ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ОДЕСЬКОЇ ОБЛАСТІ
РІШЕННЯ

"08" жовтня 2018 р.м. Одеса Справа № 916/982/18

Господарський суд Одеської області у складі судді Смелянець Г.Є.,

при секретарі судового засідання Орлов О.О.

розглянувши у судовому засіданні справу №916/982/18

за позовом Головного управління Держгеокадастру в Одеської області

до відповідача Селянського (фермерського) господарства «Волкова Олега Валерійовича»

третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору на стороні відповідача: Ізмаїльська районна державна адміністрація Одеської області

про визнання договору оренди земельної ділянки недійсним, -

за участю представників:

від позивача: Яковлєв А.В., довіреність від 26.06.2018р.

від відповідача: Волков О.В., керівник, Черепанов О.В., довіреність від 21.08.2017р. б/н

від третьої особи: не з'явився

Суть спору: Головне управління Держгеокадастру в Одеської області звернулось до Селянського (фермерського) господарства «Волкова Олега Валерійовича» з позовом, в якому просить господарський суд Одеської області: визнати недійсним договір оренди земельної ділянки від 26.11.2012р., укладений між Ізмаїльською районною державною адміністрацією Одеської області та Селянським (фермерським) господарством «Волкова О.В.», на підставі розпорядження Ізмаїльської районної державної адміністрації Одеської області від 01.11.2012р. №1826/А-2012, об'єктом якого є земельні ділянки сільськогосподарського призначення державної власності на території Матроської сільської ради Ізмаїльського району Одеської області (за межами населеного пункту) (кадастрової номери НОМЕР_2, НОМЕР_1), номери запису про інше речове право НОМЕР_4, НОМЕР_3.

Позовну заяву обґрунтовано укладанням договору оренди земельної ділянки від 26.11.2012р. з порушенням норм земельного законодавства, а саме:

- без проведення земельних торгів (аукціону),

- підставою для укладення договору є розпорядження Ізмаїльської районної державної адміністрації Одеської області, зі змісту якого не вбачається факту передачі земельної ділянки в оренду та визначення умов її використання і затвердження умов її надання,

-договір не містить істотної умови договору оренди землі - об'єкту оренди (кадастровий номер, місце розташування та розмір земельної ділянки).

У відзиві на позов за вх.№13244/18 від 03.07.2018р. відповідач просить суд відмовити у задоволенні позову, з посиланням при цьому на те, що строк дії договору оренди земельної ділянки від 14.02.2007р. становить до 27.11.2012р., оскільки державну реєстрацію договору проведено 27.11.2007р., а отже поновлення вказаного договору повинно відбуватись з урахуванням строку його дії 27.11.2012р., що і було здійснено відповідачем. Ізмаїльською РДА у розпорядженні від 01.11.2012р. було невірно сформовано зобов'язання у вигляді виготовлення реєстраційної справи. Визначити нормативно-грошову оцінку земельної ділянки зобов'язаний державний орган, який виступає орендодавцем, а не орендар. Відповідач постійно сплачує орендну плату за орендовану земельну ділянку, яка передбачена спірним договором. Відповідач зазначає про відсутність необхідності виготовлення проекту відведення земельних ділянок, адже за договором оренди 2012р. земельні ділянки передаються орендарю на підставі проекту відведення 2001р. Позивач вчиняє відповідачу Головного управління Держгеокадастру в Одеської області зазначає, що договір оренди 2012 року є поновленням договору оренди 2007р., а тому не потребує проведення земельних торгів. Щодо відсутності у договорі істотної умови - об'єкту оренди, відповідач, посилаючись на правову позицію Верховного Суду України, викладену у постанові від 09.12.2015р. у справі №6-849цс15, зазначає, що позивачем у позові не наведено, в чому полягає фактичне порушення фактичних прав держави. Відповідач також посилається на правову позицію Верховного Суду України, викладену у постановах від 21.09.2016р. у справі №6-1512цс16 та від 04.02.2015р. у справі №6-233цс14, а також позицію ВССУ, викладену у постанові від 02.11.2017р. у справі №618/588/16-ц, згідно з якою якщо відсутність в договорі однієї з істотних умов не унеможливлює виконання договору, зокрема в частині проведення розрахунків, і сторони протягом певного часу виконували договір погодженим способом, то незгода позивачів з умовою виконання договору не може бути підставою для визнання їх прав порушеними в момент укладення договору та визнання його недійсним з цих підстав. Відповідач зазначає, що ґрунтування вимог позивача на положеннях ст.228 ЦК України є помилковим в силу того,що відповідачем не здійснювалось жодних дій щодо незаконного заволодіння та/або користування земельними ділянками, від лише виконував розпорядження Ізмаїльської РДА. На думку відповідача, факт належного виконання обов'язку зі сплати орендної плати, підтримання стану ділянки та приведення правовстановлюючих документів до вимог чинного законодавства унеможливлює застосування положень щодо недійсності правочинів.

10.07.2018р. за вх.№2-3510/18 господарським судом одержано заяву про застосування строків позовної давності, згідно з якою відповідач просить суд застосувати строк позовної давності до позовних вимог Головного управління Держгеокадастру в Одеської області до Селянського (фермерського) господарства «Волкова Олега Валерійовича» про визнання недійсним договору оренди земельної ділянки, а також просить суд відмовити у задоволенні позовних вимог в повному обсязі. При цьому початком перебігу строку позовної давності відповідач вважає 26.11.2012р., оскільки позивач є лише правонаступником Ізмаїльської РДА, а тому про наявність будь-якого порушення прав держави позивач повинен був дізнатись в момент укладення договору.

