ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ХАРКІВСЬКОЇ ОБЛАСТІ
________________________________________________________________________
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"26" липня 2018 р.м. ХарківСправа № 922/856/18

Господарський суд Харківської області у складі:

судді Новікової Н.А.

при секретарі судового засідання Малихіній М.П.

розглянувши матеріали справи

за позовом Глибоцької сільської ради Харківського району Харківської області, 62410, Харківська область, Харківський район, с. Глибоке, вул. Миру, 1, ;

до Фізичної особи підприємця Сергєєвої Тетяни Сергіївни, АДРЕСА_1, РНОКПП НОМЕР_1;

про розірвання договору оренди майна та повернення частки будівлі

за участю представників:

позивача - Бурма Ю.М. (договір про надання правової допомоги № 3 від 26.01.2018);

відповідача - не з'явився.

Суть спору:

Глибоцька сільська рада Харківського району Харківської області звернулась до господарського суду Харківської області з позовною заявою до Фізичної особи підприємця Сергєєвої Тетяни Сергіївни про розірвання договору оренди майна від 15.11.2012 та зобов'язання повернути 13/100 частки будівлі контори з вбудованими приміщеннями клубу (1-2), (1-3), (1-4), загальною площею 52,60 кв. м., розташованих за адресою: Харківська область, Харківський район, с. Глибоке, вул. Центральна, 6.

Ухвалою господарського суду Харківської області від 06.04.2018 прийнято позовну заяву до розгляду, відкрито провадження у справі за правилами загального позовного провадження та призначено підготовче засідання на 14.05.2018.

Протокольною ухвалою господарського суду Харківської області від 14.05.2018 на підставі ст. 183 ГПК України відкладено підготовче засідання на 16.05.2018.

Ухвалою господарського суду Харківської області від 16.05.2018 задоволено клопотання відповідача про надання додаткового строку для подання відзиву на позов.

Протокольною ухвалою господарського суду Харківської області від 16.05.2018 на підставі ст. 183 ГПК України відкладено підготовче засідання на 29.05.2018.

Ухвалою господарського суду Харківської області від 29.05.2018 задоволено клопотання про витребування доказів, продовжено строк підготовчого провадження по справі на 20 днів до 25.06.2018, відкладено підготовче засідання на 13.06.2018.

Протокольною ухвалою господарського суду Харківської області від 13.06.2018 на підставі ст. 183 ГПК України відкладено підготовче засідання на 20.06.2018.

Протокольною ухвалою господарського суду Харківської області від 20.06.2018 продовжено строк підготовчого провадження по справі на 10 днів та на підставі ст. 183 ГПК України відкладено підготовче засідання на 04.07.2018.

Ухвалою господарського суду Харківської області від 04.07.2018 відмовлено в задоволенні клопотання про призначення судової експертизи.

Приймаючи до уваги, що під час підготовчого засідання судом вирішено всі питання та вчинено всі дії, зазначені у ч. 2 ст. 182 ГПК України, протокольною ухвалою господарського суду Харківської області від 04.07.2018, на підставі ч. 2 ст. 185 ГПК України закрито підготовче провадження та справу призначено до судового розгляду.

04.07.2018 відкрито розгляд справи по суті.

Протокольною ухвалою господарського суду Харківської області від 04.07.2018 на підставі ст. 216 ГПК України оголошено перерву у судовому засіданні до 23.07.2018.

Ухвалою господарського суду Харківської області від 13.07.2018 перенесено судове засідання по розгляду справи по суті з 23.07.2018 на 26.07.2018.

В судовому засіданні 26.07.2018 представник позивача позовні вимоги підтримав та зазначив, що 15.11.2012 між Глибоцькою сільською радою та ФОП Сергеевою Т.С., укладено договір оренди майна. Згідно п. 5.1 договору орендар зобов'язаний укласти договір страхування орендованого майна на весь термін дії цього договору. Відповідно до п. 5.7 орендар зобов'язаний змінювати стан орендованого майна виключно за письмовою згодою орендодавця. Також згідно п. 5.10 орендар зобов'язаний протягом місяця з моменту укладення договору укласти і надати орендодавцю договори на відшкодування витрат на утримання нерухомого майна, надання послуг електрозв'язку та комунальних послуг з організаціями, які надають відповідні послуги. У відповідності до п.8.1 договору орендодавець має право відмовитись від цього і договору і вимагати повернення майна, що передане в оренду, якщо: у випадку форс - мажорних обставин, а також виникнення соціально-суспільної необхідності щодо майна (капітальний ремонт, реконструкція будівлі), викликаної потреби територіальної громади, а також у разі потреби використання майна під особисті потреби орендодавця. Згідно з п. 6.3 орендар має право передавати частину орендованого майна у користуванні іншій особі (суборенда) лише за згодою орендодавця на строк, який не перевищує строк договору оренди, та за умови відповідності вимогам цього договору. Разом з тим, 05.09.2017 комісією, яка складалась с представників орендодавця, представника КП «ХРБТІ» виявила, що ФОП Сергєєва Т.С. самовільно змінила стан орендованого майна, а саме: зруйнували перегородку між приміщенням 1-3, в результаті чого змінилась площа приміщення 1-2 збільшилась на 0,3 кв.м., також в цьому приміщеній замість віконного прорізу самовільно було зроблено дверний проріз, який є виходом на вулицю, а двері до приміщення 1-1 заблоковані, прохід до приміщення 1-1 перекритий, два вікна приміщення 1-2 самовільно частково закладенні цеглою. Дані дії орендаря призвели до істотної зміни конструктивних елементів орендованого майна та зміни площі майна на 0.3 кв.м. Також орендар не надав договір страхування орендованого майна. Крім того, не було надано орендарем договорів на відшкодування витрат на утримання нерухомого майна, надання послуг електрозв'язку та комунальних послуг з організаціями, які надають відповідні послуги. Крім того позивач вказує, що відповідач без його згоди передав в суборенду частину приміщення ФОП Осьмачко А.С. Крім того позивач наголошує, що 06.07.2017 Глибоцькою сільською радою укладено договір будівельного підряду з ТОВ «Будівельна компанія «Укртехносфера» на проведення капітального ремонту будівлі контори з вбудованими приміщеннями клубу по вул. Центральній, 6 в с. Глубоке Харківського району Харківської області. Однак, на адресу Глибоцької сільської ради надійшов лист від ТОВ «Будівельна компанія «Ухртехносфера», яка виконує роботи з капітального ремонту будівлі, про те що в будівлі функціонує магазин, що створює істотні перешкоди для виконання фасадних та зовнішніх робіт на об'єкті та створює загрозу травмування осіб. У зв'язку з чим, позивач неодноразово звертався на адресу відповідача з листами з проханням звільнити орендовані приміщення на час проведення капітального ремонту. Відповідач відмовилась звільнити орендоване приміщення та у своїй відповіді запропонувала звернутись до суду для припинення дії договору оренди.

