ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

19 червня 2018 року

м. Київ

Справа № 922/3655/17

Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:

Чумака Ю.Я. - головуючого, суддів: Дроботової Т.Б., Пількова К.М.,

секретар судового засідання - Овчарик В.М.,

за участю представників:

позивача - Гопанюк О.Я. (директор з правових питань);

відповідача - не з'явилися;

розглянувши касаційну скаргу Харківської міської ради

на постанову Харківського апеляційного господарського суду від 27.02.2018 (у складі: Пуль О.А. - головуючий, судді: Крестьянінов О.О., Фоміна В.О.)

за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю "Офіс 2000"

до Харківської міської ради

про внесення змін до договору оренди землі,

ВСТАНОВИВ:

Короткий зміст позовних вимог і рішень судів першої та апеляційної інстанцій

У жовтні 2017 року Товариство з обмеженою відповідальністю "Офіс 2000" (далі - ТОВ "Офіс 2000") звернулося до Господарського суду Харківської області з позовною заявою до Харківської міської ради про внесення змін до договору оренди землі від 17.03.2005 № 6347/05 (далі - договір № 6347/05) шляхом визнання укладеною додаткової угоди до договору оренди у редакції, зазначеній у позовній заяві.

Посилаючись на положення статті 13, частини 2 статті 30 Закону України "Про оренду землі", статті 120 Земельного кодексу України (далі - ЗК), статті 377 Цивільного кодексу України (далі - ЦК), ТОВ "Офіс 2000" просило внести зміни до договору № 6347/05 у частині розміру орендної плати, зважаючи на те, що внаслідок відчуження ним частини нерухомого майна, розташованого на спірній земельній ділянці, право користування спірною земельною ділянкою пропорційно частці права власності на об'єкт нерухомого майна перейшло до іншої особи, у зв'язку з чим ТОВ "Офіс 2000" не зобов'язано сплачувати орендну плату за ту частину земельної ділянки, користування якою припинено.

Також слід зауважити, що під час розгляду справи у місцевому господарському суді Харківською міською радою було подано клопотання про застосування позовної давності.

Рішенням Господарського суду Харківської області від 05.12.2017 у позові відмовлено повністю.

Місцевий господарський суд дійшов висновку, що позивачем не надано жодних доказів істотного порушення умов договору Харківською міською радою, як і не доведено наявності усіх умов, передбачених частиною 2 статті 652 ЦК, для внесення змін до договору оренди землі.

Окрім цього, місцевий господарський суд зазначив, що позивачем не вчинено жодних дій щодо відшкодування ОСОБА_4 як новим власником частини нежитлової будівлі частки сплаченої орендної плати, наведені обставини не обумовлені у договорі про перехід права власності на частину нерухомого майна.

З огляду на викладене, ураховуючи недоведення позивачем у розумінні статті 33 Господарського процесуального кодексу України (далі - ГПК) обставин, на які ТОВ "Офіс 2000" посилається як на підставу своїх позовних вимог, місцевий господарський суд відмовив у задоволенні позову з мотивів його необґрунтованості та недоведеності.

Щодо заяви Харківської міської ради про застосування до спірних правовідносин позовної давності місцевий господарський суд, посилаючись на положення статей 256 - 257, 261, 267 ЦК зазначив, що розгляд питання про наявність чи відсутність підстав для застосування позовної давності можливий лише у випадку встановлення судом наявності порушеного права або охоронюваного законом інтересу ТОВ "Офіс 2000", у зв'язку з чим, установивши відсутність підстав для задоволення цього позову, відхилив заяву відповідача про застосування наслідків спливу позовної давності.

Постановою Харківського апеляційного господарського суду від 27.02.2018 рішення Господарського суду Харківської області від 05.12.2017 у справі № 922/3655/17 скасовано повністю, прийнято нове рішення, яким задоволено позовні вимоги.

Апеляційний господарський суд зазначив, що у зв'язку з набуттям права власності на частину нежитлової будівлі за договором із 27.08.2007 фізичній особі ОСОБА_4 належала частина, площею 700,7 кв.м, що становить 58,86 % нерухомого майна, розташованого на спірній земельній ділянці, і з цього моменту до нього з огляду на положення частин 2, 4 статті 120 ЗК і частини 1 статті 377 ЦК перейшло право користування земельною ділянкою на умовах її оренди в обсязі, пропорційному частці у праві власності на нежитлове приміщення.

