ОДЕСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
_____________________________________________________________________________________________
П О С Т А Н О В А

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

27 вересня 2018 року м. ОдесаСправа № 916/1379/17

Одеський апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:

головуючого: Бєляновського В.В., суддів: Величко Т.А., Лавриненко Л.В.

при секретарі - Лукященко В.Ю.

за участю представників:

від позивача: ОСОБА_1

від відповідача: ОСОБА_2

розглянувши у відкритому судовому засіданні в м. Одесі

апеляційну скаргу Громадської організації "Одеський комітет ветеранів війни в Афганістані"

на рішення господарського суду Одеської області від 31.07.2017 року, суддя в І інстанції Никифорчук М.І., повний текст якого складено 10.08.2017р. в м. Одесі

по справі № 916/1379/17

за позовом: Департаменту комунальної власності Одеської міської ради

до Громадської організації "Одеський комітет ветеранів війни в Афганістані"

про розірвання договору оренди та виселення

ВСТАНОВИЛА:

У червні 2017 року Департамент комунальної власності Одеської міської ради звернувся до господарського суду Одеської області з позовом до Громадської організації "Одеський комітет ветеранів війни в Афганістані" про розірвання договору оренди нежитлового приміщення № 7/021 від 25.03.2010р. укладеного між сторонами та виселення відповідача з займаного нежитлового приміщення першого поверху, загальною площею 264,7 кв.м., розташованого за адресою: м. Одеса, вул. Героїв Сталінграда, 58.

Позовні вимоги обґрунтовувалися порушенням відповідачем своїх зобовязань за договором від № 7/021 від 25.03.2010р. щодо використання орендованого приміщення за цільовим призначенням та страхування орендованого майна.

Рішення господарського суду Одеської області від 31.07.2017 року позов задоволено. Розірвано договір оренди № 7/021 від 25.03.2010р., укладений між Департаментом комунальної власності Одеської міської ради та Громадською організацією "Одеський комітет ветеранів війни в Афганістані". Виселено Громадську організацію "Одеський комітет ветеранів війни в Афганістані" з нежитлового приміщення першого поверху, загальною площею 264,7 кв.м., що розташоване за адресою: м. Одеса, вул. Героїв Сталінграда, 58, на користь Департаменту комунальної власності Одеської міської ради. Стягнуто з Громадської організації "Одеський комітет ветеранів війни в Афганістані" на користь Департаменту комунальної власності Одеської міської ради витрати по сплаті судового збору у розмірі 3200 грн.

Рішення суду мотивовано встановленими по справі обставинами порушення відповідачем істотних умов договору щодо обовязкового страхування орендованого майна та використання обєкта оренди не за цільовим призначенням.

Не погоджуючись з вказаним рішенням, ГО "Одеський комітет ветеранів війни в Афганістані" звернулася до Одеського апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою, в якій просить його скасувати та прийняти нове рішення, яким у позовних вимогах відмовити. Скаржник вважає оскаржуване рішення необґрунтованим та незаконним і при цьому вказує те, що сама по собі наявність в орендованому приміщенні компютерів не свідчить про запровадження орендарем у кафе закладу з грального бізнесу та наявність в кафе можливості для відвідувачів грати в компютерні ігри не змінює цільового призначення орендованого приміщення і не є істотним порушенням умов договору оренди.

У відзиві на апеляційну скаргу позивач заперечує проти її задоволення посилаючись на безпідставність викладених у ній доводів і просить оскаржуване рішення залишити без змін вважаючи його законним та обґрунтованим.

Перевіривши законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги, обговоривши доводи апеляційної скарги та заперечення на неї, вислухавши пояснення представників сторін, дослідивши наявні у справі матеріали, перевіривши правильність застосування судом норм матеріального та процесуального права при прийнятті оскаржуваного рішення, колегія суддів вважає, що апеляційна скарга не підлягає задоволенню з наступних підстав.

Як вбачається з матеріалів справи та встановлено місцевим господарським судом,09.10.2000 року між Представництвом по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради (орендодавець) та Громадською організацією "Одеський комітет ветеранів війни в Афганістані" (орендар) було укладено договір оренди нежитлового приміщення № 7/021, за умовами якого орендодавець передав, а орендар прийняв у строкове платне користування нежитлове приміщення першого поверху, загальною площею 265 кв.м, за адресою: м. Одеса, вул. Героїв Сталінграду, будинок 58, під розміщення кафе строком до 09.10.2003 року.

Зазначене в даному договорі нежитлове приміщення було передано орендареві від орендодавця за актом приймання передачі від 09.10.2000р.

