ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

12 липня 2018 року

м. Київ

Справа № 910/11764/17

Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:

Мачульського Г.М. - головуючого, Кушніра І.В., Краснова Є.В.

при секретарі судового засідання - Лихошерст І.Ю.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні касаційну скаргу Київської міської ради

на постанову Київського апеляційного господарського суду від 26.12.2017 (головуючий суддя - Куксов В.В., судді: Станік С.Р., Гончаров С.А.)

за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю «Ост-Вест Експрес»

до Київської міської ради

про внесення змін до договору оренди земельної ділянки,

за участю:

позивача: Порхун С.В. (довіреність від 22.05.17)

відповідача: Cаменюк К.О. (довіреність від 15.05.18),

ВСТАНОВИВ:

Товариство з обмеженою відповідальністю «Ост-Вест Експрес» (далі - позивач) звернувшись в суд з позовом, просило внести зміни до договору оренди земельної ділянки від 26.06.2015, укладеного з Київською міською радою (далі - відповідач).

Позовні вимоги обґрунтовані тим, що з прийняттям відповідачем рішення від 12.12.2016 № 554/1558 «Про бюджет міста Києва на 2017 рік» фактично змінився мінімальний розмір орендної плати для виду землекористування позивача з 5% до 3% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, внаслідок чого підприємство позивача знаходиться в гірших конкурентних умовах порівняно з іншими суб'єктами господарювання, які займаються тим же видом діяльності і укладають договори оренди земельних ділянок після набуття чинності вказаного рішення Київської міської ради зі ставкою земельного податку значно нижче, ніж та процентна ставка, що зазначена в спірному договорі оренди землі.

Рішенням Господарського суду міста Києва від 31.10.2017 у задоволенні позовних вимог відмовлено повністю.

Постановою Київського апеляційного суду від 26.12.2017, вказане рішення скасовано, прийнято нове, яким позовні вимоги задоволено.

У касаційній скарзі відповідач просить постанову у справі скасувати, залишивши в силі рішення суду першої інстанції посилаючись на порушення судом та неправильне застосування норм матеріального права. Відповідач наголошує, що рішення про зміну умов договору оренди в частині розміру орендної плати відповідачем не приймалось. При цьому, встановлений умовами договору розмір орендної плати знаходиться в межах законодавчо встановленого граничного розміру цієї плати, і рішення від 12.12.2016 № 554/1558 не містить зобов'язання щодо перегляду орендних ставок за вже укладеними договорами.

У відзиві на касаційну скаргу позивач просить касаційну скаргу, як необґрунтовану, залишити без задоволення, а постанову у справі залишити без змін, як таку, що відповідає нормам процесуального та матеріального права.

Переглянувши у касаційному порядку на підставі встановлених фактичних обставин справи постанову у справі, враховуючи встановлені Господарським процесуальним кодексом України межі такого перегляду, суд касаційної інстанції виходить із наступного.

Як встановлено судами, на виконання рішення Київської міської ради ІІ сесії VІІ скликання 20.11.2014 №414/414 «Про передачу Товариству з обмеженою відповідальністю «Ост-Вест Експрес» земельної ділянки для експлуатації та обслуговування будівель і споруд майнового комплексу на вул. Вікентія Хвойки, 18/14 в Оболонському районі м. Києва», між позивачем (орендар) та відповідачем (орендодавець) 26.06.2015 був укладений договір оренди земельної ділянки, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Кравченко Н.П. та зареєстрований в реєстрі за №148 (надалі - договір оренди).

Відповідно до умов підпункту 4.3. вказаної угоди розмір орендної плати змінюється за згодою сторін шляхом прийняття відповідного рішення Київською міською радою, внесення змін до цього договору та з урахуванням п.п. 4.4. даного договору.

Пунктом 4.4. поговору встановлено, що розмір орендної плати змінюється шляхом прийняття відповідного рішення Київською міською радою, якщо орендна ставка визначена у п.п.4.2. договору нижча, ніж мінімальна орендна ставка визначена чинним законодавством України. Після прийняття відповідного рішення Київської міської ради та доведення даного рішення до орендаря для ознайомлення, орендар зобов'язаний сплачувати орендну плату відповідно до нової орендної ставки.

Змістом підпункту 4.8. цього ж правочину сторони погодили, що розмір орендної плати переглядається в тому числі в разі зміни розміру земельного податку, зміни мінімальної ставки орендної плати.

Рішенням Київської міської ради від 25.04.2017 №266/2488 було виправлено помилку, допущену в зазначенні категорії земель, вирішено внести зміни до рішення Київської міської ради від 20.11.2014 №414/414, у пункт 1 слова «категорія земель - землі житлової та громадської забудови» замінити словами «категорія земель - землі промисловості, транспорту, зв'язку, енергетики, оборони та іншого призначення» (справа №А-22495).

