ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

16 січня 2019 року

м. Київ

Справа № 908/127/17

Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:

Сухового В.Г. - головуючого, Берднік І.С., Міщенка І.С.,

за участю секретаря судового засідання - Журавльова А.В.,

за участю представників:

позивача - не з'явився,

відповідача - Журавльова Ю.Р.,

третьої особи - не з'явився

розглянув у відкритому судовому засіданні касаційну скаргу

Головного управління Держгеокадастру у Запорізькій області на постанову Донецького апеляційного господарського суду від 07.11.2017 (головуючий суддя Геза Т.Д., судді Сгара Е.В., Склярук О.І.) та рішення Господарського суду Запорізької області від 24.07.2017 (головуючий суддя Колодій Н.А., судді Топчій О.А., Азізбекян Т.А.) у справі № 908/127/17

за позовом Сільськогосподарського виробничого кооперативу "Агрофірма "Україна"

до Головного управління Держгеокадастру у Запорізькій області

за участю третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору, на стороні відповідача - Воскресенської сільської ради Приазовського району Запорізької області

про визнання договору оренди земельної ділянки б/н від 10.11.2004 продовженим після 05.10.2014 на строк 4 роки 11 місяців і на тих самих умовах, які передбачені даним договором оренди

Історія справи

Короткий зміст вимог

1. 20.01.2017 до Господарського суду Запорізької області звернувся Сільськогосподарський виробничий кооператив "Агрофірма "Україна" (далі - позивач) з позовом до Головного управління Держгеокадастру у Запорізькій області (далі - відповідач) про визнання договору оренди земельної ділянки б/н від 10.11.2004 продовженим після 05.10.2014 на строк 4 роки 11 місяців і на тих самих умовах, які передбачені даним договором оренди.

2. В обгрунтування позовних вимог позивач посилається на те, що після закінчення строку дії договору оренди земельної ділянки він продовжує користуватись вказаною земельною ділянкою, протягом одного місяця, після закінчення строку дії договору листа - повідомлення від відповідача про заперечення у поновленні цього договору не надходило, а тому він вважає, що договір є поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Посилаючись на приписи ч. 6 ст. 33 Закону України "Про оренду землі" позивач просить визнати договір оренди землі продовженим на строк 4 роки 11 місяців і на тих самих умовах, які передбачені даним договором оренди.

Короткий зміст оскаржуваних рішень, прийнятих судами першої та апеляційної інстанції

3. Рішенням господарського суду Запорізької області від 24.07.2017, яке залишено без змін постановою Донецького апеляційного господарського суду від 07.11.2017 позов задоволено. Визнано договір оренди земельної ділянки б/н від 10.11.2004 (зареєстрований 26.10.2006 за № 24), продовженим після 05.10.2014 на строк 4 роки 11 місяців і на тих самих умовах, які були передбачені договором оренди земельної ділянки б/н від 10.11.2004 (зареєстрований 26.10.2006 за № 24).

4. Мотивуючи судові рішення, господарські суди, посилаючись на ч. 6 ст. 33 Закону України "Про оренду землі", вказали, що враховуючи той факт, що після закінчення строку дії договору оренди, позивач продовжує добросовісно користуватись орендованою земельною ділянкою, використовує її за цільовим призначенням для сільськогосподарських потреб та належним чином виконує договірні зобов'язання в частині внесення орендної плати та той факт, що орендодавець не надав суду будь-яких обґрунтованих заперечень, які б унеможливлювали подальшу пролонгацію орендних відносин, дійшли висновку, що договір оренди земельної ділянки від 10.11.2004 є поновленим.

Короткий зміст вимог касаційної скарги

5. 26.12.2017 Головне управління Держгеокадастру у Запорізькій області подало касаційну скаргу на постанову Донецького апеляційного господарського суду від 07.11.2017 та рішення Господарського суду Запорізької області від 24.07.2017 у справі № 908/127/17, в якій просить скасувати оскаржувані рішення та прийняти нове, яким в задоволенні позовних вимог відмовити.

