ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ХАРКІВСЬКОЇ ОБЛАСТІ
________________________________________________________________________
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"14" листопада 2018 р.м. ХарківСправа № 922/3387/17

Господарський суд Харківської області у складі:

судді Шатернікова М.І.

при секретарі судового засідання Цірук О.М.

розглянувши в порядку загального позовного провадження справу

за первісним позовом Приватного вищого навчального закладу Харківський гуманітарний університет "Народна українська академія", м. Харків

до Товариства з обмеженою відповідальністю "Харківський проектний інститут", м. Харків

про зобов'язання вчинити певні дії

та за зустрічним позовом Товариства з обмеженою відповідальністю "Харківський проектний інститут", м. Харків

до Приватного вищого навчального закладу Харківський гуманітарний університет "Народна українська академія", м. Харків

про зобов'язання вчинити певні дії

за участю представників:

позивача (відповідача за зустрічним позовом) ОСОБА_2 (дов. № 271 від 05.10.2018)

відповідача (позивача за зустрічним позовом) ОСОБА_1 дов. № 43/01 від 02.10.2017 року

ВСТАНОВИВ:

Позивач, приватний вищий навчальний заклад Харківський гуманітарний університет "Народна українська академія", 04.10.17 звернувся до господарського суду Харківської області з позовною заявою до відповідача, товариства з обмеженою відповідальністю "Харківський проектний інститут", в якій просить суд зобов'язати ТОВ "Харківський проектний інститут" вчинити певні дії, а саме прийняти від приватного вищого навчального закладу Харківський гуманітарний університет "Народна українська академія" нежитлові приміщення 2 поверху, а також скляний перехід загальною площею 1052,54 кв.м в корпусі позначеному літ. "А-5", розташовані за адресою: м. Харків, вул. Лермонтовська, 27, шляхом підписання акту приймання-передачі вказаного майна. Також позивач просить суд покласти на відповідача судові витрати.

Позовні вимоги вмотивовано тим, що позивачем, як орендарем, у зв'язку із достроковим припиненням з 12.01.2017 р. договору оренди нежитлових приміщень № 36 від 01.02.1998 р., були здійснені всі можливі та передбачені чинним законодавством дії щодо повернення предмету оренди (нежитлові приміщення 2 поверху, а також скляний перехід загальною площею 1052,54 кв.м в корпусі позначеному літ. "А-5", розташовані за адресою: м. Харків, вул. Лермонтовська, 27), при цьому орендовані приміщення звільнено, доступу до приміщень позивач не має, відповідачем вказані приміщення опломбовано та зачинено до них вхід, натомість відповідач відмовляється прийняти з оренди зазначені вище приміщення за актом приймання-передачі. Здійснюючи правове обґрунтування позову позивач посилається на ст.ст. 509, 613, 759, 785, 795 Цивільного кодексу України, та п. 5.1 постанови Пленуму Вищого господарського суду України від 29.05.13 № 12.

Ухвалою господарського суду Харківської області від 06 жовтня 2017 року вказану позовну заяву було прийнято до розгляду, порушено провадження у справі № 922/3387/17, призначено її до слухання у судовому засіданні.

Відповідач - ТОВ "Харківський проектний інститут" звернувся до суду із зустрічною позовною заявою (вх. 36230 від 06.11.2017) до вищого навчального закладу Харківський гуманітарний університет "Народна українська академія", в якій просить суд зобов'язати вищий навчальний заклад Харківський гуманітарний університет "Народна українська академія" усунути недоліки приміщень 2-го поверху будівлі літ. "А-5" по вул. Лермонтовській, 27 в м. Харкові, шляхом приведення приміщень 2-го поверху будівлі літ. "А-5" по вул. Лермотовській, 27 в м. Харкові 1, 12, 13, 14, 15, 16, 20, 22, 22-а, 22б, 22в, 24, 25, 26 за конфігурацією та площею до стану відповідно до умов Технічного паспорту № 79552 та Свідоцтва на право власності CAE № 511610 від 11.10.2011 року; зобов'язати вищий навчальний заклад Харківський гуманітарний університет "Народна українська академія" усунути недоліки в приміщеннях За та 11 на 2-му поверсі будівлі літ. "А-5" по вул. Лермонтовська, 27 в м. Харкові шляхом повернення опалювального устаткування (електричних котлів).

Ухвалою Господарського суду Харківської області від 07 листопада 2017 року зустрічну позовну заяву ТОВ "Харківський проектний інститут" (вх. 36230) до Вищого навчального закладу Харківський гуманітарний університет "Народна українська академія" про зобов'язання вчинити певні дії прийнято для спільного розгляду з первісним позовом по справі № 922/3387/17.

16.11.2017 на адресу суду надано клопотання про призначення комплексної будівельно-технічної та електро-технічної експертизи (вх. 37841 від 16.11.17), в якому позивач за зустрічним позовом просив суд залучити експертну організацію зі спеціалістами, які мають спеціальні знання для встановлення факту наявності чи відсутності незаконної перебудови приміщень 2-го поверху будівлі літ. "А-5" по вул. Лермонтовській, 27 в м. Харкові, а також факту обов'язковості або необов'язковості електроопалювального устаткування, відповідно до другої вимоги за зустрічним позовом.

