ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

11 грудня 2018 року

м. Київ

Справа № 917/1394/17

Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду: Краснова Є.В. - головуючого, Мачульського Г.М., Кушніра І.В.,

за участю секретаря судового засідання - Шевченко Н.А.,

розглянувши касаційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Околиця" на постанову Харківського апеляційного господарського суду від 05.02.2018 та рішення Господарського суду Полтавської області від 09.11.2017 у справі

за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю "Околиця" до Головного управління Держгеокадастру у Полтавській області про визнання поновленим договору оренди землі,

за участю представників:

від позивача - Кобилянський В.А., адвокат,

від відповідача - не з'явились,

ВСТАНОВИВ:

1. Короткий зміст позовних вимог

1.1. Товариство з обмеженою відповідальністю "Околиця" (далі - ТОВ "Околиця") звернулося до Господарського суду Полтавської області з позовом до Головного управління Держгеокадастру у Полтавській області (далі - ГУ Держгеокадастру) про визнання поновленим договору оренди землі № 2 від 04.05.2007 на тих самих умовах відповідно до проекту додаткової угоди № 1 від 01.06.2017.

1.2. Позов обґрунтовано положеннями статті 33 Закону України "Про оренду землі", а також тим, що відповідач не відповів на лист-пропозицію позивача, надіслану до закінчення строку дії договору оренди, а лист заперечення проти укладення додаткової угоди надіслав після спливу місячного строку після закінчення договору.

1.3. Позивач вважає, що ним було дотримано всіх вимог статті 33 Закону України "Про оренду землі", щодо поновлення договору оренди і з урахуванням відсутності письмових заперечень з боку відповідача, та того що ним на даний час використовується спірна земельна ділянка, за яку сплачується орендна плата в повному обсязі, договір оренди земельної ділянки від 04.05.2007 № 2 є поновленим.

2. Фактичні обставини справи, встановлені судами

2.1. 04.05.2007 між Зіньківською державною адміністрацією Полтавської області ТОВ "Околиця" укладено договір оренди землі № 2, відповідно до якого, орендодавець надав, а орендар прийняв в строкове платне користування земельну ділянку сільськогосподарського призначення площею 7,70 га для ведення товарного сільськогосподарського виробництва розташовану в адміністративних межах Батьківської сільської ради Зіньківського району.

2.2. Договір укладено строком на 10 років. Після закінчення строку договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 90 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію (пункт 8 договору).

2.3. Відповідно до пункту 43 договору оренди землі, він набирає чинності після підписання сторонами та його державної реєстрації.

2.4. Договір зареєстровано Зіньківським районним відділом Полтавської регіональної філії центру ДЗК, про що в Державному реєстрі земель вчинено запис від 04.05.2007 за № 32.

2.5. Позивач 30.03.2017 направив ГУ Держгеокадастру письмове повідомлення № 174 про намір продовжити дію договору оренди земельної ділянки № 2.

2.6. ГУ Держгеокадастру листом від 14.04.2017 № 19-16-0.3-2707/2-17 запропонувало інші умови договору оренди, а саме іншій строк дії договору - 7 років, інший розмір орендної плати, який повинен становити 12% від нормативної грошової оцінки землі.

2.7. На вказаний лист позивач не відреагував, а 19.07.2017 звернувся до ГУ Держгеокадастру з листом - вимогою № 330 про укладення додаткової угоди про поновлення договору оренди землі № 2 з посиланням на частину 6 статті 33 Закону України "Про оренду землі".

2.8. У своїй відповіді від 24.07.2017 відповідач вказав, що листом від 03.03.2017 № 28-16-0.6-1614/2-17 ТОВ "Околиця" повідомлено про те, що ГУ Держгеокадастру не має наміру продовжувати договірні відносини з позивачем, крім того, наказом ГУ Держгеокадастру № 249 від 10.05.2017 "Про організаційні заходи, щодо підготовки лотів до проведення торгів" запитувані земельні ділянки визначено до продажу на земельних торгах у формі аукціону.

3. Короткий зміст рішень судів попередніх інстанцій

3.1. Рішенням Господарського суду Полтавської області від 09.11.2017 (суддя Кульбако М.М.) в позові відмовлено.

