ЗАХІДНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
_________________________________________________________________________________________________________
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"18" грудня 2018 р. Справа №926/917/18

Західний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:

головуючого судді Скрипчук О.С

суддів Дубник О.П.

Зварич О.В.

Секретар судового засідання Лагутін В.Б.

розглянувши апеляційну скаргу Регіонального відділення Фонду державного майна України по Чернівецькій області за № 10-08-02649 від 13.07.2018

на рішення Господарського суду Чернівецької області від 20.06.2018 (повний текст рішення складено та підписано 27.06.2018, м. Чернівці, суддя Миронюк С.О.)

у справі № 926/917/18

за позовом: ОСОБА_2, м. Чернівці

до відповідача: Регіонального відділення Фонду державного майна України по Чернівецькій області, м. Чернівці

про внесення змін до договору купівлі-продажу.

за участю представників:

від позивача: не з'явився

від відповідача: ОСОБА_3 - довіреність № 10-001-02597 від 10.07.2018

ВСТАНОВИВ:

ОСОБА_2 звернулась до Господарського суду Чернівецької області з позовом до Регіонального відділення Фонду державного майна України по Чернівецькій області (далі по тексту - РВ ФДМ України по Чернівецькій області) про внесення змін до договору купівлі-продажу № КП-404-НБ об'єкта незавершеного будівництва державної власності - житлового будинку, розташованого за адресою: АДРЕСА_1, укладеного 16.02.2015 між ОСОБА_2 та РВ ФДМ України по Чернівецькій області, шляхом викладення пункту 5.3.1 розділу 5 Договору в наступній редакції: « 5.3.1 Завершити будівництво об'єкта та ввести його в експлуатацію в термін до 23.02.2021 р. Можлива зміна первісного призначення.» та викладення пункту 5.3.3. розділу 5 Договору в наступній редакції: « 5.3.3. Оформити дозвіл на виконання будівельних робіт на об'єкті приватизації згідно чинного законодавства в термін до 23.02.2019».

Рішенням Господарського суду Чернівецької області від 20.06.2018 у справі № 926/917/18 позов задоволено. Внесено зміни до договору купівлі-продажу № КП-404-НБ об'єкта незавершеного будівництва державної власності - житлового будинку, розташованого за адресою: АДРЕСА_1, укладеного 16.02.2015 між ОСОБА_2 та РВ ФДМ України по Чернівецькій області (), шляхом викладення пункту 5.3.1 розділу 5 договору в наступній редакції: « 5.3.1 Завершити будівництво об'єкта та ввести його в експлуатацію в термін до 23.02.2021 р. Можлива зміна первісного призначення.» та викладення пункту 5.3.3. розділу 5 договору в наступній редакції: « 5.3.3. Оформити дозвіл на виконання будівельних робіт на об'єкті приватизації згідно чинного законодавства в термін до 23.02.2019 р.

Рішення суду мотивоване тим, що під час дії спірного договору істотно змінилися обставини, якими сторони керувалися під час його укладення, розірвання договору суперечить суспільним інтересам, потягне заподіяння збитків державі та потягне для сторін шкоду, яка значно перевищує затрати, необхідні для виконання договору на змінених умовах, отже мають місце умови, які є достатньою підставою для зміни умов договору в розумінні ст. 652 ЦК України.

Не погоджуючись із зазначеним вище судовим рішенням, відповідач звернувся до Західного апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою, в якій просить рішення Господарського суду Чернівецької області від 20.06.2018 у справі № 926/917/18 скасувати та прийняти нове рішення, яким в позові відмовити.

Апеляційна скарга мотивована тим, що судом першої інстанції при прийнятті рішення не враховано наступні обставини справи:

- позивач в порушення п. 4.5 Порядку внесення змін до договорів купівлі-продажу державного майна, затвердженого наказом Фонду державного майна України від 05.05.2012 № 605 та зареєстрованого в Міністерстві юстиції України від 11.05.2012 за № 742/21055 та ст.19 Закону України «Про особливості приватизації об'єктів незавершеного будівництва» від 14.09.2000 р. № 1953-ІІІ позивач не оформив дозвіл на виконання будівельних робіт в терміни, визначені договором, не вирішив питання землекористування;

