ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ХАРКІВСЬКОЇ ОБЛАСТІ
________________________________________________________________________
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"17" липня 2018 р.м. ХарківСправа № 922/1268/18

Господарський суд Харківської області у складі:

судді Рильової В.В.

при секретарі судового засідання Цвірі Д.М.

розглянувши в порядку загального позовного провадження справу

за позовом Безлюдівської селищної ради Харківського району Харківської області, смт. Безлюдівка, Харківський район, Харківська область третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору на стороні позивача - гр. ОСОБА_1, смт. Безлюдівка, Харківський район, Харківська область
до Фізичної особи - підприємця Степаньян Марини Олександрівни, м. Харків
про про розірвання договору оренди та стягнення 78 143,99 грн.
за участю представників:

позивача - Ступицький М.А. довіреність № 02-21/550 від 18.06.2018;

відповідача - не з"явився;

третьої особи - не з"явився;

ВСТАНОВИВ:

Безлюдівська селищна рада Харківського району Харківської області (позивач) звернулася до Господарського суду Харківської області з позовом до Фізичної особи - підприємця Степаньян Марини Олександрівни (відповідач) про розірвання Договору оренди землі від 26.07.2010, укладеного між позивачем та відповідачем, який зареєстрований у Харківському районному відділі ХРФ ДП "Центр ДЗК при Держкомземі України" 17.09.2010, про що у Державному реєстрі земель вчинено запис за № 06, та про стягнення з відповідача на користь позивача заборгованості з орендної плати у розмірі 47 219,64 грн., 3% річних у розмірі 2 276,04 грн. та пені у розмірі 28 648,31 грн. Крім того, позивач просить стягнути з відповідача судовий збір.

Ухвалою Господарського суду Харківської області від 21.05.2018 позовну заяву було прийнято до розгляду, відкрито провадження у справі № 922/1268/18, вирішено розглядати справу за правилами загального позовного провадження, призначено підготовче засідання у справі; залучено до участі у справі третю особу, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, на стороні позивача - гр. ОСОБА_1.

Ухвалою суду від 03.07.2018 підготовче провадження у справі № 922/1268/18 закрито та призначено справу до судового розгляду по суті на 17 липня 2018 року.

Представник позивача, який брав участь в судовому засіданні 17.07.2018, позовні вимоги підтримував в повному обсязі та просив суд їх задовольнити.

Представник відповідача в судове засідання 17.07.2018 не з`явився, про причини неявки суд не повідомив. Про дату, час та місце розгляду справи був повідомлений належним чином в підготовчому засіданні 03.07.2018 (представник відповідача, який брав участь в підготовчому засіданні - ОСОБА_7.).

В наданому до суду відзиві на позовну заяву (вх .№ 17673 від 19.06.2018) ФОП Степаньян М.О. вказала, що 02.06.2012 року вона уклала Договір купівлі - продажу нерухомого майна з ОСОБА_1 за 363 100,00 грн., посвідчений ПН ХМНО Хаславською К.В. за реєстровим номером 1552, а відтак Договір оренди 26.07.2010 року припинив свою дію в силу закону. Відповідно, відповідач не має обов'язку щодо сплати орендної плати.

Третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору на стороні позивача - гр. ОСОБА_1 в судове засідання 17.07.2018р. не з'явилась, про причини неявки суд не повідомила. Про дату, час та місце розгляду справи була повідомлена належним чином в підготовчому засіданні 03.07.2018 (ОСОБА_1 брала участь в підготовчому засіданні особисто).

В письмових поясненнях, наданих до суду 02.07.2018 (вх. № 18816) гр. ОСОБА_1 зазначила, що вона здійснює фактичне користування земельною ділянкою та зведеним на ній об'єктом, підтримала позовні вимоги Безлюдівської селищної ради і просила суд їх задовольнити.

Враховуючи, що неявка учасників справи в судове засідання, згідно приписів ч. 1 ст. 202 Господарського процесуального кодексу України, не перешкоджає розгляду справи по суті, приймаючи до уваги обмежені строки розгляду справи, визначені ч. 2 ст. 195 Господарського процесуального кодексу України, а також з огляду на те, що матеріали справи містять достатньо документів для розгляду справи по суті, суд, з'ясувавши обставини справи та дослідивши подані сторонами докази, перевіривши відповідність доводів фактичним обставинам справи, встановив таке.

26 липня 2010 року між Безлюдівською селищною радою Харківського району Харківської області (далі - селищна рада, орендодавець) та Фізичною особою - підприємцем Степаньян Мариною Олександрівною (далі - орендар) укладено Договір оренди землі (далі - Договір). Вказаний Договір зареєстрований у Харківському районному відділі ХРФ ДП "Центр ДЗК при Держкомземі України" 17.09.2010, про що у Державному реєстрі земель вчинено запис за № 06.

