ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ОДЕСЬКОЇ ОБЛАСТІ
_______________________________________________________________________________________________________________________________________________________________
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"04" червня 2018 р.м. Одеса Справа № 916/520/18

Господарський суд Одеської області у складі:

судді В.С. Петрова

при секретарі Г.С. Граматик

за участю представників:

від позивача - Чернова Г.А.,

від відповідача - Сазонова І.О.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні справу за позовом Одеської міської ради до Приватного підприємства „МАІС28" про стягнення заборгованості в загальній сумі 826363,61 грн. та за зустрічним позовом Приватного підприємства „МАІС28" до Одеської міської ради про внесення змін до договору оренди землі, -

ВСТАНОВИВ:

Одеська міська рада звернулась до Господарського суду Одеської області з позовною заявою до Приватного підприємства „МАІС28" про стягнення заборгованості в загальній сумі 826363,61 грн., у т.ч.: основного боргу - 724024,50 грн., 3% річних - 8188,40 грн., інфляційних втрат - 34160,28 грн., пені - 59990,43 грн., посилаючись на наступне.

20.02.2014 року між Одеською міською радою (орендодавець) та Приватним підприємством «МАІС28» (орендар) було укладено договір оренди земельної ділянки, кадастровий номер :18:009:0008, площею 0,8485 га, що знаходиться за адресою: м. Одеса, вулиця Середня, 36, терміном на 15 років. Вказаний договір зареєстровано в Державному реєстрі прав на нерухоме майно за реєстраційним номером об'єкта нерухомого майна 01. Згідно з актом прийому-передачі земельної ділянки Одеська міська рада передала в оренду ПП «МАІС28».

Пунктом 4.1 договору передбачено, що орендна плата за земельну ділянку площею 0,8485 га розрахована у розмірі 3% від нормативної грошової оцінки цієї земельної ділянки та складає 561328,57 грн. на рік.

Розмір орендної плати встановлюється за домовленістю сторін згідно з рішеннями Одеської міської ради у відповідності до розрахунку розміру орендної плати та може збільшуватися Одеською міською радою в межах, передбачених законодавством (п. 4.2 договору).

Як вказує позивач, орендар покладені на нього зобов'язання законом та договором щодо сплати орендної плати за користування земельною ділянкою не виконує належним чином та не сплачує орендну плату в належному розмірі, внаслідок чого департаментом комунальної власності Одеської міської ради надіслано претензію ПП «МАІС28» від 31.07.2017 р. № 01-13/3519 про необхідність сплати заборгованості.

Крім того позивач зазначає, що листом головного управління ДФС в Одеській області від 07.12.2017 р. повідомлено департамент комунальної власності Одеської міської ради про те, що в 2017 році ПП «МАІС28» в порушення п. 4.2, п. 4.4 договору без узгодження з орендодавцем - Одеською міською радою змін до договору, самостійно нарахувало орендну плату за землю на поточний рік з врахуванням нової нормативно-грошової оцінки 2017 року, що призвело до скорочення нарахувань орендної плати за землю на 868832,05 грн.

При цьому позивач вказує, що на даний час зміни до договору оренди, укладеного між Одеською міською радою та ПП «МАІС28», в частині розміру орендної плати в передбаченому законом порядку не внесені, додаткову угоду до даного договору не укладено.

Пунктами 9.1.2 договору передбачено право орендодавця вимагати від орендаря своєчасного внесення орендної плати. Орендна плата вноситься за базовий податковий період, який дорівнює календарному місяцю, щомісяця на протязі 30 календарних днів, наступних за останнім календарним днем звітного місяця. Орендна плата, враховуючи невиплачену, підлягає індексації (п. 4.3 договору).

Таким чином, позивач стверджує, що відповідач, всупереч положень п. «в» ч. 1 ст. 96 Земельного кодексу України, ч. 1 ст. 526, ч. 1 ст. 629 Цивільного кодексу України, ч. 1 ст. 193 Господарського кодексу України та п.п. 4.3, 4.4 договору, укладеного на підставі волевиявлення обох сторін, який є обов'язковим до виконання, не сплачував орендну плату у розмірі, визначеному договором, за використання відповідної земельної ділянки з 01.01.2017 р. по 30.11.2017 р., внаслідок чого утворилась заборгованість ПП «МАІС28» за договором оренди земельної ділянки, яка складає 724024,50 грн.

Крім того, з огляду на наявність у відповідача вказаної заборгованості позивач здійснив нарахування пені в сумі 59990,43 грн., інфляційних втрат в сумі 34160,28 грн. та на підставі ст. 625 ЦК України здійснив нарахування 3% річних в сумі 8188,40 грн., які заявлені до стягнення.

Ухвалою Господарського суду Одеської області від 28.03.2018 р. позовну заяву Одеської міської ради прийнято до розгляду та відкрито провадження у справі № 916/520/18 за правилами загального позовного провадження. При цьому вказаною ухвалою суду призначено підготовче засідання на 23 квітня 2018 р.

