РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

м. Київ

05.09.2018Справа № 918/321/18

За позовом Дочірнього підприємства «Оптіма-770-Р» Товариства з обмеженою відповідальністю «Севен Севенті Петроліум»

до Рівненської обласної державної адміністрації

про визнання поновленим договору оренди.

Суддя Сташків Р.Б.

Секретар судового засідання Гукун Н.В.

Представники сторін:

від позивача - Омельченко А.В. (представник за довіреністю);

від відповідача - Сосницька Н.В. (представник за довіреністю).

СУТЬ СПОРУ:

До Господарського суду міста Києва в порядку п. 1 ч. 1 ст. 31 ГПК України з Господарського суду Рівненської області надійшов в про визнання поновленим договору оренди землі від 14.03.2006, зареєстрованого у Рокитнівському районному відділі Рівненської регіональної філії ДП «Центр ДЗК», запис у Державному реєстрі земель від 23 червня 2006 року № 038 (далі - Договір оренди землі), на строк 5 років, на тих самих умовах, відповідно до додаткової угоди від 20.04.2006 (20.04.2017), у редакції, що викладена у позові.

Позовні вимоги мотивовано тим, що:

- Дочірнє підприємство «Оптіма-770-Р» Товариства з обмеженою відповідальністю «Севен Севенті Петроліум» (далі - Позивач) є орендарем земельної ділянки загальною площею 0,5 гектара, що розташована на території Масевичівської селищної ради за межами населених пунктів Рокитнівського району Рівненської області, на підставі Договору оренди землі, який було укладено між сторонами на п'ять років з 23.06.2006 (моменту реєстрації договору) та відповідно до додаткової угоди № 12/12 від 11.05.2012 продовжено ще на п'ять років (до 22.05.2017);

- Позивач стверджує, що він належним чином виконував умови Договору оренди землі, та маючи намір скористатися своїм переважним правом на укладання договору оренди земельної ділянки на новий строк, відповідно до частин 1-5 статті 33 Закону України «Про оренду землі» звернувся до Рівненської обласної державної адміністрації (далі - Відповідач) із заявою від 20.04.2017 № 72/1 про продовження строку дії Договору оренди землі, до якої було додано проект додаткової угоди від 20.04.2017 до Договору оренди землі;

- Відповідач станом на момент закінчення строку дії Договору оренди землі вказаний проект додаткової угоди не підписав, проте й не повідомив Позивача про відмову в поновлені Договору оренди землі протягом місяця після закінчення строку його дії;

- за таких обставин, зважаючи на те, що Позивач продовжує користуватися земельною ділянкою, що є об'єктом оренди Договору оренди землі, після закінчення строку дії цього договору, належно виконує свої обов'язки за договором, та за відсутності письмового повідомлення орендодавця про відмову в поновлені договору протягом місяця після закінчення строку його дії, Договір оренди землі вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені цим договором. Відтак, на думку Позивача, наявні всі підстави для визнання згідно із частиною 6 статті 33 Закону України «Про оренду землі» поновленим спірного договору на строк 5-ть років, відповідно до додаткової угоди у наведеній у позовній заяві редакції.

Відповідач позов не визнав, свої заперечення мотивував тим, що Позивач маючи на меті реалізацію свого переважного права на поновлення договору оренди землі на новий строк, ініціював перед Відповідачем питання про таке поновлення, скориставшись правовим механізмом, встановленим частинами 1-5 статті 33 Закону України «Про оренду землі, що виключає застосування до спірних правовідносин положень частини 6 статті 33 вказаного Закону. Відповідач також зауважив, що Позивачем було подано заяву на поновлення договору оренди землі із пропуском строку, встановленого спірним Договором, а також починаючи із грудня 2017 року Позивач перестав сплачувати орендну плату, і за ним рахується заборгованість з орендної плати у сумі 13849 грн. Таким чином, оскільки при розгляді питання про поновлення договору оренди землі на новий строк сторони не дійшли згоди поновити договір на тих самих умовах, то Позивач втратив своє переважне право на поновлення договору оренди землі.

У наданих запереченнях на відповідь на відзив, Відповідач додатково зазначив, що станом на 01.07.2018 за Позивачем рахується заборгованість з орендної плати за землю у сумі 36900 грн., а також те, що спірна земельна ділянка надавалася в оренду для будівництва та обслуговування автозаправної станції, проте за інформацією Рокитнівської райдержадміністрації (лист № 2705/02-23/18 від 12.07.2018) на земельній ділянці, що передана в оренду відповідно до спірного Договору, відсутні об'єкти будівництва, що також підтверджує неналежне виконання умов Договору оренди землі.

