ПІВДЕННО-ЗАХІДНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
_____________________________________________________________________________________________
П О С Т А Н О В А

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

23 січня 2019 року м. ОдесаСправа № 923/791/18
м. Одеса, просп. Шевченка, 29

Південно-західний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:

головуючого судді: Колоколова С.І.

суддів: Принцевської Н.М., Савицького Я.Ф.

секретар судового засідання: Полінецька В.С.

Справа розглядається в порядку письмового провадження без повідомлення учасників справи.

розглянувши апеляційну скаргу Херсонської міської ради

на рішення Господарського суду Херсонської області від 26 жовтня 2018 року

у справі № 923/791/18

за позовом Фізичної особи-підприємця Романюк Тетяни Миколаївни

до Херсонської міської ради

про визнання договору поновленим

головуючий суддя - Пригуза П.Д.

місце прийняття рішення: Господарський суд Херсонської області

встановив

12.09.2018 року Фізична особа-підприємець Романюк Тетяна Миколаївна (далі по тексту - Позивач) звернулась до Господарського суду Херсонської області з позовною заявою до Херсонської міської ради (далі по тексту - Відповідач), відповідно до якої просила: визнати поновленим договір оренди земельної ділянки від 15.06.2009р. № 12, укладений між Херсонською міською радою та Фізичною особою-підприємцем Романюк Тетяною Миколаївною, на тих самих умовах і на той самий строк - до 28.04.2022р.

08.10.2018 року від позивача надійшла заява про зміну позовних вимог, відповідно до якої просив визнати укладеним договір оренди земельної ділянки від 15.06.2009р. № 12, укладений між Херсонською міською радою та Фізичною особою-підприємцем Романюк Тетяною Миколаївною, на тих самих умовах і на той самий строк - до 28.04.2022р. Стягнути з Херсонської міської ради на користь Романюк Тетяни Миколаївни 7762 грн. судового збору за подання позовної заяви.

Позовні вимоги обґрунтовані положеннями статті 33 Закону України "Про оренду землі" та тим, що після закінчення строку укладеного між Херсонською міською радою і ФОП Романюк Тетяною Миколаївною договору оренди земельної ділянки від 15.06.2009р. № 12, позивач отримав право на поновлення цього договору. Так, ФОП Романюк Т.М. зазначила, що належним чином виконувала зобов'язання за договором, на виконання умов договору направила відповідачу листа від 29.03.2017р. про поновлення договору на новий строк, а також проект додаткової угоди до договору, однак Херсонською міською радою додаткову угоду підписано не було.

Рішенням господарського суду Херсонської області від 26.10.2018 року (головуючий суддя Пригуза П.Д.) позов задоволено в повному обсязі.

Визнано укладеною додаткову угоду до договору оренди земельної ділянки площею 0,0041га, що розташована у м.Херсоні, по вул. Перекопській, №167-а, зареєстрований в Херсонському міському відділі Херсонської регіональної філії державного підприємства "Центр державного земельного кадастру" за № 12 від 10.11.2009, із змінами, що зареєстровані відповідно до додаткової угоди від 07.08.2012 в Управлінні Держкомзему у м. Херсоні за № 00808, між Херсонською міською радою, ідентифікаційний код 26347681, пр-т Ушакова, 37, м. Херсон, та Фізичною особою підприємцем Романюк Тетяною Миколаївною, ідентифікаційний номер НОМЕР_1, АДРЕСА_1, на той самий строк і на тих самих умовах - до 28.04.2022 року

Стягнуто з Херсонської міської ради на користь Фізичної особи-підприємця Романюк Тетяни Миколаївни, 4262,00грн. судових витрат.

Такий висновок суду мотивований тим, що позивач мав і має намір продовжити дію договору оренди земельної ділянки на той самий строк та на тих же умовах, про що направив відповідачу відповідну заяву з проектами додаткової угоди про поновлення та продовження договору оренди земельної ділянки.

Враховуючи відсутність листа-повідомлення орендодавця - Херсонської міської ради про заперечення у поновленні договору оренди землі, прийнятого у встановлений законом строк, спірний договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах на 5 років.

