ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ОДЕСЬКОЇ ОБЛАСТІ
РІШЕННЯ

"09" липня 2018 р.м. Одеса Справа № 916/162/18

Господарський суд Одеської області у складі судді Смелянець Г.Є.,

при секретарі судового засідання Воровіній Т.О.

розглянувши у судовому засіданні справу №916/162/18

за позовом Одеської міської ради

до відповідача: Товариства з обмеженою відповідальністю "ОДЕСЬКА ХУТРОВА ФАБРИКА"

третя особа, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору, на стороні позивача: Департамент комунальної власності Одеської міської ради

про стягнення 167032,15 грн., -

та за зустрічним позовом Товариства з обмеженою відповідальністю "ОДЕСЬКА ХУТРОВА ФАБРИКА"

до Одеської міської ради

про внесення змін до договору оренди

за участю представників:

від позивача за первісним позовом: ОСОБА_1, довіреність від 20.02.2018р. №44/вих-мр

від відповідача за первісним позовом: ОСОБА_2, довіреність від 01.02.2018р. №79

від третьої особи (ДКВ ОМР): ОСОБА_3, довіреність від 27.12.2017р. №01-36/45

Суть спору: Одеська міська рада звернулась до господарського суду Одеської області з позовом про стягнення з ТОВ "ОДЕСЬКА ХУТРОВА ФАБРИКА" 167032,15 грн., з яких: 147 682,62 грн. - заборгованість за договором оренди, 1 491 грн. - 3% річних, 6355,71 грн. - інфляційні втрати та 11502,16 грн. - пеня.

В обґрунтування позовних вимог позивач посилається на неналежне виконання відповідачем своїх зобовязань за договором оренди землі від 07.04.2011р. щодо повної та своєчасної сплати орендної плати за земельну ділянку, а саме: самостійним нарахуванням відповідачем орендної плати за землю за 2017 рік за новою нормативною грошовою оцінкою земель 2017 року за відсутності внесених змін до договору оренди землі в частині розміру орендної плати.

05.02.2018р. господарським судом (суддя Никифорчук М.І.) постановлено ухвалу про відкриття провадження у справі, розгляд справи за правилами спрощеного позовного провадження з викликом сторін та залучення до участі у справі в якості третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору на стороні позивача - Департаменту комунальної власності Одеської міської ради.

У відзиві на позовну заяву від 19.02.2018р. за вх.№3739/18 відповідач заперечив проти задоволення позовних вимог з посиланням на те, що умовами договору передбачено, що у разі зміни грошової оцінки земель м. Одеси сторони не підписують додаткової угоди про зміну розміру орендної плати, а підставою для нового розрахунку орендної плати є відповідне волевиявлення позивача та витяг з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки. 05.01.2017р. відповідачем отримане відповідне повідомлення від третьої особи про необхідність о тримання витягу про нову нормативно-грошову оцінку земельної ділянки та про необхідність самостійного розрахунку розміру орендної плати, виходячи з нової нормативної грошової оцінки земельної ділянки.

У письмових поясненнях від 28.02.2018р. за вх.№4891/18 третя особа (Департамент комунальної власності Одеської міської ради) просить суд задовольнити позовні вимоги в повному обсязі, з посиланням на несвоєчасну оплату відповідачем орендної плати, у звязку з чим утворилась заборгованість, на суму якої здійснено відповідне нарахування 3% річних, індексу інфляції та пені.

У відповіді на відзив від 05.03.2018р. за вх.№5358/18 позивач вказав на те, що сторони у договорі оренди землі передбачили можливість внесення змін до договору у звязку зі зміною нормативної грошової оцінки земель міста ОСОБА_1 саме Одеською міською радою шляхом укладання відповідної угоди, яка має бути нотаріально посвідчена та буде невід'ємною частиною цього договору. При цьому позивач посилається на правову позицію Верховного Суду, викладену у постанові від 15.02.2018р. у справі №916/1578/15-г, у якій встановлено, що чинним законодавством не передбачено положень про зміну орендної плати за користування орендованим майном саме з моменту прийняття законодавцем таких змін, а надається право стороні правовідносин в подальшому ініціювати внесення відповідних змін до договору. Отже до моменту внесення змін до договору оренди, в тому числі за рішенням суду, орендар зобовязаний сплачувати орендну плату в розмірі, передбаченому чинним законодавством. Позивач зазначає, що отримавши витяг з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки м. Одеси відповідачем розпочато процедуру внесення змін до договору оренди землі. Водночас вказані зміни повинні бути оформлені шляхом укладання відповідної угоди, яка має бути нотаріально посвідчена та буде невід'ємною частиною даного договору.

02.04.2018р. господарським судом постановлено ухвалу про розгляд справи за правилами загального позовного провадження.

У звязку зі звільненням ОСОБА_4 з посади судді господарського суду Одеської області у відставку з 03.04.2018р., згідно рішення Вищої ради правосуддя від 03.04.2018р. №982/0/15-18, розпорядженням керівника суду №112 від 10.04.2018р. призначений повторний автоматичний розподіл справи №916/162/18, за результатами якого справу розподілено судді Смелянець Г.Є.

