ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ЛЬВІВСЬКОЇ ОБЛАСТІ
УХВАЛА

27.06.2018 р. Справа № 914/569/18

Господарський суд Львівської області у складі судді Кітаєвої С.Б., за участю секретаря судового засідання Зарицької О.Р., розглянувши клопотання Товариства з обмеженою відповідальністю Юрок Плюс» за №4 від 08.06.2018 року (вх.№1577/18 від 12.06.2018 року) про призначення судової експертизи у справі №914/569/18

за позовом: Національного банку України, м. Київ,

до відповідача: Товариства з обмеженою відповідальністю Юрок Плюс», м. Львів,

за участю третьої особи яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, на стороні відповідача: Публічного акціонерного товариства Комерційний банк Фінансова ініціатива, м. Київ,

предмет позову: звернення стягнення на предмет іпотеки

за участю представників:

позивача: ОСОБА_1 представник (довіреність №18-0014/24894 від 04.05.2018 року,

відповідача: ОСОБА_2 представник (довіреність від 01.03.2018 року ), ОСОБА_3-представник (довіреність №6 від 01.06.2018).

третьої особи: не з»явився,

встановив:

На розгляд Господарського суду Львівської області надійшла позовна заява Національного банку України № 12-0007/15295 від 19.03.2018 року до Товариства з обмеженою відповідальністю Юрок Плюс» про звернення стягнення на предмет іпотеки в рахунок часткового погашення заборгованості за Кредитним договором №12/0963 від 04.06.2014 року з додатковими договорами, укладеним між Національним банком України та ОСОБА_4 акціонерним товариством Комерційний банк Фінансова ініціатива, встановивши спосіб реалізації предмета іпотеки шляхом продажу на прилюдних торгах у межах процедури виконавчого провадження, передбаченої Законом України "Про виконавче провадження", за початковою ціною 41 690 900 (сорок один мільйон шістсот дев»яносто тисяч дев»ятсот) гривень).

Позовна заява обґрунтована тим, що 04.06.20914 між Національним банком України та Товариством з обмеженою відповідальністю Комерційний банк "Фінансова ініціатива" (ОСОБА_4 акціонерне товариство Комерційний банк "Фінансова ініціатива") укладено Кредитний договір № 12/09/06 з додатковими договорами.

11.06.2014 в якості забезпечення виконання зобов'язань за зазначеним Кредитним договором з додатковими договорами між Національним банком України та Товариством з обмеженою відповідальністю «Юрок Плюс» укладено Іпотечний договір, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу ОСОБА_5 та який зареєстрований в реєстрі за № 583.

ОСОБА_4 акціонерне товариство Комерційний банк "Фінансова ініціатива" зобов'язання за Кредитним договором не виконало, заборгованість за кредитом не повернуло.

Як зазначає позивач, відповідно до вимог статей 589, 590 ЦК України у разі невиконання зобов'язання, забезпеченого заставою, заставодержатель набуває право звернення стягнення на предмет застави. Звернення стягнення на предмет застави здійснюється за рішенням суду, якщо інше не встановлено договором або законом. Заставодержатель набуває право звернення стягнення на предмет застави у разі, коли зобов'язання не буде виконано у встановлений строк (термін).

Враховуючи викладене, позивач звернувся до суду з позовом про звернення стягнення на предмет іпотеки.

Ухвалою суду від 02.04.2018 року суд залишив позовну заяву без руху, оскільки позовна заява була подана без додержання вимог, викладених у статтях 162,164,172 Господарського процесуального кодексу України, зазначивши в ухвалі недоліки позовної заяви, спосіб і строк їх усунення.

На виконання вимог ухвали суду від 02.04.2018 року від Національного банку України 25.04.2018 (вх.№14806/18) поступила заява №12-0007/22601 від 20.04.2018 року про усунення недоліків позовної заяви.

Ухвалою від 02.05.2018 року позовну заяву прийнято до розгляду, відкрито провадження у справі №914/569/18, підготовче засідання призначено на 04.06.2018 року. Цією ж ухвалою залучено до участі у справі в якості третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні відповідача ОСОБА_4 акціонерне товариство «Комерційний банк «Фінансова ініціатива» (вул.Щорса, буд.7/9, м.Київ, 03150).

15.05.2018 р. до суду поступила заява представника відповідача про надання матеріалів справи для ознайомлення та виготовлення копій з наявних у справі документів. Клопотання судом задоволено, представник відповідача ознайомився з матеріалами справи та виготовив з них фотокопії, що засвідчив письмовим записом на поданому клопотанні.

17.05.2018 року за вх.№17566/18 в документообігу суду зареєстровано поступлення від третьої особи у справі, Публічного акціонерного товариства «Комерційний банк «Фінансова ініціатива», Пояснення вих.№336 від 10.05.2018 на позовну заяву у справі №914/569/18.

29.05.2018 року позивачем подано клопотання про приєднання до матеріалів справи копії повного звіту про оцінку нежитлової нерухомості, яке зареєстроване в суді за вх.№18964/18.

З підстав, зазначених в ухвалі від 30.05.2018 року суд відмовив позивачу у задоволенні клопотання від 16.05.2018 року №12-0007/26969, яке поступило до суду 23.05.2018 року та зареєстровано за вх.№18470/18, про участь у судовому засіданні в режимі відеоконференції.

31.05.2018 року відповідачем подано клопотання №2 від 31.05.2018 року про витребування доказів, а саме повного ОСОБА_6 про оцінку майна нежитлових приміщень загальною площею 11 171,2 кв.м., що знаходиться за адресою: Львівська область, м.Львів, вул.Жовківська,63 станом на 17.05.2017 року (клопотання зареєстровано в суді за вх.№19521/18).

За вх.№19520/18 зареєстровано в суді 31.05.2018 року поданий відповідачем відзив від 31.05.2018 року №1 на позовну заяву.

З підстав, наведених у клопотанні за №3 від 01.06.2018 року, яке поступило до суду 01.06.2018 року та зареєстровано за вх.№19807/18, відповідач просить відкласти розгляд справи.

