ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

20 листопада 2018 року

м. Київ

Справа № 922/1958/17

Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:

Дроботової Т. Б. - головуючого, Пількова К. М., Чумака Ю. Я.,

секретар судового засідання - Підгірська Г. О.,

за участю представників:

позивача - Онопрієнко Л. М.

відповідачів - не з'явилися,

розглянувши у відкритому судовому засіданні матеріали касаційної скарги Сільськогосподарського Товариства з обмеженою відповідальністю "Восток Агро - 2004"

на постанову Харківського апеляційного господарського суду від 28.08.2018 (судді: Барбашова С. В., Медуниця О. Є., Слободін М. М.) у справі

за позовом Сільськогосподарського Товариства з обмеженою відповідальністю "Восток Агро - 2004"

до Борівської районної державної адміністрації Харківської області і Головного управління Держгеокадастру у Харківській області

про поновлення договору оренди землі,

В С Т А Н О В И В:

1. Короткий зміст позовних вимог і заперечень

1.1. У червні 2017 року Сільськогосподарське товариство з обмеженою відповідальністю "Восток Агро-2004" (далі - СТОВ "Восток Агро-2004") звернулося до Господарського суду Харківської області з позовом (з урахуванням змін) до Борівської районної державної адміністрації (далі - Борівська РДА) про визнання поновленим договору оренди землі від 03.03.2005 (далі - договір від 03.03.2005), зареєстрованого у Борівському районному відділі реєстрації ХРФ ДП ЦДЗК при Держкомземі України, про що в книзі 4 записів державної реєстрації договорів оренди по Підвисочанській сільській раді вчинено запис від 17.06.2005 № 01 щодо об'єкта оренди - земельної ділянки для ведення товарного сільськогосподарського виробництва загальною площею 31,6104 га, кадастровий номер :02:003:0105, розташованої на території Підвисочанської сільської ради Борівського району Харківської області, на умовах та на строк, що визначені договором оренди, на підставі статті 33 Закону України "Про оренду землі".

Позовні вимоги обґрунтовано належним виконанням позивачем обов'язків орендаря за договором від 03.03.2005 і дотриманням ним вимог щодо порядку реалізації переважного права на поновлення договору оренди земельної ділянки, передбачених умовами договору та положенням статті 33 Закону України "Про оренду землі". Позивач зазначив, що до закінчення строку дії договору неодноразово направляв Борівській РДА листи-повідомлення про поновлення договору оренди землі з проектом додаткової угоди до нього, крім того, Борівська РДА не приймала рішення про відмову у поновленні договору від 03.03.2005 щодо спірної земельної ділянки. Водночас СТОВ "Восток Агро-2004" акцентувало, що належно виконувало та продовжує упродовж двох років після закінчення строку дії договору від 03.03.2005 виконувати обов'язки за ним, зокрема сплачувати орендну плату за земельну ділянку, заперечень про поновлення договору від 03.03.2005 від Борівської РДА і Головного управління Держгеокадастру у Харківській області (далі - ГУ Держгеокадастру) позивач не отримував. Отже, як вважає СТОВ "Восток Агро-2004", ним дотримано умов поновлення договору оренди землі за процедурою як визначеною частинами 1-5, так і частиною 6 статті 33 Закону України "Про оренду землі".

1.2. Ухвалою Господарського суду Харківської області від 13.06.2017 до участі у справі як співвідповідача залучено ГУ Держгеокадастру.

1.3. У відзиві на позов Борівська РДА просила відмовити у його задоволенні, посилаючись на те, що поновлення договору від 03.03.2005 оренди спірної земельної ділянки не належить до її повноважень.

1.4. ГУ Держгеокадастру у відзиві також просило відмовити у позові, зазначаючи про недодержання позивачем вимог земельного законодавства щодо отримання відповідного рішення уповноваженого органу і невчинення СТОВ "Восток Агро-2004" належних дій щодо приведення у відповідність до вимог законодавства права користування землею, у зв'язку з чим позивач не реалізував передбачене статтею 33 Закону України "Про оренду землі" переважне право на поновлення договору від 03.03.2005.