Аргументи учасників справи

Доводи відповідача, який подав касаційну скаргу (узагальнено)

6. Скаржник вважає, що судами попередніх інстанцій у спірних правовідносинах не застосовано ч. 8 ст. 33 Закону України "Про оренду землі", якою встановлено, що додаткова угода до договору оренди землі має бути укладена сторонами у місячний строк в обов'язковому порядку.

7. На даний час існує сформована судова практика щодо спору з аналогічним предметом та підставами позову, яка не була врахована судами.

Позиція позивача, викладена у відзиві на касаційну скаргу

8. Сільськогосподарський виробничий кооператив "Агрофірма "Україна" у відзиві на касаційну скаргу просить рішення та постанову попередніх судових інстанцій залишити без змін, наголошуючи на їх законності і обґрунтованості, посилаючись на численну судову практику, яка свідчить про наявність підстав для продовження договірних відносин між сторонами спору.

9. Третя особа не скористалася своїм правом на подання відзиву, наданим їй відповідно до положень частини 1 статті 295 ГПК України, що в силу частини 3 даної статті не перешкоджає перегляду судових рішень.

ПОЗИЦІЯ ВЕРХОВНОГО СУДУ

Оцінка аргументів учасників справи і висновків судів першої та апеляційної інстанцій

10. Згідно зі статтею 13 Закону України "Про оренду землі" договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

11. Господарськими судами попередніх інстанцій встановлено, що 10.11.2004 між Приазовською районною державною адміністрацією, далі Орендодавець, та Сільськогосподарським виробничим кооперативом "Агрофірма "Україна", далі Орендар, був укладений договір оренди земельної ділянки.

За умовами п.п. 1, 2 договору орендодавець надає, а орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, яка знаходиться та території Воскресенської сільської ради. В оренду передається земельна ділянка загальною площею 11,2610 га, у тому числі 11,2610 га пасовищ.

В пункті 7 договору сторони погодили строк дії договору - 5 років. Після закінчення строку дії договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 30 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.

Згідно з п. 29 договору, Орендар має право, зокрема, на переважне придбання у власність орендованої земельної ділянки у відповідності до діючого законодавства та переважного права різних інших умов на поновлення договору оренди землі. Пунктом 30 договору визначено обов'язки Орендаря після закінчення строку договору продовжити його або повернути земельну ділянку орендодавцю в належному стані.

Відповідно до п. 33 договору, його дія договору припиняється, зокрема у разі: закінчення строку, на який його було укладено.

12. Вказаний договір оренди земельної ділянки від 10.11.2004 року б/н зареєстровано в у Приазовському районному відділі Запорізької регіональної філії ДЗК Запорізької області, про що у Книзі записів державної реєстрації договорів оренди землі вчинено запис № 24 від 26.10.2006.

13. Судами також установлено, що розпорядженням голови Приазовської районної державної адміністрації Запорізької області від 02.10.2008 № 665 "Про укладання додаткової угоди до договору оренди землі" на підставі статей 17, 93, 124, п.12 Перехідних положень Земельного кодексу України внесено зміни до договору оренди земельної ділянки, реєстраційна справа 24 від 10.11.2004.

14. 02.10.2008 сторони уклали додаткову угоду, відповідно до якої, зокрема пункт 7 договору викладено в наступній редакції:

"Договір подовжено на термін 4 роки 11 місяців і набуває чинності з дня його державної реєстрації в Приазовському районному відділі Запорізькій регіональної філії Державного підприємства "Центр ДЗК при Державному комітеті України по земельним ресурсам". Вказану угоду зареєстровано у Запорізькій регіональної філії Державного підприємства "Центр ДЗК при Державному комітеті України по земельних ресурсах", про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 05.11.2009 за № 77.

15. Господарські суди попередніх інстанцій установили, що після укладення спірного договору та станом на час виникнення спору, змінився розпорядник земельної ділянки, наданої в оренду за цим договором, наразі ним є ГУ Держгеокадастру у Запорізькій області (відповідач).

16. Позивач звернувся до Головного управління Держземагенства у Запорізькій області з заявою № 88 від 20.08.2014, в якій просив продовжити термін дії договору оренди земельної ділянки площею 11,2610 га пасовище на території Воскресенської сілької ради Приазовського району Запорізької області кадастровий номер: :04:003:0027. До заяви позивач додав проект додаткової угоди.

