ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

22 січня 2019 року

м. Київ

Справа № 927/877/17

Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:

Пількова К. М. - головуючого, Берднік І.С., Чумака Ю. Я.,

за участю секретаря судового засідання Жураховської Т.О.

розглянув касаційну скаргу Управління комунального майна Чернігівської обласної ради

на рішення Господарського суду Чернігівської області (суддя - І.А. Фетисова) від 24.04.2018

та постанову Київського апеляційного господарського суду (головуючий - А.І. Тищенко, судді Б.В. Отрюх, Ю.Б. Михальська) від 20.09.2018

за позовом Заступника прокурора Чернігівської області в інтересах держави в особі Чернігівської обласної ради та Управління комунального майна Чернігівської обласної ради

до Товариства з обмеженою відповідальністю "Амазоніт"

про розірвання договору купівлі-продажу об'єкта незавершеного будівництва від 15.02.2007.

Учасники справи:

представник прокурора -Кравчук О.А., Генеральна прокуратура України,

представник позивача 1 - не з'явився,

представник позивача 2 - не з'явився,

представник відповідача - не з'явився.

Короткий зміст позовних вимог

1. 18.09.2017 Заступник прокурора Чернігівської області (далі - Прокурор) подав в інтересах держави в особі Чернігівської обласної ради (далі - Позивач 1) та Управління комунального майна Чернігівської обласної ради (далі - Позивач 2) позовну заяву про розірвання договору купівлі-продажу об'єкта незавершеного будівництва - комплексу будов та споруд районної лікарні, що належить до спільної власності територіальних громад сіл, селищ, міст Чернігівської області та розташоване за адресою: Чернігівська область, місто Прилуки, вул. Перемоги, 161, укладений 15.02.2007 між Позивачем 2 та Товариством з обмеженою відповідальністю "Амазоніт" (далі - Відповідач), зареєстрований в реєстрі за № 455 (далі - Договір).

2. Позовна заява мотивована тривалим систематичним невиконанням Відповідачем умов Договору, укладеного відповідно та в порядку Закону України "Про особливості приватизації об'єктів незавершеного будівництва", в частині завершення будівництва об'єкта приватизації без збереження профілю протягом визначеного Договору терміну (з урахуванням неодноразового продовження терміну дії Договору за клопотаннями Відповідача та на підставі рішень Позивача 1), оскільки будівельні роботи відповідно умов Договору Відповідачем не розпочаті, а внаслідок бездіяльності Відповідача технічний стан об'єкта приватизації погіршився, так як почалися процеси руйнації цегельної кладки стін в будівлях головного корпусу та харчоблоку об'єкта приватизації через відсутність покрівлі та перекриття, а дах головного корпусу руйнується та провалюється, що встановлено за результатами проведених Позивачем 2 поточних та підсумкових перевірок та зафіксовано у відповідних актах. Також Прокурор вказав на обов'язок Відповідача відшкодувати збитки, що завдані невиконанням умов Договору. Необхідність звернення Прокурора із позовом у цій справі обумовлена невжиттям органами, уповноваженими на захист інтересів держави, заходів до повернення комунального майна, а також зверненням Позивача 1 із відповідним клопотанням до прокуратури області, позицію про що підтримав Позивач 2. При цьому Прокурор вказав на безпідставність тверджень Відповідача про відсутність підстав для виконання Договору та підстав розпочати будівельні роботи за умовам Договору без відведення Відповідачу земельної ділянки розміром 5 га під об'єктами незавершеного будівництва, що є предметом продажу за умовами Договору, оскільки, за твердженням Прокурора, відведення цієї земельної ділянки не є передумовою виконання Відповідачем своїх зобов'язань за Договором, крім того земельна ділянка під об'єктам незавершеного будівництва була відведена Відповідачу.

Короткий зміст рішень судів першої і апеляційної інстанцій

3. 24.04.2018 Господарський суд Чернігівської області прийняв рішення (залишене без змін постановою Київського апеляційного господарського суду від 20.09.2018) про відмову в задоволенні позовних вимог.

