ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ХЕРCОНСЬКОЇ ОБЛАСТІ
тел./0552/26-47-84, 49-31-78, факс 49-31-78, веб сторінка: ks.arbitr.gov.ua/sud5024/
_____________________________________________________________________________________________________________________________________________________
Р І Ш Е Н Н Я

І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

27 грудня 2018 року Справа № 923/962/18

Господарський суд Херсонської області у складі судді Пригузи П.Д., розглянувши справу

за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю Виробничо-комерційна фірма "Бінокс- Прім ЛТД", , вул. Адмірала Макарова, 203, м. Херсон,

до Херсонської міської ради, ідентифікаційний код 26347881, пр-т Ушакова, 37, м. Херсон,

про визнання додаткової угоди укладеною,

без виклику сторін в порядку спрощеного позовного провадження, за наявними у справі матеріалами,

в с т а н о в и в:

Товариство з обмеженою відповідальністю Виробничо-комерційна фірма "Бінокс- Прім ЛТД" звернулось до господарського суду з позовом до Херсонської міської ради про визнання додаткової угоди укладеною.

Ухвалою від 12.11.2018 порушено провадження у справі за правилами, передбаченими ГПК України, у порядку спрощеного позовного провадження без проведення судового засідання.

Господарський суд надав строк учасникам провадження для надання відзиву на позов, відповіді на відзив та інших заяв чи клопотань.

Відповідно до позовної заяви позивач просить визнати укладеною додаткову угоду від 3 серпня 2018 року до договору оренди земельної ділянки від 11.02.2008 № 37, загальною площею 0,1795 га, яка знаходиться в м. Херсоні, по вул. І. Куліка, 143-Б, укладеного між Товариством з обмеженою відповідальністю Виробничо-комерційна фірма «Бінокс-Прім» ЛТД та Херсонською міською радою, зареєстрованого у Херсонській міській філії Державного підприємства "Херсонський регіональний центр державного земельного кадастру", про що в книзі 4АА002457 записів державної реєстрації договорів оренди вчинено запис від 11.02.2008р. № 37, згідно якої поновлюється строк дії договору оренди земельної ділянки на один рік - до 05.10.2019 року.

Відповідачем 28.11.2018 подано до суду відзив на позовну заяву, відповідно до якого Херсонська міська рада заперечує проти позову, просить суд відмовити у задоволенні позову в повному обсязі з наступних підстав.

Відповідач вважає, що згідно рішення Господарського суду Херсонської області від 08.02.2018 у справі № 923/1052/17 договір укладено до 05.10.2018 року.

Пунктом 8 договору оренди земельної ділянки визначено що, орендар повинен не пізніше ніж за 60 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію, тобто до 05.08.2018.

Позивач звернувся з заявою про продовження дії договору оренди земельної ділянки 07.08.2017 тобто після спливу строку встановленого договором, відповідно зазначений договір не продовжено, у зв'язку з чим Додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення не підписана.

Дослідивши матеріали справи, суд встановив наступне.

17 грудня 2007 року між Херсонською міською радою та Товариством з обмеженою відповідальністю виробничо-комерційною фірмою «Бінокс-Прім» ЛТД було укладено договір оренди земельної ділянки, який було зареєстровано у Херсонській міській філії Державного підприємства «Херсонський регіональний центр державного земельного кадастру» 11.02.2008 за номером 37 (далі Договір).

Згідно п. 1 Договору, міська рада на підставі рішення від 05.10.2007 № 593 надає, а товариство приймає в строкове платне користування земельну ділянку несільськогосподарського призначення під будівництво багатоквартирного житлового будинку, яка знаходиться у м. Херсоні по вул. І.Кулика, 143-6, загальною площею 0,1795 га.

Відповідно до п. 8 Договору, останній укладено на 5 років, строком до 05.10.2012р. Після закінчення строку договору Орендар має переважне право на поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 60 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово Орендодавця про намір продовжити його дію.

Додатковою угодою від 31.01.2013 сторони за Договором вирішили поновити термін дії Договору на 1 рік. Моментом закінчення строку дії додаткової угоди до договору оренди визначили - 05.10.2013р.

