ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

30 січня 2019 року

м. Київ

Справа № 922/381/18

Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:

Берднік І.С. - головуючого, Міщенка І.С., Сухового В.Г.,

за участю секретаря судового засідання - Корнієнко О.В.,

за участю представників:

Приватного сільськогосподарського

підприємства "Нива" - Таран М.І.,

Головного управління Держгеокадастру

у Харківській області - не з'явився,

розглянувши у відкритому судовому засіданні касаційну скаргу Приватного сільськогосподарського підприємства "Нива"

на постанову Харківського апеляційного господарського суду від 07.08.2018 (у складі колегії суддів: Істоміна О.А. (головуючий), Білоусова Я.О., Шевель О.В.)

та рішення Господарського суду Харківської області від 02.05.2018 (суддя Шатерніков М.І.)

у справі № 922/381/18

за позовом Приватного сільськогосподарського підприємства "Нива"

до Головного управління Держгеокадастру у Харківській області

про визнання додаткової угоди укладеною,

ВСТАНОВИВ:

У лютому 2018 року Приватне сільськогосподарське підприємство "Нива" (далі - ПСП "Нива") звернулося до суду з позовом до Головного управління Держгеокадастру у Харківській області (далі - ГУ Держгеокадастру), у якому, з урахуванням заяви про зміну предмета позову, просило визнати додаткову угоду до договору оренди землі від 24.09.2007 укладеною у редакції, наведеній позивачем у позовній заяві, з підстав, передбачених частинами 1-5 статті 33 Закону України "Про оренду землі".

Позовні вимоги обґрунтовано тим, що позивач як орендар земельної ділянки, який належним чином виконує обов'язки за договором від 24.09.2007, у порядку реалізації свого права на поновлення договору повідомив відповідача у встановлені строки про намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди на новий строк, направив проект додаткової угоди на узгоджених з відповідачем умовах, проте додаткової угоди укладено не було.

Оскільки не укладення додаткової угоди до договору на погоджених умовах сталося з вини орендодавця, позивач звернувся до суду за захистом свого права.

Рішення Господарського суду Харківської області від 02.05.2018, залишеним без змін постановою Харківського апеляційного господарського суду від 07.08.2018, у задоволенні позову відмовлено.

Судові рішення мотивовано тим, що оскільки сторони не досягли згоди щодо поновлення договору оренди та додаткова угода до договору про його поновлення не була укладена між сторонами у місячний строк, то переважне право орендаря, передбачене положеннями частин 1-5 статті 33 Закону України "Про оренду землі", припинилося, як і припинив свою дію договір оренди землі у зв'язку із закінченням строку, на який його було укладено, згідно з положеннями статті 31 цього Закону.

Не погоджуючись із висновками судів першої та апеляційної інстанцій, у серпні 2018 року ПСП "Нива" подало касаційну скаргу, у якій, посилаючись на неправильне застосування судами норм матеріального права і порушення норм процесуального права, просить скасувати постановлені у справі судові рішення та ухвалити нове рішення, яким позов задовольнити.

Касаційну скаргу ПСП "Нива" обґрунтовує тим, що висновки судів попередніх інстанцій, якими обґрунтовано відмову у задоволенні позову, не відповідають фактичним обставинам справи з огляду на те, що між сторонами було погоджено істотні умови договору, зміну яких в частині розміру орендної плати та строку дії договору було запропоновано відповідачем, а позивач погодився на такі умови, що підтверджує згоду сторін на укладення додаткової угоди саме в редакції, яка є предметом позову у цій справі, та узгоджується з положеннями частин 1-5 статті 33 Закону України "Про оренду землі". Твердження судів про недосягнення між сторонами згоди та відсутності волі орендодавця на поновлення договору спростовується листуванням сторін щодо узгодження умов договору для його подальшого поновлення, яке міститься у матеріалах справи, яким судами не було надано правову оцінку.