Крім того, Відповідач зазначив, що його лист-відповідь за № вих. № 351 1/0/01-31/17 від 14.06.2017 і є запереченням у поновленні договору, оскільки рішення про поновлення за результатами розгляду заяви Позивача не прийнято, додаткова угода не підписана.

У судовому засіданні представник Позивача позовні вимоги підтримав, та зазначив, що Договір оренди землі є автоматично продовженим на тих же умовах на підставі частини 6 статті 33 Закону України «Про оренду землі». Представник Відповідача підтримала свої заперечення у повному обсязі.

Розглянувши матеріали справи, заслухавши пояснення представників сторін, дослідивши докази та оцінивши їх у сукупності, суд

ВСТАНОВИВ:

14.03.2006 між Відповідачем як орендодавцем та Позивачем як орендарем було укладено Договір оренди землі, відповідно до якого Відповідач надав, а Позивач прийняв в строкове платне користування земельну ділянку загальною площею 0,5 гектара, що розташована на території Масевичівської селищної ради за межами населених пунктів Рокитнівського району Рівненської області, для будівництва та обслуговування АЗС (пункт 1 Договору оренди землі).

Відповідно до пункту 7 Договору оренди землі, договір укладено на 5 років. Після закінчення строку договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк, у цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 60 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.

Згідно з пунктом 8 Договору оренди землі, за оренду земельної ділянки Орендар сплачує Орендодавцеві орендну плату виключно у грошовій формі, річний розмір якої складає 605,90 грн., що становить 10% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки (6059 грн.). Річна орендна плата не може бути меншою за розмір земельного податку, що встановлюється чинним законодавством України.

За умовами пунктів 13-15 Договору оренди землі земельна ділянка передається в оренду для будівництва та обслуговування АЗС. Цільове призначення земельної ділянки - будівництво та обслуговування АЗС. Умови збереження стану об'єкта оренди: використання земельної ділянки відповідно до її цільового призначення.

Відповідно до пункту 33 Договору оренди землі дія договору припиняється у разі, зокрема, закінчення строку, на який його було укладено.

Договір набирає чинності після підписання сторонами та його державної реєстрації (пункт 39 Договору оренди землі).

Як убачається із матеріалів справи, договір було зареєстровано, про що у Державному реєстрі земель вчинено запис, 23.06.2006.

Спірну земельну ділянку відповідно до умов Договору оренди землі Відповідач передав Позивачу 14.03.2006, про що свідчить залучена до матеріалів справи копія акта прийому-передачі земельної ділянки від 14.03.2006.

Доказів повернення вказаної земельної ділянки матеріали справи не містять.

З матеріалів справи також слідує, що 11.05.2012 між Відповідачем та Позивачем було укладено додаткову угоду № 12/12 до Договору оренди землі, згідно із якою у зв'язку із закінченням строку дії Договору оренди землі сторони домовились внести відповідні зміни у цей договір та поновити його строк на 5-ть років.

У цій додатковій угоді сторони збільшили розмір нормативної грошової оцінки земельної ділянки, який становив 243326 грн., та збільшили розмір орендної плати до 29199 грн. на рік.

Зазначена додаткова угода була зареєстрована 22.05.2012, про що в реєстрі земель вчинено запис № 00042.

Відтак, враховуючи умови Договору оренди землі з урахуванням строків його поновлення згідно із наведеною додатковою угодою, він діяв до 22.05.2017.

Зазначена обставина сторонами не оспорюється.

У зв'язку із закінченням строку дії Договору оренди землі, Позивач звернувся до Відповідача із листом вих. № 72/1 від 20.04.2017, із якого вбачається про намір Позивача продовжити дію вказаного Договору. До цього листа додавався примірник підписаної з боку Позивача проекту додаткової угоди від 20.04.2017 про продовження терміну дії Договору оренди землі строком на 5-ть років.

У відповіді на вказаний лист Позивача, Відповідач у листі №вих-3511/0/01-31/17 від 14.06.2017 зазначив, що для прийняття рішення Відповідачем про поновлення договору оренди землі та узгодження однієї із істотних умов договору - орендної плати, Позивачу до поданих матеріалів необхідно додатково долучити:

- витяг з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки;

- довідку про відсутність заборгованості з податків, зборів, платежів, що контролюються органами доходів і зборів.

Позивач вважає недопустимим доказом наведений лист Відповідача від 29.12.2017 №3511/0/01-31/17, оскільки до цього листа не надано доказів надіслання його на адресу Позивача.

