ПІВНІЧНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"07" лютого 2019 р. Справа№ 911/1285/18

Північний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:

головуючого: Агрикової О.В.

суддів: Чорногуза М.Г.

Хрипуна О.О.

при секретарі судового засідання Мельничук О.С.,

позивач Животок О.О.

позивач Попюк М.І.

відповідач Олексійчук Л.В.

третя особа 1 Калініченко І.В.

третя особа 2 Олійник І.Ю.

розглянувши матеріали апеляційної скарги Фізичної особи-підприємця Животок Олександра Олександровича

на рішення Господарського суду Київської області від 09.10.2018 (повний текст складено 30.10.2018)

у справі №911/1285/18 (суддя Ярема В.А.)

за позовом Фізичної особи-підприємця Животок Олександра Олександровича

до Виконавчого комітету Березанської міської ради

за участю третіх осіб, які не заявляють самостійних вимог на предмет спору на стороні відповідача 1. Підприємство «Березаньтепломережа»

2. Територіальне управління Державної судової

адміністрації України в Київській області

про визнання недійсним рішення в частині

ВСТАНОВИВ:

Фізична особа-підприємець Животок Олександр Олександрович (далі ФОП Животок О.О.) звернувся до господарського суду Київської області з позовом до Виконавчого комітету Березанської міської ради про визнання недійсним пункту 3 рішення виконавчого комітету Березанської міської ради Київської області №90 від 26.04.2017.

Позовні вимоги обґрунтовані обставинами порушення Виконавчим комітетом Березанської міської ради законодавчих вимог при прийнятті 26.04.2017 рішення №90 в частині передачі в оренду поза конкурсом Територіальному управлінню Державної судової адміністрації України в Київській області нежитлового приміщення комунальної власності територіальної громади міста Березань за адресою м. Березань, вул. Героїв Небесної Сотні, 20.

Рішенням Господарського суду Київської області від 09.10.2018 у справі №911/1285/18 в задоволені позовних вимог відмовлено повністю.

В обґрунтування прийнятого рішення суд зазначив, що реалізація орендарем переважного права, за змістом ч. 1 ст. 777 Цивільного кодексу України, ч. 3 ст. 17 Закону України «Про оренду державного та комунального майна», лежить поза межами дискреційних повноважень органу місцевого самоврядування стосовно надання дозволу щодо укладення договору оренди або відповідної відмови, суд дійшов висновку що прийняттям спірного рішення відповідач не порушив переважного права позивача на укладення договору оренди приміщення на новий термін. Також, встановив, що спірне рішення прийнято відповідачем в межах наданої законом компетенції. Крім того, суд зазначив, що обраний позивачем спосіб захисту порушених прав шляхом визнання недійсним рішення не забезпечує реального захисту відповідних прав позивача.

Не погоджуючись із вказаним рішенням, Фізична особа-підприємець Животок Олександр Олександрович подала до Північного апеляційного господарського суду апеляційну скаргу, в якій просить скасувати рішення Господарського суду Київської області від 09.10.2018 та прийняти нове рішення, яким задовольнити позовні вимоги повністю.

Апеляційна скарга мотивована тим, що суд першої інстанції порушив норми матеріального права, внаслідок чого дійшов неправильного висновку про відсутність факту порушення переважного права позивача на укладання договору найму на новий строк та про обґрунтування встановлення органом місцевого самоврядування ставки орендної плати та строку оренди. Також, порушив норми процесуального права та не з'ясував обов'язкової обставини економічної та соціальної доцільності передачі комунального майна в оренду територіальному органу державної судової адміністрації України в Київській області. Крім того, апелянт зазначив, що суд першої інстанції неправильно застосував до спірних правовідносин норми податкового кодексу України в частині погодження з контролюючим органом операцій з майном, яке перебуває в податковій заставі та не з'ясував обставин порядку прийняття Рішення №90

Згідно з витягом з протоколу автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 06.12.2018 сформовано колегію суддів у складі: головуючий суддя Агрикова О.В., судді Чорногуз М.Г., Хрипун О.О.

Ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 13.12.2018 у справі №911/1285/18 апеляційну скаргу прийнято до провадження у визначеному складі суду та призначено до розгляду на 07.02.2019.

29.12.2018 року через відділ забезпечення автоматизованого розподілу, контролю та моніторингу виконання документів від третьої особи 2 надійшов відзив на апеляційну скаргу, в якому останній просив залишити рішення суду першої інстанції без змін, а апеляційну скаргу без задоволення.

