ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ЛЬВІВСЬКОЇ ОБЛАСТІ
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

17.10.2018 Справа №914/918/18

За позовом: Управління комунальної власності Департаменту економічного розвитку Львівської міської ради (79008, м. Львів, пл. Галицька, 15; ідент.код 25558625)

до Відповідача: Фізичної особи-підприємця Маланяк Світлани Володимирівни (АДРЕСА_2; ідент.код НОМЕР_1), -

Третя особа (на стороні Відповідача), що не заявляє самостійних вимог стосовно предмету спору: ОСОБА_3 (79025, АДРЕСА_1; ІПН НОМЕР_2), -

про розірвання Договору купівлі-продажу №2984 від 13.03.2015.

Суддя: Стороженко О.Ф.

Секретар: Мазуркевич М.Р.

Представники:

Позивача: Чернобай С. - Довіреність № 2302-вих-1764 від 12.03.18;

Відповідача: Лозан С.І. - Довіреність б/н від 17.07.2018;

Третьої особи: не з'явився.

Процесуальні дії вчинено судом у приміщенні Господарського суду Львівської області: зал судового засідання №11.

Управлінням комунальної власності Департаменту економічного розвитку Львівської міської ради подано Позовну заяву з вимогою про розірвання Договору №2984 від 13.03.2015 щодо купівлі-продажу об'єкту нерухомості (нежитлових приміщень першого поверху та підвалу (загальною площею 136,2м2) у будинку АДРЕСА_3, укладеного із Фізичною особою-підприємцем Маланяк Світланою Володимирівною.

Підставами заявленої вимоги Позивачем зазначено:

-Сторонами, укладаючи Договір купівлі-продажу об'єкту малої приватизації на аукціоні, встановлено певні зобов'язання Покупця (Відповідач), зокрема: умовами п.5.5 Договору передбачено обов'язок з подальшого використання придбаного об'єкту як аптеки, зі збереженням цінних мистецьких елементів інтер'єру (автентичних меблів та вітражів, які є невід'ємною частиною інтер'єру аптеки);

-у ході перевірки (Управлінням комунальної власності) виконання Відповідачем умов Договору (Акт №892-НП/17 від 30.11.2017) встановлено: у приміщенні, понад встановлений 1-річний строк, ведуться ремонтні роботи і елементи інтер'єру (автентичні меблі та вітражі) - відсутні;

-02.11.2017 відбувся перехід права власності на об'єкт до Третьої особи, - на підставі Договору іпотеки, укладеного Відповідачем без обов'язкового погодження із Позивачем;

-у ході повторної перевірки (Управлінням комунальної власності) об'єкту приватизації (Акт №177-НП/18 від 13.03.2018) встановлено: об'єкт використовується як магазин із продажу непродовольчих товарів (жіночої білизни), і автентичні меблі та вітражі - відсутні;

-Відповідач (Покупець) не поклав на нового власника об'єкту приватизації зобов'язань, передбачених Договором купівлі-продажу;

-у ході огляду, проведеного 22.03.2018 Управлінням та Відповідачем, у приміщенні за адресою: м.Львів, вул. Шевченка, 317, виявлено склад меблів: тумба з шухлядами, комод, шафи, тумби, і, при цьому, не виявлено вітражів;

Згідно з нормами ст.27 Закону України «Про приватизацію державного майна» (у редакції, чинній на час виникнення правовідносин), наявні підстави для розірвання Договору купівлі-продажу об'єкту, так як Відповідач не виконав договірних зобов'язань щодо основних напрямків функціонування приватизованого об'єкту і здійснив відчуження зазначеного майна (Третій особі) без обов'язкового погодження із органом приватизації (Позивач) та без встановлення новому власнику тих зобов'язань, які передбачені Договором купівлі-продажу.

Представник Позивача надав (усно та письмово) пояснення стосовно обставин спору.