3.2. Рішення мотивовано тим, що позивач повідомив відповідача про намір скористатись своїм переважним правом на поновлення дії договору на новий строк з порушенням строку, встановленого п.8 договору. В подальшому сторони не досягли згоди щодо істотних умов договору; відповідач повідомив про своє рішення щодо припинення договірних відносин з позивачем за договором оренди № 1 від 04.05.2007; між сторонами не укладена додаткова угода, внаслідок чого позивач втратив переважне право на поновлення договору.

3.3. Постановою колегії суддів Харківського апеляційного господарського суду від 05.02.2018 у складі: Гребенюка Н.В., Медуниці О.Є., Пушая В.І. рішення суду першої інстанції залишено без змін з тих же підстав.

4. Короткий зміст доводів та вимог касаційної скарги

4.1. ТОВ "Околиця" у касаційній скарзі просить рішення та постанову попередніх судових інстанцій скасувати, прийняти нове рішення, яким позов задовольнити.

4.2. Скарга мотивована неправильним застосуванням та порушенням судами норм чинного законодавства, зокрема положень статті 33 Закону України "Про оренду землі". Скаржник зазначає, що жодних рішень, в тому числі заперечень щодо поновлення договору оренди землі відповідачем не надавалось; судами не надано оцінки листам-повідомленням позивача від 30.03.3017, від 20.07.2017; судами не досліджувались обґрунтування та докази позивача щодо вимоги про поновлення дії договору відповідно до частини 6 статті 33 Закону України "Про оренду землі"; враховуючи ту обставину, що поновлення договору фактично відбулось, укладення правочину в письмовій формі необхідне для послідуючої реєстрації похідного права.

4.3. У судовому засіданні позивач підтримав вимоги касаційної скарги.

5. Узагальнений виклад позицій інших учасників справи

5.1. ГУ Держгеокадастру у відзиві просить рішення та постанову попередніх судових інстанцій залишити без змін, наголошуючи на їх законності і обґрунтованості.

6. Позиція Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду

Оцінка аргументів учасників справи і висновків судів першої та апеляційної інстанцій

6.1. Відповідно до частин 1, 2 статті 300 Господарського процесуального кодексу України (далі - ГПК України), переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги та на підставі встановлених фактичних обставин справи перевіряє правильність застосування судом першої чи апеляційної інстанції норм матеріального і процесуального права. Суд касаційної інстанції не має права встановлювати або вважати доведеними обставини, що не були встановлені у рішенні або постанові суду чи відхилені ним, вирішувати питання про достовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими, збирати чи приймати до розгляду нові докази або додатково перевіряти докази.

6.2. Переглянувши судові рішення у касаційному порядку на підставі встановлених фактичних обставин справи, враховуючи визначені ГПК України межі такого перегляду, суд касаційної інстанції виходить із наступного.

6.3. За змістом частини 2 статті 792 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України) відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.

6.4. Законом України "Про оренду землі" визначено умови укладення, зміни, припинення і поновлення договору оренди землі, а статтею 13 передбачено, що договором оренди землі є договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

6.5. Статтею 33 Закону України "Про оренду землі" регламентовано поновлення договору оренди землі на новий строк як у випадку реалізації переважного права орендаря перед іншими особами (частини 1- 5 цієї норми), так і у випадку, коли орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди (частина 6 цієї норми).

6.6. Аналіз наведених норм матеріального права дає підстави для висновку, що для застосування положень частини 1 статті 33 Закону України "Про оренду землі" та визнання за орендарем переважного права на поновлення договору оренди необхідно встановити такі юридичні факти: орендар належним чином виконує свої обов'язки за договором; орендар до спливу строку договору повідомив орендодавця у встановлені строки про свій намір скористатися переважним правом укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди; орендодавець протягом місяця не повідомив орендаря про наявність заперечень і своє рішення.

6.7. Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення із проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення (частина 5 статті 33 Закону України "Про оренду землі").

6.8. Частиною 6 статті 33 зазначеного Закону врегульовано пролонгацію договору на той самий строк і на тих самих умовах, що були передбачені договором, за наявності такого фактичного складу: користування орендарем земельною ділянкою після закінчення строку оренди і відсутність протягом одного місяця заперечення орендодавця проти такого користування (що можна кваліфікувати як "мовчазну згоду" орендодавця на пролонгацію договору).