Відповідач у судове засідання не з'явився, був належним чином повідомлений про дату, час та місце розгляду справи, явку свого повноважного представника у судове засідання не забезпечив, разом з тим, у своєму відзиві на позов (вх. № 14842 від 21.05.2018) та запереченнях на відповідь на відзив (вх. № 17808 від 20.06.2018) просив у задоволенні позову відмовити у повному обсязі, в обґрунтування зазначив, що 15.11.2012 між Глибоцькою сільською радою та ФОП Сергеевою Т.С. укладено договір оренди майна. З листопада 2012 року відповідачем здійснювалось використання орендованого майна у встановленому договором порядку, жодних претензій від орендодавця щодо порушення умов договору не було. Проте, починаючи з серпня 2017 року на адресу відповідача почали надходити листи Глибоцької сільської ради про звільнення орендованого приміщення. Так, 21.08.2017 позивачем було направлено лист, в якому викладено вимогу звільнити орендоване приміщення з 01.09.2018 на час проведення ремонту будівлі контори з вбудованими приміщеннями клубу, однак, строків проведення такого ремонту не зазначено. У відповідь на цей лист орендарем було вказано, що до листа не додано жодного документу, який би підтверджував необхідність проведення капітальних робіт у будівлі, а також строків, у які ці роботи мають бути проведені. Крім того, було виражено готовність надати вільний доступ ремонтній бригаді на об'єкт оренди в разі такої необхідності. 01.12.2017 позивачем було направлено аналогічний лист про звільнення приміщення, проте, знову без жодної інформації щодо складу та строків проведення ремонтних робіт, що фактично позбавляє відповідача будь-яким чином планувати свою господарську діяльність. 12.12.2017 та 16.01.2018 на адресу ФОП Сергєєвої Т.С. позивачем було направлено ще два листи, в яких уже було викладено вимогу про дострокове припинення договору. У відповідь на ці листи відповідачем повідомлено, що ФОП Сергєєва Т.С. як орендар не надає свою згоду на дострокове розірвання договору та зазначає, що у разі дійсної необхідності проведення капітального ремонту будівлі готова надати повний доступ до орендованого приміщення для виконання будь-яких ремонтних робіт, до того ж зазначено, що за час дії укладеного між сторонами договору оренди ремонт у будівлі проводився неодноразово, і здійснення орендарем господарської діяльності з використанням об'єкту оренди жодним чином цьому не перешкоджало. Крім того, вказував, що договором оренди майна від 15.11.2012 не встановлено, на кого покладається ризик випадкової загибелі чи пошкодження об'єкта оренди. Проте, це є важливим при укладенні договору страхування, оскільки вигодонабувач обов'язково зазначається. У будь - якому разі недотримання вимоги щодо укладення договору страхування майна не може вважатися таким порушенням умов договору, що згідно ст. 651 ЦК України призводить до розірвання такого договору, проте, незважаючи на це, на даний час майно все ж таки застраховане. Крім того, просив суд врахувати, що демонтаж гіпсокартонної перегородки не є зміною приміщення, усі переобладнання, які були проведені, узгоджувалися з керівником позивача і були відомі йому одразу після здійснення, жодних претензій та зауважень до орендаря не було, капітальної перебудови із втручанням в несучі конструкції відповідач не здійснював. Просив врахувати, що згідно ч. 2 п. 5.10 договору якщо орендар не укладає самостійних договорів на оплату комунальних послуг, оплата за них здійснюється по рахунках, які надає балансоутримувач. Обсяги наданих комунальних послуг визначаються пропорційно до орендованої площі, яку використовує орендар. З комунальних послуг відповідач використовує лише електроенергію, оплата за неї здійснювалась безпосередньо позивачеві за наданими рахунками, до того часу як відповідачем було укладено самостійний договір про користування електричною енергією, який діє з 08.07.2015. Крім того наголошував, що позивачем 12.02.2015 було надано письмову згоду на передачу в суборенду частини приміщення, що підтверджується листом Глибоцької сільської ради за вих. № 86, тому п. 6.3 договору ним не порушувався. Зазначив, що капітальний ремонт будівлі позивачем так і не здійснювався, єдині роботи, що фактично були розпочаті сільською радою - це роботи з благоустрою прилеглої території, крім того, як стало відомо відповідачу, на даний час фінансування капітального ремонту скасоване, тобто, усі роботи в будь-якому разі будуть припинені. Крім того, зазначив, що дії позивача Глибоцької сільської ради - спричинили необхідність для відповідача у зверненні до адвоката для надання правової допомоги та захисту охоронюванпх законом інтересів, тому витрати на таку допомогу у розмірі 7000, 00 грн. просив стягнути з позивача.