- позивач несвоєчасно звернувся до Управління земельних ресурсів Департаменту містобудівного комплексу та земельних відносин Чернівецької міської ради для укладення договору оренди земельної ділянки, на якій розташований об'єкт приватизації;

- між процедурою внесення змін до договору купівлі-продажу об'єкта приватизації та процедурою відведення земельних ділянок у користування юридичним особам відсутній будь-який правовий зв'язок;

- задовольняючи позов, суд фактично виконав функції органу місцевого самоврядування щодо прийняття відповідного рішення стосовно згоди (або відмови) у продовженні терміну будівництва недобудованого об'єкта державної власності;

- позивач як покупець, окрім листування, не здійснював жодних кроків для виконання договірних зобов'язань.

Позивач не скористувався свої правом щодо надання відзиву на апеляційну скаргу.

Перед початком розгляду справи в суді апеляційної інстанції на адресу суду від представника позивача надійшла заява про відкладення розгляду справи у зв'язку з неможливістю бути присутнім в судовому засіданні, призначеному на 18.12.2018.

Враховуючи строк справи в суді апеляційної інстанції, а також те, що розгляд справи вже відкладався, позивач відзиву на апеляційну скаргу не надав, ухвалою Західного апеляційного господарського суду від 04.12.2018 участь сторін у судовому засіданні не визнавалася обов'язковою, суд відмовляє в задоволенні клопотання про відкладення розгляду справи.

У судовому засіданні 18.12.2018 представник відповідача підтримав доводи, викладені в апеляційній скарзі.

Відповідно до п. 4 ст. 269 ГПК України суд апеляційної інстанції не обмежений доводами та вимогами апеляційної скарги, якщо під час розгляду справи буде встановлено порушення норм процесуального права, які є обов'язковою підставою для скасування рішення, або неправильне застосування норм матеріального права.

Розглянувши матеріали справи, з'ясувавши всі фактичні обставини, на яких ґрунтуються доводи та заперечення сторін, об'єктивно оцінивши докази, які мають значення для розгляду справи, заслухавши в судовому засіданні представника відповідача, суд встановив наступне.

Як встановлено місцевим судом та вбачається із матеріалів справи, 06.02.2015 р. між ОСОБА_2 та РВ ФДМ України по Чернівецькій області було укладено договір купівлі-продажу № КП-404-НБ об'єкта незавершеного будівництва державної власності - житлового будинку, розташованого за адресою: АДРЕСА_1. на земельній ділянці, площа якої складає 0,0663 га, у тому числі під забудовою - 0,0212 га, кадастровий номер НОМЕР_1 (Т. І ,а.с. 21-27). Обєкт приватизації включає в себе майно згідно з актом обстеження будівельного майданчика і технічного стану об'єкта, а саме: 34 залізобетонні палі з перерізом 30*30 см., що занурені на будівельному майданчику з розмірами 15*15 м.

Після оплати за придбаний об'єкт приватизації, відповідно до п. 3.2 договору був підписаний акт приймання-передачі об'єкта незавершеного будівництва від 23.02.2015.

Згідно з п. 5.3.1 договору покупець зобов'язався завершити будівництво об'єкта та ввести його в експлуатацію протягом 3-х років з моменту підписання акту приймання-передачі, тобто до 23.02.2018 (Т.І, а.с. 29).

Відповідно до п. 5.3.3 Договору передбачений обов'язок покупця оформити дозвіл на виконання будівельних робіт на об'єкті приватизації протягом 1-го року з моменту переходу права власності на об'єкт.

Даний пункт змінювався додатковими договорами. Останнім Додатковим договором від 17.08.2017 пункт 5.3.3. Договору викладений в наступній редакції: «Оформити дозвіл на виконання будівельних робіт на об'єкті приватизації згідно з чинним законодавством до 31.12.2017 (Т. І, а.с. 27, 73-75).

Як зазначає позивач, він в грудні 2016 року звернувся до Управління земельних ресурсів департаменту містобудівного комплексу та земельних відносин та подав усі необхідні документи для укладення договору оренди земельної ділянки на якій знаходиться об'єкт незавершеного будівництва.

