номер провадження справи 15/79/18
ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ЗАПОРІЗЬКОЇ ОБЛАСТІ
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

11.09.2018 Справа № 908/1260/18

м. Запоріжжя

Господарський суд Запорізької області у складі судді Горохова Ігоря Сергійовича, при секретарі судового засідання Соловйова А.С., розглянувши матеріали

за позовом Фізичної особи - підприємця Хоролець Сергій Вадимович, АДРЕСА_1

до відповідача Управління комунальної власності Енергодарської міської ради, 71502, Запорізька область, м. Енергодар, вул. Набережна, 24

про зобов'язання здійснити зарахування в рахунок орендної плати за договором оренди від 31.10.2008 № 17-08 понесених витрат на покращення орендованого майна

За участю представників сторін та учасників процесу:

від позивача: Хоролець С.В., посвідчення № ВАЕ746642 від 28.04.1995;

від відповідача: Лепявко В.С., довіреність № 01-1.01/0261 від 19.02.2018.

Суть спору:

02.07.2018 до господарського суду Запорізької області надійшла позовна заява Фізичної особи - підприємця Хоролець Сергій Вадимович, Запорізька область, м. Енергодар до відповідача Управління комунальної власності Енергодарської міської ради, Запорізька область, м. Енергодар про зобов'язання здійснити зарахування в рахунок орендної плати за договором оренди від 31.10.2008 № 17-08 понесених витрат на покращення орендованого майна.

Відповідно до протоколу автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 02.07.2018, справу № 908/1260/18 передано на розгляд судді Горохову І.С.

Ухвалою суду від 04.07.2018 позовну заяву прийнято до розгляду та відкрито підготовче провадження у справі № 908/1260/18, присвоєно справі номер провадження 15/79/18. Розгляд справи здійснюється за правилами загального позовного провадження. Підготовче судове засідання призначено на 30.07.2018.

Ухвалою суду від 26.07.2018, враховуючи перебування судді Горохова І.С. 30.07.2018 у відрядженні, з метою дотримання процесуальних строків, визначених ч. 3 ст. 177 ГПК України, було перенесено підготовче судове засідання з 30.07.2018 на 06.08.2018.

Ухвалою суду від 06.08.2018 розгляд справи у підготовчому провадженні відкладався на 29.08.2018.

Ухвалою суду від 29.08.2018 закрито підготовче провадження та призначено справу № 908/1260/18 до судового розгляду по суті на 11.09.2018.

Розгляд справи відповідно до вимог ст. 222 ГПК України здійснювався за допомогою звукозаписувального технічного засобу, а саме, програмно - апаратного комплексу "Оберіг".

Позовні вимоги обґрунтовані тим, що відповідач в порушення умов укладеного між сторонами договору оренди № 17-08 від 31.10.2008 відмовив позивачу в проведені зарахування в рахунок орендної плати понесених витрат на покращення орендованого майна у розмірі 199 645,00 грн. В обґрунтування позову посилався на ст. ст. 526, 629, 778 Цивільного кодексу України та пункти договору оренди від 31.10.2008 №17-08. Просив зобов'язати Управління комунальної власності Енергодарської міської ради зарахувати в рахунок орендної плати понесені витрати на монтаж автоматичної припливно-витяжної вентиляції з підігрівом повітря у сумі 195 766,00 грн.

Представник позивача в судовому засіданні 11.09.2018 позовні вимоги підтримав в повному обсязі.

