ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД КИЇВСЬКОЇ ОБЛАСТІ
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"11" липня 2018 р. м. Київ Справа № 911/48/18

Розглянувши матеріали справи за позовом Богуславської районної ради

до Товариства з обмеженою відповідальністю виробничо-комерційне підприємство «СИЛУЕТ»

за участю третьої особи яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні відповідача - Богуславської районної державної адміністрації

про розірвання договору

За участю секретаря судового засідання Беркут Я.О.

Суддя Карпечкін Т.П.

За участю представників:

від позивача: не зявився

від відповідача: ОСОБА_1 (довіреність б/н від 16.02.2018 року); ОСОБА_2 (довіреність б/н від 16.02.2018 року);

від третьої особи: не зявився

Обставини справи:

В провадженні Господарського суду Київської області знаходиться справа за позовом Богуславської районної ради до Товариства з обмеженою відповідальністю виробничо-комерційне підприємство «СИЛУЕТ» за участю третьої особи яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні відповідача - Богуславської районної державної адміністрації про розірвання договору.

Провадження у справі № 911/48/18 відкрито ухвалою від 30.01.2018 року за правилами загального позовного провадження зі стадії підготовчого провадження.

В ході підготовчого провадження відповідачем подано відзив на позов, пояснення третьої особи по суті спору,

Судом було відхилено клопотання позивача про витребування платіжних документів про сплату орендних платежів, оскільки відповідні обставини не заявлені серед підстав позову.

Також, судом відмовлено в задоволенні численних клопотань відповідача про залишення позову без розгляду, оскільки чинний голова районної ради є повноважним представником відповідного органу місцевого самоврядування.

Судом відхилено клопотання відповідача про зупинення провадження у справі до розгляду повязаної адміністративної справи № 358/160/17, в якій відповідачем оскаржується правомірність дій щодо проведення перевірки стану приміщення. Зокрема, обставини щодо проведення перевірки стану приміщення в частині, що має значення для вирішення спору у справі № 911/48/18 можуть бути досліджені та встановлені судом у відповідній справі.

Судом було відхилено клопотання відповідача про залучення до участі у справі в якості третьої особи без самостійних вимог на предмет спору Комунального підприємства «Богуславське районне торгівельне підприємство», оскільки наведені в клопотанні обставини стосовно третьої особи не підлягають дослідженню в матеріалах даної справи. Крім того, заявником не обґрунтовано на стороні кого має бути залучено третю особу, тобто з ким у неї тривають матеріально-правові відносини, повязані зі спором.

Ухвалою від 02.04.2018 року закрито підготовче провадження у справі № 911/48/18 та призначено справу № 911/48/18 до судового розгляду по суті на 23.04.2018 року.

10.04.2018 року через канцелярію суду від відповідача надійшла заява б/н від 09.04.2018 року про відвід судді Карпечкіна Т.П. від розгляду справи № 911/48/18.

Ухвалою Господарського суду Київської області від 18.04.2018 року (суддя Шевчук Н.Г) заяву Товариства з обмеженою відповідальністю виробничо-комерційне підприємство «СИЛУЕТ» про відвід судді Карпечкіна Т.П. від розгляду справи № 911/48/18 залишено без задоволення.

Ухвалою Господарського суду Київської області від 18.04.2018 року поновлено провадження у справі № 911/48/18, судове засідання з розгляду справи по суті призначено на 23.04.2018 року.

В судовому засіданні 23.04.2018 року розгляд справи відкладався до 07.05.2018 року. В судовому засіданні 07.05.2018 року оголошувалась перерва до 30.05.2018 року.

В судовому засіданні 30.05.2018 року судом оголошено перерву в розгляді справи по суті на 20.06.2018 року, про що зазначено в протоколі відповідного судового засідання та повідомлено сторін під розписку.

У звязку з перебуванням судді Карпечкіна Т.П. на лікарняному судове засідання 20.06.2018 року не відбулося та було перенесено на 11.07.2018 року.

В судове засідання 11.07.2018 року представники позивача та третьої особи не зявились, представники відповідач проти позову заперечували.

Згідно з ч.ч.1, 2 ст. 233 Господарського процесуального кодексу України суди ухвалюють рішення, постанови іменем України негайно після закінчення судового розгляду. Рішення та постанови приймаються, складаються і підписуються в нарадчій кімнаті складом суду, який розглянув справу.

