ПІВНІЧНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"15" січня 2019 р. Справа№ 910/21915/17

Північний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:

головуючого: Дикунської С.Я.

суддів: Жук Г.А.

Мальченко А.О.

секретар судового засідання Вінницька Т.В.

за участю представників сторін згідно протоколу судового засідання

розглянувши матеріали апеляційних скарг Товариства з обмеженою відповідальністю «Хрещатий Яр»

на рішення Господарського суду міста Києва

від 10.07.2018 (повний текст рішення складено 26.07.2018)

у справі № 910/21915/17 (суддя Борисенко І.І.)

за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю «Хрещатий Яр»

до Приватного підприємства «Бізнес-Стандарт»

про стягнення 424 449, 58 грн

В С Т А Н О В И В:

Товариство з обмеженою відповідальністю «Хрещатий яр» (далі - ТОВ «Хрещатий яр», позивач) звернулось до Господарського суду міста Києва з позовом до Приватного підприємства «Бізнес-Стандарт» (далі - ПрАТ «Бізнес-Стандарт»,відповідач)про стягнення 424 449,58 грн. В обґрунтування своїх вимог зазначило про неналежне виконання відповідачем своїх зобов'язань за Договором оренди нежитлових приміщень №1905/2017 від 19.05.2017 (далі Договір), в зв'язку з чим просило стягнути з відповідача 375 000,00 грн заборгованості по орендній платі за період з 26.07.2017 по 27.11.2017; 1 441,35 грн заборгованості за фактично спожиті електроенергію та комунальні послуги (за період із 26.07.2017 по 19.10.2017); 32 486,31 грн пені у розмірі подвійної облікової ставки НБУ за кожен день прострочки у розмірі (за період із 26.07.2017 по 27.11.2017); 3 821,92 грн 3% річних (за період із 26.07.2017 по 27.11.2017) та 11 700,00 грн інфляційні нарахування (за період із 26.07.2017 по 27.11.2017).

Заперечуючи проти позову, відповідач послався на те, що 24.07.2017 на адресу орендодавця (позивача) було надіслано листа за вих. №7 щодо виявлення прихованих дефектів в орендованому приміщенні, що свідчить про надання послуг з оренди приміщення неналежної якості. Наявність прихованих дефектів призвела до неможливості продовження та закінчення ремонтних робіт в приміщенні у визначені Договором терміни. За твердженнями відповідача, в матеріалах справи відсутні акти здачі-приймання робіт (надання послуг), які за умовами п. 5.2 Договору повинні складатися після фактичного надання послуг позивачем. Відповідач вказував, що позивачем не надано достатніх, достовірних, допустимих та належних доказів, які в своїй сукупності дають змогу дійти висновку про наявність заборгованості відповідача перед позивачем.

У наданій суду першої інстанції відповіді на відзив, позивач зазначав, що відповідно до умов Договору починаючи з 26.07.2017 у відповідача (орендаря) виник обов'язок, передбачений п.п. 8.2.2 п. 8.2 Договору сплачувати орендну плату та інші платежі в порядку та строки, визначені Договором, адже в період з 25.05.2017 по 25.07.2018 у відповідача діяв період орендних канікул згідно п.п. 7.2.9 п. 7.2 Договору оренди.

Відповідно до письмових пояснень відповідача твердження позивача про невиконання відповідачем умов Договору в частині сплати орендної плати є безпідставними, оскільки відповідачем при підписанні Договору сплачено на користь позивача 100 000,00 грн готівкою в якості передоплати за перший місяць. Відповідач вкотре наголосив на тому, що в процесі виконання ремонтних робіт було виявлено дефекти даху в орендованому приміщенні, які призвели до залиття приміщення, де проводилися ремонтні роботи. 24.07.2017 на адресу ТОВ «Хрещатий Яр» надіслано листа №7, в якому орендодавця повідомлено про виявлені дефекти, проте відповіді від орендодавця не отримано. Таким чином орендодавець (позивач) своїми діями (бездіяльністю) створив умови щодо неможливості виконання орендарем зобов'язань по сплаті орендної плати за технічно несправне орендоване приміщення тощо.

