ПІВНІЧНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"04" грудня 2018 р. Справа№ 920/389/18

Північний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:

головуючого: Михальської Ю.Б.

суддів: Скрипки І.М.

Разіної Т.І.

секретар судового засідання: Ніконенко Ю.А.

за участю представників: згідно протоколу судового засідання від 04.12.2018.

розглянувши апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «Інвестиційно-промислова компанія «Захід»

на рішення Господарського суду Сумської області від 13.09.2018 (повний текст складено 14.09.2018)

у справі №920/389/18 (суддя Заєць С.В.)

за позовом Департаменту забезпечення ресурсних платежів Сумської міської ради

до Товариства з обмеженою відповідальністю «Інвестиційно-промислова компанія «Захід»

про розірвання договору купівлі-продажу нежитлового приміщення, шляхом викупу №39 від 23.09.2009

В С Т А Н О В И В :

Департамент забезпечення ресурсних платежів Сумської міської ради (далі, позивач) звернувся до Господарського суду Сумської області з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю «Інвестиційно-промислова компанія «Захід» (далі, відповідач або ТОВ «ІПК «Захід») про розірвання договору купівлі-продажу нежитлового приміщення площею 313,7 кв.м., яке знаходиться за адресою: м. Суми, вул. Соборна, 6, шляхом викупу від 23.09.2009, укладеного між Управлінням майна комунальної власності Сумської міської ради та Товариством з обмеженою відповідальністю «Інвестиційно-промислова компанія «Захід», та повернення у власність територіальної громади м. Суми об'єкту нерухомого майна - нежитлового приміщення площею 313,кв. м., яке знаходиться за адресою: м. Суми, вул. Соборна,6.

Позовні вимоги мотивовані тим, що відповідачем було порушено істотні умови договору купівлі-продажу нежитлового приміщення шляхом викупу від 23.09.2009, а саме: не укладено договори з постачальниками комунальних послуг та з підприємством, яке надає експлуатаційній послуги та послуги, пов'язані з утриманням місць загального користування, не укладений договір оренди земельної ділянки, не розроблена проектна документація - проект реконструкції приміщення, паспорт опорядження фасаду та благоустрою прилеглої території. Не виконано роботи з реконструкції приміщення, опорядження та благоустрою у відповідності до розробленої документації, приміщення знаходиться в незадоволеному технічному та санітарному стані, охорона нежитлового приміщення не здійснюється), у зв'язку з чим договір підлягає розірванню на підставі частини 2 статті 651 Цивільного кодексу України, а нежитлове приміщення площею 313,7 кв.м., яке знаходиться за адресою: м. Суми, вул. Соборна, 6, поверненню у власність територіальної громади м. Суми.

Рішенням Господарського суду Сумської області від 13.09.2018 у справі №920/389/18 позов задоволено повністю.

Розірвано договір купівлі-продажу нежитлового приміщення площею 313,7 кв.м., яке знаходиться за адресою: м. Суми, вул. Соборна, 6, шляхом викупу від 23.09.2009, укладений між Управлінням майна комунальної власності Сумської міської ради та Товариством з обмеженою відповідальністю «Інвестиційно-промислова компанія «Захід» (ідентифікаційний код юридичної особи - 34208357, адреса: 58005, Чернівецька область, м. Чернівці, вул. Миколайчука, будинок 9, квартира 5).

Зобов'язано Товариство з обмеженою відповідальністю «Інвестиційно-промислова компанія «Захід» повернути у власність територіальної громади міста Суми об'єкт нерухомого майна - нежитлове приміщення площею 313,кв. м., яке знаходиться за адресою: м. Суми, вул. Соборна, 6.

Присуджено до стягнення з Товариства з обмеженою відповідальністю «Інвестиційно-промислова компанія «Захід» на користь Департаменту забезпечення ресурсних платежів Сумської міської ради 4 971 грн. 40 коп. в рахунок відшкодування витрат зі сплати судового збору.

Рішення суду мотивоване тим, що позивачем доведено факт істотного порушення відповідачем умов договору, які у відповідності до його умов та норм статті 651 Цивільного кодексу України є підставою для його розірвання та повернення майна позивачу.

Не погодившись з прийнятим рішенням, Товариство з обмеженою відповідальністю «Інвестиційно-промислова компанія «Захід» звернулося до Північного апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою, відповідно до якої просить скасувати рішення Господарського суду Сумської області від 13.09.2018 у справі №920/389/18 та прийняти нове, яким в позові відмовити повністю.

Апеляційна скарга відповідача мотивована тим, що рішення Господарського суду Сумської області прийняте з порушенням норм матеріального та процесуального права.

Узагальнені доводи апеляційної скарги відповідача зводяться до наступного:

- судом першої інстанції не надано оцінки доводам відповідача стосовно застосування до спірних правовідносин положень статті 27 Закону України «Про приватизацію державного майна», що призвело до невірного висновку суду про наявність підстав у позивача, як органу приватизації, вчиняти будь-які дії, пов'язані зі здійсненням контролю за спірним договором поза межами дії зобов'язань, і відповідно, відсутності підстав для звернення з даним позовом до суду;

- невиконання відповідачем обов'язку з оформлення земельних правовідносин пов'язано з відсутністю вини у його діях, оскільки до сьогоднішнього дня Сумською міською радою, як власником земельної ділянки, на якій розташований об'єкт приватизації, не вилучено спірну земельну ділянку у попереднього користувача;

- позивачем не надано суду жодного доказу, який би свідчив про наявність істотних порушень з боку відповідача умов спірного договору, які надавали б підстави для його розірвання;

- судом не взята до уваги зроблена відповідачем заява про застосування наслідків спливу строків позовної давності за позовними вимогами позивача, в обґрунтування якої відповідач вказав на те, що спірним договором встановлено певні строки виконання зобов'язань в межах п'ятирічного строку контролю, який сплив 23.09.2017 і про поновлення якого позивачем заяви зроблено не було.

