ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

15 січня 2019 року

м. Київ

Справа № 922/1464/18

Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:

Чумака Ю. Я. - головуючого, Дроботової Т. Б., Пількова К. М.,

секретар судового засідання - Овчарик В. М.,

представники сторін у судове засідання не з'явилися,

розглянув касаційну скаргу фізичної особи - підприємця Саратової Лідії Михайлівни

на рішення Господарського суду Харківської області від 17.07.2018 (суддя Смірнова О. В.) і постанову Східного апеляційного господарського суду від 25.10.2018 (судді: Барбашова С. В. (головуючий), Медуниця О. Є., Пелипенко Н. М.) у справі

за позовом фізичної особи - підприємця Саратової Лідії Михайлівни

до Головного управління Держгеокадастру у Харківській області

про визнання договору поновленим,

Короткий зміст і підстави позовних вимог

1. У червні 2018 року до Господарського суду Харківської області із позовом звернулась фізична особа-підприємець (далі - ФОП) Саратова Л. М., в якому просила суд зобов'язати Головне управління Держгеокадастру у Харківській області визнати поновленим договір від 24.05.2007 (далі - договір оренди) оренди земельної ділянки, кадастровий номер НОМЕР_1, площею 15 га, укладений між ФОП Саратовою Л. М. та Сахновщинською районною державною адміністрацією Харківської області (далі - Сахновщинська РДА), на той самий строк на тих самих умовах та надати підписану додаткову угоду.

2. Обґрунтовуючи позовні вимоги ФОП Саратова Л. М. зазначає, що нею було здійснено усі дії, передбачені статтею 33 Закону України "Про оренду землі" щодо належного виконання обов'язків орендаря за договором оренди, а саме повідомлено орендодавця у встановлені строки про свій намір скористатися переважним правом укладення договору на новий строк та надано усі необхідні документи для цього. Після закінчення строку дії договору оренди вона продовжує користуватись земельною ділянкою відповідно до її цільового призначення, за відсутності будь-яких заперечень з боку відповідача про поновлення договору в місячний строк. Таким чином, на думку позивача, в силу положень статті 33 Закону України "Про оренду землі", договір оренди є поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені цим договором. Підставою цих вимог позивачем визначено як положення частин 1-5, так і частини 6 статті 33 Закону України "Про оренду землі".

Короткий зміст рішень судів попередніх інстанцій

3. Рішенням Господарського суду Харківської області від 17.07.2018, залишеним без змін постановою Східного апеляційного господарського суду від 25.10.2018, у задоволенні позову відмовлено.

4. Судові рішення мотивовано тим, що:

- позивачем пропущено встановлений у договорі строк щодо повідомлення відповідача про намір продовжити термін його дії;

- відповідач в передбачений законом строк повідомив орендаря про наявність заперечень стосовно поновлення строку дії договору, надіславши лист-повідомлення про відмову у поновленні договору оренди земельних ділянок у зв'язку з закінченням терміну його дії та про необхідність повернення земельної ділянки до земель запасу державної власності;

- позивач у порушення вимог частин 1-5 статті 33 Закону України "Про оренду землі" до позовної заяви не надав проект додаткової угоди.

Короткий зміст вимог касаційної скарги

5. У касаційній скарзі ФОП Саратова Л. М. просить скасувати рішення суду першої інстанції і постанову апеляційного суду, ухвалити нове рішення, яким позовні вимоги задовольнити.

Узагальнені доводи особи, яка подала касаційну скаргу

6. В обґрунтування вимог, викладених у касаційній скарзі, скаржник посилається на неправильне застосування судами попередніх інстанцій норм матеріального права, зокрема статті 33 Закону України "Про оренду землі", наголошує, що орендар належним чином в установлений строк повідомив орендодавця про свій намір скористатися переважним правом на поновлення договору, однак відповідач протягом місяця не повідомив про відмову у поновлені договору, доказів отримання позивачем листа відповідача з відмовою поновити договір матеріали справи не містять.

Узагальнені доводи інших учасників справи

7. Головне управління Держгеокадастру у Харківській області у відзиві на касаційну скаргу просить залишити її без задоволення з мотивів, викладених у оскаржуваних судових рішеннях.

