ОДЕСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
_____________________________________________________________________________________________
П О С Т А Н О В А

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

05 вересня 2018 року м. ОдесаСправа № 916/520/18
Одеський апеляційний господарський суд у складі:

Головуючого судді Принцевської Н.М.,

Суддів: Діброви Г.І., Ярош А.І.;

(Одеський апеляційний господарський суд, м.Одеса, проспект Шевченка, 29)

Секретар судового засідання: Бендерук Є.О.;

За участі представників сторін:

Від Одеської міської ради - ОСОБА_1, довіреність № 43/вих-мр, від 20.02.18;

від Приватне підприємство "МАІС28" - ОСОБА_2, довіреність № б/н, від 21.08.18;

розглянувши апеляційну скаргу Одеської міської ради

на рішення Господарського суду Одеської області від 04.06.2018 року

у справі №916/520/18

за позовом Одеської міської ради

до Приватного підприємства МАІС28, м.Одеса

про стягнення заборгованості в загальній сумі 826363,61 грн., -

та за зустрічним позовом Приватного підприємства МАІС28, м.Одеса

до Одеської міської ради

про внесення змін до договору оренди землі, -

(суддя першої інстанції: Петров В.С., дата та місце ухвалення рішення: 04.06.2018, Господарський суд Одеської області, м.Одеса, проспект Шевченка, 29)

ВСТАНОВИВ:

В березні 2018 року Одеська міська рада звернулась до Господарського суду Одеської області з позовною заявою до Приватного підприємства МАІС28 (далі ПП «МАІС28») про стягнення заборгованості в загальній сумі 826363,61 грн., у т.ч.: основного боргу 724024,50 грн., 3% річних 8188,40 грн., інфляційних втрат 34160,28 грн., пені 59990,43 грн.

В обґрунтування позовних вимог Одеська міська рада зазначила, що відповідач, всупереч положень п. «в» ч.1 ст. 96 Земельного кодексу України, ч.1 ст. 526, ст. 629 Цивільного кодексу України, ст. 193 Господарського процесу України та умов Договору, укладеного сторонами по справі, не сплачував орендну плату у розмірі, визначеному договором, за використання відповідної земельної ділянки внаслідок чого утворилась заборгованість ПП «МАІС28», що складає 724024,50 грн.

Крім того, позивач, у звязку з невиконанням ПП «МАІС28» умов договору, нарахував відповідачу 3% річних у сумі 8188,40 грн., інфляційних втрат 34160,28 грн., пені 59990,43 грн.

19.04.2018 від відповідача до господарського суду надійшов зустрічний позов до Одеської міської ради про зобовязання укласти додаткову угоду до договору оренди землі від 20.02.2014 стосовно внесення змін у п.п. 2.3, 4.1 та 4.5 договору шляхом викладення їх в наступній редакції:

- „п. 2.3. Нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить: 6537462,98 грн. (шість мільйонів п'ятсот тридцять сім тисяч чотириста шістдесят дві гривні 98 копійок), згідно ОСОБА_2 із технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки м. Одеси № 374/86-17 від 20.01.2017 року, складеного Управлінням Держгеокадастру у м. Одесі Одеської області.

- „п. 4.1. Орендна плата за земельну ділянку площею 0,8485 га розрахована у розмірі 3% (трьох відсотків) від нормативної грошової оцінки цієї земельної ділянки та складає: 196123,89 грн. (сто дев'яносто шість тисяч сто двадцять три грн. 89 коп.) на рік.

Орендна плата вноситься орендарем у грошовій безготівковій формі.

-„п. 4.5. Розмір орендної плати переглядається у разі:

-зміни розміру земельного податку, відповідно до чинного законодавства України;

-введення в дію нової нормативної грошової оцінки земель міста Одеси, яка затверджується рішеннями Одеської міської ради;

- зміни функціонального призначення будівлі або її частини;

-в інших випадках, передбачених законодавством України.

Рішенням Господарського суду Одеської області від 04.06.2018 (суддя Петров В.С.) відмовлено в задоволенні позову Одеської міської ради про стягнення заборгованості в загальній сумі 826363,61 грн., зустрічний позов ПП «МАІС28» до Одеської міської ради про внесення змін до договору оренди землі задоволено частково, внесено зміни до договору оренди землі від 20.02.2014, укладеного між Одеською міською радою і ПП «МАІС28», посвідченого приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу ОСОБА_3 та зареєстровано в реєстрі за №305, шляхом викладення п.2.3 та п.4.1 договору в наступній редакції:

- „п. 2.3. Нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить: 6537462,98 грн. (шість мільйонів п'ятсот тридцять сім тисяч чотириста шістдесят дві гривні 98 копійок), згідно ОСОБА_2 із технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки м. Одеси № 374/86-17 від 20.01.2017 року, складеного Управлінням Держгеокадастру у м. Одесі Одеської області. Вказана нормативна грошова оцінка за даним договором застосовується з 01 січня 2017 року;

- „п. 4.1. Орендна плата за земельну ділянку площею 0,8485 га розрахована у розмірі 3% (трьох відсотків) від нормативної грошової оцінки цієї земельної ділянки та складає: 196123,89 грн. (сто дев'яносто шість тисяч сто двадцять три грн. 89 коп.) на рік. Орендна плата у вказаному розмірі сплачується орендарем з 01 січня 2017 року та вноситься у грошовій безготівковій формі..

