ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

29 листопада 2018 року

м. Київ

Справа № 911/3933/15

Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:

Дроботової Т. Б. - головуючого, Пількова К. М., Чумака Ю. Я.,

секретар судового засідання - Підгірська Г. О.,

за участю представників:

позивача - Кондратенко К. В., Ель-Хуссейн Касам,

відповідача - Кудрявський О. М.,

третьої особи - ОСОБА_7,

розглянувши у відкритому судовому засіданні касаційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Крокус"

на постанову Київського апеляційного господарського суду від 17.01.2018 (судді: Майданевич А. Г., Коротун О. М., Гаврилюк О. М.) та рішення Господарського суду Київської області від 22.11.2016 (судді: Конюх О. В., Бабкіна В. М., Горбасенко П. В.) у справі

за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю "Крокус"

до Яготинської міської ради Київської області,

за участю третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, на стороні відповідача - ОСОБА_7,

про визнання недійсним рішення та визнання укладеною додаткової угоди,

В С Т А Н О В И В:

1. Короткий зміст позовних вимог і заперечень

1.1. У серпні 2015 року Товариство з обмеженою відповідальністю "Крокус" (далі - ТОВ "Крокус") звернулося до Господарського суду Київської області з позовом (з урахуванням змін) до Яготинської міської ради Київської області (далі - Яготинська міська рада) про визнання незаконним і скасування пункту 1 рішення Яготинської міської ради від 10.05.2012 № 989-22-VІ (далі - рішення від 10.05.2012) "Про продовження терміну дії договору оренди земельної ділянки від 03.07.2002 № 14 та внесення змін до нього" щодо продовження строку дії договору оренди земельної ділянки від 03.07.2002 № 14 на один рік; визнання договору оренди земельної ділянки від 17.06.2002 (далі - договір від 17.06.2002), укладеного між Яготинською міською радою і ТОВ "Крокус", зареєстрованого в книзі записів державної реєстрації договорів оренди землі Яготинської міської ради 03.07.2002 за № 14), поновленим із 18.06.2012 на той самий строк на тих самих умовах; визнання додаткової угоди від 18.06.2012 до договору від 17.06.2002 укладеною у редакції, запропонованій позивачем.

Позов обґрунтовано посиланням на положення статті 33 Закону України "Про оренду землі" та наявністю у позивача права на поновлення спірного договору оренди землі на новий строк. Позивач зазначив, що продовжив користуватися спірною земельною ділянкою і Яготинська міська рада не заперечувала проти цього. ТОВ "Крокус" також вживало заходів із розробки документації із землеустрою, однак у зв'язку зі змінами у законодавстві її розроблено не було. Позивач також наголосив, що спірним рішенням рада внесла зміни до договору шляхом визначення строку його дії - один рік, чим, на його думку, порушила права та інтереси позивача, а також вимоги статей 24, 27, 30, 33 Закону України "Про оренду землі", статей 525, 651 Цивільного кодексу України. Крім того, як зазначив позивач, на спірній земельній ділянці розташовано належне йому на праві власності нерухоме майно.

1.2. У відзиві на позов Яготинська міська рада просила відмовити у його задоволенні, наголошуючи, зокрема, що рішенням Господарського суду Київської області у справі № 911/4873/14, яке набрало законної сили, за позовом ТОВ "Крокус" до Яготинської міської ради про визнання незаконним і скасування рішення Яготинської міської ради від 28.08.2014 № 2783-5-V "Про припинення договору оренди землі від 17.06.2002, зареєстрованого в книзі записів державної реєстрації договорів оренди землі Яготинської міської ради від 03.07.2002 за № 14", установлено факт припинення переважного права позивача на укладення договору на новий строк (поновлення договору оренди землі). Відповідач зазначає, що у період із 10.05.2012 до 17.07.2012 позивач не вчинив будь-яких дій, спрямованих на укладення та державну реєстрацію додаткової угоди про внесення змін до спірного договору оренди, та акцентував, що позивачеві за спірним договором було передано в оренду земельні ділянки загальною площею 242,89 га, з яких землі комерційного використання та зайняті господарськими будівлями і дворами - лише 79,05 га, а решту 163,84 га становлять рілля (112,19 га), сіножаті (1,91 га), пасовища (10,14 га), шляхи (4,40 га), ліси та лісо-вкриті площі (23,20 га), на яких немає нерухомості позивача, тому застосування у цьому випадку положень статті 120 Земельного кодексу України та статті 377 Цивільного кодексу України щодо ріллі, сіножатей, пасовищ, шляхів та лісовкритих площ, наявних у складі орендованих земель, є неправомірним.

