ОДЕСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
_____________________________________________________________________________________________
П О С Т А Н О В А

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

27 вересня 2018 року м. ОдесаСправа № 916/479/18
Одеський апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:

головуючого судді Будішевської Л.О.

суддів Таран С.В., Мишкіної М.А.

при секретарі судового засідання: Станковій І.М.

за участю представників учасників справи:

від ТОВ «ЕРА» ОСОБА_1, ОСОБА_2

від Одеської міської ради ОСОБА_3

від Департаменту комунальної власності Одеської міської ради ОСОБА_4

розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу Департаменту комунальної власності Одеської міської ради

на рішення господарського суду Одеської області, ухвалене 19.06.2018 о 10:44 год., суддею Цісельським О.В., м. Одеса, повний текст складено 02.07.2018

у справі № 916/479/18

за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю «ЕРА»

до відповідачів:

1. Одеської міської ради,

2. Департаменту комунальної власності Одеської міської ради

про зобов'язання укласти договір на новий термін

та за зустрічним позовом: Департаменту комунальної власності Одеської міської ради

до Товариства з обмеженою відповідальністю «ЕРА»

про виселення

ВСТАНОВИВ:

В березні 2018 року Товариство з обмеженою відповідальністю «ЕРА» (далі ТОВ «ЕРА») звернулось до господарського суду Одеської області з позовом до Одеської міської ради та Департаменту комунальної власності Одеської міської ради (далі Департамент) зобов'язання укласти на новий термін договір оренди нежитлового приміщення першого поверху № 501, загальною площею 162,9 кв.м., що розташованого за адресою: м. Одеса, Люстдорфська дорога (колишня Чорноморська дорога), будинок 56.

Позовні вимоги обґрунтовані наступним.

03.04.1996 між Представництвом по управлінню комунальною власність Одеської міської ради правонаступником якого є Департамент комунальної власності Одеської міської ради (Орендодавець) та Організацією орендарів «ЕРА» (в подальшому перереєстроване на Товариство з обмеженою відповідальністю) (Орендар) укладено договір № 3009 оренди нежитлового приміщення першого поверху № 501, загальною площею 162,9 кв.м., розташованого за адресою: м. Одеса, Люстдорфська дорога, 56 (далі договір оренди).

22.12.2006 сторонами підписано нову редакцію договору оренди з подальшими змінами.

Орендар упродовж всього часу дії договору належним чином виконував його умови, з боку Орендодавця не надходило жодних претензій щодо порушення будь-яких умов.

20.02.2018 термін дії (строк) вищезазначеного договору оренди сплинув.

ТОВ «ЕРА» неодноразово зверталось з заявами до Одеської міської ради та Департаменту про продовження терміну дії договору та метою скористатися переважним правом на укладання договору оренди на новий термін.

Всі звернення позивача з вимогами продовжити термін дії договору або укласти договір на новий термін залишені без задоволення,

Позивач на підставі п.7.7. договору, ч. 1 ст. 777 ЦК України, ч. 1 ст. 285 ГК України та ч. 3 ст. 17 закону України "Про оренду державного та комунального майна" просив господарський суд зобовязати відповідачів укласти з ТОВ «ЕРА» на новий термін договір оренди.

У відзиві на позову заяву ТОВ «ЕРА» Одеська міська рада зазначила її необґрунтованість та безпідставність, просила суд повністю відмовити у її задоволенні.

16.04.2018 Департамент комунальної власності Одеської міської ради звернувся до господарського суду Одеської області із зустрічною позовною заявою до ТОВ «ЕРА» про виселення Орендаря з нежитлового приміщення першого поверху № 501, загальною площею 162,9 кв.м., яке розташоване за адресою: м. Одеса, Люстдорфська дорога, 56.

Зустрічні позовні вимоги обґрунтовані наступним.

03.04.1996 між Представництвом по управлінню комунальною власність Одеської міської ради (правонаступником якого є Департамент комунальної власності Одеської міської ради) (плаї Орендодавець) та Організацією орендарів «ЕРА» (в подальшому перереєстроване на Товариство з обмеженою відповідальністю) (далі Орендар) укладено договір № 3009 оренди нежитлового приміщення першого поверху № 501, загальною площею 162,9 кв.м.,, розташованого за адресою: м. Одеса, Люстдорфська дорога, 56 (далі договір оренди).

