ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ЧЕРКАСЬКОЇ ОБЛАСТІ
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

17 грудня 2018 року справа № 925/1101/18 м. Черкаси

За позовом товариства з обмеженою відповідальністю "Управляюча компанія "Черкащани"

до Черкаської міської ради

про визнання недійсним договору

Суддя: Дорошенко М.В.

Секретар судового засідання Рябенька Я.В.

Представники сторін:

від позивача: ОСОБА_1 за довіреністю від 20.07.2018;

від відповідача: ОСОБА_2 за довіреністю від 21.03.2018.

Товариство з обмеженою відповідальністю "Управляюча компанія "Черкащани" (далі також - позивач) звернулося до Господарського суду Черкаської області з позовною заявою до Черкаської міської ради (далі також відповідач) про визнання недійсним укладеного між сторонами договору про відшкодування збитків (неодержаного доходу), зареєстрованого в управлінні земельних ресурсів та землеустрою департаменту архітектури та містобудування Черкаської міської ради 11 квітня 2017 року за №528, (далі також спірний договір) на підставі ч. 1 ст. 203 та ч. 1 і ч. 3 ст. 215 Цивільного кодексу України як такого, що не відповідає вимогам закону.

Позивач у позовній заяві також просить господарський суд стягнути з відповідача на користь позивача 1762 грн. 00 коп. витрат останнього на сплату судового збору.

В обґрунтування позову позивач зазначив, що спірний договір не містить таких його істотних умов як:

площі земельної ділянки, якою користується позивач і за яку йому нараховано до відшкодування плату як неодержаний відповідачем дохід через не оформлення позивачем правовстановлюючих документів;

вказівки на первинні документи про її (земельну ділянку) визначення;

зазначення яким чином позивачем використовується земельна ділянка (що на ній знаходиться, яка діяльність на ній здійснюється);

кадастрового номера земельної ділянки;

чіткого місця розташування земельної ділянки (населений пункт);

розрахунку збитків.

Відсутність у спірному договорі вказаних вище істотних умов на думку позивача унеможливлює ідентифікацію земельної ділянки, за яку необхідно сплачувати збитки, і свідчить про недосягнення сторонами згоди щодо предмету та ціни договору, що є порушенням чинного законодавства і підставою для визнання спірного договору недійсним.

Крім того, позивач в обґрунтування позову зазначив, що в разі якщо відповідач вважає, що спірний договір стосується оренди позивачем відповідного обєкта за договором оренди обєкта нерухомості від 13.01.2017 і повязаного з цим землекористування, то відповідно до вимог ч. 1 ст. 796 та ст. 797 Цивільного кодексу України плата за користування земельною ділянкою мала б визначатися саме у договорі оренди обєкта нерухомості від 13.01.2017 або у додаткових угодах до нього, проте цього сторонами не було зроблено.

Ухвалою від 19.10.2018 Господарський суд Черкаської області прийняв позовну заяву товариства з обмеженою відповідальністю "Управляюча компанія "Черкащани" до розгляду, відкрив провадження у цій справі і за правилами загального позовного провадження призначив у ній підготовче засідання на 11 год. 30 хв. 15.11.2018 у приміщенні Господарського суду Черкаської області.

Ухвалою від 15.11.2018 Господарський суд Черкаської області закрив підготовче провадження та призначив справу до судового розгляду по суті у засіданні суду на 09 год. 00 хв. 17.12.2018 року в приміщенні Господарського суду Черкаської області.

22 листопада 2018 року до господарського суду надійшов відзив представника відповідача на позов із запереченнями проти позову.

У відзиві на позов представник відповідача стверджує, що спірний договір укладений і його зміст визначений сторонами на основі їх вільного волевиявлення і містить усі необхідні для такого договору істотні умови, тому підстав для його визнання недійсним немає.

У судовому засіданні з розгляду справи по суті, яке відбулося 17.12.2018 за участю представників обох сторін:

представник позивача підтримав позов з викладених у ньому підстав;

представник відповідача підтримав заперечення проти позову, викладені у відзиві на позов;

господарський суд розглянув справу по суті і оголосив вступну і резолютивну частини прийнятого ним у нарадчій кімнаті рішення.