1.5. СТОВ "Восток Агро-2004" подало до господарського суду заяву про уточнення позову від 04.05.2018, в якій просило визнати поновленим договір оренди землі від 03.03.2005 на умовах та на строк, що визначені цим договором, шляхом укладення додаткової угоди у редакції, наведеній позивачем у зазначеній заяві.

2. Короткий зміст судових рішень

2.1. Справа господарськими судами розглядалася неодноразово.

2.2. Після нового розгляду справи рішенням Господарського суду Харківської області від 13.06.2018 (суддя Прохоров С. А.) позов задоволено. Визнано поновленим договір від 03.03.2005, зареєстрований у Борівському районному відділі реєстрації ХРФ ДП ЦДЗК при Держкомземі України, про що в книзі 4 записів державної реєстрації договорів оренди по Підвисочанській сільській раді вчинено запис від 17.06.2005 № 01 щодо об'єкта оренди - земельної ділянки для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, загальною площею 31,6104 га, кадастровий номер :02:003:0105, розташованої на території Підвисочанської сільської ради Борівського району Харківської області, на умовах та на строк, що визначені у договорі оренди, шляхом укладання додаткової угоди та викладено її редакцію.

Аргументуючи судове рішення, господарський суд першої інстанції виходив із того, що СТОВ "Восток Агро-2004" належним чином виконувало умови договору від 03.03.2005; до спливу строку дії договору неодноразово повідомляло орендодавця - Борівську РДА про свій намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк у частині щодо користування земельною ділянкою для ведення товарного сільськогосподарського виробництва загальною площею 31,6104 га; до листа-повідомлення орендар додавав проект додаткової угоди, однак відповіді про поновлення чи відмову у цьому від Борівської РДА він не отримав. За таких обставин суд дійшов висновку про дотримання СТОВ "Восток Агро-2004" процедури поновлення договору оренди землі, передбаченої частинами 1-5 статті 33 Закону України "Про оренду землі". При цьому, як зазначив суд, законодавством не передбачено необхідності звернення орендаря саме до центрального органу виконавчої влади, а не до орендодавця з приводу поновлення договору оренди, який раніше було укладено місцевою райдержадміністрацією як орендодавцем у межах своєї компетенції.

Крім того, суд зазначив, що СТОВ "Восток Агро-2004" упродовж трьох років після закінчення терміну дії договору від 03.03.2005 у частині користування земельною ділянкою із земель запасу загальною площею 31,6104 га продовжує належним чином виконувати обов'язки орендаря за цим договором. СТОВ "Восток Агро-2004" неодноразово зверталося з відповідними листами щодо поновлення договору та додавало до них проекти додаткових угод. Однак ні Борівська РДА, ні ГУ Держгеокадастру у передбачений частиною 6 статті 33 Закону України "Про оренду землі" строк не повідомили СТОВ "Восток Агро-2004", що заперечують стосовно поновлення договору від 03.03.2005.

Суд дійшов висновку, що Борівська РДА та ГУ Держгеокадастру власними конклюдентними діями фактично визнали наявність у позивача права користування земельною ділянкою та його права на поновлення дії договору від 03.03.2005 у зазначеній частині на новий строк та на тих же умовах.

Отже, як визнав суд, договір від 03.03.2005 у частині користування земельною ділянкою із земель запасу загальною площею 31,6104 га підлягає поновленню також і на підставі частини 6 статті 33 Закону України "Про оренду землі".

2.3. Постановою Харківського апеляційного господарського суду від 28.08.2018 (судді: Барбашова С. В., Медуниця О. Є., Слободін М. М.) рішення Господарського суду Харківської області від 13.06.2018 скасовано, у позові відмовлено.

