ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ЧЕРКАСЬКОЇ ОБЛАСТІ
УХВАЛА

"14" лютого 2019 р., м. Черкаси справа № 925/534/13

Вх. суду №26519/16, №26520/16, №26521/16 та №26522/16 від 26.12.2016; №4428/19 від 12.02.2019

Господарський суд Черкаської області

у складі головуючого судді Хабазні Ю.А.,

із секретарем судового засідання Яцен Ю.Ф.,

у судове засідання не з'явились:

ліквідатор банкрута, представники від ДП "Агрофірма "Іскра", ФГ "Агрейн",

розглянувши у відкритому судовому засіданні у м. Черкаси у приміщенні суду заяви від 26.09.2016 №02-01/11303/534-13, від 26.09.2016 №02-01/11301/534-13, від 26.09.2016 №02-01/11307/534-13 та від 26.09.2016 №02-01/11305/534-13

заявника, боржника у особі ліквідатора банкрута,

до фермерського господарства "Агрейн"

про визнання недійсним договору від 29.02.2012 купівлі-продажу нежилого приміщення по вул.Шевченка, 202 у с.Нова Дмитрівка Золотоніського району Черкаської області,

до дочірнього підприємства "Агрофірма "Іскра"

про визнання недійсними: 1) договору від 29.02.2012 купівлі-продажу нежилого приміщення по вул.Шевченка, 253 у с.Нова Дмитрівка Золотоніського району Черкаської області; 2) договору від 29.02.2012 купівлі-продажу нежилого приміщення по вул.Урожайна, 54 у с.Нова Дмитрівка Золотоніського району Черкаської області; 3) договору від 30.01.2012 купівлі-продажу нежилого приміщення по вул.Польова, 7 у с.Нова Дмитрівка Золотоніського району Черкаської області

у справі за заявою

ініціюючого кредитора, фізичної особи - підприємця Чупирі Надії Дмитрівни,

до боржника, Товариства з обмеженою відповідальністю "МТС-2000",

про визнання банкрутом

УСТАНОВИВ:

Боржником у особі ліквідатора банкрута, арбітражного керуючого Юдицького О.В., подано заяви від 26.09.2016:

№02-01/11303/534-13 (вх.суду №26519/16 від 26.12.2016, а.с.1 т.10) з вимогами: визнати недійсним договір від 29.02.2012 купівлі-продажу нежилого приміщення (з додатковою угодою до нього від 31.01.2013), укладений між боржником, ТОВ "МТС-2000", та ДП "Агрофірма "Іскра", спростувати майнові дії боржника, пов'язані з відчуженням нежилого приміщення загальною площею 1258,2 кв.м по вул.Урожайна, 54 у с.Нова Дмитрівка Золотоніського району, Черкаської області; витребувати від ДП "Агрофірма "Іскра" та повернути у ліквідаційну масу боржника зазначене нежиле приміщення, а у разі неможливості повернути майно в натурі - відшкодувати його вартість у грошових одиницях за ринковими цінами, що існували на момент вчинення правочину або вчинення майнової дії;

№02-11301/534-13 (вх.суду №26520/16 від 26.12.2016, а.с.81 т.10) з вимогами: визнати недійсним договір від 30.01.2012 купівлі-продажу нежилого приміщення (з додатковою угодою до нього від 31.01.2013), укладений між боржником, ТОВ "МТС-2000", та ДП "Агрофірма "Іскра", спростувати майнові дії боржника, пов'язані з відчуженням нежилого приміщення загальною площею 223,6 кв.м по вул.Польовій,7 у с.Нова Дмитрівка Золотоніського району Черкаської області; витребувати від ДП "Агрофірма "Іскра" та повернути у ліквідаційну масу боржника зазначене нежиле приміщення, а у разі неможливості повернути майно в натурі - відшкодувати його вартість у грошових одиницях за ринковими цінами, що існували на момент вчинення правочину або вчинення майнової дії;

№02-01/11307/534-13 (вх.суду №26521/16 від 26.12.2016, а.с.165 т.10) з вимогами визнати недійсним договір від 29.02.2012 купівлі-продажу нежилого приміщення (з додатковою угодою до нього від 31.01.2013), укладений між боржником, ТОВ "МТС-2000" та ДП "Агрофірма "Іскра", спростувати майнові дії боржника, пов'язані з відчуженням нежилого приміщення загальною площею 2861,0 кв.м по вул.Шевченка,253 у с.Нова Дмитрівка, Золотоніського району, Черкаської області; витребувати від ДП "Агрофірма "Іскра" та повернути у ліквідаційну масу боржника зазначене нежиле приміщення, а у разі неможливості повернути майно в натурі - відшкодувати його вартість у грошових одиницях за ринковими цінами, що існували на момент правочину або вчинення майнової дії;

№02-01/11305/534-13 (вх.суду №26522/16 від 26.12.2016, а.с.1 т.11) з вимогами визнати недійсним договір від 29.02.2012 купівлі-продажу нежилого приміщення (з додатковою угодою до нього від 31.01.2013), укладений між боржником, ТОВ "МТС-2000", та ФГ "Агрейн", спростувати майнові дії боржника, пов'язані з відчуженням нежилого приміщення загальною площею 286,2 кв.м по вул.Шевченка,202 у с.Нова Дмитрівка Золотоніського району Черкаської області; витребувати від ФГ "Агрейн" та повернути у ліквідаційну масу боржника зазначене нежиле приміщення, а у разі неможливості повернути майно в натурі - відшкодувати його вартість у грошових одиницях за ринковими цінами, що існували на момент вчинення правочину або вчинення майнової дії.

Заяви мотивовані тим, що продаж майна боржника був здійснений протягом одного року, що передував порушенню справи про банкрутство; що боржник безоплатно здійснив відчуження майна, оскільки доказів оплати матеріали справи не містять; що боржник здійснив відчуження майна за цінами, нижчими від ринкових.