ОСОБА_3 до ч. 1 ст. 240 Господарського процесуального кодексу України рішення суду проголошується у судовому засіданні, яким завершується розгляд справи, публічно, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Суд може проголосити лише вступну та резолютивну частини рішення.

У звязку з чим, в судовому засіданні 11.07.2018 року судом закінчено розгляд справи та за результатами оцінки поданих сторонами доказів, у нарадчій кімнаті, прийнято рішення.

Розглянувши матеріали справи, дослідивши надані докази та оцінивши їх в сукупності, суд ВСТАНОВИВ:

Як вбачається з викладених у позові обставин, 04.01.2000 року між Богуславською районною державною адміністрацій Київської області (Орендодавець) в особі голови ОСОБА_4 та Товариством з обмеженою відповідальністю виробничо-комерційним підприємством «Силует» (Орендар) в особі ОСОБА_5 укладено Договір оренди нежитлового приміщення №1 (надалі - Договір), яке перебуває у власності територіальної громади Богуславського району Київської області та знаходиться за адресою: Київська область, м. Богуслав вул. Франка 16.

У відповідності до п. 1.1 Договору Орендар передав Орендодавцю в користування будівлю площею 1732 кв.м. (в тому числі 1282 кв.м. корисної площі) та земельну ділянку площею 0,28 га, які перебувають на балансі Богуславської райдержадміністрації.

Позивач в позові зазначає, що відповідач грубо порушує умови Договору, норми Закону України «Про оренду державного та комунального майна» та чинного законодавства.

Зокрема, позивач зазначає, що відповідно до п. 3 ст. 285 Господарського кодексу України орендар зобовязаний берегти орендоване майно відповідно до умов договору, запобігаючи його псуванню або пошкодженню.

Крім того, ч. 2 ст. 18 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» визначено, що орендар зобовязаний використовувати та зберігати орендоване майно відповідно до умов договору, запобігати його пошкодженню, псуванню.

Дані положення також відображено у Договорі оренди, а саме в пункті 3.2.3. Договору, де зазначено, що Орендар зобовязується утримувати обєкт оренди в належному техніко-санітарному та протипожежному стані. Крім того в розділі 6 Договору, а саме в пункті 6.1 зазначено, що Орендар має право самостійно здійснювати поліпшення приміщення, попередивши про це Орендодавця.

Позивач зазначає, що 24.05.2016 року та 07.09.2016 року створеною за участю позивача ОСОБА_6 за результатами обстеження орендованого відповідачем нежитлового приміщення (обєкту оренди) встановлено ряд порушень, а саме:

- в приміщенні внаслідок тривалої експлуатації та не проведення поточного ремонту на поверхні стін та стелі зявилися тріщини різної потужності, на стінах, починається руйнуватися штукатурка;

- покрівля приміщення місцями пошкоджена, внаслідок чого дощові води потрапляють всередину будівлі, чим спричиняють деформацію несучих конструкцій, зокрема, між сходовим маршем, що веде з четвертого поверху на горище, та стіною, зявилися тріщини різної потужності, що є небезпечним та загрожує здоровю та життю людей;

- в приміщені виявлено та зафіксовано ряд порушень Правил пожежної безпеки, які детально описані в акті від 24.05.2016 року, та які не усунуті орендарем і продовжують створювати небезпеку для людей та працівників;

- відповідач без погодження з позивачем, самовільно переобладнав нежитлове приміщення, а саме змінив позиції 52 та 40 першого поверху, позиції 87 та 88 четвертого поверху (демонтовано перегородки), чим порушив пункт 6.1 Договору та п. 3 ст. 23 Закону України «Про оренду державного та комунального майна».

18.09.2017 року при перевірці нежитлового приміщення працівниками Богуславського РС ГУ ДСНС України у Київській області було виявлено ряд порушень протипожежної безпеки, які не усунуті.

Також, п. 3.2.4. Договору оренди визначено обовязок Орендаря укласти договір страхування орендованого майна на користь Орендодавця відповідно до ст.ст. 10 та 24 Закону України «Про оренду державного та комунального майна».

ОСОБА_3 до п. 10 ч. 1 ст. 10 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» страхування орендованого майна являється істотною умовою договору оренди.