У наступному сторонами укладалися додаткові погодження від 31.01.2002, від 11.11.2003, від 17.12.2003, від 09.09.2004, від 05.08.2009 до даного договору, якими сторони продовжили строк дії договору, встановили орендну плату у розмірі 1 грн. в рік за все приміщення на весь строк дії договору оренди, змінили профіль використання приміщення з «кафе» на «кафе та пункт прийому склотари» та на підставі технічного паспорту від 03.10.2008 зменшили орендовану площу з 265 кв.м. на 264,7 кв.м.

Згідно з положенням про Департамент комунальної власності Одеської міської ради, затвердженим рішенням Одеської міської ради від 28.02.2011р. № 384-VI, останній є виконавчим органом Одеської міської ради і правонаступником Представництва по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради.

25.03.2010 року між Департаментом комунальної власності Одеської міської ради (орендодавець) та Громадською організацією "Одеський комітет ветеранів війни в Афганістані" (орендар) було укладено нову редакцію договору оренди нежитлового приміщення № 7/021 від 09.10.2000р., за умовами п.п. 1.1, 1.3 якого орендодавець передає, а орендар приймає у строкове платне користування нежитлові приміщення першого поверху № 502, загальною площею 264,7 кв.м, що розташовані за адресою: м. Одеса, вул. Героїв Сталінграду, будинок 58, терміном дії до 25.03.2036р.

Вищезазначені приміщення належать територіальній громаді міста ОСОБА_2 в особі Одеської міської ради на праві комунальної власності на підставі свідоцтва про право власності на нежитлові приміщення першого поверху № 502 серії САС № 193132, виданого виконавчим комітетом Одеської міської ради 24.10.2008 року на підставі рішення виконавчого комітету Одеської міської ради від 23.12.2004р. № 767;

Умовами даного договору визначено, що за орендовані приміщення орендар зобовязується сплачувати орендну плату в розмірі 1 грн. в рік (п. 2.2); вказане у цьому договорі приміщення орендодавцем передано орендарю виключно для використання під розміщення кафе та пункту приймання склотари (п. 4.1); протягом дії цього договору, крім своєчасного внесення орендної плати, орендар зобовязаний: забезпечити збереження орендованого приміщення, своєчасно проводити капітальний і поточний ремонт приміщення, запобігати його пошкодженню і псуванню; застрахувати обєкт оренди на користь орендодавця на весь термін дії договору оренди у страховій компанії у порядку, визначеному чинним законодавством, на повну вартість обєкта оренди, та надати орендодавцю копії відповідних документів, що засвідчують виконання зазначеного обовязку, протягом 20 днів з часу укладення цього договору; своєчасно узгоджувати з орендодавцем будь-які зміни профілю використання орендованого приміщення (п.п. «а», «е», «з» п. 4.2); після закінчення строку дії договору чи у випадку його дострокового розірвання, орендар зобовязаний у 15 денний термін передати орендодавцю приміщення за актом у належному стані, не гіршому, ніж на момент передачі його в оренду, та відшкодувати орендодавцеві збитки у разі погіршення стану або втрати (повної або часткової) обєкта оренди (п. 4.7); за невиконання або неналежне виконання орендарем обовязків, передбачених п. 4.1, п. 4.2, абз. „а, „г, „е, „м, „л цього договору, орендодавець має право достроково вимагати розірвання договору оренди у порядку, передбаченому чинним законодавством (п. 5.6); договір може бути розірваний на вимогу однієї із сторін за рішенням господарського суду у випадках, передбачених чинним законодавством та зазначеним договором оренди (п. 7.6); нова редакція договору набирає чинності з моменту нотаріального посвідчення (п. 8.3).

25.03.2010 року цей договір посвідчено приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу та зареєстровано в реєстрі за № 798.

Зазначене в даному договорі комунальне майно було фактично передано орендареві від орендодавця у користування, що сторонами не заперечується.

Судом установлено, і це підтверджується матеріалами справи, що у результаті перевірки стану використання орендарем обєкту оренди, із виходом на місце, обстеженням нежитлового приміщення із залученням відповідних фахівців, позивачем виявлено використання обєкта оренди всупереч умов пунктів 4.1, 4.2 договору, орендарем в порушення профілю використання орендованого приміщення, частина приміщення (вхід з фасаду), площею 22,7 кв.м. використовується під розміщення клубу компютерних ігор (лото), приміщення не застраховано, договір на ВЕР відсутній, про що складено відповідний акт від 08.12.2016р. з фотофіксацією.