У апеляційній скарзі апелянтом також було викладено клопотання про поновлення строку на апеляційне оскарження рішення Господарського суду Сумської області від 13.09.2018 у справі №920/389/18.

Згідно витягу з протоколу автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 07.11.2018 апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «Інвестиційно-промислова компанія «Захід» у справі №920/389/18 передано на розгляд колегії суддів у складі головуючого судді Михальської Ю.Б., суддів: Скрипки І.М., Разіної Т.І.

Ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 12.11.2018 поновлено Товариству з обмеженою відповідальністю «Інвестиційно-промислова компанія «Захід» пропущений процесуальний строк на апеляційне оскарження рішення Господарського суду Сумської області від 13.09.2018 у справі №920/389/18, апеляційне провадження за апеляційною скаргою Товариства з обмеженою відповідальністю «Інвестиційно-промислова компанія «Захід» на рішення Господарського суду Сумської області від 13.09.2018 у справі №920/389/18 та призначено справу до розгляду на 04.12.2018.

30.11.2018 від позивача через відділ документального забезпечення Київського апеляційного господарського суду забезпечення Північного апеляційного господарського суду надійшов відзив на апеляційну скаргу, у якому позивач просив суд у її задоволенні відмовити, оскаржене рішення суду залишити без змін. У відзиві відповідач зазначив, зокрема, що протягом встановленого в Законі України «Про приватизацію державного майна» терміну відповідачем не виконано в повному обсязі зобов'язання за спірним Договором, а позивач про факт їх невиконання довідався в 2018 році при проведенні перевірки, що підтверджується доданим до позову актом, позивач звернувся до суду протягом встановленого в статті 257 Цивільного кодексу України строку позовної давності тривалістю у три роки.

28.11.2018 електронною поштою від представника ТОВ «ІПК «Захід» надійшло клопотання про призначення судового засідання в режимі відеоконференції, проведення якого він просив забезпечити в приміщенні Господарського суду Сумської області, а за відсутності технічної можливості у цьому суді, у будь - якому з судів, що розташовані на території міста Суми: Зарічному районному суді міста Суми, Ковпаківському районному суді міста Суми, Сумському районному суді Сумської області, Апеляційному суді Сумської області, Сумському окружному адміністративному суді.

Ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 28.11.2018 клопотання ТОВ «ІПК «Захід» про участь в судовому засіданні в режимі відеоконференції задоволено; призначено справу №920/389/18 до розгляду в режимі відеоконференції на 04.12.2018; доручено Господарському суду Сумської області забезпечити проведення відеоконференції 04.12.2018.

Судове засідання 04.12.2018 у справі проводилось у режимі відеоконференції. Представники сторін з'явились до Господарському суду Сумської області.

Представник позивача у судовому засіданні проти задоволення апеляційної скарги заперечував, рішення суду першої інстанції просив залишити без змін.

Представник відповідача підтримував доводи, викладені у апеляційній скарзі, просив апеляційну скаргу задовольнити, оскаржене рішення суду скасувати, у позові відмовити.

У відповідності до вимог частин 1, 2, 4, 5 статті 269 Господарського процесуального кодексу України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними у ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги. Суд апеляційної інстанції досліджує докази, що стосуються фактів, на які учасники справи посилаються в апеляційній скарзі та (або) відзиві на неї. У суді апеляційної інстанції не приймаються і не розглядаються позовні вимоги та підстави позову, що не були предметом розгляду в суді першої інстанції. Суд апеляційної інстанції не обмежений доводами та вимогами апеляційної скарги, якщо під час розгляду справи буде встановлено порушення норм процесуального права, які є обов'язковою підставою для скасування рішення, або неправильне застосування норм матеріального права.

Суд, беручи до уваги межі перегляду справи у апеляційній інстанції, обговоривши доводи апеляційної скарги та відзиву на неї, проаналізувавши на підставі фактичних обставин справи застосування судом першої інстанції норм матеріального та процесуального права при прийнятті оскарженого рішення, дійшов висновку, що апеляційна скарга не підлягає задоволенню, а оскаржене рішення місцевого господарського суду не підлягає зміні або скасуванню з наступних підстав.

Як вбачається із матеріалів справи та вірно встановлено судом першої інстанції, 26.11.2008 рішенням Сумської міської ради №2159-МР «Про приватизацію нежитлових приміщень» ухвалено, що нежитлове приміщення площею 313,7 кв. м., яке знаходиться за адресою: м. Суми, вул. Соборна, 6 підлягає приватизації шляхом викупу у 2008 році Товариством з обмеженою відповідальністю «Інвестиційно-промислова компанія Захід».

23.09.2009 між управлінням майна комунальної власності Сумської міської ради (правонаступником є Департамент забезпечення ресурсних платежів Сумської міської ради згідно до Положення про департамент забезпечення ресурсних платежів Сумської міської ради, яке затверджено рішенням Сумської міської ради «Про внесення змін до рішення Сумської міської ради від 28.09.2016 №1128-МР «Про Положення про департамент забезпечення ресурсних платежів Сумської міської ради» від 26.04.2017 №2019-МР (далі, Департамент), як продавцем, та відповідачем, як покупцем, укладений договір купівлі - продажу зазначеного нежитлового приміщення шляхом викупу (далі, Договір).