Згідно письмових пояснень позивача, 01.08.2017 ним здійснено ремонт покрівлі даху в наданому орендованому приміщенні, відтак посилання відповідача на невиконання позивачем робіт по ремонту покрівлі даху, і відповідно, як наслідок, створення умов для відповідача щодо неможливості виконання ним зобов'язань по сплаті орендної плати за технічно несправне орендоване приміщення, є необґрунтованими та безпідставними в силу приписів ст.ст. 76-79 ГПК України, а тому не можуть бути підставою для звільнення від сплати орендної плати згідно ч. 6 ст. 762 ЦК України.

В наданих суду першої інстанції письмових поясненнях на свідчення позивача відповідач зазначив, що жодних доказів на підтвердження належного виконання п.7.2.4 Договору оренди щодо узгодження строків (робіт) між сторонами Договору, позивачем не надано. На переконання відповідача, за відсутності фактів обстеження та встановлення технічної несправності будівлі неможливо провести відповідний капітальний ремонт (акту обстеження в матеріалах справи немає). Відсутність належних доказів оплати виконаних робіт з ремонту покрівлі, на думку відповідача, свідчить про фіктивність факту виконання ремонтних робіт в орендованій будівлі. Відповідач категорично не погоджується з твердженнями позивача про виконання ремонтних робіт покрівлі будівлі з підтвердженням цього актом наданих послуг №23 від 01 серпня 2017 року та вважає такі твердження безпідставними, адже в матеріалах справи наявний лист № 77 від 22.08.2017 року, в якому відповідач (орендар) вкотре звертався до позивача (орендодавця) з приводу залишення без реагування ним та не усунення виявлених порушень,а також звертався з пропозицією вжити максимальних заходів щодо вирішення спорів шляхом переговорів.

Рішенням Господарського суду міста Києва від 10.07.2018 у справі № 910/21915/17 у позові ТОВ «Хрещатий Яр» відмовлено повністю.

Не погоджуючись із згаданим рішенням, ТОВ «Хрещатий Яр» оскаржило його в апеляційному порядку, просило скасувати та прийняти нове, яким позовні вимоги задовольнити в повному обсязі. В обґрунтування своїх вимог зазначило, що оскаржуване рішення ухвалено за неповного з'ясування обставин, що мають значення для справи, з порушенням вимог матеріального та процесуального права. За твердженнями апелянта, висновки суду щодо не встановлення фактичного виконання робіт (надання послуг) щодо використання відповідачем орендованого приміщення у спірний період у зв'язку з відсутністю актів приймання-передачі робіт (надання послуг) спростовуються, зокрема, положеннями Договору оренди, оскільки п.п. 5.1, 5.2 не встановлюють залежність сплати орендної плати від факту надання акту здачі-приймання робіт (надання послуг). На переконання апелянта, незважаючи на факт приймання відповідачем приміщення в оренду згідно акту приймання-передачі приміщення від 25.05.2017, який міститься в матеріалах справи, суд дійшов хибних висновків про недоведеність позивачем факту користування відповідачем приміщенням в період з 26.07.2017 по 19.10.2017. При цьому, всупереч своїм же висновкам, суд вказував, що відповідач не міг використовувати орендоване приміщення за належністю у зв'язку з неможливістю проведення ремонтних робіт, зважаючи на дефекти даху, тобто відповідач не міг використовувати орендоване приміщення через обставини, за які він не відповідає. Крім цього, апелянт стверджував про порушення судом першої інстанції приписів процесуального права, зокрема, принципу змагальності сторін (дослідження та оцінка доказів), зокрема, судом взагалі не було досліджено акту обстеження технічного стану майна (об'єкту оренди), підписаного 30.08.2017 комісією у складі як представників орендодавця, так й представників орендаря, та який був долучений позивачем до позовної заяви. На думку апелянта, згаданий акт підтверджує факт перебування відповідача в орендованому приміщенні, та відповідно факт користування ним, відтак висновки суду про недоведеність орендодавцем факту користування орендарем орендованим приміщенням з 26.07.2017 по 19.10.2017, які стали підставою для відмови у задоволенні обґрунтованих вимог позивача, є такими, що не відповідають дійсним обставинам справи, та є однією з підстав для скасування оскаржуваного рішення тощо.

