КИЇВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"04" вересня 2018 р. Справа№ 910/321/18

Київський апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:

головуючого: Андрієнка В.В.

суддів: Власова Ю.Л.

Буравльова С.І.

за участю секретаря судового засідання: Добрицької В.С.

учасники справи:

від позивача: Руденко А.П.

від позивача: Федько С.А.

від відповідача 1: не з'явився

від відповідача 2: не з'явився

від третьої особи: не з'явився

розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу Фізичної особи-підприємця Сторожко Тетяни Миколаївни

на рішення Господарського суду м. Києва

від 12.03.2018

у справі № 910/321/18 (суддя Мудрий С.М.)

а позовом Фізичної особи-підприємця Сторожко Тетяни Миколаївни

до 1) Дніпропетровської обласної ради

2) Комунального закладу "Криворізька міська лікарня №1" Дніпропетровської обласної ради

третя особа, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні відповідачів Криворізька міська рада

про пролонгацію договору оренди № 3 нерухомого майна від 27.10.2014

ВСТАНОВИВ:

Рішенням Господарського суду м. Києва від 12.03.2018 у справі №910/321/18 в позові відмовлено повністю. Рішення суду обґрунтоване тим, що відповідач заперечував проти продовження дії договору, а у відповідності до п.11.1 договору він діє до 26.09.2017, пунктом 12.5 договору передбачено, що останній припиняється в разі закінчення строку, на який його було укладено, тому договір є припиненим.

Не погодившись з прийнятим рішенням суду, Фізична особа-підприємць Сторожко Тетяна Миколаївна звернулась з апеляційною скаргою, в якій просила скасувати рішення Господарського суду міста Києва від 12.03.2018 у справі 910/321/18 та ухвалити нове рішення, яким задоволь нити позовні вимоги і пролонгувати (продовжити) строк дії договору оренди №3 від 27.10.2014.

В обґрунтування скарги апелянт посилався на те, що позивач не може сплачувати плату за орендоване приміщення через відсутність пролонгованого договору, балансоутримувач не може стя гнути платежі за рішенням суду через відсутність правовідносин за межами пролонгованого договору оренди, орендодавець не може ефективно використовувати комунальне майно і вчиняти дії по збереженню об'єкту від руйнації через беззаконність - тому, позивач не в змозі вкладати ко шти в ремонт без договірних гарантій, а інших претендентів на оренду об'єкту не існує.

Згідно протоколу автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 10.05.2018 апеляційну Фізичної особи-підприємця Сторожко Тетяни Миколаївни на рішення Господарського суду м. Києва від 12.03.2018 у справі №910/321/18 передано на розгляд колегії суддів у складі: головуючого судді (судді-доповідача) Андрієнка В.В., судді Калатай Н.Ф., Буравльов С.І.

Ухвалою Київського апеляційного господарського суду від 14.05.2018 апеляційну скаргу Фізичної особи-підприємця Сторожко Тетяни Миколаївни залишено без руху.

Ухвалою Київського апеляційного господарського суду від 07.06.2018 відкрито апеляційне провадження, розгляд справи призначено на 10.07.2018.

18.06.2018 до відділу забезпечення автоматизованого розподілу, контролю та моніторингу виконання документів (прийом документів) Київського апеляційного господарського суду від відповідача 2 надійшов письмовий відзив на апеляційну скаргу, в якому відповідач 2 просив суд у задоволенні апеляційної скарги відмовити в повному обсязі.

02.07.2018 до відділу забезпечення автоматизованого розподілу, контролю та моніторингу виконання документів (прийом документів) Київського апеляційного господарського суду від третьої особи надійшов письмовий відзив на апеляційну скаргу, в якому останній просив суд відмовити Сторожко Т.М. в задоволенні апеляційної скарги, судові витрати покласти на позивача. Зазначивши в обґрунтування, що за погодженням сторін був визначений термін дії договору оренди з 27 жовтня 2014 року по 26 вересня 2017 року, при цьому договір був підписаний апелянтом та орендарем Сторожко Т.М., що відповідно на думку третьої особи означає, що орендар погоджувався із терміном дії договору, який був у ньому прописаний. Закон не забороняє укладати договори на менший, ніж 5 років строк, якщо орендодавець та орендар узгодили це у договорі, вказавши термін його дії на певний строк, а відповідно до п. 12.5 договору, останній припиняється в разі, закінчення строку, на який його було укладено.

