ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД СУМСЬКОЇ ОБЛАСТІ
РІШЕННЯ

01.08.2018 Справа № 920/414/18
м. Суми

Господарський суд Сумської області у складі судді Коваленко О.В., розглянувши матеріали справи №920/414/18

за позовом: Виконавчого комітету Глухівської міської ради Сумської області (вул. Шевченко, буд. 6, м. Глухів, Сумська область, 41400, код 04058048),

до відповідача: Товариства з обмеженою відповідальністю «Зеленбуд» (вул. Інститутська, буд. 32, м. Глухів, Сумська область, 41400, код 38869498)

про виселення з нежитлових приміщень, що розташовані в місті Глухів Сумської області з поверненням по акту приймання-передачі приміщень Виконавчому комітету Глухівської міської ради Сумської області,

за участю представників сторін:

від позивача: не з'явився

від відповідача: Осьмаков О.А., довіреність №64 від 18.07.2018

при секретарі судового засідання Малюк Р.Б.

СУТЬ СПОРУ: позивач просить суд виселити Товариство з обмеженою відповідальністю «Зеленбуд» з нежитлових приміщень, що розташовані за адресою: 41400, вулиця Путивльська, будинок 15, місто Глухів, Сумська область, та складаються з майнового комплексу нежитлових приміщень загальною площею 771,7 кв. м., а саме: адміністративної будівлі площею 226,5 кв. м., двоповерхової майстерні площею 542,2 кв. м., погрібу 36,3 кв. м., вбиральні, інших основних засобів (ворота з калиткою) та допоміжних засобів (котел), із поверненням по акту приймання-передачі приміщень Виконавчому комітету Глухівської міської ради Сумської області, а також стягнути з відповідача судові витрати по справі.

Представники позивача в судове засідання не з'явились, про час та місце розгляду справи повідомлені належним чином.

Відповідач в письмовому відзиві просить суд відмовити в задоволенні позовних вимог в повному обсязі, посилаючись на те, що він повідомляв позивача про намір продовжити дію договору оренди, що за змістом може бути розглянуто як відповідне клопотання. Цим же листом відповідач повідомив позивача про обов'язок останнього у відповідності до п.7.4. та п. 10.8 Договору компенсувати відповідачу вартість невід'ємних поліпшень орендованого майна, проте відповіді на цей лист відповідач не отримав. Крім того, наголошував на тому, що він продовжує використовувати орендоване приміщення та сплачує орендну плату у відповідності до умов договору ,а отже вважає, що договір пролонговано на новий термін, а правові підстави для його виселення з займаного приміщення відсутні.

Позивачем надано письмову відповідь №527/03-28 від 17.07.2018 на відзив відповідача, в якій зазначив, що договір оренди припинив свою дію внаслідок закінчення строку, на який його було укладено, а продовження дії договору є правом позивача, а не обов'язком. Про відсутність наміру пролонгації договору та бажання використовувати приміщення для власних потреб позивач кілька разів повідомляв відповідача, а також надсилав 2 примірники актів приймання-передачі об'єкту оренди для підписання та повернення позивачу, проте відповідач приміщення не повернув.

В силу вимог ч. 1 ст. 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод, кожен при вирішенні судом питання щодо його цивільних прав та обов'язків має право на судовий розгляд упродовж розумного строку.

Розумність тривалості провадження повинна визначатися з огляду на обставини справи та з урахуванням таких критеріїв: складність справи, поведінка заявника та відповідних органів влади, а також ступінь важливості предмета спору для заявника (рішення Суду у справах Савенкова проти України, no. 4469/07, від 02.05.2013, Папазова та інші проти України, no. 32849/05, 20796/06, 14347/07 та 40760/07, від 15.03.2012).

Враховуючи достатність часу, наданого сторонам для подачі доказів в обґрунтування своїх позицій по справі, приймаючи до уваги принципи змагальності та диспозитивності господарського процесу, господарським судом, в межах наданих йому повноважень, сторонам створені усі належні умови для надання доказів.

