ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

25 вересня 2018 року

м. Київ

Справа № 908/2367/17

Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:

Вронська Г.О. - головуюча, Баранець О.М., Погребняк В.Я.,

за участю секретаря судового засідання Варави Ю.В.,

представників учасників справи:

позивача: не з'явився,

відповідача: не з'явився,

третьої особи: не з'явився,

розглянувши у відкритому судовому засіданні касаційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Евіта"

на рішення Господарського суду Запорізької області

у складі судді Боєва О.С.

від 06.03.2018 та

на постанову Донецького апеляційного господарського суду

у складі колегії суддів: Стойка О.В., Радіонова О.О., Чернота Л.Ф.

від 04.06.2018

за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю "Багіра"

до Товариства з обмеженою відповідальністю "Евіта"

третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, на стороні відповідача Запорізьке колективне будівельне управління "Машбуд"

про розірвання договору оренди нежитлового приміщення,

ІСТОРІЯ СПРАВИ

Короткий зміст позовних вимог

1. Товариство з обмеженою відповідальністю "Багіра" (далі - Позивач) звернулось до господарського суду з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю "Евіта" (далі - Відповідач) про розірвання договору оренди від 01.03.2002 №0301-01 (далі - Договір оренди) нежитлових приміщень загальною площею 409,1 м2 за адресою: м. Запоріжжя, вул. Перемоги, 2 (далі - Приміщення), укладеного між Відповідачем та Запорізьким колективним будівельним управлінням "Машбуд" (далі - Третя особа).

2. Позов мотивований посиланням на положення статей 770, 782 Цивільного кодексу України та обставини несплати Відповідачем орендної плати за Договором Позивачу як новому власнику Майна.

Короткий зміст рішення суду першої інстанції та постанови суду апеляційної інстанції

3. Рішенням Господарського суду Запорізької області від 06.03.2018, яке залишено без змін постановою Донецького апеляційного господарського суду від 04.06.2018, позов задоволено, Договір розірвано.

4. Судові рішення мотивовані встановленням обставин неналежного виконання Відповідачем своїх обов'язків зі сплати орендної плати за Договором оренди протягом відповідного періоду, що є підставою для розірвання Договору оренди.

Короткий зміст вимог касаційної скарги та аргументи учасників справи

5. Відповідач подав касаційну скаргу, в якій просить скасувати рішення суду першої інстанції та постанову суду апеляційної інстанції, а також відмовити у задоволенні позовних вимог повністю.

6. Касаційна скарга мотивована тим, що відсутність заборгованості з комунальних платежів (незалежно від причин такої відсутності) виключає можливість дострокового розірвання Договору оренди за рішенням суду. Також Відповідач зазначає, що у нього не виникло обов'язку зі сплати орендних платежів на користь Позивача через ненадання Позивачем разом із повідомленням про перехід права власності на Будівлю належних доказів такого переходу відповідно до частини 2 статті 517 Цивільного кодексу України.

7. Позивач у встановлений Судом строк не надав відзиву на касаційну скаргу.

СТИСЛИЙ ВИКЛАД ОБСТАВИН СПРАВИ, ВСТАНОВЛЕНИХ СУДАМИ ПЕРШОЇ ТА АПЕЛЯЦІЙНОЇ ІНСТАНЦІЙ

8. На підставі Договору оренди за актом прийому-передачі нежитлового приміщення від 01.03.2002 Третя особа (орендодавець) передала Відповідачу (орендар) Приміщення з прилеглими територіями (коридори, холи, санвузли) для використання в службових цілях, визначених статутом або іншим реєстраційним документом орендаря.

9. Пунктами 4.4, 5.1 Договору оренди передбачено, що орендар сплачує орендну плату в розмірі 5 грн., у тому числі ПДВ, за 1 м2 площі, яка є фіксованою на весь строк дії Договору оренди. Сплата орендних платежів здійснюється щомісячно не пізніше 10 числа поточного місяця. Сума орендної плати підлягає корегуванню під час внесення чергових орендних платежів тільки відповідно до індексу інфляції, визначеного Міністерством статистики України без наростаючого коефіцієнту. Зверх орендної плати орендар відшкодовує також послуги (електроенергія, опалення, холодна та гаряча вода, каналізація, вивезення сміття) за фактичне споживання, яке підтверджується розрахунками.

