РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

м. Київ

05.06.2018Справа № 910/2689/18

Господарський суд міста Києва у складі судді Якименко М.М., при секретарі судового засідання Мартинюк М.О., розглянувши матеріали господарської справи

за позовом Комунального підприємство "Київжитлоспецексплуатація" (01001, м. Київ, ВУЛИЦЯ ВОЛОДИМИРСЬКА, будинок 51-А; )

до Благодійна організація "Міжнародний благодійний фонд "Небесне сузір'я "АЙДАР" (02099, м. Київ, вулиця Бориспільська, будинок 8; )

за участю третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору на стороні позивача - Департаменту комунальної власності м. Києва виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) (01001, м. Київ, ВУЛИЦЯ ХРЕЩАТИК, будинок 10; )

про розірвання договору оренди та виселення з нежитлового приміщення

За участю представників сторін:

від позивача: Ковальчук В.М. - за довіреністю № 062/15/1/03-41 від 04.01.2018 року;

від відповідача: не з'явився;

від третьої особи: Ковальчук В.М. - за довіреністю № 062/02/07-4551 від 17.05.2018 року.

ОБСТАВИНИ СПРАВИ:

Комунальне підприємство "Київжитлоспецексплуатація" звернулося до Господарського суду міста Києва з позовною заявою до Благодійна організація "Міжнародний благодійний фонд "Небесне сузір'я "АЙДАР" про розірвання договору оренди та виселення з нежитлового приміщення.

Позовні вимоги мотивовані тим, що відповідач в порушення умов Договору № 2308 про передачу майна територіальної громади міста Києва в оренду від 14.12.2016 року та Закону України "Про оренду державного та комунального майна" в період часу з 01.02.2017 року по 06.02.2018 року не сплачує орендних платежів, компенсацію витрат підприємства та компенсацію витрат підприємства за користування земельною ділянкою, у зв'язку з чим позивач просить суд розірвати спірний договір оренди та виселити відповідача з нежилих приміщень.

Ухвалою Господарського суду міста Києва від 14.03.2018 року позовну заяву залишено без руху та встановлено позивачу строк та спосіб для усунення недоліків позовної заяви.

Ухвалою Господарського суду міста Києва від 10.04.2018 року прийнято позовну заяву до розгляду, відкрито провадження у справі, та приймаючи до уваги характер спірних правовідносин та предмет доказування, господарським судом на підставі ч.3 ст. 12 ГПК України, вирішено розгляд справи № 910/2689/18 здійснювати в порядку загального позовного провадження зі стадії відкриття провадження, підготовче засідання у справі призначено на 08.05.2018 року.

Крім того, вказаною ухвалою залучено до участі у справі Департамент комунальної власності м. Києва виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) (01001, м. Київ, ВУЛИЦЯ ХРЕЩАТИК, будинок 10; ) в якості третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору на стороні позивача.

Ухвалою Господарського суду міста Києва від 08.05.2018 року підготовче засідання відкладено на 23.05.2018 року.

В судовому засіданні 23.05.2018 року, враховуючи те, що судом остаточно з'ясований предмет спору та характер спірних правовідносин, позовні вимоги та склад учасників справи, визначені обставини справи, які підлягають встановленню, та зібрані відповідні докази, вчинені усі дії з метою забезпечення правильного, своєчасного і безперешкодного розгляду справи по суті, суд дійшов висновку про закриття підготовчого провадження у справі та початок розгляду справи по суті, судове засідання призначено на 05.06.2018 року.

В судові засідання 08.05.2018 року, 23.05.2018 року та 05.06.2018 року з'явився представник позивача та третьої особи, уповноважений представник відповідача в судові засідання не з'явився.

Ухвали Господарського суду міста Києва від 10.04.2018 року, 08.05.2018 року та 23.05.2018 року, які надсилались на адресу відповідача, зазначену в позовній заяві, а саме: 02099, м. Київ, вул. Бориспільська, будинок 8, та яка співпадає з місцезнаходженням відповідача за даними Єдиного державного реєстру юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань, повернуті відділенням поштового зв'язку з відміткою «за закінченням встановленого строку зберігання» та адресату не вручені, що підтверджується довідками відділення поштового зв'язку про повернення поштового відправлення Форми 20 та поштовими конвертами, в яких ухвали суду від 10.04.2018 року, 08.05.2018 року та 23.05.2018 року у справі № 910/2689/18 були надіслані на адресу відповідача.

Відповідно до п. 5 ч. 6 ст. 242 Господарського процесуального кодексу України днем вручення судового рішення є день проставлення у поштовому повідомленні відмітки про відмову отримати копію судового рішення чи відмітки про відсутність особи за адресою місцезнаходження, місця проживання чи перебування особи, яка зареєстрована у встановленому законом порядку, якщо ця особа не повідомила суду іншої адреси.

Враховуючи викладене, беручи до уваги, що відповідач не повідомив суд про іншу адресу, відмінну від адреси місцезнаходження Благодійної організації "Міжнародний благодійний фонд "Небесне сузір'я "АЙДАР", яка вказана у Єдиному державному реєстрі юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань, суд дійшов висновку про належне повідомлення відповідача про відкриття провадження у справі № 910/2689/18 та проведення судових засідань.

Про поважні причини неявки представника відповідача в судові засідання суд не повідомлено.

Пунктом 1 ч. 3 ст. 202 Господарського процесуального кодексу України визначено, що якщо учасник справи або його представник були належним чином повідомлені про судове засідання, суд розглядає справу за відсутності такого учасника справи у разі неявки в судове засідання учасника справи (його представника) без поважних причин або без повідомлення причин неявки.

