номер провадження справи 9/25/18
ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ЗАПОРІЗЬКОЇ ОБЛАСТІ
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

14.06.2018 Справа № 908/495/18

м. Запоріжжя

За позовом: Товариства з обмеженою відповідальністю Агро-Континент-Приват, (70223, Запорізька область, Гуляйпільський район, с. Верхня Терса, вул.Центральна, 74)

до відповідача: Головного управління Держгеокадастру у Запорізькій області, (69095, м. Запоріжжя, вул. Українська, 50)

третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору на стороні позивача: Воздвижівська сільська рада Гуляйпільського району Запорізької області, (70220, Запорізька область, Гуляйпільський район, с. Воздвижівка, вул. Центральна, буд. 34-Б)

про визнання поновленим договору оренди землі від 22.11.2007 (зареєстрованого 13.02.2008 за № 02) та визнання укладеною додаткової угоди до договору

Суддя Боєва О.С.

при секретарі судового засідання Бичківській О.О.

За участю представників сторін:

від позивача: ОСОБА_1, довіреність № 3 від 22.03.2018, адвокат, свідоцтво № 344 від 16.07.2001;

від відповідача: ОСОБА_2, довіреність № 8-0.62-293/62-18 від 16.03.2018;

від третьої особи: не зявився;

СУТЬ СПОРУ:

22.03.2018 до господарського суду Запорізької області надійшла позовна заява Товариства з обмеженою відповідальністю Агро-Континент-Приват до Головного управління Держгеокадастру у Запорізькій області про визнання поновленим до 22.11.2025 договору оренди землі від 22.11.2007, укладеного між ТОВ Агро-Континент-Приват та Головним управлінням Держгеокадастру у Запорізькій області та про визнання укладеною додаткової угоди до договору оренди землі від 22.11.2007 на тих самих умовах, які передбачені договором, в запропонованій позивачем редакції.

Ухвалою господарського суду Запорізької області від 26.03.2018 позовна заява прийнята до розгляду та відкрито провадження у справі № 908/495/18, присвоєний номер провадження 9/25/18, постановлено розглядати справу за правилами загального позовного провадження, залучено Воздвижівську сільську раду Гуляйпільського району Запорізької області як третю особу, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору на стороні позивача, підготовче засідання призначено на 25.04.2018.

Ухвалою суду від 25.04.2018 підготовче засідання відкладалось на 17.05.2018.

Ухвалою від 17.05.2018 закрито підготовче провадження у справі № 908/495/18 та призначено справу до розгляду по суті на 14.06.2018.

Справу розглянуто 14.06.2018, оголошено вступну та резолютивну частини рішення.

Представник позивача у судовому засіданні підтримав позовні вимоги в повному обсязі з підстав, викладених у позові. Обґрунтовуючи позов позивач посилається на безпідставну (неправомірну) відмову відповідача у продовжені строку дії договору оренди землі, який 22.11.2007 було укладено між Гуляйпільською державною адміністрацією Запорізької області та Товариством з обмеженою відповідальністю Агро-Континент-Приват (зареєстрований у Гуляйпільському відділі Запорізької філії ДП «Центр ДКЗ» 13.02.2008 за № 02) строком на 10 років. Маючи намір продовжити дію договору, позивач 15.11.2017 звернувся до відповідача з клопотанням про продовження дії договору оренди на 7 років зі сплатою орендної плати у розмірі 8% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки. До клопотання було додано проект додаткової угоди. У листі-повідомлені від 05.01.2018 відповідач заперечував проти продовження дії договору з тих підстав, що позивачем не дотримано встановленого порядку користування переважним правом на укладення договору, не визнано розмір орендної плати на рівні ставки, встановленої Податковим кодексом України, не враховано рекомендований строк оренди 7 років, додано тільки один примірник проекту додаткової угоди. 16.01.2018 позивач вдруге звернувся до відповідача з листом до якого було додано три примірника додаткової угоди та враховано зауваження відповідача щодо строку оренди та розміру орендної плати. 26.02.2018 відповідач своїм листом № 28-8-0.6-1998/2-18 висловив заперечення проти продовження дії договору з тих підстав, що договір припинив свою дію 13.02.2018 і у нього відсутні підстави для його поновлення. Позивач вказує, що 19.03.2018 ним було отримано лист-повідомлення від відповідача про відмову у продовженні договору, строк якого закінчився 13.02.2018. За доводами позивача, відмова відповідача в поновленні договору оренди землі є незаконною, оскільки позивачем при зверненні до орендодавця з пропозицією про поновлення договору оренди землі дотримано всі вимоги Закону України Про оренду землі. На підставі ч.ч. 1-5 ст. 33 Закону України Про оренду землі, просить позов задовольнити.

Представник відповідача у судовому засіданні проти заявлених позовних вимог заперечив з підстав викладених у відзиві. У відзиві на позов відповідач посилається на недосягнення домовленості щодо істотних умов договору, оскільки позивачем було запропоновано розмір орендної плати на рівні 8 % від нормативної грошової оцінки, що не узгоджується з рекомендаціями Держгеокадастру та позицією Головного управління. Вважає, що оскільки сторони не досягли домовленості щодо розміру орендної плати переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припинилося. З цих підстав просить суд в позові відмовити повністю.

У відповіді на відзив позивач вказав, що фактично сторони дійшли згоди щодо всіх істотних умов договору, адже 16.01.2018 позивачем було направлено відповідачу додаткову угоду, з урахуванням зауважень відповідача щодо строку продовження дії договору на 7 років та орендної плати в розмірі 12 % від нормативної грошової оцінки. Однак, у відповіді відповідача від 26.02.2018 № 28-8-0.6-1997/2-18 зовсім не згадується про розгляд нової редакції додаткової угоди, будь-яких обґрунтованих заперечень проти пропозиції позивача відповідачем не зазначено. Таким чином, позивач вважає відмову відповідача в укладенні додаткової угоди необґрунтованою.