Заслухавши пояснення представників сторін, зясувавши обставини справи, дослідивши наявні у справі письмові докази, Господарський суд Черкаської області

ВСТАНОВИВ:

13 січня 2017 року департамент економіки та розвитку Черкаської міської ради як орендодавець і товариство з обмеженою відповідальністю "Управляюча компанія "Черкащани" як орендар уклали між собою договір оренди обєкта нерухомості №2011, згідно з пунктом 1.1 якого орендодавець у порядку і на умовах цього договору зобовязався передати орендареві, а останній зобовязався прийняти у строкове платне користування нежитлове приміщення (далі обєкт оренди), що належить до міської комунальної власності на підставі рішення Черкаської міської ради від 26.06.2003 №3-531 "Про перелік обєктів права міської комунальної власності та уповноважених органів, яким вони передаються в оперативне управління".

У п. 1.2 договору оренди обєкта нерухомості від 13.01.2017 №2011 його сторони визначили такі характеристики обєкта оренди:

1.2.1 адреса (місцезнаходження): м. Черкаси, провулок Піщаний, 6/1;

1.2.2 вид нежитлові приміщення:

- адмінбудівля з прибудовами літ. А-І, а, АІ-2, літ. АІІ-І, АІІІ-І, аІ, аІІ-2

площею 617,30 кв.м.;

- майстерня з гаражем літ. Б-І площею 285,00 кв.м.;

- склад ГСМ літ. В-1 площею 17,30 кв. м.;

- гараж літ. Г-1 площею 99,90 кв. м.;

- навіс літ. К площею 35,40 кв. м.;

- господарська будівля літ. Е площею 20,03 кв. м.;

- навіс літ. М площею 57,75 кв. м.;

1.2.3 загальна площа - 1132,68 кв. м.;

основна площа - 1015,38 кв. м.;

допоміжна площа - 117,30 кв. м.;

1.2.4 вартість обєкта - 1951083 грн. 33 коп. станом на 12.01.2017;

1.2.5 технічний стан обєкта задовільний.

Відповідно до п. 2.1 договору оренди обєкта нерухомості від 13.01.2017 №2011 обєкт оренди передається орендарю для комплексного обслуговування обєктів (надання комунальних послуг).

Згідно з пунктами 3.1, 3.2 договору оренди обєкта нерухомості від 13.01.2017 №2011 при передачі обєкта оренди складається акт приймання-передачі, який підписується сторонами. В цьому акті відображається санітарно-технічний стан обєкта. Обєкт оренди вважається переданим в оренду з моменту підписання акту приймання-передачі.

У п. 4.1 договору оренди обєкта нерухомості від 13.01.2017 №2011 його сторони визначили строк дії договору оренди обєкта нерухомості від 13.01.2017 №2011 з 13.01.2017 по 31.12.2019.

Пунктом 5.1 договору оренди обєкта нерухомості від 13.01.2017 №2011 передбачено, що розмір орендної плати встановлюється згідно з розрахунком, що додається до договору та є його невідємною частиною (додаток 3).

При цьому до передбаченої договором оренди обєкта нерухомості від 13.01.2017 №2011 орендної плати не була включена плати за користування землею під орендованим обєктом нерухомого майна. Натомість цей договір у п. 7.1.12 передбачав зобовязання орендаря укласти з власником землі договір про плату за землю або цивільно-правову угоду за фактичне використання землі.

13 січня 2017 року уповноважені представники сторін договору оренди обєкта нерухомості від 13.01.2017 №2011 підписали акт приймання-передачі обєкта нерухомості за адресою м. Черкаси, провулок Піщаний, 6/1. За цим актом на виконання договору оренди обєкта нерухомості від 13.01.2017 №2011 орендодавець передав орендарю, а останній прийняв в оренду обєкт оренди терміном з 13.01.2017 по 31.12.2019.

Рішенням від 19.09.2017 у справі №925/760/17 за позовом департаменту економіки та розвитку Черкаської міської ради до товариства з обмеженою відповідальністю "Управляюча компанія "Черкащани" про стягнення 32332 грн. 55 коп. заборгованості та розірвання договору Господарський суд Черкаської області позов задовольнив частково, розірвав укладений між департаментом економіки та розвитку Черкаської міської ради і товариством з обмеженою відповідальністю "Управляюча компанія "Черкащани" договір оренди обєкта нерухомості від 13.01.2017 №2011, а в частині вимоги про стягнення 32332 грн. 55 коп. заборгованості провадження у справі припинив.

