СХІДНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"19" лютого 2019 р. Справа № 922/2469/18

Колегія суддів у складі:

головуючий суддя Медуниця О.Є., суддя Барбашова С.В. , суддя Пелипенко Н.М.

при секретарі Кохан Ю.В.

за участю представників сторін:

позивача - Коваль Г.Ю. (довіреність №08-21/192/2-19 від 21.01.2019),

відповідача - не з'явився,

треті особи - не з'явились,

розглянувши апеляційну скаргу позивача (вх.1301) на рішення господарського суду Харківської області від 06.11.2018 (суддя Рильова В.В., повний текст складено 15.11.2018) у справі №922/2469/18

за позовом Харківської міської ради, м. Харків

до Товариства з обмеженою відповідальністю "СМТ-НОВ", смт. Зачепилівка

треті особи, які не заявляють самостійних вимог щодо предмета спору, на стороні відповідача:

Товариство з обмеженою відповідальністю "Медея-М", м. Харків

Товариство з обмеженою відповідальністю "Глобал Інвест Капітал", м. Харків

про розірвання договору оренди землі

ВСТАНОВИЛА:

Харківська міська рада (позивач) звернулась до господарського суду Харківської області із позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю "СМТ-НОВ" (відповідач), в якому просить припинити дію договору оренди землі №49 від 31.07.2006 (зареєстрованого у Харківській регіональній філії Державного підприємства "Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах" в Державному реєстрі земель 31.07.2006 за №49), укладеного між Харківською міською радою та НВП "Інсолар" ТОВ (на даний час ТОВ «СМТ-НОВ») шляхом його розірвання.

Позовна заява обгрунтована тим, що 28.11.2014 році відповідач відчужив нерухоме майно, розташоване на орендованій ним земельній ділянці, не сплачує орендну плату за користування земельною ділянкою, чим порушує законні інтереси власника земельної ділянки комунальної форми власності - Харківської міської ради. Як зазначає позивач, фактичне користування земельною ділянкою та розташованим на ній об'єктом нерухомості здійснюють нові власники нерухомого майна - ТОВ "Медея-М" та ТОВ "Глобал Інвест Капітал", а ч.1 ст.141 Земельного кодексу України, ст.31 Закону України «Про оренду землі» та договором оренди землі від 31.07.2006 передбачено розірвання договору оренди за рішенням суду на вимогу однієї зі сторін договору у випадку переходу права власності на нерухоме майно.

Рішенням господарського суду Харківської області від 06.11.2018 у справі №922/2469/18 в позові відмовлено.

Вказане рішення мотивоване тим, що нормами законодавства чітко регламентовано підстави припинення договору оренди шляхом його розірвання, а стаття 32 Закону України "Про оренду землі" не передбачає припинення договору оренди землі шляхом його розірвання у разі набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій іншою особою земельній ділянці. Як зазначив суд в оскаржуваному рішенні, відчуження об'єкта нерухомості, що знаходиться на орендованій земельній ділянці, не є підставою для розірвання договору оренди з попереднім власником, оскільки такий договір припиняється щодо останнього, однак діє на тих самих умовах щодо особи, яка, набувши право власності на нерухоме майно, розміщене на орендованій земельній ділянці, з моменту набуття такого права, набуває також право оренди земельної ділянки, на якій це майно розміщене, а отже, й відповідні права та обов'язки, зокрема, із сплати орендної плати за користування земельною ділянкою.

Позивач із вказаним рішенням місцевого господарського суду не погодився, звернувся до Східного апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою, в якій, посилаючись на неправильне застосування судом першої інстанції норм матеріального права, просить вказане рішення скасувати та прийняти нове, яким позов задовольнити.

В апеляційній скарзі позивач зазначає, що будь-яке речове право та припинення такого права на земельну ділянку, як на об'єкт нерухомості, в силу приписів Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», ст.ст.181, 182 Цивільного кодексу України та ст.125 Земельного кодексу України підлягає обов'язковій державній реєстрації, а тому відсутність такої реєстрації матиме наслідком відсутність факту, з яким пов'язане виникнення у нового власника нерухомого майна речового права на земельну ділянку. Як зазначає позивач, враховуючи, що фактичне користування земельною ділянкою та розташованою на ній нежитловою будівлею здійснюють нові власники, а законодавством та умовами договору оренди землі передбачена можливість дострокового розірвання договору оренди землі за рішенням суду на вимогу однієї із сторін, наявні підстави для розірвання договору оренди землі від 31.07.2006.