В ході підготовчого провадження 19.04.2018 р. відповідачем був наданий до господарського суду відзив на позов (а.с. 64-68), в якому відповідач вважає позовну заяву необґрунтованою та повністю заперечує проти заявлених позовних вимог. Зокрема, відповідач вказує, що наприкінці грудня 2016 року ПП «МАІС28» було отримано повідомлення від Одеської міської ради від 27.12.2016 р. № 01-13/6658, в якому говорилось про те, що Одеської міською радою прийнято рішення від 29.06.2016 р. № 756-VII «Про затвердження технічної документації з нормативної грошової оцінки земель міста Одеси». Даним рішенням з 01.01.2017 р. в м. Одесі вводиться в дію нова нормативна грошова оцінка земель міста. Посилаючись на п. 286.2. ст. 286 Податкового кодексу України, відповідач зазначає, що платникам плати за землю необхідно самостійно обчислити суму орендної плати (або земельного податку) за землі державної та комунальної власності станом на 1 січня і не пізніше 20 лютого поточного року подати відповідному контролюючому органу за місцезнаходженням земельної ділянки податкову декларацію на поточний рік з розбивкою річної суми рівними частками за місяцями. Подання такої декларації звільняє платника від обов'язку подання щомісячних декларацій. Також відповідач вказує, що у вищевказаному повідомленні говорилося про те, що у разі затвердження нової нормативної грошової оцінки землі разом з декларацією подається нова довідка (витяг) про розмір нормативної грошової оцінки земельної ділянки. Крім того відповідач вказує, що останньому було запропоновано звернутися з заявою на отримання витягу про нормативну грошову оцінку земельної ділянки, що знаходиться у користуванні, до центру надання адміністративних послуг або скористатися електронною послугою Держгеокадастру. Так, за ствердженнями відповідача, на підставі даного повідомлення ПП «МАІС28» звернулося до Центру надання адміністративних послуг, який знаходиться за адресою: м. Одеса, вул. Преображенська, 21. Відповідач зазначає, що останнім було отримано Витяг із технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки м. Одеси від 20.01.2017 р. № 374/86-17, відповідно до якого нормативна грошова оцінка земельної ділянки склала 6537462,98 грн. з урахуванням коефіцієнту індексації станом на 01 січня 2017 р. Так, відповідач вказує, що на підставі повідомлення від Одеської міської ради та Витягу із технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки ПП «МАІС28» була розрахована орендна плата у розмірі 3% від нормативної грошової оцінки, а саме: 462,98 грн./100х3=196123,89 грн. на рік та відповідно на місяць: 196123,89/12=16343,66 грн. Відтак, на підставі норм чинного законодавства ПП «МАІС28» було подано до ДПІ у Малиновському районі м. Одеси ГУ ДФС в Одеській області 20.02.2017 р податкову декларацію з плати за землю з вказаним розрахунком, що вбачається з квитанції № 2. Вказане декларацію було прийнято ДПІ у Малиновському районі м. Одеси ГУ ДФС в Одеській області, жодної претензії про те, що існує якась заборгованість за підприємством по орендній платі, до відповідача не надходило. В подальшому 18.07.2017 р. відповідач звернувся із заявою (вих. № 18.07.2017/1) до Одеської міської ради з проханням укласти з ПП «МАІС28» додаткову угоду на підставі того, що рішенням Одеської міської ради від 29.06.2016 р. № 756-VІІ «Про затвердження технічної документації з нормативної грошової оцінки земель міста Одеси» з 01.01.2017 р. в м. Одесі було введено в дію нову нормативну грошову оцінку земель міста. У відповідь на вказану заяву Одеська міська рада в листі від 08.08.2017 р. № 01-18/1283-09-01 повідомила, що Департаментом комунальної власності ОМР підготовлено проект рішення про надання дозволу на розробку технічної документації із землеустрою щодо встановлення (відновлення) меж земельної ділянки в натурі (на місцевості), який після сплати заборгованості буде направлено до юридичного департаменту Одеської міської ради для узгодження, візування та подальшого винесення на чергову сесію Одеської міської ради. Як зауважив відповідач, у вказаному листі не зрозуміло про який проект рішення про надання дозволу на розробку технічної документації із землеустрою щодо встановлення (відновлення) меж земельної ділянки в натурі (на місцевості) йде мова, адже перед укладанням договору оренди землі Одеською міською радою 17.12.2013 р. було прийнято рішення про затвердження проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки. Крім того, відповідач зазначає, що до звернення ПП «МАІС28» до Одеської міської ради з проханням укласти додаткову угоду до договору оренди землі, підприємство не отримувало жодного повідомлення ні від Одеської міської ради, ні від Департаменту комунальної власності про те, що існує будь-яка заборгованість по оплаті орендної плати за землю. Також ПП «МАІС28» звернулось повторно до Одеської міської ради із заявою № 17.10.2017/2 від 17.10.2017 р., в якій просило укласти додаткову угоду до договору оренди землі у зв'язку з рішенням Одеської міської ради від 29.06.2016 р. № 756-VІІ «Про затвердження технічної документації з нормативної грошової оцінки земель міста Одеси» з 01.01.2017 року в м. Одесі та введенням в дію нової нормативної грошової оцінки земель міста. На вказану заяву відповідачем була отримана відповідь від Одеської міської ради листом від 31.10.2017 р. № 01-18/1923-09-01, в якому було запропоновано сплатити заборгованість в розмірі 433609,54 грн. та після цього лише проект додаткової угоди буде направлено до юридичного Департаменту Одеської міської ради для узгодження, візування та подальшого винесення на чергову сесію Одеської міської ради. Отже, на підставі вищевикладеного, відповідач вважає, що у Одеської міської ради не було підстав для відмови ПП «МАІС28» в укладанні додаткової угоди до договору про зміну розміру орендної плати та ПП «МАІС28» мав всі законні підставі самостійно обчислити розмір орендної плати, виходячи з витягу про нормативну грошову оцінку земельної ділянки.

Також 19.04.2018 р. від відповідача до господарського суду надійшов зустрічний позов до Одеської міської ради про зобов'язання укласти додаткову угоду до договору оренди землі від 20.02.2014 р. стосовно внесення змін у п.п. 2.3, 4.1 та 4.5 договору шляхом викладення їх в наступній редакції:

- „п. 2.3. Нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить: 6537462,98 грн. (шість мільйонів п'ятсот тридцять сім тисяч чотириста шістдесят дві гривні 98 копійок), згідно Витягу із технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки м. Одеси № 374/86-17 від 20.01.2017 року, складеного Управлінням Держгеокадастру у м. Одесі Одеської області."

- „п. 4.1. Орендна плата за земельну ділянку площею 0,8485 га розрахована у розмірі 3% (трьох відсотків) від нормативної грошової оцінки цієї земельної ділянки та складає: 196123,89 грн. (сто дев'яносто шість тисяч сто двадцять три грн. 89 коп.) на рік.

Орендна плата вноситься орендарем у грошовій безготівковій формі."

- „п. 4.5. Розмір орендної плати переглядається у разі:

- зміни розміру земельного податку, відповідно до чинного законодавства України;

- введення в дію нової нормативної грошової оцінки земель міста Одеси, яка затверджується рішеннями Одеської міської ради;

- зміни функціонального призначення будівлі або її частини;

- в інших випадках, передбачених законодавством України."

Ухвалою Господарського суду Одеської області від 24.04.2018 р. у справі № 916/520/18 зустрічну позовну заяву Приватного підприємства „МАІС28" до Одеської міської ради про зобов'язання укласти додаткову угоду до договору оренди землі прийнято до спільного розгляду та об'єднано в одне провадження з первісним позовом у справі № 916/520/18 за правилами загального позовного провадження.

Подану позивачем до господарського суду 20.04.2018 р. заяву про залучення до участі у справі Департаменту комунальної власності Одеської міської ради в якості третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору, на стороні позивача, судом залишено без задоволення, про що було постановлено протокольну ухвалу в підготовчому засіданні 23.04.2018 р., оскільки позивачем не обґрунтовано можливість впливу рішення суду з даного спору на права та обов'язки вказаного Департаменту.

07.05.2018 р. позивачем - Одеською міською радою був поданий до господарського суду відзив на зустрічну позовну заяву (а.с. 135-142), в якому останній заперечує проти зустрічного позову. Зокрема, позивач вказує, що нормами податкового законодавство передбачений обов'язок платників податку самостійно обчислити суму плати за землю, з розбивкою річної суми рівними частками за місяцями та подати податкову декларацію, а не право самостійно змінювати розмір орендної плати, встановлений відповідним договором. Крім того позивач вказує, що підставою для нарахування орендної плати за земельну ділянку є договір оренди такої земельної ділянки, а не дані поданої платником податків декларації. Посилаючись на п. 4.5 договору оренди, позивач зазначає, що розмір орендної плати переглядається у разі: зміни розміру земельного податку, відповідно до чинного законодавства України; введення в дію нової нормативної грошової оцінки земель міста Одеса, яка затверджується рішеннями Одеської міської ради; зміни функціонального призначення будівлі або її частини; в інших випадках, передбачених законодавством України. У цих випадках розмір орендної плати змінюється за ініціативою орендодавця. Відповідно до п. 12.1 договору зміна умов останнього здійснюється у письмові формі за взаємною згодою сторін, що підлягає нотаріальному посвідченню. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору спір розв'язується у судовому порядку. З огляду на вищенаведене, позивач стверджує, що сторони погодили можливість внесення змін до договору оренди землі у зв'язку зі зміною нормативної грошової оцінки земель міста Одеси саме Одеською міською радою шляхом укладення відповідної угоди, яка має бути нотаріально посвідчені та буде невід'ємною частиною цього договору. Отже, позивач зазначає, що прийняття Одеською міською радою рішення від 29.06.2016 р., яким затверджено нову технічну документацію з нормативної грошової оцінки земель міста Одеси, не тягне за собою автоматичну зміну умов договорів оренди землі в частині розміру орендної плати, а є лише підставою для внесення таких змін. Таким чином, за ствердженнями позивача, нормами цивільного законодавства передбачено, що зменшення розміру орендної плати внаслідок зміни нормативної грошової оцінки повинно відбуватись шляхом внесення змін в існуючий договір, позаяк без внесених змін відсутні підстави для сплати іншого розміру орендної плати, ніж у договорі. Так, позивач вказує, що отримавши витяг з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки м. Одеси, ПП «МАІС28» розпочато процедуру внесення змін до договору оренди землі. Водночас, вказані зміни повинні бути оформлені шляхом укладення відповідної угоди, яка має бути нотаріально посвідчена та буде невід'ємною частиною даного договору. Таким чином позивач вказує, що ані норми податкового, ані норми цивільного законодавства в жодному випадку не наділяють орендарів земельних ділянок комунальної власності правом в односторонньому порядку змінювати умови договору в частині визначення розміру орендної плати. З огляду на наведене, позивач стверджує, що Одеська міська рада, яка є орендодавцем відповідних земельних ділянок відповідно до п. 9.1.2 договору, що кореспондується зі ст. 24 Закону України «Про оренду землі», має право вимагати від орендаря своєчасного внесення орендної плати в розмірі, встановленому договором. Також позивач вказує, що ПП «МАІС28» було повідомлено листами Департаменту комунальної власності Одеської міської ради про необхідність сплати наявної заборгованості, проте ПП «МАІС28» до цього часу не сплатив її, а тому позовні вимоги за зустрічним позовом щодо внесення змін до даного договору оренди землі, враховуючи наявну заборгованість, є незаконними. Відтак, позивач зазначає, що позовні вимоги за зустрічним позовом ПП «МАІС28» як недобросовісного орендаря ініційовано не для приведення договору оренди у відповідність з діючим законодавством, а з метою уникнення відповідальності зі сплати орендної плати.

