ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
Кіровоградської області
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

30 січня 2019 рокуСправа № 912/1386/18
Господарський суд Кіровоградської області у складі судді Вавренюк Л.С., за участю секретаря судового засідання Легун А.О., розглянувши у відкритому судовому засіданні справу №912/1386/18

за позовом: Селянського фермерського об'єднання "Агат"

до відповідача: Головного управління Держгеокадастру у Кіровоградській області

про визнання додаткової угоди укладеною,

представники:

від позивача - ОСОБА_1, адвокат, ордер КР №74723 від 26.06.2018;

від відповідача - ОСОБА_2, довіреність № 11-0.62-2/62-19 від 02.01.2019.

до Господарського суду Кіровоградської області надійшла позовна заява селянського фермерського об'єднання "Агат" (надалі - СФО "Агат") до Головного управління Держгеокадастру у Кіровоградській області про визнання укладеною додаткової угоди про поновлення договору оренди землі від 16.05.2008, що укладений між Долинською районною державною адміністрацією Кіровоградської області та селянським (фермерським) об'єднанням "Агат" та зареєстрований у Долинському районному відділі Кіровоградської регіональної філії Центру ДЗК, про що у Державному реєстрі земель 27.05.2008 вчинено запис за № 05, у наступній редакції:

"ДОДАТКОВА УГОДА

про поновлення договору оренди землі від 16 травня 2008 року, зареєстрованого

у Державному реєстрі земель 27 травня 2008 року за № 05

м.Кропивницький 25 травня 2018 року

Орендодавець - ОСОБА_3 управління Держгеокадастру у Кіровоградській області (код за ), що діє на підставі Положення, з однієї сторони, та

Орендар - Селянське (фермерське) об'єднання "Агат" () в особі голови ОСОБА_4. який діє на підставі Статуту, з іншої сторони, керуючись статтею 33 Закону України "Про оренду землі", пунктом 8 договору оренди землі від 16 травня 2008 року, уклали цю додаткову угоду про наступне:

1. Замінити у всіх частинах і пунктах договору оренди землі від 16 травня 2008 року, зареєстрованого у Державному реєстрі земель 27 травня 2008 року за № 05, означення органу державної влади, який виступає Орендодавцем, з Долинської районної державної адміністрації Кіровоградської області на головне управління Держгеокадастру у Кіровоградській області згідно із ст. 122 Земельного кодексу України.

2. Поновити на 7 (сім) років строк дії договору оренди землі від 16 травня 2008 року, зареєстрованого у Державному реєстрі земель 27 травня 2008 року за № 05.

3. Встановити орендну плату в розмірі 12% (дванадцять відсотків) від нормативної грошової оцінки земельної ділянки.

4. Пункт 9 договору оренди землі від 16 травня 2008 року, зареєстрованого у Державному реєстрі земель 27 травня 2008 року за № 05, викласти в наступній редакції:

"9. Орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі - в розмірі 12% (дванадцять відсотків) від нормативної грошової оцінки земельної ділянки".

5. Орендар зобов'язується здійснити державну реєстрацію права оренди протягом 5 (п'яти) робочих днів з дня підписання цієї додаткової угоди договору та повідомити орендодавця про державну реєстрацію права оренди не пізніше наступного робочого дня після вчинення реєстраційних дій з наданням копії підтверджуючого документу.

6. Інші умови договору оренди землі від 16 травня 2008 року, зареєстрованого у Державному реєстрі земель 27 травня 2008 року за № 05, не порушені цією додатковою угодою, залишаються незмінними і сторони підтверджують по них свої зобов'язання.

7. Ця додаткова угода є невід'ємною частиною договору оренди землі від 16 травня 2008 року, зареєстрованого у Державному реєстрі земель 27 травня 2008 року за № 05, та набуває чинності після державної реєстрації права оренди. Цю додаткову угоду укладено у двох примірниках, які мають однакову юридичну силу, один з яких знаходиться в орендодавця, другий - в орендаря.

Реквізити сторін

ОРЕНДОДАВЕЦЬ: ОРЕНДАР:

ОСОБА_3 управління Держгеокадастру Селянське (фермерське) об'єднання "Агат"

у Кіровоградській області

25030, Кіровоградська область, 28510, Кіровоградська область,

м. Кропивницький, Долинський район,

вул. Академіка Корольова, 26 с. Варварівка;

Код за Код за

____________________________ ОСОБА_3 ОСОБА_4

М.П. (підпис) М.П. (підпис)"

В обґрунтування позовних вимог позивач посилається, зокрема, на порушення відповідачем норм ст. 33 Закону України "Про оренду землі" та зазначає, що у визначеному законом порядку скористався своїм переважним правом на поновлення договору оренди, звернувшись до відповідача у встановленому законом порядку з відповідними листами, однак, відповідач не вчинив будь-яких дій на підписання додаткової угоди та продовження терміну дії договору. Правовими підставами поновлення договору позивач зазначає ч.ч. 1-5 ст. 33 Закону України "Про оренду землі".

Ухвалою від 05.06.2018 господарський суд прийняв позовну заяву до розгляду та відкрив провадження у справі №912/1386/18, постановив розглядати справу за правилами загального позовного провадження.

