ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

11 липня 2018 року

м. Київ

Справа № 917/866/16

Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:

Берднік І.С. - головуючого, Міщенка І.С., Сухового В.Г.,

за участю секретаря судового засідання - Корнієнко О.В.,

за участю представників:

Лохвицької районної державної адміністрації

Полтавської області - Пономаренка В.М.,

Товариства з обмеженою відповідальністю

"Полтава-2007" - Запорожець В.В.,

Відділу Держгеокадастру у Лохвицькому районі

Полтавської області - не з'явився,

ОСОБА_6 - ОСОБА_7,

розглянувши у відкритому судовому засіданні касаційну скаргу Лохвицької районної державної адміністрації Полтавської області

на постанову Харківського апеляційного господарського суду від 05.03.2018 (у складі колегії суддів: Пелипенко Н.М. (головуючий), Барбашова С.В., Гребенюк Н.В.)

та рішення Господарського суду Полтавської області від 09.11.2017 (суддя Бунякіна Г.І.)

у справі № 917/866/16

за позовом Лохвицької районної державної адміністрації Полтавської області

до Товариства з обмеженою відповідальністю "Полтава-2007",

за участю третіх осіб, які не заявляють самостійних вимог щодо предмета спору, на стороні позивача: Відділу Держгеокадастру у Лохвицькому районі Полтавської області, ОСОБА_6,

про розірвання договору оренди землі,

ВСТАНОВИВ:

У травні 2016 року Лохвицька районна державна адміністрація Полтавської області (далі - Лохвицька РДА) звернулася до суду з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю "Полтава-2007" (далі - ТОВ "Полтава-2007") про розірвання договору оренди землі у редакції від 21.11.2012 щодо передачі відповідачу земельної ділянки площею 899,7715 га, що знаходиться на території Яхниківської сільської ради Лохвицького району Полтавської області (далі - Яхниківська сільрада).

Позовні вимоги обґрунтовано істотним порушенням відповідачем як умов договору, так і вимог законодавства в частині невиконання обов'язку щодо державної реєстрації договору оренди землі, що є підставою для його розірвання.

Ухвалою Господарського суду Полтавської області від 20.07.2016 до участі в справі як третіх осіб залучено Відділ Держгеокадастру у Лохвицькому районі Полтавської області та ОСОБА_6

Справа розглядалася судами неодноразово.

Останнім рішенням Господарського суду Полтавської області від 09.11.2017, залишеним без змін постановою Харківського апеляційного господарського суду від 05.03.2018, у задоволенні позову відмовлено.

Судові рішення мотивовано тим, що відповідачем вживалися всі залежні від нього заходи, які є необхідними для реєстрації права оренди за спірним договором, проте через неодноразові зміни у законодавстві щодо порядку реєстрації прав на земельну ділянку, відсутність протягом певного періоду часу чіткого механізму такої реєстрації, зволікання та порушення з боку державних органів, а також складність самої процедури такої реєстрації вказане право належним чином зареєстроване не було, що свідчить про відсутність з боку відповідача порушень щодо реєстрації права оренди за цим договором; розірвання зазначеного договору позбавить відповідача права на мирне володіння своїм майном, що є недопустимим; позивач не навів доводів, яким чином відповідач порушив його право як орендодавця, оскільки на даний час землями державної власності розпоряджаються органи Держгеокадастру.

Не погоджуючись із висновками судів першої та апеляційної інстанцій, у березні 2018 року Лохвицька РДА подала касаційну скаргу, у якій посилаючись на неправильне застосування судами норм матеріального права і порушення норм процесуального права, просить скасувати постановлені у справі судові рішення та ухвалити нове рішення, яким позов задовольнити.

Касаційну скаргу Лохвицька РДА обґрунтовує, зокрема, тим, що судами не враховано, що в порушення положень статті 25 Закону України "Про оренду землі" спірна земельна ділянка використовується відповідачем за відсутності державної реєстрації договору оренди, яка є умовою виникнення у орендаря права на таке користування; апеляційним судом не надано належної оцінки доказам, що підтверджують зволікання відповідачем у виконанні обов'язку щодо проведення державної реєстрації договору оренди, що у сукупності з фактичними обставинами у справі є підставою для задоволення позову.

Відділ Держгеокадастру у Лохвицькому районі Полтавської області в судове засідання свого представника не направив, хоча був повідомлений про дату, час і місце судового засідання належним чином, про що свідчать рекомендоване повідомлення про вручення поштового відправлення.