В ході підготовчого провадження відповідачем - ПП „МАІС28" двічі 10.05.2018 р. та 22.05.2018 р. подавалась до господарського суду заява про уточнення зустрічного позову, до якої був доданий уточнений зустрічний позов. Так, остаточно ПП „МАІС28" за зустрічним позовом (в редакції заяви від 22.05.2018 р.) просить суд внести зміни до п.п. 2.3, 4.1 та 4.5 договору оренди землі від 20.02.2014 р. шляхом їх викладення в наступній редакції:

- „п. 2.3. Нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить: 6537462,98 грн. (шість мільйонів п'ятсот тридцять сім тисяч чотириста шістдесят дві гривні 98 копійок), згідно Витягу із технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки м. Одеси № 374/86-17 від 20.01.2017 року, складеного Управлінням Держгеокадастру у м. Одесі Одеської області. Вказана нормативна грошова оцінка за даним договором застосовується з 01 січня 2017 року."

- „п. 4.1. Орендна плата за земельну ділянку площею 0,8485 га розрахована у розмірі 3% (трьох відсотків) від нормативної грошової оцінки цієї земельної ділянки та складає: 196123,89 грн. (сто дев'яносто шість тисяч сто двадцять три грн. 89 коп.) на рік. Орендна плата у вказаному розмірі сплачується орендарем з 01 січня 2017 року та вноситься у грошовій безготівковій формі."

- „п. 4.5. Розмір орендної плати переглядається у разі:

- зміни розміру земельного податку, відповідно до чинного законодавства України;

- введення в дію нової нормативної грошової оцінки земель міста Одеси, яка затверджується рішеннями Одеської міської ради;

- зміни функціонального призначення будівлі або її частини;

- в інших випадках, передбачених законодавством України".

Вказані уточнення до зустрічного позову судом прийняті до розгляду.

Ухвалою Господарського суду Одеської області від 24.05.2018 р. у справі № 916/520/18 закрито підготовче провадження та справу призначено до судового розгляду по суті в засіданні суду на 04.06.2018 р.

Під час розгляду справи по суті позивач підтримав первісний позов та просив у задоволенні зустрічного позову відмовити.

Відповідач підтримав зустрічні позовні вимоги та просив у задоволенні первісного позову відмовити.

Заслухавши пояснення учасників справи, розглянувши та дослідивши всі письмові докази, які містяться в матеріалах справи, господарський суд дійшов наступних висновків.

20 лютого 2014 року між Одеською міською радою (орендодавець) та Приватним підприємством «МАІС28» (орендар) було укладено договір оренди землі, відповідно до п. 1.1 якого позивач як орендодавець на підставі Закону України "Про оренду землі" та рішення Одеської міської ради № 4335-VI від 17.12.2013 р. передає, а орендар приймає у строкове платне володіння, користування земельну ділянку площею 0,8485 га., що знаходиться у м. Одесі, Малиновському районі, вул. Середня, 36, згідно з планом земельної ділянки, який є невід'ємною частиною договору.

В п. 1.2 договору вказано, що зазначена земельна ділянка належить територіальній громаді міста Одеси в особі Одеської міської ради, право власності на яку зареєстровано 29 січня 2014 р. в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна: 01, номер запису про право власності: 4494183, що підтверджується Витягом з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер витягу: 17080511, наданим 30.01.2014 р. Реєстраційною службою Одеського міського управління юстиції Одеської області.

Згідно п. 2.1 договору в оренду передається земельна ділянка площею 0,8485 га, кадастровий номер :18:009:0008, у тому числі по угіддях:

- капітальна одноповерхова забудова - 0,5100 га;

- тимчасова забудова - 0,0213 га;

- під проїздами, проходами та площадками - 0,3172 га.

Відповідно до п. 2.2 договору на земельній ділянці розташовано: нежитлові будівлі, що належать ПП «МАІС28» на підставі Свідоцтва про право власності (бланк САЕ №538314), виданого 01.12.2011 р. виконавчим комітетом Одеської міської ради. Право власності зареєстровано 31 січня 2013 р. в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, номер запису про право власності: 65842, реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна: , що підтверджується Витягом з Державного реєстру прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності, індексний номер витягу: 221638, наданим 31.01.2013 р. Горецькою В.М., приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу.

Інженерне забезпечення - від існуючих міських мереж.

Пунктом 2.3 договору передбачено, що нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить 18710952,30 грн. згідно витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки м. Одеси №415/М від 07.09.2012 р., складеного Управлінням Держкомзему у місті Одеса.

За положеннями п. 3.1 договору останній укладено терміном на 15 років до початку реалізації планувальних рішень району, для експлуатації та обслуговування адміністративно-виробничих будівель.

Пунктом 4.1 договору встановлено, що орендна плата за земельну ділянку площею 0,8485 га розрахована у розмірі 3% від нормативної грошової оцінки цієї земельної ділянки та складає 561328,57 грн. на рік. Орендна плата вноситься орендарем у грошовій безготівковій формі.

Згідно п. 4.2 договору розмір орендної плати встановлюється за домовленістю сторін згідно рішень Одеської міської ради у відповідності до розрахунку розміру орендної плати та може збільшуватися Одеською міською радою в межах передбачених законодавством.

Відповідно до п. 4.3 договору орендна плата вноситься орендарем рівними частками за податковий період, який дорівнює календарному місяцю, щомісяця протягом 30 календарних днів, що настають за останнім календарним днем податкового (звітного) місяця на Банк ГУДКСУ в Одеській області, МФО 828011, , на рахунок одержувача - УДКСУ у м. Одесі Одеської області, місцевий бюджет Малиновського району № 0007, код бюджетної класифікації 13050200. Орендна плата, враховуючи невиплачену, підлягає індексації відповідно до чинного законодавства України.

Пунктом 4.4 договору передбачено, що орендар не звільняється від орендної плати і сплачує її незалежно від результатів його господарської діяльності.

За умовами п. 4.5 договору розмір орендної плати переглядається у разі:

- зміни розміру земельного податку, відповідно до чинного законодавства України;

- введення в дію нової нормативної грошової оцінки земель міста Одеси, яка затверджується рішеннями Одеської міської ради;

- зміни функціонального призначення будівлі або її частини;

- в інших випадках, передбачених законодавством України.

У цих випадках розмір орендної плати змінюється за ініціативою орендодавця.

Відповідно до п. 4.6 договору орендар надає виконавчому органу Одеської міської ради щодо забезпечення реалізації повноважень Одеської міської ради у галузі земельних відносин копію платіжного документу щодо внесеної орендної плати за його вимогою.