Додатковим погодженням від 22.05.2006, строк дії договору продовжено до 22.10.2006.

22.12.2006 договір оренди було укладено у новій редакції та встановлено строк дії договору оренди до 22.12.2011.

Договором про внесення змін від 19.09.2011 до договору оренди, строк дії договору було продовжено до 19.09.2016.

Додатковим договором від 20.02.2017 до договору оренди, строк дії договору було продовжено до 20.02.2018.

Статтею 626 ЦК України встановлено, що договором є домовленість сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав а обовязків. Такими домовленостями й були додаткові погодження до договору оренди, які є його невідємними частинами, та останнім із яких було змінено п.1.2. договору оренди та встановлено, що строк дії договору оренди закінчується 20.02.2018.

Спеціальним законом, що регулює договірні правовідносини у сфері оренди комунального майна є Закон України Про оренду державного та комунального майна, статтею 10 якого встановлено, що істотною умовою договору оренди, зокрема, є термін, на який укладається договір оренди.

Відповідно до п.7.9 Договору оренди, дія договору оренди припиняється внаслідок закінчення строку, на який його було укладено.

Відповідно до ч. 2 ст. 17 Закону України Про оренду державного та комунального майна у разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну умов договору оренди протягом одного місяця після закінчення терміну дії договору він вважається продовженим та той самий термін і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Департамент, керуючись ч. 2 ст. 17 Закону України Про оренду державного та комунального майна, ст. 764 Цивільного кодексу України, надіслав на адресу ТОВ «ЕРА» повідомлення від 23.01.2018 № 01- 13/304 відповідно до якого повідомив Орендаря, що договір оренди № 3018 від 1996 (у новій редакції від 22.12.2006) закінчує свою дію 20.02.2018 та на новий строк продовжуватися не буде, а також запропонував у добровільному порядку повернути орендоване майно співробітникам Департаменту.

Зазначене повідомлення було отримане ТОВ ЕРА про що свідчить повідомлення про вручення поштового і відправлення.

Таким чином відповідач був повідомлений належним чином про відсутність у Орендодавця наміру на пролонгацію договірних правовідносин та про необхідність передати Департаменту орендоване приміщення.

Згідно ст. 27 Закону України Про оренду державного та комунального майна у разі закінчення строку дії договору та відмови від його продовження, орендар зобовязаний повернути орендодавцеві обєкт оренди на умовах, зазначених у договорі оренди.

Відповідно до п. 4.7. договору оренди, після закінчення строку його дії чи у випадку його дострокового розірвання, Орендар зобовязаний у 15-денний термін передати Орендодавцю приміщення за актом у належному стані, не гіршому ніж на момент передачі його в оренду та відшкодувати орендодавцеві збитки у разі погіршення стану або втрати обєкту оренди.

На момент подання зустрічного позову, ТОВ ЕРА у добровільному порядку нежитлове приміщення першого поверху № 501, загальною площею 162,9 кв.м, що розташоване за адресою: м. Одеса, Люстдорфська дорога, 56 не передав.

Ухвалою господарського суду Одеської області від 17.04.2018 у справі № 916/479/18 зустрічний позов прийнято до розгляду та об'єднано в одне провадження разом із первісним.

У відзиві на зустрічну позовну заяву ТОВ «ЕРА» зазначило про її необґрунтованість та безпідставність, просило суд відмовити у її задоволенні в повному обсязі.

Рішенням господарського суду Одеської області від 19.06.2018 у задоволенні як первісного, так і зустрічного позову відмовлено повністю.

Відмовляючи у задоволенні первісного позову ТОВ «ЕРА», місцевий господарський суд зазначив, що наданий сторонами до матеріалів справи примірник додаткового договору № 7 від 20.02.2017 до договору оренди є неукладеним, оскільки останній вчинений без відповідної державної реєстрації або нотаріального посвідчення.

Частиною 2 ст. 17 Закону України Про оренду державного та комунального майна встановлено, що у разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну умов договору оренди протягом одного місяця після закінчення терміну дії договору він вважається продовженим на той самий термін і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Суд дійшов висновку, що у звязку із неукладенням додаткового договору № 7 від 20.02.2017 та відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну умов договору, ТОВ «ЕРА» користується орендованими нежитловими приміщеннями на підставі договору оренди, в редакції договору про внесення змін № 1 від 19.09.2011, тобто до 18.10.2016.