Відповідно до відповіді Департаменту містобудівного комплексу та земельних відносин Чернівецької міської ради від 03.05.2017 питання щодо надання в оренду земельної ділянки відправлено на довивчення та знаходиться на розгляді постійної комісії міської ради з питань земельних відносин, архітектури та будівництва (Т. І ,а.с. 32).

Протягом серпня 2017 року позивач неодноразово звертався в письмовій формі до управління земельних ресурсів департаменту містобудівного комплексу та земельних відносин та безпосередньо до голови Чернівецької міської ради з заявами про надання інформації щодо розгляду питання надання в оренду земельної ділянки (Т. І ,а.с. 33,34)

У листі-відповіді від 19.10.2017 Департамент містобудівного комплексу та земельних відносин повідомив, що термін надання постійною комісією міської ради з питань земельних відносин, архітектури та будівництва пропозицій та порядок довивчення питання щодо надання в оренду земельної ділянки на АДРЕСА_1, невідомий; остаточні рекомендації з врегулювання піднятого питання постійною комісією не надані (Т. І, а.с. 35)

Крім того, на виконання своїх зобов'язань по договору № КП-404-НБ позивачем були підготовлені та подані відповідачу наступні документи: звіт про стан виконання зобов'язань за цим договором; техніко-економічне обґрунтування необхідності внесення змін у договір купівлі-продажу № КП-404-НБ від 16.02.2015, ескізний проект (містобудівний розрахунок) будівництва багатоквартирного житлового будинку по АДРЕСА_1, лист від 03.05.2017 № К-8164/2-04/01 Департаменту містобудівного комплексу та земельних відносин Чернівецької міської ради; лист від 16.12.2016 № К-7324/0-04/01 Департаменту містобудівного комплексу та земельних відносин Чернівецької міської ради, талону про реєстрацію адміністративної послуги (реєстраційний №36703), лист гр. ОСОБА_2 від 01.08.2017 на адресу Управління земельних ресурсів Департаменту містобудівного комплексу та земельних відносин Чернівецької міської ради щодо розгляду звернення №36703, звернення гр. ОСОБА_2 від 02.08.2017 на адресу Чернівецької міської ради щодо розгляду питання про надання дозволу на складання проект відведення земельної ділянки в оренду для обслуговування нерухомого майна.

Вищенаведені обставини відображені в протоколі засідання комісії РВ ФДМУ по Чернівецькій області № 41 від 11.08., 14.08.2017, яке продовжило позивачу термін для оформлення дозволу на виконання будівельних робіт до 31.12.2017 (Т. І, а.с. 38-41).

На повторне звернення позивача від 28.11.2017 з приводу погодження строків будівництва та введення об'єкта незавершеного будівництва на АДРЕСА_1, Департамент містобудівного комплексу та земельних відносин листом від 12.12.2017 повідомив позивача про те, що рішення з приводу строку завершення будівництва повинно приймати РВ ФДМ України по Чернівецькій області (Т. І, а.с. 45-46).

У зв'язку із спливом терміну завершення будівництва та введення в експлуатацію об'єкта незавершеного будівництва позивач заявою від 18.12.2017 звернувся до РВ ФДМ України по Чернівецькій області, в якій просив внести зміни в п. 5.3.1 та п. 5.3.3 договору, на що 21.12.2017 отримав відповідь, про необхідність долучення рішення органу місцевого самоврядування про згоду щодо продовження терміну будівництва (ст. 19 Закону України «Про особливості приватизації об'єкті незавершеного будівництва») (Т. І, а.с. 47-49). У заяві від 18.12.2017 позивач вказує про те, що питання щодо укладення договору оренди земельної ділянки, який є передумовою для отримання дозволу на завершення будівництва та введення в експлуатацію, розглядається комісією міської ради з питань земельних відносин, архітектури та будівництва більше як п'ять місяців, що в свою чергу унеможливлює виконання позивачем умов договору від 16.02.2015.

26 грудня 2017 року позивач надав РВ ФДМ України по Чернівецькій області звіт про стан виконання зобов'язань по договору купівлі-продажу № КП-404-НБ від 16.02.2015 та повторно 26.12.2017 звернувся із пропозицією внести зміни до Договору.

