ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ХАРКІВСЬКОЇ ОБЛАСТІ
________________________________________________________________________
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"11" червня 2018 р.Справа № 922/570/18

Господарський суд Харківської області у складі:

судді Бринцева О.В.

при секретарі судового засідання Гула Д.В.

розглянувши в порядку загального позовного провадження справу

за позовом Харківської міської ради (61003, м. Харків, м-н Конституції, 7)
до Товариства з обмеженою відповідальністю "Веста" (61052, м. Харків, пров. Сімферопольський, 6)
про внесення змін до договору оренди землі
за участю представників:

позивача - Максимовський С.О., довіреність від 28.12.2017 №08-11/3963/2-17;

відповідача - Махонін О.С., довіреність від 01.09.2017 б/н.

ВСТАНОВИВ:

13.03.2018 Харківська міська рада звернулася до Господарського суду Харківської області з позовною заявою до ТОВ "Веста", в якій просить суд внести зміни до договору оренди землі від 23.09.2005 №7982/05 шляхом визнання укладеною додаткової угоди до вказаного договору оренди землі з 01.01.2014 у редакції, викладеній у позовній заяві.

КОРОТКИЙ ЗМІСТ ПОЗОВНИХ ВИМОГ ПОЗИВАЧА

Фактичними підставами позову позивач вказує такі обставини:

- зміна нормативної грошової оцінки земельних ділянок є підставою для перегляду розміру орендної плати за земельні ділянки комунальної власності, встановленої умовами договору оренди землі;

- визначення у статті 288 ПК України граничних розмірів річної орендної плати за земельну ділянку є підставою для приведення положень спірного договору у відповідність до вимог закону в частині визначення розміру орендної плати

Юридичними підставами позову є статті 12, 93, 125, 126, 189 ЗК України, статті 629, 649, 651, 653, 654, 762 ЦК України, статті 179, 184, 188, 193 ГК України, статті 14, 15, 30 Закону України "Про оренду землі", "статті 5, 13, 15, 21 Закону України "Про оцінку земель". Посилаючись на ці норми позивач зазначає, що відповідач в добровільному порядку відмовився укласти додаткову угоду до договору оренди землі від 23.09.2005 №7982/05, що свідчить про наявність спору і права стосовно внесення зазначених змін у судовому порядку.

Позивач та його представник присутній у судовому засіданні 11.06.2018 позов підтримують в повному обсязі.

КОРОТКИЙ ЗМІСТ ЗАПЕРЕЧЕНЬ ВІДПОВІДАЧА

Відповідач проти позову заперечує, посилаючись на такі обставини:

- укладеним договором оренди землі від 23.09.2005 №7982/05 не передбачено збільшення/зменшення/перегляду розміру орендної плати в зв'язку зі зміною нормативної грошової оцінки земельної ділянки, що перебуває в оренді за цим договором;

- вимога щодо визнання додаткової угоди укладеною з 01.01.2014 є необґрунтованою, оскільки законодавство визначає момент зміни договору за рішенням суду - момент набрання ним законної сили;

- позивач звернувся з даним позовом з порушенням строку позовної давності, оскільки пропозиція щодо укладення додаткової угоди була направлена позивачем у грудні 2013 року;

- внаслідок укладення між відповідачем та Кругловою Н.М. договору купівлі-продажу від 20.12.2005 за №3382 зобов'язання за Договором оренди землі від 23.09.2005 №7982/05 є припиненими.

Відповідач та його представник в судовому засіданні проти задоволення позову заперечують.

ОБСТАВИНИ СПРАВИ

Дослідивши матеріали справи, всебічно і повно з'ясувавши фактичні обставини, на яких ґрунтуються позовні вимоги та заперечення проти них, об'єктивно оцінивши надані суду докази, які мають значення для розгляду справи і вирішення спору по суті, суд установив наступне.

