ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ЛЬВІВСЬКОЇ ОБЛАСТІ
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

05.11.2018 Справа №914/1129/18

місто Львів

За позовом: заступника керівника Дрогобицької місцевої прокуратури Львівської області (надалі - Прокурор),
до відповідача 1:Дрогобицької міської ради (надалі - Рада),
до відповідача 2:фізичної особи - підприємця Савки Ірини Миколаївни (надалі - Підприємець),
до відповідача 3:Виконавчого комітету Дрогобицької міської ради (надалі - Виконавчий комітет),
предмет позову: - визнати недійсним та скасувати пункт 1 рішення Дрогобицької міської ради №504 від 15.12.2016 "Про затвердження Програми приватизації комунального майна Дрогобицької міської ради" в частині включення до переліку об'єкта, що підлягає приватизації шляхом викупу, нежитлового приміщення площею 234,3 м2 літ. 113 на АДРЕСА_1; - визнати недійсним та скасувати пункт 1 рішення Дрогобицької міської ради №452 від 24.11.2016 "Про включення в перелік об'єктів, що підлягають приватизації шляхом викупу" в частині включення до переліку об'єкта, що підлягає приватизації шляхом викупу нежитлового приміщення площею 234,3 м2 літ 113 на АДРЕСА_1; - визнати недійсним договір купівлі-продажу нежитлового приміщення шляхом викупу від 05.09.2017 загальною площею 234,2 м2 за адресою: АДРЕСА_1, приміщення літ. 113; - зобов'язати фізичну особу - підприємця Савку Ірину Миколаївну повернути нежитлове приміщення площею 234,3 м2, літ. 113, яке розташоване у АДРЕСА_1 у власність територіальної громади міста Дрогобича вартістю 335'059,00 грн. (ПДВ 67'011,80 грн.).
СуддяРим Т.Я.
Секретар судового засіданняКушта А.М.
Представники:
позивача:Леонтьєва Н.Т. - службове посвідчення №032118 від 11.02.2015,
відповідача 1:Чукла С.П. - довіреність №3-28/4880 від 02.07.2018,
відповідача 2:Волощук Б.І. - довіреність №б/н від 23.07.2018, Даньків О.В. - довіреність від 23.07.2018,
відповідача 3:Чукла С.П. - довіреність №3-28/24 від 02.01.2018.
Судові процедури.

На розгляд Господарського суду Львівської області подано позов Прокурора до Ради та Підприємця про

1) визнання недійсним та скасування пункту 1 рішення Дрогобицької міської ради №504 від 15.12.2016 "Про затвердження Програми приватизації комунального майна Дрогобицької міської ради" в частині включення до переліку об'єкта, що підлягає приватизації шляхом викупу, нежитлового приміщення площею 234,3 м2 літ. 113 на АДРЕСА_1;

2) визнання недійсним та скасування пункту 1 рішення Дрогобицької міської ради №452 від 24.11.2016 "Про включення в перелік об'єктів, що підлягають приватизації шляхом викупу" в частині включення до переліку об'єкта, що підлягає приватизації шляхом викупу нежитлового приміщення площею 234,3 м2 літ 113 на АДРЕСА_1;

3) визнання недійсним договору купівлі-продажу нежитлового приміщення шляхом викупу від 05.09.2017 загальною площею 234,2 м2 за адресою: АДРЕСА_1;

4) зобов'язання Підприємця повернути нежитлове приміщення площею 234,3 м2, літ. 113, яке розташоване у АДРЕСА_1 у власність територіальної громади міста Дрогобича вартістю 335'059,00 грн. (ПДВ 67'011,80 грн.).

Ухвалою суду від 25.06.2018 провадження у справі відкрито за правилами загального позовного провадження. Ухвалою від 12.09.2018 за клопотанням Прокурора до участі у справі залучено співвідповідачем Виконавчий комітет. В ході судового засідання 03.10.2018 представником Виконавчого комітету повідомлено, що його довіритель не бажає здійснювати розгляд справи спочатку.

Представником Підприємця заявлено про те, що спір в частині затвердження програми приватизації комунального майна та включення в перелік об'єктів того чи іншого майна свідчить про наявність публічно-правового спору. У зв'язку з цим просив залишити позов без розгляду.

В цій частині суд зазначає, що прийняття Радою відповідних рішень, які спрямовані на розпорядження майном територіальної громади, за своїм змістом є приватно-правовими. Адже такі рішення є складовою частиною реалізації територіальною громадою свого волевиявлення з укладення цивільно-правового договору. З огляду на зазначене суд вважає, що при вирішенні спору було дотримано предметної юридсдикції.

Як убачається з пояснень, поданих Прокурором 24.09.2018 (а.с. 201-202), позовні вимоги про визнання недійсним та скасування рішень Ради звернуто до Ради, про визнання недійсним договору - звернуто до Підприємця та Виконавчого комітету, про повернення майна - звернуто до Підприємця.

Ухвалою від 03.10.2018 судом відхилено клопотання відповідачів про залишення позову без розгляду, судом встановлено наявність підстав для представництва Прокурором інтересів держави в суді.