В підготовчому засіданні 04.06.2018 року суд відхилив клопотання відповідача про витребування у позивача звіту про оцінку нерухомого майна, оскільки позивачем такий звіт разом з клопотанням №2 від 31.05.2018 року подано до справи; підготовче засідання відкладено на 14.06.2018 року, про що ухвалу про повідомлення у справі №914/569/18 від 04.06.2018 року скеровано учасникам справи, які не взяли участі у засіданні 04.06.2018 року.

12.06.2018 року до суду поступило клопотання відповідача з долученими до нього документами про призначення судової експертизи у справі №914/569/18.

Судом задоволено клопотання представника позивача від 14.06.2018 року, подане до суду 14.06.2018 року та зареєстроване за вх.№21943/18, про надання дозволу на ознайомлення та виготовлення копій з матеріалів справи. Представник позивача з матеріалами справи ознайомився, що засвідчив письмово на поданому ним клопотанні.

У засідання 14.06.2018 року з»явилися представники позивача та відповідача. Представником позивача надано суду для огляду оригінал виписки за Кредитним договором від 04.06.2014 №12/09/06 та заявлено усне клопотання про відкладення розгляду справи для надання можливості позивачу подати заперечення на клопотання відповідача про призначення судової експертизи. Також представником позивача повідомлено про наміри позивача звернутися до Фонду Держмайна, оскільки в нього є питання до поданого відповідачем звіту про оцінку майна. Представник відповідача не заперечив проти клопотання представника позивача про відкладення підготовчого засідання.

Суд задоволив клопотання представника позивача та постановив протокольну ухвалу про відкладення підготовчого засідання на 20.06.2018 року, про що в порядку ст.ст.120-121 ГПК України повідомлено третю особу без самостійних вимог на предмет спору у справі.

Відповідач подав до суду 14.06.2018 року Заяву №5 від 14.06.2018 року «Про виправлення описок у клопотанні про призначення судової експертизи».

19.06.2018 р. (за вх.№22477/18) та 20.06.2018 р. ( за вх.№22786/18) в суді зареєстровано скероване позивачем на електронну адресу суду та у письмовій формі Заперечення за №12-0007/33439 від 19.06.2018 року на клопотання відповідача про призначення судової експертизи.

В підготовче засідання 20.06.2018 року явку повноважних представників забезпечили позивач та відповідач. Представником позивача повідомлено, що заперечення за №12-0007/33439 від 19.06.2018 року на клопотання відповідача про призначення судової експертизи скеровані позивачем відповідачу 19.06.2018 року, оскільки через завантаженість не було можливості вчинити такі дії швидше. Представник відповідача звернувся з усним клопотанням про відкладення підготовчого засідання для надання можливості стороні відповідача подати відповідь на заперечення позивача.

Клопотання представника відповідача суд задоволив та протокольною ухвалою відклав підготовче засідання на 27.06.2018 року, повідомивши про це спору в порядкуст.ст.120-121 ГПК України третю особу у справі, яка не заявляють самостійних вимог на предмет спору.

Представник відповідача ознайомився із матеріалами справи та виготовив з них копії (заяви відповідача від 21.06.2018 року № 23092/18 та №23161/18).

25.06.2018 року відповідачем подано до суду Відповідь за №6 від 25.06.2018 р. на Заперечення на клопотання про призначення судової експертизи.

В засідання 27.06.2018 року сторони явку повноважних представників забезпечили.

Представник відповідача підтримав подане ним клопотання про призначення експертизи для визначення ринкової вартості іпотечного майна.

Представник позивача заперечив проти задоволення поданого клопотання.

Як вбачається з клопотання про призначення експертизи, відповідач не погоджується з вартістю предмета іпотеки згідно зі ОСОБА_6, наданим позивачем. Так, заявник клопотання стверджує, що вартість предмета іпотеки згідно зі ОСОБА_6 банку є необєктивною. Представник зазначає, що оцінка майна проведена без виїзду на місце, без проведення її на базі актуалізованої документації щодо обєкту оцінки, а відтак не може бути законною та відповідати всім вимогам, оскільки в ній не враховані сучасні параметри, що в свою чергу впливає на вартість майна. Крім цього, огляд і фотофіксація обєкту оцінки оцінювачами не проводився, про що зазначено у ОСОБА_6. Відповідно, відповідач просить призначити інженерно-технічну експертизу для визначення реальної вартості предмета іпотеки станом на 17.05.2017 року, проведення якої доручити Львівському науково-дослідному інституту судових експертиз (вул.Липинського,54, м.Львів,79000). Відповідач, Товариство з обмеженою відповідальністю «Юрок Плюс», оплату судової експертизи гарантує в повному обсязі у відповідності до закону.

Третя особа без самостійних вимог на предмет спору на стороні відповідача, ОСОБА_4 акціонерне товариство «Комерційний Банк «Фінансова ініціатива», у Поясненнях на позовну заяву у справі №914/569/18 (вх.№17566/18 від 17.05.2018) підтверджує, що 04.06.2014 між НБУ та ПАТ «КБ «Фінансова Ініціатива» було укладено Кредитний договір №12/09/06, з додатковими договорами до нього, а саме: від 01.12.2014, від 23.12.2014, від 26.02.2014 р. (надалі Кредитний договір). Відповідно до п.1.1 Кредитного договору НБУ надав ПАТ «КБ «Фінансова Ініціатива» кредит на суму 2 000 000 000,00 (два мільярди) гривень 00 копійок на строк з 04.06.2014 до 30.12.2016 (включно). ПАТ «КБ «Фінансова ініціатива» було отримано вимогу НБУ про сплату заборгованості за Кредитним договором. В якості забезпечення виконання зобов»язань за Кредитним договором між НБУ та майновим поручителем ТОВ «Юрок Плюс» було укладено Іпотечний договір від 11.06.2014 року, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу ОСОБА_5, зареєстрований в реєстрі за №583 (надалі Договір іпотеки). Відповідно до п.5 Договору іпотеки, сторони дійшли згоди про ринкову вартість предмету іпотеки, що станом на 06.06.2014 року становила 1 01 378 153,00 грн. Відомості щодо наявності факторів, що могли б знецінити предмет іпотеки чи наявність надзвичайних подій, що могли б вплинути на вартісну якість предмета іпотеки, у Банку відсутні. Проте, за змістом позовної заяви, зазначає третя особа, та відповідно до висновку про вартість майна, здійснених на замовлення НБУ суб»єктом оціночної діяльності ТОВ «Увекон», загальна ринкова вартість предмету іпотеки за Договором іпотеки станом на 17.05.2017 року визначена у сумі 41 690 900,00 грн., а це на 59 687 253,00 грн. менше за ціну, що була узгоджена сторонами в Договорі іпотеки та визначена суб»єктом оціночної діяльності у ОСОБА_6 про оцінку іпотечного майна. За наведеного ПАТ «КБ «Фінансова ініціатива».