17. Листом від 25.09.2014 № 27-8-0.4-8909/2-14 Головне управління Держземагенства у Запорізькій області запропонувало позивачу внести зміни до істотних умов договору, а саме змінити термін дії договору на 3 роки, підвищити розмір орендної плати до 12 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки. Також, у листі зазначено, що в разі отримання згоди СВК "Агрофірма "Україна", Головним управлінням буде прийняте відповідне рішення та буде запропоновано позивачу для укладання додаткову угоду до договору оренди земельної ділянки від 10.11.2004 (зі змінами) про поновлення та внесення змін до договору.

18. Предметом спору у даній справі є вимога позивача визнати договір оренди земельної ділянки б/н від 10.11.2004 продовженим після 05.10.2014 на строк 4 роки 11 місяців і на тих самих умовах, які передбачені даним договором оренди, на підставі ч. 6 ст. 33 Закону України "Про оренду землі" з огляду на фактичне користування земельною ділянкою після закінчення строку дії договору, належне виконання умов договору та відсутність заперечень орендодавця протягом місяця після закінчення строку дії договору.

19. Статтею 33 Закону України "Про оренду землі" регламентовано поновлення договору оренди землі на новий строк як у випадку реалізації переважного права орендаря перед іншими особами (ч.ч. 1- 5 цієї норми), так і у випадку, коли орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди (ч. 6 цієї норми).

20. Аналіз наведених норм матеріального права дає підстави для висновку, що для застосування положень ч. 1 ст. 33 Закону України "Про оренду землі" та визнання за орендарем переважного права на поновлення договору оренди необхідно встановити такі юридичні факти: орендар належним чином виконує свої обов'язки за договором; орендар до спливу строку договору повідомив орендодавця у встановлені строки про свій намір скористатися переважним правом укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди; орендодавець протягом місяця не повідомив орендаря про наявність заперечень і своє рішення.

Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення із проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення (ч. 5 ст. 33 Закону України "Про оренду землі").

21. Частиною 6 ст. 33 зазначеного Закону врегульовано пролонгацію договору на той самий строк і на тих самих умовах, що були передбачені договором, за наявності такого фактичного складу: користування орендарем земельною ділянкою після закінчення строку оренди і відсутність протягом одного місяця заперечення орендодавця проти такого користування (що можна кваліфікувати як "мовчазну згоду" орендодавця на пролонгацію договору).

22. При цьому необхідно звернути увагу, що повідомлення орендарем орендодавця про поновлення договору оренди землі на підставі ч. 6 ст. 33 Закону України "Про оренду землі" не вимагається. Суть поновлення договору оренди згідно з цією частиною статті саме і полягає у тому, що орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку оренди (вчиняє конклюдентні дії), а орендодавець, відповідно, не висловив заперечення у поновленні договору оренди землі після закінчення строку оренди.

23. У контексті поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених ч. 6 ст. 33 Закону України "Про оренду землі", необхідно зауважити, що такий договір може бути поновлено виключно на тих самих умовах і на той самий строк. Тобто орендар не може вимагати поновлення договору оренди землі на інших умовах. Щодо прав та обов'язків орендодавця слід акцентувати, що він має право заперечити стосовно поновлення згідно із цією частиною 6 ст. 33 Закону України "Про оренду землі", і таке заперечення має бути заявлено саме протягом одного місяця після закінчення дії договору оренди землі, що безпосередньо випливає зі змісту частини 6 зазначеної статті.

У подальшому, якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення дії договору оренди і орендодавець не надав заперечень стосовно поновлення цього договору протягом одного місяця після його закінчення, орендар має право звернутися із вимогою про визнання укладеною угоди про поновлення договору на тих самих умовах і на той самий строк. Орендодавець, у свою чергу, в будь-який час до укладення додаткової угоди стосовно поновлення договору на той самий строк і на тих самих умовах може звернутися із вимогою про звільнення земельної ділянки. Тобто договір оренди землі вважатиметься поновленим лише у разі укладення додаткової угоди, про що безпосередньо зазначено у частині 8 статті 33 Закону України "Про оренду землі". При цьому відмову або зволікання в укладенні додаткової угоди до договору оренди землі може бути оскаржено у суді.

