РІШЕННЯ

Іменем України

19 листопада 2018 року м. Чернігів

Господарським судом Чернігівської області у складі судді Оленич Т. Г.

за участю секретаря судового засідання Хіловської І. Д.

розглянуто у відкритому судовому засіданні за правилами загального позовного провадження справу №927/280/18

за позовом: Комунального підприємства «Діловий центр» Чернігівської обласної ради, проспект Миру, 49-а, м. Чернігів, 14005

до відповідача: Приватного підприємства «Регіональне Інформаційно-інвестиційне агентство», проспект Миру, 20, м. Чернігів, 14000

про внесення змін до договору

у присутності представників сторін:

від позивача: ОСОБА_1 провідного юрисконсульта, довіреність №12 від 05.04.2018

від відповідача: ОСОБА_2 адвоката, довіреність №0010 від 03.04.2018

В судовому засіданні 19.11.2018 на підставі ч.1 ст.240 Господарського процесуального кодексу України проголошені вступна та резолютивна частини рішення.

Комунальне підприємство «Діловий центр» Чернігівської обласної ради звернулось до Господарського суду Чернігівської області з позовом, з урахуванням прийнятої судом до розгляду заяви про зміну предмету позову, про внесення змін до договору оренди приміщень №41/10 від 02.09.2010, в будівлі, що належить до спільної власності територіальних громад сіл, селищ, міст Чернігівської області, та розташованих по проспекту Миру, 20 у м. Чернігові.

Позовні вимоги ґрунтуються на тому, що між сторонами укладено договір оренди приміщень №41/10 від 02.09.2010, в будівлі, що належить до спільної власності територіальних громад сіл, селищ, міст Чернігівської області, та розташованих по проспекту Миру, 20 у м. Чернігові, і які перебувають у господарському віданні позивача. Позивач вказує, що у зазначеному договорі, зокрема, в п.3.12. сторони передбачили можливість перегляду розміру орендної плати у разі зміни Методики її розрахунку. За повідомленням позивача, 17.05.2017 рішенням Чернігівської обласної ради затверджено Методику розрахунку та порядку використання плати за орендну майна спільної власності територіальних громад сіл, селищ, міст Чернігівської області в новій редакції, та цим же рішенням вирішено, зокрема, встановити, що орендна плата в діючих договорах оренди може бути переглянута згідно з новими орендними ставками за умови проведення нової оцінки майна (п.2.1. рішення). Крім того, позивач вказує, що згідно із п.2.4. зазначеного рішення, КП «Діловий центр» Чернігівської обласної ради було зобовязано протягом трьох місяців провести нову оцінку майна, що передано в оренду за договорами, строк яких перевищує пять років та перерахувати орендну плату, не враховуючи вартість невідємних поліпшень майна, здійснених орендарями. За повідомленням позивача, на виконання зазначеного рішення обласної ради, ним 09.10.2017 здійснено незалежну оцінку нерухомого майна, яке знаходиться у його господарському віданні в будівлі по проспекту Миру, 20 у місті Чернігові. Позивач стверджує, що 08.02.2018 він направив відповідачу для підписання два примірника договору про внесення змін №1 до договору оренди приміщень №41/10 від 02.09.2010 разом з розрахунком розміру орендної плати, який є додатком №1 до договору та визначає розмір орендної плати відповідно до п.5.1, 5.3 Методики розрахунку та порядку використання плати за оренду майна спільної власності територіальних громад сіл, селищ, міст Чернігівської обласної ради від 17.05.2017. За повідомленням позивача, відповідач договір про внесення змін №1 не підписав, а 05.03.2018 надав відповідь про необхідність направлення йому копії звіту про оцінку майна орендованого майна для вирішення питання надання зборами власників ПП «РІІА» дозволу директору на підписання договору. Позивач вказує, що 13.03.2018 відповідачу був наданий повний звіт про оцінку орендованого майна, але до теперішнього часу відповіді по суті стосовно укладення зазначеного договору про внесення змін №1 до договору оренди приміщень №41/10 від 02.09.2010 від відповідача не надійшло, що і стало підставою для передачі спору на вирішення суду.