10. Згідно з пунктом 5.3 Договору оренди експлуатаційні витрати та комунальні послуги, а також витрати орендодавця, пов'язані з внесенням податків на землю та воду, сплачуються орендарем окремо від орендної плати та вносяться у п'ятиденний строк після виставлення рахунку у якості попередньої оплати з наступним перерахунком.

11. У пункті 8.3 Договору оренди встановлений строк його дії з 01.03.2002 до 01.03.2027.

12. Відповідно до пунктів 7.3, 7.5 Договору оренди одностороння відмова від договору не допускається. Договір оренди може бути достроково розірваний тільки за згодою сторін.

13. Пунктом 7.6 Договору оренди передбачено, що на вимогу однієї зі сторін Договір оренди може бути достроково розірваний за рішенням господарського суду в наступних випадках: при використанні орендарем приміщення не за призначенням; у випадку порушення строків внесення орендної плати та комунальних платежів більше ніж за 6 місяців; у випадку повного чи часткового руйнування приміщення, вилучення приміщення; по іншим підставам, передбаченим законодавством України.

14. Між Товариством з обмеженою відповідальністю "Нестор-М" (продавець) та Позивачем (покупець) укладено договір купівлі-продажу №07.02/1 від 07.02.2003 (далі - Договір купівлі-продажу).

15. Протягом тривалого часу право Позивача щодо володіння, користування та розпорядження нежитловою адміністративною будівлею літ. "А-3" за адресою: м. Запоріжжя, вул. Перемоги, 2 (далі - Будівля), оспорювалось у судовому порядку.

16. У жовтні 2003 року порушено провадження у справі за позовом Третьої особи та Товариства з обмеженою відповідальністю "Блюз" про визнання недійсним Договору купівлі-продажу. Рішенням Господарського суду Запорізької області від 30.08.2010 у справі №15/400д-10/68/07-10/232/10, яке залишене без змін постановою Донецького апеляційного господарського суду від 24.11.2010 та постановою Вищого господарського суду України від 06.04.2011, відмовлено в задоволенні зазначеного позову.

17. Рішенням Господарського суду Запорізької області від 18.08.2011 у справі №20/30 відмовлено у задоволенні позову Позивача до Відповідача про усунення перешкод у користуванні Будівлею.

18. Постановою Донецького апеляційного господарського суду від 11.09.2012 у справі №13/5009/5697/11-30/5009/5697/11, яка залишена без змін постановою Вищого господарського суду України від 21.11.2012, Будівлю витребувано з незаконного володіння відповідача Третьої особи на користь Позивача. Відповідач брав участь у зазначеній справі як третя особа, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні Третьої особи.

19. У зазначеній постанові у справі №13/5009/5697/11-30/5009/5697/11 суд встановив наступне:

- 7 лютого 2003 року Товариство з обмеженою відповідальністю "Нестор-М" (продавець) та Позивач (покупець) уклали Договір купівлі-продажу Будівлі та підписали акт приймання-передачі;

- 12 травня 2004 року ОП Запорізьке МБТІ зареєстровано за Позивачем право власності на нерухоме майно - Будівлю.

- 6 травня 2006 року постановою Орджонікідзевського районного суду м. Запоріжжя зобов'язано ОП Запорізьке МБТІ скасувати державну реєстрацію права власності на Будівлю та поновити державну реєстрацію за Третьою особою;

- 14 жовтня 2004 року ОП Запорізьке МБТІ поновлено державну реєстрацію права власності на Будівлю за Третьою особою;

- ухвалою Апеляційного суду Запорізької області від 18.12.2006 постанову Орджонікідзевського районного суду м. Запоріжжя скасовано, справу направлено на новий розгляд;

- ухвалою Орджонікідзевського районного суду м. Запоріжжя від 05.09.2007 провадження у справі закрито;

- 6 травня 2008 року Орджонікідзевським районним судом м. Запоріжжя винесено ухвалу про поворот виконання судового рішення, якою зобов'язано ОП Запорізьке МБТІ скасувати державну реєстрацію права власності на нерухоме майно за Третьою особою та поновити державну реєстрацію права власності за Позивачем на підставі Договору купівлі-продажу.

