ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

19 лютого 2019 року

м. Київ

Справа № 922/4416/16

Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:

Чумака Ю. Я. - головуючого, Краснова Є. В., Пількова К. М.,

секретар судового засідання - Овчарик В. М.,

за участю представників:

позивача - Янковського С. А. (адвокат),

відповідача - не з'явилися,

розглянув касаційну скаргу Головного управління Держгеокадастру у Харківській області

на рішення Господарського суду Харківської області від 07.08.2018 (суддя Жигалкін І. П.) і постанову Східного апеляційного господарського суду від 05.12.2018 (судді: Слободін М. М., Хачатрян В. С., Склярук О. І.) у справі

за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю сільськогосподарського підприємства "Родіна"

до Головного управління Держгеокадастру у Харківській області

про визнання укладеними угод.

Короткий зміст і підстави позовних вимог

1. У грудні 2016 року Товариство з обмеженою відповідальністю сільськогосподарське підприємство "Родіна" (далі - ТОВ СП "Родіна") звернулося до Господарського суду Харківської області з позовом до Головного управління Держгеокадастру у Харківській області (далі - Управління), з урахуванням уточнень до позовної заяви, які згідно з ухвалою суду від 21.02.2017 прийнято до розгляду, про визнання укладеними додаткових угод від 21.07.2016 про поновлення терміну дії договорів оренди земельних ділянок від 26.07.2006 № 05 (площею 15,1298 га, кадастровий номер :01:006:0167), від 26.07.2006 № 04 (площею 14,0292 га, кадастровий номер :01:006:0168), від 26.07.2006 № 07 (площею 11,2772 га, кадастровий номер :01:006:0169), від 26.07.2006 № 06 (площею 22,7444 га, кадастровий номер :01:005:0216), згідно з якими внесено зміни до пунктів 6 цих договорів і викладено їх у такій редакції: "Договір укладено на строк до "20" липня 2021 року включно".

2. Позовні вимоги із посиланням, зокрема, на положення статті 33 Закону України від 06.10.1998 № 161-XIV "Про оренду землі" (далі - Закон України № 161-XIV) обґрунтовано належним виконанням орендарем умов договорів оренди земельних ділянок і відсутністю заперечень орендодавця протягом місяця після закінчення строку їх дії, що є підставою для поновлення цих договорів.

Короткий зміст рішень судів попередніх інстанцій

3. Суди розглядали справу неодноразово.

Рішенням Господарського суду Харківської області від 07.03.2017 (суддя Шарко Л. В.), залишеним без змін постановою Харківського апеляційного господарського суду від 17.05.2017 (судді: Гетьман Р. А. (головуючий), Россолов В. В., Тихий П. В.), позов задоволено повністю, визнано укладеними додаткові угоди від 21.07.2016 про поновлення терміну дії договорів від 21.07.2006 оренди земельних ділянок, якими внесено зміни до пунктів 6 договорів "Строк дії договору" у наступній редакції: "Договір укладено на строк до "20" липня 2021 року включно".

Постановою Верховного Суду від 20.02.2018 постанову Харківського апеляційного господарського суду від 17.05.2017 і рішення Господарського суду Харківської області від 07.03.2017 у справі № 922/4416/16 скасовано, справу передано на новий розгляд до Господарського суду Харківської області.

За результатами нового розгляду справи рішенням Господарського суду Харківської області від 07.08.2018, залишеним без змін постановою Східного апеляційного господарського суду від 05.12.2018, позов задоволено повністю, визнано укладеними додаткові угоди від 21.07.2016 про поновлення терміну дії договорів від 21.07.2006 оренди земельних ділянок, згідно з якими внесено зміни до пунктів 6 договорів "Строк дії договору" у такій редакції: "Договір укладено на строк до "20" липня 2021 року включно".

4. Судові рішення мотивовано тим, що оскільки відповідач відповідно до вимог статті 33 Закону України № 161-XIV протягом місяця із дати закінчення дії зазначених вище договорів оренди землі (з 21.07.2016 по 20.08.2016) не надіслав на адресу позивача лист-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договорів оренди землі, то ці договори вважаються поновленими на той самий строк (п'ять років, тобто до 20.07.2021) і на тих самих умовах, які було передбачено договорами оренди землі.

Короткий зміст вимог касаційної скарги

5. У касаційній скарзі Управління просить скасувати рішення суду першої інстанції і постанову апеляційного суду, ухвалити нове рішення про відмову у задоволенні позову.

