РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

11.09.2018Справа № 910/6544/18

За позовом Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку "Цитадельна 4/7" м. Києва

до 1. Печерської районної в м. Києві державної адміністрації,

2. Комунального підприємства "Керуюча компанія з обслуговування житлового фонду Печерського району м. Києва",

3. Фізичної особи-підприємця Компанець Олени Миколаївни м. Києва

про визнання договору недійсним,

Суддя Паламар П.І.

Секретар судового засідання Хахуда О.В.

Представники:

від позивача: Абакаров М.В.,

від відповідачів: 1. Омельчук Т.М., 2., 3. не з'явилися.

СУТЬ СПОРУ :

у травні 2018 року Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку "Цитадельна 4/7" звернулося в суд з указаним позовом.

Позивач зазначав, що між Печерською районною в місті Києві державною адміністрацією (далі-відповідач 1.), Комунальним підприємством "Керуюча компанія з обслуговування житлового фонду Печерського району м. Києва" (далі-відповідач 2.) та фізичною особою-підприємцем Компанець Оленою Миколаївною (далі-відповідач 3.) був укладений договір про передачу майна територіальної громади м. Києва в оренду № 139/КК/607 від 13 лютого 2018 р., згідно з яким відповідач 1. на підставі рішення постійної комісії Київської міської ради з питань власності № 79 від 13 лютого 2018 р. передав відповідачу 3. у строкове платне користування нежиле приміщення площею 171,7 м2 у підвальному поверсі будинку по вул. Цитадельній, 4/7 у м. Києві.

Вказував, що указане приміщення є допоміжним приміщенням багатоквартирного будинку, призначене для забезпечення експлуатації будинку та побутового обслуговування його мешканців.

Посилаючись на те, що вищевказаний договір був укладений з порушенням ч.ч. 3, 8 ст. 26 Закону України "Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку", ч. 2 ст. 10 Закону України "Про приватизацію державного житлового фонду", ч. 2 ст. 382 ЦК України та порушує його права, як співвласників багатоквартирного будинку, позивач просив визнати його недійсним.

Також просив покласти на відповідачів понесені ним витрати з оплати судового збору.

У судовому засіданні представник позивача підтримав заявлені вимоги.

Відповідач 1. у відзиві на позовну заяву, його представник у судовому засіданні проти позову заперечував, посилаючись на відповідність укладеного правочину вимогам чинного законодавства. Вказував, що згідно технічного паспорту на нежитлове приміщення № 86 по вул. Цитадельній, 4/7 у м. Києві (інвентаризаційна справа № НЖ-3989) та експлікації до нього, поверхового плану БТІ 1975-го року, листа КП "Керуюча компанія з обслуговування житлового фонду Печерського району м. Києва" № 432-3273 від 14 червня 2018 р. підвальні приміщення загальною площею 171,7 м2 відносяться до нежитлового фонду і є самостійним об'єктом цивільно-правових відносин.

Зазначав, що згідно інформаційної довідки з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об'єктів нерухомого майна щодо об'єкта нерухомого майна № 127443042 від 13 червня 2018 р. власником нежитлового приміщення з № 1 по № 6 (група приміщень № 86) підвал, літ. "А", загальною площею 165,8 м2 по вул. Цитадельній, 4/7 у м. Києві є територіальна громада м. Києва в особі Київської міської ради. Підставою виникнення права власності на указане приміщення є рішення Київської міської ради "Про питання комунальної власності територіальної громади м. Києва" № 284/5096 від 2 грудня 2010 р.

Позивач у відповіді на відзив відповідача 1. вказував, що згідно вищевказаного рішення та розпорядження Київської міської ради "Про питання комунальної власності територіальної громади м. Києва" № 1112 від 10 грудня 2010 р. до сфери управління відповідача 1. належить будинок по вул. Цитадельній, 4/7 у м. Києві (п. 501 додатку № 6). При цьому, з указаних рішень та додатків до них не вбачається, що до сфери управління відповідача 2. були передані саме спірні нежитлові приміщення.

Також зазначав, що на момент виготовлення технічного паспорту та укладення спірного договору у відповідача 2. були відсутні будь-які правовстановлюючі документи. Крім того, вказував, що об'єктом оренди є нежиле приміщення загальною площею 171,7 м2, а згідно технічного паспарту від 19 грудня 2017 р. (інвентаризаційна справа № НЖ-3989) площа приміщень складає 165,8 м2. Зазначав, що з цього ж технічного паспорту, слідує, що спірне підвальне приміщення є допоміжним, оскільки призначене для забезпечення експлуатації будинку та побутового обслуговування його мешканців. В ньому наявні комунікації та електрообладнання, зокрема, електрощитова, допоміжна автоматична телефонна станція, три стояки, вентилі перекриття водопостачання та стояків, труби холодного та гарячого водопостачання будинку, електрощіток на три фази електропостачання будинку та інше.

