ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

04 жовтня 2018 року

м. Київ

Справа № 904/326/18

Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:

Кушнір І.В. - головуючий, Краснов Є.В., Мачульський Г.М.,

За участю секретаря судового засідання Суворкіної Ю.І.

розглянувши касаційну скаргу Дніпровської міської ради на постанову Дніпропетровського апеляційного господарського суду від 05.06.2018 (головуючий суддя: Кузнецов В.О., судді: Парусніков Ю.Б., Чус О.В.)

за позовом Дніпровської міської ради

до Товариства з обмеженою відповідальністю "Вентер"

про розірвання договору оренди землі та зобов'язання вчинити певні дії,

за участю AS "PrivatBank"

За участю представників:

позивача - Чоха К.О. - представник

відповідача - Шелаєва Г.Г. - адвокат

AS "PrivatBank" - Філімонова О.М. - адвокат

ВСТАНОВИВ:

29.01.2018 до Господарського суду Дніпропетровської області надійшла позовна заява Дніпровської міської ради до Товариства з обмеженою відповідальністю "Вентер" про розірвання договору оренди земельної ділянки від 07 вересня 2009 року, загальною площею 1,8157 га, кадастровий номер :03:328:0217, яка знаходиться за адресою: по вул. Набережній В.І. Леніна у районі буд. №39, в м. Дніпро, укладеного між Дніпровською міською радою та Товариством з обмеженою відповідальністю "Вентер", державна реєстрація від 08 вересня 2009 року №87. Також позивач просить зобов'язати Товариство з обмеженою відповідальністю "Вентер" звільнити займану земельну ділянку, загальною площею 1,8157 га, кадастровий номер :03:328:0217, яка знаходиться адресою: по вул. Набережній В.І. Леніна у районі буд. №39, в м. Дніпро та привести її в первинний стан.

Позовні вимоги обґрунтовані тим, що відповідно до п. 12.5. спірного договору його дія припиняється шляхом його розірвання за рішенням суду на вимогу однієї із сторін унаслідок невиконання другою стороною обов'язків, передбачених договором, та внаслідок випадкового знищення, пошкодження орендованої земельної ділянки, яке істотно перешкоджає її використанню, а також з інших підстав, визначених законом. Позивач вважає, що наявні підстави для розірвання договору з урахуванням його умов та приписів діючого законодавства та вказує, що після укладення спірного договору відповідач фактично до використання земельної ділянки не приступив, земельна ділянка вільна від забудови, будівельні роботи не ведуться, хоча додержання зазначених обов'язків прямо передбачено умовами договору оренди земельної ділянки та вимогами статті 24 Закону України "Про оренду землі", жодних заходів, спрямованих на виконання умов договору оренди в частині здійснення проектування та забудови земельної ділянки відповідачем не вжито, що підтверджується листами Головного архітектурно-планувального управління Департаменту по роботі з активами Дніпровської міської ради, листом Управління земельних відносин Департаменту по роботі з активами Дніпровської міської ради.

Рішенням Господарського суду Дніпропетровської області від 21.03.2018 (суддя Манько Г.В.) позов задоволено повністю.

Рішення суду першої інстанції мотивовано невиконанням відповідачем умов договору оренди землі від 07.09.2009, оскільки після укладення зазначеного договору відповідач фактично до використання земельної ділянки не приступив, земельна ділянка вільна від забудови, будівельні роботи не ведуться, хоча додержання зазначених обов'язків прямо передбачено умовами договору оренди земельної ділянки та вимогами ст.24 Закону України "Про оренду землі". Суд першої інстанції вказав, що наявні в матеріалах справи докази підтверджують факт того, що заходи, спрямовані на виконання умов договору в частині здійснення проектування та забудови земельної ділянки, відповідачем не здійснено належним чином. Враховуючи наведене, існують достатні підстави для розірвання укладеного договору оренди землі за рішенням суду на вимогу позивача відповідно до ч.2 ст.651 ЦК України. Разом з тим, оскільки право власності на споруду Виставкового центру, яка розташована на спірній земельній ділянці, перейшло від ТОВ "Вентер" до AS "PrivatBank", який не звертався до позивача з відповідною заявою про надання земельної ділянки, необхідної для обслуговування вказаної споруди, право користування земельною ділянкою у ТОВ "Вентер" припинилося, що також є підставою для розірвання договору оренди землі.

Постановою Дніпропетровського апеляційного господарського суду від 05.06.2018 рішення Господарського суду Дніпропетровської області від 21.03.2018 у справі №904/326/18 скасовано, у задоволенні позову відмовлено.

Мотивуючи судове рішення суд апеляційної інстанції дійшов висновку, що з 07.04.2017 (дата державної реєстрації права власності на споруду виставкового центру) до AS "PrivatBank" перейшло право оренди спірної земельної ділянки у тому ж обсязі та на умовах, як і у попереднього власника (ТОВ "Вентер"). Таким чином, Дніпровською міською радою пред'явлено позов до Товариства з обмеженою відповідальністю "Вентер", яке не є належним відповідачем у даній справі, оскільки не є стороною спірного договору оренди землі.

03.07.2018 (згідно із поштовим штемпелем на конверті) Дніпровська міська рада звернулася безпосередньо до Касаційного господарського суду з касаційною скаргою на постанову Дніпропетровського апеляційного господарського суду від 05.06.2018 у справі № 904/326/18.

Протоколом автоматизованого розподілу касаційної скарги між суддями від 11.07.2018 року у справі №904/326/18 визначено колегію суддів у складі: Кушнір І.В. (головуючий суддя), судді: Мачульський Г.М., Краснов Є.В.

