ОДЕСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
_____________________________________________________________________________________________
П О С Т А Н О В А

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

26 липня 2018 року м. ОдесаСправа № 916/2512/15
Одеський апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:

головуючого судді Будішевської Л.О.

суддів Таран С.В., Мишкіної М.А.

при секретарі судового засіданні: ОСОБА_1

за участю представників учасників справи:

від прокуратури ОСОБА_2

від позивача ОСОБА_3

від відповідача ОСОБА_4

від третьої особи ОСОБА_5

розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу Департаменту комунальної власності Одеської міської ради

на рішення господарського суду Одеської області, ухвалене 01.09.2015 о 12:00 год., суддею Щавинською Ю.М., м. Одеса, повний текст складено 07.09.2015

у справі № 916/2512/15

за позовом Заступника прокурора Київського району м. Одеси в інтересах держави в особі Одеської міської ради

до Товариства з обмеженою відповідальністю ОЛЕКСАНДРІЯ С

за участю третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору, на стороні позивача - Департаменту комунальної власності Одеської міської ради

про внесення змін до договору оренди землі,

ВСТАНОВИВ:

В червні 2015 року заступник прокурора Київського району м. Одеси звернувся до господарського суду Одеської області з позовною заявою в інтересах держави в особі Одеської міської ради до Товариства з обмеженою відповідальністю «Олександрія «С», в якій просив суд внести зміни до договору оренди землі від 11.04.2003, зареєстрованого 05.05.2003 у Державному реєстрі земель за № 733/104, згідно якого Одеською міською радою передано ТОВ «Олександрія «С» терміном на 50 років у строкове платне користування земельну ділянку загальною площею 13645 м2, що знаходиться за адресою: м. Одеса, 13 станція Великого Фонтану (тераса берегового схилу) в частині розміру орендної плати; викласти п. 1.4 договору у наступній редакції «Нормативна грошова оцінка земельної ділянки площею 13645 м2, становить 28947731,05 грн., згідно Довідки витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки м. Одеси від 21.08.2014 № 127/п, складеної управлінням Держземагентства у м. Одесі; викласти п. 2.2 договору у наступній редакції: «Орендна плата за земельну ділянку, загальною площею 13645 м2 , розрахована у розмірі 5 % від нормативної грошової оцінки цієї земельної ділянки та складає 1447386,55 грн. на рік. Орендна плата вноситься Орендарем у грошовій безготівковій формі», а також покласти на відповідача витрати по сплаті судового збору за подання позову.

В обґрунтування заявленого позову прокурор послався на те, що відповідно до укладеного 11.04.2003 між Одеською міською радою та Товариством з обмеженою відповідальністю «Олександрія «С» договору оренди земельної ділянки, останньому було надано у строкове, платне володіння, користування земельну ділянку, загальною площею 13645 м2, що розташована за адресою: м. Одеса, 13 станція Великого Фонтану (тераса берегового схилу).

Вказаним договором було встановлено, що грошова оцінка земельної ділянки на момент нотаріального посвідчення договору складає 3 092 775,70 грн. (п.1.4 договору).

Орендна плата вноситься Орендарем за базовий податковий період, який дорівнює календарному місяцю, щомісяця на протязі 30 календарних днів, наступних за останнім календарним днем звітного місяця у розмірі: 30 974,15 грн. на період реконструкції (термін завершення реконструкції ІІ квартал 2004р.) та 124 02,20 грн. на рік (на період експлуатації обєкта). Орендна плата, враховуючи невиплачену, підлягає індексації відповідно до постанови Кабінету Міністрів України від 12.05.2000р. № 78 та проведення індексації грошової оцінки земель. (п.2.2 договору).

Рішенням Одеської міської ради №41-VI від 28.12.2010 року "Про затвердження технічної документації з нормативної грошової оцінки земель м. Одеси", зміненим рішенням Одеської міської ради №1268-VI від 20.09.2011 року, з 20.09.2011 року введено в дію нову грошову оцінку земель м. Одеси для розрахунку річної орендної плати, а також вирішено провести згідно з чинним законодавством перерахування орендної плати та внести відповідні зміни до договорів оренди землі, у звязку з чим Департаментом комунальної власності Одеської міської ради 25.09.2014 року та 15.05.2015р. на адресу відповідача було направлено лист з пропозицією внести зміни до договору оренди землі від 11.04.2003 в частині зміни нормативної грошової оцінки земельної ділянки та розміру орендної плати.

Однак вказаний лист залишився без відповіді, у звязку з чим заступник прокурора Київського району м. Одеси був вимушений звернутися до суду з відповідним позовом.

