ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ЧЕРКАСЬКОЇ ОБЛАСТІ
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

20 серпня 2018 року м. Черкаси справа № 925/343/18

Господарський суд Черкаської області у складі головуючого судді Кучеренко О.І. із секретарем судового засідання Юхименко О.В., за участю представників сторін, від позивача ОСОБА_1, за довіреністю, від відповідача ОСОБА_2, за довіреністю, розглянувши у відкритому судовому засіданні у м.Черкаси у приміщенні суду справу за позовною заявою Товариства з обмеженою відповідальністю «Олімп» до Головного управління Держгеокадастру у Черкаській області про визнання поновленим договору оренди землі та визнання додаткової угоди укладеною

ВСТАНОВИВ:

Товариство з обмеженою відповідальністю «Олімп» предявило до Головного управління Держгеокадастру у Черкаській області позов, у якому просить визнати поновленим договір оренди землі від 31.12.2007 із змінами та доповненнями від 25.05.2012 та визнати укладеною між ТОВ «Олімп» та Головним управлінням Держгеокадастру у Черкаській області додаткову угоду від 09.11.2017 в редакції:

п.2 В оренду передаються земельні ділянки сільськогосподарського призначення державної форми власності загальною площею 103,4914га а саме: площею 29,3548 га, кадастровий номер земельної ділянки :02:000:0788; площею 13,6964га, кадастровий номер земельної ділянки :02:000:0789; площею 25,9527 га, кадастровий номер земельної ділянки; :02:000:0790; площею 34,4677 га, кадастровий номер земельної ділянки :02:000:0791 розташовані за межами населеного пункту, в адміністративних межах Лузанівської сільської ради Кам'янського району Черкаської області.

п.5 Нормативна грошова оцінка земельних ділянок підлягає проведенню назамовлення та за рахунок орендаря протягом шести місяців з моменту державної реєстрації права оренди земельних ділянок із поданням орендарем у встановленому законом порядку впродовж цього ж строку технічної документації з нормативної грошової оцінки земельних ділянок на розгляд та затвердження відповідному органу місцевого самоврядування та укладанням угоди про внесення змін до договору оренди в частині нормативної грошової оцінки.

До моменту набрання чинності угоди про внесення змін до договору оренди в частині нормативної грошової оцінки та орендної плати, визначення суми орендної плати, що вноситься орендарем згідно цього договору, здійснюється за даними про середній розмір нормативної грошової оцінки одиниці площі ріллі по Черкаській області, що для цієї земельної ділянки становить 4 120 096,13 грн (чотири мільйони двадцять тисяч дев'яносто шість гривень 13 коп) з розрахунку за 1 га площі ріллі 39 811 грн, з урахуванням коефіцієнта індексації - 4,796 станом на.01.01.2017.

Сторони дійшли згоди, що у разі, якщо розмір орендної плати, визначений за даними затвердженої технічної документації з нормативної грошової оцінки земельної ділянки, буде більшим за розмір орендної плати, визначений згідно цього пункту договору оренди та сплачений орендарем, то сума різниці між вказаними розмірами підлягає сплаті орендарем до відповідного бюджету у місячний строк з дня набрання чинності угоди про внесення змін до договору оренди в частині нормативі оцінки земельних ділянок.»

п.8 Договір продовжено терміном на 7 (сім) років, та діє до 09 листопада 2024 року. Після закінчення строку дії договору орендар має переважне право поновити його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 30 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.

п.9 Орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі. Річна орендна плата розраховується орендарем самостійно, виходячи зі ставки 12,0 (дванадцять) відсотків від нормативної грошової оцінки земельної ділянки.

Всі інші умови Договору оренди від 31.12.2007 не змінені цією угодою, залишаються в силі.

Ця додаткова угода про внесення змін до договору є невід'ємною частиною договору оренди землі від 31.12.2007, зареєстрованого у Кам'янському відділі регіональної філії державного підприємства «Центр державного земельного кадастру», про що у державному реєстрі земель вчинено запис від 10.07.2008 за №53, зі змінами та доповненнями від 25.05.2012, зареєстрованими у відділі Держкомзему у Кам'янському районі Черкаської області, про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 29.12. 2012 за №03758.

Копію цієї додаткової угоди, про внесення змін до договору, протягом 5 (пяти) днів з моменту її реєстрації орендар зобов'язується подати відповідному органу державної податкової служби.