В ході проведення підготовчого засідання 14.08.2018 Підприємцем заявлено клопотання про виклик в судове засідання свідка - ОСОБА_9, який міг би засвідчити про перелік усіх робіт з поліпшення майна, які здійснювалися орендарем комінального майна - ОСОБА_12. Проте суд ухвалою від 14.08.2018, яка відображена в протоколі судового засідання (а.с. 163), відхилив подане клопотання з огляду на недотримання заявником вимог, визначених статтею 88 Господарського процесуального кодексу України в частині необхідності попереднього подання заяви свідка. Крім того, в силу частини 2 статті 87 Господарського процесуального кодексу України на підставі показань свідків не можуть встановлюватися обставини (факти), які відповідно до законодавства або звичаїв ділового обороту відображаються (обліковуються) у відповідних документах. Суд зазначає, що в ході здійснення підприємницької діяльності суб'єкт господарювання як правило відображає господарські операції у відповідних первинних документах (договорах, платіжних документах, інших облікових документах).

В підготовчому засіданні 14.08.2018 усіма учасниками справи заявлено про те, що завдання підготовчого провадження виконано, ними подано усі наявні в них докази та повідомлено про всі відомі їм обставини. Судом не виявлено з матеріалів справи, які іще заходи, визначені статтею 182 Господарського процесуального кодексу України, можна вчинити для належного виконання усіх завдань підготовчого провадження. Зазначене стало підставою для закриття підготовчого провадження та призначення справи до судового розгляду по суті.

Під час розгляду справи по суті до суду надійшов додатковий доказ від представника Підприємця (вх. №41743/18 від 01.11.2018). Прокурор заперечив проти долучення цього доказу до матеріалів справи.

Аргументи сторін.

Правова позиція позивача.

Позовні вимоги обґрунтовані тим, що Радою в порушення норм законодавства ухвалено рішення, на підставі яких Підприємець незаконно набув у власність комунальне майно. Зокрема,

1. Між Виконавчим комітетом та Підприємцем був укладений договір оренди нежитлових приміщень, будинків та споруд від 01.09.2016. Всупереч вимогам Закону України "Про оренду державного та комунального майна" на момент укладання договору оренди, оцінка вартості майна не проводилась.

2. Підприємцем не здійснювалося поліпшення орендованого майна, яке неможливо відокремити від об'єкта оренди без завдання йому шкоди в розмірі не менш як 25% ринкової вартості майна, за яким воно було передано в оренду, як цього вимагає законодавство про приватизацію. Незважаючи на це, рішеннями Ради об'єкт оренди включено до об'єктів, що підлягають приватизації шляхом викупу у 2017 році.

3. Згодом між Виконавчим комітетом та Підприємцем укладено договір купівлі-продажу нежитлового приміщення, що було об'єктом оренди. Такі незаконні дії Ради позбавили можливості збільшення надходжень до міського бюджету від приватизації комунального майна.

Отже, органом місцевого самоврядування проведено приватизацію комунального майна без застосування конкурентних способів приватизації та без права орендаря на викуп орендованого приміщення без проведення будь-яких покращень об'єкта оренди. Цим порушено вимоги статті 182 Закону України "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)".

Заперечення Ради.

Рада повністю заперечила проти позовних вимог з підстав, зазначених у відзиві (а.с. 108-113):

1. Ухвалені радою рішення відповідають вимогам, визначеним статтею 182 Закону України "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)".

2. Статтею 182 Закону України "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)" передбачено правила приватизації державного майна та прийняття державним органом приватизації рішення про приватизацію об'єктів групи А. Натомість особливості приватизації комунального майна регулюються відповідними програмами приватизації, що затверджуються рішеннями органів місцевого самоврядування.

3. Стаття 182 Закону України "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)" присвячена винятково приватизації майна державної власності та не стосується майна комунальної власності. Зазначена стаття закону структурно знаходиться в розділі IV - Продаж об'єктів приватизації на аукціоні, за конкурсом, однак особливості продажу об'єкта шляхом викупу регулюються розділом ІІІ - Продаж об'єкта малої приватизації шляхом викупу.

Заперечення Підприємця.

Відповідач 2 проти позову заперечив з таких підстав.

1. Прокурор не може бути позивачем у справі. Так, однією з позовних вимог є визнання недійсним договору купівлі-продажу нежитлового приміщення. Відповідно до пункту 5 постанови Пленуму Верховного суду України "Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними" вимога про визнання оспорюваного правочину недійсним та про застосування наслідків його недійсності може бути заявлена як однією зі сторін правочину, так і іншою заінтересованою особою, права та законні інтереси якої порушено вчиненням правочину. Таким чином, позовні вимоги щодо визнання недійсним договору може пред'явити Дрогобицька міська рада, а не прокурор.

2. Підприємець належно виконував свої обов'язки за договором оренди, зокрема, сплачував орендні платежі. За час оренди стан приміщення було поліпшено у зв'язку з його очищенням від великої кількості сміття та подальшого вивезення такого сміття, на що було затрачено значні кошти. Твердження прокурора про спричинення шкоди місцевому бюджету внаслідок приватизації оспорюваного приміщення не відповідають дійсності. Підстави для визнання недійсним договору купівлі-продажу нежитлового приміщення відсутні. Окрім того, правовими наслідками недійсності правочину є повернення кожною зі сторін зобов'язання у натурі всього одержаного на виконання правочину. Однак у позові не зазначено про повернення Підприємцю всіх затрачених на придбання об'єкта нерухомості коштів.