Відповідно до п. 1 Договору орендодавець, на підставі рішення ХХVІІІ сесії V скликання Безлюдівської селищної ради від 15 жовтня 2009 року надає, а орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку із земель запасу житлової та громадської забудови для будівництва та обслуговуваня стаціонарної АЗС, яка знаходиться в АДРЕСА_1 на території Безлюдівської селищної ради Харківського району Харківської області.

В оренду передається земельна ділянка, загальною площею 0,3353 га, в тому числі землі, які використовуються в комерційних цілях - 0,3353 га (п. 2 Договору).

Договір укладено на 49 (сорок дев'ять) років (п. 8 Договору).

Пунктами 9, 10, 11 Договору визначено, що орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі на рахунок Безлюдівської селищної ради в розмірі 10 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки в загальній сумі та в розрахунку 87 228,30 грн. на рік.

Обчислення розміру орендної плати за земельні ділянки державної або комунальної власності здійснюється з урахуванням їх цільового призначення та коефіцієнтів індексації, визначених законодавством, затвердженим Кабінетом Міністрів України, нормами, що заповнюються під час укладання або зміни умов договору оренди чи продовження його дії.

Орендна плата вноситься щомісячно у розмірі 1/12 частини річної орендної плати протягом 30 календарних днів, наступних за останнім календарним днем звітного місяця.

Згідно п. 35 Договору дія договору припиняється шляхом його розірвання за:

- взаємною згодою сторін;

- рішенням суду на вимогу однієї із сторін у наслідок невиконання другою стороною обов'язків, передбачених договором, та внаслідок випадкового знищення, пошкодження орендованої земельної ділянки, яке істотно перешкоджає їх використанню, а також з інших підстав, визначених законом.

Розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку не допускається (п. 36 Договору).

Перехід права власності на будівлі і споруди, які розташовані на орендованій земельній ділянці до другої особи є підставою для розірвання договору та укладання договору оренди земельної ділянки з новим власником будівель та споруд (п. 37 Договору).

Як вбачається з матеріалів справи, до селищної ради неодноразово зверталася гр. ОСОБА_1 (листи від 02.09.2016 та від 13.07.2017), яка повідомила, що на підставі Договору купівлі-продажу від 02.06.2012 вона набула право власності на нежитлову будівлю - АЗС літ. "Б-1", що раніше належала ФОП Степаньян М.О. та розташована на земельній ділянці кадастровий номер НОМЕР_1 по АДРЕСА_1.

Рішенням X сесії VII скликання Безлюдівської селищної ради від 10.11.2016 та рішенням XII сесії VII скликання Безлюдівської селищної ради від 23.12.2016 вирішено розірвати договір оренди землі від 26.07.2010, який укладався з ФОП Степаньян М.О.

На виконання вищевказаних рішень селищною радою направлено відповідачу листи від 17.11.2016 № 02-21/1363 та від 08.02.2017 № 02-21/154 (том 1, арк.с. 57-61), у яких відповідачу було запропоновано з'явитися до Безлюдівської селищної ради з метою укладання Додаткової угоди про розірвання договору оренди землі від 26.07.2010 та повідомлено про необхідність погашення заборгованості, що виникла у зв'язку з порушенням умов Договору.

Позивач зазначає, що ФОП Степаньян М.О. вказані листи не отримала та до селищної ради не з'явилася.

01 серпня 2017 року селищною радою на адресу ФОП Степаньян М.О. також було направлено лист за № 02-21/736 (том 1. арк.с. 62), в якому повідомлено відповідача про винесення на розгляд постійної комісії Безлюдівської селищної ради з питань соціально-економічного розвитку, екології та земельних відносин питання про розірвання спірного Договору.

За результатами розгляду вказаного листа ФОП Степаньян М.О. повідомила, що не надає своєї згоди на розірвання Договору у зв'язку з відсутністю підстав для його припинення (том 1, арк.с. 63-64).

У подальшому, 17.08.2017 селищною радою на адресу відповідача було направлено лист за № 02-21/798 (том 1, арк.с. 65), у якому повідомлено ФОП Степаньян М.О. про винесення на розгляд чергової сесії селищної ради - 22 серпня 2017 року о 146:00 год. питання щодо розірвання Договору та запропоновано відповідачу безпосередньо прийняти участь у його розгляді.