Судами встановлено, що земельна ділянка надавалася позивачеві в оренду для експлуатації та обслуговування будівель і споруд майнового комплексу на вул. В.Хвойки, 18/14 в м. Києві. Вказані будівлі і споруди складають єдиний майновий комплекс, придбаний позивачем за договором купівлі-продажу єдиного майнового комплексу від 22.08.2007 та використовується під складське господарство, що є основним видом діяльності, який здійснює позивач.

На час укладання договору оренди розмір орендної плати був встановлений рішенням Київської міської ради «Про бюджет міста Києва на 2015 рік» від 28.01.2015 №60/925, і склав для виду діяльності складське господарство - 5%.

В подальшому Київською міською радою прийнято рішення від 12.12.2016 №554/1558 «Про бюджет міста Києва на 2017 рік» (надалі - рішення від 12.12.2016).

У відповідності до додатку № 10 вказаного рішення від 12.12.2016 розмір орендної плати за земельні ділянки комунальної власності (у відсотках від нормативної грошової оцінки) для даного виду діяльності, яке здійснює позивач, складає 3% від нормативної грошової оцінки.

Судами встановлено, що на виконання рішення від 12.12.2016 та підпункту 4.4. договору оренди, листом від 24.04.2017 за № 24 позивач направляв відповідачеві лист-пропозицію про перегляд розміру орендної плати або розірвання договору оренди, в якому просив у зв'язку зі зміною розміру орендної плати, встановленого спірним рішенням, внести зміни до договору оренди шляхом розгляду та прийняття на пленарному засіданні Київської міської ради відповідного рішення про зміну розміру орендної плати з 5% на 3%. У випадку не прийняття рішення про зміну умов договору оренди, позивач просив прийняти рішення про розірвання договору.

Однак, у відповідь на лист-пропозицію позивача, Департаментом земельних ресурсів Київської міської державної адміністрації листом від 26.05.2017 №05707-9123 було надано відповідь, в якій зазначено, що внесення змін до договору в частині розміру орендної плати можливе за умови прийняття Київською міською радою відповідного рішення, а доручення щодо підготовки проекту рішення стосовно внесення змін до договору в частині розміру орендної плати до Департаменту не надходило.

Вказані обставини у сукупності з прийняттям відповідачем рішення від 12.12.2016 із нижчою орендною ставкою, ніж погоджено сторонами у договорі оренди, стали підставою для заявлення даного позову про внесення змін до вказаного правочину в частині визначення розміру орендної плати.

Приймаючи рішення у даній справі про відмову у позові, місцевий суд виходив з того, що позивач, підписуючи договір оренди, погодився з усіма його істотними умовами, а тому, враховуючи, що рішення відповідної міської ради про внесення змін до договорів оренди земельних ділянок у частині приведення розміру річної орендної плати не приймалось, суд визнав, що достатніх підстав для внесення змін до договору в частині визначення розміру орендної плати позивачем не наведено.

Апеляційна інстанція вказане рішення скасувала, прийняла нове, яким позовні вимоги задовольнила. Оскаржувана постанова мотивована тим, що з прийняттям Київської міською радою рішення від 12.12.2016 фактично змінився мінімальний розмір орендної плати для даного виду землекористування з 5% до 3%, а прийняття відповідачем рішення про внесення змін у договір в частині зміни розміру орендної плати у зв'язку з прийняттям рішення від 12.12.2016 є лише формальними процедурами, передбаченими чинним законодавством України, що полягають у прийнятті відповідного рішення на пленарному засіданні Київської міської ради.

Переглянувши оскаржувану постанову в межах повноважень, визначених Параграфом 3 Глави 2 Розділу IV Господарського процесуального кодексу України, касаційна інстанція вважає за необхідне зазначити наступне.

Частиною 1 статті 632 Цивільного кодексу України (далі - ЦК) визначено, що ціна в договорі встановлюється за домовленістю сторін. У випадках, встановлених законом, застосовуються ціни (тарифи, ставки, тощо), які встановлюються або регулюються уповноваженими органами державної влади або органами місцевого самоврядування.

Орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою згідно з договором оренди землі. Розмір умови і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди, крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Податкового кодексу України (далі - ПК) (ч.ч. 1, 2 ст. 21 Закону України "Про оренду землі").

Згідно з пунктом 3 частини 1 статті 15 цього ж Закону істотною умовою договору оренди землі є орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення, перегляду та відповідальності за її несплату.

Згідно з пунктом 288.5 статті 288 Податкового кодексу України розмір орендної плати встановлюється у договорі оренди, але річна сума платежу: не може бути меншою розміру земельного податку, встановленого для відповідної категорії земельних ділянок на відповідній території; не може перевищувати 12 відсотків нормативної грошової оцінки.

Таким чином, з урахуванням положень статті 632 ЦК, статті 288 ПК і статей 15, 21 Закону України "Про оренду землі" нормативна грошова оцінка земель є основою для визначення розміру орендної плати, а зміна нормативної грошової оцінки земельної ділянки є підставою для перегляду розміру орендної плати.

