номер провадження справи 9/28/18
ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ЗАПОРІЗЬКОЇ ОБЛАСТІ
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

02.07.2018 Справа № 908/520/18

м. Запоріжжя

За позовом: Департаменту комунальної власності та приватизації Запорізької міської ради, (69105, м. Запоріжжя, пр. Соборний, буд. 206)

до відповідача: Підприємства Інвастарт Запорізької обласної громадської організації Спілка екстремальних видів спорту, (69118, м. Запоріжжя, вул. Новокузнецька, буд. 15-А)

про стягнення заборгованості з орендної плати, розірвання договору оренди та виселення

Суддя Боєва О.С.

при секретарі судового засідання Бичківській О.О.

За участю представників сторін:

від позивача: ОСОБА_1, довіреність № 31/01/01-10 від 22.12.2017;

від відповідача: не з'явився;

СУТЬ СПОРУ:

До господарського суду Запорізької області 26.03.2018 надійшла позовна заява Департаменту комунальної власності та приватизації Запорізької міської ради про стягнення з Підприємства Інвастарт Запорізької обласної громадської організації Спілка екстремальних видів спорту суми заборгованості з орендної плати у розмірі 20206,01 грн.; про розірвання договору оренди нежитлового приміщення № 1161/11 від 01.09.2004; про звільнення нежитлового приміщення, загальною площею 86,3 кв.м за адресою: м. Запоріжжя, вул. Новокузнецька, буд. 15-А, шляхом виселення відповідача на користь позивача.

Ухвалою господарського суду Запорізької області від 30.03.2018 позовна заява прийнята та відкрито провадження у справі № 908/520/18, присвоєний номер провадження 9/28/18, постановлено розглядати справу за правилами загального позовного провадження та підготовче засідання призначено на 02.05.2018. Ухвалою суду від 02.05.2018 підготовче засідання відкладалось на 29.05.2018.

Ухвалою суду від 29.05.2018 закрито підготовче провадження у справі № 908/520/18, призначено справу до судового розгляду по суті, судове засідання призначено на 21.06.2018. Ухвалою суду від 21.06.2018 розгляд справи відкладено на 02.07.2018.

02.07.2018 справу розглянуто, оголошено вступну та резолютивну частини рішення.

Позивач підтримав позовні вимоги з підстав, викладених у позові, зазначивши про наступне. 01.09.2004 між Управлінням житлового господарства Запорізької міської ради (орендодавець), КП «ВРЕЖО № 11» (балансоутримувач) та Колективним підприємством інвалідів зі слуху «Інвастар» (орендар) був укладений договір оренди нежитлового приміщення 1161/11 строком на три роки. Згідно з додатковими угодами до договору від 02.11.2008, від 14.10.2011 строк дії договору оренди продовжувався. Додатковими угодами від 01.07.2009, від 01.06.2011 змінено орендаря у звязку зі зміною назви на Підприємство Інвастарт Запорізької обласної громадської організації Спілка екстремальних видів спорту, а також орендодавця на Департамент комунальної власності та приватизації Запорізької міської ради. Додатковою угодою до договору від 01.09.2011 змінено орендовану площу приміщення та встановлено орендну ставку 15% та розмір орендної плати за вересень. В пунктах 3.3, 3.4. договору встановлено, що розмір орендної плати визначається орендарем самостійно шляхом коригування та зобовязання орендаря перераховувати орендну плату до місцевого бюджету м. Запоріжжя за місцем знаходження обєкта, що здається в оренду, щомісячно, не пізніше 20 числа поточного місяця. У звязку з невиконанням належним чином взятих на себе зобовязань щодо сплати орендних платежів за період з листопада 2016 по січень 2018 у відповідача утворилась заборгованість по орендній платі у розмірі 20206,01 грн. Додатковою угодою до договору від 14.10.2011, якою змінено цільове призначення використання обєкту оренди та продовжено строк дії договору строком на пять років, визначено місячний розмір орендної плати за жовтень 2011. При цьому, в додатковій угоді нерівно застосовано розмір річної орендної ставки, а саме: замість ставки 15%, яка спеціально передбачена для розміщення підприємств, була застосована ставка у розмірі 7% - для розміщення громадських організацій. З метою усунення вказаного порушення департамент неодноразово направляв на адресу відповідача листи з проектом договору про внесення змін до додаткової угоди від 14.10.2011. Однак, відповідач відповідей на листи позивача не направив, вказаний проект договір не підписав. Крім того, на виконання п.п. 2, 3 Методики оцінки обєктів оренди, затвердженої постановою КМУ від 10.08.1995 № 629, у звязку із продовженням строку дії договору та з метою проведення оцінки обєкту оренди, необхідної для розрахунку орендної плати, було проведено конкурсний відбір та визначено вартість робіт з такої оцінки майна. Листом від 18.01.2018 № 0286/01/01-07 відповідача повідомлено про ці обставини та запропоновано укласти договір на проведення незалежної оцінки. Однак зазначений договір укладено не було, чим відповідач фактично порушив взяті на себе зобовязання за договором, а саме: керуватися чинним законодавством у питаннях неврегульованих договором. Враховуючи викладене, а також систематичне порушення відповідачем свого обовязку щодо своєчасної оплати орендних платежів, існують достатні підстави для дострокового розірвання договору оренди. У звязку з цим, позивач на підставі ст.ст. 10, 18 Закону України Про оренду державного та комунального майна, ст.ст. 526, 530, 629, 782 ЦК України, ст.ст. 188, 216, 291 ГК України просить позов задовольнити.