Відповідач у відзиві проти позову заперечує та зазначає, що договором оренди передбачена можливість односторонньої зміни умов договору орендодавцем (п.3.12 цього договору) лише щодо зміни розміру орендної плати (у випадку зміни методики її розрахунку), але договір про внесення змін №1 до договору оренди №41/10 містить в собі також і зміни до інших положень договору оренди, хоча законних підстав для внесення таких змін в односторонньому порядку немає. Відповідач вказує, що позивач пропонує внести зміни до пункту 1.1.3. договору щодо визначення вартості майна, яке було передане в оренду, посилаючись на переоцінку майна, хоча внесення таких змін в односторонньому порядку прямо суперечить вимогам законодавства України, адже відповідно до ч.1,2 ст.284 Господарського кодексу України однією із істотних умов договору оренди є вартість орендованого майна, а умови договору оренди зберігають свою силу на весь строк дії договору, а також у разі якщо після його укладення законодавством встановлено правила, що погіршують становище орендаря. Крім того, відповідач зазначає, що згідно зі ст.11 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» оцінка обєкта оренди передує укладенню договору оренди та передбачена можливість проведення переоцінки майна лише у разі продовження (поновлення) дії договору, а в даному випадку мова про продовження чи поновлення договору не йде. Також відповідач вказує, що ні законодавством України, ні Методикою розрахунку та порядку використання плати за оренду майна спільної власності територіальних громад сіл, селищ, міст Чернігівської області, на яку посилається позивач, не передбачена можливість переоцінки обєкта оренди в діючих договорах оренди. На думку відповідача, запропоновані зміни до п.3.3 та 3.4 договору оренди, які містять положення відносно визначення базового місяця для розрахунку оренди (грудень 2017 року) та початок застосування індексу інфляції з січня 2018 року, суперечить, зокрема, положенням п.4.2. Методики, відповідно до якої у разі перегляду (перерахунку) орендної плати індекс інфляції застосовується з першого місяця дії договору, але не раніше травня 2017 року. Тобто, за твердженням відповідача, базовим місяцем для розрахунку орендної плати мав би бути той місяць, в якому такі зміни будуть підписані (внесені), а не якийсь попередній період дії договору. Відповідач також вважає, що у позивача відсутні будь-які правові підстави для штучного збільшення орендної плати шляхом внесення змін у визначену вартість орендованого майна, оскільки останній убезпечив себе з фінансової точки зору шляхом коригування орендної плати на індекс інфляції (п.3.5. договору). Крім того, відповідач стверджує, що відповідно до п.2.8. Звіту про оцінку майна №006/10/017/М/Ч, термін дії зазначеного звіту, а відповідно і висновку становить шість місяців, що, в свою чергу, вказує на факт недопустимості такого висновку, оскільки шестимісячний термін від дати проведення оцінки вже минув.

Позивач у відповіді на відзив з позиціями відповідача не погоджується та зазначає, що рішення Чернігівської обласної ради від 17.05.2017 ніким не скасовувалось і на теперішній час є чинним. На думку позивача, оскільки законодавством визначено, що вартість (оцінка) орендованого майна є основою для визначення розміру орендної плати державного та комунального майна, зміна у встановленому порядку такої вартості є підставою для перерахунку орендної плати. Таким чином позивач стверджує, що зміна Методики розрахунку та порядку використання плати за оренду майна та зміна вартості орендованого майна, переоцінка якого відбулась на підставі чинного рішення органу місцевого самоврядування, є підставою для зміни розміру орендної плати, а відтак й внесення відповідних змін до договору оренди №41/10 від 02.09.2010. Позивач вказує, що договір оренди №41/10 від 02.09.2010 є дійсним і тому базовим місяцем для розрахунку орендної плати є грудень 2017 року і початок застосування індексу інфляції починається з жовтня 2017 року по січень 2018 року, так як оцінка майна була проведена 06.10.2017, а 08 лютого 2018 року відповідачу були направлені примірники для підписання змін до договору оренди. Стосовно проведення оцінки майна, позивач вказує, що звіт №006/10/017М/Ч про оцінку майна був затверджений начальником Управління комунального майна Чернігівської обласної ради ОСОБА_3 13 жовтня 2017 року і є дійсним на момент предявлення позову до суду.

В запереченнях на відповідь на відзив відповідач зазначає, що не погоджується із розрахованим позивачем розміром орендної плати, оскільки за основу розрахунку взята зовсім інша вартість орендованого майна, а не та, що передбачена пунктом 1.1.13 діючого договору оренди. Відповідач стверджує, що в односторонньому порядку відповідно до умов договору оренди №41/10 може бути змінено лише розмір орендної плати, в той же час позивач намагається внести зміни і у визначену вартість орендованого майна, що прямо суперечить вимогам законодавства України та діючому договору оренди. На думку відповідача, позивачем ніяким чином не обґрунтовано підстави визначення базовим місяцем для розрахунку орендної плати саме грудень 2017 року. Також відповідач зазначає, що зі звіту 006/10/17/М/Ч про оцінку майна та листа позивача №435-18 від 10.05.2018 вбачається, що така оцінка була проведена без врахування того факту, що відповідачем в ході користування орендованим приміщенням здійснено поліпшення орендованого майна. Відповідач стверджує, що не можна приймати до уваги наданий позивачем висновок про вартість орендованого майна, оскільки відповідно до його змісту була визначена відновна вартість обєкта оренди, що прямо суперечить ч.2 ст.284 ГК України, де сказано, що оцінка обєкта оренди здійснюється за відновною вартістю, крім обєктів оренди державної та комунальної власності, оцінка яких здійснюється за методикою, затвердженою Кабінетом Міністрів України. Оскільки в оренду передавалось майно комунальної власності, а тому, на думку відповідача, внесення змін до договору оренди на підставі такого висновку суперечитиме чинним нормам законодавства України.

