КИЇВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"22" травня 2018 р. Справа№ 910/18919/13

Київський апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:

головуючого: Сотнікова С.В.

суддів: Коротун О.М.

Дідиченко М.А.

за участю секретаря судового засідання Титарєвої Г.І.,

представників:

від ПАТ "Укргазбанк" - Беркут А.О.,

від ТОВ "Фінансова компанія "Толока" - Овсія Д.Ю.,

розглянувши апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Білбудінвест"

на ухвалу Господарського суду міста Києва від 18.04.2017 (суддя Пасько М.В.)

за заявою Товариства з обмеженою відповідальністю "Білбудінвест" в особі ліквідатора арбітражного керуючого Кучака Юрія Федоровича

до Приватного акціонерного товариства "Фінансова компанія "Сантанна"

за участю Товариства з обмеженою відповідальністю "Фінансова компанія "Толока"

про спростування майнових дій боржника

в межах справи № 910/18919/13

за заявою Публічного акціонерного товариства акціонерного банку "Укргазбанк"

до Товариства з обмеженою відповідальністю "Білбудінвест" (код 33077824)

про банкрутство

ВСТАНОВИВ:

Ухвалою Господарського суду міста Києва від 18.04.2017 відмовлено в задоволенні заяви ТОВ "Білбудінвест" в особі ліквідатора арбітражного керуючого Кучака Ю.Ф. про спростування майнових дій боржника в межах справи № 910/18919/13.

Не погоджуючись із зазначеним судовим рішенням, ліквідатор банкрута звернувся до Київського апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою, в якій просить скасувати ухвалу Господарського суду міста Києва від 18.04.2017, задовольнити заяву ліквідатора ТОВ "Білбудінвест" та спростувати майнові дії товариства з передачі на користь ПрАТ "Фінансова компанія "Сантанна" прав на об'єкт будівництва другої черги, який складається з двох секцій "А" та "Б" на 69 квартир дев'ятиповерхового житлового будинку за адресою: вул. 40-річчя Перемоги в с. Білогородка Києво-Святошинського району Київської області та прав на об'єкт будівництва першої черги, який складається з двох секцій "В" та "Г" на 72 квартири, дев'ятиповерхового житлового будинку за адресою: вул. 40-річчя Перемоги в с. Білогородка Києво-Святошинського району Київської області, шляхом повернення об'єкта будівництва на користь ТОВ "Білбудінвест".

Апеляційна скарга мотивована тим, що місцевий господарський суд порушив вимоги процесуального закону щодо повноти дослідження обставин справи при прийнятті судового рішення, що полягало у ненаданні судом оцінки факту безоплатного відчуження боржником на користь управителя спірного об'єкта незавершеного будівництва протягом одного року до моменту порушення щодо боржника-забудовника справи про банкрутство, що є підставою для спростування таких майнових дій боржника в порядку статті 20 Закону про банкрутство. Також, ліквідатор ТОВ "Білбудінвест" зазначив про відсутність в управителя необхідного обсягу цивільної дієздатності на момент передання йому боржником, як забудовником, у жовтні 2013 спірного об'єкта нерухомості, оскільки з 01.09.2012 у ПрАТ "Фінансова компанія "Сантанна" закінчився строк дії ліцензії на здійснення операцій з нерухомістю та управління майном.

Постановою Київського апеляційного господарського суду від 22.06.2017 апеляційну скаргу арбітражного керуючого Кучака Ю.Ф. задоволено, скасовано ухвалу Господарського суду міста Києва від 18.04.2017, заяву ТОВ "Білбудінвест" в особі ліквідатора Кучака Ю.Ф. про спростування майнових дій боржника в межах справи №910/18919/13 задоволено, спростовано майнову дію про передачу ТОВ "Білбудінвест" на користь ПрАТ "Фінансова компанія "Сантанна" прав на об'єкт будівництва другої черги, який складається з двох секцій "А" та "Б" на 69 квартир дев'ятиповерхового житлового будинку за адресою: вулиця 40-річчя Перемоги в селі Білогородка Києво-Святошинського району Київської області, та прав на об'єкт будівництва першої черги, який складається з двох секцій "В" та "Г" на 72 квартири дев'ятиповерхового житлового будинку за адресою: вулиця 40-річчя Перемоги в селі Білогородка Києво-Святошинського району Київської області.

Постановою Вищого господарського суду України від 10.10.2017 скасовано постанову Київського апеляційного господарського суду від 22.06.2017, справу № 910/18919/13 передано на новий апеляційний розгляд ухвали Господарського суду міста Києва від 18.04.2017 про спростування майнових дій боржника.

