ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ОДЕСЬКОЇ ОБЛАСТІ
РІШЕННЯ

"25" липня 2018 р.м. Одеса Справа № 916/241/18

Господарський суд Одеської області у складі Судді Демешина О. А., за участю секретаря судового засідання Заболотна Я. О., розглянувши справу № 916/241/18:

за позовом Одеської міської ради (пл.Думська,1,Одеса,Одеська область,65004);

до відповідача Товариства з обмеженою відповідальністю "АЛЬПКЛУБ" (пров. Онилової,9,кв.19,Одеса,Одеська область,65011),

за участю третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору, на стороні позивача: Департаменту комунальної власності Одеської міської ради (65039, м. Одеса, вул. Артилерійська, 1)

про стягнення 162623,37 грн.

та

за зустрічним позовом Товариства з обмеженою відповідальністю "АЛЬПКЛУБ"

до відповідача Одеської міської ради

за участю третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору, на стороні позивача: Департаменту комунальної власності Одеської міської ради (65039, м. Одеса, вул. Артилерійська, 1)

про визнання недійсним частини договору

за явкою представників сторін:

від позивача (відповідача за зустрічним позовом): Степанишина А.С.- довіреність

від відповідача (позивача за зустрічним позовом): Тараненко Ю.В. - довіреність

від третьої особи: Токар А.С. - довіреність

СУТЬ СПОРУ: 09.02.2018 року Одеська міська ради (далі - позивач) звернулась до Господарського суду Одеської області з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю "АЛЬПКЛУБ" (далі - відповідач) про стягнення заборгованості по сплаті орендної плати у розмірі 143784, 54 грн., інфляційне збільшення суми - 6 187, 95 грн., 3% річних - 1 452 29 грн., пеню - 11 198,59 грн. на користь Одеської міської ради.

12.02.2018 року суд (суддя Никифорчук М. І.) відкрив провадження по справі, ухвалив розглядати справу за правилами спрощеного позовного провадження, в порядку ст. 247- 252 ГПК України, з повідомленням (викликом) сторін.

При відкритті провадження по справі суд залучив до участі у справі, в якості третьої особи без самостійних вимог на предмет спору на стороні позивача - Департамент комунальної власності Одеської міської ради.

07.03.2018 року суд отримав письмові пояснення Департаменту комунальної власності Одеської міської ради, який просить суд задовольнити позовні вимоги у повному обсязі.

12.03.2018 року до суду надано Відзив на позов, яким Відповідач просить суд в задоволені позову відмовити, оскільки вимоги не основані на Законі.

12.03.2018 року Відповідач звернувся до суду із зустрічним позовом до Позивача, яким просить суд визнати частково недійсним п. 4.5. договору оренди земельної ділянки, площею 7098 кв. м. за адресою: м. Одеса, пляж „Аркадія", 27, укладеного 01.06.2011р. між Одеською міською радою та Товариством з обмеженою відповідальністю „АЛЬПКЛУБ" в частині, що викладений наступним змістом: „У цих випадках розмір орендної плати змінюється за ініціативою Орендодавця", застосувавши наслідки недійсності вказаної частини з моменту укладання Договору.

19.03.2018 року зустрічний позов прийнято судом до розгляду.

20.03.2018 року суд отримав відповідь на відзив, в якій викладені підстави незгоди Позивача з відзивом на позов.

26.03.2018 року Позивач надав суду відзив на зустрічний позов, яким просить суд в задоволені зустрічного позову відмовити.

11.04.2018 року справу прийняв до свого провадження суддя Демешин О. А., ухвалив розглядати справу за правилами загального позовного провадження зі стадії відкриття провадження у справі.

26.04.2018 року суд отримав Відповідь на відзив на зустрічний позов, якою Відповідач додатково обґрунтував підстав для задоволення зустрічного позову.

18.05.2018 року Позивач надав суду заперечення на відповідь на відзив на зустрічний позов, яким Позивач просить суд в задоволені зустрічних позовних вимог відмовити.

Під час розгляду справи оголошувалась перерва у судовому засіданні до 25.05.2018 року о 10:00, до 05.07.2018 року о 11:00, до 25.07.2018 року о 11:00.