24. Правову позицію щодо розрізнення цих підстав було сформульовано Великою Палатою Верховного Суду у постанові від 10.04.2018 у справі №594/376/17-ц, у постанові Верховного Суду від 10.09.2018 у справі № 920/739/17.

Отже, підстави для поновлення договору оренди земельної ділянки, передбачені у частинах 1- 5 і частині 6 статті 33 Закону України "Про оренду землі", не пов'язані одна з іншою.

25. Таким чином, норми ст. 33 Закону України "Про оренду землі" дозволяють продовжувати орендні правовідносини, але у першому випадку - це право повинно бути реалізовано до закінчення дії договору оренди на підставі звернення орендаря, а у другому - воно може настати у разі продовження орендарем користування землею за відсутності заперечення іншої сторони протягом визначеного строку після закінчення строку договору оренди, але у будь-якому випадку з укладенням додаткової угоди.

26. Господарські суди під час розгляду даної справи установили, що відповідач в порядку частини 6 статті 33 Закону України "Про оренду землі" не направляв у визначений цим Законом строк повідомлень про заперечення у поновленні спірного договору оренди землі. При цьому обставини продовження користування позивачем земельною ділянкою після закінчення терміну дії договору, як і факт ненаправлення відповідачем у місячний строк на адресу позивача листа-повідомлення про заперечення у поновленні договору відповідачем не спростовано. Отже, наведені обставини свідчать про поновлення договору оренди землі згідно з положеннями ч. 6 ст. 33 Закону України "Про оренду землі".

27. Проте, суди попередніх інстанцій не врахували, що такі обставини є лише підставою для укладення додаткової угоди про поновлення договору оренди земельної ділянки.

28. Слід зазначити, що завданням господарського судочинства є справедливе, неупереджене та своєчасне вирішення судом спорів, пов'язаних із здійсненням господарської діяльності, з метою ефективного захисту порушених, невизнаних або оспорюваних прав і законних інтересів фізичних та юридичних осіб, держави. Наслідком вирішення господарського спору повинно бути відновлення порушеного (невизнаного, оспорюваного) права чи охоронюваного законом інтересу у спосіб, передбачений чинним законодавством.

29. Згідно з частиною 1 статті 15 ЦК України кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання, а частиною 1 статті 16 цього Кодексу визначено, що кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу.

30. Отже, зазначені норми визначають об'єктом захисту порушене, невизнане або оспорюване право чи цивільний інтерес. Порушення права пов'язане з позбавленням його володільця можливості здійснити (реалізувати) своє право повністю або частково. При оспорюванні або невизнанні права виникає невизначеність у праві, викликана поведінкою іншої особи. Таким чином, порушення, невизнання або оспорювання суб'єктивного права є підставою для звернення особи до суду за захистом цього права із застосуванням відповідного способу захисту. Особа, права якої порушено, може скористатися не будь-яким, а конкретним способом захисту свого права, який має відповідати тим фактичним обставинам, які склалися, виходячи із тих відносин, які відповідають відповідним нормам права.

31. У даному випадку позивачем визначено спосіб захисту свого права шляхом визнання договору оренди земельної ділянки б/н від 10.11.2004 продовженим після 05.10.2014 на строк 4 роки 11 місяців і на тих самих умовах, які передбачені даним договором оренди.

32. Однак, як зазначалось вище, поновлення договору оренди землі в судовому порядку, в передбачений нормами ч. ч. 6 - 11 ст. 33 Закону України "Про оренду землі" спосіб вимагає не тільки встановлення судом юридично значимих умов, що свідчать про продовження орендних правовідносин (як-то користування земельною ділянкою поза межами строку договору без заперечення орендодавця протягом наступного місяця), а й необхідності укладення додаткової угоди між сторонами, як єдиної підстави продовження орендних прав і обов'язків (складний фактичний склад), при цьому право оренди на той самий (новий) строк підлягає обов'язковій державній реєстрації на підставі укладеної додаткової угоди про поновлення договору, оскільки в силу положень ст. 125 Земельного кодексу України право оренди земельної ділянки виникає з моменту державної реєстрації цього права.