У запереченнях на відповідь на відзив відповідач зазначив, що у відповідності до ч.4 ст.33 Закону України «Про оренду землі», при поновлені договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється. Листування між Головним управлінням Держгеокадастру і позивачем свідчить про те, що при розгляді пропозиції щодо поновлення договору оренди землі між сторонами не було досягнуто згоди щодо істотних умов договору. У листі від 05.01.2018 № 28-8-0.6-67/2-18 відповідач заперечив проти поновлення договору оренди землі на підставі того, що умови які були запропоновані позивачем не узгоджуються з позицією Головного управління щодо визначення відсоткової ставки орендної плати при поновлені договору оренди. У звязку з цим додаткова угода не була укладена.

Третя особа, яка не заявляє самосійних вимог на предмет спору на стороні позивача Воздвижівська сільська рада Гуляйпільського району Запорізької області, у письмових поясненнях щодо позовних вимог, які надійшли до суду 18.04.2018 та 15.05.2018, зазначає, що позивач є добросовісним орендарем, який виконує свої обовязки своєчасно і повною мірою, про що свідчить відсутність будь-якої заборгованості позивача перед бюджетом. Крім того, зазначає, що позивач погодився з новими умовами, які йому були запропоновані відповідачем, і тому вважає, що позовні вимоги про визнання договору оренди землі поновленим, підлягають задоволенню. Також, сільська рада зауважує, що згідно із Стратегією удосконалення механізму управління в сфері використання та охорони земель сільськогосподарського призначення державної власності та розпорядження ними, землі необхідно передавати переважно особам однієї області. А тому сільська рада підтримує орендаря, який має місце походження - Гуляйпільський район, с. Верхня Терса, оскільки він не тільки поповнює місцевий бюджет, але й надає посильну підтримку сільській раді у здійсненні її повноважень у сфері забезпечення жителів сіл роботою та належними умовами проживання.

Розглянувши матеріали справи, вислухавши пояснення представників сторін, суд

ВСТАНОВИВ:

22.11.2007 між Гуляйпільською державною адміністрацією Запорізької області (Орендодавець) та Товариством з обмеженою відповідальністю Агро-Континент-Приват (Орендар, позивач у справі) було укладено договір оренди землі, відповідно до п. 1 якого, орендодавець, згідно розпорядження голови Гуляйпільської райдержадміністрації від 12 вересня 2007 року № 395 надає, а орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку сільськогосподарського призначення для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, яка знаходиться на території Долинської сільської ради Гуляйпільського району Запорізької області. Згідно з експлікацією земельних угідь, актом визначення меж земельної ділянки в натурі (на місцевості), що є невідємною часиною договору, земельна ділянка має кадастровий номер :06:002:0020.

Відповідно до п. 2 договору, в оренду передається земельна ділянка загальною площею 58.7950 га, у тому числі 58.7950 га сіножатей.

Відповідно до п.п. 9, 10 договору орендна плата вноситься орендарем в грошовій формі в розмірі 1 відсотка від середньої вартості сіножатей по КСП ім. Кірова. Обчислення розміру орендної плати за земельні ділянки державної або комунальної власності здійснюється з урахуванням їх цільового призначення та коефіцієнтів індексації, визначених законодавством, за затвердженими Кабінетом Міністрів формами, що заповнюються під час укладення або зміни умов договору оренди чи продовження його дії.

Згідно із розрахунком розміру орендної плати до договору, який підписаний його сторонами, він визначений у розмірі 1% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки станом на 20.11.2017 (135437,40 грн.), визначеної з урахуванням категорії земель, а саме: 1354,37 грн. В подальшому, як зазначено сторонами, до договору вносилися зміни в частині орендної плати та визначено її в розмірі 3% від нормативної грошової оцінки.

В пункті 8 договору встановлено, що договір укладено терміном на 10 (десять) років. Після закінчення строку договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 30 днів до закінчення дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію. За відсутності письмових заперечень орендодавця про продовження договору протягом місяця після закінчення строку договору, поновлення договору оренди земельних ділянок здійснюється на тих же умовах і на той самий строк.

Передача земельної ділянки орендарю здійснюється у тижневий строк після державної реєстрації договору за актом приймання-передачі (п.20).

Договір набирає чинності після підписання сторонами та його державної реєстрації (п.43).

Договір оренди землі зареєстровано у Гуляйпільському відділі Запорізької філії ДП «Центр ДКЗ», про що у державному реєстрі земель вчинено запис 13.02.2018 за № 02.

За актом приймання-передачі обєкта оренди, що є невідємною частиною договору, орендодавець передав, а орендар прийняв вищевказану земельну ділянку у стані придатному для використання.

Таким чином, з врахуванням приписів п. 8 та п. 43 Договору, договір діяв до 13.02.2018 включно.

Матеріали справи свідчать, що позивач звернувся до Головного управління Держгеокадастру у Запорізькій області з клопотанням за вих. № 15/11-01 від 15.11.2017 про поновлення договору землі від 22.11.2007, зареєстрованого 13.02.2008 за №02, а саме: земельної ділянки площею 58,7950 га (кадастровий номер :06:002:0020) у звязку із закінченням його дії, терміном ще на 7 років, шляхом укладення додаткової угоди до договору за згодою сторін або на той самий строк дії договору, згідно ст. 33 Закону України «Про оренду землі». В додатках до клопотання, в тому числі, містився проект додаткової угоди до договору оренди землі. В зазначеному проекті було викладено умови щодо продовження терміну вказаного договору на новий термін, пропонувалося внести зміни до пунктів 8 та 9 договору, а саме: встановити строк дії договору до 13.02.2025 року та орендну плату у розмірі 8% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки.