Ухвалою господарського суду Одеської області від 22.06.2015 залучено до участі у справі, в якості третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні позивача, Департамент комунальної власності Одеської міської ради.

Рішенням господарського суду Одеської області від 01.09.2015 у справі №916/2512/15. позов заступника прокурора Київського району м. Одеси в інтересах держави в особі Одеської міської ради до Товариства з обмеженою відповідальністю «Олександрія «С» про внесення змін до договору оренди землі задоволено частково.

Суд вирішив:

Внести зміни до договору оренди землі від 11.04.2003, зареєстрованого 05.05.2003 у Державному реєстрі земель за № 733/104, укладеного між Одеською міською радою та Товариством з обмеженою відповідальністю «Олександрія «С»,

- викласти п. 1.4 договору у наступній редакції «Нормативна грошова оцінка земельної ділянки площею 13645 м2 становить 28947731,05 грн., згідно довідки-витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки м. Одеси від 21.08.2014р. № 127/п, складеної управлінням Держземагентства у м. Одесі»;

- викласти п. 2.2 договору у наступній редакції: «Орендна плата за земельну ділянку, площею 13645 м2, що знаходиться за адресою: м. Одеса, 13 станція Великого Фонтану (тераса берегового схилу), складає 974545.05 грн. на рік. Орендна плата вноситься орендарем у грошовій безготівковій формі.»

В решті позову відмовити.

Стягнуто з Товариства з обмеженою відповідальністю «Олександрія «С» до Державного бюджету України 1218 грн. судового збору.

Рішення суду мотивоване наступним.

25.09.2014 Департаментом комунальної власності Одеської міської ради на адресу ТОВ «Олександрія «С» було направлено пропозицію № 01-13/7328 щодо внесення змін до договору оренди земельної ділянки в частині зміни нормативної грошової оцінки земельної ділянки та розміру орендної плати шляхом підписання додаткового договору в строк до 20.10.2014. У встановлений термін відповідач не надав відповіді на вказану пропозицію.

Згодом, 15.05.2015 вищевказаним департаментом на адресу відповідача було повторно направлено чергову пропозицію № 01-13/3239 (а.с.28) щодо внесення змін до договору оренди земельної ділянки шляхом підписання додаткового договору в строк до 12.06.2015, яка також була залишена без реагування.

Рішенням Одеської міської ради №41-VI від 28.12.2010 року "Про затвердження технічної документації з нормативної грошової оцінки земель міста Одеси" вирішено затвердити технічну документацію з нормативної грошової оцінки земель міста Одеси та ввести в дію нормативну грошову оцінку земель для розрахунку річної орендної плати за дольову участь у землекористуванні з 01.01.2012 року.

В подальшому, рішенням Одеської міської ради №1268-VI від 20.09.2011 року внесено зміни до рішення №41-VI від 28.12.2010 року "Про затвердження технічної документації з нормативної грошової оцінки земель міста Одеси", згідно яких введено в дію нормативну грошову оцінку земель міста Одеси для розрахунку річної орендної плати з 20.09.2011 року.

Зазначене рішення органу місцевого самоврядування є чинним та було оприлюднено у встановленому законом порядку, а тому підлягає виконанню.

Згідно п. 2.5 договору від 11.04.2003р., орендодавець має право вимагати збільшення орендної плати у випадку збільшення відповідно до законів України розміру земельного податку.

Як вбачається з витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки м. Одеси №127/П від 21.08.2014 (а.с.24), зробленого Управлінням Держземагентства у м. Одесі Одеської області, нормативна грошова оцінка земельної ділянки, загальною площею 13645м2, що розташована за адресою: м. Одеса, 13 ст. Великого Фонтану (тераса берегового схилу) становить 28 947 731,05 грн.

З огляду на вищевикладене, суд дійшов висновку про обґрунтованість позовних вимог заступника прокурора Київського району м. Одеси в частині внесення змін до договору оренди землі шляхом визначення нормативної грошової оцінки вищевказаної земельної ділянки у розмірі 28947731,05 грн.

Щодо вимог про внесення змін до договору від 11.04.2003 в частині викладення п.2.2. договору у запропонованій редакції, суд зазначив наступне.

Рішенням Одеської міської ради №1267-VI від 20.09.2011 року «Про затвердження фіксованих відсотків при визначенні ставок орендної плати за земельні ділянки в м. Одесі (а.с.77), затверджено фіксовані відсотки при визначенні ставок орендної плати за земельні ділянки в м. Одесі відповідно до технічної документації з нормативної грошової оцінки земель м. Одеси. Вказане рішення органу місцевого самоврядування є чинним та було оприлюднено у встановленому законом порядку, а тому також підлягає виконанню.