Заперечуючи проти апеляційної скарги, відповідач подав відзив та апеляційну скаргу та стверджував про безпідставність та необґрунтованість апеляційних вимог, просив не брати їх до уваги, відтак оскаржуване рішення як законне та обґрунтоване залишити без змін. Зокрема, зазначив про безпідставність тверджень позивача щодо невиконання відповідачем умов Договору в частині сплати орендної плати. За твердженнями відповідача, орендодавець (позивач) своїми діями (бездіяльністю) створив умови неможливості виконання орендарем зобов'язань по оплаті орендної плати за технічно несправне орендоване приміщення. Крім цього, відповідач категорично не погоджувався з доводами позивача про порушення процесуальних прав позивача судом за наявності в матеріалах справи ухвал суду, якими задовольнялися всі клопотання позивача тощо. Також відповідач стверджував про неподання позивачем достатніх, достовірних та допустимих доказів, які дають змогу дійти висновку про наявність заборгованості відповідача перед позивачем.

В судове засідання апеляційної інстанції 15.01.2019 з'явились представники сторін, представник позивача надав пояснення та підтримав свою апеляційну скаргу, просив її задовольнити за наведених в них підстав, оскаржуване рішення скасувати та прийняти нове, яким позовні вимоги задовольнити в повному обсязі

Представник відповідача в судовому засіданні апеляційної інстанції надав пояснення та заперечив доводи апеляційної скарги, просив не брати їх до уваги, відтак оскаржуване рішення як законне та обґрунтоване залишити без змін.

Розглянувши наявні матеріали справи, обговоривши доводи апеляційної скарги, перевіривши юридичну оцінку фактичних обставин даної господарської справи та повноту їх встановлення, дослідивши правильність застосування судом першої інстанції вимог процесуального та матеріального права, апеляційний суд дійшов висновку, що апеляційна скарга не підлягає задоволенню.

Як встановлено матеріалами справи, 19.05.2017 ТОВ «Хрещатий яр» (позивач, орендодавець за договором) та ПрАТ «Бізнес-Стандарт» (відповідач, орендар за договором) укладено договір №1905/2017 оренди нежитлових приміщень (далі - Договір оренди), за умовами п. 1.1 якого орендодавець зобов'язався передати орендареві за сплату на строк (термін) дії Договору у користування індивідуально визначене нерухоме майно, зазначене в п. 1.2 Договору, а орендар зобов'язався прийняти майно, використовувати його за призначенням за умовами Договору, сплачувати орендну плату і виконувати належним чином та у повному обсязі взяті на себе зобов'язання відповідно до умов Договору і чинного законодавства України.

За Договором орендодавець передає орендарю в оренду наступне майно: нежитлове приміщення загальною площею 280 м2, яке розташоване в будівлі під літерою «А» за адресою: Україна, місто Київ, вулиця Хрещатик, будинок №12. План-схема приміщення наводиться в Додатку № 2 до Договору, який є його невід'ємною частиною (п. 1.2 Договору оренди).

Відповідно до п. 2.1 Договору оренди об'єкт оренди передається орендареві в оренду для використання в господарській діяльності з метою розміщення закладу громадського харчування орендаря.

Договір оренди згідно п. 2.2 вважається укладеним і набирає чинності з дня (дати) підписання сторонами Акту приймання-передачі та діє в частині користування об'єктом оренди до 19.04.2020 включно, а в частині виконання грошових зобов'язань сторін до повного їх виконання, але у будь-якому разі Договір діє до повного виконання сторонами всіх своїх зобов'язань за Договором, якщо тільки термін дії Договору не буде продовжений або Договір не буде припинений (розірваний) згідно з передбаченими умовами Договору та(або) нормами чинного законодавства України.

За змістом п. 3.1 Договору оренди об'єкт оренди вважається переданим орендареві в оренду з моменту підписання сторонами Акту приймання-передачі. Сторони зобов'язуються підписати Акт приймання-передачі у термін до 25.05.2017 включно.

Положеннями п. 3.2 Договору оренди сторони погодили, що стан майна на день (дату) передачі його в оренду (підписання сторонами акту приймання-передачі), його комплектація та особливості, зазначаються в акті приймання-передачі, та можуть бути відображені на фотографіях, які підписуються сторонами і є невід'ємною частиною акту приймання-передачі та його додатком.

За умовами п. 5.1 Договору оренди здавання послуг (надання приміщень в оренду) орендодавцем та прийняття їх орендарем щомісячно здійснюється на підставі відповідного Акту здачі-приймання робіт (надання послуг) (надалі «Акт»), який підписується сторонами та скріплюється печатками сторін (у разі наявності такої печатки у сторони), що є належним чином затвердженим Актом за Договором.

