ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ХАРКІВСЬКОЇ ОБЛАСТІ
________________________________________________________________________
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"30" липня 2018 р.м. ХарківСправа № 922/685/18

Господарський суд Харківської області у складі:

судді Смірнової О.В.

при секретарі судового засідання Деньковичі А.Й.

розглянувши в порядку загального позовного провадження справу

за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю "Салют+", м. Харків
до 1) Харківської міської ради, м. Харків 2) Товариства з обмеженою відповідальністю "Кінотеатр Салют", м. Суми
про розірвання договору оренди землі
за участю представників:

позивача - Рижкова І.П., довіреність № б/н від 20.03.2018;

відповідача-1 - Шафоростової А.А., довіреність № 08-21/1363/2-18 від 18.05.2018;

відповідача-2 - не з'явився,

ВСТАНОВИВ:

Товариство з обмеженою відповідальністю "Салют+" звернулося до господарського суду Харківської області з позовом до Харківської міської ради, Товариства з обмеженою відповідальністю "Кінотеатр Салют" про розірвання договору оренди землі від 09.08.2005 року, укладеного між Харківською міською радою та Товариством з обмеженою відповідальністю "Кінотеатр Салют".

Ухвалою господарського суду Харківської області від 23.03.2018 року прийнято позовну заяву до розгляду та відкрито провадження у справі, ухвалено справу розглядати за правилами спрощеного позовного провадження з повідомленням (викликом) сторін, призначено розгляд справи у судовому засіданні на 17.04.2018 року.

12.04.2018 року до канцелярії суду від Харківської міської ради надійшов відзив на позовну заяву (вх. № 9638), який досліджено судом та приєднано до матеріалів справи.

Ухвалою господарського суду Харківської області від 17.04.2018 року вирішено розглядати справу № 922/685/18 за правилами загального позовного провадження, призначено підготовче судове засідання на 15.05.2018 року.

02.05.2018 року позивач надав відповідь на відзив (вх.№ 11391), яку досліджено судом та приєднано до матеріалів справи.

15 травня 2018 року було здійснено повідомлення про перенесення судового засідання на 29.05.2018 у зв'язку із хворобою судді.

29.05.2018 року до канцелярії суду від Харківської міської ради надійшла заява про визнання позову (вх. № 15529), в якій 1-й відповідач просить суд позов Товариства з обмеженою відповідальністю "Салют+" до Харківської міської ради та Товариства з обмеженою відповідальністю "Кінотеатр Салют" про розірвання договору оренди землі задовольнити.

Ухвалою господарського суду Харківської області від 12.06.2018 року продовжено строк підготовчого провадження у справі № 922/685/18 на тридцять днів, відкладено підготовче засідання на 26 червня 2018 року, явку учасників справи в судове засідання визнано обов'язковою.

Ухвалою господарського суду Харківської області від 26.06.2018 року закрито підготовче провадження та призначено справу до судового розгляду по суті в судовому засіданні на 10.07.2018 року о 12:00.

Розпорядженням начальника відділу управління персоналом від 09.07.2018 року за № 379/2018 у зв'язку із закінченням строку відрядження судді Тацій О.В., у відповідності до п. 2.3.50 " Положення про автоматизовану систему документообігу суду", призначений повторний автоматизований розподіл справи за № 922/685/18.

Протоколом повторного автоматичного розподілу судової справи між суддями від 09.07.2018 року визначено головуючого суддю - доповідача Смірнову О.В.

Ухвалою господарського суду Харківської області від 10.07.2018 розгляд справи по суті відкладено на 24.07.2018 року на 11:30 год.

У зв'язку з відрядженням судді Смірнової О.В., в судовому засіданні 24.07.2018 року було оголошено технічну перерву до 30.07.2018 року до 12:30 год.

Представник позивача в судовому засіданні 30.07.2018 року підтримав позовні вимоги, просив суд позов задовольнити.

Представник 1-го відповідача в судовому засіданні 30.07.2018 року позовні вимоги визнав у повному обсязі.

Представник 2-го відповідача в судове засідання не з'явився, про час та місце розгляду справи був повідомлений належним чином, що підтверджується відповідними повідомленнями про вручення поштових відправлень (а.с. 98, 123, 137).

Дослідивши матеріали справи, вислухавши пояснення представників сторін, оцінивши надані сторонами докази, суд приходить до висновку про наявність підстав для задоволення позову, виходячи з наступного.

Судом встановлено, що на підставі рішення Харківської міської ради від 22.02.2005 року № 30/05 "Про припинення та надання в користування земельних ділянок юридичним та фізичним особам" 09.08.2005 року між Харківською міською радою та TOB "Кінотеатр Салют" укладено Договір оренди землі, зареєстрований у Харківській регіональній філії ДП "Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах" в книзі записів державної реєстрації договорів оренди землі (книга № 4) 09.08.2005 року за № 69117/05 (надалі - Договір оренди).