Узагальнені доводи особи, яка подала касаційну скаргу

6. В обґрунтування вимог, викладених у касаційній скарзі, скаржник посилається на неправильне застосування судами попередніх інстанцій норм матеріального права, зокрема статті 654 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України), статті 33 Закону України № 161-XIV, наголошує, що суди безпідставно не врахували доводів відповідача про те, що йому не було відомо про закінчення строку дії оренди зазначених у позові земельних ділянок саме 20.07.2016, оскільки додаткові угоди, на які посилається орендар, не було зареєстровано; позивач не надав доказів обізнаності відповідача, а законодавством не передбачено обов'язку Управління отримувати відомості з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права під час розгляду питання стосовно поновлення договору оренди на підставі положень статті 33 Закону України № 161-XIV, витяги із зазначеного реєстру позивач надав лише до суду першої інстанції під час розгляду цієї справи. Принцип "мовчазної згоди" на підставі частини 6 статті 33 Закону України № 161-XIV може бути застосовано у разі якщо орендодавець обізнаний про закінчення строку дії договору. ТОВ СП "Родіна" до листа від 14.06.2016 № 376 додало лише проекти додаткових угод і не надало документів на підтвердження реєстрації додаткових угод до цих договорів від 06.03.2012, як і відомостей про належне виконання обов'язків орендарем земельних ділянок. Таким чином, Управління у межах наданих повноважень, у спосіб і строк, передбачені чинним законодавством, за результатами розгляду поданих позивачем документів прийняло правомірні рішення від 14.07.2016 № 19-20-14-21349/0/19-16 та від 12.10.2016 № 19-20-14-31252/0/19-16 про відмову у поновленні договорів оренди землі.

Скаржник також не погоджується із посиланням судів на довідку від 12.05.2016 № 309-17 Богодухівської ОДПІ ГУ ДФС у Харківській області про те, що ТОВ СП "Родіна" не має заборгованості зі сплати податків, зборів і платежів перед державним бюджетом, у тому числі й з орендної плати, оскільки строк дії цієї довідки становить 10 календарних днів. Посилання суду першої інстанції на висновок державної експертизи землевпорядної документації від 09.06.2016 № 1708, в якому позивача зазначено орендарем земельних ділянок, на думку скаржника, також безпідставні, оскільки державна експертиза землевпорядної документації - це діяльність, метою якої є дослідження, перевірка, аналіз та оцінка об'єктів експертизи на предмет їх відповідності вимогам законодавства, встановленим стандартам, нормам і правилам. У наведеному випадку державній експертизі землевпорядної документації підлягала технічна документація з нормативної грошової оцінки земельних ділянок сільськогосподарського призначення з метою продовження терміну дії договору оренди ТОВ СП "Родіна" земельних ділянок за межами населеного пункту, однак у цьому документі не визначено, що позивач є орендарем земельних ділянок.

Узагальнені доводи інших учасників справи

7. Відзиву на касаційну скаргу від ТОВ СП "Родіна" до суду не надійшло.

Фактичні обставини справи, встановлені судами

8. 26.07.2006 між ТОВ СП "Родіна" і Богодухівською районною державною адміністрацією (далі - Богодухівська РДА) укладено договори оренди земельних ділянок сільськогосподарського призначення, розташованих на території Гутянської селищної ради, за межами населеного пункту.

Відповідно до пунктів 1, 2 договору зареєстрованого за № 05, в оренду було передано земельну ділянку загальною площею 15,1298 га, кадастровий номер :01:006:0167.

Згідно з пунктами 1, 2 договору, зареєстрованого за № 04, в оренду було передано земельну ділянку загальною площею 14,0292 га, кадастровий номер :01:006:0168.

За змістом пунктів 1, 2 договору зареєстрованого за № 07, в оренду було передано земельну ділянку загальною площею 11,2772 га, кадастровий номер :01:006:0169.

Відповідно до пунктів 1, 2 договору зареєстрованого за № 06, в оренду було передано земельну ділянку загальною площею 22,7444 га, кадастровий номер :01:005:0216.

За змістом пунктів 6 цих договорів їх укладено на 5 років, а після закінчення строку договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк, і у цьому разі повинен не пізніше ніж за 150 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.