У відповіді на відзив за вх.№14040/18 від 12.07.2018р. позивач посилається на те, що відповідач безпідставно ототожнює поняття дати початку відклику строку договору оренди та дати державної реєстрації договору оренди. Посилання відповідача на створення позивачем перешкод у поновленні договору оренди земельної ділянки є безпідставними, оскільки про таке поновлення відповідач звернувся до позивача 04.09.2017р., в той час як строк дії договору закінчився 01.01.2012р. Також позивач вважає такими, що не відповідають дійсності посилання відповідача на те, що земельні ділянки з кадастровими номерами НОМЕР_2 та НОМЕР_1 є розподіленою земельною ділянкою, що і виступала об'єктом оренди за спірним договором, оскільки за спірним договором в оренду передано земельну ділянку площею 130 га, а загальна площа земельних ділянок НОМЕР_2 та НОМЕР_1 становить 129,4689 га. Також позивач зазначає, що посилання відповідача на законне користування земельною ділянкою спростовуються результатами перевіркою дотримання вимог земельного законодавства.

Ухвалою від 01.08.2018р. до участі у справі в якості третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору на стороні відповідача залучено Ізмаїльську районну державну адміністрацію Одеської області.

У поясненнях від за вх.№15735/18 06.08.2018р. третьою особою зазначено, що розпорядження Ізмаїльської РДА №1826/А-2012 від 01.11.2012р. прийнято з урахуванням пропозиції Головного управління Держземагенства в Ізмаїльському районі Одеської області, в якій було зазначено, що оскільки право користування земельною ділянкою у орендаря виникло лише 27.11.2007р. після державної реєстрації, то строк договору оренди від 14.02.2007р. спливає 26.11.2012р. Державна реєстрація договору від 26.11.2012р. не була проведена, та примірник договору до райдержадміністрації не було повернуто. Факт здійснення державної реєстрації договору 07.11.2017р. був встановлений господарським судом Одеської області під час розгляду справи 916/2425/17. До райдержадміністрації оригінал договору після державної реєстрації так і не надійшов. На сьогоднішній день вирішення питання дійсності договору лежить виключно в площині відносин між сторонами у справі.

У запереченнях на відповідь на відзив за вх.№17958/18 від 04.09.2018р. відповідач посилається на правовий висновок, викладений в постанові Верховного Суду України від 18.01.2017р. у справі №6-2777цс16, в постановах Верховного Суду від 27.06.2018р. у справі №549/364/16-ц, від 04.07.2018р. у справі 624/954/16-ц, від 04.07.2018р. у справі №624/218/16-ц, постанові ВГСУ від 02.11.2016р. у справі №908/3368/15, щодо дійсності договору оренди з моменту набрання ним законної сили. Договір оренди 2007р. був поновлений шляхом підписання договору оренди 2012р., а виконання належним чином його умов повністю виключають порушення законодавства на момент його підписання. Передана за спірним договором земельна ділянка є тотожною земельним ділянкам кадастровий номер НОМЕР_2 та НОМЕР_1, що підтверджується додатками до акту прийому-передачі межових знаків на зберігання та ситуаційними схемами у порівнянні з витягом з Публічної кадастрової карти України. Договір оренди від 2007р. відповідно до судової практики, зокрема постанов Верховного Суду України від 25.05.2016р. у справі 911/1707/15, від 13.04.2016р. у справі №6-2027цс15, від 25.02.2015р. у справі №6-219цс14, повинен вважатись поновленим за наявності таких умов: орендар продовжує користування виділеною земельною ділянкою, орендар належно виконує свої обов'язки за договором, відсутнє письмове повідомлення орендодавця про відмову у поновленні договору, сторони укладають додаткову угоду про поновлення договорів оренди. Відповідачем на виконання припису Держгеокадастру №337-ДК/0102Пр/03/01/-17 від 31.07.2017р. зареєстровано договір оренди.

Третя особа у судове засідання не з'явилась, про дату, час і місце розгляду справи належним чином повідомлена, про що свідчать відповідні повідомлення про вручення поштового відправлення, а також відмітка про надіслання копії ухвали суду від 01.10.2018р. на зворотному боці ухвали.

На підставі ст. 240 ГПК України у судовому засіданні щодо розгляду справи по суті 08.10.2018р. за участю представників сторін судом оголошено вступну та резолютивну частини рішення.

Розглянувши матеріали справи та заслухавши пояснення представників сторін, , господарський суд встановив:

14.02.2007р. між Ізмаїльською районною державною адміністрацією (Орендодавець, третя особа) та Фермерським господарством «Волков О.В.» (Орендар, відповідач) укладений договір оренди земельної ділянки, згідно з яким Орендодавець на підставі розпорядження Ізмаїльської РДА №114/А-2007 від 19.02.2007р. надає, а Орендар приймає в строкове платне користування земельною ділянкою із земель сільськогосподарського призначення, яка знаходиться на землях державної власності (землі резервного фонду) на території Матроської сільської ради.

Даний договір зареєстрований в Ізмаїльському районному відділі Одеської регіональної філії ДП «ЦДЗК» при Держкомземі України, про що в Книзі записів державної реєстрації договорів оренди землі вчинено запис від 27.11.2007р. за №01.

Відповідно до п.2.1 договору в оренду передається земельна ділянка загальною площею 130 га, у тому числі ріллі 50 га, сіножатей 80 га.

Згідно з п.3.1 договору договір укладено строком на 5 років починаючі з 01.01.2007р.