Позивач надав суду письмові пояснення від 22.01.2019, в яких зазначає про те, що за даними Єдиного державного реєстру юридичних осіб ТОВ «СМТ-НОВ» (відповідач) з 25.01.2016 перебуває в стані припинення, однак, ліквідація вказаної юридичної особи на теперішній час не проведена, у зв'язку з чим права та обов'язки відповідача за спірним договором не припинились.

Відповідач та треті особи відзиви на апеляційну скаргу суду не надали.

22.01.2019, у зв'язку із перебуванням на лікарняному судді-доповідача Медуниці О.Є. та відсутністю правових підстав, визначених ч.9 ст.32 ГПК України, для передачі справи для повторного автоматизованого розподілу, апеляційним судом направлено учасниками цієї справи повідомлення про перенесення розгляду справи на 19.02.2019 о 12:00 год.(а.с.208).

Треті особи отримали вказане повідомлення суду від 22.01.2019, що підтверджується повідомленнями про вручення поштових відправлень.

Поштове відправлення, яким повідомлення суду від 22.01.2019 про дату, час та місце розгляду справи направлялось на належну адресу відповідача (вказану в Єдиному реєстрі юридичних осіб), повернулось підприємством зв'язку з довідкою про невручення «за закінченням терміну зберігання».

Згідно ч.7 ст.120 ГПК України, учасники судового процесу зобов'язані повідомляти суд про зміну свого місцезнаходження під час розгляду справи.

У разі відсутності заяви про зміну місця знаходження ухвала про повідомлення чи виклик надсилається учасникам судового процесу, які не мають офіційної електронної адреси, та за відсутності можливості сповістити їх за допомогою інших засобів зв'язку, які забезпечують фіксацію повідомлення або виклику, за останньою відомою суду адресою і вважається врученою, навіть якщо відповідний учасник судового процесу за цією адресою більше не знаходиться або не проживає

Відповідач не повідомляв суд про зміну свого місцезнаходження під час розгляду справи.

За таких обставин, судом апеляційної інстанції дотримано вимоги статті 242 ГПК України щодо повідомлення відповідача про дату, час та місце судового засідання.

Ухвалою суду від 08.01.2019 розгляд справи вже відкладався судом у зв'язку із неявкою відповідача та третіх осіб в судове засідання.

Відповідно до ч.12 ст.270 ГПК України, неявка сторін або інших учасників справи, належним чином повідомлених про дату, час і місце розгляду справи, не перешкоджає розгляду справи.

В судове засідання 19.02.2019р. з"явився представник позивача.

Оскільки судом апеляційної інстанції створено всі необхідні умови для реалізації сторонами своїх процесуальних прав, належним чином повідомлено відповідача та третіх осіб про час та місце розгляду справи, надано додатковий час для явки представників в судове засідання, колегія суддів вважає за можливе розглянути справу за відсутності представників відповідача та третіх осіб.

Дослідивши матеріали справи, вислухавши пояснення представника позивача, перевіривши правильність застосування господарським судом першої інстанції норм матеріального та процесуального права, колегія суддів Східного апеляційного господарського суду встановила наступне.

31.07.2006 року між Харківською міською радою (орендодавець) та Науково-виробничим підприємством «Інсолар» Товариством з обмеженою відповідальністю (орендар) укладено договір оренди землі (далі - договір) (а.с.36).

Як вбачається з інформації з Єдиного державного реєстру юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань, НВП «Інсолар» ТОВ перейменовано на ТОВ «СМТ-НОВ» (відповідач у цій справі). Ідентифікаційний код юридичної особи залишився незмінним (а.с.69-78).

Отже, стороною за договором оренди є відповідач у цій справі.

Відповідно до п. 1 договору, орендодавець, на підставі рішення Харківської міської ради №121/05 від 06.07.2005 надає, а орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку несільськогосподарського призначення - землі промисловості, яка знаходиться в м.Харків, по вул.Ізмайлівська, 11-А.

Згідно п.2 договору, в оренду передається земельна ділянка, загальною площею 0,2881 г га, в тому числі, під забудовою 0,0721 га, інших угідь - 0,2160 га.

На земельній ділянці знаходиться об'єкт нерухомого майна - нежитлова будівля літ. Д-1, яка належить орендарю на праві колективної власності (п. 3 договору).

Відповідно до п.20 договору, земельну ділянку було передано орендарю в користування (оренду) за актом приймання-передачі від 31.07.2006 (а.с.43).