Сторони погодили ( п. 5.2 Договору оренди), що орендодавець надає орендареві Акт безпосередньо після фактичного виконання робіт (надання послуг). орендар повинен протягом 6 робочих днів розглянути отриманий від орендодавця акт, належним чином затвердити його та повернути орендодавцеві затверджений його примірник, або надіслати орендодавцеві в письмовій формі обґрунтовану (мотивовану) відмову від затвердження такого Акту.

У разі відмови орендаря затвердити акт, останній не пізніше наступного робочого дня з моменту його надходження направляє на адресу орендодавця в письмовій формі мотивовану (обґрунтовану) претензію щодо виконаних робіт (наданих послуг) ( п. 5.3 Договору).

Якщо орендодавець не отримує від орендаря належним чином затвердженого свого примірника Акту або відповідної письмової мотивованої (обґрунтованої) відмови від затвердження такого акту протягом 6 (шести) робочих днів з моменту одержання акту орендарем, то акти вважаються належним чином затвердженими, а роботи виконаними (послуги наданими) належним чином та у повному обсязі, що є підтвердженням відсутності претензій зі сторони орендаря ( 5.4 Договору оренди).

За змістом п.п. 7.1.1, 7.1.4 п. 7.1 Договору оренди орендодавець має право отримувати від орендаря оренду плату в розмірі, в порядку та в строки, визначені Договором та вимагати від орендаря своєчасного, належного і повного виконання ним умов (положень) Договору.

У відповідності до п.п. 7.2.9 п. 7.2 Договору оренди орендодавець зобов'язався надати орендарю відстрочку по сплаті оренди (орендні канікули) для проведення ремонтних та інших робіт до відкриття закладу громадського харчування строком на 60 (шістдесят) календарних днів, або до дня відкриття закладу громадського харчування, у разі, якщо день відкриття закладу відбудеться раніше, ніж закінчиться строк орендних канікул. Строком початку орендних канікул є дата підписання Акту приймання-передачі Приміщення в оренду.

Договором оренди ( п. 13.4) передбачено, що у разі невиконання або неналежного виконання орендарем своїх зобов'язань зі сплати орендної плати та (або) з відшкодування (компенсації) орендодавцеві його витрат зі сплати комунальних послуг, спожитих орендарем, на строк більше 60 (шістдесят) календарних днів, орендодавець має право на власний розсуд застосовувати до орендаря наступні господарські санкції: відключення системи забезпечення приміщень електричною енергією та (або) тепловою енергією (опаленням) та (або) водо забезпеченням; вимагати розірвання Договору та відшкодування завданих збитків.

Договір оренди може бути розірвано в односторонньому порядку з ініціативи орендодавця, якщо орендар не вносить орендну плату за оренду об'єкта оренди або будь-які інші визначені Договором платежі протягом двох місяців підряд. У такому випадку Договір вважається розірваним з моменту направлення орендареві відповідного повідомлення від орендодавця (п.п. 10.2.2 п. 10.2 Договору оренди).

Підставою виникнення цивільних прав та обов'язків, зокрема, є договори та інші правочини (п. 1 ч. 2 ст. 11 ЦК України).

До виконання господарських договорів застосовуються відповідні положення ЦК України з урахуванням особливостей, передбачених ГК України ( п. 2 ч. 1 ст. 193 ГК України).

Відповідно до ст. 509 ЦК України, ст. 173 ГК України, в силу господарського зобов'язання, яке виникає між суб'єктом господарювання та іншим учасником (учасниками) відносин у сфері господарювання, один суб'єкт (зобов'язана сторона, у тому числі боржник) зобов'язаний вчинити певну дію господарського чи управлінсько-господарського характеру на користь іншого суб'єкта (виконати роботу, передати майно, сплатити гроші, надати інформацію тощо), або утриматися від певних дій, а інший суб'єкт (управнена сторона, у тому числі кредитор) має право вимагати від зобов'язаної сторони виконання її обов'язку.

До відносин оренди згідно ч. 6 ст. 283 ГК України застосовуються відповідні положення Цивільного кодексу України з урахуванням особливостей, передбачених Господарським кодексом України .

Відповідно до ст. 759 ЦК України за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов'язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк.

