ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ХАРКІВСЬКОЇ ОБЛАСТІ
________________________________________________________________________
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"25" вересня 2018 р.м. ХарківСправа № 922/1715/18

Господарський суд Харківської області у складі:

судді Жельне С.Ч.

при секретарі судового засідання Федоровій Т.О.

розглянувши в порядку загального позовного провадження справу

за позовом Харківської міської ради, м. Харків
до Товариства з обмеженою відповідальністю "Снейк", м. Харків
про розірвання договору оренди землі
за участю представників :

позивача: ОСОБА_2, за дов. №08-21/34/2-18 від 04.01.18;

відповідача: не з'явився.

ВСТАНОВИВ:

Позивач, Харківська міська рада, звернувся до господарського суду Харківської області з позовною заявою про розірвання договору оренди земельної ділянки, укладеного 20.09.2006 р. між Харківською міською радою та Товариством з обмеженою відповідальністю "Снейк" (надалі - Відповідач) та зареєстрованого у Харківській регіональній філії Державного підприємства "Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах" в Державному реєстрі земель від 20.09.2006 року за №01. Судові витрати просить суд покласти на Відповідача.

В обґрунтування позову позивач вказує, що спірний договір оренди землі підлягає розірванню у судовому порядку у зв'язку з порушенням відповідачем істотних умов договору оренди землі, а саме те, що відповідач не почав будувати та не закінчив будівництво багатоповерхового житлового будинку та торговельно-офісного центру з підземним паркінгом на земельній ділянці загальною площею 1,0646 га по просп. Героїв Сталінграду у м. Харкові ( в районі житлових будинків №163-167) у строки, встановлені договором оренди землі від 20.09.2018 № 01 та має заборгованість по сплаті орендної плати за користування земельною ділянкою.

Ухвалою господарського суду Харківської області від 25.06.2018 прийнято позовну заяву до розгляду та відкрито провадження у справі, постановлено справу розглядати за правилами загального позовного провадження , призначено підготовче засідання на 24.07.2018 об 11:40.

В підготовчому судовому засіданні без виходу до нарадчої кімнати судом було постановлено ухвалу із занесенням її до протоколу судового засідання від 24.07.2018 про відкладення підготовчого засідання на 27.08.2018 о 12:30 .

В підготовчому судовому засіданні без виходу до нарадчої кімнати судом було постановлено ухвалу із занесенням її до протоколу судового засідання від 27.08.2018 про продовження строку проведення підготовчого засідання до 25.09.2018 та відкладення підготовчого засідання на 11.09.2018 об 11:30.

В підготовчому судовому засіданні без виходу до нарадчої кімнати судом було постановлено ухвалу із занесенням її до протоколу судового засідання від 11.09.2018 про закриття підготовчого провадження та призначення справи до судового розгляду по суті на 25.09.2018 об 11:30.

Представник позивача у судовому засіданні позовні вимоги підтримав у повному обсязі та просив суд їх задовольнити.

Відповідач правом на участь представника у судовому засіданні не скористався, про причини неявки представника суд не повідомив. Про дату, час та місце розгляду справи відповідач був повідомлений належним чином, з дотриманням вимог ст. 120, 121 ГПК України.

Згідно з п.1 ч.3 ст. 202 ГПК України, якщо учасник справи або його представник були належним чином повідомлені про судове засідання, суд розглядає справу за відсутності такого учасника справи у разі неявки в судове засідання учасника справи (його представника) без поважних причин або без повідомлення причин неявки.

За таких обставин, суд вважає за можливе розглядати справу за відсутністю представника відповідача.

Також, відповідач у встановлений судом строк відзив на позов не надав.

Згідно з ч.9 ст. 165 ГПК України, у разі ненадання відповідачем відзиву у встановлений судом строк без поважних причин, суд вирішує справу за наявними матеріалами.

За таких обставин, суд вважає за можливе розглядати справу за наявними матеріалами.

Відповідно до ст. 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод від 04.11.1950, яка ратифікована Україною 17.07.1997, кожен має право на справедливий і публічний розгляд його справи у продовж розумного строку незалежним і безстороннім судом, встановленим законом, який вирішить спір щодо його прав та обов'язків цивільного характеру. Обов'язок швидкого здійснення правосуддя покладається, в першу чергу, на відповідні державні судові органи. Розумність тривалості судового провадження оцінюється в залежності від обставин справи та з огляду на складність справи, поведінки сторін, предмету спору (рішення Європейського суду з прав людини від 08.11.2005 у справі "Смірнова проти України").