30 вересня 2017 року на виконання рішення Господарського суду Черкаської області від 19.09.2017 у справі №925/760/17 уповноважені представники департаменту економіки та розвитку Черкаської міської ради і товариства з обмеженою відповідальністю "Управляюча компанія "Черкащани" підписали акт приймання-передачі обєкта нерухомості за адресою м. Черкаси, провулок Піщаний, 6/1, за яким товариство з обмеженою відповідальністю "Управляюча компанія "Черкащани" передало Департаменту економіки та розвитку Черкаської міської ради, а останній прийняв з оренди обєкт нерухомості за адресою м. Черкаси, провулок Піщаний, 6/1 площею 1132,68 кв.м.

У квітні 2017 року Черкаська міська рада як власник земельної ділянки та товариство з обмеженою відповідальністю "Управляюча компанія "Черкащани" як землекористувач уклали між собою спірний договір про відшкодування збитків (неодержаного доходу), який містить, зокрема, такі умови (пункти):

1. Землекористувач погоджується, що він з 13.01.2017 використовував земельну ділянку по пров. Піщаний, 6/1 з порушення вимог статті 125, 126 та 206 Земельного кодексу України.

2. Землекористувач не заперечує, що за весь період використання ним земельної ділянки без документів, що посвідчують право користування землею, та відсутності плати за користування даною земельною ділянкою, власник не одержував доходи за час тимчасового невикористання земельної ділянки у розмірі орендної плати, яку він реально міг би отримати при належному використанні землекористувачем земельної ділянки з дотриманням вимог Земельного кодексу України та податкового законодавства.

3. Землекористувач не заперечує щодо права власника на нарахування плати у вигляді неодержаного доходу за час тимчасового невикористання земельної ділянки у розмірі орендної плати, яка діяла на момент виникнення неодержаного доходу, з урахуванням положень статей 156 та 157 Земельного кодексу України, положень Цивільного законодавства.

4. Договір є домовленістю двох сторін, спрямованою на встановлення цивільних прав та обовязків. Сторони є вільними в укладенні договору, визначенні умов договору з урахуванням вимог Цивільного кодексу України, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

5. Землекористувач підтверджує, що договір укладено за взаємною згодою сторін, без будь-якого тиску з боку власника і є добровільним волевиявленням сторін.

7. Землекористувач погоджується добровільно без складання акта про визначення збитків добровільно та розгляду питання в суді, сплатити протягом 3-х місяці кошти в сумі 777 грн. 80 коп. рівними частинами по 2592 грн. 60 коп. щомісячно до 10 числа місяця, наступного за звітним, на р/р №0002 код 18010600 в ГУДКСУ в Черкаській області МФО 854018 ЗКПО 38031150 за період з 13.01.2017 по 31.03.2017.

8. З 01.04.2017 щомісячна плата за користування земельною ділянкою складає 2808 грн. 64 коп., згідно рішення Черкаської міської ради від 16.12.2016 №2-1515 "Про міський бюджет на 2017 рік" на вищезазначений розрахунковий рахунок.

12. Договір діє з дати його реєстрації в управлінні земельних ресурсів та землеустрою департаменту архітектури та містобудування Черкаської міської ради до дати державної реєстрації права власності або оренди, за умови повної сплати суми зазначеної в пунктах 7 та 8 договору.

15. Невідємно частиною договору є розрахунок збитків за час фактичного користування земельною ділянкою.

11 квітня 2017 року спірний договір був зареєстрований в управлінні земельних ресурсів та землеустрою департаменту архітектури та містобудування Черкаської міської ради за №528

Позивач ні з позовом, ні у подальшому не надав господарському суду передбачений п. 15 спірного договору розрахунок збитків як невідємної частини цього договору і не заявив клопотання про його витребування у відповідача.

За час дії договору оренди обєкта нерухомості від 13.01.2017 №2011 з 13.01.2017 по 30.09.2017 позивач не оформив і не зареєстрував в установленому Законом України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" порядку прав на земельну ділянку під орендованим обєктом нерухомого майна.

Одним із визначених ч. 1 ст. 3 Цивільного кодексу України загальних засад цивільного законодавства є свобода договору.

Частини 1-3 ст. 6 Цивільного кодексу України містить такі норми:

1. Сторони мають право укласти договір, який не передбачений актами цивільного законодавства, але відповідає загальним засадам цивільного законодавства.

2. Сторони мають право врегулювати у договорі, який передбачений актами цивільного законодавства, свої відносини, які не врегульовані цими актами.

