ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
ДНІПРОПЕТРОВСЬКОЇ ОБЛАСТІ
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

23.08.2018 Справа № 904/1808/18
за позовом Новомосковської міської ради, м. Новомосковськ

до Фізичної особи-підприємця Максімчука Олександра Степановича, м. Новомосковськ

про розірвання договору оренди та зобов'язання звільнити об'єкт оренди

за зустрічним позовом Фізичної особи-підприємця Максімчука Олександра Степановича, м. Новомосковськ

до Новомосковської міської ради, м. Новомосковськ, Дніпропетровської області

про надання дозволу на здійснення капітального ремонту

Суддя Ліпинський О.В.

Секретар судового засідання Перебийніс О.О.

Представники:

від позивача Устименко Д.О. дов від 03.01.2018 року № 02

від відповідача Оріненко Є.С. дов. 17.07.2017 року

вільний слухач ОСОБА_3. паспорт серії НОМЕР_2

СУТЬ СПОРУ:

Новомосковська міська ради (далі Позивач) звернулася до Господарського суду Дніпропетровської області з позовом до Фізичної особи-підприємця Максімчук Олександра Степановича (далі Відповідач) в якому просить суд розірвати укладений між сторонами договір оренди нерухомого майна, що належить до власності територіальної громади м. Новомосковська від 24.03.2006 року. Крім того, Позивач просить суд зобов'язати відповідача звільнити об'єкт оренди - нерухоме майно, що розташоване за адресою: м. Новомосковськ, Дніпропетровська область, вул.. Шевченко, 5 - кінотеатр «Авангард» - Центр дозвілля «Партком».

Заявлений позов мотивовано тим, що в зв'язку зі змінами в чинному законодавстві щодо оренди комунального майна, встановлений договором розміру орендної плати, не відповідає ринковій вартості. Крім того, позов мотивовано невиконанням з боку орендаря вимог розділу 2 Договору, щодо використання орендованого майна з метою розміщення молодіжного центру дозвілля, кафе, танцювального залу та кінотеатру, незабезпеченням з боку орендаря утримання орендованого майна в належному санітарному, протипожежному і технічному стані, а також, невиконанням Відповідачем умов договору в частині обов'язку застрахувати орендований об'єкт на користь орендодавця.

Ухвалою Господарського суду Дніпропетровської області від 18.05.2018 року відкрито провадження у справі № 904/1808/18, справу призначено до розгляду за правилами загального позовного провадження.

Відповідач проти позову заперечує, посилаючись на те, що зміни до законодавства, що регулює відносини оренди комунального майна, самі по собі не можуть бути підставою для автоматичної зміни розміру орендної плати, визначеного при укладенні договору, та відповідно не можуть служити підставою для розірвання договору оренди. Відносно доводів Позивача в частині невикористання об'єкта оренди з метою, яка визначена під час укладення договору, заперечення Відповідача ґрунтуються на недоведені вказаних обставин належними доказами.

Крім того, Відповідач зазначив, що неодноразово повідомляв Позивача про незадовільний технічний стан об'єкта оренди та необхідність проведення капітального ремонту будівлі, однак Позивач ухилився від розгляду питання щодо надання орендарю дозволу на проведення такого ремонту.

Відносно доводів Позивача щодо невиконання орендарем зобов'язання застрахувати об'єкт оренди, заперечення Відповідача ґрунтуються на тому, що на підставі договору добровільного страхування від 19.04.2018 року, спірний об'єкт було застраховано на користь Новомосковської міської ради, що на думку Відповідача свідчить про виконання ним свого договірного обов'язку в цій частині.

06.06.2018 року, разом із відзивом на позовну заяву, до суду подано зустрічний позов Фізичної особи-підприємця Максімчук О.С. до Новомосковської міської ради, за змістом якої Позивач за зустрічним позовом просить надати йому дозвіл на здійснення капітального ремонту (невід'ємних поліпшень) об'єкта оренди - Кінотеатру «Авангард» - Центр дозвілля «Партком», розташованого за адресою: м. Новомосковськ, Дніпропетровська область, вул. Шевченко, 5.