У відповідь на вказане клопотання позивача, яке зареєстровано відповідачем за вх. № 28-10003/0/1-17 від 05.12.2017, в листі-повідомленні від 05.01.2018 № 28-8-0.6-67/2-18 Головним управлінням Держгеокадастру у Запорізької області зазначено, що в порушення вимог ст. 181 ГК України позивачем додано лише один примірник проекту додаткової угоди, а також вказано незгоду із запропонованими позивачем умовами, викладеними у проекті додаткової угоди в частині розміру орендної плати, з посиланням при цьому на ст. 288 Податкового кодексу України, зокрема на її п.п. 288.5.2, яким встановлено, що розмір орендної плати не може перевищувати 12 відсотків нормативної грошової оцінки, а також на лист Головного управління Держгеокадастру від 05.07.2017 № 22-28-0.13-10489/2-1, згідно з яким територіальним органам Держгеокадастру рекомендовано встановлювати максимальну відсоткову ставку орендної плати, визначеної вказаним Кодексом. У звязку з чим, відповідач повідомив, що не погоджується із запропонованими умовами, викладеними позивачем в клопотанні та в проекті додаткової угоди, заперечує проти поновлення договору оренди землі. Зазначив, що договір буде вважатися припиненим 14.02.2018 року.

Листом вих. № 16/01-01 від 16.01.2018 позивач вдруге звернувся до відповідача із відповідним клопотанням, до якого було додано три примірника проекту додаткової угоди та враховано зауваження відповідача щодо орендної плати: визначено її в розмірі 12 % від нормативної грошової оцінки, іншу частину тексту проекту додаткової угоди залишено без змін.

Головне управління Держгеокадастру у Запорізькій області у відповідь на вказаний лист позивача № 16/01-01, який було зареєстровано відповідачем за вх. № 28-500/0/1-18 від 25.01.2018, направило відповідь від 26.02.2018 вих. № 28-8-0.6-1998/2-18 в якій зауважило, що за наслідками розгляду звернення ТОВ «Агро-Континент-Приват» за № 15/11-01 від 15.11.2017, листом-повідомленням позивачу було повідомлено про втрату переважного права на поновлення та про заперечення в поновленні договору оренди землі. Відповідач зазначив, що договір було укладено до 13.02.2018, його дія закінчилася, тому підстави для задоволення вищевказаного листа від 16.01.2018 відсутні.

Також в матеріалах справи міститься лист Головного управління Держгеокадастру у Запорізькій області від 13.03.2018 вих. № 28-8-0.6-2330/2-18 за змістом якого, з посиланням на ч. 6 ст. 33 Закону України «Про оренду землі», Товариству з обмеженою відповідальністю «Агро-Континент-Приват» повідомлялося про заперечення у поновленні договору оренди землі від 22.11.2007, зареєстрованого 13.02.2008 за № 02, та про необхідність повернення земельної ділянки. Поряд із тим, відмічено, що держава в особі Головного управління має не лише обовязки, а і права щодо розпорядження земельними ділянками на власний розсуд та реалізації можливості передавати в оренду земельні ділянки за результатами проведення земельних торгів, що надає змогу збільшити фінансові надходження від орендної плати.

Враховуючи вищевикладені обставини, ТОВ «Агро-Континент-Приват» 22.03.2018 звернулося до господарського суду Запорізької області із позовною заявою за якою відкрито провадження у даній справі та, відповідно до прохальної частини позовної заяви, просить суд: визнати договір оренди землі поновленим до 22.11.2025 та визнати укладеною додаткову угоду про поновлення (продовження) договору оренди землі та внесення змін до нього, в запропонованій ним редакції.

Мотивуючи позовні вимоги, позивач вказує, що відмова відповідача в поновленні договору оренди землі є незаконною, оскільки позивачем при зверненні до відповідача з пропозицією про поновлення договору оренди землі дотримано всі вимоги ст. 33 Закону України Про оренду землі.

Проаналізувавши норми законодавства, оцінивши докази, суд вважає позовні вимоги такими, що підлягають частковому задоволенню на наступних підставах.

До 2013 року земельні ділянки сільськогосподарського призначення державної власності надавалися в оренду за рішенням районних державних адміністрацій (ст. 122 Земельного кодексу України в редакції до 2013 року). Законом України від 6 вересня 2012 року № 5245-УІ Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо розмежування земель державної та комунальної власності (який набрав чинності 01 січня 2013 року) внесено зміни до Земельного кодексу України, відповідно до яких з 01 січня 2013 року повноваження щодо розпорядження земельними ділянками сільськогосподарського призначення державної власності перейшли до Центрального органу виконавчої влади з питань земельних ресурсів у галузі земельних відносин та його територіальних органів (Держземагенство України). Таким чином, з 1 січня 2013 року від імені та в інтересах держави України право власності земельними ділянками сільськогосподарського призначення державної власності здійснює центральний орган виконавчої влади з питань земельних ресурсів та його територіальні органи, а отже, районні державні адміністрації з 2013 року позбавлені таких повноважень.

Постановою Кабінету Міністрів України від 10.09.2014 № 442 Про оптимізацію системи центральних органів виконавчої влади постановлено утворити Державну службу України з питань геодезії, картографії та кадастру реорганізувавши Державне агентство земельних ресурсів України.