За приписами ч. 1 ст. 202 ГПК України неявка у судове засідання будь-якого учасника справи за умови, що його належним чином повідомлено про дату, час і місце цього засідання, не перешкоджає розгляду справи по суті, крім випадків, визначених цією статтею.

Відповідно до ч. 2 ст. 178 ГПК України у разі ненадання відповідачем відзиву у встановлений судом строк без поважних причин суд має право вирішити спір за наявними матеріалами справи.

Суд зазначає, що у строк, встановлений частиною 1 статті 251 Господарського процесуального кодексу України, а саме протягом п'ятнадцяти днів з дня вручення ухвали про відкриття провадження у справі, відповідач не подав до суду відзив на позов, тобто не скористався наданим йому процесуальним правом, передбаченим статтею 178 Господарського процесуального кодексу України.

За таких обставин, оскільки Благодійна організація "Міжнародний благодійний фонд "Небесне сузір'я "АЙДАР" не скористалась наданими їй процесуальними правами, за висновками суду, у матеріалах справи достатньо документів, які мають значення для правильного вирішення спору, в зв'язку з чим справа може бути розглянута за наявними у ній документами відповідно до частини 9 статті 165 ГПК України.

В судовому засіданні 05.06.2018 року представник позивача підтримав позовні вимоги та просив суд задовольнити позов.

Відповідно до ст. 240 ГПК України в судовому засіданні 05.06.2018 року оголошено вступну та резолютивну частини рішення.

Дослідивши матеріали справи, всебічно і повно з'ясувавши фактичні обставини, на яких ґрунтується позов, об'єктивно оцінивши надані суду докази, які мають значення для розгляду справи і вирішення спору по суті, заслухавши пояснення уповноваженого представника позивача та третьої особи, Господарський суд міста Києва, -

ВСТАНОВИВ:

Відповідно до ч. 1, п. 1 ч. 2 ст. 11 Цивільного кодексу України цивільні права та обов'язки виникають із дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, а також із дій осіб, що не передбачені цими актами, але за аналогією породжують цивільні права та обов'язки. Підставами виникнення цивільних прав та обов'язків, зокрема, є договори та інші правочини.

Частинами 1, 4 статті 202 Цивільного кодексу України визначено, що правочином є дія особи, спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків. Дво- чи багатостороннім правочином є погоджена дія двох або більше сторін.

Відповідно до ч. 1 ст. 174 Господарського кодексу України господарські зобов'язання можуть виникати, зокрема, з господарського договору та інших угод, передбачених законом, а також з угод, не передбачених законом, але таких, які йому не суперечать.

Частина 1 статті 626 Цивільного кодексу України передбачає, що договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків.

Як встановлено судом за матеріалами справи, 14 грудня 2016 року між Департаментом комунальної власності м. Києва виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) (орендодавець за договором, третя особа у справі), Благодійною організацією "Міжнародний благодійний фонд "Небесне сузір'я "АЙДАР" (орендар за договором, відповідач у справі) та Комунальним підприємством "Київжитлоспецексплуатація" (підприємство - балансоутримувач за договором, позивач у справі) укладено Договір № 2308 про передачу майна територіальної громади міста Києва в оренду (далі - Договір), за умовами п. 1.1 якого орендодавець на підставі рішення Київської міської ради від 23.07.2015 року № 812/1676 1676 «Про передачу в оренду без проведення конкурсу нежитлових приміщень комунальної власності територіальної громади міста Києва» передає, а орендар приймає в оренду нерухоме майно (нежитлові приміщення), що належить до комунальної власності територіальної громади міста Києва, (далі - об'єкт оренди), яке знаходиться за адресою: вулиця Харківське шосе, будинок № 156 літ. А, для розміщення благодійної організації, яка здійснює безкоштовну психологічну, соціальну допомогу, реабілітацію та адаптацію дітей-інвалідів, дітей з вадами розвитку, інвалідів та інших осіб - учасників АТО на площі, що не використовується для провадження підприємницької діяльності.

Вказаний Договір визначає взаємовідносини сторін щодо строкового, платного користування орендарем об'єктом оренди (п.1.2 Договору).

Відповідно до п.п. 2.1, 2.2 Договору об'єктом оренди є - нежитлові приміщення загальною площею: 463,20 (чотириста шістдесят три цілих дві десяті) кв.м, в т.ч. 1 поверх - 85,70 (вісімдесят п'ять цілих сім десятих) кв.м, 2 поверх - 377,50 (триста сімдесят сім цілих п'ять десятих) кв.м. згідно з викопіюванням з поповерхового плану, що складає невід'ємну частину цього Договору. Вартість об'єкта оренди згідно із затвердженим 28 листопада 2016 року висновком про вартість майна станом на 31 серпня 2016 року становить:6 045 990 грн. 00 коп.

Згідно п.9.1 Договору цей Договір є укладеним з моменту підписання його сторонами і діє з 14 грудня 2016 року до 12 грудня 2019 року.

Згідно п.п. 4.1, 4.2 Договору орендодавець зобов'язаний протягом 30 календарних днів з моменту підписання цього Договору з додатками передати, а орендар прийняти по акту приймання-передачі об'єкт оренди.

Стан об'єкта на дату передачі його орендареві, визначається в акті приймання-передачі об'єкта за узгодженим висновком підприємства - балансоутримувача (п.2.3 Договору).

