ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ЛЬВІВСЬКОЇ ОБЛАСТІ
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

06.12.2018 Справа №914/1158/18

За позовом: Фізичної особи-підприємця Іваницької Марії Петрівни (79052, АДРЕСА_1; ідент.код НОМЕР_1)

до Відповідача: Управління комунальної власності Департаменту економічного розвитку Львівської міської ради (79008, м. Львів, пл. Галицька, 15; ідент.код 25558625)

про визнання недійсним Договору оренди об'єкту нерухомості №С-9762-15 від 20.08.2015.

Суддя: Стороженко О.Ф.

Секретар: Кутнева Б.С.

Представники:

Позивача: Іваницька М.П.; Кремінець М.М. - Ордер Серія ЛВ №073547;

Відповідача: Малиняк В.А. - Довіреність б/н від 18.01.2018.

Процесуальні дії вчинено судом у приміщенні Господарського суду Львівської області: зал судового засідання №11.

Фізичною особою-підприємцем Іваницькою Марією Петрівною подано Позовну заяву з вимогою: визнати недійсним Договір оренди об'єкту нерухомості №С-9762-15 від 20.08.2015, укладений із Управлінням комунальної власності Департаменту економічного розвитку Львівської міської ради.

Також, Позивачем подано Відповідь на відзив та Доповнення до Відповіді.

Позивачем підставами позову зазначено:

-у Відповідача, на момент укладення Договору, відсутнім було право власності на об'єкт оренди, і, відповідно, - відсутнім було право розпорядження майном;

-Відповідач діяв усупереч нормам ст.761 (ч.1) ЦК України та ст.3 Закону «Про оренду державного та комунального майна», якими встановлено, що право передання майна у найм має власник речі або особа, якій належать майнові права;

-згідно з нормою ст.182 ЦК України, право власності (інше речове право) на нерухоме майно, його виникнення, перехід підлягають державній реєстрації;

-відповідно до ст.331 (п.3 ч.2) ЦК України, право власності на нерухоме майно виникає з моменту державної реєстрації;

-на момент укладення Договору (20.08.2015) відсутнім був факт реєстрації права власності Відповідача на спірний об'єкт (така реєстрація проведена лише 29.06.2016);

-так як у Відповідача відсутнім був необхідний (для укладення Договору оренди) обсяг цивільної дієздатності, тому, згідно з нормами статей 203 (ч.2), 215 (ч.1) ЦК України, ст.207 ГК України, наявні підстави для визнання Договору недійсним;

-нормою ч.6 ст.3 Закону «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень» встановлено, що будь-які правочини щодо нерухомого майна укладаються, якщо право власності на таке майно зареєстровано згідно з вимогами Закону;

-об'єкт нерухомості, згідно з нормою ст.1 Закону «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку», належить до допоміжних приміщень багатоквартирного будинку;

-відповідно до ст.10 Закону «Про приватизацію державного житлового фонду», власники квартир багатоквартирних будинків є співвласниками допоміжних приміщень у будинку, які передаються у власність безоплатно і окремо приватизації не підлягають;

-згідно з Рішеннями Конституційного суду України (від 02.03.2004 та 09.11.2011): допоміжні приміщення передаються безоплатно у спільну власність громадян одночасно з приватизацією ним квартир багатоквартирних будинків; підтвердження права власності на допоміжні приміщення не потребує здійснення додаткових дій; власники неприватизованих квартир багатоквартирного будинку є співвласниками допоміжних приміщень нарівні з власниками приватизованих квартир; питання щодо згоди співвласників допоміжних приміщень на вчинення дій стосовно допоміжних приміщень (оренда, тощо) вирішується відповідно до законів, які визначають правовий режим власності;

-відповідно до зазначених норм, з моменту приватизації хоча б однієї квартири у багатоквартирному будинку, орган місцевого самоврядування, у віданні якого знаходиться такий будинок, втрачає право власності на цей будинок у цілому, і відносини власності вже регулюються Законом «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» та ст.382 (ч.2) ЦК України, які встановлюють, що власники квартир у багатоквартирному будинку є співвласниками спільного майна будинку (допоміжних приміщень);

-оскільки у будинку АДРЕСА_2 є приватизована квартира (ще з 20.03.2008), тому, у територіальної громади міста Львова відсутнє одноосібне право власності на допоміжні приміщення будинку (будинок вибув з розпорядження органу місцевого самоврядування).

