ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

29 листопада 2018 року

м. Київ

Справа № 922/621/18

Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:

головуючого - Пількова К. М., суддів: Дроботової Т. Б., Чумака Ю. Я.,

за участю секретаря судового засідання - Жураховської Т. О.,

учасники справи:

позивач - Товариство з обмеженою відповідальністю Агрофірма "Лан"

представник позивача - не з'явився

відповідач - Головне управління Держгеокадастру у Харківській області

представник відповідача - не з'явився

розглянув у судовому засіданні касаційну скаргу Головного управління Держгеокадастру у Харківській області на постанову Харківського апеляційного господарського суду від 06.09.2018 (головуючий суддя Хачатрян В. С., судді Ільїн О. В., Россолов В. В.) у справі Господарського суду Харківської області за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю Агрофірма "Лан" до Головного управління Держгеокадастру у Харківській області про визнання угоди укладеною,

Короткий зміст позовних вимог

1. 19.03.2018 Товариство з обмеженою відповідальністю Агрофірма "Лан" (далі - Позивач) звернулося до Головного управління Держгеокадастру у Харківській області (далі - Відповідач) з позовом про визнання укладеною додаткової угоди про поновлення договору оренди землі, зареєстрованого в Управління Держкомзему у Барвінківському районі Харківської області 26.12.2011 за № 00972 (далі - Договір оренди) в редакції, викладеній у позовній заяві.

2. Позовні вимоги обґрунтовані тим, що Відповідач, порушуючи положення статті 33 Закону України "Про оренду землі", не висловлюючи жодних заперечень щодо поновлення Договору оренди, пропонуючи та узгоджуючи зміну істотних умов цього Договору оренди, безпідставно не підписав погоджену редакцію додаткової угоди.

Короткий зміст рішення суду першої інстанції

3. 26.06.2018 Господарський суд Харківської області вирішив у задоволенні позовних вимог відмовити.

4. Судом встановлено, що Позивач звернувся з заявою № 140 від 16.08.2016 до Відповідача, в якій просив поновити діючий Договір оренди земельної ділянки площею 24,3785 га із земель запасу на території Мечибилівської сільської ради для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, кадастровий № 632048400:03:000:0107 Барвінківського району Харківської області. Згідно з додатком до заяви, Позивач надав копію договору оренди (без конкретизації якого саме договору та від якої дати) та копію свідоцтва про реєстрацію юридичної особи. Проект додаткової угоди до Договору оренди землі від 18.11.2010 не надавався.

5. Вказана заява розглянута Відповідачем, за результатами розгляду якої Позивачу надано листом відповідь від 05.09.2016 № 19-20-14-26907/0/19-16, в якій повідомлялось, що відповідно до статті 33 Закону України "Про оренду землі", по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі). Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку Договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі. Також в наданому листі Відповідача зазначалось, що для встановлення факту належного виконання Позивачем обов'язків за вказаним Договором оренди землі йому необхідно надати Відповідачу інформацію щодо відсутності заборгованості зі сплати орендної плати за користування земельними ділянками та лист від Барвінківської районної державної адміністрації Харківської області як сторони за Договорами оренди, щодо належності виконання Позивачем обов'язків за умовами договорів.

6. Додатково цим листом повідомлялось, що згідно зі статтею 79-1 Земельного кодексу України (далі - ЗК України) земельна ділянка може бути об'єктом цивільних прав виключно з моменту її формування (крім випадків суборенди, сервітуту щодо частин земельних ділянок) та державної реєстрації права власності на неї. Сформовані земельні ділянки підлягають державній реєстрації в Державному земельному кадастрі. Земельна ділянка вважається сформованою з моменту присвоєння їй кадастрового номеру. Згідно зі статтею 24 Закону України "Про Державний земельний кадастр" на підтвердження державної реєстрації земельної ділянки заявнику безоплатно видається витяг з Державного земельного кадастру про земельну ділянку. Витяг містить всі відомості про земельну ділянку, внесені до Поземельної книги. Складовою частиною витягу є кадастровий план земельної ділянки.

7. Також цим листом Відповідач повідомив, що згідно зі статтею 15 Закону України "Про оренду землі" орендна плата за користування земельною ділянкою є істотною умовою договору оренди землі. Статтею 21 Закону України "Про оренду землі" визначено, що розмір, умови і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди, крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Податкового кодексу України (далі - ПК України).