Відповідно до п. 38 договору, його дія припиняється шляхом розірвання за:

-взаємною згодою сторін;

-рішенням суду на вимогу однієї із сторін у наслідок невиконання другою стороною обов'язків, передбачених договором, та внаслідок випадкового знищення, пошкодження орендованої земельної ділянки, яке істотно перешкоджає їх використанню, а також з інших підстав, визначених законом.

Як визначено в п.40 договору, перехід права власності на будівлі і споруди, які розташовані на орендованій земельній ділянці до другої особи є підставою для розірвання договору та укладання договору оренди земельної ділянки з новим власником будівель та споруд.

Договір укладено строком: на період реконструкції до 01.12.2007 (але не пізніше прийняття об'єкту до експлуатації), на період експлуатації - до 01.12.2030р. (п.8 договору).

Вказаний договір зареєстрований у Харківській регіональній філії Державного підприємства "Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах", про що в Державному реєстрі земель вчинено запис від 31.07.2006 за №49.

З інформаційної довідки з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно вбачається наступне:

16.10.2008 за НВП «Інсолар» ТОВ зареєстровано право власності на нежитлову будівлю літ. "Д-3", загальною площею 1979,8 кв.м. по вул. Ізмайлівській, 11-А у м.Харкові, на підставі рішення господарського суду Харківської області від 26.08.2008 у справі №47/272-08 (а.с.55-56);

28.11.2014 право власності ТОВ НВП «Інсолар» на вказане нерухоме майно припинено на підставі договору купівлі-продажу нежитлової будівлі №2156 від 28.11.2014 (а.с.62) та зареєстровано в той же день за ТОВ «Альфа Інвест Плюс» (а.с.61, 61 зворот);

29.03.2018 відбулась державна реєстрація поділу об'єкта нерухомого майна - нежитлової будівлі літ. "Д-3", загальною площею 1979,8 кв.м. по вул. Ізмайлівській, 11-А у м.Харкові (а.с.60 зворот - 61);

10.04.2018 припинено право власності ТОВ «Альфа Інвест Плюс» на спірне нерухоме майно на підставі договору купівлі-продажу №806 від 10.04.2018 (а.с.59, 60 зворот) та зареєстровано в той же день право власності за:

ТОВ "Глобал Глобал Капітал" (друга третя особа) на нежитлові приміщення 3-го поверху № 1-:-25 в нежитловій будівлі літ. "Д-3" по вул. Ізмайлівській, 11-А у м. Харкові загальною площею 593,2 кв.м. на підставі договору купівлі-продажу від 10.04.2018 № 806 (а.с.53);

ТОВ "Глобал Глобал Капітал" на нежитлові приміщення 2-го поверху № 1-:-33 в нежитловій будівлі літ. "Д-3" по вул. Ізмайлівській, 11-А у м. Харкові загальною площею 583,6 кв.м. на підставі договору купівлі-продажу від 10.04.2018 № 803 (а.с.54);

ТОВ "Медея-М" (перша третя особа) на нежитлові приміщення 1-го поверху № 1-:-20, антресолі 1-го поверху № 21 -:-23 в нежитловій будівлі літ. "Д-3" по вул. Ізмайлівській, 11 -А у м. Харкові загальною площею 631,0 кв.м. на підставі договору купівлі-продажу від 10.04.2018 № 809 (а.с.54-55).

Отже, право власності на нежитлові приміщення в нежитловій будівлі літ. "Д-3" по вул. Ізмайлівській, 11-А у м. Харкові від попереднього власника всієї будівлі - ТОВ "НВП "Інсолар" (на даний час ТОВ «СМТ-НОВ») перейшло до інших осіб та зареєстроване на теперішній час за ТОВ "Медея-М" та ТОВ "Глобал Глобал Капітал".

Відповідно до інформації Департаменту земельних відносин Харківської міської ради від 13.04.2018 № 2387/0/225-18 (а.с. 66-67) та Відділу у м. Харкові Головного правління Держгеокадастру у Харківській області від 13.04.2018 № 19-20-0.23,08-1156/116-18 (а.с.68) на земельну ділянку по вул. Ізмайлівській, 11-А у м. Харкові обліковується договір оренди землі від 31.07.2006 № 49, укладений між Харківською міською радою та ТОВ "НВП "Інсолар" строком до 01.12.2030 для реконструкції будівлі під виробничі та адміністративно - побутові приміщення з надбудовою та прибудовою та для подальшої експлуатації цього об'єкта.