За клопотанням відповідача ухвалою від 11.06.2018 провадження у справі зупинялося до набрання законної сили судовим рішенням в адміністративній справі №825/2150/18 за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю «Чернігівський центр консалтингу» до Чернігівської обласної ради про визнання протиправними та нечинними пункти 2.2-2.4 рішення Чернігівської обласної ради «Про затвердження Методики розрахунку та порядку використання плати за оренду майна спільної власності територіальних громад сіл, селищ, міст Чернігівської області в новій редакції» від 17.05.2017.

Оскільки ухвалою Чернігівського окружного адміністративного суд у справі №825/2150/18 від 11.07.2018, яка залишена без змін постановою Київського апеляційного адміністративного суду від 06.09.2018, позов залишено без розгляду, ухвалою від 09.10.2018 провадження у даній господарській справі поновлено, продовжено строк підготовчого провадження на 30 днів та призначено підготовче засідання на 22.10.2018.

01 листопада 2018 року судом постановлено протокольну ухвалу про закриття підготовчого провадження та призначено справу до судового розгляду по суті в судовому засіданні на 19.11.2018.

В судовому засіданні 19.11.2018 відповідачем подано письмові пояснення від 19.11.2018, які судом долучено до матеріалів справи, однак на підставі ст.207 Господарського процесуального кодексу України залишені судом без розгляду, оскільки подані з порушенням встановленого нормами господарського процесу строку без наведення поважних причин неможливості їх подання в підготовчому провадженні.

Дослідивши матеріали справи, вислухавши в ході розгляду справи по суті пояснення та доводи сторін, зясувавши обставини, що мають значення для вирішення спору, перевіривши їх доказами, суд ВСТАНОВИВ:

02 вересня 2010 року між Комунальним підприємства «Діловий центр» Чернігівської обласної ради (позивач у справі, орендодавець за договором) та Приватним підприємством «Регіональне інформаційно-інвестиційне агентство» (відповідач у справі, орендар за договором) укладено договір оренди приміщень №41/10 в будівлі, що належить до спільної власності територіальних громад сіл, селищ, міст Чернігівської області та розташованих по проспекту Миру, 20 у м. Чернігові (далі за текстом договір оренди), за умовами якого позивач передає, а відповідач приймає в строкове платне користування частину нежилого приміщення (майно), яке розташоване в будівлі по проспекту Миру, 20 у м. Чернігові, що закріплені за позивачем на праві господарського відання, у складі: приміщення, які знаходяться в підвалі вищезазначеної будівлі, загальною площею 377,3 кв.м., що мають окремий вхід.

Договір оренди посвідчений приватним нотаріусом Чернігівського міського нотаріального округу ОСОБА_4В та зареєстрований в реєстрі за №1261.

Відповідно до підп.1.1.2. п.1.1. договору оренди приміщення передається з метою розміщення в ньому підприємства громадського харчування: їдальні, дитячого кафе, буфету, кафе-морозиво (без реалізації горілчаних виробів), а саме: частина будівлі бувшого готельного комплексу «Десна» - приміщення підвалу: літ.1-33, літ. 1-36, літ. 1-38, з літ. 1-40 по літ.1-56, літ. 1-58, з літ. 1-70 по літ. 1-72, літ. 1-ІІ, літ. 1-ІІІ площею 377,3 кв.м.

Згідно із підп.1.1.3. п.1.1. договору оренди ринкова вартість майна станом на 24.06.2010 року складає 1 685 264,00грн.

В п.3.3. договору оренди сторонами передбачено, що розмір орендної плати, визначений з використанням знижених орендних ставок (коефіцієнтів цільового використання) згідно з додатком до рішення обласної ради від 5 червня 2009 року «Про зміну орендних ставок», впроваджується тимчасово, до 01 січня 2011 року.

За змістом п.3.4. договору оренди базовий розмір запропонованої орендарем орендної плати визначений згідно протоколу №2 засідання конкурсної комісії від « 10» серпня 2010 року і становить 7916,67 грн. (без ПДВ). Розмір орендної плати за перший місяць оренди (вересень 2010 року) визначається шляхом множення базового розміру орендної плати на індекси інфляції за липень та вересень 2010 року. ПДВ розраховується і сплачується у розмірах та порядку згідно з чинним законодавством. Нарахування та сплата орендної плати, починаючи з 01 січня 2011 року встановлюється відповідно до умов договору оренди та визначається згідно з таблицею 2 Методики розрахунку та порядку використання плати за оренду майна спільної власності територіальних громад сіл, селищ, міст Чернігівської області, затвердженої рішенням обласної ради від 18 вересня 2006 року зі змінами та доповненнями. При цьому розмір орендної плати не може бути меншим за конкурсну пропозицію.

Згідно із п.10.1. договору оренди цей договір дії з « 02» вересня 2010 року і по « 23» серпня 2025 року включно.

Як вбачається з наданої до матеріалів справи копії примірника нотаріально посвідченого договору оренди приміщень №41/10 від 02.09.2010, останній підписаний сторонами та скріплений їх печатками, що свідчить про набрання ним чинності, що також не оспорювалось сторонами в ході розгляду справи.

Доказів розірвання або визнання недійсним вказаного договору в судовому порядку на час розгляду даної справи сторонами не надано.