Згідно п. 4.7 договору у разі невнесення орендної плати у строки, визначені цим договором, справляється пеня, розмір якої визначається Податковим кодексом України. Пеня перераховується орендарем на рахунок, зазначений в п. 4.3 цього договору.

Пунктом 5.1 договору передбачено, що земельна ділянка передасться в оренду ПП «МАІС28» для експлуатації та обслуговування адміністративно-виробничих будівель.

Відповідно до п. 5.2 договору категорія земель за основним цільовим призначенням - землі житлової та громадської забудови, вид цільового призначення згідно з Класифікацією видів цільового призначення земель - для будівництва та обслуговування інших будівель громадської забудови.

В п. 6.1 договору зазначено, що передача земельної ділянки в оренду здійснюється за проектом відведення, який є невід'ємною частиною цього договору. Підставою для розроблення проекту відведення земельної ділянки є рішення Одеської міської ради від 19.04.2012 р. № 1929- VI.

Згідно п. 6.3 договору передача земельної ділянки орендарю здійснюється у день державної реєстрації права оренди земельної ділянки відповідно до закону за актом приймання-передачі, який є невід'ємною частиною цього договору.

За умовами п. 12.1 договору зміна умов останнього здійснюється у письмовій формі за взаємною згодою сторін, що підлягає нотаріальному посвідченню. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору спір розв'язується у судовому порядку.

Пунктом 13.1 договору передбачено, що орендар несе цивільну, адміністративну або кримінальну відповідальність за порушення земельного законодавства згідно з законами України. За невиконання або неналежне виконання договору сторони несуть відповідальність відповідно до закону та цього договору.

Пунктом 14.1 договору встановлено, що останній набирає чинності після підписання сторонами та його державної реєстрації права оренди земельної ділянки. Право оренди земельної ділянки підлягає державній реєстрації відповідно до закону та виникає з моменту державної реєстрації цього права відповідно до закону.

Як вбачається зі змісту договору, цей договір посвідчено приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Калгановою М.В. 20.02.2014 р. та зареєстровано в реєстрі за № 305.

Також згідно Витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права № 18068974 від 20.02.2014 р. право оренди земельної ділянки площею 0,8485 га, за адресою: м. Одеса, вул. Середня, 36 (кадастровий номер :18:009:0008), за ПП «МАІС28» було зареєстровано у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 20.02.2014 р. приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Калгановою М.В.

Вказане також підтверджується інформаційною довідкою № 114514637 з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об'єктів нерухомого майна щодо спірної земельної ділянки від 19.02.2018 р.

На підставі укладеного між сторонами акту приймання-передачі земельної ділянки від 20.02.2014 р. позивач як орендодавець передав, а позивач як орендар прийняв на підставі акту визначення меж земельної ділянки в натурі земельну ділянку площею 0,8485 га, що розташована за адресою: м. Одеса, вул. Середня, 36, у довгострокову оренду терміном на 15 років до початку реалізації планувальних рішень району, для експлуатації та обслуговування адміністративно-виробничих будівель.

Враховуючи викладене, суд доходить до висновку про набуття ПП «МАІС28" права оренди на вищевказану земельну ділянку згідно договору оренди від 20.02.2014 р.

Так, 29 червня 2016 року Одеською міською радою було прийнято рішення № 756-VІІ "Про затвердження технічної документації з нормативної грошової оцінки земель міста Одеси", згідно якого зазначена в цьому рішенні нормативна грошова оцінка застосовується з 1 січня 2017 р.

Листом Департаменту комунальної власності Одеської міської ради № 01-13/6658 від 27.12.2016 р. ПП «МАІС28" було проінформовано про введення в дію з 01.01.2017 р. нової нормативної грошової оцінки земель міста Одеси та необхідності отримання витягу про розмір нормативної грошової оцінки земельної ділянки.

Згідно отриманого ПП «МАІС28" витягу із технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки м. Одеси № 374/86-17 від 20.01.2017 р., нормативна грошова оцінка земельної ділянки кадастровий номер: :18:009:0008, оренда якої є предметом укладеного між сторонами договору оренди землі від 20.02.2014 р., складає 6537462,98 грн.

На підставі вказаного ПП «МАІС28" звернулось до Одеського міського голови із заявою № 18.07.2017/1 від 18.07.2017р. (вх. № 02.2-10/821 від 18.07.2017р.) з перегляду питання щодо зменшення орендної плати за земельну ділянку за адресою: м. Одеса, вул. Середня, 36

В свою чергу листом Департамент комунальної власності Одеської міської ради № 01-18/1283-09-01 від 08.08.2017 р. надав відповідь ПП «МАІС28" про те, що за ним станом на 13.04.2017 р. рахується заборгованість по сплаті орендної плати в сумі 433609,54 грн., та Департаментом підготовлено проект рішення про надання дозволу на розробку технічної документації із землеустрою щодо встановлення (відновлення) меж земельної ділянки в натурі (на місцевості), який після сплати заборгованості буде направлено до юридичного департаменту Одеської міської ради для узгодження, візування та подальшого винесення на чергову сесію Одеської міської ради.

Також ПП «МАІС28» звернулось повторно до Одеської міської ради із заявою № 17.10.2017/2 від 17.10.2017 р., в якій просило укласти додаткову угоду до договору оренди землі у зв'язку з введенням в дію нової нормативної грошової оцінки земель міста.

На вказану заяву відповідачем був отриманий лист Департаменту комунальної власності Одеської міської ради від 31.10.2017 р. № 01-18/1923-09-01, в якому наголошувалось про те, що ПП «МАІС28» вже зверталось до міськради з питанням щодо внесення змін до договору оренди землі, на що Департаментом була надана відповідь про підготовку проекту рішення про внесення змін в договір оренди в частині нормативної грошової оцінки та розміру орендної плати, який після сплати заборгованості в розмірі 433609,54 грн. буде направлено до юридичного Департаменту Одеської міської ради для узгодження, візування та подальшого винесення на чергову сесію Одеської міської ради, якою приймається остаточне рішення.

Разом з тим, як з'ясовано судом, рішення щодо внесення змін до спірного договору оренди землі в частині нормативної грошової оцінки та розміру орендної плати Одеською міською радою не прийнято, натомість міськрадою заявлено до суду позов про стягнення з відповідача заборгованності з орендної плати, яка виникла з підстав сплати ПП «МАІС28" орендної плати за землю, виходячи з нової нормативної грошової оцінки земельної ділянки, що є чинною з 01.01.2017 р.

Також слід зазначити, що неприйняття Одеською міською радою рішення про внесення відповідних змін до спірного договору оренди землі стало підставою для звернення відповідача до суду із зустрічним позовом про внесення змін до вказаного договору щодо розміру орендної плати. Враховуючи наведене, суд вважає за доцільне, по-перше, розглянути доводи відповідача щодо правомірності та наявності підстав для внесення змін до спірного договору оренди землі, оскільки саме від цього залежить питання щодо розміру орендної плати, який мав сплачуватись відповідачем.

Так, внесення змін у договір оренди земельної ділянки щодо розміру орендної плати у зв'язку з проведенням нової нормативної грошової оцінки земельної ділянки відповідає як вимогам чинного законодавства, так і умовам укладеного між сторонами договору оренди земельної ділянки, з огляду на таке.

Згідно положень ст. 1 Закону України "Про оренду землі", ст. 93 Земельного кодексу України визначено, що оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.

Статтею 792 Цивільного кодексу України встановлено, що за договором найму (оренди) земельної ділянки наймодавець зобов'язується передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування за плату. Відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом, зокрема, Законом України "Про оренду землі".

Положеннями ст. 13 Закону України "Про оренду землі" передбачено, що договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Істотними умовами договору оренди землі є, зокрема, орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату (ч. 1 ст. 15 Закону України "Про оренду землі").