Відповідач присутній у судовому засіданні проти задоволення позову заперечив в повному обсязі. Зазначив, що дійсно відповідачем надано позивачу згоду листом від 07.07.2014 №01-20/1010-07 на роботи із монтажу автоматичної припливно-витяжної вентиляції з підігрівом повітря на загальну суму 199 645,00 грн. Однак, відповідно до вимог Закону України «Про оренду державного та комунального майна» Енергодарською міською радою було прийнято рішення №10 від 27.06.2007 «Про затвердження Положення про порядок передачі в оренду цілісних майнових комплексів підприємств, їх структурних підрозділів, нерухомого майна, (будівлі, споруди, приміщення) та іншого окремого індивідуального визначеного майна, які знаходяться у комунальній власності територіальної громади м. Енергодар. Розділом 7 цього Положення Енергодарською міською радою було врегульовано питання щодо поліпшення комунального майна, яке знаходиться в оренді. Енергодарською міською радою було прийнято рішення № 11 від 19.07.2013, яким було внесено зміни до Положення. Так, п. 13 змін до Положення, що затверджені рішенням Енергодарської міської ради № 11 від 19.07.2013, було викладено п. 7.7. Положення в новій редакції, а саме: «Після здійснення дозволених невід'ємних поліпшень орендар надає інформацію орендодавцю про завершення виконання робіт з поданням копії підписаних замовником і підрядником актів приймання виконаних робіт. Відповідні зміни до договору оренди вносяться протягом двадцяти робочих днів з дня отримання актів приймання виконаних робіт орендодавцем із зазначенням суми та виду компенсації витрат або зарахування вартості ремонту в рахунок орендної плати. Зарахування вартості невід'ємних поліпшень в рахунок орендної плати за користування майном комунальної форми власності здійснюються за рішенням комісії по розгляду заяв та звернень по оренді». 31.05.2018 відбулася комісія по розгляду заяв та звернень по оренді, за результатами якого було прийнято рішення не зараховувати ФОП Хорольцю С.В. в рахунок орендної плати вартість робіт в сумі 199 645,00 грн, щодо понесених ним витрат на невід'ємні поліпшення автоматичної припливної-витяжної вентиляції з підігрівом повітря нежитлового приміщення АДРЕСА_2, за договором оренди від 31.10.2008 № 17-08. Оскільки рішенням комісії по розгляду заяв та звернень по оренді було відмовлено позивачу у зарахуванні вартості невід'ємних поліпшень в рахунок орендної плати за користування майном комунальної форми власності, то в управління комунальної власності відсутні підстави здійснювати зарахування в рахунок орендної плати за договором оренди від 31.10.2008 № 17-08 понесених витрат ФОП Хорольцем С.В. у сумі 195 766,00 грн. на покращення орендованого майна.

В судому засіданні 11.09.2018 судом, в порядку ст. 240 ГПК України проголошено вступну та резолютивну частини рішення, судом оголошено, що повний текст рішення буде складено протягом 10 днів.

Заслухавши представників позивача, відповідача, вивчивши матеріали справи, суд встановив наступне.

31.10.2008 Управлінням комунальної власності Енергодарської міської ради (відповідач, орендодавець) та Фізичною особою - підприємцем Хоролець Сергій Вадимович (позивач, орендар) укладений договір оренди № 17-08.

Відповідно до п. 1.1 договору, на підставі протоколу засідання конкурсної комісії виконавчого комітету Енергодарської міської ради № 6-07 від 23.01.2007, затвердженого міським головою виконавчого комітету Енергодарської міської ради Запорізької області 12.11.2007, орендодавець передає, а орендар приймає в тимчасове володіння та користування наступне майно: нежиле приміщення, розташоване за адресою: АДРЕСА_1, загальною площею 312,3 кв.м, яке належить орендодавцю на праві свідоцтва, виданого Виконавчим комітетом Енергодарської міської ради Запорізької області 07.05.2008.

Приміщення № НОМЕР_2 знаходиться на балансі Комунального підприємства «Підприємство комунальної власності» згідно рішення Енергодарської міської ради від 08.10.2003 № 3 та розпорядження міського голови Виконавчого комітету Енергодарської міської ради від 12.11.2004 № 285-р (балансоутримувач).

Відповідно до п. 2.1 договору оренди, даний договір набуває чинності з моменту його нотаріального посвідчення та державної реєстрації.

Зазначений договір посвідчено приватним нотаріусом Енергодарського міського нотаріального округу Запорізької області Сірою І.Є. 31.10.2008 та зареєстрований в реєстрі за № 7144.

Строк дії цього Договору складає п'ять років з моменту підписання договору. Умови договору зберігають свою силу протягом всього терміну цього договору (п. 2.2 договору).

Відповідно до п. 3.1 договору, орендна плата за оренду комунального майна визначається згідно з Методикою розрахунку плати за оренду майна, що знаходиться в комунальній власності територіальної громади м. Енергодара, затвердженої рішенням Енергодарської міської ради від 27.06.2007 № 10, на момент розрахунку складає 54 546,00 грн на рік без урахування ПДВ і 4 577,02 грн без урахування ПДВ за перший місяць оренди. Орендна плата за кожний наступний місяць визначається шляхом коригування орендної плати за попередній місяць на індекс інфляції за поточний місяць. Нарахування ПДВ на суму орендної плати здійснюється відповідно до чинного законодавства України.

За приписами п/п. «е» п. 5.2 договору, орендар має право на відшкодування чи зарахування в рахунок орендної плати вартості необхідних витрат на покращення орендованого майна.