Однак, дане твердження Позивача спростовується долученими Відповідачем до матеріалів справи доказами, зокрема копією відомості з реєстру кореспонденції, що надсилається загальним відділом апарату Відповідача від 14.06.2017. Крім того, підтвердженням того, що Позивач отримав вказаний лист є саме посилання на нього у листі Позивача вих. № 109 від 23.08.2017 (зареєстрований у Відповідача №вх-6066/0/0-31/17 від 28.08.2017), який був надісланий Позивачем у відповідь на лист № вих.-3511/0/01-31/17 від 14.06.2017. Копія цього листа Відповідача також долучено до матеріалів справи.

У матеріалах справи відсутні докази того, що після наведеного листування між сторонами було узгоджено усі істотні умови договору оренди землі необхідні для продовження строку дії договору, зокрема щодо розміру орендної плати, розрахованої із врахуванням актуальної даних про нормативну грошову оцінку спірної земельної ділянки. Як свідчать відносини сторін при першому продовжені строку дії Договору оренди землі, ними було збільшено розмір орендної плати враховуючи новий розмір нормативно грошової оцінки спірної земельної ділянки.

До матеріалів справи також долучено копію листа Рокитнівської районної державної адміністрації Рівненської області № вих.-5285/0/01-22/18 від 04.07.2018 з якого вбачається, що відповідно до інформації Головного управління ДФС у Рівненській області станом на 01.07.2018 за Позивачем рахується заборгованість у сумі 36,9 тис. грн., а також те, що на земельній ділянці, що передана в оренду відповідно до Договору оренди землі, відсутні об'єкти будівництва.

Вказана обставина, на яку посилається Відповідач, Позивачем спростована не була.

За таких обставин справи, суд дійшов висновку про відсутність підстав для задоволення позову виходячи із наступного.

Переважне право орендаря на поновлення договору оренди землі може бути реалізоване шляхом двох окремих правових підстав: перша наведена у частинах 1-5 статті 33 Закону України «Про оренду землі», друга - у частині 6 вказаної статті.

Відповідно до частини 1 статті 33 Закону України «Про оренду землі» по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі).

Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі (частина 2 статті 33 Закону України «Про оренду землі»).

До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди (частина 3 статті 33 Закону України «Про оренду землі»).

При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється (частина 4 статті 33 Закону України «Про оренду землі»).

Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення (частина 5 статті 33 Закону України «Про оренду землі»).

Правова конструкція, передбачена частинами 1-5 статті 33 Закону України «Про оренду землі» узгоджується з положеннями статті 777 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України), яка встановлює загальний принцип реалізації переважного права наймача на продовження договору найму на новий строк. За змістом згаданої статті ЦК України наймач, який належно виконує свої обов'язки за договором найму, після спливу строку договору має переважне право перед іншими особами на укладення договору найму на новий строк. Наймач, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору найму на новий строк, зобов'язаний повідомити про це наймодавця до спливу строку договору найму у строк, встановлений договором, а якщо він не встановлений договором, - в розумний строк.

Отже, частини 1-5 статті 33 Закону України «Про оренду землі» передбачають, що орендар ініціює питання поновлення договору оренди землі на новий строк шляхом направлення орендодавцю листа-повідомлення та проекту додаткової угоди. Отримавши зазначений лист-повідомлення та проект додаткової угоди, орендодавець вчиняє ряд юридично значимих дій, а саме:

1) перевіряє його на відповідність вимогам закону;

2) узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень;

3) приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності);

4) укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі.

Таким чином, якщо орендар, маючи на меті реалізацію свого переважного права на поновлення договору оренди землі на новий строк, ініціював перед орендодавцем питання про таке поновлення, скориставшись правовим механізмом, встановленим частинами 1-5 статті 33 Закону України «Про оренду землі», то частина 6 вказаної статті не може бути застосована до таких правовідносин, оскільки: (1) не передбачає звернення орендаря до орендодавця; (2) переговори сторін щодо зміни (за необхідності) істотних умов не проводяться.

Виходячи з того, що в частинах 1-5 та частині 6 статті 33 Закону України «Про оренду землі» містяться дві окремі правові підстави реалізації орендарем свого переважного права на поновлення договору оренди землі, вони не можуть бути застосовані одночасно, оскільки є різними за своєю правовою природою, механізмом застосування та правовими наслідками. Сам лише факт спливу місячного строку за відсутністю заперечення орендодавця в поновленні договору оренди, разом з іншими підставами, вказаними в частині 6 статті 33 Закону України «Про оренду землі», не може свідчити про автоматичне поновлення договору оренди землі за наявності триваючої процедури погодження сторонами змін істотних умов договору оренди.

Зазначеної позиції дотримується Верховний Суд при розгляді справ щодо застосування статті 33 Закону України «Про оренду землі», зокрема у своїй постанові від 07.03.2018 у справі № 922/888/17.

