ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ХАРКІВСЬКОЇ ОБЛАСТІ
________________________________________________________________________
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"21" червня 2018 р.Справа № 922/924/18

Господарський суд Харківської області у складі:

судді Буракової А.М.

при секретарі судового засідання Кудревичу М.О.

розглянувши в порядку загального позовного провадження справу

за позовом Харківської міської ради, м. Харків
до Товариства з обмеженою відповідальністю фірма "Юрсала", м. Київ
про розірвання договору оренди землі та повернення земельної ділянки
за участю представників:

позивача - Грєнков І.В.

відповідача - не з'явився

ВСТАНОВИВ:

Харківська міська рада (позивач) звернулася до господарського суду Харківської області з позовною заявою до Товариства з обмеженою відповідальністю фірма "Юрсала" (відповідач) згідно якої просить суд:

- розірвати договір оренди землі, зареєстрований у Харківській регіональній філії ДП "Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах" в Державному реєстрі земель від 25.02.2009 № 49, укладений між Харківською міською радою та Товариством з обмеженою відповідальністю фірма "Юрсала";

- зобов'язати Товариство з обмеженою відповідальністю фірма "Юрсала" повернути земельну ділянку № 1 "А", загальною площею 2,8086 га по просп. Московському (на території парку Палацу культури) у м. Харкові територіальній громаді міста Харкова в особі Харківської міської ради з приведенням її у придатний для подальшого використання стан;

- судові витрати покласти на відповідача.

В обґрунтування позову позивач вказує, що спірний договір оренди землі підлягає розірванню у судовому порядку у зв'язку з порушенням відповідачем істотних умов договору оренди землі, а саме те, що відповідач не почав будувати та не закінчив будівництво на земельній ділянці площею 2,8086 га по просп. Московському (на території парку Палацу культури) у м. Харкові у строки, встановлені договором оренди землі від 25.02.2009 № 49.

Ухвалою господарського суду Харківської області від 11.04.2018 прийнято позовну заяву до розгляду та відкрито провадження у справі, постановлено справу розглядати за правилами загального позовного провадження з повідомленням сторін, призначено підготовче засідання на 07.05.2018 о 12:00.

У підготовчому засіданні 07.05.2018 судом було постановлено ухвалу про відкладення підготовчого засідання на 21.05.2018 о 12:30.

У підготовчому засіданні 21.05.2018 судом було постановлено ухвалу про відкладення підготовчого засідання на 31.05.2018 о 11:30.

Ухвалою суду від 31.05.2018 було закрито підготовче провадження та призначена справа до судового розгляду по суті на 06.06.2018 о 10:30.

У судовому засіданні 06.06.2018 судом було постановлено ухвалу про відкладення розгляду справи на 21.06.2018 о 11:30.

Представник позивача у судовому засіданні позовні вимоги підтримав у повному обсязі та просив суд їх задовольнити.

Відповідач правом на участь представника у судовому засіданні не скористався, про причини неявки представника суд не повідомив. Про дату, час та місце розгляду справи відповідач був повідомлений належним чином, з дотриманням вимог ст.ст. 120, 121 ГПК України.

Згідно з п.1 ч.3 ст. 202 ГПК України, якщо учасник справи або його представник були належним чином повідомлені про судове засідання, суд розглядає справу за відсутності такого учасника справи у разі неявки в судове засідання учасника справи (його представника) без поважних причин або без повідомлення причин неявки.

За таких обставин, суд вважає за можливе розглядати справу за відсутністю представника відповідача.

Також, відповідач у встановлений судом строк відзив на позов не надав.

Згідно з ч.9 ст. 165 ГПК України, у разі ненадання відповідачем відзиву у встановлений судом строк без поважних причин, суд вирішує справу за наявними матеріалами.

За таких обставин, суд вважає за можливе розглядати справу за наявними матеріалами.

Відповідно до ст. 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод від 04.11.1950, яка ратифікована Україною 17.07.1997, кожен має право на справедливий і публічний розгляд його справи у продовж розумного строку незалежним і безстороннім судом, встановленим законом, який вирішить спір щодо його прав та обов'язків цивільного характеру. Обов'язок швидкого здійснення правосуддя покладається, в першу чергу, на відповідні державні судові органи. Розумність тривалості судового провадження оцінюється в залежності від обставин справи та з огляду на складність справи, поведінки сторін, предмету спору (рішення Європейського суду з прав людини від 08.11.2005 у справі "Смірнова проти України").