Оскільки матеріали справи не містять заяв сторін про припинення або зміну умов договору оренди протягом одного місяця після закінчення терміну його дії, суд дійшов висновку, що договір діє до 19.09.2021, тому правові підстави для задоволення позову ТОВ ЕРА у суду відсутні.

Відмовляючи у задоволенні позовних вимог Департаменту про виселення ТОВ «ЕРА» з нежитлового приміщення, суд першої інстанції зазначив, що Орендар користується орендованими нежитловим приміщенням на підставі договору оренди № 3009 від 03.04.1996, в редакції договору про внесення змін № 1 від 19.09.2011. Строк дії договору спливає 18.09.2021.

З врахуванням використання ТОВ «ЕРА» орендованих приміщень на підставі діючого договору оренди, правові підстави для виселення ТОВ ЕРА у суду відсутні.

Не погодившись з рішенням господарського суду Одеської області від 19.06.2018 в частині відмови у задоволенні зустрічного позову про виселення ТОВ «ЕРА» з нежитлового приміщення, Департамент звернувся до Одеського апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою.

Апеляційна скарга мотивована наступним.

Визначення договору як неукладеного може мати місце на стадії укладання договору, а не за наслідками його виконання сторонами.

Дії сторін свідчать про те, що договір оренди фактично пролонговано додатковим договором № 7 від 20.02.2017 до договору оренди, яке є його невідємною частиною, тобто до 20.02.2018.

Департамент, керуючись ч. 2 ст. 17 Закону України Про оренду державного та комунального майна, ст. 764 Цивільного кодексу України, надіслав на адресу ТОВ «ЕРА» повідомлення від 23.01.2018 № 01-13/304 відповідно до якого повідомив Орендаря, що договір оренди № 3018 від 03.04.1996 (у новій редакції від 22.12.2006) закінчує свою дію 20.02.2018 та на новий строк продовжуватися не буде.

ТОВ «ЕРА» запропоновано у добровільному порядку повернути орендоване майно співробітникам Департаменту.

Зазначене повідомлення було отримане ТОВ ЕРА про що свідчить повідомлення про вручення поштового відправлення.

Таким чином відповідач був повідомлений належним чином про відсутність у Орендодавця наміру на пролонгацію договірних правовідносин та про необхідність передати Департаменту орендоване приміщення.

Згідно ст. 27 Закону України Про оренду державного та комунального майна у разі закінчення строку дії договору та відмови від його продовження, орендар зобовязаний повернути орендодавцеві обєкт оренди на умовах, зазначених у договорі оренди.

Відповідно до п. 4.7. договору оренди, після закінчення строку його дії чи у випадку його дострокового розірвання, Орендар зобовязаний у 15-денний термін передати Орендодавцю приміщення за актом у належному стані, не гіршому ніж на момент передачі його в оренду та відшкодувати орендодавцеві збитки у разі погіршення стану або втрати обєкту оренди.

Враховуючи те, що ТОВ «ЕРА» у встановлений законодавством строк приміщення не передав, Департамент просив виселити Орендаря з нежитлового приміщення першого поверху № 501, загальною площею 162,9 кв.м, що розташоване за адресою: м. Одеса, Люстдорфська дорога, 56.

У відзиві на апеляційну скаргу, ТОВ «ЕРА» просило апеляційний господарський суд відмовити у її задоволенні, залишити без змін рішення місцевого господарського суду в частині відмови у задоволенні зустрічного позовну Департаменту.

Разом з тим, ТОВ «ЕРА» зазначило, що якщо під час розгляду справи Одеським апеляційним господарським судом буде встановлене неправильне застосування судом першої інстанції норм матеріального права, то враховуючи ч. 4 ст. 269 ГПК України суд апеляційної інстанції в даному випадку має частково скасувати рішення господарського суду Одеської області від 19.06.2018, а саме: в частині відмови у задоволенні позовних вимог ТОВ «ЕРА», прийняти нове рішення, яким первісний позов задовольнити та зобовязати Одеську міську раду та Департамент укласти з ТОВ «ЕРА» договір оренди на новий термін.

В судове засідання 27.09.2018 зявились представники учасників справи.

