Окрема думка судді
Великої Палати Верховного Суду Ткачука О.С.
Провадження № 12-143гс18
З таким рішенням не погоджуюсь, тому відповідно до частини 3 статті 34 ГПК України висловлюю окрему думку.
Фактичні обставини справи
1. 21 грудня 2005 року між ДП МОУ «Укроборонлізинг» та ТОВ «Дженерал-сервіс» було укладено договір купівлі-продажу військового майна, за яким останньому були реалізовані нежитлові будівлі військового містечка № НОМЕР_1 , що знаходяться в м. Києві на вул. Онуфрія Трутенка, 3 загальною площею 1 897, 60 кв. м.
2. 6 вересня 2006 року заступник Міністра оборони України листом повідомив директора ТОВ «Дженерал-сервіс» про те, що на засіданні від 20 липня 2006 року № 20 Комісії з питань використання цілісних майнових комплексів, іншого нерухомого майна та земель оборони, які вивільняються в ході реформування ЗСУ, прийнято рішення щодо передачі до земель запасу земельної ділянки військового містечка № НОМЕР_1 (м. Київ, вул. Трутенка, 3) під придбаними ТОВ «Дженерал-сервіс» будівлями площею 0, 16 га.
3. 15 листопада 2006 року ТОВ «Дженерал-сервіс» продало ТОВ «Будтехнології» придбані у МОУ за договором купівлі-продажу нежитлові будівлі військового містечка. Предметом купівлі-продажу у цих договорах були нежитлові будівлі без вказівки на перехід права користування або оренди земельної ділянки, на якій вони розташовані; дані щодо цільового призначення земельних ділянок, на яких розташовані будівлі, їх кадастрові номери та документи, які б підтверджували належність прав на земельні ділянки продавцям нерухомого майна, були відсутні у договорах.
4. 21 травня 2007 року ТОВ «Будтехнології» подало до Ради клопотання щодо укладення договору оренди спірної земельної ділянки. Однак договір оренди укладено не було, у зв`язку з чим ТОВ «Будтехнології» звернулося до господарського суду з відповідним позовом.
5. 25 липня 2007 року було прийнято рішення Господарського суду м. Києва у справі № 35/284, яким задоволено позов ТОВ «Будтехнології» до Ради та Головного управління земельних ресурсів виконавчого органу Київради (КМДА): визнано право позивача на користування спірною земельною ділянкою для експлуатації та обслуговування нежитлових будівель; вирішено вважати укладеним договір оренди земельної ділянки для експлуатації та обслуговування нежитлових будівель між ТОВ «Будтехнології» та Радою в запропонованій позивачем редакції, викладеній у резолютивній частині рішення, з моменту набрання чинності судовим рішенням; зобов`язано Головне управління земельних ресурсів зареєструвати цей договір з усіма додатками, що є його невід`ємними частинами, у встановленому порядку.
6. 3 вересня 2007 року постановою Київського апеляційного господарського суду рішення Господарського суду міста Києва від 25 липня 2007 року у справі № 35/284 залишено без змін. Касаційний перегляд справи не здійснювався.
9. 22 липня 2013 року на підставі рішення Ради від 1 листопада 2012 року № 394/8678 відповідачі уклали договір оренди земельної ділянки, за яким орендодавець (Рада) за актом приймання-передачі передає, а орендар (ТОВ «Будтехнології») приймає в оренду цю земельну ділянку.
10. Отже, спірну земельну ділянку передано орендодавцем орендарю за актом приймання-передачі земельної ділянки від 22 липня 2013 року; станом на момент розгляду спору на ній здійснюється будівництво житлового комплексу, замовником якого є ТОВ «Будтехнології».
Рух справи в судах
11. У жовтні 2016 року прокуратура звернулася до суду з позовом в інтересах держави в особі МОУ та ККЕУ до Ради та ТОВ «Будтехнології» про:
1) визнання незаконним та скасування рішення Ради від 1 листопада 2012 року № 394/8678;
2) визнання недійсним договору оренди спірної земельної ділянки площею 1, 5940 га, укладеного Радою і ТОВ «Будтехнології» від 22 липня 2013 року;
3) визнання відсутнім у ТОВ «Будтехнології» права користування спірною земельною ділянкою площею 1, 5940 га.
12. Рішенням Господарського суду міста Києва від 7 лютого 2017 року у задоволенні позовних вимог відмовлено повністю.
13. Київський апеляційний господарський суд постановою від 30 серпня 2017 року рішення суду першої інстанції залишив без змін, але з інших підстав.