Ухвалою Верховного Суду від 23.07.2018 касаційну скаргу Дніпровської міської ради на постанову Дніпропетровського апеляційного господарського суду від 05.06.2018 залишено без руху на підставі частини 2 статті 292 Господарського процесуального кодексу України, оскільки скаржником не сплачено судовий збір в сумі 7 048,00 грн.; не додано доказів надсилання копії касаційної скарги AS "PrivatBank" - учаснику справи, який звертався до апеляційної інстанції зі скаргою; надано скаржнику строк для усунення недоліків до 02.08.2018.

02.08.2018 скаржник направив до Верховного Суду заяву про усунення недоліків раніше поданої касаційної скарги, зокрема, заявником на виконання вимог ухвали від 23.07.2018 надано докази сплати судового збору у сумі 7 048,00 грн., а саме платіжне доручення № 1094 від 27.07.2018, та докази надсилання копії касаційної скарги AS "PrivatBank".

Ухвалою Верховного Суду від 06.09.2018 поновлено Дніпровській міській раді строк для подання касаційної скарги на постанову Дніпропетровського апеляційного господарського суду від 05.06.2018 у справі № 904/326/18, відкрито касаційне провадження за вказаною касаційною скаргою та призначено її до розгляду на 04.10.2018, визначено строк для подання відзиву на касаційну скаргу з доказами надсилання копій відзиву та доданих до нього документів іншим учасникам справи до 25.09.2018.

Обґрунтовуючи касаційну скаргу Дніпровська міська рада (скаржник, позивач) вважає, що судове рішення прийнято з порушенням норм процесуального права та неправильним застосуванням норм матеріального права.

На думку скаржника, суд апеляційної інстанції не врахував положень статей 92, 116 та 125 Земельного кодексу України, а тому дійшов неправильного висновку, що право оренди ТОВ "Вентер" припинилось автоматично відповідним договором, на підставі якого новим власником набуто право власності на розташоване на цій земельній ділянці майно, тобто відбулась заміна сторони у зобов'язанні без оформлення припинення права будь-якими актами та документами.

Позивач зазначає, що між орендодавцем та новим орендарем відсутній договір.

Разом з тим вважає, що договір оренди земельної ділянки від 07.09.2009 за своєю правовою природою є змішаним договором, що містить елементи договору оренди, договору про спільну діяльність, договору підряду, та до якого застосовуються у відповідних частинах положення актів цивільного законодавства про договори, елементи яких містяться у ньому, якщо інше не встановлено договором або не випливає із суті змішаного договору, тому застосування принципу цілісності об'єкту нерухомості із земельною ділянкою, передбаченого ч.2 ст.120 ЗК України, в даному випадку є неправильним.

Крім того, AS "PrivatBank" не є будівельною компанією, тому позивач фактично позбавлений на отримання бажаного результату, на який він розраховував, укладаючи спірний договір, оскільки земельна ділянка надавалась саме для розміщення житлового комплексу, внаслідок чого територіальна громада не отримає й пайовий внесок на розвиток соціальної та інженерно-транспортної інфраструктури, що був передбачений умовами договору від 05.06.2009 №99/3.

Також позивач вказує, що оскільки земельна ділянка є землею комунальної власності, то повинна застосовуватись ч. 1 ст.116 ЗК України, якою передбачено набуття права користування такими земельними ділянками на підставі рішень органів виконавчої влади, органів місцевого самоврядування або за результатами аукціону. Тому при наявних обставинах (за відсутності відповідного рішення або результатів аукціону) вважати, що AS "PrivatBank" набуло права користування земельною ділянкою неможливо.

Посилаючись на ст.125 ЗК України та ст. 334 ЦК України скаржник зазначає, що до моменту реєстрації AS "PrivatBank" права користування земельною ділянкою передчасно вважати, що AS "PrivatBank" фактично став орендарем даної ділянки.

На думку Дніпровської міської ради невірним є посилання суду апеляційної інстанції на постанову Верховного Суду від 10.04.2018 у справі №915/672/17, оскільки дане судове рішення прийнято стосовно інших обставин.

Крім того, позивач вважає, що суд апеляційної інстанції не з'ясував правового статусу будівлі виставкового центру та чи є даний об'єкт, на який AS "PrivatBank"

оформило право власності нерухомим майном у розумінні статей 179, 181, 182 ЦК України.

Скаржник вказує, що відповідно до витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно первинне право власності на споруду Виставкового центру виникло у ТОВ "Дніпропетровський виставочний центр" на підставі рішення Господарського суду Дніпропетровської області від 17.12.2004. Постановою Вищого господарського суду України від 23.06.2005 задоволено касаційну скаргу ТОВ "Вентер" та скасовано вказане рішення, справу передано на новий розгляд до суду першої інстанції. Ухвалою Господарського суду Дніпропетровської області від 02.08.2008 провадження у даній справі припинено.

За таких обставин ТОВ "Вентер" передало в іпотеку споруду Виставкового центру не маючи на це законного права, оскільки таке майно набуло статусу нерухомості на підставі судового рішення, скасованого в подальшому як незаконного, яке не породжує жодних правових наслідків, що в сукупності свідчить про те, що AS "PrivatBank" не набуло статусу власника нерухомого майна, котре було предметом іпотеки.

Дніпровська міська рада вказує, що представник позивача зазначав про вищенаведені обставини у своїх поясненнях, як в першій, так і в апеляційній інстанціях, та надавав для огляду відповідні судові рішення.

З урахуванням зазначеного у касаційній скарзі скаржник просить скасувати постанову Дніпропетровського апеляційного господарського суду від 05.06.2018 у справі № 904/326/18 та залишити в силі рішення суду першої інстанції.