Дослідивши матеріали справи, всебічно і повно з'ясувавши фактичні обставини, на яких ґрунтуються позовні вимоги, об'єктивно оцінивши надані суду докази, які мають значення для розгляду справи і вирішення спору по суті, суд встановив наступне.

16.02.2009 між Харківською міською радою (орендодавець) та Товариством з обмеженою відповідальністю "Юрсала" (орендар) було укладено договір оренди землі (надалі - договір), зареєстрований у Харківській регіональній філії ДП "Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах" в Державному реєстрі земель від 25.02.2009 № 49.

За умовами п. 1. договору орендодавець на підставі рішення 24 сесії Харківської міської ради 5 скликання від 03.07.2008 № 194/08 "Про надання юридичним та фізичним особам земельних ділянок для будівництва об'єктів" та рішення 25 сесії Харківської міської ради 5 скликання від 10.09.2008 №231/08 "Про внесення змін до рішень сесії Харківської міської ради" надає, а орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку несільськогосподарського призначення - землі житлової та громадської забудови, яка знаходиться: м. Харків, пр. Московський (на території парку Палацу культури).

Відповідно до п.2. договору в оренду передається земельна ділянка №1 "А" загальною площею 2,8086 га, в тому числі: ріллі_га, багаторічних насаджень_га, сіножатей_га, пасовищ_га, лісів_га, під забудовою_га, інших угідь 2,8086 га.

Згідно з п.5 договору нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить:

- на період будівництва - 21104662,00 грн.;

- на період експлуатації - 105523311,00 грн.

При змінах в нормативній грошовій оцінці земель за рішенням міської ради орендар за свій рахунок виконує розрахунок оновленої грошової оцінки земельної ділянки і направляє один екземпляр відповідному органу державної податкової служби за місцем знаходження земельної ділянки.

Згідно з п.7 договору інші особливості об'єкту оренди, які можуть вплинути на орендні відносини - у випадку не здачі об'єкту до експлуатації у встановлені в рішенні строки, а також не отримання дозволів на виконання будівельних робіт, зазначене рішення втрачає чинність і договір оренди землі підлягає розірванню в установленому порядку.

Договір укладено строком: на період будівництва до 31.12.2014 року (але не пізніше прийняття об'єкту до експлуатації), на період експлуатації до 01.09.2055 року. Після закінчення строку договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі Орендар повинен не пізніш ніж за 90 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово Орендодавця про намір продовжити його дію (п.8 договору).

Відповідно до п.15 договору земельна ділянка передається в оренду для будівництва торговельно-розважального комплексу, житлової забудови, офісного та готельного комплексу (але не пізніше прийняття об'єкту до експлуатації) та подальшої експлуатації.

Згідно з п.п. а) п.31 договору орендар зобов'язаний приступати до використання земельної ділянки в строки, встановлені договором оренди землі, зареєстрованим в установленому законом порядку.

Відповідно до п.п б) п.37 договору дія договору припиняється шляхом його розірвання за рішенням суду на вимогу однієї із сторін унаслідок невиконання другою стороною обов'язків, передбачених договором, та в наслідок випадкового знищення, пошкодження орендованої земельної ділянки, що істотно перешкоджає її використанню, а також з інших підстав, визначених законом.

Рішенням Харківської міської ради від 25.02.2015 №1849/15 "Про поновлення договорів оренди землі для продовження будівництва об'єктів" відповідачу продовжено строки будівництва об'єкта з частковою зміною його функціонального призначення під торгівельно - розважальний комплекс, офісний та готельний комплекс по пр. Московському (на території парку Палац культури) у м. Харкові до 01.03.2016 (але не пізніше прийняття об'єкту до експлуатації).

Предметом спору є розірвання вказаного договору оренди землі та зобов'язання відповідача повернути позивачу земельну ділянку з приведенням її у придатний для подальшого використання стан.

Позовні вимоги обґрунтовані тим, що відповідач не розпочав та не закінчив будівництво торгівельно - розважального комплексу, офісного та готельного комплексу в строки, встановлені п.8 договору та рішенні Харківської міської ради від 25.02.2015 №1849/15 "Про поновлення договорів оренди землі для продовження будівництва об'єктів", що, на думку позивача, є порушенням відповідачем істотних умов п.8 договору та є підставою для розірвання договору відповідно до положень ст. 32 Закону України "Про оренду землі" та п.7 договору.