Відповідачі 2. та 3. у судове засідання не з'явилися, про час і місце його проведення повідомлені у встановленому порядку. Відповідач 2. відзив на позовну заяву не подав. Відповідач 3. у відзиві на позовну заяву проти позову заперечував, з підстав, аналогічних викладених відповідачем 1.

Суд вважає можливим розглянути справу відповідно до вимог ст. 202 ГПК України у відсутності представників відповідачів 2. та 3. за наявними у ній матеріалами, що містять достатньо відомостей про права і взаємовідносини сторін.

Заслухавши пояснення представників сторін, розглянувши матеріали справи, суд вважає, що позов підлягає частковому задоволенню з таких підстав.

Судом встановлено, що 13 лютого 2018 р. між відповідачами у справі укладено договір про передачу майна територіальної громади м. Києва в оренду № 139/КК/607 від 13 лютого 2018 р., згідно з яким відповідач 1. передав відповідачу 3. у строкове платне користування нежиле приміщення площею 171,7 м2 у підвальному поверсі будинку по вул. Цитадельній, 4/7 у м. Києві для розміщення їдальні, що не здійснює продаж товару підакцизної групи - 6%.

Строк дії договору відповідно до умов п. 9.1 договору встановлений з моменту його підписання сторонами і діє до 11 лютого 2021 року.

Вказані обставини підтверджуються поясненнями сторін, наявною у матеріалах справи копією вищезгаданого договору.

Згідно з ч. 3 ст. 215 ЦК України якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин).

З наявного у справі витягу з Єдиного державного реєстру юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань станом на 14 вересня 2018 р. вбачається, що позивач як юридична особа був зареєстрований 15 травня 2018 р.

При цьому, з урахуванням підстав заявленого позову, а саме порушення прав власників квартир та нежитлових приміщень на спільне майно багатоквартирного будинку, визначеної статутом мети створення об'єднання позивача, суд вважає наявним у того цивільно-правового інтересу до правочину, укладеного до часу його створення.

Відповідно до вимог ч. 1 ст. 213 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою-третьою, п'ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.

Згідно ч. 1 ст. 203 ЦК України зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам.

З пояснень сторін, даних плану та експлікації до технічного паспорту (інвентаризаційна справа НЖ-3989) нежилого приміщення у підвальному поверсі будинку по вул. Цитадельній, 4/7 у м. Києві, складених Товариством з обмеженою відповідальністю "Бюро технічної інвентаризації" за замовленням Комунального підприємства "Керуюча компанія з обслуговування житлового фонду Печерського району м. Києва", слідує, що до складу переданого в оренду на підставі спірного договору майна входять нежиле приміщення площею 165,8 м2, яке складається з основних приміщень площею 34,3 м2, 20,7 м2, 20,7 м2, 9,6 м2, 75,2 м2, коридору площею 5,3 м2, та частина сходової клітини площею 7,1 м2.

Згідно наявної у матеріалах справи довідки з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об'єктів нерухомого майна щодо об'єкта нерухомого майна № 127443042 від 13 червня 2018 р. власником нежитлового приміщення площею 165,8 м2 по вул. Цитадельній, 4/7 у м. Києві є територіальна громада м. Києва в особі Київської міської ради.

Відповідно до вимог ч.ч. 1, 2 ст. 319, ч. 2 ст. 327 ЦК України власник володіє, користується, розпоряджається своїм майном на власний розсуд. Власник має право вчиняти щодо свого майна будь-які дії, які не суперечать закону. При здійсненні своїх прав та виконанні обов'язків власник зобов'язаний додержуватися моральних засад суспільства. Управління майном, що є у комунальній власності, здійснюють безпосередньо територіальна громада та утворені нею органи місцевого самоврядування.

Рішенням Київської міської ради з питань власності № 3/79 "Про розгляд звернення Печерської районної в м. Києві державної адміністрації щодо погодження укладення договору оренди з єдиним претендентом фізичною особою-підприємцем Компанець Оленою Миколаївною, вул. Цитадельна 4/7" від 13 лютого 2018 р. Печерській районній в м. Києві державній адміністрації були делеговані повноваження на укладення договору оренди майна територіальної громади м. Києва.

Отже, відповідач 1. як орган управління спірним майном комунальної власності був у праві передавати в оренду майно територіальної громади міста Києва, укладаючи спірний договір.

Заявлені позивачем вимоги про визнання недійсним спірного договору оренди зводяться по суті до заперечення позивачем факту належності цього майна територіальній громаді м. Києва.

Проте всупереч вимог ст. 74 ГПК України позивачем не надано належних доказів, які б спростовували право комунальної власності на це майно.

Відповідно до положень ч. 1 ст. 2 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень - це офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

Правомірність набуття територіальною громадою м. Києва права власності на нежиле приміщення площею 165,8 м2 по вул. Цитадельній, 4/7 у м. Києві не є предметом розгляду даної справи.