ОСОБА_3 до ст. 24 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» ризик випадкової загибелі чи пошкодження обєкта оренди несе орендодавець, якщо інше не встановлено договором оренди. В той же час в пункті 3 даної статті зазначено, що орендоване майно страхується орендарем на користь того учасника договору оренди, який бере на себе ризик випадкової загибелі чи пошкодження обєкта оренди.

Оскільки, Договором оренди не передбачено, що ризики випадкової загибелі чи пошкодження майна несе Орендар, тому зазначені ризики в повній мірі несе Орендодавець.

Однак, за твердженням позивача, з моменту укладення Договору та по даний час Орендар не уклав договір страхування орендованого майна на користь Орендодавця, чим грубо порушив істотні умови Договору та Закон України «Про оренду державного та комунального майна».

ОСОБА_3 до ст. 11 Закон України «Про оренду державного та комунального майна» оцінка об'єкта оренди здійснюється за методикою, затвердженою Кабінетом Міністрів України. Оцінка об'єкта оренди передує укладенню договору оренди.

Згідно з п. 1.2. Договору оренди вартість обєкта оренди згідно з актом оцінки становить: балансова вартість 877636,73 грн., залишкова вартість 34387,70 грн.

Однак, як стверджує позивач, при укладені Договору будь-яка оцінка нерухомого майна (обєкта оренди) не проводилась, а тому договір не відповідає вимогам законодавства. Через відсутність належної оцінки не можливо було визначити розмір орендної плати і таким чином районний бюджет недотримує кошти.

Крім того, позивач зазначає, що Договір оренди не було жодним чином посвідчено та зареєстровано, а тому він являється не дійсним і його необхідно саме розірвати та усунути всі недоліки, які допущені раніше.

Крім того, позивач зазначає, що виходячи зі змісту Інформаційної довідки з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження обєктів нерухомого майна щодо обєкта нерухомого майна форма власності обєкта нерухомого майна - нежитлового приміщення, яке розташоване за адресою: Київська область, Богуславський район, м. Богуслав, вул. Франка Івана, будинок 16 комунальна; власник - Богуславська районна рада.

Орендодавцем за Договором оренди від 04.01.2000 року №1 виступає Богуславська районна державна адміністрація в особі голови ОСОБА_4, діючого на підставі Закону України «Про місцеві державні адміністрації». Обєктом договору оренди є будинок побуткомбінату, що перебуває у спільній власності територіальних громад Богуславського району.

ОСОБА_3 до п.2 рішення Богуславської районної ради від 23.12.1999 року №87-09-ХХІІІ Управлінню з питань економіки та власності райдержадміністрації було доручено розробити проект договору оренди та надати його на затвердження голові райдержадміністрації. Повноважень на підписання Договору оренди будинку побуткомбінату з ТОВ ВКП «Силует» відповідно до цього рішення, голова райдержадміністрації не мав, тобто не мав необхідного обсягу цивільної дієздатності для здійснення такого правочину.

ОСОБА_3 до ст.15 Закону України «Про місцеві державні адміністрації» у разі делегування місцевим державним адміністраціям районними чи обласними радами відповідних повноважень в їх управлінні перебувають також обєкти спільної власності територіальних громад. Позивач зазначає, що обєкт оренди - приміщення побут комбінату, що являється обєктом прав спільної власності територіальної громади Богуславського району (комунальною власністю) до оперативного управління Богуславській райдержадміністрації не передавався.

Пунктом 2 ст.203 Цивільного кодексу України передбачено, що для чинності правочину необхідно, щоб особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності. Недодержання цієї вимоги у момент вчинення правочину стороною, відповідно до ч.І ст. 215 Цивільного кодексу України є підставою для недійсності такого правочину.

Враховуючи вищезазначене Богуславська районна рада, яка відповідно до законодавства як орган місцевого самоврядування діє від імені та в інтересах територіальної громади району, вважає Договір оренди №1 від 04.01.2000 року недійсним, у звязку з тим, що голова Богуславської райдержадміністрації перевищив обсяг своїх повноважень, підписавши зазначений договір оренди.

В той же час, в прохальній частині позову позивач просить розірвати Договір оренди нежитлового приміщення № 1 від 04.01.2000 року, укладений між Богуславською районною державною адміністрацією Київської області та ТОВ ВКП «Силует».

