ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

06 грудня 2018 року

м. Київ

Справа № 911/3144/17

Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:

Чумака Ю. Я. - головуючого, Дроботової Т. Б., Пількова К. М.,

секретар судового засідання - Овчарик В. М.,

за участю представників:

позивача - Кравцова В. Ю. (адвокат),

відповідача - не з'явилися,

розглянув касаційну скаргу Приватного акціонерного товариства "Червоний мак"

на рішення Господарського суду Київської області від 29.01.2018 (суддя Янюк О. С.) і постанову Київського апеляційного господарського суду від 16.04.2018 (судді: Яковлєв М. Л. (головуючий), Станік С. Р., Сулім В. В.) у справі

за позовом Приватного акціонерного товариства "Червоний мак"

до Ірпінської міської ради Київської області

про вчинення певних дій,

Короткий зміст і підстави позовних вимог

1. У жовтні 2017 року Приватне акціонерне товариство "Червоний мак" (далі - ПрАТ "Червоний мак") звернулося до господарського суду із позовною заявою до Ірпінської міської ради Київської області (далі - Ірпінська міська рада), в якій просило, з урахуванням заяви про зміну підстав позову, відмінити рішення Ірпінської міської ради 39 сесії 7 скликання від 07.09.2017 № 2567-39-VII "Про відмову ПрАТ "Червоний мак" у поновленні дії договору оренди земельної ділянки, яка знаходиться в м. Ірпінь, парк Перемоги" та на підставі результатів поіменного голосування депутатів 39 сесії 7 скликання Ірпінської міської ради за значною більшістю голосів в кількості 19 голос, вважати цей договір оренди земельної ділянки м. Ірпінь, парк Перемоги продовженим на той самий строк і на тих самих умовах.

2. В обґрунтування позовних вимог позивач зазначив, що він скористався своїм переваженим правом перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк, що передбачено статтею 33 Закону України "Про оренду землі" та пунктом 8 відповідного договору оренди, та звернувся із відповідною заявою до відповідача. 27.07.2017 Ірпінською міською радою було прийнято рішення про поновлення договору оренди, на яке міським головою незаконно було накладено "право вето", а за результатами повторного звернення Ірпінська міська рада відмовила ПрАТ "Червоний мак" у продовженні договору, про що було прийнято відповідне рішення, яке позивач вважає безпідставним.

Короткий зміст рішень судів попередніх інстанцій

3. Рішенням Господарського суду Київської області від 29.01.2018, залишеним без змін постановою Київського апеляційного господарського суду від 16.04.2018, у задоволенні позову відмовлено повністю.

4. Судові рішення мотивовано тим, що позивачем не надано суду належних та допустимих доказів, які підтверджували би використання земельної ділянки протягом 10 років за її цільовим призначенням (будівництво торгівельно-розважального комплексу). Позивач за 60 днів до закінчення строку дії договору звернувся до Ірпінської міської ради із листом про продовження договору оренди від 19.05.2017, до якого, всупереч вимог частин 2, 3 статті 33 Закону України "Про оренду землі", не надав проекту додаткової угоди. Договір припинив свою дію 17.08.2017, тобто орендодавець мав повідомити орендаря про наявні у нього заперечення не пізніше 17.09.2017. Із матеріалів справи вбачається, що рішення Ірпінською міською радою було прийнято 07.09.2017, про що позивачу було відомо, що підтверджується його листом від 13.09.2017. Належним способом захисту порушеного права в цьому випадку є позов про визнання поновленими спірного договору оренди землі на той самий строк і на тих самих умовах шляхом укладення відповідної додаткової угоди в судовому порядку, оскільки сама по собі вимога про визнання поновленим договору оренди землі не може забезпечити захисту порушеного права позивача в силу імперативного припису про обов'язковість оформлення поновлення договору оренди саме шляхом укладення додаткової угоди, що, власне, і може бути предметом розгляду в суді (частина 9 статті 33 Закону України "Про оренду землі"). Позивачем при зверненні до суду з цим позовом проекту додаткової угоди про поновлення договору надано не було, тому суд виключає можливість задоволення позову в цій частині.

Короткий зміст вимог касаційної скарги

5. У касаційній скарзі ПрАТ "Червоний мак" просить скасувати рішення суду першої інстанції і постанову апеляційного суду, ухвалити нове рішення, яким позов задовольнити.