Підстави та мотиви для висловлення окремої думки
Щодо відведення земельної ділянки
14. Земельне законодавство, зокрема ч. 1 ст. 120 ЗК України у редакції станом на момент укладення договору купівлі-продажу військового майна, 21 грудня 2005 року, не встановлювало автоматичного переходу прав на земельну ділянку або її частину при переході права власності на будівлю. Законодавець у наведеній вище нормі передбачив можливість переходу права власності на земельну ділянку або її частини на підставі цивільно-правових угод, а права користування на підставі договору оренди.
15. Разом з тим на час укладення оспореного договору (22 липня 2013 року) відбулись зміни у земельному законодавстві, зокрема ст. ст. 120, 140 та 141 ЗК України, відповідно до яких законодавець встановив імперативний припис щодо переходу права на земельну ділянку у разі набуття права на нерухоме майно та передбачив відповідну підставу для припинення права користування земельною ділянкою у випадку набуття іншою особою права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, які розташовані на земельній ділянці.
16. У постанові Великої Палати Верховного Суду зазначено, що законодавство, яке діяло станом на час прийняття рішення № 394/8678 та укладення спірного договору оренди встановлювало правило, за яким перехід права на земельну ділянку до нового набувача нерухомого майна відбувається в силу прямого припису закону, незалежно від волі органу, який уповноважений розпоряджатися земельною ділянкою.
17. Також зазначено, що перехід права на земельну ділянку, що має правовий режим земель оборони, до приватного власника придбаного об`єкта нерухомості, розташованого на ній, об`єктивно зумовлює зміну її цільового призначення, зокрема, на землі забудови (житлової або громадської) або землі промисловості, адже змінюється суб`єкт її використання, земельна ділянка в такому випадку використовується для експлуатації придбаного у власність об`єкта нерухомості, розташованого на цій земельній ділянці, а не є наданою для розміщення і діяльності військової частини.
18. На мою думку, такий висновок не узгоджується із діючою на час спірного рішення № 394/8678 (1 листопада 2012 року) редакцією ст. 20 ЗК України щодо процедури зміни цільового призначення земель, яка передбачала, що віднесення земель до тієї чи іншої категорії здійснюється на підставі рішень органів державної влади, ВР АРК, Ради міністрів АРК та органів місцевого самоврядування відповідно до їх повноважень. Зміна цільового призначення земель провадиться органами виконавчої влади або органами місцевого самоврядування, які приймають рішення про передачу цих земель у власність або надання у користування.
19. Ця норма є чинною також і на сьогодні, тому правова позиція суду щодо порядку зміни цільового призначення земельної ділянки зі зміною власника (землекористувача) земельної ділянки суперечить діючому законодавству.
20. Суд першої інстанції вірно встановив, що земельна ділянка, на якій ведеться будівництво житлового комплексу, нележить до земель оборони, а постійним користувачем землі є ККЕУ.
23. Київська міська рада як орган місцевого самоврядування не мала повноваження щодо передачі оспорюваної земельної ділянки в оренду, не будучи тим суб`єктом, який станом на час прийняття цього рішення мав повноваження щодо передачі цих земель у власність або надання у користування. Цим суб`єктом є держава в особі МОУ.
24. За відсутності доказів зміни цільового призначення земельної ділянки, яка належить до земель оборони, в порядку, визначеному ст. 20 ЗК України, така ділянка не може використовуватися у господарських цілях, в тому числі для забудови, у зв`язку з чим укладені договори, об`єктами яких є землі оборони, підлягають визнанню недійсними.
25. Оособа, яка набула право власності на об`єкт нерухомості, розташований у межах земельної ділянки, якою користувався попередній власник нерухомого майна, має право вимагати оформлення документів на користування земельною ділянкою на умовах і в обсязі, які були встановлені для попереднього землекористувача власника об`єкта нерухомості, або частиною земельної ділянки, яка необхідна для обслуговування об`єкта нерухомості, розташованого на ній.
26. Однак попереднім землекористувачем власником об`єкта нерухомості була держава в особі МОУ. Тому висновок про те, що орган місцевого самоврядування законно розпорядився зазначеною земельною ділянкою, на якій знаходився об`єкт оборони до моменту його відчуження, видається сумнівним.
27. Велика Палата Верховного Суду, ухвалюючи рішення, дійшла висновку про те, що розмір частини земельної ділянки, яка необхідна для його обслуговування, має визначатися на основі державних будівельних норм та санітарних норм і правил.
28. У цій справі площа нежитлових будівель, які були відчужені ТОВ «Дженерал-сервіс» (а пізніше ТОВ «Будтехнології»), становить 1 897, 6 кв. м, у той час як в оренду для обслуговування цієї нерухомості товариству було передано земельну ділянку площею 15 940 квадратних метрів (1, 5940 га).