В задоволенні решти частини зустрічних позовних вимог Приватного підприємства „МАІС28 до Одеської міської ради про внесення змін до п. 4.5 договору оренди землі відмовлено.

В своєму рішенні суд зазначив, що, враховуючи відсутність з боку міської ради відповідного рішення про внесення змін до укладеного між сторонами договору оренди землі, суд вважає обґрунтованими доводи ПП «МАІС28», що останнє позбавлене можливості привести положення договору в частині визначення розміру орендної плати до вимог чинного законодавства, не інакше, як за рішенням суду про внесення змін до договору оренди.

Також місцевий господарський суд зазначив, що у даному випадку внаслідок бездіяльності позивача та зволіканням зі зміною розміру орендної плати відповідачем самостійно з 01.01.2017 обчислено суму орендної плати, виходячи з нормативної грошової оцінки землі, технічна документація щодо якої затверджена рішенням Одеської міської ради №756-VII від 29.06.2016 та протягом всього 2017 здійснювалася оплата орендної плати саме в такому розмірі, що не суперечить вимогам чинного законодавства України.

Крім того, суд зазначив, що метою заявленого міськрадою позову є не захист порушених прав, а навпаки нездійснення існуючого обовязку щодо зміни розміру орендної плати відповідно до умов договору оренди та діючого законодавства.

Не погоджуючись з рішенням суду першої інстанції, Одеська міська рада звернулась до Одеського апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою, в якій просить рішення Господарського суду Одеської області від 04.06.2018 по справі скасувати, та прийняти нове про задоволення позовних вимог Одеської міської ради в повному обсязі, а у задоволенні зустрічного позову ПП «МАІС28» про внесення змін до договору оренди землі відмовити.

Заявник апеляційної скарги вважає оскаржуване рішення суду першої інстанції необґрунтованим та таким, що прийняте з порушенням норм матеріального права.

Апелянт зазначає, що чинним законодавством не передбачено положень про зміну розміру орендної плати за користування орендованим майном з моменту прийняття законодавцем таких змін, а надається право стороні правовідносин ініціювати внесення відповідних змін до договору.

Заявник апеляційної скарги стверджує, що до моменту внесення змін до договору оренди, орендар зобовязаний сплачувати орендну плату в розмірі, передбаченому чинним договором оренди.

Одеська міська рада зазначає, що прийняття нею рішення від 29.06.2016 №756-VII «Про затвердження технічної документації з нормативної грошової оцінки земель м.Одеси», яким затверджено нову технічну документацію з нормативної грошової оцінки земель, не тягне за собою автоматичну зміну умов договору оренди в частині розміру орендної плати, а є лише підставою для внесення таких змін.

Ухвалою Одеського апеляційного господарського суду від 09.07.2018 відкрито апеляційне провадження по справі №916/520/18 за апеляційною скаргою Одеської міської ради на рішення Господарського суду Одеської області від 04.06.2018.

Ухвалою Одеського апеляційного господарського суду від 18.07.2018 апеляційну скаргу Одеської міської ради на рішення Господарського суду Одеської області від 04.06.2018 призначено до розгляду в судовому засіданні на 08.08.2018.

20.07.2018 до Одеського апеляційного господарського суду від відповідача надійшов відзив на апеляційну скаргу, в якому він заперечує проти доводів апеляційної скарги, наполягає на залишенні рішення суду без змін, а скарги без задоволення.

В судовому засіданні 08.08.2018 оголошено перерву по справі №916/596/18 до 05.09.2018.

В судовому засіданні 05.09.2018 представник позивача підтримав доводи апеляційної скарги, наполягав на її задоволенні та на скасуванні рішення суду першої інстанції з прийняттям нового рішення про задоволення позовних вимог Одеської міської ради, а у задоволенні зустрічного позову ПП «МАІС28» про внесення змін до договору оренди землі просив відмовити.

Представник відповідача заперечував проти доводів апеляційної скарги, просив залишити її без задоволення, а рішення суду першої інстанції без змін.

Відповідно до ст.269 Господарського процесуального кодексу України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними у ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги. Суд апеляційної інстанції досліджує докази, що стосуються фактів, на які учасники справи посилаються в апеляційній скарзі та (або) відзиві на неї. Докази, які не були подані до суду першої інстанції, приймаються судом лише у виняткових випадках, якщо учасник справи надав докази неможливості їх подання до суду першої інстанції з причин, що об'єктивно не залежали від нього. Суд апеляційної інстанції не обмежений доводами та вимогами апеляційної скарги, якщо під час розгляду справи буде встановлено порушення норм процесуального права, які є обов'язковою підставою для скасування рішення, або неправильне застосування норм матеріального права. У суді апеляційної інстанції не приймаються і не розглядаються позовні вимоги та підстави позову, що не були предметом розгляду в суді першої інстанції.

Розглянувши матеріали справи, апеляційну скаргу, перевіривши правильність застосування судом першої інстанції норм матеріального та процесуального права, судова колегія апеляційної інстанції встановила наступне.