У звязку з чим, враховуючи різне нормативно-правове регулювання питань недійсності та розірвання договорів, в межах позовних вимог дослідженню по суті підлягають питання стосовно розірвання договору, оскільки вимога про визнання договору недійсним, яка є взаємовиключною з вимогою про розірвання договору, в позові не заявлена, відповідні питання не підлягають дослідженню по суті в межах заявленого позову.

Відповідач у відзиві проти позову заперечував, зазначив, що відповідно до Додаткової угоди від 24.05.2004 року до Договору оренди від 04.01.2000 року площа орендованого відповідачем приміщення зменшена до 1345,3 кв.м. (1, 3, 4 поверхи будівлі), оскільки відповідно до ОСОБА_3 приймання-передачі від 04.11.2003 року весь 2-й поверх будівлі, а саме: 446,3 кв.м. та частина місць загального користування були передані Пенсійному фонду Богуславського району.

Також, 22.12.2009 року між позивачем, відповідачем та КП «Богуславський районний трудовий архів» укладено Договір суборенди 90 кв.м. з суборендою платою 1 грн. на рік.

У звязку з чим, фактична площа орендованих відповідачем приміщень складає 1255,3 кв.м., в т.ч. вбиральні та сходові клітини загального користування, а не 1732 кв.м., як стверджує позивач.

Крім того, відповідно до договору оренди земельної ділянки від 21.12.2007 року та витягу з технічної документації власником земельної ділянки є Богуславська міська рада і площа орендованої відповідачем земельної ділянки складає 0,1976 га.

Орендна плата за користування приміщенням сплачується відповідачем на рахунок КП «Богуславськерайонне торгівельне підприємство» за вказівкою позивача.

ОСОБА_3 до змісту Розпорядження Богуславської РДА № 237 від 24.05.2016 року приміщення по вул. Франка, 16 в м. Богуславі спірне приміщення перебуває на балансі Богуславської районної ради.

05.04.2017 року відповідачем отримано листа від КП «Богуславське районне торгівельне підприємство», до якого доданий Наказ № 2 від 30.03.2013 року, де зазначено, що дана будівля по вул. Франка, 16 в м. Богуславі знаходиться на балансі даного підприємства вже 4 роки.

Також відповідач зазначає про необізнаність з проведеними позивачем перевірками стану будівлі, відповідні ОСОБА_3 про стан будівлі не доводились до відома відповідача, вимог про усунення порушень не надходило.

В звязку з чим відповідач зазначає, що ним подано адміністративний позов про визнання протиправним та скасування Розпорядження № 99 від 29.08.2016 року (про призначення проведеної позивачем перевірки стану будівлі), який знаходиться на розгляді в Касаційному адміністративному суді у складі Верховного Суду України (Справа № 358/160/17, Провадження № 2-а/358/103/17).

Також, у відзиві відповідач зазначив, що ОСОБА_3 перевірки складались на всю будівлю без визначення орендованої відповідачем частини, не зазначено на якому саме поверсі існують порушення, в той час, як відповідач орендує лише частину приміщень даної будівлі, а не всю будівлю, як помилково вказує позивач.

Також відповідач звертає увагу, що в зазначених ОСОБА_3 перевірки та розпорядженнях вказані різні балансоутримувачі: Богуславська районна рада, Богуславська РДА та КП «Богуславське РТП».

Відповідач наголошує, що є лише одним з орендарів приміщення в будівлі, тому не може відповідати за стан будівлі в цілому. Для визначення стану будівлі в цілому має проводитись перевірка діяльності балансоутримувача даної будівлі, а не одного з багатьох орендарів.

Також, відповідач зазначає, що на багаточисленні звернення відповідача ні Богуславська районна рада, ні Богуславська адміністрація не погодили проведення ремонтних робіт капітального характеру.

Відповідач зазначає про проведення ремонту даху будівлі вартістю, за яку можна було б провести декілька поточних ремонтів. Однак, оскільки дах будівлі протікав, відповідач зазначає, що прийняв рішення робити ремонт саме даху будівлі. В той же час, позивач та третя особа не надали відповідачеві погодження на проведення ремонтних робіт капітального характеру та не затвердили акти проведених ремонтних робіт, не погодили зарахування орендної плати в рахунок вартості закуплених та використаних на проведення ремонтних робіт матеріалів.

Також, відповідач наголошує, що відповідно до умов Договору оренди від 04.01.2000 року він, як Орендар, не зобовязаний робити капітальний ремонт всієї будівлі, це обовязок Орендодавця.