Судова колегія враховує наступне.

Відповідно до частини 3 статті 334 ЦК України право власності на майно за договором, який підлягає нотаріальному посвідченню, виникає у набувача з моменту такого посвідчення. Права на нерухоме майно, які підлягають державній реєстрації, виникають з дня такої реєстрації відповідно до закону.

Частиною 1 статті 377 ЦК України визначено, що до особи, яка набула право власності на житловий будинок (крім багатоквартирного), будівлю або споруду, переходить право власності, право користування на земельну ділянку, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення в обсязі та на умовах, встановлених для попереднього землевласника (землекористувача).

Згідно з частиною 1 статті 120 Земельного кодексу України, у разі набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, що перебувають у власності, користуванні іншої особи, припиняється право власності, право користування земельною ділянкою, на якій розташовані ці об'єкти. До особи, яка набула право власності на жилий будинок, будівлю або споруду, розміщені на земельній ділянці, що перебуває у власності іншої особи, переходить право власності на земельну ділянку або її частину, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення.

За положенням частини 3 статті 7 Закону України "Про оренду землі" до особи, якій перейшло право власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій земельній ділянці, також переходить право оренди на цю земельну ділянку. Договором, який передбачає набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, припиняється договір оренди земельної ділянки в частині оренди попереднім орендарем земельної ділянки, на якій розташований такий житловий будинок, будівля або споруда.

З аналізу наведених норм законодавства вбачається, що у разі переходу права власності на будівлю, споруду, яке знаходиться на орендованій земельній ділянці, до нового власника з моменту набуття права власності на цю будівлю, споруду переходить право оренди земельної ділянки, на якій вказане нерухоме майно розміщене у тому самому обсязі та умовах, які були у попереднього землекористувача.

Таким чином, з моменту набуття права власності на нерухоме майно особа, яка стала новим власником такого майна, одночасно набуває права оренди земельної ділянки, на якій розміщене це майно у зв'язку з припиненням права власності на нього та, відповідно, припиненням права користування попереднього власника земельною ділянкою, на якій це нерухоме майно розміщене, згідно з частиною 2 статті 120 ЗК України.

При цьому, договір оренди цієї земельної ділянки щодо попереднього її користувача (попереднього власника нерухомого майна) припиняється відповідним договором, на підставі якого новим власником набуто право власності на розташоване на цій земельній ділянці майно, а тому договір оренди земельної ділянки не підлягає розірванню.

Як свідчать матеріали справи, право власності на нежитлові приміщення в нежитловій будівлі літ. "Д-3", загальною площею 1979,8 кв.м. по вул. Ізмайлівській, 11-А у м.Харкові, зареєстровано за ТОВ «Глобал Інвест Капітал» та ТОВ «Медея-М» (треті особи у цій справі) (а.с.34).

Відповідач відчужив на підставі договору купівлі - продажу №2156 від 28.11.2014 нежитлову будівлю літ. "Д-3", загальною площею 1979,8 кв.м. по вул. Ізмайлівській, 11-А у м.Харкові та не використовує земельну ділянку площею 0,2881 га, що знаходилась у нього за договором оренди землі від 31.07.2006.

Враховуючи встановлений факт переходу права власності на нежитлову будівлю, яка розташована на спірній земельній ділянці, в силу приписів ст.120 Земельного кодексу України та ст. 377 Цивільного кодексу України, у відповідача припинилось право користування земельною ділянкою за спірним договором.

Частиною 1 статті 31 Закону України "Про оренду землі" визначені випадки припинення договору оренди землі, зокрема, у разі набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій іншою особою земельній ділянці. Договір оренди землі може бути розірваний за згодою сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний за рішенням суду в порядку, встановленому законом.

Частина 1 статті 32 Закону України "Про оренду землі" передбачає припинення договору оренди землі шляхом розірвання у наступних випадках:

- на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов'язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору;

- у разі випадкового знищення чи пошкодження об'єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки;

- на підставах, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України.

Отже, стаття 32 Закону України "Про оренду землі" не зобов'язує припиняти договір оренди землі шляхом його розірвання у разі набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій іншою особою земельній ділянці.

Враховуючи викладене, відчуження об'єкта нерухомості, що знаходиться на орендованій земельній ділянці, не є підставою для розірвання договору оренди з попереднім власником, оскільки такий договір припиняється щодо останнього.