В силу п.2.1. договору оренди орендар вступає у строкове платне користування майном одночасно із підписанням сторонами договору, акту прийому-передачі в оренду майна (додаток №1 до цього договору, що є невідємною його частиною).

Відповідно до п.2.3. договору оренди передача майна в оренду здійснюється за ринковою вартістю майна з урахуванням результатів конкурсу.

Згідно із актом №1 прийому-передачі в оренду майна комунальної власності області, розташованого за адресою проспект Миру, 20 у місті Чернігові (Т.1, а.с. 31-32), який є додатком №1 до договору №41/10 від 02.09.2010, позивач передав, а відповідач прийняв у строкове платне користування визначений договором оренди обєкт оренди, а саме частину нежилого приміщення (майно), яке розташоване в будівлі по проспекту Миру, 20 у м. Чернігові, що закріплене за орендодавцем на праві господарського відання у складі: приміщення, які знаходяться в підвалі вищезазначеної будівлі, загальною площею 377,3 кв.м., що мають окремий вхід.

Рішенням Чернігівської обласної ради №34-9/VII від 17.05.2017 внесено зміни до Методики розрахунку та порядку використання плати за оренду майна спільної власності територіальних громад сіл, селищ, міст Чернігівської області, затвердженої рішенням обласної ради від 25 березня 2011 року, шляхом викладення її в новій редакції.

В пункті 2.1. цього ж рішенням встановлено, що орендна плата в діючих договорах оренди може бути переглянута згідно з новими орендними ставками за умови проведення нової оцінки майна.

Крім того, в п.2.4. вищевказаного рішення обласної ради міститься вказівка Комунальному підприємству «Діловий центр» Чернігівської обласної ради протягом трьох місяців провести нову оцінку майна, що передано в оренду за договорами, строк яких перевищує пять років, та перерахувати орендну плату не враховуючи вартість невідємних поліпшень майна, здійснених орендарями.

За твердженням позивача, ним на виконання рішення Чернігівської обласної ради №34-9/VII від 17.05.2017 проведено оцінку нерухомого майна, яке знаходиться у його господарському віданні, та є обєктом спірних правовідносин.

Відповідно до висновку про вартість майна, який міститься в звіті №006/10/017/М/Ч про оцінку майна: частини приміщень підвалу, загальною площею 377,3кв.м., що перебувають у господарському віданні КП «Діловий центр» Чернігівської обласної ради та знаходяться за адресою: пр-т. Миру, 20, м. Чернігів, складеного субєктом оціночної діяльності ТОВ «Експертно-правовий центр «ПРАВЕКС», відновна вартість вказаного майна для цілей оренди без ПДВ становить 9606058,00грн., з ПДВ 11527269грн.60коп.

Висновок про вартість майна 13.10.2017 погоджений начальником Управління комунального майна Чернігівської міської ради.

Після проведення оцінки орендованого майна та перерахунку орендної плати позивач листом вих.№094-18 від 08.02.2018 направив відповідачу два примірники договору про внесення змін №1 до договору №41/10 від 02.09.2010 оренди приміщень в будівлі, що належить до спільної власності територіальних громад сіл, селищ, міст Чернігівської області в будівлі, розташованої за адресою: проспект Миру, 20 в м. Чернігові разом з розрахунком орендної плати (додаток №1) до договору про внесення змін №1, та просив підписати, скріпити печаткою та повернути позивачу один примірник договору про внесення змін №1 з розрахунком орендно плати (додаток №1) для подальшого посвідчення у нотаріуса.

Відповідно до проекту договору про внесення змін №1 до договору оренди приміщень №41/10 в будівлі, що належить до спільної власності територіальних громад сіл, селищ, міст Чернігівської області та розташованих по проспекту Миру, 20 у м. Чернігові, посвідченого « 02» вересня 2010 року приватним нотаріусом Чернігівського міського нотаріального округу ОСОБА_4 за реєстровим №1261, керуючись пунктом 2.4 рішення обласної ради від 17.05.2017 №34-9/VII «Про затвердження Методики розрахунку та порядку використання плати за оренду майна спільної власності територіальних громад сіл, селищ, міст Чернігівської області в новій редакції», беручи до уваги рекомендації постійної комісії обласної ради з питань управління та розпорядження обєктами комунальної власності від 21.08.2017 «Про продовження строку виконання переоцінки майна», у звязку з виготовленням нової незалежної оцінки орендованого майна та перерахунком орендної плати відповідно до пункту 3.12 розділу 3 «Орендна плата та плата за комунальні послуги» договору оренди, позивачем запропоновано внести такі зміни:

« 1. Підпункт 1.1.3 пункту 1.1. розділу І «Предмет договору» викласти у редакції наступного змісту:

« 1.1.3. Вартість майна, що визначена згідно зі звітом про оцінку на « 06» жовтня 2017 року, становить за незалежною оцінкою 9606058,00грн. (без ПДВ)».