Ухвалою суду від 16.04.2018р. справу №916/162/18 прийнято до провадження судді Смелянець Г.Є.

У запереченнях на відповідь на відзив від 23.04.2018р. за вх.№8426/18 відповідач вказав на те, що правова позиція Верховного Суду, викладену у постанові від 15.02.2018р. у справі №916/1578/15-г, не підлягає застосуванню до спірних правовідносин, оскільки стосується оренди цілісного майнового комплексу, а не землі. Положеннями ст.651 ЦК України передбачено, що договором або законом може бути випадок, коли зміна договору здійснюється без згоди сторін. Відповідач прямо виконав вимоги чинного законодавства та Департаменту комунальної власності, отримавши витяг про нормативну грошову оцінку земельної ділянки та здійснивши розрахунок орендної плати.

16.05.2018р. за вх.№975/18 господарським судом одержано зустрічну позовну заяву Товариства з обмеженою відповідальністю "ОДЕСЬКА ХУТРОВА ФАБРИКА" до Одеської міської ради, у якій позивач за зустрічним позовом просить господарський суд внести зміни до договору оренди землі, посвідченого 07 квітня 2011 року ОСОБА_5 - приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу, по реєстру за №326 між Одеською міською радою та Товариством з обмеженою відповідальністю "ОДЕСЬКА ХУТРОВА ФАБРИКА" шляхом викладення пунктів 2.3, 4.1, 4.4 у новій редакції, а саме:

- пункт 2.3: "Нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить: 4363033,17 (чотири мільйони триста шістдесят три тисячі тридцять три) гривні 17 копійок за 1 га, згідно витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки м. Одеси від 15.12.2017р. №2792/86-17, складеної Управлінням Держгеокадастру у м. Одесі Одеської області";

- пункт 4.2: "Орендна плата за земельну ділянку площею 6545 кв.м. розрахована у розмірі 3% (трьох відсотків) від нормативної грошової оцінки цієї земельної ділянки та складає: 85668 гривень 16 копійок на рік. Зміни розміру орендної плати набирають сили з 01.01.2017р.";

- пункт 4.4: "Орендар не звільняється від орендної плати і сплачує її незалежно від результатів господарської діяльності. Сторони домовились, що умови цього договору, щодо розміру орендної (крім індексації) плати можуть бути змінені тільки за домовленістю сторін, шляхом укладання відповідних угод, які мають бути нотаріально посвідчені та будуть невід'ємними частинами цього договору."

Зустрічні позовні вимоги обґрунтовані порушенням майнових інтересів позивача реалізацією умов договору у чинній редакції та необхідністю приведення договору у відповідність до взаємовідносин між сторонами.

У відзиві на зустрічну позовну заяву від 04.06.2018р. за вх.№10939/18 відповідач за зустрічним позовом заперечив проти задоволення зустрічних позовних вимог з посиланням на те, що сторонами договору оренди землі передбачено можливість внесення змін до договору у звязку зі зміною нормативної грошової оцінки земель міста ОСОБА_1 саме Одеською міською радою шляхом укладання відповідної угоди, яка має бути нотаріально посвідчена та буде невід'ємною частиною цього договору. До моменту внесення змін до договору оренди орендар зобовязаний сплачувати орендну плату у розмірі, передбаченому чинним договором оренди. Задоволення зустрічного позову порушить норми матеріального права, а саме Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" щодо виключної компетенції Одеської міської ради у сфері земельних відносин. Внесення змін у договорі оренди ініційоване ТОВ "ОДЕСЬКА ХУТРОВА ФАБРИКА" не для приведення договору у відповідність до чинного законодавства, а для уникнення відповідальності зі сплати орендної плати.

У відповіді на відзив на зустрічний позов від 08.06.2018р. за вх.№11503/18 позивач за зустрічним позовом вказав на те, що при пред'явленні зустрічного позову позивач за зустрічним позовом виходив з того, що договір вже є зміненим в частині орендної плати відповідно до ст.651 ЦК України та згідно порядку встановленому п.4.4 договору оренди, а також керуючись ч.5 ст.188 ГК України правовідносини існують з 01.01.2017р., тобто з моменту введення в дію нової нормативної грошової оцінки земельної ділянки.

У запереченнях на відповідь на відзив на зустрічну позовну заяву від 20.06.2018р. за вх.№12279/18 відповідач за зустрічним позовом посилався на правову позицію, викладену у поставної Верховного Суду від 16.04.2018р. у справі №910/7905/17, згідно з якою нормативна грошова оцінка земель є основою для визначення розміру орендної плати, а зміна нормативної грошової оцінки земельної ділянки є підставою для перегляду розміру орендної плати. У контексті спірних земельних правовідносин, пов'язаних зі зміною розміру орендної плати за земельну ділянку комунальної власності міста Києва, норми статей 632, 651 Цивільного кодексу України, статті 288 Податкового кодексу України та статті 30 Закону України "Про оренду землі" повинні розумітися і застосовуватися таким чином: "Зміна розміру орендної плати (у відсотках від нормативно-грошової оцінки), оформлена додатками до рішень Київської міської ради про бюджет міста Києва на певний рік, не може вважатися законодавчою підставою для внесення змін до договору оренди землі в частині розміру орендної плати, оскільки цими рішеннями законодавчо не встановлюються граничні (мінімальний та максимальний) розміри орендної плати за земельні ділянки комунальної власності. Водночас, зазначені рішення Київської міської ради можуть бути підставою для внесення змін до договору оренди землі, якщо сторони договору оренди визначили безпосередньо в самому договорі таку підставу для перегляду розміру орендної плати, що узгоджується з принципом свободи договору, встановленим статтями 3, 6, 627 Цивільного кодексу України". Окрім цього Одеська міська рада посилається на постанову Одеського апеляційного господарського суду від 23.05.2018р. у справі №916/3155/17, у якій зазначено, що до внесення змін до умов договору сторони зобовязані виконувати чинні умови договору.