Постанова касаційного суду мотивована тим, що в порушення вимог статей 43, 101 ГПК України, суд апеляційної інстанції не надав правової оцінки Договорам про організацію спорудження об'єкта будівництва першої та другої черг №05/07 від 16.05.2007 та №06/07 від 30.05.2007, Договорам уступки майнових прав №05/07-2 від 16.05.2007 та №06/07-2 від 30.05.2007, умовами яких передбачено спеціальне регулювання щодо спірних майнових прав, яке є обов'язковим згідно Закону України "Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю" у разі настання ризиків порушення забудовником зобов'язань щодо завершення будівництва у погоджені сторонами строки. Відтак, апеляційний суд дійшов передчасного висновку про наявність підстав для спростування майнових дій боржника за заявою ліквідатора Кучака Ю.Ф. в межах даної справи про банкрутство, виходячи виключно із норм Закону про банкрутство та не здійснивши застосування норм матеріального права, які регулюють порядок відчуження спеціального об'єкта майнових прав - майнові права на будівництво із залученням коштів інвесторів згідно із Законом України "Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю".

Також, апеляційним судом не досліджено обставин справи на предмет забезпечення зобов'язань забудовника за договорами про організацію спорудження об'єкта будівництва встановленням іпотеки майнових прав на нерухомість, яка є об'єктом будівництва, відповідно до договорів іпотеки від 18.05.2007 та від 04.06.2007 з правом управителя фонду фінансування будівництвом звернути стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання забудовником умов договору на організацію будівництва, та не досліджено правової природи такої іпотеки, як попередньої іпотеки, яка в силу статті 13 Закону України "Про іпотеку" має пріоритет перед наступними іпотеками, зокрема, іпотекою, що виникла на підставі укладеного між забудовником, як іпотекодавцем, та ПАТ "АКБ "Київ", як іпотекодержателем, іпотечного договору майнових прав на спірне нерухоме майно від 28.10.2010. З огляду на таке, є передчасними висновки апеляційного суду про недійсність правочину з передання боржником майнових прав на спірний об'єкт будівництва на користь управителя з підстав його вчинення без згоди ПАТ "АКБ "Київ", як іпотекодержателя, в силу статті 12 Закону України "Про іпотеку".

За вказівкою Вищого господарського суду України, при новому апеляційному розгляді справи апеляційному суду необхідно врахувати викладене, переглянути справу в повному обсязі, дослідити правову природу майнових дій боржника з передачі майнових прав на незавершений будівництвом спірний об'єкт нерухомості на користь управителя Фонду фінансування будівництва з урахуванням спеціальних норм Закону України "Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю", які регулюють відносини забудовника та управителя при спорудженні об'єкта нерухомості.

Ухвалою Київського апеляційного господарського суду від 25.10.2017 прийнято до провадження апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Білбудінвест" на ухвалу Господарського суду міста Києва від 18.04.2017 про спростування майнових дій боржника у справі № 910/18919/13.

Розгляд справи неодноразово відкладався, в судовому засіданні 17.04.2018 було оголошено перерву до 22.05.2018 відповідно до ст. 216 ГПК України.

Колегія суддів, розглянувши доводи апеляційної скарги, дослідивши наявні матеріали справи, заслухавши пояснення учасників провадження, вважає, що скарга не підлягає задоволенню з огляду на наступне.

Провадження у справах про банкрутство регулюється Законом України "Про відновлення платоспроможності боржника або визнання його банкрутом" від 14 травня 1992 року № 2343-XII (далі - Закон про банкрутство), Господарським процесуальним кодексом України (далі - ГПК України), іншими законодавчими актами України.

Статтею 269 ГПК України встановлено, суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними у ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги.

Як вбачається з матеріалів справи, у провадженні Господарського суду міста Києва знаходиться справа №910/18919/13 про банкрутство ТОВ "Білбудінвест", порушена ухвалою суду від 12.11.2013 за заявою ПАТ "АКБ "Київ" (правонаступником якого є ПАТ АБ "Укргазбанк"); введено мораторій на задоволення вимог кредиторів та процедуру розпорядження майном боржника; призначено розпорядником майна арбітражного керуючого Ронського Р.М.

Ухвалою попереднього засідання Господарського суду міста Києва від 21.01.2014 затверджено реєстр вимог кредиторів на загальну суму 95 555 492,14 грн.