Відповідно до п.3.2 договору після закінчення строку договору Орендар за умовою виконання належним чином своїх обов'язків має переважне право за іншими рівними умовами на поновлення його на новий строк. У цьому разі Орендар повинен не пізніше ніж за місяць до закінчення строку дії договору повідомити Орендодавця про намір продовжити його дію.

Згідно з п.6.3 договору передача земельної ділянки Орендарю здійснюється без розроблення проекту відведення. Підставою розроблення проекту відведення земельної ділянки є зміна цільового призначення земельної ділянки.

Відповідно до п.13.3 договору дія договору оренди земельної ділянки припиняється у разі, зокрема, закінчення строку, на який його було укладено.

У заяві від 26.09.2012р. відповідач у зв'язку з закінченням строку договору оренди земельної ділянки від 14.02.2007р. просив Ізмаїльську РДА поновити тимчасове довгострокове користування земельною ділянкою на умовах оренди строком на 49 років для ведення товарного сільськогосподарського виробництва на території Матроської сільської ради Ізмаїльського району Одеської області.

У пропозиції від 30.10.2012р. №10-01-08/174 Відділ Держземагенства в Ізмаїльському районі Одеської області повідомив Ізмаїльську РДА, що у зв'язку з державною реєстрацією договору оренди земельної ділянки 27.11.2007р., заяву про поновлення договору оренди було подано вчасно, що свідчить про можливість поновлення договору оренди.

01.11.2012р. Ізмаїльською РДА винесено розпорядження №1826/А-2012 «Про надання дозволу С(Ф)Г «Волкова О.В.» на поновлення договору оренди земельної ділянки на території Матроської сільської ради для ведення товарного сільськогосподарського виробництва», згідно з яким, розглянувши клопотання голови С(Ф)Г «Волкова О.В.» Волкова О.В. від 26.09.2012р. (вхід.№2511/01-26/02), останньому надано дозвіл на виготовлення реєстраційної справи щодо поновлення договору оренди №01 від 27.11.2007р. земельної ділянки площею 130,00 га на території Матроської сільської ради для ведення товарного сільськогосподарського виробництва терміном на 49 (сорок дев'ять) років, а також С(Ф)Г «Волкова О.В.» зобов'язано в 6-місячний термін:

- виготовити реєстраційну справу щодо поновлення договору оренди земельної ділянки;

- визначити нормативно-грошову оцінку;

- виготовити проект землеустрою, що забезпечує еколого-економічне обґрунтування сівозміни та впорядкування угідь;

- поновити договір оренди земельної ділянки.

26.11.2012р. між Ізмаїльською РДА (Орендодавець, третя особа) та Фермерським господарством «Волков О.В.» (Орендар, відповідач) укладений договір оренди земельної ділянки, згідно з яким Орендодавець на підставі розпорядження Ізмаїльської РДА №1826/А-2012 від 01.11.2012р. надає, а Орендар поновлює строкове платне користування земельною ділянкою із земель сільськогосподарського призначення, яка знаходиться на землях державної власності на території Матроської сільської ради.

Відповідно до п.2.1 договору в оренду передається земельна ділянка загальною площею 130 га, у тому числі ріллі 50 га, сіножатей 80 га.

Згідно з п.2.4 договору нормативна грошова оцінка земельної ділянки станом на 2012 рік становить 1 344 763,90 грн.

Відповідно до п.п.3.1,3.2 договору договір оренди укладено строком на 49 років. Після закінчення строку договору Орендар за умовою виконання належним чином своїх обов'язків має переважне право за іншими рівними умовами на поновлення його на новий строк. У цьому разі Орендар повинен не пізніше ніж за місяць до закінчення строку дії договору повідомити письмово Орендодавця про намір продовжити його дію.

Згідно з п.4.1 договору орендна плата за земельні ділянки вносить Орендарем в грошовому вигляді у розмірі 3,8% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, що станом на 2012 рік становить 393,08 грн., загалом 51101,03 грн. на рахунок №0225 код платежу 13050200 УДК в Ізмаїльському районі, банк УДК в Одеській обл. м. Одеса, МФО 828011, код ОКПО 23214695 щомісячно не пізніше 30 числа наступного за звітним місяця в рівних частинах.

Відповідно до п.6.3 договору передача земельних ділянок Орендарю здійснюється без розроблення проекту її відведення. Проект відведення земельної ділянки розроблено у 2001 році на підставі рішення Матроської сільської ради від 02.03.2001р. №26.

Згідно з п.15.1 договору цей договір оренди земельної ділянки набуває чинності після підписання його сторонами і з часу його державної реєстрації.

На виконання розпорядження Ізмаїльської РДА від 01.11.2012р. 1826/А-2012 Ізмаїльською РДА та ФГ «Волков О.В.» складений акт приймання-передачі в оренду земельних ділянок із земель сільськогосподарського призначення, які перебувають у державній власності (землі запасу за межами села Матроська), земельні ділянки загальною площею 130 га, в т.ч. 50га ріллі та 80 га сіножатей, передані в оренду для ведення товарного сільськогосподарського виробництва строком на 49 років.

Рішенням державного реєстратора прав на нерухоме майно Реєстраційної служби Ізмаїльського міськрайонного управління юстиції в Одеській області №19288358 від 12.02.2015р. відмовлено у державній реєстрації іншого речового права - право оренди земельної ділянки на земельну ділянку, розташовану за адресою: Одеська обл., Ізмаїльський р-н, с/рада Матроська, кадастровий номер земельної ділянки: відсутній, за суб'єктом: Селянське (фермерське) господарство «Волкова Олега Валерійовича», податковий номер 21011060.