Вимоги за зустрічним позовом мотивовані тим, що в зв'язку з незадовільним технічним станом об'єкта оренди, з метою виконання обов'язків, покладених на орендаря п. 6.1. Договору, Позивач за зустрічним позовом протягом 2012- 2018 року звертався до міської ради із проханням надати дозвіл на проведення ремонту орендованого майна, однак, такі звернення були залишені орендодавцем без відповіді.

Позивач за зустрічним позовом вважає, що бездіяльність міської ради в частині розгляду питання погодження проведення ремонту орендованого майна, порушує умови Договору та позбавляє Орендаря права на використання об'єкт за призначенням і відповідно отримання прибутку від здійснення господарської діяльності на об'єкті.

Ухвалою суду від 18.06.2018 року зустрічну позовну заяву прийнято для спільного розгляду з первісним позовом.

Новомосковська міська ради проти зустрічного позову заперечує, посилаючись на те, що звернення орендаря стосовно надання дозволу на проведення ремонту орендованого майна були розглянуті радою, про що надано письмові відповіді, за змістом яких власник майна повідомив, що вирішення питання доцільності проведення ремонту, вимагає необхідність забезпечення доступу орендодавця до орендованого майна.

Крім того, заперечуючи проти зустрічного позову, міська ради зазначила, що згідно приписів Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності», питання надання дозволів на будівництво, реконструкцію, реставрацію чи капітального ремонту, віднесено до виключної компетенції обласних територіальних інспекцій державного архітектурно-будівельного контролю, а не до повноважень міської ради.

Ухвалою суду від 26.07.2018 року закрито підготовче провадження, справу призначено до розгляду по суті в засідання на 14.08.2018 року.

В судовому засіданні 14.08.2018 року оголошено перерву до 23.08.2018 року.

В порядку ст.ст. 233, 240 ГПК України, в судовому засіданні 23.08.2018 року оголошено вступну та резолютивну частини судового рішення, складання повного рішення відкладено на строк до десяти днів із дня закінчення розгляду справи.

Розглянувши матеріали справи у відкритому судовому засіданні, заслухавши стислий зміст та підстави вимог і заперечень сторін щодо предмета первісного та зустрічного позовів, дослідивши подані докази, господарський суд, -

В С Т А Н О В И В:

24.03.2006 року між територіальною громадою міста Новомосковська, в особі Новомосковської міської ради (далі Орендодавець) та фізичною особою - підприємцем Максімчук Олександром Степановичем (далі Орендар) був укладений договір оренди нерухомого майна, що належить до власності територіальної громади міста Новомосковська.

Договір посвідчено приватним нотаріусом Новомосковського міського нотаріального округу Дніпропетровської області Кібець Л.Г., за реєстровим номером 191 та зареєстровано в Державному реєстрі правочинів від 24.03.2006 за № 1212772.

Згідно умов п. 1.1, 1.2 даного Договору, Орендодавець передає, а орендар приймає в тимчасове платне користування Кінотеатр «Авангард» - Центр дозвілля «Партком» (надалі - об'єкт оренди), розташований за адресою: м. Новомосковськ Дніпропетровської області, вул. Шевченка, буд. 5, який складається з: А - Кінотеатр «Авангард» - центр дозвілля «Партком» (матеріал стін - цегла) загальною площею - 1297,8 кв.м, Б - вбиральня (цегла), В - гараж (шлакоблок) загальною площею - 23,9 кв.м, Г - сарай (шлакоблок) загальною площею 45,6 кв.м, Д - сарай (цегла) загальною площею 6,1 кв.м, 1 - ворота (метал), 2 - ворота (метал), 3 -хвіртка (метал), 4 - огорожа (залізобетонні плити), 5 - ворота (метал), І - покриття (асфальтобетон); земельна ділянка площею 2775 кв.м - держфонд.

Відповідно до умов п. 1.4. Договору, сторони визначили, що згідно витягу з реєстру прав власності на нерухоме майно, виданому КП «Новомосковське міжрайонне бюро технічної інвентаризації» 21 березня 2006 року за №10151346, балансова вартість вказаного орендованого об'єкта становить 384 265 грн. 00 коп.; орендований об'єкт перебуває на балансі відділу культури Новомосковського міськвиконкому.

За змістом п. 1.5. Договору, стан орендованого об'єкта, на момент здачі в оренду: частково придатний для використання відповідно до розділу 2 даного договору.