25.07.2014 рішенням Господарського суду Херсонської області по справі № 923/929/14 визнано укладеною між Товариством з обмеженою відповідальністю виробничо-комерційною фірмою «Бінокс-Прім ЛТД» та Херсонською міською радою додаткову угоду від 04.06.2014 до договору оренди земельної ділянки від 17.12.2007; поновлено термін дії договору оренди земельної ділянки на один рік до 05.10.2014р. Постановою Одеського апеляційного господарського суду від 18.11.2014 рішення господарського суду Херсонської області від 25.07.2014 по справі № 923/929/14 залишено без змін.

23.12.2014 Господарським судом Херсонської області по справі № 923/1802/14 визнано укладеною між Товариством з обмеженою відповідальністю виробничо-комерційною фірмою «Бінокс-Прім» ЛТД та Херсонською міською радою додаткову угоду від 25.07.2014 до договору оренди земельної ділянки від 17.12.2007 (зареєстрованого у Херсонській міській філії Державного підприємства «Херсонський регіональний центр державного земельного кадастру» 11 лютого 2008 року за номер 37) у редакції запропонованій позивачем, а саме:

1. Поновити термін дії договору оренди земельної ділянки (державна реєстрація від 11 лютого 2008р. №37) на один рік.

2. Внести зміни до договору оренди земельної ділянки (державна реєстрація від 11 лютого 2008р. №37):

2.2. Розділ «Строк дії договору» змінити та викласти в наступній редакції: п.8.«Договір укладено на один рік, строком до 05.10.2014. Після закінчення строку договору «Орендар», у разі належного виконання обов'язків відповідно до умов договору, має переважне право на укладання договору оренди землі на новий строк. «Орендар» зобов'язаний повідомити «Орендодавця» про намір поновити договір оренди земельної ділянки за 60 днів (але не пізніше ніж за місяць) до спливу строку договору оренди, додавши до листа-повідомлення проект додаткової угоди.

14.07.2015 ухвалою Господарського суду Херсонської області виправлено описку, допущену в п. 2 резолютивної частини рішення господарського суду Херсонської області у справі № 923/1802/14 від 23.12.2014 в розділі "Строк дії договору" змінено та викладено в наступній редакції: п. 8. "Договір укладено на один рік, строком до 05.10.2015р.и

24.12.2015 Господарським судом Херсонської області по справі № 923/1941/15 визнано укладеною між Товариством з обмеженою відповідальністю виробничо-комерційною фірмою «Бінокс-Прім ЛТД» та Херсонською міською радою додаткову угоду від 25.07.2015 до договору оренди земельної ділянки від 17.12.2007 (зареєстрованого у Херсонській міській філії Державного підприємства «Херсонський регіональний центр державного земельного кадастру» 11 лютого 2008року за номер 37) у редакції запропонованій позивачем, а саме:

1. Поновити термін дії договору оренди земельної ділянки (державна реєстрація від 11 лютого 2008 № 37) на один рік.

2. Внести зміни до договору оренди земельної ділянки (державна реєстрація від 11 лютого 2008 № 37):

2.2. Розділ «Строк дії договору» змінити та викласти в наступній редакції: п.8. «Договір укладено на один рік, строком до 05.10.2016р. Після закінчення строку договору «Орендар», у разі належного виконання обов'язків відповідно до умов договору, має переважне право на укладання договору оренди землі на новий строк. «Орендар» зобов'язаний повідомити «Орендодавця» про намір поновити договір оренди земельної ділянки за 60 днів (але не пізніше ніж за місяць) до спливу строку договору оренди, додавши до листа-повідомлення проект додаткової угоди.

21.02.2017 Господарським судом Херсонської області по справі № 923/54/17 визнано укладеною додаткову угоду від 15 липня 2016 року до договору оренди земельної ділянки від 11.02.2008р. №37, загальною площею 0,1795 га, яка знаходиться в м. Херсоні, по вул. І.Куліка, 143-Б, укладеного між товариством з обмеженою відповідальністю Виробничо-комерційна фірма «Бінокс-Прім» ЛТД, м. Херсон та Херсонською міською радою, зареєстрованого у Херсонській міській філії Державного підприємства "Херсонський регіональний центр державного земельного кадастру", про що в книзі 4АА002457 записів державної реєстрації договорів оренди вчинено запис від 11.02.2008р. №37, згідно якої поновлюється строк дії договору оренди земельної ділянки на один рік - до 05.10.2017р.