На підставі ст. 240 ГПК України у судовому засіданні 09.07.2018р. за участю представників учасників справи оголошено вступну та резолютивну частину рішення.

Розглянувши матеріали справи та заслухавши пояснення учасників справи, господарським судом встановлено:

07.04.2011р. між Одеською міською радою (Орендодавець, позивач) та Товариством з обмеженою відповідальністю "ОДЕСЬКА ХУТРОВА ФАБРИКА" (Орендар, відповідач) укладений договір оренди землі, згідно з яким Орендодавець на підставі Закону України "Про оренду землі" та рішення Одеської міської ради №5853-V від 14.04.2010р. надає, а Орендар приймає у строкове, платне володіння, користування земельну ділянку площею 6545 кв.м., що знаходиться у місті ОСОБА_1, Суворовському районі, вулиця Чорноморського козацтва, 103, згідно з планом земельної ділянки, який є невід'ємною частиною договору.

Відповідно до п.2.1 договору в оренду передається земельна ділянка площею 6545 кв.м., у тому числі по угіддях: під капітальною одноповерховою забудовою - 1671,89 кв. м., під капітальною трьох і більше поверховою забудовою - 1355,60 кв.м., під тимчасовою забудовою - 111,47 кв.м., під спорудами - 14,54 кв.м., для виробництва та розподілу електроенергії - 69,44 кв.м., під зеленими насадженнями - 17,22 кв.м., під проїздами, проходами та площадками - 3305,03 кв.м.

Згідно з п.2.2 договору на земельній ділянці розташовані нежилі будівлі, які належать ТОВ "ОДЕСЬКА ХУТРОВА ФАБРИКА" на підставі свідоцтва про право власності (бланк серія САВ №843135), виданого 21.02.2008р. Виконавчим комітетом Одеської місь5кої ради, зареєстрованого 22.02.2008р. КП "Одеське міське бюро технічної інвентаризації та реєстрації обєктів нерухомості", номер запису 2995 в книзі 74неж-77, реєстраційний номер 22233116. Витяг про реєстрацію права власності на нерухоме майно №17844001, виданий КП "ОМБТІ та РОН" 22.02.2008р. Інженерне забезпечення обєкту - від існуючих міських мереж.

Відповідно до п.2.3 договору нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить: 3 036 885,56 грн. з урахуванням індексації за 2009 рік, згідно довідки-витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки м. Одеси №196/С від 30.12.2009р., складеної Управлінням Держкомзему у місті ОСОБА_1.

Згідно з п.п.3.1,3.2 договору договір укладено терміном на 25 років, але не пізніше початку реалізації планувальних рішень району, для експлуатації адміністративно-виробничого комплексу. Після закінчення строку дії договору Орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі Орендар повинен не пізніше ніж за 60 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово Орендодавця про намір продовжити його дію.

Відповідно до п.4.1 договору орендна плата за земельну ділянку площею 6545 кв. м., розрахована у розмірі 6% від нормативної грошової оцінки цієї земельної ділянки та складає: 182 213,13 грн. на рік. Орендна плата вноситься Орендарем у грошовій безготівковій формі.

Згідно з п.4.2 договору розмір орендної плати встановлюється за домовленістю сторін згідно рішення Одеської міської ради №4247-IV від 15.07.2005р. у відповідності до розрахунку розміру орендної плати та може збільшуватись Одеською міською радою в межах передбачених законодавством, в залежності від збільшення ринкової вартості земельної ділянки яка знаходиться у користуванні.

Відповідно до п.4.3 договору Орендна плата, вноситься за базовий податковий період, який дорівнює календарному місяцю, щомісяця на протязі 30 календарних днів, слідуючи за останнім календарним днем звітного місяця на Банк ГУДКУ в Одеській області, МФО 828011, , на рахунок Одержувача - УДК у м. Одеса, місцевий бюджет Суворовського району №00098, код бюджетної класифікації 13050200. Орендна плата, враховуючи невиплачену, підлягає індексації відповідно до законодавства.

Згідно з п.4.4 договору Орендар не звільняється від орендної плати і сплачує її незалежно від результатів його господарської діяльності. Умови цього договору щодо розміру орендної плати можуть бути змінені за згодою обох сторін, шляхом укладання відповідних договорів, які мають бути нотаріально посвідчені та будуть невід'ємними частинами цього договору, крім випадків:

- зміни розміру земельного податку, відповідно до чинного законодавства України;

- коригування "Грошової оцінки земель м. Одеси", яка затверджується рішеннями Одеської міської ради;

- зміни функціонального призначення будівлі або її частини.