Відповідачем подано Відзив (без доказів вказаних у ньому обставин), у якому викладено обґрунтування безпідставності позовної вимоги та, зокрема, зазначено:

1)До 1991 року (у період дії законодавства Української РСР) всі об'єкти нерухомого майна на території України перебували у державній власності. Навіть за Конституцією УРСР 1978 року, обласні, районні, міські, районні в містах, селищні та сільські Ради народних депутатів входили в систему органів державної влади України.

2)З розпадом Союзу РСР та створенням українського національного законодавства постало питання розмежування державного майна України між загальнодержавною (республіканською) власністю і власністю адміністративно-територіальних одиниць (комунальною) власністю.

3)05.11.1991 Кабінетом Міністрів України була прийнята постанова №311 «Про розмежування державного майна України між загальнодержавною (республіканською) власністю і власністю адміністративно-територіальних одиниць (комунальною) власністю», якою постановлено затвердити перелік державного майна України, яке передається до власності адміністративно-територіальних одиниць (комунальної власності), до якого, зокрема, включено житловий та нежитловий фонд Рад народних депутатів, житло-експлуатаційні, житлово-комунальні, ремонтно-будівельні та інші організації, пов'язані з обслуговуванням та експлуатацією цього житлового фонду.

4)Нормою ч.1 ст.380 ЦК України визначено, що житловий будинок як об'єкт права власності є будівлею капітального типу, спорудженою з дотриманням вимог, встановлених законом, іншими нормативно-правовими актами, і призначеною для постійного у ній проживання. Аналогічне визначення міститься в Податковому кодексі України. При цьому, слід враховувати, що житловий будинок квартирного типу згідно зі ст.188 ЦК України є складною річчю (нерухомим майном), до складу якої, зокрема, входять інші нерухомі речі (квартири), речові права на які підлягали та підлягають державній реєстрації. Державна реєстрація права власності на житлові будинки, споруди регулювалися підзаконними нормативними актами, зокрема, Інструкцією про порядок державної реєстрації права власності на об'єкти нерухомого майна, що перебувають у власності юридичних та фізичних осіб, затвердженою Наказом Державного комітету будівництва, архітектури та житлової політики України від 09.06.1998 №121 (із змінами внесеними згідно з Наказом Держбуду №251 від 18.10.1999).

5)Рішенням Виконавчого комітету Львівської міської ради №320 від 22.04.2016, вирішено зареєструвати право комунальної власності на нежитлове приміщення на вул.Скрипника, 15, загальною площею 5,5кв2. Вказана реєстрація проведена 29.06.2016, що підтверджується Інформаційною довідкою з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, номер довідки 62830857.

6)Аналіз фактичних та правових підстав виникнення у територіальної громади м.Львова в особі Львівської міської ради права комунальної власності на житловий будинок (в цілому) та спірне нерухоме майно, правового режиму нерухомого майна та документів, якими посвідчується право власності на це майно, дають підстави до висновку, що державна реєстрація права власності була проведена у відповідності до законодавства, що діяло на той момент.

7)Оскільки будинок у цілому перебуває в комунальній власності, то і всі приміщення у ньому, які не приватизовані та не відчужені у приватну чи державну власність на підставі правочинів, залишаються у комунальній власності.

8)Реєстрація цього приміщення як окремого об'єкту прав була здійснена 29.06.2016, у відповідності до чинного законодавства.

9)Питання права власності на спірне нежитлове приміщення досліджувалось у процесі розгляду справи №914/986/16, та в Рішенні Господарського суду Львівської області від 21.06.2017, яке не оскаржувалось та набрало законної сили, суд зазначає наступне: «відповідно до Рішення Львівської міської ради №320 від 22.04.2016.., спірні приміщення є комунальною власністю; доказів перебування спірного майна у власності інших осіб, як і доказів оформлення орендних правовідносин з іншими особами відповідач суду не надав».

Позивач та представники Сторін надали (усно) пояснення стосовно обставин спору.

У судовому засіданні 22.11.2018 судом оголошувалась перерва до 06.12.2018.