У розрахунку орендної плати, згідно з яким прокурор просить внести відповідні змін (а.с.25), визначено єдиний розмір відсотку від нормативної грошової оцінки 5% для усієї земельної ділянки -13645 м2.

Разом з тим, як вбачається з матеріалів справи, а саме: плану земельної ділянки, який є невідємною частиною договору, надана в оренду земельна ділянка загальною площею 13645 м.2 складається фактично з чотирьох земельних ділянок, площею 2500,91 кв.м., 514,71 кв.м., 2692,44 кв.м. та 7936,94 кв.м відповідно, для яких передбачено різне функціональне використання.

При цьому, рішенням Одеської міської ради №1267-VI від 20.09.2011 «Про затвердження фіксованих відсотків при визначенні ставок орендної плати за земельні ділянки в м. Одесі» встановлені для функціонального використання вказаних земельних ділянок наступні фіксовані відсотки: п.2 гостьові автостоянки 3%, п.6 готелі-3%, п.18 торгівельно-розважальні комплекси 5%, п.19 розважальні комплекси для дітей -3%.

До того ж, як вбачається з умов договору від 11.04.2003 (п.2.2.) та встановлено судом, орендна плата по чотирьом ділянкам визначалася також диференційовано (згідно п.2, п.6, п.17, п.18 додатку до рішення Одеської міської ради №1061 від 26.03.2003р. (а.с.69-70).

За таких обставин, суд прийшов до висновку про необґрунтованість посилання прокурора та позивача на необхідність застосування п.29 переліку фіксованих відсотків.

Суд першої інстанції зазначив, що позивачем не доведено неможливість розподілу території по різному функціональному призначенню, що є обовязковою умовою застосування найбільш високого коефіцієнту 5%. Крім того, прокурором та позивачем також не доведено зміну цільового призначення та використання земельної ділянки в порядку, передбаченому п.1.3 договору.

За таких обставин, суд, вирішив застосувати фіксовані відсотки, визначені рішенням ОМР від 20.09.2011, згідно з нижченаведеною таблицею.

Функціональне призначення земельної ділянки згідно з договоромПлоща згідно з планом (кв.м)Нормативна грошова оцінка земельної ділянки (грн.)Ставка земельного податкуНормативна грошова оцінка кв.м (грн.)Прийнятий для розрахунку орендної плати розмір відсотківРозмір Орендної плати на рік (грн.)
Для експлуатації та обслуговування концертно-розважального комплексу 2500.91 5305655.551 2121.49 5 265282.78
Для організації дитячого майданчика 514.71 1091952.12 1 2121.49 3 32758.56
Для експлуатації та обслуговування готелю 2692.44 5711984.54 1 2121.49 3 171359.54
Для експлуатації та обслуговування автостоянок 7936.94 16838138.84 1 2121.49 3 505144.17
Усього 13645 28947731.05 974545.05

Не погодившись з рішенням Господарського суду Одеської області, Департамент комунальної власності Одеської міської ради подав на нього апеляційну скаргу, в якій просив скасувати рішення господарського суду Одеської області від 01.09.2015 у справі №916/2512/15 в частині викладення п.22 договору у наступній редакції:: „Орендна плата за земельну ділянку, площею 13645 м2, що знаходиться за адресою: м. Одеса, 13 станція Великого Фонтану (тераса берегового схилу), складає 974545.05 грн. на рік. Орендна плата вноситься орендарем у грошовій безготівковій формі. та в цій частині прийняти нове рішення, яким задовольнити позовні вимоги шляхом викладення п. 2.2 договору у наступній редакції: Орендна плата за земельну ділянку, загальною площею 13645 м2 , розрахована у розмірі 5 % від нормативної грошової оцінки цієї земельної ділянки та складає 1447386,55 грн. на рік. Орендна плата вноситься Орендарем у грошовій формі.

Апеляційна скарга мотивована наступним.

Форми розрахунку розміру орендної плати за земельні ділянки державної або комунальної власності, грошова оцінка яких не проведена, і за земельні ділянки державної або комунальної власності, грошова оцінка яких проведена, затверджені постановою КМУ від 13.12.2006р №1724.