Розділом 2 Договору, сторони погодили мету оренди, зокрема, передбачили, що об'єкт, переданий в оренду, надається Орендареві для розміщення молодіжного центру дозвілля, кафе, танцювального залу та кінотеатру.

Згідно п. 3.3. Договору, передача орендованого майна відбувається відповідно до акта здачі-приймання, підписанням якого сторони свідчать про фактичну передачу об'єкта в оренду.

Як убачається зі матеріалів справи, сторонами договору акт приймання-передачі орендованого майна не складався, але факт передачі майна в оренду не заперечувався учасниками справи під час вирішення спору.

Пунктом 4.1. договору сторони визначили, що даний договір набуває чинності з моменту нотаріального посвідчення та діє строком до 15 листопада 2049 року.

Відповідно до пункту 5.1 Договору, розмір орендної плати встановлюється відповідно до Методики розрахунку орендної плати, затвердженої Кабінетом Міністрів України від 01.10.1995р. №786 і зазначається у розрахунках, що визначаються шляхом коректування розміру місячної орендної плати за попередній місяць на індекс інфляції за поточний період, розрахунок який додається є невід'ємною частиною даного Договору; орендна ставка встановлюється в розмірі 10% від залишкової вартості орендованого об'єкта.

Згідно розрахунку, що додається, розмір орендної плати за один місяць оренди складає 1 122 грн. 82 коп., розмір орендної плати за весь строк оренди (43 роки) складає 579 376 грн. (пункт 5.2 Договору оренди).

Орендна плата і комунальні платежі вносяться шляхом щомісячних безготівкових перерахувань на поточний рахунок або наявні коштів касу Орендодавця і комунальних служб.

Згідно умов п. 5.5. договору, Орендар має право вносити орендну плату вперед за будь-який термін у розмірі, що визначений на момент оплати. Розмір і термін внесення орендної плати не залежить від результатів господарської діяльності орендаря.

Звертаючись з вимогою про дострокове розірвання спірного договору, Орендодавець зазначає, що визначений договором розмір орендної плати, не відповідає її ринковій вартості, як того вимагає Закон України «Про Державний бюджет України на 2007 рік».

Оцінивши наведені доводи Орендодавця, суд зауважує, що законодавча зміна розміру орендної плати, яка відбулася після укладення сторонами договору оренди, може бути підставою для перегляду відповідного розміру плати в порядку, встановленому договором, але, не являється підставою для дострокового розірвання договору оренди.

Крім того, як убачається зі змісту первісного позову, в якості підстав для розірвання договору оренди, Позивач посилається на невиконанням з боку орендаря вимог розділу 2 Договору, щодо використання орендованого майна з метою розміщення молодіжного центру дозвілля, кафе, танцювального залу та кінотеатру, незабезпечення утримання орендованого майна в належному санітарному, протипожежному і технічному стані.

В підтвердження своїх доводів Позивач надав суду акт щодо проведення зовнішнього огляду приміщення кінотеатру «Авангард» - Центр дозвілля «Партком» від 29.03.2018 року (том 1, а.с. 18).

Як убачається зі змісту зазначеного акта, комісією в складі працівників Управління культури, молоді, національностей і релігії виконавчого комітету Новомосковської міської ради, в результаті огляду встановлено, що приміщення кінотеатру «Авангард» - Центр дозвілля «Партком», не використовується за призначенням вказаним в договорі оренди та знаходиться в аварійному стіні. Є загроза руйнування будівлі.

Відповідно до приписів п. 1 ч. 1 ст. 783 ЦК України, наймодавець має право вимагати розірвання договору найму, якщо наймач користується річчю всупереч договору або призначенню речі.

Обставини, які встановлені наданим Позивачем актом від 29.03.2018 року, не містять відомостей щодо використання орендованого майна всупереч умовам договору або призначенню речі, тобто, використання майна з іншою метою, ніж передбачено договором. При цьому, в силу вимог п. 1 ч. 1 ст. 783 ЦК України, сам лише факт невикористання майна за метою оренди, не являється підставою для дострокового розірвання договору.

Щодо незабезпечення орендарем утримання орендованого майна в належному санітарному, протипожежному і технічному стані, слід зауважити, що матеріали справи не містять висновків компетентних органів відносно невідповідності об'єкта санітарним та протипожежним вимогам.