Відповідна правова позиція висвітлювалась Верховним Судом України у постановах № 3-34гс13 (5009/3430/12) від 03.12.2013, № 3-481гс15(922/3871/14) від 07.10.2015, № 3-476гс15 (922/583/14) від 02.03.2016, № 6-325цс16 від 18.05.2016 і Касаційний господарський суд у складі Верховного Суду не вбачає підстав відступати від неї.

Разом з тим, частиною 2 статті 651 ЦК передбачено, що договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.

Відповідно до частини 2 статті 632 цього ж Кодексу зміна ціни після укладення договору допускається лише у випадках і на умовах, встановлених договором або законом.

Статтею 30 Закону України "Про оренду землі" визначено, що зміна умов договору оренди землі здійснюється за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору оренди землі спір вирішується в судовому порядку.

Отже зі змісту статей 632, 651 ЦК та статті 30 Закону України "Про оренду землі" слідує, що за загальним правилом зміна умов договору, в тому числі в частині розміру орендної плати, здійснюється за взаємною згодою сторін. За відсутності такої згоди такий договір може бути змінений за рішенням суду лише у випадках, встановлених умовами договору або в силу закону.

Судами у даній справі встановлено, що рішеннями Київської міської ради від 28.01.2015 №60/925 "Про бюджет міста Києва на 2015 рік" (чинним на час укладання договору оренди), та спірним рішенням від 12.12.2016 №554/1558 "Про бюджет міста Києва на 2017 рік" щорічно встановлювалися розміри орендної плати за земельні ділянки (у відсотках від нормативної грошової оцінки) за видами економічної діяльності згідно з додатком 10 до цих рішень, зокрема було змінено відсоткову ставку орендної плати для складського господарства з 5% до 3%, що на думку позивача є підставою для внесення змін до договору оренди, укладеного між учасниками даної судової справи.

Поряд з цим статтею 144 Конституції України передбачено, що органи місцевого самоврядування в межах повноважень, визначених законом, приймають рішення, які є обов'язковими до виконання на відповідній території.

За змістом статті 73 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" акти ради, сільського, селищного, міського голови, голови районної в місті ради, виконавчого комітету сільської, селищної, міської, районної у місті (у разі її створення) ради, прийняті в межах наданих їм повноважень, є обов'язковими для виконання всіма розташованими на відповідній території органами виконавчої влади, об'єднаннями громадян, підприємствами, установами та організаціями, посадовими особами, а також громадянами, які постійно або тимчасово проживають на відповідній території.

Позаяк повний текс рішення відповідача від 12.12.2016 №554/1558 "Про бюджет міста Києва на 2017 рік" чи його належним чином засвідчена копія в матеріалах справи відсутні, висновки як суду першої інстанції так і апеляційного суду про те чи регулює спірне рішення правовідносини сторін даної справи і в якій мірі, є передчасними та неповними, судові рішення прийнято при не дослідженні доказів.

За змістом статей 76-78 Господарського процесуального кодексу України належними є докази, на підставі яких можна встановити обставини, які входять в предмет доказування. Суд не бере до розгляду докази, які не стосуються предмета доказування (ч.1 ст.76). Предметом доказування є обставини, які підтверджують заявлені вимоги чи заперечення або мають інше значення для розгляду справи і підлягають встановленню при ухваленні судового рішення (ч.2 ст.76). Обставини, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватися іншими засобами доказування (ч.1 ст.77). Докази, одержані з порушенням закону, судом не приймаються (ч.2. ст77). Достовірними є докази, на підставі яких можна встановити дійсні обставини справи (ст.78).

Статтею 86 названого Кодексу унормовано, що суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об'єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів (ч.1). Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв'язок доказів у їх сукупності (ч.2).

Відтак рішення та постанова судів підлягають скасуванню зі скеруванням справи на новий розгляд до суду першої інстанції.

Під час нового розгляду справи суду першої інстанції слід повно й об'єктивно встановити обставини справи та вирішити спір відповідно до вимог чинного законодавства.

Відтак доводи касаційної скарги знайшли своє часткове підтвердження, а аргументи відзиву про законність оскаржуваної постанови спростовуються вищенаведеним.

Інші доводи за наявності допущених судами порушень вказаних вимог процесуального законодавства не можуть вплинути на правову визначеність при вирішенні спору у даній справі, а тому відхиляються судом касаційної інстанції.

Відповідно до приписів статті 129 частини 4 Господарського процесуального кодексу України судові витрати у справі підлягають розподілу під час вирішення спору по суті, а оскільки за результатами розгляду касаційної скарги спір у даній справі не вирішено, розподіл судових витрат за результатами розгляду касаційної скарги є передчасним.

Керуючись статтями 301, 308, 310, 315, 317 Господарського процесуального кодексу України,

ПОСТАНОВИВ:

Касаційну скаргу Київської міської ради задовольнити частково, постанову Київського апеляційного господарського суду від 26.12.2017 та рішення Господарського суду міста Києва від 31.10.2017 у справі № 910/11764/17, скасувати, справу передати на новий розгляд до суду першої інстанції.

Постанова є остаточною і оскарженню не підлягає.

Головуючий Г. М. Мачульський

Судді І. В. Кушнір

Є. В. Краснов