У листі від 15.07.2016р. Відділ Держгеокадастру в Ізмаїльському районі Одеської області просив Ізмаїльську районну державну адміністрацію в строк до 25.07.2016р. опрацювати спільно з місцевими радами перелік несформованих земельних ділянок, по яким буде виготовлена відповідна документація із землеустрою, та визначити інвестиційно-привабливі земельні ділянки.

Листом від 20.07.2016р. №01/01-26/1446/1396 Ізмаїльська РДА повідомила Відділ Держгеокадастру в Ізмаїльському районі Одеської області, що зазначені земельні ділянки мАютьоднакову інвестиційну привабливість.

Наказом ГУ Держгеокадастру в Одеській області від 14.03.2017р. №135 доповнено перелік земельних ділянок, права оренди на які виставляються на земельні торги окремими лотами, в Додатку №1 до якого зазначено земельні ділянки для ведення товарного сільськогосподарського виробництва площею 80,0 га та 56,86 га, розташовані на території Матроської сільської ради Ізмаїльського району Одеської області (за межами населеного пункту).

30.03.2017р. між Головним управлінням Держгеокадастру в Одеській області (Організатор) та ДП «Одеський науково-дослідний та проектний інститут землеустрою» (Виконавець) укладений договір №10 на підготовку лотів та проведення земельних торгів.

06.06.2017р. ДП «Одеський науково-дослідний та проектний інститут землеустрою» складений проект землеустрою щодо відведення земельної ділянки сільськогосподарського призначення державної власності для ведення товарного сільськогосподарського виробництва розташованої на території Матроської сільської ради Ізмаїльського району Одеської області (за межами населеного пункту). В подальшому 02.10.2017р. земельну ділянку кадастровий номер НОМЕР_2 площею 78,8350 га зареєстровано та внесено до Державного земельного кадастру.

19.06.2017р. ДП «Одеський науково-дослідний та проектний інститут землеустрою» складений проект землеустрою щодо відведення земельної ділянки сільськогосподарського призначення державної власності для ведення товарного сільськогосподарського виробництва розташованої на території Матроської сільської ради Ізмаїльського району Одеської області (за межами населеного пункту). В подальшому 01.11.2017р. земельну ділянку кадастровий номер НОМЕР_1 площею 50,6339 га зареєстровано та внесено до Державного земельного кадастру.

При цьому 27.07.2017р. позивачем складений акт обстеження земельної ділянки на території Матроської сільської ради Ізмаїльського району (за межами населеного пункту) №337-ДК/108/АО/10/01/-17, згідно з яким встановлено, що на земельній ділянці орієнтовною площею 130 га розташовані 2 поля - №1 (орієнтовною площею 50 га) та №2 (орієнтовною площею 80 га), які розподілені польовою дорогою. Земельна ділянка орієнтовною площею 45 га засіяна сільськогосподарськими культурами кукурудзою. Інша земельна ділянка з орієнтовною площею 85 га підтоплена та мне засіяна через її непридатність. Також в акті встановлено відсутність державної реєстрації договору оренди земельної ділянки від 26.11.2012р.

31.07.2017р. позивачем складений акт перевірки дотримання вимог земельного законодавства за об'єктом - земельної ділянки №337-ДК/180/АП/09/01/-17, згідно з яким встановлено, що відповідач, який отримав в користування земельну ділянку, фактично використовує земельні ділянки сільськогосподарського призначення без належним чином оформлених правовстановлюючих документів, що є порушенням ст.ст. 125, 126 ЗК України.

31.07.2017р. позивачем складений припис №337-ДК/0102Пр/03/01/-17, згідно з яким встановлено, що земельна ділянка площею 130 га використовується відповідачем без правовстановлюючих документів та приписано привести договірні відносини до вимог чинного законодавства.

Листом від 18.08.2017р. №27-15-0.3-9460/2-17 позивач розглянувши клопотання відповідача про надання дозволу на розробку проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки орієнтовною площею 130 га в оренду для ведення сільськогосподарського виробництва на території Матроської сільської ради Ізмаїльського району Одеської області , відмовив у наданні дозволу на розробку проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки.

У листі від 29.09.2017р. позивач, розглянувши заяву відповідача від 04.09.2017р. про поновлення договору оренди землі площею 130 га на території Матроської сільської ради Ізмаїльського району Одеської області, повідомив, що договір оренди земельної ділянки від 14.02.2007р. укладений строком на 5 років та станом на дату листа термін дії договору сплив.

07.11.2017р. відповідачем зареєстровано в державному реєстрі право оренди строком на 49 років земельних ділянок кадастровий номер НОМЕР_1 та кадастровий номер НОМЕР_2.

Листами від 30.11.2017р. №24-15-0.3-14803/2-17 та від 30.11.2017р. №24-15-0.3-14804/2-17 Головне управління Держгеокадастру в Одеській області відмовило у затвердженні проектів землеустрою щодо відведення земельної ділянки через невідповідність складу проекту землеустрою вимогам ст.50 Закону України від 22.05.2003р. №858-IV «Про землеустрій».

У листі-повідомленні від 14.11.2017р. відповідач звернувся до позивача про укладення додаткової угоди про внесення змін до договору оренди земельної ділянки №б/н від 26.11.2012р. в частині зміни орендодавця за договором та зміни ціни договору.

За результатами розгляду даного листа-повідомлення позивач листом від 14.12.2017р. повідомив, що оригінал договору оренди до позивача не передавався, у зв'язку з чим позивач звернувся до Ізмаїльської РДА про передачу договору оренди.

