ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

12 червня 2018 року

м. Київ

Справа № 910/18941/17

Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:

головуючого - Пількова К. М., суддів: Дроботової Т. Б., Чумака Ю. Я.,

за участю секретаря судового засідання - Жураховської Т. О.,

учасники справи:

позивач - Товариство з обмеженою відповідальністю "Фірма "Девелопер"

представник позивача - Шевченко Є. В., адвокат

відповідач - Київська міська рада

представник відповідач - Рог О. В.

розглянув у судовому засіданні касаційну скаргу Київської міської ради на рішення Господарського суду міста Києва від 11.12.2017 (суддя Ковтун С. А.) та постанову Київського апеляційного господарського суду від 03.04.2018 (головуючий суддя Сулім В. В., судді Гаврилюк О. М., Шаптала Є. Ю.) у справі за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю "Фірма "Девелопер" до Київської міської ради про розірвання договору оренди земельної ділянки,

Короткий зміст позовних вимог

1. 30.10.2017 Товариство з обмеженою відповідальністю "Фірма "Девелопер" (далі - Позивач) звернулось до Київської міської ради (далі - Відповідач) з позовом, в якому просило: розірвати договір оренди земельної ділянки, укладений між сторонами, зареєстрований Головним управлінням земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації), відповідно до запису від 06.10.2006 за № 63-6-00376 у книзі записів державної реєстрації договорів (далі - Договір оренди), предметом оренди за яким є земельна ділянка на території мікрорайонів № № 2, 3, 4 житлового масиву Осокорки-Північні у Дарницькому районі м. Києва, загальною площею - 90195 кв.м., з кадастровим номером :90:290:0030 (далі - Земельна ділянка); вважати укладеним акт приймання-передачі Земельної ділянки від Позивача Відповідачу у зазначеній в позові редакції.

Позовні вимоги обґрунтовані тим, що у період 2012 - 2017 роки Позивач передав збудовані на Земельній ділянці об'єкти соціального призначення до комунальної власності територіальної громади м. Києва, а багатоповерхові житлові будинки - на баланс для обслуговування експлуатуючій організації ТОВ "Фірма "Компас", що підтверджується відповідними актами приймання-передачі. Всі квартири (приміщення) в таких будинках є власністю фізичних та юридичних осіб. У зв'язку з наведеним Позивач направив Відповідачу письмову вимогу про розірвання Договору оренди Земельної ділянки шляхом його розірвання за взаємною згодою сторін на підставі добровільної відмови Позивача від права користування земельною ділянкою, а також проект угоди про розірвання (припинення) Договору оренди, проект акта приймання-передачі земельної ділянки, підписані Позивачем. Однак зазначену вимогу Відповідач залишив без розгляду та відповіді.

Короткий зміст рішень судів першої та апеляційної інстанцій

2. 11.12.2017 Господарський суд міста Києва вирішив розірвати Договір оренди земельної ділянки, який укладений між Позивачем та Відповідачем, зареєстрований Головним управлінням земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації), відповідно до запису від 06.10.2006 за № 63-6-00376 у книзі записів державної реєстрації договорів та предметом оренди за яким є земельна ділянка на території мікрорайонів № № 2, 3, 4 житлового масиву Осокорки-Північні у Дарницькому районі м. Києва, загальною площею - 90195 кв.м., кадастровий номер: :90:290:0030; вважати укладеним акт приймання-передачі земельної ділянки на території мікрорайонів № № 2, 3, 4 житлового масиву Осокорки-Північні у Дарницькому районі м. Києва, загальною площею - 90195 кв.м. у редакції, зазначеній в рішенні. Вказане рішення залишене без змін постановою Київського апеляційного господарського суду від 03.04.2018.

Прийняті у справі судові рішення мотивовані тим, що наявні в матеріалах справи документи, а саме акти передачі об'єктів будівництва з балансу Позивача на баланс інших осіб свідчать про припинення орендарем використання орендованої Земельної ділянки для будівництва, експлуатації та обслуговування комплексу багатоповерхових житлових будинків з об'єктами культурно-побутового призначення та неможливість використання її Позивачем. Фактичне користування Земельною ділянкою та розташованим на ній нерухомим майном здійснюють її нові власники, попередній землекористувач - Позивач добровільно відмовився від права користування Земельною ділянкою, а законодавством передбачено можливість дострокового розірвання договору оренди за рішенням суду на вимогу однієї із сторін договору.

