ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

06 грудня 2018 року

м. Київ

Справа № 908/1634/17

Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:

Дроботової Т.Б. – головуючого, Пількова К.М., Чумака Ю.Я.,

секретар судового засідання – Підгірська Г.О.,

за участю представників:

позивача – не з’явився,

відповідача - не з’явився,

розглянувши у відкритому судовому засіданні касаційну скаргу Головного управління Держгеокадастру у Запорізькій області

на постанову Донецького апеляційного господарського суду від 14.02.2018 (судді: Мартюхіна Н. О., Сгара Е. В., Склярук О. І.) та рішення Господарського суду Запорізької області від 05.12.2017 (суддя Корсун В. Л.) у справі № 908/1634/17

за позовом Фермерського господарства "Широкий лан"

до Головного управління Держгеокадастру у Запорізькій області та Мелітопольської районної державної адміністрації Запорізької області

про визнання поновленим договору,

В С Т А Н О В И В:

1. Короткий зміст позовних вимог і заперечень

1.1. У серпні 2017 року Фермерське господарство “Широкий лан” (далі - ФГ “Широкий лан”) звернулося до Господарського суду Запорізької області з позовом до Головного управління Держгеокадастру у Запорізькій області про визнання поновленим на той самий строк і на тих же умовах договору оренди земельної ділянки від 23.07.2009 (зареєстрований 18.08.2009 за № 06) загальною площею 33,9999 га ріллі, розташованої на території Новгородківської сільської ради Мелітопольського району Запорізької області, за межами населених пунктів, укладеного між Мелітопольською районною державною адміністрацією та ФГ “Широкий лан”.

1.2. Позовну заяву із посиланням на положення статей 764, 792 Цивільного кодексу України, статті 13, частини 6 статті 33 Закону України "Про оренду землі" обґрунтовано тим, що позивач повідомив відповідача про поновлення договору оренди землі на 10 років листом – повідомленням від 27.05.2014 № 017, проте Головне управління Держгеокадастру у Запорізькій області у литсі від 12.06.2014 № 27-8-0.4-4023/2-14 поінформувало про укладення договору строком на 5 років, оскільки запропонований позивачем строк дії договору - 10 років є фактичною зміною істотної умови, яку неможливло погодити.

Так, позивач 11.07.2014 у листі-повідомленні № 023 поінформував відповідача про поновлення договору оренди на 5 років.

Протягом 2014– 2015 років між сторонами велося листування з приводу поновлення договору оренди землі, а у листі від 25.05.2015 № 27-8-0.4-5995/2-15 відповідач повідомив про відсутність правових підстав для поновлення (продовження) договору оренди земельної ділянки від 23.07.2009 (зареєстрований 18.08.2009) та про прийняття наказу від 21.05.2015 № 55/0/13-15, згідно з яким земельну ділянку площею 33,9999 га, розташовану на території Новгородківської сільської ради Мелітопольського району Запорізької області, включено до переліку земельних ділянок, які виставлено на земельні торги.

Водночас згідно з постановою Запорізького окружного адміністративного суду від 04.11.2015, яка набрала чинності, у справі № 808/3240/15 визнано протиправними дії Головного управління Держгеокадастру у Запорізькій області щодо включення земельної ділянки до переліку земельних ділянок, які виставлено на торги, та скасовано наказ від 25.05.2015 № 27-8-0.4-5995/2-15.

Позивач наголосив, що ним дотримано умов договору та положень статті 33 Закону України "Про оренду землі" щодо використання переважного права на поновлення договору, він продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору, протягом одного місяця після закінчення строку договору листа – повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору не надходило.

Отже, договір оренди земельної ділянки від 23.07.2009 (зареєстрований 18.08.2009) вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які було передбачено договором.

