РІШЕННЯ

15 серпня 2018 року Справа № 913/239/18

Провадження №18/913/239/18

За позовом Троїцької селищної ради Троїцького району Луганської області, смт. Троїцьке Луганської області

до відповідача - Головного управління Держгеокадастру у Луганській області, м. Сєвєродонецьк Луганської області

про розірвання договору оренди приміщення та зобов'язання звільнити приміщення

Суддя Корнієнко В.В.

Секретар судового засідання Сокрута Н.М.

У засіданні брали участь:

від позивача: не прибув;

від відповідача: не прибув.

Суть спору: позивачем заявлено вимоги:

- про розірвання договору оренди приміщення від 18.04.2017 № 59, укладеного між сторонами за позовом;

- про зобов'язання відповідача звільнити орендоване приміщення, що становить частку будинку № 6 по кварталу Молодіжний в смт. Троїцьке Луганської області, а саме кімнати: №№ 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9 загальною площею 83,6 м2, вартістю 40528 грн, шляхом складання акту приймання-передачі.

Відповідач відзивом на позовну заяву від 05.07.2018 проти позову заперечує, посилаючись на його необґрунтованість.

Клопотаннями від 13.08.2018 (позивач) та від 10.07.2018 (відповідач) сторони просили суд розглянути справу без участі їх представників.

Розглянувши матеріали справи, суд

В С Т А Н О В И В:

Позивач у позовній заяві вказав:

- 18.04.2017 між Троїцькою селищною радою (позивачем) та Головним управлінням Держгеокадастру у Луганській області (відповідачем) був укладений договір оренди приміщення № 59, згідно якому, позивач передав відповідачу в оренду строком до 23.02.2020 приміщення площею 83.6 м2, що становить частку будинку № 6 по кварталу Молодіжний в смт Троїцьке Луганської області, а саме кімнати: №№ 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9;

- 18.04.2017 підписано та скріплено печатками відповідний акт прийому-передачі приміщень, в якому зазначено, що майно передається в справному технічному стані, належному для експлуатації, та сторони не мають одна до одної ніяких претензій;

- відповідно до пунктів 5.1.3. 5.1.5. 5.1.6 договору орендар зобов'язувався підтримувати об'єкт та прилеглі до об'єкта території в належному санітарному стані, проводити за свій рахунок необхідний поточний ремонт, не робити без письмового дозволу орендодавця перебудов та перепланувань орендованого приміщення;

- відповідач у період з 18.04.2017 до 02.05.2018, обов'язок по належному утриманню приміщення виконував неналежним чином, у зв'язку з чим у орендованому приміщенні утворилась цвіль, з'явився неприємний запах в усіх орендованих кімнатах, в стіні між кімнатами №№ 3, 4 орендарем зроблені двері (на схемі технічного плану кімнати позначені як 1-3,1-4); прилегла територія не прибрана. Данні факти підтверджуються актом обстеження орендованого приміщення від 02.05.2018 та фото орендованих приміщень; працівники відповідача від підписів відмовились;

- відповідач не звертався до позивача з заявами про перебудову та перепланування орендованого приміщення. За таких обставин, умови договору орендарем порушені в односторонньому порядку.

- протягом строку оренди орендар не застрахував орендоване майно, як то передбачено ст. 10 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» та договором оренди;

- згідно ч. 2 ст. 651 ЦК України договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом; істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору;

- відповідно до ч. 3 ст. 26 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» договір оренди може бути розірвано за погодженням сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірвано за рішенням суду у разі невиконання сторонами своїх зобов'язань та з інших підстав, передбачених законодавчими актами України;

- в силу положень статті 27 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» у разі розірвання договору оренди, закінчення строку його дії, відмови від його продовження або банкрутства орендаря він зобов'язаний повернути орендодавцеві об'єкт оренди на умовах, зазначених у договорі оренди;

- відповідач свої зобов'язання за договором оренди належним чином не виконує (зробив без дозволу орендодавця перепланування орендованого приміщення, не застрахував орендоване приміщення, утримує приміщення в неналежному санітарному стані, що призводить до його псування), тобто порушує істотні умови договору оренди приміщення; ставить під загрозу існування приміщення, яке с комунальною власністю.