Листом від 10.01.2018 відповідач звертався до голови Чернівецької міської ради з проханням розібратися в ситуації , щодо наявності неоднозначного (суперечливого) підходу Департаменту до вирішення питання про погодження продовження строку завершення будівництва приватизованих об'єктів у м. Чернівцях з урахуванням вимог ст. 19 Закону України «Про особливості приватизації об'єкті незавершеного будівництва» та з'ясувати обставини, які зумовлюють прийняття Департаментом містобудівного комплексу та земельних відносин Чернівецької міської ради протилежних рішень. Як вбачається з цього листа, орган приватизації раніше листом від 08.12.2017, звертався до Департаменту, який у листі-відповіді від 27.12.2017 повідомив, що Чернівецька міська рада не делегувала РВ ФДМ України по Чернівецькій області прав на продаж незавершеного будівництва за адресою : вул. АДРЕСА_1,та не встановлювала строків завершення будівництва об'єкта, а відтак не повинна приймати рішення з цього приводу (Т. І, а.с. 103-106)

Листом від 16.01.2018 відповідач повідомив позивача про те, що з метою прийняття рішення щодо внесення змін до договору купівлі-продажу від 16.02.2015 позивачу необхідно проінформувати РВ ФДМ України по Чернівецькій області про погодження (відмову) органу місцевого самоврядування щодо продовження строків будівництва та надати підтверджуючі документи (Т. І, а.с. 83).

Надалі, за результатами розгляду звіту позивача від 26.12.2017, РВ ФДМ України по Чернівецькій області 12.02.2018 на засіданні комісії прийняло рішення відхилити пропозицію ОСОБА_2 щодо внесення змін договору купівлі-продажу № КП-404-НБ від 16.02.2015 в частині продовження строків для оформлення дозволу на виконання будівельних робіт на об'єкт незавершеного будівництва (п. 5.3.3 Договору) та завершення будівництва та введення об'єкта в експлуатацію (п. 5.3.1 Договору). Дане рішення оформлено протоколом № 44 засідання комісії РВ ФДМ України по Чернівецькій області з прийняття, в окремих випадках, рішення щодо внесення змін до договорів купівлі-продажу (Т. І, а.с. 53-54).

Дане рішення мотивоване тим, що фактично, станом на 12.02.2018 згоди органу місцевого самоврядування (ст. 19 Закону України «Про особливості приватизації об'єктів незавершеного будівництва») щодо продовження терміну завершення будівництва та введення об'єкта в експлуатацію Покупцем не отримано, а отже ним не надано повного переліку документів, необхідних для внесення змін до договору купівлі-продажу №КІІ- 404-НБ від 16.02.2015.

Як вбачається з матеріалів справи, позивач у листопаді 2017 року зверталася до Шевченківського районного суду м. Чернівці з позовом до Чернівецької міської ради про визнання незаконною бездіяльності та зобов'язання вчинити дії.

Відповідачу рішенням сесії Чернівецької міської ради від 25.01.2018 надано ОСОБА_2 земельну ділянку за адресою вул. АДРЕСА_1, та надано дозвіл на укладання договору оренди земельної ділянки строком на 5 років. (Т. І, а.с. 139-140).

Після прийняття Чернівецькою міською радою рішення від 25.01.2018 ухвалою Шевченківського районного суду м. Чернівці від 05.02.2018 позовну заяву ОСОБА_2 на підставі її клопотання було залишено без розгляду (Т. І, а.с. 137).

Як вбачається з матеріалів справи, у червні 2018 року позивач звернувся до Шевченківського районного суду м. Чернівці з адміністративним позовом до Чернівецької міської ради про визнання незаконною бездіяльність Чернівецької міської ради щодо внесення чи невнесення змін в рішення Чернівецької міської ради № 1124 від 25.01.2018 «Про розгляд звернення ОСОБА_2 щодо надання земельної ділянки за адресою АДРЕСА_1, та зобов'язання Чернівецьку міську раду вчинити дії щодо внесення чи невнесення змін в це рішення.

Як зазначає позивач, підставою для звернення з позовом до суду з позовом стало те, що землевпорядною організацією у виготовленні проекту відведення земельної ділянки відмовлено, оскільки в рішенні органу місцевого самоврядування від 25.01.2018 відсутня інформація про кадастровий номер та площу земельної ділянки, а міська рада черговий раз не відреагувала на письмове звернення ОСОБА_2 про внесення змін у рішення від 25.01.2018 для надання можливості в майбутньому укласти договір оренди земельної ділянки з міською радою.