Як вбачається з матеріалів справи та не оспорюється сторонами, 20 лютого 2014 року між Одеською міською радою (орендодавець) та ПП МАІС28 (орендар) укладено договір оренди землі. (а.с. 33-37)

Відповідно до п. 1.1 договору позивач на підставі Закону України Про оренду землі та рішення Одеської міської ради № 4335-VI від 17.12.2013 передає, а орендар приймає у строкове платне володіння, користування земельну ділянку площею 0,8485 га., що знаходиться у м. Одесі, Малиновському районі, вул. Середня, 36, згідно з планом земельної ділянки, який є невідємною частиною договору.

Пунктом 1.2 договору вказано, що зазначена земельна ділянка належить територіальній громаді міста Одеси в особі Одеської міської ради, право власності на яку зареєстровано 29 січня 2014 в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна: 01, номер запису про право власності: 4494183, що підтверджується Витягом з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер витягу: 17080511, наданим 30.01.2014 Реєстраційною службою Одеського міського управління юстиції Одеської області.

Згідно п. 2.1 договору в оренду передається земельна ділянка площею 0,8485 га, кадастровий номер :18:009:0008, у тому числі по угіддях:

- капітальна одноповерхова забудова - 0,5100 га;

- тимчасова забудова - 0,0213 га;

- під проїздами, проходами та площадками - 0,3172 га.

Відповідно до п. 2.2 договору на земельній ділянці розташовано: нежитлові будівлі, що належать ПП МАІС28 на підставі Свідоцтва про право власності (бланк САЕ №538314), виданого 01.12.2011 виконавчим комітетом Одеської міської ради.

Право власності зареєстровано 31 січня 2013 року в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, номер запису про право власності: 65842, реєстраційний номер обєкта нерухомого майна: НОМЕР_1, що підтверджується Витягом з Державного реєстру прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності, індексний номер витягу: 221638, наданим 31.01.2013 ОСОБА_4, приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу.

Також пунктом 2.3 договору передбачено, що нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить 18710952,30 грн. згідно витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки м. Одеси №415/М від 07.09.2012, складеного Управлінням Держкомзему у місті Одеса.

Пунктом 3.1 договору передбачено, що останній укладено терміном на 15 років до початку реалізації планувальних рішень району, для експлуатації та обслуговування адміністративно-виробничих будівель.

Пунктом 4.1 договору встановлено, що орендна плата за земельну ділянку площею 0,8485 га розрахована у розмірі 3% від нормативної грошової оцінки цієї земельної ділянки та складає 561328,57 грн. на рік. Орендна плата вноситься орендарем у грошовій безготівковій формі.

Умовами п. 4.2 договору унормовано, що розмір орендної плати встановлюється за домовленістю сторін згідно рішень Одеської міської ради у відповідності до розрахунку розміру орендної плати та може збільшуватися Одеською міською радою в межах передбачених законодавством.

Відповідно до п. 4.3 договору орендна плата вноситься орендарем рівними частками за податковий період, який дорівнює календарному місяцю, щомісяця протягом 30 календарних днів, що настають за останнім календарним днем податкового (звітного) місяця на Банк ГУДКСУ в Одеській області, МФО 828011, , на рахунок одержувача - УДКСУ у м. Одесі Одеської області, місцевий бюджет Малиновського району №0007, код бюджетної класифікації 13050200. Орендна плата, враховуючи невиплачену, підлягає індексації відповідно до чинного законодавства України.

Пунктом 4.4 договору передбачено, що орендар не звільняється від орендної плати і сплачує її незалежно від результатів його господарської діяльності.

За умовами п. 4.5 договору розмір орендної плати переглядається у разі:

-зміни розміру земельного податку, відповідно до чинного законодавства України;

-введення в дію нової нормативної грошової оцінки земель міста Одеси, яка затверджується рішеннями Одеської міської ради;

-зміни функціонального призначення будівлі або її частини;

-в інших випадках, передбачених законодавством України.

У цих випадках розмір орендної плати змінюється за ініціативою орендодавця.

Згідно з п. 4.6 договору орендар надає виконавчому органу Одеської міської ради щодо забезпечення реалізації повноважень Одеської міської ради у галузі земельних відносин копію платіжного документу щодо внесеної орендної плати за його вимогою.

Відповідно до п. 4.7 договору у разі невнесення орендної плати у строки, визначені цим договором, справляється пеня, розмір якої визначається Податковим кодексом України. Пеня перераховується орендарем на рахунок, зазначений в п. 4.3 цього договору.

Пунктом 5.1 договору передбачено, що земельна ділянка передається в оренду ПП МАІС28 для експлуатації та обслуговування адміністративно-виробничих будівель.

Відповідно до п. 5.2 договору категорія земель за основним цільовим призначенням - землі житлової та громадської забудови, вид цільового призначення згідно з Класифікацією видів цільового призначення земель - для будівництва та обслуговування інших будівель громадської забудови.

В п. 6.1 договору зазначено, що передача земельної ділянки в оренду здійснюється за проектом відведення, який є невідємною частиною цього договору. Підставою для розроблення проекту відведення земельної ділянки є рішення Одеської міської ради від 19.04.2012 р. № 1929- VI.

Згідно п. 6.3 договору передача земельної ділянки орендарю здійснюється у день державної реєстрації права оренди земельної ділянки відповідно до закону за актом приймання-передачі, який є невідємною частиною цього договору.