Справу, згідно нормами статей 12, 247 ГПК України, розглянуто за правилами загального позовного провадження (у межах розумного строку).

У ході дослідження обставин спору та поданих доказів, - суд встановив:

20.08.2015 Управлінням комунальної власності Департаменту економічної політики Львівської міської ради (на даний час - Управління комунальної власності Департаменту економічного розвитку Львівської міської ради) та Фізичною особою-підприємцем Іваницькою Марією Петрівною укладено Договір №С-9762-15, яким погоджено такі умови:

-Відповідач (Орендодавець) передає Позивачу (Орендар) у строкове платне користування нерухоме майно (об'єкт оренди): приміщення (площею 5,5м2), що знаходиться у будинку №15 на вулиці М.Скрипника, у місті Львові (п.1);

-відповідно до даних Технічного паспорту ОКП ЛОР «БТІ та ЕО» від 25.09.2014, приміщення: під індексом VI, інвентарний №1292 (п.1);

-цільове призначення об'єкту оренди - для майстерні з ремонту одягу (п.2.1);

-строк оренди - 3 місяці: з 20.08.2015 до 20.11.2015 включно (п.4.1).

Факт двостороннього погодження питання про продовження орендних відносин - відсутній, тому, - Договір припинив свою дію 20.11.2015, о 24 год. 00хв.

Згідно з нормою ч.1 ст.182 ЦК України, будь-яке речове право на нерухому річ (його виникнення і перехід) підлягають обов'язковій державній реєстрації.

Проте, на час укладення Договору (20.08.2015), у територіальної громади міста Львова та, відповідно, - в Управління комунальної власності Департаменту економічного розвитку Львівської міської ради (Орендодавець), відсутнім було право комунальної власності на об'єкт оренди, що підтверджують дані Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

Отже, Відповідачем здійснено розпорядження нерухомим майном, при відсутності права комунальної власності.

Згідно з нормами статей 317 (ч.1), 319 (ч.ч.1, 2) ЦК України, право розпорядження майном належить власникові.

Відповідно до норми ч.1 ст.761 ЦК України, право передання майна у найм належить власникові речі (або особі, якій належать майнові права).

Тобто, лише у власника майна (чи уповноваженої особи) наявним є належний обсяг цивільної дієздатності щодо розпорядження майном (у тому числі - щодо надання його у найм).

Проте, Відповідачем, при відсутності у нього (чи територіальної громади міста Львова) права комунальної власності на спірний об'єкт нерухомості, усупереч зазначеним нормам законодавства України, здійснено розпорядження вказаним майном: передано його у строкове платне користування Позивачу.

Тобто, у Відповідача, на час укладення Договору оренди від 20.08.2015, був відсутнім належний обсяг цивільної дієздатності, який, згідно з вимогами законодавства, є необхідним для вчинення дій з розпорядження майном.

Отже, факт вчинення Відповідачем правочину при відсутності належного обсягу цивільної дієздатності, згідно з нормами статей 203 (ч.2). 215 (ч.1) ЦК України, зумовлює наявність достатніх правових підстав для визнання Договору оренди недійсним.

Відповідач, у Відзиві, стверджує, що спірне приміщення перебувало у комунальній власності. Проте, при цьому, не надав жодних доказів на підтвердження зазначеної обставини.

Тобто, Відповідачем, усупереч вимогам статей 13 (ч.3), 74 (ч.1), 76-80, 91 ГПК України, не виконано наявного у нього процесуального обов'язку щодо доведення (належними, допустимими, достовірними та достатніми доказами) обставин, на які він посилається як на підставу своїх заперечень стосовно позовної вимоги.

Отже, згідно з нормою ч.4 ст.13 ГПК України, Відповідач несе ризик настання наслідків, пов'язаних із невчиненням ним процесуальних дій (невиконанням процесуального обов'язку з доведення обставин необхідними доказами).

Згідно з нормою ч.1 ст.14 ГПК України, якою визначено принцип диспозитивності господарського судочинства, справу розглянуто судом виключно на підставі доказів, поданих Сторонами.

Враховуючи норми статей 76-79 ГПК України, докази (належні, допустимі, достовірні та достатні) наявності у Відповідача (чи територіальної громади міста Львова), на час укладення Договору оренди, права комунальної власності на об'єкт оренди - відсутні.

