ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

15 січня 2019 року

м. Київ

Справа № 920/1161/17

Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:

Пількова К. М. - головуючого, Дроботової Т. Б., Чумака Ю. Я.,

розглянув у письмовому провадженні касаційну скаргу Сумської міської ради

на рішення Господарського суду Сумської області (суддя Н.О. Спиридонова) від 19.04.2018

постанову Харківського апеляційного господарського суду (головуючий О.А. Істоміна, судді С.В. Барбашова, Н.М. Пелипенко) від 17.07.2018

за позовом Сумської міської ради

до Товариства з обмеженою відповідальністю "Інвест-Плаза"

про стягнення 257 480 грн. 98 коп.

Короткий зміст позовних вимог

1. 05.12.2017 Сумська міська рада (далі - Позивач) подала позовну заяву про стягнення з Товариства з обмеженою відповідальністю "Інвест-Плаза" (далі - Відповідач) на користь Позивача збитки, заподіяні Відповідачем територіальній громаді м. Суми внаслідок безпідставного використання земельної ділянки без оформлення договору оренди протягом 2016 - І півріччя 2017 в сумі 257 480 грн. 98 коп.

2. Позовна заява мотивована заподіянням Відповідачем територіальній громаді міста Суми збитків на заявлену суму через ухилення Відповідачем на вимогу Позивача укласти договір оренди земельної ділянки площею 0,812 га, яка розташована за адресою: м. Суми, вул. Курська, 14 (кадастровий номер :03:002:0028) (далі - Земельна ділянка), оскільки Відповідач придбав з прилюдних торгів нежитлові приміщення, що розташовані на Земельній ділянці, а право власності на придбане нерухоме майно зареєстроване в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 20.06.2014. Також Позивач вказав, що між Позивачем та Товариством з обмеженою відповідальністю "Ремпобуттехніка" 30.08.2006 був укладений договір оренди Земельної ділянки, а про заподіяння Відповідачем збитків через користування Земельною ділянкою без оформлення договору оренди складений акт від 19.09.2017 № 490 про визначення збитків, який був затверджений рішенням виконавчого комітету Сумської міської ради.

Короткий зміст рішень судів першої та апеляційної інстанцій

3. 19.04.2018 Господарський суд Сумської області прийняв рішення (залишене без змін постановою Харківського апеляційного господарського суду від 17.07.2018) про відмову в задоволенні позовних вимог.

4. Рішення судів мотивовані недоведенням Позивачем вини, протиправної поведінки Відповідача, розміру збитків та причинного зв'язку між протиправною поведінкою Відповідача та збитками, що заявлені до стягнення, оскільки Відповідачем вчинено всіх залежних від нього необхідних заходів для оформлення права на Земельну ділянку: з метою переоформлення права оренди на неї через придбання ним на цій ділянці нерухомого майна Відповідач 29.07.2014 звернувся до Позивача з необхідним пакетом документів, тоді як ні Позивач, ні Департамент забезпечення ресурсних платежів Сумської міської ради не надали Відповідачу рішення та не направили проекту договору оренди, які б дозволили Відповідачу закінчити переоформлення права користування Земельною ділянкою, а докази вчинення з боку Позивача дій, направлених на одержання ним доходів у вигляді заявленої до стягнення упущеної вигоди відсутні, так як не надано доказів звернення Позивача з пропозицією до Відповідача про укладення договору оренди Земельної ділянки після звернення Відповідача у 2014 році. Суди дійшли висновку про незастосування до спірних правовідносин норм статей 1212-1214 Цивільного кодексу України, на які послався Позивач в позовній заяві, а про застосування положень закону щодо відшкодування збитків, оскільки Позивач заявлену до стягнення суму вимог визначає як несплачену Відповідачем орендну плату за використання Земельної ділянки без укладення договору оренди, внаслідок чого Позивачем не отримано дохід у зазначеному розмірі у вигляді неодержаної орендної плати за землю, яка є збитками в вигляді упущеної вигоди. Суди вказали, що сума заявлених до стягнення збитків не відповідає вимогам законодавства та не є обґрунтованою, оскільки Позивачем не доведено реальної вартості Земельної ділянки в період, за який нарахована спірна сума, тоді як розмір збитків визначається відповідно до реальної вартості майна, а також не доведено повноважень особи, що здійснила розрахунок збитків. Суди також врахували, що, незважаючи на прийняття Позивачем 05.11.2014 рішення № 3691-МР "Про припинення та перехід права користування земельними ділянками", яким Товариству з обмеженою відповідальністю "Ремпобуттехніка" припинено право користування Земельною ділянкою під придбаним Відповідачем нерухомим майном, Позивач між тим не звернувся до Державного земельного кадастру із заявою про припинення вказаного права, що робить неможливою реєстрацію за Відповідачем права користування Земельною ділянкою.

