ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

15 січня 2019 року

м. Київ

Справа № 908/2002/17

Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:

Пількова К. М. - головуючого, Дроботової Т. Б., Чумака Ю. Я.,

за участю секретаря судового засідання Жураховської Т.О.

розглянув касаційну скаргу Головного управління Держгеокадастру у Запорізькій області

на рішення Господарського суду Запорізької області (суддя - О.В. Ярешко) від 06.12.2017

та постанову Донецького апеляційного господарського суду (головуючий - О.І. Склярук, судді: Н.М. Дучал, Т.Д. Геза) від 27.02.2018

за позовом Фермерського господарства "Марія"

до Головного управління Держгеокадастру у Запорізькій області

про визнання поновленим договору оренди земельної ділянки.

Учасники справи:

представник позивача - Курилін В.О., адвокат,

представник відповідача - Нікогосян Л.В.

Короткий зміст позовних вимог

1. 06.10.2017 Фермерське господарство "Марія" (далі - Позивач) подало позовну заяву про: поновлення терміну дії договору оренди землі від 19.05.2006, зареєстрованого 19.06.2006 у Бердянському районному відділі Запорізької регіональної філії ДП "Центр державного земельного кадастру при державному комітеті по земельним ресурсам України" за № 02 (далі - Договір) на десять років; визнання поновленим Договору на десять років в редакції додаткової угоди, відповідно до якої Договір поновляється на 10 років, а всі інші умови Договору залишаються незмінними (далі - Додаткова угода).

2. Позовна заява мотивована тим, що Головне управління Держгеокадастру у Запорізькій області (далі - Відповідач) як особа, що здійснює розпорядження землями, що перебувають в оренді Позивача (земельна ділянка площею 123,0379 га, кадастровий № :01:005:0005, далі - Земельна ділянка), незважаючи на дотримання Позивачем визначеної статтею 33 Закону України "Про оренду землі" процедури поновлення Договору на тих самих умовах та на той самий строк - 10 років (з урахуванням укладеної 01.02.2012 додаткової угоди № 1, зареєстрованої у відділі Деркомзему у Бердянському районному відділі Запорізької області № 00858) та неодноразове направлення Позивачем у встановлені законом строки клопотання та листа-повідомлення про продовження (поновлення терміну дії) Договору з доданням проекту Додаткової угоди, чим висловлено намір скористатись переважним правом на оренду Земельної ділянки, між тим повідомило про неналежне оформлення Додаткової угоди Позивачем та втрату Позивачем переважного права на оренду Земельної ділянки з підстав начебто неналежного виконання Позивачем умов Договору та відсутності підстав для поновлення Договору.

Короткий зміст рішення судів першої і апеляційної інстанцій

3. 06.12.2017 Господарський суд Запорізької області прийняв рішення (залишене без змін постановою Донецького апеляційного господарського суду від 27.02.2018) про задоволення позовних вимог: поновлення терміну дії Договору на десять років в редакції додаткової угоди між сторонами, відповідно до якої термін дії Договору поновлений на десять років, а всі інші умови Договору, не зачеплені цією угодою, залишаються незмінними.

4. Рішення мотивовані тим, що орендар (Позивач) належно виконував обов'язки за умовами Договору, а тому має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди Земельної ділянки на той самий строк і на тих самих умовах, оскільки Позивач у встановлений Договором та законом строк висловив свій намір на поновлення Договору, продовжує користуватись Земельною ділянкою більше року після закінчення строку Договору, сплачує орендну плату, жодних заперечень з боку орендодавця (Відповідача) щодо поновлення Договору в порядку частини 6 статті 33 Закону України "Про оренду землі" (протягом одного місяця після закінчення строку Договору) матеріали справи не місять, а наявні в справі докази листування сторін стосувались реалізації Позивачем переважного права на поновлення Договору, яке за змістом листів Відповідача не було реалізовано виключно з формальних підстав. Також суди вказали, що Відповідач не посилається на конкретні порушення, допущені орендарем (Позивачем) під час дії Договору, а доказів спору стосовно внесення змін до Договору щодо орендної плати та інших умов матеріали справи не містять. Стосовно повноважень, особи, яка підписувала від імені Позивача листи-повідомлення та має право підписувати інші документи, суди вказали, що Відповідач мав змогу перевірити повноваження ОСОБА_7 як тимчасово виконуючого обов'язки голови Позивача, оскільки доступ до Єдиного державного реєстру юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань є відкритим.