При цьому листом від 04.12.2017р. №14-15-0.61-14892/2-17 позивач звернувся до Ізмаїльської РДА про надання оригіналу договору оренди земельної ділянки від 26.11.2012р. №б/н, копії рішення (розпорядження) про передачу земельної ділянки в оренду та документів, що стали підставою для прийняття рішення про передачу земельної ділянки в оренду.

У листі від 13.12.2017р. №01/01-18/2385/2239/2246 Ізмаїльська РДА повідомила ГУ Держгеокадастру в Одеській області про відсутність договору оренди земельної ділянки від 26.11.2012р. б/н, укладеного з СФГ «Волкова О.В.».

У листах-повідомленнях від 26.12.2017р. відповідач звернувся до позивача про укладення додаткової угоди про внесення змін до договору оренди земельної ділянки №б/н від 26.11.2012р. в частині зміни орендодавця за договором та зміни ціни договору.

За результатами розгляду даних листів-повідомлень позивач листом від 12.01.2018р. №27-15-0.61-629/2-18 відмовив у внесенні змін до договору оренди від 26.12.2012р.із посиланням на порушення порядку передачі земельної ділянки у користування та укладення договору оренди земельної ділянки.

В матеріалах справи також наявна довідка Матроської сільської ради від 25.10.2017р. №02-11/1347, згідно з якою відповідачем на території Матроської сільської ради Ізмаїльського району Одеської області (за межами населеного пункту) з 1997 року по теперішній час використовується на умовах оренди земельна ділянка площею 130 га для ведення товарного сільського господарства. Умови договору оренди земельної ділянки від 14.02.2007р., а саме їх обов'язки виконував належним чином.

Проаналізувавши наявні у справі докази та надавши їм правову оцінку, суд дійшов висновку про відмову у задоволенні позовних вимог, з наступних мотивів.

Відповідно до вимог ч.ч.1,2 ст.509 ЦК України зобов'язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов'язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від вчинення певної дії (негативне зобов'язання), а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов'язку. Зобов'язання виникають з підстав, встановлених статтею 11 цього Кодексу.

У п.1 ч.2 ст.11 ЦК України встановлено, що однією із підстав виникнення цивільних прав та обов'язків є договір, який в силу вимог ч.1 ст.629 ЦК України є обов'язковим для виконання сторонами.

Як вище встановлено господарським судом 14.02.2007р. між Ізмаїльською РДА та відповідачем укладений договір оренди земельної ділянки, на підставі якого відповідачу передано у строкове платне користування земельну ділянку загальною площею 130 га із земель сільськогосподарського призначення, яка знаходиться на землях державної власності (землі резервного фонду) на території Матроської сільської ради.

Державну реєстрацію вказаного договору проведено 27.11.2007р.

При цьому пунктом п.3.1 договору сторонами визначено строк його дії - 5 років починаючі з 01.01.2007р.

Відповідно до ч.1 ст.631 ЦК України строком договору є час, протягом якого сторони можуть здійснити свої права і виконати свої обов'язки відповідно до договору.

Згідно з ч.1 ст.19 Закону України «Про оренду землі» строк дії договору оренди землі визначається за згодою сторін, але не може перевищувати 50 років.

Відповідно до ч.1 ст.251 ЦК України строком є певний період у часі, зі спливом якого пов'язана дія чи подія, яка має юридичне значення.

Згідно з ч.1 ст.252 ЦК України строк визначається роками, місяцями, тижнями, днями або годинами.

Відповідно до ч.1 ст.254 ЦК України строк, що визначений роками, спливає у відповідні місяць та число останнього року строку.

Виходячи зі змісту укладеного між відповідачем та Ізмаїльською РДА договору оренди від 14.02.2007р. строк його дії визначено сторонами - 5 років з 01.01.2007р., який спливає 01.01.2012р.

Відповідно до ч.1 ст.210 ЦК України, в редакції чинній станом на 14.02.2007р., правочин підлягає державній реєстрації лише у випадках, встановлених законом. Такий правочин є вчиненим з моменту його державної реєстрації.

Відповідно до ст.18 Закону України «Про оренду землі», в редакції чинній станом на 14.02.2007р. договір оренди землі набирає чинності після його державної реєстрації.

Таким чином, договір оренди від 14.02.2007р. є чинним з дати його державної реєстрації - з 27.11.2007р.

При цьому, строк дії даного договору не ставиться в залежність від державної реєстрації цього договору та в будь-якому випадку розраховується починаючи з 01.01.2007р., та становить до 01.01.2012р.

Відомості, які зазначені відділом Держземагенства в Ізмаїльському районі Одеської області у пропозиції від 30.10.2012р. №10-01-08/174 щодо строку дії договору оренди 5 років з 27.11.2007р. не є підставою для обрахунку строку дії у спосіб, інший ніж передбачено законом, а тому не приймаються до уваги господарським судом. Також господарським судом не приймаються до уваги посилання відповідача на правові позиції, викладені у постановах Верховного Суду України від 18.01.2017р. у справі №6-2777цс16, Верховного Суду від 27.06.2018р. у справі №549/364/16-ц, від 04.07.2018р. у справі №624/954/16-ц, від 04.07.2018р. у справі №624/218/16-ц, оскільки обставини зазначених справ є відмінними від обставин даної справи, зокрема умовами договорів оренди, якими встановлений строк дії договорів оренди саме з моменту державної реєстрації, а також встановлений відлік строку дії договору оренди з моменту державної реєстрації. Водночас умовами договору оренди від 14.02.2007р. відлік строку договору передбачений не з моменту його державної реєстрації, а з чітко встановленої дати - 01.01. 2007р.