1.3. Головне управління Держгеокадастру у Запорізькій області у відзиві на позовну заяву просило відмовити у її задоволенні, акцентуючи, що на підставі частини 4 статті 33 Закону України "Про оренду землі" у разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється. Станом на час отримання листів – повідомлень позивача із пропозицією поновити договір та змінити одну із його істотних умов, а саме збільшити строк дії договору, сторони не досягли згоди, отже переважне право орендаря земельної ділянки на поновлення договору припинилося.

Відповідач зазначив також про ненадання позивачем доказів належного виконання ним умов договору, тому ФГ "Широкий лан" не доведено наявності у нього переважного права на поновлення договору відповідно до частини 1 статті 33 Закону України "Про оренду землі".

2. Короткий зміст судових рішень у справі

2.1. Рішенням Господарського суду Запорізької області від 05.12.2017, залишеним без змін постановою Донецького апеляційного господарського суду від 14.02.2018, позов задоволено повністю, визнано поновленим на той самий строк і на тих же умовах договір від 23.07.2009 (зареєстрований 18.08.2009) оренди земельної ділянки загальною площею 33,9999 га ріллі, розташованої на території Новгородківської сільської ради Мелітопольського району Запорізької області, за межами населених пунктів, укладений між Мелітопольською райдержадміністрацією і ФГ “Широкий лан”.

Суд першої інстанції, з яким погодився суд апеляційної інстанції, дійшов висновку про дотримання позивачем умов договору і вимог земельного законодавства від яких залежить реалізація його переважного права на поновлення спірного договору оренди землі, а саме: орендар належно виконував свої обов'язки за договором, до спливу строку договору повідомив орендодавця у встановлені строки про свій намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк, до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди.

Отже, установивши, що позивач продовжує користуватися спірною земельною ділянкою; належним чином виконує умови договору, а орендодавець протягом місяця після закінчення строку дії договору не повідомив про відмову у поновленні договору, суди задовольнили позов на підставі положень частини 6 статті 33 Закону України "Про оренду землі".

Крім того, суди зазначили, що такий висновок міститься і у постанові від 04.11.2015 Запорізького окружного адміністративного суду у справі № 808/3240/15 (яка набрала законної сили 15.12.2015).

3. Короткий зміст касаційної скарги і заперечень на неї

3.1. Не погоджуючись із судовими рішення, Головне управління Держгеокадастру у Запорізькій області у касаційній скарзі просить рішення Господарського суду Запорізької області від 05.12.2017 і постанову Донецького апеляційного господарського суду від 14.02.2018 скасувати, прийняти нове рішення, яким у задоволенні позову відмовити повністю.

Скаржник зазначає, що станом на час отримання листів – повідомлень позивача із пропозицією поновити договір на термін, збільшений з 5 до 10 років, тобто зі зміною однієї із істотних умов договору, Головне управління Держгеокадастру у Запорізькій області не вбачало підстав для таких змін. Отже, між сторонами не було досягнуто домовленості щодо зміни істотних умов договору, і з моменту недосягнення такої домовленості згідно з положеннями частини 4 статті 33 Закону України "Про оренду землі" переважне право орендаря на укладення договору землі припинилося. Однак суди неправильно застосували зазначену норму права і задовольнили позовну заяву за наявності підстав, які свідчать про правомірність дій Головного управління Держгеокадастру у Запорізькій області.

На думку скаржника, суди неправильно застосували положення частини 1 статті 33 Закону України "Про оренду землі", для застосування якої і визнання за орендарем переважного права на поновлення договору оренди необхідним є встановлення факту належного виконання орендарем своїх обов'язків за договором. Водночас жоден письмовий доказ, наявний у матеріалах справи, не містить відомостей про належне виконання позивачем зобов'язань за договором. Таким чином, позивачем позовних вимог у частині наявності у нього переважного права на поновлення договору оренди у зв'язку із належним виконанням своїх обов'язків за договором не обґрунтовано, а його вимоги є безпідставні.

