ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

04 грудня 2018 року

м. Київ

Справа № 910/2272/18

Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:

Дроботової Т.Б. - головуючого, Пількова К.М., Чумака Ю.Я.,

секретар судового засідання - Підгірська Г.О.,

за участю представників:

позивача - Гаращенко І.В.,

відповідачів - Якубець В.А., Задорожко К.В.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні касаційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Фітум"

на постанову Київського апеляційного господарського суду від 20.09.2018 (судді: Гаврилюк О.М., Отрюх Б.В., Сулім В.В.) і рішення Господарського суду міста Києва від 17.05.2018 (суддя Щербаков С.О.) у справі № 910/2272/18

за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю "Фітум"

до Київської міської ради, Головного управління Держгеокадастру у місті Києві і Департаменту земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради

про визнання договору припиненим та зобов'язання вчинити дії,

В С Т А Н О В И В:

1. Короткий зміст позовних вимог і заперечень

1.1. У лютому 2018 року Товариство з обмеженою відповідальністю "Фітум" (далі - ТОВ "Фітум") звернулося до Господарського суду міста Києва з позовом до Київської міської ради, Головного управління Держгеокадастру у м. Києві, Департаменту земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) про:

- визнання договору оренди земельної ділянки від 12.11.2007, зареєстрованого Головним управлінням земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) від 14.11.2007 № 91-6-00726, таким, що припинив свою дію у зв'язку із закінченням терміну дії договору;

- зобов'язання Головного управління Держгеокадастру у м. Києві зняти з реєстрації та виключити із бази даних Державного земельного кадастру договір оренди земельної ділянки від 12.11.2007, зареєстрований Головним управлінням земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) від 14.11.2007 № 91-6-00726, у зв'язку із закінченням терміну його дії;

- зобов'язання Департаменту земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) зняти з реєстрації та виключити із бази даних міського земельного кадастру договір оренди земельної ділянки від 12.11.2007, зареєстрований Головним управлінням земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) від 14.11.2007 № 91-6-00726, у зв'язку із закінченням терміну його дії.

Позовну заяву обґрунтовано тим, що між ТОВ "Фітум" і Київською міською радою укладено договір оренди земельної ділянки від 12.11.2007, розташованої за адресою: вул. Льва Толстого, 6а у Шевченківському районі, площею 569 м2, строком на 5 (п'ять) років, який припинив свою дію 12.11.2012. Проте станом на час подання позову у Державному земельному кадастрі зареєстровано інформацію, що ТОВ "Фітум" є орендарем цієї земельної ділянки, що не відповідає дійсності.

Позивач також зазначив, що орендодавцем земельної ділянки відповідне рішення про продовження договору прийнято не було, а позивач не є фактичним користувачем земельної ділянки.

1.2. У відзиві на позовну заяву Київська міська рада просила відмовити у її задоволенні з підстав недоведеності позивачем порушення його права, акцентуючи, що позивач продовжує користуватися земельною ділянкою, на якій розташовано належне позивачеві нерухоме майно.

1.3. Департамент земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) у відзиві на позовну заяву, заперечуючи проти її задоволення, вказав, що внесення до міського земельного кадастру інформації про укладений між Київською міською радою і ТОВ "Фітум" договір оренди земельної ділянки жодним чином не порушує прав позивача, у зв'язку з чим підстав для задоволення позову немає.

1.4. Головне управління Держгеокадастру у м. Києві також заперечило проти задоволення позову з підстав недоведення позивачем порушення його прав.

2. Короткий зміст судових рішень у справі

2.1. Рішенням Господарського суду міста Києва від 17.05.2018, залишеним без змін постановою Київського апеляційного господарського суду від 20.09.2018, у задоволенні позову відмовлено.

2.2. Суди попередніх інстанцій установили, що предметом позову у цій справі є правомірність користування позивачем земельною ділянкою у зв'язку із закінченням терміну дії договору оренди землі від 12.11.2007, який укладено строком на 5 (п'ять) років, отже до 12.11.2012.

Відмовляючи у задоволенні позовних вимог про визнання договору оренди земельної ділянки від 12.11.2007 таким, що припинив свою дію у зв'язку із закінченням терміну його дії, із посиланням, зокрема, на положення частини 6 статті 33 Закону України "Про оренду землі", суди дійшли висновку, що позивач фактично продовжує користуватися земельною ділянкою, а матеріали справи не містять відомостей про те, що протягом одного місяця після закінчення строку договору орендодавець надіслав позивачеві лист-повідомлення із запереченнями у поновленні договору оренди землі. Отже, суди дійшли висновку, що спірний договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

3. Короткий зміст касаційної скарги і заперечень на неї

3.1. Не погоджуючись із судовими рішеннями, ТОВ "Фітум" у касаційній скарзі просить рішення Господарського суду міста Києва від 17.05.2018 і постанову Київського апеляційного господарського суду від 20.09.2018 у справі скасувати та ухвалити нове рішення, яким позов задовольнити у повному обсязі, наголошуючи, що суди не застосували закон, який підлягав застосуванню у цьому випадку, чим порушили норми матеріального права.