На підставі вказаних доводів позивачем заявлено вимоги:

- про розірвання договору оренди приміщення від 18.04.2017 № 59, укладеного між сторонами за позовом;

- про зобов'язання відповідача звільнити орендоване приміщення, що становить частку будинку № 6 по кварталу Молодіжний в смт. Троїцьке Луганської області, а саме кімнати: №№ 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9 загальною площею 83,6 м2, вартістю 40528 грн, шляхом складання акту приймання-передачі.

Відповідач відзивом на позовну заяву від 05.07.2018 проти позову заперечує, посилаючись на його необґрунтованість.

Зокрема відповідач вказав:

- позивач в позові зазначив, що в період з 18.04.2017 до 02.05.2018 відповідач всупереч положень договору оренди неналежним чином виконував взяті на себе обов'язки по договору оренди, у зв'язку з чим, в орендованому приміщені утворилась цвіль, з'явився неприємний запах в усіх орендованих кімнатах. На підтвердження цього факту позивач додає фото-докази;

- позивач стверджує, що цвіль в орендованому приміщені з'явилась в наслідок неналежного виконання взятих на себе відповідачем обов'язків згідно договору оренди. Однак, робота відділу відповідача не пов'язана зі здійсненням будь-якої виробничою діяльністю і не може призвести до появи цвілі в орендованому приміщені;

- позивачем до позову не було додано доказів обстеження інших приміщень будівлі, що підтверджують факт відсутності цвілі та неприємного запаху в інших приміщень; фото вікна в коридорі приміщення підтверджує наявність цвілі в інших приміщеннях будівлі, які не передавались в оренду відповідачу;

- цвіль знаходилась в орендованому приміщені ще до укладання договору оренди;

- причиною появи неприємного запаху (смороду, затхлості) і цвілі є підвищена вологість, погане опалення приміщення, погана циркуляція повітря через відсутність системи вентиляції;

- позивач сам підтверджує відсутність вентиляції в орендованому приміщені (пункт 4 акту обстеження приміщення від 02.05.2018);

- в позові зазначено, що в період з 18.04.2017 по 02.05.2018 відповідачем між кімнатами №№ 3, 4 зроблено двері. Як доказ цього додано поверховий план затверджений 05.12.2007 з самостійними позначками позивача ручкою;

- позивач не надав технічного паспорту будівлі, розробленого в період з 18.04.2017 по 02.05.2018, де схематично вказано перепланування орендованого приміщення;

- поверховий план не дає належного підтвердження факту перепланування, так як він дотується 2007 р., крім того позначка перепланування нанесена на план власноруч позивачем. Таким чином цей доказ не може бути належним доказом згідно ч. 1 ст. 76 Господарського процесуального кодексу;

- на дату укладання договору оренди, а саме 18.04.2017 двері між кімнатами №№ 3, 4 вже існували. Перепланування було здійснено у 2016 році для поліпшення умов праці працівників Відділу, а саме для утеплення орендованого приміщення, так як решта будівлі, з якої був вхід до орендованого приміщення, залишилась без опалення; тобто перенесення двері в інше місце було вимушеним заходом;

- позивачу було відомо про здійснення перепланування та про цей факт він жодним чином не заперечував до 02.05.2018 (дата складання акту перевірки), а також не зважаючи на цей факт 23.03.2018 на сесії було прийнято рішення про укладання договору оренди; тобто перенесення двері на час підписання договору оренди позивача не турбувало;

- перенесення двері є несуттєвим переплануванням, так як площа та конфігурація орендованого приміщення не змінилась;

- позивач не надав суду жодного доказу, в т.ч. експертного висновку, що зазначене перепланування призвело до погіршення стану, пошкодженню або руйнуванню орендованого приміщення або будівлі в цілому;

- позивач до позову надав фото-доказ, щодо не прибирання відповідачем прилеглої території;

- на фото чітко вбачається, що фундамент будівлі руйнується та обсипається, в наслідок чого біля будівлі знаходиться будівельне сміття; тобто будівля потребує капітального ремонту, який повинен проводити балансоутримувач - позивач;

- жодного підтвердження забруднення прилеглій території побутовим сміттям на фото не має;