2. Короткий зміст судових рішень

2.1. Справа господарськими судами розглядалася неодноразово.

2.2. Після нового розгляду справи рішенням Господарського суду Київської області від 22.11.2016 у позові відмовлено.

Аргументуючи судове рішення, місцевий господарський суд виходив із відсутності обставин, з якими положення законодавства у цьому випадку пов'язують можливість поновлення спірного договору оренди землі на новий строк. Суд установив, що спірне рішення ради в оскарженій частині прийнято у межах компетенції та у спосіб, передбачений законодавством, не суперечить вимогам законодавства, прав і законних інтересів позивача не порушує. Місцевий господарський суд також установив, що Яготинською міською радою прийнято рішення від 28.08.2014 про припинення договору від 17.06.2002; зазначений договір припинено у зв'язку із закінченням строку його дії; земельна ділянка, кадастровий номер НОМЕР_1, площею 68,6462 га, яка відповідає земельній ділянці № 3, орендованій позивачем за договором від 17.06.2002, на якій немає об'єктів нерухомості, належних позивачеві, а також земельна ділянка, кадастровий номер НОМЕР_2, площею 35,1956 га, сформована за рахунок земельної ділянки, кадастровий номер НОМЕР_3, площею 149,9886 га, що відповідає земельній ділянці № 2 (її частині, вільній від об'єктів нерухомого майна позивача), перебувають у користуванні ОСОБА_7 за договором оренди землі від 25.12.2014, укладеним між ним і Яготинською міською радою. Суд також зазначив, що оформлення орендного користування частиною спірної земельної ділянки (яка була об'єктом за договором від 17.06.2002) за ОСОБА_7 не перешкоджає позивачеві оформити за собою право на земельні ділянки, на яких розташовані належні йому об'єкти нерухомого майна, в порядку, передбаченому законодавством. Водночас суд врахував преюдиціальні факти, встановлені у справі № 911/4873/14.

2.3. Постановою Київського апеляційного господарського суду від 17.01.2018 рішення Господарського суду Київської області від 22.11.2016 залишено без змін із тих же підстав.

3. Короткий зміст касаційної скарги і заперечення на неї

3.1. ТОВ "Крокус", не погоджуючись з ухваленими у справі судовими рішеннями, подало касаційну скаргу, в якій просить частково скасувати постанову Київського апеляційного господарського суду від 17.01.2018 і рішення Господарського суду Київської області від 22.11.2016, визнати договір оренди землі від 17.06.2002 поновленим із 18.02.2012 на той самий строк і на тих самих умовах, а додаткову угоду до цього договору - укладеною у редакції, запропонованій позивачем і викладеній у прохальній частині касаційної скарги.

Підставами для скасування оскаржених судових рішень у справі ТОВ "Крокус" зазначає неправильне застосування судами норм матеріального права, а саме статті 764 Цивільного кодексу України, статті 33 Закону України "Про оренду землі". Зокрема, скаржник наголошує на наявності підстав для поновлення у цьому випадку спірного договору в порядку статті 33 Закону України "Про оренду землі", зазначає, що на спірній земельній ділянці розташовано належне йому майно; від відповідача із 17.06.2012 по 17.07.2012 не надходило повідомлень про відмову у поновленні спірного договору. Крім того, скаржник вважає, що суд апеляційної інстанції повинен був самостійно встановити обставини справи, а не посилатися на обставини, встановлені у справі № 911/4873/14.

3.2. Відзиву на касаційну скаргу від відповідача не надійшло.

4. Розгляд касаційної скарги та встановлені судами обставини справи

4.1. Заслухавши суддю-доповідача, пояснення учасників справи, дослідивши наведені у касаційній скарзі доводи, перевіривши матеріали справи щодо правильності застосування судами першої та апеляційної інстанцій норм матеріального і процесуального права, колегія суддів вважає, що касаційна скарга не підлягає задоволенню з таких підстав.

4.2. Як установлено господарськими судами попередніх інстанцій і підтверджено матеріалами справи, 27.06.2001 і 14.12.2001 між ТОВ "Крокус" і Державним сільськогосподарським підприємством племптахозавод "Яготинський" (далі - ДСПП "Яготинський") укладено декілька договорів купівлі-продажу майна, відповідно до яких позивач придбав у ДСПП "Яготинський" нерухоме майно, розташоване у с. Червоне Заріччя Яготинського району Київської області по вул. Зарічанській та по вул. Робітничій у м. Яготині. На підставі зазначених договорів Яготинським бюро технічної інвентаризації за ТОВ "Крокус" зареєстровано право власності на придбані об'єкти нерухомості.