Об'єктом оренди за Договором оренди є земельна ділянка загальною площею 0,5472 га, кадастровий номер НОМЕР_1, розташована за адресою: АДРЕСА_1.

Строк дії Договору оренди - до 01.02.2030 року. Земельна ділянка передана в оренду для експлуатації та обслуговування будівлі кінотеатру (нежитлова будівля літ. "А-3").

На підставі іпотечного договору № ГД-18/12-20/77-3 від 27.12.2016 року та Договору №1 про внесення змін від 30.01.2017 року право власності на нежитлову будівлю літ. "А-3", загальною площею 2307,90 кв.м., яка розташована за адресою: м.Харків, просп. Героїв Сталінграда, буд. 10 перейшла до Публічного акціонерного товариства "Мегабанк". Державна реєстрація права власності була здійснена 27.07.2017 року.

25.01.2018 року TOB "Салют+" набуло право власності на нежитлову будівлю літ. "А-3" загальною площею 2307,90 кв.м., що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1, на підставі договору купівлі-продажу від 25.01.2018 року, укладеного з Публічним акціонерним товариством "Мегабанк", посвідченого приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Сергієнко Н.В. та зареєстрованого в реєстрі за № 382. Право власності зареєстровано в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 25.01.2018 року, номер запису про право власності: 24530752.

Стаття 377 Цивільного кодексу України (надалі - ЦК України) встановлює, що до особи, яка набула право власності на житловий будинок (крім багатоквартирного), будівлю або споруду, переходить право власності, право користування на земельну ділянку, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення в обсязі та на умовах, встановлених для попереднього землевласника (землекористувача).

Відповідно до ч. 2 ст. 792 ЦК України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.

Слід зазначити, що наведені норми ЦК України є загальними нормами права по відношенню до норм Земельного кодексу України (надалі - ЗК України) та Закону України "Про оренду землі".

Частина 5 ст. 120 ЗК України встановлює, що у разі набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду фізичними або юридичними особами, які не можуть мати у власності земельних ділянок, до них переходить право користування земельною ділянкою, на якій розташований жилий будинок, будівля або споруда, на умовах оренди.

Пунктом "е" ч. 1 ст. 141 ЗК України передбачено, що набуття іншою особою права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, які розташовані на земельній ділянці є підставою припинення права користування земельною ділянкою.

Згідно зі ст. 93 ЗК України відносини, пов'язані з орендою землі, регулюються законом.

Відповідно до ч. З ст. 7 Закону України "Про оренду землі" до особи, якій перейшло право власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій земельній ділянці, також переходить право оренди на цю земельну ділянку. Договором, який передбачає набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, припиняється договір оренди земельної ділянки в частині оренди попереднім орендарем земельної ділянки, на якій розташований такий житловий будинок, будівля або споруда.

Згідно з абзацом 8 ч. 1 ст. 31 Закону України "Про оренду землі", договір оренди землі припиняється в разі набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій іншою особою земельній ділянці.

В той же час, частинами 2 та 3 ст. 31 Закону України "Про оренду землі" передбачено, що договір оренди землі може бути розірваний за згодою сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний за рішенням суду в порядку, встановленому законом. Розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку не допускається, якщо інше не передбачено законом або цим договором.

Відповідно до ст. 4 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень", право оренди земельної ділянки підлягає державній реєстрації.

На підставі викладеного суд дійшов до проміжного висновку, що набуття ПАТ "Мегабанк", а потім і позивачем права власності на нежитлову будівлю літ. "А-3", загальною площею 2307,90 кв.м., яка розташована за адресою: АДРЕСА_1, стало підставою для припинення Договору оренди. У зв'язку з цим сторони Договору оренди мали б вчинити дії, направлені на оформлення припинення його дії.

25.01.2018 TOB "Салют+" звернулося з заявою (лист № 25/01-2018 від 25.01.2018 року) на ім'я Харківського міського голови про надання дозволу на розробку проекту відведення земельної ділянки, орієнтовною площею 0,5472га, розташованої за адресою: АДРЕСА_1, зі зміною цільового призначення земельної ділянки для будівництва багатоквартирного житлового будинку (з урахуванням знесення існуючої нежитлової будівлі літ. "А-3").

Листом від 08.02.2018 року на ім'я Харківського міського голови TOB "Салют+" в доповнення до листа № 25/01-2018 від 25.01.2018 року просило надати дозвіл на розробку проекту відведення земельної ділянки, орієнтовною площею 0,5472га, розташованої за адресою: АДРЕСА_1, зі зміною цільового призначення земельної ділянки для будівництва багатофункціонального комплексу з жилими квартирами (з урахуванням знесення існуючої нежитлової будівлі літ. "А-3").