За наявності нескасованого правовстановлюючого документа на іншого власника твердження позивача про набуття ним прав на це майно на підставі ст. 10 Закону України "Про приватизацію державного житлового фонду", ч. 2 ст. 382 ЦК України, ст. 1 Закону України "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку" є необгрунтованими та не дають підстав для визнання договору в цій частині недійсним.

Той факт, що спірний договір був укладений до часу реєстрації права власності на нього, сам по собі не заперечує наявність права власності у теперішнього власника до часу його державної реєстрації, набутого на підставі законодавства, що діяло раніше.

Як вбачається з рішення Київської міської ради № 284/5096 від 2 грудня 2010 р. "Про питання комунальної власності територіальної громади міста Києва" на час укладення спірного договору указаний орган місцевого самоврядування ставився до спірного майна як до свого власного. Доказів оспорювання вказаного рішення у цій частині іншими особами не надано.

Як встановлено судом до складу переданого в оренду на підставі спірного договору майна окрім нежилого приміщення площею 165,8 м2 було включено також частину сходової клітини площею 7,1 м2, яка за даними технічної інвентаризації відноситься до місць загального користування будинку по вул. Цитадельній, 4/7 у м. Києві.

За змістом ст. 10 Закону України "Про приватизацію державного житлового фонду", ч. 2 ст. 382 ЦК України, ч. 2 ст. 4 Закону України "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку" приміщення загального користування є спільним майном багатоквартирного будинку, право розпорядження яким належить співвласникам, а після створення ними ОСББ - такому об'єднанню.

Доказів набуття прав на спільне майно багатоквартирного будинку територіальною громадою м. Києва не надано.

Тому Печерська районна в м. Києві державна адміністрація не мала права передавати в оренду відповідачу 3. частину сходової клітини площею 7,1 м2.

Враховуючи викладене договір про передачу майна територіальної громади м. Києва в оренду № 139/КК/607 від 13 лютого 2018 р. на підставі ч. 1 ст. 203, ст. 215 ЦК України підлягає визнанню недійсним в частині передачі в оренду сходової клітини площею 7,1 м2 по вул. Цитадельній, 4/7 у м. Києві.

За таких обставин позов на підставі ст. 16 ЦК України підлягає частковому задоволенню.

Оскільки спір виник внаслідок неправильних дій відповідачів, понесені по справі судові витрати стосовно до вимог ст. 129 ГПК України слід покласти на них.

Керуючись ст.ст. 86, 129, 232, 233, 236-241 ГПК України, суд

В И Р І Ш И В :

позов Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку "Цитадельна 4/7" м. Києва задовольнити частково.

Визнати недійсним договір про передачу майна територіальної громади м. Києва в оренду № 139/КК/607 від 13 лютого 2018 р. між Печерською районною в м. Києві державної адміністрацією (01010, м. Київ, вул. Михайла Омеляновича-Павленка, 15, код 37401206), Комунальним підприємством "Керуюча компанія з обслуговування житлового фонду Печерського району м. Києва" (01021, м. Київ, провулок Івана Мар'яненка, 7, код 35692211 ) та Фізичною особою-підприємцем Компанець Оленою Миколаївною (03134, АДРЕСА_1, ідентифікаційний номер НОМЕР_1) в частині передачі в оренду сходової клітини площею 7,1 м2 по вул. Цитадельній, 4/7 у м. Києві.

Стягнути з Печерської районної в м. Києві державної адміністрації (01010, м. Київ, вул. Михайла Омеляновича-Павленка, 15, код 37401206) на користь Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку "Цитадельна 4/7" (01015, м. Київ, вул. Цитадельна, 4/7 код 42136167) 587,33 грн. витрат по оплаті судового збору.

Стягнути з Комунального підприємства "Керуюча компанія з обслуговування житлового фонду Печерського району м. Києва" (01021, м. Київ, провулок Івана Мар'яненка, 7, код 35692211) на користь Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку "Цитадельна 4/7" (01015, м. Київ, вул. Цитадельна, 4/7 код 42136167) 587,33 грн. витрат по оплаті судового збору.

Стягнути з Фізичної особи-підприємця Компанець Олени Миколаївни (03134, АДРЕСА_1, ідентифікаційний номер НОМЕР_1) на користь Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку "Цитадельна 4/7" (01015, м. Київ, вул. Цитадельна, 4/7 код 42136167) 587,33 грн. витрат по оплаті судового збору.

У позові в іншій частині відмовити.

Рішення набирає законної сили та підлягає оскарженню у строк і порядку, визначені ст. 241 та розділу ІV ГПК України.

Повне судове рішення складене 21 вересня 2018 р.

Суддя господарського суду міста Києва П.І.Паламар