6.9. У контексті поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених частиною 6 статті 33 Закону України "Про оренду землі", необхідно зауважити, що такий договір може бути поновлено виключно на тих самих умовах і на той самий строк. Тобто орендар не може вимагати поновлення договору оренди землі на інших умовах. Щодо прав та обов'язків орендодавця слід акцентувати, що він має право заперечити стосовно поновлення згідно із цією частиною статті 33 Закону України "Про оренду землі", і таке заперечення має бути заявлено саме протягом одного місяця після закінчення дії договору оренди землі, що безпосередньо випливає зі змісту частини 6 зазначеної статті.

6.10. У подальшому, якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення дії договору оренди і орендодавець не надав заперечень стосовно поновлення цього договору протягом одного місяця після його закінчення, орендар має право звернутися із вимогою про визнання укладеною угоди про поновлення договору на тих самих умовах і на той самий строк. Орендодавець, у свою чергу, в будь-який час до укладення додаткової угоди стосовно поновлення договору на той самий строк і на тих самих умовах може звернутися із вимогою про звільнення земельної ділянки. Тобто договір оренди землі вважатиметься поновленим лише у разі укладення додаткової угоди, про що безпосередньо зазначено у частині 8 статті 33 Закону України "Про оренду землі". При цьому відмову або зволікання в укладенні додаткової угоди до договору оренди землі може бути оскаржено у суді.

6.11. Правову позицію щодо розрізнення цих підстав було сформульовано Верховним Судом України, зокрема у постанові від 25.02.2015 у справі № 6-219цс14 і Великою Палатою Верховного Суду у постанові від 10.04.2018 у справі № 594/376/17-ц.

6.12. Отже, підстави для поновлення договору оренди земельної ділянки, передбачені у частинах 1- 5 і частині 6 статті 33 Закону України "Про оренду землі", не пов'язані одна з іншою.

6.13. Законодавцем у частині 5 статті 33 Закону України "Про оренду землі" визначено алгоритм дій, який зобов'язує орендодавця після отримання листа-повідомлення орендаря:

1) розглянути лист-повідомлення на відповідність вимогам закону;

2) узгодити з орендарем (за необхідності) істотні умови договору;

3) за відсутності заперечень прийняти рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності);

4) укласти з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі.

За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендареві направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

Тобто:

а) орендодавець у разі невідповідності змісту листа-повідомлення та умов проекту додаткової угоди вимогам закону повинен протягом місяця із дати його отримання повідомити орендареві про такі невідповідності, що, у свою чергу, може бути підставою для заперечення у задоволенні заяви орендаря;

б) може запропонувати свою редакцію істотних умов договору оренди землі.

6.14. При цьому заперечення орендодавця щодо невідповідності листа-повідомлення із проектом додаткової угоди вимогам закону мають бути обґрунтованими і містити конкретні посилання на порушення закону, зазначені у листі-повідомленні або проекті додаткової угоди, або містити конкретні істотні умови договору, щодо яких орендодавець пропонує зміни.

6.15. Якщо орендар та орендодавець у процесі погодження фактично дійшли згоди щодо нових істотних умов договору оренди землі, але не уклали додаткової угоди, то способом захисту прав орендаря буде саме його звернення до суду із позовом про укладення додаткової угоди на нових узгоджених істотних умовах, а не автоматична пролонгація на попередніх умовах.

6.16. (Аналогічна правова позиція викладена у постанові Верховного Суду у складі палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду у справі № 920/739/17).

6.17. Як вбачається з рішення та постанови попередніх судових інстанцій, при відмові в позові суди виходили з того, що ГУ Держгеокадастру у листі від 03.03.2017 № 28-16-0.6-1614/2-17 повідомило ТОВ "Околиця" про те, що ГУ Держгеокадастру не має наміру продовжувати договірні відносини з позивачем, крім того, наказом ГУ Держгеокадастру № 249 від 10.05.2017 "Про організаційні заходи, щодо підготовки лотів до проведення торгів" запитувані земельні ділянки визначено до продажу на земельних торгах у формі аукціону, а у листі від 14.04.2017 № 19-16-0.3-2707/2-17 запропонувало інші умови договору оренди, а саме іншій строк дії договору - 7 років, інший розмір орендної плати, який повинен становити 12% від нормативної грошової оцінки землі. І наявність таких листів-повідомлень свідчить про відсутність підстав для поновлення договору оренди, оскільки протягом дії договору оренди землі сторони не дійшли згоди щодо істотних умов договору, а саме строку дії договору та розміру орендних платежів, а також як під час дії договору так і після закінчення строку його дії відповідач висловив свої заперечення щодо його поновлення.