Постановою Кабінету Міністрів України від 14.01.2015 № 5 Про утворення територіальних органів Державної служби з питань геодезії, картографії та кадастру постановлено: утворити як юридичні особи публічного права територіальні органи Державної служби з питань геодезії, картографії та кадастру за переліком згідно з додатком. реорганізувати територіальні органи Державного агентства земельних ресурсів шляхом їх приєднання до відповідних територіальних органів Державної служби з питань геодезії, картографії та кадастру за переліком згідно з додатком 2 (п. 2); установити, що територіальні органи Державного агентства земельних ресурсів, які реорганізуються, продовжують виконувати свої повноваження до передачі таких повноважень територіальним органам Державної служби з питань геодезії, картографії та кадастру (п. 3).

Приймаючи до уваги вищенаведене, у звязку з набранням чинності зазначеного вище Закону, розпорядником земель слід вважати Головне управління Держгеокадастру у Запорізькій області, відповідно до п.4 п.п. 13 Положення про Головне управління Держгеокадастру у Запорізькій області.

Отже, після укладення між Гуляйпільською районною державною адміністрацією Запорізької області (Орендодавцем) та позивачем (Орендарем) договору оренди землі та станом на час закінчення терміну, на який його було укладено, відбулись зміни в чинному законодавстві. І, як наслідок, через таку зміну законодавчих та інших підзаконних нормативно-правових актів, змінився і Орендодавець земельної ділянки за договором оренди землі, яким на даний час є Головне управління Держгеокадастру у Запорізькій області.

Відповідно до ст. 11 Цивільного кодексу України, цивільні права та обов'язки виникають із дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, а також із дій осіб, що не передбачені цими актами, але за аналогією породжують цивільні права та обов'язки. Підставами виникнення цивільних прав та обов'язків, зокрема, є договори та інші правочини.

Статтею 626 Цивільного кодексу України визначено, що договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків.

Згідно із частиною 2 ст. 792 Цивільного кодексу України відносини по найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.

Статтею 2 Закону України "Про оренду землі" передбачено, що відносини, пов'язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.

Згідно із статтями 13 Закону України "Про оренду землі" договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Згідно ч.ч. 1 - 4 ст. 33 Закону України Про оренду землі по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі).

Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі.

До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди.

При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.

Відповідно до ч. 5 ст. 33 Закону України Про оренду землі орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

Частиною 8 ст. 33 Закону України «Про орендну землі» встановлено, що додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обовязковому порядку.

Реалізація переважного права на поновлення договору оренди, яка передбачена вищенаведеними приписами законодавства, можлива лише за умови дотримання встановленої цією нормою процедури і строків.

Отже, для застосування ч. 1 ст. 33 Закону України «Про оренду землі» та визнання за орендарем переважного права на поновлення договору оренди згідно з частинами 2-5 цього Закону, необхідно встановити такі юридичні факти: орендар належно виконує свої обовязки за договором; орендар до закінчення строку дії договору повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди; орендодавець протягом місяця не повідомив орендаря про наявність заперечень та своє рішення.

При цьому, при поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін, переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється у разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору.

Втрата такого переважного права як укладення договору оренди землі на новий строк, враховуючи характер правовідносин та приписи законодавства, яким вони регулюються, відбувається у разі не направлення орендарем відповідного повідомлення про намір скористатися ним у встановлений строк та відповідного проекту додаткової угоди, недосягнення згоди щодо істотних умов договору; або наявності факту неналежного виконання орендарем зобовязань за договором протягом його дії та, відповідно, відсутності підстав для звернення із таким клопотанням до орендодавця чи відмовою останнього від поновлення правовідносин на цій підставі.

За змістом ч. 5 ст. 33 ЗУ Про оренду землі на орендодавця покладений обовязок у місячний термін узгодити запропоновані орендарем, який має намір укласти договір на новий строк, істотні умови договору.

Як встановлено судом, з метою реалізації свого переважного права на поновлення на новий строк договору оренди землі, строк дії якого закінчувався 13.02.2018, позивач звернувся до Головного управління Держгеокадастру у Запорізькій області з клопотанням за вих. № 15/11-01 від 15.11.2017, який було отримано відповідачем 05.12.2017, тобто більш ніж за місяць до спливу строку його дії. У даному клопотанні орендар просив поновити договір на 7 років, шляхом укладення додаткової угоди до договору. До вказаного клопотання додано відповідний проект додаткової угоди до договору оренди землі, за змістом якої позивач пропонував змінити такі істотні умови як строк дії договору та розмір орендної плати, інші умови залишити без змін.

Так, даним проектом додаткової угоди орендарем пропонувалося внести зміни до пунктів 8 та 9 договору, а саме: встановити строк дії договору до 13.02.2025 року (тобто поновити його на новий строк 7 років) та орендну плату у розмірі 8% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки.

Частиною ч. 3 ст. 19 Закону України Про оренду землі передбачено, що при передачі в оренду земельних ділянок сільськогосподарського призначення для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, фермерського господарства, особистого селянського господарства строк дії договору оренди землі визначається за згодою сторін, але не може бути меншим як 7 років.

Відповідно до п.п. 288.5.2 п. 288.5. ст. 288 Податкового кодексу України встановлено, що розмір орендної плати встановлюється у договорі оренди, але сума платежу не може перевищувати 12 відсотків нормативної грошової оцінки.

У відповідь на отримане клопотання та проект додаткової угоди, в листі-повідомленні №28-8-0.6-67/2-18 від 05.01.2018 Головне управління Держгеокадастру у Запорізькій області зазначило, що не погоджується із умовами, викладеними в проекті додаткової угоди в частині розміру орендної плати, посилаючись на вищевказані приписи Податкового кодексу України та рекомендації Держгеокадастру, за змістом яких визначено, можливість встановлення максимального розміру орендної плати на рівні 12 відсотків від нормативної грошової оцінки землі. Крім того, відповідач зазначив, що позивачем до клопотання додано лише один примірник проекту додаткової угоди, натомість повинно бути направлено два екземпляри. Інших заперечень, що могли бути підставою для відмови у поновленні договору оренди землі на новий строк, в тому числі щодо наявності фактів належного виконання позивачем зобовязань за договором протягом його дії, наведено не було.