ПАТ «КБ «Фінансова ініціатива» вважає, що звернення стягнення на предмет іпотеки за вартістю нижчою від дійсної ринкової вартості призведе до мінімізації погашення заборгованості за Кредитним договором, відповідно збільшення витрат Фонду гарантування вкладів фізичних осіб, пов»язаних з виведенням банку з ринку та збільшення безнадійного кредитного портфеля НБУ, натомість, основною метою Уповноваженої Фонду при здійсненні тимчасової адміністрації є захист прав і законних інтересів вкладників банку, забезпечення ефективної процедури тимчасової адміністрації неплатоспроможного банку.

Заперечуючи проти клопотання відповідача про призначення судової експертизи позивач стверджує, що не відповідає дійсності твердження відповідача про те, що Національними стандартами з оцінки передбачено безпосереднє обстеження об»єкту оцінки виконавцем звіту ст.51 Національного стандарту №1 передбачено, що оцінювачем має бути здійснена ідентифікація об»єкта оцінки та пов»язаних з нею прав, аналіз можливих обстежень та застережень, які можуть супроводжувати процедуру проведення оцінки та використання її результатів. Позивач зазначає, що всю необхідну для оцінки інформацію Суб»єкт оціночної діяльності Товариство з обмеженою відповідальністю «Консалтингова компанія «Увекон» отримав і зробив висновок про достовірність інформації для ідентифікації та проведення оцінки іпотечного майна.

Позивач в обгрунтування заперечень проти клопотання про призначення судової експертизи покликається на затверджений наказом Фонду державного майна України №866 від 29.05.2017 року Порядок оцінки права вимоги за зобов»язанням, що виникає внаслідок здійснення кредитної операції, яким передбачено, що якщо через відсутність достатнього обсягу вихідних даних чи неможливість особистого обстеження предмета забезпечення (відсутність доступу до нього, у тому числі через неможливість замовника оцінки надати доступ до нього, відсутність даних про фізичну наявність такого предмета за останніми результатами моніторингу застав, який проводився, відсутність, у тому числі банкрутство (ліквідація), боржника чи поручителя тощо) вимоги національних стандартів оцінки не можуть бути дотримані у повному обсязі, суб»єкт оціночної діяльності:

-інформує про це замовника оцінки та ініціює внесення відповідних змін до договору про проведення оцінки щодо об»єкта оцінки (якщо ймовірність виникнення такої ситуації не було передбачено цим договором під час його укладення);

- забезпечує у звіті про оцінку належне відображення відповідної інформації, обгрунтувань та припущень, що були використані під час оцінки;

-використовує для проведення оцінки усю наявну у нього та надану замовником інформацію про стан та характеристики предмета забезпечення як достовірну (у тому числі матеріали попередніх оцінок, моніторингу стану предмета забезпечення, якщо такі проводилися і надані йому);

-використовує для розрахунків статистично опрацьовані ринкові дані про середню ціну (або ринковий діапазон цін) подібного майна, у тому числі дані відповідних аналітичних оглядів компаній, агенцій, асоціацій тощо, які містяться в мережі Інтернет.

Позивач підтверджує, що оригінали технічної документації зберігаються у кредитних справах Національного банку України, копії яких власне і були надані СОД «Увекон» для проведення оцінки. Також, покликаючись на умови пп.16.2-16.5 Договору іпотеки (у яких передбачені обов»язки відповідача забезпечити схоронність предмету іпотеки, у т.ч. не здійснювати будь-які дії, що можуть потягнути за собою зміну характеристик предмета іпотеки без письмового дозволу Національного банку, а у випадку загрози втрати, пошкодження, знищення, псування , або погіршення стану предмету іпотеки не пізніше ніж у 2-х денний термін з моменту виникнення таких загроз повідомити про це Національний банк), позивач зазначає, що жодних звернень відповідного характеру до Національного банку України від відповідача не надходило, а відтак вважає, що немає жодних підстав стверджувати, що у Національного банку України та СОД «Увекон» не було достатньо інформації для ідентифікації предмету іпотеки для проведення оцінки іпотечного майна.

Зменшення поточної ринкової вартості предмету іпотеки, що визначена СОД «Увекон» в порівнянні з вартістю предмету іпотеки станом на дату укладення Договору іпотеки, позивач вважає об»єктивним фактором, що обумовлений кризовими явищами в економіці України та падінням цін у всіх сегментах ринку нерухомості, тому твердження відповідача щодо порушення СОД «Увекон» оціночних процедур є, на переконання позивача, абсолютно безпідставним СОД «Увекон» дотримався усіх необхідних процедур з урахуванням поточної ситуації на ринку нерухомості.

