ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

13 листопада 2018 року

м. Київ

Справа № 927/195/18

Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:

Пількова К. М. - головуючого, Дроботової Т. Б., Чумака Ю. Я.,

за участю секретаря судового засідання Жураховської Т.О.

розглянув касаційну скаргу Виконавчого комітету Ніжинської міської ради Чернігівської області

на рішення Господарського суду Чернігівської області (суддя Ю.В. Федоренко) від 07.06.2018

та постанову Київського апеляційного господарського суду (головуючий С.А. Пашкіна, судді Л.Г. Сітайло, Н.Ф. Калатай) від 14.08.2018

за позовом Виконавчого комітету Ніжинської міської ради Чернігівської області

до Товариства з обмеженою відповідальністю "Аптека № 13"

за участю третіх осіб, які не заявляють самостійних вимог щодо предмета спору, на стороні позивача Ніжинської міської ради та Комунального підприємства "Оренда комунального майна"

про узгодження розбіжностей за договором.

Учасники справи:

представник позивача - Ільющенко С.В.,

представник відповідача - не з'явився,

представник третьої особи 1 - Ільющенко С.В.,

представник третьої особи 2 - не з'явився,

Короткий зміст позовних вимог

1. 14.03.2018 Виконавчий комітет Ніжинської міської ради Чернігівської області (далі - Позивач) подав позовну заяву про врегулювання розбіжностей за пунктом 2 додаткової угоди від 30.01.2018 (далі - Додаткова угода) до договору № 13, укладеного між Позивачем, Комунальним підприємством "Оренда комунального майна" (далі - Третя особа 2) та Товариством з обмеженою відповідальністю "Аптека № 13" (далі - Відповідач), виклавши Додаткову угоду до договору № 13 від 18.08.2015 (далі - Договір) оренди комунального майна, що належить до комунальної власності територіальної громади міста Ніжина у редакції, викладеній в позовній заяві.

2. Позовна заява мотивована неврегулюванням сторонами розбіжностей за Додатковою угодою щодо строку оренди майна за Договором, оскільки 06.12.2017 Ніжинська міська рада (далі - Третя особа 1) за результатами розгляду заяви Відповідача від 01.11.2017 щодо продовження на 2 роки та 11 місяців дії Договору, що діяв до 30.01.2018, прийняла рішення № 25-32/2017 "Про оренду майна комунальної власності м. Ніжина", яким вирішила продовжити Договір оренди нежитлових приміщень, розташованих в місті Ніжині по вул. Овдіївська, 5 загальною площею 318,1 кв.м, строком до 01.05.2018 для розміщення аптеки з попередженням про подальше звільнення орендарем приміщення у зв'язку із необхідністю використовувати зазначене майно для потреб власника, про що орендарю (Відповідачу) направлене відповідне повідомлення та примірники Додаткової угоди до Договору із викладенням в ній відповідних умов та протокол узгодження розбіжностей до Додаткової угоди, тоді як Відповідачем був пропущений 20-тиденний строк надання орендодавцеві (Третій особі 1) та балансоутримувачу (Третій особі 2) протоколу розбіжностей стосовно Додаткової угоди, через що вважається, що Відповідач прийняв пропозиції щодо її умов. Водночас в протоколі узгодження розбіжностей від 28.02.2018, який був отриманий Третьою особою 2 лише 23.02.2018, тобто поза межами вказаного 20-тиденого строку з дати отримання Відповідачем проекту Додаткової угоди - 31.01.2018, Відповідачем зазначено про невідповідність нормам законодавства та пункту 1 рішення Третьої особи 1 від 06.12.2017 № 25-32/2017 "Про оренду майна комунальної власності м. Ніжина" запропонованої орендарем (Відповідачем) редакції пункту 2 Додаткової угоди щодо строку дії договору до 31.12.2020, у зв'язку із чим пункт Додаткової угоди щодо строку дії Договору залишився неврегульованим.

