ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ЧЕРКАСЬКОЇ ОБЛАСТІ
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

25 липня 2018 року м. Черкаси справа № 925/1381/16

Господарський суд Черкаської області у складі головуючого судді Кучеренко О.І. із секретарем судового засідання Юхименко О.В., за участю прокурора відділу прокуратури Черкаської області Синецької О.Ю; за участю представників позивача: Лещинський О.Й., Шамов О.А. - за довіреностям; від відповідача - Тарасенко Ю.М., за довіреністю, розглянувши у відкритому судовому засіданні в місті Черкаси справу за позовом Приватного підприємства «Тетяна» до Головного управління Держгеокадастру у Черкаській області про визнання укладеною додаткової угоди про поновлення договору оренди землі

ВСТАНОВИВ:

Приватним підприємством «Тетяна» подано позов про визнання укладеною додаткової угоди до договору оренди землі від 25.03.2011, в редакції запропонованій позивачем. В обґрунтування заявленого позову позивач посилається на те, що між ним та Драбівською РДА було укладено договір оренди земельної ділянки площею 123,8 га для вирощування сільськогосподарської продукції. Договір укладався терміном на 5 років, після закінчення строку його дії, орендар направив до Головного управління Держгеокадастру у Черкаській області лист-повідомлення з проханням поновити договір оренди землі до листа позивач додав проект додаткової угоди до договору. Оскільки орендар належним чином виконував та виконує умови договору оренди землі, претензій з боку орендодавця протягом всього періоду дії договору не надходило, заборгованості по орендній платі орендар не має, а Головне управління Держгеокадастру у Черкаській області протягом одного місяця після закінчення договору оренди землі не надіслало ПП «Тетяна» повідомлення про заперечення щодо поновлення договору оренди землі на новий строк, тому позивач просить визнати укладеною додаткову угоду до договору оренди землі на підставі частини 6 статті 33 Закону України "Про оренду землі".

Рішенням господарського суду Черкаської області від 20.04.2017, яке залишене без змін постановою Київського апеляційного господарського суду від 01.08.2017, позов задоволено повністю. Прокурор вступив у розгляд справи шляхом подання апеляційної та касаційної скарг. Постановою Верховного Суду від 20.02.2018 його касаційну скаргу задоволено частково, рішення господарського суду Черкаської області від 20.04.2017 та постанову КАГС від 01.08.2017 скасовано, справу передано на новий розгляд до господарського суду Черкаської області.

У відзиві на позовну заяву (при новому розгляді справи) відповідач проти позову заперечив, просив відмовити позивачу у задоволенні позову з підстав того, що договір від 25.03.2011, реєстрація якого відбулась 11.12.2015, укладено сторонами на 5 років, отже з цього строку він набув чинності, у зв'язку з чим строк його дії збігає лише 11.12.2020, а тому доводи позивача є необґрунтованими і такими що не відповідають вимогам закону. Договір оренди землі починає свою дію після державної реєстрації цього договору, а не з моменту його укладення (такий висновок міститься в постанові Верховного Суду України від 18.01.2017 у справі №6-2777цс16). У судовому засіданні представник відповідача та у відзиві при першому розгляді справи вказував, що він також не погоджується з тим, що позивач належним чином виконував умови договору, оскільки зареєстрував своє право тільки через більше ніж чотири роки, крім того фактичний розмір орендованої ділянки не відповідає розміру, який визначений у договорі, що унеможливлює поновлення договору на підставі статті 33 Закону України «Про оренду землі».

Прокурор у письмових запереченнях на позов вказав на те, що станом на момент звернення позивача до суду з позовом і на момент розгляду цієї справи права позивача не порушені і спір про право відсутній. Право оренди земельної ділянки виникло у позивача лише 11.12.2015, відтак відлік п'ятирічного строку починається саме з цієї дати, що свідчить про відсутність порушених прав позивача на момент звернення до суду. Аналогічну правову позицію виклав Верховний Суд України при розгляді справи №6-2777цс16 у постанові від 18.01.2017 зазначивши, що строк дії спірного договору оренди землі починається після набрання ним чинності тобто після його державної реєстрації, а не з моменту його укладення. Термін дії спірного договору оренди землі на даний час не закінчився, а тому робити висновки про підстави для його поновлення є передчасними.