Представник позивача за зустрічним позовом наголошував, що Приватний вищий навчальний заклад Харківський гуманітарний університет "Народна українська академія", як орендар, протягом дії договору оренди нежитлових приміщень № 36 від 01.02.1998 р., в рамках якого за додатковою угодою від 01.03.2013 року останній отримав в оренду від ТОВ "ХПІ" приміщення 2-го поверху нежитлової будівлі літ. "А-5" по вул. Лермонтовська, 27 в м. Харкові, здійснив, без належного узгодження з власником, реконструкцію орендованих приміщень, змінивши і їх кількість за нумерацією і їх площу, які на теперішній час не відповідають правовстановлюючим документам на це нерухоме майно, а також здійснив демонтаж опалювального устаткування у приміщеннях 3а та 11, у зв'язку з чим позивач за зустрічним позовом просить вчинити дії щодо усунення цих недоліків об'єкта оренди. Таким чином, до предмету доказування за зустрічним позовом входить саме встановлення факту вчинення таких дій по реконструкції нерухомого майна, для чого необхідні відповідні спеціальні знання.

Ухвалою Господарського суду Харківської області від 20 листопада 2017 року призначено у справі судову будівельно - технічну експертизи, проведення якої було доручено експертам Харківського науково-дослідного інституту судових експертиз імені заслуженого професора ОСОБА_3. На вирішення судових експертів поставити наступне питання:

Чи змінено конфігурацію, площу, та двірні пройоми приміщень 2-го поверху нежитлової будівлі літ. "А-5" по вул. Лермонтовська, 27 в м. Харкові, переданої приватному вищому навчальному закладу Харківський гуманітарний університет "Народна українська академія", як орендарю, за додатковою угодою від 01.03.2013 року до договору оренди нежитлових приміщень № 36 від 01.02.1998 р., відносно даних Технічного паспорту (Інвентаризаційна справа 79552, реєстровий номер 754) та Свідоцтва про право власності (CAE № 511610 від 11.10.2011 року) приміщень 2-го поверху нежитлової будівлі літ."А-5" по вул. Лермонтовська, 27 в м. Харкові? Якщо да, то чи підпадають такі зміни під ознаки реконструкції та в якому році було здійснено таке переобладнання?

15.12.2017 набув чинності Закон України "Про внесення змін до Господарського процесуального кодексу України, Цивільного процесуального кодексу України, Кодексу адміністративного судочинства України та інших законодавчих актів №2147-VІІІ від 03.10.2017", котрим ГПК України викладено в новій редакції.

04.01.2018 до суду від ХНДІСЕ ім. Засл. проф. ОСОБА_3 надійшло клопотання від 02.01.2018 про надання додаткових матеріалів, необхідних для проведення експертизи № 24393, в якому судовий експерт, керуючись вимогами ст. 31 ГПК України, п. 2.1 Інструкції про призначення та проведення судових експертиз та експертних досліджень, затвердженої Наказом Міністерства юстиції України від 08.10.98 № 53/5 (зі змінами та доповненнями), для проведення даної експертизи, просив суд надати:

1. Технічний паспорт на нежитлові приміщення 2-го поверху нежитлової будівлі літ. "А-5" по вул. Лермонтовська, 27 в м. Харкові, складений станом на 01.03.2013 (дата складання додаткової угоди № 3 до договору оренди нежитлових приміщень № 36 від 01.02.1998 р.). У разі відносно даних технічного паспорту вказати, чи відповідає технічний паспорт, складений за станом на 23.06.2011, який міститься в матеріалах справи, стану на 01.03.2013.

2. Технічний паспорт на нежитлові приміщення 2-го поверху нежитлової будівлі літ. "А-5" по вул. Лермонтовська, 27 в м. Харкові, складений на теперішній час.

3. Здійснити оплату вартості експертизи.

4. Забезпечити доставку експерта та безперешкодне обстеження об'єкту дослідження в присутності сторін по справі. Дата та час обстеження будуть визначені після надання додаткових матеріалів та здійснення оплати за проведення експертизи.

Ухвалою господарського суду Харківської області від 09.01.2018 р., у зв'язку з поверненням справи з експертної установи, було поновлено провадження у справі № 922/3387/17; призначено справу до розгляду в порядку загального позовного провадження; розпочате у справі підготовче провадження та призначено підготовче засідання з метою вирішення клопотання судового експерта на "15" січня 2018 р. об 11:00.

У підготовчому засіданні 15.01.2018 р. була постановлена ухвала Господарського суду Харківської області, якою було задоволено клопотання судового експерта про надання додаткових матеріалів та призначення обстеження, необхідних для проведення експертизи № 24393, складене 02.01.2018 року; вирішено провести експертні дослідження з урахуванням технічного паспорту на нежитлові приміщення адміністративного корпусу по вул. Лермонтовській, 27 у м. Харкові, виготовленого станом на 23.06.2011 року, копія якого залучена до матеріалів справи (т.с. 1, а.с. 96-102); зобов'язано ТОВ "Харківський проектний інститут" забезпечити прибуття у визначений експертом строк та належні умови праці експерта, а також безперешкодне обстеження обєкту дослідження, який розташований за адресою: м. Харків, вул. Лермонтовській, 27; провадження у справі 922/3387/17 зупинено до вирішення питань, поставлених господарським судом судовому експерту.

Через канцелярію господарського суду Харківської області 20.07.2018 року від Харківського НДІ СЕ ім. Засл. проф. ОСОБА_3 надійшов висновок судової будівельно-технічної експертизи № 24393, складений 22.06.2018 року, разом із матеріалами справи № 922/3387/17.