Короткий зміст рішення суду першої інстанції

3. 07.06.2018 Господарський суд Чернігівської області прийняв рішення (залишене без змін постановою Київського апеляційного господарського суду від 14.08.2018) про відмову у позові повністю. Рішення судів мотивовані тим, що рішення від 06.12.2017 № 25-32/2017 про продовження строку дії Договору до 01.05.2018, на підставі якого до Додаткової угоди орендодавцем включені умови щодо строку оренди, прийнято Третьою особою 1 всупереч встановленого законом строку попередження орендаря про намір власника використовувати орендоване майно для власних потреб, оскільки про вказане рішення Відповідача було повідомлено 05.12.2017 листом, тобто менш ніж за три місяці до закінчення строку дії Договору, через що суд не врахував вказане рішення Третьої особи 1 при вирішені цього спору. При цьому суди, пославшись на норми статті 17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", вказали, що термін дії договору оренди не може бути меншим, ніж п'ять років, якщо орендар не пропонує інший термін, а тому внесення до Додаткової угоди умови щодо строку оренди за Договором до 01.05.2018 при вирішенні питання щодо продовження строку дії Договору на підставі своєчасно поданої Відповідачем заяви від 01.11.2017 суперечить цій нормі.

4. Погодившись з вказаними висновками, апеляційний суд додав, що аргумент Позивача про прийняття Відповідачем пропозиції орендодавця і балансоутримувача щодо запропонованого ними строку дії Договору - до 01.05.2018, через те, що Відповідачем пропущений 20-тиденний строк надання протоколу розбіжностей, суперечить обставинам справи, оскільки сторони в пункті 10.3 Договору погодили двомісячний, а не 20-тиденний строк для розгляду змін і доповнень до Договору. Також апеляційний суд вказав, що надавши оцінку рішенню від 06.12.2017 № 25-32/2017 як доказу у справі, та вказавши, що це рішення суперечить статті 17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", місцевий суд не вийшов за межі позовних вимог, а вказане рішення входить до предмету доказування у цій справі. До того ж відсутність доказів скасування пункту 1 рішення від 06.12.2017 № 25-32/2017 не спростовує висновку суду про невідповідність вимогам законодавства запропонованої Відповідачу третіми особами редакції пункту 2 Додаткової угоди зі строком оренди до 01.05.2018.

Короткий зміст вимог касаційної скарги

5. 01.09.2018 Позивач подав касаційну скаргу, у якій просить скасувати рішення Господарського суду Чернігівської області від 07.06.2018 та постанову Київського апеляційного господарського суду від 14.08.2018 і ухвалити нове рішення, яким задовольнити позовні вимоги.

Доводи особи, яка подала касаційну скаргу

6. Суди не врахували регламентований цивільним законодавством порядок укладення та внесення змін до договору, а зміст договору, укладеного на підставі правового акта органу місцевого самоврядування має відповідати цьому акту, тоді як суди не взяли до уваги не скасоване та чинне рішення Третьої особи 1 від 06.12.2017 № 25-32/2017, яке стало підставою для внесення до Додаткової угоди відповідних умов щодо строку дії Договору.

7. Суди вийшли за межі позовних вимог, зробивши висновок про невідповідність вимогам закону рішення Третьої особи 1 від 06.12.2017 № 25-32/2017, оскільки це рішення не було предметом спору у цій справі, а станом на дату ухвалення оскаржуваних рішень відсутні докази скасування пункту 1 рішення Третьої особи 1 від 06.12.2017 № 25-32/2017, а відтак це рішення є чинним.

8. Чинне законодавство не зобов'язує орендодавця встановлювати строк дії договору оренди винятково на підставі пропозиції орендаря, у зв'язку із чим висновок судів про обов'язок органу місцевого самоврядування передавати майно в оренду майно на строк не менше ніж на 5 років відповідає лише нормам статті 17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", однак суперечить вимогам законодавства та принципу свободи договору, відповідно до яких строк договору визначається за погодженням сторін.

Доводи Відповідача у відзиві на касаційну скаргу

9. Суди, дотримуючись принципу верховенства права, не застосували до спірних правовідносин пункт 1 рішення Третьої особи 1 від 06.12.2017 № 25-32/2017, який суперечить статті 17 Закону України "Про оренду державного і комунального майна".