У ході розгляду заяв ліквідатором банкрута заявлено клопотання від 28.03.2017 №02-01/11948/534-13 (вх.суду №7364/17 від 30.03.2017) про призначення судової експертизи вартості об'єктів нерухомості боржника, які були предметом купівлі-продажу за оспорюваними договорами, з метою встановлення їх реальної (ринкової) вартості станом на дату укладення цих договорів, мотивоване тим, що на виконання ухвал господарського суду Черкаської області у цій справі приватним підприємством "Ажіо" копій висновків про експертну оцінку зазначеного майна не надіслано, що така бездіяльність викликає підозру у складенні необ'єктивних висновків про реальну (ринкову) вартість зазначених об'єктів на час їх продажу.

Ухвалою суду від 11.04.2017 у справі призначено судову експертизу, проведення якої доручено Черкаському відділенню Київського науково-дослідного інституту судових експертиз.

Ухвалою суду від 23.05.2017 №3 погоджено строк виконання судової експертизи у термін понад три місяці, викладено питання 3.1 - 3.12, поставлені

на вирішення експертизи у пункті 3 ухвали суду від 11.04.2017 у новій редакції, а саме:

"3.1. Яка ринкова вартість станом на 30.01.2012 та станом на момент складення експертного висновку згідно з цією ухвалою суду нежилих приміщень, які знаходяться у с.Нова Дмитрівка Золотоніського району Черкаської області по вул.Польова буд.7, а саме: тік-вісова (літ.АІ) площею 223,6 кв.м, навіс (літ.Б), комора (літВ) площею 249,6 кв.м, комора (літ.Г) площею 375,8 кв.м, критий тік (літ.Д) площею 1877,7 кв.м, комора (літ.Ж) площею 775 кв.м, критий тік (літ.З) площею 2200 кв.м, ангар (літ.К) площею 449,9 кв.м, критий тік (літ.Л) площею 1200 кв.м, КЗС (М), огорожа (1,3,4), водонапірна башта (І), сторожка (О), зерносушарка М-1210 (№2) року?

3.2. Чи відповідає "Звіт про незалежну оцінку ринкової вартості без врахування ПДВ нежитлових будівель та споруд, які на праві приватної власності належать ТОВ "МТС-200" та розташовані за адресою: Черкаська область, Золотоніський район, с.Новодмитрівка, вул. Польова, 7. станом на 26 січня 2012 року", складений ПП "Ажіо", вимогам нормативно-правових актів з оцінки майна, методології, методам, оціночним процедурам?

3.3. Які нежилі приміщення, будівлі та споруди, як складові об'єкту нерухомості, який знаходяться в с.Нова Дмитрівка Золотоніського району Черкаської області по вул. Польова буд.7, не були включені до "Звіту про незалежну оцінку ринкової вартості без врахування ПДВ нежитлових будівель та споруд, які на праві приватної власності належать ТОВ "МТС-200" та розташовані за адресою: Черкаська область, Золотоніський район, с.Новодмитрівка, вул. Польова, 7, станом на 26 січня 2012 року" станом на дату його складення, та яка їх ринкова вартість станом на 29.02.2012 і станом на момент складення експертного висновку згідно з цією ухвалою суду?

3.4. Яка ринкова вартість станом на 29.02.2012 та станом на момент складення експертного висновку згідно з цією ухвалою суду нежилих приміщень, які знаходяться у с.Нова Дмитрівка Золотоніського району Черкаської області по вул. Урожайна, 54, а саме: будинок тваринника з прибудовами у складі: (літ.АІ) площею 416,7 кв.м, (літ.БІІ) площею 632,7 кв.м, (літ.ВІ) площею 124,8 кв.м, вагова (літ.ГГ) площею 84,0 кв.м?

3.5. Чи відповідає "Звіт про незалежну оцінку ринкової вартості без врахування ПДВ нежитлових будівель, які на праві приватної власності належать ТОВ "МТС-200" та розташовані за адресою: Черкаська область, Золотоніський район, с.Новодмитрівка, вул. Урожайна, 54. станом на 20 лютого 2012 року", складений ПП "Ажіо", вимогам нормативно-правових актів з оцінки майна, методології, методам, оціночним процедурам?

3.6. Які нежилі приміщення, будівлі та споруди, як складові об'єкту нерухомості, який знаходяться в с.Нова Дмитрівка Золотоніського району Черкаської області по вул. Урожайна, 54, не були включені до "Звіту про незалежну оцінку ринкової вартості без врахування ПДВ нежитлових будівель, які на праві приватної власності належать ТОВ "МТС-200" та розташовані за адресою: Черкаська область, Золотоніський район, с.Новодмитрівка, вул. Урожайна, 54. станом на 20 лютого 2012 року" станом на дату його складення, та яка їх ринкова вартість станом на 29.02.2012 і станом на момент складення експертного висновку згідно з цією ухвалою суду?

3.7. Яка ринкова вартість станом на 29.02.2012 та станом на момент складення експертного висновку згідно з цією ухвалою суду нежилих приміщень, які знаходяться у с.Нова Дмитрівка Золотоніського району Черкаської області по вул. Шевченка, 202, а саме: контора (літ.АІ, А'І) площею 216,9 кв.м, гараж (літ.БІ) площею 69,3 кв.м, котельня (літ.ГІ), уборна (літ.В), вигрібна яма (2)?

3.8. Чи відповідає "Звіт про незалежну оцінку ринкової вартості без врахування ПДВ нежитлових будівель та споруд, які на праві приватної власності належать ТОВ "МТС-200" та розташовані за адресою: Черкаська область, Золотоніський район, с.Новодмитрівка, вул. Шевченка, 202. станом на 24 лютого 2012 року", складений ПП "Ажіо", вимогам нормативно-правових актів з оцінки майна, методології, методам, оціночним процедурам?

3.9. Які нежилі приміщення, будівлі та споруди, як складові об'єкту нерухомості, який знаходяться в с.Нова Дмитрівка Золотоніського району Черкаської області по вул.Шевченка, 202, не були включені до "Звіту про незалежну оцінку ринкової вартості без врахування ПДВ нежитлових будівель та споруд, які на праві приватної власності належать ТОВ "МТС-200" та розташовані за адресою: Черкаська область, Золотоніський район, с.Новодмитрівка, вул. Шевченка, 202. станом на 24 лютого 2012 року" станом на дату його складення та яка їх ринкова вартість станом на 29.02.2012 і станом на момент складення експертного висновку згідно з цією ухвалою суду?

