ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

07 листопада 2018 року

м. Київ

Справа № 910/20774/17

Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:

Міщенка І.С. - головуючого, Берднік І.С., Сухового В.Г.

за участю секретаря судового засідання - Кравченко О.В.

учасники справи:

позивачі - (1) приватне акціонерне товариство "Турбота", (2) товариство з обмеженою відповідальністю "Київська консалтінгова група"

представник позивача - 1 - Атаманчук Л.Р.

представник позивача - 2 - Атаманчук Л.Р.

відповідач - Київська міська рада

представник відповідача - Власенко І.І.

третя особа, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору, на стороні відповідача - товариство з обмеженою відповідальністю "ВДС-ІНВЕСТ"

представник третьої особи - не з'явився

розглянув у відкритому судовому засіданні касаційну скаргу Київської міської ради

на постанову Київського апеляційного господарського суду у складі Михальської Ю.Б. - головуючого, Отрюха Б.В., Тищенко А.І. від 16 липня 2018 року та рішення Господарського суду міста Києва у складі Мельник В.І. від 11 грудня 2017 року

Історія справи

Короткий зміст позовних вимог

1. У листопаді 2017 року приватне акціонерне товариство "Турбота" (далі - позивач-1) та товариство з обмеженою відповідальністю "Київська консалтінгова група" (далі - позивач-2) звернулися з позовом до Київської міської ради (далі - відповідач) про визнання правовідносин за договором оренди земельної ділянки від 31.08.2007 припиненими для позивача-1 з 05.02.2009 а для позивача-2 - з 01.09.2009.

2. Позивачі, з посиланням на норми статі 7 Закону України "Про оренду землі", статей 120, 141 Земельного кодексу України (далі - ЗК) у редакції, чинній на момент звернення з позовом, зазначили про те, що внаслідок переходу від позивачів права власності на нерухоме майно, розташоване на орендованій ними за спірним договором земельній ділянці, до нового власника майна - ТОВ "ВДС-ІНВЕСТ", до останнього автоматично перейшло і право користування цією земельною ділянкою з одночасним припиненням цього права щодо позивачів. Вказане є підставою для припинення правовідносин за договором оренди земельної ділянки з моменту набуття ТОВ "ВДС-ІНВЕСТ" права власності на нерухомість, оскільки позивачі з цього моменту вже не є землекористувачами та відповідно, не можуть нести обов'язки орендарів за договором оренди, зокрема зі сплати орендної плати.

Короткий зміст рішення суду першої інстанції

3. Рішенням Господарського суду міста Києва від 11 грудня 2017 року позовні вимоги задоволені повністю. Визнано припиненими правовідносини за договором від 31.08.2007 оренди земельної ділянки з кадастровим номером 800000000:88:135:0027 загальною площею 0,4005 по вул. Старокиївська, 10 у місті Києві для позивача-1 з 05.02.2009, а для позивача-2 з 01.09.2009.

4. Судами встановлено, що 31.08.2007 між Київською міською радою (орендодавець) та ВАТ "НВК "Київський завод автоматики ім. Г.І. Петровського", ЗАТ "Турбота", ТОВ "Київська консалтингова група" та ТОВ "Таргет Екзібішнс" (орендарі) укладено договір оренди земельної ділянки загальною площею 0,4005 га по вул. Старокиївська, 10 у м. Києві, з визначенням частки орендованої площі землі для кожного з чотирьох орендарів в обсязі 62/100, 32/100, 5/100 та 1/100 від загальної площі землі відповідно, з цільовим призначенням - для експлуатації та обслуговування адміністративної будівлі та господарських споруд, строк оренди - 15 років.

4.1. У пункті 8.4. вказаного договору передбачено обов'язок орендарів письмово повідомити орендодавця про відчуження об'єктів (їх частин), що розташовані на земельній ділянці і належать орендарям, протягом десяти днів з моменту вчинення відповідного правочину, а також повідомити про наміри подальшого використання земельної ділянки. У випадку, якщо орендарі мають намір припинити право користування земельною ділянкою (її частиною), цей договір розривається за згодою сторін або до цього договору вносяться відповідні зміни з моменту укладення договору оренди земельної ділянки з новим власником об'єктів, які були відчужені.