Відповідач в судові засідання за викликом не зявлявся, причини неявки суду не повідомив, заявлені позовні вимоги не спростував, відзив на позов суду не надав. Про час та місце судових засідань відповідач повідомлений належним чином. Ухвали суду, які направлялись на адресу, вказану в позовній заяві та у Витязі з Єдиного державного реєстру юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань, а саме: 69118, м.Запоріжжя, вул. Новокузнецька, буд. 15-А, повернуті на адресу суду.

Згідно з ч. 3 ст. 120, ч. 6 ст. 242 ГПК України днем вручення виклику учасників справи в судове засідання є день проставлення у поштовому повідомленні відмітки про відмову від отримання чи відмітки про відсутність особи за адресою місцезнаходження, яка зареєстрована у встановленому законом порядку, якщо ця особа не повідомила суду іншої адреси.

Суд також звертає увагу, що відповідачу відомо про розгляд справи, оскільки на адресу суду надходило клопотання відповідача про продовження строку підготовчого провадження у задоволенні якого судом було відмовлено, що відображено в ухвалі суду 29.05.2018.

Згідно ч. 1 ст. 202 ГПК України неявка у судове засідання будь-якого учасника справи за умови, що його належним чином повідомлено про дату, час і місце цього засідання, не перешкоджає розгляду справи по суті, крім випадків, визначених цієї статтею.

Відповідно до п. 2 ч. 3 ст. 202 ГПК України якщо учасник справи або його представник були належним чином повідомлені про судове засідання, суд розглядає справу за відсутності такого учасника справи у разі: повторної неявки в судове засідання учасника справи (його представника) незалежно від причин неявки.

З урахуванням викладеного, суд дійшов до висновку про розгляд справи за відсутністю відповідача.

Розглянувши матеріали справи, вислухавши пояснення представника позивача, суд

ВСТАНОВИВ:

01.09.2004 між Управлінням житлового господарства Запорізької міської ради (орендодавець), КП «ВРЕЖО № 11» (балансоутримувач) та Колективним підприємством інвалідів зі слуху «Інвастар» (орендар) було укладено договір оренди майна № 1161/11 оренди нежитлового приміщення. Відповідно до п. 1.1. договору, орендодавець на підставі рішення виконавчого комітету Запорізької міської ради від 26.08.2004 за № 331/27 передає, а орендар приймає в строкове платне користування нежитлове приміщення загальною площею 87,3 кв.м. за адресою: м. Запоріжжя, вул. Новокузнецька 15а, що значиться на балансі КП «ВРЕЖО № 11».

