Господарський суд
Житомирської області
_________________________________________
______________________________________________________________________
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"11" липня 2018 р. м. Житомир Справа № 906/987/17

Господарський суд Житомирської області у складі:

судді Лозинської І.В.,

секретаря судового засідання: Шевчук - Сингаївської І.Г.

за участю представників сторін:

- від позивача: не прибув

- від відповідача: Новік О.І. - представник за дов. № 03-26/03 від 02.01.2018

розглянувши у відкритому судовому засіданні в м. Житомирі справу

за позовом Фізичної особи-підприємця Кукси Ганни Федорівни (АДРЕСА_1)

до Коростишівської міської ради (м. Коростишів, Житомирська область)

про визнання недійсним договору оренди № 217 від 07.11.2013

Фізична особа - підприємець Кукса Г.Ф. звернулася до господарського суду Житомирської області з позовом до Коростишівської міської ради про визнання недійсним договору оренди земельної ділянки № 217 від 07.11.2013.

Позовні вимоги обґрунтовані тим, що п. 26 вказаного договору про відсутність на орендованій земельній ділянці обмежень та інших прав третіх осіб не відповідає дійсності; оскільки існуючі обмеження (обтяження) щодо використання земельної ділянки відносяться до істотних умов договору оренди землі, в цій частині позивачу надано недостовірну інформацію, що позбавило її права на забудову земельної ділянки та використання її за цільовим призначенням; а також внаслідок помилки, з посиланням на ч. 1 ст. 229 ЦК України.

Ухвалою від 16.03.2018 господарський суд, зокрема, відкрив провадження у справі, постановив здійснювати розгляд справи за правилами загального позовного провадження, призначив підготовче засідання суду.

Ухвалою господарського суду від 10.05.2018 продовжено строк проведення підготовчого провадження у справі на 30 днів по 14.06.201 (а. с. 29, 30 у т. 2).

Ухвалою від 31.05.2018 господарський суд відмовив позивачу в задоволенні заяви про зміну предмету і підстав позову від 05.05.2018 (а. с. 67, 68 у т. 2).

Відповідними ухвалами від 06.06.2018 господарський суд відмовив позивачу в задоволенні заяви та клопотання від 29.05.2018 про зупинення провадження у справі та про витребування інформації; постановив закрити підготовче провадження та призначив справу до судового розгляду по суті на 21.06.2018 (а. с. 73 - 76 у т. 2).

20.06.2018 до суду від позивача надійшла заява від 16.06.2018 про відвід судді, Лозинської І.В. з підстав, у ній викладених (а. с. 86 у т. 2).

Ухвалою від 21.06.2018 господарський суд передав питання про відвід судді Лозинської І.В. у справі на розгляд іншому судді, який не входить до складу суду, що розглядає справу; провадження у справі зупинив до вирішення питання про відвід судді Лозинської І.В. (а. с. 105, 106 у т. 2)

Ухвалою від 27.06.2018 господарський суд поновив провадження у справі, так як господарський суд у складі судді Маріщенко Л.О. постановив ухвалу про відмову у задоволенні заяви позивача про відвід судді Лозинської І.В. у справі (а. с. 108 у т. 2); призначив засідання суду для розгляду справи по суті на 11.07.2018 (а. с. 115 у т. 2).

Відповідними ухвалами від 11.07.2018 господарський суд відмовив у задоволенні клопотання позивача від 18.06.2018 про призначення у справі комплексної земельно-технічної експертизи та експертизи землевпорядної документації та клопотання від 23.06.2018 про зупинення провадження у справі (а. с. 131 у т.2)

В засідання суду позивач не прибула, хоча про дату і час судового засідання повідомлялась вчасно і належним чином, про що свідчить відмітка на рекомендованому повідомленні про вручення поштового відправлення (а. с. 116 у т. 2).

Представник відповідача в судовому засіданні проти позову заперечила з підстав, викладених у відзиві на позовну заяву від 29.03.2018, вих. №03-26/597 (а. с. 122 - 124 у т. 1), письмових поясненнях від 07.05.2018, вих. №03-26/853 (а. с. 2 у т. 2).

Розглянувши матеріали справи, заслухавши повноважного представника відповідача, господарський суд, -

ВСТАНОВИВ:

1. Обставини справи, встановлені господарським судом.