Щодо наданого відповідачем звіту про оцінку предмету іпотеки, виконаного ФОП ОСОБА_7, то Національний банк України стверджує про наявність у нього підстав вважати, що вартість визначена у звіті ФОП ОСОБА_7 не відповідає дійсності, оскільки жодне з оголошень, інформація з яких використана в розрахунках, на сьогодні не актуальне (видалене з мережі Інтернет), хоча оцінка проводилась станом на 18.05.2018 року, а оголошення датовані травнем місяцем. На переконання позивача ринок нерухомості на сьогодні не має активності, тому стверджувати, що всі об»єкти промислового призначення загальними площами 6500-10000 кв.м. були продані впродовж місяця є, на переконання позивача, сумнівними. Крім того, номери телефонів продавців, вказані в оголошеннях або недійсні, або знаходяться поза зоною досяжності. З огляду на зазначене позивач вважає, що є всі підстави стверджувати, що оцінювачем інформація щодо об»єктів порівняння не перевірялась, тоді як позивачем надано перелік оголошень щодо продажу об»єктів, які можуть бути використані в якості об»єктів порівняння до предмету іпотеки, діапазон пропозицій з продажу яких в перерахунку на квадратний метр складає 100-140 дол. США без ПДВ (вартість визначена в звіті СОД «Увекон» складає 141 дол.США без ПДВ). За наведеного, на переконання позивача, відповідач не має жодних підстав вважати звіт СОД «Увекон» про оцінку предмету іпотеки - нежитлових приміщень загальною площею 11 172,2 кв.м., що знаходиться за адресою м.Львів, вул.Жовківська ,63 станом на 17.05.2018 року таким, що не відповідає вимогам нормативно-правових актів з оцінки майна. Крім того, НБУ стверджує, що у клопотанні відповідача наявні викривлення фактів, зокрема, щодо трактування нормативно-правових актів з оцінки, щодо наявності у відповідача технічної документації щодо предмету іпотеки, щодо інформації із звіту власне виконаного на замовлення відповідача.

У відповідь на заперечення позивача, відповідач акцентує увагу, зокрема, на наступному. У ОСОБА_6, наданому позивачем (ст.4 в абз.5 п.2.1) зазначено: «В зв»язку з неможливістю доступу виконавця для обстеження Об»єкту оцінки, відповідність технічних характеристик Об»єкту оцінки наявним вихідним даним та інформації про нього, отриманої з вищевказаних документів, не перевірялась.

Виконавець не мав можливості перевірити фактичну наявність , технічний стан чи параметри оцінюваного майна і не несе відповідальності за точність вихідних даних. Фотофіксація об»єкту виконана зовнішня, при ракурсі із загально доступної території.

Враховуючи вищенаведене, зазначає відповідач, виконавець зауважує, що результати оцінки дійсні, лише в тому випадку, коли всі вихідні дані, викладені в даному ОСОБА_6, відповідають дійсності.

На переконання відповідача, оцінка повинна проводитись згідно до вимог Закону України «Про оцінку майна, майнових прав і професійної оціночної діяльності в Україні», а також до вимог Національних стандартів оцінки майна №1 «Загальні основи оцінки майна і Об»єкту оцінки.

Відповідач також наголошує на тому, що виходячи з положень ст.ст.29,30 Закону України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні від 12.07.2001 р. №2658-111, оцінювачем для роботи саме Замовником (а не власником) мають бути надані всі необхідні документи до яких ,зокрема, відноситься і Акт обстеження технічного стану об»єкта нерухомого майна, відсутність якого унеможливлює встановлення, врахування та перевірку фактичного технічного стану, якості, оздоблення,- правильність подальших оціночних процедур та корегувань за цим критерієм (копії експлікацій внутрішніх площ у додатках відсутні). Відповідач вважає, що наведених у ОСОБА_6 фотоматеріалів недостатньо для візуальної ідентифікації об»єкту: огляд та фотофіксація об»єкту оцінки оцінювачами не проводився, про що неодноразово зазначено у ОСОБА_6. Фотографії, наведені у ОСОБА_6 про оцінку, надані Замовником, не ідентифіковані на дату оцінки та не описані оцінювачем.

Стверджує, що звернення позивача до власника об»єкту оцінки не здійснювалося та в матеріалах справи відсутнє.

Щодо посилання позивача у Запереченнях на Наказ Фонду Державного майна України №866 від 29.05.2017 р. «Про затвердження Порядку оцінки права вимоги та зобов»язанням, що виникли внаслідок здійснення кредитної операції, де відповідно до п.1 Порядку останній застосовується суб»єктами оціночної діяльності суб»єктами господарювання під час проведення незалежної оцінки права вимоги за зобов»язаннями за укладеним кредитним договором.

Уданому випадку позовною вимогою є звернення стягнення на предмет іпотеки за іпотечним договором та встановлення способу реалізації предмета іпотеки шляхом продажу на прилюдних торгах у межах процедури виконавчого провадження, передбаченої Законом України «Про виконавче провадження» за початковою ціною 41 690 900,00 грн. У п.2.2 ОСОБА_6 про оцінку майна , виконаного СОД «Увекон» зазначено, що звіт про оцінку майна призначений виключно для використання з метою реалізації прав іпотекодержателя/заставодержателя, в т.ч. для звернення стягнення на заставне майно та реалізації на публічних торгах за рішенням суду. Відтак, відповідач вважає, що посилання позивача на вищевказаний нормативний документ є безпідставним.

Щодо заперечень позивача проти проведення судової експертизи з тих мотивів, що зменшення ринкової вартості предмету іпотеки, що визначена СОД «Увекон» в порівнянні з вартістю предмету іпотеки станом на дату укладення договору іпотеки є об»єктивним фактором і обумовлене кризовими явищами в економіці України та падінням цін на всіх сегментах ринку нерухомості, то в спростування доводів позивача відповідач посилається на ст.56 Національного стандарту оцінки майна №1 «Загальні основи оцінки майна і майнових прав», згідно якої звіт про оцінку майна, що складається у повній формі, повинен містити дату оцінки та дату завершення складення звіту, а у разі потреби строк дії звіту та висновок про вартість майна відповідно до вимог законодавства.

У ОСОБА_6 про оцінку майна СОД «Увекон» зазначено, що строк дії ОСОБА_6 та Висновку про вартість майна становить 12 місяців за умови незмінності економічної і політичної ситуації в Україні. Як вбачається із звіту, курс долара США, станом на дату оцінки (17.05.2017), становив 26,4334 грн. за один долар США, а станом на 11.06.2014 р. (дату договору іпотеки) курс долара США становив 11 6312 грн. за один долар США. Станом на сьогодні (08.06.2018 р. курс долара США становить 26,1717 грн. З 01 січня 2017 року в Україні зросла мінімальна заробітна плата до 3200 грн., а з 01.01.2018 року до 3 723,00 грн., що в свою чергу вплинуло на купівельну спроможність громадян. Із червня 2017 року запроваджено Безвізовий режим із Євросоюзом.

