ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ЗАКАРПАТСЬКОЇ ОБЛАСТІ
РІШЕННЯ

10.01.2019 м. Ужгород Справа № 907/603/18

Господарський суд Закарпатської області у складі

головуючого судді Васьковського О.В.,

розглянувши матеріали справи №907/603/18

за позовом товариства з обмеженою відповідальністю Ужгород-Маркет,

м. Луцьк

до відповідача ОСОБА_1 міської ради, м. Ужгород

за участю третьої особи, яка

не заявляє самостійних

вимог щодо предмета спору

на стороні відповідача ОСОБА_2 організації Екосфера, м. Ужгород

про визнання дійсним та укладеним договору оренди земельної ділянки, у

відповідності до ст. 33 Закону України Про оренду землі

За участю секретаря судового засідання Дергачової Ю.А.

Представники:

від позивача ОСОБА_3, представник, ордер №000016757 від 01.10.2018

від відповідача ОСОБА_4, адвокат (дов.№21.01-12/352 від 05.11.18)

за участю прокурора - Губаль О.В. (службове посвідчення № 043282 від 23.05.16 р.)

від третьої особи - ОСОБА_5, (дов.б/н від 01.12.18)

Товариства з обмеженою відповідальністю Ужгород-Маркет» звернулося до суду з позовом, яким просить визнати дійсною та укладеною з 19.12.17 додаткову угоду про поновлення договору оренди земельної ділянки від 05.12.2007 у відповідності до ст. 33 Закону України Про оренду землі в редакції позивача. Вважає, що товариство належним чином скористалось наданим чинним законодавством та Договором правом та можливістю щодо поновлення договору оренди на новий строк, в той час, як ОСОБА_1 міською радою, як Орендодавцем, порушено вимоги чинного законодавства та договору оренди, що дає Позивачеві підстави вважати діючим договір оренди земельної ділянки від 05 грудня 2007 року, укладений з Управлінням майном ОСОБА_1 міської ради, зареєстрований Закарпатською РФ ДП «Центр державного земельного кадастру при Держкомземі України» за № -197 18.12.2007 року. Пояснив, що посилаючись на статтю 33 Закону України «Про оренду землі» та пункт 8 укладеного між сторонами у спорі Договору оренди землі від 05.12.2007, відповідно до якого він (орендар) після закінчення строку договору має переважне право поновлення його на новий строк, маючи на меті скористатись таким правом на умовах погоджених Сторонами договору, визначених у відповідній додатковій угоді до нього, товариство направило поштовим зв'язком ОСОБА_1 міській раді листа № б/н від 13.11.2017 року в межах строків, визначених чинним законодавством та Договором. Однак, листами від 04.12.2017 та 19.12.2017 ОСОБА_6 міського господарства ОСОБА_1 ради повідомив заявника, що процедура поновлення Договору товариством в частині дотримання строків звернення, зазначення умов договору порушена, а також зазначив про недоцільність поновлення угоди без вказівки на те, що рішення про поновлення чи припинення договору оренди має бути прийняте ОСОБА_1 міською радою сесійно. Згодом, 21 грудня 2017 року ОСОБА_6 міського господарства була скерована товариству Претензія № 24.01-13/206 про погашення боргу по орендній платі, а вже 04 січня 2018 року - лист-вимога № 26.01-12/29 про повернення земельної ділянки, до якого прикладено витяг з Рішення № 955 від 21 грудня 2017 року міської ради про припинення договору оренди.

Наголосив, що заперечення щодо поновлення договору від ОСОБА_1 міської ради протягом визначеного законодавцем місячного строку на адресу товариства не надходило, а угода щодо поновлення договору не укладена досі. 3гадані вище листи департаменту міського господарства від 04 грудня 2017 року № 2502/24-01-12 та від 19 грудня 2017 року № 24.01-12/2830№ 2501/24.01-12 не вважає листами-повідомленнями Орендодавця про відмову в поновленні Договору оренди, оскільки департамент не наділений такими повноваженнями без наявності рішення ОСОБА_1 міської ради, що неодноразово констатовано самим ОСОБА_6.

Зазначив також, що факт існування пункту 2.3 рішення XVIII сесії міської ради VII скликання від 21.12.2017 року № 955 «Про поновлення, припинення та відмову у поновленні та у припиненні дії договорів оренди земельних ділянок» вважає таким, що не відповідає вимогам чинного законодавства, вирваним з контексту процедури поновлення договорів оренди землі, а відтак, таким, що не може вважатись підставою для відмови у поновленні договору оренди, а лист ОСОБА_6 міського господарства № 26.01-12/29 від 04.01.2018 року не може вважатись листом-повідомленням про заперечення у поновленні договору оренди в розумінні частини 6 статті 33 Закону України «Про оренду землі», що підтверджено пунктом 1 Рішення № 1106 від 15 травня 2018 року (опублікованого 21 травня 2018 року) ХХІІІ сесії міської ради VII скликання.

Звертає увагу суду на той факт, що товариство після 18 грудня 2017 року не переставало сплачувати орендну плату за користування земельною ділянкою в розмірі, визначеному у відповідності до вимог чинного законодавства на 2017 рік, тому вважає, що оскільки строк оренди, визначений Договором, мав сплинути 18 грудня 2017 року, додаткова угода щодо його поновлення повинна бути датована наступним днем, тобто 19 грудня 2017 року.

