Господарський суд
Житомирської області
_________________________________________
______________________________________________________________________
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"05" лютого 2019 р. Справа № 906/696/18

Господарський суд Житомирської області у складі:

судді Тимошенка О.М.

секретар судового засідання: Зоренко О.М.

за участю представників сторін:

від позивача: Боголюб А.В. (адвокат, ордер від 24.01.19);

від відповідача: Сіра А.В. (адвокат, ордер №43080 від 22.10.18)

розглянувши у відкритому судовому засіданні в м. Житомирі справу

за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю "Бальзак Інвестиції"

до Фізичної особи-підприємця Парасюка Сергія Олександровича

про розірвання договору оренди та стягнення 1 590 189 грн.35 коп

Позивачем пред'явлено позов про розірвання договору оренди ОБ №20151014 від 26.10.15 та стягнення на його користь з відповідача 1590189,35грн., з яких: 960655,92грн. боргу за оренду приміщення по договору оренди ОБ №20151014 від 26.10.15; 104469,86грн. пені; 364041,61грн. штрафу; 122054,58грн. інфляційних; 38967,38 грн. 3% річних.

Позовні вимоги грунтуються на тому, що відповідач неналежним чином виконував умови договору оренди по сплаті передбачених ним платежів, внаслідок чого утворилася вказана заборгованість за період з 29.02.16 по 14.08.18.

27.09.18 закрито підготовче провадження та призначено справу до розгляду по суті на 23.10.18.

17.10.18 надійшов відзив на позовну заяву (а.с.227 т.1), в якому відповідач позов не визнає частково з тих підстав, що договір оренди наразі неможливо розірвати, оскільки його було розірвано з 05.06.18 , у зв'язку з відмовою позивача; у зв'язку з розірванням договору оренди та обмеженням доступу до орендованих приміщень відповідач заперечує стягнення заборгованості за їх оренду у період червень-липень 2018. Просить застосувати строк позовної давності до стягнення пені та штрафу. Вказує на неправильність здійснення розрахунків штрафних санкцій, позивач втратив право на надання правильного розрахунку, у зв'язку із закриттям підготовчого провадження, а тому їх недоведеність є підставою для відмови у позові. Просить поновити строк для подачі відзиву на позов.

23.10.18 до суду надійшли заперечення позивача на поновлення строку для подання відзиву на позов.

29.10.18 до суду надійшла відповідь на відзив, в якому позивач зазначив про те, що договір не розірвано, підстави для його розірвання відсутні; борг, річні та інфляційні нараховані на підставі первинних документів з 29.02.16 по липень 2018; пеню обраховано за період з 01.09.17 по 01.03.18 за шість місяців та в межах позовної давності; усі розрахунки виконані програмою онлайн калькулятор розрахунків; строки позовної давності не пропущено; факт неможливості використання майна орендарем є не підтвердженим; усі бухгалтерські розрахунки виконані спеціалістом в сфері бухгалтерії. (а.с.144 т.2).

Представники позивача у судових засіданнях позовні вимоги підтримали з підстав викладених у позовній заяві. Зазначили, що договір оренди не було розірвано.

Відповідач та його представник у судових засіданнях підтримали викладене у відзиві на позовну заяву.

У судовому засіданні 24.01.19 оголошувалась перерва до 05.02.19.

05.02.19 сторони своїх представників в судове засідання не направили.

04.02.19 до суду надійшла заява представника відповідача про відкладення розгляду справи, у зв'язку з неможливістю прибути в судове засідання по причині перебування на лікарняному.

05.02.19 до суду надійшло клопотання представника позивача, в якому просить розглядати справу за його відсутності. Позовні вимоги підтримує в повному обсязі, просить їх задоволити.

Суд відхиляє клопотання відповідача, оскільки представником не надано доказів поважності причин неможливості прибуття в судове засідання. Заперечення відповідача по суті спору викладені у відзиві на позовну заяву та висловленні представником на попередніх судових засіданнях.

