ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

27 листопада 2018 року

м. Київ

Справа № 909/1190/17

Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:

головуючого - Пількова К. М., суддів: Дроботової Т. Б., Чумака Ю. Я.,

за участю секретаря судового засідання - Жураховської Т. О.,

учасники справи:

позивач - Рогатинська міська рада

представник позивача - не з'явився

відповідач - Фізична особа-підприємець Белегай Ігор Богданович

представник відповідача - не з'явився

розглянув у судовому засіданні касаційну скаргу Фізичної особи-підприємця Белегая Ігоря Богдановича на рішення Господарського суду Івано-Франківської області від 27.04.2018 (суддя Скапровська І. М.) та постанову Львівського апеляційного господарського суду від 24.07.2018 (головуючий суддя Дубник О. П., судді Матущак О. І., Хабіб М. І.) у справі за позовом Рогатинської міської ради до Фізичної особи-підприємця Белегай Ігоря Богдановича про зобов'язання приватного підприємця Белегай Ігоря Богдановича у трьохмісячний термін звільнити орендовану ділянку від будівельних матеріалів та повернути її Рогатинській міській раді у стані, не гіршому порівняно з тим, у якому він одержав її в оренду за актом приймання-передачі від 29.06.2006,

Короткий зміст позовних вимог

1. 14.12.2017 Рогатинська міська рада Івано-Франківської області (далі - Позивач) звернулась до Приватного підприємця Белегай Ігоря Богдановича (далі - Відповідач) з позовом про розірвання зареєстрованого у Рогатинському районному відділі Івано-Франківської регіональної філії державного підприємства "Центр державного земельного кадастру" 31.01.2007 за № 09 договору оренди землі № 187 від 29.06.2006 між Позивачем та Відповідачем; зобов'язання Відповідача у трьохмісячний термін звільнити орендовану земельну ділянку від будівельних матеріалів та повернути її Позивачу у стані, не гіршому порівняно з тим, у якому він одержав її в оренду, за актом приймання-передачі від 29.06.2006.

2. Позовні вимоги обґрунтовані тим, що Відповідачем не надано Позивачу документів, які б спростовували факт тривалого (більше десяти років) невикористання ним земельної ділянки за цільовим призначенням, що є порушенням умов договору оренди землі № 187 від 29.06.2006 (далі - Договір) та достатньою підставою для його дострокового розірвання згідно зі статтею 143 Земельного кодексу України (далі - ЗК України) та статтею 32 Закону України "Про оренду землі". Таким чином невикористання орендарем земельної ділянки за цільовим призначенням протягом одинадцяти років є істотним порушенням умов Договору та безумовною підставою для розірвання цього Договору. Крім того в Договорі крім істотних умов, визначених частиною 1 статті 15 Закону України "Про оренду землі", сторони визначили умову, що може вплинути на припинення дії Договору - невикористання земельної ділянки протягом трьох років підряд для здійснення будівництва торгово-офісного приміщення.

Короткий зміст рішень судів першої та апеляційної інстанцій

3. 07.03.2018 Господарський суд Івано-Франківської області ухвалив закрити провадження у справі в частині розірвання зареєстрованого у Рогатинському районному відділі Івано-Франківської регіональної філії державного підприємства "Центр державного земельного кадастру" 31.01.2007 за № 09 договору оренди землі № 187 від 29.06.2006 між Позивачем та Відповідачем.

4. 27.04.2018 Господарський суд Івано-Франківської області вирішив позов задовольнити; приватному підприємцю Белегай Ігорю Богдановичу у трьохмісячний термін звільнити земельну ділянку, загальною площею 0,0625 га, яка знаходиться за адресою: Івано-Франківська область, м. Рогатин, вул. Галицька від будівельних матеріалів та повернути її Рогатинській міській раді у стані, не гіршому порівняно з тим, у якому він одержав її в оренду, за актом приймання-передачі від 29.06.2006. Вказане рішення залишено без змін постановою Львівського апеляційного господарського суду від 24.07.2008.

5. Судами встановлено, що 29.06.2006 між Позивачем (орендодавець) та Відповідачем (орендар) укладено Договір, за умовами якого орендодавець надає, а орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку загальною площею 0,0625 га для будівництва торгово-офісного комплексу у м. Рогатин по вул. Галицькій. Договір зареєстровано у Рогатинському районному відділі Івано-Франківської регіональної філії Державного підприємства "Центр державного земельного кадастру", про що в Державному реєстрі земель вчинено запис від 31.01.2007 за № 09. Згідно з пунктом 3.1 Договору його укладено на 3 роки. Відповідно до акта прийому-передачі від 29.06.2006 земельна ділянка передана орендарю.