3.2. У відзиві на касаційну скаргу ФГ "Широкий лан" просить залишити її без задоволення, а судові рішення – без змін, наголошуючи на дотриманні ним умов договору та положень статті 33 Закону України "Про оренду землі", продовженні користування земельною ділянкою після закінчення строку дії договору і відсутності заперечень орендодавця про поновлення договору у встановлений законодавством строк.

4. Розгляд касаційної скарги

4.1. Заслухавши суддю-доповідача, дослідивши наведені у касаційній скарзі доводи, перевіривши матеріали справи щодо правильності застосування судами попередніх інстанцій норм матеріального і процесуального права, колегія суддів вважає, що касаційна скарга підлягає частковому задоволенню з таких підстав.

4.2. Як убачається із матеріалів справи та встановлено судами попередніх інстанцій 23.07.2009 між Мелітопольською райдержадміністрацією (орендодавець) і ФГ "Широкий лан" (орендар) укладено договір оренди земельної ділянки, за умовами якого орендодавець надає, а орендар приймає у строкове платне користування земельну ділянку за рахунок земель запасу сільськогосподарського призначення (рілля) на території Новгородківської сільської ради, яка розташована за межами населених пунктів, для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, кадастровий номер :06:007:0005 загальною площею 33,9999 га рілля у стані, придатному для її цільового призначення.

За змістом пункту 8 договору його укладено строком на 5 років. Договір набирає чинності після підписання сторонами та його державної реєстрації. Після закінчення строку договору орендар в разі виконання умов договору має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 30 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.

Пунктом 44 договору передбачено, що він набуває чинності після підписання сторонами та його державної реєстрації.

18.08.2009 договір оренди земельної ділянки від 23.07.2009 зареєстровано у МРВ ЗРФ "Центр державного земельного кадастру" запис № 06.

4.3. Суди також установили такі обставини:

- 27.05.2014 ФГ "Широкий лан" направило до Головного управління Держгеокадастру у Запорізькій області лист-повідомленням № 017 з проханням про поновлення договору оренди земельної ділянки від 23.07.2009 на 10 років з направленням проекту додаткової угоди до договору оренди;

- 12.06.2014 Головне управління Держгеокадастру у Запорізькій області у листі № 27-8-0.4-4023/2-14 повідомило ФГ "Широкий лан", що договір оренди було укладено на строк 5 років, а оскільки строк оренди є істотною умовою, то відповідно до частин 3 - 6 статті 33 Закону України "Про оренду землі" поновлення договору оренди земельної ділянки відбувається на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. Головне управління Держгеокадастру у Запорізькій області повідомило, що запропонована позивачем умова про укладення договору на 10 років фактично є зміною істотної умови, що унеможливлює її погодження;

- 11.07.2014 голова ФГ "Широкий лан" у листі-повідомленні № 023 повторно звернувся до Головного управління Держгеокадастру у Запорізькій області із проектом додаткової угоди до договору оренди земельної ділянки для поновлення його дії, в якому просив поновити дію договору на 5 років, без зміни його істотних умов;

- 30.07.2014 Головне управління Держгеокадастру у Запорізькій області у листі № 32-8-0.4-6406/2-14 повідомило ФГ "Широкий лан" про відсутність у додатках до додаткової угоди всіх необхідних документів для поновлення договору оренди земельної ділянки, зокрема доказів внесення інформації про земельну ділянку до Державного земельного кадастру, а також довідки про нормативну грошову оцінку земельної ділянки;

- 11.08.2014 у листі-повідомленні № 029 ФГ "Широкий лан" звернулося до Головного управління Держгеокадастру у Запорізькій області з проектом додаткової угоди до договору оренди земельної ділянки для поновлення дії договору, в якому зазначило, що відсутні у попередньому листі-повідомленні документи про підтвердження внесення інформації про земельну ділянку до Державного земельного кадастру і про її нормативну грошову оцінку додаються. Цей лист-повідомлення управління отримало 11.08.2014, про що свідчить відбиток штампа вхідної кореспонденції;