Справа перебуває на стадії ліквідаційної процедури, введеної постановою Господарського суду міста Києва від 10.06.2014, ліквідатором банкрута призначено арбітражного керуючого Загороднього О.М., якого ухвалою місцевого господарського суду від 12.01.2016 замінено на арбітражного керуючого Кучака Ю.Ф.; ухвалою Господарського суду міста Києва від 17.11.2016 продовжено строк ліквідаційної процедури та повноваження ліквідатора банкрута Кучака Ю.Ф. на шість місяців - до 17.05.2017.

19.10.2016 до місцевого господарського суду надійшла заява №02-01/46-36 від 18.10.2016 ліквідатора ТОВ "Білбудінвест" Кучака Ю.Ф. про визнання недійсним передачі об'єкта будівництва, в якій заявник, з урахуванням заяви №02-01/46-65 від 27.03.2017 про уточнення вимог, просив в порядку статті 20 Закону про банкрутство спростувати майнові дії ТОВ "Білбудінвест" з передачі на користь ПрАТ "Фінансова компанія "Сантанна": прав на об'єкт будівництва другої черги, який складається з двох секцій "А" та "Б" на 69 квартир дев'ятиповерхового житлового будинку за адресою: вулиця 40-річчя Перемоги в селі Білогородка Києво-Святошинського району Київської області, та прав на об'єкт будівництва першої черги, який складається з двох секцій "В" та "Г" на 72 квартири дев'ятиповерхового житлового будинку за адресою: вулиця 40-річчя Перемоги в селі Білогородка Києво-Святошинського району Київської області, шляхом повернення ТОВ "Білбудінвест" спірних об'єктів будівництва (вх. №19067/16 від 19.10.2016 та №01-37/21422/17 від 28.03.2017) (том 1 матеріалів справи №910/18919/13 з розгляду спору про спростування майнових дій боржника, а.с. 4 - 84, том 2 матеріалів справи №910/18919/13 з розгляду спору про спростування майнових дій боржника, а.с. 1 - 22).

Заява мотивована тим, що боржник здійснив безоплатне відчуження належного йому майна (майнових прав на незавершене будівництво) на користь ПрАТ "Фінансова компанія "Сантанна", що є підставою для визнання недійсним вчиненого правочину з підстав, передбачених ст. 20 Закону України "Про відновлення платоспроможності боржника або визнання його банкрутом".

Також, за твердженням ліквідатора, станом на момент відчуження боржником спірного майна, воно перебувало в іпотеці ПАТ «АКБ «Київ» та відбулось без згоди іпотекодержателя в порушення ст. 9 Закону України «Про іпотеку», та в силу ст. 12 названого Закону такий правочин є недійсним.

Відмовляючи у задоволенні вимог ліквідатора Кучака Ю.Ф. про спростування майнових дій боржника шляхом визнання недійсним передачі боржником на користь третьої особи-управителя майнових прав на спірний об'єкт будівництва, місцевий господарський суд виходив з того, що заявником не доведено факту переходу права власності на незавершений будівництвом об'єкт нерухомості від боржника, як забудовника, до ПрАТ "Фінансова компанія "Сантанна", як управителя, та зважаючи на дані Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про належність спірного нерухомого майна на праві власності ТОВ "Фінансова компанія "Толока".

Положеннями частини четвертої статті 10 Закону про банкрутство передбачено, що суд, у провадженні якого перебуває справа про банкрутство, вирішує усі майнові спори з вимогами до боржника, у тому числі спори про визнання недійсними будь-яких правочинів (договорів), укладених боржником.

Відповідно до ч. 1 ст. 20 Закону про банкрутство правочини (договори) або майнові дії боржника, які були вчинені боржником після порушення справи про банкрутство або протягом одного року, що передував порушенню справи про банкрутство, можуть бути відповідно визнані недійсними або спростовані господарським судом у межах провадження у справі про банкрутство за заявою арбітражного керуючого або конкурсного кредитора з таких підстав:

боржник безоплатно здійснив відчуження майна, прийняв на себе зобов'язання без відповідних майнових дій іншої сторони, відмовився від власних майнових вимог;

боржник виконав майнові зобов'язання раніше встановленого строку;

боржник до порушення справи про банкрутство взяв на себе зобов'язання, в результаті чого він став неплатоспроможним або виконання його грошових зобов'язань перед іншими кредиторами повністю або частково стало неможливим;

боржник здійснив відчуження або придбав майно за цінами відповідно нижчими або вищими від ринкових, за умови, що в момент прийняття зобов'язання або внаслідок його виконання майна боржника було (стало) недостатньо для задоволення вимог кредиторів;

боржник оплатив кредитору або прийняв майно в рахунок виконання грошових вимог у день, коли сума вимог кредиторів боржнику перевищувала вартість майна;

боржник прийняв на себе заставні зобов'язання для забезпечення виконання грошових вимог.