8. Рішення суду першої інстанції мотивовано тим, що запропонована Позивачем редакція додаткової угоди містить змінені умови, які не відповідають умовам частини шостої статті 33 Закону України "Про оренду землі", оскільки умови додаткової угоди суттєво відрізняються від умов первісного Договору оренди, про поновлення якого просить Позивач, доказів порушення переважного права відповідно до приписів частин першої - п'ятої статті 33 Закону України "Про оренду землі", тобто надання земельної ділянки іншій особі, Позивач не надав. Також Позивач не визначив, яке саме право (переважне право відповідно до частин 1 - 5 статті 33 Закону України "Про оренду землі" чи відповідно до частини шостої статті 33 Закону України "Про оренду землі") вважає порушеним.

Короткий зміст рішення суду апеляційної інстанції

9. 06.09.2018 Харківський апеляційний господарський суд вирішив рішення Господарського суду Харківської області від 26.06.2018 скасувати; прийняти нове судове рішення, яким позовні вимоги задовольнити; визнати укладеною між Позивачем та Відповідачем додаткову угоду про поновлення Договору оренди, зареєстрованого в Управлінні Держкомзему у Барвінківському районі Харківської області 26.12.2011 за № 00972 у викладеній в постанові редакції.

10. Постанова суду апеляційної інстанції мотивована тим, що Позивачем було ініційовано механізм поновлення Договору оренди, встановлений саме частинами першою - п'ятою статті 33 Закону України "Про оренду землі", наслідком реалізації якого є або продовження договору у зв'язку з погодженням між сторонами його істотних умов (таких же або інших), або припинення переважного права орендаря внаслідок їх непогодження (частина 4 статті 33 Закону України "Про оренду землі"). Позивач неодноразово та у належні строки надсилав Відповідачу заяви про поновлення Договору оренди, на які Відповідач надавав зауваження щодо умов Договору оренди у зв'язку з його поновленням. Такі зауваження стосувалися умови щодо строку дії договору та щодо орендної плати, зокрема щодо розміру відсотку нормативної грошової оцінки, тобто розміру орендної плати. За результатами домовленостей сторони дійшли згоди щодо зміни умов Договору оренди в частині строку дії договору - на 5 років, та орендної плати - з 2 до 8 % від нормативної грошової оцінки, однак додаткову угоду укладено не було, а інших зауважень щодо умов договору не зазначено. При цьому суд зазначив, що між сторонами наявний спір щодо розміру нормативної грошової оцінки, однак не орендної плати, щодо якої досягнуто згоди шляхом визначення формули та порядку її сплати, в той час як визнання Договору оренди поновленим не звільняє Позивача від обов'язку отримати витяг з технічної документації з нормативної грошової оцінки земельної ділянки.

Короткий зміст вимог касаційної скарги

11. 25.09.2018 Відповідач (Скаржник) подав касаційну скаргу, в якій просить скасувати постанову Харківського апеляційного господарського суду від 06.09.2018, залишити в силі рішення Господарського суду Харківської області від 26.06.2018.

12. 05.11.2018 Позивач подав відзив на касаційну скаргу, в якому просить відмовити в задоволенні касаційної скарги, постанову Харківського апеляційного господарського суду від 06.09.2018 залишити без змін.

Доводи Скаржника, викладені в касаційній скарзі

13. Суд апеляційної інстанції не врахував, що Позивачем не надано своєчасно, як передбачено пунктом 8 Договору оренди, за 90 днів до закінчення строку дії договору, повного пакета документів відповідно до статті 33 Закону України "Про оренду землі". Своєчасне звернення Позивача до Відповідача без надання повного пакета документів, а саме витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельних ділянок, про що Позивача було повідомлено, не може вважатись належним зверненням, а тому правові підстави для позитивного задоволення заяви були відсутні.

14. Висновки суду апеляційної інстанції про те, що у позові Позивачем ініційовано механізм поновлення строку договору оренди, передбачений частинами 1 - 5 статті 33 Закону України "Про оренду землі", не відповідають дійсності, оскільки Позивач фактично залишив на розсуд суду вирішення питання щодо підстав для визнання додаткової угоди укладеною - частин 1 - 5 статті 33 Закону України "Про оренду землі" чи частини 6 статті 33 Закону України "Про оренду землі". Не відповідають дійсності твердження Позивача в апеляційній скарзі про те, що він просив визнати укладеною додаткову угоду на підставі частин 1 - 5, 8, 11 статті 33 Закону України "Про оренду землі".

15. У постанові суд апеляційної інстанції підтвердив, що процентне відношення орендної плати пов'язано з нормативною грошовою оцінкою землі, але ухвалив протилежне цим висновкам рішення.