За умовами п. 12.1 договору зміна умов останнього здійснюється у письмовій формі за взаємною згодою сторін, що підлягає нотаріальному посвідченню. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору спір розв'язується у судовому порядку.

Кірм того, п.13.1 договору передбачено, що орендар несе цивільну, адміністративну або кримінальну відповідальність за порушення земельного законодавства згідно з законами України. За невиконання або неналежне виконання договору сторони несуть відповідальність відповідно до закону та цього договору.

Пунктом 14.1 договору встановлено, що останній набирає чинності після підписання сторонами та його державної реєстрації права оренди земельної ділянки. Право оренди земельної ділянки підлягає державній реєстрації відповідно до закону та виникає з моменту державної реєстрації цього права відповідно до закону.

З договору вбачається, що останній посвідчено приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу ОСОБА_3 20.02.2014 та зареєстровано в реєстрі за №305.

Крім того, згідно ОСОБА_4 з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права № 18068974 від 20.02.2014 право оренди земельної ділянки площею 0,8485 га, за адресою: м. Одеса, вул. Середня, 36 (кадастровий номер :18:009:0008), за ПП МАІС28 було зареєстровано у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 20.02.2014 приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу ОСОБА_3

Згідно акту приймання-передачі земельної ділянки від 20.02.2014 позивач, як орендодавець передав, а позивач, як орендар прийняв на підставі акту визначення меж земельної ділянки в натурі земельну ділянку площею 0,8485 га, що розташована за адресою: м. Одеса, вул. Середня, 36, у довгострокову оренду терміном на 15 років до початку реалізації планувальних рішень району, для експлуатації та обслуговування адміністративно-виробничих будівель.(а.с.43)

29 червня 2016 року Одеською міською радою було прийнято рішення №756-VІІ Про затвердження технічної документації з нормативної грошової оцінки земель міста Одеси, згідно якого зазначена в цьому рішенні нормативна грошова оцінка застосовується з 1 січня 2017.

ОСОБА_5 комунальної власності Одеської міської ради №01-13/6658 від 27.12.2016 ПП МАІС28 було проінформовано про введення в дію з 01.01.2017 нової нормативної грошової оцінки земель міста Одеси та необхідності отримання витягу про розмір нормативної грошової оцінки земельної ділянки.(а.с.73)

Згідно отриманого ПП МАІС28 витягу із технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки м. Одеси № 374/86-17 від 20.01.2017, нормативна грошова оцінка земельної ділянки кадастровий номер: :18:009:0008, оренда якої є предметом укладеного між сторонами договору оренди землі від 20.02.2014, складає 6537462,98 грн.

У звязку з зазначеним, відповідач звернувся до Одеського міського голови із заявою №18.07.2017/1 від 18.07.2017 (вх. № 02.2-10/821 від 18.07.2017) з перегляду питання щодо зменшення орендної плати за земельну ділянку за адресою: м. Одеса, вул. Середня, 36. (а.с.75)

Листом № 01-18/1283-09-01 від 08.08.2017 ОСОБА_5 комунальної власності Одеської міської ради надав відповідь ПП МАІС28, що за ним станом на 13.04.2017 рахується заборгованість по сплаті орендної плати в сумі 433609,54 грн. та ОСОБА_5 підготовлено проект рішення про надання дозволу на розробку технічної документації із землеустрою щодо встановлення (відновлення) меж земельної ділянки в натурі (на місцевості), який після сплати заборгованості буде направлено до юридичного департаменту Одеської міської ради для узгодження, візування та подальшого винесення на чергову сесію Одеської міської ради. (а.с. 76)

ПП МАІС28 звернулось повторно до Одеської міської ради із заявою № 17.10.2017/2 від 17.10.2017, в якій просило укласти додаткову угоду до договору оренди землі у зв'язку з введенням в дію нової нормативної грошової оцінки земель міста. (а.с.77)

На вказану заяву відповідачем було отриманий лист ОСОБА_5 комунальної власності Одеської міської ради від 31.10.2017 № 01-18/1923-09-01, в якому наголошувалось, що ПП МАІС28 вже зверталось до міськради з питанням щодо внесення змін до договору оренди землі і ОСОБА_5 надана відповідь про підготовку проекту рішення про внесення змін в договір оренди в частині нормативної грошової оцінки та розміру орендної плати, який після сплати заборгованості в розмірі 433609,54 грн. буде направлено до юридичного ОСОБА_5 Одеської міської ради для узгодження, візування та подальшого винесення на чергову сесію Одеської міської ради, якою приймається остаточне рішення.

Рішення щодо внесення змін до спірного договору оренди землі в частині нормативної грошової оцінки та розміру орендної плати Одеською міською радою не прийнято, а оплата ПП «МАІС28» орендних платежів за новими ставками відповідно до нової нормативної оцінки земельної ділянки стало підставою для звернення Одеської міської ради до господарського суду з відповідним позовом.

Крім того, неприйняття Одеською міською радою рішення про внесення відповідних змін до спірного договору оренди землі стало підставою для звернення відповідача до суду із зустрічним позовом про внесення змін до вказаного договору щодо розміру орендної плати.