Згідно з пунктом 1 частини 2 статті 11 Цивільного кодексу України підставами виникнення цивільних прав та обов'язків, зокрема, є договори та інші правочини.

Відповідно до статті 626 Цивільного кодексу України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків. Договір є двостороннім, якщо правами та обов'язками наділені обидві сторони договору.

Згідно з частиною 4 статті 3 Закону України «Про приватизацію державного майна» (тут і надалі у редакції, чинній на момент укладення спірного договору), встановлено, що відчуження майна, що є у комунальній власності, регулюється положеннями цього Закону, інших законів з питань приватизації і здійснюється органами місцевого самоврядування.

Отже, відносини, що склалися між сторонами, регулюються Цивільним кодексом України, Законом України «Про приватизацію державного майна», іншими законами України та нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також зазначеним Договором купівлі-продажу від 23.09.2009.

Відповідно до пункту 1.1. Договору продавець на підставі рішення Сумської міської ради від 26.11.2008 №2159-МР «Про приватизацію нежитлових приміщень» зобов'язується передати у власність покупцю нежитлове приміщення площею 313,7 кв.м., яке знаходиться за адресою: м. Суми, вул. Соборна, 6 (далі, Об'єкт приватизації), яке є комунальною власністю територіальної громади міста Суми на підставі Свідоцтва про право власності на нерухоме майно, виданого Сумською міською радою 26.08.2009 та зареєстрованого в КП «Сумське міське БТІ» 31.08.2009 у реєстровій книзі №25 за №1990, зареєстровано в реєстрі прав власності на нерухоме майно видано КП «Сумське міське БТІ» 31.08.2009 №23706924, а покупець зобов'язується прийняти вказаний Об'єкт приватизації, сплатити його ціну у термін, визначений цим Договором, та здійснити реєстрацію Об'єкта приватизації.

Пунктом 1.2. Договору визначено, що Об'єкт приватизації розташований на неприватизованій земельній ділянці. Загальна площа земельної ділянки, на якій розташовано Об'єкт приватизації та площа, яка необхідна для обслуговування Об'єкта приватизації, складає приблизно 0,1180 га. Частина земельної ділянки, на якій розташований Об'єкт приватизації, площею 0,1136 га входить до складу земельної ділянки, яка знаходиться в постійному користуванні у Комунального підприємства - «Міськводоканал» Сумської міської ради відповідно до Державного акту на право постійного користування земельною ділянкою, виданого Сумською міською радою від 20.03.2002 І-СМ №000163. У відповідності до заяви Комунального підприємства «Міськводоканал» Сумської міської ради, підпис на якій посвідчено 23.09.2009 приватним нотаріусом Сумського міського нотаріального округу Канівець Л.О., земельна ділянка площею 0,1136 га підлягає вилученню у Комунального підприємства «Міськводоканал» Сумської міської ради та подальшому оформленню покупцем права користування або права власності на вказану земельну ділянку та ділянку, яка необхідна для обслуговування Об'єкта приватизації відповідно до чинного законодавства.

Згідно з пунктом 1.5. Договору вказаний у цьому Договорі Об'єкт приватизації продано за 213 960 (двісті тринадцять тисяч дев'ятсот шістдесят) гривень.

Пунктами 4.1. та 4.2. Договору визначено, що кожна сторона зобов'язується виконувати обов'язки, покладені на неї цим Договором, та сприяти другій стороні у виконанні її обов'язків. Сторони несуть матеріальну відповідальність за невиконання або неналежне виконання умов цього Договору.

Згідно умов пункту 5.1. Договору покупець зобов'язаний:

- Функціональне використання Об'єкта приватизації обов'язково узгоджувати з відповідними службами міста (п. 5.1.3.);

- Протягом року після підписання договору купівлі-продажу врегулювати земельні відносини згідно з діючим законодавством (п. 5.1.4.);

- Виконати проектну документацію - проект реконструкції приміщення, паспорт опорядження фасаду та благоустрою прилеглої території протягом року з моменту набуття права власності (п. 5.1.5.);

- Виконати роботу з реконструкції приміщення опорядження та благоустрою у відповідності до розробленої документації протягом року з моменту набуття права власності на Об'єкт приватизації (5.1.6.);

- Приймати дольову участь в роботах по регенерації історичного центру міста протягом року з моменту набуття права власності на об'єкт (5.1.7.);

- Укласти договори з постачальниками комунальних послуг та з підприємством, яке надає експлуатаційні послуги та послуги, пов'язані з утриманням місць загального користування, в місячний термін з моменту набуття права власності (5.1.8.);

- Утримувати Об'єкт приватизації у належному санітарному, протипожежному і технічному стані і нести всі витрати, пов'язані з цим, та забезпечувати його охорону (5.1.9.);

- Покупець зобов'язаний надати Продавцю необхідні матеріали, відомості, документи, тощо про виконання умов цього Договору. Не перешкоджати продавцю у здійсненні контролю за виконанням умов цього Договору (п. 5.1.10.);

- Подальше відчуження та передача в заставу Покупцем Об'єкта приватизації в період чинності умов цього Договору здійснюються за погодженням із Продавця із забезпеченням переходу до нового власника всіх зобов'язань, невиконаних Покупцем на момент такого відчуження, відповідальність за їх невиконання, визначених законодавством та цим Договором прав та обов'язків Покупця згідно з законодавством України (п. 5.1.11.).