6.18. Проте, позивач у позовній заяві, в апеляційній скарзі, а в подальшому і в касаційній скарзі категорично заперечив факт надання йому відповідачем будь-яких заперечень у поновленні договору оренди землі.

6.19. Судами при розгляді справи не взято до уваги твердження позивача та не з'ясовано питання щодо відправки відповідачем позивачу вищезазначених листів-заперечень. При чому в розумінні статті 75 ГПК України, а саме частини 1, не підлягають доказуванню тільки ті обставини, які визнаються учасниками справи, якщо суд не має обґрунтованого сумніву щодо достовірності цих обставин або добровільності їх визнання.

6.20. Крім того, з'ясовуючи питання можливості поновлення спірного договору оренди на підставі частини 6 статті 33 Закону України "Про оренду землі" судами не надано оцінки умовам додаткової угоди від 01.06.2017, проект якої додано до позовної заяви, зокрема не встановлено відповідність умов додаткової угоди умовам договору оренди землі від 04.05.2007 № 2.

6.21. Оскільки суд касаційної інстанції з огляду на межі касаційного провадження не має права встановлювати або вважати доведеними обставини, що не були встановлені у рішенні або постанові суду чи відхилені ним, вирішувати питання про достовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими, збирати чи приймати до розгляду нові докази або додатково перевіряти докази, рішення та постанова підлягають скасуванню, а справа - направленню на новий розгляд.

6.22. Під час здійснення нового розгляду справи суду необхідно врахувати вищезазначені обставини, які стали підставою для скасування оскаржуваних судових рішень, і повністю встановивши фактичні обставини справи, підтверджені належними та допустимими доказами, з наданням їм обґрунтованої юридичної оцінки, вирішити спір з приводу наявності чи відсутності підстав для задоволення позову із застосуванням до спірних правовідносин відповідних норм матеріального права.

7. Висновки за результатами розгляду касаційної скарги

7.1. Відповідно до положень статей 308, 310 ГПК України суд касаційної інстанції за результатами розгляду касаційної скарги має право скасувати судові рішення судів першої та апеляційної інстанцій повністю або частково і передати справу повністю або частково на новий розгляд. Підставою для скасування судового рішення та направлення справи на новий розгляд є, зокрема, порушення норм процесуального права, що унеможливило встановлення фактичних обставин, які мають значення для правильного вирішення справи, якщо, суд не дослідив зібрані у справі докази. Справа направляється на новий розгляд до суду апеляційної інстанції, якщо порушення норм процесуального права допущені тільки цим судом. У всіх інших випадках справа направляється до суду першої інстанції.

7.2. За таких обставин рішення суду першої інстанції та постанова суду апеляційної інстанції підлягають скасуванню, справа - передачі на новий розгляд до суду першої інстанції.

8. Судові витрати

8.1. Відповідно до частини 4 статті 129 ГПК України судові витрати у справі підлягають розподілу під час вирішення спору по суті, а оскільки за результатами розгляду касаційної скарги спір у даній справі не вирішено, розподіл судових витрат за результатами розгляду касаційної скарги є передчасним.

Керуючись статтями 300, 301 306, 308, 310, 314, 315, 316, 317 Господарського процесуального кодексу України, Верховний Суд

ПОСТАНОВИВ:

1. Касаційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Околиця" задовольнити частково.

2. Постанову Харківського апеляційного господарського суду від 05.02.2018 та рішення Господарського суду Полтавської області від 09.11.2017 у справі № 917/1394/17 скасувати.

3. Справу направити на новий розгляд до суду першої інстанції.

Постанова суду касаційної інстанції набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною і оскарженню не підлягає.

Суддя Є. Краснов

Суддя Г. Мачульський

Суддя І. Кушнір