Відповідно до ч.1 ст. 202 ГПК України неявка у судове засідання будь-якого учасника справи за умови, що його належним чином повідомлено про дату, час і місце цього засідання, не перешкоджає розгляду справи по суті, крім випадків, визначених цією статтею.

Ухвалою господарського суду Сумської області від 31.07.2018 закрите підготовче провадження та справу №920/414/18 призначено до судового розгляду по суті в той же день.

31.07.2018 суд розпочав розгляд справи по суті та вийшов до нарадчої кімнати для ухвалення рішення по справі до 01.08.2018 до 11 год. 00 хв.

Розглянувши матеріали справи, заслухавши пояснення представника відповідача, оцінивши та дослідивши докази по справі, суд встановив:

27 квітня 2015 року між Виконавчим комітетом Глухівської міської ради і Товариством з обмеженою відповідальністю «Зеленбуд» було укладено договір оренди №143 (далі за текстом - «Договір»), відповідно до умов якого позивач передає, а відповідач приймає в строкове платне користування комунальне майно: майновий комплекс з нежитлових будівель загальною площею 771,7 кв. м. (адміністративна будівля загальною площею 226,5 кв. м., двоповерхова майстерня загальною площею 542,2 кв. м., погріб площею 36,3 кв. м., вбиральня, інші основні та допоміжні засоби), розміщений за адресою: Сумська область, м. Глухів, вул. Путивльська, 15, що перебуває на балансі Виробничого житлового ремонтно-експлуатаційного комунального підприємства.

Ринкова вартість нежитлового приміщення згідно незалежної оцінки станом на 9 квітня 2015 року становить 780200 грн. 00 коп.

Згідно п. 1.2. Договору майно передається з метою розміщення суб'єктів господарювання, які надають житлово-комунальні послуги.

Зі змісту п. 2.1. Договору вбачається, що відповідач вступає в строкове платне користування майном у термін, визначений у цьому договорі, одночасно з підписанням сторонами акта приймання-передачі вказаного майна.

Пунктом 3.1. Договору передбачено, що орендна плата визначається на підставі Методики розрахунку орендної плати за майно, що знаходиться в комунальній власності територіальної громади міста Глухів та пропорцій її розподілу, затвердженою рішенням міської ради від 28.11.2012 року у відповідності до ч.2 ст. 19 Закону України «Про оренду державного та комунального майна». Місячна орендна плата розраховується, виходячи з незалежної оцінки орендованого майна, яка передує укладенню договору оренди. Розрахункова орендна плата без врахування щомісячного індексу інфляції становить 1 950 грн. 50 коп. на місяць.

Згідно п. 3.2. Договору орендна плата самостійно перераховується відповідачем в міський бюджет щомісяця з урахуванням щомісячного індексу інфляції шляхом коригування суми щомісячної орендної плати на індекс інфляції за поточний місяць не пізніше 25 числа наступного місяця на зазначений у Договорі рахунок.

Відповідно до п. 3.6. Договору у разі припинення (розірвання) Договору відповідач сплачує орендну плату до дня повернення майна за актом приймання-передачі включно.

Зі змісту п. 10.2. Договору вбачається, що термін дії цього Договору - з 27.04.2015 по 27.03.2018.

Пунктом 10.5. Договору визначено, що у разі відсутності заяви однієї з сторін про припинення цього Договору або зміну його умов після закінчення строку його чинності протягом одного місяця Договір вважається продовженим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені цим Договором.

Згідно п. 10.7. Договору чинність цього Договору припиняється в наслідок: закінчення строку, на який його було укладено; приватизації орендованого майна орендарем; достроково за взаємною згодою сторін або за рішенням суду; банкрутства орендаря.

