ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ХМЕЛЬНИЦЬКОЇ ОБЛАСТІ
_________________________________________________________________
РІШЕННЯ

"06" листопада 2018 р. Справа № 924/758/18

Господарський суд Хмельницької області у складі судді Гладія С.В. при секретарі судового засідання Маєвській Н.В., розглянувши матеріали справи

за позовом приватного підприємства „Поділля Житлобудінвест" м. Хмельницький

за участю третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору, на стороні позивача:

- обєднання співвласників багатоквартирного будинку „Медовий м. Хмельницький

до Хмельницької міської ради м. Хмельницький

про визнання припиненою дію договору оренди землі №1116/01 від 19.04.2016р. шляхом його розірвання, укладеного між Хмельницькою міською радою та приватним підприємством „Поділля Житлобудінвест площею 2000 кв.м. по вул. Камянецька, 145А в м. Хмельницькому з 19.07.2017р.

Представники сторін:

від позивача: ОСОБА_1 - керівник

ОСОБА_2 за довіреністю № б/н від 10.10.2018р.

від відповідача: ОСОБА_3 за довіреністю №02-14-1025 від 08.08.2018р.

від третьої особи: ОСОБА_4 керівник

У судовому засіданні відповідно до ст.240 ГПК України проголошено вступну та резолютивну частини рішення.

ВСТАНОВИВ:

Приватне підприємство „Поділля Житлобудінвест" м. Хмельницький звернулось до суду із позовом до Хмельницької міської ради м. Хмельницький, згідно якого просить визнати припиненим договір оренди землі №1116/01 від 19.04.2016р., укладений між Хмельницькою міською радою та приватним підприємством "Поділля Житлобудінвест" площею 2000 кв.м. по вул. Кам'янецька, 145 А в м. Хмельницькому з 19.07.2017р. В обґрунтування позовних вимог вказує, що на вказаній земельній ділянці у відповідності до містобудівних умов та обмежень, виданих Хмельницькою міською радою, був побудований та введений в експлуатацію житловий будинок. Даний будинок був введений в експлуатацію на підставі Декларації про готовність до експлуатації об'єкта який належить до І-Ш категорії складності, що була зареєстрована Управлінням Державної архітектурно-будівельної інспекції у Хмельницькій області 3.05.2017 року за № ХМ88. Як видно із даної Декларації, будівництво багатоквартирного житлового будинку здійснювалось на земельній ділянці площею 2000 кв.м , що знаходилась за адресою вул. Кам'янецька, 145-А в м. Хмельницькому і належала ПП «Поділля Житлобудінвест» на підставі договору оренди землі № 1116/01 від 19.04.2016 року. Даний договір оренди землі був укладений строком на 10 років до 26.08.2025 року. Будинок, що знаходить на вказаній земельній ділянці будувався за кошти дольовиків - фізичних осіб, які в подальшому створили юридичну особу - об'єднання співвласників багатоквартирного будинку «Медовий» по вулиці Кам'янецька, 145 А для обслуговування даного будинку та прилеглої території. Позивач вказує, що 18 липня 2017 року за актом приймання-передачі житлового комплексу з балансу на баланс від ПП «Поділля Житлобудінвест» в собі директора ОСОБА_1 до ОСББ «Медовий» було передано багатоквартирний житловий будинок загальною площею 5362.25 кв.м., асфальтне покриття площею 1043 кв.м., газони площею 700 кв.м ., а всього прибудинкової території 0.20 га. Таким чином, починаючи з 18.07.2017 року фактичним землекористувачем та балансоутримувачем цілісного житлового комплексу за вказаною адресою є вищевказана юридична особа, тобто ОСББ «Медовий», а власниками об'єктів нерухомості є фізичні особи. В зв'язку з передачею прав власності на цілісний майновий комплекс та прибудинкову територію до ОСББ повинно було перейти і право користування земельною ділянкою, на якій розташовані вищевказані побудовані об'єкти нерухомості. Крім того, позивач звертає увагу на те, що він неодноразово звертався до міського голови м. Хмельницького з проханням врегулювати дане питання та прийняти відповідне рішення про припинення права користування, однак останнім допущено протиправну бездіяльність, у зв'язку із чим позивач звернувся до суду із даним позовом, при цьому здійснюючи посилання на ст.31 Закону України "Про оренду землі", ст.ст. 120, 141 Земельного кодексу України та ст.377 Цивільного кодексу України.

Ухвалою господарського суду Хмельницької області від 31.08.2018р. позовну заяву прийнято до розгляду та відкрито провадження у справі №924/758/18, вирішено розглядати справу за правилами загального позовного провадження.