Тобто, визнання недійсними правочинів (договорів) може мати місце у випадках відчуження боржником безоплатно майна, прийняття боржником на себе зобов'язань без необхідних дій майнового характеру іншої сторони, прийняття на себе заставних зобов'язань на забезпечення виконання грошових вимог.

Під майновими діями боржника слід розуміти виконання боржником зобов'язань за вже укладеним до початку відповідного року правочином (договором) на шкоду власним інтересам або інтересам інших кредиторів. Наведене стосується, зокрема виконання зобов'язання раніше встановленого строку (терміну), відмови від власних майнових вимог, сплати коштів кредитору або прийняття майна в рахунок виконання грошових вимог у день, коли сума вимог кредиторів до боржника перевищувала вартість майна тощо.

Разом з тим, загальними нормами цивільного законодавства встановлено, що зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам. Особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності. Волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі. Правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним. (ч.ч. 1-3, 5 ст. 203 Цивільного кодексу України).

Відповідно до ч. 1 ст. 215 Цивільного кодексу України (ЦК України) підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п'ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.

Частиною 3 статті 215 ЦК України якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин).

З матеріалів справи вбачається, що боржник є орендарем земельної ділянки загальною площею 0,4550 га, розташованої у селі Білогородка, Києво-Святошинського району Київської області, по вул. 40-років Перемоги, кадастровий номер :01:003:0004, під розміщення п'ятиповерхового житлового будинку, строком на 49 років, на підставі Договору оренди земельної ділянки від 31.05.2005, укладеного з Білогородською сільською радою Києво-Святошинського району Київської області.

З метою проведення будівництва, 02.04.2010 між ТОВ "Білбудінвест" (замовник) та ПП "ГарантБуд Сервіс" (генеральний підрядник) укладено договір генерального підряду на капітальне будівництво, відповідно до якого генеральний підрядник зобов'язувався своїми та залученими силами і засобами на замовлення замовника виконати будівельні, монтажні, пусконалагоджувальні роботи та інші роботи на об'єкті будівництва, яким є 9-ти поверховий 142-х квартирний житловий будинок із вбудованими приміщеннями музею села Білогородка Києво-Святошинського району Київської області, що по вулиці 40-річчя Перемоги, 11, після завершення яких зобов'язувався здати замовнику об'єкт будівництва в експлуатацію.

На підставі договору оренди земельної ділянки та договору генерального підряду на капітальне будівництво 13.10.2010 Інспекцією державного архітектурно-будівельного контролю у Київській області надано ТОВ "Білбудінвест", як замовнику, та ПП "ГарантБуд Сервіс", як підряднику, Дозвіл №702/10 на виконання будівельних робіт з будівництва 9-ти поверхового 142-х квартирного житлового будинку з вбудованими приміщеннями музею села Білогородка Києво-Святошинського району Київської області, що по вулиці 40-річчя Перемоги, 11.

28.10.2010 між ПАТ "АКБ "Київ" та ТОВ "Білбудінвест" укладено нотаріально посвідчений іпотечний договір майнових прав на нерухоме майно, за умовами якого майнові права на 121-ну квартиру, площею 10473,67 кв. м, та майнові права на нежитлові приміщення цокольного поверху, площею 1306,07 кв. м, що знаходяться за адресою: Київська область, Києво-Святошинський район, село Білогородка, вулиця 40-річчя Перемоги, 11, були передані в іпотеку ПАТ "АКБ "Київ" в якості забезпечення належного виконання зобов'язань ТОВ "Білбудінвест" за кредитним договором №028/10-НКЛ від 28.10.2010 та кредитним договором №13/08 від 11.02.2008.

Постановою Київського окружного адміністративного суду від 10.12.2015 у справі №810/4901/15, яка набрала законної сили, встановлено обставини передання 07.10.2013 ТОВ "Білбудінвест" на користь управителя спірного об'єкта будівництва на виконання письмової вимоги управителя - ПрАТ "Фінансова компанія "Сантанна" про відступлення забудовником майнових прав на об'єкт будівництва з двох секцій "А" та "Б" на 69 квартир та з двох секцій "В" та "Г" на 72 квартири дев'ятиповерхового житлового будинку по вул. 40-річчя Перемоги, 11 в селі Білогородка Києво-Святошинського району Київської області.

