СХІДНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"25" жовтня 2018 р. Справа № 922/1268/18

Колегія суддів у складі:

головуючий суддя Медуниця О.Є., суддя Барбашова С.В., суддя Пелипенко Н.М.

при секретарі Кохан Ю.В.

за участю представників сторін:

позивача - Желішкевич В.Й. (довіреність №396/02-21 від 25.10.2018),

відповідача - Стець М.Л. (ордер серія ХВ №00053, свідоцтво про право на зайняття адвокатською діяльністю №22 від 14.09.2012),

третьої особи - Попов О.І. (довіреність від 23.10.2018, свідоцтво про право на зайняття адвокатською діяльністю №2075 від 27.03.2017),

розглянувши апеляційну скаргу позивача (вх.№20) на рішення господарського суду Харківської області від 17.07.2018 (суддя Рильова В.В., повне рішення складено 26.07.2018) у справі №922/1268/18,

за позовом Безлюдівської селищної ради Харківського району Харківської області,

третя особа, яка не заявляю самостійних вимог на предмет спору на стороні позивача - гр.ОСОБА_4, смт.Безлюдівка, Харківський район, Харківська область

до Фізичної особи-підприємця Степаньян Марини Олександрівни, м. Харків

про розірвання договору оренди та стягнення 78143,99 грн.,

ВСТАНОВИЛА:

Безлюдівська селищна рада Харківського району Харківської області (позивач) звернулася до господарського суду Харківської області з позовом до Фізичної особи - підприємця Степаньян Марини Олександрівни (відповідач) про розірвання договору оренди землі від 26.07.2010, укладеного між позивачем та відповідачем, та про стягнення з відповідача на користь позивача заборгованості з орендної плати у розмірі 47 219,64 грн., 3% річних у розмірі 2 276,04 грн. та пені у розмірі 28 648,31 грн.

Позовна заява обгрунтована тим, що у зв'язку із відчуженням відповідачем у 2012 році нерухомого майна, розташованого на орендованій ним земельній ділянці, договір оренди землі від 26.07.2010 підлягає припиненню шляхом розірвання на підставі ст.120 Земельного кодексу України, ст.377 Цивільного кодексу України, ст.31 Закону України «Про оренду землі», однак, відповідач відмовляється розірвати вказаний договір, що стало підставою для звернення до суду із цим позовом. Крім того, позивач зазначає, що внаслідок відмови відповідача від розірвання договору та у зв'язку з набуттям права власності на нерухоме майно, яке знаходиться на орендованій земельній ділянці іншою особою, у відповідача виникла заборгованість зі сплати орендної плати за період з січня 2016 року по квітень 2018 року у розмірі 47 219,64 грн.

Рішенням господарського суду Харківської області від 17.07.2018 у справі №922/1268/18 (суддя Рильова В.В.) в задоволенні позовних вимог відмовлено.

Вказане рішення мотивоване тим, що нормами законодавства чітко регламентовано підстави припинення договору оренди шляхом його розірвання, а стаття 32 Закону України "Про оренду землі" не передбачає припинення договору оренди землі шляхом його розірвання у разі набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій іншою особою земельній ділянці. Як зазначив суд в оскаржуваному рішенні, відчуження об'єкта нерухомості, що знаходиться на орендованій земельній ділянці, не є підставою для розірвання договору оренди з попереднім власником, оскільки такий договір припиняється щодо останнього, однак діє на тих самих умовах щодо особи, яка, набувши право власності на нерухоме майно, розміщене на орендованій земельній ділянці, з моменту набуття такого права, набуває також право оренди земельної ділянки, на якій це майно розміщене, а отже, й відповідні права та обов'язки, зокрема, із сплати орендної плати за користування земельною ділянкою.

Позивач з вказаним рішенням суду першої інстанції не погодився та звернувся до Харківського апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою, в якій, посилаючись на неповне з'ясування судом всіх обставин справи, неправильне застосування норм матеріального права, просить скасувати рішення господарського суду Харківської області від 17.07.2018 у справі №922/1268/18 та прийняти нове, яким позовні вимоги задовольнити в повному обсязі.

В апеляційній скарзі позивач зазначає, що договір оренди землі, укладений з відповідачем 26.07.2010, на даний час є чинним, оскільки відповідач з моменту відчуження нерухомого майна, яке розташоване на спірній земельній ділянці, не вчинив дій, спрямованих на припинення орендних правовідносин шляхом укладення додаткової угоди до договору. Як зазначає позивач, враховуючи, що фактичне користування земельною ділянкою та розташованою на ній нежитловою будівлею здійснює новий власник, а законодавством та умовами договору оренди землі передбачена можливість дострокового розірвання договору оренди землі за рішенням суду на вимогу однієї із сторін, наявні підстави для розірвання договору оренди землі від 26.07.2010.