Відносно незабезпечення орендарем належного технічного стану об'єкта, слід зазначити, що в контексті п. 6.1. Договору, відповідний обов'язок орендаря, безпосередньо пов'язаний з його обов'язком здійснювати ремонт об'єкта, який в свою чергу, можливо провести виключно з письмової згоди орендодавця. Тобто, підтримання належного технічного стану об'єкта оренди, безпосередньо залежить від наявності письмової згоди орендаря на проведення необхідних ремонтних робіт.

Таким чином, виходячи з умов спірного договору, порушення орендарем своїх договірних зобов'язань в частині утримання належного технічного стану об'єкта, може мати місце лише в разі наявності відповідного письмового дозволу Орендодавця на проведення необхідних ремонтних робіт, спрямованих на підтримання належного технічного стану об'єкта.

З урахуванням наведених вище обставин, за відсутності в матеріалах справи доказів в підтвердження надання Орендодавцем письмової згоди на проведення ремонту об'єкта оренди, неналежний технічний стан майна не може бути підставою для дострокового розірвання договору на вимогу Орендодавця.

Щодо розірвання договору з підстав невиконання орендарем обов'язку зі страхування об'єкта оренди на користь орендодавця, суд зазначає наступне.

Згідно положень п. 6.1. Договору, Орендар зобов'язаний застрахувати орендований об'єкт на користь Орендодавця за рахунок власних коштів.

Умов щодо строків виконання такого обов'язку, або щодо періоду страхування орендованого майна, договір не містить.

Як убачається з матеріалів справи (том 1, а.с. 148), 19 квітня 2018 року орендар застрахував орендоване майна з визначенням орендодавця, вигодонабувачем по договору страхування, що свідчить про виконання ним свого договірного обов'язку в зазначені частині.

На підставі викладеного з урахуванням встановлених обставин, суд не вбачає підстав для задоволення первісного позову Новомосковської міської ради про розірвання спірного договору оренди та повернення орендованого майна.

Як убачається з матеріалів справи, за зустрічним позовом ФОП Максімчук О.С просить суд надати йому дозвіл на проведення капітального ремонту орендованого майна. Зазначені вимоги мотивовані тим, що у зв'язку з незадовільним технічним станом об'єкта оренди, з метою виконання обов'язків, покладених на орендаря п. 6.1. Договору, Позивач за зустрічним позовом протягом 2012- 2018 року звертався до міської ради з проханням надати дозвіл на проведення ремонту орендованого майна, однак, такі звернення були залишені орендодавцем без відповіді.

Як вище встановлено судом, відповідно до п. 6.1. Договору на орендаря покладено обов'язок з утримання орендованого об'єкту у належному санітарному, протипожежному і технічному стані, орендар зобов'язаний здійснювати ремонт, перебудову і перепланування орендованого об'єкта з письмової згоди Орендодавця відповідно до мети оренди й умов даного Договору.

Протягом 2012-2018 років Позивач за зустрічним позовом звертався до Орендодавця з вимогами надати письмову згоду на проведення відповідних ремонтних робіт орендованого майна, які обґрунтовувалися незадовільним технічним станом об'єкта, що виключає можливість використання його з метою оренди, визначеної договором ( том 1, а.с. 170-175).

Як стверджує Позивач за зустрічним позовом, зазначені вимоги були залишені міською радою без відповіді.

В свою чергу, Новомосковська міська рада, під час подачі заперечень на зустрічну позовну заяву зазначила, що відповідні звернення орендаря були розглянуті та надана відповідь, що вирішення питання доцільності проведення ремонтних робіт, вимагає забезпечення доступу представника орендодавця до об'єкта оренди (том 2, а.с. 18-20).

Враховуючи заперечення Орендарем факту отримання зазначених вище відповідей на звернення стосовно надання згоди на проведення ремонту, а також, зважаючи на відсутність доказів направлення (вручення) вказаних відповідей орендареві, суд дійшов висновку, що доводи Новомосковської міської ради, які покладені в основу заперечень проти зустрічного позову, не підтверджуються матеріалами справи.