Акт приймання-передачі комунального майна, яке передається в оренду складено та підписано сторонами 27.04.2015 /а.с.14/

Судом встановлено та не заперечується представниками сторін, що нежитловими приміщеннями до цього часу користується відповідач - Товариство з обмеженою відповідальністю «Зеленбуд».

Позивач мотивує свої вимоги тим, що Договір припинив свою дію у зв'язку з закінченням строку, на який його було укладено, наміру на продовження його дії у позивача немає, оскільки приміщення буде використовуватись ним для власних цілей - для розміщення управління виконавчого комітету Глухівської міської ради, про що він повідомив відповідача у термін, передбачений діючим законодавством, проте відповідач до цього часу спірне приміщення не звільнив, у зв'язку з чим позивач звернувся за захистом порушеного права в господарський суд.

Відповідач, в свою чергу, обґрунтовує свої заперечення тим, що вважає Договір пролонгованим на новий термін на тих же умовах, оскільки він повідомляв про це позивача в строки, передбачені Договором, належним чином виконує обов'язки по Договору, а отже правові підстави для його виселення з приміщення відсутні.

Правові наслідки продовження користування майном після закінчення строку договору оренди безпосередньо передбачені ст. 764 ЦК, ст. 17 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» та опосередковано нормою ч. 4 ст. 291 ГК, згідно з якою правові наслідки припинення договору оренди визначаються відповідно до умов регулювання договору найму ЦК.

Відповідно до ст. 764 ЦК України, якщо наймач продовжує користуватися майном після закінчення строку договору найму (оренди), то, за відсутності заперечень наймодавця протягом одного місяця, договір вважається поновленим на строк, який був раніше встановлений договором.

Аналогічна норма міститься в ч. 2 ст. 17 Закону України «Про оренду державного та комунального майна», відповідно до якої у разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну умов договору оренди протягом одного місяця після закінчення терміну дії договору він вважається продовженим на той самий термін і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Зі змісту зазначених правових норм вбачається, що після закінчення строку договору оренди він може бути продовжений на такий самий строк, на який цей договір укладався, за умови, якщо проти цього не заперечує орендодавець. При цьому такі заперечення мають бути висловлені ним як до закінчення терміну дії договору оренди, так і протягом одного місяця після закінчення цього строку.

Відтак, якщо на дату закінчення строку договору оренди і протягом місяця після закінчення цього строку мали місце заперечення орендодавця щодо поновлення договору на новий строк, то такий договір припиняється.

Дана правова позиція міститься в постанові Верховного Суду України від 03.06.2008 р.

Так, з письмових матеріалів справи вбачається, що листом від 19.12.2017 № 577/03-14 позивач повідомив відповідача про те, що термін дії Договору закінчується 27.03.2018 та зазначив про необхідність повернення об'єкту оренди, який буде використовуватися позивачем для власних потреб. Лист вручено директору ТОВ «Зеленбуд» Хоруженку Д.Ю. 21.12.2017 особисто під підпис, про що свідчить відповідна відмітка на листі /а.с. 15/.

В свою чергу, відповідач листом від 22.12.2017 № 89 надав відповідь на лист позивача, в якій повідомив про намір продовжити терміну оренди майнового комплексу та в подальшому здійснити його викуп. Лист отримано позивачем 22.12.2017, вх. № 2131/03-14/01 згідно відмітки на листі /а.с.16/.

В подальшому 27.03.2018 Позивач листом №218/03-14 повторно повідомив Відповідача, про закінчення терміну дії договору оренди та просив вжити заходи щодо повернення орендованого майна /а.с.17/.

28.03.2018 листом № 226/03-14 позивач повідомив відповідача про необхідність повернути орендоване майно та надіслав підписаний та скріплений печаткою зі свого боку акт приймання - передачі майна для підписання відповідачем.