Апеляційний господарський суд визнав недоведеним порушення переважного права позивача перед іншими особами на укладення договору оренди землі стосовно спірних земельних ділянок, яке би підлягало захисту в судовому порядку. Водночас суд зазначив, що продовження користування позивачем орендованою земельною ділянкою площею 31,6104 га, кадастровий номер :02:003:0105, поза межами строку дії спірного договору та виконання обов'язків зі сплати орендної плати не є підставою для визнання поновленим договору в судовому порядку, оскільки позивач протягом всього часу фактичного користування земельною ділянкою не дотримався вимог законодавства і не вчинив належних дій стосовно приведення у відповідність до вимог законодавства права користування землею як щодо отримання рішення про надання землі в оренду, так і щодо реєстрації права оренди, у зв'язку з чим позивач не реалізував передбаченого статтею 33 Закону України "Про оренду землі" переважного права на поновлення договору від 03.03.2005. Саме по собі використання земельної ділянки позивачем після закінчення встановленого строку договору без належного правового та документального оформлення такого землекористування у встановленому законодавством порядку, без надання доказів своєчасного оскарження незаконних дій чи бездіяльності орендодавця щодо реалізації відповідного оформлення, не є мовчазною згодою орендодавця на продовження спірного договору, про що зазначає позивач, а також не може перешкоджати власникові земельної ділянки (органу, який його представляє) розпоряджатися цією земельною ділянкою. За таких обставин суд апеляційної інстанції дійшов висновку про відсутність правових підстав вважати, що у позивача виникло право на позов на підставі частини 6 статті 33 Закону України "Про оренду землі". Крім того, позивач, звертаючись із цим позовом про визнання поновленим договору від 03.03.2005, просив змінити умови договору щодо об'єкта оренди (зміна розміру орендованих площ), що не відповідає вимогам частини 6 статті 33 Закону України "Про оренду землі".

3. Короткий зміст касаційної скарги і заперечення на неї

3.1. СТОВ "Восток Агро-2004", не погоджуючись із постановою Харківського апеляційного господарського суду від 28.08.2018, подало касаційну скаргу на зазначене судове рішення, в якій просить скасувати цю постанову, а рішення Господарського суду Харківської області від 13.06.2018 залишити в силі.

Підставами для скасування постанови у справі скаржник зазначає порушення судом апеляційної інстанції норм матеріального права, а саме положень Цивільного кодексу України і Закону України "Про оренду землі", неврахування фактичних обставин справи. Зокрема, скаржник посилається на те, що позивачем дотримано процедури поновлення спірного договору оренди землі, передбаченої статтею 33 Закону України "Про оренду землі", а відповідачі власними конклюдентними діями фактично визнали наявність у позивача права користування спірною земельною ділянкою, оскільки позивач належно виконував і виконує свої зобов'язання за договором, отже має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди на новий строк, продовжує сплачувати орендну плату, заздалегідь та неодноразово звертався до орендодавця із листами щодо поновлення спірного договору, заперечень від Борівської РДА позивач не отримував. Скаржник наголошує, що 12.08.2015 ГУ Держгеокадастру затверджено висновок державної експертизи землевпорядної документації № 2190 стосовно спірної земельної ділянки, а рішенням Борівської районної ради Харківської області від 02.10.2015 затверджено технічну документацію з нормативної грошової оцінки земельної ділянки, отже відповідачам було достовірно відомо про факт користування позивачем спірною земельною ділянкою і після закінчення строку дії договору оренди, але відповідних заперечень від відповідачів позивачеві не надійшло. Скаржник вважає, що суд апеляційної інстанції не врахував того, що відповідно до інформації Державного земельного кадастру про право власності та речові права на земельну ділянку, суб'єктом права власності на спірну земельну ділянку є Борівська РДА, а суб'єктом речового права - позивач. Водночас, на думку СТОВ "Восток Агро-2004", законом не заборонено ініціювати питання щодо продовження строку дії договору оренди землі у частині.

3.2. У відзиві на касаційну скаргу ГУ Держгеокадастру посилається на необґрунтованість доводів, наведених у касаційній скарзі, та правомірність висновків, викладених в оскарженій постанові, просить касаційну скаргу залишити без задоволення, а постанову суду апеляційної інстанції - без змін. Зокрема, ГУ Держгеокадастру вважає, що СТОВ "Восток Агро-2004" не було дотримано вимог статті 33 Закону України "Про оренду землі" щодо поновлення спірного договору; позивач із пропозицією поновити спірний договір звернувся до ГУ Держгеокадастру лише 31.05.2017, тобто вже після закінчення дії цього договору; ГУ Держгеокадастру обґрунтовано відмовило позивачеві у поновленні спірного договору оренди у листі від 26.06.2016.