В С Т А Н О В И В :

01.06.2011 р. між Позивачем (орендодавець) та Відповідачем (орендар), укладено договір оренди земельної ділянки, загальною площею 7098 кв.м., що розташована за адресою: м. Одеса, пляж «Аркадія», 27, терміном до 29.02.2025 року, для експлуатації та обслуговування учбової тренувальної бази скеледрому. Договір зареєстровано управлінням Держкомзему у місті Одеса, про що в Державному реєстрі земель вчинено запис від 29.06.2011 р. за №00051. Згідно з актом приймання-передачі земельної ділянки Позивач передав оренду Відповідачу вказану земельну ділянку.

Пунктом 4.1 Договору встановлено, що орендна плата за земельну ділянку площею 7098 кв.м. розрахована у розмірі 3 (трьох) відсотків від нормативної грошової оцінки цієї земельної ділянки та складає 153 689,45 грн. нарік.

Розмір орендної плати встановлюється за домовленістю сторін згідно з рішенням Одеської міської ради від № 41-VI від 28.12.2010 р. у відповідності до розрахунку розміру орендної плати та може збільшуватися Одеською міською радою в межах, передбачених законодавством, в залежності від збільшення ринкової вартості земельної ділянки, яка знаходиться у користуванні (п. 4.2 Договору).

Пунктами 9.1.2 Договору передбачено право орендодавця вимагати від орендаря своєчасного внесення орендної плати. Орендна плата вноситься рівними частками за податковий період, який дорівнює календарному місяцю, щомісяця на протязі 30 календарних днів, що настають за останнім карним днем податкового (звітного місяця). Орендна плата, враховуючи невиплачену, підлягає індексації (п. 4.3 Договору).

Позов ґрунтується на тому, що орендар покладені на нього зобов'язання законом та договором щодо сплати орендної плати за користування земельною ділянкою не виконує та не сплачує орендну плату в належному розмірі з січня 2017 р„ внаслідок цього департаментом комунальної власності Одеської міської ради надіслано претензію ТОВ «Альпклуб» від 31.07.2017 р. № 01-13/3572 про необхідність сплати заборгованості за період з січня 2017 р.

Так, Позивач посилається на лист Головного управління ДФС в Одеській області, отриманий департаментом комунальної власності Одеської міської ради 02.11.2017 р. вхід. № 01-19/2842, з якого вбачається, що в 2017 році ТОВ «Альпклуб» в порушення вимог п.п. 4.2., 4.5. Договору та без узгоджених з Одеською міською радою змін до договору самостійно нарахувало орендну плату за землю на поточний рік за новою нормативно грошовою оцінкою земель 2017 року, що призвело до скорочення нарахувань орендної плати за землю на 210 360, 93 грн.

Таким чином, як вказує Позивач, Відповідач, всупереч положень п. «в» ч. 1 ст. 96 Земельного кодексу України, ч. 1 ст. 526, ч. 1 ст. 629 Цивільного кодексу України, ч. 1 ст. 193 Господарського кодексу України та п.п. 4.3, 4.4 Договору, укладеного на підставі волевиявлення обох сторін, який є обов'язковим до виконання, не сплачував орендну плату у розмірі, визначеному договором, за використання відповідної земельної ділянки з 01.01.2017 р по 31.10.2017 р., внаслідок чого утворилась заборгованість ТОВ «Альпклуб» за договором оренди земельної ділянки, яка складає 143 784, 54 грн.

Також, крім стягнення заборгованості по сплаті орендної плати у розмірі 143784, 54 грн., за порушення договорених зобов`язань Позивач просить стягнути з Відповідача: інфляційне збільшення суми - 6187,95 грн., 3% річних - 145229 грн., пеню - 11198,59 грн. на користь Одеської міської ради на підставі ч.2 ст.625 ЦК України.

Відповідач не погоджуючись з позовом зазначає про відсутність заборгованості з огляду на те, що вказане підприємство здійснює оплату орендної плати на підставі нової нормативної грошової оцінки земель міста Одеси.

Позивач не погоджуючись з позицією Відповідача вказує, що на даний час зміни до договору оренди землі від 01.06.2011 р., укладеного між Одеською міською радою та ТОВ «Альпклуб» в частині розміру орендної плати в передбаченому законом порядку не внесені, додаткову угоду до даного договору не укладено.