У цих випадках розмір орендної плати змінюється Орендодавцем.

Відповідно до п.4.5 договору Орендар надає Одеському міському управлінню земельних ресурсів копію платіжного документу щодо внесеної орендної плати за його вимогою.

Згідно з п.4.6 договору у разі невнесення орендної плати у строки, визначені цим договором, справляється пеня, розмір якої визначається згідно законодавства України. Пеня перераховується Орендарем на рахунок, зазначений в п.4.3 договору.

Відповідно до п.п.5.1-5.3 договору земельна ділянка передається в оренду ТОВ "ОДЕСЬКА ХУТРОВА ФАБРИКА", для експлуатації адміністративно-виробничого комплексу. Категорія земель за основним цільовим призначенням - землі промисловості, транспорту, енергетики, оборони та іншого призначення. Умови збереження стану об'єкта оренди - забезпечення належного санітарного, протипожежного, екологічного стану земельної ділянки, будівель та споруд, що розташовані на ній та охорони зелених насаджень

Згідно з п.9.1.2 договору Орендодавець має право вимагати від Орендаря своєчасного внесення орендної плати.

Відповідно до п.9.4.2 договору Орендар зобовязаний самостійно, за даними Одеського міського управління земельних ресурсів, щороку обчислювати суму орендної плати за станом на 1 січня і до 1 лютого поточного року подавати відповідному органу державної податкової служби за місцезнаходженням земельної ділянки податкову декларацію на поточний рік за формою, встановленою центральним податковим органом.

Згідно з п.12.1 договору зміна умов договору здійснюється у письмовій формі за взаємною згодою сторін, та підлягає нотаріальному посвідченню. У разі недосягнення згоди щодо змін умов договору спір розвязується у судовому порядку.

На виконання умов цього договору між сторонами підписаний ОСОБА_3 прийому-передачі земельної ділянки за адресою: м. Одеса, вул. Чорноморського козацтва, 103, що передається в оренду ТОВ "ОДЕСЬКА ХУТРОВА ФАБРИКА", згідно з яким позивач передав, а відповідач прийняв на виконання рішення Одеської міської ради №5853-V від 14.04.2010р. та на підставі акту визначення меж земельної ділянки в натурі, земельну ділянку, площею 0,6545 га, за адресою: м. Одеса, вул. Чорноморського козацтва, 103, у довгострокову оренду терміном на 25 років, але не пізніше початку реалізації планувальних рішень району, для експлуатації адміністративно-виробничого комплексу.

28.03.2012р. між Одеською міською радою (Орендодавець, позивач) та Товариством з обмеженою відповідальністю "ОДЕСЬКА ХУТРОВА ФАБРИКА" (Орендар, відповідач) укладено договір про внесення змін до договору оренди землі, посвідченого 07.04.2011р. ОСОБА_5, приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу по реєстру №326, згідно з яким на підставі рішення Одеської міської ради №1531- VІ від 22.11.2011р. сторони дійшли згоди про внесення змін до договору оренди, а саме:

- п.2.1 договору викласти в наступній редакції:"п.2.1. В оренду передається земельна ділянка площею 6545 кв.м., у тому числі по угіддях:

- під капітальною одноповерховою забудовою - 1671,89 кв. м.,

- під капітальною трьох і більше поверховою забудовою - 1355,60 кв.м.,

- під тимчасовою забудовою - 111,47 кв.м.,

- під спорудами - 14,54 кв.м.,

- для виробництва та розподілу електроенергії - 69,44 кв.м.,

- під зеленими насадженнями - 17,22 кв.м.,

- під проїздами, проходами та площадками - 3305,03 кв.м.

Кадастровий номер земельної ділянки :50:007:0007";

- п.2.3 договору викласти в наступній редакції: "п.2.3. Нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить: 4 967 131,40 грн. згідно довідки-витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки м. Одеси від 27.12.2011р. №624/М, складеної управлінням Держземагенства у м. Одесі";

- п.4.1 договору викласти в новій редакції: "п.4.1. Орендна плата за земельну ділянку площею 6545 кв.м. розрахована у розмір 3% від нормативної грошової оцінки цієї земельної ділянки та складає 149 013,94 грн. на рік. Орендна плата вносить Орендарем у грошовій безготівковій формі.";

- п.4.2 договору викласти в новій редакції: "п.4.2. Розмір орендної плати встановлюється за домовленістю сторін згідно рішень Одеської міської ради у відповідності до розрахунку розміру орендної плати та може збільшуватись Одеською міською радою в межах передбачених законодавством."

Рішенням Одеської міської ради №756-VII від 29.06.2016р. "Про затвердження технічної документації з нормативної грошової оцінки земель міста ОСОБА_1" затверджено технічну документацію з нормативної грошової оцінки земель міста ОСОБА_1, розроблену Державним підприємством Українським державним науково-дослідним інститутом проектування міст "Діпромісто" ім. Ю.М. Білоконя, станом на 01.01.2016р., та встановлено, що нормативна грошова оцінка, зазначена в пункті 1 цього рішення, застосовується з 01.01.2017р.