Так, скаржник зазначає, що до спірних правовідносин має застосовуватися саме та редакція закону, як була чинною на дату, з якої в орендаря земельної ділянки виникло переважне право на поновлення договору оренди земельної ділянки. Суди дійшли висновку, що враховуючи укладення договору оренди від 12.11.2007 строком на 5 років, переважне право позивача на поновлення цього договору виникло із дати його закінчення - 12.11.2012, а за змістом частини 6 статті 33 Закону України "Про оренду землі" договір було поновлено на той самий строк на тих же умовах, тобто до 12.11.2017.

Водночас відмовляючи у задоволенні позову ТОВ "Фітум" про визнання договору оренди землі від 12.11.2007 таким, що припинив свою дію, суди не взяли до уваги, що позивач у листі від 18.06.2015 № 04 повідомив відповідача як орендодавця про свій намір не укладати договір оренди землі на новий строк і додаткової угоди укладено не було. Отже, позивач відмовився від свого переважного права на укладення договору оренди землі на новий строк і повідомив про це орендодавця.

Як зазначає скаржник, суди послалися у судових рішеннях на фактичне користування позивачем земельною ділянкою, на якій розташовані належні позивачеві на праві власності об'єкти нерухомості. Однак суди не взяли до уваги, що належні позивачеві об'єкти нерухомості займають значно меншу площу земельної ділянки, і позивач після зняття з реєстрації договору оренди землі від 12.11.2007 має намір звернутися із клопотанням про надання дозволу на розробку проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки площею, необхідною позивачеві для обслуговування свого майна.

Крім того, на думку заявника касаційної скарги, суди не взяли до уваги, що на лист Департаменту земельних ресурсів від 23.09.2014 № ЛПВ-0702 із пропозицією укласти договір оренди землі на новий строк ТОВ "Фітум" не погодилося, а у листі від 18.06.2015 № 04 товариство просило Департамент земельних ресурсів розірвати договір у зв'язку із закінченням строку його дії. У листі від 02.09.2015 № 06 ТОВ "Фітум" просило голову Київської міської ради підписати акт приймання - передачі (повернення) земельної ділянки. Департамент земельних ресурсів повідомив про неможливість розірвання договору оренди у зв'язку з обтяженням земельної ділянки згідно з постановою Прокуратури м. Києва від 22.10.2012. Проте, як наголошує скаржник, таке обтяження земельної ділянки стосується виключно заборони її відчуження, на той час як ТОВ "Фітум" намагається повернути земельну ділянку територіальній громаді міста Києва.

3.2. У відзиві на касаційну скаргу Головне управлення Держгеокадастру у м. Києві просить залишити її без задоволення, а судові рішення - без змін, акцентуючи, що Законом України "Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та їх обтяжень" визначено перелік субєктів державної реєстрації речових прав на нерухоме майно (у тому числі й земельну ділянку), які вносять до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно відомості про скасування права користування (оренди) земельною ділянкою. Із 01.01.2013 повноваження з державної скасування (припинення) прав на земельні ділянки (у тому числі й права оренди) перейшли до органів та суб'єктів державної реєстрації речових прав на нерухоме майно, визначених у зазначеному Законі. Отже, висновок суду апеляційної інстанції стосовно того, що Головне управління Держгеокадастру у м. Києві не має повноважень щодо внесення до Державного земельного кадастру інформації про скасування речових прав на земельні ділянки, є правильним, а доводи, наведені у касаційній скарзі, необґрунтованими.

4. Розгляд касаційної скарги

4.1. Заслухавши суддю-доповідача, пояснення присутніх у судовому засіданні представників учасників справи, дослідивши доводи, наведені у касаційній скарзі та запереченнях на неї, перевіривши матеріали справи щодо правильності застосування судами норм матеріального і процесуального права, колегія суддів вважає, що касаційна скарга підлягає частковому задоволенню з таких підстав.

4.2. Суди попередніх інстанцій установили, що згідно з рішенням Київської міської ради від 26.07.2007 № 59/1893 "Про передачу товариству з обмеженою відповідальністю "Фітум" земельної ділянки для реконструкції, будівництва, експлуатації та обслуговування готельно-офісного торговельного комплексу з паркінгом на вул. Льва Толстого, 6а у Шевченківському районі м. Києва" затверджено проект землеустрою щодо відведення ТОВ "Фітум" земельної ділянки для реконструкції, будівництва, експлуатації та обслуговування готельно-офісного торговельного комплексу з паркінгом на вул. Льва Толстого, 6а у Шевченківському районі м. Києва, передано земельну ділянку у короткострокову оренду строком на 5 років у зв'язку із переходом права власності на нежитлові приміщення (договір купівлі-продажу нежитлових приміщень від 28.03.2005 № 1263, акт приймання-передачі нежитлового приміщення від 28.03.2005) за рахунок міських земель, не наданих у власність чи користування.