Короткий зміст вимог касаційної скарги

3. 25.04.2018 Відповідач (Скаржник) подав касаційну скаргу, в якій просить рішення Господарського суду міста Києва від 11.12.2017 та постанову Київського апеляційного господарського суду від 03.04.2018 скасувати, постановити рішення про відмову у задоволенні вимог у повному обсязі.

4. 04.06.2018 Позивач подав відзив на касаційну скаргу, в якому просить рішення Господарського суду міста Києва від 11.12.2017 та постанову Київського апеляційного господарського суду від 03.04.2018 залишити без змін, а касаційну скаргу - без задоволення.

Доводи особи, яка подала касаційну скаргу

5. Відповідно до частини 1 статті 116 Земельного кодексу України (далі - ЗК України) право власності або право користування земельною ділянкою із земель державної або комунальної власності виникає лише за наявності рішення відповідних органів і тільки в межах, вказаних у цих рішеннях, тобто такі повноваження на території міста Києва є виключною компетенцією Відповідача. Навіть набувши у власність нерухоме майно та отримавши право на земельну ділянку, необхідну для обслуговування цього майна, власник (балансоутримувач) нерухомості зобов'язаний оформити своє право на землю у встановленому законом порядку, тобто звернутися до міської ради із відповідною заявою про надання дозволу на розроблення документації із землеустрою щодо відведення земельної ділянки в користування або у власність відповідно до статей 123, 124 ЗК України.

6. Необхідною передумовою виникнення права спільної сумісної власності на житловий будинок як окремий об'єкт цивільних правовідносин є членство в житлово-будівельному кооперативі або об'єднанні співвласників багатоквартирного будинку, а в чинному законодавстві не йдеться про автоматичний перехід до набувача майна права користування земельною ділянкою на підставі придбання нерухомості у фізичної або юридичної особи, оскільки повноваження щодо наділення правом на земельну ділянку має виключно власник земельної ділянки, яким в даному випадку є Відповідач.

7. Згідно з вимогами статті 31 Закону України "Про оренду землі" розірвання договору в односторонньому порядку не допускається, якщо інше не передбачено законом або договором, а Відповідач як сторона договору не надавав своєї згоди на його розірвання, тобто не приймав відповідного рішення про припинення права користування земельною ділянкою (аналогічних висновків дійшов Верховний Суд у постанові від 12.04.2018 № 910/11547/16). Відсутні підстави для дострокового розірвання в судовому порядку укладеного сторонами Договору оренди, що відповідали б нормам Закону. Відповідач належним чином виконує свої зобов'язання орендодавця за Договором оренди, а Позивачем не доведено існування правових підстав для розірвання Договору.

8. Розірвання договору оренди землі потягне за собою припинення надходжень орендної плати до міського бюджету, що є збитками для Відповідача.

Доводи Позивача, викладені у відзиві на касаційну скаргу

9. Позивач передав збудовані об'єкти соціального призначення до комунальної власності громади міста Києва, а багатоповерхові житлові будинки - на баланс для обслуговування експлуатуючій організації ТОВ "Фірма "Компас", отже Позивач припинив використання орендованої земельної ділянки для будівництва, експлуатації та обслуговування комплексу багатоповерхових житлових будинків з об'єктами культурно-побутового призначення.

10. Припинення правовідносин, які виникли на підставі договору, здійснюється шляхом розірвання договору, тому добровільна відмова Позивача від права користування земельною ділянкою є однією з підстав для розірвання договору на вимогу однієї із сторін.

Позиція Верховного Суду

Щодо підстав для розірвання договору оренди землі після завершення будівництва

11. Відповідно до частин 1, 2 статті 651 ЦК України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Частиною 2 статті 19 Закону України "Про оренду землі" передбачено, що після завершення будівництва та прийняття об'єкта в експлуатацію добросовісний орендар земельної ділянки, наданої для потреб будівництва та обслуговування відповідного об'єкта, має право на першочергове укладення договору оренди землі на строк до 50 років або припинення дії договору оренди землі.