За приписами ч. 1, 2 ст. 21 Закону України "Про оренду землі" визначено, що орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою. Розмір, форма і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Податкового кодексу України). Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції, якщо інше не передбачено договором оренди.

Нормативна грошова оцінка земельних ділянок використовується, зокрема, для визначення розміру земельного податку, орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності (ч. 5 ст. 5 Закону України "Про оцінку земель").

Статтею 632 Цивільного кодексу України визначено, що ціна в договорі встановлюється за домовленістю сторін. У випадках, встановлених законом, застосовуються ціни (тарифи, ставки тощо), які встановлюються або регулюються уповноваженими органами державної влади або органами місцевого самоврядування.

Для визначення розміру орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності проводиться обов'язкова нормативна грошова оцінка земельних ділянок (ст. 13 Закону України "Про оцінку земель").

За приписами ч. 2 ст. 18 Закону України "Про оцінку земель" передбачено, що нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться: розташованих у межах населених пунктів незалежно від їх цільового призначення - не рідше ніж один раз на 5 - 7 років; розташованих за межами населених пунктів земельних ділянок сільськогосподарського призначення - не рідше ніж один раз на 5-7 років, а несільськогосподарського призначення - не рідше ніж один раз на 7 - 10 років.

За результатами, зокрема, нормативної грошової оцінки земельних ділянок складається технічна документація, яка, відповідно до ст. 23 Закону затверджується відповідною сільською, селищною, міською радою (ст. 20 Закону України "Про оцінку земель").

Згідно п. 34 ч.1 ст.26 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" виключно на пленарних засіданнях сільської, селищної, міської ради вирішуються такі питання: вирішення відповідно до закону питань регулювання земельних відносин.

Відповідно до п. 271.2 ст. 271 Податкового кодексу України (в редакції, чинній станом на 01.01.2017 р.) рішення рад щодо нормативної грошової оцінки земельних ділянок розташованих у межах населених пунктів офіційно оприлюднюється відповідним органом місцевого самоврядування до 15 липня року, що передує бюджетному періоду, в якому планується застосування нормативної грошової оцінки земель або змін (плановий період). В іншому разі норми відповідних рішень застосовуються не раніше початку бюджетного періоду, що настає за плановим періодом.

Так, згідно витягу із технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки м. Одеси від 10.01.2017 р. № 374/86-17, який розроблено Управлінням Держгеокадастру у м. Одеса Одеської області, нормативна грошова оцінка земельної ділянки площею 8485 кв.м, що розташована за адресою: м. Одеса, вул. Середня, 26, становить 6537462,98 грн.

З огляду на зазначене, розмір орендної плати за орендовану ПП «МАІС28" земельну ділянку площею 8485 кв.м за адресою м. Одеса, вул. Середня, 26, з урахуванням вимог чинного законодавства та п. 4.1 договору оренди, має складати 3% від вищевказаної нормативної грошової оцінки землі на рік, що дорівнює 196123,89 грн. на рік (6537462,98 грн. х 3%).

Положеннями ст. 30 Закону України "Про оренду землі" передбачено, що зміна умов договору оренди землі здійснюється за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору оренди землі спір вирішується у судовому порядку.

Згідно п. 12.1. договору зміна умов договору здійснюється у письмовій формі за взаємною згодою сторін, яка підлягає обов'язковому нотаріальному посвідченню. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору спір розв'язується у судовому порядку.

В п. 4.2 договору передбачено, що розмір орендної плати встановлюється за домовленістю сторін згідно рішень Одеської міської ради у відповідності до розрахунку розміру орендної плати та може збільшуватися Одеською міською радою в межах передбачених законодавством.

Також за умовами п. 4.5 спірного договору оренди сторонами передбачена можливість перегляду розміру орендної плати у разі, зокрема, зміни розміру земельного податку відповідно до чинного законодавства, введення в дію нормативної грошової оцінки земель м. Одеси, яка затверджується рішенням Одеської міської ради. Саме у цих випадках обов'язок зміни розміру орендної плати покладено на орендодавця, яким є Одеська міська рада.

У відповідності з положеннями ч. 1, 2 ст. 651 Цивільного кодексу України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.

Відповідно до ч. 1 статті 652 Цивільного кодексу України у разі істотної зміни обставин, якими сторони керувалися при укладенні договору, договір може бути змінений або розірваний за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або не випливає із суті зобов'язання. Зміна обставин є істотною, якщо вони змінилися настільки, що, якби сторони могли це передбачити, вони не уклали б договір або уклали б його на інших умовах.

В силу приписів ч. 2 ст. 652 Цивільного кодексу України, якщо сторони не досягли згоди щодо приведення договору у відповідність з обставинами, які істотно змінились, або щодо його розірвання, договір може бути розірваний, а з підстав, встановлених частиною четвертою цієї статті, - змінений за рішенням суду на вимогу заінтересованої сторони за наявності одночасно таких умов:

1) в момент укладення договору сторони виходили з того, що така зміна обставин не настане;

2) зміна обставин зумовлена причинами, які заінтересована сторона не могла усунути після їх виникнення при всій турботливості та обачності, які від неї вимагалися;

3) виконання договору порушило б співвідношення майнових інтересів сторін і позбавило б заінтересовану сторону того, на що вона розраховувала при укладенні договору;

4) із суті договору або звичаїв ділового обороту не випливає, що ризик зміни обставин несе заінтересована сторона.

Наразі нормами чинного законодавства та договору передбачено можливість зміни умов договору за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у випадках, встановлених договором або законом.

Виходячи з аналізу положень договору, сторонами було досягнута домовленість про зміну умов договору в частині розміру орендної плати, зокрема, у випадку зміни розміру земельного податку та введення в дію нормативної грошової оцінки земель м. Одеси.

Так, у даному випадку обставинами, які стали винятковими для внесення змін в умови спірного договору стосовно розміру орендної плати, є введення в дію з 01.01.2017 р. нової нормативної грошової оцінки земель міста Одеси на підставі рішення Одеської міської ради від 29.06.2016 р. № 756-VІІ "Про затвердження технічної документації з нормативної грошової оцінки земель міста Одеси". При цьому розмір орендної плати за землю, яка підлягає сплаті орендарем, розраховується саме на підставі діючої нормативної грошової оцінки земель міста Одеси.

Згідно зі ст. 188 Господарського кодексу України зміна та розірвання господарських договорів в односторонньому порядку не допускаються, якщо інше не передбачено законом або договором. Сторона договору, яка вважає за необхідне змінити або розірвати договір, повинна надіслати пропозиції про це другій стороні за договором. Сторона договору, яка одержала пропозицію про зміну чи розірвання договору, у двадцятиденний строк після одержання пропозиції повідомляє другу сторону про результати її розгляду. У разі якщо сторони не досягли згоди щодо зміни (розірвання) договору або у разі неодержання відповіді у встановлений строк з урахуванням часу поштового обігу, заінтересована сторона має право передати спір на вирішення суду. Якщо судовим рішенням договір змінено або розірвано, договір вважається зміненим або розірваним з дня набрання чинності даним рішенням, якщо іншого строку набрання чинності не встановлено за рішенням суду.

Положеннями ст. 60 та ч. 5 ст. 16 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" передбачено, що право комунальної власності на землю належить територіальним громадам сіл, селищ, міст, районів у містах, від імені та в інтересах яких права суб'єкта комунальної власності здійснюють відповідні ради.

Статтею 144 Конституції України встановлено, що органи місцевого самоврядування в межах повноважень, визначених законом, приймають рішення, які є обов'язковими до виконання на відповідній території.