Короткий зміст вимог касаційної скарги

5. 31.07.2018 Позивач подав касаційну скаргу, у якій просить скасувати рішення Господарського суду Сумської області від 19.04.2018 та постанову Харківського апеляційного господарського суду від 17.07.2018 і ухвалити нове, яким задовольнити позовні вимоги.

Доводи особи, яка подала касаційну скаргу

6. Відновлення порушених прав Позивача у заявлений спосіб не створює для Відповідача жодних необґрунтованих, додаткових негативних наслідків, оскільки заявлена до стягнення сума є сумою коштів, які Відповідач мав сплатити за звичайних умов як фактичний добросовісний землекористувач, а тому сам факт користування земельною ділянкою незалежно від наявності вини в поведінці Відповідача свідчить про обов'язок Відповідача сплатити заявлену до стягнення суму та підпадає під визначення "виправдане очікування".

7. У діях Відповідача наявні всі елементи складу цивільного правопорушення, оскільки ним лише була подана заява про надання дозволу та надання у постійне користування та оренду земельної ділянки комунальної власності, за результатами яких Позивач прийняв рішення від 05.11.2014 № 3691-МР "Про припинення та перехід права користування земельними ділянками", тоді як наступних дій щодо належного оформлення права користування на цю земельну ділянку Відповідач не вчиняв.

8. Користування Відповідачем земельною ділянкою без правовстановлюючих документів позбавляє Позивача права одержати дохід у вигляді орендної плати за землю, який би Позивач міг би отримати, у разі, якби його право не було порушено, а факт бездокументарного землекористування підтверджений актом від 19.07.2017 комісії про визначення збитків, заподіяних Відповідачем, затверджений рішенням Позивача № 490 від 19.09.2017, які не оскаржені Відповідачем.

9. Відповідач не направив завчасно Позивачу подані у справі відзиви, заперечення, пояснення та додані до них докази, а тому ці докази були взяті судом до уваги під час вирішення справи з порушенням процесуальних норм, тоді як суд не взяв до уваги докази, подані Позивачем: щодо бездокументарного користування земельною ділянкою та щодо пропозиції Позивача укласти з Відповідачем договір оренди.

Позиція Верховного Суду

Щодо наслідків переходу права власності на об'єкт нерухомості

10. Згідно з частиною 1 статті 120 Земельного кодексу України (далі - ЗК України) у разі набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, що перебувають у власності, користуванні іншої особи, припиняється право власності, право користування земельною ділянкою, на якій розташовані ці об'єкти. До особи, яка набула право власності на жилий будинок, будівлю або споруду, розміщені на земельній ділянці, що перебуває у власності іншої особи, переходить право власності на земельну ділянку або її частину, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення.

Згідно з частиною 2 цієї статті ЗК України якщо жилий будинок, будівля або споруда розміщені на земельній ділянці, що перебуває у користуванні, то в разі набуття права власності на ці об'єкти до набувача переходить право користування земельною ділянкою, на якій вони розміщені, на тих самих умовах і в тому ж обсязі, що були у попереднього землекористувача.

Набуття іншою особою права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, які розташовані на земельній ділянці, є підставою для припинення права користування земельною ділянкою у попереднього землекористувача (пункт «е» частини 1 статті 141 ЗК України).

Відповідно до частини 3 статті 7 Закону України "Про оренду землі" до особи, якій перейшло право власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій земельній ділянці, також переходить право оренди на цю земельну ділянку. Договором, який передбачає набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, припиняється договір оренди земельної ділянки в частині оренди попереднім орендарем земельної ділянки, на якій розташований такий житловий будинок, будівля або споруда.