- 19.08.2014 Головне управління Держгеокадастру у Запорізькій області листом № 32-8-0.4-7455/2-14 повідомило ФГ "Широкий лан", що за умовами пункту 8 договору для продовження терміну дії договору, орендар зобов'язаний не пізніше, ніж за 30 днів до закінчення строку оренди звернутися до орендодавця із відповідним клопотанням. Термін дії договору оренди земельної ділянки закінчується 18.08.2014, отже останнім днем звернення орендаря з клопотанням про поновлення договору оренди є 18.07.2014. Натомість, ФГ "Широкий лан" звернулося до Головного управління Держземагенства у Запорізькій області 11.08.2014. Крім того, ФГ "Широкий лан" роз'яснено про необхідність повернення орендодавцю земельної ділянки на умовах, визначених договором;

- 26.08.2014 ФГ "Широкий лан" направило лист-повідомлення № 033, в якому позивач заперечив проти припинення орендних відносин і зазначив, що за умовами пункту 8 договору та статті 33 Закону України "Про оренду землі" про намір продовжити термін дії договору орендар повинен повідомити орендодавця не пізніше ніж за 30 днів до закінчення строку дії договору, тобто до 18.07.2014. ФГ "Широкий лан" наголосило, що повідомило Головному управлінню Держземагентства у Запорізькій області про намір подовжити дію договору 27.05.2014. При цьому, у зазначеному листі орендар акцентував, що закон не містить конкретних вимог до переліку документації, необхідної для поновлення договору оренди землі, на той час як на вимоги орендодавця, викладені у листах від 12.06.2014 № 27-8-0.4-4023/2-14 і від 30.07.2014 № 32-8-0.4-640672-14, позивач надавав необхідні документи та узгоджував умови договору. Крім того, ФГ "Широкий лан" наголосило на помилковому зазначенні орендодавцем у листі від 19.08.2014, що датою звернення орендаря про поновлення договору оренди є 11.08.2014 (фактично 28.05.2014), а також, що Головне управління Держземагентства у Запорізькій області, не повідомляючи свого рішення щодо поновлення договору, висунуло вимогу про повернення земельної ділянки. ФГ "Широкий лан" на підставі статті 33 Закону України "Про оренду землі" просило поновити дію договору на 5 років без зміни істотних умов із наданням проекту додаткової угоди.

Суди установили, що лист ФГ "Широкий лан" Головним управлінням Держгеокадастру у Запорізькій області отримано 27.08.2014, про що свідчить відбиток штампа вхідної кореспонденції.

01.10.2014 Головне управління Держгеокадастру у Запорізькій області направило ФГ "Широкий лан" лист № 27-8-0.4-9067/2-14, з інформацією про те, що відповідно до частини 3 статті 33 Закону України "Про оренду землі" при поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється. Згідно зі статтею 288 Податкового кодексу України, розмір орендної плати встановлюється у договорі оренди, але річна сума платежу не може бути меншою 3 % нормативної грошової оцінки та не більшою 12 % нормативної грошової оцінки. Головне управління пропонує внести зміни до істотних умов Договору, а саме змінити термін його дії на 3 роки, підвищити розмір орендної плати до 12 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки. Орендареві повідомлено, що у разі отримання його згоди Головним управлінням буде прийнято відповідне рішення та запропоновано для укладання додаткову угоду до договору оренди земельної ділянки від 23.07.2009 про поновлення та внесення змін до договору.

13.10.2014 у листі-повідомленні № 039 ФГ "Широкий лан" поінформувало, що на вимоги Головного управління Держгеокадастру в Запорізькій області було надано всі необхідні документи. Однак, у зв'язку із несприйнятливість запропонованих умов орендар запропонував залишити істотні умови договору оренди без змін, керуючись статтею 33 Закону України "Про оренду землі", просив поновити дію договору на 5 років без змін істотних умов договору, розмір орендної плати визначити на рівні 3 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки. Позивачем направлено проект додаткової угоди без змін істотних умов договору. Цей лист-повідомлення отримано відповідачем 16.10.2014.

