РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

м. Київ

25.06.2018Справа № 910/4592/18

Суддя Плотницька Н.Б., розглянувши справу

за позовомРегіонального відділення Фонду державного майна України по м. Києву
доПриватного підприємства "Лагода"
третя особа, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні позивача:
Державне підприємство "Еко"
продострокове розірвання договору оренди та виселення
Представники:не викликались,
ОБСТАВИНИ СПРАВИ:

16.04.2018 до Господарського суду міста Києва надійшла позовна заява Регіонального відділення Фонду державного майна України по м. Києву з вимогами до Приватного підприємства "Лагода" про дострокове розірвання договору оренди нерухомого майна, що належить до державної власності № 7973 від 31.10.2017 та виселення орендаря.

Свої позовні вимоги позивач обґрунтовує тим, що Приватне підприємство "Лагода" в порушення норм чинного законодавства України та укладеного між сторонами договору не використовує державне майно відповідно до мети використання, у зв'язку з проведенням ремонтних робіт та переплануванням орендованого державного майна, у зв'язку з чим позивач просить суд розірвати договір оренди нерухомого майна, що належить до державної власності № 7973 від 31.10.2017 та виселити відповідача з орендованого нерухомого майна.

Ухвалою Господарського суду міста Києва від 19.04.2018 відкрито провадження у справі № 910/4592/18, розгляд справи постановлено здійснювати в порядку спрощеного позовного провадження без повідомлення учасників справи за наявними у справі матеріалами, та залучено до участі у справі Державне підприємство "Еко" в якості третьої особи без самостійних вимог на предмет спору на стороні позивача.

05.05.2018 до відділу діловодства Господарського суду міста Києва від позивача надійшли документи на виконання вимог ухвали суду.

Станом на 22.06.2018 відповідачем вимог ухвали суду від 19.04.2018, зокрема, щодо подання відзиву на позов, не виконано.

Враховуючи викладене, суд вирішує справу за наявними матеріалами справи.

Розглянувши подані документи і матеріали, всебічно і повно з'ясувавши всі фактичні обставини, на яких ґрунтується позов, об'єктивно оцінивши докази, які мають юридичне значення для розгляду справи і вирішення спору по суті, Господарський суд міста Києва,

ВСТАНОВИВ:

31.10.2017 між Регіональним відділенням Фонду державного майна України по м. Києву (орендодавець за договором), Приватним підприємством "Лагода" (орендар за договором) та Державним підприємством "Еко" (підприємство за договором) укладено договір оренди нерухомого майна, що належить до державної власності № 7973, відповідно до умов якого орендодавець передає, а орендар приймає в строкове платне користування державне нерухоме майно - нежитлові приміщення у підвалі літ. А та цокольному поверсі літ. А, загальною площею 367.2 кв.м. за адресою: м. Київ, бул. Лесі Українки, 36-Б (далі - майно), що перебуває на балансі Державного підприємства "Еко", вартість якого визначена згідно з висновком про вартість станом на 30.04.2017 і становить 6 624 900 грн 00 коп.

Пунктом 10.1 договору встановлено, що цей договір укладено строком на 1 рік, що діє 31.10.2017 до 31.10.2018 включно.

У відповідності до пункту 2.1. договору майно передається в оренду з метою розміщення: медичного центру у нежитловому приміщенні № 231 (цокольний поверх літ "А") - 236.80 кв.м.; творчої майстерні для дітей - нежитлове приміщення № 230 (підвал літ "А") - 130,40 кв.м.

Згідно з пунктом 2.1. договору орендна орендар вступає у строкове платне користування майном у термін, указаний у договорі, але не раніше дати підписання сторонами цього договору та акта приймання-передавання майна.

У відповідності до пункту 4.3 договору відновлення орендованого майна здійснюється орендарем відповідно до пунктів 5.4, 5.7., 6.2. договору.

Для отримання згоди орендодавця на здійснення поліпшень орендар подає заяву і матеріали згідно з Порядком надання орендарю згоди орендодавця державного майна на здійснення невід'ємних поліпшень орендованого державного майна, затвердженим наказом Фонду державного майна України від 03.10.2006 № 1523 та зареєстрованим у Міністерстві юстиції України 18.10.2006 за № 1123/12997 (пункту 4.4).

Відповідно до пункту 5.4 договору орендар зобов'язався забезпечувати збереження орендованого Майна, запобігати його пошкодженню і псуванню, тримати Майно в порядку, передбаченому санітарними нормами та правилами пожежної безпеки, підтримувати орендоване Майно в належному стані, не гіршому, ніж на момент передачі його в оренду, з врахуванням нормального фізичного зносу, здійснювати заходи протипожежної безпеки.