Пунктом 6.1.2. Договору встановлено, що продавець зобов'язаний здійснювати контроль за виконанням покупцем умов цього договору.

Пунктами 12.1. та 12.2. Договору закріплено, що зміна умов цього Договору здійснюються за погодженням сторін згідно з законодавством України. У разі невиконання однією із сторін умов цього Договору, він може бути змінений або розірваний на вимогу іншої сторони за рішенням суду або господарського суду, а Об'єкт приватизації повернутий до комунальної власності територіальної громади м. Суми.

Відповідно до статті 174 Господарського кодексу України договір є підставою для виникнення господарських зобов'язань, які згідно зі статтями 193, 202 Господарського кодексу України та статтями 525, 526, 530 Цивільного кодексу України повинні виконуватись належним чином і в установлений строк відповідно до умов договору та вимог чинного законодавства; одностороння відмова від зобов'язання не допускається, якщо інше не передбачено договором або законом. Відповідно до статті 202 Господарського кодексу України, статті 599 Цивільного кодексу України зобов'язання припиняється виконанням, проведеним належним чином.

Частиною 5 статті 27 Закону України «Про приватизацію державного майна» встановлено, що на вимогу однієї із сторін договір купівлі-продажу може бути розірвано або визнано недійсним за рішенням суду в разі невиконання іншою стороною зобов'язань, передбачених договором купівлі-продажу.

Частиною 9 статті 27 Закону України «Про приватизацію державного майна» закріплено, що у разі розірвання в судовому порядку договору купівлі-продажу у зв'язку з невиконанням покупцем договірних зобов'язань приватизований об'єкт підлягає поверненню у державну власність, включаючи земельну ділянку.

За змістом статі 651 Цивільного кодексу України договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.

Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору (частина 2 статті 651 Цивільного кодексу України).

Оцінка порушення договору як істотного здійснюється судом відповідно до критеріїв, установлених зазначеною нормою. Вирішуючи питання про оцінку істотності порушення стороною договору, суди повинні з'ясувати не лише наявність істотного порушення договору, але й наявність шкоди, завданої цим порушенням другою стороною, яка може бути виражена у виді реальних збитків та (або) упущеної вигоди, її розмір, який не дозволяє потерпілій стороні отримати очікуване при укладенні договору, а також установити, чи є справді істотною різниця між тим, на що має право розраховувати сторона, укладаючи договір, і тим, що в дійсності вона змогла отримати.

Наведене узгоджується із правовою позицією, викладеною у постанові Верховного Суду України від 18.09.2013 у справі №6-75цс13.

Колегія суддів, дослідивши обставини та зібрані у справі докази, надавши оцінку умовам спірного договору та урахувавши положення законодавства, які регулюють порядок розірвання договору за рішенням суду за ініціативою однієї зі сторін, погоджується із висновками суду першої інстанції щодо наявності підстав для розірвання спірного договору з огляду на наступне.

Згідно до частиною 3 статті 7 Закону України «Про приватизацію державного майна» державні органи приватизації у межах своєї компетенції здійснюють контроль виконання умов договорів купівлі-продажу державного майна.

Частиною 2 статті 27 Закону України «Про приватизацію державного майна» встановлено, що контроль за виконанням умов договору купівлі-продажу здійснює державний орган приватизації. Державний орган приватизації має право залучати органи виконавчої влади та органи місцевого самоврядування (за їх згодою) до здійснення контролю за виконанням умов договору купівлі-продажу. За результатами перевірки виконання умов договору купівлі-продажу складається акт за формою, встановленою Фондом державного майна України.

Процедура організації та здійснення державними органами приватизації контролю за виконанням власниками об'єктів приватизації умов договорів купівлі-продажу цих об'єктів приватизації встановлена Порядком контролю за виконанням умов договорів купівлі-продажу об'єктів приватизації державними органами приватизації, який затверджений наказом Фонду державного майна України №631 від 10.05.2012 (далі, Порядок №631).

У пункті 1.3. Порядку №631 закріплено, що контроль за виконанням умов договорів купівлі-продажу об'єктів приватизації включає: проведення державними органами приватизації безпосередньо на об'єктах приватизації або в господарських товариствах, акції (частки, паї) яких є об'єктом приватизації, перевірок виконання власниками цих об'єктів зобов'язань, визначених у договорах купівлі-продажу; опрацювання документів щодо стану виконання умов договорів купівлі-продажу об'єктів приватизації, отриманих від власників цих об'єктів на запит державних органів приватизації; застосування санкцій, передбачених чинним законодавством і умовами договорів купівлі-продажу за невиконання та/або неналежне виконання зобов'язань, визначених договорами купівлі-продажу об'єктів приватизації.

Так, 02.02.2018 Департаментом направлено відповідачу листи (вих. №06.01-16/438, №06.01-16/440 від 02.02.2018) про перевірку виконання умов Договору купівлі-продажу, якими повідомлено відповідача, що згідно вимог статей 7 та 27 Закону України «Про приватизацію державного майна», статті 23 Закону України «Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)» та Порядку №631 договір купівлі-продажу нежитлового приміщення від 23.09.2009, яке знаходиться за адресою: м. Суми, вул. Соборна, 6, знаходиться на контролі Департаменту.