Орендар вступає у строкове платне користування об'єктом у термін, указаний у цьому Договорі, але не раніше дати підписання сторонами Договору (у разі оренди нерухомого майна на строк не менше ніж три роки - не раніше дати державної реєстрації цього Договору) та акта приймання-передачі об'єкта (п.2.4 Договору).

Судом встановлено за матеріалами справи, що у відповідності до умов Договору орендодавець передав, а відповідач як орендар прийняв у тимчасове платне користування нерухоме майно - нежитлове приміщення, загальною площею 463,20 кв.м, що перебуває на балансі КП "Київжитлоспецексплуатація" та знаходиться за адресою: м. Київ, вул. Харківське шосе, 156, літ. А, що підтверджується відповідним належним чином оформленим тристороннім Актом приймання-передачі нерухомого майна від 14.12.2016 року, підписаним орендодавцем, орендарем та підприємством - балансоутримувачем без зауважень. Копія вказаного Акту міститься в матеріалах справи.

За таких обставин господарським судом встановлено, що Департаментом комунальної власності м. Києва виконавчого органу Київської міської ради та Комунальним підприємством "Київжитлоспецексплуатація" було належним чином виконано свій обов'язок з передачі Благодійній організації "Міжнародний благодійний фонд "Небесне сузір'я "АЙДАР" на підставі спірного Договору орендоване нежитлове приміщення в тимчасове платне користування, а відповідачем, у свою чергу, прийнято орендоване майно без будь-яких зауважень.

Факт отримання в оренду та подальше користування нежитловим приміщенням відповідачем не заперечувався.

Відповідно до п. 4.2.3 Договору орендар зобов'язаний своєчасно та в повному обсязі сплачувати орендну плату, компенсацію витрат підприємства та компенсацію витрат підприємства за користування земельною ділянкою.

Згідно п.3.1 Договору розрахунок орендної плати здійснюється на підставі Методики розрахунку орендної плати за користування майном територіальної громади м. Києва, затвердженої рішенням Київради від 21.04.2015 року № 415/1280 та визначена в Додатку №1 Договору (розрахунок орендної плати) за базовий місяць оренди листопад 2016 року в сумі 76,14 грн. за 1 кв. м на площу 363,20 кв.м, що в цілому складає 27654,23 грн.

Крім орендної плати орендар сплачує компенсацію витрат підприємства за користування земельною ділянкою, на якій розташований об'єкт оренди, яка за листопад 2016 року складає 2367,89 грн. на місяць, компенсацію витрат підприємства на площу 100,00 кв.м, яка за листопад 2016 року складає266,00 грн. на місяць (п.3.1.1 Договору).

Відповідно до п.3.5 Договору додатково до орендної плати, компенсації витрат підприємства та компенсації витрат підприємства за користування земельною ділянкою нараховується податок на додану вартість у розмірах та порядку, визначеному законодавством України, який сплачується орендарем разом з орендною платою, компенсацією витрат підприємства та компенсацією витрат підприємства за користування земельною ділянкою.

Згідно п.3.2 Договору розмір орендної плати за кожний наступний місяць визначається шляхом коригування орендної плати за попередній місяць на індекс інфляції за поточний місяць.

За умовами п.п. 3.6, 3.7 Договору орендна плата, компенсація витрат підприємства та компенсація витрат підприємств за користування земельною ділянкою сплачується орендарем на рахунок підприємства - балансоутримувача починаючи з дати підписання акта приймання-передачі. Орендна плата, компенсація витрат підприємства та компенсація витрат підприємств за користування земельною ділянкою сплачується орендарем незалежно від наслідків господарської діяльності орендаря щомісячно не пізніше 5 числа поточного місяця.

Докази того, що сторони узгодили інший строк та порядок сплати орендної плати, компенсації витрат підприємства та компенсації витрат підприємств за користування земельною ділянкою за Договором, ніж передбачено у вказаних пунктах 3.6, 3.7 Договору, в матеріалах справи відсутні.

Згідно п.6.7 Договору при невиконанні або порушенні однією із сторін умов цього Договору та з інших підстав, передбачених законодавчими актами України, цей Договір може бути розірваний достроково на вимогу однієї із сторін за рішенням суду.

За умовами п.9.6 Договору на вимогу однієї зі сторін Договір може бути достроково розірвано за рішенням суду у разі невиконання сторонами своїх зобов'язань та з інших підстав, передбачених законодавчими актами України.

При цьому відповідно до п.7.5 Договору у разі закінчення/припинення дії цього Договору або при його розірванні орендар зобов'язаний за актом приймання-передачі повернути об'єкт підприємству - балансоутримувачу у стані, не гіршому, ніж в якому перебував об'єкт на момент передачі його в оренду, з урахуванням усіх здійснених орендарем поліпшень, які неможливо відокремити від об'єкта без заподіяння йому шкоди, з урахуванням зносу за період строку дії договору оренди.

Вказаний Договір підписаний представниками орендодавця, орендаря та підприємства - балансоутримувача та засвідчений печатками сторін.

Як стверджує позивач в позовній заяві, в порушення умов Договору відповідач, починаючи з лютого 2017 року по лютий 2018 року включно, свої договірні зобов'язання щодо перерахування коштів за оренду нежитлового приміщення, та в період з травня 2017 року по лютий 2018 року - щодо компенсації витрат підприємства та компенсації витрат підприємства за користування земельною ділянкою в обумовлені Договором строки належним чином не здійснив, у зв'язку з чим за відповідачем рахується заборгованість по орендній платі за оренду нежитлового приміщення за період 01.02.2017 року - 06.02.2018 року в сумі 231 624,69 грн., з компенсації витрат підприємства за період з 01.05.2017 року по 06.02.2018 року в сумі 3192,00 грн. та з компенсації витрат підприємства за користування земельною ділянкою за період з 10.05.2017 року по 06.02.2018 року в сумі 19 443,20 грн.