03.01.2019 року через відділ забезпечення автоматизованого розподілу, контролю та моніторингу виконання документів від відповідача надійшов відзив на апеляційну скаргу, в якому останній просив залишити рішення суду першої інстанції без змін, а апеляційну скаргу без задоволення.

05.02.2019 року через відділ забезпечення автоматизованого розподілу, контролю та моніторингу виконання документів від позивача надійшло клопотання, в якому останній просить не приймати докази подані третьою особою 2.

В судовому засіданні 07.02.2019 року представники відповідача та третіх осіб надали усні пояснення по суті спору, відповіли на запитання суду, просили відмовити у задоволенні апеляційної скарги. Представники позивача підтримали доводи викладені в апеляційній скарзі, просили скасувати рішення суду першої інстанції та прийняти нове, яким задовольнити позовні вимоги в повному обсязі.

Статтями 269 ГПК України встановлено, що суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними у ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги, суд апеляційної інстанції не обмежений доводами та вимогами апеляційної скарги, якщо під час розгляду справи буде встановлено порушення норм процесуального права, які є обов'язковою підставою для скасування рішення, або неправильне застосування норм матеріального права.

Розглянувши доводи апеляційної скарги, дослідивши докази, проаналізувавши на підставі встановлених фактичних обставин справи правильність застосування судом першої інстанції норм чинного законодавства, Північний апеляційний господарський суд вважає, що апеляційна скарга підлягає задоволенню з наступних підстав.

26 квітня 2017 року виконавчим комітетом Березанської міської ради прийнято рішення №90 «Про оренду комунального майна м. Березань», відповідно до пп. 3, 3.1. якого:

- надано в оренду поза конкурсом Територіальному управлінню Державної судової адміністрації України в Київській області нежитлове приміщення комунальної власності територіальної громади м. Березань загальною площею 607,1 м2 (2-й поверх), що знаходиться за адресою: м. Березань, вул. Героїв Небесної Сотні, 20 для розміщення Березанського міського суду Київської області;

- балансоутримувачу підприємству «Березаньтепломережа» укласти договір з Територіальним управлінням Державної судової адміністрації України у Київській області на 49 років та встановити орендну плату 1 грн за рік (далі - спірне рішення).

20.10.2017 виконавчим комітетом Березанської міської ради прийнято рішення №211 «Про оренду комунального майна м. Березань», відповідно до якого, зокрема, внесено зміни до рішення виконавчого комітету Березанської міської ради від 26.04.2017 №90 «Про оренду комунального майна м. Березань», а саме в підпункт 3.1. пункті 3 замінити слова і цифри « 49 років» на слова і цифри « 2 роки і 11 місяців».

20.10.2017 між Підприємством «Березаньтепломережа» та Територіальним управлінням Державної судової адміністрації України в Київській області на підставі вищевказаного спірного рішення укладено договір оренди індивідуально визначеного (нерухомого або іншого) майна територіальної громади м. Березань №172.

В той же час, позивач зазначає, що 12.10.2004 між ним, як орендарем, та Підприємством «Березаньтепломережа», як орендодавцем, укладено договір оренди комунального майна №24 (далі договір оренди №24).

Відповідно до умов договору №24 орендодавець надає, а орендар приймає в строкове платне користування приміщення загальною площею 299,50 кв. м., які розташовані на першому поверсі (кімнати №4, 5, 6, 7, 23), та другому поверсі (кімнати №36, 37, 38, 39, 53, 55) двоповерхової будівлі, що розташована за адерсою: Україна, Київська обл, м. Березань, вул. Фрунзе, 20 (надалі обєкт оренди), для здійснення торгівлі непродовольчими товарами (кімнати №4, 5, 6, 7, 36, 37, 38, 39) та розміщення офісу (кімнати №23, 53, 55).

Позивач зазначає, що він належним чином виконував умови договору, вчасно та у повному обсязі сплачував орендну плату, а тому має переважне право, за інших рівних умов, на укладення договору оренди на новий термін в силу положень відповідного правочину, а також ч. 1 ст. 777 Цивільного кодексу України, ч. 3 ст. 17 Закону України «Про оренду державного та комунального майна».