Не погоджуючись з рішенням суду першої інстанції, Херсонська міська рада звернулась до Південно-західного апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою, в якій просила скасувати рішення Господарського суду Херсонської області від 26.10.2018 року у справі №923/791/18 та прийняти нове рішення, яким відмовити в задоволенні позовних вимог в повному обсязі.

В обґрунтування апеляційної скарги скаржник посилається на те, що господарським судом неповно з'ясовані обставини, що мають значення для справи, порушені норми матеріального та процесуального права, а тому прийнято необґрунтоване рішення, яке підлягає скасуванню.

Апелянт зазначає про порушення відповідачем статті 33 Закону України "Про оренду землі", а саме: повідомленням орендарем орендодавця в установлені строки до закінчення строку дії договору про свій намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк (позивач звернувся з заявою про продовження дії договору оренди земельної ділянки 29.03.2017р., тобто після спливу строку встановленого договором, таким чином зазначений договір не продовжено); долученням орендарем до заяви проекту додаткової угоди( позивачем до вказаної заяви від 29.03.2017р. не надавався проект додаткової угоди про поновлення дії договору на той самий строк та на тих самих умовах).

Ухвалою Південно-західного апеляційного господарського суду від 23.11.2018 року прийнято справу № 923/791/18 колегією суддів Південно-західного апеляційного господарського суду у складі: головуючого судді Колоколова С.І., суддів Принцевської Н.М., Савицького Я.Ф. відкрито апеляційне провадження за апеляційною скаргою Херсонської міської ради на рішення Господарського суду Херсонської області від 26.10.2018 року у справі №923/791/18, розгляд апеляційної скарги Херсонської міської ради здійснювати у спрощеному позовному провадженні без повідомлення учасників справи за наявними у справі матеріалами в порядку письмового провадження.

Позивач власну правову позицію щодо апеляційної скарги в письмовому вигляді не виклав.

Суд апеляційної інстанції, у відповідності до статті 269 Господарського процесуального кодексу України, переглядає справу за наявними у ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги. Суд апеляційної інстанції досліджує докази, що стосуються фактів, на які учасники справи посилаються в апеляційній скарзі та (або) відзиві на неї. Докази, які не були подані до суду першої інстанції, приймаються судом лише у виняткових випадках, якщо учасник справи надав докази неможливості їх подання до суду першої інстанції з причин, що об'єктивно не залежали від нього. У суді апеляційної інстанції не приймаються і не розглядаються позовні вимоги та підстави позову, що не були предметом розгляду в суді першої інстанції.

Розглянувши матеріали господарської справи, апеляційну скаргу, судова колегія апеляційної інстанції дійшла наступних висновків.

Як встановлено судом першої інстанції та підтверджено в ході апеляційного провадження, у відповідності до договору купівлі-продажу від 24.01.2008р. Романюк Тетяною Миколаївною придбано об'єкт нерухомого майна - будівлю магазину загальною площею 41,7 кв.м., що розташована: м. Херсон, вул. Перекопська,167-а.

10.11.2009р. на підставі рішення Херсонської міської ради від 28.04.2009 р.№1150 між Херсонською міською радою в особі міського голови Сальдо Володимира Васильовича (Орендодавець) та Приватним підприємцем Романюк Тетяною Миколаївною (Орендар) укладено договір оренди земельної ділянки № 12, за яким Орендодавець надав Орендарю в строкове платне користування земельну ділянку несільськогосподарського призначення під магазином, яка знаходиться у м. Херсоні по вул. Перекопській, №167-а, із земель раніше наданих в оренду приватному підприємцю Алиєву Хагані Джамал огли. Загальна площа земельної ділянки 0,0041 га, у тому числі: площею 0,0038 га - під капітальною забудовою; площею 0,0003 га - під проїздами, проходами та площадками. Договір укладено на три роки строком до 28.04.2012 року.

Даний договір зареєстрований у Херсонському міському відділі Херсонської регіональної філії ДП «Центр ДЗК», про що у книзі записів державної реєстрації договорів оренди зроблено відповідний запис від 10.11.2009р. за №4АА001970- 12.

Додатковою угодою від 10.11.2009, укладеною між позивачем та Херсонською міською радою в особі міського голови на підставі рішення ради від 30.03.2012 № 605, строк дії договору поновлено на п'ять років - до 28.04.2017р.