5. Судами встановлені такі обставини:

- Позивач звернувся до Відповідача з листом-повідомленням від 13.05.2016 вих. № 7, що підписаний тимчасово виконуючим обов'язки голови Позивача - ОСОБА_7, в якому повідомив про свій намір поновити Договір на 10 років, до якого додав копію Договору, проект Додаткової угоди, та копію виписки з Єдиного державного реєстру юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань;

- листом-повідомленням від 11.08.2017, вих. б/н, який зареєстрований Відповідачем 11.08.2017 за № 27-7053/0/1-17, Позивач звернувся до Відповідача, повідомивши, що Позивач продовжує користуватись Земельною ділянкою, просив укласти (підписати) Додаткову угоду про поновлення до Договору на той самий строк і на тих самих умовах.

6. Відповідач не надав доказів звернення до Позивача з вимогою повернути Земельну ділянку після закінчення строку дії Договору, відповідного акта про повернення землі з оренди Позивачу не направляв, Відповідач не надав доказів на підтвердження надсилання протягом встановленого частиною 6 статті 33 Закону України "Про оренду землі" заперечення проти поновлення Договору та не підписав направлений йому Позивачем проект Додаткової угоди.

7. За висновком судів лист-повідомлення Відповідача від 13.09.2017 № 27-8-0.6-4999/2-17 не може вважатися запереченням проти поновлення Договору, оскільки він направлений Позивачу більше ніж через рік після закінчення строку Договору та у відповідь на звернення Позивача. Лист-повідомлення Відповідача від 06.06.2016 № 27-8-0.41-4647/2-16 також не є таким запереченням, оскільки Позивач, помиляючись, заявив про намір продовження Договору на 7 років, що є меншим, ніж 10 років, який передбачений умовами Договору, однак Відповідач як орендодавець не заявив при цьому згоди чи незгоди з цим строком, не запропонував укласти договір оренди Земельної ділянки на той же строк (10 років) та не висунув інших вимог щодо зміни умов Договору

Короткий зміст вимог касаційної скарги

8. 22.03.2018 Відповідач подав касаційну скаргу, у якій просить скасувати рішення Господарського суду Запорізької області від 06.12.2017 та постанову Донецького апеляційного господарського суду від 27.02.2018 і прийняти нове рішення у цій справі, яким відмовити Позивачу в задоволенні позову в повному обсязі.

Доводи особи, яка подала касаційну скаргу

9. Суди в оскаржуваних судових рішеннях неправильно застосували норми щодо умов та порядку поновлення договору оренди земельної ділянки, а Позивач, порушивши порядок звернення з листом-повідомленням про переважне право на поновлення Договору (додані примірники додаткової угоди до Договору не підписані та не місять печатки Позивача, лист-повідомлення підписаний тимчасово виконуючим обов'язки голови Позивача без надання доказів на підтвердження повноважень цієї особи, текст додаткової угоди до Договору містить умови щодо внесення змін до Договору, а до цього листа не додані докази на підтвердження належного виконання Позивачем умов Договору), та оскільки додаткова угода до Договору не була укладена та не підписана сторонами, Позивач втратив переважне право на поновлення Договору ще у 2016 році, а тому відмова Відповідача в поновленні Договору у 2017 році є правомірною, оскільки у 2016 році, коли закінчився строк дії Договору, не відбулось автоматичного поновлення дії Договору.

10. Одночасне існування подій, передбачених частинами 1-5 статті 33 Закону України "Про оренду землі" та частиною 6 цієї статті Закону, на час поновлення договору оренди землі є взаємовиключним.

11. Суди в оскаржуваних рішеннях не врахували судову практику Верховного Суду та Вищого господарського суду України у подібних правовідносинах.