Відповідно до роз'яснень, наведених в п. 2.19 постанови Пленуму Вищого господарського суду України від 17.05.2011р. № 6 "Про деякі питання практики розгляду спорів, що виникають із земельних відносин", у разі прийняття уповноваженим органом рішення про внесення змін до ставок орендної плати за землю та затвердження нових коефіцієнтів, що використовуються для розрахунку орендної плати за земельні ділянки, такі обставини можуть не братися судом до уваги лише у разі скасування відповідного рішення органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування в установленому законом порядку.

Матеріали справи не містять доказів скасування та/або визнання недійсним рішення Одеської міської ради від 29.06.2016р. № 756-VІІ "Про затвердження технічної документації з нормативної грошової оцінки земель міста Одеси", а тому в силу приписів ст. 144 Конституції України, ст. 73 Закону України "Про місцеве самоврядування" є обов'язковими для виконання на відповідній території.

Враховуючи відсутність прийнятого з боку міської ради відповідного рішення про внесення змін до укладеного між сторонами договору оренди землі, суд вважає підставними доводи ПП «МАІС28", що останнє позбавлене можливості привести положення договору в частині визначення розміру орендної плати до вимог чинного законодавства, інакше як за рішенням суду про внесення змін до договору оренди землі.

Відповідно до ст. 15 Цивільного кодексу України кожна особа має право на захист свого цивільного права в разі його порушення, невизнання або оспорювання.

Згідно ст. 16 Цивільного кодексу України кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу. Способами захисту цивільних прав та інтересів можуть бути: визнання права; визнання правочину недійсним; припинення дії, яка порушує право; відновлення становища, яке існувало до порушення; примусове виконання обов'язку в натурі; зміна правовідношення; припинення правовідношення; відшкодування збитків та інші способи відшкодування майнової шкоди; відшкодування моральної (немайнової) шкоди; визнання незаконними рішення, дій чи бездіяльності органу державної влади, органу влади Автономної Республіки Крим або органу місцевого самоврядування, їхніх посадових і службових осіб.

Наразі судом не приймаються до уваги заперечення відповідача щодо заявленого позову з огляду на існування у відповідача заборгованості з орендної плати, оскільки внесення змін до договору щодо розміру орендної плати не обумовлено наявністю або відсутністю заборгованості орендаря. Також суд наголошує, що у даному випадку саме Одеською міською радою не було виконано покладений на неї обов'язок щодо зміни розміру орендної плати відповідно до умов договору, адже з пропозицією про внесення змін до договору ПП «МАІС28" зверталось кілька разів впродовж 2017 року, тоді як на день розгляду справи (більше року від дня введення в дію нової нормативної грошової оцінки земель міста Одеси, 01.01.2017 р.) міськрадою не вирішено питання про внесення відповідних змін.

Відповідно до ст. 74 Господарського процесуального кодексу України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень. Докази подаються сторонами та іншими учасниками справи.

Згідно ст. 86 Господарського процесуального кодексу України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об'єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв'язок доказів у їх сукупності. Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів).

Відтак, на підставі ретельної правової оцінки умов укладеного між сторонами договору та інших доказів по справі суд доходить до висновку про наявність обставин, з якими закон пов'язує можливість зміни спірного договору оренди за рішенням суду згідно чинного законодавства.

За таких обставин, суд вважає обґрунтованими зустрічні позовні вимоги ПП «МАІС28" про внесення змін до спірного договору оренди землі від 20.02.2014 р., укладеного між позивачем та відповідачем, щодо розміру орендної плати з огляду на діючу нормативну грошову оцінку спірної земельної ділянки, а саме шляхом викладення п. 2.3 та п. 4.1 договору в наступній редакції:

- „п. 2.3. Нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить: 6537462,98 грн. (шість мільйонів п'ятсот тридцять сім тисяч чотириста шістдесят дві гривні 98 копійок), згідно Витягу із технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки м. Одеси № 374/86-17 від 20.01.2017 року, складеного Управлінням Держгеокадастру у м. Одесі Одеської області. Вказана нормативна грошова оцінка за даним договором застосовується з 01 січня 2017 року";

- „п. 4.1. Орендна плата за земельну ділянку площею 0,8485 га розрахована у розмірі 3% (трьох відсотків) від нормативної грошової оцінки цієї земельної ділянки та складає: 196123,89 грн. (сто дев'яносто шість тисяч сто двадцять три грн. 89 коп.) на рік. Орендна плата у вказаному розмірі сплачується орендарем з 01 січня 2017 року та вноситься у грошовій безготівковій формі".

Щодо вимог ПП «МАІС28" у зустрічному позові про внесення змін до п. 4.5. спірного договору оренди землі від 20.02.2014 р. шляхом викладення його в наступній редакції:

- „4.5 Розмір орендної плати переглядається у разі:

- зміни розміру земельного податку, відповідно до чинного законодавства України;

- введення в дію нової нормативної грошової оцінки земель міста Одеси, яка затверджується рішеннями Одеської міської ради;

- зміни функціонального призначення будівлі або її частини;

- в інших випадках, передбачених законодавством України."

слід зазначити, що такі ж самі положення вказаного пункту містяться в діючому договорі. Тому суд не вбачає правових підстав для внесення змін до вказаного пункту договору в судовому порядку. Також в абзаці другому п. 4.5 діючої редакції договору міститься речення: „У цих випадках розмір орендної плати змінюється за ініціативою орендодавця", однак заявником не обґрунтовано підстави та необхідність виключення вказаного речення з п. 4.5 договору. За таких обставин, суд вважає вказані вимоги ПП «МАІС28" у зустрічному позові безпідставними, а тому задоволенню не підлягають.

Стосовно первісного позову Одеської міської ради про стягнення з ПП «МАІС28" заборгованості з орендної плати суд зазначає наступне.

Відповідно до ч. 1 ст. 628 ЦК України зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов'язковими відповідно до актів цивільного законодавства.

За положеннями п. 4.1, 4.3 договору орендна плата підлягає внесенню орендарем у грошовій безготівковій формі рівними частками за податковий період, який дорівнює календарному місяцю, щомісяця протягом 30 календарних днів, що настають за останнім календарним днем податкового (звітного) місяця, на відповідний рахунок в ГУДКСУ в Одеській області.

Відповідно до ч.3 ст.24 Закону України „Про оренду землі" органи виконавчої влади та органи місцевого самоврядування, які укладають договори оренди землі, повинні до 1 лютого подавати контролюючому органу за місцезнаходженням земельної ділянки переліки орендарів, з якими укладено оренди на поточний рік, та інформувати відповідний контролюючий орган про укладення нових, внесення змін до існуючих договорів оренди землі та їх розірвання до 1 числа місяця, що настає за місяцем, у якому відбулися зазначені зміни.

Аналогічні вимоги містяться і в абз. 2,3 п. 288.1. ст.288 Податкового кодексу України (в редакції, чинній станом на 01.01.2017р.), якою встановлено, що органи виконавчої влади та органи місцевого самоврядування, які укладають договори оренди землі, повинні до 1 лютого подавати контролюючому органу за місцезнаходженням земельної ділянки переліки орендарів, з якими укладено оренди на поточний рік, та інформувати відповідний контролюючий орган про укладення нових, внесення змін до існуючих договорів оренди землі та їх розірвання до 1 числа місяця, що настає за місяцем, у якому відбулися зазначені зміни. Форма надання інформації затверджується центральним органом виконавчої влади, що забезпечує формування державної політики.

Згідно з абз. 1 п.288.1., п. 288.4. ст.288 Податкового кодексу України (в редакції, чинній станом на 01.01.2017р.) підставою для нарахування орендної плати за земельну ділянку є договір оренди такої земельної ділянки. Розмір та умови внесення орендної плати встановлюються у договорі оренди між орендодавцем (власником) і орендарем.