Відповідно до п.п. 1.1 - 1.3 нежитлове приміщення вбудоване в І поверх, 9 поверхового будинку відповідно до плану з інвентарної справи, доданої до експертної оцінки виконаної ТОВ Майно та право. Технічна характеристика приміщень на момент укладання договору відображена в експертній оцінці об'єкту оренди. Приміщення передається в оренду для розміщення магазину з продажу непродовольчих товарів (19,5 кв.м), магазину та кафетерію з реалізації кондитерського виробництва (67,8 кв.м). Вартість нежитлового приміщення, згідно проведеної експертної оцінки на 31.08.2004 року, складає 40599,11 грн. Вартість 1 кв.м загальної площі 464,595 грн. Договір оренди вважається укладеним з моменту досягнення домовленості з усіх істотних його умов та підписання тексту договору.

В пункті 11.1 встановлений строк дії договору з 01.09.2004 до 01.09.2007, строком на 3 роки.

За актом приймання-передачі нежитлового приміщення від 01.09.2004 балансоутримувач передав, а орендар прийняв нежитлове приміщення за адресою вул.Новокузнецька, 15а, площею 87,3 кв.м.

До договору оренди вносились зміни щодо площі орендованих приміщень (на 84,5 кв.м з 01.10.2008, на 86,3 кв.м з 01.09.2011), цільового призначення їх використання та розміру орендної плати (додаткові угоди від 01.06.2005, від 02.01.2008, від 01.10.2008, від 08.04.2010, від 01.09.2011, від 14.10.2011).

Додатковою угодою від 01.07.2009 у звязку зі зміною назви було змінено орендаря з колективного підприємства інвалідів зі слуху Інвастарт на Підприємство Інвастарт Запорізької обласної громадської організації Спілка екстремальних видів спорту (відповідач у справі).

Додатковою угодою від 01.06.2011 замінено орендодавця: з Управління житлового господарства Запорізької міської ради на Департамент комунальної власності та приватизації Запорізької міської ради (позивач у справі).

Строк дії договору продовжувався: додатковою угодою від 02.01.2008, на підставі рішення виконавчого комітету Запорізької міської ради від 27.12.2007р. № 547/25, на три роки до 02.01.2011, додатковою угодою від 14.10.2011 на підставі листа орендаря строком на 5 років, тобто - до 02.01.2016.

Згідно з додатковою угодою від 14.10.2011 нежитлове приміщення площею 86,3 кв.м. надано під дитячий дошкільний підготовчий центр для дітей до 7 років на підставі рішень Запорізької міської ради від 28.02.2006 № 63, від 06.04.2011 № 47, Постанови Кабінету Міністрів України від 04.10.1995 № 786, визначено розмір орендної плати за жовтень 2011, орендна ставка 7% (розміщення громадської організації, площа понад 50 кв.м). Вартість орендованого майна визначена експертним шляхом субєктом оціночної діяльності 121507,0 грн.

Доказів внесення до договору інших змін не надано.

Слід зазначити, що надані позивачем до позову матеріали свідчать, що на адресу орендаря направлялися листи (№579/01/01-07 від 11.12.2014, № 2901/01/01-07 від 30.07.2015) про приведення договірних відносин у відповідність до вимог чинного законодавства в частині розміру орендної ставки, у звязку із невірним застосування ставки у додатковій угоді від 14.10.2011. Для підписання направлявся відповідний проект додаткової угоди до договору оренди від 01.09.2004 № 1161/11 із розрахунком орендної плати. Проте, як вказує позивач, орендар відповіді на направлені йому листи не надав, додаткову угоду не підписав. В матеріалах справи (а.с. 35) наявна копія примірнику проекту додаткової угоди від 23.11.2017, в якому міститься відмітка про його отримання: дата 25.02.2018, прізвище та ініціали: ОСОБА_2, який є директором орендаря, та його підпис. Однак, в графі: місце підпису угоди з боку орендаря, підпис відсутній.

