході розгляду справи представником позивача, він просить визнати поновленим договір оренди землі згідно ч. 6 ст. 33 Закону України «Про оренду землі», яка передбачає пролонгацію договору на тих самих умовах і на той самий строк, однак при цьому позивач пропонує поновити оренду земельної ділянки, розмір якої не відповідає розміру земельної ділянки, орендованої згідно умов договору від 27.08.2007 (навіть з урахуванням додаткової угоди до договору оренди землі, укладеної позивачем з Глухівською міською радою).

Відповідно до ч.12 ст.33 Закону України «Про оренду землі» у разі зміни межі земельної ділянки поновлення договору оренди землі здійснюється у порядку одержання земельної ділянки на праві оренди.

Оскільки позивачем не дотримано вимог ч. 6 ст. 33 Закону України «Про оренду землі» щодо поновлення договору на тих самих умовах і на той самий строк, суд не вбачає правових підстав для задоволення позову, в звязку з чим суд дійшов висновку про відмову в позові.

Відповідно до ст.ст. 123, 129 ГПК України суд залишає за позивачем витрати по сплаті судового збору.

Керуючись ст.ст. 123, 129, 232-233, 236-238 Господарського процесуального кодексу України, суд

ВИРІШИВ:

У позові відмовити.

Згідно зі ст. 241 ГПК України рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Відповідно до ст. 256 ГПК України апеляційна скарга на рішення суду подається протягом двадцяти днів з дня його проголошення. Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини рішення суду, або у разі розгляду справи (вирішення питання) без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення. Учасник справи, якому повне рішення або ухвала суду не були вручені у день його (її) проголошення або складення, має право на поновлення пропущеного строку на апеляційне оскарження: 1) рішення суду - якщо апеляційна скарга подана протягом двадцяти днів з дня вручення йому повного рішення суду;2) ухвали суду - якщо апеляційна скарга подана протягом десяти днів з дня вручення йому відповідної ухвали суду. Строк на апеляційне оскарження може бути також поновлений в разі пропуску з інших поважних причин, крім випадків, зазначених у частині другій статті 261 цього Кодексу.

Повне рішення складено 22.02.2019.

СуддяОСОБА_4