5. 05.02.2009 між ЗАТ "Турбота" (правонаступник - позивач-1) та ТОВ "ВДС ІНВЕСТ" укладено договір купівлі-продажу, за яким позивач-1 відчужив на користь ТОВ "ВДС ІНВЕСТ" належні йому нежитлові приміщення, що складають 9/100 частин від майнового комплексу за адресою: м. Київ, вул. Старокиївська, 10.

5.1. 01.09.2009 між ТОВ "Київська консалтингова група" та ТОВ "ВДС ІНВЕСТ" також укладено договір купівлі-продажу, за яким позивач-2 відчужив на користь ТОВ "ВДС ІНВЕСТ" належні йому нежитлові приміщення загальною площею 220,1 кв.м. у майновому комплексі за адресою: м. Київ, вул. Старокиївська, 10.

6. Про реалізацію нерухомого майна позивачі повідомили відповідача у січні-лютому 2010 року та звернулись із пропозицією розірвання договору оренди земельної ділянки, а 30.10.2017 заявили вимогу про припинення правовідносин за договором оренди земельної ділянки з моменту реєстрації права власності на розташоване на земельній ділянці нерухоме майно за новим власником - ТОВ "ВДС ІНВЕСТ". Проте відповідач заперечив факт припинення правовідносин оренди, стверджуючи про відсутність підстав для розірвання договору оренди та про необхідність переоформлення договору оренди на нового власника майна.

7. Задовольняючи позов, місцевий господарський суд виходив з імперативних положень статті 120 Земельного кодексу України (далі - ЗК), статті 377 Цивільного кодексу України (далі - ЦК), статті 7 Закону України "Про оренду землі" у редакції, чинній на момент звернення з позовними вимогами та дійшов висновку, що при набутті іншою особою права власності на нерухоме майно право користування земельною ділянкою під цим майном у попереднього її власника припиняється автоматично, в силу закону, без необхідності додаткового "оформлення" факту припинення такого права будь-якими актами чи документами. Договір оренди землі у цьому випадку не припиняється, а має місце заміна сторони (орендаря) у зобов'язанні.

Короткий зміст постанови суду апеляційної інстанції

8. Постановою Київського апеляційного господарського суду від 16 липня 2018 року рішення Господарського суду міста Києва від 11 грудня 2017 року залишено без змін.

9. Погодившись із висновками місцевого господарського суду стосовно автоматичного припинення права землекористування позивачів внаслідок відчуження нерухомого майна, суд апеляційної інстанції також здійснив системний аналіз норм статті 377 ЦК, частин 1, 2 статті 120 ЗК та частини 2 статті 31 Закону України "Про оренду землі" у редакціях, чинних на момент відчуження позивачами об'єктів нерухомості та зазначив про те, що чинне і на момент такого відчуження (тобто станом на січень-вересень 2009 року) законодавство вже містило положення про те, що перехід до іншої особи права власності на нерухомість має наслідком припинення права користування (оренди) земельною ділянкою у попереднього власника такого майна у частині, що стосується земельної ділянки під нерухомістю та частині, необхідній для її обслуговування, з одночасним набуттям цього права новим власником нерухомості.

Короткий зміст вимог касаційної скарги

10. Не погоджуючись із указаними судовими рішеннями, відповідач звернувся з касаційною скаргою, в якій просить їх скасувати, прийняти нове рішення, яким у позові відмовити повністю.

Аргументи учасників справи

Доводи відповідача, який подав касаційну скаргу (узагальнено)

11. Судом апеляційної інстанції невірно витлумачено норму статті 120 ЗК та статті 7 Закону України "Про оренду землі" в редакції станом на момент відчуження позивачами нерухомого майна, які на відміну від чинних на даний час редакцій вказаних нормативних актів не передбачали автоматичного припинення права користування земельною ділянкою для попереднього землекористувача, а лише вказували про перехід відповідного права до нового власника, що не є тотожним поняттям. Розділ 22 ЗК у згаданій редакції також не містив механізму припинення права землекористування (у даному випадку - оренди) внаслідок відчуження орендарем розташованого на земельній ділянці нерухомого майна.