Позиція Позивача, викладена у відзиві на касаційну скаргу

12. Доданий до направленого в 2016 році листа-повідомлення про намір поновити Договір проект Додаткової угоди містить всі необхідні відомості та реквізити відповідно до вимог цивільного законодавства.

13. Тлумачення Відповідачем положень статті 33 Закону України "Про оренду землі" не відповідає змісту цієї статті та іншим нормам законодавства.

Позиція Верховного Суду

14. Відносини, пов'язані з орендою землі, врегульовані спеціальним нормативним актом - Законом України "Про оренду землі" (далі - Закон), яким зокрема визначені умови укладення, зміни, припинення і поновлення договору оренди землі.

15. Суд перевіряючи правильність застосування судами норм Закону у цій справі, виходить з того, що головним елементом принципу правової визначеності є однозначність та передбачуваність правозастосування, а отже системність та послідовність у діяльності відповідних органів, насамперед судів. Суб'єкти (учасники спору) завжди повинні мати можливість орієнтувати свою поведінку таким чином, щоб вона відповідала вимогам норми на момент вчинення дії. Для оцінки правовідносин у цьому спорі колегія керується позиціями, викладеними Європейським судом з прав людини (далі - ЄСПЛ) у рішенні у справі The Sunday Times v. United Kingdom. У цій справі ЄСПЛ зазначив, що закон має бути досить доступним, він повинен служити для громадянина відповідним орієнтиром, достатнім у контексті, в якому застосовуються певні правові норми у відповідній справі; норма не може вважатися законом, якщо вона не сформульована з достатньою чіткістю, яка дає можливість громадянинові регулювати свою поведінку.

У справі Steel and others v. The United Kingdom ЄСПЛ наголосив, що Конвенція вимагає, щоб усе право, чи то писане, чи неписане, було достатньо чітким, аби дати змогу громадянинові, якщо виникне потреба, з належною порадою, передбачати певною мірою за певних обставин наслідки, що може спричинити певна дія.

16. Суд відхиляє аргументи скаржника, (пункти 9, 10) про неправильне застосування судами норм щодо умов та порядку поновлення договору оренди земельної ділянки та щодо взаємовиключності одночасного існування подій, передбачених частинами 1-5 статті 33 Закону та частиною 6 цієї статті закону, на час поновлення договору оренди землі з огляду на таке.

Статтею 33 Закону регламентовані порядок та підстави поновлення договору оренди землі на новий строк як у випадку реалізації переважного права орендаря перед іншими особами (частини 1- 5 цієї статті), так і у випадку, коли орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди (частина 6 цієї статті).

Законодавець у частині 5 статті 33 Закону визначив алгоритм дій, який зобов'язує орендодавця після отримання листа-повідомлення орендаря:

1) розглянути лист-повідомлення на предмет відповідності вимогам закону;

2) узгодити з орендарем (за необхідності) істотні умови договору;

3) за відсутності заперечень прийняти рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності);

4) укласти з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі.

За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендареві направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

Зазначені положення слід розуміти таким чином:

а) орендодавець у разі невідповідності змісту листа-повідомлення та умов проекту додаткової угоди вимогам закону повинен протягом місяця із дати його отримання повідомити орендареві про такі невідповідності, що, у свою чергу, може бути підставою для заперечення у задоволенні заяви орендаря;

б) може запропонувати свою редакцію істотних умов договору оренди землі.

При цьому, заперечення орендодавця стосовно невідповідності направленого орендарем листа-повідомлення із проектом додаткової угоди вимогам закону мають бути обґрунтованими і містити конкретні посилання на порушення закону, зазначені у листі-повідомленні або проекті додаткової угоди, або містити конкретні істотні умови договору, щодо яких орендодавець пропонує зміни.

Якщо орендар та орендодавець у процесі погодження фактично дійшли згоди щодо нових істотних умов договору оренди землі, але не уклали додаткової угоди, то способом захисту прав орендаря буде саме його звернення до суду із позовом про визнання додаткової угоди укладеною на нових узгоджених істотних умовах, а не пролонгація на попередніх умовах.