Ураховуючи те, що виділення окремої земельної ділянки площею, пропорційною частці ОСОБА_4 у праві оренди на земельну ділянку, неможливо з урахуванням розташування належного ТОВ "Офіс-2000" нерухомого майна як на першому, так і на другом поверхах нежитлової будівлі, та на умовах спільного користування, апеляційний господарський суд дійшов висновку, що вимога позивача визнати укладеним договір про внесення змін до договору оренди на умовах позивача є обґрунтованою, оскільки після відчуження частини об'єкта нерухомості та його реєстрації у встановленому законодавством порядку за іншими особами позивач не повинен сплачувати орендну плату за частину земельної ділянки, користувачем якої не є.

Щодо заяви Харківської міської ради про застосування до спірних правовідносин позовної давності, апеляційний господарський суд, установивши, що перебіг позовної давності розпочався з 20.07.2017, коли позивач звернувся до Харківської міської ради із пропозицією укласти додаткову угоду до договору № 6347/05, дійшов висновку, що позовна давність за заявленими вимогами не спливла.

Короткий зміст вимог касаційної скарги

Не погоджуючись із постановою, Харківська міська рада звернулася до Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду з касаційною скаргою, в якій просить постанову скасувати та ухвалити нове рішення, яким залишити без змін рішення Господарського суду Харківської області від 05.12.2017.

Узагальнені доводи особи, яка подала касаційну скаргу

Підставами для скасування постанови Харківська міська рада зазначає порушення та неправильне застосування судом апеляційної інстанції норм матеріального і процесуального права, зокрема, статей 79, 80, 120, 141 ЗК, статей 256 - 257, 261, 267, 377 ЦК, статті 7 Закону України "Про оренду землі".

Скаржник зауважує, що суд, застосовуючи до спірних правовідносин положення статті 120 ЗК і статті 377 ЦК, повинен застосовувати і положення стаття 7 Закону України "Про оренду землі", відповідно до якої спірний договір припинив свою дію, а отже внесення змін до нього є неприпустимим.

Крім цього, Харківська міська рада звертає увагу на те, що ТОВ "Офіс 2000" не вчинило жодних дій щодо відшкодування ОСОБА_5 як новим власником частини нежитлової будівлі частини сплаченої орендної плати та не обумовило це у договорі про перехід права власності на частину нерухомого майна, не зверталося до нього і щодо спонукання до укладення окремого договору про відшкодування частини орендної плати.

Також скаржник наголошує, що позивач про порушення своїх прав дізнався із моменту переходу права власності на частину нерухомого майна до іншої особи, а саме з 27.08.2007, а тому є підстави для застосування позовної давності, про що було заявлено Харківською міською радою під час розгляду цієї справи у суді першої інстанції.

Узагальнений виклад позиції інших учасників справи (доводи, викладені у відзивах і запереченнях на касаційну скаргу)

У відзиві на касаційну скаргу ТОВ "Офіс 2000" просить залишити постанову Харківського апеляційного господарського суду від 27.02.2018 без змін, а касаційну скаргу - без задоволення, посилаючись на необґрунтованість наведених у касаційній скарзі доводів і правомірність висновків апеляційного господарського суду, викладених в оскарженій постанові.

ТОВ "Офіс 2000" наголошує на тому, що правовідносини між Харківською міською радою як орендодавцем і співвласником будівлі як орендарем мають бути вирішені між ними самостійно, оскільки позивач не наділений владними повноваженнями для вчинення дій щодо земельної ділянки. Крім того, ТОВ "Офіс 2000" звертає увагу на вчинення ним дій щодо відшкодування ОСОБА_4 частини орендної плати шляхом направлення ТОВ "Офіс 2000" відповідної пропозиції, що підтверджується матеріалами справи (додатки до апеляційної скарги № 4 та № 8) та у встановлено судом апеляційної інстанції під час розгляду цієї справи.