Відповідач надав відзив на касаційну скаргу, у якому просить касаційну скаргу залишити без задоволення, а постанову Дніпропетровського апеляційного господарського суду від 05.06.2018 у справі № 904/326/18 - без змін.

У судове засідання 04.10.2018 з'явилися представники сторін та AS "PrivatBank" .

Представник позивача підтримав касаційну скаргу.

Представники відповідача та AS "PrivatBank" виклали заперечення проти касаційної скарги.

Заслухавши суддю-доповідача, пояснення сторін та AS "PrivatBank", які з'явилися в судове засідання, перевіривши наведені обставини, Верховний Суд в межах перегляду справи у касаційній інстанції, обговоривши доводи касаційної скарги, проаналізувавши на підставі встановлених фактичних обставин справи застосування попередніми судовими інстанціями норм матеріального та процесуального права при ухваленні зазначених судових рішень, вважає, що касаційна скарга підлягає частковому задоволенню виходячи з наступного.

Згідно зі ст.300 Господарського процесуального кодексу України:

"1. Переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги та на підставі встановлених фактичних обставин справи перевіряє правильність застосування судом першої чи апеляційної інстанції норм матеріального і процесуального права.

2. Суд касаційної інстанції не має права встановлювати або вважати доведеними обставини, що не були встановлені у рішенні або постанові суду чи відхилені ним, вирішувати питання про достовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими, збирати чи приймати до розгляду нові докази або додатково перевіряти докази.

3. У суді касаційної інстанції не приймаються і не розглядаються вимоги, що не були предметом розгляду в суді першої інстанції. Зміна предмета та підстав позову у суді касаційної інстанції не допускається.

4. Суд не обмежений доводами та вимогами касаційної скарги, якщо під час розгляду справи буде виявлено порушення норм процесуального права, які є обов'язковою підставою для скасування рішення, або неправильне застосування норм матеріального права."

З урахуванням викладеного, судом не приймаються та не розглядаються доводи скаржника, пов'язані з переоцінкою доказів, визнанням доведеними/ недоведеними або встановленням по новому обставин справи.

Судами попередніх інстанцій встановлено, що 07 вересня 2009 року між Дніпропетровською міською радою та Товариством з обмеженою відповідальністю "Вентер" було укладено Договір оренди землі (далі Договір).

Даний договір посвідчений приватним нотаріусом Дніпропетровського міського нотаріального округу Літаш І.П. та зареєстрований в реєстрі за № 3404. Договір зареєстровано у книзі записів державної реєстрації договорів оренди землі, про що вчинено відповідний запис від 08 вересня 2009 за №87.

Підставою для надання земельної ділянки в оренду є рішення міської ради від 10 червня 2009 року № 54/47.

Відповідно до п.п.1.1. - 1.3. вказаного договору Орендодавець передав, а Орендар прийняв у строкове платне користування земельну ділянку, яка знаходиться адресою: по вул. Набережній В.І. Леніна у районі буд. № 39 (Жовтневий район) і зареєстрована в Державному реєстрі земель за кадастровим номером :03:328:0217.

Згідно до п. 1.2, п. 5.1, п. 5.2. Договору, а також п. 3 рішення Дніпропетровської міської ради від 10 червня 2009 року №54/47 цільове призначення земельної ділянки (кадастровий номер :03:328:0217) - розміщення житлового комплексу "Каміння" (3-й етап будівництва), в межах категорії "Землі житлової та громадської забудови", код цільового використання землі (УКЦВС) 1.9 (житлові кооперативи).

У п. 5.3 Договору сторони погодили умови збереження стану об'єкта оренди: повернути земельну ділянку у стані, придатному для подальшого її використання.

Згідно п. 5.4 Договору орендар зобов'язаний забезпечити збереження стану земельної ділянки відповідно з чинним законодавством.

Пунктом 12.5 Договору передбачено, що дія договору припиняється шляхом його розірвання за рішенням суду на вимогу однієї із сторін унаслідок невиконання другою стороною обов'язків, передбачених договором.

Строк дії Договору п'ять років (Розділ 3 Договору).

Факт передачі земельної ділянки в оренду відповідачу підтверджено Актом приймання-передачі земельної ділянки від 07 вересня 2009 року.

Згідно умов Договору відповідач був зобов'язаний протягом п'яти років завершити будівництво житлового комплексу "Каміння" (3-й етап будівництва).

Встановлено, що позивачем та відповідачем 05.06.2009р. було укладено Договір № 99/3 про обов'язковий внесок на розвиток соціальної та інженерно - транспортної інфраструктури міста Дніпропетровська.

Предметом Договору № 99/3 є сплата забудовником внеску на розвиток інженерно - транспортної та соціальної інфраструктури м.Дніпропетровська у зв'язку з вирішенням питань земельних відносин щодо відведення земельної ділянки для проектування та будівництва житлового комплексу "Каміння" (3-й етап будівництва).

28.04.2014 між Товариством з обмеженою відповідальністю "Вентер" (іпотекодавець) та AS"PrivatBank" (іпотекодержатель) укладено договір іпотеки, предметом якого є надання іпотекодавцем в іпотеку майна, зазначеного в п.7 цього договору, в забезпечення виконання зобов'язань товариством з обмеженою відповідальністю "Перспектива приват Дівелопмент" (боржник) перед AS"PrivatBank", за умовами якого іпотекодержатель має право у випадку невиконання боржником зобов'язань, забезпечених іпотекою і (або) невиконання іпотекодавцем зобов'язань за цим договором, отримати задоволення за рахунок переданого в іпотеку майна, переважно перед іншими кредиторами іпотекодавця (п.1 договору).