Відповідно до Свідоцтва від 06.05.2000, виданого державним нотаріусом Коростишівської державної нотаріальної контори Мошковською З.І. та зареєстрованим Житомирським БТІ за №5477 від 13.06.2000, Кукса Ганна Федорівна є власником нежитлової будівлі - приміщення Універмагу "ІНФОРМАЦІЯ_1", розташованого у м. Коростишеві, на підставі акта про проведення прилюдних торгів (а. с. 159, 160 у т. 1).

Згідно з витягом з Єдиного державного реєстру юридичних осіб, фізичних осіб - підприємців та громадських організацій" Кукса Г.Ф. зареєстрована як фізична особа - підприємець з 14.07.2004 (а. с. 125, 126 у т. 2).

Підпунктом 1.1 пункту 1 рішення Коростишівської міської ради від 14.06.2006 №24 "Про проекти відведення земельних ділянок несільськогосподарського призначення" затверджено акт вибору земельної ділянки та погоджено місце розташування об'єкту приватному підприємцю Куксі Г.Ф. на земельну ділянку несільськогосподарського призначення орієнтовною площею 0,1186 га в м. Коростишеві, наміченої для обслуговування універмагу "ІНФОРМАЦІЯ_1" (а. с. 131, 132 у т. 1).

Рішенням Коростишівської міської ради "Про затвердження документації із землеустрою" від 29.08.2013 №633, зокрема, надано ФОП Куксі Г.Ф. земельну ділянку площею 0,1207 га по вул. Більшовицькій, 87 в межах м. Коростишева для обслуговування приміщення універмагу "ІНФОРМАЦІЯ_1" у користування на умовах оренди терміном на 5 років, за рахунок земель комунальної власності Коростишівської міськради (код КВЦПЗ - 03.07 для будівництва та обслуговування будівель торгівлі) та зобов'язано ФОП Куксу Г.Ф. на протязі 10 календарних днів з дня прийняття даного рішення укласти договір оренди земельної ділянки та провести його державну реєстрацію у встановлений законодавством термін (а. с. 126-130 у т. 1).

Приватним малим підприємством "Геоцентр" виготовлено проект землеустрою щодо відведення земельної ділянки загальною площею 0,1207 га в оренду для обслуговування приміщення універмагу "ІНФОРМАЦІЯ_1" за адресою: АДРЕСА_2 (а. с. 149 - 197 у т.1). При складанні вказаного проекту землеустрою згідно ДБН В.2.3.-5-2001 "Вулиці та дороги населених пунктів" встановлено обмеження на використання даної земельної ділянки в межах червоних ліній, які проходять на відстані 30 м від осі вул. Більшовицька.

На плані меж зазначено зони обмежень та вказано, що розміщення і будівництво наземних об'єктів житлово-цивільного, промислового призначення та інших капітальних споруд, крім об'єктів транспорту та інженерних мереж, в межах червоних ліній та доріг заборонено; розміри та місцезнаходження зони дії обмеження зображені на плані меж зон дії обмежень, який долучено до вказаного проекту землеустрою (а. с.182 у т.1).

З наявністю обмежень на використання земельної ділянки в межах червоних ліній землекористувач ФОП Кукса Г.Ф. ознайомлена, про що свідчить її підпис на акті перенесення в натурі (на місцевість) обмеження на використання земельної ділянки в межах дії червоних ліній, а також підпис позивача під час ознайомлення з обмеженнями на використання земельної ділянки відповідно до Держаних будівельних норм ДБН В.2.3.-5-2001 "Вулиці та дороги населених пунктів" (а. с. 181 - 183 у т.1).

У Акті перенесення в натуру (на місцевість) меж охоронних зон щодо об'єкту зв'язку зазначено, що на земельній ділянці наявна охоронна зона об'єкта зв'язку, яка проходить на відстані 2-х метрів вздовж підземного кабелю зв'язку використання земельної ділянки в охоронній зоні вздовж об'єкта зв'язку регулюється постановою Кабінету Міністрів від 29.06.1996 №135 "Про затвердження правил охорони ліній електрозв'язку"; розміри та місцезнаходження зони дії обмеження зображені на плані меж зон дії обмежень, який додано до проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки; із вказаними обмеженнями і наявними заборонами, передбаченими вказаною постановою уряду, позивач ознайомлена (а. с.184 -186 у т.2).