Заслухавши пояснення учасників судового процесу, дослідивши матеріали справи, господарський суд

ВСТАНОВИВ:

26 жовтня 2015 року між Товариством з обмеженою відповідальністю «Бальзак Інвестиції» (орендодавець/позивач) та фізичною особою-підприємцем Парасюком Сергієм Олександровичем (орендар/відповідач) укладено Договір оренди нежитлового приміщення ОБ №20151014. Договір посвідчений приватним нотаріусом Бердичівського міського нотаріального округу Богатирчуком А.М. 26.10.2018р. реєстраційний №3307, індексний номер Витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права №46313527 від 26.10.2015 року (а.с.51).

Згідно п.1.1 Договору, орендодавець передає, а орендар (відповідач) приймає у тимчасове платне користування нежитлове приміщення, а саме частину будівлі Торгового центру на 5 (п'ятому) поверсі, загальною площею 493,27 кв. м., яке знаходиться за адресою: Житомирська область, м. Бердичів, вул. Європейська, 26 , іменоване далі за текстом «Об'єкт оренди», про що сторони підписали Акт прийому - передачі об'єкту оренди № 1 від «26» жовтня 2015 року до Договору (а.с.76).

Договір укладено строком на 8 (вісім) років - до 26.10.2023 (п.3.2 договору).

Згідно Акту №2 від 22.03.16 , площа об'єкту оренди складає 496,80 кв.м.(а.с.77 т.1).

Додатковою угодою №3 від «13» квітня 2018 року до Договору, зменшено загальну площу Об'єкту оренди до 482,37 кв.м. (а.с.82).

Таким чином, у період з 22.03.16 по 12.04.18 включно відповідач орендував приміщення площею 496,80 кв.м., а з 13.04.18 - площею 482,37 кв.м.

У п.2.3 Договору оренди Орендар взяв на себе зобов'язання своєчасно та в повному обсязі сплачувати Орендодавцю : орендну плату; гарантійний платіж; компенсацію комунальних платежів; компенсацію експлуатаційних платежів ; інші платежі, передбачені даним договором.

Види, розмір, порядок розрахунку та порядок оплати грошових зобов'язань Відповідача перед Позивачем передбачені Розділом 5 Договору та складається з орендної плати , компенсації комунальних платежів - електроенергія, водопостачання, опалення та ін., відшкодування експлуатаційних витрат.

Позивач просить стягнути з відповідача 960655,92грн. боргу за оренду приміщення по договору оренди ОБ №20151014 від 26.10.15, який виник за період з 01.03.16 по 14.08.18.

Орендна плата нараховується з дати підписання Акту №1 (п.5.3 Договору) - 26.10.15р.

Перший місяць оренди жовтень 2015 є неповним та складає 6 календарних днів з 26.10.15 по 31.10.15 включно.

26.01.16 Сторони уклали нотаріально посвідчену Додаткову угоду №1 до Договору оренди (а.с.78), якою внесли зміни до п.1.2 та п.1.3 додатку №5 , де обумовили, що за один календарний місяць використання Об'єкта оренди в період з дати підписання Акту №1 (з 26.10.15) та до 01.02 16 (по 31.01.16) Орендна плата становить 120,00 грн з ПДВ. Починаючи з 01.02.16 за повний календарний місяць лютого 2016 Орендна плата становить 19540,80 грн. та зараховується із суми гарантійного платежу, сплаченого 26.10.15 на суму 39081,60 грн., решта 19 540, 80 грн - в якості Орендної плати за останній місяць оренди ( п. 5.2 Договору оренди).

Згідно п.5 Договору, орендна плата сплачується Орендарем щомісяця попередньою оплатою, не пізніше 20-го числа місяця, що передує оплачуваному місяцю. Орендодавець до 15-го числа місяця, що передує оплачуваному місяцю, виставляє Орендареві paxунок на оплату Орендної плати, розрахованої відповідно до Додатка № 5 до даного Договору.Орендар зобов'язаний сплачувати Орендну плату не пізніше строку, зазначеного в даному Договорі незалежно від факту одержання зазначених рахунків.