- на даний час прибирання прилеглої території не можливо в зв'язку з тим, що ведуться ремонтні роботи фасаду будівлі;

- позовній заяві позивач стверджує, що відповідач протягом строку оренди не застрахував орендоване майно;

- умовами договору оренди не було передбачено страхування орендарем взятого ним в оренду майна, не зазначений строк, в який відповідач повинен укласти договір страхування, а також не було визначено хто має бути замовником незалежного оцінювання приміщення, у відповідності до ч. 2 ст. 7 Закону України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оцінку діяльності в Україні»;

- тому, твердження позивача, що відповідач порушив вимоги ст. 10 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» є безпідставними;

- відповідач не має заборгованості по орендній платі за договором оренди приміщення, що підтверджується довідкою відділу бухгалтерського обліку та звітності виконавчого комітету Троїцької селищної ради від 26.04.2018 № 4;

- статтею 651 Цивільного кодексу України встановлено, що розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору;

- у постановах Верховного суду України від 18.09.2013 у справі № 6-75цс13 та від 16.05.2018 у справі № 920/817/17 викладена наступна правова позиція що подібних спірних правовідносин:

«Оцінка порушення договору як істотного здійснюється судом відповідно до критеріїв, що встановлені вказаною нормою. Оціночне поняття істотності порушення договору законодавець розкриває за допомогою іншого оціночного поняття - "значної міри" позбавлення сторони того, на що вона розраховувала при укладенні договору. Це (друге) оціночне поняття значно звужує сферу огляду суду. Істотність порушення визначається виключно за об'єктивними обставинами, що склалися у сторони, яка вимагає розірвання договору. В такому випадку вина (як суб'єктивний чинник) сторони, що припустилася порушення договору, не має будь-якого значення і для оцінки порушення як істотного, і для виникнення права вимагати розірвання договору на підставі частини другої статті 651 ЦК України.

Іншим критерієм істотного порушення договору є розмір завданої порушенням шкоди, який не дозволяє потерпілій стороні отримати очікуване при укладенні договору. При цьому, йдеться не лише про грошовий вираз завданої шкоди, прямі збитки, а й випадки, коли потерпіла сторона не зможе використати результати договору.

Вирішальне значення для застосування зазначеного положення закону має співвідношення шкоди з тим, що могла очікувати від виконання договору сторона.

У кожному конкретному випадку питання про істотність порушення повинне вирішуватися з урахуванням усіх обставин справи, що мають значення. Так, суди повинні встановити не лише наявність істотного порушення договору, але й наявність шкоди, завданої цим порушенням другою стороною, яка може бути виражена як у вигляді реальних збитків та (або) упущеної вигоди, її розмір, який не дозволяє потерпілій стороні отримати очікуване при укладенні договору; а також установити, чи є дійсно істотною різниця між тим, на що має право розраховувати сторона, укладаючи договір, і тим, що в дійсності вона змогла отримати.».

- таким чином, незалежно від виконання/невиконання відповідачем умов ст. 10 Закону України «Про оренду державного та комунального майна», щодо страхування об'єкту оренди, виключає можливість висновку про позбавлення позивача значною мірою того, на що він розраховував при укладенні договору, тобто на отримання від Відділу послуг в земельних відносинах на розірвання договору за рішенням суду на вимогу однієї зі сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, установлених договором або законом.

- відповідач, як орган державної влади, в особі Відділу надає послуги в земельних відносинах. Розірвання договору та виселення Відділу з орендованого приміщення призведе до того, що Відділ буде змушений призупинити свою діяльність. Ця ситуація спричинить незручності не лише для відповідача, але і для населення Троїцького району, що не зможе належним чином отримувати послуги, що надаються Відділом.

Дослідивши матеріали справи суд дійшов висновку, що позов не підлягає задоволенню за таких підстав:

Судом встановлено, що згідно договору оренди приміщення від 18.04.2017 № 59, укладеному між Троїцькою селищною радою (позивачем) та Головним управлінням Держгеокадастру у Луганській області (відповідачем), позивач передав відповідачу в оренду строком до 23.02.2020 приміщення площею 83.6 м2, що становить частку будинку № 6 по кварталу Молодіжний в смт Троїцьке Луганської області, а саме кімнати: №№ 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9.