Відповідачем подано Відзив на позов, у якому викладено обгрунтування безпідставності позовної вимоги, так як:

-14.09.2017 з Третьою особою укладено Договір позики (з метою додаткового вкладення коштів у ремонт придбаних приміщень) та Договір іпотеки, за яким об'єкт згодом перейшов у власність Третьої особи;

-об'єкт приватизації на даний час «відсутній, оскільки, у результаті реконструкції, його фактична площа складає 264,9м2»;

-Закон «Про приватизацію державного майна» встановлював, що «за договором визначається основна форма діяльності», і не містив «обмеження щодо інших видів діяльності»;

-Договір, усупереч нормі ч.2 ст.27 Закону, не містить строків виконання зобов'язань, встановлених умовами п.5.5;

-не надано доказів щодо: передачі Позивачем елементів інтер'єру (вітражів та меблів), а також - «об'єктивної можливості використання об'єкту нерухомості за їх відсутності та відсутності прав на їх використання, як і об'єкта вцілому, - для бажаного виду діяльності»;

-за Актом приймання-передавання №2984 від 10.04.2015 передано виключно нежитлові приміщення, а рухоме майно - не передавалось, «права та можливості його використання у мене, як і наступного набувача, відсутні»;

-при проведеній оцінці нерухомого майна вартість меблів та вітражів не враховувалась;

-Акти перевірки Позивача не відповідають вимогам ст.27 (ч.2) Закону щодо форми, яка встановлюється Фондом державного майна України;

-Закон «Про приватизацію державного майна» втратив чинність, а з 07.03.2018 набрав чинності Закон «Про приватизацію державного і комунального майна», який і підлягає застосуванню.

Представником Відповідача надано (усно) пояснення з обґрунтуванням безпідставності вимоги Позивача.

Судом, Ухвалою від 18.06.2018, залучено до участі у справу Третю особу (на стороні Відповідача), що не заявляє самостійних вимог стосовно предмету спору.

Третьою особою подано Пояснення щодо позову із обгрунтуванням відсутності підстав для задоволення позову (без доказів надіслання їх копій іншим Учасникам справи).

Справу, згідно нормами статей 12, 247 ГПК України, розглянуто за правилами загального позовного провадження.

У ході дослідження обставин спору та поданих доказів, - суд встановив:

13.03.2015 Сторонами укладено Договір №2984 щодо купівлі-продажу об'єкту малої приватизації на аукціоні, який, згідно з умовами п.1.1, укладено відповідно до: Ухвали №3462 від 19.06.2014 Львівської міської ради; Протоколу №1 від 11.02.2015 Комісії із забезпечення приватизації шляхом продажу на аукціоні об'єкта малої приватизації комунальної власності м.Львова; Протоколу №02 від 06.03.2015 аукціону з реалізації об'єкта малої приватизації комунальної власності м.Львова.

Згідно з умовами п.1.1 Договору, Позивач передав у власність Відповідачу нежитлові приміщення першого поверху (індекси: 5-1, 5-2, 5-3, 5-4, 5-5, 5-6) та підвалу (індекси: V-VIII) загальною площею 136,2м2, які знаходяться у будинку №36, на вулиці Дорошенка міста Львова.

За даними Технічного паспорту на приміщення (від 25.04.2014), загальна площа приміщень першого поверху складала 82,1м2, а підвалу - 54,1м2.

Оскільки відчуження нерухомого об'єкту комунальної власності здійснено у ході приватизації (шляхом продажу на аукціоні), тому, - на час укладення спірного Договору купівлі-продажу правовідносини Сторін регулювались Законом України «Про приватизацію державного майна» (ч.4 ст.3), яким було встановлено (ст.27):

-до договору купівлі-продажу повинні включатись зобов'язання сторін, які були визначені умовами аукціону щодо «збереження основних видів діяльності»;

-у договорі купівлі-продажу чітко визначаються критичні значення належного виконання виключних умов (строк);

-строк виконання зобов'язань, визначених договором купівлі-продажу, не повинен перевищувати п'яти років;

-зобов'язання за договором купівлі-продажу зберігають свою дію для осіб, які придбають об'єкт у разі його подальшого відчуження, протягом строку дії цих зобов'язань;

-відчуження майна, обтяженого зобов'язаннями, можливе виключно за згодою органу приватизації, який здійснює контроль за їх виконанням;

-за результатами перевірки виконання умов договору купівлі-продажу складається акт за формою, встановленою Фондом державного майна України;

-на вимогу однієї із сторін, договір купівлі-продажу може бути розірвано (за рішенням суду) у разі невиконання іншою стороною зобов'язань, передбачених договором купівлі-продажу, у визначені строки (ч.5 ст.27);