Крім того, відповідач у відзиві надав пояснення щодо посилань позивача на перевірку нежитлового приміщення органами РС ГУ ДСНС України в Київській області, зокрема, звертає увагу, що відповідна перевірка проводилась у вересні 2017 року, про що складено акт та припис від 18.09.2017 року, в яких обєктом перевірки визначено приміщення Богуславської районної ради за адресою: м. Богуслав, вул. Франка, 4, жодних вказівок відповідачу чи щодо орендованого ним приміщення в будівлі за адресою м. Богуслав, вул. Франка, 16, акт перевірки та припис не містять.

Щодо тверджень позивача про самовільне переобладнання орендованого приміщення, відповідач зазначив про недостовірність та спотворення дійсних обставин, оскільки позиції 52 та 40 на першому поверсі відсутні, позиції з такими номерами знаходяться на другому поверсі приміщення, що зазначено в тех. паспорті 2003 року, другий поверх будівлі в цьому ж 2003 році переданий у власність Пенсійного фонду Богуславського району.

Також, відповідач зазначає про неправдивість інформації про демонтаж позицій 87 та 88 четвертого поверху, оскільки перегородки за даними позиціями існують. ОСОБА_3 твердження позивача ґрунтуються на неналежних доказах і не відповідають дійсності.

Щодо тверджень позивача про відсутність договору страхування орендованого майна з моменту укладення договору оренди і до сьогоднішнього часу, відповідач надав докази укладення договорів страхування орендованого майна, в яких Вигодонабувачем є Богуславська районна рада.

Також відповідачем заперечено та спростовано твердження позивача про відсутність оцінки обєкта оренди при укладенні Договору оренди, оскільки останній раз оцінка обєкта оренди (всього будинку побуту, в тому числі підвалу та 2-го поверху, які відповідачем не орендуються) проводилась 30.11.2003 року Київською обласною торгово-промисловою палатою і становить 509 649,00 грн.

Крім того, відповідач повідомив, що ним своєчасно і належним чином сплачуються орендні платежі, не дивлячись на понесення значних додаткових витрат на проведення ремонтних робіт капітального характер, вартість яких безпідставно не зараховується позивачем в рахунок орендної плати. ОСОБА_3 до п. 4.2. Договору оренди відповідачем щомісячно нараховується індекс інфляції з січня 2008 року (в 2016 році індекс інфляції не нараховувався відповідно до п. 9 «Прикінцевих положень» Закону України «Про державний бюджет на 2016 рік»).

Щодо посилань позивача на просту письмову форму укладеного Договору, відповідач обґрунтовано пояснив, що на час підписання Договору оренди в 2000 році, діяв старий Цивільний кодекс Української PCP, відповідно до ст. 257 якого договір майнового найму між громадянами на строк більше одного року повинен бути укладений у письмовій формі. Договір найму майна державних, кооперативних та інших громадських організацій повинен бути укладений у письмовій формі, за винятком випадків, передбачених окремими правилами. Таким чином, для укладення договору найму між юридичними особами передбачалась проста письмова форма і не вимагалось нотаріального посвідчення чи реєстрації.

Також, відповідач у відзиві просив застосувати строки давності, оскільки позивач був обізнаний з існування спірного Договору з моменту його укладення.

Розглянувши матеріали справи, заслухавши пояснення учасників провадження та дослідивши надані ними докази, з врахуванням заперечень проти позову, суд дійшов висновку про відсутність підстав для задоволення позовних вимог з огляду на наступне.

Згідно з ч.ч. 1, 3 ст. 626 Цивільного кодексу України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків.

Договір є двостороннім, якщо правами та обов'язками наділені обидві сторони договору.

Статтею 627 Цивільного кодексу України передбачено, що відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

Згідно зі ст.629 Цивільного кодексу України договір є обов'язковим для виконання сторонами.

Стаття 525 Цивільного кодексу України передбачено, що одностороння відмова від зобов'язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом.

Згідно зі ст. 759 Цивільного кодексу України за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов'язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк.

Законом можуть бути передбачені особливості укладення та виконання договору найму (оренди).

Згідно з ч. 1 ст. 763 Цивільного кодексу України договір найму укладається на строк, встановлений договором.

Таким чином, з огляду на обставини спору, між сторонами укладено Договір найму, за яким наймодавець (позивач, як власник майна, чи уповноважена ним особа) передає або зобов'язується передати наймачеві (відповідачу) майно у користування за плату на певний строк (49 років).