Зустрічний позов ґрунтується на тому, що Позивач вважає пункт договору оренди в частині змісту «У цих випадках розмір орендної плати змінюється за ініціативою Орендодавця» має бути визнаним недійсним, оскільки суперечить вимогам діючого законодавства України.

Посилається позивач при цьому на таке.

Виходячи з вимог 288.7. ПК України, до правовідносин сторін пов'язаних з порядком обчислення орендної плати застосовуються не загальні положення Закону України «Про оренду землі», Цивільного кодексу України, Господарського Кодексу України або умови визначені у договорі, а саме відповідні вимоги Податкового кодексу України.

Відповідно до ст. 284 ПК України:

Верховна Рада Автономної Республіки Крим та органи місцевого самоврядування встановлюють ставки плати за землю та пільги щодо земельного податку, що сплачується на відповідній території.

Органи місцевого самоврядування до 25 грудня року, що передує звітному, подають відповідному контролюючому органу за місцезнаходженням земельної ділянки рішення щодо ставок земельного податку та наданих пільг зі сплати земельного податку юридичним та/або фізичним особам за формою, затвердженою Кабінетом Міністрів України.

Нові зміни щодо зазначеної інформації надаються до 1 числа першого місяця кварталу, що настає за звітним кварталом, у якому відбулися зазначені зміни.

Отже умови визначені у договорі не можуть суперечити порядку, який визначений законом, що регулює такий порядок.

Як визначено частиною першою статті 15 Закону України «Про оренду землі» (тут і далі - у редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин), однією з істотних умов договору оренди землі є орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату.

Орендна плата за землю відповідно до статті 21 Закону України «Про оренду землі» - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою. Розмір, форма і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Податкового кодексу України).

За змістом пункту 289.1 статті 289 Податкового кодексу України і частини першої статті 13 Закону України «Про оцінку земель» для визначення розміру орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності обов'язково проводиться та використовується нормативна грошова оцінка земельних ділянок, яка являє собою капіталізований рентний дохід (дохід, який можна отримати із землі як фактора виробництва залежно від якості та місця розташування земельної ділянки), визначений за встановленими і затвердженими нормативами (стаття 1 Закону України «Про оцінку земель»).

Таким чином, нормативна грошова оцінка земель є основою для визначення розміру орендної плати для земель державної і комунальної власності, а зміна нормативної грошової оцінки земельної ділянки є підставою для перегляду розміру орендної плати.

Оскільки сторонами у договорі оренди передбачено можливість зміни розміру орендної плати, а орендна плата за земельні ділянки державної та комунальної власності є регульованою ціною, то встановлені статтею 288 Податкового кодексу України граничні розміри річної орендної плати за землі відповідних категорій і відповідне рішення органу місцевого самоврядування є підставою для приведення положень договору оренди у відповідність до вимог закону в частині визначення розміру орендної плати.

Отже, у разі зміни нормативної грошової оцінки землі, яка є базою оподаткування для плати за землю, змінюється річна сума податкового зобов'язання по земельному податку та орендній платі за земельні ділянки державної і комунальної власності.

Тому, Відповідач робить висновок, що питання перегляду розміру орендної плати встановлене не тільки положеннями договору, а в більшості своєї чітко встановлено саме вимогами закону, а тому положення договору у частині, що суперечить вимогам закону мають бути усунутими, як такі що йому не відповідають.

Одеська міська рада не погоджується з твердженням позивача за зустрічним позовом щодо порушення Одеською міською радою положень законодавства України при визначенні умов зміни договору, вказавши, що самими умовами Договору сторони погодили можливість внесення змін до договору оренди землі у зв'язку зі зміною нормативної грошової оцінки земель міста Одеси саме Одеською міською радою шляхом укладення відповідної угоди, яка має бути нотаріально посвідчена.

Заслухавши пояснення сторін надані під час розгляду справи та дослідивши матеріали справи, суд вважає, що у задоволенні позову та зустрічного позову слід відмовити, виходячи з наступного:

Однією із загальних засад цивільного законодавства України є свобода договору, відповідно ст. 3 ЦК України.