На підставі договорів №16/10-1 та №16/10-2 від 16.10.2013 про будівництво житлового будинку за адресою: Київська область, Києво-Святошинський район, село Білогородка, вулиця 40-річчя Перемоги (квартири двох секцій "А" та "Б" 9-ти поверхового, 69-ти квартирного житлового будинку з вбудованими приміщеннями та квартири двох секцій "В" та "Г" 9-ти поверхового, 72-х квартирного житлового будинку з вбудованими приміщеннями) та відповідно до Актів приймання-передачі майна та майнових прав від 16.10.2013 управитель - ПрАТ "Фінансова компанія "Сантанна" передало на користь забудовника - ТОВ "МВБ-Інвест" майно та майнові права на об'єкт будівництва житлового будинку за адресою: Київська область, Києво-Святошинський район, село Білогородка, вулиця 40-річчя Перемоги.

Разом з тим, ПАТ "АКБ "Київ", як іпотекодержатель, у відповідності до статті 12 Закону України "Про іпотеку" не надавало згоди на відчуження ТОВ "Білбудінвест" майнових прав на спірний об'єкт нерухомості на користь третіх осіб.

З огляду на зазначені обставини, ліквідатор вважає, що 07.10.2013 боржником - ТОВ "Білбудінвест" було безоплатно відчужено спірне нерухоме майно на користь ПрАТ "Фінансова компанія "Сантанна", тобто в межах одного року до порушення щодо ТОВ "Білбудінвест" даної справи про банкрутство ухвалою Господарського суду міста Києва від 12.11.2013, а відтак така майнова дія підлягає спростуванню, а спірний об'єкт - поверненню боржнику.

З матеріалів справи вбачається, що між боржником, як забудовником, та ЗАТ "Фінансова компанія "Сантанна", правонаступником якого є ПрАТ "Фінансова компанія "Сантанна", були укладені договори №05/07 від 16.05.2007 та №06/07 від 30.05.2007 про організацію спорудження об'єкта будівництва першої та другої черг за адресою: Київська область, Києво-Святошинський район, село Білогородка, вулиця 40-річчя Перемоги, що складається із двох секцій "А" та "Б" на 69 квартир дев'ятиповерхового житлового будинку та з двох секцій "В" та "Г" на 72 квартири дев'ятиповерхового житлового будинку (том 2 матеріалів справи №910/18919/13 з розгляду спору про спростування майнових дій боржника, а.с. 3 - 9, 12 - 18).

Положеннями статті 1 Закону України "Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю" №978-IV від 19.06.2003 (далі - Закон №978-IV) (в редакції, чинній на момент укладення договорів №05/07 від 16.05.2007 та №06/07 від 30.05.2007 про організацію спорудження об'єкта будівництва) передбачено, що управитель - фінансова установа, яка від свого імені діє в інтересах установників управління майном і здійснює управління залученими коштами згідно із законодавством, Правилами фонду та отримала в установленому порядку дозвіл/ліцензію; об'єкт будівництва - будівля, споруда або комплекс споруд, будівництво яких організує забудовник та фінансування будівництва яких здійснює управитель за рахунок отриманих в управління коштів; договір управителя із забудовником - договір, який регулює взаємовідносини управителя із забудовником щодо організації спорудження об'єктів будівництва з використанням отриманих в управління управителем коштів та подальшої передачі забудовником об'єктів інвестування установникам управління.

Відповідно до частин 1, 6 статті 9 Закону №978-IV в зазначеній редакції, управитель укладає із забудовником договір, за яким замовляє забудовнику збудувати один або декілька об'єктів будівництва, ввести їх в експлуатацію та передати об'єкти інвестування установникам цього фонду та на умовах, визначених цим Законом та Правилами фонду. Забудовник зобов'язаний виконати свої зобов'язання за договором щодо організації спорудження об'єктів будівництва та своєчасного введення їх в експлуатацію незалежно від обсягу замовлення на будівництво, підтвердженого управителем.