3.10. Яка ринкова вартість станом на 29.02.2012 та станом на момент складення експертного висновку згідно з цією ухвалою суду нежилих приміщень, які знаходяться у с.Нова Дмитрівка Золотоніського району Черкаської області по вул. Шевченка, 253, а саме: КДУ у складі: (літ.А-1) площею 14,9 кв.м, (літ.А1-1) площею 105,6 кв.м, (літ.А2-1) площею 26,1 кв.м, (літ.а) площею 3,2 кв.м, (літ.а1) площею 13,8 кв.м, (літ.а2) площею 44,0 кв.м, сарай у складі: (літ.В) площею 1181 кв.м, (літ.в) площею 33,1 кв.м, сарай (літ.Г) площею 1180 кв.м, гараж (літ.Б) площею 259,3 кв.м?

3.11. Чи відповідає "Звіт про незалежну оцінку ринкової вартості без врахування ПДВ конструктивних елементів нежитлових будівель, які на праві приватної власності належать ТОВ "МТС-200" та розташовані за адресою: Черкаська область, Золотоніський район, с.Новодмитрівка, станом на 24 лютого 2012 року", складений ПП "Ажіо", вимогам нормативно-правових актів з оцінки майна, методології, методам, оціночним процедурам?

3.12. Які нежилі приміщення, будівлі та споруди, як складові об'єкту нерухомості, який знаходяться в с.Нова Дмитрівка Золотоніського району Черкаської області по вул.Шевченка, 253, не були включені до "Звіту про незалежну оцінку ринкової вартості без врахування ПДВ конструктивних елементів нежитлових будівель, які на праві приватної власності належать ТОВ "МТС-200" та розташовані за адресою: Черкаська область, Золотоніський район, с.Новодмитрівка, станом на 24 лютого 2012 року" станом на дату його складення та яка їх ринкова вартість станом на 29.02.2012 і станом на момент складення експертного висновку згідно з цією ухвалою суду?"

Згідно з ухвалами суду від 05.09.2017 №3 та від 24.10.2017 для проведення судової експертизи Черкаському відділенню Київського науково-дослідного інституту судових експертиз направлено відповідні виділені матеріали справи №925/534/13 для проведення судової експертизи відповідно до ухвал суду від 11.04.2017 та від 23.05.2017 №3 за наявними матеріалами. Ухвалою суду від 30.11.2017 погоджено строк виконання судової експертизи у термін понад три місяці.

20.12.2018 до суду надійшов висновок експерта від 18.12.2018 №980/17-23, №1544-1558/18-23 (вх.суду №38006/18 від 20.12.2018) за результатами проведення судової оціночно-будівельної експертизи (далі - Висновок експерта), згідно з яким:

по питанню 3.1. при визначенні ринкової вартості нерухомості в обов'язковому порядку враховується земельна компонента (якщо земельна ділянка, на якій розташована нерухомість приватизована (є державний акт), то необхідно визначати ринкову вартість даної земельної ділянки. У випадку коли земельна ділянка не приватизована, необхідно визначати вартість права користування даною земельною ділянкою). Для визначення вартості права користування земельною ділянкою необхідний договір оренди даної земельної ділянки з зазначенням нормативної оцінки даної земельної ділянки та відсотка відрахування на податок.

При дослідженні матеріалів справи встановлено, що статус земельної ділянки, на яких розташовані будівлі, які знаходяться у с. Нова Дмитрівка Золотоніського району Черкаської області по вул. Польова, буд. 7, а саме: тік-вісова (літ. А1) площею 223,6 кв.м., навіс (літ. Б, комора ( літ. В) площею 249,6 кв.м., комора (літ. Г) площею 375,8 кв.м. критий тік (літ. Д) площею 1877,7 кв.м., комора (літ Ж) площею 775 кв.м., критий тік (літ 3) площею 2200 кв.м., ангар (літ К) площею 449,9 кв.м., критий тік (літ Л) площею 1200 кв.м. КЗС (М), огорожа (1,2,3), водонапірна башта (І), сторожка (0), зерносушарка М-1210 (№2) не визначений. Вищенаведені документи в матеріалах справи відсутні і на клопотання експерта не надані, тому визначити ринкову вартість даної нерухомості не вбачається можливим;

по питанню 3.2. "Звіт про незалежну оцінку ринкової вартості без

урахування ПДВ нежитлових будівель та споруд, які на праві приватної

власності належать ТОВ "МТС-2000" та розташовані за адресою: Черкаська

область, Золотоніський район, с. Новодмитрівка, вул. Польова, 7 станом на 26 січня 2012 року", складений ПП "Ажіо", класифікується як такий, що не повною мірою відповідає вимогам нормативно-правових актів з оцінки майна і має значні недоліки, що вплинули на достовірність оцінки, але може використовуватися з метою, визначеною у звіті, після виправлення зазначених недоліків;

по питанню 3.3. До "Звіту про незалежну оцінку ринкової вартості без урахування ПДВ нежитлових будівель та споруд, які на праві приватної власності належать ТОВ "МТС-2000" та розташовані за адресою: Черкаська область, Золотоніський район, с. Новодмитрівка, вул. Польова, 7", який виконаний ПП "Ажіо" станом на 26 січня 2012 року (м.с. т. 12, арк. 80-105), включені всі будівлі і споруди, які зазначені у технічному паспорті на нежитлові приміщення, що розташовані за адресою: вул. Польова, 7, с. Нова Дмитрівка, Золотоніського району, Черкаської області, виготовленого КП "ЧООБТІ" станом на 25.01.2012 (м.с. т. 16, арк. 30).

В зв'язку з відсутністю інформації про статус земельної ділянки, на якій розташована дана нерухомість, визначити ринкову вартість будівель і споруд, що зазначені у даному Звіті станом на 29.02.2012 і станом на момент складання експертного висновку не вбачається можливим;

по питанню 3.4. При визначенні ринкової вартості нерухомості в обов'язковому порядку враховується земельна компонента (якщо земельна ділянка, на якій розташована нерухомість, приватизована (є державний акт), то необхідно визначати ринкову вартість даної земельної ділянки. У випадку, коли земельна ділянка не приватизована, необхідно визначати вартість права користування даною земельною ділянкою). Для визначення вартості права користування земельною ділянкою необхідний договір оренди даної земельної ділянки з зазначенням нормативної оцінки даної земельної ділянки та відсотка відрахування на податок.

