10 вересня 2018 року
Справа № 920/739/17
Верховний Суд у складі палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду:
Дроботової Т. Б. - головуючого,
суддів: Берднік І. С., Краснова Є. В., Кушніра І. В., Мачульського Г. М., Міщенка І. С., Пількова К. М., Сухового В. Г., Чумака Ю. Я.,
розглянувши матеріали касаційної скарги Приватного підприємства "Карла Маркса-2"
на постанову Харківського апеляційного господарського суду від 19.12.2017 у справі
за позовом Приватного підприємства "Карла Маркса-2"
до Головного управління Держгеокадастру у Сумській області
про поновлення договору оренди,
Позовні вимоги обґрунтовано тим, що відповідно до статті 33 Закону України "Про оренду землі", зокрема частини 6 цієї норми, після закінчення строку укладеного між Путивльською районною державною адміністрацією і ПП "Карла Маркса-2" договору оренди від 24.03.2010, позивач отримав право на поновлення цього договору. Так, ПП "Карла Маркса-2" наголосило, що належним чином виконувало зобов'язання за договором, на виконання вимог пункту 8 договору направило Головному управлінню Держгеокадастру у Сумській області лист-повідомлення від 31.01.2017 із проектом додаткової угоди, відповіді на який не отримало, продовжує користуватися земельною ділянкою і не погоджується із листами-повідомленнями відповідача щодо неможливості поновлення договору оренди землі, тому звернулося до суду.
Головне управління Держгеокадастру у Сумській області, не погоджуючись із позовними вимогами, просило відмовити в їх задоволенні, акцентуючи, що у листі-повідомленні від 16.03.2017 ПП "Карла Маркса-2" поінформовано про прийняте рішення № 28-18-0.6-3929/2-17 щодо заперечення у поновленні договору оренди від 24.03.2010. Крім того, відповідач зазначив, що за змістом додаткової угоди у редакції, запропонованій позивачем, змінено вимоги стосовно строку повідомлення про намір поновлення договору, визначено орендну плату в розмірі 8 % від нормативної грошової оцінки землі, а також наведено розмір нормативної грошової оцінки землі, який нічим не підтверджено, тобто змінено умови договору, що унеможливлює його поновлення на тих самих умовах і на той самий строк у порядку статті 33 Закону України "Про оренду землі".
Як убачається із матеріалів справи та установлено судами, 24.03.2010 між Путивльською районною державною адміністрацією (орендодавець) і ПП "Карла Маркса-2" (орендар) укладено договір оренди, за умовами пунктів 1, 2 якого орендодавець надає, а орендар приймає у строкове платне користування за рахунок земель державної власності земельну ділянку сільськогосподарського призначення для ведення товарного сільськогосподарського виробництва загальною площею 31,3960 га, у тому числі 31,3960 га ріллі, розташовану за адресою: Сумська область, Путивльський район, В'язенська сільська рада.
Відповідно до пункту 41 договору оренди він набирає чинності після його підписання сторонами та державної реєстрації.
Отже, строк дії договору встановлено до 01.04.2017.
Відповідно до пункту 8 договору його укладено строком на 7 (сім) років. Після закінчення строку дії договору орендар має право на поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 30 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.
Так, суди установили, що ПП "Карла Маркса-2" направило на адресу Головного управління Держгеокадастру у Сумській області лист-повідомлення від 31.01.2017 № 60 про надання згоди на пролонгацію договору оренди землі на той самий строк на умовах додаткової угоди, копію якої додано до цього листа-повідомлення.
Суди установили, що лист-повідомлення ПП "Карла-Маркса-2" від 31.01.2017 № 60 отримано Головним управлінням Держгеокадастру в Сумській області 17.02.2017, що підтверджується відбитком штемпеля про реєстрацію вхідної кореспонденції (вхідний реєстраційний № 2035).
Суд першої інстанції установив, що ПП "Карла Маркса-2" більше ніж за 30 днів до закінчення строку дії договору оренди землі направило до Головного управління Держгеокадастру в Сумській області лист-повідомлення про поновлення цього договору разом із проектом відповідної додаткової угоди, а також інші документи. Таким чином, орендар земельної ділянки належним чином виконав свій обов'язок щодо повідомлення орендодавця не пізніше ніж за 30 днів до закінчення строку дії договору про намір його поновити, як це передбачено умовами договору оренди від 24.03.2010 та не суперечить положенням частини 2 статті 33 Закону України "Про оренду землі".
За змістом частини 5 статті 33 Закону України "Про оренду землі" орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.