ТОВ «Агро-Континент-Приват», отримавши вказаний лист-повідомлення, 16.01.2018 направило на адресу відповідача аналогічне попередньому клопотання про поновлення договору та проект додаткової угоди (у трьох примірниках), в якому враховано зауваження відповідача щодо орендної плати, та визначено її в розмірі 12 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, тобто на тих умовах, які, як вказано в листі-повідомленні, відповідач вважав прийнятними.

Підсумовуючи вищевикладені обставини, суд дійшов до висновку, що орендар (позивач) скористався наданим йому переважним правом на поновлення дії договору оренди землі на новий строк та своєчасно повідомив про це орендодавця. При цьому, слід зазначити, що та обставина, що позивачем був направлений лише один примірник проекту угоди не може бути самостійною підставою для відмови від її підписання (укладення). Недодержання загального порядку укладення договорів, передбаченого ст. 181 ГК України, на яку посилався відповідач щодо направлення двох примірників не спричиняє негативних наслідків, оскільки позивачем направлявся проект додаткової угоди до вже існуючого договору. В даному випадку, правовідносини врегульовано спеціальною нормою закону, якою закріплено конкретні умови, а саме: ч. 3 ст. 33 Закону України «Про оренду землі», якою визначено, що до листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди. Тобто, необхідною умовою є сам факт направлення такого проекту для погодження викладених у ній умов.

Позивач погодився із зауваженнями відповідача щодо такої істотної умови як орендна плата, які були отримані у відповідь на перше клопотання, вніс відповідні корегування, встановивши її в максимальному розмірі (12% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки), який може бути встановлений та направив відповідачу три її примірники для підписання.

Отже, відсутні підстави стверджувати про недосягнення домовленості (згоди) щодо даної істотної умови договору, у разі чого позивачем було б втрачене переважне право на поновлення договору.

За таких обставин, викладене в листі-повідомленні від 26.02.2018 твердження відповідача про втрату ТОВ «Агро-Континент-Приват» переважного права на поновлення договору оренди землі у звязку із запереченнями, викладеними в його попередньому листі-повідомленні, є необґрунтованим та свідчить про безпідставне ухилення та зволікання в укладенні додаткової угоди.

Враховуючи вищевикладене, суд дійшов висновку, що орендар який належно виконував зобовязання за договором, своєчасно звернувся до орендодавця з листом-повідомленням про поновлення договору, а тому має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі) відповідно до ч. 1 ст. 33 Закону України Про оренду землі.

Суд також приймає до уваги відсутність будь-яких доказів на підтвердження наявності фактів порушення орендарем (землекористувачем) покладених на нього обовязків, згідно з умовами договору. Натомість, наданою позивачем до матеріалів справи копією довідки Гуляйпільського відділення Пологівської ОДПІ ГУ ДФС № 183/10/08-15-07 від 12.03.2018 (арк. справи 36) про відсутність заборгованості зі сплати податків, зборів, платежів, підтверджується, що ТОВ «Агро-Континент-Приват» своєчасно та в повному обсязі сплачувалась орендна плата за землю. Відповідачем зазначеного не спростовано та іншого не доведено.

Також, Воздвижівською сільською радою (третьою особою, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору на стороні позивача, у даній справі), до складу територіальної обєднаної громади якої увійшла Долинська сільська рада, на території якої (за межами населеного пункту) знаходиться земельна ділянка, в письмових поясненнях, підтверджено сумлінне виконання ТОВ «Агро-Континент-Приват» обовязків, як орендаря земельної ділянки. Рішенням Воздвижівської сільської ради № 9 від 12.02.2018, прийнятим на підставі розпорядження Кабінету Міністрів України від 31.01.2018 № 60-р «Питання передачі земельних ділянок сільськогосподарського призначення державної власності у комунальну власність обєднаних територіальних громад» позивачу погоджено продовження терміну низки договорів оренди землі на умовах ставки орендної плати в розмірі 12% від їх нормативної грошової оцінки, в тому числі договору від 22.11.2007, зареєстрованого за №02 від 13.02.2008, предметом якого є оренда площі 58,7950 га сіножатей (кадастровий номер 0:06:002:0020).

Так, згідно із зазначеним розпорядження Кабінету Міністрів України від 31.01.2018 №60-р Державній службі з питань геодезії, картографії та кадастру, до якої відноситься відповідач, починаючи з 1 лютого 2018 доручено забезпечити:

- формування земельних ділянок сільськогосподарського призначення державної власності в межах, визначених перспективним планом формування територій громад, шляхом проведення інвентаризації земель сільськогосподарського призначення державної власності з подальшою передачею зазначених земельних ділянок у комунальну власність відповідних обєднаних територіальних громад згідно із статтею 117 Земельного кодексу України;

- передачу земельних ділянок сільськогосподарського призначення державної власності, включених до переліку земельних ділянок державної власності, права на які виставлені на земельні торги, в комунальну власність обєднаних територіальних громад після оприлюднення результатів земельних торгів та укладення договорів оренди таких земельних ділянок;

- здійснення до передачі земельних ділянок сільськогосподарського призначення державної власності у комунальну власність розпорядження землями сільськогосподарського призначення державної власності під час передачі в користування (виключно шляхом проведення аукціонів) або у власність за погодженням з обєднаними територіальними громадами (шляхом прийняття відповідною радою рішення згідно із статтею 26 Закону України Про місцеве самоврядування в Україні).