Таким чином, пунктом 3 спірного рішення порушено його переважне право на укладання договору оренди приміщення на новий термін, що є підставою для визнання п. 3 спірного рішення недійсним.

Колегією суддів досліджено умови договору оренди № 24 від 12.10.2004р. та встановлено наступне.

Пунктом 9.4 договору передбачено, що після закінчення терміну дії Договору та за відсутності заборгованості по орендній платі орендар має переважне право на провадження дії (переукладання) цього договору. При відсутності пропозиції однієї зі сторін про припинення дії Договору протягом одного місяця після закінчення терміну його дії, договір вважається продовженим на той самий строк та на тих самих умовах.

Колегія суддів звертає увагу, що викладене у п. 9.4 договору формулювання, містить два різних законодавчих понять "поновлення договору оренди" та "переважне право на укладення договору оренди", які регулюються різними нормами законодавства (ст. 764 ЦК та ст.777 ЦК ) та мають різні підстави та наслідки. Так переважне право орендаря на продовження строку дії цього договору слід тлумачити з урахуванням правової природи та виходити з сукупного аналізу ст.777 ЦК України та ч.3 ст. 17 Закону України « Про оренду державного та комунального майна», які, власне, передбачають саме порядок реалізації переважного права орендаря на укладення договору оренди на новий строк, а не пролонгації на тих же умовах. Своє переважне право в порядку ст. 777 Цивільного кодексу України на укладення договору орендар може реалізовувати виключно за наявності таких обставин: закінчення строку дії договору оренди (та заперечення орендодавця щодо поновлення договору оренди на тих же умовах); наявність волевиявлення орендодавця на передання об'єкту оренди, що знаходився в користуванні орендаря за договором, строк дії якого закінчився, в подальшу оренду; належне виконання попереднім орендарем обов'язків за договором оренди; наявність волевиявлення попереднього орендаря на укладення нового договору оренди; повідомлення орендаря про намір скористатися переважним правом на укладення договору найму. При цьому, переважне право орендаря на укладення нового договору оренди може бути реалізовано виключно у разі досягнення сторонами домовленості щодо усіх умов договору. Як передбачено ст.777 Цивільного кодексу України, у разі недосягнення домовленості щодо плати та інших умов договору переважне право наймача на укладення договору припиняється.

Натомість, для поновлення договору оренди в порядку ст. 764 Цивільного кодексу України жодної переваги (в контексті пріоритету перед іншими особами) орендареві не потрібно, оскільки він є єдиною особою з якою орендодавець вправі саме поновити договір оренди на тих же умовах.

Як вбачається із матеріалів справи, до закінчення строку дії договору (12.10.2017р.) орендодавець як власник майна в силу ст. 319 ЦК України спірним рішенням на власний розсуд вирішив питання передати в оренду майно інший особі.

Відповідно до статті 19 Конституції України та статті 24 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" органи місцевого самоврядування та їх посадові особи діють лише на підставі, у межах повноважень та у спосіб, передбачені Конституцією і законами України.

Згідно з частиною 1 статті 21 Цивільного кодексу України суд визнає незаконним та скасовує правовий акт індивідуальної дії, виданий органом державної влади, органом влади Автономної Республіки Крим або органом місцевого самоврядування, якщо він суперечить актам цивільного законодавства і порушує цивільні права або інтереси.

Таким чином, підставами для визнання акта незаконним (недійсним) є невідповідність його вимогам чинного законодавства та/або визначеній законом компетенції органу, який видав цей акт. Обов'язковою умовою визнання акта незаконним є також порушення у зв'язку з прийняттям відповідного акта прав та охоронюваних законом інтересів підприємства чи організації - позивача у справі.

Приписами ст. 29 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" унормовано, що до відання виконавчих органів сільських, селищних, міських рад належать власні (самоврядні) повноваження: управління в межах, визначених радою, майном, що належить до комунальної власності відповідних територіальних громад.

Згідно зі ст. ст. 1, 4, 9 та 12 Закону України Закону «Про оренду державного та комунального майна» орендою є засноване на договорі строкове платне користування майном, необхідним орендареві для здійснення підприємницької та іншої діяльності.

Об'єктами оренди за цим Законом є, зокрема, нерухоме майно (будівлі, споруди, нежитлові приміщення) та інше окреме індивідуально визначене майно підприємств.