Статтею 10 Закону №978-IV в зазначеній редакції визначено особливості забезпечення виконання зобов'язань забудовника за договором перед управителем фонду. Так, виконання зобов'язань забудовника забезпечується встановленням іпотеки, предметом якої можуть бути майнові права на нерухомість, яка є об'єктом будівництва, або, за згодою управителя, об'єкт незавершеного будівництва, або нерухоме майно. В договорі має бути передбачене зобов'язання забудовника уступити управителю майнові права на нерухомість, яка є об'єктом будівництва, у разі виникнення обумовленого цим договором ризику невиконання забудовником своїх зобов'язань перед управителем. За кожним об'єктом будівництва забудовник та управитель укладають: договір уступки майнових прав на нерухомість, яка є об'єктом будівництва, з відкладальними умовами; договір доручення з відкладальними умовами, за яким управителю у разі порушення забудовником умов договору доручається виконувати функції забудовника, у тому числі шляхом передоручення цих функцій іншим особам. У разі виявлення управителем визначеного договором ризику порушення забудовником умов договору договір уступки заставленого майнового права набирає чинності і забудовник повинен передати управителю фонду майно та майнові права на нерухомість, яка є об'єктом будівництва.

Отже, з метою забезпечення належного виконання зобов'язань за договором про організацію спорудження об'єкта будівництва забудовник та управитель укладають договір уступки майнових прав на нерухомість, що є об'єктом будівництва, під відкладальною умовою про набуття ним чинності у разі виявлення управителем визначеного договором ризику порушення забудовником умов договору, у зв'язку з чим у забудовника виникає обов'язок з передання управителю Фонду фінансування будівництва на його вимогу майна та майнових прав на нерухомість, яка є об'єктом будівництва, в силу закону.

Відповідно до п. 1.9 договорів про організацію спорудження об'єкта будівництва з метою забезпечення виконання зобов'язань за цим договором забудовник укладає з управителем договір іпотеки майнових прав на нерухомість, яка є об'єктом будівництва.

У пункті 2.4.15 договорів узгоджено зобов'язання сторін одночасно з укладенням договору про спорудження об'єкта будівництва укласти договір доручення з відкладальними умовами, за яким управителю у разі порушення забудовником умов цього договору доручається виконувати функції забудовника, у тому числі шляхом передоручення цих функцій іншим особам. При цьому забудовник на час дії цього договору надає безвідкличну довіреність управителю на право делегування третім особам функцій забудовника у разі порушення ним умов цього договору.

На виконання вимог пунктів 1.9, 2.4.15. договорів про організацію спорудження об'єкта будівництва та приписів частини 3 статті 10 Закону №978-IV між забудовником та управителем укладено договори уступки майнових прав №05/07-2 від 16.05.2007 та №06/07-2 від 30.05.2007, за умовами якого забудовник уступає належні йому майнові права на нерухоме майно, яке є об'єктом будівництво за договором про організацію спорудження об'єкта будівництва

У пункті 3 договорів уступки майнових прав, узгоджено, що ці договори укладаються під відкладальною умовою - управитель набуває прав на нерухоме майно (спірний об'єкт будівництва) у разі невиконання забудовником взятих на себе зобов'язань за договорами №05/07 від 16.05.2007 та №06/07 від 30.05.2007 та укладеними додатковими угодами до них (том 2 матеріалів справи №910/18919/13 з розгляду спору про спростування майнових дій боржника, а.с. 10 - 11, 19 - 20).

Відповідно до частини 1 статті 212 ЦК України, особи, які вчиняють правочин, мають право обумовити настання або зміну прав та обов'язків обставиною, щодо якої невідомо, настане вона чи ні (відкладальна обставина). Частиною 2 статті 640 ЦК України визначено момент укладення договору під відкладальною обставиною: якщо відповідно до акта цивільного законодавства для укладення договору необхідні також передання майна або вчинення іншої дії, договір є укладеним з моменту передання відповідного майна або вчинення певної дії.

Положеннями частини 3 статті 18 Закону №978-IV (в редакції, чинній на момент передання у жовтні 2013 забудовником на користь управителя майнових прав на спірний об'єкт будівництва) передбачено, що забудовник зобов'язаний на вимогу управителя протягом строку, визначеного в договорі, повернути грошові кошти на рахунок ФФБ або уступити майнові права на нерухомість, яка є об'єктом будівництва, чи на інші предмети іпотеки управителю з додержанням вимог статті 10 цього Закону, якщо інше не передбачене договором.

Відповідно до п. 3.2 договорів про організацію спорудження об'єкта будівництва запланована дата введення об'єкта в експлуатацію перше півріччя 2009 року.