4. Рішення мотивовані відсутністю вини Відповідача в допущеному простроченні виконання умов Договору, що виключає можливість застосування правового наслідку за умовами статті 611 ЦК України. Відповідно відсутнє істотне порушення Відповідачем умов Договору за приписами частини 2 статті 651 цього кодексу, оскільки Відповідач як власник майна за Договором, що обтяжений умовами пункту 5.5 Договору - про завершення будівництва об'єкта приватизації, з об'єктивних причин не зміг приступити до виконання будівельних робіт з огляду на довгу тривалість процедури отримання Відповідачем земельної ділянки. Нездійснення добудови Відповідачем придбаного об'єкту, враховуючи неможливість отримання ним дозволу на початок будівельних робіт та набуття в користування земельної ділянки під цим об'єктом, розцінені судами як правомірне діяння, направлене на недопущення порушення прав інших осіб та виконання обов'язку (щодо отримання дозволу на початок будівельних робіт) в межах чинного законодавства, а також розцінене судами як направлене на вжиття заходів на недопущення порушення умов Договору, в тому числі щодо строків добудови придбаного об'єкту. При цьому суди врахували висновки проведеної у справі судової будівельно-технічної експертизи від 14.03.2018, згідно з якими термін з 20.09.2016 (дати передачі Відповідачу земельної ділянки) по 01.02.2017 (дати закінчення строку дії Договору) не є достатньо об'єктивним терміном для здійснення Відповідачем добудови об'єкту незавершеного будівництва за Договором, а прийнятна тривалість будівництва складає 15 місяців, який треба розраховувати з урахуванням тривалості демонтажу 5, 4, 3 поверхів об'єкту, виконання ремонтних робіт та усунення дефектів пошкоджень.

5. Судами встановлені такі обставини:

- Позивач 2 та Відповідач 15.02.2007 уклали Договір, предметом якого є об'єкт незавершеного будівництва - комплекс будов та споруд районної лікарні, що належить до спільної власності територіальних громад сіл, селищ, міст Чернігівської області та розташований за адресою: Чернігівська область, місто Прилуки, вул. Перемоги, 161.

- Відповідач належним чином провів розрахунки за придбаний об'єкт за Договором і факт належного виконання Відповідачем цієї умови договору сторонами не оспорюється;

- Договором передбачено обов'язок Відповідача завершити будівництво об'єкта без збереження профілю протягом трьох років після підписання Договору. Подальше використання об'єкта визначає Відповідач;

- з 12.04.2013 по 20.04.2016 сторони Договору вносили зміни до Договору щодо термінів добудови об'єкту та строку дії Договору, а Позивач 2, використовуючи своє право за Договором, здійснював контроль виконання умов Договору Відповідачем;

- Відповідач неодноразово вчиняв дії щодо оформлення земельної ділянки під придбаним ним за Договором об'єктом, внаслідок чого 08.06.2016 між Прилуцькою міською радою як орендодавцем та Відповідачем як орендарем укладено договір оренди землі загальною площею 50 000 кв. м., яка заходиться в місті Прилуки по вул. Перемоги, 161, та на якій розташовані об'єкти нерухомості: комплекс будов і споруд, а земельна ділянка передана в оренду на 5 років для обслуговування та реконструкції об'єкта незавершеного будівництва - комплексу будов і споруд районної лікарні під житлово-офісний центр з цільовим призначенням - 02.07 - для житлової забудови;

- Відповідач отримав земельну ділянку для обслуговування та реконструкції об'єкта незавершеного будівництва 20.09.2016 (дата передання ділянки Відповідачу за актом), в той час, як строк добудови та дії Договору закінчується 31.01.2017.

Короткий зміст вимог касаційної скарги

6. 22.10.2018 Позивач 2 подав касаційну скаргу, у якій просить скасувати рішення Господарського суду Чернігівської області від 24.04.2018 та постанову Київського апеляційного господарського суду від 20.09.2018 і ухвалити нове рішення, яким позов Прокурора задовольнити у повному обсязі.

Доводи особи, яка подала касаційну скаргу

7. Суди проігнорували підстави для розірвання договору за приписами статті 651 Цивільного кодексу України, а також не взяли до уваги норми спеціального закону, які покладені в основу Договору - Закону України "Про особливості приватизації об'єктів незавершеного будівництва", згідно з якими мова йде про особливу категорію угод - "угоди про приватизацію", невиконання умов яких свідчить про неотримання Позивачем 2 очікуваного результату та є, в свою чергу, підставою для розірвання Договору в судовому порядку. Суди зробили помилковий висновок, що позивачі не могли розраховувати на позитивний суспільний інтерес добудови об'єкту приватизації, оскільки метою Договору було забезпечення по завершенні будівництва соціальних потреб населення, фіскальних надходжень до бюджету, ефективне використання земельної ділянки під добудованим об'єктом, недопущення негативних наслідків, пов'язаних з його можливою руйнацією.

8. Суди дійшли неправильних висновків про існування об'єктивних причин неможливості Відповідача приступити до виконання будівельних робіт - через недостатній термін для здійснення забудови об'єкта незавершеного будівництва та через відсутність істотного порушення умов Договору, оскільки Відповідач не вчиняв спроби для добудови об'єкта, так як з 2007 по 2014 роки Відповідач не вживав заходів як з будівництва, так і з оформлення права користування земельною ділянкою під об'єктом будівництва. Суди не врахували, що відповідно до умов Договору питання відведення земельної ділянки вирішується покупцем (Відповідачем) самостійно. Відповідач не надав доказів вжиття всіх вичерпних заходів щодо виконання своїх зобов'язань за Договором.