33. З огляду на викладене, колегія суддів зазначає, що належним способом захисту порушеного права в даному випадку є позов про визнання поновленим спірного договору оренди землі на той самий строк і на тих самих умовах шляхом укладення відповідної додаткової угоди в судовому порядку, оскільки сама по собі вимога про визнання продовженим договору оренди землі не може забезпечити захисту порушеного права позивача в силу імперативного припису ч. 8 ст. 33 Закону України "Про оренду землі" про обов'язковість оформлення поновлення договору оренди саме шляхом укладення додаткової угоди, що, власне, і може бути предметом розгляду в суді.

34. За приписами ч.ч. 3 та 4 статті 84 ГПК України (в редакції, чинній на час прийняття оскаржуваних рішень) у спорі, що виник при укладанні або зміні договору, в резолютивній частині вказується рішення з кожної спірної умови договору, а у спорі про спонукання укласти договір-умови, на яких сторони зобов'язані укласти договір, з посиланням на поданий позивачем проект договору.

35. Позивачем при зверненні до суду з даним позовом проекту додаткової угоди про поновлення спірного Договору оренди надано не було, що виключає можливість задоволення позовних вимог, з огляду на що колегія суддів зазначає про помилковість висновків господарських судів попередніх інстанцій щодо задоволення позовних вимог у даній справі, оскільки залишено поза увагою приписи ч. 8 ст. 33 Закону України "Про оренду землі", якими унормовано обов'язковість укладання додаткової угоди до договору оренди землі про його поновлення в місячний строк.

36. Посилання суду апеляційної інстанції на те, що сторони після реалізації та дотримання переважного права на поновлення договору оренди не позбавлені права та зобов'язані внести зміни до умов договору оренди землі згідно чинного законодавства, в тому числі щодо строку дії договору та розміру орендної плати, колегія суддів вважає помилковим, оскільки реалізація переважного права на поновлення договору оренди на підставі ч. 1-5 Закону України "Про оренду землі" не є підставою даного позову.

Висновки за результатами розгляду касаційної скарги

37. Зважаючи на викладене, суди попередніх інстанцій неправильно застосували норми матеріального права до спірних правовідносин, у зв'язку з чим Верховний Суд вважає за необхідне застосувати повноваження, передбачені пунктом 3 частини 1 статті 308 Господарського процесуального кодексу України - задовольнити касаційну скаргу Головного управління Держгеокадастру у Запорізькій області, оскаржувані судові рішення скасувати з ухваленням нового рішення про відмову у задоволенні позову.

Щодо розподілу судових витрат

38. У зв'язку зі скасуванням рішень та відмові у задоволенні позову, відповідно до приписів ч. 14 ст. 129 Господарського процесуального кодексу України, суд вважає за необхідне здійснити розподіл судових витрат, а саме покласти витрати по сплаті судового збору за подання і розгляд апеляційної та касаційної скарг на Сільськогосподарський виробничий кооператив "Агрофірма "Україна".

Керуючись статтями 300, 301, 308, 311, 314, 315, 317 ГПК України, суд

ПОСТАНОВИВ:

1. Касаційну скаргу Головного управління Держгеокадастру у Запорізькій області - задовольнити.

2. Постанову Донецького апеляційного господарського суду від 07.11.2017 та рішення Господарського суду Запорізької області від 24.07.2017 у справі №908/127/17 - скасувати.

3. Прийняти нове рішення, яким у позові відмовити.

4. Стягнути з Сільськогосподарського виробничого кооперативу "Агрофірма "Україна" (код 03749922) на користь Головного управління Держгеокадастру у Запорізькій області (код 39820689) 1 760,00 грн судового збору за подання апеляційної скарги та 3 200,00 грн судового збору за подання касаційної скарги.

5. Доручити Господарському суду Запорізької області видати відповідний наказ.

Постанова набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною і оскарженню не підлягає.

Головуючий Суховий В.Г.

Судді Берднік І.С.

Міщенко І.С.