ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

08 серпня 2018 року

м. Київ

Справа № 910/21314/17

Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:

Мачульського Г.М. - головуючого, Кушніра І.В., Краснова Є.В.

при секретарі судового засідання - Лихошерст І.Ю.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні касаційну скаргу Київської міської ради на постанову Київського апеляційного господарського суду від 14.05.2018 (головуючий суддя - Коротун О.М., судді: Майданевич А.Г., Гаврилюк О.М.) та на рішення Господарського суду міста Києва від 13.12.2017 (суддя - Лиськов М.О.)

за позовом Дочірнього підприємства із 100% іноземною інвестицією "Союз Контракт Інвестмент"

до Київської міської ради

третя особа, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору, на стороні відповідача Департамент земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київська міська державна адміністрація)

про визнання договору оренди укладеним

за участю:

позивача: Лазоренко Ю.О. (ордер від 22.02.18)

відповідача: Якубець В.А. (довіреність від 21.06.2018),

ВСТАНОВИВ:

Дочірнє підприємство з 100% іноземною інвестицією "СоюзКонтракт Інвестмент" (далі - позивач) звернувшись в суд з позовом, просило визнати укладеним з Київською міською радою (далі - відповідач) договір оренди земельної ділянки по вул. Іллінській, 16, вул. Волоській, 4 у Подільському районі м. Києва у типовій формі договору оренди землі, затвердженій постановою Кабінету Міністрів України №220 від 03.03.2004, на умовах рішення Київської міської ради №1036/3105 від 24.12.2009.

Позовні вимоги обґрунтовані наявністю рішення відповідача про укладення відповідного договору оренди та тим, що позивач є власником об'єктів нерухомого майна на спірній земельній ділянці.

Рішенням Господарського суду міста Києва від 13.12.2017, залишеним без змін постановою Київського апеляційного господарського суду від 14.05.2018, позов задоволено з підстав обґрунтованості заявлених вимог.

У касаційній скарзі відповідач просить вказані судові акти скасувати і прийняти нове рішення, яким у позові відмовити. Посилаючись на постанову Пленуму Вищого господарського суду України від 23.03.2012 №6 "Про судове рішення", відповідач вважає, що суди надали перевагу доказам позивача, а докази та доводи відповідача не отримали належної судової оцінки, що мало наслідком прийняття оскаржуваних судових актів за неповного з'ясування всіх обставин, що склались між сторонами.

У відзиві на касаційну скаргу позивач просить касаційну скаргу залишити без задоволення з підстав її необґрунтованості, а оскаржувані судові рішення, як законні та такі, що відповідають обставинам справи, залишити без змін.

Переглянувши у касаційному порядку на підставі встановлених фактичних обставин справи судові рішення, враховуючи встановлені Господарським процесуальним кодексом України межі такого перегляду, суд касаційної інстанції виходить із наступного.

Судами у справі встановлено, що рішенням Київської міської ради №1036/3105 від 24.12.2009 затверджено проект землеустрою щодо відведення земельної ділянки дочірньому підприємству з 100% іноземною інвестицією "СоюзКонтракт Інвестмент" для будівництва, реконструкції та експлуатації готельно-офісного комплексу з підземним паркінгом та громадськими приміщеннями на вул. Іллінська, 16, вул. Волоська, 4 у Подільському районі м. Києва, та передано дочірньому підприємству з 100% іноземною інвестицією "СоюзКонтракт Інвестмент" земельну ділянку 0,29 га в короткострокову оренду на 5 років за рахунок земель, не наданих у власність чи користування, у зв'язку з переходом права власності на будівлі і споруди (договори купівлі-продажу від 10.08.2007 №3156, від 10.08.2007 №3155, від 03.03.2005 №964, від 28.12.2004 № 9892, від 13.10.2003 №5974, від 05.11.2003 №6838, 16.07.2004 №5135, від 27.07.2004 №2101з, від 27.07.2004 №2118з, від 27.07.2004 №2113з, від 14.04.2005 №1546, від 28.07.2004 №2136з, від 23.07.2004 №5277, рішення Господарського суду міста Києва від 27.03.2008).

Передувало прийняттю рішення Київської міської ради № 1036/3105 від 24.12.2009 проходження проектом землеустрою комплексної будівельної експертизи, проект одержав позитивний висновок комплексної будівельної експертизи №5577 від 24.07.2007, позивач отримав дозвіл на виконання будівельних робіт №2764-Пд/С.