У зв'язку з перебуванням судді Калатай Н.Ф. у відпустці, які входять до складу колегії суддів і не є суддею-доповідачем, протоколом повторного автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 09.07.2018 для розгляду апеляційної скарги Фізичної особи-підприємця Сторожко Тетяни Миколаївни на рішення Господарського суду міста Києва від 12.03.2018 у справі № 910/321/18 визначено колегію суддів у складі: головуючий суддя (суддя-доповідач) Андрієнко В.В., судді Буравльов С.І., Власов Ю.Л.

Ухвалою Київського апеляційного господарського суду від 09.07.2018 прийнято апеляційну скаргу Фізичної особи-підприємця Сторожко Тетяни Миколаївни на рішення Господарського суду міста Києва від 12.03.2018 до провадження у визначеному складі суддів.

В судове засідання, яке відбулось 10.07.2018 з'явились представники позивача. Представники позивача надали суду пояснення по суті апеляційної скарги. Заслухавши пояснення представників позивача, суд порадившись вирішив відкласти розгляд справи для надання пояснень представниками відповідачів та третьої особи на 04.09.2018.

10.07.2018 після судового засідання через відділ забезпечення автоматизованого розподілу, контролю та моніторингу виконання документів надійшло клопотання від Фізичної особи-підприємця Сторожко Тетяни Миколаївни, в якому апелянт просить судове засідання від 04.09.2018 і всі можливі наступні судові засідання проводити в режимі відеоконференції з Саксаганським районним судом міста Кривого Рогу Дніпропетровської області.

Також, ухвалою суду від 10.07.2018 задоволене клопотання Фізичної особи-підприємця Сторожко Тетяни Миколаївни про участь в судовому засіданні в режимі відеоконференції.

Судове засідання, яке відбулось 04.09.2018 здійснювалось у режимі відео конференції.

Відповідно до ч. 1 ст. 270 ГПК України, у суді апеляційної інстанції справи переглядаються за правилами розгляду справ у порядку спрощеного позовного провадження з урахуванням особливостей, передбачених у цій главі.

Частиною 7 вказаної статті передбачено, що закінчивши з'ясування обставин і перевірку їх доказами, суд апеляційної інстанції надає учасникам справи можливість виступити у судових дебатах у такій самій послідовності, в якій вони давали пояснення.

Були присутні представники позивачів, які надали суду пояснення стосовно доводів викладених в апеляційній скарзі.

Відповідно до частини 9 ст. 270 ГПК України, після закінчення дебатів суд виходить до нарадчої кімнати.

Отже, після проведення колегією суддів наради, головуючий суддя оголосив вступну та резолютивну частини постанови у даній справі, якою апеляційну скаргу фізичної особи-підприємця Сторожко Тетяни Миколаївни залишено без задоволення, а рішення Господарського суду м. Києва від 12.03.2018 без змін.

Відповідно до п. 1 ч. 1 ст . 275 ГПК України, суд апеляційної інстанції за результатами розгляду апеляційної скарги має право залишити судове рішення без змін, а скаргу без задоволення.

Статтею 276 ГПК України визначено, що суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права.

Як вбачається з матеріалів справи, 27.10.2014 між Дніпропетровською обласною радою (орендодавець) та ФОП Сторожно Тетяною Миколаївною (орендар) укладено договір оренди №3 нерухомого майна спільної власності територіальних громад Дніпропетровської області.

Відповідно до п.2.1 договору об'єктом оренди є: нерухоме мано (цілісний майновий комплекс, будівля, споруда, приміщення) загальною площею 322,5 кв.м, розташоване за адресою: м. Кривий Ріг, вул. Орджонікідзе, 2, на 1 поверсі(ах) будинку, приміщення, споруди, яке знаходиться на балансі комунального закладу "Криворізька міська лікарня №1" Дніпропетровської обласної ради.

Пунктом 2.4 договору передбачено, що об'єкт оренди належить до спільної власності територіальних громад сіл, селищ, міст Дніпропетровської області.