12. При цьому будь-які передбачені чинним законодавством підстави для дострокового розірвання договору оренди за рішенням суду на вимогу орендарів відсутні. Отже, враховуючи, що відчуження нерухомого майна відбулося до внесення змін у чинне на даний час земельне законодавство, припинення орендних правовідносин між сторонами спірного договору можливе шляхом розірвання за згодою сторін договору оренди або зміни (переоформлення) чинного договору шляхом заміни орендаря, яким має стати новий власник нерухомості і лише тоді припиняється обов'язок позивачів зі сплати орендних платежів за договором. В іншому випадку відповідач, як орендодавець, буде позбавлений правомірних очікувань від реалізації договору оренди у вигляді стабільного надходження до міського бюджету грошових коштів у вигляді орендної плати за землю.

13. Позивачами невірно обраний спосіб захисту свого права відповідно до статті 16 ЦК, оскільки заявлені позовні вимоги фактично спрямовані на встановлення факту, що має юридичне значення, який вже відбувся та який може встановлюватись господарським судом лише при наявності спору про право цивільне, а отже заявлена у справі вимога сама по собі не може бути предметом окремого позову.

Позиція позивачів у відзиві на касаційну скаргу

14. Позиція відповідача ґрунтується на невірному тлумаченні положень статті 120 ЗК та статті 377 ЦК, які вже на момент відчуження позивачами нерухомого майна передбачали перехід до нового власника права користування земельною ділянкою під цим майном. Відповідач, ігноруючи пряму норму закону, безпідставно пов'язує момент припинення правовідносин оренди землі з моментом оформлення договірних правовідносин з новим власником нерухомості, а не з моментом відчуження нерухомого майна.

Позиція Верховного Суду

Оцінка аргументів учасників справи і висновків судів першої й апеляційної інстанцій

15. Питання переходу права на земельну ділянку у разі набуття права на жилий будинок, будівлю, споруду, що розміщені на ній, регулюються, зокрема статтею 120 ЗК і статтею 377 ЦК.

16. На момент відчуження позивачами належного ним нерухомого майна, розташованого на орендованій за спірним договором оренди земельній ділянці (тобто станом на лютий-вересень 2009 року), правовий режим використання земельної ділянки під нерухомістю був прямо врегульований статтею 120 ЗК у редакції Закону України від 27.04.2007 N 997-V та статтею 377 ЦК у редакції Закону України від 16.01.2003 №435-IV.

17. Так, частиною 2 статті 120 ЗК у вказаній вище редакції було передбачено, що якщо житловий будинок, будівля або споруда розміщені на земельній ділянці, наданій у користування, то в разі їх відчуження до набувача переходить право користування тією частиною земельної ділянки, на якій вони розміщені, та частиною ділянки, яка необхідна для їх обслуговування. Аналогічні приписи містила і стаття 377 ЦК у аналогічній редакції.

18. У подальшому Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо спрощення порядку набуття прав на землю" від 05.11.2009 N 1702-VI (набрав чинності 10.12.2009) внесено ряд уточнюючих змін, зокрема до ЗК, ЦК, Закону України "Про оренду землі", якими вдосконалено регулювання порядку переходу права користування земельною ділянкою у разі переходу до іншої особи права власності на розташоване на ній нерухоме майно. Законодавство у вказаній редакції є чинними і на час розгляду даної справи судами.

19. Зокрема згідно з частинами 1, 2 статті 120 ЗК у чинній з 10.12.2009 редакції у разі набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, що перебувають у власності, користуванні іншої особи, припиняється право власності, право користування земельною ділянкою, на якій розташовані ці об'єкти. До особи, яка набула право власності на жилий будинок, будівлю або споруду, розміщені на земельній ділянці, що перебуває у власності іншої особи, переходить право власності на земельну ділянку або її частину, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення. Якщо жилий будинок, будівля або споруда розміщені на земельній ділянці, що перебуває у користуванні, то в разі набуття права власності на ці об'єкти до набувача переходить право користування земельною ділянкою, на якій вони розміщені, на тих самих умовах і в тому ж обсязі, що були у попереднього землекористувача.

19.1. Частиною 1 статті 377 ЦК у чинній з 10.12.2009 редакції визначено, що до особи, яка набула право власності на житловий будинок (крім багатоквартирного), будівлю або споруду, переходить право власності, право користування на земельну ділянку, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення в обсязі та на умовах, встановлених для попереднього землевласника (землекористувача).