4.3. 12.11.2007 між Київською міською радою (орендодавець) і ТОВ "Фітум" (орендар) укладено договір оренди земельної ділянки, за умовами якого орендодавець передає, а орендар приймає в оренду (строкове платне користування) земельну ділянку із такими характеристиками: - місце розташування - вул. Льва Толстого, 6а у Шевченківському районі міста Києва; - площа - 569 м2.; - цільове призначення - для реконструкції, будівництва, експлуатації та обслуговування готельно-офісного торговельного комплексу з паркінгом; - кадастровий номер - :76:051:0004.

Згідно з пунктом 3.1 договору його укладено строком на 5 (п'ять) років.

За змістом пункту 7.1 договору після припинення його дії орендар повертає орендодавцеві земельну ділянку у стані, не гіршому порівняно з тим, в якому він одержав її в оренду.

Договір оренди припиняється у разі, зокрема, закінчення строку, на який його було укладено (пункт 11.3 договору).

У пункті 11.4 договору сторони передбачили, що договір може бути припинено шляхом розірвання. При цьому розірвання договору можливе або за взаємною згодою сторін, або за рішенням суду, в порядку встановленому законом.

Договір оренди зареєстровано Головним управлінням земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації), про що зроблено запис від 14.11.2007 за № 91-6-00726.

4.4. Суди також установили, що як наголошує позивач, оскільки договір було укладено строком на 5 років, він припинив свою дію 12.11.2012, у зв'язку з чим ТОВ "Фітум" звернулося до Департаменту земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради з листом № 04, в якому просило розірвати договір оренди.

У листі від 02.09.2015 № 06 ТОВ "Фітум" просило Київську міську раду підписати акт приймання-передачі (повернення) земельної ділянки.

Відповіді на зазначений лист не надано.

Крім того, ТОВ "Фітум" звернулося до Департаменту земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) з листами від 28.01.2016 № 3 та від 11.08.2016 № 16, в яких внаслідок закінчення дії договору оренди землі просило зняти з реєстрації договір оренди земельної ділянки від 12.11.2007 та виключити із автоматизованої системи ПК "Кадастр", міського земельного кадастру та Державного земельного кадастру запис про облік за ТОВ "Фітум" як орендарем земельної ділянки загальною площею 569 м2 за адресою вул. Льва Толстого, 6а у Шевченківському районі м. Києва, кадастровий номер :76:051:0004.

У листах від 05.02.2016 № 19-26-/2-16 і від 02.09.2016 № 19-26-0.21-10966/2-16 Головне управління Держгеокадастру у м. Києві відмовило у задоволенні вимоги ТОВ "Фітум" про зняття запису із посиланням на необхідність звернення позивача для вирішення цього питання до суб'єкта реєстрації прав.

4.5. Предметом позову у цій справі є вимога ТОВ "Фітум" про визнання договору оренди земельної ділянки від 12.11.2007 таким, що припинив свою дію у зв'язку із закінченням терміну дії договору, а також зобов'язання Головного управління Держгеокадастру у м. Києві та Департаменту земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) вчинити дії щодо зняття з реєстрації договору оренди землі і виключення даних щодо ТОВ "Фітум" як орендаря земельної ділянки.

4.6. Суди попередніх інстанцій, відмовляючи у задоволенні позову, установили, що строк договору спливав 12.11.2012, однак оскільки позивач продовжував користуватися зазначеною земельною ділянкою після закінчення строку оренди земельної ділянки, у зв'язку із перебуванням на земельній ділянці об'єктів нерухомості, належних позивачеві, протягом одного місяця після закінчення строку договору орендодавець не надіслав позивачеві лист-повідомлення про заперечення у поновленні договору оренди землі, доказів повернення земельної ділянки орендодавцеві немає, суди дійшли висновку, що на підставі частини 6 статті 33 Закону України "Про оренду землі" спірний договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

5. Позиція Верховного Суду

5.1. За змістом статті 11 Цивільного кодексу України цивільні права та обов'язки виникають із дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, а також із дій осіб, що не передбачені цими актами, але за аналогією породжують цивільні права та обов'язки.

За змістом частини 2 статті 792 Цивільного кодексу України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.

