ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

18 грудня 2018 року

м. Київ

Справа № 917/1393/17

Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:

Мачульського Г.М. - головуючого, Кушніра І.В., Краснова Є.В.

за участю секретаря судового засідання Лихошерст І.Ю.

розглянувши у відкритому судовому засіданні касаційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Околиця"

на постанову Харківського апеляційного господарського суду від 30.01.2018 (у складі колегії суддів Ільїн О.В. - головуючий, Гетьман Р.А., Хачатрян В.С.) та на рішення Господарського суду Полтавської області від 09.11.2017 (суддя Кульбако М.М.)

за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю "Околиця"

до Головного управління Держгеокадастру у Полтавській області

про визнання поновленим договору оренди землі,

ВСТАНОВИВ:

Звернувшись у суд з даним позовом, Товариство з обмеженою відповідальністю "Околиця" (далі - позивач) просило визнати поновленим договір оренди землі, який укладений 04.05.2001 між позивачем та Зіньківською державною адміністрацією Полтавської області, на тих самих умовах відповідно до проекту додаткової угоди від 01.06.2017.

Позовні вимоги обґрунтовані тим, що відповідач не висловив заперечення щодо поновлення договору протягом місяця після його закінчення, тому договір вважається поновленим строком на 10 років і на тих самих умовах, які були ним передбачені згідно частини шостої статті 33 Закону України "Про оренду землі".

Рішенням Господарського суду Полтавської області від 09.11.2017, залишеним без змін постановою Харківського апеляційного господарського суду від 30.01.2018, в позові відмовлено.

У касаційній скарзі позивач просить скасувати вище вказані судові рішення та прийняти нове, яким позов задовольнити, посилаючись на порушення судами норм матеріального права.

В обґрунтування доводів касаційної скарги позивач посилався на те, що суди не врахували, що відповідач заперечень щодо поновлення договору оренди землі не надав, а також судами не надано оцінки листам-повідомленням позивача від 30.03.3017, від 20.07.2017, судами не досліджувались обґрунтування та докази позивача щодо вимоги про поновлення дії договору відповідно до ч.6 ст.33 Закону України "Про оренду землі"; враховуючи ту обставину, що поновлення договору фактично відбулось, укладення правочину в письмовій формі необхідне для послідуючої реєстрації похідного права.

У відзиві на касаційну скаргу відповідач просить залишити без змін вказані судові рішення, посилаючись на те, що судами у відповідності до норм матеріального та процесуального права надано належну правову оцінку поданим сторонами доказам, а доводи касаційної скарги їх не спростовують.

Переглянувши у касаційному порядку оскаржені судові рішення, колегія суддів Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду, беручи до уваги межі перегляду справи в касаційній інстанції, виходить з наступного.

Як встановлено судами попередніх інстанцій, 04.05.2007 між Зіньківською державною адміністрацією Полтавської області (орендодавець) та позивачем (орендар) було укладено договір оренди землі № 4 (далі-договір), за умовами якого, орендар прийняв в строкове платне користування земельну ділянку сільськогосподарського призначення, загальною площею 6,35 га, кадастровий номер :00:038:1002, яка розташована в адміністративних межах Батьківської сільської ради Зінківського району Полтавської області (далі - земельна ділянка), терміном на десять років.

Пунктом 8 договору встановлено, що після закінчення строку договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 90 днів до його закінчення повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.

Пунктом 43 договору передбачено, що він набирає чинності після підписання його сторонами та державної реєстрації.

04.05.2007 договір був зареєстрований у встановленому законом порядку.

Листом від 30.03.2017 № 176 позивач звернувся до відповідача, до якого додав проект додаткової угоди та просив поновити договір на 25-ть років із відповідним розміром орендної плати, але згідно тверджень позивача, відповідач відповіді щодо поновлення договору не надав.

Суди встановили, що відповідач листом від 14.04.2017 № 19-16-0.3-2707/2-17 запропонував позивачу орендну плату у розмірі 12 відсотків від нормативної грошової оцінки земельної ділянки 1 гектара відповідного сільськогосподарського угіддя, визначеної за матеріалами нормативної грошової оцінки земель 1995 - 1997 років, з урахуванням індексації та терміном на сім років, а також провести за власний рахунок нормативну грошову оцінку земельної ділянки та розробити агрохімічні паспорта полів.

Позивач повторно звернувся до відповідача з листом від 19.07.2017 № 329, до якого додав проект додаткової угоди, з проханням поновити договір на підставі частини шостої статті 33 Закону України "Про оренду землі", шляхом укладення запропонованої позивачем додаткової угоди на відповідних умовах.