З матеріалів справи вбачається, що згідно з п. 16 рішення обласної ради від 21.10.2011 № 185-9/VI "Про приймання-передачу майна спільної власності територіальних громад сіл, селищ, міст Дніпропетровської області" та актом приймання-передачі із комунальної власності міста Кривого Рогу до спільної власності територіальних громад сіл, селищ, міст Дніпропетровської області комунального закладу "міська лікарня " 1" та його майна від 30.12.2011 майно комунального закладу "Міська лікарня №1", у тому числі й будівлю, розташовану за адресою: м. Кривий Ріг, вул. Орджонікідзе, 2, прийнято з комунальної власності територіальної громади м. Кривого Рогу до спільної власності територіальних громад сіл, селищ, міст області Дніпропетровської області.

Згідно з ч. 2 статті 60 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" підставою для набуття права комунальної власності є передача майна територіальним громадам безоплатно державою, іншими суб'єктами права власності, а також майнових прав, створення, придбання майна органами місцевого самоврядування в порядку, встановленому законом.

Відповідно до п.1.1 договору з метою ефективного використання комунального майна орендодавець передає, а орендар приймає в строкове платне користування нерухоме майно, далі - об'єкт оренди, для розміщення майстерні, що здійснює технічне обслуговування та ремонт автомобілів.

Цей договір визначає взаємовідносини сторін щодо строкового, платного користування орендарем об'єктом оренди (п.1.2 договору).

За користування об'єктом оренди орендар сплачує орендну плату, розрахунок якої здійснюється згідно з чинним законодавством (розмір якої визначається за результатами конкурсу). Орендна плата за базовий місяць оренди, згідно з розрахунку орендної плати, що є невід'ємною частиною цього договору (додаток 1) становить 5 500,00 грн (без урахування ПДВ та індексу інфляції). Індекс інфляції визначається щомісячно Держкомстатом України.

Відповідно до п.11.1 договору, цей договір набирає чинності з моменту підписання його сторонами і діє з 27 жовтня 2014 року до 26 вересня 2017 року.

Відповідно до ч. 4 ст. 284 ГК України, строк договору оренди визначається за погодженням сторін. У разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну умов договору оренди протягом одного місяця після закінчення строку дії договору він вважається продовженим на такий самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Крім того, Законом України «Про оренду державного та комунального майна» п. 2 ч. 1 ст. 10 передбачено, що істотними умовами договору оренди є зокрема, термін, на який укладається договір оренди.

Отже, сторонами при укладанні договору оренди було чітко визначено строк дії даного договору. Посилання апелянта в своїй скарзі на те, що висновок суду першої інстанції є «немудрим», оскільки дого вір оренди не може бути пролонгованим за рішенням суду через відсутність такої підстави в самому договорі, не відповідає обставинам, коли норма «Термін договору оренди не може бути меншим, ніж п'ять років» прямо прописано в статті 17 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» (на яку посилається суд в рішенні), колегіє суддів вважаються не обґрунтованими та безпідставними, виходячи з наступного.

Відповідно до ст. 17 Закону України «Про оренду державного та комунального майна», термін договору оренди визначається за погодженням сторін. Термін договору оренди не може бути меншим, ніж п'ять років, якщо орендар не пропонує менший термін. Як вже зазначалось судом, сторони при укладанні договору оренди чітко визначили строк на який було укладено вказаний договір.

У відповідності до ч. 2 ст. 291 ГК України договір оренди припиняється, зокрема, у разі закінчення строку, на який його було укладено.

Аналогічний припис міститься в ч. 2 ст. 26 Закону України "Про оренду державного та комунального майна".

Відповідно до п.12.5 договору, договір припиняється в разі, зокрема, закінчення строку, на який його було укладено.

В матеріалах справи наявний лист № вих.-2914/0/2-17 від 28.09.2017 Дніпропетровської обласної ради до фізичної особи-підприємця Сторожко Т.М. в якому зазначено, що термін дії договору оренди від 27.10.2014 №3 закінчився 26.09.2017. Згідно з частиною 2 статті 17 Закону України "Про оренду державного і комунального майна" повідомлено про те, що договір продовжуватись не буде. У зв'язку з цим необхідно повернути приміщення орендодавцю за актом приймання-передачі.