Узагальнені доводи особи, яка подала касаційну скаргу

6. В обґрунтування вимог, викладених у касаційній скарзі, скаржник посилається на неправильне застосування судом апеляційної інстанції норм матеріального права, а саме статті 33 Закону України "Про оренду землі", наголошує, що:

1) Закон не пов'язує поновлення договору оренди землі на підставі частини 6 статті 33 Закону України "Про оренду землі" з попереднім або одночасним укладенням відповідної додаткової угоди;

2) Укладення додаткової угоди є обов'язком сторін протягом місяця після автоматичної (в силу Закону) пролонгації такого договору (частина 8 статті 33 Закону України "Про оренду землі");

3) обраний позивачем спосіб захисту відповідає такому способу захисту як визнання права (пункт 1 частини 2 статті 16 Цивільного кодексу України);

4) рішення Ірпінської міської ради є неналежним і недопустимим доказом заперечення орендодавця у поновлені договору, оскільки відповідно до частини 6 статті 33 Закону України "Про оренду землі" таке заперечення має бути підтверджене виключно листом-повідомленням.

Узагальнені доводи інших учасників справи

7. У відзиві на касаційну скаргу Ірпінська міська рада, заперечуючи проти її задоволення, просить судові рішення залишити без змін з підстав їх законності та обґрунтованості.

Фактичні обставини справи, встановлені судами

8. 17.08.2007 між відповідачем (орендодавець) і позивачем (орендар) був укладений договір оренди землі (далі - договір), за умовами якого на підставі рішення 23 сесії 5 скликання Ірпінської міської ради від 13.07.2007 № 687-23-V орендодавець надає, а орендар приймає у строкове платне користування земельну ділянку, розташовану в м. Ірпінь, парк Перемоги, загальною площею 0,5000 га для будівництва торгівельно-розважального центру.

Пунктом 8 договору сторони погодили, що він укладений на 5 років. Після закінчення строку договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 60 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.

Цей договір набирає чинності після підписання сторонами та його державної реєстрації (пункт 40 договору).

21.08.2007 договір зареєстровано у Ірпінському міському відділі № 2 Київської регіональної філії Державного підприємства "Центр ДЗК", про що у Державному реєстрі земель вчинено запис за № 20. У цей же день сторони підписали відповідний акт прийому-передачі земельної ділянки.

9. 19.09.2012 сторони підписали угоду про внесення змін до договору, якою строк дії договору оренди продовжено з 21.08.2012 до 17.08.2017. Зазначена угода зареєстрована у відділі Держкомзему у м. Ірпінь, про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 26.11.2012 за № 001.

10. 19.05.2017 позивач звернувся із листом до Ірпінського міського голови із проханням продовжити строк дії договору строком на 5 років. Зазначений лист отриманий Ірпінською міською радою 23.05.2017 та зареєстрований за № 1975/01-24, що підтверджується відповідною відміткою на цьому листі та не заперечується сторонами.

11. У відповідь на цей лист відповідач повідомив позивача про те, що пропозиція продовження дії договору буде розглянута на засіданні комісії земельних відносин, лісових та природоохоронних питань і буде винесена на розгляд чергової сесії Ірпінської міської ради (лист від 31.05.2017 № 01-24/1464, лист від 23.06.2017 № 01-24/1681).

12. 27.07.2017 розпорядженням Ірпінського міського голови № 186 було зупинено дію рішення Ірпінської міської ради від 27.07.2017 "Про розгляд звернення ПрАТ "Червоний мак" щодо продовження дії договору оренди земельної ділянки, яка знаходиться в м. Ірпінь, парк Перемоги" та ухвалено винести рішення на повторний розгляд сесії Ірпінської міської ради.

13. 10.08.2017 позивач повторно звернувся із листом до Ірпінського міського голови про продовження строку дії договору, на який виконавчим комітетом Ірпінської міської ради була надана відповідь (лист від 01.09.2017 № 01-24/2394), за змістом якої питання про продовження дії договору буде винесено на розгляд чергової сесії Ірпінської міської ради про результати якої позивачу буде повідомлено додатково.

14. 07.09.2017 Ірпінською міською радою було прийнято рішення № 2567-39-VI, яким відмовлено ПрАТ "Червоний мак" у поновленні договору земельної ділянки площею 0,5000 га (кадастровий номер :01:037:0029) для будівництва торгівельно-розважального комплексу м. Ірпінь, парк Перемоги, про що позивача було поінформовано листами від 28.09.2017 № 01-24/2664, від 06.10.2017 № 01-24/2753, від 30.11.2017 № 01-24/3285.

15. 13.09.2017 позивач звернувся із листом до Ірпінського міського голови щодо винесення питання про поновлення договору на розгляд наступної сесії, оскільки рішення 38 сесії Ірпінської міської ради стосовно звернення ПрАТ "Червоний мак" про поновлення (продовження) договору вважає неправомірним.