Дослідивши матеріали справи, всебічно і повно з'ясувавши фактичні обставини, на яких ґрунтуються позовні вимоги, об'єктивно оцінивши надані суду докази, які мають значення для розгляду справи і вирішення спору по суті, суд встановив наступне.

На підставі рішення Харківської міської ради від 06.03.2006 №51/06 між Харківською міською радою (орендодавець) та Товариством з обмеженою відповідальністю "Снейк" (орендар) було укладено договір оренди землі від 20.09.2006 (надалі-договір) зареєстрований у Харківській регіональній філії ДП "Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах" в Державному реєстрі земель від 20.09.2006 № 01.

За умовами п. 1. договору орендодавець на підставі рішення Харківської міської ради 4 скликання від 06.03.2006 № 51/06 Про надання юридичним та фізичним особам земельних ділянок для будівництва об'єктів надає, а орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку несільськогосподарського призначення - землі житлової та громадської забудови, яка знаходиться: м. Харків, пр. Героїв Сталінграда (в районі житлових будинків №163-167).

Відповідно до п.2. договору в оренду передається земельна ділянка загальною площею 1,0646 га, в тому числі: ріллі_га, багаторічних насаджень_га, сіножатей_га, пасовищ_га, лісів_га, під забудовою_га, інших угідь 1,0646 га.

Згідно з п.5 договору нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить:

- на період будівництва - 1410051 грн.;

- на період експлуатації - 3451486 грн.

Згідно з п.7 договору інші особливості об'єкту оренди, які можуть вплинути на орендні відносини - у випадку не здачі об'єкту до експлуатації у встановлені в рішенні строки, а також не отримання дозволів на виконання будівельних робіт, зазначене рішення втрачає чинність і договір оренди землі підлягає розірванню в установленому порядку.

Договір укладено строком: на період будівництва до 01.12.2007 року (але не пізніше прийняття об'єкту до експлуатації), на період експлуатації до 01.12.2030 року. Після закінчення строку договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі Орендар повинен не пізніш ніж за 30 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово Орендодавця про намір продовжити його дію (п.8 договору).

Відповідно до п.15 договору земельна ділянка передається в оренду для будівництва багатоповерхового житлового та торговельно-офісного центру з підземним паркінгом (але не пізніше прийняття об'єкту до експлуатації) та подальшої експлуатації об'єкту.

Згідно з п.п. а) п.31 договору орендар зобов'язаний приступати до використання земельної ділянки в строки, встановлені договором оренди землі, зареєстрованим в установленому законом порядку.

Відповідно до п.п б) п.37 договору дія договору припиняється шляхом його розірвання за рішенням суду на вимогу однієї із сторін унаслідок невиконання другою стороною обов'язків, передбачених договором, та в наслідок випадкового знищення, пошкодження орендованої земельної ділянки, що істотно перешкоджає її використанню, а також з інших підстав, визначених законом.

Рішенням Харківської міської ради від 21.02.2007 №18/07 були внесені зміни в п.1 до рішення Харківської міської ради від 22.11.2006 №177/06, вирішено продовжити строк будівництва до 01.12.2010.

На підставі вказаного рішення між Харківською міською радою та Товариством з обмеженою відповідальністю "Снейк" було укладено додаткову угоду від 05.12.2007 №98 до договору оренди землі від 20.09.2006 №01 за якою відповідачу продовжено строки будівництва об'єкта до 01.12.2010.

Рішенням Харківської міської ради від 23.12.2011 №547/11 відповідачу продовжено строк будівництва об'єкта до 31.12.2012.

Проте, як зазначає позивач у позовній заяві, відповідач до управління земельних відносин для оформлення додаткової угоди до договору оренди землі від 20.09.2006 №01 в частині продовження строку будівництва об'єкта не звертався, додаткову угоду на продовження будівництва об'єкту та зміни розміру орендної плати у зв'язку із зміною розміру нормативної грошової оцінки земельної ділянки не укладено.

Позивач також наголошує, що відповідач не розпочав та не закінчив будівництво багатоповерхового житлового будинку та торговельно-офісного центру з підземним паркінгом в строки, встановлені п.8 договору та додаткової угоди до нього від 05.12.2007 №98 що, на думку позивача, є порушенням відповідачем істотних умов п.8 договору та є підставою для розірвання договору відповідно до положень ст. 32 Закону України Про оренду землі та п.7 договору.