У зв'язку з порушенням забудовником (боржником) зобов'язань в частині строків виконання робіт за договорами про організацію спорудження об'єкта будівництва, 07.10.2013 управитель вручив забудовнику письмову вимогу про відступлення забудовником майнових прав на об'єкт будівництва, а саме передати ПрАТ "Фінансова компанія "Сантанна" за двостороннім актом об'єкт будівництва, понести всі витрати, пов'язані з переоформленням документації на об'єкт будівництва та оформлення права власності, передати всю наявну та необхідну документацію на об'єкт будівництва, провести інвентаризацію заборгованості з підрядниками, відшкодувати витрати, понесені у зв'язку з оформленням для третіх осіб права власності на повністю сплачені ними об'єкти інвестування, письмово повідомити усіх боржників про зміну власника (замовника) об'єкта будівництва з метою внесення змін до укладених договорів.

В подальшому, ТОВ "Білбудінвест" (боржник) на виконання письмових вимог управителя - ПрАТ "Фінансова компанія "Сантана" про відступлення забудовником майнових прав на об'єкт будівництва, передав управителю об'єкт будівництва з двох секцій "А" та "Б" на 69 квартир та з двох секцій "В" та "Г" на 72 квартири девятиповерхового житлового будинку за адресою: вул. 40-річчя Перемоги в с. Білогородка Києво-Святошинського району Київської області.

За вказаних обставин, враховуючи порушення строків виконання будівельних робіт, колегія суддів дійшла висновку про правомірність передачі забудовником (боржником) на користь управителя об'єкту будівництва, що повністю узгоджується із умовами договорів про організацію спорудження об'єкта будівництва від 30.05.2007, договорів уступки майнових прав від 30.05.2007 та ст. 10, частини 3 статті 18 Закону №978-IV, а відтак і безпідставність тверджень ліквідатора про застосування до спірних правовідносин норм ст. 20 Закону про банкрутство.

Щодо обставин ненадання згоди ПАТ "АКБ "Київ", як іпотекодержателя, на передачу об'єкта будівництва на користь ПрАТ "Фінансова компанія "Сантана" колегія суддів зазначає наступне.

18.05.2007 між ЗАТ "Фінансова компанія "Сантана" (Іпотекодержатель) та ТОВ "Білбудінвест" (Іпотекодавець) укладено Договір іпотеки, який посвідчений нотаріально та зареєстрований в реєстрі за №1013, відповідно до умов якого ТОВ "Білбудінвест" передало в заставу ЗАТ "Фінансова компанія "Сантана" майнові права на нерухомість - квартири двох секцій ("В" та "Г") 9-ти поверхового, 72-х квартирного житлового будинку з вбудованими приміщеннями по вул. 40-річчя Перемоги в смт. Білогородка Києво-Святошинського району Київської області.

Також, 04.06.2007 між ЗАТ "Фінансова компанія "Сантана" (Іпотекодержатель) та ТОВ "Білбудінвест" (Іпотекодавець) укладено Договір іпотеки, який посвідчений нотаріально та зареєстрований в реєстрі за №1158, відповідно до умов якого ТОВ "Білбудінвест" передало в заставу ЗАТ "Фінансова компанія "Сантана" майнові права на нерухомість - квартири двох секцій ("А" та "Б") 9-ти поверхового, 69-и квартирного житлового будинку з вбудованими приміщеннями по вул. 40-річчя Перемоги в смт. Білогородка Києво-Святошинського району Київської області.

Про укладення вказаних Договорів іпотеки від 15.08.2007 та від 04.06.2007 в Єдиному реєстрі заборон відчуження об'єктів нерухомого майна зареєстровані обтяження на вказане майно у формі заборони на нерухоме майно, що підтверджується відповідними відомостями з реєстру.

В подальшому 28.10.2010 між ПАТ "АКБ "Київ" та ТОВ "Білбудінвест" укладено нотаріально посвідчений іпотечний договір майнових прав на нерухоме майно (наступна іпотека), за умовами якого майнові права на 121-ну квартиру, площею 10473,67 кв. м, та майнові права на нежитлові приміщення цокольного поверху, площею 1306,07 кв. м, що знаходяться за адресою: Київська область, Києво-Святошинський район, село Білогородка, вулиця 40-річчя Перемоги, 11, були передані в іпотеку ПАТ "АКБ "Київ" в якості забезпечення належного виконання зобов'язань ТОВ "Білбудінвест" за кредитним договором №028/10-НКЛ від 28.10.2010 та кредитним договором №13/08 від 11.02.2008.

У відповідності з п. 2.3 договору іпотеки від 28.10.2010, предмет іпотеки передається в іпотеку за правилами наступної іпотеки за згодою ЗАТ "Фінансова компанія "Сантана".