20. Рішенням Господарського суду Запорізької області від 12.12.2017 у справі №908/1892/16, яке набрало законної сили, відмовлено в задоволенні позову Позивача до Відповідача про усунення перешкод у користуванні майном шляхом виселення з Приміщення. Зазначеним судовим рішенням встановлено, що Позивач є власником Будівлі, що зумовило неможливість застосування до спірних договірних відносин речово-правового способу захисту.

21. Згідно з інформаційною довідкою №116315635 з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, сформованою 6 березня 2018 року на запит Господарського суду Запорізької області, 26 листопада 2012 року внесено запис про реєстрацію прав власності Позивача на Будівлю, підставою виникнення права власності є Договір купівлі-продажу, на підставі якого первісно було проведено державну реєстрацію прав власності Позивача 12 травня 2004 року. Внесення запису про реєстрацію прав власності за позивачем 26 листопада 2012 року відбулось у зв'язку з обставинами, що пов'язані з наявністю зазначених судових рішень та їх виконанням.

22. Позивач звернувся до Відповідача з претензією від 27.05.2016 та повідомив, що він є власником Будівлі, право власності на яку зареєстровано за ним 12 травня 2004 року. Позивач зазначив, що відповідно до положень чинного законодавства договір оренди є обов'язковим для нового власника будівлі, а тому орендну плату за користування нежитловим приміщенням, яке використовується Відповідачем згідно з Договором оренди, необхідно сплачувати йому як новому власникові, та просив погасити суму заборгованості з орендних платежів у розмірі 73800,00 грн.

23. Відповідач листом №01/06-70 від 01.06.2016 "Щодо розгляду претензії від 27.05.2016" просив повідомити про стан розгляду справи №5/186-07 про банкрутство Позивача, а також надати належним чином завірені копії судового рішення про припинення ліквідаційної процедури та відновлення платоспроможності Позивача, документ про припинення повноважень ліквідатора Позивача та призначення Богатчука С.А. директором підприємства.

24. Позивач листом від 06.06.2016 повідомив про припинення провадження у справі №5/186-07 про банкрутство Позивача згідно з ухвалою Господарського суду Вінницької області від 27.12.2012, надав виписку з Єдиного державного реєстру з відомостями про керівника, а також копію витягу від 12.05.2004 №3558643 щодо права власності на будівлю та повторно просив розглянути претензію щодо сплати орендних платежів.

25. Листом №3006/1 від 30.06.2016 Відповідач відповів, що після видачі витягу від 12.05.2004 державна реєстрація права власності Позивача на Будівлю припинялася (що встановлено судовим рішенням), тому наданий витяг не може бути підтвердженням права власності Позивача на вказане нерухоме майно. Водночас Позивач не визнав Позивача належною стороною Договору оренди у зв'язку з тим, що за змістом ухвали Господарського суду Вінницької області від 27.12.2012 у справі №5/186-07 Позивач відмовився від будь-яких прав на Будівлю на користь ТОВ "Знамянський меблевий комбінат". Відповідач зазначив, що вимоги про сплату орендних платежів за користування майном (від права на яке підприємство відмовилось 3,5 роки тому) при повторному зверненні будуть розцінені ним як спроба шахрайства.

26. Позивач надав пояснення, що затверджена ухвалою Господарського суду Вінницької області від 27.12.2012 у справі №5/186-07 про визнання Позивача банкрутом мирова угода про передачу Будівлі на користь ТОВ "Знамянський меблевий комбінат" в обмін на списання кредиторської заборгованості та погашення ним кредиторських вимог інших осіб фактично не виконана.