3.3. Ухвалою Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 26.09.2018 (судді: Дроботова Т. Б. - головуючий, Кушнір І. В., Краснов Є. В.) було відкрито касаційне провадження за касаційною скаргою СТОВ "Восток Агро-2004" на постанову Харківського апеляційного господарського суду від 28.08.2018 у цій справі, із здійсненням розгляду справи у судовому засіданні 23.10.2018.

Згідно з протоколом повторного автоматизованого розподілу судової справи (касаційної скарги, апеляційної скарги, заяви) між суддями від 22.10.2018 визначено такий склад колегії суддів: Дроботова Т. Б. - головуючий, Чумак Ю. Я., Пільков К. М.

4. Розгляд касаційної скарги та встановлені судами обставини справи

4.1. Заслухавши суддю-доповідача, пояснення представника позивача, дослідивши наведені у касаційній скарзі доводи і заперечення на неї, перевіривши матеріали справи щодо правильності застосування господарськими судами попередніх інстанцій норм матеріального і процесуального права, колегія суддів вважає, що касаційна скарга підлягає частковому задоволенню з таких підстав.

4.2. Як убачається із матеріалів справи та установлено судами, 03.03.2005 між Борівською РДА - орендодавцем і СТОВ "Восток Агро-2004" - орендарем було укладено договір оренди землі, відповідно до якого в оренду передаються земельні ділянки загальною площею 514,0691 га, в тому числі 514,0691 га ріллі, із них землі запасу - 31,6104 га, невитребувані паї - 482,4587 га, для ведення товарного сільськогосподарського виробництва.

Відповідно до пункту 41 договору він набирає чинності після підписання сторонами та державної реєстрації. Договір зареєстровано у Борівському районному відділі реєстрації ХРФ ДП ЦДЗК при Держкомземі України, про що в книзі 4 записів державної реєстрації договорів оренди землі по Підвисочанській сільській раді вчинено запис від 17.06.2005 № 01.

Згідно з пунктом 8 договору його укладено на 10 років; після закінчення строку договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 30 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.

Суди також установили, що позивач до закінчення строку дії договору, а саме 12.01.2015, 05.06.2015, 17.06.2015, звертався до Борівської РДА із листами-повідомленнями про поновлення строку оренди саме щодо земельної ділянки (землі запасу) загальною площею 31,6104 га, розташованої на території Підвисочанської сільської ради Борівського району Харківської області, за договором від 03.03.2005, та долучав проект додаткової угоди до нього. Проте відповіді від Борівської РДА позивач не отримав.

Крім того, як установлено судами та підтверджено матеріалами справи, 31.05.2017 позивач звертався до ГУ Держгеокадастру із повідомленням від 26.05.2017 про поновлення спірного договору оренди землі у частині земельної ділянки площею 31,6104 га в порядку статті 33 Закону України "Про оренду землі" і долучав проект додаткової угоди про поновлення договору.

У листі ГУ Держгеокадастру від 26.06.2017 № 919-20-14-10613/0/19-17 повідомило позивачеві про неможливість поновлення договору від 03.03.2005.

5. Позиція Верховного Суду

5.1. За змістом частини 2 статті 792 Цивільного кодексу України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.

Законом України "Про оренду землі" визначено умови укладення, зміни, припинення і поновлення договору оренди землі, а статтею 13 передбачено, що договором оренди землі є договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Ключовим елементом принципу правової визначеності є однозначність та передбачуваність правозастосування, а отже системність та послідовність у діяльності відповідних органів, насамперед судів. Суб'єкти (учасники спору) завжди повинні мати можливість орієнтувати свою поведінку таким чином, щоб вона відповідала вимогам норми на момент вчинення дії. Для оцінки правовідносин у цьому спорі колегія керується правилами, викладеними Європейським судом з прав людини (далі - ЄСПЛ) у рішенні в справі The Sunday Times v. United Kingdom. У цій справі ЄСПЛ зазначив, що закон має бути досить доступним, він повинен служити для громадянина відповідним орієнтиром, достатнім у контексті, в якому застосовуються певні правові норми у відповідній справі; норма не може вважатися законом, якщо вона не сформульована з достатньою чіткістю, що дає можливість громадянинові регулювати свою поведінку.