Вказаними листами повідомлено відповідачу, що йому необхідно в термін до 12.03.2018 надати до Департаменту підтверджуючі документи про виконання умов договору купівлі-продажу нежитлового приміщення від 23.09.2009, яке розташоване за адресою: м. Суми, вул. Соборна, 6, по кожному пункту розділу V Договору «Обов'язки Покупця»; про необхідність відповідача, з'явитися у вищезазначений термін до Департаменту з метою проведення перевірки безпосередньо за місцем розташування нежитлового приміщення та про те, що у разі відсутності реагування відповідача на запит, Департамент буде змушений у судовому порядку застосувати санкції, передбачені чинним законодавством України та через органи прокуратури ініціювати питання розірвання вищезазначеного договору купівлі-продажу або визнання його недійсним та повернення об'єкта до комунальної власності територіальної громади м. Суми.

Також, 05.02.2018 позивачем було направлено на адреси ПАТ «Сумське НВО ім. М.В. Фрунзе, ТОВ «Сумитеплоенерго», ТОВ «Сервісресурс», ТОВ «А-Муссон», ПАТ «Сумиобленерго», КП «Міськводоканал» відповідні листи (том 1, а.с. 44-49) із проханням повідомити Департамент, чи укладись відповідачем із даними організаціями договори про надання комунальних, експлуатаційних послуг та послуг, пов'язаних із утриманням місць загального користування.

У відповідь на вказані листи позивача зазначені організації повідомили (том 1, а.с. 50-55), що договори із відповідачем про надання комунальних, експлуатаційних послуг та послуг, пов'язаних із утриманням місць загального користування за адресою: м. Суми, по вул. Соборна, 6, ними не укладались. Доказів протилежного відповідачем суду не надано, що свідчить про порушення покупцем покладених на нього пунктом 5.1.8. Договору обов'язків.

20.03.2018 відповідними уповноваженими посадовими особами Департаменту проведено обстеження стану нежитлового приміщення за адресою: м. Суми, вул. Соборна, 6, площею 313,7 кв.м., власником якого згідно з договором купівлі-продажу від 23.09.2009 є ТОВ «ІПК «Захід», про що складено відповідний Акт (том 1, а.с. 56), згідно якого перевіркою встановлено, що нежитлове приміщення є окремо розташована будівля загальною площею 313,7 кв.м. У будівлі вікна та двері відсутні, спостерігаються тріщини стін, бетонних та залізобетонних конструкцій, покриття підлоги масово зруйноване, значна корозія металевих конструкцій і т.д. Інженерні комунікації потребують відновлення. Нежитлове приміщення не охороняється. За час перебування у власності ТОВ «ІПК «Захід» ремонт жодного разу не проводився. Будівля знаходиться в незадовільному стані та на даний час не використовується. Власником приміщення - ТОВ «ІПК «Захід» порушені умови договору купівлі-продажу від 23.09.2009. Не виконано п. 5.1.4. щодо врегулювання земельних відносин, п. 5.1.5. щодо розробки проектної документації - проекту реконструкції приміщення, паспорту опорядження фасаду та благоустрою прилеглої території, п. 5.1.6. щодо виконання робіт згідно вищезазначеної проектної документації, п. 5.1.8. щодо укладання договорів з постачальниками комунальних послуг та з підприємством, яке надає експлуатаційні послуги та послуги, пов'язані з утриманням місць загального користування, п. 5.1.9. щодо утримання Об'єкта приватизації в належному санітарному, протипожежному і технічному стані, п. 5.1.10. щодо надання органу приватизації необхідних матеріалів, відомостей, документів про виконання умов цього Договору.

Висновком даного акту встановлено, що у зв'язку з утриманням приміщення в неналежному технічному та санітарному стані та відсутністю комунікацій, будівля непридатна для використання у її теперішньому стані. Крім того, власником не укладений договір оренди земельної ділянки. Умови договору купівлі-продажу нежитлового приміщення площею 313,7 кв.м. у місті Суми, по вул. Соборна, 6, від 23.09.2009 станом на 20.03.2018 ТОВ «ІПК «Захід» не виконано.

20.03.2018 проведено поточну перевірку виконання умов Договору купівлі-продажу зазначеного нежитлового приміщення. Перевірці підлягало виконання умов, передбачених договором купівлі-продажу від 23.09.2009. Представники ТОВ «ІПК «Захід» не з'явилися, на запит Департаменту від 02.02.2018 не відреагували.

Зазначеним актом зафіксовано наступні порушення: «Стан виконання умов договору:

Пункт 5.1.3. Покупець зобов'язаний функціональне використання Об'єкта приватизації обов'язково узгоджувати з відповідними службами міста.

Фактично: приміщення не використовується.

Пункт 5.1.4. Протягом року після підписання договору купівлі-продажу врегулювати земельні відносини згідно з діючим законодавством.

Фактично: земельні відносини не врегульовані. Власником не укладено договір оренди земельної ділянки.

Пункт 5.1.5. Виконати проектну документацію - проект реконструкції приміщення, паспорт опорядження фасаду та благоустрою прилеглої території протягом року з моменту набуття права власності.

Фактично: проектну документацію - проект реконструкції приміщення, паспорт опорядження фасаду та благоустрою прилеглої території не виконали.

Пункт 5.1.6. Виконати роботи з реконструкції приміщення, опорядження та благоустрою у відповідності до розробленої документації протягом року з моменту набуття права власності.

Фактично: роботи з реконструкції приміщення, опорядження та благоустрою не виконали.

Пункт 5.1.7. Приймати дольову участь в роботах по регенерації історичної частини міста протягом року з моменту набуття права власності.

Фактично: регенерація історичної частини міста протягом року з моменту набуття права власності на Об'єкт не проводили, тому кошти за це власником не перераховувались.