Ця додаткова угода про внесення змін до договору оренди землі укладена та підписана сторонами у 3 (трьох) примірниках, які мають однакову юридичну силу, набирає чинності після підписання сторонами та державної реєстрації права оренди. Перший примірник зберігається у орендодавця, другий - у орендаря, третій - в органі, який провів державну реєстрацію права оренди.»

В обґрунтування заявленого позову позивач посилається на те, що маючи намір продовжити термін дії договору оренди землі від 31.12.2007, ним 09.11.2017 до Головного управління Держгеокадастру у Черкаській області було подано лист-повідомлення з проханням поновити договір оренди землі від 31.12.2007, до цього листа позивач додав проект додаткової угоди до договору оренди землі про поновлення цього договору. Позивач зазначає, що цією додатковою угодою орендарем запропоновано орендодавцю набагато сприятливіші умови оренди, а саме запропоновано збільшення розміру орендної плати з 4,5% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки до 12%. Орендар належним чином виконував та виконує умови договору оренди землі, претензії з боку орендодавця протягом всього періоду дії договору не поступали, заборгованості по орендній платі орендар немає. Орендодавець своїм листом від 12.01.2018 відмовив позивачу в поновленні договору оренди землі у звязку із недотриманням статей 15, 33 Закону України «Про оренду землі» та статті 18 Закону України «Про оцінку земель». Протягом одного місяця Головне управління Держгеокадастру у Черкаській області не надіслало ТОВ «Олімп» повідомлення про заперечення щодо поновлення договору оренди землі, тому позивач просить визнати укладеною додаткову угоду до договору оренди землі на підставі частини 1-5 статті 33 Закону України «Про оренду землі».

У відзиві на позовну заяву відповідач проти позову заперечив, просив відмовити позивачу у задоволенні позову з підстав того, що позивач при зверненні 14.09.2017 до Головного управління з листом про поновлення договору оренди та внесення змін до договору оренди землі не дотримався вимог закону та не долучив до свого звернення проект додаткової угоди. Також для узгодження питання щодо зміни орендної плати необхідна нормативно-грошова оцінка земельної ділянки. У відповіді до Держгеокадастру 06.11.2017 ТОВ «Олімп» просило долучити копії договорів на проведення проектно-вишукувальних робіт та договору на проведення агрохімічного обстеження площ. 09.11.2017 ТОВ «Олімп» повторно звернулося до відповідача з проектом додаткової угоди, в якій пропонувались ті самі умови, що і в листі від 14.09.2017. Головне управління листом від 28.11.2017 повідомило ТОВ «Олімп», що не погоджується з сумою нормативної грошової оцінки, оскільки вона не відповідає сумі, яка визначена Наказом Міністерства аграрної політики та продовольства України від 23.05.2017 за №262, заявником не надано документів які б свідчили про належне виконання ним обов'язків по договору та нової нормативної грошової оцінки. Головне управління не задовольнило клопотання та не прийняло рішення про поновлення договору на запропонованих позивачем умовах. Крім того, однією складовою об'єкту оренди є земельна ділянка з кадастровим номером :02:000:0791 площею 34,4677 га, яка відповідно до даних Державного земельного кадастру відсутня, оскільки її реєстрація була скасована в результаті поділу, що в свою чергу тягне за собою зміну меж земельної ділянки. В подальшому, 12.01.2018 на адресу ТОВ «Олімп» Управління направило лист-повідомлення про те, що Головне управління заперечує з приводу продовження дії договору, який отриманий позивачем 16.01.2018, тому договір оренди землі від 31.12.2007 із змінами та доповненнями від 25.05.2012 в силу закону не поновлений. Відповідач у відзиві на позов не заперечує отримання від позивача листа від 09.11.2017, але вказує, що 14.09.2017 уже отримував від позивача листа-повідомлення про намір продовжити договір оренди землі. Листом від 18.10.2017 управління повідомило, що позитивне вирішення питання щодо поновлення договору не можливе, оскільки орендарем не дотриманий порядок подання такого клопотання, передбаченого земельним законодавством. На думку відповідача ТОВ «Олімп» реалізувало своє переважне право на поновлення договору оренди листом саме від 14.09.2017. Відповідач стверджує, що листом від 28.11.2017 позивачу було повторно повідомлено про відмову у клопотанні про поновлення договору оренди землі та управлінням не прийняте позитивне рішення з поновлення договору на запропонованих позивачем умовах.

Представник позивача позовні вимоги підтримав та просив їх задовольнити повністю. Представник відповідача проти позову заперечував, дотримувався позицій, викладених у відзиві на позов.