Надаючи правову кваліфікацію фактичним обставинам справи та спірним правовідносинам, суд виходить з наступного.

Згідно зі ст. 13 Конституції України земля, її надра, атмосферне повітря, водні та інші природні ресурси, які знаходяться в межах території України, природні ресурси її континентального шельфу, виключної (морської) економічної зони є об'єктами права власності Українського народу. Від імені Українського народу права власника здійснюють органи державної влади та органи місцевого самоврядування в межах, визначених цією Конституцією.

За приписами ст. 1 Закону України Про оренду землі оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.

Згідно зі ст. 13 Закону України Про оренду землі договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Визначення договору оренди земельної ділянки містить і ст. 792 ЦК України, відповідно до якої за договором найму (оренди) земельної ділянки наймодавець зобов'язується передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування за плату.

Статтею 651 Цивільного кодексу України передбачено, що зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

Як визначено в статті 2 Закону України Про оренду землі відносини, пов'язані з орендою землі, регулюються цим Законом, Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.

Відповідно до ст. 15 Закону України Про оренду землі істотними умовами договору оренди землі, є об'єкт оренди, строк дії договору та оренда плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату. За згодою сторін у договорі оренди землі можуть зазначатися інші умови.

Відповідно до ст. 31 Закону України Про оренду землі договір оренди землі може бути розірваний за згодою сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний за рішенням суду в порядку, встановленому законом.

Стаття 32 Закону України Про оренду землі передбачає, що на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов'язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору.

Таким чином, підстави для розірвання договору оренди землі мають бути визначені або безпосередньо договором оренди або приписами законодавства.

Як роз'яснено в пунктах 2.20, 2.22. постанови Пленуму Вищого господарського суду України №6 від 17.05.2011 р. "Про деякі питання практики розгляду справ у спорах, що виникають з земельних відносин" у вирішенні спорів про розірвання договору оренди земельної ділянки судам слід враховувати, що відповідно до статті 32 Закону України Про оренду землі на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов'язків, передбачених умовами договору, та з підстав, визначених статтями 24 і 25 Закону України Про оренду землі.

Якщо підставою розірвання договору оренди землі визначається невиконання або несвоєчасне виконання орендарем передбаченого договором обов'язку щодо здачі об'єкта будівництва в експлуатацію у встановлений граничний строк, то господарським судам слід виходити з положень Законів України Про основи містобудування та Про регулювання містобудівної діяльності (набрав чинності з 12.03.2011) і відповідних обставин, які впливають або могли б вплинути на порушення строків будівництва та введення в експлуатацію об'єкта. У вирішенні таких спорів суди мають з'ясовувати, у чому полягає шкода, завдана органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування у зв'язку з зазначеною обставиною, та чим саме така обставина порушує чи обмежує права орендодавця, а відтак чи буде це істотним порушенням умов договору оренди, що в подальшому може потягнути його розірвання. При цьому судами також повинні досліджуватися якісні характеристики об'єкта будівництва, обсяг будівництва, а також реальні строки здачі в експлуатацію об'єкта, що має визначатися проектом будівництва, який відповідно повинен бути предметом вивчення судом.

Згідно з ч.1 ст. 73 Господарського процесуального кодексу України, доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи.

Відповідно до ч.1 ст. 74 Господарського процесуального кодексу України, кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень.

Згідно з ч.1 ст. 86 Господарського процесуального кодексу України, суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об'єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів.

Так, п. 8 договору передбачено, що договір укладено строком: на період будівництва до 01.12.2007 року (але не пізніше прийняття об'єкту до експлуатації), на період експлуатації до 01.12.2030 року.

Як було зазначено вище, рішенням Харківської міської ради від 21.02.2007 №18/07 були внесені зміни в п.1 до рішення Харківської міської ради від 22.11.2006 №177/06, вирішено продовжити строк будівництва до 01.12.2010.

На підставі вказаного рішення між Харківською міською радою та Товариством з обмеженою відповідальністю "Снейк" було укладено додаткову угоду від 05.12.2007 №98 до договору оренди землі від 20.09.2006 №01 за якою відповідачу продовжено строки будівництва об'єкта до 01.12.2010.

Тобто за змістом укладеної між сторонами додаткової угоди від 05.12.2007 №98 передбачено кінцевий термін будівництва об'єкта - до 01.12.2010.