Пункт 5.1.8. Укласти договори з постачальниками комунальних послуг та підприємством, яке надає експлуатаційні послуги та послуги, пов'язані з утриманням місць загального користування, в місячний термін з моменту набуття права власності.

Фактично: договори з постачальниками комунальних послуг та підприємством, яке надає експлуатаційні послуги та послуги, пов'язані з утриманням місць загального користування не укладалися (листи постачальників комунальних послуг додаються). Інженерні комунікації у нежитловому приміщенні потребують відновлення.

Пункт 5.1.9. Утримувати Об'єкт приватизації у належному санітарному, протипожежному і технічному стані і нести всі витрати, пов'язані з цим та забезпечувати його охорону.

Фактично: приміщення на даний час знаходиться в незадовільному технічному і санітарному стані, Об'єкт не охороняється.

Пункт 5.1.10. Покупець зобов'язаний надати Продавцю необхідні матеріали та відомості, документи, тощо про виконання умов цього Договору. Не перешкоджати продавцю у здійсненні контролю за виконанням умов цього договору.

Фактично: власник приміщення з 2014 року не реагував на запити органу приватизації щодо надання необхідних документів про виконання умов договору купівлі-продажу».

Згідно висновків, наведених в акті від 20.03.2018, умови зазначеного Договору купівлі-продажу не виконані (не укладені договори з постачальниками комунальних послуг та з підприємством, яке надає експлуатаційні послуги та послуги, пов'язані з утриманням місць загального користування, не укладений договір оренди земельної ділянки, не розроблена проектна документація - проект реконструкції приміщення, паспорт опорядження фасаду та благоустрою прилеглої території, не виконано роботи з реконструкції приміщення, опорядження та благоустрою у відповідності до розробленої документації, приміщення знаходиться в незадовільному технічному та санітарному стані, охорона нежитлового приміщення не здійснюється).

Доказів на спростування наведених у вищевказаних актах порушень умов Договору купівлі-продажу відповідачем суду не надано.

Натомість, матеріали вказаних перевірок приймаються судом до уваги як докази, якими підтверджується факт неналежного виконання відповідачем покладених на нього згідно Договору обов'язків.

Посилання скаржника на те, що у позивача, як органу приватизації, були відсутні підстави вчиняти будь-які дії, пов'язані зі здійсненням контролю за спірним договором, не приймаються судом до уваги, оскільки відповідно до пункту 5.1. Порядку №631 зняття договору з контролю здійснюється державним органом приватизації у разі: повного виконання умов договору, що підтверджується відповідним державним органом приватизації шляхом затвердження акта підсумкової перевірки; набрання законної сили рішенням суду про виконання умов договору в повному обсязі; набрання законної сили рішенням суду про розірвання договору (або визнання його недійсним).

Однак, жодної із вказаних умов, яка є підставою для зняття спірного договору з контролю позивача, відповідачем не виконано, а тому його посилання на безпідставність проведеної позивачем перевірки є необґрунтованими.

Посилання скаржника на ту обставину, що він не зміг оформити земельні відносини щодо земельної ділянки, на якій розташоване спірне нежитлове приміщення, через ухилення позивача від виконання свої обов'язків, є необґрунтованими та такими, що не підтверджуються матеріалами справи.

Скаржник відповідно до умов пунктів 1.2., 5.1.4. спірного договору взяв на себе обов'язок врегулювати земельні правовідносини.

Позивач, у свою чергу, добросовісно виконував покладені на нього договором та законодавством обов'язки, а саме: до спірного договору купівлі-продажу нежитлового приміщення додано заяву про вилучення земельної ділянки у попереднього користувача - КП «Міськводоканал», за заявою відповідача про надання дозволу на розроблення проектів землеустрою прийнято рішення Сумської міської ради №2766-МР «Про надання дозволу на розроблення проектів землеустрою щодо відведення земельних ділянок та проведення експертної оцінки земельних ділянок» від 30.10.2013 було надано відповідачу дозвіл на розроблення проекту землеустрою ТОВ «Інвестиційно-промислова компанія «Захід», цільове та функціональне призначення - землі громадської забудови під розміщення готельно-сервісного комплексу, адреса розташування земельної ділянки: м. Суми, вул. Соборна, 6, орієнтовною площею 0,1180 га.

Втім, відповідний проект землеустрою відповідачем з 2013 року по теперішній час так розроблено і не було, земельні відносини згідно з діючим законодавством не оформлені.

Посилання скаржника на ту обставину, що йому не було відомо про рішення Сумської міської ради №2766-МР «Про надання дозволу на розроблення проектів землеустрою щодо відведення земельних ділянок та проведення експертної оцінки земельних ділянок» оцінюються судом критично, оскільки, як стверджує позивач, та не спростовано відповідачем, було оприлюднене у передбаченому Законом України «Про місцеве самоврядування» та Регламентом роботи Сумської міської ради порядку та знаходилось у вільному доступі.

Стосовно істотності порушення відповідачем умов Договору колегія суддів зазначає наступне.

Як вже зазначалося, спірним договором купівлі-продажу шляхом викупу відчужувалося нежитлове приміщення, яке мало статус - комунальне майно, і перебувало у власності територіальної громади м. Суми.

Діючими нормами законодавства України, чинними на момент укладання спірного договору, встановлювався спеціальний режим відчуження майна, що перебуває у комунальній власності, та встановлено, що до договору купівлі-продажу повинні включатися передбачені бізнес-планом чи планом приватизації зобов'язання або зобов'язання сторін, які були визначені умовами аукціону, конкурсу чи викупу. Включення до договору інших зобов'язань покупця допускається за згодою сторін. Контроль за виконанням умов договору купівлі-продажу здійснює державний орган приватизації.