Також як встановлено судами, в 2010 році Приватним акціонерним товариством "Інститут землевпорядних технологій" було розроблено технічну документацію із землеустрою щодо встановлення меж земельної ділянки в натурі (на місцевості) та складання договору оренди земельної ділянки позивачеві для будівництва, реконструкції та експлуатації готельно-офісного комплексу з підземним паркінгом та громадськими приміщеннями на вул. Іллінська, 16, вул. Волоська, 4 у Подільському районі м. Києва на земельну ділянку за кодом: :85:369:0001.

У подальшому позивачем отримано витяг з державного земельного кадастру НВ-017 від 22.08.2017 (кадастровий номер земельної ділянки :85:369:0001) та витяг з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки від 23.08.2017, подано листи до Департаменту земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) з проханням здійснити розрахунок розміру орендної плати (вх. №057/14162 від 31.08.2017) та підготувати проект договору оренди земельної ділянки (вх. №057/14161 від 31.08.2017).

Листом №08/17019 від 04.10.2017 позивачем подано відповідачу два оригінальних примірника підписаного та скріпленого печаткою підприємства договору оренди земельної ділянки, однак з боку відповідача договір підписано не було, що і стало підставою для заявлення даного позову.

Приймаючи оскаржені судові акти про задоволення заявленого позову, суди виходили з того, що на підставі рішення відповідача №1036/3105 від 24.12.2009 що є чинним та в судовому порядку не скасованим, у сторін виник обов'язок укласти відповідний договір оренди земельної ділянки на умовах, визначеним цим рішенням, враховуючи наявність на земельній ділянці будівель та споруд, належних позивачеві на праві власності.

Однак повністю погодитись з такими висновками не можна з огляду на таке.

Судова колегія погоджується, що згідно з частиною другою статті 13 Конституції України кожний громадянин має право користуватися природними об'єктами права власності народу відповідно до закону.

Частиною 2 статті 19 Конституції України передбачено, що органи державної влади та місцевого самоврядування, їх посадові особи зобов'язані діяти лише на підставі, в межах повноважень та у спосіб, що передбачені Конституцією та законами України.

За змістом статей 142-144 Конституції України до матеріальної основи органів місцевого самоврядування, крім інших об'єктів, належить земля, управління якою здійснюють територіальні громади через органи місцевого самоврядування в межах їх повноважень шляхом прийняття рішень.

Відповідно до приписів частини 1 статті 124 Земельного кодексу України в редакції від 15.12.2009, що була чинною на час прийняття відповідачем рішення №1036/3105 від 24.12.2009 (далі - ЗК України), передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування чи договору купівлі-продажу права оренди земельної ділянки (у разі продажу права оренди) шляхом укладення договору оренди земельної ділянки.

Відповідно до пункту "в" частини 1 статті 9 цього ж Кодексу до повноважень Київської міської ради у галузі земельних відносин на її території належить надання земельних ділянок у користування із земель комунальної власності відповідно до цього Кодексу.

За приписами статті 13 Закону України "Про оренду землі" договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Отже громадяни та юридичні особи у визначеному законом порядку набувають прав власності та користування земельними ділянками відповідно до їх цільового призначення для ведення господарської діяльності або задоволення особистих потреб. Відносини, пов'язані з набуттям та реалізацією громадянами, юридичними особами прав на земельні ділянки та з цивільним оборотом земельних ділянок ґрунтуються на засадах рівності сторін.

За змістом статей 13, 14 Конституції України, статті 11 Цивільного кодексу України, статей 123, 124, 127, 128 ЗК України рішенням органу місцевого самоврядування або державної адміністрації про надання земельної ділянки господарюючому суб'єкту у власність або в користування здійснюється волевиявлення власника землі і реалізуються відповідні права у цивільних правовідносинах з урахуванням вимог ЗК України, спрямованих на раціональне використання землі як об'єкта нерухомості (власності).

Отже індивідуальними актами органів держави або місцевого самоврядування реалізовується волевиявлення держави або територіальної громади як учасника цивільно-правових відносин на виникнення, зміну або припинення цивільних прав і обов'язків.

Відтак прийняття уповноваженим органом рішення про надання земельної ділянки в оренду та укладання на виконання цього рішення договору, є взаємопов'язаними фактами.