Фізичні та юридичні особи, які бажають укласти договір оренди, направляють заяву, проект договору оренди, а також інші документи згідно з переліком, що визначається Фондом державного майна України (далі - матеріали), відповідному орендодавцеві, зазначеному у статті 5 цього Закону.

Органи, уповноважені управляти майном, що належить Автономній Республіці Крим або перебуває у комунальній власності, розглядають подані матеріали і протягом п'ятнадцяти днів після надходження матеріалів повідомляють підприємство про своє рішення (надання дозволу щодо укладення договору оренди або відмову).

Договір оренди вважається укладеним з моменту досягнення домовленості з усіх істотних умов і підписання сторонами тексту договору.

Згідно із ст.17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", термін договору оренди визначається за погодженням сторін. Термін договору оренди не може бути меншим, ніж п'ять років, якщо орендар не пропонує менший термін. У разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну умов договору оренди протягом одного місяця після закінчення терміну дії договору він вважається продовженим на той самий термін і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Після закінчення терміну договору оренди орендар, який належним чином виконував свої обов'язки за договором, має переважне право, за інших рівних умов, на укладення договору оренди на новий термін, крім випадків, якщо орендоване майно необхідне для потреб його власника. У разі якщо власник має намір використовувати зазначене майно для власних потреб, він повинен письмово попередити про це орендаря не пізніше ніж за три місяці до закінчення терміну договору.

Згідно з положеннями ст.285 ГК України орендар має переважне право перед іншими суб'єктами господарювання на продовження строку дії договору оренди. Орендар може бути зобов'язаний використовувати об'єкт оренди за цільовим призначенням відповідно до профілю виробничої діяльності підприємства, майно якого передано в оренду. Орендар зобов'язаний берегти орендоване майно відповідно до умов договору, запобігаючи його псуванню або пошкодженню, та своєчасно і в повному обсязі сплачувати орендну плату. Орендар відшкодовує орендодавцю вартість орендованого майна у разі відчуження цього майна або його знищення чи псування з вини орендаря.

Верховний суд України у своїй постанові від 17.05.2017 у справі №3-122гс17 зазначив, що сутністю переважного права є укладення договору найму на новий строк зі встановленням умов за домовленістю сторін, а не його автоматичне поновлення. Наймач повинен повідомити наймодавця про своє переважне право у строк, визначений у договорі, або в розумний строк до закінчення строку договору найму.

Також суд зазначає, що з аналізу положень ст. 777 ЦК України та ст. 17 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» вбачається можливість реалізації наймачем свого переважного права, та наявність підстав для захисту такого права відповідно до ст. 3 ЦК України, лише за наявності таких умов: попередній орендар до закінчення терміну дії договору оренди або у визначений строк повідомив орендодавця про свій намір реалізувати переважне право оренди, при здійсненні процедури укладення нового договору оренди (конкурсу, направлення проектів договорів, заяв) у попереднього орендаря та інших потенційних орендарів (одного учасника) рівні умови пропозиції щодо істотних умов договору, у т.ч. орендної плати, сторони (орендодавець) та попередній орендар дійшли згоди щодо плати та інших умов договору.

Таким чином, поняття переважного права орендаря означає надання йому переваги орендодавцем у разі наявності пропозицій інших господарюючих суб'єктів, що містять умови, рівні з умовами особи, що наділена переважним правом, яке реалізується шляхом укладення нового договору оренди на погоджених з орендодавцем умовах, а не у зв'язку із продовженням користування орендарем майном та відсутністю заперечень орендодавця проти цього протягом одного місяця після закінчення строку дії договору.

При цьому, реалізація орендарем переважного права, за змістом ч. 1 ст. 777 Цивільного кодексу України, ч. 3 ст. 17 Закону України «Про оренду державного та комунального майна», лежить поза межами дискреційних повноважень органу місцевого самоврядування стосовно надання дозволу щодо укладення договору оренди або відповідної відмови. Відтак, прийняттям спірного рішення відповідач не порушив переважного права позивача на укладення договору оренди приміщення на новий термін.

Крім того, зі змісту укладеного між позивачем та Підприємством «Березаньтепломережа» договору оренди комунального майна №24, вбачається, що об'єктом оренди є приміщення загальною площею 299,50 кв. м., які розташовані на першому поверсі (кімнати №4, 5, 6, 7, 23), та другому поверсі (кімнати №36, 37, 38, 39, 53, 55) двоповерхової будівлі, що розташована за адресою: Україна, Київська обл, м. Березань, вул. Фрунзе, 20.