3. Сторони в договорі можуть відступити від положень актів цивільного законодавства і врегулювати свої відносини на власний розсуд. Сторони в договорі не можуть відступити від положень актів цивільного законодавства, якщо в цих актах прямо вказано про це, а також у разі, якщо обов'язковість для сторін положень актів цивільного законодавства випливає з їх змісту або із суті відносин між сторонами.

Відповідно до частин 1 та 2 ст. 202 Цивільного кодексу України правочином є дія особи, спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків. Правочини можуть бути односторонніми та дво- чи багатосторонніми (договори).

Згідно з ст. 204 Цивільного кодексу України правочин є правомірним, якщо його недійсність прямо не встановлена законом або якщо він не визнаний судом недійсним.

Частиною 1 ст. 203 Цивільного кодексу України встановлено, що зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам.

Відповідно до частин 1 та 3 ст. 215 Цивільного кодексу України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п'ятою та шостою статті 203 цього Кодексу. Якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин).

Частини 1-3 ст. 626 Цивільного кодексу України визначають, що договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків. Договір є одностороннім, якщо одна сторона бере на себе обов'язок перед другою стороною вчинити певні дії або утриматися від них, а друга сторона наділяється лише правом вимоги, без виникнення зустрічного обов'язку щодо першої сторони. Договір є двостороннім, якщо правами та обов'язками наділені обидві сторони договору.

Згідно з ч. 1 ст. 627 Цивільного кодексу України відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

Частиною 1 ст. 628 Цивільного кодексу України встановлено, що зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов'язковими відповідно до актів цивільного законодавства.

Відповідно до ч. 1 ст. 638 Цивільного кодексу України договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.

Згідно з ч. 1 ст. 640 Цивільного кодексу України договір є укладеним з моменту одержання особою, яка направила пропозицію укласти договір, відповіді про прийняття цієї пропозиції.

Статтею 125 Земельного кодексу України встановлено, що право власності на земельну ділянку, а також право постійного користування та право оренди земельної ділянки виникають з моменту державної реєстрації цих прав.

Відповідно до ст. 126 Земельного кодексу України право власності, користування земельною ділянкою оформлюється відповідно до Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень".

Стаття 206 Земельного кодексу України передбачає, що використання землі в Україні є платним. Об'єктом плати за землю є земельна ділянка. Плата за землю справляється відповідно до закону.

Таким законом наразі є Податковий кодекс України.

Частиною 2 ст. 152 Земельного кодексу України передбачено, що власник земельної ділянки або землекористувач може вимагати усунення будь-яких порушень його прав на землю, навіть якщо ці порушення не пов'язані з позбавленням права володіння земельною ділянкою, і відшкодування завданих збитків.

Згідно з п. "д" ст. 156 Земельного кодексу України власникам землі та землекористувачам відшкодовуються збитки, заподіяні внаслідок неодержання доходів за час тимчасового невикористання земельної ділянки;

Відповідно до ч. 3 ст. 157 Земельного кодексу України порядок визначення та відшкодування збитків власникам землі і землекористувачам встановлюється Кабінетом Міністрів України.

Кабінет Міністрів України постановою від 19.04.1993 №284 затвердив "Порядок визначення та відшкодування збитків власникам землі та землекористувачам", який передбачає відшкодування власникам землі та землекористувачам збитків, заподіяних, у тому числі тимчасовим зайняттям земельних ділянок та неодержанням доходів у зв'язку з тимчасовим невикористанням земельних ділянок, і визначає термін "неодержаний доход" як доход, який міг би одержати власник землі, землекористувач, у тому числі орендар, із земельної ділянки і який він не одержав внаслідок її вилучення (викупу) або тимчасового зайняття, обмеження прав, погіршення якості землі або приведення її у непридатність для використання за цільовим призначенням у результаті негативного впливу, спричиненого діяльністю підприємств, установ, організацій та громадян.

Предметом спірного договору є врегулювання сторонами розміру збитків, які позивач має сплачувати відповідачу за користування земельною ділянкою по вул. Піщаній, 6/1 з порушенням вимог 125, 125 та 206 Земельного кодексу України. Тобто спірний договір стосується земельних відносини.

Відповідно до ч. 1 ст. 4 Господарського кодексу України не є предметом регулювання цього Кодексу земельні відносини.