Зі змісту наведених норм Суд доходить висновку про те, що у разі переходу права власності на майно, що розташоване на орендованій земельній ділянці, до нового власника, з моменту набуття права власності на це майно переходить право оренди земельної ділянки, на якій вказане майно розташоване у тому самому обсязі та умовах, які були у попереднього власника.

Отже з моменту набуття права власності на нерухоме майно особа, яка стала новим власником такого майна, одночасно набуває права оренди земельної ділянки, на якій розташоване це майно у зв'язку з припиненням права власності на нього та, відповідно, припиненням права користування попереднього власника земельною ділянкою, на якій це майно розміщене, згідно з частиною 2 статті 120 ЗК України.

Тобто особа, яка набула права власності на це майно фактично стає орендарем земельної ділянки, на якій воно розміщене у тому ж обсязі та на умовах, як і у попереднього власника.

Суд звертається до правової позиції в постановах Верховного Суду від 10.04.2018 № 915/672/17 та від 05.06.2018 у справі № 920/717/17. Наведене також узгоджується з правовою позицією, викладеною у постанові Верховного Суду України від 08.06.2013 у справі № 21-804а16.

Щодо правової природи платежів за користування земельною ділянкою

11. Суд першої інстанції застосував до спірних правовідносин норми статті 22, глави 82 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України) («Відшкодування шкоди»), встановивши відсутність складу цивільного правопорушення у діях Відповідача через бездіяльність Позивача, яка полягала у невжитті ним передбачених законом заходів зі своєчасного оформлення права користування земельною ділянкою, незважаючи на вчинення Відповідачем заходів щодо здійснення такого оформлення. Апеляційним судом ці висновки місцевого суду підтримані.

При цьому суди в оскаржуваних рішеннях дійшли висновку про незастосування до спірних правовідносин норм статей 1212-1214 Цивільного кодексу України з огляду на те, що Позивач заявлену до стягнення суму вимог визначив як несплачену Відповідачем орендну плату за використання земельної ділянки без укладення договору оренди.

12. Отже, суди попередніх інстанцій дійшли висновку про необхідність застосування до спірних правовідносин приписи законодавства, які регламентують деліктне зобов'язання з відшкодування шкоди, завданої правопорушенням. Верховний Суд вважає такі висновки судів попередніх інстанцій помилковими.

13. Суди першої й апеляційної інстанцій встановили, що Відповідач є власником нерухомого майна, яке розміщене на Земельній ділянці (право користування якою було оформлено договором оренди від 30.08.2006, укладеним між Позивачем та Товариством з обмеженою відповідальністю "Рембуттехніка" - попереднім власником нерухомого майна, придбаного Відповідачем).

14. Суди дійшли висновку, що право користування Земельною ділянкою згідно з договором оренди від 30.08.2006 Товариству з обмеженою відповідальністю "Ремпобуттехніка" припинено згідно з рішенням Позивача від 05.11.2014 рішення № 3691-МР "Про припинення та перехід права користування земельними ділянками" через продаж Відповідачу нерухомого майна на цій ділянці.

15. Враховуючи викладене та встановлені судами обставини існування договору оренди Земельної ділянки з попереднім власником нерухомого майна, тобто існування орендних правовідносин з оренди Земельної ділянки, на якій розташоване придбане Відповідачем нерухоме майно, а відповідно і перехід до нього прав та обов'язків орендаря Земельної ділянки, у тому числі обов'язків сплачувати орендну плату, Суд звертає увагу на те, що з моменту набуття права власності на нерухоме майно особа, яка стала новим власником цього майна, та одночасно набула права оренди земельної ділянки, має оплачувати користування цією земельною ділянкою, тобто сплачувати орендну плату відповідно до умов договору оренди земельної ділянки, укладеного з попереднім власником нерухомого майна на цій ділянці та з урахуванням вимог законодавства щодо мінимального розміру плати за землю (пункт 288.5. статті 288 Податкового кодексу України).