Причиною спору в даній справі стало питання про наявність або відсутність підстав для дострокового розірвання договору оренди № 7/021 від 25.03.2010р. у звязку з не виконанням орендарем своїх зобовязань щодо страхування орендованого майна, використання орендованого приміщення за цільовим призначенням та виселення останнього із займаного ним приміщення, що орендувалося ним за цим договором.

Колегія суддів зазначає, що відповідно до ст. 759 ЦК України за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов'язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк. Законом можуть бути передбачені особливості укладення та виконання договору найму (оренди).

Відповідно до ст. 2 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" орендою є засноване на договорі строкове платне користування майном, необхідним орендареві для здійснення підприємницької та іншої діяльності.

Відповідно до ст. 3 Закону України Про оренду державного та комунального майна відносини щодо оренди державного майна, майна, що належить Автономній Республіці Крим або перебуває у комунальній власності, регулюються договором оренди, цим Законом та іншими нормативно-правовими актами.

Відповідно до ч. 2 ст. 18 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" орендар зобов'язаний використовувати та зберігати орендоване майно відповідно до умов договору, запобігати його пошкодженню, псуванню.

Згідно з ст. 773 ЦК України наймач зобов'язаний користуватися річчю відповідно до її призначення та умов договору. Якщо наймач користується річчю, переданою йому у найм, не за її призначенням або з порушенням умов договору найму, наймодавець має право вимагати розірвання договору та відшкодування збитків.

Статтею 188 ГК України передбачено, що зміна та розірвання господарських договорів в односторонньому порядку не допускаються, якщо інше не передбачено законом або договором.

Розірванням договору є припинення договірного зобов'язання, тобто зникнення правового зв'язку між сторонами договірного зобов'язання на підставах, встановлених у законі або договорі, та припинення їхніх прав та обов'язків.

Згідно ст. 651 ЦК України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

Частиною 3 ст. 26 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" встановлено, що договір оренди може бути розірвано за погодженням сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірвано за рішенням суду у разі невиконання сторонами своїх зобов'язань та з інших підстав, передбачених законодавчими актами України.

Підставою для розірвання договору може бути належним чином доведене невиконання орендарем хоча б одного з його зобовязань, передбачених ст. 18 вказаного Закону або договором оренди.

Відповідно до абзацу 11 ч. 1 ст. 10 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" страхування орендарем взятого ним в оренду майна є однією з істотних умов договору оренди.

Підстави розірвання договору найму на вимогу наймодавця визначено у ст. 783 ЦК України, згідно якої, наймодавець має право вимагати розірвання договору найму, якщо: 1) наймач користується річчю всупереч договору або призначенню речі; 2) наймач без дозволу наймодавця передав річ у користування іншій особі; 3) наймач своєю недбалою поведінкою створює загрозу пошкодження речі; 4) наймач не приступив до проведення капітального ремонту речі, якщо обов'язок проведення капітального ремонту був покладений на наймача.

Згідно з ст. 1 Закону України „Про страхування страхування - це вид цивільно-правових відносин щодо захисту майнових інтересів фізичних осіб та юридичних осіб у разі настання певних подій (страхових випадків), визначених договором страхування або чинним законодавством, за рахунок грошових фондів, що формуються шляхом сплати фізичними особами та юридичними особами страхових платежів (страхових внесків, страхових премій) та доходів від розміщення коштів цих фондів.

Статтею 983 ЦК України передбачено, що договір страхування набирає чинності з моменту внесення страхувальником першого страхового платежу, якщо інше не встановлено договором.

Як вбачається з матеріалів справи, відповідно до умов п.п. 4.2 «е», 8.3 договору оренди обовязок орендаря застрахувати орендоване майно на весь термін дії договору оренди виник з моменту нотаріального посвідчення даного договору, тобто з 25.03.2010 року, і протягом 20 днів з цієї дати орендар зобовязаний був надати орендодавцю копії відповідних документів, що підтверджують виконання зазначеного обовязку. Однак, відповідачем не надано суду доказів належного виконання вказаного обовязку станом на момент звернення позивача до господарського суду з цим позовом.

Окрім того, в матеріалах справи відсутні докази сплати відповідачем платежів за договором страхування, а відповідно до ст. 983 ЦК України договір страхування набирає чинності з моменту внесення страхувальником першого страхового платежу.