Оцінюючи подані докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на їх безпосередньому, всебічному, повному і об'єктивному дослідженні з урахуванням всіх обставин справи в їх сукупності, та враховуючи їх взаємний зв'язок, колегія суддів дійшла висновку, що апеляційна скарга задоволенню не підлягає, а рішення суду першої інстанції прийнято з дотриманням норм матеріального і процесуального права, є законним і обґрунтованим з наступних підстав.

За положеннями ч.ч.1, 2 ст.11 Цивільного Кодексу України, цивільні права та обов'язки виникають із дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, а також із дій осіб, що не передбачені цими актами, але за аналогією породжують цивільні права та обов'язки. Підставами виникнення цивільних прав та обов'язків, зокрема, є договори та інші правочини.

Пунктом 1 ст.202 Цивільного Кодексу України передбачено, що правочином є дія особи, спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків.

Відповідно до ст. 626 Цивільного кодексу України договором є домовленість сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків.

Згідно з ч. 1 ст. 175 Господарського кодексу України майново-господарськими визнаються цивільно-правові зобов'язання, що виникають між учасниками господарських відносин при здійсненні господарської діяльності, в силу яких зобов'язана сторона повинна вчинити певну господарську дію на користь другої сторони або утриматися від певної дії, а управнена сторона має право вимагати від зобов'язаної сторони виконання її обов'язку.

Майнові зобов'язання, які виникають між учасниками господарських відносин, регулюються Цивільним кодексом України з урахуванням особливостей, передбачених цим Кодексом.

Відповідно до ч. 1 ст. 193 Господарського кодексу України суб'єкти господарювання та інші учасники господарських відносин повинні виконувати господарські зобов'язання належним чином відповідно до закону, інших правових актів, договору, а за відсутності конкретних вимог щодо виконання зобов'язання - відповідно до вимог, що у певних умовах звичайно ставляться. При цьому, до виконання господарських договорів застосовуються відповідні положення ЦК України з урахуванням особливостей, передбачених ГК України.

Згідно зі ст. 629 Цивільного кодексу України договір є обовязковим для виконання сторонами.

Відповідно до ст. 526 Цивільного кодексу України зобов'язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться. Одностороння відмова від зобов'язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом (ст. 525 ЦК України).

Відповідно до ч.1 ст.651 Цивільного кодексу України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом.

Враховуючи умови договору, укладеного сторонами по справі, суд апеляційної інстанції вважає, що даний договір за своєю природою є договором оренди земельної ділянки.

Відповідно до приписів ст. 1 Закону України Про оренду землі, ст. 93 Земельного кодексу України визначено, що оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.

Статтею 792 Цивільного кодексу України встановлено, що за договором найму (оренди) земельної ділянки наймодавець зобов'язується передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування за плату. Відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом, зокрема, Законом України Про оренду землі.

Положеннями ст. 13 Закону України Про оренду землі передбачено, що договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

За змістом ч. 1 ст. 15 Закону України "Про оренду землі" однією з істотних умов договору оренди землі є орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату.

Орендна плата відповідно до ст. 21 Закону України "Про оренду землі" - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою; розмір, форма і строки внесення орендної плати встановлюються за згодою сторін в договорі оренди, крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до ПК України .

Статтею 632 Цивільного кодексу України визначено, що ціна в договорі встановлюється за домовленістю сторін. У випадках, встановлених законом, застосовуються ціни (тарифи, ставки тощо), які встановлюються або регулюються уповноваженими органами державної влади або органами місцевого самоврядування.

Для визначення розміру орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності проводиться обов'язкова нормативна грошова оцінка земельних ділянок (ст. 13 Закону України Про оцінку земель).

За приписами ч. 2 ст. 18 Закону України Про оцінку земель передбачено, що нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться: розташованих у межах населених пунктів незалежно від їх цільового призначення - не рідше ніж один раз на 5 - 7 років; розташованих за межами населених пунктів земельних ділянок сільськогосподарського призначення - не рідше ніж один раз на 5-7 років, а несільськогосподарського призначення - не рідше ніж один раз на 7 - 10 років.

За результатами, зокрема, нормативної грошової оцінки земельних ділянок складається технічна документація, яка, відповідно до ст. 23 Закону затверджується відповідною сільською, селищною, міською радою (ст. 20 Закону України Про оцінку земель).

Відповідно до п. 34 ч. 1 ст. 26, ст. 25 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" до виключної компетенції міських рад відноситься вирішення відповідно до закону питань регулювання земельних відносин. Сільські, селищні, міські ради правомочні розглядати і вирішувати питання, віднесені Конституцією України, цим та іншими законами до їх відання.

Згідно з приписами ст. 59 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" рада в межах своїх повноважень приймає нормативні та інші акти у формі рішень. Рішення ради нормативно-правового характеру набирають чинності з дня їх офіційного оприлюднення, якщо радою не встановлено більш пізній строк введення цих рішень у дію. Акти органів та посадових осіб місцевого самоврядування, які відповідно до закону є регуляторними актами, розробляються, розглядаються, приймаються та оприлюднюються у порядку, встановленому Законом України "Про засади державної регуляторної політики у сфері господарської діяльності".