Позивач також зазначає, що орендована земельна ділянка знаходиться в занедбаному стані (забур'янена) та вільна від забудов.

Надаючи правову кваліфікацію фактичним обставинам справи та спірним правовідносинам, суд виходить з наступного.

Згідно зі ст. 13 Конституції України земля, її надра, атмосферне повітря, водні та інші природні ресурси, які знаходяться в межах території України, природні ресурси її континентального шельфу, виключної (морської) економічної зони є об'єктами права власності Українського народу. Від імені Українського народу права власника здійснюють органи державної влади та органи місцевого самоврядування в межах, визначених цією Конституцією.

За приписами ст. 1 Закону України "Про оренду землі" оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.

Згідно зі ст. 13 Закону України "Про оренду землі" договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Визначення договору оренди земельної ділянки містить і ст. 792 ЦК України, відповідно до якої за договором найму (оренди) земельної ділянки наймодавець зобов'язується передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування за плату.

Статтею 651 Цивільного кодексу України передбачено, що зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

Як визначено в статті 2 Закону України "Про оренду землі" відносини, пов'язані з орендою землі, регулюються цим Законом, Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.

Відповідно до ст. 15 Закону України "Про оренду землі" істотними умовами договору оренди землі, є об'єкт оренди, строк дії договору та оренда плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату. За згодою сторін у договорі оренди землі можуть зазначатися інші умови.

Відповідно до ст. 31 Закону України "Про оренду землі" договір оренди землі може бути розірваний за згодою сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний за рішенням суду в порядку, встановленому законом.

Стаття 32 Закону України "Про оренду землі" передбачає, що на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов'язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору.

Таким чином, підстави для розірвання договору оренди землі мають бути визначені або безпосередньо договором оренди або приписами законодавства.

Як роз'яснено в пунктах 2.20, 2.22. постанови Пленуму Вищого господарського суду України №6 від 17.05.2011 р. "Про деякі питання практики розгляду справ у спорах, що виникають з земельних відносин" у вирішенні спорів про розірвання договору оренди земельної ділянки судам слід враховувати, що відповідно до статті 32 Закону України "Про оренду землі" на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов'язків, передбачених умовами договору, та з підстав, визначених статтями 24 і 25 Закону України "Про оренду землі".

Якщо підставою розірвання договору оренди землі визначається невиконання або несвоєчасне виконання орендарем передбаченого договором обов'язку щодо здачі об'єкта будівництва в експлуатацію у встановлений граничний строк, то господарським судам слід виходити з положень Законів України "Про основи містобудування" та "Про регулювання містобудівної діяльності" (набрав чинності з 12.03.2011) і відповідних обставин, які впливають або могли б вплинути на порушення строків будівництва та введення в експлуатацію об'єкта. У вирішенні таких спорів суди мають з'ясовувати, у чому полягає шкода, завдана органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування у зв'язку з зазначеною обставиною, та чим саме така обставина порушує чи обмежує права орендодавця, а відтак чи буде це істотним порушенням умов договору оренди, що в подальшому може потягнути його розірвання. При цьому судами також повинні досліджуватися якісні характеристики об'єкта будівництва, обсяг будівництва, а також реальні строки здачі в експлуатацію об'єкта, що має визначатися проектом будівництва, який відповідно повинен бути предметом вивчення судом.

Згідно з ч.1 ст. 73 Господарського процесуального кодексу України, доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи.

Відповідно до ч.1 ст. 74 Господарського процесуального кодексу України, кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень.

Згідно з ч.1 ст. 86 Господарського процесуального кодексу України, суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об'єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів.

Так, п. 8 договору передбачено, що договір укладено строком: на період будівництва до 31.12.2014 року (але не пізніше прийняття об'єкту до експлуатації), на період експлуатації до 01.09.2055 року.

Рішенням Харківської міської ради від 25.02.2015 №1849/15 "Про поновлення договорів оренди землі для продовження будівництва об'єктів" відповідачу продовжено строки будівництва об'єкта з частковою зміною його функціонального призначення під торгівельно - розважальний комплекс, офісний та готельний комплекс по пр. Московському (на території парку Палац культури) у м. Харкові до 01.03.2016 (але не пізніше прийняття об'єкту до експлуатації).

Тобто даним рішенням передбачено кінцевий термін будівництва об'єкта - до 01.03.2016.