Згідно з ст. 3 Закону України «Про іпотеку» іпотека виникає на підставі договору, закону або рішення суду. До іпотеки, яка виникає на підставі закону або рішення суду, застосовуються правила щодо іпотеки, яка виникає на підставі договору, якщо інше не встановлено законом.

Іпотечний договір, предметом іпотеки за яким є майнові права на нерухомість, будівництво якої не завершено, посвідчується нотаріусом на підставі документів, що підтверджують майнові права на цю нерухомість.

У разі порушення боржником основного зобов'язання відповідно до іпотеки іпотекодержатель має право задовольнити забезпечені нею вимоги за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими особами, права чи вимоги яких на передане в іпотеку нерухоме майно не зареєстровані у встановленому законом порядку або зареєстровані після державної реєстрації іпотеки. Якщо пріоритет окремого права чи вимоги на передане в іпотеку нерухоме майно виникає відповідно до закону, таке право чи вимога має пріоритет над вимогою іпотекодержателя лише у разі його/її виникнення та реєстрації до моменту державної реєстрації іпотеки.

Пріоритет права іпотекодержателя на задоволення забезпечених іпотекою вимог за рахунок предмета іпотеки відносно зареєстрованих у встановленому законом порядку прав чи вимог інших осіб на передане в іпотеку нерухоме майно виникає з моменту державної реєстрації іпотеки. Зареєстровані права та вимоги на нерухоме майно підлягають задоволенню згідно з їх пріоритетом - у черговості їх державної реєстрації.

Відповідно до ч. 1 ст. 18 Закону України «Про іпотеку» іпотечний договір укладається між одним або декількома іпотекодавцями та іпотекодержателем у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню.

За змістом статті 13 Закону України «Про іпотеку» предмет іпотеки може бути переданий в наступну іпотеку за згодою попередніх іпотекодержателів, якщо інше не встановлено попереднім іпотечним договором. Попередня іпотека має вищий пріоритет над наступними іпотеками.

У разі звернення стягнення на предмет іпотеки попереднім іпотекодержателем наступний іпотекодержатель також має право звернути стягнення на предмет іпотеки, навіть якщо строк виконання основного зобов'язання перед наступним іпотекодержателем не настав.

При зверненні стягнення на нерухоме майно, що є предметом декількох іпотек, вимоги кожного наступного іпотекодержателя задовольняються після повного задоволення вимог кожного попереднього іпотекодержателя згідно з пріоритетом та розміром цих вимог.

Враховуючи, що ПАТ "АКБ "Київ" набув спірне майно в наступну іпотеку, а попереднім іпотекодержателем було ЗАТ "Фінансова компанія "Сантана" як управитель будівництва, колегія суддів дійшла висновку про відсутність підстав для застосування до правовідносин з передачі боржником спірного майна на користь управителя на підставі частини 3 статті 18 Закону України "Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю" (спірної майнової дії) вимог статті 12 Закону України «Про іпотеку», якою встановлені наслідки недійсності правочину щодо відчуження іпотекодавцем переданого в іпотеку майна без згоди іпотекодержателя.

Відповідно до ст. 276 ГПК України суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права.

Враховуючи вищевикладене, колегія суддів вважає, що місцевий господарський суд дійшов вірного висновку про відмову в задоволенні заяви ТОВ "Білбудінвест" в особі ліквідатора арбітражного керуючого Кучака Ю.Ф. про спростування майнових дій боржника в межах справи № 910/18919/13, у зв'язку з чим ухвала Господарського суду міста Києва від 17.01.2018 у даній справі підлягає залишенню без змін.

Судові витрати за розгляд справи апеляційним судом належить покласти на скаржника в межах сплаченого судового збору при подачі апеляційної скарги відповідно до ст. 129 ГПК України.

Керуючись ст. 269, п. 1 ч. 1 ст. 275, ст.ст. 276, 282 Господарського процесуального кодексу України, Київський апеляційний господарський суд

П О С Т А Н О В И В:

1. Апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Білбудінвест" залишити без задоволення.

2. Ухвалу Господарського суду міста Києва від 18.04.2017 про відмову в задоволенні заяви ТОВ "Білбудінвест" в особі ліквідатора арбітражного керуючого Кучака Ю.Ф. про спростування майнових дій боржника у справі № 910/18919/13 залишити без змін.

Постанова набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена безпосередньо до Верховного Суду у строки, встановлені ст. 288 Господарського процесуального кодексу України.

Повний текст постанови складено та підписано 27.06.2018.

Головуючий суддя С.В. Сотніков

Судді О.М. Коротун

М.А. Дідиченко