ЦЕНТРАЛЬНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ
ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

30.01.2019 м.Дніпро Справа № 904/6835/14

Центральний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів: головуючого судді Орєшкіної Е.В. (доповідач),

суддів Широбокової Л.П., Подобєда І.М.,

секретар судового засідання: Пінчук Є.С.,

представники сторін:

від позивача: Почтова С.С., довіреність №3 від 29.01.2019, представник;

від відповідача-1: Погуралов А.О., довіреність №68 від 29.01.2019, представник;

від відповідача-2: ОСОБА_3, ордер серіїї ДП №000019 від 01.10.2018, адвокат;

розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу Фізичної особи-підприємця Лисяка Віктора Анатолійовича на рішення Господарського суду Дніпропетровської області від 18.11.2014 у справі №904/6835/14 (суддя Петренко Н.Е., повний текст рішення складений 19.11.2014)

за позовом: Товариства з обмеженою відповідальністю "МС Девелопмент", м.Дніпро

до відповідача-1: Товариства з обмеженою відповідальністю фірма "Мед-Сервіс", м. Дніпро

до відповідача-2: Фізичної особи-підприємця Лисяка Віктора Анатолійовича, м. Кам'янське, Дніпропетровська область

про визнання договору дійсним,

ВСТАНОВИВ:

У вересні 2014 року Товариство з обмеженою відповідальністю "МС Девелопмент" (надалі - ТОВ "МС Девелопмент") звернулось до Господарського суду Дніпропетровської області з позовною заявою про визнання дійним договору оренди №171 від 23.10.2013, укладеного між ним та Товариством з обмеженою відповідальністю фірмою "Мед-Сервіс" (надалі - ТОВ фірма "Мед-Сервіс").

Позовні вимоги мотивовані тим, що ТОВ фірма "Мед-Сервіс" протягом тривалого часу ухиляється від нотаріального посвідчення вищезазначеного договору та додаткових угод до нього і такі дії відповідача-1 перешкоджають позивачу провести державну реєстрацію права оренди приміщення строком до 31.12.2026 та порушують визначені законодавством права орендаря на користування орендованим приміщенням, що є підставою для визнання договору оренди зі змінами до нього дійсним на підставі ч.2 ст. 220 Цивільного кодексу України.

Рішенням Господарського суду Дніпропетровської області від 18.11.2014 у справі №904/6835/14 (суддя Петренко Н.Е.) позов задоволено; договір оренди №171 від 23.10.2013, укладений між ТОВ фірмою "Мед-Сервіс" та ТОВ "МС Девелопмент" щодо нежитлового приміщення площею 551,2 кв.м., що знаходиться за адресою: Дніпропетровська обл., м. Дніпродзержинськ, вул.Дунайська, буд. 41 В, зі змінами до нього, визнано дійсним; з ТОВ фірми "Мед-Сервіс" на користь ТОВ "МС Девелопмент" стягнуто 1 218 грн. судового збору.

Рішення місцевого господарського суду мотивоване наявністю всіх необхідних умов, передбачених ч.2 ст.220 Цивільного кодексу України для визнання спірного договору дійсним, а саме: між сторонами досягнуто домовленості щодо всіх істотних умов договору оренди з додатковими угодами до нього та здійснені дії, направлені на його виконання; об'єкт оренди передано відповідачем та прийнято позивачем, що є свідченням укладення договору оренди, однак, між сторонами не було узгоджено в добровільному порядку питання щодо нотаріального посвідчення спірного договору оренди, строк оренди за яким перевищує три роки, відповідач перешкоджає позивачу в реалізації набутих за цим договором оренди прав та охоронюваних законом інтересів, тому для відновлення порушених прав позивача, а саме для державної реєстрації права оренди нерухомого майна, суд визнав дійсним спірний договір оренди разом з додатками до нього.