У Акті перенесення в натуру (на місцевість) меж охоронних зон щодо об'єкту енергетичної системи вказано, що на спірній земельній ділянці розташована охоронна зона вздовж об'єкта енергетичної системи, що проходить на відстані 2-х метрів уздовж повітряних ліній електропередач; розміри та місцезнаходження зони дії обмеження зображені на плані меж зон дії обмежень, який прикладається до проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки; використання земельної ділянки в охоронній зоні вздовж об'єкта енергетичної системи визначено постановою Кабінету Міністрів України від 04.03.1997 №209 "Про затвердження Правил охорони електричних мереж", з положеннями якої позивач ознайомлена та підписала акт про перенесення в натурі (на місцевості) меж охоронних зон (а. с. 187 - 189 у т. 1).

07.11.2003 між Коростишівською міською радою (орендодавець/відповідач) та громадянкою Куксою Г.Ф. (орендар/позивач) був укладений договір оренди земельної ділянки №217 (далі - договір), відповідно до п. 1 якого орендодавець надає, а орендар приймає в строкове платне користування на умовах оренди земельну ділянку для обслуговування приміщення універмагу "ІНФОРМАЦІЯ_1" за адресою АДРЕСА_2 (а. с. 7, 8 у т.1).

Згідно з п. 2 договору в оренду передається земельна ділянка площею 0,1207 га, кадастровий номер НОМЕР_1

За п. 8 договору він укладений строком на 5 років з дня його укладення, і після закінчення строку договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за дев'яносто днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.

Сторонами визначено розмір орендної плати, в грошовій формі сумі 44055,99 грн. в рік, що становить 12% від нормативної грошової оцінки (п. 9 договору).

Відповідно до п. 20 договору передача земельної ділянки в оренду здійснюється в термін 5 днів після реєстрації договору за актом її приймання-передачі.

У п. 26 договору зазначено про відсутність обмежень (обтяжень) та інших прав третіх осіб на орендовану земельну ділянку.

Пунктом 30 договору передбачено право орендаря, у тому числі, зводити житлові, виробничі та інші будівлі і споруди за погодженням з орендодавцем.

Таким чином, фактична наявність обмежень щодо орендованої земельної ділянки та відсутність у зв'язку з цим права на забудову, стало підставою для позивача звернутись з позовом до господарського суду Житомирської області.

2. Норми права, які застосував суд.

Відповідно до ст. 626, 628 ЦК України договором є домовленість двох і більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав і обов'язків. Зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов'язковими відповідно до актів цивільного законодавства.

Договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору (ч. 1 ст. 638 ЦК України).

Відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються Законом України від 06.10.1998 № 161-XIV "Про оренду землі" (із змінами) (далі - Закон №161).

Згідно зі ст. 1 Закону №161 оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.

Договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства (ст. 13 Закону №161).

Згідно із ст. 15 Закону №161-ХIV (в редакції, станом на дату укладення спірного договору оренди), істотними умовами договору оренди землі є:

- строк дії договору оренди;

- орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату;

- умови використання та цільове призначення земельної ділянки;

- умови збереження стану об'єкта оренди;

- умови і строки передачі земельної ділянки орендарю;

- умови повернення земельної ділянки орендодавцеві;

- існуючі обмеження (обтяження) щодо використання земельної ділянки;

- відповідальність сторін.

Відсутність у договорі оренди землі однієї з істотних умов, передбачених ст. 15 Закону № 161-XIV, є підставою, зокрема, для визнання договору недійсним відповідно до закону.

Згідно із ст. 12 Земельного Кодексу України розпорядження землями територіальної громади міста, в тому числі, надання їх у користування, належить до повноважень міської ради та здійснюється відповідно до вимог цього Кодексу.

За ч. 1 ст. 124 Земельного Кодексу України передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування шляхом укладення договору оренди земельної ділянки.

Право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності (ст. 93 Земельного кодексу).

Пунктом 34 ч. 1 ст. 26 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" від 21.05.1997 №280/97-ВР передбачено, що питання регулювання земельних відносин вирішуються виключно на пленарних засіданнях міської ради.

За законодавством України недійсним визнається правочин з підстав недодержання певних вимог на момент його вчинення.

Так, ч. 1 ст. 215 ЦК України унормовано, що підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п'ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.