При винесенні постанови колегія суддів виходила з наступного.

Відповідно до ст. 11 ЦК України, однією з підстав виникнення цивільних прав та обов'язків є, зокрема, договори та інші правочини.

Згідно з ст. 509 ЦК України, зобов'язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов'язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від певної дії, а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов'язку.

За приписами статей 525, 526 ЦК України, статті 193 ГК України зобов'язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутністю таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться. Одностороння відмова від зобов'язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом.

Зміна та розірвання господарських договорів в односторонньому порядку не допускаються, якщо інше не передбачено законом або договором (ч. 1 ст.188 ГК України).

Відповідно до частини 2 статті 651 Цивільного кодексу України договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору. При цьому сторона, яка ставить питання про розірвання чи зміну договору, має довести наявність порушення договору та наявність шкоди, завданої цим порушенням другою стороною.

До 07.03.2018 особливості приватизації об'єктів незавершеного будівництва, що перебувають у державній власності, включаючи законсервовані об'єкти, а також за ініціативою органів, уповноважених управляти відповідним державним майном, об'єктів незавершеного будівництва, що утримуються на балансах підприємств, які не підлягають приватизації, були визначені у Законі України «Про особливості приватизації об'єктів незавершеного будівництва».

На момент укладення договору та під час його виконання ст. 19 Закону України «Про особливості приватизації об'єктів незавершеного будівництва» (втратила чинність 07.03.2018) передбачала, що обов'язковими умовами приватизації об'єктів незавершеного будівництва, крім продажу під розбирання, є: встановлення строку завершення будівництва об'єкта незавершеного будівництва; забезпечення вимог екологічної безпеки, охорони навколишнього природного середовища під час добудови та подальшого введення в експлуатацію об'єкта приватизації. У разі неможливості завершення будівництва в установлені строки за наявності відповідних обґрунтувань строки завершення будівництва можуть бути змінені за рішенням органу приватизації та органу місцевого самоврядування, про що укладається додатковий договір.

У разі невиконання умов, зазначених у цій статті, договір купівлі-продажу підлягає розірванню в установленому законодавством порядку. При цьому покупець, з яким розірвано договір купівлі-продажу, повертає об'єкт приватизації в державну власність за актом приймання-передачі, а також відшкодовує державі збитки, завдані невиконанням умов договору.

Разом з цим, судова колегія апеляційної інстанції зазначає, що згідно з приписами ст. 610 ЦК України, порушенням зобов'язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов'язання (неналежне виконання).

Відповідно до ст. 611 ЦК України у разі порушення зобов'язання настають правові наслідки, встановлені договором або законом, зокрема: 1) припинення зобов'язання внаслідок односторонньої відмови від зобов'язання, якщо це встановлено договором або законом, або розірвання договору; 2) зміна умов зобов'язання; 3) сплата неустойки; 4) відшкодування збитків та моральної шкоди.

Статті 614 ЦК України, 218 ГК України передбачають, що особа за невиконання або неналежне виконання господарського зобов'язання чи порушення правил здійснення господарської діяльності несе відповідальність за наявності її вини (умислу або необережності).

Згідно ч. 2 ст. 8 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності», що набрав чинності з 12.03.2012, планування та забудова земельних ділянок здійснюється їх власниками чи користувачами в установленому законодавством порядку.

Відповідно до ч. 4 ст. 26 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» передбачено, що право на забудову земельної ділянки реалізується її власником або користувачем за умови використання земельної ділянки відповідно до вимог містобудівної документації.

Відповідно до вимог ст. 34 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності», замовник має право виконувати будівельні роботи після реєстрації органом державного архітектурно-будівельного контролю декларації про початок виконання будівельних робіт - щодо об'єктів будівництва, що належать до І - III категорій складності.

З наведеного вбачається, що місцевим господарським судом правильно зазначено про те, що, згідно з вимогами чинного законодавства України виконання п. 5.3. договору щодо завершення будівництва та здачі об'єкта в експлуатацію є можливим зокрема, після укладення договору оренди земельної ділянки, що знаходиться під об'єктом незавершеного будівництва або отримання земельної ділянки у власність.