Ухвалою господарського суду Харківської області від 26.07.2018 р. провадження у справі № 922/3387/17 було поновлено, підготовче засідання призначено на 15.08.2018 р. об 11:30.

У підготовчому засіданні 15.08.2018 р. судом постановлено ухвалу, яку занесено до протоколу підготовчого засідання, про відкладення підготовчого засідання в межах строку підготовчого провадження, в порядку п. 3 ч. 2 ст. 183 ГПК України на 28 серпня 2018 року о 12:00 год.

У підготовчому засіданні 28.08.2018 р. судом постановлено ухвалу, яку занесено до протоколу підготовчого засідання, про продовження строку проведення підготовчого провадження до 18.10.2018 р., в порядку приписів ч. 3 ст. 177 ГПК України, та про відкладення підготовчого засідання в межах строку підготовчого провадження, в порядку п. 3 ч. 2 ст. 183 ГПК України на 25.09.2018 року о 12:00 год.

У підготовчому засіданні 25.09.2018 р. судом постановлено ухвалу, яку занесено до протоколу підготовчого засідання, про відкладення підготовчого засідання в межах строку підготовчого провадження, в порядку п. 3 ч. 2 ст. 183 ГПК України на 10.10.2018 року об 11:30 год.

Безпосередньо у підготовчому засіданні 10.10.2018 р. представником позивача за первісним позовом оголошено заяву про уточнення первісних позовних вимог, екземпляр якої одночасно у підготовчому засіданні вручено під розписку представнику відповідача за первісним позовом. В заяві позивач просить суд позовні вимоги розглядати у наступній редакції: "Зобов'язати ТОВ "Харківський проектний інститут" вчинити певні дії, а саме прийняти від приватного вищого навчального закладу Харківський гуманітарний університет "Народна українська академія" нежитлові приміщення 2 поверху, а також скляний перехід загальною площею 1052,54 кв.м в корпусі позначеному літ. "А-5", розташовані за адресою: м. Харків, вул. Лермонтовська, 27, шляхом підписання акту приймання-передачі вказаного майна від 16 серпня 2017 року".

10.10.2018 року судом постановлено ухвалу про прийняття від позивача за первісним позовом заяви про уточнення позовних вимог до розгляду та продовжити розгляд справи з її урахуванням та про відкладення підготовчого засідання в порядку п. 3 ч. 2 ст. 183 ГПК України на 11.10.2018 року о 12:00 год.

У підготовчому засіданні 11.10.2018 р., за результатами проведених протягом підготовчого провадження підготовчих засідань, судом було досягнуто завдань підготовчого провадження та вирішено закрити підготовче провадження у справі № 922/3387/17 та призначити справу до судового розгляду по суті на "16" жовтня 2018 р. о 10:00, про що було постановлено відповідну ухвалу, яку було занесено до протоколу підготовчого засідання.

У судовому засіданні 16.10.2018 р. було оголошено перерву до 10:00 07 листопада 2018 р., в порядку приписів ч. 2 ст. 216 ГПК України, про що було постановлено відповідну протокольну ухвалу.

У судовому засіданні 07.11.2018 р. було оголошено перерву до 11:00 14 листопада 2018 р., в порядку приписів ч. 2 ст. 216 ГПК України, про що було постановлено відповідну протокольну ухвалу.

Представник позивача за первісним позовом підтримує вимоги первісного позову, просить суд його задовольнити та заперечує проти вимог зустрічного позову.

Представник відповідача за первісним позовом у судовому засіданні у повному обсязі заперечує проти вимоги первісного позову, натомість просить суд задовольнити вимогу щодо зобов'язання вищий навчальний заклад Харківський гуманітарний університет "Народна українська академія" усунути недоліки приміщень 2-го поверху будівлі літ. "А-5" по вул. Лермонтовській, 27 в м. Харкові, шляхом приведення приміщень 2-го поверху будівлі літ. "А-5" по вул. Лермотовській, 27 в м. Харкові 1, 12, 13, 14, 15, 16, 20, 22, 22-а, 22б, 22в, 24, 25, 26 за конфігурацією та площею до стану відповідно до умов Технічного паспорту № 79552 та Свідоцтва на право власності CAE № 511610 від 11.10.2011 року; на задоволенні вимоги щодо зобов'язати вищий навчальний заклад Харківський гуманітарний університет "Народна українська академія" усунути недоліки в приміщеннях За та 11 на 2-му поверсі будівлі літ. "А-5" по вул. Лермонтовська, 27 в м. Харкові шляхом повернення опалювального устаткування (електричних котлів) не наполягає.

Розглянувши надані учасниками судового процесу документи і матеріали, всебічно та повно з'ясувавши обставини, на яких ґрунтуються позовні вимоги, об'єктивно оцінивши в сукупності докази надані до суду, які мають значення для розгляду справи і вирішення спору по суті, судом встановлено наступне.

01.02.1998 р. між Приватним вищим навчальним закладом Харківським Гуманітарним Університетом Народна ОСОБА_4 (позивач за первісним позовом, орендар) та Товариством з обмеженою відповідальністю "Харківський проектний інститут" (відповідач за первісним позовом, орендодавець) було укладено Договір оренди нежитлових приміщень № 36 (далі Договір оренди), відповідно до умов якого відповідач за первісним позовом передав в оренду позивачу за первісним позовом нежитлові приміщення для використання їх в учбових цілях.