Згідно ухвали суду від 27.09.2018р. до участі у справі в якості третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні позивача залучено Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку "Медовий", м. Хмельницький.

Позивач (приватне підприємство „Поділля Житлобудінвест") 18.10.2018р. звернувся до суду із заявою про доповнення предмету позову, згідно якої просив визнати припиненою дію договору оренди землі №1116/01 від 19.04.2016р. шляхом його розірвання. Вказану заяву прийнято судом, згідно ухвали господарського суду Хмельницької області від 31.10.2018р.

Представник позивача в судовому засіданні позовні вимоги підтримав у повному обсязі, вказуючи на їх правомірність та обґрунтованість наявними в матеріалах справи доказами.

Представник відповідача (Хмельницької міської ради) у відзиві на позов від 21.09.2018р. зазначає, що набувач нерухомості, належної орендарям згідно договору оренди земельної ділянки від 19.04.2016р. отримав право на земельну ділянку в момент реєстрації за собою права власності на набуту нерухомість та в обсягах, визначених договором оренди. У випадку задоволення позовних вимог відбудеться констатація припинення договору з моменту прийняття відповідного судового рішення, що суперечить нормам законодавства. На підставі викладеного, відповідач просить відмовити у задоволенні позовних вимог.

Крім того, представник відповідача в судовому засіданні, а також у відзиві на заяву про доповнення предмету позову від 24.10.2018р. вказує, що відчуження об'єкта нерухомості, що знаходиться на орендованій земельній ділянці не є підставою для розірвання договору оренди з попереднім власником, оскільки такий договір припиняється щодо останнього в момент переходу права власності на об'єкт нерухомості.

Представник третьої особи (Обєднання співвласників багатоквартирного будинку „Медовий) у відзиві, а також в судовому засіданні позовні вимоги підтримує у повному обсязі. Звертає увагу, що ОСББ двічі зверталось до Хмельницької міської ради із заявою про надання земельної ділянки, у зв'язку із тим, що до нього перейшло право власності на багатоквартирний житловий будинок, проте листами Хмельницької міської ради було повідомлено, що дана земельна ділянка не вилучена із ПП "Поділля житлобудінвест" та договір оренди зберігає чинність до 2025 року.

Розглядом матеріалів справи встановлено наступне.

19.04.2016р. між Хмельницькою міською радою (далі - орендодавець) та приватним підприємством "Поділля Житлобудінвест" (далі - орендар) укладено договір оренди землі №1116/01, згідно п. 1 якого орендодавець надає, а орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку на підставі рішення 52 сесії міської ради від 26.08.2015р. №37, із земель житлової та громадської забудови, яка знаходиться в м. Хмельницькому, по вул. Кам'янецькій, 145-А.

Згідно п. 2 договору в оренду передається земельна ділянка загальною площею 2000 м.кв. (кадастровий номер :08:003:0307).

Договір укладено на 10 років до 26.08.2025р. (п. 8 договору).

У відповідності до п. 16 договору цільове призначення земельної ділянки - землі житлової та громадської забудови.

Пунктом 38 договору сторони передбачили, що дія договору припиняється шляхом його розірвання за: взаємною згодою сторін; рішенням суду на вимогу однієї із сторін унаслідок невиконання другою стороною обов'язків, передбачених договором, та внаслідок випадкового знищення, пошкодження орендованої земельної ділянки, яке істотно перешкоджає її використанню, а також з інших підстав, визначених законом.

Договір підписано та скріплено відтиском печатки сторін.

Матеріали справи також містять витяг з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки по вул. Кам'янецькій, 145-А від 18.01.2016р., план землекористування ПП "Поділля Житлобудінвест" земельною ділянкою кадастровий номер :08:003:0307, що знаходиться по вул. Кам'янецькій, 145-А, акт визначення меж земельної ділянки в натурі та акт приймання - передачі вищевказаної земельної ділянки, згідно умов договору №1116/01 від 19.04.2016р.

03.05.2017р. Управлінням державної архітектурно-будівельної інспекції у Хмельницькій області зареєстровано декларацію про готовність до експлуатації об'єкта, який належить до І-ІІІ категорії складності. Інформація про об'єкт згідно декларації - будівництво 50 квартирного житлового будинку з вбудованим спеціалізованим магазином по бджільництву, що знаходиться по вул. Кам'янецька, 145-А, м. Хмельницький.

Згідно виписки з Єдиного державного реєстру юридичних осіб, фізичних осіб - підприємців та громадських формувань 17.07.2017р. було зареєстровано юридичну особу - Обєднання співвласників багатоквартирного будинку „Медовий місцезнаходження якої м. Хмельницький, вул. Кам'янецька , буд. 145-А.