25.06.2018 Головним управлінням Держгеокадастру у Кіровоградській області подано до суду відзив на позовну заяву, відповідно до якого просить в задоволенні позовних вимог відмовити в повному обсязі. Відповідачем зазначено, що матеріали справи не містять доказів на підтвердження наявності відповідного порушення відповідачем переважного права позивача на отримання права оренди земельної ділянки, яка визначена предметом Договору. Також відповідач зазначає, що позивач не надав належних доказів на підтвердження своєчасної сплати орендної плати; відомості непорушення права власників суміжних земельних ділянок та землекористувачів; інформацію, що вирощування сільськогосподарських культур проводилось з дотриманням сівозміни, з забезпечення корисних властивостей землі та родючості ґрунтів і підвищення їх рівня; інформацію, що орендарем своєчасно надавалася загальнообов'язкова звітність про стан і використання земель та інших природних ресурсів; земельна ділянка використовувалась з дотриманням правил добросусідства, зі збереженням геодезичних знаків, протиерозійних споруд, зрошувальних і осушувальних систем. На думку відповідача, довідка сільської ради не є допустимим доказом, що підтверджує своєчасність сплати позивачем орендної плати. Таким чином відповідач вважає, що поновлення договору на підставі ч.ч. 6-10 ст. 33 Закону України "Про оренду землі" вимагає не тільки встановлення судом юридично значимих умов, що свідчать про продовження орендних правовідносин (як-то користування земельною ділянкою поза межами строку договору без заперечення орендодавця протягом наступного місяця), а й необхідності встановлення належного виконання умов договору. Також відповідач повідомляє, що ним 15.06.2018, тобто в межах місячного строку після закінчення строку дії договору, направило на адресу позивача лист-повідомлення, в якому зазначило про заперечення щодо поновлення договору оренди землі та направило для підписання акт приймання-передачі земельної ділянки. 14.06.2018 Головним управлінням Держгеокадастру у Кіровоградській області припинено право оренди СФО "Агат".

Ухвалою від 05.07.2018 за клопотанням обох сторін зупинено провадження у справі №912/1386/18 до закінчення перегляду у касаційному порядку палатою Верховного Суду справи № 920/739/17.

09.07.2018 на адресу господарського суду надійшла заява СФО "Агат" про забезпечення позову від 09.07.2018.

Ухвалою від 11.07.2018 господарський суд з метою розгляду заяви поновив провадження у справі, задовольнив таку заяву, забезпечив позов у справі № 912/1386/18 (з урахуванням ухвали від 12.07.2018 про виправлення описки), а саме:

- заборонив Головному управлінню Держгеокадастру у Кіровоградській області здійснювати будь-які дії спрямовані на розпорядження, зміну цільового призначення, поділ чи об'єднання, передання у власність чи надання в оренду, в тому числі включення до переліку земельних ділянок, право оренди на які підлягають продажу на земельних торгах (аукціоні), земельної ділянки сільськогосподарського призначення, яка знаходиться на території Варварівської сільської ради Долинського району Кіровоградської області, загальною площею 143,6614 га, кадастровий номер :02:000:9025;

- заборонив державним кадастровим реєстраторам відділу Держгеокадастру у Долинському районі головного управління Держгеокадастру у Кіровоградській області здійснювати будь-які дії, спрямовані на зміну цільового призначення, поділ чи об'єднання земельної ділянки сільськогосподарського призначення, яка знаходиться на території Варварівської сільської ради Долинського району Кіровоградської області, загальною площею 143,6614 га, кадастровий номер :02:000:9025 у Державному земельному кадастрі, а також на скасування державної реєстрації цієї земельної ділянки з кадастровим номером :02:000:9025 у Державному земельному кадастрі ;

зупинив провадження у справі до закінчення перегляду у касаційному порядку палатою Верховного Суду справи № 920/739/17.

10.09.2018 Верховним Судом у складі палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду прийнято Постанову у справі №920/739/17.

12.11.2018 оприлюднено в Єдиному державному реєстрі судових рішень повний текст постанови Верховного суду від 10.09.18 у справі № 920/739/17.

Ухвалою від 04.12.2018 господарський суд поновив провадження у справі № 912/1386/18, з ініціативи суду продовжив строк підготовчого провадження на 30 днів, підготовче провадження призначив на 12.12.2018 об 11:00 год.

10.12.2018 СФО "Агат" подано до суду заяву про зміну предмет позову від 07.12.2018, згідно якої позивач просить:

- визнати укладеною додаткову угоду про поновлення договору оренди землі від 16.05.2008, що укладений між Долинською районною державною адміністрацією Кіровоградської області та селянським (фермерським) об'єднанням "Агат" (код за ) та зареєстрований у Долинському районному відділі Кіровоградської регіональної філії Центру ДЗК, про що у Державному реєстрі земель 27.05.2008 вчинено запис за № 5 у редакції, запропонованій позивачем у прохальній частині заяви;

- визнати недійсним наказ Головного управління Держгеокадастру у Кіровоградській області від 14.06.2018 року № 11-3364/14-18-СГ "Про припинення права оренди земельної ділянки".

12.12.2018 господарський суд продовжив підготовче засідання.

В підготовчому засіданні 12.12.2018 господарським судом оголошено перерву до 19.12.2018, про що постановлено протокольну ухвалу.

В підготовчому засіданні 19.12.2018 присутній представник позивача підтримав подану заяву про зміну предмета позову від 07.12.2018 та просив здійснювати подальший розгляд справи з її урахуванням.

За результатами підготовчого засідання господарським судом постановлено ухвалу, якою відмовлено у прийнятті заяви позивача про зміну предмету позову, закрито підготовче провадження у справі № 912/1386/18, справу призначено до судового розгляду по суті на 30.01.2019 о 15:30.

29.01.2019 від Головного управління Держгеокадастру у Кіровоградській області надійшов супровідний лист з додатками, у якому зазначено, що в ході розгляду матеріалів справи відповідачем було виявлено, що земельна ділянка площею 48,71 га використовувалась іншими особами, не маючи правовстановлюючих документів, тобто земельна ділянка не використовувалась СФО "Агат".

Господарський суд враховує, що відповідно до ч. 3 ст. 80 Господарського процесуального кодексу України відповідач повинен подати суду докази разом з поданням відзиву.

Відповідно до ч. 8 ст. 80 Господарського процесуального кодексу України докази, не подані у встановлений законом або судом строк, до розгляду судом не приймаються, крім випадку, коли особа, яка їх подає обґрунтувала неможливість їх подання у вказаний строк з причин, що не залежали від неї.