Відповідно до ч.ч.1,2 ст.33 Закону України «Про оренду землі» як в редакції чинній станом на 01.01.2012р., так і в редакції чинній станом на 26.11.2012р., по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі).

Як неодноразово зазначав Верховний Суд України та Верховний Суд, зокрема у постановах від 21.02.2018р. у справі №917/772/17, від 21.02.2018р. у справі №917/773/17, від 21.02.20018р. у справі №917/770/17, від 21.02.2018р. у справі №908/1164/17, переважне право орендаря на поновлення договору оренди землі може бути реалізоване шляхом двох окремих правових підстав: перша наведена у ч.1-ч.5 вказаної статті, друга - у ч. 6 статті 33 Закону України «Про оренду землі».

Відповідно до ч.ч.2-5 Закону України «Про оренду землі» як в редакції чинній станом на 01.01.2012р., так і в редакції чинній станом на 26.11.2012р., орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі. До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди. При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється. Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

При цьому орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору найму на новий строк, зобов'язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору найму у строк, встановлений договором, а якщо він не встановлений договором, - в розумний строк.

Отже виходячи з даної норми Закону України «Про оренду землі», приймаючи до уваги, що строк договору оренди від 14.02.2007р. становить до 01.01.2012р., для застосування переважного права на укладення договору оренди землі на новий строк, відповідач був зобов'язаний повідомити про це Ізмаїльську РДА не пізніше ніж за місяць до 01.01.2012р., тобто не пізніше ніж до 01.12.2011р.

Між тим, із заявою про поновлення договору оренди від 14.02.2007р. відповідач звернувся до Ізмаїльської РДА 26.09.2012р., тобто з пропуском встановленого ч.2 ст.33 Закону України «Про оренду землі» строку, що унеможливлює застосування переважного права на укладення договору оренди від 14.02.2007р. на новий строк.

Відповідно до ч.6 ст.33 Закону України «Про оренду землі», як в редакції чинній станом на 01.01.2012р., так і в редакції чинній станом на 26.11.2012р., у разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Водночас у договорі оренди від 26.11.2012р. визначено, що строк її договору становить 49 років, в той час як строк дії договору оренди від 14.02.2007р. був укладений на 5 років.

Відповідно до ч.8 ст.33 Закону України «Про оренду землі», як в редакції чинній станом на 01.01.2012р., так і в редакції чинній станом на 26.11.2012р., додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов'язковому порядку.

Між тим, при укладенні договору оренди земельної ділянки від 26.11.2012р. сторонами було пропущено встановлений місячний строк для поновлення договору оренди землі.

З огляду на вищевикладене, договір оренди земельної ділянки від 26.11.2012р. не визнається господарським судом таким, що є поновленим. Фактично вказаний договір оренди земельної ділянки є окремим договором оренди, який має бути укладений на загальних підставах у відповідності до вимог діючого станом на 26.11.2012р. законодавства.

Відповідно до ст.202 ЦК України правочином є дія особи, спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків. Правочини можуть бути односторонніми та дво- чи багатосторонніми (договори). Одностороннім правочином є дія однієї сторони, яка може бути представлена однією або кількома особами. Односторонній правочин може створювати обов'язки лише для особи, яка його вчинила. Односторонній правочин може створювати обов'язки для інших осіб лише у випадках, встановлених законом, або за домовленістю з цими особами. Дво- чи багатостороннім правочином є погоджена дія двох або більше сторін. До правовідносин, які виникли з односторонніх правочинів, застосовуються загальні положення про зобов'язання та про договори, якщо це не суперечить актам цивільного законодавства або суті одностороннього правочину.

Відповідно до ст.215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п'ятою та шостою статті 203 цього Кодексу. Недійсним є правочин, якщо його недійсність встановлена законом (нікчемний правочин). У цьому разі визнання такого правочину недійсним судом не вимагається. У випадках, встановлених цим Кодексом, нікчемний правочин може бути визнаний судом дійсним. Якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин).

Відповідно до ч.1 ст.203 ЦК України зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам.

Вирішуючи спори про визнання угод недійсними, господарський суд повинен встановити наявність тих обставин, з якими закон пов'язує визнання угод недійсними і настання відповідних наслідків, а саме: відповідність змісту угод вимогам закону; додержання встановленої форми угоди; правоздатність сторін за угодою; у чому конкретно полягає неправомірність дій сторони та інші обставини, що мають значення для правильного вирішення спору.

Таким чином, для визнання недійсним у судовому порядку правочину необхідно встановити, зокрема, що правочин не відповідає вимогам закону.

Відповідно до ч.ч.1,2 ст.116 Земельного Кодексу України, в редакції, чинній станом на 26.11.2012р., громадяни та юридичні особи набувають права власності та права користування земельними ділянками із земель державної або комунальної власності за рішенням органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування в межах їх повноважень, визначених цим Кодексом, або за результатами аукціону. Набуття права на землю громадянами та юридичними особами здійснюється шляхом передачі земельних ділянок у власність або надання їх у користування.

Згідно з ч.ч.1,2 ст.124 Земельного Кодексу України, в редакції, чинній станом на 26.11.2012р., передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування згідно з їх повноваженнями, визначеними статтею 122 цього Кодексу, чи договору купівлі-продажу права оренди земельної ділянки (у разі продажу права оренди) шляхом укладення договору оренди земельної ділянки чи договору купівлі-продажу права оренди земельної ділянки. Передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється за результатами проведення земельних торгів, крім випадків, встановлених частинами другою, третьою статті 134 цього Кодексу.