При дослідженні матеріалів справи встановлено, що статус земельної ділянки, на яких розташовані будівлі, які знаходяться у с. Нова Дмитрівка Золотоніського району Черкаської області по вул. Урожайна, 54, а саме: будинок тваринника з прибудовами у складі: (літ. А1) площею 416,7 кв.м., (літ. Б11) площею 632,7 кв.м., ( літ. В1) площею 124,8 кв.м. , вагова ( літ. ГГ) площею 84,0 кв.м, не визначений. Вищенаведені документи в матеріалах справи відсутні і на клопотання експерта не надані, тому визначити ринкову вартість даної нерухомості не вбачається можливим;

по питанню 3.5. "Звіт про незалежну оцінку ринкової вартості без урахування ПДВ нежитлових будівель та споруд, які на праві приватної власності належать ТОВ "МТС-2000" та розташовані за адресою: Черкаська область, Золотоніський район, с. Новодмитрівка, вул. Урожайна, 54, станом на 20 лютого 2012 року", складений ПП "Ажіо", класифікується як такий, що не повною мірою відповідає вимогам нормативно-правових актів з оцінки майна і має значні недоліки, що вплинули на достовірність оцінки, але може використовуватися з метою, визначеною у звіті, після виправлення зазначених недоліків;

по питанню 3.6. До "Звіту про незалежну оцінку ринкової вартості без урахування ПДВ нежитлових будівель, які на праві приватної власності належать ТОВ "МТС-2000" та розташовані за адресою: Черкаська область, Золотоніський район, с. Новодмитрівка, вул. Урожайна, 54", який виконаний ПП "Ажіо" станом на 20 лютого 2012 року (м.с. т. 12, арк. 129-146) включені всі будівлі і споруди, які зазначені у технічному паспорті на нежитлові приміщення, що розташовані за адресою: вул. Урожайна, 54, с. Нова Дмитрівка Золотоніського району Черкаської області, виготовленого КП "ЧООБТІ" станом на 21.02.2012 (м.с. т. 16, арк. 59).

В зв'язку з відсутністю інформації про статус земельної ділянки, на якій розташована дана нерухомість, визначити ринкову вартість будівель і споруд, що зазначені в даному Звіті станом на 29.02.2012 і станом на момент складання експертного висновку, не вбачається можливим;

по питанню 3.7. При визначенні ринкової вартості нерухомості в обов'язковому порядку враховується земельна компонента (якщо земельна ділянка на якій розташована нерухомість приватизована ( є державний акт), то необхідно визначати ринкову вартість даної земельної ділянки. У випадку коли земельна ділянка не приватизована, необхідно визначати вартість права користування даною земельною ділянкою). Для визначення вартості права користування земельною ділянкою необхідний договір оренди даної земельної ділянки з зазначенням нормативної оцінки даної земельної ділянки та відсотка відрахування на податок.

При дослідженні матеріалів справи встановлено, що статус земельної ділянки, на яких розташовані будівлі, які знаходяться у с. Нова Дмитрівка Золотоніського району Черкаської області по вул. Шевченка, 202, а саме: контора (літ. А1, А'1) площею 216,9 кв.м., гараж (літ. Б1) площею 69,3 кв.м.. котельня (літ. Г1), уборна (літ В), вигрібна яма (2) не визначений. Вищенаведені документи в матеріалах справи відсутні і на клопотання експерта не надані, тому визначити ринкову вартість даної нерухомості не вбачається можливим;

по питанню 3.8. "Звіт про незалежну оцінку ринкової вартості без урахування ПДВ нежитлових будівель та споруд, які на праві приватної власності належать ТОВ "МТС-2000" та розташовані за адресою: Черкаська область. Золотоніський район, с. Новодмитрівка, вул. Шевченка, 202, станом на 24 лютого 2012 року", складений ПП "Ажіо", класифікується як такий, що не повною мірою відповідає вимогам нормативно-правових актів з оцінки майна і має значні недоліки, що вплинули на достовірність оцінки, але може використовуватися з метою, визначеною у звіті, після виправлення зазначених недоліків.

по питанню 3.9. Всі будівлі, що зазначені в технічному паспорті на нежитлове приміщення про вул.Шевченка,202 в с.Н.Дмитрівка, Золотоніського району Черкаської області є об'єктом оцінки "Звіту про незалежну оцінку ринкової вартості без урахування ПДВ нежитлових будівель та споруд, які на праві приватної власності належать ТОВ "МТС-2000" та розташовані за адресою: Черкаська область, Золотоніський район, с. Новодмитрівка, вул. Шевченка, 202 станом на 24 лютого 2012 року" крім тимчасової прибудови, літера г.

В зв'язку з відсутністю інформації про статус земельної ділянки на якій

розташована дана нерухомість визначити ринкову вартість будівель і споруд, що зазначені в даному Звіті станом на 29.02.2012 і станом на момент складання експертного висновку не вбачається можливим;

по питанню 3.10. при визначенні ринкової вартості нерухомості в обов'язковому порядку враховується земельна компонента (якщо земельна ділянка на якій розташована нерухомість приватизована (є державний акт), то необхідно визначати ринкову вартість даної земельної ділянки. У випадку, коли земельна ділянка не приватизована, необхідно визначати вартість права користування даною земельною ділянкою). Для визначення вартості права користування земельною ділянкою необхідний договір оренди даної земельної ділянки з зазначенням нормативної оцінки даної земельної ділянки та відсотка відрахування на податок.