6. 09.10.2006 Інспекцією державного архітектурно-будівельного контролю Рогатинської районної державної адміністрації надано Відповідачу дозвіл № 21/1 на виконання будівельних робіт з будівництва торгово-офісного комплексу у м. Рогатин по вул. Галицькій, 87. У листі № 02-26/908 від 07.11.2006 Виконавчий комітет Рогатинської міської ради просив Відповідача прибрати територію по вул. Галицькій, 87 до 13.11.2006. Згідно з актом комісії від 13.04.2007 зобов'язано Відповідача звернутись до Виконавчого комітету Рогатинської міської ради для отримання дозволу на початок будівництва та після погодження із землекористувачами звернутись для отримання дозволу на проведення будівництва. Листом №02-26/527 від 16.05.2007 Виконавчий комітет Рогатинської міської ради зобов'язував Відповідача облаштувати огорожу будівельного майданчика згідно з Держстандартом 23407-78.

7. Договір припинив свою дію у зв'язку із закінченням строку, на який він укладався, докази звернення Відповідача до Позивача щодо поновлення дії цього Договору в матеріалах справи відсутні.

8. 04.01.2014 між Рогатинською міською радою в особі міського голови В. Гусака (орендодавець) та фізичною особою-підприємцем Белегаєм Ігорем Богдановичем (орендар) укладено договір оренди землі №5 (далі - Договір № 5), за умовами якого орендодавець надає, а орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку загальною площею 0,0625 га несільськогосподарського призначення - землі роздрібної торгівлі та комерційних послуг, яка знаходиться на території м. Рогатин, вул. Галицькій. Договір № 5 скріплений печатками та підписами сторін. Згідно з пунктом 8 Договору № 5 його укладено на 3 роки. Реєстрація Договору № 5 здійснена 08.12.2017. Відповідно до умов Договору №5 земельна ділянка передана орендарю за актом прийому-передачі об'єкту оренди від 04.01.2014, який скріплений печатками та підписами сторін.

9. Відповідно до листа від 30.12.2016 Відповідача міському голові м. Рогатин він зобов'язувався розпочати роботи у першому півріччі 2017 року і доведення до покрівлі провести протягом 2017 року, просив продовжити договір оренди земельної ділянки. Згідно з рішенням Позивача № 556 від 23.02.2017 "Про стан використання земельної ділянки, яка перебуває в оренді підприємця Белегая І.Б." попереджено Відповідача про невиконання умов договору оренди землі щодо використання орендованої земельної ділянки для будівництва торгово-офісного приміщення, взято до уваги письмове зобов'язання про відновлення робіт у першому півріччі 2017 року та доведення їх до покрівлі протягом 2017 року, зобов'язано забезпечити звільнення ділянки від побутового сміття.

10. Згідно з додатковою угодою від 24.02.2017 про поновлення Договору оренди землі від 04.01.2017 (Договір № 5), сторони вирішили поновити цей договір строком на 1 рік з моменту реєстрації цієї додаткової угоди, на тих самих умовах, однак зі змінами та доповненнями. Додатковою угодою також внесено зміни в Договір № 5. Додаткова угода скріплена печатками та підписами сторін, реєстрація цієї додаткової угоди здійснена 05.12.2017 датою раніше, ніж зареєстровано Договір № 5.

11. Відповідно до акта обстеження стану використання земельної ділянки, переданої в оренду Відповідачу для будівництва торгово-офісного комплексу від 27.11.2017 земельна ділянка захаращена побутовим сміттям, поросла чагарниками, стан будівельних матеріалів свідчить про їх невикористання в процесі будівництва протягом багатьох років, будь-яка техніка чи механізми відсутні, загальний стан свідчить про невикористання протягом багатьох років, на підтвердження чого надано фото.

12. Відповідно до витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права індексний номер 106726788 від 08.12.2017 державним реєстратором Рогатинської районної державної адміністрації Андрусів Р.Я. за Відповідачем зареєстровано (рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу) індексний номер 38599529 від 08.12.2017) право оренди земельної ділянки кадастровий номер :01:052:0005 площею 0,0625 га у м. Рогатин по вул. Галицькій, 87 на підставі Договору оренди землі від 04.01.2014 та додаткової угоди від 24.02.2017 про поновлення договору оренди землі.