Як зазначено вище та підтверджується матеріалами справи, ОСОБА_2 розпочала виконувати п. 5.3 договору та зверталася до міської ради з документами, які були необхідні для оформлення права оренди земельної ділянки по фактичному розміщенню об'єкту незавершеного будівництва за адресою: АДРЕСА_1.

Як підтверджено матеріалами справи, зокрема з листів-відповідей Департаменту містобудівного комплексу та земельних ресурсів та листа відповідача, позивач в листопаді 2016 року звертався до Департаменту з питанням щодо надання в оренду земельної ділянки на АДРЕСА_1, шляхом подання документів через Центр надання адміністративних послуг реєстраційний № 36703. Надалі, Департамент повідомляв позивача (03.05.2017) про те, що проект рішення про надання в оренду йому земельної ділянки знятий з розгляду, переданий на довивчення, термін «до вивчення» не відомий. Як вбачається з матеріалів справи, після оскарження позивачем в судовому порядку бездіяльності Чернівецької міської ради, остання 23.01.2018 прийняла рішення, яким надала земельну ділянку по АДРЕСА_1 в оренду ОСОБА_2 строком на 5 років для будівництва та обслуговування житлового будинку (договір купівлі-продажу від 16.02.2015). Проте, надалі позивачу було відмолено у виготовленні проекту відведення земельної ділянки у зв'язку з відсутністю в рішенні міської ради від 23.01.2018 кадастрового номера та площі земельної ділянки.

Зважаючи на викладені вище обставини, які є об'єктивними та незалежними від позивача, місцевий господарський суд дійшов правомірного висновку про відсутність вини позивача у невиконанні умов договору щодо оформлення дозволу на виконання будівельних робіт на об'єкті приватизації у передбачений п. 5.3.3 договору строк.

Відповідно до ст. 188 ГК України, зміна та розірвання господарських договорів в односторонньому порядку не допускаються, якщо інше не передбачено законом або договором.

Сторона договору, яка вважає за необхідне змінити або розірвати договір, повинна надіслати пропозиції про це другій стороні за договором.

Сторона договору, яка одержала пропозицію про зміну чи розірвання договору, у двадцятиденний строк після одержання пропозиції повідомляє другу сторону про результати її розгляду.

У разі якщо сторони не досягли згоди щодо зміни (розірвання) договору або у разі неодержання відповіді у встановлений строк з урахуванням часу поштового обігу, заінтересована сторона має право передати спір на вирішення суду.

Якщо судовим рішенням договір змінено або розірвано, договір вважається зміненим або розірваним з дня набрання чинності даним рішенням законної сили, якщо іншого строку набрання чинності не встановлено за рішенням суду.

Згідно з ч. 1, 2 ст. 651 ЦК України, зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом.

Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.

Так, в силу ст. 652 ЦК України, у разі істотної зміни обставин, якими сторони керувалися при укладенні договору, договір може бути змінений або розірваний за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або не випливає із суті зобов'язання.

Зміна обставин є істотною, якщо вони змінилися настільки, що, якби сторони могли це передбачити, вони не уклали б договір або уклали б його на інших умовах.

Якщо сторони не досягли згоди щодо приведення договору у відповідність з обставинами, які істотно змінились, або щодо його розірвання, договір може бути розірваний, а з підстав, встановлених частиною четвертою цієї статті, - змінений за рішенням суду на вимогу заінтересованої сторони за наявності одночасно таких умов: 1) в момент укладення договору сторони виходили з того, що така зміна обставин не настане; 2) зміна обставин зумовлена причинами, які заінтересована сторона не могла усунути після їх виникнення при всій турботливості та обачності, які від неї вимагалися; 3) виконання договору порушило б співвідношення майнових інтересів сторін і позбавило б заінтересовану сторону того, на що вона розраховувала при укладенні договору; 4) із суті договору або звичаїв ділового обороту не випливає, що ризик зміни обставин несе заінтересована сторона.