Згідно з ч.ч. 1 - 3, 5 ст. 203 ЦК України зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам. Особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності. Волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі. Правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним.

Частиною 1 ст.15 Цивільного кодексу України визначено право кожної особи на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання.

Згідно з ч. 2 ст. 4 ГПК України юридичні особи та фізичні особи - підприємці, фізичні особи, які не є підприємцями, державні органи, органи місцевого самоврядування мають право на звернення до господарського суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав та законних інтересів у справах, віднесених законом до юрисдикції господарського суду, а також для вжиття передбачених законом заходів, спрямованих на запобігання правопорушенням.

Відповідно до ст. 51 ЦК України до підприємницької діяльності фізичних осіб застосовуються нормативно-правові акти, що регулюють діяльність юридичних осіб, якщо інше не встановлено законом або не випливає із суті відносин.

За змістом ч. 1 ст. 4 Закону України від 15.05.2003 № 755-IV "Про державну реєстрацію юридичних осіб та фізичних осіб - підприємців" (із змінами) (далі - Закон № 755-IV) державна реєстрація юридичних осіб та фізичних осіб - підприємців - це засвідчення факту створення або припинення юридичної особи, засвідчення факту набуття або позбавлення статусу підприємця фізичною особою, а також вчинення інших реєстраційних дій, які передбачені цим Законом, шляхом внесення відповідних записів до Єдиного державного реєстру.

За ч. 3 ст.46 Закону № 755-IV, фізична особа позбавляється статусу підприємця з дати внесення до Єдиного державного реєстру запису про державну реєстрацію припинення підприємницької діяльності фізичної особи - підприємця.

Отже, фізична особа - підприємець - це статус, який фізична особа може набути або втратити.

3. Норми права, на які посилався позивач, та які суд не застосував.

В підтвердження позовних вимог позивач послалася на ч. 1 ст. 229 ЦК України, якою передбачено, що якщо особа, яка вчинила правочин, помилилася щодо обставин, які мають істотне значення, такий правочин може бути визнаний судом недійсним.

На думку позивача, помилка полягала в розумінні можливостей орендаря права на забудову земельної ділянки.

Так, у вказаній ст. 229 ЦК України закладено правові засади визнання недійсним правочину, в якому має місце невідповідність між внутрішньою волею сторони її зовнішнім волевиявленням, спричинена хибним (помилковим) сприйняття обставин. Згідно з нею помилка - це неправильне сприйняття особою істотних обставин правочину, що вплинуло на її волевиявлення, за відсутності якого можна було б вважати, що правочин не було вчинено. Оскільки волевиявлення не відповідає справжньому наміру, такий правочин визнається недійсним.

Однак земельна ділянка надавалася для обслуговування приміщення універмагу "ІНФОРМАЦІЯ_1" на підставі проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки, а не для забудови. Крім того, матеріалами справи підтверджено, що Кукса Г.Ф. ознайомлена з наявністю обмежень на використання земельної ділянки в межах червоних ліній, про що свідчать її підписи на відповідних актах (а. с. 181 - 189 у т.1).

4. Висновок господарського суду за результатами розгляду справи.

Пункт 26 договору, який констатує відсутність обмеження (обтяження) на орендовану земельну ділянку, суперечить фактичним обставинам, встановленим судом, так як такі обмеження існували на дату укладення договору, продовжують існувати на даний час та сторони з ними були обізнані.

Тому господарський суд не приймає до уваги доводи представника відповідача про те, що договір оренди від 07.11.2013 укладений на підставі типового договору оренди землі, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України №220 від 03.03.2004, враховуючи ту обставину, що відповідно до ч. 2 ст. 19 Конституції України органи державної влади та органи місцевого самоврядування, їх посадові особи зобов'язані діяти лише на підставі, в межах повноважень та у спосіб, що передбачені Конституцією та законами України.

Крім того, Європейський суд з прав людини підкреслює особливу важливість принципу "належного урядування".