27.10.2014 у листі № 27-8-0.4-10105/2-14 Головне управління Держгеокадастру в Запорізькій області запропонувало позивачеві внести зміни до істотних умов договору, а саме установити розмір орендної плати – 4 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки. У разі погодження Головним управлінням буде прийнято відповідне рішення та запропоновано позивачеві для укладання додаткову угоду до договору оренди земельної ділянки про внесення змін до договору

11.11.2014 ФГ "Широкий лан" у листі № 045 надало згоду на внесення змін до істотних умов договору оренди у частині встановлення орендної плати у розмірі 4 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки та просило поновити дію договору, а також надало проект додаткової угоди. Цей лист відповідачем отримано 20.11.2014

Проте, у листі від 05.12.2014 № 32-8-0.4-12439/2-14 ФГ "Широкий лан" було повідомлено, що на час досягнення домовленості щодо істотних умов договору оренди землі термін дії договору закінчився, а тому управління не має правових підстав для поновлення (продовження) договору оренди землі. Крім того, Головне управління Держгеокадастру у Запорізькій області звернуло увагу ФГ "Широкий лан" на те, що позивачеві необхідно виконати умови договору оренди землі та Закону України "Про оренду землі" щодо повернення земельної ділянки орендодавцеві.

26.01.2015 у листі № 07 ФГ "Широкий лан" повторно звернулося до Головного управління Держгеокадастру у Запорізькій області з проханням укласти додаткову угоду до договору оренди земельної ділянки у зв'язку із залишенням Головним управлінням Держгеокадастру у Запорізькій області попереднього листа без відповіді.

23.02.2015 Головне управління Держгеокадастру у Запорізькій області повідомило ФГ "Широкий лан", що ним розглянуто лист позивача від 26.01.2015 та надано відповідь.

06.05.2015 ФГ "Широкий лан" направило Головному управлінню Держгеокадастру у Запорізькій області лист № 21 про вирішення питання щодо укладання додаткової угоди до договору оренди землі. Цей лист отримано 06.05.2015.

25.05.2015 у листі № 27-8-0.4-5995/2-15 Головне управління Держгеокадастру у Запорізькій області поінформувало ФГ "Широкий лан" про відсутність правових підстав для поновлення (продовження) договору оренди земельної ділянки від 23.07.2009 (зареєстрований 18.08.2009 року № 06), оскільки на час досягнення згоди щодо зміни істотних умов договору строк його дії закінчився.

Крім того, Головне управління Держгеокадастру у Запорізькій області повідомило, що згідно з наказом від 21.05.2015 № 55/0/13-15 "Про внесення змін до додатку наказу Головного управління Держземагенства у Запорізькій області від 20.10.2014 "Про затвердження переліку земельних ділянок державної власності сільськогосподарського призначення, права на які виставляються на земельні торги" земельну ділянку площею 33,9999 га, розташовану на території Новгородківської сільської ради Мелітопольського району Запорізької області, включено до переліку земельних ділянок, які виставлені на земельні торги.

Разом з цим, як установили суди попередніх інстанцій, згідно з постановою Запорізького окружного адміністративного суду від 04.11.2015 у справі № 808/3240/15 (яка набрала законної сили 15.12.2015), задоволено позов ФГ "Широкий лан" до Головного управління Держгеокадастру у Запорізькій області, визнано протиправними дії Головного управління Держземагенства у Запорізькій області щодо включення земельної ділянки сільськогосподарського призначення кадастровий номер :06:007:0005, загальною площею 33,9999 га ріллі, у стані, придатному для її цільового призначення, яка знаходиться на території Новгородківської сільської ради, за межами населених пунктів, до переліку земельних ділянок, які виставлено на земельні торги, а також скасовано наказ Головного управління Держземагенства у Запорізькій області від 21.05.2015 № 55/0/13-15 у частині включення до переліку земельних ділянок, які виставлено на земельні торги, земельної ділянки загальною площею 33,9999 га, кадастровий № :06:007:0005, розташованої на території Новгородківської сільської ради Мелітопольського району Запорізької області.