Відповідно до п. 271.2 ст. 271 Податкового кодексу України рішення рад щодо нормативної грошової оцінки земельних ділянок розташованих у межах населених пунктів офіційно оприлюднюється відповідним органом місцевого самоврядування до 15 липня року, що передує бюджетному періоду, в якому планується застосування нормативної грошової оцінки земель або змін (плановий період). В іншому разі норми відповідних рішень застосовуються не раніше початку бюджетного періоду, що настає за плановим періодом.

Враховуючи вищевикладене, судова колегія зазначає, що нормативна грошова оцінка земель є основою для визначення розміру орендної плати для земель державної і комунальної власності, а зміна нормативної грошової оцінки земельної ділянки є підставою для перегляду розміру орендної плати (аналогічна правова позиція викладена у постановах Верховного Суду у справі №916/2344/17, Верховного Суду України у справі №922/3871/14).

Так, згідно витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки площею 0,8485 га, за адресою: м. Одеса, вул. Середня, 36 (кадастровий номер :18:009:0008), нормативна грошова зазначеної ділянки оцінка становить 6537462,98 грн., з огляду на що розмір орендної плати за орендовану ПП «МАІС28» земельну ділянку за вказаною вище адресою з урахуванням вимог чинного законодавства та умов договору оренди має складати 3% від вищевказаної нормативної грошової оцінки землі.

Крім того, як зазначалося раніше, п. 4.4 договору передбачено, що орендар не звільняється від орендної плати і сплачує її незалежно від результатів його господарської діяльності.

За умовами п. 4.5 договору розмір орендної плати переглядається у разі:

-зміни розміру земельного податку, відповідно до чинного законодавства України;

-введення в дію нової нормативної грошової оцінки земель міста Одеси, яка затверджується рішеннями Одеської міської ради;

-зміни функціонального призначення будівлі або її частини;

-в інших випадках, передбачених законодавством України.

У цих випадках розмір орендної плати змінюється за ініціативою орендодавця.

Умови укладеного між сторонами договору передбачають випадки зміни розміру орендної плати орендодавцем за його ініціативою, зокрема, у випадку введення в дію нової нормативної грошової оцінки земель міста Одеси, яка затверджується рішеннями Одеської міської ради, у звязку з чим колегія суддів Одеського апеляційного господарського суду погоджується з висновком суду першої інстанції стосовно того, що розмір орендної плати змінються згідно п. 4.5 договору оренди за ініціативою Одеської міської ради.

Положеннями ч. 1, 2 ст. 651 Цивільного кодексу України передбачено, що зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.

Відповідно до ч. 1 ст. 652 Цивільного кодексу України у разі істотної зміни обставин, якими сторони керувалися при укладенні договору, договір може бути змінений або розірваний за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або не випливає із суті зобов'язання. Зміна обставин є істотною, якщо вони змінилися настільки, що, якби сторони могли це передбачити, вони не уклали б договір або уклали б його на інших умовах.

Частиною 2 ст. 652 Цивільного кодексу України унормовано, якщо сторони не досягли згоди щодо приведення договору у відповідність з обставинами, які істотно змінились, або щодо його розірвання, договір може бути розірваний, а з підстав, встановлених частиною четвертою цієї статті, - змінений за рішенням суду на вимогу заінтересованої сторони за наявності одночасно таких умов:

1) в момент укладення договору сторони виходили з того, що така зміна обставин не настане;

2) зміна обставин зумовлена причинами, які заінтересована сторона не могла усунути після їх виникнення при всій турботливості та обачності, які від неї вимагалися;

3) виконання договору порушило б співвідношення майнових інтересів сторін і позбавило б заінтересовану сторону того, на що вона розраховувала при укладенні договору;

4) із суті договору або звичаїв ділового обороту не випливає, що ризик зміни обставин несе заінтересована сторона.

Таким чином умовами договору, зокрема п.4.5, а також наведеними нормами чинного законодавства України передбачено можливість зміни умов договору за рішенням суду на вимогу однієї із сторін.

Колегія суддів Одеського апеляційного господарського суду погоджується з висновком суду першої інстанції, що у даному випадку обставинами, які стали винятковими для внесення змін в умови спірного договору стосовно розміру орендної плати, є введення в дію з 01.01.2017 нової нормативної грошової оцінки земель міста Одеси на підставі рішення Одеської міської ради від 29.06.2016 №756-VІІ Про затвердження технічної документації з нормативної грошової оцінки земель міста Одеси.

За змістом ст. 30 Закону України "Про оренду землі" зміна умов договору оренди землі здійснюється за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору оренди землі спір вирішується в судовому порядку.

Згідно зі ст. 188 Господарського кодексу України зміна та розірвання господарських договорів в односторонньому порядку не допускаються, якщо інше не передбачено законом або договором. Сторона договору, яка вважає за необхідне змінити або розірвати договір, повинна надіслати пропозиції про це другій стороні за договором. Сторона договору, яка одержала пропозицію про зміну чи розірвання договору, у двадцятиденний строк після одержання пропозиції повідомляє другу сторону про результати її розгляду. У разі якщо сторони не досягли згоди щодо зміни (розірвання) договору або у разі неодержання відповіді у встановлений строк з урахуванням часу поштового обігу, заінтересована сторона має право передати спір на вирішення суду. Якщо судовим рішенням договір змінено або розірвано, договір вважається зміненим або розірваним з дня набрання чинності даним рішенням, якщо іншого строку набрання чинності не встановлено за рішенням суду.