26.07.2018 суд оголосив про закінчення з'ясування обставин справи і перевірки їх доказами та перейшов до судових дебатів.

В судових дебатах повноважний представник позивача просив розірвати договір оренди майна від 15.11.2012 та зобов'язати ФОП Сергєєву Т.В. повернути Глибоцькій сільській раді 13/100 частки будівлі контори з вбудованими приміщеннями клубу (1-2), (1-3), (1-4), загальною площею 52,60 кв. м., розташованих за адресою: Харківська область, Харківський район, с. Глибоке, вул. Центральна, 6.

Розглянувши матеріали справи, з'ясувавши всі фактичні обставини, на яких ґрунтуються позовні вимоги, всебічно та повно перевіривши матеріали справи та дослідивши надані учасниками судового процесу докази, заслухавши промову представника позивача у судових дебатах, суд встановив наступне.

15.11.2012 між Глибоцькою сільською радою та ФОП Сергеевою Т.С. укладено договір оренди майна, відповідно до умов якого орендодавець зобов'язується передати орендареві в строкове платне користування 13/100 частки будівлі контори з вбудованими приміщеннями клубу (1-2), (1-3), (1-4), загальною площею 52,60 кв. м., що розташовані за адресою: сщ. Глибоке, Харківського району, Харківської області, по вул. Центральній, буд. 6, а орендар зобов'язується прийняти це майно, своєчасно сплачувати орендну плату та після припинення цього договору повернути орендоване майно орендодавцеві в належному стані (арк. справи 9-11).

Відповідно до п. 1.3 договору майно передається в оренду з метою: розміщення магазину.

Відповідно до п. 2.1 орендар вступає у строкове платне користування майном у термін, вказаний у договорі, але не раніше дати підписання сторонами цього договору та акта приймання передачі майна.

Так, 15.11.2012 між Глибоцькою сільською радою та ФОП Сергєєвою Т.С. підписано акт приймання - передачі, відповідно до якого орендодавець передав, а орендар прийняв в строкове платне користування нежитлові приміщення, які є частиною Глибоцької сільської ради, розташованої за адресою: с. Глибоке, Харківського району, Харківської області, вул. Центральній, буд. 6, частина приміщень загального користування, площею - 52,6 кв. м. (арк.. справи 13).

Згідно п. 11.1 договору цей договір діє з 15.11.2012 по 15.11.2022 включно.

Отже, станом на момент розгляду справи договір оренди майна від 15.11.2012 є чинним.

Відповідно до п. 5.1 договору орендар зобов'язаний за умови проведення конкурсу підписати цей договір, укласти договір страхування орендованого майна на весь термін дії цього договору та прийняти майно за актом приймання - передачі. При визначенні страхової суми за основу приймається експертна оцінка вартості майна.

Позивач вказує, що в порушення умов договору відповідач договір страхування орендованого майна не уклав, чим порушив істотні умови договору оренди майна.

Відповідно до п. 5.10 договору орендар зобов'язаний протягом місяця з моменту укладання цього договору укласти і надати орендодавцю договори на відшкодування витрат на утримання нерухомого майна, надання послуг електрозв'язку та комунальних послуг з організаціями, які надають відповідні послуги.

Разом з тим, позивач наголошує, що відповідачем договорів на відшкодування витрат на утримання нерухомого майна, надання послуг електрозв'язку та комунальних послуг з організаціями, які надають відповідні послуги надано не було.

Згідно з п. 5.7 договору орендар зобов'язаний змінювати стан орендованого майна виключно за письмовою згодою орендодавця.

Відповідно до акта від 05.09.2017, комісією на підставі розпорядження сільського голови № 64 від 05.09.2017 було проведено обстеження будівлі контори з вбудованими приміщенням клубу за адресою Харківська область, Харківській район, с. Глибоке, вул. Центральна, буд. 6 та виявлено, що в орендованому приміщенні 1-2, яке згідно договору оренди від 15.11.2012 орендує ФОП Сергєєва Т.С., самовільно зруйновано перегородку між приміщенням 1-3. За рахунок чого змінилась площа приміщення 1-2 збільшилась на 0,3 кв.м. Також в цьому приміщеній замість віконного прорізу самовільно зроблено дверний проріз (вихід на вулицю), а двері до приміщення 1-1 заблоковані (всередині приміщення 1-2 забиті пластиком), прохід до приміщення 1-1 перекритий. Два вікна приміщення 1-2 самовільно частково закладенні цеглою (арк. справи 22).

Позивач зазначає, що дані дії орендаря призвели до істотної зміни конструктивних елементів орендованого майна, зміни площі майна та порушення умов договору.

Згідно з п. 6.3 орендар має право передавати частину орендованого майна у користуванні іншій особі (суборенда) лише за згодою орендодавця на строк, який не перевищує строк договору оренди, та за умови відповідності вимогам цього договору.

Відповідно до листа ДФС України № /8/20-40-40-01-22 за результатами аналізу наявних інформаційно - аналітичних ресурсів та інформації, отриманої в ході перевірки магазину за адресою: Харківська область, Харківській район, с. Глибоке, вул. Центральна, буд. 6, встановлено, що за вказаною адресою, крім ФОП Сергєєвої Т.С. також здійснює господарську діяльність ФОП Осьмачко Анатолій Сергійович, який займається роздрібною торгівлею алкогольними напоями і тютюновими виробами на підставі відповідних ліцензій (арк. справи 44).

Позивач зазначає, що дозвіл на передачу частки орендованого приміщення Глибоцька сільська рада не надавала.