Як пояснили учасники справи, наразі такої передачі земельної ділянки сільськогосподарського призначення, що є предметом договору оренди землі від 22.11.2017, зареєстрованого за № 02, з державної власності до комунальної не відбулось. Доказів включення на даний час цієї земельної ділянки до переліку земельних ділянок державної чи комунальної власності та/або прав на них, які виставляються на земельні торги окремими лотами, згідно зі ст. 136 Земельного кодексу України, також не надано.

Слід також відмітити, що постановою Кабінету Міністрів України від 07.06.2017 №413 затверджено Стратегію удосконалення механізму управління у сфері використання та охорони земель сільськогосподарського призначення державної власності та розпорядження ними. Відповідно до абзаців 8-9 розділу «Система організації процесу виконання Стратегії» визначено, що Держгеокадастр та його територіальні органи під час передачі земельних ділянок сільськогосподарського призначення державної власності в користування (оренда, емфітевзис) повинні: під час формування лотів для продажу прав оренди та/або емфітевзису встановлювати строк дії договору оренди сім років та стартову ціну лота - не нижче 8 відсотків нормативної грошової оцінки земельної ділянки (для продажу прав оренди).

У листі-повідомленні від 13.03.2018, з посиланням на ст.ст. 78, 124 Земельного кодексу України відповідач, серед іншого, зазначив про свої права на розпорядження земельними ділянками на власний розсуд та їх реалізацію шляхом передачі землі в оренду за результатами земельних торгів з метою збільшення фінансових надходжень від орендної плати. Зазначене узгоджується із дорученням Кабінету Міністрів України згідно розпорядження від 31.01.2018 № 60-р. Проте, оскільки суд дійшов висновку про додержання необхідних умов, строків та наявність підстав для поновлення договору на новий строк на підставі норм Закону України «Про оренду землі», який має вищу юридичну силу, зазначені відповідачем мотиви не можуть розцінюватися як достатня підстава для відмови позивачу за його клопотанням, зважаючи на те, що при цьому відбувається безпідставне позбавлення позивача (добросовісного землекористувача), що орендував земельну ділянку з 2008 року, гарантованих йому зазначеним Законом переважних прав на поновлення договору оренди землі, заважаючи при цьому на його згоду на максимально можливий, в даному випадку, річний розмір орендної плати та встановлений Кабінетом Міністрів України строк для укладення договорів оренди землі.

Так, за змістом абзацу 22 ч. 2 ст. 124 Земельного кодексу України не підлягають продажу на конкурентних засадах (земельних торгах) земельні ділянки державної чи комунальної власності або права на них у разі: поновлення договорів оренди землі.

Відповідно до ст. 19 Конституції України правовий порядок в Україні ґрунтується на засадах, відповідно до яких ніхто не може бути примушений робити те, що не передбачено законодавством. Органи державної влади та органи місцевого самоврядування, їх посадові особи зобов'язані діяти лише на підставі, в межах повноважень та у спосіб, що передбачені Конституцією та законами України.

Приписами статті 2 Закону України "Про судоустрій і статус суддів" встановлено, що суд, здійснюючи правосуддя на засадах верховенства права, забезпечує кожному право на справедливий суд та повагу до інших прав і свобод, гарантованих Конституцією і законами України, а також міжнародними договорами, згода на обов'язковість яких надана Верховною Радою України.

При цьому, суд вважає за необхідне зазначити, що згідно зі статтею 17 Закону України Про виконання рішень та застосування практики Європейського суду з прав людини суди застосовують при розгляді справ Конвенцію та практику Суду як джерело права.

Перша та найважливіша вимога статті 1 Першого протоколу до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод полягає в тому, що будь-яке втручання публічних органів у мирне володіння майном повинно бути законним, а держави мають право здійснювати контроль за використанням майна шляхом введення законів.

У рішенні Європейського суду з прав людини від 24.06.03 у справі "Стретч проти Об'єднаного Королівства Великобританії та Північної Ірландії" встановлено, що особа (орендар) мала принаймні законне сподівання на реалізацію передбаченого договором права на продовження договору оренди і в цілях ст. 1 Першого протоколу таке сподівання можна вважати додатковою частиною майнових прав, наданих їй муніципалітетом за орендним договором, та зазначено, що наявність порушень з боку органу публічної влади при укладенні договору щодо майна не може бути підставою для позбавлення цього майна іншої особи, яка жодних порушень не вчинила.

У рішенні Європейського суду з прав людини по справі Девелопмент ЛТД" та інші проти Ірландії" в якій він постановив, що ст.1 Першого протоколу Конвенції можна застосувати до захисту "правомірних очікувань" щодо певного стану речей (у майбутньому), оскільки їх можна вважати складовою частиною власності. "Правомірні очікування" виникають у особи, якщо нею було дотримано всіх вимог законодавства для отримання відповідного рішення уповноваженого органу, а тому вона мала усі підстави вважати, що таке рішення є дійсним та розраховувати на певний стан речей. З наведеного слідує висновок про те, що по-перше, особа, якій відповідним рішенням надано право користування земельною ділянкою, набуває право власності на майно у вигляді правомірних очікувань щодо набуття у майбутньому права володіння майном (право оренди) ще до укладення відповідного договору оренди на виконання даного рішення, по-друге, після укладення відповідного договору оренди у особи виникає право мирно володіти майном, яким є майнові права (право оренди) протягом певного строку. При цьому, право власності на майно у вигляді як правомірних очікувань, так і майнового права (права оренди), є об'єктом правового захисту згідно зі ст. 1 Першого протоколу до Конвенції та національного законодавства України.

Із змісту положень ст.ст. 15,16 ЦК України ст. 20 ГК України слідує, що кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права у разі його порушення, невизнання або оспорювання у спосіб та в порядку, що встановлені договором або законом. Господарський суд розглядає спори.