Факт державної реєстрації права власності Львівської міської ради (яка діє від імені територіальної громади міста Львова) на спірне приміщення 29.06.2016 (після укладення Договору оренди від 20.08.2015) жодним чином не впливає на правовідносини, які виникли (та припинились) до часу такої реєстрації.

При цьому, важливо, що, згідно з даними Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, підставою виникнення у Львівської міської ради права комунальної власності на майно були не правовстановлюючі документи на приміщення, а лише Рішення Виконавчого комітету Львівської міської ради №320 від 22.04.2016 «Про реєстрацію права комунальної власності на нежитлові приміщення на вул.М.Скрипника, 15», у якому не зазначено норм законодавства, як правових підстав набуття права комунальної власності, і не вказано жодних правовстановлюючих документів.

Об'єкт оренди знаходиться у багатоквартирному будинку №15 на вулиці М.Скрипника, у місті Львові.

Оскільки, згідно з даними Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, у зазначеному будинку ще 20.03.2008 фізичною особою (ОСОБА_1) набуто право власності на квартиру (№1), тому, правовий статус спірного приміщення необхідно визначати, виходячи із норми ч.2 ст.382 ЦК України та норм спеціального законодавства, зокрема - Закону України «Про приватизацію державного житлового фонду» та Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку», якими, зокрема, встановлено:

-усі власники квартир та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку є співвласниками, на праві спільної сумісної власності, спільного майна багатоквартирного будинку, яким, зокрема, є приміщення загального користування, у тому числі - допоміжні (ч.2 ст.382 ЦК України, ст.ст. 1 (п.6 ч.1), 5 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку»);

-власники квартир багатоквартирних будинків є співвласниками допоміжних приміщень у будинку, які передаються у власність безоплатно і окремо приватизації не підлягають (ч.2 ст.10 Закону «Про приватизацію державного житлового фонду»);

-допоміжні приміщення багатоквартирного будинку - приміщення, призначені для забезпечення експлуатації будинку та побутового обслуговування його мешканців, зокрема: комори, сміттєкамери, горища, підвали, шахти і машинні відділення ліфтів, вентиляційні камери та інші підсобні і технічні приміщення (п.2 ч.1 ст.1 Закону «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку»);

-управління багатоквартирним будинком - вчинення співвласниками багатоквартирного будинку дій щодо реалізації прав (та виконання обов'язків) співвласників, пов'язаних з володінням, користуванням і розпорядженням спільним майном багатоквартирного будинку (п.8 ч.1 ст.1 Закону «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку»).

Відповідно до даних, зазначених у матеріалах Інвентаризаційної справи будинку №15 на вулиці М.Скрипника, спірне приміщення (індекс VI, площа 5,5м2) є сміттєзбірником, тобто, - призначене для забезпечення побутового обслуговування мешканців будинку (що є безумовним доказом його статусу, як допоміжного).

Докази зміни (у встановленому законом порядку) цільового призначення спірного приміщення - відсутні.

Отже, відповідно до норм ст.1 Закону «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку», спірний об'єкт є допоміжним приміщенням багатоквартирного будинку №15 (вулиця М.Скрипника, м.Львів), що, згідно з нормами ч.2 ст.382 ЦК України, ч.2 ст.10 Закону «Про приватизацію державного житлового фонду», ст.ст. 1 (п.п.5,6 ч.1), 5 (ч.1) Закону «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку», зумовлює перебування його у спільній сумісній власності осіб - власників квартир та нежитлових приміщень зазначеного будинку.

Відповідно до норми ч.2 ст.369 ЦК України, розпорядження майном, що перебуває у спільній власності кількох осіб, здійснюється лише за взаємною згодою співвласників.

Згідно з висновком Конституційного суду України, викладеним у Рішенні від 02.03.2004 у справі №4-рп/2004, власник (власники) неприватизованих квартир багатоквартирного будинку є співвласником (співвласниками) допоміжних приміщень нарівні з власниками приватизованих квартир.

Тому, лише у випадку наявності у Львівської міської ради (територіальної громади міста Львова) права комунальної власності на неприватизовані квартири у будинку, Рада є співвласником допоміжних приміщень, порядок використання яких вирішується виключно за взаємною згодою усіх співвласників (ч.2 ст.369 ЦК України).