Майно передано в оренду для розміщення службового приміщення відділу у Троїцькому районі Головного управління Держгеокадастру у Луганській області (п. 2.1. договору).

18.04.2017 сторонами договору підписано та скріплено печатками відповідний акт прийому-передачі приміщень, в якому зазначено, що майно передається в справному технічному стані, належному для експлуатації, сторони не мають одна до одної ніяких претензій.

Відповідно до пунктів 5.1.3., 5.1.5., 5.1.6 договору орендар зобов'язався підтримувати об'єкт та прилеглі до об'єкта території в належному санітарному стані, проводити за свій рахунок необхідний поточний ремонт, не робити без письмового дозволу орендодавця перебудов та перепланувань орендованого приміщення.

02.05.2018 комісією позивача здійснено обстеження орендованого відповідачем приміщення. За результатами обстеження складено акт від 02.05.2018, який підписано представниками позивача (працівниками його структурних підрозділів); працівники структурного підрозділу відповідача (Троїцького відділу ГУ Держгеокадастру) від підпису акта відмовились, про що є відмітка в акті.

В акті обстеження приміщення від 02.05.2018 вказано:

- без письмового дозволу орендодавця проведена перебудова та перепланування орендованого приміщення, а саме, з'єднані кімнати 1-3, 1-4 (план-схема додається);

- не проводиться підтримка прилеглої території в належному санітарному стані;

- не проводиться необхідний поточний ремонт в кабінетах, відсутня вентиляція в усіх приміщеннях, що збільшує розповсюдження цвілі та гнилі; в приміщенні стоїть сморід та затхлість;

- в багатьох місцях зруйнована підлога і потребує термінового ремонту.

До акту додано поверховий план, складений БТІ у 2007 році, на якому представником позивача зроблено помітку про влаштування двері між двома кімнатами, які орендуються відповідачем.

Позивачем у якості доказів своїх доводів (про наявність цвілі та не прибраної прилеглої території) подав суду 4 фотографії.

Суд не приймає до уваги доводи відповідача про те, що у наслідок невиконання відповідачем своїх договірних обов'язків (щодо підтримання об'єкту та прилеглої до об'єкта території в належному санітарному стані) в орендованих приміщеннях виникли цвіль та гниль.

Відповідач заперечуючи проти позову вказав, що в орендованих ним приміщеннях взагалі відсутня вентиляція, що є причиною виникнення цвілі та гнилі.

Позивач в акті обстеження приміщення від 02.05.2018 сам зазначає про відсутність вентиляції в усіх орендованих приміщеннях.

Позивач не подав суду доказів, що цвіль та гниль виникли лише у приміщеннях, які орендуються відповідачем, а в інших приміщеннях будівлі ці явища відсутні.

Таким чином, позивачем не доведено, що цвіль та гниль виникли з вини відповідача в результаті невиконання ним своїх обов'язків за договором оренди.

На фотографії, поданої позивачем у якості доказу не прибирання відповідачем прилеглої території, вбачається, що фундамент будівлі руйнується та обсипається, в наслідок чого біля будівлі знаходиться будівельне сміття.

Інших доказів позивач суду не подав. Тому, вказаний довід не приймається судом до уваги.

У підтвердження своїх доводів про те, що відповідачем в період з 18.04.2017 по 02.05.2018 між кімнатами №№ 3 та 4 зроблено двері, позивач подав суду поверховий план складений БТІ 05.12.2007.

Відповідач наполягає, що вказані двері були зроблені ще до укладання договору оренди від 18.04.2017.

Позивач не подав суду доказів, що двері були зроблені відповідачем саме після укладення договору оренди від 18.04.2017, тобто не довів своїх доводів, що відповідачем у порушення договору оренди від 18.04.2017 самовільно було здійснено перебудову та перепланування орендованого приміщення.

Дійсно, ч. 1 ст. 10 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» встановлено, що істотною умовою договору оренди є страхування орендарем взятого ним в оренду майна.