Крім того, у відповідності до пункту 5.7 договору орендар зобов'язується своєчасно здійснювати за власний рахунок поточний ремонт орендованого майна. Ця умова договору не розглядається як дозвіл на здійснення поліпшень орендованого майна і не тягне за собою зобов'язання орендодавця щодо компенсації вартості поліпшень. У разі, якщо орендар подає заяву на погодження орендодавцем здійснення невід'ємних поліпшень орендованого майна, він зобов'язаний надати експертний висновок на проектно-кошторисну документацію на здійснення невід'ємних поліпшень.

Пунктом 6.2 договору сторони погодили, що орендар має право за письмовою згодою орендодавця проводити заміну, розширення, технічне переобладнання орендованого майна, що зумовлює підвищення його вартості.

Згідно з пунктом 1 частини 2 статті 11 Цивільного кодексу України підставами виникнення цивільних прав та обов'язків є, зокрема, договори та інші правочини.

Відповідно до частини 1 статті 509 Цивільного кодексу України зобов'язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов'язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від певної дії, а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов'язку.

Дослідивши зміст укладеного між позивачем та відповідачем договору, суд дійшов висновку, що даний правочин за своєю правовою природою є договором оренди державного майна.

Відповідно до норм частини 1 та 2 статті 283 Господарського кодексу України за договором оренди одна сторона (орендодавець) передає другій стороні (орендареві) за плату на певний строк у користування майно для здійснення господарської діяльності. У користування за договором оренди передається індивідуально визначене майно виробничо-технічного призначення (або цілісний майновий комплекс), що не втрачає у процесі використання своєї споживчої якості (неспоживна річ).

Згідно з частиною 3 статті 283 Господарського кодексу України об'єктом оренди можуть бути: державні та комунальні підприємства або їх структурні підрозділи як цілісні майнові комплекси, тобто господарські об'єкти із завершеним циклом виробництва продукції (робіт, послуг), відокремленою земельною ділянкою, на якій розміщений об'єкт, та автономними інженерними комунікаціями і системою енергопостачання; нерухоме майно (будівлі, споруди, приміщення); інше окреме індивідуально визначене майно виробничо-технічного призначення, що належить суб'єктам господарювання.

Частиною 2 статті 285 Господарського кодексу України орендар зобов'язаний берегти орендоване майно відповідно до умов договору, запобігаючи його псуванню або пошкодженню, та своєчасно і в повному обсязі сплачувати орендну плату.

До відносин оренди застосовуються відповідні положення Цивільного кодексу України з урахуванням особливостей, передбачених цим Кодексом (частина 6 статті 283 Господарського кодексу України).

Відповідно до частини 1 статті 759 Цивільного кодексу України за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов'язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк.

У відповідності до статті 651 Цивільного кодексу України договір найму укладається на строк, встановлений договором.

Згідно з актом приймання-передавання орендованого майна за адресою: м. Київ, бул. Лесі Українки, 36-Б від 31.10.2017 орендодавець передав, а орендар прийняв в строкове платне користування державне нерухоме майно - нежитлові приміщення у підвалі літ. А та цокольному поверсі літ. А, загальною площею 367.2 кв.м. за адресою: м. Київ, бул. Лесі Українки, 36-Б (далі - майно), що перебуває на балансі Державного підприємства "Еко".

Відповідно до абзацу 4 частини 3 статті 23 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" орендар має право за погодженням з орендодавцем, якщо інше не передбачено договором оренди, за рахунок власних коштів здійснювати реконструкцію, технічне переоснащення, поліпшення орендованого майна.

08.02.2018 на адресу позивача від третьої особи надійшов лист від 05.02.2018 № 44, в якому було повідомлено, що в порушення умов пунктів 5.4 та 5.7 договору оренди № 7973 від 31.10.2017 та без погодження, відповідно до вимог чинного законодавства, з позивачем, як орендодавцем, та Міністерством економічного розвитку і торгівлі України, як органом управління, без затвердженого відповідно до вимог законодавства проекту, орендарем було розпочато реконструкцію орендованого приміщення, в результаті яких було пошкоджені вентиляційні канали та була знесена стіна, яка передбачена технічним паспортом.

Також, вищезазначеним листом Державне підприємство "Еко" звернулося до регіонального відділення з проханням провести обстеження орендованого приміщення щодо виконання умов договору оренди.

Крім того, відповідно до листа від 19.01.2018 № 20 Державним підприємством "Еко" було повідомлено відповідача про необхідність погодження проведення вказаних робіт з орендодавцем та балансоутримувачем та наданням проектно-дозвільної та проектно-кошторисної документації, погодженої відповідно до вимог законодавства. Проте, зазначений лист залишений відповідачем без відповіді та задоволення.