Відповідно до ч. 1 ст. 254 Господарського процесуального кодексу України учасники справи, особи, які не брали участі у справі, якщо суд вирішив питання про їхні права, інтереси та (або) обов'язки, мають право подати апеляційну скаргу на рішення суду першої інстанції.

Не погодившись з рішенням місцевого господарського, Фізична особа-підприємець Лисяк Віктор Анатолійович (надалі - ФОП Лисяк В.А.) подав апеляційну скаргу, в якій, посилаючись на порушення судом норм матеріального та процесуального права, просить апеляційний господарський суд його скасувати, прийняти нове рішення про відмову у задоволенні позову.

Доводи апеляційної скарги зводяться до незаконності прийнятого місцевим господарським судом рішення, оскільки на момент подачі до суду ТОВ "МС Девелопмент" позову (08.09.2014) про визнання дійсним договору оренди та додатків до нього, власником торгівельного комплексу, в якому знаходиться об'єкт оренди, був ФОП Лисяк В.А. відповідно до договору купівлі-продажу від 14.04.2014 торгівельного комплексу, а не ТОВ фірма "Мед-Сервіс".

На думку апелянта, позов про визнання договору оренди дійсним безпосередньо стосується його прав, обов'язків та інтересів, однак вирішуючи спір по суті та прийнявши рішення у справі, місцевий господарський суд не встановив, а тому й не залучив до участі у справі особу-власника об'єкта оренди, що свідчить про наявність підстав для скасування судового рішення та ухвалення нового рішення про відмову ТОВ "МС Девелопмент" у позові.

Ухвалою Центрального апеляційного господарського суду від 17.12.2018 у справі №904/6835/14 з метою визначення повного кола осіб, що мають брати участь у даній справі в якості сторін, а також беручи до уваги те, що рішення у даній справі безпосередньо впливає на права та обов'язки ФОП Лисяка В.А., як нового власника спірного об'єкта оренди, зазначену особу залучено до участі у справі в якості відповідача-2 (співвідповідача).

Позивач та відповідач-1 проти доводів апеляційної скарги заперечили, вважають їх необґрунтованими та безпідставними, просять апеляійний господарський суд апеляційну скаргу залишити без задоволення, рішення місцевого господарського суду - без змін.

Заслухавши суддю-доповідача та пояснення присутніх в судовому засіданні представників сторін, дослідивши матеріали справи, Центральний апеляційний господарський суд дійшов висновку, що апеляційна скарга підлягає задоволенню.

Як вбачається з матеріалів справи між ТОВ "МС Девелопмент" (позивач, орендар) та ТОВ фірмою "Мед-Сервіс" (відповідач-1, орендодавець) укладено договір оренди №171 від 23.10.2013 (надалі - договір оренди), відповідно до умов якого відповідач-1 передає, а позивач приймає в тимчасове оплатне користування нежиле приміщення, що знаходиться за адресою: Дніпропетровська область, м.Дніпродзержинськ, вул. Дунайська, 41В.

Загальна (корисна) проща об'єкта оренди 551,2 кв. м. (п. 1.2. договору оренди).

Відповідно до п. 3.1. договору оренди строк оренди об'єкту складає 35 місяців з моменту підписання сторонами Акту приймання-передачі об'єкту, який є невід'ємною частиною договору.

Акт приймання-передачі об'єкту підписується сторонами 01.01.2014 (п.3.2 договору оренди).

На виконання умов вищезазначеного договору, відповідач-1 передав, а позивач прийняв об'єкт оренди, що підтверджується Актом приймання-передачі нежилого приміщення від 01.01.2014 (а. с. 11, т.1). Таким чином, строк оренди мав закінчитися 01.12.2016.

11.04.2014 між позивачем та відповідачем-1 (сторони) укладено договір про внесення змін до договору оренди, відповідно до умов якого була зменшена площа орендованого об'єкта до 73,3 кв.м, договірна вартість об'єкту з урахуванням її індексації визначено у 46 650 грн., а також розмір щомісячної орендної плати у 1 000 грн. в місяць з ПДВ, при цьому сторонами договору узгоджено, що індексація орендної плати до цього договору не застосовується (а. с. 12, т.1).