Суб'єкти господарювання та інші учасники господарських відносин на підставі ст. ст. 193 ГК України, 525, 526 ЦК України повинні виконувати господарські зобов'язання належним чином відповідно до закону, інших правових актів, договору, а за відсутності конкретних вимог щодо виконання зобов'язання - відповідно до вимог, що у певних умовах звичайно ставляться. Не допускається одностороння відмова від виконання зобов'язань або одностороння зміна його умов, якщо інше не встановлено договором або законом, а також відмова від виконання або відстрочка виконання з мотиву, що зобов'язання другої сторони за іншим договором не було виконано належним чином.

Як встановлено матеріалами справи, на виконання п. 3.1 Договору 25.05.2017 орендодавець передав, а орендар прийняв в оплатне тимчасове користування об'єкт оренди, що підтверджується підписаним сторонами Актом приймання-передачі приміщень (об'єкта оренди) в орендне (тимчасове користування).

За умовами п. 3.4 цього Акту технічно-санітарний стан приміщень та приналежного до них майна (обладнання) - задовільний. Приміщення придатні до використання за цільовим призначенням (мети оренди).

Відповідно до п.4.1 Договору оренди початком оренди і початком виникнення у орендаря зобов'язань за Договором, в тому числі, але не виключно, зі сплати орендної плати, яка встановлена у грошовій формі, є день (дата) підписання сторонами Акту приймання-передачі.

Сума щомісячної орендної плати за оренду приміщень за Договором на підставі п. 4.2 становить 125 000 (сто двадцять п'ять тисяч) грн, в т.ч. ПДВ, що сплачується орендарем на користь орендодавця шляхом перерахунку коштів на поточний рахунок орендодавця.

Орендар зобов'язався здійснювати сплату орендної плати протягом всього строку (терміну) дії Договору щомісяця, починаючи з дня (дати) підписання сторонами Акту приймання-передач, на умовах повної передоплати (100%) у строк до 15 (п'ятнадцятого) числа кожного календарного місяця за поточний період (місяць) оренди, на підставі виставленого орендодавцем рахунку-фактури у 15 (п'ятнадцятиденний) строк з моменту виставлення такого рахунку-фактури орендодавцем (п. 4.4 Договору оренди).

Крім орендної плати орендар згідно п. 4.5 Договору оренди зобов'язався щомісячно відшкодовувати (компенсувати) орендодавцеві його витрати, пов'язані зі сплатою комунальних послуг, спожитих орендарем за місяць, на підставі рахунків-фактур, виставлених орендодавцем, протягом 5 (п'яти) банківських днів з моменту одержання таких рахунків-фактур від орендодавця.

До складу комунальних послуг за Договором, які орендар відшкодовує (компенсує) орендодавцеві (п. 4.5 Договору оренди), входить: вартість спожитої за місяць електро - та теплоенергії (опалення), холодної та гарячої води (п. 4.6 Договору оренди).

За змістом п. 4.9 Договору оренди сплата будь-яких грошових коштів за Договором здійснюється в національній валюті України (гривні) в безготівковому порядку шляхом банківського перерахування грошових коштів на поточний рахунок орендодавця на підставі Договору з наступним виставленням орендодавцем рахунків-фактур у строки, визначені Договором оренди, якщо більш пізній строк не буде зазначено у самому такому рахунку-фактурі. Фактом (підтвердженням) оплати є день (дата) зарахування коштів на поточний рахунок орендодавця.

Звертаючись до суду з даним позовом, позивач стверджував про неналежне виконання відповідачем своїх зобов'язань за Договором оренди нежитлових приміщень №1905/2017 від 19.05.2017 в частині сплати орендної плати та інших платежів, починаючи з 26.07.2017, про що останнього було повідомлено, зокрема, претензією № 1 від 17.08.2018 про стягнення пені та претензією від 19.09.2017 на суму 261 886, 56 грн, а також повідомленням від 19.09.207 про розірвання договору та стягнення заборгованості.

Разом з цим, в матеріалах справи наявний лист №77 від 22.09.2017 (відповідь) відповідача про незгоду з порушенням умов сплати орендної плати та розірвання договору з огляду на те, що в ході виконання ремонтних робіт під час зливових дощів, що пройшли у м. Києві, відповідачем були виявлені дефекти даху, що призвели до підтоплення приміщення, неможливості проведення ремонтних робіт, їх зупинці. 24.07.2017 Директору ТОВ «Хрещатий Яр» було направлено листа, в якому зазначено про порушення п. 7.2.4 Договору, відповідно до якого орендодавець зобов'язується за власний рахунок усувати технічні несправності, аварії, поломки конструктивних елементів будівлі та централізованих (загальних) інженерних систем (мереж) будівлі, які сталися не з вини орендаря. В листі орендарем запропоновано орендодавцю розглянути питання щодо змін до п. 7.2.9 Договору в частині перенесення строків орендних канікул, в зв'язку з неможливістю закінчення в строк ремонтних робіт не з вини Орендаря.