13. Судові рішення мотивовані тим, що Договір № 5, на який посилається Відповідач, укладений на три роки, тобто до 04.01.2017, а з поданих Відповідачем витягів з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права від 08.12.2017 та від 11.04.2018 випливає, що рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень прийнято державним реєстратором 08.12.2017, тобто після закінчення дії договору, який є підставою виникнення іншого речового права - права оренди, що реєструється. Таким чином державний реєстратор зареєстрував договір, строк дії якого закінчився і який втратив свою чинність, тобто реєстратор визнав і підтвердив неіснуюче в природі право. При цьому реєстрація додаткової угоди не могла бути здійснена без первинної реєстрації угоди, на підставі якої вона укладена, тобто реєстрації додаткової угоди повинна була передувати реєстрація основної. Одночасна реєстрація основної та додаткової угоди, як це було здійснено у цьому випадку, не допускається відповідно до Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень". Крім того договір оренди землі укладається на підставі рішення органу місцевого самоврядування (стаття 116 ЗК України), яке Відповідачем не надано, а представник Позивача факт існування такого рішення заперечує. Отже Договір № 5 та додаткова угода до нього від 24.02.2017 є недійсними (нікчемними) правочинами в силу закону, тому не створюють юридичних наслідків (статті 215 - 216 ЦК України). З висновками суду першої інстанції погодився апеляційний господарський суд, вказавши також, що за незареєстрованим договором оренди землі фактичний користувач не матиме підстав для користування земельною ділянкою на умовах оренди та сплати коштів саме як орендної плати за таке користування, а власник землі не вправі отримувати такі кошти як орендну плату або вимагати її сплати. Такий договір не діє з огляду на ненастання обставини, з якою закон пов'язує його дію. Ця позиція відображена у постанові Верховного Суду у складі Касаційного господарського суду від 11.07.2018 у справі № 917/866/16. Разом з цим на час здійснення реєстрації незавершеного будівництва у Відповідача не було ні права користування, ні права власності на земельну ділянку. Таким чином у Відповідача відсутні правові підстави для використання земельної ділянки, а доказів її повернення Позивачу матеріали справи не містять, у зв'язку з чим вимоги про зобов'язання у трьохмісячний строк звільнити цю земельну ділянку та повернути її Позивачу у стані, не гіршому порівняно з тим, у якому він одержав її в оренду, за актом приймання-передачі від 29.06.2006, обґрунтовані та підлягають задоволенню.

Короткий зміст вимог касаційної скарги

14. 22.08.2018 Відповідач (Скаржник) подав касаційну скаргу, в якій просить скасувати рішення Господарського суду Івано-Франківської області від 27.04.2018 та постанову Львівського апеляційного господарського суду від 24.07.2018, прийняти нове рішення, яким у задоволенні позову відмовити.

15. 25.10.2018 Позивач подав відзив на касаційну скаргу, в якому просить касаційну скаргу залишити без задоволення, а прийняті у справі судові рішення залишити без змін.

Доводи Скаржника, викладені в касаційній скарзі

16. Суд першої інстанції вийшов за межі позовних вимог, що залишилось поза увагою суду апеляційної інстанції, оскільки внаслідок закриття провадження у справі в частині розірвання договору, на розгляді залишилась вимога про повернення земельної ділянки, яка була похідною від вимоги про розірвання Договору.

17. Судом апеляційної інстанції порушено приписи частини 5 статті 269 Господарського процесуального кодексу України (далі - ГПК України), оскільки судами було досліджено умови та чинність Договору № 5, який не був предметом розгляду справи.

18. Порушення судами попередніх інстанцій норм статей 13, 14 та статті 237 ГПК України призвели до неправильного вирішення справи та прийняття безпідставного рішення про задоволенні позову.

19. Судами не враховано обставини правомірного фактичного користування Відповідачем спірною земельною ділянкою, вчинення Відповідачем юридично значимих дій для оформлення права користування цією ділянкою шляхом підписання Договору № 5, на чому наголошено також у постанові Верховного Суду від 15.02.2018 у справі № 910/5702/17, що свідчить про порушення частини 4 статті 236 ГПК України.

20. Судами не враховані приписи статті 33 Закону України "Про оренду землі", оскільки Відповідачу належить переважне право на укладення нового договору оренди земельної ділянки.

21. Висновки судів про відсутність рішення Позивача про укладення договору оренди з Відповідачем є передчасними.

Доводи Позивача, викладені у відзиві на касаційну скаргу

22. Подані Відповідачем докази не підтверджують порушення судами першої та апеляційної інстанцій норм статей 13, 14 та 237 ГПК України.

23. Посилання Відповідача на статті 255, 256 ГПК України є елементом формального ставлення до подання касаційної скарги, оскільки Відповідач звернувся з касаційною скаргою на судові рішення і першої, і апеляційної інстанцій.

Позиція Верховного Суду

24. Згідно з частиною п'ятою статті 6 Закону України "Про оренду землі", в редакції, чинній станом на 04.01.2014, право оренди земельної ділянки підлягає державній реєстрації відповідно до закону.