Фактичні обставини справи, встановлені судами

8. 24.05.2007 між Саратовою Лідією Михайлівною (орендар) та Сахновщинською РДА (орендодавець) було укладено договір оренди, зареєстрований у Сахновщинському районному відділі Харківської регіональної філії Центру ДЗК, про що у Державному реєстрі земель 25.05.2007 вчинено запис за № 01, за умовами якого:

- орендодавець надає, а орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку сільськогосподарського призначення із земель запасу, яка знаходиться на території Аполлонівської сільської ради (пункт 1);

- в оренду передається земельна ділянка загальною площею 15,0 гектарів землі (пункт 2);

- договір укладено на 10 сільськогосподарських років. Після закінчення строку договору, орендар має переважне право поновлення його на новий строк. Орендар повинен не пізніше, ніж за 90 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію (пункті 8)

- орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі у розмірі 1485,29 грн в рік (пункт 9).

9. Законом України від 06.09.2012 № 5245-VI "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо розмежування земель державної та комунальної власності" до чинного законодавства були внесені зміни, відповідно до яких з 01.01.2013 розпорядником земель сільськогосподарського призначення державної власності було визначено Держземагентство України.

У подальшому згідно з пунктом 1 постанови Кабінету Міністрів України від 10.09.2014 № 442 "Про оптимізацію системи центральних органів виконавчої влади" було утворено Державну службу України з питань геодезії, картографії та кадастру, реорганізувавши Державне агентство земельних ресурсів України шляхом перетворення.

Відповідно до підпункту 31 пункту 3 постанови Кабінету Міністрів України від 14.01.2015 № 15 "Про Державну службу України з питань геодезії, картографії та кадастру" до основних завдань Держгеокадастру віднесено розпорядження землями державної власності сільськогосподарського призначення в межах, визначених Земельним кодексом України, безпосередньо або через визначені в установленому порядку його територіальні органи.

Таким чином, Головне управління Держгеокадастру у Харківській області відповідно до статті 122 Земельного кодексу України наділене повноваженнями з передачі у власність або в користування для всіх потреб, земельних ділянок сільськогосподарського призначення державної власності в межах області.

10. З метою попередження орендодавця про наміри продовжити дію договору оренди землі, позивач 16.02.2017 звернувся до відповідача - Головного управління Держгеокадастру у Харківській області із заявою, в якій відповідно до пункту 8 договору оренди, статті 33 Закону України "Про оренду землі" та частини 4 статті 122 Земельного кодексу України просив поновити договір оренди на той же термін шляхом укладання додаткової угоди про поновлення дії договору оренди, долучивши такі документи: копія договору оренди землі від 25.05.2007, копія паспорту, копія ідентифікаційного коду, копія свідоцтва платника єдиного податку, копія свідоцтва про державну реєстрацію ФОП, довідка про відсутність заборгованості орендної плати з Аполлонівської сільської ради, довідка з Краснодарської південної ОДПУ про відсутність заборгованості, викопіювання з чергового кадастрового плану земельної ділянки.

11. Цю заяву було отримано Головним управлінням Держгеокадастру в Харківської області 22.02.2017, що підтверджується відтиском штемпеля про реєстрацію вхідної кореспонденції (вхідний реєстраційний номер С-4190/0/20-17), за результатами розгляду якої, відповідач направив на адресу позивача лист від 06.03.2017 за №С-4190/0/14-3923/0/21-17, в якому із посиланням на вимоги статей 15, 33 Закону України "Про оренду землі", повідомив про необхідність надання проекту додаткової угоди про поновлення договору оренди та витягу з нормативної грошової оцінки земель, запропонувавши ФОП Саратовій Л. М. урахувати ці зауваження, привести необхідні документи у відповідність з чинним законодавством та повторно звернутись із заявою про поновлення договору оренди земельної ділянки до Головного управління Держгеокадастру у Харківській області в межах строків встановлених договором оренди та Законом України "Про оренду землі".

12. 19.05.2017 позивач повторно звернувся до відповідача із заявою, яка отримана Головним управлінням Держгеокадастру в Харківської області 19.05.2017, що підтверджується відтиском штемпеля про реєстрацію вхідної кореспонденції (вхідний реєстраційний номер С-13086/0/20-17).

До вказаної заяви позивачем було долучено: копію договору оренди землі від 24.05.2007, проект додаткової угоди, копію технічної документації з нормативної грошової оцінки земельної ділянки, копію паспорту, копію ідентифікаційного коду. При цьому, позивач додатково повідомив відповідача, що на час подачі цієї заяви виготовлена технічна документація з нормативної грошової оцінки не пройшла експертизу, у зв'язку з відсутністю порядку (методики) її проходження.