Статтею 4 Господарського процесуального кодексу України встановлено право юридичних осіб на звернення до господарського суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав та законних інтересів у справах, віднесених до юрисдикції господарського суду.

За змістом ч. ст. 5 ГПК України здійснюючи правосуддя, господарський суд захищає права та інтереси юридичних осіб у спосіб, визначений законом або договором.

В той же час, суд не повинен формально підходити до вирішення спору, при прийнятті рішення мають бути встановлені дійсні обставини справи, а рішення має не лише по формі а й по суті, бути законним.

При цьому, правильність і точність юридичного формулювання не може завадити суду розглянути спір та реалізувати право позивача, передбачене ст.ст. 55, 124 Конституції України, п. 1 ст. 6 Європейської конвенції про захист прав і основних свобод людини 1950 року, ратифікованої Верховною Радою України (Закон від 17.07.97 №475/97-ВР) на судовий розгляд. (Постанова Вищого господарського суду України від 25.05.2017 у справі №904/8337/16).

Позивач звернувся до суду з позовом про визнання поновленим до 22.11.2025 договору оренди землі від 22.11.2007 (тобто на сім років з дати його укладення) та визнання укладеною додаткової угоди до договору на тих самих умовах, які передбачені цим договором, в запропонованій ним редакції.

При цьому, зі змісту позовної заяви та доданих до неї доказів, а також умов проекту додаткової угоди слідує, що позивачем по суті заявлено вимоги про поновлення договору на 7 років. Враховуючи приписи ч. 5 ст. 6, ст. 17, ч. 3 ст. 19 Закону України «Про оренди землі» та умови п.п. 8, 43 договору оренди землі від 22.11.2007, державна реєстрація якого здійснена 13.02.2008, договір підлягає поновленню до 13.02.2025 (на сім років).

Таким чином, суд, оцінивши усі обставини справи у їх сукупності та дослідивши надані сторонами по справі докази, дійшов висновку, що законні права позивача підлягають захисту, проте частково, заважаючи на неправильне формулювання прохальної частини позовної заяви (в частині зазначення терміну поновлення договору), шляхом задоволення вимоги про визнання поновленим до 13.02.2025 договору оренди землі від 22.11.2007, зареєстрованого у Гуляйпільському відділі Запорізької регіональної філії ДП "Центр ДЗК" 13.02.2008 за № 02.

В частині позовної вимоги про визнання укладеною додаткової угоди до договору оренди землі, суд зазначає наступне.

Згідно ч. 3 ст. 179 ГК України укладення господарського договору є обов'язковим для сторін, якщо, зокрема, існує пряма вказівка закону щодо обов'язковості укладення договору для певних категорій суб'єктів господарювання чи органів державної влади або органів місцевого самоврядування.

Згідно з частинами 8, 11 статті 33 цього Закону України Про оренду землі додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обовязковому порядку. Відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди до договору оренди землі може бути оскаржено в суді.

Отже, законодавством прямо передбачено оскарження відмови в укладенні додаткової угоди до договору оренди землі в судовому порядку. У разі визнання такої відмови органу в судовому порядку незаконною, права землекористувача підлягають захисту, у відповідності до вищенаведених вимог закону, шляхом поновлення його порушених прав, що виникли в результаті такої відмови.

Оскільки, як встановлено судом, відповідач безпідставно відмовився від укладення додаткової угоди, яка має бути укладена в обов'язковому порядку у місячний строк, то позовна вимога щодо визнання такої додаткової угоди укладеною, підлягає задоволенню у обраний позивачем спосіб, що не суперечить чинному законодавству.

Відповідно ч. 9 ст. 238 Господарського процесуального кодексу України у спорі, що виник при укладанні або зміні договору, в резолютивній частині вказується рішення з кожної спірної умови договору, а у спорі про спонукання укласти договір - умови, на яких сторони зобовязані укласти договір, з посиланням на поданий позивачем проект договору.

Проаналізувавши умови проекту «Додаткової угоди про поновлення (продовження) договору оренди землі від 22.11.2007 (зареєстрований 13.02.2008 за № 02) та внесення змін до нього», що направлявся відповідачу вдруге, та який наведено позивачем в прохальній частині позовної заяви, суд встановив, що в зазначеному проекті пропонувалося: 1. Поновити вказаний договір на новий термін; 2. Внести зміни до пунктів 8 та 9 договору, а саме: встановити строк дії договору до 13.02.2025 року та орендну плату у розмірі 12% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки. Інші умови договору не змінювались.

Разом із цим, слід зазначити, що позовні вимоги в цій частині підлягають задоволенню, однак за виключенням речення, викладеного у дужках в 3 абзаці п. 2.1 додаткової угоди щодо внесення змін до п. 8 договору, а саме за виключенням наступного речення: «(у разі укладення договору оренди землі для ведення товарного сільськогосподарського виробництва з урахуванням ротації культур згідно з проектом землеустрою)», оскільки позивачем не наведено підстав та нормативного обґрунтування, з урахуванням обставин даної справи, для включення такого речення до п. 8 договору.

Крім того, суд звертає увагу, що зміст додаткової угоди, що викладена в прохальній частині позову повністю відповідає тому проекту, що направлявся відповідачу в досудовому порядку. Так, в абзаці 2 пункту 3 додаткової угоди, яку позивач просить визнати укладеною, вказано, що вона, зокрема, набирає чинності з дати державної реєстрації. Проте, в даному випадку слід враховувати, що додаткова угода вважатиметься укладеною з дня набрання чинності судовим рішенням, згідно приписів ст. 188 Господарського кодексу України та ст.653 Цивільного кодексу України.

Як вище зазначалось, зміст та умови додаткової угоди, крім виключеного речення, відповідають вимогам чинного законодавства, а саме приписам Закону України Про оренду землі, Цивільного кодексу України.