Положеннями ст. 60 та ч. 5 ст. 16 Закону України Про місцеве самоврядування в Україні передбачено, що право комунальної власності на землю належить територіальним громадам сіл, селищ, міст, районів у містах, від імені та в інтересах яких права суб'єкта комунальної власності здійснюють відповідні ради.

Відповідно до положень статті 144 Конституції України та статті 73 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" органи місцевого самоврядування в межах повноважень, визначених законом, приймають рішення, які є обов'язковими до виконання на відповідній території.

Судова колегія зазначає, що у разі прийняття уповноваженим органом рішення про внесення змін до ставок орендної плати за землю та затвердження нових коефіцієнтів, що використовуються для розрахунку орендної плати за земельні ділянки, такі обставини можуть не братися судом до уваги лише у разі скасування відповідного рішення органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування в установленому законом порядку.

Як зазначалося раніше, рішення Одеської міської ради, яким змінено нормативну грошову оцінку земель міста Одеси, є чинним й у встановленому законом порядку незаконним не визнавалося, тому воно є обов'язковим для виконання всіма розташованими на відповідній території органами виконавчої влади, об'єднаннями громадян, підприємствами, установами та організаціями, посадовими особами, а також громадянами, які постійно або тимчасово проживають на відповідній території, а тому в силу приписів ст. 144 Конституції України, ст. 73 Закону України Про місцеве самоврядування є обов'язковими для виконання на відповідній території.

Враховуючи вищевикладене та умови укладеного між сторонами договору оренди, а також те, що відповідач неодноразово звертався з листами до Одеської міської ради з проханням здійснити перерахунок орендної плати і ініціювати внесення змін до договору та відсутність прийнятого з боку міської ради відповідного рішення про внесення змін до укладеного між сторонами договору оренди землі, судова колегія погоджується з доводами ПП МАІС28 стосовно того, що у останнього відсутні можливості привести положення договору в частині визначення розміру орендної плати до вимог чинного законодавства, не інакше як за рішенням суду про внесення змін до договору оренди землі.

З огляду на зазначене, колегія суддів вважає висновок місцевого господарського суду про задоволення зустрічних позовних вимог в частині внесення змін до п.п. 2.3, 4.1 договору оренди.

Вимога відповідача про внесення змін до п.4.5 договору, викладення його у редакції відповідача та виключення речення «У цих випадах розмір орендної плати змінюється за ініціативою орендодавця» є безпідставною, оскільки ніяким чином не вплаиває на права та обовязки сторін за договором, з огляду на що суд першої інстанції правомірно відмовив у задоволенні зустрічних позовних вимог у цій частині.

Крім того, колегія суддів Одеського апеляційного господарського суду погоджується з висновками суду першої інстанції про відмову в задоволенні первісних позовних вимог Одеської міської ради, з огляду на наступне.

Відповідно до ч. 1 ст. 628 Цивільного кодексу України зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов'язковими відповідно до актів цивільного законодавства.

Як зазначалося раніше, положеннями п. 4.1, 4.3 договору передбачено, що орендна плата підлягає внесенню орендарем у грошовій безготівковій формі рівними частками за податковий період, який дорівнює календарному місяцю, щомісяця протягом 30 календарних днів, що настають за останнім календарним днем податкового (звітного) місяця, на відповідний рахунок в ГУДКСУ в Одеській області.

Відповідно до ч.3 ст.24 Закону України „Про оренду землі органи виконавчої влади та органи місцевого самоврядування, які укладають договори оренди землі, повинні до 1 лютого подавати контролюючому органу за місцезнаходженням земельної ділянки переліки орендарів, з якими укладено оренди на поточний рік, та інформувати відповідний контролюючий орган про укладення нових, внесення змін до існуючих договорів оренди землі та їх розірвання до 1 числа місяця, що настає за місяцем, у якому відбулися зазначені зміни.

Відповідно до умов п.9.4.2. договору, орендар зобовязаний самостійно, за даними Одеського міського управління земельних ресурсів, щороку обчислювати суму орендної плати за станом на 1 січня з урахуванням індексу нормативної грошової оцінки, і не пізніше 20 лютого поточного року подавати відповідному органу державної податкової служби за місцезнаходженням земельної ділянки податкову декларацію на поточний рік за формою, встановленою центральним податковим органом.

У звязку з тим, що нормативна грошова оцінка землі, технічна документація щодо якої затверджена рішенням Одеської міської ради, підлягає застосуванню з 01.01.2017 та те, що умовами укладеного між сторонами договору оренди встановлено, що розмір орендної плати змінюється за ініціативою орендоваця у випадку введення в дію нової грошової оцінки земель міста Одеси, яка затверджується рішеннями Одеської міської ради, судова колегія погоджується з висновком суду першої інстанції стосовно того, що відповідач мав право на перерахунок орендної плати з 01.01.2017, а також мав право очікувати на ініціювання Одеською міською радою внесення змін до договору оренди земельної ділянки.

Таким чином, у даному випадку внаслідок бездіяльності позивача та зволіканням зі зміною розміру орендної плати, відповідачем самостійно з 01.01.2017 обчислено суму орендної плати, виходячи з нової нормативної грошової оцінки землі та протягом всього 2017 здійснювалася сплата орендної плати саме в такому розмірі.