Щодо посилань позивача на підписання Договору оренди головою Богуславської районної державної адміністрації без достатніх повноважень, суд зазначає, що відповідна підстава стосується визнання Договору недійсним, в той час, як в позові заявлено вимогу про розірвання Договору у звязку з порушенням його умов.

В той же час, суд звертає увагу позивача, що згідно зі ст.241 Цивільного кодексу України правочин, вчинений представником з перевищенням повноважень, створює, змінює, припиняє цивільні права та обов'язки особи, яку він представляє, лише у разі наступного схвалення правочину цією особою. Правочин вважається схваленим зокрема у разі, якщо особа, яку він представляє, вчинила дії, що свідчать про прийняття його до виконання.

Наступне схвалення правочину особою, яку представляють, створює, змінює і припиняє цивільні права та обов'язки з моменту вчинення цього правочину.

З огяду на тнорму ст. 761 Цивільного кодексу України право передання майна у найм має власник речі або особа, якій належать майнові права. Наймодавцем може бути також особа, уповноважена на укладення договору найму.

Як вбачається з наявних у справі доказів, Богуславська районна рада була обізнана з наявністю орендних відносин з відповідачем щодо належного їй майна, про що свідчать наявні в матеріалах справи листи-погодження щодо сплати орендної плати, принаймні з 2011 року (прийняття рішення про зміну отримувача орендних платежів на КП «Богуславське районне торгівельне підприємство»). Також, в матеріалах справи наявне рішення Богуславської районної ради від 25.11.2014 року № 370-34-УІ про надання в тому числі ТОВ ВКП «Силует» дозволу на проведення ремонту орендованих ним приміщень по вул. Франка, 16 в м. Богуславі, затверджено кошторис. Також, Угоду про внесення змін в Договір від 04.01.2000 року підписано між відповідачем та головою Богуславської районної ради.

Наведені обставини можуть свідчити про обізнаність та схвалення Богуславською районною радою Договору оренди з відповідачем.

Щодо посилань відповідача на відсутність у позивача повноважень на подання позову, згідно з ч. 3 ст.237 Цивільного кодексу України представництво виникає на підставі договору, закону, акта органу юридичної особи та з інших підстав, встановлених актами цивільного законодавства.

Таким чином, голова діє в межах визначених законом повноважень як представник Богуславської районної ради.

Підстави для зміни або розірвання договору наведені в ст. 651 Цивільного кодексу України, яка визначає, що зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом (ч.1).

Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.

Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору (ч.2).

З огляду на зміст позовних вимог, позивач просить розірвати Договір оренди саме у звязку з порушенням відповідачем його умов, таким чином до спірних правовідносин підлягає застосуванню саме ч. 2 ст. 651 Цивільного кодексу України.

Стаття 651 Цивільного кодексу України, яка визначає підстави для зміни або розірвання договору, в ч. 2 передбачає, договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі саме істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.

Також, ст.782 Цивільного кодексу України передбачає, що наймодавець має право відмовитися від договору найму і вимагати повернення речі, якщо наймач не вносить плату за користування річчю протягом трьох місяців підряд.

Згідно зі ст.783 Цивільного кодексу України наймодавець має право вимагати розірвання договору найму, якщо:

1) наймач користується річчю всупереч договору або призначенню речі;

2) наймач без дозволу наймодавця передав річ у користування іншій особі;

3) наймач своєю недбалою поведінкою створює загрозу пошкодження речі;

4) наймач не приступив до проведення капітального ремонту речі, якщо обов'язок проведення капітального ремонту був покладений на наймача.

Згідно зі ст.26 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» одностороння відмова від договору оренди не допускається (ч.1).

Договір оренди припиняється в разі: закінчення строку, на який його було укладено; приватизації об'єкта оренди орендарем (за участю орендаря); банкрутства орендаря; загибелі об'єкта оренди; ліквідації юридичної особи, яка була орендарем або орендодавцем (ч.2).

Договір оренди може бути розірвано за погодженням сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірвано за рішенням суду у разі невиконання сторонами своїх зобов'язань та з інших підстав, передбачених законодавчими актами України (ч. 3).

Серед підстав розірвання Договору оренди позивач наводить певні обставини, однак не обґрунтовує істотності порушення, завдання йому шкоди, фактів користування наймачем річчю всупереч договору або призначенню речі, інших обставин щодо умисного порушення відповідачем прав позивача, як наймодавця.