Рішенням XIX сесії VII скликання Безлюдівської селищної ради від 22.08.2017 "Про розірвання договору оренди землі кадастровий номер НОМЕР_1" вирішено розірвати вищевказаний Договір шляхом укладення відповідної додаткової угоди, та, у разі її не підписання зі сторони ФОП Степаньян М.О., уповноважено селищного голову звернутися до господарського суду Харківської області для вирішення цього питання у судовому порядку.

Про результати розгляду на сесії Безлюдівської селищної ради питання щодо розірвання з ФОП Степаньян М.О. Договору та прийняте депутатами селищної ради рішення відповідача повідомлено листом від 08.09.2017 № 889/02-21 (том 1, арк.с. 66-67).

На підставі викладеного та керуючись частиною 1 статті 32 Закону України "Про оренду землі", позивач вважає, що укладений між сторонами Договір підлягає припиненню шляхом його розірвання у судовому порядку на вимогу однієї із сторін, а саме орендодавця - Безлюдівської селищної ради.

Крім того, звертаючись до суду із даною позовною заявою, позивач зазначає, що внаслідок постійного ігнорування та відмови з боку орендаря - ФОП Степаньян М.О. від розірвання Договору, у зв'язку з набуттям права власності на нерухоме майно, що знаходиться на орендованій земельній ділянці, іншою особою, у відповідача виникла заборгованість зі сплати орендної плати за період з січня 2016 року по квітень 2018 року у розмірі 47 219,64 грн. Також, керуючись умовами п. 13 Договору та ст.ст. 611, 625 Цивільного кодексу України, окрім суми основного боргу в розмірі 47 219,64 грн. позивач нарахував до стягнення з відповідача 3 % річних у розмірі 2 276,04 грн. та пеню у розмірі 28 648,31 грн.

Надаючи правову кваліфікацію спірним правовідносинам, суд виходить з наступного.

Згідно із статтею 2 Закону України "Про оренду землі" відносини, пов'язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.

Відповідно до статті 13 вказаного Закону договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Частиною 1 статті 93 Земельного кодексу України встановлено, що оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.

Питання переходу права на земельну ділянку у разі набуття права на жилий будинок, будівлю, споруду, що розміщені на ній, регулюється статтями 120 Земельного кодексу України (далі - ЗК України) та 377 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України).

Згідно з ч.ч. 1, 2 ст. 120 ЗК України у разі набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, що перебувають у власності, користуванні іншої особи, припиняється право власності, право користування земельною ділянкою, на якій розташовані ці об'єкти. До особи, яка набула право власності на жилий будинок, будівлю або споруду, розміщені на земельній ділянці, що перебуває у власності іншої особи, переходить право власності на земельну ділянку або її частину, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення. Якщо жилий будинок, будівля або споруда розміщені на земельній ділянці, що перебуває у користуванні, то в разі набуття права власності на ці об'єкти до набувача переходить право користування земельною ділянкою, на якій вони розміщені, на тих самих умовах і в тому ж обсязі, що були у попереднього землекористувача.

Частиною 1 статті 377 ЦК України визначено, що до особи, яка набула право власності на житловий будинок (крім багатоквартирного), будівлю або споруду, переходить право власності, право користування на земельну ділянку, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення в обсязі та на умовах, встановлених для попереднього землевласника (землекористувача).

Відповідно до ч. 3 ст. 7 Закону України "Про оренду землі" до особи, якій перейшло право власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій земельній ділянці, також переходить право оренди на цю земельну ділянку. Договором, який передбачає набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, припиняється договір оренди земельної ділянки в частині оренди попереднім орендарем земельної ділянки, на якій розташований такий житловий будинок, будівля або споруда.

Аналіз наведених норм дає підстави для висновку про те, що у разі переходу права власності на майно, що знаходиться на орендованій земельній ділянці, до нового власника з моменту набуття права власності на це майно переходить право оренди земельної ділянки, на якій вказане майно розміщене, у тому самому обсязі та умовах, які були у попереднього власника.

Отже, з моменту набуття права власності на нерухоме майно особа, яка стала новим власником такого майна, одночасно набуває права оренди земельної ділянки, на якій розміщене це майно, у зв'язку з припиненням права власності на нього та, відповідно, припиненням права користування попереднього власника земельною ділянкою, на якій це майно розміщене, згідно з частиною 2 статті 120 ЗК України. Тобто особа, яка набула права власності на це майно, фактично стає орендарем земельної ділянки, на якій воно розміщене у тому ж обсязі та на умовах, як і у попереднього власника. При цьому договір оренди цієї земельної ділянки щодо попереднього її користувача (попереднього власника нерухомого майна) припиняється відповідним договором, на підставі якого новим власником набуто право власності на розташоване на цій земельній ділянці майно, а тому договір оренди земельної ділянки не підлягає розірванню за вимогами первісного орендаря.

