ПІВДЕННО-ЗАХІДНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
_____________________________________________________________________________________________
П О С Т А Н О В А

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

06 грудня 2018 року м. ОдесаСправа № 923/412/17
м. Одеса, просп. Шевченка, 29

Південно-західний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:

головуючого судді: Колоколова С.І.

суддів: Принцевської Н.М., Савицького Я.Ф.

секретар судового засідання: Полінецька В.С.

за участю представників сторін:

від позивача Масалитін Л.Є., довіреність № 1013, дата видачі : 20.09.17;

від відповідача не з'явився

від третьої особи не з'явився

розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу Фізичної особи-підприємця Масалитіної Світлани Георгіївни

на рішення Господарського суду Херсонської області від 18 квітня 2018 року

у справі № 923/412/17

за позовом Фізичної особи-підприємця Масалитіної Світлани Георгіївни

до Скадовської міської ради Скадовського району Херсонської області

за участю третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору, на стороні відповідача ОСОБА_3

про поновлення договору

головуючий суддя - Немченко Л.М.

місце прийняття рішення: Господарський суд Херсонської області

В судовому засіданні 06.12.2018 року оголошено вступну та резолютивну частину постанови. Учасники судового процесу про час, дату та місце розгляду справи були повідомлені належним чином.

встановив

11.05.2017 року Фізична особа-підприємець Масалитіна Світлана Георгіївна (далі по тексту - Позивач) звернулась до Господарського суду Херсонської області з позовною заявою до Скадовської міської ради Скадовського району Херсонської області (далі по тексту - Відповідач), відповідно до якої просила: поновити договір оренди землі від 07.06.2007 № 37, укладений між Скадовською міською радою та Фізичною особою-підприємцем Масалитіної Світлани Георгіївни, стосовно земельної ділянки площею 0,052 га, кадастровий номер НОМЕР_2, розташованої на розі АДРЕСА_1, зі змінами, внесеними додатковою угодою від 14.11.2013 року, на тих самих умовах і на той самий строк - 5 (п'ять) років з дня набрання чинності рішення суду.

22.05.2017 року від позивача надійшла заява про зміну позовних вимог, відповідно до якої просив поновити договір оренди землі від 07.06.2007 року № 037, укладений між Скадовською міською радою та ФОП Масалитіною С.Г., зі змінами внесеними додатковою угодою від 14.11.2013 року, на тих самих умовах і на той самий строк - до 20.04.2022 року. Стягнути з Скадовської міської ради Скадовського району Херсонської області на користь Фізичної особи-підприємця Масалитіної Світлани Георгіївни 1600 грн. судового збору за подання позовної заяви.

Позовні вимоги обґрунтовані тим, що відповідно до статті 33 Закону України "Про оренду землі", зокрема частини 1, 2 цієї норми, після закінчення строку укладеного між Скадовською міською радою і ФОП Масалитіної С.Г. договору оренди від 07.06.2007 № 37, позивач отримав право на поновлення цього договору. Так, ФОП Масалитіна С.Г. зазначила, що належним чином виконувала зобов'язання за договором, на виконання вимог пункту 2.2 договору направило відповідачу заяву від 15.02.2017 про поновлення договору на новий строк, а також проект додаткової угоди до договору, однак Скадовською міською радою жодного рішення по заяві так і не було прийнято, додаткову угоду підписано не було.

Ухвалою господарського суду Херсонської області від 01.06.2017 залучено до участі у справі третю особу, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору, на стороні відповідача - ОСОБА_3.

Рішенням господарського суду Херсонської області від 18.04.2018 року (головуючий суддя Немченко Л.М.) у задоволенні позовних вимог відмовлено у повному обсязі.

Такий висновок суду мотивований тим, що спірний договір закінчив свою дію 20.04.2017, 03.05.2017 Скадовська міська рада рекомендованим листом від 03.05.2017 за № 03-09-234 повідомила позивача про заперечення щодо поновлення договору оренди землі від 07.06.2017 та його припинення у зв'язку із надходженням заяви гр. ОСОБА_3 про надання йому в оренду земельної ділянки площею 520 кв.м для завершення будівництва центру відпочинку та розваг у м. Скадовськ, на умовах спільного користування з позивачем. Рішення Орендодавця про припинення дії спірного договору відображено і в п. 1 рішення ради № 476 від 19.05.2017 (чинного на день розгляду), за яким вона вважає договір від 07.06.2017 припиненим. Зазначене рішення було прийнято в межах одного місяця після закінчення дії договору.