Враховуючи норми ч. 2 ст. 651 ЦК України та абзацу 11 ч. 1 ст. 10 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", факт невиконання чи неналежного (несвоєчасного) виконання такої істотної умови договору оренди комунального майна, як страхування орендарем взятого ним в оренду майна, є достатньою підставою для його розірвання в судовому порядку.

Зважаючи на це, колегія суддів погоджується з висновком суду першої інстанції про доведеність не виконання орендарем обов'язку щодо страхування переданого в оренду майна, передбаченого п. 4.2 «е» договору оренди від 21.08.2008 № 46/57, що є істотною умовою договору оренди комунального майна.

При цьому, заявник у поданій апеляційній скарзі вказані обставини не спростував.

Судом установлено, що умовами пунктів 4.1, 4.2 абз. «з», 5.6 спірного договору оренди передбачено, що вказане у цьому договорі приміщення орендодавцем передано орендарю виключно для використання під розміщення кафе та пункту приймання склотари, протягом дії цього договору орендар зобовязаний своєчасно узгоджувати з орендодавцем будь-які зміни профілю використання орендованого приміщення, за невиконання або неналежне виконання орендарем обовязків, передбачених п. 4.1, п. 4.2, абз. „а, „г, „е, „м, „л цього договору, орендодавець має право достроково вимагати розірвання договору оренди у порядку, передбаченому чинним законодавством.

Проте, в порушення вищевказаних умов договору орендарем без узгодження з орендодавцем було змінено профіль використання орендованого приміщення та частина орендованого обєкту площею 22.7 кв.м використовується ним для впровадження грального бізнесу, а саме під розміщення клубу компютерних ігор (лото), що підтверджується актом обстеження з фотофіксацією від 08.12.2016р.

Відповідач вказаних обставин не спростував.

З урахуванням викладеного, колегія суддів вважає, що суд першої інстанції дійшов обґрунтованого висновку про наявність підстав для розірвання спірного договору оренди.

Частиною 1 ст. 785 ЦК України передбачено, що у разі припинення договору найму наймач зобов'язаний негайно повернути наймодавцеві річ у стані, в якому вона була одержана, з урахуванням нормального зносу, або у стані, який було обумовлено в договорі.

Такі ж самі вимоги містить ч. 1 ст. 27 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", яка регулює правові наслідки припинення або розірвання договору оренди і згідно з якою у разі розірвання договору оренди, закінчення строку його дії та відмови від його продовження або банкрутства орендаря він зобов'язаний повернути орендодавцеві об'єкт оренди на умовах, зазначених у договорі оренди.

Як вже було зазначено вище, умовами п. 4.7 договору оренди сторони встановили, що після закінчення строку дії договору чи у випадку його дострокового розірвання, орендар зобовязаний у 15 денний термін передати орендодавцю приміщення за актом у належному стані, не гіршому, ніж на момент передачі його в оренду, та відшкодувати орендодавцеві збитки у разі погіршення стану або втрати (повної або часткової) обєкта оренди.

З огляду на викладене, місцевий суд дійшов обґрунтованого висновку про наявність підстав для задоволення позовних вимог.

Доводи скаржника в усних поясненнях в засіданні суду щодо недотримання досудового порядку врегулювання даного спору колегія суддів вважає необґрунтованими з огляду на таке.

Рішенням Конституційного Суду України від 09.07.2002 №15-рп у справі №1-2/2002 за конституційним зверненням ТОВ "Торговий Дім "Кампус Коттон клаб" щодо офіційного тлумачення положення частини другої ст. 124 Конституції України було визначено, що ч.2 ст.124 Конституції України передбачає право юридичної особи на захист судом своїх прав, встановлює юридичні гарантії їх реалізації, надаючи можливість кожному захищати права будь-якими не забороненими засобами. Кожна особа має право вільно обирати не заборонений законом засіб захисту прав, у тому числі судовий захист.

Право на судовий захист своїх прав не може бути обмежене. Субєкти правовідносин, у тому числі юридичні особи, у разі виникнення спору можуть звертатись до суду за його вирішенням. При цьому право юридичної особи на звернення до суду за вирішенням спору не може бути обмежене законом, іншими нормативно-правовими актами. Тобто, можливість судового захисту не може бути поставлена законом, іншими нормативно-правовими актами у залежність від використання субєктом правовідносин інших засобів правового захисту.

Отже, надсилання відповідачу пропозиції про розірвання спірного договору оренди є виключно правом, а не обов'язком позивача, тому недотримання позивачем вимог ст. 11 ГПК України, у відповідній редакції, щодо обов'язку надсилання другій стороні пропозиції про розірвання договору оренди не позбавляє його права звернутися до суду з позовом до відповідача про розірвання договору (постанова Верховного суду України від 20.11.2012 у справі №28/5005/640/2012).