Натомість, як установлено судом першої інстанції та залишено поза увагою судом апеляційної інстанції, лист-повідомлення від 16.03.2017 № 28-18-0.6-3929/2-17 про відмову позивачеві у поновленні договору оренди землі Головне управління Держгеокадастру у Сумській області направило лише 21.03.2017 (згідно з копією поштового чека про відправлення).
Отже, суд першої інстанції установив факт порушення відповідачем місячного терміну для повідомлення орендареві про прийняте рішення, що, у свою чергу, дало позивачеві підстави розраховувати на можливість поновлення договору оренди землі в силу закону, а саме частини 6 статті 33 Закону України "Про оренду землі".
Таким чином, у разі встановлення обставин дотримання орендарем процедури і строків звернення до орендодавця із повідомленням про намір поновити договір оренди землі та невиконання орендодавцем установленого частиною 5 статті 33 Закону України "Про оренду землі" обов'язку у місячний термін розглянути надісланий орендарем лист-повідомлення поведінку орендодавця не можна визнати добросовісною.
За умов належного виконання орендарем обов'язків за договором, своєчасного звернення до орендодавця із листом-повідомленням про поновлення договору з наданням проекту додаткової угоди орендодавець порушив право позивача на встановлений законом порядок розгляду питання про поновлення договору оренди на новий строк, а отже і на укладення додаткової угоди до договору.
При цьому, як убачається зі змісту листа-повідомлення від 16.03.2017 № 28-18-0.6-3909/2-17, відповідач поінформував, що не вважає за можливе поновити договір оренди через відсутність, зокрема, витягу із технічної документації з нормативно-грошової оцінки землі.
Водночас Закон України "Про оренду землі" не передбачає надання орендарем в обов'язковому порядку інших додаткових документів до листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі, крім проекту додаткової угоди.
Як убачається зі змісту договору, розмір орендної плати визначено сторонами у межах законодавства, а зміна такого розміру за відсутності погодження між сторонами може бути окремою підставою для звернення до суду. При цьому лист-повідомлення Головного управління Держгеокадастру у Сумській області від 16.03.2017 № 28-18-0.6-3909/2-17 не містить заперечень щодо визначеного у договорі розміру орендної плати або застережень про незгоду із будь-якими істотними умовами договору.
Отже, зміна нормативної грошової оцінки земель є підставою для перегляду розміру орендної плати в процесі узгодження з орендарем усіх істотних умов договору, а не підставою для відмови у поновленні договору оренди саме через ненадання витягу із технічної документації з нормативної грошової оцінки землі, тобто у листі-повідомленні відповідач неправомірно послався на необхідність надання додаткових документів, не наводячи при цьому конкретних підстав для відмови у поновленні договору оренди земельної ділянки.
Верховний Суд наголошує на неприпустимості порушення орендодавцем земельної ділянки, яка перебуває у державній власності, вимог частини 5 статті 33 Закону України "Про оренду землі", а саме недотримання строку розгляду листа-повідомлення орендаря про поновлення договору оренди землі та надання в межах цього строку відповіді, а також акцентує неприпустимість обґрунтування орендодавцем відмови у поновленні договору оренди невиконанням орендарем умов, не передбачених законодавством як обов'язкові для поновлення договору оренди.
Оскільки порушення вимог, наведених у статті 33 Закону України "Про оренду землі", стосовно строку розгляду орендодавцем земельної ділянки листа-повідомлення орендаря про поновлення договору оренди землі та надання у необхідних випадках обґрунтованих заперечень може мати місце у роботі територіальних органів Державної служби України з питань геодезії, картографії та кадастру (Держгеокадастр) як орендодавців земельних ділянок, що перебувають у державній власності, цю окрему ухвалу слід направити також Держгеокадастру.
Керуючись статтями 234, 246 Господарського процесуального кодексу України, Верховний Суд
1. Повідомити Державну службу України з питань геодезії, картографії та кадастру і Головне управління Держгеокадастру у Сумській області про встановлені під час розгляду справи № 920/739/17 порушення вимог законодавства стосовно строку розгляду орендодавцем земельної ділянки, яка перебуває у державній власності, листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі та надання у необхідних випадках аргументованих заперечень, які грунтуються на вимогах закону, для усунення цих порушень та недопущення їх у подальшому.
2. Про вжиті заходи повідомити Верховний Суд не пізніше одного місяця після надходження окремої ухвали.
Окрема ухвала набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною і оскарженню не підлягає.
Головуючий Т. Б. Дроботова
Судді І. С. Берднік