На думку відповідача вказані обставини свідчать про зміну як політичної так і економічної ситуації в Україні, що в свою чергу ставить під сумнів звіт про оцінку майна виконаний СОД «Увекон» і строк його дії (термін дії ОСОБА_6 про оцінку майна закінчився 17.05.2018 року). Додатковим аргументом того, що вартість предмета іпотеки згідно наданого позивачем ОСОБА_6 в даний час є необ»єктивною на думку відповідача, ним зазначається те, що з дня визначення вартості (17.05.2017) минув майже рік. В той же час за висновком міжнародної консалтингової компанії Colliers International у 2017 році в Україні суттєво зріс попит на комерційну нерухомість .

Відповідач також відзначає, що ним надано до справи Рецензію на копію ОСОБА_6 про оцінку нежитлової нерухомості комплексу нежитлових будівель, загальною площею 11 171,20 кв.м., що знаходиться за адресою Львівська область, м.Львів, вул.Жовківська,63 станом на 17.05.2017 року. Відповідно до даної рецензії копія ОСОБА_6 не повною мірою відповідає вимогам нормативно-правових актів з оцінки майна і має значні недоліки, що вплинули на достовірність оцінки. Рецензент зазначає низку зауважень щодо ОСОБА_6.

Суд прийняв до уваги твердження позивача щодо недоцільності призначення експертизи в даній справі, однак не погоджується із зазначеним з наступних підстав.

Відповідно до ч. 1, ч. 3 ст. 13 Господарського процесуального кодексу України, судочинство у господарських судах здійснюється на засадах змагальності сторін. Кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених законом.

Згідно з ст. 76 Господарського процесуального кодексу України, належними є докази, на підставі яких можна встановити обставини, які входять в предмет доказування. Предметом доказування є обставини, які підтверджують заявлені вимоги чи заперечення або мають інше значення для розгляду справи і підлягають встановленню при ухваленні судового рішення.

Достатніми є докази, які у своїй сукупності дають змогу дійти висновку про наявність або відсутність обставин справи, які входять до предмета доказування (ч.1 ст. 79 Господарського процесуального кодексу України).

Відповідно до ч. 1, ч. 5 ст. 236 Господарського процесуального кодексу України, судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з'ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні, з наданням оцінки всім аргументам учасників справи.

Відповідно до ч. 1, 3 та 4 ст. 99 Господарського процесуального кодексу України, суд за клопотанням учасника справи або з власної ініціативи призначає експертизу у справі за сукупності таких умов:

1) для з'ясування обставин, що мають значення для справи, необхідні спеціальні знання у сфері іншій, ніж право, без яких встановити відповідні обставини неможливо;

2) жодною стороною не наданий висновок експерта з цих самих питань або висновки експертів, надані сторонами, викликають обґрунтовані сумніви щодо їх правильності, або за клопотанням учасника справи, мотивованим неможливістю надати експертний висновок у строки, встановлені для подання доказів, з причин, визнаних судом поважними, зокрема через неможливість отримання необхідних для проведення експертизи матеріалів.

У відповідності до положень ст. 11 Закону України "Про іпотеку", майновий поручитель несе відповідальність перед іпотекодержателем за невиконання боржником основного зобов'язання виключно в межах вартості предмета іпотеки. У разі задоволення вимог іпотекодержателя за рахунок предмета іпотеки майновий поручитель набуває права кредитора за основним зобов'язанням.

Відповідно до ч. 1 ст. 33 Закону України "Про іпотеку", у разі невиконання або неналежного виконання боржником основного зобов'язання іпотекодержатель вправі задовольнити свої вимоги за основним зобов'язанням шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки. Право іпотекодержателя на звернення стягнення на предмет іпотеки також виникає з підстав, встановлених статтею 12 цього Закону. Звернення стягнення на предмет іпотеки здійснюється на підставі рішення суду, виконавчого напису нотаріуса або згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя (ч. 3 ст. 33 Закону України "Про іпотеку").

Відповідно до ч. 6 ст. 38 Закону України «Про іпотеку», ціна продажу предмета іпотеки встановлюється за згодою між іпотекодавцем і іпотекодержателем або на підставі оцінки майна суб'єктом оціночної діяльності, на рівні, не нижчому за звичайні ціни на цей вид майна. У разі невиконання цієї умови іпотекодержатель несе відповідальність перед іншими особами згідно з пріоритетом та розміром їх зареєстрованих прав чи вимог та перед іпотекодавцем в останню чергу за відшкодування різниці між ціною продажу предмета іпотеки та звичайною ціною на нього.

У відповідності до ч. 1 ст. 39 Закону України "Про іпотеку", у разі задоволення судом позову про звернення стягнення на предмет іпотеки у рішенні суду повинна бути зазначена початкова ціна предмета іпотеки для його подальшої реалізації

Згідно приписів п. 4.4.3 Постанови Пленуму Вищого господарського суду України від 24.11.2014р. № 1 «Про деякі питання практики вирішення спорів, що виникають з кредитних договорів», якщо господарський суд визнає обґрунтованими позовні вимоги про звернення стягнення на предмет іпотеки, то в силу приписів статті 38, частини першої статті 39 Закону України "Про іпотеку" у резолютивній частині рішення суду має бути встановлено та зазначено початкову ціну реалізації предмета іпотеки. З урахуванням положення частини шостої статті 38 Закону України "Про іпотеку" ціна продажу предмета іпотеки встановлюється за згодою між іпотекодавцем та іпотекодержателем, а у разі відсутності такої згоди - на підставі оцінки майна суб'єктом оціночної діяльності на рівні, не нижчому за звичайні ціни на цей вид майна. Водночас господарський суд за необхідності може згідно із статтею 41 ГПКвирішити питання про призначення у справі відповідної судової експертизи. У випадку застосування процедури продажу предмета іпотеки шляхом проведення прилюдних торгів, навіть за наявності згоди сторін щодо початкової ціни продажу предмета іпотеки, початкова ціна такого продажу повинна бути встановлена на підставі висновку суб'єкта оціночної діяльності про оцінку майна, оскільки відповідно до частини другої статті 43 Закону України "Про іпотеку" початкова ціна продажу не може бути нижчою за 90 відсотків вартості майна, визначеної шляхом його оцінки.