Однак прийшовши до висновку що підставою для задоволення позову є те, що починаючи з 2009 року відповідачем була передана в оренду позивачу спірна земельна ділянка як новому власнику будівель, що знаходяться на земельній ділянці яка є предметом рішення відповідача від 24.12.2009, поза увагою судів залишилось те, що згідно зі статтею 377 Цивільного кодексу України в редакції станом на 15.12.2009 до особи, яка набула право власності на житловий будинок (крім багатоквартирного), будівлю або споруду, переходить право власності, право користування на земельну ділянку, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення в обсязі та на умовах, встановлених для попереднього землевласника (землекористувача). Розмір та кадастровий номер земельної ділянки, право на яку переходить у зв'язку з переходом права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, є істотними умовами договору, який передбачає набуття права власності на ці об'єкти (крім багатоквартирних будинків).

Відповідно до частин 1, 2 статті 120 ЗК України у цій же редакції, до особи, яка придбала житловий будинок, будівлю або споруду, переходить право власності на земельну ділянку, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення, у розмірах, встановлених договором. Якщо договором про відчуження житлового будинку, будівлі або споруди розмір земельної ділянки не визначено, до набувача переходить право власності на ту частину земельної ділянки, яка зайнята житловим будинком, будівлею або спорудою, та на частину земельної ділянки, яка необхідна для їх обслуговування (ч.1). Якщо житловий будинок, будівля або споруда розміщені на земельній ділянці, наданій у користування, то в разі їх відчуження до набувача переходить право користування тією частиною земельної ділянки, на якій вони розміщені, та частиною ділянки, яка необхідна для їх обслуговування (ч.2).

Положеннями частин 1, 2 статті 120 ЗК України у редакції, чинній на час вирішення спору, визначено, що у разі набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, що перебувають у власності, користуванні іншої особи, припиняється право власності, право користування земельною ділянкою, на якій розташовані ці об'єкти. До особи, яка набула право власності на жилий будинок, будівлю або споруду, розміщені на земельній ділянці, що перебуває у власності іншої особи, переходить право власності на земельну ділянку або її частину, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення (ч.1). Якщо жилий будинок, будівля або споруда розміщені на земельній ділянці, що перебуває у користуванні, то в разі набуття права власності на ці об'єкти до набувача переходить право користування земельною ділянкою, на якій вони розміщені, на тих самих умовах і в тому ж обсязі, що були у попереднього землекористувача (ч.2).

Таким чином вищенаведені норми прямо передбачали перехід за результатами відчуження до нового власника житлового будинку, будівлі або споруди права користування виключно тією частиною земельної ділянки, на якій вони розміщені, та частиною ділянки, яка необхідна для їх обслуговування.

При цьому розмір земельної ділянки, необхідної для обслуговування житлового будинку, будівлі або споруди, визначається шляхом проведення за клопотанням сторін експертизи з врахуванням чинних нормативних документів у галузі будівництва, санітарних норм та правил.

Отже норми статті 120 Земельного кодексу України є спеціальними по відношенню до норм статей 116, 123, 124 Земельного кодексу України, які встановлюють загальний порядок набуття права оренди земельної ділянки, у контексті набуття прав на земельні ділянки державної або комунальної власності, оскільки приписи статті 120 названого Кодексу регулюють вужче коло суспільних відносин - відносин щодо набуття прав на земельну ділянку лише у випадку набуття права власності на нерухомість, яка знаходиться на такій ділянці.

Як слідує з постанови, колегія суддів апеляційної інстанції дійшла до висновку про те, що за умови переходу до позивача права власності на будівлі і споруди до даних правовідносин застосовуються стаття 120 Земельного кодексу України та стаття 377 Цивільного кодексу України.

Разом з тим, як встановлено судами, рішенням Київської міської ради №1036/3105 від 24.12.2009 затверджено проект землеустрою щодо відведення земельної ділянки дочірньому підприємству з 100% іноземною інвестицією "СоюзКонтракт Інвестмент" для будівництва, реконструкції та експлуатації готельно-офісного комплексу з підземним паркінгом та громадськими приміщеннями на вул. Іллінська, 16, вул. Волоська, 4 у Подільському районі м. Києва та передано дочірньому підприємству з 100% іноземною інвестицією "СоюзКонтракт Інвестмент" земельну ділянку 0,29 га в короткострокову оренду на 5 років за рахунок земель, не наданих у власність чи користування, у зв'язку з переходом права власності на будівлі і споруди (договори купівлі-продажу від 10.08.2007 №3156, від 10.08.2007 №3155, від 03.03.2005 №964, від 28.12.2004 № 9892, від 13.10.2003 №5974, від 05.11.2003 №6838, 16.07.2004 №5135, від 27.07.2004 №2101з, від 27.07.2004 №2118з, від 27.07.2004 №2113з, від 14.04.2005 №1546, від 28.07.2004 №2136з, від 23.07.2004 №5277, рішення Господарського суду міста Києва від 27.03.2008).