В подальшому, у зв'язку з несплатою відповідачем орендної плати, компенсації витрат підприємства та компенсації витрат підприємства за користування земельною ділянкою, Департаментом комунальної власності м. Києва виконавчого органу Київської міської ради було направлено на адресу відповідача лист № 062/05/11-12200 від 14.12.2017 року з повідомленням про необхідність погашення наявної заборгованості, відмову від зазначеного Договору, звільнення орендованого нежитлового приміщення та передачу останнього за актом приймання - передачі підприємству - балансоутримувачу, що підтверджується матеріалами справи.

Проте, вказаний лист було повернуто відділенням поштового зв'язку як не вручений за закінченням строку зберігання та, відповідно, залишено відповідачем без відповіді та задоволення.

Таким чином, в обґрунтування заявлених позовних вимог позивач зазначив, що внаслідок порушення відповідачем зобов'язань щодо сплати орендної плати, компенсації витрат підприємства та компенсації витрат підприємства за користування земельною ділянкою відповідно до умов Договору, у відповідача перед позивачем виникла заборгованість в розмірі 231 624,69 грн. з орендної плати, 3192,00 грн. з компенсації витрат підприємства та 19 443,20 грн. з компенсації витрат підприємства за користування земельною ділянкою, що, враховуючи вищевикладене, є підставою для дострокового розірвання спірного Договору в судовому порядку та виселення орендаря з орендованих нежитлових приміщень.

Оцінюючи подані докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному і об'єктивному розгляді в судовому засіданні всіх обставин справи в їх сукупності, суд вважає, що вимоги позивача підлягають задоволенню з наступних підстав.

Судом встановлено, що укладений між сторонами Договір за своїм змістом та правовою природою є договором найму (оренди), який підпадає під правове регулювання норм глави 58 Цивільного кодексу України та §5 глави 30 Господарського кодексу України.

Відповідно до ст. 283 Господарського кодексу України за договором оренди одна сторона (орендодавець) передає другій стороні (орендареві) за плату на певний строк у користування майно для здійснення господарської діяльності. У користування за договором оренди передається індивідуально визначене майно виробничо-технічного призначення (або цілісний майновий комплекс), що не втрачає у процесі використання своєї споживчої якості (неспоживна річ). В силу частини 6 названої статті до відносин оренди застосовуються відповідні положення Цивільного кодексу України з урахуванням особливостей, передбачених цим Кодексом.

Аналогічне визначення договору оренди міститься і в ст. 759 Цивільного кодексу України.

Відповідно до розпорядження Виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) від 29.07.2011 року № 1339 "Про внесення змін та доповнень до розпорядження Виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) від 10.12.2010 року № 1112, від 12.05.2011 року № 715», нежитлові приміщення загальною площею 1181,60 кв.м, що знаходяться за адресою: м. Київ, вул. Харківське шосе, 156, віднесені до комунальної власності територіальної громади міста Києва та закріплені на праві господарського відання за Комунальним підприємством "Київжитлоспецексплуатація".

При цьому оскільки орендоване майно є комунальною власністю, то відносини сторін даного Договору регулюються також Законом України «Про оренду державного та комунального майна», який є спеціальним законом з питань оренди комунального майна та, відповідно до частин 1, 2 ст. 1, регулює організаційні відносини, пов'язані з передачею в оренду майна державних підприємств, установ та організацій, або перебуває у комунальній власності (далі - підприємства), їх структурних підрозділів, та іншого окремого індивідуально визначеного майна, що перебуває в державній та комунальній власності; майнові відносини між орендодавцями та орендарями щодо господарського використання державного майна, або майна, що перебуває у комунальній власності.

У відповідності до ч. 1 ст. 2 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» орендою є засноване на договорі строкове платне користування майном, необхідним орендареві для здійснення підприємницької та іншої діяльності.

Предметом договору найму може бути річ, яка визначена індивідуальними ознаками і яка зберігає свій первісний вигляд при неодноразовому використанні (неспоживна річ) (ч.1. ст. 760 Цивільного кодексу України).

Згідно ст. 765 Цивільного кодексу України наймодавець зобов'язаний передати наймачеві майно у користування негайно або у строк, встановлений договором найму.

Частиною 1 статті 13 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» передбачено, що передача об'єкта оренди орендодавцем орендареві здійснюється у строки і на умовах, визначених у договорі оренди.

Зокрема, як зазначалось судом вище, матеріалами справи належним чином підтверджується передача орендованого нерухомого майна загальною площею 463,20 кв.м, що знаходиться за адресою: м. Київ, вул. Харківське шосе, 156, літ. А, в оренду відповідачеві за спірним Договором.

Відповідно до статті 509 Цивільного кодексу України зобов'язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов'язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію або утриматися від певної дії, а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов'язку. Зобов'язання виникають з підстав, встановлених статтею 11 цього Кодексу.

Згідно з частиною 1 статті 175 Господарського кодексу України майново-господарськими визнаються цивільно-правові зобов'язання, що виникають між учасниками господарських відносин при здійсненні господарської діяльності, в силу яких зобов'язана сторона повинна вчинити певну господарську дію на користь другої сторони або утриматися від певної дії, а управнена сторона має право вимагати від зобов'язаної сторони виконання її обов'язку.