Представники Департаменту та Одеської міської ради просили апеляційну скаргу задовольнити, рішення суду першої інстанції в частині відмови у задоволенні зустрічного позову про виселення ТОВ «ЕРА» скасувати, прийняти нове рішення в цій частині, яким позов Департаменту задовольнити в повному обсязі. В частині відмови у задоволенні позовних вимог ТОВ «ЕРА» просили залишити рішення місцевого господарського суду без змін.

Представник ТОВ «ЕРА» заперечував проти доводів апеляційної скарги, просив залишити її без задоволення.

Розглянувши матеріали справи, оцінивши доводи апеляційної скарги, заслухавши представників учасників справи, перевіривши застосування судом першої інстанції норм матеріального та процесуального права, судова колегія апеляційної інстанції зазначає наступне.

03.04.1996 між Представництвом по управлінню комунальною власність Одеської міської ради (правонаступником якого є Департамент комунальної власності Одеської міської ради) (далі Орендодавець) та Організацією орендарів «ЕРА» (в подальшому перереєстроване на Товариство з обмеженою відповідальністю) (далі Орендар) укладено договір № 3009 оренди нежитлового приміщення першого поверху № 501, загальною площею 162,9 кв.м.,, розташованого за адресою: м. Одеса, Люстдорфська дорога, 56 (далі договір оренди). (а.с.153-154 т.1)

Додатковим погодженням від 22.05.2006 до Договору оренди, строк дії договору було продовжено до 22.10.2006. (а.с.159 т.1)

22.12.2006 на підставі ст. 793 ЦК України та за взаємною згодою вирішили викласти договір оренди нежитлового приміщення № 3009 від 03.04.1996 у новій редакції. Встановлено строк дії договору оренди до 22.12.2011 (а.с.160-162 т.1).

Нова редакція договору посвідчена приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу ОСОБА_5 за реєстровим № 4325.

Відповідно до п. 4.7. договору оренди у новій редакції, після закінчення строку його дії чи у випадку його дострокового розірвання, Орендар зобовязаний у 15-денний термін передати Орендодавцю приміщення за актом у належному стані, не гіршому ніж на момент передачі його в оренду та відшкодувати орендодавцеві збитки у разі погіршення стану або втрати (повної або часткової) обєкту оренди.

Договором про внесення змін № 1 від 19.09.2011 до договору оренди, строк дії договору було продовжено до 19.09.2016 (а.с.165 т.1).

Зазначений договір про внесення змін № 1 від 19.09.2011 до договору оренди посвідчений приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу ОСОБА_5 за реєстровим № 3067.

Додатковим договором № 7 від 20.02.2017 до договору оренди, строк дії договору було продовжено до 20.02.2018.

Проте, вищезазначений додатковий договір № 7 від 20.02.2017 нотаріально не посвідчений.

Правочин вважається таким, що вчинений у письмовій формі, якщо його зміст зафіксований в одному або кількох документах (у тому числі електронних), у листах, телеграмах, якими обмінялися сторони (ч. 1 ст. 207 ЦК України).

Відповідно до ч. 2 ст. 207 ЦК України, правочин вважається таким, що вчинений у письмовій формі, якщо він підписаний його стороною (сторонами). Правочин, який вчиняє юридична особа, підписується особами, уповноваженими на це її установчими документами, довіреністю, законом або іншими актами цивільного законодавства.

Правочин, який вчинений у письмовій формі, підлягає нотаріальному посвідченню лише у випадках, встановлених законом або домовленістю сторін (ч. 1 ст. 209 ЦК України).

Відповідно до ч. 1 ст. 220 ЦК України, у разі недодержання сторонами вимоги закону про нотаріальне посвідчення договору такий договір є нікчемним.

Частиною 3 ст. 640 ЦК України встановлено, що договір, що підлягає нотаріальному посвідченню, є укладеним з дня такого посвідчення.

Зміна або розірвання договору вчиняється в такій самій формі, що й договір, що змінюється або розривається, якщо інше не встановлено договором або законом чи не випливає із звичаїв ділового обороту (ст. 654 ЦК України).