Ухвалою Господарського суду Закарпатської області від 16.10.2018 року відкрито провадження у справі №907/603/18, постановлено розглянути справи в порядку загального позовного провадження, встановлено строк для подання відповідачем відзиву та призначено підготовче засідання.

У поданих суду відзивах відповідач позовні вимоги не визнає. Вважає, що у позивача відсутні підстави для звернення до орендодавця на підставі положень закону про поновлення договору в розумінні ст. 777 ЦК України, та статті 33 Закону України «Про оренду землі», оскільки він не був орендарем, який належно виконував свої обовязки, а також відсутнє право на поновлення Договору на тих самих умовах на новий строк.

Наголосив, що строк дії укладеного між сторонами Договору оренди землі сплив 18 грудня 2017 року. До спливу строку дії Договору Позивачем подано ОСОБА_1 міській раді заяву про продовження строку дії договору на умовах, які пропонується сторонами погодити та які визначені у додатковій угоді до нього. При цьому, 21 грудня 2017 року ОСОБА_1 міською радою прийнято рішення №955, пунктом 2.3. якого припинено дію договору оренди земельної ділянки. В подальшому до вказаного рішення міською радою було внесено зміни на підставі доповідної записки управління правового забезпечення ОСОБА_1 міської ради від 22 січня 2018 року за №21.01-12/ формулювання резолютивної частини рішення. Вказані рішення позивачем не оскаржені.

Крім того, на думку Відповідача, Позивач втратив переважне право на продовження строку дії Договору на запропонованих ним умовах і право на поновлення Договору на тих самих умовах. Так, Позивач просить визнати дійсною та укладеною з 19 грудня 2017 року Додаткову угоду щодо поновлення Договору оренди земельної ділянки в редакції, що містить інші, ніж Договір, умови, зокрема щодо розміру орендної плати. Отже, такі докази дають підстави вважати, що 13 листопада 2017 року Позивач звертався до ОСОБА_1 міської ради з клопотанням про укладення договору оренди землі на змінених умовах в порядку реалізації переважного права на оренду земельної ділянки кадастровий номер :18:001:0044 площею 6,0 га в м. Ужгороді. До того ж, заявою від 13 листопада 2017 року Позивач не клопоче про поновлення договору (автоматичне), а лише повідомляє про намір скористатися переважним правом на продовження строку дії Договору на умовах, погоджених сторонами Договору, «визначених у додатковій угоді до нього». Тому відповідач вважає, що Позивач, маючи намір і надалі користуватися спірною земельною ділянкою, пропонує іншій стороні (Відповідачу) визначити і погодити умови договору, уклавши додаткову угоду до ще чинного Договору. Підтвердженням цього є останній абзац вищезазначеної заяви орендаря, в якому йдеться про готовність провести переговори щодо узгодження істотних умов наступного правочину (подальшої співпраці), а також дати підписання додаткової угоди. Окрім того, Позивач до заяви додає примірник Додаткової угоди «Договір оренди землі в новій редакції», яка містить інші істотні умови, ніж Договір. Тому, на думку відповідача, Орендар звертається до суду про визнання укладеною з 19 грудня 2017 року Додаткової угоди зі зміненими умовами в порядку автоматичного поновлення. Окремо зауважує, що його право як Орендодавця щодо розпорядження земельною ділянкою комунальної власності є невідємною складовою права власності, що перебуває під захистом згідно зі статтею 1 Першого Протоколу до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод (1950 рік).

В подальшому, представником відповідача разом з клопотанням, поданим суду 27.11.2018 подано суду додаткові докази поінформованості Позивача із сумою нормативної оцінки за 2012- 2017 роки, яка є підставою для обчислення орендної плати за користування спірною земельною ділянкою за відповідні базові періоди у 2012-2017 роках. Зауважив, що у відзиві ним було наведено норми податкового законодавства, відповідно до яких підставою для нарахування земельного податку є дані земельного кадастру; платники плати за землю (крім фізичних осіб) самостійно обчислюють суму податку щороку станом на 1 січня і не пізніше 20 лютого поточного року подають відповідному контролюючому органу за місцезнаходженням земельної ділянки податкову декларацію на поточний рік за формою, встановленою у порядку, передбаченому статтею 46 Податкового кодексу, з розбивкою річної суми рівними частками за місяцями. Так, згідно з інформацією, наданою Відділом в ОСОБА_1 районі Головного управління Держгеокадастру (відповідь від 23 листопада 2018 року за №29-7-0.28-1939/102-18) за запитом ТОВ «Ужгород-Маркет» формувалися та отримувалися витяги із технічної документації про нормативну грошову оцінку щодо спірної земельної ділянки станом на 2014, 2015, 2016 та 2017 роки. Отже, Позивачу були відомі дані нормативної оцінки і розміри орендної плати за базовий податковий період у відповідності до вимог норм статей 270-286 ПК України та розміру ставки податку, визначену Договором, що передбачають обовязок орендаря (платника податку) здійснити самостійне обчислення суми податку станом на 1 січня 2014, 2015, 2016, 2017 року, не очікуючи звернень та вимог орендодавця.