9. 06.03.2012 між ТОВ СП "Родіна" і Богодухівською РДА укладено додаткові угоди до договорів оренди земельних ділянок, відповідно до яких внесено зміни до пунктів 6 та 7 зазначених вище договорів щодо строків дії договорів і розміру орендної плати. Так, строк дії договорів оренди було встановлено до 20.07.2016 "з правом пролонгації", про що свідчать витяги із Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права від 05.05.2015 № 37116901, № 37118745, № 37120493 та від 05.06.2015 № 38633677.

10. 22.04.2016 ТОВ СП "Родіна" звернулося із листом-повідомленням № 246 до Богодухівської РДА, в якому повідомило про намір продовжити дію договорів оренди землі, у відповідь на який Богодухівська РДА повідомила про відсутність заперечень стосовно поновлення договорів оренди землі та зазначила, що для продовження дії договорів оренди потрібно укласти додаткові угоди до чинних договорів оренди, але для цього слід звернутися із заявою до Управління (лист від 12.05.2016 № 01-25/1615).

11. Зі змісту довідки Богодухівської ОДПІ ГУ ДФС у Харківській області від 12.05.2016 № 309-17, наданої Управлінню, вбачається відсутність заборгованості ТОВ СП "Родіна" станом на 12.05.2016 зі сплати податків, зборів, платежів.

12. Управлінням затверджено висновок державної експертизи землевпорядної документації від 09.06.2016 № 1708.

13. Рішенням Богодухівської РДА від 24.06.2016 № 214-VII затверджено технічну документацію з нормативної грошової оцінки земельних ділянок державної власності сільськогосподарського призначення - сільськогосподарських угідь, для ведення товарного сільськогосподарського виробництва ТОВ СП "Родіна" (у кількості 4 ділянки) з метою подовження терміну дії оренди земельних ділянок, розташованих на території Гутянської селищної ради.

14. Відділом Держгеокадастру у Богодухівському районі Харківської області 06.07.2016 складено витяги № 27-20.12-0.4-691/14-16, № 19-20.12-0.4-692/14-16, № 27-20.12-0.4-693/14-16, № 27-20.12-0.4-690/14-16 із технічної документації про нормативну грошову оцінку земельних ділянок, кадастрові номери :01:006:0167, :01:006:0168, :01:006:0169, :01:005:0216, що перебувають у користуванні ТОВ СП "Родіна".

15. 16.06.2016 ТОВ СП "Родіна" звернулося до Управління із листом-повідомленням № 376 щодо поновлення договорів оренди земельних ділянок у порядку, передбаченому статтею 33 Закону України № 161-XIV, до якого було додано проекти додаткових угод, у відповідь на який у листі від 14.07.2016 № 19-20-14-21349/0/19-16 позивачеві відмовлено у поновленні договорів оренди землі із посиланням на закінчення 26.07.2011 строку дії договорів оренди земельних ділянок від 26.07.2006.

На повторний лист ТОВ СП "Родіна" від 16.09.2016 № 618 Управління у листі від 12.10.2016 № 19-20-14-31252/0/19-16 відмовило позивачеві у підписанні додаткових угод до договорів оренди земельних ділянок з огляду на закінчення строку дії цих договорів 26.07.2011.

Позиція Верховного Суду

16. Заслухавши суддю-доповідача, дослідивши доводи, наведені у касаційній скарзі, перевіривши на підставі встановлених фактичних обставин справи застосування судами попередніх інстанцій норм матеріального і процесуального права, Верховний Суд вважає, що касаційну скаргу слід задовольнити частково з таких підстав.

17. За змістом статті 11 ЦК України підставами виникнення цивільних прав та обов'язків є, зокрема, договори та інші правочини. Правочин має вчинятися у формі, встановленій законом (частина 4 статті 203 Кодексу).

18. Частиною 1 статті 210 ЦК України передбачено, що правочин підлягає державній реєстрації лише у випадках, встановлених законом. Такий правочин є вчиненим з моменту його державної реєстрації.

19. Зміна або розірвання договору вчиняється у такій самій формі, що й договір, що змінюється або розривається, якщо інше не встановлено договором або законом чи не випливає із звичаїв ділового обороту (стаття 654 ЦК України).

20. За змістом статті 18 Закону України № 161-XIV (у редакції Закону України від 11.02.2010 № 1878-VI "Про внесення змін до Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень" та інших законодавчих актів України", тобто чинній на час укладення між ТОВ СП "Родіна" та Богодухівською РДА додаткових угод від 06.03.2012) договір оренди землі набирає чинності після його державної реєстрації. Укладений договір оренди землі підлягає державній реєстрації. Право оренди земельної ділянки виникає з дня державної реєстрації цього права відповідно до закону, що регулює державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень (стаття 20 Закону України № 161-XIV).