Статтею 632 ЦК передбачено, що ціна в договорі встановлюється за домовленістю сторін. У випадках, встановлених законом, застосовуються ціни (тарифи, ставки тощо), які встановлюються або регулюються уповноваженими органами державної влади або органами місцевого самоврядування.

Статтею 762 Цивільного кодексу України та статтею 286 Господарського кодексу України визначено, що за користування майном з наймача справляється плата, розмір якої встановлюється договором найму; плата за користування майном вноситься щомісячно, якщо інше не встановлено договором.

Частинами 1, 4 ст. 286 ГК України визначено, що орендна плата - це фіксований платіж, який орендар сплачує орендодавцю незалежно від наслідків своєї господарської діяльності. Розмір орендної плати може бути змінений за погодженням сторін, а також в інших випадках, передбачених законодавством. Строки внесення орендної плати визначаються в договорі.

Згідно з частинами 1 та 3 ст. 19 зазначеного Закону ст. 18 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» орендар за користування об'єктом оренди вносить орендну плату незалежно від наслідків господарської діяльності, строки внесення орендної плати визначаються у договорі.

Зокрема, розмір та порядок сплати орендної плати, а також компенсації витрат підприємства та компенсації витрат підприємств за користування земельною ділянкою визначені сторонами в розділі 3 Договору.

Так, у відповідності до ч. 3 ст. 18 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» та п.3.6 Договору орендар зобов'язувався не пізніше 5-го числа поточного місяця сплачувати орендну плату, компенсацію витрат підприємства та компенсацію витрат підприємства за користування земельною ділянкою тощо.

Згідно з ч. 1 ст. 173 ГК України господарським визнається зобов'язання, що виникає між суб'єктом господарювання та іншим учасником (учасниками) відносин у сфері господарювання з підстав, передбачених цим Кодексом, в силу якого один суб'єкт (зобов'язана сторона, у тому числі боржник) зобов'язаний вчинити певну дію господарського чи управлінсько-господарського характеру на користь іншого суб'єкта (виконати роботу, передати майно, сплатити гроші, надати інформацію тощо), або утриматися від певних дій, а інший суб'єкт (управнена сторона, у тому числі кредитор) має право вимагати від зобов'язаної сторони виконання її обов'язку.

Відповідно до частин 1, 2 статті 193 ГК України, суб'єкти господарювання та інші учасники господарських відносин повинні виконувати господарські зобов'язання належним чином відповідно до закону, інших правових актів, договору, а за відсутності конкретних вимог щодо виконання зобов'язання - відповідно до вимог, що у певних умовах звичайно ставляться. Кожна сторона повинна вжити усіх заходів, необхідних для належного виконання нею зобов'язання, враховуючи інтереси другої сторони та забезпечення загальногосподарського інтересу. Порушення зобов'язань є підставою для застосування господарських санкцій, передбачених цим Кодексом, іншими законами або договором.

За змістом статті 526 ЦК України, зобов'язання має виконуватись належним чином відповідно до умов договору та вимог Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

Згідно ст. 527 ЦК України, боржник зобов'язаний виконати свій обов'язок, а кредитор - прийняти виконання особисто, якщо інше не встановлено договором або законом, не випливає із суті зобов'язання чи звичаїв ділового обороту.

Відповідно до ч. 1 ст. 530 ЦК України якщо у зобов'язанні встановлений строк (термін) його виконання, то воно підлягає виконанню у цей строк (термін). Зобов'язання, строк (термін) виконання якого визначений вказівкою на подію, яка неминуче має настати, підлягає виконанню з настанням цієї події.

Статтею 251 Цивільного кодексу України визначено, що строком є певний період у часі, зі спливом якого пов'язана дія чи подія, яка має юридичне значення. Терміном є певний момент у часі, з настанням якого пов'язана дія чи подія, яка має юридичне значення.

Статтею 629 Цивільного кодексу України встановлено, що договір є обов'язковим для виконання сторонами.

Доказів визнання недійсним Договору № 2308 про передачу майна територіальної громади міста Києва в оренду від 14.12.2016 року або його окремих положень суду не надано.

Згідно ст. 610 Цивільного кодексу України порушенням зобов'язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов'язання (неналежне виконання).

Також суд зауважує, що за загальним правилом зобов'язання припиняється на підставах, встановлених договором або законом (ст. 598 Цивільного кодексу України, ст. 202 Господарського кодексу України). Ці підстави наведено у ст. ст. 599 - 601, 604- 609 ЦК України.

Згідно зі ст. 599 Цивільного кодексу України зобов'язання припиняється його виконанням, проведеним належним чином. Належним є виконання зобов'язання, яке прийняте кредитором і в результаті якого припиняються права та обов'язки сторін зобов'язання.

Таким чином, з наданих позивачем доказів вбачається, що позивач взяті на себе зобов'язання виконав належним чином, надавши відповідачу згідно Договору в оренду нерухоме майно за адресою: м. Київ, вул. Харківське шосе, 156, літ. А, а відповідач всупереч вимогам цивільного та господарського законодавства, а також умовам Договору в обумовлений строк не сплатив орендну плату в сумі 231 624,69 грн., компенсацію витрат підприємства в сумі 3192,00 грн. та компенсацію підприємства за користування земельною ділянкою 19 443,20 грн., в зв'язку з чим, відповідно, має перед позивачем заборгованість у вказаних сумах.

Доказів погашення вказаної заборгованості, як і доказів, що спростовують вищевикладені обставини, відповідач на час проведення судового засідання 05.06.2018 року суду не представив.