Згідно п.5.8 Договору, орендар, крім платежів по оренді, повинен на умовах, визначених цим пунктом, компенсовувати витрати на комунальні послуги, якими він користується (електроенергія, водопостачання, опалення й т.д.), та витрати на комунальні послуги, які споживають відвідувачі в місцях загального користування та які розподіляються між всіма орендарями ТЦ пропорційно площі об'єкту оренди до загальної площі ТЦ.

Порядок розрахунків сум компенсації комунальних платежів був змінений за згодою сторін шляхом укладання нотаріально посвідченої Додаткової угоди №2 про зміну порядку розрахунків комунальних платежів від 27 лютого 2018 року, у зв'язку з цим з 01 березня 2018 року Порядок розрахунку комунальних платежів здійснюється згідно з Додатком №2 до Додаткової угоди №2 від 27.02.2018р.(а.с.79,80).

Компенсація комунальних послуг починає нараховуватися Орендодавцем з дати підписання Акту №1( п.п. 5.8.1 Договору оренди) з 26.10.15. До 15-го числа кожного поточного місяця Орендар сплачує аванс компенсації комунальних послуг за наступний місяць в сумі 11345,21 грн з ПДВ. У випадку , якщо вартість фактично спожитих комунальних послуг за попередній місяць перевищує суму сплаченого авансу, Орендар сплачує різницю до 15 числа поточного місяця на підставі рахунку, в якому ця різниця зазначена ( п.5.8.3 Договору оренди).

Додатковою угодою №1 від 26.01.16 до Договору оренди (а.с.78), внесено зміни в п.5.9 Договору, за яким Орендар відшкодовує витрати, пов'язані з експлуатацією, обслуговуванням і утриманням Об'єкта оренди в розмірі, що становить 20,00грн з ПДВ за один квадратний метр Об'єкта оренди на місяць, який щорічно збільшується на 10% від розміру, встановленого на попередній рік оренди. Компенсація експлуатаційних витрат починає нараховуватися з 01.02.2016 року.

Факт виконання зобов'язань по Договору посвідчується Актами прийняття-передачі послуг , що підписуються не пізніше 10-го числа місяця наступного за звітним ( п. 5.17 Договору оренди).

Так, за даними позивача, на виконання умов договору позивач надав відповідачу послуги на загальну суму 1746948,40грн. за період з 26.10.15 по 31.07.18 , за які відповідач розрахувався чатково, в розмірі 786292,48грн., що підтверджується Актами здачі прийняття робіт (а.с.85-118 т.1), карткою рахунку (а.с.134 т.1), платіжними дорученнями (а.с.18-65 т.2), розрахунком боргу (а.с.6 т.2).

Таким чином, борг відповідача станом на 31.07.18 становить 960655,92грн.

Кожного місяця за період з жовтня 2015 по травень 2018 сторони підписували Акти здачі прийняття робіт на оренду приміщення, експлуатаційні та комунальні витрати (а.с.85-116 т.1).

Акти здачі прийняття робіт за червень-липень 2018 відповідачем не підписані (а.с.117-118 т.1).

Періодично сторони проводили звірку розрахунків, останній Акт звірки на суму боргу 890337,00грн., з яким погодився відповідач підписавши його складений станом на 20.06.18 (а.с.130 т.1).

Акт звірки, виконаний станом на 31.07.18 на суму боргу 960655,92грн. відповідачем не підписано та заперечується ним.

Відповідач фактично заперечував нарахування орендних платежів у червні-липні 2018 оскільки вважає, що договір оренди припинив свою дію шляхом його розірвання позивачем в односторонньому порядку з 05.06.18; обов'язок по відшкодуванню витрат, пов'язаних з експлуатацією, обслуговуванням і утриманням Об'єкта оренди (п.5.9 Договору) взагалі не настав, оскільки сторони у договорі не передбачили строки їх оплати.