20. Крім того, Законом України від 05.11.2009 N 1702-VI статтю 7 Закону України "Про оренду землі" доповнено частиною третьою, за якою до особи, якій перейшло право власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій земельній ділянці, також переходить право оренди на цю земельну ділянку. Договором, який передбачає набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, припиняється договір оренди земельної ділянки в частині оренди попереднім орендарем земельної ділянки, на якій розташований такий житловий будинок, будівля або споруда.

21. У розумінні наведених положень законодавства при виникненні в іншої особи права власності на жилий будинок, будівлю або споруду (відповідно до договору, який містить необхідні за законом істотні умови), право попереднього власника або користувача припиняється в силу прямої вказівки закону без припинення у цілому договору оренди земельної ділянки. Відповідно, новий власник об'єкта нерухомості, якому переходить право оренди, набуває права оренди за чинним договором оренди, а не у порядку повторного надання земельної ділянки, тобто має місце заміна сторони у зобов'язанні.

22. Вищенаведене дає підстави для висновку, що законодавство, чинне на момент відчуження позивачами нерухомого майна, вже містило положення про автоматичний перехід до нового власника нерухомості права користування земельною ділянкою під цим майном, про що вірно наголошено судом апеляційної інстанції, а внесені Законом України від 05.11.2009 N 1702-VI зміни направлені лише на вдосконалення та деталізацію порядку набуття прав на землю новим власником нерухомості, але не змінюють первісно закладеної законодавцем концепції переходу права землекористування у разі відчуження нерухомого майна та не суперечать їй.

23. У зв'язку з чим викладені в пунктах 11, 12 Постанови доводи скаржника є помилковими та такими, що ґрунтуються на хибному застосуванні наведених положень законодавства. За логікою відповідача, яка є наслідком формального тлумачення ним приписів Земельного кодексу та Цивільного кодексу в контексті даного спору, припинення правовідносин оренди землі у разі відчуження нерухомого майна до 10.12.2009 (до зміни законодавства) може відбуватися виключно шляхом розірвання договору оренди або формальної заміни орендаря в тексті договору і тільки з цього моменту припиняється обов'язок первинного орендаря зі сплати орендної плати за землю. Результатом такого підходу є парадоксальна ситуація, коли особа, яка вже не є власником нерухомості, а отже не є фактичним землекористувачем внаслідок втрати правового зв'язку з розташованим на ній майном, змушена нести безпідставні фінансові втрати, сплачуючи за землю, якою вона не користується і не може користуватися. Натомість новий власник нерухомого майна невизначений час здійснює безоплатне фактичне користування земельною ділянкою, що прямо суперечить положенням статті 206 ЗК, статті 21 Закону України "Про оренду землі".

24. Підсумовуючи викладене, Суд зазначає, що після відчуження об'єкта нерухомості, розташованого на орендованій земельній ділянці, договір оренди землі у відповідній частині припиняється щодо відчужувача, однак діє на тих самих умовах стосовно нового власника нерухомості, який з моменту набуття такого права набуває також права оренди земельної ділянки, на якій це майно розміщене, а отже й відповідні права та обов'язки орендаря, у тому числі зі сплати орендної плати за користування земельною ділянкою. Отже, після відчуження об'єктів нерухомості позивачі не повинні сплачувати орендну плату за земельну ділянку, користувачем якої вони вже не є, а зобов'язання з такої сплати автоматично виникає у нового власника нерухомості.

25. Зазначена правова позиція щодо переходу прав і обов'язків землекористувача при відчуженні нерухомості підтверджується і судовою практикою Верховного Суду, зокрема викладена в постанові Верховного Суду від 19.06.2018 у справі № 922/3655/17 (головуючий Чумак Ю.Я., судді: Дроботова Т.Б., Пільков К.М.) у подібних правовідносинах.

26. При цьому Верховний Суд наголошує, що у разі переходу права власності на нерухомість заміна орендаря земельної ділянки у відповідному чинному договорі оренди землі відбувається автоматично, в силу прямої норми закону, не залежно від того, чи відбулося документальне переоформлення орендних правовідносин шляхом внесення змін у договір стосовно орендаря, оскільки переоформлення лише формально відображає те, що прямо закріплено в законі.