Позивач у позовній заяві просить суд встановити спосіб реалізації предмету іпотеки шляхом продажу на прилюдних торгах у межах процедури виконавчого провадження, передбаченої Законом України «Про виконавче провадження» за початковою ціною 41 690 900 грн.

Відповідно до п. 5 іпотечного договору, сторони цього договору оцінюють Предмет іпотеки у сумі 105 378 153,00 грн. (Сто п»ять мільйонів триста сімдесят вісім тисяч сто п»ятдесят три гривні,00 копійок).

Надаючи пояснення, ОСОБА_4 акціонерне товариство Комерційний банк «Фінансова ініціатива» звертав увагу суду на висновок про вартість майна, здійснений на замовлення НБУ суб'єктом оціночної діяльності ТОВ «Увекон» за яким ринкова вартість предмету іпотеки за Іпотечним договором станом на 17.05.2017 визначена у сумі 41 690 900,00 грн., проте як це на 59 687 253,00 грн. менше за ціну, узгоджену сторонами та визначена суб'єктом оціночної діяльності.

З цих же підстав, зокрема також, відповідач просить призначити судову експертизу.

Із наявного у матеріалах справи звіту про оцінку (п.2.1) судом встановлено, що у зв»язку із неможливістю доступу Виконавця для обстеження Об»єкту оцінки, відповідність технічних характеристик обєкту оцінки наявним вихідним даним та інформації про нього, отриманої з наданих замовником документів, не перевірялась; виконавець не мав можливості перевірити фактичну наявність , технічний стан чи параметри оцінюваного майна і не несе відповідальність за точність вихідних даних; фотофіксація обєкту виконана лише зовнішня при ракурсі із загальнодоступної території; виконавець зауважує, що результати оцінки дійсні лише в тому випадку, коли всі вихідні дані, викладені у даному ОСОБА_6, відповідають дійсності.

Представником позивача у засіданні 27.06.2018 року не підтверджено наявність доказів звернення до власника майна з вимогою надати доступ до об'єкта оцінки.

Слід зазначити, що фотографії, надані замовником, не ідентифіковані на дату оцінки та не описані оцінювачами.

У п.2.2 ОСОБА_6 зазначено, зокрема про те, що підсумкова величина вартості Об»єкту є дійсною виключно на дату визначення вартості (дату проведення оцінки).

Суд зазначає, що з висловленої позивачем, відповідачем та третьою особою позиції стосовно оцінки майна, не вбачається погодження, зокрема між сторонами у справі, вартості предмета іпотеки, між сторонами існує спір щодо вартості предмета іпотеки.

З наведеного вбачається, що питання встановлення дійсної вартості предмету іпотеки, виходить за межі компетенції господарського суду та потребує спеціальних знань, а отже суд приходить до висновку, що для повного, об'єктивного розгляду всіх обставин справи, необхідним є призначення судової експертизи з питань встановлення ринкової вартості предмета іпотеки.

Відповідно до ч. 1 ст. 100 Господарського процесуального кодексу України, про призначення експертизи суд постановляє ухвалу, в якій зазначає підстави проведення експертизи, питання, з яких експерт має надати суду висновок, особу (осіб), якій доручено проведення експертизи, перелік матеріалів, що надаються для дослідження, та інші дані, які мають значення для проведення експертизи.

Відповідно до ст.43 Закону України Про іпотеку початкова ціна продажу предмета іпотеки встановлюється рішенням суду або за згодою між іпотекодавцем та іпотекодержателем, а якщо вони не досягли згоди, - на підставі оцінки, проведеної відповідно до законодавства про оцінку майна і майнових прав та професійну оціночну діяльність, при цьому початкова ціна продажу майна не може бути нижчою за 90 відсотків його вартості, визначеної шляхом його оцінки.

Крім цього, відповідно до п.4.4.3 постанови Пленуму Вищого господарського суду України від 24.11.2014 № 1 Про деякі питання практики вирішення спорів, що виникають з кредитних договорів, у випадку застосування процедури продажу предмета іпотеки шляхом проведення прилюдних торгів, навіть за наявності згоди сторін щодо початкової ціни продажу предмета іпотеки, початкова ціна такого продажу повинна бути встановлена на підставі висновку суб'єкта оціночної діяльності про оцінку майна, оскільки відповідно до частини другої статті 43 Закону України "Про іпотеку" початкова ціна продажу не може бути нижчою за 90 відсотків вартості майна, визначеної шляхом його оцінки.

Проведення експертиз, експертних досліджень з оцінки майна здійснюється на умовах і в порядку, передбачених Законом України "Про судову експертизу", з урахуванням особливостей, визначених Законом України "Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні" щодо методичного регулювання оцінки майна.

Законом України Про судову експертизу передбачено, що атестовані відповідно до цього Закону судові експерти включаються до державного Реєстру атестованих судових експертів, ведення якого покладається на Міністерство юстиції України. Особа або орган, які призначають або замовляють судову експертизу, можуть доручити її проведення тим судовим експертам, яких внесено до державного Реєстру атестованих судових експертів, або іншим фахівцям з відповідних галузей знань, якщо інше не встановлено законом.

Статтею 99 ГПК України передбачено, що при призначенні експертизи судом експерт або експертна установа обирається сторонами за взаємною згодою, а якщо такої згоди не досягнуто у встановлений судом строк, експерта чи експертну установу визначає суд. З урахуванням обставин справи суд має право визначити експерта чи експертну установу самостійно. У разі необхідності може бути призначено декілька експертів для підготовки одного висновку (комісійна або комплексна експертиза).

Згідно з Інструкцією про призначення та проведення судових експертиз та експертних досліджень, затвердженої наказом Міністерства юстиції України 08.10.98 N 53/5 (у редакції наказу Міністерства юстиції України від 26.12.2012 N 1950/5), експертизи та дослідження проводяться експертними установами за зонами регіонального обслуговування згідно з Переліком регіональних зон обслуговування науково-дослідними установами судових експертиз Міністерства юстиції України, наведеним у додатку 1 до цієї Інструкції. За наявності обставин, що зумовлюють неможливість або недоцільність проведення експертизи в експертній установі за зоною регіонального обслуговування, орган (особа), який (яка) призначає експертизу (залучає експерта), зазначивши відповідні мотиви, доручає її виконання експертам іншої експертної установи. Експертизи та дослідження, що проводяться атестованими судовими експертами, які не є працівниками державних спеціалізованих установ, здійснюються з урахуванням обмежень, передбачених статтею 7 Закону України "Про судову експертизу".