Відповідно до п.8 договору оренди землі від 15.06.2009р., укладеного між позивачем та відповідачем, після закінчення строку дії договору Орендар має переважне право на поновлення його на новий строк. У цьому разі Орендар повинен не пізніше ніж за 60 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово Орендодавця про намір продовжити його дію.

29.03.2017 Фізична особа-підприємець Романюк Тетяна Миколаївна направила на адресу міського голови заяву про поновлення договору оренди земельної ділянки від 10.11.2009 року на новий строк, а також проект додаткової угоди до договору.

Заява фізичної-особи від 29.03.2017 отримано Херсонською міською радою 29.03.2017, що підтверджується відбитком штемпеля виконавчого комітету Херсонської міської ради.

Проте, по закінченню строку договору Орендодавець відповіді на наведену пропозицію не надав та не доводів до відома Позивача про відсутність намірів продовжувати орендні відносини із останнім.

Позивач продовжує використання відповідної земельної ділянки на якій розташована нерухомість відповідача на праві власності, належно виконуючи обов'язки орендаря обумовлені у договорі (а.с. 38-42)

З огляду на положення ч. 6 ст. 33 Закону України «Про оренду землі», позивачем повторно спрямовано на адресу Херсонської міської ради лист з проектом додаткової угоди для її підписання Херсонським міським головою, що зареєстрований як вхідний документ від 29.05.2017 року.

Проте, додаткова угода до цього часу не підписана.

Таким чином, у зв'язку з зволіканням відповідача у поновлені договору оренди землі, позивач і звернуся до суду з відповідним позовом.

Судова колегія погоджується з висновками місцевого господарського суду про задоволення позовних вимог та вважає, що доводи і вимоги скаржника, викладені в апеляційній скарзі, не підлягають задоволенню, виходячи з наступного.

За змістом частини 2 статті 792 Цивільного кодексу України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.

Законом України "Про оренду землі" визначено умови укладення, зміни, припинення і поновлення договору оренди землі, а статтею 13 передбачено, що договором оренди землі є договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Статтею 33 Закону України "Про оренду землі" регламентовано поновлення договору оренди землі на новий строк як у випадку реалізації переважного права орендаря перед іншими особами (частини 1- 5 цієї норми), так і у випадку, коли орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди (частина 6 цієї норми).

Аналіз наведених норм матеріального права дає підстави для висновку, що для застосування положень частини 1 статті 33 Закону України "Про оренду землі" та визнання за орендарем переважного права на поновлення договору оренди необхідно встановити такі юридичні факти: орендар належним чином виконує свої обов'язки за договором; орендар до спливу строку договору повідомив орендодавця у встановлені строки про свій намір скористатися переважним правом укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди; орендодавець протягом місяця не повідомив орендаря про наявність заперечень і своє рішення.

Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення із проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення (частина 5 статті 33 Закону України "Про оренду землі").

Частиною 6 статті 33 зазначеного Закону врегульовано пролонгацію договору на той самий строк і на тих самих умовах, що були передбачені договором, за наявності такого фактичного складу: користування орендарем земельною ділянкою після закінчення строку оренди і відсутність протягом одного місяця заперечення орендодавця проти такого користування (що можна кваліфікувати як "мовчазну згоду" орендодавця на пролонгацію договору).

При цьому необхідно звернути увагу, що повідомлення орендарем орендодавця про намір скористатися правом на поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених частиною 6 статті 33 Закону України "Про оренду землі", не вимагається. Суть поновлення договору оренди згідно з цією частиною статті саме і полягає у тому, що орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку оренди, а орендодавець, відповідно, не заперечує у поновленні договору, зокрема у зв'язку з належним виконанням договору оренди землі.

Відсутність такого заперечення, як уже зазначалося, може мати прояв у "мовчазній згоді".

У контексті поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених частиною 6 статті 33 Закону України "Про оренду землі", необхідно зауважити, що такий договір може бути поновлено виключно на тих самих умовах і на той самий строк. Тобто орендар не може вимагати поновлення договору оренди землі на інших умовах. Щодо прав та обов'язків орендодавця слід акцентувати, що він має право заперечити стосовно поновлення згідно із цією частиною статті 33 Закону України "Про оренду землі", і таке заперечення має бути заявлено саме протягом одного місяця після закінчення дії договору оренди землі, що безпосередньо випливає зі змісту частини 6 зазначеної статті.