На підставі рішення XXXV сесії Харківської міської ради IV скликання від 27.04.2005 №88/05 "Про припинення та надання у користування земельних ділянок юридичним та фізичним особам" (т. I, а.с. 30-33) між Харківською міською радою (Орендодавець) та Товариством з обмеженою відповідальністю "Веста" (Орендар) було укладено Договір оренди землі від 23.09.2005 (надалі - Договір), який зареєстрований у Харківській регіональній філії Державного підприємства "Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах" в книзі записів державної реєстрації договорів оренди землі (книга №4) від 23.09.2005 за №7982/05 (т. I, а.с.21-25).

У відповідності до пунктів 1-3 Договору Орендодавець надає, а Орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку несільськогосподарського призначення - землі житлової та громадської забудови, яка знаходиться м. Харків, пров. Сімферопольський, 6. В оренду передається земельна ділянка загальною площею 0,7268 га, у тому числі: під забудовою 0,4577 га, інших угідь 0,2691 га. На земельній ділянці знаходиться об'єкт нерухомого майна - нежитлова будівля літ. "Т-3", яка належить Орендарю на праві колективної власності на нерухоме майно, а також інші об'єкти інфраструктури.

Згідно з пунктом 5 Договору нормативна грошова оцінка земельної ділянки згідно з довідкою №1289/05 від 06.06.2005 становить 5.109.383,00грн.

Абзацом 2 пункту 9 Договору сторони погодили, що розмір орендної плати в місяць на земельну ділянку становить: 2005 рік - 8.327,02грн.; 2006 рік - 10.840,33грн.; з 2007 року - 15.711,35грн.

Згідно з пунктом 13 Договору розмір орендної плати переглядається у разі: а) зміни умов господарювання, передбачених договором; б) зміни розмірів земельного податку, підвищення цін, тарифів; в) внаслідок інфляції щорічно; г) погіршення стану орендованої земельної ділянки не з вини орендаря, що підтверджено документами; д) в інших випадках передбачених законом.

Договір укладено строком до 01.04.2030 (пункт 8 Договору).

Рішенням Харківської міської ради від 03.07.2013 №1209/13 затверджено технічну документацію з нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01.01.2013.

Згідно пункту 1.1. вказаного рішення затверджено базову вартість одного квадратного метра земель міста Харкова у сумі 291,18грн., яка отримана на підставі витрат на освоєння і облаштування території міста станом на 01.01.2013 та підлягає в подальшому індексації в порядку, встановленому законодавством України.

Пунктом 2 рішення встановлено, що це рішення вводиться в дію з моменту оприлюднення в установленому порядку, а нормативна грошова оцінка земель міста Харкова станом на 01.01.2013 застосовується з 01 січня 2014 року.

Попередня вартість 1 кв. м землі у місті Харкові була визначена станом на 01.01.2007 на підставі рішення Харківської міської ради від 25.12.2007 №335/07 "Про затвердження технічної документації з нормативної грошової оцінки земель м. Харкова станом на 01.01.2007", рішень Харківської міської ради від 27.02.2008 №42/08 "Про затвердження "Положення про впровадження нормативної грошової оцінки земель м. Харкова станом на 01.01.2007 року" та була введена в дію з 01.03.2008.

Рішенням Харківської міської ради від 25.09.2013 р. №1269/13 "Про затвердження "Порядку впровадження нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станам на 01.01.2013" встановлено (п. 2, п. 3), що плата за землю на підставі даних "Технічної документації з нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01.01.2013" вводиться в дію з 01.01.2014. Зміни до договорів оренди землі, пов'язані зі зміною розміру орендної плати, оформлюються додатковою угодою до договору оренди землі згідно з Порядком оформлення договорів оренди землі у місті Харкові.

Пунктом 5 зазначеного рішення Департамент земельних відносин Харківської міської ради зобов'язано попередити всіх землекористувачів (орендарів) земельних ділянок, реєстрація яких у Державному земельному кадастрі не здійснена, про необхідність приведення розміру плати за землю відповідно до вимог чинного законодавства.