Ураховуючи наведене, те, що явка учасників справи не визнавалася судом обов'язковою, а участь у засіданні суду є правом, а не обов'язком сторони, Верховний Суд у складі колегії дійшов висновку про можливість розгляду касаційної скарги по суті за відсутності зазначеного представника.

Заслухавши доповідь судді-доповідача, пояснення представників учасників справи, дослідивши наведені у касаційній скарзі доводи, перевіривши матеріали справи, Верховний Суд вважає, що касаційна скарга підлягає частковому задоволенню.

Під час розгляду справи судами встановлено, що розпорядженням голови Лохвицької РДА від 23.06.2011 № 259 ТОВ "Полтава-2007" надано дозвіл на розробку технічної документації із землеустрою щодо складання документів, що посвідчують право користування земельними ділянками площею 919,36 га із земель запасу сільськогосподарського призначення для ведення товарного сільськогосподарського виробництва на території адміністративного підпорядкування Яхниківської сільради.

Розпорядженням голови Лохвицької РДА від 25.06.2011 № 270 ТОВ "Полтава-2007" надано в оренду зазначені земельні ділянки до 20.05.2023.

Розпорядженням голови Лохвицької РДА від 29.10.2012 № 661 затверджено технічну документацію із землеустрою щодо складання документів, які посвідчують право ТОВ "Полтава-2007" користування земельними ділянками площею 899,7715 га та внесено зміни в розпорядження від 25.06.2011 № 270, якими розмір земельних ділянок відповідно зменшено.

21.11.2012 між Лохвицькою РДА (орендодавець) і ТОВ "Полтава-2007" (орендар) укладено договір оренди, за умовами якого позивач передав, а відповідач прийняв в строкове платне користування земельні ділянки сільськогосподарського призначення, розташовані на території Яхниківської сільради загальною площею 899,7715 га, та складаються з 48 земельних ділянок.

Договір укладено до 20.05.2023. У ньому сторони погодили розмір орендної плати та порядок її перегляду, умови та строки передачі земельної ділянки і умови використання земельної ділянки, відповідальність сторін, а також порядок і умови зміни умов договору і припинення його дії.

Пунктами 37-40 цього договору передбачено, що його дія припиняється шляхом розірвання за рішенням суду на вимогу однієї із сторін унаслідок невиконання другою стороною обов'язків, передбачених договором.

Пунктом 20 зазначеного договору передбачено, що передача земельної ділянки орендареві здійснюється за актом приймання-передачі у тижневий строк після здійснення його державної реєстрації. Згідно з актом приймання-передачі від 21.11.2012 земельна ділянка передана орендодавцем орендареві.

Згідно з довідкою відділу Держземагентства у Лохвицькому районі Полтавської області від 19.09.2014 № 550-02-33/365 станом на 01.01.2014 спірні земельні ділянки перебувають у користуванні ТОВ "Полтава-2007".

Розпорядженням голови Лохвицької РДА від 31.03.2015 № 111 внесено зміни до розпорядження від 29.10.2012 № 662 - відображено кадастрові номери земельних ділянок.

У 2016 році відповідач здійснив державну реєстрацію прав на 6 із 48 спірних земельних ділянок.

Протягом 2014 року між Головним управлінням Держземагенства у Полтавській області (орендодавцем) та ОСОБА_6 (орендарем) укладено 31 договір оренди земельних ділянок для ведення фермерського господарства, які також є предметом договору оренди від 21.11.2012.

У іншій справі № 5538/266/15-ц Вищий спеціалізований суд України з розгляду цивільних і кримінальних справ ухвалою від 17.02.2016 скасував рішення Апеляційного суду Полтавської області від 07.10.2015 і залишив в силі рішення Лохвицького районного суду Полтавської області від 19.06.2015, яким відмовлено у задоволенні позовних вимог ТОВ "Полтава-2007" до Головного управління Держземагенства у Полтавській області, ОСОБА_6 про визнання недійсними договорів оренди земельних ділянок.

Предметом позову у справі, яка розглядається, є вимога Лохвицької РДА про розірвання укладеного з ТОВ "Полтава-2007" договору оренди землі у редакції від 21.11.2012.

Відповідно до частини 2 статті 792 Цивільного кодексу України (далі - ЦК) відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.

Таким спеціальним законом є Закон України "Про оренду землі" (тут і далі - у редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин), відповідно до положень статті 32 якого на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов'язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об'єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України. Статтею 25 Закон України "Про оренду землі" на орендаря покладень обов'язок приступати до використання земельної ділянки в строки, встановлені договором оренди землі, зареєстрованим в установленому законом порядку.