У справі Steel and others v. The United Kingdom ЄСПЛ наголосив, що Конвенція вимагає, щоб усе право, чи то писане, чи неписане, було достатньо чітким, аби дати змогу громадянинові, якщо виникне потреба, з належним застереженням передбачати певною мірою за певних обставин наслідки, що може спричинити певна дія.

5.2. Статтею 33 Закону України "Про оренду землі" регламентовано поновлення договору оренди землі на новий строк як у випадку реалізації переважного права орендаря перед іншими особами (частини 1-5 цієї норми), так і у випадку, коли орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди (частина 6 цієї норми).

Аналіз наведених норм матеріального права дає підстави для висновку, що для застосування положень частини 1 статті 33 Закону України "Про оренду землі" та визнання за орендарем переважного права на поновлення договору оренди необхідно встановити такі юридичні факти: орендар належним чином виконує свої обов'язки за договором; орендар до спливу строку договору повідомив орендодавця у встановлені строки про свій намір скористатися переважним правом укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди; орендодавець протягом місяця не повідомив орендаря про наявність заперечень і своє рішення.

Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення із проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення (частина 5 статті 33 Закону України "Про оренду землі").

Законодавцем у частині 5 статті 33 Закону України "Про оренду землі" визначено алгоритм дій, який зобов'язує орендодавця після отримання листа-повідомлення орендаря:

1) розглянути лист-повідомлення на відповідність вимогам закону;

2) узгодити з орендарем (за необхідності) істотні умови договору;

3) за відсутності заперечень прийняти рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності);

4) укласти з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі.

За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендареві направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

Зазначені положення слід розуміти таким чином:

а) орендодавець у разі невідповідності змісту листа-повідомлення та умов проекту додаткової угоди вимогам закону повинен протягом місяця із дати його отримання повідомити орендареві про такі невідповідності, що, у свою чергу, може бути підставою для заперечення у задоволенні заяви орендаря;

б) може запропонувати свою редакцію істотних умов договору оренди землі.

При цьому необхідно мати на увазі, що заперечення орендодавця щодо невідповідності листа-повідомлення із проектом додаткової угоди вимогам закону мають бути обґрунтованими і містити конкретні посилання на порушення закону, зазначені у листі-повідомленні або проекті додаткової угоди, або містити конкретні істотні умови договору, щодо яких орендодавець пропонує зміни.

Якщо орендар та орендодавець у процесі погодження фактично дійшли згоди щодо нових істотних умов договору оренди землі, але не уклали додаткової угоди, то способом захисту прав орендаря буде саме його звернення до суду із позовом про укладення додаткової угоди на нових узгоджених істотних умовах, а не автоматична пролонгація на попередніх умовах.

Частиною 6 статті 33 зазначеного Закону врегульовано пролонгацію договору на той самий строк і на тих самих умовах, що були передбачені договором, за наявності такого фактичного складу: користування орендарем земельною ділянкою після закінчення строку оренди і відсутність протягом одного місяця заперечення орендодавця проти такого користування (що можна кваліфікувати як "мовчазну згоду" орендодавця на пролонгацію договору).

При цьому необхідно звернути увагу, що повідомлення орендарем орендодавця про намір скористатися правом на поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених частиною 6 статті 33 Закону України "Про оренду землі", не вимагається. Суть поновлення договору оренди згідно з цією частиною статті саме і полягає у тому, що орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку оренди, а орендодавець, відповідно, не заперечує у поновленні договору, зокрема у зв'язку з належним виконанням договору оренди землі.

Відсутність такого заперечення, як уже зазначалося, може мати прояв у "мовчазній згоді".

У контексті поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених частиною 6 статті 33 Закону України "Про оренду землі", необхідно зауважити, що такий договір може бути поновлено виключно на тих самих умовах і на той самий строк. Тобто орендар не може вимагати поновлення договору оренди землі на інших умовах. Щодо прав та обов'язків орендодавця слід акцентувати, що він має право заперечити стосовно поновлення згідно із цією частиною статті 33 Закону України "Про оренду землі", і таке заперечення має бути заявлено саме протягом одного місяця після закінчення дії договору оренди землі, що безпосередньо випливає зі змісту частини 6 зазначеної статті.