2. Пункт 3.3., 3.4 розділу 3 «Орендна плата» договору оренди викласти у редакції наступного змісту:

« 3.3. Розмір орендної плати визначається в порядку передбаченому Методикою розрахунку та порядку використання плати за оренду майна спільної власності територіальних громад сіл, селищ, міст Чернігівської області в новій редакції, затвердженої рішенням обласної ради від 17 травня 2017 року №34-9/VII зі змінами.

3.4. Розмір та порядок розрахунку орендної плати наведено у додатку №1 до цього договору про внесення змін, що є невідємною його частиною і становить за базовий місяць розрахунку (грудень 2017 року) 59411,81грн. (без ПДВ).

Орендна плата за перший місяць оренди лютий 2018 року, після перегляду розміру орендної плати, визначається шляхом коригування орендної плати за базовий місяць на індекси інфляції за січень та лютий 2018 року.

Нарахування ПДВ на суму орендної плати здійснюється у порядку, визначеному чинним законодавством».

3. Даний договір про внесення змін вступає в дію з моменту нотаріального посвідчення та державної реєстрації.

4. Цей договір про внесення змін укладено в 3-х примірниках, що мають однакову юридичну силу:

один з яких знаходиться у нотаріуса, що посвідчив цей договір про внесення змін, а інші викладаються на спеціальних бланках нотаріальних документів та видаються сторонам.

5. До цього договору про внесення змін №1 додається: розрахунок розміру орендної плати (додаток №1)».

Відповідач на запропоновану позивачем пропозицію щодо внесення змін до договору оренди №41/10 листом №005 від 05.03.2018 повідомив позивача, що директора уповноважено на підписання договорів, сумарна вартість яких не перевищує 10000грн. для підписання договорів, вартість яких перевищує вказану суму, директору необхідно отримати дозвіл зборів власників, який оформлюється відповідним рішенням. З метою вирішення даного питання на зборах власників відповідач просив позивача надати копію повноцінного звіту про оцінку орендованого майна від 06 жовтня 2017 року, а не лише сам висновок, оскільки зборами власників для прийняття обґрунтованого рішення необхідно бачити порядок та методику проведення такої оцінки.

Позивачем у відповідь на лист відповідача №005 від 05.03.2018 супровідним листом №180-18 від 13.03.2018 направлено відповідачу копію звіту про оцінку орендованого ним майна від 06.10.2017.

Відповідачем факт отримання від позивача звіту про оцінку орендованого майна не заперечувався.

За повідомленням позивача, до теперішнього часу від відповідача відповіді по суті стосовно згоди на укладення договору про внесення змін №1 до договору оренди №41/10 не надійшло, в звязку чим позивачем передано спір про внесення змін до договору оренди №41/10 від 02.09.2010 на вирішення господарському суду.

Відповідно до ч.1 ст.626 Цивільного кодексу України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків.

Згідно із ч.1 ст.628 Цивільного кодексу України зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов'язковими відповідно до актів цивільного законодавства.

В силу ч.1 ст.638 Цивільного кодексу України договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.

За змістом ч.1, 2 ст.632 Цивільного кодексу України ціна в договорі встановлюється за домовленістю сторін. У випадках, встановлених законом, застосовуються ціни (тарифи, ставки тощо), які встановлюються або регулюються уповноваженими органами державної влади або органами місцевого самоврядування. Зміна ціни після укладення договору допускається лише у випадках і на умовах, встановлених договором або законом.

Аналіз умов укладеного між сторонами договору №41/10 від 02.09.2010 та акту прийомупередачі, свідчить, що у звязку з їх вчиненням між сторонами виникли правовідносини оренди, які регулюються параграфом 5 глави 30 Господарського кодексу України та главою 58 Цивільного кодексу України.

Відповідно до ч.1 ст.283 Господарського кодексу України за договором оренди одна сторона (орендодавець) передає другій стороні (орендареві) за плату на певний строк у користування майно для здійснення господарської діяльності.

Згідно із ч.1 ст.284 Господарського кодексу України істотними умовами договору оренди є, зокрема, орендна плата з урахуванням її індексації.

За змістом ч.1 ст.286 Господарського кодексу України орендна плата - це фіксований платіж, який орендар сплачує орендодавцю незалежно від наслідків своєї господарської діяльності. Розмір орендної плати може бути змінений за погодженням сторін, а також в інших випадках, передбачених законодавством.

В силу ч.6 ст.283 Господарського кодексу України до відносин оренди застосовуються відповідні положення Цивільного кодексу України з урахуванням особливостей, передбачених цим Кодексом.

Згідно із ч.1 ст.759 Цивільного кодексу України за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов'язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк.

В силу ч.1,3 ст.762 Цивільного кодексу України за користування майном з наймача справляється плата, розмір якої встановлюється договором найму. Договором або законом може бути встановлено періодичний перегляд, зміну (індексацію) розміру плати за користування майном.

За змістом ст.3 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» відносини щодо оренди державного майна, майна, що належить Автономній Республіці Крим або перебуває у комунальній власності, регулюються договором оренди, цим Законом та іншими нормативно-правовими актами.