21. Відповідно до пунктів 38 договорів оренди земельних ділянок від 26.07.2006 цей договір набирає чинності після підписання сторонами та його державної реєстрації.

22. Орендарі набувають права оренди земельної ділянки на підставах і в порядку, передбачених Земельного кодексу України, ЦК України, Законом України № 161-XIV та іншими законами України і договором оренди землі (стаття 6 Закону України № 161-XIV).

23. Статтею 125 Земельного кодексу України передбачено, що право власності на земельну ділянку, а також право постійного користування та право оренди земельної ділянки виникають з моменту державної реєстрації цих прав, а статтею 126 цього Кодексу встановлено порядок оформлення речових прав на земельну ділянку відповідно до Закону України від 01.07.2004 № 1952-IV "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" (далі - Закон України № 1952-IV).

24. 16.03.2010 набрав чинності Закон України від 11.02.2010 № 1878-VI "Про внесення змін до Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень" та інших законодавчих актів України", згідно з яким статті 18 та 20 Закону України № 161-XIV виключено, а статтю 6 доповнено частиною 5, за змістом якої право оренди земельної ділянки підлягає державній реєстрації відповідно до закону.

25. Розділом II "Прикінцеві та перехідні положення" цього Закону встановлено, що до 01.01.2012 державна реєстрація, зокрема договорів оренди земельних ділянок, проводиться територіальними органами земельних ресурсів. 09.12.2011 дію наведеної норми продовжено до 01.01.2013.

26. За змістом статті 2 Закону України № 1952-IV (у редакції Закону України № 1878-VI) державна реєстрація речових прав на нерухоме майно - офіційне визнання і підтвердження державою фактів виникнення, переходу або припинення прав на нерухоме майно, обтяження таких прав шляхом внесення відповідного запису до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

27. Права на нерухоме майно, які підлягають державній реєстрації відповідно до цього Закону, виникають з моменту такої реєстрації. Права на нерухоме майно, що виникли до набрання чинності цим Законом, визнаються дійсними у разі відсутності їх державної реєстрації, передбаченої цим Законом, за таких умов: якщо реєстрація прав була проведена відповідно до законодавства, що діяло на момент їх виникнення, або якщо на момент виникнення прав діяло законодавство, що не передбачало обов'язкової реєстрації таких прав (частини 3, 4 статті 3 Закону України № 1952-IV у редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин).

28. Направляючи справу на новий розгляд, Верховний Суд у постанові від 20.02.2018 встановив, що суди попередніх інстанцій не з'ясували питання щодо здійснення державної реєстрації додаткових угод до договорів оренди земельних ділянок від 06.03.2012 у відповідності до норм діючого на той момент законодавства, а також суди не з'ясували чи свідчить реєстрація речового права у 2015 році про здійснення реєстрації додаткових угод до договорів оренди земельних ділянок від 06.03.2012 відповідно до вимог діючого на момент їх укладення законодавства.

29. До того ж Верховний Суд у постанові від 20.02.2018 наголосив, що здійснюючи судовий розгляд справи, встановивши обставини щодо відмови Управління у поновленні договорів оренди земельних ділянок викладеної у листі від 14.07.2016 № 19-20-14-21349/0/19-16 за результатами розгляду звернення позивача з листом-повідомленням про поновлення договорів від 14.06.2016 та повторної відмови від підписання додаткових угод до договорів оренди землі від 12.10.2016 № 19-20-14-31252/0/19-16 на звернення позивача від 12.10.2016, суди першої та апеляційної інстанції не з'ясовували питання та не встановили обставин щодо вжиття позивачем заходів, передбачених чинним законодавством, зокрема щодо оскарження відмови Управління у поновленні договорів оренди землі.

30. Однак, за результатами нового розгляду справи, приймаючи рішення від 07.08.2018 і постанову від 05.12.2018, суди попередніх інстанцій зазначеного не врахували, лише знов послалися на те, що додатковими угодами до договорів оренди земельних ділянок від 06.03.2012 продовжено строк дії договорів на 5 років, про що на думку судів свідчать витяги з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права від 05.05.2015 № 37116901, № 37118745, № 37120493 та від 05.06.2015 № 38633677.