У подальшому, якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення дії договору оренди і орендодавець не надав заперечень стосовно поновлення цього договору протягом одного місяця після його закінчення, орендар має право звернутися із вимогою про визнання укладеною угоди про поновлення договору на тих самих умовах і на той самий строк. Орендодавець, у свою чергу, в будь-який час до укладення додаткової угоди стосовно поновлення договору на той самий строк і на тих самих умовах може звернутися із вимогою про звільнення земельної ділянки. Тобто договір оренди землі вважатиметься поновленим лише у разі укладення додаткової угоди, про що безпосередньо зазначено у частині 8 статті 33 Закону України "Про оренду землі". При цьому відмову або зволікання в укладенні додаткової угоди до договору оренди землі може бути оскаржено у суді.

Правову позицію щодо розрізнення цих підстав було сформульовано Верховним Судом України, зокрема у постанові від 25.02.2015 у справі № 6-219цс14, і Великою Палатою Верховного Суду у постанові від 10.04.2018 у справі № 594/376/17-ц.

Отже, підстави для поновлення договору оренди земельної ділянки, передбачені у частинах 1- 5 і частині 6 статті 33 Закону України "Про оренду землі", не пов'язані одна з іншою.

5.3. Як уже зазначалося, позивач просив визнати поновленим договір від 03.03.2005 у частині об'єкта оренди земельної ділянки для ведення товарного сільськогосподарського виробництва загальною площею 31,6104 га (землі запасу), розташованої на території Підвисочанської сільської ради Борівського району Харківської області, на умовах і на строк, визначені договором оренди, шляхом укладення додаткової угоди у редакції, наведеній позивачем у позові (з урахуванням уточнень), посилаючись, зокрема, на належне виконання орендарем своїх зобов'язань за договором; продовження користування спірною земельною ділянкою упродовж понад двох років після закінчення строку оренди і виконання договірних зобов'язань, у тому числі сплату орендної плати; наявність мовчазної згоди, яка у цьому випадку зумовлена конклюдентними діями орендаря щодо подальшого користування земельною ділянкою та відсутністю відповідних заперечень з боку орендодавця.

Скасовуючи судове рішення, апеляційний господарський суд зазначив, що сам факт користування земельною ділянкою позивачем після закінчення встановленого строку договору і виконання обов'язків за договором без вчинення орендарем дій щодо належного документального оформлення такого землекористування і приведення його у відповідність з вимогами законодавства, у тому числі отримання рішення про надання землі в оренду, не є підставою для застосування положень частини 6 статті 33 Закону України "Про оренду землі". Однак суд апеляційної інстанції при цьому не урахував, що повідомлення орендарем орендодавця про намір скористатися правом на поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених цією частиною статті, не вимагається; суть поновлення договору оренди згідно з частиною 6 статті 33 Закону України "Про оренду землі" саме і полягає у тому, що орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку оренди, а орендодавець, відповідно, не заперечує у поновленні договору, зокрема у зв'язку з належним виконанням договору оренди землі. Факт користування земельною ділянкою за спірним договором після закінчення строку його дії упродовж понад двох років, належне виконання орендарем зобов'язань за цим договором, неотримання відповіді від орендодавця у строк визначений законодавством, було установлено місцевим господарським судом і не спростовано судом апеляційної інстанції.

Як убачається із матеріалів справи та установлено попередніми судовими інстанціями, об'єктом спірного договору є земельні ділянки загальною площею 514,0691 га, в тому числі 514,0691 га ріллі, із них землі запасу - 31,6104 га, що є предметом спору у цій справі, а також невитребувані паї - 482,4587 га.

Колегія суддів зазначає, що на відміну від земельної ділянки, земельна частка (пай) є умовною часткою земель, які належали колективним сільськогосподарським підприємствам, сільськогосподарським кооперативам, сільськогосподарським акціонерним товариствам, розмір якої визначено в умовних кадастрових гектарах.

Отже, земельні ділянки державної або комунальної власності та земельні частки (паї) є різними об'єктами земельних відносин і мають різний правовий режим; у разі оренди земельної частки (паю) встановлюються орендні відносини щодо права на земельну частку (пай), не визначену в натурі земельну ділянку, посвідчену сертифікатом. Орендні відносини повинні оформлюватися договором, як у разі оренди земельної частки (паю), так і у випадку оренди земельної ділянки.