13. Головне управління Держгеокадастру в Харківської області відповіло листом-повідомленням від 14.06.2017 за вих. № С-13086/0/14-12823/0/21-17, яким відмовило позивачу у поновленні договору оренди у зв'язку з закінченням терміну його дії та вказало на необхідність повернення земельної ділянки до земель запасу державної власності з посиланням на приписи статті 33 Закону України "Про оренду землі" та пункти 8, 20, 32 договору оренди.

14. Після закінчення строку дії договору оренди до відповідача надійшло звернення позивача від 31.08.2017 із клопотанням узгодити і підписати додаткову угоду про поновлення дії договору.

15. За результатами розгляду зазначеного звернення, відповідачем на адресу позивача надіслано лист від 29.09.2017 № 32-20-14-14235/0/19-17, де зазначено про те, що позивача листом від 14.06.2017 проінформовано про наявність заперечень у поновленні договору оренди, у зв'язку з закінченням строку його дії, запропоновано повернути земельну ділянку до земель запасу державної власності, звернувшись до Головного управління Держгеокадастру у Харківській області.

Позиція Верховного Суду

16. Заслухавши суддю-доповідача, дослідивши доводи, наведені у касаційній скарзі, перевіривши на підставі встановлених фактичних обставин справи застосування судами попередніх інстанцій норм матеріального і процесуального права, Верховний Суд вважає, що касаційна скарга не підлягає задоволенню з таких підстав.

17. За змістом частини 2 статті 792 Цивільного кодексу України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.

18. Законом України "Про оренду землі" визначено умови укладення, зміни, припинення і поновлення договору оренди землі, а статтею 13 передбачено, що договором оренди землі є договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

19. Статтею 33 Закону України "Про оренду землі" регламентовано поновлення договору оренди землі на новий строк як у випадку реалізації переважного права орендаря перед іншими особами за умови дотримання порядку, визначеного частинами 2- 5 цієї норми, так і у випадку, коли орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди (частина 6 цієї норми).

20. Відповідно до частин 1- 5 статті 33 Закону України "Про оренду землі" по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі).

Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі. До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди. При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.

Законодавцем у частині 5 статті 33 Закону України "Про оренду землі" визначено алгоритм дій, який зобов'язує орендодавця після отримання листа-повідомлення орендаря:

1) розглянути лист-повідомлення на відповідність вимогам закону;

2) узгодити з орендарем (за необхідності) істотні умови договору;

3) за відсутності заперечень прийняти рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності);

4) укласти з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі.

За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендареві направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

Зазначені положення слід розуміти таким чином:

а) орендодавець у разі невідповідності змісту листа-повідомлення та умов проекту додаткової угоди вимогам закону повинен протягом місяця із дати його отримання повідомити орендареві про такі невідповідності, що, у свою чергу, може бути підставою для заперечення у задоволенні заяви орендаря;

б) може запропонувати свою редакцію істотних умов договору оренди землі.

При цьому необхідно мати на увазі, що заперечення орендодавця щодо невідповідності листа-повідомлення із проектом додаткової угоди вимогам закону мають бути обґрунтованими і містити конкретні посилання на порушення закону, зазначені у листі-повідомленні або проекті додаткової угоди, або містити конкретні істотні умови договору, щодо яких орендодавець пропонує зміни.

Якщо орендар та орендодавець у процесі погодження фактично дійшли згоди щодо нових істотних умов договору оренди землі, але не уклали додаткової угоди, то способом захисту прав орендаря буде саме його звернення до суду із позовом про укладення додаткової угоди на нових узгоджених істотних умовах, а не автоматична пролонгація на попередніх умовах.

Таким чином, у разі встановлення обставин дотримання орендарем процедури і строків звернення до орендодавця із повідомленням про намір поновити договір оренди землі та невиконання орендодавцем установленого частиною 5 статті 33 Закону України "Про оренду землі" обов'язку у місячний термін розглянути надісланий орендарем лист-повідомлення та надати відповідь з правовим обґрунтуванням поведінку орендодавця не можна визнати добросовісною.

21. Разом з тим, заявлений ФОП Саратовою Л. М позов, що розглядається у межах цієї справи, не підлягає задоволенню, з огляду на таке.

Предметом судового розгляду є матеріально-правова вимога позивача про визнання поновленим договору оренди на той самий строк на тих самих умовах та надання підписаної додаткової угоди.

22. Поновлення договору оренди землі в судовому порядку, у передбачений статтею 33 Закону України "Про оренду землі" спосіб, вимагає укладення додаткової угоди між сторонами, як єдиної підстави продовження орендних прав і обов'язків.