За змістом п.п. 3.6, 8.3 договору оренди розмір орендної плати може бути переглянутий на вимогу однієї з сторін в разі зміни методики її розрахунку, цін і тарифів та в інших випадках, передбачених законодавством України. Орендодавець має право встановлювати орендарю орендну плату за користування приміщенням згідно з діючим законодавством, виступати з ініціативою щодо перегляду розміру орендної плати у випадках, передбачених п. 3.6 цього договору.

Відповідно до п.п. 9.7, 11.2 зміни та доповнення, що вносяться до договору, розглядаються сторонами протягом строку, встановленого діючим законодавством України. Зміни та доповнення вносяться за згодою сторін, а у разі виникнення спору у порядку, встановленому чинним законодавством.

Таким чином, у разі недосягнення згоди або неодержання відповіді на пропозицію внести зміни до договору у встановлений строк, чинним законодавством (ч. 4 ст. 188 ГК України) та умовами договору оренди, чітко визначений спосіб захисту вирішення спору в судовому порядку. Відповідальність за негативні наслідки за не вчинення таких дій, в даному випадку, покладається на позивача.

Обґрунтовуючи свої позовні вимоги, позивач, зокрема, вказує на те, що за період з листопада 2016 року по січень 2018 року включно орендар плату за користування нежитловим приміщенням взагалі не вносив, внаслідок чого заборгованість, згідно з наданим позивачем розрахунком, склала 20206,01 грн., що є підставою для розірвання договору і звільнення орендованого приміщення.

Пунктом 8.1 договору оренди передбачено, що орендодавець має право виступати з ініціативою щодо внесення змін до цього договору, або його розірвання, зокрема, внаслідок невиконання умов договору.

Проаналізувавши фактичні обставини справи, оцінивши представлені докази, суд вважає, що позовні вимоги підлягають частковому задоволенню, виходячи з наступного.

Відповідно до ч. 1 ст. 2 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» орендою є засноване на договорі строкове платне користування майном, необхідним орендареві для здійснення підприємницької та іншої діяльності.

Статтею 762 ЦК України встановлено, що за користування майном з наймача справляється плата, розмір якої встановлюється договором найму. Плата за користування майном вноситься щомісячно, якщо інше не встановлено договором.

Згідно з ч. 3 ст. 18, ч.ч. 1, 3 ст. 19 Закону України Про оренду державного та комунального майна орендар зобовязаний вносити орендну плату своєчасно і у повному обсязі. Орендар за користування об'єктом оренди вносить орендну плату незалежно від наслідків господарської діяльності. Строки внесення орендної плати визначаються у договорі.

Відповідно до п.п. 3.3, 3.4 договору оренди нежитлового приміщення № 1161/11 від 01.09.2004, розмір орендної плати за кожний наступний місяць визначається орендодавцям самостійно, шляхом коригування розміру місячної орендної плати за попередній місяць на індекс інфляції. Орендна плата перераховується орендарем самостійно до місцевого бюджету м. Запоріжжя за місцем знаходження об'єкта, що здається в оренду, щомісячно, не пізніше 20 числа поточного місяця.

Згідно п. 5.2 договору орендар зобов'язаний своєчасно і у повному обсязі вносити орендну плату до місцевого бюджету м. Запоріжжя.

Пунктом 11.3 договору оренди встановлено, що він може бути достроково розірваний за згодою сторін або на вимогу однієї із сторін за рішенням господарського суду у випадках передбачених чинним законодавством.

Згідно зі ст. 651 ЦК України договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.

Відповідно до ст. 26 Закону України Про оренду державного та комунального майна договір оренди може бути розірвано за погодженням сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірвано за рішенням суду у разі невиконання сторонами своїх зобов'язань та з інших підстав, передбачених законодавчими актами України.

Відповідно до ч. 1 ст. 27 Закону України Про оренду державного та комунального майна правовим наслідком розірвання договору оренди є обов`язок орендаря повернути орендодавцеві об`єкт оренди на умовах, зазначених в договорі.

Вирішуючи спір в частині вимог про розірвання договору суд враховує наступне.

Із змісту ст.ст.15,16 ЦК України, ст.20 ГК України слідує, що кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права у разі його порушення, невизнання або оспорювання у спосіб та в порядку, що встановлений договором або законом.