Доводи, за якими суд касаційної інстанції погодився або не погодився з висновками суду першої та (або) апеляційної інстанції

Заслухавши суддю-доповідача, дослідивши доводи, наведені у касаційній скарзі, перевіривши на підставі встановлених фактичних обставин справи застосування судами попередніх інстанцій норм матеріального і процесуального права, Верховний Суд вважає, що касаційна скарга підлягає задоволенню з таких підстав.

У справі, яка розглядається, судами встановлено, що 17.03.2005 між ТОВ "Офіс 2000" (орендар) і Харківською міською радою (орендодавець) укладено договір оренди земельної ділянки № 6347/05, за умовами якого орендодавець на підставі рішення XVII сесії Харківської міської ради XXIV скликання від 19.11.2003 № 232/03 "Про поновлення права оренди земельних ділянок" надає, а орендар приймає у строкове платне користування земельну ділянку несільськогосподарського призначення - землі житлової та громадської забудови, розташовану за адресою: АДРЕСА_1.

В оренду передається земельна ділянка загальною площею 0,0858, під забудовою - 0,0648 га, інших угідь - 0,0210 га (пункт 2 договору № 6347/05).

У пункті 3 договору № 6347/05 визначено, що на земельній ділянці знаходяться об'єкти нерухомого майна нежитлова будівля літ."А-2", яка належить орендареві на праві колективної власності на нерухоме майно, а також інші об'єкти інфраструктури.

Цільове призначення земельної ділянки - землі житлової та громадської забудови (пункт 16 договору № 6347/05).

Відповідно до плану земельної ділянки кадастровий номер земельної ділянки -№ НОМЕР_1.

У пункті 8 договору № 6347/05 сторони визначили строк дії договору - з 23.11.2002 до 23.11.2027.

За змістом пункту 36 договору № 6347/05 сторони погодили, що зміна умов договору здійснюється у письмовій формі за взаємною згодою сторін, у разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору спір розв'язується у судовому порядку.

На підставі заяви ОСОБА_4 від 15.08.2007 про вихід зі складу учасників ТОВ "Офіс 2000" 27.08.2007 між ТОВ "Офіс 2000" і фізичною особою - ОСОБА_4 було укладено договір про заміну виплати належної ОСОБА_4 частки у статутному капіталі ТОВ "Офіс 2000" на передання майна у натурі, у тому числі: - нежитлові приміщення першого поверху №20а, 21, 22б у літ. "А-2", загальною площею 45,7 кв.м, місцезнаходження: АДРЕСА_1. - нежитлові приміщення другого поверху №22, 22а, 23, 24, 27-29, 31,33-38 у літ."А-2",загальною площею 655 кв.м, місцезнаходження: АДРЕСА_1.

Відповідно до пункту 10 зазначеного договору право власності на нежитлові приміщення першого поверху №20а, 21, 22б у літ."А-2", загальною площею 45,7 кв.м, місцезнаходження: АДРЕСА_1, - нежитлові приміщення другого поверху №22, 22а, 23, 24, 27-29, 31, 33-38 у літ."А-2", загальною площею 655 кв.м, місцезнаходження: АДРЕСА_1, виникає у ОСОБА_4 із моменту нотаріального посвідчення та державної реєстрації цього договору.

Цей договір посвідчено 27.08.2007 приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Шевченко Ю.В. і зареєстровано у реєстрі за №6515.

Отже, за договором від 27.08.2007 ТОВ "Офіс 2000" належить частина нежитлової будівлі площею 489,8 кв.м, що становить 41,14 % від загальної площі будівлі, фізичній особі ОСОБА_4 належить частина, площею 700,7 кв.м, що становить 58,86 % нерухомого майна, розташованого на земельній ділянці, що перебуває в оренді у ТОВ "Офіс 2000".

У зв'язку із тим, що спірна нежитлова будівля, розташована на земельній ділянці, є об'єктом нерухомого майна, яка перебуває у спільній власності кількох співвласників, ТОВ "Офіс 2000" 20.07.2017 направило Харківській міській раді лист-пропозицію вих.№ 12/0 разом із проектом додаткової угоди до договору № 6347/05 у двох екземплярах. Проте відповіді від Харківської міської ради на зазначений лист ТОВ "Офіс 2000" не отримало, що стало підставою для звернення до господарського суду з цим позовом.