Належним способом захисту порушеного права в цьому випадку є позов про визнання поновленим спірного договору оренди землі на той самий строк і на тих самих умовах шляхом укладення відповідної додаткової угоди в судовому порядку, оскільки сама по собі вимога про визнання поновленим договору оренди землі не може забезпечити захисту порушеного права позивача в силу імперативного припису про обов'язковість оформлення поновлення договору оренди саме шляхом укладення додаткової угоди, що, власне, і може бути предметом розгляду в суді (частина 9 статті 33 Закону України "Про оренду землі"). Позивачем при зверненні до суду з цим позовом проекту додаткової угоди про поновлення договору надано не було, тому суд виключає можливість задоволення позову.

23. Доводи скаржника про повідомлення орендарем в установлений строк орендодавця про свій намір скористатися переважним правом на поновлення договору і не повідомлення відповідачем протягом місяця про відмову у поновлені договору, колегія суддів вважає помилковими, з огляду на таке.

Для застосування частин 1-5 статті 33 Закону України "Про оренду землі" та визнання за орендарем переважного права на поновлення договору оренди необхідно встановити такі юридичні факти: 1) чи належно орендар виконує свої обов'язки за договором; 2) чи повідомив орендар до спливу строку договору орендодавця у встановлені строки про свій намір скористатися переважним правом укладення договору оренди землі на новий строк; 3) чи додав орендар до листа - повідомлення про поновлення договору оренди землі проект додаткової угоди; 4) чи повідомив орендодавець протягом місяця орендаря про наявність заперечень та своє рішення.

Якщо ж орендодавець не повідомив свого рішення - орендар може скористатися приписами частини 6 статті 33 Закону.

Звернення позивача до відповідача із заявою про поновлення договору оренди у строк, передбачений як пунктом 8 договору оренди, так і нормами статті 33 Закону України "Про оренду землі", без долучення проекту додаткової угоди не може свідчити про належне виконання орендарем процедури поновлення такого договору, передбаченої частинами 1- 5 цієї статті.

У свою чергу відповідач листами від 14.06.2017 та 29.09.2017 проінформував позивача про наявність заперечень у поновленні договору оренди.

Відсутність волі орендодавця на поновлення строку дії договору очевидна.

У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється (частина 3 статті 33 Закону України "Про оренду землі").

Сторони не досягли згоди щодо поновлення договору та додаткова угода до договору про його поновлення не була укладена сторонами у місячний строк, як цього вимагає частина 8 статті 33 Закону України "Про оренду землі", переважне право орендаря, передбачене частинами 1-5 статті 33 Закону України "Про оренду землі" припинилось, договір оренди припинив свою дію, в зв'язку із закінченням строку, на який його було укладено, відповідно до положень статті 31 вказаного Закону.

Відсутність у матеріалах справи доказів отримання позивачем заперечення відповідача у поновлені договору оренди не спростовує факту відсутності волі орендодавця на поновлення строку дії договору.

Висновки за результатами розгляду касаційної скарги

24. Відповідно до пункту 1 частини 1 статті 308 Господарського кодексу України (далі - ГПК України) суд касаційної інстанції за результатами розгляду касаційної скарги має право залишити судові рішення судів першої інстанції та апеляційної інстанції без змін, а касаційну скаргу - без задоволення.

25. Ураховуючи межі перегляду справи у касаційній інстанції, передбачені статтею 300 ГПК України, колегія суддів вважає, що доводи, викладені у касаційній скарзі не знайшли свого підтвердження під час касаційного провадження, не спростовують висновків судів попередніх інстанцій, підстав для задоволення касаційної скарги і скасування чи зміни оскаржуваних судових рішень немає.

Щодо судових витрат

26. Судовий збір за подання касаційної скарги у порядку статті 129 ГПК України слід покласти на скаржника.

Керуючись статтями 300, 301, 308, 309, 314, 315, 317 ГПК України, Верховний Суд

ПОСТАНОВИВ:

Касаційну скаргу фізичної особи - підприємця Саратової Лідії Михайлівни залишити без задоволення.

Рішення Господарського суду Харківської області від 17.07.2018 і постанову Східного апеляційного господарського суду від 25.10.2018 у справі № 922/1464/18 залишити без змін.

Постанова суду касаційної інстанції набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною і оскарженню не підлягає.

Головуючий Ю. Я. Чумак

Судді Т. Б. Дроботова

К. М. Пільков