Окрім того, 12.04.2014 між позивачем та відповідачем-1 укладено додаткові угоди № 2 та № 3 про внесення змін до договору оренди (а. с. 13-15, т.1), зокрема, відповідно до умов додаткової угоди №3 внесено зміни до п. 3.1. договору стосовно строку оренди об'єкту та який узгоджений та встановлений сторонами договору на 12 років з моменту підписання сторонами Акту приймання-передачі об'єкту.

Задовольняючи позов про визнання договору дійсним, місцевим господарським судом враховані доводи позивача щодо ухилення відповідача-1 протягом тривалого часу від нотаріального посвідчення договору та додаткових угод до нього, зокрема й додаткової угоди № 3 від 12.04.2014 про внесення змін до договору оренди № 171 від 23.10.2013, що позбавляє позивача здійснити державну реєстрацію права оренди приміщення строком до 31.12.2026 та порушує визначені законодавством права орендаря на користування орендованим приміщенням. Місцевий господарський суд послався на листування позивача, в якому він пропонував відповідачу-1 провести нотаріальне посвідчення договору оренди та додаткових угод до нього, які залишені останнім без відповіді.

При цьому, місцевий господарський суд виходив з того, що відповідно до ч. 2 ст. 220 Цивільного кодексу України, якщо сторони домовилися щодо усіх істотних умов договору, що підтверджується письмовими доказами, і відбулося повне або часткове виконання договору, але одна із сторін ухилилася від його нотаріального посвідчення, суд може визнати такий договір дійсним; у цьому разі наступне нотаріальне посвідчення договору не вимагається.

Проте, з висновками суду першої інстанції колегія суддів погодитись не може.

Як зазначено апелянтом та вбачається з матеріалів справи, 14.04.2014 між ТОВ фірмою "Мед-Сервіс" (продавцем) та Лисяком Віктором Анатолійовичем (покупцем) укладено договір купівлі-продажу торгівельного комплексу (літера А-1 загальною площею 624,5 кв.м., ганки № 1-5, огорожа № 6, ворота з хвірткою № 7), що розміщений на земельній ділянці загальною площею 0,1506 га, несільськогосподарського призначення, кадастровий номер :03: 025:0008, яка перебуває у строковому, платному користуванні продавця відповідно до рішення Дніпроджзержинської міської ради від 29.07.2005 за №575-19/IV та договору оренди земельної ділянки від 19.08.2005, зареєстрованого 25.06.2005 під № 02610, що розташований за адресою: Дніпропетровська область, м. Дніпродзержинськ, вул. Дунайська, буд. 41В (а. с. 119, 120, т.1).

Згідно п. 1.8. вказаного договору купівлі-продажу нерухоме майно на момент укладення цього договору передано в користування ТОВ "МС Девелопмент" за договором оренди №171 від 23.10.2013.

Договір купівлі-продажу торгівельного комплексу від 14.04.2014 підписано сторонами цього договору та посвідчено приватним нотаріусом Дніпропетровського міського нотаріального округу Рябих В.М. (зареєстрованого в реєстрі за №1518).

Відповідно до ст. 11 Цивільного кодексу України, договір є основною підставою виникнення цивільних прав та обов'язків. Договір за своєю правовою природою є правочином, який відповідно до ст. 202 Цивільного кодексу України є дією особи, спрямованою на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків.

Приписами ст. 626 Цивільного кодексу України визначено, що договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків.

Відповідно до ст.ст. 525, 526 Цивільного кодексу України зобов'язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог Цивільного кодексу України, одностороння відмова від виконання зобов'язання не допускається.

Положеннями ст.ст. 759 Цивільного кодексу України визначено, що за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов'язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк.