На листи позивача від 27.03.2018 та від 28.03.2018 відповідач надав відповідь в листі від 30.03.2018 № 31, де зазначив про те, що відсутність відповіді на лист № 89 від 22.12.2017 у строки, передбачені п. 10.4. Договору, розцінена ним як мовчазна згода на подовження терміну дії Договору, а також акцентував увагу позивача на обов'язку відшкодувати ТОВ «Зеленбуд» вартість невід'ємних поліпшень, здійснених ним на підставі рішення Виконавчого комітету Глухівської міської ради №140 від 18.06.2015 «Про надання дозволу на вкладання власних коштів для здійснення реконструкції, технічного переоснащення, поліпшення орендованого майна». Лист отримано позивачем 30.03.2018 вх. № 652/03/22/01 згідно відмітки на листі /а.с.20/.

26.04.2018 позивач рекомендованим листом № 296/03-14 з описом вкладення в черговий раз повідомив відповідача про відсутність наміру продовжувати термін дії Договору та зазначив про необхідність повернути об'єкт оренди. Крім того, зазначив про необхідність надання відповідачем документів, підтверджуючих вартість здійснених поліпшень для розгляду питання їх відшкодування.

Після отримання зазначеного листа відповідач звернувся до позивача з листом № 40 від 02.05.2018, в якому знову наголошував на своєму намірі подовжити дію Договору, на відсутності відповіді позивача на звернення відповідача про продовження дії Договору у строки, передбачені п. 10.4. Договору та на необхідності відшкодувати вартість невід'ємних поліпшень орендованого майна. Вказаний лист отримано позивачем 03.05.2018, вх. №346/03-22/01.

Відповідно до ч.1 ст.777 ЦК України, наймач, який належно виконує свої обов'язки за договором найму, після спливу строку договору має переважне право перед іншими особами на укладення договору найму на новий строк. Наймач, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору найму на новий строк, зобов'язаний повідомити про це наймодавця до спливу строку договору найму у строк, встановлений договором, а якщо він не встановлений договором, - в розумний строк. Умови договору найму на новий строк встановлюються за домовленістю сторін. У разі недосягнення домовленості щодо плати та інших умов договору переважне право наймача на укладення договору припиняється.

Згідно з ч.1 ст.285 ГК України, орендар має переважне право перед іншими суб'єктами господарювання на продовження строку дії договору оренди.

Крім того з частини 3 ст.17 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» вбачається, що після закінчення терміну договору оренди орендар, який належним чином виконував свої обов'язки за договором, має переважне право, за інших рівних умов, на укладення договору оренди на новий термін, крім випадків, якщо орендоване майно необхідне для потреб його власника. У разі якщо власник має намір використовувати зазначене майно для власних потреб, він повинен письмово попередити про це орендаря не пізніше ніж за три місяці до закінчення терміну договору.»

На відміну від більш вдалої конструкції ч.3 ст.17 Закон України «Про оренду державного та комунального майна» частина 1 статті 285 Господарського кодексу України та частина 1 статті 777 Цивільного кодексу України не містять зазначення, що після закінчення терміну договору оренди орендар, який належним чином виконував свої обов'язки за договором, має переважне право на укладення договору оренди на новий термін:

1. саме за інших рівних умов та

2. крім випадків, якщо орендоване майно необхідне для потреб його власника.

Разом з тим, застосована в ч.1 ст.285 Господарського кодексу України та ч.1 ст.777 Цивільного кодексу України фраза, що орендар має переважне право перед іншими особами, свідчить, що переважне право може бути лише в разі наявності інших осіб, що мають намір взяти в оренду той самий предмет, і волі та бажання орендодавця передати даний предмет в оренду.

Намір власника використовувати орендоване майно для власних потреб означатиме відсутність інших претендентів на отримання в оренду майна, а отже і повну відсутність, як такого, переважного права у попереднього наймача перед такими претендентами.

Аналогічно переважне право стосовно оренди приватного майна може бути лише за інших рівних умов для всіх претендентів на орендоване майно, оскільки інакше суперечило б праву та інтересу власника здати в оренду майно на більш сприятливих умовах.