Зміна договору у зв'язку з істотною зміною обставин допускається за рішенням суду у виняткових випадках, коли розірвання договору суперечить суспільним інтересам або потягне для сторін шкоду, яка значно перевищує затрати, необхідні для виконання договору на умовах, змінених судом.

Процедуру внесення змін до договорів купівлі-продажу державного майна, укладених державними органами приватизації визначає Порядок внесення змін до договорів купівлі-продажу державного майна, затверджений наказом Фонду державного майна України від 03.05.2012 №605 (порядок).

Відповідно до п.1.2. Порядку № 605, внесення змін до договору купівлі-продажу державного майна (далі - договір купівлі-продажу) здійснюється шляхом укладання між державним органом приватизації (далі - орган приватизації) та власником об'єкта приватизації (далі - власник) договору про внесення змін до договору купівлі-продажу (далі - договір про внесення змін).

Порядок підготовки проекту договору про внесення змін визначений у главі IV Порядку.

Так, проект договору про внесення змін готується з урахуванням вимог чинного на час його укладання законодавства. Він має також ураховувати чинність вимог законодавства щодо інших умов договору купівлі-продажу, до якого вносяться зміни.

Якщо ініціатором внесення змін до договору купівлі-продажу виступає власник, то пропозиції щодо внесення зазначених змін подаються ним у листі, що направляється органу приватизації, з яким укладався договір купівлі-продажу, за його місцезнаходженням.

Орган приватизації в двотижневий строк з моменту надходження пропозицій щодо внесення змін до договору купівлі-продажу у разі відсутності всіх необхідних документів для прийняття остаточного рішення визначає перелік таких документів і повідомляє про це заявника листом.

До переліку цих документів можуть належати: техніко-економічне обґрунтування внесення змін до договору купівлі-продажу; уточнений бізнес-план розвитку підприємства в частині інвестиційних зобов'язань; звіт про стан виконання договірних умов на день подання пропозиції про внесення змін до договору купівлі - продажу та підтверджувальні документи; проект договору про внесення змін до договору купівлі-продажу; письмова згода з проектом договору про внесення змін керівника товариства, пакет акцій якого був об'єктом купівлі-продажу (відповідно до статуту - письмова згода керівника, рішення правління або загальних зборів, засвідчені печаткою).

Відповідно до п. 4.5.-4.6 зазначеного Порядку у двадцятиденний строк після одержання від власника всіх потрібних документів їх розглядає орган приватизації. Якщо зауваження відсутні, то договір про внесення змін підписується органом приватизації. За наявності зауважень щодо поданих документів або обґрунтованої незгоди з поданою пропозицією про внесення змін до договору купівлі-продажу орган приватизації у двотижневий строк готує і направляє заявнику протокол розбіжностей. Повторний розгляд доопрацьованих документів здійснюється відповідно до вимог цього Порядку.

Як вбачається з матеріалів справи та не заперечується РВ ФДМУ по Чернівецькій області покупець звертався до продавця з пропозицією продовжити термін завершення будівництва та введення об'єкта в експлуатацію. Проте, така пропозиція була відхилена.

Як зазначено вище, Закон пов'язує можливість зміни договору безпосередньо не лише з наявністю істотної зміни обставин, а з наявністю всіх умов у сукупності, визначених ч. 2 ст. 652 Цивільним кодексом України.

Метою зміни договору у зв'язку з істотною зміною обставин є необхідність відновлення балансу інтересів сторін договору, істотно порушеного внаслідок непередбачуваної зміни обставин, що не залежать від волі сторін. Зміна обставин вважається істотною, якщо вони змінилися настільки, що якщо сторони могли це передбачити, вони не уклали договір або уклали б його на інших умовах.

Як правильно зазначено місцевим господарським судом, при укладенні договору сторони не розраховували на те, що умовою для початку виконання будівельних робот є тривалий процес оформлення землекористування, яке фактично унеможливило виконання робіт в передбачений договором строк.

Отже сторони виходили з того, що істотна зміна обставин не настане.