Як встановлено судом та не оспорюється позивачем, заявлена до стягнення заборгованість з орендної плати розрахована позивачем з урахуванням розміру орендної плати, який був встановлений сторонами в договорі, без урахування нової нормативної грошової оцінки земель міста Одеси, що діє з 01.01.2017 р.

При цьому судом встановлено, що на підставі повідомлення Департаменту комунальної власності Одеської міської ради № 01-13/6658 від 27.12.2016 р. та отриманого витягу із технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки м. Одеси від 20.01.2017 року № 374/86-17 ПП «МАІС28" 20.02.2017 р. була подана до ДПІ у Малиновському районі м. Одеси ГУ ДФС в Одеській області податкова декларація з плати за землю з відповідним розрахунком плати за землю в розмірі 196123,89 грн. на рік, відповідно до нової грошової оцінки земельної ділянки з урахуванням коефіцієнту індексації станом на « 01» січня 2017 року.

При цьому такі дії відповідача відповідають п.9.4.2. договору, умовами якого встановлено, що орендар зобов'язаний самостійно, щороку обчислювати суму орендної плати станом на 1 січня, з урахуванням індексації нормативної грошової оцінки, і не пізніше 20 лютого поточного року подавати відповідному контролюючому органу за місцезнаходженням земельної ділянки податкову декларацію на поточний рік за формою, встановленою і порядку, передбаченому Податковим кодексом України.

Наразі сторонами не заперечується той факт, що орендна плата у вказаному розмірі ПП «МАІС28" сплачувалась у 2017 році.

У рішенні Європейського Суду з прав людини від 09.01.2013 р. у справі "Волков проти України" зазначено, що в країнах повинен діяти принцип правової визначеності, який зобов'язує держави та їх органи здійснювати реалізацію прав та їх захист шляхом прийняття законодавства з чітким правовим визначенням спірних правовідносин та гарантує громадянам очікувати від держав та їх органів своєчасних та вичерпних дій відповідно до вимог чинного законодавства.

Згідно з усталеною прецедентною практикою Європейського Суду з прав людини основу принципу правової визначеності утворює ідея передбачуваності (очікуваності) суб'єктом відносин визначених правових наслідків (правового результату) своєї поведінки, яка відповідає існуючим в суспільстві нормативним приписам.

На державні органи покладено обов'язок запровадити внутрішні процедури, які посилять прозорість і ясність їхніх дій, мінімізують ризик помилок ("Лелас проти Хорватії", від 20.05.2010р. і "Тошкуце та інші проти Румунії", від 25.11.2008р.) і сприятимуть юридичній визначеності у правовідносинах ("Онер'їлдіз проти Туреччини", та "Беєлер проти Італії"). Ризик будь-якої помилки державного органу повинен покладатися на саму державу, а помилки не можуть виправлятися за рахунок осіб, яких вони стосуються.

Державні органи, які не впроваджують або не дотримуються своїх власних процедур, не повинні мати можливість отримувати вигоду від своїх протиправних дій або уникати виконання своїх обов'язків ("Лелас проти Хорватії").

Разом з цим, Європейській суд з прав людини вказував, що поняття "майно" в розумінні статті 1 Першого протоколу Конвенції про захист прав людини та основоположних свобод охоплює поняття "правомірні очікування" тобто законні сподівання вчиняти певні дії відповідно до виданого державними органами дозволу ("Пайн Велі Девелопмент Лтд. та інші проти Ірландії").

Відповідно до ст.17 Закону України "Про виконання рішень та застосування практики Європейського суду з прав людини" суди застосовують при розгляді справ Конвенцію про захист прав людини і основоположних свобод (далі - Конвенція) та практику Європейського суду з прав людини як джерело права.

Таким чином виходячи з того, що нормативна грошова оцінка землі, технічна документація щодо якої затверджена рішенням Одеської міської ради №756-VII від 29.06.2016р. підлягає застосуванню з 01.01.2017р., що умовами укладеного між сторонами договору оренди землі встановлено можливість внесення змін у договір орендодавцем у випадку коригування „Грошової оцінки земель м. Одеси", яка затверджується рішеннями Одеської міської ради, а також виходячи з вимог ч.3 ст.24 Закону України „Про оренду землі", абз.2,3 п. 288.1. ст.288 Податкового кодексу України, якими встановлено обов'язок позивача інформувати відповідний контролюючий орган про внесення змін до існуючих договорів оренди землі до 1 числа місяця, що настає за місяцем, у якому відбулися зазначені зміни, господарський суд вважає, що відповідач мав "законні очікування" на легітимність, добросовісність та "належне урядування" позивача у спірних правовідносинах, зокрема щодо самостійного внесення позивачем змін у договір оренди землі шляхом подання до контролюючого органу відповідної інформації до 1 числа місяця, що настає за місяцем, у якому відбулися зазначені зміни.

Проте, у даному випадку внаслідок бездіяльності позивача та зволіканням зі зміною розміру орендної плати відповідачем самостійно з 01.01.2017 р. обчислено суму орендної плати, виходячи з нормативної грошової оцінки землі, технічна документація щодо якої затверджена рішенням Одеської міської ради №756-VII від 29.06.2016 р. та протягом всього 2017 р. здійснювалася оплата орендної плати саме в такому розмірі. Виходячи з вищенаведеного, на думку суду, метою заявленого міськрадою позову не є захист порушених законних прав, а навпаки нездійснення існуючого обов'язку щодо зміни розміру орендної плати відповідно до положень договору та діючого законодавства. Такі дії з боку міськради свідчать про зловживання ним своїми правами в розумінні ст. 13 Цивільного кодексу України, що є недопустимим.

Зокрема, відповідно до ч. ч. 2 - 5 ст. 13 ЦК України, яка визначає межі здійснення цивільних прав, при здійсненні своїх прав особа зобов'язана утримуватися від дій, які могли б порушити права інших осіб, завдати шкоди довкіллю або культурній спадщині. Не допускаються дії особи, що вчиняються з наміром завдати шкоди іншій особі, а також зловживання правом в інших формах. При здійсненні цивільних прав особа повинна додержуватися моральних засад суспільства. Не допускаються використання цивільних прав з метою неправомірного обмеження конкуренції, зловживання монопольним становищем на ринку, а також недобросовісна конкуренція.

Так, цивільні суб'єктивні права, будучи мірою можливої поведінки уповноваженої особи, мають певні межі за змістом і за характером здійснення. Межі є невід'ємною рисою будь-якого суб'єктивного права. Порушення меж здійснення цивільних прав веде до зловживання правом, тобто, є підставою виникнення цього правового явища, яке нормативно закріплене ч. 3 ст. 13 ЦК.

Зловживання правом виявляється в тому, що особа, якій формально належить суб'єктивне право, неправомірно його здійснює. Зловживання правом має місце у випадку, коли уповноважена особа, спираючись на своє суб'єктивне право, допускає недозволене використання свого права, порушує міру і вид поведінки, визначені законом, посилаючись при цьому на формально належне їй суб'єктивне право. На відносини зловживання цивільним правом поширюється дія принципу недопущення зловживання правом як принципу здійснення цивільних прав. Зміст цього принципу становить обов'язок особи, яка здійснює суб'єктивне право, не допускати зловживання правом і здійснювати належні особі суб'єктивні права і виконувати суб'єктивні обов'язки припустимими способами їх здійснення з урахуванням неприпустимості вчинення дій, що вчиняються виключно з наміром заподіяти шкоду іншій особі, а також зловживання правом в інших формах.

Тобто зловживання правом пов'язане із здійсненням належного особі суб'єктивного цивільного права, за межі якого воно виходить. Тому зловживання правом може мати місце лише в тому випадку, коли уповноважений суб'єкт має певні права, при здійсненні яких він порушує права і законні інтереси інших осіб.