Предметом позову у цій справі є внесення змін до договору № 6347/05 шляхом визнання укладеною додаткової угоди до договору оренди у редакції, викладеній в позовній заяві, в частині розміру орендної плати, виходячи із того, що внаслідок відчуження частини нерухомого майна, розташованого на спірній земельній ділянці, право користування спірною земельною ділянкою пропорційно частці права власності на об'єкт нерухомого майна перейшло до іншої особи.

За змістом частини 1 статі 93 ЗК та статті 1 Закону України "Про оренду землі" право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності.

Положеннями пунктів "а", "е" частини 1 статті 141 ЗК визначено, що підставами припинення права користування земельною ділянкою є, у тому числі, добровільна відмова від права користування земельною ділянкою та набуття іншою особою права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, які розташовані на земельній ділянці.

Згідно з частиною 1 статті 31 Закону України "Про оренду землі" договір оренди землі припиняється у разі, зокрема, набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій іншою особою земельній ділянці.

Водночас питання переходу права на земельну ділянку у разі набуття права на жилий будинок, будівлю, споруду, що розміщені на ній, регулюються статтею 120 ЗК і статтею 377 ЦК.

Згідно з частинами 1, 2, 4 статті 120 ЗК у разі набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, що перебувають у власності, користуванні іншої особи, припиняється право власності, право користування земельною ділянкою, на якій розташовані ці об'єкти. До особи, яка набула право власності на жилий будинок, будівлю або споруду, розміщені на земельній ділянці, що перебуває у власності іншої особи, переходить право власності на земельну ділянку або її частину, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення.

Якщо жилий будинок, будівля або споруда розміщені на земельній ділянці, що перебуває у користуванні, то в разі набуття права власності на ці об'єкти до набувача переходить право користування земельною ділянкою, на якій вони розміщені, на тих самих умовах і в тому ж обсязі, що були у попереднього землекористувача.

У разі набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду кількома особами права на земельну ділянку визначається пропорційно до частко осіб у праві власності житлового будинку, будівлі або споруди.

Відповідно до положень статей 125 і 126 ЗК право власності на земельну ділянку, а також право постійного користування та право оренди земельної ділянки виникають з моменту державної реєстрації цих прав.

Частиною 1 статті 377 ЦК визначено, що до особи, яка набула право власності на житловий будинок (крім багатоквартирного), будівлю або споруду, переходить право власності, право користування на земельну ділянку, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення в обсязі та на умовах, встановлених для попереднього землевласника (землекористувача).

Згідно з частиною 3 статті ЦК право власності на майно за договором, який підлягає нотаріальному посвідченню, виникає у набувача з моменту такого посвідчення або з моменту набрання законної сили рішенням суду про визнання договору, не посвідченого нотаріально, дійсним. Права на нерухоме майно, які підлягають державній реєстрації, виникають з дня такої реєстрації відповідно до закону.

Водночас згідно з частиною 3 статті 7 Закону України "Про оренду землі" до особи, якій перейшло право власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій земельній ділянці, також переходить право оренди на цю земельну ділянку. Договором, який передбачає набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, припиняється договір оренди земельної ділянки в частині оренди попереднім орендарем земельної ділянки, на якій розташований такий житловий будинок, будівля або споруда.

У розумінні наведених положень при виникненні в іншої особи права власності на жилий будинок, будівлю або споруду (відповідно до договору, який містить необхідні за законом істотні умови), право попереднього власника або користувача припиняється в силу прямої вказівки закону без припинення у цілому договору оренди земельної ділянки. Відповідно, новий власник об'єкта нерухомості, якому переходить право оренди, набуває права оренди за чинним договором оренди, а не у порядку повторного надання земельної ділянки.