При дослідженні матеріалів справи встановлено, що статус земельної ділянки, на яких розташовані будівлі, які знаходяться у с. Нова Дмитрівка Золотоніського району Черкаської області по вул. Шевченка, 253, а саме: КДУ у складі (літ. А1) площею 14,9 кв.м., (літ. А1-1) площею 105,6 кв.м., (літ. АІ-1) площею 26,1 кв.м., (літ. а) площею 3,2 кв.м. (літ а№ ) площею 13,8 кв.м., (літ аІ) площею 44,0 кв.м., сарай у складі: ( літ. В) площею 1181 кв.м. , (літ в) площею 33,1 кв.м., сарай (літ. Г) площею 1180 кв.м., гараж (літ. Б) площею 259,3 кв.м. не визначений. Вищенаведені документи в матеріалах справи відсутні і на клопотання експерта не надані, тому визначити ринкову вартість даної нерухомості не вбачається можливим;

по питанню 3.11. "Звіт про незалежну оцінку ринкової вартості без урахування ПДВ нежитлових будівель та споруд, які на праві приватної власності належать ТОВ "МТС-2000" та розташовані за адресою: Черкаська область, Золотоніський район, с. Новодмитрівка, станом на 24 лютого 2012 року", складений ПП "Ажіо", класифікується як такий, що не повною мірою відповідає вимогам нормативно-правових актів з оцінки майна і має значні недоліки, що вплинули на достовірність оцінки, але може використовуватися з метою, визначеною у звіті, після виправлення зазначених недоліків;

по питанню 3.12. Всі будівлі, що зазначені в технічному паспорті на нежитлове приміщення по вул. Шевченка, 253 в с. Н.Дмитрівка Золотоніського району Черкаської області, є об'єктом оцінки "Звіту про незалежну оцінку ринкової вартості без урахування ПДВ конструктивних елементів нежитлових будівель та споруд, які на праві приватної власності належать ТОВ "МТС-2000" розташовані за адресою: Черкаська область, Золотоніський район, с.Новодмитрівка", виконаний ПП "Ажіо" станом на 24 лютого 2012 року

(м.с. т.16, арк. 17/8).

В зв'язку з відсутністю інформації про статус земельної ділянки, на якій розташована дана нерухомість, визначити ринкову вартість будівель і споруд, що зазначені в даному Звіті станом на 29.02.2012 і станом на момент складання експертного висновку не вбачається можливим.

Ухвалою суду від 18.01.2019 вищевказані заяви призначені до розгляду на 12.02.2019.

У день судового засідання від ДП "Агрофірма "Іскра" надійшло клопотання без дати і номера (вх.суду №4428/19 від 12.02.2019, а.с.147 т.17) з вимогами: призначити у справі повторну судову оціночно-будівельну експертизу, проведення якої доручити Київському науково-дослідному інституту судових експертиз. На вирішення експертів заявник просив поставити ті ж питання, які були зазначені в ухвалі суду від 23.05.2017 №3; обов'язок сплати витрат на проведення експертизи покласти на ДП "Агрофірма "Іскра".

У судовому засіданні 12.02.2019 представник ДП "Агрофірма "Іскра" заявлене клопотання підтримав і пояснив,

що вважає висновок експерта таким, що не відповідає вимогам нормативно-правових актів, які регулюють проведення судових експертиз, є необгрунтованим таким, що не відповідає меті з якою призначено експертизу;

що предметом судового розгляду є правочини укладені у січні-лютому 2012 року та додаткові угоди до них, укладені 31.01.2013, у зв'язку з чим експерт ЧВ КНДІСЕ Печиборщ В.З. (далі - експерт) при проведені дослідження поставлених на вирішення ухвалою суду питань, зобов'язаний був керуватись нормативно-правовими актами, які діяли у відповідний період;

що за результатами дослідження питань 3.1, 3.4, 3.7, 3.10 експертом не наведено норм законодавства, відповідно до яких неможливо визначити вартість об'єкту нерухомого майна (будівлі, споруди) без визначення статусу та оцінки земельної ділянки; не проведено оцінку нерухомості, розташованої на земельній ділянці, яка не приватизована та станом на день складання звіту про оцінку питання користування такою земельною ділянкою не врегульовано (відсутні договори оренди, право користування тощо), зокрема яким чином обставини відсутності таких документів впливають на результат визначення вартості будівель і споруд та які саме нормативно-правові документи забороняють проведення оцінки таких об 'єктів;

що з аналізу ч.1 ст.41 Конституції України, ч.1 ст.317, ст.377 Цивільного кодексу України, ст.79, ст.120 Земельного кодексу України вбачається, що у зв'язку із переходом права власності на будівлі (споруди) перехід права власності чи користування на земельну ділянку вимагає самостійної договірно-правової регламентації і не може вплинути на дійсність договорів купівлі-продажу нерухомого майна;

що на момент укладення договорів купівлі-продажу нерухомого майна нормами чинного законодавства України не передбачалось заборони відчуження нерухомого майна без відведення земельної ділянки, на якій воно розміщено;

що виходячи з положень глави 15 Земельного кодексу України, право користування земельною ділянкою виникає на підставі договору оренди (виняток становить право постійного користування земельною ділянкою для окремих категорій суб'єктів). Відповідно до ст. 126 Земельного кодексу України право оренди земельної ділянки посвідчується договором оренди землі, зареєстрованим відповідно до закону, отже твердження експерта про неможливість визначити вартість будівель і споруд без встановлення статусу земельної ділянки (право власності, права користування тощо) є необґрунтованим оскільки земельна ділянка і розташований на ній будівлі і споруди є окремими об'єктами нерухомості вартість, яких при проведені оцінки може визначатись окремо один від одного;

що описаний у розділах 1, 1.1, 1.2, 1.3, 1.4 Висновку експерта процес оцінки та огляд підходів до оцінки, Дохідний підхід, Порівняльний підхід, Дефініції, які використовуються в оцінці, не містять вимог, які ставлять в залежність визначення вартості нерухомого майна (будівлі, споруди) від обставин наявності/відсутності права власності чи права користування земельною ділянкою, на якій розташоване нерухоме майно, що є предметом оцінки;

що оскільки у Висновку експерта не наведено нормативно-правових актів, які забороняють визначення вартості будівель і споруд без визначення правового статусу земельної ділянки, твердження експерта про неможливість визначити ринкову вартість досліджуваних об'єктів, станом на день укладення відповідних договорів купівлі-продажу є необґрунтованими та такими, що суперечать матеріалам справи;