Відповідно до ч. 1 ст. 759 ЦК України за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов'язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк.

Згідно з ч. 1 ст. 762 ЦК України за користування майном з наймача справляється плата, розмір якої встановлюється договором найму.

Договором та Додатковими угодами сторони погодили, що плата за користування наймачем об'єктом найму встановлюється в розмірі 19540,80грн. з лютого 2016 по березень 2018, з квітня 2018 - 19106,68грн. та сплачується кожного місяця до 20 числа місяця, що передує оплачуваному місяцю; плата за комунальні платежі проводиться до 15 числа місяця що передує звітному в розмірі 11345,21грн., решта сплачується до 15-го числа звітного місяця на підставі виставлених рахунків або визначається відповідачем самостійно згідно додатку №4 до договору; експлуатаційні витрати складають 9936,00грн. (496,80кв.м.х20) на місяць з підвищенням кожного року на 10%, строки їх оплати сторони не встановили.

Тобто, в даному випадку сторони визначили розмір та строки сплати орендної плати, розмір експлуатаційних витрат, щодо комунальних послуг передбачили строки оплати та зазначили, що їх розмір буде узгоджуватися сторонами у відповідних рахунках.

Сторони шляхом підписання відповідних актів виконаних робіт дійшли згоди щодо визначення розміру плати за користування наймачем об'єктом найму, експлуатаційних платежів, комунальних послуг. При цьому, жодних заперечень щодо такого узгодження розміру орендної плати від сторін договору не надходило.

Факт виконання зобов'язань по Договору посвідчується Актами прийняття-передачі послуг, що підписуються не пізніше 10-го числа місяця наступного за звітним ( п. 5.17 Договору оренди).

Відповідно до ст.530 ЦК України, якщо у зобов'язанні встановлений строк (термін) його виконання, то воно підлягає виконанню у цей строк (термін).

Оскільки за своєю суттю експлуатаційні витрати нерозривно пов'язані з користуванням (орендою), тому строком для їх оплати є строк сплати орендної плати.

Згідно Акту звірки, станом на 31.05.18, борг відповідача становив 890337,00грн.(а.с.130).

Акти приймання-передачі робіт у червні та липні 2018 та Акти звірки розрахунків на кінець липня 2018 відповідач не підписував, та не визнає заборгованість у вказані місяці посилаючись на те, що Договір оренди розірвано позивачем в односторонньому порядку з 05.06.18.

Позивачем ставиться вимога про розірвання договору оренди.

Сторони пунктом 9.2 договору передбачили право орендодавця припинити дію договору в односторонньому порядку надіславши орендарю відповідне повідомлення.

Таке повідомлення було вручене особисто відповідачу 10.07.18 Листом №43 від 10.07.18 про дострокове припинення в односторонньому порядку Договору ОБ №20151014 від 26.10.15, в якому відповідача повідомлено про заборгованість та припинення дії договору на дев'ятий календарний день з дня отримання цього листа (а.с.161 т.1).

Відповідно до ст.651 ч.3 ЦК України у разі односторонньої відмови від договору у повному обсязі або частково, якщо право на таку відмову встановлено договором або законом, договір є відповідно розірваним або зміненим.

Таким чином, Договір оренди припинив свою дію 19.07.18.

З огляду на викладене, заперечення сторін щодо строків та порядку припинення дії договору оренди не приймаються судом до уваги, а вимога про розірвання Договору оренди ОБ №20151014 від 26.10.15 не підлягає задоволенню, оскільки вказаний договір розірвано в односторонньому порядку до подачі позову до суду. .

Звідси, обгрунтованою є вимога позивача про стягнення на його користь з відповідача боргу за період з березня 2016 (дата виникнення боргу) по 19.07.18, що становить 948739,18грн. (890337,00 (борг по травень 2018) + 39534,05грн. (червень 2018) + 18868,13грн. (30784,85:31х19(по 19.07.18)).