Порядок оформлення договорів оренди землі у місті Харкові, затверджений рішенням Харківської міської ради від 29.12.2012 №960/12, і згідно з пунктом 16.4 якого, зміни до договору оренди землі, пов'язані зі зміною розміру орендної плати, оформляються додатковою угодою до договору оренди землі. Розмір орендної плати, передбачений договором оренди землі, підлягає перегляду у випадку, зокрема зміни нормативної грошової оцінки землі.

Для приведення розміру орендної плати у відповідність до вимог чинного законодавства щодо нормативної грошової оцінки земель та укладення додаткової угоди до договору оренди, позивач у порядку статті 188 ГК України, звертався до відповідача з листами-пропозиціями від 18.12.2013 №5666/0/225-13 та від 18.12.2013 №5682/0/225-13 (т. I, а.с. 39-42) щодо внесення змін до договору оренди землі, проте відповідач додаткову угоду не підписав.

ДЖЕРЕЛА ПРАВА Й АКТИ ЇХ ЗАСТОСУВАННЯ

Надаючи правову кваліфікацію викладеним обставинам, з урахуванням фактичних та правових підстав позовних вимог, суд виходить з наступного.

Відповідно до статті 13 Закону України "Про оренду землі" договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Статтею 21 Закону України "Про оренду землі" передбачено, що орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою. Розмір, форма і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди.

Відповідно до пункту 289.1. статті 289 ПК України для визначення розміру податку та орендної плати використовується нормативна грошова оцінка земельних ділянок.

Згідно із частиною 1 статті 13 Закону України "Про оцінку земель" нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться у разі, зокрема, визначення розміру орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності.

Стаття 1 Закону України "Про оцінку земель" визначає нормативну грошову оцінку земельних ділянок як капіталізований рентний дохід із земельної ділянки, визначений за встановленими і затвердженими нормативами.

У відповідності до статті 18 Закону України "Про оцінку земель" нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться відповідно до державних стандартів, норм, правил, а також інших нормативно-правових актів на землях усіх категорій та форм власності. Нормативна грошова оцінка земельних ділянок розташованих у межах населених пунктів незалежно від їх цільового призначення проводиться не рідше ніж один раз на 5-7 років.

У відповідності до положень статті 144 Конституції України органи місцевого самоврядування в межах повноважень, визначених законом, приймають рішення, які є обов'язковими до виконання на відповідній території.

Акти ради, сільського, селищного, міського голови, голови районної в місті ради, виконавчого комітету сільської, селищної, міської, районної у місті (у разі її створення) ради, прийняті в межах наданих їм повноважень, є обов'язковими для виконання всіма розташованими на відповідній території органами виконавчої влади, об'єднаннями громадян, підприємствами, установами та організаціями, посадовими особами, а також громадянами, які постійно або тимчасово проживають на відповідній території (статті 73 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні").

Згідно із пунктами 34, 35 частини першої статті 26 Закону України "Про місцеве самоврядування" до виключної компетенції міської ради належить вирішення на пленарних засіданнях питань регулювання земельних відносин, затвердження відповідно до закону ставок земельного податку, розмірів плати за користування природними ресурсами, що є у власності відповідних територіальних громад.

Відповідно до частини першої статті 632 ЦК України ціна в договорі встановлюється за домовленістю сторін. У випадках, встановлених законом, застосовуються ціни (тарифи, ставки тощо), які встановлюються або регулюються уповноваженими органами державної влади або органами місцевого самоврядування.

Відповідно до вимог статей 20, 23 Закону України "Про оцінку земель" за результатами проведення нормативної грошової оцінки земель населеного пункту складається технічна документація, яка затверджується відповідною сільською, селищною, міською радою.