Проте листом від 24.07.2017 № 27-16-0.332-5498/2-17 відповідач повідомив позивача, що листом від 03.03.2017 № 28-16-0.6-1614/2-17 відповідач висловлював відсутність бажання продовжувати договірні відносини щодо земельної ділянки та з метою здійснення економічно ефективного використання землі вважає за доцільне реалізувати право оренди на земельну ділянку на конкурентних засадах (торгах), крім того зазначив, що відповідно до наказу відповідача від 10.05.2017 № 249 земельну ділянку визначено до продажу на земельних торгах у формі аукціону, тому її неможливо передати у користування до завершення торгів.

Відмовляючи у задоволенні позову, суд першої інстанції, з висновками якого погодився апеляційний суд, виходив з того, що позивач скористався переважним правом на поновлення дії договору на новий строк, однак в порушення строку, передбаченого пунктом 8 договору, сторони не досягли згоди щодо істотних умов договору, та відповідач відповідним листом повідомив позивача про припинення договору, у зв'язку з чим додаткова угода не була укладена, а позивач втратив переважне право на поновлення дії договору.

Однак з такими правовими висновками судів погодитись не можна виходячи із наступного.

За змістом частини 2 статті 792 Цивільного кодексу України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.

Законом України "Про оренду землі" визначено умови укладення, зміни, припинення і поновлення договору оренди землі, а статтею 13 передбачено, що договором оренди землі є договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Статтею 33 Закону України "Про оренду землі" регламентовано поновлення договору оренди землі на новий строк як у випадку реалізації переважного права орендаря перед іншими особами (частини 1- 5 цієї норми), так і у випадку, коли орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди (частина 6 цієї норми).

Аналіз наведених норм матеріального права дає підстави для висновку, що для застосування положень частини 1 статті 33 Закону України "Про оренду землі" та визнання за орендарем переважного права на поновлення договору оренди необхідно встановити такі юридичні факти: орендар належним чином виконує свої обов'язки за договором; орендар до спливу строку договору повідомив орендодавця у встановлені строки про свій намір скористатися переважним правом укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди; орендодавець протягом місяця не повідомив орендаря про наявність заперечень і своє рішення.

Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення із проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення (частина 5 статті 33 Закону України "Про оренду землі").

Частиною 6 статті 33 зазначеного Закону врегульовано пролонгацію договору на той самий строк і на тих самих умовах, що були передбачені договором, за наявності такого фактичного складу: користування орендарем земельною ділянкою після закінчення строку оренди і відсутність протягом одного місяця заперечення орендодавця проти такого користування (що можна кваліфікувати як "мовчазну згоду" орендодавця на пролонгацію договору).

У контексті поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених частиною 6 статті 33 Закону України "Про оренду землі", необхідно зауважити, що такий договір може бути поновлено виключно на тих самих умовах і на той самий строк. Тобто орендар не може вимагати поновлення договору оренди землі на інших умовах. Щодо прав та обов'язків орендодавця слід акцентувати, що він має право заперечити стосовно поновлення згідно із цією частиною статті 33 Закону України "Про оренду землі", і таке заперечення має бути заявлено саме протягом одного місяця після закінчення дії договору оренди землі, що безпосередньо випливає зі змісту частини 6 зазначеної статті.

У подальшому, якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення дії договору оренди і орендодавець не надав заперечень стосовно поновлення цього договору протягом одного місяця після його закінчення, орендар має право звернутися із вимогою про визнання укладеною угоди про поновлення договору на тих самих умовах і на той самий строк. Орендодавець, у свою чергу, в будь-який час до укладення додаткової угоди стосовно поновлення договору на той самий строк і на тих самих умовах може звернутися із вимогою про звільнення земельної ділянки. Тобто договір оренди землі вважатиметься поновленим лише у разі укладення додаткової угоди, про що безпосередньо зазначено у частині 8 статті 33 Закону України "Про оренду землі". При цьому відмову або зволікання в укладенні додаткової угоди до договору оренди землі може бути оскаржено у суді.

Отже, підстави для поновлення договору оренди земельної ділянки, передбачені у частинах 1- 5 і частині 6 статті 33 Закону України "Про оренду землі", не пов'язані одна з іншою.

Правову позицію щодо розрізнення цих підстав було сформульовано Верховним Судом України, зокрема у постанові від 25.02.2015 у справі № 6-219цс14 і Великою Палатою Верховного Суду у постанові від 10.04.2018 у справі № 594/376/17-ц.

Законодавцем у частині 5 статті 33 Закону України "Про оренду землі" визначено алгоритм дій, який зобов'язує орендодавця після отримання листа-повідомлення орендаря:

1) розглянути лист-повідомлення на відповідність вимогам закону;

2) узгодити з орендарем (за необхідності) істотні умови договору;

3) за відсутності заперечень прийняти рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності);

4) укласти з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі.

За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендареві направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

Тобто:

а) орендодавець у разі невідповідності змісту листа-повідомлення та умов проекту додаткової угоди вимогам закону повинен протягом місяця із дати його отримання повідомити орендареві про такі невідповідності, що, у свою чергу, може бути підставою для заперечення у задоволенні заяви орендаря;

б) може запропонувати свою редакцію істотних умов договору оренди землі.