16. Законодавчо визначено, що відносини, пов'язані з укладенням договору оренди землі повинні відбуватися за згодою між орендодавцем та орендарем, отже суд не може втручатися у відносини між сторонами та приймати рішення про визнання укладеною додаткової угоди про поновлення договору оренди землі, що є повноваженнями Відповідача.

17. Запропонована Позивачем редакція додаткової угоди містить змінені умови, що не відповідає умовам частини шостої статті 33 Закону України "Про оренду землі", оскільки умови додаткової угоди суттєво відрізняються від умов первісного Договору оренди, про поновлення якого він просить, а доказів порушення переважного права відповідно до приписів частини першої - п'ятої статті 33 Закону України "Про оренду землі" Позивач не надав.

18. Постанова суду апеляційної інстанції прийнята з порушенням частини 1 статті 15, статті 16 Закону України "Про оренду землі", статті 20 Закону України "Про оцінку земель", статей 288 - 289 ПК України.

Доводи Позивача, викладені у відзиві на касаційну скаргу

19. Постанова суду апеляційної інстанції обґрунтована, правомірна та прийнята з дотриманням норм матеріального та процесуального права.

Позиція Верховного Суду

Щодо порядку поновлення договору

20. Положеннями статті 33 Закону України "Про оренду землі" регламентовано поновлення договору оренди землі на новий строк як у випадку реалізації переважного права орендаря перед іншими особами (частини 1- 5 цієї статті), так і у випадку, якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди (частина 6 цієї статті).

21. Для застосування положень частини 1 статті 33 Закону України "Про оренду землі" та визнання за орендарем переважного права на поновлення договору оренди необхідно встановити такі юридичні факти: орендар належним чином виконує свої обов'язки за договором; орендар до спливу строку договору повідомив орендодавця у встановлені строки про свій намір скористатися переважним правом укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди; орендодавець протягом місяця не повідомив орендаря про наявність заперечень і своє рішення. Наведена правова позиція викладена у постанові Верховного Суду у складі палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду від 10.09.2018 у справі № 920/739/17.

22. Розглядаючи спір про поновлення договору оренди відповідно до порядку, визначеного статтею 33 Закону України "Про оренду землі", суд, виходячи з конкретних обставин справи надає правову кваліфікацію спірним правовідносинам, які виникли між учасниками справи, застосовуючи норму, яка регулює ці правовідносини.

23. Відповідно до частини першої статті 33 Закону України "Про оренду землі" по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі).

24. Згідно з вимогами частин другої, третьої статті 33 Закону України "Про оренду землі" орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі. До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди.

25. Як встановлено судами, Позивач звернувся до Відповідача з заявою про поновлення Договору оренди, керуючись умовами пункту 8 Договору оренди, тобто в межах визначеного сторонами 90-денного строку. Позивач отримав відповідь Відповідача, в якій зазначено про необхідність додання до заяви проекту додаткової угоди, інформації щодо відсутності заборгованості з орендної плати, а також витягу з Державного земельного кадастру про земельну ділянку та витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки станом на 01.01.2016. Також Позивачу рекомендовано звернутись повторно.

26. Враховуючи, що положення частини третьої наведеної норми передбачають додання до листа про поновлення договору оренди земельної ділянки лише проекту додаткової угоди, посилання Скаржника (пункт 13) на те, що не може вважатись належним своєчасне звернення щодо поновлення договору оренди земельної ділянки без надання саме витягу з нормативної грошової оцінки земельної ділянки, не є належною підставою ухилення Відповідача від укладення додаткової угоди.

Щодо зміни умов договору при його поновленні

27. Згідно з частинами четвертою, п'ятою статті 33 Закону України "Про оренду землі" при поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється. Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення із проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

28. Таким чином наслідком реалізації правового механізму погодження істотних умов договору оренди, передбаченого частинами першою - п'ятою статті 33 Закону України "Про оренду землі", є або продовження договору відповідно до погоджених між сторонами його істотних умов (таких же або інших), або припинення переважного права орендаря внаслідок їх непогодження. При цьому у випадку неукладення з вини орендодавця додаткової угоди до договору на погоджених між сторонами умовах орендар має правові підстави для захисту свого права в суді і таке право реалізовується шляхом подання позову про визнання додаткової угоди до договору оренди про продовження строку його дії укладеною.

29. Судами встановлено, що Позивач неодноразово та у належні строки надсилав Відповідачу заяви про поновлення Договору оренди. Відповідач надавав зауваження щодо умов Договору оренди у зв'язку з його поновленням. Такі зауваження стосувалися умови щодо строку дії договору та щодо орендної плати, зокрема щодо розміру відсотку нормативної грошової оцінки, тобто розміру орендної плати.