Відповідач та третя особа відзиви на апеляційну скаргу суду не надали.

Ухвалою Східного апеляційного господарського суду від 10.10.2018 справу №922/1203/18 прийнято до провадження та призначено до розгляду на 25.10.2018 о 09:30 год.

В судовому засіданні 25.10.2018 представники позивача та третьої особи просили суд задовольнити апеляційну скаргу, оскаржуване рішення суду скасувати та прийняти нове, яким позов задовольнити.

Представник відповідача в судовому засіданні 25.10.2018 просив суд залишити апеляційну скаргу позивача без задоволення, а рішення господарського суду Харківської області від 17.07.2018 у цій справі - без змін.

Дослідивши матеріали справи, вислухавши пояснення представників сторін та третьої особи, перевіривши правильність застосування господарським судом першої інстанції норм матеріального та процесуального права, колегія суддів Східного апеляційного господарського суду встановила наступне.

26 липня 2010 року між Безлюдівською селищною радою Харківського району Харківської області (орендодавець) та Фізичною особою - підприємцем Степаньян Мариною Олександрівною (орендар) укладено договір оренди землі (далі - договір) (а.с.16).

Відповідно до п. 1 договору, орендодавець, на підставі рішення ХХVІІІ сесії V скликання Безлюдівської селищної ради від 15 жовтня 2009 року надає, а орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку із земель запасу житлової та громадської забудови для будівництва та обслуговування стаціонарної АЗС, яка знаходиться в АДРЕСА_1 на території Безлюдівської селищної ради Харківського району Харківської області.

Згідно п.2 договору, в оренду передається земельна ділянка, загальною площею 0,3353 га, в тому числі землі, які використовуються в комерційних цілях - 0,3353 га.

Пунктом 9 договору визначено, що орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі на рахунок Безлюдівської селищної ради в розмірі 10 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, в загальній сумі та в розрахунку 87 228,30 грн. на рік.

Відповідно до п.19 договору, земельну ділянку було передано відповідачу в користування (оренду), що підтверджується актом приймання-передачі №06 від 17.09.2018 (а.с.24).

Відповідно до п. 35 договору, його дія припиняється шляхом розірвання за:

- взаємною згодою сторін;

- рішенням суду на вимогу однієї із сторін у наслідок невиконання другою стороною обов'язків, передбачених договором, та внаслідок випадкового знищення, пошкодження орендованої земельної ділянки, яке істотно перешкоджає їх використанню, а також з інших підстав, визначених законом.

Як визначено в п.37 договору, перехід права власності на будівлі і споруди, які розташовані на орендованій земельній ділянці до другої особи є підставою для розірвання договору та укладання договору оренди земельної ділянки з новим власником будівель та споруд.

Договір укладено на 49 років (п. 8 договору).

Вказаний Договір зареєстрований у Харківському районному відділі ХРФ ДП "Центр ДЗК при Держкомземі України" 17.09.2010, про що у Державному реєстрі земель вчинено запис за № 06.

Як вбачається з матеріалів справи, 02.06.2012 року між гр.Степаньян Мариною Олександрівною (продавець) та гр.ОСОБА_4 (покупець) укладено договір купівлі-продажу, за умовами якого продавець передав у власність покупцю нежитлову будівлю, АЗС літ. «Б-1», що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1, а покупець прийняв у власність вказане нерухоме майно і сплатив за нього обумовлену цим договором грошову суму (а.с.31).

Право власності ОСОБА_6 на нерухоме майно, набуте за вказаним договором, зареєстровано 14.06.2012, що підтверджується витягом КП «Харківське районне бюро технічної інвентаризації» №34489906 (а.с.34).

Гр.ОСОБА_6 неодноразово зверталась до Безлюдівської селищної ради з приводу укладення договору оренди земельної ділянки, на якій розташоване належне їй на праві власності нерухоме майно (листи від 02.09.2016, 13.07.2017, а.с.30,43).

За результатами розгляду вказаних звернень, Безлюдівською селищною радою прийнято рішення від 10.11.2016 та від 23.12.2016, якими вирішено вжити заходів щодо розірвання договору оренди землі від 26.07.2010, укладеного з ФОП Степаньян М.О. (а.с.55, 56).

На виконання вищевказаних рішень, позивач направив відповідачу листи від 17.11.2016 за № 02-21/1363 та від 08.02.2017 за № 02-21/154 з пропозицією з'явитися до Безлюдівської селищної ради для укладання додаткової угоди про розірвання договору оренди землі від 26.07.2010, а також повідомлено відповідача про необхідність погашення заборгованості за договором оренди землі (а.с.57-61).