Отже, у зв'язку з систематичною несплатою орендної плати, компенсації витрат підприємства та компенсації витрат підприємства за користування земельною ділянкою за Договором, позивачем в позовній заяві на підставі ст.ст. 651, 782 Цивільного кодексу України та ч.3 ст. 26 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» заявлені позовні вимоги щодо розірвання спірного Договору та виселення Благодійної організації "Міжнародний благодійний фонд "Небесне сузір'я "АЙДАР" зі спірного приміщення.

Суд зазначає, що за приписами ст. 180 Господарського кодексу України строком дії господарського договору є час, впродовж якого існують господарські зобов'язання сторін, що виникли на основі цього договору.

Відповідно до ст. 631 Цивільного кодексу України час, протягом якого сторони можуть здійснити свої права і виконати свої обов'язки відповідно до договору, є строком дії останнього.

Згідно з ч. 4 ст. 284 Господарського кодексу України термін договору оренди визначається за погодженням сторін. Термін договору оренди не може бути меншим, ніж п'ять років, якщо орендар не пропонує менший термін. У разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну умов договору оренди протягом одного місяця після закінчення терміну дії договору він вважається продовженим на той самий термін і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Як зазначалось судом вище, пунктом 9.1 спірного Договору встановлений строк дії останнього з 14 грудня 2016 року до 12 грудня 2019 року.

В свою чергу суд звертає увагу сторін, що цивільне законодавство базується на принципі обов'язкового виконання сторонами зобов'язань за договором. За загальним правилом, закріпленим у частині 1 ст. 651 Цивільного кодексу України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом.

Одним із загальних принципів цивільного законодавства є принцип свободи договору, який закріплений статтями 3 та 627 Цивільного кодексу України. Свобода договору включає й вільне визначення сторонами його умов, де фіксуються взаємні права та обов'язки учасників.

Згідно з ч. 3 ст. 291 Господарського кодексу України договір оренди може бути розірваний за згодою сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний з підстав, передбачених ЦК України для розірвання договору найму, в порядку, встановленому статтею 188 цього Кодексу.

Відповідно до статті 188 Господарського процесуального кодексу України розірвання господарських договорів в односторонньому порядку не допускаються, якщо інше не передбачено законом або договором. Сторона договору, яка вважає за необхідне змінити або розірвати договір, повинна надіслати пропозиції про це другій стороні за договором. Сторона договору, яка одержала пропозицію про зміну чи розірвання договору, у двадцятиденний строк після одержання пропозиції повідомляє другу сторону про результати її розгляду. У разі якщо сторони не досягли згоди щодо зміни (розірвання) договору або у разі неодержання відповіді у встановлений строк з урахуванням часу поштового обігу, заінтересована сторона має право передати спір на вирішення суду.

Статтею 654 Цивільного Кодексу України передбачено, що зміна або розірвання договору вчиняється в такій самій формі, що й договір, що змінюється або розривається, якщо інше не встановлено договором або законом чи не випливає із звичаїв ділового обороту.

Ця норма узгоджується з приписами частини 2 ст. 651 Цивільного кодексу України, згідно якої договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї з сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. При цьому, істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

Таким чином, приписи ст. 651 Цивільного кодексу України пов'язують можливість розірвання договору у зв'язку з порушенням стороною його умов лише у разі, якщо внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору. Істотність порушення договору визначається за об'єктивними ознаками та обставинами, що вказують на значну міру позбавлення того на, що особа розраховувала при укладенні договору.

Виходячи зі змісту вищенаведених правових норм, підставою для розірвання договору може бути належним чином доведене невиконання виконавцем його зобов'язань, передбачених законом або Договором.

Так, положенням частини 2 ст. 189 Господарського кодексу України визначено, що ціна є істотною умовою господарського договору та зазначається в договорі в гривнях.

Згідно з приписами ст. 284 Господарського кодексу України істотними умовами договору оренди є: об'єкт оренди, строк, на який укладається договір оренди; орендна плата з урахуванням її індексації; порядок використання амортизаційних відрахувань; відновлення орендованого майна та умови його повернення або викупу.

Відповідно до частини 1 ст. 286 Господарського суду України орендна плата - це фіксований платіж, який орендар сплачує орендодавцю незалежно від наслідків своєї господарської діяльності. Розмір орендної плати може бути змінений за погодженням сторін, а також в інших випадках, передбачених законодавством.

При цьому судом встановлено за матеріалами справи, підтверджено позивачем та відповідачем не спростовано факт порушення останнім обов'язку щодо внесення орендної плати, а також компенсації витрат підприємства та компенсації витрат підприємств за користування земельною ділянкою, внаслідок чого утворилася заборгованість з орендних платежів в сумі 231 624,69 грн., з компенсації витрат підприємства в сумі 3192,00 грн. та з компенсації витрат підприємства за користування земельною ділянкою 19 443,20 грн., що, з урахуванням вищевикладеного є достатньою правовою підставою для дострокового розірвання вказаного Договору оренди.

Господарський суд вважає, що несплата орендної плати та компенсації витрат підприємства, компенсації витрат підприємства за користування земельною ділянкою починаючи з лютого 2017 року до лютого 2018 року в період дії спірного Договору є, в розумінні частини 2 ст. 651 Цивільного кодексу України, істотним порушенням договору оренди, достатнім для його розірвання, оскільки в даному випадку порушення умов Договору носило систематичний характер, а заборгованість накопичувалася протягом тривалого періоду та не була погашена на момент звернення позивача з позовом у даній справі, тобто невиконання відповідачем зобов'язання зі сплати орендної плати, а також компенсації витрат підприємства та компенсації витрат підприємства за користування земельною ділянкою свідчить про позбавлення позивача того, на що він розраховував при укладенні спірного Договору.