-виключними умовами для розірвання договору купівлі-продажу об'єкту приватизації є, зокрема, невиконання умов продажу і зобов'язань Покупця щодо основних напрямків функціонування приватизованого об'єкту (ч.2 (п.2) ст.27);

-передача приватизованого об'єкту в заставу, у період дії умов договору купівлі-продажу, здійснюється за згодою органу приватизації;

-забороняється подальше відчуження приватизованого об'єкту без збереження для нового власника зобов'язань, визначених умовами аукціону;

-при подальшому відчуженні приватизованого об'єкту, до нового власника переходять невиконані зобов'язання, що були передбачені договором купівлі-продажу об'єкту приватизації.

Зазначений Закон «Про приватизацію державного майна» зберігав свою чинність до 06.03.2018 (включно) і, відповідно, - підлягає застосуванню до правовідносин Сторін, які виникли у період його дії.

У Договорі №2984 від 13.03.2015 (щодо купівлі-продажу об'єкту малої приватизації на аукціоні) встановлено зобов'язання Сторін:

1)Кожна Сторона зобов'язалась належним чином виконувати обов'язки, покладені на неї Договором, та сприяти іншій Стороні у виконанні її обов'язків (п.4.1).

2)Продавець (Позивач) зобов'язався контролювати виконання умов Договору (п.6.2).

3)Покупець (Відповідач) зобов'язався (п.п.5.3, 5.5):

-визначати подальше використання об'єкту згідно з нормами чинного законодавства;

-здійснити проведення ремонтно-відновлювальних робіт у придбаних приміщеннях упродовж одного року з моменту укладення Договору;

-використовувати придбаний об'єкт «як аптеку з обов'язковим збереженням цінних мистецьких елементів інтер'єру: автентичних меблів та вітражів, які є невід'ємною частиною інтер'єру аптеки»;

-відчужувати об'єкт з дотриманням умов, на яких він був придбаний;

-у випадку зміни власника об'єкту покласти усі зобов'язання, що виникли за Договором, на нового власника.

Відповідачем (Покупець) не виконано жодного зобов'язання, встановленого Договором та Законом «Про приватизацію державного майна», так як:

-ремонтно-відновлювальні роботи упродовж року (з моменту укладення Договору) - не виконано, що підтверджують дані перевірки, проведеної Позивачем 30.11.2017 (Акт №892-НП/17);

-використання придбаного об'єкту не відбувалось згідно з умовами Договору та нормами чинного законодавство (зокрема: Закону «Про приватизацію державного майна»), оскільки об'єкт як аптека - не функціонував;

-Відповідачем не збережено у придбаному об'єкті «цінних мистецьких елементів інтер'єру», які визначались як «невід'ємна частина інтер'єру аптеки»;

-передання об'єкту у заставу (іпотеку) та відчуження його за Договором іпотеки від 14.09.2017 відбулось без обов'язкового погодження таких дій із органом приватизації;

-при відчуженні об'єкту Відповідач не поклав на нового власника (Третя особа) зобов'язань, встановлених Договором купівлі-продажу (№2984 від 13.03.2015).

Відповідачем жодних доказів виконання зобов'язань за Договором - не надано.

Отже, наявний факт повного невиконання Покупцем умов Договору купівлі-продажу та вимог Закону.

Новий власник об'єкту (Третя особа), речове право якого на майно зареєстровано 02.11.2017 (згідно з даними Державного реєстру речових прав на нерухоме майно), придбані приміщення за цільовим призначенням (як аптека) - не використовує; у приміщеннях розміщено магазин з продажу непродовольчих товарів (жіночої білизни), що підтверджують дані перевірки, проведеної Позивачем 13.03.2018 (Акт №177-НП/18).

При цьому, важливо, що у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно наявні суперечливі та невідповідні дані щодо об'єкту нерухомості, зокрема: об'єкт (за адресою: м.Львів, вул. Дорошенка, 36) визначено як нежитлові приміщення першого поверху (5-1, 5-2, 5-3, 5-4, 5-5, 5-6, 5-7) загальною площею 264,9м2, хоча за Договором купівлі-продажу від 13.03.2015 Відповідачу передано у власність приміщення як першого поверху ( індекси: 5-1, 5-2, 5-3, 5-4, 5-5, 5-6), так і підвалу (індекси: V-VIII) загальною площею 136,2м2 (площа приміщень першого поверху - 82,1м2, підвалу - 54,1м2).