Ураховуючи викладене, відчуження частини об'єкта нерухомості, розташованого на орендованій земельній ділянці, не є підставою для внесення змін до договору оренди, зокрема в частині розміру орендної плати, зважаючи на те, що договір у відповідній частині припиняється щодо відчужувача, однак діє на тих самих умовах стосовно особи, яка, набувши право власності на нерухоме майно, розміщене на орендованій земельній ділянці, з моменту набуття такого права набуває також права оренди земельної ділянки, на якій це майно розміщене, а отже й відповідні права та обов'язки, зокрема зі сплати орендної плати за користування земельною ділянкою, а тому після відчуження частини об'єкта нерухомості та його державної реєстрації за іншими особами ТОВ "Офіс 2000" не повинно сплачувати орендну плату за частину земельної ділянки, користувачем якої не є.

Апеляційний господарський суд під час розгляду цієї справи наведеного не врахував, що згідно із статтею 312 Господарського процесуального кодексу України є підставою для скасування оскаржуваного судового рішення.

Місцевий господарський суд, відмовляючи у задоволенні позовних вимог, виходив із того, що позивачем не надано жодних доказів істотного порушення умов договору Харківської міською радою, так само як і не доведено наявності усіх умов, передбачених частиною 2 статті 652 ЦК, для внесення змін до договору оренди землі. Тобто з інших підстав, ніж викладені у цій постанові.

Водночас наведене помилкове посилання місцевого господарського суду на положення статті 652 ЦК не призвело до прийняття неправильного по суті судового рішення, тому не може бути достатньою підставою для її скасування, оскільки згідно з частиною 2 статті 309 ГПК у редакції, чинній з 15.12.2017 ГПК не може бути скасовано правильне по суті і законне рішення з одних лише формальних міркувань.

Отже, зазначене рішення Господарського суду Харківської області від 05.12.2017 про відмову у задоволенні позову слід залишити в силі, але з інших, наведених вище, підстав, задовольнивши таким чином касаційну скаргу.

Викладене спростовує й аргументи, зазначені у відзиві на касаційну скаргу.

Мотиви прийняття або відхилення кожного аргументу, викладеного в касаційній скарзі

З огляду на викладене, доводи наведені у касаційній скарзі, отримали своє часткове підтвердження.

Щодо посилань скаржника на необхідність застосування до спірних правовідносин позовної давності колегія суддів зазначає, що місцевий господарський суд, посилаючись на положення статей 256 - 257, 261, 267 ЦК правомірно зазначив, що розглянути питання про наявність чи відсутність підстав для застосування позовної давності можна лише у разі встановлення судом наявності порушеного права або охоронюваного законом інтересу ТОВ "Офіс 2000", у зв'язку з чим, з'ясувавши відсутність підстав для задоволення цього позову, обґрунтовано відхилив заяву відповідача про застосування наслідків спливу строків позовної давності.

Висновки за результатами розгляду касаційної скарги з посиланням на норми права, якими керувався суд

Згідно з пунктом 4 частини 1 статті 308 ГПК у редакції, чинній з 15.12.2017, суд касаційної інстанції за результатами розгляду касаційної скарги має право скасувати постанову суду апеляційної інстанції повністю або частково і залишити в силі рішення суду першої інстанції у відповідній частині.

За змістом статті 312 ГПК у редакції, чинній з 15.12.2017, суд касаційної інстанції скасовує постанову суду апеляційної інстанції повністю або частково і залишає в силі судове рішення суду першої інстанції у відповідній частині, якщо встановить, що судом апеляційної інстанції скасовано судове рішення, яке відповідає закону.

Зважаючи на викладені обставини, Верховний Суд скасовує постанову Харківського апеляційного господарського суду від 27.02.2018 і залишає в силі рішення Господарського суду Харківської області від 05.12.2017.

Враховуючи викладене та керуючись статтями 300, 301, 308, 312, 314, 315, 317 Господарського процесуального кодексу України, Верховний Суд

ПОСТАНОВИВ:

Касаційну скаргу Харківської міської ради задовольнити.

Постанову Харківського апеляційного господарського суду від 27.02.2018 у справі №922/3655/17 скасувати.

Рішення Господарського суду Харківської області від 05.12.2017 у справі №922/3655/17 залишити в силі.

Постанова суду касаційної інстанції набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною і оскарженню не підлягає.

Головуючий Ю.Я. Чумак

Судді Т.Б. Дроботова

К.М. Пільков