У судовому засіданні 20.08.2018 оголошена вступна та резолютивна частини рішення суду.

Заслухавши доводи та пояснення представників позивача та відповідача, дослідивши наявні в справі матеріали, судом встановлено, що 31.12.2007 Кам'янська районна державна адміністрація (Орендодавець), та Товариство з обмеженою відповідальністю «Олімп» (позивач у праві, орендар) уклали договір оренди земельних ділянок сільськогосподарського призначення (далі договір). За цим договором позивач отримав в оренду земельні ділянки загальною площею 121,8854 га, які розташовані на адміністративній території Лузанівської сільської ради за межами населеного пункту. Відповідно до пункту 5 договору нормативна грошова оцінка земель становить 12383, грн за 1 га ріллі. Строк дії цього договору визначений у пункті 8 та становить 5 років. Після закінчення строку договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 30 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію. Передача земельної ділянки, згідно пункту 19 договору, здійснюється у 10-денний термін після державної реєстрації цього договору за актом її приймання-передачі. 31.12.2007 за актом прийому-передачі земельної ділянки земельна ділянка була передана позивачу.

25.05.2012 між сторонами договору були укладені зміни до договору оренди землі від 31.12.2007, які зареєстровані у відділі Держкомзему у Кам'янському районі Черкаської області, про що у державному реєстрі земель вчинено запис від 29.12.2012 за №03758. Відповідно до укладених змін загальна площа земельної ділянки становить 103,4914 га, ділянка знаходиться на адміністративній території Лузанівської сільської ради за межами населеного пункту, Кам'янського району, Черкаської області. Строк користування земельною ділянкою продовжено до 29.12.2017. Цими змінами сторони виклали пункти договору у новій редакції, зокрема, пункт 1 (орендодавець) визначили, Голова районної державної адміністрації в особі ОСОБА_3; пункт 2: В оренду передаються ділянки площею: 29,3548 га ріллі земель запасу, кадастровий номер :02:000:0788; 13,6964 га ріллі земель запасу, кадастровий номер :02:000:0789; 25,9725 га ріллі земель запасу, кадастровий номер :02:000:0790; 34,4677 га ріллі земель запасу, кадастровий номер :02:000:0791; пункт 4: директор ТОВ «Олімп» ОСОБА_4 діє на підставі Статуту зареєстрованого Кам'янською РДА Черкаської області 29.02.2012 № 7000101; пункт 5: Нормативна грошова оцінка земель становить 2822831,43 грн; пункт 8: Термін дії договору продовжено на 5 років. Після закінчення строку договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 30 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію; пункт 9: Річна орендна плата за земельні ділянки загальною площею 103,4914 га становить 127027,41 грн (4,5% від грошової оцінки земельної ділянки) в розмірі 1227,42 грн за 1 га ріллі. За актами приймання-передачі від 25.05.2012 позивачу були передані земельні ділянки площею: 25,9725 га, 293548 га, 13,6964 га, 34,4677 га.

23 серпня 2017 року Товариство з обмеженою відповідальністю «Олімп» направило до Головного управління Держгеокадастру у Черкаській області листа №225 щодо надання згоди на поділ земельної ділянки загальною площею 34,4677 га з кадастровим номером :02:000:0791для розподілу для учасника АТО. Наказом Головного управління Держгеокадастру у Черкаській області №23-8019/14-17-СГ від 07.09.2017 «Про надання згоди на поділ земельної ділянки» було дозволено розподілити зазначену земельну ділянку. Згідно даних зазначених у Поземельній книзі на земельну ділянку з кадастровим номером :02:000:0791, дата реєстрації речового права оренди за Товариством з обмеженою відповідальністю визначена 16.05.2016, строк дії речового права 15 років.

13 вересня 2017 року Товариство з обмеженою відповідальністю «Олімп» направило до Головного управління Держгеокадастру у Черкаській області листа №267, у якому запропонувало внести зміни до договору оренди землі від 31.12.2007, зі змінами та доповненнями, в частині збільшення орендної плати до 12% та продовження терміну дії договору. У відповіді на цей лист відповідач направив відповідь за №9052/2-17 від 18.10.2017, у якому не повідомив свою позицію щодо запропонованих орендарем змін до договору, натомість посилаючись на Закон України «Про оренду землі» розяснив заявнику порядок поновлення договору оренди землі, згідно статті 33 цього Закону та необхідність проведення нормативної грошової оцінки земельних ділянок.