Статтею 782 Цивільного кодексу України передбачено спеціальний спосіб розірвання договору шляхом вчинення наймодавцем односторонньої відмови від нього, якщо наймач не вносить плату за користування річчю протягом трьох місяців підряд.

Відповідно ч. 2 ст. 124 Конституції України юрисдикція судів поширюється на всі правовідносини, що виникають у державі.

Як зазначено у резолютивній частині рішення Конституційного Суду України від 09.07.2002 у справі щодо офіційного тлумачення положення частини другої статті 124 Конституції України (справа про досудове врегулювання спорів), положення частини другої статті 124 Конституції України щодо поширення юрисдикції судів на всі правовідносини, що виникають у державі, в аспекті конституційного звернення необхідно розуміти так, що право особи (громадянина України, іноземця, особи без громадянства, юридичної особи) на звернення до суду за вирішенням спору не може бути обмежене законом, іншими нормативно-правовими актами.

Тобто, визначена ст. 782 Цивільного кодексу України можливість розірвати договір найму шляхом відмови від договору в позасудовому порядку є правом, а не обов'язком наймодавця. Право наймодавця на відмову від договору найму, передбачене частиною 1 статті 782 Цивільного кодексу України, не є перешкодою для звернення до суду з вимогою розірвати договір у разі несплати наймачем (орендарем) платежів, якщо вбачається істотне порушення умов договору.

Таким чином, істотне порушення орендарем (наймачем) такої умови договору оренди, як внесення орендної плати (а також передбаченої умовами Договору компенсації витрат підприємства та компенсації витрат підприємства за користування земельною ділянкою), є достатньою правовою підставою для дострокового розірвання вказаного договору оренди в судовому порядку.

Окрім того, згідно з вимогами ст. 26 Закону України „Про оренду державного та комунального майна", на вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірвано за рішенням суду, у разі невиконання сторонами своїх зобов'язань та з інших підстав, передбачених законодавчими актами.

При цьому згідно умов п. 6.7 Договору при невиконанні або порушенні однією зі сторін умов цього Договору та з інших підстав, передбачених законодавчими актами України, цей Договір може бути розірваний достроково на вимогу однієї зі сторін за рішенням суду.

Тобто, за висновками суду чинним законодавством передбачене право сторони за договором на звернення до суду з вимогою розірвати такий договір у разі невиконання зобов'язань, зокрема, орендарем в частині передбаченого Договором обов'язку зі сплати орендної плати, компенсації витрат підприємства та компенсації витрат підприємства за користування земельною ділянкою, якщо вбачається істотне порушення його умов.

Відповідно до приписів статті 611 Цивільного кодексу України у разі порушення зобов'язання настають правові наслідки, встановлені договором або законом, зокрема, розірвання договору.

Згідно з ч. 5 ст. 188 Господарського кодексу України якщо судовим рішенням договір змінено або розірвано, договір вважається змінений або розірваний з дня набрання чинності даним рішенням, якщо іншого строку набрання чинності не встановлено за рішенням суду.

Таким чином, оскільки матеріалами справи підтверджується істотне порушення відповідачем умов Договору, що полягає у невиконанні зобов'язань щодо сплати сум орендної плати, компенсації витрат підприємства та компенсації витрат підприємства за користування земельною ділянкою, у зв'язку з чим позивач значною мірою позбавляється того, на що він розраховував при укладенні спірного Договору, а також враховуючи те, що відповідач в установленому законом порядку не спростував встановлених обставин справи, суд на підставі вищезазначених норм чинного законодавства дійшов висновку про те, що позовна вимога в частині розірвання Договору № 2308 про передачу майна територіальної громади міста Києва в оренду від 14.12.2016 року підлягає задоволенню.

Як встановлено судом за матеріалами справи, позивачем в позовній заяві зазначено також вимогу про виселення Благодійну організацію "Міжнародний благодійний фонд "Небесне сузір'я "АЙДАР" з займаного нежитлового приміщення загальною площею 463,20 (чотириста шістдесят три цілих дві десяті) кв.м, в т.ч. 1 поверх - 85,70 (вісімдесят п'ять цілих сім десятих) кв.м, 2 поверх - 377,50 (триста сімдесят сім цілих п'ять десятих) кв.м, яке знаходиться в будинку № 156 літера А по вул. Харківське шосе в м. Києві.

Згідно з пунктом 1 частини 1 статті 611 Цивільного кодексу України розірвання договору є підставою для припинення зобов'язання.

Відповідно до частини 2 ст. 653 Цивільного кодексу України у разі розірвання договору зобов'язання сторін припиняються.

За приписами ст. 785 Цивільного кодексу України у разі припинення договору найму наймач зобов'язаний негайно повернути наймодавцеві річ у стані, в якому вона була одержана, з урахуванням нормального зносу, або у стані, який було обумовлено в договорі.

Водночас, пунктом 9.4. Договору передбачено, що Договір припиняється в разі, зокрема, невиконання або систематичного неналежного виконання істотних умов Договору.

Окрім того, за умовами п. 7.5 Договору у разі закінчення/припинення дії цього Договору або при його розірванні орендар зобов'язаний за актом приймання-передачі повернути об'єкт підприємству - балансоутримувачу у стані, не гіршому, ніж в якому перебував об'єкт на момент передачі його в оренду, з урахуванням усіх здійснених орендарем поліпшень, які неможливо відокремити від об'єкта без заподіяння йому шкоди, з урахуванням зносу за період строку дії договору оренди.