Щодо посилань позивача на неналежний стан будівлі, суд враховує як зазначено відповідачем і не спростовано позивачем, відповідач є лише одним з орендарів, які перебувають в будівлі, тобто з 2003 року відповідач фактично орендує приміщення (1, 3, 4 поверхів, за виключенням підвалу та 2 поверху), тобто внутрішню визначену певними межами частину будівлі. При цьому, будівля в цілому не перебуває в оренді чи на балансі відповідача.

Згідно зі ст.776 Цивільного кодексу України поточний ремонт речі, переданої у найм, провадиться наймачем за його рахунок, якщо інше не встановлено договором або законом (ч.1).

Капітальний ремонт речі, переданої у найм, провадиться наймодавцем за його рахунок, якщо інше не встановлено договором або законом (ч.2).

Якщо наймодавець не провів капітального ремонту речі, що перешкоджає її використанню відповідно до призначення та умов договору, наймач має право:

1) відремонтувати річ, зарахувавши вартість ремонту в рахунок плати за користування річчю, або вимагати відшкодування вартості ремонту;

2) вимагати розірвання договору та відшкодування збитків (ч. 3).

Також ст.181 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» передбачено, що поточний ремонт майна, переданого в оренду, проводиться орендарем за його рахунок, якщо інше не встановлено договором (ч.1).

Капітальний ремонт майна, переданого в оренду, проводиться орендодавцем або іншим балансоутримувачем цього майна за його рахунок, якщо інше не встановлено договором (ч. 2).

Якщо орендодавець або інший балансоутримувач майна, переданого в оренду, не здійснив капітального ремонту майна і це перешкоджає його використанню відповідно до призначення та умов договору, орендар має право:

відремонтувати майно, зарахувавши вартість ремонту в рахунок орендної плати, або вимагати відшкодування вартості ремонту;

вимагати розірвання договору та відшкодування збитків (ч. 3).

Таким чином, оскільки наймодавець не здійснював капітального ремонту будівлі, що призвело до протікання даху (перешкоджало використанню), відповідач на власний розсуд прийняв рішення про капітальний ремонт даху за власний рахунок, право на що передбачено законодавством, відповідно, дії відповідача навпаки спрямовані на збереження майна.

ОСОБА_3 до ст. 779 Цивільного кодексу України наймач зобов'язаний усунути погіршення речі, які сталися з його вини (ч.1).

У разі неможливості відновлення речі наймодавець має право вимагати відшкодування завданих йому збитків (ч.2).

Наймач не відповідає за погіршення речі, якщо це сталося внаслідок нормального її зношення або упущень наймодавця (ч. 3).

Крім того, суд враховує, що відповідно до ч.2 ст. 193 Господарського кодексу України кожна сторона повинна вжити усіх заходів, необхідних для належного виконання нею зобов'язання, враховуючи інтереси другої сторони та забезпечення загальногосподарського інтересу.

Як вбачається зі змісту ОСОБА_3 обстеження, на які позивач посилається в позові, відповідне обстеження проводилось щодо нежитлового приміщення (побуткомбінату) площею 1732 кв.м. на предмет дотримання ТОВ ВКП «Силует» умов Договору оренди від 04.01.2000 року. В ОСОБА_3, які покладені в основу позову зазначено, що приміщення має чотири поверхи, що приміщення внаслідок тривалої експлуатації та не проведення поточного ремонту на поверхні стелі та стін зявились тріщини, на стінах починає руйнуватись штукатурка. Однак, в ОСОБА_3 чітко не зазначено, про які конкретно приміщення йде мова.

Також, зазначено, що покрівля місцями пошкоджена і це спричиняє руйнування будівлі. В той же час, зафіксовано факт проведення відповідачем ремонту покрівлі.

Акти містять твердження про здійснення без погодження орендодавця переобладнання приміщення, а саме змінено позиції 52 та 40 першого поверху, позиції 87 та 88 четвертого поверху (демонтовано перегородки).