У судовому засіданні 25.07.2018 оголошена вступна та резолютивна частини рішення суду.

Заслухавши доводи та пояснення представників позивача, відповідача та прокурора, дослідивши наявні в справі матеріали, суд встановив:

21.03.2011 Розпорядженням Драбівської районної державної адміністрації №66 «Про поновлення договору оренди землі, укладеного між Драбівською районною державною адміністрацією та Приватним підприємством «Тетяна» та внесення змін до Розпорядження райдержадміністрації від 27.02.2006 №88», було вирішено поновити з 21.03.2011 договір оренди землі на 5 років та встановлено нову орендну плату за оренду ріллі та польових шляхів. 25.03.2011 Драбівська районна державна адміністрація та Приватне підприємство «Тетяна» уклали договір оренди землі щодо земельних ділянок загальною площею 123,8 га для вирощування сільськогосподарської продукції, в тому числі 119,6 га ріллі, 1,7 га польових шляхів та 2,5 га полезахисних лісових смуг (далі - Договір) для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, яка знаходиться у межах Жорнокльовівської сільської ради. У пункті 7 Договору вказано, що цей Договір укладено терміном на 5 років. Після закінчення строку договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 60 днів до закінчення строку дії договору повідомити орендодавця про намір продовжити його дію. Договір набирає чинності після підписання сторонами та його державної реєстрації (пункт 39 Договору).

За замовленням Приватного підприємства «Тетяна», Товариством з обмеженою відповідальністю «Черкаський земельно-кадастровий центр» було виготовлено технічну документацію з нормативної грошової оцінки орендованої земельної ділянки з кадастровим номером :02:001:0375 площею 116,6064 га. 28 квітня 2016 року у Головному управлінні Держгеокадастру у Черкаській області вказана технічна документація з нормативної грошової оцінки землі пройшла процедуру державної експертизи землевпорядної документації, про що свідчить письмовий висновок №476-16 та рішенням Драбівської районної ради від 25.05.2016 № 6-17/VII цю технічну документацію було затверджено.

11 грудня 2015 року за Приватним підприємством «Тетяна» зареєстроване право оренди земельної ділянки з кадастровим номером :02:001:0375 площею 116,6064 га на підставі договору оренди землі від 25 березня 2011 року (витяг з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно від 15.12.2015).

Прокурор в інтересах держави в особі Головного управління Держгеокадастру звернувся з позовом до Драбівського районного управління юстиції, Драбівської районної державної адміністрації про скасування рішення про державну реєстрацію речового права - права оренди Приватного підприємства «Тетяна» земельної ділянки з кадастровим номером :02:001:0375 площею 116,6064 га, що знаходиться в адміністративних межах Жорнокльовівської сільської ради Драбівського району Черкаської області. Постановою Черкаського окружного адміністративного суду від 08.07.2016 у справі № 823/740/16 позов прокурора було задоволено повністю та зобов'язано суб'єкта реєстрації внести зміни до державного реєстру шляхом скасування запису про реєстрацію права оренди.

Постановою Київського апеляційного адміністративного суду від 28.09.2016 скасовано вказану постанову Черкаського окружного адміністративного суду та прийняте нове рішення про відмову в задоволенні позову заступника прокурора Черкаської області у повному обсязі.