Оскільки передане в оренду за договором №41/10 від 02.09.2010 нерухоме майно є обєктом комунальної власності, що не оспорювалось сторонами в ході розгляду справи, до спірних відносин також підлягають застосуванню норми спеціального щодо даного виду правовідносин Закону України «Про оренду державного та комунального майна».

В силу ч.1 ст.2 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» орендою є засноване на договорі строкове платне користування майном, необхідним орендареві для здійснення підприємницької та іншої діяльності.

За змістом ч.1 ст.10 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» істотними умовами договору оренди, зокрема, є: обєкт оренди (склад і вартість майна з урахуванням її індексації); орендна плата з урахуванням її індексації.

Згідно із ч.1,2 ст.19 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» орендар за користування об'єктом оренди вносить орендну плату незалежно від наслідків господарської діяльності. Методика розрахунку орендної плати та пропорції її розподілу між відповідним бюджетом, орендодавцем і балансоутримувачем визначаються органами місцевого самоврядування (для обєктів, що перебувають у комунальній власності) на тих самих методологічних засадах, як і для обєктів, що перебувають у державній власності.

В пункті 3.4. договору оренди також встановлено, що порядок нарахування та сплати орендної плати визначається згідно з таблицею Методики розрахунку та порядку використання плати за оренду майна спільної власності територіальних громад сіл, селищ, міст Чернігівської області, затвердженої рішенням обласної ради від 18 вересня 2006 року зі змінами і доповненнями.

Відповідно до ч.1,2 ст.21 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» розмір орендної плати може бути змінено за погодженням сторін. Розмір орендної плати може бути змінено на вимогу однієї з сторін, якщо з незалежних від них обставин істотно змінився стан об'єкта оренди, а також в інших випадках, встановлених законодавчими актами України.

В п.3.12. договору оренди сторонами передбачено право орендодавця змінювати в односторонньому порядку розмір орендної плати в разі зміни Методики розрахунку та порядку використання плати за оренду майна спільної власності територіальних громад сіл, селищ, міст Чернігівської області, цін і тарифів та в інших випадках, передбачених законодавчими актами України та рішенням Чернігівської обласної ради з дня набуття ними чинності.

В силу п.10.2., 10.3. договору оренди умови договору зберігають силу протягом всього строку дії договору, крім умов щодо розміру орендної плати, які відповідно до п.3.12. цього договору змінюються орендодавцем в односторонньому порядку. Розірвання договору або зміна його умов (крім умов договору відповідно до п.3.12.) можуть мати місце за погодженням сторін.

Рішенням Чернігівської обласної ради №34-9/VII від 17.05.2017 внесені зміни до Методики розрахунку та порядку використання плати за оренду майна спільної власності територіальних громад сіл, селищ, міст Чернігівської області, затвердженої рішенням обласної ради від 25 березня 2011 року, шляхом викладення її в новій редакції, які, виходячи із змісту п.2.1. вказаного рішення, впливають на визначення розміру орендної плати в договорах оренди майна спільної власності територіальних громад сіл, селищ, міст Чернігівської області, зокрема, з урахуванням нових орендних ставок.

Зазначене вище рішення Чернігівської обласної ради на момент винесення рішення є чинним.

Відповідно до ч.1, 4 ст.188 Господарського кодексу України зміна та розірвання господарських договорів в односторонньому порядку не допускаються, якщо інше не передбачено законом або договором. У разі якщо сторони не досягли згоди щодо зміни (розірвання) договору або у разі неодержання відповіді у встановлений строк з урахуванням часу поштового обігу, заінтересована сторона має право передати спір на вирішення суду.

Аналогічні положення щодо порядку зміни договору закріплені і в Цивільному кодексі України.

Згідно із ч.1,2 ст.651 Цивільного кодексу України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.

З огляду на вищевикладене, орендна плата за оренду майна державної та комунальної власності є регульованою ціною і в разі законодавчої зміни її розміру нормами чинного законодавства передбачено можливість внесення відповідних змін до умов договору за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у випадках, встановлених договором або законом.

Оскільки сторонами в договорі оренди також передбачена така підстава зміни розміру орендної плати, суд приходить до висновку, що внесення рішенням Чернігівської обласної ради змін до Методики розрахунку та порядку використання плати за оренду майна спільної власності територіальних громад сіл, селищ, міст Чернігівської області, затвердженої рішенням обласної ради від 25 березня 2011 року, зокрема в частині розміру ставок орендної плати, на підставі якої відповідно до умов договору оренди здійснюється визначення розміру орендної плати за обєкт оренди комунальної власності, є підставою для перегляду розміру орендної плати та зміни умов договору оренди в цій частині.

Аналогічні висновки щодо застосування норм матеріального права, викладені в постановах Верховного Суду України від 18.03.2015 у справі №14/59/5022-941/2012(18/18/5022-404/2012), від 29.03.2017 у справі №916/1689/15.

Відповідно до ч.4 ст.236 Господарського процесуального кодексу України при виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування норм права, викладені в постановах Верховного Суду.

З огляду на вищевикладене суд доходить висновку про наявність підстав для перегляду розміру орендної плати та внесення відповідних змін до діючого договору оренди.