Заперечення Виконавчого комітету.

З огляду на те, що представником відповідача 3 виступає та ж особа, яка представляє інтереси відповідача 1, заперечення Виконавчого комітету є тотожними запереченням Ради.

Обставини справи.

Укладення та виконання договору оренди.

Підприємець звернулася до Ради із заявою від 15.07.2016 про надання підвального приміщення по АДРЕСА_1 площею 234,3 м2 (надалі - Підвальне приміщення) в оренду (а.с. 51).

Рішенням Ради ХІІ сесії сьомого скликання від 18.08.2016 №335 (надалі - Рішення №335) (а.с. 49-50) доручено Виконавчому комітету передати Підприємцю в оренду Підвального приміщення на строк з 01.09.2016 по 31.08.2017. На виконання цього рішення між Виконавчим комітетом та Підприємцем укладено договір оренди від 01.09.2016 (а.с. 55). Об'єкт оренди було передано орендарю на підставі акту приймання-передачі від 01.09.2016 (а.с. 56).

Підприємцем сплачено орендну плату на загальну суму 53'407,48 грн., про що представлено відповідні квитанції: №ПН4645 від 19.09.2016 на суму 4'620,16 грн. (а.с. 87); №ПН3047 від 19.10.2016 на суму 4'620,16 грн. (а.с. 87); №ПН3135 від 18.11.2016 на суму 4'620,16 грн. (а.с. 86); №ПН3567 від 16.12.2016 на суму 4'620,16 грн. (а.с. 86); №ПН3057 від 20.01.2017 на суму 4'661,63 грн. (а.с. 88); №б/н від 22.02.2017 на суму 4'712,24 грн. (а.с. 88); №ПН1728 від 23.03.2017 на суму 4'759,36 грн. (а.с. 89); №ПН1413 від 23.05.2017 на суму 4'888,64 грн. (а.с. 89); №ПН3026 від 23.06.2017 на суму 4'952,19 грн. (а.с. 90); №ПН1908 від 26.07.2017 на суму 5'031,43 грн. (а.с. 91); №ПН3440 від 05.09.2017 на суму 5'047,22 грн. (а.с. 91); №ПН1708 від 21.09.2017 на суму 874,13 грн. (а.с. 92).

Крім того, під час розгляду справи по суті Підприємцем подано додатковий доказ - квитанцію №ПН3593 від 19.04.2017 на суму 4'845,03 грн., якою сплачено орендну плату за квітень 2017 року.

Відповідно до статті 194 Господарського процесуального кодексу України завданням розгляду справи по суті є розгляд та вирішення спору на підставі зібраних у підготовчому засіданні провадженні матеріалів… Отже, чинний процесуальний кодекс не допускає зібрання (подання) доказів під час розгляду справи по суті. Саме стадія підготовчого провадження судового процесу призначена для зібрання доказів у справі (пункт 7 частини 2 статті 182 Господарського процесуального кодексу України). Потрібно звернути увагу на тому, що судом в ході підготовчого провадження зверталася увага на відсутність доказів оплати оренди за квітень 2017 року, проте представники Підприємця зазначили, що ними подано усі наявні в них докази у справі.

Матеріали справи не містять жодних доказів, які би підтвердили такі факти:

1) проведення оцінки Підвального приміщення при переданні його в оренду;

2) звернення підприємця про надання згоди на проведення покращень Підвального приміщення;

3) надання органом приватизації чи Радою згоди на проведення таких покращень;

4) проведення ремонту (невід'ємних покращень) Підвального приміщення та визначення вартості таких робіт.

Процес приватизації комунального майна.

Підприємець звернулася до Ради із заявою від 25.10.2016 про надання згоди на викуп орендованого приміщення.

Рішенням Ради XV сесії сьомого скликання від 24.11.2016 №452 (а.с. 57-58) орендоване приміщення включено до переліку об'єктів, що підлягають приватизації шляхом викупу (надалі - Рішення від 24.11.2016 №452). Рішенням Ради XVІ сесії сьомого скликання від 15.12.2016 №504 (а.с. 62) затверджено Програму приватизації комунального майна Ради (а.с. 63-65), яка діє до затвердження чергової програми приватизації (надалі - Рішення від 15.12.2016 №504). Пунктом 2 розділу 2 цієї програми передбачено приватизацію шляхом викупу в 2017 році Підвального приміщення.

Отже, зазначеними рішеннями орган місцевого самоврядування не лише розпорядився належним територіальній громаді майном (відчуження шляхом приватизації), а й визначив спосіб такого відчуження (приватизації) - викуп.

До суду представлено звіт про оцінку вартості майна Підвальних приміщень, який виконано приватним підприємством "Т.Е.Д." 10.02.2017. Згідно з цим звітом ринкова вартість досліджуваних приміщень становить 402'070,80 грн. (з ПДВ). Рішенням Ради XVІІІ сесії сьомого скликання від 02.03.2017 №622 (а.с. 60-61) затверджено експертну оцінку об'єкта оренди в розмірі 402'070,80 грн. (з ПДВ).