18.10.2016 позивач подав до Головного управління Держгеокадастру у Черкаській області лист-повідомлення з проханням поновити договір оренди землі від 25.03.2011, який укладений між Драбівською районною державною адміністрацією та Приватним підприємством «Тетяна». До цього листа позивач додав проект додаткової угоди до договору оренди землі про поновлення цього договору на 5 років на тих самих умовах. Головне управління Держгеокадастру у Черкаській області не повідомило Приватне підприємство «Тетяна» про прийняте рішення, підписану додаткову угоду позивачу не повернуло, тому позивач просить визнати укладеною додаткову угоду до договору оренди землі на підставі частини 6 статті 33 Закону України «Про оренду землі».

Відповідно до статті 2 Закону України «Про оренду землі» відносини, пов'язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі. У статті 1 цього Закону зазначено, що оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності. Орендодавцями земельних ділянок, що перебувають у комунальній власності, є сільські, селищні, міські ради в межах повноважень, визначених законом. Орендодавцями земельних ділянок, що перебувають у державній власності, є органи виконавчої влади, які відповідно до закону передають земельні ділянки у власність або користування, як встановлено у статті 4 Закону. Орендарі набувають права оренди земельної ділянки на підставах і в порядку, передбачених Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим та іншими законами України і договором оренди землі. Порядок передачі земельних ділянок в оренду, передбачений у статті 124 Земельного кодексу України, відповідно до частини першої цієї статті передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування чи договору купівлі-продажу права оренди земельної ділянки (у разі продажу права оренди) шляхом укладення договору оренди земельної ділянки. Отже, судом встановлено, що орендар у визначеному законом порядку, згідно розпорядження райдержадміністрації на підставі якого був укладений договір оренди, отримав у користування спірну земельну ділянку.

Згідно зі статтею 17 Закону «Про оренду землі» (далі - Закон) передача об'єкта оренди орендарю здійснюється орендодавцем у строки та на умовах, що визначені у договорі оренди землі, за актом приймання-передачі. Оскільки орендар до 2011 року користувався цією земельною ділянкою і вона фактично перебувала у його володінні і не поверталася орендодавцю після закінчення попереднього договору, то при укладенні наступного договору оренди від 25.03.2011, акт приймання-передачі між сторонами не складався та не підписувався. Відповідно до статті 18 Закону договір оренди землі набирає чинності після його державної реєстрації. А у статті 20 цього Закону, вказано, що укладений договір оренди землі підлягає державній реєстрації. Право оренди земельної ділянки виникає з дня державної реєстрації цього права відповідно до закону, що регулює державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень. Відповідно до статей 125, 126 ЗК України (в ред. на час укладення договору від 25.03.2011) право власності на земельну ділянку, а також право постійного користування та право оренди земельної ділянки виникають з моменту державної реєстрації цих прав. А право оренди земельної ділянки посвідчується договором оренди землі, зареєстрованим відповідно до закону. 16.03.2010 набрав чинності Закон України «Про внесення змін до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень» та інших законодавчих актів України», яким статті 18 та 20 Закону «Про оренду землі», статтю 6 доповнено частиною 5, згідно з якою право оренди земельної ділянки підлягає державній реєстрації відповідно до закону. Розділом II Прикінцеві та перехідні положення цього Закону встановлено, що до 01.01.2012 державна реєстрація, зокрема договорів оренди земельних ділянок, проводиться територіальними органами земельних ресурсів, 09.12.2011 дію вказаної норми продовжено до 01.01.2013. Отже, необхідність державної реєстрації права оренди земельної ділянки виникла тільки з 1 січня 2013 року, коли почала діяти нова система реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, передбачена викладеним у новій редакції Законом України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень». В результаті введення в дію нової системи реєстрації - реєстрація правовстановлюючих документів на нерухомість (свідоцтв про право власності, державних актів, договорів оренди та ін.) замінена реєстрацією відповідних речових прав та обтяжень.