Крім того, відповідач надає суду завірену належним чином копію рішення 1-ої сесії ОСОБА_1 міської ради VII скликання від 10 березня 2016 року за №119 «Про затвердження містобудівної документації», згідно з пунктами 8 та 9 якого органом місцевого самоврядування до затвердження в установленому порядку містобудівної документації «Внесення змін до генерального плану та плану зонування території міста Ужгорода» встановлювався мораторій на прийняття рішень сесією ОСОБА_1 міської ради щодо надання дозволів на розроблення проектів землеустрою, їх затвердження, зміни цільового призначення земельних ділянок та іншої документації із землеустрою на територіях міста згідно з додатком, в пункті 4 якого зазначена зокрема спірна земельна ділянка з кадастровим номером :18:001:0044. Тобто, станом на 10 березня 2016 року у звязку із відсутністю використання спірної земельної ділянки орендарем понад 9 років, була публічно оприлюднена позиція ОСОБА_1 міської ради щодо подальшої долі земельних ділянок, в т. ч. і спірної, що визначена Відповідачем як територія парку Перемоги (зазначено в приєднаному доказі).

Також на спростування твердження позивача про те, що він жодним чином не був проінформований по наявність штучної водойми площею 2,8га та прибережно-захисної смуги площею 1,31га на орендованій ним земельній ділянці площею 6,0 га, подано висновок державної експертизи землевпорядної документації Державного агентства земельних ресурсів України від 15.11.2007р. № 1788-07, в котрому вказано, що на земельній ділянці площею 6,0 га в м. Ужгород по вул. Заньковецькій (в районі ЗОШ № 12 та ЗОНІ № 15), яка відводиться в оренду для будівництва зони відпочинку та озеленення за рахунок земель запасу міської ради наявна штучна водойма площею 2,66 га та 3,34 га відкриті землі без рослинного покрову або з незначним рослинним покровом).

Позивачем подано суду заяву від 04.12.2018 про уточнення позовних вимог з урахуванням відзивів на позовну заяву, з огляду на недопустимість одночасної зміни предмета і підстав позову, ухвалою суду від 27.12.2018 до розгляду судом в задоволенні судом відмовлено.

В ході підготовчого провадження справи ОСОБА_1 місцева прокуратура Закарпатської області звернулася до суду з заявою №01-99/9856 вих18 від 06.11.18 про вступ у справу за №907/603/18 в інтересах держави на стороні відповідача - ОСОБА_1 міської ради. яку ухвалою суду від 06.12.2018 було задоволено.

Цією ж ухвалою до участі у справі залучено до участі у справі в якості третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні відповідача - ОСОБА_2 організацію Екосфера. В подальшому третя особа подала письмові пояснення в порядку ст. 168 ГПК України, якими вважає рішення ради від 23.11.2007 №531 «Про надання, відмову у наданні та приватизацію земельних ділянок» таким, що підлягає визнанню протиправним оскільки радою порушено порядок відведення земельних ділянок. Так, товариству позивачу було затверджено матеріали попереднього погодження та погоджено вибір земельної ділянки площею 6,0 га для будівництва та розташування зони відпочинку та озеленення по вул. Заньковецької (в районі ЗОШ №12 Ш №13), однак, ОСОБА_1 міська рада всупереч висновкам органів державної влади по земельним ресурсам, природоохоронних та органах архітектури і охорони культурної спадщини, вимог, встановлених статтями 123, 124 ЗК України, затвердивши проект землеустрою щодо відведення земельної ділянки з кадастровим номером :18:001:0044 для будівництва зони відпочинку та озеленення в м. Ужгороді по вул. Заньковецької (в районі ЗОШ №12- ЗОШ №15) надала в оренду строком на 10 років вказану земельну ділянку з іншим цільовим призначенням, а саме: для будівництва зони відпочинку та торгово-розважального центру, що не погоджено із вищезазначеними органами державної влади та фактично суперечить затвердженому проекту землеустрою і матеріалам погодження вибору місця розташування. Як наслідок, є недійсним і договір оренди землі від 05 грудня 2007 року, укладений на виконання протиправного рішення Відповідача з Позивачем. Крім того, зауважила, що враховуючи правовий висновок Верховного Суду України у справі 6- 152цс14 (постанова від 29 жовтня 2014 року), Позивач не набув права користування спірною земельною ділянкою. Позивач в дійсності не користувався цією ділянкою протягом строку, який встановлено протиправним рішенням і договором оренди землі, що підтверджується матеріалами справи. Саме тому ГО «Екосфера» вважає, що у Позивача відсутнє передбачене ст. 777 ЦК України та ст. 33 Закону України «Про оренду землі» право на поновлення договору оренди землі, а також переважне право на укладення такого договору на нових, змінених умовах, про які клопотав Позивач у своїй заяві від 13 листопада 2017 року.