ОЦІНКА АРГУМЕНТІВ СТОРІН І ВИСНОВОК СУДУ

З урахуванням наведених норм, на підставі наявних у справі доказів суд приходить до висновку про те, що позивачем належними та допустимими доказами доведено підстави для внесення змін до договору оренди землі від 23.09.2005 №7982/05 шляхом визнання укладеною додаткової угоди з 01.01.2014.

Умовами укладеного Договору, а саме пунктом 13 сторони передбачили можливість внесення до нього змін щодо перегляду розміру орендної плати у випадках, передбачених законом.

Нормативно грошова оцінка земельних ділянок не залежить від волевиявлення сторін договору оренди землі, а є способом регулювання уповноваженими органами плати за користування землею. При цьому, нормативна грошова оцінка земель є основою для визначення розміру орендної плати, в зв'язку з чим, зміна нормативної грошової оцінки земельної ділянки є підставою для перегляду розміру орендної плати.

Позивач рішеннями від 03.07.2013 №1209/13 "Про затвердження технічної документації з нормативної грошової оцінки земель м. Харкова станом на 01.01.2013 року" та від 25.09.2013 №1269/13 "Про затвердження порядку впровадження нормативної грошової оцінки земель міста Харкова" затвердив нову базову вартість одного квадратного метра земель міста Харкова та ввів в дію з 01 січня 2014 року нову плату за землю. Вказані рішення є чинними на момент розгляду справи. Доказів їх скасування матеріали справи не містять.

Наведені у витязі з технічної документації від 17.10.2013 №561 дані про нормативну грошову оцінку земельної ділянки (кадастровий номер :02:016:0018) є документально підтвердженими та перевірені судом під час розгляду даної справи, та встановлено правомірність і правильність зазначеної в ньому інформації, яка не спростована відповідачем у встановленому порядку під час підготовчого провадження та розгляду справи по суті.

Суд зауважує, що прийнятий для розрахунку розміру орендної плати відсоток від нормативної грошової оцінки у розмірі 5,6%, що запропонований позивачем і зазначений у розрахунку від 11.11.2013 №508/14, є правильним. Даний розрахунок розміру орендної плати було проведено позивачем вірно та у відповідності Положення про порядок визначення розмірів орендної плати при укладанні договорів оренди землі в м. Харкові, затвердженого рішенням Харківської міської ради від 27.02.2008 №41/08 зі змінами та доповненнями, що не суперечить, зокрема, приписам пунктів 288.5.1., 288.5.2. ПК України.

Виходячи з наведеного, суд задовольняє позовні вимоги в частині внесення змін до договору оренди землі від 23.09.2005 №7982/08 відносно розміру нормативної грошової оцінки земельної ділянки, яка становить 11.970.687,00грн. (пункт 5), а також стосовно розміру орендної плати за земельну ділянку згідно з розрахунком від 11.11.2013 №508/14, який на рік становить 5,6 % від її нормативної грошової оцінки і складає 670.358,47грн., або в місяць - 55.863,21грн. (абзац 2 пункту 9).

Також суд задовольняє позовні вимоги щодо зазначення кадастрового номеру земельної ділянки :02:016:0018) в договорі, оскільки зазначення кадастрового номеру земельної ділянки в договорі оренди є обов`язковим (частина перша статті 15 Закону України "Про оренду землі").

Разом з тим, внесення змін до абзацу 2 пункту 5, абзацу 1 пункту 9 та пунктів, 13, 14, 21 та 28 (д) спірного Договору не стосуються зміни розміру орендної плати за договором у зв'язку зі зміною розміру нормативної оцінки землі, що відбулася. Позивачем не надано доказів того, що необхідність внесення запропонованих змін в ці пункти визначена законодавством.

Свобода договору означає право громадян або юридичних осіб вступати чи утримуватися від вступу у будь-які договірні відносини. Свобода договору проявляється також у можливості наданій сторонам за взаємною згодою визначати умови такого договору, змінювати ці умови також за взаємною згодою або утримуватись від пропозицій про їх зміну.