27. У матеріалах справи відсутні жодні докази в підтвердження державної реєстрації права власності на вказане нерухоме майно за ТОВ "Знамянський меблевий комбінат".

28. Відсутність належного виконання Відповідачем договірних зобов'язань зі сплати орендної плати за об'єкт оренди підтверджено матеріалами справи та Відповідачем не спростовано. Відповідачем не надано доказів сплати ним орендної плати за Договором оренди на користь позивача з моменту його повідомлення про заміну кредитора (з кінця травня 2016 року) до моменту звернення з позовом у даній справі.

ДЖЕРЕЛА ПРАВА Й АКТИ ЇХ ЗАСТОСУВАННЯ

29. Цивільний кодекс України

Стаття 6. Акти цивільного законодавства і договір

… 2. Сторони мають право врегулювати у договорі, який передбачений актами цивільного законодавства, свої відносини, які не врегульовані цими актами.

3. Сторони в договорі можуть відступити від положень актів цивільного законодавства і врегулювати свої відносини на власний розсуд.

Сторони в договорі не можуть відступити від положень актів цивільного законодавства, якщо в цих актах прямо вказано про це, а також у разі, якщо обов'язковість для сторін положень актів цивільного законодавства випливає з їх змісту або із суті відносин між сторонами. …

Стаття 16. Захист цивільних прав та інтересів судом

1. Кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу.

2. Способами захисту цивільних прав та інтересів можуть бути: …

7) припинення правовідношення; …

Стаття 182. Державна реєстрація прав на нерухомість

1. Право власності та інші речові права на нерухомі речі, обтяження цих прав, їх виникнення, перехід і припинення підлягають державній реєстрації. …

Стаття 334. Момент набуття права власності за договором

… 4. Права на нерухоме майно, які підлягають державній реєстрації, виникають з дня такої реєстрації відповідно до закону.

Стаття 509. Поняття зобов'язання та підстави його виникнення

1. Зобов'язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов'язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від певної дії, а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов'язку.

2. Зобов'язання виникають з підстав, встановлених статтею 11 цього Кодексу. …

Стаття 512. Підстави заміни кредитора у зобов'язанні

1. Кредитор у зобов'язанні може бути замінений іншою особою внаслідок: …

2) правонаступництва; …

2. Кредитор у зобов'язанні може бути замінений також в інших випадках, встановлених законом.

Стаття 516. Порядок заміни кредитора у зобов'язанні

1. Заміна кредитора у зобов'язанні здійснюється без згоди боржника, якщо інше не встановлено договором або законом.

2. Якщо боржник не був письмово повідомлений про заміну кредитора у зобов'язанні, новий кредитор несе ризик настання несприятливих для нього наслідків. У цьому разі виконання боржником свого обов'язку первісному кредиторові є належним виконанням.

Стаття 517. Докази прав нового кредитора у зобов'язанні

1. Первісний кредитор у зобов'язанні повинен передати новому кредиторові документи, які засвідчують права, що передаються, та інформацію, яка є важливою для їх здійснення.

2. Боржник має право не виконувати свого обов'язку новому кредиторові до надання боржникові доказів переходу до нового кредитора прав у зобов'язанні.

Стаття 526. Загальні умови виконання зобов'язання

1. Зобов'язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

Стаття 610. Порушення зобов'язання

1. Порушенням зобов'язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов'язання (неналежне виконання).

Стаття 611. Правові наслідки порушення зобов'язання

1. У разі порушення зобов'язання настають правові наслідки, встановлені договором або законом, зокрема:

1) припинення зобов'язання внаслідок односторонньої відмови від зобов'язання, якщо це встановлено договором або законом, або розірвання договору; …

Стаття 629. Обов'язковість договору

1. Договір є обов'язковим для виконання сторонами.

Стаття 651. Підстави для зміни або розірвання договору

1. Зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом.

2. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.

Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

3. У разі односторонньої відмови від договору у повному обсязі або частково, якщо право на таку відмову встановлено договором або законом, договір є відповідно розірваним або зміненим.