Відповідно до п. 1.1. договору оренди орендар прийняв від орендодавця нежитлові приміщення в корпусах, позначених літ. "А-5", "Б-8", "В-3", загальною площею 5825,6 кв.м., які розташовані за адресою: м. Харків, вул. Лермонтовська, буд. 27.

Пунктом 2.2.1 договору оренди встановлений обовязок орендодавця передати у відповідності до п.1.1 договору приміщення площею 5825,6 кв.м. Приймання та передача площ оформлюється двостороннім актом приймально-передавальним актом (додаток № 1), в якому зазначається технічний стан приміщень та інженерного обладнання. Приймально-передавальні акти підписуються уповноваженими на це сторонами особами.

Пунктом 2.2.2. договору оренди було передбачено, що орендар зобов'язаний проводити за власний рахунок поточний ремонт займаних приміщень, а проведення робіт, що виходять за межі поточного ремонту можливе тільки за попереднім узгодженням об'ємів, строків і порядку оплати з орендодавцем, про що складається відповідний протокол.

Пунктом 2.2.5 договору оренди було передбачено, що орендар зобовязаний без письмової згоди орендодавця не робити перепланувань та переобладнання орендованих приміщень.

Відповідно до пункту 2.2.6. договору оренди орендар зобов'язаний не пізніше, чим за два тижні, письмово повідомляти орендодавця про майбутнє звільнення приміщення, як у звязку з закінченням строку дії договору, так і при достроковому звільненні. Здати приміщення орендодавцю за актом у справному стані.

Згідно пункту 2.2.7 договору оренди орендар зобовязаний по закінченню строку договору, а також при достроковому його припиненні, передати орендодавцю безоплатно всі узгоджено здійснені в орендних приміщеннях перебудування, переробки та поліпшення, що складають приналежність приміщень та не відємні без шкоди від конструкцій приміщень.

Відповідно до п.4.1. договору оренди він може бути розірваний достроково за згодою сторін або за рішенням суду.

Спірні приміщення 2-го поверху в нежитловій будівлі літ. «А-5» по вул. Лермонтовська, 27 у місті Харкові були передані в оренду за додатковою угодою від 1 грудня 2011 року до Договору оренди нежитлових приміщень № 36 від 01.01.1998 року (а.с. 23), згідно п.1 якої орендодавець (ТОВ "Харківський проектний інститут") передає, а орендар (Харківський гуманітарний університет "Народна ОСОБА_4") приймає в оренду з правом викупу належні ТОВ "Харківський проектний інститут" приміщення корпус А-5, а саме ІІ поверх (з метою перевести туди з 4 поверху корпусу Б-8 старшу школу (СЕПШ), "скляний" перехід.

У відповідності до пункту 2 додаткової угоди від 01.12.2011, орендодавець надає орендарю згоду на проведення реконструкції приміщень ІІ поверху корпусу А-5 без стягнення орендної плати з 01.12.2011 року до 01.08.2012 року. В цій Додатковій угоді сторонами не було визначено перелік приміщень та їх площу.

Згідно пункту 1 та пункту 2 додатку № 1 до Додаткової угоди № 2 від 01.10.2012 року орендарем та орендодавцем визначена загальна площа приміщень 2 поверху 1077,92 м.кв. та 63,10 кв.м. (коридор), а всього 1141,02 кв.м.

Відповідно до пункту 1 та пункту 2 додатку № 2 від 01.03.2013 року до Додаткової угоди № 3 від 01.03.2103 року до Договору оренди № 36 від 01.02.1998 року орендарем та орендодавцем визначена загальна площа приміщень 2 поверху 1052,54 м.кв. та коридор 63,10 кв.м., а всього 1115,64 кв.м. Площа орендованих приміщень зменшилася за рахунок приміщення під номером IV коридор (станом на 01.10.2012 року орендована площа зазначеного приміщення дорівнювала 67,68 кв.м., а станом на 01.03.2013 року 42,3 кв.м.

Сторонами під час розгляду справи не заперечувалися обставини передачі приміщень 2-го поверху в будівлі літ. «А-5» по вул. Лермонтовській, 27 у м. Харкові в оренду.

Рішенням Господарського суду Харківської області від 14.06.2016 року договір оренди нежитлових приміщень № 36 від 01.02.1998 р. було розірвано. Зазначене Рішення набуло чинності 12.01.2017 року згідно Постанови Вищого господарського суду України від 12.01.2017 р. у справі № 922/4421/14.

Таким чином, укладений між позивачем та відповідачем за первісним позовом Договір оренди нежитлових приміщень № 36 від 01.02.1998 р. було розірвано 12.01.2017 р., що визнається сторонами.

ТОВ "ХПІ" (відповідач за первісним позовом) листом від 26 січня 2017 року (вих. № 05/01) запропонував позивачу за первісним позовом створити сумісну інвентаризаційну комісію для прийому-передачі нежитлових приміщень 2-го поверху нежитлової будівлі літ. «А-5» по вул. Лермонтовській, 27 у м. Харкові у звязку з розірванням 12.01.2017 року договору оренди нежитлових приміщень № 36 від 01.02.1998 року.

Листом № 55 від 14.02.2017 року позивач за первісним позовом підтримав пропозицію ТОВ "ХПІ" щодо створення спільної інвентаризаційної комісії та запропонував погодити персональний склад комісії від ТОВ "ХПІ", порядок роботи комісії та час проведення інвентаризації.