Згідно ч. 2 ст. 795 Цивільного кодексу України повернення наймачем предмета договору найму оформляється відповідним документом (актом), який підписується сторонами договору. З цього моменту договір найму припиняється.

Доказів звільнення орендованого приміщення та/або повернення останнього балансоутримувачу станом на час проведення судового засідання 05.06.2018 року матеріали справи не містять.

Таким чином, за висновками суду, оскільки істотне порушення орендарем (наймачем) такої умови спірного Договору оренди майна, як невнесення орендної плати, компенсації витрат підприємства та компенсації витрат підприємства за користування земельною ділянкою є достатньою правовою підставою для дострокового розірвання зазначеного Договору оренди в судовому порядку та повернення орендованого майна балансотримувачу, з урахуванням задоволення позовної вимоги про розірвання спірного Договору № 2308 про передачу майна територіальної громади міста Києва в оренду від 14.12.2016 року та вищенаведених норм чинного законодавства, суд дійшов висновку, що позовні вимоги позивача в частині виселення Благодійної організації "Міжнародний благодійний фонд "Небесне сузір'я "АЙДАР" з нежилого приміщення, загальною площею 463,20 (чотириста шістдесят три цілих дві десяті) кв.м, в т.ч. 1 поверх - 85,70 (вісімдесят п'ять цілих сім десятих) кв.м, 2 поверх - 377,50 (триста сімдесят сім цілих п'ять десятих) кв.м, яке знаходиться в будинку № 156 літера А по вул. Харківське шосе в м. Києві, є обґрунтованими та такими, що підлягають задоволенню.

У відповідності до ст. 74 Господарського процесуального кодексу України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень.

Згідно статті 73 Господарського процесуального кодексу України доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи.

Відповідно до ст. 86 Господарського процесуального кодексу України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об'єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв'язок доказів у їх сукупності. Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів).

Рішення суду про задоволення позову може бути прийнято виключно у тому випадку, коли подані позивачем докази дозволять суду зробити чіткий, конкретний та безумовний висновок про обґрунтованість та законність вимог позивача.

Відповідно до п. 1 постанови Пленуму Вищого господарського суду України №6 від 23.03.12 р. «Про судове рішення» рішення з господарського спору повинно прийматись у цілковитій відповідності з нормами матеріального і процесуального права та фактичними обставинами справи, з достовірністю встановленими господарським судом, тобто з'ясованими шляхом дослідження та оцінки судом належних і допустимих доказів у конкретній справі.

З огляду на вищевикладене, виходячи з того, що позов доведений позивачем, обґрунтований матеріалами справи та відповідачем не спростований, суд доходить висновку, що вимоги позивача підлягають задоволенню в повному обсязі.

Відповідно до ч. 1 ст. 129 ГПК України судовий збір покладається у спорах, що виникають при виконанні договорів та з інших підстав, - на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.

Керуючись ст.ст. 73-80, 86, 129, 233, 236 - 238, 240, 241, 255, 256 Господарського процесуального кодексу України, Господарський суд міста Києва, -

ВИРІШИВ:

1. Позовні вимоги задовольнити повністю.

2. Розірвати Договір № 2308 про передачу майна територіальної громади міста Києва в оренду від 14.12.2016 року, укладений між Благодійною організацією "Міжнародний благодійний фонд "Небесне сузір'я "АЙДАР" (02099, м. Київ, вулиця Бориспільська, будинок 8; ), Департаментом комунальної власності м. Києва виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) (01001, м. Київ, ВУЛИЦЯ ХРЕЩАТИК, будинок 10; ) та Комунальним підприємством "Київжитлоспецексплуатація" (01001, м. Київ, ВУЛИЦЯ ВОЛОДИМИРСЬКА, будинок 51-А; ).

3. Виселити Благодійну організацію "Міжнародний благодійний фонд "Небесне сузір'я "АЙДАР" (02099, м. Київ, вулиця Бориспільська, будинок 8; ) з нежитлових приміщень загальною площею 463,20 (чотириста шістдесят три цілих дві десяті) кв.м, в т.ч. 1 поверх - 85,70 (вісімдесят п'ять цілих сім десятих) кв.м, 2 поверх - 377,50 (триста сімдесят сім цілих п'ять десятих) кв.м, які знаходяться в будинку № 156 літера А по вул. Харківське шосе в м. Києві.

4. Стягнути з Благодійної організації "Міжнародний благодійний фонд "Небесне сузір'я "АЙДАР" (02099, м. Київ, вулиця Бориспільська, будинок 8; ) на користь Комунального підприємства "Київжитлоспецексплуатація" (01001, м. Київ, ВУЛИЦЯ ВОЛОДИМИРСЬКА, будинок 51-А; ) 3 524 (три тисячі п'ятсот двадцять чотири) грн. 00 коп. судового збору.

Рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду (ст. 241 Господарського процесуального кодексу України).

Відповідно до підпункту 17.5 пункту 17 Розділу XI "Перехідні положення" та ст. 256 Господарського процесуального кодексу України рішення суду може бути оскаржене в апеляційному порядку до Київського апеляційного господарського суду через Господарський суд міста Києва шляхом подачі апеляційної скарги протягом 20 днів з дня його проголошення.

Суддя М.М. Якименко

Дата складання (підписання) повного тексту рішення: 22.06.2018 року.