ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ХАРКІВСЬКОЇ ОБЛАСТІ
________________________________________________________________________
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"19" листопада 2018 р.м. ХарківСправа № 922/2279/18

Господарський суд Харківської області у складі:

судді Калініченко Н.В.

секретар судового засідання Івахненко І.Г.

за участю представників:

позивача: Слепченка А.С., довіреність від 18.12.2017 р.

третьої особи: Івченка Д.Ю., довіреність від 31.05.2018 р.

відповідача: не з'явився

розглянувши в порядку загального позовного провадження справу за позовом приватного комунального підприємства "Житлова управляюча компанія" Лозівської міської ради Харківської області, м. Лозова, третя особа, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні позивача, Лозівська міська рада Харківської області, м. Лозова, до фізичної особи-підприємця Хребто Олександра Сергійовича, м. Лозова, про дострокове розірвання договору оренди нежитлового приміщення

здійснюється фіксування судового процесу технічними засобами - програмно апаратним комплексом "Діловодство суду", серійний номер диска CD-R 922/2279/18

ВСТАНОВИВ:

Позивач, комунальне підприємство "Житлова управляюча компанія" Лозівської міської ради Харківської області, звернувся до господарського суду Харківської області з позовною заявою до відповідача, фізичної особи-підприємця Хребто Олександра Сергійовича, про розірвання договору оренди нежитлового приміщення (будівлі) № 33/17 від 26 квітня 2017 року, що укладений між позивачем та відповідачем. Також позивач просить суд покласти на відповідача судові витрати.

Ухвалою господарського суду Харківської області від 20 серпня 2018 року позовну заяву комунального підприємства "Житлова управляюча компанія" Лозівської міської ради Харківської області залишено без руху через недотримання вимог ст. 162, 164 ГПК України. Ухвалою господарського суду Харківської області від 03 вересня 2018 року прийнято позовну заяву до розгляду, відкрито провадження у справі за правилами загального позовного провадження та призначено підготовче засідання на 24 вересня 2018 року. Протокольними ухвалами суду від 24 вересня 2018 року судом встановлено позивачеві строк до 04 жовтня 2018 року на надання до суду додаткових пояснень щодо залучення третьої особи, на підставі п. 5 ст. 161, ст. 232 ГПК України; відкладено підготовче засідання до 09 жовтня 2018 року, на підставі ст.ст. 177, 182, п. 3 ч. 2 ст. 183 ГПК України. Протокольними ухвалами суду від 09 жовтня 2018 року судом долучено до матеріалів справи відзив на позовну заяву та пояснення позивача щодо залучення третьої особи, на підставі ст.ст. 42, 169, 170, 232 ГПК України; встановлено позивачеві строк до 11 жовтня 2018 року на подання відповіді на відзив, відповідачеві - до 22 жовтня 2018 року для надання заперечень. Ухвалою суду від 09 жовтня 2018 року задоволено клопотання Комунального підприємства "Житлова управляюча компанія" Лозівської міської ради Харківської області, в порядку ст. 50 ГПК України, та залучено Лозівську міську раду Харківської області до участі у справі в якості третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору, на стороні позивача; в порядку ст. 168 ГПК України залученій третій особі встановлено строк на подання пояснень до 22 жовтня 2018 р. (включно). Протокольною ухвалою суду від 09 жовтня 2018 року відкладено підготовче засідання до 22 жовтня 2018 року, на підставі ст.ст.177, 182, п. 2, 3 ч. 2 ст. 183 ГПК України. Протокольними ухвалами суду від 22 жовтня 2018 року судом долучено до матеріалів справи відповідь на відзив та пояснення третьої особи, на підставі ст.ст. 42, 166, 168, 169, 170, 232 ГПК України; закрито підготовче провадження та призначено справу до судового розгляду по суті на 01 листопада 2018 року, на підставі п. 3 ч. 2 ст. 185 ГПК України. 01 листопада 2018 року судолм розпочато розгляд справи по суті та оголошено перерву по розгляду даної до 19 листопада 2018 року, на підставі ч. 2 ст. 216 ГПК України. 19 листопада 2018 року розгляд справи, відповідно ч. 6 ст. 216 ГПК України, продовжено зі стадії, на якій було оголошено перерву. В призначене судове засідання 19 листопада 2018 року з'явились представники позивача та третьої особи. Відповідач свого уповноваженого представника в дане судове засідання не направив, про час, дату та місце розгляду справи повідомлений належним чином, що підтверджується наявним в матеріалах справи Витягом з відстеження пересилання поштових відправлень. Судом перевірено адресу відповідача: згідно Витягу з Єдиного державного реєстру юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань, місцезнаходження відповідача - АДРЕСА_1, саме на цю адресу судом надсилались процесуальні документи, а позивачем - копія позовної заяви з доданими до неї документами. Відповідно до вимог ч. 1 та ч. 4 ст. 10 Закону України "Про державну реєстрацію юридичних осіб, фізичних осіб - підприємців та громадських формувань", якщо відомості, які підлягають внесенню до Єдиного держаного реєстру, були внесені до нього, то такі відомості вважаються достовірними і можуть бути використані в спорі з третьою особою, доки до них не внесено відповідних змін.