17.06.2002 між Яготинською міською радою - орендодавцем і ТОВ "Крокус" - орендарем укладено договір оренди земельної ділянки, за умовами якого орендодавець згідно з рішенням від 23.04.2002 № 21-01-XXIV передає, а орендар приймає у строкове, платне володіння і користування (оренду) земельну ділянку, розташовану в адміністративних межах Яготинської міської ради. Земельна ділянка виділена в натурі (на місцевості) у встановленому законом порядку. В оренду передається земельна ділянка площею 242,89 га (в тому числі рілля - 112,19 га, сіножаті - 13,91 га, пасовища - 10,14 га, під господарськими будівлями і дворами - 78,94 га, шляхами - 4,40 га, ліси та лісовкриті площі - 23,20 га, землі комерційного призначення - 0,11 га) за рахунок земель ДППЗ "Яготинський" (пункт 1 договору).

Відповідно до пункту 2.1 цього договору земельна ділянка передається в оренду з метою ведення товарного сільськогосподарського виробництва, що передбачено статутом позивача.

Згідно з пунктом 2.2 договору від 17.06.2002 його укладено до 17.06.2012. По закінченню терміну дії договору орендар має переважне право на його поновлення на новий термін. У цьому разі зацікавлена сторона повинна повідомити письмово другу сторону про бажання продовжити дію договору на новий термін не пізніше ніж за два місяці до його закінчення. Умови цього договору зберігають свою чинність на строк його дії у випадках, коли після набуття чинності договором законодавством встановлено інші правила, крім випадків, визначених статтею 21 Закону України "Про оренду землі", а також випадків, визначених законами України, якщо вони підвищують рівень захисту позивача, відповідача, третіх осіб.

За змістом пункту 4 договору зміна його умов можлива за взаємною згодою сторін, договір втрачає чинність у разі його припинення або розірвання. Підставою припинення договору є, зокрема, закінчення строку його дії.

Пунктом 8 договору передбачено, що він набуває чинності після підписання договору сторонами, його нотаріального посвідчення та державної реєстрації згідно з чинним законодавством.

Договір посвідчено 17.06.2002 приватним нотаріусом Яготинського районного нотаріального округу Київської області Овчаренко І. Ж. і зареєстровано у реєстрі правочинів за № 3665, у книзі записів державної реєстрації договорів оренди землі Яготинської міської ради від 03.07.2002 за № 14.

23.07.2003 між позивачем і відповідачем укладено угоду про зміну умов договору від 17.06.2002, згідно з якою сторони домовилися внести зміни до зазначеного договору в частині сплати орендної плати, а саме визначили, що орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі в розмірі: 1 рік - 3 ставки, 2 рік - 2 ставки, 3 рік - 5 ставок, наступні 7 років - 10 ставок земельного податку на поточний рахунок власника, щомісячно до 30 числа наступного місяця, інші умови зазначеного договору залишилися незмінними та обов'язковими для сторін.

Суди попередніх інстанцій установили, що позивач звернувся до відповідача із листом від 13.03.2012 № 11 (отримано відповідачем 14.03.2012) про продовження на 49 років договору від 17.06.2002. Однак до зазначеного листа проекту додаткової угоди долучено не було.

10.05.2012 Яготинською міською радою було прийнято рішення про продовження терміну дії спірного договору, згідно з яким, зокрема, продовжено термін дії зазначеного договору оренди земельної ділянки на 1 рік (пункт 1); встановлено річну орендну плату за користування земельною ділянкою у розмірі 3 % від її нормативної грошової оцінки (пункт 2); зобов'язано ТОВ "Крокус" провести реєстрацію земельної ділянки у встановленому законодавством порядку (пункт 3); зареєструвати зміни до договору оренди землі відповідно до чинного законодавства (пункт 4). Термін дії цього рішення становить 6 місяців.

Господарські суди попередніх інстанцій також з'ясували, що Господарський суд Київської області під час розгляду спору в іншій господарській справі № 911/4873/14 (за позовом ТОВ "Крокус" про визнання незаконним і скасування рішення Яготинської міської ради від 28.08.2014 № 2783-50-VI "Про припинення договору оренди землі від 17.06.2002, зареєстрованого в книзі записів державної реєстрації договорів оренди землі Яготинської міської ради від 03.07.2002 за № 14, укладеного між Яготинською міською радою та ТОВ "Крокус") установив, що 25.04.2013 Яготинська міська рада звернулася до ТОВ "Крокус" із листом № 03-25/286 про повернення земельної ділянки у зв'язку із невиконанням орендарем рішення Яготинської міської ради від 10.05.2012 та закінченням терміну дії договору від 17.06.2002 (про поновлення якого позивачем заявлено цей позов).