Права на нерухоме майно, які підлягають державній реєстрації відповідно до цього Закону, виникають з моменту такої реєстрації. Права на нерухоме майно, що виникли до набрання чинності цим Законом, визнаються дійсними у разі відсутності їх державної реєстрації, передбаченої цим Законом, за таких умов: якщо реєстрація прав була проведена відповідно до законодавства, що діяло на момент їх виникнення, або якщо на момент виникнення прав діяло законодавство, що не передбачало обов'язкової реєстрації таких прав (частини 3, 4 статті 3 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень»). Разом з тим, відповідно до статті 180 Господарського кодексу України зміст господарського договору становлять умови договору, визначені угодою його сторін, спрямованою на встановлення, зміну або припинення господарських зобов'язань, як погоджені сторонами, так і ті, що приймаються ними як обов'язкові умови договору відповідно до законодавства. Господарський договір вважається укладеним, якщо між сторонами у передбачених законом порядку та формі досягнуто згоди щодо усіх його істотних умов. Істотними є умови, визнані такими за законом чи необхідні для договорів даного виду, а також умови, щодо яких на вимогу однієї із сторін повинна бути досягнута згода. При укладенні господарського договору сторони зобов'язані у будь-якому разі погодити предмет, ціну та строк дії договору. Строком дії господарського договору є час, впродовж якого існують господарські зобов'язання сторін, що виникли на основі цього договору. Отже, враховуючи, те, що сторони у Договорі узгодили усі істотні умови такого виду договору (у тому числі і в частині визначення строку дії договору, який складає 5 років) він є укладеним з моменту його підписання сторонами. Відповідно строком його закінчення є 25.05.2016.

Щодо заперечень відповідача та прокурора про несвоєчасну реєстрацію договору оренди, а відтак і перебігу часу його дії, то суд вважає за необхідне пояснити, що здійснення державної реєстрації договору чи речового права пов'язане не з строком дії договору, а з виникненням права орендаря на користування земельною ділянкою, а відтак цей факт ніяким чином не може впливати на строк протягом якого існують господарські зобов'язання сторін. Щодо посилання відповідача та прокурора на викладену у Постанові Верховного Суду України позицію при розгляді справи №6-2777цс16, то фактичні обставини цієї справи є відмінним від встановлених Верховним Судом (оскільки у справі, що переглядалась ВСУ було встановлено, що у договорі сторони визначили, що відлік строку оренди розпочинається з моменту державної реєстрації цього договору), відтак вона не підлягає до застосування у цих спірних правовідносинах.

Стаття 30 Закону України «Про оренду землі» передбачає, що зміна умов договору оренди землі здійснюється за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору оренди землі спір вирішується в судовому порядку. Поновлення договору оренди передбачене у статті 33 цього Закону, якою визначено, що по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі). Частинами 6-9 цієї статті передбачено, що у разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. У цьому випадку укладання додаткової угоди про поновлення договору оренди землі здійснюється із: власником земельної ділянки (щодо земель приватної власності); уповноваженим керівником органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування без прийняття рішення органом виконавчої влади або органом місцевого самоврядування про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної або комунальної власності). Додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов'язковому порядку. Відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди до договору оренди землі може бути оскаржено в суді.

З 01.01.2013 повноваження щодо передачі у власність або у користування земельних ділянок сільськогосподарського призначення державної власності згідно з частиною 4 статті 122 Земельного кодексу України перейшли від районних державних адміністрацій до Центрального органу виконавчої влади з питань земельних ресурсів у галузі земельних відносин, яким на той час було Державне агентство земельних ресурсів України, та до його територіальних органів. Відповідно до пункту 2 та пункту 5 частини 1 постанови Кабінету Міністрів України від 10.09.2014 №442 «Про оптимізацію системи центральних органів виконавчої влади» Державне агентство земельних ресурсів України реорганізоване шляхом перетворення в Державну службу України з питань геодезії, картографії та кадастру. Державна служба України з питань геодезії, картографії та кадастру, є правонаступником Державного агентства земельних ресурсів України. Наказом Держгеокадастру України від 26.05.2015 №84 «Про питання діяльності Головного управління Держгеокадастру у Черкаській області» здійснення функцій і повноважень Головного управління Держземагенства у Черкаській області покладено на Головне управління Держгеокадастру у Черкаській області. Отже, з 26.05.2015 Головне управління Держгеокадастру у Черкаській області є фактичним орендодавцем спірної земельної ділянки.