Відповідно до п.7 договору іпотеки в забезпечення виконання боржником зобов'язань за кредитним договором іпотекодавець надав в іпотеку нерухоме майно - нежитлову одноповерхову будівлю Виставкового центру, що розташована за адресою: м.Дніпропетровськ, вул.Набережна В.І.Леніна, будинок 47а, загальною площею 2700 кв.м.

Суд першої інстанції вказав, що в порушення умов Договору оренди землі відповідач не здійснив (фактично не розпочав) будівництво житлового комплексу "Каміння" (3-й етап будівництва) у п'ятирічний строк.

У відповідності до умов Договору № 99/3 відповідач не перерахував на адресу позивача внесок на розвиток інженерно - транспортної та соціальної інфраструктури м.Дніпра.

На земельній ділянці, переданій відповідачу в оренду за Договором оренди землі, знаходиться нежитлова одноповерхова споруда виставкового центру загальною площею 2700 кв.м, яка належала на праві приватної власності ТОВ "Вентер", на підставі договору купівлі - продажу нежитлової споруди, укладеного в м.Дніпропетровську 26.03.2008р.

Згідно інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об'єктів нерухомого майна вказана нежитлова одноповерхова споруда виставкового центру загальною площею 2700 кв.м є власністю AS "PrivatBank". Дата державної реєстрації - 07.04.2017р. Підстава виникнення права власності - договір іпотеки від 28.02.2014р.

15.10.2014р. Виконавчим комітетом Дніпропетровської міської ради було прийнято рішення №606 погодити ТОВ "Вентер" проектування, будівництво та введення в експлуатацію житлового комплексу "Каміння" (3 етап будівництва) в межах земельної ділянки (кадастровий номер :03:328:0217). В матеріалах вказаного рішення наявна схема розташування об'єкта. Наявні 5 пускових комплексів. 2, 3, 4 пусковий комплекс - житлові будинки 1 - 8.

Згідно схеми розташування, житлові будинки 1 - 8 займають відповідні частини Виставкового центру загальною площею 2700 кв.м, який на теперішній час належить на праві власності "PrivatBank".

З огляду на встановлене, суд першої інстанції зазначив, що на теперішній час неможливо здійснити будівництво житлового комплексу "Каміння" (3 етап будівництва), оскільки на орендованій відповідачем земельній ділянці (кадастровий номер :03:328:0217) знаходиться об'єкт нерухомого майна, що є власністю іншої юридичної особи.

Вказане є підставою стверджувати, що на теперішній час досягнути мети Договору оренди землі - будівництва житлового комплексу "Каміння" (3 етап будівництва) за схемою, погодженою 15.10.2014р. рішенням Виконавчого комітету Дніпропетровської міської ради, не є можливим. Іншої схеми будівництва Дніпровська міська рада відповідачу не погоджувала.

Також встановлено, що 14 лютого 2014 року, на підставі рішення міської ради від 30 жовтня 2013 року № 209/42, між сторонами було укладено додаткову угоду до договору оренди землі від 07 вересня 2009 року.

Відповідно до п. 1 додаткової угоди строк договору було поновлено на п'ять років, починаючи з 09 вересня 2014 року.

Також цією додатковою угодою було внесено зміни в п.2.3 договору (щодо нормативної грошової оцінки земельної ділянки), в Розділ 4 (щодо орендної плати) та в Розділ 6 (щодо умов передачі земельної ділянки в оренду).

Вказана додаткова угода також посвідчена приватним нотаріусом Дніпропетровського міського нотаріального округу Літаш І.П. та зареєстрована в реєстрі за № 99.

16 серпня 2017р. та 20 грудня 2017р. робочою групою з питань самоврядування, контролю за додержанням вимог земельного законодавства України щодо раціонального використання та охорони земель на території м.Дніпра департаменту по роботі з активами Дніпровської міської ради проведено перевірку користування земельною ділянкою (кадастровий номер :03:328:0217). Складено АКТ №18/17/03 та АКТ №12/17/01.

За даними вказаних Актів перевірку проведено за результатом візуального обстеження та вивчення документів. Доступ до земельної ділянки обмежений. На момент перевірки на земельній ділянці не проводяться ніякі будівельні роботи, відсутні ознаки будівництва, про що свідчить відсутність будівельного майданчика та будівельних матеріалів на земельній ділянці. Територія знаходиться у незадовільному стані. Земельна ділянка частково зайнята дикорослою рослинністю, захаращена сміттям. На земельній ділянці розташована тентова споруда на металевому каркасі, яка знаходиться у занедбаному стані. Усі перелічені факти свідчать про невиконання орендарем умов договору щодо використання землі за цільовим призначенням. Робоча група прийшла до висновку, що вбачаються ознаки порушення ст. 211 Земельного кодексу України, ст. 416 Цивільного кодексу України.

Укладеним між сторонами договором оренди землі передбачено умови передачі земельної ділянки в оренду (п. 6.4.), а саме, забезпечення збереження та вільний доступ до мереж міських інженерних комунікацій, які проходять по земельній ділянці та уздовж неї, для проведення ремонтних та профілактичних робіт; забезпечення виконання вимог, викладених у висновках ГоловАПУ від 09.07.07 № 03/5859, від 08.08.07 № 03/5859, від 14.04.09 № 03/1311, Управління Держкомзему, державного управління охорони навколишнього середовища в Дніпропетровській області від 12.09.07 №4-2736-5-1, постановах Кабінету Міністрів України від 28.12.01 №1789, від 01.08.06 № 1045; забезпечення збереження зелених насаджень.