У відзиві на касаційну скаргу ГУ Держгеокадастру, заперечуючи проти її задоволення, просить судові рішення залишити без змін, наголошуючи на правильному застосуванні судами положень статті 33 Закону України "Про оренду землі" та встановленні обставин, за яких підстав для поновлення договору оренди землі через відсутність волевиявлення орендодавця на продовження строку договору немає.

ГУ Держгеокадастру свого представника у судове засідання не направило, хоча було повідомлено про дату, час і місце судового засідання належним чином, про що свідчить рекомендоване повідомлення про вручення поштового відправлення.

Ураховуючи наведене, висновки Європейського суду з прав людини у справі "Вячеслав Корчагін проти Росії", те, що явка учасників справи не визнавалася судом обов'язковою, а участь у засіданні суду є правом, а не обов'язком сторони, Верховний Суд у складі колегії дійшов висновку про можливість розгляду касаційної скарги по суті за відсутності зазначеного представника.

Заслухавши доповідь судді-доповідача, пояснення представника позивача, дослідивши наведені у касаційній скарзі доводи та заперечення проти неї, перевіривши матеріали справи, Верховний Суд вважає, що касаційна скарга підлягає частковому задоволенню з таких підстав.

Судами першої та апеляційної інстанцій установлено, що 24.09.2007 між Вовчанською районною державною адміністрацією Харківської області (орендодавець) і ПСП "Нива" (орендар) укладено договір оренди землі, за умовами якого орендодавець надає, а орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку загальною площею 168,7842 га із земель сільськогосподарського призначення для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, яка знаходиться за межами населених пунктів на території Жовтневої Другої сільської ради Вовчанського району Харківської області.

Згідно з пунктом 6 договору його укладено на 10 років. Після закінчення строку договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 60 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію. Якщо жодна із сторін впродовж 60 календарних днів до закінчення терміну дії цього договору не попередить письмово іншу сторону про своє бажання або не бажання переукласти договір, договір вважається пролонгованим на один рік.

Відповідно до пункту 7 договору орендна плата вноситься орендарем в грошовій формі із розрахунку 1,5 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки та становить 22 177,58 грн за рік.

Цей договір набирає чинності після підписання сторонами та його державної реєстрації (пункт 43). Договір зареєстровано у Вовчанському районному відділі Харківської регіональної філії ДП "Центр ДЗК", про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 28.12.2007 за № 02.

Отже, строк дії договору встановлено до 28.12.2017.

Згідно з витягами з Державного земельного кадастру, сформованими станом на 10.08.2017, за ПСП "Нива" зареєстровано право оренди на земельну ділянку загальною площею 168,7842 га з кадастровими номерами: :01:000:0007, :01:000:0008, :01:000:0009, :01:000:0010, :01:000:0011, :02:001:0001.

Також судами установлено, що зазначена земельна ділянка загальною площею 168,7842 га розташована на території Жовтневої Другої сільської ради Вовчанського району Харківської області, є земельною ділянкою державної власності, категорія земель - землі сільськогосподарського призначення.

Наразі розпорядження землями державної власності сільськогосподарського призначення в порядку, визначеному чинним законодавством, на території Харківської області здійснює ГУ Держгеокадастру.

22.09.2017 ПСП "Нива" звернулося до ГУ Держгеокадастру з клопотанням № 607 на підставі Закону України "Про оренду землі" про поновлення дії договору від 24.09.2007 строком на 49 років. Цей лист отримано відповідачем 25.09.2017, що підтверджується відтиском штемпеля про реєстрацію вхідної кореспонденції (вхідний реєстраційний № 19-11043/0/18-17).

ГУ Держгеокадастру у листі від 20.10.2017 № 19-20-14-14961/0/19-17 запропонувало ПСП "Нива" надати проект додаткової угоди, встановивши розмір орендної плати на рівні 12 % та строк дії договору 7 років, а також надати витяг з технічної документації про нормативну грошовому оцінку спірної земельної ділянки та агрохімічний паспорт поля.

