ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

29 серпня 2018 року

м. Київ

Справа № 920/675/17

Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:

Міщенка І.С. - головуючого, Берднік І.С., Сухового В.Г.

за участю секретаря судового засідання - Кравченко О.В.

учасники справи:

позивач -Сумська міська рада

представник позивача - не з'явився

відповідачі - (1) товариство з обмеженою відповідальністю "КРИСТАЛ-СУМИ", (2) товариство з обмеженою відповідальністю "КОРАЛ-СУМИ"

представник відповідача - 1 - не з'явився

представник відповідача - 2 - не з'явився

розглянув у відкритому судовому засіданні касаційну скаргу Сумської міської ради

на постанову Харківського апеляційного господарського суду у складі Слободін М.М. - головуючий, Терещенко О.І., Сіверін В.І. від 13 грудня 2017 року та рішення Господарського суду Сумської області у складі Коваленко О.В. від 12 жовтня 2017 року

Історія справи

Короткий зміст позовних вимог

1. У липні 2017 року Сумська міська рада (далі - позивач) звернулася з позовом до товариства з обмеженою відповідальністю "КРИСТАЛ-СУМИ" (далі - відповідач-1) та товариства з обмеженою відповідальністю "КОРАЛ-СУМИ" (далі - відповідач-2) про визнання укладеною додаткової угоди від 17.01.2017 про внесення змін до договору оренди земельної ділянки від 24.11.2014 № 8137133 в частині заміни орендаря.

2. Позивач, з посиланням на норми статей 7, 30 Закону України "Про оренду землі", статті 120 Земельного кодексу України (далі - ЗК), зазначав про те, що внаслідок переходу від відповідача-1 до відповідача-2 права власності на нерухоме майно, розташоване на орендованій першим земельній ділянці, до відповідача-2 автоматично перейшло право користування цією земельною ділянкою з одночасним припиненням цього права щодо відповідача-1. Вказане є підставою для внесення змін до договору оренди земельної ділянки шляхом заміни орендаря, так як відповідач-2 з моменту набуття права власності на нерухомість став платником орендної плати за землю.

Короткий зміст рішення суду першої інстанції та постанови суду апеляційної інстанції

3. Рішенням Господарського суду Сумської області від 12 жовтня 2017 року, залишеним без змін постановою Харківського апеляційного господарського суду від 13 грудня 2017 року, у задоволенні позову відмовлено повністю.

4. Судами встановлено, що 24.11.2014 між Сумською міською радою та публічним акціонерним товариством "КРИСТАЛ" (правонаступник - товариство з обмеженою відповідальністю "КРИСТАЛ-СУМИ") був укладений договір оренди земельної ділянки у місті Суми по проспекту Тараса Шевченка, 30 загальною площею 0,2879 га, кадастровий номер :18:012:0024, категорії землі житлової та громадської забудови під розміщення ресторану зі строком оренди до 29.09.2024.

4.1. Проте 15.04.2016 розташоване на вказаній земельній ділянці нерухоме майно - комплекс (ресторан) "КРИСТАЛ" загальною площею 1909,2 кв.м. було внесено відповідачем-1 до статутного капіталу товариства з обмеженою відповідальністю "КОРАЛ-СУМИ" у зв'язку з чим за останнім було зареєстровано право власності на вказаний об'єкт нерухомості.

4.2. Дізнавшись про перехід до відповідача-2 права власності на розташоване на спірній земельній ділянці нерухоме майно, позивач 06.02.2017 надіслав на адресу обох відповідачів проект трьохсторонньої додаткової угоди про внесення змін до договору оренди земельної ділянки від 24.11.2014 в частині заміни орендаря на ТОВ "КОРАЛ-СУМИ", яка останніми проігнорована.

5. Відмовляючи в задоволенні позову, суд першої інстанції послався на порушення позивачем встановленого статтею 188 Господарського кодексу України порядку внесення змін до договору оренди земельної ділянки, оскільки примірник відповідної додаткової угоди був направлений ним лише на адресу відповідача-1, за відсутності доказів надсилання такого ж примірника відповідачу-2.