Посилання позивача на Постанови Кабінету Міністрів України від 22.11.2017 №890 "Про внесення змін до деяких постанов Кабінету Міністрів України" (якою внесено зміни до Типового договору оренди землі) є безпідставним, оскільки зміни до умов договору оренди землі від 23.09.2005 за №7982/05 вносяться з 01.01.2014, тобто до моменту прийняття зазначеної Постанови.

За таких обставин вимоги щодо внесення змін до абзацу 2 пункту 5, абзацу 1 пункту 9 та пунктів, 13, 14, 21 та 28 (д) задоволенню не підлягають.

Суд відхиляє заперечення відповідача, виходячи з наступного.

Стосовно неможливості зміни орендної плати. Орендна плата за земельні ділянки комунальної власності є регульованою ціною. Тому законодавча зміна граничного розміру цієї плати є підставою для перегляду розміру орендної плати, встановленої умовами договору (постанова ВСУ від 20.08.2013 у справі №3-19гс13).

В частині визнання укладеною додаткової угоди з 01.01.2014. Зміна ціни в договорі після його виконання не допускається (частина 3 статті 632 ЦК України). Доказів виконання спірного Договору з 01.01.2014 відповідачем під час розгляду справи не надано. Такі обставини унеможливлюють висновок про те, що зобов'язання орендаря щодо внесення орендної плати виконані повністю та належним чином. Таким чином, станом на момент розгляду справи наявні правові підстави для внесення змін до Договору з моменту, що передує набранню рішенням суду.

Стосовно строків позовної давності. Оскільки право на внесення змін у позивача виникло у зв'язку з прийняттям останнім відповідного рішення від 25.09.2013 р. №1269/13 і може бути реалізоване протягом всього строку дії спірного Договору, але відповідач заперечує проти внесення відповідних змін до договору, у даному випадку наявне триваюче правопорушення. А відтак, перебіг позовної давності не розпочався, адже триваюче правопорушення ще не закінчене на момент розгляду спору.

В частині визнання припиненими орендних правовідносин. Частиною другою статті 377 ЦК України (в редакції станом на 20.12.2005) передбачено, що якщо житловий будинок, будівля або споруда розміщені на земельній ділянці, наданій у користування, то у разі їх відчуження до набувача переходить право користування тією частиною земельної ділянки, на якій вони розміщені, та частиною ділянки, яка необхідна для їх обслуговування.

Згідно з пунктом 38 Договору дія договору припиняється шляхом його розірвання, зокрема за рішенням суду на вимогу однієї із сторін з інших підстав, визначених законом. У відповідності до пункту 40 Договору перехід права власності на будівлі та споруди, які розташовані на орендованій земельній ділянці до другої особи є підставою для розірвання договору та укладення договору оренди з новим власником будинків та споруд.

Враховуючи відсутність рішення Харківської міської ради про розірвання спірного договору оренди землі та/або відсутність рішення суду з цього приводу, суд дійшов висновку про те, що на момент винесення рішення по даній справі правовідносини сторін за договором оренди землі від 23.09.2005 №7982/05 не є припиненими. Доказів передачі позивачеві спірної земельної ділянки (акту приймання-передачі) відповідачем до матеріалів справи також не надано.

З урахуванням викладеного, суд дійшов висновку про часткове задоволення позовних вимог.

СУДОВІ ВИТРАТИ

Відповідно до статті 129 ГПК України судовий збір у спорах, що виникають при укладенні, зміні та розірванні договорів покладається на обидві сторони, якщо судом відхилено частину пропозицій кожної з них. У зв'язку з чим, витрати зі сплати судового збору в розмірі 881,00грн. покладаються на відповідача, в іншій частині (881,00грн.) залишаються за позивачем.

На підставі викладеного, керуючись статтями 124, 129-1 Конституції України, статтями 1, 4, 20, 73, 74, 76-79, 86, 129, 236-238 Господарського процесуального кодексу України, суд -

ВИРІШИВ:

1. Позов задовольнити частково.