Аналіз наведених норм дає підстави для висновку про те, що завершення будівництва та прийняття до експлуатації об'єкта будівництва є підставою для припинення на вимогу орендаря договору оренди земельної ділянки, на якій здійснювалось будівництво, що може бути вчинено також шляхом розірвання договору оренди в судовому порядку, у тому числі і в разі відсутності згоди на припинення договору з боку орендодавця. Такого висновку у цій справі Суд доходить з огляду на те, що як встановлено судами, будівництво на орендованій згідно з Договором оренди Земельній ділянці є завершеним, об'єкт будівництва прийнятий до експлуатації, збудовані на Земельній ділянці об'єкти соціального призначення передані до комунальної власності громади міста Києва, а багатоповерхові житлові будинки - на баланс для обслуговування експлуатуючій організації, що підтверджується відповідними актами приймання-передачі, всі квартири (приміщення) в таких будинках передані у власність фізичних та юридичних осіб. За наведених обставин Суд вважає обґрунтованими висновки судів попередніх інстанцій про припинення Орендарем використання орендованої Земельної ділянки для будівництва, експлуатації та обслуговування комплексу багатоповерхових житлових будинків з об'єктами культурно-побутового призначення та неможливість використання її Позивачем, у зв'язку з чим Договір оренди підлягає розірванню. З огляду на наведене Суд вважає необґрунтованими доводи Скаржника (пункт 7) про відсутність підстав для розірвання договору.

12. Посилання Скаржника (пункт 7) на те, що Відповідач як сторона договору не надавав своєї згоди на його розірвання, тобто не приймав відповідного рішення про припинення права користування земельною ділянкою, у той час як відповідно до статті 31 Закону України "Про оренду землі" розірвання договору в односторонньому порядку не допускається, Суд відхиляє, оскільки відповідне право на припинення Договору оренди передбачене нормою статті 19 зазначеного Закону, що узгоджується також з приписами частин 2, 3 статті 31 Закону України "Про оренду землі".

13. Відповідно до частини 1 статті 328 ЦК України право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів. З урахуванням встановлених судами обставин припинення використання Позивачем орендованої Земельної ділянки у зв'язку із закінченням будівництва та передання збудованих об'єктів у власність інших осіб, доводи Скаржника (пункт 6) про те, що необхідною передумовою виникнення права спільної сумісної власності на житловий будинок, як окремий об'єкт цивільних правовідносин, є членство в житлово-будівельному кооперативі або об'єднанні співвласників багатоквартирного будинку, Суд відхиляє як неналежні і такі, що не стосуються передбаченого статтею 19 Закону України "Про оренду землі" права Орендаря на припинення Договору оренди.

14. Доводи Скаржника (пункт 8) про те, що розірвання Договору потягне за собою збитки для місцевого бюджету, а також посилання на належне виконання Орендодавцем умов Договору оренди не можуть бути прийняті до уваги, оскільки не стосуються правомірності або безпідставності розірвання Договору оренди з підстав, заявлених у позові, а вказані наслідки не можуть бути підставою для відмови Позивачу у реалізації його законного права на розірвання цього Договору оренди. З наведених мотивів Суд відхиляє як неналежні також аргументи Скаржника (пункт 5) щодо обов'язковості звернення до міської ради із відповідною заявою щодо оформлення права на землю, а також посилання на частину 1 статті 116 ЗК України, яким Скаржник обґрунтовує свою компетенцію щодо прийняття рішень, які стосуються права власності або права користування земельною ділянкою.

15. З огляду на викладене доводи поданої касаційної скарги не спростовують обґрунтованих висновків судів та не знайшли свого підтвердження під час розгляду справи, у зв'язку з чим Суд доходить висновку про відсутність підстав для зміни чи скасування рішення та постанови судів попередніх інстанцій, які підлягають залишенню без змін.

Керуючись статтями 240, 300, 301, 308, 309, 314, 315, 317 Господарського процесуального кодексу України, Суд

П О С Т А Н О В И В :

1. Касаційну скаргу Київської міської ради залишити без задоволення.

2. Рішення Господарського суду міста Києва від 11.12.2017 та постанову Київського апеляційного господарського суду від 03.04.2018 у справі № 910/18941/17 залишити без змін.

Постанова набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною і оскарженню не підлягає.

Головуючий суддя К. М. Пільков

Судді Т. Б. Дроботова

Ю. Я. Чумак