9. Суди не врахували існуючу судову практику у спорах у подібних правовідносинах, відповідно до якої вина сторони договору у його невиконанні або її відсутність не можуть братись до уваги під час вирішення спору про застосування правових наслідків невиконання цього договору.

10. Визначені Відповідачем причини невиконання умов Договору щодо здійснення добудови об'єкту приватизації стосуються організації комерційної діяльності Відповідача і не є наслідком форсмажорних обставин або непереборної сили.

11. Суди не надали оцінки доказам невиконання Відповідачем умов Договору - актам поточних перевірок, проведених Позивачем 2.

12. Суди помилково взяли до уваги висновки проведеної у справі судової будівельно-технічної експертизи про відрахування строку завершення забудови від дати укладення Відповідачем договору оренди землі під об'єктом приватизації, а не від дати укладення Договору, як передбачено його умовами.

Позиція Прокурора, викладена у відзиві на касаційну скаргу

13. Прокурор заперечує висновки в оскаржуваних судових рішеннях з мотивів, наведених в касаційній скарзі.

Позиція Верховного Суду

Щодо істотного порушення договору як підстави для його розірвання

14. Відповідно до частини 1 статті 2 Закону України "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)" (в редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин) об'єктами малої приватизації є зокрема об'єкти незавершеного будівництва. Згідно з частиною 8 статті 23 цього Закону органи приватизації здійснюють контроль за виконанням покупцем умов договору купівлі-продажу, а в разі їх невиконання застосовують санкції, передбачені чинним законодавством, та можуть у встановленому порядку порушувати питання про розірвання договору.

15. Частинами 1, 2, 3 статті 19 Закону України "Про особливості приватизації об'єктів незавершеного будівництва" (в редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин) передбачено, що обов'язковими умовами приватизації об'єктів незавершеного будівництва, крім продажу під розбирання, є: встановлення строку завершення будівництва об'єкта незавершеного будівництва; забезпечення вимог екологічної безпеки, охорони навколишнього природного середовища під час добудови та подальшого введення в експлуатацію об'єкта приватизації. У разі неможливості завершення будівництва в установлені строки за наявності відповідних обґрунтувань строки завершення будівництва можуть бути змінені за рішенням органу приватизації та органу місцевого самоврядування, про що укладається додатковий договір.

У разі невиконання умов, зазначених у цій статті, договір купівлі-продажу підлягає розірванню в установленому законодавством порядку.

Зі змісту наведених норм Суд доходить висновку, що до розірвання договору купівлі-продажу об'єкта приватизації застосуються загальні правила щодо порядку розірвання договору, визначені положеннями Цивільного кодексу України та Господарського кодексу України.

16. Згідно зі статтею 610 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України) порушенням зобов'язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов'язання (неналежне виконання).

Відповідно до пункту 1 частини 1 статті 611 ЦК України у разі порушення зобов'язання настають правові наслідки, встановлені договором або законом, зокрема припинення зобов'язання внаслідок односторонньої відмови від зобов'язання, якщо це встановлено договором або законом, або розірвання договору.

Відповідно до частини 1 статті 651 ЦК України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом.

Згідно з частиною 1 статті 188 Господарського кодексу України зміна та розірвання господарських договорів в односторонньому порядку не допускаються, якщо інше не передбачено законом або договором.

17. При вирішенні питання щодо розірвання договору з підстави, передбаченої договором, застосуванню також підлягають положення частини другої статті 651 ЦК України, згідно з якою договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї зі сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.

Отже, однією з підстав розірвання договору є істотне порушення стороною цього договору.

Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору (постанова Верховного Суду України від 11.10.2017 № 6-1449цс17).

Тобто йдеться про таке порушення договору однією зі сторін, яке тягне для другої сторони неможливість досягнення нею цілей договору.

Оцінка порушення договору як істотного здійснюється судом відповідно до критеріїв, що встановлені вказаною нормою. Оціночне поняття істотності порушення договору законодавець розкриває за допомогою іншого оціночного поняття - "значної міри" позбавлення сторони того, на що вона розраховувала при укладенні договору. Істотність порушення визначається виключно за об'єктивними обставинами, що склалися у сторони, яка вимагає розірвання договору. В такому випадку вина (як суб'єктивний чинник) сторони, що припустилася порушення договору, не має будь-якого значення і для оцінки порушення як істотного, і для виникнення права вимагати розірвання договору на підставі частини 2 статті 651 ЦК України.