Господарські суди установили, що у зв'язку із витребуванням громадянами - власниками своїх земельних ділянок між позивачем та Борівською РДА було укладено декілька додаткових угод, згідно з якими зменшено площу орендованих земельних ділянок - невитребуваних паїв.

За змістом частини 1 статті 86 Господарського процесуального кодексу України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об'єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів.

Згідно зі статтею 269 Господарського процесуального кодексу України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними у ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги. Суд апеляційної інстанції досліджує докази, що стосуються фактів, на які учасники справи посилаються в апеляційній скарзі та (або) відзиві на неї. Суд апеляційної інстанції не обмежений доводами та вимогами апеляційної скарги, якщо під час розгляду справи буде встановлено порушення норм процесуального права, які є обов'язковою підставою для скасування рішення, або неправильне застосування норм матеріального права.

У разі зміни межі або цільового призначення земельної ділянки поновлення договору оренди землі здійснюється у порядку одержання земельної ділянки на праві оренди (стаття 33 Закону України "Про оренду землі").

Апеляційний господарський суд, переглядаючи справу в апеляційному порядку, зазначив, що на підставі розпорядження Борівської РДА від 13.02.2015 № 50 між СТОВ "Восток Агро-2004" і Борівською РДА було укладено та зареєстровано в установленому порядку нові договори оренди земельних ділянок щодо невитребуваних паїв.

Проте колегія суддів зазначає, що оригіналів або примірників (копій) зазначених договорів у матеріалах справи немає, що унеможливлює висновок про те, що зазначені договори були предметом дослідження і оцінки суду, як того вимагають положення процесуального законодавства.

Обмежившись посиланням, що у цьому випадку мало місце зменшення площ земельних ділянок невитребуваних паїв (які, у тому числі, є об'єктом спірного договору), апеляційний господарський суд не дослідив підстав таких змін, не встановив фактичної дійсної площі невитребуваних паїв, що залишилися чи навпаки вибули із користування позивача за умовами спірного договору внаслідок такого зменшення; правових наслідків відповідних змін не дослідив та не з'ясував, хоча встановлення наведених обставин має суттєве значення для правильного вирішення цього спору, виходячи із предмета і підстав заявленого позову.

6. Висновки Верховного Суду

6.1. Відповідно до частин 1, 2, 5 статті 236 Господарського процесуального кодексу України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права при дотриманні норм процесуального права. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з'ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні, з наданням оцінки всім аргументам учасників справи.

За змістом частин 3, 4 статті 310 Господарського процесуального кодексу України підставою для скасування судового рішення та направлення справи на новий розгляд є також порушення норм процесуального права, що унеможливило встановлення фактичних обставин, які мають значення для правильного вирішення справи, якщо, зокрема, суд не дослідив зібрані у справі докази. Справа направляється на новий розгляд до суду апеляційної інстанції, якщо порушення норм процесуального права допущені тільки цим судом.

6.2. Ураховуючи наведене, висновок апеляційного господарського суду про відсутність підстав для задоволення позову слід визнати передчасним, тому ухвалену у справі постанову суду апеляційної інстанції не можна вважати законною та обґрунтованою, у зв'язку з чим вона підлягає скасуванню, а касаційна скарга - частковому задоволенню.

7. Розподіл судових витрат

7.1. Оскільки у цьому випадку суд касаційної інстанції не змінює та не ухвалює нового рішення, розподіл судових витрат судом касаційної інстанції не здійснюється (частина 14 статті 129 Господарського процесуального кодексу України).

Керуючись статтями 300, 301, пунктом 2 частини 1 статті 308, статтями 310, 314, 315, 316, 317 Господарського процесуального кодексу України, Верховний Суд

П О С Т А Н О В И В :

Касаційну скаргу Сільськогосподарського Товариства з обмеженою відповідальністю "Восток Агро - 2004" задовольнити частково.

Постанову Харківського апеляційного господарського суду від 28.08.2018 у справі № 922/1958/17 скасувати, справу передати на новий розгляд до Східного апеляційного господарського суду.

Постанова набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною та оскарженню не підлягає.

Головуючий Т. Б. Дроботова

Судді К. М. Пільков

Ю. Я. Чумак