Він передбачає, що у разі, коли йдеться про питання загального інтересу, зокрема, якщо справа впливає на такі основоположні права людини, як майнові права, державні органи повинні діяти вчасно та в належний і якомога послідовніший спосіб (рішення у справах "Беєлер проти Італії", "Москаль проти Польщі"). Також, на державні органи покладено обов'язок запровадити внутрішні процедури, які посилять прозорість і ясність їхніх дій, мінімізують ризик помилок (рішення у справах "Лелас проти Хорватії", "Тошкуце та інші проти Румунії") і сприятимуть юридичній визначеності у цивільних правовідносинах, які зачіпають майнові інтереси. Принцип "належного урядування", як правило, не повинен перешкоджати державним органам виправляти випадкові помилки, навіть ті, причиною яких є їхня власна недбалість (див. зазначене вище рішення у справі "Москаль проти Польщі").

Таким чином, беручи до уваги, що обмеження (обтяження) щодо використання земельної ділянки є істотними умовами договору оренди землі згідно з ст. 15 Закону № 161-XIV (в редакції чинній на момент укладання договору), які відсутні у п. 26 договору, проте в дійсності є, наявні підстави для визнання спірного договору оренди недійсним.

За таких обставин, суд відхиляє докази відповідача щодо того, що сторони дійшли згоди щодо всіх істотних умов спірного договору оренди землі.

Одночасно, врахувавши особливості правового статусу фізичної особи - підприємця та обставини справи, суд крім того, зазначає таке.

Рішення органу державної влади чи місцевого самоврядування про надання земельної ділянки в оренду - це акт волевиявлення, що виражає його намір до вступу із потенційним землекористувачем у правовідносини щодо оренди земельної ділянки державної чи комунальної власності, заснованих на договорі оренди землі, що укладається на підставі цього рішення.

Так, рішенням Коростишівської міської ради "Про затвердження документації із землеустрою" від 29.08.2013 № 633 ФОП Куксі Г.Ф. надано земельну ділянку площею 0,1207 га по вул. Більшовицькій, 87 в межах м. Коростишева у користування на умовах оренди для обслуговування приміщення універмагу "ІНФОРМАЦІЯ_1" (а. с. 126-130 у т. 1).

Отже, відповідач, приймаючи зазначене рішення, виходив з того, що спірний договір оренди буде укладено з Куксою Г.Ф. як з фізичною особою - підприємцем - суб'єктом цивільних правовідносин в розумінні ст. 51 ЦК України для ведення підприємницької діяльності.

Разом з тим, спірний договір (а. с. 7, 8 у т. 1) укладено з громадянкою Куксою Г.Ф. яка на дату укладення договору була зареєстрована як фізична особа - підприємець.

Таким чином, правовий титул щодо використання орендованої ділянки - для ведення підприємництва, не відповідає суб'єкту орендаря за спірним договором оренди - фізичної особи.

Вказана обставина може свідчити про відсутність волевиявлення відповідача на укладення договору оренди саме з фізичною особою, а тому договір оренди землі є таким, що укладений з порушенням статті 215 ЦК України.

Тому судом не беруться до уваги доводи відповідача щодо того, що позивач свідомо погодилася з тим, що в спірному договорі вона зазначена як громадянка, а не як фізична особа - підприємець.

Враховуючи викладене, позовні вимоги підлягають задоволенню.

5. Розподіл судових витрат між сторонами.

Відповідно до ч. 1 ст. 123 Господарського процесуального кодексу України судові витрати складаються з судового збору та витрат, пов'язаних з розглядом справи.

Розподіл судових витрат врегульовано ст. 129 ГПК України, пунктом 2 частини 1 якої врегульовано, що судовий збір покладається у спорах, що виникають при виконанні договорів, та з інших підстав, - на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.

Враховуючи задоволення позовних вимог, витрати по сплаті судового збору покладаються на відповідача.

Керуючись ст. ст. 123, 129, 233, 236 - 238, 240, 241 Господарського процесуального кодексу України, господарський суд,-

ВИРІШИВ:

1. Позов задовольнити.

2. Визнати недійсним договір оренди земельної ділянки №217 від 07.11.2013, укладений між Коростишівською міською радою та громадянкою Куксою Ганною Федорівною, щодо земельної ділянки площею 0,1207 га, кадастровий номер НОМЕР_1.

Рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано.

Апеляційна скарга на рішення суду подається протягом двадцяти днів.

Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини рішення суду, або у разі розгляду справи (вирішення питання) без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.

Повне рішення складено: 18.07.18

Суддя Лозинська І.В.

Віддрукувати:

1 - до справи

2,3 - сторонам (реком. з повід.).