Згідно з п. 8.1 договору, орендар зобов'язаний відповідно наданим конкурсним пропозиціям, з моменту укладання договору оренди здійснити поліпшення орендованого нежитлового приміщення, а саме: капітальний ремонт нежитлового приміщення; провести благоустрій прилеглої території (укладання тротуарною плиткою, устрій під'їзду, установки сучасних стовпів освітлення) та фасад будівлі шляхом інвестування коштів у розмірі 474 900,00 грн; виконати капітальний ремонт електроустаткування; провести установку кондиціонування та вентиляції приміщення; провести роботи по обробці фасадної частини приміщення енергозберігаючими матеріалами (утеплювач) та матеріалом алюкобонд (алюмінієвими стіновими панелями); провести роботи по заміні скляних вітрин приміщення; провести роботи по неоновому підсвічуванню фасадної частини приміщення; провести капітальний ремонт сантехнічного устаткування; після підписання договору оренди перерахувати до цільового фонду соціально-економічного розвитку міста суму у розмірі 5 тисяч гривень.

До договору оренди сторонами було укладено наступні договори про внесення змін та доповнень: від 21.06.2012 № 1, яким було доповнено п.п. і) п. 8.1. договору оренди; від 21.06.2012 № 2, яким було доповнено п.п. ї) п.8.1. договору оренди; від 20.11.2012 № 3, яким було продовжено термін дії договору оренди до 31.10.2018; змінено площу орендованого приміщення № НОМЕР_2 до 350,1 кв.м; від 06.11.2013 № 4, яким було доповнено п.п. й) п.8.1. договору оренди; змінено відсоткову ставку для розрахунку орендної плати з 40% на 25%; від 21.06.2012 № 5, яким було доповнено п.п. к) п.8.1. договору оренди.

На виконання п.п. г) п. 8.1. договору позивачем були виконані роботи із монтажу автоматичної припливно-витяжної вентиляції з підігрівом повітря на загальну суму 199 645,00 грн, що підтверджується договором підряду № 2 від 10.01.2013, дефектним актом, договірною ціною, зведеним кошторисним розрахунком вартості об'єкта будівництва, локальним кошторисом на будівельні роботи, відомістю ресурсів.

Пунктом 4 договору підряду № 2 від 10.01.2013 передбачено, що матеріальні ресурси та техніка за договором може надаватися замовником, тому для виконання робіт із монтажу автоматичної припливно-витяжної вентиляції з підігрівом повітря позивачем було надано підряднику придбану за договором поставки № 1 від 15.01.2013 автоматичну припливно-витяжну вентиляцію з підігрівом повітря у кількості 2 шт. на загальну суму 184 600,00 грн, вартість яких підтверджена накладною № 1 від 15.01.2013 та чеками від 15.01.2013, 18.02.2013, 04.03.2013, 22.03.2013, 02.04.2013, 06.05.2013, 29.05.2013 та від 10.06.2013.

Крім того, виконання позивачем робіт із монтажу автоматичної припливно-витяжної вентиляції з підігрівом повітря на загальну суму 199 645,00 грн в повному обсязі свідчать: довідка про вартість виконаних будівельних робіт та витрати за травень 2013, акт № 1 приймання виконаних будівельних робіт за травень 2013 та товарний чек від 30.06.2013.

17.01.2014 позивачем на адресу відповідача направлено листа № 0084/01-20 про надання згоди на проведення невід'ємних поліпшень орендованого майна, завершення робіт та перевірку на відповідність підтверджуючих документів невід'ємним поліпшенням орендованого майна.

Відповідач листом №01-20/1010-07 від 07.07.2014 надав згоду на проведення невід'ємних поліпшень орендованого майна на загальну суму 1 517 644,00 грн, до якої відносились роботи із монтажу автоматичної припливно-витяжної вентиляції з підігрівом повітря.

Крім цього, даним листом було підтверджено також завершення робіт та перевірку на відповідність підтверджуючих документів невід'ємним поліпшенням орендованого майна, що зокрема підтверджується особистим підписом начальника управління комунальної власності скріплених печаткою на дефектному акті, договірній ціні, зведеному кошторисному розрахунку вартості об'єкта будівництва, локальному кошторисі на будівельні роботи, відомості ресурсів, на довідці про вартість виконаних будівельних робіт та витрати за травень 2013 та в акті № 1 приймання виконаних будівельних робіт за травень 2013.