Суд першої інстанції вказав, що доказів укладання орендарем (відповідачем) сервітутних договорів з власниками інженерних мереж, які проходять уздовж зазначеної території і їх державної реєстрації в установленому чинним законодавством порядку відповідачем не надано.

Пунктом 6.5. Договору передбачено використання земельної ділянки за цільовим призначенням.

Пунктом 6.6. договору зобов'язано ТОВ "Вентер" замовити, погодити та затвердити проектну документацію в порядку, визначеному законодавством, та отримати необхідні дозволи; будівництво об'єкта та введення його в експлуатацію виконувати згідно з діючою нормативно-технічною документацією.

Додатковою угодою від 14 лютого 2014 року розділ 6 договору було доповнено наступними пунктами: п. 6.14. Забезпечити виконання вимог, викладених у рішенні міської ради від 10 червня 2009 року № 54/47; ст. 48 Закону України "Про охорону земель", та всіх інших вимог, передбачених чинним законодавством, що регулюють діяльність у певних сферах господарювання; п. 6.15. Забезпечити збереження інженерних комунікацій, які проходять по земельній ділянці (кадастровий номер :03:328:0217), та вільний доступ до мереж обслуговуючому персоналу для проведення ремонтних і профілактичних робіт; п. 6.16. Забезпечити розміщення будівельного майданчика для будівництва шахтного ствола перспективного колектора глибокого заклання; п. 6.17. Протягом терміну дії договору оренди землі оформити в установленому порядку правовстановлюючі документи щодо вилучення ділянки під частиною житлового будинку по вул. Набережній В.І. Леніна, 45 з меж земельної ділянки (кадастровий номер :03:328:0217); п. 6.18. Отримати вихідні дані для проектування об'єкта та здійснення проектно-вишукувальних робіт в установленому порядку; п. 6.19. Звернутися до Головного архітектурно-планувального управління Дніпропетровської міської ради для отримання містобудівних умов та обмежень забудови земельної ділянки (кадастровий номер :03:328:0217); п. 6.20. Будівництво об'єкта проводити відповідно до проектної документації; п. 6.21. До введення об'єкта в експлуатацію виконати виконавчу зйомку і нанести її на топографічні матеріали М1:500 геофондів міста; п. 6.22. Не чинити перешкод при проведенні до суміжних земельних ділянок необхідних комунікацій.

Після укладення зазначеного Договору відповідач фактично до використання земельної ділянки не приступив, земельна ділянка вільна від забудови, будівельні роботи не ведуться, хоча додержання зазначених обов'язків прямо передбачено умовами Договору оренди земельної ділянки та вимогами статті 24 Закону України "Про оренду землі".

Згідно листа Управління Державного архітектурно - будівельного контролю від 24.01.2018р. за № 9/28 дозволи на проведення будівельних робіт об'єкта будівництва у районі м.Дніпро по вул. Січеславська Набережна, а в районі будинку № 39 управлінням не видавались. Згідно реєстру дозвільних документів Державної архітектурно - будівельної інспекції зареєстрований дозвіл на виконання будівельних робіт від 20.08.2013р. "Першочергові заходи по захисту території (підпірна стіна №1).

Згідно листа Департаменту по роботі з активами Дніпровської міської ради від 23.01.2018р. за № 4/1-124 до департаменту звернення ТОВ "Вентер" про вилучення земельної ділянки по вул. Січеславська Набережна, 45 не надходило.

Згідно листа Головного Архітектурно - Планувального управління Дніпровської міської ради від 24.01.2018р. за № 4/16-257 в управлінні відсутня інформація щодо замовлення, погодження та затвердження ТОВ "Вентер" проектної документації на будівництво житлового комплексу "Каміння" (3-й етап будівництва) по вул. Січеславська Набережна, а в районі будинку № 39. Інформація про забезпечення ТОВ "Вентер" збереження інженерних комунікацій, які знаходяться по земельній ділянці (кадастровий номер :03:328:0217) та вільний доступ до мереж обслуговуючому персоналу для проведення ремонтних і профілактичних робіт в управлінні відсутня. Інформація про виконання ТОВ "Вентер" проектно - вишукувальних робіт в управлінні відсутня. Управлінням надано ТОВ "Вентер" містобудівні умови і обмеження забудови земельної ділянки по вул. Січеславська Набережна, а в районі будинку № 39 (кадастровий номер :03:328:0217) від 01.11.2013р. за № 09/2002.

Наявні докази підтверджують факт того, що заходи, спрямовані на виконання умов Договору оренди в частині здійснення проектування та забудови земельної ділянки, відповідачем не здійснено належним чином.

Враховуючи наведене, суд першої інстанції дійшов висновку, що існують необхідні та достатні підстави для розірвання укладеного договору оренди землі за рішенням суду на вимогу позивача, відповідно до ч. 2 ст. 651 Цивільного кодексу України унаслідок невиконання ТОВ "Вентер" обов'язків, передбачених договором.

Посилаючись на статті 32, 34 Закону України "Про оренду землі", ч. 1 ст. 377 ЦК України суд першої інстанції вказав, що виходячи із наведених норм законодавства, у разі переходу права власності на об'єкт нерухомого майна до набувача цього майна відбувається перехід тих прав на відповідну земельну ділянку, на яких вона належала відчужувачу, - права власності або права користування. У квітні 2017 року право власності на нежитлову споруду Виставкового центру перейшло від ТОВ "Вентер" до AS "PrivatBank" на підставі договору іпотеки.

Оскільки право власності споруди Виставкового центру, яка розташована на спірній земельній ділянці, перейшло від ТОВ "Вентер" до AS "PrivatBank", який не звертався до позивача з відповідною заявою про надання земельної ділянки необхідної для обслуговування вказаної споруди, право користування земельною ділянкою у ТОВ "Вентер" припинилось, що також є підставою для розірвання Договору оренди землі.