27. У той же час Верховний Суд звертає увагу на те, що позивачі звернулись до суду з позовною вимогою про визнання припиненими правовідносин оренди землі з дати відчуження об'єктів нерухомості, посилаючись при цьому на вищенаведені положення законодавства, які прямо передбачають припинення таких правовідносин по факту відчуження майна.

28. За змістом статей 15 та 16 ЦК кожна особа має право на звернення до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу у разі їх порушення, невизнання або оспорювання.

29. Частина 2 статті 16 ЦК в редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин, передбачала, що суд може захистити цивільне право або інтерес іншим способом, який встановлений договором або законом. Такого способу захисту як визнання правовідносин припиненими цивільне законодавство не передбачало, а встановлювало в якості такого способу можливість припинення правовідношення судом, що має інший правовий зміст. Лише з набранням чинності Законом України "Про внесення змін до Господарського процесуального кодексу України, Цивільного процесуального кодексу України, Кодексу адміністративного судочинства України та інших законодавчих актів" від 03.10.2017 суд може захистити цивільне право або інтерес іншим способом, що встановлений не тільки договором або законом, але й судом у визначених законом випадках (частина 2 статті 16 ЦК України).

30. У випадку, якщо закон або договір не визначають ефективного способу захисту порушеного, невизнаного або оспореного права, свободи чи інтересу особи, яка звернулася до суду, суд відповідно до викладеної в позові вимоги такої особи може визначити у своєму рішенні такий спосіб захисту, який не суперечить закону (частина друга статті 5 Господарського процесуального кодексу України (в редакції, чинній на момент розгляду справи Верховним Судом).

31. Застосування конкретного способу захисту цивільного права залежить як від змісту права чи інтересу, за захистом якого звернулася особа, так і від характеру його порушення, невизнання або оспорення. Такі право чи інтерес мають бути захищені судом у спосіб, який є ефективним, тобто таким, що відповідає змісту відповідного права чи інтересу, характеру його порушення, невизнання або оспорення та спричиненим цими діяннями наслідкам.

32. У даній справі суди, обґрунтовано встановивши факт припинення права землекористування позивачів в силу закону, тобто фактичне припинення правовідносин між сторонами за спірним договором оренди, дійшли помилкового висновку про задоволення позовних вимог по суті. Заявлений позов фактично містить у собі вимогу про встановлення судом факту, що має юридичне значення (припинення правовідносин у силу закону) та не стосується захисту права цивільного, тобто задоволення такої вимоги не є ефективним способом захисту прав позивачів, які вже захищені законом. У зв'язку з чим Верховний Суд частково погоджується з доводами касаційної скарги в пункті 13 Постанови.

Висновки за результатами розгляду касаційної скарги

33. З урахуванням вищенаведеного Верховний Суд констатує надання судами попередніх інстанцій правильної правової кваліфікації спірним правовідносинам та, відповідно, безпідставність доводів касаційної скарги в цій частині. У той же час вчинення судами неправильної процесуальної дії за наслідками розгляду заявленого позову викликає необхідність скасування оскаржуваних судових рішень з прийняттям Верховним Судом нового рішення про відмову в задоволенні позовних вимог, але виключно з підстав неправильного обрання позивачами способу захисту порушених прав. За таких обставин касаційна скарга підлягає частковому задоволенню.

Керуючись статтями 300, 301, 306, 308, 311, 314, 315, 317 Господарського процесуального кодексу України, Верховний Суд

П О С Т А Н О В И В :

1. Касаційну скаргу Київської міської ради задовольнити частково.

2. Постанову Київського апеляційного господарського суду від 16 липня 2018 року та рішення Господарського суду міста Києва від 11 грудня 2017 року у справі № 910/20774/17 скасувати.

3. Відмовити в задоволенні позову Приватного акціонерного товариства "Турбота" та Товариства з обмеженою відповідальністю "Київська консалтінгова група" до Київської міської ради про визнання припиненими правовідносин за договором оренди земельної ділянки від 31.08.2007.

Постанова суду касаційної інстанції набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною і оскарженню не підлягає.

Головуючий Міщенко І.С.

Судді Берднік І.С.

Суховий В.Г.