Відповідно до п.8.1 договору орендодавець має право відмовитись від цього і договору і вимагати повернення майна, що передане в оренду, якщо: у випадку форс - мажорних обставин, а також виникнення соціально-суспільної необхідності щодо майна (капітальний ремонт, реконструкція будівлі), викликаної потреби територіальної громади, а також у разі потреби використання майна під особисті потреби орендодавця.

Так, 06.07.2017 між Глибоцькою сільською радою та ТОВ «Будівельна компанія «Укртехносфера» укладено договір № 2 будівельного підряду, відповідно до умов якого замовник доручає, а генеральний підрядник забезпечує відповідно до проектної документації та умов цього договору виконання за плату будівельних, монтажних, пусконалагоджувальних та інших необхідних робіт з будівництва об'єкта. Об'єктом будівництва є: капітальний ремонт будівлі контори з вбудованими приміщеннями клубу по вул. центральній, 6 в с. Глибоке, Харківського району, Харківської області (арк. справи 15-17).

18.09.2017 на адресу Глибоцького сільського голови від ТОВ «Будівельна компанія «Укртехносфера» надійшов лист № 206 з проханням вжити заходів щодо припинення або належного обмеження руху людей у зоні виконання робіт, оскільки у будівлі по вул. Центральній, 6 розташований функціонуючий об'єкт торгівлі (магазин), рух відвідувачів зазначеного об'єкту створює істотні перешкоди для виконання фасадних та інших зовнішніх робіт на об'єкті та створює загрозу травмування відповідних осіб (арк. справи 18).

21.08.2017 Глибоцькою сільською радою на адресу ФОП Сергєєвої Т.С. направлено лист № 374 з проханням з 01.09.2017 звільнити орендоване приміщення на час проведення капітального ремонту будівлі (арк. справи 19). Відповідно до рекомендованого повідомлення про вручення поштового відправлення, виплату поштового переказу вказаний лист отримано особисто ФОП Сергєєвою Т.С. 22.08.2017 (арк. справи 20).

30.08.2017 ФОП Сергєєва Т.С. надала відповідь на лист вих. № 374 від 21.08.2017 в якому зазначила, що на момент прийняття частини приміщення про необхідність проведення капітального ремонту не було оговорено, про що свідчить акт приймання - передачі від 15.11.2012; зазначила, що до листа не додано документів, які підтверджують необхідність проведення капітальних робіт в орендованому приміщенні, та строк, в які ці роботи будуть проведені; вказала, що в проведенні ремонту приміщення, фасаду та прилеглої території не заперечує та при необхідності надасть ремонтній бригаді вільний доступ на об'єкт оренди (акр. справи 21).

12.12.2017 Глибоцькою сільською радою на адресу ФОП Сергєєвої Т.С. направлено лист № 560 з вимогою повернення орендованого приміщення протягом трьох робочих днів (арк. справи 25). Відповідно до рекомендованого повідомлення про вручення поштового відправлення, виплату поштового переказу вказаний лист отримано особисто ФОП Сергєєвою Т.С. 15.12.2017 (арк. справи 25).

16.01.2018 Глибоцькою сільською радою на адресу ФОП Сергєєвої Т.С. направлено лист № 19 з вимогою повернення орендованого майна в первозданному вигляді Глибоцькій сільській раді та з'явитись на 21 день, після отримання цього листа, або по узгодженню сторін до Харківського районного приватного нотаріуса Гаража Н.П., для розірвання договору оренди майна від 15.11.2012 (арк. справи 26). Відповідно до рекомендованого повідомлення про вручення поштового відправлення, виплату поштового переказу вказаний лист отримано особисто ФОП Сергєєвою Т.С. 19.01.2018 (арк. справи 26).

22.02.2018 ФОП Сергєєва Т.С. надала відповідь на лист вих. № 19 від 16.01.2018 в якому зазначила, що вона як сторона договору оренди майна від 15.11.2012 повністю та належним чином виконує усі його умови. Орендоване майно використовується в господарській діяльності з того розрахунку, що договір діятиме щонайменше до 2022 року (з можливою пролонгацією відповідно до умов договору). Вказала, що згоди на дострокове припинення дії договору не надає та одночасно зазначила, що у разі дійсної необхідності проведення капітального ремонту будівлі готова надати повний доступ до орендованого приміщення для виконання будь-яких ремонтних робіт. Зазначила, що припинення дії договору на зазначених підставах можливе лише в судовому порядку (акр. справи 27).

Зазначені обставини і стали підставою для звернення позивача до суду з даним позовом.

Надаючи правову кваліфікацію викладеним обставинам, суд виходить із наступного.

Згідно зі ст. 611 ЦК України встановлено, що правовим наслідком порушення зобов'язання може бути розірвання договору.

Відповідно до ч. 2 ст. 651 ЦК України, договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

Відповідно до ст. 759 ЦК України визначено, що за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов'язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк. Законом можуть бути передбачені особливості укладення та виконання договору найму (оренди). Аналогічна норма міститься і у ст. 283 ГК України.

Згідно зі ст. 783 ЦК України, наймодавець має право вимагати розірвання договору найму, якщо: 1) наймач користується річчю всупереч договору або призначенню речі; 2) наймач без дозволу наймодавця передав річ у користування іншій особі; 3) наймач своєю недбалою поведінкою створює загрозу пошкодження речі; 4) наймач не приступив до проведення капітального ремонту речі, якщо обов'язок проведення капітального ремонту був покладений на наймача.

Згідно зі ст. 2 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" орендою є засноване на договорі строкове платне користування майном, необхідним орендареві для здійснення підприємницької та іншої діяльності.