08.02.2018 Господарським судом Херсонської області по справі № 923/1052/17 визнано укладеною додаткову угоду від 02 серпня 2017 року до договору оренди земельної ділянки від 11.02.2008 №37, загальною площею 0,1795 га, яка знаходиться в м. Херсоні, по вул. І.Куліка, 143-Б, укладеного між товариством з обмеженою відповідальністю Виробничо-комерційна фірма «Бінокс-Прім» ЛТД, м. Херсон та Херсонською міською радою, зареєстрованого у Херсонській міській філії Державного підприємства "Херсонський регіональний центр державного земельного кадастру", про що в книзі 4АА002457 записів державної реєстрації договорів оренди вчинено запис від 11.02.2008 №37, згідно якої поновлюється строк дії договору оренди земельної ділянки на один рік - до 05.10.2018 року.

Листом-повідомленням (заява) від 03.08.2018 № 9 позивач звернувся до відповідача з проханням поновити договір оренди земельної ділянки № 37, на новий строк. До вказаного листа, зокрема, було додано проект Додаткової угоди до Договору в якій було зазначено, що договір укладено на один рік, строком до 05.10.2019.

Проте зазначену пропозицію та додаткову угоду відповідач залишив без уваги, ніякого рішення з цього приводу ним не прийнято. Станом на день подання позову відповідач підписаний примірник додаткової угоди позивачу не повернув. Рішення про відмову в поновленні дії договору оренди на новий строк відповідач не прийняв.

Позивач продовжує користуатися земельною ділянкою.

На земельній ділянці здійснюється будівництво дев'ятиповерхового 62-х квартирного житлового будинку, що підтверджено декларацією про початок виконання будівельних робіт, зереєстрованої в Управлінні з питань ДАБК Херсонської міської ради 08.06.2017 року.

Позивач належним чином виконує свої зобов'язання щодо сплати орендної плати, що підстверджено довідкою Головного управління ДФС у Херсонській області від 15.11.2018 № 12124/10/21-22-12-04-11, в якій зазначено про відсутність боргу по орендній платі станом на 14.11.2018 року.

За таких обставин, аргумент відповідача щодо відсутності доказів належного виконання обов'язків позивачем є безпідставним.

Щодо твердження відповідача як про підставу непідписання додаткової угоди позивача про поновлення договору, звернення до орендаря із заявою не за 60 днів (до 05.08.2017), а за 58 днів (07.08.2017) суд зазначає, що відповідно до прпису Закону, цей строк звернення орендаря може бути більшим за договором, як це зокрема встановлено сторонами, але не менший ніж за місяць до спливу договору оренди. Як вбачається з матеріалів справи позивач як орендар своєчасно звернувся до відповідача як орендаря із заявою про понорвлення договору оренди.

Отже, права позивача на поновлення договору оренди землі комунальної власності є порушеними та підлягають захисту з наступних підстав.

Відповідно до ст. 152 ЗК України встановлено, що захист прав громадян та юридичних осіб на земельні ділянки здійснюється, зокрема, шляхом визнання прав, визнання недійсними рішень органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування, а також застосування інших, передбачених законом, способів, у тому числі шляхом поновлення порушених прав юридичних і фізичних осіб, що виникають в результаті рішень, дій чи бездіяльності органів або посадових осіб місцевого самоврядування.

У відповідності до ст. 33 Закону України "Про оренду землі", по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі).

Переважне право орендаря на поновлення договору оренди землі може бути реалізоване шляхом двох окремих правових підстав: перша наведена у ч.1-ч.5 вказаної статті, друга - у ч. 6 ст. 33 Закону України “Про оренду землі”.

За змістом ч. 1 - ч. 5 згаданої статті, орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі. До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди.

При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.

Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

Приймаючи рішення у цій справі суд керується правовими висновками, що викладені у постанові від 10 вересня 2018 року Палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду у справі № 920/739/17. У цій справі Верховний Суд зазначив (п. 5.5., п. 5.7.) наступне.

«Законодавцем у частині 5 ст. 33 Закону України "Про оренду землі" визначено алгоритм дій, який зобов'язує орендодавця після отримання листа-повідомлення орендаря:

1) розглянути лист-повідомлення на відповідність вимогам закону;

2) узгодити з орендарем (за необхідності) істотні умови договору;

3) за відсутності заперечень прийняти рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності);

4) укласти з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі.

За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендареві направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

Зазначені положення слід розуміти таким чином:

а) орендодавець у разі невідповідності змісту листа-повідомлення та умов проекту додаткової угоди вимогам закону повинен протягом місяця із дати його отримання повідомити орендареві про такі невідповідності, що, у свою чергу, може бути підставою для заперечення у задоволенні заяви орендаря;

б) може запропонувати свою редакцію істотних умов договору оренди землі.