14.02.2018 представниками позивача за участю представників балансоутримувача було здійснено перевірку державного нерухомого майна, яке передане в оренду Приватному підприємству "Лагода" за результатами якої складено Акт обстеження від 14.02.2018, в якому зазначено, що орендоване державне нерухоме майно орендарем не використовується відповідно до мети використання у зв'язку з проведенням ремонтних робіт. Також встановлено перепланування орендованого державного майна, внаслідок чого площа орендованого приміщення, під час контрольного замірювання склала - 254,0 кв.м. у нежитловому приміщенні № 231 (цокольний поверх, літера А). У підвальному приміщенні № 230 орендарем діяльність фактично не ведеться, площа орендованого приміщення фактично відповідає умовам договору оренди (130,4 кв.м.).

Згідно з пунктом 8.2. договору орендодавець має право виступати з ініціативою щодо внесення змін до цього договору або його розірвання у разі погіршення стану орендованого майна внаслідок невиконання або неналежного виконання умов цього договору.

З огляду на вищезазначені порушення, Регіональним відділенням Фонду державного майна України по м. Києву на адресу Приватного підприємства "Лагода" була направлена пропозиція № 30-04/1981 від 22.02.2018 про дострокове розірвання договору оренди № 7973 від 31.10.2018 та повернення орендованого майна.

Оцінюючи подані сторонами докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному і об'єктивному розгляді в судовому засіданні всіх обставин справи в їх сукупності, та враховуючи, що кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень, суд вважає, що вимоги позивача підлягають задоволенню з наступних підстав.

Як передбачено нормами статті 193 Господарського кодексу України, суб'єкти господарювання та інші учасники господарських відносин повинні виконувати господарські зобов'язання належним чином відповідно до закону, інших правових актів, договору, а за відсутності конкретних вимог щодо виконання зобов'язання - відповідно до вимог, що у певних умовах звичайно ставляться і до виконання господарських договорів застосовуються відповідні положення Цивільного кодексу України з урахуванням особливостей, передбачених цим Кодексом.

Згідно зі статтею 526 Цивільного кодексу України зобов'язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог законодавства, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

Договір є обов'язковим для виконання сторонами (стаття 629 Цивільного кодексу України).

Відповідно до статті 525 Цивільного кодексу України одностороння відмова від зобов'язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом.

Не допускаються одностороння відмова від виконання зобов'язань, крім випадків, передбачених законом, а також відмова від виконання або відстрочка виконання з мотиву, що зобов'язання другої сторони за іншим договором не було виконано належним чином (частина 7 статті 193 Господарського кодексу України).

Відповідно до статті 610 Цивільного кодексу України порушенням зобов'язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов'язання (неналежне виконання).

Згідно з пунктом 1 частини 1 статті 611 Цивільного кодексу України у разі порушення зобов'язання настають правові наслідки, встановлені договором або законом, зокрема припинення зобов'язання внаслідок односторонньої відмови від зобов'язання, якщо це встановлено договором або законом, або розірвання договору.

Як передбачено частиною 2 статті 202 Господарського кодексу України, господарське зобов'язання припиняється також у разі його розірвання або визнання недійсним за рішенням суду.

Відповідно до частини 2 статті 651 Цивільного кодексу України договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

У відповідності до норм частини 3 та частин 4 статті 291 Господарського кодексу України договір оренди може бути розірваний за згодою сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний з підстав, передбачених Цивільним кодексом України для розірвання договору найму, в порядку, встановленому статтею 188 цього Кодексу. Правові наслідки припинення договору оренди визначаються відповідно до умов регулювання договору найму Цивільним кодексом України.

Згідно з статтею 783 Цивільного кодексу України наймодавець має право вимагати розірвання договору найму, якщо: 1) наймач користується річчю всупереч договору або призначенню речі; 2) наймач без дозволу наймодавця передав річ у користування іншій особі; 3) наймач своєю недбалою поведінкою створює загрозу пошкодження речі; 4) наймач не приступив до проведення капітального ремонту речі, якщо обов'язок проведення капітального ремонту був покладений на наймача.

Відповідно до частини 3 статті 26 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" договір оренди може бути розірвано за погодженням сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірвано за рішенням суду у разі невиконання сторонами своїх зобов'язань та з інших підстав, передбачених законодавчими актами України.

У відповідності до пункту 10.7 договору сторони погоджуються, що цей договір буде достроково розірваний на вимогу орендодавця, якщо орендар, зокрема, користується майном не відповідно до умов договору та навмисно або з необережності погіршує стан майна та іншого обладнання.