Відповідач, добровільно укладаючи спірний Договір із вказаними в ньому істотними умовами, прийняв на себе відповідні зобов'язання, у разі невиконання яких згідно встановлених вимог законодавства та закріплених в спірному договорі вимог, він підлягає розірванню в судовому порядку.

В обґрунтування позовних вимог позивач посилається на те, що керуючись частиною 2 статті 651 Цивільного кодексу України законними підставами для розірвання спірного договору, у зв'язку із істотним порушенням умов цього договору купівлі-продажу відповідачем, що підтверджено доказами, є завдана відповідачем шкода Департаменту забезпечення ресурсних платежів Сумської міської ради (який є правонаступником управлінням майна комунальної власності Сумської міської ради), що діє в інтересах територіальної громади м. Суми, що виражається в позбавленні його того, на що він розраховував при укладання спірного договору. Порушення відповідачем істотних умов спірного договору зачіпають економічні інтереси територіальної громади м. Суми як законного власника та розпорядника майна територіальної громади, а саме: відповідач не сплачує податок за землю, та у зв'язку із ухиленням від укладання договору оренди землі не сплачує орендну плату за землю, на якій розміщений нерухомий об'єкт; приміщення не використовується та знаходиться в незадовільному стані (послаблена цегляна кладка стін з випаданням окремих цеглин, тріщини на стінах та перекритті), що як наслідок може привести до повного руйнування приміщення, в якому з 2009 року відповідачем жодного разу не здійснено будь-яких ремонтних робіт, що псує зовнішній вигляд території історичного центру міста Суми; у зв'язку із відсутністю будь-яких засобів охорони приміщення, будь-які сторонні особи мають можливість безперешкодно потрапити як на територію приміщення так і в його середину.

Зазначене, з огляду на положення укладеного між сторонами договору, на переконання колегії суддів, свідчить про істотність порушення відповідачем його умов, що полягає у невиконанні скаржником обов'язків, покладених на нього пунктами 5.1.4., 5.1.5., 5.1.6., 5.1.7., 5.1.8., 5.1.9., 5.1.10. Договору, та призводить до наслідків, на яких наголошує позивач.

Стосовно наявності у позивача повноважень для звернення до суду із позовом у даній справі, колегія суддів зазначає наступне.

Згідно зі статтею 327 Цивільного кодексу України управління майном, що знаходиться в комунальній власності, здійснюють територіальна громада і створені нею органи місцевого самоврядування.

Пунктом 1 частиною 1 статті 30 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні» управління об'єктами житлово-комунального господарства віднесено до власних повноважень органів місцевого самоуправління. Виконання органами місцевого самоврядування власних повноважень здійснюється у тому числі через створені ними підприємства.

Відповідно до пунктів 1.1., 1.2., 1.4., 1.8. Положення про департамент забезпечення ресурсних платежів Сумської міської ради, яке затверджено рішенням Сумської міської ради «Про внесення змін до рішення Сумської міської ради від 28.09.2016р. №1128-МР «Про Положення про департамент забезпечення ресурсних платежів Сумської міської ради» від 26.04.2017 №2019-МР» встановлено, що Департамент є виконавчим органом Сумської міської ради, їй підзвітний та підконтрольний, підпорядкований виконавчому комітету Сумської міської ради та Сумському міському голові, оперативно підпорядкований заступнику міського голови згідно з розподілом обов'язків. Департамент є юридичною особою, має власну печатку із зображенням Малого Державного Герба України і надписом свого найменування та штампи із надписом свого найменування, рахунки в банках та Державній казначейській службі. Департамент здійснює управління майном комунальної власності територіальної громади міста Суми (далі - майно комунальної власності) та забезпечує реалізацію державної політики у сфері регулювання земельних відносин у межах, визначених Сумською міською радою та цим Положенням, і є її уповноваженим органом з питань управління майном комунальної власності та земельними ресурсами, забезпечує на території міста Суми реалізацію державної політики в сфері забезпечення житлом осіб, які потребують поліпшення житлових умов, та сприяє реалізації громадянами конституційного права на житло. Департамент є правонаступником управління майна комунальної власності Сумської міської ради по всіх майнових та немайнових правах та обов'язках.

Отже, органом, який уповноважений державою здійснювати функції щодо управління майном комунальної власності, є Сумська міська рада, а стороною спірного договору купівлі-продажу є Департамент забезпечення ресурсних платежів Сумської міської ради, як правонаступник управління майна комунальної власності Сумської міської ради, який має повноваження щодо контролю за виконанням договору та правом на звернення до суду, оскільки є самостійною юридичною особою.

З огляду на вищевстановлені обставини справи, колегія суддів погоджується із висновками суду першої інстанції про те, що позивачем доведено факт істотного порушення відповідачем умов договору, які у відповідності до його умов, норм статті 651 Цивільного кодексу України та статті 27 Закону України «Про приватизацію державного майна» є підставою для його розірвання та повернення майна позивачу.

Стосовно застосування до спірних правовідносин наслідків спливу строків позовної давності, суд зазначає наступне:

Згідно статті 256 Цивільного кодексу України позовна давність - це строк, у межах якого особа може звернутися до суду з вимогою про захист свого цивільного права або інтересу.

Відповідно до статті 257 Цивільного кодексу України загальна позовна давність встановлюється тривалістю у три роки.