10. Намір скаржника врегулювати розбіжності щодо Додаткової угоди до Договору с продовженням його дії до 01.04.2018 -лише на чотири місяці, суперечить статті 17 Закону України "Про оренду державного і комунального майна", та порушує баланс інтересів сторін договору

Позиція Верховного Суду

Щодо строку договору оренди комунального майна

11. Пункт 3 частини 1 статті 3 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України) визначає серед загальних засад цивільного законодавства свободу договору.

Вказаній нормі кореспондують норми частини 1 статті 627 цього кодексу, згідно з якою відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

Поряд з цим, частиною 3 статті 6 ЦК України передбачено, що сторони в договорі не можуть відступити від положень актів цивільного законодавства, якщо в цих актах прямо вказано про це, а також у разі, якщо обов'язковість для сторін положень актів цивільного законодавства випливає з їх змісту або із суті відносин між сторонами.

Отже, виходячи з наведених приписів статей 3, 6 і 627 ЦК України жодні умови договору, хоча і визначені сторонами на власний розсуд, не можуть суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам, а сторона договору не може зобов'язати іншу відступити від положень актів цивільного законодавства, якщо в цих актах прямо вказано про це, а також у разі, якщо обов'язковість для сторін положень актів цивільного законодавства випливає з їх змісту або із суті відносин між сторонами.

12. Статтею 759 ЦК України передбачено, що за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов'язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк.

Законом можуть бути передбачені особливості укладення та виконання договору найму (оренди).

Частинами 1, 3 статті 763 цього кодексу визначено, що договір найму укладається на строк, встановлений договором.

Зі змісту наведених норм законодавства Суд дійшов висновку, що сторони на власний розсуд можуть визначати умови договору оренди, однією із істотних умов якого є строк оренди, який, в свою чергу, може встановлюватись та регулюватися окремим законом (спеціальними нормами) в залежності від виду майна, що передається в найм (оренду).

13. Частиною 1 статті 1 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" (далі - Закон) передбачено, що цей Закон регулює: організаційні відносини, пов'язані з передачею в оренду майна державних підприємств, установ та організацій, підприємств, заснованих на майні, що належить Автономній Республіці Крим або перебуває у комунальній власності (далі - підприємства), їх структурних підрозділів та іншого окремого індивідуально визначеного майна, що перебуває в державній та комунальній власності; майнові відносини між орендодавцями та орендарями щодо господарського використання державного майна, майна, що належить Автономній Республіці Крим або перебуває у комунальній власності.

Отже норми Закону визначають, зокрема особливості та строки оренди комунального майна, ці норми Закону є спеціальними по відношенню до відповідних норм ЦК України, а тому підлягають застосуванню до спірних правовідносин, у зв'язку із чим Суд відхиляє протилежні аргументи скаржника (пункт 8).

Статтею 17 Закону передбачено, що термін договору оренди визначається за погодженням сторін. Термін договору оренди не може бути меншим, ніж п'ять років, якщо орендар не пропонує менший термін.

У разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну умов договору оренди протягом одного місяця після закінчення терміну дії договору він вважається продовженим на той самий термін і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Після закінчення терміну договору оренди орендар, який належним чином виконував свої обов'язки за договором, має переважне право, за інших рівних умов, на укладення договору оренди на новий термін, крім випадків, якщо орендоване майно необхідне для потреб його власника. У разі якщо власник має намір використовувати зазначене майно для власних потреб, він повинен письмово попередити про це орендаря не пізніше ніж за три місяці до закінчення терміну договору.

Отже наведеними спеціальними нормами статті 17 Закону врегульовані умови щодо мінімального строку, на який укладається договір оренди комунального майна, щодо підстав для договору на менший строк, щодо передумов для продовження договору на той самий строк, на новий строк, а також щодо спеціальних підстав (винятків), за яких договір оренди на новий строк з орендарем не укладається.

Виходячи зі змісту частини 1 статті 17 Закону, Суд доходить висновку, що строк оренди в договорі оренди комунального майна може бути меншим, ніж визначений у цій нормі строк, лише за наявності про це пропозиції чи згоди орендаря, а власник позбавлений права зобов'язувати (примушувати) орендаря укладати договір оренди комунального майна на менший строк, ніж той, який визначений законом (5 років) або той, який запропонований та на який погоджується орендар.