Оскільки відповідач не обґрунтував неможливість подання доказів, поданих із супровідним листом (вх. № 4075/19 від 29.01.2019), разом із відзивом на позов, такі докази не приймаються судом до розгляду.

У судовому засіданні представник позивача підтримав позовні вимоги, заявлені у первісному вигляді, представник відповідача позов заперечувала.

Розглянувши матеріали справи, заслухавши пояснення представників сторін, оцінивши подані докази, господарський суд, -

ВСТАНОВИВ:

16 травня 2008 року між Долинською районною державною адміністрацією та СФО "Агат" (далі - Орендар, позивач) укладено Договір оренди землі (далі - Договір), за умовами п. 1 якого Орендодавець на підставі розпорядження № 506-р від 04.06.2007 надає, а Орендар приймає в оренду земельну ділянку сільськогосподарського призначення, яка знаходиться на території Варварівської сільської ради, Долинського району Кіровоградської області.

Пунктом 2 Договору визначено, що в оренду передається земельна ділянка загальною площею 143,66 га, у тому числі рілля - 143,66 га.

Відповідно до п. 5 Договору нормативно-грошова оцінка земельної ділянки становить 1342987,12 грн проіндексована станом на 01.01.2008, коефіцієнт індексації - 2,623.

Згідно з п. 8 Договору його укладено 10 років. Після закінчення строку договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 30 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця рекомендованим листом з повідомленням про намір продовжити його дію.

Пунктами 9 та 11 Договору визначено, що орендна плата вноситься за згодою сторін, в розмірі 1,5 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки щомісячно рівними частками до 30 числа місяця наступного за звітним по 1/12 від загальної суми орендної плати в рік, яка складає 20144 грн 81 коп. на рахунок Варварівської сільської ради Долинського району Кіровоградської області.

У пункті 20 Договору сторони погодили, що передача земельної ділянки орендарю здійснюється у десятиденний денний термін після державної реєстрації договору за актом її приймання-передачі.

Відповідно до п. 43 Договору він набирає чинності після підписання сторонами та його державної реєстрації. Невід'ємними частинами Договору є:

- план або схема земельної ділянки;

- кадастровий план земельної ділянки з відображенням обмежень (обтяжень) у її використанні та встановлених земельних сервітутів;

- акт визначення земельної ділянки в натурі (на місцевості);

- акт приймання-передачі об'єкта оренди;

- проект відведення земельної ділянки у випадках, передбачених законом.

Договір підписано повноважними представниками та скріплено печатками сторін та зареєстровано у Долинському реєстраційному відділі КРФ ДП "Центр ДЗК при Держкомітеті по земельних ресурсах" 27.05.2008 книга № 4 за № 05.

При розгляді справи господарський суд враховує таке.

Згідно частини 1 статті 2 Закону України "Про оренду землі" відносини, пов'язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.

Статтею 13 Закону України "Про оренду землі" визначено, що договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Нормами частини 4 статті 4 Закону України "Про оренду землі" встановлено, що орендодавцями земельних ділянок, що перебувають у державній власності, є органи виконавчої влади, які відповідно до закону передають земельні ділянки у власність або користування.

Відповідно до змін, внесених до земельного законодавства України, та з утворенням територіальних органів Державної служби з питань геодизації, картографії та кадастру (Держгеокадастр) згідно постанови Кабінету Міністрів України від 14.01.2015 № 5, повноваження по розпорядженню землями сільськогосподарського призначення державної форми власності здійснюють відповідні територіальні органи Держгеокадастру.

Положеннями статті 770 Цивільного кодексу України визначено, що у разі зміни власника речі, переданої у найм, до нового власника переходять права та обов'язки наймодавця.

Як випливає з матеріалів справи земельна ділянка, яка є предметом Договору, розташована на території Кіровоградської області, належить до категорії земель сільськогосподарського призначення, а тому повноваження по розпорядженню такою земельною ділянкою відносяться до компетенції Головного управління Держгеокадастру у Кіровоградській області, що не оспорюється сторонами.

Отже, за наведеними вище нормами законодавства орендодавцем землі, що отримана СФО "Агат" в оренду за Договором, стало ОСОБА_3 управління Держгеокадастру у Кіровоградській області. Вказана зміна не є підставою для припинення дії відповідного Договору.

Відповідно до статті 15 Закону України "Про оренду землі" істотними умовами договору оренди землі є, зокрема, строк дії договору оренди.

Згідно з частиною першою статті 19 Закону строк дії договору оренди землі визначається за згодою сторін, але не може перевищувати 50 років.

За змістом статей 18, 20 Закону України "Про оренду землі" (у редакції, яка була чинною на момент укладення Договору) укладений договір оренди землі підлягає державній реєстрації; договір оренди землі набирає чинності після його державної реєстрації.

Пунктом 43 Договору передбачено, що він набирає чинності після його державної реєстрації.

Таким чином, перебіг строку дії Договору розпочався після його реєстрації та закінчувався 27.05.2018.

Статтею 31 Закону України "Про оренду землі" встановлено, що договір оренди землі припиняється в разі закінчення строку, на який його було укладено.

Вказане узгоджується з п. 37 Договору, відповідно до якого дія Договору припиняється, зокрема, у разі закінчення строку, на який його було укладено.

За змістом п. 8 Договору після закінчення строку договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 30 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця рекомендованим листом з повідомленням про намір продовжити його дію.

ОСОБА_3 управління Держгеокадастру листом № 32-11-0.63-402/2-18 від 10.01.2018 запропонував СФО "Агат" переглянути розмір орендної плати та встановити розмір орендної плати у розмірі 12% від нормативної грошової оцінки землі. До такого листа відповідач додав проект Додаткової угоди, проте останній не був підписаний з боку ініціатора внесення змін до Договору.