6. У свою чергу суд апеляційної інстанції, погодившись з наведеними у пункті 5 Постанови висновками суду першої інстанції, додатково зазначив, що з моменту переходу права власності на нерухоме майно до відповідача-2 укладений між позивачем та відповідачем-1 договір оренди земельної ділянки під цим майном припинив свою дію автоматично в силу приписів статей 7, 31 Закону України "Про оренду землі" та статті 141 ЗК - внаслідок припинення у відповідача-1 права користування земельною ділянкою. У зв'язку з чим оформлення орендних правовідносин між позивачем та відповідачем-2 має відбуватися шляхом укладення нового договору оренди земельної ділянки під належною останньому нерухомістю, а не шляхом внесення змін у вже припинений договір оренди.

Короткий зміст вимог касаційної скарги

7. Не погоджуючись із указаними судовими рішеннями, позивач звернувся з касаційною скаргою, в якій просить їх скасувати, прийняти нове рішення, яким позов задовольнити повністю.

Аргументи учасників справи

Доводи позивача, який подав касаційну скаргу (узагальнено)

8. За змістом статті 120 ЗК, статті 377 Цивільного кодексу України (далі - ЦК) та статті 7 Закону України "Про оренду землі" у разі переходу права власності на нерухоме майно до іншої особи договір оренди земельної ділянки під цим майном припинається не в цілому, як помилково зазначив суд апеляційної інстанції, а лише в частині орендаря, тобто має місце заміна сторони в зобов'язанні.

9. Судами невірно застосовано до спірних правовідносин статтю 188 Господарського кодексу України (далі - ГК) та зроблено помилковий висновок про порушення порядку внесення змін до договору, оскільки надані позивачем докази свідчать про надсилання проектів додаткової угоди до договору оренди обом відповідачам, які мають спільну адресу та одного й того ж керівника.

Позиція Верховного Суду

Оцінка аргументів учасників справи і висновків судів першої й апеляційної інстанцій

10. Верховний Суд погоджується з доводами касаційної скарги в пункті 8 Постанови та зазначає про таке.

11. Предметом позову у цій справі є внесення змін до договору оренди земельної ділянки від 24.11.2014 шляхом визнання укладеною додаткової угоди до договору оренди у редакції, викладеній в позовній заяві, в частині заміни орендаря, виходячи із того, що внаслідок відчуження нерухомого майна, розташованого на спірній земельній ділянці, право користування цією земельною ділянкою перейшло до іншої особи.

12. За змістом частини 1 статі 93 ЗК та статті 1 Закону України "Про оренду землі" право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності.

12.1. Положеннями пунктів "а", "е" частини 1 статті 141 ЗК визначено, що підставами припинення права користування земельною ділянкою є, у тому числі, добровільна відмова від права користування земельною ділянкою та набуття іншою особою права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, які розташовані на земельній ділянці.

12.2. Згідно з частиною 1 статті 31 Закону України "Про оренду землі" договір оренди землі припиняється у разі, зокрема, набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій іншою особою земельній ділянці.

13. Водночас питання переходу права на земельну ділянку у разі набуття права на жилий будинок, будівлю, споруду, що розміщені на ній, регулюються статтею 120 ЗК і статтею 377 ЦК.

13.1. Згідно з частинами 1, 2 статті 120 ЗК у разі набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, що перебувають у власності, користуванні іншої особи, припиняється право власності, право користування земельною ділянкою, на якій розташовані ці об'єкти. До особи, яка набула право власності на жилий будинок, будівлю або споруду, розміщені на земельній ділянці, що перебуває у власності іншої особи, переходить право власності на земельну ділянку або її частину, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення. Якщо жилий будинок, будівля або споруда розміщені на земельній ділянці, що перебуває у користуванні, то в разі набуття права власності на ці об'єкти до набувача переходить право користування земельною ділянкою, на якій вони розміщені, на тих самих умовах і в тому ж обсязі, що були у попереднього землекористувача.

14. Відповідно до положень статей 125 і 126 ЗК право власності на земельну ділянку, а також право постійного користування та право оренди земельної ділянки виникають з моменту державної реєстрації цих прав.

14.1 Частиною 1 статті 377 ЦК визначено, що до особи, яка набула право власності на житловий будинок (крім багатоквартирного), будівлю або споруду, переходить право власності, право користування на земельну ділянку, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення в обсязі та на умовах, встановлених для попереднього землевласника (землекористувача).

14.2. Згідно з частиною 3 статті ЦК право власності на майно за договором, який підлягає нотаріальному посвідченню, виникає у набувача з моменту такого посвідчення або з моменту набрання законної сили рішенням суду про визнання договору, не посвідченого нотаріально, дійсним. Права на нерухоме майно, які підлягають державній реєстрації, виникають з дня такої реєстрації відповідно до закону.