Суд наголошує, що внесення змін до договору оренди комунального майна в частині строку (терміну) оренди допускається у порядку, визначеному частиною 2 статтею 17 Закону, та з урахуванням вимог щодо терміну, визначених частиною 1 цієї статті.

Отже, виходячи з положень 17 Закону, у разі, якщо орендар належним чином виконував свої обов'язки за договором оренди, він має переважне право за інших рівних умов, на укладення договору оренди на новий строк (термін), у зв'язку із чим власник після закінчення терміну договору оренди за умови отримання від орендаря у передбачений частиною 2 статті 17 Закону строк відповідної заяви укладає з цим орендарем договір оренди комунального майна на новий строк, який може бути відмінним, ніж у договорі, строк якого закінчився, однак який не може бути меншим, ніж визначений в частині 1 цієї статті Закону (тобто не менше 5 років або не менше, ніж запропонований орендарем).

Частина 3 статті 17 Закону встановлює з цього правила виняток, за яким власник вправі не укладати з орендарем (який належним чином виконував свої обов'язки за договором оренди та має переважне право за інших рівних умов на укладення договору на новий термін), договір оренди на новий термін у разі, якщо орендоване майно необхідне для потреб його власника. У цьому випадку частина 3 статті 17 Закону зобов'язує власника письмово попередити про це орендаря не пізніше ніж за три місяці до закінчення терміну договору оренди.

Якщо власником не дотримано цієї вимоги Закону, однак ним у встановлені строки (частина 2 статті 17 Закону) висловлені заперечення стосовно продовження договору оренди комунального майна на той самий термін і на тих самих умовах, які були передбачені договором, термін дії якого закінчився, власник в той же час не вправі змушувати орендаря укласти новий договір оренди на умовах щодо його строку, який суперечить частині 1 статті 17 Закону (менший ніж 5 років або менший, ніж той, який запропонований орендарем) з тих підстав, що власник має намір використовувати зазначене майно для власних потреб.

14. Судами встановлено, що згідно з Договором об'єктом оренди є нерухоме майно комунальної власності - нежитлові приміщення, розташовані в місті Ніжині по вул. Овдіївська, 5 загальною площею 318,1 кв.м., в пункті 10.1 Договору сторони погодили дію цього договору до 30.01.2018.

Також суди встановили, Відповідач заявою від 01.11.2017, направленою голові Третьої особи 1, просив надати дозвіл на продовження терміну дії Договору на 2 роки 11 місяців, що за правильним висновком судів відповідає наведеним вимогам статті 17 Закону щодо порядку та строків повідомлення орендарем про укладення договору оренди на новий термін.

Поряд з цим, як встановили суди, всупереч наведеним в частині 1 та частині 3 статті 17 Закону вимогам Третя особа 1 в пункті 1 рішення від 06.12.2017 № 25-32/2017 "Про оренду майна комунальної власності м. Ніжина" вирішила продовжити Договір до 01.05.2018 - тобто на чотири місяці, замість запропонованого Відповідачем відповідно до вимог частини 1 статті 17 Закону строку - 2 роки та 11 місяців, попередивши Відповідача лише 15.12.2017 - також з порушенням строків, визначених частиною 3 статті 17 Закону (менше ніж за три місяці до закінчення дії Договору) про подальше звільнення орендованого приміщення у зв'язку із необхідністю використовувати зазначене майно для потреб власника.

У зв'язку із викладеним та враховуючи висновки, наведені в пунктах 11, 12, 13 цієї постанови, Суд погоджується із правильними висновками судів про незаконність умов в запропонованій Позивачем Додатковій угоді до Договору щодо строку договору оренди, на якому наполягає Позивач, з огляду на невідповідність такої умови вимогам спеціальних норм статті 17 Закону, які підлягають застосуванню у спірних правовідносинах, у зв'язку із чим Суд відхиляє протилежні аргументи скаржника (пункти 6, 8) щодо пріоритетного застосування до спірних правовідносин норм ЦК України.