Листом від 26.01.2018 голова СФО "Агат" погодився на внесення змін щодо розміру орендної плати і запропонував продовжити на 10 років строк дії Договору. До такого листа додано Договір про внесення змін до Договору, підписаний з боку орендаря.

ОСОБА_3 управління Держгеокадастру у Кіровоградській області листом № С-576/0-919/0/17-18 від 14.02.2018 повідомив, що розглянувши листи позивача про внесення змін до Договору, пропонує переглянути розмір орендної плати на рівні 12 % від нормативної грошової оцінки. Водночас щодо внесення змін до договорів оренди в частині терміну дії Орендодавець пропонує звернутись у встановлений строк визначений договорами оренди землі та Законом України "Про оренду землі" та подати документи відповідно до вимог законів та прийнятих до них нормативно-правових актів.

Листом від 02.04.2018 орендар, керуючись ч.ч. 1-5 ст. 33 Закону України "Про оренду землі" просив поновити Договір на десять років на тих самих умовах, до листа додано відповідну Додаткову угоду про поновлення Договору.

Водночас 05.04.2018 СФО "Агат" подав до Головного управління Держгеокадастру у Кіровоградській області лист "Про внесення змін до договору оренди землі та поновлення терміну його дії" відповідно до якого посилаючись на ч.ч. 1-5 ст. 33 Закону України "Про оренду землі" пропонував одночасно із зміною орендної плати розглянути пропозицію орендаря щодо продовження дії договору оренди землі на 10 років. До листа додано проект Договору про внесення змін до Договору, підписаний з боку орендаря.

Листом № С-4315/0-3030/0/17-18 від 20.04.2018 відповідач відповів на останній лист, зазначивши, що він не заперечує проти внесення змін до договору в частині збільшення розміру орендної плати у розмірі 12% від нормативної грошової оцінки землі. Водночас зазначає, що внесення змін регулюється статтею 30 Закону України "Про оренду землі", а поновлення договору оренди землі статтею 33 Закону України "Про оренду землі". Проте проект Договору про внесення змін до Договору не відповідає приписам ч.ч. 1-5 ст. 33 Закону України "Про оренду землі", оскільки останні встановлюють обов'язок надавати проект додаткової угоди. Враховуючи неналежне виконання пункту 13 Договору, а також порушення встановленого порядку щодо поновлення договору визначеного ч.ч. 1-3 ст. 33 Закону України "Про оренду землі", ОСОБА_3 управління Держгеокадастру у Кіровоградській області, керуючись ч. 1 ст. 30, ч. 5 ст. 33 Закону України "Про оренду землі" заперечує у внесенні змін до договору оренди землі та поновлення терміну його дії.

Листом від 26.04.2018, що відповідно до реєстраційного штампу Головного управління Держгеокадастру у Кіровоградській області прийнято останнім 26.04.2018 (тобто не пізніше ніж за місяць до закінчення терміну дії договору - 27.05.2018), СФО "Агат" запропонував поновити Договір оренди на 10 років із встановленням орендної плати на рівні 12% від нормативної грошової оцінки землі. Також орендар зазначив, що готовий розглянути можливі зміни, що будуть запропоновані орендодавцем. До вказаного листа додано проект Додаткової угоди, підписаний з боку орендаря.

Листом № С-5171/0-3508/0/17-18 від 21.05.2018 ОСОБА_3 управління Держгеокадастру у Кіровоградській області відповіло на останній лист орендаря, у якому зазначає, що для встановлення належного виконання СФО "Агат" обов'язків за Договором необхідно надати інформацію щодо відсутності заборгованості по сплаті орендної плати за користування земельною ділянкою та докази своєчасної сплати орендної плати (платіжні доручення, чеки в розрізі кожного року), щодо належності виконання орендарем обов'язків за умовами договорів. Також відповідач вимагав надати відомості, які спростовують порушення умов договору в частині перегляду розміру орендної плати згідно листа Головного управління Держгеокадастру у Кіровоградській області від 10.01.2018 № 32-11-0.63-402/2-18. Крім того відповідач запропонував узгодити істотні умови договору оренди землі, а саме встановлення строку дії договору - 7 років.

СФО "Агат" направило на адресу відповідача лист "Про поновлення договору оренди землі" від 25.05.2018, у якому СФО "Агат" повідомляє, що, незважаючи на зазначення в умовах Договору орендної плати в розмірі 1,5% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, СФО "Агат" своєчасно сплачує орендну плату, фактичний розмір якої становить 3% і більше від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, що відповідає вимогам п. 274.1 статті 274, п. 288.5.1. ст. 288 Податкового кодексу України щодо мінімального розміру орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності. Розглянувши лист Головного управління Держгеокадастру у Кіровоградській області від 10.01.2018 № 32-11-0.63-402/2-18, СФО "Агат" погодилось на запропоновані зміни, що підтверджується листами від 26.01.2018, 05.04.2018 та від 26.04.2018. Щодо істотної умови договору як строк дії договору, то СФО "Агат" повідомляє про погодження пропозицією Головного управління Держгеокадастру у Кіровоградській області щодо встановлення 7-річного строку дії договору оренди землі. З огляду на викладене, СФО "Агат" керуючись ч.ч. 1-5 ст. 33 Закону України "Про оренду землі" та враховуючи лист Головного управління Держгеокадастру у Кіровоградській області від 21.05.2018 № С-5171/0-3508/0/17-18 та попереднє листування між Головним управлінням Держгеокадастру у Кіровоградській області та СФО "Агат", просить поновити Договір строком на 7 років із встановленням орендної плати у розмірі 12% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки.

До вказаного листа додано проект відповідної Додаткової угоди, підписаний з боку орендаря; копію довідки про відсутність заборгованості № 1039/1700 від 27.12.2017 Долинського відділення Кропивницької ОДПІ ГУ ДФС у Кіровоградській області; копію довідки Варварівської сільської ради Долинського району Кіровоградської області № 317/02-28 від 27.12.2017; копію довідки від 26.02.2018 № 425/10/11-06 Долинського відділення Кропивницької ОДПІ ГУ ДФС у Кіровоградській області про відсутність заборгованості з податків, зборів, платежів; копію довідки Варварівської сільської ради Долинського району Кіровоградської області № 140 від 26.02.2018.