Лист-повідомлення про поновлення договору оренди землі позивач направив відповідачу 18.10.2016 (не скориставшись своїм правом попереднього повідомлення про свій намір, яке передбачене у пункті 7 Договору), проте це не виключає можливості його поновлення за правилами частини 6 статті 33 Закону України «Про оренду землі», оскільки реалізація переважного права на поновлення договору оренди, на підставі частини 6 статті 33 Закону можлива за наявності таких юридичних фактів: орендар продовжує користування виділеною земельною ділянкою; орендар належно виконує свої обов'язки за договором, відсутнє письмове повідомлення орендодавця про відмову в поновленні договору оренди. Головне управління Держгеокадастру у Черкаській області не надіслало позивачу протягом місяця після закінчення договору письмового повідомлення про бажання припинення цього Договору оренди землі, після 25.03.2016 (дня закінчення строку дії Договору) позивач продовжує користуватися спірною земельною ділянкою, порушень умов договору немає, що підтверджується поданими позивачем актами обстеження земельної ділянки, звітами, листом Золотоніської ОДПІ ГУ ДФС у Черкаській області та не заперечується відповідачем. Щодо порушення позивачем строку здійснення державної реєстрації свого речового права, то ні відповідач, ні прокурор не навели суду наявності такого строку та не довели, що несвоєчасна реєстрація договору чи права тягне за собою настання якихось негативних наслідків для орендаря.

Щодо заперечень відповідача про невідповідність площі земельної ділянки фактичному розміру земельної ділянки, що передбачає поновлення договору оренди землі у порядку одержання земельної ділянки на праві оренди. За змістом статті 79 ЗК України земельна ділянка - це частина земної поверхні з установленими межами, певним місцем розташування, з визначеними щодо неї правами. При цьому господарський суд відмічає, що поданими позивачем доказами, а також висновком судової експертизи, доведено і відповідачем не спростовано той факт, що межі земельної ділянки, яка орендується позивачем відповідно до Договору не змінилися. Проведена в 2013 році інвентаризація орендованої земельної ділянки, на яку посилається відповідач, не може бути належним доказом зміни меж земельної ділянки, оскільки ця інвентаризація була проведена камерально, тобто без виїзду на місце знаходження спірної земельної ділянки, представник позивача (як орендар) про таку інвентаризацію не повідомлявся, крім того, викладені у цій перевірці факти спростовуються висновком судової експертизи, яка була призначалася судом.

У проекті додаткової угоди до Договору, який доданий до листа від 18.10.2016, позивач пропонував поновити цей Договір на 5 років на тих самих умовах. Отже, враховуючи, що позивач після закінчення строку дії Договору продовжував користування орендованою земельною ділянкою і належно виконував свої обов'язки, а також відсутність протягом місяця після закінчення строку дії цього договору повідомлення відповідача про заперечення у поновленні договору, то в силу частин 6-8 статті 33 Закону України «Про оренду землі» Договір вважається поновленим на той самий строк і на тих же умовах, які були ним передбачені, а сторони зобов'язані укласти у місячний термін додаткову угоду без прийняття відповідачем рішення про поновлення вказаного договору. Ухилення відповідача від виконання зобов'язання щодо укладення додаткової угоди про поновлення договору порушує право позивача на укладення такої угоди і відповідно саме право оренди позивача на земельну ділянку. Отож задля захисту порушених прав позивача він вправі вимагати від відповідача укладення такої додаткової угоди у судовому порядку шляхом визнання її укладеною. Запропонована позивачем редакція додаткової угоди до Договору відповідає вимогам частини 6 статті 33 Закону України «Про оренду землі» щодо поновлення договору на той самий строк і на тих же умовах, які ним були передбачені. Також господарський суд відмічає, що поновлення Договору на той самий строк і на тих же умовах, які ним були передбачені, не звільняє сторони від зобов'язань і не позбавляє їх прав на приведення цього договору у відповідність з вимогами законодавства та обставинами, що з'явилися після його укладення, у тому числі і у відповідність з вимогами Податкового кодексу України, шляхом внесення до нього відповідних змін як за згодою сторін так і у судовому порядку. За таких обставин позов підлягає задоволенню у повному обсязі.