Між Виконавчим комітетом та Підприємцем укладено договір купівлі-продажу нежитлового приміщення шляхом викупу від 05.09.2017 (надалі - Договір) (а.с. 52-53). Цей договір посвідчено приватним нотаріусом Дрогобицького районного нотаріального округу Лаганяк Т.І. та зареєстровано в реєстрі за №235. Пунктом 1.1 Договору передбачено, що продавець зобов'язується передати у власність покупцю нежитлове приміщення за адресою: АДРЕСА_1, приміщення 113, що відповідно до опису об'єкта має загальну площу 234,3 м2, а покупець зобов'язується прийняти об'єкт продажу і сплатити за нього ціну відповідно до умов, що визначені в цьому договорі. Об'єкт продажу було передано за актом прийому-передачі від 05.09.2017 (а.с. 54).

На виконання умов Договору фізичною особою - підприємцем Савкою Іриною Миколаївною перераховано Виконавчому комітету Ради 402'070,80 грн., про що свідчить долучена до матеріалів справи копія квитанції №6 від 01.09.2017 (а.с. 93).

Право власності на об'єкт було зареєстровано в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, про що представлено відповідну інформаційну довідку (а.с. 68).

Підприємцем надано довідку комунального підприємства "Комбінат міського господарства" від 02.08.2018 №549 (а.с. 144), з якої вбачається, що у жовтні 2017 року Підприємець зверталася до комунального підприємства з проханням вивезти побутове сміття з підвалу. Такий вивіз проводився впродовж жовтня-грудня 2017 року, було вивезено сміття об'ємом 10 м3, на суму 945,40 грн. Отже, зазначений доказ свідчить про те, що це сміття було вивезено після проведення приватизації шляхом викупу та укладення Договору.

Оцінка суду.

Підставою позову є неправомірне включення Радою спірного майна до об'єктів, які підлягають приватизації шляхом викупу. З огляду на це подальше його відчуження на таких умовах порушило визначений законом порядок приватизації об'єктів комунальної власності. Зазначене є підставою для визнання укладеного договору недійсним на підставі статті 215, частини 1 статті 203 Цивільного кодексу України.

Так, статтею 215 Цивільного кодексу України передбачено, що підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою-третьою, п'ятою та шостою статті 203 цього Кодексу. Відповідно до частини 1 статті 203 Цивільного кодексу України зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам.

Отже, для правильного вирішення спору суду необхідно проаналізувати

1) компетенцію органу місцевого самоврядування з розпорядження майном комунальної власності,

2) законність включення спірного приміщення до об'єктів, які підлягають приватизації шляхом викупу, а відтак -

3) зробити висновок про відповідність чи невідповідність укладеного договору купівлі-продажу встановленим законом вимогам.

Загальні принципи.

Відповідно до приписів частини 5 статті 16 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" від імені та в інтересах територіальних громад права суб'єкта комунальної власності здійснюють відповідні ради. Частиною 5 статті 60 цього закону визначено, що органи місцевого самоврядування від імені та в інтересах територіальних громад відповідно до закону здійснюють правомочності щодо володіння, користування та розпорядження об'єктами права комунальної власності. Отже, правомочності щодо володіння, користування та розпорядження об'єктами права комунальної власності належать органу місцевого самоврядування, яким у спірних правовідносинах є Рада.

При цьому статтею 19 Конституції України визначено, що органи державної влади та органи місцевого самоврядування, їх посадові особи зобов'язані діяти лише на підставі, в межах повноважень та у спосіб, що передбачені Конституцією та законами. Територіальна громада міста Дрогобича як власник спірного об'єкта нерухомості делегує Дрогобицькій міській раді повноваження щодо здійснення права власності від її (громади) імені, в її інтересах, виключно у спосіб та у межах повноважень, передбачених законом. Тобто воля територіальної громади як власника може виражатися лише в таких діях органу місцевого самоврядування, які відповідають вимогам законодавства та інтересам територіальної громади.

Таким чином, здійснення Радою права власності, зокрема розпорядження майном не у спосіб та поза межами повноважень, передбачених законом, не може оцінюватися як вираження волі територіальної громади. Такий правовий висновок міститься в постановах Верховного Суду України від 05.10.2016 у справі №3-604гс16, від 15.03.2017 №916/2130/15.

Чітке та неухильне дотримання органом місцевого самоврядування вимог закону, особливо в частині розпорядження майном, що належить відповідній територіальній громаді, покликане забезпечити не просто дотримання прав цієї громади, а й забезпечити ефективне управління цим майном, що призведе (має на меті призвести) до підвищення доходів з такого управління.

Отже, завданням суду у цій справі є визначити відповідність дій органу місцевого самоврядування вимогам законодавства у сфері приватизації майна, що належить територіальній громаді.

Законодавство.

Станом на час укладення Договору та виникнення відповідних правовідносин чинними були два основні законодавчі акти, які регулювали порядок та особливості здійснення приватизації державного та комунального майна: Закони України "Про приватизацію державного майна" та "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)".

Так, Закон України "Про приватизацію державного майна" регулював правові, економічні та організаційні основи приватизації державного майна та майна, що належить Автономній Республіці Крим, з метою створення багатоукладної соціально орієнтованої ринкової економіки України. Згідно зі статтями 1, 3 цього закону приватизація державного майна - платне відчуження майна, що перебуває у державній власності, у тому числі разом із земельною ділянкою державної власності, на якій розташований об'єкт, що підлягає приватизації, на користь фізичних та юридичних осіб, які можуть бути покупцями відповідно до цього Закону, з метою підвищення соціально-економічної ефективності виробництва та залучення коштів для здійснення структурної перебудови національної економіки. Законодавство України про приватизацію складається з цього Закону, інших законів України з питань приватизації. Відчуження майна, що є у комунальній власності, регулюється положеннями цього Закону, інших законів з питань приватизації і здійснюється органами місцевого самоврядування.