Відповідно до фіскального чеку та опису вкладення від 25.05.2018 вказані документи направлені 25.05.2018 на адресу відповідача.

ОСОБА_3 управління Держгеокадастру у Кіровоградській області листом-повідомленням № С-5171/0-3638/0/17-18 від 29.05.2018 повідомив СФО "Агат", що відповідно до ч.ч. 1-5 ст. 33 Закону України "Про оренду землі", у зв'язку з недосягненням домовленості щодо істотних умов договору, переважне право за Договором є припиненим, у зв'язку з чим відповідач повідомив про заперечення у поновленні Договору.

Спір у справі виник у зв'язку з тим, що на думку позивача, наявні всі умови для поновлення терміну дії Договору оренди на новий строк відповідно до ч.ч. 1-5 ст. 33 Закону України "Про оренду землі", однак відповідач перешкоджає позивачу в реалізації його прав землекористувача.

Відповідач, в свою чергу, вважає, що Договір оренди землі припинив свою дію в силу ст. 31 Закону України Про оренду землі, додаткова угода між сторонами укладена не була, у зв'язку з чим у позивача відсутні підстави для користування спірною земельною ділянкою.

Суд вважає таку позицію відповідача хибною, виходячи з такого.

Спеціальним законом, що регулює питання оренди землі, є Закон України "Про оренду землі", яким встановлено, що відносини, пов'язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.

Частиною першою статті 124 Земельного кодексу України передбачено, що передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється, зокрема, шляхом укладання договору оренди земельної ділянки.

Згідно із частиною першою статті 626 Цивільного кодексу України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав і обов'язків.

Сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (частина перша статті 627 ЦК України).

За змістом статті 792 ЦК України майнові відносини, що виникають з договору найму (оренди) земельної ділянки, є цивільно-правовими, ґрунтуються на засадах рівності, вільного волевиявлення та майнової самостійності сторін договору та, крім загальних норм цивільного законодавства, щодо договору, договору найму регулюються актами земельного законодавства - Земельним кодексом України, Законом України "Про оренду землі".

Законом України "Про оренду землі" визначаються умови укладення, зміни, припинення і поновлення договору оренди землі.

Відповідно до ст. 13 Закону України "Про оренду землі" договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

За змістом статті 79 Земельного кодексу України земельна ділянка - це частина земної поверхні з установленими межами, певним місцем розташування, з визначеними щодо неї правами.

Відповідно до ст. 31 Закону України "Про оренду землі" договір оренди припиняється в разі, зокрема, закінчення строку, на який його було укладено.

Пунктом 8 Договору оренди земельної ділянки передбачено, що орендар має право на продовження дії цього договору на новий термін переважно перед іншими орендарями.

Це положення договору узгоджується із загальною нормою частини першої статті 777 ЦК України та статтею 33 Закону України "Про оренду землі".

Так, у частині першій статті 777 ЦК України законодавець закріпив переважне право наймача, який належно виконує свої обов'язки за договором, на укладення договору на новий строк та передбачив певну процедуру здійснення цього права.

Стаття 33 Закону України "Про оренду землі" фактично об'єднує два випадки пролонгації договору оренди.

Так, статтею 33 Закону України "Про оренду землі" регламентовано поновлення договору оренди землі на новий строк як у випадку реалізації переважного права орендаря перед іншими особами (частини 1- 5 цієї норми), так і у випадку, коли орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди (частина 6 цієї норми).

Аналіз наведених норм матеріального права дає підстави для висновку, що для застосування положень частини 1 статті 33 Закону України "Про оренду землі" та визнання за орендарем переважного права на поновлення договору оренди необхідно встановити такі юридичні факти: орендар належним чином виконує свої обов'язки за договором; орендар до спливу строку договору повідомив орендодавця у встановлені строки про свій намір скористатися переважним правом укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди; орендодавець протягом місяця не повідомив орендаря про наявність заперечень і своє рішення.

Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення із проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення (частина 5 статті 33 Закону України "Про оренду землі").

Частиною 6 статті 33 зазначеного Закону врегульовано пролонгацію договору на той самий строк і на тих самих умовах, що були передбачені договором, за наявності такого фактичного складу: користування орендарем земельною ділянкою після закінчення строку оренди і відсутність протягом одного місяця заперечення орендодавця проти такого користування (що можна кваліфікувати як "мовчазну згоду" орендодавця на пролонгацію договору).

Правову позицію щодо розрізнення цих підстав було сформульовано Верховним Судом України, зокрема у постанові від 25.02.2015 у справі № 6-219цс14 і ОСОБА_5 Палатою Верховного Суду у постанові від 10.04.2018 у справі № 594/376/17-ц.

Отже, підстави для поновлення договору оренди земельної ділянки, передбачені у частинах 1- 5 і частині 6 статті 33 Закону України "Про оренду землі", не пов'язані одна з іншою.

З матеріалів справи випливає, що позивач скористався своїм переважним правом на поновлення договору оренди землі, оскільки ще 02.04.2018 звернувся до Головного управління Держгеокадастру у Кіровоградській області з листом-повідомленням щодо продовження терміну дії договору оренди на той самий строк та на тих самих умовах.

Отже, орендар належним чином виконав свій обов'язок щодо повідомлення орендодавця про намір поновити строк дії Договору оренди землі, як це передбачено його умовами та не суперечить вимогам ч. 2 ст. 33 Закону України "Про оренду землі".