Відповідно до листа № вих.-2914/0/2-17 від 28.09.2017 Дніпропетровської обласної ради адресований виконуючому обов'язки головного лікаря КЗ "Криворізька міська лікарня" в якому зазначено, що термін дії договору оренди від 27.10.2014 №3 закінчився 26.09.2017. Згідно з частиною 2 статті 17 Закону України "Про оренду державного і комунального майна" повідомлено про те, що договір продовжуватись не буде. Зважаючи на викладене, з 27.09.2017 (договір оренди від 27.10 2014 №3) орендні відносини між ФОП Сторожко Т.М. та Дніпропетровською обласною радою припинені. У зв'язку з цим, відповідно до п.4.5 договору, просимо вас вжити відповідних заходів для прийняття від орендаря вищезазначеного об'єкта.

Листом №1617 від 05.10.2017 Комунальний заклад "Криворізька міська лікарня №1" Дніпропетровської обласної ради" повідомив позивача про те, що станом на 27.09.2017 за ним рахується заборгованість по сплаті орендної плати в сумі 19 071,32 грн та відшкодування комунальних платежів у сумі 1 604,44 грн. А також, зазначено, що відповідно до п.4.5 договору закладом складено акт прийому-передачі (повернення) орендованого приміщення у 3-х примірниках. Та, у зв'язку з цим, просимо вас терміново сплатити заборгованість та у встановлений чинним законодавством термін звільнити займане приміщення.

Згідно з статтею 17 Закону України "Про оренду державного і комунального майна" термін договору оренди визначається за погодженням сторін.

У разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну умов договору оренди протягом одного місяця після закінчення терміну дії договору він вважається продовженим на той самий термін і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Після закінчення терміну договору оренди орендар, який належним чином виконував свої обов'язки за договором, має переважне право, за інших рівних умов, на укладення договору оренди на новий термін, крім випадків, якщо орендоване майно необхідне для потреб його власника. У разі якщо власник має намір використовувати зазначене майно для власних потреб, він повинен письмово попередити про це орендаря не пізніше ніж за три місяці до закінчення терміну договору.

Пунктом 1 частини 2 статті 291 ГК України передбачено, що договір оренди припиняється у разі, зокрема, закінчення строку, на який його було укладено. Аналогічну правову позицію викладено в статті 763 ЦК України.

Чинне законодавство, а саме положення ч.1 ст. 777 ЦК України, 285 ГК України і ст. 17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" регулюють переважне право наймача (орендаря) на укладення договору оренди на новий строк. Наведеними нормами передбачено, що орендар, який належно виконує свої обов'язки за договором оренди, після спливу строку договору має переважне право перед іншими особами на укладення цього договору на новий строк.

Так, ч. 3 ст. 17 Закону встановлено, що після закінчення терміну договору оренди орендар, який належним чином виконував свої обов'язки за договором, має переважне право, за інших рівних умов, на укладення договору оренди на новий термін, крім випадків, якщо орендоване майно необхідне для потреб його власника. У разі якщо власник має намір використовувати зазначене майно для власних потреб, він повинен письмово попередити про це орендаря не пізніше ніж за три місяці до закінчення терміну договору.

Отже, для визнання за орендарем переважного права на подовження договору оренди на підставі ч. 3 ст. 17 Закону, необхідне настання таких фактів: закінчення строку дії договору, добросовісність орендаря, власник майна не попередив за три місяці до закінчення строку дії договору про намір використовувати майно для власних потреб.

При цьому сутністю переважного права є укладення договору найму на новий строк зі встановленням умов за домовленістю сторін, а не його автоматичне поновлення. Наймач повинен повідомити наймодавцю про своє переважне право у строк, визначений у договорі, або в розумний строк до закінчення строку договору найму. У разі якщо наймач не надсилає повідомлення наймодавцю, він відмовляється від здійснення свого переважного права.

Пунктом 12.2 Договору оренди передбачене переважне право орендаря, який належним чином виконував свої обов'язки, за інших рівних умов, на укладення договору оренди на новий строк. Продовження Договору оренди на новий строк відбувається шляхом укладення договору оренди на новий строк (п. 12.3. Договору).