Частиною 1 ст.134 Земельного Кодексу України, в редакції, чинній станом на 26.11.2012р., встановлено, що земельні ділянки державної чи комунальної власності або права на них (оренда, суперфіцій, емфітевзис), у тому числі з розташованими на них об'єктами нерухомого майна державної або комунальної власності, підлягають продажу окремими лотами на конкурентних засадах (земельних торгах), крім випадків, встановлених частиною другою цієї статті.

Згідно з ч.2 ст.134 Земельного Кодексу України, в редакції, чинній станом на 26.11.2012р., не підлягають продажу на конкурентних засадах (земельних торгах) земельні ділянки державної чи комунальної власності або права на них у разі, зокрема, поновлення договорів оренди землі.

Відповідно до ч.1 ст.135 Земельного Кодексу України, в редакції, чинній станом на 26.11.2012р., земельні торги проводяться у формі аукціону, за результатами проведення якого укладається договір купівлі-продажу, оренди, суперфіцію, емфітевзису земельної ділянки з учасником (переможцем) земельних торгів, який запропонував найвищу ціну за земельну ділянку, що продається, або найвищу плату за користування нею, зафіксовану в ході проведення земельних торгів.

Відповідно до ч.2 ст.16 Закону України «Про оренду землі», в редакції чинній станом на 26.11.2012р., укладення договору оренди земельної ділянки із земель державної або комунальної власності здійснюється на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування - орендодавця, прийнятого у порядку, передбаченому Земельним кодексом України, або за результатами аукціону.

Отже вищенаведеними нормами законодавства визначено порядок та підстави набуття права на оренду земельної ділянки, при цьому, право на оренду земельної ділянки набувається згідно вимог статті 134 Земельного кодексу України лише на конкурентних засадах (земельних торгах).

Між тим, як встановлено господарським судом при укладенні договору оренди від 26.11.2012р. аукціону щодо передачі в оренду земельної ділянки проведено не було, що з урахуванням обставин поновлення цього договору оренди, є порушенням вимог ст.ст.124,134 Земельного Кодексу України та ст.16 Закону України «Про оренду землі», та в силу вимог ст.215 ЦК України є підставою для визнання договору оренди від 26.11.2012р. недійсним.

Відповідно до ч.1 ст.15 Закону України «Про оренду землі», в редакції чинній станом на 26.11.2012р., істотними умовами договору оренди землі є: об'єкт оренди (кадастровий номер, місце розташування та розмір земельної ділянки); строк дії договору оренди; орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату; умови використання та цільове призначення земельної ділянки, яка передається в оренду; умови збереження стану об'єкта оренди; умови і строки передачі земельної ділянки орендарю; умови повернення земельної ділянки орендодавцеві; існуючі обмеження (обтяження) щодо використання земельної ділянки; визначення сторони, яка несе ризик випадкового пошкодження або знищення об'єкта оренди чи його частини; відповідальність сторін; умови передачі у заставу та внесення до статутного фонду права оренди земельної ділянки.

Згідно з ч.2 ст.15 Закону України «Про оренду землі», в редакції чинній станом на 26.11.2012р., відсутність у договорі оренди землі однієї з істотних умов, передбачених цією статтею, а також порушення вимог статей 4 - 6, 11, 17, 19 цього Закону є підставою для відмови в державній реєстрації договору оренди, а також для визнання договору недійсним відповідно до закону.

Між тим, станом на дату укладення договору оренди від 26.11.2012р. передану в оренду земельну ділянку не було сформовано.

Кадастровий номер переданим за оспорюваним договором земельним ділянкам було присвоєно лише у 2017 році, зокрема: 02.10.2017р. зареєстровано земельну ділянку кадастровий номер НОМЕР_2 площею 78,8350 га, 01.11.2017р. зареєстровано земельну ділянку кадастровий номер НОМЕР_1 площею 50,6339 га.

Само по собі зазначення у назві оспорюваного договору кадастрових номерів земельних ділянок НОМЕР_2 та НОМЕР_1 не свідчить про дотримання при укладенні оспорюваного договору вимоги щодо істотної умови договору оренди - об'єкт оренди (кадастровий номер, місце розташування та розмір земельної ділянки), оскільки станом на 26.11.2012р. кадастрових номерів НОМЕР_2 та НОМЕР_1 не існувало, а земельні ділянки не були сформовані.

При цьому в матеріалах справи наявні 2 примірника акту приймання-передачі в оренду земельних ділянок, який складений на виконання оспорюваного договору, один з яких містить кадастрові номери земельних ділянок, а інший кадастрових номерів не містить.

Таким чином, відсутність у оспорюваному договорі істотної умови - об'єкту оренди у вигляді сформованої земельної ділянки з огляду на положення ч.2 ст.15 Закону України «Про оренду землі» та в силу вимог ст.215 ЦК України є ще однією підставою для визнання договору оренди земельної ділянки від 26.11.2012р. недійсним.

При цьому. господарський суд виходить із порушення оспорюваним договором прав позивача як розпорядника спірними земельними ділянками з 01.01.2013р.

Водночас відповідач у заяві про застосування строків позовної давності за вх.№2-3510/18 від 10.07.2018р. просив суд застосувати строк позовної давності до позовних вимог Головного управління Держгеокадастру в Одеської області до Селянського (фермерського) господарства «Волкова Олега Валерійовича» про визнання недійсним договору оренди земельної ділянки.

Відповідно до ст.256 ЦК України позовна давність - це строк, у межах якого особа може звернутися до суду з вимогою про захист свого цивільного права або інтересу.

Згідно зі ст.257 ЦК України загальна позовна давність встановлюється тривалістю у три роки.