Відповідач у запереченнях на відзив, поданих суду разом із запереченнями проти заяви про уточнення позовних вимог, додатково наголосив на тому, що відповідно до листа орендодавця - ОСОБА_6 міського господарства ОСОБА_1 міської ради (надалі - ОСОБА_6) від 17 лютого 2017 року вих. за №24.01-12/215 (а.с. 132, том 1) та повідомлення про одержання рекомендованого надсилання (а.с. 133, том 1) адресатом 20 лютого 2017 року отримано повідомлення про зміну коефіцієнту індексації та розміру орендної плати і два примірники додаткових угод для їх підписання, як це передбачено умовами Договору оренди землі (зі змінами від 06 травня 2015 року та від 15 червня 2016 року). Згідно з Договором (пункт 12) розмір орендної плати переглядається щороку у разі зміни нормативно-грошової оцінки землі, розмірів земельного податку, підвищення цін та тарифів, зміни коефіцієнтів індексації, визначених законодавством. До обовязків Орендодавця згідно з пунктом 30 Договору віднесено, окрім іншого, обовязок орендаря щороку станом на 1 січня і до 20 лютого поточного року подавати в державну податкову інспекцію в м. Ужгороді податкову декларацію на поточний рік. Подання такої декларації передбачає обовязкове одержання орендарем витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки, оскільки згідно з вимогами статті 288 Податкового кодексу України (надалі - ГІК України) орендна плата встановлюється у відсотковій ставці від нормативної грошової оцінки орендованої земельної ділянки. Матеріали справи вже містять докази, що такі витяги про нормативну грошову оцінку Позивачем протягом 2012-2017 років в органах Держземагентства (надалі - Держгеокадастру) одержувались. Отже, Позивачу було відомо про зміну коефіцієнтів індексації та зміну нормативної грошової оцінки, повідомлення з цього приводу ОСОБА_6 про необхідність підписання: змін у виді додаткових угод до Договору ним одержувалися. Згідно з пунктом 30 Договору орендар впродовж пяти робочих днів після настання підстав для перегляду розміру нормативної грошової оцінки земельної ділянки в частині зміни коефіцієнту функціонального використання, визначеного витягом №1010/86-16 від 26 травня 2016 року, зобовязаний зявитись до ОСОБА_6 з новим витягом з технічної документації про нормативну грошову оцінку землі з метою перегляду розміру орендної плати шляхом укладання додаткової угоди.

Відтак, відповідач підкреслює, що ігнорування приписів законів та вимог орендодавця може кваліфікувати як порушення Позивачем договірних зобовязань, тому такі дії спростовують твердження Позивача про його добросовісність при виконанні умов Договору та заперечують його право на продовження чи поновлення Договору в порядку статті 777 Цивільного кодексу України та статті 33 Закону України «Про оренду землі».

Окрім того, звертає увагу суду, що факт перешкоджання Позивачу в користуванні орендованою земельною ділянкою жодними доказами не доведено. Натомість, згідно з відповіддю "Управління містобудування та архітектури ОСОБА_1 міської ради від 21 грудня 2018 року за №88/01-16 ТОВ «Ужгород- Маркет» за видачею містобудівних умов та обмежень забудови земельної ділянки по вул. М. Заньковецької з кадастровим номером :18:001:0044 не зверталось., тоді як Товариство ще в 2007 році одержало архітектурно-планувальне завдання за №526 на будівництво зони відпочинку та озелененні, яке надавало Позивачу право на одержання вихідних даних на проектування і власне розробку проекту забудови земельної ділянки. Протягом 2007-2017 років Товариство не вжило жодних дій щодо реалізації свого права на забудову. Тому і рішення ОСОБА_1 міської ради від 10 березня 2016 року за №119 «Про затвердження містобудівної документації» жодним чином не обмежувало права орендаря щодо використання земельної ділянки за призначенням, визначеним у договорі.

Додатково звертає увагу Суду, що Позивач в чергове намагається протиправно змінити вид цільового використання земельної ділянки. Так, в проекті Додаткової угоди з новою редакцією, що пропонується до визнання укладеною, пунктом 16 пропонується всупереч рішенню ОСОБА_1 міської ради від 23 листопада 2007 року за №531 «Про надання, відмову у наданні та приватизацію земельних ділянок» в частині пункту 1.50., яким в користування на умовах оренди Позивачу надано земельну ділянку з цільовим призначенням «для будівництва зони відпочинку та торгово-розважального центру» змінити на цільове призначення «для будівництва житлового комплексу». Такі дії Позивача фактично є порушенням порядку зміни цільового призначення земельної ділянки, встановленого статтею 20 ЗК України.

Відповідно до ст. 233 Господарського процесуального кодексу України, рішення у даній справі прийнято у нарадчій кімнаті за результатами оцінки доказів, поданих сторонами у спорі.

У судовому засіданні 10.01.2019 року, відповідно до ст. 240 Господарського процесуального кодексу України, судом проголошено вступну та резолютивну частини рішення.

Заслухавши пояснення уповноважених представників сторін, розглянувши матеріали справи, суд встановив:

На підставі п. 1.50. рішення IV сесії ради V скликання ОСОБА_1 міської ради від 23.11.2007 року № 531 «Про надання, відмову у наданні та приватизацію земельних ділянок» товариству з обмежено відповідальністю «Ужгород-Маркет» затверджено проект відведення та надано в оренду строком на 10 років земельну ділянку площею 6,0 га для будівництва зони відпочинку та торгово-розважального центру по вул. Заньковецької (район ЗОШ №12-№15).

На виконання вказаного рішення між Управлінням майном міста ОСОБА_1 міської ради та товариством з обмеженою відповідальністю «Ужгород-Маркет» 05.12.2007 року укладено Договір оренди землі, який зареєстрований Закарпатською регіональною філією ДП «Центр державного земельного кадастру при Держкомземі України», про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 18.12.2007 року № -197.

Факт передачі земельної ділянки підтверджується актом приймання-передачі земельної ділянки № 854 від 05.12.2017.

У відповідності до ст. 18 Закону «Про оренду землі» (в редакції, чинній на момент виникнення правовідносин) Договір оренди землі набирає чинності після його державної реєстрації. Таким чином, договірні зобовязання сторін за Договором почались з 18.12.2007 року.