Отже, у Державному реєстрі:

-відображено неповний склад придбаних Відповідачем приміщень: не зазначено приміщень підвалу, визначених у Договорі купівлі-продажу від 13.03.2015 та Технічному паспорті від 25.04.2014, хоча у Держреєстрі Договір купівлі-продажу від 13.03.2015 зазначено як підставу виникнення права власності на приміщення у Відповідача (Маланяк С.В.);

-зазначено невідповідну площу нежитлових приміщень першого поверху (індекси: 5-1, 5-2, 5-3, 5-4, 5-5, 5-6, 5-7) - 264,9м2, так як Відповідачу відчужено, за Договором купівлі-продажу від 13.03.2015, приміщення першого поверху (індекси: 5-1, 5-2, 5-3, 5-4, 5-5, 5-6) загальною площею 82,1м2 (загальна площа приміщення підвалів - 54,1м2), що підтверджують дані Технічного паспорту на об'єкт від 25.04.2014, тому, - зазначені у Державному реєстрі приміщення першого поверху (індекси: 5-1, 5-2, 5-3, 5-4, 5-5, 5-6, 5-7) не можуть складати площу 264,9м2, так як додаткове приміщення під індексом 5-7 не складає площу 182,8м2 (у Рішенні Франківського районного суду м.Львова від 28.10.2016 у справі №465/1817/16-ц площа такого приміщення визначена: 52,1м2).

Крім цього, у Договорі іпотеки від 14.09.2017 Сторонами (Відповідач та Третя особа) також зазначено невідповідну площу приміщень першого поверху (індекси: 5-1, 5-2, 5-3, 5-4, 5-5, 5-6, 5-7) - 264,9м2, та взагалі не зазначено приміщень підвалів (індекси: V-VIII), які перейшли у власність Відповідача за Договором купівлі-продажу від 13.03.2015.

Отже, наявний факт відсутності у матеріалах справи доказів (належних, допустимих, достовірних та достатніх) щодо відчуження Відповідачем Третій особі приміщень підвалу (індекси V-VIII) загальною площею 54,1м2 та виникнення у Третьої особи права власності на такі підвальні приміщення.

Проте, зазначені обставини не впливають на вирішення спору щодо наявності (відсутності) підстав для розірвання Договору купівлі-продажу, укладеного Позивачем та Відповідачем, так як у предмет доказування входять обставини, пов'язані з діями Сторін Договору, зокрема: Покупця, - щодо виконання договірних зобов'язань.

Ствердження Відповідача про відсутність, на даний час, об'єкту нерухомості, переданого Позивачем за Договором, - безпідставне, так як у ході ремонтно-відновлювальних робіт приміщення залишаються (докази фізичного знищення приватизованого об'єкту - відсутні).

Умовами п.п.7.5, 11.3 Договору купівлі-продажу від 13.03.2015 встановлено підставу розірвання Договору: невиконання Покупцем (Стороною) обов'язків за Договором.

Нормами ст.27 Закону «Про приватизацію державного майна», чинного на час укладення Договору, встановлювались виключні умови розірвання Договору купівлі-продажу об'єкту приватизації, зокрема: невиконання умов продажу об'єкту і зобов'язань Покупця щодо основних напрямків функціонування приватизованого об'єкту.

Отже, на час укладення Договору купівлі-продажу Відповідачу були відомими негативні наслідки невиконання ним договірних зобов'язань, у тому числі - щодо можливості розірвання Договору.

Проте, Відповідач, розуміючи можливість настання негативних наслідків, допустив порушення договірних зобов'язань.

Тобто, Відповідачем не дотримано вимог статті 629 Цивільного кодексу України, згідно з якою Договір є обов'язковим до виконання.