18.07.2017р. за актом приймання - передачі житлового комплексу або його частини з балансу на баланс, приватне підприємство "Поділля Житлобудінвест" передало на баланс Обєднання співвласників багатоквартирного будинку „Медовий багатоквартирний житловий будинок загальною площею 5362,25 м.кв., що розташований у м. Хмельницький по вул. Кам'янецька, 145-А Площа прибудинкової території становить 0,20га.

Згідно інформації з державного реєстру речових прав на нерухоме майно та його архівної складової частини щодо об'єкта нерухомого майна (щодо багатоквартирного будинку) від 11.04.2018р. об'єкти нерухомого майна (квартири та нежитлові приміщення), що знаходяться за адресою м. Хмельницький по вул. Кам'янецька, 145-А перебувають у приватній власності фізичних осіб.

Виконавчий комітет Хмельницької міської ради листом № 12-1328-02-10 від 19.03.2018р. на лист приватного підприємства "Поділля Житлобудінвест" №19/03/2018 від 19.03.2018р. щодо розірвання договору оренди землі від 19.04.2016р. №1116/01, повідомила про зняття з розгляду питання щодо припинення останнім права користування земельною ділянкою по вул. Кам'янецька, 145-А та розірвання договору оренди землі від 19.04.2016р.

Крім того, матеріали справи містять лист виконавчого комітету Хмельницької міської ради від 02.03.2018р., а також лист департаменту архітектури, містобудування та земельних ресурсів Хмельницької міської ради від 20.06.2018р., згідно якого ОСББ "Медовий" повідомлено, що порядок передачі земельних ділянок на яких розташовані багатоквартирні будинки, що перебувають у спільній сумісній власності власників квартир у їх власність або в постійне користування, на даний час не визначений. Крім того, зазначено, що земельна ділянка перебуває в оренді приватного підприємства "Поділля Житлобудінвест", строк якої до 26.08.2025р.

Позивач (приватне підприємство "Поділля Житлобудінвест") вважаючи, що Хмельницькою міською радою порушено норми чинного законодавства, оскільки останньою (не зважаючи на звернення позивача та третьої особи) не прийнято рішення про припинення користування позивачем земельною ділянкою, що знаходиться по вул. Кам'янецька, 145-А, звернувся до суду із даним позовом.

Аналізуючи надані по справі докази, оцінюючи їх в сукупності, суд до уваги приймає наступне.

Приписами ст. 15 ЦК України передбачено, що кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа має право на захист свого інтересу, який не суперечить загальним засадам цивільного законодавства.

Зі змісту вказаної норми слідує, що порушення, невизнання або оспорювання суб'єктивного права є підставою для звернення особи за захистом цього права із застосуванням відповідного способу захисту.

Разом з тим особа, права якої порушені, може скористатися не будь-яким, а конкретним способом захисту свого права. Під способами захисту суб'єктивних цивільних прав розуміють закріплені законом матеріально-правові заходи примусового характеру, за допомогою яких здійснюється поновлення (визнання) порушених (оспорюваних) прав та вплив на порушника.

Статтею 16 цього Кодексу закріплено перелік способів захисту цивільних прав та інтересів, згідно з яким кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу.

За приписами ч. 2 ст. 16 ЦК України способами захисту цивільних прав та інтересів можуть бути: визнання права; визнання правочину недійсним; припинення дії, яка порушує право; відновлення становища, яке існувало до порушення; примусове виконання обов'язку в натурі; зміна правовідношення; припинення правовідношення; відшкодування збитків та інші способи відшкодування майнової шкоди; відшкодування моральної (немайнової) шкоди; визнання незаконними рішення, дій чи бездіяльності органу державної влади, органу влади Автономної Республіки Крим або органу місцевого самоврядування, їхніх посадових і службових осіб. Суд може захистити цивільне право або інтерес іншим способом, що встановлений договором або законом чи судом у визначених законом випадках.

Ця норма кореспондується з положеннями статті 20 Господарського кодексу України, якою визначено способи захисту прав і законних інтересів суб'єктів господарювання та споживачів.

Згідно ст. 11 ЦК України підставами виникнення цивільних прав та обов'язків, зокрема є договори та інші правочини.

Статтею 626 ЦК України передбачено, що договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків.

З положень ст. 509 ЦК України та ст. 173 ГК України вбачається, що зобов'язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов'язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від певної дії, а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов'язку.