Крім того, позивач просить стягнути з відповідача 104469,86грн. пені, 364041,61грн. штрафу, 122054,58грн. інфляційних, 38967,38грн. 3% річних.

Відповідно до ст.549 ЦК України, неустойкою (штрафом, пенею) є грошова сума або інше майно, які боржник повинен передати кредиторові у разі порушення боржником зобов'язання. Штрафом є неустойка, що обчислюється у відсотках від суми невиконаного або неналежно виконаного зобов'язання. Пенею є неустойка, що обчислюється у відсотках від суми несвоєчасно виконаного грошового зобов'язання за кожен день прострочення виконання.

Відповідно до Закону України "Про відповідальність за несвоєчасне виконання грошових зобов'язань" платники грошових коштів сплачують на користь одержувачів цих коштів за прострочку платежу пеню в розмірі, що встановлюється за згодою сторін. Розмір пені, передбачений, обчислюється від суми простроченого платежу та не може перевищувати подвійної облікової ставки Національного банку України, що діяла у період, за який сплачується пеня.

Відповідно до п.10.2 договору, у випадку несвоєчасної або не в повному обсязі оплати орендної плати або компенсації комунальних та експлуатаційних платежів, орендар сплачує орендодавцю штрафну неустойку у формі пені у розмірі подвійної облікової ставки Національного Банку України від суми прострочених платежів за кожний день прострочки.

Згідно розрахунку позивача пеня нарахована за період з 01.09.17р. по 01.03.18р. на загальну суму боргу, яка утворилася за весь час дії договору з березня 2016 (а.с.30).

Відповідно до ст.232 п.6 ГК України, нарахування штрафних санкцій за прострочення виконання зобов'язання, якщо інше не встановлено законом або договором, припиняється через шість місяців від дня, коли зобов'язання мало бути виконано.

Таким чином, нарахування пені може проводитись за шість місяців від дня, коли зобов'язання мало бути виконано, за кожний місяць прострочки, окремо по кожному нарахуванню орендної плати, комунальних платежів, експлуатаційних витрат, оскільки вони мають різний строк оплати, а тому мають різний період початку прострочення сплати та закінчення шестимісячного строку.

Виходячи з викладеного, суд вважає, що позивач неправомірно здійснив розрахунок пені, клопотання про призначення економічної експертизи не заявляв, проти клопотання відповідача про призначення експертизи заперечив.

Суд не взмозі самостійно здійснити розрахунок пені, оскільки не вправі самостійно встановлювати періоди нарахування та суму заборгованості, з якої здійснюється розрахунок, так як це є частиною позовних вимог, які можуть викладатись тільки позивачем, тому вимога про стягнення 104469,86грн. пені не підлягає задоволенню в зв'язку з недоведеністю позовних вимог.

Згідно п.10.2.1.1 Договору, якщо період прострочення перевищує 30 (тридцять) календарних днів то орендар зобов'заний сплатити орендодавцю штрафну неустойку у формі штрафу у розмірі 20% від простроченої суми грошового зобов'язання.

Згідно п.10.2.1.2 Договору, якщо період прострочення перевищує 60 (шістдесят) календарних днів то крім штрафу передбаченого п.10.2.1.1, орендар додатково зобов'язаний сплатити орендодавцю штрафну неустойку у формі штрафу у розмірі 20% від простроченої суми грошового зобов'язання.

Суд, перевіривши розрахунок штрафу, вважає його правильним, тому вимога про стягнення штрафу підлягає задоволенню в заявленому розмірі (а.с.32).

Відповідно до ст. ст.625 ч.2 ЦК України боржник, який прострочив виконання грошового зобов'язання, на вимогу кредитора зобов'язаний сплатити суму боргу з врахуванням встановленого індексу інфляції за весь час прострочення та три проценти річних від простроченої суми, розмір яких згідно розрахунку позивача становить: 122054,58грн. інфляційних (а.с.46) та 38967,38 грн. 3% річних (а.с.40).