25. За положеннями статті 125 ЗК України, в редакції, чинній станом на 04.01.2014, право власності, користування земельною ділянкою оформлюється відповідно до Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень", право власності на земельну ділянку, а також право постійного користування та право оренди земельної ділянки виникають з моменту державної реєстрації цих прав.

26. Відповідно до частини третьої статті 3 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень", в редакції, чинній станом на 04.01.2014, права на нерухоме майно та їх обтяження, які підлягають державній реєстрації відповідно до цього Закону, виникають з моменту такої реєстрації.

27. Встановлено, що державна реєстрація права оренди за Договором № 5 проведена після спливу терміну, на який цей Договір укладався. За наведених мотивів суди попередніх інстанцій дійшли обґрунтованого висновку про те, що Договір № 5 за відсутності державної реєстрації не набрав чинності, а Відповідач не набув прав орендаря за цим договором, у зв'язку з чим відсутні правові підстави для користування Відповідачем земельною ділянкою, докази повернення якої судам не надані.

28. Суд відхиляє доводи Скаржника (пункт 17) про порушення судом апеляційної інстанції частини п'ятої статті 269 ГПК України, про що свідчить дослідження умов та чинності Договору № 5, який не був предметом розгляду справи, враховуючи, що наявністю правовідносин з цього Договору № 5 обґрунтовувались доводи Відповідача про правомірність користування земельною ділянкою, тому перевірка зазначеного Договору № 5 входить до предмета дослідження у цій справі.

29. З урахуванням наведеного доводи Скаржника (пункт 16) про те, що суд першої інстанції вийшов за межі позовних вимог, розглянувши позовну вимогу про повернення земельної ділянки, яка є похідною від вимоги про розірвання Договору, щодо якої суд провадження у справі закрив, безпідставні, оскільки розгляд кожної позовної вимоги, заявленої у справі, є обов'язком суду.

30. Відповідно до частини першої статті 33 Закону України "Про оренду землі" по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі). Для застосування положень наведеної статті та визнання за орендарем переважного права на поновлення договору оренди необхідно встановити такі юридичні факти: орендар належним чином виконує свої обов'язки за договором; орендар до спливу строку договору повідомив орендодавця у встановлені строки про свій намір скористатися переважним правом укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди; орендодавець протягом одного місяця не повідомив орендаря про наявність заперечень і своє рішення. Наведена правова позиція викладена у постанові Верховного Суду у складі палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду від 10.09.2018 у справі № 920/739/17.

31. У цій справі відповідних обставин не встановлено, а Договір № 5, який на думку Відповідача, є підставою наявності у нього права користування земельною ділянкою та переважного права на поновлення, є нечинним у зв'язку з непроведенням державної реєстрації, у зв'язку з чим посилання Скаржника (пункт 20) на наявність у нього переважного права на укладення нового договору оренди, а також доводи про правомірність фактичного користування цією ділянкою (пункт 19), безпідставні та спростовуються встановленими судами обставинами.

32. Посилання Скаржника (пункт 18) на порушення судами статей 13, 14, 237 ГПК України необґрунтовані та непідтверджені, відтак підлягають відхиленню.

33. Суд не приймає до уваги аргументи Скаржника (пункт 21) про передчасність висновків судів щодо відсутності рішення Позивача про укладення Договору, оскільки, в силу вимог частини другої статті 300 ГПК України, суд касаційної інстанції не має повноваження щодо переоцінки доказів у справі, а судами встановлено, що відповідне рішення Позивачем не приймалось, що не спростовано Відповідачем.

34. З огляду на наведене суди першої та апеляційної інстанцій дійшли обґрунтованого висновку про відсутність належних підстав для користування Відповідачем земельною ділянкою, у зв'язку з чим підставно задовольнили позов про повернення цієї земельної ділянки Відповідачу.

35. Враховуючи викладене, підстави для зміни чи скасування рішення та постанови судів першої та апеляційної інстанції відсутні, а подана касаційна скарга підлягає залишенню без задоволення.

Судові витрати

36. З огляду на те, що касаційна скарга задоволенню не підлягає, судові витрати покладаються на Скаржника.

Керуючись статтями 240, 300, 301, 308, 309, 314, 315, 317 Господарського процесуального кодексу України, Суд

П О С Т А Н О В И В :

1. Касаційну скаргу Фізичної особи-підприємця Белегая Ігоря Богдановича залишити без задоволення.

2. Рішення Господарського суду Івано-Франківської області від 27.04.2018 та постанову Львівського апеляційного господарського суду від 24.07.2018 у справі № 909/1190/17 залишити без змін.

Постанова набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною і оскарженню не підлягає.

Головуючий суддя К. М. Пільков

Судді Т. Б. Дроботова

Ю. Я. Чумак