16. Листом від 06.10.2017 № 01-24/2777 виконавчий комітет Ірпінської міської ради надав позивачу відповідь, за змістом якої питання про поновлення ПрАТ "Червоний мак" договору було розглянуто 07.09.2017 на 39 сесії 7 скликання Ірпінської міської ради, про що ПрАТ "Червоний мак" було повідомлено письмово; 14.09.2017 представник ПрАТ "Червоний мак" Романенко Л. М. (за дорученням від 11.07.2017) отримав відповідне рішення міської ради.

Позиція Верховного Суду

17. Заслухавши суддю-доповідача, дослідивши доводи, наведені у касаційній скарзі, перевіривши на підставі встановлених фактичних обставин справи застосування судами попередніх інстанцій норм матеріального і процесуального права, Верховний Суд вважає, що касаційна скарга не підлягає задоволенню з таких підстав.

18. Предметом позову у цій справі є вимога орендаря про визнання незаконним і скасування рішення органу місцевого самоврядування (орендодавця), яким відмовлено у поновленні договору оренди, а договір оренди вважати продовженим на той саме строк і на тих саме умовах.

19. За змістом частини 2 статті 792 Цивільного кодексу України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.

Законом України "Про оренду землі" визначено умови укладення, зміни, припинення і поновлення договору оренди землі, а статтею 13 передбачено, що договором оренди землі є договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

20. Статтею 33 Закону України "Про оренду землі" регламентовано поновлення договору оренди землі на новий строк як у випадку реалізації переважного права орендаря перед іншими особами за умови дотримання порядку, визначеного частинами 2- 5 цієї норми, так і у випадку, коли орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди (частина 6 цієї норми).

21. Отже, стаття 33 цього Закону містить дві різні правові конструкції, а зміст права, підстави і обставини для захисту переважного права орендаря, яке виникає відповідно до частин 1- 5 зазначеної статті, не є тотожними змісту та підставам захисту його права, яке виникає за частиною 6 цієї норми.

22. Відповідно до частин 1- 5 статті 33 Закону України "Про оренду землі" по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі).

Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі. До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди. При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.

Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

Аналіз наведених норм матеріального права дає підстави для висновку, що для застосування положень частин 1- 5 статті 33 Закону України "Про оренду землі" та визнання за орендарем переважного права на поновлення договору оренди необхідно встановити такі юридичні факти: орендар належним чином виконує свої обов'язки за договором; орендар до спливу строку договору повідомив орендодавця у встановлені строки про свій намір скористатися переважним правом укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди; орендодавець протягом місяця не повідомив орендаря про наявність заперечень і своє рішення.

23. Суди попередніх інстанцій установили відсутність у матеріалах справи належних та допустимих доказів використання земельної ділянки протягом 10 років за її цільовим призначенням (будівництво торгівельно-розважального комплексу), а докази, що підтверджують сплату орендної плати, не є виключними доказами належного виконання договору в цілому.

До того ж, як встановлено судами попередніх інстанцій, звертаючись до Ірпінської міської ради з листом про продовження договору оренди, всупереч вимог частин 2, 3 статті 33 Закону України "Про оренду землі", позивач не надав проекту додаткової угоди.

Враховуючи межі перегляду справи у касаційній інстанції, передбачені статтею 300 Господарського процесуального кодексу України (далі - ГПК України), колегія суддів погоджується з висновками судів попередніх інстанцій про те, що позивачем не було дотримано встановленої частинами 2-5 статті 33 Закону України "Про оренду землі" процедури, що у свою чергу унеможливлює реалізацію переважного права орендаря на поновлення договору оренди.

24. Частиною 6 статті 33 зазначеного Закону врегульовано пролонгацію договору на той самий строк і на тих самих умовах, що були передбачені договором, за наявності такого фактичного складу: користування орендарем земельною ділянкою після закінчення строку оренди і відсутність протягом одного місяця заперечення орендодавця проти такого користування (що можна кваліфікувати як "мовчазну згоду" орендодавця на пролонгацію договору).

При цьому необхідно звернути увагу, що повідомлення орендарем орендодавця про намір скористатися правом на поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених частиною 6 статті 33 Закону України "Про оренду землі", не вимагається. Суть поновлення договору оренди згідно із цією частиною статті саме і полягає у тому, що орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку оренди, а орендодавець, відповідно, не заперечує у поновленні договору, зокрема у зв'язку з належним виконанням договору оренди землі.

Відсутність такого заперечення, як уже зазначалося, може мати прояв у "мовчазній згоді".