Згідно зі ст. 629 Цивільного кодексу України договір є обов'язковим для виконання сторонами.

Відповідно до ст. 525 Цивільного кодексу України одностороння відмова від зобов'язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом.

Згідно зі ст. 526 Цивільного кодексу України та ч. 1 ст. 193 ГК України зобов'язання повинно виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

Якщо у зобов'язанні встановлений строк (термін) його виконання, то воно підлягає виконанню у цей строк (термін) (ч. 1 ст. 530 ЦК України).

Порушенням зобов'язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов'язання (ст. 610 ЦК України).

Відповідно до ч. 1 ст. 612 Цивільного кодексу України боржник вважається таким, що прострочив, якщо він не приступив до виконання зобов'язання або не виконав його у строк, встановлений договором або законом.

Як визначено в п. 1, ч. 1 ст. 611 Цивільного кодексу України у разі порушення зобов'язання настають правові наслідки, встановлені договором або законом, зокрема розірвання договору.

Згідно з ч. ч. 1, 2 ст. 614 Цивільного кодексу України особа, яка порушила зобов'язання, несе відповідальність за наявності її вини (умислу або необережності), якщо інше не встановлено договором або законом. Особа є невинуватою, якщо вона доведе, що вжила всіх залежних від неї заходів щодо належного виконання зобов'язання.

Так, з матеріалів справи вбачається, що 02.04.2018 головним спеціалістом відділу самоврядного контролю за використанням земель Департаменту територіального контролю Харківської міської ради Салогубом Р.Г. здійснено обстеження земельної ділянки, за результатами якого складено Акт обстеження земельної ділянки від 02.04.2018, яким зафіксовано, що земельна ділянка по пр. Московському (на території парку Палац Культури) у м. Харкові площею, орієнтовно 2,9641 га, у т.ч. земельна ділянка № 1 "А" площею 2,8086 га, частково огороджена, будівництво не ведеться та не розпочато. Земельна ділянка знаходиться у занедбаному стані (забур'янена), використовується для вигулу собак та збору антисоціальних груп мешканців району, у зв'язку з чим порушено п.8 договору оренди землі.

На підтвердження позовних вимог позивачем також надано лист Інспекції державного архітектурно-будівельного контролю від 02.04.2018 №1187/0/250-18, в якому зазначено, що в Єдиному реєстрі документів, що дають право на виконання підготовчих та будівельних робіт і засвідчують прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об'єктів, відомостей про повернення на доопрацювання, відмову у видачі, скасування та анулювання зазначених документів Державної архітектурно-будівельної інспекції України, розміщеному на офіційному сайті Держархбудінспекції України, наявна інформація щодо об'єкта: Торговельно-розважальний комплекс, житлова забудова, офісний та готельний комплекс; Харківська область, м. Харків, просп. Московський (на території парку Палацу культури), 00: повідомлення про початок виконання підготовчих робіт № ХК 85, жовтень 2014 (замовник - ТОВ "Юрсала"). Також, в даному листі Інспекцією було зазначено, що під час виходу за вищевказаною адресою, будівельні роботи не проводились.

Проаналізувавши вищевказані докази в їх сукупності, суд погоджується з доводами позивача і вважає, що відповідачем на орендованій земельній ділянці по пр. Московському (на території парку Палацу культури) у м. Харкові будівництво торгівельно - розважального комплексу, офісного та готельного комплексу не тільки не закінчено, в строки, встановлені п. 8 договору та рішенням ради, але на даний час не проводиться, що є порушенням істотних умов договору.

Відповідно до положень статей 13, 14 Конституції України, статті 11 ЦК України, статей 123, 124, 127, 128 Земельного кодексу України, рішення органу місцевого самоврядування або державної адміністрації про надання земельної ділянки господарюючому суб'єкту і власність або у користування втілює волевиявлення власника землі і реалізується у цивільних правовідносинах з урахуванням вимог Земельного кодексу України, спрямованих на раціональне використання землі як об'єкта нерухомості.

З огляду на наведене, в даному випадку, Харківська міська рада (орендодавець), як розпорядник земель відповідної територіальної громади, позбавлена можливості отримати результат (досягнути мети) щодо реалізації прийнятого ним на сесії рішення про надання спірної земельної ділянки відповідачу для будівництва готелю.