Згідно зі ст. 629 Цивільного кодексу України договір є обов'язковим для виконання сторонами.

Відповідно до ст. 525 Цивільного кодексу України одностороння відмова від зобов'язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом.

Згідно зі ст. 526 Цивільного кодексу України та ч. 1 ст. 193 ГК України зобов'язання повинно виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

Якщо у зобов'язанні встановлений строк (термін) його виконання, то воно підлягає виконанню у цей строк (термін) (ч. 1 ст. 530 ЦК України).

Порушенням зобов'язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов'язання (ст. 610 ЦК України).

Відповідно до ч. 1 ст. 612 Цивільного кодексу України боржник вважається таким, що прострочив, якщо він не приступив до виконання зобов'язання або не виконав його у строк, встановлений договором або законом.

Як визначено в п. 1, ч. 1 ст. 611 Цивільного кодексу України у разі порушення зобов'язання настають правові наслідки, встановлені договором або законом, зокрема розірвання договору.

Згідно з ч. ч. 1, 2 ст. 614 Цивільного кодексу України особа, яка порушила зобов'язання, несе відповідальність за наявності її вини (умислу або необережності), якщо інше не встановлено договором або законом. Особа є невинуватою, якщо вона доведе, що вжила всіх залежних від неї заходів щодо належного виконання зобов'язання.

Так, з матеріалів справи вбачається, що 02.04.2018 головним спеціалістом відділу самоврядного контролю за використанням земель Департаменту територіального контролю Харківської міської ради ОСОБА_3 здійснено обстеження земельної ділянки, за результатами якого складено ОСОБА_2 обстеження земельної ділянки від 18.06.2018, яким зафіксовано, що земельна ділянка площею 1,0646 га по пр.Героїв Сталінграду (в районі житлових будинків №163-167) огорожена, на земельній ділянці розташовані дві недобудовані шістнадцяти поверхові будівлі. На момент обстеження земельної ділянки будівельні роботи не проводились, умови встановлені договором оренди землі від 20.09.2006 №01, з урахуванням додаткової угоди до нього від 05.12.2007 №98 щодо будівництва багатоповерхового житлового будинку та торговельно-офісного центру з підземним паркінгом до 01.12.2010 не виконані.

На підтвердження позовних вимог позивачем також надано лист Інспекції державного архітектурно-будівельного контролю від 20.06.2018 №1020-3787, в якому зазначено, що в Єдиному реєстрі документів, що дають право на виконання підготовчих та будівельних робіт і засвідчують прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом обєктів, відомостей про повернення на доопрацювання, відмову у видачі, скасування та анулювання зазначених документів Державної архітектурно-будівельної інспекції України, розміщеному на офіційному сайті Держархбудінспекції України, відсутня інформація, щодо об'єктів за вищевказаною адресою, замовником яких є Товариство з обмеженою відповідальністю "Снейк".

Таким чином, суд приходить до висновку, що відповідачем на орендованій земельній ділянці загальною площею 1,0646 га (кадастровий номер :06:003:0069) по пр. Героїв Сталінграду (в районі житлових будинків №163-167) будівництво багатоповерхового житлового будинку та торговельно-офісного центру з підземним паркінгом не тільки не закінчено, в строки, встановлені умовами договору та додаткової угоди до нього від 05.12.2007, але на даний час не проводиться, що є порушенням істотних умов договору.

Позивач, як на істотне порушення умов договору також посилається на наявність несплачених відповідачем коштів у розмірі орендної плати у сумі 1520 979,18 грн.

Так, відповідно до п.2.1. Договору плата за землю вноситься орендарем щомісячно у вигляді орендної плати у грошовій формі у розмірі 187,28 грн.

Пунктом 2.2. Договору встановлено, що орендна палата за землю збільшується при зміні розміру земельного податку відповідно до законодавства України з укладенням сторонами додаткової угоди, яка є невід'ємною частиною договору оренди.

Так, на підставі рішення Харківської міської ради від 21.02.207 №18/07 між Харківською міською радою та Товариством з обмеженою відповідальністю "Снейк" було укладено додаткову угоду від 09.11.2007 до договору оренди землі від 20.09.2006 щодо зміни розміру орендної плати.

Відповідно до п.9 додаткової угоди від 09.11.2007 розмір орендної плати в місяць за земельну ділянку становить:

- на період будівництва згідно з довідкою №1880/07 від 04.10.2007 з 01.12.2007 до 01.12.2010 - 11 991,35 грн.