4.4. Як убачається зі змісту позовної заяви, ФГ "Широкий лан", не погоджуючись з обставинами щодо непоновлення договору оренди земельної ділянки, звернулося до суду із позовом, у якому просило визнати поновленим на той самий строк і на тих же умовах договір оренди земельної ділянки від 23.07.2009 (зареєстрований 18.08.2009 № 06) загальною площею 33,9999 га ріллі у стані, придатному для її цільового призначення, розташованої на території Новгородківської сільської ради Мелітопольського району Запорізької області, за межами населених пунктів, укладений між Мелітопольською райдержадміністрацією та ФГ "Широкий лан", посилаючись у тексті позовної заяви на положення частин 1-5 та 6 статті 33 Закону України "Про оренду землі".

4.5. Задовольняючи позовні вимоги суд першої інстанції, з яким погодився суд апеляційної інстанції, дійшов висновку про дотримання позивачем умов договору і вимог земельного законодавства, від яких залежить реалізація його переважного права на поновлення спірного договору оренди землі, а саме: орендар належно виконував свої обов'язки за договором, до спливу строку договору повідомив орендодавцю у встановлені строки про свій намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк, до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди. Місцевий господарський суд, установивши, що позивач продовжує користуватися спірною земельною ділянкою; належно виконує умови договору; протягом місяця після закінчення строку дії договору повідомлення від орендодавця про відмову в поновленні договору не надійшло, задовольнив позов на підставі положень частини 6 статті 33 Закону України "Про оренду землі".

5. Позиція Верховного Суду

5.1. За змістом частини 2 статті 792 Цивільного кодексу України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.

Законом України "Про оренду землі" визначено умови укладення, зміни, припинення і поновлення договору оренди землі, а статтею 13 передбачено, що договором оренди землі є договір, за яким орендодавець зобов’язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов’язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

5.2. Статтею 33 Закону України "Про оренду землі" регламентовано поновлення договору оренди землі на новий строк як у випадку реалізації переважного права орендаря перед іншими особами (частини 1– 5 цієї норми), так і у випадку, коли орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди (частина 6 цієї норми).

Аналіз наведених норм матеріального права дає підстави для висновку, що для застосування положень частини 1 статті 33 Закону України "Про оренду землі" та визнання за орендарем переважного права на поновлення договору оренди необхідно встановити такі юридичні факти: орендар належним чином виконує свої обов’язки за договором; орендар до спливу строку договору повідомив орендодавця у встановлені строки про свій намір скористатися переважним правом укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди; орендодавець протягом місяця не повідомив орендаря про наявність заперечень і своє рішення.

Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення із проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення (частина 5 статті 33 Закону України "Про оренду землі").

Частиною 6 статті 33 зазначеного Закону врегульовано пролонгацію договору на той самий строк і на тих самих умовах, що були передбачені договором, за наявності такого фактичного складу: користування орендарем земельною ділянкою після закінчення строку оренди і відсутність протягом одного місяця заперечення орендодавця проти такого користування (що можна кваліфікувати як "мовчазну згоду" орендодавця на пролонгацію договору).

При цьому суть поновлення договору оренди згідно із частиною 6 статті 33 Закону України "Про оренду землі" саме і полягає у тому, що орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку оренди, а орендодавець, відповідно, не заперечує у поновленні договору, зокрема у зв’язку з належним виконанням договору оренди землі.

Відсутність такого заперечення, як уже зазначалося, може мати прояв у "мовчазній згоді".

У контексті поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених частиною 6 статті 33 Закону України "Про оренду землі", необхідно зауважити, що такий договір може бути поновлено виключно на тих самих умовах і на той самий строк. Тобто орендар не може вимагати поновлення договору оренди землі на інших умовах. Щодо прав та обов’язків орендодавця слід акцентувати, що він має право заперечити стосовно поновлення згідно із цією частиною статті 33 Закону України "Про оренду землі", і таке заперечення має бути заявлено саме протягом одного місяця після закінчення дії договору оренди землі, що безпосередньо випливає зі змісту частини 6 зазначеної статті.