Однак відповідно до частини 2 статті 124 Земельного кодексу України в указаній вище редакції, передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється за результатами проведення земельних торгів, крім випадків, встановлених частинами другою, третьою статті 134 цього Кодексу.

Згідно з частинами 1, 2 статті 134 вказаного Кодексу у зазначеній редакції земельні ділянки державної чи комунальної власності або права на них (оренда, суперфіцій, емфітевзис), у тому числі з розташованими на них об'єктами нерухомого майна державної або комунальної власності, підлягають продажу окремими лотами на конкурентних засадах (земельних торгах), крім випадків, встановлених частиною другою цієї статті. Не підлягають продажу на конкурентних засадах (земельних торгах) земельні ділянки державної чи комунальної власності або права на них у разі, зокрема, розташування на земельних ділянках об'єктів нерухомого майна (будівель, споруд), що перебувають у власності фізичних або юридичних осіб.

Таким чином, вищевказані норми частини 2 статті 134 ЗК України у відповідній редакції передбачали, що не підлягають продажу на конкурентних засадах (земельних торгах) земельні ділянки державної чи комунальної власності або права на них у разі, зокрема, розташування на земельних ділянках об'єктів нерухомого майна (будівель, споруд), що перебувають у власності фізичних або юридичних осіб, проте, не передбачали такого виключення для земельних ділянок під будівництво, реконструкцію та експлуатацію готельно-офісного комплексу з підземним паркінгом та громадськими приміщеннями.

При цьому судами попередніх інстанцій не досліджено який розмір земельної ділянки, необхідний для обслуговування придбаного позивачем нерухомого майна, оскільки положення чинного законодавства передбачали перехід за результатами відчуження до нового власника житлового будинку, будівлі або споруди права користування виключно тією частиною земельної ділянки, на якій вони розміщені, та частиною ділянки, яка необхідна для їх обслуговування.

За вказаних обставин висновки судів про наявність правових підстав для визнання укладеним спірного договору, а відповідно і для задоволення позову, є передчасними.

Без встановлення зазначених обставин, висновки судів про наявність підстав для отримання позивачем в короткострокову оренду земельної ділянки, на якій розташовані належні йому будівлі і споруди, визнати обґрунтованими не можна.

Разом з тим, перевірка і переоцінка доказів та встановлення по новому фактичних обставин справи в силу положень частини 2 статті 300 Господарського процесуального кодексу України не відноситься до повноважень суду касаційної інстанції.

З огляду на зазначене, аргументи відповідача, викладені в касаційній скарзі, знайшли своє часткове підтвердження, а доводи відзиву щодо законності та обґрунтованості оскаржуваних судових актів, спростовуються вищевикладеним і тому рішення та постанова у справі підлягають скасуванню зі скеруванням справи на новий розгляд до суду першої інстанції.

Під час нового розгляду справи суду першої інстанції слід дослідити наявні у справі докази, врахувати вище викладене, всебічно, повно й об'єктивно встановити обставини справи та вирішити спір відповідно до вимог чинного законодавства.

Відповідно до приписів статті 129 частини 4 Господарського процесуального кодексу України судові витрати у справі підлягають розподілу під час вирішення спору по суті, а оскільки за результатами розгляду касаційної скарги спір у даній справі не вирішено, розподіл судових витрат за результатами розгляду касаційної скарги є передчасним.

Керуючись статтями 301, 308, 310, 315, 317 Господарського процесуального кодексу України,

ПОСТАНОВИВ:

Касаційну скаргу Київської міської ради задовольнити частково, постанову Київського апеляційного господарського суду від 14.05.2018 та рішення Господарського суду міста Києва від 13.12.2017 у справі № 910/21314/17, скасувати, а справу передати новий розгляд до суду першої інстанції.

Постанова є остаточною і оскарженню не підлягає.

Головуючий Г. М. Мачульський

Судді І. В. Кушнір

Є.В.Краснов