В подальшому Додатковими угодами про внесення змін до Договору оренди землі від 05.12.2007 року від 06.05.2015 та від 15.06.2016 зобовязання сторін змінювалися, в т. ч. щодо нормативно-грошової оцінки землі, розміру орендної плати. Окрім того, п. 30 Договору доповнено абзацом наступного змісту: Орендар впродовж 5 робочих днів після настання підстав для перегляду розміру нормативної грошової оцінки земельної ділянки, в частині зміни коефіцієнту функціонального використання, визначеного витягом № 1010/86-16 від 26.05.2016 року, зобов'язаний з'явитись до департаменту з новим витягом з технічної документації по нормативній грошовій оцінці землі, з метою перегляду розміру орендної плати шляхом укладання додаткової угоди».

Згідно з пунктом 16 вказаного договору цільове призначення земельної ділянки - для будівництва зони відпочинку та торгово-розважального центру.

Пунктом 19 договору оренди визначено, що передача земельної ділянки в оренду здійснюється з розробленням проекту її відведення.

Статтею 8 Договору сторони погодили строк дії договору:10 років та обумовили, що після закінчення строку договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 30 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.

Товариство направило відповідачу-орендодавцю лист від 13.11.2017 року, яким повідомило, що вважає за необхідне скористатись переважним правом на продовження строку дії договору оренди на умовах, погоджених сторонами Договору, визначених у додатковій угоді до нього. При цьому, виказав готовність провести переговори щодо узгодження істотних умов подальшої співпраці, а також дати підписання додаткової угоди, проект якої додано до листа.

У відповідь на вказаний лист ОСОБА_6 міського господарства повідомив, що така заява повинна подаватись через Центр надання адміністративних послуг. При цьому, вказав про наявність підстав для розірвання Договору оренди з огляду на неналежне виконання орендарем умов договору в частині внесення змін щодо розміру плати за землю, а також відсутність сесійного рішення ОСОБА_1 міської ради, на підставі якого він, як уповноважений орган, укладає договори оренди землі.

Згодом, ОСОБА_6 міського господарства листом від 19.12.2017 року №24.01.-12/2830, посилаючись на пропуск строку звернення з заявою про поновлення договору оренди землі, а також неналежне виконання умов договору оренди землі, вважаючи недоцільним поновлювати угоду між сторонами та керуючись п. 20 договору, просить орендаря зявитись до департаменту для повернення земельної ділянки за актом приймання-передачі.

В подальшому, 21.12.2017 ОСОБА_1 міська рада на XVIII сесії VII скликання прийняла рішення № 955 «Про поновлення, припинення та відмову у поновленні та їх припиненні дії договорів оренди земельних ділянок», яким припинила договір оренди земельної ділянки від 05.12.2007 року, площею 6,0 га для будівництва зони відпочинку та торгово-розважального центру по вул. Maрії Заньковецької (район ЗОШ №12 - ЗОШ № 15), укладений з позивачем у справі.

На виконання цього рішення, ОСОБА_6 скеровано лист-вимогу про повернення обєкта оренди від 04.01.2018 року № 26.01-12/29 з проектом додаткової угоди про розірвання договору оренди землі від 05.12.2007 року. До листа також додано витяг наведеного вище рішення ради від 21.11.2017.

До вказаного рішення на підставі доповідної записки управління правового забезпечення ОСОБА_1 міської ради від 22 січня 2018 року за №21.01-12 рішенням № 1106 «Про зміни та скасування рішень міської ради» від 15 травня 2018 року ОСОБА_1 міською радою було внесено зміни та викладено його пункт 2.3 в наступній редакції: «Відмовити товариству з обмеженою відповідальність «Ужгород-Маркет» у поновленні договору оренди на земельну ділянку площею 6,0 га для будівництва та обслуговування зони відпочинку та торгово-розважального центру по вул. Марії Заньковецької (paйон ЗОШ № 12 - ЗОШ № 15) (договір оренди віл 05.12.2007 року)».

Вважаючи себе добросовісним орендарем та посилаючись на відсутність претензій чи зауважень від орендодавця щодо неналежного виконання ним умов договору до початку грудня 2017 року (стосовно повної та своєчасної оплати за користування), позивач стверджує, що правомірно скористався своїм переважним правом та можливістю поновлення Договору оренди землі на новий строк, в той час як ОСОБА_1 міська рада, як орендодавець, порушила вимоги чинного законодавства, не розглянула в місячний термін його заяву. Саме тому вважає договір оренди земельної ділянки від 05.12.2007 року діючим, поновленим на той самий строк і на тих самих умовах та покликаючись на ч. 6 ст. 33 Закону України «Про оренду землі» просить суд визнати дійсною та укладеною з 19.12.2018 року Додаткову угоду щодо поновлення Договору оренди земельної ділянки у редакції, запропонованій ним (13.11.2017) у судовому порядку.

Оцінюючи наведені обґрунтування та подані докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, обєктивному та безпосередньому їх дослідженні під час розгляду в судовому засіданні як кожного окремо, так і в їх сукупності, суд вважає, що позовні вимоги не підлягають до задоволення виходячи з наступного.

Згідно зі ст. 19 Конституції України органи державної влади та органи місцевого самоврядування, їх посадові особи зобов'язані діяти лише на підставі, в межах повноважень та у спосіб, що передбачені Конституцією та законами України.

Стаття 10 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" визначає, що сільські, селищні, міські ради є органами місцевого самоврядування, що представляють відповідні територіальні громади та здійснюють від їх імені та в їх інтересах функції і повноваження місцевого самоврядування, визначеними Конституцією України, цим та іншими законами.

Статтею 124 ЗК України передбачено, що передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування згідно з їх повноваженнями, визначеними статтею 122 цього Кодексу.

Згідно із частиною першою статті 626 Цивільного Кодексу України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав і обов'язків.

Сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (частина перша статті 627 ЦК України)

Відповідно до вимог частини другої статті 792 ЦК України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом, зокрема ЗК України, Законом України «Про оренду землі».

Правові підстави поновлення договору оренди землі визначаються статтею 33 Закону України «Про оренду землі», яка фактично об'єднує два випадки пролонгації договору оренди землі: у ч. 1 регламентує переважне право орендаря перед іншими особами на укладення договору оренди землі, а в ч. 6 - підстави поновлення договору оренди, у разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди.

Так, відповідно до частин першої - п'ятої статті 33 цього Закону по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі). Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, установлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі. До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди. При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється. Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

Частинами восьмою та дев'ятою статті 33 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов'язковому порядку. Відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди можуть бути оскаржені в суді.

Ці положення узгоджуються із загальною нормою частини першої статті 777 ЦК України.

Тобто реалізація переважного права на поновлення договору оренди, яка передбачена частиною першою статті 33 Закону України «Про оренду землі», можлива лише за умови дотримання встановленої цією нормою процедури і строків.

Отже, для застосування частини першої статті 33 Закону України «Про оренду землі» та визнання за орендарем переважного права на поновлення договору оренди згідно з частинами 2-5 цього закону необхідно встановити такі юридичні факти: орендар належно виконує свої обов'язки за договором; орендар до закінчення строку дії договору повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди; орендодавець протягом місяця не повідомив орендаря про наявність заперечень та своє рішення.

Частиною шостою статті 33 Закону України «Про оренду землі» передбачено іншу підставу поновлення договору оренди землі: у разі, якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі, такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Таким чином, для поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених частиною шостою статті 33 Закону України «Про оренду землі», необхідна наявність таких юридичних фактів: орендар належно виконує свої обов'язки за договором оренди; до закінчення строку дії договору він повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди, продовжує користуватись виділеною земельною ділянкою; орендодавець письмово не повідомив орендаря про відмову в поновленні договору оренди.

Такої позиції дотримується велика Палата Верховного Суду в постанові від 10 квітня 2018 року у справі №594/376/17-ц.

Позивач, посилаючись на своє переважне право на поновлення договору оренди землі на інших умовах та цитуючи статтю 33 закону України «Про оренду землі», у прохальній частині позову, формулюючи позовну вимогу, керується лише її частиною 6, яка встановлює іншу, аніж застосування переважного права, правову підставу. Як вже наведено вище, така підстава полягає в наступному: у разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Якщо ж орендар, маючи на меті реалізацію свого переважного права на поновлення договору оренди землі на новий строк, ініціював перед орендодавцем питання про таке поновлення, скориставшись правовим механізмом ч.1-ч.5 статті 33 Закону України «Про оренду землі», то ч. 6 вказаної статті не може бути застосована до таких правовідносин, оскільки: (1) не передбачає звернення орендаря до орендодавця; (2) переговори сторін щодо зміни (за необхідності) істотних умов не проводяться.

Таким чином, виходячи з того, що в ч.1-ч.5 та ч.6 статті 33 Закону України «Про оренду землі» містять дві окремі правові підстави реалізації орендаря свого переважного права на поновлення договору оренди землі, вони не можуть бути застосовані одночасно, оскільки є різними за своєю правовою природою, механізмом застосування та правовими наслідками. (21.02.2018 р. Верховний Суд у складі колегії суддів палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду в рамках справи № 917/772/17).

За таких обставин, з огляду на запропоновані позивачем інші умови умови, аніж у діючому між сторонами договорі оренди, наведена позивачем норма: ч. 6 ст. 33 Закону України «Про орендну землі» не підлягає до застосування для врегулювання спірних правовідносин.

Стосовно ж застосування до спірних правовідносин ч. 1-5 статті 33 Закону, суд констатує наступне.

Реалізація переважного права на поновлення договору оренди, яка передбачена частиною першою статті 33 Закону України «Про оренду землі», можлива лише за умови дотримання встановленої цією нормою процедури і строків. Так, для продовження користування землею (поновлення договору оренди) добросовісний орендар повинен: належно виконувати обовязки згідно з умовами договору; не пізніше ніж за 30 днів до закінчення строку дії договору повідомити орендодавця про намір укласти договір оренди землі на новий строк; надати проект додаткової угоди до договору; продовжувати сплачувати орендну плату; продовжувати користуватися земельною ділянкою після спливу строку дії договору.

Як встановлено судом, позивач, посилаючись на бажання скористатися своїм переважним правом, передбаченим ст. 33 Закону України «Про оренду землі», виявив намір продовжити строк дії договору оренди земельної ділянки, однак, на інших умовах, запропонованих для погодження у додатковій угоді, яку разом з листом направив на адресу ОСОБА_1 міської ради ОСОБА_6 міського господарства.

Надання рішення органу місцевого самоврядування про продовження строку дії договору є адміністративною послугою в розумінні Закону України «Про адміністративні послуги». Так, рішенням ОСОБА_1 міської ради №356 від 30.08.2016 року затверджено Тимчасове положення про порядок надання земельних ділянок, що знаходяться в розпорядженні ОСОБА_1 міської ради, в оренду фізичним та юридичним особам. Вказаним порядком визначено, що орендар зобовязаний не пізніше 60 днів до спливу строку договору оренди землі, повідомити письмово орендодавця про намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, та подати заяву та визначений перелік документів через Центр надання адміністративних послуг.