Враховуючи факт порушення Відповідачем договірних зобов'язань у час дії Закону України «Про приватизацію державного майна» та факт заявлення позову після набрання чинності Законом України «Про приватизацію державного і комунального майна», підстави для розірвання Договору необхідно визначати згідно з нормами зазначених Законів. При цьому, важливо, що нормою п.2 ч.3 ст.26 нового Закону, якою передбачено розірвання Договору купівлі-продажу об'єкту приватизації у випадку невиконання Стороною умов продажу об'єкту і зобов'язань Покупця (визначених Договором) у встановлений Договором строк, повністю охоплено ті підстави розірвання Договору, які встановлювались нормою ч.2 (п.2) ст.27 попереднього Закону, а саме: невиконання умов продажу об'єкту і зобов'язань Покупця щодо основних напрямків функціонування приватизованого об'єкту.

Як уже встановлено, Відповідачем повністю не виконано умов продажу об'єкту і зобов'язань Покупця, визначених умовами п.5 Договору, так як:

-не виконано ремонтно-відновлювальних робіт упродовж року;

-функціонування об'єкту як аптеки - не забезпечено;

-не забезпечено збереження у придбаному об'єкті «цінних мистецьких елементів інтер'єру», які визначались як «невід'ємна частина інтер'єру аптеки»;

-відчуження об'єкту відбулось без обов'язкового погодження таких дій з органом приватизації (Позивач);

-при відчуженні об'єкту не покладено на нового власника тих зобов'язань, які встановлені Договором купівлі-продажу об'єкту приватизації.

Тобто, наявний факт повного невиконання Відповідачем умов продажу об'єкту та зобов'язань Покупця, у тому числі - зобов'язань щодо забезпечення основних напрямків функціонування приватизованого об'єкту.

Договором купівлі-продажу передбачено лише строк виконання Відповідачем зобов'язань щодо здійснення ремонтно-відновлювальних робіт у приміщеннях (після спливу якого об'єкт повинен був функціонувати як аптека) і не встановлено строків виконання Відповідачем інших умов продажу та зобов'язань Покупця.

Враховуючи факт встановлення нормою ч.2 ст.27 Закону «Про приватизацію державного майна» (чинного на час укладення правочину) гранично допустимого 5-річного строку виконання Покупцем договірних зобов'язань та факт відсутності погодження Сторонами (у Договорі) меншого строку (крім строку виконання ремонтних робіт), - наявні підстави для застосування до правовідносин Сторін зазначеної норми Закону, оскільки у Відповідача (та Позивача) відсутніми були будь-які заперечення щодо умов правочину, про що зазначено у п.13.2 Договору.

Отже, виходячи із зазначеної норми Закону, виконання Відповідачем договірних зобов'язань (крім зобов'язань щодо проведення ремонтних робіт) повинно забезпечуватись упродовж п'яти років з моменту укладення Договору: до 13.03.2020.

Оскільки, згідно з нормою ч.1 ст.526 ЦК України, зобов'язанання має виконуватись належним чином відповідно до умов Договору та вимог актів цивільного законодавства, тому, - факт повного невиконання Відповідачем договірних зобов'язань у строки, встановлені Договором (№2984 від 13.03.2015) та Законом «Про приватизацію державного майна» (чинного на час вчинення Відповідачем певних дій стосовно придбаного об'єкту) є безумовною підставою для розірвання Договору, яка була передбачена нормою ч.2 (п.2) ст.27 Закону «Про приватизацію державного майна» та, згідно з нормою п.2 ч.3 ст.26 Закону «Про приватизацію державного і комунального майна», є наявною і на даний час.

При цьому, важливо, що у Відповідача відсутніми були правові підстави для невиконання умов Договору, так як:

-умовами п.4.1 Договору встановлено обов'язковість виконання договірних зобов'язань;

-Договір недійсним (повністю чи частково) - не визнавався;

-умовами п.13.2 Договору передбачено, що Сторони повністю розуміють умови правочину та його правові наслідки, і заперечення щодо умов Договору - відсутні;

-умовами п.5.5 Договору передбачено строк виконання ремонтно-відновлювальних робіт (один рік з моменту укладення Договору), після спливу якого (з 14.03.2016) приватизований об'єкт повинен був функціонувати як аптека, й іншого Договором - не передбачено;

-нормою ч.2 ст.27 Закону «Про приватизацію державного майна» (чинного на час виникнення правовідносин) встановлено граничнодопустимий строк виконання зобов'язань Покупця (п'ять років), який був обов'язковим для Сторін, - враховуючи факт відсутності погодження меншого строку щодо виконання зобов'язань (крім проведення ремонтних робіт);

-нормою ст.629 ЦК України встановлено обов'язковість виконання Договору;

-Відповідач не повідомляв Позивача про існування певних перешкод для виконання умов Договору та не звертався з пропозиціями щодо внесення змін чи доповнень до Договору, - для забезпечення виконання договірних зобов'язань.