З матеріалів справи слідує, що між Хмельницькою міською радою та ПП "Поділля Житлобудінвест" укладено договір оренди землі №1116/01 від 19.04.2016 р., відповідно до якого Хмельницька міська рада надає, а ПП "Поділля Житлобудінвест" приймає в строкове платне користування земельну ділянку на підставі рішення п'ятдесят другої сесії міської ради від 26.08.2015 р. №37, із земель житлової та громадської забудови, яка знаходиться в м. Хмельницькому по вул. Кам'янецькій, 145-А для обслуговування будівлі складських приміщень.

Згідно з ч. 1 ст. 93 Земельного кодексу України та ст. 1 Закону України "Про оренду землі" право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності.

Позивач звернувся до суду з позовом, в якому просить визнати припиненою дію договору оренди земельної ділянки площею 2000 кв.м. по вул. Кам'янецька, 145 А в м. Хмельницькому, наданої на підставі вищезазначеного договору (шляхом розірвання), мотивуючи тим, що позивач добровільно відмовився від права користування земельною ділянкою, а також тим, що третьою особою (ОСББ "Медовий") було прийнято на баланс житловий комплекс, розташований на орендованій позивачем земельній ділянці, посилаючись при цьому на ст. ст. 15, 16, 21 ЦК України, ст. ст. 42, 116, 120, 123, 140, 141 ЗК України.

Частиною 2 ст. 651 Цивільного кодексу України встановлено, що договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.

За приписами ч. 3 ст. 31 Закону України "Про оренду землі" договір оренди землі може бути розірваний за згодою сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний за рішенням суду в порядку, встановленому законом.

У відповідності до ч.1 ст. 32 вказаного Закону на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обовязків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження обєкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України.

Отже, чинним законодавством передбачено можливість дострокового розірвання договору оренди землі за рішенням суду на вимогу однієї із сторін цього договору. Таке розірвання може ініціюватися як з підстав, визначених сторонами у спірному договорі, так і у випадках, визначених законом.

У спірному договорі, сторони узгодили, що дія договору припиняється шляхом його розірвання за рішенням суду на вимогу однієї із сторін унаслідок невиконання другою стороною обов'язків, передбачених договором, та внаслідок випадкового знищення, пошкодження орендованої земельної ділянки, яке істотно перешкоджає її використанню, а також з інших підстав, визначених законом.

Згідно п. "а" ч. 1 ст. 141 Земельного кодексу України підставами припинення права користування земельною ділянкою є, між іншим, добровільна відмова від права користування земельною ділянкою.

У відповідності до ч.3 ст. 142 Земельного кодексу України припинення права постійного користування земельною ділянкою у разі добровільної відмови землекористувача здійснюється за його заявою до власника земельної ділянки. Власник земельної ділянки на підставі заяви землекористувача приймає рішення про припинення права користування земельною ділянкою, про що повідомляє органи державної реєстрації.

Відповідно до ч. 4 ст. 142 Земельного кодексу України власник земельної ділянки на підставі заяви землекористувача приймає рішення про припинення права користування земельною ділянкою, про що повідомляє органи державної реєстрації.

Як вбачається із матеріалів справи (листа виконавчого комітету Хмельницької міської ради від 28.03.2018р.) позивач звертався до відповідача з листом від 19.03.2018р. щодо розірвання договору оренди землі від 19.04.2016р. №1116/01, тобто повідомляв орендодавця про добровільну відмову від права користування земельною ділянкою. Відповідач у вищевказаному листі вказав, що питання щодо припинення ПП "Поділля Житлобудінвест" права користування земельною ділянкою по вул. Кам'янецькій, 145-А та розірвання договору оренди землі від 19.04.2016р. №1116/01 знято з розгляду.

Водночас, матеріали справи не містять відповідного рішення міської ради про припинення користування земельною ділянкою, а також доказів повідомлення міською радою органи державної реєстрації про таке припинення, що свідчить про наявність порушеного права позивача на дострокове розірвання договору внаслідок добровільної відмови від такого права, що зумовлює необхідність судового захисту порушеного права.

Таким чином, оскільки орендар добровільно відмовився від права користування орендованою земельною ділянкою, про що повідомив орендодавця, а законодавством та договором передбачена можливість дострокового розірвання договору оренди на вимогу однієї із сторін договору, господарський суд доходить висновку про правомірність та обґрунтованість позовних вимог позивача в частині припинення дії договору оренди землі №1116/01 від 19.04.2016р., шляхом його розірвання, з підстав добровільної відмови позивача від права користування земельною ділянкою.

Разом з тим, позивач просить визнати припиненою дію договору оренди землі №1116/01 від 19.04.2016р., шляхом його розірвання з 19.07.2017р.