Відносно заперечень Відповідача за зустрічним позовом, які ґрунтуються на відсутності у міської ради повноважень з приводу надання дозволу на проведення капітального ремонту нерухомого майна, слід зауважити, що в контексті зустрічного позову, судом розглядається питання надання письмової згоди власника на проведення ремонту орендованого майна, тобто, питання виконання сторонами своїх договірних зобов'язань, а не надання дозволу компетентного органу на проведення капітального ремонту в розумінні Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності».

Здійснивши оцінку зібраних у справі доказів, суд дійшов висновку, що необґрунтоване ухилення орендодавця від розгляду мотивованих звернень орендаря про надання письмової згоди на проведення капітального ремонту орендованого майна, істотно порушує права орендаря, оскільки без отримання письмової згоди, останній позбавлений можливість провести ремонт переданої в найм речі, що в свою чергу виключає можливість використання її за призначенням і відповідно отримання прибутку від здійснення господарської діяльності на об'єкті, а отже, порушене право орендаря підлягає судовому захисту.

Для відновлення свого порушеного права, Позивач за зустрічним позовом обрав для себе спосіб захисту, за яким просить суд надати йому дозвіл на проведення капітального ремонту орендованого майна, при цьому, на думку Позивача, саме такий спосіб захисту є ефективним з точки зору судової практики Європейського суду з прав людини.

Здійснивши оцінку обраного Позивачем способу захисту, суд дійшов висновку, що він суперечить закону, оскільки надання дозволу на проведення капітального ремонту орендованого майна виходить за межі компетенції господарського суду.

Згідно приписів ч. 2 ст. 5 ГПК України, у випадку, якщо закон або договір не визначають ефективного способу захисту порушеного права чи інтересу особи, яка звернулася до суду, суд відповідно до викладеної в позові вимоги такої особи може визначити у своєму рішенні такий спосіб захисту, який не суперечить закону.

З урахування наведеної норми процесуального закону, зважаючи на те, що Позивач за зустрічним позовом зробив усе залежне від нього для отримання відповідного дозволу на здійснення капітального ремонту, суд вважає за необхідне задовольнити його вимогу, визначивши в рішення ефективний спосіб відновлення порушеного права, який не суперечить закону, зокрема, шляхом визнання права орендаря на здійснення капітального ремонту об'єкта оренди.

Згідно приписів ст. 129 ГПК України, витрати зі сплати судового збору за розгляд первісного позову, покладаються на Позивача за первісним позовом. Витрати зі сплати судового збору за пред'явлення зустрічного позову, покладаються на відповідача за вказаним позовом.

Керуючись ст.ст. 2, 5, 73, 74, 76-79, 86, 129, 233, 236-241, 326 Господарського процесуального кодексу України, господарський суд, -

ВИРІШИВ:

В задоволенні первісного позову Новомосковської міської ради відмовити в повному обсязі.

Зустрічний позов Фізичної особи-підприємця Максімчук Олександра Степановича задовольнити.

Визнати право Фізичної особи-підприємця Максімчук Олександра Степановича (РНОКПП НОМЕР_1), як орендаря за договором оренди нерухомого майна, що належить до власності територіальної громади м. Новомосковська, від 24.03.2006 року, посвідченого Кібенко Л.Г., приватним нотаріусом Новомосковського міського нотаріального округу Дніпропетровської області, зареєстрованого в реєстрі за № 191, на здійснення капітального ремонту (невід'ємних поліпшень) об'єкту оренди - Кінотеатру «Авангард» - Центр дозвілля «Партком», розташованого за адресою: м. Новомосковськ, Дніпропетровська область, вул. Шевченко, 5.

Стягнути з Новомосковської міської ради (51200, Дніпропетровська область, м. Новомоскковськ, вул. Гетьманська, 14, ) на користь Фізичної особи-підприємця Максімчук Олександра Степановича (51200, АДРЕСА_1 РНОКПП НОМЕР_1) 1762,00 грн. витрат зі сплати судового збору за пред'явлення зустрічного позову.

Наказ видати після набрання рішенням законної сили.

Рішення набирає законної сили у відповідності до ст. 241 Господарського процесуального кодексу України та може бути оскаржено до Дніпропетровського апеляційного господарського суду протягом двадцяти днів з дня складення повного судового рішення.

Повне рішення складено 03.09.2018

Суддя О.В. Ліпинський