що стосовно результатів дослідження експертом Печиборщ В.З. питань 3.2, 3.5, 3.8, 3.11, то відсутність у Висновках про вартість майна, складеного ПП "Ажіо", відомостей про використані методичні підходи не впливає на визначену вартість майна, оскільки така інформація відображена у відповідних звітах про оцінку;

що на сторінках 27, 36, 46 Висновку експерта зазначається, що у відповідності до "Стислої характеристики об'єкту оцінки (згідно відомостей зі Звіту виконаного ПП "АЖІО")" земельна ділянка, на якій розташовані об'єкти оцінки, знаходяться в адміністративних межах відповідних сільських рад та не оформлені належним чином, що вказує на ту обставину, що в Звітах про оцінку, які дослужувались судовим експертом, обґрунтовано підстави не використання земельного компонента, у зв'язку з чим статус земельних ділянок фактично визначено у Звіті ПП "Ажіо" та відповідно проігноровано судовим експертом;

що оскільки статус земельної ділянки у Звіті ПП "Ажіо" було встановлено як не оформлена, то на момент його складання визначити (оцінити) вартість земельних ділянок або вартість права користування ними не було можливим, тому у цьому Звіті було визначено ринкову вартість лише будівель і споруд, які знаходились на вказаній земельній ділянці;

що у Висновку експерта відсутні заперечення стосовно застосованих підходів та методів оцінки майна, зокрема експертом зазначено наступне: "Прийнятий оцінювачем для визначеної мети оцінки вид вартості методичні підходи відповідають вимогам нормативно-правових актів у оцінки майна" (сторінки 19, 28, 38, 48 Висновку експерта),

що оскільки експертом проігноровано визначені у Звітах ПП "Ажіо" про оцінку майна обставини про те, що права на земельні ділянки на момент проведення оцінки не були оформлені належним чином, оскільки експертом встановлено відповідність застосованих виконавцем методичних підходів вимогам нормативно-правових актів оцінки майна, зібраних вихідних даних при складанні висновків, на думку експерта достатньо для проведення незалежної оцінки майна "..крім інформації про земельну ділянку", вказує на те, що зазначена вище класифікація звіту є необґрунтованою та такою що суперечить матеріалам справи №925/534/13, які досліджувались експертом.

У судовому засіданні представник ФГ "Агрейн" заявлене клопотання підтримав, ліквідатор банкрута залишив вирішення клопотання на розсуд суду.

У засіданні оголошувалась перерва з 12.02.2019 до 14.02.2019, про що учасники засідання були повідомлені під розписку.

У судове засідання повноважні представники учасників справи, які були присутніми у минулому судовому засіданні, не з'явились, про причини неявки до суду не повідомили.

Відповідно до ч.1 ст.202 ГПК України неявка у судове засідання будь-якого учасника справи, повідомленого належним чином про дату, час і місце судового засідання, не перешкоджає розгляду справи по суті, у зв'язку з чим суд розглянув справу за наявними в ній матеріалами без участі учасників справи, які не з'явились.

Відповідно до ст.233 ГПК України у судовому засіданні приєднано до матеріалів справи вступну та резолютивну частини судового рішення.

Дослідивши наявні у справі докази суд встановив.

Ухвалою суду від 25.04.2013 відкрито провадження у справі про банкрутство боржника. Постановою суду від 29.10.2013 боржника визнано банкрутом. Ухвалою суду від 06.09.2016 ліквідатором банкрута призначено арбітражного керуючого Юдицького О.В.

Боржником у особі ліквідатора банкрута заявлено вимоги про визнаня недійсними укладених між боржником та ДП "Агрофірма "Іскра" і ФГ "Агрейн" договорів купівлі-продажу нежилих приміщень, які знаходяться у с.Нова Дмитрівка Золотоніського району Черкаської області по вул.Польова, 7, по вул.Урожайна, 54, по вул.Шевченка, 202, по вул.Шевченка, 253.

У ході розгляду заявлених вимог ухвалою суду від 11.04.2017 у справі призначено судову експертизу, проведення якої доручено Черкаському відділенню Київського науково-дослідного інституту судових експертиз.

20.12.2018 до суду надійшов висновок експерта від 18.12.2018 №980/17-23, №1544-1558/18-23 (вх.суду №38006/18 від 20.12.2018) за результатами проведення судової оціночно-будівельної експертизи.

Згідно із ч.2 ст.99 та ч.2 ст.107 Господарського процесуального кодексу України: у разі необхідності суд може призначити декілька експертиз, додаткову чи повторну експертизу; за наявності сумнівів у правильності висновку експерта (необґрунтованість, суперечність з іншими матеріалами справи тощо) за клопотанням учасника справи або з власної ініціативи суд може призначити повторну експертизу, доручивши її проведення іншим експертам.

Згідно з п.15.2 постанови пленуму Вищого господарського суду України від 23.03.2012 №4 "Про деякі питання практики призначення судової експертизи" повторною визнається судова експертиза, у проведенні якої експерт досліджує ті ж самі об'єкти і вирішує ті ж самі питання, які досліджувалися і вирішувалися у первинній судові експертизі. Нові об'єкти на дослідження повторної судової експертизи подаватися не можуть, так само як не можуть ставитися на її вирішення питання, які не розглядалися попередньою експертизою. Повторна судова експертиза призначається з ініціативи суду або за клопотанням учасників процесу, якщо висновок експерта визнано необґрунтованим чи таким, що суперечить іншим матеріалам справи, або коли він викликає сумнів у його правильності, або за наявності істотного порушення норм, які регламентують порядок призначення і проведення експертизи. Повторну судову експертизу може бути призначено також, якщо є розходження у висновках кількох експертів і їх неможливо усунути шляхом одержання додаткових пояснень експертів у судовому засіданні. Повторну судову експертизу слід доручати іншому експерту (експертам).