- на період експлуатації згідно з довідкою №1881/07 від 04.10.2007 з 01.12.2010 до 01.12.2030 - 3690,44 грн.

Згідно ст.24 Закону України "Про оренду землі" та п.28 Договору оренди землі від 20.09.2006 орендодавець має право вимагати від орендаря своєчасного внесення орендної плати.

Цим приписам також кореспондує п.31 Договору відповідно до якого орендар зобов'язаний сплачувати орендну плату в строки та розмірах, встановленими цим договором.

Пунтком 9 Договору визначено, що орендна плата за земельну ділянку вноситься Орендарем щомісячно у грошовій формі на рахунок Державного казначейства у Харківській області. Інформація щодо реквізитів отримується у відповідному органі державної податкової служби за місцезнаходженням земельної ділянки.

Так, відповідно до листа №12523/9/20-40-12-15-24 Державної фіскальної служби України Головного управління ДФС у Харківській області від 30.05.2018 згідно наданої Товариством з обмеженою відповідальністю "Снейк" звітної "Податкової декларації з плати за землю (земельний податок та/або орендна плата за земельні ділянки державної або комунальної власності)" нараховано орендної плати за змелю:

- на 2015 рік - 220162,45 грн., у т.ч. за квітень - грудень 2015 року - 165121,84 грн;

- на 2016 рік - 315492,79 грн;

- на 2017 рік - 334422,36 грн.

Станом на 22.05.2018 за відповідачем лічиться податковий боргу по орендній платі у розмірі 1520979,18 грн.

Згідно п.38 Договору його дія припиняється шляхом його розірвання за рішенням суду на вимогу однієї із сторін унаслідок невиконання другою стороною обов'язків передбачених договором.

Отже, підсумовуючи вищевикладене, враховуючи те, що відповідачем умови встановлені договором оренди землі від 20.09.2006, з урахування додаткової угоди до нього від 05.12.2007 щодо будівництва багатоповерхового житлового будинку та торговельно-офісного центру з підземним паркінгом до 01.12.2010 не виконані, орендна плата за користування земельною ділянкою в розмірі та в строки визначені умовами цього договору не сплачена, суд приходить до висновку про обгрунтованість вимог позивача про розірвання договору оренди землі укладеного 20.09.2006 між Харківською міською радою та Товариством з обмеженою відповідальністю "СНЕЙК" за №01.

Вирішуючи питання розподілу судового збору, суд керується ст. 129 ГПК України, у звязку з чим судовий збір у розмірі 1762,00 грн. покладається на відповідача.

На підставі викладеного, керуючись ст.ст. 124, 129 Конституції України, ст.ст. 4, 11, 12, 13, 73, 74, 76, 77, 91, 123, 129, 232, 233, 236, 237, 238, 240, 241 Господарського процесуального кодексу України, суд

ВИРІШИВ:

Позов задовольнити повністю.

Розірвати договір оренди землі укладений 20.09.2006 між Харківською міською радою та товариством з обмеженою відповідальністю «СНЕЙК» (адреса: просп. Гагаріна, 48, м. Харків, 61140, ідентифікаційний код 31643401) та зареєстрований у Харківській регіональній філії Державного підприємства «Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах» в Державному реєстрі земель від 20.09.2006 року за № 01.

Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «СНЕЙК» (адреса: просп. Гагаріна, 48. м. Харків, 61140, ідентифікаційний код 31643401) на користь Харківської міської ради (адреса: пл. Конституції, 7, 61003, м. Харків, ідентифікаційний код 04059243) - 1762 грн. 00 коп. витрат по сплаті судового збору.

Видати наказ після набрання рішенням законної сили.

Рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Рішення може бути оскаржене до Харківського апеляційного господарського суду протягом двадцяти днів з дня складання повного тексту рішення через господарський суд Харківської області (п. 17.5 Перехідних положень до Господарського процесуального кодексу України).

Рішення буде розміщено за адресою в мережі Інтернет: www.court.gov.ua.

Позивач: Харківська міська рада (адреса: 61003, м. Харків м-н Конституції, 7, код 04059243).

Відповідач: Товариство з обмеженою відповідальністю «СНЕЙК» (адреса: 61140, м. Харків, просп. Гагаріна, 48, ідентифікаційний код 31643401).

Повне рішення складено 03.10.2018 р.

Суддя ОСОБА_1