Так, у відносинах з ПП «МАІС28" позивач як власник земельної ділянки (орендодавець) діяв несправедливо та недобросовісно, порушуючи визначені статтею 3 ЦК України загальні засади цивільного законодавства. Тому звернення міськради до суду із даним позовом фактично є намаганням покласти на ПП «МАІС28" несприятливі правові наслідки через невиконання самим позивачем свого обов'язку щодо зміни розміру орендної плати, від чого залежить існування або відсутність заборгованості по орендній платі.

Згідно ч. 3 ст. 16 Цивільного кодексу України суд може відмовити у захисті цивільного права та інтересу особи в разі порушення нею положень частин другої - п'ятої статті 13 цього Кодексу. З огляду на такі обставини, на думку суду, права позивача, за захистом яких він звернувся до суду з даним позовом, не підлягають захисту в обраний позивачем спосіб, у зв'язку з чим суд вважає за необхідне відмовити у такому захисті.

Наразі посилання позивача на те, що між сторонами не було укладено додаткової угоди до договору щодо нового розміру орендної плати за земельну ділянку, судом оцінюються критично. Так, згідно ч. 3 ст. 653 Цивільного кодексу України, якщо договір змінюється або розривається у судовому порядку, зобов'язання змінюється або припиняється з моменту набрання рішенням суду про зміну або розірвання договору законної сили. Між тим встановлений судом розмір орендної плати з 01.01.2017 р. підлягатиме застосуванню після набрання рішенням суду законної сили.

Таким чином, господарський суд вважає, що підстави для задоволення позову в частині стягнення з відповідача основного боргу відсутні, тим більш позивачем не доведені обставини неналежного виконання відповідачем своїх зобов'язань за договором оренди землі.

Щодо вимог позивача про стягнення пені, розрахунок якої додано до позову, суд зазначає наступне.

Такі правові наслідки як сплата неустойки настають саме у разі порушення зобов'язання (п. 3 ч. 1 ст. 611 ЦК України).

Як передбачено частиною 1 ст. 548 Цивільного кодексу України, виконання зобов'язання (основного зобов'язання) забезпечується, якщо це встановлено договором або законом. В силу ч. 1 ст. 546 Цивільного кодексу України виконання зобов'язання може забезпечуватися, зокрема, неустойкою (штраф, пеня).

Згідно положень ст. 549 Цивільного кодексу України неустойкою (штрафом, пенею) є грошова сума або інше майно, які боржник повинен передати кредиторові у разі порушення боржником зобов'язання. Штрафом є неустойка, що обчислюється у відсотках від суми невиконаного або неналежно виконаного зобов'язання. Пенею є неустойка, що обчислюється у відсотках від суми несвоєчасно виконаного грошового зобов'язання за кожен день прострочення виконання.

Згідно вимог ст. 547 ЦК України правочин щодо забезпечення виконання зобов'язання (в тому числі щодо неустойки) вчиняється у письмовій формі. Правочин щодо забезпечення виконання зобов'язання, вчинений із недодержанням письмової форми, є нікчемним. Якщо предметом неустойки є грошова сума, її розмір встановлюється договором або актом цивільного законодавства (ч.2 ст.551 ЦК України).

Згідно ст. 230 ГК України штрафними санкціями у цьому Кодексі визнаються господарські санкції у вигляді грошової суми (неустойка, штраф, пеня), яку учасник господарських відносин зобов'язаний сплатити у разі порушення ним правил здійснення господарської діяльності, невиконання або неналежного виконання господарського зобов'язання.

В п. 4.7. договору оренди встановлено відповідальність орендаря за невнесення орендної плати у строки, встановлені договором, у вигляді пені, розмір якої визначається Податковим кодексом України.

Однак, встановлення судом відсутності підстав для покладення на відповідача обов'язку зі сплати заявленої до стягнення суми орендної плати за вказаним договором оренди і самої заборгованості відповідача перед позивачем виключає можливість застосування до відповідача такої міри відповідальності як нарахування пені, що заявлена до стягнення.

Аналогічно з огляду на відсутність у відповідача зобов'язання з внесення орендної плати у заявленому позивачем розмірі та відповідно прострочення такого зобов'язання, неможливо застосовувати положення ч. 2 ст. 625 ЦК України стосовно нарахування 3% річних та інфляційних втрат. Так, виходячи з системного аналізу положень ст. 625 ЦК України, обов'язок сплатити кредитору суму боргу з нарахуванням процентів річних виникає виключно у боржника, який прострочив виконання грошового зобов'язання, що в даному випадку відсутнє.

Враховуючи вищенаведене, вимоги міськради про стягнення пені, 3% річних та інфляційних витрат, які є похідними від позовних вимог про стягнення основного боргу, також не підлягають задоволенню господарським судом.

Відповідно до ст. 74 Господарського процесуального кодексу України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень. Докази подаються сторонами та іншими учасниками справи.

Згідно ст. 86 Господарського процесуального кодексу України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об'єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв'язок доказів у їх сукупності. Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів).

Оцінюючи надані позивачем докази в сукупності, суд доходить висновку про безпідставність позовних вимог Одеської міської ради.

У зв'язку з тим, що рішення суду в частині зустрічного позову відбулось на користь ПП „МАІС28", згідно ст. 129 Господарського процесуального кодексу України судові витрати по сплаті судового збору в сумі 1762 грн., понесені ПП „МАІС28" при подачі зустрічного позову, покладаються на міськраду, яка є відповідачем за зустрічним позовом.

Керуючись ст.ст. 129, 232, 238, 240, 241 Господарського процесуального кодексу України,

суд -

В И Р І Ш И В :

1. У задоволенні позову Одеської міської ради до Приватного підприємства „МАІС28" про стягнення заборгованості в загальній сумі 826363,61 грн. відмовити.

2. Зустрічний позов Приватного підприємства „МАІС28" до Одеської міської ради про внесення змін до договору оренди землі задовольнити частково.

3. Внести зміни до договору оренди землі від 20.02.2014 р., укладеного між Одеською міською радою і Приватним підприємством „МАІС28, посвідченого приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Калгановою М.В. та зареєстрованого в реєстрі за № 305, шляхом викладення п. 2.3 та п. 4.1 договору в наступній редакції:

- „п. 2.3. Нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить: 6537462,98 грн. (шість мільйонів п'ятсот тридцять сім тисяч чотириста шістдесят дві гривні 98 копійок), згідно Витягу із технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки м. Одеси № 374/86-17 від 20.01.2017 року, складеного Управлінням Держгеокадастру у м. Одесі Одеської області. Вказана нормативна грошова оцінка за даним договором застосовується з 01 січня 2017 року";

- „п. 4.1. Орендна плата за земельну ділянку площею 0,8485 га розрахована у розмірі 3% (трьох відсотків) від нормативної грошової оцінки цієї земельної ділянки та складає: 196123,89 грн. (сто дев'яносто шість тисяч сто двадцять три грн. 89 коп.) на рік. Орендна плата у вказаному розмірі сплачується орендарем з 01 січня 2017 року та вноситься у грошовій безготівковій формі.".

4. В задоволенні решти частини зустрічних позовних вимог Приватного підприємства „МАІС28" до Одеської міської ради про внесення змін до п. 4.5 договору оренди землі відмовити.

5. СТЯГНУТИ з Одеської міської ради (65004, м. Одеса, пл. Думська, 1; ) на користь Приватного підприємства „МАІС28" (65091, м. Одеса, вул. Середня, 36; ; р/р № 8392 в АТ «ПроКредит Банк», м. Київ, МФО 320984) витрати по сплаті судового збору в сумі 1762/одна тисяча сімсот шістдесят дві/грн. 00 коп.

Рішення господарського суду може бути оскаржене шляхом подання апеляційної скарги протягом 20-денного строку з моменту складення та підписання повного рішення.

Рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не буде подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Повний текст рішення складено 14 червня 2018 р.

Суддя В.С. Петров