Враховуючи встановлений судом факт порушення відповідачем істотних умов договору, зокрема п. 8 договору і те, що п. 7 договору передбачена можливість дострокового розірвання договору оренди у випадку не здачі об'єкту до експлуатації у встановлені в рішенні строки, а також не отримання дозволів на виконання будівельних робіт, зазначене рішення втрачає чинність і договір оренди землі підлягає розірванню в установленому порядку, суд вважає позовні вимоги позивача про розірвання договору оренди землі, зареєстрованого у Харківській регіональній філії ДП "Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах" в Державному реєстрі земель від 25.02.2009 № 49, укладеного між позивачем та відповідачем, правомірними, обґрунтованими і такими, що підлягають задоволенню.

Стосовно позовних вимог позивача про зобов'язання відповідача повернути земельну ділянку № 1 "А" загальною площею 2,8086 га по пр. Московському (на території парку Палацу культури) у м. Харкові територіальній громаді міста Харкова в особі Харківської міської ради, з приведенням її у придатний для подальшого використання стан, суд зазначає наступне.

Відповідно до ч. 1 ст. 34 Закону України "Про оренду землі" у разі припинення або розірвання договору оренди землі орендар зобов'язаний повернути орендодавцеві земельну ділянку на умовах, визначених договором. Орендар не має права утримувати земельну ділянку для задоволення своїх вимог до орендодавця.

Стаття 785 Цивільного кодексу України зазначає, що у разі припинення договору найму наймач зобов'язаний негайно повернути наймодавцеві річ у стані, в якому вона була одержана, з урахуванням нормального зносу, або у стані, який було обумовлено в договорі.

З огляду на викладене та враховуючи те, що договір оренди землі підлягає розірванню, суд вважає позовні вимоги позивача про зобов'язання відповідача повернути земельну ділянку № 1 "А" загальною площею 2,8086 га по пр. Московському (на території парку Палацу культури) у м. Харкові територіальній громаді міста Харкова в особі Харківської міської ради, з приведенням її у придатний для подальшого використання стан, правомірними, обґрунтованими і такими, що підлягають задоволенню.

Вказана правова позиція узгоджується з висновками Вищого господарського суду України викладеними у постанові від 07.11.2017 у справі № 922/1117/17.

Вирішуючи питання розподілу судового збору, суд керується ст. 129 ГПК України, у зв'язку з чим судовий збір у розмірі 3524,00 грн. покладається на відповідача.

На підставі викладеного, керуючись ст.ст. 124, 129 Конституції України, ст.ст. 4, 11, 12, 13, 73, 74, 76, 77, 91, 123, 129, 232, 233, 236, 237, 238, 240, 241 Господарського процесуального кодексу України, суд -

ВИРІШИВ:

Позов задовольнити.

Розірвати договір оренди землі, зареєстрований у Харківській регіональній філії ДП "Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах" в Державному реєстрі земель від 25.02.2009 № 49, укладений між Харківською міською радою (ідентифікаційний код 04059243) та Товариством з обмеженою відповідальністю фірма "Юрсала" (ідентифікаційний код 24485597).

Зобов'язати Товариство з обмеженою відповідальністю фірма "Юрсала" (04071, м. Київ, вул. Воздвиженська, буд. 14, офіс 2, ідентифікаційний код 24485597) повернути земельну ділянку № 1 "А", загальною площею 2,8086 га по просп. Московському (на території парку Палацу культури) у м. Харкові територіальній громаді міста Харкова в особі Харківської міської ради (61003, м. Харків, майдан Конституції, 7, ідентифікаційний код 04059243) з приведенням її у придатний для подальшого використання стан.

Видати наказ після набрання рішенням законної сили.

Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю фірма "Юрсала" (04071, м. Київ, вул. Воздвиженська, буд. 14, офіс 2, ідентифікаційний код 24485597) на користь Харківської міської ради (61003, м. Харків, майдан Конституції, 7, ідентифікаційний код 04059243) 3524,00 грн. судового збору.

Видати наказ після набрання рішенням законної сили.

Рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Рішення господарського суду може бути оскаржене безпосередньо до Харківського апеляційного господарського суду протягом двадцяти днів з дня складання повного рішення.

Позивач: Харківська міська рада (61003, м. Харків, майдан Конституції, 7, ідентифікаційний код 04059243).

Відповідач: Товариство з обмеженою відповідальністю фірма "Юрсала" (04071, м. Київ, вул. Воздвиженська, буд. 14, офіс 2, ідентифікаційний код 24485597).

Повне рішення складено 25.06.2018 р.

Суддя А.М. Буракова