Також, важливо, що Відповідач, беручи зобов'язання щодо використання придбаного об'єкту як аптеки (п.5.5 Договору), зобов'язався забезпечити збереження цінних мистецьких елементів інтер'єру (автентичних меблів та вітражів), які є невід'ємною частиною інтер'єру аптеки, що, згідно з нормою ст.186 ЦК України, не потребувало укладення окремого правочину стосовно приймання-передавання Сторонами цієї невід'ємної частини об'єкту, так як:

-«цінні мистецькі елементи інтер'єру» є приналежністю придбаного об'єкту (головної речі);

-приналежність слідує за головною річчю (іншого договором чи законом - не встановлювалось).

При цьому, важливо, що Відповідачем визнано наявність, в іншому приміщенні (розташованому за адресою: м.Львів, вул. Шевченка, 317), на зберіганні, певних елементів інтер'єру придбаного об'єкту, про що зазначено в Акті перевірки №177-НП/18 від 13.03.2018.

Зазначений Відповідачем факт невідповідності Акту перевірки, складеного Позивачем 30.11.2017, формі, затвердженій Наказом Фонду державного майна України №472 від 09.04.2012, не зумовлює недостовірності даних такого Акту.

Акт перевірки від 13.03.2018 складено Позивачем після набрання чинності (07.03.2018) Законом «Про приватизацію державного і комунального майна», яким передбачено наявність Порядку здійснення контролю за виконанням договірних зобов'язань, затвердженого Фондом державного майна України (ч.2 ст.27), який на час проведення перевірки був відсутнім.

Отже, Акти перевірки, складені Позивачем, є належними та достовірними доказами зазначених у них обставин.

Оскільки, як уже зазначено, наявні безумовні підстави для розірвання Договору №2984 від 13.03.2015, тому, позовна вимога - повністю обґрунтована та підлягає задоволенню.

Згідно з нормою п.2 ч.1 ст.129 ГПК України, наявні підстави для покладення на Відповідача судових витрат у справі, понесених Позивачем: судового збору у сумі 1762,00грн.

Виходячи з наведеного та керуючись нормами статей 2, 12-14, 73-80, 86, 91, 129, 232, 233, 236-238 Господарського процесуального кодексу України, - суд

ВИРІШИВ:

1. Позов задовольнити (повністю).

2. Розірвати Договір №2984 від 13.03.2015 щодо купівлі-продажу об'єкту малої приватизації на аукціоні, укладений Управлінням комунальної власності Департаменту економічної політики Львівської міської ради, повноваження якого на даний час виконує Управління комунальної власності Департаменту економічного розвитку Львівської міської ради (79008, м. Львів, пл. Галицька, 15; ідент.код 25558625), та Фізичною особою-підприємцем Маланяк Світланою Володимирівною (АДРЕСА_2; ідент.код НОМЕР_1).

3. Стягнути з Фізичної особи-підприємця Маланяк Світлани Володимирівни (АДРЕСА_2; ідент.код НОМЕР_1) на користь Управління комунальної власності Департаменту економічного розвитку Львівської міської ради (79008, м. Львів, пл. Галицька, 15; ідент.код 25558625) витрати на судовий збір у сумі 1762,00грн.

Дане Рішення набирає законної сили відповідно до норм статей 240, 241, 254, 256, 257 ГПК України, а саме:

- у випадку відсутності апеляційного оскарження - після закінчення 20-денного строку, встановленого на подання апеляційної скарги (до Західного апеляційного господарського суду), який обчислюється з дня складення повного Рішення;

- у випадку апеляційного оскарження і відсутності факту скасування - після ухвалення Західним апеляційним господарським судом відповідного судового рішення.

Повне Рішення складено 29.10.2018.

Суддя Стороженко О.Ф.