19.12.2017 позивач направив на адресу ГУ Держгеокадастру клопотання за № 677 про поновлення договору оренди землі від 24.09.2007, до якого додав проект додаткової угоди із запропонуванням внести актуальну інформацію про нормативну грошову оцінку земельної ділянки; збільшити розмір орендної плати до 12% нормативної грошової оцінки земельної ділянки та запропоновано визначити строк дії договору поновленим на 7 років. До клопотання позивачем також було додано витяг з Державного земельного кадастру, довідку про відсутність заборгованості зі сплати орендної плати за землю, агрохімічні паспорти, витяги з технічної документації про нормативну грошову оцінку.

З матеріалів справи вбачається, що ГУ Держгеокадастру у листі-повідомленні від 28.12.2017 № 32-20-14,3-17432/0/19-7 відмовило ПСП "Нива" у поновленні договору оренди землі від 24.09.2007 з огляду на можливість реалізації управлінням земельної ділянки загальною площею 168,7842 га на земельних торгах. Також відповідач зазначив про необхідність повернення земельної ділянки (т.1 а.с. 27, 121).

Також у листі від 22.01.2018 № 19-20-14-571/0/19-18 ГУ Держгеокадастру повідомило ПСП "Нива" про те, що у зв'язку із закінченням 28.12.2017 строку дії договору оренди землі від 24.09.2007 і подальшу можливість реалізації управлінням земельної ділянки загальною площею 168,7842 га на земельних торгах управління відмовляє у поновленні договору оренди землі та пропонує повернути земельні ділянки до земель запасу державної власності.

13.02.2018 відповідач затвердив наказ про припинення права оренди земельної ділянки наданої ПСП "Нива" за договором оренди землі від 24.09.2007 та віднесення земельної ділянки загальною площею 168,7842 га до земель запасу сільськогосподарського призначення державної власності на території Жовтневої Другої сільської ради Вовчанського району Харківської області.

ПСП "Нива", вважаючи обставини щодо відмови в поновлені договору оренди шляхом укладення додаткової угоди, при дотриманні позивачем порядку і процедури, передбачених частинами 1-5 статті 33 Закону України "Про оренду землі", порушенням з боку відповідача переважного права позивача на продовження дії договору оренди, звернулося до суду з відповідним позовом, у якому просило визнати укладеною додаткову угоду до договору оренди землі від 24.09.2007 на погоджених між сторонами умовах у редакції, наведеній у позовній заяві.

Суд першої інстанції, з висновками якого погодився і суд апеляційної інстанції, відмовляючи у задоволенні позову, виходив із того, що сторони не досягли згоди щодо поновлення договору та додаткова угода до договору про його поновлення не була укладена сторонами у місячний строк, тому переважне право орендаря, передбачене частинами 1-5 статті 33 цього Закону припинилося, а договір оренди землі припинив свою дію у зв'язку із закінченням строку, на який його було укладено. При цьому суди зазначили про відповідність вимогам закону дій відповідача щодо відмови у продовженні дії договору оренди на умовах, запропонованих позивачем (орендарем), з метою подальшого передання спірної земельної ділянки в оренду на конкурсних засадах, направлених на отримання прибутку та наповнення державного бюджету.

Проте, Касаційний господарський суд не погоджується із вказаними висновками судів попередніх інстанцій, оскільки вони є передчасними, зробленими без належного з'ясування і оцінки обставин справи та з порушенням вимог чинного законодавства.

Статтею 33 Закону України "Про оренду землі" регламентовано поновлення договору оренди землі на новий строк як у випадку реалізації переважного права орендаря перед іншими особами (частини 1-5 цієї норми), так і у випадку, коли орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди (частина 6 цієї норми).

Аналіз наведених норм матеріального права дає підстави для висновку, що для застосування положень частини 1 статті 33 Закону України "Про оренду землі" та визнання за орендарем переважного права на поновлення договору оренди необхідно встановити такі юридичні факти: орендар належним чином виконує свої обов'язки за договором; орендар до спливу строку договору повідомив орендодавця у встановлені строки про свій намір скористатися переважним правом укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди; орендодавець протягом місяця не повідомив орендаря про наявність заперечень і своє рішення.

Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення із проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення (частина 5 статті 33 Закону України "Про оренду землі").

Частиною 6 статті 33 Закону України "Про оренду землі" врегульовано пролонгацію договору на той самий строк і на тих самих умовах, що були передбачені договором, за наявності такого фактичного складу: користування орендарем земельною ділянкою після закінчення строку оренди і відсутність протягом одного місяця заперечення орендодавця проти такого користування (що можна кваліфікувати як "мовчазну згоду" орендодавця на пролонгацію договору).

При цьому необхідно звернути увагу, що повідомлення орендарем орендодавця про намір скористатися правом на поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених частиною 6 статті 33 Закону України "Про оренду землі" , не вимагається. Суть поновлення договору оренди згідно з цією частиною статті саме і полягає у тому, що орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку оренди, а орендодавець, відповідно, не заперечує у поновленні договору, зокрема у зв'язку з належним виконанням договору оренди землі. Відсутність такого заперечення, як уже зазначалося, може мати прояв у "мовчазній згоді".

У контексті поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених частиною 6 статті 33 Закону України "Про оренду землі", необхідно зауважити, що такий договір може бути поновлено виключно на тих самих умовах і на той самий строк. Тобто орендар не може вимагати поновлення договору оренди землі на інших умовах. Щодо прав та обов'язків орендодавця слід акцентувати, що він має право заперечити стосовно поновлення згідно із цією частиною статті 33 Закону України "Про оренду землі", і таке заперечення має бути заявлено саме протягом одного місяця після закінчення дії договору оренди землі, що безпосередньо випливає зі змісту частини 6 зазначеної статті.

У подальшому, якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення дії договору оренди і орендодавець не надав заперечень стосовно поновлення цього договору протягом одного місяця після його закінчення, орендар має право звернутися із вимогою про визнання укладеною угоди про поновлення договору на тих самих умовах і на той самий строк. Орендодавець, у свою чергу, в будь-який час до укладення додаткової угоди стосовно поновлення договору на той самий строк і на тих самих умовах може звернутися із вимогою про звільнення земельної ділянки. Тобто договір оренди землі вважатиметься поновленим лише у разі укладення додаткової угоди, про що безпосередньо зазначено у частині 8 статті 33 Закону України "Про оренду землі". При цьому відмову або зволікання в укладенні додаткової угоди до договору оренди землі може бути оскаржено у суді.

Правову позицію щодо розрізнення цих підстав сформульовано Верховним Судом України, зокрема у постанові від 25.02.2015 у справі № 6-219цс14, Верховним Судом у постановах від 10.04.2018 у справі № 594/376/17-ц, від 10.09.2018 у справі № 920/739/17.

Як вже було зазначено, суди попередніх інстанцій установили, що позивач 22.09.2017 (більше ніж за 60 днів до закінчення строку дії договору оренди землі від 24.09.2007) звернувся до відповідача з клопотанням № 607, який отримано відповідачем 25.09.2017, про поновлення договору оренди землі від 24.09.2007 на підставі Закону України "Про оренду землі". Таким чином, орендар земельної ділянки виконав свій обов'язок щодо повідомлення орендодавця у строк, передбачений умовами договору оренди, що також узгоджується з положеннями частини 2 статті 33 Закону України "Про оренду землі".

Законодавець у частині 5 статті 33 Закону України "Про оренду землі" визначив алгоритм дій, який зобов'язує орендодавця після отримання листа-повідомлення орендаря:

1) розглянути лист-повідомлення на відповідність вимогам закону;

2) узгодити з орендарем (за необхідності) істотні умови договору;

3) за відсутності заперечень прийняти рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності);

4) укласти з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі.