При цьому, відповідно до частин 1 та 5 статті 261 Цивільного кодексу України перебіг позовної давності починається від дня, коли особа довідалася або могла довідатися про порушення свого права або про особу, яка його порушила.

За приписами частини 4 статті 267 Цивільного кодексу України сплив позовної давності, про застосування якої заявлено стороною у спорі, є підставою для відмови у позові.

Як зазначив Європейський Суд з прав людини у своїх рішеннях від 20.09.2011 у справі ВАТ «Нафтова компанія «Юкос» проти Росії» та від 22.10.1996 у справі «Стаббінгс та інші проти Сполученого Королівства» позовна давність - це законне право правопорушника уникнути переслідування або притягнення до суду після закінчення певного періоду після скоєння правопорушення. Термін позовної давності, що є звичайним явищем у національних законодавствах держав - учасників Конвенції, виконує кілька завдань, в тому числі забезпечує юридичну визначеність та остаточність, запобігаючи порушенню прав відповідачів, які можуть трапитись у разі прийняття судом рішення на підставі доказів, що стали неповними через сплив часу.

Як вбачається з матеріалів справи, контроль за виконанням договору позивачем здійснювався регулярно, а не лише у 2018 році.

Зокрема, 17.01.2014 між сторонами (позивачем і відповідачем) укладено акт поточної перевірки виконання умов договору купівлі-продажу, яким обидві сторони, в тому числі і відповідач, підтвердив неналежне виконання ним умов спірного договору (том 1, а.с. 80), а отже суд приходить до висновку, що невиконання відповідачем умов пункту 5.1. спірного договору має триваючий характер у часі, тому порушення прав позивача відбувається кожний день і наявне в момент подання позову.

За наявності триваючого правопорушення з боку відповідача, місцевий господарський суд дійшов обґрунтованого висновку щодо відсутності підстав для застосування до спірних правовідносин наслідків спливу строків позовної давності.

Усі інші доводи та міркування скаржника взяті судом до уваги, однак не спростовують вищенаведених висновків суду.

Крім того, Європейський суд з прав людини неодноразово у своїх рішеннях зазначав, що згідно з його усталеною практикою, яка відображає принцип, пов'язаний з належним здійсненням правосуддя, у рішеннях судів та інших органів з вирішення спорів мають бути належним чином зазначені підстави, на яких вони ґрунтуються. Хоча пункт 1 статті 6 Конвенції зобов'язує суди обґрунтовувати свої рішення, його не можна тлумачити як такий, що вимагає детальної відповіді на кожен аргумент. Міра, до якої суд має виконати обов'язок щодо обґрунтування рішення, може бути різною залежно від характеру рішення (рішення ЄСПЛ у справі «Руїс Торіха проти Іспанії» від 9 грудня 1994 року, пункт 29; рішення ЄСПЛ у справі «Серявін проти України» від 10 травня 2011 року, пункт 58).

Враховуючи вищевикладене, вирішуючи спір по суті заявлених позовних вимог, суд першої інстанції повно та всебічно дослідив обставини справи, дав їм належну правову оцінку, дійшов правильних висновків щодо прав та обов'язків сторін, які ґрунтуються на належних та допустимих доказах.

Відповідно до частин 1, 3 статті 74 Господарського процесуального кодексу України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень. Докази подаються сторонами та іншими учасниками справи.

Згідно статті 86 Господарського процесуального кодексу України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об'єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв'язок доказів у їх сукупності.

Заперечення скаржника, викладені у апеляційній скарзі, не приймаються колегією суддів до уваги, оскільки останні не підтверджуються матеріалами справи та не спростовують висновків суду першої інстанції.

Позивачем у даній справі доведено порушення його прав та законних інтересів зі сторони відповідача.

Згідно пункту 1 частини 1 статті 275 Господарського процесуального кодексу України суд апеляційної інстанції за результатами розгляду апеляційної скарги має право залишити судове рішення без змін, а скаргу без задоволення.

Відповідно до статті 276 Господарського процесуального кодексу України суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права.

З огляду на вищевикладене, колегія суддів вважає рішення суду у даній справі обґрунтованим, прийнятим з додержанням норм матеріального та процесуального права та таким, що відповідає чинному законодавству, фактичним обставинам та матеріалам справи, підстав для його скасування чи зміни не вбачається. Апеляційна скарга Товариства з обмеженою відповідальністю «Інвестиційно-промислова компанія «Захід» є необґрунтованою та задоволенню не підлягає.

Порушень норм процесуального права, які могли бути підставою для скасування або зміни оскарженого рішення у відповідності до норм статті 277 Господарського процесуального кодексу України судом апеляційної інстанції не виявлено.

Судові витрати за подання зазначеної апеляційної скарги згідно статті 129 Господарського процесуального кодексу України покладаються на скаржника.

Керуючись статтями 129, 269, 270, 273, пунктом 1 частини 1 статті 275, статтями 276, 282, 284 Господарського процесуального кодексу України, Північний апеляційний господарський суд, -

ПОСТАНОВИВ:

Апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «Інвестиційно-промислова компанія «Захід» на рішення Господарського суду Сумської області від 13.09.2018 у справі №920/389/18 залишити без задоволення.

Рішення Господарського суду Сумської області від 13.09.2018 у справі №920/389/18 залишити без змін.

Матеріали справи №920/389/18 повернути до місцевого господарського суду.

Постанова набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена у порядку, передбаченому статтями 286-291 Господарського процесуального кодексу України.

Повний текст постанови складено 06.12.2018.

Головуючий суддя Ю.Б.Михальська

Судді І.М. Скрипка

Т.І. Разіна