У повідомленні від 27.12.2016р. №01-13/6842 Департамент комунальної власності Одеської міської ради повідомив ТОВ "ОДЕСЬКА ХУТРОВА ФАБРИКА" про прийняте Одеською міською радою рішення від 29.06.2016р. №756-VII, яким з 01.01.2017р. в м. Одесі вводиться в дію нова нормативна грошова оцінка земель міста, а також вказав на необхідність відповідачу звернутись з заявою на отримання витягу про нормативну грошову оцінку земельної ділянки, що знаходиться у користуванні, до центру надання адміністративних послуг або скористатись електронною послугою Держгеокадастру.

15.02.2017р. ТОВ "ОДЕСЬКА ХУТРОВА ФАБРИКА" отриманий Витяг з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки м. Одеси, згідно з яким нормативна грошова оцінка орендованої ТОВ "ОДЕСЬКА ХУТРОВА ФАБРИКА" земельної ділянки розрахована з урахуванням коефіцієнту індексації станом на 01.01.2017р. становить 4363033,17 грн.

Саме на підставі вказаного Витягу відповідачем самостійно здійснено розрахунок розміру орендної плати, із застосуванням ставки 3%, та протягом 2017р. щомісячно сплачувалася оренда плата в сумі 7150 грн.

У претензії від 17.07.2017р. №01-13/3204 Департаментом комунальної власності Одеської міської ради заявлено вимогу про оплату боргу з орендної плати.

У листі від 20.10.2017р. №01-13/5515 Департаментом комунальної власності Одеської міської ради також заявлено вимоги про оплату боргу з орендної плати та повідомлено ТОВ "ОДЕСЬКА ХУТРОВА ФАБРИКА" , що після підписання додаткового договору та його нотаріального посвідчення, розрахунок орендної плати буде проведено відповідно до нової нормативної грошової оцінки.

У листі від 10.11.2017р. ТОВ "ОДЕСЬКА ХУТРОВА ФАБРИКА" повідомлено про відсутність заборгованості з оплати орендної плати, а також про те, що шляхом затвердження нової оцінки та направлення повідомлення орендодавець достатньо висловив намір внести зміни до договору відповідно до порядку, встановленого п.4.4. договору.

Листом від 18.10.2017р. №9515/9/15-32-12-04-14 ГУ ДФС в Одеській області повідомлено Департамент комунальної власності ОМР, що ТОВ "ОДЕСЬКА ХУТРОВА ФАБРИКА" у 2017р. самостійно нарахував орендну плату за землю на поточний рік з урахуванням нової НГО 2017 року, що призвело до скорочення нарахувань орендної плати за землю.

Проаналізувавши наявні у справі докази та надавши їм правову оцінку, суд дійшов висновку про відмову у задоволенні позову, з наступних мотивів.

Відповідно до п.1 ч.2 ст.11 ЦК України однією із підстав виникнення цивільних прав та обовязків є договір, який в силу вимог ч.1 ст.629 ЦК України є обовязковим для виконання сторонами.

Як вище встановлено господарським судом, строкове, платне володіння та користування земельною ділянкою площею 6545 кв.м., що знаходиться за адресою: м. Одеса, вул. Чорноморського козацтва, 103, здійснюється відповідачем на підставі договору оренди землі від 07.04.2011р.

Відповідно до ст.792 ЦК України за договором найму (оренди) земельної ділянки наймодавець зобов'язується передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування за плату. Земельна ділянка може передаватись у найм разом з насадженнями, будівлями, спорудами, водоймами, які знаходяться на ній, або без них. Відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.

Згідно з вимогами ч.1 ст.93 Земельного кодексу України, які кореспондуються з положеннями ст.1 Закону України "Про оренду землі" право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності.

Відповідно до ст.13 Закону України "Про оренду землі" договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Частинами 1-3 ст.21 Закону України "Про оренду землі" встановлено, що орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою згідно з договором оренди землі. Розмір, умови і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Податкового кодексу України). Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції, якщо інше не передбачено договором оренди.

Відповідно до ч.1 ст.628 ЦК України зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов'язковими відповідно до актів цивільного законодавства.

Згідно з умовами п.4.2 укладеного між сторонами договору розмір орендної плати встановлюється за домовленістю сторін згідно рішень Одеської міської ради у відповідності до розрахунку розміру орендної плати та може збільшуватись Одеською міською радою в межах передбачених законодавством.

При цьому, у п. 4.4. договору передбачено, що умови цього договору щодо розміру орендної плати можуть бути змінені за згодою обох сторін, шляхом укладання відповідних угод, які мають бути нотаріально посвідчені та будуть невід'ємними частинами цього договору, крім випадків:

- зміни розміру земельного податку, відповідно до чинного законодавства України;

- коригування "Грошової оцінки земель м. Одеси", яка затверджується рішеннями Одеської міської ради;

- зміни функціонального призначення будівлі або його частини.

У цих випадках розмір орендної плати змінюється Орендодавцем.

Таким чином, умови укладеного між сторонами договору передбачають можливість зміни розміру орендної плати орендодавцем, без укладання при цьому відповідних угод у випадку, зокрема, у випадку коригування "Грошової оцінки земель м. Одеси", яка затверджується рішеннями Одеської міської ради.