Відповідно до статті 6 Цивільного кодексу України сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

Приписами статей 641, 642 ЦК України визначено порядок пропозиції до укладення договору (оферта) та її прийняття (акцепт). Так, пропозиція укласти договір має містити істотні умови договору і виражати намір особи, яка її зробила, вважати себе зобов'язаною у разі її прийняття. А відповідь особи, якій адресована пропозиція укласти договір, про її прийняття (акцепт) повинна бути повною і безумовною.

Судом було встановлено, що Позивачем було ініційовано механізм поновлення строку договору оренди, встановлений саме частинами 1-5 статті 33 Закону України «Про оренду землі», внаслідок чого сторони почали процедуру узгодження розміру орендної плати (зокрема, Відповідачем було витребувано від Позивача витяг з технічної документації про нормативно грошову оцінку спірної земельної ділянки для встановлення розміру орендної плати), за результатами якої не було досягнуто домовленості щодо усіх істотних умов договору, оскільки відповідна додаткова угода про продовження строку дії договору не була укладена, та наданий Позивачем проект додаткової угоди Відповідачем як орендодавцем не був підписаний. Тобто оферта Позивача Відповідачем не була прийнята (акцептована).

Крім того, як встановлено судом, станом на момент звернення Позивача про продовження договору оренди землі на земельній ділянці, що передана в оренду відповідно до Договору оренди землі, відсутні об'єкти будівництва.

Зазначена обставина є порушенням Позивачем умов використання земельної ділянки, що встановлені пунктами 13-15 Договору оренди землі, а також згідно з пунктом 4 частини 1 статті 416 ЦК України і підставою для припинення права користування земельною ділянкою.

Отже, не можна вважати, що Позивач належно виконував обов'язки за умовами Договору оренди землі.

Відтак, за відсутності належного виконання умов договору оренди землі та внаслідок недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право Позивача на укладення договору оренди землі припинилося.

Розглядаючи спір по суті, суд зауважує, що згідно з частиною 1 статті 15 ЦК України кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання, а частиною першою статті 16 цього Кодексу визначено, що кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу.

Отже, вказані норми визначають об'єктом захисту порушене, невизнане або оспорюване право чи цивільний інтерес. Порушення права пов'язане з позбавленням його володільця можливості здійснити (реалізувати) своє право повністю або частково. При оспорюванні або невизнанні права виникає невизначеність у праві, викликана поведінкою іншої особи. Таким чином, порушення, невизнання або оспорювання суб'єктивного права є підставою для звернення особи до суду за захистом цього права із застосуванням відповідного способу захисту. Особа, права якої порушено, може скористатися не будь-яким, а конкретним способом захисту свого права, який має відповідати тим фактичним обставинам, які склалися, виходячи із тих відносин, які відповідають відповідним нормам права.

За встановлених у справі обставин, які свідчать про існування між сторонами правовідносин щодо погодження істотних умов договору оренди, відсутні правові підстави вважати, що у позивача виникло право на позов на підставі частини 6 статті 33 Закону України «Про оренду землі» з посиланням на те, що останній після закінчення терміну дії договору оренди землі продовжив користуватися земельною ділянкою за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі.

Відтак, за умови реалізації правового механізму погодження істотних умов договору оренди, передбаченого частинами 1-5 статті 33 Закону України «Про оренду землі», сама по собі обставина відсутності заперечень орендодавця проти укладення договору протягом місячного строку не є підставою для автоматичного продовження цього договору на попередніх умовах на новий строк. Наслідком реалізації вказаної процедури є або продовження договору у зв'язку з погодженням між сторонами його істотних умов (таких же або інших), або припинення переважного права орендаря внаслідок їх непогодження (частина 4 статті 33 Закону України «Про оренду землі»). Останній наслідок і був встановлений судом у даній справі.

Враховуючи вищевикладене суд не вбачає підстав для задоволення позову.

Інші доводи сторін, наведені у наданих суду позові та відзиві, усних та письмових поясненнях, судом розглянуті, але до уваги та врахування при вирішенні спору не приймаються, оскільки на результат вирішення спору не впливають.

Судові витрати відповідно до статті 129 ГПК України покладаються на позивача та йому не відшкодовуються.

Виходячи з викладеного та керуючись статтями 86, 129, 232, 233, 237, 238, 240 ГПК України, суд

ВИРІШИВ:

У позові відмовити повністю.

Рішення набирає законної сили відповідно до статті 241 ГПК України, і може бути оскаржено в порядку та строк, встановлені статтями 254, 256, 257 ГПК України.

Повне рішення складено 14.09.2018

СуддяСташків Р.Б.