В свою чергу, відповідач після отримання листа позивача зобов'язаний був відповідно до ч. 5 ст. 33 Закону України Про оренду землі протягом місяця розглянути дану заяву, узгодити з орендарем істотні умови договору, прийняти рішення та укласти додаткову угоду про поновлення договору оренди, або повідомити орендаря про відмову в продовженні договору в разі недосягнення згоди щодо істотних умов договору. Проте на лист від 02.04.2018 відповідач не надав відповіді.

Водночас між сторонами тривало листування, як це детально викладено вище і відповідач, погоджуючись на внесення змін в частині розміру орендної плати, не погоджувався на поновлення договору оренди на новий строк.

Врешті решт листом від 26.04.2018, що отримано Головним управлінням Держгеокадастру у Кіровоградській області 26.04.2018, СФО "Агат" вкотре повідомило про бажання скористатись своїм переважним правом і до листа додало проект Додаткової угоди.

Такий лист від 26.04.2018 подано орендарем більш ніж за місяць до закінчення строку дії Договору, тому вимоги п. 8 Договору та ч. 2 ст. 33 Закону України "Про оренду землі " позивачем дотримано.

У відповідь на лист від 26.04.2018 відповідач направив листа № С-5171/0-3508/0/17-18 від 21.05.2018, яким запропонував змінити істотну умову договору - строк його дії - на 7 років, а також витребував документи.

Господарський суд зауважує, що вимагання додаткових документів відповідно до ч. 3 ст. 33 Закону України "Про оренду землі" не передбачено, оскільки до листа-повідомлення має бути додана лише додаткова угода. Відтак, таке витребування є незаконним. Вказана правова позиція викладена у п. 5.8. постанови ОСОБА_5 Верховного Суду від 10.09.2018 у справі № 920/739/17.

Листом від 25.05.2018 позивач погодившись на зміну істотних умов, які пропонував відповідач, направив Додаткову угоду про поновлення Договору оренди.

Відповідно до ч. 2 ст. 255 Цивільного кодексу України письмові заяви та повідомлення, здані до установи зв'язку до закінчення останнього дня строку, вважаються такими, що здані своєчасно.

Отже, враховуючи направлення такого листа 25.05.2018 (до спливу строку дії договору), позивач вчинив всі необхідні дії для узгодження істотних умов Договору і не втратив своє переважне право на поновлення Договору, як то помилково стверджується відповідачем у листі від 29.05.2018 № С-5171/0-3638/0/17-18. Навпаки, саме відповідач ухилився від укладення додаткової угоди про поновлення Договору, не підписавши отриманий примірник такої Додаткової угоди.

Отже, сторони увійшли в процес узгодження нових істотних умов Договору, а саме поновлення Договору строком на сім років із сплатою орендної плати в розмірі 12% від нормативної грошової оцінки землі.

Так, згідно із частиною 1 ст. 626 Цивільного Кодексу України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав і обов'язків.

Відповідно до змісту ч. 1 ст. 627 Цивільного кодексу України сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

Положеннями ст.ст. 641, 642 Цивільного кодексу України визначено порядок подання пропозиції до укладення договору (оферта) та її прийняття (акцепт); пропозиція укласти договір має містити істотні умови договору і виражати намір особи, яка її зробила, вважати себе зобов'язаною у разі її прийняття; відповідь особи, якій адресована пропозиція укласти договір, про її прийняття (акцепт) повинна бути повною і безумовною.

Статтею 646 Цивільного кодексу України передбачено, що відповідь про згоду укласти договір на інших, ніж було запропоновано, умовах є відмовою від одержаної пропозиції і водночас новою пропозицією особі, яка зробила попередню пропозицію.

Отже, лист ГУ Держгеокадастру у Кіровоградській області від 21.05.2018 № С-5171/0-3508/0/17-18, в якому відповідачем на пропозицію позивача від 26.04.2018 запропоновано узгодити іншу істотну умову Договору оренди землі (строк дії договору - 7 років), є відмовою від одержаної пропозиції позивача від 26.04.2018, але в той же час, новою пропозицією у розумінні статті 646 Цивільного кодексу України, яка була отримана позивачем.

Як свідчать матеріали справи, СФО "Агат" після отримання листа відповідача від 21.05.2018 № С-5171/0-3508/0/17-18 вчинило конклюдентні дії, а саме надало відповідачеві відповідь у листі від 25.05.2018 про прийняття пропозиції ГУ Держгеокадастру у Кіровоградській області на поновлення Договору на запропонованих умовах.

Варто відзначити, що у наведеному вище листі ГУ Держгеокадастру у Кіровоградській області від 21.05.2018 № С-5171/0-3508/0/17-18 строк надання відповіді на пропозицію вказаний не був.

Відповідно до змісту ч. 2 ст. 644 Цивільного кодексу України, якщо пропозицію укласти договір, в якій не вказаний строк для відповіді, зроблено у письмовій формі, договір є укладеним, коли особа, яка зробила пропозицію, одержала відповідь протягом строку, встановленого актом цивільного законодавства, а якщо цей строк не встановлений, - протягом нормально необхідного для цього часу.

Положення ч. 5 ст. 33 Закону України "Про оренду землі" встановлюють строки розгляду пропозиції орендаря саме для орендодавця та не визначають строку узгодження орендарем запропонованих орендодавцем істотних умов.

Враховуючи наведене та з огляду на те, що лист ГУ Держгеокадастру у Кіровоградській області № С-5171/0-3508/0/17-18 датовано 21.05.2018, з урахуванням поштового перебігу, суд дійшов висновку, що надання згоди на вказану пропозицію 26.05.2018 здійснено в межах розумного строку і навіть в межах строку дії Договору.

На підставі наведеного, господарський суд дійшов висновку, що при реалізації СФО "Агат" переважного права на поновлення Договору на підставі частин 1-5 ст. 33 Закону України "Про оренду землі" сторони дійшли згоди щодо встановлення строку дії Договору на 7 років та розміру орендної плати на рівні 12% від нормативної грошової земельної ділянки, однак додаткову угоду укладено не було.