14.3. Водночас згідно з частиною 3 статті 7 Закону України "Про оренду землі" до особи, якій перейшло право власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій земельній ділянці, також переходить право оренди на цю земельну ділянку. Договором, який передбачає набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, припиняється договір оренди земельної ділянки в частині оренди попереднім орендарем земельної ділянки, на якій розташований такий житловий будинок, будівля або споруда.

15. У розумінні наведених положень при виникненні в іншої особи права власності на жилий будинок, будівлю або споруду (відповідно до договору, який містить необхідні за законом істотні умови), право попереднього власника або користувача припиняється в силу прямої вказівки закону без припинення у цілому договору оренди земельної ділянки. Відповідно, новий власник об'єкта нерухомості, якому переходить право оренди, набуває права оренди за чинним договором оренди, а не у порядку повторного надання земельної ділянки, тобто має місце заміна сторони у зобов'язанні. У зв'язку з чим наведені в пункті 6 Постанови висновки суду апеляційної інстанції є помилковими та такими, що ґрунтуються на хибному тлумаченні положень статей 7, 31 Закону України "Про оренду землі" та частини 1 статті 141, статті 120 ЗК.

16. Ураховуючи викладене, після відчуження об'єкта нерухомості, розташованого на орендованій земельній ділянці, договір оренди землі у відповідній частині припиняється щодо відчужувача, однак діє на тих самих умовах стосовно нового власника нерухомості, який з моменту набуття такого права набуває також права оренди земельної ділянки, на якій це майно розміщене, а отже й відповідні права та обов'язки, у тому числі зі сплати орендної плати за користування земельною ділянкою.

17. Стосовно доводів позивача у пункті 9 Постанови Верховний Суд зазначає, що абзацом 3 частини 1 статті 4 Господарського кодексу України визначено, що земельні відносини не є предметом регулювання цього Кодексу, а тому застосування судами попередніх інстанцій до спірних правовідносин положень статті 188 Господарського кодексу України є помилковим

18. Так, особливістю правовідносин, які виокремлює абзац 3 частини 1 статті 4 Господарського кодексу України є те, що вони стосуються природних ресурсів, які є об'єктом права власності Українського народу та основним національним багатством, що перебуває під особливою охороною держави (стаття 13 Конституції України).

19. Незважаючи на використання цих ресурсів (у даному випадку - землі) у господарській діяльності, відносини, що виникають внаслідок цього, потребують особливого врегулювання, що пов'язано із закріпленими Конституцією України обов'язками держави щодо їх збереження. Таке правове регулювання знайшло своє відображення, зокрема, у Земельному кодексі України, Законі України "Про оренду землі".

Висновки за результатами розгляду касаційної скарги

20. З урахуванням вищенаведеного, оскаржувані судові рішення підлягають скасуванню як такі, що прийняті з неправильним застосуванням норм матеріального права.

21. Разом з тим, з огляду на межі перегляду справи та повноваження касаційної інстанції (стаття 300 Господарського процесуального кодексу України), Верховний Суд позбавлений можливості прийняти рішення по суті заявлених позовних вимог, оскільки така процесуальна дія пов'язана з дослідженням та оцінкою доказів. За таких обставин справа підлягає направленню на новий розгляд до суду першої інстанції на підставі пункту 1 частини 3 статті 310 Господарського процесуального кодексу України, в зв'язку з чим касаційна скарга підлягає частковому задоволенню.

21.1. Під час нового розгляду справи суду слід врахувати викладене в даній Постанові та вирішити справу з дотриманням норм чинного законодавства.

Керуючись статтями 300, 301, 306, 308, 310, 314, 315, 317 Господарського процесуального кодексу України, Верховний Суд

П О С Т А Н О В И В :

1. Касаційну скаргу Сумської міської ради задовольнити частково.

2. Постанову Харківського апеляційного господарського суду від 13 грудня 2017 року та рішення Господарського суду Сумської області від 12 жовтня 2017 року у справі № 920/675/17 скасувати.

3. Справу № 920/675/17 направити на новий розгляд до Господарського суду Сумської області.

Постанова суду касаційної інстанції набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною і оскарженню не підлягає.

Головуючий Міщенко І.С.

Судді Берднік І.С.

Суховий В.Г.