Згідно ч. 1 ст. 770 Цивільного кодексу України у разі зміни власника речі, переданої у найм, до нового власника переходять права та обов'язки наймодавця.

Таким чином, в даному випадку змінився власник об'єкта нерухомості, переданого в оренду, до відповідача-2 як нового власника, який здійснює підприємницьку діяльність як фізична особа-підприємець з 27.03.1996, про що надані відповідні докази (а.с.105-109, т.1), перейшли права та обов'язки наймодавця, в той же час ТОВ фірма "Мед-Сервіс" втратило відповідні права та обов'язки.

Між тим, вирішуючи спір по суті позовних вимог, який виник між ТОВ "МС Девелопмент" та ТОВ фірмою "Мед-Сервіс", місцевий господарський суд не звернув уваги та не з'ясував дійсних обставин щодо належності права власності торгівельного комплексу, приміщення якого передано в оренду та всупереч вимогам ч. 1 ст. 770 Цивільного кодексу України та ст. 24 Господарського процесуального кодексу України не залучив до участі у справі належного відповідача.

Згідно ч. 3 ст. 24 Господарського процесуального кодексу України (в редакції, яка діяла на момент ухвалення рішення) господарський суд, встановивши до прийняття рішення, що позов подано не до тієї особи, яка повинна відповідати за позовом, може за згодою позивача, не припиняючи провадження у справі, допустити заміну первісного відповідача належним відповідачем.

В силу приписів ст. 2 Закону України "Про судоустрій і статус суддів" суд, здійснюючи правосуддя на засадах верховенства права, забезпечує кожному право на справедливий суд та повагу до інших прав і свобод, гарантованих Конституцією і законами України, а також міжнародними договорами, згода на обов'язковість яких надана Верховною Радою України.

Відповідно до ч. 1 ст. 7 цього ж Закону кожному гарантується захист його прав, свобод та інтересів у розумні строки незалежним, безстороннім і справедливим судом, утвореним законом. Згідно з ч. 3 зазначеної статті судова система забезпечує доступність правосуддя для кожної особи, відповідно до Конституції та в порядку, встановленому законами України.

Таким чином, конституційне право на судовий захист передбачає як невід'ємну частину такого захисту можливість поновлення порушених прав і свобод громадян, правомірність вимог яких встановлена в належній судовій процедурі і формалізована в судовому рішенні, і конкретні гарантії, які дозволяли б реалізовувати його в повному об'ємі і забезпечувати ефективне поновлення в правах за допомогою правосуддя, яке відповідає вимогам справедливості, що узгоджується також зі ст. 13 Конвенції про захист прав людини і основних свобод.

Згідно ч.1 ст. 659 Цивільного кодексу України продавець зобов'язаний попередити покупця про всі права третіх осіб на товар, що продається (права наймача, право застави, право довічного користування тощо).

Апелянт зазначає, що ТОВ Фірма «Мед-Сервіс» дійсно повідомила його про існування укладеного договору оренди з ТОВ «МС Девелопмент» від 23.10.2013 № 171, йому також було надано ксерокопію цього договору, але, про наявність будь-яких додаткових угод, або договорів до договору оренди його, у порушення приписів ст. 659 Цивільного кодексу України, попереджено не було. Вказує, що ТОВ «МС Девелопмент» та ТОВ Фірма «Мед сервіс» мають одну й ту ж саму афілійовану особу - ТОВ «Мед-Сервіс груп». Вказує, що заздалегідь знаючи про продаж майнового комплексу, позивач та відповідач-1 безпосередньо перед укладенням договору купівлі-продажу уклали додаткові договори до договору оренди, метою яких було створення найбільш сприятливих умов оренди частки нерухомого майна для ТОВ «МС Девелопмент», а саме: зменшення розміру орендної плати; збільшення прав орендаря; збільшення відповідальності орендодавця; покладення на орендодавця відповідальності за ненадання орендарю послуг, до яких орендодавець не має відношення; збільшення строку оренди. Зазначає, що ТОВ Фірма «Мед-сервіс» ніколи не уклала би таких додаткових договорів, якби мала намір їх виконувати, проте, продаж об'єкту звільняє її від обов'язку виконання. Стверджує, що жодна з сторін договору оренди не мала наміру здійснювати нотаріальне посвідчення такого договору.