При цьому заперечення орендодавця щодо невідповідності листа-повідомлення із проектом додаткової угоди вимогам закону мають бути обґрунтованими і містити конкретні посилання на порушення закону, зазначені у листі-повідомленні або проекті додаткової угоди, або містити конкретні істотні умови договору, щодо яких орендодавець пропонує зміни.

Якщо орендар та орендодавець у процесі погодження фактично дійшли згоди щодо нових істотних умов договору оренди землі, але не уклали додаткової угоди, то способом захисту прав орендаря буде саме його звернення до суду із позовом про укладення додаткової угоди на нових узгоджених істотних умовах, а не автоматична пролонгація на попередніх умовах.

Аналогічна правова позиція викладена у постанові Верховного Суду у складі палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду у справі № 920/739/17.

Відмовляючи в позові суди виходили з того, що листом від 03.03.2017 № 28-16-0.6-1614/2-17 відповідач повідомив позивача про те, що він не має наміру продовжувати договірні відносини з позивачем, крім того, наказом відповідача № 249 від 10.05.2017 "Про організаційні заходи, щодо підготовки лотів до проведення торгів" запитувані земельні ділянки визначено до продажу на земельних торгах у формі аукціону, а у листі від 14.04.2017 № 19-16-0.3-2707/2-17 відповідач запропонував інші умови договору оренди, а саме іншій строк дії договору - 7 років, інший розмір орендної плати, який повинен становити 12% від нормативної грошової оцінки землі. І наявність таких листів-повідомлень свідчить про відсутність підстав для поновлення договору оренди, оскільки протягом дії договору оренди землі сторони не дійшли згоди щодо істотних умов договору, а саме строку дії договору та розміру орендних платежів, а також як під час дії договору так і після закінчення строку його дії відповідач висловив свої заперечення щодо його поновлення.

Проте, позивач у позовній заяві, в апеляційній та касаційних скаргах категорично заперечив факт надання йому відповідачем будь-яких заперечень у поновленні договору оренди землі.

Судами при розгляді справи не взято до уваги твердження позивача та не з'ясовано питання щодо відправки відповідачем позивачу вищезазначених листів-заперечень. При тому в розумінні статті 75 ГПК України, а саме частини 1, не підлягають доказуванню тільки ті обставини, які визнаються учасниками справи, якщо суд не має обґрунтованого сумніву щодо достовірності цих обставин або добровільності їх визнання.

Крім того, з'ясовуючи питання можливості поновлення спірного договору оренди на підставі частини 6 статті 33 Закону України "Про оренду землі" судами не надано оцінки умовам додаткової угоди, проект якої додано до позовної заяви, зокрема не встановлено відповідність умов додаткової угоди умовам договору оренди землі від 04.05.2007 № 4.

Відповідно до статті 310 частини 3 пункту 1 Господарського процесуального кодексу України у редакції із 15.12.2017 підставою для скасування судового рішення та направлення справи на новий розгляд є порушення норм процесуального права, що унеможливило встановлення фактичних обставин, які мають значення для правильного вирішення справи, якщо суд не дослідив зібрані у справі докази.

Частиною 2 статті 300 цього Кодексу встановлено, що суд касаційної інстанції не має права встановлювати або вважати доведеними обставини, що не були встановлені у рішенні або постанові суду чи відхилені ним, вирішувати питання про достовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими, збирати чи приймати до розгляду нові докази або додатково перевіряти докази.

Таким чином, за наявності допущених судами порушень вказаних вимог процесуального законодавства судові рішення підлягають скасуванню, а справу належить передати на новий розгляд до суду першої інстанції.

Під час нового розгляду справи суду першої інстанції слід дослідити наявні у справі докази, всебічно, повно й об'єктивно встановити обставини справи та вирішити спір відповідно до вимог чинного законодавства.

Відповідно до приписів статті 129 частини 4 Господарського процесуального кодексу України судові витрати у справі підлягають розподілу під час вирішення спору по суті, а оскільки за результатами розгляду касаційної скарги спір у даній справі не вирішено, розподіл судових витрат за результатами розгляду касаційної скарги є передчасним.

Керуючись статтями 301, 308, 310, 315, 317 Господарського процесуального кодексу України,

ПОСТАНОВИВ:

Касаційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Околиця" задовольнити частково.

Постанову Харківського апеляційного господарського суду від 30.01.2018 та рішення Господарського суду Полтавської області від 09.11.2017 у справі №917/1393/17 скасувати, а справу передати на новий розгляд до суду першої інстанції.

Постанова суду касаційної інстанції є остаточною і оскарженню не підлягає.

Головуючий Г.М. Мачульський

Судді І.В. Кушнір

Є.В. Краснов