30. За наведених обставин суд апеляційної інстанції дійшов мотивованого висновку про те, що Позивачем ініційовано механізм поновлення Договору оренди, визначений частинами першою - п'ятою статті 33 Закону України "Про оренду землі". При цьому апеляційний господарський суд, повно дослідивши надані учасниками справи докази та надавши їм належну правову оцінку, дійшов юридично обґрунтованого висновку про те, що сторони дійшли згоди щодо зміни умов Договору оренди в частині строку дії договору - на 5 років, та орендної плати - з 2 до 8% від нормативної грошової оцінки, що узгоджується з положенням частини четвертої статті 33 Закону України "Про оренду землі", однак додаткову угоду не уклали, а інших зауважень щодо умов договору не було наведено. З огляду на наведене посилання Скаржника (пункт 14) на невідповідність дійсності наведених висновків суду апеляційної інстанції безпідставні.

31. За наведених обставин доводи Скаржника (пункт 17) про те, що запропонована редакція додаткової угоди не відповідає частині шостій статті 33 Закону України "Про оренду землі" підлягають відхиленню як неналежні.

32. З огляду на викладене, враховуючи, що між сторонами у листуванні фактично досягнуто домовленості щодо зміни умов Договору оренди, Відповідач безпідставно ухиляється від підписання додаткової угоди про поновлення Договору оренди, у зв'язку з чим Позивач звернувся з цим позовом до суду щодо захисту свого переважного права на поновлення Договору оренди, тому доводи Скаржника (пункт 16) про те, що відносини, пов'язані з укладенням договору оренди землі, повинні відбуватися за згодою між орендодавцем та орендарем, Суд також відхиляє як безпідставні.

Щодо орендної плати

33. За положеннями статей 288 - 289 ПК України, в редакції, чинній на час звернення щодо поновлення договору, для визначення податку та орендної плати використовується нормативна грошова оцінка земельних ділянок. Згідно з частиною другою статті 20 Закону України "Про оцінку земель" дані про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки оформляються як витяг з технічної документації з нормативної грошової оцінки.

34. Встановлено, що зауваження Відповідача щодо орендної плати стосувалися розміру відсоткової ставки (з 2 до 8), а не нормативної грошової оцінки. При цьому Відповідач посилався на те, що розмір нормативної грошової оцінки є змінюваною величиною в силу приписів статті 18 Закону України "Про оцінку земель" і наполягав на необхідності надання відповідного витягу станом на час поновлення Договору. Отже між сторонами наявний спір щодо нормативної грошової оцінки, однак не щодо орендної плати, яка відповідно до статті 15 Закону України "Про оренду землі" є істотною умовою договору оренди, та щодо якої сторонами досягнуто згоди - визначено формулу та порядок її сплати. При цьому визнання поновленим Договору оренди не звільняє Позивача від обов'язку отримати витяг з технічної документації з нормативної грошової оцінки земельної ділянки, оскільки тільки за його наявності можливий правильний розрахунок орендної плати. Із наведеними висновками погоджується Суд, тому доводи Скаржника (пункт 15) про ухвалення апеляційним судом протилежного цьому висновку рішення безпідставні та спростовуються змістом оскаржуваної постанови.

35. З огляду на наведене доводи Скаржника (пункт 18) про порушення судом апеляційної інстанції частини 1 статті 15, статті 16 Закону України "Про оренду землі", статті 20 Закону України "Про оцінку земель", статей 288 - 289 ПК України не знайшли свого підтвердження під час касаційного перегляду справи.

36. Враховуючи викладене підстави для зміни чи скасування оскаржуваної постанови апеляційного господарського суду відсутні, а касаційна скарга підлягає залишенню без задоволення.

Судові витрати

37. З огляду на те, що касаційна скарга задоволенню не підлягає, судові витрати покладаються на Скаржника.

Керуючись статтями 240, 300, 301, 308, 309, 314, 315, 317 Господарського процесуального кодексу України, Суд

П О С Т А Н О В И В :

1. Касаційну скаргу Головного управління Держгеокадастру у Харківській області залишити без задоволення.

2. Постанову Харківського апеляційного господарського суду від 06.09.2018 у справі № 922/621/18 залишити без змін.

Постанова набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною і оскарженню не підлягає.

Головуючий суддя К. М. Пільков

Судді Т. Б. Дроботова

Ю. Я. Чумак