Відповідно до ст. 220 Цивільного кодексу України у разі недодержання сторонами вимоги закону про нотаріальне посвідчення договору такий договір є нікчемним. Якщо сторони домовилися щодо усіх істотних умов договору, що підтверджується письмовими доказами, і відбулося повне або часткове виконання договору, але одна із сторін ухилилася від його нотаріального посвідчення, суд може визнати такий договір дійсним. У цьому разі наступне нотаріальне посвідчення договору не вимагається.

Недодержання нотаріального оформлення договору тягне його нікчемність, він не породжує тих прав та обов'язків, яких бажали сторони, нотаріальне посвідчення договору може бути компенсоване рішенням суду. Це правило не може бути застосовано якщо сторонами не була досягнута домовленість щодо всіх істотних умов договору; якщо відсутні письмові докази того, що така угода мала місце; якщо не відбулось повне або часткове виконання договору. Окрім того, має бути встановлений факт ухилення іншої сторони від нотаріального посвідчення договору.

Позивач звернувся з позовом до суду 08.09.2014, тобто в період, коли відповідач-1 позбавився статусу орендодавця, але саме відповідача-1 позивачем було визначено в якості відповідача у справі та позов обґрунтований небажанням останнім нотаріально посвідчувати спірний договір разом з додатками до нього. Однак, на момент подання позову до суду орендодавцем слід вважати відповідача-2, до якого з пропозицією щодо нотаріального посвідчення договору разом з додатками до нього позивач не звертався (відповідних доказів суду не подано), як і не подано доказів ухилення ФОП Лисяком В.А. від нотаріального посвідчення договору.

Таким чином, колегія суддів вважає, що позивачем належними та допустимими доказами, у відповідності до ст. ст. 73, 74, 76, 77 Господарського процесуального кодексу України не доведено обставин обґрунтованості позову.

Враховуючи викладене вище, колегія суддів вважає, що місцевим господарським судом неповно з'ясовано обставини, що мають значення для справи, порушено норми матеріального та процесуального права, в зв'язку з чим апеляційну скаргу ФОП Лисяка В.А. слід задовольнити, рішення Господарського суду Дніпропетровської області від 18.11.2014 у справі №904/6835/14 скасувати з прийняттям нового рішення про відмову у задоволенні позову.

Відповідно до ст. 129 Господарського процесуального кодексу України витрати по сплаті судового збору, пов'язані з переглядом судового рішення в апеляційній інстанції, покладаються на ТОВ "МС Девелопмент".

З огляду на викладене та керуючись ст. 129, ст. 277, ст. 282, ст. 284 Господарського процесуального кодексу України, Центральний апеляційний господарський суд, -

П О С Т А Н О В И В:

Апеляційну скаргу Фізичної особи-підприємця Лисяка Віктора Анатолійовича задовольнити.

Рішення Господарського суду Дніпропетровської області від 18.11.2014 у справі №904/6835/14 скасувати.

Прийняти нове рішення.

У задоволенні позову відмовити.

Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю "МС Девелопмент" на користь Фізичної особи-підприємця Лисяка Віктора Анатолійовича 1 827 грн. судового збору за подання апеляційної скарги на рішення Господарського суду Дніпропетровської області від 18.11.2014 у справі №904/6835/14.

Доручити Господарському суду Дніпропетровської області видати відповідний наказ.

Постанова набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена в касаційному порядку протягом двадцяти днів з дня складення її повного тексту до Верховного Суду.

Головуючий суддя Е.В. Орєшкіна

Суддя Л.П. Широбокова

Суддя І.М. Подобєд

(Повний текст постанови складено 31.01.2019).