У свою чергу, ТОВ "Крокус" у відповідь на зазначений лист Яготинської міської ради у листі від 08.05.2013 № 05-1/13 поінформувало міську раду про замовлення виготовлення технічної документації для реєстрації спірної земельної ділянки в порядку, передбаченому законодавством, проте таку документацію ще не виготовлено, та просило продовжити на 49 років договір оренди земельної ділянки площею 242,89 га (в тому числі рілля - 112,19 га, сіножаті - 13,91 га, пасовища - 10,14 га, під господарськими будівлями і дворами - 78,94 га, шляхами - 4,40 га, ліси та лісовкриті площі - 23,20 га, землі комерційного призначення - 0,11 га), зареєстрований в книзі записів державної реєстрації договорів оренди землі Яготинської міської ради від 03.07.2002 за № 14, зі змінами та доповненнями.

28.08.2014 Яготинською міською радою прийнято рішення № 2783-50-VI "Про припинення договору оренди землі від 17.06.2002, укладеного між Яготинською міською радою та ТОВ "Крокус", зареєстрованого в книзі записів державної реєстрації договорів оренди землі Яготинської міської ради від 03.07.2002 за № 14, у зв'язку із закінченням його строку дії", згідно з яким зазначений договір оренди землі вважається припиненим із моменту закінчення строку, на який його було укладено.

Це рішення міської ради недійсним визнано не було та є чинним.

Рішенням Господарського суду Київської області від 29.01.2015 у справі № 911/4873/14, яке набрало законної сили, відмовлено у позові ТОВ "Крокус" про визнання незаконним і скасування рішення Яготинської міської ради від 28.08.2014. Під час вирішення спору у справі № 911/4873/14 суд також установив, що позивач не реалізував свого переважного права на укладення договору оренди на новий строк (поновлення договору оренди землі); позивачем порушено порядок поновлення договору оренди землі, встановлений статтею 33 Закону України "Про оренду землі"; по закінченні строку, на який було укладено договір оренди землі, сторони не досягли згоди щодо істотних умов договору, а договір від 17.06.2002 є припиненим.

Разом із тим, вирішуючи цей спір, попередні судові інстанції установили, що за актом встановлення меж на місцевості та погодження зовнішньої межі земельної ділянки, планом-схемою земельної ділянки, переданої в оренду, предметом договору від 17.06.2002 були такі земельні ділянки: № 1, площею 2,62 га, № 2, площею 149,91 га, № 3, площею 69,14 га, № 4, площею 17,96 га, № 5, площею 0,17 га, № 6, площею 0,09 га, № 7, площею 0,04 га, № 8, площею 009 га, № 9, площею 0,71 га, №10, площею 2,16 га, при цьому суди відхилили посилання позивача на те, що земельну ділянку за спірним договором було виділено єдиним масивом площею 242,89 га під об'єктами нерухомого майна позивача.

Як з'ясували суди та підтверджено матеріалами справи, земельній ділянціНОМЕР_12 відповідала земельна ділянка, кадастровий номер НОМЕР_4, площею 2,0115 га, в тому числі під господарськими будівлями і дворами (тобто під належними позивачеві на праві власності об'єктами нерухомого майна) - 0,8829 га; земельній ділянці НОМЕР_13 відповідала земельна ділянка, кадастровий номер НОМЕР_3, площею 149,9886 га, в тому числі під господарськими будівлями і дворами (тобто під належними позивачеві на праві власності об'єктами нерухомого майна) - загалом 61,2309 га, та 43,0243 га ріллі; земельній ділянці НОМЕР_14 відповідала земельна ділянка, кадастровий номер НОМЕР_1, площею 68,6462 га (об'єктів нерухомого майна немає); земельній ділянці НОМЕР_15 відповідала земельна ділянка, кадастровий номер НОМЕР_5, площею 17,9632 га, в тому числі під господарськими будівлями і дворами (тобто під належними позивачеві на праві власності об'єктами нерухомого майна) - 16,4653 га; земельній ділянці НОМЕР_16 відповідала земельна ділянка, кадастровий номер НОМЕР_6, площею 0,1685 га під господарськими будівлями і дворами (тобто під належними позивачу на праві власності об'єктами нерухомого майна); земельній ділянціНОМЕР_17 відповідала земельна ділянка кадастровий номер НОМЕР_7, площею 0,0870 га, в тому числі під належними позивачеві на праві власності об'єктами нерухомого майна - 0,0080 га; земельній ділянці НОМЕР_18 відповідала земельна ділянка, кадастровий номер НОМЕР_8, площею 0,0388 га під господарськими будівлями і дворами (тобто під належними позивачеві на праві власності об'єктами нерухомого майна); земельній ділянці НОМЕР_19 відповідала земельна ділянка, кадастровий номер НОМЕР_9, площею 0,0885 га під господарськими будівлями і дворами (тобто під належними позивачеві на праві власності об'єктами нерухомого майна); земельній ділянціНОМЕР_20 відповідала земельна ділянка, кадастровий номер НОМЕР_10, площею 0,7140 га під господарськими будівлями і дворами (тобто під належними позивачеві на праві власності об'єктами нерухомого майна); земельній ділянці НОМЕР_21 відповідала земельна ділянка, кадастровий номер НОМЕР_11, площею 2,1609 га, в тому числі під господарськими будівлями і дворами (тобто під належними позивачеві на праві власності об'єктами нерухомого майна) - 0,16 га.