У контексті поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених частиною 6 статті 33 Закону України "Про оренду землі", необхідно зауважити, що такий договір може бути поновлено виключно на тих самих умовах і на той самий строк. Тобто орендар не може вимагати поновлення договору оренди землі на інших умовах. Щодо прав та обов'язків орендодавця слід акцентувати, що він має право заперечити стосовно поновлення згідно із цією частиною статті 33 Закону України "Про оренду землі", і таке заперечення має бути заявлено саме протягом одного місяця після закінчення дії договору оренди землі, що безпосередньо випливає зі змісту частини 6 зазначеної статті.

У подальшому, якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення дії договору оренди, а орендодавець не надав заперечень стосовно поновлення цього договору протягом одного місяця після його закінчення, орендар має право звернутися із вимогою про визнання укладеною угоди про поновлення договору на тих самих умовах і на той самий строк. Орендодавець, у свою чергу, в будь-який час до укладення додаткової угоди стосовно поновлення договору на той самий строк і на тих самих умовах може звернутися із вимогою про звільнення земельної ділянки. Тобто договір оренди землі вважатиметься поновленим лише у разі укладення додаткової угоди, про що безпосередньо зазначено у частині 8 статті 33 Закону України "Про оренду землі". При цьому відмову або зволікання в укладенні додаткової угоди до договору оренди землі може бути оскаржено у суді.

Судами попередніх інстанцій встановлено, що рішення від 07.09.2017 Ірпінською міською радою про відмову ПрАТ "Червоний мак" у поновленні договору було прийнято у межах місячного строку встановленого частиною 6 статті 33 Закону України "Про оренду землі" (договір припинив свою дію 17.08.2017). Про прийняття міською радою рішення від 07.09.2017 орендар дізнався протягом місячного строку з дати закінчення дії договору, що підтверджується матеріалами справи, зокрема, його листом від 13.09.2017 (а.с. 46, т.1).

Поновлення договору оренди землі в судовому порядку, у передбачений статтею 33 Закону України "Про оренду землі" спосіб, вимагає не тільки встановлення судом юридично значимих умов, що свідчать про продовження орендних правовідносин (як-то користування земельною ділянкою поза межами строку договору без заперечення орендодавця протягом місяця), а й необхідності укладення додаткової угоди між сторонами, як єдиної підстави продовження орендних прав і обов'язків (складний фактичний склад).

Таким чином, належним способом захисту порушеного права в цьому випадку є позов про визнання укладеною відповідної додаткової угоди в судовому порядку, оскільки сама по собі вимога про визнання поновленим договору оренди землі не може забезпечити захисту порушеного права позивача в силу імперативного припису про обов'язковість оформлення поновлення договору оренди саме шляхом укладення додаткової угоди, що, власне, і може бути предметом розгляду в суді.

25. Зважаючи на встановлення судами попередніх інстанцій факту письмового повідомлення орендаря про заперечення орендодавця у поновленні договору оренди, а також з огляду на обраний позивачем спосіб захисту, колегія суддів погоджується з висновками судів попередніх інстанцій про відсутність підстав для поновлення договору оренди у порядку частини 6 статті 33 Закону України "Про оренду землі".

26. Відповідно до статті 15 Цивільного кодексу України кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Статтею 16 цього Кодексу передбачено, що кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу (аналогічну норму права наведено у статті 20 Господарського кодексу України).

За змістом зазначених норм права суд шляхом вчинення провадження у справах здійснює захист осіб, права та охоронювані законом інтереси яких порушені або оспорюються. Розпорядження своїм правом на захист є приписом цивільного законодавства і полягає у наданні особі, яка вважає свої права порушеними, невизнаними або оспорюваними, можливості застосувати способи захисту, визначені законом або договором.

Згідно зі статтею 152 Земельного кодексу України захист прав громадян та юридичних осіб на земельні ділянки здійснюється, зокрема, шляхом визнання прав, визнання недійсними рішень органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування, а також застосування інших, передбачених законом, способів, у тому числі шляхом поновлення порушених прав юридичних і фізичних осіб, що виникають у результаті рішень, дій чи бездіяльності органів або посадових осіб місцевого самоврядування, в судовому порядку.

За змістом частини 1 статті 155 цього Кодексу у разі видання органом виконавчої влади або органом місцевого самоврядування акта, яким порушуються права особи щодо володіння, користування чи розпорядження належною їй земельною ділянкою, такий акт визнається недійсним.

Статтею 21 Цивільного кодексу України визначено, що суд визнає незаконним та скасовує правовий акт індивідуальної дії, виданий органом державної влади, органом влади Автономної Республіки Крим або органом місцевого самоврядування, якщо він суперечить актам цивільного законодавства і порушує цивільні права або інтереси.