Листом № 244 від 16.08.2017 року позивач за первісним позовом надіслав на адресу відповідача за первісним позовом підписаний орендарем акт приймання-передачі нежитлових приміщень, що знаходились раніше в оренді та передаються ПВНЗ Харківський гуманітарний університет "Народна українська академія" товариству з обмеженою відповідальністю "Харківський проектний інститут". Згідно надісланого позивачем за первісним позовом акту приймання-передачі, товариство за обмеженою відповідальністю "Харківський проектний інститут" прийняло, а приватний вищий навчальний заклад Харківський гуманітарний університет "Народна українська академія" передало приміщення 2-го поверху загальною площею 1052,54 м.кв., в корпус літ. «А-5».

Листом № 247 від 18.08.2017 року орендар повідомив орендодавця, що станом на 18.08.2017 року представники ТОВ "ХПІ" (орендаря) не приступили до інвентаризації приміщень.

Листом № 249 від 22.08.2017 року орендар повторно просив орендодавця підписати акт приймання-передачі приміщень 2-го поверху в будівлі літ. «А-5» по вул. Лермонтовській, 27 в місті Харкові.

23.08.2017 року членами інвентаризаційної комісії товариства з обмеженою відповідальністю "Харківський проектний інститут" (орендар) було складено та підписано ОСОБА_5 щодо інвентаризації приміщень 2-го поверху будівлі літ. «А-5» по вул. Лермонтовська, 27 в м. Харкові, в якому зазначено, що по закінченні проведеної інвентаризації приміщень 2-го поверху нежитлової будівлі літ. «А-5» по вул. Лермонтовська, 27 в м. Харкові встановлено, що Приватним вищим навчальним закладом Харківським гуманітарним університетом "Народна ОСОБА_4 академія" не повернуто жодних ключів від запобіжних замків на вікнах (встановлені без винятку на усіх вікнах) та ключів від замків до дверей приміщень 2-го поверху нежитлової будівлі літ. «А-5» по вул. Лермонтовська, 27 в м. Харкові, які на праві власності належать ТОВ "Харківський проектний інститут". ОСОБА_5 був затверджений Генеральним директором ТОВ "Харківський проектний інститут" ОСОБА_6

Платіжним дорученням № 450 від 30.08.2017 року ПВНЗ ХГУ "Народна українська академія" перерахувала на адресу ТОВ "Харківський проектний інститут" компенсацію за користування приміщенням з 01.01.2017 по 23.08.2017 р. в сумі 388 603,38 грн.

Листом від 15.09.2017 року (вих.№ 40/01) ТОВ "Харківський проектний інститут" підтвердив факт доступу до приміщень 2-го поверху будівлі літ. «А-5» по вул. Лермонтовській, 27 в м. Харкові, проте заперечував проти підпису ОСОБА_5 приймання-передачі, надісланого приватним вищим навчальним закладом Харківським гуманітарним університетом "Народна українська академія" листами № 244 від 16.08.2017р. та № 249 від 22.08.2017 року з підстав невідповідності характеристик приміщень в наданому орендарем примірнику ОСОБА_5 приймання-передачі фактичним характеристикам.

Таким чином, суд дійшов висновку, що 23.08.2017 року позивач за первісним позовом фактично припинив користуватися приміщеннями 2-го поверху будівлі літ. «А-5» по вул. Лермонтовській, 27 у місті Харкові, до яких відповідач за первісним позовом отримав доступ, проте відмовився приймати з оренди та підписувати надісланий 16 серпня 2017 року та повторно 18 серпня 2017 року позивачем за первісним позовом ОСОБА_5 приймання-передачі приміщень.

В дослідницькій частині Висновку судової будівельно-технічної експертизи № 24393 по господарській справі № 922/3387/17 за позовом Приватного вищого навчального закладу Харківський гуманітарний університет "Народна українська академія" до Товариства з обмеженою відповідальністю "Харківський проектний інститут" про зобовязання вчинити певні дії, складеного 22.06.2018 року (Висновок експертизи), встановлено, що при співставленні результатів обстеження з планом приміщень 2-го поверху корпусу літ. «А-5», відображеного в технічному паспорті, складеному станом на 23.06.2011 року, конфігурація частини приміщень, їх розміри, площа відповідають конфігурації розмірам, площам приміщень, відображених у технічному паспорті; конфігурація частини приміщень, їх розміри, площа не відповідають конфігурації, розмірам, площам приміщень, відображених у технічному паспорті, а саме:

- на місці приміщень 12 площею 64,10 кв.м. (кабінет), 13 площею 64,10 кв.м. (малий зал), 14 площею 16,60 кв.м. (приймальня) загальною площею 144,80 кв.м. улаштовано три приміщення з іншою площею 47,30 кв.м., 49, 50 кв.м., 48 кв.м. загальною площею 144,80 кв.м. Зміни у лінійних розмірах та площах приміщень відбулися у звязку з розбиранням існуючих перегородок між приміщенням 12,13,14 та зведенням нових перегородок у інших місцях, змінено функціональне призначення приміщення 14.

- на місці приміщень 15 (кабінет) площею 33,10 кв.м., 16 (кімната відпочинку) площею 10,70 кв.м. загальною площею 43,80 кв.м. улаштоване одне приміщення площею 44,20 кв.м. Зміни у лінійних розмірах та площі приміщень відбулися у звязку з розбиранням перегородки між приміщенням 15 та приміщенням 16. При цьому змінилася кількість приміщень і збільшилася площа за рахунок площі під знесеною перегородкою, змінено функціональне призначення приміщення 16.