У вказаній нормі закону йдеться саме про припинення права користування земельною ділянкою у попереднього землекористувача (продавця нерухомого майна), що кореспондується із ст.377 ЦК України, ст.120 ЗК України.

Аналогічні висновки викладені в постановах Верховного Суду від 10.04.2018 у справі №915/672/17, від 30.05.2018 у справі №908/1990/17, від 05.06.2018 у справі №920/717/17.

Оскільки правових підстав для розірвання в судовому порядку договору оренди земельної ділянки, який припинив свою дію в силу закону, немає, суд першої інстанції правомірно відмовив в задоволенні позову про розірвання договору оренди землі від 31.07.2006, укладеного між Харківською міською радою та НВП "Інсолар" ТОВ (на теперішній час ТОВ «СМТ-НОВ»).

В апеляційній скарзі позивач в обгрунтування наявності підстав для розірвання договору оренди землі посилається також на положення ч. 1 ст. 141 Земельного кодексу України, відповідно до якого, підставами припинення права користування земельною ділянкою є, зокрема, набуття іншою особою права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, які розташовані на земельній ділянці.

Отже, відповідно до ст.141 Земельного кодексу України, однією з підстав припинення права користування земельною ділянкою є набуття іншою особою права власності на будинок (будівлю, споруду).

В силу ст. 120 Земельного кодексу України таке набуття відбувається в момент переходу права власності на будівлю до нового власника.

Отже, посилання позивача на положення ст.141 Земельного кодексу України як на підставу для задоволення позовних вимог є неправомірним, оскільки вказана стаття не регулює підстави розірвання договору оренди.

В апеляційній скарзі позивач зазначає: «будь-яке речове право та припинення такого права на земельну ділянку як на об'єкт нерухомості, в силу приписів Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», ст.ст.181, 182 Цивільного кодексу України та ст.125 Земельного кодексу України підлягає обов'язковій державній реєстрації, а тому відсутність такої реєстрації матиме наслідком відсутність факту, з яким пов'язане виникнення речового права на земельну ділянку».

Судова колегія не погоджується з такими доводами позивача, з огляду на наступне.

Як вбачається з системного аналізу ст.ст. 120, 141 Земельного кодексу України, ст.377 Цивільного кодексу України відчуження нерухомого майна, яке розташоване на земельній ділянці є підставою припинення права землекористування, з подальшим внесенням цих відомостей в реєстр.

Отже, закон пов"язує припинення права на оренду земельної ділянки у попереднього землекористувача з укладенням ним договору купівлі-продажу нерухомого майна, що на ній знаходиться, а не з датою реєстрації права (його припинення) на земельну ділянку.

При цьому, обставини щодо державної реєстрації припинення права оренди спірної земельної ділянки на підставі ст.141 Земельного кодексу України, не є предметом позову у цій справі, у зв'язку з чим посилання позивача на правові наслідки відсутності такої реєстрації є безпідставними.

Доводи апеляційної скарги позивача про те, що невиконання відповідачем свого обов'язку зі сплати орендної плати є порушенням істотних умов договору оренди землі, а також прав та інтересів Харківської міської ради, відхиляються судом як необгрунтовані, оскільки з моменту відчуження належного відповідачу об'єкту нерухомості договір оренди стосовно останнього припинився, а отже, припинились і відповідні обов'язки за цим договором, зокрема, зі сплати орендної плати.

Приймаючи до уваги всі наведені обставини в їх сукупності, судова колегія дійшла висновку, що суд першої інстанції ухвалив рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права, що є підставою для залишення апеляційної скарги позивача без задоволення, а рішення господарського суду Харківської області від 06.11.2018 у справі №922/2469/18- без змін.

З урахуванням приписів статті 129 ГПК України, судові витрати за подання апеляційної скарги покладаються на позивача.

Враховуючи викладене, керуючись ст.270, п.1 ч.1 ст. 275, ст.ст.276, 282, Господарського процесуального кодексу України, колегія суддів

ПОСТАНОВИЛА:

Апеляційну скаргу позивача залишити без задоволення.

Рішення господарського суду Харківської області від 06.11.2018 року у справі №922/2469/18 залишити без змін.

Постанова набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена безпосередньо до Верховного Суду в порядку ст.ст.287-289 Господарського процесуального кодексу України.

Повний текст постанови складено 25.02.2019р.

Головуючий суддя О.Є. Медуниця

Суддя С.В. Барбашова

Суддя Н.М. Пелипенко