Для застосування цієї норми необхідно встановити не тільки факт порушення актів цивільного законодавства, але й те, чи призвело це до порушення цивільних прав та інтересів особи.

За змістом статті 19 Конституції України, норми якої є нормами прямої дії (стаття 8 Конституції України), органи місцевого самоврядування зобов'язані діяти лише у спосіб, що передбачений Конституцією та законами України. Дана вимога стосується не тільки діяльності рад як суб'єктів владних повноважень, але й реалізації їх компетенції в цивільних (господарських) правовідносинах. Воля територіальної громади як власника може виражатися лише в таких діях органу місцевого самоврядування, які відповідають вимогам законодавства. Приймаючи будь-яке рішення, рада повинна діяти відповідно до встановленої процедури, яка покликана не допустити порушення законних прав та інтересів осіб.

Відповідно до приписів частини 1 статті 10 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" сільські, селищні, міські ради є органами місцевого самоврядування, що представляють відповідні територіальні громади та здійснюють від їх імені та в їх інтересах функції і повноваження місцевого самоврядування, визначені Конституцією України, цим та іншими законами.

Пунктом 34 частини 1 статті 26 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" до виключної компетенції пленарних засідань сільської, селищної, міської ради віднесено вирішення відповідно до закону питань регулювання земельних відносин.

Підставою для скасування оспорюваного рішення органу місцевого самоврядування, на думку позивача, є порушення відповідачем порядку прийняття цього рішення, а саме, у порядку денному сесій 36, 37 та 39 не було включено питання щодо продовження дії договору саме у розділі "Про відмову" чи в розділі "Про припинення дії договору оренди". Водночас, у порядку денному 39 сесії Ірпінської міської ради у розділі "Питання відділу земельних ресурсів" питання № 32 викладено у редакції: "Про розгляд звернення ПрАТ "Червоний мак" щодо продовження дії договору оренди земельної ділянки, яка знаходиться в м. Ірпінь, парк Перемоги". Таким чином позивач вважає, що поставлене питання № 32 порядку денного 39 сесії не відповідає прийнятому оспорюваному рішення "Про відмову" і результатам голосування.

Проаналізувавши зазначені обставини та наявні матеріали справи, колегія суддів погоджується з висновками судів попередніх інстанцій, що включене у порядок денний питання № 32 сформульовано без конкретної визначеності щодо звернення позивача, а тому не має підстав стверджувати, що у порядку денному було зазначено одне питання, а по факту міською радою було прийнято інше рішення.

Враховуючи викладене, колегія суддів вважає також правильними висновки судів першої та апеляційної інстанцій про відсутність правових підстав для скасування оспорюваного рішення.

Висновки за результатами розгляду касаційної скарги

27. Надаючи правову кваліфікацію доказам, які надані сторонами з урахуванням фактичних та правових підстав позовних вимог і заперечень проти них, місцевий та апеляційний господарські суди дійшли правильного висновку про необґрунтованість позовних вимог і відмову у задоволенні позову з огляду на відсутність підстав як для поновлення договору оренди у порядку частини 6 статті 33 Закону України "Про оренду землі", так і для визнання оспорюваного рішення органу місцевого самоврядування незаконним, як наслідок, підстав для скасування оскаржуваних рішення і постанови не вбачається.

28. Враховуючи межі перегляду справи в касаційній інстанції, передбачені статтею 300 ГПК України, колегія суддів вважає, що доводи, викладені у касаційній скарзі, не знайшли свого підтвердження під час касаційного провадження, не спростовують висновки судів попередніх інстанцій щодо відмови у задоволенні позовних вимог, у зв'язку з чим підстави для задоволення касаційної скарги і скасування чи зміни оскаржуваних рішення та постанови немає.

Щодо судових витрат

29. Судовий збір за подання касаційної скарги у порядку статті 129 ГПК України слід покласти на скаржника.

Керуючись статтями 300, 301, 308, 309, 314, 315, 317 ГПК України, Верховний Суд

ПОСТАНОВИВ:

Касаційну скаргу Приватного акціонерного товариства "Червоний мак" залишити без задоволення.

Рішення Господарського суду Київської області від 29.01.2018 і постанову Київського апеляційного господарського суду від 16.04.2018 у справі № 911/3144/17 залишити без змін.

Постанова суду касаційної інстанції набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною і оскарженню не підлягає.

Головуючий Ю. Я. Чумак

Судді Т. Б. Дроботова

К. М. Пільков