Відповідно до ч.1 ст.41 Конституції України, кожен має право володіти, користуватися і розпоряджатися своєю власністю, результатами своєї інтелектуальної, творчої діяльності.

Згідно з ч.1 ст.319 ЦК України власник володіє, користується, розпоряджається своїм майном на власний розсуд. Власник має право вчиняти щодо свого майна будь-які дії, які не суперечать закону. При здійсненні своїх прав та виконанні обов'язків власник зобов'язаний додержуватися моральних засад суспільства.

Вищевикладене та положення ч.1 ст.41 Конституції України, ч.ч.1,2 ст.319 Цивільного кодексу України свідчать, що право вибору власника здавати своє майно в оренду чи використовувати для власних потреб є повним, безумовним та необмеженим.

Зазначена правова позиція викладена в постанові Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 18.01.2018 у справі №910/12017/17.

З урахуванням викладеного, суд не приймає доводи відповідача, що в силу п.10.5. Договору позивач був зобов'язаний автоматично укласти договір оренди на новий строк після отримання повідомлення відповідача про намір подовжити дію договору на новий строк, незалежно від наміру використовувати орендоване майно для власних потреб.

Відповідно до п. 4.1. постанови пленуму Вищого господарського суду України «Про деякі питання практики застосування законодавства про оренду (найм) майна» від 29 травня 2013 року №12, зі змісту статей 759, 763 і 764 ЦК України, частини другої статті 291 ГК України, частини другої статті 17 та частини другої статті 26 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» вбачається, що після закінчення строку договору оренди він може бути продовжений на такий самий строк, на який цей договір укладався, за умови, якщо проти цього не заперечує орендодавець. Відтак, якщо на дату закінчення строку договору оренди і протягом місяця після закінчення цього строку мали місце заперечення орендодавця щодо поновлення договору на новий строк, то такий договір припиняється.

Таким чином, суд приходить до висновку про те, що позивачем дотримано порядку повідомлення відповідача про відсутність наміру на поновлення договору оренди та використання приміщення для власних потреб, а отже договір оренди №143 від 27.04.2015 припинив свою дію з 28.03.2018 року.

Суд не приймає до уваги заперечення відповідача з приводу того, що він до цього часу належним чином продовжує виконувати умови Договору та сплачує орендну плату, передбачену його умовами, оскільки саме по собі виставлення рахунків на сплату платежів за користування майном, які були оплачені відповідачем, не можна розцінювати як згоду орендодавця на пролонгацію договору оренди, оскільки відповідач сплачував кошти за фактичне користування майном. Здійснення платежів не є підставою продовження договору, термін дії якого закінчився.

Крім того, заперечення відповідача з приводу невиконання позивачем обов'язку щодо відшкодування йому вартості невід'ємних поліпшень орендованого майна не беруться судом до уваги, оскільки вони не є предметом розгляду даної справи, а сам відповідач не позбавлений права звернутись з відповідним позовом до суду за захистом порушеного права.

Статтею 27 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» у разі розірвання договору оренди, закінчення строку його дії та відмови від його продовження орендар зобов'язаний повернути орендодавцеві об'єкт оренди на умовах, зазначених у договорі оренди.

Відповідно до п. 10.9. Договору у разі припинення або розірвання цього Договору майно протягом трьох робочих днів повертається орендарем орендодавцю.

Пунктом 10.10 Договору передбачено, що майно вважається поверненим орендодавцю/Балансоутримувачу з моменту підписання сторонами акта приймання-передачі. Обов'язок щодо складання акта приймання-передачі повернення майна покладається на орендаря.

Однак, підписання акту приймання-передачі підтверджує факт звільнення (повернення) майна з оренди, а без фактичного звільнення орендованого приміщення акт приймання-передачі втрачає сенс.