Згідно п. 1, ч. 2 ст. 11 ЦК України підставами виникнення цивільних прав та обов'язків, зокрема, є договори та інші правочини.

Ч. 1 ст. 13 ЦК України передбачено, що цивільні права особа здійснює у межах, наданих їй договором або актами цивільного законодавства.

В той же час, ч. 1, 2 ст. 14 ЦК України встановлено, що цивільні обов'язки виконуються у межах, встановлених договором або актом цивільного законодавства. Особа не може бути примушена до дій, вчинення яких не є обов'язковим для неї.

Згідно ч. 1 ст. 626 ЦК України Договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків.

Згідно ч. 3 ст. 6 ЦК України сторони в договорі можуть відступити від положень актів цивільного законодавства і врегулювати свої відносини на власний розсуд.

Відповідно ч. 1 ст. 628 ЦК України зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов'язковими відповідно до актів цивільного законодавства.

Частиною першою ст. 526 ЦК України передбачено, що зобов'язання має виконуватися, належним чином відповідно до умов договору та вимог цього кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться. Одностороння відмова від виконання зобов'язання не і допускається.

Як було зазначено вище, 01.06.2011 р. між Позивачем (орендодавець) та Відповідачем (орендар), укладено договір оренди земельної ділянки, загальною площею 7098 кв.м., що розташована за адресою: м. Одеса, пляж «Аркадія», 27, терміном до 29.02.2025 року, для експлуатації та обслуговування учбової тренувальної бази скеледрому.

На момент укладання договору оренди нормативна грошова оцінка земельної ділянки згідно п. 2.3 договору становила 5122981,50 грн. Орендна плата відповідно до п. 4.1 договору була встановлена у розмірі 3 % від нормативної грошової оцінки та розрахована в сумі 153689,45 грн. на рік.

Рішенням Одеської міської ради від 29.06.2016 року № 756-VII „Про затвердження технічної документації з нормативної грошової оцінки земель міста Одеси" з 01.01.2017 року була введена в дію нова нормативна грошова оцінка земель міста Одеси.

Згідно, доданої до матеріалів справи, копії Витягу із технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки м. Одеси від 03.02.2017р. за № 1409/86-17, розмір такої оцінки на земельну ділянку, розташовану за адресою: м. Одеса, пляж „Аркадія", 27 з цільовим призначенням: для експлуатації та обслуговування учбового тренувальної бази скеледрому - становить 3328928,13 грн.

Таким чином, у період за який позивач нарахував до стягнення орендну плату, була чинною нормативна грошова оцінка на вищевказану земельну ділянка в розмірі 3328928,13 грн.

Абзацами першим та другим пункту 4.5. договору оренди землі встановлено, що розмір оренди землі переглядається у разі зміни земельного податку, відповідно до чинного законодавства України та у разі введення в дію нової нормативної грошової оцінки земель м.Одеси.

Частиною другою пункту 4.5. договору передбачено, що у вищевказаних випадках розмір орендної плати здійснюється за ін ініціативою орендодавця.

Тобто, зазначеними вище умовами договору було встановлено обов'язок орендодавця змінити (здійснити перерахунок) суми орендної плати в разі зміни розміру нормативної грошової оцінки земель м.Одеси. Це не є його правом, яким він може скористатися за власним вибором. Тобто, такий обов'язок Одеська міська рада має як в разі підвищення грошової оцінки земель м. Одеси, так і в разі її зменшення.

Таким чином, позивач при зверненні до суду з цим позовом, перш за все мав розрахувати розмір орендної плати, яка підлягала до сплати відповідачем, виходячи не з умов договору в частині розміру орендної плати, зазначеній в договорі, а виходячи саме із розміру нормативної грошової оцінки земель м.Одеси, затвердженої рішенням Одеської міської ради від 29.06.2016 року № 756-VII та відповідного Витягу із технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки, що орендується відповідачем.

Тобто, позивач повинен був самостійно (як це передбачено умовами договору) змінити розмір орендної плати, а потім, виходячи з наявності заборгованості відповідача по зміненій орендній платі - звертатись до суду з позовом про її стягнення, в разі наявності заборгованості зі сплати орендної плати, розрахованої за новою нормативною грошовою оцінкою.