16. Вирішуючи спір у цій справі, суди повинні були серед іншого встановити, чи діяв договір оренди Земельної ділянки для Відповідача і, якщо так, то протягом якого часу, тобто який період з охопленого позовними вимогами періоду є часом, протягом якого Відповідач користувався Земельною ділянкою як орендар. У випадку ж відсутності орендних правовідносин, однак встановлення судом обставин фактичного користування Земельною ділянкою, суд мав врахувати, що до моменту оформлення власником об'єкта нерухомого майна права оренди земельної ділянки, на якій розташований цей об'єкт, відносини з фактичного користування земельною ділянкою без укладеного договору оренди є за своїм змістом кондикційними.

Фактичний користувач земельної ділянки, який без достатньої правової підстави за рахунок власника цієї ділянки зберіг у себе кошти, які мав заплатити за користування нею, зобов'язаний повернути ці кошти власнику земельної ділянки на підставі частини першої статті 1212 ЦК України. Суд звертається до висновків Великої Палати Верховного Суду, викладених в постанові від 23.05.2018 у справі № 629/4628/16-ц та в постанові від 20.11.2018 у справі 922/3412/17. Близькі за змістом висновки сформульовані у постанові Верховного Суду України від 12 квітня 2017 року у справі № 922/207/15.

17. Отже, суди першої та апеляційної інстанцій неправильно застосували норми матеріального права. Суди у зв'язку із цим не встановили обставин та не надали оцінки доказам у справі щодо існування підстав для нарахування та стягнення, а також правильності визначення Позивачем заявленої до стягнення суми.

18. Виходячи з викладеного, Суд дійшов висновку, що допущене судом першої інстанції процесуальне порушення - недослідження зібраних у справі доказів, яке не було виправлено апеляційним судом, унеможливило встановлення фактичних обставин, які мають значення для вирішення справи, - щодо суми, яка підлягає сплаті Відповідачем за період користування Земельною ділянкою з моменту набуття ним права власності на нерухоме майно, розташоване на цій ділянці, з урахуванням визначеного Позивачем в позовній заяві періоду стягнення, за який він заявив вимоги.

19. Відповідно до частин 1, 2 та 4 статті 300 ГПК України, переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги та на підставі встановлених фактичних обставин справи перевіряє правильність застосування судом першої чи апеляційної інстанції норм матеріального і процесуального права. Суд касаційної інстанції не має права встановлювати або вважати доведеними обставини, що не були встановлені у рішенні або постанові суду чи відхилені ним, вирішувати питання про достовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими, збирати чи приймати до розгляду нові докази або додатково перевіряти докази. Суд не обмежений доводами та вимогами касаційної скарги, якщо під час розгляду справи буде виявлено порушення норм процесуального права, які є обов'язковою підставою для скасування рішення, або неправильне застосування норм матеріального права.

20. Згідно з приписами пункту 2 частини першої статті 308 ГПК України суд касаційної інстанції за результатами розгляду касаційної скарги має право скасувати судові рішення судів першої та апеляційної інстанцій повністю або частково і передати справу повністю або частково на новий розгляд, зокрема за встановленою підсудністю або для продовження розгляду. Відповідно до пункту 1 частини третьої статті 310 ГПК України підставою для скасування судового рішення та направлення справи на новий розгляд є порушення норм процесуального права, що унеможливило встановлення фактичних обставин, які мають значення для правильного вирішення справи, якщо суд не дослідив зібрані у справі докази.

21. Враховуючи викладене, визначені статтею 300 ГПК України межі розгляду справи судом касаційної інстанції, та з урахуванням положень пункту 2 частини 1 статті 308 та пункту 1 частини 3 статті 310 ГПК України скасуванню підлягають оскаржувані постанова апеляційного суду та рішення суду першої інстанції з направленням справи на новий розгляд до суду першої інстанції.

Керуючись статтями 240, 300, 301, 308, 310, 314, 315, 317 Господарського процесуального кодексу України, Суд

П О С Т А Н О В И В :

1. Касаційну скаргу Сумської міської ради задовольнити частково.

2. Рішення господарського суду Сумської області від 19.04.2018 та постанову Харківського апеляційного господарського суду від 17.07.2017 у справі № 920/1161/17 скасувати. Справу направити на новий розгляд до Господарського суду Сумської області.

Постанова набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною і оскарженню не підлягає.

Головуючий суддя К. М. Пільков

Судді Т. Б. Дроботова

Ю. Я. Чумак