При вирішенні даного питання суд враховує, що оскільки зобов'язання за договором оренди може бути припинено лише на майбутнє, в зв'язку з неможливістю повернення одержаного за ним, то договір від 19.04.2016р. підлягає розірванню з припиненням зобов'язань за ним лише на майбутнє.

Доводи позивача щодо визнання припиненим договору оренди з підстав набуття третьою особою (ОСББ "Медовий") права власності на житловий комплекс, розташований на земельній ділянці по вул. Кам'янецька, 145-А, судом оцінюються критично з огляду на те, що ст. 377 ЦК України передбачає виключення для багатоквартирних будинків, при переході прав на земельну ділянку, на якій розташований такий багатоквартирний будинок, до його співвласників має враховуватися те, що земельна ділянка може належати співвласникам багатоквартирного будинку відповідно до ст. 42 ЗК України лише на праві власності або на праві постійного користування.

Відтак, з огляду на те, що земельна ділянка площею 2000 м.кв. по вул. Кам'янецькій, 145А у м. Хмельницькому перебувала в оренді у позивача на підставі договору оренди землі від 19.04.2016 р. №1116/01, права на цю земельну ділянку не можуть перейти до третьої особи (ОСББ "Медовий") в тому обсязі та на тих умовах, які встановлені договором оренди для попереднього землекористувача - позивача.

Про перехід прав на земельну ділянку на тих самих умовах можна дійти висновку, лише у тому випадку коли змінюється суб'єктний склад правовідносин, а обсяг прав на земельну ділянку залишається незмінним, з огляду на що вищевказані посилання позивача як на підставу для визнання спірного договору припиненим є безпідставними.

Згідно з ч. 1 ст. 74 ГПК України, кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень.

Враховуючи вищевикладене, а також те, що позивачем доведено необхідність припинення дії спірного договору оренди землі з підстав передбачених п. "а" ч. 1 ст. 141 Земельного кодексу України (добровільна відмова від права користування земельною ділянкою), позовні вимоги підлягають задоволенню частково.

Водночас, заперечення відповідача спростовуються матеріалами справи або не впливають та не спростовують вищенаведеної правової оцінки матеріалів, обставин справи згідно з вимогами закону, тому не можуть бути прийняті господарським судом.

Витрати зі сплати судового збору відповідно до ст. 129 ГПК України покладаються на відповідача.

Керуючись ст.ст.2, 13, 73, 74, 76, 77-79, 86, 91, 129, 210, 220, 232, 233, 236-238, 240-242, 327 Господарського процесуального кодексу України, суд -

В И Р І Ш И В:

Позов приватного підприємства „Поділля Житлобудінвест" м. Хмельницький, за участю третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору, на стороні позивача: Обєднання співвласників багатоквартирного будинку „Медовий м. Хмельницький до Хмельницької міської ради м. Хмельницький про визнання припиненими дії договору оренди землі №1116/01 від 19.04.2016р. шляхом його розірвання, укладеного між Хмельницькою міською радою та приватним підприємством „Поділля Житлобудінвест площею 2000 кв.м. по вул. Камянецька, 145А в м. Хмельницькому з 19.07.2017р. задовольнити частково.

Розірвати договір оренди земельної ділянки, загальною площею 2000 кв.м., кадастровий номер :08:003:0307, розташованої за адресою вул. Камянецька, 145-А в м. Хмельницькому, укладений між Хмельницькою міською радою та приватним підприємством „Поділля Житлобудінвест за №1116/01 від 19.04.2016р.

Стягнути з Хмельницької міської ради (м. Хмельницький, вул. Гагаріна,3, код 04060772) на користь приватного підприємства „Поділля Житлобудінвест" (м. Хмельницький, вул. Львівське шосе,55/1, код 39473953) 1762,00 грн. (одна тисяча сімсот шістдесят дві гривні 00 коп.) судового збору.

В решті позову відмовити.

Наказ видати після набрання рішенням законної сили.

Рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Рішення господарського суду може бути оскаржено протягом 20 днів з дня складання повного тексту судового рішення.

Порядок подання апеляційної скарги визначений ст. 257 ГПК України та підпунктом 17.5 пункту 17 Розділу ХІ Перехідні положення ГПК України.

Повний текст рішення складено 13.11.2018р.

Суддя С.В. Гладій

Віддрук. 4 прим.:

1 - до справи

2 - позивачу (м. Хмельницький, вул. Львівське шосе,55/1)(реком. з повід.)

3 - відповідачу (м. Хмельницький, вул. Гагаріна,3)(реком. з повід.)

4- третій особі (Обєднання співвласників багатоквартирного будинку „Медовий (м. Хмельницький, вул. Камянецька,145А) (реком. з повід.)