У разі ж встановлення обставин дотримання орендарем процедури і строку звернення до орендодавця із повідомленням про намір поновити договір оренди землі, однак невиконання при цьому орендодавцем установленого частиною 5 статті 33 Закону обов'язку у місячний термін розглянути надісланий орендарем лист-повідомлення цю поведінку орендодавця не можна визнати добросовісною.

Щодо прав та обов'язків орендодавця, то він має право заперечити стосовно поновлення згідно із цією частиною і таке заперечення має бути заявлено саме протягом одного місяця після закінчення дії договору оренди землі, що безпосередньо випливає зі змісту частини 6 зазначеної статті Закону.

У подальшому, якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення дії договору оренди і орендодавець не надав заперечень стосовно поновлення цього договору протягом одного місяця після його закінчення, орендар має право звернутися із вимогою про визнання укладеною угоди про поновлення договору на тих самих умовах і на той самий строк (частина 6 статті 33 Закону).

Орендодавець, у свою чергу, в будь-який час до укладення додаткової угоди стосовно поновлення договору на той самий строк і на тих самих умовах може звернутися із вимогою про звільнення земельної ділянки. Тобто договір оренди землі вважатиметься поновленим лише у разі укладення додаткової угоди, про що безпосередньо зазначено у частині 8 статті 33 Закону. При цьому відмову або зволікання в укладенні додаткової угоди до договору оренди землі може бути оскаржено у суді.

Суд звертається до правових позицій з цього приводу, які викладені Верховним Судом України у постанові від 25.02.2015 у справі № 6-219цс14, Великою Палатою Верховного Суду у постанові від 10.04.2018 у справі № 594/376/17-ц та Судовою палатою для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду у постанові від 10.09.2018 № 920/739/17.

17. Відповідно до статті 3 Цивільного кодексу України принципи справедливості, добросовісності та розумності є однією із фундаментальних засад цивільного права, спрямованою, у тому числі, на утвердження у правовій системі України принципу верховенства права. При цьому добросовісність означає прагнення особи сумлінно використовувати цивільні права та забезпечити виконання цивільних обов'язків, що зокрема підтверджується змістом частини 3 статті 509 цього Кодексу. Отже, законодавець, навівши у тексті Цивільного кодексу України зазначений принцип, установив у такий спосіб певну межу поведінки учасників цивільних правовідносин, тому кожен із них зобов'язаний сумлінно здійснювати свої цивільні права та виконувати цивільні обов'язки, у тому числі передбачати можливість завдання своїми діями (бездіяльністю) шкоди правам та інтересам інших осіб. Цей принцип не є суто формальним, оскільки його недотримання призводить до порушення прав та інтересів учасників цивільного обороту.

Саме тому у конкретних правовідносинах, зокрема щодо поновлення договору оренди землі на підставі статті 33 Закону, добросовісність орендодавця по суті становить гарантію дотримання прав менш захищеної сторони, якою у спірних правовідносинах є орендар.

18. Суди установили, що Позивач більше ніж за 30 днів до закінчення строку дії Договору направив Відповідачу лист-повідомлення від 13.05.2016 № 7 про поновлення Договору разом із проектом додаткової угоди, а також інші документи.

Таким чином, орендар (Позивач) Земельної ділянки належним чином виконав свій обов'язок щодо повідомлення орендодавця не пізніше ніж за 30 днів до закінчення строку дії Договору про намір його поновити, як це передбачено положенням частини 2 статті 33 Закону.

Суди також установили, що Позивач упродовж строку дії Договору, а також після закінчення строку його дії продовжував користуватися Земельною ділянкою та сплачувати орендну плату за неї. При цьому факт продовження належного користування Позивачем Земельною ділянкою після закінчення терміну дії Договору Відповідач не спростував.

19. Поряд з цим, як встановлено апеляційним судом лист-повідомлення Відповідача від 13.09.2017 № 27-8-0.6-4999/2-17 про відмову Позивачеві у поновленні Договору був направлений Позивачу поза межами місячного строку, передбаченого частиною 6 статті 33 Закону - більше ніж через рік після закінчення строку дії Договору.