Згідно зі ст.ст. 13, 14, 526 ЦК України цивільні права і обовязки здійснюються та виконуються у межах, наданих договором або актами цивільного законодавства. При здійсненні своїх прав особа зобовязана утримуватися від дій, які могли б порушити права інших осіб, не допускається зловживання правами. Зобовязання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

Стаття 129 Конституції України відносить до основних засад судочинства змагальність сторін, яка проявляється в тому, що кожна сторона повинна довести обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог та заперечень. За загальним правилом обов'язок (тягар) доказування певних обставин покладається на особу, яка посилається на ці обставини.

Згідно з приписами ст.ст. 74, 76 ГПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставі для своїх вимог та заперечень. Належними є докази, на підставі яких можна встановити обставини, які входять в предмет доказування. Предметом доказування є обставини, які підтверджують заявлені вимоги чи заперечення або мають інше значення для розгляду справи і підлягають встановленню при ухваленні судового рішення.

Мотивуючи позовні вимоги позивач вказує, що договір оренди продовжено до 02.01.2019 згідно з ч. 2 ст. 17 Закону України «Про оренду державного та комунального майна», якою передбачено, що у разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну умов договору оренди протягом одного місяця після закінчення терміну його дії договір вважається продовженим на той самий термін і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Відповідно до ч. 1 ст. 763 ЦК України договір найму укладається на строк, встановлений договором.

За змістом ч. 2 ст. 26 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» договір оренди припиняється, зокрема в разі: закінчення строку, на який його було укладено.

Строком договору є час, протягом якого сторони можуть здійснити свої права і виконати свої обов'язки відповідно до договору (ч.1 ст. 631 ЦК України). Зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов'язковими відповідно до актів цивільного законодавства (ч. 1 ст. 628 ЦК України).

Із змісту п. 11.8 договору оренди слідує, що його дія припиняється, зокрема, внаслідок закінчення строку, на який його було укладено.

В пунктах 11.2, 11.10 розділу ХІ «Строк дії та умови зміни, припинення або дострокового розірвання договору оренди» встановлено, що зміни та доповнення, що вносяться до договору, розглядаються сторонами протягом строку, встановленого діючим законодавством. Доповнення і зміни до цього договору оформлюються в письмовій формі і становлять невідємну частину цього договору.

Умов щодо автоматичної пролонгації договору (без оформлення та підписання відповідних змін до договору) у разі відсутності заяви однієї із сторін про його припинення протягом одного місяця після закінчення терміну його дії, договір не містить.

Як встановлено судом, строк дії договору оренди нежитлового приміщення № 1161/11 від 01.09.2004 продовжувався шляхом підписання сторонами додаткової угоди від 02.01.2008, на підставі рішення виконавчого комітету Запорізької міської ради від 27.12.2007р. № 547/25, на три роки до 02.01.2011, та додаткової угоди від 14.10.2011 на підставі листа орендаря строком на 5 років, тобто - до 02.01.2016. Інших доказів продовження терміну дії договору в установленому порядку, шляхом внесення до нього відповідних змін, суду не надано.

Згідно з п. 2.4 договору після закінчення строку дії договору оренди, якщо немає у встановленому порядку угоди сторін про його продовження на новий строк, або у випадку дострокового його розірвання, Орендар зобовязаний у 10-добовий термін здати Балансоутримувачу приміщення за актом прийому-передачі.

За таких обставин, суд дійшов до висновку, що договір оренди нежитлового приміщення № 1161/11 від 01.09.2004 припинився 02.01.2016.

Відповідно до п. 3.7. договору, сторони дійшли згоди, що у випадку закінчення терміну дії договору або його дострокового припинення, орендна плата перераховується орендарем по добу фактичної здачі приміщення по акту прийому-передачі.

Оскільки доказів фактичної здачі відповідачем приміщення після закінчення строку дії договору за актом приймання-передачі не надано, на підставі п. 3.7. договору він зобовязаний сплачувати орендну плату в розмірі, передбаченому договором.