Однак, відповідні обставини заперечені відповідачем і не підтверджені позивачем жодними додатковими доказами. ОСОБА_3, які до того ж складені без участі представника орендаря, не є достатнім і належним доказом переобладнання приміщення. Згідно з експлікацією внутрішніх площ до плану будівлі, позиції 40 та 52, про зміну яких стверджує позивач, знаходяться на ІІ поверсі, який належить ПФУ, позиції 87, 88 є побутовими приміщеннями і позивачем не надано достатніх доказів чи пояснень в чому полягає їх зміна в порівнянні з первісним станом.

ОСОБА_7 обстеження, що обєкт не утримується відповідачем в належному техніко-санітарному стані, що призводить до його руйнування, є суперечливими і не обґрунтованими.

Позивачем не наведено жодних обставин та доказів, які підтверджують вчинення відповідачем дій, які призвели до погіршення майна. При цьому, позивач сам визнає, що руйнування будівлі сталось у звязку з тривалим не проведенням ремонту, який з огляду на характер пошкоджень має капітальний характер, тому саме наймодавець мав забезпечити капітальний ремонт з метою запобігання руйнуванню будівлі.

Сам по собі поточний ремонт орендованого майна, а саме приміщення 1, 3, 4 поверху будівлі не спроможний усунути чи запобігти руйнуванням, в яких позивач звинувачує відповідача.

Крім того, як вбачається з ОСОБА_7 перевірки № 51 від 18.09.2017 року та Припису № 50 від 18.09.2017 року Богуславського РС ГУ ДСНС України у Київській області, який надсилався позивачем відповідачу та на який посилається позивач в обґрунтування порушень відповідачем правил пожежної безпеки в орендованому приміщенні, відповідний припис адресований голові Богуславської районної ради, не відомо стосовно якого обєкту проводилась перевірка, зазначено адресу вул. Франка, 4, в той час, як спірне орендоване приміщення знаходиться по вул. Франка, 16.

Також, відповідачем надано ОСОБА_7 виконаних робіт щодо газифікації орендованого приміщення в 2006 році, проведення інших ремонтних робіт у 2008 (з ремонту парапету), 2009 (з установки дверей), 2010 (ремонт штукатурки фасадів, улаштування козирка, ремонту фойє, покраски зовнішньої та внутрішньої), 2016 (ремонт покрівлі будівлі) років.

Також відповідачем надано докази укладення Договорів страхування орендованого майна починаючи принаймні з 2005 року по 2017 рік. В 2003 році проводилась оцінка орендованого майна.

Таким чином, викладені в позові обставини, які визначені підставами позовних вимог про розірвання Договору оренди, позивачем не обґрунтовані та не доведені належними та достатніми доказами. В той же час, відповідачем надано пояснення та докази в спростування позовних вимог, доведено вжиття можливих та залежних від нього заходів з метою підтримання нормального стану будівлі, навіть більше, ніж передбачено Договором та входить до зобовязань наймача.

З огляду на ст. 651 Цивільного кодексу України позивачем не доведено і судом не виявлено ознак істотності порушень відповідачем умов Договору оренди, достатніх для розірвання Договору. У звязку з чим, позовні вимоги не доведені та не обґрунтовані, відповідачем спростовані, тому задоволенню не підлягають.

Оскільки, судом відмовлено в задоволенні позову по суті позовних вимог, питання про застосування строків позовної давності не підлягає дослідженню і не впливає на результат вирішення спору.

Як визначено ст. 73 Господарського процесуального кодексу України, доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи.

ОСОБА_3 до ст. 74 Господарського процесуального кодексу України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень.

Проаналізувавши вищезазначені норми чинного законодавства України, повно та всебічно розглянувши матеріали справи господарський суд дійшов висновку, що позовні вимоги задоволенню не підлягають.

Керуючись ст.ст. 73, 74, 129, 233, 236-241 Господарського процесуального кодексу України, господарський суд

ПОСТАНОВИВ:

В задоволенні позову Богуславської районної ради до Товариства з обмеженою відповідальністю виробничо-комерційне підприємство «СИЛУЕТ» за участю третьої особи яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні відповідача - Богуславської районної державної адміністрації про розірвання договору відмовити повністю.

Рішення набирає законної сили в порядку, встановленому ст. 241 Господарського процесуального кодексу України та може бути оскаржено в апеляційному порядку протягом 20 днів з дня складення повного судового рішення, шляхом подання апеляційної скарги відповідно до ст. ст. 256, 257 Господарського процесуального кодексу України з врахуванням п. 17.5 розділу ХІ Господарського процесуального кодексу України.

Суддя Т.П. Карпечкін