Правовий механізм приватизації єдиних майнових комплексів невеликих державних підприємств шляхом їх відчуження на користь одного покупця одним актом купівлі-продажу визначено Законом України "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)". Статтями 1 та 2 цього закону визначено, що сферою застосування закону є галузі, які підлягають першочерговій приватизації: переробна і місцева промисловість, промисловість будівельних матеріалів, легка і харчова промисловість, будівництво, окремі види транспорту, торгівля і громадське харчування, побутове обслуговування населення, житлово-експлуатаційне і ремонтне господарство. Відповідно до цього Закону можуть також приватизуватися підприємства інших галузей, якщо вони відповідають вимогам частини першої статті 2 цього Закону або якщо це передбачено планами їх приватизації. До відносин щодо приватизації невеликих державних підприємств, не врегульованих цим Законом, застосовується Закон України "Про приватизацію майна державних підприємств". До об'єктів малої приватизації належить окреме індивідуально визначене майно, в тому числі разом із земельними ділянками державної власності, на яких таке майно розташовано (група А).

Отже, оскільки жоден з учасників спору не заперечує проти того, що відчужений об'єкт нерухомості належить до групи А, а тому правові механізми його приватизації (незалежно від того, що це майно належало територіальній громаді) були передбачені чинним на той час Законом України "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)". В самих текстах оскаржуваних рішень Ради міститься посилання на цей закон. Зазначене спростовує заперечення Ради в тій частині, що до відносин про приватизацію комунального майна шляхом викупу не застосовується цей закон, а саме стаття 182.

В цій частині суд також вважає за необхідне наголосити, що дійсно, в силу частини 6 статті 60 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" доцільність, порядок та умови відчуження об'єктів права комунальної власності визначаються відповідною радою. Разом з тим важливо пам'ятати, що встановлені порядок та умови відчуження таких об'єктів не можуть порушувати вимоги, визначені іншими законами України.

Компетенція органу місцевого самоврядування та утворених ним органів.

Відповідно до частини 5 статті 3 Закону України "Про приватизацію державного і комунального майна" приватизація (відчуження) майна, що перебуває у комунальній власності, здійснюється органами місцевого самоврядування відповідно до вимог цього Закону. Статтею 6 Закону України "Про приватизацію державного і комунального майна" передбачено, що суб'єктами приватизації є: державні органи приватизації; місцеві ради, органи приватизації територіальних громад; покупці.

Згідно з рішенням Дрогобицької міської ради №215 від 31.03.2016 "Про визнання виконавчого комітету Дрогобицької міської ради органом приватизації та орендодавцем комунального майна територіальної громади м. Дрогобича" виконавчий комітет Дрогобицької міської ради визнано органом приватизації та орендодавцем нежитлових приміщень, будівель та споруд, які належать до комунальної власності територіальної громади міста Дрогобича. Зазначеним рішенням Положення про виконавчий комітет Дрогобицької міської ради доповнено пунктом 3.3. Зокрема визначено, що на підставі рішень Ради, Виконавчий комітет, як орган приватизації та орендодавець нежитлових приміщень, будівель та споруд укладає договори купівлі-продажу нежитлових приміщень, будівель та споруд у відповідності з вимогами Закону України "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)", контролює роботу відділу оренди та приватизацію комунального майна, укладає договори оренди нежитлових приміщень, будівель та споруд, а також погоджує договори оренди нежитлових приміщень, будівель та споруд, які укладаються комунальними установами, підприємствами Ради та іншими структурними підрозділами виконавчих органів Ради, приймає рішення щодо проведення конкурсу з відбору суб'єктів оціночної діяльності для проведення експертних оцінок майна, проведення конкурсу переможців на укладення договорів оренди нежитлових приміщень, будівель та споруд.

Отже, органом приватизації комунального майна Ради є Виконавчий комітет, який зобов'язаний дотримуватися вимог чинного законодавства України з питань приватизації, в тому числі вимог Закону України "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)".

Правомірність визначення способу приватизації.

Закон України "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)" у статті 3 визначає три способи малої приватизації: викуп; продаж на аукціоні (в тому числі за методом зниження ціни, без оголошення ціни); продаж за конкурсом з відкритістю пропонування ціни за принципом аукціону. Особливості кожного з цих способів визначаються в подальших статтях цього закону. Проте лише викуп не допускає конкурентного продажу об'єкту приватизації.

Відповідно до частини 1 статті 182 Закону України "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)" приватизація об'єктів групи А здійснюється з урахуванням таких особливостей:

1) у разі прийняття рішення про приватизацію орендованого державного майна (будівлі, споруди, нежитлового приміщення) орендар одержує право на викуп такого майна, якщо орендарем за згодою орендодавця за рахунок власних коштів здійснено поліпшення орендованого майна, яке неможливо відокремити від відповідного об'єкта без завдання йому шкоди, в розмірі не менш як 25 відсотків ринкової вартості майна, за яким воно було передано в оренду, визначеної суб'єктом оціночної діяльності - суб'єктом господарювання для цілей оренди майна.