20.10.2017 позивачем надіслано відповідачу повідомлення від 19.10.2017 (відправлено цінним листом з описом вкладення №797, фіскальний чек№8391 від 20 жовтня 2017року) про розірвання договору з 19.10.2017 на підставі п.п. 10.2.2 п. 10.2 Договору, а також про необхідність сплатити заборгованість в розмірі 398 530, 39 грн. та підписати Акт приймання-передачі (повернення майна з оренди). Проте станом на 27.11.2017 заборгованості по орендній платі та витрати за фактично спожиті електроенергію та комунальні послуги не сплачено, Акту приймання-передачі не підписано, що й стало підставою для звернення з даним позовом до суду.

Як вище згадувалось, за змістом п.п. 7.2.9 п. 7.2 Договору оренди орендодавець зобов'язався надати орендарю відстрочку по сплаті оренди (орендні канікули) для проведення ремонтних та інших робіт до відкриття закладу громадського харчування строком на 60 (шістдесят) календарних днів, або до дня відкриття закладу громадського харчування, у разі, якщо день відкриття закладу відбудеться раніше, ніж закінчиться строк орендних канікул. Строком початку орендних канікул є дата підписання Акту приймання-передачі приміщення в оренду.

Відтак, 25.05.2017 є строком початку орендних канікул для орендаря, які повинні закінчитися 25.07.2017.

За матеріалами справи, 25.07.2017 на адресу орендодавця (позивача) орендарем (відповідачем) надіслано листа за вих. № 7 від 24.07.2017 (про що свідчить рекомендоване повідомлення та фіскальний чек) щодо виявлення прихованих дефектів в орендованому приміщенні, які не можна було встановити при підписанні Акту прийому-передачі приміщення, а саме в зоні вхідної групи у чотирьох місцях виявлено протікання даху, який є конструктивним елементом будівлі. Орендар повідомив, що не зможе закінчити ремонт в приміщенні, оскільки передбачено пофарбування приміщення, встановлення електронного обладнання та інше, а наявність прихованих дефектів призвела до неможливості продовження та закінчення ремонтних робіт в приміщенні у визначені Договором терміни. Крім цього, відповідач просив здійснити ремонт даху в орендованому приміщенні, розглянути питання про внесення змін до п. 7.2.9 Договору оренди щодо перенесення строків орендних канікул в зв'язку з неможливістю закінчення в строк ремонтних робіт не з вини орендаря.

Факт отримання позивачем цього листа 27.07.2017 сторонами не заперечується та підтверджується рекомендованим повідомленням про вручення поштового відправлення.

Вказуючи про здійснення ремонту даху, позивач надав на підтвердження своїх доводів Договір підряду №12 від 28.07.2017, укладений між ТОВ «Хрещатий Яр» та ФОП Шманьовим Олександром Олександровичем, Акт надання послуг №23 від 01.08.2017 про надання послуг з ремонту покрівлі на даху на загальну суму 15 000,00 грн, підписаний між ТОВ «Хрещатий Яр» та ФОП Шманьовим О.О.

Однак, місцевий суд критично поставився до вказаних доказів позивача на підтвердження факту проведеного в орендованому приміщенні ремонту, оскільки згідно п. 7.2.2. Договору оренди орендодавець зобов'язався організувати (забезпечити) підтримку загальних площ будівлі (місць загального користування) у належному технічному і санітарному стані.

Відповідно до п.7.2.4 Договору оренди орендодавець зобов'язався за власний рахунок усувати технічні несправності, аварії, помилки конструктивних елементів будівлі та централізованих (загальних) інженерних систем (мереж) будівлі, які сталися не з вини орендаря, у строки, узгоджені між сторонами.

При цьому, матеріали справи не містять строків узгодження виконання робіт між позивачем та відповідачем на виконання умов п. 7.2.4. Договору, а також доказів оплати проведених робіт з ремонту покрівлі на суму 15 000,00 грн.