Представником позивача в засіданні 27.06.2018 року заявлено усне клопотання, про доручення проведення судової експертизи Київському науково-дослідному інституту судових експертиз, у якому працюють кваліфіковані судові експерти.

Суд зазначає, що обгрунтованих підстав не доручати проведення експертизи експертній установі за зонами регіонального обслуговування, а саме Львівському науково-дослідному інституту судових експертиз, заявником не наведено, неможливість проведення такої експертизи вказаною експертною установою також не доведена. Також суд звертає увагу на місцезнаходження майна, що є предметом іпотеки та підлягає експертній оцінці Львівська область, м.Львів, вул.Жовківська,63. Відтак, суд вважає доцільним і можливим доручити проведення експертизи Львівському науково-дослідному інституту судових експертиз.

Суд також звертає увагу, що ч.4 ст.99 ГПК України передбачено, що питання, з яких має бути проведена експертиза, що призначається судом, визначаються судом.

Так, згідно з Інструкцією про призначення та проведення судових експертиз та експертних досліджень, затвердженої наказом Міністерства юстиції України 08.10.98 N 53/5 (у редакції наказу Міністерства юстиції України від 26.12.2012 N 1950/5), одним із видів експертиз є інженерно-технічна, різновидом якої є оціночно-будівельна, серед орієнтовного переліку вирішуваних питань для якої є, зокрема, вартість обєкта нерухомого майна.

Заявник клопотання просить визначити ринкову вартість нерухомого майна - нежитлової нерухомості нежитлових приміщень, загальною площею 11 171,2 кв.м., що знаходиться за адресою: Львівська область, м.Львів, вул.Жовківська,63 станом на 17.05.2017 року.

Проте, згідно з п.5 Іпотечного договору від 11.06.2014 року, посвідченого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу ОСОБА_5, зареєстровано в реєстрі за №583, предметом іпотеки є нерухоме майно (далі «Предмет іпотеки»):

5.1. будівля їдальні літ.»А-2», загальною площею 780 кв.м., що розташована за адресою: Львівська область, місто Львів, вулиця Жовківська, будинок 63, що належить Іпотекодавцю на праві власності на підставі свідоцтва про право власності на будівлю від 06.05.2008, видане Управлінням комунальної власності департаменту економічної політки Львівської міської ради та зареєстроване в Державному реєстрі прав на нерухоме майно як об»єкт нерухомого майна - будівля їдальні літ. «А-2», загальною площею 780 кв.м., реєстраційний номер об»єкту нерухомого майна 1.

Право власності на Предмет іпотеки за Іпотекодавцем зареєстровано в Державному реєстрі прав на нерухоме майно, номер запису про право власності 333378, що підтверджується Витягом з Державного реєстру прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності від 13.03.2013 №1186676.

5.2. будівлю літ. «А-2», загальною площею 1363,5 кв.м., що розташована за адресою: Львівська область, місто Львів, вулиця Жовківська, будинок 63, що належить Іпотекодавцю на праві власності на підставі свідоцтва про право власності на будівлю від 18.04.2005, видане Шевченківською районною адміністрацією Львівської міської ради, зареєстроване в Державному реєстрі прав на нерухоме майно як об»єкт нерухомого майна - будівля літ. «А-2», загальною площею 1363,5 кв.м., реєстраційний номер об»єкту нерухомого майна 1.

Право власності на Предмет іпотеки за Іпотекодавцем зареєстровано в Державному реєстрі прав на нерухоме майно, номер запису про право власності 332352, що підтверджується Витягом з Державного реєстру прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності від 13.03.2013 №1183079.

5.3. будівлю літ. «А'-2», загальною площею 1610,7 кв.м.,що розташована за адресою: Львівська область, місто Львів, вулиця Жовківська, будинок 63, що належить Іпотекодавцю на праві власності на підставі свідоцтва про право власності на будівлю від 18.04.2005, видане Шевченківською районною адміністрацією Львівської міської ради та зареєстроване в Державному реєстрі прав на нерухоме майно, як об»єкт нерухомого майна - будівля літ. «А'-2», загальною площею 1610,7 кв.м., реєстраційний номер об»єкту нерухомого майна 1.

Право власності на Предмет іпотеки за Іпотекодавцем зареєстровано в Державному реєстрі прав на нерухоме майно, номер запису про право власності 304964, що підтверджується Витягом з Державного реєстру прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності від 09.03.2013 №1078458.

5.4. будівлю літ.»А-4», загальною площею 7417 кв.м.,що розташована за адресою: Львівська область, місто Львів, вулиця Жовківська, будинок 63, що належить Іпотекодавцю на праві власності на підставі свідоцтва про право власності на будівлю від 18.04.2005, видане Шевченківською районною адміністрацією Львівської міської ради та зареєстроване в Державному реєстрі прав на нерухоме майно, як об»єкт нерухомого майна - будівля літ. «А-4», загальною площею 7417 кв.м., реєстраційний номер об»єкта нерухомого майна 1.

Право власності на Предмет іпотеки за Іпотекодавцем зареєстровано в Державному реєстрі прав на нерухоме майно, номер запису про право власності 304839, що підтверджується Витягом з Державного реєстру прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності від 09.03.2013 №1078013.

Предмет іпотеки 1, Предмет іпотеки 2, Предмет іпотеки 3, Предмет іпотеки 4 усі разом далі «Предмет іпотеки».

Ринкова вартість Предмета іпотеки становить 105 378 153 грн. (Сто п»ять мільйонів триста сімдесят вісім тисяч сто п»ятдесят три гривні,00 копійок), що підтверджується Висновком оцінювача про вартість нерухомого майна, дата оцінки: 06.06.2014 року, наданим ТОВ «Бізнес Центр «ЕКСПЕРТИЗА» (сертифікат суб»єкта оціночної діяльності від 28.10.2011 року №12589/11, виданий Фондом державного майна України).