Суд вважає, що клопотання ДП "Агрофірма "Іскра" про призначення повторної оціночно-будівельної експертизи підлягає задоволенню

оскільки експерт не вказав нормативно-правових актів, які унеможливлювали на момент укладення договорів (30.01.2012 і 29.02.2012) та унеможливлюють станом на момент складення експертного висновку визначення вартості будівель і споруд без "інформації про статус земельної ділянки, на якій розташована дана нерухомість",

оскільки описаний у розділах 1, 1.1, 1.2, 1.3, 1.4 Висновку експерта процес оцінки та огляд підходів до оцінки не містить вимог, які ставлять в залежність визначення вартості нерухомого майна від обставин наявності права власності чи права користування земельною ділянкою, на якій розташоване нерухоме майно;

оскільки статус земельних ділянок у Звітах ПП "Ажіо" було встановлено як не оформлена;

оскільки на поставлені судом питання у пунктах 3.2, 3.5, 3.8, 3.11 (чи відповідають звіти ПП "Ажіо" вимогам нормативно-правових актів з оцінки майна, методології, методам, оціночним процедурам) експерт не дав прямої відповіді (звіти не повною мірою відповідають вимогам нормативно-правових актів з оцінки майна і мають значні недоліки, що вплинули на достовірність оцінки, але можуть використовуватися з метою, визначеною у звітах, після виправлення зазначених недоліків), тобто Висновок експерта не містить вказівки на те, яким конкретним нормативно-правовим актам з оцінки майна, методології, методам, оціночним процедурам звіти ПП "Ажіо" не відповідають, а також не вказує виправлення яких конкретно недоліків дає підстави для їх використання. Крім того, такий висновок містить внутрішню суперечність, оскільки звіти ПП "Ажіо" одночасно і не відповідають нормативно правовим актам, і не виключається правильність здійсненої в них оцінки.

За таких обставин Висновок експерта викликає сумнів у його правильності з огляду на відсутність конкретних обґрунтувань неможливості оцінки вартості будівель і споруд без оцінки земельних ділянок (прав на них) та на відсутність вказівки на конкретні нормативні акти, які порушено при складенні звітів про оцінку ПП "Ажіо"

Замовником, тобто платником за проведення експертизи, суд визначає Дочірнє підприємство "Агрофірма "Іскра".

Керуючись ст.12, 99, 100, 107 Господарського процесуального кодексу України, суд

УХВАЛИВ:

1. Клопотання ДП "Агрофірма "Іскра" без дати і номеру (вх.суду №4428/19 від 12.02.2019) задовольнити.

2. Призначити у справі повторну судову експертизу, проведення якої доручити Київському науково-дослідному інституту судових експертиз (03057, м.Київ, вул.Смоленська, 6).

3.На вирішення експертизи поставити питання:

3.1. Яка ринкова вартість станом на 30.01.2012 та станом на момент складення експертного висновку згідно з цією ухвалою суду нежилих приміщень, які знаходяться у с.Нова Дмитрівка Золотоніського району Черкаської області по вул.Польова буд.7, а саме: тік-вісова (літ.АІ) площею 223,6 кв.м, навіс (літ.Б), комора (літВ) площею 249,6 кв.м, комора (літ.Г) площею 375,8 кв.м, критий тік (літ.Д) площею 1877,7 кв.м, комора (літ.Ж) площею 775 кв.м, критий тік (літ.З) площею 2200 кв.м, ангар (літ.К) площею 449,9 кв.м, критий тік (літ.Л) площею 1200 кв.м, КЗС (М), огорожа (1,3,4), водонапірна башта (І), сторожка (О), зерносушарка М-1210 (№2) року?

3.2. Чи відповідає "Звіт про незалежну оцінку ринкової вартості без врахування ПДВ нежитлових будівель та споруд, які на праві приватної власності належать ТОВ "МТС-200" та розташовані за адресою: Черкаська область, Золотоніський район, с.Новодмитрівка, вул. Польова, 7. станом на 26 січня 2012 року", складений ПП "Ажіо", вимогам нормативно-правових актів з оцінки майна, методології, методам, оціночним процедурам?

3.3. Які нежилі приміщення, будівлі та споруди, як складові об'єкту нерухомості, який знаходяться в с.Нова Дмитрівка Золотоніського району Черкаської області по вул. Польова буд.7, не були включені до "Звіту про незалежну оцінку ринкової вартості без врахування ПДВ нежитлових будівель та споруд, які на праві приватної власності належать ТОВ "МТС-200" та розташовані за адресою: Черкаська область, Золотоніський район, с.Новодмитрівка, вул. Польова, 7, станом на 26 січня 2012 року" станом на дату його складення, та яка їх ринкова вартість станом на 29.02.2012 і станом на момент складення експертного висновку згідно з цією ухвалою суду?

3.4. Яка ринкова вартість станом на 29.02.2012 та станом на момент складення експертного висновку згідно з цією ухвалою суду нежилих приміщень, які знаходяться у с.Нова Дмитрівка Золотоніського району Черкаської області по вул. Урожайна, 54, а саме: будинок тваринника з прибудовами у складі: (літ.АІ) площею 416,7 кв.м, (літ.БІІ) площею 632,7 кв.м, (літ.ВІ) площею 124,8 кв.м, вагова (літ.ГГ) площею 84,0 кв.м?

3.5. Чи відповідає "Звіт про незалежну оцінку ринкової вартості без врахування ПДВ нежитлових будівель, які на праві приватної власності належать ТОВ "МТС-200" та розташовані за адресою: Черкаська область, Золотоніський район, с.Новодмитрівка, вул. Урожайна, 54. станом на 20 лютого 2012 року", складений ПП "Ажіо", вимогам нормативно-правових актів з оцінки майна, методології, методам, оціночним процедурам?

3.6. Які нежилі приміщення, будівлі та споруди, як складові об'єкту нерухомості, який знаходяться в с.Нова Дмитрівка Золотоніського району Черкаської області по вул. Урожайна, 54, не були включені до "Звіту про незалежну оцінку ринкової вартості без врахування ПДВ нежитлових будівель, які на праві приватної власності належать ТОВ "МТС-200" та розташовані за адресою: Черкаська область, Золотоніський район, с.Новодмитрівка, вул. Урожайна, 54. станом на 20 лютого 2012 року" станом на дату його складення, та яка їх ринкова вартість станом на 29.02.2012 і станом на момент складення експертного висновку згідно з цією ухвалою суду?