Такі умови укладеного між сторонами договору відповідають вимогам ч.1 ст.651 ЦК України якою встановлено, що зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом та вимогам ч.1 ст.654 ЦК України, згідно з якими зміна або розірвання договору вчиняється в такій самій формі, що й договір, що змінюється або розривається, якщо інше не встановлено договором або законом чи не випливає із звичаїв ділового обороту.

Відповідно до ч.3 ст.24 Закону України "Про оренду землі" органи виконавчої влади та органи місцевого самоврядування, які укладають договори оренди землі, повинні до 1 лютого подавати контролюючому органу за місцезнаходженням земельної ділянки переліки орендарів, з якими укладено оренди на поточний рік, та інформувати відповідний контролюючий орган про укладення нових, внесення змін до існуючих договорів оренди землі та їх розірвання до 1 числа місяця, що настає за місяцем, у якому відбулися зазначені зміни.

Аналогічні вимоги містяться і в абз.2,3 п. 288.1. ст.288 Податкового кодексу України, в редакції, чинній станом на 01.01.2017р., якою встановлено, що органи виконавчої влади та органи місцевого самоврядування, які укладають договори оренди землі, повинні до 1 лютого подавати контролюючому органу за місцезнаходженням земельної ділянки переліки орендарів, з якими укладено оренди на поточний рік, та інформувати відповідний контролюючий орган про укладення нових, внесення змін до існуючих договорів оренди землі та їх розірвання до 1 числа місяця, що настає за місяцем, у якому відбулися зазначені зміни. Форма надання інформації затверджується центральним органом виконавчої влади, що забезпечує формування державної політики.

Згідно з абз. 1 п.288.1., п. 288.4. ст.288 Податкового кодексу України, в редакції, чинній станом на 01.01.2017р., підставою для нарахування орендної плати за земельну ділянку є договір оренди такої земельної ділянки. Розмір та умови внесення орендної плати встановлюються у договорі оренди між орендодавцем (власником) і орендарем.

Як вище встановлено господарським судом, рішенням Одеської міської ради №756-VII від 29.06.2016р. "Про затвердження технічної документації з нормативної грошової оцінки земель міста ОСОБА_1" затверджено технічну документацію з нормативної грошової оцінки земель м. Одеси та встановлено, що НГО підлягає застосуванню з 01.01.2017р.

Згідно з п.34 ч.1 ст.26 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" виключно на пленарних засіданнях сільської, селищної, міської ради вирішуються такі питання: вирішення відповідно до закону питань регулювання земельних відносин.

Згідно з п.271.2 ст.271 Податкового кодексу України, в редакції, чинній станом на 01.01.2017р., рішення рад щодо нормативної грошової оцінки земельних ділянок розташованих у межах населених пунктів офіційно оприлюднюється відповідним органом місцевого самоврядування до 15 липня року, що передує бюджетному періоду, в якому планується застосування нормативної грошової оцінки земель або змін (плановий період). В іншому разі норми відповідних рішень застосовуються не раніше початку бюджетного періоду, що настає за плановим періодом.

Відповідно до ст.17 Закону України "Про виконання рішень та застосування практики Європейського суду з прав людини" суди застосовують при розгляді справ Конвенцію про захист прав людини і основоположних свобод (далі - Конвенція) та практику Європейського суду з прав людини як джерело права.

У рішенні Європейського Суду з прав людини від 09.01.2013р. у справі "Волков проти України" зазначено, що в країнах повинен діяти принцип правової визначеності, який зобов'язує держави та їх органи здійснювати реалізацію прав та їх захист шляхом прийняття законодавства з чітким правовим визначенням спірних правовідносин та гарантує громадянам очікувати від держав та їх органів своєчасних та вичерпних дій відповідно до вимог чинного законодавства.

Згідно з усталеною прецедентною практикою Європейського Суду з прав людини основу принципу правової визначеності утворює ідея передбачуваності (очікуваності) суб'єктом відносин визначених правових наслідків (правового результату) своєї поведінки, яка відповідає існуючим в суспільстві нормативним приписам.

На державні органи покладено обов'язок запровадити внутрішні процедури, які посилять прозорість і ясність їхніх дій, мінімізують ризик помилок ("Лелас проти Хорватії", від 20.05.2010р. і "Тошкуце та інші проти Румунії", від 25.11.2008р.) і сприятимуть юридичній визначеності у правовідносинах ("Онер'їлдіз проти Туреччини", та "Беєлер проти Італії"). Ризик будь-якої помилки державного органу повинен покладатися на саму державу, а помилки не можуть виправлятися за рахунок осіб, яких вони стосуються.

Державні органи, які не впроваджують або не дотримуються своїх власних процедур, не повинні мати можливість отримувати вигоду від своїх протиправних дій або уникати виконання своїх обов'язків ("Лелас проти Хорватії").

Разом з цим, Європейській суд з прав людини вказував, що поняття "майно" в розумінні статті 1 Першого протоколу Конвенції про захист прав людини та основоположних свобод охоплює поняття "правомірні очікування" тобто законні сподівання вчиняти певні дії відповідно до виданого державними органами дозволу. ("ОСОБА_6 Девелопмент Лтд. та інші проти Ірландії").