09 листопада 2017 року позивач надіслав відповідачу письмове повідомлення №382, у якому посилаючись на листи Головного управління Держгеокадастру у Черкаській області від 18.10.2017 №9052/2-17 та №9054/2-17, повідомив про укладення товариством договору з виготовлення технічної документації з нормативно-грошової оцінки орендованих земельних ділянок та договору на проведення агротехнічного обстеження орендованих земель. У цей же день Товариство з обмеженою відповідальністю «Олімп» направило до Головного управління Держгеокадастру у Черкаській області листа-повідомлення про намір продовжити дію договору оренди землі №380, посилаючись на частини 1-5 Закону України «Про оренду землі», долучивши проект додаткової угоди до договору, яким повідомив про намір скористатися своїм переважним правом перед іншими особами на поновлення договору оренди землі на новий строк.

Не отримавши відповіді позивач продовжував користуватися земельними ділянками, сплачуючи орендну плату, що не заперечується відповідачем, вносив мінеральні добрива, що підтверджується актами використання мінеральних добрив. 16.01.2018 Товариство з обмеженою відповідальністю «Олімп» отримало від Головного управління Держгеокадастру у Черкаській області листа-повідомлення №19-23-0.32-322/2-18, у якому відповідач повідомив, що у звязку з недотриманням товариством «Олімп» вимог статей 15, 33 ЗУ «Про оренду землі» та статті 18 ЗУ «Про оцінку земель», Головне управління заперечує проти поновлення договору та зобовязує позивача повернути земельну ділянку орендодавцеві. Позивач вважає, що відповідач порушує гарантоване частинами 1-5 статті 33 Закону України «Про оренду землі» право позивача на оренду отриманої у користування земельної ділянки, тому звернувся з цим позовом до суду.

Відповідно до статті 2 Закону України «Про оренду землі» відносини, пов'язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі. У статті 1 цього Закону зазначено, що оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності. Орендодавцями земельних ділянок, що перебувають у комунальній власності, є сільські, селищні, міські ради в межах повноважень, визначених законом. Орендодавцями земельних ділянок, що перебувають у державній власності, є органи виконавчої влади, які відповідно до закону передають земельні ділянки у власність або користування, як встановлено у статті 4 Закону. Орендарі набувають права оренди земельної ділянки на підставах і в порядку, передбачених Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим та іншими законами України і договором оренди землі.

Порядок передачі земельних ділянок в оренду, передбачений у статті 124 Земельного кодексу України, відповідно до частини першої цієї статті передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування чи договору купівлі-продажу права оренди земельної ділянки (у разі продажу права оренди) шляхом укладення договору оренди земельної ділянки. Отже, судом встановлено, що орендар у визначеному законом порядку, згідно розпорядження райдержадміністрації від 29.12.2007 №378 на підставі якого був укладений договір оренди, отримав у користування спірну земельну ділянку.

Згідно зі статтею 17 Закону «Про оренду землі» передача об'єкта оренди орендарю здійснюється орендодавцем у строки та на умовах, що визначені у договорі оренди землі за актом приймання-передачі. На виконання умов договору земельна ділянка була передана позивачу за актом прийому-передачі земельної ділянки 31.12.2007 та за актами приймання-передачі від 25.05.2012. Судом встановлено, що, починаючи з 31.12.2007 і до 24.05.2012 земельна ділянка площею 121,8854 га, а з 25.05.2012 загальною площею 103,4914 га з кадастровими номерами :02:000:0788; :02:000:0789; :02:000:0790; :02:000:0791 перебуває у користуванні позивача Товариства з обмеженою відповідальністю «Олімп». Судом встановлено та не заперечувалось відповідачем те, що протягом строку дії договору оренди позивач належним чином виконував умови договору оренди, своєчасно сплачував орендні платежі, здійснював використання земельної ділянки за її цільовим призначенням.

Відповідно до стаття 33 Закону України «Про оренду землі», по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі). Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі. До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди. Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення. Додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов'язковому порядку. Відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди до договору оренди землі може бути оскаржено в суді.

Реалізація переважного права на поновлення договору оренди, яка передбачена частинами 1-5 статті 33 Закону України «Про оренду землі» можлива за умови дотримання встановленої цими нормами процедури та наявності волевиявлення сторін. Отже, для застосування цієї норми та визнання за орендарем переважного права на поновлення договору оренди необхідно встановити такі юридичні факти: орендар належно виконує свої обов'язки за договором, орендар до закінчення строку дії договору повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди, орендодавець протягом місяця не повідомив орендаря про наявність заперечень та своє рішення.