Суд звертає увагу, що судами першої і апеляційної інстанцій за результатами надання оцінки листа від 06.06.2016 № 27-8-0.41-4647/2-16 встановлено, що цей лист не може вважатись рішенням орендодавця про відмову в поновленні Договору, оскільки Позивач, помиляючись, заявив про намір продовження Договору на 7 років, що є меншим, ніж 10 років, який передбачений умовами Договору, однак Відповідач як орендодавець не заявив незгоди з цим строком, не запропонував укласти договір оренди Земельної ділянки на той же строк (10 років) та не висунув інших вимог щодо зміни умов Договору. Сторони також не висловили згоди на зміну умов Договору. Отже у випадку існування тих юридичних фактів, з якими норма частини 6 статті 33 Закону пов'язує право орендаря на поновлення Договору, Позивач мав право реалізувати це право.

20. Суд відхиляє аргументи скаржника (пункт 9), що Позивач порушив порядок звернення з листом-повідомленням про переважне право на поновлення Договору (додані примірники Додаткової угоди не підписані та місять печатки Позивача, лист-повідомлення підписаний особою - тимчасово виконуючим обов'язки голови Позивача, без надання доказів на підтвердження повноважень цієї особи, текст додаткової угоди до Договору містить умови щодо внесення змін до Договору, а до листа не додані докази на підтвердження належного виконання Позивачем умов Договору) з огляду на таке.

Закон не передбачає обов'язкового надання орендарем інших додаткових документів до листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі, окрім проекту додаткової угоди.

Крім цього, як встановили суди, зазначений лист (від 06.06.2016 № 27-8-0.41-4647/2-16) не відповідає вимогам законодавства, оскільки не містить заперечень щодо визначеного у Договорі розміру орендної плати або застережень про незгоду із будь-якими істотними умовами договору.

Судами встановлено, що 26.04.2016 помер голова Позивача - ОСОБА_8, через що згідно з рішенням № 7 від 12.05.2016 загальних зборів Позивача тимчасово виконуючим обов'язки голови Позивача обрано ОСОБА_7, а до листа-повідомлення від 13.05.2016 № 7 додана копія виписки з Єдиного державного реєстру юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань.

При цьому суди додали, що Відповідач мав змогу перевірити повноваження ОСОБА_7, як тимчасово виконуючого обов'язки голови Позивача, оскільки доступ до Єдиного державного реєстру юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань є відкритим.

Отже, Відповідач неправомірно послався на необхідність надання додаткових документів, не зазначаючи конкретних підстав для відмови у поновленні Договору.

21. Установивши факти продовження користування Земельною ділянкою після закінчення дії Договору, відсутності протягом одного місяця після закінчення строку Договору заперечення проти поновлення Договору та неспростування цих фактів Відповідачем, суди обґрунтовано визнали, що Позивач мав право на поновлення Договору відповідно до вимог статті 33 Закону.

Дійшовши наведених висновків, Суд відхиляє доводи скаржника (пункт 9) щодо неправомірності задоволення позовних вимог.

22. Висновки судів першої та апеляційної інстанцій в оскаржуваних судових рішеннях про існування підстав для задоволення позовних вимог зроблені відповідно до норм законодавства, зокрема статті 33 Закону України "Про оренду землі", а також відповідно до встановлених на підставі доказів у справі обставин справи. У зв'язку з викладеним та з урахуванням положень пункту 1 частини 1 статті 308 та статті 309 ГПК України оскаржувані рішення суду першої інстанції та постанова апеляційного суду підлягають залишенню без змін як законні та обґрунтовані.

Керуючись статтями 240, 300, 301, 308, 309, 314, 315, 317 Господарського процесуального кодексу України, Суд

П О С Т А Н О В И В :

1. Касаційну скаргу Головного управління Держгеокадастру у Запорізькій області залишити без задоволення.

2. Рішення Господарського суду Запорізької області від 06.12.2017 та постанову Донецького апеляційного господарського суду від 27.02.2018 у справі № 908/2002/17 залишити без змін.

Постанова набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною і оскарженню не підлягає.

Головуючий суддя К. М. Пільков

Судді Т. Б. Дроботова

Ю. Я. Чумак