Крім того, 08.02.2018 року TOB "Кінотеатр Салют" звернулось до Харківського міського голови з листом, в якому просило припинити право користування земельною ділянкою кадастровий номер НОМЕР_1 площею 0,5472га (договір оренди землі від 09.08.2005 року № 69117/05) по АДРЕСА_1, в м.Харкові, у зв'язку з тим, що право власності на нежитлову будівлю літ. "А-3", яка розташована на вказаній земельній ділянці, TOB "Кінотеатр Салют" не належить.

Заяву TOB "Кінотеатр Салют" від 08.02.2018 було розглянуто на 18 сесії Харківської міської ради 7 скликання та прийнято рішення "Про надання дозволу на розроблення документації із землеустрою для будівництва, експлуатації та обслуговування об'єктів" від 21.02.2018 № 985/18.

Рішенням Харківської міської ради від 21.02.2018 року № 985/18:

- припинено TOB "Кінотеатр Салют" право користування земельною ділянкою (кадастровий номер НОМЕР_1) площею 0,5472 га (договір оренди землі від 09.08.2005 № 69117/05) по АДРЕСА_1 за його добровільною відмовою (лист від 08.02.2018 № б/н) (пункт 3.1 додатку 2 до рішення);

- надано TOB "Салют+" дозвіл на розроблення проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки зі зміною цільового призначення земельної ділянки (кадастровий номер НОМЕР_1) площею 0,5472 га із земель територіальної громади м. Харкова, з переведенням із категорії земель промисловості, транспорту, зв'язку, енергетики, оборони та іншого призначення до категорії земель житлової та громадської забудови, для будівництва багатофункціонального комплексу з житловими квартирами, з урахуванням знесення нежитлової будівлі літ. "А-3" по АДРЕСА_1 (пункт 3.2 додатку 2 до рішення).

Згідно з пунктом 3 рішення Харківської міської ради від 21.02.2018 року №985/18 TOB "Салют+" зобов'язано розробити документацію із землеустрою для будівництва, експлуатації та обслуговування об'єктів, що потребує затвердження згідно чинного законодавства, та подати на затвердження у встановленому порядку до 21.10.2018 року. Термін розробки документації із землеустрою не повинен перевищувати 6-ти місяців з дня укладення договору з розробником документації із землеустрою.

15.03.2018 року TOB "Салют+" на виконання рішення Харківської міської ради від 21.02.2018 року №985/18 уклало з ФО-П Телапановою Н.М. договір про розроблення проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки № 1-0318Ф.

Таким чином, останнім днем строку виконання робіт виконавцем за договором про розроблення проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки № 1- 0318Ф від 15.03.2018 року є 15.09.2018. А подати на затвердження Харківською міською радою у встановленому порядку проект землеустрою щодо відведення земельної ділянки TOB "Салют+" повинно до 21.10.2018 року.

Проте, станом на теперішній час, угода про розірвання договору оренди землі від 09.08.2005 року за реєстраційним 69117/05 не укладена, а відповідно відомості про інше речове право користування земельною ділянкою не внесені до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень.

Відповідно до ч. 5 ст. 116 ЗК України земельні ділянки, які перебувають у власності чи користуванні громадян або юридичних осіб, передаються у власність чи користування за рішенням органів виконавчої влади чи органів місцевого самоврядування лише після припинення права власності чи користування ними в порядку, визначеному законом.

При цьому, суд враховує, що доки до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Державного земельного кадастру не будуть внесені зміни щодо припинення дії договору оренди землі від 09.08.2005 № 69117/05, TOB "Салют+", з урахуванням вимог ч. 5 ст. 116 ЗК України, не може ні погодити проект землеустрою щодо відведення земельної ділянки в порядку ст. 186 і ЗК України, ні зареєструвати в Державному земельному кадастрі відомості щодо зміни цільового призначення земельної ділянки кадастровий номер НОМЕР_1. Тобто, TOB "Салют+" не зможе виконати у встановлені Харківською міською радою строки її рішення від 21.02.2018 року № 985/18. А відтак й оформити право користування земельною ділянкою кадастровий номер НОМЕР_1 на умовах оренди.

Пунктом 36 Договору оренди встановлено, що зміна умов договору здійснюється у письмовій формі за взаємною згодою сторін. Згідно з підпунктом "а" пункту 38 Договору оренди дія договору припиняється шляхом його розірвання за взаємною згодою сторін.

Пункт 40 Договору оренди встановлює, що перехід права власності на будівлі та споруди, які розташовані на орендованій земельній ділянці до другої особи є підставою для розірвання договору та укладення договору оренди з новим власником будинків та споруд.

Таким чином, Харківська міська рада та TOB "Кінотеатр Салют" повинні були укласти у письмовій формі угоду про розірвання Договору оренди на підставі пункту 40 даного Договору після 27.07.2017 року.