При цьому, причини, які стали підставою для відстрочення будівельних робіт позивач не міг усунути, оскільки, вчиняв дії для отримання правовстановлюючих документів на земельну ділянку, проте вчасно не отримав таких. Так, суд апеляційної інстанції звертає увагу, що в листі від 10.01.2018 РВ ФДМ України по Чернівецькій області, адресованому голові Чернівецької міської ради, вказує на те, що на звернення позивача в листопаді 2016 року до міської ради для отримання рішення про надання земельної ділянки в оренду, Департамент повідомивши в травні 2017 року про зняття проекту такого рішення з порядку денного та направлення на довивчення, не повідомив ані про причини, ані про терміни «довивчення» (лист від 19.10.2017).

З огляду на наведене, судова колегія зазначає, що місцевий господарський суд дійшов правомірного висновку про те, що під час дії спірного договору істотно змінилися обставини, якими сторони керувалися під час його укладення, розірвання договору суперечить суспільним інтересам, потягне заподіяння збитків державі та потягне для сторін шкоду, яка значно перевищує затрати, необхідні для виконання договору на змінених умовах, отже мають місце умови, які є достатньою підставою для зміни умов договору в розумінні ст. 652 ЦК України, а тому наявні підстави для внесення змін у спірний договір купівлі продажу в частині продовження терміну виконання робіт.

Відповідно до п. 6 ч. 2 ст. 16 ЦК України, ч. 2 ст. 20 ГК України одним із способів захисту прав та інтересів є зміна правовідношення, отже суд може захистити порушене право шляхом зміни умов договору за рішенням суду, оскільки відповідно до ч. 5 ст. 188 ГК України, якщо судовим рішенням договір змінено або розірвано, договір вважається зміненим або розірваним з дня набрання чинності даним рішення законної сили, якщо іншого строку набрання чинності не встановлено за рішенням суду.

Причини, які стали підставою для відстрочення будівельних робіт позивач не міг усунути, оскільки будь-якого впливу на рішення Чернівецької міської ради та компетентних органів у сфері містобудування не має. Тобто, при укладенні договору сторони не розраховували, що умовою для початку виконання будівельних робіт є тривалий процес оформлення землекористування, який фактично унеможливив виконання позивачем робіт в передбачений договором строк.

Таким чином, враховуючи вищенаведене слід дійти висновку, що під час дії спірного договору істотно змінилися обставини, якими сторони керувалися під час його укладення, розірвання договору суперечить суспільним інтересам, потягне заподіяння збитків державі та потягне для сторін шкоду, яка значно перевищує затрати, необхідні для виконання договору на змінених умовах, отже мають місце умови, які є достатньою підставою для зміни умов договору в розумінні ст. 652 ЦК України.

Доводи, викладені в апеляційній скарзі, не спростовують висновків суду та обставин справи про те, що затримка в оформленні дозволу на виконання будівельних робіт на об'єкті приватизації відбулася не з вини позивача, оскільки звернувшись в листопаді 2016 року до міської ради з метою оформити право оренди земельною ділянкою, на якій розташований об'єкт незавершеного будівництва, позивач не міг передбачити що це питання буде знято з розгляду на повернено на невизначений термін на доопрацювання.

При цьому, як вбачається з матеріалів справи, позивач оскаржував в судовому порядку бездіяльність Чернівецької міської ради щодо розгляду звернення ОСОБА_2 про надання земельної ділянки за адресою вул. АДРЕСА_1 в оренду.

Враховуючи вищенаведене, колегія суддів дійшла висновку, що рішення Господарського суду Чернівецької області від 20.06.2018 у справі № 926/917/18 слід залишити без змін, а апеляційну скаргу без задоволення.

Керуючись ст.ст. 269, 270, 275, 276, 281, 282 Господарського процесуального кодексу України, - Західний апеляційний господарський суд

П О С Т А Н О В И В :

1. В задоволенні апеляційної скарги Регіонального відділення Фонду державного майна України по Чернівецькій області за № 10-08-02649 від 13.07.2018 відмовити.

2. Рішення Господарського суду Чернівецької області від 20.06.2018 у справі № 926/917/18 залишити без змін.

3. Судовий збір, сплачений за апеляційну скаргу, покласти на скаржника.

4. Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її прийняття і може бути оскаржена в касаційному порядку протягом 20 днів з дня складення повного судового рішення.

Повний текст постанови складено 26.12.2018.

Головуючий - суддя Скрипчук О.С.

суддя Дубник О.П.

суддя Зварич О.В.