27.11.2014 Яготинська міська рада прийняла рішення № 2866-51-VІ "Про передачу земельних ділянок в оренду гр. України ОСОБА_7 для ведення фермерського господарства в м. Яготині, в межах населеного пункту в адмінмежах Яготинської міської ради", згідно з яким затвердила проект землеустрою щодо відведення земельних ділянок в оренду на 5 років ОСОБА_7, передала йому в оренду на 5 років земельні ділянки, кадастровий номер НОМЕР_2, площею 35,1956 га, кадастровий номер НОМЕР_1, площею 68,6462 га, віднесла земельну ділянку загальною площею 103,8418 га до земель сільськогосподарського призначення для ведення фермерського господарства та доручила міському голові укласти відповідний договір оренди землі.

25.12.2014 між Яготинською міською радою та ОСОБА_7 укладено договори оренди земельних ділянок, кадастровий номер НОМЕР_2, площею 35,1956 га, кадастровий номер НОМЕР_1, площею 68,6462 га, які передано в оренду без будинків, будівель, споруд та інших об'єктів. Право оренди ОСОБА_7 зареєстровано в установленому законом порядку (витяги із Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права наявні у справі).

Суди зазначили, що за змістом листа Управління Держгеокадастру в Яготинському районі від 22.07.2016, документів із проекту землеустрою земельна ділянка, кадастровий номер НОМЕР_2, площею 35,1956 га була сформована за рахунок земельної ділянки, кадастровий номер НОМЕР_3, площею 149,9886 га (її частини, вільної від об'єктів нерухомого майна), у зв'язку з чим земельна ділянка, кадастровий номер НОМЕР_3, автоматично перенесена до архіву, що, як було установлено судами попередніх інстанцій, не суперечить закону та інтересам позивача у цьому випадку.

Як з'ясували суди попередніх інстанцій, позивач продовжує користуватися земельними ділянками під розташованими на них об'єктами нерухомого майна (відповідні площі земельних ділянок зазначено вище), однак право на такі земельні ділянки позивачем в установленому порядку не оформлено; земельна ділянка, кадастровий номер НОМЕР_1, площею 68,6462 га, яка відповідає земельній ділянці № 3, орендованій позивачем за договором від 17.06.2002, на якій немає належних позивачеві об'єктів нерухомості, перебуває у користуванні ОСОБА_7; також у користуванні ОСОБА_7 перебуває земельна ділянка, кадастровий номер НОМЕР_2, площею 35,1956 га, сформована за рахунок земельної ділянки, кадастровий номер НОМЕР_3, площею 149,9886 га, що відповідає земельній ділянці № 2 (а саме її частини, вільної від об'єктів нерухомого майна позивача); щодо інших площ спірних земельних ділянок Яготинська міська рада рішення про розпорядження не приймала.

4.3. Як убачається із матеріалів справи та установлено господарськими судами, позивач звернувся із позовом у цій справі про визнання незаконним і скасування пункту 1 рішення Яготинської міської ради від 10.05.2012 щодо продовження строку дії спірного договору на один рік; визнання договору від 17.06.2002 поновленим із 18.06.2012 на той самий строк на тих самих умовах; визнання додаткової угоди від 18.06.2012 до договору від 17.06.2002 укладеною у редакції, запропонованій позивачем.