Як встановлено судом з метою реалізації свого переважного права на поновлення договору оренди позивачем 09.11.2017 було направлено листа-повідомлення про намір продовжити дію договору оренди землі №380, посилаючись на частини 1-5 Закону України «Про оренду землі», на яке у визначений Законом строк відповідач відповіді не надав. Суд критично оцінює доводи відповідача щодо реалізації позивачем свого права, у звязку із зверненням до Головного управління Держгеокадастру у Черкаській області з листами №267 від 13.09.2017 та №382 від 09.11.2017 та наданні відповіді на них, оскільки виходячи зі змісту цих листів, позивачем було запропоновано внести зміни у діючий на той час договір у частині збільшення розміру орендної плати та збільшення строку його дії. Отже, направляючи листа-повідомлення від 09.11.2017 орендар до закінчення строку дії договору повідомив орендодавця про свій намір скористатися переважним правом укладення договору, додавши проект додаткової угоди, таким чином виконавши вимоги Закону необхідні для визнання за орендарем його права. Оскільки відповідач у місячний термін з дня отримання листа позивача від 09.11.2017 не повідомив останнього про наявність заперечень та своє рішення, то в силу вимог частини 1-5 Закону «Про оренду землі» договір є поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. Суд не приймає як доказ про направлення заперечення відповідача на поновлення договору оренди листа Головного управління Держгеокадастру у Черкаській області від 28.11.2017, оскільки відповідачем не надано доказів на підтвердження направлення цього листа позивачу, а останній заперечує його отримання, суд двічі витребовував у відповідача належні докази його направлення, проте, відповідач їх суду не надав.

Додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обовязковому порядку. Відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди до договору оренди землі може бути оскаржено в суді. Оскільки Головне управління Держгеокадастру у Черкаській області не уклало з позивачем додаткової угоди, позивач з метою захисту свого права і звернувся до суду з відповідною вимогою про визнання додаткової угоди укладеною. Разом з тим, як вбачається з доданої позивачем додаткової угоди, яка долучена ним до листа-повідомлення від 09.11.2017, Товариством з обмеженою відповідальністю «Олімп» запропоновано внести зміни до деяких пунктів договору оренди, зокрема, в частині зміни грошової оцінки земельної ділянки, строку дії договору, розміру орендної плати до 12%. Проте, зважаючи на вимоги Закону, у разі поновлення договору оренди такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. Отже, суд прийшов до висновку, що поновлення договору можливе лише за таких умов, оскільки у випадку недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.

Щодо заперечень відповідача повязаних із зміною меж орендованої позивачем земельної ділянки, то суд не приймає їх до розгляду оскільки позивачем не надано суду належних та допустимих доказів на підтвердження того, що межі спірних земельних ділянок змінились, оскільки крім наданих відповідачем копій заяви позивача та наказу про надання згоди на поділ земельної ділянки, інших доказів про їх реалізацію відповідачем надано не було. Відповідно до вимог статей 73, 74, 77 Господарського процесуального кодексу України доказами є будь-які дані, на підставі яких суд у визначеному порядку встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи. Кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень. Обставини, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватись іншими засобами доказування.

Відповідач не спростував та не довів суду належними і допустимими доказами відсутність правових підстав для визнання поновленим договору.

Керуючись статтями 129, 236-241 Господарського процесуального кодексу України, суд

ВИРІШИВ:

Позовні вимоги задовольнити повністю.

Визнати поновленим договір оренди землі від 31.12.2007, зі змінами та доповненнями від 25.05.2012.

Визнати укладеною між Товариством з обмеженою відповідальністю «Олімп» та Головним управлінням Держгеокадастру додаткової угоди від 09.11.2017 про поновлення договору оренди землі від 31.12.2007, укладеного між Камянською районного державною адміністрацією та Товариством з обмеженою відповідальністю «Олімп» на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Рішення набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано; у разі подання апеляційної скарги, рішення набирає законної сили після прийняття судового рішення судом апеляційної інстанції. Рішення може бути оскаржене до Київського апеляційного господарського суду протягом двадцяти днів з дня ухвалення судового рішення.

Повне рішення складене та підписане 03.09. 2018

Суддя О.І.Кучеренко