За змістом п.п.7.2.6 Договору оренди орендодавець зобов'язався у передбачені державно-будівельними нормами та іншими нормативно-правовими актами України строки організувати (забезпечити) проведення капітального ремонту будівлі.

Згідно чинних ДБН України ремонт покрівлі відноситься до капітального ремонту будівлі та згідно з ГОСТ 18322-78 проводиться після складання відповідної нормативно-технічної документації, а саме: акту обстеження та встановлення пошкоджень, проектної документації, кошторису, тощо.

Проте матеріали справи не містять акту обстеження спірного орендованого приміщення та встановлення пошкоджень, проектної документації, кошторису тощо, відповідно за відсутності згаданих документів неможливо визначити та встановити, які саме пошкодження були виявлені, та що саме було відремонтовано.

Посилання позивача на те, що протікання даху відбулося в коридорі (приміщення №12), що являє собою прибудову до основної будівлі, через яку здійснюється доступ до підвалу, не доведено суду жодними доказами, тобто лише стверджено позивачем. Відтак, подальші пояснення позивача, що протікання даху в прибудові до основної будівлі об'єктивно не могло впливати на хід виконання відповідачем ремонтних робіт в підвалі основної будівлі, суд першої інстанції визнав недоведеними належними та допустимими доказами.

Крім цього, позивачем не доведено суду, яким чином проводився ремонт покрівлі на даху орендованого приміщення, якщо згідно акта приймання-передачі від 25.05.2017 приміщення передане відповідачу, що включає також передачу ключів від орендованих приміщень.

Відповідно до п. 3.3 Договору оренди передача майна в оренду включає в себе передачу ключів від приміщень, копій відповідних документів, необхідних для користування ним, а також обладнання (інше майно), що передається разом з об'єктом оренди, перелік, кількість та інші індивідуальні характеристики якого зазначаються у відповідному додатку до Акту приймання-передачі, який є його невід'ємною частиною з моменту підписання сторонами.

За умовами п 3.4 Договору оренди підписання сторонами акту приймання-передачі свідчить про фактичне отримання орендарем майна в оренду, та з моменту його підписання орендар, його співробітники, працівники та відвідувачі набувають право безперешкодного і постійного (7 днів на тиждень, 24 години на добу) користування та доступу до орендованого майна протягом всього строку оренди, за винятком випадків обмеження доступу до орендованого майна, передбачених чинним законодавством та (або) договором.

Як вище згадувалось, в матеріалах справи наявний лист №77 від 22.09.2017, в якому відповідач (орендар) вкотре звертався до позивача (орендодавця) щодо не реагування та не усунення виявлених порушень позивачем (орендодавцем), а також з пропозицією вжити максимальні заходи щодо вирішення спорів шляхом переговорів.

Таким чином, станом на час направлення листа 22.09.2017 відповідач вказував на бездіяльність позивача з приводу проведення ремонту та виконання обов'язків, визначених п. 7.2.2, 7.2.4 Договору оренди.

Разом з цим, матеріали справи немає відповіді позивача на пропозицію відповідача продовжити орендні канікули, відтак неможливістю закінчення в строк ремонтних робіт не з вини орендаря.

За встановлених обставин, суд першої інстанції дійшов вірного висновку про те, що позивачем не доведено виконання ним своїх обов'язків за Договором (п.п. 7.2.2 та 7.2.4) щодо усунення технічних несправностей, аварії, поломки конструктивних елементів будівлі, як сталися не вини орендаря.

Долучені позивачем до матеріалів справи акти обстеження технічного стану майна (об'єкту оренди) від 30.08.2017 та від 22.09.2017, складені за участю представників орендодавця та орендаря, також підставно не прийнято судом першої інстанції до уваги, адже в них вказано, що ремонтні роботи ще не завершено.

Крім цього, матеріли справи не містять складених згідно п. 5.2 Договору актів приймання-передачі виконаних робіт (надання послуг), в зв'язку з чим встановити факт виконання робіт (надання послуг) щодо використання відповідачем орендованого приміщення у спірний період фактично не можливо.

За приписами ч. 6 ст. 762 ЦК України наймач звільняється від плати за весь час протягом якого майно не могло бути використане ним через обставини, за які він не відповідає.