У відповідь на звернення позивача ОСОБА_6 міського господарства 04.12.2017 направив лист про відмову у підписанні додаткових угод про поновлення договору оренди землі від 05.12.2007 року, яким повідомив, що така заява повинна подаватись через Центр надання адміністративних послуг, тобто констатовано порушення порядку звернення з заявою про надання адміністративної послуги. При цьому, наголосив на неналежному виконанні орендарем умов договору в частині внесення змін щодо розміру плати за землю, а також відсутність сесійного рішення ОСОБА_1 міської ради щодо позитивного вирішення питання продовження договірних відносин.

Надалі, 19.12.2017, тобто після закінчення строку дії договору орендодавцем направлено лист-заперечення у поновленні договору оренди землі та повернення обєкта оренди за актом приймання-передачі.

Окрім того, рішенням XVIII сесії ОСОБА_1 міської ради VII скликання від 21.12.2017 року № 955 «Про поновлення, припинення та відмову у поновленні та їх припиненні дії договорів оренди земельних ділянок» (пункт 2.3) рада припинила договір оренди земельної ділянки від 05.12.2007 року, площею 6,0 га для будівництва зони відпочинку та торгово-розважального центру по вул. Maрії Заньковецької (район ЗОШ №12 - ЗОШ № 15). Згодом, 15 травня 2018 року рішенням XXIII сесії ОСОБА_1 міської ради VII скликання № 1106 «Про зміни та скасування рішень міської ради» внесено зміни до рішення від 21.12.2017 року № 955, внаслідок чого вказаний п. 2.3. викладено в наступній редакції: «Відмовити товариству з обмеженою відповідальність «Ужгород-Маркет» у поновленні договору оренди на земельну ділянку площею 6,0 га для будівництва та обслуговування зони відпочинку та торгово-розважального центру по вул. Марії Заньковецької (район ЗОШ №12 - ЗОШ № 15).

Вказані рішення органу місцевого самоврядування є чинними, позивачем оскаржені не були.

На виконання цього рішення, ОСОБА_6 скеровано лист-вимогу про повернення обєкта оренди від 04.01.2018 року № 26.01-12/29 з проектом додаткової угоди про розірвання договору оренди землі від 05.12.2007 року.

За таких обставин суд констатує, що орендодавець у встановлений законом спосіб, тобто рішенням ради, виразив свою волю відносно продовження спірного Договору. Суд погоджується з твердженням відповідача, що строк прийняття такого рішення не є порушеним, оскільки згідно з п. З ст. 1 Закону Україну «Про адміністративні послуги», ОСОБА_1 міська рада є субєктом надання адміністративних послуг.

Пунктом 4 статті 10 Закону України «Про адміністративні послуги» встановлено, що рішення про надання адміністративної послуги або про відмову в її наданні приймається у строк, визначений частиною першою або другою цієї статті, а в разі неможливості прийняття зазначеного рішення у такий строк - на першому засіданні (слуханні) після закінчення цього строку.

З наведеного вище випливає, що згідно з вимогами чинного законодавства орган місцевого самоврядування вправі прийняти рішення щодо клопотання Позивача в строк, котрий перевищує 30-ти денний термін, оскільки в силу закону, таке повинно бути прийняте на черговій сесії міської ради з попереднім обговоренням проекту рішення.

З вказаного належить констатувати, що відповідач неодноразово повідомляв орендаря про відмову в поновленні спірного договору, чим спростовуються доводи позивача щодо відсутності листа-повідомлення.

Судом погоджується також з позицією відповідача, що позивач не був орендарем, який належно виконував зобовязання за Договором. Так, пунктом 30 Договору оренди землі на орендаря покладено обовязок ініціювати питання відносно внесення змін щодо розміру орендної плати шляхом укладення додаткової угоди. Однак, як свідчать лист від 17.02.2017 « 24.01-12/215 ОСОБА_6 міського господарства, орендар не тільки не ініціював внесення змін до договору, але й проігнорував направлену йому орендодавцем пропозицію разом з проектом Додаткової угоди привести у відповідність до вимог чинного законодавства Договір.

Матеріали справи також містять лист Відділу в ОСОБА_1 районі Головного управління Держгеокадастру від 23 листопада 2018 року за №29-7-0.28-1939/102-18, яким підтверджується, що за запитом ТОВ «Ужгород-Маркет» формувалися та отримувалися витяги із технічної документації про нормативну грошову оцінку щодо спірної земельної ділянки станом на 2014, 2015, 2016 та 2017 роки. Таким чином, Позивачу були відомі дані нормативної оцінки і розміри орендної плати за базовий податковий період у відповідності до вимог норм статей 270-286 ПК України, однак, він свідомо їх не застосував для впорядкування договірних відносин.

Не знайшли свого підтвердження також посилання позивача на належну сплату орендної сплати. Так, відповідно до розрахунку (додатку до претензії від 21.12.2017 №24.01-13/206), його заборгованість з врахуванням визначених Додатковими угодами розмірів орендної сплати станом на грудень 2016 року складає 545413,91грн.

Подані ж товариством платіжні доручення на підтвердження сплати орендної плати після закінчення строку дії договору за період січень-серпень 2018 на суму 56295,54грн. кожне, з огляду на зміну нормативно-грошової оцінки на 2017 рік та, відповідно, орендної плати, беручи до увагу непідписаний ним проект Додаткової угоди. Направленої 17.02.2017 року, щодо приведення їх у відповідність, не визнається належним доказом сплати орендної плати у встановленому порядку та розмірі.