3.7. Яка ринкова вартість станом на 29.02.2012 та станом на момент складення експертного висновку згідно з цією ухвалою суду нежилих приміщень, які знаходяться у с.Нова Дмитрівка Золотоніського району Черкаської області по вул. Шевченка, 202, а саме: контора (літ.АІ, А'І) площею 216,9 кв.м, гараж (літ.БІ) площею 69,3 кв.м, котельня (літ.ГІ), уборна (літ.В), вигрібна яма (2)?

3.8. Чи відповідає "Звіт про незалежну оцінку ринкової вартості без врахування ПДВ нежитлових будівель та споруд, які на праві приватної власності належать ТОВ "МТС-200" та розташовані за адресою: Черкаська область, Золотоніський район, с.Новодмитрівка, вул. Шевченка, 202. станом на 24 лютого 2012 року", складений ПП "Ажіо", вимогам нормативно-правових актів з оцінки майна, методології, методам, оціночним процедурам?

3.9. Які нежилі приміщення, будівлі та споруди, як складові об'єкту нерухомості, який знаходяться в с.Нова Дмитрівка Золотоніського району Черкаської області по вул.Шевченка, 202, не були включені до "Звіту про незалежну оцінку ринкової вартості без врахування ПДВ нежитлових будівель та споруд, які на праві приватної власності належать ТОВ "МТС-200" та розташовані за адресою: Черкаська область, Золотоніський район, с.Новодмитрівка, вул. Шевченка, 202. станом на 24 лютого 2012 року" станом на дату його складення та яка їх ринкова вартість станом на 29.02.2012 і станом на момент складення експертного висновку згідно з цією ухвалою суду?

3.10. Яка ринкова вартість станом на 29.02.2012 та станом на момент складення експертного висновку згідно з цією ухвалою суду нежилих приміщень, які знаходяться у с.Нова Дмитрівка Золотоніського району Черкаської області по вул. Шевченка, 253, а саме: КДУ у складі: (літ.А-1) площею 14,9 кв.м, (літ.А1-1) площею 105,6 кв.м, (літ.А2-1) площею 26,1 кв.м, (літ.а) площею 3,2 кв.м, (літ.а1) площею 13,8 кв.м, (літ.а2) площею 44,0 кв.м, сарай у складі: (літ.В) площею 1181 кв.м, (літ.в) площею 33,1 кв.м, сарай (літ.Г) площею 1180 кв.м, гараж (літ.Б) площею 259,3 кв.м?

3.11. Чи відповідає "Звіт про незалежну оцінку ринкової вартості без врахування ПДВ конструктивних елементів нежитлових будівель, які на праві приватної власності належать ТОВ "МТС-200" та розташовані за адресою: Черкаська область, Золотоніський район, с.Новодмитрівка, станом на 24 лютого 2012 року", складений ПП "Ажіо", вимогам нормативно-правових актів з оцінки майна, методології, методам, оціночним процедурам?

3.12. Які нежилі приміщення, будівлі та споруди, як складові об'єкту нерухомості, який знаходяться в с.Нова Дмитрівка Золотоніського району Черкаської області по вул.Шевченка, 253, не були включені до "Звіту про незалежну оцінку ринкової вартості без врахування ПДВ конструктивних елементів нежитлових будівель, які на праві приватної власності належать ТОВ "МТС-200" та розташовані за адресою: Черкаська область, Золотоніський район, с.Новодмитрівка, станом на 24 лютого 2012 року" станом на дату його складення та яка їх ринкова вартість станом на 29.02.2012 і станом на момент складення експертного висновку згідно з цією ухвалою суду?"

4. Направити необхідні матеріали справи для проведення судової експертизи за наявними матеріалами.

Звернути увагу експерта, що уся справа про банкрутство не може бути направлена експерту у зв'язку з неможливістю зупинення провадження у ній.

5. Зобов'язати Дочірнє підприємство "Агрофірма "Іскра" та Фермерське господарство "Агрейн" на вимогу експерта: надати доступ для дослідження об'єктів експертизи; забезпечити явку на місце проведення експертизи свого представника.

7. Експертизу провести в присутності представників боржника (ТОВ "МТС-2000", голови комітету кредиторів (ТОВ "Сейм Інвест"), а також: по об'єктам у с.Нова Дмитрівка по вул.Шевченка,253, по вул.Польова,7 та по вул.Урожайна,54 - Дочірнього підприємства "Агрофірма "Іскра"; по об'єкту у с.Нова Дмитрівка по вул. Шевченка, 202 - Фермерського господарства "Агрейн".

Попередити учасників провадження у справі про банкрутство боржника, що у разі неявки представника на повідомлення експерта, експертиза проводиться без представника цієї сторони.

8.Зобов'язати Київський науково-дослідний інститут судових експертиз:

під розписку вручити дану ухвалу експерту (експертам) та попередити осіб, які безпосередньо проводитимуть судову експертизу, про відповідальність, передбачену статтями 384 і 385 Кримінального кодексу України за дачу завідомо неправдивого висновку або відмову дати висновок та за відмову без поважних причин від виконання покладених на них обов'язків;

після закінчення проведення судової експертизи подати суду висновок судового експерта, докази направлення копії висновку сторонам та розрахунок вартості експертизи.

9.Обов'язок оплати вартості експертизи покласти на Дочірнє підприємство "Агрофірма "Іскра" (19712, Черкаська область, Золотоніський район, с.Броварки, ідентифікаційний код 31214624).

Експертній установі направити рахунок на оплату експертизи Дочірньому підприємству "Агрофірма "Іскра" та одночасно - його копію суду.

Дочірньому підприємству "Агрофірма "Іскра" оплату здійснити у термін до семи робочих днів з дня отримання рахунку експертної установи.

Ухвала суду набрала законної сили 22.02.2019. Ухвала суду може бути оскаржена до Північного апеляційного господарського суду в порядку та у строки, встановлені статтями 254-257 та п.17.5 розділу ХІ Перехідні положення Господарського процесуального кодексу України.

Повне судове рішення складено і підписано 22.02.2019.

Направити дану ухвалу ліквідатору банкрута, членам комітету кредиторів (3), ФГ "Агрейн", ДП "Агрофірма "Іскра".

Суддя Ю.А. Хабазня

7