Тобто, наведена норма права визначає в якості підстави звільнення від зобов'язання сплатити орендну плату об'єктивну безпосередню неможливість використовувати передане у найм майно (бути допущеним до приміщення, знаходитись у ньому, зберігати у приміщенні речі тощо) через обставини, за які орендар не відповідає.

Відповідно до позиції Верховного Суду, висловленої в постанові Великої Палати Верховного Суду від 08.05.2018 у справі №910/7495/16, відсутність у ч. 6 ст. 762 ЦК України вичерпного переліку обставин, які унеможливлюють використання орендарем майна, підстав виникнення таких обставин, засобів їх підтвердження свідчить про те, що підставою для застосування цієї норми є встановлення факту неможливості використання орендарем майна з незалежних від нього причин на загальних підставах, визначених процесуальним законодавством.

Таким чином, апеляційний суд вважає, що позивачем не доведено використання орендарем (відповідачем) орендованого приміщення, як вказував позивач з 26.07.2017 по 19.10.2017, адже матеріалами справи встановлено, що відповідач не міг використовувати орендоване приміщення за належністю в зв'язку з неможливістю проведення ремонтних робіт, зважаючи на виявлені дефекти даху, тобто відповідач не міг використовувати орендоване приміщення, через обставини, за які він не відповідає.

Посилання позивача на виставлені рахунки щодо сплати орендної плати за серпень 2017 року на суму 125 000,00 грн та за електроенергію з 26.05 по 31.07.2017 на суму 1 441,35 грн жодним чином не підтверджує факту користування відповідачем орендованим приміщенням, лише наявність підпису та фрази «отримав» на вказаних рахунках без зазначення прізвища, ініціалів та посади особи унеможливлює встановлення факту отримання саме відповідачем цих рахунків на оплату, в той час як за умовами Договору здача-прийняття робіт оформлюється актами здачі-приймання робіт (надання послуг) після фактичного виконання робіт (надання послуг), які відсутні в матеріалах справи.

З огляду на наведене та встановлення судом факту неможливості використання орендарем майна з незалежних від нього причин, а також не доведеністю факту наявної заборгованості відповідача перед позивачем за спірний період, суд першої інстанції дійшов правомірного висновку про відсутність правових підстав для стягнення з відповідача суми основного боргу в розмірі 375 000,00 грн й відповідно для задоволення позову в цій частині.

Вимоги щодо стягнення 1 441,35 грн за фактично спожиті електроенергію та комунальні послуги також як безпідставні та необґрунтовані не підлягають задоволенню. При цьому, в позові позивач вказував на період споживання з 26.07.2017 по 19.10.2017, тоді як згідно виставленого рахунку на оплату електроенергії, період визначено з 26.05.2017 по 31.07.2017.

Оскільки вимоги про стягнення з відповідача на користь позивача 32 486,31 грн пені, 3 821,92 грн 3% річних та 11 700,00 грн інфляційних втрат є похідними й фактично не доведеними, в задоволенні позову в цій частині також слід відмовити.

Доводи позивача (апелянта) з приводу неповного з»ясування обставин, що мають значення для справи, порушення судом першої інстанції норм матеріального та процесуального права не знайшли свого підтвердження під час перегляду справи судом апеляційної інстанції.

За таких обставин, апеляційний господарський суд погоджується із висновками місцевого суду як законними, обґрунтованими обставинами й матеріалами справи, детальний аналіз яких, як і нормативне обґрунтування прийнятого судового рішення наведено місцевим судом, підстав для скасування його не знаходить. Доводи апелянта по суті скарги в межах заявлених вимог, як безпідставні й необґрунтовані не заслуговують на увагу, оскільки не підтверджуються жодними доказами по справі й не спростовують викладених в судовому рішенні висновків.

Керуючись ст.ст. 269-270, п. 1 ч. 1 ст. 275, ст. ст. 276, 281-284 ГПК України, Північний апеляційний господарський суд -

ПОСТАНОВИВ:

Апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «Хрещатий Яр» залишити без задоволення, рішення Господарського суду міста Києва від10.07.2018 у справі № 910/21915/17 - без змін.

Матеріали справи № 910/21915/17 повернути до Господарського суду міста Києва.

Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена до Верховного Суду у порядку та строк, передбачений ст.ст. 288-289 ГПК України.

Повний текст постанови складено 21.01.2019

Головуючий суддя С.Я. Дикунська

Судді Г.А. Жук

А.О. Мальченко