Таким чином виходячи з того, що нормативна грошова оцінка землі, технічна документація щодо якої затверджена рішенням Одеської міської ради №756-VII від 29.06.2016р. підлягає застосуванню з 01.01.2017р., що умовами укладеного між сторонами договору оренди землі встановлено можливість внесення змін у договір орендодавцем у випадку коригування "Грошової оцінки земель м. Одеси", яка затверджується рішеннями Одеської міської ради, а також виходячи з вимог ч.3 ст.24 Закону України "Про оренду землі", абз.2,3 п. 288.1. ст.288 Податкового кодексу України, в редакції, чинній станом на 01.01.2017р., якими встановлено повинність (обовязок) позивача інформувати відповідний контролюючий орган про внесення змін до існуючих договорів оренди землі до 1 числа місяця, що настає за місяцем, у якому відбулися зазначені зміни, господарський суд вважає, що орендар мав "законні очікування" на легітимність, добросовісність та "належне урядування" орендодавця у спірних правовідносинах, зокрема щодо самостійного внесення орендодавцем змін у договір оренди землі шляхом подання до контролюючого органу відповідної інформації до 1 числа місяця, що настає за місяцем, у якому відбулися зазначені зміни.

Проте, у даному випадку внаслідок бездіяльності Одеської міської ради та зволікання зі зміною розміру орендної плати, відповідачем самостійно з 01.01.2017р. обчислено суму орендної плати, виходячи з нормативної грошової оцінки землі, технічна документація щодо якої затверджена рішенням Одеської міської ради №756-VII від 29.06.2016р. та протягом всього 2017р. здійснювалася оплата орендної плати саме в такому розмірі.

При цьому такі дії відповідача відповідають п.9.4.2 договору, умовами якого встановлено, що Орендар зобовязаний самостійно, за даними Одеського міського управління земельних ресурсів, щороку обчислювати суму орендної плати за станом на 1 січня і до 1 лютого поточного року подавати відповідному органу державної податкової служби за місцезнаходженням земельної ділянки податкову декларацію на поточний рік за формою, встановленою центральним податковим органом.

Таким чином господарський суд вважає, що підстави для задоволення позову в частині стягнення з відповідача основного боргу відсутні, оскільки позивачем недоведені обставини неналежного виконання відповідачем своїх зобовязань за договором оренди землі. Водночас, враховуючи, що вимоги про стягнення 3% річних, інфляційних витрат, та пені є похідними від позовних вимог про стягнення основного боргу, у задоволенні позовних вимог в цій частині також відмовлено господарським судом.

Посилання Одеської міської ради на постанову Верховного Суду від 15.02.2018р. у справі №916/1578/15-г як на таку, яка містить висновки про застосування норм права у спірних правовідносинах, господарським судом до уваги не приймаються, оскільки у вказаній постанові Верховним Судом досліджувались відносини щодо оренди майнових комплексів державних підприємств та здійснено висновок, на який посилається Одеська міська рада, саме за результатами аналізу чинного законодавства у вищевказаній сфері. При цьому відносини щодо оренди землі не були предметом спору у даній справі та не досліджувались у вказаній постанові.

Щодо зустрічних позовних вимог, господарський суд дійшов наступних висновків.

Відповідно до ч.2 ст.651 ЦК України договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

За таких обставин вище встановлене порушення Одеською міською радою умов договору щодо зволікання самостійного внесення змін у договір оренди землі шляхом подання до контролюючого органу відповідної інформації до 1 числа місяця, що настає за місяцем, у якому відбулися зазначені зміни, розцінено господарським судом як істотне порушення, що підлягає поновленню шляхом внесення відповідних змін до умов договору в частині розміру нормативної грошової оцінки земельної ділянки та виходячи з цього розміру орендної плати на підставі ч.2 ст.651 ЦК України.

Відповідно до ч.3 ст.631 ЦК України сторони можуть встановити, що умови договору застосовуються до відносин між ними, які виникли до його укладення.

Згідно з ч.5 ст.188 ГК України якщо судовим рішенням договір змінено або розірвано, договір вважається зміненим або розірваним з дня набрання чинності даним рішенням, якщо іншого строку набрання чинності не встановлено за рішенням суду.

При цьому враховуючи, що рішенням Одеської міської ради №756-VII від 29.06.2016р. встановлено застосування нової нормативної грошової оцінки земель з 01.01.2017р., господарський суд вважає правомірною вимогу позивача за зустрічним позовом про розповсюдження дії змін до договору щодо розміру нормативної грошової оцінки земельної ділянки та розміру орендної плати на період з 01.01.2017р.

Аналогічний висновок щодо застосування норм права викладений у постанові Верховного Суду від 28.02.2016р. у справі №916/1357/16.

Посилання Одеської міської ради на постанову Одеського апеляційного господарського суду від 23.05.2018р. у справі №916/3155/17, у якій зазначено, що до внесення змін до умов договору сторони зобовязані виконувати чинні умови договору, господарським судом до уваги не приймаються, оскільки така постанова не містить висновків щодо застосування норм права у розумінні ч.4 ст.236 ГПК України, та не містить обставин, що не підлягають доказуванню відповідно до ст.75 ГПК України. Водночас згідно з ч.7 ст.75 ГПК України правова оцінка, надана судом певному факту при розгляді іншої справи, не є обов'язковою для господарського суду.