Під час розгляду справи по суті позивачем та третьою особою позовні вимоги підтримано в повному обсязі.

Розглянувши матеріали справи, заслухавши вступне слово представника позивача та третьої особи, з'ясувавши обставини справи та дослідивши подані суду докази, перевіривши відповідність доводів позивача фактичним обставинам справи, судом встановлено наступне.

26 квітня 2017 року між позивачем (орендодавець) та відповідачем (орендар) було укладено договір № 33/17 оренди нежитлового приміщення (будівлі). Відповідно до п.п. 1.1, 1.2 договору, орендар передає, а орендар приймає в строкове платне користування нежитлову будівлю (приміщення), яка належить до комунальної власності територіальної громади м. Лозова, загальною площею 36,20 кв.м., розташоване за адресою: м. Лозова, вул. Покровська, буд. 2, кінм. 42 та знаходиться на балансі Комунального Підприємства "Житлова управляюча компанія" Лозівської міської ради Харківської області. Орендар вступає у строкове платне користування приміщення у термін, указаний в договорі (п. 2.1 договору). Вартість об'єкту оренди визначається згідно з висновком про вартість (актом оцінки) на "03" лютого 2017 р. і становить за незалежною оцінкою 72 876 грн. Орендна плата визначається на підставі Методики розрахунку орендної плати за майно та пропорції її розподілу, затвердженої рішенням Лозівської міської ради від 20 вересня 2013 року № 1002 (Методика) або за результатами конкурсу на право оренди і становить без ПДВ за базовий місяць розрахунку квітня 2017 р. 303,65 грн. Ставка орендної плати складає 5%. Нарахування орендної плати починається з дати підписання акту приймання передачі. Орендна плата за кожний наступний місяць визначається шляхом коригування орендної плати за попередній місяць на індекс інфляції за наступний місяць, відповідно до чинного законодавства. Орендна плата за орендоване приміщення (будівлю) сплачується орендарем щомісяця протягом 15 календарних днів після надання рахунку та акту виконаних робіт (п.п. 3.1, 3.2, 3.3, 3.4, 3.5 договору). Орендар зобов'язується, зокрема, використовувати орендоване приміщення (будівлю) відповідно до призначення та умов цього договору. Своєчасно і в повному обсязі сплачувати орендну плату. Протягом місяця після укладення цього договору застрахувати орендоване приміщення не менше, ніж на його вартість за висновком про вартість (актом оцінки) на користь орендодавця у порядку, визначеному законодавством, і надати орендодавцю копії страхового полісу і платіжного доручення. Постійно поновлювати договір страхування таким чином, щоб увесь строк оренди приміщення було застраховане. Своєчасно здійснювати за власний рахунок поточний та інші види ремонтів приміщення (будівлі). Ця умова не розглядається як дозвіл на здійснення поліпшення і не тягне за собою зобов'язання орендодавця щодо компенсації вартості поліпшень. У разі, якщо орендар подає заяву на погодження орендодавцем здійснення невід'ємних поліпшень приміщення, він зобов'язаний надати експертний висновок на проектно-кошторисну документацію на здійснення невід'ємних поліпшень. Забезпечити збереження приміщення, запобігати його погіршенню і псуванню, тримати приміщення в порядку, передбаченому санітарними нормами та правилами пожежної безпеки, підтримувати в належному стані, здійснювати заходи протипожежної безпеки. Нести відповідальність за дотримання правил експлуатації інженерних мереж, пожежної безпеки і санітарії в приміщеннях згідно із законодавством (п.п. 4.6, 4.7, 4.10, 4.11, 4.12, 4.16 договору). Відповідно до п.п. 8.1, 8.4 договору, цей договір укладено строком на 2 роки 11 місяців, набуває чинності з моменту його підписання та діє до 11 березня 2020 року включно. У відповідності до ч. 3 ст. 631 ЦК України сторони домовилися, що умови договору розповсюджуються правовідносин, які виникли між ними з 11 квітня 2017 року. За ініціативою однієї із сторін цей договір може бути розірвано у разі згоди другої сторони договору або за рішенням суду у випадках, передбачених чинним законодавством та цим договором.