За приписами ст. 26 Закону, договір оренди може бути розірвано за погодженням сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірвано за рішенням суду у разі невиконання сторонами своїх зобов'язань та з інших підстав, передбачених законодавчими актами України.

Відповідно до п. 8.1 договору орендодавець має право відмовитись від цього договору і вимагати повернення майна, що передано в оренду якщо:

- орендар не вносить орендну плату протягом двох місяців;

- у випадку форс - мажорних обставин, а також виникнення соціально-суспільної необхідності щодо майна (капітальний ремонт, реконструкція будівлі), викликаної потреби територіальної громади, а також у разі потреби використання майна під особисті потреби орендодавця.

Згідно з п. 8.2 договору орендодавець має право вимагати розірвання цього договору та відшкодування збитків, якщо:

- орендар користується майном всупереч договору або призначенню майна;

- орендар без дозволу орендодавця передав майно або його частину у користування іншій особі;

- орендар своєю недбалою поведінкою створює загрозу пошкодження майна;

- якщо орендар не використовує майно протягом трьох місяців з моменту укладання договору.

Як вбачається з системного аналізу вищенаведених норм чинного законодавства, що регулює спірні правовідносини, а також із положень укладеного між сторонами договору оренди майна, сторона, яка ставить питання про дострокове розірвання договору, має довести істотне порушення договору другою стороною.

Позивач стверджує, що в порушення п. 5.1 договору відповідачем не укладено договору страхування орендованого майна.

Згідно зі ч. 3 ст. 24 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» ризик випадкової загибелі чи пошкодження об'єкта оренди несе орендодавець, якщо інше не встановлено договором оренди.

Відповідно до п. 5.1 договору орендар зобов'язаний за умови проведення конкурсу підписати цей договір, укласти договір страхування орендованого майна на весь термін дії цього договору та прийняти майно за актом приймання - передачі. При визначенні страхової суми за основу приймається експертна оцінка вартості майна.

Як вбачається з матеріалів справи та не заперечується представниками сторін, на час подачі позову договір страхування укладений не був, разом з тим, 07.05.2018 ФОП Сергєєвою Т.С. майно було застраховане, а отже виконано вимогу п. 5. 1 договору оренди майна, про що, зазначає позивач у своїх письмових поясненнях (вх. № 16385 від 06.06.2018) та відповідач у своєму відзиві на позов (вх. № 14842 від 21.05.2018).

З огляду на викладене, на час винесення рішення по справі відповідачем виконано вимогу п. 5.1 договору, а отже усунута підстава для розірвання договору оренди майна від 15.11.2012.

Крім того, умовами п. 5.10 договору зобов'язано орендаря протягом місяця з моменту укладання цього договору укласти і надати орендодавцю договори на відшкодування витрат на утримання нерухомого майна, надання послуг електрозв'язку та комунальних послуг з організаціями, які надають відповідні послуги.

При цьому, ч. 2 п. 5.10 договору встановлено, що якщо орендар не укладає самостійних договорів на оплату комунальних послуг та послуг електрозв'язку, оплата за них здійснюється по рахунках, які надає балансоутримувач орендованого майна. Обсяги наданих комунальних послуг визначаються пропорційно до орендованої площі, яку використовує орендар.

Судом встановлено, що з комунальних послуг відповідач користується лише електроенергією, оплата за електроенергію до липня 2015 року відповідачем здійснювалась безпосередньо позивачеві за наданими рахунками.

Водночас, 08.07.2015 між АК «Харківобленерго» та Сергєєвою Т.С. укладено договір про користування електричною енергією, відповідно до якого енергопостачальник бере на себе зобов'язання надійно постачати споживачеві електричну енергію у необхідних йому обсягах відповідно до потужності 15 кВт електроустановок споживача, з гарантованим рівнем надійності, безпеки і якості, а споживач зобов'язується оплачувати одержану електричну енергію за обумовленими тарифами (цінами) у терміни, передбачені договором (арк. справи 145-148).

Враховуючи вищенаведене, твердження позивача про порушення відповідачем п. 5.10 договору не знаходить свого документального підтвердження в матеріалах справи, оскільки умови договору містять альтернативне виконання вказаного пункту, а саме: укладання орендарем договорів на відшкодування витрат на утримання нерухомого майна, надання послуг електрозв'язку та комунальних послуг з організаціями, які надають відповідні послуги або якщо орендар не укладає самостійних договорів на оплату комунальних послуг та послуг електрозв'язку, оплата за них здійснюється по рахунках, які надає балансоутримувач орендованого майна. З матеріалів справи вбачається, що оплата за електроенергію до липня 2015 року відповідачем здійснювалась безпосередньо позивачеві за наданими рахунками, а з 08.07.2015 на підставі укладеного між АК «Харківобленерго» та Сергєєвою Т.С. договору про користування електричною енергією відповідач здійснює оплату безпосередньо до АК «Харківобленерго» за обумовленими тарифами (цінами) у терміни, передбачені договором, що виключає порушення п. 5.10 договору та не може бути підставою для розірвання договору оренди майна від 15.11.2012.

Ще однією підставою для розірвання договору оренди майна від 15.11.2012, позивач вказує порушення п. 5.7 договору, а саме: орендар зобов'язаний змінювати стан орендованого майна виключно за письмовою згодою орендодавця. В обґрунтування посилається, на акт обстеження від 05.09.2017, з якого вбачається, що ФОП Сергєєва Т.С. самовільно зруйновала перегородку між приміщенням 1-3, за рахунок чого змінилась площа приміщення 1-2 збільшилась на 0,3 кв.м., також в цьому приміщеній замість віконного прорізу самовільно зроблено дверний проріз (вихід на вулицю), а двері до приміщення 1-1 заблоковані (всередині приміщення 1-2 забиті пластиком), прохід до приміщення 1-1 перекритий, два вікна приміщення 1-2 самовільно частково закладенні цеглою (арк. справи 22).