4.4. Ухвалюючи судові рішення у справі, господарські суди попередніх інстанцій дійшли висновку про відсутність правових підстав для задоволення цього позову, зважаючи на відсутність обставин, з якими положення статті 33 Закону України "Про оренду землі" у цьому випадку пов'язують можливість поновлення спірного договору оренди землі на новий строк. Суди також не установили порушення вимог законодавства під час прийняття спірного рішення та прав позивача і відмовили у позові за його необґрунтованістю.

4.5. Як убачається зі змісту касаційної скарги ТОВ "Крокус" не погоджується із судовими рішеннями у справі лише в частині відмови у позові про визнання договору від 17.06.2002 поновленим із 18.02.2012 на той самий строк і на тих самих умовах і про визнання додаткової угоди до цього договору укладеною у редакції, запропонованій позивачем.

5. Позиція Верховного Суду

5.1. Колегія суддів вважає, що оскаржені рішення і постанову ухвалено відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права, тому їх необхідно залишити без змін із таких підстав.

5.2. За змістом частини 2 статті 792 Цивільного кодексу України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.

Законом України "Про оренду землі" визначено умови укладення, зміни, припинення і поновлення договору оренди землі, а статтею 13 передбачено, що договором оренди землі є договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

5.3. Статтею 33 Закону України "Про оренду землі" регламентовано поновлення договору оренди землі на новий строк як у випадку реалізації переважного права орендаря перед іншими особами (частини 1-5 цієї норми), так і у випадку, коли орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди (частина 6 цієї норми).

Аналіз наведених норм матеріального права дає підстави для висновку, що для застосування положень частини 1 статті 33 Закону України "Про оренду землі" та визнання за орендарем переважного права на поновлення договору оренди необхідно встановити такі юридичні факти: орендар належним чином виконує свої обов'язки за договором; орендар до спливу строку договору повідомив орендодавця у встановлені строки про свій намір скористатися переважним правом укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди; орендодавець протягом місяця не повідомив орендаря про наявність заперечень і своє рішення.

Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення із проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення (частина 5 статті 33 Закону України "Про оренду землі").

Таким чином, законодавець у частині 5 статті 33 Закону України "Про оренду землі" визначив алгоритм дій, який зобов'язує орендодавця після отримання листа-повідомлення орендаря:

1) розглянути лист-повідомлення на відповідність вимогам закону;

2) узгодити з орендарем (за необхідності) істотні умови договору;

3) за відсутності заперечень прийняти рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності);

4) укласти з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі.

За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендареві направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

Зазначені положення слід розуміти таким чином:

а) орендодавець у разі невідповідності змісту листа-повідомлення та умов проекту додаткової угоди вимогам закону повинен протягом місяця із дати його отримання повідомити орендареві про такі невідповідності, що, у свою чергу, може бути підставою для заперечення у задоволенні заяви орендаря;

б) може запропонувати свою редакцію істотних умов договору оренди землі.

При цьому необхідно мати на увазі, що заперечення орендодавця щодо невідповідності листа-повідомлення із проектом додаткової угоди вимогам закону мають бути обґрунтованими і містити конкретні посилання на порушення закону, зазначені у листі-повідомленні або проекті додаткової угоди, або містити конкретні істотні умови договору, щодо яких орендодавець пропонує зміни.

Якщо орендар та орендодавець у процесі погодження фактично дійшли згоди щодо нових істотних умов договору оренди землі, але не уклали додаткової угоди, то способом захисту прав орендаря буде саме його звернення до суду із позовом про визнання додаткової угоди укладеною на нових узгоджених істотних умовах, а не автоматична пролонгація на попередніх умовах.

Водночас у розумінні наведених положень переважне право орендаря, яке підлягає захисту відповідно до статті 3 Цивільного кодексу України, буде порушено, зокрема, у разі укладення договору оренди з новим орендарем за умови отримання письмового повідомлення попереднього орендаря про намір реалізувати переважне право.

Завданням господарського судочинства є справедливе, неупереджене та своєчасне вирішення судом спорів, пов'язаних із здійсненням господарської діяльності, з метою ефективного захисту порушених, невизнаних або оспорюваних прав і законних інтересів фізичних та юридичних осіб, держави. Наслідком вирішення господарського спору повинно бути відновлення порушеного (невизнаного, оспорюваного) права чи охоронюваного законом інтересу у спосіб, передбачений чинним законодавством.

З огляду на загальні засади цивільного законодавства та судочинства, права особи на захист у суді порушених або невизнаних прав, рівності процесуальних прав і обов'язків сторін, у разі невизнання орендодавцем права орендаря, передбаченого статтею 33 Закону України "Про оренду землі", на укладення договору оренди земельної ділянки на новий строк таке право підлягає захисту судом за позовом орендаря шляхом визнання недійсним договору оренди цієї самої земельної ділянки, укладеного орендодавцем з іншим орендарем, на підставі пункту 2 частини 2 статті 16 Цивільного кодексу України (постанова Верховного Суду України від 15.04.2015 у справі № 6-55цс15).