При цьому необхідно мати на увазі, що заперечення орендодавця щодо невідповідності листа-повідомлення із проектом додаткової угоди вимогам закону мають бути обґрунтованими і містити конкретні посилання на порушення закону, зазначені у листі-повідомленні або проекті додаткової угоди, або містити конкретні істотні умови договору, щодо яких орендодавець пропонує зміни.

Якщо орендар та орендодавець у процесі погодження фактично дійшли згоди щодо нових істотних умов договору оренди землі, але не уклали додаткової угоди, то способом захисту прав орендаря буде саме його звернення до суду із позовом про укладення додаткової угоди на нових узгоджених істотних умовах, а не автоматична пролонгація на попередніх умовах.»

"5.7. За встановлених судом обставин належного виконання орендарем обов'язків за договором, своєчасного звернення до орендодавця із листом-повідомленням про поновлення договору з наданням проекту додаткової угоди орендодавець порушив право позивача на встановлений законом порядок розгляду питання про поновлення договору оренди на новий строк, а отже і на укладення додаткової угоди до договору."

Отже, як встановлено судом, заперечення відповідача як орендодавця щодо неналежного виконання орендарем умов договору оренди землі визнано судом безпідставними та незаконними. Відповідач не запропонував позивачеві свою редакцію істотних умов договору оренди землі.

За таких обставин відповідач зобов’язаний: прийняти рішення про поновлення договору оренди землі та укласти з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі.

Однак, відповідач не виконує свого позитивного обов’язку.

Приписами статей 641 - 642 Цивільного кодексу України визначено порядок пропозиції до укладення договору (оферта) та її прийняття (акцепт). Так, пропозиція укласти договір має містити істотні умови договору і виражати намір особи, яка її зробила, вважати себе зобов'язаною у разі її прийняття. А відповідь особи, якій адресована пропозиція укласти договір, про її прийняття (акцепт) повинна бути повною і безумовною.

Відповідно до ст. 188 Господарського кодексу України (Порядок зміни та розірвання господарських договорів) зміна та розірвання господарських договорів в односторонньому порядку не допускаються, якщо інше не передбачено законом або договором.

Сторона договору, яка вважає за необхідне змінити або розірвати договір, повинна надіслати пропозиції про це другій стороні за договором.

Сторона договору, яка одержала пропозицію про зміну чи розірвання договору, у двадцятиденний строк після одержання пропозиції повідомляє другу сторону про результати її розгляду.

У разі якщо сторони не досягли згоди щодо зміни (розірвання) договору або у разі неодержання відповіді у встановлений строк з урахуванням часу поштового обігу, заінтересована сторона має право передати спір на вирішення суду.

Якщо судовим рішенням договір змінено або розірвано, договір вважається зміненим або розірваним з дня набрання чинності даним рішенням, якщо іншого строку набрання чинності не встановлено за рішенням суду.

Суд зазначає, що відповідно до ст. 33 Закону України "Про оренду землі" додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов'язковому порядку. Тобто зазначена норма закону передбачає обов’язковість пролонгації договору оренди земельної ділянки (відновлення на той самий строк і на тих самих умовах) за відсутності заперечень орендодавця протягом одного місяця після закінчення строку договору і не вимагає наявності рішення орендодавця на поновлення договору оренди землі в якості обов’язкової підстави для його продовження. Необхідна згода орендодавця як сторони за договором вважається отриманою за відсутності його письмових заперечень протягом одного місяця після закінчення терміну дії договору, тобто шляхом вчинення ним дій - бездіяльності (мовчазна згода) відповідно до ч. 3 ст. 205 ЦК України. Вказана норма права кореспондується і не суперечить загальній нормі цивільного законодавства України, що регулює відносини зміни договорів - ст. 651 ЦК України, згідно якої зміна або розірвання договору допускається за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом.

За таких обставин, враховуючи наявність прямої вказівки закону щодо обов’язковості укладення додаткової угоди про поновлення договору оренди землі та продовження договору оренди землі без прийняття рішення органу місцевого самоврядування, при обставинах, що склалися, суд вважає обраний позивачем спосіб захисту своїх прав, як орендаря земельної ділянки, шляхом подання позову про поновлення договору оренди шляхом визнання додаткової угоди укладеною є обґрунтованим, правомірним та самим ефективним способом захисту, яким досягається мета відновлення права оренди. Вказаний спосіб захисту відповідає передбаченому пунктом "а" частини 3 ст. 152 Земельного кодексу України способу захисту прав громадян та юридичних осіб на земельні ділянки - шляхом визнання прав.