Разом з тим, до матеріалів справи не додано ані технічного паспорту орендованого приміщення, ані плану вказаного приміщення, що позбавляє можливості встановити стан приміщень без ознак здійснення реконструкції. Крім того, обстеження приміщення було проведено за відсутності відповідача або його представника.

Беручи до уваги, що посилання позивача про здійснення відповідачем самовільної реконструкції переданого в оренду нежитлового приміщення також не знаходить свого документального підтвердження в матеріалах справи, а отже не може свідчити про наявність підстав для розірвання договору оренди майна.

Крім того, ще однією підставою для розірвання договору оренди майна від 15.11.2012, позивач вказує порушення п. 6.3 договору, а саме: передачу частини орендованого майна у користуванні іншій особі (суборенду).

В обґрунтування посилається на лист ДФС України № /8/20-40-40-01-22 відповідно до якого встановлено, що за вказаною адресою, крім ФОП Сергєєвої Т.С. також здійснює господарську діяльність ФОП Осьмачко Анатолій Сергійович, який займається роздрібною торгівлею алкогольними напоями і тютюновими виробами на підставі відповідних ліцензій (арк. справи 44) та зазначає, що дозвіл на передачу частки орендованого приміщення Глибоцька сільська рада не надавала.

Разом з тим, як вбачається з матеріалів справи, а саме: з листа № 86 від 12.02.2015 підписаного Глибоцьким сільським головою Кудіковим Ю.М., Глибоцька сільська рада у відповідь на звернення ФОП Сергєєвої Т.С. надала згоду на передачу в суборенду частини приміщення (арк. справи 94).

Однак, позивач вказує, що не заперечував взагалі на передачу частини орендованого майна в суборенду, проте конкретно письмової згоди на передачу в суборенду частині приміщення ФОП Осьмачко А.С. не надав.

Відповідно до ст. 774 ЦК України передання наймачем речі у користування іншій особі (піднайм) можливе лише за згодою наймодавця, якщо інше не встановлено договором або законом.

Згідно з ч. 2 ст. 22 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" орендар має право передати в суборенду нерухоме та інше окреме індивідуально визначене майно (окремі верстати, обладнання, транспортні засоби, нежилі приміщення тощо), якщо інше не передбачено договором оренди. При цьому строк надання майна у суборенду не може перевищувати терміну дії договору оренди.

Відповідно до п. 6.3 Договору орендар має право передавати частину орендованого майна у користуванні іншій особі (суборенда) лише за згодою орендодавця на строк, який не перевищує строк договору оренди, та за умови відповідності вимогам цього договору.

Враховуючи вищевикладене, отримання відповіді від орендодавця без конкретизації особи якої передається у користування частина орендованого майна, не суперечить вимогам чинного законодавства, для передачі частині приміщення потрібна лише згода орендодавця, а отже відповідачем не порушено вимоги п. 6.3 договору.

Ще однією підставою для розірвання договору оренди майна від 15.11.2012, позивач вказує п. 8.1 договору, за яким орендодавець має право відмовитись від цього і договору і вимагати повернення майна, що передане в оренду, у випадку форс - мажорних обставин, а також виникнення соціально-суспільної необхідності щодо майна (капітальний ремонт, реконструкція будівлі), викликаної потреби територіальної громади, а також у разі потреби використання майна під особисті потреби орендодавця.

В обґрунтування даної підстави позивач посилається на укладений договір № 2 будівельного підряду, відповідно до умов якого замовник доручає, а генеральний підрядник забезпечує відповідно до проектної документації та умов цього договору виконання за плату будівельних, монтажних, пусконалагоджувальних та інших необхідних робіт з будівництва об'єкта; об'єктом будівництва є: капітальний ремонт будівлі контори з вбудованими приміщеннями клубу по вул. Центральній, 6 в с. Глибоке, Харківського району, Харківської області (арк. справи 15-17) та лист ТОВ «Будівельна компанія «Укртехносфера» № 206 від 18.09.2017 з проханням вжити заходів щодо припинення або належного обмеження руху людей у зоні виконання робіт, оскільки у будівлі по вул. Центральній, 6 розташований функціонуючий об'єкт торгівлі (магазин), рух відвідувачів зазначеного об'єкту створює істотні перешкоди для виконання фасадних та інших зовнішніх робіт на об'єкті та створює загрозу травмування відповідних осіб (арк. справи 18).

Разом з тим, з матеріалів справи не можна встановити необхідність проведення капітального ремонту, крім того ФОП Сергєєва Т.С. неодноразово надала відповідь, що у разі дійсної необхідності проведення капітального ремонту будівлі готова надати повний доступ до орендованого приміщення для виконання будь-яких ремонтних робіт.

За таких обставин, позивачем не доведено необхідності звільнення відповідачем орендованого приміщення та дострокового розірвання договору оренди майна від 15.11.2012.

Підсумовуючи наведене, суд зазначає, що відповідно до вимог чинного законодавства договір оренди може бути розірваний в разі істотного порушення стороною його умов або несплати орендної плати. В даному випадку позовні вимоги позивача ґрунтуються саме на істотному порушенні умов договору. Проте матеріалами справи не підтверджено істотного порушення відповідачем договору оренди майна, що в свою чергу виключає можливості розірвання договору на зазначених підставах.

Відповідно до ст. 1 Першого протоколу до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод (далі - Перший протокол; Конвенція) кожна фізична або юридична особа має право мирно володіти своїм майном. Ніхто не може бути позбавлений своєї власності інакше як в інтересах суспільства і на умовах, передбачених законом і загальними принципами міжнародного права.