31. Крім того, з приводу невиконання вимог щодо реєстрації договорів оренди відповідно до вимог Постанови КМУ від 09.09.2009 № 1021 (реєстрації в Поземельній книзі), суд апеляційної інстанції зазначив, що відсутність такої реєстрації, по-перше, не тягне недійсності або нікчемності правочину, по-друге, не є обставиною невиконання договору, оскільки не входить до предмету договору оренди.

32. Наведені висновки суду апеляційної інстанції Верховний Суд вважає помилковими, оскільки, по-перше, як зазначалося вище права на нерухоме майно, що виникли до набрання чинності Законом України № 1952-IV, визнаються дійсними у разі відсутності їх державної реєстрації, зокрема якщо реєстрація прав була проведена відповідно до законодавства, що діяло на момент їх виникнення, а по-друге, обов'язковість такої реєстрації була передбачена як на законодавчому рівні, так і обумовлена сторонами договорів оренди/додаткових угоди.

33. Доводи скаржника про те, що йому не було відомо про продовження строків оренди землі з ТОВ СП "Родіна" до 20.07.2019, а позивач не надав жодних доказів того, що Управління станом на час розгляду ним питання про поновлення договорів оренди землі знало про це, суд касаційної інстанції вважає безпідставними, зважаючи на те, що ризик необізнаності відповідача не може покладатися на позивача.

34. З огляду на наведене Верховний Суд дійшов висновку, що суди попередніх інстанцій й за результатами нового розгляду справи належним чином не встановили обставин цієї справи, вичерпно не з'ясували усі обставини, пов'язані з набранням чинності додаткових угод до договорів оренди земельних ділянок від 06.03.2012; у порушення вимог статті 316 Господарського процесуального кодексу України належним чином не виконали вказівки, які були викладені у постанові Верховного Суду від 20.02.2018, припустившись у зв'язку з цим порушення вимог статей 86, 236 Господарського процесуального кодексу України щодо прийняття судового рішення на підставі всебічного, повного і об'єктивного розгляду в судовому процесі всіх обставин справи в їх сукупності, керуючись законом. Суди належним чином не дослідили усі зібрані у справі докази, що унеможливило встановлення тих фактичних обставин, які мають значення для правильного вирішення спору у цій справі.

35. Водночас суд касаційної інстанції згідно з частиною другою статті 300 Господарського процесуального кодексу України не має права встановлювати або вважати доведеними обставини, що не були встановлені у рішенні або постанові суду чи відхилені ним, вирішувати питання про достовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими, збирати чи приймати до розгляду нові докази або додатково перевіряти докази.

Висновки за результатами розгляду касаційної скарги

36. Згідно з частиною 3 статті 310 Господарського процесуального кодексу України підставою для скасування судового рішення та направлення справи на новий розгляд є порушення норм процесуального права, що унеможливило встановлення фактичних обставин, які мають значення для правильного вирішення справи, якщо суд не дослідив зібрані у справі докази.

37. За таких обставин висновки судів першої та апеляційної інстанцій про наявність правових підстав для задоволення позовних вимог є передчасними і зробленими без дослідження всіх зібраних у справі доказів, а тому судові рішення у справі підлягають скасуванню, а справа - передачі на новий розгляд до суду першої інстанції.

38. Під час нового розгляду суду слід урахувати наведене, надати оцінку правомірності вимог позивача, надати належну оцінку всім доводам учасників справи із належним обґрунтуванням прийняття або неприйняття відповідних доводів та доказів, а отже і встановити обставини щодо наявності або, навпаки, відсутності підстав для задоволення позову.

Щодо судових витрат

39. Оскільки у цьому випадку суд касаційної інстанції не змінює та не ухвалює нового рішення, розподіл судових витрат судом касаційної інстанції не здійснюється (частина 14 статті 129 Господарського процесуального кодексу України).

Керуючись статтями 300, 301, 308, 310, 314, 315, 317 Господарського процесуального кодексу України, Верховний Суд

ПОСТАНОВИВ:

Касаційну скаргу Головного управління Держгеокадастру у Харківській області задовольнити частково.

Рішення Господарського суду Харківської області від 07.08.2018 і постанову Східного апеляційного господарського суду від 05.12.2018 у справі № 922/4416/16 скасувати, справу передати на новий розгляд до Господарського суду Харківської області.

Постанова суду касаційної інстанції набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною і оскарженню не підлягає.

Головуючий Ю. Я. Чумак

Судді Є. В. Краснов

К. М. Пільков