Відповідно до статті 129 Господарського процесуального кодексу України, сплачена позивачем за подання позову сума судового збору підлягає відшкодуванню йому за рахунок відповідача.

На підставі викладеного, керуючись статтями 129, 236-241 Господарського процесуального кодексу України, суд

ВИРІШИВ:

Позов задовольнити повністю.

Визнати укладеною між Головним управлінням Держгеокадастру у Черкаській області () та Приватним підприємством «Тетяна» () додаткову угоду до договору оренди землі від 25 березня 2011 року, укладеного Драбівською районною державною адміністрацією та Приватним підприємством «Тетяна», в такій редакції:

ДОДАТКОВА УГОДА

до договору оренди землі від 25 березня 2011 року

м. Черкаси

Головне управління Держгеокадастру у Черкаській області (18000, м.Черкаси, вул. Смілянська, 131, ) - далі по тексту - Орендодавець, в особі в.о. начальника Головного управління Держгеокадастру у Черкаській області Харченка Володимира Григоровича, який діє на підставі Положення про Головне управління Держгеокадастру в області, затвердженого наказом Міністерства регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства України 03.02.2015 № 14, зареєстрованого в Міністерстві юстиції України 18.02. 2015 за № 177/26622, та

Приватне підприємство «Тетяна» (19800, Черкаська область, смт. Драбів, вул. Радянська, 223А, ) - далі по тексту Орендар, в особі керівника Удовика Миколи Леонідовича, який діє на підставі Статуту, керуючись ст. 33 Закону України «Про оренду землі», домовилися поновити договір оренди землі, укладений 25 березня 2011 року між Драбівською районною державною адміністрацією та ПП «Тетяна», та уклали цю додаткову угоду (далі - Угода) про таке:

1. Поновити на 5 (П'ять) років на тих самих умовах Договір оренди землі, укладений 25 березня 2011 року між Драбівською районною державною адміністрацією та ПП «Тетяна» (далі - Договір).

2. Інші умови Договору залишаються без змін.

3. Дана угода набирає чинності з дня укладення.

4. Усі спори, пов'язані з виконанням цієї додаткової угоди, вирішуються судами України, при неможливості врегулювання досудового спору.

5. Ця додаткова угода є невід'ємною частиною Договору та складена в двох примірниках, по одному примірнику для Орендодавця та Орендаря.

ОРЕНДОДАВЕЦЬ: Головне управління Держгеокадастру у Черкаській області, 18000, м. Черкаси, вул. Смілянська, 131, .

ОРЕНДАР: Приватне підприємство «Тетяна» 19800, Черкаська область, смт. Драбів, вул. Радянська, 223А, .

Стягнути з Головного управління Держгеокадастру у Черкаській області (18000, м. Черкаси, вул. Смілянська, 131, ідентифікаційний код 39765890) на користь Приватного підприємства «Тетяна» (19800, Черкаська область, смт. Драбів, вул. Радянська, 223А, ідентифікаційний код 31617764) - 1378,00 грн (одну тисячу триста сімдесят вісім гривень) витрат на сплату судового збору.

Рішення набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано; у разі подання апеляційної скарги, рішення набирає законної сили після прийняття судового рішення судом апеляційної інстанції. Рішення може бути оскаржене до Київського апеляційного господарського суду протягом двадцяти днів з дня ухвалення судового рішення.

Повне рішення складене та підписане 06.08. 2018

Суддя О.І.Кучеренко