Між тим, приймаючи до уваги нормативну грошову оцінку орендованої земельної ділянки (3328928,13), з січня 2017р. - у відповідача відсутня заборгованість по оплаті за оренду цієї ділянки.

За таких обставин, у задоволенні позову в частині стягнення з відповідача боргу з орендної плати в розмірі 143784, 54 грн., слід відмовити.

Оскільки вимоги про стягнення: інфляційне збільшення суми - 6 187, 95 грн., 3% річних - 1 452 29 грн., пені - 11 198,59 грн. на користь Одеської міської ради - є похідними від стягнення основного боргу, то у задоволенні цих вимог, також слід відмовити.

Щодо зустрічного позову, суд зазначає, що відповідно до ст. 21 Закону України « Про оренду землі», орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою згідно з договором оренди землі.

Розмір, умови і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Податкового кодексу України.

Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції, якщо інше не передбачено договором оренди.

Питання щодо оподаткування регулюються Податковим кодексом і не можуть встановлюватися або змінюватися іншими законами України, крім законів, що містять виключно положення щодо внесення змін до цього Кодексу та/або положення, які встановлюють відповідальність за порушення норм податкового законодавства.

Положення Податкового кодексу регулюють відносини, що виникають у сфері справляння податків і зборів, зокрема визначають вичерпний перелік податків та зборів, що справляються в Україні, та порядок їх адміністрування, права та обов'язки платників податків та зборів, компетенцію контролюючих органів, повноваження і обов'язки їх посадових осіб під час здійснення податкового контролю, а також відповідальність за порушення податкового законодавства.

Справляння плати за землю здійснюється відповідно до положень розділу XІ Податкового кодексу.

Так, підставою для нарахування орендної плати за земельну ділянку є договір оренди такої земельної ділянки.

Статтею 271 ПК України визначено, що базою оподаткування є нормативна грошова оцінка земельних ділянок з урахуванням коефіцієнта індексації, визначеного відповідно до порядку, встановленого цим розділом;

Таким чином, нормативна грошова оцінка земель є основою для визначення розміру орендної плати для земель державної і комунальної власності, а зміна нормативної грошової оцінки земельної ділянки є підставою для перегляду розміру орендної плати.

Згідно зі статтею 651 ПК України зміна або розірвання договору допускається за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом.

Оскільки сторонами у договорі оренди передбачено можливість зміни розміру орендної плати, а орендна плата за земельні ділянки державної та комунальної власності є регульованою ціною, то встановлені статтею 288 Податкового кодексу України граничні розміри річної орендної плати за землі відповідних категорій і відповідне рішення органу місцевого самоврядування є підставою для приведення положень договору оренди у відповідність до вимог закону в частині визначення розміру орендної плати.

Отже, у разі зміни нормативної грошової оцінки землі, яка є базою оподаткування для плати за землю, змінюється річна сума податкового зобов'язання по земельному податку та орендній платі за земельні ділянки державної і комунальної власності.

Відповідно до ч.1 ст.203 ЦК України зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам.

Згідно з ч.1 ст.215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами 1-3, 5 та 6 чт.203 цього Кодексу.

Частиною 3 ст.215 ЦК України якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин).

Правочин, згідно ст..204 ЦК України, є правомірним, якщо його недійсність прямо не встановлена законом або якщо його судом не визнано недійсним.

Умови договору оренди землі, щодо змін розміру орендної плати за ініціативою Орендодавця у певних випадках, визнання недійсними яких є предметом зустрічного позову, не протирічать чинному законодавству та відповідають умовам вільного волевиявлення сторін при укладенні договорів.

За таких обставин, суд не вбачає підстав для задоволення зустрічного позову.

На підставі викладеного, в задоволенні позову та у задоволені зустрічного позову - слід відмовити.

Керуючись ст.ст. 129, 233, 238, 240 ГПК України, суд

В И Р І Ш И В:

1. У задоволені позову відмовити повністю.

2. В задоволені зустрічного позову відмовити повністю.

Рішення суду набирає законної сили в порядку ст. 241 ГПК України

та може бути оскаржено в порядку ст.ст.256-259 ГПК України .

Повне рішення складено 30 липня 2018 р.

Суддя О.А. Демешин