Не погоджуючись з рішенням суду першої інстанції, Фізична особа-підприємець Масалитіна Світлана Георгіївна звернулась до Одеського апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою, в якій просить скасувати рішення Господарського суду Херсонської області від 18.04.2018 року у справі №923/412/17 повністю та прийняти нове рішення, яким позовні вимоги задовольнити у повному обсязі.

В обґрунтування апеляційної скарги скаржник посилається на те, що господарським судом неповно з'ясовані обставини, що мають значення для справи, порушені норми матеріального та процесуального права, а тому прийнято необґрунтоване рішення, яке під лягає скасуванню.

Апелянт зазначає про порушення відповідачем частини 1- 5 статті 33 Закону України "Про оренду землі", а саме: належним виконанням орендарем своїх обов'язків за договором; повідомленням орендарем орендодавця в установлені строки до закінчення строку дії договору про свій намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк; долученням орендарем до заяви проекту додаткової угоди; неповідомленням орендодавцем протягом місяця орендареві про наявність заперечень та своє рішення; орендар належним чином виконував обов'язки за договором.

Також скаржник зазначає, що рішення суду про наявність на спільній земельній ділянці об'єкту власності гр. ОСОБА_3 не підтверджується наявними в матеріалах справи доказами.

04.06.2018 року від Скадовської міської ради Скадовського району Херсонської області до суду надійшов відзив на апеляційну скаргу, відповідно до якого просив залишити оскаржуване рішення господарського суду Херсонської області від 18.04.2018 року у справі № 923/412/17 без змін, а апеляційну скаргу без задоволення.

06.06.2018 року від ОСОБА_3 також надійшов відзив на апеляційну скаргу, відповідно до якого просив залишити рішення господарського суду Херсонської області від 18.04.2018 року у справі № 923/412/17 без змін, апеляційну скаргу Фізичної особи-підприємця Масалитіної Світлани Георгіївни - без задоволення.

04.07.2018 року від відповідача та третьої особи , яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору, на стороні відповідача, надійшли клопотання про розгляд справи без їх участі.

У зв'язку з ліквідацією Одеського апеляційного господарського суду матеріали справи № 923/412/17 було передано до Південно-західного апеляційного господарського суду за Актом від 03.10.2018 року.

Ухвалою Південно-західного апеляційного господарського суду від 26.10.2018 року прийнято справу № 923/412/17 колегією суддів Південно-західного апеляційного господарського суду у складі: головуючого судді Колоколова С.І., суддів Принцевської Н.М., Савицького Я.Ф. до свого провадження та призначено розгляд апеляційної скарги на 06.12.2018 року.

Представники відповідача та третьої особи , яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору, на стороні відповідача в судове засідання 06.12.2018 року не з'явились, про час, дату та місце розгляду апеляційної скарги були повідомленні належним чином, у зв'язку з чим колегія суддів вважає за можливе розглянути апеляційну скаргу за їх відсутністю.

Розглянувши та перевіривши матеріали справи, апеляційну скаргу, відзиви на неї, заслухавши в судовому засіданні пояснення представника позивача, проаналізувавши на підставі встановлених фактичних обставин справи правильність застосування місцевим господарським судом норм матеріального та процесуального права, судова колегія дійшла до наступного.

Як встановлено судом першої інстанції та підтверджено в ході апеляційного провадження, 20.04.2007 між ФОП Масалитіною С.Г. та Скадовською міською радою Херсонської області в особі міського голови укладено договір оренди земельної ділянки несільськогосподарського призначення площею 0,0520 га для будівництва центру дозвілля, розташованої у м. Скадовську на розі вулиць К. Лібкнехта та Набережної (п.1).

Даний договір зареєстрований у Скадовському реєстраційному окрузі Херсонської регіональної філії ДП «Центр ДЗК», про що у Державному реєстрі земель зроблено відповідний запис від 07.06.2007 за №4АА 002214- 37.

Додатковою угодою від 14.11.2013, укладеною між позивачем та Скадовською міською радою поновлено строк оренди даної земельної ділянки до 20.04.2017, про що 01.12.2013 року було внесено відповідний запис до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, що підтверджується витягом з даного реєстру від 20.12.2013 №15077202.

Відповідно до п.2.2 договору оренди землі від 20.04.2007, укладеного між позивачем та відповідачем, зацікавлена у поновленні договору сторона повинна не пізніше ніж за 60 днів до закінчення строку його дії повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.

15.02.2017 Фізична особа-підприємець Масалитіна Світлана Георгіївна направила на адресу Скадовського міського голови заяву про поновлення договору оренди землі від 07.06.2017 року на новий строк, а також проект додаткової угоди до договору (т.1 а.с.17).