- на місці приміщень 22 площею 13,30 кв.м., 22а площею 25,60 кв.м, 22б площею 38,60 кв.м., 22в площею 3,5 кв.м. загальною площею 81,00 кв.м. улаштовано два приміщення площею 29,40 кв.м. та 52,30 кв.м. загальною площею 81,70 кв.м. Розібрано перегородки, які обмежували приміщення 22 (кабінет), 22а (кабінет), 22б (кабінет), 22в (коридор) та зведено нову перегороду у іншому місці. При цьому змінилася кількість приміщень, їх лінійні розміри, і збільшилася площа за рахунок площі під знесеними перегородками, змінено функціональне призначення приміщення 22в.

- на місці розміщення приміщень 24 (кабінет) площею 46,80 кв.м., 25 (кабінет) площею 30,70 кв.м., 26 (кабінет) площею 82,40 кв.м. загальною площею 159,90 кв.м. улаштовано три приміщення площею 46,70 кв.м., 48,70 кв.м., 63,90 кв.м. загальною площею 159,30 кв.м. Демонтовано перегородку між приміщеннями 25 та 26 та зведено нову перегородку у іншому місці. На місці тимчасової перегородки між приміщеннями 25 та 26 зведено постійну перегородку. При цьому змінилися лінійні розміри приміщень та їх площа. В результаті проведених перепланувань збільшилась загальна площа нежитлових приміщень 2-го поверху в порівнянні з площею, наведеною у Технічному паспорті та складає 1109,1 кв.м. замість 1108,6 кв.м.

У вищенаведеному висновку експертизи було встановлено, що проведені роботи відносяться до реконструкції.

Надаючи правову кваліфікацію викладеним обставинам, суд виходить з наступного.

Відповідно до ст. 509 Цивільного кодексу України зобов'язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов'язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію, в т.ч., передати майно, а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов'язку.

Зобов'язання виникають в тому числі з договорів (п. 1 ч.2 ст. 11 ЦК України).

Частиною 1 статті 598 Цивільного кодексу України встановлено, що зобовязання припиняється частково або у повному обсязі на підставах, встановлених договором або законом.

Статтею 599 Цивільного кодексу України встановлено, що зобовязання припиняється виконанням, проведеним належним чином.

Відповідно до ч. 1 ст. 545 Цивільного кодексу України, прийнявши виконання зобов'язання, кредитор повинен на вимогу боржника видати йому розписку про одержання виконання частково або в повному обсязі

Статтею 610 Цивільного кодексу України передбачено, що порушенням зобовязання є його невиконання або виконання неналежним чином.

Відповідно до ч.1 статті 612 Цивільного кодексу України (ЦК України) боржник вважається таким, що прострочив, якщо він не приступив до виконання зобов'язання або не виконав його у строк, встановлений договором або законом.

Частиною 4 статті 612 ЦК України встановлено, що прострочення боржника не настає, якщо зобов'язання не може бути виконане внаслідок прострочення кредитора.

Відповідно до ч. 1 статті 613 ЦК України кредитор вважається таким, що прострочив, якщо він відмовився прийняти належне виконання, запропоноване боржником, або не вчинив дій, що встановлені договором, актами цивільного законодавств чи випливають із суті зобов'язання або звичаїв ділового обороту, до вчинення яких боржник не міг виконати свого обов'язку.

Частиною 2 статті 613 ЦК України встановлено, що якщо кредитор не вчинив дії, до вчинення яких боржник не міг виконати свій обов'язок, виконання зобов'язання може бути відстрочене на час прострочення кредитора.

Стаття 759 ЦК України встановлює, що за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов'язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк.

Частиною 1 статті 785 Цивільного кодексу України встановлено, що у разі припинення договору найму наймач зобов'язаний негайно повернути наймодавцеві річ у стані, в якому вона була одержана, з урахуванням нормального зносу, або у стані, який було обумовлено в договорі.

Згідно частини 2 ст. 795 ЦК України повернення наймачем предмета договору найму оформлюється відповідним документом (актом), який підписується сторонами договору. З цього моменту договір найму припиняється.

Відповідач за первісним позовом в листі від 26.01.2107 року (вих. № 50/01) сам запропонував позивачу за первісним позовом створити спільну інвентаризаційну комісію для прийому-передачі нежитлових приміщень 2-го поверху нежитлової будівлі літ. «А-5» по вул. Лермонтовській, 27 в м. Харкові, проте не надав суду доказів, які б підтвердили вчинення ним відповідних дій із створення такої комісії.

Враховуючи викладене, суд приходить до висновку, зобовязання ПВНЗ ХГУ "Народна українська академія" щодо повернення з оренди спірних приміщень 2-го поверху в будівлі літ. «А-5» по вул. Лермонтовській, 27 в місті Харкові не могло бути виконане належним чином до 16.08.2017 року внаслідок прострочення кредитора - ТОВ "Харківський проектний інститут", яке полягало у нестворені комісії з інвентаризації для прийняття приміщень з оренди.

Складання та направлення позивачем за первісним позовом 16 серпня 2018 року на адресу відповідача підписаного акту приймання передачі кореспондується з нормами ч. 2 статті 795 ЦК України та підтверджує виконання орендарем зобовязання, передбаченого п.2.2.6 договору оренди щодо здачі приміщення по акту в справному стані.