16.05.2018 о 20 годині 00 хвилин на аварійну диспетчерську службу КП "ЖУК" Лозівської міської ради надійшло повідомлення про задимлення першого поверху громадської будівлі за адресою: Харківська область, м. Лозова, вул. Покровська, буд. 2. За результатами проведених робіт з ліквідації аварійної ситуації електричне живлення будівлі було відновлено та встановлено, що ділянка електричної мережі, на якій сталося задимлення та оплавлення - відноситься до приміщення (кімнати) № 42. З метою виявлення причин виникнення аварійної ситуації підприємством було здійснено замір опору електричної ділянки, що підключена до приміщення (кімнати) № 42, за результатами якого встановлено перевищення дозволеного допустимого нормоспоживання електроенергії, а опір даної електричної мережі перевищував допустиму потужність на дане приміщення (кімнати) № 42.

За даним фактом 17.05.2018 року КП "ЖУК" Лозівської міської ради було направлено Хребто О.С. лист № 1495/1, яким підприємство повідомило його про ситуацію, що виникла та просило вжити заходів щодо виявлення підстав виникнення такої ситуації та усунення її наслідків (проведення поточного ремонту інженерних приміщення). В матеріалах справи відсутні докази вжиття відповідачем заходів з реагування та таке звернення позивача. Позивач стверджує, що відповіді на лист він не отримував, відповідач заходів щодо виявлення підстав виникнення аварійної ситуації з пожежної безпеки - не вжив.

ФО П Хребто О.С. було здійснено самовільне підключення до загальнобудинкових мереж електропостачання без відповідного погодження з підприємством (балансоутримувачем). Дане підключення могло призвести до аварії, пожежі, могло загрожувати життю інших орендарів та відвідувачів приміщення. Працівниками КП "ЖУК" Лозівської міської ради були вжиті заходи щодо від'єднання самовільного підключення, що підтверджує наявний в матеріалах справи акт від 24 травня 2018 року та фотофіксація даного факту.

Посилаючись на вказані порушення з боку відповідача, наказом директора КП "ЖУК" Лозівської міської ради № 37 від 31 травня 2018 року була створена комісія проведення контролю стану, напрямків та ефективності використання переданого в оренду ФОП Хребто О.С. нежитлового приміщення (будівлі), що знаходиться за адресою: Харківська обл., м. Лозова, вул. Покровська, буд. 2, кімн. 42, що знаходиться на балансі КП "ЖУК" Лозівської міської ради, та виконання ним умов договору оренди нежитлового приміщення (будівлі). Комісії було доручено в термін до 30.06.2018 року провести перевірку вказаного вище нежитлового приміщення. За результатами зазначеної перевірки було складено Акт перевірки нежитлового приміщення (будівлі) від 18.06.2018 року, в якому зафіксовано, що на момент проведення перевірки в орендованих приміщеннях виявлено порушення Правил пожежної безпеки, а саме: відсутність засобів пожежогасіння, зокрема вогнегасники, відсутність журналів інструктажів з охорони праці та пожежної безпеки працівників. ФОП Хребто О.С. було роз'яснено щодо необхідності проведення огляду інженерних мереж у зв'язку з виникненням аварійної ситуації та повторно рекомендовано звернутись до КП "ЖУК" Лозівської міської ради. Орендарем було зазначено, що ним особисто було проведено огляд приміщення 16.05.2018 року о 17 годині 30 хвилин. ФОП Хребто О.С. також підтвердив, що у нього відсутні засоби для забезпечення пожежної безпеки в цілому, хоча пообіцяв вирішити це питання у найкоротші строки. Також було виявлено 4 розетки без підрозетників; одну розетку, яка була зі слів орендаря працююча, підрозетник якої не закріплений та на якому помітні візуальні сліди горіння; 5 розеток без підрозетників, що незаізольовані, одна з яких працююча та незакріплена. ФОП Хребто О.С. було повторно повідомлено щодо необхідності приведення використання ним приміщення відповідно до вимог діючого законодавства, правил пожежної безпеки, санітарних правил тощо. Як зазначає позивач та не спростовує відповідач, відповідні вимоги відповідачем виконані не були, орендоване приміщення не було приведено у відповідність до вимог правил пожежної безпеки.