Отже, спірний договір не є господарським договором і на нього не поширюється Господарський кодекс України.

Приведені вище норми із земельного законодавства передбачають відшкодування власникам земельних ділянок збитків заподіяних внаслідок неодержання доходів за час тимчасового невикористання земельної ділянки.

Частина 3 ст. 22 Цивільного кодексу України допускає встановлення розміру збитків договором.

Виходячи із суті договору про встановлення розміру збитків, що підлягають відшкодуванню власникам земельних ділянок внаслідок неодержання ними доходів за час тимчасового невикористання земельної ділянки, необхідними істотними умовами такого договору є визначення розміру таких збитків і правопорушення, яким вони завдаються.

При цьому визначення розміру збитків передбачає обовязковість врахування сторонами таких кількісних та вартісних показників як розміру земельної ділянки, розміру орендної плати, яку б власник земельної ділянки одержував у разі передачі її в оренду тощо.

Отож визначення сторонами у спірному договорі конкретного розміру збитків, що підлягають відшкодуванню відповідачу внаслідок неодержання ними доходів за час тимчасового невикористання земельної ділянки під орендованим позивачем обєктом нерухомого майна за відсутності у позивача зареєстрованих прав на земельну ділянку означає, що сторони при цьому визначили розмір такої конкретної земельної ділянки і розмір орендної плати, яку б відповідач одержував у разі передачі її в оренду.

Таким чином, спірний договір містить усі, необхідні для таких договорів, істотні умови, не суперечить чинному законодавству, відповідає засадам цивільного законодавства, а його сторони були вільними при укладенні цього договору..

Виходячи із вимог ч. 1 ст. 638 Цивільного кодексу України недосягнення сторонами договору в належній формі згоди з усіх істотних умов договору означає про неукладення (невчинення) такого договору (правочину), а правочин, який не вчинено, не може визнаватися недійсним, на що вказав і Пленум Верховного Суду України у п. 8 своєї постанови від 06.11.2009 №9 "Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними".

Тому посилання позивача на відсутність у спірному договорі істотних умов як на підставу для визнання його недійсним є безпідставними.

Частиною 1 ст. 796 Цивільного кодексу України встановлено, що одночасно з правом найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) наймачеві надається право користування земельною ділянкою, на якій вони знаходяться, а також право користування земельною ділянкою, яка прилягає до будівлі або споруди, у розмірі, необхідному для досягнення мети найму.

Стаття 797 Цивільного кодексу України передбачає, що плата, яка справляється з наймача будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини), складається з плати за користування нею і плати за користування земельною ділянкою. відсутність у договорі істотних умов означає про неукладеність такого договору.

Вказані норми із статей 796 і 797 Цивільного кодексу України для спірних правовідносин означають, що з одержанням позивачем за договором оренди обєкта нерухомості від 13.01.2017 №2011 в оренду обєкта нерухомого майна він вправі користуватися земельною ділянкою під таким обєктом оренди, але при цьому не звільняється від оформлення і реєстрації прав на таку земельну ділянку і від плати за неї або у складі орендної плати за орендоване нерухоме в порядку відшкодування орендодавцю витрат на плату за землю, або ж як орендної плати за землю безпосередньо її власнику на підставі укладеного з ним договору оренди землі і реєстрації права оренди.

У даному випадку за договором оренди обєкта нерухомості від 13.01.2017 №2011 плата за користування землею до орендної плати не була включена і договір оренди землі з відповідачем позивачем не укладений.

За таких обставин спірний договір не суперечить вимогам статей 796 і 797 Цивільного кодексу України.

Таким чином, з вказаних позивачем у позовній заяві підстав позов задоволенню не підлягає.

За подання позову позивач за квитанцією від 17.09.2018 №ПН5072 сплатив 1762,00 грн. судового збору, який відповідно до ст. 129 Господарського процесуального кодексу України у разі відмови у позові покладаються на позивача.

На підставі викладеного, керуючись ст.ст. 129, 236-241 Господарського процесуального кодексу України, Господарський суд Черкаської області

ВИРІШИВ:

У задоволенні позову відмовити повністю.

Це рішення набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги це рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Це рішення протягом двадцяти днів з дня складення повного рішення може бути оскаржене в апеляційному порядку до Північного апеляційного господарського суду.

Повне рішення складено 26.12.2018.

СУДДЯ М.В. Дорошенко