Посилання ТОВ "ХПІ" на невідповідність фактичного стану приміщень даним технічного паспорту станом на 23.06.2011 року, як на підставу відмови у прийнятті приміщень та підписанні акту приймання передачі не береться судом до уваги з огляду на погодження реконструкції приміщень та норму ч. 1 ст. 785 ЦК України, якою встановлено, що річ повертається у стані, який було обумовлено в договорі.

Враховуючи Висновок судової будівельно-технічної експертизи № 24393 по господарській справі № 922/3387/17, складений 22.06.2018 року та умови пункту 2 додаткової угоди від 01.12.2011 до договору оренди, відповідно до якого орендодавець надає орендарю згоду на проведення реконструкції приміщень ІІ поверху корпусу А-5 без стягнення орендної плати з 01.12.2011 року до 01.08.2012 року, суд приходить до висновку, що реконструкція приміщень 2-го поверху будівлі літ. «А-5» по вул. Лермонтовській, 27 у місті Харкові була здійснена за погодженням сторін договору оренди.

Відповідно до ст. 392 Закону України "Про регулювання містобудівної діяльності" власники або управителі обєктів будівництва забезпечують поточний огляд і періодичне обстеження прийнятих в експлуатацію у встановленому законодавством порядку обєктів протягом усього періоду їх існування та несуть відповідальність за їх експлуатацію згідно із законом.

Таким чином, суд зазначає, що саме на власника приміщень законодавством покладений обовязок їх поточного огляду та періодичного обстеження.

Відповідно до п.1.2. Інструкції про порядок проведення технічної інвентаризації обєктів нерухомого майна, затвердженої наказом № 127 від 24.05.2001 року (із змінами та доповненнями) Державного комітету будівництва, архітектури та житлової політики України, зареєстрованого в Міністерстві юстиції України 10 липня 2001 року за № 582/5773, технічна інвентаризація проводиться після реконструкції та капітального ремонту.

З огляду на викладене, суд зазначає, що відносно окремих приміщень, в яких фактично була проведена реконструкція та які відрізняються від зазначених в акті приймання-передачі, надісланому позивачем 16.08.2017 року на адресу відповідача за первісним позовом, орендар позбавлений можливості зазначати в односторонньому порядку змінені після реконструкції характеристики приміщень до замовлення власником приміщень технічної інвентаризації та виготовлення нового технічного паспорту.

Відносно змісту зустрічного позову, заявленого товариством з обмеженою відповідальністю "Харківський проектний інститут", суд зазначає наступне.

Частиною 1 статті 778 ЦК України визначено, що наймач може поліпшити річ, яка є предметом договору найму, лише за згодою наймодавця.

При цьому суд наголошує, що додатковою угодою від 01.12.2011 року до спірного договору оренди № 36, орендодавець надав дозвіл на проведення реконструкції приміщень 2 поверху корпусу "А-5" по вул. Лермонтовській, 27 у місті Харкові без стягнення з орендаря плати за користування орендованим майном в період з 01.12.2011 до 01.08.2012 року.

Відповідно до п. 2.2.2 договору оренди, сторонами було узгоджено можливість виходу за межі поточного ремонту, у разі попереднього узгодження обємів, строків та порядку оплати з орендодавцем, про що складається відповідний протокол.

До матеріалів справи сторонами не було надано відповідного протоколу узгодження умов проведення орендарем реконструкції спірних орендованих приміщень.

Разом з тим, суд визнає, що сторонами вимоги п. 2.2.2 договору дотримані при складанні додаткової угоди до договору від 01.12.2011 р., в якій узгоджено надання дозволу на реконструкцію, обєм (приміщення 2 поверху корпусу "А-5), строки (в період з 01.12.2011 до 01.08.2012 року) та порядку оплати з орендодавцем (оплата визначена шляхом відсутності здійснення оплат орендних платежів з боку орендаря).

Більш того, у п. 2.2.5 сторонами унормовано можливість здійснення перепланування та переобладнання орендованих приміщень у разі письмового погодження таких дій орендодавцем. Таке погодження було надано орендодавцем у додатковій угоді до договору оренди від 01.12.2011 року, що спростовує посилання позивача за зустрічним позовом на неправомірність здійснених відповідачем (орендарем) дій.

При цьому, посилання позивача за зустрічним позовом на преюдиційні обставини, що були встановлені під час розгляду судами справ № 922/4347/14, 922/4421/14, не беруться судом до уваги, з огляду на те, що судами було встановлено порушення умов проведення відповідачем капітальних ремонтних робіт в приміщеннях 7-го поверху будівлі літ. "Б-8" по вул. Лермонтовська, 27 в м. Харкові, які також передавалися за договором оренди. Будь-які преюдиційні обставини щодо нежитлових приміщень 2-го поверху в будівлі літ. «А-5» по вул. Лермонтовська, 27 у місті Харкові під час розгляду вищенаведених справ судами не встановлювалися.

Відповідно до ч. 1 ст. 16 ЦК України кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу.

Положеннями ст. 16 ЦК України передбачено такі способи захисту, як примусове виконання обов'язку в натурі, приписами ст. 20 ГК України передбачено можливість присудження до виконання обов'язку в натурі.