Отже, обов'язковою передумовою приватизації орендованого комунального майна (нежитлового приміщення) групи А шляхом викупу є виникнення права в орендаря на такий викуп. Це право виникає за сукупності таких умов:

- орендар за згодою орендодавця за рахунок власних коштів здійснив поліпшення орендованого майна, яке неможливо відокремити від відповідного об'єкта без завдання йому шкоди;

- розмір такого поліпшення становить не менше як 25 відсотків ринкової вартості майна, за якими воно було передано в оренду, визначеної суб'єктом оціночної діяльності - суб'єктом господарювання для цілей оренди майна.

Аналізуючи наявність цих умов у справі, що розглядається, суд робить такі висновки.

По-перше, чинне цивільне законодавство містить право орендаря здійснювати різного роду поліпшення наймачем орендованого майна. Так, стаття 778 Цивільного кодексу України розмежовує два основні види поліпшення наймачем речі, переданої в найм: поліпшення, які можуть бути відокремлені від речі без її пошкодження, а також такі, які не можуть. Абзацом 4 частини 3 статті 23 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" передбачено, що орендар має право за погодженням з орендодавцем, якщо інше не передбачено договором оренди, за рахунок власних коштів здійснювати … поліпшення орендованого майна.

Отже, в будь-якому разі наймач може поліпшити річ, яка є предметом договору найму, лише за згодою наймодавця. Зазначена норма покликана забезпечити право наймача на реалізацію різного роду прав, які виникають внаслідок проведеного поліпшення. Отже, наявність згоди наймодавця на поліпшення наймачем переданої в найм речі є обов'язковою передумовою для виникнення у наймача прав, які виникають з такого поліпшення.

Особливим правом, яке виникає внаслідок проведення наймачем невідокремлюваних поліпшень переданого в найм майна територіальної громади, яке належить до групи А, є право на приватизацію такого майна шляхом викупу, яке може бути реалізовано в порядку, визначеному статтею 182 Закону України "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)".

Проте в матеріалах справи відсутня як заява Підприємця про намір здійснити поліпшення орендованого майна, так і згода Ради (Виконавчого комітету) на здійснення таких поліпшень.

По-друге, в порушення частини 1 статті 10 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" сторони не визначили в Договорі оренди від 01.09.2016 такої істотної умови договору, як вартість майна. Стаття 11 цього ж закону визначає, що оцінка об'єкта оренди передує укладенню договору оренди. Проте оцінка об'єкта оренда була проведена уже після ухвалення органом місцевого самоврядування рішення про приватизацію цього об'єкта шляхом викупу, що суперечить порядку, встановленому пунктом 1 частини 1 статті 182 Закону України "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)".

По-третє, матеріали справи не містять доказів здійснення Підприємцем покращень орендованого майна, які були здійснені після укладення договору оренди та до ухвалення рішення про приватизацію, а відтак в органу приватизації були відсутні підстави вартісно оцінити такі покращення та порівняти їх з вартістю об'єкта оренди. З наданих документів убачається, що вивіз сміття відбувся протягом жовтня-грудня 2017 року, уже після викупу майна.

За таких обставин суд вважає доводи прокурора у цій справі обґрунтованими, а позовні вимоги такими, що підлягають до задоволення.

Аналіз заперечень відповідачів.

Стосовно заперечення Підприємця в частині відсутності вимоги про повну реституцію, то в цій частині суд зазначає, що позовні вимоги є прерогативою власне позивача, яким у цій справі виступає Прокурор. Помилковою є позиція Підприємця стосовно обов'язковості повної реституції внаслідок недійсності договору. Зазначене, однак, не заперечує можливість Підприємця реалізувати власне право на повернення сплачених за недійсним договором коштів.

В контексті заперечення Підприємця в тій частині, що відсутні докази претендування на підвальне приміщення третіх осіб, то в цій частині суд звертає увагу на таке. Причиною звернення з позовом до суду та необхідності захисту інтересів держави є те, що орган місцевого самоврядування неефективно, з порушенням встановлених процедур розпорядився майном територіальної громади. Адже, як уже зверталося увагу, викуп є єдиним з передбачених способів приватизації, який не допускає конкуренції між потенційними покупцями. У зв'язку з тим, що у цій справі способом приватизації було визначено власне викуп, потенційні покупці не могли з'явитися навіть гіпотетично.

Посилання Підприємця на добросовісність набуття ним майна та на норми статті 387 Цивільного кодексу України також не стосується предмета спору з урахуванням того, що категорія "добросовісності" в такому випадку стосується позадоговірних зобов'язань. Стаття 387 Цивільного кодексу України визначає речово-правовий спосіб захисту права власності, проте в цій справі позивачем обрано зобов'язально-правовий спосіб захисту, яким є вимога про визнання недійсним договору.

Що стосується посилання Ради та Виконавчого комітету на затвердження радою рішенням від 02.03.2017 №622 грошової оцінки Підвального приміщення, то ця обставина не спростовує факт порушення процедури визначення способу приватизації майна територіальної громади.

Щодо практики Європейського суду з прав людини.

Крім того, з огляду на посилання представника Підприємця в судовому засіданні 05.11.2018 на необхідність дотримання статті 1 Протоколу 1 Європейської конвенції про захист прав людини та основоположних свобод, суд вважає за необхідне проаналізувати обставини цієї справи з урахуванням практики Європейського суду з прав людини.