Посилання Одеської міської ради на те, що задоволення зустрічного позову порушить норми матеріального права, а саме Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" щодо виключної компетенції Одеської міської ради у сфері земельних відносин, оскільки вирішення питання про внесення змін до договорів оренди землі в частині розміру орендної плати належить до виключних повноважень Одеської міської ради, господарським судом не приймаються до уваги з огляду на таке.

Відповідно до п.34 ч.1 ст.26 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" виключно на пленарних засіданнях сільської, селищної, міської ради вирішуються такі питання: вирішення відповідно до закону питань регулювання земельних відносин.

Водночас з урахуванням прийняття Одеською міською радою рішення про затвердження нової нормативної грошової оцінки земель, а також виходячи зі встановленого договором обовязку ради в такому разі самостійного внесення змін до договору, господарський суд вважає, що внесення змін до договору в судовому порядку не порушує виключної компетенції ради на вирішення питань регулювання земельних відносин.

Посилання Одеської міської ради на постанову Верховного Суду від 16.04.2018р. у справі №910/7905/17, не приймаються до уваги господарським судом, оскільки висновки Верховного суду у постанові від 16.04.2018р. у справі №910/7905/17 стосуються правовідносин сторін щодо зміни розміру орендної плати внаслідок прийняття Київською міською радою рішення яким законодавчо не встановлюються граничні (мінімальний та максимальний) розміри орендної плати земельні ділянки комунальної власності, та які водночас можуть бути підставою для внесення змін до договору оренди землі, якщо сторони договору оренди визначили безпосередньо в самому договорі таку підставу для перегляду розміру орендної плати, що узгоджується з принципом свободи договору, встановленим статтями 3, 6, 627 Цивільного кодексу України".

За таких обставин господарським судом задовольняються зустрічні позовні вимоги в частині внесення змін до договору оренди землі щодо розміру нормативної грошової оцінки земельної ділянки та розміру орендної плати.

Між тим, зустрічні позовні вимоги про внесення змін у договір оренди землі у пункт 4.4, а саме зміну умов договору щодо порядку внесення змін у договір в частині розміру орендної плати, задоволенню не підлягають, оскільки такі зустрічні вимоги не стосуються первісного позову, та вказаний спір підлягає розгляду в окремому позовному провадженні.

На підставі ст.129 ГПК України судові витраті щодо сплати судового збору за первісним позовом покладаються на позивача за первісним позовом, судові витраті щодо сплати судового збору за зустрічним позовом покладаються на обох сторін пропорційно розміру задоволених вимог.

Керуючись ст.ст. 129, 232, 233, 236-238, 240, 241 Господарського процесуального кодексу України,

В И Р І Ш И В:

1.Відмовити Одеській міській раді у задоволенні позову до Товариства з обмеженою відповідальністю "ОДЕСЬКА ХУТРОВА ФАБРИКА" про стягнення 167032,15 грн.

2.Судові витрати щодо сплати судового збору за первісним позовом покласти на Одеську міську раду.

3.Зустрічний позов Товариства з обмеженою відповідальністю "ОДЕСЬКА ХУТРОВА ФАБРИКА" задовольнити частково.

4.Внести зміни до договору оренди землі, посвідченого 07 квітня 2011 року ОСОБА_5 - приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу, по реєстру за №326 між Одеською міською радою та Товариством з обмеженою відповідальністю "ОДЕСЬКА ХУТРОВА ФАБРИКА" шляхом викладення пунктів 2.3, 4.1 у новій редакції, а саме:

- пункт 2.3: "Нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить: 4363033,17 (чотири мільйони триста шістдесят три тисячі тридцять три) гривні 17 копійок за 1 га, згідно витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки м. Одеси від 15.12.2017р. №2792/86-17, складеної Управлінням Держгеокадастру у м. Одесі Одеської області";

- пункт 4.1: "Орендна плата за земельну ділянку площею 6545 кв.м. розрахована у розмірі 3% (трьох відсотків) від нормативної грошової оцінки цієї земельної ділянки та складає: 85668 гривень 16 копійок на рік. Зміни розміру орендної плати набирають сили з 01.01.2017р."

5.У задоволенні решти зустрічних позовних вимог відмовити.

6.Стягнути з Одеської міської ради (65004, м. Одеса, площа Думська, 1, ) на користь Товариства з обмеженою відповідальністю "ОДЕСЬКА ХУТРОВА ФАБРИКА" (65003, м. Одеса, вул. Чорноморського козацтва, 103, ) судовий збір у розмірі 1174 (одна тисяча сто сорок сім) грн. 67 коп.

Рішення господарського суду набирає законної сили в порядку ст.241 Господарського процесуального кодексу України і може бути оскаржено в апеляційному порядку до Одеського апеляційного господарського суду через господарський суд Одеської області шляхом подачі апеляційної скарги протягом 20 днів з дня складання повного рішення.

Повне рішення складено 16 липня 2018 р.

Суддя Г.Є. Смелянець