У подальшому, якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення дії договору оренди, а орендодавець не надав заперечень стосовно поновлення цього договору протягом одного місяця після його закінчення, орендар має право звернутися із вимогою про визнання укладеною угоди про поновлення договору на тих самих умовах і на той самий строк. Орендодавець, у свою чергу, в будь-який час до укладення додаткової угоди стосовно поновлення договору на той самий строк і на тих самих умовах може звернутися із вимогою про звільнення земельної ділянки. Тобто договір оренди землі вважатиметься поновленим лише у разі укладення додаткової угоди, про що безпосередньо зазначено у частині 8 статті 33 Закону України "Про оренду землі". При цьому відмову або зволікання в укладенні додаткової угоди до договору оренди землі може бути оскаржено у суді.

Правову позицію щодо розрізнення цих підстав сформульовано Верховним Судом України, зокрема у постанові від 25.02.2015 у справі № 6-219цс14, Верховним Судом у постанов від 10.04.2018 у справі № 594/376/17-ц та постанові від 10.09.2018 у справі № 920/739/17.

Законодавець у частині 5 статті 33 Закону України "Про оренду землі" визначив алгоритм дій, який зобов’язує орендодавця після отримання листа-повідомлення орендаря:

1) розглянути лист-повідомлення на відповідність вимогам закону;

2) узгодити з орендарем (за необхідності) істотні умови договору;

3) за відсутності заперечень прийняти рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності);

4) укласти з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі.

За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендареві направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

Зазначені положення слід розуміти таким чином:

а) орендодавець у разі невідповідності змісту листа-повідомлення та умов проекту додаткової угоди вимогам закону повинен протягом місяця із дати його отримання повідомити орендареві про такі невідповідності, що, у свою чергу, може бути підставою для заперечення у задоволенні заяви орендаря;

б) може запропонувати свою редакцію істотних умов договору оренди землі.

При цьому необхідно мати на увазі, що заперечення орендодавця стосовно невідповідності листа-повідомлення із проектом додаткової угоди вимогам закону мають бути обґрунтованими і містити конкретні посилання на порушення закону, зазначені у листі-повідомленні або проекті додаткової угоди, або містити конкретні істотні умови договору, щодо яких орендодавець пропонує зміни.

Якщо орендар та орендодавець у процесі погодження фактично дійшли згоди щодо нових істотних умов договору оренди землі, але не уклали додаткової угоди, способом захисту прав орендаря буде саме його звернення до суду із позовом про укладення додаткової угоди на нових узгоджених істотних умовах, а не автоматична пролонгація на попередніх умовах.

Крім того, згідно з частиною 1 статті 15 Цивільного кодексу України кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання, а частиною першою статті 16 цього Кодексу визначено, що кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу.

5.3. Проте здійснюючи судовий розгляд справи та установивши обставини, що між сторонами велася переписка у тому числі і щодо змін істотних умов договору, а також обставини щодо продовження користування орендарем земельною ділянкою після закінчення строку договору, суди попередніх інстанцій залишили поза увагою встановлення відповідних обставин справи з урахуванням листа Головного управління Держземагенства у Запорізькій області від 05.12.2014 № № 32-8-0.4-12439/2-14 щодо досягнення між сторонами домовленостей та підстав відмови у поновленні договору.

У разі встановлення обставин, які свідчать про існування між сторонами правовідносин щодо погодження істотних умов договору оренди, відсутні правові підстави вважати, що у позивача виникло право на позов на підставі частини 6 статті 33 Закону України "Про оренду землі" з посиланням на те, що останній після закінчення терміну дії договору оренди землі продовжив користуватися земельною ділянкою за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі.