Відповідно до ч.1 ст.261 ЦК України перебіг позовної давності починається від дня, коли особа довідалася або могла довідатися про порушення свого права або про особу, яка його порушила.

Європейський суд з прав людини наголошує, що "позовна давність - це законне право правопорушника уникнути переслідування або притягнення до суду після закінчення певного періоду після скоєння правопорушення. Термін позовної давності, що є звичайним явищем у національних законодавствах держав - учасниць Конвенції, виконує кілька завдань, в тому числі забезпечує юридичну визначеність та остаточність, запобігаючи порушенню прав відповідачів, які можуть трапитись у разі прийняття судом рішення на підставі доказів, що стали неповними через сплив часу" (пункт 570 рішення від 20 вересня 2011 року за заявою №14902/04 у справі відкрите акціонерне товариство "Нафтова компанія "Юкос" проти Росії"; пункт 51 рішення від 22 жовтня 1996 року за заявами №№ 22083/93, 22095/93 у справі "Стаббінгс та інші проти Сполученого Королівства").

На підставі Закону України від 06.09.2012р. №5245-VI «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо розмежування земель державної та комунальної власності» ст.122 ЗК України викладено в новій редакції. Зокрема, частиною 4 ст.122 ЗК України передбачено, що центральний орган виконавчої влади з питань земельних ресурсів у галузі земельних відносин та його територіальні органи передають земельні ділянки сільськогосподарського призначення державної власності, крім випадків, визначених частиною восьмою цієї статті, у власність або у користування для всіх потреб.

Таким чином із набуттям вказаного закону чинності з 01.01.2013р. розпорядження спірними земельними ділянками стало здійснювати Головне управління Держгеокадастру в Одеської області, тобто відбулась зміна розпорядника спірними земельними ділянками з Ізмаїльської РДА на Головне управління Держгеокадастру в Одеської області

Відповідно до ч.1 ст.167 ЦК України держава діє у цивільних відносинах на рівних правах з іншими учасниками цих відносин.

Згідно зі ст.170 ЦК України держава набуває і здійснює цивільні права та обов'язки через органи державної влади у межах їхньої компетенції, встановленої законом.

Зміна розпорядника землі не може мати наслідком зміни позовної давності, оскільки повноваження державних органів здійснювати на підставі статті 13 Конституції України від імені Українського народу права власника на землю не припинялися, а передавалися від одного органу до іншого.

Аналогічний висновок щодо застосування норм права викладений у постановах Верховного Суду від 10.05.2018р. у справі №914/1708/17, від 24.04.2018р. у справі №922/2440/17.

Слід також зазначити, що оскільки держава зобов'язана забезпечити належне правове регулювання відносин і відповідальна за діяльність її органів, прийняття нормативно-правових актів не повинно ставити під сумнів стабільність цивільного обороту, підтримувати яку мають норми про позовну давність, тому, на відміну від інших учасників цивільних правовідносин, держава несе ризик спливу строку позовної давності на оскарження нею незаконних дій державних органів, зокрема шляхом укладання правочинів з порушенням вимог законодавства.

Аналогічної правової позиції дотримується Верховний Суд України у постанові від 11.05.2016р. зі справи №910/3723/14.

За таких обставин, враховуючи, що у спірних правовідносинах суб'єктом прав на спірні земельні ділянки є саме держава, а не її конкретний орган, зміна уповноваженого органу щодо розпорядження та управління земельними ділянками держави, не змінює порядок перебігу позовної давності.

При цьому Ізмаїльській РДА на момент укладення оспорюваного договору - 26.11.2012р. було відомо, що спірні земельні ділянки не були сформовані, а також, що договір в порушення норм чинного законодавства укладений за відсутності аукціону.

Таким чином, строк позовної давності для звернення до суду з даним позовом становить до 26.11.2015р.

Між тим, позивач звернувся до суду з даним позовом 24.05.2018р., про що свідчить відповідна відмітка на першому аркуші позовної заяви, тобто з пропуском встановленого законом трирічного строку позовної давності.

Посилання позивача на те, що про порушення своїх прав позивач дізнався з моменту державної реєстрації відповідачем права оренди не приймаються до уваги господарським судом, оскільки не спростовують встановлених обставин справи, які свідчать про обізнаність Ізмаїльської РДА, як попереднього розпорядника земельною ділянкою, щодо невідповідності вказаного договору оренди вимогам законодавства саме з 26.11.2012р., тобто з дати укладання відповідного договору оренди.

За таких обставин, господарський суд дійшов висновку про відмову у задоволенні позовних вимог Головного управління Держгеокадастру в Одеської області до Селянського (фермерського) господарства «Волкова Олега Валерійовича» про визнання недійсним договору оренди земельної ділянки від 26.11.2012р., укладеного між Ізмаїльською районною державною адміністрацією Одеської області та Селянським (фермерським) господарством «Волкова О.В.».

На підставі ст.129 ГПК України судові витраті щодо сплати судового збору покладаються на позивача.

Керуючись ст.ст. 129, 232, 233, 236-238, 240, 241 Господарського процесуального кодексу України,

В И Р І Ш И В:

1.Відмовити Головному управлінню Держгеокадастру в Одеської області у задоволенні позову.

2.Судові витрати щодо сплати судового збору покласти на Головне управління Держгеокадастру в Одеської області.

Рішення господарського суду набирає законної сили в порядку ст.241 Господарського процесуального кодексу України і може бути оскаржено в апеляційному порядку через господарський суд Одеської області шляхом подачі апеляційної скарги протягом 20 днів з дня складання повного рішення.

Повне рішення складено 18 жовтня 2018 р.

Суддя Г.Є. Смелянець