Пунктом 2.6 постанови пленуму Вищого господарського суду України від 29.05.2013 №11 «Про деякі питання визнання правочинів (господарських договорів) недійсними» розяснено, що не вважаються вчиненими правочини (укладеними господарські договори), в яких (за якими): відсутні передбачені законом умови, необхідні для їх укладення (не досягнуто згоди за всіма істотними для даного правочину умовами); не отримано акцепт стороною, що направила оферту; не передано майно, якщо відповідно до законодавства необхідна його передача; не здійснено державну реєстрацію або нотаріальне посвідчення, необхідні для його вчинення, тощо.

Встановивши відповідні обставини, господарський суд відмовляє в задоволенні позовних вимог як про визнання правочину недійсним, так і про застосування наслідків недійсності правочину.

Водночас господарським судам необхідно враховувати таке.

Визначення договору як неукладеного може мати місце на стадії укладення договору, а не за наслідками виконання його сторонами.

Отже, якщо дії сторін свідчать про те, що оспорюваний договір фактично було укладено, суд має розглянути по суті питання щодо відповідності його вимогам закону; це правило не стосується випадків, коли для вчинення правочину необхідні його державна реєстрація або нотаріальне посвідчення, оскільки за відсутності відповідної реєстрації чи посвідчення договір в будь-якому разі не вважається укладеним.

Норма частини 1 статті 654 ЦК України пов'язує форму, у якій повинна вчинятись зміна чи розірвання договору, не з формою, яка є обов'язковою для відповідного договору на час вчинення зміни чи розірвання, а з формою, у якій договір вчинено.

Оскільки нову редакцію договору оренди було посвідчено нотаріально, додаткові угоди, якими вносились зміни до Договору також повинні були бути посвідчені нотаріально.

Враховуючи вищевикладене, судова колегія погоджується з висновками суду першої інстанції про те, що додатковий договір № 7 від 20.02.2017 не може вважатись укладеним.

Відповідно до ч. 2 ст. 17 Закону України «Про оренду державного та комунального майна», у разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну умов договору оренди протягом одного місяця після закінчення терміну дії договору він вважається продовженим на той самий термін і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Відповідно до п. 1.3. нової редакції договору оренди, термін його дії становить 5 (пять) років.

Останні зміни до договору оренди викладені в договорі про внесення змін № 1 від 19.09.2011, яким сторони узгодили, що строк дії договору було продовжено до 19.09.2016.

Враховуючи, що матеріали справи не містять заяви однієї із сторін про припинення або зміну умов договору оренди протягом одного місяця після закінчення терміну дії (з 19.09.2016 по 18.10.2016), судова колегія дійшла висновку, що у відповідності до вимог ч. 2 ст. 17 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» спірний договір оренди вважається продовженим на той самий термін і на тих самих умовах, які були передбачені договором, тобто до 19.09.2021.

Відповідно відсутні підстави як для задоволення вимоги Департаменту про виселення ТОВ «ЕРА», так і вимоги останнього про зобовязання укласти на новий термін договір оренди, оскільки такі вимоги обґрунтовані саме закінченням терміну дії цього договору.

Рішення господарського суду Одеської області від 19.06.2018 у справі № 916/479/18 ґрунтується на всебічному, повному та об'єктивному розгляді всіх обставин справи, які мають суттєве значення для вирішення спору, відповідає нормам матеріального та процесуального права України, а доводи апеляційної скарги не спростовують висновку суду та не можуть бути підставою для його скасування або зміни.

Враховуючи викладене, підстави для застосування ч. 4 ст. 269 ГПК України відсутні.

Витрати по сплаті судового збору за подання апеляційної скарги відповідно до вимог статті 129 ГПК України покладаються на Департамент.

Керуючись ст.ст. 129, 232, 233, 236, 240, 269, 270, 275, 276, 281- 283

ГПК України, Одеський апеляційний господарський суд -

ПОСТАНОВИВ:

1. Рішення господарського суду Одеської області від 19.06.2018 у справі № 916/479/18 залишити без змін, а апеляційну скаргу Департаменту комунальної власності Одеської міської ради без задоволення.

2. Витрати по сплаті судового збору за подання апеляційної скарги покласти на Департамент комунальної власності Одеської міської ради.

3. Постанова набирає законної сили з дня її прийняття і може бути оскаржена у касаційному порядку у строк, який обчислюється відповідно до статті 288 ГПК України.

4. Повний текст постанови складено 28.09.2018.

Головуючий суддя Л.О. Будішевська

Суддя С.В. Таран

Суддя М.А. Мишкіна