Заява фізичної-особи від 15.02.2017 отримано Скадовською міською радою 15.02.2017, що підтверджується відбитком штемпеля про реєстрацію вхідної кореспонденції з підписом.

15.02.2017 та 25.04.2017 до Скадовської міської ради звернувся ОСОБА_3 із заявою про надання йому в оренду земельної ділянки площею 520 кв.м., кадастровий номер НОМЕР_2, для завершення будівництва центру відпочинку та розваг, що знаходиться в АДРЕСА_2, на умовах спільного користування з Масалитіною С.Г. До заяв було додано копію договору купівлі-продажу від 08.11.2011, за яким Масалитіна С.Г. (продавець) передала за плату ОСОБА_3 частину центру відпочинку та розваг готовністю 53%, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_2. (т.1 а.с.60, 65).

21.04.2017 року Скадовська міська рада направила на адресу позивача та ОСОБА_3 лист, відповідно до якого зазначила, що згідно ст.30 ЗУ «Про оренду землі», для врегулювання питання, щодо поновлення договору оренду земельної ділянки у АДРЕСА_1 та прийняття відповідного рішення, просила ФОП Масалитіну С.Г. надати згоду на включення в договір оренди землі від 07.06.2007 року № 37 гр.ОСОБА_3 у якості орендаря, як співвласника майна на ? частину відповідно до договору купівлі-продажу від 08.11.2011 року № ВРН № 288765 (т.1 а.с.67).

03.05.2017 року Виконавчий комітет Скадовської міської ради звернувся до Фізичної особи-підприємцю Масалитіної С.Г. з листом-повідомлення, відповідно до якого зазначив, що строк дії договору оренди землі від 07.06.2007 року №37, закінчився 20.04.2017 року. Враховуючи вищевикладене, у зв'язку із надходженням заяви ОСОБА_3 про надання йому в оренду земельну ділянку площею 520,0 кв.м. для завершення будівництва центру відпочинку та розваг у АДРЕСА_2 на умовах спільного користування з Масалитіною С.Г. та відсутністю згоди, щодо внесення змін у договір оренди землі, він вважається не поновленим (т.1 а.с.68).

19.05.2017 року Складовською міською радою Скадовського району Херсонської області ХХХІ сесії VІІ скликання було прийняте рішення № 476 про припинення дії договору від 07.06.2007 року № 37 - 20.04.2017 року, надано в оренду ФОП Масалитіної С.Г. та ОСОБА_3 земельну ділянку (т.1 а.с.71).

Таким чином, у зв'язку з припиненням Договору оренди від 07.06.2007 №37 за рішенням Складовської міської радою Скадовського району Херсонської області, позивач і звернуся до суду з відповідним позовом.

Судова колегія не погоджується з висновками місцевого господарського суду про відмову у задоволенні позовних вимог та вважає, що доводи і вимоги скаржника, викладені в апеляційній скарзі, підлягають задоволенню, оскаржуване рішення скасуванню, виходячи з наступного.

За змістом частини 2 статті 792 Цивільного кодексу України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.

Законом України "Про оренду землі" визначено умови укладення, зміни, припинення і поновлення договору оренди землі, а статтею 13 передбачено, що договором оренди землі є договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Статтею 33 Закону України "Про оренду землі" регламентовано поновлення договору оренди землі на новий строк як у випадку реалізації переважного права орендаря перед іншими особами (частини 1- 5 цієї норми), так і у випадку, коли орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди (частина 6 цієї норми).

Аналіз наведених норм матеріального права дає підстави для висновку, що для застосування положень частини 1 статті 33 Закону України "Про оренду землі" та визнання за орендарем переважного права на поновлення договору оренди необхідно встановити такі юридичні факти: орендар належним чином виконує свої обов'язки за договором; орендар до спливу строку договору повідомив орендодавця у встановлені строки про свій намір скористатися переважним правом укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди; орендодавець протягом місяця не повідомив орендаря про наявність заперечень і своє рішення.

Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення із проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення (частина 5 статті 33 Закону України "Про оренду землі").

Частиною 6 статті 33 зазначеного Закону врегульовано пролонгацію договору на той самий строк і на тих самих умовах, що були передбачені договором, за наявності такого фактичного складу: користування орендарем земельною ділянкою після закінчення строку оренди і відсутність протягом одного місяця заперечення орендодавця проти такого користування (що можна кваліфікувати як "мовчазну згоду" орендодавця на пролонгацію договору).