Частиною 1 статті 31 Закону України "Про оренду землі" визначені випадки припинення договору оренди землі, зокрема, у разі набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій іншою особою земельній ділянці. Договір оренди землі може бути розірваний за згодою сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний за рішенням суду в порядку, встановленому законом.

Частина 1 статті 32 Закону України "Про оренду землі" передбачає припинення договору оренди землі шляхом розірвання у наступних випадках: на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов'язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору; у разі випадкового знищення чи пошкодження об'єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки; на підставах, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України.

Отже, нормами законодавства чітко регламентовано підстави припинення договору оренди шляхом його розірвання, а стаття 32 Закону України "Про оренду землі" не передбачає припинення договору оренди землі шляхом його розірвання у разі набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій іншою особою земельній ділянці.

Враховуючи викладене, відчуження об'єкта нерухомості, що знаходиться на орендованій земельній ділянці, не є підставою для розірвання договору оренди з попереднім власником, оскільки такий договір припиняється щодо останнього, однак діє на тих самих умовах щодо особи, яка, набувши право власності на нерухоме майно, розміщене на орендованій земельній ділянці, з моменту набуття такого права, набуває також право оренди земельної ділянки, на якій це майно розміщене, а отже й відповідні права та обов'язки, зокрема, із сплати орендної плати за користування земельною ділянкою.

Аналогічний висновок викладений в постановах Верховного Суду від 10.04.2018 у справі № 915/672/17 та від 30.05.2018 у справі № 908/1990/17.

З огляду на викладене вище, позивач дійшов помилкового висновку, що відчуження нерухомого майна є підставою для розірвання договору оренди земельної ділянки, на якій це майно розташовано, на підставі рішення суду у зв'язку з припиненням права на земельну ділянку у попереднього власника нерухомості, оскільки такої підстави для розірвання договору не передбачено у ст. 32 Закону України "Про оренду землі".

Крім того, відповідно до п. "е" ч. 1 ст. 141 ЗК України підставами припинення права користування земельною ділянкою є, зокрема, набуття іншою особою права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, які розташовані на земельній ділянці.

Таким чином, безпідставними є посилання позивача на те, що відповідно до положень ст. 120 ЗК України перехід до нового власника нерухомості права на земельну ділянку є підставою для розірвання договору оренди земельної ділянки з попереднім власником, з огляду на те, що чинним законодавством не передбачено такої підстави для розірвання, як набуття права власності на об'єкт нерухомості. Відповідно до ст. 141 ЗК України це є підставою припинення права користування земельною ділянкою, а в силу ст. 120 ЗК України це відбувається в момент переходу права власності на нежитлову будівлю (АЗС літ. "Б-1", що раніше належала ФОП Степаньян М.О. та розташована на земельній ділянці кадастровий номер НОМЕР_1 по АДРЕСА_1) до нового власника: гр. ОСОБА_1 на підставі відповідного Договору купівлі-продажу від 02.06.2012р.

Приймаючи до уваги наведене вище у сукупності, суд дійшов висновку, що позовні вимоги Безлюдівської селищної ради Харківського району Харківської області про розірвання Договору оренди землі від 26.07.2010 та про стягнення з відповідача на користь позивача заборгованості з орендної плати за період з січня 2016 року по квітень 2018 року в розмірі 47 219,64 грн., 3% річних у розмірі 2 276,04 грн. та пені у розмірі 28 648,31 грн. є необґрунтованими та такими, що не підлягають задоволенню.

Згідно з п. 2 ч. 1 ст. 129 Господарського процесуального кодексу України судовий збір у спорах, що виникають при виконанні договорів та з інших підстав покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.

На підставі викладеного, враховуючи положення ст. 129 Господарського процесуального кодексу України, витрати зі сплати судового збору залишаються за позивачем.

На підставі викладеного та керуючись ст.ст 93, 120, 141 Земельного кодексу України, ст. 377 Цивільного кодексу України ст. ст. 4, 20, 73, 74, 86, 129, 233, 236-241 Господарського процесуального кодексу України, суд -

ВИРІШИВ:

В задоволенні позовних вимог відмовити повністю.

Рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Апеляційна скарга на рішення суду подається протягом двадцяти днів з дня складення повного судового рішення в порядку, передбаченому ст. 256 ГПК України та п. 17.5 Перехідних положень ГПК України.

Повне рішення складено 26.07.2018 р.

Суддя В.В. Рильова

Справа № 922/1268/18.