Позивач також направив відповідачу лист №02-21/736 від 01.08.2017, в якому повідомив про винесення на розгляд постійної комісії Безлюдівської селищної ради з питань соціально-економічного розвитку, екології та земельних відносин питання про розірвання спірного договору (а.с.62).

У відповідь, відповідач листом №02-21/736 від 01.08.2017 повідомив позивача про те, що між Степаньян М.О. та ОСОБА_4 триває судовий спір про право власності на нежитлову будівлю за адресою: АДРЕСА_1, у зв'язку з чим відсутні підстави для розірвання договору оренди землі (а.с.63-64).

Рішенням Харківського районного суду Харківської області від 20.04.2017 та постановою Апеляційного суду Харківської області від 05.07.2017 у справі №635/7776/16-ц Степаньян М.О. відмовлено в задоволенні позовних вимог до ОСОБА_4 про визнання недійсним договору купівлі-продажу, визнання права власності та стягнення грошових коштів (а.с.44-53).

Листом № 02-21/798 від 17.08.2017 позивач повідомив відповідача про винесення на розгляд чергової сесії селищної ради питання щодо розірвання договору оренди землі та запросив прийняти участь у розгляді вказаного питання (а.с.65).

Рішенням Безлюдівської селищної ради від 22.08.2017 вирішено розірвати договір оренди землі від 26.07.2010 шляхом укладення відповідної додаткової угоди, та, у разі її не підписання зі сторони ФОП Степаньян М.О., уповноважено селищного голову звернутися до господарського суду Харківської області для вирішення цього питання у судовому порядку (а.с.66).

Вказане рішення селищної ради та додаткову угоду про розірвання договору оренди землі направлено відповідачу листом №889/02-21 від 08.09.2017 (а.с.67-69).

Відповідач додаткову угоду про розірвання договору оренди землі від 26.07.2010 не підписав, що стало підставою для звернення до суду з цим позовом.

Судова колегія враховує наступне.

Відповідно до частини 3 статті 334 ЦК України право власності на майно за договором, який підлягає нотаріальному посвідченню, виникає у набувача з моменту такого посвідчення. Права на нерухоме майно, які підлягають державній реєстрації, виникають з дня такої реєстрації відповідно до закону.

Частиною 1 статті 377 ЦК України визначено, що до особи, яка набула право власності на житловий будинок (крім багатоквартирного), будівлю або споруду, переходить право власності, право користування на земельну ділянку, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення в обсязі та на умовах, встановлених для попереднього землевласника (землекористувача).

Згідно з частиною 1 статті 120 Земельного кодексу України, у разі набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, що перебувають у власності, користуванні іншої особи, припиняється право власності, право користування земельною ділянкою, на якій розташовані ці об'єкти. До особи, яка набула право власності на жилий будинок, будівлю або споруду, розміщені на земельній ділянці, що перебуває у власності іншої особи, переходить право власності на земельну ділянку або її частину, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення.

За положенням частини 3 статті 7 Закону України "Про оренду землі" до особи, якій перейшло право власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій земельній ділянці, також переходить право оренди на цю земельну ділянку. Договором, який передбачає набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, припиняється договір оренди земельної ділянки в частині оренди попереднім орендарем земельної ділянки, на якій розташований такий житловий будинок, будівля або споруда.

З аналізу наведених норм законодавства вбачається, що у разі переходу права власності на майно, яке знаходиться на орендованій земельній ділянці, до нового власника з моменту набуття права власності на це майно переходить право оренди земельної ділянки, на якій вказане майно розміщене у тому самому обсязі та умовах, які були у попереднього землекористувача.

Таким чином, з моменту набуття права власності на нерухоме майно особа, яка стала новим власником такого майна, одночасно набуває права оренди земельної ділянки, на якій розміщене це майно у зв'язку з припиненням права власності на нього та, відповідно, припиненням права користування попереднього власника земельною ділянкою, на якій це майно розміщене, згідно з частиною 2 статті 120 ЗК України.

Отже, особа, яка набула права власності на майно фактично стає орендарем земельної ділянки, на якій воно розміщене у тому ж обсязі та на умовах, як і у попереднього власника.

При цьому, договір оренди цієї земельної ділянки щодо попереднього її користувача (попереднього власника нерухомого майна) припиняється відповідним договором, на підставі якого новим власником набуто право власності на розташоване на цій земельній ділянці майно, а тому договір оренди земельної ділянки не підлягає розірванню.

Як свідчать матеріали справи, право власності на нежитлову будівлю - АЗС літ. «Б-1» по АДРЕСА_1 на території Безлюдівської селищної ради Харківського району Харківської області зареєстровано за гр.ОСОБА_4 на підставі договору купівлі-продажу, укладеного 02.06.2012 з Степаньян М.О., що підтверджується витягом КП «Харківське районне бюро технічної інвентаризації» №34489906 від 14.06.2012 (а.с.34).