Також суд першої інстанції зазначив, що позивач, при наданні землі в оренду з метою здійснення будівництва конкретно визначеного об'єкту нерухомого майна, об'єктивно зацікавлений у задоволенні певного суспільного інтересу, а не виконання зобов'язання, зокрема з будівництва не забезпечує потребу ефективного використання земельної ділянки, яка надавалася для визначеної мети. Мета надання земельної ділянки в оренду для здійснення будівництва визначеного договором об'єкту нерухомого майна - житлового комплексу є такою, що слугує загальносуспільному інтересу. Невиконання умов спірного договору оренди землі порушує принцип раціонального використання земельної ділянки. Не забудова земельної ділянки прямо порушує вимоги умов договору та наносить шкоду Дніпровській міській раді.

Суд апеляційної інстанції дійшов висновку, що як станом на день подання позову, так і станом на момент прийняття оскаржуваного рішення власником нерухомого майна, розташованого на спірній земельній ділянці є AS "PrivatBank", що не заперечується позивачем.

Колегія суддів апеляційного господарського суду зазначила, що аналіз положень наведених норм ч.3 ст. 334, ч. 1 ст. 377 ЦК України, ч. 1 ст. 120 ЗК України, ч. 3 ст. 7 Закону України "Про оренду землі" дає підстави для висновку про те, що у разі переходу права власності на майно, що знаходиться на орендованій земельній ділянці, до нового власника з моменту набуття права власності на це майно переходить право оренди земельної ділянки, на якій вказане майно розміщене у тому самому обсязі та умовах, які були у попереднього власника.

Отже з моменту набуття права власності на нерухоме майно особа, яка стала новим власником такого майна, одночасно набуває права оренди земельної ділянки, на якій розміщене це майно у зв'язку з припиненням права власності на нього та, відповідно, припиненням права користування попереднього власника земельною ділянкою, на якій це майно розміщене, згідно з частиною 2 статті 120 ЗК України.

Тобто особа, яка набула права власності на це майно фактично стає орендарем земельної ділянки, на якій воно розміщене у тому ж обсязі та на умовах, як і у попереднього власника. При цьому договір оренди цієї земельної ділянки щодо попереднього її користувача (попереднього власника нерухомого майна) припиняється відповідним договором, на підставі якого новим власником набуто право власності на розташоване на цій земельній ділянці майно, отже договір не підлягає розірванню.

Наведена правова позиція викладена Верховним Судом у постанові від 10.04.2018 у справі № 915/672/17.

Крім того, колегія суддів врахувала, що відповідно до приписів ч.4 ст.6 Закону України "Про іпотеку" якщо будівля (споруда), що передається в іпотеку, розташована на земельній ділянці, яка належить іпотекодавцю на праві власності, така будівля (споруда) підлягає передачі в іпотеку разом із земельною ділянкою, на якій вона розташована. Якщо ця земельна ділянка належить іншій особі та була передана іпотекодавцю в оренду (користування), після звернення стягнення на будівлі (споруди) їх новий власник набуває права і обов'язки, які мав іпотекодавець за правочином, яким встановлено умови оренди цієї земельної ділянки (користування нею).

З урахуванням наведеного, з 07.04.2017 (дата державної реєстрації права власності на споруду виставкового центру) до AS "PrivatBank" перейшло право оренди спірної земельної ділянки у тому ж обсязі та на умовах, як і у попереднього власника (ТОВ "Вентер").

Таким чином, Дніпровською міською радою пред'явлено позов до Товариства з обмеженою відповідальністю "Вентер", яке не є належним відповідачем у даній справі, оскільки не є стороною спірного договору оренди землі.

Колегія суддів врахувала, що на відміну від попередньої редакції Господарського процесуального кодексу України, чинним ГПК України (у редакції Закону України від 03.10.2017 №2147-VIII) не передбачено наявність у суду апеляційної інстанції повноважень суду першої інстанції, зокрема, щодо залучення до участі у справі належного відповідача.

Крім того, ч.ч.1-3 статті 48 ГПК України (у редакції Закону України від 03.10.2017 №2147-VIII) визначено, що суд першої інстанції має право за клопотанням позивача до закінчення підготовчого провадження, а у разі розгляду справи за правилами спрощеного позовного провадження - до початку першого судового засідання, залучити до участі у ній співвідповідача. Якщо позов подано не до тієї особи, яка повинна відповідати за позовом, суд до закінчення підготовчого провадження, а у разі розгляду справи за правилами спрощеного позовного провадження - до початку першого судового засідання, за клопотанням позивача замінює первісного відповідача належним відповідачем, не закриваючи провадження у справі. Після спливу строків, зазначених в частинах першій та другій цієї статті, суд може залучити до участі у справі співвідповідача або замінює первісного відповідача належним відповідачем виключно у разі, якщо позивач доведе, що не знав та не міг знати до подання позову у справі про підставу залучення такого співвідповідача чи заміну неналежного відповідача.

Матеріали справи не містять, а позивачем не надано доказів звернення до суду першої інстанції з клопотанням про заміну первісного відповідача належним відповідачем - AS "PrivatBank".

Враховуючи викладене, дійшовши висновку, що позовні вимоги заявлені Дніпровською міською радою до неналежного відповідача, суд апеляційної інстанції відмовив у задоволенні позовних вимог у повному обсязі та не розглядав доводи учасників провадження у справі щодо наявності або відсутності підстав для розірвання договору оренди землі та зобов'язання вчинити певні дії.

Розглядаючи доводи касаційної скарги та заперечення на неї колегія суддів касаційного суду відмічає наступне.