За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендареві направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

Зазначені положення слід розуміти таким чином:

а) орендодавець у разі невідповідності змісту листа-повідомлення та умов проекту додаткової угоди вимогам закону повинен протягом місяця із дати його отримання повідомити орендареві про такі невідповідності, що, у свою чергу, може бути підставою для заперечення у задоволенні заяви орендаря;

б) може запропонувати свою редакцію істотних умов договору оренди землі.

При цьому необхідно мати на увазі, що заперечення орендодавця стосовно невідповідності листа-повідомлення із проектом додаткової угоди вимогам закону мають бути обґрунтованими і містити конкретні посилання на порушення закону, зазначені у листі-повідомленні або проекті додаткової угоди, або містити конкретні істотні умови договору, щодо яких орендодавець пропонує зміни.

Якщо орендар та орендодавець у процесі погодження фактично дійшли згоди щодо нових істотних умов договору оренди землі, але не уклали додаткової угоди, то способом захисту прав орендаря буде саме його звернення до суду із позовом про визнання додаткової угоди укладеною на нових узгоджених істотних умовах, а не автоматична пролонгація на попередніх умовах.

Таким чином, при вирішенні спору між сторонами договору оренди землі, який стосується реалізації орендарем переважного права на поновлення договору, з'ясуванню судом підлягає, зокрема обставина, чи досягнуто між сторонами згоди в процесі погодження нових істотних умов договору.

Натомість судами попередніх інстанцій при вирішенні справи не було належним чином досліджено, з наданням правової оцінки, листування між сторонами договору оренди землі щодо узгодження істотних умов договору, зокрема лист ГУ Держгеокадастру від 20.10.2017 № 19-20-14-14961/0/19-17, у якому за відсутності заперечень щодо реалізації орендарем переважного права на поновлення договору, запропоновано орендарю встановити у додатковій угоді розмір орендної плати на рівні 12 % та строк дії договору 7 років, а також клопотання орендаря від 19.12.2017 № 677, до якого позивачем додано проект додаткової угоди до договору оренди із викладенням запропонованих орендодавцем істотних умов договору щодо строку його дії та розміру орендної плати. Водночас судами взагалі не надано правової оцінки та не досліджено зміст листа ГУ Держгеокадастру від 28.12.2017 № 32-20-14,3-17432/0/19-7 (т.1 а.с. 27, 121) стосовно підстав заперечень у поновленні договору землі, зокрема, наявність заперечень щодо зміни істотних умов договору.

При цьому судами попередніх інстанцій не враховано, що у разі встановлення обставин дотримання орендарем процедури і строків звернення до орендодавця із повідомленням про намір поновити договір оренди землі та невиконання орендодавцем установленого частиною 5 статті 33 Закону України "Про оренду землі" обов'язку у місячний термін розглянути надісланий орендарем лист-повідомлення поведінку орендодавця не можна визнати добросовісною.

Відповідно до статті 3 Цивільного кодексу України принципи справедливості, добросовісності та розумності є однією із фундаментальних засад цивільного права, спрямованою, у тому числі, на утвердження у правовій системі України принципу верховенства права. При цьому добросовісність означає прагнення особи сумлінно використовувати цивільні права та забезпечити виконання цивільних обов'язків, що зокрема підтверджується змістом частини 3 статті 509 цього Кодексу. Отже, законодавець, навівши у тексті Цивільного кодексу України зазначений принцип, установив у такий спосіб певну межу поведінки учасників цивільних правовідносин, тому кожен із них зобов'язаний сумлінно здійснювати свої цивільні права та виконувати цивільні обов'язки, у тому числі передбачати можливість завдання своїми діями (бездіяльністю) шкоди правам та інтересам інших осіб. Цей принцип не є суто формальним, оскільки його недотримання призводить до порушення прав та інтересів учасників цивільного обороту. Саме тому у конкретних правовідносинах, зокрема щодо поновлення договору оренди землі на підставі статті 33 Закону України "Про оренду землі", добросовісність орендодавця по суті становить гарантію дотримання прав менш захищеної сторони, якою у спірних правовідносинах є орендар.