Станом на теперішній час, Харківська міська рада та TOB "Кінотеатр Салют" в порушення ст. 377 ЦК України, ст.ст. 116, 120, 141 ЗК України, ст.ст. 7, 31 Закону України "Про оренду землі" та пунктів 36, 38, 40 Договору оренди його не розірвали.

Внаслідок цього, з 25.01.2018 року порушується передбачене ст. 377 ЦК України, ст. 120 ЗК України, ст. 7 Закону України "Про оренду землі" право позивача, як власника об'єкту нерухомого майна, розташованого на орендованій земельній ділянці, на отримання в користування на умовах оренди земельної ділянки загальною площею 0,5472 га, кадастровий номер НОМЕР_1, розташованої за адресою: АДРЕСА_1, для обслуговування та експлуатації даного об'єкту нерухомого майна.

За змістом ст. 12 ЗК України вбачається, що розпорядження землями територіальної громади міста, у тому числі передача земельних ділянок у користування юридичних осіб відповідно до цього Кодексу, належить до повноважень міської ради.

Згідно з п. 34 ст. 26 ЗУ "Про місцеве самоврядування" до виключної компетенції сільських, селищних, міських рад, належить вирішення відповідно до закону питань регулювання земельних відносин.

Вирішення питань щодо припинення права користування земельними ділянками є виключним правом ради - суб'єкта права власності на землю, і здійснюється з дотриманням загального порядку розірвання господарських договорів, передбаченого ст. 188 ГК України, з урахуванням положень ЗК України.

Відповідно до ст. 188 ГК України зміна та розірвання господарських договорів в односторонньому порядку не допускаються, якщо інше не передбачено законом або договором. Сторона договору, яка вважає за необхідне змінити або розірвати договір, повинна надіслати пропозиції про це другій стороні за договором. Сторона договору, яка одержала пропозицію про зміну чи розірвання договору, у двадцятиденний строк після одержання пропозиції повідомляє другу сторону про результати її розгляду. У разі якщо сторони не досягли згоди щодо зміни (розірвання) договору або у разі неодержання відповіді у встановлений строк з урахуванням часу поштового обігу, заінтересована сторона має право передати спір на вирішення суду.

Враховуючи набуття ПАТ "Мегабанк", а потім і позивачем права власності на нежитлову будівлю літ. "А-3", загальною площею 2307,90 кв.м., яка розташована за адресою: АДРЕСА_1, беручи до уваги те, що станом на теперішній час, угода про розірвання договору оренди землі від 09.08.2005 року за реєстраційним №69117/05 не укладена, суд вважає за необхідне позовні вимоги задовольнити та розірвати договір оренди землі від 09.08.2005 року, укладений між Харківською міською радою та Товариством з обмеженою відповідальністю "Кінотеатр Салют", зареєстрований у Харківській регіональній філії ДП "Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах" в книзі записів державної реєстрації договорів оренди землі (книга № 4) 09.08.2005 року за №69117/05.

Відповідно до положень ст. 129 ГПК України, судовий збір покладається на 2-го відповідача, який не надав доказів вчинення дій спрямованих на розірвання Договору оренди.

На підставі викладеного та керуючись ст. ст. 6, 8, 19, 124, 129 Конституції України, 11, 13, 16 ЦК України, ст.ст. 24, 116, 120, 156, 157 ЗК України, ст.ст. 7, 31 Закону України "Про оренду землі", ст.ст. 188, 224 ГК України, ст.ст. 12, 13, 73, 74, 76-79, 91, 129, 232, 233, 236 - 241 Господарського процесуального кодексу України, суд

ВИРІШИВ:

Позов задовольнити в повному обсязі.

Розірвати договір оренди землі від 09.08.2005 року, укладений між Харківською міською радою (ідентифікаційний код в ) та Товариством з обмеженою відповідальністю "Кінотеатр Салют" (ідентифікаційний код в ), зареєстрований у Харківській регіональній філії ДП "Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах" в книзі записів державної реєстрації договорів оренди землі (книга № 4) 09.08.2005 року за №69117/05.

Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю "Кінотеатр Салют" (40000, м. Суми, вул. Воскресенська, буд. 9, ) на користь Товариства з обмеженою відповідальністю "Салют+" (61105, м. Харків, пр. Героїв Сталінграда, буд. 10, ) судовий збір в сумі 1762,00 грн.

Видати наказ після набрання рішенням законної сили.

Рішення набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги судові рішення у справі набирають законної сили, відповідно до ст.ст. 241, 284 Господарського процесуального кодексу України.

Апеляційна скарга на рішення суду подається до Харківського апеляційного господарського суду в установленому законом порядку протягом двадцяти днів з дня складання повного судового рішення.

Повний текст рішення складено 06.08.2018 року.

Суддя О.В. Смірнова