Правову позицію щодо розрізнення цих підстав було сформульовано Верховним Судом України, зокрема у постанові від 25.02.2015 у справі № 6-219цс14 і Великою Палатою Верховного Суду у постанові від 10.04.2018 у справі № 594/376/17-ц.

Отже, підстави для поновлення договору оренди земельної ділянки, передбачені у частинах 1- 5 і частині 6 статті 33 Закону України "Про оренду землі", не пов'язані одна з іншою.

Як вбачається з матеріалів справи, ФОП Романюк Т.М. 29.03.2017 року направила до Херсонської міської ради заяву про поновлення цього договору разом із проектом відповідної додаткової угоди (отримано відповідачем 29.03.2017). Таким чином, орендар земельної ділянки належним чином виконав свій обов'язок щодо повідомлення орендодавця не пізніше ніж за 30 днів до закінчення строку дії договору про намір його поновити, як це передбачено умовами договору оренди від 10.11.2009 та не суперечить положенням частини 2 статті 33 Закону України "Про оренду землі".

Крім того, ФОП Романюк Т.М. протягом строку дії договору оренди добросовісно користувалася земельною ділянкою та сплачувала орендну плату за неї.

Відповідачем факт продовження належного користування позивачем земельною ділянкою після закінчення терміну дії договору не спростовано, доказів заперечення протягом строку, встановленого частиною 6 статті 33 Закону України "Про оренду землі", не надано.

Законодавцем у частині 5 статті 33 Закону України "Про оренду землі" визначено алгоритм дій, який зобов'язує орендодавця після отримання листа-повідомлення орендаря: 1) розглянути лист-повідомлення на відповідність вимогам закону; 2) узгодити з орендарем (за необхідності) істотні умови договору; 3) за відсутності заперечень прийняти рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності); 4) укласти з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі.

За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендареві направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

Зазначені положення слід розуміти таким чином: а) орендодавець у разі невідповідності змісту листа-повідомлення та умов проекту додаткової угоди вимогам закону повинен протягом місяця із дати його отримання повідомити орендареві про такі невідповідності, що, у свою чергу, може бути підставою для заперечення у задоволенні заяви орендаря; б) може запропонувати свою редакцію істотних умов договору оренди землі.

При цьому необхідно мати на увазі, що заперечення орендодавця щодо невідповідності листа-повідомлення із проектом додаткової угоди вимогам закону мають бути обґрунтованими і містити конкретні посилання на порушення закону, зазначені у листі-повідомленні або проекті додаткової угоди, або містити конкретні істотні умови договору, щодо яких орендодавець пропонує зміни.

Якщо орендар та орендодавець у процесі погодження фактично дійшли згоди щодо нових істотних умов договору оренди землі, але не уклали додаткової угоди, то способом захисту прав орендаря буде саме його звернення до суду із позовом про укладення додаткової угоди на нових узгоджених істотних умовах, а не автоматична пролонгація на попередніх умовах.

Таким чином, у разі встановлення обставин дотримання орендарем процедури і строків звернення до орендодавця із повідомленням про намір поновити договір оренди землі та невиконання орендодавцем установленого частиною 5 статті 33 Закону України "Про оренду землі" обов'язку у місячний термін розглянути надісланий орендарем лист-повідомлення поведінку орендодавця не можна визнати добросовісною.

Відповідно до статті 3 Цивільного кодексу України принципи справедливості, добросовісності та розумності є однією із фундаментальних засад цивільного права, спрямованою, у тому числі, на утвердження у правовій системі України принципу верховенства права. При цьому добросовісність означає прагнення особи сумлінно використовувати цивільні права та забезпечити виконання цивільних обов'язків, що зокрема підтверджується змістом частини 3 статті 509 цього Кодексу. Отже, законодавець, навівши у тексті Цивільного кодексу України зазначений принцип, установив у такий спосіб певну межу поведінки учасників цивільних правовідносин, тому кожен із них зобов'язаний сумлінно здійснювати свої цивільні права та виконувати цивільні обов'язки, у тому числі передбачати можливість завдання своїми діями (бездіяльністю) шкоди правам та інтересам інших осіб. Цей принцип не є суто формальним, оскільки його недотримання призводить до порушення прав та інтересів учасників цивільного обороту. Саме тому у конкретних правовідносинах, зокрема щодо поновлення договору оренди землі на підставі статті 33 Закону України "Про оренду землі", добросовісність орендодавця по суті становить гарантію дотримання прав менш захищеної сторони, якою у спірних правовідносинах є орендар.