Суд зазначає, що законодавцем у частині 5 статті 33 Закону України "Про оренду землі" визначено алгоритм дій, який зобов'язує орендодавця після отримання листа-повідомлення орендаря:

1) розглянути лист-повідомлення на відповідність вимогам закону;

2) узгодити з орендарем (за необхідності) істотні умови договору;

3) за відсутності заперечень прийняти рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності);

4) укласти з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі.

За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендареві направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

Зазначені положення слід розуміти таким чином:

а) орендодавець у разі невідповідності змісту листа-повідомлення та умов проекту додаткової угоди вимогам закону повинен протягом місяця із дати його отримання повідомити орендареві про такі невідповідності, що, у свою чергу, може бути підставою для заперечення у задоволенні заяви орендаря;

б) може запропонувати свою редакцію істотних умов договору оренди землі.

При цьому необхідно мати на увазі, що заперечення орендодавця щодо невідповідності листа-повідомлення із проектом додаткової угоди вимогам закону мають бути обґрунтованими і містити конкретні посилання на порушення закону, зазначені у листі-повідомленні або проекті додаткової угоди, або містити конкретні істотні умови договору, щодо яких орендодавець пропонує зміни.

Якщо орендар та орендодавець у процесі погодження фактично дійшли згоди щодо нових істотних умов договору оренди землі, але не уклали додаткової угоди, то способом захисту прав орендаря буде саме його звернення до суду із позовом про укладення додаткової угоди на нових узгоджених істотних умовах, а не автоматична пролонгація на попередніх умовах (вказаний висновок наведено у постанові Верховного суду від 10.09.2018 у справі №920/739/17).

Підставою для відмови у поновленні спірного договору оренди землі відповідач зазначив про недосягнення домовленості щодо істотних умов договору, передбачених статтею 15 Закону України "Про оренду землі".

При цьому відповідно до ст. 15 Закону України "Про оренду землі" істотними умовами договору оренди землі є: об'єкт оренди (кадастровий номер, місце розташування та розмір земельної ділянки); строк дії договору оренди; орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату.

Як випливає зі змісту листа позивача від 25.05.2018, останнім погоджено всі істотні умови, запропоновані відповідачем.

Доводи відповідача про неналежне виконання орендарем обов'язків за договором оренди не підтверджені матеріалами справи.

Господарський суд не приймає до уваги доводи відповідача, що довідка ДФС та довідка сільської ради не є допустимими доказами того, що позивачем належно сплачується орендна плата, оскільки у позивача декілька земельних ділянок і не можна визначити своєчасність сплати по конкретній земельній ділянці. Твердження щодо несвоєчасності сплати орендної плати позивачем є лише припущенням відповідача, а в силу приписів ч. 1 ст. 74 Господарського процесуального кодексу України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень.

Більш того, доказів застосування орендодавцем до орендаря негативних наслідків за невиконання умов договору, визначених п. 39 Договору оренди та ст. 32 Закону України "Про оренду землі" суду не надано. Доказів того, що протягом дії строку оренди орендодавець надсилав орендарю претензії, інші повідомлення про порушення умов договору або ставив питання про його розірвання суду також не надано.

Незважаючи на це, відповідач безпідставно ухиляється від укладення додаткової угоди про поновлення договору, яка, фактично, є документальним оформленням прав відповідача на використання земельної ділянки.

За встановлених судом обставин належного виконання орендарем обов'язків за договором, своєчасного звернення до орендодавця із листом-повідомленням про поновлення договору з наданням проекту додаткової угоди, орендодавець порушив право позивача на встановлений законом порядок розгляду питання про поновлення договору оренди на новий строк, а, отже, і на укладення додаткової угоди до договору.

Зібрані у справі докази свідчать про те, що позивач звернувся до суду за захистом свого порушеного права на поновлення договору оренди землі в силу закону із дотриманням відповідної процедури та порядку. Відтак, беручи до уваги, законодавчі приписи ст. 33 Закону України "Про оренду землі" щодо поновлення договору оренди землі, установивши належне виконання позивачем умов Договору, неспростування цих фактів відповідачем, суд дійшов висновку про необхідність відновити порушене право позивача на поновлення спірного Договору оренди землі шляхом укладання відповідної додаткової угоди у редакції, наведеній позивачем у позові.

Посилання відповідача на припинення права оренди позивача у зв'язку з прийняттям відповідачем ОСОБА_6 № 11-3364/14-18-СГ від 14.06.2018 "Про припинення права оренди земельної ділянки" є помилковим з огляду на таке.

ОСОБА_6 № 11-3364/14-18-СГ від 14.06.2018 "Про припинення права оренди земельної ділянки" містить посилання на стаття 15-1, 122 Земельного кодексу України, статтю 31 та ч. 6 статті 33 Закону України "Про оренду землі". Проте, як досліджено вище, позивач і відповідач вступили у процес узгодження істотних умов для поновлення Договору оренди земельної ділянки на підставі ч.ч. 1-5 ст. 33 Закону України "Про оренду землі"; у зв'язку з ухиленням відповідача від укладання Додаткової угоди позивач правомірно звернувся до суду з даним позовом; суд дійшов висновку про необхідність визнання укладеною Додаткової угоди про поновлення Договору на нових узгоджених сторонами умовах. Тому сторони не ввійшли в процедуру поновлення Договору за ч. 6 ст. 33 Закону України "Про оренду землі" і у відповідача відсутні повноваження на заперечення у поновленні Договору на підставі вказаної норми, оскільки Договір є поновленим на підставі ч.ч. 1-5 ст. 33 Закону України "Про оренду землі". З огляду на викладене і лист-повідомлення № 27-11-0.63-4979/2-18 від 15.06.2018, направлений на виконання п. 4 такого ОСОБА_6, не має правового значення.