Частиною 1 статті 377 Цивільного кодексу України в редакції станом на 07.04.2017 визначено, що до особи, яка набула право власності на житловий будинок (крім багатоквартирного), будівлю або споруду, переходить право власності, право користування на земельну ділянку, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення в обсязі та на умовах, встановлених для попереднього землевласника (землекористувача).

Згідно з ч.ч.1,2 статті 120 Земельного кодексу України:

"1. У разі набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, що перебувають у власності, користуванні іншої особи, припиняється право власності, право користування земельною ділянкою, на якій розташовані ці об'єкти. До особи, яка набула право власності на жилий будинок, будівлю або споруду, розміщені на земельній ділянці, що перебуває у власності іншої особи, переходить право власності на земельну ділянку або її частину, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення.

2. Якщо жилий будинок, будівля або споруда розміщені на земельній ділянці, що перебуває у користуванні, то в разі набуття права власності на ці об'єкти до набувача переходить право користування земельною ділянкою, на якій вони розміщені, на тих самих умовах і в тому ж обсязі, що були у попереднього землекористувача."

Аналіз зазначених норм свідчить, що їх суттю є пов'язання використання земельної ділянки саме з використанням розташованого на такій земельній ділянці об'єкта нерухомості, тобто, що земельна ділянка надана та використовується саме для розміщення та обслуговування такого об'єкту нерухомості і саме виходячи з цієї мети визначається її площа та межі.

Згідно з рішенням Дніпропетровської міської ради (сесія V скликання) від 30.06.2009 за № 54/47 "Про передачу земельної ділянки по вул. Набережній В.І. Леніна у районі буд. №39 (Жовтневий район) ТОВ "ВЕНТЕР", , в оренду для проектування та будівництва житлового комплексу "Каміння" (3-й етап будівництва) і зміну цільового використання земельної ділянки (кадастровий номер :03:328:0024)", яке стало підставою укладення спірного договору оренди згідно п.1.3. договору, міська рада вирішила затвердити проект землеустрою щодо відведення земельних ділянок, складений ТОВ "Квартал", та умови передачі земельних ділянок, визначені під час його погодження (п.1 рішення):

- площею 0,0266 га (кадастровий номер :03:328:0024), що перебуває у власності Товариства з обмеженою відповідальністю "ВЕНТЕР", , відповідно до Державного акта на право власності на земельну ділянку від 09.02.08, номер державної реєстрації 04;

- площею 1,8157 га (кадастровий номер :03:328:0217), передати її Товариству з обмеженою відповідальністю "ВЕНТЕР", , в оренду строком на п'ять років для проектування та будівництва житлового комплексу "Каміння" (3-й етап будівництва) по вул. Набережній В.І. Леніна у районі буд. №39, код цільового використання землі (УКЦВЗ) 1.9. (житлові кооперативи) у тому числі:

- 0,7064 га - за рахунок земель, раніше наданих ТОВ "ВЕНТЕР";

- 1,1093 га - за рахунок земель, які не передані у власність та користування.

Також п.2 вищевказаного рішення змінено цільове використання земельної ділянки площею 0,0266 га (кадастровий номер :03:328:0024), що перебуває у власності Товариства з обмеженою відповідальністю "ВЕНТЕР" на підставі Державного акта на право власності на земельну ділянку від 09.02.08, номер державної реєстрації 04, в межах категорії "Землі житлової та громадської забудови", визначивши його як земельна ділянка для розміщення житлового комплексу "Каміння" (3-й етап будівництва), код цільового використання землі (УКЦВЗ) 1.9. (житлові кооперативи).

Крім того, дозволено ТОВ "ВЕНТЕР" будівництво житлового комплексу "Каміння" (3-й етап будівництва) на земельній ділянці (кадастровий номер :03:328:0024) (п.3 рішення).

Згідно з п.5.1. договору оренди землі від 07.09.2009, земельна ділянка передається в оренду: для проектування та будівництва житлового комплексу "Каміння" (3-й етап будівництва).

Відповідно до п.5.2. вказаного договору цільове призначення земельної ділянки: землі житлової та громадської забудови.

Пунктом 1.2. наведеного договору цільове використання земельної ділянки за цим договором (УКЦВЗ) 1.9. (житлові кооперативи).

У акті приймання-передачі земельної ділянки кадастровий номер :03:328:0217 від 07.09.2009 (п.3 "наявність чи відсутність на земельній ділянці будівель, інженерних мереж, споруд, зелених насаджень, газонів та інше") зокрема, зазначено, що на земельній ділянці розташовано напівзруйновану капітальну будівлю, металевий павільйон із металевими навісами, металеві павільйони.

Таким чином, судами попередніх інстанцій не досліджено належним чином та чітко не встановлено, для якої саме мети передавалася спірна земельна ділянка, та, з врахуванням цього, виходячи з чого визначалися її межі та площа, зокрема, чи передавалася земельна ділянка та визначалися її межа та площі саме з метою розміщення та обслуговування вищевказаного Виставкового Центру.

При цьому, апеляційний суд не оцінивши вищезазначене дійшов передчасного висновку, що оскільки позовні вимоги заявлені Дніпровською міською радою до неналежного відповідача, суд апеляційної інстанції відмовляє у задоволенні позовних вимог у повному обсязі та не розглядає доводи учасників провадження у справі щодо наявності або відсутності підстав для розірвання договору оренди землі та зобов'язання вчинити певні дії.

Крім того, згідно зі ст.328 Цивільного кодексу України:

"1. Право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів.

2. Право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності не встановлена судом."