На виконання п.п. «є» п. 5.2 договору позивач звернувся до відповідача із заявою від 14.05.2018 № 1248/01-15 про проведення зарахування в рахунок орендної плати понесених витрат на покращення орендованого майна у розмірі 199 645,00 грн та продовження терміну дії договору оренди.

Відповідачем була ініційована комісія перевірки відповідності проведених орендарями робіт наданим документам, яка 16.05.2018 обстежила орендоване майно та склала Акт комісійного обстеження. За наслідками обстеження вирішено підтвердити фактичні невід'ємні поліпшення нежитлового приміщення АДРЕСА_1, площею 350,10 кв.м, згідно з Актом за травень 2013 № 1 приймання виконаних будівельних робіт з монтажу автоматичної припливно-витяжної вентиляції з підігрівом повітря на загальну вартість 195 766,00 грн із врахуванням виявлених зауважень.

01.06.2018 відповідачем на адресу позивача направлено листа № 01-15/0943-03, в якому повідомлялось, що у зв'язку із закінченням 31.10.2018 терміну дії договору оренди нежитлового приміщення АДРЕСА_1 від 31.10.2008 № 17-08, комісією з розгляду заяв та звернень щодо оренди комунального майна 31.05.2018 було прийнято рішення відмовити у зарахуванні в рахунок орендної плати вартості робіт з реконструкції, орендованого нежитлового приміщення № НОМЕР_2, зокрема робіт з монтажу автоматичної припливно-витяжної вентиляції з підігрівом повітря в розмірі 199 645,00 грн.

У зв'язку з відмовою відповідача зарахувати в рахунок орендної плати вартості робіт з реконструкції нежитлового приміщення № НОМЕР_2, позивач звернувся з позовом до суду за захистом своїх порушених прав та законних інтересів.

Згідно з ст. 193 Господарського кодексу України суб'єкти господарювання та інші учасники господарських відносин повинні виконувати господарські зобов'язання належним чином відповідно до закону, інших правових актів, договору. Одностороння відмова від виконання зобов'язань, крім випадків передбачених законом, не допускається. Теж саме передбачено в ст. 526 Цивільного кодексу України.

Статтею 629 Цивільного кодексу України визначено, що договір є обов'язковим для виконання сторонами.

Відповідно до ч. 1 ст. 759 Цивільного кодексу України, за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов'язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк.

Згідно з ч. 1 ст. 283 Господарського кодексу України, за договором оренди одна сторона (орендодавець) передає другій стороні (орендареві) за плату на певний строк у користування майно для здійснення господарської діяльності.

Частиною 1 ст. 778 Цивільного кодексу України встановлено, що наймач може поліпшити річ, яка є предметом договору найму, лише за згодою наймодавця.

Надання згоди наймодавцем на поліпшення орендованого майна підтверджується листом Управління комунальної власності від 07.07.2014 № 01-20/1010-07 та підписаною начальником Управління комунальної власності договірної ціни на реконструкцію орендованого приміщення АДРЕСА_1 з відбитком печатки Управління.

Пунктом 8.1 договору № 17-08 визначено перелік необхідних поліпшень, які повинен зробити орендар.

Підпункт «е» п. 5.2 Договору оренди закріплено, що орендар має право на відшкодування чи зарахування в рахунок орендної плати вартості необхідних витрат на покращення орендованого майна.

Вищезазначене положення відповідає ч. 3 ст. 778 Цивільного кодексу України, відповідно до якої, якщо поліпшення речі зроблено за згодою наймодавця, наймач має право на відшкодування вартості необхідних витрат або на зарахування їх вартості в рахунок плати за користування річчю.

Відповідно до вимог Закону України «Про оренду державного та комунального майна» Енергодарською міською радою було прийнято рішення № 10 від 27.06.2007 «Про затвердження Положення про порядок передачі в оренду цілісних майнових комплексів підприємств, їх структурних підрозділів, нерухомого майна (будівлі, споруди, приміщення) та іншого окремого індивідуального визначеного майна, які знаходяться у комунальній власності територіальної громади м. Енергодар».

Енергодарськю міською радою було прийнято рішення № 11 від 19.07.2013, яким внесено зміни до положення.

Вказаним рішенням змінено п. 7.7 Положеня та викладеного його в новій редакції а саме: «Після здійснення дозволених невід'ємних поліпшень орендар надає інформацію орендодавцю про завершення виконання робіт з поданням копії підписаних замовником і підрядником актів приймання виконаних робіт.