Таким чином, на підставі усього вищевикладеного, позовні вимоги в цілому підлягають частковому задоволенню.

При цьому, слід зазначити, що при викладенні резолютивної частини рішення суд керувався розясненнями, які містяться в пункті 9.9. постанови Пленуму Вищого господарського суду України Про судове рішення № 6 від 23.03.2012.

Згідно зі ст. 129 ГПК України витрати зі сплати судового збору покладаються на відповідача.

Керуючись ст.ст. 129, 232, 233, 236-238, 240, 241 Господарського процесуального кодексу України, суд

ВИРІШИВ:

Позов задовольнити частково.

Визнати поновленим до 13.02.2025 договір оренди землі від 22.11.2007, укладений між Товариства з обмеженою відповідальністю Агро-Континент-Приват (70223, Запорізька область, Гуляйпільський район, с. Верхня Терса, вул. Центральна, 74, ) та Головним управлінням Держгеокадастру у Запорізькій області (69095, м. Запоріжжя, вул. Українська, 50, ), зареєстрований у Гуляйпільському відділі Запорізької регіональної філії ДП "Центр ДЗК" 13.02.2008 за № 02.

Визнати укладеною додаткову угоду до договору оренди землі від 22.11.2007, зареєстрованого 13.02.2008 за № 02, в редакції позивача (за виключенням речення, викладеного у дужках в 3 абзаці п. 2.1 додаткової угоди), а саме:

«ДОДАТКОВА УГОДА

про поновлення (продовження) договору оренди землі від 22.11.2007 (зареєстрований 13.02.2008 за № 02) та внесення змін до нього

___________________ ___________________2018

Головне управління Держгеокадастру у Запорізькій області (м. Запоріжжя, вул. Українська, 50) в особі першого заступника начальника - в.о. начальника Головного управління Держгеокадастру у Запорізькій області ________________, що діє на підставі Положення про Головне управління Держгеокадастру у Запорізькій області, затвердженого наказом Держгеокадастру від _______ №____ (зі змінами), іменований в подальшому "Орендодавець", з одного боку, та

ТОВ АГРО-КОНТИНЕНТ-ПРИВАТ в особі директора товариства ОСОБА_3, іменований в подальшому Орендар, з другого боку, керуючись статтями 15-1, 83,93, 122 Земельного кодексу України, Законом України Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо розмежування земель державної та комунальної власності, ст.ст. 19, 30, 33 Закону України Про оренду землі, пункту 36 Договору оренди землі від 22.11.2007 (зареєстрований 13.02.2008 за № 02) уклали додаткову угоду про таке:

1.Поновити (продовжити) строк дії договору оренди земельної ділянки сільськогосподарського призначення державної власності від 22.11.2007 року (зареєстрований 13.02.2008 за № 02) (далі - Договір), укладений між Гуляйпільською районною державною адміністрацією Запорізької області та ТОВ АГРО-КОНТИНЕНТ-ПРИВАТ в особі директора товариства ОСОБА_3 загальною площею 58,7950га (кадастровий номер :06:002:0020) із цільовим призначенням: 01.01. - для ведення товарного сільськогосподарського призначення, розташованої на території Долинської сільської ради Гуляйпільського району Запорізької області на новий термін.

Внести зміни до договору оренди землі:

2.1. Пункт 8 Договору викласти в такій редакції:

Договір укладено до 13.02.2025 року.

Після закінчення строку дії договору Орендар має переважне право поновити його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше, ніж за 30 (тридцять) днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.

2.2 Пункт 9 Договору викласти в такій редакції:

Орендна плата вноситься орендарем в грошовій формі у розмірі 12% (дванадцять відсотків) від нормативної грошової оцінки земельної ділянки.

3.Інші умови договору, до яких не внесені зміни, зберігають чинність.

Ця додаткова угода є невід'ємною частиною договору оренди землі і набирає чинності з дати державної реєстрації, складена у 3 (трьох) примірниках, що мають однакову юридичну силу, один з яких зберігається в Орендодавця, другий зберігається в Орендаря, третій - в органі, який забезпечує зберігання архівних документів.

Орендодавець Орендар

Головне управління Держгеокадастру ТОВ АГРО_КОНТИНЕНТ_ПРИВАТ

у Запорізькій області в особі директора товариства

69095, м. Запоріжжя, вул. Українська, 50 ОСОБА_3,

який діє на підставі Статуту,

свідоцтва про державну реєстрацію

Юридичної особи від 12.10.2006р. номер запису

Ідентифікаційний код 39820689 1 000222, видане Гуляйпільською

Районною державною адміністрацією

Запорізької області

70223 Запорізька область, Гуляйпільський р-н,

с. Долинка, вул. Центральна, 84

Ідентифікаційний код 34622735

____________________ ____________________________

У задоволенні іншої частини позову відмовити.

Стягнути з Головного управління Держгеокадастру у Запорізькій області (69095, м. Запоріжжя, вул. Українська, 50, ) на користь Товариства з обмеженою відповідальністю Агро-Континент-Приват (70223, Запорізька область, Гуляйпільський район, с. Верхня Терса, вул.Центральна, 74, ) суму 3524 (три тисячі п'ятсот двадцять чотири) грн. 00 коп. витрат зі сплати судового збору.

Видати наказ після набрання рішенням законної сили.

Повне рішення складено та підписано 26.06.2018.

Рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги та може бути оскаржено впродовж двадцяти днів з дня складання повного судового рішення, у порядку встановленому ст. 257 Господарського процесуального кодексу України, з урахуванням п. 17.5 ч. 1 розділу ХІ Перехідні положення ГПК України.

Суддя О.С. Боєва