Вищенаведені ч.2 ст.377 ЦК України та ч.ч.1,2 ст.120 ЗК України пов'язують перехід права власності або права користування на земельну ділянку з переходом права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, який реально існує на момент відповідного відчуження та є правомірно набутим.

Проте, судами попередніх інстанцій не досліджено належним чином наявність вищевказаних підстав для застосування ч.2 ст.377 ЦК України та ч.ч.1,2 ст.120 ЗК України.

При цьому, в постанові Верховного Суду від 20.02.2018 по справі № 917/553/17 визначено наступну правову позицію:

"13. Відповідно до частини 1 статті 12 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" Державний реєстр прав містить записи про зареєстровані речові права на нерухоме майно, об'єкти незавершеного будівництва, їх обтяження, про об'єкти та суб'єктів цих прав, відомості та електронні копії документів, поданих у паперовій формі, або документи в електронній формі, на підставі яких проведено реєстраційні дії, а також документи, сформовані за допомогою програмних засобів ведення Державного реєстру прав у процесі проведення таких реєстраційних дій.

Згідно із частиною 5 цієї ж статті Закону відомості Державного реєстру прав вважаються достовірними і можуть бути використані у спорі з третьою особою, доки їх не скасовано у порядку, передбаченому цим Законом. Посилаючись саме на вказану норму, а також на обставини щодо чинності публічної дії про державну реєстрацію за Позивачем права власності на спірне нерухоме майно та рішення державного реєстратора (згідно з витягом від 11.02.2009), Позивач - скаржник обґрунтовує право власності на спірне нерухоме майно.

Однак скаржником не враховано положення частини 2 статті 12 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень", відповідно до яких записи, що містяться у Державному реєстрі прав, повинні відповідати відомостям, що містяться в документах, на підставі яких проведені реєстраційні дії. У разі їх невідповідності пріоритет мають відомості, що містяться в документах, на підставі яких проведені реєстраційні дії. Отже законодавцем врегульована правова ситуація у разі невідповідності відомостей, що внесені та містяться у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, наявним чинним та нескасованим правовстановлюючим документами.

14. При цьому Суд враховує що в судовому засіданні представник скаржника підтвердив встановлену судом апеляційної інстанції обставину, що правовстановлюючі документи, якими Позивач обґрунтовує набуття права власності на нерухоме майно (рішення Постійно діючого третейського суду при Всеукраїнській громадській організації "Український правовий союз" від 22.01.2009 у справі № 43/94 та ухвала Октябрського районного суду міста Полтава від 30.01.2009 про видачу виконавчого листа на виконання вказаного рішення) скасовані. Колегія судів погоджується з висновком суду апеляційної інстанції про те, що записи щодо реєстрації за Позивачем у 2009 році права власності на нерухоме майно на підставі правовстановлюючого документу, який згодом скасовано, не свідчить про набуття Позивачем права власності на зазначене майно.

У зв'язку із викладеним відхиляються доводи скаржника (пункт 8) щодо встановлення обставин на підставі належних доказів у справі підтвердження права власності Позивача на нерухоме майно. Суд погоджується з висновками судів попередніх інстанцій про те, що Позивач не довів наявність у нього права власності на спірне нерухоме майно як на час подання позову, так і на час видачі спірного свідоцтва про право власності, а тому не довів наявність у нього прав та охоронюваних законом інтересів, які порушено внаслідок видачі такого свідоцтва, у зв'язку з чим підлягають відхиленню також всі наступні аргументи скаржника (пункти 9-11), які стосуються чинності оспорюваного свідоцтва."

Разом з тим, суд касаційної інстанції, в силу положень наведеної ч.2 ст.300 Господарського процесуального кодексу України позбавлений права самостійно досліджувати та перевіряти докази, самостійно встановлювати по новому фактичні обставини справи, певні факти або їх відсутність.

Згідно з п.2 ч.1 ст.308 Господарського процесуального кодексу України:

"Суд касаційної інстанції за результатами розгляду касаційної скарги має право:

2) скасувати судові рішення судів першої та апеляційної інстанцій повністю або частково і передати справу повністю або частково на новий розгляд, зокрема за встановленою підсудністю або для продовження розгляду."

Відповідно до п.1 ч.3 ст.310 Господарського процесуального кодексу України:

"Підставою для скасування судового рішення та направлення справи на новий розгляд є також порушення норм процесуального права, що унеможливило встановлення фактичних обставин, які мають значення для правильного вирішення справи, якщо:

1) суд не дослідив зібрані у справі докази."

З урахуванням викладеного, суд доходить висновку про необхідність часткового задоволення касаційної скарги Дніпровської міської ради та скасування постанови суду апеляційної інстанції та рішення суду першої інстанції з направленням справи на новий розгляд до суду першої інстанції.

Оскільки у цьому випадку суд касаційної інстанції не змінює та не ухвалює нового рішення, розподіл судових витрат судом касаційної інстанції не здійснюється (частина 14 статті 129 Господарського процесуального кодексу України).

Керуючись статтями 129, 300, 301, 308, 310, 314, 315, 316, 317 ГПК України, Верховний Суд

ПОСТАНОВИВ:

1. Касаційну скаргу Дніпровської міської ради на постанову Дніпропетровського апеляційного господарського суду від 05.06.2018 у справі №904/326/18 задовольнити частково.

2. Постанову Дніпропетровського апеляційного господарського суду від 05.06.2018 та рішення Господарського суду Дніпропетровської області від 21.03.2018 у справі №904/326/18 скасувати повністю, справу направити на новий розгляд до суду першої інстанції.

Постанова набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною і оскарженню не підлягає.

Головуючий І. Кушнір

Судді Є. Краснов

Г. Мачульський