Разом із тим частиною 6 статті 33 зазначеного Закону врегульовано пролонгацію договору на той самий строк і на тих самих умовах, що були передбачені договором, за наявності такого фактичного складу: користування орендарем земельною ділянкою після закінчення строку оренди, відсутність протягом одного місяця заперечення орендодавця проти такого користування (що можна кваліфікувати як "мовчазну згоду" орендодавця на пролонгацію договору).

При цьому необхідно звернути увагу, що повідомлення орендарем орендодавця про намір скористатися правом на поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених частиною 6 статті 33 Закону України "Про оренду землі", не вимагається. Суть поновлення договору оренди згідно із цією частиною статті саме і полягає у тому, що орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку оренди, а орендодавець, відповідно, не заперечує у поновленні договору, зокрема у зв'язку з належним виконанням договору оренди землі.

Відсутність такого заперечення, як уже зазначалося, може мати прояв у "мовчазній згоді".

У контексті поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених частиною 6 статті 33 Закону України "Про оренду землі", необхідно зауважити, що такий договір може бути поновлено виключно на тих самих умовах і на той самий строк. Тобто орендар не може вимагати поновлення договору оренди землі на інших умовах. Щодо прав та обов'язків орендодавця слід акцентувати, що він має право заперечити стосовно поновлення згідно із цією частиною статті 33 Закону України "Про оренду землі", і таке заперечення має бути заявлено саме протягом одного місяця після закінчення дії договору оренди землі, що безпосередньо випливає зі змісту частини 6 зазначеної статті.

У подальшому, якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення дії договору оренди і орендодавець не надав заперечень стосовно поновлення цього договору протягом одного місяця після його закінчення, орендар має право звернутися із вимогою про визнання укладеною угоди про поновлення договору на тих самих умовах і на той самий строк. Орендодавець, у свою чергу, в будь-який час до укладення додаткової угоди стосовно поновлення договору на той самий строк і на тих самих умовах може звернутися із вимогою про звільнення земельної ділянки. Тобто договір оренди землі вважатиметься поновленим лише у разі укладення додаткової угоди, про що безпосередньо зазначено у частині 8 статті 33 Закону України "Про оренду землі". При цьому відмову або зволікання в укладенні додаткової угоди до договору оренди землі може бути оскаржено у суді.

Правову позицію щодо розрізнення цих підстав сформульовано Верховним Судом України, зокрема у постанові від 25.02.2015 у справі № 6-219цс14, Верховним Судом у постановах від 10.04.2018 у справі № 594/376/17-ц, від 10.09.2018 у справі № 920/739/17.

5.4. Дослідивши обставини і зібрані у справі докази, господарські суди попередніх інстанцій установили, що позивачем не було дотримано вимог законодавства, від яких залежала реалізація його права на поновлення спірного договору оренди на новий строк; Яготинська міська рада заперечила проти поновлення договору від 17.06.2002 на новий строк; зазначений договір припинив свою дію за спливом строку, на який його було укладено, що за таких обставин унеможливлює визнання договору від 17.06.2002 поновленим із 18.06.2012 на той самий строк і на тих самих умовах, а також визнання укладеною додаткової угоди до цього договору про його поновлення. Крім того суди установили, що спірне рішення ради від 10.05.2012 в оскарженій частині (щодо поновлення позивачеві договору оренди землі на один рік) прийнято органом місцевого самоврядування у межах наданої йому законом компетенції, не суперечить законові та не порушує прав позивача, а тому правових підстав для визнання незаконним і скасування цього рішення у судовому порядку немає.

Також суди було з'ясували, що дві земельні ділянки зі складу спірних земель, а саме площею 68,6462 га та 35,1956 га, на яких належних позивачеві об'єктів нерухомості немає, передано в оренду ОСОБА_7 для ведення фермерського господарства; щодо решти земельних ділянок загальною площею 139,0482 га відповідач рішення не приймав. Суди також зазначили, що така передача земель в оренду третій особі у цьому випадку не перешкоджає реалізації позивачем права оформити своє право на земельні ділянки, на яких розташовані належні йому об'єкти нерухомого майна, у встановленому законодавством порядку.