Розпорядженням виконавчого комітету Березанської міської ради №13 від 19.02.2016 «Про перейменування вулиць та провулків міста Березань», зокрема, вулицю Фрунзе перейменовано у вулицю Героїв Небесної Сотні. Відповідне розпорядження міститься на веб-порталі в мережі Інтернет Березанської міської ради -://www.berezan.org.ua.

Водночас, відповідно до спірного рішення в оренду поза конкурсом Територіальному управлінню Державної судової адміністрації України в Київській області надано нежитлове приміщення комунальної власності територіальної громади м. Березань загальною площею 607,1 кв. м. (2-й поверх), що знаходиться за адресою: м. Березань, вул. Героїв Небесної Сотні, 20.

Щодо встановлення плати в розмірі 1 грн за рік, колегія суддів зазначає наступне.

Відповідно до п.1,2 ст. 19 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» орендар за користування об'єктом оренди вносить орендну плату незалежно від наслідків господарської діяльності. Методика розрахунку орендної плати та пропорції її розподілу між відповідним бюджетом, орендодавцем і балансоутримувачем визначаються для об'єктів, що перебувають у державній власності, Кабінетом Міністрів України. Методика розрахунку орендної плати та пропорції її розподілу між відповідним бюджетом, орендодавцем і балансоутримувачем визначаються органами, уповноваженими Верховною Радою Автономної Республіки Крим (для об'єктів, що належать Автономній Республіці Крим), та органами місцевого самоврядування (для об'єктів, що перебувають у комунальній власності) на тих самих методологічних засадах, як і для об'єктів, що перебувають у державній власності.

Згідно з п. 10 постанови Кабінету Міністрів України від 04.10.1995 №786 «Про методику розрахунку орендної плати за державне майно та пропорції її розподілу» розмір річної орендної плати за оренду нерухомого майна бюджетними організаціями, які утримуються за рахунок державного бюджету, становить 1 гривню.

Так, територіальне управління державної судової адміністрації України в Київській області за організаційно-правовою формою є органом виконавчої влади та бюджетною установою.

Також, колегія суддів вважає безпідставними посилання апелянта на те, що спірне рішення прийнято всупереч інтересам громади, оскільки питання розміщення Березанського міського суду Київської області та здійснення судочинства в належних умовах для мешканців є соціально значимим.

Крім того, питання перебування майна у податковій заставі не впливає на законність рішення виконавчого комітету Березанської міської ради Київської області та не стосується предмету спору.

Доводи апелянта з приводу неповного з'ясування обставин, що мають значення для справи, порушення судом вимог матеріального права та неправильного тлумачення норм чинного законодавства не знайшли свого підтвердження під час перегляду справи судом апеляційної інстанції.

Відповідно до ст. 276 ГПК України суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права.

За таких обставин, колегія суддів Північного апеляційного господарського суду вважає, що місцевим господарським судом повно та всебічно досліджено обставини справи та надано цим обставинам відповідну правову оцінку, рішення Господарського суду Київської області від 09.10.2018 у справі №911/1285/18 відповідає фактичним обставинам справи, ухвалене з додержанням норм матеріального та процесуального права, а відтак передбачених законом підстав для зміни та скасування оскаржуваного рішення немає.

Враховуючи вимоги ст. 129 ГПК України, судовий збір за подання апеляційної скарги покладається на апелянта.

Керуючись ст. ст. 253-254, 269, п.1 ч.1 ст. 275, 281-284 ГПК України, Північний апеляційний господарський суд -

ПОСТАНОВИВ:

1. Апеляційну скаргу Фізичної особи-підприємця Животок Олександра Олександровича на рішення Господарського суду Київської області від 09.10.2018 у справі №911/1285/18 залишити без задоволення.

2. Рішення Господарського суду Київської області від 09.10.2018 у справі №911/1285/18 залишити без змін.

3. Повернути до Господарського суду Київської області матеріали справи №911/1285/18.

4. Поновити дію рішення Господарського суду Київської області у справі №911/1285/18.

Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її прийняття.

Постанова апеляційної інстанції може бути оскаржена до Верховного Суду у порядку та в строк передбаченими ст.ст.288, 289 ГПК України.

Повний текст постанови складено 08.02.2019 року.

Головуючий суддя О.В. Агрикова

Судді М.Г. Чорногуз

О.О. Хрипун