Відповідно до п. 5.1. постанови пленуму Вищого господарського суду України від 29.05.2013 № 12 "Про деякі питання практики застосування законодавства про оренду (найм) майна", позовні вимоги, пов'язані з прийняттям майна з оренди (за наслідками припинення відповідного договору оренди), узгоджуються з приписом п. 5 ч. 2 ст. 16 Цивільного кодексу України, яким передбачений такий спосіб захисту цивільних прав та інтересів, як примусове виконання обов'язку в натурі. Отже, орендар на підтвердження виконання зобов'язання за договором оренди (найму) вправі в судовому порядку вимагати прийняття від нього орендодавцем майна, яке було предметом договору, та документального оформлення такого прийняття згідно з ч. 1 ст. 545, ч. 2 ст. 795 ЦК України.

З огляду на викладене, суд вважає, що позовні вимоги за первісним позовом в частині зобовязання Товариства з обмеженою відповідальністю Харківський проектний інститут (місце реєстрації: 61024, м. Харків, вул. Лермонтовська, 27; код ЕДРПОУ: 14312163) прийняти від Приватного вищого навчального закладу Харківський Гуманітарний Університет «НАРОДНА ОСОБА_4» (місце реєстрації: 61024, м. Харків, вул. Лермонтовська, 27; код ЕДРПОУ: 21228109) нежитлові приміщення 2 поверху, а також скляний перехід в корпусі позначеному літ. «А-5» розташовані за адресою: м. Харків, вул. Лермонтовська, 27 підлягають задоволенню як обґрунтовані, законні та підтверджені матеріалами справи.

Судом встановлено, що ТОВ "ХПІ" 23 серпня 2017 року було отримано доступ до спірних приміщень та без участі орендаря складено акт інвентаризації приміщень цією ж датою, а тому зобовязання щодо документального оформлення прийняття приміщень у відповідача за первісним позовом виникло 23 серпня 2017 року, а не 18 серпня 2017 року, як зазначено в акті приймання передачі, надісланого ПВНЗ ХГУ "Народна українська академія" 16.08.2017 року на адресу ТОВ "ХПІ".

Крім того, в акті прийомупередачі, надісланого ПВНЗ ХГУ "Народна українська академія" 16.08.2017 року на адресу ТОВ "ХПІ", вказано площу та конфігурацію приміщень, яка існувала та зафіксована у Технічному паспорті, натомість у подальшому в процесі експлуатації приміщень орендарем вказані показники були змінені, що виключає можливість підписання вказаного акту із вказанням тих приміщень, технічні характеристики яких (площа) були змінені.

В звязку з викладеним позовні вимоги в частині зобовязання прийняти приміщення шляхом підписання акту приймання-передачі майна саме від 16 серпня 2017 року задоволенню не підлягають.

Натомість, зустрічні позовні вимоги за позовом товариства з обмеженою відповідальністю "Харківський проектний інститут" до вищого навчального закладу Харківський гуманітарний університет "Народна українська академія" про зобов'язання вищого навчального закладу Харківський гуманітарний університет "Народна українська академія" усунути недоліки приміщень 2-го поверху будівлі літ. "А-5" по вул. Лермонтовській, 27 в м. Харкові, шляхом приведення приміщень 2-го поверху будівлі літ. "А-5" по вул. Лермотовській, 27 в м. Харкові 1, 12, 13, 14, 15, 16, 20, 22, 22-а, 22б, 22в, 24, 25, 26 за конфігурацією та площею до стану відповідно до умов Технічного паспорту № 79552 та Свідоцтва на право власності CAE № 511610 від 11.10.2011 року, зобов'язання вищого навчального закладу Харківський гуманітарний університет "Народна українська академія" усунути недоліки в приміщеннях З а та 11 на 2-му поверсі будівлі літ. "А-5" по вул. Лермонтовська, 27 в м. Харкові шляхом повернення опалювального устаткування (електричних котлів) задоволенню не підлягають як необґрунтовані та не підтверджені належними, достовірними та допустимими доказами.

Відповідно до положень статті 129 ГПК України, витрати зі сплати судового збору за подачу первісного позову покладаються на відповідача за первісним позовом, натомість судовий збір за результатами розгляду зустрічного позову залишається за позивачем за зустрічним позовом.

Керуючись статтями 2, 73-74, 76-79, 80, 86, 129, 180, 237-241 Господарського процесуального кодексу України, суд

ВИРІШИВ:

1. Первісний позов задовольнити частково.

2. Зобов'язати Товариство з обмеженою відповідальністю "Харківський проектний інститут" прийняти від приватного вищого навчального закладу Харківський гуманітарний університет "Народна українська академія" нежитлові приміщення 2 поверху, а також скляний перехід загальною площею 1052,54 кв.м в корпусі позначеному літ. "А-5", розташовані за адресою: м. Харків, вул. Лермонтовська, 27.

3. Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю "Харківський проектний інститут" на користь приватного вищого навчального закладу Харківський гуманітарний університет "Народна українська академія" витрати зі сплати судового збору за подачу первісного позову у розмірі 1762,00 грн.

4. Видати накази після набрання рішенням законної сили.

5. У задоволенні зустрічного позову Товариства з обмеженою відповідальністю "Харківський проектний інститут» до Приватного вищого навчального закладу Харківський гуманітарний університет "Народна українська академія" про зобов'язання вчинити певні дії відмовити повністю.

Рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду (ст. 241 ГПК України).

Відповідно до ст.ст. 256, 257 Господарського процесуального кодексу України, рішення може бути оскаржене безпосередньо до Східного апеляційного господарського суду протягом двадцяти днів з дня складання повного рішення.

Повне рішення складено 26.11.2018 р.

Суддя ОСОБА_7