Стаття 759. Договір найму

1. За договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов'язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк. …

Стаття 762. Плата за користування майном

1. За користування майном з наймача справляється плата, розмір якої встановлюється договором найму. …

5. Плата за користування майном вноситься щомісячно, якщо інше не встановлено договором. …

Стаття 770. Правонаступництво у разі зміни власника речі, переданої у найм

1. У разі зміни власника речі, переданої у найм, до нового власника переходять права та обов'язки наймодавця. …

Стаття 782. Право наймодавця відмовитися від договору найму

1. Наймодавець має право відмовитися від договору найму і вимагати повернення речі, якщо наймач не вносить плату за користування річчю протягом трьох місяців підряд.

2. У разі відмови наймодавця від договору найму договір є розірваним з моменту одержання наймачем повідомлення наймодавця про відмову від договору.

Стаття 783. Розірвання договору найму на вимогу наймодавця

1. Наймодавець має право вимагати розірвання договору найму, якщо:

1) наймач користується річчю всупереч договору або призначенню речі;

2) наймач без дозволу наймодавця передав річ у користування іншій особі;

3) наймач своєю недбалою поведінкою створює загрозу пошкодження речі;

4) наймач не приступив до проведення капітального ремонту речі, якщо обов'язок проведення капітального ремонту був покладений на наймача.

30. Господарський кодекс України

Стаття 144. Підстави виникнення майнових прав та обов'язків суб'єкта господарювання

… 2. Право на майно, що підлягає державній реєстрації, виникає з дня реєстрації цього майна або відповідних прав на нього, якщо інше не встановлено законом.

Стаття 173. Господарське зобов'язання

1. Господарським визнається зобов'язання, що виникає між суб'єктом господарювання та іншим учасником (учасниками) відносин у сфері господарювання з підстав, передбачених цим Кодексом, в силу якого один суб'єкт (зобов'язана сторона, у тому числі боржник) зобов'язаний вчинити певну дію господарського чи управлінсько-господарського характеру на користь іншого суб'єкта (виконати роботу, передати майно, сплатити гроші, надати інформацію тощо), або утриматися від певних дій, а інший суб'єкт (управнена сторона, у тому числі кредитор) має право вимагати від зобов'язаної сторони виконання її обов'язку. …

Стаття 188. Порядок зміни та розірвання господарських договорів

1. Зміна та розірвання господарських договорів в односторонньому порядку не допускаються, якщо інше не передбачено законом або договором. …

4. У разі якщо сторони не досягли згоди щодо зміни (розірвання) договору або у разі неодержання відповіді у встановлений строк з урахуванням часу поштового обігу, заінтересована сторона має право передати спір на вирішення суду. …

ПОЗИЦІЯ ВЕРХОВНОГО СУДУ

Оцінка аргументів учасників справи і висновків судів першої та апеляційної інстанції

31. Суд виходить з того, що відповідно до статей 11, 525, 526, 629 Цивільного кодексу України договір як підстава для виникнення цивільних прав та обов'язків є обов'язковим для виконання сторонами, одностороння відмова від зобов'язання допускається виключно у випадках, встановлених договором або законом.

32. Суд відхиляє доводи Відповідача про відсутність виникнення у нього обов'язку зі сплати орендних платежів на користь Позивача через ненадання Позивачем разом із повідомленням про перехід права власності на Будівлю належних доказів такого переходу відповідно до частини 2 статті 517 Цивільного кодексу України, оскільки суди першої та апеляційної інстанцій встановили факт належного повідомлення Позивачем Відповідача про заміну кредитора у зобов'язанні за Договором оренди. Тобто наведені аргументи Відповідача по суті зводяться до переоцінки судом касаційної інстанції наданих сторонами доказів та встановлення інших обставин, ніж встановлені судами першої та апеляційної інстанцій, що не входить до визначених статтею 300 Господарського процесуального кодексу України меж перегляду справи судом касаційної інстанції.