29. Як наслідок, ТОВ «Будтехнології» отримало правовстановлюючі документи на земельну ділянку із категорії земель оборони, яка майже у десять разів перевищує площу відчужених об`єктів нерухомості.
30. Таким чином, відведення 1,434 га земель оборони рішенням неуповноваженого на це органу місцевого самоврядування відбулося з порушенням чинного на той час земельного законодавства. Велика Палата Верховного Суду, ухвалюючи своє рішення, мала б врахувати вказану обставину.
Щодо застосування наслідків спливу строку позовної давності
31. З приводу застосування наслідків спливу строку позовної давності Велика Палата Верховного Суду погодилась з тим, що суд першої інстанції з`ясував та правильно встановив, що прокурор був обізнаний з рішенням № 394/8678 під час його прийняття міською радою 1 листопада 2012 року.
32. З цього приводу слід зауважити, що такий підхід, за якого для визначення початку відліку позовної давності до уваги береться дата присутності прокурора на засіданні органу місцевого, не відповідає правовим висновкам Великої Палати Верховного Суду про те, що позовна давність має вираховуватись із моменту, коли особа, право якої порушено, дізналася, або могла дізнатися про порушення своїх прав (наприклад, постанова Великої Палати Верховного Суду від 19 червня 2018 року у справі № 916/1979/13, провадження № 12-62гс18).
33. Велика Палата Верховного Суду у справі, що розглядається, дійшла висновку про те, що як прокурор, так і позивачі повинні були знати, та не могли не знати про здійснення фактичного використання спірної земельної ділянки новим власником. Вказані особи, на думку Великої Палати Верховного Суду, не могли не знати про невідповідність розміру наданої в оренду земельної ділянки дійсному розміру земельної ділянки, необхідної для обслуговування придбаних будівель, і могли своєчасно звернутись до суду за захистом порушеного права.
34. З такими висновками щодо спливу строку позовної давності у цій справі погодитися не можна виходячи з наступних міркувань:
1) предметом позовних вимог у цій справі, серед іншого, була вимога про визнання відсутнім права користування земельною ділянкою у відповідача, тобто по суті йдеться про усунення перешкод у здійсненні правомочностей власника цієї земельної ділянки (про негаторний позов, передбачений ст. 391 ЦК України);
3) за висновком Великої Палати Верховного Суду стосовно застосування позовної давності до негаторних позовів, викладеним у постанові 4 липня 2018 року у справі № 653/1096/16-ц (провадження № 14-181цс18) допоки особа є власником нерухомого майна, вона не може бути обмежена у праві звернутися до суду з позовом про усунення перешкод у здійсненні права користування та розпорядження цим майном. А тому негаторний позов може бути пред`явлений упродовж всього часу тривання відповідного правопорушення;
4) у випадку, якщо особа (набувач) не може за жодних обставин реалізовувати правомочності власника щодо певного майна через те, що вона не може у зв`язку із прямою законодавчою забороною виступати навіть потенційним власником майна, однак фактично володіє, користується або розпоряджається майном, питання про позовну давність апріорі не може виникати, оскільки не можуть захищатися права особи, яка не може бути власником такого майна. Те саме стосується випадків, коли право на певне майно може бути набуто лише у порядку спеціальної законодавчо визначеної процедури.
5) у цій справі право оренди, власності чи будь яке інше право на земельну ділянку удесятеро більшу, ніж площа придбаної нерухомості, не може виникнути у жодної юридичної особи на підставі рішення органу місцевого самоврядування, оскільки щодо земель оборони встановлено спеціальний порядок їх відчуження. Без дотримання цього спеціального порядку, тобто без рішення відповідного уповноваженого органу, який є розпорядником відповідних земель, не може змінюватися цільове призначення земель оборони, проводитися передання їх у власність, оренду тощо. Такі землі не змінюють свого цільового призначення автоматично і залишаються землями оборони, тобто залишаються у державній власності. Позовна давність на правовідносини щодо усунення перешкод у користуванні державою таким майном не поширюються, оскільки фактично йдеться про негаторний позов.
35. Отже, оскільки власником спірної земельної ділянки є Держава в особі МОУ і цей власник не вчиняв жодних дій по її відчуженню ТОВ «Дженерал-сервіс» та ТОВ «Будтехнології», а земельна ділянка була відведена в оренду не уповноваженим на це суб`єктом, таке порушення права має триваючий характер, а тому уповноважений орган наділений правом пред`явити позов упродовж всього часу існування відповідного правопорушення.
Суддя Великої Палати Верховного Суду О.С. Ткачук