15. Відповідно до частини 3 статті 9 Закону з урахуванням положень статті 5 Закону передача майна, що перебуває у комунальній власності, в оренду здійснюється за рішенням органу місцевого самоврядування.

Згідно зі статтею 19 Конституції України органи державної влади та органи місцевого самоврядування, їх посадові особи зобов'язані діяти лише на підставі, в межах повноважень та у спосіб, що передбачені Конституцією та законами України.

У зв'язку із викладеним та враховуючи висновки в пунктах 11-14 цієї постанови, Суд відхиляє аргументи скаржника щодо неправомірного невзяття судами до уваги при вирішенні спірних правовідносин у цій справі пункту 1 рішення Третьої особи 1 від 06.12.2017 № 25-32/2017 "Про оренду майна комунальної власності м. Ніжина"(пункт 6), оскільки цим рішенням всупереч наведеним в статті 17 Закону вимогам вирішено продовжити Договір до 01.05.2018, тобто на термін, що є меншим, ніж визначений частиною 1 статті 17 Закону та меншим, ніж той, який був запропонований орендарем (Відповідачем), а також з огляду на те, як встановили суди в оскаржуваних рішеннях, що попередження Відповідачу на підставі вказаного рішення Третьої особи 1 про подальше звільнення орендарем приміщення у зв'язку із необхідністю використовувати зазначене майно для потреб власника було направлено з порушенням визначеного в частині 3 статті 17 Закону трьохмісячного строку - лише 15.12.2017.

Суд також відхиляє аргумент скаржника (пункт 7) про вихід судів за межі позовних вимог через надання судами правової оцінки вказаному рішенню Третьої особи 1 з огляду на предмет спору та положення статті 19 Конституції України, статті 11 ГПК України, частин 4, 5 статті 11 та статті 203 ЦК України, за змістом яких, вирішуючи спір про узгодження розбіжностей за договором оренди комунального майна, суд не має право визнавати такими, що відповідають вимогам законодавства, умови договору, які хоча і ґрунтуються на рішенні органу місцевого самоврядування, якому надані повноваження з управління та розпорядження майном комунальної власності, однак суперечать законам України - актам цивільного законодавства, а рішення органу місцевого самоврядування з управління та розпорядження майном комунальної власності, що не ґрунтується та суперечить нормі закону, не може у цьому випадку братись судом до уваги, навіть якщо таке рішення не скасоване в установленому законом порядку.

16. Таким чином висновки судів першої та апеляційної інстанцій в оскаржуваних судових рішеннях про відсутність підстав для врегулювання розбіжностей між сторонами за Договором шляхом викладення в Додатковій угоді до нього умов, в редакції, запропонованої Позивачем, з огляду на невідповідність умов цієї угоди вимогам законодавства, а також про відмову з цих підстав у задоволенні позовних вимог зроблені відповідно до норм законодавства, зокрема статті 19 Конституції України, статей 5, 9, 17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", статей 3, 6, 11, 203, 627, 759, 763 Цивільного кодексу України, а також відповідно до встановлених обставин справи. У зв'язку з викладеним та з урахуванням положень пункту 1 частини 1 статті 308 та статті 309 ГПК України оскаржувані постанова апеляційного суду та рішення місцевого суду підлягають залишенню без змін як законні та обґрунтовані.

17. У зв'язку із відмовою у задоволенні касаційної скарги судові витрати за подання касаційної скарги покладаються на Позивача.

Керуючись статтями 240, 300, 301, 308, 309, 314, 315, 317 Господарського процесуального кодексу України, Суд

П О С Т А Н О В И В :

1. Касаційну скаргу Виконавчого комітету Ніжинської міської ради Чернігівської області залишити без задоволення.

2. Рішення Господарського суду Чернігівської області від 07.06.2018 та постанову Київського апеляційного господарського суду від 14.08.2018 у справі № 927/195/18 залишити без змін.

Постанова набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною і оскарженню не підлягає.

Головуючий суддя К. М. Пільков

Судді Т. Б. Дроботова

Ю. Я. Чумак