Обов'язки орендаря передбачені в п. 3.10, 4.4. та 5.2. тощо Договору оренди.

Відповідно до п. 3.10 Договору оренди, орендар повинен щомісячно вносити орендну плату не пізніше 20 числа місяця, наступного за звітним на поточний рахунок.

Проте, як вбачається з листа №946 від 12.06.2017 та акту звірки взаємних розрахунків, за період 2016-2017 року внаслідок несплати рахунків у позивача виникла заборгованість на загальну суму 76 302,26 грн. Тому, позивач не може вважатися орендарем який належним чином виконував свої обов'язки за договором.

Оскільки, відповідач заперечував проти продовження дії договору, а у відповідності до п.11.1 договору він діє до 26.09.2017 та беручи до уваги те, що відповідно до п.12.5 договір припиняється в разі закінчення строку, на який його було укладено, тому договір є припиненим.

Крім того, позивач в своїй скарзі вказував, що і по тепер баланвоутримувач продовжує нараховувати орендарю орендну плату і компенсацію податкових і комунальних платежів. Однак, позивач вказує, що не може сплачувати орендну плату через відсутність пролонгованого договору, балансоустримувач не може стягнути платежі через відсутність правовідносин (відсутності пролонгованого договору оренди). Проте, колегія суддів не погоджується із вказаним твердження позивача враховуючи наступне.

З урахуванням положень статей 653, 795 ЦК України та умов договору, якщо останніми передбачено, що після закінчення або дострокового розірвання договору оренди нарахування орендної плати за фактичне користування майном припиняється з моменту підписання акта приймання-передачі приміщень орендодавцеві, нарахування орендної плати за відповідний період є правомірним.

Враховуючи те, що в матеріалах справи відсутній підписаний сторонами (учасниками договору) акт про приймання-передачі орендованого приміщення та беручи до уваги те, що позивач продовжує користуватись приміщенням, тому останній повинен сплачувати орендну плату та інші виплати передбачені договором оренди.

Підсумовуючи вищезазначене та беручи до уваги те, що відповідно до п.12.3 продовження договору оренди на новий термін з орендарем відбувається шляхом укладення договору оренди на новий термін, тобто, договором оренди №3 від 27.10.2014 не передбачена можливість пролонгації договору шляхом укладення додаткової угоди, тому вимоги позивача є необґрунтованими та такими, що не підлягають задоволенню.

Отже, доводи апеляційної скарги не знайшли свого підтвердження під час перегляду рішення судом апеляційної інстанції, апелянт не подав жодних належних доказів на спростування висновків суду першої інстанції, які могли б бути прийняті та дослідженні судом апеляційної інстанції в розумінні ст.ст. 76-79 ГПК України.

Враховуючи наведене, рішення Господарського суду міста Києва від 12.03.2018 у справі №910/321/18 відповідає матеріалам справи, є законним та обґрунтованим, підстави, передбачені ст.ст. 277-278 ГПК України для його скасування, відсутні.

Судові витрати, згідно до ст. 129 ГПК України покласти на Фізичну особу-підприємця Сторожко Тетяну Миколаївну.

Керуючись ст. 129, 267-285 Господарського процесуального кодексу України, Київський апеляційний господарський суд

ПОСТАНОВИВ:

1. Апеляційну скаргу Фізичної особи-підприємця Сторожко Тетяни Миколаївни на рішення Господарського суду м. Києва від 12.03.2018 у справі № 910/321/18 залишити без задоволення.

2. Рішення Господарського суду м. Києва від 12.03.2018 у справі № 910/321/18 залишити без змін.

3. Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її прийняття.

4. Касаційна скарга на судове рішення подається протягом двадцяти днів з дня його проголошення. Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини судового рішення, що оскаржується, або у разі розгляду справи (вирішення питання) без повідомлення (виклику) учасників справи зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.

5. Повернути до Господарського суду міста Києва матеріали справи №910/321/18.

Повний текст постанови складено та підписано 06.09.2018.

Головуючий суддя В.В. Андрієнко

Судді Ю.Л. Власов

С.І. Буравльов