Внаслідок ухвалення національним судом рішення у цій справі Підприємець буде позбавлений права власності на майно. Водночас стаття 1 Першого протоколу Європейської конвенції з прав людини та основоположних свобод 1950 року зобов'язує держави-учасниці гарантувати недоторканість права власності. Як убачається з прецедентної практики суду в цій частині, для аналізу виправданості втручання у право власності необхідним є дослідження трискладового тесту: законність, легітимна мета та пропорційність.

У цій справі вимогу законності дотримано, адже договір визнається судом недійсним на підставі статей 203, 215 Цивільного кодексу України, як такий що порушує встановлені статтею 182 Закону України "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)" імперативні процедури приватизації комунального майна шляхом викупу.

Що стосується переслідування легітимної мети, то суд звертає увагу учасників спору, що в прецедентній практиці Європейського суду з прав людини обґрунтування легітимних цілей для втручання у право власності в більшій мірі належить національним органам. У цій справі суд розглянув заперечення Підприємця стосовно відсутності підстав для представництва прокурором інтересів держави, проте з такими доводами не погодився. Більш детальні мотиви, якими керувався суд, викладені в ухвалі від 03.10.2018, якою було відмовлено в залишенні позову без розгляду. Додатково суд звертає увагу на тому, що легітимна мета у цій справі полягає в дотриманні законності приватизації (відчуження) об'єкта нерухомого майна, що належить територіальній громаді міста Дрогобича. Зазначене відіграє важливу роль не лише з точки зору формального дотримання закону, але й переслідує цілком практичну ціль. У випадку неправильного визначення способу приватизації територіальна громада позбавляється можливості відчужити такий об'єкт за більш конкурентними правилами.

Що стосується принципу пропорційності, то у цій справі його також не порушено. При цьому суд враховує ту обставину, що об'єкт приватизації було відчужено внаслідок порушення Виконавчим комітетом та Радою вимог Закону України "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)" в частині правильності визначення способу приватизації. В Підприємця виникає реституційне право внаслідок визнання недійсним договору купівлі-продажу, результатом чого має стати повернення сплачених коштів за об'єкт приватизації. В ході розгляду справи судом не встановлено, а Підприємцем не обґрунтовано покладення на нього надмірного індивідуального тягаря внаслідок ухваленого рішення у цій справі. В цьому контексті суд також звертає увагу на тій обставині, що Підприємець своїми діями сприяв неправильному визначенню способу приватизації, адже йому було відомо про відсутність будь-яких робіт з поліпшення орендованого майна, які б могли бути здійснені після укладення договору оренди та які могли б бути підставою для реалізації права на викуп такого майна.

Необхідно зазначити, що в ході судового засідання 05.11.2018 повноважним представником Підприємця не було проаналізовано можливого порушення статті 1 Протоколу 1 до Конвенції на предмет порушення одного із зазначених вище критеріїв виправданості втручання у право власності.

Висновки.

1. При укладенні Договору оренди було порушено вимоги частини 1 статті 10 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", оскільки сторони не визначили такої істотної умови договору, як вартість майна.

2. Матеріали справи не містять доказів проведення невід'ємних покращень Підвального приміщення в період після укладення Договору оренди та до прийняття Радою рішення про включення Підвального приміщення до переліку об'єктів комунальної власності, що підлягають приватизації шляхом викупу.

3. Рішення Ради від 24.11.2016 №452 та від 15.12.2016 №504 прийнято з порушенням вимог, визначених статтею 182 Закону України "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)", оскільки відсутні:

3.1. Дозвіл на проведення невід'ємних покращень.

3.2. Докази перевищення вартості таких покращень 25% вартості орендованого майна.

3.3. Докази фактично вчинених покращень до часу звернення до органу приватизації з проханням про приватизацію шляхом викупу.

З огляду на це оскаржувані Прокурором рішення Ради прийнято з порушенням вимог зазначеної вище норми закону, що є підставою для визнання їх недійсними.

4. Дотримання зазначених вище процедур є необхідною передумовою для визнання укладеного Договору таким, що відповідає вимогам цивільного та приватизаційного законодавства. Їх порушення означає, що зміст Договору суперечить зазначеним вище актам цивільного законодавства. Це у свою чергу є підставою для визнання недійсним укладеного Договору на підставі статті 215, частини 1 статті 203 Цивільного кодексу України та зобов'язання Підприємця повернути Підвальне приміщення у власність територіальної громади міста Дрогобича.

Щодо судових витрат.

При поданні позову до суду Прокурором сплачено 10'311,89 грн. судового збору, а саме за розгляд вимог про:

- визнання недійсним Рішення від 24.11.2016 №452 - 1'762,00 грн.,

- визнання недійсним Рішення від 15.12.2016 №504 - 1'762,00 грн.,

- про визнання недійсним Договору - 1'762,00 грн.,

- повернення майна - 5'025,89 грн. (335'059 грн.(без ПДВ) * 1,5%).

При цьому суд констатує, що Прокурором не було сплачено в повному обсязі судовий збір за розгляд позовної вимоги про повернення майна, яка за своїм змістом є майновою. Як убачається з умов Договору, Підприємцем сплачено за придбане майно 402'070,80 грн., така ж сума зазначена і в звіті про оцінку майна, а тому до сплати підлягав судовий збір в розмірі 6'031,06 грн.