За встановлених судом обставин належного виконання орендарем обов'язків за договором, своєчасного звернення до орендодавця із заявою про поновлення договору з наданням проекту додаткової угоди орендодавець порушив право позивача на встановлений законом порядок розгляду питання про поновлення договору оренди на новий строк, а отже і на укладення додаткової угоди до договору.

Отже, приймаючи до уваги вищевикладені висновки, колегія суддів вважає, що рішення суду першої інстанції було проголошено з додержанням норм матеріального та процесуального права, відтак, підстави для задоволення апеляційної скарги відсутні.

Доводи скаржника щодо порушення відповідачем статті 33 Закону України "Про оренду землі", а саме: повідомленням орендарем орендодавця в установлені строки до закінчення строку дії договору про свій намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк; долученням орендарем до заяви проекту додаткової угоди до уваги колегії суддів не приймаються з огляду на наступне.

ФОП Романюк Т.М. звернулась до суду за захистом свого порушеного права на поновлення договору оренди землі в силу закону із дотриманням відповідної процедури та порядку, відповідно до положень ЗУ «Про оренду землі».

Так, за результатами розгляду цієї вимоги місцевий господарський суд відновив порушене право позивача, установивши належне виконання позивачем умов договору оренди земельної ділянки, сплату орендної плати за користування спірною земельною ділянкою та не спростуванням цих фактів відповідачем.

Позбавлення права оренди сторони договору, яка належним чином виконує свої обов'язки як орендар, через подачу заяви на один день пізніше, не відповідає принципам розумності та справедливості у цивільних відносинах, а також зважаючи, що відповідачем не приймалося жодного рішення щодо прав позивача на оренду земельної ділянки. Відповідачем, окрім того, не вносилось пропозицій позивачеві щодо зміни умов договору при застосування механізму поновлення договору з орендарем, як особою, що має переважне право оренди земельної ділянки.

За викладених обставин, колегія суддів вважає, що рішення господарського суду Херсонської області від 20.03.2018 року у справі № 923/79/18 відповідає вимогам чинного законодавства та матеріалам справи, підстави для його скасування або зміни відсутні, а тому воно підлягає залишенню без змін, а апеляційна скарга Херсонської міської ради - без задоволення.

Відповідно до п.«в» ч.4 ст.282 ГПК України постанова суду апеляційної інстанції складається, зокрема, з резолютивної частини із зазначенням розподілу судових витрат, понесених у зв'язку з переглядом справи у суді апеляційної інстанції.

В даному випадку витрати, понесені у зв'язку з переглядом справи у суді апеляційної інстанції (витрати по сплаті судового збору за подання апеляційної скарги), покладаються на Херсонську міську раду, оскільки доводи апеляційної скарги щодо наявності підстав для скасування оскаржуваного рішення не знайшли свого підтвердження під час апеляційного розгляду справи.

Керуючись статтями 129, 269, 270, 275,276, 282

Господарського процесуального кодексу України, колегія суддів, -

П О С Т А Н О В И Л А:

1. Апеляційну скаргу Херсонської міської ради залишити без задоволення.

2. Рішення Господарського суду Херсонської області від 26.10.2018 року у справі №923/791/18 без змін.

Постанова в порядку статті 284 Господарського процесуального кодексу України набирає законної сили з дня її прийняття.

Постанова суду є остаточною і не підлягає оскарженню, крім випадків, передбачених у п. 2 ч. 3 ст. 287 Господарського процесуального кодексу України

Повний текст постанови

складено 28.01.19

Головуючий суддя С.І. Колоколов

Суддя Н.М. Принцевська

Суддя Я.Ф. Савицький