Стосовно вжитих згідно ухвали суду від 11.07.2018 заходів забезпечення позову, господарський суд зазначає, що відповідно до ч. 7 ст. 145 Господарського процесуального кодексу України у разі ухвалення судом рішення про задоволення позову заходи забезпечення позову продовжують діяти протягом дев'яноста днів з дня набрання вказаним рішенням законної сили або можуть бути скасовані за вмотивованим клопотанням учасника справи.

У відповідності до п. 1 ч. 1 ст. 129 Господарського процесуального кодексу України судовий збір покладається: у спорах, що виникають при укладанні, зміні та розірванні договорів, - на сторону, яка безпідставно ухиляється від прийняття пропозицій іншої сторони, або на обидві сторони, якщо судом відхилено частину пропозицій кожної із сторін.

Враховуючи вказане, витрати зі сплати судового збору покладаються на відповідача в розмірі 1762 грн 00 коп.

Керуючись ст. ст. 74, 76, 77, 129, 233, 236-241 Господарського процесуального кодексу України, господарський суд

ВИРІШИВ:

1. Позовні вимоги задовольнити повністю.

2. Визнати укладеною додаткову угоду про поновлення договору оренди землі від 16 травня 2008 року, що укладений між Долинською районною державною адміністрацією Кіровоградської області та селянським (фермерським) об'єднанням "Агат" (код за ) та зареєстрований у Долинському районному відділі Кіровоградської регіональної філії Центру ДЗК, про що у Державному реєстрі земель 27 травня 2008 року вчинено запис № 05, у наступній редакції:

"ДОДАТКОВА УГОДА

про поновлення договору оренди землі від 16 травня 2008 року, зареєстрованого

у Державному реєстрі земель 27 травня 2008 року за № 05

м.Кропивницький 25 травня 2018 року

Орендодавець - ОСОБА_3 управління Держгеокадастру у Кіровоградській області (код за ), що діє на підставі Положення, з однієї сторони, та

Орендар - Селянське (фермерське) об'єднання "Агат" () в особі голови ОСОБА_4. який діє на підставі Статуту, з іншої сторони, керуючись статтею 33 Закону України "Про оренду землі", пунктом 8 договору оренди землі від 16 травня 2008 року, уклали цю додаткову угоду про наступне:

1. Замінити у всіх частинах і пунктах договору оренди землі від 16 травня 2008 року, зареєстрованого у Державному реєстрі земель 27 травня 2008 року за № 05, означення органу державної влади, який виступає Орендодавцем, з Долинської районної державної адміністрації Кіровоградської області на головне управління Держгеокадастру у Кіровоградській області згідно із ст. 122 Земельного кодексу України.

2. Поновити на 7 (сім) років строк дії договору оренди землі від 16 травня 2008 року, зареєстрованого у Державному реєстрі земель 27 травня 2008 року за № 05.

3. Встановити орендну плату в розмірі 12% (дванадцять відсотків) від нормативної грошової оцінки земельної ділянки.

4. Пункт 9 договору оренди землі від 16 травня 2008 року, зареєстрованого у Державному реєстрі земель 27 травня 2008 року за № 05, викласти в наступній редакції:

"9. Орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі - в розмірі 12% (дванадцять відсотків) від нормативної грошової оцінки земельної ділянки".

5. Орендар зобов'язується здійснити державну реєстрацію права оренди протягом 5 (п'яти) робочих днів з дня підписання цієї додаткової угоди договору та повідомити орендодавця про державну реєстрацію права оренди не пізніше наступного робочого дня після вчинення реєстраційних дій з наданням копії підтверджуючого документу.

6. Інші умови договору оренди землі від 16 травня 2008 року, зареєстрованого у Державному реєстрі земель 27 травня 2008 року за № 05, не порушені цією додатковою угодою, залишаються незмінними і сторони підтверджують по них свої зобов'язання.

7. Ця додаткова угода є невід'ємною частиною договору оренди землі від 16 травня 2008 року, зареєстрованого у Державному реєстрі земель 27 травня 2008 року за № 05, та набуває чинності після державної реєстрації права оренди. Цю додаткову угоду укладено у двох примірниках, які мають однакову юридичну силу, один з яких знаходиться в орендодавця, другий - в орендаря.

Реквізити сторін

ОРЕНДОДАВЕЦЬ: ОРЕНДАР:

ОСОБА_3 управління Держгеокадастру Селянське (фермерське) об'єднання "Агат"

у Кіровоградській області

25030, Кіровоградська область, 28510, Кіровоградська область,

м. Кропивницький, Долинський район,

вул. Академіка Корольова, 26 с. Варварівка;

Код за Код за

____________________________ ОСОБА_3 ОСОБА_4

М.П. (підпис) М.П. (підпис)"

3. Стягнути з Головного управління Держгеокадастру у Кіровоградській області (25030, м. Кропивницький, вул. Академіка Корольова, 26, ідентифікаційний код 39767636) на користь Селянського фермерського об'єднання "Агат" (28510, Кіровоградська обл., Долинський район, с. Варварівка, ідентифікаційний код 23684484) судовий збір в сумі 1762,00 грн.

ОСОБА_6 видати після набрання рішенням законної сили та направити стягувачеві.

Рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Апеляційна скарга на рішення суду подається протягом двадцяти днів з дня його проголошення в порядку, передбаченому Господарським процесуальним кодексом України. Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини рішення суду, або у разі розгляду справи без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.

До дня початку функціонування Єдиної судової інформаційно-телекомунікаційної системи апеляційна скарга подається до Центрального апеляційного господарського суду через Господарський суд Кіровоградської області.

Копії рішення направити сторонам у справі, а саме:

позивачу за адресою: с. Варварівка, Долинський район, Кіровоградська область, 28510;

відповідачу за адресою: вул. Академіка Корольова, 26, м. Кропивницький, 25030.

Повне рішення складено 04.02.2019.

Суддя Л.С. Вавренюк