5.5. Відповідно до статті 15 Закону України "Про оренду землі" інформація про об'єкт оренди (кадастровий номер, місце розташування та розмір земельної ділянки) є істотною умовою договору. Зміна такої умови договору зумовлює наслідки, передбачені частиною 10 статті 33 Закону України "Про оренду землі" (у редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин), якою установлено, що у разі зміни межі або цільового призначення земельної ділянки поновлення договору оренди землі здійснюється у порядку одержання земельної ділянки на праві оренди. Тобто зміна фактичних площ і меж земельних ділянок із присвоєнням їм нових кадастрових номерів унеможливлює пролонгацію укладеного раніше договору у порядку, передбаченому частинами 1, 6 статті 33 Закону України "Про оренду землі", оскільки такі зміни мають наслідком укладання договору оренди земельних ділянок із дотриманням вимог закону щодо порядку одержання земельної ділянки на праві оренди (постанова Верховного Суду України від 25.05.2016 у справі № 911/1707/15).

6. Висновки Верховного Суду

6.1. Згідно зі статтею 300 Господарського процесуального кодексу України, переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги та на підставі встановлених фактичних обставин справи перевіряє правильність застосування судом першої чи апеляційної інстанції норм матеріального і процесуального права. Суд касаційної інстанції не має права встановлювати або вважати доведеними обставини, що не були встановлені у рішенні або постанові суду чи відхилені ним, вирішувати питання про достовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими, збирати чи приймати до розгляду нові докази або додатково перевіряти докази.

Суд касаційної інстанції використовує процесуальні права суду першої інстанції виключно для перевірки правильності застосування норм матеріального і процесуального права судами першої та апеляційної інстанцій (частина 7 статті 301 Господарського процесуального кодексу України).

6.2. Доводи скаржника стосовно неправильного застосування, на його думку, судами положень статті 764 Цивільного кодексу України, статті 33 Закону України "Про оренду землі" не підтверджено матеріалами справи, вони ґрунтуються на помилковому тлумаченні скаржником положень наведених норм, а тому не можуть бути підставою для скасування оскаржених судових рішень.

Посилання скаржника на помилковість урахування судом апеляційної інстанції фактів, установлених в іншій господарській справі, колегія суддів визнає необґрунтованими, оскільки за змістом частини 4 статті 75 Господарського процесуального кодексу України обставини, встановлені рішенням суду в господарській, цивільній або адміністративній справі, що набрало законної сили, не доказуються при розгляді іншої справи, у якій беруть участь ті самі особи або особа, стосовно якої встановлено ці обставини, якщо інше не встановлено законом. У розумінні положень наведеної норми преюдицію утворюють лише ті обставини, які безпосередньо було досліджено і встановлено судом, що відображено у мотивувальній частині судового рішення; преюдиціальне значення мають лише рішення у справі, в якій беруть участь ті самі особи або особа, щодо якої встановлено ці обставини, що, зокрема (як установили суди), мало місце у наведеному випадку.

Інші доводи, викладені у касаційній скарзі, також не можуть бути підставами для скасування оскаржених у справі судових рішень, оскільки вони не спростовують установленого судами, стосуються переоцінки доказів та обставин установлених судами, що перебуває поза межами компетенції суду касаційної інстанції.

За змістом частини 1 статті 309 Господарського процесуального кодексу України суд касаційної інстанції залишає касаційну скаргу без задоволення, а судові рішення - без змін, якщо визнає, що рішення ухвалено із додержанням норм матеріального і процесуального права.

Беручи до уваги наведені положення законодавства та обставини, установлені судами, зважаючи на відсутність правових підстав для задоволення позовних вимог та ураховуючи межі перегляду справи судом касаційної інстанції, передбачені статтею 300 Господарського процесуального кодексу України, колегія суддів зазначає, що оскаржені у справі судові рішення ухвалено із додержанням норм матеріального і процесуального права, тому правових підстав для їх зміни чи скасування не вбачається.

7. Розподіл судових витрат

7.1. Оскільки підстав для скасування постанови і рішення та задоволення касаційної скарги немає, судовий збір за подання касаційної скарги слід покласти на скаржника.

Керуючись статтями 300, 301, пунктом 1 частини 1 статті 308, статтями 309, 314, 315, 317 Господарського процесуального кодексу України, Верховний Суд

П О С Т А Н О В И В :

Касаційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Крокус" залишити без задоволення.

Постанову Київського апеляційного господарського суду від 17.01.2018 та рішення Господарського суду Київської області від 22.11.2016 у справі № 911/3933/15 залишити без змін.

Постанова набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною та оскарженню не підлягає.

Головуючий Т. Б. Дроботова

Судді К. М. Пільков

Ю. Я. Чумак