Суд, перевіривши наданий позивачем розрахунок 3% річних приходить до висновку, що дана вимога підлягає задоволенню частково в розмірі 38952,69грн., оскільки до розрахунку безпідставно включено борг за липень 2018 у розмірі 30784,85грн.

Інфляційні нарахування виконані правильно, тому суд задовольняє позов у цій частині в заявленому розмірі.

За ст.ст.627,629 ЦК України, відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості. Договір є обов'язковим для виконання сторонами.

У відповідності до статей 525, 526 Цивільного кодексу України, 193 Господарського кодексу України суб'єкти господарювання та інші учасники господарських відносин повинні виконувати господарські зобов'язання належним чином відповідно до закону, інших правових актів, договору, а за відсутності конкретних вимог щодо виконання зобов'язання - відповідно до вимог, що у певних умовах звичайно ставляться.

Відповідач докази сплати боргу не надав.

Відповідно до ст. ст. 13,73,74,77 ГПК України судочинство у господарських судах здійснюється на засадах змагальності. Сторони та інші особи, які беруть участь у справі, обґрунтовують свої вимоги і заперечення поданими суду доказами. Кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень. Обставини справи, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватись іншими засобами доказування.

Враховуючи викладене, господарський суд приходить до висновку, що позовні вимоги підлягають задоволенню частково, в розмірі 1473788,06грн., з яких: 948739,18грн. боргу, 364041,61грн. штрафу, 38952,69грн. 3% річних, 122054,58грн. інфляційних. Вимоги про розірвання договору оренди та стягнення 11916,74грн. боргу, 104469,86грн. пені, 14,69грн. річних не підлягають задоволенню.

Судовий збір відповідно до ст. 129 ГПК України покладається судом на відповідача в розмірі 22106,82грн.

При зверненні до суду позивачем не було сплачено судовий збір за вимогу про розірвання договору оренди, який складає 1762,00грн. У зв'язку з відмовою у задоволенні вказаної вимоги , витрати по сплаті судового збору в розмірі 1762,00грн. покладається на позивача.

Керуючись статтями 123, 129, 233, 236 - 238, 240, 241 Господарського процесуального кодексу України, господарський суд

ВИРІШИВ:

1.Позов задовольнити частково.

2. Відмовити в задоволенні вимоги про розірвання договору оренди ОБ №20151014 від 26.10.15, який укладений між Товариством з обмеженою відповідальністю «Бальзак Інвестиції» та фізичною особою-підприємцем Парасюком Сергієм Олександровичем, посвідчений приватним нотаріусом Бердичівського міського нотаріального округу Богатирчуком А.М. 26.10.2018р. реєстраційний №3307, індексний номер Витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права №46313527 від 26.10.2015 року.

3. Стягнути з Фізичної особи-підприємця Парасюка Сергія Олександровича (13312, АДРЕСА_1; код НОМЕР_1) на користь Товариства з обмеженою відповідальністю «Бальзак Інвестиції» (13302, Житомирська область, м.Бердичів, вул.Європейська,26; код 33767358) - 948739,18грн. боргу, 364041,61грн. штрафу, 38952,69грн. 3% річних, 122054,58грн. інфляційних, 22106,82 грн. судового збору.

4. Відмовити в задоволенні вимоги про стягнення 11916,74грн. боргу, 104469,86грн. пені, 14,69грн. річних.

5.Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «Бальзак Інвестиції» (13302, Житомирська область, м.Бердичів, вул.Європейська,26; код 33767358) на користь Державного бюджету України - 1762,00грн. судового збору.

Рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано.

Апеляційна скарга на рішення суду подається протягом двадцяти днів.

Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини рішення суду, або у разі розгляду справи (вирішення питання) без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.

Повне рішення складено: 12.02.19

Суддя Тимошенко О. М.

Віддрукувати:

1- в справу

2-3- сторонам (рек. з повідом.)