За таких обставин, відповідач не є власником нежитлової будівлі - АЗС літ. «Б-1» по АДРЕСА_1 на території Безлюдівської селищної ради Харківського району Харківської області та фактично не використовує земельну ділянку площею 0,3353 га, надану за договором оренди землі від 26.07.2010.

Враховуючи встановлений факт переходу права власності на нежитлову будівлю, яка розташована на орендованій відповідачем земельній ділянці, в силу приписів ст.120 Земельного кодексу України та ст. 377 Цивільного кодексу України, у відповідача припинилось право користування земельною ділянкою за спірним договором.

Юридичний факт припинення договору оренди земельної ділянки від 26.07.2010 підтверджується саме договором купівлі-продажу нерухомого майна від 02.06.2012 та реєстрацією права власності на нього за покупцем (ст.ст.328,344 ЦК України).

Наведеним спростовуються доводи позивача в апеляційній скарзі про те, що договір оренди землі від 26.07.2010 на даний час є чинним.

Частиною 1 статті 31 Закону України "Про оренду землі" визначені випадки припинення договору оренди землі, зокрема, у разі набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій іншою особою земельній ділянці. Договір оренди землі може бути розірваний за згодою сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний за рішенням суду в порядку, встановленому законом.

Частина 1 статті 32 Закону України "Про оренду землі" передбачає припинення договору оренди землі шляхом розірвання у наступних випадках:

- на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов'язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору;

- у разі випадкового знищення чи пошкодження об'єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки;

- на підставах, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України.

Отже, стаття 32 Закону України "Про оренду землі" не зобов'язує припиняти договір оренди землі шляхом його розірвання у разі набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій іншою особою земельній ділянці.

Враховуючи викладене, відчуження об'єкта нерухомості, що знаходиться на орендованій земельній ділянці, не є підставою для розірвання договору оренди з попереднім власником, оскільки такий договір припиняється щодо останнього, однак діє на тих самих умовах щодо особи, яка, набувши право власності на нерухоме майно, розміщене на орендованій земельній ділянці, з моменту набуття такого права, набуває також право оренди земельної ділянки, на якій це майно розміщене, а отже, й відповідні права та обов'язки, зокрема, із сплати орендної плати за користування земельною ділянкою.

Аналогічні висновки викладені в постановах Верховного Суду від 10.04.2018 у справі №915/672/17, від 30.05.2018 у справі №908/1990/17, від 05.06.2018 у справі №920/717/17.

З огляду на наведене, колегія суддів дійшла висновку про те, що перехід права власності на нерухоме майно, яке розташоване на орендованій земельній ділянці, від позивача до третьої особи, не є підставою для розірвання договору оренди землі за рішенням суду, а є підставою для припинення такого договору в силу закону.

Оскільки правових підстав для розірвання в судовому порядку договору оренди земельної ділянки, який припинив свою дію в силу закону, немає, суд першої інстанції правомірно відмовив в задоволенні позову про розірвання договору оренди землі від 26.07.2010.

Враховуючи, що з моменту укладення договору купівлі-продажу нерухомого майна та реєстрації права власності за третьою особою, у відповідача припинилось право оренди, та відповідно, обов'язок сплати орендної плати, позовні вимоги про стягнення з відповідача заборгованості з орендної плати за період з січня 2016 по квітень 2018 у розмірі 47219,64 грн., а також 3% річних у розмірі 2 276,04 грн. та пені у розмірі 28 648,31 грн., є безпідставними та задоволенню не підлягають.

Доводи апеляційної скарги відповідача не спростовують висновків господарського суду Харківської області.

Приймаючи до уваги всі наведені обставини в їх сукупності, судова колегія дійшла висновку, що суд першої інстанції ухвалив рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права, що є підставою для залишення апеляційної скарги позивача без задоволення, а рішення господарського суду Харківської області від 17.07.2018 у справі №922/1268/18- без змін.

З урахуванням приписів статті 129 ГПК України, судові витрати за подання апеляційної скарги покладаються на позивача.

Враховуючи викладене, керуючись ст.270, п.1 ч.1 ст. 275, ст.ст.276, 282, Господарського процесуального кодексу України, колегія суддів

ПОСТАНОВИЛА:

Апеляційну скаргу позивача залишити без задоволення

Рішення господарського суду Харківської області від 17.07.2018 року у справі №922/1268/18 залишити без змін.

Постанова набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена безпосередньо до Верховного Суду протягом 20 днів з дня її проголошення.

Повний текст постанови складено 29.10.2018р.

Головуючий суддя Медуниця О.Є.

Суддя Барбашова С.В.

Суддя Пелипенко Н.М.