Твердження скаржника про не надсилання йому позивачем копії позовної заяви та доданих до неї документів відповідно до ст. 56 ГПК України, спростовується наявними в справі фіскальним чеком з описом вкладення, засвідченим відбитком печатки підприємства поштового звязку (а.с. 6,7).

Порушення господарським судом першої інстанції процесуальних прав відповідача при розгляді даної справи по суті, судом апеляційної інстанції не встановлено.

Відповідно до ст. 64 ГПК України, у відповідній редакції, суддя, прийнявши позовну заяву, не пізніше трьох днів з дня її надходження виносить і надсилає сторонам, прокурору, якщо він є заявником, ухвалу про порушення провадження у справі, в якій вказується про прийняття позовної заяви, призначення справи до розгляду в засіданні господарського суду, про час і місце його проведення, необхідні дії щодо підготовки справи до розгляду в засіданні. Ухвала про порушення провадження у справі надсилається зазначеним особам за повідомленою ними господарському суду поштовою адресою. У разі ненадання сторонами інформації щодо їх поштової адреси, ухвала про відкриття провадження у справі надсилається за адресою місцезнаходження (місця проживання) сторін, що зазначена в Єдиному державному реєстрі юридичних осіб та фізичних осіб-підприємців. У разі відсутності сторін за такою адресою, вважається, що ухвала про порушення провадження у справі вручена їм належним чином.

Як вбачається з матеріалів справи, місцезнаходженням відповідача є: м. Одеса, вул. Мечникова, 4.

А тому, саме за цією адресою господарським судом першої інстанції в порядку встановленому ст. ст. 64, 77 ГПК України, у відповідній редакції, заздалегідь надсилалися відповідачеві ухвали про порушення провадження у справі та про відкладення розгляду справи у звязку з незявленням у судове засідання представника відповідача, в яких повідомлялося про день, час і місце розгляду справи. Але, підприємством поштового звязку вказані ухвали було повернуто до суду назад з довідкою про те, що за зазначеною адресою адресат не знаходиться.

Наведене свідчить про належне виконання судом покладеного законом обовязку щодо повідомлення сторін про день, час і місце проведення засідання господарського суду.

Належних доказів які б підтверджували належне виконання орендарем обовязків щодо страхування переданого йому в оренду майна, передбаченого п. 4.2 «е» спірного договору оренди, а також використання обєкта оренди виключно за цільовим призначенням (п. 4.1 договору), скаржником до суду не подано і таких доказів в матеріалах справи не міститься. З огляду на таке, посилання скаржника на неподання позивачем суду доказів істотного порушення умов договору оренди з боку орендаря є недоречним.

Інші доводи скаржника, що викладені в апеляційній скарзі, не заслуговують на увагу, оскільки висновків суду не спростовують та з урахуванням всіх обставин даної справи, встановлених судом, не впливають на правильність вирішення спору по суті та остаточний висновок.

З урахуванням наведених правових положень та встановлених обставин даної справи, колегія суддів вважає доводи викладені скаржником в апеляційній скарзі необґрунтованими, оскільки вони спростовуються зібраними по справі доказами та не відповідають вимогам закону, що регулює спірні правовідносини. За таких обставин колегія суддів не знаходить законних підстав для повного чи часткового задоволення вимог апеляційної скарги.

Враховуючи вищевикладене колегія суддів приходить до висновку, що судом першої інстанції було повно та всебічно зясовано обставини, що мають значення для справи, надано їм належну правову оцінку та винесено рішення з дотриманням норм матеріального і процесуального права, що дає підстави для залишення його без змін.

З огляду на те, що апеляційна скарга задоволенню не підлягає то в порядку ст. 129 ГПК України судові витрати зі сплати судового збору за подання та розгляд апеляційної скарги в сумі 4800 грн. покладаються на скаржника.

Керуючись ст.ст. 253, 269, 270, 275, 276, 281-284 ГПК України, Одеський апеляційний господарський суд

ПОСТАНОВИВ:

Рішення господарського суду Одеської області від 31 липня 2017 року у справі № 916/1379/17 залишити без змін, а апеляційну скаргу Громадської організації "Одеський комітет ветеранів війни в Афганістані" - без задоволення.

Постанова набирає законної сили з дня її прийняття і може бути оскаржена у касаційному порядку до Верховного Суду.

Головуючий суддя: Бєляновський В.В.

Судді: Величко Т.А.

ОСОБА_3