Відповідні зміни до договору оренди вносяться протягом двадцяти робочих днів з дня отримання актів приймання виконаних робіт орендодавцем із зазначенням сум та виду компенсації витрат або зарахування вартості ремонту в рахунок орендної плати. Зарахування вартості невід'ємних поліпшень в рахунок орендної плати за користування майном комунальної форми власності здійснюються за рішенням комісії по розгляду заяв та звернень по оренді».

Єдиною підставою для відмови у зарахуванні вартості невід'ємних поліпшень в рахунок орендної плати стало рішення Комісії з розгляду заяв та звернень по оренді від 31.05.2018 про відмову в зарахуванні.

В рішенні від 31.05.2018 зазначено, що звернення ФОП Хоролець С.В. щодо продовження терміну дії договору оренди є передчасним та позбавляє прав орендодавця, передбачених ст. 764 ЦК України, та позбавляє власника майна використовувати орендоване майно для власних потреб у зв'язку з чим керуючись ст. 17 Закону України «Про оренду державного і комунального майна», комісія вирішила не продовжувати на тих самих умовах і на той самий термін дії договору оренди від 31.10.2008 № 17-08, та не зараховувати в рахунок орендної плати вартість робіт в сумі 199 645,00 грн.

Здійснення поліпшень орендованого майна, зокрема проведення установки кондиціювання та вентиляції приміщення передбачено п. 8.1 Договору оренди, відбувалось за погодженням з орендодавцем та за наявності його дозволу, виконані позивачем в повному обсязі що підтверджується матеріалами справи. Вартість понесених витрат на монтаж автоматичної приливно-витяжної вентиляції повітря підтверджено Актом комісійного обстеження нежитлового приміщення, переданого в оренду ФОП Хоролець С.В., за договором оренди № 17-08 від 31.10.2008 площею 350,10 кв.м.

Викладене позиція відповідача є безпідставною та такою, що суперечить вимогам чинного законодавства України, зокрема ч. 3 ст. 778 Цивільного кодексу України.

Зарахування вартості понесених витрат в рахунок орендної плати не призводить до автоматичного продовження строку дії договору оренди нежитлового приміщення, строк дії якого визначено до 31.10.2018. У разі закінчення строку дії договору оренди та не продовження його орендодавцем, орендар буде мати право на відшкодування вартості необхідних витрат, які залишаться як надлишок орендної плати.

Таким чином, зарахування в рахунок орендної плати вартості здійснених орендарем невід'ємних поліпшень не суперечить чинному законодавству, й, відповідно, відмова здійснити зазначене зарахування з боку відповідача на користь позивача є неправомірною.

Згідно із ч. 1 ст. 86 ГПК України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об'єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів.

Таким чином, позовні вимоги судом задовольняються в повному обсязі.

Відповідно до ст. 129 Господарського процесуального кодексу України витрати по сплаті судового збору покладаються на відповідача.

Керуючись ст. ст. 129, 232, 233, 236 - 238, 240, 241 Господарського процесуального кодексу України, суд, -

вирішив:

Позов задовольнити.

Зобов'язати Управління комунальної власності Енергодарської міської ради (71502, Запорізька область, м. Енергодар, вул. Набережна, 24; ідентифікаційний код 26249961) зарахувати в рахунок орендної плати за договором оренди від 31.10.2008 № 17-08 на користь Фізичної особи - підприємця Хоролець Сергія Вадимовича (АДРЕСА_1; ідентифікаційний код НОМЕР_1) понесені витрати на монтаж автоматичної припливно-витяжної вентиляції з підігрівом повітря у сумі 195 766,00 грн (сто дев'яносто п'ять тисяч сімсот шістдесят шість гривень 00 коп.).

Стягнути з Управління комунальної власності Енергодарської міської ради (71502, Запорізька область, м. Енергодар, вул. Набережна, 24; ідентифікаційний код 26249961)на користь Фізичної особи-підприємця Хоролець Сергія Вадимовича (АДРЕСА_1; ідентифікаційний код НОМЕР_1) судовий збір у розмірі 2936,49 грн (дві тисячі дев'ятсот тридцять шість гривень 49 коп.). Видати наказ.

Рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Апеляційна скарга на рішення суду подається протягом двадцяти днів з дня його проголошення безпосередньо до суду апеляційної інстанції. Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини рішення суду, або у разі розгляду справи (вирішення питання) без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.

Повне рішення оформлено і підписано у відповідності до вимог ст. ст. 240, 241 ГПК України 21 вересня 2018 року.

Суддя І. С. Горохов