33. Так, згідно з встановленими судами першої та апеляційної інстанцій обставинами Позивач повідомив Відповідача про те, що він є власником Будівлі, та разом з листом від 06.06.2016 надіслав Відповідачу доказ на підтвердження цих прав. При цьому суди обґрунтовано відхилили доводи Відповідача про наявність у нього підстав для невизнання Позивача належною стороною Договору оренди та у зв'язку з цим для несплати Позивачу орендної плати, врахувавши факт реєстрації права власності на Будівлю за Позивачем саме на підставі Договору купівлю-продажу, обізнаність Відповідача про право власності Позивача у зв'язку з участю у відповідних судових справах, а також відсутність доказів реєстрації права власності на Будівлю за ТОВ "Знамянський меблевий комбінат". Водночас суди звернули увагу на відсутність доказів сплати орендної плати Третій особі, яка є попереднім власником та орендодавцем Будівлі за Договором оренди.

34. Разом з тим, зважаючи на встановлення судами першої та апеляційної інстанцій обставин невиконання Відповідачем зобов'язань зі сплати орендної плати за Договором оренди на користь Позивача з моменту його повідомлення про заміну кредитора до моменту звернення з позовом у даній справі, Суд вважає правильним висновок судів про наявність правових підстав для розірвання Договору оренди.

35. При цьому Суд вважає безпідставними доводи Відповідача про те, що відсутність заборгованості з комунальних платежів (незалежно від причин такої відсутності) виключає можливість дострокового розірвання Договору оренди за рішенням суду.

36. Суд враховує, що положеннями статті 611 Цивільного кодексу України серед правових наслідків порушення зобов'язання передбачені одностороння відмова від зобов'язання (якщо це встановлено договором або законом) та розірвання договору. Зокрема, статтею 782 Цивільного кодексу України надано наймодавцеві право відмовитися від договору найму в разі невнесення плати за користування річчю протягом трьох місяців підряд, а частиною 2 статті 651 Цивільного кодексу України передбачено розірвання договору у разі істотного порушення договору однією зі сторін.

37. На думку Суду, наявність врегулювання сторонами у пункті 7.6 Договору оренди правових наслідків окремих порушень зобов'язань за Договором оренди не виключає застосування інших передбачених чинним законодавством підстав для його розірвання.

38. Отже, суди першої та апеляційної інстанцій дійшли правильного висновку про необхідність врахування при вирішенні даного спору відповідно до наведених Позивачем обставин приписів частини 2 статті 651 Цивільного кодексу України, які є загальними нормами для розірвання договору. При цьому суди обґрунтовано розірвали Договір оренди на підставі наведеної правової норми, встановивши обставини істотного порушення Відповідачем умов Договору оренди, оскільки несплата ним платежів за користування орендованим майном протягом тривалого періоду значною мірою позбавляє орендодавця того, на що він розраховував при укладенні Договору оренди.

Висновки за результатами розгляду касаційної скарги

39. Звертаючись з касаційною скаргою, Відповідач не довів неправильне застосування судами першої та апеляційної інстанції норм матеріального та процесуального права, не спростував висновки судів про наявність правових підстав для задоволення позовних вимог.

40. Зважаючи на викладене, Суд дійшов висновку про відмову в задоволенні касаційної скарги.

41. Рішення суду першої інстанції та постанова суду апеляційної інстанції підлягають залишенню без змін.

Судові витрати

42. Понесені Відповідачем у зв'язку з переглядом справи у суді касаційної інстанції судові витрати покладаються на Відповідача, оскільки касаційна скарга залишається без задоволення.

Керуючись статтями 300, 301, 308, 309, 314, 315, 317 Господарського процесуального кодексу України, Суд

ПОСТАНОВИВ:

1. Касаційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Евіта" залишити без задоволення.

2. Рішення Господарського суду Запорізької області від 06.03.2018 та постанову Донецького апеляційного господарського суду від 04.06.2018 у справі №908/2367/17 залишити без змін.

Постанова набирає законної сили з моменту її прийняття та оскарженню не підлягає.

Головуюча Г. Вронська

Судді О. Баранець

В. Погребняк