При цьому необхідно звернути увагу, що повідомлення орендарем орендодавця про намір скористатися правом на поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених частиною 6 статті 33 Закону України "Про оренду землі", не вимагається. Суть поновлення договору оренди згідно з цією частиною статті саме і полягає у тому, що орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку оренди, а орендодавець, відповідно, не заперечує у поновленні договору, зокрема у зв'язку з належним виконанням договору оренди землі.

Відсутність такого заперечення, як уже зазначалося, може мати прояв у "мовчазній згоді".

У контексті поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених частиною 6 статті 33 Закону України "Про оренду землі", необхідно зауважити, що такий договір може бути поновлено виключно на тих самих умовах і на той самий строк. Тобто орендар не може вимагати поновлення договору оренди землі на інших умовах. Щодо прав та обов'язків орендодавця слід акцентувати, що він має право заперечити стосовно поновлення згідно із цією частиною статті 33 Закону України "Про оренду землі", і таке заперечення має бути заявлено саме протягом одного місяця після закінчення дії договору оренди землі, що безпосередньо випливає зі змісту частини 6 зазначеної статті.

Правову позицію щодо розрізнення цих підстав було сформульовано Верховним Судом України, зокрема у постанові від 25.02.2015 у справі № 6-219цс14 і Великою Палатою Верховного Суду у постанові від 10.04.2018 у справі № 594/376/17-ц.

Отже, підстави для поновлення договору оренди земельної ділянки, передбачені у частинах 1- 5 і частині 6 статті 33 Закону України "Про оренду землі", не пов'язані одна з іншою.

Як вбачається з матеріалів справи, ФОП Масалитіна С.Г. більше ніж за 30 днів до закінчення строку дії договору оренди землі, 15.02.2017 року направила до Скадовської міської ради заяву про поновлення цього договору разом із проектом відповідної додаткової угоди (отримано відповідачем 15.02.2017). Таким чином, орендар земельної ділянки належним чином виконав свій обов'язок щодо повідомлення орендодавця не пізніше ніж за 30 днів до закінчення строку дії договору про намір його поновити, як це передбачено умовами договору оренди від 20.04.2007 та не суперечить положенням частини 2 статті 33 Закону України "Про оренду землі".

Крім того, ФОП Масалитіна С.Г. протягом строку дії договору оренди добросовісно користувалася земельною ділянкою та сплачувала орендну плату за неї.

Відповідачем факт продовження належного користування позивачем земельною ділянкою після закінчення терміну дії договору не спростовано, доказів заперечення протягом строку, встановленого частиною 6 статті 33 Закону України "Про оренду землі", не надано.

Законодавцем у частині 5 статті 33 Закону України "Про оренду землі" визначено алгоритм дій, який зобов'язує орендодавця після отримання листа-повідомлення орендаря: 1) розглянути лист-повідомлення на відповідність вимогам закону; 2) узгодити з орендарем (за необхідності) істотні умови договору; 3) за відсутності заперечень прийняти рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності); 4) укласти з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі.

За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендареві направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

Зазначені положення слід розуміти таким чином: а) орендодавець у разі невідповідності змісту листа-повідомлення та умов проекту додаткової угоди вимогам закону повинен протягом місяця із дати його отримання повідомити орендареві про такі невідповідності, що, у свою чергу, може бути підставою для заперечення у задоволенні заяви орендаря; б) може запропонувати свою редакцію істотних умов договору оренди землі.

При цьому необхідно мати на увазі, що заперечення орендодавця щодо невідповідності листа-повідомлення із проектом додаткової угоди вимогам закону мають бути обґрунтованими і містити конкретні посилання на порушення закону, зазначені у листі-повідомленні або проекті додаткової угоди, або містити конкретні істотні умови договору, щодо яких орендодавець пропонує зміни.

Якщо орендар та орендодавець у процесі погодження фактично дійшли згоди щодо нових істотних умов договору оренди землі, але не уклали додаткової угоди, то способом захисту прав орендаря буде саме його звернення до суду із позовом про укладення додаткової угоди на нових узгоджених істотних умовах, а не автоматична пролонгація на попередніх умовах.

Таким чином, у разі встановлення обставин дотримання орендарем процедури і строків звернення до орендодавця із повідомленням про намір поновити договір оренди землі та невиконання орендодавцем установленого частиною 5 статті 33 Закону України "Про оренду землі" обов'язку у місячний термін розглянути надісланий орендарем лист-повідомлення поведінку орендодавця не можна визнати добросовісною.