Доказів належного виконання зобовязання щодо внесення орендної оплати за користування нежитловим приміщенням за період з листопада 2016 року по січень 2018 року відповідачем суду не надано, позовні вимоги в частині наявності заборгованості не спростовано. Таким чином, позовні вимоги про стягнення з відповідача суми 20206,01 грн. заборгованості з орендної плати є обґрунтованими та підлягають задоволенню.

Враховуючи вищевикладені висновки суду щодо припинення договору оренди у звязку із закінченням строку на який його було укладено, підстави для його розірвання в судовому порядку відсутні.

Оскільки вимога про звільнення нежитлового приміщення, шляхом виселення відповідача, є похідною від основної вимоги про розірвання договору, - у її задоволенні, із заявлених позивачем підстав, - також відмовляється.

Крім того, вирішуючи спір, суд звертає увагу на наступне.

Згідно зі ст. 291 ГК України правові наслідки припинення договору оренди визначаються відповідно до умов регулювання договору Цивільним кодексом України.

Згідно п. 1 ст. 785 Цивільного кодексу України у разі припинення договору найму наймач зобов'язаний негайно повернути наймодавцеві річ у стані, в якому вона була одержана, з урахуванням нормального зносу, або у стані, який було обумовлено в договорі.

Аналогічні приписи викладено у ч. 1 ст. 27 Закону України Про оренду державного та комунального майна, а саме встановлено, що у разі розірвання договору оренди, закінчення строку його дії та відмови від його продовження або банкрутства орендаря, він зобов'язаний повернути орендодавцеві об'єкт оренди на умовах, зазначених у договорі оренди.

В пунктах п.п. 2.4, 5.12 договору оренди встановлено обовязок орендаря після закінчення строку дії договору повернути (задати) орендоване приміщення за актом прийому-передачі.

Позивачем не надано доказів того, що відповідач на даний час дійсно займає вищезазначене приміщення або там знаходиться належне йому майно тощо, чим створюються перешкоди у здійсненні позивачем права у розпорядженні цим нежитловим приміщенням, отже не доведено наявності підстав для звільнення приміщення шляхом його виселення.

На підставі викладеного, позов в цілому задовольняється частково.

Згідно зі ст. 129 ГПК України з відповідача на користь позивача слід стягнути суму 1762 грн. витрат зі сплати судового збору - пропорційно розміру задоволених позовних вимог.

Керуючись ст.ст. 129, 232, 233, 236 - 238, 240, 241 Господарського процесуального кодексу України, суд

ВИРІШИВ:

Позов задовольнити частково.

Стягнути з Підприємства Інвастарт Запорізької обласної громадської організації Спілка екстремальних видів спорту (69118, м. Запоріжжя, вул. Новокузнецька, буд. 15-А, ) заборгованість з орендної плати у розмірі 20206 (двадцять тисяч двісті шість) грн. 01 коп. на користь місцевого бюджету м. Запоріжжя (р/р 0005 у відділенні Держказначейства Комунарського району в УДК Запорізької області, , МФО 813015, код платежу 22080401. Стягувач за наказом - Департамент комунальної власності та приватизації Запорізької міської ради (69105, м. Запоріжжя, пр. Соборний, буд. 206, ).

Видати наказ після набрання рішенням законної сили.

У задоволенні іншої частини позову відмовити.

Стягнути з Підприємства Інвастарт Запорізької обласної громадської організації Спілка екстремальних видів спорту (69118, м. Запоріжжя, вул. Новокузнецька, буд. 15-А, ) на користь Департаменту комунальної власності та приватизації Запорізької міської ради (69105, м. Запоріжжя, пр. Соборний, буд. 206, ) суму 1762 (одна тисяча сімсот шістдесят дві) грн. витрат зі сплати судового збору.

Видати наказ після набрання рішенням законної сили.

Суддя О.С. Боєва

Повне рішення складено та підписано 10.07.2018.

Рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги та може бути оскаржено впродовж двадцяти днів з дня складання повного судового рішення, у порядку встановленому ст. 257 Господарського процесуального кодексу України, з урахуванням п. 17.5 ч. 1 розділу ХІ Перехідні положення ГПК України.