Наведена у рішенні господарського суду Одеської області від 01.09.2015 таблиця, в якій судом застосовано фіксовані відсотки, визначені рішенням Одеської міської ради від 20.09.2011 та самостійно проведено відповідний розрахунок, не відповідає вимогам постанови КМУ від 13.12.2006 №1724. Також судом першої інстанції не застосована індексація нормативної грошової оцінки за 2014 рік, що значно зменшує суму надходжень до місцевого бюджету у вигляді орендної плати.

Безпідставним є посилання суду на необхідність застосування при розрахунку розміру орендної плати за земельну ділянку загальною площею 13645 кв.м. різних функціональних відсотків, визначених рішенням Одеської міської ради від 20.09.2011.

Судом не враховані зміни, які відбулися в земельному законодавстві України за час після укладання договору.

Відповідно до ст.20 та ст.23 Закону України «Про оцінку землі» дані про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки оформляються, як ОСОБА_6 з технічної документації з нормативної грошової оцінки земель.

ОСОБА_6 є підставою для визначення вартості окремої земельної ділянки, яка в подальшому є підставою для розрахунку орендної плати.

Враховуючи наявність одного ОСОБА_6 на одну земельну ділянку зі змішаним призначенням та враховуючи неможливість розподілу території по різному функціональному призначенню, орендна плата розраховувалась із застосуванням п.28 рішення Одеської міської ради №1267-IV від 20.09.2011. Визначення нормативної грошової оцінки частин земельної ділянки, застосування інших коефіцієнтів функціонального призначення до базової нормативної оцінки не є компетенцією Департаменту комунальної власності та інших органів.

09.11.2015 від представника ТОВ «Олександрія «С» надійшло клопотання про зупинення провадження у справі до вирішення повязаної з нею справи №815/6247/15 за адміністративним позовом ТОВ «Олександрія «С» до управління Держземагенства у м. Одесі про визнання дій протиправними, зобовязання вчинити певні дії, яке було відхилене в судовому засіданні25.11.2015.

25.11.2015 від представника ТОВ «Олександрія «С» надійшло клопотання про призначення у справі земельно-технічної експертизи.

Ухвалою Одеського апеляційного господарського суду від 03.12.2015 у справі була призначена судова земельно-технічна експертиза та зупинено провадження.

05.07.2018 від Одеського науково-дослідного інституту судових експертиз надійшов висновок судової земельно-технічної експертизи.

Ухвалою Одеського апеляційного господарського суду від 06.07.2015 поновлено провадження у справі №916/2512/15, справа призначена до розгляду на 26.07.2018.

В судове засідання зявились представники учасників справи.

Представник Департаменту комунальної власності Одеської міської ради, прокурор та представник Одеської міської міської ради в судовому засіданні підтримали вимоги та доводи апеляційної скарги, просили її задовольнити.

Представник Товариства з обмеженою відповідальністю «Олександрія «С» заперечував проти задоволення апеляційної скарги та просив рішення суду першої інстанції скасувати і закрити провадження у справі за відсутністю предмета спору.

Заслухавши пояснення представників сторін, обговоривши доводи апеляційної скарги, перевіривши наявні матеріали справи на предмет правильності застосування місцевим господарським судом норм матеріального та процесуального права, судова колегія дійшла висновку, що апеляційна скарга підлягає частковому задоволенню з наступних підстав.

Звертаючись з позовом, прокурор обґрунтував свої позовні вимоги наступним.

Рішенням Одеської міської ради №41-VI від 28.12.2010 року "Про затвердження технічної документації з нормативної грошової оцінки земель м. Одеси", зміненим рішенням Одеської міської ради №1268-VI від 20.09.2011 року, з 20.09.2011 року введено в дію нову грошову оцінку земель м. Одеси для розрахунку річної орендної плати, а також вирішено провести згідно з чинним законодавством перерахування орендної плати та внести відповідні зміни до договорів оренди землі.

20.09.2011 Одеською міською радою прийнято рішення №1268-VI «Про внесення змін до рішення міської ради від 28.12.2010 №41-VI «Про затвердження технічної документації з нормативно грошової оцінки земель міста Одеси», яким п.3 рішення викладено в такій редакції: «Ввести в дію затверджену пунктом 1 цього рішення нормативну грошову оцінку земель міста Одеси для розрахунку річної орендної плати з 20.09.2011».

20.09.2011 Одеською міською радою прийнято рішення №1267-IV «Про затвердження фіксованих відсотків при визначенні ставок орендної плати за земельні ділянки в м. Одесі».

Згідно Довідки-витягу з технічної документації про нормативно грошову оцінку земельної ділянки м.Одеси від 21.08.2014 №127/п, нормативна грошова оцінка земельної ділянки площею 13645 м.кв., що розташована за адресою: м.Одеса, 13 ст. Великого Фонтану (тераса берегового схилу) та землекористувачем якої є ТОВ «Олександрія «С» становить 28947731,05грн.