Отже, у разі встановлення належного виконання орендарем обов'язків за договором, своєчасного звернення до орендодавця із листом-повідомленням про поновлення договору з наданням проекту додаткової угоди, орендодавець вважатиметься таким, що порушив право позивача на встановлений законом порядок розгляду питання про поновлення договору оренди на новий строк, а отже і на укладення додаткової угоди до договору.

Ураховуючи наведене, з'ясування цих обставин є важливим у наданні оцінки діям сторін у контексті виконання ними вимог, передбачених частинами 1-5 статті 33 Закону України "Про оренду землі". Проте, вирішуючи спір у цій справі, суди не дослідили зібрані у справі докази та не надали їм належної правової оцінки.

Загальними вимогами процесуального права, закріпленими у статтях 32- 34, 43, 82, 84 Господарського процесуального кодексу України (далі - ГПК; у редакції, чинній до 15.12.2017 на час розгляду справи судами попередніх інстанцій) визначено обов'язковість встановлення судом під час вирішення спору обставин, що мають значення для справи, надання їм юридичної оцінки, а також оцінки всіх доказів, з яких суд виходив при вирішенні позову. Без виконання цих процесуальних дій ухвалити законне й обґрунтоване рішення у справі неможливо.

Ураховуючи наведене, суди першої та апеляційної інстанцій не дотрималися вимог процесуального закону щодо прийняття судового рішення на підставі всебічного, повного і об'єктивного розгляду в судовому процесі всіх обставин справи в їх сукупності, керуючись законом, належним чином не дослідили зібрані у справі докази та не встановили пов'язані з ними обставини, що входили до предмета доказування, тому висновки цих судів щодо відсутності підстав для задоволення позову є передчасними.

Порушення попередніми судовими інстанціями норм процесуального права унеможливило встановлення фактичних обставин, які мають значення для правильного вирішення цієї справи.

Відповідно до частин 1, 2 статті 300 ГПК, переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги та на підставі встановлених фактичних обставин справи перевіряє правильність застосування судом першої чи апеляційної інстанції норм матеріального і процесуального права. Суд касаційної інстанції не має права встановлювати або вважати доведеними обставини, що не були встановлені у рішенні або постанові суду чи відхилені ним, вирішувати питання про достовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими, збирати чи приймати до розгляду нові докази або додатково перевіряти докази.

Згідно з пунктом 2 частини 1 статті 308 ГПК суд касаційної інстанції за результатами розгляду касаційної скарги має право скасувати судові рішення судів першої та апеляційної інстанцій повністю або частково і передати справу повністю або частково на новий розгляд, зокрема за встановленою підсудністю або для продовження розгляду.

Зважаючи на викладене, а також відповідно до положень статті 310 ГПК постановлені у справі судові рішення підлягають скасуванню, а справа - передачі на новий розгляд до суду першої інстанції. При новому розгляді справи суду необхідно врахувати викладене, перевірити доводи сторін та подані ними докази, дати їм належну правову оцінку і в залежності від встановленого вирішити спір відповідно до закону. За результатами нового розгляду має бути вирішено й питання щодо розподілу судових витрат зі справи.

Керуючись статтями 300, 301, 308, 310, 314, 315, 317 Господарського процесуального кодексу України, Верховний Суд

ПОСТАНОВИВ:

1. Касаційну скаргу Приватного сільськогосподарського підприємства "Нива" задовольнити частково.

2. Постанову Харківського апеляційного господарського суду від 07.08.2018 та рішення Господарського суду Харківської області від 02.05.2018 у справі № 922/381/18 скасувати.

3. Справу № 922/381/18 передати на новий розгляд до суду першої інстанції

Постанова набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною і оскарженню не підлягає.

Головуючий суддя І.С. Берднік

Судді: І.С. Міщенко

В.Г. Суховий