Посилаючись на виконання відповідачем свого обов'язку щодо забезпечення дотримання правил пожежної безпеки під час використання орендованого приміщення, позивач просить суд розірвати укладений між ними договір. Окрім того, позивач, як на підставу для розірвання договору, посилається на порушення відповідачем строків здійснення орендної плати та нездійснення страхування орендованого приміщення.

Надаючи правову кваліфікацію викладеним вище обставинам, суд виходить з наведеного нижче.

Відповідно до частини 1 статті 651 ЦК України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Згідно з частиною 2 статті 651 ЦК України договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

Частиною 1 статті 10 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" (в чинній редакції) істотними умовами договору оренди є: об'єкт оренди (склад і вартість майна з урахуванням її індексації); термін, на який укладається договір оренди; орендна плата з урахуванням її індексації; порядок використання амортизаційних відрахувань, якщо їх нарахування передбачено законодавством; відновлення орендованого майна та умови його повернення; виконання зобов'язань; забезпечення виконання зобов'язань - неустойка (штраф, пеня), порука, завдаток, гарантія тощо; порядок здійснення орендодавцем контролю за станом об'єкта оренди; відповідальність сторін; страхування орендарем взятого ним в оренду майна; обов'язки сторін щодо забезпечення пожежної безпеки орендованого майна.

Отже, оскільки законодавець визначає однією із істотних умов договору оренди комунального майна стан цього майна та обов'язки по забезпеченню пожежної безпеки орендованого майна протягом строку оренди, то інтерес орендодавця полягає не тільки в отриманні орендної плати тощо за договором оренди, а й у збереженні орендованого майна у належному - придатному до нормального використання (експлуатації) стані, протипожежній безпеці майна. Порушення цього інтересу має наслідком завдання шкоди, через що друга сторона (орендодавець) значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору оренди комунального майна.

Як встановлено судом, в пунктах 4.12 та 4.16 договору сторони погодили серед обов'язків орендаря (відповідача) забезпечення збереження приміщення, запобігання його пошкодженню, тримання приміщення в порядку, передбаченому правилами пожежної безпеки та здійснення заходів протипожежної безпеки, відповідальність за дотримання правил експлуатації інженерних мереж, пожежної безпеки.

Матеріали справи свідчать, що відповідач не забезпечив дотримання правил пожежної безпеки в орендованому приміщенні, а саме: за період оренди нежитлового приміщення (кімнати) № 42 відповідачем не було вжито заходів пожежної безпеки в цілому, що було ним особисто підтверджено та зафіксовано в Акті перевірки нежитлового приміщення (будівлі) від 18.06.2018 року; у приміщенні відсутні засоби пожежогасіння, що є порушенням п. 3.6. розділу 5 Правил пожежної безпеки; у приміщенні не обладнана система протипожежного захисту відповідно до ДБН В.2.5-56:2014 "Системи протипожежного захисту". Вказане вище є порушенням п.1.2, розділу 5 Правил пожежної безпеки; у приміщенні наявні незаізольовані розетки, що є порушенням п. 1.18 розділу 4 Правил пожежної безпеки; у приміщенні наявні сліди плавлення (горіння на розетках), що є порушенням п. 1.18. розділу 4 Правил пожежної безпеки; відсутні журнали інструктажів працівників з питань пожежної безпеки, інструкції про заходи пожежної безпеки, тощо, що є порушенням п. 4 розділу 2 Правил пожежної безпеки. Пунктом 4 розділу 1 Правил пожежної безпеки передбачено, що пожежна безпека повинна забезпечуватися шляхом проведення організаційних заходів та технічних засобів, спрямованих на запобігання пожежам, забезпечення безпеки людей, зниження можливих майнових втрат i зменшення негативних екологічних наслідків у разі їх виникнення, створення умов для успішного гасіння пожеж.

В матеріалах справи відсутні докази виконання відповідачем вказаних вище вимог. Факт їх невиконання відповідачем не заперечується та не спростовується. Отже, в матеріалах справи наявні докази, що свідчать про наявності вказаних порушень та які не спростовані відповідачем.

За таких обставини, суд констатує порушення відповідачем погодженого сторонами в договорі зобов'язання щодо забезпечення відповідачем збереження приміщення, запобігання його погіршенню і псуванню, тримання приміщення в порядку, передбаченому санітарними нормами та правилами пожежної безпеки, підтримуння в належному стані, здійснення заходів протипожежної безпеки, а отже й про наявність правових підстав для розірвання договору оренди за рішенням суду.