Враховуючи вищевикладене, судовою колегією розглянуто та відхилено доводи апеляційної скарги стосовно необхідності сплати відповідачем орендної плати в розмірі, передбаченому чинним договором оренди, до моменту внесення змін до договору оренди шляхом підписання додаткової угоди.

Таким чином, колегія суддів вважає, що підстави для задоволення позовних вимог відсутні, а висновок суду першої інстанції щодо відмови в задоволенні позовних в частині стягнення заборгованості з ПП «МАІС28» є вірним та обґрунтованим.

Стосовно стягнення з відповідача 3% річних та інфляційних втрат, судова колегія зазначає наступне.

Відповідно до ч. 1 ст. 548 Цивільного кодексу України, виконання зобовязання (основного зобовязання) забезпечується, якщо це встановлено договором або законом. В силу ч. 1 ст. 546 Цивільного кодексу України виконання зобовязання може забезпечуватися, зокрема, неустойкою (штраф, пеня).

Статтею 549 Цивільного кодексу України унормовано, що неустойкою (штрафом, пенею) є грошова сума або інше майно, які боржник повинен передати кредиторові у разі порушення боржником зобов'язання. Штрафом є неустойка, що обчислюється у відсотках від суми невиконаного або неналежно виконаного зобов'язання. Пенею є неустойка, що обчислюється у відсотках від суми несвоєчасно виконаного грошового зобов'язання за кожен день прострочення виконання.

Згідно вимог ст. 547 Цивільного кодексу України правочин щодо забезпечення виконання зобов'язання (в тому числі щодо неустойки) вчиняється у письмовій формі. Правочин щодо забезпечення виконання зобов'язання, вчинений із недодержанням письмової форми, є нікчемним. Якщо предметом неустойки є грошова сума, її розмір встановлюється договором або актом цивільного законодавства (ч.2 ст.551 ЦК України).

Згідно ст. 230 Господарського кодексу України штрафними санкціями у цьому Кодексі визнаються господарські санкції у вигляді грошової суми (неустойка, штраф, пеня), яку учасник господарських відносин зобов'язаний сплатити у разі порушення ним правил здійснення господарської діяльності, невиконання або неналежного виконання господарського зобов'язання.

З огляду на зазначене, враховуючи те, що вимога про нарахування штрафних санкцій є похідною від вимоги про стягнення орендної плати у заявленому позивачем розмірі, в задоволенні якої судом правомірно відмовлено, колегія суддів Одеського апеляційного господарського суду погоджується з висновком суду першої інстанції стосовно відсутності можливості в даному випадку застосування до відповідача такої міри відповідальності, як нарахування пені, 3% та інфляційних втрат.

З урахуванням наведених правових положень та встановлених обставин справи, доводи апеляційної скарги Одеської міської ради є необґрунтованими та таким, що спростовуються вищевикладеним.

Європейський суд з прав людини у рішенні в справі "Серявін та інші проти України" вказав, що згідно з його усталеною практикою, яка відображає принцип, пов'язаний з належним здійсненням правосуддя, у рішеннях, зокрема, судів мають бути належним чином зазначені підстави, на яких вони ґрунтуються. Хоча пункт 1 статті 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод зобов'язує суди обґрунтовувати свої рішення, його не можна тлумачити як такий, що вимагає детальної відповіді на кожний аргумент. Міра, до якої суд має виконати обов'язок щодо обґрунтування рішення, може бути різною залежно від характеру рішення.

Крім того, посилання скаржника в апеляційній скарзі на усталену прецедентну практику ЄСПЛ є недоречним, оскільки, Одеська міська рада після прийняття рішення від про встановлення нової нормативної грошової оцінки мала реалізувати власне волевиявлення шляхом внесення відповідних змін в укладений між сторонами договір.

Враховуючи вищевикладене, судова колегія вважає, що норми чинного законодавства місцевим господарським судом застосовані правильно, рішення відповідає приписам матеріального та процесуального права, а мотиви, з яких подана апеляційна скарга, не можуть бути підставою для скасування рішення суду першої інстанції.

За таких обставин, апеляційна скарга Одеської міської ради задоволенню не підлягає, а рішення Господарського суду Одеської області від 04.06.2018 року у справі №9916/520/18 залишається без змін.

Відповідно до ст. 129 Господарського процесуального кодексу України витрати по сплаті судового збору за подання апеляційної скарги покладаються на заявника апеляційної скарги.

Керуючись ст.ст. 129, 269, 275, 276, 281-284 Господарського процесуального кодексу України, Одеський апеляційний господарський суд, -

ПОСТАНОВИВ:

Апеляційну скаргу Одеської міської ради на рішення Господарського суду Одеської області від 04.06.2018 року у справі №916/520/18 залишити без задоволення.

Рішення Господарського суду Одеської області від 04.06.2018 року у справі №916/520/18 залишити без змін.

Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її прийняття і може бути оскаржена в касаційному порядку в строки, передбачені ст.288 ГПК України.

Повний текст постанови складено та підписано 10.09.2018 року.

Головуючий Н.М. Принцевська

Судді: Г.І. Діброва

ОСОБА_6