2. Внести зміни до договору оренди землі від 23.09.2005 №7982/05 шляхом визнання укладеною додаткової угоди до вказаного договору оренди землі з 01 січня 2014 у такій редакції:

"ДОДАТКОВА УГОДА

до договору оренди землі,

зареєстрованого «23» вересня 2005 року за №7982/05

у Харківській регіональній філії Державного підприємства "Центр державного

земельного кадастру при державному комітеті України по земельних ресурсах"

"__" _____________ 20__

Харківська міська рада Харківської області (Орендодавець) в особі міського голови Кернеса Геннадія Адольфовича з одного боку та Товариство з обмеженою відповідальністю «Веста» (Орендар) в особі керівника _____________ з другого боку, домовились про нижченаведене:

I. Відповідно до Податкового кодексу України, Закону України Про оренду землі, рішення 25 сесії Харківської міської ради 6 скликання від 03.07.2013 №1209/13 «Про затвердження Технічної документації з нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01.01.2013», рішення 26 сесії Харківської міської ради 6 скликання від 25.09.2013 №1269/13 «Про затвердження Порядку впровадження нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01.01.2013», рішення 19 сесії Харківської міської ради 5 скликання від 27.02.2008 №41/08 «Про затвердження Положення про порядок визначення розміру орендної плати, плати за суперфіцій, земельний сервітут при наданні земельних ділянок у платне користування в місті Харкові» (з відповідними змінами та доповненнями), рішення 21 сесії Харківської міської ради 6 скликання від 19.12.2012 №960/12 «Про Порядок оформлення договорів оренди землі у місті Харкові» пункти 5., 9. договору оренди землі, зареєстрованого «23» вересня 2005 року за №7982/05 змінити, доповнити пункт 2. словами і викласти у такій редакції:

«2. (редакція по договору). Кадастровий номер земельної ділянки :02:016:0018.»

«5. Нормативна грошова оцінка земельної ділянки відповідно до витягу з технічної документації №561 від 17.10.2013 становить 11.970.687грн. (одинадцять мільйонів дев'ятсот сімдесят тисяч шістсот вісімдесят сім гривень).»

«9. Розмір орендної плати за земельну ділянку згідно з розрахунком №508/14 від 11.11.2013 на рік становить 5,6% від її нормативно грошової оцінки і складає 670.358,47грн. (шістсот сімдесят тисяч триста п'ятдесят вісім гривень 47 копійок), або в місяць - 55.863,21грн. (п'ятдесят п'ять тисяч вісімсот шістдесят три гривні 21 копійка).»

II. Ця додаткова угода є невід'ємною частиною договору оренди землі, зареєстрованого «23» вересня 2005 року за №7982/05 у Харківській регіональній філії Державного підприємства "Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах" і складена та підписана в трьох примірниках, один з яких залишається у органі, що провів їх державну реєстрацію, а два інших видаються сторонам по договору.

ОРЕНДОДАВЕЦЬ ОРЕНДАР

Харківська міська рада Товариство з обмеженою

Харківської області відповідальністю «Веста»

м. Харків м-н Конституції, 7 пров. Сімферопольський, 6,

код 04059243 м. Харків, 61052

код 31060248

В особі міського голови В особі керівника

___________ Г.А. Кернес _____________ __________

/підпис/ /підпис/ /ПІБ/".

3. Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю "Веста" (61052, м. Харків, пров. Сімферопольський, буд. 6, ) на користь Харківської міської ради (61003, м. Харків, м-н Конституції, буд. 7, ) витрати зі сплати судового збору в розмірі 881,00грн.

4. В решті позову відмовити.

Рішення набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано.

Апеляційна скарга на рішення суду подається до Харківського апеляційного господарського суду через Господарський суду Харківської області протягом двадцяти днів з дня складання повного судового рішення.

Повне рішення складено 14.06.2018 р.

Суддя О.В. Бринцев

/справа №922/570/18/