Що стосується розподілу судового збору за розгляд судом вимог про визнання недійсними рішень Ради, то судовий збір в цій частині покладається на Раду на підставі пункту 2 частини 1 статті 129 Господарського процесуального кодексу України.

Що стосується розподілу судового збору за розгляд двох інших позовних вимог, то в цій частині суд враховує, що Виконавчий комітет є спеціальним органом з питань приватизації комунального майна, створений органом місцевого самоврядування. Як уже зазначалося, пунктом 3.3 Положення про виконавчий комітет Дрогобицької міської ради, саме він контролює роботу відділу оренди та приватизації комунального майна, укладає договори оренди нежитлових приміщень, приймає рішення щодо проведення конкурсу з відбору суб'єктів оціночної діяльності для проведення експертних оцінок майна, проведення конкурсу переможців на укладення договорів оренди нежитлових приміщень, будівель та споруд. Суд констатує, що на Виконавчий комітет покладаються вищі вимоги не лише стосовно дотримання вимог законодавства, а й стосовно контролю за діяльністю відповідних структурних підрозділів, які безпосередньо відповідають за організацію роботи з питань проведення приватизації комунального майна.

Відповідно до частини 9 статті 129 Господарського процесуального кодексу України якщо спір виник внаслідок неправильних дій сторони, суд має право покласти на таку сторону судові витрати повністю або частково незалежно від результатів вирішення спору. З урахуванням наведеного, оскільки спір виник з неправильних дій Виконавчого комітету, суд вважає за доцільне покласти судові витрати за розгляд позовних вимог про визнання недійсним договору та зобов'язання повернути майно у повному обсязі на Виконавчий комітет. При цьому сплачена частина судового збору підлягає відшкодуванню прокуратурі, а не сплачена - стягненню в Державний бюджет України.

Враховуючи наведене, керуючись статтею 19 Конституції України, статтями 1, 2, 182 Закону України "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)", статтями 74, 129, 238 Господарського процесуального кодексу України, господарський суд

ВИРІШИВ:

1. Позов задовольнити.

2. Визнати недійсним пункт 1 рішення Дрогобицької міської ради №504 від 15.12.2016 "Про затвердження програми приватизації комунального майна Дрогобицької міської ради" в частині включення до переліку об'єкта, що підлягає приватизації шляхом викупу, нежитлового приміщення площею 234,3 м2, літ. 113, на АДРЕСА_1.

3. Визнати недійсним пункт 1 рішення Дрогобицької міської ради №452 від 24.11.2016 "Про включення в перелік об'єктів, що підлягають приватизації шляхом викупу" в частині включення до переліку об'єкта, що підлягає приватизації шляхом викупу, нежитлового приміщення площею 234,3 м2, літ. 113, на АДРЕСА_1.

4. Стягнути з Дрогобицької міської ради (адреса: площа Ринок, 1, місто Дрогобич, 82100; ідентифікаційний код 04055972) на користь Прокуратури Львівської області (адреса: 79005, Львівська область, місто Львів. проспект Шевченка, 17/19; ідентифікаційний код 02910031) 3'524,00 грн. відшкодування витрат на оплату судового збору.

5. Визнати недійсним договір купівлі-продажу нежитлового приміщення шляхом викупу від 05.09.2017 загальною площею 234,3 м2, літ. 113, на АДРЕСА_1, укладений між Виконавчим комітетом Дрогобицької міської ради та фізичною особою - підприємцем Савкою Іриною Миколаївною, посвідчений приватним нотаріусом Дрогобицького районного нотаріального округу Лаганяк Т.І., зареєстрований в реєстрі за №235.

6. Зобов'язати фізичну особу - підприємця Савку Ірину Миколаївну (адреса: АДРЕСА_2; ідентифікаційний код НОМЕР_1) повернути нежитлове приміщення площею 234,3 м2, літ. 113, на АДРЕСА_1 у власність територіальної громади міста Дрогобича.

7. Стягнути з Виконавчого комітету Дрогобицької міської ради (адреса: 82100, Львівська область, місто Дрогобич, площа Ринок, 1; ідентифікаційний код 26307196) на користь Прокуратури Львівської області (адреса: 79005, Львівська область, місто Львів. проспект Шевченка, 17/19; ідентифікаційний код 02910031) 6'787,89 грн. відшкодування витрат на оплату судового збору.

8. Стягнути з Виконавчого комітету Дрогобицької міської ради (адреса: 82100, Львівська область, місто Дрогобич, площа Ринок, 1; ідентифікаційний код 26307196) в дохід Державного бюджету України (отримувач коштів: ГУК у м. Києві /м. Київ/ 22030106, код за , банк отримувача: Головне управління Державної казначейської служби України у м. Києві, код банку отримувача: 820019, рахунок отримувача: 0001, код класифікації доходів бюджету: 22030106) 1'005,17 грн. судового збору за розгляд справи судом.

Рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після розгляду справи апеляційним господарським судом.

Рішення господарського суду може бути оскаржено в порядку, визначеному розділом IV Господарського процесуального кодексу України.

Повний текст рішення складено 09.11.2018.

Суддя Рим Т.Я.