Водночас, аналіз запропонованих позивачем змін до підпункту 1.1.3. договору оренди свідчить, що позивач також намагається внести зміни, повязані безпосередньо з вартістю орендованого за договором майна.

Надаючи правову оцінку вищезазначеній пропозиції позивача, суд виходить з такого.

Як судом зазначалось вище, обєкт оренди (склад і вартість майна з урахуванням її індексації), а також орендна плата з урахуванням її індексації входять до переліку істотних умов оренди, що передбачається ч.1 ст.10 Закону України «Про оренду державного та комунального майна».

Відповідно до приписів частини 4 цієї ж статті Закону умови договору оренди є чинними на весь строк дії договору і у випадках, коли після його укладення (приведення у відповідність з цим Законом) законодавством встановлено правила, які погіршують становище орендаря.

Вказана норма кореспондується з приписами ч.2 ст.284 Господарського кодексу України.

Крім того, в ч.2 ст.11 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» наведено перелік випадків, при яких проводиться оцінка обєкта оренди, а саме: перед укладенням договору оренди або для продовження (поновлення) договору оренди у разі, якщо на момент продовження дії такого договору остання оцінка обєкту оренди була зроблена більш як три роки тому.

Вказаний перелік є вичерпним та не підлягає розширеному тлумаченню.

Отже, на підставі системного аналізу наведених вище норм спеціального закону, який регулює спірні відносини, суд приходить до висновку, що оцінка обєкта оренди може проводитися тільки у випадках, встановлених Законом, а відтак і зміна такої істотної умови договору оренди як вартість обєкта оренди, що визначається виключно за результатами оцінки, може відбуватися лише у випадку продовження (поновлення) дії договору оренди.

Оскільки спір у даній справі стосується лише внесення відповідних змін, зокрема, щодо зміни вартості майна, до договору оренди, строк дії якого не закінчився, тому суд доходить висновку про відсутність правових підстав для запропонованої позивачем зміни вартості обєкту оренди.

Посилання позивача на п.2.4. Рішення Чернігівської обласної ради від 17.05.2017 №34-9/VII судом до уваги не приймаються, оскільки вказаний пункт не відповідає за своїм змістом нормам Господарського кодексу України та Закону України «Про оренду державного та комунального майна», а тому в силу ч.7 ст.11 Господарського процесуального кодексу України не може бути застосований судом при вирішенні даного спору.

За таких обставин, пропозиція позивача в частині внесення змін до підпункту 1.1.3 пункту 1.1. розділу 1 «Предмет договору» договору оренди приміщень №41/10 в будівлі, що належить до спільної власності територіальних громад сіл, селищ, міст Чернігівської області та розташованих по проспекту Миру, 20 у м. Чернігові від 02.09.2010 є безпідставною та необгрунтованою.

Щодо запропонованих позивачем змін до пунктів 3.3., 3.4. розділу 3 «Орендна плата» до договору оренди, які викладені ним в доданому до позовної заяви примірнику проекту договору про внесення змін №1, суд, здійснюючи по суті оцінку цих змін, доходить висновку, що вони не відповідають вимогам чинного законодавства з огляду на таке:

Відповідно до приписів чинного законодавства та умов договору оренди розмір орендної плати визначається на підставі затвердженої органом місцевого самоврядування методики розрахунку та порядку використання плати за оренду майна комунальної власності.

Розділом 5 Методики розрахунку та порядку використання плати за оренду майна спільної власності територіальних громад сіл, селищ, міст Чернігівської області, затвердженої рішенням обласної ради від 17 травня 2017 року в редакції, яка діяла на момент складення позивачем та направлення ним на адресу відповідача проекту договору про внесення змін №1 до договору оренди приміщень №41/10, визначається порядок розрахунку орендної плати у разі передачі в оренду нерухомого майна іншим юридичним особам, а також фізичним особам.

При цьому, аналіз змісту цього розділу свідчить, що в ньому містяться два різних підходи до визначення вартості обєкту оренди, яка є основою для розрахунку розміру орендної плати, залежно від того чи надається в оренду приміщення, яке є частиною будівлі (споруди), чи обєкт нерухомого майна в цілому.

Так, п.5.1. цієї Методики встановлюється послідовність розрахунку орендної плати за оренду нерухомого майна юридичними особами, які не є бюджетними установами, а також фізичними особами, із застосуванням вартості орендованого майна, визначеної шляхом проведення незалежної оцінки, а п.5.2. Методики передбачає особливість оцінки вартості обєкта оренди (приміщення), якщо орендоване приміщення є частиною будівлі (споруди).

Оскільки відповідач користується лише приміщеннями, які є частиною будівлі, тому позивач мав розрахувати розмір орендної плати із застосуванням п.5.2. Методики, натомість, як вбачається з наданого ним розрахунку №1 розміру орендної плати, який є додатком до договору про внесення змін №1 до договору оренди, розмір орендної плати визначений ним на підставі, зокрема, п.5.1. Методики, а п.5.2. Методики не застосовано.