Разом з цим, договором оренди приміщення від 18.04.2017 № 59 не передбачений обов'язок орендаря застрахувати взяте ним в оренду майно, що не звільняє орендаря від вказаного обов'язку, який встановлено законом.

Однак, у вказаному договорі оренди не передбачено і строку, в який орендар зобов'язаний застрахувати орендоване майно.

Приміщення передано відповідачу в оренду строком до 23.02.2020 (п. 3.1. договору), тому, відповідач не позбавлений можливості виконати цей свій обов'язок протягом всього часу дії договору.

Відповідач не має заборгованості по орендній платі за договором оренди приміщення, що підтверджується довідкою відділу бухгалтерського обліку та звітності виконавчого комітету Троїцької селищної ради від 26.04.2018 № 4.

Згідно ч. 1 ст. 193 Господарського кодексу України та ч. 1 ст. 526 Цивільного кодексу України суб'єкти господарювання повинні виконувати господарські зобов'язання належним чином відповідно до закону та договору.

Відповідно до ч. 2 ст. 651 ЦК України договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.

Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

У постановах Верховного суду України від 18.09.2013 у справі № 6-75цс13 та від 16.05.2018 у справі № 920/817/17 викладені висновки щодо застосування ч. 2 ст. 651 ЦК України, а саме:

«Оцінка порушення договору як істотного здійснюється судом відповідно до критеріїв, що встановлені вказаною нормою. Оціночне поняття істотності порушення договору законодавець розкриває за допомогою іншого оціночного поняття - "значної міри" позбавлення сторони того, на що вона розраховувала при укладенні договору. Це (друге) оціночне поняття значно звужує сферу огляду суду. Істотність порушення визначається виключно за об'єктивними обставинами, що склалися у сторони, яка вимагає розірвання договору. В такому випадку вина (як суб'єктивний чинник) сторони, що припустилася порушення договору, не має будь-якого значення і для оцінки порушення як істотного, і для виникнення права вимагати розірвання договору на підставі частини другої статті 651 ЦК України.

Іншим критерієм істотного порушення договору є розмір завданої порушенням шкоди, який не дозволяє потерпілій стороні отримати очікуване при укладенні договору. При цьому, йдеться не лише про грошовий вираз завданої шкоди, прямі збитки, а й випадки, коли потерпіла сторона не зможе використати результати договору.

Вирішальне значення для застосування зазначеного положення закону має співвідношення шкоди з тим, що могла очікувати від виконання договору сторона.

У кожному конкретному випадку питання про істотність порушення повинне вирішуватися з урахуванням усіх обставин справи, що мають значення. Так, суди повинні встановити не лише наявність істотного порушення договору, але й наявність шкоди, завданої цим порушенням другою стороною, яка може бути виражена як у вигляді реальних збитків та (або) упущеної вигоди, її розмір, який не дозволяє потерпілій стороні отримати очікуване при укладенні договору; а також установити, чи є дійсно істотною різниця між тим, на що має право розраховувати сторона, укладаючи договір, і тим, що в дійсності вона змогла отримати.».

Відповідно до ч. 4 ст. 236 Господарського процесуального кодексу України, при виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування норм права, викладені в постановах Верховного Суду.

Згідно ч. 1 ст. 74 ГПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень.

Позивач не довів суду своїх доводів про те, що відповідач істотно порушив договір оренди.

За таких обставин, у задоволенні вимог про розірвання договору оренди приміщення від 18.04.2017 № 59 та звільнення орендованого приміщення, слід відмовити в зв'язку з їх необґрунтованістю та недоведеністю.

Відповідно до ст. ст. 123, 129 ГПК України витрати на судовий збір покладаються на позивача.

Керуючись ст. ст. 2, 86, 123, 129, 232, 233, 237, 238, 240, 241 Господарського процесуального кодексу України, суд

В И Р І Ш И В:

1. В прозові відмовити повністю.

2. Судові витрати покласти на позивача.

Датою ухвалення рішення є дата складання повного судового рішення - 23 серпня 2018 р. Рішення може бути оскаржене протягом 20 днів із вказаної дати шляхом подання апеляційної скарги безпосередньо до суду апеляційної інстанції.

Рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після розгляду справи апеляційним господарським судом.

Суддя В.В. Корнієнко