При цьому, важливо, що нормою ч.2 ст.369 ЦК України встановлено: «згода співвласників на вчинення правочину щодо розпорядження спільним майном, який підлягає державній реєстрації, має бути висловлена письмово і нотаріально посвідчена».

Отже, факт відсутності письмової (та нотаріальної посвідченої) згоди усіх співвласників спірного допоміжного приміщення на розпорядження ним (на передання його в оренду) зумовлює неправомірність одноосібних дій Відповідача щодо укладення спірного Договору оренди, - у зв'язку з відсутністю у нього права розпорядження майном, яке перебуває у спільній власності.

Відсутність факту перебування спірного об'єкту, на час укладення Договору оренди, у комунальній власності, зумовлює відсутність правових підстав для застосування, до спірних правовідносин, норм Закону України «Про оренду державного та комунального майна».

Інші обставини, зазначені Позивачем, не входять у предмет доказування, так як не впливають на правильне вирішення спору, зокрема:

-обставини щодо несвоєчасного передання (Балансоутримувачем) об'єкту оренди;

-обставини щодо відсутності підстав для реєстрації за Львівською міською радою права комунальної власності на об'єкт після укладення (та припинення) спірного Договору.

Ствердження Відповідача про встановлення Господарським судом Львівської області, у Рішенні від 21.06.2017 (у справі №914/986/16), факту наявності (на час укладення Договору оренди) права комунальної власності - безпідставне, так як у вказаному Рішенні зазначено лише про виникнення права комунальної власності на спірне приміщення «відповідно до Рішення №320 Львівської міської ради від 22.04.2016». Проте, як уже встановлено судом, Рішення Виконавчого комітету Львівської міської ради №320 від 22.04.2016 прийнято після виникнення (та припинення) спірних орендних правовідносин, і, відповідно, - не впливає на правильне вирішення спору щодо дійсності (недійсності) Договору від 20.08.2015.

Отже, враховуючи факт відсутності у Відповідача, на час укладення спірного правочину, необхідного обсягу цивільної дієздатності, наявні безумовні правові підстави (передбачені нормами статей 203 (ч.2), 215 (ч.1) ЦК України) для визнання Договору №С-9762-15 від 20.08.2015 недійсним.

Відповідно, позов підлягає задоволенню (у повному обсязі).

Згідно з нормою п.2 ч.1 ст.129 ГПК України, наявні підстави для покладення на Відповідача судових витрат у справі, понесених Позивачем: витрат на судовий збір у сумі 1762,00грн.

Виходячи з наведеного та керуючись нормами статей 2, 12-14, 73-80, 86, 91, 161, 165, 178, 232, 233, 236-238 Господарського процесуального кодексу України, - суд

ВИРІШИВ:

1. Позов задовольнити (повністю).

2. Визнати недійсним Договір №С-9762-15 від 20.08.2015, укладений Управлінням комунальної власності Департаменту економічної політики Львівської міської ради (на даний час - Управління комунальної власності Департаменту економічного розвитку Львівської міської ради) та Фізичною особою-підприємцем Іваницькою Марією Петрівною щодо оренди об'єкту нерухомості: приміщення площею 5,5м2 (індекс VI), що знаходиться у будинку №15 на вулиці М.Скрипника, у місті Львові.

3. Стягнути з Управління комунальної власності Департаменту економічного розвитку Львівської міської ради (79008, м. Львів, пл. Галицька, 15; ідент.код 25558625) на користь Фізичної особи-підприємця Іваницької Марії Петрівни (79052, АДРЕСА_3; ідент.код НОМЕР_1) витрати на судовий збір у сумі 1762,00грн.

Дане Рішення набирає законної сили відповідно до норм статей 240, 241, 254, 256, 257 ГПК України, а саме:

- у випадку відсутності апеляційного оскарження - після закінчення 20-денного строку, встановленого на подання апеляційної скарги (до Західного апеляційного господарського суду), який обчислюється з дня складення повного Рішення;

- у випадку апеляційного оскарження і відсутності факту скасування - після ухвалення Західним апеляційним господарським судом відповідного судового рішення.

Повне Рішення складено 17.12.2018.

Суддя Стороженко О.Ф.