Перший протокол ратифіковано Законом України від 17.07.1997 № 475/97-ВР й з огляду на приписи ч. 1 ст. 9 Конституції України, ст. 10 ЦК України застосовується судами України як частина національного законодавства. При цьому, розуміння змісту норм Конвенції та Першого протоколу, їх практичне застосування відбувається через практику (рішення) Європейського суду з прав людини (далі - ЄСПЛ), яка згідно зі ст. 17 Закону України "Про виконання рішень та застосування практики Європейського суду з прав людини" застосовується українськими судами як джерело права.

Європейський суд з прав людини у своїх рішеннях у справах "Мелахер та інші проти Австрії" від 19.12.1998, "Бурдов проти Росії" від 07.05.2002, "Прессос Компанія Нав'єра С.А." та інші проти Бельгії" від 28.10.1995, "ПайнВеліДевелопмент Лтд." та інші проти Ірландії" від 23.10.1991 року визначив, що під поняттям "майно" розуміється не лише майно, яке належить особі на праві власності згідно із законодавством країни, в якій виник спір, а також під даним поняттям можуть бути прибутки, що випливають з власності, кошти, належні заявникам на підставі судових рішень, "активи", які можуть виникнути, "правомірні очікування"/"законні сподівання" особи.

Концепція "майна" в розумінні ст. 1 Першого протоколу до Конвенції має автономне значення, тобто не обмежується власністю на матеріальні речі та не залежить від формальної класифікації у внутрішньому праві: певні інші права та інтереси, що становлять активи, також можуть вважатися "правом власності", а відтак, і "майном". До таких активів може відноситися право оренди (рішення у справі "Іатрідіс проти Греції" від 25.03.1999, заява №311107/96, п.54).

Таким чином, право власності на майно у вигляді як правомірних очікувань, так і майнового права (права оренди), є об'єктом правового захисту згідно зі ст. 1 Першого протоколу до Конвенції та національного законодавства України.

Відповідно до ч. 3, 4 ст. 13 ГПК України передбачено, що кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків встановлених законом.

Кожна сторона несе ризик настання наслідків, пов'язаних з вчиненням чи невчиненням нею процесуальних дій.

Відповідно до ч. 1ст. 73 ГПК України, доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи та інших обставин, які мають значення для вирішення справи.

Враховуючи вищенаведене, приймаючи до уваги, що посилання позивача (орендодавця) на наявність істотних порушень умов договору зі сторони відповідача (орендаря) не знайшли підтвердження в ході розгляду справи, беручи до уваги відсутність в матеріалах справи доказів на підтвердження доводів позивача, судом не встановлено достатніх підстав для розірвання договору оренди майна від 15.11.2012, тому господарський суд відмовляє в позові за недоведеністю пред'явлених вимог.

Щодо позовних вимог про повернення 13/100 частки будівлі контори з вбудованими приміщеннями клубу (1-2), (1-3), (1-4), загальною площею 52,60 кв. м., розташованих за адресою: Харківська область, Харківський район, с. Глибоке, вул. Центральна, 6, суд зазначає, що дані вимоги є похідними від вимоги про розірвання договору оренди майна від 15.11.2012, а оскільки суд дійшов висновку про відмову в задоволенні заявленої вимоги позивача про розірвання договору оренди майна, зазначена вимога позивача також не підлягає задоволенню.

З огляду на приписи ст. 129 ГПК України, враховуючи висновки господарського суду про відмову в задоволенні позову, судовий збір покладається на позивача.

Щодо стягнення з позивача на користь відповідача витрат на професійну правничу допомогу адвоката у розмірі 7000, 00 грн., суд виходить з наступного.

Згідно з ч. 8 ст. 129 ГПК України розмір судових витрат, які сторона сплатила або має сплатити у зв'язку з розглядом справи, встановлюється судом на підставі поданих сторонами доказів (договорів, рахунків тощо).

Відповідно до ст. 123 ГПК України, судові витрати складаються з судового збору та витрат, пов'язаних з розглядом справи.

До витрат, пов'язаних з розглядом справи зокрема відносяться витрати понесені учасником справи на отримання професійної правничої допомоги.

Відповідно до ч. 1 ст. 126 ГПК України витрати, пов'язані з правничою допомогою адвоката, несуть сторони, крім випадків надання правничої допомоги за рахунок держави.

Частиною 2 ст. 126 ГПК України передбачено, що за результатами розгляду справи витрати на професійну правничу допомогу адвоката підлягають розподілу між сторонами разом із іншими судовими витратами.

Крім цього п. 2 ч. 2 ст. 126 ГПК України встановлено, що розмір суми, що підлягає сплаті в порядку компенсації витрат адвоката, необхідних для надання правничої допомоги, встановлюється згідно з умовами договору про надання правничої допомоги на підставі відповідних доказів, які підтверджують здійснення відповідних витрат.

Відповідно до п. 1 ч. 2 ст. 126 ГПК України, розмір витрат на професійну правничу допомогу адвоката, в тому числі гонорару адвоката за представництво в суді та іншу професійну правничу допомогу, пов'язану зі справою, включаючи підготовку до її розгляду, збір доказів тощо, а також вартість послуг помічника адвоката, визначається згідно з умовами договору про надання правничої допомоги та на підставі відповідних доказів щодо обсягу наданих послуг і виконаних робіт та їх вартості, що сплачена або підлягає сплаті відповідною стороною або третьою особою.