Ст.16 Цивільного кодексу, ст.20 Господарського кодексу України визначають способи захисту цивільних прав та інтересів, серед яких, зокрема, передбачено: примусове виконання обов'язку в натурі, присудження до виконання обов'язку в натурі, і якщо колишній орендар не звільняє орендовані приміщення після закінчення строку дії договору оренди, то позовна вимога про його виселення як примусове виконання обов'язку в натурі відповідає приписам ст.16 ЦК, ст.20 ГК України, а на підтвердження виселення або добровільного звільнення приміщень та повернення майна територіальній громаді міста сторони мають скласти акт приймання-передачі.

Аналогічна правова позиція викладена в постанові Вищого господарського суду України від 16.04.2013 у справі № 5023/4157/12.

Таким чином, враховуючи те, що судом встановлено факт припинення дії договору оренди №143 від 27 квітня 2015 року, суд дійшов до висновку про обґрунтованість та правомірність позовних вимог щодо виселення відповідача з нежитлових приміщень, що розташовані за адресою: 41400, вулиця Путивльська будинок 15, місто Глухів, Сумська область, та складаються з майнового комплексу нежитлових приміщень загальною площею 771,7 кв. м., а саме: адміністративної будівлі площею 226,5 кв. м., двоповерхової майстерні площею 542,2 кв. м., погрібу 36,3 кв. м., вбиральні, інших основних засобів (ворота з калиткою) та допоміжних засобів (котел), із поверненням по акту приймання-передачі приміщень Виконавчому комітету Глухівської міської ради Сумської області.

Відповідно до ст. 123 Господарського процесуального кодексу України, судові витрати складаються з судового збору та витрат, пов'язаних з розглядом справи.

Розмір судового збору, порядок його сплати, повернення і звільнення від сплати встановлюються законом.

Згідно Закону України «Про судовий збір» та відповідно до вимог п. 1 ч. 1 ст.129 ГПК України судовий збір покладається у спорах, що виникають при укладанні, зміні та розірванні договорів, на сторону, яка безпідставно ухиляється від прийняття пропозицій іншої сторони, або на обидві сторони, якщо судом відхилено частину пропозицій кожної із сторін.

Враховуючи те, що суд дійшов до висновку про задоволення позовних вимог в повному обсязі, судові витрати підлягають стягненню з відповідача на користь позивача.

Враховуючи викладене та керуючись ст. ст. 238, 240 Господарського процесуального кодексу України, суд -

ВИРІШИВ:

1. Позов задовольнити.

2. Виселити Товариство з обмеженою відповідальністю «Зеленбуд» (вул. Інститутська, буд. 32, м. Глухів, Сумська область, 41400, код 38869498) з нежитлових приміщень, що розташовані за адресою: 41400, вулиця Путивльська будинок 15, місто Глухів, Сумська область, та складаються з майнового комплексу нежитлових приміщень загальною площею 771,7 кв. м., а саме: адміністративної будівлі площею 226,5 кв. м., двоповерхової майстерні площею 542,2 кв. м., погрібу 36,3 кв. м., вбиральні, інших основних засобів (ворота з калиткою) та допоміжних засобів (котел), із поверненням по акту приймання-передачі приміщень Виконавчому комітету Глухівської міської ради Сумської області (вул. Шевченко, буд. 6, м. Глухів, Сумська область, 41400, код 04058048).

3. Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «Зеленбуд» (вул. Інститутська, буд. 32, м. Глухів, Сумська область, 41400, код 38869498) на користь Виконавчого комітету Глухівської міської ради Сумської області (вул. Шевченко, буд. 6, м. Глухів, Сумська область, 41400, код 04058048) 1 762 грн. 00 коп. витрат по сплаті судового збору.

4. Видати наказ після набрання рішенням законної сили.

Згідно зі ст. 241 ГПК України рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Апеляційна скарга на рішення суду подається протягом двадцяти днів з дня складення повного судового рішення в порядку, встановленому статтями 256-258 ГПК України.

Повний текст рішення підписаний 06.08.2018 р.

Суддя О.В. Коваленко