У зв'язку із викладеним суд погоджується із обґрунтованим висновком позивача щодо істотного порушення орендарем (відповідачем) умов договору оренди через порушення ним умов пунктів 4.12 та 4.16 договору та наявності підстав для його розірвання згідно з пунктом 8.4 Договору на підставі частини 2 статті 651 ЦК України.

Посилання відповідача на те, що в договорі оренди сторони не визначили які саме обов'язки із забезпечення протипожежної безпеки повинен здійснювати позивач, а які відповідач, а отже розірвання договору за порушення протипожежної безпеки є неможливим - позбавлені правового підґрунтя. Адже зміст договору не свідчить про покладення на відповідача вибіркового переліку заходів, які він повинен здійснювати для забезпечення протипожежної безпеки. Такий зміст договору не суперечить вимогам Правил пожежної безпеки щодо визначення обов'язків сторін договору оренди по забезпеченню пожежної безпеки, адже є способом визначення таких обов'язків (зокрема, шляхом покладення їх в повному обсязі на орендаря).

Відповідно до положень п. 23 Рішення Європейського суду з прав людини у справі "Проніна проти України" (Заява № 63566/00) від 18 липня 2006 року "Суд нагадує, що п. 1 статті 6 Конвенції ( 995_004 )зобов'язує суди давати обґрунтування своїх рішень, але це не може сприйматись як вимога надавати детальну відповідь на кожен аргумент. Межі цього обов'язку можуть бути різними в залежності від характеру рішення. Крім того, необхідно брати до уваги, між іншим, різноманітність аргументів, які сторона може представити в суд, та відмінності, які існують у державах-учасницях, з огляду на положення законодавства, традиції, юридичні висновки, викладення та формулювання рішень. Таким чином, питання, чи виконав суд свій обов'язок щодо подання обґрунтування, що випливає зі статті 6 Конвенції, може бути визначено тільки у світлі конкретних обставин справи (див. "Руїз Торія проти Іспанії" (Ruiz Toriya v. Spaine), рішення від 09.12.94 р., Серія A, N 303-A, параграф 29) ".

Оскільки суд дійшов висновку про наявність підстав для розірвання спірного договору внаслідок істотного порушення відповідачем умов договору оренди через порушення ним умов пунктів 4.12 та 4.16 договору та на підставі частини 2 статті 651 ЦК України, суд вважає за недоречне надавати оцінку іншим заявленим позивачем підставам для розірвання договору та запереченням відповідача на такі підстави.

Відповідно до вимог ст. 129 Господарського процесуального кодексу України судовий збір покладається на відповідача у повному розмірі - в сумі 1762,00 грн.

На підставі викладеного та керуючись ст.ст. 1-5, 10, 11, 12, 20, 41-46, 50, 73-80, 86, 123, 129, 194, 195, 196, 201, 207, 208-210, 216-220, 232, 233, 236-238, 240, 241 Господарського процесуального кодексу України, суд, -

ВИРІШИВ:

Позов задовольнити повністю.

Розірвати договір оренди нежитлового приміщення (будівлі) № 33/17 від 26 квітня 2017 року, укладений між комунальним підприємством "Житлова управляюча компанія" Лозівської міської ради Харківської області () та фізичною особою-підприємцем Хребто Олександром Сергійовичем (ІПН НОМЕР_1).

Стягнути з фізичної особи-підприємця Хребто Олександра Сергійовича (АДРЕСА_1, ІПН НОМЕР_1) на користь комунального підприємства "Житлова управляюча компанія" Лозівської міської ради Харківської області (64604, Харківської області, м. Лозова, мікрорайон 1, буд. 17, ) 1 762,00 грн. судового збору.

Видати наказ після набрання рішенням законної сили.

Рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Рішення може бути оскаржене безпосередньо до апеляційного господарського суду, у межах апеляційного округу протягом двадцяти днів з дня складання повного тексту рішення відповідно до ст.ст. 256, 257 ГПК України та з урахуванням п. 17.5 Перехідних положень Кодексу.

Повне рішення складено 29.11.2018 р.

Суддя Н.В. Калініченко

Учасники справи можуть одержати інформацію по справі зі сторінки на офіційному веб-порталі судової влади України в мережі Інтернет за веб-адресою http://court.gov.ua/.