Відповідно до статті 3 Цивільного кодексу України принципи справедливості, добросовісності та розумності є однією із фундаментальних засад цивільного права, спрямованою, у тому числі, на утвердження у правовій системі України принципу верховенства права. При цьому добросовісність означає прагнення особи сумлінно використовувати цивільні права та забезпечити виконання цивільних обов'язків, що зокрема підтверджується змістом частини 3 статті 509 цього Кодексу. Отже, законодавець, навівши у тексті Цивільного кодексу України зазначений принцип, установив у такий спосіб певну межу поведінки учасників цивільних правовідносин, тому кожен із них зобов'язаний сумлінно здійснювати свої цивільні права та виконувати цивільні обов'язки, у тому числі передбачати можливість завдання своїми діями (бездіяльністю) шкоди правам та інтересам інших осіб. Цей принцип не є суто формальним, оскільки його недотримання призводить до порушення прав та інтересів учасників цивільного обороту. Саме тому у конкретних правовідносинах, зокрема щодо поновлення договору оренди землі на підставі статті 33 Закону України "Про оренду землі", добросовісність орендодавця по суті становить гарантію дотримання прав менш захищеної сторони, якою у спірних правовідносинах є орендар.

За встановлених судом обставин належного виконання орендарем обов'язків за договором, своєчасного звернення до орендодавця із заявою про поновлення договору з наданням проекту додаткової угоди орендодавець порушив право позивача на встановлений законом порядок розгляду питання про поновлення договору оренди на новий строк, а отже і на укладення додаткової угоди до договору.

ФОП Масалитіна С.Г. звернулась до суду за захистом свого порушеного права на поновлення договору оренди землі в силу закону із дотриманням відповідної процедури та порядку, відповідно до положень ЗУ «Про оренду землі». Так, за результатами розгляду цієї вимоги колегія суддів апеляційної інстанції вважає відновити порушене право позивача, установивши належне виконання позивачем умов договору оренди земельної ділянки, сплату орендної плати за користування спірною земельною ділянкою та не спростуванням цих фактів відповідачем.

Крім того, колегія суддів вважає, що прийняття Скадовською міською радою Скадовського району Херсонської області рішення № 476 про припинення дії договору від 07.06.2007 року № 37 - 20.04.2017 року (п.1) та надання в оренду ФОП Масалитіної С.Г. та ОСОБА_3 земельну ділянку (п.2). порушують права позивача. Так, пункт 2 зазначеного рішення був визнаний недійсним, у зв'язку з порушенням вимог ст.120 ЗК України. Крім того, надання Скадовською міською радою, всупереч положень ч.ч.1-5 ЗУ «Про оренду землі», визнано договір оренди припиненим.

За викладених обставин, колегія суддів вважає, що рішення Господарського суду Херсонської області від 18.04.2018 року у справі № 923/412/17 не відповідає вимогам чинного законодавства та матеріалам справи, а тому підлягає скасуванню, апеляційна скарга Фізичної особи-підприємця Масалитіної Світлани Георгіївни - задоволенню.

Керуючись статтями 129, 269, 270, 275,276, 282

Господарського процесуального кодексу України, колегія суддів, -

П О С Т А Н О В И Л А:

1. Апеляційну скаргу Фізичної особи-підприємця Масалитіної Світлани Георгіївни задовольнити.

2. Рішення Господарського суду Херсонської області від 18.04.2018 року у справі №923/412/17 скасувати.

Позовну заяву Фізичної особи-підприємця Масалитіної Світлани Георгіївни задовольнити. Поновити договір оренди землі від 07.06.2007 року № 037, укладений між Скадовською міською радою та ФОП Масалитіною С.Г., зі змінами внесеними додатковою угодою від 14.11.2013 року, на тих самих умовах і на той самий строк - до 20.04.2022 року. Стягнути з Скадовської міської ради Скадовського району Херсонської області (75700, м. Скадовськ, вул. Гагаріна, 63, ) на користь Фізичної особи-підприємця Масалитіної Світлани Георгіївни (АДРЕСА_3, ІПН НОМЕР_1) 1600 грн. судового збору за подання позовної заяви.

3. Стягнути з Скадовської міської ради Скадовського району Херсонської області (75700, м. Скадовськ, вул. Гагаріна, 63, ) на користь Фізичної особи-підприємця Масалитіної Світлани Георгіївни (АДРЕСА_3, ІПН НОМЕР_1) 2419 грн. судового збору за подання апеляційної скарги.

Видачу наказів за постановою із зазначенням повних реквізитів сторін доручити Господарському суду Херсонської області.

Постанова набирає законної сили з дня її прийняття та підлягає оскарженню в порядку та строки передбачені ст.ст.287-288 ГПК України.

Повний текст постанови

складено 10.12.18

Головуючий суддя С.І. Колоколов

Суддя Н.М. Принцевська

Суддя Я.Ф. Савицький