Суд звертається до власної правової позиції, наведеної в пункті 11 постанови Верховного Суду від 02.10.2018 у справі № 915/809/17.

Враховуючи це, Суд не погоджується з висновками судів в оскаржуваних рішеннях, що відсутність вини Відповідача в допущеному ним простроченні виконання умов Договору свідчить про відсутність істотного порушення Відповідачем умов Договору. Дійшовши викладеного висновку, Суд погоджується із відповідними аргументами скаржника (пункт 9).

18. Водночас суди встановили, що предметом Договору був продаж Відповідачу об'єкта незавершеного будівництва під добудову без збереження профілю діяльності.

Підставою позовних вимог Прокурора про розірвання Договору, що підтримані Позивачем 2, стало невиконання Відповідачем умов пункту 5.5 Договору, відповідно до якого сторони погодили серед інших обов'язків покупця (Відповідача) також обов'язок завершити будівництво об'єкту приватизації без збереження профілю протягом трьох років після підписання договору купівлі-продажу. Подальше використання об'єкта визначає покупець (Відповідач).

У зв'язку з цим Суд погоджується із висновками судів в оскаржуваних рішеннях про відсутність істотного порушення Відповідачем умов Договору за приписами частини 2 статті 651 ЦК України, та, відповідно, про відсутність підстав для розірвання Договору. Суд погоджується з висновками судів попередніх інстанцій, що у продавця (Позивача 2) були відсутні підстави розраховувати на добудову об'єкта як лікарняного корпусу. Відповідно Позивач 2 не був значною мірою позбавлений того, на що він розраховував при укладенні Договору, у розумінні положень частини 2 статті 651 ЦК України.

Дійшовши наведених висновків, Суд відхиляє аргументи скаржника (пункт 7) про те, що метою Договору було забезпечення по завершенні будівництва соціальних потреб населення, фіскальних надходжень до бюджету, ефективне використання земельної ділянки під добудованим об'єктом, недопущення негативних наслідків, пов'язаних з його можливою руйнацією. Ці твердження спростовуються встановленою судами та прямо визначеною сторонами Договору метою його укладення - платне придбання об'єкту приватизації для здійснення добудови об'єкта приватизації без збереження профілю діяльності. Суд при цьому враховує встановлений судами факт належного проведення Відповідачем розрахунків за придбаний об'єкт за Договором, який сторонами визнається та не оспорюється. Суд також бере до уваги те, що аргументи про те, що продавець за Договором міг розраховувати на забезпечення по завершенні будівництва соціальних потреб населення, фіскальних надходжень до бюджету, ефективне використання земельної ділянки під добудованим об'єктом, недопущення негативних наслідків, пов'язаних з його можливою руйнацією, викладено лише у касаційній скарзі без посилання на те, що ці твердження бути предметом розгляду як підстава позову у судах попередніх інстанцій з відповідними доказами.

19. Враховуючи наведені висновки щодо підстав для розірвання Договору за рішенням суду на вимогу однієї зі сторін у разі істотного порушення Договору другою стороною, Суд відхиляє аргументи скаржника (пункти 8, 10) з посиланням на оцінку обставин невиконання Відповідачем умов Договору та обставини оформлення ним земельної ділянки під об'єктом приватизації.

20. Таким чином доводи скаржника щодо неправомірності відмови у задоволенні позовних вимог про розірвання Договору не знайшли свого правого та матеріального підтвердження, оскільки не ґрунтуються на нормі закону та не відповідають обставинам справи, а тому відповідні вимоги не підлягають задоволенню.

21. Висновки судів першої та апеляційної інстанцій в оскаржуваних судових рішеннях про відмову у задоволення позовних вимог зроблені відповідно до норм законодавства, зокрема статті 651 ЦК України, а також відповідно до встановлених на підставі доказів у справі обставин справи.

22. У зв'язку з викладеним та з урахуванням положень пункту 1 частини 1 статті 308 та статті 309 ГПК України оскаржувані постанова апеляційного суду та рішення місцевого суду підлягають залишенню без змін як законні та обґрунтовані з мотивів, наведених в цій постанові.

Керуючись статтями 240, 300, 301, 308, 309, 314, 315, 317 Господарського процесуального кодексу України, Суд

П О С Т А Н О В И В :

1. Касаційну скаргу Управління комунального майна Чернігівської обласної ради залишити без задоволення.

2. Рішення Господарського суду Чернігівської області від 24.04.2018 та постанову Київського апеляційного господарського суду від 20.09.2018 у справі № 927/877/17 залишити без змін.

Постанова набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною і оскарженню не підлягає.

Головуючий суддя К. М. Пільков

Судді І.С. Берднік

Ю. Я. Чумак