Не дотримався орендар позивач свого обовязку щодо цільового використання земельної ділянки: для будівництва зони відпочинку та торгово-розважального центру, протягом десяти років не вжив жодних заходів реалізації свого права на забудову. Так, листом від 31.10.2018 №337/01-13 Управління містобудування та архітектури підтверджується, що містобудівні умови та обмеження на забудову земельної ділянки по вул. Марії Заньковецької за період 2009-2018 товариству не надавалися. Протоколом засідання тимчасової комісії з перевірки цільового використання ТОВ «Ужгород- Маркет» земельної ділянки та благоустрою від 25 червня 2015 року зафіксовано, що на вказаній земельній ділянці відсутні межові знаки та ознаки використання орендарем за цільовим призначенням; орендарем не вживаються заходи по підтриманню благоустрою земельної ділянки: не викошується трава, не вивозяться відходи. Аналогічні відомості містяться і в заяві свідка від 27.12.2018, поданій суду в порядку ст. 88 ГПК України.

Твердження ж позивача щодо перешкоджання йому у користуванні земельною ділянкою судом відхилено, оскільки жодним належним доказом такі не підтверджені. Стосовно ж його посилань на необізнаність про особливості земельної ділянки(наявність озера), то такі спростовуються поданим ним же Проектом землеустрою 2007 року, який містить інформацію про наявність штучної водойми.

Вищенаведені обставини встановлені судом та свідчать про неналежне виконання позивачем своїх обовязків за договором оренди.

Суд також проаналізував проект Додаткової угоди, наданої позивачем на погодження та дійшов висновку, що така не відповідає вимогам законодавства і за будь-яких умов не могла б бути погоджена відповідачем, з огляду на: невідповідність розміру орендної плати та відсутність відомостей про нормативно-грошову оцінку землі; цільове призначення земельної ділянки вказано «для будівництва житлового комплексу», тоді як земля надавалася для будівництва зони відпочинку та торгово-розважального центру, що є грубим порушенням ст. 20 Земельного кодексу України. Не відповідає така угоді і Типовому договору оренди землі, затвердженому Постановою КМУ від 22.11.2017 р. № 890. При цьому, суд звертає увагу та той факт, що ОСОБА_1 міська рада всупереч висновкам органів державної влади по земельним ресурсам, природоохоронних та органах архітектури і охорони культурної спадщини, вимог, встановлених статтями 123, 124 ЗК України, затвердивши проект землеустрою щодо відведення земельної ділянки з кадастровим номером :18:001:0044 для будівництва зони відпочинку та озеленення в м. Ужгороді по вул. Заньковецької (в районі ЗОШ №12- ЗОШ №15) надала в оренду строком на 10 років вказану земельну ділянку з іншим цільовим призначенням, а саме для будівництва зони відпочинку та торгово-розважального центру, що не погоджено із вищезазначеними органами державної влади та фактично суперечить затвердженому проекту землеустрою і матеріалам погодження вибору місця розташування.

Слід також зазначити, переважне перед іншими особами право позивача на укладення договору оренди щодо спірної земельної ділянки ОСОБА_1 міською радою в даному випадку не може бути порушено, оскільки відсутній інший субєкт-орендар, з яким ОСОБА_1 міська рада вступила у договірні відносини щодо цієї ділянки. Позивачу була відома позиція органу місцевого самоврядування щодо майбутнього використання земельної ділянки в громадських інтересах - як територія парку Перемоги. Плани щодо відновлення та облаштування паркової зони біля озера були оголошені депутатським корпусом ОСОБА_1 міської ради при затвердженні містобудівної документації «Коригуванням генерального плану м. Ужгорода» та «Плану зонування території м. Ужгорода», затверджених рішенням ОСОБА_1 міської ради від 10 березня 2016 року за №119, відповідно до якої вказана зона залишається територією земельних насаджень загального користування.

За приписами ч.1 ст.74 Господарського процесуального кодексу України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень.

Відповідно до ч.1 ст.73 Господарського процесуального кодексу України доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи.

Статтею 76 Господарського процесуального кодексу України визначено, що належними є докази, на підставі яких можна встановити обставини, які входять в предмет доказування. Предметом доказування є обставини, які підтверджують заявлені вимоги чи заперечення або мають інше значення для розгляду справи і підлягають встановленню при ухваленні судового рішення.

За приписами ч.1 ст.86 Господарського процесуального кодексу України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об'єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів.

Таким чином, на підставі поданих сторонами доказів судом встановлено, що доводи позивача не знаходять свого підтвердження та спростовуються наявними у справі доказами та висновками суду, відтак, позивачем не доведено порушення його права, яке б підлягало захисту судом.

Отже, в позові слід відмовити повністю.

Відповідно до ст.129 ГПК України судові витрати належить покласти на позивача.

Керуючись ст. ст. 20, 41, 42, 46, 73, 74, 76-79, 86, 129, 216, 233, 237, 238, 240, 241 Господарського процесуального кодексу України, суд

У Х В А Л И В:

в задоволенні позову відмовити повністю.

Судові витрати покласти на позивача.

Рішення суду набирає законної сили і підлягає обовязковому виконанню на території України в порядку ст.241 Господарського процесуального кодексу України.

Рішення суду може бути оскаржене шляхом подання апеляційної скарги безпосередньо до Західного апеляційного господарського суду у строк, встановленийч.1 ст.256 Господарського процесуального кодексу України.

Повне рішення складено 22.01.2019

Суддя Васьковський О.В.