Наслідком реалізації вказаної процедури є або продовження договору у зв'язку з погодженням між сторонами його істотних умов (таких же або інших), або припинення переважного права орендаря внаслідок їх непогодження (частина 4 статті 33 Закону України "Про оренду землі"). При цьому у випадку неукладення з вини орендодавця додаткової угоди до договору на погоджених між сторонами умовах орендар має правові підстави для захисту свого права в суді але саме з підстав, передбачених частинами 1-5 статті 33 Закону У країни "Про оренду землі".

5.4. Крім того, як убачається зі змісту позовної заяви, ФГ "Широкий лан" заявило вимогу про визнання поновленим на той самий строк і на тих же умовах договору оренди земельної ділянки від 23.07.2009, укладеного між ФГ "Широкий лан" і Мелітопольською райдержадміністрацією, отже по суті вимогу про визнання юридичного факту поновлення договору оренди, а не про укладення відповідної додаткової угоди, як це передбачено частиною 8 зазначеної норми, позивач не надав редакції проекту угоди про продовження договору, яка з урахуванням частини 9 статті 238 Господарського процесуального кодексу України має бути викладена у резолютивній частині судового рішення на підтвердження умов укладення відповідної угоди.

6. Висновки Верховного Суду

6.1. Згідно зі статтею 300 Господарського процесуального кодексу України, переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги та на підставі встановлених фактичних обставин справи перевіряє правильність застосування судом першої чи апеляційної інстанції норм матеріального і процесуального права. Суд касаційної інстанції не має права встановлювати або вважати доведеними обставини, що не були встановлені у рішенні або постанові суду чи відхилені ним, вирішувати питання про достовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими, збирати чи приймати до розгляду нові докази або додатково перевіряти докази.

6.2. За змістом пункту 2 частини 1 статті 308 Господарського процесуального кодексу України суд касаційної інстанції за результатами розгляду касаційної скарги має право скасувати судові рішення судів першої та апеляційної інстанцій повністю або частково і передати справу повністю або частково на новий розгляд, зокрема за встановленою підсудністю або для продовження розгляду.

Згідно з частиною 3 статті 310 цього Кодексу підставою для скасування судового рішення та направлення справи на новий розгляд є також порушення норм процесуального права, що унеможливило встановлення фактичних обставин, які мають значення для правильного вирішення справи, якщо суд не дослідив зібрані у справі докази.

6.3. За наведених обставин, ураховуючи положення чинного законодавства, колегія суддів вважає висновок судів першої та апеляційної інстанцій передчасним і таким, що зроблено без дослідження всіх зібраних у справі доказів, тому судові рішення у справі підлягають скасуванню, а справа - передачі на новий розгляд до суду першої інстанції.

Під час нового розгляду суду слід урахувати викладене, оцінити правомірність вимог позивача, надати належну оцінку всім доводам учасників справи із належним обґрунтуванням прийняття або неприйняття відповідних доводів і доказів, а отже і встановити обставини щодо наявності або, навпаки, відсутності підстав для задоволення позову.

7. Розподіл судових витрат

7.1. Оскільки у цьому випадку суд касаційної інстанції не змінює та не ухвалює нового рішення, розподіл судових витрат судом касаційної інстанції не здійснюється (частина 14 статті 129 Господарського процесуального кодексу України).

Керуючись статтями 300, 301, пунктом 1 частини 2 статті 308, статтями 314, 315, 317 Господарського процесуального кодексу України, Верховний Суд

П О С Т А Н О В И В :

1. Касаційну скаргу Головного управління Держгеокадастру у Запорізькій області задовольнити частково.

2. Постанову Донецького апеляційного господарського суду від 14.02.2018 та рішення Господарського суду Запорізької області від 05.12.2017 у справі № 908/1634/17 скасувати, справу передати на новий розгляд до Господарського суду Запорізької області.

Постанова набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною і оскарженню не підлягає.

Головуючий                      Т.Б. Дроботова

Судді                     К.М. Пільков

Ю.Я. Чумак