Позовні вимоги прокурора грунтувались на обставинах, що існували на час подання позову.

Разом з тим, постановою Одеського окружного адміністративного суду від 29.02.2016 у справі №815/6247/15 частково задоволений адміністративний позов Товариства з обмеженою відповідальністю "Олександрія "С" до Управління Держгеокадастру у м.Одесі Одеської області, третя особа, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні відповідача Одеська міська рада.

Визнано протиправними дії Управління Держземагентства у м. Одесі Одеської області в частині застосування до всієї земельної ділянки коефіцієнту функціонального використання (Кф) як до земель комерційного призначення - 2,5 при здійсненні розрахунку нормативної грошової оцінки земельної ділянки площею 13645 кв.м, розташованої за адресою: м.Одеса, 13-а станція Великого Фонтану (тераса берегового схилу), яка знаходиться у строковому, платному володінні і користуванні Товариства з обмеженою відповідальністю "Олександрія "С" на підставі договору оренди, укладеного 11.04.2003 року між Одеською міської радою і ТОВ "Олександрія "С", про що у Державному реєстрі земель 05.05.2003 року вчинено запис № 773/104.

Визнано протиправним та скасовано ОСОБА_6 з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки № 127/П від 21.08.2014 року, виготовлений Управлінням Держземагентства у м. Одесі Одеської області.

Зобов'язано Управління Держгеокадастру у м. Одесі Одеської області провести перерахунок нормативної грошової оцінки земельної ділянки площею 13645 кв.м, розташованої за адресою: м.Одеса, 13-а станція Великого Фонтану (тераса берегового схилу), яка знаходиться у строковому, платному володінні і користуванні Товариства з обмеженою відповідальністю "Олександрія "С" на підставі договору оренди, укладеного 11.04.2003 року між Одеською міської радою і ТОВ "Олександрія "С", про що у Державному реєстрі земель 05.05.2003 року вчинено запис № 773/104, із застосуванням коефіцієнту функціонального використання (Кф), визначеного розрахунково на землі змішаного використання згідно Додатку № 1 до пунктів 3.5, 3.7, 3.9, 3.10 Порядку Таблиці 1.1.

В решті позову - відмовлено.

Ухвалою Одеського апеляційного адміністративного суду від 07.06.2016 постанова Одеського окружного адміністративного суду залишена без змін.

Судова колегія погоджується з доводами апеляційної скарги в тій частині, що суд першої інстанції безпідставно самостійно здійснив розрахунок орендної плати в порушення вимог Постанови Кабінету Міністрів України №1724 від 13.12.2006, та без індексації нормативної грошової оцінки за 2014 рік.

Разом з тим, на даний час, враховуючи, що ОСОБА_6 з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки №127/П від 21.08.2014 скасований, відсутні правові підстави для внесення змін у спірний договір оренди земельної ділянки на підставі ОСОБА_6 з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки №127/П від 21.08.2014.

Відповідно, відсутні підстави для задоволення позову прокурора про внесення змін у договір оренди земельної ділянки у запропонованій ним редакції.

За таких обставин рішення суду підлягає скасуванню з прийняттям нового рішення про відмову у позові.

ТОВ «Олександрія «С» рішення господарського суду Одеської області від 01.09.2015 не оскаржувалось. Судовою колегією відхиляються доводи представника ТОВ «Олександрія «С» про необхідність закриття провадження у справі у звязку з відсутністю предмета спору, як безпідставні.

Витрати по сплаті судового збору покладаються на Департамент комунальної власності Одеської міської ради.

Керуючись ст.ст. 129, 232, 233, 236, 240, 269, 270, 275, 277, 281, 282, 283

ГПК України, суд

ПОСТАНОВИВ:

1. Апеляційну скаргу Департаменту комунальної власності Одеської міської ради задовольнити частково.

2. Рішення господарського суду Одеської області від 01.09.2015 у справі № 916/2512/15 скасувати.

3. У задоволенні позову відмовити.

4. Витрати по сплаті судового збору за подання апеляційної скарги покласти на Департамент комунальної власності Одеської міської ради

5. Постанова набирає законної сили з дня її прийняття і може бути оскаржена у касаційному порядку у строк, який обчислюється відповідно до статті 288 ГПК України.

6. Повний текст постанови складено 27.07.2018.

Головуючий суддя Л.О. Будішевська

Суддя С.В. Таран

Суддя М.А. Мишкіна