Як визначено у п. 6.3 постанови Пленуму ВГСУ від 21.02.2013 № 7 відшкодування витрат, пов'язаних з оплатою ними послуг адвоката з надання правової допомоги щодо ведення справи в господарському суді, здійснюється господарським судом шляхом зазначення про це у рішенні, ухвалі, постанові за наявності документального підтвердження витрат, як-от угоди про надання послуг щодо ведення справи у суді та/або належно оформленої довіреності, виданої стороною представникові її інтересів у суді, платіжного доручення або іншого документа, який підтверджує сплату відповідних послуг, а також копії свідоцтва адвоката, який представляв інтереси відповідної сторони, або оригінала ордеру адвоката, виданого відповідним адвокатським об'єднанням, з доданням до нього витягу з договору, в якому зазначаються повноваження адвоката як представника або обмеження його прав на вчинення окремих процесуальних дій.

Відповідно до ч. 3 ст. 30 ЗУ "Про адвокатуру та адвокатську діяльність" при встановленні розміру гонорару враховуються складність справи, кваліфікація і досвід адвоката, фінансовий стан клієнта та інші істотні обставини. Гонорар має бути розумним та враховувати витрачений адвокатом час.

Згідно з ч. 3 ст. 126 ГПК України для визначення розміру витрат на професійну правничу допомогу з метою розподілу судових витрат учасник справи подає детальний опис робіт (наданих послуг), виконаних адвокатом, та здійснених ним витрат, необхідних для надання правничої допомоги.

Відповідно до ч. 4 ст. 126 ГПК України, розмір витрат на оплату послуг адвоката має бути співмірним із:

1) складністю справи та виконаних адвокатом робіт (наданих послуг);

2) часом, витраченим адвокатом на виконання відповідних робіт (надання послуг);

3) обсягом наданих адвокатом послуг та виконаних робіт;

4) ціною позову та (або) значенням справи для сторони, в тому числі впливом вирішення справи на репутацію сторони або публічним інтересом до справи.

Виходячи з аналізу вказаних статей суд дійшов висновку про те, що для визначення розміру витрат на професійну правничу допомогу суд повинен виходити з критеріїв складності справи, кваліфікації і досвіду адвоката, фінансового стану клієнта, а також виходити з принципів розумності з врахуванням витраченого адвокатом часу за для надання такої допомоги.

Відповідно до свідоцтва НОМЕР_2 від 15.04.2011 Кот Т.В. має право на заняття адвокатською діяльністю (арк. справи 88).

16.04.2018 між адвокатом Кот Т.В. та Сергєєвою Т.С. укладено договір про надання правової допомоги, відповідно до умов якого адвокат зобов'язується надавати клієнту послуги та правову допомогу у справах всіх категоріях та за дорученням клієнта усюди здійснювати його представництво, клієнт зобов'язується оплатити адвокату зазначені послуги в порядку і на умовах, визначених цим договором (арк. справи 90-91).

Відповідно до п. 3.1 договору за надання правової допомоги клієнт протягом терміну і на умовах визначених додатковою угодою, сплачує адвокату гонорар.

Додаткова угода до матеріалі справи надана не була, однак фактично сама додаткова угода встановлює тільки терміни і умови виконання договору, остаточний розрахунок між сторонами здійснюється на підставі кошторису витрат на правову допомогу, оскільки сума гонорару сплачується після виконанням адвокатом обов'язків за договором про надання правової допомоги.

Відповідно до кошторису витрати на правову допомогу складають 7000, 00 грн., а саме: попереднє дослідження документації (1 година) - 500, 00 грн., підготовка та направлення адвокатських запитів (4 запити) - 2000, 00 грн., підготовка відзиву на позовну заяву, формування пакету документів до нього та подання до суду (5 годин) - 2500, 00 грн., участь у судових засідання (2 години) - 1000, 00 грн., підготовка та подання до суду необхідних письмових пояснень (заперечення на відповідь на відзив, клопотання (2 години) - 1000, 00 грн. (арк. справи 149).

З матеріалів справи вбачається, що адвокатом Кот Т.В. дійсно надавалась професійна правнича допомога, що підтверджується здійсненням представництва відповідача у судових засіданнях по справі, а також наявними в матеріалах справи відзивом та іншими процесуальними документами поданими в інтересах відповідача, тому суд дійшов висновку про задоволення вимоги відповідача про стягнення з позивача витрат на професійну правничу допомогу адвоката у розмірі 7000, 00 грн.

На підставі викладеного, керуючись ст. 11, 13, 14, 41-46, 73-80, 86, 129, 233, 236-238, 241 ГПК України, суд -

ВИРІШИВ:

В позові відмовити повністю .

Стягнути з Глибоцької сільської ради Харківського району Харківської області (62410, Харківська область, Харківський район, с. Глибоке, вул. Миру, 1, ) на користь Фізичної особи підприємця Сергєєвої Тетяни Сергіївни (АДРЕСА_1, РНОКПП НОМЕР_1) витрати, пов'язані з правничою допомогою адвоката у розмірі 7000, 00 грн.

Видати наказ після набрання рішенням законної сили.

Рішення набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду (ч. 1, 2 ст. 241 ГПК України).

Апеляційна скарга на рішення суду подається протягом двадцяти днів з дня його проголошення. Якщо у судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини рішення суду, або у разі розгляду справи без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення. Згідно ст. 257 ГПК України, апеляційна скарга подається безпосередньо до суду апеляційної інстанції.

Відповідно до п. 17.5 Перехідних положень ГПК України, до дня початку функціонування Єдиної судової інформаційно-телекомунікаційної системи апеляційні та касаційні скарги подаються учасниками справи до або через відповідні суди, а матеріали справ витребовуються та надсилаються судами за правилами, що діяли до набрання чинності цією редакцією Кодексу.

Повне рішення складено та підписано 06.08.2018.

Суддя Н.А. Новікова