Сторони цього Договору оцінюють Предмет іпотеки у сумі 105 378 153,00 грн. (Сто п»ять мільйонів триста сімдесят вісім тисяч сто п»ятдесят три гривні,00 копійок).

Враховуючи ту обставину, що експертиза у даній справі призначається для визначення дійсної ринкової вартості майна (предмета іпотеки), яка у випадку задоволення позовних вимог буде зазначатися в рішенні як початкова ціна предмета іпотеки для його подальшої реалізації, суд не вважає за доцільне ставити перед експертом питання щодо ринкової вартості майна станом на 17.05.2017 року.

Відповідно до п.2 ч.1 ст.228 ГПК України суд може за заявою учасника справи, а також з власної ініціативи зупинити провадження у справі у випадку призначення судом експертизи. У звязку з необхідністю направлення до експертної установи матеріалів даної справи, суд вважає за необхідне на час проведення експертизи зупинити провадження. Згідно з п.6 ч.1 ст.229 ГПК України провадження у справі зупиняється у випадках, встановлених пунктом 2 частини першої статті 228 цього Кодексу - на час проведення експертизи.

Керуючись ст.ст. 99, 100, 182, 228, 229, 234 Господарського процесуального кодексу України, суд

ухвалив:

1.Клопотання Товариства з обмеженою відповідальністю Юрок Плюс» №4 від 08 червня 2018 року (вх.№1577/18 від 12.06.2018) про призначення судової експертизи задоволити частково.

2. Призначити судову інженерно-технічну експертизу у справі №914/569/18, на вирішення якої поставити наступне питання:

« Яка ринкова вартість нерухомого майна, що є «Предметом іпотеки» за Іпотечним договором від 11.06.2014 року, укладеним між Національним банком України та Товариством з обмеженою відповідальністю «Юрок Плюс», посвідченого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу ОСОБА_5, зареєстровано в реєстрі за №583, а саме :

- будівля їдальні літ.»А-2», загальною площею 780 кв.м., що розташована за адресою: Львівська область, місто Львів, вулиця Жовківська, будинок 63, що належить Іпотекодавцю на праві власності на підставі свідоцтва про право власності на будівлю від 06.05.2008, видане Управлінням комунальної власності департаменту економічної політки Львівської міської ради та зареєстроване в Державному реєстрі прав на нерухоме майно як об»єкт нерухомого майна - будівля їдальні літ. «А-2», загальною площею 780 кв.м., реєстраційний номер об»єкту нерухомого майна 1.

Право власності на Предмет іпотеки за Іпотекодавцем зареєстровано в Державному реєстрі прав на нерухоме майно, номер запису про право власності 333378, що підтверджується Витягом з Державного реєстру прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності від 13.03.2013 №1186676.

-будівлю літ. «А-2», загальною площею 1363,5 кв.м., що розташована за адресою: Львівська область, місто Львів, вулиця Жовківська, будинок 63, що належить Іпотекодавцю на праві власності на підставі свідоцтва про право власності на будівлю від 18.04.2005, видане Шевченківською районною адміністрацією Львівської міської ради, зареєстроване в Державному реєстрі прав на нерухоме майно як об»єкт нерухомого майна - будівля літ. «А-2», загальною площею 1363,5 кв.м., реєстраційний номер об»єкту нерухомого майна 1.

Право власності на Предмет іпотеки за Іпотекодавцем зареєстровано в Державному реєстрі прав на нерухоме майно, номер запису про право власності 332352, що підтверджується Витягом з Державного реєстру прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності від 13.03.2013 №1183079.

- будівлю літ. «А'-2», загальною площею 1610,7 кв.м.,що розташована за адресою: Львівська область, місто Львів, вулиця Жовківська, будинок 63, що належить Іпотекодавцю на праві власності на підставі свідоцтва про право власності на будівлю від 18.04.2005, видане Шевченківською районною адміністрацією Львівської міської ради та зареєстроване в Державному реєстрі прав на нерухоме майно, як об»єкт нерухомого майна - будівля літ. «А'-2», загальною площею 1610,7 кв.м., реєстраційний номер об»єкту нерухомого майна 1.

Право власності на Предмет іпотеки за Іпотекодавцем зареєстровано в Державному реєстрі прав на нерухоме майно, номер запису про право власності 304964, що підтверджується Витягом з Державного реєстру прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності від 09.03.2013 №1078458.

- будівлю літ.»А-4», загальною площею 7417 кв.м.,що розташована за адресою: Львівська область, місто Львів, вулиця Жовківська, будинок 63, що належить Іпотекодавцю на праві власності на підставі свідоцтва про право власності на будівлю від 18.04.2005, видане Шевченківською районною адміністрацією Львівської міської ради та зареєстроване в Державному реєстрі прав на нерухоме майно, як об»єкт нерухомого майна - будівля літ. «А-4», загальною площею 7417 кв.м., реєстраційний номер об»єкта нерухомого майна 1.

Право власності на Предмет іпотеки за Іпотекодавцем зареєстровано в Державному реєстрі прав на нерухоме майно, номер запису про право власності 304839, що підтверджується Витягом з Державного реєстру прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності від 09.03.2013 №1078013,- станом на дату проведення експертизи ?»

3. Проведення експертизи доручити Львівському науково-дослідному інституту судової експертизи (79024 м. Львів, вул. Липинського, 54).

4. Попередити експерта про кримінальну відповідальність за завідомо неправдивий висновок та за відмову без поважних причин від виконання покладених на нього обов'язків.

5. Витрати на проведення експертизи покласти на заявника клопотання, Товариства з обмеженою відповідальністю Юрок Плюс (79019 Львівська область, місто Львів, вул.Жовківська, буд.63; код. ).

6. Зупинити провадження у справі на час проведення експертизи.

7. Про поновлення провадження у справі сторони будуть повідомлені ухвалою суду.

8. Відмовити у задоволенні вимоги заявника клопотання про визначення судовим експертом ринкової вартості предмета іпотеки станом на 17.05.2017 року.

9. Відмовити у задоволенні усного клопотання представника позивача про доручення проведення судової експертизи Київському науково-дослідному інституту

Повний текст ухвали виготовлено 02.07.2018 року.

Суддя Кітаєва С.Б.