Зазначені обставини підпадають під правове регулювання приписів ст. 33 Закону України "Про оренду землі", відповідно до якої, у разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору заперечення у поновленні договору оренди землі, такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Заперечення відповідача проти позову та зауваження, що позивач звернувся до них на два дні пізніше, ніж це передбачено договором, судом не приймається до уваги, оскільки на зазначеній земельній ділянці йде будівництво багатоповерхового будинку, а тому позивач має переважне право оренди даної земельної ділянки. Позбавлення права оренди сторони договору, яка належним чином виконує свої обов'язки як орендар, через подачу заяви пізніше, не відповідає принципам розумності та справедливості у цивільних відносинах.

Вказаний висновок суду узгоджується з правовою позицією Верховного Суду України, викладеною в постанові від 25.09.2012 у справі № 19/074-11, а також правовим висновкам Верховного суду від 22.02.2018 у справі № 912/686/17, що на підставі частини 6 статті 33 Закону України "Про оренду землі" пролонгація (поновлення) відбувається автоматично при наявності мовчазної згоди орендодавця.

Мовчазна згода, у даному випадку, обумовлюється конклюдентними діями Орендаря щодо подальшого користування земельною ділянкою та відсутністю заперечень з боку Орендодавця.

При цьому, суд також враховує, що згідно ч. 3 ст. 179 ГК України укладення господарського договору є обов’язковим для сторін, якщо він заснований на державному замовленні, виконання якого є обов’язком суб’єкта господарювання, у випадках передбачених законом, або існує пряма вказівка закону щодо обов’язковості укладення договору для певних категорій суб’єктів господарювання чи органів державної влади або органів місцевого самоврядування, а відповідно до ч. 1 ст. 187 ГК України спори, що виникають при укладанні господарських договорів за державним замовленням, або договорів, укладення яких є обов’язковим на підставі закону та в інших випадках, встановлених законом, розглядаються судом.

Укладання додаткової угоди про поновлення договору є обов'язковим.

За таких обставин позовні вимоги підлягають задоволенню.

Судові витрати відносяться на відповідача.

Керуючись статтями 129, 238, 240 ГПК України, суд -

в и р і ш и в:

1. Позов задовольнити у повному обсязі.

2. Визнати укладеною додаткову угоду від 3 серпня 2018 року до договору оренди земельної ділянки від 11.02.2008 № 37, загальною площею 0,1795 га, яка знаходиться в м. Херсоні, по вул. І. Куліка, 143-Б, укладеного між Товариством з обмеженою відповідальністю Виробничо-комерційна фірма «Бінокс-Прім» ЛТД та Херсонською міською радою, зареєстрованого у Херсонській міській філії Державного підприємства "Херсонський регіональний центр державного земельного кадастру", про що в книзі 4АА002457 записів державної реєстрації договорів оренди вчинено запис від 11.02.2008р. № 37, згідно якої поновлюється строк дії договору оренди земельної ділянки на один рік - до 05.10.2019 року на тих самих умовах.

3. Стягнути з Херсонської міської ради ідентифікаційний код 26347681, пр-т Ушакова, 37, м. Херсон, на користь Товариства з обмеженою відповідальністю Виробничо-комерційна фірма "Бінокс - Прім ЛТД", , вул. Адмірала Макарова, 203, м. Херсон, 1762,00грн. (одну тисячу сімсот шістдесят дві гривні 00 копійок) судових витрат.

Повне судове рішення складено та підписано 27.12.2018

Згідно з ч.1, 2 ст.241 ГПК України рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано.

У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Рішення може бути оскаржене протягом двадцяти днів з дня складання повного тексту рішення у порядку, передбаченому ст.257 ГПК України.

До дня початку функціонування Єдиної судової інформаційно-телекомунікаційної системи, апеляційна скарга подається до Південно-західного апеляційного господарського суду через Господарський суд Херсонської області (підпункт 17.5 пункту 1 Розділу ХІ Перехідні положення Господарського процесуального кодексу України).

Суддя                                                                       П.Д. Пригуза