Разом із тим, згідно з вимогами частини 3 статті 203 ЦК волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі.

Відповідно до частини 1 статті 638 ЦК договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.

Частиною 1 статті 15 Закону України "Про оренду землі" встановлені істотні умови, досягнення згоди з яких є обов'язковим для укладення договорів оренди землі.

Отже, сторони договору, дійшовши згоди щодо всіх істотних умов договору оренди землі, складають і підписують договір, надаючи згоді встановленої форми.

Відповідно до статей 125, 126 Земельного кодексу України право власності на земельну ділянку, а також право постійного користування та право оренди земельної ділянки виникають з моменту державної реєстрації цих прав. Право власності, користування земельною ділянкою оформлюється відповідно до Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень".

Згідно із частиною 5 статті 6 Закону України "Про оренду землі" право оренди земельної ділянки підлягає державній реєстрації відповідно до закону.

Пунктом 2 частини першої статті 4 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" передбачено, що державній реєстрації прав підлягає право постійного користування та право оренди (суборенди) земельної ділянки.

Статтею 2 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" визначено, що державна реєстрація речових прав на нерухоме майно - це офіційне визнання і підтвердження державою фактів виникнення, переходу або припинення прав на нерухоме майно, обтяження таких прав шляхом внесення відповідного запису до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

Виходячи з положень зазначених норм, цивільні права та обов'язки, на досягнення яких було спрямоване волевиявлення сторін під час укладення договорів оренди, набуваються після відповідної державної реєстрації. Тобто, в момент державної реєстрації набуває юридичної сили договір, укладення якого вже відбулося.

Отже, до державної реєстрації договору оренди земельної ділянки не існуватиме правової підстави для виникнення між сторонами орендних прав та обов'язків. Це означає, що за незареєстрованим договором оренди землі фактичний користувач не матиме підстав для користування земельною ділянкою на умовах оренди та сплати коштів саме як орендної плати за таке користування, а власник землі не вправі отримувати такі кошти як орендну плату або вимагати її сплати. Такий договір не діє з огляду на ненастання обставини, з якою закон пов'язує його дію.

За таких обставин суд не перевірив, чи є оспорюваний договір оренди від 21.11.2012 чинним, чи настали наслідки його укладення (сплата орендної плати і фактичне користування згідно з умовами договору оренди), тобто чи може бути він розірваним або є нечинним, що з урахуванням суперечливих доводів касаційної скарги Лохвицької РДА щодо обставин здійснення відповідачем орендної плати необхідно встановити для правильного вирішення справи.

Згідно зі статтею 300 Господарського процесуального кодексу України (далі - ГПК), переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги та на підставі встановлених фактичних обставин справи перевіряє правильність застосування судом першої чи апеляційної інстанції норм матеріального і процесуального права. При цьому суд касаційної інстанції не має права встановлювати або вважати доведеними обставини, що не були встановлені у рішенні або постанові суду чи відхилені ним, вирішувати питання про достовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими, збирати чи приймати до розгляду нові докази або додатково перевіряти докази

Відповідно до положень статей 308, 310 ГПК суд касаційної інстанції за результатами розгляду касаційної скарги має право скасувати судові рішення судів першої та апеляційної інстанцій повністю або частково і передати справу повністю або частково на новий розгляд. Підставою для скасування судового рішення та направлення справи на новий розгляд є, зокрема, порушення норм процесуального права, що унеможливило встановлення фактичних обставин, які мають значення для правильного вирішення справи, якщо, суд не дослідив зібрані у справі докази.

Ураховуючи викладене, рішення Господарського суду Полтавської області від 09.11.2017 та постанова Харківського апеляційного господарського суду від 05.03.2018 підлягають скасуванню з направленням справи на новий розгляд до суду першої інстанції.

Керуючись статтями 300, 301, 308, 310, 314, 315, 317 Господарського процесуального кодексу України, Верховний Суд

ПОСТАНОВИВ:

1. Касаційну скаргу Лохвицької районної державної адміністрації Полтавської області задовольнити частково.

2. Постанову Харківського апеляційного господарського суду від 05.03.2018 та рішення Господарського суду Полтавської області від 09.11.2017 у справі № 917/866/16 скасувати.

3. Справу № 917/866/16 передати на новий розгляд до суду першої інстанції.

Постанова набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною і оскарженню не підлягає.

Головуючий суддя І.С. Берднік

Судді: І.С. Міщенко

В.Г. Суховий