Доказів проведення оцінки обєкту нерухомого майна, в якому відповідач орендує частину приміщень та врахування позивачем такої вартості під час розрахунку запропонованого ним розміру орендної плати, як того вимагає п.5.2. Методики, позивачем в ході розгляду справи не надано.

При цьому судом, не приймається до уваги факт виключення за рішенням Чернігівської обласної ради від 28.03.2018 із Методики пункту 5.2., оскільки акти органів місцевого самоврядування не мають зворотної дії у часі, а на момент складання позивачем проекту договору про внесення змін №1 до договору оренди та направлення його відповідачу з пропозицією внести зміни до договору оренди даний пункт Методики діяв та регулював спірні відносини.

Оскільки вартість орендованого майна, яка є основою для розрахунку розміру орендної плати, визначена позивачем з порушенням вимог Методики, в редакції, яка діяла на момент складання позивачем проекту договору про внесення змін №1 до договору оренди та направлення його відповідачу з пропозицією внести зміни до договору оренди, а тому, як наслідок, і запропонований позивачем розмір орендної плати розрахований ним у невідповідності до Методики.

З огляду на вищевикладене, суд доходить висновку, що підстави для внесення змін до договору оренди, які не відповідають приписам чинного законодавства, відсутні, в звязку з чим у задоволенні позову належить відмовити в повному обсязі.

Вирішуючи питання про розподіл судових витрат, суд виходить з такого:

Відповідно до ч.1, 3 ст.123 Господарського процесуального кодексу України судові витрати складаються з судового збору та витрат, повязаних з розглядом справи, до яких, зокрема належать витрати на професійну правничу допомогу.

Згідно із ч.1, 4 ст.129 Господарського процесуального кодексу України судовий збір покладається у спорах, що виникають при виконанні договорів та з інших підстав, - на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог. Інші судові витрати, повязані з розглядом справи, покладаються: 1) у разі задоволення позову - на відповідача; 2) у разі відмови в позові - на позивача; 3) у разі часткового задоволення позову - на обидві сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.

У звязку з розглядом даної справи позивачем понесені витрати зі сплати судового збору за подання позовної заяви до господарського суду у сумі 1762грн.

Оскільки в задоволенні позовних вимог відмовлено повністю, сплачений за подання позову судовий збір не підлягає відшкодуванню позивачу за рахунок відповідача.

Під час підготовчого провадження відповідачем подано вимогу про компенсацію здійснених ним витрат на професійну правничу допомогу в сумі 4000грн.

На підтвердження факту понесення ним вказаних витрат відповідачем надано суду договір про надання правової (правничої) допомоги від 03.04.2018, опис робіт (наданих послуг) виконаних адвокатом, із зазначенням виду виконаних робіт (наданих послуг) та їх вартості, а також платіжне доручення №1307 від 18.05.2018 про сплату 4000грн. в якості оплати за надання правової допомоги по господарській справі 927/280/18 згідно із договором від 03.04.2018. На підтвердження наявності у ОСОБА_2 статусу адвоката надано свідоцтва про право на заняття адвокатською діяльністю серії ЧН №000287 від 16.03.2018.

У звязку з відмовою в позові, понесені відповідачем витрати на професійну правничу допомогу підлягають відшкодуванню йому за рахунок позивача в повному обсязі.

Керуючись ст.13, 14, 73, 74, 123, 126, 129, 233, 237, 238, 240, 241, 256 Господарського процесуального кодексу України, суд

В И Р І Ш И В:

У задоволенні позовних вимог Комунального підприємства «Діловий центр» Чернігівської обласної ради (проспект Миру, 49-а, м. Чернігів, ідентифікаційний код 33469496) до Приватного підприємства «Регіональне Інформаційно-інвестиційне агентство» (проспект Миру, 20, м. Чернігів, ідентифікаційний код 37199047) про внесення змін до договору ВІДМОВИТИ ПОВНІСТЮ.

Стягнути з Комунального підприємства «Діловий центр» Чернігівської обласної ради, проспект Миру, 49-а, м. Чернігів, 14005 (ідентифікаційний код 33469496) на користь Приватного підприємства «Регіональне Інформаційно-інвестиційне агентство», проспект Миру, 20, м. Чернігів, 14000 (ідентифікаційний код 37199047) 4000грн. витрат, повязаних з правничою допомогою адвоката.

Наказ видати після набрання рішенням законної сили.

Рішення набирає законної сили у строк та в порядку, встановленому ст.241 Господарського процесуального кодексу України.

Рішення може бути оскаржено до Північного апеляційного господарського суду в строк, встановлений ст.256 Господарського процесуального кодексу України та в порядку, передбаченому ст.257 Господарського процесуального кодексу України з урахуванням приписів п.п.17.5 п.17 Розділу ХІ «Перехідні положення» Господарського процесуального кодексу України.

Повний текст рішення складено 29 листопада 2018 року.

З повним текстом рішення можна ознайомитись у Єдиному державному реєстрі судових рішень за веб-адресою: http://reyestr.court.gov.ua/.

Суддя Т. Г. Оленич