Законом України "Про оренду землі" визначено умови укладення, зміни, припинення і поновлення договору оренди землі, а статтею 13 передбачено, що договором оренди землі є договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

5.2. Статтею 33 Закону України "Про оренду землі" регламентовано поновлення договору оренди землі на новий строк як у випадку реалізації переважного права орендаря перед іншими особами (частини 1- 5 цієї норми), так і у випадку, коли орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди (частина 6 цієї норми).

Згідно з частиною 2 статті 18 цього Закону договір оренди землі набирає чинності після його державної реєстрації.

Статтею 31 Закону України "Про оренду землі" передбачено, що договір оренди землі припиняється у разі, зокрема, закінчення строку, на який його було укладено.

За змістом пункту 11.3 договору він припиняється, у тому числі у разі закінчення строку, на який його було укладено.

При цьому згідно з пунктом 11.5 договору після закінчення строку, на який його було укладено, орендар, за умови належного виконання своїх обов'язків, має за інших рівних умов переважне право на поновлення договору. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 3 місяці до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.

5.3. Частиною 6 статті 33 зазначеного Закону врегульовано пролонгацію договору на той самий строк і на тих самих умовах, що були передбачені договором, за наявності такого фактичного складу: користування орендарем земельною ділянкою після закінчення строку оренди і відсутність протягом одного місяця заперечення орендодавця проти такого користування (що можна кваліфікувати як "мовчазну згоду" орендодавця на пролонгацію договору).

5.4. При цьому судова колегія вважає за необхідне зазначити, що відмовляючи у задоволенні позовних вимог з посиланням на частину 6 статті 33 Закону України "Про оренду землі" з підстав перебування ТОВ "Фітум" на земельній ділянці та відсутності заперечень орендодавця, суди залишили поза увагою, що договір оренди землі вважається поновленим лише у разі укладення додаткової угоди, про що безпосередньо зазначено у частині 8 статті 33 Закону України "Про оренду землі".

Проте відповідні обставини щодо поновлення договору оренди землі з урахуванням вимог статті 33 Закону України "Про оренду землі" суди не встановлювали.

6. Висновки Верховного Суду

6.1. Згідно зі статтею 300 Господарського процесуального кодексу України, переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги та на підставі встановлених фактичних обставин справи перевіряє правильність застосування судом першої чи апеляційної інстанції норм матеріального і процесуального права. Суд касаційної інстанції не має права встановлювати або вважати доведеними обставини, що не були встановлені у рішенні або постанові суду чи відхилені ним, вирішувати питання про достовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими, збирати чи приймати до розгляду нові докази або додатково перевіряти докази.

6.2. За змістом пункту 2 частини 1 статті 308 Господарського процесуального кодексу України суд касаційної інстанції за результатами розгляду касаційної скарги має право скасувати судові рішення судів першої та апеляційної інстанцій повністю або частково і передати справу повністю або частково на новий розгляд, зокрема за встановленою підсудністю або для продовження розгляду.

Згідно з частиною 3 статті 310 цього Кодексу підставою для скасування судового рішення та направлення справи на новий розгляд є також порушення норм процесуального права, що унеможливило встановлення фактичних обставин, які мають значення для правильного вирішення справи, якщо суд не дослідив зібрані у справі докази.

6.3. За наведених обставин, ураховуючи положення чинного законодавства, колегія суддів вважає висновок судів першої та апеляційної інстанцій передчасним і таким, що зроблено без дослідження всіх зібраних у справі доказів, тому судові рішення у справі підлягають скасуванню, а справу слід передати на новий розгляд до суду першої інстанції.

Під час нового розгляду суду слід урахувати викладене, оцінити правомірність вимог позивача, надати належну оцінку всім доводам учасників справи із належним обґрунтуванням прийняття або неприйняття відповідних доводів і доказів, а отже і встановити обставини щодо наявності або, навпаки, відсутності підстав для задоволення позову.

7. Розподіл судових витрат

7.1. Оскільки у цьому випадку суд касаційної інстанції не змінює та не ухвалює нового рішення, розподіл судових витрат судом касаційної інстанції не здійснюється (частина 14 статті 129 Господарського процесуального кодексу України).

Керуючись статтями 300, 301, пунктом 2 частини 1 статті 308, статтями 310, 314, 315, 317 Господарського процесуального кодексу України, Верховний Суд,

П О С Т А Н О В И В:

1. Касаційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Фітум" задовольнити частково.

2. Постанову Київського апеляційного господарського суду від 20.09.2018 і рішення Господарського суду м. Києва від 17.05.2018 у справі № 910/2272/18 скасувати, а справу передати на новий розгляд до Господарського суду м. Києва.

Постанова набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною і оскарженню не підлягає.

Головуючий Т. Б. Дроботова

Судді К. М. Пільков

Ю. Я. Чумак