Отже, порушення орендарем (наймачем) такої умови договору оренди державного (комунального) майна, як забезпечувати збереження орендованого Майна, запобігати його пошкодженню і псуванню, а також щодо неотримання погодження орендодавця та Міністерства економічного розвитку і торгівлі України, як органу управління, без затвердженого відповідно до вимог законодавства проекту на реконструкцію, орендованого майна, є істотним і слугує достатньою правовою підставою для дострокового розірвання договору оренди в судовому порядку.

Суд зазначає, що розірвання договору на підставі частини 2 статті 651 Цивільного кодексу України не ставиться в залежність від наявності чи відсутності вини орендаря, для цього достатньо наявності факту істотного порушення умов договору, яке було встановлено судом (невиконання відповідачем обов'язку щодо страхування орендованого майна).

Стаття 785 Цивільного кодексу України передбачає, що у разі припинення договору найму наймач зобов'язаний негайно повернути наймодавцеві річ у стані, в якому вона була одержана, з урахуванням нормального зносу, або у стані, який було обумовлено в договорі.

Згідно з статтею 27 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" у разі розірвання договору оренди, закінчення строку його дії та відмови від його продовження або банкрутства орендаря він зобов'язаний повернути орендодавцеві об'єкт оренди на умовах, зазначених у договорі оренди.

Пунктом 5.10 договору визначено, у разі припинення або розірвання договору повернути орендодавцеві/балансоутримувачу орендоване майно в належному стані, не гіршому, ніж на момент передачі його в оренду, з урахуванням нормального фізичного зносу, та відшкодувати орендодавцеві збитки в разі погіршення стану або втрати (повної або часткової) орендованого майна з вини орендаря.

Статтею 76 Господарського процесуального кодексу України передбачено, що належними є докази, на підставі яких можна встановити обставини, які входять в предмет доказування.

Частиною 1 статті 78 Господарського процесуального кодексу України визначено, що обставини, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватися іншими засобами доказування.

Таким чином, з розірванням договору оренди нерухомого майна, що належить до державної власності № 7973 від 31.10.2017 відповідач втрачає статус орендаря і, оскільки інших доказів щодо підтвердження права користування спірним приміщенням не має, тому позовні вимоги Регіонального відділення Фонду державного майна України по м. Києву про виселення відповідача із займаного приміщення визнаються судом обґрунтованими та такими, що підлягають задоволенню.

Згідно з частиною 1 статті 129 Господарського процесуального кодексу України судовий збір покладається: у спорах, що виникають при укладанні, зміні та розірванні договорів, - на сторону, яка безпідставно ухиляється від прийняття пропозицій іншої сторони, або на обидві сторони, якщо судом відхилено частину пропозицій кожної із сторін; у спорах, що виникають при виконанні договорів та з інших підстав, - на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.

На підставі викладеного, керуючись статтями 74, 76-80, 129, 236 - 242 Господарського процесуального кодексу України, Господарський суд міста Києва, -

УХВАЛИВ:

1. Позов задовольнити повністю.

2. Розірвати договір оренди нерухомого майна № 7973 від 31.10.2017, укладений між Регіональним відділенням Фонду державного майна України по місту Києву (01032, місто Київ, бульвар Тараса Шевченка, будинок 50-Г) та Приватним підприємством "Лагода" (01133, місто Київ, бульвар Дружби народів, будинок 27, квартира 4, ідентифікаційний код 30056204).

2. Виселити Приватне підприємство "Лагода" (01133, місто Київ, бульвар Дружби народів, будинок 27, квартира 4, ідентифікаційний код 30056204) з державного нерухомого майна - нежитлових приміщень у підвалі літ. А та цокольному поверсі літ. А, загальною площею 367,2 кв.м, за адресою: м. Київ, бульвар Лесі Українки, 36-Б, що перебуває на балансі Державного підприємства "Еко".

3. Стягнути з Приватного підприємства "Лагода" (01133, місто Київ, бульвар Дружби народів, будинок 27, квартира 4, ідентифікаційний код 30056204) на користь Регіонального відділення Фонду державного майна України по місту Києву (01032, місто Київ, бульвар Тараса Шевченка, будинок 50-Г) судовий збір у розмірі 3 524 (три тисячі п'ятсот двадцять чотири) грн 00 коп.

4. Після набрання рішенням законної сили видати накази.

Відповідно до частини 1 статті 241 Господарського процесуального кодексу України рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано.

Апеляційна скарга на рішення суду подається протягом двадцяти днів, а на ухвалу суду - протягом десяти днів з дня його (її) проголошення. Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини рішення суду, або у разі розгляду справи (вирішення питання) без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення (частина 1 статті 256 Господарського процесуального кодексу України).

Суддя Н.Б. Плотницька